附件 10.18
租赁
之间
盖特韦·托里·希尔斯有限责任公司
和
连接生物制药有限责任公司
租赁
（简表）
本租约自2024年10月25日起生效，由盖特韦·托里·希尔斯有限责任公司，一家特拉华州有限责任公司，以下称为“房东，”和连接生物制药有限责任公司，美国加州一家有限责任公司以下称“租户.”
第1条。基本租赁条款
本租赁中的每一处提述“基本租赁条款”指并指以下统称，其适用适用适用本租赁其余条款的规定。
1.租户的商品名称：康乃德生物
2.房地：第200号和第280号套房，统称为第200号套房（这些房地在第2.1节中有更具体的描述。）
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大厦地址:
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3580 Carmel Mountain Road，San Diego，加利福尼亚州 92130
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项目：Torrey Hills的门户
3.许可使用：一般办公室及不作其他用途。
4.预计开工日期：2025年2月1日
5.租赁期限：36个月，加上可能需要的额外天数，以导致本租约在日历月份的最后一天到期。
6.基本租金:
| 期限或期限的月份 | 每可出租平方英尺的月费率 | 每月基本租金 | ||||||
| 1至12 | $3.90 | $27,073.80 | ||||||
| 13日至24日 | $4.08 | $28,323.36 | ||||||
| 25至36 | $4.26 | $29,572.92 | ||||||
尽管上述基本租金时间表相反，但只要租户没有根据本租约违约（定义见第14.1条），租户有权减免2个完整历月的基本租金，金额为54,147.60美元（“基本租金减少”）为2nd和3rd任期的整个日历月（即“消减期”).如果租户在期限内的任何时间违约，所有未摊销的减免基本租金将立即到期应付。承租人在违约情况下支付已减免的基本租金，不得限制或影响房东的任何其他权利，根据本租约或在法律上或在股权上。在减免期内仅减免基本租金，本租约规定的所有其他额外租金及其他成本和费用仍应按本租约的规定到期应付。
7.房产税基：业主于截至二零二五年六月三十日止十二个月期间产生及应占每平方呎物业税项（“基准年”).
项目成本基数：项目成本每方可租平方英尺由业主产生并归属于基准年度。
费用回收期：在截至6月30日的租期内（或第一个及最后一个租期内的部分租期）每十二个月进行一次。
8.处所建筑面积：约6,942平方英尺的可出租面积（包括200套房约4,371平方英尺的可出租面积和280套房约2,571平方英尺的可出租面积）
建筑物建筑面积：约98,954平方呎可供出租
9.保证金: $32,530.21
10.经纪人（s）：欧文管理公司（“房东经纪人”）是Landlord Exclusive and Hughes Marino，Inc.的代理商。 (“租户经纪人”）是Tenant独家代理。
11.停车：30张无预约停车证，按照《中附件 f到这份租约。
12.付款和通知的地址:
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房东
缴费登记地址：
发送电子邮件至tenantportal@irvinecompany.com请求为租户付款门户提供一个帐户。
通知地址：
盖特韦·托里·希尔斯有限责任公司
12275 El Camino Real，130套房
圣迭戈，加利福尼亚州 92130
Attn：Property Manager
附一份通知至：
尔湾管理公司
邮政信箱6370
Newport Beach，加利福尼亚州 92658-6370
Attn：执行副总裁，运营，
Office Properties
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租户
开工日期前通知地址：
连接生物制药有限责任公司
12265 El Camino Real，350套房
圣迭戈，加利福尼亚州 92130
开工日期后通知地址：
连接生物制药有限责任公司
卡梅尔山路3580号，套房200
圣迭戈，加利福尼亚州 92130
在上述地址并复印至：
连接生物制药有限责任公司
Attn：David Szekeres，总统
邮箱：dszekeres@connectpharm.com
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13.租赁展品清单（本租约所附的所有展品、附加物和增编在此并入本租约并成为其一部分）：
附件 a处所说明
附件 B营业费用
附件 C公用事业及服务
附件 D租客保险
附件 e规章制度
附件 F停车
附件 G附加条款
附件 G-1现有家具
附件 X工作信
附件 X-1计划
第2条。房地
2.1.租赁房地.业主向租客出租及租客向业主出租第附件 A（the "房地“），内容约为《基本租赁条文》第8项所列的楼面面积（”建筑面积”).处所位于《基本租赁条文》第2项所指建筑物内（“建筑”），这是第2项所述项目的一部分（即“项目”).业主和租客约定并同意基本租赁条款第8项规定的处所建筑面积正确。
2.2.接受房地.除下文第2.3及2.4节另有规定外，租客承认，业主或业主的任何代表均未就处所、建筑物或工程或其中任何一项的适宜性或适宜性作出任何陈述或保证，但本租约所订明的情况除外。承租人为建造以外的任何目的而占有或使用处所，须最终证明处所及建筑物的状况令人满意，并在各方面符合本租赁的规定。本条第2.2条所载的任何规定，均不影响租期的开始或租客支付租金的义务。
2.3.良好的工作订单权证.业主向租客发出保证，服务于处所的消防喷淋系统、照明、暖气、通风及空调系统、管道（如有的话）及电力系统，包括工作站的运行电力，在处所交付予租客当日，均须处于良好的运作状态。
2.4.后期缺陷.业主须对租户改善中的潜在缺陷负责，而租户须通知业主，但该等缺陷的更正已涵盖在进行租户改善的承建商或分包商给予业主的有效及可强制执行的保证范围内。业主可自行选择直接进行此类索赔或将任何此类保证转让给租户以供强制执行。
第3条。任期
3.1.将军.这份租约的期限（"任期”) 应为基本租赁条款第5项所示期间。任期应 开始（“开工日期”）于（a）处所被视为“可供占用”（定义见下文）之日（以较早者为准） 并将其管有交付予租户，或（b）租户在处所内开始其常规业务活动的日期。应房东要求，当事人应在房东提供的表格上记名（“开工备忘录”）的实际开工日期和到期日期（“到期日”）的本租约；如业主未作准备或租客未能在5个营业日内签立并将开工备忘录交还业主（或在该期间内提供具体书面反对），则基本租约条文所载的开工及届满日期为结论性的。处所应被视为“准备入住"当业主（在适用范围内）已基本完成业主根据本租约所附工作信函要求完成的所有工作，但因轻微合体和完成打孔清单事项，并已就租户占用该等工作获得必要的政府批准。
3.2.拥有延迟.如业主因任何理由不能在基本租赁条文第4项所列的估计生效日期或之前将处所的管有权交付租客，则本租赁不会作废或不可撤销，业主亦不会就由此产生的任何损失或损害向租客承担法律责任。然而，承租人在上述第3.1节规定的生效日期发生前，不须对任何租金承担法律责任，但如业主未能根据上述第3.1节基本完成业主所需的所有工作可归因于承租人的任何作为或不作为（包括但不限于本租约所附工作信函中所述的任何租户延误），则处所将被视为可供占用，业主有权由租户全面履行（包括支付租金），截至该日期，如果没有租户的延迟，业主本可以基本完成此类工作并将房地交付给租户。业主应尽商业上合理的努力，提供至少二十（20）天前的书面通知，说明业主判断处所“可供占用”的日期。
第4条。租金和运营费用
4.1.基本租金.自生效日期起及之后，租客须按所示总金额（包括其后的调整，如有）向业主支付处所的基本租金，而无须扣除或抵销（本租约另有明文规定的除外）
基本租赁条款》第6项（《租赁条款》第基本租金”).如果开工日期不是一个历月的第一天，则第6项所示的任何租金调整应被视为在指定的开工日期的每月周年日之后的下一个历月的第一天发生。基本租金应于开始日期起提前到期并支付，其后在任期的每个连续日历月的第一天继续，按比例为任何部分月份支付。不得要求提供任何要求、通知或发票。按基本租赁条款第6项规定的初始费率支付1个完整月基本租金的分期付款，应在承租人执行本租赁的同时交付给房东。
4.2.营业费用.承租人应支付承租人的份额 的营业费用按照附件 b这份租约。
4.3.安全存款.在承租人交付本租约的同时，承租人须向业主存入《基本租赁条文》第9项（如有）所述的款项（“保证金"），由业主持有，作为全面和忠实履行租户在本租约下的义务的担保，以支付任何租金，包括但不限于根据本协议任何条款可能欠下的额外租金，并按本租约的要求维护处所。承租人违反前述义务时，房东可申请全部或部分保证金作为全部或部分补偿。如此申请保证金的任何部分，承租人应在房东书面要求后5日内向房东存入现金，金额应足以将保证金恢复至原金额。不得要求房东将本保证金与其普通资金分开存放，承租人无权获得保证金利息。在任何情况下，租户不得将保证金的全部或任何部分用作支付根据本租约到期的任何租金。任何未申请的保证金余额应在本租约终止和租户休假处所后30天内退还租户或由业主选择退还租户在本租约中的权益的最后受让人。租客特此放弃《加利福尼亚民法典》第1950.7节的规定，或现在或以后生效的任何类似或继承法律。
第5条。用途
5.1.使用.承租人不得仅将处所用于基本租赁条款第3项所述目的，不得作任何其他用途。本租约禁止的用途应包括但不限于将处所或其部分用于（i）美国任何机构或局或其任何州或政治分部的办公室；（ii）其任何外国政府或政治分部的办公室或机构；或（iii）学校、临时职业介绍所或其他非公司、行政或专业办公室用途附属的培训设施。承租人不得在处所内或处所周围作出或容许作出任何会以任何方式干扰建筑物或项目的其他占用人的权利或安静享有的事情，或使用或容许处所作任何非法用途，亦不得容许承租人在处所或项目内作出任何滋扰或作出任何浪费。承租人不得在房舍内以外的项目中进行任何工作或进行任何业务。 承租人须自费遵守与承租人或其使用处所有关的所有现行和未来法律、条例和所有政府当局的要求，并遵守业主的所有能源使用报告要求。根据《加利福尼亚民法典》§ 1938，房东特此声明，这些处所未经认证准入专家（CASP）（定义见《加利福尼亚民法典》§ 55.52（a）（3））的检查。根据《加利福尼亚民法典》第1938条，房东特此向租户提供以下通知：“经认证的准入专家（CASP）可以检查标的处所，并确定标的处所是否符合州法律规定的所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律没有要求对标的处所进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业物业所有人或出租人不得禁止承租人或租户为承租人或租户的占用或潜在占用获得标的处所的CASP检查。各方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付、以及为纠正房地内违反建筑相关无障碍标准而进行的任何必要维修的费用等进行相互约定。”
5.2.迹象.业主须在业主的成本及费用下，在处所的入口门附近加贴及维持一块标志（仅限于本条例所列承租人的姓名或业主以书面同意的其他姓名），以及在建筑物的大堂目录内列出本条例所列承租人姓名的目录条。租客不得放置或容许放置从处所外部可见的任何其他标志、装饰或任何种类的广告事项。
5.3.危险材料。未经业主事先书面同意，租户将不会在房舍或项目中产生、处理、储存或处置危险或有毒材料（因为此类材料可能在任何联邦、州或地方法律或法规中被识别），包括但不限于全氟烷基物质和多氟烷基物质（PFAS）；但前提是上述情况不会
视为禁止租户以正常数量使用惯常办公用品，只要此类使用符合所有适用法律。
第6条。房东服务
6.1.公用事业和服务.业主及租客须负责在第附件 C，但以本租约规定的条件和付款义务及标准为准。 业主因适用法律、任何设备出现故障、进行维修、改良或改建、公用事业中断或发生不可抗力事件（定义见第20.8条）而未能提供服务或任何中断、减少或终止服务，不应使业主对租户承担责任、构成推定驱逐租户、引起租金减免，亦不应解除租户履行任何契诺或协议的义务。租户在处所内使用的电力应由租户以适用的公用事业公司单独计费的方式支付，并由租户直接支付。然而，如处所或处所的重要部分因服务中断而导致超过连续5个营业日的不可租用期，而该服务中断属业主合理控制范围内的纠正，且并非由于租客的过错，且非因第11条所设想的原因，则租客作为其唯一补救办法，有权在服务中断的连续第6个营业日开始至服务恢复之日结束的期间内收取根据本协议应付的租金减免。
6.2.共同区域的运营和维护.在任期内，业主须经营建筑物及项目内的所有公共区域。术语“公共区域”指建筑物、项目及项目内其他建筑物内并非专供有权占用空间的人使用的所有区域。
6.3.共同领域租客占用处所，须包括使用与业主共有的共用区域，以及与业主可为其提供方便及使用共用区域的所有其他人，但须遵守《规则》及《规例》所载的附件 e.业主须在任期内的任何时间对公共区域拥有专属控制权，并可限制或容许任何使用或占用。业主可暂时关闭公共区域的任何部分，以进行维修、改建和/或改建，以防止公众奉献或产生规定性权利，或为任何其他合理目的。
第7条。维修保养
7.1.租客的保养及维修.除第11条及第12条另有规定外，承租人须自费进行一切必要的维修，以保持处所的内部、非结构部件及其中的所有改善及固定装置保持良好状态及维修。租户的维修义务应包括但不限于房舍内安装的所有器具、室内玻璃、门、封门、五金件、固定装置、非建筑标准电气、非建筑标准管道、灭火器设备和其他设备，以及仅服务于房舍的任何补充暖通空调设备。房东或其管理代理人同意代租客维修并应租客要求的，租客在提交发票时应及时将发生的一切合理费用（含标准监理费）作为附加租金补偿给房东。
7.2.房东的维护和维修.除第十一条、第十二条另有规定外，业主须就暖气、通风及空调提供服务、保养及维修（“暖通空调"）建筑物的设备（不包括只服务于处所的任何补充暖通空调设备），并须保持建筑物的公用区域、屋顶、地基、基础、外墙外表面（包括外部玻璃）以及建筑物的结构、电气、机械及管道系统（包括服务于建筑物的电梯（如有的话）的良好维修，但上文第7.1节所规定的范围除外。尽管《加利福尼亚民法典》或任何类似或继承的法律有任何相反的规定，租户理解其不得以房东的费用或租金抵消的方式进行维修。除下文第11.1节和第12条另有规定外，业主不得因对建筑物任何部分进行任何修缮、改建或改善（包括对处所的修缮）而对租户的业务造成任何损害或干扰而减免租金和承担任何责任，业主的任何相关活动也不得构成实际或推定的驱逐，但前提是，在进行修缮、改建或改善时，业主应采取商业上合理的努力，尽量减少对租户在处所的业务运营的干扰。承租人特此放弃根据第1932条第1款、《加利福尼亚民法典》第1941和1942节或现在或以后生效的任何类似或继承法律所享有的任何和所有权利和利益。
7.3.备选方案.除在每个历年期间不超过$ 18,140.00的整饰改建工程，以及满足下一句中的标准（该工程须通知业主而非业主同意）外，租客不得作出任何改建、增设、装饰或改善（统称为“改动”）在未经业主事先书面同意的情况下向处所转让。业主可施加任何合理要求，作为其同意的条件。承租人须使用业主指定的机电承建商，取得改建所需的一切许可，并须在符合业主合理接受的所有适用法律、法规及条例的情况下与承建商进行工程。除不需要许可证的外观改动外，房东有权收取修缮费用5%的监理费。业主可选择促使其建筑师对租户的建筑平面图进行审查，审查的合理费用由租户报销。如果租户提出并经业主同意的改建改变了处所的平面图，则租户应自费向业主提供与业主系统兼容的竣工图纸和CAD盘。除非业主另有书面同意，否则附贴于处所的所有改建，包括但不限于依据工作通知书建造的所有租户改善工程（工作通知书另有规定的除外），但不包括可移动行业固定装置和家具，均应成为业主的财产，并应在租期结束时与处所一起交还，但业主可藉在业主批准时向租户发出的通知，要求租户在本租约的到期日或更早终止日期前移走，由租户或业主应租户要求安装的所有或任何改建工程（包括但不限于根据工作通知书建造的任何租户改善工程）（统称为“所需可移动资产”).就其移走所需可移除物而言，租户应修复因该移走而对处所造成的任何损坏，并应将受影响区域恢复到其先前存在的状态，合理磨损除外。
7.4.MECHANIC的LIENS.承租人须保持处所不受因承租人或为承租人所进行的任何工作、提供的材料或承担的义务而产生的任何留置权。如果承租人不得在施加任何留置权后的15天内，根据《加利福尼亚民法典》第8424条或任何继承法规，通过支付或邮寄适当的保证金，促使留置权被解除记录，除所有其他可用的补救措施外，房东应有权通过其认为适当的任何方式，包括支付留置权或抗辩引起留置权的索赔，促使留置权被解除记录。业主发生的一切费用，承租人应根据业主的要求，及时报销。承租人在处所开始任何类型的施工前，应提前不少于20日书面通知业主。
7.5.入境及检查.除紧急情况或提供楼宇服务外，业主须在所有合理时间并在至少提前24小时口头通知下，有权进入处所视察，按照本租约提供服务，进行业主合理认为必要的维修和翻新，并将处所提交给未来或实际的购买者或产权负担人（或在期限的最后十二个月内或存在未治愈的违约时，提交给未来的承租人），除本租约其他条款另有规定外，所有这些均不会被视为已导致租户被驱逐，亦不会减租。尽管有上述规定，租户可自费向处所内的区域提供自己的锁（“安全区”).承租人无须向业主提供钥匙，但在到期日或租约提前终止时，承租人应将所有该等钥匙交还业主。非紧急情况下房东必须进入安全区域的，房东应与租客联系，房东和租客应安排双方约定的时间，让房东这样做。业主应遵守与安全区域有关的所有合理安全措施，租户有权让租户的一名雇员陪同进入处所的人，前提是租户在业主或该其他方希望进入处所时提供该雇员。如业主在其合理酌情权下确定建筑物或处所的紧急情况，包括但不限于疑似火灾或洪水，要求业主进入安全区域，租户特此授权业主强行进入安全区域。在此情况下，业主无须对租客承担任何法律责任，而租客须支付业主在维修或重建因业主强行进入而损坏的任何入口、走廊、门或处所的其他部分而招致的一切合理开支。业主没有义务在安全区域内提供清洁服务或清洁。
第8条。空间规划和替代
业主（i）只会就租约或修订租约行使其根据第8条所享有的权利，据此，根据该等租约承租人将租赁建筑物的整层，而当时至少有6,000平方英尺的可出租处所由租户占用，且（ii）在本租约的最初36个月期间内将不会行使其根据第8条所享有的权利。业主在提供不少于90日的书面通知后，有权将租户移至建筑物内或项目内其他面积相当的空间。新空间应提供与处所内质量相当的改进，并应包含与处所相似的饰面，与处所大致相同的可出租面积
以及截至租户收到业主搬迁通知之日，与房屋内所载的约相同数量的工作站、办公室、休息室和接待区。业主应支付合理的自付费用，在新空间内搬迁和重新连接租户的个人财产和设备。业主还应补偿租户因搬迁可能产生的其他合理自付费用。新空间的每月基本租金总额在任何情况下均不得超过搬迁前处所的每月基本租金总额，而新空间的租户份额在任何情况下均不得超过搬迁前处所的租户份额。承租人应在业主提出要求后10天内，执行业主为纪念搬迁而准备的本租约修正案。承租人因本协议规定的搬迁重建而无法经营期间，不得支付租金。尽管有上述规定，如业主指定的搬迁空间不为租户所接受，则租户可在业主搬迁通知送达后5个营业日内，藉书面通知业主，选择以书面通知业主的方式终止本租约（“终止通知”）；在此情况下，除非业主在其后三个营业日内以书面撤销其搬迁选择（在此情况下，终止通知无效），否则本租约应在终止通知送达后60天内终止。
第9条。转让及转租
9.1.当事人的权利。承租人不得直接或间接转让、转租、转让或设押本租赁的任何权益或允许任何第三方使用房地的任何部分（集体或单独使用“转让”）未经房东事先书面同意，房东不行使收回权利的，不得无理拒绝其同意。尽管有上述规定，转让不应包括向租户注入额外的股权资本，或包括租户母公司在内的任何关联实体 康乃德生物制药控股有限公司（纳斯达克股票代码：CNTB）。业主拒绝同意转让并非不合理：（i）如果租户违约，（ii）给作为建筑物或项目的现有租户或占用人的拟议受让人或转租人，（iii）给打算在违反本租约第5.3节的情况下在处所或项目中生成、处理、储存或处置危险或有毒材料（因为此类材料可能在任何联邦、州或地方法律或法规中被识别）的拟议受让人或转租人，或（iv）向业主或业主的联属公司在过去6个月内一直积极与其谈判的潜在租户。在收到转让文件的已执行副本和房东可能要求的其他信息（其中可能包括一份填妥的危险材料调查表）后30天内，可在此处查阅：https://form.jotform.com/220737091256051），业主将：（a）以业主合理指定的格式签立同意协议而同意转让；（b）拒绝同意转让；或（c）收回租户建议转让的部分处所。承租人特此放弃《加利福尼亚民法典》第1995.3 10节的规定，或目前或下文有效的任何类似或继承法律，以及在法律或股权上的所有其他补救措施，以代表自己并在所有适用法律允许的范围内代表拟议的受让人终止本租约。在任何情况下，任何转让均不得解除或解除承租人在本租约下的任何义务，同样可予修订。租户应向房东支付1,000.00美元的审查费，用于房东对任何要求的转让进行审查。承租人须向业主支付额外租金，以及承租人因转让而实际收取的全部租金及其他代价的50%，该等租金及代价超出扣除承租人的转让成本后就转让所涵盖的处所及期限部分应付予业主的租金。就本文而言，此类转让费用应包括租户因转让而直接发生的所有合理和惯常的费用，包括经纪费、律师费、建筑费和房东审查费。如果租户违约，业主可要求直接向业主支付所有转租款项，在这种情况下，租户应获得租金抵免额，金额为租户在业主收到的付款中所占份额。
9.2.允许转让.尽管有上述规定，租户可通过合并、合并或购买租户的全部或基本全部资产的方式将本租约转让给租户的继承人，或将本租约转让或将全部或部分处所转租给关联公司（定义见下文），而无需征得业主同意，但前提是满足以下所有条件（a "许可转让”）：（a）租户在本协议项下没有违约；（b）拟议的受让人或转租人不打算产生、处理、储存或处置危险或有毒材料（因为此类材料可能在任何联邦，州或地方法律或法规）在房地或项目中违反本租约第5.3节的规定；（c）租户至少在该许可转让前10个工作日或之后根据要求尽快向房东发出书面通知，以遵守任何保密义务或法律要求；（d）如果租户因任何合并或合并或出售租户的全部或几乎全部资产而不再作为持续经营企业存在，继承实体的有形资产净值不低于承租人（i）截至本租约日期的有形资产净值和（ii）紧接许可转让前的有形资产净值中的较大者。“附属公司”系指在适用时间由承租人控制、控制或与承租人共同控制的实体，包括但不限于任何
Tenant的母公司或子公司，或Tenant母公司的子公司。租户没有义务向房东支付审查费，也没有义务向租户因许可转让而收到的任何“超额”或额外租金或其他对价。
第10条。保险和赔偿
10.1.租客的保险.承租人应自行承担成本和费用，提供并维持有效的保险附件 D.该保险的证据必须在开工日期之前交付给房东。
10.2.租户的赔偿.在法律允许的最大范围内，但须遵守下文第10.4节，租户将针对任何和所有疏忽、索赔、责任、损害、成本或开支，包括合理的律师费和成本（统称，“成本"）在生效日期之前或之后产生或与（i）租户使用或占用处所、建筑物或其公共区域、或项目或其公共区域或（ii）进行租户业务，或由租户或租户的代理人、雇员、转租人、卖方、承建商、受邀人或持牌人在处所、建筑物或其公共区域或该项目或其公共区域内或附近进行、许可或遭受的任何活动、工作或所做的事情所致，或（iii）承租人在履行根据本租约须履行的任何义务方面的任何违约，或（iv）承租人或承租人的代理人、雇员、转租人、供应商、承建商、受邀者或持牌人的任何作为、不作为或疏忽。业主可选择透过业主合理满意的大律师，要求租客在本条10.2所涵盖的任何诉讼中承担业主的抗辩。尽管有上述规定，租户将没有义务赔偿房东的任何费用，只要最终确定相同的费用是由房东、其代理人、承包商或雇员的重大疏忽或故意不当行为造成的。在所有情况下，租户将在投标后14天内接受房东被指名或成为一方的任何诉讼或程序的任何抗辩投标，并且尽管房东方面有任何重大过失或故意不当行为的指控，仍将按照本协议的规定为房东辩护，直至作出重大过失或故意不当行为的最终裁定。费用还包括房东的所有合理律师费、诉讼费、调查费和法庭费用，以及房东或其律师自房东首次收到将提出或可能提出任何索赔或要求的通知之日起发生的所有其他费用、开支和责任。租户还将向其保险人提出诉讼或诉讼，并要求承保其对房东的赔偿义务。就本条第10.2款而言，"房东”包括房东和房东的董事、高级职员、股东、会员、代理人和雇员。租户根据本条10.2承担的义务在本租约终止后仍然有效。
10.3.放弃索赔.除非是由业主、其代理人、雇员或承建商的重大疏忽或故意不当行为造成，但须遵守下文第10.4节的规定，否则业主不对租户、其雇员、代理人及受邀者承担任何责任，而租户在此放弃因任何情况（包括但不限于）第三方和/或项目的其他租户或其代理人、雇员或受邀者的作为或不作为（刑事或其他）、火灾、爆炸、掉落的石膏、蒸汽、燃气、电力、可能从处所的任何部分泄漏或流入或从建筑物内的管道、洒水装置、电线、器具、管道、空调、电气工程或其他固定装置的破损、渗漏、阻塞或其他缺陷泄漏或流入的水或雨水，不论损坏或伤害是由处所或建筑物其他部分所产生的状况所致，而不论业主、其代理人或业主的任何及所有附属公司就上述事项的疏忽。尽管本租约有任何相反的规定，但在任何情况下，业主均不得对租户的损失或业务或收入中断（包括但不限于租户的间接损害、利润损失或机会成本），或对光或其他类似的无形利益的干扰承担责任。
10.4.放弃转任.业主和租户放弃就该放弃方财产的损失和损坏向对方追讨的所有权利，但条件是放弃方有权根据本租赁附带或以其他方式要求附带的任何财产保险单就该损失和损坏获得收益；但前提是，上述放弃不适用于租户根据任何该等保单和本租赁支付免赔额的义务范围。
10.5. 房东的保险.业主将提供以下类型的保险，包括或不包括免赔额，以及由业主酌情决定的金额和承保范围：财产保险，但须遵守标准除外责任（例如但不限于地震和洪水除外责任），涵盖建筑物或项目。此外，业主可根据其选择，就业主或其抵押人不时认为适当的其他风险，包括地震、恐怖主义和商业一般责任保险，获得保险范围。业主将无须就租户或其承建商安装的处所内的任何租户改善或改建或由租户以其他方式搬迁（统称，“租户安装”），或在任何行业固定装置、家具、设备、内饰板玻璃、标志或个人物品上
处所内的财产，如发生损坏，房东将无义务修理或更换上述任何物品。业主在建筑物和项目上维持的所有保险收益将是业主的财产，无论业主是否有义务或选择进行任何维修。
第11条。损坏或破坏
11.1.恢复。
（a）如处所为其中一部分的建筑物因伤亡事件而受损，则在符合以下条文的规定下，业主须在合理可能的范围内尽快修复该损坏，除非业主合理地确定：（i）处所已受到重大损坏，且在伤亡日期剩余的期限不足1年；（ii）任何抵押权人（定义见第13.1条）要求将保险收益用于支付抵押债务；或（iii）支付全部维修费用所需的收益无法从业主的保险中获得，包括但不限于地震保险。房东因前述原因之一选择不修复损坏的，房东应在《伤亡通知书》（定义见下文）中如此通知租客，本租赁自该通知书送达之日起终止。
（b）在发生伤亡事件后在合理切实可行范围内尽快但不迟于其后60日，业主须以书面通知租客（"伤亡通告”）的业主选择（如适用）终止本租约。本租赁未如此终止的，《伤亡通知书》应当载明预计的伤亡损失修复期限。如果预期修理期超过270天，如果损害范围太广，以致合理地阻止租户实质性地使用和享有房地，那么任何一方可以选择在交付伤亡通知书后10天内以书面通知另一方的方式终止本租约。
（c）如业主或租客均未依据第11.1（b）条终止本租约，业主须在合理可能的范围内尽快修复处所或建筑物的所有物质损坏，而本租约须在余下租期内继续有效。承租人在接获业主通知后，须将根据承租人保险就任何更改须支付予承租人的全部财产保险收益转让或背书予业主（或业主指定的任何一方）。在提出要求后的15天内，租户还应向房东支付在对此类改建进行维修期间确定的任何额外超额费用。然而，尽管有上述规定，如承租人已维持根据以下条款须由承租人维持的保险附件 D在整个租期内，如租户须就租户装置维持的保险的收益已在业主开始维修租户装置之前支付予业主，则业主同意，在租户装置的维修实质完成之前，不得要求租户支付估计或实际的租户装置维修费用与业主从租户保险收到的保险收益之间的任何差额，而该等款项须由租户在业主提出要求后15天内支付。
（d）自伤亡事件发生后，根据本租约须支付的租金，须按不时因损害而变得无法使用的处所的楼面面积占处所的总楼面面积的相同比例减损。
（e）尽管有本条第11.1条（a）、（b）及（c）款的规定，但在符合第10.4条的规定下，任何修缮的费用须由租客承担，而租客如因租客或其雇员、分租客、承建商、受邀人或代表的过失或疏忽而造成损害，则无权享有租金减免或终止权。
11.2.租赁政府.租户同意，本租约的规定，包括但不限于第11.1节，应管辖任何损坏或破坏，并应因此取代任何相反的法规或法治。
第12条。显赫领域
如处所的任何重要部分被依法以征用权或私人购买代替（a“服用”).业主还应有权终止本租约，如果对建筑物或项目的任何部分的占用将对业主以盈利方式经营建筑物或项目的剩余部分的能力产生重大不利影响。终止应自授予谴责当局占有或赋予其法定所有权的任何命令生效之日起生效。所有就taking判给的赔偿应为
业主的财产，条件是租户可以提出单独的索赔，寻求承租方、代理机构或实体的补救，只要它不减少业主应收的赔偿金。租户同意，本租约的规定应适用于任何采取，并应相应地取代任何相反的法规或法律规则。
第13条。从属；ESTOPEL证书
13.1.从属.承租人接受本租赁，但须受制于建筑物或工程项目现时或其后产生的任何抵押、信托契据、地租或其他留置权，以及其续期、修改、再融资及延期（统称抵押贷款”).具有抵押权利益的一方，称为“抵押权人”.本条款应可自行执行，但根据抵押权人的请求，承租人应执行有利于抵押权人的商业上合理的从属和委托协议，前提是该协议提供了一项不受干扰的契约，使承租人受益。或者，抵押权人有权在任何时候将其抵押权从属于本租赁。根据要求，承租人应在任何抵押被取消抵押品赎回权的情况下，将房东在本租赁中的权益委托给任何继承人，而不收取任何费用。租客同意，任何在丧失抵押品赎回权的销售中的购买者或根据代替丧失抵押品赎回权的契约取得所有权的贷款人，不应对先前房东的任何作为或不作为负责，不应受到租户可能对先前房东的任何抵消或抗辩，并不对该买方未实际收回的保证金的返还承担责任，也不受发生所有权转移的日历月提前支付的任何租金的约束；但上述规定不得免除适用的先前房东对这些义务的任何责任。租户承认，业主的抵押权人及其利益继承人是本第13.1节的预期第三方受益人。
13.2.ESTOPEL证书.承租人应在收到业主的书面要求后10个工作日内，按照业主（包括建筑物或项目的抵押权人或潜在购买者）的合理要求，签立并交付有利于该等当事人的商业上合理的不容反悔证书。
第14条。违约和补救措施
14.1.租户的违约.除本租赁约定的任何其他违约事件外，下列任何一项或多项事件的发生构成“违约”由租户：
（a）承租人未能在到期时支付任何须由承租人支付的租金，而该失败在业主向承租人发出书面通知后的3个营业日期间内持续。术语“租金"本租约所使用的租金，须视为指根据本租约条款须由租户向业主支付的基本租金及所有其他款项，包括但不限于停车费。
（b）除非就承租人履行本租约另有规定的特定期限（在此情况下，承租人未能在该期限内履行即为违约），否则承租人未能遵守或无法履行须由承租人遵守或履行的本租约任何契诺或条文，但本条第14.1条任何其他分款所指明的情况除外，而该等不遵守或无法履行在业主向承租人发出书面通知后持续30天的期间；但条件是，如果承租人义务的性质是需要超过30天才能履行，那么承租人最多有额外的三十（30）天来履行承租人的义务。
（c）本租赁的任何担保人（“保证人”）未能在到期时偿付其债务、书面承认无力偿付其债务、为债权人的利益作出一般转让、担保人的财务报表故意不实，或担保人宣布破产或以其他方式被宣布资不抵债且租户未能向业主提供替代担保人提供的担保，而该担保是业主在其唯一商业判断中可接受的，同时考虑到租户在本租赁下的财务义务。
此处规定的通知期是代替，而不是补充法律规定的任何通知期，并且房东不应被要求根据加州民事诉讼法典第1161条或任何后续法规给予任何额外通知，以便有权启动非法拘留程序。
14.2.房东的补救措施.除本租赁中规定的房东的所有其他权利或补救措施外，如果发生违约，房东应拥有根据加利福尼亚州法律可供房东使用的所有权利，而无需向租户发出进一步通知或要求，包括但不限于终止本租赁的权利。此外，房东有加州民事描述的补救措施
守则第1951.4节（业主可在租户违约和放弃后延续本租约生效，并在到期时收回租金，如果租户有权转租或转让，仅受合理限制）。在任何情况下，业主通过非法扣留程序或其他方式重新进入和占用处所，业主可自行选择修复、更改、细分或更改处所的性质，将处所的全部或任何部分重新出租并收取租金，而这些行为均不构成本租约的终止、租户免除任何责任或导致任何担保人的解除。因依据本条第14.2条重新进入处所，或因采取任何非法扣押人行动或以其他方式取得处所的管有，业主不得被视为已终止本租约或租户须支付日后到期的任何租金或其他费用的法律责任，除非业主已先向租户发出通知，表示其正在终止本租约。房东依据第14.1条发出的任何通知，应代替《加州民事诉讼法典》第1161条或取代法规要求的任何通知，而不是作为补充。在业主根据第14.1条向租户交付通知后，任何租金的支付均不构成接受租金。如果房东根据本条第14.2款的规定选择终止本租约，损害赔偿应包括但不限于根据《加利福尼亚民法典》第1951.2条规定的补救措施和损害赔偿措施，其中应包括在裁决时的价值，即在裁决时间之后的剩余期限未付租金超过租户证明可以合理避免的租金损失金额的金额。尽管本租约另有相反规定，如租客违约，业主可自行选择采取任何行动以试图纠正该违约，而在此情况下，如业主代替或代表租客执行工作或代表租客支付任何费用，则除业主为执行该工作或支付该等费用而招致的费用外，租户将向业主支付相当于业主所招致金额15%的费用，作为业主对业主行动的估计成本的补偿。
14.3.逾期付款.任何根据本租约到期的租金，如在到期之日起5个营业日内未付予业主，须按法律容许的最高利率计息，由到期之日起至付清为止；如业主或业主的指定人士在到期日期后5个营业日内未收到承租人的任何到期租金，则除利息外，承租人须就每笔拖欠付款向业主支付滞纳金，相等于（i）该拖欠付款的5%或（ii）100.00美元中较高者。尽管有上述规定，租户没有义务为一个日历年度内的第一次拖欠支付此类滞纳金。
14.4.房东违约.除非且直至承租人向业主发出书面通知后30天内未履行该义务，并合理详细说明未履行的性质和程度，否则业主不应被视为未履行本租约项下的任何义务；但如果业主的义务的性质是要求其履行超过30天，则如果业主在30天期限内开始履行并随后勤勉地寻求补救以完成，则不应被视为未履行。
14.5.费用和法律费用.如果房东或租客中的任何一方就本租约提起任何诉讼，胜诉一方有权作为诉讼的一部分收回其合理的律师费，以及所有其他合理费用。就本款而言，胜诉一方应由事实审判者确定。
14.6.司法参照/放弃陪审团审判.房东和租客同意，与本租约有关的任何争议（包括但不限于确定该争议中的任何和所有问题，无论是事实问题还是法律问题），应按照《加利福尼亚州民事诉讼法典》第2部分第8章第6章（§ § 638 et. seq.）或任何适用于由法院指定的裁判解决争议的后继加利福尼亚州法规的规定，通过一般性参考的方式解决（并作出决定）。本条第14.6条的规定不得适用于非法扣留者诉讼。启动司法参考程序的任何费用应由启动该程序的一方支付；但前提是，该程序的成本和费用，包括任何启动费用，最终应根据上述第14.5节承担。房东和租客各自承认，它知道并得到了其选择的律师关于其陪审团审判权的建议，并且在法律允许的范围内，每一方在此明确并在知情的情况下明确放弃并在因本租约而产生或以任何方式与之相关的任何诉讼、诉讼程序或反索赔中释放所有此类陪审团审判权。
14.7.对判决的满意.业主和租户的义务不构成业主或租户的个人合伙人、受托人、董事、高级职员、成员或股东或其组成合伙人或成员的个人义务。如果租户对业主追回金钱判决，则该判决仅应从业主在项目中的利益以及从业主应收该财产的租金或其他收入中得到满足，租户不得就任何不足寻求或获得任何诉讼。
第15条。期末
15.1.持有.如承租人在到期日（或该期限提前终止）后的任何期间内留置，则该租赁仅构成忍耐租赁，且管有须遵守本租赁的所有条款，但月租金须为紧接终止日期前一个月月租金总额的200%的情况除外，但在该留置的前60天内，月租金须为紧接终止日期前一个月租金的150%。在此种延期的最初60天后，月租金应提高至紧接终止日期前一个月的月租金总额的200%。业主接受较少金额的月租，除非业主另有书面约定，否则不构成放弃业主追讨到期全额的权利。如承租人在业主通知承租人业主已就处所订立租约或已收到出租处所的善意要约后15天内未能腾出处所，而业主将因承租人的留置而无法交付管有或进行改善，而业主因承租人的留置而无法将处所的管有权交付予新承租人或为新承租人进行改善，则承租人须就业主因留置而蒙受的一切损害承担法律责任。承租人还应赔偿并使房东免受所有损失或责任的损害，包括但不限于任何继任承租人提出的与此种未移交有关的任何索赔。本条例第15.1条的前述条文是对业主的再入境权或业主根据本租约或在法律上的任何其他权利的补充，并不影响。
15.2.移交房地；移走财产.于本租约的到期日或任何较早终止时，租客须放弃并将处所的管有权移交予业主，其秩序、状况及维修须与收到时或日后可能由业主或租客改善、属业主义务的合理损耗及维修除外，并须移除或资助业主移除由或为租户安装的所有壁纸、语音及/或数据传输电缆及所需移除物品，连同所有个人财产及杂物，并须进行本租约第7.3条规定的所有工作。如承租人未能遵守本条第15.2条的规定，并在本租约期满或提前终止后10天内移走任何个人财产，则该个人财产须最终当作已放弃，则业主可实施移走和/或进行任何维修，而无须通知，亦不会对承租人产生任何法律责任，而向业主支付的费用则为承租人按要求须支付的额外租金。承租人特此放弃《加利福尼亚民法典》第1993.03条规定的所有权利和利益，或现在或以后生效的任何类似或继承法律，并授权房东在本租约到期或提前终止后处置处所中剩余的任何个人财产，而无需另行通知承租人。
第16条。付款和通知
租客须向业主支付的所有款项，均须以美国合法金钱按《基本租赁条文》第12条所列地址，或按业主以书面指定的任何其他地方，支付予业主，不得扣除或抵销。除非本租约另有明文规定，所有款项应在书面要求后30天内到期支付。所有需要按比例分摊的款项，应视情况按相关日历月或年度的天数按比例分摊。任何一方将给予的任何通知、选择、要求、同意或批准或将交付给另一方的其他文件，均可按基本租赁条款第12项规定的地址，以专人送达或任何快递或“隔夜”快件邮寄服务的方式交付给另一方。任何一方当事人可以书面通知另一方当事人，按本条规定的方式送达，指定不同的地址。拒绝接受送达通知，或无法送达通知（不论是否因地址变更而未妥为发出通知或其他正当理由），自送达尝试之日起视为送达并收到通知。
第17条。规则和条例
租客同意遵守附后的规则及规例为附件 e，以及业主不时采纳的任何合理及非歧视性的修订、修改及/或增补。规则和条例应普遍适用，并以同样方式普遍适用于该建筑物的所有租户。
第18条。经纪委员会
当事人将《基本租赁条款》第10条所述名称的事务所确认为协商本次租赁的经纪人，并约定房东负责向这些经纪人支付经纪佣金，除非
本租约另有规定。租客同意就任何其他受雇或声称代表或声称已受雇于租客就本租约的谈判而声称的任何补偿、佣金或费用（包括合理的律师费）向业主作出赔偿，并使其免受任何成本、费用或责任（包括合理的律师费）的损害。业主同意就任何其他受雇或声称代表或已受雇于业主就本租约的谈判而声称的任何补偿、佣金或收费，向租户作出赔偿并使其免受任何成本、费用或责任（包括合理的律师费）的损害。
第19条。转让房东的权益
业主有权全部或部分转让和转让其在建筑物、项目或租赁中的所有所有权权益、权利和义务，包括保证金。转让后，业主应免除本协议项下的任何进一步义务，租户同意仅向业主利益的继承人寻求履行此类义务和返还任何保证金。
第20条。口译
20.1.数.每当本租赁的上下文需要时，“房东”和“租户”这两个词应包括复数和单数。
20.2.连带责任.被指定为承租人的个人或实体不止一个的，对各自施加的义务应是连带的，其任何一方或多方的行为或通知、或通知或退款，或签署，均对其所有人就本租赁的租赁具有约束力，包括但不限于本租赁的任何续期、延期、终止或变更。
20.3.继任者. 在符合本租约第13.1及22.1条及第9及19条的规定下，给予或强加于业主及租客的所有权利及法律责任，将延伸至其各自的继承人、遗嘱执行人、管理人、继承人及受让人，并对其具有约束力。本条第20.3条所载的任何规定，均无意或将被解释为授予除业主及租客及其继承人以外的任何人，并转让本租约项下的任何权利或补救措施.
20.4.本质时间.时间对于履行时间为因素的本租赁的每一项条款的履行具有本质意义。
20.5.控制法.本租约应受加利福尼亚州法律管辖并按其解释。
20.6.可分割性.如本租赁的任何条款或规定（其删除不会对任何一方获得任何实质性利益产生不利影响或被受到不利影响的一方同意删除）在任何程度上被认定为无效或不可执行，则本租赁的其余部分不受影响，且本租赁的每一条款和规定均在法律允许的最大范围内有效和可执行。
20.7.弃权.业主或租客对任何违反本租约所载的任何条款、契诺或条件的一项或多项放弃，不构成对任何其后违反相同或任何其他条款、契诺或条件的放弃。对一方当事人的任何行为的同意，不应被视为没有必要取得该方当事人对任何后续行为的同意。任何违反本租赁的行为，除非是由放弃方签署的书面放弃，否则不得视为放弃。
20.8.无法执行.如任何一方因超出该方合理控制范围的任何原因而延误或阻碍或阻止执行任何工作或执行本租赁规定的任何作为，则应免除该工作的执行或该行为的执行，并将履行时间延长相当于该延误期间的期间。本条例第20.8条的条文不得运作，以免除租客因经济上无法履行而引起的任何索偿而无法及时支付租金或业主。
20.9.全部协议.本租赁构成双方之间的全部协议，并取代之前与房地有关的所有协议和谅解。这份租约只能通过房东和租客签署书面协议才能修改。
20.10.安静的享受.承租人在遵守及履行须遵守及履行的所有契诺、条款及条件后，并在符合本租赁的其他条文的规定下，承租人有权在不受业主或任何其他由业主或通过业主提出申索的人的阻碍或中断的情况下，安静地享有及使用该期限内的处所。
20.11.生存.业主或租客的所有契诺，如合理地打算在本租约期满或更早终止时仍然有效，包括但不限于本协议项下的任何保证或赔偿，均应如此有效，并继续对各自当事人及其继承人和受让人具有约束力，并对其有利。期限届满，不论是否因时间推移、终止或其他原因，均不免除任何一方在本租赁到期或终止之前或之后可能继续产生的任何义务。
20.12.使用“SHALL”.各方同意，在本租赁中，或在与本租赁有关的任何修订或其他文件中，使用“应”一词，将被各方解释为势在必行，不是允许的。
第21条。执行
21.1.对应物；数字签名.本租赁可在一个或多个对应方执行，每一方应构成正本，且均为一份且同一份协议。各方当事人同意，在适用的情况下，接受本租赁一张反映一方或双方当事人执行情况的数字图像（包括但不限于PDF、JPEG、GIF文件或其他电子签名形式的图像）为真实、正确的原件。
21.2.企业和伙伴关系管理局.租户代表并向业主保证，并同意，每名代表租户执行本租约的个人获授权代表租户这样做。
21.3.租约的执行；没有选择或要约.向租户提交本租约仅供审查之用，除非及直至业主已签立并向租户交付本租约，否则不构成向租户出租处所的要约或选择权。
21.4.券商披露.通过执行本租约，业主和租户各自特此确认并确认（a）收到符合《加利福尼亚民法典》2079.16要求的关于房地产代理关系的披露副本，以及（b）《基本租赁条款》第10项规定的代理关系，该确认和确认是为《基本租赁条款》第10项确定的租户经纪人的利益而明确作出的。如果没有《基本租赁条款》第10项如此确定的租户经纪人，那么这种确认和确认是为了房东经纪人的利益而明确作出的。通过执行本租约，房东和租户正在执行基本租约条款第10项规定的代理关系的确认。
第22条。杂项
22.1.抵押贷款保护。除非（a）承租人已以挂号或挂号信方式向涵盖其地址已提供予承租人的建筑物的任何抵押的任何抵押权人发出通知，而（b）该抵押权人获给予合理机会以纠正业主的违约，否则任何作为或不作为将使承租人有权以其他方式解除其在本协议下的义务或终止本租约，均不得导致该解除或终止。承租人须遵守任何抵押权人的任何书面指示，以直接向该抵押权人支付根据本协议到期的租金，而无须确定该抵押权人的抵押是否存在违约。
22.2.SDN列表.承租人在此声明并保证，承租人或承租人的任何高级人员、董事、雇员、合伙人、成员或其他负责人（统称，“租户各方”）被列为特别指定国家和封锁人（“SDN”）在美国财政部外国资产管制办公室（OFAC）发布的此类个人和实体名单上。如果租户或任何租户一方被列为或成为SDN，租户应被视为违反本租约，房东有权在书面通知租户后立即终止本租约。
22.3一般批准。但（i）本租赁中具体规定的同意或酌情决定权标准的事项除外；（ii）可能对建筑物的Structure或建筑物系统产生不利影响的事项，或可能影响建筑物外观的事项，或（iii）本租赁第十四条（违约和补救措施）所涵盖的事项（该
“例外事项"），在任何时候根据本租约需要获得房东或租客的同意，不得无理拒绝、附加条件或延迟该同意，并且，除例外事项外，每当本租约授予房东或租客采取行动、行使酌处权、建立规则和条例或作出分配或其他决定的权利时，房东和租客应合理和善意地行事。
22.4.租赁条款不披露.租客承认，这份租约的内容和任何相关文件都是机密信息。除非法律、规则或由租户的律师合理确定的法规要求披露（包括但不限于联邦证券法和租户证券上市的任何证券交易所的法规，并进一步包括租户自行决定向美国证券交易委员会提交的任何自愿文件，尽管其在适用的证券法规下是“外国私人发行人”的身份），租户将对此类机密信息严格保密，不会向除租户财务以外的任何个人或实体披露此类机密信息，法律和空间规划顾问，但前提是，租户可以根据本租约或根据法律要求向潜在的分租人或受让人披露条款。
【页面剩余部分故意留空。】
作为证明，截至上述日期和年度，双方当事人已在上述日期和年份执行本租赁。
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房东：
盖特韦·托里·希尔斯有限责任公司，
a特拉华州有限责任公司
签名：/s/Steven M.凯斯
史蒂文·M·凯斯
租赁与营销执行副总裁
Office Properties
签名：/s/克里斯托弗·加什 \ si5 \
克里斯托弗·加什
运营副总裁
Office Properties
\ in9 \
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租户：
连接生物制药有限责任公司
一家加州有限责任公司
签名：/s/David Szekeres\
大卫·塞凯雷斯
总裁
\ ti2 \
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展品A
3580 Carmel Mountain Road，Suites 200 & 280
展品b
经营费用和税收
（基准年）
（a）自生效日期后12个月起，承租人须向业主支付额外租金，以支付承租人所占的款额（如有的话）的份额，而该等款项是“项目成本”（定义见下文）期间的每个费用回收期超过项目成本的项目成本基数和金额（如有）“物业 税收”（定义见下文）期间的每个费用回收期均超过物业税税基的物业税。物业税和工程成本是相互排斥的，可以由房东决定单独或合并计费。“租户份额"指任何营运开支的一部分，以该项目的成本乘以一个零头而厘定，其分子为处所的楼面面积，分母为业主不时厘定的（i）基本租赁条文第8项所界定的建筑物的楼面面积的总可出租面积，用于业主厘定的有利于或实质上与该建筑物而非整个项目有关的开支，或（ii）该项目的全部或部分建筑物，用于业主确定的有利于或与项目中的全部或部分建筑物而不是任何特定建筑物相关的费用。租户承认业主有权不时对建筑物和/或项目进行变更或增建，在这种情况下，建筑物和/或项目内的可出租总建筑面积可能会有所调整。为方便参考，物业税和工程造价有时可统称为“营业费用.”
（b）在第一个完整的开始之前开始“费用回收期”的租赁（定义见基本租赁条款第7项）在基准年度之后，并在其后的每个全部或部分费用回收期开始之前，业主应向租户书面估计费用回收期或其部分的租户应分担的项目成本和物业税的金额。自开工日期后12个月开始，租户应按月等额分期、提前、以基本租金向业主支付评估金额。业主可不时更改费用回收期，以反映业主的一个日历年度或新的财政年度（如适用），在此情况下，租户的经营费用份额应按比例公平分配给任何部分年度。在费用回收期内，业主可能会不时根据任何运营费用的增加来修订估算。
（c）在每个费用回收期结束后的180天内，业主须向租户提供一份报表，列明可归属于该期间的实际或按比例分摊的物业税及工程成本，而各方须在其后30天内作出任何必要的付款或备抵，以将租户的估计付款（如有的话）调整至年度报表所显示的租户的实际租户份额。如果在任何费用回收期间可分配给租户的实际物业税或项目成本分别低于物业税基数或项目成本基数，则房东无需向租户支付该差额，但房东应退还向租户收取的任何适用的估计付款。承租人在交付业主费用报表后90天内未对业主确定实际经营费用提出书面异议的，业主确定适用的费用回收期实际经营费用具有结论性，对承租人具有约束力。
（d）即使租约已终止，租客已腾出处所，当最终确定租客在租约终止的费用回收期内的物业税和工程成本的份额时，租客应在收到通知后支付超过已支付的估计费用的全部应支付增加额；反之，在费用减少的情况下多付的任何款项应由房东退还给租客。
（e）术语"项目成本”应包括与建筑物和项目的运营、管理、维护和维修有关的所有费用和开支，连同所有公共区域（定义见第6.2节），并应以说明但不限于的方式包括以下费用：水费和下水道费；保险费和免赔额和/或合理的保费等价物和免赔额等价物，如果业主选择自行投保业主根据本协议被授权投保的任何风险，其范围可归因于本合同项下项目成本中包含的费用[以便为成本项目提供资金的任何免赔额应在本租赁条款要求摊销的情况下进行摊销，如果本合同项下所列的除外情况，则应从转嫁给租户的成本中排除附件 bwould operate to exclude such costs ]；license，permit，and inspection fees；heat；light；power；janitorial services；equipment，assignment and operation of an on-site and/or off-site management office for the building and project；all labor and labor related costs for personnel applicable to the building and project，including both landlord pers
咨询服务的合理费用；门禁/安保费用，包括为加强门禁系统和程序而进行的改进的合理费用；维修；空调；用品；材料；设备；工具；租户服务；为遵守运输管理要求而制定的方案；根据第6.1、6.2、7.2和10.2条产生的任何费用和展品c和F下文；正常维修项目（例如，停车场泥浆涂层或更换大堂、走廊和电梯驾驶室地毯和覆盖物）每3年或更长时间定期发生的成本（资本或其他）；以及旨在减少其他运营成本或其增加，或升级建筑物和/或项目安全性，或需要使建筑物和/或项目符合在开工日期后首次实施的适用法律和建筑规范的资本改进的摊销成本（与在正常业务过程中安装的更换部件或组件不同）。业主须在业主合理厘定的回款期（定义见下文）或资本改善的使用年限中较低者，以直线法摊销该等准许资本改善的成本。任何已摊销的项目成本项目可能包括，根据业主的选择，业主将合理地被要求支付以资助项目成本的实际或推算利率，适用于未摊销余额。“投资回收期”系指资本改善项目产生的成本节约（如有）与资本改善的总成本相等所需的合理估计的时间周期。据了解，项目成本应包括业主的任何子公司或分部提供的直接服务的竞争性收费。如任何项目成本适用于除该建筑物外的一个或多个建筑物或物业，则该成本应在该建筑物和该等其他建筑物或物业之间公平按比例分摊。术语“物业税”应包括以下内容：（i）所有房地产税或个人财产税，因为此类财产税可能会因重新评估或其他原因而不时增加；（ii）就本租赁或建筑物和/或项目征收的其他税项、收费和评估，以及位于建筑物和/或项目内的业主的任何改善、固定装置和设备及其他财产，但对业主征收的一般净收入和特许经营税除外；（iii）任何税项，应在房地产税或个人物业税之外征收或代替征收的附加费或评税税；及（iv）通过适当程序对任何物业税的金额或有效性提出异议而产生的成本和费用。应要求向租户提供房东未经审计的费用报表副本。根据占用情况而变化的项目费用，包括基准年的费用，应由房东外推，以反映建筑物可出租面积至少95%的占用情况。如果不是由于任何法律或政府要求或超出业主合理控制范围的其他（s）事件（各方同意业主的贷款人或投资者的要求不应被视为超出业主就本句而言的合理控制范围），在基准年之后，任何新类别的运营费用被添加到运营费用中，则在与该新类别相关的成本被包括在建筑物的费用中的时间内，基准年运营费用的计算应增加，以反映如果将此类新类别项目列入基准年本应产生的运营费用，同时适当考虑此类新类别在基准年本应产生的成本。
（f）尽管有上述规定，营业费用应不包括以下各项：
（一）任何地面租赁租金；
（2）业主就货品及服务（包括出售及供应予大厦租户及占用人的水电费）而招致的费用，但业主须通过该等租户租约的营运费用转手条款以外的方式就该等费用获得补偿；
（3）业主因建筑物的维修、更换和/或修复而招致的费用，但以业主以保险或谴责收益或承租人（营运费用转帐除外）、保证人或其他第三人的补偿为限；
（四）为建筑物内其他承租人进行的承租人装修安装所发生的费用，包括许可证、许可证和检查费用，或者为建筑物内的承租人或其他占用人翻修或以其他方式改善、装修、粉刷或重新装修空置空间所发生的费用；
（五）房东慈善捐款、政治捐款产生的费用；
（六）律师费及与大厦现有或未来承租人或其他占用人的谈判或争议而招致的其他成本及开支，但与以下项目有关的谈判、争议或索赔而招致的律师费及其他成本及开支除外
经营开支、执行大厦的规则及规例，以及与维持本租约项下业主所需的标准有关的其他事宜；
（七）房地产行业按照会计原则确定、一致适用和一般惯例的资本性支出，但上述另有规定的除外；
（八）经纪人佣金、发现者费用、律师费、招待费、差旅费及房东租赁或者企图租赁建筑物内空间所发生的其他费用；
（9）与服务或其他福利有关的开支，而该等开支并非提供予租客或直接向租客收费，但提供予该建筑物的另一租客或占用人；
（十）因业主违反任何法律、守则、规章、条例而招致的费用；
（11）支付给业主的附属公司或附属公司的间接费用和利润增量，但以相同数额超过如果由有能力提供此类服务的非关联第三方在竞争性基础上（基于房地一般市场区域内类似办公楼的标准）提供此类服务一般会收取的成本为限；
（十二）对建筑物设押的任何抵押或者抵押的债务或者摊销的利息或者其他费用；
（十三）业主的一般法人间接费用，但与建筑物或者工程的具体管理、经营、维修、更换、维护有关的除外；
（十四）建筑物和工程的初始园林绿化及初始雕塑、绘画、艺术品的安装费用；
（十五）广告支出；
（十六）任何坏账损失、租金损失或者坏账准备、租金损失；
（17）与合伙企业或构成业主的实体的业务运营相关的成本，因为这些成本与项目的运营、管理、维修、更换和维护的成本，包括合伙会计和法律事务、与任何抵押权人的任何诉讼进行辩护的成本（租户的行为可能存在争议的除外）、出售、银团、融资、抵押或抵押业主在项目中的任何权益的成本，以及与业主与其雇员之间、业主与项目管理之间的任何纠纷相关的成本，或业主与其他租户或住户之间；
（18）任何雇员的工资和福利，如其受雇时间基本上没有全部用于项目，除非该等工资和福利按比例分配，以反映经营和管理项目所花费的时间相对于与经营和管理项目无关的事项所花费的时间；但在任何情况下，项目成本均不得包括归属于投资组合物业经理或总工程师级别以上人员的工资和/或福利；
（十九）业主为改善或更换（包括增加结构）、修理、设备和工具而发生的具有“资本性”性质和/或根据会计原则被视为“资本性”改善或更换的费用，一贯适用并按房地产行业的一般惯例，但根据上述定义或本租赁其他明文条款列入项目成本的范围除外；和
（20）因业主与其他承租人或预期占用人或预期承租人/占用人或向项目提供商品和服务的提供者之间的纠纷而支付或招致的法律费用和成本、和解、判决或裁决。
展品c
公用事业和服务
下列公用事业和服务标准在该建筑物生效。房东保留对这些标准采取非歧视性修改和增加的权利。本准则与租赁发生冲突的，由租赁进行控制。在不违反租赁的所有规定的情况下，适用以下规定：
1.业主须在周一至周五上午8时至下午6时的时间内向处所（“建筑时间”），一般公认的国定假日除外，合理的暖通空调服务。在符合以下规定的情况下，业主还应为建筑物提供电梯服务（如适用）、合理数量的电流，以供业主的标准架空荧光和白炽灯固定装置正常照明，并用于与建筑物和项目的典型办公室租户使用的类型和数量一致的办公设备的操作，以及用于厕所用途的水。未经业主事先书面同意，承租人不得为使用电流或水而将任何设备、机器或装置与水管或电流连接（透过处所内现有的电源插座除外）。
2.根据租客的书面要求，在要求提供服务的期间至少24小时前交付业主，但在正常营业时间内，业主将在无法以其他方式提供上述任何建筑服务的时间向租客提供上述任何建筑服务。租户同意按业主可能不时确定的费率向业主支付这些非工作时间服务的费用，截至本租约日期，非工作时间暖通空调的费用为每小时9.82美元。如租户要求的电流超过业主根据本条例有义务提供的电流附件 C、承租人应先征得业主同意，业主可安排在处所内安装电流表，以计量消耗的电流量。电表的安装、维护、维修费用由承租人支付，承租人对电表显示的任何特殊用电所消耗的全部电流，应按要求及时向房东进行补偿。
3.业主应仅提供饮用水、个人卫生和厕所用水。
4.如向处所提供的任何公用设施服务被单独计量或向租户计费，租户须向处所支付该公用设施服务的所有费用，而向租户套房提供该公用设施的费用须不计入租赁中要求租户偿还的运营费用。
5.业主应每周提供5天的清洁服务，相当于在类似建筑物中提供的清洁服务，并按合理要求进行窗户清洗；但条件是，租户应支付任何额外或不寻常的清洁服务费用。
6.在临时封闭的情况下，租客须每天24小时、每周7天、每年52周进入大厦、公共区域、处所及停车场；但业主可为大厦安装其认为合宜的门禁系统。业主可就发给租户的门禁卡和/或钥匙征收合理费用。
7.任何仅服务于房舍的补充空调机组的运营、维护和维修费用，均由承租人单独承担。此类安装须经房东事先书面批准，费用由租户自理，并应包括为该单元的运行安装单独的电表。业主可要求租客在租期届满时移走由租客或为租客安装的任何该等单位，并修复由此对处所或建筑物造成的任何损害。
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租客的保险
租客保险的以下要求必须在租期内有效，租客还必须促使任何转租人遵守这些要求。房东保留对这些要求采取合理的非歧视性修改和增加的权利。
1.在整个期限内，租户必须在其全部成本和费用下维持：（i）与处所和租户在处所内、处所内或附近的运营有关的商业一般责任保险，保单形式至少与保险服务办公室（ISO）CGL001一样广泛（如果在处所内销售酒精饮料，则必须明确涵盖酒类责任），该保单必须以“发生”为基础，并为每次发生的人身伤害、人身伤害、死亡提供不低于2,000，000美元的综合单笔限额，和财产损害赔偿责任；此类保单必须包括但不限于人身伤害、人身伤害、一揽子合同责任、产品/已完成的作业、广义形式的财产损害赔偿责任和独立承包商的赔偿责任范围；（ii）法律要求的工人赔偿保险范围，连同每名雇员、每起事故和每种疾病至少1,000，000美元的雇主责任保险范围；（iii）关于租户根据租约建造的改建，建造商风险保险，金额等于工程的重置成本；（iv）火灾、故意破坏保险，恶意恶作剧和其他可能包含在标准“特殊形式”保单中的额外风险，为处所内的所有改建、贸易固定装置、家具、设备和个人财产物品投保，金额相当于其重置成本的不低于90%（附重置成本背书），该保单还必须包含足以覆盖1年损失的业务中断保险。在任何情况下，任何保单的限制都不会被视为限制租客在租约下的责任。
2.承租人根据本条例规定须携带的所有保险单附件 D必须由授权在加利福尼亚州开展业务的保险公司撰写，并在最新的贝斯特保险报告中具有不低于“A-”的一般投保人评级和不低于“VIII”的财务评级。除非业主书面批准，否则租户持有的任何保单项下的免赔额、自保留存额或其他留存额不得超过100,000美元，租户将负责支付此类免赔额、自保留存额或留存额，并放弃以业主为受益人的代位权。业主可在没有任何义务的情况下，就可能涉及其或其高级职员、董事或雇员的任何索赔垫付或支付任何免赔额、自保的保留或到期的保留限额。租户所需的任何保险可由租户根据其所携带的任何一揽子保单或根据单独的保单提供。必须在租户被赋予处所占有权的日期之前向房东交付一份保险证明，证明该保单已被签发，该证明提供本附件要求的承保范围并包含必要的条款，以及房东可接受的证明放弃代位求偿权的背书和下文要求的附加保险条款。任何保险范围的续保的正当证据也必须在保险范围到期前不少于30天交付给房东。如果房东是额外投保人的任何保单所涵盖的损失，房东将有权审查此类保单的副本。
3.承租人的商业一般责任保险必须包含一项条款，即保单将是业主的主要和非分摊的任何保险或自保，以及一项条款，包括业主和所有控制、控制或与业主共同控制的实体，连同其各自的所有者、股东、合伙人、成员、部门、高级职员、董事、雇员、代表和代理人，以及他们各自的继任者和受让人作为额外的被保险人。它不得包括适用于附加被保险人的任何不适用于租户的除外责任或限制，也不得包括被保险人与被保险人的除外责任。
4.上文第1（i）、（ii）、（iii）和（iv）款所述的租户保单必须各自包含保险人放弃对房东和所有控制、控制或与房东共同控制的实体，连同其各自的所有者、股东、合伙人、成员、部门、高级职员、董事、雇员、代表和代理人，以及其各自的所有继任者和受让人的任何代位权。租户还放弃其在上述相同保单下的任何免赔、自保留存或留存限额的追偿权。
5.承租人的所有保单必须包含一项条款，即在未事先提前30天书面通知房东的情况下，保险人不会取消或更改保单提供的承保范围。租户还必须指定房东为租户所携带的任何超额或伞式责任保险单的额外被保险人。
6.供应商和承包商保险。如果租户雇用任何供应商或承包商在房地完成工作；租户必须促使该供应商或承包商遵守以下保险要求：
A.承保限额不低于1,000，000美元的人身伤害、人身伤害、死亡和财产损失责任每次发生的综合单一限额或供应商或承包商承担的现行限额，以较高者为准的商业一般责任保险，
B.适用法律要求的工人赔偿范围，包括雇主责任保险，每名雇员、每起事故和每种疾病的限额不低于1,000，000美元。
C.提供本条第6款A部分和上文B部分所述保险范围的卖方或承包商及其保险人必须放弃对房东和所有控制、控制或与房东共同控制的实体，连同其各自的所有者、股东、合伙人、成员、分部、高级职员、董事、雇员、代表和代理人，以及其各自的所有继任者的任何和所有追偿权。
D.第6节A部分要求的商业一般责任保险保单，必须将业主和所有控制、控制或与业主共同控制的实体，连同其各自的所有者、股东、合伙人、成员、部门、高级职员、董事、雇员、代表和代理人，以及他们各自的所有继任者，列为运营和产品已完成运营保险的额外被保险人。此类保险将是业主和所有控制、控制或与业主共同控制的实体所进行的任何保险或自我保险的主要和非供款。
致租户的通知：根据租赁条款，租户必须在获得对房地的负担得起的使用权之前，向房东的管理代理人提供所需保险的证据。
展览e
规则和条例
以下规章制度在大厦施行。房东保留在任何时候采取合理的非歧视性修改和增加的权利。在本规定与租赁发生任何冲突的情况下，租赁将进行控制。
1.人行道、门厅、通道、电梯、楼梯等公用区域，不得被租户阻挡或被其用于存放、存放物品，或用于进出场所以外的任何目的。如租户可进入任何阳台或露台区域，未经业主事先书面批准，租户不得在该区域放置任何家具或其他个人财产。
2.未经业主事先书面同意，租客或租客的任何雇员或承建商均不得登上大厦楼顶。
3.承租人须自费利用业主为大厦指定的第三方承建商提供从大厦内电话电缆的最低入口点至处所的任何电话接线服务。
4.未经房东事先书面同意，租客不得安装天线或卫星天线。
5.窗扇、窗扇门、窗户、玻璃灯、太阳膜和/或屏风，以及任何反射或允许光线进入大楼大厅或其他地方的灯或天窗将不会被覆盖或遮挡。如业主藉向租户发出的书面通知，对附属于或悬挂于或与处所的任何窗户或门有关的任何窗帘、百叶窗、着色、遮荫或屏风提出异议，或与之联系使用，则须立即停止使用该窗帘、百叶窗、着色、遮荫或屏风，并由租户拆除。从外部可见的处所内部，必须以视觉专业的方式进行维护，并与一流办公楼保持一致。租户将不会沿处所的外部玻璃线放置任何不美观的物品（由业主合理酌情决定），包括但不限于盒子、电器和数据线。房舍任何部分均不得设置遮阳篷。
6.房舍内任何异常重型设备的安装和位置，包括但不限于文件存储单元、保险箱和电子数据处理设备，将需要业主事先书面批准。大型或重型物体的移动将仅在房东可能指定的时间之间发生，且仅在事先通知房东后发生。除非业主书面批准，否则不得将任何货物、家具或任何种类的大件物品接入或移出大厦大堂，亦不得在业主指定的货运电梯（如有）以外的任何电梯内载运。
7.租户用来向处所内的器具或装置输送水的任何管道或油管必须由铜或不锈钢制成，在任何情况下都不会为此目的使用塑料油管。
8.未经业主事先书面同意，租户不会在处所或建筑物的任何门上放置任何锁（s），业主的同意不会被无理拒绝。租约终止后，租户将向业主交付所有办公室、房间及厕所房间的钥匙，以及所有已向租户提供或租户已制作的门禁卡。
9.未经业主事先书面批准，租户将不会安装超过业主根据租约须提供的电力或空调服务的设备。
10.租户不会在房舍内使用空间加热器。
11.承租人不会在处所内做或容许做任何事情，或在处所内携带或保留任何东西，这将以任何方式增加对建筑物的保险，或对建筑物内保存的财产，或干扰其他承租人的权利，或与任何政府规则或条例相冲突。
12.租户将不会在处所内使用或保留任何恶臭或有毒气体或物质。
13.租户将不会因噪音、气味和/或震动而允许以冒犯或反对业主或建筑物其他居住者的方式占用或使用处所，或以任何方式干扰其他租户或与其他租户有业务往来的人。
14.租户将不允许任何宠物或动物进入或围绕该建筑物。Bona fide service dogs（collectively，“服务犬"）允许在处所和公共区域内使用，只要此类服务犬（a）始终处于服务犬所服务的个人的直接控制之下，（b）在公共区域内保持在皮带上（且此类皮带不长于6’），除非服务犬处于其主人的语音控制之下，在这种情况下不需要皮带，（c）仅使用指定的宠物救济区域处理动物废物，以及（d）不打扰或威胁他人。
15.租户或其雇员、代理商、承包商、受邀者或被许可方均不会在任何时候将任何枪支（无论装载或卸载）带入项目。
16.严禁在房地、建筑物或项目内的任何地方吸烟，包括通过个人蒸发器或其他电子烟吸烟，但只有在业主指定的区域才允许在建筑物外和项目内吸烟。严禁在房地、建筑物或项目内的任何地方吸烟、吸电子烟、分销、种植或制造大麻或任何大麻衍生物。
17.除非业主另有批准，否则租户不会在处所内安装任何尺寸的水族箱。
18.租户将不会使用业主不时为建筑物和/或项目选择的任何名称作为租户公司或商号的任何部分。业主将有权更改建筑物或项目的名称、编号或名称，而不对租户承担责任。租户不会在其广告、文具或任何其他方式中使用该建筑物的任何图片。
19.根据业主要求，租户将向业主提供租户指定的人员的姓名和电话号码，在情况允许的情况下在非工作时间联系。
20.业主可不时根据本规则给予租户个别及临时差异，但任何差异不会对租户使用及享用处所造成重大不利影响。
21.健身中心规则.租户将促使其雇员（不论是健身中心的会员或未来会员）遵守以下健身中心规则及条例（可由业主自行决定不时更改）：
(a)健身中心的会员资格仅对房东或其附属公司的租户开放。未经房东或房东代表事先书面同意，任何客人不得使用健身中心。
(b)健身中心用户不得在房东不定期指定的时间以外的健身中心内。业主有权更改健身中心的使用时间，由业主自行决定。
（c）所有健身中心用户必须在使用健身中心之前执行房东的免责声明，并同意其中概述的所有条款和条件。
（d）个人会员和客人到健身中心的钥匙卡将不会共享，仅供发放此类钥匙卡的个人使用。不遵守这一规则，可能导致该健身中心用户使用健身中心的权利被立即终止。
（e）所有健身中心用户和认可的客人进入健身中心必须持有预先授权的钥匙卡。在房东收到房东的初始费（如有）之前，不会向潜在的健身中心用户发放预先授权的钥匙卡，以供该健身中心用户使用。
（f）使用健身中心是特权不是权利。在使用设施时不遵守健身房规则或行为不当，将导致租户的健身中心特权被终止。
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停车
下列停车规定，在本规定与租赁发生冲突的情况下，由租赁控制的建筑物生效。
1.业主同意维持或促使维持汽车停放区（“停车区"）在大楼的合理附近，以供访客和顾客以及（除非另有规定）租户的雇员，以及大楼的其他租户和居住者的利益和使用。业主有权决定汽车停车区的性质和范围，并有权不时作出其认为可取的改变。业主对访客或雇员的机动车辆的任何损坏，对该等机动车辆内的任何财产损失，或对租户、其访客或雇员的任何伤害，概不负责，除非最终确定是由业主的唯一主动疏忽或故意不当行为造成。业主亦有权订立、并不时修订、并针对停车场所有使用者强制执行业主认为对停车场适当及高效营运及维护所必需及可取的一切合理规则及规例（包括指定员工泊车区）。
2.业主可在其全权酌情认为可取的情况下，对停车收费，并可为停车场区域建立一个或多个允许租户、其雇员和访客停车的制度。在任何情况下，承租人或其雇员不得在租赁给其他承租人的预留摊档或指定访客停车区内的摊档停车，承租人或其雇员也不得使用超过本租赁分配给承租人的停车通行证数量（定义见下文）。承租人应根据业主不时提出的要求，向业主提供其雇员名单及承租人及其雇员的车辆牌照号码。停车存取装置，如适用，不得转让。房东可以对接入设备征收合理费用，对丢失或被盗的设备征收补费。每套接入设备应在本租约到期日后或更早终止后立即退还房东。
3.除非业主另有授权，否则禁止任何泊车人或其代理人或雇员在停车区内对车辆进行清洗、打蜡、清洁或维修，或将任何车辆过夜停放（紧急服务除外）。
4.承租人的雇员及业主在建筑物及项目内的其他承租人将不得将其汽车停放在停车场不时指定为建筑物及/或项目的顾客的部分。在最初的36个月期限内，业主应向租户提供基本租赁条款第11项规定的停车通行证总数（“停车通行证”）无预约停车，免费。在最初的36个月期限后，如租客仍然管有，业主须视情况向租客提供按业主不时厘定的合理每月金额的停车通行证。如果在到期日期后的5天内未支付任何每月停车费，则租户将支付一笔滞纳金，金额相当于（i）拖欠分期付款的5%或（ii）100.00美元中的较高者，该滞纳金将是单独的，此外还包括根据租约第14.3条可能评估的任何滞纳金，而不是拖欠的每月停车费……
5.业主有权将其在任何政府机构征收的任何收费或停车附加费或运输管理费用中的比例份额转嫁给租户，租户应在任何自愿或授权的运输管理方案中予以合作。
6.未经业主事先书面同意，承租人不得自愿或依法转让或转租任何泊车通行证，除非与本租赁的授权转让或处所转租有关。
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附加条款
1.健身中心.除本条条文另有规定外，只要承租人在租约下没有违约，且前提是承租人的雇员签立业主的标准免责表格，并支付适用的一次性或每月费用（如有），则承租人的雇员（“健身中心用户”）将有权使用位于项目内的健身中心及淋浴设施（统称“健身中心”).在初始任期内，将不会就使用健身中心向健身中心用户收取任何单独费用（毛巾/洗衣费除外，如有），但前提是运营、维护和维修健身中心的成本将作为运营费用的一部分包括在内。健身中心的使用将以房东不时制定的合理规则和规定（包括关于使用时间的规定）为准。业主和租户承认，健身中心用户使用健身中心的风险将由其自行承担，租约第10.2节（租户赔偿）的条款和规定将适用于租户和健身中心用户使用健身中心。租客承认，本条的规定将不会被视为业主表示业主将在整个任期内持续维护健身中心（或任何其他健身设施），而业主有权根据业主的全权酌情权扩大、承包、消除或以其他方式修改健身中心。健身中心的任何扩建、收缩、淘汰或修改，以及租户或健身中心用户对健身中心的权利的任何终止，均将使租户有权减免或降低基本租金，构成推定驱逐，或导致业主根据租约违约事件。如业主合理认定其使用健身中心对其他租户使用健身中心的能力产生不成比例和/或不公平的影响，业主保留合理限制、限制或限定该建筑物租户（包括租户的健身中心用户）使用健身中心的权利。租户自愿释放、解除、放弃和放弃因使用健身中心或任何附带活动而对租户或其雇员或代理人造成的人身伤害或财产损失的任何和所有行动或诉讼因由，无论在何处或以何种方式可能发生相同的情况，并进一步同意，租户将不会就任何上述诉讼因由向房东或其任何高级职员、代理人、雇员或雇员提出任何人身伤害或财产损失索赔。因疏忽造成的人身伤害或财产损失，承租人有意就健身中心免除及免除业主的法律责任。租客使用健身中心的权利完全属于租客，未经业主事先书面同意，不得转让或转让，业主可自行决定扣留。
2.会议中心.房东目前提供会议中心（the“会议中心”）在项目中能够容纳人群，供项目租户（含租户）在预留基础上使用。视情况而定，租户可使用会议中心，但须遵守房东的程序和收费（如有）。会议中心的使用须遵守业主不时为会议中心制定的合理规则和规定（包括关于会议中心所在特定建筑物的租户的使用时间和优先顺序的规则、设置和清理收费等）。业主和租客承认，租约第10.2节（租客赔偿）的条款和规定将适用于租客使用会议中心。此外，业主将不会就任何会议中心的存在、条件或可用性承担任何责任，也不会有任何义务强制执行或作出保留，而租户明确放弃就该中心向业主提出的所有索偿。会议中心的任何扩建、收缩、淘汰、不可使用或修改，以及租户对会议中心的权利的任何终止或干涉，将使租户有权获得租金减免或减免，或构成业主根据租约作出的推定驱逐或违约事件。
3.现有家具.据了解，附件所述的某些家具项附件 G-1目前位于房舍内（该“现有家具”).只要租户没有根据租约条款违约，租户应被允许在租期内免费使用现有家具。房东在此对现有家具的状况不作任何陈述，租户承认已对现有家具进行了检查，所有物品状况良好。租户在其占用处所期间须将现有家具保持在与收到时相同的状态，合理损耗除外，且现有家具应在租约到期或提前终止时留在处所内。
展览G-1
现有家具
展品x
工作信函
为适合而建
业主须促使其承建商建造承租人的改善工程（“租户改善”）用于空间规划中所示的房地（“计划”）由EJS编制，日期为2024年9月25日（后附附件 X-1）和成本估算（the "成本估算”）由BYCOR于2024年9月12日编写。租户改善将包括（i）建造一个额外的窗口线办公室，其饰面与现有办公室相匹配，以及（ii）将会议室划分为一个额外的办公室和杂合室。租户承认业主已交付租户改善工程的预计施工时间表。承租人承认业主已交付承租人改善工程的预计施工时间表。业主须根据该时间表以商业上合理的努力实现租户改善的实质完成，但不就此作出任何陈述或保证，且如租户改善未能在该时间表所列的时间段内完成，则不须向租户承担任何损害赔偿责任。租户应被邀请参加每周的施工会议，并将被告知任何潜在的延误。因承租人要求变更而产生的任何额外费用，应由承租人单独承担，并在开工前支付给房东。除非图则另有规定或经业主书面同意，建造租户改善工程所使用的所有材料和饰面均为业主建筑标准。如业主向租户提交任何额外的图则、设备规格表或其他事项以供批准或完成，租户应酌情在5个工作日内以书面形式作出答复，除非此处提供了更短的期限。承租人不得无理拒绝其对任何事项的批准，任何不批准应限于承租人先前未在计划或其他方面批准的项目。业主将有权获得相当于硬性和软性成本3%的建筑管理费，业主须就图则所示的租户改善负责，但租户须负责就租户要求的更改或因租户延误（定义见下文）而产生的额外费用向业主付款。
如租户以书面要求修订该计划或租户以后批准的任何其他计划，但前提是该变更请求为业主合理接受，业主须以书面变更令告知租户该等变更将导致的任何额外费用和/或潜在租户延迟（定义见下文）。承租人应在收到该变更单后2个工作日内以书面批准或不批准该变更单。租户对变更单的批准不得生效，除非伴随着全额支付因变更单而产生的租户改善工作的额外费用。据了解，在租户批准变更令之前，业主没有义务中断或修改租户改善工作，只要该变更令影响关键路径项目或会延迟业主及时完成租户改善。
尽管租约中有任何相反的规定，如果租户未能遵守本工作信函中规定的任何时间段，要求对工程进行任何更改，未能及时支付根据本合同到期的任何款项，提供不准确或错误的规格或其他信息，或以任何方式以其他方式延迟完成租户改进或签发入住证明（上述任何一项在本租约中称为“租户延迟"），则承租人须承担任何因此而增加的建造成本或其他开支，而动工日期须当作已发生于所有用途，包括承租人支付租金的义务，截至业主合理地确定如无集体承租人延迟，其本可向承租人交付处所的日期。尽管有上述规定，业主须在知悉将构成或可能构成租户延迟申索基础的作为或不作为后三（3）个营业日内交付有关租户延迟的书面通知租户延迟通知”）；但前提是，如果房东未在这三（3）个工作日期限内交付租户延迟通知，则该作为或不作为在租户收到租户延迟通知后三（3）个工作日之前不构成租户延迟。
业主须准许租户及其代理人在租约生效日期前最多30天进入处所，以便租户可透过其本身的承建商进行根据本协议将由租户进行的任何工作，但须经业主事先书面批准，并以业主代表满意的方式及按条款及条件进行，有时亦须经业主代表满意。然而，上述在动工日期前进入处所的许可证，条件是租户的承建商及其分包商和雇员和谐地工作，并且不干扰业主正在进行的工作。如在任何时候进入造成不和谐或干扰业主正在进行的工作，业主可在24小时书面通知租户后收回本执照。该许可证还取决于租户的承包商是否遵守所有
业主对第三方承建商和分包商提出的要求，包括但不限于由租户及其承建商和分包商维持工人赔偿和公共责任和财产损失保险的金额，并与公司和业主满意的表格，并在进行任何此类输入之前向业主提供此类保险的证明。除非租户在处所内开展业务活动，否则该条目应被视为根据租约的所有条款，但有关支付租金的契诺除外。业主对租户正在进行的任何此类工作可能发生的任何伤害、损失或损坏不承担任何责任，同样完全由租户承担风险。在任何情况下，租户的承建商未能完成处所内的任何工程，均不得延长开工日期。租户将不会在开工日期前在物业内开展业务。
Tenant特此指定其总裁David Szekeres电子邮件：dszekeres@connectpharm.com，其首席执行官Barry Quart，电子邮件：bquart@connectpharm.com，作为其代表、代理人及事实上的代理人，以接收通知、批准呈件及发出更改请求为目的，而业主有权依赖该等人的授权及指示，犹如承租人所给予的一样。承租人在向业主交付书面通知后，可随时修订其建造代表的指定。
展览X-1
计划
