主营业务:
公司及其附属公司（统称为‘集团’）主要从事物业发展、物业投资、物业管理及生产运营。
报告期业绩:
2025年上半年，集团实现营业额103.5亿港元，同比上升175%；实现毛利17.7亿港元，整体毛利率为17.1%，经营溢利为7.0亿港元。由于毛利率下降、联营公司亏损及大幅资产减值准备计提、所得税支出上升等不利因素，公司权益股东应占亏损为26.2亿港元，如剔除集团所属投资物业和金融资产公允价值变动的净影响、存货计提减值、联合营公司业绩及拨备的影响，公司权益股东应占亏损为4.9亿港元。
报告期业务回顾：
二、物业开发业务（一）结转销售收入2025年上半年，集团结转物业销售面积约29.2万平方米（不包括集团主要联营公司所占权益），较去年同期大幅上升约439%；结转销售收入约68.8亿元人民币，折合约74.6亿港元（已扣除增值税项），较去年同期大幅上升约633%。房地产开发销售毛利率为13.8%，较去年同期下降18个百分点。0132025年上半年结转销售明细014（二）合同销售2025年上半年，集团实现合同销售金额为约68.1亿元人民币，折合约73.9亿港元，同比上升10%，合同销售面积约30.0万平方米，同比上升26%，每平方米平均售价为22,751元人民币。期内，集团拓宽营销渠道，把握市场时机，加速销售去化，旗下位于深圳的颐樾府、山水东城、深业云筑及成都泰蓉府等项目持销情况良好。
根据区域分布，粤港澳大湾区项目占合同销售金额的80%，18%来自直辖及省会城市，2%来自其他城市。根据产品类型分类，住宅类产品占合同销售金额的88%，非住宅类产品（包括办公楼、公寓、产业园区等）占比12%。
（三）项目开发建设2025年上半年，集团新开工面积约37.0万平方米。计划竣备项目均按期交付，竣工面积约37.3万平方米。
（四）土地拓展及储备截至2025年6月30日，集团土地储备计容建筑面积约602.5万平方米。储备结构保持合理健康，大湾区土地储备计容建筑面积占比为69%，长三角区域占比为13%，二线省会城市占比为18%。
期内，集团位于深圳的车公庙第一更新单元二期项目实现突破，拆迁圆满收官，于2025年6月份完成南地块土地合同签署，地价共计约11亿元人民币。车公庙第一更新单元二期项目共占地2.8万㎡，总建面48.8万㎡，计容建筑面积36万㎡，未来将打造为集办公、产业、商业为一体的TOD都会综合体，成为车公庙片区商务新地标。
三、物业投资业务2025年上半年，集团实现物业投资收入约6.5亿港元，物业投资业务毛利率约70.1%。于2025年6月30日，集团投资物业总面积约173.4万平方米，公允价值约335.0亿港元。期内，面对市场下行、竞争加剧的严峻挑战，集团坚持精细化运营，多措并举加大写字楼、产业园、综合商业及专业市场的招商力度，整体出租率为90%。老旧物业升级改造助力资产价值和租金收益双双提升，如将老旧宿舍改造升级为‘深业邻里’长租公寓，将海松大厦二楼长期空置物业改造升级为多元化的夜经济消费场景，租金提升最高达180%。深业上城写字楼全面提升服务质量，‘续租+拓客’齐头并进，开创0成本精装交付模式，逆市新签7家企业客户，包括1家世界500强和3家行业龙头；目前上城写字楼世界500强企业13家，继续维持深圳第二。
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四、城市综合运营业务（一）业务整体情况2025年上半年，集团实现物业管理业务收入约15.9亿港元，较去年同期上涨8%，毛利率约15.0%。集团城市综合运营业务包括城市及产业园物业管理、住宅物业管理、商业运营及物业管理服务，合同签约面积约10,585万平方米，在管面积约10,240万平方米，其中，独立第三方项目面积占比约81%，非住业态面积占比约71%，两项指标均高于行业平均水平。凭藉领先于业内的综合实力和备受社会各界认可的服务水平，旗下深业运营荣获中国指数研究院授予的‘2025年全国物业服务百强企业第14位’、克尔瑞物管‘2025中国物业服务企业综合实力第19名’、‘2025中国国有物业服务企业综合实力第7名’等荣誉。
（二）业务拓展情况2025年上半年，集团旗下深业运营净拓展管理面积约311.0万平方米，合同总金额4.1亿元人民币，市场化拓展实力保持强劲。深业运营在物管城市、公建物业等业态的对外拓展上持续突破。拓展深圳市东门街道及笋岗街道环卫一体化服务项目，中标马鞍山市郑蒲港新区物管城市项目，成功获取深圳市中心公园综合管养项目及深圳市龙华区多个保障房物业管理项目，拓展交通银行福建分行、中国移动多个地区管理服务项目等。
（三）商业运营情况2025年上半年，集团发布‘3+X’商业产品线战略，深业商业品牌影响力显著增强。期内，商业板块聚焦品牌矩阵升级，新开77家新店，包括18家全国及区域首店；加速构建‘商场+公园+文体旅’IP，举办粤港澳大湾区花园大赛、斯巴达勇士挑战赛等，国际化传播效果显著。旗舰项目深业上城上半年客流量突破2,000万人次，销售额同比增长29%，凭藉卓越表现，荣获‘2025购物中心综合实力卓越表现50强’、‘Gotrip2025年金牌大湾区最受欢迎商场大奖’、‘2025年度首发经济活力购物中心’等奖项。新拓项目黄木岗交通枢纽商业招商进展顺利，湾中上城水街商业举办品牌签约仪式暨魔法世界梦幻之旅发布会，首批品牌签约落地。
五、酒店运营业务2025年上半年，集团实现酒店经营收入（其他经营分类项下）约2.1亿港元，较去年同期上涨3%，酒店经营毛利率约22.9%，同比大幅上升8.7个百分点。集团运营管理及在建规划中的酒店数量累计共17家，有8家已经开业运营，其中6家为集团持有运营酒店，2家为集团委托管理酒店。目前集团在建及规划中的酒店共9家。期内，得益于对每家酒店的精准市场定位和灵活经营策略，集团酒店业务展现较强韧性。深圳文华东方酒店凭藉抢抓‘演唱会经济’等措施，STR客房收入指数在深圳奢华酒店竞争群组中跃居首位，深圳文华东方酒店MOBar2025年首次入围‘亚洲50最佳酒吧’榜单并位列第21名。旗下‘憬居度假’品牌首店－武夷山憬居度假酒店二季度正式开业，创新打造‘酒店+康养’模式，并获得2025GBE酒店设计大奖‘最受期待开业酒店奖’、第十八届中国最佳酒店大奖‘最佳旅游目的地酒店’及‘最佳亲子度假酒店’等多项荣誉。
六、先进制造业务2025年上半年，集团制造业务收入2.3亿港元，同比上涨27%，毛利率约26.2%，同比上升1.9个百分点。集团的制造业务主要来自所属企业深圳晶华显示电子股份有限公司（‘晶华公司’）。晶华公司从事物联网领域智能显示控制器、液晶显示器件等产品的研发、生产和销售，具有国家高新技术企业和深圳市专精特新企业资质，是人机界面显示及交互控制领域的优质服务商。期内，晶华公司经营向好，市场拓展成效显著，出货量较去年同期增长25%；成本控制持续优化，库存较去年同期下降17%；科技研发持续创新，上半年申请发明专利2项、获授权发明专利1项。
七、现代农业业务2025年上半年，集团农业经营收入（其他经营分类项下）约1.4亿港元，较去年同期大幅上涨108%，毛利率约3.1%，同比上升5.2个百分点。期内，集团持续优化农业产业经营模式，着力创新发展合作种植、订单种植模式，稳步推进供应链业务发展，冷冻猪肉首次供港，农产品销售实现出口‘零突破’。农旅项目运营稳健，‘3个四季田园+2个四季花谷’项目矩阵基本形成，深圳大鹏·四季滨海田园发力研学，南澳·四季田园民宿获市场认可，入选2024年‘深圳社会力量助力乡村振兴’20+典型案例，五一试运营‘开业即满房’。
业务展望：
集团下半年将聚焦‘稳业绩’，围绕全年目标任务奋力冲刺攻坚，紧盯短板弱项，确保全面完成各项任务，稳住核心业绩。
加速推进地产销售去化。地产销售去化是完成销售、营收、利润等业绩指标的关键。面对下半年竞争加剧的市场形势，集团将在营销策略上分类施策，一是重点推进山水东城等核心项目，加强统筹铺排，落实销售回款；二是针对颐樾府、云筑、泰瑞府等上半年走势稳定的流量项目，利用市场机会保持流速，贡献超额业绩；三是瞄准入市项目，释放增量潜力，紧盯翠微谷等5个新入市项目，全力做好开盘筹备，精细化蓄客动作，力争实现开门红；四是狠抓库存项目，通过制订贴近市场的营销策略，运用灵活的销售手段坚定去化，优化存货结构。
提升不动产资产管理水平。面对深圳商业及办公市场日益激烈的竞争环境，集团持续加强租赁物业的招商运营和效益提升，多措并举保障租金收入稳定。一是主动拓展资源渠道，加大招商及续约力度，根据市场动态优化租金策略，为优质客户提供定制化方案，提升项目竞争力；二是继续推动老旧物业改造升级，规范租赁流程，盘活低效资产；三是前瞻布局重大在建项目，加速推进湾中新城水街商业开业，在开发阶段前置考量资产运营需求，确保车公庙一更二项目精准匹配区域市场，打造高品质产品。
008做强城市综合运营业务。公司将进一步做大规模、做强运营、做优服务，构筑集团业绩的第二增长曲线。物业运营方面，集团将通过投标、合资公司、政企合作、资源整合等方式拓展规模，推动资源集聚。同时，持续深入实施人工效能提升、历史欠费催收等系列专项行动，加强管理效率，优化服务水平，提升盈利能力。商业运营方面，公司将提升规模化复制能力，多渠道拓展商业项目，持续扩大商业板块整体规模。重点做好重大项目筹开工作，确保黄木岗交通枢纽商业等项目如期高品质开业，同时持续跟进潜在合作项目。酒店运营方面，借助内外部资源整合的机遇做大规模，提升运营能力，对于在营酒店继续采取‘因店施策’精细化收益管理策略，提高经营效能，多维度降本增效。
积极推进战略性资源落地。公司将稳妥推进利益统筹和城市更新项目，持续推进八卦岭6-1项目、上步工业区项目和横岗南项目，力求有序释放现有的城市更新和利益统筹资源。与此同时，公司将结合集团转型发展方向和未来业务布局，密切关注市场上出现的机会，深入研究、精准研判，力争扩大市场份额。
加强财务风险管控。集团一贯高度重视风险管理，当前境内外市场环境复杂多变，公司将进一步加强风险管控。一方面继续推动降低港元负债规模，另一方面持续优化债务期限结构，将部分中短期债务置换成长期债务，减缓集团短期偿债压力。同时，严格把控投资标准，确保资金高效配置与稳健回报。集团将持续坚持审慎财务策略，强化合规经营，为可持续发展筑牢根基，为股东创造长期价值。
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