EX-10.3
租赁的第二次修订
5000海岸线法院
本次租赁第二次修订（“第二次修订”）由特拉华州有限责任公司DW LSP 5000 SHORELINE，LLC（“房东”）和特拉华州公司IDEAYA BIOSCIENCES，INC.（“租户”）于2026年3月18日（“第二次修订生效日期”）作出。
简历
A.根据日期为2023年6月1日的特定租约，并经日期为2024年5月10日的特定租约第一修正案（统称为“原始租约”）修订，租户向业主租赁，而业主向租户租赁位于加利福尼亚州南旧金山名为5000 Shoreline Court的大楼（“大楼”）第三（3）层和第一（1）层包含约55,287平方英尺可出租空间的某些处所（“原始处所”）。此处使用但未定义的大写术语在此与原始租赁中赋予它们的含义一起使用。除文意另有所指外，此处所有提及的“租赁”均指经本第二修正案修正的原始租赁。
B.业主和租客希望根据以下条款修订原始租约以扩大处所，除原始处所外，还包括第二次修订扩大处所（定义见下文）。
协议
现，因此，为了良好和有价值的对价，特此确认其收到和充足，业主和承租人特此约定如下：
1.
独奏会 .上述陈述是真实和正确的，并被纳入本第二修正案的一部分。
(a)
第二次修订扩建房地 .业主特此同意租赁予租客，而租客特此同意向业主租赁于 附件 A 包含约24,909平方英尺可出租总可出租面积的本第二修正案（“ 第二次修订扩建房地 ”).自第二次修订扩展生效日期（定义见下文）起生效，并持续至原处所的租期（该期间为“ 第二次修正扩大期限 "），第二次修订扩建处所应作为租赁项下处所的一部分增加并由租户出租，其后租赁中对“处所”的所有提述均应包括第二次修订扩建处所，但提述开工日期的除外，就第二次修订扩建处所而言，系指第二次修订扩建开工日期。业主须安装租户改善（定义见 附件 b 所附并作部分）按照上述条款初步准备第二次修订扩建房地，供租户占用其办公使用 附件 b .
(b)
第二次修订扩充开始日期 .第二次修订的扩展期限应自该日期（即“ 第二次修订扩充开始日期 "）业主提出在实质完成后向租户交付对第二次修订扩建处所的管有权（定义见 附件 b ）将由业主依据上述规定建造的租户改善工程 附件 b .第二次修订扩展开始日期估计发生在2027年3月1日（以下简称“ 预计第二次修订扩建开始日期 ”).如业主因任何理由不能在估计第二次修订扩展生效日期当日或之前向租户交付对第二次修订扩展处所的管有权，则本第二次修订不会作废或可作废，业主无须就因此而导致的任何损失或损害向租户承担法律责任。尽管有上述规定，如向租客交付管有第二次修订扩建处所，须在估计第二次修订扩建开始日期后六十（60）天（不可抗力或租客延误的原因除外）的日期后发生（“ 交付日期以外的第二次修订扩建房地 "）而该等延迟实际上延迟租户占用第二次修订扩建处所，则租户须就交付日期以外的第二次修订扩建处所的交付延迟的每一天从适用于第二次修订扩建处所的基本月租金中获得每日抵免额，直至发生向租户交付第二次修订扩建处所（或如适用，交付日期以外的关键第二次修订扩建处所），及如交付发生在交付日期以外的第二次修订扩建处所六十（60）天后的日期或之后（不可抗力或租户延迟的原因除外）（该“ 关键的第二次修正扩建房地在交付日期之外 ”），而这种延迟实际上延迟了租户对第二次修订扩建房地的占用，那么，在交付日期之外的关键第二次修订扩建房地之后的每一天的交付延迟，直到第二次修订扩建房地交付给租户，租户应获得适用于第二次修订扩建房地的两（2）天的基本月租金抵免额。如果交付延迟的任何部分是由于任何租户延迟（定义见 附件 b ），则交付日期应被视为（就计算第二次修订扩建开始日期而言）第二次修订扩建处所本应交付的日期，但租户不会出现此类延迟。在业主向租户交付对第二次修订扩建处所的管有权时，业主和租户应共同签署一份接受协议，该协议的格式大致为作为原租约所附的附件 C，并适当填写。
（c）
房地面积 .自第二次修订扩建开始日期起生效，处所应包含合共80,196平方英尺的可出租总面积。除本第二次修订明文规定外，承租人租用第二次修订扩建处所须符合原租约所载的紧接第二次修订生效日期前有效的所有条款及条件，而业主须被视为已于第二次修订扩建开始日期就原租约第2.4节第二款最后一句就第二次修订扩建处所作出陈述。此外，在业主事先书面批准的情况下，在其合理酌情权下，并在有关建筑物内及建筑物上的指示牌的适用规例的规限下，租客有权按成本安装二楼电梯大堂识别指示牌（不包括建筑物的底层大堂），该等
批准包括此类标牌的位置、大小、照明、图形、材料和其他质量。
（d）
二次修正扩建房地基本月租 .自第二次修订扩建开工日期起，租户须按如下所示金额支付第二次修订扩建房地的基本月租金：
租赁年份
年度基本租金
基本月租
2
1
$1,599,157.80
$133,263.15
2
$1,655,128.32
$137,927.36
3
$1,713,057.84
$142,754.82
4
$1,773,014.88
$147,751.24
5
$1,835,070.36
$152,922.53
6
$1,899,297.84
$158,274.82
7
$1,965,773.28
$163,814.44
8
$2,034,575.40*
$169,547.95
*按年计算，因为该租赁年度的实际期限取决于第二次修订扩展开始日期，而该租赁年度的最后一天目前为2034年10月31日。
就本第二次修订而言，有关第二次修订扩充处所的术语“租赁年度”是指自第二次修订扩充开始日期开始的租赁期间内的每一个连续十二（12）个月期间（第二次修订扩充开始日期之后的部分月份（如该日期不是一个月的第一天）应被视为包括在第一个租赁年度内，但
最后一个租赁年度至租赁期限届满之日止（该日期目前为2034年10月31日）。
尽管有上述规定，但如果承租人在适用的通知和补救期届满后没有违约租约，则在第二次修订扩展期限的第一（1）至第二十（20）个完整日历月期间（“第二次修订扩展减免期”），承租人没有义务在该第二次修订扩展减免期（“第二次修订扩展减免期”）支付任何其他归属于第二次修订扩展处所的基本月租金。房东和租户承认，第二次修订扩展减免的总金额应等于2,702，576.68美元。承租人须支付承租人因第二次修订扩建消减期而应承担的第二次修订扩建处所的运营费用份额，以及公用事业和其他服务。承租人承认并同意，上述第二次修订扩展减免已授予承租人，作为订立本第二次修订、同意支付租金及履行租约另有规定的条款及条件的额外代价。如果租户在租约下发生违约，且未能在根据租约条款和条件允许的补救的通知和补救期限（如有）内纠正该违约，而房东应已因该未纠正的违约而终止租约，则租户应向房东支付第二次修订扩展减免的未摊销部分，此类摊销将在第二次修订扩展期的整个日历月数的期间内计算，利息为（i）每年百分之十（10%）或（ii）适用法律允许的最高利率中的较低者。
（e）
第二次修订扩建处所额外租金 .二次修正扩建期间，承租人应按照原租约第八条的规定支付二次修正扩建房地的经营费用附加费用，但二次修正扩建房地的承租人份额为17.84%。自第二次修订扩建开始日期起生效，租户对原处所（39.60%）连同第二次修订扩建处所（17.84%）的份额应为57.44%。
（f）
提前入住 .业主须作出商业上合理的努力，容许租户或租户的任何代理人、雇员或承建商进入、使用或占用第二次修订扩建处所，不得少于第二次修订扩建开始日期前三十（30）天。此类进入、使用或占用应遵守租约的所有规定（支付基本月租金和因运营费用、不动产税和水电费而产生的额外租金除外），包括但不限于租户遵守租约的保险和赔偿要求。所称提前占有不得提前第二次修正扩建开工日期。在此类提前进入第二次修订扩建房地期间，租户同意不得以任何方式通过此类进入实质性地干扰租户改善的进展。如此类进入证明对租户改善进度构成实质性障碍，根据业主的合理判断，业主可要求租户在租户改善将受到实质性阻碍的时间段内立即腾出第二次修订扩建处所，租户应及时遵守这一要求。
3.
租户的反叛者 .租户在此证明并承认，自第二次修订生效日期起，据租户所知，（a）业主在租约项下的任何方面均无违约；（b）租户对其在租约项下的义务没有任何抗辩；以及（c）没有租金抵销。租客承认并同意：（i）本文所载的申述构成业主在订立本第二修正案时的重大考虑；（ii）该等申述是由租户作出，目的是诱使业主订立本第二修正案；及（iii）业主在订立本第二修正案时正依赖该等申述。
4.
额外保证金 .房东目前持有FirstCitizensBank不可撤销备用信用证第2023年6月2日数额为769,489.60美元的SVBFS001791 现有信用证 ”）作为租赁项下的保证金。除现有信用证外，在本协议执行之日起十（10）天内，作为承租人履行租约义务的额外担保，承租人应向房东提供（y）对现有信用证的修订，将相同金额增加266,526.30美元（就第二次修订扩建房地而言应支付的两（2）个月基本月租金），或（z）金额为1,036，015.90美元的干净、不可撤销的信用证，其形式基本上是原租约所附的信用证，作为附件 g，并以其他方式根据原始租约的条款和条件，包括但不限于第3.5节。据此，截至本协议之日，指定为“担保/信用证”的金额在 第m款 汇总表中的1,036，015.90美元应修正为1,036，015.90美元。
(a)
自第二次修订生效日期（就临时办公空间而言）开始及自Flex交付日期（就临时Flex空间而言）开始，并持续至第二次修订扩展生效日期后五（5）天的日期（即 临时舱位到期日 “），业主须准许租客有权使用及占用（i）号大厦第一（1）层的若干空间，而该等空间内含有约10,610平方呎的可出租总面积，该面积被确定为101号套房的办公室部分（” 临时办公空间 “），以及（ii）包含约2,653平方呎的可出租总面积，确定为101套房的弹性部分（the” 临时弹性空间 ”），每一个都显示在 附件 C 对本第二修正案（临时办公空间和临时弹性空间分别或统称（视上下文可能暗示或要求而定）称为“ 临时空间 ”).承租人有权根据租赁的所有条款和条件使用和占用临时空间，这些条款和条件应在双方当事人之间适用于临时空间（租赁中将“临时空间”一词替换为“房地”，并在租赁中将“第二次修订生效日期”或“灵活交付日期”（如适用）一词替换为“开始日期”），但本第5条明确规定的除外。
(b)
尽管租约中有任何相反的规定，以下条款和条件适用于租户使用和占用临时空间：（i）租户无须为临时空间支付任何基本月租金，（ii）租户须根据原租约第8条就临时空间支付额外的运营费用，租户对临时空间的份额应
自第二次修订生效日期及Flex交付日期之前的7.60%及自Flex交付日期之后的9.50%，（iii）租户可将该临时空间仅用作一般办公室用途，（iv）业主无须进行任何租户改善工程或就该临时空间提供任何津贴，但有一项谅解，即业主须交付，而租户须在适用的第二次修订生效日期或Flex交付日期（如有的话）接受按现状管有该临时空间，但须有一切过失；但，在第二次修订生效日期后的九十（90）天内，业主须自费维修或更换临时弹性空间内因与临时弹性空间内的先前测试有关而拆除的某些地砖，并于其后将临时弹性空间的管有权交付予租户（该交付日期为 Flex交付日期 ”）（承认并同意，如业主因任何原因无法在上述90天期限内将临时弹性空间的管有权交付承租人，则本第二修正案不无效或不可撤销，且业主不对承租人的任何损失或损坏或由此产生的任何处罚承担责任），（v）承租人不得对临时空间进行任何承租人变更，（vi）承租人无权授予任何其他方使用或占用该临时空间的权利，且除承租人外，任何其他方均无权使用或占用该临时空间，不论是自愿使用或依据许可转让以外的法律操作，（vii）承租人应为其使用和占用该临时空间保持与承租人根据租约就房地所需保持的相同的保险范围，（viii）承租人在该临时空间到期日之后无权使用或占用该临时空间，据了解，任何该等使用或占用于临时空间到期日后作出，须容许业主就该等保留的首六十（60）天向租户收取临时空间的基本月租金，费率为每月每可出租临时空间平方英尺$ 5.35的125%，其后则收取（y）每月每可出租临时空间平方英尺$ 5.35的150%的费率，或（z）当时的公平市场租金，两者中较高者的150%，在每宗个案中，如没有按比例分配该等保留期的任何部分日历月，（ix）承租人使用及占用该临时空间，不得解释为授予承租人于不动产的任何权益或该临时空间的任何所有权，亦不得解释为承租人使用及占用该临时空间造成业主-承租人关系、合伙、合营或业主与承租人就该临时空间的任何其他类似关系或安排，（x）在不限制租约所列业主及其代理人进入临时舱位的权利的情况下，业主及其代理人可在给予租户至少一（1）个营业日的事先通知后，于第二次修订生效日期起及之后的任何合理时间进入临时舱位，以向未来租户展示临时舱位，但须符合租户的合理安全要求，及（xi）租户对临时舱位的维修责任不包括对临时舱位进行基本维修或基本改善的任何义务，除非因任何事故、火灾或其他危险或因承租人或承租人代理人的任何作为或不作为对临时空间的任何部分造成损害而需要，但原租约第11条另有规定且受原租约第9.3节条款约束的除外。
（c）
在业主向租户交付对临时弹性空间的管有权时，业主和租户应共同签署一份接受协议，其格式大体上与原租约所附的附件 C相同，并适当填写。
（d）
在临时空间到期日当日或之前，租户须按原租约第15.2条规定的条件（其中的生效日期须指第二次修订生效日期或灵活交付日期（如适用））腾出并将临时空间交还予业主。
6.
扩展选项 .只要承租人在适用的通知及补救期届满后没有拖欠租约，在承租人交付其下述通知时或在房屋内增设扩展空间（定义见下文）时，承租人有权在承租人于2026年4月30日或之前向业主发出书面通知后，在第二次修订扩展处所以外的建筑物第二层（2层）出租面积的余额（“ 拓展空间 "），根据适用于第二次修订扩建房地的相同条款和条件（不包括任何临时空间，但包括扩建空间租赁期限前二十（20）个月内扩建空间的减免基本租金、上文第2（b）节中对延迟交付的处罚（但须根据双方合理商定的对估计开始日期的适用调整）以及房东将在扩建空间内进行的租户改善，但须支付相当于扩建空间每可出租平方英尺275.00美元的津贴）；前提是，在这种情况下，整个处所（包括第二次修订扩建处所和扩建空间）的租期应延长至2037年4月30日。如租户及时交付该通知，租户及业主须在该通知发出后三十（30）天内订立修订租约，以纪念该通知。
7.
现有选项。 为免生疑问，（a）承租人在原租约的附件 D中延长的选择权应继续适用于所有处所（包括第二次修订扩充处所，并作为根据本第二次修订第6节或原租约的附件 D项下的优先要约权可能进一步扩大的处所），于租期届满时，如根据本第二次修订第6节可能延长，及（b）原租赁的附件 D中的优先要约权应根据其条款在第二次修订生效日期后继续适用。
8.
电力 .业主承认，由于租户使用第二次修订扩建处所是为了办公室用途，租户在其中使用的电力可能少于在建筑物其他区域使用的电力。因此，业主须安装一个单独的子表，例如E-Mon D-Mon，以计量第二次修订扩充处所的电量，而非租户按原租约第7.3节的规定按比例支付其第二次修订扩充处所的电量份额，作为租户改善的一部分（尽管工作信函中有任何相反的描述或提及），以计量第二次修订扩充处所的电量，而租户只须就该等子表计量的第二次修订扩充处所的电量承担支付义务，并须在到期时立即支付。
9.
入住证明 .业主须作出商业上合理的努力，以取得（a）在第二次修订生效日期后六（6）个月内的原有处所及（b）在第二次修订扩展开始日期后六（6）个月内的第二次修订扩展处所的最终占用证明（或其法律上的同等证明）。为免生疑问，业主未能取得任何该等最终占用证明（或其法律上的等同证明），不应改变实质上已完成的事实
（定义见 附件 b 至原租约及 附件 b 修订）之前已发生，不影响租户改善工程是否实质完成（定义见 附件 b 随附）已发生。
10.
无干扰协议 .在第二次修订生效日期后的六十（60）天内，业主应向租户提供从属、不受干扰和委托协议（“ SNDA ”）来自所有现有安全工具的持有者。房东未交付、或延迟交付，任何SNDA均不影响租赁的有效性，包括本次第二次修订。
11.
经纪业务 .租户声明并保证，除CBRE，Inc.（代表业主及租户各自）（“ 经纪人 ”），其未与任何经纪人或代理人就本次第二修正案进行任何交易。承租人应就任何经纪人或代理人（经纪人除外）就本第二修正案或因违反上述陈述和保证而产生的协商而主张的任何赔偿、佣金和费用，向房东作出赔偿，并使其免受任何和所有成本、开支或责任的损害。房东应根据单独的书面协议负责支付与本第二修正案有关的经纪人应支付的经纪佣金。本节的条款应在租约到期或提前终止后继续有效。
12.
批准 .除本文规定的情况外，原租约的条款在此予以追认和确认，包括但不限于原租约关于房东责任的第10.1节的规定，这些规定明确并入本文。原租约第15.10节所载的陈述和保证，现予重述，并确认自本协议日期起，有关代表租户就租约执行本第二次修订的人士。
13.
继任者和受让人 .本第二修正案对协议各方及其各自的法定代表人、继承人、受让人具有约束力，并符合其利益。
14.
杂项 .本第二修正案应被视为已在加利福尼亚州范围内执行和交付，房东和租户的权利和义务应根据加利福尼亚州的法律解释和执行，并受其管辖。各方在本第二修正案的起草和准备过程中进行了合作，因此，在对本第二修正案进行的任何解释中，不得对任何一方作出相同的解释。除经本第二修正案明确修正外，原租赁的所有其他条款、条件和规定在此予以追认和确认，并继续充分生效。房东声明，其已收到所有现有证券文书持有人对本第二次修订的同意。
15.
对应方；执行 .本第二修正案可在对应方执行，合并后应构成同一文书。本第二修正案原始签字版本的任何传真或电子（如电子邮件、pdf、DocuSign或类似格式）传送，应被视为与执行和交付原始文件具有同等法律效力，并应在所有方式和尊重下被视为
原始文件。如因任何理由认为本第二修正案所载的任何一项或多项规定在任何方面无效、非法或不可执行，则该等无效、非法或不可执行不影响本第二修正案的任何其他规定，本第二修正案应解释为本修正案从未包含该等无效、非法或不可执行的规定。
[下一页上的签名页如下]
作为证明，各方已执行本第二修正案，自第二修正案生效之日起生效。
房东：
DW LSP 5000 SHORELINE，LLC，
By：Divco West Real Estate Asset Management，Inc.，a Delaware company，its agent
作者：/s/Gregg Walker
姓名：Gregg Walker
标题：授权签字人
租户：
艾迪雅生物科技股份有限公司，
By：/s/Yujiro Hata
姓名：Yujiro Hata
头衔：总裁兼行政总裁
附件 A
第二次修订扩建房地
展品b
建筑义务的工作信函
本附件 B构成由DW LSP 5000 SHORELINE，LLC（一家特拉华州有限责任公司）作为房东与IDEAYA BIOSCIENCES，INC.（一家特拉华州公司）作为租户之间的租赁的特定第二修正案的一部分，本附件附于该修正案。本附件与所述第二次修订有抵触的，以本附件为准。
1.定义的术语。本附件中提及的所有已定义术语与本附件所属的第二修正案中定义的含义相同，除非有明确相反定义。
2.附加定义。下列各用语的涵义如下：
「建造计划」 –建造租户改善工程的最终完整计划及规格，包括所有建筑、工程、机电图纸及规格，须取得有关建造租户改善工程的适用政府当局的所有建筑许可、执照及证书。建筑图则须由业主全权及合理酌情选择的正式持牌及/或注册建筑及/或工程专业人士编制，并须在各方面实质上符合建筑物所在市及县的所有适用法律、规则、规例及建筑守则。业主应以DGA为建筑专业人员，以地标建造者为施工方案的总承包商和编制者。
“不可抗力延误”——除租户延误外，房东因（i）任何罢工、停摆或其他劳工麻烦或行业骚乱（无论是否为本协议任何一方的雇员）、（ii）政府在国家或其他公共紧急情况、内乱、骚乱、战争、破坏、封锁、禁运、无法获得习惯材料方面优先考虑或其他控制而在第二修正案中规定的预计扩建开始日期之前完成租户改善的任何延误，因任何政府或监管机构的规管或命令而透过普通来源提供的供应或劳工，或（iii）燃料、材料、供应或劳工短缺（并非因业主未按审慎做法预先订购长铅物品而产生），（iv）雷电、地震、火灾、风暴、龙卷风、洪水、冲刷爆炸或不合时节的恶劣天气或超出业主合理控制范围的任何其他类似的全行业或全建筑范围的原因，或（v）超出业主合理控制范围的任何其他原因，不论与上述类似或不同。业主根据本附件或第二修正案建造租户改善设施的任何义务的履行时间，应在业主选择时通过上述任何事件引起的任何延迟的期限予以延长。业主应通过商业上合理的努力，使租户合理地了解任何可能实质性延迟实质性完工日期的事件。
“空间平面图”-作为附件 B-1附于此处的某些空间平面图，反映了房东将建造的租户改善。房东和租客特此批准空间计划。
“Spec Buildout Sheet”-本协议所附的附件 B-2上确定的某些规格清单，内容涉及房东将建造的租户改善工程。业主和租户特此批准规范建筑工作表。双方同意，租户改善将包括Alts。1个（机电罩）、4个（朝南窗膜）、5个（仅适用于朝东窗户的窗膜）和6个（适用于IDF房间的分体式系统）。
“实质性完成”“实质性完成”“基本完成”--术语“基本完成”、“基本完成”和“基本完成”是指以下最后一种情况已经发生（或如果没有租户延迟就会发生）：（a）业主已向租户交付书面通知，说明租户的改善已根据建筑计划基本完成，“打孔清单”项目除外，这些项目可在不对租户使用第二次修订扩建处所或其允许使用的重要部分造成实质性损害的情况下完成，并且作为房东的此类工作必须执行但在租户执行其选择或被要求执行的建筑工程的必要部分之前不能完成；（b）获得临时或永久占用证明或允许占用第二次修订扩建处所的法律同等证明；（c）所有基地建筑系统在服务于第二次修订扩建处所的范围内均可运行并全面投入使用；及（d）由建筑师代表承建商交付确认前述（a）条所述事项的实质完成证书。
“租户延迟”-由于（i）租户或租户雇用或聘用的任何人在批准或向业主交付任何计划、时间表或信息，包括但不限于超出本附件中规定的任何适用时间段（如有）的建筑计划方面的延迟，导致业主在实质上完成租户改善方面招致的任何增量延迟；（ii）租户或租户雇用的任何人在第二次修订扩建处所内执行工作的延迟；（iii）租户在或对先前批准的工作或空间计划中要求的任何更改，Spec建筑表，或施工计划；（iv）租户要求提供不易获得的材料和饰面，和/或延迟通过变更单交付租户指定的任何材料；（v）租户未能根据本附件在到期时支付建造租户改善工程的所有成本和费用，而租户须支付本附件中的此类费用；（vi）干扰租户改善工程的施工；或（vii）租户或其雇员的作为或不作为，代理人或承包商（包括但不限于未能及时交付计划书、保险证明或租约要求的其他物品）。尽管本条例另有相反规定，根据第（ii）、（iii）、（iv）、（vi）或（vii）条的任何延迟，均不构成租客延迟，除非业主已透过电邮向租客发出有关该延迟的合理详细书面通知：【***】，而承租人在收到原因后一（1）个营业日内未能更正原因。如出现租户延迟，第二次修订扩展开始日期应加快，以使每一日期被视为租户延迟的每一天比其实际日期早一天。
“租户改善计划”-业主将根据空间计划和规范建筑清单在第二次修订扩建房地内安装的改善计划。业主将用于建造租户改善工程的材料类型和质量将与业主针对该建筑物的标准建筑改善工程保持一致，但空间图则和/或规范建筑工作表中有相反描述的情况除外。
2.建设租户改善。业主须根据本附件建造租户改善工程，并根据业主及其承包人将签立的建造合同建造租约。
2.1建设计划。业主应促使编制与空间规划、规范建设单、建筑标准相一致且符合逻辑演变的租户改善施工方案，并将其交付给租户，供租户批准（不得无理扣留、附加条件或延迟）。承租人须在接获建造图则或任何初步图则后五（5）个营业日内，以书面通知业主（i）租户批准该等图则；或（ii）租户因该等图则在设计上与该等通知所指明的特定情况下（包括但不限于租户要求的具体更改）由业主及租户批准的空间图则或规格建筑图则不同而不批准该等图则，但这种不批准应构成租户延迟（受此定义条款的约束），除非计划严重偏离空间计划或规范建造表或此类空间计划或规范建造表中的变化。租户未能在所述五（5）个工作日期限内提供此类书面通知，应被视为租户对此类计划的批准。
2.2建设。业主须按建造计划大幅兴建租户改善工程。建造承租人改善工程的建造合约及进行工程的承建商（视情况而定），须由业主在未经承租人同意的情况下，全权酌情批准及/或选择；但建造合约须订定由承租人使用友邦保险建造合约合理批准的金额（“规定总和”）的规定金额。业主应将建议的规定金额书面通知租户，包括导致规定金额的预算的合理细节。承租人须在接获该通知后五（5）个营业日内书面通知业主（i）承租人批准该规定的总和；或（ii）承租人不批准该规定的总和（包括在不批准的情况下，具体原因及承租人要求的具体变更），但此类不批准应构成租户延迟（受此定义条款的约束），且此类更改应构成租户变更请求，除非规定的总和反映了与规范建造表中的规格存在重大偏差的成本（第二修正案第8节中描述的租户改进工作除外）。承租人未能在上述五（5）个营业日期限内提供该书面通知，应视为承租人对规定总和的批准。双方预计，租户改善将是“交钥匙”条件，并在估计的第二次修订扩建开始日期之前基本完成，但须遵守租户延迟和不可抗力延迟的情况。
2.3租户的责任。租户改善的设计和功能是否适合租户的需要和业务，应由租户全权负责。除列入租户改善计划外，租户须负责采购或
在第二次修订扩建处所安装的任何行业固定装置、设备、家具、家具、电话设备或其他个人财产（“个人财产”）将由租户用于第二次修订扩建处所，除下文第3（c）节规定的范围外，该个人财产的成本应由租户支付。承租人在安装任何电话设备时应符合建筑物的接线标准，并在施工期间应遵守项目的任何和所有规则。
3.支付建造费用；津贴。
（a）业主须支付根据上述订约各方批准的空间图则及规格建筑工作表建造租户改善工程的费用，总金额不超过津贴（定义见下文）。承租人改善工程施工成本，视同包括支付给业主或其指定人的施工管理费，金额相当于承租人改善工程成本的百分之二点五（2.5%）（“CM费用”），该CM费用应与构成经批准的、规定的总和的费用相加，但不得重复。正如下文（b）款所规定，与租户改善有关的任何超出津贴（“超额”）的费用应由租户支付。正如下文第4节所规定，由于空间计划、规范建筑工作表或租户要求的建筑计划中所反映的租户改进的变化或由于任何租户延误而导致的租户改进成本超过津贴的任何增加，应由租户支付。业主须就租户改善提供（或促使提供）建设管理服务，其方式须与管理类似租户改善的改善工程的第三方建设经理相类似。
（b）业主须出资最多6,849，975.00元（即第二次修订扩建处所的每可出租平方呎275.00元）（“津贴”），以支付租户改善的费用，但下文（c）款明确规定的除外，不得用于任何其他目的。如业主在任何时间或不时估计会有超额，业主须以书面通知承租人业主善意估计的金额及业主善意估计完成承租人改善的剩余时间。其后，但不早于业主的通知日期后三十（30）天，租客须开始与业主按同等权益基准支付租客改善工程的费用。例如，如果估计超额为200,000.00美元，而完成租户改善的估计剩余时间为五（5）个日历月，租户将在该五（5）个日历月期间的每个日历月的第一天向业主支付40,000.00美元（但如果业主通知日期后的最初三十（30）天期间未在一个日历月的第一天结束，租户应在下一个日历月的第一天支付其第一个月付款（即在上述例子中，第一笔付款将等于80,000.00美元）。如果租户未能及时支付任何此类善意估计的超额部分，则此种未能支付即为租户延迟，业主有权暂停履行租户改善，直至业主收到此种付款。在租户改善的总成本最终确定时，业主应将该金额书面通知租户。如租户未支付全部超额，该通知应包括业主就租户先前未支付的超额余额向租户开具的账单，如租户已支付超过超额部分，该通知应包括业主向租户出具的表明超额部分多付金额的报表。租客须将任何该等超额余额支付予
业主在租客接获业主的该等通知及帐单之日起三十（30）日内，而业主须在业主发出该等通知之日起三十（30）日内，向租客缴付任何该等超额付款。尽管有任何与此相反的规定，租户改善的成本不应包括（且租户不应对此负责，也不应将津贴用于）以下各项：（a）由于存在危险材料而产生的成本，只要这些成本在原始租约下不是租户的责任，并取决于房东是否有能力将这些成本包括在运营费用中，在符合原租约第8条条款的情况下；（b）因承包商根据业主与该承包商之间的协议违约而产生的费用；（c）因人员伤亡而产生的费用，前提是这些费用在原租约下不是租户的责任，并取决于业主是否有能力将这些费用计入运营费用，但须遵守原租约第8条的条款；（d）使项目的任何组成部分符合适用法律的费用，如该等费用在原租约下不属租客责任，且须视乎业主是否有能力将该等费用计入营运开支，但须遵守原租约第8条的条款；（e）加班费及保费时间的工资、人工及间接费用，除非经租客批准或以其他方式计入经批准的、规定的总和；（f）除CM费用外的项目管理费，除非经租客批准或以其他方式计入经批准的、规定的总和；及（g）超过经批准的、规定的总和的建造费用，经业主和租户批准的变更令（包括租户变更令）中规定的增加除外。
（c）如津贴的任何部分在租户改善工程完成后仍然存在，租户须获准使用津贴的任何该等剩余部分，总额不超过249,090.00美元（即第二次修订扩建处所的每可出租平方呎10.00美元），以支付不包括的费用（定义见下文），但租户须在实质完成日期后180天的日期或之前向业主交付有关该选择的书面通知。“不计成本”是指租户为与第二次修订扩建房地有关的家具、固定装置、信息技术和安全物品而发生的实际、自付费用。业主须在租户交付不包括费用的收据后三十（30）天内，连同业主合理要求的与此有关的任何其他资料，向租户支付该部分津贴。
4.工作上的变化。如租户在任何时间希望对租户改善进行任何更改、更改或增加，租户应向业主提交详细的书面请求，指明该等更改、更改或增加（“租户更改请求”）。在不限制前述一般性的情况下，业主同意就任何不会对项目价值或业主在租赁到期或更早终止时为办公、实验室或研发目的（如适用）重新租赁空间的能力产生重大不利影响的租户变更请求与租户进行合理合作，并且不会增加成本，或导致工作执行的延迟，除非此种成本增加或延迟由租户在经济上抵消，并且如果此种延迟导致实质性完成的延迟，此类延迟由租户书面同意构成租户延迟。业主在收到任何租客变更要求后，应迅速，并在业主收到租客变更要求后十（10）个工作日内（除非该租客变更要求需要第三方审查，在这种情况下，该十个工作日期限不适用），通知租客是否根据《租客变更要求》中规定的标准提出的事项
前一句经房东批准（不得无理拒绝、附加条件或延迟批准）或不予批准。业主不同意租客变更请求的，业主应当将不同意的情况和不同意的具体原因及时书面通知租客，并予以特别说明。如业主批准租户变更请求，业主就该批准向租户发出的通知须指明（a）业主对该租户变更请求如获实施而导致的租户延迟天数（如有）的合理估计（包括但不限于因需要取得任何修订的图则或图纸及任何政府批准而导致的延迟），及（b）业主对该租户变更请求如获实施而导致的租户改善成本（如有）的合理估计（包括但不限于，因实施租户变更请求而适用的遵守法律或政府法规的任何费用）。如业主批准租客变更要求，租客须在接获业主的该通知（如有的话）后五（5）个营业日内，以书面通知业主，租客批准并希望进行租客变更要求（包括业主通知（如有的话）中所述的估计延误和费用增加（如有的话），在此情况下，业主须安排将该租客变更要求并入租户改善，和租户应对所有实际延误（作为租户延误）以及因实施租户变更请求而合理导致或可归因于超出津贴的所有实际成本或成本增加负责。如果租户未能在所述五（5）个工作日期间内将租户批准并希望继续进行此类租户变更请求的情况以书面通知房东，则此类租户变更请求将被视为撤回，且不再具有任何效力或影响。因该等更改及任何其他租户延迟而增加的租户改善成本超过津贴，包括修订建筑计划、取得任何额外许可证、建造任何因此而需要的额外改善的成本、材料及人工成本、业主须向其物业经理支付的任何建筑监督或行政费用的成本，以及业主因延迟完成租户改善而招致的所有其他额外成本，应在完成此类变更并由租户收到证明额外费用的发票后由租户支付给房东。此类额外费用应为额外租金，在租户收到房东通知（连同任何适用的发票）后三十（30）天内支付。如果业主未在所述三十（30）天期限内收到此种付款，除根据租约可获得的任何其他权利或补救措施外，业主有权在法律上或公平上中止全部或任何部分工程，直至收到所述付款。在这种情况下，此种工程的开始或完成不应被视为放弃承租人支付相同或因此而产生的任何额外费用或开支的义务。因此类变更或变更请求而引起的任何延误应构成租户延误（以此类定义的条款为准）。
5.租户的租约违约。尽管租约中有任何相反条文，如租户在租约或本附件项下的违约，超出适用的通知及补救期，已于租户改善工程实质完成时或之前的任何时间发生，则（i）除根据租约授予业主的所有其他权利及补救措施外，业主有权停止建造租户改善工程（在该情况下，租户须对该等停工导致租户改善工程实质完成的任何延误负责），及（ii）业主在本附件条款下的所有其他义务应予免除，直至该等失责根据租约条款得到纠正为止。
6.保修。业主应通过商业上合理的努力，使租户的改善以良好和做工的方式完成且没有缺陷，并在良好的状态和维修中并符合所有适用的法律。据业主所知，截至第二次修订生效日期，业主并没有收到第二次修订扩建处所违反危险材料法的通知。如在第二次修订扩展生效日期后首次发现承租人改善工程有缺陷，则如承租人当时未向业主发出有关该缺陷的通知，则承租人须被视为在该工程实质完成日期后十一点半个月的日期放弃任何有关更正或补救的申索。就租户已根据本协议作出充分及及时通知的项目而言，业主须促使业主的承建商作出补救、修理或更换租户改善（如适用）的任何不完整、有缺陷或故障方面，而该等方面对租户使用、进入或占用第二修订扩建处所造成重大影响，该等行动须在正常工作时间内尽快发生，以避免租户使用第二修订扩建处所的任何不合理中断。前述内容应构成业主对租户改善的所有不完整、有缺陷或故障方面的全部义务。
展品B-1
太空计划
展品B-2
SPEC BuildDOUT Sheet
【附】
展品c
临时空间
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