展览99.1

美国联邦所得税的主要考虑因素

下面的讨论总结了与购买、拥有和处置我们的普通股相关的美国联邦所得税的重要考虑因素，以及美国联邦所得税法下维持REIT地位的适用要求，以及美国联邦所得税维持REIT地位的重大后果。这一讨论是基于截至向证券交易委员会提交本展览之日生效的法律、法规和所报告的司法和行政裁决和决定，所有这些裁决和决定都可能会有追溯或前瞻性的改变，可能会有不同的解释。这一讨论反映了美国联邦所得税法（英语:Federal Income Tax Law）在2017年12月22日签署成为法律的立法中所作的改变。TCJA是对美国联邦所得税法的一项影响深远和复杂的修订，在某些情况下，它对不同类别的纳税人和行业产生不同的反补贴影响，预计它将需要随后在一些领域制定规则。

这一讨论并不旨在处理美国联邦收入和其他税收后果，适用于所有投资者，因为他们的特定投资或其他情况，或所有类别的投资者，其中一些可能受到特别规则的约束（例如，保险公司，免税组织伙伴关系、信托、金融机构和经纪交易商） 。没有向美国国税局或其他税务机关请求对美国联邦、州或地方与我们的经营或购买、拥有或处置我们的股份有关的税收考虑作出裁决。请潜在投资者咨询他们的税务顾问，以确定美国联邦、州、地方、外国和其他税务后果，他们购买、拥有和处置我们的普通股，投资信托基金的税务处理和适用税法的潜在变化的影响。

从截至2011年12月31日的应纳税年度开始，我们根据《联邦所得税法》和《联邦所得税法》颁布的法规的适用规定，选择作为一种REIT纳税，并获得如下所述的有益的美国联邦所得税待遇，只要REIT的地位仍然有利，我们打算继续作为REIT运营。我们不能向你保证，我们将继续满足美国联邦所得税法的适用要求，这是高度技术性和复杂的。

简而言之，一家主要投资于房地产的公司，如果符合《股票投资信托基金法》第856至860条的规定，就有资格成为一家投资信托基金，并就其向股东支付的股息要求美国联邦所得税减免。这种公司一般不对其应纳税所得征税，只要这种收入目前分配给股东，从而完全或实质上消除了公司及其股东共同承担的“双重征税” 。然而，正如下面更详细地讨论的那样，一家公司在某些情况下可能会受到美国联邦所得税的约束，即使它有资格成为REIT，并可能遭受不利的后果，包括如果它没有资格成为REIT，减少可供分配给其股东的现金。

一般情况

在任何一年，如果我们有资格成为一个REIT，并有一个有效的REIT选举到位，我们将要求扣减我们支付给股东的股息，因此，我们将不会对目前分配给我们股东的应纳税所得额或资本收益的那部分征收美国联邦所得税。然而，对于未分配的任何应纳税所得额或资本利得，我们将按正常公司税率征收美国联邦所得税。

尽管我们有资格成为REIT，但在以下情况下，我们仍须缴纳美国联邦税收:

此外，我们和我们的子公司可能会受到除美国联邦所得税以外的各种税收的约束，包括工资税和州、地方和非美国收入、特许产权财产和其他资产和运营税。在目前没有考虑的情况和交易中，我们也可以征税。

REIT资格测试

代码将REIT定义为公司、信托或协会:

前六个条件必须在每一应纳税年度内满足，而最后两个条件必须在首个应纳税年度之后才能满足。

股权测试。我们的普通股和我们发行的任何其他股票必须由至少100人持有（在不归属于拥有我们股票的任何实体的所有者的情况下确定） ，在每个应纳税年度至少335天，按比例调整为部分应纳税年度。此外，在每半年的任何时候，我们的股票价值不超过50%可以由五个或更少的个人直接或间接拥有（与归属于拥有我们股票的任何实体的所有者决定） 。然而，这两项规定直到我们选择REIT地位的第一个应纳税年度之后才适用。

我们的《宪章》载有旨在使我们能够满足这些要求的某些规定。首先，它载有限制转让我们的股票的条款，这些条款将导致任何人实益拥有或建设性地拥有超过9.8%的价值或股份数量（以较具限制性为准） ，包括我们的普通股在内的任何类别或系列的我们在外股本，但有某些例外。我们的董事会已经批准了这样一个例外，IRT和它的子公司拥有，在总数，高达100%的我们的优秀普通股。此外，可授予独立董事的期权条款将载有防止他们违反这些测试的条款。我们的章程还载有规定，要求我们的股份的每一位持有人在有需要时披露股份的建设性或实益拥有权，以符合守则的规定。此外，根据《守则》的规定，股东如不遵从或拒绝遵从我们的披露要求，须在提出要求的年度的年度所得税申报表时，向税务局提交有关资料的陈述。

附属实体。合格的REIT子公司是由REIT全资拥有的公司，不是TRS。为下文所述的资产和总收入测试的目的，合格的REIT子公司的所有资产、负债和税收属性被视为属于REIT。合格的REIT子公司不受美国联邦所得税的约束，但可能受州或地方税收的约束。尽管我们期望通过我们的运营伙伴关系持有我们的所有投资，但我们可能通过合格的REIT子公司持有投资。下面在“资产测试”下描述一个TRS。合作伙伴关系不受美国联邦所得税的约束，而是将其税收属性分配给合作伙伴。合作伙伴在收入和收益中所占的份额，无论是否从合作伙伴那里获得分配，都要缴纳美国联邦所得税。每个合伙人在合伙企业税收属性中的份额根据合伙协议确定。为了资产和总收入测试的目的，我们将被视为拥有经营伙伴关系资产的比例份额，并且我们将被分配在经营伙伴关系的每一项总收入中的比例份额。

资产测试。在每个应税年度的每个日历季度结束时，我们必须根据资产的构成来满足一系列的测试。在任何季度结束时，我们都会初步满足资产测试后，我们不会因为仅仅由于资产价值的变化而在下个季度结束时未能满足资产测试而失去作为REIT的地位。此外，如果在一个季度内不能满足资产测试结果，在该季度结束后30天内处置不符合条件的资产就可以治愈。我们打算保留足够的资产价值记录，以确保遵守这些测试，并将在任何季度结束后30天内采取行动，以纠正任何不遵守行为。

我们资产价值的至少75%必须以“房地产资产” 、现金、现金项目（包括应收款项）和政府证券为代表。房地产资产包括（i）不动产（包括不动产的权益和不动产抵押的权益（包括不动产和个人财产担保的抵押，如果这些财产的价值不超过担保贷款的财产总额的15% ） ，（ii）由公开交易的REITs发行的其他合资格的REITs及债务工具的股份（不超过我们资产的25% ，除非以不动产权益作抵押）及（iii）就不动产租赁的个人财产，但该等个人财产的应占租金须视为“不动产租金” ；和（iv）任何股票或债务工具（不是不动产资产）可归因于“新资本”的临时投资，但仅在我们收到新资本之日起的一年期间内，如果用于购买股票或债务工具的资金是由我们用来换取我们的股票或公开发行的债务，而这些债务的到期期限至少为五年，那么财产将有资格归属于临时投资的新资本。

如果我们投资于任何不符合75%测试条件的证券，该等证券不得超过: （i）任何一间发行人的资产价值的5% ；或（ii）任何一间发行人的未偿还证券的10%或价值。在这些测试中，REIT持有的合伙权益并不被认为是“安全性” ；相反，REIT被视为直接拥有其在合伙资产中的比例份额。为了10%的价值测试的目的，REIT的比例份额是基于其在股本权益和合伙企业发行的某些债务证券中的比例权益。对于所有其他资产测试，REIT的比例份额是基于其在合伙企业资本中的比例权益。此外，如上文所讨论的，合格的REIT附属公司的股票不是为了资产测试的目的计算的。

某些证券不会导致违反上述10%价值测试。这类证券包括构成“直接债务”的工具。证券并不符合“直接债务”的条件，如该证券的发行人（或该证券的受控制的证券交易所）拥有不符合直接债务条件的其他证券，除非该等其他证券的价值合计构成，发行人未偿还证券总值的1%或以下。除直接债务外，以下证券不会违反10%价值测试:

（1）向个人或产业作出的任何贷款，

（2）若干出租协议，其中一项或多项付款将在以后年度内作出（一项信托基金与若干与该信托基金有关的人之间的协议除外） ，

（三）缴纳不动产租金的义务，

（四）不完全或者部分依赖于非政府机构的利润（或者支付）的政府机构发行的证券，

（5）由另一信托基金发行的任何证券，及

（6）合伙发出的任何债务文书，如合伙的收入足以使合伙符合以下所述的75%的毛收入测试。在应用10%的价值测试时，合伙企业发行的债务担保在REIT在该合伙企业中的比例权益（如果有的话）中没有得到考虑。合伙企业发行的任何债务工具（不包括直接债务或其他被排除在外的担保）如果至少75%的合伙企业总收入来自有资格参加75%总收入测试的来源，则不被视为合伙企业发行的担保，合伙企业发行的任何债务工具（不包括直接债务或其他被排除在外的担保）都不会被视为合伙企业发行的担保，其程度与REIT作为合伙企业的合伙人的权益相同。

REIT可能拥有TRS的股票。信托基金（REIT）是一家由REIT全部或部分拥有的公司（不包括另一家REIT） ，并与被归为TRS的REIT一起参加选举。由TRS拥有35%的公司也将被视为TRS。信托基金的5%和10%的投票权和价值限制不包括TRS的证券。

单一发行人的证券所有权。然而，REIT资产价值中不超过25% （2017年12月31日之后开始的年份为20% ）的可由一个或多个TRSS的证券表示。我们有一个TRS，它在2017年是不活动的。如果我们将来确实有一个活跃的TRS或形成其他TRS，我们将受到100%的消费税，从与TRS的某些交易的收入，不是在公平的基础上。就自2017年12月31日起的应课税年度而言，纳税人在扣除一般相当于经调整应税收入30%的净业务利息的能力方面受到限制，但有若干例外。这一规定可能会限制我们的应纳税信托子公司扣除利息的能力，这可能会增加他们的应纳税收入。

REIT能够治愈某些资产测试违规行为。如上所述，REIT不能拥有代表REIT资产总值5%以上的任何一家发行人的证券，也不能拥有代表任何一家发行人的10%以上的未偿还证券（以投票或价值计算）的证券。但是，如果不能在一个季度内满足这5%或10%的资产测试，REIT将不会失去其REIT状态，如果失败是由于资产的所有权，其总价值不会超过（i）资产总价值的1%的较小部分。REIT的资产在季度末进行了计量，或（ii）1,000万元；但在上述两种情况下，该信托基金均须在该信托基金认明破产的季度最后一天后的6个月内（或库务署订明的其他期间） ，处置该等资产，或在该期间结束时以其他方式满足这些规则的要求。

如果REIT在四分之一的时间内未能满足任何资产测试，且故障超过了上述的最低限度阈值，那么如果（i）在REIT识别出故障之后，REIT仍将被视为满足了要求，REIT记录了每个导致失败的资产的描述，根据库务署所订明的规例； （ii）该项失败是由于合理的原因，而并非故意忽略； （iii）该资产信托基金在作出识别的季度最后一天后的6个月内，或在其他时间内，处置该等资产。由库务署订明（或该期间以其他方式符合该等规则的规定） ；及（iv）投资信托基金就该项失败缴付的税款，相当于（1）50,000元中的较大者，或（2）根据规例厘定的款额，乘以《守则》第11条所订的最高税率（x） ，（y）由该等资产所产生的净收益，该等资产自破产的第一日起至该等资产处置资产的日期止（或以其他方式符合规定） 。

我们认为，我们持有的证券和其他资产符合上述资产测试，我们打算持续监测这些测试的遵守情况。然而，我们的一些资产的价值可能不是精确的价值，并且价值在未来可能会改变。此外，在某些情况下，为美国联邦所得税目的将一种工具适当分类为债务或股权可能是不确定的，这可能影响REIT资产测试的应用。因此，我们不能保证国税局不会辩称我们的资产不符合资产测试的要求。

毛收入测试:每个日历年，我们必须根据我们的会计方法定义的毛收入组成，满足两个不同的测试。

75%的总收入测试。我们应课税年度的毛收益（不包括以下所讨论的禁止交易及某些对冲交易的毛收益）中的至少75%必须来自（i）地产租金，不动产抵押担保的债务利息或不动产利息，（iii）出售或其他处置不动产（包括不动产权益及不动产抵押贷款权益）的收益，但在一般贸易或业务过程中主要为出售予客户而持有的物业除外，（iv）其他合资格REITs的股息及出售其他合资格REITs股份的收益（禁止交易的收益除外） ； （v）与不动产或其抵押有关的其他指明投资，（vi）自我们获得新资本之日起的一年期间内获得或赚取的可归因于股票或债务投资的收益，该投资可归因于临时投资的新资本（如上文75%资产测试所述） 。不动产抵押贷款由不动产和个人财产担保的，其公平市场价值不超过抵押贷款所有财产公平市场价值总额的15%的，然后，担保贷款的个人财产将被视为不动产，以确定抵押贷款是否符合75%资产测试和利息收入的条件，而这些条件符合75%总收入测试的条件。我们打算以现金或其他流动投资的形式，投资未以其他方式投资于实际物业的资金，使我们能够符合75%的毛收入测试的条件。

根据75%的毛收入测试（和下文所述的95%毛收入测试） ，不动产租赁收入一般将符合“不动产租金”的条件，但须遵守以下讨论的规则:

如我们或拥有10%或以上的股份的拥有人，直接或间接拥有10%或以上的有投票权的股份，或所有类别的股份总数，租户的资产或净利润的10%或以上（但有某些例外） 。与不动产有关的个人财产应占租金的部分将不符合条件，除非该部分应占个人财产的部分为根据租约收取的或与租约有关的租金总额的15%或以下。

一般来说，如果租金全部或部分基于底层物业的任何人的收入或利润，则不符合条件。但是，如果租金是以收据或销售额的固定百分比（或指定的不同百分比）为基础，包括超过基数的数额，只要在订立租约时基数是固定的，租金就不会不符合条件，这些规定符合正常的商业惯例，并不是以收入或利润作为租金的间接方法。

如果我们向租户提供或提供服务，或管理或经营底层物业，则租金收入将不符合条件，除非是通过一个可允许的“独立承建商” ，而我们没有从该承建商获得收入，或通过一个注册会计师。然而，这一要求并不适用于我们提供的服务、管理或业务“通常或习惯上是提供的”与租用空间有关的服务、管理或业务，也不被认为是“提供给占领者” 。关于这条规则，租户将获得一些与其实际物业租赁有关的服务。我们的意图是，所提供的服务通常是或通常是与租用空间有关的服务，因此，提供这些服务并不会导致就物业而收取的租金不符合按75%的毛收入测试（及以下所述的95%的毛收入测试）所规定的房地产租金的资格。董事会拟聘请合资格的独立承建商，或利用注册会计师提供其认为在与税务顾问磋商后，通常或通常不会提供与租用场地有关的服务。

此外，我们已表示，就我们的租赁活动而言，我们不会（i）就任何物业收取租金，而该物业的租金全部或部分是根据任何人的收入或利润计算的（但因按收益或销售额的百分比计算的除外）如上文所述， （ii）将可归因于个人财产的租金收取多于根据适用租约收取的租金总额的15%的费用，或（iii）与有关的一方租客订立任何租约。

根据上述关联方规则，如果TRS的活动及其租赁的财产性质符合某些要求，则不排除从不动产租金中收取TRS租金的金额。此外，TRS规则限制了TRS支付或应计利息对其母公司REIT的扣除，以确保TRS受适当水平的公司税收的约束。此外，TRS与其母公司REIT或REIT的租户之间的交易，如果条件不是以武器的长度为基础，则要征收100%的消费税。

我们有可能会得到以不动产担保的贷款的利息。所有利息收入均符合95%毛收入测试的条件，而以不动产担保的贷款利息均符合75%毛收入测试的条件，但在两种情况下，利息并不全部或部分取决于，根据任何人的收入或利润（根据收入或销售额的固定百分比计算的数额除外） 。如果贷款由不动产和其他财产担保，然而，如果贷款金额不超过我们承诺贷款或获得贷款时房地产的公平市场价值，所有利息将符合75%的毛收入测试。我们预计，我们所有以不动产担保的贷款都将以这种方式进行结构安排。因此，通过不动产担保贷款的任何投资所产生的收入，都应按照总收入的75%作为合格收入。

95%的总收入测试。除了从上面列出的来源获得我们总收入的75%之外，在应课税年度，我们的毛收入（不包括以下在“对冲交易”及“取消负债收入”项下所讨论的被禁止交易及某些对冲交易的毛收入）中，必须有至少95%来自（i）符合毛收入测试75%的来源， （ii）股息， （iii）利息，（iv）出售或处置并非主要供出售予客户的资产的股票或其他证券的收益。我们打算以现金或其他流动投资的方式，投资未以其他方式投资于物业的资金，以满足95%的毛收入测试。

我们在物业收入中所占的份额，将主要带来租金收入和物业销售收益，而这些收益基本上都会在75%的毛收入和95%的毛收入测试中获得资格。我们的预期业务表明，我们很可能将有很少或没有不符合条件的收入。

如上所述，可以建立一个或多个TRSS。我们的毛收入中不包括这些现金转拨产生的毛收入。从TRSS到我们的任何红利将包括在我们的毛收入和资格，95%的毛收入测试。

如果在任何应课税年度，我们不能满足毛收入的75%或毛收入的95%的测试，如果: （i）由于合理的原因而不是故意忽略，我们可以保留该年度的投资信托基金的地位，（ii）我们在申报表上附上一份附表，列明每项总收入的性质及数额；及（iii）该附表上任何不正确的资料，并非因欺诈而意图逃避美国联邦所得税。如果有这项宽减规定，我们仍须缴交相当于我们未能通过75%毛收入测试或95%毛收入测试（视情况而定）的较大款额的税款，再乘以反映我们盈利能力的分数。

年度分配要求。我们每年须向股东派发股息（除资本利得股息外） ，数额至少等于: （一）应纳税所得额的90% （不计及已派发股息的扣除额，亦不包括任何净资本收益） ；和（b）90%的净收益（税后）来自丧失抵押品赎回权的财产；减去（ii）一些类型的非现金收入项目的总和。是否分配了足够的金额是根据在相关应纳税年度支付的金额，（一）在纳税年度结束后12个月内（不迟于第一次定期发放红利之日）发放红利的； （二）在纳税年度结束后12个月内（不迟于第一次定期发放红利之日）发放红利。（三）申报纳税后进行选举，此外，我们在某一年10月、11月或12月申报的股息，只要在次年1月实际派发，即视为在该年12月31日派发。如果由于美国国税局对美国联邦所得税申报表的调整，或在某些其他情况下，未能达到年度分配要求，我们可以通过在规定的期限内支付“缺乏红利” （加上惩罚和美国国税局的利息）来治愈失败。

TCJA可能会影响我们2018年及以后应纳税年度的REIT应纳税所得额。TCJA限制了企业的利息支出扣除（一般为企业调整后应纳税收入的30% ） ，但除其他外，房地产企业选择退出这类限制；一般我们期望我们的企业有资格成为这样的房地产企业，但我们应纳税的REIT子公司开展的业务可能不符合条件，我们还没有决定是否会进行这样的选举。如果我们这样做，TCJA要求使用不太有利的替代折旧制度来折旧房地产。

我们打算每年支付足够的股息，以满足年度分配要求，并避免美国联邦收入和消费税对我们的收入；然而，可能并不总是能够做到这一点。由于税收会计准则和其他时间安排的不同，我们可能没有足够的现金或其他流动资产来满足年度分配要求。我们会密切监察我们的应纳税所得额与现金流量之间的关系，如有需要，会按年度分配的要求借入资金，以充分提供所需的现金流量。

不合格。如果我们没有资格，为美国联邦所得税的目的，作为一个REIT在任何应纳税年度，如果失败是由于合理的原因，而不是故意的疏忽，并且每一次失败都要缴纳罚款额，我们可能有资格获得救济。如果不能提供或不能满足可适用的救济规定，我们将无法扣减股息，并将按正常公司税率对应纳税收入征收美国联邦所得税（包括任何可适用的替代最低税率） ，从而减少可供分配的现金。在这种情况下，所有分配给股东（以我们目前和累积的收益和利润为限）将作为股息纳税。这种“双重征税”是因为我们没有资格获得REIT资格。除非根据具体的法定条文有权获得宽减，否则在丧失资格的一年后的四个应课税年度，我们将无权选择REIT地位。

禁止交易。正如上面所讨论的，我们将对任何来自“禁止交易”的净收入征收100%的美国联邦所得税。禁止交易产生的净收入来自于出售或交换持有的物业，以供出售给客户在我们的正常业务过程中，这不是止赎物业。出售不动产的规则有一个例外，即:

寻求满足安全港的REITs有两个补充替代要求。（一）本年度内，房地产投资信托基金出售的所有该等物业的经调整总税基，不超过年初全部房地产投资信托基金总税基的20% ；及REIT与当前和前两年REIT的所有属性（以调整后税基衡量）相比没有超过10% ，第二，本年度内，本基金出售的所有该等物业的总公平市值不超过年初本基金所有物业的总公平市值的20% ，以及平均每年出售物业的百分比。由REIT与所有REIT的物业（以公平市值衡量）相比，在当前和前两年并没有超过10% ，我们收购及经营该等物业的目的，是赚取租金收入，而我们并不期望在一般业务过程中持有任何物业出售予客户。

没收财产。止赎物业是不动产（包括不动产的权益） ，而该等不动产（1）是由一间房地产信托基金因在止赎物业中出价而收购的，或者以其他方式通过协议或法律程序将财产减少为所有权或占有，（二）有关贷款或租赁发生违约（或即将发生违约）后，由房地产信托基金持有并由该财产担保的财产或抵押贷款发生违约； （二）有关贷款或租赁发生违约的，（3）该等信托基金作出选择，将该财产视为止赎财产。REITs一般对止赎物业的任何净收益（包括处置止赎物业的任何收益）按最高企业费率（目前为21% ）征税，但收入除外，否则将是为了75%的总收入测试的目的限定收入。任何因出售物业而产生的收益，如已作出取消赎回权的物业选择，将不会被征收100%的禁止交易收益税，即使该物业主要是在通常的交易或业务过程中出售予客户。

对冲交易。我们可以就我们的一个或多个资产或负债进行套期保值交易。对冲交易可以采取多种形式，包括利率互换或上限协议、期权、期货、合约、远期利率协议或类似的金融工具。对冲交易的任何收益，包括处置此种交易的收益，以管理利率或价格变动或货币波动对已作或将要作出的借款、已发生或将要发生的普通债务的风险，我们收购或拥有房地产资产，而该等资产在该等资产被收购、产生或订立的当日或之前已清楚识别，而就该等资产而言，我们亦符合其他识别规定，对于75%和95%的总收入测试，将不予考虑。对于某些外汇风险的套期保值，75%和95%的毛收入测试，也有无视收入的规则。此外，如果我们订立对冲交易（i）以管理利率、价格变动或货币波动的风险，就借贷或将借贷或（ii）以管理货币波动的风险，对冲债务或财产的一部分被处置，与这种消灭或处置有关，我们订立了一项新的明确确定的对冲交易（ “对冲对冲” ） ，就95%及75%的毛收入测试而言，适用对冲基金的收入及对冲基金的收入（包括处置该等对冲基金的收益）不会被视作毛收入。在我们进入其他类型的对冲交易的范围内，这些交易的收入很可能会被视为不符合条件的收入，用于75%和95%的总收入测试。我们打算以不损害我们作为REIT资格的方式来安排任何对冲交易。

财产租赁的特征。我们可以购买新的或现有的物业，并出租给租户。我们能否就这些物业的所有权（如折旧）申请某些税收优惠，将取决于

确定租赁交易是真实的租赁，根据该租赁交易，我们将是租赁财产的所有者为美国联邦所得税的目的，而不是有条件的出售财产或融资交易。美国国税局认定我们不是美国联邦所得税的所有人，可能会对我们产生不利影响，例如，拒绝扣除折旧（这可能会影响我们的应纳税所得额的确定，但须符合分配要求）或我们对资产测试或总收入测试的满意程度。

伙伴关系投资的税务方面

将军。我们以UPREIT的形式运营，它是一个结构，我们在我们的运营伙伴关系中拥有直接的利益，而我们的运营伙伴关系反过来又在拥有物业的其他非公司实体中拥有利益。这些非公司实体通常被组织为有限责任公司、合伙企业或信托机构，或者被忽略为美国联邦所得税目的（如果我们的经营伙伴关系是唯一的所有者） ，或者被视为为美国联邦所得税目的的合伙企业。以下是对美国联邦所得税影响的总结，我们的投资在我们的经营伙伴关系。这一讨论还应普遍适用于我们对财产合伙企业或其他非公司实体的任何投资。

合伙企业（不是作为公司纳税的公开交易的合伙企业）不作为美国联邦所得税目的的实体纳税（然而，见下文关于合伙企业审计规则的讨论） 。相反，合作伙伴在伙伴关系的收入、收益、损失、扣减和信贷项目中所占的比例份额被分配，并可能对其征税，而不论合作伙伴是否从伙伴关系中得到任何分配。为了进行各种毛收入和资产测试，以及在计算应纳税所得额和美国联邦所得税负债时，我们必须考虑到上述项目中我们的可分配份额。此外，我们不能保证营运伙伴关系的分配足以支付营运伙伴关系投资所产生的税务负债。

我们打算，我们的运营伙伴关系（以及由我们与一个或多个合作伙伴的运营伙伴关系投资的任何合作伙伴关系）的利益将属于该合作伙伴关系的“安全港”之一，以避免被归类为公开交易的合作伙伴关系。然而，我们能否满足其中一些安全港的要求，取决于我们实际运作的结果，因此不能保证任何这类伙伴关系不会被视为公开交易的伙伴关系。即使一家合伙企业有资格成为上市交易的合伙企业，如果其每年应纳税总收入的至少90%来自某些被动来源，一般不会被视为一家公司。

如果由于任何原因，我们的运营伙伴关系（或我们的运营伙伴关系投资的任何合作伙伴关系）作为美国联邦所得税目的的公司应纳税，我们的资产和毛收入项目的性质将发生变化，因此，我们很可能无法满足上述资产测试和总收入测试。此外，任何伙伴关系地位的任何改变都可以被视为应纳税事件，在这种情况下，我们可以在没有相关现金分配的情况下承担税务责任。此外，如果任何合伙企业被视为公司，该合伙企业的收入、收益、损失、扣减和贷记项目将被征收企业所得税，而该合伙企业的合伙人将被视为股东，对此种合伙人的分配须遵守适用于公司分配的规则。

根据《守则》的伙伴关系条款颁布了《反滥用国库条例》 ，授权国税局在涉及伙伴关系的一些滥用交易中，无视交易的形式，并酌情重新制定。反滥用条例适用于与交易（或一系列关联交易）有关的伙伴关系的使用，其主要目的是以与伙伴关系条款的意图不一致的方式大幅降低伙伴的美国联邦税收责任总额的现值。《反滥用条例》中有一个例子，即REIT将公开发行的收益贡献给合伙企业，以换取普通合伙企业的权益。有限合伙人向合伙企业提供不动产资产，但负债超过其各自在这类财产中的总基础。该例子的结论是，伙伴关系的使用与伙伴关系条款的意图并不矛盾，因此，国税局不能重新制定伙伴关系条款。然而，反虐待条例的适用范围非常广泛，并基于对所有事实和情况的分析。因此，我们不能向你保证，国税局不会试图对我们适用反虐待条例。任何这样的行动都可能危及我们作为REIT的地位，并对投资于我们所产生的税收后果和经济回报产生重大影响。

合伙企业及其合伙人的所得税。虽然合伙协议一般会决定合伙企业的收入和损失在合伙人之间的分配，但美国联邦政府可以不考虑这种分配。

《所得税法》第704（b）条和《财政部条例》的目的。如果美国联邦所得税的任何分配都没有被确认为具有“重大经济效应” ，那么分配的项目将根据合作伙伴在伙伴关系中的经济利益重新分配。我们认为，我们的营运伙伴协议中应税收入和亏损的分配符合《守则》第704（b）条和《库务署规例》的规定。

将流向我们的运营伙伴关系的损失和扣减包括运营伙伴关系及其附属伙伴关系的利息扣减。TCJA将纳税人的利息扣除净额限制在调整后应纳税所得额、企业利息和某些其他金额之和的30% 。调整后的应纳税所得额不包括不适用于贸易或企业的收入或费用、企业利息或费用、新的合格企业收入扣除额、呆账，以及2022年以前年度的折旧、摊销或耗减。对于合伙企业，在合伙企业一级适用利息扣减限制，但须对合伙企业一级未使用的扣减限制对合伙人作出某些调整。

TCJA允许房地产交易或企业从这个利益限制中选择。正如上文所述，我们尚未决定是否将为我们或我们的业务伙伴关系进行这样的选举。如果我们这样做，TCJA要求使用不太有利的替代折旧制度来折旧房地产。利息扣减限额适用于自2017年12月31日起的应纳税年度。

根据《守则》第704（c）条，作为对我们的业务伙伴关系的交换单位而贡献的财产的收入、收益、损失和扣减，必须以某种方式分配，以便贡献伙伴负责或从中受益，财产在缴款时的未实现损益。此类未实现损益的金额一般等于公允市场价值与该财产在贡献时的调整后基础之间的差额。这些拨款的目的是通过向捐助伙伴分配较低数额的折旧扣减和增加捐赠财产的应纳税收入和收益来消除帐面税收的差异，而不是为了经济或帐面目的。就我们的营运伙伴关系购买的任何物业而言，该等物业一般会有与其公平市价相等的初步税基，因此，第704（c）条不适用，但如本段在下文进一步描述的情况除外。在分层伙伴关系安排中适用第704（c）条的原则并不完全清楚。因此，IRS可以断言一种不同于我们的运营伙伴关系所选择的分配方法，以解决任何帐面税收差异。在某些情况下，我们通过为经济或图书目的调整属性的值来创建图书税差异，并且通常代码第704（c）节的规则也适用于这些差异。

在我们的运营伙伴关系活动中发生的一些费用在支付当年可能不会被扣除。在发生这种情况时，我们的经营伙伴关系的应纳税收入可能超过支付费用当年的现金收入。如上所述，购置财产的费用一般必须在若干年内通过折旧扣减来收回。预付的利息和贷款费用以及预付的管理费用是支付当年可能无法扣除的费用的其他例子。

伙伴关系审计规则。国会最近修订了适用于对合伙企业（如经营合伙企业）进行联邦所得税审计的规则，以及对任何此类审计或其他税务程序产生的任何税收的征收，一般适用于自2017年12月31日之后开始的应纳税年度。根据新规则，合伙企业本身可对一项税款承担责任，该税款是根据在审计时调整合伙企业税款项目而导致的假设合伙人级别税款（包括利息和罚款）的增加而计算的，在审计年度和调整年度之间，无论合作伙伴的组成（或其相对所有权）有何变化。新规则还包括一种可选的替代方法，根据该方法，调整所产生的额外税收将根据受影响的合作伙伴进行评估，但利率要高于其他适用的税率。有关新规则将如何适用的问题仍然存在，特别是对作为REITs（如我们）的合作伙伴，目前还不清楚这一新立法将对我们产生何种影响。然而，这些变化可能会增加美国联邦所得税、利息和/或惩罚，如果对经营伙伴关系或其附属伙伴关系进行联邦所得税审计，我们将承担其他责任。

美国对股东的联邦所得税

对应纳税的国内股东征税。本部分对非免税组织的国内股东的纳税情况进行了总结。为此目的，国内股东是我们的普通股的实益拥有人，就美国联邦所得税而言是:

如果被视为美国联邦所得税目的的合伙企业的实体或安排持有我们的股份，美国联邦所得税对合伙人的待遇一般将取决于合伙人的地位和合伙企业的活动。持有我们普通股的合伙企业的合伙人应就美国联邦所得税对合伙企业购买、拥有和处置我们的股票的合伙人的影响咨询其税务顾问。

某些高收入的美国个人、房地产和信托基金将对净投资收益额外征收3.8%的税。为此目的，净投资收益包括股息和出售股票的收益。就个人而言，税收占个人投资净收益的3.8% ，或超过下列数额的个人经调整的经调整总收入: （1）已婚个人提交共同返还或未亡配偶的25万美元； （2）已婚个人提交单独返还的12.5万美元，或（3）就个别人士而言，20万元。

只要我们符合REIT的资格，应纳税的“美国股东”一般都必须考虑到从我们当前或累计的收益和利润中获得的普通收入分配，而我们没有将其指定为资本利得股息或长期资本利得留存。为了确定一个分配是由我们的当前或累积的收益和利润。个人美国股东将不符合公司通常可获得的扣除股息的资格。此外，向美国股东支付的股息一般不符合资本收益最高税率的“合格股息收入” 。合格股息收入一般包括由国内C公司和某些合格的外国公司支付给个人、信托和财产的股息。因为我们一般不会对分配给股东的应纳税所得额征收联邦所得税，我们的股息一般不会符合20%的税率（如纳税人的应纳税所得额根据申报情况超过一定的门槛）的条件。

然而，根据TCJA的规定，定期从REITs中获得的股息被视为通过实体的收入，并有资格获得20%的扣减。因此，我们的定期股息将按个人边际税率的80%征税。当前最大速率为37% ，导致最大速率为29.6% 。然而，符合条件的股息收入的最高20%税率将适用于我们的普通REIT股息，这是由于我们从非REIT公司获得的股息。

被指定为资本利得股息的分配将作为长期资本利得征税（在非公司境内股东的情况下，一般以最高20%的税率征税，在一定程度上不超过应课税年度的实际净资本收益（不论获分配的股东持有该公司的股票的期间） ，但须受最高比率25%的规限。然而，公司股东可能需要将某些类型的资本利得股利的高达20%作为普通收入。我们还可以决定保留而不是分配长期资本净收益，并为此缴纳任何税款。在这种情况下，股东将包括他们在收入中所占的比例份额，他们在纳税中所占的比例份额，根据他们的收益获得信贷，并通过税后收益增加他们所占股票的税基。

在任何课税年度，我们可指定为“资本利得股息”或“合资格股息收入”的股息总额，不得超过我们就该年度所派发的股息，包括在下一年度派发的股息（如果是在我们及时提交本年度的纳税申报表之前申报的，以及在申报后首次定期派发股息之前或之前申报的） ，则视为就该年度派发的股息。根据被动损失规则，股息收入被描述为“投资组合”收入，不能被股东当前或暂停的被动损失所抵消。虽然股东一般在收到分配的当年确认应纳税所得额，但我们在10月份申报的任何分配，任何一年的11月或12月，如在任何该月的某一特定日期向有纪录的股东付款，将被视为由我们支付，并由该股东于

如果我们在下一个日历年度的1月份付款，它就会被宣布。因为我们并不是美国联邦所得税的一个通过实体，股东不能利用我们的任何经营或资本损失来减少他们的税收负债。

在某些情况下，我们可能有能力在我们的股票中申报很大一部分股息。在这样的情况下，你将被征税100%的股息与现金股息相同，即使大部分股息是以我们股票的股票支付。

一般来说，出售我们持有超过12个月的普通股将产生长期的资本损益。所有其他销售将产生短期的收益或损失。在每种情况下，收益或损失等于从出售中获得的任何财产的现金数额和公平市场价值与出售的普通股中的股东基础之间的差额。然而，持有该等股票六个月或以下的股东出售或兑换普通股所造成的任何损失，一般都会被视为长期资本损失，只要该股东将我们的分配视为长期资本收益。

我们将向我们的国内股东和美国国税局报告在每个历年支付的股息数额，以及我们扣留的美国联邦所得税数额（如果有的话） 。除非该股东: （i）是公司或属其他豁免类别；或（ii）向我们提供纳税人识别号码，证明没有任何豁免损失，并以其他方式符合适用的规定，否则该股东可就所派发的股息而遭后备扣缴。没有向我们提供正确纳税人身份号码的股东也可能受到美国国税局的处罚。作为后备扣缴的任何款项都可以记入股东的美国联邦所得税负债。此外，我们可能会被要求扣留一部分分配给任何没有向我们证明其非外国地位的股东。见本节“对非美国股东征税”部分。

通过某些外国金融机构（包括投资基金）持有我国普通股的国内股东，可以根据以下“对非美国股东的征税-法特卡扣缴”中所讨论的普通股的股息和出售收益，对这些普通股进行扣缴。

对免税股东征税。我们向作为国内免税实体的股东的分配不应构成UBTI，除非该股东借入资金（或在《守则》的含义内以其他方式产生收购债务）以收购其普通股，或者普通股在免税实体的不相关贸易或业务中被其他方式使用。此外，某些国内免税实体（包括社会俱乐部、自愿雇员福利协会）所持有的我们的股票所确认的收入或收益的一部分或全部，补充失业救济金信托基金和合格的团体法律服务计划（所有这些计划都根据《劳动法》第501（c） （7） 、 （9） 、 （17）或（20）条免于美国联邦所得税）可以被视为UBTI。根据第401（a）条，特别规则适用于投资信托基金股份的所有权。如果我们不能满足“五个或五个以下”的股权测试（以上关于股权测试的讨论） ，以及如果第401（a）条豁免税款的退休金信托被当作个人处理，拥有超过10%的股票价值的免税养老信托基金可能需要将我们股息的一个百分比作为UBTI。本规则适用于以下情况: （i）至少一家免税养老信托基金拥有超过25%的股份价值，或（ii）一家或多家免税养老信托基金（每家拥有超过10%的股份价值）持有超过50%的股份价值。作为UBTI处理的百分比是我们的毛收入（较少的直接费用）来自一个不相关的贸易或业务（确定为我们是免税的养老金信托） ，除以我们的毛收入来自所有来源（较少的直接费用） 。然而，如果这一比例低于5% ，则不会将任何股息视为UBTI。

潜在的免税购买者应咨询他们自己的税务顾问，了解这些规则的适用性及其对特定情况的影响。

对非美国股东征税。

将军。美国对非外国个人、外国公司和其他外国投资者（统称“非美国股东” ）的普通股实益拥有人征收联邦所得税的规则是复杂的，因此，本展览只提供了这些规则的摘要。非美国投资者应与他们自己的税务顾问协商，以确定美国联邦、州和地方所得税或类似法律将对这些投资者的影响，因为投资我们的普通股。

法特卡扣缴。如果非美国股东没有向扣缴义务人提供足够的文件证明其符合FATCA的规定，向非美国股东支付利息将被征收30%的预扣税。通常在W-8Ben或W-8Ben-E执行的IRS表单上提供这样的文档，视情况而定。如果利息受制于联邦所得税法下30%的税收，则不受下文“分配-一般情况下”和“美国联邦所得税的分配扣缴”所描述的30%的税收的约束。根据建议的库务规例（在最终的库务规例发出前，纳税人可依赖该规例） ，自2019年1月1日起生效的法特卡扣缴款项将不再适用。潜在投资者应咨询他们的税务顾问，了解这项立法对他们投资我们的普通股或优先股可能产生的影响。

分布-一般情况下。我们所派发的股息，如果不是由于我们出售或交换美国房地产权益而获得的收益，而不是我们指定为资本利得股息，将被视为普通收入的股息，只要这些股息是由我们目前或累积的收入和利润。对非美国股东的此类股息通常将征收相当于股息总额30%的预扣税，除非适用的税收条约减少或取消该税收。但是，如果我们的普通股投资收益被视为与非美国股东的美国贸易或商业行为有效相关，非美国股东一般将按照适用于普通收入的分级税率征税，与国内股东对此种股息征税的方式相同（如果非美国股东是一家无权享受任何条约豁免的外国公司，也可享受30%的分支利得税） 。超过我们的当期和累计收益和利润的股息不会对股东征税，只要他们不超过调整后的股票基础。相反，它们将减少此类股份的调整后基础。如果此种股息超过了非美国股东股份的调整后基础，如果非美国股东因出售或处置其股份而获得的任何收益将被征税，则将产生税务责任，如下面这一节的“出售股份”部分所述。

可归因于不动产出售或交换的分配。由于我们出售或交换美国房地产权益而产生的收益将被征税给非美国股东，就好像这种收益实际上与美国的贸易或商业有关。因此，非美国股东将被要求提交美国联邦所得税申报表，并将按照适用于国内股东的正常资本增益率征税，并将在非外国个人的情况下，受到适用的替代最低税率和特殊的替代最低税率的约束。此外，这些股息可能会被一家无权享受任何条约豁免的非美国股东征收30%的分支利得税。但是，一般情况下，如果一类股票在美国的证券市场上定期交易，从投资信托基金获得的资本收益红利不被视为与外国投资者有效相关的收益；如果一类股票在美国的证券市场上定期交易，则获得了分配；如果一类股票在美国的证券市场上定期交易，则不被视为与外国投资者有效相关的收益。投资者在获得分配的课税年度内，在任何时间不拥有超过10%的股票类别，我们预计，我们的普通股将继续在美国已建立的证券市场上定期交易。

美国联邦所得税分配扣缴。为美国联邦所得税扣缴的目的，并受上文在“法特卡扣缴”项下讨论的限制，我们一般会按向非美国股东作出的任何分配（除指定为资本利得股息的分配）的30%的税率扣缴税款，除非该非美国股东向我们提供一份适当填写的美国国税局表格W-8本证明该非美国股东有资格根据适用的所得税条约（在这种情况下，我们将按较低的条约税率扣缴）获得豁免或降低税率，或W-8ECI表格声称股息实际上与非美国股东在美国境内从事贸易或业务有关（在这种情况下，我们不会扣税） ，我们通常还被要求按21%的税率（从2018年1月1日之前开始的几年中为35% ）预扣股息给非美国股东，这部分股息是或可以被我们指定为资本利得股息，出售或交换美国不动产权益的收益。扣缴的税款不是实际的纳税义务，而是前两款所述的纳税义务的支付。因此，非美国股东可从其实际的美国联邦所得税负债，包括前两段所述的债务中扣除这些预扣的款项。如果非美国股东向美国国税局提交可适用的申报表或退款要求，则非美国股东将有权获得超过非美国股东实际美国联邦所得税负债的扣缴金额的退款。

销售股票。非美国股东在出售我们的普通股时所承认的收益一般不受美国联邦所得税的约束，条件是: （一）这种收益与这种行为没有有效的联系。

美国境内贸易或企业的非美国股东；在应纳税年度内，非美国股东在美国不在183天或183天以上，并适用某些其他条件；以及（iii）我们的REIT是“国内控制的” ，一般指低于50%在处置之日起五年内，外国直接或间接持有本公司股份的价值，如果更短，在我们存在的整个时期。

我们不能向你保证我们有资格成为“国内控制的” 。如果我们不受国内控制，非美国股东出售普通股将受到征税，除非我们的普通股在既定证券市场上定期交易，而非美国股东出售的普通股没有直接或间接的交易，在规定的测试期间，我们拥有的普通股价值超过10% 。我们相信，我们的普通股将继续定期在美国的证券市场上交易。如果出售股票的收益要征税，非美国股东将受到与国内股东相同的待遇，购买这类普通股的人可能被要求扣留总收购价的15% 。

如果处置普通股的收益是由经纪交易商的美国办事处支付或通过其支付的，除非处置的非美国股东证明其名称，否则支付一般要进行信息报告和备份扣缴，地址和非美国地位或以其他方式规定豁免。一般来说，如果通过外国经纪交易商的外国办事处在美国境外支付处置收益，美国的信息报告和备份扣缴将不适用于处置收益的支付。根据美国财政部的规定，如果处置美国经纪交易商的外国办事处或外国经纪交易商的非美国办事处（i）为美国联邦所得税目的而“控制的外国公司”的普通股的收益，（ii）在三年期间从所有来源获得的总收入中，有50%或以上与美国贸易或企业有实际联系的人； （iii）与一名或多于一名是美国人的合伙人的外国合伙关系，而该合伙人的总数为，持有合伙企业超过50%的收入或资本权益，或（iv）在美国从事贸易或业务的外国合伙企业，那么（a）除非经纪交易商实际知道业主不是非美国股东，否则不适用备份扣缴； （b）如果非美国股东证明其非美国地位，并进一步证明其非美国地位，则不适用信息报告，而当证书提交时，合理地预期不会出现在美国，在与证书有关的每一历年内，总计183天或更长时间。潜在的外国购买者应该就这些规则咨询他们的税务顾问。

非美国人对美国房地产权益所有权的其他豁免适用于“合格股东”和“合格外国养老金计划” ，详见下文。

除下文讨论的例外情况外，向直接或间接（通过一家或多家合伙）持有REIT股票的“合格股东”进行的任何分配将不受美国税收的约束，因为收入与美国贸易或企业有效相连，因此将不受外国投资的特别扣缴规则的约束。1980年《不动产法案》 （FIRPTA） ，虽然“合格股东”不会被FIRPTA扣缴REIT分配款，但“合格股东”的某些投资者（即在“合格股东”中持有权益的非美国人（仅作为债权人的权益除外） ，而持有这类REIT超过10%的股票（无论是否因为投资者在“合格股东”中拥有所有权）可能会被FIRPTA扣留。

此外，由直接或间接（通过一个或多个合伙）持有这类股票的“合格股东”出售我们的股票将不受美国联邦所得税法的约束。与分配一样， “合格股东”的某些投资者（即在“合格股东”中持有权益的非美国人（仅作为债权人的权益除外） ，持有超过10%的此类投资信托基金的股票（无论是否因为投资者在“合格股东”中拥有所有权）可能会在出售我们的股票时遭到FIRPTA的扣留。

“合格股东”是指（i）或（a）有资格享受包括信息交流方案在内的全面所得税条约的利益的外国人士，其主要利益类别在一个或多个公认的证券交易所上市和定期交易（定义见下文这类全面所得税条约" ，（b）根据外国法律设立或组织的外国合伙企业，作为有限合伙企业，在与美国就税收交换信息达成协议的管辖区内，并有一类有限合伙企业单位，所占比例超过50%在纽交所或纳斯达克市场上经常交易的所有合伙企业的价值，（ii）是一种合格的集体投资工具（定义如下） ，并（iii）保存关于每个人身份的记录。

在该外国人应纳税年度的任何时候，直接拥有上文（i） （a）或（b）段所述实体（如适用）5%或以上的各类权益或单位的人。

符合条件的集体投资工具是指（i）符合上述《全面所得税条约》规定的扣减比例条件的外国人士，即使该实体持有超过10%的此类投资信托基金的股票， （ii）公开交易，被视为合伙企业，是扣缴外国合伙企业，如果是国内公司，将被视为“美国房地产控股公司” ，或（iii）由库务局局长如此指定，而（a）在第894条所指的财政上是透明的，或（b）须将股息包括在其总收入内，但有权获扣减以分配予其投资者。

合格的外国养老基金。直接或间接（通过一种或多种伙伴关系）持有REIT股票的“合格境外养老基金” （或由“合格境外养老基金”持有的所有权益的实体）的任何分配将不受美国税收的约束，因为收入与因此，美国的贸易或商业将不受FIRPTA的特殊扣缴规则的约束。此外，由一家直接或间接（通过一家或多家合伙）持有这类股票的“合格境外养老基金”出售我们的股票，将不受美国联邦所得税法的约束。

合格的外国养老基金是根据美国以外的国家的法律设立或组织的任何信托、公司或其他组织或安排，（ii）为向一名或多于一名雇主的现任或前任雇员（或该雇员指定的人）提供退休金或退休金福利而设立的退休金或退休金福利，以供考虑提供的服务。 （iii）没有任何一名有权享有退休金或退休金的参与者或受益人超过5%的资产或收入，（iv）须受政府规管，并每年向其设立或经营所在国的有关税务机关提供有关其受益人的资料；及（v）根据其设立或经营所在国的法律就其设立或经营所在国的法律，（a）对根据该等法律原本须课税的组织或安排的缴款，可扣减该等实体的入息总额，或不计入该等实体的入息总额，或以较低税率课税，（b）对该组织或安排的任何投资收益的征税是递延的，或以降低的税率对该等收益征税。

与合格股东和合格境外养老基金有关的税收规定是复杂的，股东应就这些规定对其影响向其税务顾问咨询。

其他税务考虑

州和地方税收。我们和你可能会在不同的司法管辖区，包括我们办理业务或居住的地区，接受国家或地方的税收。我们和你们的州和地方税收待遇可能不符合上面讨论的美国联邦所得税的后果。因此，你应该咨询你自己的税务顾问关于国家和地方税法对投资我们的普通股的影响。

立法建议。你应该认识到，我们和你现在的美国联邦所得税待遇可以在任何时候通过立法、司法或行政行动加以修改，这些行动可以追溯生效。

美国国会、美国国税局和财政部不断审查有关美国联邦所得税的规则，并经常出现法定变更以及颁布新的法规、修订现有法规和修订对既定概念的解释。有关购买、拥有和处置我们的普通股的立法建议的状况，你应该咨询你的顾问。