致股东的年度报告| 22024是Healthcare Realty丰硕多事的一年。我们增加了入住率，进行了关键的领导层变动，减少了债务，推出了新的战略合资企业，并通过资产出售来完善我们的投资组合质量。我们在所有这些领域取得的巨大进步，加强了提升我们门诊医疗地产平台增长率并为我们的股东带来长期价值的机会。致股东的信领导层变动去年，董事会认为时机成熟，为公司领导层带来了新的方向，为我们下一章的增长提供了全新的视角。11月，托德·梅雷迪思（Todd Meredith）辞去首席执行官一职。我们的董事会成员Connie Moore被要求担任临时总裁兼首席执行官，这让她作为不莱梅财产公司前首席执行官拥有多年的REIT领导经验。与一家领先的猎头公司合作，成立了一个委员会，负责监督寻找永久总裁兼首席执行官的工作。我们正以极大的勤奋和谨慎接近这一进程，目前这一进程正在顺利进行中。我们期待着在未来几个月内引入我们的新CEO。2024年的其他领导层变动包括将Rob Hull调至执行副总裁–首席运营官、Ryan Crowley调至执行副总裁–首席投资官、Julie Wilson调至执行副总裁–首席行政官，以及Austen Helfrich调至执行副总裁– 首席财务官。我们还任命了四名新的董事会成员，他们都拥有深厚的行业专业知识，并致力于提升业绩：Tom Bohjalian（被任命为董事会独立主席）、Dave Henry、Glenn Rufrano和Don Wood。我们有信心，这支重新焕发活力的掌舵团队，已经让Healthcare Realty走上了一条坚实的道路，以其32年的历史作为一家独大、纯玩医疗门诊REIT的基础上再接再厉。强劲的市场基础门诊医疗板块继续是最持久的房地产物业类型之一。美国人口老龄化以及医疗服务越来越依赖门诊环境的持续趋势，继续增加了对位置优越的医疗门诊大楼（MOB）空间的需求。2023年至2033年期间，65岁以上人口预计将增长23.6%，进一步加速需求。与此同时，由于持续的融资限制，MOB新开发开工量自2022年年中以来稳步下降，这对现有空间的需求和可实现的租赁利率造成了进一步的上行压力。持续租赁势头Healthcare Realty处于有利位置，可以利用这些强劲基本面背景下创造的机会。我们行业领先的MOB组合，加上为我们的医生和卫生系统租户提供一流的服务，在2024年产生了巨大的租赁速度。我们在新租赁活动和入住率改善方面超出了我们的预期
年度股东报告| 1整个投资组合。我们的租赁团队去年执行的新租约数量创下了单年度公司纪录，总计近两百万平方英尺。加上今年83.4%的租户保留率（比2023年增加400个基点），这一活动导致今年多租户入住率增加149个基点，处于我们预计范围的高端。我们健康的签署未占用（SNO）租赁管道代表着超过160个基点的额外嵌入式占用，为2025年继续保持这一稳步上升轨迹奠定了基础。在2024年的投资组合优化中，我们专注于进一步完善我们的投资组合，出售了37处非核心物业，总面积为190万平方英尺，产生了4.91亿美元的收益。我们出售的近一半资产位于美国排名前50位的MSA之外。结果是，我们的投资组合集中在高增长市场；现在，我们的投资组合中近90%都在前50名的MSA之内。这种改进也增加了我们将资源引导到物业的机会，在那里我们可以在更高增长市场的物业集群中实现更高的运营效率。我们预计2025年会有更多的房地产销售，旨在进一步调整我们的投资组合，以在长期内产生更强劲的NOI增长。资本分配2024年的其他亮点包括我们与KKR成立的合资企业以及扩大与Nuveen的合资企业。这些合资企业使我们能够将大部分稳定的资产货币化，提供了重要且具有成本效益的资本来源。我们总共向合资公司贡献了30处物业，总面积为220万平方英尺，产生了约7.7亿美元的收益。我们用这些资金中的5.1亿美元，以每股16.56美元的平均价格回购了3100万股公司股票。我们还通过全额偿还定于2025年到期的3.5亿美元无抵押定期贷款，朝着我们的减债目标迈出了一大步。我们在年底的杠杆率为净债务与调整后EBITDA的6.4倍——低于我们预测的6.5倍杠杆率。我们对运营效率的关注也产生了效果，将可控运营费用降低了100个基点。2024年每股正常化FFO为1.56美元，处于我们修正区间的高端。在以强劲的表现结束了2024年之后，Healthcare Realty已处于有利位置，可以满足我们对2025年的高预期。凭借加强的资本状况、在高增长市场的显着规模、深厚的卫生系统关系以及支持对我们行业领先的投资组合需求增加的人口趋势，我们对有机会在我们的成功基础上再接再厉并为股东创造长期价值感到兴奋。此致，Thomas N. Bohjalian董事会独立主席Constance B. Moore临时总裁兼首席执行官
致股东的年度报告| 2公司概况Healthcare Realty是一家公开交易的房地产投资信托基金（REIT），在美国各地拥有并经营门诊医疗设施。作为首家专注于医疗门诊楼宇的REIT，公司构建了与市场领先的医疗保健系统相关联的领先医疗地产组合。A差异化的长期增长战略$ 10.8B企业价值1992创立651处房产标普 400成员BBB/Baa2 标普/穆迪 $ 4.3B累计现金股息支付3800万平方英尺拥有HR NYSE Ticker 73% on/adjacent to Campus only pure-play public medical outpatient REIT Highly durable and resilient property sector，has track record of NOI growth across cycles strong long-term demographic driven driven by people aging population.受益于卫生系统战略，以顶级卫生系统推动门诊就诊并提高市场份额的同类最佳规模领先的租赁业绩，截至2024年12月31日具有额外入住上行潜力
致股东的年度报告| 3个TOP Markets Total SF % of NOI 1 Dallas 3,802，8839.0% 2 Houston 2,241，5834.5% 3 Denver 1,790，5904.1% 4 Charlotte 1,702，2754.9% 5 Los Angeles 1,637，2353.5% 6 Phoenix 1,613，3903.3% 7 Seattle 1,592，5015.9% 8 Indianapolis 1,497，8322.7% 9 Atlanta 1,380，2203.8% 10 Nashville 1,350，5632.8% 11 Raleigh 1,178，9542.9% 12 Miami 1,033，5842.8% 13 Tampa 876,0792.7% 14 Austin 787,4542.1% 15 Boston 776,1063.7% Other（50 Markets）15，与TOP100健康系统的人口统计规模按来自Modern Healthcare财务数据库的患者净收入排名暴露于TOP25 MSAs %的GLA HR HR PEER AVG PEER AVG 26M SF 64% 19M SF 56%
致股东的年度报告| 4管理团队Constance B. Moore临时总裁兼首席执行官Rob Hull执行副总裁兼首席运营官Ryan Crowley执行副总裁兼首席投资官Andrew Loope执行副总裁、总法律顾问兼秘书Austen Helfrich执行副总裁兼首席财务官 Julie Wilson执行副总裁兼首席行政官
致股东的年度报告| 5届董事会丨康斯坦斯B.摩尔Ajay Gupta身体康复网络首席执行官Thomas N. Bohjalian董事会主席、退休执行副总裁、高级投资组合经理兼美国房地产和交易主管科恩-斯蒂尔斯金融TERM6TERM6Glenn J. RufranoTERM7执行主席，TERM7，TERM7，Willis投资顾问，Nancy H. Agee，PREIT；VEREIT退休首席执行官Christann M. Vasquez退休医疗保健执行官，Ascension Texas丨David B. Henry 丨Donald C. Wood退休副董事长兼首席执行官，FRT信托金克地产TERM3总裁兼首席执行官
致股东的年度报告| 6直接存入股息直接存入股息是为了方便登记在册的股东。资讯请写ComputerShare Investor Services，P.O. Box 43078，Providence，Rhode Island 02940-3078，或致电1.88 8.80 1.0 107。信息也可以在转让代理的网站www.computershare.com上获得。表格10-K公司已向美国证券交易委员会提交了截至2024年12月31日止年度的表格10-K年度报告。股东可通过以下书面形式免费获取本报告的副本：Investor Relations，Healthcare Realty Trust Incorporated,3310 West End Avenue，Suite 700，Nashville，Tennessee 37203。或者，通过电子邮件：communications@healthcarerealty.com。认证公司首席执行官和首席财务官已向美国证券交易委员会提交了2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条要求的认证，作为公司10-K表格年度报告的证据。此外，公司首席执行官于2024年向纽约证券交易所证明，他不知道公司有任何违反纽约证券交易所公司治理上市标准的行为。年度股东大会年度股东大会将于美国中部时间2025年5月20日上午10：00在田纳西州纳什维尔37203的West End Avenue 3310，Suite 700举行。公司地址Healthcare Realty Trust Incorporated 3310 West End Avenue，Suite 700 Nashville，Tennessee 37203电话：615.269.81 75传真：615.269.8461 www.healthcarerealty.com communications@healthcarerealty.com独立注册公共会计公司BDO USA，P.C. 414 Union Street，Suite 1800 Nashville，Tennessee 37219 Transfer Agent ComputerShare Investor Services P.O. Box 43078 Providence，Rhode Island 02940-3078 1.888.801.0 107 www.computershare.com CUSIP Numbers A类普通股：42226K105 2025年到期的优先票据：421946AJ3 2026年到期的优先票据：
2024表格10-K第I部分第1项业务1项1a风险因素7项1b未解决的工作人员意见22第1C项网络安全22项2财产23项3法律程序23项4矿山安全披露23第II部分第5项注册人共同权益的市场，关联股东事项与发行人购买股本证券23第6项[保留] 25第7项管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析26第7A项关于市场风险的定量和定性披露49第8项财务报表和补充数据50第9项会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧94第9A项控制和程序94第9b项其他信息97第9C项关于防止检查的外国司法管辖区的披露97第III项10董事，执行官和公司治理98项目11高管薪酬99项目12某些受益所有人的安全所有权和管理层及相关股东事项99项目13某些关系和关联交易，以及董事独立性99项目14首席会计师费用和服务100项目15展品和财务报表附表100项目16表格10-K摘要104签名和附表104医疗保健房地产信托
美国证券交易委员会华盛顿特区20549_____________表格10-K（标记一）根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的截至2024年12月31日的财政年度的年度报告或根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的☐过渡报告，过渡期从到丨委档案号丨：001-35568 HEALTHY TRUST INPORATed（exact name of田纳西州37203（主要行政办公室地址）（615）269-8175（注册人电话号码，包括区号）根据法案第12（b）节注册的证券：每个类别交易代码名称注册A类普通股的每个交易所的名称，每股面值0.01美元HR纽约证券交易所根据法案第12（g）节注册的证券：无（类别名称）如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名的经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是否☐如果根据该法案第13条或第15（d）条的规定注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。是☐否用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，并且（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。是否☐用复选标记表明注册人在过去12个月内（或要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。是否☐用复选标记表明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“较小的报告公司”、“新兴成长型公司”的定义。：大型加速申报人加速申报人☐丨非加速申报人丨☐如果是新兴成长型公司，请勾选注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐用复选标记表明注册人是否已就编制或出具其审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15-U.S.C.7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的管理评估提交报告和证明。如果证券是根据该法第12（b）节进行登记的，请用复选标记表明备案中包含的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。☐用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间收到的基于激励的薪酬进行恢复分析。☐用复选标记表明注册人是否是一家壳公司（定义见《交易法》第12b-2条。是yes丨☐ no注册人普通股股份的总市值（基于这些股份在2024年6月30日纽约证券交易所的收盘价，由非关联公司在2024年6月30日持有，为5,955，657,463美元。截至2025年2月14日，注册人的已发行普通股共有350,820，406股。与将于2025年5月20日举行的年度股东大会有关的注册人最终代理声明的部分以引用方式纳入的文件以引用方式并入本报告的第三部分。
第一部分第1项。Business Healthcare Realty Trust Incorporated是一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金（“REIT”），拥有、租赁、管理、收购、融资、开发和再开发主要与在美国各地提供门诊医疗保健服务相关的创收房地产。该公司的运营是为了符合联邦所得税目的的REIT资格。作为一家房地产投资信托基金，公司无需就分配给股东的应税收入缴纳企业联邦所得税。见“项目1a。风险因素”，用于讨论与符合REIT资格相关的风险。2022年7月20日，根据截至2022年2月28日的某些合并协议和计划，由马里兰州公司（现称为HRTI，LLC，一家马里兰州有限责任公司）（“Legacy HR”）、马里兰州公司Healthcare Trust of America，Inc.（现称为Healthcare Realty Trust Incorporated）（“Legacy HTA”）、特拉华州有限合伙企业Healthcare Trust of America Holdings，LP（现称为Healthcare Realty Holdings，L.P.）（“OP”）以及马里兰州有限责任公司HR Acquisition 2，LLC（“Merger Sub”）、Merger Sub与Legacy HR合并，Legacy HR继续作为存续实体和Legacy HTA的全资子公司（“合并”）。合并后的公司以“Healthcare Realty Trust Incorporated”的名称运营，其A类普通股股票，每股面值0.01美元，在纽约证券交易所交易，股票代码为“HR”。就本10-K表格年度报告而言，“医疗保健房地产信托”、“公司”、“我们”、“我们的”和“我们的”是指合并生效后的Legacy HTA，除非上下文另有要求，否则指其合并子公司，包括OP。此外，在合并前的期间内对“公司”的任何提及均指Legacy HR。截至2024年12月31日，该公司在589处综合房地产、在建工程、再开发、融资应收账款、融资租赁使用权资产、为开发而持有的土地和公司财产方面的总投资约为118亿美元。截至2024年12月31日，公司在未合并的合资企业中持有的63处房地产中拥有约31%的加权平均所有权权益。截至2024年12月31日，公司为全国92%的投资组合提供租赁和物业管理服务。公司按地区划分的房地产物业投资详情载于综合财务报表附注3。下表详细列出了截至2024年12月31日公司按设施类型划分的自有物业：2024年12月31日美元及平方英尺单位：千投资平方英尺物业占用数1医疗办公室/门诊2 $ 10,656，09631,91956587.4%住院病人438,0749341595.3%办公室426,6901，357697.4% 11,520，86034,21058688.0%在建工程31,9781011持作开发用地52,408应收融资款投资，净额3,4123，6711601100.0%融资租赁使用权资产477,34345168.5%公司财产4,450房地产投资总额11,810，71034,51658988.0%未合并的合营企业5473,1224，0306389.8%投资总额12,283，83238,54665288.2% 1占用栏表示租赁的可出租总平方英尺的百分比（包括按月和保留租赁）。截至2024年12月31日，有三处被排除在上表之外的房产被归类为持有待售。2包括在合并的合营企业中持有的两处不动产。1
3对应收账款融资的投资，净额包括对加利福尼亚州圣地亚哥的单租户净租赁物业的投资1.163亿美元，该物业与售后回租交易有关。4融资租赁使用权资产包括位于俄亥俄州哥伦布市的一处多租户租赁物业，该物业与一笔总额为1560万美元的售后回租交易有关，其中820万美元根据ASC 842（租赁）的要求作为推算租赁安排入账。其余740万美元作为融资安排入账，计入应收账款融资投资净额。5代表公司对未并表合营企业的股权投资。方尺未按公司拥有百分比调整。财务集中该公司的房地产投资组合出租给多元化的租户基础。截至2024年12月31日止年度，公司没有任何租户占公司综合收入的10%或以上。有关公司按地域市场划分的总投资的更多信息，请参见合并财务报表附注3。到期租约截至2024年12月31日，根据公司租约到期的加权平均剩余年数约为4.2年，到期日至2052年。下表详细列出公司截至2024年12月31日的租赁到期情况，不包括公司未合并的合营企业、应收融资款、持有待售资产和使用权资产。租赁到期年份租赁面积占租赁面积的百分比2025（1）1,4185，264,35317.5% 20261,0293，947,47913.1% 20271,0714，553,59715.1% 20288143,400，50711.3% 20298043,548，0 1011.8% 20303512,213，9337.4% 20313151,606，6775.3% 20322901,891，1026.3% 2033179765,9972.5% 20341971,109，5603.7%此后1971,803，2996.0% 6,66530，104,514100.0% 1包括12月之前到期的109份租赁，总面积257,954平方英尺有关公司租赁和租赁努力的更多信息，请参看本报告第II部分第7项中包含的管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析中的“影响经营成果的趋势和事项”。流动性公司认为其流动性和资金来源足以满足其现金需求。该公司预计将通过手头现金、运营现金流、资产出售和合资企业出资、在公共或私人市场发行股权和债务以及商业信贷安排下的借款来满足其流动性需求。业务战略公司拥有并经营的物业有助于主要在门诊环境中提供医疗保健服务。为执行其战略，公司从事广泛的综合服务，包括租赁、管理、收购、融资、开发和再开发此类物业。该公司通过专注于主要位于与领先卫生系统相关的急症护理医院校园内或附近的设施，寻求产生稳定、不断增长的收入并降低其物业组合的长期风险状况。该公司寻求通过在高增长市场拥有广泛租户组合的物业来降低财务和运营风险，其中包括30多个医生专科，以及外科、影像、癌症和诊断中心。2
2024年投资活动2024年，公司未完成物业收购。2024年，公司对未合并合资企业的投资增加了1.727亿美元，这是由于公司向其持有20%权益的两家合资企业贡献了医疗门诊物业。该公司在2024年出售了67处房产，销售价格总计15亿美元，其中包括30处贡献给两家未合并的合资企业的房产，而该公司在其中保持着非控股权益。这些交易产生了12亿美元的净现金收益，扣除了6730万美元的交割成本和相关调整以及1.727亿美元的保留合资企业权益。这些销售的加权平均资本化率为6.6%。公司按照到位现金净营业收入除以销售价格计算处置资本化率。2024年，该公司为开发和重建物业提供了1.506亿美元的资金。请参阅公司在合并财务报表附注5中关于2024年合资和处置活动的讨论，以及在合并财务报表附注15中的开发活动。另外，请参阅公司在“影响经营业绩的趋势和事项”中的讨论，作为第7项的一部分。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析载于本报告第二部分。竞争公司与私人投资者、医疗保健提供商、其他REITs、房地产合伙企业和金融机构等竞争房地产物业的收购和开发。收购及发展新医疗设施的业务竞争激烈，受制于价格、建设及营运成本及其他竞争压力。公司的一些竞争对手可能有较低的资金成本。公司所有物业的财务表现受制于同类物业的竞争。公司物业的使用程度取决于几个因素，包括使用或转介患者到相关医疗机构的医生数量、医疗保健就业、竞争性医疗保健提供系统，以及该地区的人口、规模和构成。私人、联邦和州的健康保险计划和其他法律法规也可能对物业的利用产生影响。政府监管公司拥有的设施由医疗租户使用，这些租户需要遵守联邦、州和地方各级的广泛监管和立法，包括但不限于《患者保护和平价医疗法案》和2010年《医疗保健和教育和解法案》（统称为《平价医疗法案》）、2015年《两党预算法案》、2015年《医疗保险准入和CHIP重新授权法案》（“MCRA”），以及旨在打击欺诈、浪费和滥用的法律，如《反回扣法规》、《斯塔克法》和《虚假索赔法》，以及旨在保护患者信息隐私和安全的法律，例如1996年的《健康保险携带和责任法案》。医疗租户受州和联邦法律法规的约束，这些法律法规除其他外规定了参与政府资助的报销计划的要求，包括医疗保险和医疗补助计划。公司的租约一般要求租户遵守与租户使用和占用租赁场所有关的所有适用法律。尽管向公司支付的租赁付款不受这些法律法规的直接影响，但这些计划的变化或租户失去其参与政府赞助的报销计划的许可或能力可能会对租户向公司支付租赁付款的能力产生重大不利影响。随着时间的推移，政府的医疗保健项目在美国人口的医疗保险覆盖率中所占的比例越来越大。医疗保险和医疗补助计划受到高度监管，经常受到评估和改变。每年报销方法、费率和其他监管要求的变化可能会导致向医疗保险和医疗补助患者提供护理的盈利能力下降，这可能会对租户向公司支付租赁付款的能力产生不利影响。3
联邦医疗保险和医疗补助服务中心在2024年继续调整联邦医疗保险支付率，以实施站点中性支付政策。这些变化降低了校外医院门诊部提供服务的医疗保险支付，以减少校外医疗办公室和门诊设施的报销差距。该公司位于医院校园内的医疗办公楼可能会变得更有价值，因为医院租户将保持更高的院内门诊医疗保险费率。然而，公司并未看到站点中性医疗保险支付政策的实质性影响，无论是正面还是负面的。公司无法预测这些措施带来的利益或损失的数量，也无法预测其他联邦卫生政策最终是否会要求削减在其他环境中提供的服务的报销率。公司无法预测这些变化，或一般联邦医疗保健计划的变化，可能在多大程度上对公司部分或全部租户的经济表现产生正面或负面影响。自2018年以来，医生被要求报告患者的质量和绩效指标数据，这些数据在2020年开始影响他们的医疗保险支付。MCRA的实施，以及关于使用最有效的支付系统来促进基于价值的报销的持续辩论，以及要求支付的任何增加都被减少所抵消的预算中性规则，给该行业及其个人参与者带来了不确定性和财务风险。公司无法预测任何此类变化可能在多大程度上影响公司租户或间接影响公司的经济表现。立法动态对股息征税2017年《减税和就业法案》（“TCJA”）通常允许对个人进行相当于来自传递实体的某些收入的20%的扣除，包括由REIT分配的普通股息（不包括资本收益股息和合格股息收入）。此外，普通REIT股息的扣除不受适用于其他符合条件的转嫁收入扣除的工资和税基限制。TCJA是对现有美国联邦所得税法的一次影响深远且复杂的修订。该法案的许多条款，例如上述20%的扣除，将在2025年底到期，除非通过立法行动延长。医疗保健每年，国会和州立法机构都会提出健康政策的立法提案，政府机构会提出并颁布监管变化。这些提议，无论是单独还是总体而言，都可能显着改变医疗保健服务的交付，并限制公司和其他REITs在国家或州一级拥有和租赁某些医疗保健设施的能力，如果实施的话。最近提议、颁布或正在实施的重要立法或监管行动的例子包括：•联邦立法提案，禁止联邦医疗保健计划向向向REITs出售资产或使用资产作为REITs贷款抵押品的医疗保健提供者支付款项；•州立法和立法提案，其中（i）禁止向REITs租赁的某些医疗保健设施颁发许可证，（ii）要求政府对涉及资产（包括房地产）控制权变更或出售的医疗保健提供者交易进行额外监督和批准，（iii）对医疗保健提供者实体的所有权和控制权提出公开报告要求；•扩大或减少或在一些州决定不扩大《平价医疗法案》规定的医疗补助福利和医疗保险交换补贴，据此个人和小企业在联邦补贴的帮助下购买医疗保险；•各州立法机构关于国家资助的单一付款人健康保险和对医疗保健提供者的允许报销率的限制的各种提案；•对医疗补助和医疗保险实施质量控制、成本控制和基于价值的支付系统改革，例如扩大按绩效付费标准，捆绑的提供者付款、负责任的护理组织、比较有效性研究和较低的医院再入院费用；•正在评估并向基于价值的报销模式过渡，用于向根据MCRA指定的医生支付医疗保险；4
•对医疗保健提供者的医疗保险政策进行年度监管更新，这些政策可以根据预算中性准则广泛改变报销方法，其效果是降低某些服务的付款并增加其他服务的付款，对提供者产生不同的正面或负面影响；•根据2015年《两党预算法案》第603条，正在努力在不同设施类型的环境中实现医疗保险支付率均等，该法案降低了校外服务的医疗保险支付率，自2017年1月1日起生效，以提供者为基础的门诊部与医生办公室设置的费率水平相同；•提供者继续采用医疗保险促进互操作性计划的联邦标准；•对医生自我转诊法（通常称为斯塔克法）进行改革，该法律于2020年进行了调整，以促进提供者之间向基于价值、协调一致的护理过渡，尽管促进转诊的明确意图仍可能导致提供者受到处罚；•考虑对影响资格和报销的医疗保险和医疗补助进行广泛改革；•更严格的监管标准，联邦反垄断机构据此评估医疗系统和医生合并和收购导致的反竞争做法的可能性；•州和联邦法规要求加强对医疗保健相关交易的审查，特别是那些涉及REITs和私募股权公司的交易；•要求公布某些服务的医院价格的法规，以及医院与保险公司就这些服务的协商费率；•限制药品价格上涨和医疗保险受益人的费用，包括根据国际标准定价的可能性；•禁止“突击计费”，或向消费者收取网络外医生服务的高付费率。公司无法预测任何提案、裁决或立法是否会得到充分实施、采纳、废除或修订，或此类发展可能对公司业务产生何种影响，无论是积极的还是消极的。此类提议、裁决或立法可能会对公司的业务和经营业绩产生重大不利影响。环境事项根据各种联邦、州和地方环境法律、法令和条例，不动产的所有者（例如公司）可能需要承担与此类财产有关的某些危险或有毒物质的清除或补救费用，以及与危险或有毒物质有关的某些其他潜在费用（包括政府罚款和对人员和邻近财产的伤害）。大多数（如果不是全部）这些法律、条例和条例都包含严格的强制执行条款，包括但不限于有权对违规者处以大量行政、民事和刑事罚款和处罚。这类法律往往规定了责任，而不考虑所有人是否知道或是否对这类物质的存在或处置负责，并且可能对与财产的租户或经营者的活动有关的所有人施加责任。因此，任何必要的补救、搬迁、罚款或个人或财产损失以及所有者的责任的成本可能超过财产和/或所有者的总资产的价值。此外，此类物质的存在，或未能适当处置或补救此类物质，可能会对所有者出售或租赁此类财产或使用此类财产作为抵押品进行借贷的能力产生不利影响。财产也可能受到物理污染的负面影响，或者由于对价值的不利影响，受到已经或可能已经来自其他财产的污染的负面影响。公司拥有、开发或管理的物业的运营正在并将继续受到众多联邦、州和地方环境法律、法令和法规的约束，包括与以下相关的那些：医疗废物的产生、分离、处理、包装和处置；与发电机、焚烧装置或灭菌设备的操作相关的空气质量要求；设施选址和建设；5
处置焚烧炉产生的非医疗废物和灰渣；以及地下储罐。公司拥有、开发或管理的某些物业包含，而其他物业可能包含或曾经包含地下储罐，这些储罐现在或曾经用于储存废油、石油产品或其他有害物质。这种地下储罐可能是危险或有毒物质释放的来源。核医学部门在一些物业的操作还涉及放射性同位素和类似材料的使用和处理以及后续处置，这些活动受到核管理委员会和国家监管机构的密切监管。此外，公司的若干物业是在建筑施工普遍使用石棉期间建造的，公司未来可能会收购其他此类设施。如果需要立即清除和/或封装的任何含石棉材料位于任何设施内或设施上，或者在未来进行任何翻新活动时，此类材料的存在可能会导致巨额成本。该公司已对其目前拥有的几乎所有物业进行了环境现场评估。这些场地评估的范围有限，仅提供与物业相关的潜在环境条件评估，而不是正在进行的运营的合规评估。虽然公司的政策是就环境责任或条件向租户寻求赔偿，但即使租约确实包含此类规定，也无法保证租户将能够履行其赔偿义务。此外，公司的租约条款并未赋予公司对其租户或医疗保健运营商的运营活动的控制权，公司也不会就环境问题对租户或医疗保健运营商进行监控。人力资本资源我们相信，我们的员工是实现我们的业务目标和作为医疗办公物业值得信赖的所有者和运营商的认可的关键组成部分。截至2024年12月31日，公司雇佣了550人。我们的员工由会计、维修工程师、物业经理、租赁人员、建筑师、行政人员、投资团队、企业管理团队组成。通过支持、认可和投资我们的员工，我们相信我们能够吸引并留住最优质的人才。我们致力于培育、培育和维护多元包容的文化。我们拥抱员工在种族、肤色、宗教、性别、性取向、国籍、年龄、残疾、退伍军人身份以及其他使我们的员工与众不同的特征方面的差异。为了留住为公司战略目标做出贡献的有才华的员工，我们提供了一套有吸引力的员工福利，包括：•从入职第一天开始，健康福利和401（k）资格；• 401（k）供款的美元对美元匹配高达2800美元，鼓励提高员工储蓄；• 100%支付长期残疾和人寿保险保费；•任何追求高等教育的员工每年可获得高达3,000美元的学费报销。有关员工和社区参与的更多信息，请参阅2024年企业责任报告，该报告发布在公司网站（www.healthcarerealty.com）上。环境、社会和治理（“ESG”）我们的目标是为所有利益相关者创造长期价值，包括我们的员工和投资者，他们期望得到负责任的财务和环境管理，并为我们的医疗保健系统合作伙伴创造长期价值，这些合作伙伴依赖公司提供运营良好的设施，使他们能够有效地服务和关心当地社区。我们寻求通过在最理想的门诊环境中提供最高水平的服务来帮助医疗保健专业人员提供最好的护理。我们的ESG目标包括全面整合我们的可持续发展战略、提高透明度和报告、加强运营框架以及持续的利益相关者参与。在我们实施战略和追求目标的过程中，公司的行动以我们的可持续发展原则和政策为指导，以确保持续改进和长期成功。我们的可持续发展原则和政策包括：6
a.整合：将旨在提高投资组合绩效的领先环境、社会和治理实践嵌入并整合到公司的日常运营中。b.影响：在整个公司推动积极影响，同时降低风险并为利益相关者创造长期价值，包括我们的租户、投资者、员工以及我们生活、工作和投资的社区。c.诚信：以诚信、尊重和卓越的态度开展业务，赢得成为门诊医疗物业首选提供者的权利。公司董事会致力于监督我们ESG原则在整个公司的整合。此外，公司对指定执行官的激励计划包括ESG绩效衡量标准。为了更有效地跟踪和交流公司的ESG绩效，我们采用了各种框架和方法，包括参与年度GRESB评估；根据可持续发展会计准则委员会报告披露；根据可持续发展目标建立目标和关键绩效指标，我们正在努力根据气候相关披露工作组扩大我们的气候风险和弹性战略。有关公司可持续发展原则和政策以及ESG绩效的更多信息，请参见公司网站（www.healthcarerealty.com）上的公司2024年企业责任报告。可用信息公司通过其网站免费向公众提供公司的代理声明、10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告、8-K表格当前报告，以及根据经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）第13（a）或15（d）条提交或提供的报告的修订，在公司以电子方式向美国证券交易委员会（“SEC”）提交此类报告或向其提供此类报告后，在合理可行的范围内尽快。该公司的网站地址是www.healthcarerealty.com。企业管治原则本公司已采纳有关董事会的行为及运作的企业管治原则。公司治理原则发布在公司网站（www.healthcarerealty.com）上，任何要求提供副本的股东均可获得印刷版。委员会章程董事会下设审计委员会、薪酬和人力资本委员会以及提名和公司治理委员会。董事会通过了每个委员会的书面章程，这些章程发布在公司网站（www.healthcarerealty.com）上，任何要求提供副本的股东都可以获得印刷版。执行官有关公司执行官的信息载于本报告第III部分第10项，并以引用方式并入本文。项目1a。风险因素以下是可能对公司综合财务状况、经营业绩、业务和前景产生负面影响的部分风险和不确定因素。这些风险因素分为三类：与公司业务和运营相关的风险；与公司资本结构和融资相关的风险；与政府法规相关的风险。这些风险，以及“竞争”、“政府监管”、“立法发展”和“环境事项”标题下的第1项和“关于前瞻性陈述的披露”标题下的第7项中描述的风险，在做出有关7
公司。第1项及下文所述的风险和不确定性并非公司面临的唯一风险，可能存在公司目前不知道或公司目前认为不太可能产生重大影响的额外风险。如果以下风险的任何潜在事件实际发生，公司的业务、综合财务状况、经营成果和现金流，包括对公司股东的分配可能会受到影响，其普通股的交易价格可能会下降。与我们的业务和运营有关的风险公司的预期结果可能无法实现。公司的预期结果可能无法实现，实际结果可能与预期存在重大差异。这可能是多种因素造成的结果，包括但不限于：经济的变化；以优惠利率提供的资金和成本；财产税、公用事业和其他运营费用的增加；与设施相关的医疗保健法规的变化；利率的变化；对优质资产的竞争；公司租户的经营业绩或财务状况的负面发展，包括但不限于，他们支付租金的能力；公司重新定位或出售具有盈利结果的设施的能力；公司在出现空缺时以相似的费率重新租赁空间的能力；公司以相似的收益率及时将出售资产的收益再投资的能力；影响租户的医疗保险和医疗补助报销率和运营要求的政府法规；与未来收购和开发相关的意外困难和/或支出；管理公司财务报告的规则或做法的变化；以及其他财务、法律和运营事项。公司可能不时决定出售物业，并可能根据购买选择权被要求出售某些物业。公司可能无法以等于所售物业所获回报的回报率将销售所得再投资。不确定的市场状况可能导致公司在未来以不利的价格或亏损出售物业。该公司的收入取决于其租约下的租户从其运营中产生足够收入以向公司支付租金的能力。该公司的收入取决于其租户和相关卫生系统的财务实力。公司对这些租户和相关的卫生系统的业务没有运营控制权，这些租户和相关的卫生系统面临广泛的经济、竞争、政府报销和监管压力和限制，包括失去执照或认证。任何经济放缓、资本市场融资的可得性下降以及医疗保健法规的变化都可能在不同程度上对公司租户的业务产生不利影响。此类条件可能会进一步影响此类租户履行其对公司义务的能力，在某些情况下，可能会导致此类租户的重组、中断或破产。公司不时向政府租户出租，可能会受到年度预算拨款的限制。如果政府租户未能收到其年度预算拨款，则可能无法向公司支付租赁款项。此外，与联邦政府租户的租约违约受联邦法规管辖，而不是受州驱逐或租金不足法律管辖。这些情况可能会对公司的收入产生不利影响，并可能增加损失准备金并导致减值费用，这可能会减少归属于普通股股东和股权的净利润，并减少经营活动产生的现金流。公司的经营业绩已经并将继续受到Steward Health和Prospect Medical破产的负面影响。此前披露，2024年5月6日，Steward Health宣布已根据《美国破产法》第11章向美国德克萨斯州南区破产法院提交救济申请。在申请破产之前，Steward向公司租赁了约59.3万平方英尺的空间，约占公司租金收入的2.0%。与2024年9月30日或前后出售Steward的马萨诸塞州医院有关的马萨诸塞州六座建筑物的租约，总面积约为244,000平方英尺。2024年10月，公司收到了根据这些假定租约所欠的先前租金220万美元。美国佛罗里达州和马萨诸塞州建筑面积约34.9万平方英尺的租约被Steward拒绝。与被拒绝的租约相关的年度总收入约为13.0百万美元。8
该公司将在破产法庭上向Steward追讨约230万美元的未付租金索赔。然而，无法保证公司将从Steward收回未付租金，能够以类似的租金价格及时重新出租与被拒绝的租约相关的空间，或以其他方式抵消来自Steward Health的收入损失。2025年1月11日，Prospect Medical Holdings根据美国破产法第11章向美国德克萨斯州北区破产法院提交了救济申请。Prospect从该公司租赁了约80,912平方英尺的空间，约占年度租金收入的290万美元。该公司将这些租赁转为收付实现制，并在第四季度录得0.7百万美元的收入减少。无法保证公司将从Prospect收回未付租金或能够及时转租与任何被拒绝的租约相关的空间。拥有不动产和不动产间接权益存在固有风险。公司的经营业绩和房地产资产的价值面临的风险是，如果其物业不能产生足以支付其运营费用的收入，包括偿债，公司的现金流和向股东支付股息的能力将受到不利影响。公司可能对其房地产物业或其他资产产生减值费用。公司每年对旗下房地产物业进行减值复核。此外，每当发生事件或情况变化表明记录的价值可能无法完全收回时，公司都会评估可识别的无形资产和长期资产（包括不动产和商誉）的减值可能性。出售物业的决定还要求公司评估减值的可能性。公司在2024年发生了2.499亿美元的减值费用，与已完成或计划的处置活动有关。此外，该公司在2024年录得2.505亿美元的商誉减值。公司可能会在未来期间确定其一项或多项不动产或其他资产的价值发生了减值。在此情况下，公司可能需要确认可能对公司综合财务状况和经营业绩产生重大不利影响的减值。公司有受购买选择权约束的物业，使其面临再投资风险和预期投资回报降低。截至2024年12月31日，该公司拥有约1.114亿美元或0.94%的房地产投资，这些投资受制于承租人持有的可行使的购买期权。其他房产有购买选择权，将在2024年后开始行使。可在2024年行使购买选择权的物业在2024年产生了约1060万美元的总净营业收入。这些购买选择权的行使使公司面临再投资风险和投资回报减少。某些受购买选择权约束的物业可能会以高于公司预期通过新投资实现的回报率的回报率购买。如果公司无法以与所出售物业所获得的回报相等的回报率将出售收益再投资，则可能会经历租赁收入和盈利能力的下降，并对公司的综合财务状况和经营业绩产生相应的重大不利影响。有关公司购买期权的更多具体信息，请参阅第7项中“影响经营业绩的趋势和事项”中的“购买期权”。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析载于本报告第二部分。如果公司无法及时重新出租其物业，如果重新出租时的费率明显低于之前的费率，或者如果公司被要求承担重大支出或作出重大租赁让步以吸引新租户，那么公司的业务、综合财务状况和经营业绩将受到不利影响。公司的部分租约将在任何一年内到期。有关公司即将到期的租约的更多具体信息，请参见项目1中的“即将到期的租约”，以及作为项目7的一部分的“影响经营成果的趋势和事项”。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析载于本报告第二部分。公司可能无法以对公司有利的条款或根本无法重新出租空间。此外，公司可能需要进行重大资本支出以翻新或重新配置空间或做出重大租赁让步以吸引新租户。9
公司的某些物业是特殊用途的医疗设施，可能不容易适应其他用途。该公司的一些物业是专门的医疗设施。若公司或公司租户终止该等物业的租约，或公司租户失去经营该等物业的监管权限，公司可能无法找到合适的替代租户租赁该等物业用于其专门用途。或者，公司可能需要花费大量资金，以使物业适应其他用途。因此发生的任何收入损失和/或额外资本支出可能对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大不利影响。该公司有，而且未来可能会有更多，固定租金自动扶梯的风险敞口，这可能会滞后于通货膨胀和房地产税、公用事业、保险和维护费用等运营费用的增长。该公司通过租赁受固定租金上涨影响的资产获得了很大一部分收入。大约96%的租约的涨幅是基于固定百分比，大约4%的租约的涨幅是基于消费者价格指数（“CPI”）。如果固定百分比增长滞后于通胀和运营费用增长，公司的业绩、增长和盈利能力将受到负面影响。截至2024年12月31日，公司以全资及合并物业加权平均年租金为2.82%的自动扶梯。公司的房地产投资缺乏流动性，公司可能无法出售具有战略针对性的处置物业。由于房地产投资相对缺乏流动性，公司根据经济或其他情况及时调整投资组合的能力有限。某些重大支出通常不会因应经济或其他条件而改变，包括还本付息（如果有的话）、房地产税以及运营和维护成本。这种可变收入和相对固定支出的组合可能会导致收益减少，并可能对公司的财务状况产生不利影响。此外，由于不利的市场条件，公司可能无法出售目标为处置的物业，包括持有待售物业。这可能会对（其中包括）公司以优惠条件出售物业、执行经营战略、偿还债务或支付股息的能力产生负面影响。公司面临与物业开发及再开发相关的风险。该公司预计，开发和再开发物业将继续成为其增长计划的关键组成部分。公司面对与发展及重建物业有关的若干风险，包括以下风险：•建设物业一般需要政府及其他各种批准，而这些批准可能无法在预期时收到，或根本无法收到，这可能会延迟或阻止开工；•发展，在某些州建造或扩建医疗设施可能需要在开始此类项目或允许租户占用并经营该物业之前获得需求批准证明；•公司追求但后来放弃的机会可能会导致追求成本的支出，这可能会影响公司的综合经营业绩；•建设成本可能会超过最初的估计，这可能会影响该建筑物对公司的盈利能力；•运营费用可能高于预测；•启动和完成物业建设以及出租已完工物业所需的时间可能比最初预期的要长，从而对公司的现金流和流动性产生不利影响；•已完成开发或再开发物业的出租率和租金可能不足以使该物业对公司产生盈利；•在需要时可能无法获得为公司的开发和再开发活动提供资金的有利资金来源。10
公司可能会进行重大收购，并进行可能涉及大量资金支出且业绩可能不符合管理层预期的开发和再开发。公司定期寻求潜在交易以收购、开发或再开发房地产资产。未来的收购可能要求公司发行股本证券、产生债务或其他或有负债或摊销与其他无形资产相关的费用，其中任何一项都可能对公司的综合财务状况或经营业绩产生不利影响。此外，此类收购所需的股权或债务融资可能无法以优惠的时间或利率获得。公司收购、开发、再开发及现有房地产物业的表现可能不符合管理层的预期，原因包括以下诸多因素：•公司对收购设施的购买价格可能基于一系列可能不正确的市场或建筑物特定判断；•物业的任何维护或改进的成本可能超过估计成本；•公司在收购、建造或维护房地产资产方面可能会产生可能影响其对此类资产的预期回报的意外成本；•租赁可能根本不会发生，在预期的时间范围内或按预期的租金价格。此外，公司无法保证满足管理层投资标准的收购、开发和再开发机会将在需要或预期时提供。公司面临与地域集中相关的风险。截至2024年12月31日，该公司在德克萨斯州达拉斯（8.5%）、德克萨斯州休斯顿（5.4%）和华盛顿州西雅图（5.2%）市场的投资集中度超过其总投资的5%。这些集中增加了可能影响这些市场的不利条件的风险敞口，包括自然灾害、当地经济状况、当地房地产市场状况、竞争加剧、州和地方监管（包括财产税）以及其他局部事件或条件。该公司的许多租约都取决于相关卫生系统的可行性。与这些租赁相关的收入集中使公司面临与相关卫生系统的财务状况相关的风险。公司位于或毗邻医院校园的大部分物业在很大程度上取决于其所在的卫生系统校园的可行性，无论医院或卫生系统是否是此类物业的租户。这些卫生系统的可行性取决于所提供的医疗保健服务的质量和组合、竞争、付款人组合、周边社区的人口趋势、市场地位和增长潜力等因素。如果其中一家医院无法履行其财务义务、无法成功竞争或被迫关闭或搬迁，公司在该医院园区内或附近的物业可能会受到不利影响。该公司的许多物业是根据地面租赁持有的。这些地面租赁包含可能限制公司租赁、出售或融资这些物业的能力的条款。截至2024年12月31日，该公司拥有215处根据地面租赁持有的物业，总投资约为50亿美元。公司地面租赁的加权平均剩余期限约为63.6年，包括续期选择权。该公司与医院和卫生系统的地面租赁协议通常包含限制，将附属医院医务人员的建筑物占用限制为医生，并禁止租户提供与附属医院提供的服务相竞争的服务。地面租赁还可能包含同意要求或对出售或转让公司租赁权益的其他限制，包括有利于出租人的优先要约权和优先购买权。这些地面租赁条款可能会限制公司租赁、出售或获得由此类物业担保的抵押融资的能力，这反过来可能会对运营收入或出售所得收益产生不利影响。作为地租承租人，公司亦面临地租期限届满时物业被收回的风险，或公司较早违反地租，可能对公司的综合财务状况及经营业绩造成重大不利影响。11
公司可能会出现未投保或投保不足的损失。该公司承保涵盖其自有和管理财产的综合责任保险和财产保险。财产保险的一部分由全资专属保险公司提供。此外，单租户租约的租户须携带财产保险，涵盖公司在建筑物中的权益。某些类型的损失可能无法投保或投保成本太高。包括专属保险公司在内的保险公司，对某些类型的损失，例如命名风暴、恐怖行为、地震、有毒霉菌造成的损失，以及没有直接物理损失的损失，例如大流行病造成的业务中断，进行了限制或排除承保。因此，公司可能没有针对某些类型损失的足够保险范围，并且可能会遇到可用保险范围减少的情况。如果发生未投保的损失或超过投保限额的损失，公司可能会损失其已投资于某项财产的全部或部分资本，以及该财产的预期未来收入。在此情况下，公司可能仍有义务承担与该物业相关的任何抵押债务或其他财务义务。此外，如果公司的任何保险承运人破产，公司将被迫用另一家合适的承运人替换现有的承保范围，任何未决索赔都将面临收款风险。在这种情况下，公司无法确定公司是否能够以类似或其他有利的条款更换承保范围。该公司已为其每一处房产获得产权保险单，通常金额等于其购买价格。然而，这份保险提供的保障范围可能是低于我们物业当前或未来价值的金额。在这种情况下，如果存在与公司任何财产有关的所有权缺陷，它可能会损失部分投资于该财产的资本和预期利润。公司无法保证未来不会发生超出保险收益的重大损失。灾害天气和其他自然事件造成的损害，无论是气候变化还是其他原因造成的，都可能给公司造成损失。我们的许多物业位于易受收入损失、成本增加或因恶劣天气条件或野火、飓风、地震、龙卷风和洪水等自然灾害造成损害的区域。如果此类损害超出保险范围，导致保险费增加，和/或对位于这些地区的物业的需求减少，公司可能会遭受损失。如果气候变化导致此类灾难性天气或其他自然事件广泛增加或在局部地区增加，此类成本和损害可能会超出历史预期。此外，联邦和州关于气候变化的立法和法规的变化可能会导致资本支出增加，以提高我们现有物业的能源效率，并可能要求公司在开发和再开发物业上投入更多资金，而不会相应增加收入。12
该公司面临与通过网络攻击、网络入侵或其他方式的安全漏洞相关的风险，以及其信息技术网络和相关系统的其他重大中断。公司面临与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、公司内部人员或有权访问公司内部系统的人员，以及公司信息技术（“IT”）网络和相关系统的其他重大中断。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂程度增加，安全漏洞或破坏的风险，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子，普遍增加。公司的IT网络和相关系统对其业务运营及其执行日常运营（包括管理楼宇系统）的能力至关重要，在某些情况下，可能对我们某些租户的运营至关重要。尽管该公司努力维护这些类型的IT网络和相关系统的安全性和完整性，但已经历了漏洞。尽管迄今为止的违规行为尚未产生实质性影响，而且我们已经实施了各种措施来管理安全漏洞或中断的风险，但无法保证这些安全措施将是有效的，或者未来尝试的安全漏洞或中断不会成功或造成破坏。涉及公司IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大中断可能：•扰乱公司网络和系统的正常运作，从而扰乱公司的运营和/或某些租户的运营；•导致错误陈述财务报告、违反贷款契约、错过报告截止日期和/或错过许可截止日期；•导致公司无法适当监控其遵守有关公司作为REIT资格的规则和规定；•导致公司资金丢失、被盗或被挪用，或租户或其他方持有的资金；•导致未经授权访问、破坏、丢失、盗窃、盗用或发布公司或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，而其他人可以利用这些信息与公司竞争，或可能使其面临第三方因破坏、破坏性、或其他有害目的或结果；•导致公司无法维护其租户所依赖的建筑系统，以有效利用其租赁空间；•需要管理层的大量关注和资源来补救由此造成的任何损害；•使公司因违反合同、损害、信用、罚款或终止租赁或其他协议而受到索赔；或•损害公司在其租户和投资者中的声誉。尽管公司投保了网络风险保险，但损失可能超过可用的保险范围，上述任何或所有情况都可能对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大不利影响。公司已按可能限制其流动性或灵活性的条款安排并可能在未来安排收购财产以换取OP的有限合伙单位。公司已通过发行OP的有限合伙单位收购并可能在未来收购物业，以换取物业拥有人向公司贡献物业。如果公司继续进行此类交易，以诱使此类财产的出资人接受OP的单位而不是现金以换取其财产，则公司可能需要提供额外的激励措施。例如，OP的有限合伙协议规定，任何单位持有人可以在一对一的基础上将有限合伙单位交换为普通股股份，或者由公司选择以相当于公司普通股同等数量股份价值的现金交换。然而，公司可与财产出资人订立额外的合同安排，根据这些安排，公司将同意根据出资人的选择，在规定的时间以公司普通股或现金的股份回购出资人的单位。如果出资人根据这样的规定要求公司以现金回购单位，将限制公司的流动性，从而13
其使用现金进行其他投资、履行其他义务或向股东进行分配的能力。此外，如果公司在没有足够现金为回购提供资金的时候被要求以现金回购单位，公司可能会被要求出售其一处或多处物业以筹集资金来履行这一义务。此外，公司可能同意，如果出资人作为OP中的有限合伙人收到的分配没有为出资人提供既定的回报水平，那么在赎回出资人的单位时，公司将向出资人支付实现该回报所需的额外金额。这样的规定可能会进一步对我们的流动性和灵活性产生负面影响。最后，为了允许财产的贡献者将财产贡献的应税收益递延给OP，公司可能同意在规定的一段时间内或直到贡献者将贡献者的单位交换为现金或股份之前不出售贡献的财产。这样的协议将阻止公司出售这些财产，或者如果公司确实出售了这些财产，则要求公司赔偿供款人的税款。医疗保健房地产信托是一家没有直接经营的控股公司，因此，它依赖从OP收到的资金来支付负债，其股东的利益将在结构上从属于OP及其子公司的所有负债和义务。医疗保健房地产信托的几乎所有资产都是通过OP持有，OP通过子公司持有其几乎所有资产。医疗保健房地产信托除了在OP中拥有权益外，没有任何独立运营。医疗保健房地产信托的几乎所有现金流都依赖于来自OP的现金分配。因此，医疗保健房地产信托依赖于OP的分配来支付可能就其A类普通股股份宣布的任何股息。医疗保健房地产信托还依赖于OP的分配来履行其其他义务，包括对从OP分配给它的应税收入的任何纳税义务。此外，由于医疗保健房地产信托是一家控股公司，股东的债权将在结构上从属于OP及其子公司的所有现有和未来的负债和义务（无论是否为所借资金）。而在医疗保健房地产信托发生破产、清算、重整等情况时，其资产以及欧浦尔及其子公司的资产，只有在足额偿付医疗保健房地产信托及欧浦尔及其子公司的负债和义务后，才能用于满足股东的债权。公司无法向您保证，它将能够继续以或高于先前支付的利率支付股息。由于各种原因，公司股东可能无法按照之前获得的相同比率获得股息，包括：（i）由于公司的现金需求、资本支出计划、现金流或财务状况的变化，公司可能没有足够的现金来支付此类股息；（ii）是否、何时以及以何种金额进行任何未来分配的决定将始终完全由董事会酌情决定，其保留随时以任何理由改变公司现行股息做法的权利；（iii）减少未偿债务；及（iv）公司附属公司可能向公司分配的股息金额可能受州法律施加的限制、州监管机构可能施加的限制，以及这些附属公司可能产生的任何当前或未来债务的条款施加的限制。公司股东不享有未经董事会授权的合同或其他合法分红权利。大流行，以及旨在防止其传播或减轻其严重性的措施可能会对公司的业务、经营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响。大流行可能对区域和全球经济以及金融市场产生影响。例如，在新冠疫情期间，公司拥有物业、管理物业和/或有开发或再开发项目的所有州和城市都实施了隔离、旅行限制、“就地避难”规则、对可能继续经营的业务类型的限制和/或对可能继续进行的建设项目类型的限制。因此，公司的一些租户根据政府的要求或建议暂时关闭了他们的办公室或临床空间或减少了运营。大流行可能导致并已经造成严重的经济， 全球范围内的市场和其他干扰。无法保证未来的类似情况不会影响公司获得资本和其他资金来源，从而可能对未来借款、展期或再融资的可用性和条款产生不利影响。此外，经济状况的恶化，包括供应链限制，可能会导致另外14
随着租户减少或推迟支出，大流行最终可能会降低公司投资组合的入住率和平均每平方英尺租金。现有病毒的任何新变种或未来另一场大流行对公司运营和财务业绩的影响将取决于未来的发展，包括疫情的持续时间、传播范围和强度、疫苗的可用性和有效性，以及政府要求或建议的效果，所有这些都是不确定的，难以预测。该公司的成功部分取决于其吸引和留住有才华的员工的能力。公司任何一名关键人员的流失或无法维持适当的人员配置可能会对公司的业务产生不利影响。公司业务的成功部分取决于其高管和高级管理团队以及关键员工的领导力和表现，以及在整个公司保持适当人员配置水平的能力。未能吸引、留住和激励高素质的员工，或未能制定和实施可行的继任计划，可能会导致机构知识或重要技能组合的损失。此外，无效的文化可能会对公司的业绩产生重大影响，并对其业务产生不利影响。劳动力成本上升、人才竞争加剧、劳动力市场紧张，可能导致公司难以雇佣有技能和无技能的员工来满足人员配置需求。该公司前任首席执行官于2024年下半年离职。该公司董事会目前正在物色首席执行官。虽然董事会正在积极参与这一过程，并正在利用一家信誉良好的全国性搜索公司，但无法保证任命首席执行官的时间。关于首席执行官任命的不确定性可能会影响公司的股票表现及其吸引、留住和激励执行运营优先事项所需的关键人员的能力。与我们的资本结构和融资有关的风险公司已承担重大债务，并可能在未来产生额外债务和增加杠杆。截至2024年12月31日，该公司有大约49亿美元的未偿债务，不包括折扣、溢价和债务发行成本。OP的医疗保健房地产信托和作为行政代理人的富国银行银行以及作为其一方的其他贷款人于2022年7月20日签订的第四份经修订和重述的循环信贷和定期贷款协议项下的契诺（“无担保信贷便利”），以及管理OP优先票据的契约允许公司产生大量额外的债务，公司可能会借入额外的资金，其中可能包括有担保借款或OP提供的额外票据，这些票据由医疗保健房地产信托提供全额担保。该公司在2025年和2026年有大约15亿美元的合并债务到期。高负债水平将要求公司将运营现金流的很大一部分用于偿还债务，从而减少可用于实施公司业务战略和向股东进行分配的资金。高负债水平还可能：•限制公司在一般经济状况低迷或房地产和/或医疗保健行业发生时迅速适应不断变化的市场条件的能力；•损害公司获得额外债务融资的能力或要求潜在稀释股权来为债务提供资金和执行其业务战略；•导致一家或多家评级机构下调公司债务证券的评级，除其他外，这将增加无担保信贷融资下的借款成本和发行新债务证券的成本。此外，公司不时进行抵押融资或承担抵押以部分为其投资提供资金。如果公司无法支付其抵押付款，那么担保财产可能会被取消抵押品赎回权或转让给抵押权人，从而导致收入和资产价值损失。公司一处或多处房产的止赎可能对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大不利影响。公司可能无法在到期或任何加速时偿还、再融资或延长我们的任何或全部债务。如果以更高的利率进行任何再融资，增加的利息支出可能会对公司的财务状况和经营业绩产生不利影响。任何此类再融资也可能导致金融收紧15
比率和其他限制公司采取可能符合其最佳利益的行动的能力的契约，例如为新的开发活动提供资金、进行机会性收购或支付股息。公司债务工具中的契约限制了其运营灵活性，违反这些契约可能会对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大影响。无抵押信贷融资的条款、管辖OP未偿还的优先票据（由医疗保健房地产信托提供全额无条件担保）的契约以及公司未来可能订立的其他债务工具均受惯常财务和运营契约的约束。这些规定除其他外包括：对产生额外债务的限制；对合并、投资、收购、赎回股本以及与关联公司的交易的限制；以及维持特定的财务比率。公司持续产生债务和经营业务的能力取决于这些契约的遵守情况，这些契约限制了经营灵活性。违反这些契约可能导致适用债务工具的违约，即使支付义务得到履行。限制公司运营灵活性的财务和其他契约，以及因违反其债务工具中的任何这些契约而导致的违约，可能对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大不利影响。如果无担保信贷融资下的贷方未能履行其资金承诺，公司的运营和综合财务状况将受到负面影响。以优惠条件获得外部资本对于公司成功发展和维持其投资组合至关重要。如果无抵押信贷融资范围内的金融机构不愿意或无法履行其各自对公司的资金承诺，任何此类失败将对公司的运营、综合财务状况和履行其义务的能力（包括向股东支付股息）产生负面影响。无法获得股权和债务资本、信贷市场波动、利率上升或公司债务评级变化可能对公司偿还债务、向股东支付股息或从事收购和发展活动的能力产生不利影响。经修订的1986年《国内税收法》（“《国内税收法》”）要求房地产投资信托基金进行股息分配，从而为增长保留更少的资本。因此，REIT通常需要新的资金来投资房地产资产。然而，有时公司从股票和/或债务市场获得资金的机会可能有限。公司债务评级的变化可能对其利息成本和融资来源产生重大不利影响。公司的债务评级可能受到许多因素的重大影响，这些因素包括但不限于收购、投资决策和资本管理活动。近年来，资本和信贷市场经历了波动，有时限制了资金的可得性。公司进入资本和信贷市场的能力可能受到这些或其他因素的限制，这可能会影响其为到期债务再融资、为股息支付和运营提供资金、收购医疗保健物业以及完成开发和再开发项目的能力。如果公司无法再融资或延长其各种债务工具到期到期的本金支付，其现金流可能不足以偿还到期债务或向股东支付股息。如果公司违约支付其任何债务或履行其债务契约，它可能会遇到债务工具之间的交叉违约，债务可能会加速，公司可能会被迫以低于其原本将获得的价值清算资产。此外，公司根据各信用评级机构对公司信用的评估，获得其信用评级。这些机构的评级基于多个因素，其中一些因素不在公司的控制范围内。除了公司财务实力和业绩的特定因素外，评级机构还普遍考虑影响REITs的条件。该公司的信用评级可能会被下调。如果公司的信用评级被下调或采取其他负面行动，公司可能被要求（其中包括）就无抵押信贷融资下的借款支付额外利息和费用。加息可能对公司的资本成本产生重大不利影响。2024年期间， 美联储主要保持利率不变，在今年下半年实际上随着通胀的缓解总共降低了100个基点的利率。然而，如果通胀再次攀升，美联储可能会再次加息。任何加息都会增加任何新债务和现有浮动利率债务的利息成本。这种资本成本的增加可能会对我们的能力产生不利影响16
融资运营、收购和开发物业、现有债务再融资。此外，利率上升也可能导致房地产市场流动性降低，限制了我们出售现有资产的能力。公司的互换协议可能无法有效降低其对利率变化的风险敞口。公司不时订立掉期协议，以管理部分利率波动风险。这些互换协议涉及风险，例如交易对手可能无法履行其在这些安排下的义务的风险。此外，这些安排可能无法有效降低公司对利率变化的风险敞口。公司在使用远期起始式利率互换时，存在无法完成互换拟对冲的长期借款的风险。如果发生此类事件，公司的综合财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。有关公司利率掉期的更多信息，请参见综合财务报表附注11。公司已订立合营协议，限制其在共同拥有物业方面的灵活性，并预期未来将订立更多该等协议。截至2024年12月31日，该公司在与非关联第三方的未合并合资企业中的投资为4.731亿美元，包括63处房产和7个停车库。此外，该公司还对两家合并后的合资企业进行了9760万美元的投资，其开发项目已于2024年第四季度完成。公司可能会在与非关联第三方的合资公司中收购、开发或再开发额外的物业。在此类投资中，公司面临其他形式所有权可能不存在的风险，包括：•合资伙伴的融资和投资目标或战略可能与公司不同，包括此类投资的条款和战略以及对企业的债务水平；•合资各方可能会在某些决定上陷入僵局，这可能会导致意想不到的成本，包括与诉讼或仲裁相关的费用；•合资伙伴的行动可能会导致使财产或公司承担超出预期的负债；•合资伙伴可能拥有在某些市场上与公司财产具有竞争力的投资；•合资企业的权益通常缺乏流动性，公司可能难以退出此类投资，或可能不得不以低于公允市场价值的价格退出；•出于税收目的，合资伙伴的结构可能与公司不同，并且可能存在与公司REIT地位相关的冲突；•合资伙伴可能破产、未能出资或以其他方式未能履行其作为合伙人的义务，这可能要求公司向此类企业投入比预期更多的资金。美国联邦所得税对公司可能从远期股权协议的现金结算中获得的现金的处理不明确，可能危及公司满足REIT资格要求的能力。公司已利用并在未来可能利用远期股权协议来确保以后所需股权资本的定价。公司目前没有未完成的远期股权协议。如果我们在未来订立远期股权协议并选择以现金结算任何此类远期股权协议且结算价格低于适用的远期股权价格，我们将有权从相关远期买方收取现金付款。根据《国内税收法》第1032条，一般来说，公司在交易自己的股票时不承认任何收益和损失，包括根据“证券期货合约”（如《国内税收法》中的定义，参照《交易法》）。尽管我们认为，我们为换取我们的股票而收到的任何金额都符合《国内税收法》第1032条规定的豁免条件，但由于不完全清楚远期股权协议是否符合“证券期货合约”的条件，我们收到的任何现金结算付款的美国联邦所得税处理方式是不确定的。如果我们确认从远期股权协议的现金结算中获得重大收益，我们可能无法满足《国内税收法》下适用于REITs的总收入要求。在这种情况下，我们或许可以依赖《国内税收法》下的救济条款，以避免失去我们的REIT地位。17
即使减免条款适用，我们将按（i）我们的毛收入（不包括来自禁止交易的毛收入）超过可归属于符合75%测试条件的来源的此类收入金额的75%或（ii）我们的毛收入（不包括来自禁止交易的毛收入）超过可归属于符合95%测试条件的来源的此类毛收入金额的95%，在任何一种情况下乘以旨在反映我们盈利能力的分数中的较高者，征收100%的税。如果无法获得这些救济条款，我们可能会根据《国内税收法》失去我们的房地产投资信托基金地位。如果我们破产或无力偿债，任何远期股权协议将自动终止，公司将不会收到任何远期出售其普通股股份的预期收益。如果我们根据任何破产法或破产法或其他影响债权人权利的类似法律申请或同意寻求破产或无力偿债判决或任何其他救济的程序，或者我们或对我们有管辖权的监管机构提出我们的清盘或清算申请，并且我们同意这样的申请，则任何当时有效的远期股权协议将自动终止。如果任何此类远期股权协议在这些情况下如此终止，我们将没有义务向相关远期买方交付任何先前未交付的普通股股份，并且相关远期买方将被解除就先前未根据适用的远期股权协议结算的任何普通股股份支付适用的每股远期股权价格的义务。因此，如果在启动任何此类破产或破产程序时，有任何远期股权协议尚未就任何普通股股份进行结算，我们将不会收到与这些普通股股份相关的每股远期股权价格。与政府法规有关的风险公司的物业税可能因重新评估或物业税率变化而增加。随着税务机关对公司物业进行重新评估或物业税率发生变化，对公司物业征收的房地产税可能会增加。例如，加州现行法律通常被称为第13号提案，通常将加州房产的年度房地产税增幅限制在购置之日评估价值的2%。因此，公司支付的评估价值和由此产生的财产税低于按当前价值评估财产的情况。该公司在加州拥有31处房产，占总收入的7.1%。不时有人提出建议，以减少第13号提案的有利影响，特别是在商业物业方面，其中将包括医疗办公楼。最近，一项倡议获得了加州2020年11月全州范围内投票的资格，该倡议将普遍限制第13号提案对住宅房地产的保护。如果这一举措获得通过，就会结束13号提案对公司物业的有利影响，物业税费用可能会大幅增加，对公司的经营现金流和净收入产生不利影响。虽然这一举措没有获得通过，但公司无法预测未来是否会提出或采纳对第13号提案的其他修改。医疗保健服务行业的趋势可能会对公司物业的需求、租赁收入和投资价值产生负面影响。医疗保健服务行业可能会受到以下影响：•向基于价值的护理和提供者的报销过渡；•医疗保健提供者之间的竞争；•医疗保健提供者、健康保险公司、医院和卫生系统之间的整合；•政府资助的医疗保险覆盖率上升；•较低的报销率、较低的入院人数增长对提供者的营业利润率造成压力，和更高的费用增长；•资本的可得性；•信用降级；•责任保险费用；•药品费用上升；•与医疗保险和医疗补助计划相关的监管和政府报销不确定性；•政府对药品定价进行监管的趋势；18
•政府监管医院和健康保险公司的定价透明度；•联邦法院对质疑《平价医疗法案》合法性的案件作出全部或部分裁决；•针对不同护理环境的医疗保险服务制定站点中立的费率；•新冠肺炎等流行病造成的患者数量和收入中断；•提供医疗保健服务方法的趋势，例如远程医疗；•提高健康信息技术安全标准，医疗保健提供者有意义地使用电子健康记录；•影响提供者的潜在税法变化；•州和联邦法规规定加强对涉及REITs和私募股权公司的医疗保健交易的审查。除其他外，这些趋势可能会对部分或全部租户的经济表现产生不利影响，进而对租赁收入和公司物业投资的价值产生负面影响。遵守政府法律法规的成本可能会对公司的经营业绩产生不利影响。所有不动产和在不动产上进行的操作均受联邦、州和地方有关环境保护和人类健康与安全的法律法规的约束。其中一些法律法规可能会对租户、业主或经营者承担调查或修复受污染物业的费用的连带责任，而不论其过错或造成污染的行为是否合法。此外，有害物质的存在，或未能对这些物质进行适当的补救，可能会阻碍公司出售、出租或质押此类财产作为未来借款抵押品的能力。遵守新的法律或法规或对现有法律进行更严格的解释可能要求公司产生重大支出。例如，为应对气候变化而颁布或提议的立法可能会增加运营公司物业的公用事业和其他成本。未来的法律或法规可能会规定重大的环境责任。此外，租户或其他方在公司物业附近的运营，例如地下储罐的存在，可能会影响公司的物业。公司可能需要遵守各种地方、州和联邦消防、健康、生命安全和类似法规，这些法规可能会使我们因不遵守而承担罚款或损害赔偿等形式的责任。公司必须支付的任何支出、罚款或损害赔偿将对其经营业绩产生不利影响。发现以前未检测到的环境危险状况可能会对公司的财务状况和经营业绩产生不利影响。根据各种联邦、州和地方环境法律法规，当前或以前的财产所有人或经营者可能需要承担清除或修复此类财产上的危险或有毒物质的费用。这些成本可能是巨大的。这类法律往往规定责任，无论所有者或经营者是否知道或应对此类危险或有毒物质的存在负责。环境法还可能对财产的使用方式或业务的经营方式施加限制，这些限制可能需要大量支出或阻止公司与可能受到此类法律影响的潜在租户签订租约。环境法规定了对不遵守情事的制裁，并可由政府机构或私人当事人强制执行。某些环境法和普通法原则可用于对包括含石棉材料在内的有害物质的释放和接触施加责任。因接触释放的有害物质造成的人身伤害或财产损失，第三方可向不动产所有人或经营者追偿。抗辩责任索赔、遵守环境监管要求、补救任何受污染财产或支付人身伤害索赔的费用可能会对公司的财务状况和经营业绩产生不利影响。获得REIT资格涉及《国内税收法》的高度技术性和复杂条款。作为REIT的资格涉及适用《国内税收法》中高度技术性和复杂的条款，而这些条款仅存在有限的司法和行政当局。即使是技术性或无意的违规行为也可能危及该公司的REIT资格。公司能否继续获得REIT资格将取决于公司对一定资产、收入、组织、分配、股东所有权等方面的满足情况19
持续的要求。此外，公司能否满足符合REIT资格的要求部分取决于公司没有控制权或仅有有限影响力的第三方的行动，包括公司拥有被归类为美国联邦所得税目的合伙企业的实体的股权的情况。如果公司未能保持作为REIT的资格，公司将受到重大不利后果的影响，包括对其普通股的价值产生不利影响。该公司打算以允许其继续符合联邦所得税目的的REIT资格的方式运营。尽管该公司认为它有资格成为REIT，但它无法就联邦所得税目的提供任何关于它将继续有资格成为REIT的保证。公司作为REIT的持续资格将取决于在持续的基础上满足某些资产、收入、组织、分配、股东所有权和其他要求。公司满足资产测试的能力取决于其资产的特征和公平的市场价值。公司是否遵守REIT收入和季度资产要求还取决于公司是否有能力持续成功地管理公司收入和资产的构成。因此，无法保证美国国税局（“IRS”）不会辩称公司的运营方式违反了任何REIT要求。如果公司未能在任何纳税年度获得REIT资格，公司将按常规公司税率对其应税收入征收联邦所得税，并可能增加州和地方税（公司可能需要借钱或出售资产以支付任何此类税款）。此外，支付给公司股东的股息将不会被公司在计算其应纳税所得额时扣除。任何由此产生的公司纳税义务都可能是巨大的，并将减少可分配给公司股东的现金数量，进而可能对公司普通股的价值产生不利影响。此外，在这种情况下，公司将不再被要求支付股息以维持REIT地位，这可能会对公司普通股的价值产生不利影响。除非公司有权根据《国内税收法》的某些条款获得减免，否则公司也将在公司未能获得REIT资格的下一年的四个纳税年度继续被取消作为REIT的纳税资格。即使公司仍然有资格作为REIT纳税，公司仍须就其收入和资产缴纳某些联邦、州和地方税，包括任何未分配应税收入的税，以及州或地方收入、特许经营权、财产和转让税。这些税务负债将减少公司的现金流，并可能对公司普通股的价值产生不利影响。有关已缴纳的州所得税的更多具体信息，请参见合并财务报表附注16。公司的公司章程，以及MGCL的规定，包含对公司普通股可转让性的限制和限制，这可能会对公司普通股的价值产生不利影响。为了符合REIT的资格，在一个纳税年度的最后半年，不超过50%的公司已发行股份价值可能由五个或更少的个人（根据《国内税收法》的定义，包括某些实体）直接或间接拥有。为协助遵守这一REIT要求，公司的公司章程载有限制股份转让的条款，在此类转让后，受让方将拥有公司已发行股票数量或价值超过9.8%的股份。如果尽管有这一禁令，但获得的股票使受让人的所有权增加到已发行股票价值的9.8%以上，则超过这9.8%价值的股票被视为以信托方式持有以供转让，价格不超过所谓的受让人为股票支付的价格，并且在以信托方式持有的情况下，该股票无权获得股息或投票权。此外，在这些情况下，公司有权赎回这类股票。此外，适用于公司的MGCL的某些条款可能具有禁止或阻止第三方提出收购公司的提议或在可能为公司股东提供机会实现高于该等股份当时市场价格的溢价的情况下延迟或阻止控制权变更的效果，包括：• MGCL标题3副标题8中允许董事会的条款， 未经股东批准且无论公司章程或章程目前有何规定，实施一定的收购抗辩；20
•“企业合并”条款，在受到限制的情况下，禁止公司与“感兴趣的股东”（一般定义为直接或间接实益拥有公司已发行有表决权股票10%或以上投票权的任何人，或公司的关联公司或联营公司，在紧接所涉日期之前的两年期间内的任何时间，直接或间接地成为实益拥有人，公司当时已发行股票的10%或以上）或相关股东的关联公司在该股东成为相关股东的最近日期后的五年内，此后可施加绝对多数投票要求，除非满足某些最低价格条件；•“控制股份”条款规定，公司“控制股份”的持有人（定义为与该股东控制的其他股份合计时，在“控制权股份收购”（定义为直接或间接获得已发行和流通的“控制权股份”的所有权或控制权）中获得的股东有权在选举董事时行使三个增加范围的投票权之一，除非公司股东以至少三分之二的有权就该事项投票的全部赞成票批准，但不包括所有感兴趣的股份。根据董事会通过的一项决议，除非有权在董事选举中普遍投票的股东以对该事项所投赞成票的多数票批准废除该决议的提案，否则公司不得将董事会归类于字幕8下。就美高梅的业务合并条文而言，董事会已通过一项决议，规定公司与任何其他人之间的任何业务合并均获豁免遵守本章程，但该等业务合并须先获董事会批准。然而，本决议可随时全部或部分更改或废除。就美高梅的控制股份条款而言，公司已根据其章程中的一项条款选择不适用这些条款。然而，公司可透过修订其章程，选择加入美高梅的控制股份条款。公司未来也可能选择采取其他收购抗辩。任何此类行动都可能阻止可能符合公司股东利益的交易。这些对公司股份转让的限制可能会对公司普通股的价值产生不利影响。遵守REIT要求可能会导致公司放弃其他有吸引力的机会。为了符合联邦所得税目的的REIT资格，公司必须不断满足有关（其中包括）其收入来源、资产性质、分配给股东的金额以及其股票所有权等方面的测试。公司可能无法进行原本对公司有利的投资，以满足符合REIT资格的收入来源或分配要求。因此，遵守REIT要求可能会阻碍公司进行某些有吸引力的投资的能力。禁止交易税可能会限制公司出售物业的能力。房地产投资信托基金从被禁止的交易中获得的净收益需要缴纳100%的税。一般而言，禁止交易是指在日常业务过程中出售或以其他方式处置主要为向客户出售而持有的财产。公司可能会被征收相当于处置不动产净收益100%的禁止交易税。虽然可获得将REIT出售不动产定性为禁止交易的安全港，但无法保证公司可在所有情况下遵守安全港，或将避免拥有可能被定性为主要为在正常业务过程中出售给客户而持有的财产。因此，公司可能会选择不从事其物业的某些销售，或可能通过应税REIT子公司进行此类销售，这将需要缴纳联邦和州所得税。新的立法或行政或司法行动，在每种情况下都可能具有追溯效力，可能会使公司更难或不可能获得REIT资格。REITs目前的联邦所得税处理可能会随时通过立法、司法或行政行动进行修改，可能具有追溯效力， 这可能会影响对公司投资的联邦所得税处理。影响REITs的联邦所得税规则不断受到参与立法程序的人员、美国国税局和美国财政部的审查，这导致了法定变更以及频繁的21
条例修订及解释。联邦税法的修订及其解释可能会导致公司改变其投资和承诺，并影响对公司的投资的税务考虑。无法保证新的立法、法规、行政解释或法院判决不会对公司作为REIT的资格或资格的联邦所得税后果产生重大改变税法。新的和增加的转让税率可能会降低公司物业的价值。近年来，公司拥有资产的几个城市提高了转让税率。其中包括波士顿、洛杉矶、旧金山、西雅图和华盛顿特区。2022年，洛杉矶将价值超过1000万美元的不动产销售的转让税率从0.45%提高到5.5%，自2023年4月1日起生效。2020年，旧金山对价值超过2500万美元的销售额将其转让税率提高至6%。同样在2020年，华盛顿州将销售额超过300万美元的转让税税率从1.28%提高到3%；华盛顿州西雅图/金县销售额超过300万美元的州和地方合并转让税税率为3.5%。随着州和市政府寻求新的增收方式，其他司法管辖区可能会实施新的房地产转让税或提高现有的转让税率。提高此类税率可能会对商业房地产的销售产生显着的额外交易成本，并可能减少公司待售物业的价值，减少新税额或增加的税额。项目1b。未解决的员工评论无。项目1c。网络安全公司每年与审计委员会和全体董事会一起审查其总体风险状况。评估、识别和管理来自网络安全威胁的重大风险被纳入公司的整体风险管理流程。公司董事会审计委员会对网络安全相关风险的管理进行监督。审计委员会定期听取有关网络安全事项的简报，包括至少每年与公司首席技术官会面，并每季度收到一份有关网络安全的备忘录。此外，审计委员会在每个季度会议上与管理层其他成员和内部审计人员讨论网络安全问题。审计委员会每季度就网络安全向全体董事会提出报告。公司管理层在评估和管理来自网络安全威胁的风险方面发挥着不可或缺的作用。公司设有专门的技术服务部门，由公司首席技术官领导。该公司还有一名内部审计人员，参与网络安全威胁的风险管理。该公司就包括网络安全威胁在内的整体风险环境征求关键员工的意见。该公司要求所有员工每半年完成一次网络安全培训，并定期为公司系统的渗透测试提供便利。公司首席技术官向公司执行副总裁兼首席行政官报告。此外，如下文更详细讨论，任何网络安全事件都会报告给公司的法律部门。尽管公司执行副总裁兼首席行政官及其法务部成员没有技术服务背景，但我们认为公司的首席技术官和技术服务团队具备有效管理公司网络安全需求所需的背景和经验。该公司的首席技术官拥有丰富的信息技术和项目管理经验，从服务于政府和私营和公共财富100强公司开始。在过去几年中，他扩大了公司的网络安全计划，从而形成了以预防网络安全事件为重点的强大企业安全态势，同时提高了公司的系统弹性，以努力在发生事件时将业务影响降至最低。22
该公司还根据需要与第三方合作，为管理网络安全风险提供建议和协助。当公司使用第三方服务时，包括基于网络的平台或存储在第三方服务器上的数据收集，它会审查服务提供商关于内部控制的SOC1认证报告，并询问此类第三方在公司数据的网络安全方面使用的控制和程序。公司已制定网络安全事件应对计划。处理网络安全事件的程序包括向高级管理层报告事件，包括公司的法律部门进行分析。如果网络安全事件被公司法律部门确定为重大事件，公司的审计委员会将被及时告知，公司的披露委员会将处理适当的公开披露。如上所述，管理层定期向审计委员会报告当前的网络威胁环境以及旨在应对此类风险的控制和程序。该公司承保网络风险保险，但无法保证网络安全事故造成的损失不会超过保险范围。尽管公司没有经历过对公司产生重大影响或据公司所知有合理可能对公司产生重大影响的网络安全事件，包括其业务战略、经营业绩或财务状况，但公司不时经历对其数据和系统的威胁和破坏。该公司面临与通过网络攻击、网络入侵或其他方式的安全漏洞相关的风险，以及其信息技术网络和相关系统的其他重大中断。这些风险在项目1a下有更详细的描述。风险因素。项目2。除了项目1中描述的属性之外的属性。“业务”，在合并财务报表附注3中，以及在本年度报告表格10-K的项目15的附表III中，公司不时向非关联第三方租赁办公空间。该公司拥有位于田纳西州纳什维尔西区大道3310号的公司总部。项目3。法律程序本公司并不知悉任何未决或威胁诉讼，如果针对本公司的解决将对本公司的综合财务状况、经营业绩或现金流量产生重大不利影响。项目4。矿山安全披露不适用。第二部分第5项。注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买公司普通股的股本证券股份在纽约证券交易所交易，代码为“HR”。截至2024年12月31日，在册股东共2,009户。未来的股息将由董事会酌情宣布和支付。该公司支付股息的能力取决于其从运营和现金流中产生资金的能力，以及进行增值新投资的能力。23
股权补偿计划信息下表提供了截至2024年12月31日的信息，有关可能作为限制性股票发行的公司普通股以及在行使公司现有补偿计划（包括经修订和重述的2006年激励计划）下的期权、认股权证和权利时的信息。计划类别在行使未行使期权、认股权证和权利时将发行的证券数量加权未行使期权、认股权证和权利的平均行使价格股权补偿计划下剩余可供未来发行的证券数量（不包括第一栏反映的证券）经证券持有人批准的股权补偿计划—— 6,140，496份未经证券持有人批准的股权补偿计划——合计——截至2024年12月31日止年度发行人购买股权证券6,140，496份，公司代扣代缴和注销公司普通股股份，以履行非既得股份归属时应付的员工预扣税款义务，如下：期间购买的股份总数每股支付的平均价格作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股份总数根据计划或计划可能尚未购买的股份的最大数量2月1日-2月28日8,228美元16.31美元—— 10月1日-10月31日93,96517.16 12月1日-12月31日383,01618.14 ——总计485,209美元17.92授权在2024年期间回购普通股，公司根据回购授权回购其普通股的股份如下：期间购买的股份总数（1）（2）每股支付的平均价格作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股份总数（2）股份的最大数量（或大约美元价值）可能尚未根据计划或计划购买的（1）事先授权4月1日至4月30日2,966，764美元14.07 2,966，764美元5月1日至5月31日7,536，692 15.947,536，692 6月1日至6月30日6,738，781 16.446,738，781 7月1日至7月31日1,296，98516.82 1,296，985 8月1日至8月31日3,055，19717.563,055，1979月1日至9月30日4,140，66917.97 4,140，669 10月1日至10月31日1,380，000 17.54 1,380，000 10月29日，2024年授权股份$ 300,000，000 11月1日-11月30日1,554，95817.221,554，958273,224，08412月1日-12月31日2,124，20417.072,124，204236,957，114合计30,794，250 $ 16.5630,794，250 $ 236,957，1141于2023年5月31日，公司董事会授权在公开市场或通过私下协商交易回购最多5亿美元的公司普通股流通股，但须遵守市场条件、监管限制和其他惯例条件。2024年4月30日，公司董事会授权回购最多5亿美元的公司普通股流通股，取代之前的股票回购授权。2024年10月29日，公司董事会授权回购最多3亿美元的公司普通股流通股，取代之前的股票回购授权。股票回购授权于2025年10月28日到期，公司可随时暂停或终止回购，恕不另行通知。公司没有义务根据本授权回购任何特定数量的股份。22024年4月的普通股回购是根据2023年5月31日的5亿美元股票回购授权进行的。根据2024年4月30日5亿美元的股票回购授权，2024年5月至2024年10月进行了回购。2024年11月和12月的回购是根据2024年10月29日3亿美元的股票回购授权进行的。截至2024年12月31日，公司被授权额外回购2.37亿美元的公司普通股。24
股票表现图下图提供了2019年12月31日至2024年12月31日期间公司与罗素3000指数的累计股东总回报率和富时NAREIT全股票REITs指数的累计总回报率的比较。比较假设100美元于2019年12月31日投资于公司普通股和每个指数，并假设股息再投资（如适用）。该公司在合并完成前一段时间的数据是Legacy HR的股票表现。项目6。【保留】股票表现图下图提供了2019年12月31日至2024年12月31日期间公司与罗素3000指数的累计股东总回报率和富时NAREIT全股票REITs指数的累计总回报率的比较。比较假设100美元于2019年12月31日投资于公司普通股和i各指数，并假设股息再投资（如适用）。CoPany在合并完成前的数据是Legacy HR的股票表现。项目6。【保留】股票表现图下图提供了2019年12月31日至2024年12月31日期间公司与罗素3000指数的累计股东总回报率和富时NAREIT全股票REITs指数的累计总回报率的比较。比较假设100美元于2019年12月31日投资于公司普通股和每个指数，并假设股息再投资（如适用）。该公司在合并完成前一段时间的数据是Legacy HR的股票表现。项目6。[保留] 25
项目7。管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析关于前瞻性陈述的披露本报告和公司已向SEC提交或可能提交的其他材料，以及公司高级管理层作出或将作出的口头陈述或其他书面陈述中包含的信息，包含或将包含“前瞻性陈述”的披露。前瞻性陈述包括所有不完全与历史或当前事实相关的陈述，可以通过使用“可能”、“将”、“预期”、“相信”、“预期”、“目标”、“打算”、“计划”、“估计”、“项目”、“继续”、“应该”、“可能”等词语来识别。这些前瞻性陈述基于管理层当前的计划和预期，并受到许多风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能会对公司当前的计划和预期以及未来的财务状况和结果产生重大影响。本报告第1A项“风险因素”和公司不时向SEC提交的其他报告中更充分讨论的此类风险和不确定性包括（其中包括），以下：与我们的业务和运营相关的风险•公司的预期业绩可能无法实现；•公司的收入取决于其租约下的租户从其运营中产生足够收入以向公司支付租金的能力；•公司的运营业绩已经并将继续受到Steward Health和Prospect Medical破产的负面影响；•拥有房地产和房地产的间接权益受到固有风险；•公司可能对其房地产物业或其他资产产生减值费用；•公司有受购买选择权约束的物业，使其面临再投资风险和预期投资回报减少；•如果公司无法及时重新出租其物业，如果重新出租时的费率明显低于之前的费率，或者如果公司被要求承担重大支出或做出重大租赁让步以吸引新租户，那么公司的业务，综合财务状况和经营业绩将受到不利影响；•公司的某些物业属于特殊用途的医疗设施，可能不容易适应其他用途；•公司拥有且未来可能会有更多的固定租金自动扶梯风险敞口，这可能会落后于通货膨胀和房地产税、公用事业、保险等运营费用的增长，和维护费用；•公司的房地产投资缺乏流动性，公司可能无法出售战略目标为处置的物业；•公司面临与物业的开发和再开发相关的风险；•公司可能进行重大收购并进行开发和再开发，这可能涉及大量资金的支出，可能无法按照管理层的预期执行；•公司面临与地理集中相关的风险；•公司的许多租赁取决于相关卫生系统的可行性。与这些租赁相关的收入集中使公司面临与相关卫生系统的财务状况相关的风险；•公司的许多物业是根据地面租赁持有的。这些地面租赁包含的条款可能会限制公司租赁、出售或为这些物业融资的能力；•公司可能会遭遇未投保或投保不足的损失；•灾难性天气和其他自然事件造成的损害，无论是气候变化还是其他原因造成的，都可能给公司带来损失；26
•公司面临与通过网络攻击、网络入侵或其他方式导致的安全漏洞相关的风险，以及其信息技术网络和相关系统的其他重大中断；•公司已经并可能在未来构建以可能限制其流动性或灵活性的条款收购财产以换取OP的有限合伙单位；• 医疗保健房地产信托是一家没有直接运营的控股公司，因此，它依赖从OP收到的资金来支付负债，其股东的利益将在结构上从属于OP及其子公司的所有责任和义务•公司无法向您保证，它将能够继续以或高于先前支付的利率支付股息；•大流行，以及旨在防止其传播或减轻其严重性的措施可能对公司的业务、经营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响；•公司的成功部分取决于其吸引和留住有才华的员工的能力。公司任何一名关键人员的流失或无法维持适当的人员配置可能会对公司的业务产生不利影响。与我们的资本结构和融资相关的风险•公司已承担重大债务义务，未来可能会产生额外债务并增加杠杆；•公司债务工具中的契约限制了其运营灵活性，违反这些契约可能会对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大影响；•如果无担保信贷融资下的贷方未能履行其资金承诺，公司的运营和综合财务状况将受到负面影响；•无法获得股权和债务资本、信贷市场波动、利率上升，或公司债务评级的变化可能对公司偿还债务的能力产生不利影响，向股东支付股息或从事收购和开发活动；•利率上升可能对公司的资本成本产生重大不利影响；•公司的掉期协议可能无法有效降低其对利率变化的风险；•公司已签订合资协议，限制了其在共同拥有的财产方面的灵活性，并预计未来将签订更多此类协议；•美国联邦所得税对现金的处理公司可能从远期股权协议的现金结算中获得的收益尚不清楚，可能危及公司满足REIT资格要求的能力；•如果我们破产或资不抵债，任何远期股权协议将自动终止，公司将不会从任何远期出售其普通股的股份中获得预期收益。与政府法规相关的风险•公司的财产税可能会因重新评估或财产税率变化而增加；•医疗保健服务行业的趋势可能会对公司物业的需求、租赁收入及其投资价值产生负面影响；•遵守政府法律法规的成本可能会对公司的经营业绩产生不利影响；•获得REIT资格涉及《国内税收法》的高度技术性和复杂的规定；•如果公司未能保持REIT资格，公司将受到重大不利后果的影响，包括对其普通股价值产生不利影响；•公司的公司章程，以及MGCL的规定，包含对公司普通股可转让性的限制和限制，这可能会对公司普通股的价值产生不利影响；27
•遵守REIT要求可能会导致公司放弃原本有吸引力的机会；•被禁止的交易税可能会限制公司出售物业的能力；•新的立法或行政或司法行动，在每种情况下都可能具有追溯效力，可能会使公司更难或不可能获得REIT资格；•新的和增加的转让税率可能会降低公司物业的价值。公司不承担因新信息、未来事件或其他原因而公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务。提醒股东和投资者，在评估公司文件和报告中提供的信息时，不要过度依赖此类前瞻性陈述，包括但不限于有关公司正在寻求的开发项目业绩的估计和预测。概述公司拥有并经营的物业有助于主要在门诊环境中提供医疗保健服务。为执行其战略，公司从事广泛的综合服务，包括租赁、管理、收购、融资、开发和再开发此类物业。该公司通过专注于主要位于与领先卫生系统相关的急症护理医院校园内或附近的设施，寻求产生稳定、不断增长的收入并降低其物业组合的长期风险状况。该公司寻求通过在高增长市场拥有物业来降低财务和运营风险，这些市场拥有广泛的租户组合，包括30多个医生专科，以及外科、影像、癌症和诊断中心。如项目1所述。本报告其他地方的业务，2022年7月20日，Legacy HR和Legacy HTA完成了Legacy HR所合并的公司之间的合并，并将其并入Legacy HTA的全资子公司，Legacy HR继续作为存续实体，并且是Legacy HTA的全资子公司。紧随合并之后，Legacy HTA更名为“Healthcare Realty Trust Incorporated.H Healthcare Realty Trust Incorporated。TERM1”出于会计目的，此次合并被视为“反向收购”，其中Legacy HR被视为收购方。因此，本节讨论的信息反映了合并完成前期间Legacy HR的财务状况和经营业绩，以及合并完成后期间公司的财务状况和经营业绩。本节分为以下几节：•流动性和资本资源；•影响经营成果的趋势和事项；•经营成果；•非公认会计准则财务指标和关键绩效指标；•对会计估计应用关键会计政策。流动性和资本资源公司监控其流动性和资本资源，并在评估资本市场以进行融资收购和其他经营活动时考虑几个指标。除其他因素外，公司考虑其杠杆比率和贷款契约、股息支付百分比、利率、基础国债利率、债务市场利差和股权资本成本，以将其运营与同行进行比较，并帮助确定公司可能需要重点关注的领域。现金的来源和用途公司的收入来自其基于与租户的合同安排的房地产物业组合。这些收入来源是公司为其股息和运营费用提供资金的主要流动资金来源，包括债务产生的利息、债务的本金支付、一般和行政成本、资本支出以及与管理其现有投资组合和投资于额外物业相关的其他费用。如果额外投资不是由这些来源提供资金，28
公司一般将通过在公共或私人市场发行股票或债务、资产出售和合资企业出资或通过无担保信贷融资的收益为其投资活动提供资金。公司预计将继续通过手头现金、运营现金流和上述现金流来源满足其流动性需求，包括额外投资的资本、租户改善津贴、经营和融资租赁付款、支付股息以及为偿债提供资金。有关经营和融资租赁付款义务的更多讨论，请参见合并财务报表附注4。有关公司现金来源和用途的更多信息，请参见“影响经营业绩的趋势和事项”。该公司还拥有截至2024年12月31日账面总值约为117亿美元的未设押房地产资产，其中一部分可作为担保抵押融资的抵押品。该公司认为，其流动资金和资金来源足以满足其现金需求。然而，公司无法确定这些资金来源是否会在公司可接受的条件下以足够的数量满足其流动性需求。该公司面临浮动利率风险，其普通股价格受到股市波动的影响。然而，该公司提供其主要收入和现金流来源的租赁期限约为1至20年，租赁费率一般每年按固定费率或根据消费者价格指数增加。经营活动截至2024年12月31日和2023年12月31日止两年的经营活动提供的现金流量分别为5.016亿美元和4.998亿美元。有几个项目会影响经营活动产生的现金流，包括但不限于物业运营产生的现金、利息支付以及与支付发票和其他费用以及收取租户租金相关的时间安排。公司可能会不时出售物业，并将物业销售所得现金重新部署至新投资。如果与正在出售的物业相关的收入超过这些新投资的收入，公司的综合经营业绩和现金流量可能会受到不利影响。有关公司经营活动的更多信息，请参见“影响经营业绩的趋势和事项”。投资活动截至2024年12月31日止年度影响投资活动的重大交易摘要如下。有关这些活动的更多详细信息，请参见合并财务报表附注5。截至2024年12月31日止年度，公司没有房地产收购活动。对未合并合资企业的投资2024年，公司对未合并合资企业的投资增加了1.727亿美元，这是由于公司向其持有20%权益的两家合资企业贡献了医疗门诊物业。在2024年的资本融资中，公司发生了总额为3.039亿美元的资本支出，用于以下方面：• 1.506亿美元用于物业的开发和再开发；• 5240万美元用于第一代租户改进和收购的计划资本支出；• 6840万美元用于第二代租户改进；• 3250万美元用于资本支出。详见下文“影响经营业绩的趋势和事项”。应收房地产票据2024年6月24日，公司在德克萨斯州的两笔本金余额共计5410万美元的夹层贷款到期。2024年7月15日，与基础项目相关的建筑抵押贷款的高级贷款人向借款人发起了止赎程序。在2024年第三季度，公司记录了4680万美元的信贷损失准备金，以支付这些贷款的全部账面金额。该公司有29
此前在2023年将夹层贷款置于非应计状态。2024年第四季度，出售了基础项目，公司收到了400万美元作为其夹层贷款利息的对价。公司不再有与该项目相关的夹层贷款头寸。2024年，该公司将其本金余额为3120万美元的一笔房地产应收票据置于非应计状态。该公司确定信用损失风险不再遥远，并记录了1680万美元的信用损失准备金，其中包括2024年的50万美元应计利息。2025年1月，出售了基础房地产抵押品，公司收到了这笔贷款本金余额1490万美元。有关房地产应收票据和信用损失准备金的更多信息，请参阅本报告随附的合并财务报表附注1。处置情况下表详细列出了截至2024年12月31日止年度公司的资产出售和合资企业贡献：千美元日期处置销售价格结算成本&信贷公司融资抵押贷款票据净对价净房地产投资其他收益/（减值）SQUARE Footage，NY 4/1/24 $ 725 $（60）$ — $ 665 $ 765 $（82）$（18）14,800 San Angelo，TX 4/12/245,085（128）— 4,9574，91766（26）24,580休斯顿，TX 5/20/24250（9）— 241713（520）4837,040 Multiple 15/23/24284,348（14,270）— 270,078254，17625,836（9,934）556,274 Denver，CO 5/30/2419,000（628）— 18,37218，522165（315）37,130 Austin，TX 16/6/2454,858（1,575）— 53,28327，96462324,696129，879 Minneapolis，MN 6/21/241,082（144）— 9383034359250,291 Raleigh，NC 26/28/2499,518（2,835）— 96,68386，8109068SC 8/13/2414,500（589）— 13,91111，48812,42246，711 Multiple 18/23/24118,000（8,615）— 109,385113，956548（5,119）266,782 Multiple 38/27/24177,250（7,085）— 170,165169，5455,363（4,743）473,003 Austin，TX 9/13/2442,281（1,257）— 41,0 2414,56142526，03876,246 Raleigh，NC 9/26/241,813（27）— 1,7861，69450425,934 Houston，TX 410/3/2412,000（1,001）（9,630）1NY 10/15/249,500（521）— 8,9797，8231,193（37）80,676盐湖城，犹他州510/24/2430,712（8,962）— 21,75026，899（9,406）4,257112，192 Miami，FL 10/25/2436,789（706）— 36,08335，925（209）367102,186 Miami，FL 610/25/2417,767（718）— 17,04914，650（210）2,60960，761 Cleveland，OH 12/10/241,000（157）— 8431,45457（668）31,152 Boise，ID7 12/12/2418,350（2,003）— 16,34717加利福尼亚州 712/20/2464,000（4,805）— 59,19547，3221,67610，197162,554 Tampa，FL 12/27/2437,500（402）— 37,09841，556（1,962）（2,496）95,896 Wichita Falls，TX 12/27/24600（130）— 4702,53014（2,074）25,133处置总额$ 1,450，312 $（67,295）$（9,630）$ 1,373，387 $ 1,291，584 $ 35,525 $ 55,9074，132,7691公司向公司保留20%所有权的合资企业贡献了以下医疗门诊物业：北卡罗来纳州罗利市、纽约州纽约市、宾夕法尼亚州费城、佐治亚州亚特兰大、德克萨斯州奥斯汀、HI；洛杉矶的两个MOB；德克萨斯州休斯顿和达拉斯的三个MOB；华盛顿州西雅图的五个MOB。售价及建筑面积反映合营公司支付的总售价及物业的总建筑面积。与这些处置相关的公司净收益总计5.849亿美元。2公司在一笔交易中将位于北卡罗来纳州格林斯博罗的七个MOB和位于北卡罗来纳州罗利的两个非集群单租户MOB出售给单一买家。30
3公司向公司保留20%所有权的合资企业贡献了以下医疗门诊物业：德克萨斯州达拉斯、德克萨斯州圣安东尼奥和佐治亚州亚特兰大各一处；田纳西州纳什维尔和科罗拉多州丹佛各两处MOB。售价及建筑面积反映合营公司支付的总售价及物业的总建筑面积。与这些处置相关的公司净收益总计1.489亿美元。4公司就此次出售向卖方提供了约960万美元的融资。5公司出售了一家MOB，该MOB包含在公司持有63%所有权权益的合并合资企业中。所得款项包括公司按比例分摊的购买价款以及合营公司应付公司的款项。6包括两个属性。7包括三个属性。随后的处置2025年2月7日，该公司以450万美元的价格出售了位于马萨诸塞州波士顿的一座30,304平方英尺的医疗门诊大楼。2025年2月14日，该公司出售了位于科罗拉多州丹佛市的两座医疗门诊大楼，总面积为69,715平方英尺，总购买价格为860万美元。融资活动普通股回购在2024年期间，公司以每股16.56美元的平均价格回购了3080万股普通股，总额为5.098亿美元。截至2024年12月31日，公司剩余2.37亿美元的授权股票回购。以下是截至2024年12月31日止年度重大债务融资活动的摘要。有关筹资活动的更多信息，见合并财务报表附注10。抵押活动下表详细列出了截至2024年12月31日止年度的抵押票据偿还活动：（百万美元）交易日期主要借款（还款）担保平方英尺合同利率到期偿还的抵押贷款：West Hills，加利福尼亚州 1/6/2024 $（11.3）63,0124.77% Atlanta，GA 2/1/2024（5.6）40,3244.12% Minnesota 9/1/2024（7.0）64,1434.15%还款总额$（23.9）167,4794.44%定期贷款在2024年期间，公司偿还了2025年到期的3.5亿美元无抵押定期贷款，并确认了约0.2百万美元的加速摊销费用，包括在随后的活动于2025年1月7日，该公司对2025年到期的2亿美元无抵押定期贷款进行了部分偿还，金额为2500万美元。2025年1月14日，该公司对2025年到期的3亿美元无抵押定期贷款进行了1000万美元的部分偿还。利率掉期截至2024年12月31日，公司有总额约11亿美元的未偿还利率衍生品，用于对冲一个月有担保隔夜融资利率（“SOFR”）。以下详细说明截至该日期每笔掉期的金额和费率（单位：千美元）：31
到期金额加权平均费率2026年5月275,000美元3.74% 2026年6月150,0003.83% 2026年12月150,0003.84% 2027年6月200,0004.27% 2027年12月300,0003.93%合计1,075，000美元3.92%下表详细列出公司截至12月31日的债务余额，2024年：主要余额账面余额1个加权年到期2合同利率有效利率2025年到期优先票据250,000美元249,8680.3 3.88% 4.12% 2026年到期优先票据3600,000586，8241.6 3.50% 4.94% 2027年到期优先票据35,000488，1042.5 3.75% 4.76% 2028年到期优先票据300,000298，0293.0 3.63% 3.85% 2030年到期优先票据3650,000586，0285.1 3.10% 5.30% 2030年到期优先票据299,500297，1905.2 2.40% 2.72% 2031299,785296，3436.2 2.05% 2.25%到期优先票据20313800,000667，2336.22.00% 5.13%未偿优先票据总额3,699，2853,469，6192.97% 4.44% 15亿美元无抵押信贷额度4 —— 2.8 SOFR + 0.94% 5.30% 2亿美元无抵押定期贷款200000 199,8961.4 SOFR + 1.04% 5.59% 1.5亿美元无抵押定期贷款150,000149，7901.4 SOFR + 1.04% 5.59% 3亿美元无抵押定期贷款3300,000299，9811.8 SOFR + 1.04% 5.59% 2亿美元无抵押定期贷款3200,000199，6412.5 SOFR + 1.04% 5.59% 3亿美元无抵押定期贷款300,000298，7083.0 SOFR + 1.04% 5.59%应付抵押票据45,27945，1361.34.04% 4.17%未偿票据和应付债券总额4,894，564美元4,662，7713.59% 4.72% 1余额在扣除折扣和发债成本后反映，包括溢价。2包括扩展选项。作为与Legacy HTA于2022年7月20日合并的一部分而承担的3项债务工具。所示金额为公允价值调整。4截至2024年12月31日，公司在无担保信贷融资下没有未偿还借款，剩余借款能力为15亿美元。债务契约信息公司的各种债务协议包含某些陈述、保证以及此类债务协议中惯常的财务和其他契约。除其他外，这些规定要求公司保持一定的财务比率，并对公司产生债务和设置留置权或产权负担的能力施加一定的限制。截至2024年12月31日，公司遵守其所有各类债务工具项下的财务契约条款。截至2024年12月31日，公司本金余额的68.4%在2026年之后到期，包括延期选择权。此外，截至2024年12月31日，公司发生优先票据中定义的总债务[债务除以（总资产减去无形资产和应收账款）]约为38.0%（不能大于60%），偿债覆盖率[利息费用除以（净收入加上利息费用、税收、折旧和摊销、收益和减值）]约为3.1倍（不能低于1.5倍）。该公司计划对其资本结构进行管理，以保持其债务契约的遵守与其目前的情况一致。评级机构下调评级可能对公司的资本成本和可得性产生重大不利影响，进而可能对综合经营业绩、流动性和/或财务状况产生重大不利影响。32
补充担保人资料OP已发行本报告所载公司综合财务报表附注10所述的无担保票据。所有无抵押票据均由公司提供全额无条件担保，OP由公司拥有98.7%。自2021年1月4日起，美国证券交易委员会（“SEC”）通过了对财务披露要求的修订，允许由母公司担保的债务的子公司发行人在母公司的合并财务报表已备案、子公司义务人为母公司的合并子公司、被担保证券为债务或类债务、且该证券由母公司全额无条件担保的情况下，省略单独的财务报表。因此，根据S-X条例第13-01（a）（4）（vi）条的允许，公司排除了OP的汇总财务信息，因为OP的资产、负债和经营业绩与公司合并财务报表中的相应金额没有重大差异，管理层认为此类汇总财务信息将具有重复性，不会为投资者提供增量价值。影响经营业绩的趋势和事项管理层监控对公司和REIT行业重要的因素和趋势，以衡量其对公司运营的潜在影响。下文讨论了管理层认为可能影响公司未来运营的一些因素和趋势。经济和市场状况利率上升和资本市场波动加剧增加了公司的成本以及债务和股权资本的可用性。有限的可用性和资本成本的增加可能会对公司为运营融资以及收购和开发物业的能力产生不利影响。如果公司的租户因经济和市场状况而遇到成本增加或融资困难，他们可能无法或不愿意在到期时付款或履行其义务。此外，利率上升也可能导致房地产市场流动性降低，限制了公司出售现有资产或获得合资资本的能力。2024年收购和处置，公司未完成任何物业收购。该公司在2024年出售了67处房产，销售价格总计15亿美元，其中包括公司持有非控股权益的两家合资企业贡献的30处房产。这些交易产生的现金收益净额为12亿美元，其中扣除了6730万美元的结算费用和相关调整以及1.727亿美元的保留合资企业权益。这些物业的加权平均资本化率为6.6%。公司按照到位现金净营业收入除以销售价格计算处置资本化率。见公司在合并财务报表附注5中对2024年处置活动的讨论。开发和再开发活动下表详细列出了截至2024年12月31日公司与其活跃的开发和再开发项目相关的活动。下表中包含的信息代表管理层在2024年12月31日的估计和预期，这些估计和预期可能会发生变化。公司有关某些预测或估计的披露可能无法反映实际结果。33
估计剩余资金估计总投资约方英尺千元年内资金总额的财产总数资助的发展活动北卡罗来纳州罗利市1 $ 11,602 $ 44,994 $ 7,606 $ 52,600122，991 Phoenix，AZ 1 33,60954，9503,05058，000101,086 Fort Worth，TX 1 30,07630，07618,12448，200101,000 total $ 75,287 $ 130,020 $ 28,780 $ 158,800325，077重建活动华盛顿特区3 $ 5,075 $ 15,853 $ 1,704 $ 17,557259，290休斯顿DC 14,2128，9951,08310，07857,323 White Plains，NY 14,6014，60114,79919，40065,851 Raleigh，NC 1768768 10,03210，80040,400总计36,053美元61,187美元45,348美元106,535906，860美元用于先前完成的开发和再开发项目。在2024年期间，公司为与正在进行的租户改善相关的额外资金3920万美元。公司与卫生系统和开发商就长期的未来新发展机会保持讨论。此外，该公司不断评估其投资组合以寻找增值再开发机会。截至2024年12月31日，公司为公司的利益持有约3340万美元的信用证和保证金，以防承付租户未能根据其各自的租赁条款履行义务。一般而言，公司可酌情并在通知租户后，在租约项下有任何违约情况时动用这些文书。到期租约公司预计，其投资组合中每年将有约15%的租约到期。就地租赁的加权平均租期为8.3年，加权平均剩余租期为4.2年。对位置优越、实践类型和服务互补的房地产的需求保持一致，该公司2024年季度租户保留率统计数据介于81%至85%之间。2025年，该公司在其多租户组合中有1,359份租约，总计430万平方英尺，计划到期。有关即将到期的单租户租约的更多信息，请见下文“单租户租约”标题下。该公司寻求就地租赁的合同租金上涨。截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司就地租赁的合同租金增长率平均分别为2.83%和2.82%。此外，公司继续看到续租的强劲季度加权平均租金增长率（“现金租赁价差”）。2024年，现金租赁利差平均为3.3%。为了进一步努力最大限度地提高收入增长并减少其在税收和公用事业等关键费用方面的风险，该公司谨慎管理其租赁类型的余额。总租赁，其中公司对所有运营费用承担全部风险，占其租赁组合的9%。修改后的毛额或基准年租约，其中公司和租户都支付一部分运营费用，占公司租赁组合的28%。净租赁，其中租户支付了几乎所有的运营费用，总计占租赁组合的59%。绝对净租赁，其中租户支付大楼几乎所有的运营和资本费用，占4%。34
如此前披露，2024年5月6日，Steward Health宣布已根据美国破产法第11章向美国德克萨斯州南区破产法院提交救济申请。在申请破产之前，Steward从公司租赁了约59.3万平方英尺的空间。马萨诸塞州六座建筑的租约，总计约24.4万平方英尺，是与2024年9月30日或前后出售Steward的马萨诸塞州医院有关的假设。2024年10月，公司收到了根据这些假定租约所欠的先前租金220万美元。位于佛罗里达州和马萨诸塞州的建筑约34.9万平方英尺的租约被Steward拒绝。与被拒绝的租约相关的年度总收入约为13.0百万美元。该公司在重新租赁之前由Steward Health占用的空间方面取得了重大进展，租约占被拒绝的Steward Health平方英尺的80%以上。Prospect Medical于2025年1月11日，Prospect Medical Holdings根据美国破产法第11章向美国德克萨斯州北区破产法院提交了救济申请。Prospect从该公司租赁了约80,912平方英尺的空间，约占年收入的290万美元。该公司将这些租赁转为现金制，并在第四季度录得0.7百万美元的准备金。虽然目前处于破产程序的早期阶段，且公司正在与Prospect就其与公司的租约进行讨论，但无法保证公司将从Prospect收回未付租金。资本支出资本支出是为维护和改善公司自有物业的物理和美学属性而进行的长期投资。此类改进的例子包括但不限于对主要建筑系统（外立面、建筑结构、屋顶、电梯、机械系统、电气系统、能源管理系统、现有系统的升级以提高效率）和公共区域改进（家具、标牌和艺术品、浴室固定装置和饰面、外部景观美化、停车场或车库）进行材料更改或全面更换。这些新增资产被资本化为物业的总投资，然后在其估计可使用年限内折旧，通常为7至20年。资本支出具体不包括与主要建筑系统的维护和维护或公共区域改善相关的经常性维护费用，无论是直接还是间接的。资本支出也不包括与特定租户套房相关的改善，除非该改善是主要建筑系统或公共区域改善的一部分。该公司在2024年的资本支出中投资了3250万美元，即每平方英尺0.94美元，在2023年的资本支出中投资了4770万美元，即每平方英尺1.24美元。占现金净营业收入的百分比，2024年和2023年资本支出分别为4.1%和5.8%。有关现金净营业收入的对账，请参阅作为第7项的一部分的“非GAAP财务指标和关键绩效指标”部分中的“同店现金NOI”。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析载于本报告第二部分。租户改善本公司可能会投资于租户改善，以翻新或翻新租户空间。该公司将这些支出分为第一代和第二代租户改进。截至2024年12月31日，该公司的承付款约为2.128亿美元，预计将用于整个投资组合的租户改善，不包括目前在建的开发物业。截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度，第一代租户改进和收购支出的计划资本支出总额分别为5240万美元和3870万美元。第一代租户改进包括与外壳条件下的套房空间相关的扩建成本。计划中的收购资本支出包括预期的近期资金，这些资金被视为收购的一部分。第二代租户改善2024年第二代租户改善支出总额为6840万美元，占总现金净营业收入的8.7%。2023年，这笔支出总计6350万美元，占现金净营业收入总额的7.7%。35
如果租户改善项目的成本超过租户改善津贴，公司一般会向租户提供选择权，在租赁期内以利息为超出部分提供资金，或将超额部分一次性偿还给公司。在任何一种情况下，这些超额由公司作为租金收入在租赁期限内摊销。租户超额所赚取的利息计入公司综合经营报表的其他营业收入。包括利息在内的第一代和第二代租户超额摊销到租金的金额在2024年总计约为780万美元，2023年为840万美元，2022年为750万美元。第二代租户在2024年的续租承诺平均为每平方英尺2.14美元，每季度从1.80美元到2.39美元不等。在2023年，这些承诺平均为每平方英尺每租赁年1.78美元，每季度从1.64美元到1.89美元不等。2022年，这些承诺平均为每平方英尺每租赁年1.76美元，每季度从1.46美元到1.90美元不等。2024年新租赁的第二代租户改善承诺平均为每平方英尺每租赁年度7.22美元，每季度从6.93美元到7.34美元不等。在2023年，这些承诺平均为每平方英尺每租赁年5.69美元，每季度从4.44美元到7.11美元不等。在2022年，这些承诺平均为每平方英尺每租赁年5.74美元，每季度从4.84美元到7.07美元不等。在某些市场的租赁佣金，公司可能会向代表公司或潜在租户的房地产经纪人支付租赁佣金，新租约的佣金一般相当于总租赁价值的4%至6%，续租租约的佣金一般相当于总租赁价值的2%至4%。此外，公司在执行符合一定租赁门槛的租赁时，向租赁员工支付激励补偿。外部租赁佣金摊销至物业运营费用，内部租赁成本在公司综合运营报表中摊销至一般和行政费用。2024年，该公司支付的租赁佣金约为4710万美元，即每平方英尺1.37美元。2023年，该公司支付的租赁佣金约为3590万美元，即每平方英尺0.93美元。2022年，该公司支付的租赁佣金约为2290万美元，即每平方英尺0.57美元。占总现金净营业收入的百分比，2024年、2023年和2022年支付的租赁佣金分别为6.0%、4.3%和4.0%。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，在适用租赁期限内摊销的租赁佣金总额分别为2120万美元、1380万美元和1100万美元。租金减免租金减免通常采取递延租金的形式，有时被用来帮助诱导潜在租户租赁公司物业的空间。该等减让一经作出，由公司按直线法在租期内按租金收入摊销。2024年租金减免总额约为1600万美元，即每平方英尺0.46美元。2023年租金减免总额约为1430万美元，即每平方英尺0.37美元。2022年租金减免总额约为1480万美元，即每平方英尺0.37美元。单租户租赁截至2024年12月31日，公司共有单租户楼宇110栋，加权平均租期11.6年，加权平均剩余租期5.5年。22栋单租户建筑的租约将于2025年到期。其中五份租约已续签。该公司正在与其中十五座建筑物的租户进行谈判，并预计租约将被续签或建筑物将被回填。该公司预计，其中两栋单租户建筑的租户将在租约到期时腾出这些建筑。预计不会在2025年续签或回填的租约的年基本租金为410万美元。经营租赁截至2024年12月31日，公司有义务根据经营租赁协议支付租金，主要包括与142项房地产投资相关的地面租赁，不包括公司已预付的地面租赁。截至2024年12月31日，公司有215处物业，总面积1610万平方英尺，根据地面租赁持有，剩余加权平均期限为63.6年，包括续期选择权。36
这些地面租约的初始期限通常为50至75年，有一个或多个续期选择，将期限延长至75年至100年，到期日至2119年。购买期权截至2024年12月31日，该公司约有1.114亿美元的房地产受可行使购买期权的约束。该公司拥有约11亿美元的房地产物业，这些物业受制于将在2024年后行使的购买期权。有关购买价格确定的金额和依据的更多信息详见下表（单位：千美元）：截至12月31日的年度可行使财产数量房地产总投资，20241当前26 $ 111,3992025599，97020266173,76120274112，30520285136,8142029382，0262030 —— 20314106,8392032223，8482033 —— 2034 —— 2035及其后的39326,103总计44美元1,173，0651购买期权价格基于由评估过程确定的公平市场价值部分，但三处房产除外，其明示价格或价格基于固定资本化率。2这些购买选择权平均可行使15.1年。3包括两个医疗门诊物业，记录在融资应收款项投资的细目中，净额在公司的合并资产负债表中。债务管理公司保持灵活的资本结构，使其能够为新的投资提供资金并运营其现有的投资组合。该公司有大约4530万美元的应付抵押票据，将于2025年和2026年到期，其中大部分是在公司收购物业时承担的。公司将以手头现金或无抵押信贷融资项下的借款偿还抵押贷款。该公司有15亿美元的未偿债务将于2025年和2026年到期。参见上文“流动性和资本资源-融资活动”中的更多信息。37
通货膨胀的影响由于公司的大部分收入来自长期租赁，因此公司面临通货膨胀的风险。公司的大部分租约规定固定增加基本租金或基于消费者物价指数的增加，并要求租户支付全部或部分增加的运营费用。该公司认为，这些规定减轻了通货膨胀的影响。然而，无法保证公司提高租金或收回经营开支的能力将与通胀保持同步。公司租赁的加权平均租赁期限剩余约4.2年。截至2024年12月31日，公司95.6%的租赁提供了固定的基本租金上涨，4.4%提供了基于消费者价格指数的租金上涨。新会计公告见综合财务报表附注1，有关新会计准则的资料，包括公司于年内采纳的准则及尚未采纳的准则。公司继续评估尚未采用的新标准的影响。其他影响运营的项目一般和管理费用将按季度波动。在每年第一季度，一般和管理费用包括某些费用的增加，例如工资税和医疗保健储蓄账户资金。该公司预计，这些惯常费用将在2025年第一季度增加约90万美元。预计2025年随后几个季度不会再发生约80万美元的支出。经营业绩截至2024年12月31日止年度与截至2023年12月31日止年度相比公司2024年与2023年相比的综合经营业绩受到收购、开发、处置、销售收益和房地产物业记录的减值费用以及资本市场交易的影响。收入租金收入减少7640万美元，即5.8%，原因如下：• 2023年和2024年的处置导致减少9630万美元。• 2023和2024年的收购和发展贡献了230万美元。•包括合同租金增加在内的租赁活动贡献了2450万美元。•与管家破产相关的反向收入导致减少620万美元，其中包括270万美元的直线租金。•与Prospect Medical破产相关的反向收入导致减少0.7百万美元。其他营业收入较上年增加170万美元，即9.8%，这主要是由于管理费收入所致。费用物业运营费用较上年减少27.0百万美元，即5.4%，主要是由于以下活动：• 2023和2024年的处置导致减少3590万美元。• 2023和2024年的收购和发展导致增加了0.8百万美元。•投资组合运营费用增加如下：⑤行政费用，主要是租赁佣金，510万美元；⑤水电费270万美元；⑤财产税190万美元；⑤安保费用30万美元；⑤看管费用20万美元。•投资组合运营费用减少的原因是维护和维修费用为130万美元，补偿费用为80万美元。38
一般和行政费用比上年增加约2470万美元，即42.3%，主要是由于以下活动：•重组和遣散相关费用增加2830万美元•工资和工资相关费用减少约240万美元。•现金补偿费用增加140万美元。•非现金薪酬奖励支出增加0.9百万美元。•其他减少，包括旅费、法律和其他行政费用350万美元。截至2024年12月31日止年度并无合并相关成本。截至2023年12月31日止年度的合并相关成本包括法律和咨询费用，这些费用被与州转让税相关的退款所抵消。折旧和摊销费用比上年减少5560万美元，即7.6%，主要是由于以下活动：• 2023和2024年的处置导致减少5660万美元。• 2023和2024年的收购和发展导致增加0.9百万美元。•各种建筑和租户改善支出导致增加3900万美元。•完全折旧的资产导致减少3890万美元。其他收入（费用）其他收入（费用），作为费用，比上年增加3.612亿美元，即107.4%，主要是由于以下活动：截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度的房地产物业销售收益和其他资产销售收益总额分别为1.098亿美元和7750万美元。截至2024年12月31日止年度，利息支出较上年减少1620万美元。利息支出的构成部分是如下：变动美元以千计20242023$%合同利息$ 196,392 $ 208,305 $（11,913）（5.7）%净折让/溢价增值41,05038，9412,1095.4%发债成本摊销4,7695，588（819）（14.7）%利率掉期结算摊销168168 ——%国库套期保值结算摊销427427 ——%公允价值衍生1874,412（4,225）（95.8）%利息成本资本化（4,295）（2,961）（1,334）45.1%租赁负债利息3,7273，704230.6%总利息支出$ 242,425 $ 258,584 $（16,159）（6.2）%合同利息减少$ 1,190万，或5.7%，主要是由于以下活动：•无抵押定期贷款减少约480万美元，主要是由于偿还了2025年到期的3.5亿美元无抵押定期贷款。•无担保信贷融资减少约1140万美元。•活跃利率衍生品减少了250万美元，而到期利率衍生品增加了820万美元。•扣除假设后的抵押票据还款减少了约140万美元。39
房地产资产减值和信贷损失准备金2024年房地产资产减值总额约为2.499亿美元，与已完成或计划的处置活动有关。此外，该公司在其应收抵押票据上记录了5950万美元的信用损失准备金，并为其他资产的股权投资进行了410万美元的公允价值调整。2023年房地产资产减值总额约为1.497亿美元，与已完成或计划的处置活动有关。此外，该公司在其应收抵押票据上记录了520万美元的信用损失准备金。商誉减值在2024年第一季度，公司确定其单一报告单位的账面价值超过了估计的公允价值，因此记录了2.505亿美元的商誉全额减值，在综合经营报表的“商誉减值”中作为非现金费用入账。有关更多详情，请参阅本报告随附的简明综合财务报表附注1。来自未合并合营企业的股权收益（亏损）本公司确认其按比例分担的来自其未合并合营企业的亏损。亏损主要归因于非现金折旧费用。有关公司未合并合营企业的更多详情，请参阅附注5。截至2023年12月31日止年度与截至2022年12月31日止年度比较公司有关截至2023年12月31日止年度与截至2022年12月31日止年度比较的讨论先前已于公司于2024年2月16日向SEC提交的截至2023年12月31日止年度的10-K表格年度报告第37页开始披露，并以引用方式并入本文。非GAAP财务指标和关键绩效指标管理层认为某些非GAAP财务指标和关键绩效指标是公司经营业绩的有用补充指标。非GAAP财务指标通常被定义为旨在衡量财务业绩、财务状况或现金流量，但不包括或包括根据GAAP确定的最具可比性的衡量标准中不会如此调整的金额。下文列出了管理层认为与公司业务相关且对投资者有用的非GAAP财务指标的描述，以及这些指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账。由于并非所有房地产公司都使用相同的定义，本文介绍的非GAAP财务指标和关键业绩指标不一定与其他房地产公司介绍的相同。这些衡量指标不应被视为净收入的替代方案，不应被视为公司财务业绩的指标，也不应被视为经营活动现金流的替代方案，作为公司流动性的衡量指标，这些衡量指标也不一定表明有足够的现金流为公司的所有需求提供资金。管理层认为，为了便于清楚了解公司的历史综合经营业绩，这些衡量标准应与合并财务报表中列报的净收入和经营活动现金流量以及本年度报告10-K表其他部分中包含的其他财务数据一起审查。运营资金（“FFO”）、标准化FFO和可供分配资金（“FAD”）FFO和每股FFO是美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）采用的经营业绩衡量标准。NAREIT将FFO定义为最普遍接受和报告的衡量REIT经营业绩的指标，等于“净收入（按照公认会计原则计算），不包括出售财产的收益（或损失），加上折旧和摊销、减值，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后”。除FFO外，公司呈现常态化FFO和FAD。标准化FFO是通过将FFO收购相关成本、债务发行加速成本、债务清偿成本和其他公司定义的标准化项目相加来呈现，以评估经营业绩。FAD通过加入常态化FFO非房地产折旧摊销、递延融资费用摊销、股权激励费用40
和坏账准备，净额；并减去直线租金收入，扣除费用，以及维护资本支出，包括第二代租户改善，资本支出和支付的租赁佣金。公司对这些术语的定义可能无法与其他房地产公司进行比较，因为它们可能有不同的计算这些金额的方法。FFO、正常化FFO和FAD不应被视为替代净收入作为公司财务业绩的指标或替代经营活动现金流作为公司流动性的指标。应结合GAAP财务指标对FFO、标准化FFO和FAD进行审查。管理层认为，FFO、正常化FFO、每股FFO、每股正常化FFO和FAD（“非公认会计准则措施”）提供了对公司物业经营业绩的理解，而不会影响某些重要的非现金项目，主要是房地产销售收益、减值以及折旧和摊销费用。根据公认会计原则对房地产资产进行的历史成本核算假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少。然而，房地产价值反而在历史上随市场状况而上升或下降。该公司认为，通过排除折旧、摊销、减值和房地产销售损益的影响，所有这些都是基于历史成本，对评估当前业绩的相关性可能有限，非公认会计准则措施可以促进不同时期的经营业绩比较。该公司报告非GAAP衡量标准，因为管理层观察到这些衡量标准也是REIT行业和行业分析师评估REIT所使用的主要衡量标准。出于这些原因，管理层认为披露和讨论这些非公认会计原则措施是合适的。然而，这些衡量标准都不代表根据公认会计原则确定的经营活动产生的现金，也不一定表明可用于满足现金需求的现金。此外，这些措施不应被视为作为衡量公司经营业绩指标的净收入的替代措施，也不应被视为作为流动性衡量标准的经营活动现金流量的替代措施。41
下表对截至2024年12月31日、2024年、2023年和2022年12月31日止年度归属于普通股股东的FFO、正常化FFO和FAD的净利润进行了核对。截至12月31日止年度，金额以千计，每股数据除外202420232022归属于普通股股东的净（亏损）收入$（654,485）$（278,261）$ 40,897归属于稀释后每股普通股股东的净（亏损）收入1 $（1.81）$（0.74）$ 0.15出售房地产资产收益（104,684）（77,546）（270,271）房地产资产减值249,909149，71754,427房地产折旧和摊销690,988738，526459,211来自经营合伙单位的非控制性亏损（9,149）（3,426）（5）未合并的合资企业折旧和摊销20,67818，11612,722 FFO调整847,742美元825,387美元256,084美元每股普通股FFO调整-稀释后2.29美元2.15美元1.01美元归属于普通股股东的FFO 193,257美元547,126美元296,981美元归属于普通股股东的FFO-稀释后0.52美元1.43美元1.17美元—交易成本3,1222，0263,229合并相关成本2 —（1,952）103,380租赁无形摊销（2,054）8601,028非日常法律费用/收到的没收定金1,077175771债务融资成本237（62）3,145重组和遣散相关费用29,8521，445 —信用损失其他资产的收益（损失）净额359,7078，599 —商誉减值250,530 ——债务工具与合并相关的公允价值40,66742，88521,248未合并的合资企业正常化项目4390389330正常化FFO调整383,528美元54,365美元133,131美元每普通股正常化FFO调整-稀释后1.04美元0.14美元0.52美元归属于普通股股东的正常化FFO 576,785美元601,491美元430,112美元归属于普通股股东的正常化FFO-稀释后1.56美元1.57美元1.69美元非房地产折旧和摊销1,4782，5662,217非现金利息摊销，净55,1014，9685,129租金准备金，净7143,163516直线租金，净额（27,254）（32,592）（20,124）基于股票的补偿14,03613，79114,294未合并的合资企业非现金项目6（923）（1,034）（1,206）根据非现金项目调整的正常化FFO $ 569,937 $ 592,353 $ 430,938第二代租户改进（69,445）（66,081）（33,620）支付的租赁佣金（47,450）（36,391）（22,929）建筑资本（33,934）（49,343）（48,913）FAD $ 419,108 $ 440,538 $ 325,476 FFO加权平均已发行普通股-稀释7369,767383，381潜在普通股不包括在稀释每股收益中，因为2包括与合并相关的费用。截至2023年12月31日止年度，与合并相关的成本已扣除截至2022年12月31日止年度支付的转让税退款1780万美元。3截至2024年12月31日止年度，包括5960万美元的信用损失准备金，扣除运营报表中“房地产资产减值和信用损失准备金”中包含的四笔应收票据的回收款，510万美元的出售其他资产收益包含在运营报表中“出售房地产和其他资产的收益”中，410万美元的其他资产损失包含在运营报表中“房地产资产减值和信用损失准备金”中，以及运营报表“租金收入”中包含的110万美元直线租金冲销。截至2023年12月31日止年度，包括运营报表“房地产资产减值和信用损失准备金”中包含的夹层贷款的520万美元信贷准备金，以及运营报表“租金收入”中包含的340万美元准备金，用于此前递延的租金和三个熟练护理设施的直线租金。4包括公司按比例分摊的与未合并合资企业相关的租赁无形摊销。5包括递延融资成本摊销、折溢价、非现金融资应收款摊销。6包括公司按比例分摊的直线租金，与未合并的合资企业相关的净额。42
7公司采用库存股法，其中包括截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的未归属股份奖励的稀释效应分别为556,201、397,168和748,385。现金净营业收入（“NOI”）和同店现金NOI现金NOI和同店现金NOI是关键绩效指标。管理层认为这些是补充措施，允许投资者、分析师和公司管理层衡量无杠杆的物业层面的经营业绩。该公司将现金NOI定义为租金收入、融资应收账款利息减去物业运营费用。现金NOI不包括高于和低于市场租赁无形资产、直线租金、租赁诱导、融资应收账款摊销、租户改善摊销和租赁佣金摊销等非现金项目。该公司还不包括现金租赁终止费。现金NOI是历史性的，不一定代表未来的结果。同店现金NOI比较稳定物业的现金NOI。稳定物业是指在呈列的年度比较期间内已计入营运的物业。因此，稳定物业不包括最近收购或处置的物业、分类为持有待售或拟出售的物业、进行重建的物业以及新开发或发展的物业。公司利用物业的再开发分类，其中管理层已通过应用额外资源批准此类物业的战略方向变化，包括资本支出金额大大高于日常维护和资本改善支出。一旦公司拥有该物业八个完整季度，任何最近收购的物业将被包括在同一商店池中。新开发或重新开发的物业将在实质完成后的八个完整季度纳入同店池。下表反映了公司截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度的同店现金NOI。截至2024年12月31日的资产毛额投资数目同店现金NOI截至12月31日止年度以千美元计20242023同店物业556美元10,810，884美元670,867美元652,420美元合资同店物业29美元322,639美元17,595美元16,869美元下表将截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度的净亏损与同店NOI和同店物业指标与自有房地产投资组合总额进行了核对：同店现金NOI调节43
同店调节年度截至12月31日，千美元20242023净亏损$（663,904）$（282,083）其他费用697,381336，227一般和行政费用83,12158，405折旧和摊销费用675,152730，709其他费用123,44613，413直线租金，净额（26,115）（32,592）合资物业24,21919，176其他收入2（31,967）（17,249）现金NOI 781,333826，006不包括在同店的现金NOI（92,871）（156,717）同店现金NOI 688,462669，289同店合资物业（17,595）（16,869）同店现金NOI（不包括合资企业）$ 670,867 $ 651,9包括交易成本、合并相关成本、租金准备金、高于和低于市场的地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销和地面租赁直线租金费用。2.包括管理费收入、利息、高于和低于市场租赁无形摊销、租赁诱导摊销、租赁终止和租户改善超额摊销。截至12月31日的同店物业对账，2024美元和平方英尺（千）物业数量总投资1平方英尺占用量同店物业556 $ 10,810，88431,85089.8%合资同店物业29322,6391，63689.2%全资和合资收购33172,3302，38894.3%全资和合资开发完成5191,11355357.7%全资和合营再开发25545,3311，87463.0%计划处置350,24514458.3%合计651 $ 12,092，54238,44588.2%合营物业65556,8974，25387.4%合计全资不动产586 $ 11,535，64534,19288.3% 1不包括持有待售资产、在建工程、持有待开发土地、公司财产和因售后回租交易而与推算租赁安排无关的融资租赁使用权资产。关键会计政策在会计估计中的应用公司的合并财务报表是根据公认会计原则和美国证券交易委员会的规则和条例编制的。在编制合并财务报表时，管理层需要进行判断并作出假设，这些假设会影响资产和负债的账面金额以及合并财务报表中反映的收入和支出的报告金额。管理层定期评估编制合并财务报表时使用的估计和假设。这些定期评估考虑了历史经验和其他合理因素，使用了管理人员的经验丰富的判断。管理层已与董事会审计委员会审查了公司的关键会计政策。管理层认为，本节的以下段落描述了管理层应用关键会计政策和估计以得出综合财务44中反映的关键会计估计的情况
声明。公司的会计政策在合并财务报表附注1中进行了更全面的讨论。合并原则公司的合并财务报表包括公司、公司控制经营活动的全资子公司、合营企业和合伙企业的账目。所有重要的公司间账户和交易均已消除。成本资本化GAAP一般允许将各类成本资本化。关于将成本资本化以及这些成本的后续折旧或摊销与在发生期间将其费用化的规则和规定因成本类型和将成本资本化的原因而有所不同。开发项目的直接成本一般包括建设成本、建筑和法律费用等专业服务、差旅费、征地费用以及其他类型的费用和开支。这些成本被资本化，作为与这些成本相关的资产基础的一部分。间接成本包括资本化利息和间接费用。间接成本在建造期间以及在物业达到预定用途后长达一年的未占用空间上资本化。资本化利息采用公司无担保债务加权平均利率或项目特定债务利率（如适用）计算。公司的间接费用是基于间接负荷系数，根据直接发生的时间计入项目。该公司每年为其收购和开发部门计算架空负荷率，这些部门有参与项目的员工。计算间接费用负荷率是为了吸收间接员工成本（工资和福利、培训和类似成本）中可归因于员工直接在项目上工作所产生的生产时间的那部分。公司开发部门中从事这些项目的员工按项目维护和报告他们的工作时间。属于行政管理的雇员成本，如休假时间、病假时间或一般和行政时间，在发生期间费用化。收购相关成本包括finder的费用、咨询、法律、会计、估值、其他专业或咨询费用，以及某些一般和行政成本。根据会计准则编纂主题805，企业合并，作为企业合并入账的收购在发生期间计入与收购相关的成本。这些与资产收购相关的成本按照公认会计原则资本化。管理层的判断也适用于确定如果或当项目被放弃或情况发生其他变化会使项目的可行性受到质疑时，是否应为项目保留或注销先前已资本化的成本。公司遵循标准和一贯适用的政策，对追求活动进行分类，并根据其分类为这些类型的成本进行准备金。该公司将其追求的项目分为与发展相关的两类。第一类包括追求极有可能产生新业务的发展。这些项目的成本在发生期间计入费用。第二类包括那些很可能或极有可能导致项目或合同的发展追求。由于公司认为这些追求很可能会导致项目或合同，因此公司将这些成本全额资本化，并且不记录准备金。每个季度，所有资本化的追求成本都会再次审查其可行性或分类的变化，并就是否认为有必要增加任何额外储备作出管理层决定。如有必要且认为适当，管理层届时将记录额外准备金。资本化的追索成本（扣除准备金）在公司综合资产负债表的其他资产中列示，记录的任何准备金在综合经营报表中计入购置和追索成本。所有追讨成本最终将被冲销为费用或作为所构建房地产资产的一部分资本化。截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司的合并资产负债表包括与潜在发展相关的资本化追求成本，总额分别为490万美元和620万美元。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，公司将与收购和处置相关的费用分别计为170万美元、0.8百万美元和1.0百万美元。此外，公司费用化了与45
截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的开发项目总额分别为110万美元、80万美元和220万美元。持有和使用的长期资产、未合并的合营企业、无形资产和持有和使用的商誉长期资产的估值公司评估可识别的无形资产和长期资产（主要是不动产）的减值潜力，每当发生事件或情况变化表明账面价值可能无法收回时。可能导致管理层进行减值审查的重要因素包括：相对于历史或预期经营业绩而言，某项资产的表现明显不及预期；公司对资产的使用或其整体业务的战略发生重大变化；计划在某项资产的使用寿命结束之前出售该资产；某项物业的相当大一部分租约到期；或对公司或其运营商而言存在重大的负面经济趋势或负面行业趋势。此外，公司还审查那些受购买选择权约束的资产以及那些受到龙卷风和飓风等伤亡影响的资产的可能减值情况。此外，公司至少每年评估是否有指标，包括物业经营业绩、预期持有期的变化和一般市场状况，表明公司投资的价值，包括未合并的合资企业，可能已经减值。只有当管理层对公司投资的公允价值的估计低于其账面价值时，该投资的价值才会减值。在已发生减值的情况下，本应就其账面值超过其公允价值的部分确认亏损。公司可能会不时与有兴趣购买公司一项或多项在其他情况下不得出售的经营性房地产的第三方接洽。或者，公司可能会探索处置一处经营性房地产物业，但没有出售该物业的具体意图，且该物业不符合分类为持有待售的标准（见下文讨论）。在这种情况下，公司和潜在买方通常会就意向书进行谈判，然后签订一份买卖协议，其中包括完成惯常尽职调查程序的尽职调查时间表。在此期间的任何时间，交易都可能被各方终止。公司将买卖协议的执行视为需要进行减值评估的情况，并且必须在下文更详细讨论的可收回性测试中包括其对潜在出售影响的最佳估计。只有当管理层对该物业的当前和预计（未贴现和无杠杆）经营现金流的估计低于该物业的账面净值时，该物业价值才被视为减值。这些对未来现金流量的估计仅包括那些与财产的使用和最终根据其估计剩余使用寿命处置财产直接相关和预计将产生的估计数。这些估计，包括可能受物业的任何潜在出售影响的使用寿命确定，是基于管理层对其使用物业的假设。因此，在估计当前和预计的现金流量时涉及重大判断。当公司对持有和使用的财产执行买卖协议时，公司进行上述现金流量估算。该评估考虑了所有可用信息，包括根据买卖协议中规定的条款和条件完成潜在交易的可能性的评估。管理层将重新评估该物业的可收回性，如果以及当随着交易走向完成而发生重大变化时。通常情况下，出售交易将在尽职调查期到期后的15至30天内完成。在尽职调查期届满后，管理层将再次重新评估该物业的可收回性，并根据潜在出售的状况更新其评估。每当管理层确定经测试的资产的账面价值可能无法收回时，当当前账面价值超过该资产的当前公允价值时，将确认减值费用。在确定资产的预计公允价值时也涉及重大判断。公司还进行年度商誉减值审查。该公司的审查通常在每年的12月31日进行。然而，在2024年第一季度，公司经历了普通股每股价格的持续下跌， 被认定为商誉减值指标。作为46
结果，进行了商誉评估。截至计量日，公司目前的运营是通过一个账面价值约为120亿美元的单一报告单位进行的。公司确定账面价值超过估计公允价值，因此录得商誉减值。该公司录得2.505亿美元的商誉全额减值，在综合经营报表的“商誉减值”中作为非现金费用入账。2023年的审查显示，公司2.505亿美元的商誉资产没有发生减值。拟以计划出售方式处置的长期资产由管理层不时肯定地决定根据出售计划出售若干房地产物业。当符合资格销售计划的以下所有标准均得到满足时，公司将该物业或处置组重新分类为持有待售：•管理层有权批准该行动，承诺一项出售该物业或处置组的计划；•该物业或处置组可供立即出售（即卖方目前有将该物业或处置组转让给买方的意图和能力）在其当前状况下，仅受制于此类物业或处置组的销售通常和惯常的条件；•已启动寻找买方的积极计划和完成销售计划所需的其他行动；•物业或处置组的销售很可能（即很可能发生），预计转让有资格在一年内被确认为已完成的销售，除某些例外情况外；•该物业或处置集团正以相对于其当前公允价值而言合理的价格积极进行市场销售；以及•为完成该计划而采取的必要行动表明，不太可能对该计划作出重大改变或该计划将被撤回。分类为持有待售的物业或处置组按其账面值或公允价值减去估计出售成本后的较低者进行初始计量。就物业或处置组的账面值按其公允价值减估计出售成本的任何初步调整确认减值费用，该期间持有待售标准得到满足。出售物业（处置组）的公允价值减去估计成本后，应在其保持分类为持有待售的每个报告期进行评估。只要一处房产被归类为持有待售，折旧就会停止。如果出现了以前认为不太可能的情况，随后发生了不出售归类为持有待售的财产的决定，则该财产被重新归类为持有和使用。该物业在重新分类时按其（a）在分类为持有待售前的账面值中的较低者计量，并根据如果该物业被持续分类为持有和使用将会确认的任何折旧费用或减值损失或（b）在随后决定不出售之日的公允价值进行调整。任何必要调整的影响反映在决定不出售之日的持续经营收入中。截至2024年12月31日止年度，该公司录得与房地产物业和其他长期资产相关的减值费用总计2.499亿美元。与2025年计划处置活动相关的51处已售物业和13处额外物业相关的减值费用。该公司在2023年录得1.497亿美元的减值费用。资产收购的估值如综合财务报表附注1中更详细描述，当公司收购具有就地租赁的房地产物业时，收购成本必须在收购的有形房地产资产“如同空置”与任何收购的无形资产之间进行分配。此类无形资产可包括上述（或以下）市场就地租赁和市场就地租赁，其中可包括与吸收期租金相关的机会成本、与获得新租赁相关的直接成本，例如租户改善、租赁佣金和客户关系资产。关于估计物业和无形资产“仿佛空置”价值的要素，包括吸收期、吸收期内占用增加、租户改善金额、租赁佣金百分比等，公司对类似物业类型采用相同的吸收期和占用假设。然后分配任何剩余的超额购买价格47
以有形资产和无形资产的相对公允价值为基础。可辨认的有形和无形资产，然后进行折旧和摊销。房地产资产折旧和相关无形资产摊销截至2024年12月31日，公司在可折旧房地产资产和相关无形资产方面的投资总额约为105亿美元。不动产资产及相关无形资产取得或者投入使用时，必须进行折旧或者摊销。管理层的判断涉及确定采用哪种折旧方法，估计房地产资产的建筑物和改善部分的经济寿命，以及估计购买具有未到位租赁的房地产资产时获得的无形资产的价值。关于建筑部件，在GAAP下有几种折旧方法可用。有些方法在资产的经济寿命早期记录的资产折旧费用相对较多，而在其经济寿命的后期记录的资产折旧费用相对较少。房地产资产折旧直线法是公司遵循的方法，因为在管理层看来，这是最准确、最一致地在资产的估计寿命内分配成本的方法。公司根据许多因素，包括物业在收购时的年龄和状况，为其拥有的物业分配使用寿命。收入确认公司的主要收入来源是来自不可撤销租约的租金收入。在执行租赁时，对租赁条款和条件进行评估，以确定适当的会计分类。截至2024年12月31日，除一项融资租赁外，公司作为出租人的所有租赁均归类为经营租赁。经营租赁在相关租赁期限内按直线法确认，包括向租户提供租金优惠的期间。运营费用回收，包括建筑物特定运营费用的报销，在相关费用发生期间确认为收入。公司一般预计，在租赁开始时很可能会有可收回性。如果租赁开始日后可收回性评估发生变化，认为租金收入不大可能发生，则以收付实现制确认租金收入，并在确定不太可能发生收回的期间冲回之前确认的所有无法收回的租金收入。除了根据主题842进行的特定租赁可收回性评估外，公司还可能对其经营租赁应收款组合应用一般准备金（“坏账准备”），作为租金收入的减少。公司还根据主题606中的指引确认一定的收入，并基于五步模型对与客户的合同产生的收入进行会计处理。公司与主题606相关的主要收入来源涉及停车收入和管理费收入。衍生工具套期会计一般规定衍生工具损益确认的时点与公允价值套期中确认归属于被套期风险的被套期资产或负债公允价值变动或现金流量套期中确认被套期预测交易的收益影响相匹配。衍生工具的会计核算要求公司在确定衍生工具的性质及其有效性时做出判断，包括关于预测交易发生的可能性的判断。这些判断可能会对我们的合并财务报表产生重大影响。本公司可能不时订立衍生工具以管理利率风险。当衍生工具发起时，公司将评估其对衍生工具的预期用途，并可能选择套期关系并应用套期会计。根据会计文献的要求，公司将在订立衍生工具之前或同时正式记录所有衍生工具的套期保值关系。48
项目7a。关于市场风险的定量和定性披露公司面临债务利率变动形式的市场风险。管理层使用对市场状况的定期监测和分析技术来管理这种风险。截至2024年12月31日，公司47亿美元债务账面价值中有35亿美元按固定利率计息，不包括利率掉期。下表提供了有关上述公司某些金融工具对市场状况和利率变化的敏感性的信息。就本分析而言，敏感性是根据基础市场利率假设10%的变化来证明的。截至12月31日未偿本金余额对收益和现金流的影响以千美元计，2024年计算年度利息假设市场利率上升10%假设市场利率下降10%浮动利率债务无抵押信贷便利$ — $ — $ — 2025年到期无抵押定期贷款200,00011，180（1,118）1,118无抵押定期贷款2025年到期300,00016，770（1,677）1,677无抵押定期贷款2026年到期150,0008，385（839）839无抵押定期贷款2027年到期200,00011，180（1,118）1,118无抵押定期贷款2028年到期300,00016，770（1,677）1,677 $ 1,150，000 $ 64,285 $（6,429）$ 6,429公司有未偿还的利率掉期，以帮助降低其与可变利率债务。截至2024年12月31日，公司有11亿美元的利率掉期，加权平均利率为3.92%。有关公司利率掉期的更多信息，请参见综合财务报表附注11。公允价值单位：千美元截至2024年12月31日的账面价值2024年12月31日1假设市场利率上升10%假设市场利率下降10% 12月31日，2023年到期的固定利率债务优先票据2025年到期249,868美元250,605美元250,515美元250,679美元244,233美元2026年到期的优先票据586,824595，052594,141595，919581,556美元2027年到期的优先票据488,104494，909493,756496，037483,590 2028年到期的优先票据298,029290，349289,532291，144282,200 2030年到期的优先票据586,028590，648587,926593，321577,702 2030年到期的优先票据297,190258，718257,480259，924249,124 2031296,343244，270242,884245，622235,894到期的3,440，243美元3,372，7041余额列报，扣除折扣和债务发行成本，包括溢价。所列公允价值基于定义为模型衍生估值的第2级输入值，其中在活跃市场中可观察到重要输入值和重要价值驱动因素。49
项目8。独立注册会计师事务所股东和董事会的财务报表和补充数据报告Healthcare Realty Trust Incorporated田纳西州纳什维尔关于合并财务报表的意见我们审计了所附的Healthcare Realty Trust Incorporated（“公司”）截至2024年12月31日和2023年12月31日的合并资产负债表，相关的合并经营报表、综合收益（亏损）、权益和可赎回非控股权益，以及截至2024年12月31日止三年期间每年的现金流量，以及随附索引中列出的相关附注和财务报表附表（统称“合并财务报表”）。我们认为，合并财务报表按照美国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允反映了公司于2024年12月31日和2023年12月31日的财务状况，以及截至2024年12月31日止三年期间的经营业绩和现金流量。我们还根据美国上市公司会计监督委员会（“PCAOB”）的标准，根据Treadway Commission（“COSO”）发起组织委员会（“COSO”）发布的内部控制– Integrated Framework（2013）中确立的标准，对公司截至2024年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，并对我们日期为2025年2月19日的报告发表了无保留意见。意见依据这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是在我们审计的基础上对公司的合并财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计以就合并财务报表是否不存在重大错报获取合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行程序以评估合并财务报表的重大错报风险，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关合并财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估合并财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。关键审计事项下文通报的关键审计事项是对合并财务报表的当期审计产生的、已传达或要求传达给审计委员会的事项，并且：（1）涉及对合并财务报表具有重要意义的账目或披露，以及（2）涉及我们特别具有挑战性、主观性或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对合并财务报表的意见，作为一个整体，我们也不会通过传达下文的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。资产减值–计划在使用寿命结束前出售一处房地产截至2024年12月31日，公司记录的房地产投资总额净额约为93亿美元。如公司综合财务报表附注1所述，每当发生事件或情况变化表明账面价值可能无法完全收回时，公司都会评估包括房地产在内的长期资产的减值可能性。减值指标可能包括（其中包括）在资产使用寿命结束前出售资产的计划。50
我们将管理层对资产使用寿命结束前出售计划的评估确定为房地产物业潜在减值的指标，作为关键审计事项。评估一项资产在其使用寿命结束前出售的可能性需要高度的判断。由于解决这一问题所需的审计工作的性质和程度，审计管理层围绕这些要素的判断尤其具有挑战性。我们为处理这一关键审计事项而执行的主要程序包括：•测试对管理层评估计划在资产使用寿命结束前出售资产的可能性的控制的设计和运营有效性。•采用追溯审查、向会计部门以外的管理层查询和获取第三方证据相结合的方式，评估计划在资产使用寿命结束前出售资产的可能性。商誉减值如公司综合财务报表附注1所述，公司在截至2024年12月31日止年度的综合经营报表中记录了2.505亿美元的商誉减值。截至12月31日，公司每年对商誉进行减值评估，或在事件或情况变化表明可能存在减值时进行评估。在2024年期间，公司经历了普通股每股价格的持续下跌，这被确定为商誉减值的一个指标。因此，公司进行了量化评估，采用折现现金流模型和盈利倍数技术相结合的方法估计了公司单一报告单位的公允价值。采用贴现现金流模型技术确定公允价值，需要使用估计和假设，包括收入和费用增长率、资本化率和贴现率。使用收益倍数技术确定公允价值需要对可维持收益和市场倍数做出假设。我们将商誉减值评估确定为关键审计事项。需要管理层做出重大判断，以确定单一报告单位的公允价值，特别是现金流折现模型中使用的贴现率假设和盈利倍数技术中使用的市场倍数假设。审计管理层在商誉减值评估中使用的假设涉及特别具有挑战性和主观性的审计师判断，这是由于处理该事项所需的审计工作的性质和程度以及所需的专门技能或知识的程度。我们为处理这一关键审计事项而执行的主要程序包括：•测试对管理层确定单一报告单位公允价值的控制的设计和运营有效性，包括对商誉减值评估中使用的贴现率和市场倍数的控制。•利用具有专门技能和知识的专业人员协助评估商誉减值评估中使用的贴现率和市场倍数的合理性。/s/BDO USA，P.C。我们自2005年起担任公司的核数师。田纳西州纳什维尔2025年2月19日51
Healthcare Realty Trust Incorporated合并资产负债表金额以千为单位，每股数据资产除外2024年12月31日2023房地产土地$ 1,143，468 $ 1,343，265建筑物和装修9,707，06610,881，373租赁无形资产664,867836，302个人财产9,90912，718应收融资款投资净额123,671122，602融资租赁使用权资产77,34382，209在建工程31,97860，727持作开发用土地52,40859，871房地产投资总额11,810，71013,399，067减累计折旧（2,483，656）（2,226，853）房地产投资总额净额9,327，05411,172，214现金及现金等价物68,91625，699持有资产净额12,8978，834经营租赁使用权资产261,438275，975对未合并合营企业的投资473,122311，511商誉— 250,530其他资产净额507,496592，368总资产10,650，923美元12,637，131美元负债、可赎回的非控制权益和股东权益2024年12月31日2023年负债应付票据和债券4,662，771美元4,994，859应付账款和应计负债222,510211，994持有待售物业负债1,283295经营租赁负债224,499229，714融资租赁负债72,34674，503其他负债161,640202，984负债总额5,345，0495,714，349承诺面值0.01美元；授权200000股；无已发行和流通——普通股，面值0.01美元；授权1000000股；分别于2024年12月31日和2023年12月31日已发行和流通350,532股和380,964股。35053,810 额外实收资本 9,118，2299,602，592累计其他综合亏损（1,168）（10,741）累计归属于普通股股东的净利润374,3091，028,794累计分红（4,260，014）（3,801，793）股东权益总额5,234，8616,822，662非控股权益66,23596，252总权益5,301，0966,918，914负债总额、可赎回非控股权益、股东权益10,650，923美元12,637，131美元见附注。52
Healthcare Realty Trust Incorporated合并运营报表金额以千为单位，截至12月31日止年度的每股数据除外，202420232022收入租金收入$ 1,232，776 $ 1,309，184 $ 907,451利息收入16,38317，13411,480其他经营19,15717，45113,7061，268,3161，343,769932，637费用物业经营473,4445500，437344,038一般和行政83,12158，40552,734交易费用3,12222，0263,229合并相关费用—（1,952）103,380折旧和摊销675,152730，709453,0821，234,8391，289,625956，463其他收入（费用）出售不动产和其他资产收益109,75377，546270,271利息支出（242,425）（258,584）（146及信用损失准备（313,547）（154,912）（54,427）商誉减值（250,530）——未合并合营企业股权损失（135）（1,682）（687）利息及其他（费用）收入，净（260）1,343（1,546）（697,381）（336,227）64,519净（亏损）收入（663,904）（282,083）40,693归属于非控股权益的净亏损9,4193，822204归属于普通股股东的净（亏损）收入$（654,485）$（278,261）$ 40,897基本每股普通股收益$（1.81）$（0.74）$ 0.15稀释后每股普通股收益$（1.81）$（0.74）$ 0.15加权平均已发行普通股-基本365,553378，928252,356加权平均已发行普通股-稀释后365,553378，928253,873见附注。53
Healthcare Realty Trust Incorporated合并综合收益（亏损）表截至2024年12月31日止年度的千元金额20232022净（亏损）收入$（663,904）$（282,083）$ 40,693其他综合（亏损）收入利率掉期重分类调整计入净收益（利息支出）（13,137）（14,488）1,527利率掉期期间产生的收益22,8091，46310,6309，672（13,025）12,157综合（亏损）收入（654,232）（295,108）52,850减：归属于非控股权益的综合亏损9,3373，966168归属于普通股股东的综合（亏损）收益$（644,895）$（291,142）$ 53,018见附注。54
Healthcare Realty Trust Incorporated合并权益和可赎回非控股权益报表除每股数据外的金额以千为单位的普通股额外实收资本累计其他综合收益（亏损）累计净收益累计股息股东权益非控股权益总额权益可赎回非控股权益余额2021年12月31日1,505美元3,972，917美元（9,981）1,266，158美元（3,045，483）2,185，116美元— 2,185，116美元—发行股票，扣除成本622,901 ———— 22,907 — 22,907 —合并对价转让2,2895，574,174 ———— 5,576，463110,7025，687,165 —普通股赎回（1）（2,791）————（2,792）—（2,792）—股份补偿720,339 ———— 20,346 — 20,346 —赎回非控股权益— 97 ———— 97（97）——净收入（亏损）———— 40,897 — 40,897（204）40,693 ——计入净收入（利息支出）的亏损的重分类调整—— 1,531 —— 1,531（4）1,527 ——利率掉期收益和国库锁定—— 10,590 —— 10,5904010，630 ——来自可赎回非控股权益的贡献———————— 2,0 14普通股股东股息（每股1.24美元）————（284,079）（284,079）（1,695）（285,774）—— 2022年12月31日余额3,8069，587,6372，1401,307，055（3,329，562）7,571，076108,7427，679,8182，0 14发行股票，扣除成本—— 130 —— 130 —— 130 ——普通股赎回（1）（2,234）————（2,235）——（2,235）——将OP单位转换为普通股22,774 —— 2,776（2,776）——以股份为基础的报酬314,285 —— 14,288 —— 14,288 ——净亏损————（278,261）——（278,261）（3,822）（282,083）——计入净收入（利息支出）的收益的重新分类调整——（14,315）——（14,315）（173）（14,488）——利率掉期收益和国库锁定—— 1,434 —— 1,434291，463 ——可赎回非控股权益的贡献———————— 1,889可赎回非控股权益赎回价值的调整————————（35）普通股股东的股息（每股1.24美元）————（472,231）（472,231）（5,748）（477,979）—— 2023年12月31日余额3,8109，602,592（10,741）1,028，794（3,801，793）6,822，66296,2526，918,9143，868发行股票，扣除成本— 104 ———— 104 —— 104 ——普通股赎回（5）（8,692）————（8,697）——（8,697）—— OP单位转换为普通股33,409 ———— 3,412（3,412）—— 55
股份补偿531,819 ———— 31,824 — 31,824 —普通股回购（308）（510,115）————（510,423）——（510,423）——赎回非控股权益——————（11,930）（11,930）——净（亏损）收益————（654,485）——（654,485）（9,436）（663,921）17重分类调整计入净收益（利息支出）的收益——（12,954）——（12,954）（183）（13,137）——利率互换期间产生的收益—— 22,527 —— 22,527282222，809 ——可赎回非控股权益的贡献—————————— 13可赎回非控股权益赎回价值的调整——（888）——（888）——（888）880普通股股东股息（每股1.24美元）————（458,221）（458,221）（5,338）（463,559）—— 12月31日余额，2024年3,505美元9,118，229美元（1,168）374,309美元（4,260，014）5,234，861美元66,235美元5,301，096美元4,778美元见附注。56
Healthcare Realty Trust Incorporated合并现金流量表截至12月31日止年度的金额以千为单位，经营活动202420232022净（亏损）收入$（663,904）$（282,083）$ 40,693调整净收益与经营活动提供的净现金：折旧和摊销675,152730，709453,082其他摊销47,16545，18124,695股份补偿31,82414，28820,346应收直线租金摊销（出租人）（29,996）（38,676）（23,498）经营租赁直线租金摊销（承租人）3,8806，0843,374出售不动产及其他资产收益（109,753）（77,546）（270,271）债务清偿损失（收益）237（62）2,401不动产减值和信用损失准备313,547154，91254,427商誉减值250,530 ——未合并合营企业股权损失1351,682687未合并合营企业分配款10,49817，8801,881融资及房地产应收票据的非现金利息（1,833）（1,654）（2,257）经营性资产负债变动：其他资产，含使用权-资产（34,547）（55,946）（26,098）应付账款及应计负债5,199（18,775）24,191其他负债3,4833，826（30,906）经营活动提供的现金净额501,617 499,820272，747投资活动购置不动产—（49,171）（402,529）开发不动产（70,338）（41,058）（37,862）额外长期资产（248,981）（231,026）（163,544）抵押贷款和应收票据融资（5,505）（26,803）（23,325）对未合并合营企业的投资—（3,824）（99,967）应收融资款投资（511）（1,801）（1,002）销售和额外的长期资产1,221，083701,4341，201,068可赎回非控股权益的贡献131,389 —应收票据偿还收益5,162 — 1,688合并中承担的现金，包括用于支付特别股息的受限制现金—— 1,159，837投资活动提供的现金净额900,923349，1401,634，364融资活动无抵押信贷融资净借款（偿还）——（385,000）40,000定期贷款借款—— 666,500偿还定期贷款（350,000）——（1,141，500）偿还应付票据和债券（25,473）（19,143）（20,042）赎回票据和应付债券——（2,184）支付的股息（457,853）（472,242）（283,713）就合并支付的特别股息——（1,123，648）发行普通股所得款项净额10413022,902普通股赎回（8,881）（2,298）（3,192）普通股回购（510,423）——向非控股权益持有人的分配（5,473）（5,123）（1,695）赎回非控股权益（744）——发债和承担费用（563）（529）（12,753）融资租赁支付的款项（17）（17）——筹资活动使用的现金净额（1,359，323）（884,222）（1,859，325）现金及现金等价物增加（减少）43,217（35,262）和现金等价物期初现金25,69960，96113,175期末现金和现金等价物$ 68,916 $ 25,699 $ 60,96157
见附注。Healthcare Realty Trust Incorporated合并现金流量表（续）以千年为单位的金额截至12月31日，补充现金流信息202420232022已付利息202,503美元216,033美元112,692美元与购置房地产有关的假定应付抵押票据，净额—— 5,284美元——建筑应计发票，租户改善和其他资本化成本39,969美元31,469美元48,292美元资本化利息4,295美元2,961美元1,410美元与出售房地产有关的应收抵押票据9,630美元51,000美元——出售房地产的非控股权益11,185美元——向未合并的合资企业提供房地产资产172,666美元——合并中承担的应收房地产票据（按公允价值调整）—— 74,819美元无担保信贷额度合并中承担的定期贷款（调整为公允价值）$ — $ — 1,758，650美元合并中承担的优先票据（调整为公允价值）$ — $ — 2,232，650美元与合并相关的转让对价$ — $ — 5,576，463见附注。58
1.重要会计政策摘要业务概览Healthcare Realty Trust Incorporated是一家房地产投资信托基金（“REIT”），主要在美国各地拥有、租赁、管理、收购、融资、开发和再开发与提供门诊医疗保健服务相关的创收房地产。除公司合并财务报表附注另有规定外，此处提及“公司”是指在下文附注2中更详细讨论的合并生效后，Healthcare Realty Trust Incorporated及其合并子公司，包括Healthcare Realty Holdings，L.P.（原名Healthcare Trust of America Holdings，LP）（“OP”）。截至2024年12月31日，公司在589处综合房地产、在建工程、重建、融资应收账款、融资租赁使用权资产、为开发而持有的土地和公司财产中的房地产投资总额约为118亿美元，不包括持有待售资产。该公司的房地产位于33个州，总面积约为3420万平方英尺。此外，截至2024年12月31日，公司在未合并的合营企业中持有的63处房地产物业中拥有约31%的加权平均所有权权益。有关公司合营企业的更多详情，请参阅下文附注5。公司综合财务报表的这些附注中的平方英尺和财产数量披露未经审计。合并原则本公司的合并财务报表包括本公司、其全资附属公司以及本公司控制经营活动的合营企业和合伙企业的账目。GAAP要求公司确定通过投票权以外的方式实现控制权的实体，并确定哪个企业是可变利益实体（“VIE”）的主要受益人。ASC主题810广义地将VIE定义为：在其中（i）作为一个群体的股权投资者（如果有的话）缺乏通过投票权或类似权利来指导该实体对该实体的经济绩效产生最重大影响的活动的权力，或者（ii）存在风险的股权投资在没有额外次级财务支持的情况下不足以为该实体的活动提供资金的实体。公司将VIE的主要受益人确定为同时具有以下两个特征的企业：（i）有权指导对实体经济绩效影响最大的VIE活动，以及（ii）有义务吸收VIE可能对实体具有重大意义的损失或获得利益。当公司确定其为VIE的主要受益人时，公司将合并其对VIE的投资，任何少数股东权益在随附的合并财务报表中反映为非控制性权益或可赎回的非控制性权益。公司可能会在后续事件发生时改变其对VIE的原始评估，例如合同安排的修改会影响实体的风险股权投资的特征或充分性，主要受益人所持有的全部或部分权益的处置，或影响对经济绩效影响最大的VIE指导活动的权力的事实和情况的变化。公司持续进行这一分析。对于未被确定为VIE的财产持有实体，公司将其拥有100%股权或拥有控股财务权益的此类实体合并，证明其拥有多数投票权权益。所有公司间余额和交易在合并中消除。对于公司拥有低于100%股权的实体，如果公司有直接或间接能力根据各自实体所有权协议的条款控制实体的活动，则公司将合并该实体。OP由公司持有98.7%。经营合伙单位（“OP单位”）的持有人被视为OP的非控股权益持有人，其所有权权益在随附的综合资产负债表中反映为权益。此外，OP的部分收益和亏损将根据其各自的所有权百分比分配给非控股权益持有人。在将OP单位转换为普通股时，已发行普通股的公允价值与转换为普通股的OP单位的账面价值之间的任何差额将被记录为权益的组成部分。截至2024年12月31日，非控股权益持有人持有的已发行和未偿还的OP单位约为460万个，即1.3%。此外， 该公司是这一VIE的主要受益者。因此，公司合并其在OP中的权益。合并财务报表附注5 9
截至2024年12月31日，公司除OP外还有三个合并VIE，包括公司作为VIE主要受益人的合营企业投资，其基础是运营控制权和收取剩余回报的权利或吸收合营企业产生的损失的义务相结合。因此，这些合资企业已被合并，下表汇总了截至2024年12月31日和2023年12月31日的合并VIE资产负债表，不包括OP，合计：12月31日，（千美元）20242023资产：房地产投资总额，净额103,933美元85,752美元现金和现金等价物1592,144其他资产，净额4,0532，704总资产108,145美元90,600美元负债：应付票据和债券60,170美元——应付账款和应计负债2,78617，835其他负债45 ——截至2024年12月31日负债总额63,001美元17,835美元，该公司有五个未合并VIE，包括四个应收票据和一个合资企业。公司没有权力或经济利益单独指导这些VIE的活动，因此确定公司不是主要受益人。因此，公司将四笔应收票据作为摊余成本和权益法下的合营安排进行会计处理。有关公司未合并VIE的更多信息，请参见下文：（单位：千美元）起始日Location Source carrying amount maximum exposure to loss 2021 Houston，TX 1 note receivable $ 14,900 $ 14,9002021 Charlotte，NC 1 note receivable 7,4417，4412022 Texas 2 equity method 56,58656，5862024 Texas 3 note receivable 9,68916，7292024 Texas 3 note receivable 14,5001 assumed mortgage note receivable with the merger。2包括对七处房产的投资。3公司向卖方提供融资，并就物业处置订立抵押贷款及夹层贷款。截至2024年12月31日，由于公司对这些实体施加了重大影响但并未控制这些实体，因此公司未合并的合营安排采用权益会计法进行了会计处理。有关公司未合并合营企业的更多详情，请参阅附注5。在综合财务报表中使用估计根据美利坚合众国普遍接受的会计原则编制综合财务报表要求管理层作出影响综合财务报表及附注中报告的金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计和假设不同。管理层就收入确认、用于记录房地产投资的购买价格分配、减值、租户应收款项的可收回性以及公允价值计量（如适用）作出重大估计。合并财务报表附注，续。60
分部报告公司拥有、租赁、收购、管理、融资、开发和再开发门诊和其他与医疗保健相关的物业。公司作为一个报告单位而不是多个报告单位进行管理，用于内部报告目的和内部决策，并在单一可报告分部中披露其经营业绩。由公司首席执行官、首席财务官和首席运营官代表的公司首席运营决策者（“CODM”）审查财务信息并评估公司的综合经营情况，以便做出战略决策，例如分配资本支出和其他重大费用。有关分部报告的更多信息，见附注18。房地产物业根据ASC主题805，企业合并，如果在属于企业合并的交易中获得，则房地产物业按成本或公允价值入账。购置时的成本或公允价值在土地、建筑物、租户改善、租赁和其他无形资产以及适用的个人财产之间分配。在2024年和2023年期间，公司分别消除了最初作为某些房地产收购的组成部分入账的完全摊销的房地产无形资产的累计折旧约1.123亿美元和5170万美元。在2024年期间，已完全折旧的租户和不再使用的资本改进约300万美元从累计折旧中消除。2023年期间没有此类交易。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止三个年度的不动产折旧费用分别为5.071亿美元、5.186亿美元和3.208亿美元。截至2024年12月31日已到位的不动产资产的折旧和摊销，在资产的预计使用寿命内按直线法计提：土地改良2.0至39.0年建筑物和改良3.3至49.0年租赁无形资产（包括地租无形资产）1.0至99.0年个人财产3.0至10.0年公司将直接成本，包括建造成本和专业服务等成本，以及间接成本，包括资本化的利息和间接费用资本化，与房地产资产的开发和建设相关，同时正在进行实质性活动，以使资产为其预期用途做好准备。资本化利息成本采用公司无担保债务加权平均利率或项目特定债务利率（如适用）计算。公司在建筑物投入使用后，继续将稳定物业的未占用部分的利息资本化长达一年，届时利息的资本化必须停止。资产减值每当发生事件或情况变化表明账面价值可能无法完全收回时，公司会评估可识别、使用寿命有限、无形资产和长期资产（包括不动产）的减值可能性。减值指标可能包括一项资产相对于历史或预期经营业绩的显着表现不佳；公司对资产的使用或其整体业务的战略发生重大变化；计划在某项资产的使用寿命结束之前出售该资产；某项物业的很大一部分租约到期；或对公司或其租户而言重大的负面经济趋势或负面行业趋势。此外，公司还会审查可能的减值、受购买选择权约束的资产以及受龙卷风和飓风等伤亡损失影响的资产。只有当管理层对该物业当前和预计（未贴现和无杠杆）经营现金流的估计低于该物业的账面净值时，该物业价值才被视为减值。这些对未来现金流量的估计仅包括与财产的使用和最终处置直接相关和预计将产生的那些估计数。这些估计，包括可能受到任何潜在出售物业影响的使用寿命确定，是基于管理层对其使用物业的假设。因此，在估计当前和预计的现金流量时涉及重大判断。如果管理层确定公司资产的账面价值可能无法完全收回合并财务报表附注，续。61
基于上述任何因素或其他因素的存在，管理层将根据物业的估计公允价值或估计公允价值减去出售物业的成本来计量和记录减值费用。有关减值的更多信息，请参见附注7。以就地租赁方式收购房地产物业公司收购的房地产物业通常不符合业务定义，作为资产收购入账。收购租赁到位的房地产物业按相对公允价值入账。在收购具有就地租赁的建筑物时，收购成本必须根据其估计的公允价值在有形房地产资产“如同空置”和与就地租赁相关的无形房地产资产之间进行分配。土地公允价值是通过对可比交易和其他相关数据的评估来估计的。公司考虑是否有任何就地租赁租金高于或低于市场。一项资产（如果实际出租率高于市场）或一项负债（如果实际出租率低于市场），计算和记录的金额等于未来现金流量的现值，该现值代表实际租赁率与估计的市场利率之间的差额。如果就地租赁被确定为低于市场租金，公司还将评估与该租赁相关的任何续租选择，以确定无形资产是否应包括这些期间。与高于或低于市场的就地租赁无形资产相关的价值在收购时在租赁的剩余期限内摊销至公司作为出租人的租金收入和公司作为承租人的物业运营费用。该公司还估计了一个吸收期，该吸收期可能因物业而异，假设该建筑物是空置的，并且必须出租到收购时的实际占用水平。在该吸收期间，业主将产生直接成本，例如租户改善，并将遭受租金收入损失。同样，业主将获得一项可计量的资产，因为假设建筑物空置，某些固定成本将被避免，因为实际的就地承租人将通过吸收期间的费用报销来偿还固定成本的某一部分。这些资产（高于或低于市场的租赁、租户改善、避免的租赁成本、租金收入损失以及通过就地承租人补偿收回的费用）以等于估计未来现金流量现值的金额进行估计和记录。实际购买价格根据上述各项相对资产公允价值进行分配。购买价格中的建筑物和租户改善部分在建筑物的估计可使用年限或就地租赁的加权平均剩余期限内折旧。市场上的就地租赁无形资产在租赁的加权平均剩余期限内摊销为折旧和摊销费用，客户关系资产按每项收购适用的条款摊销为折旧和摊销费用。通过企业合并记录的任何商誉将至少每年进行一次减值审查，并且不进行摊销。有关公司无形资产的更多详情，请参见附注9。公允价值计量公允价值定义为在市场参与者之间的有序交易中，出售资产所收到的价格，或转移负债所支付的价格。在计算公允价值时，公司必须最大限度地使用可观察的市场输入值，尽量减少使用不可观察的市场输入值，并以概述的层次结构形式披露此类公允价值计量的细节。定义了估值技术的层次结构，以确定公允价值计量的输入值在市场中是否被认为是可观察的或不可观察的。可观察的投入反映了从独立来源获得的市场数据，而不可观察的投入则反映了公司的市场假设。这种层次结构要求在可获得时使用可观察的市场数据。这些投入产生了以下公允价值层次：•第1级——活跃市场中相同工具的报价；•第2级——活跃市场中类似工具的报价，不活跃市场中相同或类似工具的报价，以及在活跃市场中可观察到重要投入和重要价值驱动因素的模型衍生估值；以及合并财务报表附注，续。62
•第3级–源自估值技术的公允价值计量，其中一个或多个重要输入或重要价值驱动因素是不可观察的。已执行的购买和销售协议，这是具有约束力的协议，被归类为第一级投入。衍生金融工具公允价值衍生金融工具在公司合并资产负债表中作为其他资产或其他负债以公允价值入账。衍生工具的估值需要公司做出影响工具公允价值的估计和判断。衍生工具的公允价值通过考虑远期收益率曲线和贴现率的定价模型进行估算。公司远期起始利率互换合约的公允价值采用考虑外贸费率和贴现率的定价模型进行估算。此类金额和此类金额的确认取决于未来可能发生变化的重大估计。对于指定为符合条件的现金流量套期关系的衍生工具，衍生工具有效部分的公允价值变动计入累计其他综合收益（损失）。一旦标的被套期交易在收益中确认，损益从累计其他综合收益（损失）中重新分类为收益。截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司分别有120万美元和1070万美元的累计其他综合损失，与2015年和2020年期间订立和结算的远期起始利率掉期以及公司浮动利率债务的对冲有关。更多信息见附注11。现金、现金等价物和受限制现金现金及现金等价物包括购买时原到期日为三个月或更短的短期投资。受限制现金包括与出售某些房地产物业的收益有关的托管现金。截至2024年12月31日或2023年12月31日止年度，公司并无任何受限制现金。现金和现金等价物存放在银行账户和隔夜投资中。该公司在大型金融机构的银行存款金额经常超过联邦保险限额。本公司在该等帐目中并无出现任何亏损。商誉和其他无形资产商誉和使用寿命不确定的无形资产不进行摊销，但至少每年进行减值测试。使用寿命有限的无形资产在其各自使用寿命内摊销至其估计残值，并仅在存在减值指标时进行减值审查。公司可辨认无形资产由企业商誉、就地租赁无形资产、客户关系无形资产、发债成本构成。就地租赁和客户关系无形资产在资产适用年限内按直线法摊销。发债费用在不适用实际利率法的情况下，按实际利率法或直线法在债务工具期限内摊销。合并财务报表附注，续。63
商誉不摊销，但通常在截至12月31日的年度或每当事件或情况变化表明可能存在减值时进行减值评估。然而，在2024年第一季度，公司经历了普通股每股价格的持续下跌，这被确定为商誉减值的一个指标。因此，进行了商誉评估。公司进行了量化评估，采用贴现现金流模型和收益倍数技术相结合的方法对公司单一报告单位的公允价值进行了估算。使用贴现现金流模型技术确定公允价值需要使用与收入和费用增长率、资本化率、贴现率、资本支出和营运资本水平相关的估计和假设。使用收益倍数技术确定公允价值需要对可维持收益和市场倍数做出假设。这些预测和假设具有高度主观性，虽然我们认为我们的假设是合理的，但这些假设的变化可能会对我们的财务业绩产生重大影响。公司确定账面价值超过了估计的公允价值，因此公司记录了2.505亿美元的商誉全额减值，在综合经营报表的“商誉减值”中作为非现金费用入账。有关公司无形资产的更多详细信息，请参见附注9。或有负债公司不时可能会因法律程序及类似事项而产生或有亏损。此外，虽然公司就其每项财产维持全面责任和财产保险，但公司可能会面临与未投保或未投保损害有关的意外损失。公司持续监控任何可能产生或有负债的事项，管理层每季度审查公司与每一项相关的准备金和应计项目，并根据可用信息的变化酌情调整拨备。或有事项负债首先在确定损失既可能发生又可以合理估计时入账。有关或有损失风险的估计变动在发生期间反映为对相关负债的调整。由于估计或有负债所固有的不确定性，公司的或有损失拨备可能在近期内发生重大变化。如果除已确认的金额外，任何重大损失至少是合理可能的，则这些金额将在综合财务报表附注中披露。以股份为基础的薪酬公司有各种员工和董事以股份为基础的奖励尚未兑现。根据公司日期为2021年4月29日的经修订和重述的2006年激励计划（“激励计划”），这些奖励包括非既得普通股或其他基于股票的奖励，包括OP中的单位。公司根据计量日的奖励公允价值在必要的服务期内以直线法在综合经营报表中确认以股份为基础的支付给员工和董事的款项。公司在没收发生时确认其影响。有关公司股份奖励的详情，请参阅附注13。累计其他综合（亏损）收益某些项目必须计入综合（亏损）收益，包括外币折算调整、最低养老金负债调整、衍生工具公允价值变动和可供出售证券的未实现损益等项目。截至2024年12月31日，公司累计其他综合（亏损）收益由指定为现金流量套期的主动衍生工具公允价值变动损失和远期起始掉期和国库套期未摊销结算损失组成。有关公司衍生金融工具的更多详情，请参阅附注11。客户合同收入（主题606）公司根据主题606的核心原则确认一定的收入。这要求一个实体确认收入，以描述向客户转让承诺的商品或服务的金额，该金额反映了该实体预期有权获得以换取这些商品或服务的对价。租赁收入不在主题606范围内。为实现核心原则，公司应用指导意见中规定的五步走模式。合并财务报表附注，续。64
在主题606下核算的收入在公司合并经营报表的其他经营项目中分离。本项包括停车收入、管理费收入和其他杂项收入。以下是按类别分列的金额详情：截至12月31日的年度，以千计202420232022收入类型停车收入9,329美元9,903美元8,513美元管理费收入/其他19,8287，5485,193美元19,157美元17,451美元13,7061包括管理协议中概述的应收融资项下某些费用的回收。公司在主题606项下核算的两大类收入，均在履行履约义务时核算。为这些项目中的每一项确定的履约义务随着时间的推移而得到满足，公司根据这一原则每月确认收入。在大多数情况下，收益是按月到期应付的。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，公司应收账款余额分别为190万美元、190万美元和150万美元。管理费收入包括向第三方提供的物业管理服务以及公司未合并的合营企业中的某些物业，一般是根据当月租户应收款项的现金收款百分比或每平方英尺的规定金额按月计算、应计和计费。管理费收入还包括就其某些未合并的合资企业的资产管理服务向公司支付的金额。公司管理自有物业的内部管理费收入在合并中予以抵销。租金收入与不可撤销经营租赁有关的租金收入按直线法确认为在租赁协议有效期内赚取。本公司的租赁协议一般包括根据消费者价格指数（“CPI”）规定的年度涨幅或涨幅的条款。多租户办公室租赁安排下物业的租金收入和单租户租赁安排物业的租金收入计入公司综合经营报表的租金收入。对于出租人，该标准要求出租人将租赁分类为销售型、直接融资型或经营性。租赁被视为将标的资产控制权转让给承租人的，将作为出售处理。如果在控制权转移的情况下传递了风险和报酬，租赁将被归类为直接融资。否则，该租赁按经营租赁处理。非租赁部分，例如公共区域维护，一般在主题606下核算，并与租赁付款分开。然而，公司选择了出租人的实际权宜之计，允许公司在满足某些条件时不分离这些组件。合并后的部分根据会计准则编纂，主题842进行会计处理。租金收入的组成部分如下：截至12月31日的年度，以千计202420232022物业运营收入1202780美元1270508美元883953美元直线租金29,99638，67623,498美元租金收入1232,776美元1309,184美元907,451美元联邦所得税公司认为其有资格作为REIT征税，并打算在任何时候继续根据《国内税收法》第856至860条作为REIT的资格。公司必须将每年至少90%的房地产投资信托应税收入分配给股东，并满足其他要求，才能继续符合房地产投资信托资格。作为一家房地产投资信托基金，公司分配给股东的净收入一般无需缴纳联邦所得税，但可能需要缴纳一定的州和地方税费。进一步讨论见附注16。合并财务报表附注，续。65
如果公司未能在任何纳税年度获得REIT资格，它将就其应税收入缴纳美国联邦所得税，并且在资格丧失的年度之后的四年内将不被允许有资格作为REIT用于美国联邦所得税目的，除非美国国税局根据某些法定条款授予其减免。此类事件可能对其业务、财务状况、经营业绩和可用于向股东分配股息的净现金产生重大不利影响。该公司基本上通过OP开展所有业务。作为合伙企业，OP一般不承担联邦所得税。来自OP运营的收入和损失包含在其合伙人的纳税申报表中，包括公司，这些合伙人负责报告其在合伙企业收入和损失中的可分配份额。因此，在随附的综合财务报表中并无计提所得税拨备。公司在综合财务报表中将与不确定的税务状况（如果有的话）相关的利息和罚款分类为一般和管理费用的组成部分。截至2024年12月31日止三年期间，未确认此类金额。2021年、2022年、2023年和2024年的联邦纳税申报表目前需要接受税务机关的审查。州所得税公司必须缴纳一定的州所得税，此类税款的准备金一般包含在公司综合经营报表的一般和管理费用中。进一步讨论见附注16。销售和使用税公司必须根据向位于这些州的物业的租户收取的租金向某些州税务机关缴纳销售和使用税。公司一般由租户偿还这些税款。公司在公司的综合运营报表中将支付给税务机关的款项和租户随后的补偿按净额计入租金收入。持有待售资产持有待售的长期资产按其账面值或公允价值减去估计出售成本后的较低者列报。此外，这些资产的折旧在资产分类为持有待售时停止。出售这类物业产生的损失在综合经营报表中被定性为减值损失。关于持有待售资产的更多详情，请参见附注6。每股收益公司采用两类法计算每股普通股净收益。每股普通股收益的计算方法是考虑以股份为基础的支付奖励，其中包含不可没收的股息或股息等价物权利作为参与证券。未分配收益（超过股息支付的超额净收入）按比例分配给普通股股东和限制性股东。未分配亏损（超过净收益的股息）不分配给限制性股东，因为他们没有分担亏损的合同义务。适用于受限制股东的未分配亏损金额分配给普通股股东。每股普通股基本收益的计算方法是加权平均已发行股份减去已发行和已发行的非归属普通股股份。稀释后的每股普通股收益是使用加权平均流通股加上使用库存股法的Legacy HR员工股票购买计划的未行使股票期权的稀释效应和期间的平均股价计算得出的。此外，分配给OP单位的净收入（亏损）已计入分子，与可赎回OP单位相关的普通股已计入分母，以计算稀释每股收益。每股收益的计算见附注14。合并财务报表附注，续。66
可赎回非控股权益公司根据会计准则更新（“ASU”）2009-04会计准则对可赎回权益证券进行会计处理负债（主题480）：对可赎回权益工具进行会计处理，这要求持有人可选择的或有可赎回的权益证券，而不仅仅是在我们的控制范围内，被分类到永久股东权益之外。公司在随附的综合资产负债表中将可赎回股本证券分类为可赎回非控制性权益。据此，公司按初始账面值（非控股权益在净收益或亏损及分配中所占份额的增加或减少）或赎回价值两者中较高者记录账面值。我们衡量赎回价值，并将权益证券的账面价值调整记录为可赎回非控股权益的组成部分。截至2024年12月31日，公司可赎回的非控股权益为480万美元。租赁投资-应收融资款，净额按照ASC主题842：租赁，对于公司订立收购资产合同并将其租回给卖方的交易（即售后回租交易），当卖方-承租人拥有购买选择权时，该资产的控制权不被视为已转移。因此，公司不确认标的房地产资产，而是按照ASC主题310：应收账款确认一项金融资产。有关公司截至2024年12月31日应收融资款的更多信息，请参见下文。（单位：千美元）起始日期位置利率截至2024年12月31日的账面价值截至2023年12月31日的账面价值2021年5月Poway，加利福尼亚州 5.71% $ 116,304 $ 115,2392021年11月Columbus，OH 6.48% 7,3677，363 $ 123,671 $ 122,602房地产应收票据房地产应收票据包括夹层和其他房地产贷款，通常以借款人在各自房地产所有者的所有权权益质押、抵押或信托契据和/或公司担保作抵押。房地产应收票据拟持有至到期，按摊余成本入账，扣除未摊销的贷款发起成本和费用以及信用损失准备金。截至2024年12月31日，公司合并资产负债表中计入“其他资产”的房地产应收票据净额总计1.276亿美元。（单位：千美元）来源到期说明利率截至2024年12月31日未偿还的贷款承诺应收利息（其他资产）信用损失准备公允价值贴现和截至12月31日的费用账面价值，2024夹层贷款Arizona 12/21/202312/20/20269.00% $ 6,000 $ 6,000 $ 6,000 $ 38 $ — $ — $ 6,038 Texas 110/03/202410/02/202911.00% 4,5001 ———— 110,5006，00138 —— 6,039抵押贷款Texas 26/30/202112/02/20247.00% 31,15031，150551（16,801）— 14,900 North Carolina 312/22/202112/22/20248.00% 6,0006，0001,441 —— 7,441 Florida 5/17/20222/27/20266.00% 65,00037，661195 —（24）37,832 California 3/30/20233/29/20266.00% 45，10/03/202410/02/20297.50% 16,7299，62960 —— 9,689171，579135,9782，432（16,801）（24）121,585 $ 182,079 $ 141,979 $ 2,470 $（16,801）$（24）$ 127,6241在2024年，公司就出售德克萨斯州休斯顿的一处房地产向卖方提供了960万美元的融资。该公司还承诺为此次出售提供高达450万美元的夹层贷款资金。22024年，公司确定这笔抵押贷款需要1680万美元的信贷损失准备金，其中包括约1630万美元的本金和约50万美元的利息。2025年1月，这笔贷款的基础抵押品被出售，公司收到了这笔贷款本金余额1490万美元。合并财务报表附注，续。67
3到期未偿本息。截至本财务报表日，这笔贷款的未偿还本金和利息尚未偿还。公司评估了未偿还金额的可收回性，并确定基础抵押品的价值超过了截至2024年12月31日的账面价值，并正在与借款人就抵押贷款的清偿进行合作。信用损失准备根据ASC主题326，金融工具-信用损失，公司采取了一项政策，即在开始时对符合ASC主题 326下处理条件的贷款进行当前预期信用损失的评估。公司采用违约概率法估计当前的预期信用损失，并按季度评估借款人的流动性和信誉，以确定是否有必要对开始时确认的未来预期损失进行任何更新。该公司的评估考虑了行业和经济状况、信用增级、流动性等因素。信贷备抵的确定是基于对所有未偿还贷款的季度评估，包括一般经济状况和贷款付款的估计可收回性。公司根据综合信用质量指标评估应收贷款的可收回性，包括但不限于付款状况、历史贷款冲销、借款人和担保人的财务实力以及基础抵押品的性质、程度和价值。当根据当前信息和事件，公司很可能无法根据贷款协议的合同条款如期收回所有到期款项时，贷款被视为信用质量恶化。对认定为信用质量恶化的贷款，按个人情况确定信用损失金额。可能需要将其置于非应计状态。根据这一定义，所有处于非应计状态的贷款均被视为信用质量恶化。在情况改善和可收回性风险降低的情况下，贷款可能会回到收益应计状态。当一笔贷款处于非应计状态时，任何现金收入都将用于未偿本金余额。2023年，公司确定其两笔夹层贷款的信用损失风险不再遥远，并记录了520万美元的信用损失准备金。2024年，公司确定这两笔夹层贷款需要额外备抵4680万美元，以支付这些贷款的全部账面金额。2024年第四季度，基础项目出售，公司收到400万美元作为夹层贷款利息的对价。此外，在2024年，该公司确定其一笔应收抵押票据的信用损失风险不再遥远，并记录了1680万美元的信用损失准备金，其中包括50万美元的应计利息。公司利用第1级公允价值层级，其中包括抵押贷款基础抵押品的已执行买卖协议，来确定信用损失准备金的金额。下表汇总了公司的房地产应收票据信用损失准备金：单位：千美元截至2024年12月31日的十二个月截至2023年12月31日的十二个月信用损失准备金，期初5,196美元——信用损失准备金159,5635，196追偿1（4,000）——核销1（43,958）——信用损失准备金，期末16,801美元5,1961美元。2024年6月24日，公司在德克萨斯州的两笔总本金余额为5410万美元的夹层贷款到期。2024年7月15日，与基础项目相关的建设贷款的高级贷款人向借款人提供了止赎程序通知。2024年，公司记录了4680万美元的信贷损失准备金，以支付这些贷款的全部账面金额。2024年第四季度，基础项目的资本进行了重组，公司收到了400万美元作为其利息的对价。截至2024年12月31日，公司不再拥有与这些项目相关的夹层职位。租赁融资应收款项的利息收入收入公司根据适用租赁条款的推算利率确认截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的两项融资应收款项的相关收入，总额分别为840万美元、830万美元和810万美元。因此，在任何特定期间从应收融资确认的利息将不等于该期间从租赁协议中获得的现金付款。合并财务报表附注，续。68
就订立融资应收款项而产生的收购成本被视为贷款发起费用。这些成本与应收融资分类，计入净投资余额。这些金额的摊销将在租赁期限内确认为利息收入的减少。应收房地产票据收入截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，公司确认与应收房地产票据相关的利息收入分别为8.0百万美元、8.8百万美元和3.4百万美元。公司按权责发生制确认利息收入，除非公司确定合同金额的可收回性没有得到合理保证，此时票据被置于非权责发生制状态，利息收入按收付实现制确认。2023年，公司将两笔房地产应收票据置于非应计状态。2024年，该公司将其一笔房地产应收票据置于非应计状态，其本金余额（扣除信用损失）为1490万美元。因此，在过渡到非应计状态后，公司没有确认这些贷款的任何利息收入。新会计公告2023年11月27日，财务会计准则委员会（“FASB”）发布ASU 2023-07，分部报告（主题280）。本次更新对分部报告的一些主要规定包括：（i）要求按年度和中期披露定期提供给主要经营决策者并包含在每一报告的分部损益计量中的重大分部费用；（ii）要求披露主要经营决策者的标题和立场，并解释主要经营决策者如何在评估分部业绩和决定如何分配资源时使用报告的分部损益计量，（iii）要求拥有单一可报告分部的实体在本次更新中提供修订要求的所有披露。公司采纳此ASU，于截至2024年12月31日止年度生效。该采用对公司的财务状况、经营业绩或现金流量没有影响，但导致了新的脚注披露。有关分部报告的详细信息，请参见附注18。2024年11月4日，FASB发布了ASU 2024-03，损益表费用分类，这将要求实体在与损益表正面的某些费用标题相关的财务报表附注中提供更详细的信息。ASU旨在提高透明度，并向投资者提供有关损益表表面报告的费用性质的更详细信息。新准则不改变费用在损益表正面列报的要求。根据这一ASU，如果实体包括以下任何费用类别：购买库存、员工薪酬、折旧、无形资产摊销以及折旧或损耗，则实体必须以表格形式对损益表正面显示的费用标题进行分类——不包括权益法投资的收益或损失。对于每个相关费用标题中的任何剩余项目，实体必须提供这些费用性质的定性描述。新的ASU在2026年12月15日之后开始的年度报告期间和2027年12月15日之后开始的中期报告期间生效。允许提前收养。公司预计，采用该ASU不会对其合并财务报表产生重大影响，这些新披露要求的遵守将从公司截至2027年12月31日止年度的10-K表格年度报告开始。注2。与HTA合并于2022年7月20日（“交割日”），根据日期为2022年2月28日的合并协议和计划（“合并协议”），由Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（“Legacy HR”）、Healthcare Trust of America，Inc.（现称为Healthcare Realty Trust Incorporated）（“Legacy HTA”）、OP以及HR Acquisition 2，LLC（“Merger Sub”）合并为Legacy HR，Legacy HR继续作为存续实体和Legacy HTA的全资子公司（“合并”）。在交割日，每股面值0.01美元的Legacy HR普通股（“Legacy HR普通股”）的流通股被注销，并转换为以1.00比1.00的固定比例获得一股Legacy HTA A类普通股的权利。根据合并协议的条款，Legacy HTA宣布向Legacy HTA A类普通股的每股流通股派发4.82美元的特别股息（“特别股息”），每股合并财务报表票据面值0.01美元，续。69
份额（“Legacy HTA普通股”），并且OP宣布向其合伙单位持有人进行相应的分配，支付给Legacy HTA股东和2022年7月19日登记在册的OP单位持有人。紧随合并之后，Legacy HR转变为马里兰州有限责任公司并更名为HRTI，LLC，Legacy HTA更名为“Healthcare Realty Trust Incorporated医疗保健信托公司”。此外，Legacy HR的股权由Legacy HTA通过对OP的出资和转让协议的方式出资，Legacy HR成为OP的全资子公司。该公司以“Healthcare Realty Trust Incorporated”的名称运营，其A类普通股股票，每股面值0.01美元，在纽约证券交易所交易，股票代码为“HR”。出于会计目的，合并被视为“反向收购”，其中Legacy HTA被视为合法收购人，而Legacy HR被视为会计收购人，基于各种因素，包括但不限于：（i）合并后公司董事会的组成，（ii）合并后公司高级管理人员的组成，以及（iii）转移给遗留的HTA股东的溢价。结果，会计收购方Legacy HR的历史财务报表变成了公司的历史财务报表。此次收购是根据ASC 805，业务合并采用收购会计法入账，其中要求（其中包括）所收购的资产和承担的负债以及非控股权益（如有）按其收购日期的公允价值确认。在交割日转让的隐含对价如下：归属于合并前服务的Legacy HTA限制性股票奖励的公允价值（c）7,406对价转让了5,576，463美元，以千美元计，但每股数据除外截至2022年7月20日经调整的Legacy HTA已发行普通股股份（a）228,520，990交换比率1.00 Legacy HR普通股已发行的隐含股份228,520，990 Legacy HR普通股7月20日调整后收盘价，2022（b）隐含的Legacy HR普通股已发行价值24.37美元5569057美元（a）上述Legacy HTA普通股的股份数量是基于截至收盘日已发行的Legacy HTA普通股总股份228,857，717股，减去以现金方式注销的192股Legacy HTA零碎股份，以及减去336,535股Legacy HTA限制性股票（扣除扣留的215,764股Legacy TERM4限制性股票）。出于会计目的，这些股份将转换为Legacy HR普通股，交换比例为每股Legacy HTA普通股1.00股Legacy HR普通股。（b）出于会计目的，向Legacy HTA普通股前持有人发行的Legacy HR普通股的公允价值基于2022年7月20日Legacy HR普通股的每股收盘价。（c）表示在合并完成前完全归属或因合并完成而完全归属且可归属于合并前服务的Legacy HTA限制性股票的公允价值。合并财务报表附注，续。70
最终购买价格分配下表汇总了在交割日所收购资产和承担的负债的估计公允价值：千美元在交割日确认的初步金额累计计量期间调整数在交割日确认的金额（经调整）资产房地产投资土地985,926美元18,359美元1,004，285美元建筑物和改善6,960，418（119,135）6,841，283租赁无形资产（a）831,9201，839833,759融资租赁使用权资产9,8743，14613,020在建工程10,071（6,744）3,327持有用于开发的土地46,538 — 46,538房地产投资总额$ 8,844，747 $（102,535）$ 8,742，212持作出售资产净额707,442（7,946）699,496对未合并合营企业的投资67,892 — 67,892现金及现金等价物26,03411，40337,437受限现金1,123，647（1,247）1,122，400经营租赁使用权资产198,26116，370214,631净额（b）（c）209,163（3,840）205,323获得的资产总额11,177，186美元（87,795）11,089，391美元负债应付票据和债券3991,300美元— 3,991，300美元应付账款及应计负债1,227，57017,3741，244,944持作出售资产负债28,677（3,939）24,738经营租赁负债173,94810，173184,121融资租赁负债10,720（855）9,865其他负债203,210（8,909）194,301承担的负债总额5,635，425美元13,844美元5,649，269美元取得的可辨认资产净值5,541，761美元（101,639）5,440，122美元非控股权益110,702美元— 110,702美元商誉145,404美元101,639美元247,043美元（a）所购租赁无形资产的加权平均摊销期约为6年。（b）包括约合公允价值的1590万美元合同应收账款。（c）包括7870万美元的应收合同房地产票据总额，其公允价值为7480万美元，公司预计将在截止日期收回几乎所有的应收房地产票据收益。截至2023年6月30日记录的累计计量期间调整是最终结果，主要是由于与公司房地产资产和负债相关的更新估值以及公司获得的与合并中收购的物业及其各自租户相关的额外信息，导致商誉增加1.016亿美元。根据公允价值的最终购买价格分配，约2.47亿美元分配给商誉。商誉是指购买价格超过所收购的有形和无形资产净值和承担的负债的公允价值的部分。确认的商誉归因于合并产生的预期协同效应和收益，包括合并完成后租户和供应商关系中预期的一般和行政成本节约以及潜在的规模经济利益。确认的商誉没有一项可用于税收目的的扣除。在2024年期间，公司经历了普通股每股价格的持续下跌，这被确定为商誉减值的一个指标。因此，进行了商誉评估，公司记录了其商誉的全部减值，并在综合经营报表的“商誉减值”中作为非现金费用入账。合并财务报表附注，续。71
与合并相关的成本公司在截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度分别产生了（2.0）百万美元和1.034亿美元的与合并相关的成本，这些成本已计入经营业绩的与合并相关的成本中。与合并相关的成本主要包括法律、咨询、遣散费和银行服务，截至2023年12月31日止年度，包括退还截至2023年12月31日止年度支付的转让税1780万美元。截至2024年12月31日止年度并无产生合并相关成本。3.物业投资该公司投资于位于美国各地的与医疗保健相关的物业。公司提供管理、租赁、发展及再发展服务，以及用于建造新设施以及收购现有物业的资本。下表汇总了公司于2024年12月31日的综合投资。千美元Number of properties land buildings and improvements lease intangibles personal property total accumulated depreciation Dallas，tx 39 $ 73,030 $ 864,625 $ 40,948 $ 547 $ 979,150 $（245,493）Seattle，WA 2445,272547，7435,178679598，872（184,304）Charlotte，NC 3132,980462，17325,947133521，233（134,075）Houston，tx 2661,201510，25546,28646617，788（106,416）Denver，CO 2655,30939045332，602605478,969AZ 3529,177492，01631,915427553，535（84,116）北卡罗来纳州罗利2557,906366，15029,22413453，293（55,468）田纳西州纳什维尔1138,057339，4179,8404，422391,736（128,686）佛罗里达州迈阿密1422,890265，97417,785176306，825（75,640）佛罗里达州坦帕市1830,586313，38126,10933370，109（53,946）印第安纳波利斯3950,874274，52423,32913348，740（50,188）纽约州纽约市1463,377163，03825,963 — 252,378（26,533）德克萨斯州奥斯汀1121,601217，86218加利福尼亚州 649,181181，8609,91552241，008（59,302）Orlando，FL 79,793170，75516,8151197，364（29,866）Other（45 markets）190272,6822，797,898229，2542,0793，301,913（713,184）5861,143，4689,707，066664,8679，90911,525，310（2,483，656）应收融资款投资净额1 ———— 123,671 ——融资租赁使用权资产1 ———— 77,343 ——在建工程1 ———— 31,978 ——持有用于开发的土地———— 52,408 ——房地产投资总额589美元1,143，468美元9,707，066美元664ASC 842下的租赁人出租人会计该公司的物业通常是根据不可撤销的定期经营租赁出租的，到期日至2052年。一些租约为租户提供固定的续租条款，而另一些租约则有市场续租条款。有些租赁为承租人在租赁期内提供了购买租赁物的选择权或优先购买权。公司单租户净租赁一般要求承租人支付合并财务报表附注，续。72
最低租金以及与租赁物业相关的所有税费（包括物业税）、保险、维护和其他运营成本。该公司的租约通常有自动扶梯，这些自动扶梯要么基于规定的百分比，要么基于CPI等指数。此外，公司的大部分租赁包含非租赁部分，例如作为额外租金偿还运营费用，或将预期运营费用的偿还作为租赁付款的一部分。公司采用了将租赁和非租赁部分合并的会计政策。基于指数的租赁自动扶梯以及不计入租赁费率的运营费用报销被视为可变租赁付款。可变款项在赚取的期间内确认。公司截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度确认的经营租赁的租赁收入分别为12亿美元、13亿美元和9.075亿美元。截至2024年12月31日，不可撤销经营租赁项下的未来最低租赁付款（不包括任何补偿）如下：以千计2025816,0292026744，3992027634,7522028522，4332029418,4552030及其后的1,544，358美元4,680，426收入集中公司的房地产投资组合出租给不同的租户基础。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，公司没有任何客户占公司收入的10%或以上。购买选择权条款公司的某些租赁包括购买选择权条款。条款因协议而异，但一般允许承租人以公允市场价值或等于公司投资总额的金额购买协议涵盖的物业。公司预计，其购买期权的购买价格将高于其在承租人潜在行使时对物业的净投资。截至2024年12月31日，该公司在六处房地产上的总投资约为1.111亿美元，这些房地产受制于可行使的购买期权。ASC 842下的承租人会计核算截至2024年12月31日，公司作为承租人根据主要由公司地面租赁组成的经营租赁协议承担义务。经评估并作为租赁处理的合同，是指在一段时间内转让对已识别资产使用控制权以换取对价的合同。ASC 842要求根据未来现金流总额记录这些租赁，并使用租赁中的隐含利率进行贴现，或者，如果不是很容易确定，则根据承租人的增量借款利率，公司利用与公司信用状况和租赁相应期限相似的市场投入来记录该利率。截至2024年12月31日，公司根据地面租赁持有215处物业，总面积1610万平方英尺。部分地租包括固定租金续租条款，其他则有市场租金续租条款。地面租约的初始期限通常为40至99年，到期日至2119年。任何与公司地面租赁相关的租金上涨通常要么说明，要么基于CPI。截至2024年12月31日，该公司有73个预付地租。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，包括在经营租赁使用权资产中的预付租金摊销分别约为140万美元、130万美元和110万美元。合并财务报表附注，续。73
截至2024年12月31日，公司未来的租赁付款（主要为其142笔非预付地面租赁）如下：以千为单位运营融资2025 $ 12,410 $ 2,070202612，5402,106202712，7432,145202812，8792,177202912，9442,2092030及其后的657,744383，172未贴现租赁付款总额$ 721,260 $ 393,879贴现（496,761）（321,533）租赁负债$ 224,499 $ 72,346下表提供了公司截至12月31日止年度的总租赁费用的详细信息，20242023：截至12月31日的年度，单位：千20242023经营租赁成本经营租赁费用18,076美元20,623美元可变租赁费用4,9398，979融资租赁成本使用权资产摊销1,5331，564租赁负债利息3,7273，718租赁费用总额28,275美元34,884美元其他信息与经营租赁相关的经营现金流流出15,545美元19,222美元与融资租赁相关的经营现金流流出2,107美元2,122美元与融资租赁相关的融资现金流流出17美元17作为交换获得的使用权资产新经营租赁负债3,855美元1,758美元加权平均剩余租赁期（不包括续租选择权）-经营租赁44.14 5.8加权平均剩余租赁期（不包括续租选择权）-融资租赁57.85 7.9加权平均贴现率-经营租赁5.7% 5.7%加权平均贴现率-融资租赁5.0% 5.0% 5。收购、处置和偿还抵押贷款2024年收购活动公司截至2024年12月31日止年度没有房地产收购活动。截至2024年12月31日，公司在未合并合营企业持有的63处房地产物业中拥有约31%的加权平均所有权权益。公司利用分配方法的性质确认来自未合并的合资企业的分配，并根据产生分配的基础活动的性质对分配进行分类。截至2024年12月31日及2023年12月31日止年度的未合并合营企业的分派分类为经营活动。合并财务报表附注，续。74
公司截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度与按权益法核算的未合并合营企业相关的投资和确认的亏损如下表所示：12月31日，千美元20242023对未合并合营企业的投资，期初311,511美元327,248美元期间新投资172,2443，824期间确认的权益损失（135）（1,682）所有者分配（10,498）（17,879）对未合并合营企业的投资，期末$ 473,122 $ 311,5112023收购活动下表详细列出了公司截至2023年12月31日止年度的房地产收购活动：以千美元计日期获得的购买价格按揭票据应付款项，净现金对价1房地产其他2平方图坦帕，佛罗里达州3/10/23 $ 31,500 $ — $ 30,499 $ 30,596 $（97）115,867 Colorado Springs，CO 7/28/2311,450（5,284）6,02411，416（108）42,770房地产收购总额$ 42,950 $（5,284）$ 36,523 $ 42,0 12 $（205）158,6371。现金对价不包括收购时应收/应收卖方的按比例分配的收入和费用。2.包括取得的其他资产、承担的负债、取得时确认的无形资产。下表汇总了截至收购日的2023年房地产收购中所收购的资产和承担的负债的估计相对公允价值：估计公允价值（百万）估计使用年限建筑27.5美元17.0-30.0租户改善3.45.1-5.9土地5.50土地改善1.16.0-10.0无形资产市场租赁无形资产4.55.1-5.9高于市场的租赁无形资产（出租人）0.2 1.8-4.9低于市场的租赁无形资产（出租人）（0.2）6.4-13.9假设的应付抵押票据，包括公允价值调整（5.3）收购的其他资产0.1应付账款，应计负债和承担的其他负债（0.3）支付的现金总额36.5美元合并财务报表附注，续。75
2024房地产资产处置下表详细列出了截至2024年12月31日止年度公司的处置和合资处置情况：千美元日期处置销售价格结算成本&信贷公司融资抵押票据净对价净房地产投资其他收益/（减值）SQUARE Footage Albany，NY 4/1/24 $ 725 $（60）$ — $ 665 $ 765 $（82）$（18）14,800 San Angelo，TX 4/12/245,085（128）— 4,9574，91766（26）24,580休斯顿，TX 5/20/24250（9）— 241713（520）4837,040 Multiple 15/23/24284,348（14,270）— 270,078254，17625,836（9,934）556,274 Denver，CO 5/30/2419,000（628）— 18,37218，522165（315）37,130 Austin，TX 16/6/2454,858（1,575）— 53,28327，96462324,696129，879 Minneapolis，MN 6/21/241,082（144）— 9383034359250,291 Raleigh，NC 26/28/2499,518（2,835）— 96,68386，8109068SC 8/13/2414,500（589）— 13,91111，48812,42246，711 Multiple 18/23/24118,000（8,615）— 109,385113，956548（5,119）266,782 Multiple 38/27/24177,250（7,085）— 170,165169，5455,363（4,743）473,003 Austin，TX 9/13/2442,281（1,257）— 41,0 2414,56142526，03876,246 Raleigh，NC 9/26/241,813（27）— 1,7861，69450425,934 Houston，TX 410/3/2412,000（1,001）（9,630）1NY 10/15/249,500（521）— 8,9797，8231,193（37）80,676盐湖城，犹他州510/24/2430,712（8,962）— 21,75026，899（9,406）4,257112，192 Miami，FL 10/25/2436,789（706）— 36,08335，925（209）367102,186 Miami，FL 610/25/2417,767（718）— 17,04914，650（210）2,60960，761 Cleveland，OH 12/10/241,000（157）— 8431,45457（668）31,152 Boise，ID7 12/12/2418,350（2,003）— 16,34717加利福尼亚州 712/20/2464,000（4,805）— 59,19547，3221,67610，197162,554 Tampa，FL 12/27/2437,500（402）— 37,09841，556（1,962）（2,496）95,896 Wichita Falls，TX 12/27/24600（130）— 4702,53014（2,074）25,133总处置$ 1,450，312 $（67,295）$（9,630）$ 1,373，387 $ 1,291，584 $ 35,525 $ 55,9074，132,7691。公司向公司保留20%所有权的合资企业贡献了以下医疗门诊物业：分别位于北卡罗来纳州罗利、纽约州、宾夕法尼亚州费城、佐治亚州亚特兰大、德克萨斯州奥斯汀、佛罗里达州迈阿密、科罗拉多州丹佛、田纳西州孟菲斯、印第安纳州印第安纳波利斯和夏威夷州檀香山各一处；位于洛杉矶的两处MOB；位于德克萨斯州休斯顿和德克萨斯州达拉斯的三处MOB；以及位于华盛顿州西雅图的五处MOB。售价及建筑面积反映合营公司支付的总售价及物业的总建筑面积。与这些处置相关的公司净收益总计5.849亿美元。2.该公司在一笔交易中向单一买家出售了位于北卡罗来纳州格林斯博罗的七个MOB和位于北卡罗来纳州罗利的两个非集群单租户MOB。3.公司向公司保留20%所有权的合资企业贡献了以下医疗门诊物业：田纳西州纳什维尔和科罗拉多州丹佛各两处；德克萨斯州达拉斯、德克萨斯州圣安东尼奥和佐治亚州亚特兰大各一处。售价及建筑面积反映合营公司支付的总售价及物业的总建筑面积。与这些处置相关的公司净收益总计1.489亿美元。4.该公司就此次出售向卖方提供了约960万美元的融资。5.公司出售了一家MOB，该MOB包含在公司持有63%所有权权益的合并合资企业中。所得款项包括公司按比例分摊的购买价款以及合营公司应付公司的款项。6.包括两个属性。7.包括三个属性。合并财务报表附注，续。76
2023房地产资产处置下表详细列出了公司截至2023年12月31日止年度的处置情况：千美元Type1 DATE Disposed Sale Price Closing Costs & Credits Company融资票据净对价净房地产投资其他2收益/（IMPAIR-MENT）SQUARE Footage Tampa/Miami，FL3 MOB 1/12/23 $ 93,250 $（5,875）$ — $ 87,375 $ 87,302 $（888）$ 961224,037 Dallas，TX 4 MOB 1/30/2319,210（141）— 19,06918，986434036,691 St. Louis加利福尼亚州 MOB 3/23/2321,000（526）— 20,47420，61052（188）37,165洛杉矶，加利福尼亚州 5 MOB 3/30/2375,000（8,079）（45,000）21,92188，624（803）（20,900）147,078洛杉矶，TERM6 Land 5/12/233,300（334）— 2,9663，268 —（302）— Albany，NY MOB 6/30/2310,000（1,229）— 8,7712，613（1,040）7,19840，870 Houston，TX MOB 8/2/238,320（285）— 8,0354，5671943,27457，170 Atlanta，GA MOB 8/22/2325,140（66）— 25德克萨斯州MOB 9/18/23250（24）— 2261,998 —（1,772）52,040伊利诺伊州芝加哥MOB 9/27/2359,950（870）— 59,08074，710（380）（15,250）104,912 Evansville，IN 7 MOB 11/13/2318,500（63）— 18,43717，807（149）779260,520 Houston，TX Hospital 12/1/234,100（6）— 4,0943，486 — 60883,223 Charleston，SC 8 Office 12/15/236,200（401）— 5,7993，415 — 2,38415，014 Dallas，TX MOB 12/20/2343,295（764）— 42,53133，882（AZ 9,10 MOB 12/22/2343,230（3,770）（6,000）33,46039，786（26）（300）215,471 Miami，FL MOB 12/22/2318,250（756）— 17,49417，354643（503）48,000 Sebring，FL MOB 12/27/239,500（81）— 9,41910，438（512）（507）38,949 Boston，MA MOB 12/28/23117,197（2,079）— 115,118107，8039,828（2,513）161,254 Florida 11 SNF 12/29/2377,000（8,678）（7,700）60,62265，839（294）2MOB =医疗门诊楼；SNF =熟练护理设施。2.包括直线应收租金、租赁佣金和租赁诱导。3.包括在同一日期分两笔单独交易出售给同一买方的两处房产。4.该公司将此物业出售给一家合资企业，其保留了40%的权益。销售价格及建筑面积反映合营公司支付的总销售价格及物业的总建筑面积。5.公司与买方订立抵押贷款协议，金额为4,500万美元。6.公司出让一宗地块共0.34亩。7.包括在同一日期分三笔单独交易出售给同一买家的五处房产。8.该公司出售了位于南卡罗来纳州查尔斯顿的公司办公室，该办公室由该公司100%占有。9.包括在一笔交易中出售给同一买家的12处房产。10.该公司与买方签订了一笔600万美元的夹层贷款。11.包括在一笔交易中出售给同一买家的三处房产。该公司与此次出售有关，以770万美元的价格单独订立了一笔应收票据。6.持有待售截至2024年12月31日，公司有三处物业分类为持有待售资产。持有待售的房地产净资产包括截至2024年12月31日止年度的2410万美元减值费用的影响。截至2023年12月31日，公司有1处物业分类为持有待售资产。持有待售的房地产净资产包括截至2023年12月31日止年度的590万美元减值费用的影响。合并财务报表附注，续。77
下表反映了截至2024年12月31日和2023年12月31日分类为持有待售的资产和负债。12月31日，单位：千美元20242023资产负债表数据土地10,859美元1,850美元建筑物和装修3,4106，779租赁无形资产3,2861，01717,5559，646累计折旧（5,275）（913）持有待售房地产资产，净额12,2808，733其他资产，净额617 101持有待售资产，净额12,897美元8,834美元应付账款和应计负债694美元23美元其他负债589272持有待售物业的负债1,283美元295美元后续处置2025年2月7日，公司以450万美元的价格出售了位于马萨诸塞州波士顿的一座30,304平方英尺的医疗办公楼。2025年2月14日，该公司出售了位于科罗拉多州丹佛市的两座医疗办公楼，总面积为69,715平方英尺，总购买价格为860万美元。截至2024年12月31日，这些物业被归类为持有待售。7.减值费用-长期资产当资产预期产生的未折现现金流量低于资产的账面价值时，资产发生减值。公司必须评估其长期资产（包括房地产物业）的潜在减值，每当发生事件或情况发生变化时，例如出售物业或决定出售物业，这表明记录的价值可能无法完全收回。由于截至2024年12月31日止年度已完成和计划的处置活动，该公司对51处已售物业和13处额外物业记录了总计2.499亿美元的减值费用。截至2023年12月31日止年度，该公司记录了31处已售物业和6处与计划处置活动相关的额外物业的减值费用，总额为1.497亿美元。第1级和第3级公允价值技术均用于得出这些减值费用。截至2024年12月31日，使用第三级公允价值等级以公允价值计量的9处房地产物业总额为6120万美元。第3级公允价值技术包括经纪估计、意向书和未执行的买卖协议，减去估计的结算成本，本质上不具约束力。8.其他资产其他资产主要包括房地产应收票据、直线应收租金、预付资产、无形资产、应收账款和额外的长期资产。公司截至2024年12月31日和2023年12月31日合并资产负债表“其他资产，净额”所列项目详见下表：合并财务报表附注，续。78
千美元2024年12月31日2023年12月31日预付资产$ 154,957 $ 116,455房地产应收票据净额127,624173，614直线应收租金124,970116，866应收账款净额136,49563，203高于市场的无形资产净额32,23066，695利率掉期资产5,2634，634项目成本4,9036，187额外长期资产净额4,19720，717租赁净投资2,1682，112证券投资21,9366，011发债成本净额1,7583，867客户关系无形资产净额1,0111，066其他9,98410，941 $ 507,496 $ 592,3681 12月31日的金额，2024年和2023年分别扣除呆账准备金950万美元和840万美元。2该金额代表公司在数据分析平台的优先股投资价值。2024年，这项投资记录了410万美元的公允价值计量减值，并计入运营报表的“房地产资产减值和信用损失准备金”。9.无形资产和负债公司合并资产负债表中包含几类无形资产和负债，包括商誉、债务发行成本、高于、低于和在市场上的租赁无形资产以及客户关系无形资产。有关公司债务发行成本的更多详情，请参阅综合财务报表附注10。截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司的无形资产和负债，包括持有待售资产和某些债务发行费用，包括如下：12月31日的总余额，12月31日的累计摊销，加权平均。以年为单位的剩余寿命资产负债表分类美元百万2024202320242023商誉$ — $ 250.5 $ — $ — N/A商誉信贷融资债务发行成本6.96.95.2 3.1 0.9其他资产，净高于市场的租赁无形资产（出租人）74.898.04 2.33 1.34.0其他资产，净客户关系无形资产（出租人）2.1 2.1 1.1 1.18.6其他资产，净低于市场的租赁无形资产（出租人）（98.3）（112.5）（53.1）（35.7）5.3其他负债市场租赁无形资产668.28 37.33 53.9 301.75.9房地产$ 653.7 $ 1,082.3 $ 349.4 $ 301.55.8截至12月31日止年度，2024年、2023年和2022年，公司分别确认了约1.677亿美元、2.148亿美元和1.336亿美元的无形摊销。下表显示截至2024年12月31日公司无形资产和负债在未来五年的预期摊销：百万美元未来无形资产摊销净额2025114.3202668.4202743.3202824.7202914.9合并财务报表附注，续。79
10.12月31日应付票据和债券，1个到期日合同利率有效利率本金支付利息支付美元以千计20242023 $ 1.5B无抵押信贷便利2 —— 10/25SOFR + 0.95% 5.30%到期时每月3.5亿美元无抵押定期贷款3 — 349,7987/25SOFR + 1.04% 5.59%到期时每月2亿美元无抵押定期贷款4199,896 199,9035/25SOFR + 1.04% 5.59%到期时每月1.5亿美元无抵押定期贷款149,790149，6436/26SOFR + 1.04% 5.59%到期时每月3亿美元无抵押定期贷款5299,981299，95810/199,641 199,5027/27 SOFR + 1.04% 5.59%到期时每月3亿美元无抵押定期贷款298,708298，2881/28 SOFR + 1.04% 5.59%到期时每月到期优先票据2025年249,868249，4845/253.88% 4.12%到期时半年到期优先票据2026年586,824579，0178/263.50% 4.94%到期时半年到期优先票据2027年488,104483，7277/273.75% 4.76%到期时半年到期优先票据2028年298,029297，4291/283.63% 3.85%到期时半年到期优先票据2030年586,028575，4432/303.10% 5.30%到期时半年到期优先票据2030297,190296，7803/302.40% 2.72%到期半年期到期优先票据2031296,343295，8323/312.05% 2.25%到期半年期到期优先票据2031667,233649，5213/312.00% 5.13%到期半年期应付抵押票据45,13670，53412/25-12/263.60%-4.77 % 3.57%-6.88 %月每月4,662，771美元4,994，8591余额列报扣除贴现和发行成本，并在适用情况下包括溢价。2截至2024年12月31日，该公司有15亿美元的无担保信贷融资可供提取。32024年，公司偿还了3.5亿美元的无担保定期贷款，并确认了约20万美元的加速摊销费用，包括在债务清偿损失中。42024年4月，公司行使选择权，将到期日延长一年至2025年5月，费用约为30万美元。2025年1月7日，该公司对最初的2亿美元无抵押定期贷款进行了部分偿还，金额为2500万美元。52025年1月14日，该公司对最初的3亿美元无抵押定期贷款进行了1000万美元的部分偿还。公司的各种债务协议包含某些陈述、保证以及此类贷款协议中惯常的财务和其他契约。除其他外，这些规定要求公司保持一定的财务比率，并对公司产生债务和设置留置权或产权负担的能力施加一定的限制。截至2024年12月31日，公司遵守其各项债务工具项下的财务契约规定。优先票据下表汇总了公司截至2024年12月31日和2023年12月31日的优先票据本金余额总额。12月31日，单位：千美元20242023优先票据本金余额3,699，285美元3,699，285美元未增值贴现（224,759）（265,852）发债成本（4,907）（6,200）优先票据账面金额3,469，619美元3,427，233美元合并财务报表附注，续。80
定期贷款下表汇总了公司截至2024年12月31日和2023年12月31日的总定期贷款本金余额。12月31日，单位：千美元20242023定期贷款本金余额1美元1,150，000美元1,500，000美元发债成本（1,984）（2,908）定期贷款账面金额1,148，016美元1,497，0921美元。2024年，公司偿还了3.5亿美元的无抵押定期贷款，并记录了约20万美元的加速摊销费用，包括在债务清偿损失中。应付抵押票据下表汇总了公司截至2024年12月31日和2023年12月31日的总抵押票据本金余额。12月31日，单位：千美元20242023应付抵押票据本金余额45,278美元70,752美元未摊销溢价140285未增值折价（134）（237）发债成本（148）（266）应付抵押票据账面金额45,136美元70,534美元抵押活动2024年1月6日，公司在到期时全额偿还了一笔按年利率4.77%计息的应付抵押票据，未偿本金为1,130万美元。抵押票据抵押了加州一处63012平方英尺的房产。2024年2月1日，公司在到期时全额偿还了一笔按年利率4.12%计息的应付抵押票据，未偿本金为560万美元。抵押票据抵押了佐治亚州一处40,324平方英尺的房产。于2024年9月1日，公司于到期时全额偿还了一笔按年利率4.15%计息、未偿还本金余额为700万美元的应付抵押票据。抵押票据抵押了明尼苏达州一处64,143平方英尺的房产。下表详细列出了公司的应付抵押票据，并附有相关抵押品。原始余额有效利率6到期日抵押7本金及利息支付8投资于12月31日抵押，12月31日余额，百万美元202420242023人寿保险有限公司113.3 4.13% 1/24 MOB月/10年期金额。—— 11.3人寿保险有限公司26.8 3.96% 2/24 MOB月/7年摊销。—— 5.6金融服务39.7 4.32% 9/24 MOB月度/10年金额。— — 7.2人寿保险股份有限公司416.5 3.57% 12/25 MOB，OFC按月/7年摊销。39.7 15.4 15.9金融服务11.5 3.71% 1/26 MOB月度/10年金额。42.37.47.8人寿保险有限公司56.06.88% 4/26 MOB月/7年金额。11.85.25.2人寿保险有限公司19.24.08% 12/26 MOB月度/10年摊销。46.01 7.11 7.5美元139.8美元45.1美元70.51本票据在购置时记录的0.8百万美元溢价的未摊销部分包括在上述余额中。2本票据在收购时记录的20万美元溢价的未摊销部分包含在上述余额中。3本票据在收购时记录的10万美元溢价的未摊销部分包含在上述余额中。合并财务报表附注，续。81
4本票据在收购时记录的70万美元溢价的未摊销部分包含在上述余额中。5本票据在收购时记录的0.3百万美元折扣的未增加部分包含在上述余额中。6截至2024年12月31日，四笔未偿还抵押贷款票据的合同利率从3.6%到4.5%不等。7 MOB-医疗门诊楼；OFC-Office 8按月分期支付本金和利息，到期支付尾款（除非另有说明）。其他长期债务信息截至2024年12月31日公司应付票据和债券未来到期情况，分别为：千美元主要到期日净增/摊销1债务发行成本2应付票据和债款% 2025 $ 766,375 $（43,163）$（2,020）$ 721,19215.5% 2026778,904（41,837）（1,650）735,41715.8% 2027700,000（36,192）（1,519）662,28914.2% 2028600,000（35,179）（707）564,11412.1% 2029 —（37,025）（674）（37,699）（0.8）% 2030及其后2,049，286（31,357）（471）2,017，45843.2% $ 4,894，565 $（224，2不包括与公司无担保信贷融资相关的约180万美元债务发行成本，包括在其他资产中，净额11。衍生金融工具风险管理使用衍生工具的目标公司因业务经营和经济状况而面临一定的风险。公司主要通过管理其核心业务活动来管理其面临的各种业务和运营风险。公司管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要是通过管理其资产和负债的数量、来源、期限以及衍生金融工具的使用。具体而言，公司订立衍生金融工具，以管理业务活动产生的风险敞口，这些风险导致未来已知和不确定的现金金额的接收或支付，其价值由利率决定。公司的衍生金融工具用于管理公司已知或预期的现金收入及其主要与公司借款相关的已知或预期的现金支付的金额、时间和期限方面的差异。利率风险的现金流对冲公司使用利率衍生工具的目标是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。为实现这一目标，公司主要将利率互换作为其利率风险管理策略的一部分。被指定为现金流量套期保值的利率掉期涉及从交易对手处收到可变金额，以换取公司在协议有效期内进行固定利率付款，而无需交换基础名义金额。在2024年、2023年和2022年期间，这类衍生工具被用于对冲与现有浮动利率债务相关的可变现金流。对于指定且符合利率风险现金流量套期条件的衍生工具，衍生工具的利得或损失记入累计其他综合收益（损失），随后在被套期交易影响收益的同一期间重新分类为利息费用。与衍生工具相关的累计其他综合收益（亏损）中列报的金额将重新分类为利息支出，因为公司的浮动利率债务已支付利息。合并财务报表附注，续。82
截至2024年12月31日，公司有利率衍生工具被指定为利率风险的现金流量套期保值。下表列示了截至2024年12月31日和2023年12月31日公司衍生金融工具的名义价值和加权平均费率：截至加权平均利率的名义价值截至2024年12月31日到期的加权平均利率的名义价值，20232024年1月200,0001.21% 2026年5月275,0003.74% 2026年5月275,0003.74% 2026年6月150,0003.83% 2026年6月150,0003.83% 2026年12月150,0003.84% 2026年12月150,0003.84% 2027年6月200,0004.27% 2027年12月200,0004.27% 2027年12月300,0003.93% 2027年12月300,0003.93% 1,075，0003.92% 1,275，0003.49%资产负债表衍生工具公允价值的表格化披露下表列示了公司衍生金融工具的公允价值以及作为其在截至2024年12月31日和2023年12月31日的合并资产负债表上的分类。截至2024年12月31日截至12月31日，2023年千美元资产负债表位置公允价值资产负债表位置公允价值利率掉期2019年其他资产$ 2,493其他资产$ 4,214利率掉期2022年其他资产2,250利率掉期2022年其他负债（853）其他负债（5,067）利率掉期2023年其他资产521其他资产411利率掉期2023年其他负债（3,310）其他负债（7,357）指定为套期工具的衍生工具总额$ 1,101 $（7,799）公允价值影响的表格披露现金流量套期会计对累计其他综合收益（损失）的影响下表列示了现金流量套期会计对截至2024年12月31日和2023年12月31日与公司未偿还利率掉期相关的累计其他综合收益（损失）（“AOCI”）的影响。截至12月31日止年度在AOCI衍生工具上确认的收益/（亏损）金额，从AOCI重新分类为截至12月31日止年度收入的（收益）/亏损金额，千美元2024202320242023利率掉期2019 $ — $ 1,995利息支出$ — $（6,964）利率掉期202215,2374，583利息支出（10,317）（6,289）利率掉期20237,572（5,115）利息支出（3,416）（1,829）已结算国债套期保值——利息支出428426已结算利率掉期——利息支出168168总计$ 22,809 $ 1,463总计$（13,137）$（14,488）公司估计，未来12个月将从累计其他综合损失中重新分类为净减少额至利息支出的额外140万美元。表格披露抵销衍生工具下表列示了截至2024年12月31日公司衍生工具的总额列报、抵销影响和净额列报。衍生负债的净额可以与公允价值的表格披露进行对账。公允价值的表格披露提供了衍生负债在公司合并资产负债表中列报的位置。合并财务报表附注，续。83
抵消衍生资产毛额确认资产毛额抵消合并资产负债表中列报的资产净额未抵消合并资产负债表中未抵消的资产毛额金融工具现金抵押净额衍生工具$ 5,264 $ — $ 5,264 $（5,264）$ — $ —抵消衍生负债毛额确认负债毛额抵消合并资产负债表中列报的负债净额毛额未抵消$ — $（4,163）$ 5,264 $ — $ 1,101与信用风险相关的或有特征公司与每个衍生交易对手都有协议，其中包含一项条款，如果由于公司对债务的违约，贷款人加速偿还基础债务，公司可能会被宣布对其衍生债务违约。公司与其每个衍生交易对手订立协议，其中包含一项条款，如果公司违约或能够被宣布对其任何债务违约，那么公司也可能被宣布对其衍生义务违约。截至2024年12月31日，净负债头寸中包括应计利息但不包括与这些协议相关的任何不履约风险调整的衍生工具的公允价值为290万美元。截至2024年12月31日，公司未发布与这些协议相关的任何抵押品，也未违反任何协议条款。12.股东权益普通股公司没有发行在外的优先股，截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的已发行普通股如下：截至2024年12月31日止年度20232022年度余额，年初380,964，433380,589，894150,457，433发行普通股8,6238，627229,618，304将OP单位转换为普通股194,767190，544 —回购股份（30,794，250）——非既得股份奖励，扣除扣留股份和没收158,433175，368514,157余额，年末350,532，006380,964，433380,589，8942024年期间宣布的股息，该公司宣布并支付了总计每股1.24美元的普通股股息（每季度每股0.31美元）。2025年2月18日，公司宣布向2025年3月3日登记在册的股东派发季度普通股股息，金额为每股0.31美元，将于2025年3月19日支付。授权在2024年期间回购普通股，该公司以每股16.56美元的平均价格回购了3080万股普通股，总额为5.098亿美元。截至2024年12月31日，公司剩余2.37亿美元的授权股票回购。合并财务报表附注，续。84
累计其他综合（亏损）收益下表为截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度的累计其他综合（亏损）收益变动情况：截至12月31日的利率掉期，单位：千美元20242023期初余额$（10,741）$ 2,140重新分类前的其他综合收益（亏损）22,5271，434从累计其他综合（亏损）收益（12,954）（14,315）本期其他综合收益（亏损）净额9,573（12,881）期末余额$（1,168）$（10,741）下表为截至12月31日止年度的累计其他综合（亏损）收益重新分类详情，2024年（单位：千美元）：关于从报表中列报净收益的累计其他综合收益（损失）影响行项目中重新分类的累计其他综合收益（损失）构成部分的详细信息从与已结算利率掉期相关的累计其他综合收益（损失）中重新分类的金额596美元利息费用从与当期利率掉期相关的累计其他综合收益（损失）中重新分类的金额（13,733）利息费用$（13,137）13。股票及其他激励计划股票激励计划公司的激励计划允许以以下任何形式向其员工和董事授予激励奖励：期权、股票增值权、限制性股票、限制性或递延股票单位、业绩奖励、股息等价物或其他基于股票的奖励，包括OP中的单位。该激励计划取代了截至合并日的遗留HR激励计划。传统人力资源激励计划下的未归属奖励由公司根据与合并相关的现有条款承担。截至合并日，根据激励计划可供授予的股份奖励为9,647，839份。截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司根据激励计划可供授予的股份奖励分别为6,140，496和8,102，861股。根据激励计划向雇员发行的非归属股份一般须遵守自发行日期开始的三至八年不等的固定归属期。如果接收方在归属期结束前自愿终止其与公司的关系或因故被终止，则股份将被没收，公司不承担任何费用。一旦股份发行完毕，收款人有权获得股息，并有权通过归属期对股份进行投票。在截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，从向员工和董事发行的归属期内的股份价值摊销中确认的包括在一般和行政费用中的补偿费用分别为3180万美元、1460万美元和1390万美元。2024年，公司加快了某些未偿奖励的摊销，包括与首席执行官和首席财务官无故终止有关的，总计1780万美元。下表显示截至2024年12月31日公司已发行的非既得股份的预期摊销：百万美元非既得股份的未来摊销20258.420265.5 20273.220281.32029美元，此后0.4美元合计18.8美元合并财务报表附注，续。85
高管激励计划薪酬委员会已根据激励计划采纳高管激励计划（“高管激励计划”），以就根据激励计划作出的激励奖励提供特定奖励标准，但须经薪酬委员会酌情决定。根据高管激励计划的条款，公司指定的高管和某些其他高级管理人员可能以现金、非既得股票、限制性股票单位（“RSU”）和OP中的单位（“OP单位”）的形式获得激励奖励。2024年度、2023年度和2022年度，包括在一般和行政费用中的补偿费用分别约为1680万美元、900万美元和980万美元，这些费用是由高管激励计划非既得份额、RSU和OP单位授予高级管理人员的摊销产生的。2024年，该公司加快了某些已发行的非既得股票和RSU奖励的摊销，包括与其首席执行官和首席财务官无故终止有关的摊销，总额为850万美元。根据该计划已发放的股权奖励详情如下：•在2024年第一季度，公司向其指定的执行官和其他高级管理人员授予了授予日公允价值合计为430万美元的非既得股票奖励，其中包括归属期为五年的合计283,320股非既得股票。•在2024年第二季度，公司向高级管理层的其他成员授予了非归属股票，授予日公允价值总计为10万美元，其中包括总计9,350股非归属股票，归属期为五年。• 2024年2月13日，公司向高级管理层成员授予了总计208,055个RSU，授予日公允价值总计为350万美元。这些奖励受制于三年业绩期，如果达到业绩标准，则奖励将受制于额外两年的雇用，第四年的应课税归属为50%，第五年的应课税归属为50%。该费用将在五年归属期内按直线法确认。⑤约36%的受限制股份单位根据相对股东总回报（“TSR”）归属，并使用独立专家进行估值。公司利用蒙特卡洛模拟，使用以下假设计算出2月份赠款的相对TSR部分的加权平均授予日公允价值为19.10美元：波动率28.0%股息假设应计预期期限3年无风险率4.44%股价（每股）15.22美元▪其余64%的受限制股份单位奖励受制于某些经营业绩条件。关于2024年2月赠款的经营业绩条件，根据授予日的公司股价，授予日的公允价值为15.22美元。公司根据实现一定经营业绩条件的概率记录摊销费用，在整个业绩期间进行评估。▪2024年2月RSU的合并加权平均授予日公允价值为每股16.61美元。⑤于2024年4月30日，公司向高级管理层成员授予合共21,816个RSU，总授予日公允价值为30万美元。这些奖励受制于三年的业绩期，如果达到业绩标准，则奖励将受制于额外两年的雇用，第四年的应课税归属为50%，第五年的应课税归属为50%。该费用将在五年归属期内按直线法确认。•大约36%的RSU归属基于相对TSR，并使用独立专家进行估值。该公司利用蒙特卡洛模拟，使用以下假设计算出4月份赠款的相对TSR部分的加权平均授予日公允价值为14.94美元：合并财务报表附注，续。86
波动率29.0%股息假设应计预期期限3年无风险率4.85%股价（每股）14.23美元⑤剩余64%的受限制股份单位奖励受制于某些经营业绩条件。关于2024年4月赠款的经营业绩条件，根据授予日的公司股价，授予日的公允价值为14.23美元。公司根据实现一定经营业绩条件的概率记录摊销费用，在整个业绩期间进行评估。⑤ 2024年4月RSU的合并加权平均授予日公允价值为每股14.48美元。LTIP系列C单元于2024年2月13日，公司在OP中向其指定的执行官授予了总计906,044个LTIP系列C单元（“LTIP-C单元”），授予日期公允价值总计为750万美元。LTIP-C单位名义上按奖励的最高价值授予。这些奖励受制于三年的业绩期，如果达到业绩标准，则奖励将受制于额外两年的雇佣，第四年的应课税归属为50%，第五年的应课税归属为50%。该费用将在五年归属期内按直线法确认。•大约36%的LTIP-C单位归属基于相对TSR，并使用独立专家进行估值。公司利用蒙特卡洛模拟，使用以下假设计算出2024年2月赠款的相对TSR部分的加权平均授予日公允价值为9.62美元：波动性28.0%股息假设应计预期期限3年无风险率4.44%股价（每股）15.22美元•剩余64%的LTIP-C单位根据某些经营业绩条件归属。关于2024年2月13日赠款的经营业绩条件，根据授予日的公司股价，授予日的公允价值为15.22美元。公司根据实现一定经营业绩条件的概率记录摊销费用，在整个业绩期间进行评估。• 2024年2月LTIP-C单位的合并加权平均授予日公允价值为每股13.22美元。2024年，授予军官的LTIP-C单位摊销产生的补偿费用约为880万美元。该公司加速摊销某些未偿还的LTIP-C奖励，包括与其首席执行官和首席财务官无故终止有关的奖励，总额为720万美元。2024年的高级管理人员激励计划公司向某些非执行管理人员授予了基于绩效的奖励，总额约为70万美元，以48,490股非既得股票的形式授予。股份的归属期介乎三至八年，加权平均归属期约为五年。对于2024年、2023年和2022年，授予高级职员的这些非既得股份赠款的摊销产生的补偿费用分别约为0.5百万美元、0.6百万美元和0.9百万美元。该公司加快了某些未偿奖励的摊销，包括与首席执行官和首席财务官无故终止有关的，总计10万美元。合并财务报表附注，续。87
工资递延计划该公司的工资递延计划允许其某些高级管理人员选择以受长期归属约束的非既得股份的形式递延至多50%的基本工资。股份数量将通过公司匹配增加，具体取决于高级职员选择的归属期长度。军官归属期选择为：30%匹配三年；50%匹配五年；100%匹配八年。在2024年、2023年和2022年期间，公司通过薪酬递延计划分别向高级职员发行了29,902股、31,792股和17,381股。2024年度、2023年度和2022年度，因向高级职员摊销非既得股份授予而产生的补偿费用分别约为110万美元、90万美元和90万美元。非雇员董事激励计划公司根据激励计划向其非雇员董事授予非既得股份奖励。董事的奖励通常有一年的归属期，在董事服务终止时可在该日期之前被没收，公司无需支付任何费用。在2024年、2023年和2022年的每一年，由向董事摊销的非既得股份授予产生的补偿费用分别约为240万美元、210万美元和150万美元。•在2024年第二季度，公司向某些独立董事授予了非归属股票奖励，授予日公允价值为0.9百万美元，其中包括总计58,910股非归属股票，归属期为一年。•在2024年第二季度，公司还向某些独立董事授予了OP中的LTIP-D单位，授予公允价值为0.8百万美元，其中包括总计45,982个非归属单位，归属期为一年。其他授予公司向高级管理层的其他成员授予了总计51,884股非归属股票，授予日公允价值总计为90万美元，归属期为三年。2024年，公司向临时首席执行官授予了69,022股非归属股票，授予日公允价值为120万美元，归属于任命永久首席执行官或一年中较早者。公司于2016年发行了与执行管理层过渡相关的一次性非归属股份授予。对于2024年、2023年和2022年，这些非既得股份授予高级管理人员的摊销产生的补偿费用约为220万美元、80万美元和80万美元。该公司加速摊销这些未偿还的奖励，包括与其首席执行官和首席财务官无故终止有关的奖励，总额为160万美元。下表为截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度激励计划下的非既得股份奖励（包括限制性股票、RSU、LTIP-C单位和LTIP-D单位）及相关信息摘要：合并财务报表附注，续。88
截至12月31日止年度，单位：千美元，除每股数据202420232022股份奖励，年初2,615，5622,090，0601,562，028授予11,732，4841,164，359952,407归属（2,284，767）（403,266）（418,949）基于业绩评估的奖励变化2（47,202）（205,668）—没收（216,340）（29,923）（5,426）股份奖励，年末1,799，7372,615，5622,090，060股份奖励的加权平均授予日公允价值，年初25.56美元30.35美元31.10美元年内授予的股份奖励15.49美元18.70美元29.64美元年内归属的股份奖励21.43美元28.38美元31.52美元年内业绩评估的股份奖励变化20.21美元29.05美元——年内没收的股份奖励16.87美元31.16美元31.48美元股份奖励，年底$ 22.30 $ 25.56 $ 30.35授予日年内授予股份的公允价值$ 26,844 $ 22,171 $ 28,2251 LTIP-C单位按奖励的最大可能价值发行，并在本表中按此反映，直至满足履行期间且可确定确切的奖励数量。2公司基于运营绩效指标的RSU是根据这些绩效指标实现的概率进行评估的。在2023年期间，公司确定与2022年发行的RSU相关的经营业绩目标不太可能实现，并冲销了该赠款的所有未偿还摊销费用。此外，公司下调了2023年发行的受限制股份单位相关经营业绩目标实现概率。2024年授予的非既得股份的归属期从一年到八年不等，截至2024年12月31日剩余的加权平均摊销期约为3.9年。在2024年、2023年和2022年期间，公司分别从高级职员处扣留了485,209股、126,085股和137,892股普通股，以支付与股份归属相关的估计预扣税。401（k）计划公司维持401（k）计划，允许符合条件的员工推迟支付工资，但须遵守《国内税收法》规定的某些限制。该公司为每位员工提供最高2800美元的匹配捐款，但有一定的限制。该公司2024年的配套捐款约为140万美元，2023年为150万美元，2022年为120万美元。合并财务报表附注，续。89
14.每股收益公司采用两类法计算每股普通股净收益。根据两级法，公司的非既得股份奖励被视为参与证券。下表列出了截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的基本和稀释每股普通股收益的计算方法。截至12月31日止年度，以千美元计，每股数据除外202420232022加权平均已发行普通股加权平均已发行普通股367,444，706380,850，967254,296，810非既得股（1,891，650）（1,923，096）（1,940，607）加权平均已发行普通股-基本365,553，056378,927，871252,356，203加权平均已发行普通股-基本365,553，056378,927，871252,356，203 OP单位的稀释效应—— 1,451，599员工购股计划的稀释效应—— 65,519加权平均已发行普通股-稀释365,553，056378,927，871253,873，321净（亏损）收入$（663,904）$（28归属于合法未偿还受限制单位的非控股权益的亏损（2,798）（851）—适用于普通股股东的净（亏损）收入-基本$（660,405）$（281,616）$ 38,460归属于OP单位的净利润—— 81适用于普通股股东的净利润-稀释后$（660,405）$（281,616）$ 38,541每股基本收益-净收益$（1.81）$（0.74）$ 0.15稀释后每股普通股收益-净收益$（1.81）$（0.74）$ 0.15可转换为3,652，553股的OP单位的影响根据公司截至2024年12月31日止年度的员工股票购买计划购买4,751股股份的期权被排除在稀释后每股普通股亏损的计算之外，因为该影响是反稀释的，因为该年度产生了持续经营业务的亏损。15.承诺和或有事项租户改善本公司可在新租约或续租租约中提供租户改善津贴，以翻新或翻新租户空间。截至2024年12月31日，该公司的承付款约为2.128亿美元，预计将用于整个投资组合的租户改善，不包括目前在建的开发物业。为发展而持有的土地为发展而持有的土地包括公司拥有的宗地，公司拟在该宗地上发展及拥有门诊医疗设施。公司持作发展的土地包括截至2024年12月31日的15宗地及截至2023年12月31日的17宗地。截至2024年12月31日，该公司对持有用于开发的土地的投资总额约为5240万美元，截至2023年12月31日为5990万美元。目前持有待开发的土地位于公司位于科罗拉多州、康涅狄格州、佛罗里达州、乔治亚州、马萨诸塞州、纽约州、田纳西州、德克萨斯州和华盛顿州的某些现有医疗办公楼附近。合并财务报表附注，续。90
截至2024年12月31日，公司为公司的利益持有约3340万美元的信用证和保证金，以防承付租户未能根据其各自的租赁条款履行义务。一般而言，公司可酌情并在通知租户后，在租约项下出现任何违约时动用这些文书。16.其他数据应税收入（未经审计）公司已选择作为国内税收法定义的REIT征税。要获得REIT资格，公司必须满足多项组织和运营要求，包括目前将至少90%的应税收入分配给股东的要求。作为一家房地产投资信托基金，公司目前分配给股东的应税收入一般不会被征收联邦所得税。因此，在随附的合并财务报表中未计提联邦所得税准备金。如果公司未能在任何纳税年度获得REIT资格，那么它将按常规公司税率缴纳联邦所得税，包括任何适用的替代最低税，并且可能无法在随后的四个纳税年度获得REIT资格。即使该公司符合REIT的资格，它也可能需要对其收入和财产缴纳某些州和地方税，并对其未分配的应税收入缴纳联邦所得税和消费税。收益和利润（定义见《国内税收法》），其当期和累计金额决定了分配给股东的应课税情况，与归属于普通股股东的净收入和应课税收入不同，因为折旧回收期、折旧方法和其他项目不同。虽然出于GAAP目的，Legacy HR在合并中被视为会计收购方，但Legacy HR的单独税务存在随着合并而终止，Legacy HTA继续作为税务继承者。按税项计算，截至2024年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，该公司的房地产总资产分别约为111亿美元、126亿美元和130亿美元。分配的表征（未经审计）超过收益和利润的分配一般构成资本回报。下表给出了截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度公司普通股分配的特征。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，没有发行在外的优先股。因此，在这些期间没有派发与优先股相关的股息。合并财务报表附注，续。91
截至12月31日，202420232022每股每股股息税务处理合并前美国医疗保健信托基金普通收入1美元—美元— 0.5862美元资本回报—— 4.01 62资本收益—— 1.22 16普通股分配美元—美元— 5.8 240美元合并前股息税务处理Healthcare Realty普通收入1美元—美元— 0.2655美元资本回报—— 0.5555资本收益————普通股分配美元—美元— 0.82 10美元合并后股息税务处理丨医疗保健房地产Healthcare Realty普通收入1美元0.4335美元0.5482美元0.04 22美元回报资本0.75580.50310.2889资本收益0.05 070.18 870.0879普通股分配1.2400美元1.2400美元0.41 901报告年度普通收入也符合2017年《减税和就业法案》规定的代码第199A条。州所得税公司必须缴纳一定的州所得税，这些所得税通常包含在公司合并运营报表的一般和管理费用中。德克萨斯州运营毛收入的毛差税作为所得税在下表中披露。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的州所得税费用和州所得税缴款详见下表：截至12月31日止年度，以千元计的美元202420232022州所得税费用德州毛差税$ 1,674 $ 1,206 $ 1,693其他126133151州所得税费用总额$ 1,800 $ 1,339 $ 1,844州所得税缴款，扣除退款和收款$ 1,787 $ 1,324 $ 1,83417。金融工具的公允价值以下方法和假设用于估计实际可行的每一类金融工具的公允价值。•现金、现金等价物和受限制现金-由于这些投资的短期到期，账面金额接近公允价值（第1级投入）。•房地产应收票据-房地产应收票据记入公司简明合并资产负债表的其他资产。公允价值是使用现金流量分析估计的，基于使用层次结构中的第2级输入的类似类型安排的当前利率。然而，一笔应收票据的公允价值是利用应收账款抵押品的公允价值确定的，该公允价值是根据基础抵押品的已执行买卖协议确定的，因此在层次结构中被归类为第1级输入。•无抵押信贷融资下的借款以及2024年和2026年到期的定期贷款-账面值接近公允价值，因为借款基于可变市场利率。•优先票据和应付抵押票据-应付票据和债券的公允价值是使用现金流量分析估计的，基于公司当前同类借款安排的利率。合并财务报表附注，续。92
•利率互换协议-利率互换协议按公允价值记入公司合并资产负债表的其他资产/负债。公允价值是利用定价模型估算的，2级输入，其中考虑了远期收益率曲线和贴现率。更多信息见附注11。下表详细列出了截至2024年12月31日和2023年12月31日我们其他金融工具的公允价值和账面价值。2024年12月31日2023年12月31日百万美元账面价值公允价值账面价值公允价值应付票据和债券1,2 $ 4,66 2.8 $ 4,578.4 $ 4,994.9 $ 4,872.7房地产应收票据$ 127.2 $ 122.4 $ 173.6 $ 17 2.51 Level 2 –模型得出的估值，其中在活跃市场中可以观察到重要的投入和重要的价值驱动因素。2优先票据的公允价值包括截至2024年12月31日的应计利息。18.分部报告公司目前的业务战略与单一可报告分部相关的医疗门诊物业。在这个投资组合中，公司拥有、租赁、收购、投资于合资企业、管理、融资、开发和再开发其物业，并在随附的综合财务报表中报告经营业绩。主要经营决策者根据公司经营报表中报告的综合净收入（亏损）评估业绩并分配资源。该公司使用净收入来监测预期与实际结果，以评估该部门的业绩。公司报告分部资产的计量在公司合并资产负债表中以总资产列报。根据ASU2023-07，分部报告（主题280），公共实体必须披露有关定期向主要经营决策者提供的重大可报告分部费用的更详细信息。下表详细列出截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的重大开支。截至12月31日止年度，单位：千美元202420232022重要分部费用：财产税126,692美元137,634美元98,101美元人员92,93594，77579,222公用事业97,889 101,84065，999维修110,962117，96980,527总计428,478美元452,218美元323,849美元合并财务报表附注，续。93
以下时间表将净收入与分部费用进行核对。截至12月31日，千美元202420232022收入$ 1,268，316 $ 1,343，769 $ 932,637财产税（126,692）（137,634）（98,101）人事（92,935）（94,775）（79,222）公用事业（97,889）（101,840）（65,999）维护（110,962）（117,969）（80,527）其他分部费用（128,087）（106,624）（72,923）交易成本（3,122）（2,026）（3,229）与合并相关的成本— 1,952（103,380）折旧和摊销（675,152）（730,709）（453,082）出售不动产和其他资产收益109,75377，546270，和信用损失准备金（313,547）（154,912）（54,427）商誉减值（250,530）——未合并合营企业的股权损失（135）（1,682）（687）利息和其他（费用）收入净额（260）1,343（1,546）净（亏损）收入$（663,904）$（282,083）$ 40,693其他分部费用主要与行政费用、差旅、法律、技术和保险有关。19.关联交易公司在开展业务的日常过程中，与关联公司就其房地产资产，包括通过合营企业拥有的房地产资产的管理和租赁订立协议。项目9。会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧无。项目9a。控制和程序披露控制和程序公司维持披露控制和程序，旨在确保根据经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）要求在公司报告中披露的信息在SEC规则和表格规定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告。这些披露控制和程序包括但不限于旨在确保积累所需披露的信息并将其传达给管理层（包括首席执行官和首席财务官）的控制和程序，以便能够就所需披露作出及时决定。公司管理层在公司临时首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至本10-K表格年度报告所涵盖期间结束时公司披露控制和程序（该术语在《交易法》下规则13a-15（e）和15d-15（e）中定义）的有效性。基于该评估，公司临时首席执行官和首席财务官得出结论：截至该期间结束时，公司的披露控制和程序在记录、处理、总结和报告方面是有效的，及时提供公司根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息。合并财务报表附注，续。94
财务报告内部控制的变化截至2024年12月31日止年度，公司的财务报告内部控制（该术语在《交易法》规则13a-15（f）和15d-15（f）中定义）没有发生任何对公司财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。管理层关于财务报告内部控制的年度报告公司管理层负责根据《交易法》规则13a-15（f）和15d-15（f）建立和维护充分的财务报告内部控制。公司对财务报告的内部控制旨在根据美国普遍接受的会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：（i）与维护记录有关，这些记录以合理的细节准确和公平地反映公司资产的交易和处置；（ii）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表，以及公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；及（iii）就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的公司资产的未经授权的收购、使用或处置提供合理保证。财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都会受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。管理层使用Treadway委员会（COSO）发起组织委员会在内部控制-综合框架（2013年）中规定的原则和其他标准，评估了截至2024年12月31日公司财务报告内部控制的有效性。基于该评估，管理层得出结论，截至2024年12月31日，公司对财务报告的内部控制是有效的。公司的独立注册会计师事务所BDO USA，P.C.也就本报告所包含的公司财务报告内部控制有效性出具了鉴证报告。95
独立注册公共会计公司股东和董事会的报告Healthcare Realty Trust Incorporated田纳西州纳什维尔关于财务报告内部控制的意见我们根据Treadway委员会发起组织委员会发布的内部控制-综合框架（2013）中确立的标准（“COSO标准”），审计了截至2024年12月31日Healthcare Realty Trust Incorporated（“公司”）的财务报告内部控制。我们认为，截至2024年12月31日，公司在所有重大方面根据COSO标准保持了有效的财务报告内部控制。我们亦按照美国公众公司会计监督委员会（“PCAOB”）的标准，审计了公司截至2024年12月31日及2023年12月31日的合并资产负债表、截至2024年12月31日止三个年度的相关合并经营报表、综合收益（亏损）、权益及可赎回非控股权益、现金流量，以及相关附注和财务报表附表以及我们日期为2025年2月19日的报告对此发表了无保留意见。意见依据公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的项目9a，管理层关于财务报告内部控制的年度报告中。我们的责任是在我们审计的基础上，对公司财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。我们按照PCAOB的标准对财务报告内部控制进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就是否在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制获得合理保证。我们的审计包括了解财务报告内部控制，评估存在重大缺陷的风险，并根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运行有效性。我们的审计还包括执行我们认为在当时情况下必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。财务报告内部控制的定义和限制公司的财务报告内部控制是一个旨在根据公认会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。公司对财务报告的内部控制包括：（1）与保持记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公平地反映公司资产的交易和处置；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许按照公认会计原则编制财务报表，并且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行的；以及（3）就防止或及时发现未经授权的获取、使用、或处置可能对财务报表产生重大影响的公司资产。财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能恶化。/s/BDO USA，P.C.田纳西州纳什维尔2025年2月19日96
项目9b。其他信息截至2024年12月31日止年度，公司没有董事或高级管理人员采纳或终止“规则10b5-1交易协议”或“非规则10b5-1交易协议”，因为每个术语均在条例S-K项目408（a）中定义。项目9C。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露不适用。97
第三部分第10项。董事、执行官和企业管治董事有关公司董事的信息，载于与将于2025年5月20日举行的年度股东大会有关的公司代理声明中，标题为“选举董事”，以引用方式并入本文。执行官公司的执行官有：Name Age Position Constance B. Moore 69临时总裁兼首席执行官Austen B. Helfrich 38执行副总裁兼首席财务官 Andrew E. Loope 56执行副总裁、总法律顾问兼秘书Ryan E. Crowley 41执行副总裁兼首席投资官Robert E. Hull 52执行副总裁兼首席运营官Julie F. Wilson 53执行副总裁兼首席行政官Moore女士被任命为临时总裁兼首席执行官，11月11日生效，2024年因前总裁兼首席执行官Todd J. Meredith离职。她于合并前不久的2022年3月被选入公司董事会。她自2014年起担任Civeo Corporation、Tripointe Homes董事。2017年至2021年，她担任哥伦比亚房地产信托的董事，其中一年担任其董事会主席。2009年，她担任Nareit主席。2005年至2014年，她担任公开交易的房地产投资信托基金不莱梅财产，Inc.的总裁兼首席执行官。Helfrich先生被任命为执行副总裁兼首席财务官，自2024年12月8日起生效，自2019年起受雇于公司。他于2024年10月1日至2024年12月8日期间担任公司的临时首席财务官，在此之前担任公司投资组合战略第一副总裁，最近领导资产出售和合资企业的工作。在加入公司之前，Helfrich先生曾在Point72工作，负责投资医疗保健服务领域。他还曾任职于哥伦布山资本管理公司和花旗集团的投资银行部门。Loope先生在担任高级副总裁、公司法律顾问和秘书后，被任命为执行副总裁、总法律顾问和秘书，自2025年1月1日起生效。在2008年加入公司之前，Loope先生是田纳西州纳什维尔的Waller Lansden Dortch & Davis，LLP（现为Holland & Knight LLP）律师事务所公司和证券组的律师。Crowley先生被任命为执行副总裁兼首席投资官，自2024年10月1日起生效，自2006年以来一直受雇于公司。他在2021年11月至2024年9月30日期间担任投资部高级副总裁。在此之前，他曾担任投资部第一副总裁。赫尔先生被任命为执行副总裁兼首席运营官，自2024年10月1日起生效，自2004年以来一直受雇于该公司。他于2017年1月1日至2024年9月30日担任投资执行副总裁。他在2011年3月至2017年1月期间担任高级副总裁-投资，管理公司的开发和收购活动。在此之前，赫尔先生曾在公司的投资团队中担任过各种职务。在加入公司之前，赫尔先生曾在高级生活和商业银行业工作。Wilson女士被任命为执行副总裁兼首席行政官，自2024年10月1日起生效，自2001年以来一直受雇于公司。她于2021年7月1日至2024年9月30日期间担任执行副总裁-运营。她此前曾于2008年3月至2021年7月担任高级副总裁-租赁和管理。在此之前，Wilson女士曾在租赁、物业管理和投资98
群组。在2001年加入公司之前，Wilson女士曾在投资银行和商业房地产经纪部门工作。Code of Ethics公司已采纳适用于公司首席执行官、首席财务官、首席会计官和控制人或履行类似职能的人员，以及公司全体董事、高级职员和员工的商业行为和道德准则（“Code of Ethics准则”）。该Code of Ethics已登载于公司网站（www.healthcarerealty.com），任何索取副本的股东均可免费获得印刷版。感兴趣的各方可将索取《Code of Ethics》打印副本的书面请求发送至：Investor Relations，Healthcare Realty Trust Incorporated,3310 West End Avenue，Suite 700，Nashville，Tennessee 37203。公司拟通过在公司网站上发布有关公司的首席执行官、首席财务官、首席会计官或控制人或履行类似职能的人员的Code of Ethics条款的任何修订或豁免的披露要求。内幕交易政策公司采取了一项内幕交易政策，管理其董事、高级职员和雇员购买、出售或以其他方式转让其证券，公司认为这些政策的合理设计是为了促进遵守联邦和州证券法以及适用于公司的任何上市标准。公司的政策是在从事公司证券交易时遵守所有适用的证券法律法规（包括公司董事会的适当批准，如有要求）。第16（a）节有关遵守《交易法》第16（a）节的合规信息载于公司与将于2025年5月20日举行的年度股东大会有关的代理声明中，标题为“某些受益所有人和管理层的证券所有权——拖欠的第16（a）节报告”，以引用方式并入本文。股东推荐董事候选人有关公司有关股东推荐董事候选人的政策的信息载于公司与将于2025年5月20日举行的年度股东大会有关的代理声明，标题为“股东推荐或提名董事候选人”，并以引用方式并入本文。审计委员会有关公司审计委员会、其成员和审计委员会财务专家的信息，载于公司与将于2025年5月20日举行的年度股东大会有关的代理声明中，标题为“委员会成员”，以引用方式并入本文。项目11。与高管薪酬有关的信息，载于公司与将于2025年5月20日举行的年度股东大会有关的委托书，标题为“薪酬讨论与分析”、“高管薪酬”、“薪酬委员会环环相扣和内幕参与”、“薪酬委员会报告”和“董事薪酬”，以引用方式并入本文，但“高管薪酬-薪酬与业绩”标题下的披露除外。项目12。某些受益所有人和管理层的证券所有权及相关股东事项与管理层和某些受益所有人的证券所有权有关的信息，载于公司与将于2025年5月20日举行的年度股东大会有关的委托书，标题为“某些受益所有人和管理层的证券所有权”，以引用方式并入本文。99
本报告第5项在“股权补偿计划信息”标题下列出的与根据公司股权补偿计划授权发行的证券有关的信息以引用方式并入本文。项目13。某些关系和关联交易，以及与某些关系和关联交易有关的董事独立性信息，以及董事独立性，载于公司与将于2025年5月20日举行的年度股东大会有关的委托书，标题为“某些关系和关联交易”和“公司治理-董事的独立性”，以引用方式并入本文。项目14。首席会计师费用和服务我们的独立注册公共会计师事务所是BDO USA，P.C.，Nashville，TN，PCAOB ID # 243。有关支付给公司会计师的费用的信息，载于公司与将于2025年5月20日举行的年度股东大会有关的代理声明中，标题为“批准聘任独立注册会计师事务所”，以引用方式并入本文。项目15。展品和财务报表附表索引到历史财务报表、财务报表附表和展品1。财务报表Healthcare Realty Trust Incorporated的以下财务报表包含在本年度报告第8项的10-K表格中。•合并资产负债表– 2024年12月31日和2023年12月31日。•截至2024年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日止年度的合并经营报表。•截至2024年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日止年度的综合全面收益（亏损）报表。•截至2024年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日止年度的合并权益和可赎回非控股权益报表。•截至2024年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日止年度的合并现金流量表。•合并财务报表附注。2.财务报表附表二——截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的估值和合格账户106附表三——截至2024年12月31日的房地产和累计折旧107附表四——截至2024年12月31日的房地产资产抵押贷款112所有其他附表被省略，因为它们要么不适用，要么不是必需的，要么是因为该信息已包含在综合财务报表或其附注中。100
3.展品编号描述截至2022年2月28日由Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）、Healthcare Trust of America，Inc.（现称为Healthcare Realty Trust Incorporated）、Healthcare Trust of America Holdings，L.P.（现称为Healthcare Realty Holdings，L.P.）和HR Acquisition 2，LLC签署的ExhibITS 2.1协议和合并计划。13.1经修订的公司第五条修订及重述条款。23.2经修订及重述的公司章程第4条。33.3经修订的Healthcare Realty Holdings，L.P.有限合伙证书。43.4经第二次修订及重述的Healthcare RealtyHoldings有限合伙协议，L.P.4 4.1根据1934年证券交易法第12条登记的注册人证券的说明。54.22026年票据契约，日期为2016年7月12日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP（现为Healthcare Realty Holdings，L.P.）、Healthcare Trust of America，Inc.（现为Healthcare Realty Trust Incorporated）和U.S. Bank National Association作为受托人，包括2026年到期的3.50%优先票据的形式及其担保。64.32027票据契约，日期为2017年6月8日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP（现为Healthcare Realty Holdings，L.P.）、Healthcare Trust of America，Inc.（现为Healthcare Realty Trust Incorporated）和U.S. Bank National Association作为受托人，包括2027年到期的3.75%优先票据的形式及其担保。74.42030年票据契约，日期为2019年9月16日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP（现为Healthcare Realty Holdings，L.P.）、Healthcare Trust of America，Inc.（现为Healthcare Realty Trust Incorporated）和U.S. Bank National Association作为受托人，包括2030年到期的3.10%优先票据的形式及其担保。84.5 2031票据契约，日期为2020年9月28日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP（现为Healthcare Realty Trust Incorporated）、Healthcare Trust of America，Inc.（现为TERM3，和U.S. Bank National Association作为受托人，包括2031年到期的2.00%优先票据的形式及其担保。94.6截至2022年7月22日由Healthcare Realty Holdings，L.P.、Healthcare Realty Trust Incorporated和U.S. Bank Trust Company，National Association签署的契约。44.7截至2022年7月22日由Healthcare Realty Holdings，L.P.、Healthcare Realty Trust Incorporated和U.S. Bank Trust Company，National Association签署的第1号补充契约。44.8截至2022年7月22日由Healthcare Realty Holdings，L.P.、Healthcare Realty Trust Incorporated，和U.S. Bank Trust Company，National Association.4 4.9 Supplemental Indenture No. 3，日期为2022年7月22日，由Healthcare Realty Holdings，L.P.、Healthcare Realty Trust Incorporated、U.S. Bank Trust Company，National Association.4 4.10 Supplemental Indenture No. 4，日期为2022年7月22日，由Healthcare Realty Holdings，L.P.、Healthcare Realty Trust IncorporatedTERM3，以及U.S. Bank Trust Company，National Association.4 4.11 HRTI，LLC和Truist Bank，日期为2022年7月22日。44.12 3.875% 2025.4 4.13 3.625% 2028年到期优先票据（第2028-1号）。44.14 3.625% 2028年到期优先票据（第2028-2号）。44.15 2.400% 2030年到期优先票据（第2030-1号）。44.16 2.400% 2030年到期优先票据（第2030-2号）。44.17 2.050% 2031.4 4.18 2025年到期优先票据的担保。44.19 2028票据的担保。44.20 2030票据的担保。44.21 2031年票据的担保。410.1 Healthcare Trust of America Holdings，LP（现称为Healthcare Realty Holdings，L.P.）于2022年7月20日签署的第四次经修订和重述的循环信贷和定期贷款协议，Healthcare Trust of America，Inc.（现称为Healthcare Realty Trust Incorporated），其中指定的贷方，与富国银行银行，全国协会。410.2 2016年2月16日由Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）由Todd J. Meredith和TERM3（现称为HRTI，LLC）签订的第三次修订和重述的雇佣协议。10 101
10.3 Todd J. Meredith与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）于2020年2月12日签订的第三次经修订和重述的雇佣协议的第1号修正案。11 10.4 Todd J. Meredith与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）于2022年2月18日签订的第三次经修订和重述的雇佣协议的第2号修正案。12 10.5经修订和重述的雇佣协议，日期为2017年1月1日，由Robert E. Hull与TERM5（现称为HRTI，LLC）签订。10 10.6经修订和重述的雇佣协议的第1号修正案，日期为2020年2月12日，Robert E. Hull与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）之间。11 10.7 Robert E. Hull与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）之间日期为2022年2月18日的经修订和重述的雇佣协议的第2号修正案。12 10.8经修订和重述的雇佣协议，日期为2016年2月2日，由J. Christopher Douglas与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）之间。13 10.9经修订和重述的雇佣协议的第1号修正案，日期为2020年2月12日，由J. Christopher Douglas与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）.11 10.1对2022年2月18日J. Christopher Douglas与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）签订的经修订和重述的雇佣协议的第2号修正案。12 10.11 Julie F. Wilson与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）于2021年7月1日签订的经修订和重述的雇佣协议。14 10.12高管激励计划，日期为8月1日，2022.15 10.13 LTIP奖励协议表格（执行版）。16 10.14 LTIP奖励协议表格（董事版）。16 10.15董事赔偿协议表格。17 10.16限制性股票奖励证书表格。18 10.17公司经修订和重述的2006年激励计划，日期为2021年4月29日。19 10.18 LTIP奖励协议表格。20 10.19经修订和重述的雇佣协议的第3号修正案，日期为2024年10月1日，由Robert E. Hull与医疗保健房地产信托公司签署。21 10.20经修订和重述的雇佣协议的第1号修正案，日期为2024年10月1日，Julie F. Wilson与医疗保健房地产信托公司之间。21 10.21 Ryan E. Crowley与医疗保健房地产信托公司之间日期为2024年10月1日的经修订和重述的雇佣协议。21 10.22 Constance B. Moore与医疗保健房地产信托公司之间日期为2024年12月8日的信函协议。22 10.23 Austen B. Helfrich与医疗保健房地产信托公司之间日期为2024年12月8日的经修订和重述的雇佣协议。23 10.24 Andrew E. Loope与医疗保健房地产信托公司之间日期为2024年12月8日的经修订和重述的雇佣协议。23 10.25截至12月8日的协议，2024年由Healthcare Realty Trust Incorporated和Starboard Value LP及其某些关联实体和其中指定的自然人签署。23 10.26 John M. Bryant，Jr.与丨医和保信托公司签订的日期为2024年12月31日的第四份经修订和重述的雇佣协议。Healthcare Realty Trust Incorporated.（特此备案）19内幕交易政策（特此备案）21注册人的子公司。（随函备案）22家附属担保证券发行人。（随函提交）23独立注册公共会计师事务所BDO USA，P.C.同意书。（随函提交）31.1根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的经修订的1934年《证券交易法》第13a-14条对公司首席执行官进行认证。（随函提交）31.2根据经修订的1934年证券交易法第13a-14条，根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条通过，对公司首席财务官进行认证。（随函提交）32份根据18 U.S.C.第1350条的认证，根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过。（随函备案）97期Healthcare Realty保单误判赔偿款的追讨。101.INS此实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中。101.SCH XBRL分类学扩展架构文档。（随函归档）102
101.CAL XBRL分类学扩展计算linkbase文档。（随函归档）101.LAB XBRL分类学扩展标签Linkbase文档。（随函归档）101.DEF XBRL分类学扩展定义linkbase文档。（随函归档）101.PRE XBRL分类学扩展演示Linkbase文档。（随函归档）104封面页交互式数据文件（格式为内联XBRL文档，包含在附件 101中）。1作为Legacy HTA（文件编号：001-35568）于2022年3月1日向SEC提交的8-K表格的证据提交，并在此以引用方式并入。2作为公司于2023年8月8日向SEC提交的截至2023年6月30日的季度的10-Q表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此以引用方式并入。3作为Legacy HTA（文件编号：001-35568）表格8-K于2020年4月29日向SEC提交的证据提交，并在此以引用方式并入。4作为公司于2022年7月26日向SEC提交的8-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此通过引用并入。5作为截至2023年9月30日期间的公司表格10-Q的证据提交，于2023年11月3日向SEC提交，并在此通过引用并入。6作为Legacy HTA（文件编号：001-35568）表格8-K于2016年7月12日向SEC提交的证据提交，并在此通过引用并入。7作为Legacy HTA（文件编号001-35568）表格8-K于2017年6月13日向SEC提交的证据提交，并在此以引用方式并入。8作为Legacy HTA（文件编号001-35568）表格8-K于2019年9月16日向SEC提交的证据提交，并在此以引用方式并入。9作为Legacy HTA（文件编号：001-35568）表格8-K于2020年9月28日向SEC提交的证据提交，并在此以引用方式并入。10作为证物提交给Legacy HR（文件编号001-11852）于2016年2月16日向SEC提交的截至2015年12月31日止年度的10-K表格，并在此通过引用并入。11作为Legacy HR（文件编号001-11852）于2020年2月12日向SEC提交的截至2019年12月31日止年度的10-K表格的证据提交，并在此通过引用并入。12作为证物提交给Legacy HR（文件编号001-11852）于2022年2月22日向SEC提交的截至2021年12月31日止年度的10-K表格，并在此通过引用并入。13作为Legacy HR（文件编号001-11852）于2016年2月2日向SEC提交的8-K表格的证据提交，并在此通过引用并入。14作为Legacy HR（文件编号001-11852）于2021年8月4日向SEC提交的截至2021年6月30日的季度的10-Q表格的附件提交，特此通过引用并入。15作为公司于2022年8月5日向SEC提交的8-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此通过引用并入。16作为Legacy HTA（文件编号：001-35568）表格8-K于2012年5月18日向SEC提交的证据提交，并在此以引用方式并入。17作为Legacy HTA（文件编号001-35568）表格8-K于2010年12月22日向SEC提交的证据提交，并在此通过引用并入。18作为Legacy HTA（文件编号001-35568）于2017年2月21日向SEC提交的截至2016年12月31日止年度的10-K表格的证据提交，并在此以引用方式并入。19包括在Legacy HTA（文件编号001-35568）于2021年4月30日向SEC提交的关于附表14A的最终委托书的附录A中，并在此以引用方式并入。20作为公司于2023年3月1日向美国证券交易委员会提交的截至2022年12月31日止年度的10-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此以引用方式并入。21作为公司截至2024年9月20日的季度的10-Q表格（文件编号001-35568）的证据提交，于2024年10月30日向SEC提交，并在此通过引用并入。22作为证据提交给公司于2024年12月9日向SEC提交的（文件编号001-35568）表格8-K/A，并在此通过引用并入。23作为证据提交给公司（文件编号001-35568）于2024年12月9日向SEC提交的8-K表格，并在此通过引用并入。高管薪酬计划和安排以下是在表格10-K上作为证据提交给本年度报告的所有高管薪酬计划和安排的列表：1。第三次经修订和重述的雇佣协议，日期为2016年2月16日，由Todd J. Meredith与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（以附件 10.2提交）2。2020年2月12日Todd J. Meredith与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（以附件 10.3提交）之间的第三次经修订和重述的雇佣协议第1号修正案。2022年2月22日Todd J. Meredith与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（以附件 10.4提交）之间的第三次经修订和重述的雇佣协议的第2号修正案4。经修订及重订的雇佣协议，日期为2017年1月1日， Robert E. Hull和Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（以附件 10.5提交）之间的协议5。2020年2月12日Robert E. Hull与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（以附件 10.6提交）之间经修订和重述的雇佣协议的第1号修正案6。2022年2月22日Robert E. Hull与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（以附件 10.7提交）对经修订和重述的雇佣协议进行的第2号修订7。2016年2月2日J. Christopher Douglas与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（以附件 10.8提交）签订的经修订和重述的雇佣协议103
8.2020年2月12日J. Christopher Douglas与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（以附件 10.9提交）之间经修订和重述的雇佣协议的第1号修正案9。2022年2月22日J. Christopher Douglas与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（以附件 10.10提交）对经修订和重述的雇佣协议进行的第2号修订。Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）与Julie F.Wilson之间日期为2021年7月1日的经修订和重述的雇佣协议（作为附件 10.11提交）11。高管激励计划，日期为2022年8月1日（作为附件 10.12提交）12。LTIP授标协议表格（执行版）（作为附件 10.13备案）13。LTIP授标协议表格（董事版）（作为附件 10.14备案）14。限制性股票奖励证书表格（作为附件 10.16备案）15。公司日期为2021年4月29日的经修订和重述的2006年激励计划（作为附件 10.17备案）16。LTIP授标协议表格（作为附件 10.18备案）17。Robert E. Hull与Healthcare Realty Trust Incorporated之间于2024年10月1日对经修订和重述的雇佣协议进行的第3号修订（作为附件 10.19提交）18。Julie F. Wilson与Healthcare Realty Trust Incorporated之间日期为2024年10月1日的经修订和重述的雇佣协议的第1号修正案（作为附件 10.20提交）19。Ryan E. Crowley与Healthcare Realty Trust Incorporated之间日期为2024年10月1日的经修订和重述的雇佣协议（作为附件 10.21提交）20。Constance B. Moore和Healthcare Realty Trust Incorporated之间日期为2024年12月8日的信函协议（作为附件 10.22提交）21。Austen B. Helfrich与Healthcare Realty Trust Incorporated之间日期为2024年12月8日的经修订和重述的雇佣协议（作为附件 10.23提交）22。Andrew E. Loope与Healthcare Realty Trust Incorporated之间日期为2024年12月8日的经修订和重述的雇佣协议（作为附件 10.24提交）23。John M. Bryant，Jr.与Healthcare Realty Trust Incorporated（随函提交）之间日期为2024年12月31日的第四次经修订和重述的雇佣协议第16项。表格10-K摘要无。签名和附表签名根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。104
HealthCare Realty Trust由：/s/CONSTANCE B. MOORE Constance B. Moore临时总裁、首席执行官兼董事2025年2月19日根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员代表注册人并以所示身份和日期签署。签名标题日期/s/Constance B. Moore临时总裁、首席执行官兼董事2025年2月19日丨康斯坦斯B.摩尔Constance B. Moore（首席执行官）/s/Austen B. Helfrich执行副总裁兼首席财务官 2025年2月19日Austen B. Helfrich（首席财务官）/s/Amanda L. Callaway高级副总裁兼首席会计2025年2月19日Amanda L. Callaway高级职员（首席会计官）/s/Nancy H. Agee董事2025年2月19日丨Nancy H. Agee Nancy H. Agee/s/Thomas N. Bohjalian董事2025年2月19日Thomas N. Bohjalian/s/Ajay Gupta董事2月19日，2025 Ajay Gupta/s/James J. Kilroy董事2025年2月19日David B. Henry/s/TERM3董事2025年2月19日James J. Kilroy/s/Jay P. Leupp董事2025年2月19日Jay P. Leupp/s/Peter F. Lyle董事2025年2月19日Peter F. Lyle/s/Glenn J. Rufrano董事2025年2月19日丨Glenn J. Rufrano Glenn J. Rufrano/s/Christann M. Vasquez董事2025年2月19日David B. Henry0Christann M. Vasquez/s/Donald C. Wood董事2025年2月19日Donald C. Wood 105
附表II –截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的估值和合格账户期间开始时以千美元计的增加额和扣除额记账余额/（贷记额）记入其他账户的成本和费用2024年期末已注销余额的不可收回账户应收账款备抵$ 8,404 $ 2,094 $ — $ 962 $ 9,5362023应收账款备抵$ 3,954 $ 5,119 $ — $ 669 $ 8,4042022应收账款备抵$ 654 $ 3,306 $ — $ 6 $ 3,954106
附表三–截至2024年12月31日的房地产和累计折旧千美元土地1建筑物、改善、租赁无形资产和CIP1市场数量的PROP。收购后资本化的初始投资成本收购后资本化的初始投资成本总额个人财产总额2、3、5、6财产总额1、3、6累计折旧4累积额5个日期获得的日期数。德克萨斯州达拉斯39美元59,646美元13,383美元73,029美元734,249美元171,324美元905,573美元547美元979,149美元245,493美元— 2003-2022 1974-2015华盛顿州西雅图2441,2514，02145,272457，14695,775552，921679598,872184，304 — 2008-2022 1974-2018北卡罗来纳州夏洛特3125,6357，34532,980433，52454,597488，121133521,234134，075 — 2020 1961-2018德克萨斯州休斯顿2650,38910，81261,201528，85427,686556，54046617,787106，416 — 2007-2022 1980-2018科罗拉多州丹佛2649,6219，91859GA 2431,5018，39439,895369，10917,252386，361102426,35886，861 — 2007-2022 1974-2014年马萨诸塞州波士顿16117,8579，590127,447336，494（17,422）319,07214446，53362,449 — 2012-2016年1860-2011年洛杉矶，加利福尼亚州 1547,0272，74349,770201，80067,303269，103401319,274131，47717,113 1994-2020年1964-2003年亚利桑那州凤凰城3521,1208，05729,177469，18354,748523，931427553,53584，116 — 2007-2017年1971-2008年北卡罗来纳州罗利2547,77310，13457,907FL 1419,1003，78922,889245，41338,346283，759176306,82475，640 — 1994-2020 1954-2009佛罗里达州坦帕市1823,4917，09530,586319，52019,969339，48933370,10853，946 — 1994-2023 1975-2015印第安纳波利斯3942,6298，24550,874274，72323,130297，85313348,74050，188 — 2007-2019 1988-2013纽约州纽约市1458,7194，65863,377179，199,882189，001 — 252,37826，533 — 2014-2019 1920-2000德克萨斯州奥斯汀1116,7194，88221,601216，06620,364236，43037258,06846IL 611,2502，55413,804204，99619,989224，98581238,87045，205 — 2004-2019 1970-2017 加利福尼亚州旧金山648,44373749，180164,56227，213191,77552241，00759,302 — 2015-2022 1912-2014佛罗里达州奥兰多76,7343，0599,793180，6416,929187，5701197,36429，866 — 1998-2017 1994-2009其他（45市场）190214,96257，722272,6842，793,299233，8563,027，1552,0793，301,918713，18420,633 1993-2023房地产总额586973,293181，0341,154，3279,282，6991,095— 52,408 — 52,408 ———— 52,408 —在建工程———— 31,978 — 31,978 — 31,978 ——融资租赁使用权资产———————— 77,343 ——应收融资投资净额—————————— 123,671 ——物业总额586美元1,025，701美元181,034美元1,206，735美元9,314，677美元1,095，930美元10,410，607美元9,909美元11,828，265美元2,488，931美元45,1371包括截至12月31日持有待售的三项资产，2024年房地产投资总额约为1760万美元。2截至2024年12月31日的全部房产，联邦所得税方面的总成本估计为111亿美元。3对3.3-49.0年以上的建筑物和改善、1.0-99.0年以上的租赁无形资产、3.0-10.0年以上的个人财产、2.0-39.0年以上的土地改善按直线法计提折旧。4包括截至2024年12月31日的未摊销溢价10万美元和未增值折价10万美元以及债务发行成本10万美元。5包括2022年收购的Healthcare Trust of America，Inc.建筑物的合并。6截至2024年、2023年和2022年12月31日止年度的总财产和累计折旧（包括持有待售资产）的滚存如下：截至12月31日止年度、截至2024年12月31日止年度、截至12月31日止年度、截至2023年12月31日止年度、2022年度千美元财产总额累计折旧总额财产总额累计折旧期初余额13,408，713美元2,227，766美元14,076，475美元1,645，271美元5,104，942美元1,338，743美元期间增加购置的不动产—— 54,0242，3229,780，070241,285其他改良53,748549，16028,521668，069219,783205，703持作开发用地—— 49,416 —在建工程69,598 — 49,901 — 31,586 —应收融资投资净额1,541 — 2,366 —（6净额（4,865）—（1,616）— 52,249 —公司财产———— 3,640236退休/处置不动产（1,700，470）（287,995）（800,958）（87,896）（1,098，702）（140,696）期末余额11,828，265美元2,488，931美元13,408，713美元2,227，766美元14,076，475美元1,645，271107美元
附表四–截至12月31日房地产资产抵押贷款，2024千美元最终到期日付款条款优先留置权票面金额账面金额本金金额贷款受拖欠本金或位于以下地区的房地产的利息抵押贷款：德克萨斯州7.00% 12/2/2024（1）$ — $ 31,150 $ 14,900 $ 31,150北卡罗来纳州8.00% 12/22/2024（2）— 6,0007，4417,441佛罗里达州6.00% 2/27/2026（3）— 37,66137，832 —加利福尼亚州6.00% 3/29/2026（4）— 45,00045，185 —佛罗里达州9.00% 12/28/2026（5）— 6,5386，538 —德克萨斯州7.50% 10/02/2029（4）— 9,6299，689 —位于以下地区的房地产的夹层贷款：亚利桑那州9.00% 12/20/2026（4）— 6,0006，038 —德克萨斯州11.00% 10/02/2029（4）— 11 —应收房地产票据总额$ —141,979美元127,624美元38,5911美元12个月预提利息准备金，本金总额和到期未付本金利息。截至2024年12月31日的非应计状态贷款。2通过到期资本化利息，未偿本金和应计利息在到期日到期。3建筑贷款高达6500万美元，定期付款。利息只支付本金到期的款项以及到期日到期的任何未付利息。4本金到期的只付息款项及到期日到期的任何未付利息。5每月分期支付本金和利息，金额为152069美元。以下为截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度房地产资产抵押贷款账面值变动情况：截至12月31日止年度，202420232022截至年初的余额173,614美元99,643美元——增加：假定的公允价值房地产票据—— 74,819新的房地产票据9,63058，70023,325现有房地产票据的提款5,50519，103资本化利息—— 1,499费用和其他项目的增加3,6001，364 ——扣除：收取房地产贷款（5,162）——递延费用及其他项目————信用损失准备（59,563）（5,196）——截至年底的余额127,624美元173,614美元99,643美元证券交易委员会适用的会计条例中已计提拨备的所有其他附表被省略，因为它们不是相关指示要求的或不适用的，或者因为所需信息在综合财务报表或其附注中显示。108
