美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格10-K

（标记一）

截至2025年12月31日止财政年度

委托档案号：001-42754

Lake Shore Bancorp, Inc.

（其章程所指明的注册人的确切名称）

31 East Fourth Street，Dunkirk，NY 14048

（主要行政办公室地址，包括邮编）

(716) 366-4070

（注册人的电话号码，包括区号）

根据《交易法》第12（b）节注册的证券：

根据该法第12（g）节注册的证券：无。

如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。

是☐没有

如果根据该法第13条或第15（d）条，注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。

是☐没有

用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。是否☐

用复选标记表明注册人在过去12个月内（或要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。是否☐

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。

用复选标记表明注册人是否已就编制或发布其审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C. 7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的评估提交报告和证明。☐

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

如果证券是根据该法第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中包括的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。☐

用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见法案第12b-2条）。是☐没有

根据截至2025年6月30日注册人在纳斯达克全球市场普通股的每股收盘价11.66美元计算，截至2025年6月30日注册人的非关联公司持有的有表决权股票的总市值为27817 196美元。

截至2026年3月11日，注册人的普通股有783.61万股，每股面值0.01美元。

以引用方式纳入的文件：

PART I

项目1。生意。

前瞻性陈述

这份年度报告包含1995年《私人证券诉讼改革法案》含义内的前瞻性陈述。这些陈述是基于Lake Shore Bancorp, Inc.目前对其业务战略、预期结果和未来业绩的预期。诸如“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“估计”等词语以及此类词语和表达的变体旨在识别前瞻性陈述。此类声明反映了管理层目前对未来事件和运营的看法。这些前瞻性陈述基于截至本报告发布之日目前可获得的信息。需要注意的是，这些前瞻性陈述并非对未来业绩的保证，涉及并受到重大风险、意外事件和不确定性的影响，其中许多难以预测，通常超出我们的控制范围。可能导致我们的实际结果与任何前瞻性陈述中预期的结果不同的潜在风险和不确定性包括但不限于数据丢失或其他安全漏洞，包括违反我们的运营或安全系统、政策或程序，包括对我们或我们的第三方供应商或服务提供商的网络攻击、经济状况、货币和财政政策变化的影响、通货膨胀、关税、我们流动性状况的意外变化、气候变化、公共卫生问题、地缘政治冲突、失业率上升，贷款组合的信用质量和/或确保偿还贷款的抵押品价值恶化、投资证券价值降低、吸引和留住关键员工的成本和能力、监管或法律发展、税收政策变化、股息政策变化，以及我们实施和执行业务计划和战略以及扩大业务的能力。在评估前瞻性陈述时应考虑这些因素，不应过分依赖此类陈述，因为由于各种风险或不确定性，我们的财务业绩可能存在重大差异。如果未来的变化明确表明其中明示或暗示的任何预计结果将无法实现，我们不承诺公开更新或修改我们的前瞻性陈述。

一般

Lake Shore Bancorp, Inc.（“莱克肖尔万通金控”、“公司”、“我们”或“我们”）作为Lake Shore Bank（“银行”）的母公司控股公司运营。我们的普通股在纳斯达克全球市场交易，代码为“LSBK”。除非上下文另有要求，否则此处所有提及的莱克肖尔万通金控或湖岸银行均包括在合并基础上的莱克肖尔万通金控和湖岸银行。

Lake Shore Bancorp, Inc.

莱克肖尔万通金控是一家马里兰州公司，于2025年3月在联邦特许共同控股公司Lake Shore，MHC（“MHC”）于2025年7月18日发生的组织形式由相互转换为股票（“转换”）后成立，成为该行的注册银行控股公司。该公司以每股10.00美元的价格出售了4,950，460股普通股，总收益约为4,950万美元。

该公司是Lake Shore Bancorp, Inc.（“Lake Shore Federal Bancorp”）的继承公司，该公司是前联邦特许的中间层股票控股公司，该公司是在2006年4月将Lake Shore Savings Bank转变为共同控股公司组织形式时成立的，而后者又是MHC的子公司，而MHC拥有Lake Shore Federal Bancorp的大部分已发行普通股。

该公司受联邦储备委员会监管。公司拥有湖岸银行全部已发行流通股本。

湖岸银行

湖岸储蓄银行于1891年被特许为纽约储蓄和贷款协会。2006年，Lake Shore储蓄银行从纽约特许的共同储蓄和贷款协会转变为联邦储蓄银行章程。2025年7月18日，莱克肖尔储蓄银行转为纽约商业银行，更名为莱克肖尔银行。The

银行受纽约金融服务部（“NYSDFS”）和联邦存款保险公司（“FDIC”）的监督和监管。

湖岸银行的主要业务包括在其分支机构周边地区吸引公众的零售存款，并将这些存款连同经营活动产生的资金投资，主要投资于商业房地产贷款、一至四户住宅抵押贷款、房屋净值信贷额度，以及在较小程度上投资于商业商业贷款、消费者贷款和投资证券。我们的收入主要来自我们的贷款和投资证券所赚取的利息。我们放贷和投资的主要资金来源是存款、借款、收取贷款和证券的本金和利息付款、出售投资证券的收益、投资证券的到期和催收以及前期运营产生的收入。

可用信息

莱克肖尔万通金控的10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告、8-K表格当前报告，以及对根据经修订的1934年证券交易法第13（a）或15（d）条提交或提供的此类报告的任何修订，均可在我们的网站www.mylsbank.com的“投资者关系”页面“关于我们”下免费查阅。此类报告也可在美国证券交易委员会网站www.sec.gov上查阅。我们网站上的信息不应被视为本10-K表格的一部分。

市场区域

Lake Shore Bank是一家社区银行，提供多种银行产品，服务于我们位于纽约州纽约西部地区的十个分支机构周围的市场区域。

我们的贷款和存款地理市场区域主要位于纽约西部的伊利和肖托夸县。根据美国人口普查局截至2024年7月1日的最新人口普查，伊利和肖托夸县的人口总数估计约为110万。我们的市场区域西面以伊利湖为界，北面以加拿大为界，包括布法罗市，这是纽约州人口数量第二大的都会区。市场区域包括数家医院、一所医学院和一个主要的癌症研究和治疗设施，以及一个集中的医学园区，以培养临床护理、研究、教育和创业。该地区有数所大专院校、社区学院和各种职业技术学校。纽约西部拥有专业体育特许经营权和国际机场。该地区拥有广泛多样的工业、商业机构和金融机构，以及熟练和生产性的劳动力。

伊利县地区和布法罗市近年来经历了强劲的经济扩张，包括医疗保健和教育部门的重大增长、中央商务区的复苏以及滨水区的振兴，这导致私人投资涌入市中心部门的酒店和住房开发。这一增长受到纽约州向在纽约西部开业、扩张或搬迁的企业提供的各种项目的激励，其中包括Start-Up NY。布法罗尼亚加拉医学校区随着儿童医院的建设、现有癌症/研究医院的扩建以及纽约州立大学布法罗分校的医学院建设而显着增长。滨水区的发展集中于物业的重建以供混合用途，包括公共通道和私人发展，包括办公空间、溜冰场、酒店和餐厅。在43North的投资推动下，人们对创新型初创公司的兴趣也有所增加，该公司每年都会举办一场大赛，并获得大量资金，以吸引创新型初创公司迁往纽约州布法罗。除市中心开发外，果园公园内一座最先进的足球场正在建设中，预计将在30年的租约中产生重大的经济影响，预计将于2026年完工。这种类型的经济发展对我们重点关注的小型企业和中型市场客户产生了积极影响，我们相信我们将能够利用这种经济增长所创造的机会。鉴于过去几十年该地区内部发生了重大的地方经济结构调整，该地区经济被认为是多元化的，住房市场保持强劲，各种商业和住房开发项目继续向前推进，以满足当地的需求。我们市场区域的贷款机会仍然充满活力，我们相信这种活动将继续下去。

我们的一级市场领域历来是稳定的，雇主和就业部门的基础是多元化的。我们所服务的地方经济并不依赖于一个关键的雇主。交通运输设备是一项大

布法罗地区的制造业，以及汽车零部件的生产。主要就业部门是服务业相关、批发和零售贸易以及耐用品制造业。

我们未来的增长将受到我们区域经济实力、其他人口趋势和竞争环境的影响。我们相信，我们已经开发了贷款产品和营销策略，以满足我们在当地市场区域服务的居民和小企业的信贷相关需求。

竞争

我们在贷款和吸引存款方面都面临着激烈的竞争。纽约西部拥有数量可观的金融机构，包括总部位于纽约州布法罗的一家超级区域银行，以及纽约及周边各州银行业整合后产生的大型货币中心和区域及超级区域银行的分支机构。其中许多竞争对手拥有比我们更多的资源，并提供额外的服务。我们还面临来自提供金融服务（包括贷款和存款产品）的在线服务提供商的重大竞争。

我们对贷款的竞争主要来自商业银行、储蓄银行、抵押贷款银行公司、信用合作社、在线零售抵押贷款机构和其他金融服务公司。对存款最直接的竞争来自商业银行、储蓄银行、信用社、网络银行。我们面临来自共同基金、证券和经纪公司以及保险公司等非存款性竞争对手的额外存款竞争。凭借我们在肖托夸县的悠久历史，截至2025年6月30日，我们在该县的存款市场份额中排名第三，即16.8%，而我们最大的两个竞争对手分别持有25.3%和19.2%。同时，我们继续保持在伊利县的存在，截至2025年6月30日，我们在该县持有0.5%的存款市场份额，与2024年持平，而同期在银行和储蓄机构的整体存款经历了显着减少。

我们的许多竞争对手比我们规模更大，财力也更雄厚。我们的一些竞争对手没有受到与对商业银行或联邦保险机构施加的同等程度的监管，这些其他机构可能能够更激进地为贷款和存款定价。存款竞争和贷款发放可能会限制我们的增长，并对我们未来的盈利能力产生不利影响。

我们预计，主要由于技术进步和金融服务行业持续的整合趋势，竞争压力将保持剧烈。技术进步降低了我们当地市场领域的进入壁垒，允许银行通过互联网提供服务扩大其地理覆盖范围，并使包括金融科技公司在内的非存款机构能够提供传统上由银行提供的产品和服务。我们试图在计息存款产品支付的利率和贷款收取的利率方面与我们服务领域的所有金融机构竞争。我们认为，争夺存贷款的首要因素是通过个性化服务、了解当地市场区域和我们的经济、当地决策、通过移动和网上银行提供的技术便利以及我们所服务的社区的积极参与和支持。

借贷活动

一般。我们的主要贷款活动是发起以主要位于我们市场区域内的商业和住宅房地产为抵押的固定利率和可调整利率抵押贷款。我们还发起商业商业贷款、房屋净值贷款和消费者贷款。我们保留我们发起的大部分贷款。然而，我们可能会向二级市场出售住宅按揭贷款，并保留服务权，以便在认为合适时管理利率和流动性风险。管理利率风险的其他努力包括发放短期、可调整利率的贷款。

贷款组合构成表载于本报告第II部分第7项“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”部分。

贷款期限。下表列出了我们在2025年12月31日的总贷款的合同到期日，并列出了我们在2025年12月31日的固定和可调整利率贷款，这些贷款在2026年12月31日之后按合同到期。

该表不包括预付款或预定本金摊销的影响。没有规定还款时间表或期限的贷款和透支贷款被报告为在一年或更短时间内到期。

下表列出了我们在所示年份的总贷款发放、购买、销售和本金偿还情况。2025年或2024年没有任何贷款的销售。

商业地产贷款。我们仍然专注于发起商业房地产贷款，并组建了一支强大的信贷员团队来扩大这一投资组合。因此，我们的主要贷款活动是发起商业房地产贷款，为购买或建造不动产提供资金或为不动产再融资。对于我们的大部分商业房地产贷款组合，抵押品主要位于我们的主要市场区域，即伊利和肖托夸县。截至2025年12月31日，包括建筑贷款在内的商业房地产贷款总额为3.274亿美元，占我们总贷款组合的58.8%。

以住宅物业和多户公寓综合体作抵押的商业房地产贷款占截至2025年12月31日商业房地产贷款组合的39.2%，总额为1.285亿美元，加权平均利率为5.93%。商业地产建设贷款及以土地作抵押的商业地产贷款总额为2140万美元，占商业地产投资组合的6.6%，于2025年12月31日，加权平均利率为6.79%。非住宅、非自住商业地产贷款达1.255亿美元，占我们商业地产投资组合的38.3%，而非住宅、自住商业地产贷款达5200万美元，占我们商业地产投资组合的15.9%。这些数量可进一步细分为以下浓度：

在承销商业房地产贷款时，会考虑房地产产生的历史和预期净营业收入、抵押品的年龄和状况、借款人和任何担保人的财务资源和收入水平、当前和预计的占用水平、物业的位置以及借款人的商业经验。我们的商业房地产贷款由董事会批准的第三方独立评估师进行评估，并在验收前由独立事务所进行审查。个人担保通常是从商业房地产借款人那里获得的。

我们发起各种固定和可调整利率的商业房地产贷款，期限一般为5至10年，付款基于最长25年的摊销时间表。可调整利率贷款通常基于最优惠利率或FHLBNY预付款利率等指数，并根据贷款的类型、规模和风险增加利差。贷款的前五年，利率通常是固定的。部分可调利率贷款实行利率下限。我们通常会根据所融资物业的类型和条件，将贷款与价值的最高比率提高到50%至80%。商业地产贷款要求最低偿债覆盖率从1.15-1.50不等，具体取决于被融资物业类型和业主个人担保实力。如果贷款在发起后五年内和预定到期之前还清，固定利率贷款通常需要缴纳提前还款溢价。

截至2025年12月31日，商业房地产贷款组合的平均未偿贷款余额为899,000美元，最大的未偿个人商业房地产贷款（扣除已出售的参与）是由多户房地产担保的1,030万美元贷款。这笔借款于2025年12月31日按照其原还款条款履行。

商业地产贷款的余额比一到四户住宅贷款大，涉及的风险程度也更大。商业地产贷款中首要关注的是借款人的信誉以及项目的可行性和现金流潜力。商业地产贷款的支付通常取决于物业或基础业务的成功运营和管理。因此，偿还这类贷款可能在更大程度上受到房地产市场或经济不利条件的影响，而不是住宅、一至四户家庭的房地产贷款。为了监测商业房地产贷款的现金流，我们要求借款人和/或贷款担保人提供更大规模的多户家庭和商业房地产贷款的年度财务报表。在决定是否进行商业房地产贷款时，我们会考虑项目的净现金流、借款人的专业知识、信用记录和基础财产的价值。此外，我们会监察物业的租期，包括入住率、租赁率、租期及租户信贷价值。商业房地产贷款通常涉及对单一借款人或相关借款人群体的较大贷款余额，这通常需要大幅加大评估和监督力度。我们的贷款政策限制了对单个借款人或借款人群体的贷款金额，以降低这种风险，并旨在在适用的联邦法规和法规规定的范围内设置此类限制。我们聘请第三方定期进行

对商业房地产投资组合进行信用审查，包括遵守我们的承保标准和政策要求。此外，我们根据商业贷款政策的要求，聘请第三方每年进行物业现场检查。

我们主要向当地老牌开发商发放商业建筑贷款，为商业和多户型物业的建设提供资金。我们向当地开发商提供建设贷款，用于建设一至四户住宅开发项目。我们还发起装修贷款，使借款人能够部分或全部翻新现有结构，其结构为建筑贷款并以相同方式进行监控。

这些贷款的建设期通常长达24个月或更长，据此进行提取，只支付利息。作为提款过程的一部分，在支付收益之前需要进行检查和留置权检查。已支付资金的利率基于收盘时设定的利率和条款。我们的商业地产建设贷款大部分是浮动利率贷款，利率与最优惠利率挂钩，加上利差。最低利率也可以与浮动利率贷款一起制定。在施工期间，必须按月对已支付资金进行最低限度的只付息。在建设期结束时，贷款自动转换为商业地产抵押。

建设贷款可能会受到经济状况和基础物业价值的影响。建设贷款可能会因竣工前物业价值不确定而在建设期间垫付贷款资金相关的额外风险。建设贷款的偿还，在很大程度上取决于标的物业建设的顺利、及时完成。施工延误可能会进一步削弱借款人偿还贷款的能力。我们在施工期间限制了我们的风险，因为在每笔预付款所需的工作完成并进行留置权检查之前不会进行付款。

一至四户住宅按揭贷款。截至2025年12月31日，我们的一至四户住宅贷款（包括住宅建筑贷款）总额为1.501亿美元，占总贷款组合的26.9%。我们的住宅抵押贷款发放是从客户、我们当地社区的居民或当地房地产经纪人、经纪人、律师或建筑商的推荐中获得的。发起的大部分住宅贷款为固定利率贷款（约占2025年12月31日住宅、一至四户家庭组合的97.6%）；尽管我们确实向客户提供可调整利率的贷款产品。我们历来保留了我们发起的大部分住宅抵押贷款。

一至四户住宅抵押贷款的发起期限一般长达30年；然而，我们确实提供并已成功发起期限较短的10年、15年或20年的贷款。一至四户住宅房地产贷款的未偿还期限可能明显短于其合同条款，因为借款人可以选择再融资或提前偿还贷款，通常不会受到处罚。美国发起的常规一至四户住宅抵押贷款通常包含“到期出售”条款，允许我们在抵押财产所有权转移时加速偿还贷款。我们不提供“只付息”的抵押贷款或“负摊销”的抵押贷款。

我们的住宅贷款政策和程序确保我们发起的大多数一至四户住宅抵押贷款总体上符合二级市场准则，尽管我们也发起不符合规定的贷款。我们使用联邦Home Loan抵押贷款公司（“FHLMC”）要求的标准承保所有符合要求的贷款（即2025年期间贷款余额低于806,500美元的贷款）。我们通过我们的美国农业部（“USDA”）农村发展担保贷款计划（“GLP”）抵押贷款产品发起一到四户住宅抵押贷款，贷款价值比最高可达100%，最高可达101%。发起的贷款价值比超过80%的抵押贷款通常需要私人抵押贷款保险。

2025年期间，没有向二级抵押贷款市场出售一至四户住宅抵押贷款。我们可能会通过纽约州抵押贷款机构（“SONYMA”）提供的项目提供贷款，这些项目是为出售而发起的。我们保留我们出售的一至四户住宅抵押贷款的所有服务权。

我们还为符合条件的贷款发放超过贷款限额的贷款，我们称之为“巨额贷款”。我们发起巨额贷款，利率固定，期限长达30年。截至2025年12月31日，余额超过2025年符合贷款限额的住宅、一至四户家庭贷款总额为210万美元，占一至四户家庭住宅抵押贷款组合的1.4%。巨额贷款比合格贷款具有更大的风险，因为数量有限

导致价格波动更大的这类房产的潜在买家。因此，这些贷款类型受到更保守的承销要求。

我们对借款人为投资目的而持有的非自住物业发起一至四户家庭抵押贷款。与自住房产贷款相比，这些贷款利率更高、期限更短。这些贷款通常采用固定利率，期限最长可达25年，贷款与价值比率最高可达75%。截至2025年12月31日，这些贷款为1680万美元，占一至四户住宅抵押贷款组合的11.2%。

我们提供可调整利率的抵押贷款，最长期限为30年。当发起可调利率抵押贷款时，初始利率是根据市场情况和竞争对手的利率确定的。利率在一年、五年或七年后每年调整一次，具体取决于贷款产品。在初始固定利率时间段之后，这些贷款的利率将根据特定的美国国债指数加上额外的保证金重新定价，同时考虑到贷款发放时确定的上限和下限利率。

在我们的贷款组合中保留可调整利率的一至四户住宅抵押贷款有助于减少我们对利率变化的风险敞口。然而，由于可调整利率住宅抵押贷款的定价导致借款人的潜在成本增加，因此存在无法量化的信用风险。在利率上行期，由于借款人的利息成本增加，一至四户住宅可调息抵押贷款的违约风险可能会增加。此外，可调整利率抵押贷款利率的变化可能会受到初始固定利率期限或定期利率调整的合同限制的限制，因此，在利率快速上升的时期，可调整利率贷款可能不会像我们的有息负债那样快速调整。

我们发起建设到永久贷款，用于建设主要和次要住宅。于2025年12月31日，没有未偿还的住宅建设至永久贷款。我们发布了一项承诺，其中包含建设阶段和永久融资。施工阶段最长为十二个月，要求借款人按贷款协议规定的利率只支付利息。建设转永久贷款的贷款价值不能超过项目期末预计完成价值的80.0%。

建设贷款一般涉及较大程度的风险，因为贷款的偿还取决于项目的成功和及时完成。湖岸银行在任何付款前完成施工阶段的检查，这限制了我们的风险。施工延误可能会损害借款人偿还贷款的能力。

一至四户家庭的房地产贷款可能会受到经济状况和基础抵押品价值的影响。我们的一至四户住宅贷款大部分由位于纽约西部的房产担保，并受到该市场地区经济状况的影响。纽约西部的房地产市场一直表现出房价稳定，从而带来了稳定的抵押品价值和较低的损失风险。

房屋净值贷款和信贷额度。我们目前提供一体式房屋净值信贷额度，过去曾向我们的客户提供房屋净值贷款。房屋净值信贷额度一般针对自住房屋，由住宅的第一或第二抵押贷款担保。截至2025年12月31日，房屋净值贷款和信贷额度总额为47.0百万美元，占总贷款组合的8.4%。一体式房屋净值信贷额度必须有5000美元的最低额度，最高可达合格借款人总贷款价值比的80%。一体式房屋净值额度信贷产品利率与最优惠利率挂钩，一般有15年的提款期和15年的回收期。自2010年起，我们的可调整利率房屋净值贷款包括贷款利率下降的限制。利率下调幅度不得低于发起时确定的“下限”利率。客户可以选择以固定利率将部分或全部信贷余额转换为定期贷款。随着客户偿还定期贷款的余额，信贷额度上的可用资金增加了相同的金额。一体式房屋净值信贷额度最长期限为30年。

房屋净值贷款可能会受到经济状况和基础物业价值的影响。如果我们不持有第一抵押贷款，导致湖岸银行在抵押品清算的情况下处于次要地位，房屋净值贷款可能会增加损失风险。截至2025年12月31日，我们未持有首次抵押贷款的房屋净值贷款和信贷额度占我们房屋净值贷款组合中未偿本金的25.8%。在利率上升时期，房屋净值贷款的违约风险可能会因借款人的利息成本增加而增加。

商业商业贷款。除了商业房地产贷款，我们还从事商业商业贷款，（又称C & I贷款）主要面向小企业。商业经营贷款可以是商业分期贷款、信用额度或者其他商业贷款。截至2025年12月31日，商业商业贷款总额为1740万美元，占总贷款组合的3.1%。我们的商业商业贷款大部分是固定利率，期限一般不超过五年，而商业信贷额度是浮动利率。在承销商业商业贷款时，通常会考虑借款人/经营实体的财务状况和偿债覆盖能力、预计现金流和抵押品价值。只要有可能，我们就用一般业务资产的第一留置权和所购买设备的特定留置权来抵押这些贷款，并要求借款人的委托人提供个人担保。我们提供商业贷款服务，旨在为企业主提供现代化、库存、设备、建筑、房地产、购买或改善、营运资金、车辆购买以及现有公司债务再融资的借款机会。

截至2025年12月31日，我们最大的个人商业商业贷款的未付本金余额为180万美元，由商业设备担保。最大的商业商业贷款敞口是两个信用额度，由商业设备担保，每个信用额度为600万美元，截至2025年12月31日没有未偿本金总余额。截至2025年12月31日，这些贷款正在按照其合同条款履行。

商业商业贷款通常被认为比住宅抵押贷款涉及更高程度的风险，因为贷款的抵押品可能是家具、固定装置、设备和/或受市场过时影响的库存和必须监测的应收账款。商业商业贷款还可能涉及对单一借款人或相关借款人群体的相对较大的贷款余额，此类贷款的偿还通常取决于借款人经营的成功运营和收入流。这些风险可能会受到经济状况的显着影响。此外，与住宅房地产贷款相比，商业企业贷款通常需要更大的监管力度。因此，商业贷款的偿还主要取决于借款人（以及任何担保人）的信誉，而抵押品清算是一种次要的偿还形式，可能不足以收回贷款的未偿余额。我们聘请第三方对商业商业贷款组合进行年度信用审查，包括遵守我们的承保标准和政策要求。

消费贷款。在较小程度上，我们提供多种消费贷款。截至2025年12月31日，消费者贷款总额为1550万美元，占总贷款组合的2.8%。我们消费贷款组合中最大的组成部分是个人无抵押消费贷款和透支信贷额度。我们可能会不时购买由第三方平台发起的贷款，然后由银行承保并记录为投资持有的贷款。我们的消费者贷款组合还包括以存单和其他担保贷款为担保的贷款。

消费贷款往往具有较高的信用风险，因为贷款要么是无抵押的，要么是由可快速折旧的资产担保的。此外，消费者贷款的支付取决于借款人的持续财务稳定性，因此更有可能受到失业、离婚、疾病或个人破产的不利影响。各种联邦和州法律的适用，包括联邦和州破产法和破产法，可能会限制在发生违约时消费者贷款可以收回的金额。

贷款参与。我们可能会不时发起商业房地产贷款或商业经营贷款，可能超过我们的内部借贷或集中度限制，并将部分贷款出售给另一家金融机构。这家金融机构通常是一家位于纽约州的社区银行，其贷款团队为我们的商业贷款机构所熟知。这使我们能够满足客户的需求，并遵守我们的内部借贷限制。在某些情况下，我们可能会在我们不是牵头贷款人的情况下购买贷款的参与权益。在这两种情况下，我们都遵循我们惯常的贷款承销和审批政策。我们与我们主要市场区域内可能希望购买参与的其他社区银行建立了牢固的关系，如果认为合适，我们可能会在未来增加参与的销售。截至2025年12月31日，我们出售的参与商业房地产和商业商业贷款总额分别为1790万美元和20.2万美元，所有这些贷款均以我们在纽约西部一级市场区域内的物业或商业资产作抵押。如果认为合适，我们还可能在未来购买我们不是牵头贷款人的商业房地产贷款或商业商业商业贷款参与，并且在2025年12月31日，我们在我们不是商业房地产和商业商业商业贷款的牵头贷款人的情况下购买的参与总额分别为620万美元和28,000美元。我们所有的贷款参与均以我们一级市场区域内的物业或业务资产作抵押，并受贷款参与协议管辖。

贷款审批程序和权限。我们的贷款政策每年由我们的董事会批准，并根据贷款类型、规模和风险提供明确的信贷审批机构。员工个人贷款机构由总裁和首席执行官设立，但须遵守董事会批准的最高限额。消费者贷款须遵守与政策一致的个人贷款限额和批准，高于既定门槛的无抵押和有担保消费者贷款需要得到官员贷款委员会（“OLC”）的批准。所有住宅抵押贷款和房屋净值贷款决定都需要得到OLC的批准，并受适用的法定贷款限额和其他信贷标准的约束。董事贷款需要董事会批准。

商业贷款权限的结构基于一个借款人的总敞口。高于个人官员权限的商业贷款请求需要得到官员贷款委员会的批准，一个债务人的风险敞口总额超过150万美元且不超过银行法定贷款限额的商业贷款需要得到官员贷款委员会三名成员的批准，其中两名成员必须是执行管理层的指定成员。管理贷款当局和批准门槛，以确保持续遵守纽约州银行法的法定贷款限制和内部风险管理政策。

当前的贷款程序。在收到潜在借款人提交的已完成的贷款申请后，我们会订购一份信用报告并核实某些其他信息。如有必要，我们将获得额外的财务或信贷相关信息。我们要求对所有住宅和商业房地产贷款以及房屋净值贷款进行评估，包括为现有抵押贷款再融资而进行的贷款。评估由持牌第三方评估公司进行。经董事会批准的评估管理公司，已受聘处理住宅房地产贷款的所有评估请求。我们要求对所有一至四户住宅和商业房地产贷款以及某些其他贷款提供产权保险。我们还要求为所有房地产贷款提供财产和意外伤害保险，如果适用，我们要求借款人在关闭前获得洪水保险。根据贷款价值比和贷款指引，可能需要托管账户来支付房地产税、财产和意外伤害保险、洪水保险和私人抵押贷款保险费等项目。

资产质量

我们的关键经营目标之一一直是，并将继续是，保持高水平的资产质量。我们的商业房地产和主要由纽约西部的房产作抵押的一到四户住宅抵押贷款的比例很高，这些房产历来具有稳定的房产价值，我们对新贷款发放保持健全的信贷标准，我们的贷款审查程序，包括第三方贷款审查，以及强大的执行管理层对信贷质量的关注，这些都是监测和管理我们的信贷风险水平的因素。这些因素促成了我们强劲的财政状况。

收集程序。我们采取了贷款催收政策和程序，以保持对拖欠贷款状况的充分控制，并确保遵守《公平债务催收实务法》、《多德-弗兰克法案》、《消费者保护法》、《纽约州不动产诉讼和程序法》以及其他适用的监管准则。当借款人未能就住宅、房屋净值、商业或消费贷款支付所需款项时，我们会采取一些步骤来诱导借款人治愈拖欠并将贷款恢复到当前状态。

在担保贷款的情况下进行任何止赎行动之前，我们将审查抵押品，以确定其占有对我们是否具有成本效益。在抵押物未能完全担保贷款的情况下，除了收回抵押物外，我们还可能就贷款基础票据提起诉讼。

不良贷款和不良资产。定期对贷款进行绩效审查。当由于借款人的财务状况或基础抵押品的价值恶化，很可能至少有一部分贷款将无法按照原始贷款条款收取，或由于借款人遇到财务困难而修改贷款时，管理层根据贷款类型单独评估贷款。当一笔贷款被确定为单独评估时，贷款的计量是基于预期未来现金流量的现值，或者抵押品的公允价值，如果贷款是抵押品依赖的。如果计量值小于贷款余额，则预期损失计入信用损失准备。当对利息和本金的完全及时收取存在合理怀疑时，或当贷款逾期90天时，贷款将被置于非应计状态，除非管理层的评估表明贷款正在收取过程中

并且要么得到保证，要么得到很好的保障。当管理层将我们停止应计利息收入的贷款指定为非应计贷款时，我们会将以前记入的未偿利息收入转回。当表明可疑收款的因素不再存在且借款人至少连续六个月履行了义务时，我们将非应计贷款返回应计状态。

因丧失抵押品赎回权而获得的房地产在出售之前被归类为丧失抵押品赎回权的房地产。我们以购置之日的公允价值减去估计的销售成本记录止赎房地产。如果启动了止赎诉讼，并且在止赎出售之前贷款没有被带来当前的、全额支付的或再融资，则可以在止赎出售时（向外部竞标者）出售该财产。如果没有，并且我们保留了房产，那么我们将在此后尽可能快地出售担保贷款的不动产。

由于借款人遇到财务困难而修改的贷款发生在我们授予借款人的贷款修改时，如果不是出于与借款人的财务困难有关的经济或法律原因，我们本来不会授予这些修改。当贷款修改的条款比借款人在类似财务困难的情况下在当前市场上本应获得的条款更优惠时，就会做出让步。这些优惠可能包括但不限于本金减免、利率下调、非重大付款延迟或期限延长。我们主要通过与借款人的直接沟通和评估借款人的财务报表、收入预测、纳税申报表和信用报告来确定与遇到财务困难的借款人相关的潜在修改贷款。即使借款人目前没有违约，管理层也会考虑现金流短缺、不利的经济状况以及负面趋势可能在不久的将来导致付款违约的可能性。通常，在借款人至少连续六个月证明有能力根据重组条款支付本金和利息之前，我们不会将因借款人遇到财务困难而修改的贷款退回应计状态。这些贷款可能是单独评估的贷款，取决于贷款的应计状况，并可能导致在信贷损失备抵和后续冲销（如适用）范围内产生特定准备金。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，我们没有与遇到财务困难的借款人进行贷款修改。

有关不良和单独评估贷款的更多详细信息，请参阅本报告其他部分第二部分第7项“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”和第四部分财务报表、附注2和附注5。

贷款分类。联邦法规要求我们定期审查和分类我们的贷款。此外，我们的监管机构有权识别问题贷款，并在适当情况下要求对其进行分类。管理层密切监控贷款组合的质量，并建立了贷款审查流程，旨在帮助对我们的贷款组合质量进行评级。信用质量等级有助于管理层对每种借贷关系的信用风险做出一致的评估。与监管指引一致，我们对贷款和其他被认为质量较差的资产进行分类。此类评级与联邦监管机构在审查金融机构时使用的“次级”、“可疑”和“损失”分类不谋而合。“次级”分类表示贷款具有一个或多个已定义的弱点，其特点是如果缺陷不得到纠正，我们将承受一些损失的明显可能性。“存疑”分类具有“不达标”分类的所有弱点，其附加特征是，弱点使得全面催收或清算具有很高的可疑性和可能性。归类为“损失”的贷款被视为无法收回，不再保证作为资产的持续性。

法规还规定了“特别关注”类别（即受到批评的贷款），被描述为目前没有使我们面临足够程度的风险以保证分类，但确实存在值得我们密切关注的信用缺陷或潜在弱点的贷款。当我们将贷款归类为次级或可疑贷款时，我们会在下文所述的信贷损失准备金中考虑此类分类。当我们将问题贷款归类为损失时，我们通常将未偿贷款余额从信用损失准备金中冲销。我们对我们的贷款分类和我们的损失准备金金额的确定将受到我们的监管机构的审查，这可能要求我们建立额外的损失准备金。有关管理层如何确定何时应对贷款进行分类的进一步讨论，请参阅本报告其他部分的合并财务报表中的附注5。

贷款和未提供资金的承诺的信贷损失备抵。贷款和未提供资金的承诺的信用损失准备金是管理层对贷款组合中的预期信用损失和提供信贷的承诺的估计的估值准备金。确定预期信用损失的过程利用分析工具和判断以及

每季度审查一次。我们通过计入收入的信贷损失准备金来维持备抵。当我们认为收回贷款的可能性不大时，我们将贷款损失从信用损失准备金中扣除，并且已经分析了所有可能的还款途径，包括未来现金流的潜力、基础抵押品的价值以及任何担保人或共同借款人的实力。

我们对维持信用损失准备金的风险评估包括对所有可能无法合理保证本金可收回性的贷款进行审查。我们将以下定性和环境因素作为评估的一部分：历史贷款损失经验；付款情况；基础抵押品的估计价值；贷款政策、程序和贷款审查制度的变化；贷款管理和其他相关工作人员的经验、能力和深度的变化；贷款量的趋势和贷款组合的性质；以及过去、现在和未来的国家和地方经济状况。在维持津贴时，可能有其他因素值得考虑。尽管我们认为，我们已经建立并维持了信贷损失准备金，以反映贷款存续期内的预期损失以及我们投资组合中提供信贷的承诺，但根据我们对上述因素的评估，如果经济和其他条件与当前经营环境存在重大差异，未来可能需要增加。

此外，各监管机构定期审查我们的信贷损失准备金，作为其审查过程的一个组成部分。这些机构可能会要求我们根据他们在审查时对其可获得的信息的评估来增加信用损失准备金。

下表列出了我们按贷款类别分配的信贷损失准备金，以及在所示各年末每个类别的贷款总额占贷款总额的百分比。分配给每个类别的信贷损失备抵不一定表明任何类别的固有损失，也不限制使用备抵吸收其他类别的损失。

有关管理层如何评估其信用损失准备金的进一步讨论，请参阅本报告其他部分的合并财务报表附注2和附注5。

投资活动

一般。投资组合的总目标是提供湖岸银行的整体资产/负债管理。我们所有的证券都有市场风险，因为市场利率的上升可能会导致证券的公允价值下降。我们的投资政策主要旨在管理我们的资产和负债的利率敏感性，为借款和存款关系的质押要求提供抵押品，在不产生不当利率或信用风险的情况下产生有利的回报，补充我们的贷款活动，并在既定准则范围内提供和维持流动性。我们的投资政策概述了所有允许投资所需的购买前分析、信贷和利率风险评估指南以及尽职调查文件。在

此外，我们的政策要求管理层定期监测投资组合以及市场的变化，以发现可能对我们所持资产的信用质量产生重大负面影响的变化。我们的董事会每年审查和批准我们的投资政策。董事会已将确保遵循投资政策指引的主要责任授予资产/负债委员会。董事会指定有权在既定计划和准则范围内买卖证券的执行管理层成员。所有交易均由资产/负债委员会审查。

在建立我们的投资策略时，我们会考虑我们的利率敏感性、要持有的证券种类、流动性以及其他因素。商业银行有权投资于各类资产，包括美国政府债务、各种联邦机构的证券、各州和市政府的债务、抵押支持和资产支持证券、抵押抵押债务、投保银行和储蓄机构的某些定期存款、某些银行家的承兑汇票、回购协议、联邦基金的贷款，以及在一定限制下的公司债务和商业票据。

我们已将所有债务证券投资归类为“可供出售”。债务证券以公允价值报告，债务证券的未实现损益不计入收益，并在扣除递延税后作为权益的单独组成部分报告。我们目前的证券投资组合包括抵押贷款债务、抵押贷款支持证券、资产支持证券、美国政府机构债券和市政债券。我们几乎所有的抵押贷款支持证券都由FHLMC、政府国家抵押贷款协会（“GNMA”）或联邦国家抵押贷款协会（“FNMA”，或“房利美”）直接或间接投保或担保。我们投资的市政证券是主要由纽约州市政当局发行的固定利率、投资级债券，期限为20年或更短，许多都有私人保险来保证还款。我们投资组合中的大多数市政证券是无限一般义务债券。

可供出售证券的公允价值基于市场法。不在交易所报价，但在活跃市场交易的固定收益工具证券，使用从我们的第三方数据服务提供商获得的价格进行估值。

我们还拥有权益证券投资，特别是纽约联邦Home Loan银行（“FHLBNY”）的股票，该股票必须作为联邦Home Loan银行系统会员资格的条件才能持有。投资水平在很大程度上取决于我们从FHLBNY借款的水平。对FHLBNY股票的投资被视为受到限制，并在综合财务状况报表中按成本报告。

权益证券的相关公允市场价值变动（如有）在综合收益表的其他非利息收入中列报。

投资分类。联邦法规要求我们在确定投资组合的信用质量以及计算基于风险的资本时，根据信用风险定期审查和分类我们的投资。利率波动导致证券市值下降不是逆向分类的依据。相反，分类依据的是及时足额收回本息的可能性。

在评估我们投资组合中证券的信用质量时，我们进行风险分析，其中包括对第三方研究和分析的审查。如果这种分析表明某一证券的发行人说明了信用恶化将导致潜在的信用相关损失的存在，我们将考虑对其进行分类。

我们对投资分类的决定将受到监管机构的审查。我们定期审查我们的投资组合，以确定是否有任何投资需要根据适用法规进行分类。我们在2025年12月31日对我们的投资组合进行了审查，结果没有证券被分类。在2024年12月31日，有两种自有品牌资产支持证券被分类，因为发行人可能没有足够的能力在投资的预计期限内履行其财务承诺，或者有可能出现债务人违约的风险，导致预期我们无法按预期收到足额及时的本息偿还。这两种证券已在前期注销，截至2024年12月31日的公允价值总额为31,000美元，在截至2025年12月31日的年度内出售，收益为17,000美元。

我们评估了我们是否打算或更有可能在其摊余成本基础恢复之前出售处于未实现亏损状态的可供出售证券，并得出结论认为没有证券符合

这个标准。此外，我们考虑了公允价值下降是否与信用因素有关，得出截至2025年12月31日和2024年12月31日无需计提可供出售证券信用损失的结论。在截至2025年12月31日和2024年12月31日的年度内以及在2025年出售证券之前，我们分别收回了上一年非临时减值费用4000美元和6000美元。重新获得的金额反映在综合损益表的“先前减值投资证券的回收”项目中。

投资证券组合期限和收益率。下表列出了2025年12月31日我们投资组合的预定期限、摊余成本和加权平均收益率。由于基础贷款的偿还，抵押贷款支持证券和资产支持证券的平均期限通常大大低于最终期限。市政债券的预期到期日可能与合同到期日不同，因为发行人可能有权收回或提前偿还债务。加权平均收益率不含银行资质市级等税调整影响。