2025花旗全球物业CEO大会2025年3月2日– 5日附件 99.1
前瞻性陈述本演示文稿包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的前瞻性陈述，涉及我们对未来期间的预期。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是包括与预期、预测、意图或其他与未来有关的项目有关的陈述。此类前瞻性陈述包括但不限于有关预期经营业绩和结果、物业稳定、物业收购和处置活动、合资活动、开发、再开发和重新定位活动和其他资本支出、以及筹资和融资活动的陈述，以及租赁定价、收入和费用增长、入住率、供应水平、需求、就业增长、利率和其他经济预期。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“项目”、“假设”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“预算”、“目标”、“展望”、“形式”、“机会”、“指导”等词语的变体和类似表述旨在识别此类前瞻性陈述。此类前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，如下所述，这可能导致我们的实际结果、业绩或成就与此类前瞻性陈述明示或暗示的运营结果、财务状况或计划存在重大差异。尽管我们认为此处包含的前瞻性陈述所依据的假设是合理的，但任何假设都可能是不准确的，因此本演示文稿中包含的此类前瞻性陈述可能不会被证明是准确的。鉴于此处包含的前瞻性陈述固有的重大不确定性，包含此类信息不应被视为我们或任何其他人表示将实现此类陈述或我们的目标和计划中描述的结果或条件。除其他外，以下因素可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的存在重大差异：由于不利的经济和市场条件、供应和/或需求的变化、竞争、未投保的损失、税法和住房法的变化或其他因素，无法产生足够的现金流；作为以多户为重点的房地产投资信托基金，面临单一行业和部门投资中固有的风险；房地产市场的不利变化，包括但不限于我们重要市场未来对多户单元的需求程度，进入我们未来可能寻求进入的新市场的障碍、对我们提高或收取租金的能力的限制、竞争、我们以优惠条件识别和完成有吸引力的收购或开发项目的能力、我们以可接受的条件及时完成任何计划处置的能力，以及我们以产生有利回报的方式将销售收益再投资的能力；未能在预算范围内及时完成开发社区，如果有的话，按预期租赁或达到预期效果；意外的资金需求；由于通货膨胀和其他因素导致运营成本发生重大变化，包括房地产税、水电费和保险费用；无法以合理的费率获得适当的保险范围，或根本无法获得由于未投保风险、免赔额和自保保留造成的损失，或超出我们承保范围限制的巨灾损失；能够以优惠的费率获得融资，如果有的话，在现有债务到期时为其再融资；利率或资本化率或资本市场状况的水平和波动性；任何评级机构行动对新债务融资成本和可用性的影响；影响美国或全球银行业的不利发展的影响，包括银行倒闭和流动性担忧，这可能导致经济和市场波动持续或恶化，以及监管部门对此的反应；抵押贷款融资市场的重大变化将导致单户住房或其他替代住房选择，无论是作为自有住房还是租赁产品，成为更重要的竞争性产品；我们继续满足复杂规则以维持我们作为联邦所得税目的的REIT地位的能力，MAALP满足规则以维持其作为联邦所得税目的的合伙企业地位的能力，我们的应税REIT子公司为联邦所得税目的维持其地位的能力， 以及我们的能力和我们的子公司在这些规则规定的限制范围内有效运营的能力；无法吸引和留住合格的人员；对违反我们或我们的服务提供商的信息技术系统或业务运营中断的网络责任或潜在责任；环境污染的潜在责任；我们所受的法律要求的变化，或施加新的法律要求，对我们的运营产生不利影响；极端天气和自然灾害；疾病爆发和联邦采取的其他公共卫生事件和措施，州和地方政府当局应对此类疫情和事件；气候变化对我们的财产或运营的影响；法律诉讼或集体诉讼；负面新闻或社交媒体发布我们的行动或政策造成的声誉损害的影响，无论是否有必要；与众多联邦、州和地方法律法规相关的合规成本；以及我们不时向美国证券交易委员会提交的报告中确定的其他风险，包括我们最近提交的10-K表格年度报告和随后的10-Q表格季度报告中“风险因素”标题下讨论的内容。我们不承担更新或修改本演示文稿中出现的任何前瞻性陈述以反映本演示文稿日期之后的事件、情况或预期变化的义务。G条例本演示文稿包含经修订的1934年《证券交易法》含义内的某些非公认会计准则财务措施。我们对这类非GAAP财务指标的定义以及与最直接可比的GAAP指标的对账可在随附的附录和我们网站www.maac.com“面向投资者”页面的“备案与财务-季度业绩”导航标签下找到。封面：发展| MAA Robinson |佛罗里达州奥兰多
一览1关于MAA |强劲的业绩平台~2,400~$ 1B A3/A-4.0x 12.6% 124 Associates ' 25F Development Pipeline Investment Grade Rated净债务与Adj EBITDA的10年复合TSR为2/28/2025自IPO2以来连续支付的季度现金股息31 标普 500 $ 23.5B 104.6K年公众成员公司总市值公寓单位收购| MAA Vale | Raleigh/Durham，NC 1截至2024年12月31日，除非另有说明2 MAA的季度股息自1994年5月10日首次支付股息以来从未暂停或减少
强劲的业绩表现和对投资者具有吸引力的回报核心FFO每股预期5年复合年增长率为4.6%高质量的收益流；复合核心FFO增长强劲的股息业绩记录；与可比多户家庭同行的平均水平相比，稳定的增长和覆盖良好的优越长期股东回报年复合总股东回报长期回报超过同行平均水平*截至2025年2月28日5 YR 10 YR 15 YR 20 YR MAA 9.0% 12.6% 12.2% 12.3% PEER AVG*5.2% 6.9% 11.1% 9.6% 12025年预测核心FFO每股8.77美元代表我们8.61美元至8.93美元指导区间的中点。1次每年支付的每股共同股息从未暂停或减少|增长与稳定的坚实记录来源：标普全球*同行平均包括：AVB、CPT、EQR、ESS、UDR
全周期盈利表现数据来源：Green Street；公司备案1同行成分股包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR。2008-2025F来自公司备案；2026F-2028F来自Green Street长期来看，MAA的同店NOI增长表现优于同行平均水平，波动性较小，为3.8%同店NOI增长TERM0MAA 3.3%同店NOI增长同行平均1长期平均2009 – 2028F较高增长4.2%同店NOI增长MAA 4.5%同店NOI增长同行平均1标准偏差2009 – 2028F较低波动性
通过全市场周期创造价值差异化投资组合策略独特的市场焦点……捕捉高增长和需求的好处子市场和物业类型/类别多样化有助于减轻周期性的供应方压力……推动强劲、长期和全周期表现多样化的租客价格点……吸引最广泛的租赁市场细分市场……创造稳定性展望&更新投资组合策略和市场动态……支持长期租金增长前景新发展，再开发和技术举措……预计将推动有意义的未来价值创造外部增长机会30多年来成功的Sunbelt交易+强劲的资产负债表……推动稳健的交易流内部新开发运营+合资企业“预购”开发计划……扩大增长平台稳健再开发计划经验证的单元内部再开发计划……增强长期盈利潜力物业重新定位计划……预计将推动额外的物业级租金增长技术举措和创新完成了SmartHome安装并扩大了无处不在的Wi-Fi安装……预计将在2025年及以后增加收入人工智能、网站潜在客户生成和虚拟租赁方面的技术进步……扩大前景管理有效性资产负债表实力强劲，投资级资产负债表……使我们能够很好地寻求新的增长机会A3/A-信用评级反映了持续的实力可持续性越来越关注物业效率措施……与气候目标保持一致长期以来对可持续性的关注，包括推动能源/水的使用效率、强有力的治理和重新定位的利益相关者的价值| MAA网关|北卡罗来纳州夏洛特
独特的多元化和平衡前10大市场1 2024年第四季度总同店NOI 2基于12/31/2024总多户家庭投资组合的总资产价值3资料来源：Yardi Matrix资产类别评级4花园= 3层或以下；中层= 4至9层；高层= 10 +层70% 30%大型市场2中层市场2多户市场&区域办公室多户市场&公司总部多户开发正在进行中1佐治亚州亚特兰大11.5% 2德克萨斯州达拉斯9.4% 3佛罗里达州坦帕7.2% 4佛罗里达州奥兰多7.0% 5北卡罗来纳州夏洛特6.2% 6德克萨斯州奥斯汀5.8% 7罗利/达勒姆，NC 5.6% 8 Nashville，TN 4.9% 9 Houston，TX 3.8% 10 Charleston，SC 3.8%物业类型多样化2,4物业类别多样化2,3子市场内多样化2
居民收入+工作组合+负担能力=稳健的增长机会+收藏同一商店居民在顶级市场的概况QTD at 12/31/2024 AVG新居民收入AVG新租赁租金/收入居民MED年龄居民%单一前5名就业部门12345 Atlanta，GA $ 93,71020% 3382% Dallas，TX $ 92,07720% 3382% Tampa，FL $ 107,52022% 3578% Orlando，FL $ 101,06922% 3867% Tourism Charlotte，NC $ 91,45820% 3483% Austin，TX $ 77,92421% 3581% Raleigh/DuralighTX $ 83,02919% 3484% Oil/GAS Charleston，SC $ 85,44324% 3385%同店$ 88,89021% 3481%主要就业部门现有居民QTD at 12/31/2024 Healthcare Technology Finance/Banking/Insurance Education Government Restaurants/Food Service Manufacturing Retail Professional Services Self-employed Same Store 14% 9% 8% 6% 5% 5% 5% 5% 4% 3%
预计2025年供应压力将减少资料来源：Company，RealPage Market Analytics，Yardi Matrix 1通过将估计的建设和租赁时间表应用于建筑开工占库存的百分比来预测的单位加权供应压力。供应压力峰值表示最大租赁活跃的时期。22025年MAA同店市场的预期租赁多于租赁混合定价表现与上一年的表现相比。北弗吉尼亚州、马里兰州和弗雷德里克斯堡3个MAA同店市场合并在华盛顿特区市场。同一商店市场2024年第四季度总NOI估计时间峰值供应压力1 2024-2025F供应压力变化1 2025F相对表现2华盛顿特区3 5.5% 2024年第四季度-8 %佛罗里达州坦帕市7.2% 2024年第三季度-9 %德克萨斯州休斯顿3.8% 2024年第二季度-19 %查尔斯顿，SC 3.8% 2024年第三季度-16 %佐治亚州亚特兰大11.5% 2024年第二季度-18 %奥兰多，佛罗里达州7.0% 2024年第二季度-28 %达拉斯/沃思堡，德克萨斯州12.7% 2024年第二季度-17 %北卡罗来纳州夏洛特6.2% 2024年第三季度-16 %罗利/北卡罗来纳州达勒姆5.6% 2024年第二季度-24 %纳什维尔，FL 3.0% 2Q2024-16 % Phoenix，AZ 3.5% 4Q2024-6 % Austin，TX 5.8% 3Q2024-14 % Total same store 2Q2024-17 %市场供应压力和相对定价表现市场供应前景大多数主要的MAA市场的开工都在2022年第三季度左右开始下降。+我们预计，供应压力的最高水平（以租赁单位数量衡量）将略高于开工高峰后的两年，这意味着我们的主要市场处于有利位置，可以看到2025年供应压力下降。2025年市场表现预期随着2025年供应预期减少，我们预计在繁忙的春夏租赁季节，相对于2024年，在我们的许多市场，定价表现将有所改善。按2月年初至今租赁高于租赁混合定价业绩排名相对于2024年增长更高符合2024年相对于2024年增长更低
高吸收率和放缓开始了MAA和REIT同行市场的季度吸收率（占总单位百分比）自2020年第一季度以来，除了2024年上半年的两次异常强劲的吸收率外，高吸收率MAA市场在所有季度都显示出比REIT同行市场更强的吸收率，这突出表明，过去两个季度，MAA和REIT同行市场（占总单位百分比）中，TERM3和REIT同行市场的吸收率超过了供应，在开始放缓的同时，始终显示出比REIT同行市场更高的开工率，而MAA市场也呈现出更陡峭的新开工下降，导致2025年需求/供应动态改善，2026年供应明显偏低，高昂的建筑成本和较高的利率使得近期开工回升的可能性不大。资料来源：RealPage Market Analytics注：REIT同业包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR
MAA市场的稳定需求驱动因素截至2024年12月31日，来自非MAA国家的迁入持续12个月丨加州|纽约州|伊利诺伊州|新泽西州|马萨诸塞州|华盛顿州50%来自非MAA国家的迁入来自同行沿海/门户国的MAA市场继续捕捉到积极的迁入趋势；我们市场以外的迁入稳定地保持在我们迁出的4% – 5%。截至2024年12月31日，从沿海/网关州到顶级MAA市场（定义为2024年第四季度SS NOI > 3%）的移民追踪12个月（定义为> 3%）趋势线反映了捕获来自以下每个州的移民的前三个MAA市场：加利福尼亚州、纽约州、伊利诺伊州、新泽西州、马萨诸塞州、华盛顿州。MAA市场达拉斯|夏洛特|纳什维尔凤凰|查尔斯顿| Savannah Washington DC Area 1资料来源：RealPage Market Analytics、Moody’s Economy.com、Census Bureau 2025年预测需求驱动因素表现优于REIT同行市场1预计，相对于REIT同行市场，2025年MAA市场的需求基本面将保持强劲。>/= 13%到MAA组合迁移趋势注：数据为按单位加权的REIT同业市场；REIT同业包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR。
多元化的投资组合和价格点捕捉需求，有助于缓解供应压力的子市场供应情况1 MAA租金平均比我们子市场的新供应量低约263美元/个，这为潜在的租客带来了更好的价值主张，并吸引了更广泛的租房市场细分市场丨子市场市场的市场内多元化有助于减轻以城市为重点的供应浪潮1的影响RealPage Market Analytics的数据（供应交付、租金差距）2个百分比，基于现有单位数量3在过去一年内交付的MAA同店子市场的租金数据可从RealPage获得。附近没有近期交房的MAA楼盘被排除在分析之外。4总迁出量是指本演示文稿随附的附录中定义的居民更替情况，MAA的广泛需求带丨MAA的租金概况吸引了我们市场中最广泛的租房者。我们约有39%的单元的价格比同一子市场最近的交付量低至少250美元/月，另有9%的单元位于子市场，近期没有任何交付。1,3 MAA广泛的市场、子市场和物业类别的多样化MAA的租金价格点，对租赁市场的广泛细分市场具有一定程度的保护，以应对供应压力总迁出量4 42.0% %的迁出到购房12.3%的迁出到单户出租3.2%的迁出到单户出租3.2%的记录在MAA市场的低起点（占总单元的百分比）1,2随着从2022年第四季度开始，我们市场的开工率呈下降趋势，我们预计交付量将遵循滞后2年的类似趋势。增加自有住房与租房负担能力差距MAA的单户住宅迁出比例创历史新低，这突显出高单户住宅价格加上高利率对单户住宅负担能力的影响。2024年第四季度|同店峰值开始
令人信服的收购机会正在出现MAA Vale | Raleigh/Durham，NC acquired 2Q 2024 expected stabilization~3Q 2025 MAA Boggy Creek | Orlando，FL acquired 3Q 2024 expected stabilization~1Q 2025 recently acquired communities in initial lease expected to deliver average NOI yields at~6% on stabilization TERM0 Cathedral Arts | Dallas，TX acquired 4Q 2024 expected stabilization~2Q 2026
收购和开发有望在2024年12月31日交付额外价值的活跃开发项目Property MSA units expected cost（in millions）expected 1st occupance expected stabilization1 TERM0 NIXie 3 Raleigh/Durham，NC 406 $ 145.5 3Q2024 3Q2026 MAA Breakwater Tampa，FL 495197.5 1Q2025 1Q2027 Modera Liberty Row 4 Charlotte，NC 239112.0 3Q2025 4Q2026 MAA Plaza Midwood 5 Charlotte，NC 302101.5 2Q 2026 4Q 2027 Modera Chandler 5 Phoenix，ACO 21978.0 2Q 2026 4Q 2027活跃发展总额2,312 $ 851.5租赁社区（2024年12月31日）活跃租赁-（2023年9月30日）物业MSA单位成本迄今（以百万计）实际占用预期稳定1 MAA看好Park Charlotte，NC 352 $ 107.09 1.2% 1Q2025 acquisition | 4Q23 TERM0 Boggy Creek Orlando，FL 31083.89 0.0% 1Q2025 acquisition | 3Q24 Novel West Midtown 2,3 Atlanta，NC 30681.266.7% 2025年第三季度收购| 2Q24 Novel Val Vista 2,3 Phoenix，AZ 31778.7 56.2% 2025年第三季度发展| 2Q24 MAA Milepost 353 Denver，CO 352123.66 1.4% 2025年第三季度发展| 2Q24 MAA Cathedral Arts Dallas，TX 386105.14 4.0% 2026年第二季度收购| 24年第四季度总租赁-UPS 2,763 $ 766.169.7%资料来源：公司2024年第四季度收益发布补充1当90天平均实际入住率达到90%时被认为稳定的社区2 MAA拥有拥有财产的合资企业80%的股份；稳定后剩余部分的购买权3个目前正在出租的活跃或最近完成的开发项目。4 MAA为物业的第3方开发提供融资；稳定后的购买选择权5 MAA拥有拥有物业的合资企业95%的股份；稳定后剩余部分的购买权6使用调整后的形式稳定NOI计算的价值创造对于当前开发项目和租赁社区，以5.0%的上限率，低于预期的投资基础所有活跃开发项目+初始租赁中已完成的开发项目于2024年12月31日完成7000万美元-8000万美元预期总稳定增量NOI 2.89亿美元预期总价值创造6 6.1%预期平均稳定NOI YIELD活跃开发项目目前租赁+初始租赁中已完成开发项目于2024年12月31日扩大租赁和开发管道稳定进入较低的供应环境
开发计划扩大收入增长潜力Modera Liberty Row Charlotte，NC MAA Plaza Midwood Charlotte，NC MAA Nixie | LEASING at 12/31/2024 Raleigh/Durham，NC MAA Breakwater Tampa，FL Modera Chandler Phoenix，AZ内部和“预购”相结合*发展支撑持续价值创造*预购开发项目是指在小区稳定出租后，与外部开发商合资经营和/或融资安排并由MAA取得完全所有权。请参阅本演示文稿随附的附录PRE-Purchase PRE-Purchase中租赁社区的定义PRE-Purchase PRE-Purchase基于所有者/运营商角度管理的有纪律的资本部署设计和投资的既定历史和成功；长期利润率优化的MAA Porter Richmond，VA PRE-Purchase Financing，DENVEN，CO
2025年及未来发展预期MSA单位现状丹佛，CO 259拥有奥兰多，FL 698拥有丹佛，CO 181拥有罗利/达勒姆，NC 225拥有丹佛，CO 429拥有丹佛，CO 520拥有亚特兰大，GA 294拥有总计2,6062025年开发管道预计将保持在约10亿美元的额外近期机会：丹佛|奥兰多·拉利/达勒姆|查尔斯顿北弗吉尼亚州2200万美元预计总额稳定的增量NOI 8800万美元预计总价值创造1 2025年开发开始较少预期的投资基础未来发展管道：地块预期贡献发展| Modera Chandler |亚利桑那州凤凰城~预计2025年开工3-4
2025年的吸收势头继续（让步减少Sunbelt供应减缓吸收继续（让步减少）Sunbelt供应减缓Sunbelt需求表现优于利率稳定强劲的居民档案平台举措/利润率扩张再开发机会重新定位项目扩大了开发管道/更高的盈利增长收购机会Sunbelt市场动态的收敛& MAA的增长举措表明即将到来的表现优于预期的外部势头内部势头
过渡期蓄势：2025年同店定价趋势租赁高于租赁平均定价变化2025年同店Q4 2024 Feb2025 YTD1有效租赁新租约-8.1 %-6.7 %续订4.2% 4.6%混合-2.1 %-0.7 %入住率2025年同店Q4 2024 Feb2025 YTD1 AVG Daily Physical Occupancy 95.6% 95.6% 2025 YTD1 New Lease pricing improved in most of our top 10 NOI markets（including Austin）并且较2024年Q4 + 2025年迄今在组合基础上上涨140个基点1混合租赁定价趋势符合预期+在较慢的租赁季节成功保护入住率；2025年迄今1较上年同期改善30个基点+租赁量最低发生在季节性较慢的第四季度和第一季度（11月– 2月）发展| MAA里程碑35 |科罗拉多州丹佛市1截至2025年2月27日的年初至今表现
转型年蓄势：2025年全年同店展望有效租金增长1 [-0.30 %…0.20%…0.70% ]物业收入增长[-0.35 %…0.40%…1.15% ]平均实际入住率全年预期稳定入住率[ 95.3%…95.6%…95.9% ]收入物业费用增长[ 2.45%…3.20%…3.95% ]房地产税增长[ 2.00%…2.75%…3.50% ]费用物业NOI增长[-2.15 %..。-1.15 %…-0.15 %】NOI2025全年指引中点1有效租金增长不同于混合租赁而不是租赁定价增长。如上一张幻灯片所示，混合租赁高于租赁定价增长是指与前一次租赁相比，在所述期间内有效的新租赁和续租租赁定价。每单位平均有效租金指已占用单位的租赁优惠影响后的平均总租金金额加上未占用单位的普遍市场价格要求，除以总单位数。有关每单位平均有效租金的完整定义，请参阅本演示文稿末尾的随附附录。发展| MAA Nixie | Raleigh/Durham，NC同店投资组合全年指导区间中间值Actual = a；Forecast = F 2024A Earn-in-40 bps 2025F Rent Growth*60bps 2025F有效租金增长20bps 2025F其他收入20bps 2025F PROP收入增长**40个基点*预计2025F混合租赁定价对2025F收入的贡献**预计入住率和拖欠的贡献可忽略不计
在转型之年蓄势：2025核心FFO20252年全年投资展望[ 8.61美元…8.77美元…8.93美元] 20253年第一季度[ 2.08美元…2.16美元…2.24美元]核心FFO/SHARE1资本支出举措厨卫再开发预计在2025年交付5.5k至6.5k单位[ 4000万美元…4500万美元…5000万美元]重新定位计划预计在2025年第二季度交付6个项目；预计在2025年底新开工6-7个项目[ 1600万美元…2000万美元…2400万美元]泛在WiFi计划预计在2025年安装23个[ 1200万美元…1500万美元…1800万美元]多家庭交易/融资收购[ 3.5亿美元…4亿美元…4.5亿美元]处置[ $和预购合资交易[ 2.5亿美元…3亿美元…3.5亿美元]债务发行预计2次债券发行用于外部增长和再融资4亿美元/4%的债务；2025年第四季度到期预计2025年净买家1在这种情况下，每股意味着每稀释普通股和单位。2预计2025年全年每股摊薄收益为5.51美元至5.83美元（中间价5.67美元）。有关非GAAP财务指标的调节，请参见附录。3由于MAA无法预测特定季度内（而不是一年中）的预测交易时间，因此MAA不预测季度摊薄后每股普通股收益。4公司备案文件中注明的物业管理费用以及一般和行政费用2025年指引2025年全年指引2025年全年指引公司费用总额间接费用4资产管理/技术/区域支持+ G & A [ 1.325亿美元…1.345亿美元…1.365亿美元] 2025年全年指引中点
单元内部升级继续推动更高价值的物业再开发计划机会在特定社区轮流进行范围再开发的同店组合中确定了大约12k个单元进行再开发，这些单元具有创造额外租金增长价值的潜力（物业仍在同店组中），最大限度地减少停机时间，让我们能够通过实时改进不断完善程序标准程序包括厨房和浴室升级不锈钢能源星级电器台面更换更新橱柜节水管道装置节能灯具地板~2022-2025F的25K单元升级2022202320242025F生产6,5746，8585,6655，500 – 6,500平均每单位成本$ 6,109 $ 6,453 $ 6,219 $ 7,000 – $ 8,000平均租金增加10.0% 7.1% 7.3% 7.0% – 9.0%程序结果厨房更新MAA Gateway，Charlotte，NC before after redevelopment program provides opportunity to further green our portfolio。
重新定位选择物业以推动额外价值MAA Harbour Island |佛罗里达州坦帕市更新和扩展健身中心联合办公区，以支持远程工作所需的便利设施MAA Gardens |佐治亚州亚特兰大MAA Gateway（宠物水疗中心）|北卡罗来纳州夏洛特市面向当今生活方式的外部便利设施TERM0MAA Worthington |德克萨斯州达拉斯物业重新定位计划周到升级以实现收入最大化计划包括升级便利设施、外部和公共区域，以跟上根据位置、租金增长潜力评估的市场需求候选者，竞争和进来的供应项目完成后重新定价的全社区预计2025年总支出为2000万美元，用于2024年开工的6个项目和预计2025年底开工的6-7个项目所有已完工项目全部和/或部分重新定价的平均现金回报率约为14.6%，每单位租金增加108美元（高于市场涨幅）预计2025年底开工的6-7个项目在之后
平台价值举措-技术支持的最终3个同店物业将于2025年初完成~2900万美元的NOI（140bps利润率），预计到2025年中期运行率将在2020-2024年检测到超过4,000个经过验证的泄漏；估计费用/资本节省300万美元智能家居技术在当前运行率中的NOI为1800万美元，用于双倍提供电缆和单元（或双人游戏）的互联网服务；代表投资组合的大约一半，另一半投资组合的营销协议带来的额外200万美元收入双人游戏/电信协议在2024年完成了4次无处不在的Wi-Fi改造；计划在2025年扩大到23个额外的物业，预计2025年将从27个项目增加120万美元的额外NOI + 590万美元的持续NOI，一旦完成来自这个更广泛项目的40-5000万美元NOI（120个基点的利润率）的长期机会社区Wi-Fi通过移动维护增强的迁出检查流程，140万美元实现年度额外收入移动维护各种人工智能/聊天工具到位，帮助驱动和产生高质量的线索，24/7/365以更高效和有效的方式捕获和处理租赁线索网站测试集中租赁管理职责；过渡以前与租赁申请和执行相关的现场任务（收入和身份证验证、公用事业证明、租赁生成，等）到集中专家（30K +小时–节省时间-每年）集中租赁管理外包租房者的保险采购和合规边际NOI机会在时间节省考虑之前为90万美元（8K小时–节省时间-每年）Renter's Insurance Solar项目：在奥斯汀的三个项目进行试点计划；预计每年可产生20万美元的公用事业节省；有可能扩展到多个市场智能灌溉项目：在2024年底和2025年初，将智能灌溉计划扩展到另外16个物业，用水量显着减少，预计每年可节省超过10万美元的公用事业费用。楼宇自动化系统项目：在八个物业扩展智能恒温器、暖通空调维护和公共区域系统的能源优化，以提高效率、降低公用事业成本、降低排放。可持续发展倡议35个物业经理吊舱到位，每年可节省200万美元的费用Podding
在线租赁平台提升租赁效率MAA的技术增强扩展、升级租赁工具箱目标是创建一个多功能、完全集成的自助服务/自助游租赁平台，从而为整个租赁过程带来无缝、易于使用的流程技术推出与互补平台的仔细试点交错进行，预期通过人员、系统和营销费用节省来扩大利润空间，从而继续采用、开发和部署创新的解决方案，以提高我们的租赁效率和有效性以及我们的在线存在。最近的网站更新增强了用户体验。突出的Call to Action按钮可增加和加速转化个性化战略侧重于使用有针对性的内容增加和加速在线转化，并使所需内容更容易找到在线声誉管理通过在线评论增加数字遏制吸引力；推动居民保留=降低营业额Google Analytics为网站上的战略实施提供具体数据社区功能、平面图、兴趣点和更适合每个潜在客户的在线转换工具通过扩展的AI技术在潜在客户的整个租赁旅程中为其提供指导，创造互动和个性化的体验提供多种旅游选择，满分5次GOOGLE STAR Rating1 1 Google Star Rating 2025年2月年初至今超过50%的潜在客户来自有机/付费媒体渠道（对更昂贵的ILS的依赖程度更低*Channels）# 1 in sector*互联网上市服务
强劲，投资级资产负债表注：此处的总资本化定义为普通股和已发行单位乘以2024年12月31日的收盘股价，加上2024年12月31日的未偿债务总额，再加上优先股（50美元的可赎回股价乘以已发行总股份）。$ 18.5B普通股$ 5.0B总债务+优先债+优先/总资本：21.3%信用评级短期长期展望标准普尔评级服务1 A-2 A-稳定穆迪投资者服务2 P-2 A3稳定惠誉评级1 F1 A-稳定1授予MAA和MAALP（MAA的运营合伙企业）的公司信用评级2授予MAALP的公司良好阶梯债务，期限为2025年第四季度*MAALP无担保循环信贷额度下的现金和可用产能合计近10亿美元；支持增加开发管道和收购机会1 95%的固定债务以保护免受更高的利率1八只将在2024年12月31日获得A级或以上评级的公募REITs之一*不包括截至2024年12月31日的商业票据1
资产负债表实力使我们为未来的增长机会做好准备到期总债务13.0% 6.0% 12.0% 8.0% 11.2% 6.0% 9.0% 7.9% 0.0% 6.9% 20.0%固定利率债务利率4.2% 1.2% 3.7% 4.2% 3.7% 3.1% 1.8% 5.4% 0.0% 5.1% 4.2% 2024年12月31日的信用指标MAA部门AVG2,3总债务/调整后总资产129.0% 29.9%总担保债务/调整后总资产12.1% 4.5%未设押NOI/总NOI 95.9% 91.5%净债务/调整后EBITDA 4 4.0x 4.7x可得合并收入偿债与年度偿债费用总额的比率1 6.7x 6.0x债务加权平均期限（年）7.36.4核心FFO派息率5 66.7% 64.5%债务到期情况（百万美元）at 12/31/2024 1 MAA计算在Mid-America Apartments，L.P.的债务协议中具体定义。2行业平均值代表公开披露的行业等值。3个板块成分股包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR；数据来自2024年第四季度公司备案。4此计算中的调整后EBITDA代表截至2024年12月31日的过去12个月期间。以下项目的对账和对其各自组成部分的扩大讨论见随附的附录：（i）与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的净收入；（ii）与净债务的无担保应付票据和有担保应付票据。5核心FFO派息率在此定义为宣布的2024年年度股息除以2024年全年核心FFO/股，每2024年第四季度公司申报。总债务平均利率3.8% 1不包括无抵押循环信贷融资和无抵押商业票据计划的债务。95%总债务为固定利率1
更光明的今天和明天：我们的可持续发展承诺2024 GRESB公开披露得分A 80100293051702024 GRESB得分三颗绿星管理得分绩效得分能源使用强度35%温室气体强度45%用水强度10% 2018 – 2028年削减目标改进披露作为我们为利益相关者提供卓越服务和卓越价值的持续使命的一部分，我们致力于负责任地管理我们的资源，并加强支持我们的环境、社会和治理实践的计划。评级：B2023年企业可持续发展报告包括GRI | SASB | TCFD联合国SDG披露的2023年GRESB结果：得分：78/100；管理：28/30：绩效：50/702024年10月发布的第5次报告早期实现了原始目标–目标重置评级：BB 2024 LED照明过渡智能家居技术楼宇自动化系统先进智能灌溉系统扩展计划光伏太阳能项目在选定的德克萨斯州奥斯汀物业测试太阳能项目，大幅完成扩展计划试点计划战略环境举措
更美好的今天和明天：我们的可持续发展承诺支持ASSOCIATE福祉响应式服务计划和例行调查在线居民门户网站，以便于交易、提交服务请求和交流物业便利设施促进健康的生活方式持续的居民参与和活动关心我们更广泛的社区12个州的54个家庭超过3600个家庭帮助近315,000个晚上的休息提供了创纪录的110万美元资金，2024年开放武器组织现已进入第30个年头，继续履行其使命，向必须因重症就医而出行的个人和家庭免费提供MAA现有社区的全装修公寓房源。专注于多样性和包容性包容性多样性委员会为所有员工提供无意识偏见培训要求为所有员工提供关于骚扰和歧视的年度培训强化招聘流程文化委员会执行和董事会监督签署人促进多样性和包容性CEO行动™支持员工资源组Health & WELLNESS综合医疗、牙科和视力保险；灵活支出账户；员工援助计划财务福利竞争性薪酬；员工最低工资，15美元/小时；奖励奖金；与公司匹配的401（k）储蓄计划；租金折扣职业发展持续的教育和培训机会；学费和认证报销；职业导师计划；属于强大公司文化的领导力发展；稳健的沟通和认可计划；包容性多元化委员会；协会调查；提升居民体验的救灾计划
附录Non-GAAP财务指标的调节Non-GAAP财务指标和其他关键定义
非公认会计原则财务措施的调节将MAA普通股东的可用净收入调节为计入合并经营报表其他营业外费用（收入）的FFO、CORE FFO、CORE AFFO和FAD。截至2024年12月31日和2023年12月31日止三个月，投资收益分别为扣除税务费用后的净额0.9百万美元和0.8百万美元。截至2024年12月31日和2023年12月31日的十二个月，投资收益分别列示为税项费用净额170万美元和90万美元。在截至2024年12月31日的十二个月内，根据其会计政策，MAA确认了800万美元的应计法律辩护费用，这些费用预计将在2027年7月之前发生。包含在合并经营报表的利息费用中。以千为单位的金额，每股及单位数据除外，截至12月31日止三个月，截至12月31日止年度，2024202320242023可用于MAA普通股股东的净利润165,724美元159,554美元523,855美元549,118美元房地产资产折旧和摊销149,457139，437579,927558，969（收益）出售可折旧房地产资产的损失（55028）1（55,003）62 丨MAA应占房地产合营企业房地产资产折旧和摊销162159628615并表第三方开发收益（1）（206）—（11,239）—归属于非控股权益的净利润4,4284，39214,03315，025归属于普通股股东的FFO单位持有人264,537303，5431,052，201,123，789优先股嵌入衍生工具损失（收益）（1）4,300（20,391）18,751（18,528）出售不可折旧房地产资产收益——（54）投资收益，税后净额（1）（2）（3,205）（2,928）（6,078）（3,531）与伤亡相关的费用（追偿），净额（1）338392（9,326）980债务清偿收益（1）——（57）法律费用、和解和（追偿），净额（1）（3）1,437（2,854）9,437（4,454）按市值计价的债务调整（4）————（25）归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO 267,407277，7621,064，9851,098，120经常性资本支出（23,418）（26,318）（112,228）（111,685）归属于普通股股东的核心AFFO和单位持有人243,989251，444952,757986，435再开发资本支出（17,903）（20,735）（51,670）（98,177）增加收入的资本支出（15,394）（20,455）（75,960）（71,623）商业资本支出（3,542）（2,382）（7,823）（6,922）其他资本支出（24,662）（8,563）（71,820）（31,672）归属于普通股股东和单位持有人的FAD182,488美元199,309美元745,484美元778,041美元支付的股息和分配176,336美元167,768美元705,160美元669,388美元加权平均普通股-稀释后116，和单位-稀释后119,958119，837119,929119，722每普通股收益-稀释后：普通股股东可获得的净收入1.42美元1.37美元4.49美元4.71美元每股FFO-稀释后2.21美元2.53美元8.77美元9.39美元每股核心FFO-稀释后2.23美元2.32美元8.88美元9.17美元每股核心AFFO-稀释后2.03美元2.10美元7.94美元8.24美元
非公认会计原则财务措施的调节MAA普通股东可获得的净收入与截至2024年12月31日止三个月的净营业收入美元（以千为单位）的调节2023年12月31日2024年12月31日，2023可用于MAA普通股股东的净利润165,724美元159,554美元523,855美元549,118美元折旧和摊销150,852140，888585,616565，063物业管理费用17,57917，46772,04067，784一般及管理费用14,07215，24956,51658，578利息费用44,19238，579168,544149，234（收益）出售可折旧房地产资产损失（55028）1（55,003）62出售不可折旧房地产资产收益————（54）其他营业外支出（收入）949（27,219）（1,655）（31,185）所得税费用1,7551，1485,2404，744房地产合营企业收入（546）（516）（1,951）（1,730）归属于非控股权益的净利润4,4284，39214,03315，025向MAA系列I优先股东的股息9229223,6883，688总计NOI $ 344,899 $ 350,465$ 1,370，923 $ 1,380，327同店NOI $ 331,047 $ 338,297 $ 1,321，177 $ 1,339，810非同店及其他NOI 13,85212，16849,74640，517总NOI $ 344,899 $ 350,465 $ 1,370，923 $ 1,380，327
非公认会计原则财务措施的调节净收入与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的调节（1）包括在合并经营报表的其他营业外费用（收入）中。在截至2024年12月31日的十二个月内，根据其会计政策，MAA确认了800万美元的应计法律辩护费用，这些费用预计将在2027年7月之前发生。千美元截至2024年12月31日止三个月2023年12月31日2023年12月31日2024年12月31日，2023净收入171,074美元164,868美元541,576美元567,831美元折旧及摊销150,852140，888585,616565，063利息费用44,19238，579168,544149，234所得税费用（收益）1,7551，1485,2404，744 EBITDA 367,873345，4831,300，9761,286，872（收益）出售可折旧房地产资产的损失（55,028）1（55,003）62合并第三方开发的收益（1）（206）—（11,239）—调整以反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额3453391,3631，350 EBITDA 312,984345，8231,236，0971,288，284优先股嵌入衍生工具的损失（收益）（1）4,300（20,391）18,751（18,528）出售投资收益（1）（4,143）（3,704）（7,809）（4,449）与伤亡相关的费用（追偿），净额（1）338392（9,326）980债务清偿收益（1）————（57）法律费用、和解和（追偿），净额（1）（2）1,437（2,854）9,437（4,454）调整后EBITDA为314,916美元319,266美元1,247，150美元1,261，722美元
非公认会计准则财务指标对账应付无担保票据和应付有担保票据与债务净额对账总资产与总资产与总资产的对账不动产资产的对账，净额与以千为单位的总不动产资产美元的对账2024年12月31日2023年12月31日无担保应付票据4,620，690美元4,180，084美元有担保应付票据360,267360，141总债务4,980，9574,540，225现金和现金等价物（43,018）（41,314）净债务4,937，939美元4,498，911美元（1）包括在持有待售资产中（一）纳入合并资产负债表中持有待售资产。千美元2024年12月31日2023年12月31日总资产11,812，369美元11,484，503美元累计折旧5,327，5844,864，690持有待售资产累计折旧（1）30,218 —总资产17,170，171美元16,349，193美元千美元2024年12月31日2023年12月31日房地产资产净额11,515，418美元11,183，905美元累计折旧5,327，5844,864，690持有待售资产净额7,764 —持有待售资产累计折旧（1）30,218 —现金及现金等价物43,01841，314房地产总资产16,924，002美元16,089，909
非公认会计准则财务措施的调节将每股稀释普通股的收益调节为2025年全年每股稀释股份的核心FFO和核心AFFO指引非核心FFO项目可能包括与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整；出售不可折旧资产的收益或损失；不可折旧资产的收益或损失；投资的收益或损失，税后净额；与伤亡相关的费用（追偿），净额；债务清偿的收益或损失；法律费用、和解和（追偿），净额；以及按市值计价的债务调整。2025年全年指导区间低高每股普通股收益–稀释后5.51美元5.83美元房地产折旧和摊销5.09 5.09出售可折旧资产收益（2.00）（2.00）每股FFO –稀释后8.608.92非核心FFO项目（1）0.01（0.01）每股核心FFO –稀释后8.6 18.93经常性资本支出（0.98）（0.98）每股核心AFFO-稀释后7.63美元7.95美元
非GAAP财务指标调整后的EBITDA就本新闻稿的计算而言，调整后的房地产利息、所得税、折旧和摊销前利润或调整后的EBITDA，代表对不被视为MAA核心业务一部分的项目进行进一步调整的EBITDA，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整、出售非折旧资产的收益或损失、投资的收益或损失、与伤亡相关的费用（追偿）、净额、债务清偿和法律费用的收益或损失、和解和（追偿），净额。作为房地产的所有者和经营者，MAA将调整后的EBITDA视为衡量核心经营业绩的重要指标，因为调整后的EBITDA不包括不代表经营业绩的各种收入和费用项目。MAA计算调整后EBITDA的方法可能与其他公司计算调整后EBITDA所采用的方法不同。调整后的EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。核心调整后运营资金（Core AFFO）Core AFFO由核心FFO减去经常性资本支出组成。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，本新闻稿中使用的核心AFFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO。不应将核心AFFO视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为核心AFFO是从运营衡量业绩的重要衡量标准，因为核心AFFO衡量的是控制收入、费用和经常性资本支出的能力。核心运营资金（Core FFO）核心FFO是指根据不被视为MAA核心业务运营一部分的项目调整后的FFO，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整；出售非折旧资产的收益或损失；投资收益或损失，税后净额；与伤亡相关的费用（追偿），净额；债务清偿的收益或损失；法律费用、和解和（追偿），净额，以及按市值计价的债务调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，本新闻稿中使用的核心FFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO。虽然MAA对核心FFO的定义可能与业内其他类似，但MAA计算核心FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与此类其他REITs进行比较。核心FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为，核心FFO有助于理解其不同时期的核心经营业绩，因为它去除了某些项目，这些项目由于其性质而无法在不同时期进行比较，因此往往会模糊实际的经营业绩。EBITDA就本新闻稿的计算而言，利息、所得税、折旧和摊销前利润或EBITDA由净收入加上折旧和摊销、利息费用和所得税组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。EBITDA就本新闻稿的计算而言，未计利息、所得税、房地产折旧和摊销前利润或EBITDA由根据出售可折旧资产的损益进一步调整的EBITDA、合并第三方开发的收益以及反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额的调整组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。虽然MAA对EBITDA的定义与NAREIT的定义是一致的，但它可能与其他公司计算EBITDA所采用的方法不同。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。
非GAAP财务指标可用于分配的资金（FAD）FAD由核心FFO减去总资本支出组成，不包括开发支出、物业收购、与管理层预计将通过保险收益补偿的重大伤亡损失相关的资本支出以及公司相关资本支出。因为归属于非控制性权益的净利润被加回，FAD在本新闻稿中使用时代表归属于普通股股东和单位持有人的FAD。不应将FAD视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为FAD是从核心运营衡量业绩的重要衡量标准，因为FAD衡量的是控制收入、费用和资本支出的能力。运营资金（FFO）FFO表示可供MAA普通股股东使用的净收入（按照公认会计原则计算），不包括处置运营物业的损益、资产减值和合并第三方开发的收益，加上房地产资产的折旧和摊销、归属于非控制性权益的净收入以及对合资企业的调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，FFO在本新闻稿中使用时代表归属于普通股股东和单位持有人的FFO。虽然MAA对FFO的定义是根据NAREIT的定义，但它可能与其他公司使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与此类其他公司进行比较。FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为FFO有助于理解经营业绩，因为FFO不包括房地产资产的折旧和摊销。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。毛资产毛资产指总资产加上累计折旧和持有待售资产的累计折旧。MAA认为，总资产规模可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。房地产资产毛额房地产资产毛额是指房地产资产净额加上累计折旧、持有待售资产净额、持有待售资产的累计折旧、现金和现金等价物以及包括在限制性现金中的1031（b）交换收益。MAA认为，房地产总资产可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。净债务净债务指无担保应付票据和有担保应付票据减去现金和现金等价物以及包括在受限制现金中的1031（b）交换收益。MAA认为净债务是评估其债务状况的有用工具。净营业收入（NOI）净营业收入是指该期间持有的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销），无论其持有待售状态如何。NOI不应被视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方法。MAA认为NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。非同店及其他NOI非同店及其他NOI是指在该期间分类于非同店及其他投资组合内的所有物业的租金及其他物业收入减物业营运开支总额（不包括折旧及摊销）。非同店和其他NOI包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不应将非同店和其他NOI视为可用于MAA普通股股东的净收入的替代方案。MAA认为，非同店和其他NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。
非公认会计准则财务指标和其他关键定义的定义同店NOI同店NOI表示该期间分类在同店组合内的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销）。同店NOI不包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不应将同店NOI视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为，同店NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。其他关键定义每单位平均有效租金每单位平均有效租金表示已占用单位的租赁优惠效应加上未占用单位的普遍市场价格要求后的总租金金额的平均值，除以单位总数。租赁优惠是对当前市场利率的折扣。MAA认为，平均有效租金是评估平均定价的一个有用的衡量标准。它并不代表每单位收取的实际租金收入。平均实际入住率平均实际入住率表示适用期间每日实际入住率的平均值。发展社区社区仍被确定为发展，直到所有发展中单位获得入住证明。一旦所有单元交付并可供入住，社区将进入租赁社区组合。租赁社区在租赁期间获得的新收购和新开发的社区将保留在租赁社区组合中，直到稳定。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。非同店及其他组合非同店及其他组合包括最近收购的社区、开发或租赁中的社区、已处置或确定处置的社区、出现重大伤亡损失的社区、不符合同店组合定义的要求的稳定社区、零售物业和商业物业。居民营业额居民营业额指截至报告季度末的过去12个月内，不包括同店组合内转让的居民迁出占到期租约的百分比。同店投资组合MAA在每个日历年年初审查其同店投资组合，或在重大交易或事件发生时进行审查。社区如果在前一年年初拥有并稳定下来，一般会被添加到同店组合中。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。已获MAA董事会批准处置的社区被排除在同店组合之外。遭遇重大伤亡损失的社区也被排除在同店组合之外。