雄鹿-20250331

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

____________________________________________________________________________

表格 10-Q

____________________________________________________________________________

☒ 根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的季度报告

季度末 2025年3月31日

或

☐ 根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告

为从到的过渡期。

委托文件编号 1-34907

____________________________________________________________________________

Stag Industrial, Inc.

（在其章程中指明的注册人的确切名称）

____________________________________________________________________________


马里兰州		27-3099608
（国家或其他司法		（IRS雇主识别号）
公司或组织）

联邦街一号
23楼
波士顿，	麻萨诸塞州	02110
（主要行政办公室地址）		（邮编）

( 617 ) 574-4777

（注册人的电话号码，包括区号）

根据该法第12（b）节登记的证券：


各类名称	交易代码（s）	注册的各交易所名称
普通股，每股面值0.01美元	斯塔格	纽约证券交易所

用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。有 ☒无☐

用复选标记表明注册人在过去12个月（或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内）是否以电子文件方式提交了根据S-T条例第405条（本章第232.405条）要求提交的每一份互动数据文件。有 ☒无☐

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。

大型加速披露公司 ☒ 加速披露公司☐ 非加速披露公司☐ 较小的报告公司 ☐ 新兴成长型公司 ☐

若为新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不使用延长的过渡期，以符合《交易法》第13(a)条规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。有 ☐ 无☒

截至二零二五年四月二十八日已发行普通股的股份数目为 186,617,553 .

Stag Industrial, Inc.



第一部分。	财务信息	3

项目1。	财务报表（未经审计）	3

	截至2025年3月31日和2024年12月31日的合并资产负债表	3

	截至2025年3月31日及2024年3月31日止三个月的综合经营报表	4

	截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止三个月的综合全面收益表	5

	截至2025年3月31日及2024年3月31日止三个月的合并权益报表	6

	截至2025年3月31日及2024年3月31日止三个月的合并现金流量表	7

	合并财务报表附注	8
	1.业务的组织和说明	8
	2.重要会计政策摘要	8
	3.出租物业	9
	4.债务	11
	5.衍生金融工具	13
	6.股权	15
	7.非控制性权益	16
	8.股权激励计划	17
	9.租约	18
	10.每股收益	19
	11.承诺与或有事项	20
	12.后续事件	20

项目2。	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	21

项目3。	关于市场风险的定量和定性披露	37

项目4。	控制和程序	37

第二部分。	其他信息	38

项目1。	法律程序	38

项目1a。	风险因素	38

项目2。	未登记出售股本证券及所得款项用途	38

项目3。	优先证券违约	39

项目4。	矿山安全披露	39

项目5。	其他信息	39

项目6。	附件	40

	签名	41

第一部分.财务信息

项目1。财务报表

Stag Industrial, Inc.

合并资产负债表

（未经审计，单位：千，股份数据除外）


	2025年3月31日		2024年12月31日
物业、厂房及设备
出租物业：
土地	$	776,387	$	771,794
建筑物和装修，扣除累计折旧$ 1,129,346 和$ 1,085,866 ，分别	5,311,777		5,295,120
递延租赁无形资产，扣除累计摊销$ 386,560 和$ 386,627 ，分别	412,441		428,865
租赁物业总额，净额	6,500,605		6,495,779
现金及现金等价物	9,327		36,284
受限制现金	38,726		1,109
租户应收账款	141,919		136,357
预付费用及其他资产	100,387		96,189
利率互换	26,261		36,466
经营租赁使用权资产	30,634		31,151

总资产	$	6,847,859	$	6,833,335
负债和权益
负债：
无担保信贷融资	$	512,000	$	409,000
无抵押定期贷款，净额	1,022,185		1,021,848
无担保票据，净额	1,494,303		1,594,092
抵押票据，净额	4,142		4,195
应付账款、应计费用和其他负债	120,744		126,811
利率互换	783		—
租户预付租金及保证金	60,320		56,173
应付股息及分派	23,668		23,469
递延租赁无形资产，扣除累计摊销$ 31,692 和$ 31,368 ，分别	31,229		33,335
经营租赁负债	34,833		35,304

负债总额	3,304,207		3,304,227
承付款项和或有事项（附注11）
股权：
优先股，面值$ 0.01 每股， 20,000,000 于2025年3月31日及2024年12月31日获授权的股份；无已发行或未偿还	—		—
普通股，面值$ 0.01 每股， 300,000,000 于2025年3月31日及2024年12月31日获授权的股份， 186,612,226 和 186,517,523 分别于2025年3月31日及2024年12月31日已发行及流通在外的股份	1,866		1,865
额外实收资本	4,448,147		4,449,964
累计分红超收益	( 1,007,891 )		( 1,029,757 )
累计其他综合收益	24,829		35,579
股东权益合计	3,466,951		3,457,651
经营合伙企业的非控制性权益	74,302		69,932
合营企业的非控制性权益	2,399		1,525
总股本	3,543,652		3,529,108
总负债及权益	$	6,847,859	$	6,833,335

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

Stag Industrial, Inc.

综合业务报表

（未经审计，单位：千，每股数据除外）


	截至3月31日的三个月，
	2025		2024
收入
租金收入	$	205,362	$	187,402
其他收益	212		141
总收入	205,574		187,543
费用
物业	43,678		39,071
一般和行政	13,306		12,952
折旧及摊销	73,900		71,427

其他费用	572		563
费用总额	131,456		124,013
其他收入（费用）
利息及其他收入	5		11
利息支出	( 32,529 )		( 25,421 )
债务清偿和变更费用	—		( 667 )
非自愿转换的收益	1,855		—
出售出租物业收益，净额	49,913		—
其他收入总额（费用）	19,244		( 26,077 )
净收入	93,362		37,453
减：归属于经营合伙企业非控股权益的收入	1,964		826

归属于STAG Industrial，Inc.的净利润	91,398		36,627


减：分配给参与证券的金额	58		47
归属于普通股股东的净利润	$	91,340	$	36,580
加权平均已发行普通股——基本	186,468		181,708
加权平均已发行普通股——稀释	186,758		181,991
每股净收益—基本和稀释


归属于普通股股东的每股净收益—基本	$	0.49	$	0.20
归属于普通股股东的每股净收益——摊薄	$	0.49	$	0.20

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

Stag Industrial, Inc.

综合全面收益表

（未经审计，单位：千）


	截至3月31日的三个月，
	2025		2024
净收入	$	93,362	$	37,453
其他综合收益（亏损）：
利率掉期收益（亏损）	( 10,981 )		7,076
其他综合收益（亏损）	( 10,981 )		7,076
综合收益	82,381		44,529
归属于非控股权益的收益	( 1,964 )		( 826 )
归属于非控股权益的其他全面（收益）亏损	231		( 156 )
STAG Industrial，Inc.应占综合收益	$	80,648	$	43,547

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

Stag Industrial, Inc.

合并权益报表

（未经审计，单位：千，股份数据除外）


	优先股		普通股			普通股与额外实收资本		超额收益累计分红		累计其他综合收益		股东权益合计		经营合伙企业的非控制性权益		合营企业的非控制性权益		总股本
			股份	票面金额
截至2025年3月31日止三个月
余额，2024年12月31日	$	—	186,517,523	$	1,865	$	4,449,964	$	( 1,029,757 )	$	35,579	$	3,457,651	$	69,932	$	1,525	$	3,529,108
出售普通股的收益，净额	—		—	—		( 165 )		—		—		( 165 )		—		—		( 165 )

股息和分配，净额（$ 0.37 每股/单位）	—		—	—		—		( 69,508 )		—		( 69,508 )		( 1,651 )		—		( 71,159 )
非现金补偿活动，净额	—		41,343	—		( 3,578 )		( 24 )		—		( 3,602 )		6,215		—		2,613
将普通单位赎回为普通股	—		53,360	1		988		—		—		989		( 989 )		—		—
经营合伙企业中非控制性权益的再平衡	—		—	—		938		—		—		938		( 938 )		—		—
来自合资企业非控股权益的贡献	—		—	—		—		—		—		—		—		874		874
其他综合损失	—		—	—		—		—		( 10,750 )		( 10,750 )		( 231 )		—		( 10,981 )
净收入	—		—	—		—		91,398		—		91,398		1,964		—		93,362
余额，2025年3月31日	$	—	186,612,226	$	1,866	$	4,448,147	$	( 1,007,891 )	$	24,829	$	3,466,951	$	74,302	$	2,399	$	3,543,652
截至2024年3月31日止三个月
余额，2023年12月31日	$	—	181,690,867	$	1,817	$	4,272,376	$	( 948,720 )	$	49,207	$	3,374,680	$	71,131	$	—	$	3,445,811
出售普通股的收益，净额	—		—	—		( 170 )		—		—		( 170 )		—		—		( 170 )

股息和分配，净额（$ 0.37 每股/单位）	—		—	—		—		( 67,302 )		—		( 67,302 )		( 1,570 )		—		( 68,872 )
非现金补偿活动，净额	—		68,927	1		( 2,492 )		( 234 )		—		( 2,725 )		4,647		—		1,922
将普通单位赎回为普通股	—		314,982	3		5,850		—		—		5,853		( 5,853 )		—		—
经营合伙企业中非控制性权益的再平衡	—		—	—		( 2,381 )		—		—		( 2,381 )		2,381		—		—
其他综合收益	—		—	—		—		—		6,920		6,920		156		—		7,076
净收入	—		—	—		—		36,627		—		36,627		826		—		37,453
余额，2024年3月31日	$	—	182,074,776	$	1,821	$	4,273,183	$	( 979,629 )	$	56,127	$	3,351,502	$	71,718	$	—	$	3,423,220

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

STAG Industrial，Inc.

合并现金流量表（未经审计，单位：千）


	截至3月31日的三个月，
	2025		2024
经营活动产生的现金流量：
净收入	$	93,362	$	37,453
调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致：
折旧及摊销	73,900		71,427

非自愿转换的收益	( 1,855 )		—
利息支出的非现金部分	1,301		984
高于和低于市场租赁的摊销，净额	( 584 )		( 303 )
直线租金调整，净	( 4,190 )		( 2,762 )


出售出租物业收益，净额	( 49,913 )		—
非现金补偿费用	3,192		2,909

资产负债变动：
租户应收账款	( 1,943 )		2,204

预付费用及其他资产	( 9,230 )		( 8,787 )
应付账款、应计费用和其他负债	( 4,647 )		480
租户预付租金及保证金	4,147		1,557
调整数共计	10,178		67,709
经营活动所产生的现金净额	103,540		105,162
投资活动产生的现金流量：
增加土地及建筑物及改善	( 46,325 )		( 24,622 )
收购土地及建筑物及改善	( 36,745 )		( 43,599 )



出售出租物业所得款项，净额	63,834		—

收购存款，净额	450		( 2,324 )
收购递延租赁无形资产	( 6,140 )		( 5,715 )

投资活动所用现金净额	( 24,926 )		( 76,260 )
筹资活动产生的现金流量：

无抵押信贷融资收益	489,000		264,000
偿还无担保信贷融资	( 386,000 )		( 231,000 )



偿还无担保票据	( 100,000 )		—

偿还按揭票据	( 55 )		( 53 )
支付贷款费用和成本	( 5 )		( 822 )

出售普通股的收益，净额	( 159 )		( 137 )

股息及分派	( 70,960 )		( 68,654 )
以股份为基础的薪酬的回购和退休	( 649 )		( 1,014 )
来自合资企业非控股权益的贡献	874		—
筹资活动使用的现金净额	( 67,954 )		( 37,680 )
现金及现金等价物和限制性现金增加（减少）额	10,660		( 8,778 )
现金及现金等价物和限制性现金——期初	37,393		21,868
现金及现金等价物和限制性现金——期末	$	48,053	$	13,090
补充披露：
为利息支付的现金，扣除资本化金额$ 781 和$ 802 分别为2025年和2024年	$	19,875	$	22,165
非现金投融资活动补充日程表






收购土地及建筑物及改善	$	( 342 )	$	( 671 )
收购递延租赁无形资产	$	( 58 )	$	( 88 )
非自愿转换导致的建筑物增加和其他资本改进	$	( 1,855 )	$	( 2,968 )
因非自愿转换建筑物而投资其他应收款	$	—	$	2,968
计入应付账款、应计费用和其他负债的土地、建筑物、装修新增变动	$	1,255	$	4,443
非现金补偿增加建筑物和其他资本改进	$	( 70 )	$	( 39 )


计入应付账款、应计费用和其他负债的贷款费用、成本、发行成本变动	$	( 58 )	$	( 592 )


应计股息及分派	$	23,668	$	22,936

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

Stag Industrial, Inc.

合并财务报表附注

（未经审计）

1. 组织机构和业务说明

STAG Industrial，Inc.（简称“公司”）是一家工业地产运营公司，专注于收购、开发、运营全美国的工业物业。该公司成立时是一家马里兰州公司，根据经修订的1986年《国内税收法》第856至860条，该公司已选择被视为并打算继续符合房地产投资信托基金（“REIT”）的资格。该公司的结构为伞式合伙REIT，通常称为UPREIT，通过其运营合伙企业STAG Industrial Operating Partnership，L.P.（一家特拉华州有限合伙企业）（“运营合伙企业”）拥有其所有财产并开展其几乎所有业务。截至2025年3月31日及2024年12月31日，公司拥有 97.9 %和 98.0 分别占经营合伙企业中有限合伙权益的共同单位的百分比。公司透过其全资附属公司为营运合伙企业的唯一普通合伙人。如本文所用，“公司”指STAG Industrial，Inc.及其合并子公司，包括经营合伙企业，除非上下文另有要求。

截至2025年3月31日，公司拥有 597 工业建筑在 41 州与大约 117.6 百万可出租平方英尺。

2. 重要会计政策摘要

中期财务资料

随附的中期财务报表已按照美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）以及关于中期财务信息的表格10-Q和S-X条例的说明列报。因此，这些报表不包括GAAP要求的完整财务报表的所有信息和附注。管理层认为，随附的中期财务报表包括所有调整，包括正常的经常性项目，这是按照公认会计原则进行公允报表所必需的。中期业绩不一定代表一整年的业绩。年终合并资产负债表数据来自经审计的财务报表，但不包括GAAP要求的所有披露。本季度报告中关于表格10-Q的信息应与公司截至2024年12月31日止财政年度的表格10-K年度报告中所载的公司综合财务报表及其附注一并阅读。

列报依据

公司的合并财务报表包括公司、经营合伙企业及其合并子公司的账目。运营合伙企业中不属于公司所有的权益被称为“非控制性共同单位”。这些非控制性普通单位由其他有限合伙人以普通单位（“其他普通单位”）和根据经修订和重述的STAG Industrial，Inc. 2011年股权激励计划（“2011年计划”）发行的长期激励计划单位（“LTIP单位”）的形式持有。公司拥有控股财务权益的所有控股子公司和合营企业均纳入合并财务报表。所有重要的公司间余额和交易已在实体合并中消除。本公司的财务报表以综合基准呈列所有呈列期间。

受限现金

下表列出了随附综合资产负债表中报告的现金和现金等价物以及受限现金与随附综合现金流量表中报告的金额的对账。


现金及现金等价物与受限制现金的调节（单位：千）	2025年3月31日		2024年12月31日
现金及现金等价物	$	9,327	$	36,284
受限制现金	38,726		1,109
现金及现金等价物和受限制现金总额	$	48,053	$	37,393

不确定的税务状况

截至2025年3月31日和2024年12月31日无不确定税务状况的负债。

分部报告

为评估业绩和作出经营决策，公司在汇总、单一分部的基础上管理其运营，因此，只有 One 报告和经营分部。房地产运营的这一单一部分，其收入来自占用其建筑物的租户的租金收入。基本上所有收入、支出和资产都归属于这一单一分部，并与随附的综合资产负债表和综合经营报表中列报的金额一致。增加分部长期资产的支出总额与随附的合并现金流量表中作为增加土地和建筑物以及改善的金额一致。

公司的首席运营决策者（“CODM”），也就是其首席执行官，评估分部的业绩，并根据随附的综合运营报表中报告的净收入决定如何分配资源。

主要经营决策者还根据运营资金（“FFO”）和净营业收入（“NOI”）评估分部业绩。FFO是根据全国房地产投资信托协会制定的标准计算的。FFO代表GAAP净收入（亏损），不包括可折旧运营建筑物的销售收益（或亏损）、可折旧房地产的减值减记、与房地产相关的折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销和债务调整的公允市场价值）以及未合并的合伙企业和合资企业的调整后。NOI定义为租金收入，其中包括公共区域维护的账单、房地产税和保险，减去物业费用、房地产税费用和保险费用。

信用风险集中

管理层认为，公司投资组合目前的信用风险相当分散，不包含任何异常集中的信用风险。

3. 出租物业

下表汇总了租赁物业的组成部分，截至2025年3月31日和2024年12月31日的净额。


出租物业（单位：千）	2025年3月31日		2024年12月31日
土地	$	776,387	$	771,794
建筑物，扣除累计折旧$ 769,777 和$ 738,348 ，分别	4,639,358		4,634,634
租户改善，扣除累计折旧$ 42,056 和$ 42,092 ，分别	43,702		44,987
建筑物和土地改良，扣除累计折旧$ 317,513 和$ 305,426 ，分别	488,122		396,883
在建工程	140,595		218,616
递延租赁无形资产，扣除累计摊销$ 386,560 和$ 386,627 ，分别	412,441		428,865
租赁物业总额，净额	$	6,500,605	$	6,495,779

收购

下表汇总了公司截至2025年3月31日止三个月的收购情况。该公司将其所有收购作为资产收购入账。


市场(1)	获得日期	方英尺	建筑物数量	采购价格（千）
明尼苏达州明尼阿波利斯	2025年1月9日	161,600	1	$	16,537
伊利诺伊州芝加哥	2025年2月27日	231,964	2	26,748
截至2025年3月31日止三个月		393,564	3	$	43,285

（1）根据CBRE-EA工业市场地域定义。如果该建筑位于CBRE-EA定义的市场之外，则会反映该城市和州。

下表汇总了截至2025年3月31日止三个月期间在收购之日支付的对价对与上表所列收购相关的已收购资产和负债的分配情况。


	截至2025年3月31日止三个月
收购资产和负债	采购价格（千）		收购时无形资产的加权平均摊销期（年）
土地	$	6,025	不适用
建筑物	29,635		不适用
租户改善	109		不适用
建筑及土地改善	1,318		不适用



递延租赁无形资产-就地租赁	3,619		3.3
递延租赁无形资产-租户关系	2,713		7.3

递延租赁无形资产-低于市场租赁	( 134 )		2.5





采购总价	$	43,285

处置

下表汇总了公司截至2025年3月31日止三个月的处置情况。本次处置出售给第三方，按照全额应计制进行会计处理。


出售出租物业，净额（千美元）	截至2025年3月31日止三个月
建筑物数量	1

建筑平方英尺（百万）	0.3



出售出租物业所得款项，净额	$	63,834
账面净值	$	13,921
出售出租物业收益，净额	$	49,913

下表汇总了截至2025年3月31日止三个月出售的建筑物截至2025年3月31日止三个月和2024年的运营结果，该结果包含在出售日期之前的公司综合运营报表中。


	截至3月31日的三个月，
出售出租物业，净额（千美元）	2025		2024
出售建筑物对净收入的贡献（亏损）(1)	$	( 144 )	$	321

（1）不包括出售出租物业的收益，净额。

非自愿转换

在截至2025年3月31日的三个月内，公司确认非自愿转换收益约为$ 1.9 百万与龙卷风破坏有关 One 2023年12月该公司的建筑物。截至2024年3月31日止三个月，公司未确认非自愿转换损益。

递延租赁无形资产

下表汇总了截至2025年3月31日和2024年12月31日所附合并资产负债表中的递延租赁无形资产净额。


	2025年3月31日						2024年12月31日
递延租赁无形资产（单位：千）	毛额		累计摊销		净		毛额		累计摊销		净
高于市场租赁	$	74,053	$	( 38,817 )	$	35,236	$	76,232	$	( 39,335 )	$	36,897
其他无形租赁资产	724,948		( 347,743 )		377,205		739,260		( 347,292 )		391,968
递延租赁无形资产合计	$	799,001	$	( 386,560 )	$	412,441	$	815,492	$	( 386,627 )	$	428,865

低于市场租赁	$	62,921	$	( 31,692 )	$	31,229	$	64,703	$	( 31,368 )	$	33,335
递延租赁无形负债合计	$	62,921	$	( 31,692 )	$	31,229	$	64,703	$	( 31,368 )	$	33,335

下表汇总了截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月递延租赁无形资产摊销的租金收入和摊销费用净增加额。


	截至3月31日的三个月，
递延租赁无形资产摊销（单位：千）	2025		2024
与高于和低于市场租赁摊销相关的租金收入净增加额	$	578	$	297
与其他无形租赁资产相关的摊销费用	$	21,094	$	22,074

4. 债务

下表汇总了公司截至2025年3月31日和2024年12月31日的未偿债务，包括公司无抵押信贷额度下的借款、无抵押定期贷款、无抵押票据和抵押票据。


负债（千美元）	2025年3月31日		2024年12月31日		息率(1)(2)		到期日	预付款条款(3)
无担保信贷额度：
无担保信贷融资(4)	$	512,000	$	409,000	期限SOFR + 0.875 %		2029年9月7日	i
无担保信贷融资总额	512,000		409,000

无抵押定期贷款：
无抵押定期贷款g	300,000		300,000		1.80	%	2026年2月5日	i
无抵押定期贷款A	150,000		150,000		2.16	%	2027年3月15日	i
无抵押定期贷款H	187,500		187,500		3.35	%	2028年1月25日	i
无抵押定期贷款I	187,500		187,500		3.51	%	2028年1月25日	i
无抵押定期贷款f(5)	200,000		200,000		4.83	%	2029年3月23日	i
无抵押定期贷款总额	1,025,000		1,025,000
未摊销递延融资费用和发债成本合计	( 2,815 )		( 3,152 )
账面价值无抵押定期贷款总额，净额	1,022,185		1,021,848

无抵押票据：
D系列无抵押票据	—		100,000		4.32	%	2025年2月20日	二、
G系列无抵押票据	75,000		75,000		4.10	%	2025年6月13日	二、
B系列无抵押票据	50,000		50,000		4.98	%	2026年7月1日	二、
C系列无抵押票据	80,000		80,000		4.42	%	2026年12月30日	二、
E系列无抵押票据	20,000		20,000		4.42	%	2027年2月20日	二、
H系列无抵押票据	100,000		100,000		4.27	%	2028年6月13日	二、
L系列无抵押票据	175,000		175,000		6.05	%	2029年5月28日	二、
M系列无抵押票据	125,000		125,000		6.17	%	2031年5月28日	二、
系列I无担保票据	275,000		275,000		2.80	%	2031年9月29日	二、
K系列无抵押票据	400,000		400,000		4.12	%	2032年6月28日	二、
J系列无担保票据	50,000		50,000		2.95	%	2033年9月28日	二、
N系列无抵押票据	150,000		150,000		6.30	%	2034年5月28日	二、
无担保票据总额	1,500,000		1,600,000
未摊销递延融资费用和发债成本合计	( 5,697 )		( 5,908 )
账面价值无担保票据总额，净额	1,494,303		1,594,092

抵押票据（担保债务）：
联合奥马哈人寿保险公司	4,267		4,322		3.71	%	2039年10月1日	二、
抵押票据总额	4,267		4,322
净未摊销公允市值折价	( 125 )		( 127 )

账面价值抵押票据总额，净额	4,142		4,195
合计/加权平均利率(6)	$	3,032,630	$	3,029,135	4.13	%

(1)截至2025年3月31日的利率。2025年3月31日，1个月期限有担保隔夜融资利率（“期限SOFR”）和每日简单有担保隔夜融资利率（“每日SOFR”）为 4.3194 %和 4.3223 %，分别。本期利率不调整为包括因获得债务而产生的递延融资费用或债务发行费用的摊销或任何未摊销的公允市场价值溢价或折价。价差

公司的无抵押信贷融资和无抵押定期贷款的适用利率基于公司的债务评级和杠杆比率，在各自的贷款协议中定义。

(2)无抵押信贷工具的规定利率为1个月期限SOFR加上a 0.10 %调整和价差 0.775 %.无抵押定期贷款的规定利率为1个月期限SOFR加a 0.10 %调整和价差 0.85 %.截至2025年3月31日，无抵押定期贷款A、G、H、I的1个月期限SOFR已转换为固定利率为 1.31 %, 0.95 %, 2.50 %，和 2.66 %，分别（其中包含0.10%的调整）。无抵押定期贷款F规定选择每日SOFR，自2025年1月15日起，每日SOFR被转换为固定利率为 3.98 %（含调整后的0.10%）。

(3)预付款项条款包括（i）预付款项而无罚息；及（ii）预付款项而有罚息。

(4)无担保信贷工具的容量为$ 1.0 十亿。递延融资费用和债务发行费用，扣除与无担保信贷融资有关的累计摊销约$ 9.4 百万美元 10.1 百万元分别计入截至2025年3月31日和2024年12月31日所附合并资产负债表的预付费用和其他资产。初始到期日为2028年9月8日，或可能根据 two 六个月经事先书面通知，公司可酌情行使延期选择权。每六个月期权的行使须符合以下条件：（i）在紧接延期前及紧接实施延期后不存在违约；（ii）截至延期日期（紧接延期前后）的陈述及保证的准确性，犹如在延期日期作出的一样；及（iii）支付费用。这两种延期选择都不受贷款人同意的约束，前提是适当的通知和条件的满足。公司须就总承付金额（目前为10亿美元）支付设施费，年费率为 0.1 %至 0.3 %，具体取决于信贷协议中定义的公司债务评级。设施费用到期并按季度支付。

(5)无抵押定期贷款F的初始到期日为2027年3月25日，或可能根据 two One-年度经事先书面通知可由公司酌情行使的延期期权。每项一年期选择权的行使须符合以下条件：（i）在紧接延期前及紧接延期生效后不存在违约；（ii）截至延期日期（紧接延期前后）的陈述和保证的准确性，犹如在延期日期作出的一样；及（iii）支付费用。这两种延期选择都不受贷款人同意的约束，前提是适当的通知和条件的满足。

(6)加权平均利率采用名义金额$的固定利率互换计算得出 1,025.0 万的债务，且不调整为包括因获得债务或任何未摊销的公允市场价值溢价或折价而产生的递延融资费用或债务发行成本的摊销。

截至2025年3月31日，无担保信贷融资的未提取名义承诺总额约为$ 483.8 万，包括已签发的信用证。根据公司债务契约的遵守情况，公司在任何特定时点的实际借款能力可能较小或限制在最高金额。公司债务的应计利息总额约为$ 24.5 百万美元 13.7 百万元，分别截至2025年3月31日和2024年12月31日，并计入随附合并资产负债表的应付账款、应计费用和其他负债。

下表汇总了截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月随附的综合经营报表中与公司债务安排相关的利息费用中包含的成本。


	截至3月31日的三个月，
利息费用中包含的成本（单位：千）	2025		2024
递延融资费用和发债费用摊销及公允市值折	$	1,301	$	984
设施、未使用和其他费用	$	435	$	439

债务活动

2025年2月20日，公司到期全额赎回$ 100.0 固定利率4.32%的D系列无抵押票据本金总额百万。

财务契约考虑因素

公司遵守所有该等适用限制及财务及其他契诺截至2025年3月31日和2024年12月31日，与其无抵押信贷融资、无抵押定期贷款、无抵押票据和抵押票据有关。作为公司债务安排抵押品的房产账面净值约为$ 7.2 百万美元 7.3 分别于2025年3月31日和2024年12月31日的百万，并仅限于高级、财产级别的有担保债务融资安排。

债务的公允价值

下表汇总了截至2025年3月31日和2024年12月31日公司债务安排下的未偿本金总额以及相应的公允价值估计。


	2025年3月31日				2024年12月31日
负债（千）	未结清本金		公允价值		未结清本金		公允价值
无担保信贷融资	$	512,000	$	512,000	$	409,000	$	409,000
无抵押定期贷款	1,025,000		1,025,000		1,025,000		1,025,000
无抵押票据	1,500,000		1,423,658		1,600,000		1,490,667
抵押票据	4,267		3,340		4,322		3,366
本金总额	3,041,267		$	2,963,998	3,038,322		$	2,928,033
净未摊销公允市值折价	( 125 )				( 127 )
未摊销递延融资费用和发债成本合计	( 8,512 )				( 9,060 )
总账面价值	$	3,032,630			$	3,029,135

适用的公允价值指引建立了三层公允价值层次结构，优先考虑用于计量公允价值的输入值。这些层级包括：第1级，定义为可观察输入值，例如活跃市场中的报价；第2级，定义为直接或间接可观察的活跃市场中的报价以外的输入值；第3级，定义为很少或根本没有市场数据的不可观察输入值，因此要求实体制定自己的假设。公司债务的公允价值基于第3级投入。

5. 衍生金融工具

使用衍生工具的风险管理目标

公司对衍生工具的使用仅限于利用利率掉期来管理现有和未来负债的利率风险敞口，而不是出于投机目的。此类安排的主要目标是尽量减少与公司运营和财务结构相关的风险和相关成本。

截至2025年3月31日，公司已 17 利率互换，全部用于对冲与无抵押贷款相关的可变现金流。公司的所有利率掉期将相关贷款的期限SOFR或每日SOFR部分（如适用）转换为有效固定利率，公司得出结论，每一种对冲关系都非常有效。下表汇总了截至2025年3月31日和2024年12月31日利率互换的公允价值。


资产负债表项目（单位：千）	有效名义金额2025年3月31日		公允价值2025年3月31日		有效名义金额2024年12月31日		公允价值2024年12月31日
利率互换-总资产	$	825,000	$	26,261	$	1,025,000	$	36,466
利率掉期-总负债	$	200,000	$	( 783 )	$	—	$	—

利率风险的现金流对冲

该公司使用利率掉期的目标是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。

对于指定并符合利率风险现金流量套期条件的衍生工具，衍生工具的收益或损失记入累计其他综合收益，随后在被套期交易影响收益的同一期间重新分类为利息费用。

与指定为合格现金流量套期的衍生工具相关的累计其他综合收益中报告的金额将重新分类为利息费用，因为公司的浮动利率债务已支付利息。该公司估计，大约$ 17.3 百万将在未来12个月内从累计其他全面收益中重新分类为利息支出的减少。

下表汇总了截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月的合并财务报表中现金流量套期会计的影响以及公司衍生工具相关金额的位置。


	截至3月31日的三个月，
现金流量套期会计的影响（单位：千）	2025		2024
利率掉期累计其他综合收益中确认的收益（亏损）	$	( 5,104 )	$	16,405
从累计其他综合收益重分类为收益的收益作为利息支出	$	5,877	$	9,329
在合并经营报表中列报的利息支出总额，其中记录了现金流量套期保值的影响	$	32,529	$	25,421

信用风险相关的或有特征

公司与其每个衍生交易对手订立了协议，其中包含一项条款，如果由于公司对债务的违约而导致贷款人加速偿还基础债务，则公司可能被宣布对其衍生债务违约。

截至2025年3月31日，公司没有违反这些协议的规定，也没有发布与这些协议相关的任何抵押品。如果公司违反了这些规定中的任何一项，它将被要求以其终止价值清偿其在协议项下的义务。

利率掉期的公允价值

公司对利率掉期的估值是使用广泛接受的估值技术确定的，包括对每种衍生工具的预期现金流量进行贴现现金流分析。该分析反映了衍生工具的合同条款，包括到期期限，并使用了包括利率曲线在内的可观察的基于市场的输入。利率互换的公允价值采用贴现的未来固定现金支付与贴现的预期可变现金收益相抵的市场标准方法确定。可变现金收款是基于从可观察的市场利率曲线得出的对未来利率（远期曲线）的预期。

公司在公允价值计量中纳入信用估值调整，以适当反映自身的不履约风险和相应交易对手的不履约风险。在针对不履约风险的影响调整其衍生合约的公允价值时，公司考虑了净额结算和任何适用的信用增强的影响，例如抵押品过账、门槛、相互看跌和担保。

尽管公司已确定用于对其衍生工具进行估值的大部分输入值属于公允价值等级的第2级，但与其衍生工具相关的信用估值调整使用第3级输入值，例如对当前信用利差的估计，以评估公司或其交易对手违约的可能性。然而，截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司评估了信用估值调整对其衍生品头寸整体估值的影响的重要性，并确定信用估值调整对其衍生品整体估值并不显著。因此，公司已确定其衍生工具估值整体归类于公允价值等级的第2级。

下表汇总了公司截至2025年3月31日和2024年12月31日按经常性公允价值入账的金融工具。


			截至2025年3月31日的公允价值计量采用
资产负债表项目（单位：千）	公允价值2025年3月31日		1级		2级		3级
利率互换-总资产	$	26,261	$	—	$	26,261	$	—
利率掉期-总负债	$	( 783 )	$	—	$	( 783 )	$	—


			截至2024年12月31日的公允价值计量采用
资产负债表项目（单位：千）	公允价值2024年12月31日		1级		2级		3级
利率互换-总资产	$	36,466	$	—	$	36,466	$	—

6. 股权

优先股

本公司获授权发行最多 20,000,000 优先股股份，面值$ 0.01 每股。截至2025年3月31日和2024年12月31日无已发行或已发行优先股的股份。

普通股

本公司获授权发行最多 300,000,000 普通股股份，面值$ 0.01 每股。

下表汇总了截至2025年3月31日公司在市场上（“ATM”）普通股发行计划的条款。截至2025年3月31日的三个月内，ATM普通股发行计划没有任何活动，但远期出售的股票除外，如下文所述。


ATM普通股发行方案(1)	日期	最高总发行价格（千）		截至2025年3月31日可用总量（单位：千）
2025年7.5亿美元ATM	2025年2月13日	$	750,000	$	749,821

(1)2022年7.5亿美元的ATM计划于2025年2月12日终止。

下表汇总了截至2025年3月31日止三个月内根据ATM普通股发行计划远期出售的股票和结算的股票的活动。公司最初不会从远期出售股份中获得任何收益。公司可在相应的预定到期日之前的一个或多个日期完全实物结算适用的远期销售协议，届时公司将收到扣除某些成本的收益；但前提是，公司可通过相应的预定到期日在任何时间选择现金结算或净份额结算此类远期销售协议。


远期销售协议	股份	总销售额（单位：千）		加权平均每股销售毛价		加权平均每股销售净价		每股销售佣金(1)
截至2024年12月31日未结清的远期销售协议	—	$	—
新的远期销售协议	4,830	179		$	37.02	$	36.65	$	0.37
远期销售协议已结算	—	—
截至2025年3月31日未结清的远期销售协议	4,830	$	179

(1)在远期销售时，股权分销代理通常赚取销售总价1%的销售佣金。

限制性股票薪酬

公司于2025年1月7日根据2011年计划向公司若干雇员授予限制性普通股股份，将归属四年自2026年1月1日起，在每年1月1日等额分期，但以受助人是否继续受雇为准。下表汇总了截至2025年3月31日的三个月内与公司未归属的普通股限制性股票相关的活动。


未归属的普通股限制性股票	股份	加权平均授予日每股公允价值




2024年12月31日余额	118,667	$	37.30
已获批	52,352	$	33.14
既得(1)	( 51,100 )	$	36.11
没收	( 5,904 )	$	35.99
2025年3月31日余额	114,015	$	35.99

(1)公司回购退 18,456 于截至2025年3月31日止三个月内归属的受限制普通股股份。

截至2025年3月31日，与公司限制性普通股相关的未确认补偿费用约为$ 3.4 万，预计将在加权平均期间内确认约 2.6 年。

下表汇总了截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月归属的普通股限制性股票在归属时的公允价值。


	截至3月31日的三个月，
归属于普通股的限制性股票	2025		2024
归属于普通股的限制性股票	51,100		59,232
普通股已归属限制性股票的公允价值（单位：千）	$	1,728	$	2,325

7. 非控制性权益

经营合伙企业的非控制性权益

下表汇总了截至2025年3月31日止三个月期间运营合伙企业的非控制性权益活动。


非控制性权益	LTIP单位	其他共同单位	非控制性普通单位总数	非控制性权益






2024年12月31日余额	2,307,662	1,464,718	3,772,380	2.0	%
已批/已发	280,334	—	280,334	不适用
没收	—	—	—	不适用
从LTIP单元转换为其他通用单元	( 53,360 )	53,360	—	不适用
从其他普通单位赎回为普通股	—	( 53,360 )	( 53,360 )	不适用

2025年3月31日余额	2,534,636	1,464,718	3,999,354	2.1	%

LTIP单位

公司于2025年1月7日根据2011年计划向非雇员、独立董事授予LTIP单位，这些董事在一年内按季度等额分期授予，第一个归属日期为2025年3月31日，但须视接受方的持续服务情况而定。公司于2025年1月7日根据2011年计划向公司若干行政人员及高级雇员授予LTIP单位，这些单位将按季度等额分期授予四年，首次归属日期已为2025年3月31日，但以受助人是否继续受雇为准。有关根据2022年业绩单位于2025年1月7日授予的LTIP单位的讨论，请参阅附注8。

LTIP单位截至授予日的公允价值由基于蒙特卡洛模拟的格子-二项期权定价模型确定。LTIP单位的公允价值基于第3级输入和非经常性公允价值计量。下表汇总了对截至2025年3月31日止三个月内授予的此类LTIP单位进行估值所使用的假设（不包括根据附注8中讨论的2022年绩效单位授予的LTIP单位）。


LTIP单位
授予日期	2025年1月7日
预期任期（年）	10
预期股价波动	25.0		%
预期股息率	4.0		%
无风险利率	4.33		%
发行时LTIP单位的公允价值（单位：千）	$	4,848
发行时的LTIP单位	154,001
发行时每LTIP单位的公允价值单价	$	31.48

预期股价波动是基于公司和某些同行集团公司的历史和隐含波动率的混合。预期股息率是基于公司的平均历史股息率和截至估值日期的股息率对每项奖励。无风险利率基于与三年期相匹配的美国国债收益率。

下表汇总了截至2025年3月31日止三个月期间与公司未归属LTIP单位相关的活动。


未归属的LTIP单位	LTIP单位	加权平均授予日每单位公允价值




2024年12月31日余额	182,382	$	36.10
已获批	280,334	$	31.48
既得	( 192,086 )	$	32.81
没收	—	$	—
2025年3月31日余额	270,630	$	33.65

截至2025年3月31日，与公司LTIP单位相关的未确认赔偿费用约为$ 8.1 万，预计将在加权平均期间内确认约 2.6 年。

合营企业的非控制性权益

于2025年3月31日，公司召开 90.0 在一家位于北卡罗来纳州康科德的合资企业中的%权益，以及一家 95.3 位于内华达州里诺市的一家合资企业的%权益。这些合资企业的第三方股权，总额约为$ 2.4 百万元于2025年3月31日计入随附的综合资产负债表的合营企业非控制性权益。

8. 股权激励计划

2025年1月7日，董事会薪酬委员会批准，公司根据2011年计划向公司的执行官和某些关键员工授予绩效单位。2025年1月7日批出的履约单位条款与2024年1月批出的履约单位条款基本相同，但计量期自2025年1月1日开始，至2027年12月31日结束。

截至授予日的业绩单位的公允价值由基于蒙特卡洛模拟的格子-二项期权定价模型确定。业绩单位的公允价值基于第3级输入值和非经常性公允价值计量。业绩单位股权补偿费用自授予日起按比例确认为归属期收益。下表汇总了对截至2025年3月31日止三个月期间授予的业绩单位进行估值所使用的假设。


业绩单位
授予日期	2025年1月7日
预期股价波动	24.6		%
预期股息率	4.0		%
无风险利率	4.3294		%
绩效单位赠款公允价值（单位：千）	$	6,858

预期股价波动是基于公司和某些同行集团公司的历史和隐含波动率的混合。预期股息率是基于公司的平均历史股息率和截至估值日期的股息率对每项奖励。无风险利率基于与三年业绩期相匹配的美国国债收益率。

2024年12月31日，2022年度业绩单位计量期结束，确定公司股东总回报超过阈值百分比和回报门槛。下表汇总了经董事会薪酬委员会批准并在截至2025年3月31日止三个月的适用计量期结束时于2022年业绩单位结算时发行的LTIP单位和普通股股份的发行情况。


以LTIP单位或普通股股份结算业绩单位						2022年业绩单位
计量期结束日期						2024年12月31日
发行日期						2025年1月7日
既得LTIP单位						126,333
普通股的归属股份						8,246
回购及退休的普通股股份						751

截至2025年3月31日，与公司业绩单位相关的未确认补偿费用约为$ 11.4 万，预计将在加权平均期间内确认约 2.2 年。

非现金补偿费用

下表汇总了截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月的普通股限制性股票摊销、LTIP单位、业绩单位和公司董事薪酬在随附的综合经营报表中一般和管理费用中记录的金额。


	截至3月31日的三个月，
非现金补偿费用（千）	2025		2024
普通股限制性股票	$	394	$	475
LTIP单位	1,108		899
业绩单位	1,482		1,357
董事薪酬(1)	198		177
非现金补偿费用总额	$	3,182	$	2,908

(1)截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月，公司所有独立董事均选择接受普通股股份代替现金服务。授予的普通股数量是根据尾随计算的十个授予日前第三个营业日的日平均普通股价格。

9. 租约

出租人租赁

公司拥有经营租赁，其中公司是其出租物业的出租人。某些租赁包含基于消费者价格指数（“CPI”）变化的可变租赁付款额。房地产税和其他费用的账单也被认为是可变租赁付款。某些租约包含续租或终止租约的选择权，以及承租人购买出租物业的选择权，所有这些主要由承租人自行决定。

下表汇总了截至2025年3月31日、2025年3月31日和2024年3月31日止三个月所附综合经营报表所列租金收入的组成部分。


	截至3月31日的三个月，
租金收入（千）	2025		2024
固定租赁付款	$	156,782	$	142,111
可变租赁付款	43,759		42,189
直线租金收入	4,243		2,805
与高于和低于市场租赁摊销相关的租金收入净增加额	578		297
总租金收入	$	205,362	$	187,402

截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司累计租金收入约为$ 122.2 百万美元 118.6 万元，分别计入随附合并资产负债表的租户应收账款。

截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司与租赁保证金相关的负债总额约为$ 23.8 百万美元 23.9 万，分别计入随附合并资产负债表的租户预付租金和保证金。

承租人租赁

公司拥有经营租赁，其作为其地面租赁和公司办公室租赁的承租人。这些租约的剩余租期约为 1.1 年至 57.5 年。某些地面租约包含延长租约的选择权十年到 20 年，均合理确定行权，计入公司使用权资产和经营租赁负债的计算。

下表汇总了截至2025年3月31日和2024年12月31日公司合并资产负债表中确认的经营租赁使用权资产和经营租赁负债相关补充信息。


经营租赁期限及折现率	2025年3月31日		2024年12月31日
加权平均剩余租期（年）	35.1		34.9
加权平均贴现率	6.9	%	6.9	%

下表汇总了公司截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月的综合经营报表中包含的经营租赁成本。


	截至3月31日的三个月，
经营租赁成本（千）	2025		2024
计入物业费用的经营租赁成本归属于地面租赁	$	697	$	616
归属于公司办公室租赁的一般和行政费用中包含的经营租赁成本	430		430
经营租赁总成本	$	1,127	$	1,046

下表汇总了公司截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月的合并现金流量表中与经营租赁相关的补充现金流信息。


	截至3月31日的三个月，
经营租赁（单位：千）	2025		2024
计入租赁负债计量的金额支付的现金（经营现金流）	$	1,057	$	989

下表汇总了截至2025年3月31日公司地面租赁和公司办公室租赁项下的经营租赁负债到期情况。


年份	经营租赁负债到期(1)（单位：千）
2025年剩余	$	3,196
2026	3,245
2027	2,265
2028	2,306
2029	2,312
此后	94,551
租赁付款总额	107,875
减：推算利息	( 73,042 )
经营租赁负债现值	$	34,833

(1)经营租赁负债不包括某些地面租赁协议所要求的对CPI租金变化的估计。因此，实际付款可能与列报的不同。

10. 每股收益

截至二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日止三个月期间，有 115,160 和 123,595 在计算每股收益时分别被视为参与证券的普通股未归属限制性股票（按加权平均计算）。

下表对截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月的普通股基本和稀释每股收益计算中的分子和分母进行了核对。


	截至3月31日的三个月，
每股收益（单位：千，每股数据除外）	2025		2024
分子
归属于普通股股东的净利润	$	91,340	$	36,580
分母
加权平均已发行普通股——基本	186,468		181,708
稀释性证券的影响(1)
股份补偿	290		281
根据远期销售协议可发行的股份	—		2
加权平均已发行普通股——稀释	186,758		181,991
每股净收益—基本和稀释
归属于普通股股东的每股净收益—基本	$	0.49	$	0.20
归属于普通股股东的每股净收益——摊薄	$	0.49	$	0.20

(1) 截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月期间，约有 115 和 124 未归属的普通股限制性股票（按加权平均数计算），分别由于两类法下的收益分配更具稀释性而未计入稀释每股收益的计算。

11. 承诺与或有事项

公司受制于日常业务过程中出现的各种法律诉讼和索赔。这些事项一般由保险承保，但须符合免赔额要求。管理层认为，这些行动的最终解决不会对公司的财务状况、经营业绩或现金流产生重大不利影响。

该公司的信用证约为$ 4.2 截至2025年3月31日，百万与建筑项目和某些其他协议有关。

12. 后续事件

注意到以下未被承认的后续事件。

于2025年4月15日，公司订立票据购买协议，以供营运合伙公司未来私募发行$ 350.0 2030年6月25日到期的百万高级无抵押票据，固定年利率为 5.50 %, $ 100.0 2033年6月25日到期的百万高级无抵押票据，固定年利率为 5.82 %，和$ 100.0 2035年6月25日到期的百万高级无抵押票据，固定年利率为 5.99 %.这些票据预计将于2025年6月25日或前后发行，但须符合条件。

项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析

您应该阅读以下讨论，包括本报告第1项其他部分中包含的财务报表和相关说明，以及我们最近的10-K表格年度报告中包含的经审计的财务报表和相关说明。

如本文所用，除非上下文另有要求，“公司”、“我们”、“我们的”和“我们”是指STAG Industrial，Inc.和我们的合并子公司和合伙企业，包括我们的经营合伙企业， STAG Industrial Operating Partnership，L.P.（“经营合伙企业”）。

前瞻性陈述

本报告包含1995年《私人证券诉讼改革法》（经修订的1933年《证券法》（“证券法”）第27A条和经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）第21E条）为此类陈述规定的民事责任安全港含义内的“前瞻性陈述”。您可以通过使用“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“计划”、“项目”、“寻求”、“应该”、“将”等词语以及此类词语或类似表达的变体来识别前瞻性陈述。本报告中的前瞻性陈述包括，除其他外，关于我们未来财务状况、经营业绩、未来收购的资本化率、我们的业务战略和目标，包括我们的收购战略、入住率和租赁率和趋势，以及预期的流动性需求和来源（包括资本支出和获得融资或筹集资金的能力）的陈述。我们的前瞻性陈述反映了我们目前对我们的计划、意图、期望、战略和前景的看法，这些看法是基于我们目前可获得的信息和我们所做的假设。尽管我们认为我们的前瞻性陈述所反映或暗示的我们的计划、意图、期望、战略和前景是合理的，但我们不能保证我们的计划、意图、期望、战略或前景将会实现或实现，您不应过分依赖这些前瞻性陈述。此外，实际结果可能与前瞻性陈述中描述的结果存在重大差异，并可能受到各种风险和因素的影响，包括但不限于：

•本报告其他地方更新的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中包含的因素，包括“业务”、“风险因素”和“管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”标题下所述的因素；

•全球或国家经济衰退和国际、国家、区域、地方经济状况的风险；

•由于贸易政策、关税和相关政府行动的波动，经济活动减少；

•我们以有吸引力的条件筹集股本的能力；

•我们经营所处的竞争环境；

•房地产风险，包括房地产价值波动、当地市场的一般经济环境和此类市场对租户的竞争，以及零售物业（部分或全部）重新用途或重新开发为工业物业；

•出租率下降或空置率上升；

•利率和货币的总体水平；

•租户可能违约（包括破产或资不抵债）或不续租；

•收购风险，包括我们识别和完成增值收购的能力和/或此类收购未能按照预测履行；

•收购和处置的时机；

•技术发展，特别是影响供应链和物流的技术发展；

•潜在的自然灾害、流行病、流行病或传染病爆发，例如新型冠状病毒病，以及其他潜在的灾难性事件，例如战争和/或恐怖主义行为（包括乌克兰和俄罗斯之间持续的冲突以及以色列-哈马斯战争，此类冲突扩大的风险以及此类冲突对宏观经济状况的相关影响）；

•美国与外国重新谈判或终止贸易协定或条约或提高美国对外国商品的关税或提高对美国商品的外国关税；

•法律或政府法规的潜在变化以及对这些法律法规的解释，包括房地产和分区法或房地产投资信托（“REIT”）或企业所得税法的变化，以及房地产税率的潜在提高；

•融资风险，包括我们的经营现金流可能不足以支付所需的本金和利息，以及我们可能无法在到期时为现有债务再融资或以有吸引力的条款或根本无法获得新融资的风险；

•利率互换交易对手不履约及循环无资金债务时的信用风险；

•待定远期股权出售如何结算以及何时结算；

•保险金额不足或不足；

•我们保持REIT资格的能力；

•我们留住关键人员的能力；

•诉讼，包括与起诉或抗辩索赔和任何不利结果相关的费用；和

•可能的环境责任，包括因对我们目前拥有或以前拥有的财产的污染进行必要的补救而可能产生的成本、罚款或处罚。

任何前瞻性陈述仅在其发表之日起生效。新的风险和不确定性随着时间的推移而出现，我们无法预测这些事件或它们可能如何影响我们。除法律要求外，我们没有义务，也不打算更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。

某些定义

在这份报告中：

“现金租金变动”指包含在经营组合中的资产在该期间开始的租赁的基本租金与可比租赁的基本租金相比的百分比变动。计算结果将租赁开始日期后到期的首次基本租金付款与租赁终止前到期的最后一个月付款的基本租金进行比较，不包括滞留租金。毛额或类似类型租赁下的租金根据适用的可收回费用的估计数转换为净租金。

“可比租赁”是指与之前的就地租赁相比，在同一空间内具有相似租赁结构的租赁，不包括未在我们的所有权下占用的空间的新租赁。

“GAAP”是指美国公认会计原则。

“新租约”是指就任何空置空间签署的初始期限等于或大于12个月的租约，包括由新租户或正在扩展到新（额外）空间的现有租户签署的租约。

“出租率”是指截至报告期间结束时已根据公认会计原则开始确认收入或租赁期已开始的可出租总面积的百分比，以较早者为准。

“运营组合”是指所有被收购的建筑物稳定或已经实现稳定。经营组合不包括非核心弹性/办公楼、增值组合中包含的建筑物以及分类为持有待售的建筑物。

“续租租赁”是指现有租户签署的将租期延长12个月或更长时间的租约，包括（i）在租约到期时与当前租约相同的空间的续租，（ii）在租约到期时仅将当前空间的一部分续租，或（iii）提前续租或解决，最终确实将原始租期延长12个月或更长时间。

“直线租金变化”是指在该期间开始的租赁期内，与包含在经营组合中的资产的可比租赁相比，平均每月基本租金的百分比变化。毛额或类似类型租赁下的租金根据适用的可收回费用估计数转换为净租金，这一计算不包括任何保留租金的影响。

发展中或再发展物业“回稳”指实现90%入住率或建成后12个月两者中较早者。就所收购并即时加入增值组合的物业而言，（i）如于收购日期以低于75%的入住率收购，则稳定将于取得90%的入住率或自收购日期起计12个月（以较早者为准）发生；或（ii）如已收购且将于收购日期起计两年内因已知迁出而低于75%的入住率，则稳定将于已知迁出发生后或已知迁出发生后12个月后取得90%的入住率（以较早者为准）发生。

“总年化基本租金收入”是指截至2025年3月31日适用物业或物业的每月基本现金租金（不同于我们财务报表中根据GAAP计算的租金），乘以12。如租户截至2025年3月31日处于免租期，则年化租金按首次合同月基租金金额乘以12计算。

“增值投资组合”是指我们满足以下任何一项标准的物业：（i）截至收购日期占用少于75%（ii）将在收购日期后两年内因已知搬迁而占用少于75%；（iii）因资产进行重大物理翻新而停止服务；或（iv）开发。

“加权平均租期”是指以年为单位的合同租赁期限，假设租户在租赁开始日期没有行使续约选择权、购买选择权或提前终止权，按面积加权。与收购资产相关的加权平均租赁期限反映截至收购日期的剩余租赁期限，按面积加权计算。

概述

We is a REIT focusing on the acquisition，ownership，development，and operation of industrial properties across the United States。我们的平台旨在（i）通过原则性应用我们的专有风险评估模型，确定在CBRE-EA一级工业物业类型和租户中提供相对价值的待收购物业，（ii）通过复杂的工业运营和有吸引力的机会集提供增长，以及（iii）根据我们资产的特点适当地将我们的业务资本化。我们是一家马里兰州公司，我们的普通股在纽约证券交易所公开交易，股票代码为“STAG”。

根据经修订的1986年《国内税收法》第856至860条，我们组织并开展业务以保持我们作为REIT的资格，并且在我们目前将收入分配给股东并保持我们作为REIT的资格的范围内，通常不需要缴纳联邦所得税。我们的收入和财产仍需缴纳州和地方税，未分配收入需缴纳美国联邦收入和消费税。

可能影响未来经营业绩的因素

我们增加收入或现金流的能力将部分取决于我们（i）外部增长，特别是收购活动，以及（ii）内部增长，特别是我们投资组合的入住率和租金。其他多种因素，包括下文所述的因素，也会影响我们未来的经营业绩。

展望

工业地产业务受到宏观经济总体趋势的影响，包括近期利率变化、通货膨胀、贸易政策、地缘政治紧张局势等。这些因素是金融市场波动的关键驱动因素，并引发了对全球经济放缓的担忧。尽管美国国内生产总值（“GDP”）在2022年前两个季度有所下降，但实际GDP已连续十个季度增长，最近的一项指标显示，2024年第四季度增长2.4%。劳动力状况正在放缓，但仍保持稳定，截至2025年3月的失业率为4.2%。展望未来，由于美国最近实施了非常关税，经济学家的普遍共识是，经济衰退或滞胀的风险要高得多。尽管贸易政策和宏观经济状况继续演变，并可能导致信贷状况收紧、租户现金流减弱和空置率上升，但我们相信，我们将继续受益于在不同市场、租户行业和租赁条款中拥有多元化的投资组合。此外，我们认为，最近转向更多区域供应链的举措和地缘政治紧张局势加速了一些对美国工业需求产生积极影响的趋势。然而，鉴于当前的不确定性和上述讨论的事件，相对于我们的历史收购步伐，我们的收购活动自2022年以来有所放缓。

我们认为，当前的经济环境虽然波动，但将为我们提供一个展示我们投资组合多样化的机会。具体而言，我们认为我们现有的投资组合应该会受益于具有竞争力的租金和强劲的入住率。除了我们多元化的投资组合外，我们认为，我们的业务和资本结构的某些特征应该使我们在不确定的环境中处于有利地位，包括我们最小的浮动利率债务敞口（考虑到我们的对冲活动）、强大的银行关系、强大的流动性、获得资本的机会，以及我们购买的资产的许多竞争对手往往是规模较小的本地和区域投资者，他们可能受到利率上升和缺乏可用资本的更大影响。

由于人口/消费趋势、地缘政治不确定性以及最近支持美国基础设施的立法，我们预计一些特定行业趋势的加速将支持更强劲的长期需求，包括：

•电子商务的持续增长（与传统零售店分销模式相比）以及电子商务行业参与者对位置优越、功能性分销空间的伴随需求；

•由于美国消费市场的规模、海外劳动力成本的增加、促进国内和区域制造业“在岸和近岸”的政策、对更大的供应链弹性和冗余的渴望，这正推动更高的库存与销售比率以及长期更大的国内仓库需求（即供应链的缩短和肥化），美国作为制造和分销地的吸引力正在增加；和

•美国交通基础设施的整体质量。

我们的投资组合继续拥有强大的占有率，并受益于整个国家工业市场的地域多样性。与近期峰值相比，整个工业市场的需求正在放缓。空置率和空置率虽然在上升，但在许多市场仍接近历史标准。供应管道仍然强劲，尽管规模较小，更明显的是集中在非常大的仓库。由于需求放缓和资本市场波动，开工继续下降。波动的全球和美国宏观经济趋势可能是一个显着的逆风，并可能导致对空间的需求相对减少、信贷损失增加和空置率上升。我们相信，我们的投资组合按市场、租户行业和租户信贷的多样化将被证明是在这种环境下的一种优势。

2024年10月22日，American Tire Distributors，Inc.（“ATD”）是一家租户，截至2025年3月31日，该公司约占我们年化基地租金总收入的1%，根据美国破产法第11章自愿申请重组。ATD向我们租赁了七座建筑，总面积为840,658平方英尺。截至2025年3月31日，这七座建筑的年化基地租金收入约为630万美元。2025年2月28日，ATD将其几乎所有的资产作为持续经营出售给了目前的贷方集团。该交易消除了大量债务，并为重组后的企业提供了获得新资本的渠道。ATD目前正在履行对我们的租金义务。根据出售条款，买方必须在2025年5月20日之前指定将承担和转让给它的租赁，作为交易的一部分。虽然新所有权下的持续业务可能不会成功，并且直到2025年5月20日，ATD可能会承担或拒绝七份租约中的任何或全部，但我们目前不认为租户的破产合理地可能对我们的经营业绩或财务状况产生重大不利影响。

我们市场的情况

我们投资组合中的建筑位于美国各地的市场。经济或其他条件的积极或消极变化、新增供应、不利天气条件、自然灾害、流行病以及这些市场的其他因素可能会影响我们的整体业绩。

租金收入

我们从占用我们建筑物的租户那里主要以租金收入的形式获得收入。我们投资组合中的建筑物产生的租金收入金额主要取决于入住率和出租率。

影响我们子市场的未来经济衰退或区域衰退会损害我们续租或再租赁空间的能力以及租户履行租赁承诺的能力，如租户破产的情况，可能会对我们维持或提高建筑物租金的能力产生不利影响。我们出租物业的能力和随之而来的出租率取决于（其中包括）（i）整体经济，（ii）我们市场的供需动态，（iii）我们物业的质量，包括年龄、净高和配置，以及（iv）我们的租户履行其对我们的合同义务的能力。

下表汇总了截至2025年3月31日止三个月开始的经营组合租赁。此类租赁中的任何租金优惠均在租赁期限内按直线法入账。


经营组合	方英尺	每平方英尺现金基础租金		SL每平方英尺租金		每平方英尺总成本(1)		现金租金变动		SL租金变化		加权平均租期（年）	每平方英尺租金优惠(2)

截至2025年3月31日止三个月
新租约	279,055	$	5.25	$	5.46	$	2.79	34.0	%	47.0	%	4.3	$	0.40
续期租约	4,683,573	$	6.02	$	6.39	$	1.62	27.0	%	41.9	%	4.5	$	0.12
合计/加权平均	4,962,628	$	5.98	$	6.34	$	1.69	27.3	%	42.1	%	4.5	$	0.13

(1)“总成本”是指改善空置和更新空间的成本，以及租赁交易的基于特遣队的法律费用和佣金。每平方英尺总成本指预期于该期间开始的租赁将产生的总成本，并不反映该期间的实际支出。

(2)表示整个租期的租金优惠总额。

此外，截至2025年3月31日止三个月，与增值组合和第一代租赁相关的已开始租赁共计93,398份。上述经营组合统计数据中不包括这些租赁。

物业运营费用

我们的物业运营费用一般包括水电费、房地产税、管理费、保险费、场地维修维护费等。对于我们的大多数租户来说，我们的物业运营费用在一定程度上受到租户租约中三重净拨备的控制。在我们的三重净租赁中，租户负责租赁期内建筑物及其运营的所有方面和相关成本，包括水电费、税费、保险费和维护费用，但通常不包括屋顶和建筑物结构。然而，我们也在我们的建筑组合中修改了总租赁和总租赁，以及有费用上限的租赁，这可能需要我们吸收租户的某些建筑相关费用。在我们修改后的总租赁中，我们负责在租赁期内的某些建筑相关费用，但大部分费用都转嫁给租户以向我们报销。在我们的总租赁中，我们负责在租赁期内与建筑物及其运营相关的所有费用。我们的整体业绩将受到我们能够将物业运营费用转嫁给租户的程度的影响。

预定租约到期

我们在租约到期的情况下重新租赁空间的能力将影响我们的经营业绩，并受到我们市场的经济和竞争条件以及我们个别建筑物的可取性的影响。占我们年化基本租金总收入约9.4%的租约将于2025年4月1日至2026年3月31日期间到期，不包括按月租约。根据内部更新概率估计，我们假设我们的一些租户将进行更新，而其他租户将腾出，相关空间将根据停机时间假设重新出租。使用上述假设，我们预计各自新租约的租金率将高于2025年4月1日至2026年3月31日期间到期的现有租约的租金率，从而导致相同空间的收入增加。

下表汇总了我们投资组合中自2025年开始的十个日历年的每一年，截至2025年3月31日已到位租约的租约到期情况，加上可用空间。表格中的信息假定租户不行使续约选择权或提前终止权。


租约到期年份	租约到期数量	可出租总平方英尺	占总占用平方英尺的百分比		年化基本租金收入总额（千）		占年化基础租金总收入的百分比
可用	—	4,870,232	—	%	$	—	—	%
按月租赁	4	66,394	0.1	%	430		0.1	%
2025年剩余(1)	42	4,615,168	4.1	%	26,162		4.1	%
2026	143	18,976,908	16.8	%	107,431		16.7	%
2027	138	18,118,549	16.1	%	101,202		15.7	%
2028	116	14,520,506	12.9	%	82,241		12.6	%
2029	102	16,104,574	14.3	%	90,852		14.1	%
2030	77	11,558,032	10.2	%	69,038		10.7	%
2031	60	10,513,156	9.3	%	56,714		8.8	%
2032	25	3,578,822	3.2	%	25,411		3.9	%
2033	21	3,434,154	3.0	%	19,873		3.1	%
2034	14	3,478,855	3.1	%	24,770		3.8	%
此后	30	7,790,211	6.9	%	41,046		6.4	%
合计	772	117,625,561	100.0	%	$	645,170	100.0	%

(1)此前计划于2025年到期的租约，总计约990万平方英尺，已被修订，以延长截至2025年3月31日的租约到期日期。这些租约被排除在2025年到期之外，现在反映在到期的新一年。

投资组合收购

下表汇总了我们在截至2025年3月31日的三个月内的收购情况。


市场(1)	获得日期	方英尺	建筑物数量	采购价格（千）
明尼苏达州明尼阿波利斯	2025年1月9日	161,600	1	$	16,537
伊利诺伊州芝加哥	2025年2月27日	231,964	2	26,748
截至2025年3月31日止三个月		393,564	3	$	43,285

（1）根据CBRE-EA工业市场地域定义。如果该建筑位于CBRE-EA定义的市场之外，则会反映该城市和州。

投资组合处置

在截至2025年3月31日的三个月内，我们向第三方出售了一栋由约30万平方英尺的可出租建筑组成，账面净值约为1390万美元。出售出租物业的净收益约为6380万美元，我们确认截至2025年3月31日止三个月出售出租物业的全部净收益约为4990万美元。

热门市场

下表根据截至2025年3月31日的年化基础租金总收入汇总了我们投资组合中最大的20个市场的信息。


二十大市场(1)	占年化基础租金总收入的百分比
伊利诺伊州芝加哥	8.1	%
南卡罗来纳州格林维尔	5.2	%
明尼苏达州明尼阿波利斯	4.3	%
宾夕法尼亚州匹兹堡	4.0	%
俄亥俄州哥伦布市	3.8	%
密歇根州底特律	3.6	%
宾夕法尼亚州费城	3.1	%
宾夕法尼亚州中南部	3.1	%
马萨诸塞州波士顿	2.5	%
德克萨斯州埃尔帕索	2.4	%
威斯康星州密尔沃基	2.3	%
密苏里州堪萨斯城	2.1	%
北卡罗来纳州夏洛特	2.1	%
德克萨斯州休斯顿	2.0	%
加利福尼亚州萨克拉门托	2.0	%
印第安纳波利斯，IN	1.9	%
俄亥俄州辛辛那提	1.8	%
俄亥俄州克利夫兰	1.7	%
哥伦比亚，SC	1.4	%
密歇根州大急流城	1.4	%
合计	58.8	%

（1）基于CBRE-EA工业市场地域的市场分类。

热门行业

下表根据截至2025年3月31日的年化基础租金总收入汇总了我们投资组合中20个最大租户行业的信息。


20大租户行业(1)	占年化基础租金总收入的百分比
空运与物流	11.0	%
容器&包装	7.6	%
机械设备	6.4	%
汽车零部件	6.2	%
商业服务和用品	5.6	%
贸易公司&分销（工业品）	5.4	%
分销商（消费品）	4.6	%
建筑产品	4.5	%
宽线零售	3.7	%
消费必需品分销	3.7	%
家庭耐用品	3.3	%
专业零售	3.0	%
媒体	2.9	%
饮料	2.4	%
食品产品	2.4	%
电气设备	2.1	%
电子设备、仪器	2.0	%
化学品	1.9	%
地面交通	1.9	%
汽车	1.5	%
合计	82.1	%

（1）基于全球行业分类标准方法论的行业分类。

顶级租户

下表根据截至2025年3月31日的年化基础租金总收入汇总了我们投资组合中最大的20个租户的信息。


前20大租户(1)	租赁数量	占年化基础租金总收入的百分比
亚马逊	7	2.9	%
美国轮胎分销商公司。	7	1.0	%
施耐德电气美国公司	3	0.9	%
Soho Studio，LLC	1	0.9	%
美国国际纸业公司	4	0.9	%
CHEP美国	6	0.7	%
丹普西利国际公司	2	0.7	%
The Coca-Cola Company	3	0.7	%
铁山信息管理	6	0.7	%
阿歇特图书集团有限公司。	1	0.7	%
Kenco Logistic Services，LLC	3	0.7	%
企鹅兰登书屋有限责任公司	1	0.7	%
联邦快递公司	4	0.7	%
Penske Truck Leasing Co. LP	3	0.6	%
WestRock公司	6	0.6	%
利珀特组件制造	4	0.6	%
DHL供应链	4	0.6	%
Gxo Logistics, Inc.	2	0.6	%
卡罗莱纳饮料集团	3	0.6	%
AFL电信有限责任公司	2	0.6	%
合计	72	16.4	%

（1）包括承租人、担保人和/或非担保人父母。

关键会计政策

有关我们的关键会计政策和估计的讨论，请参阅我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中“管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”中的“关键会计政策”。

经营成果

以下关于我们同店（定义见下文）净营业收入（“NOI”）结果的讨论应与本报告中包含的我们的合并财务报表一起阅读。有关NOI的详细讨论，包括管理层认为NOI对投资者有用的原因，请参阅下面的“非GAAP财务指标”。同店业绩对投资者评估我们的业绩很有用，因为它们提供了与建筑层面经营业绩变化相关的信息，而没有考虑收购或处置的影响。由于历史和未来的增长，我们鼓励读者不仅要看我们的同店业绩，还要看我们的总投资组合业绩。

我们将同店物业定义为在所示整个比较期间的运营组合中的物业。同店物业的结果不包括终止费、太阳能收入、其他收入调整。同店物业不包括在2024年1月1日或之后投入服务的扩展的经营组合物业。于2025年3月31日，我们拥有约1.086亿平方英尺的549座工业楼宇，占我们总投资组合的约92.3%，在下文的分析中，这些楼宇被视为我们的同店投资组合。截至2025年3月31日，同店入住率下降约0.8%至97.4%，而截至2024年3月31日为98.2%。

截至二零二五年三月三十一日止三个月与截至二零二四年三月三十一日止三个月比较

下表汇总了截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月我们的同店组合和总组合的选定运营信息（单位：千美元）。本表还提供了截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月关于2024年1月1日或之后收购和出售的建筑物、2024年1月1日之后投入使用或从增值投资组合转入经营投资组合的经营投资组合建筑物、增值建筑以及分类为持有待售的建筑物的信息，从而包括我们同店投资组合与总投资组合的对账。


	同店组合								收购/处置				其他				总投资组合
	截至3月31日的三个月，				改变				截至3月31日的三个月，				截至3月31日的三个月，				截至3月31日的三个月，				改变
	2025		2024		$		%		2025		2024		2025		2024		2025		2024		$		%
收入
营业收入
租金收入	$	186,913	$	180,690	$	6,223	3.4	%	$	14,787	$	2,800	$	3,662	$	3,912	$	205,362	$	187,402	$	17,960	9.6	%
其他收益	92		—		92		100.0	%	3		76		117		65		212		141		71		50.4	%
营业总收入	187,005		180,690		6,315		3.5	%	14,790		2,876		3,779		3,977		205,574		187,543		18,031		9.6	%
费用
物业	39,507		37,666		1,841		4.9	%	2,978		694		1,193		711		43,678		39,071		4,607		11.8	%
净营业收入(1)	$	147,498	$	143,024	$	4,474	3.1	%	$	11,812	$	2,182	$	2,586	$	3,266	161,896		148,472		13,424		9.0	%
其他费用
一般和行政																	13,306		12,952		354		2.7	%
折旧及摊销																	73,900		71,427		2,473		3.5	%

其他费用																	572		563		9		1.6	%
其他费用合计																	87,778		84,942		2,836		3.3	%
费用总额																	131,456		124,013		7,443		6.0	%
其他收入（费用）
利息及其他收入																	5		11		(6)		(54.5)	%
利息支出																	(32,529)		(25,421)		(7,108)		28.0	%
债务清偿和变更费用																	—		(667)		667		(100.0)	%
非自愿转换的收益																	1,855		—		1,855		100.0	%
出售出租物业收益，净额																	49,913		—		49,913		100.0	%
其他收入总额（费用）																	19,244		(26,077)		45,321		173.8	%
净收入																	$	93,362	$	37,453	$	55,909	149.3	%

(1)有关NOI的详细讨论，包括管理层认为NOI对投资者有用的原因，请参阅下面的“非GAAP财务指标”。

净收入

截至2025年3月31日止三个月，我们总投资组合的净收入增加约5590万美元，或149.3%，至约9340万美元，而截至2024年3月31日止三个月的净收入约为3750万美元。

同店营业总收入

同店总营业收入主要包括来自（i）固定租赁付款、可变租赁付款、直线租赁收入以及来自我们物业的高于和低于市场租赁摊销（“租赁收入”）的租金收入，以及（ii）用于保险、房地产税和某些其他费用的其他租户账单（“其他账单”）。

有关我们同店总营业收入与净收入的详细对账，请参见上表。

截至2025年3月31日止三个月的同店租金收入（包括租赁收入和下文讨论的其他账单）增加约620万美元，或3.4%，至约1.869亿美元，而截至2024年3月31日止三个月的租金收入约为1.807亿美元。

截至2025年3月31日止三个月，同店租赁收入增加约570万美元，或3.9%，至约1.504亿美元，而截至2024年3月31日止三个月约为1.447亿美元。增加的主要原因是执行新租约和与现有租户续租约900万美元。由于租户空缺导致基本租金减少约310万美元，高于市场租赁净额的摊销净增加约20万美元，部分抵消了这一增加。

截至2025年3月31日止三个月，同店其他帐单增加约0.5百万美元，或1.4%，至约36.5百万美元，而截至2024年3月31日止三个月则增加约36.0百万美元。其他账单增加的主要原因是，由于税务当局对我们代其支付房地产税的某些租户征收的房地产税增加，以及占用以前空置的建筑物，因此房地产税报销增加了约0.9百万美元。此外，由于先前占用的建筑物的相应费用和空缺减少，其他费用偿还减少了约40万美元，从而抵消了增加的费用。

同店经营费用

同店经营费用主要包括物业经营费用和房地产税及保险。

有关我们同店运营费用与净收入的详细对账，请参见上表。

截至2025年3月31日止三个月，同店物业营运开支总额增加约180万美元，或4.9%，至约3950万美元，而截至2024年3月31日止三个月则约为3770万美元。这一增长主要是由于房地产税、其他费用和除雪费用分别增加约160万美元、30万美元和20万美元。这些增加被公用事业费用减少约30万美元部分抵消。

收购和处置净营业收入

有关我们的收购和处置NOI与净收入的详细对账，请参见上表。

在2024年1月1日之后，我们收购了33座建筑物，包括约6.0百万平方呎（不包括于2025年3月31日纳入增值组合的两座建筑物，或于2024年1月1日后出售或从增值组合转移至营运组合的两座建筑物），并出售了11座建筑物，包括约1.9百万平方呎。截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月，2024年1月1日之后收购的建筑物分别为NOI贡献了约1190万美元和0.2百万美元。截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月，2024年1月1日之后出售的建筑物分别为NOI贡献了约（0.1）百万美元和2.0百万美元。有关收购或出售的建筑物的更多讨论，请参阅随附的合并财务报表附注中的附注3。

其他净营业收入

其他资产包括我们的增值投资组合、分类为持有待售的建筑物，以及在2024年1月1日之后投入使用或从增值投资组合转移到经营投资组合的扩展的经营投资组合建筑物。其他NOI还包括终止、太阳能和我们同店组合中建筑物的其他收入调整。

有关我们的其他NOI与净收入的详细对账，请参见上表。

截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月，这些建筑物分别为NOI贡献了约220万美元和270万美元。此外，截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月，我们同店组合中的某些建筑物分别产生了约40万美元和60万美元的终止、太阳能和其他收入调整。

其他费用合计

其他费用总额包括一般和管理费用、折旧和摊销以及其他费用。

截至2025年3月31日止三个月，其他开支总额增加约280万美元，或3.3%，至约8780万美元，而截至2024年3月31日止三个月则增加约8490万美元。增加的主要原因是，由于2024年3月31日之后的净收购导致可折旧资产基础增加，折旧和摊销费用增加了约250万美元。此外，一般和行政费用增加了约40万美元，主要是由于薪酬和其他工资成本增加。

其他收入总额（费用）

其他收入（费用）总额由利息和其他收入、利息费用、债务清偿和修改费用、非自愿转换收益和出售出租物业收益组成，净额。利息支出包括期间产生的利息以及与融资费用摊销和债务发行成本相关的调整，以及与承担债务相关的公允市场价值调整的摊销。

截至2025年3月31日止三个月的其他收入总额（支出）增加约4530万美元，即173.8%，至约1920万美元，而截至2024年3月31日止三个月的其他支出总额约为2610万美元。这一增加主要是由于出售出租物业的收益增加，净额约为4990万美元。此外，如合并财务报表附注3所述，在截至2025年3月31日的三个月期间，非自愿转换收益增加了约190万美元，但在截至2024年3月31日的三个月期间没有发生这种情况。这些增加也是由于在截至2024年3月31日的三个月期间，与无担保定期贷款修正案相关的债务清偿和修改费用减少了约70万美元。这些增加被利息支出增加约710万美元部分抵消，这主要是由于2024年5月28日发行了4.50亿美元的无担保票据。

非GAAP财务指标

在本报告中，我们披露了来自运营的资金（“FFO”）和NOI，它们符合美国证券交易委员会（“SEC”）颁布的S-K条例第10（e）项中规定的“非GAAP财务指标”的定义。因此，我们被要求在这份报告中包含一份声明，说明为什么管理层认为这些措施的介绍为投资者提供了有用的信息。

运营资金

FFO不应被视为替代净收入（根据GAAP确定）作为我们业绩的指标，我们认为，要进一步了解我们的业绩，FFO应与我们根据GAAP报告的净收入（亏损）进行比较，如我们在本报告中包含的合并财务报表中所述。

我们根据全国房地产投资信托协会（“Nareit”）制定的标准计算FFO。FFO代表GAAP净收益（亏损），不包括可折旧运营建筑销售收益（或亏损）、可折旧房地产减值减记、房地产相关折旧和摊销（不包括摊销

递延融资成本和债务调整的公允市场价值）以及未合并的合伙企业和合营企业的调整后。

管理层使用FFO作为补充绩效衡量标准，因为它是公认的衡量REITs绩效的标准。FFO可能会被投资者用作我们与其他REITs的经营业绩进行比较的基础。

然而，由于FFO不包括折旧和摊销，并且既没有记录因使用或市场条件导致的建筑物价值变化，也没有记录维持建筑物运营业绩所需的资本支出和租赁佣金水平，所有这些都具有实际的经济影响，并可能对我们的运营业绩产生重大影响，因此FFO作为衡量我们业绩的指标的效用是有限的。此外，其他REITs可能不会按照Nareit定义计算FFO，因此，我们的FFO可能无法与其他REITs的FFO进行比较。FFO不应被用作衡量我们流动性的指标，也不代表可用于我们现金需求的资金，包括我们支付股息的能力。

下表列出了我们在呈报期间归属于普通股和单位持有人的FFO与净收入（最接近的GAAP等值）的对账。


	截至3月31日的三个月，
净收入与FFO的对账（千）	2025		2024
净收入	$	93,362	$	37,453
出租物业折旧及摊销	73,814		71,368

出售出租物业收益，净额	(49,913)		—
FFO	117,263		108,821


分配给普通股限制性股票和未归属单位的金额	(167)		(146)
归属于普通股股东和单位持有人的FFO	$	117,096	$	108,675

净营业收入

我们认为NOI是对净收入（亏损）的适当补充业绩衡量标准，因为我们认为它有助于投资者和管理层了解我们建筑的核心运营。NOI定义为租金收入，包括公共区域维护的账单、房地产税和保险，减去物业费用、房地产税费用和保险费用。NOI不应被视为衡量我们财务业绩的替代指标，因为它不包括可能对我们的经营业绩产生重大影响的费用。此外，我们的NOI可能无法与其他房地产公司相比，因为它们可能使用不同的计算NOI的方法。

下表列出了我们的NOI与净收入（最接近的GAAP等值）之间的对账。


	截至3月31日的三个月，
净收入与NOI的对账（单位：千）	2025		2024
净收入	$	93,362	$	37,453
一般和行政	13,306		12,952
折旧及摊销	73,900		71,427
利息及其他收入	(5)		(11)
利息支出	32,529		25,421

非自愿转换的收益	(1,855)		—
债务清偿和变更费用	—		667
其他费用	572		563
出售出租物业收益，净额	(49,913)		—
净营业收入	$	161,896	$	148,472

现金流

截至二零二五年三月三十一日止三个月与截至二零二四年三月三十一日止三个月比较

下表汇总了截至2025年3月31日止三个月与截至2024年3月31日止三个月的现金流量。


	截至3月31日的三个月，				改变
现金流量（千美元）	2025		2024		$		%
经营活动所产生的现金净额	$	103,540	$	105,162	$	(1,622)	(1.5)	%
投资活动所用现金净额	$	24,926	$	76,260	$	(51,334)	(67.3)	%
筹资活动使用的现金净额	$	67,954	$	37,680	$	30,274	80.3	%

截至2025年3月31日止三个月，经营活动提供的现金净额减少约160万美元至约1.035亿美元，而截至2024年3月31日止三个月约为1.052亿美元。减少的原因是由于付款时间和租金收入导致营运资金波动。

截至2025年3月31日止三个月，用于投资活动的现金净额减少约5130万美元至约2490万美元，而截至2024年3月31日止三个月约为7630万美元。减少的主要原因是，出售出租物业的收益增加，在截至2025年3月31日的三个月中，与处置一栋建筑物有关的净额约为6380万美元，而在截至2024年3月31日的三个月中，没有处置。减少的另一个原因是，在截至2025年3月31日的三个月中，租赁物业的购置金额约为4290万美元，而在截至2024年3月31日的三个月中，租赁物业的购置金额约为4930万美元。与截至2024年3月31日的三个月相比，截至2025年3月31日的三个月期间，为增加土地和建筑物以及与开发和其他资本支出相关的改善而支付的现金增加约2170万美元，部分抵消了这些减少额。

截至2025年3月31日止三个月，用于筹资活动的现金净额增加约3030万美元至约6800万美元，而截至2024年3月31日止三个月约为3770万美元。这一增加主要是由于在截至2024年3月31日的三个月内没有发生的2025年2月20日赎回了1亿美元的无担保票据，以及支付的股息和分配增加了约230万美元。这些减少部分被我们的无担保信贷额度下约7000万美元的净借款增加所抵消。

流动性和资本资源

我们相信，我们的流动性需求将通过运营、处置收益和融资活动产生的现金流得到满足。来自租金收入的经营现金流、租户的费用回收以及其他经营收入是我们支付经营费用、偿债、经常性资本支出以及维持我们的REIT资格所需的分配的主要资金来源。我们主要依靠资本市场（股权和债务证券以及银行借款）为我们的收购活动提供资金。我们寻求通过维持高质量的建筑标准来增加我们物业的现金流，这些标准促进了高入住率并允许租金上涨，同时减少租户周转率并控制运营费用。我们相信，我们的收入，连同楼宇销售和股权及债务融资的收益，将继续为我们的短期和中期流动性需求提供资金。

我们的短期流动性需求主要包括支付运营费用和与我们的建筑物直接相关的其他支出所需的资金，包括利息费用、利率掉期付款、未偿债务的预定本金支付、合同下的物业收购、一般和管理费用，以及包括开发项目、租户改善和租赁佣金在内的资本支出。

我们的长期流动性需求，除了上文讨论的经常性短期流动性需求外，主要包括支付物业收购和预定债务到期所需的资金。我们打算通过运营现金流、发行股权或债务证券、其他借款、财产处置，或者就收购某些额外建筑物而言，在我们的运营合伙企业中发行普通单位，来满足我们的长期流动性需求。

截至2025年3月31日，我们的即时流动资金总额约为4.931亿美元，其中包括约930万美元的现金和现金等价物，以及约4.838亿美元的无担保信贷额度的即时可用资金。

此外，我们要求资金向我们运营合伙企业中的普通股和普通单位的持有人支付股息。我们普通股的任何未来股息将由我们的董事会全权酌情宣布，但须遵守为联邦所得税目的维持我们的REIT地位的分配要求，并且可能会因任何原因减少或停止，包括将资金用于其他流动性要求。

未偿债务

下表汇总了截至2025年3月31日我们未偿债务的某些信息。


负债（千美元）	2025年3月31日		息率(1)(2)		到期日	预付款条款(3)
无担保信贷额度：
无担保信贷融资(4)	$	512,000	期限SOFR + 0.875%		2029年9月7日	i
无担保信贷融资总额	512,000

无抵押定期贷款：
无抵押定期贷款g	300,000		1.80	%	2026年2月5日	i
无抵押定期贷款A	150,000		2.16	%	2027年3月15日	i
无抵押定期贷款H	187,500		3.35	%	2028年1月25日	i
无抵押定期贷款I	187,500		3.51	%	2028年1月25日	i
无抵押定期贷款f(5)	200,000		4.83	%	2029年3月23日	i
无抵押定期贷款总额	1,025,000
未摊销递延融资费用和发债成本合计	(2,815)
账面价值无抵押定期贷款总额，净额	1,022,185

无抵押票据：

G系列无抵押票据	75,000		4.10	%	2025年6月13日	二、
B系列无抵押票据	50,000		4.98	%	2026年7月1日	二、
C系列无抵押票据	80,000		4.42	%	2026年12月30日	二、
E系列无抵押票据	20,000		4.42	%	2027年2月20日	二、
H系列无抵押票据	100,000		4.27	%	2028年6月13日	二、
L系列无抵押票据	175,000		6.05	%	2029年5月28日	二、
M系列无抵押票据	125,000		6.17	%	2031年5月28日	二、
系列I无担保票据	275,000		2.80	%	2031年9月29日	二、
K系列无抵押票据	400,000		4.12	%	2032年6月28日	二、
J系列无担保票据	50,000		2.95	%	2033年9月28日	二、
N系列无抵押票据	150,000		6.30	%	2034年5月28日	二、
无担保票据总额	1,500,000
未摊销递延融资费用和发债成本合计	(5,697)
账面价值无担保票据总额，净额	1,494,303

抵押票据（担保债务）：
联合奥马哈人寿保险公司	4,267		3.71	%	2039年10月1日	二、
抵押票据总额	4,267
净未摊销公允市值折价	(125)

账面价值抵押票据总额，净额	4,142
合计/加权平均利率(6)	$	3,032,630	4.13	%

(1)利率截至2025年3月31日。2025年3月31日，1个月期限有担保隔夜融资利率（“Term SOFR”）和每日简单有担保隔夜融资利率（“每日SOFR”）分别为4.3 1940%和4.3223%。本期利率不调整为包括获得债务产生的递延融资费用或债务发行费用的摊销或任何未摊销的公允市场价值溢价或折价。我们的无抵押信贷融资和无抵押定期贷款的适用利率的利差是基于我们的债务评级和杠杆比率，如各自的贷款协议中所定义。

(2)我们的无抵押信贷工具的规定利率为1个月期限SOFR加上0.10%的调整，利差为0.775%。我们的无抵押定期贷款的规定利率为1个月期限SOFR加上0.10%的调整，利差为0.85%。截至2025年3月31日，无抵押定期贷款A、G、H、I的1个月期限SOFR分别换为1.31%、0.95%、2.50%、2.66%的固定利率（其中包括0.10%的调整）。无抵押定期贷款F规定选择每日SOFR，自2025年1月15日起，每日SOFR被转换为3.98%的固定利率（包括0.10%的调整）。

(3)预付款项条款包括（i）预付款项而无罚息；及（ii）预付款项而有罚息。

(4)我们的无担保信贷额度为10亿美元。初始到期日为2028年9月8日，或根据我们可在提前书面通知后酌情行使的两个六个月延期选择权可能延期的较晚日期。每六个月期权的行使须符合以下条件：（i）在紧接延期前及紧接延期生效后不存在违约，（ii）截至延期日期（紧接延期前后）的陈述和保证的准确性，犹如在延期日期作出的一样，以及（iii）支付费用。这两种延期选择都不受贷款人同意的约束，前提是适当通知并满足条件。我们需要按照信贷协议中定义的债务评级，以每年0.1%至0.3%的利率支付总承诺金额（目前为10亿美元）的融资费用，具体取决于我们的债务评级。设施费用到期并按季度支付。

(5)我们的无抵押定期贷款F的初始到期日为2027年3月25日，或可能根据我们可在提前书面通知后酌情行使的两个一年期延期选择权而延期的更晚日期。每项一年期期权的行使须符合以下条件：（i）在紧接延期前及紧接实施延期后不存在违约；（ii）截至延期日期（紧接延期前后）的陈述和保证的准确性，犹如在延期日期作出的一样；及（iii）支付费用。这两种延期选择都不受贷款人同意的约束，前提是适当通知并满足条件。

(6)加权平均利率是使用10.25亿美元债务名义金额互换的固定利率计算的，不作调整，以包括因获得债务或任何未摊销的公平市场价值溢价或折价而产生的递延融资费用或债务发行成本的摊销。

截至2025年3月31日，我们的无担保信贷融资的未提取名义承诺总额约为4.838亿美元，其中包括已签发的信用证。我们在任何特定时点的实际借款能力可能较小，并根据我们的债务契约合规情况被限制在最高金额。

2025年2月20日，我们在到期时全额赎回了本金总额为1亿美元的D系列无抵押票据，固定利率为4.32%。

继2025年3月31日后，于2025年4月15日，我们就营运合伙企业未来私募发行3.50亿美元于2030年6月25日到期、固定年利率为5.50%的高级无抵押票据、1.00亿美元于2033年6月25日到期、固定年利率为5.82%的高级无抵押票据及1.00亿美元于2035年6月25日到期、固定年利率为5.99%的高级无抵押票据订立票据购买协议。这些票据预计将于2025年6月25日或前后发行，但须符合条件。

我们的无抵押信贷融资、无抵押定期贷款、无抵押票据和抵押票据受制于持续遵守多项财务和其他契约。截至2025年3月31日，我们遵守了适用的财务契约。

下表汇总了我们截至2025年3月31日的债务资本结构。


债务资本Structure	2025年3月31日
未偿本金总额（千）	$	3,041,267
加权平均存续期（年）	4.4

%有担保债务	0.1		%
未来12个月到期的债务%	12.3		%
净债务与房地产成本基础(1)	38.1		%

(1)“净债务”是指我们的无担保信贷额度、无担保定期贷款、无担保票据和抵押票据下的未偿金额，减去现金和现金等价物。“不动产成本基础”是指出租物业和递延租赁无形资产的账面价值，不包括相关的累计折旧和摊销。

我们定期寻求新的融资机会，以确保适当的资产负债表状况。由于这些专注的努力，我们对满足未来债务到期和资金收购的能力充满信心。我们认为，尽管信贷市场可能出现波动，但在提交这份文件之日，我们目前的资产负债表处于适当的位置。

我们对浮动利率债务的利率敞口是通过使用利率互换来管理的，它固定了我们长期浮动利率债务的利率。关于我们使用利率互换的详细讨论，见下文“利率风险”。

股权

优先股

我们被授权发行最多20,000，000股优先股，每股面值0.01美元。截至2025年3月31日和2024年12月31日，没有已发行或流通的优先股股份。

C奥蒙股票

我们被授权发行最多300,000，000股普通股，每股面值0.01美元。

根据我们ATM普通股发行计划的股权分配协议，我们可能会不时通过销售代理及其关联公司出售普通股，包括根据远期销售协议远期出售的股票。下表总结了我们截至2025年3月31日的ATM普通股发行计划。截至2025年3月31日的三个月内，ATM普通股发行计划没有任何活动，但远期出售的股票除外，如下文所述。


ATM普通股发行方案(1)	日期	最高总发行价格（千）		截至2025年3月31日可用总量（单位：千）
2025年7.5亿美元ATM	2025年2月13日	$	750,000	$	749,821

(1)2022年7.5亿美元的ATM计划于2025年2月12日终止。

下表汇总了2025年3月31日三个月内根据ATM普通股发行计划远期出售股票和结算股票的活动。我们最初并没有从远期出售股票中获得任何收益。我们可能会在相应的预定到期日之前的一个或多个日期对适用的远期销售协议进行实物结算，届时我们将收到扣除某些成本的收益；但前提是，我们可能会选择通过相应的预定到期日在任何时间以现金结算或净份额结算此类远期销售协议。


远期销售协议	股份	总销售额（单位：千）		加权平均每股毛价		加权平均每股销售净价		每股销售佣金(1)
截至2024年12月31日未结清的远期销售协议	—	—
新的远期销售协议	4,830	179		$	37.02	$	36.65	$	0.37
远期销售协议已结算	—	—
截至2025年3月31日未结清的远期销售协议	4,830	$	179

(1)在远期销售时，股权分销代理通常赚取销售总价1%的销售佣金。

非控制性权益

我们拥有我们所有物业的权益，并通过运营合作伙伴关系开展我们几乎所有的业务。我们是运营合伙企业唯一普通合伙人的唯一成员。截至2025年3月31日，我们拥有运营合伙企业约97.9%的共同单位，我们的现任和前任执行官、董事、高级雇员及其关联公司，以及向我们贡献财产以换取运营合伙企业共同单位的第三方拥有剩余的2.1%。

我们还与主要从事工业地产物业开发和最终运营的第三方拥有合资企业。于2025年3月31日，我们持有位于北卡罗来纳州康科德的合资企业90.0%的权益，以及位于内华达州里诺的合资企业95.3%的权益。

利率风险

我们使用利率互换来固定我们浮动利率债务的利率。截至2025年3月31日，我们所有未偿还的浮动利率债务，除了我们的无担保信贷融资，通过到期利率掉期固定。

我们以公允价值确认资产负债表上的所有衍生工具。如果衍生工具被指定为套期，根据套期的性质，衍生工具的公允价值变动要么通过收益抵消被套期资产、负债或确定的承诺的公允价值变动，要么在其他综合收益（损失）中确认，这是权益的组成部分。未指定为套期的衍生工具必须调整为公允价值，公允价值变动必须反映为收入或费用。

我们针对各种特定类型的风险建立了合适的交易对手的标准。我们只使用穆迪投资者服务公司、标准普尔或惠誉评级或其他国家认可的评级机构在掉期开始时信用评级不低于投资级别的交易对手。

互换均被指定为利率风险的现金流对冲，均作为二级金融工具进行估值。第2级金融工具被定义为重要的其他可观察投入。截至2025年3月31日，我们有13笔未偿还的利率掉期交易的资产头寸约为2630万美元，我们的4笔远期起始利率掉期交易是

负债约80万美元，包括与这些协议相关的任何不履约风险调整。

截至2025年3月31日，我们的浮动利率债务约为15.37亿美元。截至2025年3月31日，我们所有未偿还的浮动利率债务，除了我们的无担保信贷融资，通过初始到期以利率掉期固定。如果利率提高，我们的浮动利率债务的利息成本将增加，而不是通过利率掉期固定的，这可能会对我们的现金流和我们支付债务本金和利息的能力以及我们向证券持有人进行分配的能力产生不利影响。我们可能会不时订立利率互换协议和其他利率对冲合约，包括互换、上限和下限。此外，提高利率可能会减少第三方愿意为我们的资产支付的金额，从而限制我们根据经济或其他条件的变化迅速改变投资组合的能力。

表外安排

截至2025年3月31日，我们拥有与开发项目和某些其他协议相关的信用证，金额约为420万美元。截至2025年3月31日，我们没有其他重大表外安排。

项目3。量化和关于市场风险的定性披露

我们与金融工具相关的未来收入、现金流和公允价值取决于现行市场利率。市场风险是指市场价格和利率发生不利变化造成损失的风险。我们面临的一级市场风险是利率风险。我们已使用衍生金融工具来管理或对冲与我们的借款相关的利率风险，主要是通过利率掉期。

截至2025年3月31日，我们有15.37亿美元的浮动利率债务未偿还。截至2025年3月31日，除我们的无担保信贷融资余额为5.12亿美元外，我们所有未偿还的浮动利率债务通过初始到期以利率掉期固定。就我们承担额外浮动利率债务的程度而言，如果利率增加，那么我们未对冲浮动利率债务的利息成本也会增加，这可能会对我们的现金流和我们支付债务本息的能力以及我们向证券持有人进行分配的能力产生不利影响。此外，利率上升可能会显着增加我们未来的利息支出。我们不时订立利率掉期协议及其他利率对冲合约，包括掉期、上限及下限。虽然这些协议旨在减轻利率上升对我们的影响，但它们也使我们面临协议的其他方无法履行的风险，我们可能会产生与协议结算相关的重大成本，协议将无法执行，基础交易将无法符合公认会计原则下的高效率现金流对冲。此外，提高利率可能会减少第三方愿意为我们的资产支付的金额，从而限制我们根据经济或其他条件的变化迅速改变投资组合的能力。如果利率提高100个基点，假设截至2025年3月31日止三个月，我们的无担保信贷额度有5.12亿美元的未偿余额，那么截至2025年3月31日止三个月，我们的利息支出将增加约130万美元。

项目4。控制和程序

评估披露控制和程序

根据SEC规则13a-15（b）的要求，截至2025年3月31日，根据《交易法》规则13a-15（e）和15d-15（e）的定义，我们在管理层（包括我们的首席执行官和首席财务官）的监督下并在其参与下，评估了我们的披露控制和程序的设计和运作的有效性和有效性。基于上述，我们的首席执行官和首席财务官得出结论认为，我们在本报告涵盖期间的披露控制和程序是有效的，以合理保证公司在我们根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息在SEC规则和表格规定的时间段内记录、处理、汇总和报告，并酌情积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时就要求的披露做出决定。

内部控制变更

截至2025年3月31日的季度，我们对财务报告的内部控制没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

第二部分。其他信息

项目1。法律程序

我们不时成为我们日常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律诉讼的一方。作为原告或被告，我们目前不是任何法律诉讼的一方，如果确定对公司不利，这些诉讼单独或总体上预计会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生重大影响。

项目1a。风险因素

除以下情况外，与我们于2025年2月12日向SEC提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中披露的风险因素没有重大变化。

贸易政策、关税和相关政府行为可能导致经济活动下降，并对我们的业务产生重大不利影响。

美国政府最近表示有意改变其对国际贸易政策的态度，并在某些情况下与外国重新谈判或可能终止某些现有的双边或多边贸易协定和条约，并提出了相关建议并采取了相关行动。最近，美国对进口到美国的外国商品征收或寻求大幅提高关税，包括从中国、加拿大和墨西哥进口的钢铁和铝。针对此类行为，包括中国在内的一些外国政府对某些美国商品实施了报复性关税。与美国或外国征收关税或其他贸易壁垒相关的进一步政府行动或国际贸易协定或政策的变化，或与任何此类行动相关的不确定性，可能会进一步增加成本、降低利润率、降低我们当前和未来租户提供的产品和服务的竞争力，并对我们的租户的收入和盈利能力产生不利影响，这些租户的业务依赖于从这些受影响的司法管辖区进口的商品。此类行动、变化或不确定性也可能增加我们的开发或扩张项目的成本并降低利润率。任何这些影响都可能抑制经济活动，并对我们当前和未来租户的业务以及我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。

项目2。未登记出售股本证券及所得款项用途

近期出售未登记股本证券

在截至2025年3月31日的季度内，运营合伙企业根据经修订和重述的STAG Industrial，Inc. 2011年股权激励计划（“2011年计划”）发行的未偿还长期激励计划单位以交换方式发行了53,360个普通单位。根据某些限制，运营合伙企业中的普通单位可以赎回现金，金额相当于一股普通股的价值，或者根据我们的选择，以一对一的方式赎回一股普通股。

在截至2025年3月31日的季度中，我们在赎回由不同有限合伙人持有的运营合伙企业的53,360个普通单位后发行了53,360股普通股。这类普通股的发行要么是根据《证券法》登记的，要么是依据《证券法》第4（a）（2）节以及根据《证券法》颁布的规则和条例规定的登记豁免而进行的。

截至2025年3月31日的季度，所有其他未注册证券的发行（如果有的话）此前已在提交给SEC的文件中披露。

发行人购买股本证券


期	股份总数已购买(1)	平均支付价格每分享(1)		股份总数作为部分购买公开宣布计划或方案	约美元股票价值可能尚未购买根据计划或节目
2025年1月1日-2025年1月31日	19,207	$	33.79	—	$	—
2025年2月1日-2025年2月28日	—	$	—	—	$	—
2025年3月1日-2025年3月31日	—	$	—	—	$	—
合计/加权平均	19,207	$	33.79	—	$	—

（1）反映为支付与根据2011年计划发行的普通股股份的归属有关的预扣税款义务而向公司交出的股份。支付的平均价格反映了为税收目的而扣留的股票的平均市值。

项目3。优先证券违约

没有。

项目4。矿山安全披露

不适用。

项目5。其他信息

截至2025年3月31日止三个月，无的董事或高级管理人员采纳或终止任何规则10b5-1交易安排或非规则10b5-1交易安排（这些术语在《证券法》条例S-K第408项中定义）。

项目6。展品


附件数						文件说明
10.1						O系列无抵押票据、P系列无抵押票据、Q系列无抵押票据：截至2025年4月15日的票据购买协议（通过参考2025年4月17日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告而纳入）
31.1*						根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席执行官进行认证
31.2*						根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席财务官进行认证
32.1**						根据18 U.S.C.第1350条，根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的首席执行官和首席财务官认证
101.INS*						内联XBRL实例文档-实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中
101.SCH*						内联XBRL分类法扩展架构文档
101.CAL*						内联XBRL分类法扩展计算linkbase文档
101.DEF*						内联XBRL分类学扩展定义linkbase文档
101.LAB*						内联XBRL分类法扩展标签Linkbase文档
101.PRE*						内联XBRL分类学扩展演示linkbase文档
104*						封面页交互式日期文件（格式为内联XBRL，包含在附件 101中）

*随函提交。

**特此提供。

签名

根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。


		Stag Industrial, Inc.

日期：2025年04月29日	签名：	/s/Matts S. PINARD
		Matts S. Pinard
		首席财务官、执行副总裁兼财务主管（首席财务官）

	签名：	/s/JACLYN M. PAUL
		Jaclyn M. Paul
		首席财务官（首席会计官）