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m a c k-c a l i r e l t y c o r p o r a t i o n

新闻发布

立即释放

Mack-Cali Realty Corporation

报告2021年第二季度业绩

新泽西州泽西市–（2021年7月28日）–Mack-CaliRealty Corporation（纽约证券交易所代码:CLI）今天报告了2021年第二季度的业绩。

2021年第二季度亮点

“我们对第二季度的租赁活动感到鼓舞，并相信我们的多家庭组合的质量，加上我们办公室组合的生活、工作和娱乐建议，使我们能够在经济重新开放之际继续抓住租赁需求。“麦卡利首席执行官Mahbod Nia说。

财务要点

有关FFO、核心FFO、调整后EBITDA和NOI与普通股股东应占净收入（亏损）之间的更多信息和对账，请参阅以下页面以及公司2021年第二季度的补充运营和财务数据包。请注意，所有提出的每股金额是在稀释的基础上。

截至2021年6月30日的季度，普通股股东可获得的净收入（亏损）为7210万美元，合每股0.81美元，而截至2020年6月30日的季度为3490万美元，合每股0.41美元。

截至2021年6月30日的季度FFO为（4750）万美元，合每股（0.48）美元，而截至2020年6月30日的季度为500万美元，合每股0.05美元。

2021年第二季度，核心FFO为1530万美元，合每股0.15美元，去年同期为2800万美元，合每股0.28美元，主要是由于疫情对我们酒店和多户家庭运营的影响以及郊区资产处置。

投资组合亮点

截至2021年6月30日，Mack-Cali的房地产组合包括530万平方英尺的办公空间和5825个运营的多户单元。

办公室活动

截至2021年6月30日，该公司的综合办公资产组合包括五个可出租平方英尺（530万平方英尺）的九个运营物业，其中74.7%是租赁的，高于截至2021年3月31日的74.2%，但低于截至2020年6月30日的80.3%。该公司在2021年第二季度执行了8.86万平方英尺的新租赁或续租/延期。

海滨办公室组合的租赁面积为75.4%，高于截至2021年3月31日的74.2%，反映本季度签订的租赁面积为7.55万平方英尺，包括5.16万平方英尺的新租赁。

就写字楼组合而言，2021年第二季度同店收入和NOI同比分别增长3.6%和2.5%，原因是当期和前期的直线租金调整。

多家庭活动

该公司的多家庭运营组合由5825个单元组成，截至2021年7月25日的入住率为94.4%，高于截至2021年3月31日的89.7%和大流行前的入住率。

多户家庭同店销售额同比下降12.7%，这反映出由于第二季度初租赁和入住之间的滞后，收入下降了4.6%，而运营费用增长了8.5%，主要原因是维护和营销费用增加。

多户家庭同店销售额环比增长1.4%，主要受收入增长1.5%的推动。

在本季度，该公司从出售其Urby税收抵免中获得了总计260万美元的收益分成，这些收益包括在核心FFO中。

交易和发展活动

新泽西州郊区办公室的处置

在2021年第二季度，该公司处置了3.87亿美元（180万平方英尺）的郊区办公室资产。

Short Hills是一家面积为828,413平方英尺的NJ办公室，于2021年4月20日以2.55亿美元的价格售出。

2021年4月29日以200万美元的价格出售了12Vreeland的50%权益，这是一栋位于新泽西州Florham Park的139,750平方英尺的办公楼。

2021年6月11日，位于新泽西州红岸的里弗中心（River Center）以8400万美元的价格出售了其659,490平方英尺的写字楼项目。

位于新泽西州汉诺威的零售中心占地15.15万平方英尺，于2021年6月30日以4600万美元的价格售出。

2021年7月，该公司以2900万美元的价格完成了对7个吉拉尔达农场的出售，使用出售所得款项净额将该公司定期贷款的未偿还余额全额清退。

多家庭发展活动

该公司于2021年开始租赁三栋建筑:

位于新泽西帝国港（Port Imperial，NJ）的顶楼由360个单元组成，于2021年第一季度推出，截至2021年7月25日，租赁比例为70.3%。

位于新泽西州肖特希尔斯（Short Hills）的Upton包含193个单元，于2021年第一季度推出，截至2021年7月25日租赁比例为93.8%。

位于新泽西州帝国港的Riverhouse9号楼包含313个单元，于2021年5月推出，截至2021年7月25日租赁比例为59.7%。

截至本季度末，四个项目中有1616个住宅单位在建，包括上述项目中的866个单位。

运营效率

管理层已经实施了成本节约举措，预计从2021年底起将实现最高500万美元的运行率年度现金费用节约，这主要与精简运营结构和降低公司成本有关。

资产负债表/资本市场

截至2021年6月30日，该公司的债务与未折旧资产比率为44.6%，而2020年12月31日为48.4%，2020年6月30日为50.2%。

截至2021年6月30日的季度，净债务与调整后EBITDA之比为15.1倍，而截至2020年6月30日的季度为13.0倍。截至2021年6月30日的季度，该公司的利息覆盖率为2.3倍，而截至2020年6月30日的季度为2.6倍。

于2021年5月6日，公司订立一项新的2.5亿美元有担保循环信贷安排及一项1.5亿美元有担保定期贷款，该贷款现已全数偿还。同时，该公司完全满足其无担保公司债券。

电话会议/补充资料

与管理层的财报电话会议定于2021年7月29日美国东部时间上午8:30举行，将通过互联网直播:

ttps://edge.media-server.com/mmc/p/j8qebjfp。

也可以通过拨打（323）794-2588并请求Mack-Cali收益电话会议或密码3389870来访问现场电话会议。

电话会议将于上午10:00开始在麦卡利的网站（http://investors.mack-cali.com/corporate-overview）上重播。美国东部时间2021年7月29日。

也可以通过拨打（719）457-0820并使用Pass代码3389870，在2021年7月29日至2021年8月5日期间重播该呼叫。

麦卡利2021年第二季度10-Q报表以及补充运营和财务数据的副本可在麦卡利的网站上获得，详情如下:

2021年第二季度10-Q表:

http://investors.mack-cali.com/sec-filings

2021年第二季度补充运营和财务数据:

http://investors.mack-cali.com/Quarterly-Suppliances

此外，一旦提交，这些项目将可根据以下方面的要求获得:

麦卡利投资者关系部

哈博赛德3,210Hudson St.，Ste.400，新泽西州泽西市07311

非GAAP财务指标

本新闻稿中包括来自运营的资金，或FFO，来自运营的核心资金，或核心FFO，净营业收入，或NOI和调整后的息税折旧及摊销前利润，或调整后的息税折旧及摊销前利润，每一项“非GAAP财务指标”，根据适用的证券交易委员会规则的含义，衡量Mack-Cali的历史或未来财务业绩，与按照公认会计原则（“美国公认会计原则”）计算和提出的指标不同。Mack-Cali相信这些指标可以成为衡量其性能的有用指标，下面将对此作进一步的定义。

有关FFO和核心FFO与净收入（损失）的对账情况，请参阅以下页面。有关NOI和调整后EBITDA与净收入（亏损）的对账，请参阅公司在2021年第二季度季度财务和运营数据包中的披露。

FFO

FFO的定义是在根据美国公认会计原则计算的经营合伙企业非控制性权益之前的净收入（亏损），不包括折旧的租赁物业交易（包括收购和处置）的收益或损失，以及与折旧的租赁物业有关的减值，以及与房地产有关的折旧及摊销。该公司认为，每股FFO作为衡量股本REIT表现的几个指标之一，对投资者有帮助。该公司还认为，由于每股FFO不包括折旧、物业交易收益（或损失）以及与折旧租赁物业相关的减值的影响（所有这些都基于历史成本，在评估当前业绩时，历史成本可能相关性有限），每股FFO有助于比较权益类REITs的经营业绩。

每股FFO不应被视为普通股股东可获得的净收入的替代选择，作为公司业绩的指标，也不应被视为现金流量作为流动性的衡量指标。由于并非所有的房地产公司都使用相同的定义，本文提出的每股FFO不一定与其他房地产公司提出的每股FFO具有可比性。然而，该公司的每股FFO与使用美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）当前定义的房地产公司的每股FFO相当。每股净收入与每股FFO的对账包含在本新闻稿所附的财务报表中。

核心FFO

核心FFO被定义为FFO，对某些项目进行了调整，以便于比较衡量公司在一段时间内的表现。CORE FFO仅作为补充披露，公司管理层认为，在对某些项目进行调整后，可向投资者和分析师提供其业绩的有用信息，以便于比较不同时期的业绩。核心FFO是一种非GAAP财务指标，不代表现金流，也不表示根据GAAP确定的经营活动提供的现金流。由于核心FFO没有一个公认的定义，公司对核心FFO的衡量标准可能无法与其他REITs报告的核心FFO相媲美。按美元和每股计算的每股净收入与核心FFO的对账情况载于本新闻稿所附的财务报表。

NOI和同店NOI

NOI表示总收入减去总营业费用，并与上述净收入进行了核对。该公司认为NOI是一个有意义的非GAAP财务指标，用于决策和评估其物业类型和市场的无杠杆绩效，因为它涉及总资产回报率，而不是杠杆股本回报率。由于物业是根据NOI估计和预测来考虑出售和收购的，公司利用这一措施来做出投资决定，并将其资产的表现与同行进行比较。NOI不应被认为是净收入的替代品，公司对NOI的使用可能无法与其他公司使用的类似名称的度量进行比较。本公司在分配给非控制性权益之前计算NOI，因为这些权益不影响被计量和评估的单项资产的整体表现。

相同的商店NOI代表相同的商店组合，该组合包括公司在两个报告期内拥有的所有物业。

关于公司

Mack-CaliRealty Corporation是美国领先的房地产投资信托基金（REITs）的所有者、经理和开发商，在整个新泽西州选定的海滨和交通导向市场拥有高级办公室和多户房产。麦卡利的总部位于新泽西州泽西市，是该市繁荣的海滨城市的远见卓识，该公司正在领导哈博赛德的开发、改善和场所规划项目，哈博赛德是一个由甲级写字楼、豪华公寓、多元化零售和餐厅以及公共空间组成的总体规划目的地。

作为一家完全集成和自我管理的公司，二十多年来，麦卡利在新泽西州及周边地区提供了世界级的管理、租赁和开发服务。通过定期投资于其物业和创新的生活便利设施包，麦卡利创造了环境，使租户和居民能够重新想象他们的工作和生活方式。

有关Mack-CaliRealty Corporation以及可供租赁的商业地产和多户住宅社区的更多信息，请访问该公司的网站www.mack-cali.com。

本新闻稿中的信息必须结合阅读，并通过以下方式进行完整修改:公司同期向证券交易委员会（“SEC”）提交的10-Q表（“10-Q”）季度报告，以及公司向SEC提交的所有其他公开文件（“公开文件”）。特别是，本文中包含的财务信息受10-Q中包含的财务报表、其脚注和其中规定的限制的约束，并通过引用对其进行限定。如果没有参考10-Q和公开文件，投资者可能不会依赖新闻稿。

我们认为，本报告的部分内容，包括通过引用并入的文件，是经修订的1934年《证券交易法》第21E条所指的前瞻性陈述。我们希望此类前瞻性陈述包含在该法案第21E节所载的前瞻性陈述的安全港条款中。此类前瞻性陈述涉及但不限于我们未来的经济表现、未来运营的计划和目标以及对收入和其他财务项目的预测。前瞻性陈述可以通过使用诸如“可能”、“将”、“计划”、“潜力”、“预计”、“应该”、“期望”、“预期”、“估计”、“目标”、“继续”或类似术语来识别。前瞻性陈述固有地受到某些风险、趋势和不确定性的影响，其中许多我们无法准确预测，有些我们甚至可能无法预测。尽管我们认为，此类前瞻性陈述中反映的预期是基于当时做出的合理假设，但我们不能保证此类预期将会实现。财务和其他方面的未来事件和实际结果可能与前瞻性陈述中讨论的结果存在重大差异。谨请读者不要过分依赖这些前瞻性陈述，并建议在公司10-K报表的年度报告中，将上述因素与“关于前瞻性陈述的披露”和“风险因素”标题下的其他因素一起考虑，本公司10-Q报表的季度报告可作为补充或修正，在此以引用方式并入。除非适用法律要求，否则公司不承担更新或补充因后续事件、新信息或其他原因而变得不真实的前瞻性陈述的义务。

此外，正在发生的新冠疫情对我们和我们的租户的影响程度将取决于未来的发展，这些发展高度不确定，无法自信地预测，包括疫情的范围、严重程度和持续时间，为遏制疫情或减轻其影响而采取的行动，以及疫情和遏制措施等的直接和间接经济影响。

投资者联系方式:

Amanda Klein/Grace Cartwright

Gassalter&Co.

212-257-4170

mack-cali@gasthalter.com

Mack-Cali Realty Corporation

综合业务报表

（以千为单位，每股金额除外）（未经审计）

Mack-Cali Realty Corporation

来自业务和核心FFO的资金报表

（以千为单位，每股/单位金额除外）（未经审计）

营运资金报表（FFO）和稀释后每股核心FFO

（金额为稀释后每股，但以千为单位的股份除外）（未经审计）

Mack-Cali Realty Corporation

合并资产负债表

（以千为单位，每股金额除外）（未经审计）