附件 10.52

办公室租赁协议

由和之间

RFP林肯293有限责任公司

和

Valeritas, Inc.

日期：2017年5月10日

租赁

这份由业主和租户（定义见下文）签订的租约涉及位于马萨诸塞州马尔伯勒波士顿邮政路293号、称为波士顿邮政路企业中心的大楼（“大楼”）的空间。“地段”一词是指大厦所在的一块土地，在马尔堡税务图上称为第11号地段77座；而“物业”一词是指该地段及其不时的所有改善工程，包括大厦。

本文书双方在此商定如下：

第一条
基本租赁条款摘要

1.1导言

下文在本文书的其余部分及其附件中作了进一步补充，列出了本租赁的基本术语，并酌情构成本租赁中使用的某些术语的定义。

1.2基本数据

2.下层空间

2

3

1.3展览的列举

附件 A-1：显示第三层空间的平面图

附件 A-2：显示较低层空间的平面图

附件 b：故意删除

附件 c：规则和条例

附件 d：建筑物遵守的法定假期

附件 e：清洁规格

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第二条
房地和认知权的说明

2.1房地位置

业主特此向租客承租，而租客亦特此向业主承租大厦内A-1及A-2号展品所指明的处所，但须符合本租约的条款及条件。附件 A中的任何物件均不得视为表示处所或建筑物的面积、尺寸或形状须精确如所示，而各方的意图只是在附件A-1及A-2上以图解而非精确地显示处所及建筑物的布局。然而，就本租赁而言，（一）三楼空间为10,203，（二）下层空间为4,968，（三）大楼为178,697，可供出租的建筑面积在本租赁的初始或任何续租期内不得重新计量。

2.2授权权和保留

租客作为处所的附属物，有权与其他有权使用处所或地段内的公用设施，包括大厦内的公用人行道、车道、大堂、走廊、坡道、电梯和楼梯，以及自助餐厅和健身室。该等权利须始终受业主不时以适当通知订立的合理规则及规例所规限，并受业主指定及不时更改拟如此使用的区域及设施的权利所规限，但该等更改不得对租客进入及使用处所造成重大不利影响。承租人须按每1,000平方尺可出租处所的泊车位比率3.4个车位，获授予在泊车区内最多使用52个车位的非专属权利。租约并不禁止或以其他方式限制业主在不通知租客的情况下不时更改该等泊车位的布局或类型，但业主不得减少可供租客使用的泊车位数目，而该等更改的布局或类型须至少与现时配置的一样方便于建筑物。除业主不时订立合理规则，而租客已获通知租客外，租客有权与大厦所有其他租客一样，在租期内免费使用该等泊车位，先到先得，但以第1.2条所列租客泊车位数目为限。业主须统一及勤勉地执行各租客租约的泊车规定。

房地内不包括附件 A所指空间的屋顶或天花板、地板及所有围墙，但其内表面及围墙门窗（不包括外窗）除外。业主保留在处所内安装、使用、保养、修理及更换（但须以不会无理干扰租客使用处所的方式）公用设施线、竖井、管道等的权利，但须位于该处所的吊顶以上（如无吊顶，则在屋顶及（或）地板甲板三（3）尺内）、地面以下或紧贴拆卸的墙壁或柱子。

业主同意修理因安装任何该等物品而对处所造成的任何损坏。该等公用设施线路、竖井、管道等不得视为本租赁下处所的一部分。业主亦保留更改或迁移任何公用设施的权利，但自助餐厅及健身中心须留在大厦内，并有权更改大厦停车场的路线。

2.3第一要约权

但承租人未发生违约（定义见第十四条），且在承租人选择行使其在本合同项下的权利时已超过任何适用的通知和补救期，承租人有权自本租赁日期起至本租赁日期后，在第一次要约的整个租期（根据本合同可延长）内，一次性租赁与建筑物第三层处所相邻的任何可供占用的空间（“可用空间”），在符合并符合本条第2.3款规定的条款和条件以及此类可用空间当时现有承租人的任何权利的前提下。如在自本租契日期起至本租契剩余租期（根据本租契可予延展）的任何时间内，有任何可用空间，业主须将该等可用空间以书面通知租客（“业主可用空间通知书”），该通知书须包括该等可用空间可供租客占用的预期日期及楼面图

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显示由业主合理厘定的大致可出租面积。承租人只有在承租人接获业主的可用空间通知（即当时的实质通知）后三十（30）天内，向业主发出书面通知，才有权租赁该等可用空间的全部或部分。如果承租人如此选择租赁全部或部分可用空间，则该可用空间应按照本租赁中所载的相同条款和条件租赁，租期应在现有租赁的同一日期届满，但以下情况除外：此类空间的基本租金应等于根据本租赁为房地支付的当时的基本租金（按每可出租平方英尺计算）；但就适用的可用空间而言，运营费用升级的基准年应为租户占用适用的可用空间后的第一个完整的日历年，而房地产税升级的基准年应为租户占用适用的可用空间后的第一个完整的会计年度，在符合上述规定的情况下，适用的可用空间应在向租户交付此种可用空间后成为本协议规定的房地的一部分。业主须向租客交付该等可用空间的独家、干净的拥有权，而该等可用空间的供暖、通风及空调（HVAC）、电力、管道、机械及消防/生命安全系统均须在良好的工作秩序下为该等可用空间服务。经了解和同意，适用的可用空间应由承租人按当时的“原样”、“在何处”的条件租赁，而无需业主保证或表示，而业主没有义务完成任何工作，为承租人的使用和占用准备可用空间。在承租人作出这一选择后，并自适用的可用空间交付之日起生效，并在剩余期限和任何延长期限内生效：（a）本租赁中使用的“房舍”应包括适用的可用空间；（b）房舍的可出租平方英尺应增加，以包括适用的可用空间的可出租平方英尺

空间；（c）年度基本租金应等于本租赁规定的基本租金加上本租赁所确定的适用可用空间的基本租金的总和；（d）租户有权免费使用每1,000平方英尺的可用空间最多增加3.4个停车位；（e）“租户的比例份额”，仅用于适用的可用空间，应为按本租赁第1.2节规定的方式计算的百分比，加上适用的可用空间的可出租面积。为确认将上述可用空间包括在内，业主须拟备一份反映上述条款的租约修正案，并将任何可用空间包括在内，而业主及租客须迅速签立及交付该修正案。业主同意作出合理努力，解除对可用空间占用人的任何搁置，并以其他方式取得对可用空间的占有，包括但不限于对搁置程序的机构和勤勉起诉。尽管本条第2.3条另有相反规定，如业主因任何理由而未能在业主可用空间通知书所述日期后九十（90）天内将可用空间交付租客，租客即有权终止接受业主对可用空间的要约，并可根据本条第2.3条免除租用可用空间的任何义务。为本协议的目的，当任何租赁或占用协议（包括延长期）已届满或将于六（6）个月内届满，或业主已选择不延长现时承租人的租约，而自本租约日期起生效的与该等可用空间有关的任何先前选择、权利或租赁权利已届满或已被放弃，而业主可不受限制地将该等空间租予第三方，则该等空间须视为“可供占用”。

如果承租人未能及时行使其在本合同项下的任何权利，则根据本合同授予的关于适用的可用空间的权利在所有目的上均应视为放弃，而业主可将适用的可用空间租赁给任何一方，并按不附带承租人任何权利的任何条款租赁。

承租人明白，承租人根据本条所享有的权利，在本租约的执行及交付日期之前，受授予在大厦第三层有空间的大厦其他承租人的下列首次要约权利所规限及从属的权利所规限：

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第三条
租赁期限：房舍条件

3.1租赁期限

本租期为本条例第1.2条所指明的“租期”，自租期开始日起，至其后第七十六个（第七十六个）历月的最后一日止（“租期”）（如租期开始日发生在一个历月的第一天以外的任何其他日期，则加上任何部分历月），除非根据下文第3.2条延长租期或根据本条例的条款提早终止租期，包括根据第十四条给予业主的权利。

3.2延期选择

租客可选择将本租期延长一（1）六十（60）个月，只就整个处所或三楼空间（“延长租期”），方法是在租期届满前九（9）个月，向业主发出选择延长租期的通知，但租客在发出该通知的日期及延长租期的生效日期，在适用的通知及补救期之后，并无违反本协议的规定。该等延期须与本租约所载的条款、契诺及条件相同，但（a）租客无权再将租期延展至超过本60个月的延长期，（b）延长期不设免费租期（公平市场租金价值厘定时另有规定的除外），及（c）延长期的基本租金须按以下第4.5节所厘定的公平市场租金价值（包括适用经更新的营运成本及税项基准年数）计算。

3.3房地条件

除本租约另有明文规定外，租客租赁处所的条件是“如在任何情况下”，但有一切过失，而无任何种类或性质的、由业主在事实上或法律上明示或默示的陈述或保证，亦无需向业主追索该处所的性质、条件或可用性。除业主工程外，承租人须自行承担费用、开支及风险，对处所进行任何为承租人使用及/或占用处所所所所需的改动、改善或安装。尽管如此，除业主工程外，业主须自付费用于生效日期交付处所：（一）不含石棉物料及任何其他获法律承认为“危险”或“有毒”的物料；（二）符合所有适用法律及守则的规定；（三）为处所服务的暖气、通风及空调（HVAC）、电气、管道、机械及消防/生命安全系统处于良好的工作状态；（四）空置、不含个人财产，并拆除下层处所的所有铁丝网。尽管如此，本条第3.3条并不规定业主有义务在交付处所前，在下层处所安装任何暖气、通风、空调、电力、管道、机械及消防/生命安全系统，但以截至交付日期尚未安装，而是在业主工程范围内为限。

3.4早期占有

但（a）承租人不干预或延迟业主或其代理人或承建商完成业主工程，及（b）承租人已及时缴付作为承租人在业主工程费用中所占份额的所有应付款项，承租人有权在生效日期前三十（30）天进入处所，以安装设备、家具、电线及建立一般业务。承租人须就承租人在处所的活动所引致的任何损害或延误负法律责任。但承租人并未从处所开始经营其业务，且在符合租约的所有条款及条件（支付租金的义务除外）的情况下，上述活动不构成向承租人交付处所的管有权，而租期亦不得因上述活动而开始。在进入处所之前，租客应获得租赁所要求的所有保险，并应向房东提供上述保险的证明。租客须与业主大厦经理协调进入事宜，而进入事宜须符合本租约的所有条款及条件及作为附件 C所附的规则及规例。

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3.5房东的工作。

（a）不迟于生效日期，业主须安排将业主所管有的所有建筑及机械工程图则及文件（包括硬拷贝及CAD格式的图则及文件）交付租客审阅（或以其他方式提供给位于大厦较低层的图则室内的租客），以便租客建筑师审阅及完成业主为该处所所所进行的工程的租客装修规划，其中须载有足够的详细资料，以便业主（或认可承建商）取得所有适用的许可证及政府批准，并在其他方面与业主的工程相一致（“建筑图纸”）。业主向租客陈述其已向租客提供该大厦第三层的全套CAD图则及该大厦其余部分的硬拷贝图则，但不能向租客或其建筑师保证其可提供租客或其建筑师可能要求的该大厦的其他现有建筑或机械图则。承租人须安排在2017年6月15日或之前将建筑图纸交付业主批准，而业主的批准不得无理扣留、附加条件或延迟，并须在承租人将建筑图纸交付业主后五（5）天内予以批予或扣留。如业主不同意建议的建筑图纸，业主须合理详细地指明不同意的依据，而租客须安排其建筑师修订建筑图纸，以弥补该等不足，并迅速将该等修订呈交业主。业主对任何该等经修订的建筑图纸的覆核范围，只限于承租人的建筑师对业主在其不批准通知书内所指明的项目所作的更正。业主须在接获该等经修订的施工图后五（5）天内，将业主对该等经修订的施工图的批准或不批准通知租客，而该程序须继续进行，直至业主批准施工图（该等经批准的施工图构成“经批准的施工图”）为止。业主和租客确认并同意在2017年7月1日前全面批准批准的建筑图纸，以便各方有足够的时间及时

批准业主认可的承建商，并按照本租约完成业主的工作。

（b）如前（a）段所述，业主及租客须于2017年7月1日或之前，就须在认可建筑图纸所示的处所内进行的工程，由业主（由认可承建商并透过认可承建商）在生效日期前，依据认可建筑图纸而达成协议（“业主工程”）。作为业主工作的一部分，承租人有权在处所内安装暖气、通风和/或空调装置，其后维持和操作其本身的暖气、通风和/或空调装置，以便为处所提供暖气、通风和制冷，包括但不限于承租人要求并经业主合理批准的处所外部分建筑物或土地上的设备和支撑构筑物（统称“补充暖通空调”），而补充暖通空调须经业主合理批准，更具体地见本条例第3.5（a）条。业主和租客同意互相合作，以最后确定业主的工作时间表。业主工程费用中承租人在业主工程费用中所占份额的部分，须由承租人负担，余额须全部由业主负担及支付，详情载于下文第3.6条。业主工程须由根据本租约选定的业主认可承建商进行，而业主工程的费用，在不限制前述一般性的情况下，包括（a）按照认可建筑图纸拆卸现有装修工程及建造处所的全部费用，（b）与业主工程有关的所有物料及劳力的费用及所有许可证费用，（c）与此有关的完整建筑及工程费用（包括租户建筑师的费用），（d）须支付予林肯地产公司（或任何附属实体）的建筑管理费，相等于业主工程所谓“硬性成本”的百分之三（3%），及（e）AIA文件A111（1987版）所界定的“工程成本”（亦特别包括认可承建商的一般条件的成本）。否则，业主的工作须以良好和熟练的方式进行。

尽管本租约另有相反规定，但业主及租客在此同意，除非包括在业主工程内，否则业主无须负责建造、迁移或安装安全读卡器、办公室家具、保安系统、内部/外部电讯、语音及数据电缆或其他电话、数据及通讯设备（统称为“租客的初步工程”），业主亦无须为此缴付任何款项。承租人有权在房舍入口处和房舍内安装自己的安全系统，作为承租人初始工程的一部分。

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3.6租户津贴；承租人有义务为承租人分担房东多余的工作费用

（a）业主同意为业主的工作费用提供不超过357,105.00美元的资金（“TI津贴”），而租户（由业主自行选择）有责任向认可承包商或业主支付超过TI津贴（“租户在业主工作费用中所占份额”）的任何和所有业主工作费用（作为根据认可承包商的总合同（“总合同”）支付的第一美元，直至根据总合同应支付的余额等于TI津贴）。如果业主工作的总成本低于TI津贴，租户有权将TI津贴中未使用的部分作为基本租金的每月抵免额分配，直至全部使用。承租人在业主工作费用中所占的份额，须由业主自行选择和指示，（i）由承租人直接支付给认可承建商（由业主聘用），或（ii）在业主必须为总合同支付任何TI津贴资金之前支付给业主，直至业主工作的剩余费用等于TI津贴（考虑到在先前的申请中支付的所有金额以及在认可承建商支付任何未决的申请时）。业主应租客要求，须向租客提供足够的备份及详情（包括至今为止交付予业主及/或认可承建商的所有已签立的留置权豁免，以确保工程及物料到位，以及证明业主须足额拨付TI津贴的证据），以证明（i）标准AIA表格所载的截至目前由租客征用并由其缴付的业主工程费用总额，及（ii）完成业主工程的余下费用总额，以及先前由租客出资的金额，作为业主工程费用中租户分担的部分。承租人须在业主作出书面指示后十（10）个工作日内，向承租人缴付承租人分担的业主工作费用（向认可承建商或业主），而承租人在该十（10）个工作日内，如无任何诚信争议，须向业主交付（并须包括该争议的详细依据）。如承租人就所指称的所欠款额确有诚意争议，则须将所有无争议的款额，（视属何情况而定）及时支付予业主或认可承建商。业主的建筑师须在接获该份租客争议通知书的副本后十（10）个工作日内，就任何有争议的款额的支付作出决定，而该建筑师在该等事宜上的决定为最终决定，并对各方具有约束力。如承租人在该十（10）个营业日后没有就任何诚信争议及时缴付承租人分担的业主工程费，或在业主建筑师就任何争议作出最后裁定后十（10）个营业日内没有及时缴付该等款额，则该失约即构成本租约项下的金钱违约，其后业主可选择就该等失约行使本条所列的任何补救办法。如业主的工作费用少于TI津贴，则在承租人收到业主的确认书后十（10）个营业日内，向承租人偿还承租人在业主工作费用中所占份额的任何多付款项，正如上文（i）及（ii）段所规定，证明业主工作费用。如果承租人没有及时支付承租人在业主工作费用中所占的份额，则所有这些应付和欠款应按租赁利率计算，该利率应在未支付的承租人在业主工作费用中所占份额之外计算和支付利息。一旦业主有义务根据本协议为TI津贴提供资金，它应及时直接向经批准的承包商支付完成业主工程所需的所有款项（但须遵守任何商定的变更单和任何相关费用，但须根据业主与经批准的承包商签订的完成此项工程的总合同及时支付其他费用），但须按照经批准的承包商与业主签订的总合同的要求，向经批准的承包商采购所有备份和细节（包括所有已执行的留置权豁免）。

在任何情况下，业主均无权同意认可承建商所提出的任何更改命令，或以其他方式同意增加业主的工程费用，导致在未经承租人事先书面同意的情况下增加承租人在业主工程费用中所占的份额。如业主和租客就更改令达成一致，增加了业主的工程费用，则应以适当的AIA表格作为证明，而租客应与业主明确约定，在业主有义务执行和交付该更改令或指示认可承建商相应修改业主工程范围之前，增加该更改令应占该一般合同费用增加的业主工程费用的份额。

3.7房东和房客的初步工作；延误。

（a）在任何租客延误的情况下，业主同意使用尽职调查安排在2017年10月15日或之前完成业主的工程（“在外日期”）。业主无须安装任何

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不符合《认可建造图》或不符合适用法律、条例或守则的改善工程。如因政府规管、异常稀少或无法取得劳工或材料、劳工困难、伤亡或其他合理地超出业主控制范围的原因（资金短缺除外）而出现延误，则应将延迟期间延长。

（b）如业主因租客延误（下文所界定的术语）而使处所基本不完整而不能在外部日期给予处所的管有权，则在业主本可交付处所的日期（在已基本完成业主的工作后）之后的每一天（如租客延误的话），须延长该期限的生效日期（及外部日期），否则，业主须在其后有义务在租客纠正该租客延误后，尽快按照本租约的规定及时交付处所。如发生租客延误的情况，外租日期每延长一天，免费租期即告缩短。“租客延误”一词如适用，指下列任何一种情况：（i）租客未能及时向业主或认可承建商支付作为租客分担的业主工作费用而应支付的任何款项；（ii）租客未能按照业主在此规定的任何时限向业主交付完成或进行业主工作的图则及规格，包括但不限于租客未能安排在六月十五日前将施工图纸交付业主，2017年；或（iii）因租户的变更单、变更单要求或处理、授权和/或撤回变更单要求或选择材料或考虑是否继续办理变更单所涉及的时间而导致或与之有关的任何延迟，未能基本完成业主的工作；（iv）租户在批准任何项目、材料或其他与业主工作有关的工作或材料方面的任何延迟；（v）租户在与其相关的图则或规格方面出现错误或未完成；（vi）租户的建筑师（如果一人如此聘用）造成的延迟，（vii）因租客或其雇员、代理人或承建商（其通知将由业主提供予租客）而在实质上完成工程方面所造成的任何其他延误；但如租客在该两（2）个营业日期间内纠正该租客的延误，则在该两（2）个营业日期间内，不得将外租日期延后或减少免费租期。在确定与租客延误有关的任何延误的长度时，该延误的累积效应应予适用。

（c）在承租人延误及不可抗力事件（定义见下文）或任何其他超出业主合理控制范围的延误（资金短缺除外）的情况下，如业主因业主的工程未基本完成或该等处所尚未完成并可供占用而不能在外部日期（可能已按本条例的规定延长）给予处所的管有权，而该等延误持续至外部日期之后，承租人有权作出以下选择：（i）如延误持续至2017年12月15日之后，则可，但没有义务以全部费用和费用完成业主的工作，并在取得所有权后有权将该等款项记入自本合同所界定的租期开始之日起根据本合同到期和应付的未来基本租金（在任何免费租期之后），（并须向业主提供书面备份文件，说明承租人在申请任何此类基本租金抵免之前是否已支付了此类费用），（ii）如果延迟持续到2017年12月15日之后，业主可在12月24日之前向业主发出书面通知，自2017年12月15日起终止本租约，自2017年起，本租约终止，双方除向承租人退还保证金和预付租金外，不再承担本租约项下的其他义务，但根据本租约中明确规定在租约到期或提前终止后仍有效的条款除外，或（iii）如果延迟持续超过外部日期，委员会可在外部日期后五（5）天内向业主发出通知，以选择延长业主工程的完成时间，在此情况下，委员会须在外部日期后实质上完成业主工程的每一天获得每日基本租金抵免额，而基本租金抵免额须在免费租期之外，但不得超过相当于延迟六十（60）天的基本租金抵免额，即使该等延迟已超过六十（60）天。尽管如此，如承租人未能及时支付承租人在业主工作费用中所占的份额，则承租人并无根据本条第3.7（c）条享有的权利，除非该等未能支付的款项只涉及根据第3.5条所设想的涉及诚信争议的未付款额。

（d）在承租人将建筑图纸交付业主后，业主须以竞争方式将业主的工程投标予最少三（3）名互相可接受的合资格总承建商（如在建筑图纸成为认可建筑图纸前有更改，则该等更改须在投标过程中作为增编或更改命令处理）。租客有权

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包括另外一名准总承建商，业主须向该总承建商就业主工程提出投标。在这一竞争性投标过程之后，业主和租户应相互合作，选择一个双方都能接受的、有适当资格的总承包商（包括但不限于租户有权与拟议的总承包商面谈，并确定投标是否符合要求）。如果业主和租客尽管作出了这些努力，但仍不能就相互接受的总承包商达成协议，则租客有权在业主批准下最终选择总承包商（最终选定的总承包商，即“经批准的承包商”），而不是不合理地、拒绝、附加条件或延迟，只要该总承包商完全有资格及时承担和完成业主的工作，并获得充分和合法的保险和执照。承租人在收到认可承建商的最后出价估价或最后出价及业主工程费用的详细说明后一（1）星期内，有权以书面批准或不批准业主工程的该等费用。如承租人不批准该项费用，承租人须在业主接获承租人的不批准通知后五（5）天内与业主及认可承建商会面，以（a）就建筑图纸或认可建筑图纸的修订达成协议，以便将业主工程的费用减至（i）等于或少于TI津贴，或（ii）承租人可接受的金额，或（b）与认可承建商就减少业主工程的费用进行谈判。在所有情况下，核准承包商应在2017年7月15日或之前选定并聘用，以便有足够的时间及时完成业主的工作。

（e）租客的所有初步工程，须与业主的工程协调，而任何其他工程，均须由业主进行，并须以维持和谐的劳资关系及不损害建筑物或干扰建筑物运作的方式进行，但安装家具的工程除外，则须由业主首先批准的承建商或工人进行，而业主的批准不会被无理拒绝。除承租人在承租人的首次工程和/或任何承租人的改建工程开始前由承租人认可的承租人进行的工程外，承租人应：取得因此而需要的所有执照和许可证；向业主交付其所有承建人和分包人的名称声明；并安排每个承建人投保法定数额的工人赔偿保险，涵盖承建人和分包人的所有雇员；商业一般责任保险和财产损失保险，商业一般保险限额为1000000美元/2000000美元，财产损失保险限额为1000000美元/2000000美元，500,000美元（所有该等保险须由业主合理批准的公司承保，并指定承租人为受保人，并指定业主的承租人为额外受保人），并须向业主交付所有该等保险的证明书。承租人同意在承租人的首次工程的处所上所作的任何工程的全部费用到期时立即支付，并且不导致或允许任何与此有关的劳务或材料的留置权附加在处所或财产上，并立即解除任何可能附加的留置权（或在提交留置权的通知发出后三十（30）天内解除该留置权）。承租人的初步工程完成后，承租人须迅速向业主交付由每名承建商、分包商、物料供应商、建筑师、工程师或其他提供与该工程有关的劳工、物料或其他服务的一方签立的原始留置权解除和放弃，并据此无条件解除和放弃该一方就与该工程有关的劳工、物料或服务所享有的所有留置权、索偿和其他权利。

（f）业主的工程及依据第3条规定须由业主进行的任何其他工程，在租客开始占用处所作准许用途时，须当作已获租客批准，但任何“打孔清单项目”及任何潜在缺陷除外。业主在收到此种打孔清单项目清单后，应立即开始并努力完成此种项目，并在收到此种打孔清单项目后三十（30）天内完成。

（g）租客承担充分和完整的责任，确保业主的工作足以充分满足租客在房舍内经营业务的需要和要求，以及租客对房舍的使用。业主批准认可建筑图纸或任何与业主工程有关的图则、规格、图则或其他项目，或业主对业主工程的表现、监督或监察，均不构成业主就该设计是否足以供租客使用处所而向租客作出的任何保证或订立的契约。

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3.8适用于建筑的一般规定。

承租人及业主（包括认可承建商）根据本租约所规定或准许进行的所有建筑工程，均须以良好及熟练的方式进行，并须符合所有适用的法律及政府当局的所有条例、规例及命令。业主和租客可各自在合理时间检查对方的工作，并须就观察到的缺陷发出通知。

3.9建筑代表。

每一方均授权另一方在规划和施工方面依赖第1.2条所指的一方的任何建筑代表或下文指定的任何人通过通知依赖该方的一方以替代或补充的方式代表该方采取的批准和其他行动。

第四条
租金

4.1租金支付

基本租金（按本条第1.2条所指明的差饷计算）及依据本租约须缴付的额外租金或其他费用，须由租客在付款地址或业主不时藉通知租客而指定的其他地方，向业主缴付，而无须任何要求、反索偿抵销或扣除，但本租约另有具体规定的除外。

（a）除免费租期另有规定外，自租期开始之日起，基本租金及租客按比例分摊的税额超额部分及租客按比例分摊的经营成本超额部分的每月分期付款，须于本租期内每个历月的第一天预先支付。在本租赁中，“租赁年度”一词系指在租赁期限内的任何历年或其中的一部分。

（b）任何部分月份的基本租金及租客按比例分摊的溢税额及租客按比例分摊的营运费用溢额额，须由租客根据该月份的天数及该年度的天数，按该比率向业主缴付。承租人按月须缴付的任何其他费用，如按以下规定，亦须按比例分摊。

（c）就本协议而言，基本租金和租客在任何部分月份按比例分摊的税款和租客按比例分摊的营运费用，以及租客根据本协议应支付的任何其他费用，应被视为“租金”。“额外租金”或“额外租金”包括承租人根据基本租金以外应向业主支付的所有其他款项，除非本租约另有规定，否则额外租金须在业主提出书面要求后三十（30）天内支付，并附有证明该等要求的发票。

（d）未在到期日起十（10）天内支付的租金，其利率（“租赁利率”）等于（i）美国银行或其后继者不时收取的所谓最优惠利率加上每年百分之二（2%）或（ii）法定允许的最高利率中的较低者，从到期日起直至支付为止。

（e）如承租人根据本协议应缴付的任何租金或任何其他款项在到期日期起计十（10）天内未予缴付，则承租人须就该等款项仍未缴付的每个月或其中部分的每笔迟缴款项缴付250.00元的滞纳金。上述滞纳金须在业主因该等滞纳金而采取的任何其他补救措施之外而支付，而不是不包括该等其他补救措施，包括但不限于就上述滞纳金支付利息的义务。

4.2房地产税

（a）“税”一词系指市政服务的所有税项和摊款（包括但不限于公共改善或福利的摊款）以及市政服务税项性质的其他收费或收费，在租期内或与租期有关的任何时候，这些税项和摊款可对市政服务进行评估、征收、确认或征收，或属于市政服务税项或与市政服务有关的税项或与市政服务税项有关的税项或费用，或属于市政服务税项或与市政服务税项有关的税项或与市政服务

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对该建筑物及地段或其任何部分的留置权，或对该建筑物及地段的任何租金，或对该建筑物或地段的任何遗产、权利或权益的留置权，或对该财产或其任何部分的占用、使用或管有权，以及对与该建筑物或地段有关的任何个人财产征收从价税。税款不包括因业主不缴税款或在到期时提交任何税款或资料申报表而招致的任何罚款。业主表示，该建筑物及该地段是经全面评估的，并不受任何税务减免或特别评估的规限。

（1）如麻萨诸塞州联邦、其任何政治分区或对该建筑物有司法管辖权的任何其他政府当局征收税款、评税、收费或费用，而业主须以此种税款的替代或作为此种税款的补充，或（2）就租金征收税款，以替代或作为对该建筑物或地段或其任何部分和/或与该建筑物或该地段或其任何部分有关的个人财产征收的税款的补充，则征收所有此种税款、评税，费用或收费（“替代税”）须当作构成本条例所订的税项，但任何该等替代税的计算，须犹如该建筑物及土地是业主的唯一财产，而业主收取的租金是业主的唯一收入一样。税项亦须包括业主在缴付的年度内为寻求减征或限制增征任何税项而招致的一切合理费用及讼费，而不论是否取得减征或限制。租客须按租客的基本税年及以往的缴款，就业主在租期内所获的任何该等净减税额，按比例取得抵免额。除上述关于替代税的规定外，税收不应包括任何遗产、消费税、遗产、继承、转让、赠与、专营权、净收益或资本股税。

“税期”一词是指根据适用法律需要缴纳税款的期间。因此，根据麻萨诸塞州现行法律，税期是指从一个历年的7月1日至下一个历年的6月30日。

（b）自2018年7月1日起的课税期起，如任何课税期的税款超过基本税额，租客须向业主缴付租客按比例所占的超额部分（“税额超额部分”），作为额外租金。租客须按比例向业主缴付每月分期付款，以计算业主不时合理计算的每个税期的预计税额超额，并在税期结束后作出调整，以计算该税期的实际税额超额。业主须向租客提供税期内所有税单的副本，以及根据本款要求作出的任何通知或付款。如在任何税期内的每月分期付款总额大于租客在该税期内的实际税额超出部分的比例份额，租客有权从租客在本协议项下的租金债务中获得该差额的抵免额；如租期已届满，而租客对业主并无任何未清偿的金钱债务，则业主须立即将该款额支付予租客。如该等每月分期付款的总额少于该税期的该等法律责任，租客须在收到业主的发票后三十（30）天内，连同与该发票有关的所有证明文件及备用文件，向业主缴付该等差额的款额。

（c）如承租人须就任何税项缴付承租人所占比例的税项，而该税项须予调整，以顾及任何减免或退款，则承租人有权就根据本协议所承担的租金义务取得贷项，款额为承租人在该项减免中所占比例，或以扣除业主为取得该项减免或退款而支付的费用或开支，包括但不限于评估师及律师费（但该等费用原先并不包括在税项内），或如租期已届满，而承租人对业主并无未清偿的金钱责任，业主须立即向租客缴付该款额。未经业主事先书面同意，租客不得申请减免房地产税。

（d）承租人须在拖欠款项前缴付根据承租人在处所内、处所内、处所内、处所内、处所内或周围或与承租人使用处所有关的商业装置、陈设、存货、设备及所有其他个人财产而征收的所有税款。如承租人的任何个人财产须以业主的不动产或个人财产进行评估，则承租人须在接获业主的书面陈述，述明适用于承租人财产的税款后二十（20）天内，向业主缴付可归属于承租人的税款。

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4.3承租人在业务费用中所占份额

自2018年1月1日起，如租期内任何历年的业务费用（定义见下文）超过基本业务年度的业务费用（即基本业务费用），租客须向业主支付超出部分的按比例分摊的租金（“业务费用超出部分”），作为额外租金。租客须按租期内每一租约历年的预计营运费用超额额，按比例每月向业主缴付分期付款，款额须由业主不时合理计算，但在该租约历年期间不多于一次，并在该租约历年结束后作出调整，以计算该租约历年的实际营运费用超额额。业主须在每个租期结束后九十（90）天内，交付一份在整个租期内一贯适用的细目细目的实际开支报表。如果在任何租赁日历年内，每月分期付款的总额大于租户在该租赁日历年内实际经营费用超额部分的比例份额，则租户有权从租户的每月分期付款中获得贷项，原因是本合同项下的预计经营费用超出该差额的数额，或者，如果租赁期限已满，且租户对房东没有未清偿的货币债务，房东应立即将该数额支付给租户。如该等每月分期付款的总额少于该租赁历年的该等法律责任，租客须在接获业主的发票后三十（30）天内，连同与该发票有关的所有证明文件及备用文件，向业主缴付该等差额的款额，作为额外租金。

在本租赁中，“经营成本”一词系指业主在经营、投保、修理、装备、保养、更换、管理、清洁和保护（统称“经营”）建筑物、建筑物的供暖、通风、电气、管道和其他系统及地段（统称“物业”）方面发生的一切费用和开支，包括但不限于以下各项：

（1）业主或其代理人因雇用昼夜监督、看门人、杂工、木匠、工程师、消防员、机械师、电工、水管工、警卫、清洁工及其他人员而招致的一切费用（包括就服务、工资、薪金及其他补偿、社会保障、失业及类似税项、工人补偿保险、伤残津贴、退休金、住院治疗、退休计划及团体保险、制服及工作服及其清洁，以及根据任何集体谈判协议就业主或其代理人的服务而招致的费用），以及从事监督上述任何人的工作的人员；但雇用与财产经营有关的非全时工作人员的费用应予公平调整；（2）在财产经营过程中提供或使用的服务、材料和用品的费用，包括但不限于履行业主根据本租约第8.2和9.1节承担的义务的费用；（3）支付与财产经营有关的法律费用和其他专业费用的金额，但不包括就（x）就租约的谈判或强制执行而支付的费用；及（y）寻求减税；（4）保险费及商业上合理的免赔额，由业主以诚意厘定，但以所需为限，包括但不限于根据本租约第11.5条规定的租金减免保险及根据本租约第11.7条规定的业主意外伤害保险；（5）电费、机油费、天然气费、蒸汽费，（6）建筑物内的水和下水道使用费（以家庭用途为限，包括与建筑物的下水道或化粪池系统组件有关的其他费用和开支，但不包括因任何租户在建筑物内任何已拆除的处所内使用而产生的所有水和下水道使用费）；（7）除雪和清除、景观美化以及维护和操作灌溉系统的费用；（8）支付给独立承包商的为该建筑物的运营提供的服务、材料和用品的金额；（9）运营费用，更换、修改和（或）增加（一）在本租赁日期之后首先生效的任何政府机构的法律、法规、条例或指示所规定的改进或设备，以及因此而必须进行的任何修理或拆除，（二）因建筑物机械或设备故障而必须进行的维修或拆除，而根据合理的合理和惯常的建筑物管理做法，类似财产的谨慎所有人会选择更换这些机械或设备，而不是修理，或（三）旨在改善效用，任何楼宇系统的效率或容量；（11）安装楼宇内联网或有关的布线（“INC”）及维持、维修、固定及更换现有的INC以供楼宇内所有租户使用的费用（不包括业主单位的工程，但如任何INC只为单一租户服务）；（12）根据服务合约向独立承建商支付清洁、经营、管理、保养及维修楼宇及上述公用区域的费用（该等费用可支付予业主的附属公司）；（13）

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a管理费按大楼租金总额的百分比计算；但条件是管理费不得超过租金总收入的3%；（14）与健康俱乐部、自助餐厅设施或其中其他公用设施的运营有关的所有其他净费用；但任何相关收入（通过租金付款、会员费等方式）应首先用于确定任何此类净费用。营运成本亦须包括该建筑物（由业主合理厘定及分配）所占的任何部分（如有的话）：（i）该建筑物在营运、保养、维修、保险及缴付与其他建筑物或土地共用的任何公用或共用设施（如任何所谓的“回路”通路、蓄水池、下水道及其他公用设施线）时所招致或可归于该建筑物的费用，便利设施等；（ii）穿梭巴士服务（只要业主须提供该服务）；（iii）有关人员及行政及或服务人员的费用，而该等人员的职责并不只限于业主分配予该建筑物及/或物业的建筑物及/或地段；（iv）业主根据任何地役权、牌照、经营协议、声明、限制性契诺或与经营、保养、修理、管理、保险及缴付其他建筑物或土地中的房地产税有关的文书而缴付的款项；但截至本协议日期为止，本句中所述的运营成本不存在转嫁给大楼租户的情况。业务费用可以直接支付，也可以通过偿还方式支付，并应包括适用于此的税款。

尽管有上述规定，以上未列明的任何费用或承租人以书面批准的任何费用，均应不计入营运费用，包括：（一）修缮设计或建造缺陷的费用；（二）折旧；（三）抵押贷款的利息和本金支付以及其他债务费用和地面租赁付款（如果有的话），以及因房东迟付这些款项而被评估的任何罚款；（四）房地产经纪人租赁佣金或补偿；（五）房东获得补偿的任何费用或支出（或其部分），无论是通过保险收益还是其他方式；（六）律师费、费用、支出，与建筑物的现有和未来租户谈判和/或执行租约而产生的广告和营销及其他费用；（vii）业主在管理和经营建筑物时未实际使用的场地租金；（viii）因业主、其雇员、代理人、承包商或受让人违反租赁条款和条件或任何有效的适用的建筑法规、政府规则、条例或法律而产生的所有费用或开支（包括罚款、罚款和法律费用），（ix）除上述管理费外，业主联属公司的任何附属公司因在大厦内或大厦内提供服务而增加的间接费用或利润，但以该等服务的成本超过该等服务的竞争成本为限；（x）为该大厦的租户或任何其他租户建造租户装修工程的成本；（xi）该大厦的任何其他租户特别收取及支付的营运成本；（xii）特别服务及货品的成本，或向该建筑物或物业的任何其他承租人提供的材料；（xiii）基本建设改善，除非（x）须遵守在本租约生效日期后首先生效的法律及限制，（Y）因现有建筑物机器或设备出现故障而需要，而一名审慎的同类物业拥有人会根据合理及惯常的建筑物管理惯例，选择更换该等机器或设备而非修理，或（z）旨在改善任何建筑物系统的效用、效率或容量，在每宗个案中，须在其使用年期内摊销，连同业主为资助该等资本改良而借入的任何款项的未摊销余额的利息；或在业主并非为资助该等资本改良而借入该等款项的情况下，不包括额外的利息费用；（十四）与个别承租人的纠纷和（或）业主所组成的一个或多个法律实体的存在、维修或与财产无关的业务所引起的费用和开支；（十五）因业主、其代理人、承包商、雇员的疏忽或故意不当行为而必须进行的维修费用，（xvi）在符合上文（xiii）的规定下，开发和建造该物业的费用或该物业的其他改进或增建费用，不论是否为资本支出；（xvii）业主因开发或建造该物业而招致的税款及任何其他政府付款；（xviii）从该物业移走或补救危险物质的费用；（xix）支付给某人或商号的任何款项，与业主共同拥有和控制的公司或其他实体，其金额超过了在没有此种关系的情况下按公平原则支付的金额；（xx）购买雕塑、绘画和其他艺术品的费用；（xxi）物业经理或楼宇主管级别以上的高级职员、行政人员和行政雇员的薪金、奖金和福利，如果物业经理或楼宇主管或任何低于该级别的人员与其他建筑物共用或负有与包含该处所的建筑物无关的其他职责，只有可分配的部分

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这些人的薪金、奖金和福利应列入营业费用；以及（xxii）替换和应急准备金。

尽管有任何与此相反的规定，承租人在第一个租赁年度后的每一租赁年度内，不包括房地产税（建筑物的比例份额）、房东保险、冰雪清除和水电费（“不可控制的凸轮费用”）在内的任何超额运营费用的比例份额，在非累积基础上，每年不得超过承租人在上一个租赁年度实际支付的这些相同运营费用（在相同的除外情况下）所占超额运营费用的比例份额的105%。

如在任何租契历年的全部或部分期间（包括但不限于本租契期限的任何部分发生的历年，包括基本经营年度），业主并没有向建筑物的任何部分执行或提供任何物品（该部分的费用，如由业主执行或提供给建筑物的该部分，则构成经营费用的一部分），原因是建筑物的该部分没有被占用或租赁，则营运费用须当作增加的款额，相等于业主在该期间如已将该等物品交付或提供给该建筑物的95%而合理地会招致的额外费用及开支。

4.4检查权。

业主须准许承租人在承租人负担费用的情况下，并在正常营业时间内，但就任何承租日历年（包括基本经营年度）只审阅一次承租人的发票及与适用的承租日历年的经营成本有关的报表，以核实经营成本及承租人在其中所占的份额，但须在承租人接获业主的年度报表后120天内，向承租人发出有关承租人希望覆核的通知，并须在其后由承租人尽职尽责地展开此项覆核及检控。业主须向租客提供与任何该等期间的营运费用有关的任何该等覆核后备文件的一部分。业主所作的任何营运成本报表或帐目，均对租客具有约束力及结论性，除非（i）租客在该120天期间内妥为提出覆核要求，及（ii）在该覆核要求后120天内，租客须以书面通知业主，租客对该报表的正确性提出异议，并指明声称该报表不正确的特定方面。进行审查的会计师或会计师事务所不应根据所发现的指称的多收费用的百分比获得赔偿。任何转租人不得有权进行覆核，而任何受让人不得在该受让人没有管有处所的任何期间进行覆核。除承租人的高级职员、雇员、会计师、律师和贷款人外，承租人同意任何经营成本审查的结果应由承租人严格保密，不得透露给任何其他人或实体。

4.5任何延期期间的基本租金。

在本租约的延长期内（如租客根据上文第3.2节行使延长租期的选择权），租客须支付的年度基本租金为自适用的延长期的第一天起所厘定的处所的公平市场租金价值。

“公平市场租金价值”系指延长期限内房地租金的市场价格，包括更新的业务费用和税收基准年，其基础是当时就该物业所在区域的可比空间进行公平交易所支付的租金，包括所有相关因素。公平市场租金价值应确定如下：

在租客行使延长租期的选择权后三十（30）天内，业主须将业主对公平市场租金价值的厘定，以书面通知租客。租客须当作已接受业主的上述通知所载的租金金额，而该租金比率须最终当作公平市场租金价值，除非租客在业主发出通知后七（7）个营业日内以书面通知业主，表示租客对业主的上述决定有争议，在此情况下，各方须按下述方式进行公平市场租金价值的厘定。

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如果承租人对业主确定公平市场租金价值有异议，而业主和承租人不能在30天内就公平市场租金价值达成协议，则应按以下方式确定：业主和承租人应在该三十（30）天期限届满后十天内各自指定一名独立评估师，由该评估师独立确定公平市场租金价值。如果这类评估师如此确定的数额之间的差额不超过这类数额中较低者的百分之十（10%），则公平市场租金价值应等于如此确定的总额的百分之五十（50%）。如如此厘定的款额之间的差额超过该等款额中较低者的百分之十（10%），则该两（2）名评估师须在其后十（10）天内委任第三名评估师，但如该等评估师未能在该十（10）天内委任，则业主或租客可要求大波士顿房地产委员会或其任何继承组织在该要求后十（10）天内委任一名评估师，而业主及租客均须受在该十（10）天内如此作出的委任的约束。如该评估师在该十（10）天内并无获委任，则业主或租客可向任何具司法管辖权的法院提出申请，要求该法院作出该等委任。由原评估师、大波士顿房地产委员会或该法院任命的任何评估师，应受指示在其任命后二十（20）天内，按照此处所载的这一术语的定义确定公平市场租金价值。第三次评估超过前两次评估中较高者，公允市场租金价值为前两次评估中较高者；第三次评估低于前两次评估中较低者，公允市场租金价值为前两次评估中较低者。在所有其他情况下，公平市场租金价值应等于第三次评估。尽管有上述规定，如果任何一方未能在上述规定的10天期限内指定其评估人（该方在本文中称为“未获批准的一方”），另一方可向未获批准的一方送达通知，要求未获批准的一方在发出通知后十（10）天内指定其评估人。如果未获批准的一方不得在上述十天内以指定其评估师的方式作出答复，则另一方指定的评估师应为唯一的评估师，其对公平市场租金价值的确定对租客和房东具有约束力和决定性。每一方当事人应当支付其指定的鉴定人的费用和开支，但第三名鉴定人的费用和开支由当事人平均分担。根据本协议委任的所有评估师应为房地产经纪人或MAI评估师，具有不少于十（10）年的租赁空间或评估与位于波士顿地铁西区市场的大楼类似的房地产的租赁权益价值的经验。上述裁定应是结论性的、最终的、对当事人具有约束力的，并可在对当事人有管辖权的任何法院强制执行。

如果双方不能在延长期的第一天之前就公平市场租金价值达成协议（或上述仲裁程序尚未结束），承租人应按照租赁中确定的初始期限最后一个月的基本租金增加额，每月支付基本租金（以及本合同项下的所有额外租金和其他付款），直至按照本合同的规定最终确定公平市场租金价值为止，在此期间，如有必要，应作出适当的追溯基本租金调整付款或退款。

第五条
房地的使用

5.1允许使用

租客同意，租客只可为本租约第1.2条所指明的许可用途而使用及占用处所，而不得作其他用途。

租客须遵从并须安排其雇员、代理人及受邀者遵从业主为妥善规管建筑物及地段而不时订立的合理规则及规例，但业主须就该等规则及规例向租客发出合理的事先通知，而该等附加规则及规例一般适用于建筑物内的所有租客，但不同情况有理由作出不同处理的情况除外。

5.2遵守法律

租客须自费迅速遵从所有适用的法律、条例、规则、规例、命令、占用证明书、有条件使用证明书或其他许可证、差异、契诺及纪录限制，

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业主的工程师或其他顾问的建议，以及任何火险保险承保人、评级机构或政府机构的规定，不论是否反映现行政策的改变，亦不论其期限或期限的任何部分，均与租客占用及使用房舍有关，现已生效或日后可能生效的火险承保人、评级机构或政府机构的规定，承租人完成承租人的初步工程及承租人进行的任何更改，但承租人可推迟遵从该等法律及限制，但承租人须以诚意及适当的法律程序质疑该等法律及限制的有效性。业主须自费及自费遵从一般适用于建筑物整体的所有法律及限制，而即使本条例另有相反规定，承租人亦无须作出在本租约日期后可采纳或颁布的任何法律及限制所规定的任何结构更改、更改、加建或更正，除非因承租人的作为、承租人的更改或承租人将处所用于许可用途以外的目的而有需要。业主同意迅速补救任何已注意到或发出的与该建筑物有关的违例情况，而该等违例情况须阻止租客对处所作出任何更改，或阻止租客在处所内开业或经营业务。租客同意，不得在该处所内进行非法、不当或违反任何法律及限制的买卖或占用，亦不得扰乱其他租客安静享用大厦。租客须取得政府或准政府当局的任何及所有批准、许可证、牌照、差异等，包括但不限于租客使用处所所所所需的任何及所有批准、许可证、牌照、差异等，包括但不限于与租客的初步工程有关的任何建筑工程及装置所需的任何批准、许可证、牌照、差异等，以及租客于当日或当日所作的更改或加建，或有关处所；但租客如未先给予业主一个合理机会，以审查任何批准申请及所有与此有关的资料及图则，并取得业主的书面同意，则不得寻求或申请任何批准，而该书面同意不得被无理拒绝、附加条件或延迟。在承租人提出要求后，凡任何具有司法管辖权的政府机构要求由承租人加入，则承租人须参与申请任何批准，而承租人须在承租人提出要求后，以其他方式合理地与承租人合作。在任何情况下，承租人应负责支付与获得所有批准有关的所有费用、开支和费用。除房东的工作外，在不限制上述规定的一般适用的情况下，承租人应负责使房舍符合《美国残疾人法》（42 U.S.C.第12101条等）的要求，包括但不限于对房舍所作的任何改动，以及根据《美国残疾人法》颁布的《建筑物和设施无障碍指南》的要求，这些规定和无障碍指南可能会不时修订（统称为“ADA”）。除业主的工作外，租客须负责在整个租期内使处所符合ADA的规定。承租人不能获得或延迟获得任何此种批准，在任何情况下都不应减少、延迟或终止承租人在本合同项下的租金、付款和履约义务。承租人须自费（i）因承租人特别使用处所而对任何法律及限制所规定的处所进行一切安装、修理、改建、增建或改善；（ii）使处所配备一切所需的安全设备及器具；及（iii）符合业主及承租人的所有对处所、建筑物及地段适用的合理规定。租客不得在处所的任何楼面上放置超过（a）经业主建筑师核证的该等楼面的设计承载量为每平方尺的楼面负载量及（b）法律容许的每平方尺的楼面负载量中较低者。业主保留订明所有营业机器及机械设备（包括保险箱）的重量及位置的权利，而这些机器及机械设备须放置以分配重量。

5.3保险风险

租客不得准许任何处所的使用，而该等处所将使该处所可作废，或除非租客支付下述可归属于该处所的额外保险费，否则不得增加建筑物或有关财产内容的任何保险的保费，或违反新英格兰火灾保险评级协会（或任何继承组织）不时订立的任何法律或规例，或须对建筑物作出任何更改或加建。业主须将任何该等情况以书面通知租客，而租客须在该通知发出后三十（30）天内予以纠正。如承租人未在订明时限内补救，承租人须在书面要求后三十（30）天内，向业主偿还因承租人使用处所而引起的所有额外保险费的费用。任何此种数额应视为本合同项下的额外租金。

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5.4电气设备

除一般办公设备、照明制造、实验室、研究及发展设备，包括但不限于电脑、复印机及打印机外，租客不得在没有业主书面同意的情况下，将任何个别或集体运作的装置、器具或设备，以超过为处所服务的电力系统容量的功率，而该等装置、器具或设备，如业主可合理地厘定，而该等装置、器具或设备，须经业主审核租客的电力使用情况，以确定租客是否符合本合约的规定。如业主自行决定准许超量使用，租客须支付额外租金等超量电力的费用，以及为提供或计量该等超量电力而须安装任何额外的立管、电表或其他设施的费用。

5.5租客业务公约

（a）平等权利公约

除业主在清洁、维修及保养、处所的使用及占用方面所负的责任外，除本租约其他章节所订的契诺外，租客须自费：（1）保持处所门窗内所有玻璃的内部合理清洁；（2）迅速将被租客打破的处所内任何有裂痕或破碎的玻璃更换成相同种类和质量的玻璃；（3）保持处所清洁、有序和卫生（但条件是，业主须负责处所的定期清洁，除非租客在向业主发出书面通知后，选择与其本身的代理人进行此项定期清洁，而在此情况下，租客须自费进行此项清洁，而无须根据本租约获得任何信贷）；（4）保管任何垃圾或垃圾，（5）保持所有租客的机械装置不受震动及可能传至物业外的巨响影响，直至业主或业主的代理人移走物业内的垃圾或其他垃圾；及（6）遵守及遵守业主不时合理订立并向租客提供的所有规则及规例，包括但不限于本合约所附附件 c所载的规则及规例。

（b）消极盟约

就处所及公用地方的使用及占用而言，承租人在业主的合理判断下，不会：（1）在处所的任何前厅或入口、其附近的人行道或走廊或处所外部的其他地方，放置或保存任何垃圾、垃圾或其他物品，以遮挡任何走廊、楼梯、人行道或公用地方；（2）导致或容许处所散发或排除令人反感的气味；或（3）实施或容受实施，处所上的任何废物或任何公共或私人滋扰或其他行为或事物，而该等行为或事物可能会扰乱该建筑物的任何其他租客或占用人的安静享受，或将处所的任何部分用于或准许将其用于任何非法目的。

5.6迹象

除本条另有规定外，租客不得在建筑物或处所内放置任何可从处所外（包括但不限于窗户的内外表面）看见的标志、标语牌或类似物品。业主须在建筑物大堂的红木租户名册上，按租户所占的比例，提供建筑物标准字样，以标明租户的正式名称及建筑物地址，但须由业主负担费用。租客须自掏腰包，在业主事先批准下，为处所提供其本身的标志，而该标志的设计及外观须与建筑物内其他租客的标志保持一致，不得被无理扣留。在安装后，租客须在处所的入口处维持其现有的标志，并须取得业主的同意，而不是不合理地拒绝对其作出任何修改。就位于波士顿邮政道企业中心入口处地段的任何纪念碑标牌而言，承租人须根据其承租人的比例份额及整体可用的标牌面积，在该纪念碑上提供一个标牌区域，费用由业主承担。

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5.7危险材料

承租人或其任何雇员、代理人、受邀者、持牌人、承建商、代表或承租人负责的任何其他人或实体（统称“承租人的代理人”）均不得使用、维护、制造、允许或携带处所或财产，或在处所或财产上或从处所或财产（不论是进入地面、进入任何下水道或化粪池系统、进入空气、通过场外清除或其他方式）运输或处置任何危险物质（如下文所界定），未经业主同意。承租人须迅速向业主交付从任何政府机构或官员收到的影响处所的任何通知、命令或其他函件的副本，以及有关所指称违反《环境规定》（下文所界定）的通知、命令或其他函件。房舍内的任何危险物质，以及所有容器，均应按照所有适用的法律和限制使用、保存、储存和处置。

承租人须使业主（连同其高级人员、董事、股东、合伙人、实益拥有人、受托人、经理人、成员、雇员、代理承建商及抵押人）免受任何及所有环境损害（下文所界定的）的损害及赔偿，而受赔偿的各方可因下列原因而承受或承受的环境损害（下文所界定的）：（1）在租客或租客代理人占用该处所或其任何部分期间内或从该处所出现或释放任何危险物质，是由租客或租客代理人造成的；（2）任何危险物质的存在或释放，（3）承租人或承租人代理人违反环境规定的活动或其他作为或不作为；及（4）承租人违反本条例第5.7条所订的任何承租人义务的任何适用通知及补救期，但承租人的赔偿不包括业主或业主代理人的故意不当行为或疏忽。除根据本租约承租人或在法律上或衡平法上承租人对业主所负的任何其他义务及法律责任外，本条的条文亦属例外。如本条与本租约任何其他条文有冲突，则对承租人施加最严格规定的条文即属管制。承租人根据本条第5.7条所承担的义务，在本租赁期满或终止以及房舍所有权转移之后仍然有效。此处使用的下列术语应具有下述含义：“危险物质”系指任何物质：（i）根据《综合环境应对、赔偿和责任法》、42 U.S.C.第9601条及以下各条、M.G.L.第21C章、M.G.L.第21d章或M.G.L.第21E章以及根据该法律颁布的条例被定义为或将被定义为危险物质、危险废物、危险材料或石油的任何物质；或（ii）具有毒性、爆炸性、腐蚀性、易燃性、传染性、放射性、致癌性，对健康或环境具有致突变性或其他危害，并且受到管制或将受到管制，其存在需要根据任何适用的法律进行调查或补救。“环境要求”是指所有适用的法律、任何和所有批准的规定以及本租赁的条款和条件，只要这些条款和条件与危险物质的释放、维护、使用、保存、运输、处置或产生有关，包括但不限于与报告、许可、许可、人员健康和安全、调查、遏制、补救和处置有关的条款和条件。“环境损害”是指所有责任、伤害、损失、索赔、损害（无论特殊、间接或其他）、和解、律师费和顾问费、罚款和罚款、利息和费用以及环境场地调查、报告和清理的费用，包括但不限于与以下方面有关的费用：对使用该建筑物或地段的人的场地状况或健康进行的任何调查或评估；风险评估和监测；任何清理、补救，任何政府机构规定或业主的环境顾问合理推荐的拆除或修复工程；业主财产价值的任何合理下降；业主财产中可出租或可使用空间的损失或限制所造成的任何合理损害；或业主财产的销售或融资受到不利影响所造成的任何合理损害。业主的同意或批准，不得以任何方式解释为就移走、围堵的方法、方法或方式，或就上述情况而符合适用法律的其他规定，向业主施加任何法律责任。本条第5.7条的条款适用于任何危险物料的运输、贮存、使用或处置，而不论租客是否因此而取得业主的同意，但本租约并不限制或以其他方式修改本条第5.7条第一句所载的取得业主事先同意的规定。此处所载的同意要求不适用于普通办公产品或与许可用途有关的产品，这些产品可能含有最低数量的危险材料和危险物质；但是，租户的赔偿义务不因此类产品的存在而减少。

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业主须将承租人（连同其高级人员、董事、股东、合伙人、实益拥有人、受托人、经理人、成员、雇员、代理人及承建商）免受任何及所有环境损害（如上文所界定）的损害及补偿，而该等环境损害（如上文所界定）是由获补偿的各方因在该物业上、物业内或物业外存在或释放任何危险物质而可承受或被施加的，但因（1）在租客或租客代理人任期内或物业内、物业内或物业外存在或释放任何危险物质而引起的范围除外，（2）因租客或租客代理人的作为、不作为或失责而在物业上、物业内或物业外出现或释放任何危险物质；（3）租客或租客代理人违反环境规定的活动或其他作为或不作为；及（4）违反根据本条第5.7条承租人的任何义务，但业主的赔偿不包括承租人或租客代理人的疏忽或故意不当行为。除业主根据本租约或在法律上或衡平法上对租客所负的任何其他义务及法律责任外，本条的条文亦属例外。如本条与本租约的任何其他条文有冲突，则对业主施加最严格规定的条文即属管制。

尽管在此有任何相反的规定，租客无须负责在租期开始日期当日、当日或之前位于建筑物或物业内、当日或下方、而不是由租客或其代理人带到物业内的与清除或补救不符合适用法律的危险物料有关的费用及开支。业主保证并声明目前房舍内没有危险材料。

第六条
安装、改动和增加

业主的工程完成后，租客在租期生效日期后，不得对处所进行任何改建、改善、增建、公用设施安装或修理（以下统称“改建”），除非按照本第六条并经业主事先书面同意，业主同意在以下十（10）天内不无理地拒绝、限制或拖延非结构改建（非结构改建是指不影响建筑物的结构、屋顶、外部或机械、电气、管道、生命安全或建筑物或处所的其他建筑物系统的改建）。租客须连同租客要求批准进行任何该等改建、增建或改善的请求，提交一份具体的请求，以供业主决定在租约期满或提前终止时是否必须拆除该等改建、增建或改善，而业主须在该请求提出后十（10）天内将其关于改建、拆除的决定通知租客及租客的承建商；但租客无须承担拆卸责任，亦无须拆除任何改建，除非其他办公用房一般不能使用。该决定对业主和租客、其继承人和受让人均具有约束力。如业主未能以书面向租客提供答覆，租客无须在租期届满或提早终止时移走上述改建、增建或改善工程，而该等改建及承建商须获批准。在任何情况下，业主批准对处所进行的任何拟议改建，均不构成业主表示该工程符合任何适用的法律和限制的规定，包括但不限于《反倾销措施》的规定。在不限制本协议任何条款的情况下，业主将不会批准任何增加建筑物的建造、保险或税项或业主向处所提供服务的费用的改建，除非租客首先作出业主可接受的保证，以支付该等增加的费用。租客所作的一切改建，均须按照业主已合理地以书面批准的图则及规格（在法律及规定所规定的须向任何政府当局呈交的图则及规格范围内），依据已妥为发出的许可证，并按照所有法律及限制，按照本租约的规定，以良好及一流的方式，使用与基地建筑标准材料质量相同或更佳的新材料，并在租客使用处所之前，不受任何留置权和产权负担，在进行任何该等更改后，租客须取得任何规定的证明书（占用证明书除外）。所有改建工程须由承租人选定并经业主以书面合理批准的一名或多于一名承建商进行。租客须向业主偿还其因检讨图则而招致的任何合理自付费用。如因租客作出任何更改而导致业主有义务遵从ADA或任何其他法律或限制，而该等遵从规定要求业主对建筑物的任何部分作出任何改善或更改，作为征得业主同意的条件，则业主有权要求租客在建造任何建筑物前向业主缴付款项

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由租客更改，任何改善或更改的全部合理费用业主有义务根据上述法律及限制完成。在任何适用的通知及补救期届满后，业主有权停止任何不符合本租约规定的工程，并可自行选择修理或移走不符合规定的工程，费用由租客承担。承租人在此就承租人的更改所引致的任何留置权、产权负担及违反法律及限制的情况，向业主作出弥偿，并使业主免受损害。在任何适用的通知和补救期之后，提交任何留置权或产权负担，或因承租人的变更而引起的违反法律或限制的行为，即构成本协议项下的违约，承租人须自费履行、取消或解除与任何变更有关的所有该等留置权，并在业主提出本协议第17.21条所述的书面要求后三十（30）天内，将该等留置权从记录中删除（或可将该等留置权作为担保）。承租人根据本合同承担的修缮和赔偿义务，包括承租人向业主偿还修缮或拆除改建费用的义务，在本租约终止后仍然有效。租客在处所内进行的所有改建均须留在处所内（除非业主指示租客在本租约按照上述条文终止或届满时将其移走），而在终止或届满时，须作为该处所的一部分交还，但租客在租期前或租期内以租客成本安装的通常贸易家具及设备（如可移动）除外，租客须在本租约终止或届满前将该等贸易家具及设备全部移走。租客同意修理因上述移走而对处所造成的任何及所有损坏（包括将业主按照上述条文指示的租客改建工程移走），或如业主如此选择，则在发出帐单后，立即向业主支付任何该等修理的合理费用。在承租人进行任何改建工程的任何时间，须备有符合本租约第11条规定的保险，费用由承租人承担，并须在任何该等工程开始前，向业主提供证明该等保险范围的保险证明书。尽管如此，租客仍可在没有业主批准的情况下作出外观改动，但租客须遵从在处所内进行工程的规定，以及在按照本租约的租期届满或终止时将处所移走的规定。

第七条
转让和转售

7.1禁止

尽管有本租赁的任何其他规定，但除许可转让的情况外，承租人不得直接或间接地自愿或非自愿地转让、抵押、质押或以其他方式转让本租赁或本租赁的任何权益或转租（该条款不限于授予特许权、许可证等），或允许任何其他人或实体占用房产的全部或任何部分，但在每一种情况下均未事先得到业主的明确书面同意，而业主的同意不得被无理拒绝、附加条件或延迟。在不受限制的情况下，业主如不批准任何转让或转租，即属不合理，业主合理地认为：（i）建议的转租人或受让人是现时的承租人或预期的承租人（指该承租人在过去三个月内曾获出示该建筑物的空间或曾获出示或曾提出租赁空间的要约）（ii）任何转租承租人或受让人使用处所，违反业主在任何其他租约中所给予的任何使用限制，或会导致业主违反其在另一租约或协议下的义务，而该租约或协议是业主的一方，而租客已收到事先通知；（iii）业主已由拟受让人或转租人起诉或被其起诉，或曾与拟受让人发生法律纠纷（iv）拟受让人或转租人的业务对物业的泊车设施、升降机、公共区域、设施或公用设施所造成的负担，会大过承租人所施加的负担，根据业主的合理判断；（v）承租人在提出请求时，超过适用的通知和补救期，没有履行其在租约下的任何义务；（vi）受让人或转租人参与的业务与本协议下的许可用途相冲突；（vii）受让人或转租人打算将处所用作行政套房；（viii）受让人或转租人是政府或准政府实体，或政府或准政府机构的机构、部门或工具，而该机构或机构目前并不占用大楼的任何空间。但在任何情况下，承租人不得将本租约转让或将处所的全部或任何部分转租给在提出请求时依法被司法宣告破产或无力偿债的拟设受让人或分租承租人，或在提出请求时已为债权人的利益转让财产的拟设受让人或分租承租人，或在提出请求时已为债权人的利益转让财产的拟设受让人或分租承租人

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要求接管人、监护人、保管人、非自愿破产中的受托人或类似人员已被有管辖权的法院指定负责管理拟议受让人或分承租人财产的全部或任何实质性部分，或在提出请求时已根据现在或以后颁布的《破产法》的任何规定提出重组申请，或在提出请求时，拟议受让人或分承租人已提出重组申请，或根据现时或以后颁布的《破产法》的任何条文作出安排，并为债务人提供清偿、清偿或延长偿付债务的时间的计划。租客未经业主明示同意而转让本租契或转租全部或部分处所（以下所列准许转让除外），即属无效、无效及不具任何效力或效力。此项禁止包括但不限于因法律的实施、合并、合并、重组、收购、转让或其他改变承租人的公司或所有权结构而发生的任何转让、转租或其他转让，但须遵守本条第7.1款最后一款的规定。根据本条第7.1条提出的任何同意请求，须详细列出业主合理满意的建议受让人或转租承租人的身分，以及拟作出转让或转租的重要条件，包括但不限于就该等转让或转租而须缴付的租金，而该等要求须视为租客就该等转让或转租所呈交的资料所作的代表（“租客要约通知书”），而业主须在接获租客要约通知书后二十（20）天内，（a）合理地同意或拒绝同意该项转让或转租，或（b）如本条例第7.4条适用，则行使其收回权利。如业主未能在该二十（20）天期限内以书面向租客提供答覆，则该建议的转让或转租须当作获业主批准，而业主已根据第7.4条放弃其收回权利。

在任何情况下，如业主同意任何转让或转租，原在此指定的承租人仍须对承租人在本合同项下的义务承担全部责任，包括但不限于支付租金和根据本合同提供的其他款项的义务，此种责任不得因本合同未来的任何修改、修改或延期或任何进一步的转让、其他转让或转租而受到任何影响，承租人在此不可撤销地同意任何和所有此类交易；但如果在任何此类转让后对本合同进行修改，以增加承租人的义务，则原名称的承租人，除非其同意该等修改，只须对本租赁下的义务承担法律责任，而该等义务是在该等修改之前已存在的。租客同意在帐单发出后三十（30）天内，向业主支付业主就任何转让或转租要求而招致的一切合理的法律费用及其他自付费用，但不包括准许的转让，每次转让或转租的总额不超过20000.00美元。受让人以业主满意的商业上合理的形式，同意受本合同项下所有承租人义务的约束，包括但不限于支付本租约及本契约所规定的所有租金及其他款额的义务，以防止进一步转让或其他转让或转租，即为任何准许转让的有效性的一个条件。

在不限制业主根据本协议所享有的权利的情况下，如租客转让本租约以供考虑，或租客将整个处所转租（以下所列的准许转让除外），租金超过租客根据本协议所须支付的租金，或如租客将部分处所转租的租金超过租客根据本协议所须支付的租金的转租部分，则租客须向业主支付额外租金，在承租人收到转让和转租的代价（或其现金等价物）后，承租人收回与任何转租或转让有关的合理律师费、经纪佣金、广告费用、现金津贴、承租人装修费用和免费租金后，立即收取该等超额租金的百分之五十（50%）。本款7.1款的规定应适用于本租赁的每一项转让以及全部或部分房地的每一次转租，但许可受让人除外。为本条第7.1款的目的，“租金”一词系指所有租金和额外租金，在每一种情况下均应扣除租户与此种交易有关的费用，包括但不限于经纪人费用和佣金、法律费用和装修费用、免费租金和津贴以及广告费用。

尽管有本第七条的任何其他规定，承租人可将本租约或将处所或其任何部分未经业主同意而转让给（i）承租人的任何全资附属公司或任何母公司；（ii）与承租人共同控制的任何附属公司或实体，或与承租人的母公司或子公司共同控制的任何附属公司或实体；（iii）承租人、承租人附属公司、承租人合伙人、承租人附属公司、承租人母公司的任何实体，或与Tenant共同控制下的实体是股东或合伙人或其他权益持有人；或（iv）任何实体取得其全部或实质上全部资产或股份或权益

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承租人，通过合并、合并、收购或其他业务重组（（一）、（二）、（三）或（四）项中的每一项均为“许可转让”，每一受让人或承租人在此项下均为“许可受让人”），该等准许转让不得视为本条第7.1款所指的转让或转租，亦不得依据前款规定须经业主同意或批准，或须缴付任何超额租金，但在任何该等情况下，（1）业主收到任何该等交易的事先书面通知（除非根据适用法律或保密规定，此种事先通知是禁止的），及（2）在任何情况下，租客不得免除其在本租约下的义务。如业主就租赁的转让提出要求，经许可的受让人应签署并向业主交付商业上合理的承担协议。另据了解，（a）租客或与其合并或合并的实体的所有权或类似权益的股份可定期公开或私下出售，（b）租客的股票或其他股权可通过“场外”市场或任何公认的证券交易所转让，或与租客的股份或其他股权的公开发行有关，并且根据本条第七条转让或转租的禁止或条件不适用于任何此类活动。

尽管本租约另有相反规定，租客可在无业主同意及无须向业主汇出任何利润或超龄款项的情况下，准许第三方（个别地称为“空间共享者”）使用及占用与租客共有的部分处所，但不得超过处所总面积的百分之二十（20%），前提是（i）该安排将在违约发生时自动终止，并持续超过本租赁下的任何适用通知和宽限期；（ii）任何空间共享者应按照本租赁的所有适用条款使用房地，包括但不限于本租赁第2条；（iii）在任何情况下，空间共享者对房地任何部分的使用均不得产生或被视为产生任何权利，（iv）任何空间分享者占用的房舍部分与承租者占用的房舍部分，不得由房舍内的法定拆墙分隔，亦不得按法律规定分隔，以与电梯平台或公共走廊建立独立的入口。该空间共享者对全部或任何部分处所的任何此类使用均不构成或被视为转租，且不应免除承租人在本租赁下的任何义务或责任。

7.2接受受让人的租金

业主在转让、转租或其他本第七条禁止的转让后，接受支付租金、额外租金或其他费用，不应视为业主同意任何此种转让、转租或其他转让，也不应构成放弃业主的任何权利或补救。

7.3转租租金

以下条款和条件适用于承租人对全部或任何部分处所的任何转租，并应被视为包括在本租赁下的所有转租中，无论是否明确纳入其中：

承租人在此绝对无条件地将承租人在承租人订立的任何转租产生的所有租金和收入的全部权益转让给业主，而业主可收取该等租金和收入，并将该等权益适用于承租人在本租赁下的义务；但承租人在履行本租赁下的义务时出现违约，直至超出适用的通知和补救期，承租人可收取、收取和享受该等转租产生的租金。业主不得因此或任何其他将该等租金转让予业主，或因向转租人收取租金而被当作已承担或承认任何转租，或因承租人未能履行及遵守承租人根据该转租而对该转租人承担的任何义务，包括但不限于承租人退还任何保证金的义务，而被当作对转租人负有法律责任。租客在此不可撤销地授权并指示任何该等转租客，在接获业主的书面通知，述明在任何适用的通知及补救期之后，在履行租客根据本租约所承担的义务时出现金钱违约时，向业主支付根据转租而到期的租金。如业主因租客失责而终止本租约，业主可自行选择并无任何义务要求任何转租客向业主委托，在此情况下，业主须承担租客在该转租下的义务，由行使该选择权至该转租终止为止；但业主无须就该转租客向租客支付的任何预付租金或保证金，或承租客在该转租下的任何其他先前失责承担法律责任。

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7.4收回权。

除与准许转让或空间共享者有关外，就本租赁的任何转让或整个处所的转租，在本租赁的整个剩余期限内，须经业主同意，而非同意任何拟议的转让或转租，业主有权但无义务在三十（30）天通知租客后终止本租赁并收回处所，除非在业主通知租客行使其终止本租赁的选择权后五（5）个工作日内，租客以书面通知业主，租客正撤回其要求业主同意该项转让或转租的要求，而在此情况下，业主行使终止该选择权即属无效，并无进一步的效力。

第八条
维修和保养

8.1承租人的义务

承租人订立契约，并同意承租人在整个租期内保持整洁和清洁，并保持良好的秩序、状况和维修，处所及其每一部分（以及根据本租约准许的任何标志），但根据本租约条款由业主负责的维修除外（包括但不限于根据第11.6条的规定，业主须向承租人偿还因业主或任何雇员、代理人根据本租约的作为、不作为、疏忽或失责而导致的维修、修理或以其他方式纠正任何状况的费用，或业主的承建商或其行为须由业主负责的任何其他一方）、火灾或其他伤亡造成的损害，或因行使征用权及合理损耗而造成的损害，而租客须在租期届满或终止时在该等情况下交出处所。合理损耗不包括任何损坏或恶化，而该损坏或恶化本可由承租人或承租人以其他方式履行其在本租约下的所有义务而加以适当维修而避免。承租人、承租人的承建商或承租人的代理人、雇员、受邀者，或任何由承租人、透过承租人或根据承租人提出申索的人，如因建筑物内任何地方，包括处所的任何地方受损而须作出的修理费用，须由承租人承担。如承租人依据本协议的条款须进行修理，业主可要求承租人立即进行修理，而如承租人没有、拒绝或忽略开始进行修理，并在提出要求后以合理的方式完成修理，业主可（但无须承担义务）进行或安排进行修理，而承租人的股票或业务可能因此而蒙受的任何损失或损害，则无须向承租人负责。如业主作出或安排作出该等修理，租客同意租客应要求立即向业主支付该等修理的合理自付费用，而如租客未按要求向业主偿还，则业主须享有根据本协议就不支付租金或其他费用而订定的补救办法。

8.2房东的义务

除第十二条及第十三条另有规定外，业主同意自本租契日期起，保持建筑物的结构构件及屋顶、公用设施及建筑物系统、公用走廊、入口、洗手间、电梯、自助餐厅及演习室、为建筑物及喷水灭火系统服务的停车区的铺面及该物业的所有其他公用设施的良好秩序、状况及维修，但除第11.6条另有规定外，承租人须根据本租契向业主偿还保养、维修的费用，作为额外租金，或以其他方式更正因承租人或承租人的任何雇员、代理人或承建商或承租人对其行为负责的任何其他一方的作为、不作为、疏忽或失责而引起的任何状况。除本条第8.2条另有明文规定外，业主无须负责进行任何改善或修理，而除非租客已通知业主需要进行该等修理，而业主并无在其后的合理时间内开始进行该等修理，否则业主无须对任何未能进行该等修理负法律责任。

业主须统一执行本协议所附附件 c所载的规则及规例，但任何其他租客或大厦占用人，或与他们有业务往来的人，如违反该规则及规例，业主无须向租客承担法律责任。

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第九条
由房东提供的服务；公用事业

9.1房东服务

业主同意，在租期内，自费提供以下服务：（i）在星期一至星期五上午8时至下午6时及星期六上午8时至下午1时期间，提供法定假日除外，详情见附件 d：在正常供暖及空调季节，房舍内的供暖及空调设施，大致相当于大波士顿郊区内楼龄相当、设备类似的写字楼内的供暖及空调设施；（ii）提供冷热水，供普通厕所、饮水、洒水装置、茶水间、洗手间、清洁及饮水之用。如承租人为任何其他目的（包括但不限于与处所内的业务有关）而需要用水，则承租人须向业主支付一笔由业主订明的适当费用，以偿还该等特别用水及有关下水道使用费（包括向业主偿还计量承租人使用情况的费用）；（iii）提供非专属乘客电梯服务；（iv）透过业主的雇员或独立承建商，按照作为附件 e所附的规格，提供一般清洁服务；及（v）透过业主的雇员或独立承建商，应租客的合理预先要求，业主可向其提供额外的楼宇营运服务，而该服务须由租客支付，但须由业主合理及方便地提供。

业主进一步同意安排该地段的泊车区、车道及行人道合理地远离积存的污垢、垃圾、垃圾、冰雪，安排该地段的景观美化保持整洁及吸引人的状况，保持该地段的泊车区在合理需要时保持照明，并履行上文第8.2条所列的保养及维修责任。根据租客不时提出的要求，业主须作出合理努力，在上述时间以外的时间提供服务，而租客须在发票发出后三十（30）天内，将该等服务的合理费用（由业主诚意厘定和/或分配）作为额外租金偿还业主（但该等超时服务不适用于三楼空间的分表电力）。自本租约生效日期起，业主并无义务在处所内提供除公用设施及设备以外的其他公用设施或设备。未经业主事先书面同意（业主不得无理拒绝同意），租客不得在处所内安装或使用任何额外的空调或暖气设备。如租客需要额外的公用设施、器具、机器或设备，则其安装、保养及费用为租客的唯一责任，但任何该等安装须取得业主的书面同意，而业主不得无理拒绝同意。

9.2各方无法控制的原因

在最大限度上使本租约依法生效的情况下，业主和租客在因不可抗力事件（如本文所定义）而无法履行本租约下的任何义务时，或因另一方或另一方的雇员、承建商、代理人、雇员、持牌人或任何由业主或租客、通过或根据业主或租客提出申索的人的任何作为、疏忽或失责而未能履行本租约下的任何义务时，在任何情况下均不对任何一方负有法律责任，除非根据本租约条款特别准许，否则根据本条第9.2条或本租约任何其他条文作出的特别或相应损害赔偿；但在任何情况下，不可抗力事件均不得免除租客支付租金的责任。

9.3单独计量的公用事业

租客须在到期时，直接向该公用事业公司缴付所有已提供予处所的电费（不论用作提供暖气或作其他用途），而该等电费现已由该公用事业公司分别计量或向该处所开帐单。处所的电力须分别计量，而该等电表须以租客的名义放置，而与该等电表有关的电费则须由租客直接向电力公司缴付。房舍的电力服务须包括与租客的灯、插头有关的所有电费，以及操作可变风量强制空气系统的加热部件所需的电力服务。尽管如此，业主和租客仍确认并同意，下层空间目前没有单独计量电力

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用法。如租客选择安排将下层空间单独计量以供用电，该等计量可包括在业主工程内。如承租人选择不安排将下层空间单独计量以供用电，业主有权向承租人开具发票，而承租人须在租金到期时缴付业主合理厘定的下层空间用电的公平部分。业主应租客的要求，须为向租客开出发票的该等电费提供合理的备用金。

9.4服务中断

尽管本租约另有相反规定，但如处所的任何一层的全部或重要部分不能租用，或处所的任何一层的服务中断，以致租客不能凭藉由不可抗力事件（如本租约所界定）所引起的情况或因任何其他理由（除非租客或其代理人的作为、不作为或疏忽）而在该处所的任何一层连续三（3）天或更长时间内合理地操作，处所的楼面租金须予减低，直至该处所的楼面已恢复至业主不可租用或中断服务前的状况为止。

第十条
赔偿

10.1赔偿

在本协议依法生效的最大限度内，承租人应向房东（连同其高级职员、董事、股东、合伙人、实益拥有人、受托人、经理、成员、雇员、代理人、承包商和抵押权人）提供赔偿，保护他们免受（a）直接或间接因承租人或承租人的承包商、持牌人、代理人、受雇人、继承人、受让人或雇员根据本租赁的任何条款或契诺（包括但不限于违反附件中规定的《房东细则和条例》的任何行为）而直接或间接引起的索赔、费用或责任（a），（b）因任何意外、伤害或损坏而直接或间接地与处所或建筑物有关，或因任何意外、伤害或损坏而直接或间接地对任何人或财产造成的，或因任何意外、伤害或损坏而直接或间接地对任何人或财产造成的，（c）在处所外但在建筑物内或地段上发生的任何意外、伤害或对任何人或财产的损害（如该意外、伤害是由业主或其雇员、代理人、承建商，包括但不限于与业主的工作有关或因业主的工作而产生的任何该等索偿所引致），或由于承租人、承租人的承建商、持牌人、代理人、雇员、雇员或顾客，或任何由承租人或透过承租人提出申索的人的任何疏忽或故意不当行为而导致或声称已造成损害；但如上述赔偿因业主、其代理人、雇员及雇员的疏忽或故意不当行为而导致，则上述赔偿不适用。

本赔偿须包括但不限于就所有开支、合理的律师费及就任何该等申索或法律程序而招致的法律责任而作出的赔偿，以及由业主可接受的大律师为该等申索或法律程序作出的答辩，而业主可接受租客保险人的大律师为该等申索或法律程序作出的答辩。根据业主的要求，租客须直接代表业主并为业主的利益为任何该等申索或法律程序作出抗辩。

在本协议可依法生效的最大限度内，业主须向承租人（连同其高级人员、董事、股东、合伙人、实益拥有人、受托人、经理人、成员、雇员、代理人及承建商）作出赔偿、抗辩及拯救无害的承租人（连同其高级人员、董事、股东、合伙人、实益拥有人、受托人、经理人、成员、雇员、代理人及承建商）因业主或业主的承建商、持牌人、代理人、雇员、承继人、受让人或雇员根据本租约的任何条款或契诺，或业主或该等人未能遵守任何规则、命令、规例而直接或间接产生的索偿、开支或法律责任（a），或任何公共当局现时或其后有效的合法指示；或（b）直接或间接地因任何意外、伤害或损害在建筑物内或地段上的任何人或财产而引起的，而该等意外、伤害或损害是由或声称是由任何

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业主或业主的承建商、持牌人、代理人、雇员、雇员或客户的疏忽或故意不当行为；但上述赔偿不适用于因承租人、其代理人、雇员及雇员的疏忽或故意不当行为而提出的索赔。本弥偿及保持无害协议须包括但不限于弥偿所有开支、合理的律师费及就任何该等索偿或法律程序而招致的法律责任，以及由租客可接受的大律师为该等索偿或法律程序辩护，而业主保险人的大律师则为租客可接受。根据租客的要求，业主须直接代表租客并为租客的利益为任何该等申索或法律程序作出抗辩。

10.2租户的风险

在本协议可依法生效的最大限度内，承租人同意其使用和占用处所（和建筑物）的风险由承租人承担；业主对因任何理由造成承租人的家具、固定装置、设备或其他个人财产的灭失或损坏不负任何责任或法律责任；业主对因电缆和电线断裂、破裂、停止或泄漏而给承租人或由承租人或其财产主张的人造成的灭失或损坏不负任何责任或法律责任，水、煤气、下水道或蒸汽管、洒水装置，以及屋顶漏水等，但因业主或其授权代理人的疏忽或故意不当行为而造成的损害或伤害除外。本条第10.2条的条文，自本租契执行起及之后，直至租期届满为止，以及在租客可使用或占用处所或建筑物的任何部分的另一段期间内适用。

10.3第三方造成的伤害

承租人同意，对于因占用建筑物任何部分的人的作为或不作为，或因占用建筑物任何部分的人的作为或不作为，或因电缆、电线、水、煤气、下水道、蒸汽管或类似事项的断裂、破裂、横穿、停止或泄漏而造成的任何损失或损害，业主无须向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向承租人或向除非与因业主或其授权代理人的疏忽或故意不当行为而造成的损害或伤害有关。

10.4安全

业主须继续提供进入大厦的卡钥匙进出系统及自本租约日期起现行的其他保安程序，而业主同意，在符合适用的法律及规定及业主合理的保安程序的规定下，房舍将可每周7天、每天24小时进出。尽管如此，承租人对保护承租人、其代理人、雇员、承包人和被邀请人以及承租人和承租人的代理人、雇员、承包人和被邀请人的财产不受第三方行为的影响承担一切责任。本条文并不阻止业主在业主的唯一选择下，为该建筑物或其任何部分实施与该建筑物所在区域内其他一级物业的其他保安措施相类似的保安措施，在这种情况下，租客须参与该等保安措施，而该等保安措施的合理费用须包括在营运费用的定义内。业主有权但无义务要求所有进入或离开大厦的人向保安表明身份，并合理地证明应准许该人进入大厦。

XI
保险

11.1公共责任保险

自承租人因任何理由首次进入处所之日起，在整个租期内，承租人须取得并保持有效，其后，只要承租人占用处所的任何部分，在发生的基础上自费承担商业一般责任和财产损失保险，该等保险为每次发生的伤害、死亡、财产损失或任何一次发生的其他保险损失提供不少于1000000美元/合计2000000美元的保障，以保护作为被保险人的承租人，

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并指定业主、业主的按揭人、物业经理及管理代理人为额外受保人，以应付在处所或其任何部分发生的人身伤害、人身伤害、死亡、财产损坏或其他一般责任保险损失的索偿。每份该等保单均须令业主合理满意。只要承租人不拥有或租赁任何公司车辆，就无须购买汽车责任保险。此外，自任期开始日期起，及其后整个任期内，承租人须自费提供及维持或安排提供及维持工人补偿保险（符合国家工人补偿法的规定）及雇主责任保险，涵盖承租人在处所的所有雇员。承租人还应诚信努力，确保所有承包人、分包人、供应商、租赁雇员和临时雇员都得到适当的工人赔偿保险。

11.2危险保险

承租人同意在整个租期内，自承租人因任何理由首次进入处所之日起，并在承租人占用处所的任何部分，为承租人支付的任何租赁资产改良以及承租人的所有固定装置、设备和其他个人财产投保，使其免受火灾或其他伤亡造成的损坏或毁坏，其金额相当于该财产的全部重置费用。任何此类保险都可以直接和/或通过使用覆盖多个地点的一揽子或伞式保险来实现。租客同意自租客因任何理由首次进入处所之日起，在整个租期内，并在租客占用处所的任何部分后，维持完全有效的工伤赔偿和雇主责任保险，并按法律规定维持赔偿责任限额。

11.3建设期保险

承租人或代表承租人在处所或建筑物上或其周围进行非修饰性改建、拆卸或建筑工程的任何时间，包括承租人进行首次工程的任何时间，承租人均须保持并要求其承建商保持全面有效，并在每种情况下以业主合理可接受的保单执行下列保险范围：

（1）承租人在建造或改建过程中的改善及改善工程及个人财产的建造商风险及财产保险。承租人可代替承租人的承建商提供建造商风险保险；及

（2）法律规定的形式和数额的工人补偿或类似保险。

租客须安排在该建筑物或处所内或其周围的任何工程展开前，将一份或多于一份该等保险的证明书交付业主，而业主如有失责，除业主的任何其他权利或补救外，有权但无义务取得任何或全部该等保险，费用由租客承担。本条第11.3款的规定在本租赁期满或提前终止后仍然有效。

11.4保险证据；保险标准

承租人的保险人须尽力在三十（30）天前向业主发出取消保单的通知。在租客进入处所之前，有关该等保单的适当证明书须交存业主。保险证明书须述明保险人须尽力提供最少三十（30）天的注销通知。续期保单证明书须于先前保单期满时提供予业主。任何续期、补交及签注亦须存放于业主，如属续期，则须在先前保单期满后10天内如此存放。根据本协议所规定的保险，须由一间认可地位的良好和有偿付能力的保险公司，以业主合理满意的形式和实质写成，该保险公司获准在麻萨诸塞州经营业务，一般投保人的评级不少于A-，财务评级不少于VII类（在最新的Best公司保险报告中的评级），而该公司须为业主合理满意的公司。承租人须购买、维持及投保该保险，并须支付所有保费及费用，而在承租人未能维持该保险时（亦不限制任何其他补救办法）

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业主可（但无义务）购买、维持及投保该等保险或支付该等款项，而在此情况下，租客同意按要求向业主支付该等保险的款额，作为本协议项下的额外租金。

11.5租金减免保险

业主可选择在租期内备存和维持完全有效的市价租金减免保险，以防止在发生火灾或其他伤亡的情况下租金的减免或损失，其款额最少相当于业主合理厘定的租客在当时的租期内须缴付的租金的款额。就本租赁而言，此种保险的所有保费均应列入业务费用；但如果市场费率租金减免保险不包括在基本经营年度的业务费用中，为计算租户在任何特定租赁年度的业务费用超额部分中所占的比例，市场费率租金减免保险的费用应在计算租户在该租赁年度业务费用超额部分中所占的比例时，按假设基准列入基本经营年度的业务费用。

11.6相互放弃移交

合同双方应各自在合同双方根据合同维持或要求维持的财产、处所或位于其上或其中的任何个人财产、固定装置或设备的任何财产保险单上获得适当的条款或背书，据此，保险人放弃代位权或同意放弃有利于任何一方、其各自的代理人或雇员的追偿权。在取得此种条款和/或背书后，每一方当事人在此同意，不论此种损失或损害的原因或来源如何，包括但不限于此种另一方当事人或其代理人或雇员的疏忽，均不对对方当事人或其代理人或雇员提出任何索赔或寻求向对方当事人或其代理人或雇员追偿。

11.7房东保险

业主须在整个租期内维持并保持有效：（a）火灾或其他伤亡对建筑物造成的损失或损害的保险，该保险可包括在火灾及扩展保险范围保险或“特别形式”保险内，金额在商业上合理，至少相当于该保险的全部重置费用；（b）商业一般责任保险，金额由业主合理厘定，与物业所在地区的审慎业主所持有的金额相等；及（c）业主厘定的其他保险范围及保单。任何此种保险可直接和/或通过使用涵盖一个以上地点的全面保险来实现，并可包含业主酌情选择的商业上合理的免赔额。所有这类保险的费用应作为营业费用的一部分。

第十二条
伤亡

12.1“实质性损害”和“部分损害”的定义

本文所用的“实质性损害”一词，是指在业主的合理和善意估计中，在正常情况下，不能预期在此种修理工作开始之日起九十（90）个历日内予以修理的损害。任何非“实质性损害”的损害都是“部分损害”。在任何损害发生后三十（30）天内，业主须将业主建筑师的合理裁定通知租客（“业主伤亡通知书”），该等损害是“重大”或“部分”。

12.2建筑物部分损坏

如在租期内，建筑物因火灾或其他伤亡而有部分损坏，而该等损坏对租客使用本租约所设想的处所造成重大干扰，则业主须立即着手将建筑物恢复至其在紧接第

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但是，发生这种损害的条件是，在任何情况下，房东都没有义务花费超过房东实际收到的保险收益，加上房东承担的任何免赔额。

12.3对建筑物的重大损害

如在租期内，建筑物因火灾或其他伤亡而受到重大损害，而该等损害如对租客使用本租约所设想的处所造成重大干扰，则业主须在合理需要的范围内迅速恢复该建筑物，以使租客能够使用该处所，除非业主须在该损害发生后九十（90）天内，通知租客业主选择终止本租约，但在任何情况下，业主均无义务支出超过业主实际收到的保险收益，加上业主所携带的任何免赔额，但业主不得终止本租约，除非业主同样终止该建筑物内其他租客的租约，而该等租客在紧接该等损坏前，须将该建筑物内最少80%的部分合为一体。业主有权在建筑物受到重大损害时作出上述选择，不论该损害是否严重干扰租客对处所的使用。如业主须发出该通知，则本租约须自该通知发出之日起终止，其效力及效力犹如该日期是原先确定为本协议有效期届满之日的日期一样。如业主在该处所损坏或毁坏的日期后九（9）个月内仍未将该处所复原至本条第12.3条所规定的程度，则该九个月期间须延展至因业主无法合理控制的事项而延误完成该等复原的程度，或如该处所在租期的最后十二（12）个月内受到重大损坏，租客可在该九个月期间结束后三十（30）天内，并在该恢复工程实质完成前，或如在过去十二（12）个月内，在该伤亡（视属何情况而定）发生时，向业主发出有关选择的书面通知，以选择终止本租约。如租客如此选择终止本租契，则本租契及本租契的期限须在业主接获租客终止通知的日期后三十（30）天终止及终止，除非在该日期或之前，业主已大致完成该项恢复。

12.4租金减免

如在租期内，建筑物须因火灾或伤亡而受损，而该等损害须在实质上干扰租客使用本租约所设想的处所，则租客根据本租约须缴付的租金，在因该等损害而干扰租客使用处所的期间，须按比例减少一部分，但须顾及租客须在多大程度上停止租客使用处所，但该项减损或减损须于业主已将该处所或其原来由业主建造的部分（不包括承租人的任何固定装置、家具、设备等或承租人在该处所进行的工程）大致恢复至该处所在该损害发生前的状况后的二十（20）天届满。

12.5杂项

在任何情况下，业主如因任何超出其合理控制范围的原因（包括但不限于任何适用的法律、守则、条例、规则或规例的规定、影响处所的按揭或地租持有人拒绝向业主提供可归于该等修复的保险收益净额，或该等收益不足以支付该等修复或修复的全部费用）而无法进行，则业主在任何情况下均无义务根据本条第十二条进行任何修复或修复工程，但在业主确定任何该等因由存在后，应合理地迅速终止本租约，或免除其恢复责任的条件，并着手恢复本合同另有规定的处所。此外，在任何情况下，业主无须对由租客或为租客的利益而进行的处所的任何改动、增补或改善（租客须全部修理或恢复），或对由或为业主以外的一方建造或安装的处所或建筑物的任何固定装置或部分，或对并非业主财产的处所或建筑物的任何固定装置或部分，作出任何修理或进行任何修复工程。

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第十三条
显赫领域

13.1取用的终止权

如处所或其部分使余款（如在实际可行的最大限度内重建）在物理上不适合租客的用途，须以谴责或征用权的方式（包括超过180天的临时占用）或出售以代替谴责，则业主或租客可选择在租客被剥夺管有权后三十（30）天内，向另一方发出终止本租约的通知，以终止本租约。

此外，如该建筑物（其中可包括处所）或地段的太多部分须如此取走、谴责或出售，或因依据公共或准公共当局所作的任何事情而招致任何直接或相应的损害，以致该等建筑物继续经营将不合算，则业主或租客可选择终止本租约，方法是在该等建筑物的生效日期后三十（30）天内，将该等选择通知另一方。

如处所的任何部分被如此取走或被判有罪，或受到该等损害，而本租约并未按照上述条文终止，则业主须在业主就该等判罪而作出裁定后，立即将在该等判罪法律程序中可判给业主的净额中所需的款额，用于将处所恢复为合理地适合承租人根据本条例所准许的用途的建筑单位。如如此判给业主的净额不足以支付如此修复处所的费用，业主可按业主的合理估计，但并无义务提供该等不足的款额，并尽一切合理的努力，将处所恢复为该建筑单位，或业主可在业主厘定修复的估计费用后的合理时间内，向租客发出通知，终止本租约；但业主不得终止本租约，除非业主同样终止该建筑物内其他租客的租约，而该等租客在紧接收回或谴责该建筑物的部分之前，最少须终止该建筑物部分的80%。

如业主在占用处所的日期后九（9）个月内仍未将处所复原至本条第13.1条所规定的范围，则该九个月期间须延展至因业主无法合理控制的事项而延迟完成该等复原的程度，或如处所或其任何部分须在租期的最后十二（12）个月内取得，则在任何一种情况下，租客可选择在该九个月期间结束后三十（30）天内，或如在过去十二（12）个月内，在收回时及在该等修复工程基本完成前（视属何情况而定），向业主发出关于该项选择的书面通知，以终止本租契。如租客如此选择终止本租契，则本租契及本租契的期限即告终止及终止，犹如该终止日期是在业主接获租客终止通知的日期后三十（30）天的日期，即为本租契的原定终止日期一样，除非在该日期或之前，业主已实质上完成该项恢复。

业主保证并声明，业主并不知悉任何目前有待处理或可能由政府接管或计划接管的任何处所。

13.2赔偿金的支付

业主须保留并在此接受，而租客亦在此授予及转让业主所有权利，以追讨建筑物及地段的损害及在此设定的租赁权益，以及追讨因上述占用或损坏而应计或以后应计的补偿。承租人订立契约，交付业主不时要求的进一步转让及保证。本条文并不解释为阻止租客在任何定罪法律程序中就租客在处所内安装的任何租客工装装置的价值提出申索，而该等申索须由租客承担费用，以支付搬迁费用、租客改建费用，以及就租客在此设定的租赁权益提出申索，但该等申索并不影响业主根据本条文可向接管当局追讨的补偿款额。

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13.3减免租金

在任何此类占用处所的情况下，租金或其公平和公正的比例，应根据所遭受损害的性质和程度，在适当和公平的情况下，并根据处所的可用面积或不可用面积，暂停或减少租金。

13.4杂项

在任何情况下，业主如因任何超出其合理控制范围的原因，包括但不限于任何适用的法律、守则、条例、规则或规例的规定，或任何抵押权人的规定，而不能根据本条第十三条作出任何修理，则无须承担任何义务。此外，业主无须对由业主以外的一方建造或安装的处所或建筑物的任何部分进行修理或并非业主的财产，而承租人有义务对承租人由承租人或为承租人的利益而对处所进行的任何改建、增建或改善进行任何修理和修复。

在租期届满前九（9）个月起的期间内，业主可在不少于二十四小时的所有合理时间内，合理出入处所（24）为向准租客展示该等物品而提前数小时发出通知。

作为证明，本合同双方自上文第1.2节所述日期起已盖章签署本文书。

展品A-1

显示现有三楼空间的平面图

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附件 A-2

显示较低层空间的平面图

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附件 b

故意删除

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展品c

细则和条例

波士顿邮政路293号

马萨诸塞州马尔伯勒

如果租赁条款与《规则和条例》发生冲突，则由租赁条款控制。

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展品d