附件 99.1
PEBBLEBROOK酒店信托报告2026年第一季度业绩
|
第一季度
金融
结果
|
▪净亏损：（18.4）亿美元
▪同物业酒店EBITDA：8220万美元，比公司展望的高端高出820万美元
▪经调整EBITDA再:7330万美元，比前景高端高出930万美元
▪调整后的每股摊薄FFO：0.32美元，超出前景高端0.09美元
|
|||||||
| 第一季度酒店 经营成果& 趋势 |
▪卓越的经营表现：同地产酒店EBITDA + 27.6%至8220万美元；调整后EBITDA再+ 29.5%至7330万美元；调整后每股摊薄收益FFO翻倍至0.32美元。
▪边际扩张显著，资金流转强：同物业总收入+ 10.2%，而同物业总费用仅上涨+ 5.6%，推动同物业酒店EBITDA利润率扩张327bps。
▪横跨城市和度假村市场的广泛运营实力：同物业RevPAR + 11.8%，总RevPAR + 10.1%，旧金山（RevPAR + 44.5%）、洛杉矶（+ 31.5%）、圣地亚哥城市（+ 8.7%）和度假村（+ 7.5%）领涨。
|
|||||||
|
房地产转型、投资与平衡
工作表
|
▪The Valorian Los Angeles，Curio Collection by Hilton：从Mondrian Los Angeles完成了4月1日的品牌过渡，没有任何有意义的自付费用；现在由Davidson Hospitality Group的生活方式运营商Pivot管理。
▪资本投资：第一季度1190万美元；全年有望达到6500万至7500万美元。
▪资产负债表：过去12个月企业EBITDA的净债务从2025年底的5.9倍降至5.5倍；第一季度末现金和受限现金约为2.046亿美元；加权平均利率仍为行业最低的4.1%。
|
|||||||
|
2026
展望
|
▪净收入（亏损）：（6.0美元）至600万美元
▪同物业总RevPAR增长率：3.0%至5.0%；中间价上调75个基点
▪经调整EBITDA再:336.0美元至3.480亿美元；中点增加10.0百万美元
▪调整后的每股摊薄FFO：1.60美元兑1.70美元；中间价上调0.09美元
|
|||||||
注：请参阅本新闻稿后面的表格，了解对相同财产信息的描述以及从净收入（亏损）到非
上表和本新闻稿其他地方使用的GAAP财务指标。行业低加权平均利率是基于Pebblebrook对迄今为止所有上市住宿REITs的EDGAR申请的分析。
| “ |
我们第一季度的业绩明显超出了我们的预期，这是由于整个投资组合基础广泛的需求强劲，加上严格的费用管理，以及实施战略运营效率的持续成功。旧金山有一个特殊的季度，洛杉矶大幅复苏，圣地亚哥和我们的度假村有意义地跑赢了。休闲稳健，商旅延续复苏，集团保持韧性。这推动了酒店EBITDA、调整后EBITDA的显着同比增长再，以及调整后的稀释后每股FFO。
“本季度强化了我们的核心投资主题。城市复苏继续加强，我们重新开发的度假村在增加时贡献了更多，我们的战略运营举措正在将收入增长转化为更强的盈利能力和利润率扩张。
“展望未来，目前商务和休闲领域的预订趋势仍然令人鼓舞，尽管自3月下旬以来能见度有所缩短，最近的地缘政治事件增加了经济风险和不确定性。尽管我们正在上调全年展望，以反映我们明显强于预期的第一季度业绩，但鉴于宏观经济环境越来越不确定，我们对今年剩余时间仍保持适当谨慎。”
-Jon E. Bortz，Pebblebrook酒店信托董事长兼首席执行官
|
|||||||
第一季度亮点
|
第一季度
|
|||||||||||||||||
| 同一财产和 企业亮点 |
2026 | 2025 | 变种 | ||||||||||||||
| （百万美元，每股和RevPAR数据除外） | |||||||||||||||||
| 净亏损 |
($18.4)
|
($32.2)
|
NM | ||||||||||||||
|
同物业RevPAR(1,2)
|
$216
|
$193
|
11.8 | % | |||||||||||||
|
同物业总RevPAR(1,2)
|
$346
|
$314
|
10.1 | % | |||||||||||||
|
同产权房收入(1,2)
|
$214.5
|
$191.9
|
11.8 | % | |||||||||||||
|
同一物业总收入(1,2)
|
$343.8
|
$312.1
|
10.2 | % | |||||||||||||
|
同一物业总开支(1,2)
|
$261.6
|
$247.7
|
5.6 | % | |||||||||||||
|
同物业酒店EBITDA(1,2)
|
$82.2
|
$64.4
|
27.6 | % | |||||||||||||
|
经调整EBITDA再(1)
|
$73.3
|
$56.6
|
29.5 | % | |||||||||||||
|
调整后FFO(1)
|
$37.0
|
$18.7
|
97.5 | % | |||||||||||||
|
调整后每股摊薄收益FFO(1)
|
$0.32
|
$0.16
|
100.0 | % | |||||||||||||
|
NM =没有意义
(1)有关净收入（亏损）与非公认会计原则财务指标的相同财产信息和对账的描述，请参阅本新闻稿后面的表格，包括利息、税项、折旧和摊销前利润（“EBITDA”）、相同财产酒店EBITDA、房地产EBITDA（“EBITDA”）、调整后EBITDA、运营资金（“FFO”）、稀释后每股FFO、调整后FFO和稀释后每股FFO。
(2)包括截至2026年3月31日公司拥有的所有酒店的信息。
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
博尔茨指出：“第一季度的非凡实力在我们的城市和度假村市场广泛存在，并远远超出了旧金山和洛杉矶。”“圣地亚哥城市酒店实现RevPAR增长8.7%，芝加哥增长5.6%。我们的度假村实现了又一个强劲的季度，RevPAR强劲增长7.5%，总RevPAR增长6.7%，EBITDA改善13.9%。表现最好的度假村包括纽波特港岛度假村、Skamania Lodge和LaPlaya Beach Resort & Club，而圣地亚哥Mission Bay Resort、Paradise Point Resort & Spa和Estancia La Jolla Hotel & Spa也取得了令人瞩目的增长。这些结果反映出休闲需求、健康的辅助支出不断增长，更重要的是，我们已完成的多年战略再投资计划带来的持续业绩增长，正在为整个投资组合带来强劲的收入和现金流增长。”
公司战略经营举措再次取得积极成效。虽然同物业总收入增长10.2%，远高于前景的高端，但同物业总费用仅增长5.6%，保持在前景范围内，推动同物业酒店EBITDA利润率扩大327个基点。超过一半的增量同物业收入流向了同物业酒店EBITDA，凸显了本季度的流转力。按每间入住客房计算，总费用下降2.8%，固定成本前费用下降3.2%，反映出比一年前更强的经营杠杆。包括食品和饮料以及销售和营销在内的关键领域的费用增长仍然得到了很好的控制，而能源成本下降了2.8%，突显了Pebblebrook运营举措的持续效益。
Mondrian Los Angeles更名为Valorian Los Angeles
2026年4月1日，Pebblebrook完成了Mondrian Los Angeles更名为Valorian Los Angeles，Curio Collection by Hilton。屋顶场地，前身为Skybar，已被改造成大白兔天空酒廊。Davidson Hospitality Group的生活方式运营部门Pivot现在负责管理这家酒店。此次重新定位将标志性的日落大道酒店与新身份和希尔顿的全球分销平台配对，拓宽了需求渠道，增强了长期盈利潜力，同时保留了其独特的生活方式特征。Pebblebrook没有产生任何有意义的自付费用的过渡费用，因为与特许经营相关的关键资金资助了转换。
第2页
“我们对向瓦洛里安的过渡感到非常兴奋，”博尔茨评论道。“这家酒店现在更符合日落大道和西好莱坞市场的发展方向，将Pivot一家经验丰富的生活方式运营商与希尔顿的平台配对——并为Pebblebrook提供了有利的经济性和灵活性。”
资本投资
在第一季度，该公司投资了1190万美元用于整个投资组合的资本改善，包括Chaminade Resort & Spa和Revere Hotel Boston Common的客房翻新，这两个项目都已基本完成。
对于2026年，该公司预计投资6500万至7500万美元，主要用于日常资本维护、物业更新，以及选择提高收入和降低运营成本的改进。这一显着降低的、正常化的资本运行率是2026年的一个重要顺风，支持更高的可自由支配的自由现金流，用于减少债务和机会性股票回购。
资产负债表和股份回购
该公司继续加强其资产负债表，截至2026年3月31日，净债务与过去12个月企业EBITDA的比率从2025年底的5.9倍下降至5.5倍，反映了强劲的EBITDA增长和较低的净债务。截至2026年3月31日，该公司持有2.046亿美元的现金、现金等价物和限制性现金，其6.5亿美元的高级无抵押循环信贷额度的可用容量为6.41亿美元。结合公司较低的正常化资本投资，这种更强劲的资产负债表状况增强了债务削减和机会性股票回购的财务灵活性。
公司的综合债务和可转换票据的估计加权平均利率为4.1%，加权平均债务期限为3.0年，其中98%有效固定，约98%无抵押。年初至今，该公司以每股12.11美元的平均价格回购了40万股普通股。自2022年10月以来，公司以13.34美元的平均价格回购了超过1880万股普通股——约占流通股的14%，较公司最近公布的每股资产净值的中点折让43%。
普通和优先股息
2026年3月16日，公司宣布对其普通股进行每股0.01美元的季度现金股息，并对以下实益权益优先股进行定期季度现金股息：
▪每6.375% E系列累积可赎回优先股0.39844美元；
▪每6.3% F系列累积可赎回优先股0.39 375美元；
▪每6.375% G系列累积可赎回优先股0.39844美元；和
▪每5.7% H系列累积可赎回优先股0.35625美元。
2026年展望
第一季度的业绩强化了这样一种观点，即Pebblebrook的几个关键的2026年盈利驱动因素正在获得牵引力，包括旧金山和洛杉矶的持续复苏、最近重新开发的度假村的增加以及公司战略运营举措的持续收益。本季度还显示出更强的收入质量，随着入住率的重建，健康的房间外支出和改善的工作日需求支持了更高的盈利能力。
该公司上调了2026年展望，以反映出异常强劲的第一季度业绩。鉴于能见度降低、近期中东相关不确定性、燃料价格上涨以及更广泛的宏观经济风险可能增加旅行需求和预订模式的波动性，更新后的展望也反映出对今年余下时间的谨慎态度。本展望假设没有收购或处置，并基于当前的预订趋势、宏观经济状况和相关的不确定性。
截至2026年3月31日拥有的所有物业均包含在2026年和2025年的同一物业组合中。
第3页
|
公司2026年展望如下：
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
2026年展望
|
与先前展望的差异 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 截至4/28/26 | VAR至2/25/26 | ||||||||||||||||||||||||||||
| （百万美元，每股数据除外） | |||||||||||||||||||||||||||||
| 低 | 高 | 低 | 高 | ||||||||||||||||||||||||||
| 净收入（亏损） | ($6.0) | $6.0 | $4.4 | $2.4 | |||||||||||||||||||||||||
|
经调整EBITDA再
|
$336.0 | $348.0 | $11.0 | $9.0 | |||||||||||||||||||||||||
| 调整后FFO | $184.0 | $196.0 | $10.5 | $8.5 | |||||||||||||||||||||||||
| 调整后每股摊薄收益FFO | $1.60 | $1.70 | $0.10 | $0.08 | |||||||||||||||||||||||||
|
自由现金流（调整后的FFO减去资本投资&普通股利）
|
$114.5 | $116.5 | $10.5 | $8.5 | |||||||||||||||||||||||||
|
这份2026年展望部分基于以下估计和假设：
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| （百万美元） | |||||||||||||||||||||||||||||
| 低 | 高 | 低 | 高 | ||||||||||||||||||||||||||
| 美国酒店业RevPAR增速 | 0.0 | % | 2.0 | % | — | — | |||||||||||||||||||||||
|
同物业RevPAR差异与2025年
|
2.75 | % | 4.75 | % | 0.75% | 0.75% | |||||||||||||||||||||||
|
同物业总RevPAR差异与2025年
|
3.0 | % | 5.0 | % | 0.75% | 0.75% | |||||||||||||||||||||||
|
同物业总收入差异与2025年
|
3.1 | % | 5.0 | % | 0.8% | 0.7% | |||||||||||||||||||||||
|
同物业总费用差异与2025年
|
2.4 | % | 3.8 | % | 0.1% | 0.1% | |||||||||||||||||||||||
| 同物业酒店EBITDA | $369.0 | $381.0 | $11.0 | $9.0 | |||||||||||||||||||||||||
|
同产权酒店EBITDA差异与2025年
|
5.2 | % | 8.6 | % | 3.1% | 2.6% | |||||||||||||||||||||||
|
公司2026年Q2展望如下：
|
|||||||||||||||||
|
2026年第二季度展望
|
|||||||||||||||||
| 截至4/28/26 | |||||||||||||||||
| （百万美元，每股数据除外） | |||||||||||||||||
| 低 | 高 | ||||||||||||||||
| 净收入 | $19.5 | $23.5 | |||||||||||||||
|
经调整EBITDA再
|
$106.0 | $110.0 | |||||||||||||||
| 调整后FFO | $67.0 | $71.0 | |||||||||||||||
| 调整后每股摊薄收益FFO | $0.58 | $0.62 | |||||||||||||||
|
这份2026年第二季度展望部分基于以下估计和假设：
|
|||||||||||||||||
| （百万美元，RevPAR数据除外） | |||||||||||||||||
| 低 | 高 | ||||||||||||||||
| 同物业RevPAR | $245 | $250 | |||||||||||||||
|
同物业RevPAR差异与2025年
|
1.0 | % | 3.0 | % | |||||||||||||
|
同物业总RevPAR差异与2025年
|
1.0 | % | 3.0 | % | |||||||||||||
|
同物业总收入差异与2025年
|
1.0 | % | 3.0 | % | |||||||||||||
|
同物业总费用差异与2025年
|
2.3 | % | 3.8 | % | |||||||||||||
| 同物业酒店EBITDA | $113.5 | $117.5 | |||||||||||||||
|
同产权酒店EBITDA差异与2025年
|
(2.1 | %) | 1.3 | % | |||||||||||||
第4页
2026年第一季度财报电话会议
该公司将于美国东部时间2026年4月29日（星期三）上午9点开始召开季度分析师和投资者电话会议。电话开始前约十分钟请拨打（877）407-3982参与。电话会议的网络直播也将通过www.pebblebrookhotels.com的投资者关系部分提供。要访问网络广播，请在电话会议前十分钟点击https://investor.pebblebrookhotels.com/news-and-events/webcasts/default.aspx。电话会议网络直播的重播将存档并在线提供。
关于Pebblebrook酒店信托
Pebblebrook酒店信托（NYSE：PEB）是一家公开交易的房地产投资信托基金（“REIT”），也是美国城市和度假生活方式酒店及度假村的最大所有者。该公司在13个城市和度假村市场拥有44家酒店和度假村，总计约11,000间客房。欲了解更多信息，请访问www.pebblebrookhotels.com并在X上关注@ pebblebrookPEB。
本新闻稿包含根据1995年《私人证券改革法案》的安全港条款做出的某些“前瞻性陈述”。前瞻性陈述通常可以通过使用前瞻性术语来识别，例如“可能”、“将”、“应该”、“潜在”、“打算”、“预期”、“寻求”、“预期”、“估计”、“大约”、“相信”、“可能”、“项目”、“预测”、“预测”、“继续”、“假设”、“计划”、提及“展望”或其他类似的词语或表达方式。前瞻性陈述基于某些假设，可以包括未来预期、未来计划和战略、财务和运营预测和预测，以及其他前瞻性信息和估计。前瞻性陈述的例子包括：对公司未来资本投资项目、运营或服务的计划或目标的描述；对公司未来经济表现的预测；对酒店行业业绩的预测；以及对上述任何预期的基础假设或与之相关的假设的描述，包括关于其发生时间的假设。这些前瞻性陈述受到各种风险和不确定性的影响，其中许多风险和不确定性超出了公司的控制范围，这可能导致实际结果与此类陈述存在重大差异。这些风险和不确定性包括但不限于美国经济状况和酒店物业供应，以及公司向SEC提交的文件中更详细描述的其他因素，包括但不限于公司截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告。除非法律要求，公司不承担任何更新任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。
有关公司业务和财务业绩的进一步信息，请参阅公司向美国证券交易委员会提交的文件中的“管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”和“风险因素”部分，包括但不限于其关于表格10-K的年度报告和表格10-Q的季度报告，其副本可在公司网站www.pebblebrookhotels.com的投资者关系部分获得。
本新闻稿中的所有信息截至2026年4月28日。公司不承担更新本新闻稿中的声明以使这些声明符合实际结果或公司预期变化的义务。
###
联系人：
Pebblebrook酒店信托联席总裁兼首席财务官Raymond D. Martz-（240）507-1330
欲了解更多信息或通过电子邮件接收新闻稿，请访问www.pebblebrookhotels.com
第5页
| Pebblebrook酒店信托 | |||||||||||
| 合并资产负债表 | |||||||||||
| （单位：千美元，股票和每股数据除外） | |||||||||||
| 2026年3月31日 | 2025年12月31日 | ||||||||||
| （未经审计） | |||||||||||
| 物业、厂房及设备 | |||||||||||
| 资产： | |||||||||||
| 酒店物业投资，净额 | $ | 4,974,733 | $ | 5,023,457 | |||||||
| 现金及现金等价物 | 196,207 | 184,185 | |||||||||
| 受限制现金 | 8,396 | 12,018 | |||||||||
|
应收旅馆款（分别扣除呆账备抵225美元和241美元）
|
39,697 | 34,184 | |||||||||
| 预付费用及其他资产 | 85,137 | 94,330 | |||||||||
| 总资产 | $ | 5,304,170 | $ | 5,348,174 | |||||||
| 负债和权益 | |||||||||||
| 负债： | |||||||||||
| 无抵押循环信贷额度 | $ | — | $ | — | |||||||
| 无抵押定期贷款，扣除未摊销递延融资成本 | 892,148 | 897,708 | |||||||||
| 可转换优先票据，扣除未摊销债务溢价和递延融资成本 | 740,516 | 739,809 | |||||||||
| 无抵押优先票据，扣除未摊销递延融资成本 | 394,154 | 393,670 | |||||||||
| 抵押贷款，扣除未摊销递延融资成本 | 52,516 | 92,905 | |||||||||
| 应付账款、应计费用和其他负债 | 215,680 | 199,631 | |||||||||
| 租赁负债-经营租赁 | 333,030 | 333,068 | |||||||||
| 递延收入 | 113,800 | 104,900 | |||||||||
| 应计利息 | 19,188 | 12,106 | |||||||||
| 应付分派 | 11,611 | 11,639 | |||||||||
| 负债总额 | 2,772,643 | 2,785,436 | |||||||||
| 承诺与或有事项 | |||||||||||
| 股东权益： | |||||||||||
|
实益权益优先股，面值0.01美元（2026年3月31日和2025年12月31日清算优先股676,724美元），授权100,000，000股；2026年3月31日和2025年12月31日已发行和流通的27,068，962股
|
271 | 271 | |||||||||
|
实益权益普通股，面值0.01美元，授权500,000，000股；分别于2026年3月31日和2025年12月31日已发行和流通的股份分别为112,985，227股和113,188，134股
|
1,130 | 1,132 | |||||||||
| 额外实收资本 | 3,966,623 | 3,969,875 | |||||||||
| 累计其他综合收益（亏损） | 3,268 | 605 | |||||||||
| 分配和留存赤字 | (1,534,069) | (1,503,262) | |||||||||
| 股东权益总计 | 2,437,223 | 2,468,621 | |||||||||
| 非控股权益 | 94,304 | 94,117 | |||||||||
| 总股本 | 2,531,527 | 2,562,738 | |||||||||
| 总负债及权益 | $ | 5,304,170 | $ | 5,348,174 | |||||||
第6页
| Pebblebrook酒店信托 | |||||||||||
| 综合业务报表 | |||||||||||
| （单位：千美元，股票和每股数据除外） | |||||||||||
| （未经审计） | |||||||||||
| 截至3月31日止三个月， | |||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 收入： | |||||||||||
| 房间 | $ | 214,525 | $ | 197,010 | |||||||
| 食品饮料 | 91,143 | 86,310 | |||||||||
| 其他经营 | 39,988 | 36,946 | |||||||||
| 总收入 | $ | 345,656 | $ | 320,266 | |||||||
| 费用： | |||||||||||
| 酒店运营费用： | |||||||||||
| 房间 | $ | 59,515 | $ | 58,523 | |||||||
| 食品饮料 | 65,459 | 64,568 | |||||||||
| 其他直接和间接 | 107,114 | 104,123 | |||||||||
| 酒店运营费用总额 | 232,088 | 227,214 | |||||||||
| 折旧及摊销 | 51,979 | 57,543 | |||||||||
| 房地产税、个人物业税、财产保险、地租 | 32,791 | 33,273 | |||||||||
| 一般和行政 | 12,041 | 13,226 | |||||||||
| 减值 | 7,688 | — | |||||||||
| 营业中断保险收入 | — | (4,303) | |||||||||
| 其他经营费用 | 1,018 | 550 | |||||||||
| 总营业费用 | 337,605 | 327,503 | |||||||||
| 营业收入（亏损） | 8,051 | (7,237) | |||||||||
| 利息支出 | (26,314) | (27,133) | |||||||||
| 其他，净额 | (190) | (972) | |||||||||
| 所得税前收入（亏损） | (18,453) | (35,342) | |||||||||
| 所得税（费用）福利 | 17 | 3,162 | |||||||||
| 净收入（亏损） | (18,436) | (32,180) | |||||||||
| 归属于非控股权益的净收益（亏损） | 838 | 767 | |||||||||
| 归属于公司的净收益（亏损） | (19,274) | (32,947) | |||||||||
| 对优先股股东的分配 | (10,427) | (10,631) | |||||||||
| 归属于普通股股东的净利润（亏损） | $ | (29,701) | $ | (43,578) | |||||||
| 普通股股东可获得的每股净收益（亏损），基本和稀释 | $ | (0.26) | $ | (0.37) | |||||||
| 加权-平均普通股数，基本和稀释 | 113,331,501 | 119,204,243 | |||||||||
第7页
| 关于非公认会计原则财务措施的考虑 | ||||||||||||||
|
本新闻稿包含某些非公认会计准则财务指标。这些措施不符合或替代根据公认会计原则编制的措施，可能与其他公司使用的类似名称的非公认会计原则财务措施不同。此外，这些非美国通用会计准则财务指标并非基于任何一套全面的会计规则或原则。非GAAP财务指标存在局限性，因为它们并未反映根据GAAP确定的与公司经营业绩相关的所有金额。
运营资金（“FFO”）—— FFO是指净收入（按照公认会计原则计算），不包括出售物业的收益或损失，加上与房地产相关的折旧和摊销以及对未合并的合作伙伴关系进行调整后的净收入。公司认为FFO是衡量权益型REIT业绩的有用指标，因为它有助于了解公司的经营业绩，而不会影响房地产折旧和摊销，后者假设房地产资产的价值会随着时间的推移而可预测地减少。由于房地产价值在历史上随市场状况而上升或下降，该公司认为FFO为其业绩提供了一个有意义的指标。鉴于FFO被投资者和分析师广泛使用，该公司还认为它是一种适当的业绩衡量标准。公司根据Nareit理事会在其1995年3月白皮书（1999年11月和2002年4月修订）中确立的标准计算FFO，这可能与其他权益型REITs使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。此外，FFO并不代表由于所需的资本置换或扩张、偿债义务或其他承诺和不确定性而可供管理层酌情使用的金额，也不表示可用于满足公司现金需求的资金，包括其进行分配的能力。公司根据已发行的稀释性普通股加上所述期间的已发行运营合伙单位，提出每股稀释后的FFO。
息税折旧摊销前利润（“EBITDA”）——公司认为，EBITDA为投资者提供了评估其经营业绩的有用财务指标，不包括我们的资本结构（主要是利息支出）和我们的资产基础（主要是折旧和摊销）的影响。
房地产EBITDA（" EBITDA再"）-公司认为EBITDA再为投资者评估其经营业绩提供了有用的财务指标，公司呈现EBITDA再根据Nareit的指导方针，在其2017年9月的白皮书《房地产的息税折旧摊销前利润》中定义。EBITDA再为以下项目调整EBITDA，这些项目可能在任何时期发生：（1）处置折旧财产的收益或损失，包括控制权变更的收益或损失；（2）折旧财产的减值减记以及因附属公司的折旧财产价值下降而导致的对未合并附属公司的投资的减值减记；（3）调整以反映实体在EBITDA中所占份额再未合并的关联公司。
Same-Property酒店EBITDA-公司认为，Same-Property酒店EBITDA为投资者提供了一个额外的有用的财务指标，以评估在所述期间任何时间拥有并全面运营的酒店的酒店层面的经营业绩。同物业酒店EBITDA的计算方法是从酒店EBITDA中剔除归属于在所述期间的任何时间既没有拥有也没有完全运营（无论是由于重大重建或中断）的酒店的酒店EBITDA。
该公司还通过审查调整后的FFO和调整后的EBITDA来评估其业绩再因为它认为调整FFO和EBITDA再排除下文所述的某些经常性和非经常性项目提供了有关公司持续经营业绩的有用补充信息，以及调整后FFO和调整后EBITDA的列报再，当结合净收入（亏损）的主要GAAP表述时，更完整地描述了公司的经营业绩。公司调整普通股和单位持有人可获得的FFO和EBITDA再对于以下项目，可能发生在任何时期，并将这些措施称为调整后FFO和调整后EBITDA再:
-交易成本：公司不包括期间费用化的交易成本，因为它认为将这些成本包括在调整后的FFO和调整后的EBITDA中再未反映公司及其酒店的基本财务业绩。
-非现金地租：公司不包括非现金地租费用，该费用主要由来自地租的直线租金影响构成。
-管理/特许经营合同过渡成本：公司不包括在该期间费用化的一次性管理和/或特许经营合同过渡成本，因为它认为将这些成本包括在调整后的FFO和调整后的EBITDA中再未反映公司及其酒店的基本财务业绩。
-收购负债的利息费用调整：公司不包括与收购相关的已收购负债的利息费用调整，因为它认为将这些非现金调整计入调整后的FFO并不能反映公司的基本财务业绩。
-融资租赁调整：公司排除了融资租赁的非现金利息支出的影响，因为它认为将这些非现金调整计入调整后的FFO并不能反映公司的基本财务业绩。
-收购无形资产的非现金摊销：公司不包括收购的无形资产的非现金摊销，这包括但不限于有利和不利的租赁或管理协议以及高于/低于市场房地产减税协议的摊销，因为公司认为将这些非现金调整包括在调整后的FFO和调整后的EBITDA中再未反映公司的基本财务业绩。
-提前清偿债务和递延税收优惠：公司将这些项目排除在外，因为公司认为将这些调整包括在调整后的FFO中并不反映公司及其酒店的基本财务业绩。
-保险结算收益、股份补偿费用摊销、飓风相关成本和投资未实现亏损：公司将这些项目排除在外，因为它认为将这些成本包括在调整后的FFO和调整后的EBITDA中再未反映公司及其酒店的基本财务业绩。
公司通过排除可转换债务转换时可发行股份的稀释影响，呈现基本和完全稀释的普通股和单位的加权平均数。
公司对FFO和调整后FFO的表述不应被视为替代作为公司财务业绩指标的净收入（按照GAAP计算）或作为流动性指标的经营活动现金流（按照GAAP计算）。公司对EBITDA的表述重新，经调整EBITDA再，不应将Same-Property酒店EBITDA视为替代净收入（按照公认会计原则计算）作为公司财务业绩的指标或替代经营活动现金流量（按照公认会计原则计算）作为其流动性的指标。
|
||||||||||||||
第8页
| Pebblebrook酒店信托 | |||||||||||
| 净收入（亏损）与FFO和调整后FFO的对账 | |||||||||||
| （单位：千美元，股票和每股数据除外） | |||||||||||
| （未经审计） | |||||||||||
| 截至3月31日止三个月， | |||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 净收入（亏损） | $ | (18,436) | $ | (32,180) | |||||||
| 调整项： | |||||||||||
| 不动产折旧摊销 | 51,923 | 57,487 | |||||||||
| 减值 | 7,688 | — | |||||||||
| FFO | $ | 41,175 | $ | 25,307 | |||||||
| 分配给优先股股东和单位持有人 | (11,591) | (11,795) | |||||||||
| 可供普通股和单位持有人使用的FFO | $ | 29,584 | $ | 13,512 | |||||||
| 交易成本 | 50 | 2 | |||||||||
| 经营租赁和融资租赁的非现金地租 | 1,715 | 1,839 | |||||||||
| 管理/特许经营合同过渡成本 | 80 | 5 | |||||||||
| 收购负债的利息费用调整 | 319 | 324 | |||||||||
| 融资租赁调整 | 765 | 755 | |||||||||
| 收购无形资产的非现金摊销 | (52) | (472) | |||||||||
| 债务提前清偿 | 627 | — | |||||||||
| 股份补偿费用摊销 | 2,306 | 3,219 | |||||||||
| 递延税项拨备（收益） | (17) | (3,105) | |||||||||
| 投资未实现亏损 | 1,639 | 2,662 | |||||||||
| 普通股和单位持有人可获得的调整后FFO | $ | 37,016 | $ | 18,741 | |||||||
| 每股普通股FFO-基本 | $ | 0.26 | $ | 0.11 | |||||||
| 每普通股FFO-稀释 | $ | 0.26 | $ | 0.11 | |||||||
| 调整后的每股普通股FFO-基本 | $ | 0.32 | $ | 0.16 | |||||||
| 调整后每普通股FFO-摊薄 | $ | 0.32 | $ | 0.16 | |||||||
| 基本普通股和单位的加权平均数 | 114,685,810 | 120,374,965 | |||||||||
| 加权-全面稀释普通股和单位的平均数 | 115,268,553 | 120,833,056 | |||||||||
| 有关使用非GAAP财务指标的重要考虑，请参阅本新闻稿的“关于非GAAP财务指标的考虑”。任何差异都是四舍五入的结果。 | |||||||||||
第9页
| Pebblebrook酒店信托 | |||||||||||
|
净收入（亏损）与EBITDA、EBITDA的对账重新，经调整EBITDA再和同产权酒店EBITDA
|
|||||||||||
| （千美元） | |||||||||||
| （未经审计） | |||||||||||
| 截至3月31日止三个月， | |||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 净收入（亏损） | $ | (18,436) | $ | (32,180) | |||||||
| 调整项： | |||||||||||
| 利息支出 | 26,314 | 27,133 | |||||||||
| 所得税费用（收益） | (17) | (3,162) | |||||||||
| 折旧及摊销 | 51,979 | 57,543 | |||||||||
| EBITDA | $ | 59,840 | $ | 49,334 | |||||||
| 减值 | 7,688 | — | |||||||||
|
EBITDA再
|
$ | 67,528 | $ | 49,334 | |||||||
| 交易成本 | 50 | 2 | |||||||||
| 经营租赁和融资租赁的非现金地租 | 1,715 | 1,839 | |||||||||
| 管理/特许经营合同过渡成本 | 80 | 5 | |||||||||
| 收购无形资产的非现金摊销 | (52) | (472) | |||||||||
| 股份补偿费用摊销 | 2,306 | 3,219 | |||||||||
| 投资未实现亏损 | 1,639 | 2,662 | |||||||||
|
经调整EBITDA再
|
$ | 73,266 | $ | 56,589 | |||||||
|
营业中断保险收入
|
— | (4,303) | |||||||||
| 公司一般及行政及其他开支 | 8,933 | 8,541 | |||||||||
| 来自非同属性酒店的酒店EBITDA | 35 | 3,602 | |||||||||
| 同物业酒店EBITDA | $ | 82,234 | $ | 64,429 | |||||||
| 有关使用非GAAP财务指标的重要考虑，请参阅本新闻稿的“关于非GAAP财务指标的考虑”。任何差异都是四舍五入的结果。 | |||||||||||
第10页
| Pebblebrook酒店信托 | |||||||||||||||||||||||
|
2026年第二季度和2026年全年展望净收入（亏损）与FFO和调整后FFO的对账
|
|||||||||||||||||||||||
| （百万，每股数据除外） | |||||||||||||||||||||||
| （未经审计） | |||||||||||||||||||||||
|
截至三个月
2026年6月30日
|
截至年底
2026年12月31日
|
||||||||||||||||||||||
| 低 | 高 | 低 | 高 | ||||||||||||||||||||
| 净收入（亏损） | $ | 20 | $ | 24 | $ | (6) | $ | 6 | |||||||||||||||
| 调整项： | |||||||||||||||||||||||
| 不动产折旧摊销 | 49 | 49 | 196 | 196 | |||||||||||||||||||
| 减值 | — | — | 8 | 8 | |||||||||||||||||||
| FFO | $ | 69 | $ | 73 | $ | 198 | $ | 210 | |||||||||||||||
| 分配给优先股股东和单位持有人 | (12) | (12) | (46) | (46) | |||||||||||||||||||
| 回购优先股 | — | — | — | — | |||||||||||||||||||
| 可供普通股和单位持有人使用的FFO | $ | 57 | $ | 61 | $ | 152 | $ | 164 | |||||||||||||||
| 经营租赁和融资租赁的非现金地租 | 2 | 2 | 7 | 7 | |||||||||||||||||||
| 股份补偿费用摊销 | 3 | 3 | 10 | 10 | |||||||||||||||||||
| 其他 | 5 | 5 | 15 | 15 | |||||||||||||||||||
| 普通股和单位持有人可获得的调整后FFO | $ | 67 | $ | 71 | $ | 184 | $ | 196 | |||||||||||||||
| . | |||||||||||||||||||||||
| 每普通股FFO-稀释 | $ | 0.50 | $ | 0.53 | $ | 1.32 | $ | 1.42 | |||||||||||||||
| 调整后每普通股FFO-摊薄 | $ | 0.58 | $ | 0.62 | $ | 1.60 | $ | 1.70 | |||||||||||||||
| 加权-全面稀释普通股和单位的平均数 | 115.1 | 115.1 | 115.2 | 115.2 | |||||||||||||||||||
| 有关使用非GAAP财务指标的重要考虑，请参阅本新闻稿的“关于非GAAP财务指标的考虑”。任何差异都是四舍五入的结果。 | |||||||||||||||||||||||
第11页
| Pebblebrook酒店信托 | |||||||||||||||||||||||
|
2026年第二季度与2026年全年展望净收入（亏损）与EBITDA、EBITDA的对账再和调整后EBITDA再
|
|||||||||||||||||||||||
| （百万美元） | |||||||||||||||||||||||
| （未经审计） | |||||||||||||||||||||||
|
截至三个月
2026年6月30日
|
截至年底
2026年12月31日
|
||||||||||||||||||||||
| 低 | 高 | 低 | 高 | ||||||||||||||||||||
| 净收入（亏损） | $ | 20 | $ | 24 | $ | (6) | $ | 6 | |||||||||||||||
| 调整项： | |||||||||||||||||||||||
| 利息支出和所得税支出 | 33 | 33 | 119 | 119 | |||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 49 | 49 | 196 | 196 | |||||||||||||||||||
| EBITDA | $ | 102 | $ | 106 | $ | 309 | $ | 321 | |||||||||||||||
| 减值 | — | — | 8 | 8 | |||||||||||||||||||
|
EBITDA再
|
$ | 102 | $ | 106 | $ | 317 | $ | 329 | |||||||||||||||
| 经营租赁和融资租赁的非现金地租 | 2 | 2 | 7 | 7 | |||||||||||||||||||
| 股份补偿费用摊销 | 3 | 3 | 10 | 10 | |||||||||||||||||||
| 其他 | (1) | (1) | 2 | 2 | |||||||||||||||||||
|
经调整EBITDA再
|
$ | 106 | $ | 110 | $ | 336 | $ | 348 | |||||||||||||||
| 有关使用非GAAP财务指标的重要考虑，请参阅本新闻稿的“关于非GAAP财务指标的考虑”。任何差异都是四舍五入的结果。 |
|||||||||||||||||||||||
第12页
| Pebblebrook酒店信托 | ||||||||||||||
| 同产权统计数据 | ||||||||||||||
| （未经审计） | ||||||||||||||
| 截至3月31日止三个月， | ||||||||||||||
| 2026 | 2025 | |||||||||||||
| 同一物业占用 | 68.5 | % | 63.0 | % | ||||||||||
|
2026年与2025年增加
|
8.7 | % | ||||||||||||
| 同一物业ADR | $315.18 | $306.51 | ||||||||||||
|
2026年与2025年增加
|
2.8 | % | ||||||||||||
| 同物业RevPAR | $215.78 | $193.08 | ||||||||||||
|
2026年与2025年增加
|
11.8 | % | ||||||||||||
| 同物业总RevPAR | $345.82 | $314.01 | ||||||||||||
|
2026年与2025年增加
|
10.1 | % | ||||||||||||
| 注意事项： | ||||||||||||||
|
截至二零二六年三月三十一日止三个月，酒店营运统计上表包括截至二零二六年三月三十一日所有拥有酒店的资料。
有关期间的这些酒店业绩可能包括反映公司拥有酒店之前的运营业绩的信息。任何差异都是四舍五入的结果。
上述信息未经审计，仅供比较之用。
|
||||||||||||||
第13页
| Pebblebrook酒店信托 | |||||
| 同一物业统计数据-按市场分类 | |||||
| （未经审计） | |||||
| 截至3月31日止三个月， | |||||
| 2026 | |||||
|
到2025年的同一物业RevPAR差异：
|
|||||
| 旧金山 | 44.5 | % | |||
| 洛杉矶 | 31.5 | % | |||
| 圣地亚哥 | 9.0 | % | |||
| 南佛罗里达/乔治亚州 | 7.5 | % | |||
| 芝加哥 | 5.6 | % | |||
| 波特兰 | 0.4 | % | |||
| 其他度假村市场 | (0.8 | %) | |||
| 波士顿 | (3.0 | %) | |||
| 华盛顿特区 | (24.1 | %) | |||
| 城市 | 14.3 | % | |||
| 度假村 | 7.5 | % | |||
| 注意事项： | |||||
|
截至二零二六年三月三十一日止三个月，酒店营运统计上表包括截至二零二六年三月三十一日所有拥有酒店的资料。
“其他度假市场”包括：
华盛顿州哥伦比亚河峡谷、加利福尼亚州圣克鲁斯和罗德岛州纽波特。
有关期间的这些酒店业绩可能包括反映公司拥有酒店之前的运营业绩的信息。任何差异都是四舍五入的结果。
上述信息未经审计，仅供比较之用。
|
|||||
第14页
| Pebblebrook酒店信托 | ||||||||||||||
| 酒店运营数据 | ||||||||||||||
| 同一物业结果附表 | ||||||||||||||
| （千美元） | ||||||||||||||
| （未经审计） | ||||||||||||||
| 截至3月31日止三个月， | ||||||||||||||
| 2026 | 2025 | |||||||||||||
| 同一物业收入： | ||||||||||||||
| 房间 | $ | 214,536 | $ | 191,898 | ||||||||||
| 食品饮料 | 90,384 | 84,170 | ||||||||||||
| 其他 | 38,907 | 36,014 | ||||||||||||
| 酒店总收入 | 343,827 | 312,082 | ||||||||||||
| 同一财产费用： | ||||||||||||||
| 房间 | $ | 59,529 | $ | 55,284 | ||||||||||
| 食品饮料 | 64,336 | 62,029 | ||||||||||||
| 其他直接 | 9,655 | 9,170 | ||||||||||||
| 一般和行政 | 28,674 | 27,306 | ||||||||||||
| 信息和电信系统 | 6,223 | 5,636 | ||||||||||||
| 销售与市场营销 | 25,903 | 24,730 | ||||||||||||
| 管理费 | 8,334 | 7,703 | ||||||||||||
| 财产运营和维护 | 13,246 | 12,401 | ||||||||||||
| 能源和公用事业 | 11,328 | 11,652 | ||||||||||||
| 物业税 | 17,052 | 16,157 | ||||||||||||
| 其他固定费用 | 17,313 | 15,585 | ||||||||||||
| 酒店费用总额 | 261,593 | 247,653 | ||||||||||||
| 同物业酒店EBITDA | $ | 82,234 | $ | 64,429 | ||||||||||
| 同物业酒店EBITDA利润率 | 23.9 | % | 20.6 | % | ||||||||||
| 注意事项： | ||||||||||||||
|
截至二零二六年三月三十一日止三个月，酒店营运统计上表包括截至二零二六年三月三十一日所有拥有酒店的资料。
有关期间的这些酒店业绩可能包括反映公司拥有酒店之前的运营业绩的信息。任何差异都是四舍五入的结果。
上述信息未经审计，仅供比较之用。
|
||||||||||||||
第15页
| Pebblebrook酒店信托 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 历史经营数据 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| （百万美元，ADR和RevPAR数据除外） | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| （未经审计） | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 历史运营数据： | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | 全年 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 2025 | 2025 | 2025 | 2025 | 2025 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 入住率 | 63 | % | 78 | % | 80 | % | 69 | % | 72 | % | ||||||||||||||||||||||
| ADR | $307 | $311 | $297 | $289 | $301 | |||||||||||||||||||||||||||
| RevPAR | $193 | $243 | $237 | $199 | $218 | |||||||||||||||||||||||||||
| 酒店收入 | $312.1 | $387.6 | $377.4 | $336.0 | $1,413.1 | |||||||||||||||||||||||||||
| 酒店EBITDA | $64.4 | $116.0 | $100.9 | $69.6 | $350.8 | |||||||||||||||||||||||||||
| 酒店EBITDA利润率 | 20.6 | % | 29.9 | % | 26.7 | % | 20.7 | % | 24.8 | % | ||||||||||||||||||||||
| 第一季度 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2026 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 入住率 | 68 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| ADR | $315 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| RevPAR | $216 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 酒店收入 | $343.8 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 酒店EBITDA | $82.2 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 酒店EBITDA利润率 | 23.9 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 注意事项： | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
这些历史酒店经营业绩包括截至2026年3月31日公司拥有的所有酒店的信息。上述资料并不反映公司的企业一般及行政开支、利息开支、物业购置成本、折旧及摊销、税项及其他开支。
有关期间的这些酒店业绩可能包括反映公司拥有酒店之前的运营业绩的信息。任何差异都是四舍五入的结果。
上述信息未经审计，仅供比较之用。
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
第16页
| Pebblebrook酒店信托 | ||||||||||||||||||||||||||
|
2026年同一物业包括
|
||||||||||||||||||||||||||
| 注意事项： | ||||||||||||||||||||||||||
| 公司对2026年同物业RevPAR、RevPAR增长、总收入增长、总费用增长、酒店EBITDA和酒店EBITDA增长的估计和假设包括截至2026年3月31日拥有的所有酒店，不排除。 经营统计数据和财务业绩可能包括公司拥有酒店之前的期间。 |
||||||||||||||||||||||||||
第17页