10-Q

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格10-Q

根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的季度报告

截至2025年3月31日的季度

或

根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的☐过渡报告

对于从到的过渡期

委托档案号1-11690

SITE Centers公司。

（在其章程中指明的注册人的确切名称）


俄亥俄州		34-1723097
（成立或组织的州或其他司法管辖区）		（I.R.S.雇主识别号）

 
      3300企业百汇
俄亥俄州比奇伍德
 
      44122

 
      （主要行政办公室地址）
 
      （邮编）

登记电话，包括区号：（216）755-5500

根据该法第12（b）节登记的证券：

 
      各类名称
 
      交易
符号（s）
 
      注册的各交易所名称

 
      普通股，每股面值0.10美元
 
      SITC
 
      纽约证券交易所

用复选标记表明注册人是否：（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）提交了1934年《证券交易法》第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内一直遵守此类提交要求。是否☐

用复选标记表明注册人在过去12个月内（或要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。是否☐

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。


大型加速披露公司	☒	加速披露公司	☐
非加速披露公司	☐	较小的报告公司	☐
		新兴成长型公司	☐

如果是新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是☐没有

截至2025年4月29日，注册人已发行52,444，898股普通股，每股面值0.10美元。

SITE Centers公司。

关于表格10-Q的季度报告

截至2025年3月31日的季度


第一部分.财务信息
项目1。	财务报表–未经审计
	截至2025年3月31日和2024年12月31日的合并资产负债表	3
	截至2025年3月31日及2024年3月31日止三个月的综合经营报表	4
	截至2025年3月31日及2024年3月31日止三个月综合全面收益（亏损）报表	5
	截至2025年3月31日及2024年3月31日止三个月的合并权益报表	6
	截至2025年3月31日及2024年3月31日止三个月的合并现金流量表	7
	简明综合财务报表附注	8
项目2。	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	17
项目3。	关于市场风险的定量和定性披露	29
项目4。	控制和程序	30
第二部分。其他信息
项目1。	法律程序	31
项目1a。	风险因素	31
项目2。	未登记出售股本证券及所得款项用途	31
项目3。	优先证券违约	31
项目4。	矿山安全披露	31
项目5。	其他信息	31
项目6。	附件	32
签名		33

SITE Centers公司。

合并资产负债表

（未经审计；单位：千，股份金额除外）


	2025年3月31日			2024年12月31日
物业、厂房及设备
土地	$	204,714		$	204,722
建筑物		965,209			964,845
固定装置和租户改进		254,413			254,152
		1,424,336			1,423,719
减：累计折旧		(665,402	)		(654,389	)
		758,934			769,330
在建工程及土地		2,765			2,682
不动产资产总额，净额		761,699			772,012
对合营企业的投资和垫款，净额		30,447			30,431
现金及现金等价物		58,155			54,595
受限制现金		11,466			13,071
应收账款		29,972			25,437
应收Curbline款项		215			1,771
其他资产，净额		37,801			36,285
	$	929,755		$	933,602
负债和权益
负债	$	301,643			301,373
应付Curbline的金额		32,579			33,762
应付账款和其他负债		75,916			81,723
负债总额		410,138			416,858
承诺与或有事项
SITE Centers股权
普通股，面值，标价0.10美元；授权75,000，000股；2025年3月31日和2024年12月31日发行的52,467，187股		5,247			5,247
额外实收资本		3,980,896			3,981,597
累计分配超过净收入		(3,470,373	)		(3,473,458	)
递延补偿义务		7,996			8,041
累计其他综合收益		4,893			5,472
减：按成本计算的库存普通股：2025年3月31日的266,656股和282,061股和分别于2024年12月31日		(9,042	)		(10,155	)
总股本		519,617			516,744
	$	929,755		$	933,602

随附的附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

SITE Centers公司。

综合业务报表

（未经审计；以千为单位，每股金额除外）


	三个月
	截至3月31日，
	2025			2024
运营收入：
租金收入	$	31,450		$	91,726
手续费及其他收入		11,173			2,326
		42,623			94,052
租赁运营费用：
运营和维护		7,132			15,035
房地产税		4,721			13,717
减值费用		—			66,600
一般和行政		9,395			13,546
折旧及摊销		13,252			33,950
		34,500			142,848
其他收入（费用）：
利息支出		(5,565	)		(18,663	)
利息收入		361			7,294
债务偿还收益		—			760
债务清偿成本		—			(665	)
衍生工具亏损		—			(4,096	)
其他收入（费用），净额		(753	)		(296	)
		(5,957	)		(15,666	)
终止经营、权益法投资及其他项目收益前收益（亏损）		2,166			(64,462	)
合营企业净收益中的权益		39			17
处置不动产收益，净额		1,029			31,714
税前费用前收入（亏损）		3,234			(32,731	)
应税REIT子公司税费支出及国家专营权和所得税		(149	)		(252	)
持续经营收入（亏损）		3,085			(32,983	)
终止经营业务收入		—			9,431
净收入（亏损）	$	3,085		$	(23,552	)
优先股息		—			(2,789	)
归属于普通股股东的净利润（亏损）	$	3,085		$	(26,341	)

每股数据：
每股基本及摊薄盈利：
持续经营收入（亏损）	$	0.06		$	(0.69	)
终止经营业务收入		—			0.18
合计	$	0.06		$	(0.51	)

随附的附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

SITE Centers公司。

综合收益（亏损）合并报表

（未经审计；单位：千）


	三个月
	截至3月31日，
	2025			2024
净收入（亏损）	$	3,085		$	(23,552	)
现金流量套期变动，扣除重新计入收益的金额		(579	)		2,602
其他综合收益（亏损）合计		(579	)		2,602
综合收益（亏损）	$	2,506		$	(20,950	)

随附的附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

SITE Centers公司。

合并权益报表

（未经审计；单位：千）


	共同股份		额外实缴资本			累计分配超过净收入			延期 Compensation 义务			累计其他综合（亏损）收益			财政部股票在成本			合计
余额，2024年12月31日	$	5,247	$	3,981,597		$	(3,473,458	)	$	8,041		$	5,472		$	(10,155	)	$	516,744
基于股票的薪酬，净额		—		(701	)		—			(45	)		—			1,113			367
综合收益（亏损）		—		—			3,085			—			(579	)		—			2,506
余额，2025年3月31日	$	5,247	$	3,980,896		$	(3,470,373	)	$	7,996		$	4,893		$	(9,042	)	$	519,617


	优先股		共同股份		额外实缴资本			累计分配超过净收入			递延补偿义务			累计其他综合（亏损）收益		财政部股票在成本			合计
余额，2023年12月31日	$	175,000	$	5,359	$	5,990,982		$	(3,934,736	)	$	5,167		$	6,121	$	(72,350	)	$	2,175,543
基于股票的薪酬，净额		—		—		(3,238	)		—			(115	)		—		2,865			(488	)
宣布的股息-普通股		—		—		—			(27,372	)		—			—		—			(27,372	)
宣派股息-优先股		—		—		—			(2,789	)		—			—		—			(2,789	)
综合收益（亏损）		—		—		—			(23,552	)		—			2,602		—			(20,950	)
余额，2024年3月31日	$	175,000	$	5,359	$	5,987,744		$	(3,988,449	)	$	5,052		$	8,723	$	(69,485	)	$	2,123,944

随附的附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

SITE Centers公司。

合并现金流量表

（未经审计；单位：千）


	三个月
	截至3月31日，
	2025			2024
经营活动现金流：
净收入（亏损）	$	3,085		$	(23,552	)
调整净收益（亏损）与经营活动提供的现金流量净额：
折旧及摊销		13,252			43,150
股票补偿		384			2,031
债务发行费用、承诺费、债务调整公允市值的摊销和核销		695			1,819
债务偿还收益		—			(760	)
衍生工具亏损		—			4,096
合营企业净收益中的权益		(39	)		(17	)
处置不动产收益，净额		(1,029	)		(31,714	)
减值费用		—			66,600
因地面租赁终止而承担建筑物		—			(1,952	)
应收账款净变动		(2,685	)		7,790
应付账款和应计费用净变动		(3,646	)		(15,643	)
其他经营资产和负债变动净额		(4,294	)		(11,896	)
调整总数		2,638			63,504
经营活动提供的现金流量净额		5,723			39,952
投资活动现金流：
收购的房地产，扣除负债和承担的现金		—			(18,065	)
开发的房地产和经营房地产的改善		(3,247	)		(19,813	)
处置不动产所得款项		—			115,329
对合营企业的股权出资		(3	)		(44	)
偿还合营公司垫款		—			730
投资活动提供的现金流量净额（用于）		(3,250	)		78,137
筹资活动现金流：
支付贷款承诺费		—			(3,183	)
偿还优先票据		—			(60,758	)
偿还抵押债务		(419	)		(134	)
发债费用的支付		(6	)		—
结合股权奖励计划和股息再投资计划回购普通股		(93	)		(2,594	)
支付的股息		—			(63,733	)
用于筹资活动的现金流量净额		(518	)		(130,402	)

现金，现金等价物和限制现金的净增加（减少）		1,955			(12,313	)
现金、现金等价物和限制性现金，期初		67,666			569,031
现金、现金等价物和限制性现金，期末	$	69,621		$	556,718

随附的附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

简明综合财务报表附注

业务性质和财务报表列报

业务性质

SITE Centers及其相关合并后的房地产子公司（统称“公司”或“SITE Centers”）及未合并的合营企业主要从事拥有、租赁、收购、再开发及管理购物中心的业务。除非另有规定，此处提及的公司或SITE Centers包括SITE Centers中心公司及其全资子公司。该公司的租户基础包括国家和区域零售连锁店以及当地租户的混合体。因此，公司的信用风险主要集中在零售行业。

2024年10月1日，公司完成了将79处便利零售物业（包括约270万平方英尺的可出租总面积（“GLA”））分拆为一家名为Curbline Properties Corp.（“Curbline”或“Curbline Properties”）的独立上市公司的工作。剥离便利物业代表了公司业务的战略转变，因此，路边物业在截至2024年3月31日止三个月的综合财务报表中反映为已终止经营业务。

编制财务报表时使用估计数

按照公认会计原则（“GAAP”）编制财务报表要求管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的报告金额、或有资产和负债的披露以及年度收入和支出的报告金额。实际结果可能与这些估计不同。

未经审计的中期财务报表

这些财务报表是公司根据中期财务信息的公认会计原则和证券交易委员会的适用规则和条例编制的。因此，它们不包括GAAP要求的完整财务报表的所有信息和脚注。然而，管理层认为，中期财务报表包括所有调整，仅包括正常的经常性调整，这是公平说明所列期间结果所必需的。截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月的业务结果，并不一定表明全年可能预期的结果。这些简明综合财务报表应与公司截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中包含的公司经审计的财务报表及其附注一并阅读。

合并原则

综合财务报表包括公司及公司拥有控股权益或已被确定为可变利益实体的主要受益人的所有实体的业绩。所有重要的公司间余额和交易已在合并中消除。对公司有能力行使重大影响力，但不具有财务、经营控制权的房地产合营企业投资，采用权益会计法核算。据此，公司应占该等合营企业的收益（或亏损）计入综合净收益（亏损）。

不动产的处置

截至2025年3月31日止三个月，公司没有出售任何全资拥有的房地产；然而，公司在与佛罗里达州有关2022年在Paradise Pointe购物中心所获土地的商业损失和补偿的谴责程序的决议中记录了840万美元的其他财产收入。其中，380万美元现金是在本季度收到的，其余现金是在2025年4月收到的。

截至2024年3月31日止三个月，公司出售三个全资拥有的购物中心，总销售价格为1.194亿美元，导致处置收益为3170万美元。

重新分类

某些前期报告的金额已重新分类，以符合本年度的列报方式。

现金流量表及非现金投融资信息补充披露

非现金投融资活动汇总如下（单位：百万）：


	三个月
	截至3月31日，
	2025		2024
宣派股息，但未支付	$	—	$	30.2
与在建工程相关的应付账款		0.2		8.1
因地面租赁终止而承担建筑物		—		2.0

细分市场

公司经营分部单一。公司的购物中心具有共同的特点，并表管理。本公司不会因分配资源或资本的目的而在地域或任何其他基础上对物业进行区分。公司的首席运营决策者（“CODM”）可能会在物业层面临时审查运营和财务数据。主要经营决策者评估该分部的业绩，并根据公司综合经营报表中报告的净收入决定如何分配资源。此外，主要经营决策者使用净营业收入（“NOI”）作为评估和评估公司经营组合表现的补充措施。NOI定义为财产收入减去与财产相关的费用，不包括折旧和摊销费用、合资企业股权和费用收入、利息收入和费用以及公司层面的交易。主要经营决策者使用净收入和NOI来监测预算与评估公司物业表现的实际结果，以指导有关物业销售时间和支付股息的决策。主要经营决策者审查与公司的单一可报告经营分部相关的重大开支，这些开支在公司的综合经营报表中列报。分部资产的计量在公司的合并资产负债表中作为合并资产总额列报。

近期发布的会计准则

所得税。2023年12月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了会计准则更新（“ASU”）2023-09，该更新根据FASB会计准则编纂（“FASB”）740、所得税加强了所得税披露要求。本次更新中的修订对2024年12月15日之后开始的年度报告期间生效。公司将在实施前审查新披露的必要程度。除额外披露外，采用该ASU预计不会对公司的财务状况和/或经营业绩产生重大影响。

费用分类披露。2024年11月，FASB发布了ASU 2024-03，要求对某些损益表费用细目项目进行额外的分类披露。ASU2024-03在2026年12月15日之后开始的年度报告年度和2027年12月15日之后开始的财政年度内的中期有效。除额外披露外，采用该ASU预计不会对公司的财务状况和/或经营业绩产生重大影响。

对合资企业的投资和垫款

于2025年3月31日及2024年12月31日，公司拥有投资于11个购物中心物业的多家未合并合营公司的所有权权益。公司未合并合营企业的简明合并财务信息如下（单位：千）：


	2025年3月31日			2024年12月31日
简明合并资产负债表
土地	$	159,567		$	159,567
建筑物		494,963			494,062
固定装置和租户改进		56,914			55,526
		711,444			709,155
减：累计折旧		(171,595	)		(166,534	)
		539,849			542,621
在建工程及土地		347			352
房地产，净额		540,196			542,973
现金及受限制现金		33,177			25,750
应收款项，净额		8,508			9,660
其他资产，净额		18,302			17,823
	$	600,183		$	596,206

抵押债务	$	427,180		$	426,462
应付公司的票据及应计利息		3,818			1,894
其他负债		33,681			32,533
		464,679			460,889
累计权益		135,504			135,317
	$	600,183		$	596,206

公司应占累计权益	$	26,044		$	26,016
基差		585			2,521
应付公司款项		3,818			1,894
对合营企业的投资和垫款，净额	$	30,447		$	30,431


	三个月
	截至3月31日，
	2025			2024
简明合并运营报表
运营收入	$	20,925		$	22,054
运营费用：
营业费用		5,182			5,868
折旧及摊销		6,044			7,145
利息支出		8,008			8,271
其他费用，净额		1,388			1,896
		20,622			23,180
处置不动产损失前收益（损失）		303			(1,126	)
处置不动产损失，净额		(4	)		(29	)
归属于未合并合营公司的净收益（亏损）	$	299		$	(1,155	)
公司在合营企业净收益（亏损）中所占权益	$	55		$	(153	)
基差调整（a）		(16	)		170
合营企业净收益中的权益	$	39		$	17

（a）如上文所述，公司应占净收益与公司综合经营报表所列金额之间的差异可归因于基差摊销、确认递延收益以及因基差而确认的出售某些资产的收益（损失）差异。

截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月，公司因向公司所有未合并的合资企业提供资产管理、物业管理以及租赁和开发服务而获得的收入分别为120万美元和140万美元。

其他资产和无形资产，净额

其他资产和无形资产包括以下（单位：千）：


	2025年3月31日
	资产		累计摊销			净
无形资产，净值：
就地租赁	$	52,129	$	(44,426	)	$	7,703
高于市场租赁		3,855		(3,540	)		315
租赁发起成本		5,508		(4,716	)		792
租户关系		22,337		(19,113	)		3,224
无形资产总额，净额		83,829		(71,795	)		12,034
经营租赁ROU资产							15,545
其他资产：
预付费用							7,123
其他资产							1,206
存款							1,893
其他资产合计，净额						$	37,801
	责任		累计摊销			净
低于市场租赁	$	16,034	$	(6,917	)	$	9,117


	2024年12月31日
	资产		累计摊销			净
无形资产，净值：
就地租赁	$	53,964	$	(45,641	)	$	8,323
高于市场租赁		3,855		(3,492	)		363
租赁发起成本		5,732		(4,884	)		848
租户关系		23,894		(20,487	)		3,407
无形资产总额，净额		87,445		(74,504	)		12,941
经营租赁ROU资产							15,818
其他资产：
预付费用							4,283
其他资产							1,192
存款							2,051
其他资产合计，净额						$	36,285
	责任		累计摊销			净
低于市场租赁	$	16,034	$	(6,728	)	$	9,306

截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月与公司无形资产相关的摊销情况如下（单位：千）：


年份	收入		费用
2025	$	140	$	833
2024		557		2,540

4.租约

截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月的公司租赁收入（按ASC 842规定的标准计入公司合并经营报表的租金收入）作为固定或可变租赁收入进行的分类如下（单位：千）：


	三个月
	截至3月31日，
	2025			2024
租金收入：
固定租赁收入（a）	$	22,964		$	65,047
可变租赁收入（b）		8,454			25,604
高于市场和低于市场的租赁摊销，净额		140			557
对可能无法收回的收入和有争议金额的调整（c）		(108	)		518
总租金收入	$	31,450		$	91,726

（a）包括最低基本租金、费用报销、辅助收入和直线租金调整。

（b）包括费用报销、百分比和超额租金、租赁终止费收入和辅助收入。

（c）这些金额代表与可能无法收回的收入和有争议的金额相关的调整。

负债

下表披露了有关公司担保债务的某些信息（单位：千）：


	账面价值						利率（a）at
	2025年3月31日			2024年12月31日			2025年3月31日	2024年12月31日	到期日
按揭负债–固定利率	$	99,442		$	99,862		6.7%	6.7%	2028年11月
抵押贷款负债–可变利率		206,900			206,900		7.1%	7.1%	2026年9月
未摊销债务发行费用净额		(4,699	)		(5,389	)
负债总额	$	301,643		$	301,373

（a）浮动利率债务利率采用各报告期末有效的基准利率和利差计算。

2024年8月7日，该公司完成了由Atlas SP Partners，L.P.和Athene Annuity and Life Company的关联公司提供的5.30亿美元抵押贷款（“抵押贷款”），并为其提供了资金。截至2025年3月31日，未偿余额为2.069亿美元，13处房产继续作为抵押贷款融资的抵押品。公司须遵守按揭融资项下有关净值及流动性的若干契诺。截至2025年3月31日，公司遵守了这些财务契约。

金融工具和公允价值计量

公司在估计金融工具公允价值披露时采用了以下方法和假设。

现金及现金等价物、受限制现金、应收账款、应付账款和其他负债

由于这些金融工具的期限较短，公司综合资产负债表中报告的账面金额接近公允价值。

债务

公司在估算债务公允价值披露时采用了以下方法和假设。债务的公允市场价值是使用贴现现金流技术估计的，该技术包括未来合同利息和本金支付以及市场利息收益率曲线，其中包括对期限、可选性和风险状况的调整，包括公司的不履约风险和贷款价值。该公司的债务在公允价值等级中被划分为第3级。制定金融工具的估计公允价值需要相当大的判断力。因此，呈列的估计并不一定表明公司在处置金融工具时可变现的金额。

与预计公允价值存在差异的账面价值汇总如下（单位：千）：


	2025年3月31日				2024年12月31日
	携带金额		公平价值		携带金额		公平价值
抵押债务	$	301,643	$	310,074	$	301,373	$	309,228

利率风险的现金流对冲

公司可能会使用掉期和上限作为其利率风险管理策略的一部分。被指定为现金流对冲的掉期涉及从交易对手处收到浮动利率金额，以换取公司在协议有效期内进行固定利率付款，而无需交换基础名义金额。

在2024年8月15日根据定期贷款协议终止并偿还未偿还金额之前，公司有一笔名义金额为2.00亿美元的有效掉期，将于2027年6月到期，该掉期将其定期贷款适用的利率中的浮动利率SOFR部分转换为2.75%的固定利率。2024年，在偿还定期贷款协议的同时，该互换被终止并重新指定，将适用于抵押贷款融资项下2亿美元未偿贷款的利率中的可变利率SOFR部分转换为2.75%的固定利率。在终止时，公司收到了680万美元的现金付款，剩余在累计其他综合收益中的衍生工具的公允价值为640万美元。该金额在被套期的预测交易很可能影响收益的期间重新分类为利息费用。

互换的所有组成部分均被纳入对冲有效性评估。该公司预计将在未来12个月内反映利息支出减少（以及相应的收益增加）约220万美元。

其他综合收益

按构成部分分列的累计其他综合收益变动情况如下（单位：千）：


	2025
余额，2024年12月31日	$	5,472
现金流量套期变动		(26	)
从累计其他综合收益中重分类的金额利息支出		(553	)
余额，2025年3月31日（a）	$	4,893

(A)

包括公司订立的衍生金融工具及一间未合并的合营企业。

8.停止运营

2024年10月1日，公司完成将79处便利物业分拆至独立上市公司Curbline。剥离便利物业代表了公司业务的战略转变，因此，截至2024年3月31日止三个月，路边物业反映为已终止经营业务。与Curbline物业相关的经营业绩如下（单位：千）：


	截至2024年3月31日止三个月
运营收入：
租金收入	$	27,866
其他收益		173
		28,039

租赁运营费用：
运营和维护		2,932
房地产税		3,021
一般和行政		103
折旧及摊销		9,200
		15,256
其他收入（费用）：
利息支出		(250	)
交易成本和其他费用		(3,102	)
		(3,352	)
归属于已终止经营业务的净利润	$	9,431

下表汇总了与终止经营相关的非现金流量数据（单位：百万）：


	截至2024年3月31日止三个月
与在建工程相关的应付账款	$	1.3
因地面租赁终止而承担建筑物		2.0

截至2024年3月31日止期间，包括在已终止业务中的资本支出为2280万美元。

9.与Curbline Properties的交易

2024年10月1日，公司完成了对Curbline Properties的分拆。为规管公司、Curbline Properties LP（“营运合伙企业”）及分拆后Curbline Properties之间的若干持续关系，并就公司、营运合伙企业及Curbline Properties之间应占于Curbline Properties及营运合伙企业与SITE Centers分离之前及之后期间的公司资产、负债及义务的分配作出规定，公司、Curbline Properties及营运合伙企业订立协议，据此各自提供若干服务并在分拆后拥有若干权利，而Curbline Properties，经营合伙企业和SITE Centers就各自业务产生的某些责任相互进行赔偿。分离和分配协议、税务事项协议、雇员事项协议、共享服务协议和其他管理持续关系的协议是在关联方之间协商达成的，其条款，包括费用和其他应付金额，可能与它们是与非关联第三方公平协商达成的不同。

分离和分配协议

分离和分配协议包含公司在Curbline Properties拥有的物业完成某些重建项目的义务。截至2025年3月31日，这类重建项目估计要花费32.0百万美元才能完成，这笔费用记录在公司综合资产负债表应付Curbline的金额中。

共享服务协议

公司向Curbline Properties提供的服务超过费用的公允价值和公司从Curbline Properties获得的服务的公允价值在公司截至2025年3月31日止三个月的综合经营报表中反映为费用和其他收入中的额外费用收入60万美元和其他收入（费用）中的费用净额60万美元。

共享服务协议为Curbline Properties提供了使用公司位于纽约州纽约市的办公空间的权利。根据专题842规定的标准，这一安排被视为嵌入式租赁。根据共享服务协议收到的转租收入40万美元计入公司综合经营报表的租金收入。

总结

截至2025年3月31日止期间，公司在公司综合经营报表的费用和其他收入中记录了0.7百万美元的现金费用，占Curbline总收入的2%，以及0.6百万美元的向Curbline提供服务的增量公允价值被0.4百万美元的嵌入式租赁费用所抵消。根据上述协议，截至2025年3月31日，应付Curbline的金额和应收Curbline的金额分别总计3260万美元（包括完成重建的义务）和0.2百万美元。

10.

每股收益

2024年8月16日，由于预期将分拆Curbline Properties，该公司以1比4的比例对其已发行普通股进行了反向股票分割。此外，由于2024年10月分拆Curbline Properties的摊薄影响，对未偿股权补偿奖励进行了公平调整。这些合并财务报表中包含的所有股份和每股数据对所有呈报期间的反向股票分割具有追溯效力。

下表提供了净（亏损）收入和计算“基本”每股收益（“EPS”）时使用的普通股数量的对账，其中使用了不考虑稀释性潜在普通股的已发行普通股的加权平均数，以及“稀释”EPS，其中包括所有此类股份（以千为单位，每股金额除外）。


	三个月
	截至3月31日，
	2025			2024
分子-基本和稀释
持续经营：
净收入（亏损）	$	3,085		$	(32,983	)
优先股息		—			(2,789	)
归属于未归属股份的收益		(15	)		(131	)
归属于普通股股东的净利润（亏损）后分配给参与证券		3,070			(35,903	)
停止运营：
终止经营业务收入		—			9,431
合计	$	3,070		$	(26,472	)
分母–股份数目
基本和稀释——平均流通股		52,436			52,355

基本及摊薄每股盈利
来自持续经营	$	0.06		$	(0.69	)
来自已终止经营业务		—			0.18
合计	$	0.06		$	(0.51	)

截至2024年3月31日止三个月，于2024年、2023年和2022年3月向若干高管发行的业绩限制性股票单位不包括在摊薄每股收益的计算中，因为它们因净亏损而具有反稀释性。基本平均已发行股份不包括截至2025年3月31日尚未归属的限制性股票单位（“RSU”）共计30万股。在未偿还的RSU上支付股息，这使得这些股票成为参与证券。

普通股股息

该公司没有宣布或支付2025年第一季度的股息。该公司宣布2024年第一季度的季度现金股息为每股普通股0.52美元。

11.

后续事件

2024年3月，董事的递延薪酬计划终止，根据其条款，2025年4月，所有剩余账户余额已分配完毕。因此，递延补偿义务将减少800万美元，同时对库存进行相应调整。

2024年10月，根据分离和分配协议中规定的合同义务，SITE Centers与Curbline订立租赁协议，据此，SITE Centers将租赁Curbline在佛罗里达州迈阿密拥有的物业的一部分，自2025年4月1日起为期一年。SITE Centers将支付每年80万美元的租金以及相应比例的房地产税费用。第一笔款项由SITE Centers于2025年4月支付，将反映在一般和管理费用中。

项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析

管理层对财务状况和经营业绩的讨论与分析（“MD & A”）为读者提供了一个来自管理层的视角，了解SITE Centers公司及其合并子公司（统称“公司”或“SITE Centers”）的财务状况、经营业绩和流动性以及可能影响公司未来业绩的其他因素。该公司认为，结合截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告以及其他公开信息阅读MD & A非常重要。

执行摘要

该公司是一家自主管理和自主管理的房地产投资信托基金（“REIT”），业务为拥有、租赁、收购、再开发和管理购物中心。截至2025年3月31日，公司的投资组合包括33个购物中心（包括11个通过未合并的合资企业拥有的购物中心）。于2025年3月31日，公司透过其所有物业（全资及合营企业）拥有约880万平方英尺的可出租总面积（“GLA”）。此外，公司还拥有位于俄亥俄州比奇伍德的两座相邻办公楼，总计约33.9万平方英尺的GLA，其中一部分目前作为公司总部。

2024年10月1日，公司完成了对Curbline Properties Corp.（“Curbline”或“Curbline Properties”）的分拆，据此，公司向Curbline Properties贡献了79处便利物业、8亿美元的非限制性现金以及某些其他资产、负债和义务。分拆是根据公司、Curbline和Curbline的子公司Curbline Properties LP（“运营合伙企业”）于2024年10月1日签署的分离和分销协议进行的。为规范公司、Curbline和运营合伙企业之间的某些持续关系，公司订立了税务事项协议、员工事项协议、共享服务协议和其他协议。剥离便利物业代表了公司业务的战略转变，因此，截至2024年10月1日，Curbline物业被视为持有待售，并反映为截至2024年3月31日止三个月期间的已终止经营业务。除另有说明外，截至2024年3月31日止三个月的10-Q表格季度报告所引述的营运统计数字已作出调整，以排除截至2024年12月31日止年度的已终止经营业务及已出售物业。

以下概述了公司的关键财务指标（见本节后面描述的非GAAP财务指标）（以千为单位，每股金额除外）：


	三个月
	截至3月31日，
	2025		2024
归属于普通股股东的净利润（亏损）	$	3,085	$	(26,341	)
归属于普通股股东的FFO	$	16,024	$	51,931
归属于普通股股东的经营性FFO	$	8,282	$	59,801
每股收益（亏损）–摊薄	$	0.06	$	(0.51	)

截至2025年3月31日止三个月，与上年同期相比，归属于普通股股东的净利润增加，主要是由于费用和其他收入增加以及减值费用和利息支出减少，部分被分拆Curbline Properties、财产处置导致的净营业收入（“NOI”）减少、处置产生的销售收益减少以及利息收入减少所抵消。

SITE Centers策略

从2023年7月1日至2024年12月31日，公司出售物业产生了约31亿美元的总收益，用于收购额外的便利物业、将Curbline资本化，以及关闭和为5.30亿美元抵押贷款（“抵押贷款”）提供资金、赎回和/或偿还公司所有未偿还的无担保债务和优先股的收益。展望未来，公司打算通过运营实现价值，并在评估何时寻求额外资产出售时考虑各种因素，包括市场条件和其投资组合的公共和私人估值之间的差异。任何额外出售的时机也可能受到临时租赁、战术重建活动和其他旨在实现价值最大化的资产管理举措的影响。

截至2025年5月6日，公司已签订协议，出售两处房产，总销售价格约为9500万美元（可根据某些期末配给、分配、信贷、期末费用和代管进行调整），买方的一般尽职调查期限已届满。这些交易预计将在2025年第二季度完成。在

在每个案件中，结案仍需遵守惯例条件，包括但不限于交付租户的不容反悔信函、公司在所有重大方面的陈述的准确性以及不存在某些伤亡或谴责事件。该公司还处于销售其他几处房产的营销或合同谈判的不同阶段，尽管无法保证此类努力将导致额外的资产出售，特别是考虑到动态的利率环境以及不确定的资本市场和经济状况。公司预计将使用任何额外资产出售的收益来偿还未偿债务并向股东进行分配。

公司预计，由于分拆Curbline、2024年完成的大量处置以及未决租户破产的影响，未来期间的租金收入和净收入将比去年同期有所下降。公司预计，其未来的股息政策将受到运营和资产出售的影响，尽管公司向股东分配任何出售收益将受制于公司债务条款中规定的抵押品解除和偿还要求，以及与持续运营相关的流动性和整体杠杆水平的管理。

公司投资组合中的增长机会包括租金上涨、投资组合的持续租赁以及最近执行的租约的租金开始。

运营成就

该公司认为，其强劲的租赁经济性归因于公司的投资组合集中在郊区、高家庭收入社区，以及全国租户的强劲财务状况以及对实体店位置的日益重视和依赖。

截至2025年3月31日，公司的运营亮点包括以下（不包括已终止运营业务和2024年出售的物业）：

•

租赁了约7.5万平方英尺的GLA，包括5个新租约和17个续租。截至2025年3月31日，剩余的2025年租约到期合计约0.2百万平方英尺的GLA，而截至2024年12月31日，2025年到期的已租GLA为0.5百万平方英尺；

•

就截至2025年3月31日止三个月执行的可比租赁而言，公司按比例产生的现金租赁利差为新租赁6.8%和续租3.4%。租赁利差是房地产的一个关键指标，代表新租赁和续租租赁的租赁费率相对于现有租赁的租赁费率的增长百分比，尽管租赁利差不包括与新租赁活动相关的资本支出金额的考虑。公司的现金租赁价差计算仅包括在前租户腾空之日起一年内执行的交易，此外还包括限制可比性的其他因素，因此，是将到期租约的平均年化基本租金与可比执行市场租金比率进行比较的有用基准；

•

截至2025年3月31日，总投资组合平均每平方英尺年化基本租金增至19.75美元，而2024年12月31日为19.64美元，2024年3月31日为19.55美元，均按比例计算；

•

截至2025年3月31日，公司营运购物中心组合的总入住率为89.4%，而2024年12月31日为90.6%，2024年3月31日为89.8%，均按比例及

•

对于截至2025年3月31日止三个月执行的新租赁，公司在租赁期内按比例支出了租户改善和租赁佣金的加权平均成本，估计为每可出租平方英尺4.93美元，而2024年全年为每可出租平方英尺6.85美元。公司一般不会在续租上花费大量资金。

经营成果

2024年10月分拆Curbline Properties代表了公司业务的战略转变，因此，Curbline Properties在财务业绩中反映为所有呈报期间的已终止经营业务。截至2024年1月1日拥有的综合购物中心物业，在此称为“可比投资组合物业”。

运营收入（千）


	三个月
	截至3月31日，
	2025		2024		$变化
租金收入（a）	$	31,450	$	91,726	$	(60,276	)
手续费及其他收入（b）		11,173		2,326		8,847
总收入	$	42,623	$	94,052	$	(51,429	)

(A)

下表汇总了租金收入的关键组成部分（单位：千）：


	三个月
	截至3月31日，
合同租赁付款	2025			2024		$变化
租金收入基数和百分比（1）	$	22,755		$	65,054	$	(42,299	)
向租户追偿（2）		8,402			23,954		(15,552	)
无法收回的收入		(108	)		518		(626	)
租赁终止费、附属及其他租金收入（三）		401			2,200		(1,799	)
合同租赁付款总额	$	31,450		$	91,726	$	(60,276	)

(1)

截至2025年3月31日止三个月的租金收入基数和百分比变动，原因如下（单位：百万）：


	增加（减少）
收购购物中心	$	0.4
可比投资组合资产		0.2
购物中心的处置		(43.0	)
直线租金	0.1
合计	$	(42.3	)

于2025年3月31日及2024年3月31日，可比投资组合物业包括22个全资拥有物业，总出租率分别为89.2%及89.8%，平均每占用平方英尺的年化基本租金分别为19.95元及19.76元。

(2)

截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月，从租户收回的款项分别约为营业费用和房地产税的70.9%和83.3%。回收百分比的下降主要是由于交易活动和所售物业的组合所致。

(3)

租赁终止费、辅助和其他租金收入的减少主要是由于截至2024年3月31日止三个月的资产出售和租赁终止费为110万美元。

(b)

截至2025年3月31日的三个月，费用和其他收入包括840万美元的其他财产收入，这些收入与与佛罗里达州有关2022年在Paradise Pointe购物中心取得的商业损失和土地补偿的谴责程序的决议有关。其中，380万美元的现金是在本季度收到的，剩余的现金是在2025年4月收到的。否则，费用和其他收入主要来自公司未合并的合资企业和Curbline Properties。管理资产数量的减少将影响未来期间记录的收入金额。公司的合营伙伴也可能因投资策略或其他方面的变化而选择终止其与公司的合营安排。

运营费用（千）


	三个月
	截至3月31日，
	2025		2024		$变化
运营和维护（a）	$	7,132	$	15,035	$	(7,903	)
房地产税（a）		4,721		13,717		(8,996	)
减值费用（b）		—		66,600		(66,600	)
一般和行政（c）		9,395		13,546		(4,151	)
折旧和摊销（a）		13,252		33,950		(20,698	)
	$	34,500	$	142,848	$	(108,348	)

(A)

截至2025年3月31日止三个月的变动，原因如下（单位：百万）：


	运营中和维修保养			房地产税收			折旧和摊销
收购购物中心	$	0.1		$	0.1		$	0.2
可比投资组合资产		0.4		0.2				(0.8	)
购物中心的处置		(8.4	)		(9.3	)		(20.1	)
	$	(7.9	)	$	(9.0	)	$	(20.7	)

(b)

该公司在上一年记录了由持有期假设变化引发的减值费用。

（c）

一般及行政开支减少，主要是由于分拆时公司部分员工调至Curbline所致。

其他收入和支出（千）


	三个月
	截至3月31日，
	2025			2024			$变化
利息支出（a）	$	(5,565	)	$	(18,663	)	$	13,098
利息收入（b）		361			7,294			(6,933	)
债务清偿成本（c）		—			(665	)		665
债务偿还收益（d）		—			760			(760	)
衍生工具亏损（e）		—			(4,096	)		4,096
其他收入（费用），净额（f）		(753	)		(296	)		(457	)
	$	(5,957	)	$	(15,666	)	$	9,709

(A)

加权平均未偿债务及相关加权平均利率如下：


	三个月
	截至3月31日，
	2025			2024
加权平均未偿债务（十亿）	$	0.3		$	1.6
加权平均利率		6.5	%		4.5	%

2024年，公司简化了债务结构。截至2025年3月31日，公司的综合债务包括两笔未偿还抵押贷款（抵押贷款融资和一笔抵押贷款抵押拿骚公园馆），未偿还余额总额为3.063亿美元，加权平均利率（基于合同利率，不包括债务发行成本摊销）为6.9%。于2025年3月31日，加权平均期限（在行使适用的延期选择权之前）为2.1年。

(b)

与将出售收益投资于货币市场账户有关的上一年度金额。

（c）

主要与上一年因解除被确定为抵押融资承诺抵押品的财产而注销承诺费有关。

(D)

与上一年回购2025年和2026年到期的无担保票据有关，总对价6080万美元，包括费用和公允价值贴现注销。

（e）

2024年，与衍生品按市值计价影响相关的部分对冲对未偿无担保票据的潜在利率影响收益率维持溢价。

（f）

2025年，主要包括一项调整，以反映向Curbline提供的服务的公允价值相对于根据共享服务协议从Curbline获得的服务的费用和公允价值。

其他项目（千）


	三个月
	截至3月31日，
	2025			2024			$变化
合营企业净收益中的权益（a）	$	39		$	17		$	22
处置不动产收益，净额（b）		1,029			31,714			(30,685	)
应税REIT子公司及国家专营权和所得税		(149	)		(252	)		103
终止经营业务收入（c）		—			9,431			(9,431	)

(A)

于2025年3月31日及2024年3月31日，公司分别拥有11项及13项购物中心物业的未合并合营企业的经济投资。合营企业物业销售可能会对未来期间确认的收入或亏损金额产生重大影响，分配给公司的销售收益金额可能会根据合营企业回报计算和促进结构而有所不同。

(b)

截至2024年3月31日止三个月，公司出售了三个全资购物中心。

（c）

于2024年10月1日分拆便利物业，代表公司业务的战略转变，因此，路边物业在综合财务报表中追溯反映为已终止经营业务。

净收入（亏损）（千）


	三个月
	截至3月31日，
	2025		2024			$变化
净收入（亏损）	$	3,085	$	(23,552	)	$	26,637

与上年同期相比，净收入增加，主要是由于费用和其他收入增加以及减值费用和利息支出减少，部分被分拆Curbline Properties、物业处置导致NOI下降、处置产生的销售收益减少以及利息收入减少的结果所抵消。

非公认会计原则财务措施

运营资金和运营资金

列报的定义和依据

该公司认为，来自运营的资金（“FFO”）和运营FFO，这两个非公认会计准则财务指标，为评估REITs的财务业绩提供了额外和有用的手段。FFO和经营性FFO被房地产行业，以及证券分析师、投资者和其他利益相关方经常用来评估REITs的绩效。该公司还认为，FFO和运营FFO更恰当地衡量了公司的核心运营，并为其同行群体提供了基准。

FFO不包括GAAP历史成本折旧和房地产投资和房地产投资的摊销，它们假设房地产资产的价值随着时间的推移而相应减少。然而，从历史上看，房地产价值随市场状况而上升或下降，许多公司使用不同的折旧寿命和方法。由于FFO不包括房地产特有的折旧和摊销以及财产处置的损益，它可以提供一种绩效衡量标准，在进行年度比较时，它反映了出租率、租金、运营成本、利息成本以及购置、处置和开发活动的趋势对运营的影响。这提供了一个从根据公认会计原则确定的净收入中无法立即显现的公司财务业绩的视角。

FFO一般由公司定义和计算为净收入（亏损）（按照公认会计原则计算），调整后不包括（i）优先股股息，（ii）处置不动产和相关投资的损益，这些收益和亏损在扣除税款后列报，（iii）不动产和相关投资的减值费用，（iv）控制权变更的损益和（v）某些非现金项目。这些非现金项目主要包括不动产折旧和无形资产摊销，以及来自合资企业的股权收入（亏损）和加上公司在其未合并的合资企业中按比例分摊的FFO，在一致的基础上确定。该公司对FFO的计算与美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）提供的FFO定义一致。

该公司认为，其经营业绩中记录的某些费用、收入和收益与其核心经营业绩不具有可比性或无法反映其核心经营业绩。运营FFO对投资者很有用，因为公司去除了不可比的费用、收入和收益，以分析其运营结果并评估核心运营房地产投资组合的表现。因此，除了根据GAAP和FFO确定的净收入（亏损）等其他衡量标准外，该公司还计算运营FFO并与财务报表的用户进行讨论。经营性FFO通常被公司定义和计算为FFO，不包括某些费用、收入和损益，管理层认为这些费用、收入和损益不具有可比性，并表明公司经营性房地产投资组合的结果。此类调整包括债务提前清偿的收益/损失、一定的交易费收入、交易成本和其他重组类型成本，包括员工离职成本。公司财务报表用户定期要求披露这些调整。

这些费用、收入和收益的调整可能无法与其他REITs或房地产公司计算其运营结果的方式进行比较，公司对运营FFO的计算与NAREIT对FFO的定义存在差异。此外，公司不保证这些费用、收入和收益是非经常性的。可以合理预期这些费用、收入和收益将在未来的经营业绩中重现。

这些业绩衡量指标被公司用于多个商业目的以及其他REITs。公司使用FFO和/或运营FFO部分（i）作为披露，以提高投资公众对公司经营成果的理解，（ii）作为衡量房地产资产公司业绩的指标，（iii）影响收购、处置和资本投资策略，以及（iv）将公司的业绩与其他公开交易的购物中心REITs进行比较。

基于上述原因，管理层认为FFO和运营FFO为公司和投资者提供了衡量公司经营业绩的重要指标。它们提供了公认的业绩衡量标准，而不是GAAP净收入，其中可能包括非现金项目（通常是重要的）。其他房企计算FFO和运营FFO的方式可能不同。

与GAAP的净收入相比，管理层认识到FFO和运营FFO的局限性。FFO和运营FFO不代表可用于股息、资本置换或扩张、偿债义务或其他承诺和不确定性的金额。管理层不使用FFO或运营FFO作为公司未来承诺、收购或开发活动的现金债务和资金需求的指标。FFO和经营性FFO都不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，也都不一定表示可用于满足现金需求的现金。FFO和运营FFO都不应被视为净收入的替代方案（按照公认会计原则计算），也不应被视为现金流的替代方案，作为流动性的衡量标准。FFO和经营性FFO只是作为公司经营业绩的附加指标。该公司认为，为了进一步了解其业绩，FFO和运营FFO应与公司报告的净收入（亏损）进行比较，并在根据GAAP确定的现金流量之外加以考虑，如其合并财务报表中所示。下文提供了这些衡量标准与其最直接可比的GAAP净收益（亏损）衡量标准的对账情况。

和解介绍

归属于普通股股东的FFO和经营性FFO如下（单位：千）：


	三个月
	截至3月31日，
	2025		2024		$变化
归属于普通股股东的FFO	$	16,024	$	51,931	$	(35,907	)
归属于普通股股东的经营性FFO		8,282		59,801		(51,519	)

与上年同期相比，截至2025年3月31日止三个月的FFO减少，主要是由于分拆Curbline Properties、由于财产处置和利息收入减少导致NOI降低，但部分被费用和其他收入增加、利息支出减少、优先股息支出和债务相关费用减少所抵消。经营FFO减少主要是由于分拆Curbline Properties，物业处置导致NOI降低

和利息收入减少，部分被利息支出减少、优先股股息支出和债务相关费用减少所抵消。

公司根据GAAP计算的归属于普通股股东的净利润与归属于普通股股东的FFO和归属于普通股股东的经营FFO的对账如下（单位：千）。公司不保证这些费用和收益是非经常性的。可以合理地预期这些费用和收益将在未来的经营业绩中重现：


	三个月
	截至3月31日，
	2025			2024
归属于普通股股东的净利润（亏损）	$	3,085		$	(26,341	)
不动产投资的折旧和摊销		12,414			32,619
合营企业净收益中的权益		(39	)		(17	)
合资企业的FFO（a）		1,593			1,584
已终止经营业务的折旧		—			9,200
房地产减值		—			66,600
处置不动产收益，净额		(1,029	)		(31,714	)
归属于普通股股东的FFO		16,024			51,931
债务偿还收益		—			(760	)
已终止经营业务的交易成本		—			3,102
衍生工具亏损		—			4,096
交易、债务清偿及其他（在SITE的份额）		122			1,037
谴责收入		(8,379	)		—
其他费用		515			395
非经营性项目，净额		(7,742	)		7,870
归属于普通股股东的经营性FFO	$	8,282		$	59,801

(A)

于2025年3月31日及2024年3月31日，公司分别拥有11项及13项购物中心物业的未合并合营企业的经济投资。这些合资企业代表公司在净收益或亏损中记录其权益份额的投资，相应地，FFO和运营FFO。

合资企业的FFO和运营FFO汇总如下（单位：千）：


	三个月
	截至3月31日，
	2025		2024
归属于未合并合营公司的净收益（亏损）	$	299	$	(1,155	)
不动产投资的折旧和摊销		6,044		7,145
处置不动产收益，净额		4		29
FFO	$	6,347	$	6,019
SITE Centers的FFO所有权权益	$	1,593	$	1,584
在SITE Centers的所有权权益中运营FFO	$	1,593	$	1,661

流动性、资本资源和融资活动

该公司需要资本来为其运营费用、资本支出和债务提供资金。该公司的主要资金来源包括运营现金流、债务融资和资产出售收益。公司仍致力于监测其债务的持续时间，保持审慎的杠杆水平，努力管理其整体风险状况，同时保持战略灵活性，并在2024年8月终止循环信贷额度后密切监测流动性和现金状况。

截至2025年3月31日，公司未偿综合债务本金总额为3.063亿美元，包括由13项资产担保的抵押贷款，未偿本金余额为2.069亿美元，以及由Nassau Park Pavilion担保的未偿本金余额为9940万美元的抵押贷款。此外，截至2025年3月31日，该公司未合并的合资企业的债务为4.415亿美元（按SITE的份额计算为1.064亿美元）。

公司的合并和未合并债务通常要求在债务期限内每月支付本金和/或利息。虽然该公司目前认为它有几个可行的来源来获得资金并为其业务提供资金，但无法保证这些债务将按照目前的预期进行再融资或偿还。任何新的债务融资也可能需要比被再融资的债务更高的利率，这可能对公司的经营产生不利影响。

公司预计，运营费用、重建义务和资本支出一般将通过经营活动和资产出售提供的现金提供资金。截至2025年3月31日，该公司的非限制性现金余额为5820万美元。截至2025年3月31日，公司预计将产生约32.0百万美元，用于根据分离和分配协议的条款完成Curbline拥有的物业的重建项目。公司认为目前有充足的流动资金经营业务。

未合并合营企业的按揭债务–截至2025年3月31日

截至2025年3月31日，公司未合并合资企业的未偿债务为6090万美元（按公司份额计算为3030万美元），可根据贷款文件予以展期，这些债务将在随后的13个月期间（即截至2026年4月）到期。

无法保证这些债务将按目前的预期进行再融资或偿还。未来财产层面收入的任何恶化都可能导致公司的两个合营企业在未来无法为到期债务再融资或满足适用的契约、财务测试或偿债要求或贷款到期延期条件，从而允许抵押贷款人承担财产现金流的控制权、限制向合营成员分配现金、宣布违约、提高利率或加速贷款到期。此外，利率上升或交易市场受到挑战可能会对公司的合资企业以有吸引力的价格出售资产以偿还债务的能力产生不利影响。

现金流活动

公司现金流活动汇总如下（单位：千）：


	三个月
	截至3月31日，
	2025			2024
经营活动提供的现金流	$	5,723		$	39,952
投资活动提供的现金流量（用于）		(3,250	)		78,137
用于筹资活动的现金流		(518	)		(130,402	)

截至2025年3月31日止三个月的现金流量与上一个可比期间相比的变化如下：

经营活动：经营活动提供的现金减少3420万美元，主要是由于处置活动产生的营运资金变化和利息收入减少。

投资活动：用于投资活动的现金减少8140万美元，主要原因如下：

•

获得、开发和改善的房地产资产减少3460万美元和

•

处置房地产收益减少1.153亿美元。

融资活动：用于融资活动的现金减少1.299亿美元，主要原因如下：

•

偿还无抵押优先票据、抵押债务和贷款承诺费减少6370万美元和

•

支付的股息减少6370万美元。

股息分配

截至2025年3月31日止三个月，公司普通股未宣派或派发股息。在截至2024年3月31日的三个月中，该公司宣布公司普通股和优先股的股息为3020万美元。

宣布和支付公司普通股未来股息的决定，以及任何此类未来股息的时间、金额和构成，将由公司董事会酌情决定。该公司目前预计未来不会定期支付季度股息。相反，该公司打算推行一项股息政策，即保留足够的自由现金流，以支持公司的资本需求，同时仍遵守REIT支付要求并尽量减少联邦所得税。公司预计未来分红的频率和时间由

运营和资产出售，尽管公司向股东分配任何出售收益将受制于公司债务条款中规定的抵押品解除和偿还要求，以及与持续运营相关的流动性和整体杠杆水平的审慎管理。经修订的1986年《国内税收法》要求公司分配至少90%的REIT应税收入；但是，无法保证未来股息的时间和金额。

SITE Centers的股权

2022年，公司董事会授权了一项普通股回购计划。根据该计划的条款，该公司被授权回购最多价值1亿美元的普通股。截至2025年3月31日，该公司已根据该计划在公开市场交易中回购了50万股普通股，总成本为2660万美元。

资本的来源和用途

公司仍致力于保持充足的流动性、管理债务久期和维持审慎的杠杆水平，以努力管理其整体风险状况，同时保持战略灵活性。债务融资、资产出售和运营现金流仍然是用于实现这些目标的潜在收益来源。

展望未来，公司打算通过运营实现价值，并在评估何时寻求额外资产出售时考虑各种因素，包括市场条件和其投资组合的公共和私人估值之间的差异。任何额外出售的时机也可能受到临时租赁、战术重建活动和其他旨在实现价值最大化的资产管理举措的影响。

截至2025年5月6日，公司已签订协议，出售两处房产，总销售价格约为9500万美元（可根据某些期末配给、分配、信贷、期末成本和托管进行调整），买方的一般尽职调查期限已届满。这些交易预计将在2025年第二季度完成。在每一种情况下，关闭仍受惯例条件的约束，包括但不限于租户的禁止反言信函的交付、公司在所有重大方面的陈述的准确性以及不存在某些伤亡或谴责事件。公司还处于销售其他几处物业的营销或合同谈判的不同阶段，尽管无法保证此类努力将导致额外的资产出售，特别是考虑到动态的利率环境以及不确定的资本市场和经济状况。公司预计将使用任何额外资产出售的收益来偿还未偿债务并向股东进行分配。

重建项目

该公司评估了投资组合内的额外战术再开发潜力，特别是因为它涉及到基础房地产的有效使用，其中包括扩大、改善和重新租用各种物业。公司一般预期只有在发生大量租户租赁后，才会开始重建项目的建设。截至2025年3月31日，公司在各种活跃的再租赁项目中有约280万美元的在建工程。截至2025年3月31日，根据分离和分配协议的条款，完成Curbline拥有的物业的重建项目的估计成本约为32.0百万美元。

资本化

截至2025年3月31日，公司的资本包括3.063亿美元的债务和6.734亿美元的市场权益（计算方法为已发行普通股乘以12.84美元，即2025年3月31日，即2025年3月最后一个交易日，公司普通股在纽约证券交易所的收盘价）。

2024年7月，该公司宣布对其普通股进行1比4的反向股票分割。分拆调整后的交易于2024年8月19日在纽约证券交易所开盘时开始。

管理层寻求保持获得必要的资本资源，以管理公司的资产负债表并偿还即将到期的款项。因此，公司可能会寻求通过额外的债务融资或资产出售来获得资金。就分拆Curbline而言，公司将抵押贷款的收益连同资产出售的收益用于偿还公司所有未偿还的无担保债务，因此不再维持循环信贷额度或投资级评级。公司可能无法以优惠条件获得融资，或者根本无法获得融资。

抵押贷款融资包含某些经营和财务契约，包括净值和流动性要求，并包括可能限制公司在发生抵押财产的情况下获得和使用租金收取的条款

债务收益率低于某个阈值或发生违约事件。尽管公司打算遵守这些契约经营，但如果公司违反这些契约，公司可能会受到更高的融资成本和费用或加速到期。此外，抵押贷款工具允许在违反肯定或否定契约的情况下加速到期和止赎。抵押财产丧失抵押品赎回权或无法为现有债务再融资将对公司的财务状况和经营业绩产生负面影响。

合同义务和其他承诺

公司没有2025年到期的合并债务。公司预计将通过手头现金、资产出售收益、运营现金流和/或额外债务融资为未来到期提供资金。无法保证这些债务将按目前的预期偿还或再融资。

在重新租用其购物中心的空位的同时，截至2025年3月31日，公司已与总承包商就其物业（不包括下文所述的路边重建）签订了总额约为40万美元的承诺。这些债务主要由建造合同组成，一般在12至24个月内到期，因为相关的建造费用已发生，预计将通过手头现金、经营现金流或资产出售提供资金。这些合同通常可以更改或终止而不会受到处罚。

就2024年出售一处物业而言，公司保证额外的建筑成本，以完成物业的重新承租工作和延期维修，所有这些都记录为负债。截至2025年3月31日，该公司的负债约为580万美元。该金额记录在公司综合资产负债表的应付账款和其他负债中。

此外，分离和分配协议包含在Curbline拥有的物业完成某些重建项目的义务。截至2025年3月31日，这类重建项目估计要花费3200万美元才能完成。

该公司经常签订维护其物业的合同。这些合同通常可以提前30至60天通知取消，而不会受到处罚。截至2025年3月31日，该公司有采购订单义务，通常在一年内支付，总计约60万美元与其物业维护以及一般和管理费用有关。

经济状况

公司继续经历稳定的零售商需求，它认为这归因于公司的许多物业位于郊区、经历人口增长的高家庭收入社区、远程和在家工作趋势的积极变化、竞争性零售物业的新建有限以及租户越来越多地使用实体店位置来提高商品配送的速度和效率。

公司受益于多元化的租户基础，其中只有六个租户的年化基础租金等于或超过公司年化基础租金的3%加上公司在未合并的合资企业年化基础租金中的比例份额。其他重要的全国性租户通常拥有相对强劲的财务状况，随着时间的推移表现优于其他零售类别，该公司认为仍然资本充足。从历史上看，这些全国性租户提供了稳定的收入基础，鉴于这些租赁的长期性，公司相信他们将继续提供稳定的收入基础。公司购物中心的大多数租户提供的日常消费必需品注重价值和便利性，而不是非必需品，公司认为这将使其许多租户在各种经济条件下表现出色。公司相对较少依赖租户销售业绩产生的超额或百分比租金。

该公司认为，其购物中心组合处于有利地位，其最近的租赁活动、历史物业收入增长以及每占用平方英尺的平均年化基本租金持续增长证明了这一点。于2025年3月31日和2024年12月31日，按比例计算的购物中心投资组合入住率分别为89.4%和90.6%，按比例计算的总投资组合平均每占用平方英尺年化基本租金分别为19.75美元和19.64美元。在截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月内执行的新租约，估计在预期租期内发生的租户改善和租赁佣金的加权平均成本按比例分别为每可出租平方英尺4.93美元和5.43美元。公司一般不会在续租上花费大量资金。

通胀和利率上升的威胁、关税政策的不确定性、对消费者信心的担忧以及全球资本市场的波动，对美国经济、零售销售和公司租户构成越来越大的风险。除了这些宏观经济挑战外，零售行业还受到不断变化的消费者行为的影响，包括零售业务的竞争性质和对消费者钱包份额的竞争。公司定期监测其租户的信用状况，并分析任何潜在的租户信用问题对公司及其财务报表的可能影响

未合并的合资企业。在某些情况下，情况的变化导致较弱的零售商和零售类别失去市场份额，并宣布破产和/或关闭商店。JOANN、Party City、Forever 21和Franchise Group最近各自申请破产，合计占公司截至2025年3月31日年化基础租金的2.7%加上公司在未合并的合资企业年化基础租金中的比例份额。然而，其他零售商，特别是价值和便利类别的零售商，继续在公司许多物业所在的郊区、高家庭收入社区内推出新概念并扩大其门店车队。因此，该公司认为，其回填空置空间或不续租租户的前景总体上是良好的，尽管这种重新租赁努力可能需要额外的资本支出，并且租赁任何空置剧院空间的机会可能更加有限。然而，无法保证经济状况日益不确定导致的空置不会对公司的经营业绩或其物业的估值产生不利影响。

前瞻性陈述

MD & A应与本报告其他地方出现的公司合并财务报表及其附注一并阅读。公司合并财务报表中列出的历史结果和百分比关系，包括可能出现的趋势，不应被视为未来运营的指示。公司认为这些信息的部分内容属于1933年《证券法》第27A条和1934年《证券交易法》（“交易法”）第21E条含义内的“前瞻性陈述”，两者均经修订，涉及公司对未来期间的预期。前瞻性陈述包括但不限于与处置和其他业务发展活动、未来资本支出、融资资源和可用性以及环境和其他法规的影响有关的陈述。尽管公司认为这些前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但无法保证其预期将会实现。为此，此处包含的任何非历史事实陈述的陈述均应被视为前瞻性陈述。在不限制前述内容的情况下，“将”、“相信”、“预期”、“计划”、“预期”、“寻求”、“估计”和类似表述旨在识别前瞻性陈述。读者在解释和依赖前瞻性陈述时应谨慎行事，因为此类陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，在某些情况下，这些因素超出了公司的控制范围，可能导致实际结果与前瞻性陈述中明示或暗示的结果存在重大差异，并可能对公司的实际结果、业绩或成就产生重大影响。有关可能导致公司业绩与前瞻性陈述中指出的结果存在重大差异的其他因素，请参阅第1A项。公司截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中的风险因素。

可能导致实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述明示或暗示的内容存在重大差异的因素包括但不限于以下方面：

•

公司受制于影响房地产行业的一般风险，包括需要订立新租约或以优惠条款续租以产生租金收入，而任何经济衰退都可能对公司租户或新租户订立新租约的能力或公司现有租户以至少与其现行费率同样优惠的费率续租的能力产生不利影响；

•

公司可能会受到其物业所在的当地市场的变化以及国家经济和市场状况的不利变化的不利影响；

•

公司可能无法预期消费者购买行为的变化对其物业的影响，包括互联网销售以及由此产生的零售行为和租户的空间需求，或租户业务的普遍低迷，这可能导致租户关闭门店或拖欠租金；

•

公司受到来自零售物业其他业主的租户竞争，其租户受到来自其他零售商和分销方式的竞争。该公司依赖于其租户，特别是其主要租户的成功运营和财务状况，并可能因这些租户的破产而受到不利影响；

•

公司可能无法以优惠条件处置物业，尤其是在经济状况恶化的地区。此外，房地产投资可能缺乏流动性，特别是由于当地或全球条件，潜在买家可能会遇到融资成本增加或难以获得融资的情况，并可能限制公司迅速改变其投资组合以应对经济和其他条件的能力；

•

如果公司由于多种因素（包括缺乏以合理条款提供建设融资、经济环境对潜在租户订立新租约或支付合同租金的能力的影响、或公司无法获得所有必要的分区和其他所需的政府许可和授权）而确定该机会不可行，则公司可能会在消耗资源后放弃该重新开发机会；

•

公司可能由于各种因素而无法按期完成重建项目，其中许多因素超出了公司的控制范围，例如天气、劳动力条件、政府批准、材料短缺或总体经济不景气，导致可用资金有限，偿债费用和建设成本增加，收入减少；

•

公司的财务状况可能受到所要求的偿债付款、违约风险、对其产生额外债务或根据其债务义务进行某些交易的能力的限制的影响。此外，公司可能在获得永久融资或现有债务再融资方面遇到困难；

•

利率变动可能对公司普通股的市场价格、出售物业的能力和实现的价格以及业绩、利息支出水平和现金流产生不利影响；

•

公司为执行其战略和经营其业务所需的融资可能无法获得或可能无法以优惠条件获得；

•

金融市场的中断可能影响公司以合理条款获得融资的能力，并对公司、其物业的估值和公司普通股的市场价格产生其他不利影响；

•

通胀压力可能导致零售商盈利能力、消费者可自由支配支出和租户租赁空间需求减少。通货膨胀还可能增加公司运营其物业和为其运营提供资金所产生的成本，并可能对其物业的估值产生不利影响，所有这些都可能对公司普通股的市场价格产生不利影响；

•

该公司受制于与其REIT身份相关的复杂法规，由于公司资产组合的变化，遵守情况变得更加复杂，若因任何原因未能符合REIT资格，将受到不利影响；

•

公司必须向股东进行分派，以继续符合REIT的资格，如果公司必须借入资金进行分派，这些借款可能无法以优惠条件或根本无法获得；

•

合资投资可能涉及仅由公司进行的投资不存在的风险，包括合伙人或合营者可能破产的可能性，可能在任何时候拥有与公司不同的利益或目标，并可能采取违反公司指示、要求、政策或目标的行动，包括公司关于维持其REIT资格的政策。此外，合伙人或合营者可能无法获得足够的资本来履行其对合资企业的资金义务或可能寻求终止合资企业，从而导致公司损失财产收入和管理费。合作伙伴可能会因公司无法控制的原因导致合资公司贷款项下的违约。此外，如果投资的账面价值出现亏损，公司可能会被要求降低其股权投资的账面价值；

•

公司决定处置房地产资产，包括未开发土地和在建工程，将改变未折现现金流减值分析中的持有期假设，可能导致重大减值损失，并对公司财务业绩产生不利影响；

•

未决或未来诉讼的结果，包括与租户或合资伙伴的诉讼，可能会对公司的经营业绩和财务状况产生不利影响；

•

公司拥有物业的地点的极端天气条件或自然灾害导致的财产损失、相关费用以及其他业务和经济后果（包括潜在的收入损失）可能会对公司的经营业绩和财务状况产生不利影响；

•

与极端天气条件或自然灾害造成的损害和收入损失相关的任何保险赔偿付款是否充足和时间安排可能会对公司的经营业绩和财务状况产生不利影响；

•

公司及其租户可能受到大流行病和其他公共卫生危机影响的负面影响；

•

公司受制于潜在的环境责任；

•

公司可能因对其财产上发生的某些人身、财产或环境伤害的责任而产生未投保或超出保单承保范围的损失；

•

由于利益相关者（包括监管机构）对公司的环境、社会和治理目标和举措的看法，以及我们无法控制的因素对这些目标和举措的影响，公司可能会受到潜在责任、成本增加、声誉损害和对公司业务的其他不利影响；

•

公司可能会产生额外费用，以遵守或回应根据《美国残疾人法案》提出的索赔，或受到政府法规变化的其他不利影响，包括环境、分区、税收和其他法规的变化；

•

公司董事会定期审查公司的业务战略和目标，可能会根据各种因素和条件改变公司的战略计划，包括因应不断变化的市场条件；

•

公司可能因与Curbline Properties的潜在利益冲突或公司与Curbline Properties的关系变化而受到不利影响，公司可能无法在共享服务协议终止及

•

公司及其供应商可能会承受其各自网络和系统的中断、故障或破坏，包括由于网络攻击，这可能会扰乱公司的业务运营，损害敏感信息的机密性并导致罚款或处罚。

项目3。关于市场风险的定量和定性披露

公司的一级市场风险敞口为利率风险。于2025年3月31日，公司债务（不包括未合并合营企业债务以及与终止利率互换相关的从累计其他综合收益重新分类至利息费用的影响）汇总如下：


	2025年3月31日										2024年12月31日
	金额（百万）		加权- 平均成熟度（年）		加权- 平均利息率			百分比总计			金额（百万）		加权- 平均成熟度（年）		加权- 平均利息率			百分比总计
固定利率债	$	98.1		3.6		6.7	%		32.5	%	$	98.5		3.8		6.7	%		32.7	%
浮动利率债	$	203.5		1.4		7.1	%		67.5	%	$	202.9		1.7		7.1			67.3	%

公司未合并合营企业按账面价值计算的负债汇总如下：


	2025年3月31日									2024年12月31日
	联合创业债务（百万）		公司的成比例分享（百万）		加权- 平均成熟度（年）		加权- 平均利息率			联合创业债务（百万）		公司的成比例分享（百万）		加权- 平均成熟度（年）		加权- 平均利息率
固定利率债	$	366.4	$	73.3		3.8		6.4	%	$	365.4	$	73.1		4.0		6.4	%
浮动利率债	$	60.8	$	30.2		1.7		5.0	%	$	61.0	$	30.3		0.9		5.0	%

公司的固定利率债务对利率变动的敏感性是使用基于上述假设估计所产生的此类债务的净现值计量因素的估值模型确定的。如果2025年3月31日浮动利率债务的短期市场利率上调100个基点，将导致公司截至2025年3月31日止三个月的利息支出增加约0.5百万美元。

公司拟使用留存现金流、资产出售收益和债务融资偿还债务，为公司购物中心的资本支出提供资金。因此，如果公司在利率上升的环境中产生额外的可变利率债务或需要为现有的固定利率债务再融资，其在通胀期利率上升的风险敞口可能会增加。

对2025年3月31日和2024年12月31日加息100个基点的效果估算汇总如下（单位：百万）：


	2025年3月31日						2024年12月31日
	携带价值		公平价值		100基点增加市场兴趣率		携带价值		公平价值		100基点增加市场兴趣率
公司的固定利率债	$	98.1	$	103.0	$	99.9	$	98.5	$	102.3	$	99.1
公司的比例份额合资企业固定利率债务的	$	73.3	$	74.7	$	72.3	$	73.1	$	73.5	$	71.1

公司的固定利率债务对利率变动的敏感性是使用基于上述假设估计所产生的此类债务的净现值计量因素的估值模型确定的。

公司及合营公司拟持续监控并积极管理其浮动利率债务组合的利息成本，并可能根据市场波动进入互换头寸。此外，公司相信有能力通过额外债务融资获得资金。因此，将继续评估获得此类保护协议的成本与公司进入资本市场的成本。本公司并无订立，亦无计划订立任何衍生金融工具作交易或投机用途。截至2025年3月31日，公司无其他重大市场风险敞口。

项目4。控制和程序

公司管理层在首席执行官（“CEO”）和首席财务官（“CFO”）的参与下，根据《交易法》规则13a-15（b）和15d-15（b），对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。根据其按要求进行的评估，首席执行官和首席财务官得出结论，公司的披露控制和程序（定义见《交易法规则》第13a-15（e）条和第15d-15（e）条）在本季度报告所涵盖的10-Q表格期间结束时有效，以确保公司在其根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息得到记录、处理，在证券交易委员会规则和表格规定的时间段内汇总和报告，并在该时间段结束时有效，以确保公司在其根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息被积累并酌情传达给公司管理层，包括其首席执行官和首席财务官，或履行类似职能的人员，以便及时就所要求的披露做出决定。

截至2025年3月31日止三个月，公司财务报告内部控制未发生对公司财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

第二部分

其他信息

项目1。法律程序

公司及其附属公司受到各种法律诉讼，综合起来，预计不会对公司产生重大不利影响。公司还因在正常经营过程中产生的人身伤害或财产损失受到多种法律诉讼，其中大部分在保险范围内。虽然无法确定地预测所有事项的解决，但管理层认为，此类法律诉讼和索赔的最终结果不会对公司的流动性、财务状况或经营业绩产生重大不利影响。

项目1a。风险因素

没有。

项目2。未登记的股权证券销售和收益使用

发行人购买股票


	(a)		(b)		（c）		（d）
	合计数量股份已购买		平均付出的代价每股		总数购买的股份作为的一部分公开宣布计划或方案		最大数量（或约美元价值）的可能尚未上市的股票被购买下计划或计划（百万）
2025年1月1日– 31日		—	$	—		—	$	—
2025年2月1日– 28日		—		—		—		—
2025年3月1日– 31日		—		—		—		—
合计		—	$	—		—	$	73.4

2022年12月20日，公司公告董事会授权普通股回购计划。根据该计划的条款，该公司被授权回购最多价值1亿美元的普通股。截至2025年3月31日，该公司在公开市场购买中根据该计划总共回购了50万股普通股，成本为2660万美元。

项目3。高级证券违约

没有。

项目4。矿山安全披露

不适用。

项目5。其他信息

没有。

项目6。展览


31.1		根据19341《证券交易法》第13a-14（a）条对首席执行官进行认证

31.2		根据19341《证券交易法》第13a-14（a）条对首席财务官进行认证

32.1		根据1934年《证券交易法》第13a-14（b）条和18 U.S.C.第1350条对首席执行官进行认证，根据本报告第906条根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》通过，2

32.2		根据1934年《证券交易法》第13a-14（b）条和18 U.S.C.第1350条对首席财务官进行认证，根据本报告第906条根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》通过，2

101.INS		内联XBRL实例文档–实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中1

101.SCH		内嵌XBRL分类法扩展架构，内嵌linkbase document1

104		该公司截至2025年3月31日止季度的10-Q表格季度报告的封面页已采用内联XBRL格式，并包含在附件 101中。

随函以电子方式提交。

根据SEC第34-4751号发布，这些证物被视为随附于本报告，不作为本报告的一部分“归档”。

本报告所附附件 101采用iXBRL（内联可扩展业务报告语言）格式如下：（i）截至2025年3月31日和2024年12月31日的综合资产负债表，（ii）截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月的综合经营报表，（iii）截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月的综合收益（亏损）表，（iv）截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月的综合权益表，（v）截至3月31日止三个月的综合现金流量表，2025年和2024年及（六）简明综合财务报表附注。

签名

根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。


	SITE Centers Corp.

	签名：	/s/Jeffrey A. Scott
		姓名：	Jeffrey A. Scott
		职位：	高级副总裁兼首席财务官（首席会计干事）
日期：2025年5月7日