主营业务:
越秀地产股份有限公司（‘公司’）及其附属公司（统称‘集团’）主要从事发展、出售及管理物业，以及持有投资物业。
报告期业绩:
二〇二四年上半年·集团实现尝业收入约为人民币353.4亿元·同比上升10.1%。毛利率约为13.7%·同比下降4.1个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币18.3亿元·同比下降15.9%。
报告期业务回顾：
经营业绩保持基本平稳
二○二四年上半年，集团实现营业收入约为人民币353.4亿元，同比上升10.1%。毛利率约为13.7%，同比下降4.1个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币18.3亿元，同比下降15.9%。核心净利润约为人民币17.4亿元，同比下降18.8%。截至二○二四年六月三十日止，已售未入账销售金额为人民币1,909.1亿元，较年初下降4.2%。
董事会决议宣派二○二四年中期股息每股0.189港元（相当于每股人民币0.173元）。派息总额约占核心净利润的40%。
合同销售同比下降
二○二四年上半年，集团面对市场的深度调整和严峻挑战，在策略上保持以变应变，实施‘一盘一策’的精准营销策略和精准的定价策略。上半年，集团录得合同销售（连同合营企业及联营公司项目的销售）金额约为人民币554.0亿元，同比下降33.8%。集团继续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位。集团的市场地位也持续提升，根据克而瑞的统计，今年上半年，以合约销售额计集团在行业的排名上升至第9位。
集团发展战略布局聚焦大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区，聚焦深耕一线城市和重点二线城市。上半年集团在大湾区实现合同销售金额约人民币261.1亿元，约占集团合同销售金额的47.1%，其中广州实现合同销售金额约人民币230.5亿元，约占集团合同销售金额的41.6%。华东地区上半年实现合同销售金额约人民币128.8亿元，约占集团合同销售金额的23.2%。中西部地区上半年实现合同销售金额约人民币89.4亿元，约占集团合同销售金额的16.2%。北方地区上半年实现合同销售金额约人民币74.7亿元，约占集团合同销售金额的13.5%。期内集团TOD项目实现合同销售金额约人民币94.6亿元，约占集团合同销售金额的17.1%。
实现高质量增储
二○二四年上半年的土地市场总体低迷，但市场高度分化，冷热不均。集团重点投资布局的一
线城市及重点二线省会城市优质地块竞争仍然较为激烈。集团因应市场和具体城市土地出让规
则的变化及时调整策略，投资布局更加精准，聚焦核心城市和核心区域深耕。集团通过‘6+1’多
元化增储模式分别于北京、上海、广州、杭州、成都、合肥等城市新增 12幅土地，总建筑面积约
为172万平方米。其中，在上海共获取两幅优质地块，新增土地储备约6万平方米。在杭州获取两
...
幅优质地块，新增土地储备约 23万平方米。在成都新获取两幅优质地块，新增土地储备约 13万平
方米。通过向母公司越秀企业（集团）有限公司收购方式，新增广州琶州南TOD二期项目，总建筑
面积约58万平方米。持续完善‘6+1’特色化、多元化增储模式。在上半年的新增土储中，通过多
元化增储模式获取的土地储备占新增土储的66%。
截至六月三十日，集团拥有总土地储备约2,503万平方米， 94%分布在一线城市和二线城市，投
资布置的质量和结构不断优化。集团在大湾区和广州分别拥有土地储备1,032万平方米和919万
平方米，约占集团总土地储备的41.2%和36.7%。截至六月底，集团在广州和杭州共开发10
个TOD项目， TOD项目的总土地储备达到310万平方米，约占集团总土地储备的12.4%。
深化‘商住并举’战略
集团扎实推进‘商住并举’发展战略，不断提升商业物业稳定收入。上半年集团面对商业物业
市场下行带来的挑战，持续优化不同商业业态的运营策略和招商策略，重点提升出租率和优化客
户结构，不断提升商业物业的运营能力。
集团写字楼业态面对疲弱的市场持续优化租户结构，保持出租率稳定；零售商场加大了项目的
招商和租户结构调整，出租率整体上升。酒店公寓、专业市场和长租公寓的出租率均保持稳定。
上半年集团直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币2.97亿元，同比上升41.3%，集团于二
○二四年六月三十日持有38.88%单位权益的越秀房地产投资信托基金（‘越秀房产基金’）实现营业
收入约人民币10.34亿元，同比下降2.5%。越秀房产基金写字楼业态上半年实现租赁收入约人民币
5.82亿元，同比下降5.0%，零售商场保持经营稳定，同比上升2.4%；四季酒店、雅诗阁公寓实现
收入人民币2.54亿元，经营保持稳定。白马大厦实现出租率为95.6%，同比上升5.1个百分点，实
现收入人民币1.11亿元，同比上升3.4%。
上半年集团于二○二四年六月三十日持股66.95%的越秀服务集团有限公司（‘越秀服务’）也取得
了良好的经营业绩，上半年实现营收约人民币19.6亿元，同比上升29.7%；实现股东应占盈利约人
民币2.78亿元，同比上升12.1%；越秀服务的管理规模稳步提升，合约面积达8,881万平方米，在
管面积6,667万平方米。社区增值服务收入达约人民币6.46亿元，同比上升61.2%。
集团的康养业务也实现了营收的同比增长，可经营床位数 7,705张。入住率保持基本稳定。本集
团的康养业务位于行业的前列。
全面推行精益管理
面对市场的持续下行，集团向管理要效益，持续深化精益管理，加快构建客研体系，形成全周
期的客研工作机制，坚持读懂城市、读懂客户。
集团深化推进产品的标准化建设，将产品的标准化与建筑信息管理系统(BIM)有机结合，为精益
建造提供数字化基础平台。在重点城市完成了现场标准化建造体系(SSCS)属地化建设，高质量交
付好产品行动扎实推进。
集团成本精益管理进一步夯实，致力于减少或消除无效成本，持续降低各项经营、财务费用。
集团的组织变革深入推进，组织的动力与活力持续释放。通过优化集团总部各项职能，强化
客户导向、加强专业协同，提升产品力和大生产运营能力。优化区域平台架构，实现区域平台的
升级，落实城市聚焦与深耕战略。集团不断优化人才队伍的配置，充实中层及骨干力量和专业
关键岗位，引进外部专业领军人才。重点优化总部－区域－员工三个层面的绩效考核机制，员工
考核全面推行目标与关键成果法(OKR)。
业务展望：
展望二○二四年下半年，随著通胀的持续放缓，美国和欧洲等世界主要经济体陆续进入降息通道，利率水平也将从高位稳步回落，全球经济仍将在持续波动中复苏。中国政府将加大对宏观经济稳增长的支持力度，预计主要经济指标将逐步改善，经济将继续保持稳中求进。预计政府对房地产行业的调控政策将更加宽松，各地方政府将被赋予更大的自主权进一步优化房地产政策，推出支持房地产市场健康发展的‘组合拳’，支持居民的刚需和改善型需求。尽管房地产市场还会持续波动，居民的购房信心和预期仍然较弱，相信在持续宽松政策的效果下，房地产市场将在波动中进一步筑底企稳。
完成全年经营目标
下半年集团将围绕‘攻坚克难稳业绩，精益管理提能力’为工作主题，聚焦去库存、优投资、提能力、精组织、控风险，全力以赴力争完成二○二四年的年度销售及各项经营目标。
在销售策略方面，继续因应市场的变化，实施‘一盘一策’的精准营销策略和精准的定价策略，加大客研体系的建设和应用，读懂城市和客户，加快销售和回款，力争全年销售目标和现金回款目标的达成；在产品策略方面，坚持以客户为中心，满足客户需求，打造高品质产品，持续开展‘高品质建造好产品’行动，全面落实公司‘好产品公约’。在经营策略方面，集团将全面提升七大能力：客研力、投资力、产品力、营销力、服务力、成本力和大运营能力，深化精益管理，持续提高运营效率、降本增效，提升优化成本管理体系。集团将坚持‘以客为尊、产品为王、长期主义’为价值导向的经营战略。
坚持稳健投资策略
下半年，集团将继续坚持‘精准投资’和‘以销定投’的稳健投资策略，强化投研体系，支撑精准投资，聚焦核心城市、核心地段持续深耕。优化资源配置，重点投向一线城市和优质的二线省会城市。严把投资质量关，投资项目上以效益为先，聚焦收益确定性高、现金流回笼快的项目。
集团将持续巩固和优化‘6+1’多元化增储平台，多元化增加优质土地储备，奠定持续稳健发展的基础。集团将持续增加优质TOD项目，强化城市更新业务，力争城市更新业务在多城市实现突破，聚焦发展好现有的城市更新项目。集团也会持续关注其他多元化增储的渠道和机会。
展望二○二四年下半年，随著通胀的持续放缓，美国和欧洲等世界主要经济体陆续进入降息通道，利率水平也将从高位稳步回落，全球经济仍将在持续波动中复苏。中国政府将加大对宏观经济稳增长的支持力度，预计主要经济指标将逐步改善，经济将继续保持稳中求进。预计政府对房地产行业的调控政策将更加宽松，各地方政府将被赋予更大的自主权进一步优化房地产政策，推出支持房地产市场健康发展的‘组合拳’，支持居民的刚需和改善型需求。尽管房地产市场还会持续波动，居民的购房信心和预期仍然较弱，相信在持续宽松政策的效果下，房地产市场将在波动中进一步筑底企稳。
完成全年经营目标
下半年集团将围绕‘攻坚克难稳业绩，精益管理提能力’为工作主题，聚焦去库存、优投资、提能力、精组织、控风险，全力以赴力争完成二○二四年的年度销售及各项经营目标。
在销售策略方面，继续因应市场的变化，实施‘一盘一策’的精准营销策略和精准的定价策略，加大客研体系的建设和应用，读懂城市和客户，加快销售和回款，力争全年销售目标和现金回款目标的达成；在产品策略方面，坚持以客户为中心，满足客户需求，打造高品质产品，持续开展‘高品质建造好产品’行动，全面落实公司‘好产品公约’。在经营策略方面，集团将全面提升七大能力：客研力、投资力、产品力、营销力、服务力、成本力和大运营能力，深化精益管理，持续提高运营效率、降本增效，提升优化成本管理体系。集团将坚持‘以客为尊、产品为王、长期主义’为价值导向的经营战略。
坚持稳健投资策略
下半年，集团将继续坚持‘精准投资’和‘以销定投’的稳健投资策略，强化投研体系，支撑精准投资，聚焦核心城市、核心地段持续深耕。优化资源配置，重点投向一线城市和优质的二线省会城市。严把投资质量关，投资项目上以效益为先，聚焦收益确定性高、现金流回笼快的项目。
集团将持续巩固和优化‘6+1’多元化增储平台，多元化增加优质土地储备，奠定持续稳健发展的基础。集团将持续增加优质TOD项目，强化城市更新业务，力争城市更新业务在多城市实现突破，聚焦发展好现有的城市更新项目。集团也会持续关注其他多元化增储的渠道和机会。
展望二○二四年下半年，随著通胀的持续放缓，美国和欧洲等世界主要经济体陆续进入降息通道，利率水平也将从高位稳步回落，全球经济仍将在持续波动中复苏。中国政府将加大对宏观经济稳增长的支持力度，预计主要经济指标将逐步改善，经济将继续保持稳中求进。预计政府对房地产行业的调控政策将更加宽松，各地方政府将被赋予更大的自主权进一步优化房地产政策，推出支持房地产市场健康发展的‘组合拳’，支持居民的刚需和改善型需求。尽管房地产市场还会持续波动，居民的购房信心和预期仍然较弱，相信在持续宽松政策的效果下，房地产市场将在波动中进一步筑底企稳。
完成全年经营目标下半年集团将围绕‘攻坚克难稳业绩，精益管理提能力’为工作主题，聚焦去库存、优投资、提能力、精组织、控风险，全力以赴力争完成二○二四年的年度销售及各项经营目标。
在销售策略方面，继续因应市场的变化，实施‘一盘一策’的精准营销策略和精准的定价策略，加大客研体系的建设和应用，读懂城市和客户，加快销售和回款，力争全年销售目标和现金回款目标的达成；在产品策略方面，坚持以客户为中心，满足客户需求，打造高品质产品，持续开展‘高品质建造好产品’行动，全面落实公司‘好产品公约’。在经营策略方面，集团将全面提升七大能力：客研力、投资力、产品力、营销力、服务力、成本力和大运营能力，深化精益管理，持续提高运营效率、降本增效，提升优化成本管理体系。集团将坚持‘以客为尊、产品为王、长期主义’为价值导向的经营战略。
坚持稳健投资策略
下半年，集团将继续坚持‘精准投资’和‘以销定投’的稳健投资策略，强化投研体系，支撑精准投资，聚焦核心城市、核心地段持续深耕。优化资源配置，重点投向一线城市和优质的二线省会城市。严把投资质量关，投资项目上以效益为先，聚焦收益确定性高、现金流回笼快的项目。
集团将持续巩固和优化‘6+1’多元化增储平台，多元化增加优质土地储备，奠定持续稳健发展的基础。集团将持续增加优质TOD项目，强化城市更新业务，力争城市更新业务在多城市实现突破，聚焦发展好现有的城市更新项目。集团也会持续关注其他多元化增储的渠道和机会。
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