目 录
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收益发布 |
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展望 |
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综合业务报表 |
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合并资产负债表 |
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附表1 – EBITDA和调整后EBITDA |
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附表2 – AIMCO杠杆和到期日 |
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附表3 – AIMCO投资组合 |
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附表4 – AIMCO增资 |
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附表5 – AIMCO发展及重建项目概要 |
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附表6 –稳定的营运物业 |
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附表7 –收购、处置及租赁社区 |
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附表8 –资产净值组成部分 |
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非GAAP财务和运营措施的词汇表和调节 |
2
AIMCO报告2025年第一季度业绩和近期亮点
科罗拉多州丹佛市，2025年5月8日– 公寓投资管理公司（“AIMCO”）（NYSE：AIV）今天公布了2025年第一季度业绩，并提供了近期活动的亮点。
财务业绩
•
截至2025年3月31日的季度，AIMCO在完全摊薄的基础上归属于普通股股东的每股净亏损为（0.10）美元。
•
2025年第一季度，来自AIMCO稳定运营物业的净营业收入（“NOI”）为2510万美元，同比增长2.7%。
CEO评论
AIMCO总裁兼首席执行官Wes Powell评论：
“我们继续看到AIMCO投资组合对租赁住房的强劲需求。
“在我们的稳定物业，主要位于波士顿郊区和芝加哥，现在每套房屋的平均收入超过每月2,300美元，4月份有效租金增长加速，比之前的租约增长5.8%。此外，2025年的日均入住率在4月份一直保持强劲，超过97%，与2024年持平。
“4月份，我们完成了位于加利福尼亚州科尔特马德拉的豪华单户出租社区的租赁，预计本季度晚些时候将达到稳定的入住率。AIMCO在华盛顿特区市场新建的两个公寓社区仍有望在年底前达到稳定的入住率。到2025年为止，这些物业的租赁符合预期，鉴于其高质量和吸引的广泛客户群，它们处于有利地位。
" AIMCO目前有一个开发项目正在建设中，与一家领先的投资公司合作融资，位于迈阿密的海滨。该超豪华塔楼仍按计划和预算进行，超过97%的项目已被买断，并通过保证最高价格的施工合同保护定价。
"此外，AIMCO的资产负债表保持强劲和灵活，适当的流动性和合同选项将我们债务的加权平均期限延长至五年以上。
“我们仍然致力于增值和有纪律的资本配置。在第一季度，AIMCO以特别股息的形式向股东返还了每股0.60美元，这一数额代表了2024年资产出售所得的净收益。此外，此前宣布的5.2亿美元出售AIMCO位于佛罗里达州迈阿密Brickell Bay Drive的资产（“The Brickell Assemblage”）的合同定于今年晚些时候完成，买方已将其不可退还的定金增加到4300万美元。此外，我们与AIMCO的董事会和顾问团队合作，继续积极探索进一步解锁和最大化股东价值的机会。
"最后，AIMCO的业绩是由一个忠诚的团队和经过验证的平台促成的，该平台最近被选为在文化、参与和业绩方面获得多个奖项。我对团队致力于为AIMCO股东、他们的队友以及我们经营所在的社区创造价值表示由衷的感谢。"
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 3
亮点
•
AIMCO第一季度稳定运营收入、费用和NOI分别同比增长2.7%、2.7%和2.7%，平均每日入住率同比持平于97.9%，平均每月每户公寓收入增长2.7%至2,309美元。
•
AIMCO最近完成的三个住宅开发项目目前正在出租中，共包含933个单位，仍按计划在2025年达到稳定入住率。
•
今年3月，AIMCO与买方达成协议，将以5.2亿美元的价格出售Brickell Assemblage，该买方行使了一项合同成交延期选择权，要求将其不可退还的定金增加500万美元，从3800万美元增加到4300万美元。
•
今年1月，AIMCO向股东支付了每股0.60美元的特别现金股息，分配了2024年资产出售的净收益。
经营物业业绩
AIMCO拥有多元化的运营公寓社区组合，位于美国八个主要市场，平均租金与当地市场平均水平一致。
AIMCO稳定运营物业的业绩如下：
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第一季度 |
|||||
经营物业稳定 |
同比 |
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顺序性 |
|||
（百万美元） |
2025 |
2024 |
方差 |
|
2024年第四季度 |
方差 |
日均入住率 |
97.9% |
97.9% |
— |
|
97.9% |
— |
收入，公用事业补偿前 |
$35.6 |
$34.6 |
2.7% |
|
$35.5 |
0.1% |
支出，扣除公用事业费用 |
10.5 |
10.2 |
2.7% |
|
9.6 |
9.6% |
净营业收入（NOI） |
25.1 |
24.4 |
2.7% |
|
25.9 |
(3.4)% |
•
2025年第一季度营收为3560万美元，同比增长2.7%，原因是每套公寓住宅的平均月营收增长2.7%至2309美元，日均入住率为97.9%，同比持平。
•
2025年第一季度的有效租金平均比之前的租约高5.2%，新租约增长4.6%，续租增长6.6%。对于租约即将到期的居民，62.7%的人签署了续约合同。4月份，有效租金平均比上次租约高出5.8%。
•
2025年第一季度新居民家庭年收入中位数为12.06万美元，房租收入比为21%。
•
2025年第一季度的支出同比增长2.7%，与2024年第四季度相比增长9.6%，这主要是由于与季节性相关的支出以及预计从2025年财产评估和2024年第四季度记录的前期调整中获得的更高的房地产税。
•
2025年第一季度NOI为2510万美元，同比增长2.7%。
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 4
增值和机会性投资
发展及再发展
AIMCO一般寻求进入门槛高、目标客户可以明确界定、AIMCO在市场上相对于其他公司具有相对优势的发展和再开发机会。Aimco的增值和机会主义投资也可能瞄准投资组合收购、运营周转和重新获得权益。
截至2025年3月31日，AIMCO有1个在建多户开发项目和3个多户社区已基本完工，现处于租赁状态。除了AIMCO的核心多户住宅开发项目外，Benson酒店和教师俱乐部已于2023年完工，目前仍处于稳定过程中。
Aimco在佛罗里达州东南部、华盛顿特区都会区和科罗拉多州的Front Range也有一系列未来增值机会。
在第一季度，2060万美元的资本投资于AIMCO的开发和再开发活动，主要通过建筑贷款提取提供资金。关于活跃的开发项目和AIMCO管道的更新包括：
•
在上西北华盛顿特区，Upton Place的所有689套公寓住宅已于2024年交付，建设已基本完成。截至2025年4月30日，租赁或预租单位413个，占用单位344个。此外，截至2025年4月30日，该项目约92%的10.5万平方英尺零售空间已出租，我们的两个大型主力租户已开始营业。
•
在马里兰州贝塞斯达，Strathmore Square一期的220套高度定制的公寓住宅已于2024年全部交付，建设基本完成。截至2025年4月30日，租赁或预租单位132个，占用单位109个。
•
在加利福尼亚州的科尔特马德拉，橡树岸的建设已经完成。截至2025年4月30日，超豪华独栋出租社区出租率达96%，24套房源中有22套已入住。
•
在迈阿密的Edgewater社区，建设仍按计划进行，预算为34第Street，一座超豪华的海滨住宅塔楼，将包括平均超过2,500平方英尺的出租房屋，拥有超大的私人露台、顶级的饰面，以及比斯坎湾一览无余的景色。截至2025年4月30日，超过97%的项目已通过保证最高限价施工合同以定价保护方式买断。AIMCO预计将在2027年第三季度迎来首批入住者，并在2028年第四季度稳定入住率。
•
2025年第一季度，AIMCO投资了140万美元用于主要与其位于佛罗里达州劳德代尔堡的901 North开发场地相关的编程、设计、文档和权利工作。
投资与处置活动
AIMCO专注于审慎分配资本并提供强劲的投资回报。与AIMCO的资本配置理念一致，其目标是在识别收益的增值用途时将其资产内的价值货币化，并在风险调整后的回报优于其他资本用途时进行投资。
•
2024年12月，AIMCO签订了一项协议，将在2025年期间以5.2亿美元的毛价出售Brickell Assembly。
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 5
o
买方的初始不可退还定金3800万美元在2025年3月增加到4300万美元，以换取买方根据合同条款允许将交易期限延长至2025年8月。
o
此次出售仍受制于某些成交条件和一项剩余的延期选择，该选择将根据买方的选择将成交延长至2025年第四季度，此类延期要求买方进一步增加其不可退还的定金。
o
在交割前，买方有权行使选择权，以AIMCO提供的可转让卖方融资票据为购买价提供最多1.15亿美元的融资，期限为18个月。如果行使，购买价格将增加2000万美元，至5.4亿美元，该票据的年利率为12%。
o
这笔交易的净收益，包括相关的财产级债务和递延税项负债，估计在300至3.2亿美元之间，具体取决于买方对卖方融资的选择。收到后，AIMCO打算将交易净收益的大部分返还给股东。
资产负债表和融资活动
AIMCO高度专注于维持强劲的资产负债表，包括充裕的流动性。截至2025年3月31日，AIMCO获得了2.252亿美元，其中包括4910万美元的手头现金、2760万美元的受限现金，以及从其1.50亿美元的循环信贷额度中借入高达1.485亿美元的能力。
AIMCO截至2025年3月31日的净杠杆如下：
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截至2025年3月31日 |
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|||||
AIMCO Share，$ in thousands |
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金额 |
|
|
加权平均。 |
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||
无追索权固定利率债务总额 |
|
$ |
693,506 |
|
|
|
6.5 |
|
无追索权建筑贷款债务总额 |
|
|
397,573 |
|
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2.4 |
|
持有待售资产担保的财产债务总额 |
|
|
159,226 |
|
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|
现金及受限制现金 |
|
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(76,417 |
) |
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|
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|
净杠杆 |
|
$ |
1,173,888 |
|
|
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|
[ 1 ]列报的加权平均期限不包括合同延期权。
截至2025年3月31日，AIMCO100 %的总债务要么是固定利率，要么是有利率上限保护的对冲。考虑到根据合同出售的投资以及包括合同延期，AIMCO没有在2027年6月之前到期的债务。
公开市场权益
特别现金股息
•
2024年12月19日，AIMCO董事会宣布派发每股0.60美元的特别现金股息，用于将2024年资产出售的净收益分配给股东。股息已于2025年1月31日支付给截至2025年1月14日登记在册的持有人。
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 6
回购
•
今年1月，在0.60美元的股息分配和AIMCO董事会宣布扩大战略审查程序之前，AIMCO以每股8.66美元的加权平均价格回购了29,498股普通股。自2022年开年以来，爱美客已累计回购1450万股。
•
2025年第一季度，AIMCO Operating Partnership以每单位9.22美元的加权平均价格，包括0.60美元的股息分配，赎回了11,477个单位的股本证券以换取现金。
提升股东价值的承诺
2025年1月9日，Aimco及其董事会宣布，尽管对Aimco投资组合的转型和简化以及过去四年所取得的客观成果感到满意，但AIV的股票交易价格继续低于Aimco对Aimco资产和投资平台的私人市场价值的估计。这种脱节限制了AIMCO为新的投资机会提供资金和加速增长的能力。
因此，AIMCO董事会宣布决定探索更多的替代方案，以进一步释放和最大化股东价值。该战略进程扩大了AIMCO正在进行的努力，例如减少开发活动的风险敞口和将某些资产货币化，包括但不限于探索AIMCO作为一个整体的出售或合并，潜在出售业务的主要组成部分（在一项或一系列交易中），以及加速个别资产出售。董事会的指导原则是产生一种能为AIMCO股东带来最大价值的结果。该战略进程由AIMCO的投资委员会监督，该委员会由AIMCO的四名独立董事会成员组成。摩根士丹利 & Co. LLC担任AIMCO的财务顾问。
无法保证这一扩大的战略进程将导致任何交易或交易或其他战略变化或结果，任何此类事件的时间或结果同样不确定。AIMCO不打算披露或评论与上述相关的发展，除非或直到它确定进一步披露是适当的或需要的。
2025年第一季度业绩发布及补充时间表| 7
2025年展望
|
2025年第一季度 |
|
2025 |
|
百万美元（每股金额除外） 除非另有说明，否则预测为全年 |
结果 |
|
预测 |
|
每股净收益（亏损）–摊薄[ 1 ] |
|
$(0.10) |
|
$1.50 - $1.60 |
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|
经营物业 |
|
|
|
|
收入增长，公用事业报销前 |
|
2.7% |
|
2.5% - 3.5% |
营业费用增长，扣除公用事业报销 |
|
2.7% |
|
5.0% - 6.0% |
净营业收入增长 |
|
2.7% |
|
1.0% - 3.0% |
经常性资本支出 |
|
$3 |
|
$11 - $13 |
|
|
|
|
|
发展和重建 |
|
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|
|
期末入住率稳定项目直接费用合计[ 2 ] |
|
$638 |
|
$68 |
期末在建项目直接费用合计[ 2 ] |
|
$240 |
|
$240 |
主动开发的直接项目成本[ 3 ] |
|
$15 |
|
$50 - $60 |
直接规划费用[ 4 ] |
|
$1 |
|
$7 - $10 |
|
|
|
|
|
房地产交易 |
|
|
|
|
收购 |
|
无 |
|
无 |
处置[ 5 ] |
|
无 |
|
$520 - $540 |
|
|
|
|
|
一般和行政 |
|
$8 |
|
$33 - $34 |
|
|
|
|
|
杠杆 |
|
|
|
|
利息费用，资本化净额[ 6 ] |
|
$16 |
|
$63 - $65 |
[ 1 ]每股净收益（亏损）-摊薄包括已宣布的已签约交易的估计收益。
[ 2 ]包括土地或租赁价值。
[ 3 ] AIMCO在积极开发项目上的计划成本主要与其第34街开发项目有关，将通过承诺建设贷款和优先股提取提供资金。AIMCO在2024年第三季度通过贡献土地加上500万美元的增量资金为其对合资企业的股权承诺提供了资金。
[ 4 ]包括与推进某些管道项目的规划工作相关的直接成本。
[ 5 ]包括根据合同将于2025年出售的Brickell Assembly。AIMCO没有就合同执行和买方定金不可退还之前的未来交易提供具体指导。
[ 6 ]包括GAAP利息费用，不包括递延融资成本的摊销，并减去AIMCO损益表中利率期权已实现和未实现收益（损失）项目中包含的利率期权付款。
2025年第一季度业绩发布及补充时间表| 8
补充资料
本收益发布全文和本发布中引用的补充信息可在AIMCO的网站investors.aimco.com上查阅。
词汇表&非GAAP财务和运营措施的调节
本收益发布和补充信息中的财务和运营措施包括AIMCO管理层使用的某些财务措施，这些措施不是根据美国普遍接受的会计原则或GAAP定义的措施。某些Aimco术语和非GAAP衡量标准在补充信息的词汇表中定义，非GAAP衡量标准与最具可比性的GAAP衡量标准相一致。
关于爱美客
AIMCO是一家多元化的房地产公司，主要专注于增值和机会主义投资，目标是美国的多户家庭部门。AIMCO的使命是进行房地产投资，通过我们的人力资本增强结果，从而为投资者、队友和我们经营所在的社区创造可观的价值。AIMCO在纽约证券交易所的交易名称为AIV。有关AIMCO的更多信息，请访问我们的网站www.aimco.com。
团队与文化
AIMCO在全国开展业务，公司总部位于科罗拉多州丹佛市和华盛顿特区。我们的投资平台由经验丰富的区域专业人士管理，他们利用深入的当地市场知识，在寻找、评估和执行投资机会时创造了相对优势。
最重要的是，AIMCO致力于诚信、尊重和协作的文化。
联系方式
Matt Foster，投资者关系和资本市场副总裁
投资者关系303-793-4661，investor@aimco.com
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 9
前瞻性陈述
本文件包含联邦证券法含义内的前瞻性陈述。前瞻性陈述包括所有不是历史事实陈述的陈述以及关于我们的意图、信念或期望的陈述。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“可能”、“将”、“将”、“可能”、“应该”、“寻求”和类似表述，或这些术语的否定，旨在识别此类前瞻性陈述。本文件中的前瞻性陈述包括但不限于关于我们未来计划和目标的陈述，包括预期返还给股东的资本的时间和数量、我们的管道投资和项目、我们消除某些近期债务到期的计划、我们估计的价值创造和潜力、我们的时间安排、日程安排和预算编制、关于收入和费用增长的预测、我们组建合资企业的计划、我们新的收购或处置计划、我们的战略合作伙伴关系和由此产生的增值、不利的经济和地缘政治条件的可能性，这对我们的运营产生负面影响，包括我们维持当前或达到预计入住率、出租率和物业经营业绩的能力；收购、处置、开发和再开发的影响；我们满足预算成本和时间表的能力，以及实现与我们的开发和再开发投资相关的预算出租率的能力；对我们公寓社区的销售及其收益使用的预期；公司债务的可用性和成本；以及我们遵守债务契约的能力，包括财务覆盖率。我们提醒投资者不要过分依赖任何此类前瞻性陈述。
这些前瞻性陈述基于管理层截至该日期的判断，这些判断受到可能导致实际结果与我们的预期存在重大差异的风险和不确定性的影响，包括但不限于：2025年计划和目标可能无法按预期及时或根本无法完成的风险；可能对我们的证券交易市场产生不利影响的地缘政治事件，以及其他宏观经济状况，其中包括利率上升和通货膨胀，这加剧了本文所述其他风险和因素的影响；房地产和经营风险，包括我们经营所在市场的房地产价值和总体经济环境的波动以及此类市场对居民的竞争；国家和地方经济状况，包括就业增长速度和失业率水平；有竞争力的新住房供应的数量、位置和质量；收购、处置、开发和再开发的时机和影响；关于公寓社区销售及其收益使用的预期；保险风险，包括保险成本，以及自然灾害和飓风等恶劣天气；供应链中断，特别是在木材、钢材和混凝土等原材料方面；关税和全球贸易中断对我们的影响；融资风险，包括融资的可用性和成本；来自运营的现金流可能不足以满足所需的本金和利息支付的风险；收益可能不足以维持遵守债务契约的风险，包括财务覆盖率；法律和监管风险，包括与起诉或抗辩索赔和任何不利结果相关的费用；影响我们的法律和政府法规的条款以及对这些法律法规的解释；以及可能的环境责任，包括因对我们目前拥有的公寓社区的污染进行必要的补救而可能产生的费用、罚款或处罚。
此外，我们目前和持续的房地产投资信托资格涉及应用经修订的1986年《国内税收法典》（“法典”）中高度技术性和复杂的条款，并取决于我们通过实际经营结果、分配水平和股票所有权多样性来满足该法典规定的各种要求的能力。
读者应仔细查阅AIMCO的财务报表及其附注，以及AIMCO截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告第1A项中题为“风险因素”的部分，以及随后AIMCO不时向SEC提交的10-Q表格季度报告和其他文件。这些文件确定并解决了可能导致实际事件和结果与前瞻性陈述中包含的内容存在重大差异的重要风险和不确定性。
这些前瞻性陈述反映了管理层截至该日期的判断和预期，AIMCO不承担公开更新或审查任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来发展或其他原因，除非法律要求。
2025年第一季度业绩发布及补充时间表| 10
综合业务报表
（单位：千，每股数据除外）（未经审计）
|
|
三个月结束 |
|
|||||
|
|
2025 |
|
|
2024 |
|
||
收入： |
|
|
|
|
|
|
||
租金和其他财产收入 |
|
$ |
52,352 |
|
|
$ |
50,203 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
营业费用： |
|
|
|
|
|
|
||
物业运营费用 |
|
|
23,065 |
|
|
|
21,199 |
|
折旧及摊销 |
|
|
16,421 |
|
|
|
19,468 |
|
一般和行政费用 |
|
|
8,180 |
|
|
|
8,549 |
|
总营业费用 |
|
|
47,666 |
|
|
|
49,216 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
利息收入 |
|
|
2,092 |
|
|
|
2,648 |
|
利息支出 |
|
|
(17,438 |
) |
|
|
(13,370 |
) |
上的已实现和未实现收益（亏损） |
|
|
(261 |
) |
|
|
1,672 |
|
上的已实现和未实现收益（亏损） |
|
|
(397 |
) |
|
|
(271 |
) |
其他收入（费用），净额 |
|
|
(479 |
) |
|
|
(1,592 |
) |
所得税优惠前收入（亏损） |
|
|
(11,797 |
) |
|
|
(9,926 |
) |
所得税优惠（费用） |
|
|
85 |
|
|
|
2,730 |
|
净收入（亏损） |
|
|
(11,712 |
) |
|
|
(7,196 |
) |
归属于可赎回非控制性净（收入）亏损 |
|
|
(2,673 |
) |
|
|
(3,560 |
) |
归属于非控股权益的净（收入）亏损 |
|
|
(296 |
) |
|
|
16 |
|
归属于共同非控股的净（收入）亏损 |
|
|
765 |
|
|
|
554 |
|
归属于AIMCO的净利润（亏损） |
|
$ |
(13,916 |
) |
|
$ |
(10,186 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
||
归属于普通股股东的净利润（亏损）每 |
|
$ |
(0.10 |
) |
|
$ |
(0.07 |
) |
归属于普通股股东的净利润（亏损）每 |
|
$ |
(0.10 |
) |
|
$ |
(0.07 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
||
加权平均已发行普通股– |
|
|
136,903 |
|
|
|
140,594 |
|
加权平均已发行普通股– |
|
|
136,903 |
|
|
|
140,594 |
|
2025年第一季度业绩发布及补充时间表| 11
合并资产负债表
（单位：千）（未经审计）
|
|
3月31日， |
|
|
12月31日， |
|
||
|
|
2025 |
|
|
2024 |
|
||
物业、厂房及设备 |
|
|
|
|
|
|
||
建筑物和装修 |
|
$ |
1,372,255 |
|
|
$ |
1,348,925 |
|
土地 |
|
|
397,968 |
|
|
|
398,182 |
|
房地产合计 |
|
|
1,770,223 |
|
|
|
1,747,107 |
|
累计折旧 |
|
|
(513,868 |
) |
|
|
(499,274 |
) |
净房地产 |
|
|
1,256,355 |
|
|
|
1,247,833 |
|
现金及现金等价物 |
|
|
49,147 |
|
|
|
141,072 |
|
受限制现金 |
|
|
27,575 |
|
|
|
31,367 |
|
应收票据 |
|
|
59,360 |
|
|
|
58,794 |
|
使用权租赁资产-融资租赁 |
|
|
107,395 |
|
|
|
107,714 |
|
其他资产，净额 |
|
|
97,004 |
|
|
|
94,051 |
|
持有待售资产，净额 |
|
|
275,929 |
|
|
|
276,079 |
|
总资产 |
|
$ |
1,872,765 |
|
|
$ |
1,956,910 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
负债和权益 |
|
|
|
|
|
|
||
无追索权财产债务，净额 |
|
$ |
685,226 |
|
|
$ |
685,420 |
|
无追索权建筑贷款，净额 |
|
|
397,769 |
|
|
|
385,240 |
|
负债总额 |
|
|
1,082,995 |
|
|
|
1,070,660 |
|
递延所得税负债 |
|
|
101,721 |
|
|
|
101,457 |
|
租赁负债-融资租赁 |
|
|
122,882 |
|
|
|
121,845 |
|
应付股息 |
|
|
1,006 |
|
|
|
89,182 |
|
应计负债和其他 |
|
|
101,276 |
|
|
|
100,849 |
|
与持有待售资产相关的负债，净额 |
|
|
160,331 |
|
|
|
160,620 |
|
负债总额 |
|
|
1,570,211 |
|
|
|
1,644,613 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
合并房地产合伙企业中的可赎回非控制性权益 |
|
|
146,391 |
|
|
|
142,931 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
股权： |
|
|
|
|
|
|
||
普通股 |
|
|
1,372 |
|
|
|
1,364 |
|
额外实收资本 |
|
|
426,309 |
|
|
|
425,002 |
|
留存收益（赤字） |
|
|
(317,195 |
) |
|
|
(303,409 |
) |
AIMCO总股本 |
|
|
110,486 |
|
|
|
122,957 |
|
合并房地产合伙企业的非控制性权益 |
|
|
39,600 |
|
|
|
39,560 |
|
AIMCO Operating Partnership的共同非控制性权益 |
|
|
6,077 |
|
|
|
6,849 |
|
总股本 |
|
|
156,163 |
|
|
|
169,366 |
|
总负债及权益 |
|
$ |
1,872,765 |
|
|
$ |
1,956,910 |
|
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 12
补充附表1
EBITDA和调整后EBITDA
（单位：千）（未经审计）
|
三个月结束 |
|
|
十二个月结束 |
|
||
净收入（亏损） |
$ |
(11,712 |
) |
|
$ |
(100,516 |
) |
调整项： |
|
|
|
|
|
||
利息支出 |
|
17,438 |
|
|
|
74,124 |
|
所得税（福利）费用 |
|
(85 |
) |
|
|
(8,427 |
) |
处置不动产收益 |
|
- |
|
|
|
(10,749 |
) |
投资于未合并伙伴关系的未实现（收益）损失 |
|
- |
|
|
|
2,597 |
|
折旧及摊销 |
|
16,421 |
|
|
|
83,312 |
|
与未合并合伙企业EBITDA相关的调整 |
|
312 |
|
|
|
970 |
|
EBITDA |
$ |
22,374 |
|
|
$ |
41,311 |
|
归属于可赎回非控制性权益合并房地产合伙企业的净（收入）亏损 |
|
(2,673 |
) |
|
|
(13,071 |
) |
归属于非控股权益的净（收入）亏损合并房地产合伙企业 |
|
(296 |
) |
|
|
1,537 |
|
归属于非控制性权益的EBITDA调整 |
|
(328 |
) |
|
|
(4,006 |
) |
夹层投资（收益）损失，净额 |
|
- |
|
|
|
1,804 |
|
利率合同已实现和未实现（收益）损失 |
|
261 |
|
|
|
181 |
|
被动股权投资的未实现（收益）损失 |
|
397 |
|
|
|
49,012 |
|
调整后EBITDA |
$ |
19,735 |
|
|
$ |
76,768 |
|
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 13
补充附表2
AIMCO杠杆和期限
（千美元）（未经审计）
|
|
|
|
|
AIMCO份额 |
|
|
|
|
|
合计 |
|
|
加权 |
|
|
加权平均利率 |
|
||||||||||
债务 |
|
合并 |
|
|
未合并 |
|
|
非控制性 |
|
|
爱美客 |
|
|
成熟度 |
|
|
声明 |
|
|
封顶 |
|
|||||||
应付固定利率贷款 |
|
$ |
689,521 |
|
|
$ |
3,985 |
|
|
|
— |
|
|
$ |
693,506 |
|
|
|
6.5 |
|
|
|
4.39 |
% |
|
|
4.39 |
% |
应付浮动利率贷款 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
建设贷款债务 |
|
|
405,096 |
|
|
|
— |
|
|
|
(7,523 |
) |
|
|
397,573 |
|
|
|
2.4 |
|
|
|
7.40 |
% |
|
|
7.28 |
% |
无追索权债务总额[ 1 ] |
|
$ |
1,094,617 |
|
|
$ |
3,985 |
|
|
$ |
(7,523 |
) |
|
$ |
1,091,079 |
|
|
|
5.0 |
|
|
|
5.50 |
% |
|
|
5.46 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
以持有待售资产作抵押的财产债务 |
|
|
159,226 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
159,226 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
循环信贷机制 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
现金及受限制现金 |
|
|
(76,722 |
) |
|
|
— |
|
|
|
305 |
|
|
|
(76,417 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
净杠杆 |
|
$ |
1,177,121 |
|
|
$ |
3,985 |
|
|
$ |
(7,218 |
) |
|
$ |
1,173,888 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
AIMCO股份无追索权债务
不包括由持有待售资产担保的财产债务 |
|
|
|
|
|
|
|
|
到期债务平均利率 |
|
||||||||||||||
|
|
摊销 |
|
|
到期日[ 2 ] |
|
|
合计 |
|
|
到期日为 |
|
|
声明 |
|
|
封顶 |
|
||||||
2025年第二季度 |
|
$ |
489 |
|
|
$ |
21,221 |
|
|
$ |
21,710 |
|
|
|
1.94 |
% |
|
|
8.74 |
% |
|
|
7.91 |
% |
2025年Q3 |
|
|
494 |
|
|
|
— |
|
|
|
494 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
2025年第四季度 |
|
|
498 |
|
|
|
128,320 |
|
|
|
128,818 |
|
|
|
11.76 |
% |
|
|
8.79 |
% |
|
|
8.57 |
% |
2025年共计 |
|
|
1,481 |
|
|
|
149,541 |
|
|
|
151,022 |
|
|
|
13.70 |
% |
|
|
8.78 |
% |
|
|
8.47 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
2026年第一季度 |
|
|
503 |
|
|
|
— |
|
|
|
503 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
2026年第二季度 |
|
|
507 |
|
|
|
— |
|
|
|
507 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
2026年第三季度 |
|
|
512 |
|
|
|
— |
|
|
|
512 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
2026年第四季度 |
|
|
517 |
|
|
|
— |
|
|
|
517 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
2026年共计 |
|
|
2,039 |
|
|
|
— |
|
|
|
2,039 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
2027 |
|
|
2,115 |
|
|
|
— |
|
|
|
2,115 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
2028 |
|
|
2,195 |
|
|
|
242,195 |
|
|
|
244,390 |
|
|
|
22.20 |
% |
|
|
6.61 |
% |
|
|
6.61 |
% |
2029 |
|
|
2,277 |
|
|
|
179,646 |
|
|
|
181,923 |
|
|
|
16.46 |
% |
|
|
4.66 |
% |
|
|
4.66 |
% |
2030 |
|
|
2,363 |
|
|
|
— |
|
|
|
2,363 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
2031 |
|
|
1,696 |
|
|
|
104,508 |
|
|
|
106,204 |
|
|
|
9.58 |
% |
|
|
3.20 |
% |
|
|
3.20 |
% |
2032 |
|
|
112 |
|
|
|
221,639 |
|
|
|
221,751 |
|
|
|
20.31 |
% |
|
|
4.62 |
% |
|
|
4.62 |
% |
2033 |
|
|
— |
|
|
|
173,435 |
|
|
|
173,435 |
|
|
|
15.90 |
% |
|
|
4.60 |
% |
|
|
4.60 |
% |
此后 |
|
|
— |
|
|
|
5,837 |
|
|
|
5,837 |
|
|
|
0.53 |
% |
|
|
3.25 |
% |
|
|
3.25 |
% |
AIMCO总份额 |
|
$ |
14,278 |
|
|
$ |
1,076,801 |
|
|
$ |
1,091,079 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
普通股、合伙单位和等价物
（单位：千）（未经审计）
|
2025年3月31日 |
|
|
A类已发行普通股 |
|
137,161 |
|
参与未归属的限制性股票 |
|
2,400 |
|
潜在摊薄期权、股份等价物及非参与未归属限制性股票 |
|
2,464 |
|
总股份及潜在摊薄股份等价物 |
|
142,025 |
|
共同伙伴关系单位和同等机构未偿付 |
|
9,103 |
|
股份总数、单位及潜在摊薄股份等价物[ 3 ] |
|
151,128 |
|
[ 1 ]合并的无追索权债务总额不包括1160万美元的递延融资成本。
[ 2 ]债务到期日以最早到期日呈现，不包括合同展期选择。包括展期在内，AIMCO无追索权债务总额中的第一个期限在2027年第二季度，加权平均期限为5.3年。
[ 3 ]代表已发行的普通股和普通合伙单位、可没收的基于时间的限制性股权奖励、根据季度末股价计算稀释度的期权，以及基于截至2025年3月31日的股价表现的可没收的基于市场的股权奖励的影响。有关更多信息，请参阅AIMCO于2025年5月8日提交的2025年第一季度SEC表格10-Q的附注4和AIMCO于2025年2月24日提交的2024年SEC表格10-K的附注11。
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 14
补充附表3
AIMCO投资组合
（平方呎单位：千）（土地单位：亩）（未经审核）
|
|
物业数目 |
|
|
公寓数量 |
|
|
办公和零售平方英尺 |
|
|
酒店钥匙 |
|
|
开发用地[ 6 ] |
|
|||||
合并 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
经营物业稳定 |
|
|
20 |
|
|
|
5,243 |
|
|
|
26.4 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
其他不动产[ 1 ] |
|
|
1 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
106 |
|
|
|
- |
|
发展及重建-拥有[ 2 ] |
|
|
3 |
|
|
|
1,023 |
|
|
|
121.1 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
发展及重建-土地[ 3 ] |
|
|
5 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
20.8 |
|
发展及重建-租赁 |
|
|
1 |
|
|
|
24 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
持有待售[ 4 ] |
|
|
2 |
|
|
|
357 |
|
|
|
295.7 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
合并总额 |
|
|
32 |
|
|
|
6,647 |
|
|
|
443.2 |
|
|
|
106 |
|
|
|
20.8 |
|
未合并 |
|
|
5 |
|
|
|
142 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
总投资组合 |
|
|
37 |
|
|
|
6,789 |
|
|
|
443.2 |
|
|
|
106 |
|
|
|
20.8 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
合并总额（AIMCO份额） |
|
|
|
|
|
6,636 |
|
|
|
442.7 |
|
|
|
106 |
|
|
|
19.5 |
|
|
未合并总额（AIMCO份额） |
|
|
|
|
|
73 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
总投资组合（AIMCO份额） |
|
|
|
|
|
6,709 |
|
|
|
442.7 |
|
|
|
106 |
|
|
|
19.5 |
|
|
[ 1 ]其他不动产包括：
•
位于科罗拉多州奥罗拉的安舒茨医学校区的本森酒店和教师俱乐部。
[ 2 ]发展及重建-拥有包括：
•
34第Street是一座在佛罗里达州迈阿密正在建造的拥有114个单元的公寓楼，拥有7,000平方英尺的零售空间，Upton Place是位于华盛顿特区上西北的一个拥有689个单元的开发项目，拥有105,053平方英尺的零售空间，Strathmore Square是一个基本完整的拥有220个单元的公寓社区，位于马里兰州贝塞斯达，拥有9,000平方英尺的零售空间。
[ 3 ]发展及重建–土地包括：
•
飞马，科罗拉多州科罗拉多斯普林斯的可开发土地；
•
佛罗里达州迈阿密一宗地块，未来潜在发展毗邻34街；
•
布劳沃德大道沿线的一块地块和佛罗里达州劳德代尔堡弗拉格勒村的土地，用于未来的潜在开发；和
•
科罗拉多州奥罗拉Anschutz医学园区的一宗多户住宅开发地块。
[ 4 ]截至2025年3月31日，AIMCO的1001 Brickell Bay Drive办公大楼和Yacht Club公寓被归类为持有待售。
[ 5 ]公寓住宅数量包括目前所有的公寓和获准开发的公寓。
[ 6 ]开发用地包括AIMCO持有的用于未来开发的土地亩数，有项目在积极开发的土地不包括在本演示文稿中。
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 15
补充附表4
AIMCO增资
（合并金额以千为单位）（未经审计）
|
|
三个月结束 |
|
|
|
|
|
2025年3月31日 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
资本置换和伤亡 |
|
$ |
2,738 |
|
|
物业升级 |
|
|
46 |
|
|
租户改善 |
|
|
54 |
|
|
发展及再发展 |
|
|
20,609 |
|
|
增资总额[ 1 ] |
|
$ |
23,447 |
|
|
|
|
|
|
|
|
[ 1 ] 2025年第一季度总资本增加包括1580万美元的直接资本投资（1440万美元用于正在进行的项目，140万美元用于计划中的项目）以及根据公认会计原则资本化的某些其他成本。
2025年第一季度业绩发布及补充时间表| 16
补充附表5（a）
AIMCO积极发展项目摘要
（百万美元）（未经审计）
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
估计/实际 |
||||
项目名称 |
|
位置 |
|
单位 |
|
出租单位或 |
|
商业 |
|
商业 |
|
初始 |
|
稳定了 |
|
NOI |
厄普顿广场 |
|
华盛顿特区 |
|
689 |
|
54% |
|
105,053 |
|
92% |
|
2023年第四季度 |
|
2025年第四季度 |
|
2026年第四季度 |
斯特拉斯莫尔广场 |
|
贝塞斯达，医学博士 |
|
220 |
|
53% |
|
9,000 |
|
64% |
|
2024年第二季度 |
|
2025年第四季度 |
|
2026年第四季度 |
第三十四街 |
|
佛罗里达州迈阿密 |
|
114 |
|
— |
|
7,000 |
|
— |
|
2027年第三季度 |
|
2028年第四季度 |
|
2029年第四季度 |
橡树岸 |
|
Corte Madera，加利福尼亚州 |
|
24 |
|
83% |
|
— |
|
— |
|
2023年第四季度 |
|
2025年第二季度 |
|
2026年第二季度 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合计 |
|
|
|
1,047 |
|
|
|
121,053 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
直接资本投资 |
|
|
|
|
||||
项目名称 |
|
现状 |
|
AIMCO所有权[ 5 ] |
|
土地成本/ |
|
计划中 |
|
迄今 |
|
剩余 |
|
|
|
|
厄普顿广场[ 1 ] |
|
租赁 |
|
100% |
|
92.8 |
|
242.0 |
|
241.0 |
|
1.0 |
|
|
|
|
斯特拉斯莫尔广场 |
|
租赁 |
|
95% |
|
24.9 |
|
156.5 |
|
156.0 |
|
0.5 |
|
|
|
|
第三十四街 |
|
积极建设 |
|
44% [6] |
|
28.3 |
|
211.7 |
|
46.3 |
|
165.4 |
|
|
|
|
橡树岸 |
|
租赁 |
|
100% |
|
6.1 |
|
47.5 |
|
47.5 |
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合计 |
|
|
|
|
|
$152.1 |
|
$657.7 |
|
$490.8 |
|
$166.9 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
积极建设中项目的直接成本估算[ 2 ] |
|
$240.0 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
租赁中项目直接成本估算[ 3 ] |
|
$569.8 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
入住率稳定中项目直接成本估算[ 4 ] |
|
$68.3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
开发组合的估计直接成本总额 |
|
$878.1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
估计稳定的NOI |
|
$61.6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
[ 1 ] Upton Place的地面租赁按合资公司成立时记录的初始GAAP价值列报。迄今为止的支出包括应计调整，因为我们正在完成接近完成的项目，预计剩余投资约为100万美元。
[ 2 ]包括34街的土地成本和计划直接资金投入合计。
[ 3 ]包括Upton Place、Strathmore Square和Oak Shore的土地成本或租赁物估值以及计划的直接资本投资总额。
[ 4 ]包括本森酒店和教师俱乐部的土地成本和直接资本投资，本森酒店和教师俱乐部是位于科罗拉多州奥罗拉的安舒茨医学校区的一家拥有106间客房的酒店和活动空间。
[ 5 ]除非另有说明，AIMCO股权所有权按建设完成时的估计列报，扣除债务和地面租赁融资。
[ 6 ] AIMCO的投资，占项目启动时股权资本的44%，已获得全部资金，主要是通过贡献土地和前期开发努力。剩余投资将通过建设贷款和优先股提取提供资金。
[ 7 ]入住率时间和稳定性估计值可能会发生变化。
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 17
补充附表5（b）
AIMCO开发和重建管道项目
（未经审计）
AIMCO控制着一个强大的管道，有机会创造重大价值。Aimco预计，在整个开发组合中，平均而言，将以50%至60%的贷款成本建设贷款、总开发成本的10%至15%的Aimco股权以及以Co-GP和/或LP股权出资的剩余成本为管道开发项目提供资金。总的来说，AIMCO目前嵌入这些管道资产的股权超过了全额资助管道建设所需的AIMCO股权。此外，每年的管道运输成本（不包括增量投资）目前完全由Brickell Assemblage上的运营物业产生的现金流覆盖，这些物业正在合同中，将于2025年出售。
|
|
|
|
|
|
|
估计/目前计划[ 1 ] |
|||||||||||||
物业位置 |
|
项目名称/ |
|
面积[ 2 ] |
|
|
总平方英尺 |
|
|
多户单元 |
|
|
可出租商业平方英尺 |
|
|
最早垂直施工开始 |
||||
佛罗里达州东南部 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
布劳沃德大道300号（劳德代尔堡） |
|
300布劳沃德[ 3 ] |
|
|
2.31 |
|
|
|
1,700,000 |
|
|
|
935 |
|
|
|
40,000 |
|
|
2026 |
901 N联邦公路（劳德代尔堡） |
|
901 North（弗拉格勒村一期） |
|
|
5.70 |
|
|
|
1,830,000 |
|
|
|
690 |
|
|
|
230,000 |
|
|
2026 |
510-532 NE 34th Street（迈阿密） |
|
One Edgewater |
|
|
0.50 |
|
|
|
533,000 |
|
|
|
204 |
|
|
|
— |
|
|
2027 |
NE 9th Street & NE 5th Avenue（Fort Lauderdale） |
|
弗拉格勒村二期 |
|
|
1.70 |
|
|
|
400,000 |
|
|
|
300 |
|
|
|
— |
|
|
2027 |
NE 9th Street & NE 5th Avenue（Fort Lauderdale） |
|
弗拉格勒村三期 |
|
|
1.40 |
|
|
|
400,000 |
|
|
|
300 |
|
|
|
— |
|
|
2028 |
华盛顿特区都会区 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
Tuckerman Lane（Bethesda）5300号Block |
|
Strathmore广场二期[ 3 ] |
|
|
1.35 |
|
|
|
525,000 |
|
|
|
399 |
|
|
|
11,000 |
|
|
2026 |
科罗拉多州的前沿范围 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
E 23rd Avenue & N Scranton Street（Aurora） |
|
菲茨西蒙斯4 [ 3 ] |
|
|
1.77 |
|
|
|
415,000 |
|
|
|
285 |
|
|
|
— |
|
|
2026 |
银匠路1765号（科罗拉多斯普林斯） |
|
飞马 |
|
|
7.45 |
|
|
|
300,000 |
|
|
|
95 |
|
|
|
— |
|
|
2026 |
E 23rd Avenue & N Scranton Street（Aurora） |
|
生物科学4 |
|
|
1.53 |
|
|
|
232,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
225,000 |
|
|
2026 |
E 22nd Avenue & N Scranton Street（Aurora） |
|
菲茨西蒙斯2 |
|
|
2.29 |
|
|
|
390,000 |
|
|
|
275 |
|
|
|
— |
|
|
2026 |
E 23rd Avenue & N Scranton Street（Aurora） |
|
生物科学5 |
|
|
1.22 |
|
|
|
230,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
190,000 |
|
|
2026 |
E 23rd Avenue & Uvalda（Aurora） |
|
菲茨西蒙斯3 |
|
|
1.11 |
|
|
|
400,000 |
|
|
|
225 |
|
|
|
— |
|
|
2027 |
E 23rd Avenue & N Scranton Street（Aurora） |
|
生物科学6 |
|
|
2.04 |
|
|
|
385,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
315,000 |
|
|
2028 |
未来管道总数 |
|
|
|
|
30.37 |
|
|
|
7,740,000 |
|
|
|
3,708 |
|
|
|
1,011,000 |
|
|
|
表中不包括截至2025年3月31日按合同出售的Brickell Assembly。
[ 1 ]项目指标是估计出来的，可能会大大偏离目前的计划。
[ 2 ]种植面积包括拥有的土地和通过未来发展选择权控制的土地，对于生物科学项目，种植面积根据可建造的总平方英尺按比例呈现。
[ 3 ]以合资结构拥有。
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 18
补充附表6
经营成果稳定
（金额以千为单位，社区、家庭和每户数据除外）（未经审计）
2025年第一季度与2024年第一季度 |
|
|
|
|
收入，公用事业前 |
|
|
费用，扣除水电费 |
|
|
净营业收入 |
|
|
|
净运营 |
|
日均 |
|
平均 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
公寓 |
|
公寓 |
|
|
2025年第一季度 |
|
2024年第一季度 |
|
增长 |
|
|
2025年第一季度 |
|
2024年第一季度 |
|
增长 |
|
|
2025年第一季度 |
|
2024年第一季度 |
|
增长 |
|
|
|
2025年第一季度 |
|
2025年第一季度 |
2024年第一季度 |
|
2025年第一季度 |
|
2024年第一季度 |
|
|||||||||||||
波士顿 |
|
5 |
|
|
2,719 |
|
|
$ |
17,546 |
|
$ |
16,888 |
|
|
3.9 |
% |
|
$ |
4,681 |
|
$ |
4,549 |
|
|
2.9 |
% |
|
$ |
12,865 |
|
$ |
12,339 |
|
|
4.3 |
% |
|
|
73.3% |
|
98.3% |
98.2% |
|
$ |
2,188 |
|
$ |
2,109 |
|
芝加哥 |
|
7 |
|
|
1,495 |
|
|
|
10,486 |
|
|
10,255 |
|
|
2.3 |
% |
|
|
3,025 |
|
|
2,952 |
|
|
2.5 |
% |
|
|
7,461 |
|
|
7,303 |
|
|
2.2 |
% |
|
|
71.2% |
|
97.8% |
98.1% |
|
|
2,390 |
|
|
2,332 |
|
纽约市 |
|
3 |
|
|
150 |
|
|
|
2,189 |
|
|
2,091 |
|
|
4.7 |
% |
|
|
1,058 |
|
|
967 |
|
|
9.4 |
% |
|
|
1,131 |
|
|
1,124 |
|
|
0.6 |
% |
|
|
51.7% |
|
99.7% |
98.8% |
|
|
4,878 |
|
|
4,704 |
|
其他市场[ 1 ] |
|
5 |
|
|
879 |
|
|
|
5,352 |
|
|
5,401 |
|
|
(0.9 |
%) |
|
|
1,746 |
|
|
1,769 |
|
|
(1.3 |
%) |
|
|
3,606 |
|
|
3,632 |
|
|
(0.7 |
%) |
|
|
67.4% |
|
96.6% |
96.8% |
|
|
2,101 |
|
|
2,116 |
|
合计 |
|
20 |
|
|
5,243 |
|
|
$ |
35,573 |
|
$ |
34,635 |
|
|
2.7 |
% |
|
$ |
10,510 |
|
$ |
10,237 |
|
|
2.7 |
% |
|
$ |
25,063 |
|
$ |
24,398 |
|
|
2.7 |
% |
|
|
70.5% |
|
97.9% |
97.9% |
|
$ |
2,309 |
|
$ |
2,249 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
2025年第一季度与2024年第四季度 |
|
|
|
|
收入，公用事业前 |
|
|
费用，扣除水电费 |
|
|
净营业收入 |
|
|
|
净运营 |
|
日均 |
|
平均 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
公寓 |
|
公寓 |
|
|
2025年第一季度 |
|
2024年第四季度 |
|
增长 |
|
|
2025年第一季度 |
|
2024年第四季度 |
|
增长 |
|
|
2025年第一季度 |
|
2024年第四季度 |
|
增长 |
|
|
|
2025年第一季度 |
|
2025年第一季度 |
2024年第四季度 |
|
2025年第一季度 |
|
2024年第四季度 |
|
|||||||||||||
波士顿 |
|
5 |
|
|
2,719 |
|
|
$ |
17,546 |
|
$ |
17,429 |
|
|
0.7 |
% |
|
$ |
4,681 |
|
$ |
4,147 |
|
|
12.9 |
% |
|
$ |
12,865 |
|
$ |
13,282 |
|
|
(3.1 |
%) |
|
|
73.3% |
|
98.3% |
98.1% |
|
$ |
2,188 |
|
$ |
2,177 |
|
芝加哥 |
|
7 |
|
|
1,495 |
|
|
|
10,486 |
|
|
10,626 |
|
|
(1.3 |
%) |
|
|
3,025 |
|
|
2,989 |
|
|
1.2 |
% |
|
|
7,461 |
|
|
7,637 |
|
|
(2.3 |
%) |
|
|
71.2% |
|
97.8% |
98.8% |
|
|
2,390 |
|
|
2,397 |
|
纽约市 |
|
3 |
|
|
150 |
|
|
|
2,189 |
|
|
2,160 |
|
|
1.3 |
% |
|
|
1,058 |
|
|
961 |
|
|
10.1 |
% |
|
|
1,131 |
|
|
1,199 |
|
|
(5.7 |
%) |
|
|
51.7% |
|
99.7% |
98.8% |
|
|
4,878 |
|
|
4,859 |
|
其他市场[ 1 ] |
|
5 |
|
|
879 |
|
|
|
5,352 |
|
|
5,324 |
|
|
0.5 |
% |
|
|
1,746 |
|
|
1,494 |
|
|
16.9 |
% |
|
|
3,606 |
|
|
3,830 |
|
|
(5.8 |
%) |
|
|
67.4% |
|
96.6% |
95.6% |
|
|
2,101 |
|
|
2,111 |
|
合计 |
|
20 |
|
|
5,243 |
|
|
$ |
35,573 |
|
$ |
35,539 |
|
|
0.1 |
% |
|
$ |
10,510 |
|
$ |
9,591 |
|
|
9.6 |
% |
|
$ |
25,063 |
|
$ |
25,948 |
|
|
(3.4 |
%) |
|
|
70.5% |
|
97.9% |
97.9% |
|
$ |
2,309 |
|
$ |
2,307 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
[ 1 ]其他市场包括AIMCO拥有单一稳定运营物业的市场：佛罗里达州东南部；科罗拉多州丹佛；田纳西州纳什维尔；佐治亚州亚特兰大；以及加利福尼亚州旧金山。
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 19
补充附表7
AIMCO交易
（百万美元）（未经审计）
2025年第一季度没有完成任何交易。
2025年第一季度业绩发布及补充时间表| 20
补充附表8
资产净值成分
（百万美元）（税前）（未经审计）
净资产 |
|
|
2025年第一季度 |
|
|
稳定运营属性的年化NOI [ 1 ] |
|
|
$ |
100.3 |
|
以AIV份额计算的未合并房地产的年化NOI [ 1 ] |
|
|
|
2.9 |
|
稳定后开发项目的预计年度NOI [ 2 ] |
|
|
|
61.6 |
|
土地、规划权益按成本投资[ 3 ] |
|
|
|
141.0 |
|
iQHQ和房地产科技基金投资[ 4 ] |
|
|
|
15.9 |
|
现金及现金等价物 |
|
|
|
49.1 |
|
受限制现金 |
|
|
|
27.6 |
|
应收票据[ 5 ] |
|
|
|
59.4 |
|
固定利率物业债&优先股权的公允价值调整 |
|
|
|
42.8 |
|
持有待售资产预期收益[ 6 ] |
|
|
|
520.0 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
无追索权财产债务，净额[ 7 ] |
|
|
$ |
689.5 |
|
无追索权建筑贷款，净额[ 7 ] |
|
|
|
405.1 |
|
与持有待售资产相关的负债，包括债务和所得税[ 6 ] |
|
|
|
220.0 |
|
优先股权益 |
|
|
|
146.4 |
|
完成积极开发和再开发的剩余投资[ 2 ] |
|
|
|
166.9 |
|
AIMCO循环有担保信贷额度提取的金额 |
|
|
|
- |
|
其他负债，净额 |
|
|
|
131.7 |
|
|
|
|
|
|
|
普通股、合伙单位和等价物（百万） |
|
|
|
|
|
股份总数、单位及摊薄股份等价物 |
|
|
|
151.1 |
|
房地产非控制性权益[ 8 ] |
|
|
|
|
|
【1】物业NOI以AIMCO份额列示，不包括营收3%的物业管理费。
[ 2 ]更多详情见补充附表5。
[ 3 ]包括为未来开发或再开发而购买和持有的土地的收购价格。AIMCO的土地库存中不包括自收购以来获得的任何权利或增值规划投资的价值。AIMCO估计，这一价值至少为3000万美元。
[ 4 ] IQHQ的投资价值基于成本，并根据任何减值或可观察到的价格变化进行调整，房地产科技基金的估值基于2025年第一季度GAAP公允价值。
[ 5 ]按账面价值列报的应收票据。
[ 6 ]截至2025年3月31日，AIMCO根据合同出售其1001个Brickell Bay Drive和Yacht Club公寓。负债中包括1.59亿美元的财产水平贷款、约6000万美元的现金税（包括在AIMCO2025年第一季度的资产负债表中，GAAP价值为1.017亿美元）和交易成本。
[ 7 ]列报的金额不包括递延融资成本。
[ 8 ]按100%所有权呈列的金额，不包括非控制性权益。Aimco估计这一价值为25-3500万美元。
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 21
非GAAP财务和运营措施的词汇表和调节
本收益发布和补充信息包括AIMCO管理层使用的某些财务和运营措施，这些措施不是根据美国普遍接受的会计原则或GAAP计算的。AIMCO对这些非GAAP财务和运营指标以及其他术语的定义和计算可能与其他REITs使用的定义和方法不同，因此可能无法进行比较。这些非GAAP财务和运营指标不应被视为GAAP净收入或任何其他GAAP业绩衡量的替代指标，也不应被视为流动性的替代衡量指标。
AIMCO运营合伙企业或AIMCO OP：AIMCO OP，L.P.是一家特拉华州有限合伙企业，是AIMCO UPREIT结构中的运营合伙企业。AIMCO在AIMCO OP的共同合伙单位中拥有约92.4%的合法权益，在AIMCO OP的共同合伙单位中拥有94.8%的经济权益。
每套公寓住宅的平均收入：表示AIMCO的平均月租金和其他物业收入，不包括公用事业费用报销，除以截至期末的已占用公寓住宅数量。
资本增加：下表列出了GAAP资本增加与补充附表4所列资本增加的对账情况。
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三个月结束 |
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分部资本增加调节 |
2025年3月31日 |
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总资本增加（根据AIMCO的10-Q中的注8） |
$ |
23,115 |
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调整：偶然的收入和其他减少GAAP资本支出的调整 |
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332 |
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增资总额（按附表4） |
$ |
23,447 |
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直接资本投资：代表支付给第三方提供者的与开发和再开发项目的规划、建设、管理有关的所有项目。直接资本投资不包括房地产税、保险、使用权租赁付款，以及按照公认会计原则资本化的某些成本，例如融资成本和内部团队时间。
利息、税收、折旧和不动产摊销前的收益（“EBITDA”）：Nareit将EBITDA定义为根据GAAP计算的扣除利息费用、所得税、折旧和摊销费用的净收入，进一步调整为：
•
折旧财产处置损益；
•
折旧财产减值减记；
•
因未合并合伙企业的折旧财产价值下降而导致的未合并合伙企业投资减值减记；和
•
调整以反映对未合并实体投资的EBITDA的AIMCO份额。
AIMCO认为，EBITDA对投资者、债权人和评级机构有用，可作为AIMCO产生和偿还债务能力的补充衡量标准，因为它是房地产行业公认的业绩衡量标准，并有助于AIMCO与其他公司之间的信用实力比较。AIMCO在本新闻稿的补充附表1中展示了EBITDA。
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 22
调整后的EBITDA：调整后的EBITDA由AIMCO定义，并在本新闻稿的补充附表1中列报，因为EBITDA调整后排除了以下项目的影响，原因如下：
•
归属于合并房地产合伙企业的非控制性权益的净收入或亏损以及归属于非控制性权益的EBITDA调整；
•
AIMCO在其利率合约上确认的已实现和未实现损益的金额，让投资者可以比较AIMCO资本结构和负债影响前的AIMCO收益与房地产行业其他公司收益的衡量标准；
•
爱美客就被动股权投资确认的未实现损益金额；及
•
AIMCO确认的与AIMCO向拥有Parkmerced Apartments的合伙企业提供的夹层贷款有关的非现金投资收益或损失金额。
资产净值：资产净值是指公司资产减去负债和义务后的市值。AIMCO根据被估值项目的特征，使用管理层认为合适的方法估计其投资组合的价值。
净营业收入（NOI）利润率：表示公寓社区的净营业收入占公寓社区租金和其他物业收入的百分比。
其他费用，净额：其他费用，净额，包括与我们的风险管理活动相关的成本、合伙企业管理费用、费用收入、某些非经常性项目，以及与我们未合并的房地产合伙企业相关的活动。
其他负债，净额：其他负债，净额，如补充附表8所示，资产净值部分，一般包括土地租赁、应计费用、居民保证金、应付账款和其他一般负债，扣除利率期权和其他资产，不包括AIMCO对IQHQ和房地产技术基金的投资的公允价值。
其他负债，截至2025年3月31日的净额，如补充附表8，资产净值组成部分所示，计算如下（单位：百万）：
应计负债和其他（按合并资产负债表） |
$ |
101.3 |
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应付股息 |
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1.0 |
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租赁负债-融资租赁（每份合并资产负债表） |
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122.9 |
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其他资产，净额（根据合并资产负债表） |
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(97.0 |
) |
合计 |
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128.2 |
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资产减少（附表8其他地方报告）： |
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iQHQ和房地产科技基金 |
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15.9 |
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未合并的房地产合作伙伴关系 |
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15.2 |
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递延所得税资产 |
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5.9 |
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负债减少（GAAP金额不反映价值）： |
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夹层投资-参与出售 |
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(33.5 |
) |
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其他负债，净额（按附表8） |
$ |
131.7 |
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优先股权益：优先股权益包括根据公认会计原则在AIMCO资产负债表中列示的与第三方投资权益相关的可赎回非控制性权益。
物业净营业收入（NOI）：NOI由Aimco定义为物业租金和其他物业收入总额减去直接物业运营费用，包括房地产税。NOI不包括：物业管理收入，主要来自关联公司；伤亡；物业管理费用；折旧；或利息费用。NOI很有帮助，因为它有助于投资者和管理层了解运营情况
2025年第一季度收益发布及补充时间表| 23
房地产的绩效，不包括与收购定价、间接费用分配和融资安排的决策相关的成本。NOI也被房地产行业的许多人认为是确定房地产价值的有用衡量标准。下文提供了本收益发布和补充信息中提供的NOI与AIMCO合并GAAP金额的对账情况。
由于在所述时期内其公寓社区的经济所有权利益的多样性，AIMCO使用Property NOI评估其细分领域的公寓社区的绩效，Property NOI代表AIMCO合并的公寓社区的NOI，并将其未合并的公寓社区排除在外。物业NOI定义为租金和其他物业收入减去物业运营费用。在对社区结果的评估中，AIMCO将公用事业成本报销从租金和其他物业收入中排除，并在物业运营费用中反映相关公用事业费用的减少等金额。下表列出了GAAP租金和其他物业收入与公用事业报销前收入和GAAP物业运营费用与费用的对账，如补充附表6所示，扣除公用事业报销。
Segment NOI和解 |
三个月结束（单位：千） |
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2025年3月31日 |
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2024年3月31日 |
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房地产业务总额 |
收入， |
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费用， |
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收入， |
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费用， |
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合计（每份综合业务报表） |
$ |
52,352 |
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$ |
23,065 |
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$ |
50,203 |
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|
$ |
21,199 |
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调整调整：稳定运营水电费报销 |
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(1,707 |
) |
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(1,707 |
) |
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(1,730 |
) |
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(1,730 |
) |
调整：其他房地产 |
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(1,446 |
) |
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(2,089 |
) |
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(1,187 |
) |
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(1,763 |
) |
调整：不稳定和其他未分配金额[ 2 ] |
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(13,626 |
) |
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(8,759 |
) |
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(12,651 |
) |
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(7,469 |
) |
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稳定经营总额（按附表6） |
$ |
35,573 |
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$ |
10,510 |
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$ |
34,635 |
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|
$ |
10,237 |
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【1】AIMCO在稳定物业的公用事业成本中，约有三分之二由居民报销。根据公认会计原则编制的AIMCO合并运营报表中，水电费报销计入租金和其他财产收入。这一调整是将公用事业补偿从收入重新分类为物业运营费用，以评估分部业绩，如补充附表6所示。在整个收益发布和补充时间表中，AIMCO还将报销金额排除在每套公寓住宅平均收入的计算之外。
[ 2 ]未列入稳定经营组合的物业和未分配的其他金额包括未在所示期间按补充附表6列报的稳定经营组合中列报的物业的经营业绩，以及未列入物业经营费用的物业管理和伤亡费用，扣除补充附表6列报中的公用事业报销。
房地产分类：AIMCO的房地产投资组合按价格点、地理位置和机会而多样化。AIMCO的综合投资组合分为以下几组：
开发和重新开发-拥有：包括目前在建或在建前期未实现稳定运营水平的公寓社区和近年来已完工未实现和保持当前和可比前期稳定运营的社区。
开发再开发-土地：包括为未来潜在建设房地产而持有的地块。
开发和重新开发-租赁：包括从目前在建或在建前第三方租赁的未实现稳定运营水平的社区和近年来完工的未实现和保持当前和可比前期稳定运营的社区。
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稳定运营物业：（a）由AIMCO拥有和管理的资产，（b）截至2024年1月1日已达到稳定运营水平并在当前和可比的前期期间保持的公寓社区，以及（c）预计不会在12个月内出售。
其他房地产：包括AIMCO拥有和管理的非公寓类房地产。
持有待售资产：包括那些资产，如果有的话，截至所报告的季度的最后一天，是有合同的，有不可退还的存款。
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