主营业务:
截至二零二零年九月三十日止九个月,集团设有五个业务分部(二零一九年:五个),即(i)贸易;(ii)物业开发及投资;(iii)放债;(vi)手机应用程式及(v)公墓。
报告期业绩:
本期间,集团已录得应占亏损约408,000港元(二零二零年:约1,432,000港元)。
报告期业务回顾及展望:
贸易业务:
本期间,贸易业务概无产生收益(二零二零年:零)。贸易业务由一间于中华人民共和国(‘中国’)注册成立之间接非全资附属公司进行,其专门从事家俬设计,包括设计及制造各种订制窗框、门及衣柜。
物业开发及投资业务:
集团持有位于中国香港及土耳其之物业。
中国香港之物业及若干土耳其之物业作投资用途,以收取租金收入及把握任何未来资本增值机会。期内,集团赚取租金收入约330,000港元(二零二零年:约555,000港元),其中,来自中国香港及土耳其投资物业之租金收入分别为无(二零二零年:约294,000港元)及约330,000港元(二零二零年:约261,000港元)。
除物业租赁外,集团透过土耳其之物业投资移民计划出售该等物业。未来,集团将继续努力吸引中国、中国香港及土耳其之潜在买家。
BoyracYapnaat ve Taahhüt Gayrimenkul Yatrm Anonimirketi(‘BoyracConstruction’)有7个位于卡德柯伊之建筑项目,分别为Koza Apartman、Sibel Apartman、Akasya Apartman、Evim Apartman、Doa Apartman、Iclalye Apartman及Hurrem Apartman。
卡德柯伊位于土耳其伊斯坦堡亚洲一侧,为一个人口密集之大都会,坐拥市内多个充满魅力之购物地点。卡德柯伊之公寓时髦时尚、设施完善、来往市中心交通方便,具备优势。时至今日,卡德柯伊仍是伊斯坦堡中最具战略意义之商业及物业投资重地之一。
该7项已完成项目之总建筑面积为21,851平方米,包括137个住宅单位、22个商业单位及116个停车位。竣工后,BoyracConstruction总实用面积约为3,802平方米。
凭藉于土耳其房地产开发方面之专业知识,集团亦有意担当物业买卖商及顾问,于未来提供物业开发相关服务。集团正在协商为一项开发公共及私人住宅之项目提供相关服务。公司将于必要时另行刊发公布。
管理层认为,在集团未来发展蓝图中,物业开发及投资业务将成为其整体业务之重点部分。
公墓业务:
集团一直从事经营位于中国河南省柘城县之公墓(‘公墓’)。公墓已取得于二零五零年七月一日到期之经营权,并已获取所需营运许可证,每年须予重续以经营公墓。
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公墓业务之营运:
诚如公司日期为二零一五年十一月七日之通函所述,公墓业务之进度已落后于原定时间表。尽管将现有墓地搬迁及拆卸所花费之时间比原先预期长,但该项任务已告完成。然而,公墓及相关设施之建设于直至本报告日期尚未完成。殡仪馆及火化机等相关设施并不属于公墓业务经营者柘城县襄安陵公墓(‘公墓经营者’)。殡仪馆及火化机之经营受柘城政府之民政局规管及拥有。公墓经营者于二零一八年八月初收到殡仪馆之函件,称殡仪馆经营方已与当地政府就整修计划进行了沟通。由于殡仪馆及火化机在过去经历多次维修,于二零一八年大部分时间均无法使用,公墓经营者认为这很有可能是殡仪馆拟整修殡仪馆及火化机以改善设施之主要原因。公墓经营者了解到,殡仪馆及火化机之估计整修资金人民币14,000,000元来自当地政府部门之内部预算。一般而言,一旦有计划整修殡仪馆及火化机,当地政府部门会邀请承包商提交标书。经参考《柘发改投资(2018)8号》,柘城政府网站已于二零一八年八月二十九日公布,殡仪馆将于二零一八年开始动工,并将于二零一九年竣工。
公墓经营者注意到,截至二零一八年底,当地殡仪馆及火化机已被拆除。殡仪馆经营单位可能已于二零一九年开始整修项目。
于二零二一年三月三十一日,柘城政府已发出火化机及殡仪馆设施招标公告。于整修计划完成前,公墓经营者预计公墓业务之业务运营不会有显著改善。
公墓:
该公墓位于柘城县外之偏远地区,在当地并不为人所知。根据二零一九年可得之过往数据,柘城县为一座小县城,二零一八年人口约为1,044,000人。
于河南省二零一八年之总死亡人数中,火葬率不足20%,较二零一二年所录得数字下降53%。
根据二零零五年颁布之《殡葬管理条例》,如附近有火化设施,应对逝者遗体进行火葬。地方政府一直在教育当地社区推行火葬服务,但加强法规未必能见成效。促使人们不选择火葬之文化影响力仍十分强大,花费大量金钱为逝者购买奢华之公墓龛位对于绝大部分本地人而言,可能是力所不能及之事。目前,殡仪馆及火化机在过去两年之供应并不稳定且近期进行了拆除,加上缺乏一站式服务,使短期内吸引到当地社区使用该公墓变得更困难。公司正考虑采取其他措施以改善公墓业务之表现,如在医院或养老院投放广告及派发传单,以加深当地社区对该公墓之认识。
政府已采取更为严格措施,如于二零一八年八月七日刊发《河南省殡葬领域突出问题专项整治行动方案的通知》。该通知要求当地政府进行自行审查及向河南省民政局提供关于任何违规之报告。倘发现到任何违规,将会成立工作小组以查明情况、确认问题及协助落实任何解决方法。有关该等公墓之营运,各省之国土局将于土地征收之处理过程中提供更多资源。政府将提供更多支持以改善当地殡仪馆及火葬设施。于当地政府可能提供之协助下,公司将更加积极跟进土地使用权转让之后续工作,且由于该公墓为柘城县唯一获批之经营单位,故于可见将来该县对公墓龛位之需求可能会达致公司预期水平。与此同时,公司将加强与殡仪馆经营单位及当地民政局或部门之沟通,以加快重建殡仪馆及重置火化机。
该公墓位处土地之土地使用权:
公司已就获取该公墓位处土地(‘该土地’)之土地使用权之详细手续及估计时间咨询中国独立法律专业人士,并获告知有两套流程,即土地征收及土地使用权转让。土地征收流程应在土地使用权转让流程之前进行。
董事会于收购该公墓起一直在监察公墓业务,且于进一步启动土地所有权转让前一直在权衡成本、裨益及相关风险。公司已与公墓经营者进行讨论,内容有关公墓经营者如何确保其将以最低风险中标并维持该公墓营运权之关注事项。此外,鉴于上述进行收购后之不利业务环境因素,公司于决定转让该土地之土地使用权之前有意加快步伐收集更多资料,原因是公司将须支付土地转让费及政府征费。
诚如公司日期为二零一五年十一月七日内容有关收购公墓之通函所述,公墓经营者与土地使用权拥有人订立协议,以于二零一六年十二月三十一日前以每亩土地补偿金额人民币250,000元收购土地使用权。
该合约已于二零一六年十二月三十一日届满,而每亩土地补偿金额应参考当地国土局提供之评估进行重新评估。诚如上文所述,公司须与土地使用权拥有人合作以开始土地征收之申请。
公墓经营者已于二零一九年第一季度开展第一阶段之土地征收程序。假设恶劣之业务状况好转、殡仪馆及火化机之殡仪设施能重新安装,且于二零二一年前取得土地使用权,则公司可录得全面之公墓龛位使用率。自收购公墓经营权完成直至二零二一年三月三十一日,50个公墓龛位已为公墓业务产生服务收入。
于报告期后及直至本报告日期,集团并无就额外公墓龛位取得任何新服务合约。
放债业务:
本期间,公司全资附属公司奥斯曼财务有限公司(‘奥斯曼财务’)根据中国香港法例第163章放债人条例由中国香港牌照法庭授予之放债人牌照已逾期。于二零二一年三月三十一日,奥斯曼财务已申请重续牌照,申请正处于审阅阶段。
于二零二零年三月三十一日,奥斯曼财务已向独立第三方授出一项约366,000美元之贷款。该等贷款以借款人物业及个人担保作抵押,按年利率12%计息,贷款年期为十年。
本期间,放债业务贡献之利息收入为无(二零二零年:约82,000港元)。
集团将继续透过扩展客户基础加强放债业务,同时在批出新贷款采取审慎策略,以平衡盈利能力及所涉信贷风险。
批准任何贷款申请前,集团会透过以下工作评估借款人之信贷质量:1)审视借款人之背景及信贷记录;2)了解资金之用途及借款人之还款方法;及3)对借款人进行资产审查。借款人须就贷款支付按固定利率计算之利息,有关利率按个别情况视每项信贷评估之结果及各借款人给予之抵押品(如有)而定。
手机应用程式业务:
二零一七年,集团收购First Surplus Investments Limited(‘FS集团’)之40%股权。FS集团及其附属公司主要从事手机游戏开发、游戏发行、应用程式、相关知识产权及平台业务以及提供相关解决方案。
FS集团拥有完整开发、支援及市场发布团队。透过该收购事项,预期集团可进一步发展手机应用程式业务,并抓紧手机在线游戏行业以及软件行业之机遇。
本期间,集团已录得应占亏损约408,000港元(二零二零年:约1,432,000港元)。
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