一、业务概要　　(一)商业模式与经营计划实现情况　　公司专注于专业市场、商业街区、主题连锁店等商业物业的运营管理。商业模式可概括为：对自有物业及对外承租物业开展整体市场定位、项目策划与改造，提升物业使用价值与租金价值；通过招商运营与物业管理服务获取租金及相关服务收入，并依托实体市场平台开展线上线下商品贸易，形成多元化收益来源。　　1.项目定位与改造升级　　公司以自有物业及承租物业为运营载体，围绕专业市场、商业街区、主题连锁店等商业业态开展整体定位、策划与规划。通过对物业进行功能优化、环境提升及配套完善等改造，提高物业使用价值与市场租值，为后续招商运营与收益提升奠定基础。　　2.招商运营与租... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　公司专注于专业市场、商业街区、主题连锁店等商业物业的运营管理。商业模式可概括为：对自有物业及对外承租物业开展整体市场定位、项目策划与改造，提升物业使用价值与租金价值；通过招商运营与物业管理服务获取租金及相关服务收入，并依托实体市场平台开展线上线下商品贸易，形成多元化收益来源。
　　1.项目定位与改造升级
　　公司以自有物业及承租物业为运营载体，围绕专业市场、商业街区、主题连锁店等商业业态开展整体定位、策划与规划。通过对物业进行功能优化、环境提升及配套完善等改造，提高物业使用价值与市场租值，为后续招商运营与收益提升奠定基础。
　　2.招商运营与租金管理
　　公司根据项目定位制定招商方案，通过市场调研或第三方评估确定合理租金水平，利用自有渠道、市场推广及行业资源等多种方式开展招商，持续提升物业出租率与运营效率，实现稳定的租金收入。
　　3.运营管理与租后服务
　　公司为租户提供专业物业管理、市场运营维护、品牌宣传推广等综合服务，提升专业市场、商业街区、主题连锁店的整体活跃度与营商环境，增强租户黏性，激发市场整体经营活力。同时针对采购商、消费者等核心客群提供特色增值服务，巩固运营服务收入来源，提升项目长期价值。
　　4.商品贸易与业务拓展
　　报告期内，公司进一步优化业务结构，推动业务多元化发展。依托实体市场资源与产业优势，以产业链延伸为方向，积极开展线上线下商品贸易业务，拓宽盈利渠道，完善整体商业模式。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　1.物业租赁的风险
　　公司及子公司主要从事大型商业物业的运营管理，其运营的商业物业主要来源是自有物业及对外承租的商业物业。公司面临一定的物业租赁风险，包括但不限于：当部分承租物业租赁期满后，可能由于竞争对手的出现导致租赁合同商务条款发生不利的变化，公司及子公司有可能面临租赁成本增加甚至无法续租原有物业；因出租人出租物业产权不完善等原因导致公司及子公司可能无法继续租用原有物业；承租物业的相关证照到期后可能不能顺利续期；承租自政府部门的物业可能因政策法规的修订而不能顺利续租等经营风险。应对措施：公司一直与物业的出租方保持良好关系，目前现有多数物业都顺利承租。未来，公司将进一步提高经营能力，在物业到期前与物业出租方保持沟通制定相关的承租方案，降低相关风险。
　　2.部分物业的使用存在使用瑕疵
　　公司及子公司的部分自有物业存在使用瑕疵，包括：部分自有物业的实际用途与证载用途不一致，存在小面积违章建筑和无证物业等。公司已根据相关法规对部分物业办理了相关证照或手续，使其可用于临时经营场所。若上述物业的相关证照或手续到期后不能顺利续期，将对公司的正常运营产生不利的影响。应对措施：公司将根据相关法规办理相关证照或手续，使其可用于临时经营场所。
　　3.受客户业务发展状况和国民经济整体发展形势影响的风险
　　公司主要从事大型商业物业的运营管理业务，该行业受宏观经济周期的影响较为明显，宏观经济增速放缓影响中小微企业的发展速度，对于主要客户群是中小微企业的商业物业运营管理提供者来说，其经营将会受其影响。此外，电子商务的迅速发展，使得商业行为逐渐脱离店铺和实体，这也给公司的招商及经营管理服务业务带来一定的负面影响。应对措施：公司将通过数智化经营为客户提供更多样的增值服务，提高客户黏性，降低风险。
　　4.业务区域集中风险
　　由于公司业务特点等因素，报告期内公司绝大部分的业务收入来自广州地区。公司的主要经营团队集中在广州市区，随着公司业务规模的发展，公司业务所覆盖的地理范围将继续扩张，但在一定时期内，公司的业务依然存在对广州地区市场的重大依赖。倘若广州地区市场竞争环境发生重大不利变化，将对公司的经营业绩产生不利影响。应对措施：公司将逐步拓展经营区域，“立足广州，拓展产业聚集区和自贸区，辐射珠三角、连接全球”不断开拓业务。
　　5.地方行业政策风险
　　根据广州市政府提出的《广州市人民政府关于推动专业批发市场转型升级的实施意见》，广州市政府采取原地转型、关闭搬迁、业态转营和规划调整等方式，实施对传统专业批发市场升级改造，建设现代展贸交易平台；以规范提升存量市场、禁止中心城区新开办增量市场为主要任务。若公司未能顺应地方政府的行业发展要求，及时对经营中的专业市场进行升级改造，则公司未来的发展可能因此受到不利的影响。应对措施：公司将积极与政府沟通，同时实施对传统专业批发市场升级改造，建设现代展贸交易平台；以规范提升存量市场、合理拓展增量市场为主要任务。
　　6.关联方交易提示
　　报告期内，公司存在向关联方承租物业、接受劳务、采购商品等交易，另外包括向关联方提供物业管理服务等交易。2023年度、2024年度、2025年度，公司营业成本中来自关联方的成本金额分别为6,735万元、7,067万元、7,803万元，占当期营业成本的比例分别为39.77%、40.14%、45.59%。上述关联交易是出于公司整合资源统一运营和管理的需要，交易价格按照公允的市场价格进行结算，公司的关联交易具有持续性和公允性，对关联方不存在重大依赖。公司已经制定了关联交易决策制度，以确保公司关联交易的合理性和公允性。但是如果未来控股股东及其关联方终止与公司的合同关系，可能会导致公司收入水平下滑。应对措施：公司将不断整合资源统一运营和管理的需要，交易价格按照公允的市场价格进行结算，公司的关联交易具有持续性和公允性，对关联方不存在重大依赖。
　　7.实际控制人控制风险
　　广州市国资委是公司的实际控制人，对本公司拥有控制权。股份公司自成立以来一直规范运作，建立了《关联交易管理制度》，规定了关联交易中的决策权限、决策程序及回避制度等内容，降低了实际控制人控制风险，但不排除未来实际控制人利用其对本公司的控制地位，对公司的经营决策、人事安排等方面进行实质影响，给本公司生产经营带来不利影响。应对措施：股份公司自成立以来一直规范运作，建立了《关联交易管理制度》，规定了关联交易中的决策权限。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要　　（一）商业模式　　公司专注于专业市场等大型商业物业的运营管理，商业模式可概括为：对自有物业和对外承租获得的物业进行整体市场定位、项目策划与改造，以提升物业的使用价值和租值，通过项目的招商和后续运营获得租金收入和物业管理等服务收入以及商品贸易收入。公司“实体市场+专业展览+O2O电商”运营模式项目获评为广州专业市场行业创新项目。　　1.获得既有建筑经营权。公司的租赁业务以自有物业的租赁和运营管理为基础；随着租赁业务运营经验的积累和自身品牌的建立，公司逐步拓宽项目来源渠道，以租赁方式取得物业的经营权。获取既有建筑经营权是公司经营项目的起点和基础，确保获取的建筑具有市场提升空间。... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式
　　公司专注于专业市场等大型商业物业的运营管理，商业模式可概括为：对自有物业和对外承租获得的物业进行整体市场定位、项目策划与改造，以提升物业的使用价值和租值，通过项目的招商和后续运营获得租金收入和物业管理等服务收入以及商品贸易收入。公司“实体市场+专业展览+O2O电商”运营模式项目获评为广州专业市场行业创新项目。
　　1.获得既有建筑经营权。公司的租赁业务以自有物业的租赁和运营管理为基础；随着租赁业务运营经验的积累和自身品牌的建立，公司逐步拓宽项目来源渠道，以租赁方式取得物业的经营权。获取既有建筑经营权是公司经营项目的起点和基础，确保获取的建筑具有市场提升空间。首先，公司通过中介机构推荐或由公司自己来寻找优质的潜在项目，继而公司与供应商通过前期的接触与洽谈，获取潜在的项目信息；之后，公司将组织专业团队对潜在项目进行尽职调查，对项目的未来盈利能力进行评估，包括物业的产权状况和建筑物现状、改造成本、物业所处区域的商业环境和交通条件、项目定位以及招商难度、预期租金等因素；对于满足公司多方面盈利要求的潜在项目，通过采用与出租方直接协商或者招投标等方式，签订长期租赁合同，获取既有建筑的经营权。项目的选址和建筑物的状况等决定了公司产品的核心竞争力，同时也是公司项目租金定价的主要依据。目前，公司已建立了完善的物业经营管理制度且有多位在房地产行业具有丰富经验的员工，通过对项目的可行性研究分析，结合市场、政策、行业等因素充分把控项目风险，以确保项目的收益性、可行性以及可持续性。
　　2.项目策划与招租。公司对自有物业和对外承租获得的物业进行项目定位、策划分析，进行必要的升级改造以提升物业的使用价值和租值；提出物业招租方案、通过具有评估资质的中介机构进行评估或自行组织市场调研等方式确定租金定价，继而发布物业招租信息。通过公司自有平台宣传、借助举办专业展览会的推广和公司现有租户的推荐介绍等多种招租形式以及公司营销人员丰富的经验，尽可能提高公司各物业的出租率。
　　3.租后服务。通过向租户提供高素质的物业管理服务以及对专业市场的推广宣传等特色服务，维持和提振市场兴旺度，促进租户的交易，以此提高租户的忠诚度和认同度，是公司核心价值的重要体现之一。考虑到公司专业市场的主要客户为批发商和经销商，公司推出多种具有特色的增值服务，以吸引更多采购商来专业市场进行商务洽谈和交易，保持市场兴旺度。
　　4.商品贸易。报告期内，公司主营业务构成进一步完善，公司尝试业务结构多元化发展，借力“一带一路”，积极发挥实体市场优势，以产业延伸为手段，继续优化商业模式，看好跨境电商强大的生命力和发展前景，尝试开展商品贸易业务，进一步拓宽业务领域。
　　报告期内，公司的主营业务发展稳定，商业模式未发生重大变化。公司业务的发展符合行业发展的趋势和国家政策的支持方向，有利于公司业务的可持续发展和盈利的可持续性。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　1.物业租赁的风险
　　公司及子公司主要从事大型商业物业的运营管理，其运营的商业物业主要来源是自有物业及对外承租的商业物业。公司面临一定的物业租赁风险，包括但不限于：当部分承租物业租赁期满后，可能由于竞争对手的出现导致租赁合同商务条款发生不利的变化，公司及子公司有可能面临租赁成本增加甚至无法续租原有物业；因出租人出租物业产权不完善等原因导致公司及子公司可能无法继续租用原有物业；承租物业的《临时经营场所使用证明》到期后可能不能顺利续期；承租自政府部门的物业可能因政策法规的修订而不能顺利续租等经营风险。应对措施：公司一直与物业的出租方保持良好关系，目前现有多数物业都顺利承租。未来，公司将进一步提高经营能力，在物业到期前与物业出租方保持沟通制定相关的承租方案，降低相关风险。
　　2.部分物业的使用存在法律瑕疵
　　公司及子公司的部分自有物业存在法律瑕疵，包括：部分自有物业的实际用途与证载用途不一致，存在小面积违章建筑和无证物业等。公司已根据广州市政府的规定对该等物业办理了《临时经营场所使用证明》，使其可用于临时经营场所。若上述物业的《临时经营场所使用证明》到期后不能顺利续期，将对公司的正常运营产生不利的影响。应对措施：公司将根据广州市政府的规定办理《临时经营场所使用证明》，使其可用于临时经营场所。
　　3.受客户业务发展状况和国民经济整体发展形势影响的风险
　　公司主要从事大型商业物业的运营管理业务，该行业受宏观经济周期的影响较为明显，宏观经济增速放缓影响中小微企业的发展速度，对于主要客户群是中小微企业的商业物业运营管理提供者来说，其经营将会受其影响。此外，电子商务的迅速发展，使得商业行为逐渐脱离店铺和实体，这也给公司的招商及经营管理服务业务带来一定的负面影响。应对措施：公司将继续与商户沟通，提供电子商务等增值服务，提高客户粘性，降低风险。
　　4.业务区域集中风险
　　由于公司业务特点等因素，报告期内公司绝大部分的业务收入来自于广州地区。公司的主要经营团队集中在广州市区，随着公司业务规模的发展，公司业务所覆盖的地理范围将继续扩张，但在一定时期内，公司的业务依然存在对广州地区市场的重大依赖。倘若广州地区市场竞争环境发生重大不利变化，将对公司的经营业绩产生不利影响。应对措施：公司未来五年的总体区域定位为：“立足广州，拓展产业聚集区和自贸区，辐射珠三角、连接全球”不断开拓业务。
　　5.地方行业政策风险
　　根据广州市政府提出的《广州市人民政府关于推动专业批发市场转型升级的实施意见》，广州市政府采取原地转型、关闭搬迁、业态转营和规划调整等方式，实施对传统专业批发市场升级改造，建设现代展贸交易平台；以规范提升存量市场、禁止中心城区新开办增量市场为主要任务。若公司未能顺应地方政府的行业发展要求，及时对经营中的专业市场进行升级改造，则公司未来的发展可能因此受到不利的影响。应对措施：公司将积极与政府沟通，同时实施对传统专业批发市场升级改造，建设现代展贸交易平台；以规范提升存量市场、禁止中心城区新开办增量市场为主要任务。
　　6.关联方交易提示
　　报告期内，公司存在向关联方承租物业、接受劳务、采购商品等交易，另外包括向关联方提供物业管理服务等交易。2023年度、2024年度、2025年上半年公司营业成本中来自关联方的成本金额分别为6,735万元、7,067万元、3,566万元，占当期营业成本的比例分别为39.77%、40.14%、38.14%。上述关联交易是出于公司整合资源统一营运和管理的需要，交易价格按照公允的市场价格进行结算，公司的关联交易具有持续性和公允性，对关联方不存在重大依赖。公司已经制定了关联交易决策制度，以确保公司关联交易的合理性和公允性。但是如果未来控股股东及其关联方终止与公司的合同关系，可能会导致公司收入水平下滑。应对措施：公司将不断整合资源统一营运和管理的需要，交易价格按照公允的市场价格进行结算，公司的关联交易具有持续性和公允性，对关联方不存在重大依赖。
　　7.实际控制人控制风险
　　广州市国资委是公司的实际控制人，对本公司拥有控制权。股份公司自成立以来一直规范运作，建立了《关联交易管理制度》，规定了关联交易中的决策权限、决策程序及回避制度等内容，降低了实际控制人控制风险，但是不排除未来实际控制人利用其对本公司的控制地位，对公司的经营决策、人事安排等方面进行实质影响，给本公司生产经营带来不利影响。应对措施：股份公司自成立以来一直规范运作，建立了《关联交易管理制度》，规定了关联交易中的决策权限。
　　本期重大风险是否发生重大变化
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　公司专注于专业市场等大型商业物业的运营管理，商业模式可概括为：对自有物业和对外承租获得的物业进行整体市场定位、项目策划与改造，以提升物业的使用价值和租值，通过项目的招商和后续运营获得租金收入和物业管理等服务收入以及商品贸易收入。公司“实体市场+专业展览+O2O电商”运营模式项目获评为广州专业市场行业创新项目。
　　1.获得既有建筑经营权。公司的租赁业务以自有物业的租赁和运营管理为基础；随着租赁业务运营经验的积累和自身品牌的建立，公司逐步拓宽项目来源渠道，以租赁方式取得物业的经营权。获取既有建筑经营权是公司经营项目的起点和基础，确保获取... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　公司专注于专业市场等大型商业物业的运营管理，商业模式可概括为：对自有物业和对外承租获得的物业进行整体市场定位、项目策划与改造，以提升物业的使用价值和租值，通过项目的招商和后续运营获得租金收入和物业管理等服务收入以及商品贸易收入。公司“实体市场+专业展览+O2O电商”运营模式项目获评为广州专业市场行业创新项目。
　　1.获得既有建筑经营权。公司的租赁业务以自有物业的租赁和运营管理为基础；随着租赁业务运营经验的积累和自身品牌的建立，公司逐步拓宽项目来源渠道，以租赁方式取得物业的经营权。获取既有建筑经营权是公司经营项目的起点和基础，确保获取的建筑具有市场提升空间。首先，公司通过中介机构推荐或由公司自己来寻找优质的潜在项目，继而公司与供应商通过前期的接触与洽谈，获取潜在的项目信息；之后，公司将组织专业团队对潜在项目进行尽职调查，对项目的未来盈利能力进行评估，包括物业的产权状况和建筑物现状、改造成本、物业所处区域的商业环境和交通条件、项目定位以及招商难度、预期租金等因素；对于满足公司多方面盈利要求的潜在项目，通过采用与出租方直接协商或者招投标等方式，签订长期租赁合同，获取既有建筑的经营权。项目的选址和建筑物的状况等决定了公司产品的核心竞争力，同时也是公司项目租金定价的主要依据。目前，公司已建立了完善的物业经营管理制度且有多位在房地产行业具有丰富经验的员工，通过对项目的可行性研究分析，结合市场、政策、行业等因素充分把控项目风险，以确保项目的收益性、可行性以及可持续性。
　　2.项目策划与招租。公司对自有物业和对外承租获得的物业进行项目定位、策划分析，进行必要的升级改造以提升物业的使用价值和租值；提出物业招租方案、通过具有评估资质的中介机构进行评估或自行组织市场调研等方式确定租金定价，继而发布物业招租信息。通过公司自有平台宣传、借助举办专业展览会的推广和公司现有租户的推荐介绍等多种招租形式以及公司营销人员丰富的经验，尽可能提高公司各物业的出租率。
　　3.租后服务。通过向租户提供高素质的物业管理服务以及对专业市场的推广宣传等特色服务，维持和提振市场兴旺度，促进租户的交易，以此提高租户的忠诚度和认同度，是公司核心价值的重要体现之一。考虑到公司专业市场的主要客户为批发商和经销商，公司推出多种具有特色的增值服务，以吸引更多采购商来专业市场进行商务洽谈和交易，保持市场兴旺度。
　　4.商品贸易。报告期内，公司主营业务构成进一步完善，公司尝试业务结构多元化发展，借力“一带一路”，积极发挥实体市场优势，以产业延伸为手段，继续优化商业模式，看好跨境电商强大的生命力和发展前景，尝试开展商品贸易业务，进一步拓宽业务领域。
　　报告期内，公司的主营业务发展稳定，商业模式未发生重大变化。公司业务的发展符合行业发展的趋势和国家政策的支持方向，有利于公司业务的可持续发展和盈利的可持续性。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　1.物业租赁的风险
　　公司及子公司主要从事大型商业物业的运营管理，其运营的商业物业主要来源是自有物业及对外承租的商业物业。公司面临一定的物业租赁风险，包括但不限于：当部分承租物业租赁期满后，可能由于竞争对手的出现导致租赁合同商务条款发生不利的变化，公司及子公司有可能面临租赁成本增加甚至无法续租原有物业；因出租人出租物业产权不完善等原因导致公司及子公司可能无法继续租用原有物业；承租物业的《临时经营场所使用证明》到期后可能不能顺利续期；承租自政府部门的物业可能因政策法规的修订而不能顺利续租等经营风险。应对措施：公司一直与物业的出租方保持良好关系，目前现有多数物业都顺利承租。未来，公司将进一步提高经营能力，在物业到期前与物业出租方保持沟通制定相关的承租方案，降低相关风险。
　　2.部分物业的使用存在法律瑕疵
　　公司及子公司的部分自有物业存在法律瑕疵，包括：部分自有物业的实际用途与证载用途不一致，存在小面积违章建筑和无证物业等。公司已根据广州市政府的规定对该等物业办理了《临时经营场所使用证明》，使其可用于临时经营场所。若上述物业的《临时经营场所使用证明》到期后不能顺利续期，将对公司的正常运营产生不利的影响。应对措施：公司将根据广州市政府的规定办理《临时经营场所使用证明》，使其可用于临时经营场所。
　　3.受客户业务发展状况和国民经济整体发展形势影响的风险
　　公司主要从事大型商业物业的运营管理业务，该行业受宏观经济周期的影响较为明显，宏观经济增速放缓影响中小微企业的发展速度，对于主要客户群是中小微企业的商业物业运营管理提供者来说，其经营将会受其影响。此外，电子商务的迅速发展，使得商业行为逐渐脱离店铺和实体，这也给公司的招商及经营管理服务业务带来一定的负面影响。应对措施：公司将通过数智化经营为客户提供更多样的增值服务，提高客户粘性，降低风险。
　　4.业务区域集中风险
　　由于公司业务特点等因素，报告期内公司绝大部分的业务收入来自于广州地区。公司的主要经营团队集中在广州市区，随着公司业务规模的发展，公司业务所覆盖的地理范围将继续扩张，但在一定时期内，公司的业务依然存在对广州地区市场的重大依赖。倘若广州地区市场竞争环境发生重大不利变化，将对公司的经营业绩产生不利影响。应对措施：公司将逐步拓展经营区域，“立足广州，拓展产业聚集区和自贸区，辐射珠三角、连接全球”不断开拓业务。
　　5.地方行业政策风险
　　根据广州市政府提出的《广州市人民政府关于推动专业批发市场转型升级的实施意见》，广州市政府采取原地转型、关闭搬迁、业态转营和规划调整等方式，实施对传统专业批发市场升级改造，建设现代展贸交易平台；以规范提升存量市场、禁止中心城区新开办增量市场为主要任务。若公司未能顺应地方政府的行业发展要求，及时对经营中的专业市场进行升级改造，则公司未来的发展可能因此受到不利的影响。应对措施：公司将积极与政府沟通，同时实施对传统专业批发市场升级改造，建设现代展贸交易平台；以规范提升存量市场、合理拓展增量市场为主要任务。
　　6.关联方交易提示
　　报告期内，公司存在向关联方承租物业、接受劳务、采购商品等交易，另外包括向关联方提供物业管理服务等交易。2022年度、2023年度、2024年度，公司营业成本中来自关联方的成本金额分别为4,309万元、6,735万元、7,067万元，占当期营业成本的比例分别为32.06%、39.77%、40.14%。上述关联交易是出于公司整合资源统一营运和管理的需要，交易价格按照公允的市场价格进行结算，公司的关联交易具有持续性和公允性，对关联方不存在重大依赖。公司已经制定了关联交易决策制度，以确保公司关联交易的合理性和公允性。但是如果未来控股股东及其关联方终止与公司的合同关系，可能会导致公司收入水平下滑。应对措施：公司将不断整合资源统一营运和管理的需要，交易价格按照公允的市场价格进行结算，公司的关联交易具有持续性和公允性，对关联方不存在重大依赖。
　　7.实际控制人控制风险
　　广州市国资委是公司的实际控制人，对本公司拥有控制权。股份公司自成立以来一直规范运作，建立了《关联交易管理制度》，规定了关联交易中的决策权限、决策程序及回避制度等内容，降低了实际控制人控制风险，但是不排除未来实际控制人利用其对本公司的控制地位，对公司的经营决策、人事安排等方面进行实质影响，给本公司生产经营带来不利影响。应对措施：股份公司自成立以来一直规范运作，建立了《关联交易管理制度》，规定了关联交易中的决策权限。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲