本摘要重点介绍了本招股说明书其他部分所载的信息。本摘要可能不包含所有可能对你重要的信息，我们敦促你在决定投资于我们的普通股和美国存托凭证之前，仔细阅读整个招股说明书，包括“风险因素”、“业务”和“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”部分，以及我们的财务报表和这些报表的附注，包括在本招股说明书的其他部分。

我们是一家完全整合、内部管理的房地产公司，在墨西哥拥有、管理、开发和租赁工业地产。我们拥有重要的开发经验和能力，专注于由墨西哥的工业园区和工业建筑组成的单一房地产部门。凭借一支经验丰富的管理团队，我们努力实现工业地产开发的卓越，以产生高效和可持续的投资。我们为我们的世界级客户提供战略位置，遍布十五个墨西哥州，位于最发达的工业区，我们的开发项目组合不断增加，是按照生态效率标准建造的。截至2023年3月31日，我们的投资组合包括202栋建筑，总可出租面积为3370万平方英尺（合310万平方米），稳定出租率为96.7%。自1998年开始运营以来，我们的GLA增长了60.6倍，自2012年首次公开发行以来，复合年增长率为10.8%。我们的工厂位于墨西哥西北部、东北部、Baj í o-North、Baj í o-South和中部地区的轻工制造和物流战略区域。我们物业的质量和地理位置是优化客户运营的关键，也是区域供应链中的关键环节。

我们是一家控股公司，我们唯一的资产是我们在子公司的持股。有关我们公司结构的描述，请参见“摘要——我们的公司Structure”。

自1998年成立以来，我们已从一家私营公司发展成为一家上市公司，从一家高增长的工业地产开发商发展成为一家拥有强大开发能力、高质量投资组合和广泛开发渠道的工业地产资产管理公司。随着我们的不断发展，我们力求成为一家世界级的完全一体化的工业房地产公司，努力遵守世界范围内的最高标准。

我们相信，在过去五年里，我们通过实施2014年至2019年的“愿景2020”战略计划，以及自2019年以来的“Level 3战略”，为股东创造了价值。我们的目标是通过实施这一战略，最大限度地提高Vesta FFO的增长。该战略确立了我们2019年至2024年的扩张和增长战略，其基础是五大战略支柱：（i）管理、维护和扩大我们目前的投资组合，（ii）投资和/或剥离物业以持续创造价值，（iii）加强我们的资产负债表，扩大资金来源和期限，（iv）加强我们的组织以成功执行我们的战略，以及（v）成为ESG领域的领导者，将我们的可持续发展实践融入我们的业务模式。如需更多信息，请参阅“业务——我们的第三级战略”。

在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月期间，我们的利润分别为3090万美元和4940万美元。与2022年第一季度相比，我们2023年第一季度的利润下降了37.5%。与2022年第一季度相比，我们的基本每股收益下降了37.2%。利润和每股基本收益的减少主要是由于投资物业重估收益减少2750万美元，主要是由于每个季度的市场状况，包括贴现率、退出率和通货膨胀率的增加，但租金收入增加790万美元部分抵消了这一减少。与2022年第一季度相比，Vesta每股FFO增长了22.3%。与2022年第一季度相比，我们的GLA总额增长了7.5%。此外，与2022年第一季度相比，调整后的NOI增长了18.2%。有关Vesta FFO和调整后NOI与最接近的IFRS指标的对账，请参阅“合并财务信息和经营数据摘要——非IFRS财务指标和其他指标与对账”。

截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度，我们的利润分别为2.436亿美元和1.739亿美元。自2012年以来，我们今年的利润增长了6.0倍，2012年至2022年的复合年增长率为19.6%，2021年至2022年的复合年增长率为40.1%。自2012年以来，我们的基本每股收益增长了2.5倍，2012年至2022年的复合年增长率为9.8%，2021年至2022年的复合年增长率为33.0%。自2012年以来，Vesta每股FFO增长了36.3倍，2012年至2022年的复合年增长率为10.8%，2021年至2022年的复合年增长率为15.4%。自2012年以来，我们的总GLA增长了2.8倍，从2012年到2022年的复合年增长率为10.8%，从2021年到2021年的复合年增长率为8.45%

2022.此外，调整后的NOI从2012年到2022年的复合年增长率为13.3%，从2021年到2022年的复合年增长率为12.5%。有关Vesta FFO和调整后NOI与最接近的IFRS指标的对账，请参阅“汇总的合并财务信息和经营数据——非IFRS财务指标和其他指标与对账”。

我们的物业提供创新和客户定制的房地产解决方案，以满足客户的特定需求，并适应我们在市场中发现的行业趋势。我们有选择地通过量身定制的“防弹少年团大楼”来开发轻型制造和配送中心，以满足客户或特定行业的特定需求。我们的属性允许模块化重新配置，以满足特定的客户端需求，确保一个设施可以持续转换。与客户密切合作，设计这些定制物业，也使我们能够及时了解和预测行业趋势。除了在经过验证的工业区提供量身定制的解决方案外，我们还开发了“库存建筑”，这种建筑不需要与特定客户签订租约，并按照标准的行业规范进行设计。库存大楼为没有时间或兴趣建造防弹少年团大楼的客户提供了足够的空间。我们通过监测客户及其所在行业的需求，调整我们的建筑结构，以满足现有和潜在客户的房地产需求。

我们相信，我们是在墨西哥拥有、管理、开发和大规模租赁工业地产的仅有的完全垂直整合和内部管理的墨西哥工业地产公司之一，我们认为这使我们有别于我们的竞争对手。我们的业务专注于开发我们的工业物业，寻求纳入全球质量标准，以开发与其他司法管辖区的物业相媲美的高规格资产，并通过内部流程最大限度地减少交付时间和成本。我们专注于物业的发展和管理，将所有建筑、设计、工程和项目管理服务及相关工程外包给我们既有经验又熟悉的第三方。通过使用具有长期记录的高质量承包商和服务提供商，并通过招标程序授予合同，我们寻求降低承包商风险并促进竞争，降低我们的成本，提高我们的建筑质量，并为我们当前和未来的客户提供有竞争力的替代选择。我们的投标过程是按照符合国际标准ISO 9001-2008的程序进行的，该认证是我们在2011年获得的，并在2015年更新。我们还获得了专注于风险缓解的ISO 9001-2015标准认证。

下表汇总了截至2023年3月31日的三个月期间以及截至2022年12月31日和2021年12月31日的房地产投资组合：

下表列出截至2023年3月31日我们的房地产投资组合，按工业园区和工业园区以外的其他物业分类，并包括每个物业的位置、GLA、百分比

每一处房产代表我们的总租金收入、截至2023年3月31日的三个月期间的租金收入、每一处房产占我们三个月期间租金收入的百分比，以及第一年的运营、建筑物数量和评估价值。我们通过CBRE、JLL和Cushman & Wakefield进行的独立评估，对我们的投资组合进行季度估值。

我们不断探索新的开发项目和工业地产投资组合的收购，包括单个建筑物、战略位置的土地储备以及符合我们开发和收购标准的售后回租交易。在截至2023年3月31日的三个月期间，我们正在开发十二栋建筑和两栋扩建工程，总建筑面积为3,865，491平方英尺（359,116平方米）。所有这些都是库存大楼。

下表汇总了截至2023年3月31日我们在现有土地储备中在建的房地产项目。

在截至2022年12月31日的财政年度，我们完成了12栋建筑，建筑面积为2,406，526平方英尺（223,574平方米）。在这些建筑中，一栋是BTS大楼，建筑面积为78,286平方英尺（7,273平方米），另有11栋是库存大楼，建筑面积为2,328，240平方英尺（216,301平方米）。

截至2023年3月31日，我们在蒙特雷、瓜达拉哈拉、克雷塔罗、蒂华纳、圣米格尔德阿连德、圣路易斯波托西、华雷斯城、瓜纳华托、阿瓜斯卡连特斯和普埃布拉拥有873.1英亩（38033573平方英尺）的土地储备，这些土地位于墨西哥活跃的工业走廊内，我们计划在这些走廊上开发约1710万平方英尺（160万平方米）的工业建筑。

截至2023年3月31日，土地储备的估计发展潜力为：

我们相信以下是我们的竞争优势：

我们的投资组合包括我们认为是墨西哥最大的现代工业资产集团之一，拥有184个客户，占据202栋A级建筑，横跨该国的工业走廊和主要工业场所，截至2023年3月31日，总建筑面积为3370万平方英尺，平均建筑寿命为11.2年。我们管理我们拥有的GLA，不管理任何第三方的GLA。我们的稳定工业物业组合的平均稳定出租率为96.7%。与2022年第一季度相比，我们2023年第一季度的利润下降了37.5%。与2022年第一季度相比，Vesta每股FFO增长22.3%。自2012年以来，我们今年的利润增长了6.0倍，2012年至2022年的复合年增长率为19.6%，2021年至2022年的复合年增长率为40.1%。从2021年到2022年，Vesta FFO增长了21.5%，从2020年到2023年，我们的平均历史成本收益率超过了10.0%。

我们的产品组合地理位置优越，分布在墨西哥的主要贸易、与美国的物流走廊、制造中心和城市地区，旨在最大限度地满足客户需求。我们还拥有一个战略土地储备，截至2023年3月31日，我们拥有873.1英亩的土地储备，有可能开发超过1710万平方英尺的增量土地储备。

根据CBRE 2023年第一季度市场报告，我们在我们认为墨西哥最具活力的工业市场开展业务，这些市场的空置率在墨西哥最低，工业租金不断上涨：

我们开发、拥有和管理两类工业房地产产品：（一）库存建筑和（二）防弹少年团建筑。我们相信，我们的客户基础在物流和轻型制造业客户中非常多样化，并涵盖了各种行业，如汽车、航空航天、高科技、制药、电子、食品和饮料以及包装。

我们已经建立了我们认为规模大、质量高和现代化的工业组合。我们的平均楼龄低于墨西哥工业房地产投资信托基金的平均楼龄。此外，截至2023年3月31日，我们拥有位于战略区域的土地储备。此外，截至该日，我们86.7%的租金收入以美元计价，因为我们为制造业和物流业的全球客户提供服务。

全球事件促使企业重新思考其供应链，并探索扩大生产设施或将其迁往更靠近的地区的方法。由于全球和地缘政治驱动因素，近岸趋势最近有所加快，例如：

将制造业转移到更靠近终端用户的地方，为许多部门和公司提供了供应链安全保障，因为这减少了漫长的运输路线，同时最大限度地降低了对全球中断的敏感性。从墨西哥到美国和加拿大的供货时间可以大大改善交货时间表，让货物更快到达最终消费者手中。

考虑到墨西哥与美国和加拿大的地理位置接近，以及USMCA贸易协定、其制造业基础、合格的劳动力和有竞争力的工资，墨西哥处于有利地位，可以从近岸投资中受益。根据美洲开发银行最近的一份报告，在近岸投资的推动下，墨西哥可能成为拉丁美洲获得投资最多的国家，估计投资金额为350亿美元。

根据彭博社的数据，墨西哥已成为北美贸易和制造业平台的重要组成部分，墨西哥近90.0%的出口来自制造业，并继续经历外国直接投资的稳步流入，达拉斯联储的数据显示，自2015年以来，平均每季度新增投资87亿美元。根据Statista的数据，美国仍是全球最大的商品进口国，2022年每年的进口额超过3.3万亿美元。我们认为，墨西哥处于有利地位，可以从其他经济体获得更多的出口市场份额进入美国，尤其是那些打算将制造业从亚洲和中国转移到美国的公司。

全球供应链迁往北美，已经让墨西哥的工业房地产市场受益，自2019年以来，近岸市场的总吸纳量加速就证明了这一点。根据CBRE的数据，墨西哥的工业房地产市场是拉丁美洲最大的，而且由于其在北美集群的战略位置，我们预计这种近岸趋势将继续下去，对房地产行业产生有利的影响。

我们以物流为重点的物业是最先进的，能够很好地抓住关键的电子商务功能。根据Statista的数据，到2023年底，墨西哥电子商务市场的规模预计将达到422亿美元，预计2021-2025年期间电子商务销售收入将增长85%，在物流、仓储和交付服务方面创造新的机会。零售商正越来越多地转向运输包裹而不是货盘，保持高库存水平，扩大产品组合，并投资于逆向物流以处理退货。根据Statista的数据，2022年电子商务销售额占墨西哥零售总额的11%，与美国（16%）和中国（44%）等其他经济体相比，这可能被认为是一个较低的渗透率。我们认为，未来几年电子商务对工业GLA的需求将会增长，其中最大的都市区（墨西哥城、瓜达拉哈拉和蒙特雷）将受益最大。

我们是一家完全整合的房地产公司，积极参与整个开发过程，从寻找和获取土地，获得任何必要的许可证，概念设计和开发我们的物业。我们相信，我们作为一个完全集成和强大的开发平台已有25多年的良好记录，再加上我们在设计和施工方面的严谨方法以及严格的成本控制，将转化为强劲的价值创造、对我们物业的需求增加和盈利指标的增长。

从历史上看，我们在2020年至2023年期间开发的物业的平均成本收益率超过10.0%。此外，我们分析了我们整个资产组合（包括稳定资产、在建工程和空置资产）的NOI与其评估价值的关系，并认为我们产生了强大的价值

为我们的股东创建基于此分析与我们的成本收益率。以下图表显示了我们与某些REIT指数相比的总股东回报率：

我们的战略土地储备在墨西哥最具活力的工业市场中非常多样化，并且位于我们目前拥有工业地产的区域内，我们认为这些地区处于有利地位，可以在不久的将来受益于近岸和物流趋势，例如蒙特雷、蒂华纳、瓜达拉哈拉、华雷斯、圣路易斯波托西、克雷塔罗、圣米格尔德阿连德、瓜纳华托和墨西哥城。

自2012年以来，我们完全整合和强大的开发平台使我们的基本每股收益以9.8%的复合年增长率增长。自2012年以来，我们的总股东权益增长了3.2倍，2012年至2022年的复合年增长率为12.2%，2021年至2022年的复合年增长率为12.8%。仅在2022年，我们的调整后NOI就比2021年12月31日增加了1900万美元，这意味着调整后NOI增长了12.5%。

我们拥有多元化的租户基础和组合，包括领先的墨西哥公司和跨国、世界级的长期合同租户，包括雀巢、TPI、赛峰、日产、美客多、庞巴迪、家得宝、科佩尔、盖茨、Lear Corporation等。我们的客户组合在轻型制造业（占GLA的60.0%）和物流（占GLA的40.0%）之间平衡良好，我们保持对墨西哥关键轻型制造业和生产性行业的敞口，如汽车、航空航天、食品和饮料、能源等。

截至2023年3月31日，我们有184个租户和86.7%的租金收入以美元计算，加权平均剩余租期为5.1年。没有任何租户占我们总总租赁收入的6.0%以上，前10名租户的平均剩余租期为5.9年。我们的长期租赁条款是确保稳定现金流的关键，并使我们能够与租户建立长期合作关系。以下图表显示了截至2023年3月31日按GLA和长期租约到期情况分列的10大租户：

我们相信，我们是仅有的公开上市的纯工业平台之一，在墨西哥拥有完全内部化的管理。我们的内部扁平化管理结构和我们管理团队的股权参与使内部激励与我们的利益相关者的利益保持一致，从而产生长期的价值创造。截至2023年3月31日，我们的执行主席和其他行政人员在我们的股权中所占的比例约为4.8%（在本次发行生效后经调整后为4.1%），这意味着我们持有大量股份，同时我们的股票也有很大的流动性（不是由控股集团持有）。

我们的管理层由一支在墨西哥工业房地产市场拥有丰富专业知识的团队组成，并在公司长期任职，平均有9.1年的公司工作经验。我们拥有一支高度专业和经验丰富的团队，负责工业地产开发和运营的所有关键领域，包括土地选择、土地和物业收购、设计和工程、开发、政府许可和政府关系、项目管理、市场营销、销售和合同谈判。该团队在投资和经营工业房地产公司方面拥有重要的专门知识，并在通过开发和收购单一物业和投资组合的土地成功部署资本投资方面拥有多学科的记录。

我们的董事会目前由10名成员及其候补成员组成，其中8名是独立董事，远远超过墨西哥法律的要求，这支持了我们改善治理和透明度以实施最佳做法的目标。所有董事会成员都是通过评估其专业知识、经验和道德操守的程序选出的。从我们与机构投资者的合作中获得的经验也是一种竞争优势，吸引资本创造价值。

我们持续致力于在我们自己和客户的业务中实施最佳实践并创造可持续空间，这是我们成功的长期战略的一个组成部分。我们为客户和供应商的竞争力和社会福祉做出贡献，同时努力将我们的环境影响和相关的气候变化风险降至最低。在运营方面，我们继续改进LEED认证等相关KPI，在2022年结束时，我们有6座新的LEED认证建筑。

我们2025年的ESG目标包括：

我们致力于继续努力促进ESG实践。我们的目标是与我们的利益相关者、租户和供应商共同负责管理我们的物业。我们创建了与ESG相关的指标，以衡量我们在各个方面的进展，包括绿色条款的执行情况，以及对业务活动的环境和社会影响的评估。Vesta是拉丁美洲少数几家发行可持续发展相关债券的房地产公司之一。

由于我们对ESG的承诺，我们的努力得到了标准普尔2023年年鉴、2023年彭博性别平等指数（GEI）和GRESB等机构的认可。自2013年以来，我们发布了一份年度可持续发展报告，评估我们在ESG方面的进展，我们将继续披露这份报告，以此向市场展示我们在ESG方面的努力。

如需更多信息，请参阅“商业-环境、社会和治理问题”。

我们的主要业务目标是继续发展我们的业务，成为一家可持续经营、世界级、完全一体化的工业房地产公司。基于我们的Level 3战略，我们将继续实施以下战略，我们相信这些战略将增强我们的业务并加强我们的竞争优势。

通过高效率、高效率的管理，以及对现有投资组合的维护和改进，我们努力保持墨西哥房地产行业的标杆地位。我们相信，我们的房地产解决方案是以最高标准的质量、市场知识和客户需求以及生态效率开发的，从而支持客户的可持续发展和需求，并产生经济价值。我们致力于为我们的客户提供高效、高质量的服务，并由提供个性化关注的专业团队提供支持。我们力求通过基于ISO-9001：2015的质量管理体系持续改进，该体系以我们的质量框架为基础。

为了继续加强我们的投资组合，我们寻求确定可能需要建设适合其需要的工业园区或设施的集群、行业或公司。

我们的公园由为先进的轻型制造和/或物流设计的先进建筑组成，这些建筑位于墨西哥境内的战略位置，可通往港口、机场和高速公路。这些全方位服务设施的设计具有核心的可持续性特征，例如节能、清洁能源发电（包括在我们的物业中使用208块太阳能电池板）和回收利用。根据我们的Level 3战略，资产回收已成为我们业务中价值的另一个驱动因素，通过出售某些物业，获取收益，并根据客户的需求开发新的最先进的设施。这一战略扩大了我们的资金来源，降低了融资成本，并优化了我们的资本结构，因为我们利用我们现有的发展能力，以有吸引力的回报回收资本。

我们将继续努力优化我们的资本结构，以我们的长期债务为基础，目标是保持一个期限超过五年的堆叠到期情况，并保持良好的流动性状况。作为第三级战略的一部分，我们将继续加强我们的资产负债表，以维持和扩大我们的各种资金来源，包括通过提供定期贷款和循环贷款以及双边担保信贷额度，以及发行国际债券和股票证券。我们的一般政策是获取土地，以便开发物业以产生收入，但我们可能会不时评估出售资产以获得资本收益的机会。

我们对资本配置有一套彻底和严格的方法。截至2023年3月31日，我们的LTV为31.4%，远低于我们40.0%的最大LTV。

我们的交错和长期债务到期时间表为6.3年，加权平均利率为4.5%。截至2023年3月31日，我们的净债务与总资产比率为28.4%，净债务与调整后EBITDA比率为5.4倍。有关更多信息，请参阅“合并财务信息和经营数据摘要-非国际财务报告准则财务指标及其他指标与调节比率数据”。

我们的目标是不断加强我们的组织和改进我们的工作文化。我们为我们的团队感到自豪，我们重视员工队伍的多样性，我们相信员工队伍每天都在变得更强大。我们已经建立了一个核心团队，利用其经验来培训我们的团队并为接班提供条件。此外，我们的目标是建立一个对有才华的年轻专业人士有吸引力的工作场所，我们认识到我们的员工在我们的业务中发挥的核心作用，并努力通过忠诚、创新的人来丰富我们的集体人才，为他们提供有吸引力的工作条件。

为了利用工业地产市场的积极前景以及近岸和电子商务在未来几年推动的预期增长，我们制定了2023年至2025年的加速增长计划。我们的目标是在未来3年内开发1090万平方英尺的GLA，到2025年达到4850万平方英尺的总GLA。我们预计，大部分土地储备将利用我们目前的土地储备进行开发，预计将需要10亿美元的总投资，其中约7.387亿美元计划在2023年和2024年投资。

我们的加速增长计划同样聚焦于我们目前运营的五个地区：东北地区350万平方英尺（占总增长计划的32.1%），中部地区230万平方英尺（占总增长计划的21.2%），Baj í o-North地区210万平方英尺（占总增长计划的19.4%），西北地区80万平方英尺（占总增长计划的7.4%），Baj í o-South地区220万平方英尺（占总增长计划的19.9%）。以下图表包括我们目前的工业物业组合、在建项目和我们按地区划分的增长计划的总资产回报率摘要：

此外，在我们的增长计划中，我们还计划通过在未来三年增加约9.5亿美元的资本支出来增加我们的开发管道。以下图表包括我们预测的未来三年资本支出摘要：

我们相信，我们的加速增长计划将是确保Vesta能够充分利用有利的市场基本面，在未来几年抓住近岸和电子商务推动的增长，并最终为我们的股东创造价值的关键。

以下图表显示了截至本招股说明书之日我们简化的公司结构，反映了我们的主要子公司：

QVC II拥有QVC其余0.01%的股份，QVC II拥有其余所有其他子公司的0.01%的股份。

截至本招股说明书之日，我们的重要子公司是QVC、QVC II和VBC，它们均在墨西哥注册成立，并由公司持有多数股权。

根据CBRE的数据，下图按主要市场渗透率对我们的房地产投资组合进行了总结：

我们对我们的财产的所有所有权都是收费的简单形式，但建造克雷塔罗航空航天公园和杜基塞桑公园的地块除外。如需更多信息，请参阅“--我们的公园到适合的项目--克雷塔罗航空航天公园”和“--Douki Seisan公园”。我们的任何项目都不受与授予公用事业供应商的惯常路权不同的产权负担。

对我们的普通股和美国存托凭证的投资会面临许多风险，包括与我们的业务相关的风险、与墨西哥相关的风险以及与我们的美国存托凭证相关的风险。以下清单概述了这些风险中的一些，但不是全部。请阅读题为“风险因素”一节中的信息，以更全面地描述这些风险和其他风险。

以下是要约条款的简要摘要。本摘要并不完整，并未包含您在投资我们的普通股和美国存托股之前应考虑的所有信息。在投资我们的普通股和美国存托凭证之前，你应该仔细阅读整个招股说明书，包括“风险因素”和我们的财务报表。有关我们的普通股和美国存托凭证的更完整描述，请参阅本招股说明书中的“股本和章程说明”和“美国存托股份说明”。

下表列出截至日期和所列各期间的综合财务资料和业务数据摘要。截至2023年3月31日和截至2022年12月31日和2021年12月31日的合并财务状况表数据以及截至2023年3月31日和2022年3月31日止三个月期间以及截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的合并利润表和其他综合收益表数据来自 根据国际会计准则理事会发布的《国际财务报告准则》编制的本招股说明书其他部分的财务报表。

本招股说明书中的财务信息是根据《国际财务报告准则》编制的，该准则在某些重大方面与美国公认会计原则有所不同。这些信息应与我们的财务报表（包括财务报表的附注）以及本招股说明书其他部分所载的“财务和其他信息的列报”和“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”项下的信息一并阅读，并在全文中参照这些信息加以限定。

下表列出了调整后的EBITDA、NOI和调整后的NOI与该期间利润的对账，这是最直接可比的国际财务报告准则财务指标，适用于公司财务报表中报告的每个期间。我们将调整后的EBITDA计算为该期间的利润总和调整（a）所得税费用总额（b）利息收入，（c）其他收入净额，（d）财务费用，（e）汇兑收益（亏损）净额，（f）出售投资物业的收益，（g）投资物业的重估收益，（h）折旧和（i）长期奖励计划和相关期间的股权加成。我们将NOI计算为调整后EBITDA的总和加一般及行政开支，减长期激励计划和相关期间的股权加成。我们将调整后的NOI计算为NOI的总和加与相关期间未产生租金收入的物业相关的物业运营成本。

调整后的EBITDA不是根据《国际财务报告准则》确认的财务计量，也不打算替代该期间的利润或综合收益总额作为经营业绩的计量，或替代经营活动产生的现金流量作为流动性的计量。此外，调整后的EBITDA并不打算作为可供管理层酌情使用的自由现金流的衡量标准，因为它没有考虑某些现金需求，如利息支付和纳税。作为一种分析工具，我们对调整后EBITDA的表述存在局限性，您不应孤立地考虑它，也不应将其作为对我们根据《国际财务报告准则》报告的结果的分析的替代。管理层使用调整后的EBITDA来衡量和评估我们的主要业务（包括开发、租赁和管理工业物业）在资本成本和所得税费用之前的经营业绩。调整后EBITDA是我们行业常用的衡量标准，我们提供调整后EBITDA是为了补充投资者对我们经营业绩的理解。我们认为，调整后的EBITDA为投资者和分析师提供了一个衡量经营业绩的指标，不受其他可比公司之间资本结构、资本投资周期和相关资产公允价值调整差异的影响。

NOI或调整后NOI不是根据《国际财务报告准则》认可的财务指标，也不打算作为当期利润或综合收益总额的替代指标来衡量经营业绩。NOI和Adjusted NOI是用于评估我们的房地产资产投资业绩和经营业绩的补充行业报告指标。此外，调整后的NOI是与NOI相关的趋势的领先指标，因为我们通常拥有强大的“投机性建筑”开发组合。根据国际会计准则第40号，我们采用公允价值模型来衡量我们的投资物业，因此，我们的财务报表不反映我们投资物业的折旧或摊销，因此这些项目不是NOI或调整后NOI计算的一部分。我们认为，NOI作为一种业绩衡量标准对投资者是有用的，它为我们的经营业绩和财务状况提供了有用的信息，因为在不同时期的比较中，NOI反映了出租率、租金、运营成本以及在无杠杆基础上的收购和开发活动的趋势对运营的影响，提供了不能立即从当年利润中看出来的观点。例如，利息支出不一定与房地产资产的经营业绩挂钩，往往发生在公司一级，而不是房地产一级。同样，即使融资收益可用于公司一级（例如，用于其他投资活动），也可能在财产一级产生利息费用。按照这样的定义，NOI和调整后NOI可能无法与其他房地产公司报告的净营业收入或类似指标进行比较，这些公司对NOI或调整后NOI的定义不同。

下表列出了FFO和Vesta FFO与该期间利润的对账，这是最直接可比的《国际财务报告准则》财务指标，适用于公司财务报表中报告的每个期间。FFO作为该期间的利润计算，不包括：（i）出售投资物业的收益和（ii）投资物业重估的收益。我们将Vesta FFO计算为FFO的总和，并根据汇兑收益（亏损）净额、其他收入净额、利息收入、所得税费用总额、折旧和长期激励计划以及股权加成的影响进行调整。

本公司认为，Vesta FFO作为一种补充业绩衡量标准，对投资者是有用的，因为它排除了某些项目的影响，这些项目可能造成重大的盈利波动，但与我们的业务运营没有直接关系。我们认为Vesta FFO可以促进不同时期的经营业绩比较，同时也为未来盈利潜力提供了更有意义的预测指标。此外，由于Vesta FFO没有记录每次维护和改进的资本支出水平，以维持物业的经营业绩，这对经营业绩有重大的经济影响，我们认为Vesta FFO作为业绩衡量标准的效用可能有限。

我们对FFO和Vesta FFO的计算可能无法与其他对FFO定义有不同定义或解释的REITs或房地产公司报告的FFO衡量标准进行比较。FFO和Vesta FFO不应被视为我们的普通股股东应占期间净利润的替代品。

我们使用相关期间已发行普通股的加权平均数计算每股FFO和Vesta FFO金额。详情见我们已审计的合并财务报表附注11.5。