附件 10.6

租赁协议

本租赁协议（“租赁”）日期为2021年4月1日，由SFA 50 Millstone Road，LLC（一家新泽西州有限责任公司，其办公室位于312 Route 38 West，Suite 100，Moorestown，NJ 08057（“房东”），与绿地科技公司（其主要办公室位于Sunking Plaza Gaojiao Road，Building No.12,11th Floor，Hangzhou 311122 China）（“租户”）签订。

考虑到以下所列的租金、契诺、协议，兹确认并同意其充分性，业主与租客订立契诺、保证，并同意如下：

1.定义。就本租赁而言，以下术语具有以下含义：

“变更”应具有本协议第8（a）节中规定的含义。

“额外租金”是指除支付固定租金外，租户根据本租赁应支付的所有金额，包括本协议第4节和第151节中规定的项目。

“经纪人”是指不适用。

“基准年”为2021日历年。

“大厦”是指被称为400号楼的建筑，其街道地址为50 Millstone Road，East Windsor，New Jersey。

“建筑系统”是指建筑的暖通系统和其他机械、电气、管道和生命安全系统。

“共享区”是指物业上的道路、停车区、园景区，以及位于大厦内或物业上其他拟供大厦所有租户及其受邀人共同使用的入口、大堂、出入通道、走廊、厕所等区域。

“违约率”应具有本协议第4（i）节中规定的含义。

“延期条件”是指，作为租户行使每项延期选择权的条件：（a）租户在第一个延期期限或第二个延期期限（如适用）开始前不少于四（4）个月向业主发出书面通知，表示租户正在行使延期选择权；（b）在适用的延期选择权被行使之日，以及在第一个延期期限或第二个延期期限（如适用）开始时，未发生任何违约事件，且仍在继续；及（c）租户在适用的延长期开始前的所有期间内，延迟支付任何或全部租金的时间不超过十（10）个工作日，超过合共两（2）次。

“延期选择权”应具有本协议第3（b）节中规定的含义。

“第一个延长期”应具有本协议第3（b）节规定的含义。

“固定租金”是指第4款规定的付款。

“危险材料”是指任何化学品、化合物、材料、物质或其他物质：（a）根据任何危险材料法被定义为危险物质、危险材料或废物、或有毒物质；（b）受任何危险材料法或其他法律监管、控制或管辖；（c）是石油或石油产品；或（d）是石棉、甲醛、放射性材料、药物、细菌、病毒或其他有害或潜在有害材料（本身或与其他材料结合使用）。

“危险材料法”是指并包括任何和所有当前和未来的联邦、州或地方法律、法令、规则、法令、命令、条例或法院判决，涉及危险物质、危险材料、危险废物、有毒物质、处所、建筑物或财产上、下或周围的环境条件，或土壤和地下水条件，包括但不限于1980年《综合环境响应、赔偿和责任法》（CERCLA）、《资源保护和恢复法》（RCRA）、《危险材料运输法》、《清洁空气法》、《清洁水法》、《新泽西州溢出补偿和控制法》，《新泽西州工业场地恢复法》、《新泽西州场地修复改革法》、《新泽西州棕地和受污染场地修复法》、《新泽西州环境权利法》、《新泽西州空气污染控制法》、《新泽西州水污染控制法》以及任何其他有关危险或有毒物质的法律或法律要求，以及对上述内容的任何修订。

“暖通空调系统”是指建筑物的供暖、空调、通风系统。

“房东通知地址”是指312 Route 38 West，Suite 100，Moorestown，NJ 08057。

「租赁开始日期」指物业在扫帚清洁状态下交付予租户的日期（5月3日^rd, 2021).

“租赁到期日”指当月最后一天第十二个工作日（十二^第）租赁生效日期的一个月周年日发生，而该日期可依据本协议第3条予以延长，或根据本租赁的任何条款、契诺或条件或根据法律，该期限应较早结束的较早日期。

“许可使用”是指一般办公。

“房地”是指约一千四百四十（1,440）平方英尺的可出租面积，指定为位于第一套房的130套房（1^St）楼的楼层，详见随附的附件“A”。

“物业”是指该建筑物连同该建筑物所在的停车场及其所有附属设施，以及以后可能在该宗地上建造的所有其他改善设施。

“租金”是指固定租金和附加租金，统称。

“保证金”是指金额为二千八百二十（2,820美元）的保证金。

“第二个延期期限”具有本协议第三十一条规定的含义。

“租户自有财产”应具有本协议第8（c）节规定的含义。

“租户当事人”应具有本协议第6（b）节中规定的含义。

“租户通知地址”是指Greenland Technologies Corporation 50 Millstone Road，Building 400，Suite 130，East Windsor，NJ 08512。

“租户份额”应为0.49%，这是一个数字，以百分比表示，是通过将房产的可出租平方英尺（1,440）除以建筑物的可出租平方英尺（291,550）得出的，租户份额可能会随着建筑物或房产面积的增加或减少而增加或减少。

“期限”系指自租赁开始日起至租赁到期日止的一（1）年期限。

2.房地。

（a）业主特此租赁予租客，而租客特此向业主租赁为期内的处所。

（b）承租人对建筑物的公共区域拥有非专属使用权。除本租约另有明文规定外，承租人无权使用建筑物和物业的屋顶、电气壁橱、清洁壁橱、机械室、电话室或任何其他非公共或非公共区域。

3.任期。

（a）期限自租赁开始日起算，至租赁到期日时届满。

（b）承租人被授予选择权（“延期选择权”），在满足所有延期条件的情况下，将本租赁的初始期限延长一（1）年的额外期限（“第一次延期期限”），并按本租赁的所有条款和条件增加0.25美元。

（c）租户获授予额外延期选择权，可将本租约的期限延长一（1）年（“第二次延期期限”），并在满足所有延期条件的情况下，根据本租约的所有条款和条件增加0.25美元。

4.固定租金。

（a）租客订立契约并同意在租期内的每个日历月的第一（1）日根据本租赁期间所附并以提述方式并入本文的附件“B”上的租金明细表，以美国的合法款项在没有通知、要求、减免、扣除、反索赔、抵销、抗辩或其他情况下提前向业主地址的业主支付固定租金，以获得整个租赁期间的通知。

承租人须向业主支付额外租金，金额相当于承租人应分担的费用超过基准年度的费用金额，具体如下：

（a）租户订立契约，并同意在本租赁期限内，作为每月等额分期付款的额外租金，支付每年每可出租平方英尺1.75美元（即每年2520美元）（“电费金额”）的总和，以补偿业主作为一项额外服务获得和重新分配电流所必需的电线和其他装置。如业主的电费成本在本租约日期后已或将因业主的电费、收费、燃料调整或服务分类的改变，或因对其征收的任何种类的税项或收费，或因任何其他该等理由而增加，则电费金额须按相同百分比增加，但在租约期内每年不高于每方呎$ 2.50。

（b）在每个历年结束后一百二十（120）天内，业主须努力向租户提供一份报表（“营运报表”），合理详细地显示：（i）该历年的开支金额，（ii）租户在该历年支付的任何估计额外租金，以及（iii）对当时一个历年的估计额外租金金额的任何修订。业主未能及时提交任何一年的经营报表，不构成放弃业主收取本租约项下所述任何租金的权利。如果房东没有在一个日历年度结束后的三百六十五（365）天内发送运营报表，那么租户不应对上一个日历年度的任何少缴款承担责任（就税款而言，在任何前一年的税额由市税务机关更改的情况下除外，但在任何情况下不得迟于期限届满后的三百六十五（365）天）。

（c）如果运营报表显示租户的实际估计额外租金付款少于租户对适用年度的租户分摊费用的实际义务，则租户应在租户收到运营报表后三十（30）天内支付不足部分。

（d）如果经营报表显示当前日历年度的估计额外租金金额有所增加，租户应：（i）支付自估计额外租金最后一次调整之日起至经营报表日期所在月份期间的新的和以前的估计之间的差额，该款项应在租户收到经营报表后三十（30）天内支付，并且（ii）此后支付新的估计额外租金金额，直至其任何后续调整。

（e）如果经营报表显示租户支付的估计额外租金超过租户实际承担的费用，房东应将超出部分贷记下次到期支付的估计额外租金。如果期限已满，不再需要支付租金，或者如果抵免额超过了剩余期限内应支付的估计额外租金金额，则房东应在房东发送运营报表时提供退款或抵免额，以抵偿未付的基础租金中超过的部分。

（f）业主保留合理更改或更新估计额外租金的权利（基于业主对估计额外租金已发生变化的合理分析），不时更改或更新计算额外租金的方式和时间，但租户支付额外租金的时间不得发生重大变化。房东可以在同一时间或不同时间提供单独的报表，而不是提供一份涵盖所有费用项目的运营报表。

（g）在租客执行本租约的同时，租客须向业主支付相当于租期首个完整历月根据本租约须支付的每月一（1）期固定租金的款额。

（h）如租赁开始日期为一个月的第一天以外的一天，则自租赁开始日期起至次月的第一天的固定租金，须按每日津贴的比例，按每月应缴固定租金分期付款的三十分之一（1/30）的比率按比例分摊。

（i）除按本条规定须支付的固定租金外，承租人须支付（作为额外租金）下文第（i）款所列的任何滞纳金及利息费用、任何未足额的退票基金费用、任何法院费用及强制执行承租人在本租约下的义务的律师费，以及第151条所指明的其他费用及开支。承租人支付本条第4（d）款所规定的作为额外租金的付款的义务，在本租约因时间推移或其他原因而终止后仍然有效。

（j）承租人根据本租约须向业主支付的任何租金，如在该租金到期后十（10）个营业日内未予支付，将自动收取拖欠金额百分之十（10%）的滞纳金，在每种情况下，以支付业主的额外行政费用。除上述的滞纳金外，租户亦须就所有该等未付款项支付利息，年利率相当于适用法律允许的所有该等未付租金费用的最高利率（“违约率”），而上述利息费用（如适用）须于本租期内的每个月的第一（1）日支付，而无须业主另行通知或要求。此类滞纳金和利息将按本合同规定到期应付，并将自根据本租赁条款支付此类租金（包括滞纳金和利息）款项之日起累计，直至租户实际支付。房东对逾期分期租金收取滞纳金和利息的权利是在违约事件发生时房东的权利和补救措施之外的权利。

5.入住准备。在租约开始日期之前，业主应自行承担成本和费用，根据随附的并作为附件“C”并入本文的工作信函准备供租户入住的处所。

6.处所使用；遵守法律；危险材料。

（a）处所应仅用于许可用途，不得用于其他目的。

（b）承租人，以及承租人的承包商、代理人、雇员、雇员、律师、受邀者和被许可人（统称“承租方”），应遵守租约。业主可以在以后的任何时候或者时间采用新的规章制度或者修改或者取消现有的规章制度。

（c）租户应遵守并促使所有租户各方遵守联邦、州、县或市政府和准政府当局的所有适用法律、法规、条例、规则、命令、守则、指令、要求和条例，包括但不限于经2008年《美国残疾人法案修正案》（及其下颁布的条例）修订的《1990年美国残疾人法案》，适用于房地的使用或占用。然而，承租人的上述义务不应允许承租人在没有业主事先书面批准的情况下对处所进行任何根据本租赁将需要业主批准的改动，承租人在进行任何该等改动时应遵守本租赁的所有要求。

（d）租客不得导致或容许在处所、建筑物或物业内或其周围产生、使用、释放、储存或处置任何危险物料；但租客可使用及储存合理数量的清洁及办公用品及租客在处所内进行正常业务营运所合理需要的其他类似物料。承租人应就承租人或任何承租方在处所、建筑物或物业内或其周围产生、使用、释放、储存或处置的危险材料的存在或移走或未能移走而产生的任何损害、伤害、损失、责任、收费、要求或索赔，对房东、其雇员和代理人进行赔偿并使其保持无害，无论在租赁开始日期之前或之后。

（e）租户同意遵守所有危险材料法，包括但不限于《工业场地恢复法》（N.J.S.A. 13：1k-6 et seq.），同样可能会被修订（ISRA）。租户不得进行任何应被视为ISRA中定义的“工业场所”的运营。租户还同意执行业主合理认为必要的文件，并提出业主合理要求的申请，以确保符合ISRA。承租人应承担因承租人使用处所、物业或建筑物而导致的与任何所需的ISRA合规性相关的与房东相关的一切成本和费用，包括但不限于国家机关费用、工程费、清理费用、备案费用、担保费用等。如本租赁中使用的，ISRA合规性应包括相应政府当局的负面声明或de mimimis数量豁免。前述承诺应在房地的租赁和移交终止或更早到期后继续有效，也应在房东出售、出租或转让房地、财产或建筑物后继续有效。租户应立即向房东提供与租户遵守规定和新泽西州环境保护部根据ISRA的要求有关的所有通信、报告、通知、命令、调查结果、声明和其他材料的副本，因为它们是由租户签发或收到的。

7.建筑及设备；维修保养。业主自费应保持处所、建筑物、建筑系统、物业保持良好维修和完好。业主应提供以下服务和公用事业：

（a）在正常营业时间内向处所提供电梯服务，但在建筑物关闭期间的节假日除外。

（b）正常营业时间内的供暖、通风、空调，但建筑物关闭期间的节假日除外。

（c）清洁和清洁服务，包括清除垃圾和提供洗手间用品。

（d）热、冷、流动、可饮用的水合理地足以供租户使用。

（e）照明和操作计算机、传真机、扫描仪、其他业务设备用电。

（f）提供、安装和更换所有必要的灯泡和灯管。

（g）对停车区、步道、车道进行照明和维护。

（h）清除人行道、车道、停车区的冰雪和垃圾。

（i）从正常营业时间起进入处所及停车区，但在建筑物关闭期间的节假日除外。

8.改动。

（a）未经先取得业主的书面同意，承租人不得作出或容许作出处所内或处所内的任何更改、增补或改善（统称“更改”），而该同意须由业主全权酌情给予或拒绝。

（b）租客同意，所有该等工程须由租客自行承担成本及开支，并以良好及做工的方式进行，建筑物的结构完整性不得受损，且不得因此而对处所、建筑物或财产的全部或任何部分附加留置权。租户应自费获得此类工作所需的所有许可。

（c）除非业主按以下规定另有选择，否则租客所作的所有更改均须成为业主的财产，并须于租约到期日或之前交还业主，但本租约另有规定的除外。尽管有上述规定，可移动设备、行业固定装置、个人财产、家具或任何其他可以在不对处所造成实质性损害的情况下移走的物品，仍将是租户的财产（统称为“租户自有财产”），不应成为业主的财产，而应由租户在不迟于租赁到期日的情况下自行承担成本和费用移走。承租人须自行承担成本及费用，修复因拆除承租人须拆除的任何改建或承租人拥有的财产而对处所或建筑物造成的一切损害。业主可移走任何租户所拥有的财产或须由租户要求但未能在租约到期日移走的改建，且租户应向业主支付合理的移走费用。承租人根据本条第8款承担的义务应在本租约期满或提前终止后继续有效。

9.保险。

（a）承租人应以其成本和费用采购并在期限内保持有效的所有实物损失或损坏风险的保险范围，以确保改建的全部重置价值和承租人拥有的财产的所有项目。因爆炸、火灾、故意破坏、盗窃或破损、掉落的石膏、喷头、排水系统或管道系统、空调设备、任何公共事业或服务中断、蒸汽、燃气、电力、水、雨水或其他物质泄漏、散发或流入处所任何部分、因自然发生、公敌行为、暴乱、罢工、叛乱、战争、法院命令、征用或政府机构或当局的命令而对人员或财产造成的任何性质的损害或损害，房东概不负责，或通过任何租户、占用人或在建筑物内的人所做或不做的任何事情，约定租户应负责获得适当的保险以保护其利益。

（b）租户应以其成本和费用购买并在整个期限内维持适用于房地的综合商业一般责任保险，最低合并单一责任限额为100万美元（1,000，000.00美元），法定工人赔偿保险，以及涵盖租户所有雇员的雇主责任保险。此类责任保险应包括但不限于产品和已完成的运营责任保险、火灾和法律责任保险以及房东可能不时合理要求的其他承保范围。承租人应房东要求，在租期内，应将此种保险范围增加到房东在商业上合理要求的水平。

（c）租户的保险应由授权在新泽西州开展业务的公司签发。承租人根据承租人取得的一揽子保单明确承担本条第9款规定的保障范围的，承租人有权依据一揽子保单提供保险。承租人根据本租约须携带的所有保险单（工人赔偿保险除外）应：（i）指定房东，以及房东指定的任何其他合理数量的当事人为额外的被保险人；（ii）关于责任承保范围，以“发生”为基础；（iii）规定房东应在承保范围取消或变更前收到保险人十五（15）天的通知；（iv）载有承租人的任何作为或不作为不得影响或限制保险人支付所遭受的任何损失金额的义务的规定。每份该等保单均须载有一条规定，即该等保单及由此证明的承保范围，就业主所持的任何保单而言，均属首要及非贡献。承租人须在承租人首次进入或占用处所之日或之前将该等保险的合理满意证据交付予业主，其后最少在到期保单的有效期届满前三十（30）天交付。尽管有上述规定，如任何该等保险到期而未获租客续保，除业主的其他补救措施外，业主可选择立即为租客的帐户购买该等保险，而无须通知租客，其费用须支付予业主。本租约规定的保险限额不得限制租户的责任。

（d）业主以其成本和费用购买和维护或将购买和维护：（i）标准的“所有风险”保险保单，在建筑物的全部重置成本中包含惯常的除外责任，以及租金损失保险和风暴保险（在完全重置成本基础上）；（ii）广义的商业一般责任保险，由授权在新泽西州开展业务的公司承保的最低合并单一责任限额至少为100万美元（1,000，000.00美元）。

10.赔偿。

（a）租户须就任何及所有申索、损失、费用、责任、损害及开支，包括但不限于罚款、罚款及合理的律师费，向业主作出赔偿、抗辩，并使其免受损害，但以因使用或占用处所或使用或占用处所的方式或因租户、租户当事人或通过租户占用处所的任何人所造成的任何伤害或损害而招致或产生为限。

（b）业主须就任何及所有申索、损失、讼费、法律责任、损害赔偿及开支，包括但不限于罚款、罚款及合理律师费，向承租人作出赔偿、抗辩，并使承租人免受损害，但以与以下有关或产生的范围为限：（i）由业主的任何严重疏忽或故意行为所造成的任何伤害或损害；或（ii）业主根据本租约的失责。

（c）本条第10条的条款在本租赁期满或终止后继续有效。

11.损坏和破坏。

（a）如处所或任何公共区域因火灾或其他伤亡而被毁坏或损坏，以致租客无法占用处所作其许可用途，而业主在毁坏或损坏后三十（30）天内合理行使的判断，无法在毁坏或损坏日期后九十（90）天内进行维修，业主可在损坏或损坏发生之日起三十（30）天内通过向租客发出书面通知，终止自损坏或损坏发生之日起生效的本租约。

（b）如业主未按上文第11（a）条的规定终止本租约，业主须迅速重建、维修及恢复处所及建筑物的原有状况，但如业主未在损坏或破坏日期后一百八十（180）天内完成该等恢复，租客可自行选择在向业主发出书面通知后终止本租约。

（c）如损坏或破坏导致全部或部分处所无法居住或无法使用，则固定租金须按比例减少，自损坏或破坏之日起，至处所交付予承租人且业主的修复义务基本完成之日止。减排范围应以房舍变得不能居住或不能使用、不能进入或不适合许可使用的部分为依据。

（d）尽管本租约另有相反规定，业主及租客相互放弃各自对彼此及彼此的高级人员、董事、组成合伙人、代理人及雇员的追讨权利，而租客根据任何理由或基础租约放弃对每名出租人及根据任何抵押或信托契据或其他留置权对财产或其任何部分或其中的权益作保的每名贷款人的追讨权利，但以任何损失为或将由火灾、扩展承保范围所涵盖的范围为限，或本租赁项下要求承运或由放弃方以其他方式承运的其他财产保险保单，而该等保单或保单的保险承运人的权利将代位于被保险人在适用保单下的权利。每一方当事人均应促使其保单背书，以证明遵守该豁免。

12.谴责。

（a）如所有处所在任何公共或准公共用途的期限之前或期间以任何永久方式被谴责或被占用，或任何永久转让处所是为避免行使征用权（每一项事件应称为“占用”）而作出的，则本租约应自因该占用而归属所有权之日起自动终止。如部分处所被如此占用，则本租赁自所有权归属之日起因该占用而被如此占用的处所部分自动终止。如物业的该部分被视为使物业的余额不能由承租人用于许可用途（由业主或承租人合理厘定），则本租约可由业主或承租人自该等取得导致所有权归属之日起，藉向另一方发出书面通知后十五（15）天内向业主发出将发生该归属之日的通知而终止。如果本租约未因任何占用而终止，业主应将建筑物恢复为建筑整体单位；但前提是，业主在此类恢复上的支出不得超过业主实际收到的谴责收益金额。

（b）业主有权就任何取得而获得全部奖励，包括但不限于就本租赁所产生的租赁财产的价值作出的任何奖励。不得就任何部分或全部占用分配任何奖励，而租客特此将任何在任何占用中可能作出的奖励，连同租客现在或以后因该奖励或其任何部分而产生的任何及所有权利，转让予业主；但本条文所载的任何内容，不得当作给予业主任何权益，或要求租客将就其搬迁开支、占用属于租客的个人财产及固定装置而向租客作出的任何单独奖励转让予业主，租户作出或支付的改善的未摊销价值，或租户业务的中断或损害。

（c）如发生部分占用而不会导致就整个处所终止本租赁，则固定租金须就因该等占用而被占用或变得无法使用的处所及建筑物的部分作出公平调整。

（d）如处所的全部或任何部分在租期前或租期内的一段限定期间内被占用，则本租赁须保持完全有效；但在该限定期间内，固定租金须按该等占用所占用的处所部分的比例减少。业主有权获得与任何该等临时占用有关的全部奖励；但本协议所载的任何内容均不得视为给予业主任何权益，或要求租户将就其搬迁费用、占用属于租户的个人财产和固定装置、租户所作或支付的改善的未摊销价值，或租户业务的中断或损坏而向租户作出的任何单独奖励转让给业主。任何持续六（6）个月的临时占用全部或部分处所，须视为永久占用处所或该部分。

13.转让、转租。

（a）承租人或承租人的任何转承租人或受让人均不得直接或间接、自愿或通过法律实施，出售、转让、设押、抵押、质押或以其他方式转让或抵押本协议项下的全部或任何部分处所或承租人的租赁财产（每项该等行为称为“转让”），或转租处所或其任何部分或允许由承租人以外的任何人占用处所（每项该等行为称为“转租”），而无须在每种情况下获得业主的事先书面同意，该同意可由业主自行决定拒绝或授予。任何不符合第13条规定的转让或转租，即为无效。业主接受处所的建议受让人、转租承租人或占用人的租金付款，不构成业主对该转让或转租的同意。

（b）承租人要求业主同意特定转让或转租的任何请求，须包括：（i）建议受让人、转租人或占用人的名称；（ii）建议受让人、转租人或占用人的业务性质将在处所内进行；（iii）建议转让或转租的副本；及（iv）有关建议受让人、转租人或占用人或其业务的财务资料（如发生转让）及业主可合理要求的其他资料。业主应在收到评估拟议转让或转租合理必要的所有资料后十五（15）天内以书面答复，说明任何不批准的理由。

（c）业主对承租人的任何转让或转租的任何同意，以及本租赁中没有指明承租人作出任何转让或转租的权利，均不得解除承租人根据本租赁须履行的任何义务，不论该义务是在以下情况发生之前或之后产生的：（i）转让或转租；或（ii）期限的任何延长（根据行使本租赁授予的选择权）。业主对任何转让或转租的同意，并不免除租客或租客的任何继承人取得业主对任何其他转让或转租的明确书面同意的义务。除非受让人或转租承租人或承租人须向业主交付转让或转租的完全签立的对应物及载有受让人承担的契诺或转租承租人的协议、在实质上及形式上合理上令业主满意的文书，否则任何转让或转租均不得有效或有效。

（d）租客须向业主支付业主处理每项建议转让或转租的合理数目的成本，包括但不限于合理的法律审查费及开支，以及业主因任何受让人、占用人或转租人占用而招致的所有直接及间接开支（包括但不限于保安服务、清洁及清洁服务及垃圾清运服务）的合理数目。

（e）尽管有上述规定，但前提是：（i）没有发生违约事件并且仍在继续；（ii）没有以规避租户在本租约下的责任为意图进行此类交易，租客可将本租约转让予租客的任何附属公司或附属公司，或与租客的合并或其他合并有关，并可将全部或部分处所转租予租客的附属公司或附属公司，而无须业主同意，但条件是：（w）租客仍须根据本协议承担责任；（x）租客就该转让或转租向业主提供合理的事先书面通知；（y）在该交易完成后，新承租人在本租赁下的有形资产净值（不包括商誉）等于或大于承租人截至本租赁日期的有形资产净值；及（z）业主应已在其生效日期或之前收到一份执行过的所有实现该转让的文件的副本。

14.租户的违约。以下每一项事件均为本协议项下的“违约事件”：

（a）租户未能在到期时支付任何分期租金。

（b）承租人未能履行、遵守或遵守规则及规例及承租人的任何契诺、条件、协议或其他义务，而该等失责在业主向承租人发出书面通知后持续三（3）天。

（c）处所空置及被遗弃（与第11条下的伤亡或第12条下的谴责有关的情况除外）。

（d）租客在处所或附近破坏业主或其他租户或居住者的安宁和安宁的无序行为，且该行为在业主向租客发出书面通知后持续三（3）天。

（e）承租人故意对房地造成破坏、损坏或伤害的行为。

（f）由房东选择发生以下任一情形：

（i）委任接管人管有承租人或处所的全部或实质上全部资产；

（ii）承租人为债权人的利益而作出的转让；

（iii）由承租人提交破产中的任何自愿呈请，或由承租人的债权人提交任何非自愿呈请，而该等非自愿呈请在三十（30）天期间内仍未获解除；

（iv）扣押、执行或其他司法扣押承租人的全部或实质上全部资产或处所，如该等扣押或其他扣押在征收后三十（30）天期间仍未解除或未解除；

（v）承租人以书面承认其无力偿付到期债务；

（vi）承租人提交任何答覆，承认或未能及时对在任何寻求重组、安排、组成、重新调整、清算或解散承租人或类似救济的法律程序中针对承租人提出的呈请的重大指控提出抗辩；

（vii）如在针对根据任何现行或未来法规、法律或规例寻求任何重组、安排、组成、重新调整、清算、解散或类似救济的租户的任何法律程序启动后三十（30）天内，该法律程序不得已被驳回；或

（viii）就承租人在本租赁下的义务的任何担保人发生上述任何情况。

15.房东的补救办法。一旦发生承租人违约事件，但承租人未在上述第14条规定的适用宽限期内予以纠正，除法律上或公平上可供业主享有的所有其他权利和补救措施外，业主还应享有以下所有权利和补救措施：

（a）终止租约的权利和租客对处所的占有权。如业主选择终止本租约，则本租约所载由业主作出及履行的一切均须终止，但不影响业主向租客追讨的权利：（i）截至业主终止或追讨管有权时所累积的所有租金及其他款项，以较晚者为准；（ii）所有经纪人佣金；（iii）业主就租赁而招致的所有改善处所的费用；（iv）根据本租赁而余下须支付的所有租金；及（v）任何其他必要的金额，以补偿业主因承租人未能履行其在本租赁下的义务而造成的所有损害，而该金额应视为额外租金（除第4（h）节所列费用外，额外租金应包括但不限于合理的律师和会计师费用、处所变更费用、利息费用，及经纪人的费用及任何其他因转租该处所而产生的成本及开支）。业主拥有根据本租赁条款并在法律许可的情况下可供业主收取固定租金的所有额外租金的权利和补救措施。

（b）有权加速及宣布立即到期并须支付在本协议整个期限内到期的所有租金及其他费用的余额，而业主可以其本身的名义，但作为租客的代理人，就业主认为合理的任何款项向任何承租人业主所选择的任何期间，以及为业主所指定的任何用途或目的，转让、转租或转租该处所，为期相当于或多于或少于本协议期限的剩余时间。不论有无终止本租约，业主可重新进入及占有处所，而本条第15条的条文的运作，须为退出通知书、任何其他退出通知书或业主有意重新进入处所而根据本条例获明示放弃。如有必要，业主可根据并凭借新泽西州的法律或通过适用的其他程序，包括重新进入和管有，着手收回对处所的管有权。

（c）在租户违约后继续有效的租赁并在到期时收回租金的权利。维持或保全、努力将处所转置或因业主主动指定接管人以保护其在本租赁下的权益的行为，本身不构成租客占有权的终止。

（d）进入处所并将所有人和财产移出处所的权利和权力，将这些财产存放在公共仓库或其他地方，费用由承租人承担并由承租人承担，并依据适用法律出售这些财产并运用由此产生的收益。

（e）有权在业主提出申请后，委任一名接管人为租客接管处所、适用从处所收取的任何租金，以及行使依据本条批给业主的所有其他权利和补救措施。

（f）有权具体履行承租人在本租赁下的任何或全部义务，并有权因延迟履行或未能履行此种义务而获得损害赔偿。

（g）不论本租约是否因租户违约事件而由业主选择终止，业主须采取一切合理步骤以减轻损害。如果此处提供的全额租金加上下文所述的成本、费用和损害不能由房东实现，则租户应对房东遭受的所有损害承担责任，包括但不限于固定租金和附加租金的不足、合理的律师费、经纪费以及将处所置于一级可出租状态的费用。业主不得对任何未能将处所或其任何部分转租，或任何未能收取该等转租所产生的任何到期租金和/或应计租金，直至业主可选择要求租户对固定租金、额外租金以及租户在整个剩余期限内有义务支付的任何和所有其他成本和费用项目承担责任和意图。业主遭受的任何损害或租金损失，可由业主选择在转租时立即追回，或由业主不时以单独的行动追回，因为所述损害应已通过连续转租更容易确定，或可由业主选择推迟至租期届满，在此情况下，租户特此同意，诉讼因由不应被视为在租期届满之日之前已经累积。本条第15（g）条所载条文，是对业主因预期违反本租约而可能对租客提出的任何申索的补充，且不妨碍强制执行。

（h）业主根据本协议或在法律上或在股权上可获得的所有权利和补救措施被明确宣布为累积的。业主行使任何该等权利或补救措施，不妨碍同时或随后行使任何该等权利或补救措施。在强制执行或行使任何该等权利或补救措施方面的任何延误，均不构成放弃承租人根据本协议作出的任何失责，或放弃任何业主的权利或与此有关的补救措施。除非业主签署的书面文书中载明该放弃，否则业主不得被视为放弃承租人根据本协议作出的任何失责。如业主以书面放弃承租人的任何失责，则该放弃不得解释为放弃本租约所载的任何契诺、条件或协议，但该书面放弃所述的特定情况除外。本协议项下授予业主的权利也应是承租人的权利，其方式与本协议为业主规定的方式相同。

16.从属地位；反言证书。

（a）本租赁在任何时候均受制于并从属于：（i）现在或以后可能存在的、影响该财产或其任何部分的所有地租或基础租赁；（ii）现在或以后可能存在的、以该财产或其任何部分、任何地租或基础租赁、或其中的业主权益或产业被指定为担保的任何金额签立的任何抵押或其他担保文书的留置权；（iii）其所有修改、续期、补充、合并和替换。本节的规定应是自主实施的，不需要进一步的文书来实施本节的规定。

（b）如任何地面租赁或基础租赁因任何理由而终止，或任何抵押、信托契据或其他担保文书因任何理由而被取消赎回权或作出代替取消赎回权的转易，则尽管有任何从属关系，承租人须向业主授权并成为该利益继承人的承租人，由该利益继承人选择。如任何抵押、信托契据或其他担保协议被取消赎回权，或业主在本租赁下的权益被转让或转移以代替取消赎回权，则抵押权人、受益人或任何因取消赎回权或受托人出售而取得财产所有权的个人或实体，或上述任何一项的任何继承人或受让人，须：（i）对业主的任何违约承担法律责任；（ii）受可能已在该分期付款到期日期前五（5）天以上支付的任何租金的约束或承担法律责任；（iii）须受承租人因业主的任何违约而可能须就根据本租约支付租金或其他履行而作出的任何抗辩或抵销；或（iv）如须取得该承租人或受益人的同意，则受未经该承租人同意而对本租约作出的任何修订或修改的约束。

（c）在业主提出要求后三（3）个营业日内，承租人同意签立业主向承租人提交的任何合理要求的任何文件，以实现上述从属地位或其他合理及惯常的从属地位、不干扰及授权协议，而该等文件可能载有任何承租人或预期承租人可能合理要求的其他条款，或在任何抵押、信托契据或基础租赁（视情况而定）的留置权之前作出本租赁。

（d）承租人同意同时以挂号或核证邮件方式向持有抵押、信托契据或以财产作保的其他担保协议的任何一方送达送达业主的任何违约通知的副本，但条件是已以书面通知承租人该等抵押权人的姓名和地址，且该等当事人应享有与业主根据本租约所拥有的相同的补救权。

（e）承租人须在业主提出书面要求后七（7）天内，随时并不时签立、承认并向另一方交付一份由另一方合理指定的形式和实质内容的不容反悔证明书，该证明书须寄给另一方及该财产任何部分的任何预期买家、地面或基础出租人，或抵押权人或受益人。其意图是，任何此类证书可由接收该证书的一方以及该财产全部或任何部分的任何潜在购买者、投资者、地面或基础出租人、或抵押权人或信托契据受益人所依赖。

17.期末；持有。

（a）不迟于租约到期日，租户须移走其租户拥有的财产（除非本协议另有规定），并将和平地交出处于扫帚干净状态的处所。尽管有上述规定，租户无须承担以下责任：（i）修复正常磨损的影响；（ii）业主有责任修复的损坏；（iii）火灾、要素或伤亡（不是由租户或任何租户一方造成）造成的损坏；（iv）业主、其承包商、代理人、雇员或受邀者的不当行为或重大过失造成的损坏。

（b）如果租户在租约到期日之后仍需延期，则租户应在租期的最后一个完整月份（不包括减免，如有）内支付应付租金的百分之二百（200%），否则租户的入住应按照本合同在适用范围内指明的条款和条件（但明确不包括所有续期或延期权利）。租客在租期结束后持有的任何股份不得运作以延长租期。任何经业主书面同意的搁置，须解释为承租或按月承租，由业主选择。任何未经业主书面同意的滞留，应使业主有权按照第15条的规定重新进入处所，并强制执行法律或本租约规定的所有其他权利和补救措施。

18.保证金。

（a）在承租人执行本租约的同时，承租人须向业主存入保证金，作为承租人履行承租人在本租约下的所有义务、契诺、条件及协议的担保。不得要求房东将保证金单独存入账户。如承租人根据本租约发生违约事件，业主有权（但无义务）使用、申请或保留全部或任何部分保证金，以支付：（i）固定租金、额外租金或任何其他承租人违约的款项；或（ii）业主花费或可能有义务花费的金额，或赔偿业主因承租人违约而蒙受的任何损失。如保证金的任何部分被如此使用或应用，则在业主向租户发出书面通知后五（5）日内，租户须向业主存入足以将保证金恢复至原金额的现金。承租人不这样做，将构成本租赁项下的违约事件。

（b）如业主将保证金转让予业主于该物业的权益的任何买方或其他受让人，则租客须只向该买方或受让人寻求保证金的返还，而业主须免除就保证金的返还而对租客承担的一切法律责任。

19.迹象。租户可在房舍内放置其标准标志。业主应将承租人姓名列入建筑物名录，并应在处所入户门上安装承租人标准标志。

20.停车。业主应在与建筑物相邻的铺面停车区域上提供和维护无保留、自助停车、照明空间，供租户员工及其受邀者专用。

21.通知。根据本协议规定的所有通知或其他通信均须以书面形式发出，并须当作妥为发出：（a）当面交付（附有收据）；（b）存入认可的隔夜交付服务后的下一个营业日；或（c）在以挂证或挂号邮件寄出后的第三（3）个营业日，要求的回执，已预付邮资，寄往第1条所列的业主和租客的地址。任何一方均可通过根据本第21条发出的通知更改其发出通知的地址。当事人拒绝接受对方发送的任何通知或者通信的送达，不使该通知无效。尽管有上述规定，业主就租金向租户发出的所有账单、报表、发票、同意书、请求或其他通信可通过美国普通邮件发送给租户。

22.杂项规定。

（a）业主及租客各自向另一方声明及保证，双方均未就本租约雇用或与任何经纪人、代理人或发现者（经纪人除外）进行交易。租户和房东应就租户雇用的经纪人、代理人或发现者（经纪人除外）所主张的任何经纪人费用或佣金的任何索赔或索赔各自作出赔偿，并使对方免受损害。本条第22（a）款的规定在本租赁期满或以其他方式终止后继续有效。

（b）业主、其代理人、雇员及独立承建商有权在不少于二十四（24）小时的通知后进入处所，以（紧急情况除外）：（i）视察处所；（ii）向租客提供将由业主提供或进行的任何服务或维修；（iii）向准买家、抵押权人、受益人或租客展示处所；（iv）张贴不承担责任的通知；（v）确定租客是否遵守其在本租约下的义务；及（vi）更改、改善或维修处所或建筑物的任何其他部分。尽管有上述规定，在发生紧急情况时，业主无须向租客提供事先通知。除因业主的重大过失或故意不当行为所造成的范围外，租户放弃就任何损害或不便或干扰租户的业务、任何占用或安静享有处所的损失、任何减免租金的权利，或因业主行使其根据本条第22（b）条所享有的任何权利而引起的任何其他损失提出的损害赔偿要求。在合理可行的范围内，任何进入均须在正常营业时间发生。

（c）本租约所载的条款、契诺及条件，对业主及租客，以及除本条另有明文规定外，其各自的遗产代理人及继承人及受让人，均具有约束力及适于其利益；但条件是，在业主（或任何其后的业主）出售、转让或转让其作为业主或承租人在建筑物或财产中的权益时，包括但不限于任何在丧失抵押品赎回权时或通过法律运作而进行的任何转让，业主（或其后的业主）应免除本租约项下的所有其后义务或责任，以及此类出售、转让或转让之后的所有义务（但不包括在此类出售、转让或转让日期之前已累积的任何义务或负债）对此类权益的受让人、受让人或其他受让人具有约束力。任何该等承授人、受让人或受让人通过接受该等权益，应被视为已承担该等后续义务和责任。

（d）如本租赁的任何条文或其对任何人或情况的适用在任何程度上无效或不可执行，则本租赁的其余部分，或该等条文对其无效或不可执行的人或情况以外的人或情况的适用，均不因此而受影响，而本租赁的每项条文仍有效，并应在法律允许的范围内完全可执行。

（e）本租赁的条款（包括但不限于本租赁的展品和附表）旨在由各方作为其就本租赁中包含的条款达成协议的最终表达，不得与任何先前或同期协议、安排、谅解或谈判（无论是口头或书面）的证据相矛盾。双方进一步打算，本租赁构成对其条款的完整和排他性陈述，在涉及本租赁的任何司法程序中不得引入任何外部证据。业主或业主代理人均未就处所、建筑物、物业或本租赁作出任何申述或保证，除非本协议明文规定。本租赁所有部分中的语言在任何情况下均应被解释为一个整体并按照其公平含义，而不应因任何一方起草了此类语言而被解释为支持或反对任何一方。

（f）承租人缴付租金及履行承租人根据本租约所承担的全部义务后，承租人可在租期内对所有由业主、通过业主或根据业主提出申索的人或实体和平而安静地享有处所，但须遵守本租约的条文及第16条所提述的任何抵押或信托契据或土地或基础租约的优先权。

（g）本租赁所载的所有承租人及业主的契诺及义务，如因其性质而在本租赁期满或提前终止前可能无法完全履行或能够履行，则在该期满或提前终止后仍有效。本租赁的任何规定在某些情况下终止的条款均不得解释为对房东或租户的权利和法律上或在本租赁的另一方违约时可用的公平补救措施的限制或限制。

（h）新泽西州的法律应管辖本租约的有效性、履行和执行。租户同意在建筑物所在的州和司法区拥有个人管辖权和地点。大楼所在州的法院将拥有专属管辖权，租户特此同意这种专属管辖权。

（i）本租约只可由业主及租客双方妥为签立的书面协议加以修订、修改或补充。

（j）未经另一方事先书面同意，本租赁不得由合同任何一方以全部或备忘录形式记录。应任何一方的请求，并在非请求方合理同意的情况下，业主和租户可签署租赁备忘录并将其记录在公开的土地记录中。

（k）业主允许租户使用目前位于处所内的现有工作站。家具在租赁期内仍为业主财产。

（l）租户可同时进入健身中心和礼堂。租户必须与SFA现场管理协调使用。

（m）房东和租客在由本租约、房东和租客的关系、租客对房地的使用或占用、或任何伤害或损害索赔引起的任何事项上，在任何一方对对方提起的任何诉讼或程序中，明知、故意和自愿放弃陪审团审判。

（n）向任何一方交付租约不应以任何方式对任何一方具有约束力，在房东和租客双方签署本文书并向每一方交付前，不得产生房东或租客的租约或义务。

[签名页如下]

作为证明，本协议双方已于上述第一个书面日期签署本协议。

展览“A”

楼层计划

展品“b”

租金时间表

租户以每年每平方英尺1.75美元（每月210美元）的费率支付租户电气作为额外租金。

展品“C”

房东的工作

1.业主（受限于下文第2节的条款和规定）应根据附件 A，使用建筑标准方法、材料和饰面（统称为“业主的工作”）对处所进行改善。业主的工作不应包括（a）为房屋接线电话或数据线路，（b）租户的内部安全或进入系统，以及（c）任何家具、办公设备或器具，即使在任何图则上有描述。

2.业主和租户同意，业主支付业主工作费用的义务（包括编制计划、获得许可、政府机构要求的任何工作以及其他相关费用）应限于下文第6条（“最高预算金额”）。如果房东的工作超出最高预算金额，租户应在提出要求后十（10）天内向房东支付这些超额费用，外加任何适用的国家销售或使用税。如租户要求对业主的工作进行任何其他升级，但须经业主批准，此种升级应由租户承担全部成本和费用，包括但不限于业主因政府要求而因上述建筑工程或因上述建筑工程而产生的任何支出，租户应在提出要求后十（10）天内向业主支付该等超额成本，外加任何适用的国家销售或使用税。

3.「实质上完成」指业主在处所内的工作实质上完成（由业主合理厘定）。即使建造、装修和机械调整的小细节仍有待业主完成，但业主同意在其后三十（30）天内完成，则实质完成应已发生。

4.“租户延迟日”是指（a）由于租户未能及时提供任何信息或交付或批准任何必要文件，例如图则（无论是初步、临时修订或最终）、定价估计、施工投标等，（b）由于租户对图则有任何更改，（c）由于租户未能出席与业主、建筑师、任何设计专业人士、或任何承建商、或其各自的雇员或代表的任何会议，（d）因承租人对除业主的标准装修材料以外的物料或装置作出任何规格，或因承租人以其他方式延迟完成业主的工作而根据本协议规定或排定的或与编制或完成任何建筑文件（例如图则）有关的其他必要的，或因承租人以其他方式延迟完成业主的工作。

5.本附件不应被视为适用于在任何时间或不时通过本租赁下的任何选择权或其他方式向处所增加的任何额外空间，或适用于原处所的任何部分或在本租赁期限续期或延长的情况下对处所的任何增加，无论是通过本租赁下的任何选择权或其他方式，除非本租赁或本租赁的任何修订或补充中有明确规定。

6.见下文：

SFA将提供：

租户责任：

租赁的第五份增编

这份日期为2024年10月的第五份租约增编（本“修正案”）是由SFA 50 Millstone Road，LLC（一家新泽西州有限责任公司，RREF Windsor-Loan，LLC的继承者，地址位于312 Route 38 West，Suite 100，Moorestown，NJ 08057（“房东”）和Greenland Technologies Corporation（其主要办公室位于5301 Nottingham Drive Suite 120，White Marsh，MD 21162）之间作出的（“租户”）。

鉴于，租户于2021年4月1日就位于50 Millstone Road，Building 400，Suite 130，East Windsor，New Jersey 08512的约1,440平方英尺的可出租办公空间订立租赁，租赁价格及根据上述租赁中更全面规定的其他条款和条件。

鉴于各方希望就本协议所承认的方面以及本协议所载的相互协议修改和延长租约，各方同意如下：

本第五份租赁增编应且确实成为原租赁的一部分，并具有充分的效力和效力。除在此明确修改外，上述租约及以往增编的所有条款、契诺和条件继续完全有效。

作为证据，各方已在上述日期和年份首次签署本第五个增编的租赁。

[在以下页面上签名]