一、报告期内公司从事的业务情况　　二、报告期内公司所处行业情况　　（一）产业投资　　2025年初，国务院办公厅印发了《关于促进政府投资基金高质量发展的指导意见》，鼓励发展创业投资类基金，着力投早、投小、投长期、投硬科技；积极发挥基金作为长期资本、耐心资本的跨周期和逆周期调节作用，引导全国社会保障基金、保险资金等长期资本出资；同时更好发挥政府投资基金引导带动作用，增强市场机制信息灵敏、激励有效、平等开放等优势，提升资本配置效率，促进形成规模适度、布局合理、运作规范、科学高效、风险可控的投资基金高质量发展格局。　　2025年9月，《苏州市促进私募股权投资基金高质量发展若干措施》出台，面对股权投... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）产业投资
　　2025年初，国务院办公厅印发了《关于促进政府投资基金高质量发展的指导意见》，鼓励发展创业投资类基金，着力投早、投小、投长期、投硬科技；积极发挥基金作为长期资本、耐心资本的跨周期和逆周期调节作用，引导全国社会保障基金、保险资金等长期资本出资；同时更好发挥政府投资基金引导带动作用，增强市场机制信息灵敏、激励有效、平等开放等优势，提升资本配置效率，促进形成规模适度、布局合理、运作规范、科学高效、风险可控的投资基金高质量发展格局。
　　2025年9月，《苏州市促进私募股权投资基金高质量发展若干措施》出台，面对股权投资行业“募、投、管、退”全链条发展需求，从汇聚长期资本、提升国有基金效能、促进投融资对接、拓展退出渠道、优化发展环境等多维度发力，促进私募股权投资在苏州高水平集聚、高质量发展，为促进科技创新和产业创新再添助力。
　　根据清科研究数据显示，2025年中国股权投资市场募资端、投资端、退出端全方位回暖。
　　募资方面，2025年新募集基金数量和规模分别为5,039只、1.65万亿元，同比分别上升26.6%、14.1%，政府投资基金、地方国资平台、险资、AIC等出资人活跃出资，成为推动募资市场回暖的核心力量。
　　投资方面，2025年投资案例数和金额分别为10,795起、9,287.16亿元，同比上升28.4%、45.6%。分行业看，硬科技仍是投资主流领域，IT、半导体、生物技术/医药健康、机械制造等领域投资案例数量均突破1,500起，AI、具身智能、GPU、创新药、智能制造、新能源/新材料等细分领域热度较高。另外，并购投资、基石投资、上市定增等投资策略的热度也显著攀升。
　　退出方面，在IPO及并购市场回暖等因素推动下，全年退出案例数显著增长。据统计，2025年共发生5,211笔退出案例，同比上升41.0%。其中，被投企业IPO案例数近2,000笔，同比上升46.8%；并购退出案例数为468笔，同比上升77.3%。
　　（二）产业园运营
　　近年来中国产业园区从传统的“空间提供者”向“产业赋能者”和“价值创造者”的角色极速跃迁。2025年9月，工业和信息化部与国家发展改革委联合印发的《工业园区高质量发展指引》为行业发展提供了明确指引，强调推动园区向“特色化、集约化、数智化、绿色化、规范化”发展，加快提质增效升级，为推进新型工业化、发展新质生产力提供有力支撑。同时，行业在运营模式上积极探索创新。一方面，从增量扩张到存量优化，运营商更加注重通过改造提升、业态调整来盘活现有资产价值，而非盲目新建。另一方面，从空间提供到生态构建，领先的园区不再仅仅出租面积，而是致力于构建产业生态，通过“园区陪跑”模式，为企业提供从政策对接、资本引入到市场开拓的全生命周期服务，形成“价值共生”的关系。
　　（三）房地产开发
　　2025年初，《政府工作报告》明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为全年政策基调奠定了基础；10月，党的二十届四中全会定调“推动房地产高质量发展”，将“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”写入“十五五”规划建议；12月，中央经济工作会议再次强调“着力稳定房地产市场”，房地产政策从“止跌回稳”逐步转向更加注重市场的稳定性和长期健康发展。
　　全国房地产市场情况来看，2025年，新建商品房销售面积88,101万平方米，新建商品房销售额83,937亿元。2025年末，商品房待售面积76,632万平方米。
　　中国指数研究院最新数据显示，2025年300城住宅用地成交规划建筑面积为6.2亿平方米；出让金方面，各类用地出让金3.3万亿元，其中，住宅用地出让金2.3万亿元。
　　苏州房地产市场情况来看，根据克而瑞数据显示，新房供求方面，2025年供应量约为268万平方米，成交量约为283万平方米；新房成交均价约为26,500元/平方米，呈现企稳态势。
　　2025年，苏州市区涉宅经营性用地共成交48宗，平均溢价率3.02%，同比微涨，其中7宗溢价成交；成交土地面积约189.3万平方米，同比增长3.57%；总成交金额约376.3亿元，同比减少0.41%。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，苏州高新区深度融入长三角一体化等国家战略，推进经济平稳健康发展、产业体系优化升级、创新动能持续激发。公司作为区属国有上市公司，坚定践行“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的战略定位，以区域稳定发展为依托，推进产业转型升级，实现公司的高质量发展。
　　报告期内，公司以绿色低碳、高端制造等新兴赛道为核心，通过投资赋能、培育孵化、产城融合多元驱动，不断优化资产结构，提升非房业务的营收、利润贡献，实现发展质量与规模效益双提升。产业园及新兴产业运营方面，强化产业生态构建，发展壮大新兴产业集群，打造特色示范产业园区；光伏电站/储能电站装机容量、售电业务，以及绿电、绿证交易量等运营规模持续扩大；东菱振动不断强化核心技术攻关，120吨、200吨大推力振动试验系统研发取得突破，科研创新实力进一步提升。产业投资方面，通过“直投+基金”双轮驱动，布局前沿科技领域，增厚投资收益，参股的联讯仪器实现科创板上市、海光芯正已在港交所提交上市申请。产城综合开发方面，积极响应“好房子”政策，建设高品质住宅，加速项目去化；文旅商贸创新IP运营，形成“三园一mall”多元产品体系，构建新型消费集聚区；水务环保板块加快智慧化升级，提升区域水环境治理效能，筑牢民生保障基石。
　　内部管控方面，积极拓宽融资渠道、运营管理降本增效、加强人才队伍梯队化建设，保障公司持续稳健发展，为区域高质量发展注入新动能。
　　截至2025年末，公司资产总额759.30亿元，归属于上市公司股东的净资产72.70亿元；2025年度实现营业收入54.69亿元，实现归属于上市公司股东的净利润1.48亿元。
　　一、产业园运营
　　产业园运营作为公司转型发展的重要业态，全力推进绿色低碳产业园（GLCPark）、运河数据港ESG创新中心等载体运营，通过强化产业生态构建、载体功能升级、运营服务创新，推动产业集群化、高端化发展。
　　1、产业招商方面
　　公司作为高新区发展绿色低碳产业的重要平台，围绕新能源等重点领域，积极联动产业链上下游，推进产业项目招商，全年新增招引落地迪盛微、启胜新能源等40余个高质量项目，持续做大做强全区绿色产业发展生态、壮大产业集群规模、提升产业发展能级。截至目前，GLCPark累计注册及租赁公司超百家、总注册资本超30亿元。
　　2、运营服务方面
　　GLCPark载体面积共12万平方米，目前已全部投入使用。公司积极为入驻企业做好“全生命周期赋能”，通过精细化、数字化手段提升服务质量，优化载体配套设施，培育创新生态，完善园区运营生态系统。年内举办多场绿色低碳系列产业活动，累计吸引区内百余家企业参与，进一步强化“GLCPark”品牌的行业影响力；设立企业服务专班和沟通群组，为企业提供从签约入驻到装修开业的一站式服务，确保企业顺利过渡到正常运营阶段；为园内企业申请人才用房，进一步为企业员工居住生活提供便利。
　　（二）运河数据港ESG创新中心
　　运河数据港ESG创新中心是公司打造的“绿碳3.0”综合型TOD载体，项目紧邻古运河，集总部办公、商务集群、五星级酒店、商业街区等业态于一体，是高新区数字经济与绿色产业融合发展的示范平台，载体面积超40万平方米。运河数据港于2026年初竣工，招引企业超百家，包括中国中检、中软集团、库迪咖啡总部等。公司将持续推进产业招商工作，以商引商，同时不断提升企业服务精准度、优化园区运营机制，强化资源整合能力，推动产业链上下游协同联动，形成产业创新集群。
　　二、新兴产业运营
　　公司聚焦绿色低碳、高端制造等新兴赛道，稳步提升光伏储能运维、绿色电力交易规模，应用场景不断创新；通过技术创新、产学研深度融合、加速测试服务市场开拓，持续夯实振动测试服务领域的领先地位。
　　（一）绿色低碳产业
　　1、光伏储能运维方面
　　依托区内资源优势，创新应用示范场景，进一步巩固行业地位。建设清华苏州环境创新研究院循环光伏项目，成为全市首个资源循环化利用+光泵一体分布式光伏示范项目，为资源循环与绿色能源融合发展提供示范样板；建设苏州高新区全区排水泵站分布式光伏项目，打造华东地区首个分布式风+光+泵+监测四位一体智能微网水务枢纽项目，推动水务领域能源利用智能化、高效化；建设苏州科技城医院光伏项目，作为全区首批商业化光伏医院项目，开启医院领域绿色能源应用新篇章，为公共建筑绿色转型提供借鉴。截至2025年末，绿色低碳公司已建成运营并网光伏电站/储能电站共60个，总装机容量75.23兆瓦/兆瓦时；全年发绿电3,760万度，同比增长79.48%。
　　2、绿色电力交易方面
　　报告期内，公司加大市场拓展力度，扩大售电交易业务规模；优化售电业务模式，拓展上下游客户群体，竞争力与盈利能力稳步提升。2025年全年总签约配售电67.48亿度，同比增长14.41%，售电业务收入超1.1亿元。绿电绿证服务覆盖企业超1,600家，同比增长28%；绿电、绿证交易量均突破1亿度，同比分别增长169.21%、49.71%。
　　（二）高端装备制造
　　2025年，东菱振动持续强化技术研发与成果转化，推进测试服务市场拓展，巩固核心竞争力，入选“2024年度江苏省行业领域（装备制造领域）十大科技进展”“江苏省国家专利产业化样板企业培育库”，获评“中国航空运输协会民航科学技术一等奖”“中国航发商发2024年度银牌供应商”。全年实现营业收入5.35亿元，净利润2,528.57万元。
　　新品研发与科技创新方面，研发投入持续加大，东菱振动已完成120吨振动试验系统的研发，并通过中国计量院的计量检定，200吨振动试验系统的研制也已取得重大突破；依托全球首创的100吨电动振动试验系统的技术领先优势，成功获取订单并完成系统交付；年内完成了双波冲击台、高精度复合材料离心机等多项行业首创新品的研发，并对加速台车核心控制系统实现了智能化升级。截至报告期末，公司累计获授权专利558项，其中发明专利170项。
　　产学研融合与成果转化方面，东菱振动不断创新合作机制，江苏省振动工程学会挂牌设立首个科技服务站，并联合成立产业研究院，构建“学会+企业+高校”协同攻关新模式；与哈尔滨工程大学合作的智能减振公司研制的多元线谱控制装置，以及自主研制的首台套项目海上输油管道卷锚机振动主动控制系统相继完成验收。
　　测试服务与售后市场开拓方面，实验室能力建设与市场认可度持续提升。旗下长菱测试顺利通过CNAS（中国合格评定国家认可委员会）扩项评审，新增多套高精尖试验设备，服务能力进一步增强；成都实验室顺利通过CNAS能力审核，已全面具备多项环境与可靠性试验能力，并实现市场订单突破。同时，通过强化专业团队、建立主动服务机制，售后服务业务辐射范围持续扩大。
　　三、产业投资板块
　　公司积极完善多元投资矩阵，围绕“直投+基金”双轮驱动模式，形成覆盖“战略投资+产业投资+定增投资”的立体化投资版图，进一步优化资产配置，助推产业升级。截至目前，存量投资项目累计出资金额近60亿元。
　　战略投资方面，杭州银行、江苏国信、东方创业等持续贡献稳定收益，形成利润基石，增强资本实力和抗风险能力。公司适时增持杭州银行、江苏国信，进一步扩大战略投资规模，增厚投资收益。2025年，公司权益法核算的杭州银行、江苏国信、东方创业、苏高新创投合计实现投资收益5.55亿元；取得杭州银行、中新集团、融联基金、东方创业、华泰柏瑞基金等被投企业分红款合计1.33亿元；完成金埔园林二级市场退出，回笼资金3,012.21万元。
　　产业投资方面，目前公司自营及直接参股基金共12只，累计撬动基金规模超百亿元。报告期内，苏新股权基金增资2.52亿元，加大自营基金投资力度；认缴出资1.35亿元受让裕新基金9%LP份额，借助参股基金增加项目触达。新增投资毫厘机电、思萃热控等多个优质项目，扩大新兴产业领域覆盖面。参股公司联讯仪器已于科创板成功上市，联讯仪器是国内领先的高端测试仪器设备企业，主营业务为电子测量仪器和半导体测试设备的研发、制造、销售及服务，公司通过高新枫桥持有联讯仪器0.84%股份，通过苏高新创投旗下基金苏州金谷汇枫创业投资合伙企业（有限合伙）持有1.07%股份；经股权穿透计算，公司实际间接持有联讯仪器0.49%股份。参股公司海光芯正已在港交所提交上市申请，该公司从事硅光芯片设计、芯片封测、高速光电子器件、高速光模块等产品的研发、生产制造及技术服务；公司通过融联基金持有海光芯正6.96%股份，产业投资收益有望持续释放。
　　定增投资方面，公司积极把握市场机遇，参与多家技术领先、成长预期明确的上市公司定向增发，通过一二级联动，培养投研团队对于行业、项目的研判能力。2025年，公司先后投资中科飞测、佰维存储等10家上市公司，合计出资1.8亿元。
　　融资租赁方面，高新福瑞围绕公司转型主业加大绿色低碳等领域项目投放，推动业务结构向高质量、可持续方向转型；为企业提供定制化金融解决方案，助力载体招商，实现“投贷联动”模式全覆盖，荣获“2025中国融资租赁榜成就奖”，“融光筑能——推动光伏新能源产业升级”项目入选江苏省融资租赁行业协会优秀案例。全年新增项目31个，投放金额14.2亿元，实现营收1.49亿元，净利润4,183.77万元。
　　四、产城综合开发板块
　　公司以产城融合为导向，积极应对市场变化，优化住宅开发理念，打造文商旅综合消费商圈，提升社会环境治理效能，构筑“产、城、人”和谐发展的新格局。
　　（一）产业地产领域
　　公司围绕智慧智造和绿色生态理念，扎实做好新一代住宅项目建设、去化，优化空间布局，提升功能品质。公司子公司地产集团连续10余年蝉联江苏省房地产开发行业综合实力50强，重点项目屡次获评江苏省优质工程奖“扬子杯”、江苏省首届海绵城市优秀工程案例、江苏省智能建造试点项目等荣誉。
　　房地产销售方面，积极拓宽去化渠道，落地人才房票、拆迁房票等举措，加强自有销售团队建设和市场拓展。报告期内，公司商品房销售面积9.45万平方米，销售金额21.86亿元。
　　商品房建设方面，报告期内新开工面积10.40万平方米，施工面积160.43万平方米，竣工面积31.71万平方米。
　　商业地产租售方面，天都大厦着力构建产业集聚、企业集群、功能集成的新型楼宇发展格局。截至2025年底，累计租赁面积5.8万平方米，年内实现租金收入4,773万元；累计入驻企业113家，年内成功招引江苏家北律师事务所、华贸佳成（苏州）国际物流有限公司、苏州港航普华供应链有限公司、苏州东吴财产保险股份有限公司、东吴人寿保险股份有限公司等优质企业落户。
　　（二）文旅商贸领域
　　公司两大乐园以品牌IP文化为核心，打造多元化游乐活动，线上线下多维度推广，带动游园氛围，提升游园口碑。其中，苏州地区采用“乐园+商业”运营模式，搭建互补联动的业态矩阵，形成了森林世界、水世界、糖果世界与外野商业在内的“三园一mall”产品体系，进一步提升游乐体验与市场吸引力。报告期内全新开业的糖果世界接待游客超60万人次，成为营收增长新引擎；外野商业总建筑面积10.2万平方米，入驻率超60%，主题首店占比超50%。2025年旅游板块累计接待游客508.08万人次，同比增长18%。
　　营销推广方面，通过抖音直播及达人视频、小红书、微信公众号等平台多渠道矩阵传播，增加曝光度，形成宣传合力。2025年两大乐园全网粉丝突破240万人，通过抖音累计发布宣传视频约28万条，曝光量超23亿次。徐州乐园在五
　　一、端午等小长假期间，名列抖音北区主题乐园核销榜榜首；徐州乐园加勒比水世界被列入大众点评2025年必玩榜之水世界；苏州乐园糖果世界取得2025年度“游乐界-金冠奖”杰出亲子乐园奖；苏州乐园获评2025年度先锋成长景区。
　　主题活动方面，围绕春节、暑期、国庆等关键节点，构建IP活动矩阵，打造超级国漫玩乐季、苏潮非遗奇妙周、入戏彭城、落魔传说3.0等主题活动，有效带动客流增长。苏州乐园积极布局生日经济和宠物经济，打造独特主题生日屋，推出定制化生日服务，举办专属生日派对；打造宠物友好氛围，落实园内宠物配套设施及服务，举办宠物开放日活动，进一步切入新赛道、挖掘营收增长点。
　　商贸业务方面，持续推进业务拓展及渠道建设，大额贸易、企业团购、定向销售等重点业务齐头并进；积极登上“进博会”等国际舞台，开辟建材、机器人、纺织品等外贸新领域，增强品牌影响力与资源整合能力，销售规模不断提升。
　　（三）水务环保领域
　　污水处理能力稳步提升。年内枫桥厂原位扩容和提升改造项目顺利竣工、狮山水质净化厂项目荣获国家级市政工程最高质量水平评价，全厂区污水日处理能力提升至42万吨，全年污水处理总量达1.2亿吨，为高新区水务系统安全稳定运行提供了坚实保障。
　　管网运维效能持续优化。排水公司承担全区2,040公里雨污水管网、57座泵站的日常运维、养护、修复及改造，全年完成市政管网养护3,697.03公里，清捞雨污水检查井及雨水边井49.6万座，完成全区市政雨污水管网检测271公里；积极拓展小区管网养护业务，完成203个小区养护。
　　智慧水务建设有序推进。公司自主设计建设“工控协同云诊断平台”“水质检测中心平台”，实现以智慧水务平台为中心，跨厂级、跨系统的云端诊断、远程升级等一体化、标准化、可视化、可溯源运维管理，打造区域水务管理远程智控管理新模式。污水处理与管网运维进一步联动联调，实现“厂-站-网”运营数据互通与协同调度，切实提升整体运行效率，强化应急处置能力。
　　五、内部管控领域
　　财务管理方面，公司积极发挥AAA主体信用评级优势，发行直融产品24单，发行金额近97亿元。截至报告期末，公司综合融资成本2.73%，较期初下降43个BP。
　　运营管控方面，结合各板块经营特点加强预算编制，通过精细化调整深挖发展潜力；从严从细扎实推进绩效考核工作，结合各部门及条线工作特点新增个性化考核指标；强化成本管控与流程优化，推动效率提升专项行动，实现降本增效。
　　人才引育方面，开展人才培养和梯队建设，通过“英才计划”实现岗位轮换、项目实践、定期考核，激发人才主动成长内驱力；持续健全分层分类培训体系，丰富AI赋能、综合能力提升等课程内容，全年开展培训超500场次，提升员工业务能力和综合素质。
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）区域战略优势持续巩固，政策红利加速释放
　　报告期内，苏州高新作为苏州高新区管委会旗下的核心上市平台，深度受益于长三角一体化发展战略的深入推进。2025年苏州高新区实现地区生产总值1,976.70亿元，按可比价计算同比增长4.7%。其中第一产业实现增加值1.61亿元，同比增长11.6%；第二产业实现增加值917.58亿元，同比增长4.5%，拉动GDP增速2.1个百分点；第三产业实现增加值1,057.52亿元，同比增长4.8%，拉动GDP增速2.6个百分点。
　　公司依托国企背景优势，在资源获取、政策对接和融资成本方面享有显著优势。作为区域开发建设的重要载体，公司围绕主业积极参与高新区产业园运营、产业投资、产城综合开发等业务，在区域产业导入和城市功能提升中发挥关键作用。
　　（二）产业园运营能级全面提升，创新生态日益完善
　　公司深耕产业园运营，积极打造覆盖绿色低碳、高端制造等多元领域的园区矩阵。现已建成苏高新绿色低碳产业园（GLCPark）、运河数据港ESG创新中心等，为产业孵化、培育、投资提供坚实力量，持续提升产业创新集群规模化发展的运营优势。
　　（三）产业投资体系持续优化，新兴产业布局成效显著
　　公司产业投资模式逐步完善，形成“直投+基金+定增”的多维投资体系，投资领域涵盖绿色低碳、医疗器械、AI、半导体、高端制造等新兴产业。目前公司已形成战略投资（对被投企业以权益法核算）、产业投资（通过基金布局高新技术企业）、定增投资（参与上市公司定增）三大模式。截至本报告期末，公司存量投资项目累计出资金额近60亿元，投资规模持续增长。
　　（四）产城融合深度推进，城市服务能力全面提升
　　公司产城综合开发业务保持稳定，围绕创新地产、文旅商贸、节能环保等领域推进城市更新与功能重构，全面提升城市功能品质，让城市发展更具活力、更富温度、更可持续。创新地产方面，积极响应国家“好房子”建设行动，打造中高端“璟”系住宅，应用“两智一全”科技+系统，引领未来人居新范式。文旅商贸方面，持续强化苏州乐园、徐州乐园两大主题乐园的IP建设，目前苏州乐园旗下的糖果世界、“外野”商业已建成开园，形成“三园一mall”多元产品体系，商业项目与游乐业态形成良好互动，提升游客体验与市场竞争力；商贸业务围绕大宗贸易、供应链贸易、团购零售等业务持续发力，积极拓展外贸新领域，品牌影响力持续提升。节能环保方面，以“净水清源”为引领，深入完善“厂-站-网”一体化智慧调度。常态化做好水系监测、管网运维、污泥处理等各项工作，加强水务设施的更新改造和工艺升级，全面提升区域水环境治理效能。
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　（一）产业投资
　　2025年中国股权投资市场复苏回暖。在国家层面的大力支持下，长期资本、耐心资本不断壮大，国资、产业资本、金融机构的参与度持续加深；“投早、投小、投长期、投硬科技”成为行业共识，人工智能、先进制造、集成电路、生物医药等赛道获得了重点关注；并购市场机遇频现，多元背景的机构跨界参与其中，给市场和参与者提供了新思路。
　　清科研究数据显示，从产业投资方向来看，近年来，我国出台多项政策鼓励扶持科创领域企业发展，硬科技大潮下股权投资热行业随之更迭，资金加速从互联网、移动互联网流向IT（含AI）、半导体、机械制造(含智能制造)、生物医药等科技创新领域，四大领域投资案例总金额占比从十年前的约两成提升到目前超七成。
　　从市场格局来看，截至2025年，中国基金业协会存续登记股权投资基金管理人共计1.16万家，管理基金总规模达27万亿元(不含FOF基金)。其中国资背景管理人数量为4,099家，占比35.3%；国资背景管理人管理基金规模为17.42万亿元，占比64.5%，即35.3%的国资机构管理了行业内超六成资金，成为市场主导力量。
　　从退出方式的变化来看，2025年IPO退出回暖但依旧受政策影响波动，同时约17.6万亿元规模的基金进入退出期或延长期，亟需多元化退出路径。机构积极拓展并购、股权转让、回购等非IPO退出渠道。
　　（二）产业园运营
　　从产业园运营的宏观视角看，当前发展呈现出由重“硬”投入向重“软”生态构建的深刻转型。这一转型具体体现在园区自身的发展趋势和运营商的商业模式变革两个层面。
　　高新技术产业园区作为产业高地，其发展趋势集中体现了新时代的要求：
　　1、科技创新与产业深度融合：园区不再仅仅是企业的物理聚集地，而是致力于构建“基础研究、技术开发、产业孵化”的全链条创新体系。研发投入持续加大，政产学研协同深化，推动主导产业向“高端化、智能化、绿色化”升级，战略性新兴产业占比显著提升。
　　2、数字化转型与数字经济扩张：技术应用从单点突破转向全场景渗透。物联网、云计算、AI大模型等与制造业深度融合，通过标准化方案降低中小企业转型门槛。数字孪生技术应用于园区的规划、建设和管理全周期，实现智能化运营。数据要素的市场化流通与安全监管体系也在不断完善。
　　3、绿色低碳与可持续发展：“双碳”目标下，园区成为绿色转型的关键节点。清洁能源占比提升，分布式光伏、氢能储能等项目推广循环经济模式。碳足迹追踪系统甚至被纳入企业准入标准，绿色金融工具的应用日益广泛。
　　4、开放合作与国际化拓展：园区积极设立海外创新中心和离岸孵化器，利用自贸区与高新区政策叠加优势，突破保税研发、数据跨境流动等制度瓶颈。在RCEP等框架下，国际产业链分工合作深化，市场面向全球。
　　为适应上述趋势，园区运营商的商业模式正经历根本性重塑：
　　1、数字化转型：从智能化设施到精准运营
　　数字化技术已全面渗透至规划、招商、管理、服务各环节。通过部署物联网传感器和AI算法，实现对能源、环境、人流的实时监测与资源优化；智慧招商系统利用产业链图谱和数据智能匹配，提升招商精准度；服务数字化则通过用户画像，为企业提供定制化的政策、融资等增值服务，增强企业粘性。
　　2、轻资产运营模式崛起：从重投入到服务赋能
　　轻资产运营成为行业新增长极。传统开发商向专业运营商转型，专注于存量园区的品牌输出和委托管理，以提升租金溢价。同时，互联网巨头和金融机构也凭借其数字化工具和金融能力切入运营市场。产业地产REITs的扩围为运营商提供了重要的资本化退出通道，加速了从“开发销售”向“持有运营”的转型。
　　3、生态协同与服务多元化：从空间集聚到价值共创
　　运营的核心从提供物理空间转向构建产业生态。一方面，通过打造“10分钟产业配套圈”、推动“制造+服务”“科技+金融”跨界合作、建立园区联盟和“飞地经济”等模式，实现产业链垂直整合与区域协同。另一方面，服务内涵极大扩展，形成四大层级：基础服务标准化、产业服务专业化、增值服务生态化（如人才、金融）、以及社群运营品牌化，最终构建起覆盖企业全生命周期的服务支持体系，并开创多元化收入来源。
　　（三）房地产开发
　　2025年全国层面的房地产政策多管齐下，从需求、供给和长效机制等多方面协同发力，通过精准调控和供需协同，构建高质量发展新格局。
　　需求端：减轻负担，激活交易。政策核心是降低购房成本和交易门槛，精准匹配需求，并通过限制性政策优化、金融工具创新、补贴政策加码等多重手段，全面激活市场潜在需求，尤其是刚需与改善性需求两大核心群体。其中，苏州在全市范围内取消限购及新房的限售限制，降低首付比例及贷款利率，优化公积金政策，实施契税补贴及人才房票政策，降低购房门槛和交易成本，并对不同群体进行精准支持。
　　供给端：保障交付，优化结构。将“保交楼”作为民生底线和稳定预期的关键，加强商品房预售资金监管，力求从根源上防范交付风险；土地供应精准调控，适配市场需求变化；盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，优化资源配置效率。
　　长效机制：推动行业转型。政策着眼长远，推动房地产从“高周转”模式向高质量发展转变。进一步完善住房保障体系，强化民生保障功能；新的《住宅项目规范》正式实施，明确“好房子”标准；城市更新工作进入常态化阶段，重点从大规模增量建设转向存量的提质改造，老旧小区改造、完整社区建设等让城市更宜居。
　　(二)公司发展战略
　　公司深度融入长三角一体化发展和区域产业创新集群发展，聚焦新兴产业，充分发挥上市国企要素整合优势和资本运作功能，以“园区运营+资本赋能”广泛链接区内外产业资源，驱动主业集群发展，打造“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”。
　　以园区运营构建区域产业集群高地。聚焦绿色低碳等新兴产业，由分布式光伏、绿色节能建筑及合同能源管理、综合能源站开发运营等业务切入绿色低碳产业，做好苏高新绿色低碳产业园运营，积极引入绿色技术创新龙头企业，在区域内形成绿色技术创新生态；依托环境与可靠性试验服务产业园、运河数据港ESG创新中心的技术积累和资源优势，推进产业招商、孵化、培育，形成优质企业集聚。
　　以资本赋能驱动新兴产业创新升级。不断发挥上市国企优势，通过“战略投资+产业投资+定增投资”立体式股权投资体系和融资租赁等债权投资途径，满足新兴产业相关企业对于资金和资源的迫切需要，分享被投企业成长和产业升级红利；通过并购重组、分拆上市等资本运作手段，提高资产证券化率，放大资本价值，利用资本市场进一步推动产业创新升级。
　　以产城综合开发紧密服务主业发展。发挥创新地产、文旅商贸、水务环保等城市综合开发能力，围绕空间载体功能建设和区域人居环境升级，不断促进产城融合发展。
　　(三)经营计划
　　产业园运营板块将围绕目标产业，汇聚资源势能与优势，构建完整产业链条，形成产业集群效应。绿色低碳产业园持续聚焦零碳目标，加快光伏、储能等清洁能源设施部署，提升绿电交易规模，加大可再生能源消费占比；进一步整合高新区内绿色低碳产业创新资源，吸引光伏储能等企业集聚，构建“绿色能源—绿色制造—碳管理服务”的产业生态，并引入智慧能碳管理平台，实现能耗与碳排放的精细化管控。以促进ESG发展为核心理念打造的“绿碳3.0”综合型TOD载体——运河数据港ESG创新中心目前已建成投用，公司将加大招商力度，吸引数字经济生态企业入驻，推动产业资源集聚，打造高新区数字经济与绿色产业融合发展的重要载体。环境与可靠性试验服务产业园将继续依托东菱振动的技术优势，加强技术创新与新品研发，深化与高校及科研院所的合作，加快全国性实验室布局，服务新兴市场，提升品牌影响力与市场竞争力。
　　产业投资板块将围绕公司的核心产业布局，坚持“投资+招商”双核驱动的策略，精准投向前沿领域，以产业投资赋能技术创新。公司在积极拓展与外部投资机构的合作、扩大优质项目来源的同时，着力提升投后管理能力，通过组建专业团队，有效防范投后风险，并积极为被投企业嫁接资源、赋能管理，强化投资项目与公司主业发展的联动效应。
　　产城综合开发板块将秉持高质量发展与民生服务并重的原则，以“智能建造+智慧品质”示范项目为引领，积极应用新技术提升产品力，通过多渠道营销策略，加快存量去化与资金回笼。两大主题乐园持续引入互动式及沉浸式体验等新业态，打造精品旅游项目，焕发新活力。商贸业务继续在大额贸易、跨境集采等方向发力，不断提升销售规模。深化排水一体化运营，通过智慧管理手段，扎实做好水系监测、管网运维与污泥资源化处理等工作，全面提升区域水环境治理效能，切实增进民生福祉。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济与政策风险
　　2025年，全球经济发展面临地缘政治、关税博弈与货币政策转向等多重不确定性因素的挑战，这使得中国经济的稳定增长面临着更为复杂的外部环境。作为资本密集型和周期敏感性企业，公司房地产业务的销售回款、产业投资项目的估值波动均与宏观环境高度关联。
　　公司将通过动态优化资产配置、加强政策前瞻性研究，灵活调整经营策略，以增强抗周期能力。
　　2、行业竞争与经营风险地产板块去化压力
　　2025年房地产行业虽呈现筑底迹象，但市场购房意愿仍显谨慎，公司商品房去化速度低于预期，截至报告期末，存货规模维持高位。
　　公司将持续提升产品品质，聚焦改善型需求；积极做大做强非房板块等多元业态，降低地产板块对公司经营的影响。
　　3、产业投资与整合风险
　　公司新兴领域的投资规模持续扩大，在经济形势复杂多变的背景下，被投企业可能面临技术迭代、行业政策变动等影响，导致项目退出渠道受限、估值波动加剧，延缓投资回报实现。
　　应对措施：完善投前风控机制，强化行业研究；通过基金化运作分散风险，重点推动已投项目与园区产业生态协同，提升增值退出能力。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）产业园区运营　　在全球经济深度整合、数字化转型与产业结构升级的宏观背景下，产业园区作为驱动区域经济增长的核心载体，迎来多重机遇与考验。历经四十年演进，我国产业园区已从早期零星的试点探索，逐步壮大为支撑国民经济的重要力量；其发展逻辑亦从依赖土地资源的规模扩张，转向存量市场中的精细化运营与生态化协同。　　当前，产业园区面临供给过剩、同质化竞争加剧的严峻挑战。多数园区在产业定位、招商策略及服务功能上缺乏差异化，难以构建可持续竞争力。企业需求亦持续升级——除基础设施外，更强调园区的创新生态、专业化服务及数字化能力，推动运营重心从“空间供给”转向“... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）产业园区运营
　　在全球经济深度整合、数字化转型与产业结构升级的宏观背景下，产业园区作为驱动区域经济增长的核心载体，迎来多重机遇与考验。历经四十年演进，我国产业园区已从早期零星的试点探索，逐步壮大为支撑国民经济的重要力量；其发展逻辑亦从依赖土地资源的规模扩张，转向存量市场中的精细化运营与生态化协同。
　　当前，产业园区面临供给过剩、同质化竞争加剧的严峻挑战。多数园区在产业定位、招商策略及服务功能上缺乏差异化，难以构建可持续竞争力。企业需求亦持续升级——除基础设施外，更强调园区的创新生态、专业化服务及数字化能力，推动运营重心从“空间供给”转向“价值共创”。未来，在国家“双循环”的发展格局下，园区作为区域经济的主战场，正通过“建链补链强链”的方式培育现代产业集群，推动中国制造向全球价值链的中高端攀升，为经济高质量发展提供持续动力。
　　（二）绿色低碳产业投资
　　根据国际能源署发布的《2025年世界能源投资》显示，尽管全球面临地缘政治紧张局势加剧和经济前景不确定等不利因素，导致部分投资者对新能源项目持观望态度，但现有项目支出并未受到明显影响。2025年，全球能源领域投资预计增至3.3万亿美元，同比增长2%。其中，约2.2万亿美元将集中投向可再生能源、核能、电网和电气化等领域，石油、天然气和煤炭等传统能源领域的投资将达到约1.1万亿美元。同时，从2015年到2025年，在全球能源投资领域，中国投资已经占到四分之一以上。
　　从国家能源局研究制定的《2025年能源工作指导意见》中的主要目标来看，供应保障能力方面，全国发电总装机达到36亿千瓦以上，新增新能源发电装机规模2亿千瓦以上，发电量达到10.6万亿千瓦时；绿色低碳转型方面，非化石能源发电装机占比提高到60%左右，非化石能源占能源消费总量比重提高到20%左右。工业、交通、建筑等重点领域可再生能源替代取得新进展。新能源消纳和调控政策措施进一步完善，绿色低碳发展政策机制进一步健全；发展质量效益方面，风电、光伏发电利用率保持合理水平，初步建成全国统一电力市场体系，资源配置进一步优化。
　　（三）医疗器械产业投资
　　1、医疗器械行业整体概况及展望
　　需求增长、国家支持政策驱动下，中国医疗器械市场快速发展、发展空间较大，但行业集中度较低且高端市场仍由外资主导，预计未来国产替代、价格下行为国内医疗器械行业主旋律，国内医疗器械企业业绩分化将加速。受益于创新支持政策、国产招投标采购、集采等政策推进，我国医疗器械行业技术水平与国际龙头企业的差距快速缩小、国产渗透率不断提高，2024年国家药监局共批准创新医疗器械65个。截至2024年底，国家药监局共批准315个创新医疗器械上市，覆盖手术机器人、心肺支持辅助系统、人工智能等领域。2025年1-4月，国内获批上市的创新医疗器械数量已达34个。
　　2、医疗设备行业概况及展望
　　医疗设备行业为医疗器械最大的细分子行业，2024年中国医疗设备行业市场规模达6,553亿元，其中医用医疗设备、家用医疗设备分别占比约63%、37%。医用医疗设备终端主要为医院，主要可分为医学诊断设备类、治疗设备类和辅助设备类等，外资在中高端产品、大中型医院中占据主导地位，医疗设备整体国产替代空间仍较大。随着以旧换新政策的发布，以及财政贴息、财政资金支持等配套政策的逐步落地，预计2025年医用医疗设备行业或回暖，国产渗透率进一步提高。家用医疗设备兼具日常消费属性，受集采等医保控费政策影响较小。在健康意识提高、人口老龄化提升、技术创新以及产品迭代的推动下，家用医疗设备行业市场规模增长相对较快，增速高于医疗器械行业。国内家用设备市场以血压计、按摩器具及健身康复器材为主，其他仍未普及；其中血压仪和按摩器具在家用医疗器械中占比分别为29%、16%左右。
　　3、耗材行业概况及展望
　　根据《医疗器械蓝皮书》显示，2023年中国高值医用耗材产业市场规模达1,561亿元，五年复合增速约10.42%，其中心血管介入、骨科植入为高值医用耗材最大的两个细分领域。受集采及国内技术水平影响，高值医用耗材不同细分领域国产份额差异较大。目前心脏瓣膜、球囊、冠脉支架、封堵器、创伤类骨科等基本实现了国产替代，高值医用耗材行业整体国产替代空间仍较大，预计未来国产替代继续加速。
　　我国低值医用耗材市场规模2023年为1,280亿元，占医疗器械市场总规模的12.4%，五年复合增速为14.83%。注射穿刺类产品占比最大，其次为医用卫生材料及敷料类产品，两类产品合计占比超过50%。我国低值医用耗材生产企业数量众多，以中小企业为主，市场竞争激烈，行业整体集中度较低。在高端低值耗材领域，海外品牌仍占据主导地位，国内企业在技术和品牌影响力方面与国外品牌相比还存在一定差距。随着集采的推进，预计未来低值耗材产品价格继续下降，低值耗材产品利润继续承压，行业整合加速、行业集中度将有所提高。
　　4、IVD行业概况及展望
　　2024年新冠疫情影响逐步出清，IVD行业恢复常态化发展；预计2025年分子诊断、生化诊断等细分行业竞争加剧、利润继续承压，化学发光、POCT等细分行业国产替代加速、龙头企业或受益。随着新冠疫情红利消退，2023年我国体外诊断市场规模约为1,185亿元，同比略有下滑，2024年IVD恢复常态增长。免疫诊断、生化诊断、POCT以及分子诊断为IVD主要细分领域。其中，免疫诊断为IVD第一大细分领域，化学发光为免疫诊断的主流趋势，占免疫诊断市场份额超80%。相较于其他医疗企业细分领域，IVD行业技术迭代更新较快，对企业研发能力要求较高，且一般都是采用仪器与试剂共同发展的经营模式。外资品牌在IVD流水线仪器以及高端IVD试剂领域具有较强竞争优势，不同的IVD细分领域竞争格局有所差异。随着集采的推进、国产技术的提升，目前生化诊断、分子诊断、酶联免疫等细分领域国产份额占比较高，化学发光、POCT等细分领域试剂的国产份额不断提高但替代空间仍较大。
　　（四）房地产行业
　　2025年上半年，地产行业继续朝着止跌回稳的方向迈进。房地产销售基本平稳，新房销售面积同比、金额同比保持稳定；新建商品住宅价格同比降幅继续收窄；待售面积连续三个月减少。得益于供给侧的有力调整，2025年土地交易量持续低位，加之拟收储宅地的快速推进，预计将推动行业去库存超过3.5亿平方米，供求关系正在持续加速修复。
　　全国房地产市场情况：
　　国家统计局数据显示，2025年上半年全国新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。
　　土地市场方面，根据中指数据，2025年上半年，300城住宅用地推出规划建筑面积为2.1亿平方米，同比下降19.4%，成交1.7亿平方米，同比下降5.5%，降幅较去年同期收窄26.7个百分点。出让金方面，2025年上半年，住宅用地出让金0.86万亿元，同比增长27.5%。
　　苏州房地产市场整体情况：
　　新房供应及成交方面，2025年上半年苏州新房住宅供应1.80万套，同比去年下降5%；新房住宅网签成交2.03万套，同比去年下降18%，平均成交价格22,706元/平方米，同比下降0.6%。截至2025年6月底，新房住宅市场可售货量8.7万套（与去年同期相比下降11%），去化周期25.74个月。土地市场方面，2025年上半年苏州共成交涉宅地块35宗，同比去年提升75%；11宗产生溢价，平均溢价15.03%。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，苏州高新区积极推动产业创新和科技创新深度融合，加快构建现代化产业体系，打造全市产业科创主阵地，建设全国一流创新型科技园区。苏州高新作为高新区国有上市公司，围绕区域产业发展目标，深化“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”定位，通过“园区运营+产业投资”双轮驱动模式，推动产业园区能级提升、培优育强；产业投资协同并进、精准赋能；产城开发融合增效、提升城市活力。
　　截至报告期末，公司总资产783.21亿元，归属于上市公司股东的净资产73.28亿元；上半年，公司实现营业收入26.59亿元，实现归属于上市公司股东的净利润1.76亿元。
　　一、产业园运营
　　公司围绕产业园区运营推进产业转型升级，有序开展产业招商、载体建设、精细服务等工作，驱动绿色低碳与医疗器械产业聚链成势。
　　1、绿色低碳产业园
　　招商引资成效显现。绿色低碳公司围绕新能源、绿色低碳等重点方向加速布局，持续做大“新能源+绿色低碳”产业规模，助推区域新能源产业集群成型。上半年成功招引企业超20家，推动绿田能源、百良中弦、保碧新能源等多家企业区域总部落户。同时，绿色低碳公司积极响应行业发展趋势，加速拓展ESG及双碳服务新赛道。年内成功引进了初碳科技、苏州和清等一批专业化服务机构，深化与BSI（英国标准协会）、SGS（通标标准）、晓数绿景等国内外头部认证及技术服务机构的战略业务合作，为全区绿色化、低碳化发展开辟全新增长极。
　　载体集聚效应提升。依托现有12万平方米产业载体，GLC Park累计注册及租赁公司近100家、总注册资本超31亿元，致力打造高显示度、强牵引力的绿色能源产业新地标。其中GLC Park一期已全部满租，二期招商工作正有序推进中。
　　2、医疗器械产业园
　　产业引育量质并举。报告期内，医疗器械产业园深化“以企引企”“以商招商”联动机制，强化龙头企业引领，促进产业规模化、集群化发展。年内成功引进项目超120个，重点项目海豪医疗、比格威等正式开业，为产业发展储备后生力量。园内企业获评多项荣誉，其中中科院苏州医工所入选工信部首批重点培育中试平台；碧利医疗入选《中国高品质医疗器械出海遴选指南（2025）》，荣获首届全球眼科大会“2025全球眼科产业服务奖”；国科康成参与制定的中国首个可穿戴脑机接口产品标准正式发布。
　　上半年，医疗器械产业园获评年度医疗健康领袖产业园区（全国仅6家）、年度医疗健康产业园区运营服务机构（江苏唯一）、长三角G60科创走廊产融结合高质量发展示范园区。
　　载体建设稳步推进。医疗器械产业园目前已建成和在建载体共有6个，总建筑面积149万平方米。当前已投入运营的载体为产业园1-4期与产业园6期，总建筑面积110万平方米；在建载体为产业园5期，总建筑面积39万平方米，主体结构已封顶，预计年内交付。
　　服务体系日臻完善。设立分区化运营服务管理中心，打造高效服务“直通车”，实现企业需求精准对接；国家药监局智能化医疗器械研究与评价重点实验室助力全球首个远程手术机器人产品获批上市；组织高新区医疗器械及生物医药产业投融资对接会、苏州市人工智能赋能医疗器械产业发展推进大会等各类产业交流及主题培训，精准助力企业发展、产业升级。
　　二、新兴产业运营
　　报告期内，公司持续推进绿色低碳、高端装备制造等新兴产业的培育、运营，拓展产业增长新空间。
　　1、绿色低碳产业
　　光储业务量质齐升。上半年签约光储项目23.65兆瓦/兆瓦时，同比增长118%。绿色低碳公司已累计并网及在建光伏储能项目56个，装机容量超75兆瓦/兆瓦时，上半年发电量1,668.90万度，同比增长64%。
　　示范场景加速拓展。成功签约清华苏州环境创新研究院循环光伏项目（全市首个资源循环化利用+光泵一体分布式光伏示范项目）、苏州高新区全区排水泵站分布式光伏项目（华东地区首个分布式风+光+泵+监测四位一体智能微网水务枢纽项目），中标苏州科技城医院光伏项目（全区首批商业化光伏医院项目），绿色应用实践不断深化。
　　绿电交易规模提升。上半年完成电量签约及续约44亿千瓦时，同比增长12.8%；绿电绿证交易量突破1亿千瓦时，已超去年全年总额，同比增长120%；带动区内企业减少碳排放、履行可再生能源配额义务，合计减少碳排放7.5万吨。
　　2、高端装备制造
　　东菱振动依托技术创新与产学研深度融合，进一步夯实领先优势并驱动成果转化。同时，积极提升服务能力与拓展市场范围，核心业务协同并进。上半年，东菱振动实现营业收入2.25亿元，签约合同订单2.56亿元。
　　技术创新巩固优势。东菱振动持续加强新品研发力度，在研新品超20项；依托全球首创100吨振动试验系统优势，开拓超大推力设备市场；新品项目加速台车的核心控制系统完成全面升级改造，推动相关领域产品国产替代。
　　产学研融合驱动转化。东菱振动持续加强与科研院校的紧密合作，成功挂牌江苏省振动工程学会首个科技服务站，拓宽应用领域，促进成果转化；100吨推力振动台入选“2024年度江苏省行业领域（装备制造领域）十大科技进展”。截至报告期末，东菱振动累计获得授权专利536项，其中发明专利161项。
　　服务能力与市场拓展齐进。长菱测试实验室顺利通过CNAS扩项评审，新增东菱振动自主研制的100吨振动试验系统、弹射拦阻试验系统、加速台车、起落架冲击加载系统、摇摆台、离心机、冲击响应谱、冲击台等多种新型高精尖试验设备，进一步提升了试验服务能力；成都实验室完成CNAS能力审核及电力扩容，显著扩大测试服务辐射范围；强化售后服务团队专业水平，积极抢占售后市场，重点推进西南、华北区域，上半年售后服务签约业务同比增长64%。
　　三、产业投资
　　公司深化“园区运营+产业投资”双轮驱动战略，聚焦医疗器械、绿色低碳、高端装备制造等战略方向实施投资布局。期末存量项目累计出资超55亿元，投资规模稳中有进。
　　1、战略投资
　　公司持续加强战略型项目挖掘和投资，为长期发展带来稳定的利润贡献。报告期内完成江苏国信项目股权收购，将进一步深化协同创新及产业协作；通过权益法核算取得稳定的投资收益，其中杭州银行18,148.90万元、江苏国信8,578.04万元、东方创业514.80万元、苏高新创投666.78万元；减持金埔园林部分股权，回笼资金1,607.48万元，进一步盘活存量资产；年内取得杭州银行、中新集团、江苏国信、融联基金、东方创业、华泰柏瑞基金、金埔园林分红款合计8,187.89万元，稳定增厚公司现金流。
　　2、产业投资
　　目前，公司自营基金5只，总规模10.98亿元；参股基金12只，认缴出资12.28亿元；共计撬动基金总规模超116亿元。一级股权投资方面，上半年参与投资了苏新晟能；定增项目方面，完成昊华科技、佰维存储定增投资，出资金额2,000万元；完成了川能动力、景嘉微项目的部分退出，回笼资金4,025万元，收益率近15%。
　　3、融资租赁
　　高新福瑞不断优化区域项目布局、精准把握客户资金需求及发展规划，严控项目风险，获评苏州市级融资租赁行业协会年度优秀项目奖。报告期内，高新福瑞新增项目投放10亿元，实现营收7,931.78万元，净利润3,004.58万元。
　　四、产城综合开发
　　报告期内，公司产业地产稳健拓展、文旅商贸活力赋能、环保水务效能提升，积极构筑“生产、生活、生态”三生融合的现代化产业典范。
　　1、产业地产
　　商品房销售方面，上半年合同销售面积6.12万平方米，同比增长1.16%；销售金额15.10亿元，同比增长19.56%；商品房建设方面，年内施工面积26.61万平方米，竣工面积15.79万平方米。
　　商业地产运营方面，区内标杆写字楼天都大厦累计出租面积5.78万平方米，取得租金收入2,079万元。
　　2、文旅商贸
　　报告期内文旅板块持续深化“线上宣销+线下互动”的模式，围绕营销节点搭建宣传矩阵、打造缤纷活动提升游乐人气，累计接待游客218.88万人次，同比增长32%，实现营业收入19,238.71万元。
　　宣传营销方面，通过公众号、抖音、美团、小红书等多平台宣传，构建全域传播矩阵持续输出热点内容，为品牌活动宣传造势，增加品牌的曝光率和影响力。活动策划方面，两大乐园结合全年节点活动打造新春灯会、漫樂星球、花样春游记、超级国漫玩乐季等多个主题活动，提升品牌影响力；深化NPC品牌符号，以高频次、高创意度的限定造型为核心，创新打造互动式、沉浸式游乐体验，提升游园热度，增强差异化竞争力。
　　商贸板块持续发挥“虹桥品汇苏州港”的品牌价值，发力大额贸易、企业团购、定向销售，积极拓展牛肉、海鲜、红酒、数码3C等多产品销售渠道，丰富产品线，贸易规模及品牌影响力稳步提升。
　　3、环保水务
　　污水处理方面，完成枫桥水质净化厂原位扩容和提升改造，公司旗下五座净水厂污水处理能力达到42万吨/天；报告期内累计处理污水量5,534万吨，同比增长4.42%，治水效能稳中有升。
　　管网运维方面，排水公司优化管理体系、强化管理效能，2025年上半年共计养护污水管道611.95公里，养护雨水管道1,323.65公里，并完成203个小区内部管网养护；有序推进排水管网检测85.50公里，其中污水管道25.98公里，雨水管道59.52公里，保障排水通畅，有效避免突发性事故发生。
　　污泥处置方面，不断提升污泥处置技术创新能力，取得污泥处置干化循环风机的相关发明专利，有序推进污泥提升改造项目，上半年完成污泥处置量41,674吨。
　　五、内部管控
　　财务管理方面，积极发挥公司AAA主体信用评级优势，上半年发行直融产品12单，发行金额超50亿元。截至报告期末，公司综合融资成本2.90%，较年初下降26个BP。
　　运营管控方面，结合各板块经营特点加强预算编制，深挖发展潜力；从严从细扎实推进绩效考核工作，激发全员干劲；强化成本管控与流程优化，推动降本增效。
　　人才引育方面，开展人才培养和梯队建设，通过岗位轮换、项目实践、定期考核等方式激发人才主动成长的内驱力；持续健全分层分类培训体系、丰富课程内容，提升员工业务能力和综合素质。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）依托区域优势，夯实发展根基
　　苏州高新区作为国家级高新区和苏南自主创新示范区核心区，围绕“建成全国一流高科技园区、产业科创主阵地、生态人文宜居城、苏州发展新中心”的发展定位，聚焦“2+3”现代产业体系，积极打造新质生产力重要增长极。其中新一代信息技术、高端装备制造“两大主导产业”产值分别达1,400亿元和1,500亿元，新能源及绿色低碳、光子及集成电路、医疗器械及大健康“三大新兴产业”新增高质量项目超200个，高新技术产业产值占规上工业总产值比重提高59%。
　　2025年上半年，苏州市实现地区生产总值13,002.35亿元，同比增长5.7%；苏州高新区完成地区生产总值902.73亿元、增长6.0%。
　　作为园区开发背景的上市国企，苏州高新植根、成长于高新区整体发展之中，区域人才、资源的集聚以及产业的升级，将为公司的发展提供更多机遇，加速实现转型战略布局。
　　（二）构建运营生态，赋能集群创新
　　公司已开发建成生命健康小镇、东菱振动产业园、绿色低碳产业园、医疗器械产业园等多个产业园区，培养了覆盖产业园全生命周期的核心运营能力，与此同时，通过组建专业化招商团队构建完善的企业服务体系，并借助产业投资孵化机制培育园区优质企业。除此以外，依托国有上市公司背景优势，公司联合中检、中软共建运河数据港ESG创新中心，形成创新载体规模化布局与产业集群高效运营的协同生态。
　　（三）布局多元投资，驱动产业转型
　　公司围绕“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的战略定位，以资本链赋能产业链，构建“以投促招、招投联动”的双向驱动机制，聚焦绿色低碳、医疗器械等公司转型方向，同时积极布局高端装备、AI、半导体、芯片等新兴产业，形成与产业园运营高度协同的产业储备，以投资促转型。目前公司已形成战略投资（对被投企业以权益法核算）、产业投资（通过基金布局高新技术企业）、定增投资（参与高成长性企业定向增发）三大模式。截至本报告期末，公司存量投资项目累计出资金额超55亿元，产业投资规模持续增长。
　　（四）深化产城融合，焕新城市动能
　　公司以产城融合战略为引领，通过产业地产、文旅商贸、节能环保三大业务板块协同推进城市功能升级。创新地产领域，凭借多年项目开发经验，升级打造“璟”系高端产品线，持续改善人居环境，夯实品质开发领先地位，蝉联江苏省及苏州市开发企业综合实力前列；文旅商贸领域，以苏州乐园、徐州乐园双IP建设为核心深化主题娱乐价值，同步推动“虹桥品汇苏州港”品牌体系创新，构筑多业态融合的消费新场景；节能环保领域，创新实践“净水清源”理念，依托城镇污水“厂站网”一体化调度系统，全面优化污水处理、管网运维及污泥处置全流程管理，推动区域水环境治理效能稳步提升。三大业务有机联动，共同构建宜居宜业的城市可持续发展新生态。

　　四、可能面对的风险
　　1、宏观经济风险
　　2025年上半年，全球经济增长动能仍偏弱，美国发起的对等关税政策影响全球经济发展预期，俄乌局势的延宕加剧能源与金融市场波动，我国作为全球的制造中心和国际贸易大国，仍面临外部环境的急剧变化以及内需不足与预期偏弱等问题，这些风险变量都可能通过产业链传导、资本市场联动等途径对国内经济产生冲击。公司房地产、股权投资等业务与经济形势密切相关，经济增长若不及预期可能会带来市场需求萎缩、资本市场波动等不利因素，影响公司经营发展。
　　公司将持续关注宏观经济形势，加强对政策趋势的研判，平衡财务杠杆，优化经营方向，做好宏观经济风险应对工作。
　　2、产业投资风险
　　公司在新兴产业投资方面持续扩张，涵盖医疗器械、绿色低碳、高端制造等重点领域。但受制于复杂多变的市场环境，监管政策收紧及产业政策调整加剧了发展预期的不确定性，被投企业发展差异及流动性风险传导带来了被投项目分化与估值波动，已投项目退出路径规划难度及资源整合协同的压力使得投后管理复杂性提升。
　　公司将进一步完善投决机制、升级投后管理体系，加强市场及行业研究，培养专业投资团队，提升风险应对能力。
　　3、市场经营风险
　　报告期内公司积极应对产业园招商同质化竞争与地产周期深度调整等经营挑战。具体而言，产业园运营受苏州产业升级加速影响，新兴的产业化园区密集投建导致招商竞争加剧，租金收益与重资产投入回报周期存在阶段性错配；住宅开发板块则因行业周期性调整，市场筑底期购房者持币观望情绪延续，项目去化效率放缓影响资金回笼效率。
　　公司将持续依托国资背景优势，强化产业链精准招商，提升产业服务体系，提高全产业链运营能力；动态调整产品策略、提升地产产品力，更好契合市场需求，加快地产去库存；深化国企改革，加快产业转型升级，增强抗风险能力。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，苏州高新区始终聚焦“2+3”产业体系，以科技创新引领产业创新，全力打造全市产业科创主阵地，建设全国一流创新型科技园区。公司作为开发区背景的上市公司，始终围绕区域发展战略及产业升级需求，立足“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的战略定位，以产业转型升级赋能区域高质量发展。
　　报告期内，公司以产城综合开发奠定规模化发展基础，同时以“园区运营+资本赋能”驱动产业创新发展，聚焦绿色低碳、医疗器械两大新兴产业，提升产业发展能级，激发高质量发展新活力。产业园运营方面，一方面着力构建新兴产业生态体系，绿色低碳产业园、医疗器械产业园持续推进产业孵化、培育与运营... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，苏州高新区始终聚焦“2+3”产业体系，以科技创新引领产业创新，全力打造全市产业科创主阵地，建设全国一流创新型科技园区。公司作为开发区背景的上市公司，始终围绕区域发展战略及产业升级需求，立足“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的战略定位，以产业转型升级赋能区域高质量发展。
　　报告期内，公司以产城综合开发奠定规模化发展基础，同时以“园区运营+资本赋能”驱动产业创新发展，聚焦绿色低碳、医疗器械两大新兴产业，提升产业发展能级，激发高质量发展新活力。产业园运营方面，一方面着力构建新兴产业生态体系，绿色低碳产业园、医疗器械产业园持续推进产业孵化、培育与运营；另一方面持续强化科技创新引领，东菱振动研制的世界单台最大推力100吨电动振动试验系统获评“重型机械世界之最证书”、“中国仪器仪表学会科学技术一等奖”等多个奖项，国内首创双波冲击试验机已正式推向市场，科研实力保持行业领先。低空经济公司依托东菱振动在航空航天领域测试服务优势，加大与龙头企业合作，拓展面向低空飞行器等相关产品的检测业务，并计划筹建低空经济产业园。产业投资方面，以战略投资和产业投资为切入点，推进江苏国信、生物医药母基金等多个项目投资、落地，参与投资的珂玛科技于创业板上市，存量投资项目累计出资金额近50亿元。高新福瑞入选全省A类融资租赁公司名单，以融促产、以投兴产、招投联动，产投融发展再上新台阶。产城综合开发方面，以“品质引领+品牌战略”驱动产城综合开发能力提升，打造品质人居住宅项目，提高人居环境；推进水务一体化改革，增进民生福祉；促进文旅商贸业态焕新升级，打造消费新场景。
　　在保障主营业务稳健发展的同时，公司着力推进内部管控的优化，通过探索多元化融资渠道、健全运营管理机制、创新人才培养模式，稳步提升综合发展实力。
　　截至2024年末，公司资产总额753.17亿元，归属于上市公司股东的净资产73.66亿元；2024年度实现营业收入73.00亿元，实现归属于上市公司股东的净利润1.31亿元。
　　一、产业园区运营
　　报告期内，公司积极推进绿色低碳产业园和医疗器械产业园产业招商、建设、运营等工作，加快筹建低空经济产业园，充分发挥优质产业园区对新质生产力发展的牵引作用，有效促进产业集聚，打造产业示范新高地。
　　（一）绿色低碳产业园
　　1、产业招商合作
　　绿色低碳公司作为联合高新区各板块推进绿色低碳产业的核心平台，积极推进产业聚链成群、集群成势，为区域发展增添新动能。年内推动全区新能源产业创新集群新增注册资金超百亿元，自主招引落地了汇能科技、能量自由科技、舜腾能源等30余个优质项目，合计注册资本约4亿元。截至本报告期末，高新区绿色低碳产业创新集群实现总产值规模超700亿元；GLCPark累计租赁及注册企业80家，注册资本超20亿元，产值超47亿元，产业生态逐步成型。同时，绿色低碳公司积极拓展合作网、延伸产业链，2024年举办新能源产业相关活动及论坛10余场，为后续产业招商和培育工作做好资源储备。
　　2、载体运营情况
　　建设优质产业载体，整合创新资源、释放创新活力，进一步提升产业发展集中度。目前，GLCPark孵化器、加速器已全部建成投用，入驻企业涉及光伏、储能、新能源等绿色低碳行业，产业链逐步完善。GLCPark合计载体面积12万平方米，其中孵化器已全部满租，加速器一期出租率超80%，二期正在招商中。
　　（二）医疗器械产业园
　　1、产业招引与培育
　　公司积极做好优质企业引育，通过招引行业龙头、孵化高成长企业，推动产业链式集聚、能级提升，构建规模化、集群化、高端化产业新格局。全年推进全区招引落地医疗产业项目209个，包括总投资超10亿元的医疗创新科技产业服务企业华越集团、全球人工晶状体龙头企业豪雅医疗等重点项目。报告期内，园内企业东南大学苏州医械院牵头完成中国首个器官芯片国家标准，促进行业规范发展；百源基因、国科医工、立普医疗及苏大检测获国家级专精特新“小巨人”称号，康多机器人入选“中国独角兽企业”，恒瑞迪生、博思得电气分别荣获江苏省科学技术奖一等奖、三等奖。
　　2024年，医疗器械产业园获评中国信通院“光华杯”千兆光网应用创新大赛医疗健康专题赛一等奖（全国唯一）、工信部火炬中心国家级科技企业孵化器优秀（A类）评定、未来医疗100强年度医疗器械标杆产业园区（全省唯一）等，品牌影响力持续提升。
　　2、优质载体建设
　　公司积极搭建优质产业载体，提升对优质项目的吸附能力，为企业创新发展提供有力保障。医疗器械产业园现有在建及已投用载体共六期，充分打造“一园一特色”，载体面积近160万平方米。目前在建载体为产业园五期，总建筑面积39万平方米，计划2025年交付。
　　3、产业运营服务
　　公司不断深化服务机制创新，打造优质营商环境，为企业发展赋能增效。报告期内，医疗器械产业公司积极组织各类主题培训超百次，覆盖企业近3,000家次，组织总经理沙龙3次，邀请企业管理层闭门交流，促进资源集聚共享。省药监局审评核查高新区工作站、一站式服务中心在日常服务基础上，开展14期专家驻站服务活动，为超300家次企业解决注册审评、体系核查、日常监管等方面诉求500余项。同时推动江苏省医疗器械检验所苏州分所二期扩建等事宜，为企业提供全方位、全覆盖的服务。
　　（三）低空经济产业园
　　报告期内公司成立全资子公司低空经济公司，是高新区发展低空经济产业的重要平台。低空经济公司以东菱振动检测资源与产业优势为抓手，加速筹建低空经济检验检测中心和低空经济智能制造中心，强化与龙头企业及科研院所的交流合作、集聚各类低空经济资源链、深度挖掘新场景新市场，加速科技成果的转化和商业化应用。目前低空经济公司已与SGS公司达成战略合作、成立项目公司，计划通过成立综合检测实验室，拓展面向低空飞行器、新能源等相关领域的检测业务，打造综合性检验测试平台，实现多场景、多维度的检验检测标准覆盖。
　　二、新兴产业运营
　　报告期内，公司围绕绿色低碳、高端制造等新兴产业运营持续发力，重点布局光伏储能、配售电、振动测试装备制造及测试服务等，以新兴业态发展带动利润增长。
　　（一）绿色低碳产业
　　光伏与储能业务方面，加速应用场景创新，提升产业规模。依托区域产业资源，公司建成了一批“光伏+产业园”、“光伏+酒店”、“光伏+学校”等多元化应用示范场景，产业深度融合，包括苏州市首个/批分布式全钒液流电池储能项目（GLCPark一期/二期储能项目），苏州市首个钙钛矿“光储充检放”智能微网示范场站、苏州高新区首个光储充微网示范项目和首个V2G车网互动示范项目（和枫产业园零碳化改造项目），全区首批“光伏+酒店”项目，全区首批绿色学校光伏项目等。截至2024年末，绿色低碳公司已建成运营光伏及储能项目38个，合计装机容量39.61兆瓦/兆瓦时，全年光储充项目签约量增长66%，并网量增长129%，全年发电量超2,000万度，同比增长50%。
　　绿电交易方面，公司抢抓配售电业务政策利好，持续夯实市场份额，售电规模再创新高。2024年公司总签约售电58.98亿度，同比增长17.63%；售电业务收入超6,600万元。与苏州肯德基有限公司、苏州利星汽车服务有限公司、太阳油墨（苏州）有限公司、盖勒定量泵（苏州）有限公司等一批影响力企业开展绿电绿证交易，年内绿电成交3,800万度、绿证成交6,820万度，分别同比增长245.45%、100.59%；带动区内企业减少碳排放、履行可再生能源配额义务，合计减排温室气体9.01万吨，减少碳排放2.46万吨。
　　（二）东菱振动
　　报告期内，东菱振动持续加强新品研发力度、促进科研成果转化、开拓测试服务市场布局，产业竞争力稳步提升。东菱振动研发的全球首创100吨电动振动试验系统获“重型机械世界之最证书”、“中国仪器仪表学会科学技术一等奖”。2024年，实现营业收入5.12亿元，净利润2,811.64万元。
　　新品研发方面，持续推进科研力度，夯实行业领先地位。东菱振动自主研制的100吨电动振动试验系统、长冲程试验台项目通过中国机械工业联合会组织的科技成果鉴定，其中100吨振动台作为目前世界单台最大推力电动振动试验系统，总体水平国际领先；自主研制的国内首创双波冲击试验机已正式推向市场，五轴精密转台、200吨电液伺服疲劳试验机等新品项目正持续推进研发中。2024年，东菱振动新增专利申请53项，新增获授权专利57项；截至报告期末，累计获得授权专利540项，其中发明专利144项。
　　产学研融合方面，东菱振动与大院大所、高等学府保持合作交流，促进科研成果转化。与哈尔滨工程大学合作成立的智能减振公司自主研制的极低频主动执行器，填补了船舶机电设备超低频振动主动控制的空白，显著拓展了主动控制技术在船舶机电设备振动控制的频率范围，有力促进了主动控制技术在船舶机电设备低频振动控制方面的应用。
　　市场拓展方面，东菱振动持续推动全国性实验室的布局、拓展售后服务市场，实施服务差异化、专业化经营战略，开辟经营发展新赛道。目前成都实验室已正式启用，与总部实验室业务联动，资源共享，进一步辐射西南、西北、华北、东北片区测试服务市场，拓宽测试服务版图，扩大测试服务业务规模。
　　三、产业投资
　　公司围绕产业转型方向，积极布局医疗器械、绿色低碳等高新技术产业，同时关注市场热点及前沿技术，适时布局高端制造、芯片、半导体、AI等新兴产业，提升投资规模，增厚投资收益。截至本报告期末，公司存量投资项目累计出资金额近50亿元。同时，高新福瑞积极打造融资租赁金融创新产品，以资本链赋能产业链，助力公司实现“产、融、投”一体化发展。
　　（一）战略投资
　　报告期内，公司参股的杭州银行、东方创业等为公司带来长期、持续的利润贡献，稳固高质量发展基本盘。本年度取得杭州银行投资收益31,789.96万元、东方创业投资收益938.41万元、苏高新创投投资收益4,689.35万元；取得杭州银行、中新集团、融联基金、东方创业、华泰柏瑞基金等被投企业年度及中期分红款合计1.69亿元，投资回报稳定；为进一步盘活资产，年内减持金埔园林161.02万股股份，回笼资金1,458.86万元；公司出资21.22亿元受让江苏国信2.78亿股股份，占江苏国信总股本的7.36%，并积极寻求在售电、绿色低碳等领域的合作机会，实现资本与产业的良性互动。
　　（二）产业投资
　　基金设立方面，公司现有自营、参股基金17个，累计撬动基金规模超116亿元。报告期内公司参与设立生物医药母基金（规模60亿元），在获取投资收益的同时进一步增加项目储备，吸引被投企业在医疗器械产业园内招商落地，强化优质企业培育，为后续产业投资及并购积蓄资源。
　　一级投资方面，围绕产业转型方向持续发力，年内参控股基金累计投资31个一级股权项目，合计出资金额3.46亿元，其中在医疗器械领域，投资了心擎医疗（中国首款体外全磁悬浮人工心脏研发企业）、比格威（眼科影像人工智能分析诊断系统研发企业）等项目；绿色低碳领域，投资了华美新材（全国碳化硅制品行业领航企业）等项目。同时公司也在AI等有较大增长潜力的行业提前布局，投资了文德数慧（AI数据处理一站式服务商）等具有高成长性的优质企业。报告期内公司投资的珂玛科技于创业板上市，投资收益进一步增厚。
　　与此同时公司积极参与具有创新技术和良好发展前景的优质项目定增，完善投资布局。2024年公司参与景嘉微等公司的定向增发，合计出资8,800万元；完成长川科技等定增项目退出，整体收益率近20%。
　　（三）融资租赁
　　报告期内，高新福瑞围绕公司转型发展方向及区域产业体系布局，在绿色低碳、先进制造等高新技术领域投放创新金融产品，深化产业协同，严控投放风险，发挥金融对科技创新与产业进步的支撑作用。年内高新福瑞获中国融资租赁榜“锐意创新奖”、江苏省融资租赁行业协会“十周年优秀案例”奖，入选江苏省A类融资租赁公司名单。2024年高新福瑞新增项目23个，投放金额16.51亿元；实现营业收入1.53亿元、净利润3,803.40万元。
　　四、产城综合开发
　　报告期内，公司深化产城综合开发布局，围绕产业地产、文旅商贸、节能环保等领域优化人居环境、完善配套设施、改善民生福祉，构建起“以产兴城、以城聚人、以人促产”的融合发展生态。
　　（一）产业地产
　　地产集团始终坚持精益求精，不断提升住宅项目品质，实现产业升级与城市发展并进。报告期内地产集团蝉联“江苏省房地产开发行业综合实力50强”、“苏州市房地产开发综合竞争力20强”等荣誉称号。
　　房地产销售方面，报告期内公司商品房销售面积11.77万平方米，同比下降31.89%；销售金额25.90亿元，同比减少32.23%，公司在售楼盘上润璟庭一、二期合计去化率超80%；报告期内，公司商品房结转面积20.24万平方米，同比减少19.07%；结转金额49.11亿元，同比减少15.14%。
　　商品房建设方面，报告期内新开工面积15.35万平方米，施工面积181.52万平方米，竣工面积31.57万平方米，主要在建项目包括拾月璟庭、上华璟庭、上润璟庭等。
　　商业地产租售方面，天都大厦作为高新区地标性建筑之一，是狮山商务圈的5A甲级办公项目，通过中房协五星级写字楼评级考核，获评江苏省首个五星级商务写字楼、2024年度苏州市招商运营成绩突出楼宇。截至2024年底，天都大厦累计租赁面积6万平方米，年内实现租金收入5,329万元，招引了孵化器、科技研发、金融保险等各行业近120家企事业单位，包括招商仁和人寿、汉拿万都等多家国际性、全国性和大区域性的企业运营总部，构建了产业集聚、企业集群、功能集成的新型楼宇发展格局。
　　（二）文旅商贸
　　报告期内，公司两大乐园以品牌IP文化为核心，创新打造多元化游乐活动，线上线下多维度推广，带动游园氛围，提升游园口碑。2024年旅游板块全年累计接待游客430.51万人次，实现营业收入3.96亿元。
　　营销推广方面，两大乐园通过抖音直播及达人视频、小红书、微信公众号等平台多渠道多矩阵传播，增加曝光度，形成宣传合力。2024年两大乐园通过抖音累计发布宣传视频（官方号、达人号）27.41万条，曝光量8.55亿次。其中徐州乐园门票预售多次获得全国游乐园榜第一名；苏州乐园官方账号多次位居抖音直播全国酒旅榜单第一名，获评江苏文化和旅游自媒体联盟“十佳创新力新媒体账户”。
　　活动宣传方面，与开心麻花、百威、小红书等多个品牌合作，推出百威超级啤酒音乐节、喜剧音乐节、春天爱你节等主题活动，以创新活动玩法，打造沉浸式游乐体验；与哔哩哔哩梦幻联动，引入国漫动画大热IP，落地全国首个《天官赐福》动画主题灯会、全国首个《时光代理人》水上动画展和时光音乐会等相关主题活动，给游客带来身临其境的互动体验。年内糖果世界盛大开园，总投资3亿元，建筑面积1.2万平方米，全园共有4大主题区域、20多个亲子项目以及80多个互动体验，是全国首个糖果主题亲子互动游乐中心、华东最大的室内亲子乐园。
　　报告期内，商贸公司持续营造消费新场景，打响“虹桥品汇苏州港”品牌知名度。聚焦大额外贸、企业团购、定向销售等业务，围绕节庆等促销时点开展线上线下联动优惠，拓宽销售渠道，深挖市场空间，销售规模持续增长。
　　（三）节能环保
　　污水处理方面，2024年处理污水量1.2亿吨，同比增长近10%，营运管理提质增效。报告期内科技城厂建成投用，枫桥厂原位扩容和提升改造项目稳步推进，污泥处理一期技改项目正在实施中，预计2025年年底试运行，运行后治水能力进一步提升。苏州新区污水处理厂迁建和综合改造项目获得了2024年度江苏省地下空间学会科技进步奖重大工程类一等奖，作为苏州市唯一项目成功入选国家级“2024年生态环境保护实用技术装备和示范工程名录”，蝉联“市标杆城镇污水处理厂”称号。
　　管网运维方面，排水公司积极深化排水一体化改革，推进区域管网日常养护、巡查、检测及泵站运维，年内完成雨污水排水管道养护3,714.93公里，清捞雨污水检查井及雨水边井48.60万座，完成全区市政雨污水管网检测258.7公里，全面提升区域水环境治理效能。
　　智慧水务方面，持续打造数字化城市治理新模式，切实提升城市水治理现代化水平。目前智慧水务平台以及智慧排水信息管理系统已正式投用，污水处理监控智能化，全域管网养护精准化，进一步实现了城镇污水系统“厂站网”一体化联合，为全区智慧水务系统的监管、调度、分析决策提供科学依据。
　　五、内部管控
　　财务管理方面，积极发挥公司AAA主体信用评级优势，创新融资产品、降低融资成本。全年发行直融产品20单，发行金额83亿元，其中发行的并购中票3亿元，系江苏省首单房地产并购票据；环保集团永续中票1亿元，为全国首批“两新”债务融资工具暨全国首单“两新”用途类永续债。2024年公司综合融资成本3.16%，较去年下降45个BP。
　　运营管控方面，科学及合理落实预算编制，强化预算执行的动态追踪，提升企业管控力；优化考核指标，制定个性化及差异化考核方案，促进良性竞争、激发全员干劲；加强日常数据收集与分析，利用数据驱动经营决策，提升运营管理的精确度与有效性。
　　人才引育方面，搭建企业人才库、建立人才能力矩阵，为不同岗位的选人用人精准定位所需人才；健全人才培训体系，开展各类研学活动、职业技能等多维度培训，覆盖各层次、各岗位员工，全面提升人才综合实力。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）产业园运营
　　中国产业园区历经四十年发展，形成由国家级开发区、省级开发区及各类专业园区构成的多层次体系。作为区域经济发展的重要引擎，这些园区承载着资源集聚、技术转化、企业孵化、模式示范和区域辐射五大核心功能，其经济贡献持续攀升。工业和信息化部最新数据显示，2024年，国家高新区主要经济指标平稳增长，韧性活力持续显现，园区生产总值（GDP）突破19.3万亿元，同比名义增长7.6%，占全国比重为14.3%；其中，工业增加值约9.8万亿元，占全国比重为24.1%，同比名义增长5.8%。
　　随着产业变革，产业园区已从最初的传统工业园区逐步演化为生产与服务融合的产业园区，“产城人”深度融合成为发展主旋律。新一代产业园区正突破传统功能边界，向产业集群化、服务生态化、空间复合化方向演进，构建“产业社区+城市配套”的共生体系。在双循环新发展格局下，产业园区作为区域经济主战场，正通过“建链补链强链”培育现代产业集群，推动中国制造向全球价值链中高端攀升，为经济高质量发展注入持续动能。
　　（二）产业投资
　　1、绿色低碳行业投资
　　2024年，我国绿色发展已跨越初期的路径探索和试错阶段，进入政策与实践深度融合、产业模式快速成型的新阶段。国家顶层设计和企业创新实践相辅相成，推动绿色经济从理念走向落地，商业模式的成熟也进一步释放了经济与环境协同发展的潜能。据CarbonMonitor数据显示，2024年前十个月中国二氧化碳排放量同比下降0.5%，绿色低碳发展成效显著。目前，我国清洁能源产业的总产值已占GDP的9%左右，节能环保产业规模预计在2024年突破10万亿元，占GDP比重将达7.5%左右。中央发布的《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》明确指出，到2030年，我国节能环保产业规模将达到约15万亿元。这一目标的设定不仅反映了国家对绿色低碳产业的高度重视，也表明了未来在绿色转型过程中巨大的市场潜力和发展空间。
　　同时通过推动绿色制造和智能化改造，我国在确保经济稳步增长的同时，有效降低了资源环境的压力。这不仅彰显了绿色经济的潜力，也为全球应对气候变化树立了典范。在政策、技术与资本的多重驱动下，绿色产业正迈向更高质量的发展阶段。
　　2、医疗器械行业投资
　　目前中国医疗器械行业正处于高速增长与转型升级的关键期，政策红利、技术突破和市场需求共同驱动发展，但需克服研发短板、国际合规挑战及短期业绩压力。
　　从行业规模来看，中国医疗器械市场增长迅速，到2025年我国医疗器械产业营业收入可达18,750亿元，相比2015年增加了12,453亿元，累计增长197.88%，10年年均复合增长率为11.5%。从药品和医疗器械人均消费额的比例（即：药械比）角度看，根据2023年罗兰贝格发布的《中国医疗器械行业发展现状与趋势》，我国目前药械比水平仅为2.9，与全球平均药械比1.4的水平仍有一定差距，表明我国医疗器械市场未来存在较大的增长空间。随着人口老龄化加剧、居民收入水平提高及健康意识快速提升，我国医疗器械行业有望稳定增长。
　　从产业结构来看，截至2024年底，全国共有医疗器械生产企业32,752家，同比增长1.36%。其中，可生产一类医疗器械企业21,025家，同比增长1.77%；可生产二类医疗器械企业17,575家，同比增长14.57%；可生产三类医疗器械企业3,258家，同比增长6.58%。可生产二、三类医疗器械企业占比连续三年提升，说明高端医疗器械生产发展加快，产业格局日趋优化。
　　从产品竞争力来看，进口替代是国内器械产业必由之路。我国高性能医疗器械产业化能力过去相对较弱，目前国内低值耗材基本完成了国产替代；政策推动下，高端影像设备（MRI、CT）、内窥镜、高值耗材（心脏支架、人工关节）等领域国产化进程加快。集采政策倒逼企业从仿制转向原创技术突破，如生物3D打印材料、可降解支架等。
　　（三）房地产行业
　　2024年，地产政策坚持“优化存量、严控增量”，从供求两端共同发力，稳地产政策力度空前、效果明显，楼市出现多重积极信号，力促房地产市场平稳运行。
　　全国房地产市场整体情况：
　　国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
　　根据中指院数据，2024年，全国300城各类用地成交规划建筑面积为14.0亿平方米，同比下降14.7%。其中，住宅用地成交3.8亿平方米，同比下降23.3%。出让金方面，2024年，300城各类用地出让金2.7万亿元，同比下降23.1%，其中住宅用地出让金2.1万亿元，同比下降27.8%，较2020年高点下降60.3%。溢价率方面，2024年，300城各类用地及住宅用地溢价率分别为3.8%、4.3%，较2023年分别下降0.3和0.4个百分点。
　　2024年苏州房地产市场整体情况：
　　新房供应量方面，2024年1-12月苏州市区商品住宅取证面积约为278万平方米，同比减少约46%。其中，2024年12月苏州市区商品住宅取证面积约28万平方米，环比11月基本持平，同比减少约38%。
　　新房成交量方面，2024年1-12月苏州市区商品住宅成交量约为429万平方米，同比减少约26%。其中，2024年12月苏州市区商品住宅成交约为72.6万平方米，环比增加约40%，同比增加约49%，单月成交量再创年度新高。
　　新房成交价格方面，2024年1-12月苏州市区新建商品住宅成交均价约为2.66万元/平方米，同比下跌约5%。其中，苏州市区新建商品住宅成交均价为2.7万元/平方米，环比下跌约5%，同比基本持平。2024年1-12月，苏州高新区新建商品住宅供应量约为47万平方米，成交量约为79万平方米，成交均价为2.7万元/平方米。
　　土地供给方面，2024年，苏州市区涉宅经营性用地共成交48宗，平均溢价率下降至2.05%；成交土地面积182.77万平方米，同比减少45%；成交总建筑面积223.88万平方米，同比减少59%；总成交金额377.89亿元，同比减少58%。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）深度融入国家战略，区域经济实力稳步提升
　　作为长三角地区重要创新引擎，苏州高新区依托国家级高新区和苏南自主创新示范区核心区的地位优势，近年来通过战略性布局新一代信息技术、高端装备制造等新兴产业，驱动产业创新集群实现能级跃升，积极打造苏州产业科创主阵地、长三角新质生产力增长极。2024年，高新区引进创新型企业超1,300家，新认定国家高企582家，获年度国家技术发明二等奖1项、国家科技进步二等奖2项、新增上市企业3家、均列全市第一，新增中国独角兽（潜在）企业13家、国家专精特新“小巨人”企业28家、省独角兽（潜在）企业39家、市级创新联合体23家、获批省卓越博士后计划19人、市级以上人才项目125项、均列全市第二。
　　2024年全年苏州高新区完成地区生产总值1,912亿元、增长6%左右，一般公共预算收入194.5亿元、增长0.7%，规上工业总产值3,470亿元、增加值增长6.7%以上，社会消费品零售总额702亿元、增长5%，在2024年国家高新区总体排名中上升2位、列第18位，主要经济指标保持稳步增长。苏州高新区连续三年位居苏州市综合考核县级市（区）第一等次。
　　作为园区开发背景的上市国企，苏州高新植根、成长于高新区整体发展之中，依托区域人才、资源的集聚以及产业的升级，为公司的发展提供更多机遇，加速实现转型战略布局。
　　（二）构建产业生态环境，产业园运营能力持续升级
　　公司在生命健康小镇及东菱振动环境与可靠性试验服务产业园的前期开发、招商、运营中培养了成熟的产业园全周期运营能力。通过组建专业化招商团队、构建完善的企业服务体系，并通过产业投资孵化园内优质企业，公司已具备园区运营服务的全产业链优势。在此基础上，依托国有上市公司的背景优势，紧扣战略转型方向，公司打造了医疗器械产业园、绿色低碳产业园，并联合中检、中软共建运河数据港ESG创新中心，加速筹建低空经济产业园，持续提升产业创新集群规模化发展的运营优势。
　　（三）资本赋能成效明显，产业投资模式多维度创新
　　围绕“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的战略定位，公司以投促招、招投联动，聚焦绿色低碳、医疗器械等公司转型方向，同时积极布局高端装备、AI、半导体、芯片等新兴产业，以投资促转型。目前公司已形成战略投资（对被投企业以权益法核算）、产业投资（通过基金布局高新技术企业）、定增投资（参与上市公司定增）三大模式。截至本报告期末，公司存量投资项目累计出资金额近50亿元，产业投资规模持续增长。
　　（四）产城深度融合发展，城市综合开发实力进阶
　　作为城市更新的先驱者，公司以产城融合为战略支撑，在创新地产、文旅商贸、节能环保等方面持续深化城市更新与功能提升，为城市生长注入永续动力。创新地产方面，公司旗下地产集团连续多年获得“江苏省房地产开发行业综合实力50强”“苏州市房地产开发综合竞争力20强”等荣誉称号，升级推出“璟”系高端产品线，改善人居环境，打造新时代“好房子”，品牌影响力进一步扩大；文旅商贸方面，持续强化苏州乐园、徐州乐园两大主题乐园的IP建设，深化“虹桥品汇苏州港”品牌建设，打造消费新场景，促进文旅、商贸等多业态融合；节能环保方面，践行“净水清源”工作理念，深入推进城镇污水系统“厂站网”一体化联合调度，常态化做好污水处理、管网运维、污泥处理等各项工作，全面提升区域水环境治理效能。
　　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　（一）产业园运营
　　构建特色化产业园区已成为推动区域经济高质量发展的重要引擎。通过实施“产业聚合化、模式多元化、功能生态化、运营数智化”四维发展战略，能够有效激活产业集群效能，形成具有持续竞争力的现代产业生态体系。
　　1、产业聚合化
　　通过引导产业链上下游企业空间集聚，突破传统分散式布局的约束，形成“龙头企业引领+配套企业协同”的产业共同体。这种集约化发展模式不仅强化了企业间的技术外溢与资源共享，更催生出具有区域根植性的产业生态系统。园区内的企业之间相互竞争、合作，进而实现知识、信息的共享，资源要素充分互动，为区域产业结构的升级创造良好的条件，实现生产力的快速发展，从而带动地方经济快速发展。
　　2、盈利多元化
　　产业园区的发展初期，多数园区开发企业从土地开发起步，早期主要以园区基础建设开发、配套房地产开发、物业出租等作为主要收入来源。随着产业园区的发展，园区运营服务收入成为重要的收入来源之一；随着园内企业发展，产业投资成为新增长极，产业园区开发逐步转向园区综合运营，盈利模式逐步转向“房地产开发+物业持有+产业服务+产业投资”协同发展的盈利模式。这种模式的转变，不仅增加了收入来源的多样性，也有助于产业园区在面对市场变化时具有更强的抗风险能力。
　　3、功能生态化
　　现代园区遵循“产城人”融合发展理念，形成“三生融合”（生产、生活、生态）的现代体系。新时代产城融合以人为核心，依托城市圈多核多心的产业园区发展，推动产业要素与生活要素有序搭配，加快绿色低碳循环发展步伐，推动生产空间、生活空间、生态空间有序协同。园区功能也从单一的产业区到集商业、金融、医疗、娱乐等一体的现代化综合功能区，产业园的运营发展为企业加速孵化、区域经济发展起到了较大的推动力，也聚集了更多的常住人口，将工作环境和生活环境融合，搭建宜产宜居的生态综合体。
　　4、园区运营智慧化
　　将先进的信息技术和物联网技术应用到园区的管理和运营中，打造智慧园区，实现园区的高效、智能化管理，已成为园区建设的大趋势。智慧园区运营不仅可以提高园区的生产效率和运营效率，从而提高园区的服务及管理水平；还可以优化园区的资源配置，促进园区的可持续发展，全面提升园区的竞争力。
　　（二）产业投资
　　绿色低碳行业投资
　　1、光伏
　　根据光伏行业协会数据统计，2024年，中国光伏产业链主要环节产量持续增长，光伏新增装机277.57GW，同比增长28.3%；截至2024年光伏累计装机规模885.68GW。2024年全球光伏新增装机同比增长约35.9%；2024年全球主要光伏市场均保持不少于15%的增速。2025年全球光伏预计新增531-583GW。预测乐观情况下，2025年全球光伏新增装机同比增长10%。2025年我国光伏新增装机仍将维持高位，预计新增215-255GW。
　　2、绿色建筑
　　“碳达峰”、“碳中和”目标下，绿色建筑作为节能减排重要方式，重要性进一步提升。住房和城乡建设部印发《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》明确提出，到2025年，完成既有建筑节能改造面积3.5亿平方米以上，建设超低能耗、近零能耗建筑0.5亿平方米以上，装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到30%，全国新增建筑太阳能光伏装机容量0.5亿千瓦以上，地热能建筑应用面积1亿平方米以上，城镇建筑可再生能源替代率达到8%，建筑能耗中电力消费比例超过55%。
　　3、绿电交易
　　2022年1月，国家发展改革委、国家能源局印发《“十四五”现代能源体系规划》，文件提出到2025年，能源高质量发展取得决定性进展，基本建成现代能源体系。同时明确“十四五”时期我国现代能源体系建设的主要目标为“能源保障更加安全有力、能源低碳转型成效显著、能源系统效率大幅提高、创新发展能力显著增强、普遍服务水平持续提升”。2025年我国将全面建成一个“机制创新、技术一流、服务优质”的绿色电力交易市场。
　　绿色低碳行业投资方面，公司投资、招引了精控能源、科曜能源、润诚达、福氢氢能等优质企业，实现“以投带引、招投联动”的双向赋能，推动产业集聚发展。
　　医疗器械行业投资
　　政策扶持方面，2024年医疗器械行业迎来系统性政策升级，《医疗器械管理法》明确将研制与创新纳入国家产业规划，国务院相继出台《全链条支持创新药发展实施方案》和《关于全面深化药品医疗器械监管改革的意见》，通过审评审批提速、医保支付倾斜、研发税收优惠等组合拳，形成“研发-审批-采购-出海”全链条政策支持体系。数据显示，2024年境内第三类医疗器械首次注册量达2,655件，同比增长27.7%，创新医疗器械累计获批超300件，人工智能辅助诊断系统、手术机器人等65项突破性产品通过特别审批通道加速上市。
　　老龄化驱动需求方面，截至2024年底，我国60岁以上人口突破3亿（占总人口21.3%），慢性病管理需求催生家用医疗器械市场增长。目前AI医疗影像诊断系统装机量同比增长120%，覆盖90%三甲医院；5G远程手术示教系统在县域医疗共同体普及率达65%；可穿戴设备市场规模突破800亿元，血糖、心电监测产品年增速超40%。增长的患者需求将持续带动医疗器械各细分市场规模的进一步扩大。
　　国产替代方面，2024年医疗器械国产替代呈现结构化特征，包括心脏支架、血液灌流器等高值耗材国产化率达80%-90%，集采政策推动下外资品牌加速退出中低端市场；医学影像设备方面，部分国产产品国内新增市场占有率不断攀升，通过基层医院渗透策略实现进口替代。目前《医疗器械分类目录》1170个二级类别中，784项实现国产注册率超75%，30个“卡脖子”领域实现零突破。同时财政部对178种医疗器械设定强制国产采购比例，137类设备要求100%本土化，三级医院高端设备采购国产化率考核纳入院长绩效指标。
　　医疗器械产业投资方面，公司投资了博思得、诺一迈尔、优适医疗、宸泰医疗、嘉树医疗等企业，助推科创企业成长，为公司产业转型再添动能。
　　（三）房地产行业
　　2024年中央稳地产政策果断应对、不断升级，从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月“稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场。10月以来居民购房需求有所回暖，楼市出现阶段性企稳向好迹象，但是仍面临压力与挑战。2024年苏州楼市出台了多重政策，包括放开限购、降首付、降利率、以旧换新、人才补贴等。受宏观政策和新一轮经济刺激推动，四季度苏州房地产市场呈现一定回暖。
　　(二)公司发展战略
　　公司将深度融入长三角一体化发展和区域产业创新集群发展，聚焦医疗器械和绿色低碳两大新兴产业，充分发挥上市国企要素整合优势和资本运作功能，以“园区运营+资本赋能”广泛链接区内外产业资源，驱动主业集群发展，打造“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”。
　　以园区运营构建区域产业集群高地。聚焦绿色低碳和医疗器械两大产业，由分布式光伏、绿色节能建筑及合同能源管理、综合能源站开发运营等业务切入绿色低碳产业，做好苏高新绿色低碳产业园运营，积极引入绿色技术创新龙头企业，在区域内形成绿色技术创新生态；做大医疗器械产业园，加快载体建设，以产业招商、孵化、培育推进优质企业集聚，助力苏州市打造生物医药“一号地标产业”。
　　以资本赋能驱动新兴产业创新升级。不断发挥上市国企优势，通过“战略投资+产业投资+定增投资”立体式股权投资体系和融资租赁等债权投资途径，满足新兴产业相关企业对于资金和资源的迫切需要，分享被投企业成长和产业升级红利；通过并购重组、分拆上市等资本运作手段，提高资产证券化率，放大资本价值，利用资本市场进一步推动产业创新升级。以产城综合开发紧密服务主业发展。发挥创新地产、文旅商贸、水务等城市综合开发能力，围绕空间载体功能建设和区域人居环境升级，不断促进产城融合发展。
　　(三)经营计划
　　产业园运营：绿色低碳产业园运营方面，围绕光伏储能、绿电交易等新能源业务，发挥高新区绿色低碳产业链引领作用，积极整合区内绿色低碳产业创新集群资源，提升区域绿色技术创新发展水平。医疗器械产业园运营方面，依托医疗器械产业园，招引、孵化、培育优质龙头企业，加速构建集聚发展、集群成链的医疗器械产业生态圈。振动测试服务产业园运营方面，东菱振动持续提升自主创新能力，加强与大院大所合作，加快新品研发，不断突破关键技术壁垒，打破国际垄断；抓住低空经济产业发展机遇，加速筹建低空经济检验检测中心和低空经济智能制造中心，依托东菱振动在振动测试服务领域的技术及客户资源，重点布局低空检验检测及智能制造领域。
　　产业投资：围绕公司产业布局与转型方向，“投资+招商”双核联动，储备优质项目资源，获取投资收益；加强与外部投资机构合作，扩大项目来源，寻找合适的投资、并购机会，实现投资项目与公司业务的联动效应，支撑公司主业全面发展；提升投后管理能力，防范投后风险、赋能被投企业、拓展产业合作空间。
　　产城综合开发：以“智能建造+智慧品质+全生命周期”新型住宅示范项目为引领，打造高端人居环境；同时稳房价、强去化，多渠道做好地产销售宣传工作，加快资金回笼。两大主题乐园不断提升游园品质，打造精品项目，以新业态焕发新活力，以新产品提升新体验；同时做大做强“虹桥品汇苏州港”品牌，在大额贸易、商品集采、外贸业务、定向营销等方向发力，持续提升销售规模。深化排水一体化改革，做好水系监测、管网运维、污泥处理等各项工作，全面提升区域水环境治理效能，增进民生福祉。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济风险
　　当前经济发展中我国面临的机遇大于挑战，经济基础稳固、优势众多、韧性强大、潜力巨大，经济回升向好、长期向好的基本面并未改变，但不可否认外部环境的不利影响仍在加深，我国经济运行仍面临诸多困难和挑战，风险隐患依然存在。全球经济复苏乏力与地缘政治冲突叠加，国内需求不足与结构性矛盾交错，这些风险变量都可能通过产业链传导、资本市场联动等途径对经济产生冲击。公司房地产、股权投资等业务与经济形势密切相关，经济增长若不及预期可能会带来市场需求萎缩、资本市场波动等不利因素，影响公司经营发展。
　　公司将持续关注宏观经济形势，加强对政策趋势的研判，平衡财务杠杆，优化经营方向，做好宏观经济风险应对工作。
　　2、产业投资风险
　　公司产业投资规模持续扩张，涵盖医疗器械、绿色低碳、高端制造等新兴产业。但是在复杂多变的市场环境下，IPO阶段性收紧、被投企业发展差异、产业政策调整等风险仍值得关注，短期内投资标的公允价值可能产生较大波动；项目退出渠道的畅通性及市场流动性变化可能使投资回报周期变长且存在不确定性；同时随着被投项目数量增加，公司在投后资源整合、风险预警、退出路径规划等方面也存在一定风险。
　　公司将进一步完善投决机制和项目投后管理，加强市场及行业研究，扩充人才队伍，提升综合竞争力。
　　3、市场经营风险
　　受市场竞争及区域经济环境变化的影响，公司在市场开拓、经营等方面的压力逐步增加。产业园运营方面，因城市产业结构升级的需要，周边专业化产业园竞争主体集聚，招商及产业投资竞争激烈，租金收益与前期资产投入存在阶段性失衡；住宅开发方面，房地产板块受行业周期性调整，去化周期延长叠加购房者普遍持币观望，资金回笼速度放缓。
　　公司将通过精准招商、产业培育、智慧服务推动产业链优化升级，提升全产业链运营能力；与此同时，加快地产项目销售节奏、提升产品力、加强项目利润率的把控；持续深化国资国企改革，不断增强自身核心竞争力以应对各类风险。 收起▲