MAA报告2024年第三季度业绩

田纳西州德意志市2024年10月30日电/美通社/--Mid-America Apartment Communities, Inc.或MAA（纽约证券交易所代码：MAA）今天公布了截至2024年9月30日止三个月的经营业绩。

可将MAA普通股股东可获得的净收入与FFO和核心FFO的对账，以及对FFO和核心FFO组成部分的讨论，可以在本新闻稿的后面部分找到。每股FFO –稀释后和每股核心FFO –稀释后包括稀释后的普通股和单位。

董事长兼首席执行官Eric Bolton表示：“我们继续看到对公寓住宅的强劲需求，这有助于稳定吸收第三季度交付的大量新供应，我们认为现在已经见顶。居民营业额处于历史低位，续租定价强劲，入住率稳定，收款也保持强劲。我们有信心，在2025日历年，我们将看到影响我们投资组合的新供应数量显着下降，我们将进入一个需求超过供应的新的多年周期。这些不断变化的市场条件为我们目前的投资组合带来了上行机会，再加上我们新的开发和收购管道日益增长的贡献，使得MAA处于非常有利的位置。”

亮点

同店组合经营业绩

为确保与以往期间的报告具有可比性，同店投资组合包括由MAA拥有并在上一年年初稳定的物业。截至2024年9月30日止三个月及九个月与去年同期比较的同店组合业绩摘要如下：

可将MAA普通股股东可获得的净收入与NOI（包括同店NOI）的对账以及对NOI组成部分的讨论，可以在本新闻稿的后面部分找到。

截至2024年9月30日止三个月及九个月的同店组合营运统计数字摘要如下：

2024年第三季度生效的新租约的同店组合租赁定价下降5.4%，而2024年第三季度生效的续租租约的同店组合租赁定价上升4.1%，与上一次租约相比，2024年第三季度混合基础上的新租约和续租租约定价均下降0.2%。

截至2024年9月30日止九个月内生效的新租约和续租租约的同店组合租赁定价，在混合基础上，与上一个租约相比下降0.2%，这是由于向新搬入居民的租约减少5.5%，部分被续租增加4.5%所抵消。

总裁兼首席投资官Brad Hill表示：“尽管我们许多市场的新公寓交付量达到创纪录水平，但我们开始看到的势头令我们感到鼓舞，随着我们接近较慢的冬季租赁季节，我们只有16%的租约将到期，我们的投资组合处于有利地位。截至10月28日，我们的60天曝光率（代表当前所有空置单位加上未来60天内所有空置通知）为6.3%，这是我们在五年多以来看到的最低水平，我们第四季度混合定价的连续季节性减速应该会好于往年，10月份的混合与上个月相对一致，我们的平均实际入住率稳定在95.4%。此外，随着我们进入新公寓供应交付量可能下降的多年期，我们最近的收购以及我们创纪录的、在建的、近10亿美元的开发管道预计将提供持续的、增量的收益增长。”

收购和处置活动

2024年9月，MAA以约8400万美元的价格收购了一个拥有310个单元的多户社区，该社区目前正在出租中，位于佛罗里达州的奥兰多。

2024年10月，MAA以约1.06亿美元收购了位于德克萨斯州达拉斯的一个拥有386个单元的多户社区，并以约3900万美元的净收益完成了对位于北卡罗来纳州夏洛特的一个拥有216个单元的多户社区的处置。

开发和租赁活动

截至2024年第三季度末，MAA的在建开发社区汇总如下（单位：千美元）：

2024年第三季度，MAA为当前和计划中的项目（包括前期开发活动）的成本提供了约1.67亿美元的资金。

2024年7月，MAA同意为第三方开发一个目前位于北卡罗来纳州夏洛特的拥有239个单元的多户公寓社区提供资金。该开发项目预计将于2025年第三季度交付首批设备，将于2026年第一季度完成，并于2026年第四季度达到稳定状态，总成本约为1.12亿美元。一旦稳定，MAA拥有购买开发的选择权。

2024年9月，MAA在MAA于2024年8月获得的地块上开工建设一个拥有306个单元的多户公寓社区，该社区位于弗吉尼亚州里士满。该开发项目预计将于2027年第一季度交付首批设备，将于2027年第三季度完成，并于2028年第一季度达到稳定状态，总成本约为1亿美元。

截至2024年第三季度末，MAA租赁社区的总单位、实际占用率和成本汇总如下（单位：千美元）：

物业重建及重新定位活动

截至2024年第三季度末，MAA的内部重建计划摘要如下：

截至2024年9月30日，MAA已在其公寓社区投资组合中的超过94,000个单元中完成了智能家居技术（单元入口锁、灯光和恒温器的移动控制以及泄漏监测）的安装，自该举措于2019年第一季度开始以来，每单元的平均有效租金增加了约25美元。

在2024年第三季度，MAA继续其物业重新定位计划，在项目竣工和单位完全重新定价后，对精选公寓社区的舒适设施和公共区域进行升级和重新定位，以实现更高及以上的市场租金增长。截至2024年9月30日的九个月内，MAA在该项目上花费了170万美元。根据该计划，MAA在2024年第三季度启动了六个项目。

资本支出

MAA截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月的资本支出和可供分配资金（FAD）摘要如下（单位：百万美元，每股数据除外）：

可将MAA普通股股东可获得的净收入与FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD的对账，以及对FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD组成部分的讨论，可以在本新闻稿的后面部分找到。

资产负债表和融资活动

截至2024年9月30日，MAA的现金和MAALP无担保循环信贷额度下的可用容量之和为8.057亿美元。

2024年第三季度普通股和非控制性权益支付的股息和分配为1.763亿美元，上年同期为1.678亿美元。

截至2024年9月30日的资产负债表要点汇总如下（十亿美元）：

无担保应付票据和有担保应付票据与净债务的对账以及净收入与调整后EBITDA的对账，以及对净债务和调整后EBITDA组成部分的讨论，可在本新闻稿后面部分找到。

第123次连续季度普通股利宣派

MAA连续第123个季度宣布派发普通股息，该股息将于2024年10月31日支付给在2024年10月15日登记在册的持有人。目前的年度股息率为每股普通股5.88美元。未来分红的时间和金额将取决于实际的经营现金流、MAA的财务状况、资本要求、1986年《国内税收法》REIT条款下的年度分配要求以及MAA董事会认为相关的其他因素。MAA的董事会可能会不时修改股息政策。

2024年收益和同店组合指导

MAA正在更新其先前的2024年稀释后普通股每股收益、稀释后每股核心FFO、稀释后每股核心AFFO和同店业绩指引。MAA预计将按季度更新其2024年每股摊薄后普通股收益、每股摊薄后核心FFO和每股摊薄后核心AFFO指导。

FFO、核心FFO和核心AFFO是非GAAP财务指标。收购和处置活动对折旧和资本收益或损失产生重大影响，两者加在一起，通常代表了普通股股东可获得的净收入与FFO之间的大部分差异。正如稍后在本新闻稿中发现的非GAAP财务指标的定义中所讨论的，MAA对FFO的定义是根据美国房地产投资信托协会（NAREIT）的定义，核心FFO代表根据不被视为MAA核心业务运营一部分的项目进行调整的FFO。MAA认为，核心FFO有助于理解经营业绩，因为核心FFO不仅不包括房地产资产的折旧费用和某些其他非常规项目，而且还排除了某些项目，这些项目由于其性质而无法在各个期间进行比较，因此往往会模糊实际经营业绩。

MAA预计，2024年第四季度的核心FFO将在每股摊薄收益2.15美元至2.31美元之间，或中间价为每股摊薄收益2.23美元。2024年第三季度每股摊薄核心FFO与2024年第四季度MAA指引中点之间的预计差异汇总如下：

由于MAA通常无法预测特定季度内（而不是全年期间）预测的收购和处置活动的时间，因此MAA不会按季度预测稀释后的每股普通股收益。本新闻稿的补充数据中提供了其他详细信息和指导项目。

补充材料和电话会议

此次发布的补充数据可在MAA网站www.maac.com的“为投资者”页面查阅。MAA将于美国中部时间2024年10月31日上午9点召开电话会议，进一步讨论第三季度业绩。会议电话：（800）715-9871。您也可以通过访问MAA网站www.maac.com的“面向投资者”页面参加电话会议的网络直播。MAA向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件的注册人名称为丨Mid-America Apartment Communities，Inc.和Mid-America Apartments，L.P。

关于MAA

MAA是标普 500指数成份股公司，是一家房地产投资信托基金（REIT），专注于通过主要位于美国东南部、西南部和中大西洋地区的优质公寓社区的所有权、管理、收购、开发和再开发，为股东提供全周期和卓越的投资业绩。截至2024年9月30日，MAA在16个州和哥伦比亚特区拥有104,469个公寓单元的所有权权益，其中包括目前正在开发的社区。欲了解更多详情，请访问MAA网站www.maac.com或发送电子邮件至investor.relations@maac.com联系投资者关系部，或通过邮件方式发送至MAA，地址为6815 Poplar Ave.，Suite 500，Germantown，TN 38138，收件人：投资者关系部。

前瞻性陈述

本新闻稿的部分内容包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的前瞻性陈述，涉及我们对未来期间的预期。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是包括与预期、预测、意图或其他与未来有关的项目有关的陈述。此类前瞻性陈述包括但不限于有关预期经营业绩和结果、物业稳定、物业收购和处置活动、合资企业活动、开发和翻新活动和其他资本支出、筹资和融资活动，以及租赁定价、收入和费用增长、占用、利率和其他经济预期的陈述。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“项目”、“假设”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“预算”、“目标”、“展望”、“形式”、“机会”、“指导”等词语以及此类词语的变体和类似表述旨在识别此类前瞻性陈述。此类前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，如下所述，这可能导致我们的实际结果、业绩或成就与此类前瞻性陈述明示或暗示的运营结果、财务状况或计划存在重大差异。尽管我们认为此处包含的前瞻性陈述所依据的假设是合理的，但任何假设都可能不准确，因此本新闻稿中包含的此类前瞻性陈述可能不会被证明是准确的。鉴于此处包含的前瞻性陈述固有的重大不确定性，包含此类信息不应被视为我们或任何其他人表示将实现此类陈述或我们的目标和计划中描述的结果或条件。

除其他外，以下因素可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的存在重大差异：

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