一、报告期内公司从事的业务情况
公司报告期内主要从事房地产开发及销售业务，经营模式涵盖土地获取、规划设计、项目建设、销售及交付结算等多个环节，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售。
二、报告期内公司所处行业情况
2025年，房地产行业继续筑底企稳，在政策托底与市场调节下，销售降幅收窄、投资持续探底、城市深度分化、新旧动能转换。政策方面，首付比例、房贷利率、交易税费均降至历史最低，多数城市放开限购，行业进入非限购周期；“保交房”攻坚战取得决定性胜利，全国396万套保交房任务交付率达99%，有效打消购房人顾虑，提振市场信心。市场层面，全年商品房销售面积和销售额同比分别下降...
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一、报告期内公司从事的业务情况
公司报告期内主要从事房地产开发及销售业务，经营模式涵盖土地获取、规划设计、项目建设、销售及交付结算等多个环节，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售。
二、报告期内公司所处行业情况
2025年，房地产行业继续筑底企稳，在政策托底与市场调节下，销售降幅收窄、投资持续探底、城市深度分化、新旧动能转换。政策方面，首付比例、房贷利率、交易税费均降至历史最低，多数城市放开限购，行业进入非限购周期；“保交房”攻坚战取得决定性胜利，全国396万套保交房任务交付率达99%，有效打消购房人顾虑，提振市场信心。市场层面，全年商品房销售面积和销售额同比分别下降8.7%和12.6%，降幅较上年分别收窄4.2个和4.5个百分点，销售规模逐步回落到合理水平；房地产开发投资同比下降17.2%，企业到位资金降幅收窄，供给端持续调整。区域层面，核心城市人口保持增长，房企拿地向核心一二线城市聚焦，推动“好城市+好房子”的结构性机会。展望未来，行业正从增量扩张转向存量提质，城市更新、存量资产盘活成为新引擎，运营与服务能力将成为企业决胜关键。
物业管理行业进入高质量发展期，发展模式由外延扩张转向内生增长。行业规模稳中有升，盈利能力和现金流状况趋于稳定。企业表现持续分化，优质企业通过退出低效项目、剥离非核心业务，实现盈利质量提升。行业面临物业费限价压力，客户对“质价相符”要求日益提高，清单化服务与弹性定价成为热点。政策层面，多地出台物业服务新规，推动行业向法治化、市场化、规范化方向发展。
三、报告期内核心竞争力分析
2025年报告期内，公司主营业务仍为房地产开发与销售，经营模式涵盖土地获取、产品规划设计、项目建设、销售及交付结算等多个环节，主营业务收入主要来源于房地产项目销售。受房地产行业深度调整影响，公司房地产开发业务资金占用量大、负债高、周期波动剧烈的特性逐步显现，已成为制约公司可持续发展的核心瓶颈。
2025年底，公司完成重大资产重组，将持有的房地产开发业务相关资产及负债全部转让至天津城市运营发展有限公司，主营业务由房地产开发销售调整为物业管理等业务。转型后，公司资产负债结构显著优化，财务状况得到根本性改善。公司聚焦物业管理主业，在管项目涵盖住宅、写字楼、学校、商业综合体等多业态，在天津地区具备品牌与规模优势。未来公司将依托控股股东津投资本和天津市国资委的支持，通过“规模拓展+品质升级+科技赋能”战略，持续提升资产质量与运营效率，构建以基础服务为底盘、增值服务为引擎、数字化运营为支撑的可持续发展体系。
四、报告期内主要经营情况
本年度公司主要经营情况及重点工作如下：
1、发挥党委主体责任，融合党建工作
2025年，公司在上级党委领导下，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平总书记视察天津重要讲话精神及党的二十届三中全会精神，持续深化“强根铸魂”行动，将党的领导全面融入公司治理。扎实开展党纪学习教育，推动党建工作与公司高质量发展深度融合，充分发挥党在国有企业中的领导核心作用。
2、规范推进重大资产重组，切实保障投资者权益
公司严格遵循证券监管要求，依法合规推进重大资产重组工作，全过程履行信息披露义务，确保重组方案、审计评估、董事会审议、交易所审核等关键环节透明规范。重组实施阶段，妥善完成资产交割、债务转移及股权交易等各项工作，有效化解上市公司经营风险。通过本次重组，公司资产负债结构显著优化，主业定位更加清晰，治理水平持续提升，为投资者创造了更加稳健的价值基础，切实维护了广大投资者的合法权益。
3、优化营销策略，加大销售力度
面对市场深度调整，公司聚焦核心资源，推行“一盘一策”精准营销策略，通过强化节点促销、深化渠道合作、赋能销售团队等多重举措全力攻坚，在天津市场销售承压背景下逆势实现合同收入超额完成年度目标，天津在售项目成交面积与销售均价均实现增长，跑赢市场大势。
4、推动工程建设
公司克服资金压力，统筹推进各重点项目建设，严格把控工程进度与建设质量。各重点项目按计划有序推进，按期完成多项关键节点，整体进展顺利；沙柳A地块成功摘地并加紧推进前期开发，为后续发展储备优质资源。
5、强化安全生产管理
公司严格落实安全生产主体责任，层层签订责任书，实现全员安全承诺。全年常态化开展隐患排查与闭环整改，组织应急演练及安全培训，覆盖广泛，投入充足，全年未发生安全生产事故，整体安全形势持续稳定。
6、优化债务结构，降低融资成本
公司积极化解债务风险，在市国资委支持下顺利完成公司债“发新还旧”，推动多家金融机构贷款展期，新增融资有效保障经营所需。全年平均融资利率较年初显著下降，债务结构进一步优化，财务成本有效降低。
7、“三量”工作取得实质性成效
公司深入贯彻高质量发展要求，系统推进“盘活存量、培育增量、提升质量”工作。在盘活存量上，主动攻坚完成多处物业租赁及资产盘活，车位盘活超额完成目标；在培育增量上，成功摘得沙柳北路A地块并加紧推进前期开发；在提升质量上，通过债务重组优化融资结构，资金成本显著降低，资产与运营质量持续改善。
五、经营情况讨论与分析
（一）宏观政策趋势
2025年，面对复杂严峻的内外部环境，宏观政策以“协同”为主线，实施更加积极有效的宏观调控，推动经济顶压前行、向新向优发展。全年实现国内生产总值140.19万亿元，同比增长5.0%，总量再上新台阶；城镇新增就业1,267万人，调查失业率5.2%，就业形势总体稳定；居民消费价格指数（CPI）温和上涨，核心CPI有所回暖。
金融市场呈现“股强债弱”的显著特征。股票市场表现亮眼，上证指数上涨18.4%，在全球主要股市中位居前列。债券市场整体震荡走弱，10年期国债收益率稳定在1.8%附近，短端利率受益于资金面宽松波动有限，长端利率受财政扩张预期影响震荡上行。债券市场对外开放稳步推进，但受利差变化和股市分流影响，境外机构连续数月减持人民币债券。
2025年，房地产政策延续“止跌回稳”总基调，全年出台楼市政策约560条。首付比例、房贷利率、交易税费均降至历史最低，北上深三大一线城市8月后相继优化限购政策，多数城市全面放开限制性政策，行业进入非限购周期。保交房攻坚战取得决定性胜利，有效稳定市场预期。在政策持续发力下，商品房销售降幅持续收窄，房地产开发投资降幅有所趋缓，市场逐步筑底企稳。
（二）行业分析
1、房地产开发行业
2025年，房地产市场在政策持续发力的背景下延续筑底调整态势，投资端仍显谨慎，销售端呈现积极变化，降幅明显收窄，库存压力有所缓解。
(1)房地产开发投资额情况
2025年房地产开发投资增速持续下滑。全国房地产开发投资82,788亿元，比上年下降17.2%。其中，住宅投资63,514亿元，下降16.3%；办公楼投资3,203亿元，下降22.8%；商业营业用房投资5,947亿元，下降14.0%。
房地产开发企业到位资金93,117亿元，比上年下降13.4%，降幅较2024年收窄3.6个百分点。其中，国内贷款14,094亿元，下降7.3%；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33,149亿元，下降12.2%；定金及预收款28,089亿元，下降16.2%；个人按揭贷款12,852亿元，下降17.8%。
受前期销售市场持续调整影响，房地产企业投资意愿仍显谨慎，行业供给端持续优化，有助于推动市场形成新的供需平衡。
(2)商品房销售情况
2025年房地产政策效应持续显现，新房销量同比跌幅进一步收窄。全年新建商品房销售面积88,101万平方米，比上年下降8.7%，降幅较2024年收窄4.2个百分点。其中，住宅销售面积73,299万平方米，下降9.2%。
2025年末，商品房待售面积76,632万平方米，比上年末增长1.6%，增速较2024年末回落9.0个百分点。其中，住宅待售面积40,236万平方米，增长2.8%。待售面积增速显著放缓，反映出库存去化取得积极成效。
全年新建商品房销售额83,937亿元，比上年下降12.6%，降幅较2024年收窄4.5个百分点。其中，住宅销售额73,335亿元，下降13.0%从近年走势看，商品房销售额在2021年达到历史峰值后持续回落。2025年销售额降幅明显收窄，市场逐步筑底企稳。随着政策持续发力和市场预期改善，商品房销售正逐步向更可持续的合理中枢回归。
2、物业管理行业分析
2025年，物业管理行业进入“高质量发展”的关键转型期，逐步从增量市场转向以存量运营、精细服务和专业制胜为核心的新阶段。2025年全国物业管理行业总管理面积达330亿平方米，行业营收规模突破1.6万亿元。部分优质企业通过退出低效及亏损项目、剥离非核心业务、严格控制关联交易，实现了盈利能力和净现金流的显著提升，2025年35家主要上市物业企业主动退盘量达8亿平方米，主动退场占比高达85%。行业正朝着健康可持续的方向发展，已逐步形成“提质-提价-再提质”的良性循环。
（三）发展趋势
1、宏观市场层面：
2026年是“十五五”开局之年，宏观经济政策以扩大内需为首要任务，继续实施更加积极有为的宏观调控。财政政策方面，中央预算内投资、超长期特别国债等政策工具保持充足力度，重点用于撬动社会资本、聚焦扶持重点领域；货币政策延续“适度宽松”基调，强调促进社会综合融资成本稳中有降，加大对实体经济的支持力度。面对外部地缘政治冲突等不确定性，我国经济具备较强韧性，宏观政策在稳增长的同时，加快推动由外需向内需、由投资驱动向创新驱动的结构性转型。消费的牵引作用将进一步增强，服务消费有望成为增长主引擎，居民消费率作为显性政策目标被重点提及。
2、行业发展层面：
公司在报告期末完成重大资产重组，将持有的房地产开发业务相关资产及负债全部置出，主营业务由房地产开发销售调整为物业管理等业务。重组完成后，公司聚焦于资产较轻、经营稳健、现金流稳定的物业管理领域。
2026年是物业行业发展的重要转折点。“十五五”规划纲要首次将物业服务纳入国家顶层设计，赋予其住房制度核心环节与生活性服务业重点的双重定位。行业定位由此实现跃升，从房地产的售后服务转向独立的民生服务业，底层逻辑正加速从管理向服务转变。政策层面，实施物业服务质量提升行动已写入政府工作报告，《物业管理条例》修订工作启动，行业分类也将在国民经济统计目录中由物业管理更名为物业服务。市场层面，行业重心从规模为王全面转向质效优先。在发展方向上，存量市场成为主战场，城市更新与老旧小区改造带来巨大增量空间；增值服务加速推广，物业服务加生活服务的模式向社区养老、托育、家政便民等领域延伸；数智化赋能成为重要方向，人工智能与机器人技术的应用有望改善行业劳动密集型特点。未来，行业将逐步形成好房子、好服务与合理定价的良性循环，服务能力强、品牌口碑好的企业将获得更多政策红利。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
(二)经营计划
（一）优化存量运营，提升服务品质
持续优化在管项目服务品质，强化物业费收缴管理，加大欠费清收力度，保障现金流稳定；推进地下车位等存量资产盘活，提升资产效益；加强外包供方资金管理，防范法律及舆情风险。
（二）拓展增量市场，增强发展后劲
推进重点物业公司的接收管理工作，积极跟进意向项目，扩大管理规模；加大专业技术人才储备，完成关键岗位取证工作，满足市场拓展和招投标需求。
（三）推进智慧赋能，构建竞争优势
持续优化安防系统智能化水平，提升业主服务体验；推动服务品质与运营效率双提升，加快从传统物业服务向现代城市服务转型。
（四）党建引领与政治保障
围绕“十五五”开局，持续深化“强根铸魂”行动，巩固党纪学习教育成果，推动党建与业务深度融合、双向赋能。坚持“把方向、管大局、保落实”，完善“三重一大”决策机制，推动加强党建引领与政治保障。
(三)可能面对的风险
（一）市场拓展与收费回款双重承压风险
随着房地产开发收缩下行，新盘交付量有所减少，物业项目获取竞争加剧，招投标、关系维护、方案定制等前期投入持续增加，但中标率提升较为困难；经济环境导致部分业主缴费意愿降低，拖欠物业费现象有所增加。
（二）政策监管与服务合规风险
行业政策导向正从“管理”转向“服务”，对服务质量提出更高要求。多地已建立物业服务“红黑榜”制度，对服务质量不达标的企业予以通报或限制市场参与。政策监管趋严将加速服务能力弱的企业出清，公司需持续提升服务品质以应对监管要求。
（三）成本控制与盈利承压风险
物业管理行业人力成本持续上涨，而物业服务价格受市场因素影响难以同步提升，成本与收入形成“两头挤压”态势。若公司无法有效控制运营成本、提升管理效率，将面临盈利能力持续承压的风险。
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一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所属行业情况 报告期内，房地产行业仍处深度调整，开发投资、销售面积及销售额延续下滑，百城新房均价同比下跌，呈现“量缩价稳、筑底修复”格局。政策端以精准施策促回暖为主线，需求侧取消非核心区限购、下调首付及利率；供给侧推进以旧换新、国企收储、城中村改造并提高货币化安置比例；金融侧通过专项再贷款、REITs与绿色债券扩容为市场输血。行业出清与转型并行，复苏仍待宏观经济与增量政策协同发力。 （二）公司主营业务情况 公司报告期内主营业务仍以房地产开发与销售为核心，已形成覆盖商品住宅全价值链的闭环模式，即获取土地、开发建设、商品房销售，同步...
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一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业情况
报告期内，房地产行业仍处深度调整，开发投资、销售面积及销售额延续下滑，百城新房均价同比下跌，呈现“量缩价稳、筑底修复”格局。政策端以精准施策促回暖为主线，需求侧取消非核心区限购、下调首付及利率；供给侧推进以旧换新、国企收储、城中村改造并提高货币化安置比例；金融侧通过专项再贷款、REITs与绿色债券扩容为市场输血。行业出清与转型并行，复苏仍待宏观经济与增量政策协同发力。
（二）公司主营业务情况
公司报告期内主营业务仍以房地产开发与销售为核心，已形成覆盖商品住宅全价值链的闭环模式，即获取土地、开发建设、商品房销售，同步布局经营性资产租赁、物业管理服务及建材供应链协同板块。本期成功获取天津市东丽区住宅项目用地，将维持“开发销售主导、多元服务支撑”的业务格局。
此外，津投城开拟通过资产置换、发行股份及支付现金方式购买天津津能股份有限公司（以下简称“津能股份”）100%股份、天津市热力有限公司（以下简称“天津热力”）100%股权及天津港益供热有限责任公司（以下简称“港益供热”）100%股权，并募集配套资金，本次交易已获得天津市国资委批复同意。完成后公司主业将由房地产开发整体切换为城市集中供热。
二、经营情况的讨论与分析
（一）宏观政策趋势
2025年上半年，中国经济在全球经济复苏乏力、地缘冲突与贸易壁垒交织的外部压力下，顶住挑战、迎难而上，实现国内生产总值（GDP）66.05万亿元，同比增长5.3%。就业、物价、国际收支保持总体平稳，城镇调查失业率平均值5.2%，较第一季度下降0.1个百分点；居民消费价格指数（CPI）同比微降0.1%，物价水平基本平稳；国际收支保持平衡。为持续向好奠定坚实基础。
中国金融市场运行稳健。2025年1-6月，债券发行规模42.1万亿元、托管余额突破185万亿元，国债收益率低位企稳（1年期1.02%、10年期1.62%），境外机构持仓占比升至2.8%；货币市场流动性合理充裕，银行间成交920万亿元，商业汇票承兑21.6万亿元、贴现17.3万亿元，同比增速达12.4%；资本市场方面，上证指数、深证成指半年分别上涨10.2%、7.8%，成交额达138万亿元；衍生品成交20.5万亿元，风险管理需求持续升温。
房地产政策深化落地，在“精准施策促回暖”的基调下，多项政策协同发力。需求端刺激，一线城市全面取消非核心区限购，二线城市普遍放开落户购房限制，首付比例下调、5年期LPR累计降至3.65%。存量去化攻坚，“以旧换新”覆盖40余城，地方国企收储商品房转保障房提速，城中村改造新开工50万套且货币化安置比例提至60%。财税金融协同，取消交易环节增值税、扩大契税补贴范围，设立2,000亿元专项再贷款保障交付。长效机制构建，推行“定品质、限地价”土地出让模式，试点现房销售，新住宅设计标准推动得房率突破80%。融资渠道拓宽，房地产融资“白名单”扩容，REITs、绿色债券等创新工具获政策鼓励，房企资金链边际改善。房地产市场信心显著修复，企稳趋势逐步明朗。
（二）房地产行业全国数据分析
2025年上半年，房地产行业持续调整，全国市场降幅整体收窄，但市场规模与房价的回调趋势仍未扭转，依旧面临挑战，开发投资和销售额均显示出明显的下滑趋势；开发企业面临压力加大，市场回暖仍需时日。70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.7%，表现疲弱，价格总体并未止跌。
1、房地产开发投资额情况
房地产开发企业投资意愿持续减弱。2025年1-6月份全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%，其中住宅投资35,770亿元，下降幅度为10.4%。
在资金方面，上半年房地产开发企业到位资金50,202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8,245亿元，增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17,544亿元，下降7.2%；定金及预收款14,781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6,847亿元，下降11.4%。开发企业在资金来源上捉襟见肘，进一步影响其开发和销售能力。
2、商品房销售情况
（1）销售面积
房地产市场整体销售压力依旧存在。2025年1-6月份新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。2025年6月底商品房待售面积76,948万平方米，较去年同期增加3,054万平方米，同比增长4.1%。
（2）销售额
商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。自2017年以来，商品房销售额总量虽保持增长，但增速逐年放缓。2020-2022年，受疫情、“三道红线”与断供潮的连续冲击，2022年销售额降幅明显。2023-2025年政策逐步松绑、货币化安置加码，市场筑底微升，降幅收窄，仍处低位修复。
（三）重点关注区域
1、天津房地产市场
2025年上半年天津市经济运行总体平稳。地区生产总值8,706.60亿元，同比增长5.3%；固定资产投资增长5.5%，其中房地产开发投资同比增长3%，延续正增长；城镇新增就业16.93万人，居民人均可支配收入29,176元，同比增长4.7%。金融支撑稳固，6月末全市人民币存款余额320,170亿元，同比增长8.3%，贷款新增12,920亿元，其中住户贷款新增1,170亿元。
在房地产领域，政策端通过全面取消限购、信贷宽松、税费减免及“以旧换新”组合拳降低购房门槛，但市场修复仍需经济基本面支撑，政策效力呈“单盘热、整体冷”的特征。
上半年商品房销售面积586.84万平方米，同比下降10.6%；销售额836.22亿元，同比下降8.5%；成交均价18,832元/平方米，同比下跌2.4%，反映“以价换量”策略深化，供给端同步发力。落实房地产“白名单”项目贷款，应贷尽贷，取消新房限价；鼓励开发层高大于3米、绿色建筑标准的高品质住房，推动行业转型。
政策宽松未能完全对冲需求疲软，量价齐跌态势下，市场筑底企稳，仍需增量政策与经济复苏协同发力。
2、苏州房地产市场
2025年上半年，苏州楼市整体运行平稳。政策端持续发力，累计出台超20项新政，涵盖公积金贷款额度上调、人才购房补贴、契税减免、积分入学放宽等领域，全方位刺激购房需求。政策支持下，新房出清周期缩短，二手房市场通过“以价换量”策略维持成交稳定，市场韧性凸显。土地供应减少及低密化趋势推动新房市场向改善型需求倾斜，刚需客群逐步转向二手房。
从成交数据看：苏州市上半年商品住宅累计网签总量2.03万套，同比下降18.0%；成交均价26,093元/平方米，同比微降0.6%。一季度契税补贴政策提振效果显著，成交量阶段性走高；4-5月网签量明显回落，市场进入盘整期；6月购房补贴加码叠加安置房网签放量、新盘入市，成交环比回升。
苏州楼市在政策组合拳支持下呈现渐进回暖态势，但新房库存去化压力仍存，需进一步打通供需堵点。
津投城开拟通过资产置换、发行股份及支付现金方式购买津能股份100%股份、天津热力100%股权及港益供热100%股权，并募集配套资金，本次交易已获得天津市国资委批复同意。交易完成后，上市公司主营业务将由房地产开发经营业务变更为城市集中供热业务。本次交易将助力上市公司向供热产业转型，提高上市公司资产质量，增强上市公司盈利能力和可持续经营能力，进而提升上市公司价值，有利于维护上市公司中小股东利益。
三、报告期内核心竞争力分析
津投城开前身可追溯至1981年成立的天津市建设开发公司，通过多年的经验沉积，形成从土地研判、产品设计到交付运营的丰富经验，开发项目多次荣获“广厦奖”和“詹天佑金奖”。公司作为国有控股上市公司，具备承担大型复杂项目的能力，拥有稳定的人才队伍，为项目开发和运营管理提供支持。
报告期内，公司推进重大资产重组工作，交易完成后公司将整体转型为城市集中供热，提高上市公司资产质量。
四、可能面对的风险
1、行业政策风险
房地产行业对政策高度敏感，面临政策方向、执行效力与突发性的三重风险。当前政策以提振市场、防范化解风险为主要方向。在政策目标上，“防风险”与“稳市场”的短期诉求存在快速转向的可能性，叠加保障房与商品房的资源争夺，加剧房企战略矛盾。在政策执行方面，地方财政吃紧，税费减免落实不到位，白名单贷款向国企集中，导致刺激信号与市场感受脱节，不能达到预期目标。此外，政策传导时滞叠加房企债务风险，可能在融资端突发急刹车，触发信用链式反应，成为行业新的不稳定因素。
2、市场风险
房地产市场风险呈现多维度交织态势。当前房地产供给端存在显著结构性差异，市场复苏进程不确定性加剧，销量波动制约房地产开发商资金回笼效率。价格波动风险凸显，各城市房价分化加剧，地价成本刚性攀升与销售价格承压形成剪刀差，持续挤压房企利润空间并扰乱市场预期。供需失衡风险持续深化，部分城市库存去化周期突破30个月，但低密地块供应增加导致改善型产品扎堆，刚需供给缺口扩大，结构性矛盾威胁市场稳定。
在竞争维度，风险呈现双重压力。房企白热化竞争，头部企业通过信用债融资抢占资源，中小房企陷入融资难，挤占市场份额，项目滞销率攀升。产品迭代压力凸显，消费者需求向绿色低碳、智能科技升级，但全行业仅28%房企具备定制化产品体系，同质化项目面临去化难与口碑下滑风险。
3、流动性风险
2025年上半年，房企债券融资2,541.9亿元，同比下降10.0%，其中：信用债1,526.6亿元、ABS958亿元，占比分别为60.1%与37.7%。资金高度集中于前十大房企，占比近半；CMBS/CMBN占比46.3%，因商办空置率上升面临现金流压力；海外融资骤降至57.3亿元，融资利率高达9.73%。尽管融资政策放松，但房地产行业仍陷结构性流动性危机，具体表现为：单月到期债务逾2,000亿元，73%的房企现金短债比跌破0.3警戒值。融资“白名单”与ABS扩容仅缓解头部风险，中小房企在融资荒漠与资产空心化中加速出清，流动性恶性循环仍未破解。
公司近年来负债水平较高，可能面临短期资金流动性风险。为防范流动性风险，公司将一方面大力推动销售回款，增加资产盘活租赁收益，积极拓展新业务发展方向，通过公司整体层面的调度安排，提高资金使用效率，做好流动性管理，保证资金安全及运营需求。
4、技术变革风险
金融科技的渗透和新技术的应用，如线上购房平台、区块链、大数据、人工智能等，正在改变房地产市场的运作模式。开发企业需要积极适应这些技术变革，提升自身的技术水平和运营效率。然而，在技术应用过程中，可能会面临技术难题、数据安全等问题，影响技术的效果和推广。同时，随着科技的不断发展，新的技术和商业模式可能会不断涌现，对传统的房地产模式产生替代作用。如果开发商不能及时抓住技术变革的机遇，进行创新和转型，可能会被市场淘汰。
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一、经营情况讨论与分析 （一）宏观政策趋势 2024年，全球经济复苏进程面临多重挑战，包括经济增长放缓、地缘政治风险加剧以及通胀压力持续上升等，整体呈现分化与波动的复杂态势。在这一背景下，中国经济展现出强大的韧性和潜力，成功应对了内外部多重困难带来的下行压力，继续保持回升向好的发展势头。全年实现国内生产总值（GDP）134.9万亿元，同比增长5.0%，增速继续位居世界主要经济体前列；就业市场保持稳定，城镇新增就业超过1,256万人，城镇调查失业率稳定在5.5%左右；居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.2%，物价水平总体平稳。此外，国际收支保持基本平衡，为经济持续健康发展提供了有力支撑...
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一、经营情况讨论与分析
（一）宏观政策趋势
2024年，全球经济复苏进程面临多重挑战，包括经济增长放缓、地缘政治风险加剧以及通胀压力持续上升等，整体呈现分化与波动的复杂态势。在这一背景下，中国经济展现出强大的韧性和潜力，成功应对了内外部多重困难带来的下行压力，继续保持回升向好的发展势头。全年实现国内生产总值（GDP）134.9万亿元，同比增长5.0%，增速继续位居世界主要经济体前列；就业市场保持稳定，城镇新增就业超过1,256万人，城镇调查失业率稳定在5.5%左右；居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.2%，物价水平总体平稳。此外，国际收支保持基本平衡，为经济持续健康发展提供了有力支撑。
2024年，中国金融市场呈现多元化发展态势。债券市场规模稳定增长，全年发行各类债券79.3万亿元，同比增长11.7%，托管余额达177.0万亿元。国债收益率整体震荡下行，年末1年、10年期国债收益率分别为1.08%和1.68%。债券市场对外开放稳步推进，境外机构托管余额4.20万亿元，占比2.4%。货币市场成交量略有下降，银行间货币市场成交1,783.7万亿元，同比下降1.8%。票据市场承兑贴现规模同比增长，商业汇票承兑38.3万亿元，贴现30.5万亿元。银行间衍生品市场成交36.9万亿元，同比增长15.4%。股票市场主要指数上涨，上证指数和深证成指分别上涨12.7%和9.3%，全年成交额254.8万亿元，同比增加20.1%。整体来看，金融市场在复杂的经济环境中保持了稳健发展。
2024年，中国房地产政策在“止跌回稳”的基调下经历了重大转向，全年出台政策780余条，旨在推动市场稳步回升。一线城市大尺度松绑限购，如北京、上海、广州、深圳等地调整社保年限和限购区域，直接带动了四季度成交复苏。首付比例和利率降至历史新低，首套房首付比例降至15%，5年期以上LPR多次下调，减轻了购房者负担。存量房贷利率再次下调，减少了提前还贷现象，稳定了市场预期。普通住宅标准取消，契税和增值税政策调整，进一步降低了购房成本。城中村改造全面重启，计划新增100万套改造住房，采用货币化安置推动新房销售。此外，收储商品房用作保障性住房、盘活存量闲置土地、核心二线城市放开购房落户等政策也相继出台，旨在解决库存积压、提高土地资源利用效率并刺激购房需求。多地还出台设计新规，提高出房率，优化住宅设计。政策组合拳有效推动了房地产市场的复苏，增强了市场信心。
（二）房地产行业全国数据分析
2024年，全国房地产市场整体呈现下行态势，但在楼市新政的持续推动下，逐步显现回暖迹象。全年商品房销售面积同比下降12.9%，新房和二手房价格持续走低，但重点城市市场出现回暖，市场对房价的预期有所改善，70个大中城市中，新房价格同比下降4.46%，二手房价格下降7.42%。
1、房地产开发投资额情况
2024年房地产开发投资增速持续下滑。房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下降17.0%。
亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降
27.9%。受前期销售市场低迷的影响，房地产企业减少供给，有助于推动市场形成新的供需平衡。
2、商品房销售情况
（1）销售面积
2024年房地产新政取得初步成效，新房销量同比跌幅收窄。商品房销售面积97,385万平方米，相比上年下降12.9%。其中，住宅销售面积下降14.1%。此外，2024年末商品房待售面积为75,327万平方米，较上年增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
（2）销售额
商品房销售额为96,750亿元，下降17.1%。其中，住宅销售额下降17.6%。自2017年以来，商品房销售额总量虽保持增长，但增速逐年放缓。2022年起，受市场调整和政策影响，销售额显著下降。2023年负增长有所放缓，但2024年未能延续这一趋势，降幅再度扩大。
（三）重点关注区域
1、天津房地产市场
2024年，天津市GDP达18,024.32亿元，同比增长5.1%，自2019年以来首次超过全国平均增速水平。固定资产投资保持平稳增长，其中房地产开发投资增长2.5%，回归正增长。截至2024年末，全市住户存款余额为2.43万亿元，较年初增加2,106亿元，同比增长9.5%，高于各项存款平均增速3.1个百分点。居民对经济环境和收入预期无本质改观，存款增幅收窄，消费意愿逐步增强。
在楼市政策方面，天津市积极跟进全国楼市新政，通过降低首付比例、降利率、降存量房贷利率、降税费等措施，刺激居民购房需求。同时，放开规划设计层面政策，增加住宅多样性增值利用空间，提升住宅设计标准和产品竞争力。此外，优化学区资源区域，收紧入学、转学政策，阶段性刺激积压需求转向新房市场，远期推动教育资源回流至优质资源区域。
2024年，天津楼市受政策因素影响，6月和9月成交量有所上涨，但政策影响期明显缩短，成交量上涨主要得益于新产品入市拉动，需求动力仍显不足。全年天津市商品房销售面积为1,183.81万平方米，同比增长0.5%；实现销售额1,754.34亿元，同比下降7.5%；成交均价为17,746元/㎡，同比下降0.3%。总体来看，天津楼市在政策支持下逐步企稳，但市场需求仍需进一步提振。
2、苏州房地产市场
2024年，苏州政府通过放宽信贷政策、发放购房补贴、契税补贴等措施，旨在降低购房门槛、减轻购房者负担并提振市场信心。这些政策推动了苏州楼市的复苏，尤其在二手房市场和低密度产品供应方面表现较为明显，但新房市场仍面临销售规模下降和库存压力的挑战。
具体来看，2024年苏州新房销售规模同比下降26%，全年成交面积416万平方米。尽管四季度在新政刺激下销售有所回升，但整体市场仍显疲软；为应对市场需求变化，苏州增加了低密度产品的供应，尤其是在核心区域和拥有自然景观的板块，如太湖、双湖等地。相比之下，二手房市场表现更为活跃，全年成交61,102套，同比下滑6.07%。二手房因其较高的性价比，吸引了一部分原本计划购买新房的购房者，特别是在园区和姑苏区，价格下降使得房源更具吸引力。截至2024年底，苏州市区商品住宅库存量610万平方米，狭义去化周期18个月，市场仍存在一定的库存压力。
土地供应方面，2024年苏州市区共成交50宗宅地，占地面积198万平方米，成交金额385亿元，溢价率2.02%。尽管土地市场整体呈现筑底态势，但政府积极推出优质地块，尤其是低密度地块，为未来住宅市场的供应和品质提升奠定了基础。
总体来看，苏州楼市在政策支持下逐步回暖，但新房市场的去化压力仍需进一步缓解。
（四）发展趋势
1、宏观市场层面
2025年中国经济面临供给和需求双收缩的自然走势，GDP增速可能较2024年有所回落。需求方面，消费稳中有升，投资趋于平稳，进出口有所上升，但均面临诸多内外部压力，如居民收入预期不稳、外部环境复杂、贸易摩擦等。供给方面，受人口结构变化、技术封锁、能源价格波动、汇率波动及国际环境影响，潜在增长率可能下滑。2025年宏观经济政策目标预计为GDP增长5.0%左右，CPI同比增速目标3%左右，就业压力进一步加大。
2、行业发展层面
2025年，房地产市场有望在政策的有力支撑下进一步巩固回稳态势。在宏观经济政策层面，将以提振内需为首要任务，财政政策将更加积极有为，货币政策则保持适度宽松。具体到房地产领域，政策将着重聚焦于防范化解风险、推动市场止跌回稳、盘活存量资产以及促进转型等四项关键工作。在市场供给方面，政策将侧重于盘活存量资源；在需求端，则致力于降低交易成本、挖掘潜在需求；在价格调控方面，将维持宽松导向，引导房价逐步趋于稳定。
从市场成交情况来看，全国商品房销售面积预计将呈现出结构性差异，大城市有望率先迎来复苏，整体市场跌幅也将持续收窄。在市场供应方面，全国房地产开发投资额同比指标有望展现跌幅收窄和企稳向好的趋势，重点城市土地购置面积将止住跌势，房屋新开工面积的降幅也将进一步缩小。就库存去化而言，全国新房库存规模难以出现明显增长，去化周期有望回落至20个月左右的合理水平。在市场价格方面，全国商品房成交均价预计总体保持稳定，70城房价指数环比涨幅曲线将呈现“跌幅逐步收窄、年底实现止跌”的积极态势。
此外，金融科技将全方位渗透至房地产市场，线上购房平台日益普及，区块链、大数据和人工智能等前沿技术将显著提升购房体验，同时助力开发商优化资金管理和项目运营效率。随着环保理念的深入人心，绿色生态住宅将成为市场新宠。开发商将积极采用绿色建筑标准和环保材料，政府也将出台一系列激励政策，共同推动绿色生态住宅的蓬勃发展，以满足购房者日益增长的对环保和生态的需求。
二、报告期内公司所处行业情况
在报告期内，公司所处的房地产行业面临着复杂多变的全球经济环境与国内宏观经济政策的双重影响，受到经济增长放缓、通胀压力加大等诸多挑战。面对这些挑战，房地产政策以“止跌回稳”为基调，出台了一系列旨在推动市场回升的政策，包括松绑限购、降低首付比例和利率、调整税费等，有效推动了市场复苏。尽管商品房销售面积与销售额整体上仍呈现下降态势，但新房销量同比跌幅有所收窄，显现出一定的回暖迹象。同时，房地产开发投资增速的下滑以及企业到位资金的减少，表明市场供给端正在经历调整。展望未来，房地产市场有望在政策的持续支持下进一步巩固回稳态势，预计在市场成交、供应、库存去化和价格等方面都将呈现积极的变化。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司主要从事房地产开发及销售业务，为公司核心业务及主营业务收入的主要来源。经营模式涵盖从土地项目获取、产品规划设计、项目建设，到项目销售和竣工交付结算等多个环节。此外，公司还经营其他业务，包括经营性资产租赁、配套物业管理，以及销售项目建设所需的部分材料和半成品等重点建筑材料。
在报告期内，公司的主营业务收入主要来自房地产项目的销售，且公司的主要业务和经营模式未发生变更。
四、报告期内核心竞争力分析
津投城开作为国有控股上市公司，拥有房地产开发一级资质，具备承担大型复杂项目的能力。公司前身可追溯至1981年成立的天津市建设开发公司，积累了丰富的开发经验，涵盖土地获取到市场营销等环节。公司所开发的项目多次荣获“广厦奖”和“詹天佑金奖”，提升了市场认可度。公司业务多元，涵盖房地产开发、物业管理、商品房销售、商业资产运营和建筑材料经营，形成了协同发展的格局。同时，公司拥有稳定的人才队伍，为项目开发和运营管理提供支持。
在市场布局上，公司立足天津，成功进入苏州，形成了两地协同开发的局面。通过多年的市场耕耘，积累了丰富的客户资源，培养了具有较高品牌忠诚度的客户群体，为公司的业务拓展提供了有力支持。
报告期内，公司的核心竞争力未发生变化，依然体现在品牌与资质、历史与经验、综合业务能力、市场与客户等方面，为公司稳定发展提供了坚实基础。
五、报告期内主要经营情况
本年度公司主要经营情况及重点工作如下：
1、发挥党委主体责任，融合党建工作
2024年，公司在上级党委的领导下，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平总书记关于加强党对国有企业全面领导的指示精神和视察天津重要讲话精神，以及党的二十届三中全会精神。通过“强根铸魂”行动，将党的领导融入公司治理，推动党建工作与公司高质量发展深度融合。扎实开展党纪学习教育，充分发挥党在国有企业中的领导核心作用。
2、深化国企改革，完善治理体系
为规范人力资源管理，公司修订了《员工考勤休假及加班管理规定》《薪酬支付管理规定》，新建《工资总额管理暂行办法》。依据相关法律法规，系统梳理并修订了《董事会授权管理办法》《董事会议事规则》等十余个制度文件，其中《公司章程》完成了两轮修订，并经董事会、监事会和股东大会审议通过。
优化组织架构，撤销拓展投资部，整合沙柳北路土地整理项目部，成立项目拓展部和投资管理部。
3、优化营销策略，加大销售力度
面对2024年房地产政策的持续调整，公司敏锐把握市场动态，及时优化销售策略，成功实现年初既定的销售目标，实现合同收入与现金收入双丰收。
4、推动工程建设
2024年，公司克服资金紧张的困难，多措并举，确保新景园118及美瑜华庭一期按时交付入住，圆满完成年度保交楼任务，彰显了国企的社会担当。
同时，沙柳北路B地块项目顺利取得施工和销售许可，2号楼成功开盘；盛文佳苑项目在多方支持下获得2.5亿元调规补偿金，为复工复产提供了资金保障。
5、安全生产管理与风险防控
公司严格遵守天津市国资委及控股股东津投资本关于安全工作的重要指示精神，认真贯彻年度安全生产工作计划，强化安全管理，建立健全安全生产管理体制，组织季度安全大检查，及时处理安全隐患，实现了全年安全生产事故零发生。
6、落实“十项行动”，提升物业服务品质
天开园是天津市委、市政府“十项行动”的重要工作部署之一。津投城开下属公司华升物业负责天开园物业管理工作，完成以天津国资系统工作会议为代表的会务服务工作200余次，成功组织首届天开文化节，受到园区企业好评，彰显了华升物业的服务及管理质量，树立了高标准的国资品牌形象。
7、优化债务结构
公司合理调控融资余额与成本，通过多种方式偿还债务，有效降低有息债务利率，有息债务综合利率由年初的8.25%压降至6.78%，显著缓解资金压力，优化了债务结构。
8、积极互动沟通、保障合法权益
公司严格遵守《上市公司信息披露管理办法》等规定，确保信息披露的真实、准确、完整和及时。通过电话、电子邮箱、上交所“e互动”平台和召开网上业绩说明会等方式，加强与投资者的沟通，建立了良好的沟通机制，切实保护了投资者的合法权益。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
(二)公司发展战略
根据公司“十四五”规划，公司坚定践行“一二三四”战略方针：以“战略转型”为主线，秉持“稳健型财务体系”与“高质量、高效率”两大原则，全力提升宏观研究与市场研判、平台协同及系统服务三大能力，精心统筹业务区域布局、长期与短期目标、外部机遇与公司能力、资产与负债四大平衡。公司致力于整合资源与资本运作，推动自主创新与合作发展，深化改革创新，加快转型升级，成为以人为核心的高品质房地产商，助力天津城市高质量发展，构筑美好生活，注重股东回报。
(三)经营计划
1、做好融资化债工作
公司积极拓展与金融机构的合作深度与广度，寻求具备市场竞争力的融资方案，有效降低融资成本，稳步压降贷款利率，提升资金使用效率，优化融资结构。2025年将牢牢把握政策机遇窗口，全力化解债务风险，确保资金链的稳健与活力，严守债务违约风险的红线与底线。
2、加强风险管理与合规
公司全面强化风险管理意识，精准识别并深度评估公司面临的各类风险，涵盖税务风险、法律风险、信息披露监管风险等。建立健全风险管理及信息传递机制，精心制定针对性的风险管理策略和措施，有效应对风险挑战，最大程度降低损失与负面影响，全方位提升公司治理水平，促进公司高质量发展。
3、勇拓新兴业务，培育增长新引擎
科技创新驱动，引领企业现代化转型与高质量发展之路，积极探索并应用大数据技术、智能化建筑和绿色建筑等前沿科技。全力做大做强物业板块，大幅提升物业公司的营业规模和盈利水平，积极拓展市场份额，深度挖掘经营资源，增强企业在市场中的核心竞争力，努力打造成为一家融合物业服务、康养助老、资产运营等多元业务为一体的标杆性企业。充分发挥企业自身在规划设计、施工管理方面的专业优势，大力拓展代建工程业务。根植房地产主业，构建产业生态圈，拓展业务范畴，积极寻求康养、文旅、产业园等项目的合作运营机会，为公司培育新的增长点。
4、深化内功修炼，激发企业活力
公司将持续深化劳动、人事、分配三项制度改革，全力寻求新突破。在劳动制度方面，继续推行并优化全员上岗制度，以实际工作为导向，科学调整岗位设置，完善上岗方案。在人事制度方面，构建管理人员能上能下的灵活机制，全面梳理中层管理人员干部队伍情况，根据年度考核结果，对不胜任岗位的人员进行合理调岗或安排退出岗位。分配制度方面，深入研究工作任务与薪酬水平强挂钩的分配机制，充分保护能干事、想干事员工的积极性；同时，针对不能干事、也不想干事的员工，研究并落实调降薪酬的方案。企业文化方面，持续加强企业文化的建设和宣传，增强公司上下的凝聚力和对企业的文化认同感，通过上述措施，充分调动员工的积极性、主动性和创造性，为公司发展注入强大内生动力。
5、党建引领铸魂，助力公司运营
公司将把深入学习宣传贯彻党的二十届三中全会精神和习近平总书记视察天津重要讲话精神，作为当前和今后一个时期的首要政治任务。进一步强化党员领导班子成员的“领头雁”效应，持续巩固党纪学习教育成果，扎实推进党建工作标准化建设。加强意识形态工作，把党建工作与业务工作深度融合，以党的建设为引领，紧密围绕落实上级党委决策部署，聚焦中心任务和主责主业，统筹推进各项工作的全面落实，为公司高质量发展提供坚强的政治保障和强大的精神动力。
(四)可能面对的风险
1、行业政策风险
房地产市场受政策影响较大，政策的调整可能会影响市场走势。虽然当前政策以提振市场、防范化解风险等为主要方向，但未来政策的具体走向和力度仍存在不确定性，可能对开发商的开发、销售等环节产生影响。
政策在具体执行过程中，可能会面临一些困难和挑战。例如，推动市场止跌回稳、盘活存量资产等政策在落实时，可能会受到地方实际情况、市场接受度等因素的制约，影响政策效果。
2、市场风险
房地产市场风险体现在成交量、价格、供需、房企及产品竞争等方面。
市场成交波动风险：全国商品房销售面积存在结构性差异，市场成交情况可能会出现波动。尽管大城市有望率先复苏，但整体市场的复苏进程仍存在不确定性，市场成交面积的波动会影响开发商的销售业绩和资金回笼。
市场价格波动风险：虽然全国商品房成交均价预计总体保持稳定，但市场价格仍可能受到多种因素的影响而出现波动。70城房价指数环比涨幅曲线的走势也存在不确定性，价格的波动会影响开发商的利润空间和市场预期。
市场供需波动风险：在市场供应方面，全国房地产开发投资额、土地购置面积、房屋新开工面积等指标虽然有望展现企稳向好的趋势，但仍存在波动风险。供应的波动可能会导致市场供需失衡，进而影响房价和市场稳定。
房企及产品竞争：房地产市场竞争激烈，开发商之间在项目开发、销售等方面存在激烈竞争。随着市场的变化，企业需要不断提升自身的竞争力，以应对市场竞争带来的挑战。否则，可能会面临市场份额下降、项目滞销等问题。随着消费者需求的多样化和升级，对房地产产品的要求也越来越高。开发商需要不断推出符合市场需求的产品，如绿色生态住宅等。如果不能及时跟上产品竞争的步伐，可能会导致产品竞争力不足，影响销售和市场口碑。
3、技术变革风险
金融科技的渗透和新技术的应用，如线上购房平台、区块链、大数据、人工智能等，正在改变房地产市场的运作模式。开发商需要积极适应这些技术变革，提升自身的技术水平和运营效率。然而，在技术应用过程中，可能会面临技术难题、数据安全等问题，影响技术的效果和推广。同时，随着科技的不断发展，新的技术和商业模式可能会不断涌现，对传统的房地产模式产生替代作用。如果开发商不能及时抓住技术变革的机遇，进行创新和转型，可能会被市场淘汰。
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