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致我们的股东

净收入/（亏损）截至2023年12月31日止年度，归属于普通股的收益为4340万美元，稀释后每股收益为0.23美元，而上一年为（4.08.6）亿美元，稀释后每股收益为2.13美元。

经调整的业务资金（我们持续经营业务的苹果对苹果的比较，消除了某些一次性）截至2023年12月31日止年度为5.082亿美元，每股摊薄收益2.61美元，而上一年为6.089亿美元，每股摊薄收益3.15美元。详情见第5页。

运营资金，如报告截至2023年12月31日止年度（苹果对橙子，包括一次性）为5.038亿美元，每股摊薄收益2.59美元，而上一年度为6.389亿美元，每股摊薄收益3.30美元。见第5页，了解报告的运营资金与调整后的运营资金的对账。

净营业收入截至2023年12月31日止年度（未计折旧、G & A和利息）为11.43亿美元，较2021年大幅增长，与2022年基本持平，详情如下。

以下是我们按业务部门以净营业收入格式呈现的财务业绩：


	净营业收入
（百万美元）	2023 同店 %增加（减少）		占2023年的百分比		2023	2022	2021
纽约：
办公室	3.8	%	64.8	%	727.0	718.7	677.2
零售	(6.4)	%	16.8	%	188.6	205.7	173.4
住宅	11.8	%	1.9	%	21.9	19.6	17.8
亚历山大的	9.9	%	3.6	%	40.1	37.5	37.3
纽约共计	2.2	%	87.1	%	977.6	981.5	905.7

火星	(34.8)	%	5.5	%	61.5	96.9	58.9
加利福尼亚街555号	26.3	%	7.4	%	82.9	65.7	64.8
	0.4	%	100.0	%	1,122.0	1,144.1	1,029.4
其他					21.2	17.9	4.0
总净营业收入					1,143.2	1,162.0	1,033.4

此处包含的某些陈述构成前瞻性陈述，因为该术语在经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条中定义。前瞻性陈述并非业绩的保证。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，并受到众多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的内容存在重大差异。决定这些和我们其他前瞻性陈述结果的许多因素超出了我们的控制或预测能力。有关可能对我们的前瞻性陈述结果产生重大影响的因素的进一步讨论，请参阅“项目1a。风险因素》载于我们截至2023年12月31日止年度的10-K表格年度报告第一部分，本函随附一份或可于www.vno.com.对于这些陈述，我们要求保护1995年《私人证券诉讼改革法案》所载的前瞻性陈述的安全港。可归属于我们或任何代表我们行事的人的所有后续书面和口头前瞻性陈述，其全部内容均受到本节中包含或提及的警示性陈述的明确限定。我们不承担任何义务公开发布对我们前瞻性陈述的任何修订，以反映本函日期之后发生的事件或情况。

下图将报告的运营资金与调整后的运营资金进行了核对：


（百万美元，每股除外）	2023	2022
运营资金，如报告	503.8	638.9
影响FFO的某些项目的调整：
房地产基金	(14.4)	(1.6)
出售220个中央公园南单位的税后收益	(12.0)	(35.9)
投资信贷损失	8.3	—
递延所得税负债-法利	11.7	13.7
其他，包括非控制性权益在上述调整中所占份额	10.8	(6.2)
调整总数	4.4	(30.0)
经调整的业务资金	508.2	608.9
运营资金，按调整后每股	2.61	3.15

经调整的业务资金，2023年减少1.007亿美元，合每股0.54美元。详情如下：


	增加/（减少）
（百万美元，每股除外）	金额	每股
处置	(14.7)	(0.07)
可变业务	(4.3)	(0.02)
租户结算	14.1	0.06
净利息支出	(56.4)	(0.28)
房地产税费用-The MART	(16.9)	(0.08)
股票补偿	(19.6)	(0.09)
其他	(2.9)	(0.06)
调整后FFO减少	(100.7)	(0.54)

成绩单

自从我从1980年开始经营Vornado以来，股东总回报率每年为11.4%，但最近低于平均水平。股息占Vornado年回报率的3.3个百分点。

下表显示了Vornado在截至2023年12月31日的不同时期以及2024年年初至今与我们以纽约为中心的同行和Office REIT指数相比的股东总回报：


	沃纳多	纽约房地产投资信托基金同行(1)	办公室房地产投资信托基金指数
2024年初至今	(3.7)%	5.2%	(5.1)%
一年	39.2%	30.8%	2.0%
五年	(40.3)%	(29.3)%	(16.8)%
十年	(33.9)%	—	7.0%
二十年	64.1%	—	98.6%

如果我们在新冠疫情之前的2019年12月31日做过这张表，那么“二十年”线上的数字将是，总读数为569.9%、–和468.9%。

2015年和2017年，股东从我们的Urban Edge（11.88美元）和JBG史密斯（18.62美元）分拆中获得每股30.50美元的股息。这些股票随着时间的推移而下降，就像所有其他办公和零售股票一样，这完全是另一个问题。

十年收益纪录

按照我们的习惯，我们提供下表，以绝对美元和每股金额为单位，追溯我们十年的记录：


（$和股以百万计，每股数据除外）	NOI(2)		FFO，调整后			流通股
	金额	%变化	金额	%变化	每股
2023	1,147.5	(0.2)%	508.2	(16.5)%	2.61	210.3
2022	1,150.1	11.8%	608.9	10.7%	3.15	207.4
2021	1,028.4	2.5%	549.9	9.8%	2.86	205.7
2020	1,002.9	(13.3)%	501.0	(24.1)%	2.62	203.7
2019	1,156.6	0.8%	660.5	(6.0)%	3.46	203.1
2018	1,147.1	—%	702.8	0.3%	3.68	202.3
2017	1,146.9	3.4%	701.0	4.3%	3.66	201.6
2016	1,109.6	3.4%	672.3	6.8%	3.53	200.5
2015	1,073.3	9.3%	629.7	24.1%	3.32	199.9
2014	981.7	5.6%	507.3	8.4%	2.69	198.5

1 由以纽约市为中心的同行组成：SL Green、帝国房产信托、Paramount Group。

2 所有年份仅包括2023年底拥有的物业。

收购/处置

这里有一个十年的收购和处置时间表。


（百万美元）	数量交易	净收购/ （处置）	收购	处置	增益
2024年至今	—	—	—	—	—
2023	7	(127.4)	20.0	147.4	36.5
2022	7	(409.3)	—	409.3	69.0
2021	6	262.6	397.0	134.4	7.9
2020	3	3.7	3.7	—	—
2019	7	(2,818.6)	67.1	2,885.7	1,384.1
2018	9	336.0	573.5	237.5	170.4
2017	9	(5,901.9)	145.7	6,047.6	5.1
2016	11	(875.1)	147.4	1,022.5	664.4
2015	25	(3,717.1)	955.8	4,672.9	316.7
2014	17	(412.3)	648.1	1,060.4	523.4
	101	(13,659.4)	2,958.3	16,617.7	3,177.5

在这十年期间，我们的处置总额为166亿美元，我们是137亿美元的净卖家或旋转器。

2019年的处置包括以4.5%的上限利率为零售合资企业提供26.65亿美元，产生12.05亿美元的收益(3).2017年的处置包括59.97亿美元的JBG SMITH分拆，2015年的处置包括37.00亿美元的Urban Edge Properties分拆。这些分拆未确认收益。

行动这里发生在45号第我们的收购/处置团队所在的楼层。感谢Michael Franco、执行副总裁Michael Schnitt和公司法律顾问Steven Borenstein、高级副总裁Cliff Broser、Brian Cantrell、Adam Green和Tatiana Melamed。

3我们公布的财务报表中报告的GAAP收益为25.71亿美元，差额是资产保留部分的公允价值基础的提升。这一收益的大部分被2020年4.091亿美元和2022年4.830亿美元的减值费用所抵消。

租赁…租赁…租赁

我们业务的使命是通过增加精心挑选的物业来扩大我们的资产基础，并通过集约和高效的管理来增加价值，从而为股东创造价值。我们的运营平台是橡胶遇路，租赁是重头戏。

本年度，总租赁面积为2,779，000平方呎。我们的纽约办公室租赁团队获得了210万平方英尺的金牌租赁。平均起始租金达到创纪录的每平方英尺99美元。在更多的金牌项目中，这一年我们以每平方英尺超过100美元的租金租赁了120万平方英尺。

按照我们的惯例，我们在下文提供我们业务的租赁和占用统计数据。


（方英尺单位：千）	纽约				火星		555 加利福尼亚街
	办公室		零售

2023
租赁平方英尺	2,133		299		337		10
初始租金	98.66		118.47		52.97		134.70
GAAP按市值计价	6.2	%	20.7	%	(3.3)	%	12.8	%
现金盯市	(2.0)	%	18.8	%	(7.8)	%	2.4	%
交易数量	75		35		71		2

2022
租赁平方英尺	894		111		299		210
初始租金	84.51		266.25		52.40		96.40
GAAP按市值计价	9.0	%	(38.3)	%	(4.8)	%	24.3	%
现金盯市	5.4	%	(34.2)	%	(5.4)	%	13.6	%
交易数量	86		22		63		6

2022年零售市场的负市值是由于霍利斯特在第五大道666号续租的租金减少。若不计这笔交易，零售GAAP和现金按市值计价的表现将分别为正的33.5%和23.4%。


	纽约				火星		555 加利福尼亚街
	办公室		零售(4)
入住率：
2023	90.7	%	88.1	%	79.2	%	94.5	%
2022	91.9	%	83.9	%	81.6	%	94.7	%
2021	92.2	%	91.4	%	88.9	%	93.8	%
2020	93.4	%	90.4	%	89.5	%	98.4	%
2019	96.9	%	93.8	%	94.6	%	99.8	%
2018	97.2	%	97.6	%	94.7	%	99.4	%
2017	97.1	%	96.8	%	98.6	%	94.2	%
2016	96.3	%	97.0	%	98.9	%	92.4	%
2015	96.3	%	97.3	%	98.6	%	93.3	%
2014	96.9	%	96.9	%	94.7	%	97.6	%

感谢我们的租赁队长：Glen Weiss和Haim Chera。还感谢纽约办公室租赁机器：执行副总裁Josh Glick、Edward Riguardi、Jared Silverman、Ryan Levy、Anthony Cugini和Jordan Donohue；零售方面：执行副总裁Ed Hogan、Jason Morrison和Jenniel Davis；执行副总裁Paul Heinen，他在加利福尼亚街555号经营MART和租赁；以及MART的Toni McIntosh、Byron Morton和Josh Kellerman。我们还要感谢我们的内部法律团队及其领导，执行副总裁Pam Caruso和Elana Butler。

4不包括曼哈顿购物中心所有期间的入住率。

C左上角顺时针方向：350 Park Avenue，THE MART，1290 Avenue of the Americas，770 Broadway

资本市场/资产负债表

截至年底，我们拥有32亿美元的即时流动性，其中包括13亿美元的现金和受限现金，以及25亿美元循环信贷额度中可用的19亿美元。今天，我们有31亿美元的即时流动性。我们还有大约100亿美元的未支配资产。

今年，抗通胀的美联储迅速加息，让贷方和资本市场交易对手处于观望状态。近年来，我们的资本市场交易量平均超过40亿美元；今年只有6.13亿美元。

今年1月，我们偿还了参与西34街150号2.05亿美元抵押贷款的1.05亿美元。

今年6月，我们拥有55%权益的一家合资企业完成了对512 West 22nd Street的1.293亿美元再融资，这是一座占地173,000平方英尺的曼哈顿办公楼。该只付息贷款在第一年的利率为SOFR加2.00%，此后的SOFR加2.35%。该贷款于2025年6月到期，有一年展期选择权，具体取决于偿债覆盖率、贷款价值比和债务收益率要求。这笔贷款取代了此前的1.371亿美元贷款，该贷款按伦敦银行同业拆借利率加1.85%计息，初始到期日为2023年6月。

6月，第五大道和时代广场合资企业完成了对第五大道697-703号4.21亿美元抵押贷款的重组。重组后的3.55亿美元贷款，通过申请财产级别的准备金和合作伙伴的资金而减少了本金，被拆分为3.25亿美元的优先票据，按SOFR加2.00%的利率计息，以及3000万美元的次级票据，按4.00%的固定利率计息。重组贷款将于2028年3月到期，完全展期。未来再租赁该物业的任何融资金额将优先于3000万美元的次级票据。

今年7月，我们拥有50%权益的一家合资企业完成了对第七大道825号办公公寓的5400万美元再融资，这是一座占地17.3万平方英尺的曼哈顿办公和零售大楼。该只付息贷款的利率为SOFR加2.75%，在满足某些租赁条件时降低30个基点，于2026年1月到期。这笔贷款取代了此前按伦敦银行同业拆借利率加2.35%计息、原定于2023年7月到期的6000万美元贷款。

10月，我们完成了对150 West 34th Street的7500万美元再融资，其中2500万美元为追索权。该只付息贷款的利率为SOFR加2.15%，于2025年2月到期，有三个一年期随权延期选择和一个额外的一年期延期选择，但须满足贷款价值比测试。贷款利率受利率上限安排所规限，SOFR执行利率为5.00%，于2026年2月到期。这笔贷款取代了之前的1亿美元贷款，后者的利息为SOFR加1.86%。

以下是我们资产负债表的右侧以及2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的净债务/EBITDA的计算。


（百万美元）	2023	2022	2021
有担保债务-无追索权	5,730	5,878	6,099
无担保债务-追索权	2,575	2,575	2,575
应占非合并债务	2,654	2,697	2,700
非控股权益在合并债务中所占份额	(682)	(682)	(682)
总债务	10,277	10,468	10,692
现金	(1,413)	(1,783)	(2,177)
220 Central Park South的预计现金收益	(70)	(90)	(148)
净债务	8,794	8,595	8,367

调整后EBITDA	1,081	1,091	949

调整后的净债务/EBITDA	8.1x	7.9 x	8.8 x

随着PENN 2租金上涨和我们的业务正常化，我们预计净债务/EBITDA将至少改善一轮。

2023年，我们对14.90亿美元的债务进行了利率互换，对9.5亿美元的1290 Avenue of the Americas抵押贷款（按份额计6.65亿美元）设置了1.00%的SOFR利率上限，对10.93亿美元（按份额计）的其他抵押贷款设置了利率上限。截至2024年3月31日，我们按份额计算的利率对冲的总公允价值为1.6亿美元。

年末包括利率互换影响的固定利率债务占债务的77%，加权平均利率3.6%，加权平均期限3.6年。浮动利率债务占债务的23%，加权平均利率6.3%，加权平均期限1.6年。考虑到利率上限，23%降为10%。虽然非常有用，但我们的掉期和上限在大多数情况下与贷款的到期日不匹配，因此仅提供部分保护。

我会观察到，对于到期进入利率上升市场的贷款，确实没有任何保护措施。我进一步观察到，股市按市值计价，以当时的利率估值，即使锁定期限，也不会给较低利率的贷款带来任何价值。

我们的资产负债表策略是主要依赖（70%）项目层面的、无追索权的债务——由我们估计总公允价值为94亿美元（贷款价值比为82%）的资产作抵押的老式抵押贷款。我们有大约100亿美元的未支配房地产资产。仅占25%(5)我们的债务是追索权。以下是追索权债务的详细情况：


（单位：千美元）	金额	成熟度	到到期的年份
对Vornado的债务追索：
3.50%优先无抵押票据	450,000	1/25	0.8
无担保循环信贷额度（可用12.5亿美元）	—	4/26	2.0
2.15%优先无抵押票据	400,000	6/26	2.2
无抵押定期贷款	800,000	12/27	3.7
无担保循环信贷额度（可用6.75亿美元）	575,000	12/27	3.7
3.40%优先无抵押票据	350,000	6/31	7.2
	2,575,000		3.4

我们的信贷统计数据受到了与COVID相关的收入减少和利率上升的负面影响。这导致标普将高级无担保债务评级下调至BBB-，将企业信用评级下调至BB +，穆迪将其下调至Ba1，惠誉将其下调至BB +。(6)

Vornado仍致力于维持其投资级评级。随着我们的收入恢复和改善，我们的目标是提高我们的评级，因为我们的可变业务继续复苏，我们的入住率回升到历史上的97%，以及随着PENN 2租赁的增加。

特别感谢执行副总裁Jason Kirschner和高级副总裁Tatiana Melamed。

5此外，我们为五笔抵押贷款提供担保，总额为9.24亿美元（按份额计算为5.41亿美元），目的是保护税收头寸。

6 我们所有的纽约同行和大多数的CBD办公REITs都在同一条船上。

零售

零售已经触底。租户活动正在从实际上没有兴趣、没有旅游到现在相当活跃的市场，但仍处于抄底定价。虽然租金要达到五年前的峰值价格还有一段路要走，但我们对这次零售复苏的活动水平和力度感到非常满意。我们预计活动和定价将从这里开始加速。

还有更大的零售新闻……在去年12月宣布的两笔重磅交易中，全球奢侈品零售商Prada和Kering购买了位于第五大道上游的优质物业，供自己用作商店。其中一笔交易为8.35亿美元，另一笔为9.63亿美元，因此在整数上，将其称为上第五大道每条半街区前沿的约9亿美元。因此，我们现在看到世界上最重要的零售商在我国最重要的零售大道上为他们自己的商店品牌大举投资房地产。这只发生在最重要的世界城市（纽约、伦敦、巴黎）。现在，我们非常个人化地看待这一标记，因为我们在我们的零售合资企业中（按我们的份额计算为51.5%）拥有Upper Fifth Avenue在类似AAA质量的四个半街区中26%的市场份额。这些交易确实是对我们价值的补偿。我们还在同一家合资企业中拥有时代广场最好的两个完整街区（因此是四个半街区）。我们拥有镇上最大的标志业务，其中一半以上在时代广场，在同一家合资企业中。

我们所做的交易超过了我们应得的份额–抽样的有Fendi、Berluti、丝芙兰、Whole Foods、Wegmans、加拿大鹅、Chase、Duane Reade、蓝丝带寿司、Stefano Ricci、Five Below、DSW Shoes、Hollister、Lifetime Fitness、Avra Prime……

就个人而言，也就是集体而言，我们拥有巨大的资产……一个由50处房产组成的投资组合，240万平方英尺的旗舰街道零售集中在最好的商业街上。请看www.vno.com用于投资组合细节和图像。以下是我们零售业务的数学：


（百万美元，物业除外）	物业数目	NOI
		GAAP基础	现金基础
2023	50	188.6	180.9
2022	56	205.7	188.8
2021	60	173.4	160.8
2020	63	147.3	158.7
2019	62	273.2	267.7
2018	63	353.4	324.2

为了可比性，2018年和2019年的现金基础NOI分别为3.242亿美元和2.677亿美元，应对零售合资企业、其他销售和服务外资产进行调整，使我们的现金基础NOI经调整后分别为1.78亿美元和1.94亿美元。

下面，我们按子市场细分我们的零售业务：


	NOI
（百万美元，除%外）	GAAP基础		现金基础
	金额	%	金额	%
第五大道	65.4	34.7	67.8	37.5
时代广场	25.2	13.4	26.6	14.7
这佩恩区	33.0	17.5	23.9	13.2
中城南	31.8	16.9	28.4	15.7
麦迪逊大道	11.8	6.3	11.6	6.4
其他	21.4	11.2	22.6	12.5
合计	188.6	100.0	180.9	100.0

C左上角顺时针方向：麦迪逊大道595号、第五大道689号、PENN 1号、1540号和1535号百老汇

The Penn District

We are the largest owner in the佩恩900万平方英尺的区。这佩恩区的时候到了。这佩恩DISTRICT不同于我们其他的办公资产…它是一个大型多建筑校园，它是长期的，它是发展重点（发展和长期是REITs中最脏的两个词）。这佩恩DISTRICT是我们投资组合中最高的增长机会。

“宾州”这个名字–用在宾州广场，甚至是佩恩DISTRICT –是卖空现实的遗产。我看着我们的邻居哈德逊广场和曼哈顿西区，还有我们的佩恩区作为单一的子市场，称之为“曼哈顿新西区”。这个子市场一直是镇上增长最快的，现在包括3600万平方英尺，并且有一些场地，随着时间的推移，将产生2000万平方英尺的增长。公园大道将永远存在，但对于越来越多的居住者来说，曼哈顿正在向南和向西倾斜。

我们对Farley、PENN 1和PENN 2的发展计划在我过去几年给股东的信中有概述。图片、预算、退货和交货日期都在我们的网站上。这三个大型、令人兴奋的项目中的两个现已开放，第三个，PENN 2，即将完成。全面完成后，这三个，合计520万平方英尺，将构成我们愿景的首次亮相佩恩区。这里有一个更新：

•备受赞誉的莫伊尼汉火车大厅向公众开放，我们的莫伊尼汉美食大厅也是如此。

•宾州车站主廊长岛铁路大堂宽度翻倍、高度翻倍，至60英尺宽、18英尺高完成。任何认为宾夕法尼亚车站不能变成世界级设施而不搬迁Madison Square花园（极不可能而且贵得离谱）的人都应该看看这个宏伟的大厅。我们拥有LIRR大厅两侧的零售。

•我们在火车大厅和长岛铁路大厅的零售租赁都超出预算，执行了惊人的62份租约。

•Vornado是Moynihan Train Hall和LIRR Concourse公私合作伙伴关系的主要负责人。

•在Farley，Meta（前身为Facebook）根据15年的租约占用了他们73万平方英尺的面积。

•在PENN 11，我们的主要租户已经扩大到40万平方英尺。

•在PENN 1，我们宏伟的新大堂和多楼层便利设施已完工并开放。我们这里的便利设施非常广泛（我们认为是迄今为止该市最大的便利设施套餐）和独特的，为我们租户的劳动力人口定制，非常繁忙，得到租户和经纪人的好评如潮。

•在PENN 2，两个街区宽的喧嚣现在已经完成，在PENN 2前面创造，结合33街长廊和33街在PENN 1的倒退，一个广阔的开放公共空间，我可以说，这将是相当独特和令人印象深刻的（见封面图片）。

•直接穿过第七大道，宾州酒店现已落地，创造了我们相当壮观的PENN 15场地。还有其他网站在佩恩区未来发展。

•我们的餐饮战略策划卓越的餐厅、快速休闲、随拿随走、咖啡和糖果，由不同价位的国家和地方运营商提供，为我们的租户、邻居和成群的游客服务佩恩区，进展顺利。Avra Prime、蓝丝带寿司、Bar Primi、The Landing、The Grand Astro Room（布鲁克林周日前）、Roberta’s、Moynihan Food Hall、Los Tacos、Dos Toros、Shake Shack、Pret、Chick-Fil-A、Blue Bottle、Birch、Anita Gelato、Davey's Ice Cream、Magnolia Bakery（名单还在继续……）现已开业或即将开业。

•在PENN 1的七楼，我们的佩恩区内体验中心开放繁忙。这个14,000平方英尺的设施，配有多种比例模型和落地、墙到墙的视频，生动地展示并让我们对建筑、餐厅、零售、便利设施以及生活方式和工作方式的愿景和计划栩栩如生佩恩区将成为。

我们赢得了我们的条纹以我们已经取得的成就佩恩区…只要看看莫伊尼汉火车大厅、LIRR大厅、Facebook at Farley（73万平方英尺）、PENN 1（260万平方英尺）、PENN 2（180万平方英尺）、PENN 11（110万平方英尺），沿着第七大道的两个街区长的喧嚣，以及周围广阔的公共广场。

我们的佩恩DISTRICT开发团队由Barry Langer与David Bellman、Judy Kessler、Alan Reagan、Sandy Reis、Nicole Dosso、Chris Sullivan、Alejandro Knopoff、Andrew Hunt和Morgan Mann领导。特别向Glen Weiss、Barry Langer、Josh Glick、Lisa Vogel、Jerald Kohrs和Brad Zizmor致敬，他们一直是PEN1独特的美食、聚会和社交空间创建的指路明灯。并且，感谢Dan Shannon在PENN 2上的出色和创造性工作。

法利-莫伊尼汉火车和食品大厅

PENN 1

PENN 2

长岛铁路（LIRR）大堂

几点思考丨2023版

往年转载的部分。

我与自由世界的所有公民一道说，我们对目前乌克兰和加沙的两场战争感到震惊和悲伤。我与以色列和乌克兰站在一起。生命的丧失和破坏令人心碎……但这些敌对行动的结果对我们生活方式的重要性怎么估计也不为过。

大喊大叫和感谢我们非常有才华、努力工作的沃纳多家族在纽约，帕拉默斯、芝加哥和旧金山，在租赁、开发、45层、帕拉默斯、运营、BMS都是A +，班长。

任职状态

在全国范围内，写字楼公司的股价被压垮了.地理位置、投资组合质量，甚至资产负债表实力似乎都不重要。股市预测办公楼过时，被餐桌和Zoom打乱了吗？股市是不是在预测，工作的未来，办公的未来，甚至我们城市的未来都受到了挑战？我们不这么认为。

我们不认为WFH或WFA是一个生存威胁。尽管企业仍在努力应对混合工作政策和适当水平的灵活性，但总体情绪正在转向大流行前的规范。这座城市一片繁忙，公寓里排满了候补名单。在我们的整个投资组合中，尤其是周二至周四，我们看到了真正的重返办公室的回升。利用率约为65%(7)而且势头正在逐月改善。雇主和雇员都认识到一起在办公室工作的生产力、协作、创造力和文化益处。(8)

在去年的一次财报电话会议上，在回答有关混合工作的问题时，我说，“我认为你可以假设星期五永远死了……而星期一是一触即发的。”在2021年的信中，我问“有没有人觉得每周工作九小时四天，休息三天有腿？”

在我看来，发生在购物中心的事情和现在发生在办公室的事情之间有着非常密切的相似之处。就在五年前，人们普遍确信，商场和实体零售已经死了，它们是无处不在、爆炸式增长的电子商务的牺牲品。资本市场停摆，股价暴跌……但看哪，如今商场和实体店生意兴隆。在我看来，纽约的办公室，以及美国所有城市的办公室，都成了同样的情绪和短视观点的牺牲品。在家工作对办公室来说，就像互联网对零售一样。我们认为在办公室工作是更好的选择。给一点时间，冻结的资本市场和没有新的供应将恢复供需平衡，并恢复办公室的价值。更低的利率，当它们最终到来时，将是价值创造蛋糕上的锦上添花。购物中心和办公场所以及美国的中心城市不会消失。这一周期尚未结束，挑战依然存在……但对于具有前瞻性的投资者来说，现在是时候了. 无独有偶，就在几天前，华尔街日报heard on the Street专栏精选了一篇关于房地产的文章，其标题是“美国房地产紧缩有利于大胆”与副标题“当每个人都在害怕时，愿意购买建筑物的投资者通常会获得最大的回报。”

机会来了(9), 即让我们滑到冰球所在的位置。在公开市场上，Office的报价仅为NAV的一小部分（诚然，这是一个非常主观的数字），较几年前的“正常”定价有超过50%的折扣。查询：你宁愿以一代人一次的深度折扣购买市场先生正在出售的东西，还是以最高的价格投资流行的房产类型？这是我的牛市案例，真的是一个预测：冻结的资本市场和天价利率已经并将继续关闭新建筑，租户的正常增长将导致纽约市写字楼市场非常紧张。事实上，即使在这个市场，Park Avenue已经收紧到7%以下的空置率，租金已经从80多美元到120多美元不等。

在纽约，在4.22亿平方英尺的总面积中，有2.45亿平方英尺是陈旧、陈旧、过时的，并且已经远远超过了它们的保质期。所以我们真的在1.77亿平方英尺的小得多的市场上竞争.按子市场划分的平方英尺、空置率和建筑质量见附录A。这些统计数据讲述了一个非常有趣和重要的故事。

尽管有这么多噪音，我们的团队创造了出色的2023租赁年度（见第8页）。

尽管存在种种噪音，但重要的是要注意到，参考第4页的净营业收入表，我们的业务部门大体上、总体上保持得非常好。当然，加息和其他低于标准的项目已经造成了损失。

债务市场的大麻烦

在这个周期里，办公大楼，在全国范围内，是共同的敌人。大多数写字楼贷款将不得不进行重组和展期，因为它们在目前的水平上无法再融资。违约和“交还钥匙”已经开始，由一些业内最大的房东牵头。总的来说，贷方真的不想要回钥匙，实际上确实需要将违约贷款从账面上记下来，最初是以很小的折扣，最终以任何折扣清除市场。

没有可用于办公的新债，所以没有买，没有卖，没有新建。(10)当贷款到期时，唯一真正可用的再融资选择（以及打架的选择）是来自现有的贷方。以窃取交易的价格，股权只是涓涓细流。这一切有多长，有多深，不得而知。所以，走出周期，很多好的但杠杆过高的楼盘会转手，会被去杠杆，二、三业主会享受低得多的基础。我们有一个一流的运营平台，打算参与这个死亡和重生的循环。我和沃纳多的同事们都很乐观，也很兴奋。

对于近期的融资市场挑战，我们是清醒的，也是现实的。当3%的债务滚动到7%，甚至上升到10%时，这并不漂亮。在接下来的几年里，我们肯定会有一些训练要处理，但这与领土有关。

7周一45%，周五只有25%。大流行前正常为80%。

8当然，聚在一起比单独聚在一起要有趣得多。

9麻烦总是创造机会。

10更广泛地说，贷方对大多数物业类型的建筑融资没有兴趣，这也应该限制新增供应。

Farley，PENN 1，PENN 2无债务

几年前，当我们开始Farley/Facebook、PENN 1和PENN 2项目时，我们投入了超过20亿美元的现金来预支资金我们开发建设成本的100%.那时我们还不知道那会有多大的先见之明。因此，Farley/Facebook和PENN 1现在已经完成并支付了费用，PENN 2也是如此，这几乎已经完成了。这三项资产，总计520万平方英尺，是自由、清晰、不受阻碍的……这是一项了不起的壮举。

股息

一些背景事实……2022年，我们的股息为2.12美元，即4.35亿美元现金。在过去10年中，我们支付了51亿美元的定期股息，另外还支付了4亿美元的特别股息和另外60亿美元的分拆股息。一位分析师将REIT股息描述为神圣的，我同意……嗯，我有点同意。对于2023年，我们在第一季度和第四季度支付了0.375美元的股息，即7200万美元的现金，使全年总额为0.675美元，现金为1.29亿美元。展望未来，在条件正常化之前，我们将逐年推迟支付第一、第二、第三季度的股息，而在第四季度，我们将根据已知的事实、实际的应纳税所得额，包括资产出售等，支付应纳税所得额，但将重新评估以现金支付，还是以现金和以股代息相结合的方式支付是否明智和适当。股东应该对他们收到的是现金还是以股代息无动于衷，但如果保留这些现金，可能会更明智地用于债务管理、股票回购或其他什么。

回购

正如你们大多数人所知，我多年来一直抵制回购，抵制抄袭，抵制分析师“缩小资产净值差距”的重击。我相信我的抵抗是合乎逻辑和基于事实的，并被市场证明是正确的。最近在4月份，当我们的股票被抛售到十几岁时，看到了一个独特的机会，我们的董事会批准了一项2亿美元的股票回购计划（如鱼得水）。到目前为止，我们已经以2914.3万美元的价格回购了2024.495万股普通股，平均每股价格为14.40美元(11).我们将谨慎而有分寸地进行。

总结一下，面对美联储历史性的加息，经济表现好于预期……但不要搞错，最终，美联储将赢得对抗通胀的战斗。房地产资本市场仍然面临挑战（阅读冻结），这使得融资或出售资产变得极其困难。资本稀缺，成本高得离谱。虽然这些情况会在短期内造成痛苦，但它们为未来基本面和价值的复苏奠定了基础。缺乏可用性和看不见的高融资成本的直接副产品是，它将关闭几乎所有新建筑。如果以历史为鉴，随着需求复苏，市场将趋紧，甲级租金和价值将极大受益。我们以前看过这部电影。

我们做的是多租户办公业务。平均而言，我们重新出租，比如说，每年10%的空间，称之为两百万平方英尺。The租户诱导capex市场现在要求重新租用该空间可能高达每平方英尺300美元（每平方英尺150美元的TI和类似数额的免费租金），按6%的十年租约摊销后为每年40.76美元。这是一个杀手。

我们确实认为将持续的一个主题是更加关注房东的素质.许多房东，尤其是私人房东，都在为高杠杆水平而苦苦挣扎，这可能会限制他们将资金投入其建筑物的能力，在某些情况下，甚至会保留其资产。租户及其经纪人将避开这些建筑。像沃纳多这样实力雄厚、资本充足的房东将受益。

这是怎么回事？似乎没人在乎。联邦债务目前为34万亿美元，高于七年前的20万亿美元。更有甚者——年度赤字接近2万亿美元，预计到2030年国债将达到45万亿美元。(12)

人口稠密的北部、蓝色城市——我称之为美国的北部皇冠——华盛顿、费城、纽约、芝加哥、西雅图、波特兰、旧金山和洛杉矶，都在沉迷于预算失控和税收增加。

之间存在着天然的竞争高税收，人口密集的城市中心和低税/无税，天气一般暖和，商务欢迎状态。认真看看这些统计数据(13):


	纽约	佛罗里达州	德州
人口（千人）	19,571	22,611	30,503
支出（百万）	229,039	116,500	160,650
人均支出	11,703	5,152	5,267

在这种情况下，这将永远不会发生……但它应该部门，一个北部人口稠密的城市州的第一位州长，谁承认这一切并减少税收，将被视为狮子。

我再次质疑美国的智慧纽约州遗产税.我在这里重复我之前说过的话：

在纽约州，收入最高的2%的人缴纳了整整50%的个人所得税，因此他们仍然是纳税居民至关重要。这种脆弱性伴随着处于职业生涯末期的2%-ers。我认识的大多数人都愿意为在纽约生活的特权缴纳更高的所得税，但讨厌为在纽约去世的特权缴纳16%的过路费的前景。纽约州的遗产税带来的收入不到该州年度预算百分之一的四分之三。遗产税应该废除。让我们的最高纳税人度过他们的生命终点，既是好的经济政策，也是好的政治。顺便提一下，高税收的加州没有遗产税，新泽西州在2018年废除了遗产税。

11我本应该卖掉农场，把卡车倒车的。

12资料来源：国会预算办公室所有金额

13资料来源：美国人口普查局人口数量和预算支出的州网站

2023年1月，我们完成了与Citadel的重要交易对于350 Park Avenue，这涉及到他们的主人租赁整个58.5万平方英尺的建筑（缓解了我们22.5万平方英尺的空置）。这笔交易几乎肯定会导致拆除，并在一个更大的组装场地上新建一座170万平方英尺的宏伟塔楼。请看我们2022年12月9日的新闻稿。我们在华尔街有很多朋友，我可能会冒昧地说，无论以什么标准衡量（股本回报率、每名员工的回报率等），Citadel都处于领先地位，高度专注并积极增长。这笔交易验证了我们网站、我们的开发团队和纽约的质量。

关于WFH和WFA，这里有一个学习。有趣的是，Ken告诉我，对他的公司来说，一个显着的差异化因素是，每个人每天都来上班，一周五天（我认为他们从早上7：30开始）这一简单事实。我认为，拥抱在家工作的公司将被抛在后面。我认为，认为几年后，数千万美国人将独自在家工作，独自坐在厨房的餐桌旁，这是荒谬的。那座办公大楼和我们伟大的城市将空无一人。顺便说一句，Zoom（又名好莱坞广场）可能是一个颠覆者，但其股价已从500美元跌至64美元的高位。

8月，我们贡献了我们的94号码头租赁给与我们的合作伙伴Hudson Pacific和Blackstone的合资企业，我们将拥有该合资企业50%的股份。这将是纽约市最好的工作室设施，也是曼哈顿唯一专门建造的设施。我们感谢市长和纽约市EDC在完成这一重要的公共/私营伙伴关系方面的支持。旧头房及码头外部拆除完毕。新总库的基础工作已经开始，码头的结构加固正在进行中。我们预计将在2025年第四季度交付该项目。我们相信该项目的潜力，并预计它将为我们的投资带来非常有吸引力的10% +增量现金收益率。

重置成本因为纽约的写字楼正在大举上涨。重置成本一直是一个先行指标，预示着现有存量写字楼将不断增值。

在纽约房地产史上，所有伟大的地主牛市紧随其后的是一段供应受限的时期，我们到了。资本市场现在几乎不可能建立新的。

市场需求旺盛最高质量、高度舒缓、以交通为基础的空间.我们的投资组合符合要求：The佩恩DISTRICT（Farley，PENN 1，PENN 2），770 Broadway，1290 Avenue of the Americas，280 Park Avenue，555 California Street，The MART，future development sites 350 Park Avenue and PENN 15，仅举几例。

在这封信中自豪地指挥了整版和英雄图多年后，220中央公园南，基本完成，现在得到这一小段。迄今为止的销售额总计32.68亿美元。我估计，我们已经卖出了超过98%的销售额，5500万美元仍将来自仅剩的几笔未来销售额。作为这一产品奇葩成功的一个指标，转售价格上涨，而且大幅上涨，我相信220是最近唯一一个转售价格上涨的发展。

经过三年的倡导，应授予的权力a博彩牌照在曼哈顿，10月，我出人意料地宣布，我们将不会寻求游戏许可证。Now，we have a great double-block long site in the佩恩区，这很可能已经有了胜手。但这是我的逻辑。我们公司最重要的财务当务之急是成功完成PENN 2的租赁；这将产生超过1亿美元的增量收入，并创造超过20亿美元的增量价值。非常清楚的是，将填补这一空间的租户不会位于赌场的街对面。更重要的是，我认为曼哈顿将获得博彩牌照的几率不会超过50-50，如果是的话，任何单个网站赢得抽奖的几率将在10%左右。因此，20亿美元的价值创造与长尾政府进程中10%的机会——这是一个简单的决定。

我们是show-me股票。我们的团队接受这一点。

我们相信纽约，我们的家乡，美国最重要的城市。纽约是美国的经济和文化之都（自由女神像在纽约港是有原因的）；它是世界的金融中心；它吸引了最优秀和最聪明的人；它拥有庞大且不断增长的高学历和多样化的劳动力，八支专业运动队，林肯中心和卡内基音乐厅，百老汇，伟大的博物馆，伟大的餐厅和夜生活，最好的医院和大学，当然还有世界500强总部的最大集中地，而纽约现在是美国第二重要的科技中心……你明白了。

可持续性

我们的董事会和高级管理层为Vornado在可持续发展、改善我们的社区、我们的建筑和我们的租户体验方面继续保持全国领先地位感到自豪。我们继续通过我们强大的可持续发展计划，在我们的2030年愿景和基于科学的目标承诺的基础上再接再厉。我们完整的计划可以在我们的网站上找到：www.vno.com/sustainability.

主要成就包括：

•在我们经营的关键市场为Vornado直接管理的电力采购了100%可再生能源信用（REC）。这些REC包括来自纽约州和加利福尼亚州的水电、太阳能和风能设施的REC。

•与我们2009年的基线相比，我们在役办公室组合的总体能耗降低了32%

•在我们的在职办公室组合中达到65%的废物分流率，朝着我们75%的长期目标取得重大进展

•获得多个奖项，以表彰我们在可持续发展方面持续保持行业领先地位，包括（i）13第NAREIT Light Award领导者，（ii）持续卓越的年度能源之星合作伙伴，以及（iii）在美国同行中排名第一，多元化–全球房地产可持续发展基准（GRESB）中的办公/零售

我们继续使用数据根据我们的目标衡量进展，将我们的目标与租户保持一致，规划我们的长期项目，并以有意义的方式与我们的利益相关者互动。过去一年，我们专注于运营优化以及数据如何提高我们建筑物的性能，使我们的租户、股东和建筑团队受益。我们为在我们的投资组合中看到的节省感到自豪，即使入住率有所恢复。

我们不断寻求通过继续教育和职业发展来增强我们一流员工的健康和福祉。通过我们的Vornado志愿者计划，我们的员工支持了当地组织，包括Habitat for Humanity、Breaking Ground、中央公园保护协会和西塞罗项目。我们将WorkLife（沃纳多的便利生态系统）扩展到芝加哥和旧金山，该生态系统允许我们的租户、员工和社区专注于工作和自我照顾。

我们的董事会，特别是我们的公司治理和提名委员会，被指派监督可持续性，其中包括气候变化风险。2023年，我们的高管薪酬计划再次纳入了可持续发展绩效指标。我们对公司治理的讨论包含在我们的代理声明中，该声明可在www.vno.com/proxy和我们网站的治理部分，网址为www.vno.com/governance.2024年，我们将继续监测监管要求。我们的可持续发展叙事以透明的方式讲述，并得到数据的支持。都可以在www.vno.com/sustainability.

感谢高级副总裁Lauren Moss和她的团队，他们领导了我们的可持续发展工作。

列克星敦大道731号

签名页

Sam Zell于5月18日去世。芝加哥举行了一场纪念他的追悼会，有超过一千人亲自参加，还有数百人通过视频参加。我致悼词。可以说，山姆是公开交易的REIT市场之父……他称之为流动性房地产。我祝愿我们所有人都像山姆一样聪明、有成就，过上像山姆一样的生活。

我们通过公司内部的晋升，不断拓宽我们的领导团队。请和我一起祝贺今年的班级；他们值得拥有。

Steven Borenstein晋升为执行副总裁、公司法律顾问

Tatiana Melamed晋升为收购和资本市场高级副总裁

Edward Riguardi晋升为办公室租赁高级副总裁

Eileen Verrall晋升为市场营销高级副总裁

Robin Elgouz晋升为BMS副总裁、部门总监

Jennifer Escobar-Petrakos升任BMS薪资副总裁

Yllka Gashi晋升为运营副总裁

Ryan Levy升任办公室租赁副总裁

Morgan Mann晋升为发展副总裁

Ashley Natale晋升为零售运营副总裁

Michael Polise晋升为项目管理副总裁

Lisa Simonian晋升为副总裁，贸易展览负责人，The MART

Chris Sullivan晋升为副总裁，负责发展

我们很高兴地欢迎经验丰富、才华横溢的Jason Kirschner成为我们新的资本市场执行副总裁主管。

欢迎来到高级副总裁兼首席安全官Kevin Ward；办公室租赁副总裁Alex Bedell和设计与施工副总裁Benjamin d'Hermillon。

特别感谢领导我们人力资本和治理工作的Samantha Benvenuto和Steven Borenstein。

我们的运营平台负责人是业内最好的。我向我的搭档迈克尔·弗兰科、格伦·韦斯、巴里·兰格、Haim Chera和汤姆·桑内利致敬；也向我的长期搭档大卫·格林鲍姆和乔·麦克诺致敬，他们现在都是兼职的。我们出色的15部门执行副总裁值得特别的肯定和感谢。也感谢我们非常有才华和勤奋的26位高级副总裁和56位副总裁，他们让列车准时运行，每天都有。

我们的沃纳多家族今年已经成长了5次婚姻和5次生育，4个女孩和1个男孩。

我们代表Vornado的董事会、高级管理层和2,935名员工，感谢我们的股东、分析师和其他利益相关者的持续支持。

Steven Roth

董事长兼首席执行官

2024年4月2日

再次，今年，我提出协助股东我妻子生产的票10日左，由朱莉安娜·玛格丽丝和彼得·加拉格尔主演的迪莉娅·埃弗隆的新剧，将于秋季在百老汇上映。如果我能帮忙，请打电话。

这一页故意留空

附录A


	总平方英尺
建筑质量	合计	公园大道	佩恩地区/ 哈德逊院子	第6大道/ 洛克菲勒中心	中城南	其他中城子市场	市中心
商品	245,206,233	5,982,551	10,651,710	16,615,518	53,005,676	99,378,277	59,572,501
更好	150,178,272	21,270,993	9,684,512	27,703,100	30,005,528	34,381,718	27,132,421
素数	26,893,389	3,660,290	15,715,671	—	—	7,517,428	—
合计	422,277,894	30,913,834	36,051,893	44,318,618	83,011,204	141,277,423	86,704,922


	空缺
建筑质量	合计	公园大道	佩恩地区/ 哈德逊院子	第6大道/ 洛克菲勒中心	中城南	其他中城子市场	市中心
商品	15.8%	10.7%	13.8%	13.9%	16.9%	16.8%	20.4%
更好	12.0%	6.6%	20.4%	6.3%	20.1%	17.7%	16.2%
素数	11.7%	6.8%	13.5%	不适用	不适用	14.6%	不适用
合计	14.0%	7.4%	15.4%	9.2%	18.1%	17.1%	19.1%


	每平方英尺租金要价
建筑质量	合计		公园大道		佩恩地区/ 哈德逊院子		第6大道/ 洛克菲勒中心		中城南		其他中城子市场		市中心
商品	$	63.27	$	72.21	$	59.86	$	75.65	$	68.98	$	67.38	$	51.10
更好	$	100.46	$	92.90	$	104.80	$	92.76	$	104.22	$	95.28	$	70.20
素数	$	155.15	$	224.68	$	149.21	不适用		不适用		$	205.58	不适用
合计	$	77.05	$	98.49	$	108.29	$	82.88	$	83.70	$	80.87	$	56.77

资料来源：CBRE

以下是调整后的净收入（亏损）与NOI的对账（2023年底拥有的物业）：


（百万美元）	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014
净收入（亏损）	32.9	(382.6)	207.5	(461.8)	3,334.3	422.6	264.1	982.0	859.4	1,009.0
我们在部分拥有实体的（收入）损失中所占份额	(38.7)	461.3	(130.5)	329.1	(78.9)	(9.1)	(15.2)	(168.9)	9.9	58.5
我们应占房地产基金（收益）损失	(1.6)	(3.6)	(11.1)	226.3	104.1	89.2	(3.2)	23.6	(74.1)	(163.0)
利息及其他投资（收益）损失，净额	(41.7)	(19.9)	(4.6)	5.5	(21.8)	(17.1)	(37.8)	(29.6)	(27.2)	(38.6)
资产处置净收益	(71.2)	(100.6)	(50.8)	(381.3)	(845.5)	(246.0)	(0.5)	(160.4)	(149.4)	(13.6)
转让给Fifth Ave.和Times Square JV的净收益	—	—	—	—	(2,571.1)	—	—	—	—	—
购买价格公允价值调整	—	—	—	—	—	(44.1)	—	—	—	—
终止经营业务（收入）亏损	—	—	—	—	—	(0.6)	13.2	(404.9)	(223.5)	(686.9)
归属于非控制性权益的NOI	(48.6)	(70.0)	(69.4)	(72.8)	(69.3)	(71.2)	(65.3)	(66.2)	(64.9)	(55.0)
折旧、摊销费用和所得税	463.5	526.2	401.9	436.3	522.6	484.2	470.4	428.2	294.8	360.7
一般和行政费用	162.9	133.7	134.6	181.5	169.9	141.9	159.0	149.6	149.3	141.9
购置和交易相关成本	50.7	31.7	13.8	174.0	106.5	31.3	1.8	9.4	12.5	18.4
我们从部分拥有的实体获得的NOI份额	285.8	306.0	310.9	306.5	322.4	253.6	269.2	271.1	245.8	207.7
利息和债务费用	349.2	279.8	231.1	229.3	286.6	347.9	345.6	330.2	309.3	337.4
NOI	1,143.2	1,162.0	1,033.4	972.6	1,259.8	1,382.6	1,401.3	1,364.1	1,341.9	1,176.5
影响NOI的某些项目	4.3	(11.9)	(5.0)	30.3	(103.2)	(235.5)	(254.4)	(254.5)	(268.6)	(194.8)
NOI，经调整（2023年底拥有的物业）	1,147.5	1,150.1	1,028.4	1,002.9	1,156.6	1,147.1	1,146.9	1,109.6	1,073.3	981.7

以下是调整后的净收入（亏损）与FFO和FFO的对账：


（百万美元）	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014
归属于Vornado的净利润（亏损）	105.5	(346.5)	176.0	(297.0)	3,147.9	449.9	227.4	906.9	760.4	864.9
优先股股息和发行费用	(62.1)	(62.1)	(74.9)	(51.7)	(50.1)	(65.1)	(65.4)	(83.3)	(80.6)	(81.5)
适用于普通股的净收入（亏损）	43.4	(408.6)	101.1	(348.7)	3,097.8	384.8	162.0	823.6	679.8	783.4
不动产折旧摊销	385.6	456.9	373.8	368.6	389.0	413.1	468.0	531.6	514.1	517.5
出售房地产净收益	(53.3)	(58.7)	—	—	(178.7)	(158.1)	(3.5)	(177.0)	(289.1)	(507.2)
房地产减值损失	22.8	19.1	7.9	236.3	32.0	12.0	—	160.7	0.3	26.5
有价证券公允价值减少	—	—	—	4.9	5.5	26.5	—	—	—	—
转让给第五大道和时代广场合资公司的净收益，净	—	—	—	—	(2,559.1)	—	—	—	—	—
出售Urban Edge股票的净收益	—	—	—	—	(62.4)	—	—	—	—	—
税后采购价格公允价值调整	—	—	—	—	—	(27.3)	—	—	—	—
部分拥有实体调整：
不动产折旧	108.1	130.6	139.2	156.6	134.7	101.6	137.0	154.8	144.0	117.8
出售房地产净收益	(16.5)	(0.2)	(15.7)	—	—	(4.0)	(17.8)	(2.9)	(4.5)	(11.6)
调整的所得税影响	—	—	—	—	—	—	—	—	—	(7.3)
房地产减值损失	50.5	576.4	—	409.1	—	—	7.7	6.3	16.8	—
有价证券公允价值变动（增加）减少额	—	—	(1.1)	2.8	2.9	3.9	—	—	—	—
非控股权益的股份调整	(38.4)	(77.9)	(34.1)	(79.1)	141.7	(22.8)	(36.7)	(41.1)	(22.4)	(8.0)
优先股股息	1.6	1.3	—	—	—	—	1.1	1.6	—	—
FFO	503.8	638.9	571.1	750.5	1,003.4	729.7	717.8	1,457.6	1,039.0	911.1
影响FFO的某些项目	4.4	(30.0)	(21.2)	(249.5)	(342.9)	(26.9)	(16.8)	(785.3)	(409.3)	(403.8)
FFO，调整后	508.2	608.9	549.9	501.0	660.5	702.8	701.0	672.3	629.7	507.3


以下是调整后的净收入（亏损）与EBITDA的对账				以下是调整后的净收入（亏损）与净收入的对账：
（百万美元）	2023	2022	2021	（百万美元）	2023	2022
净收入（亏损）（非控制性权益前）	32.9	(382.6)	207.5	适用于普通股的净收入（亏损）	43.4	(408.6)
减：归属于非控股权益的净亏损（收益）				非现金减值损失	73.3	595.5
于合并附属公司	76.0	5.7	(24.0)	94号码头租赁权益贡献净收益	(36.0)	—
归属于经营合伙企业的净收益（亏损）	108.9	(376.9)	183.5	出售军械库展览的税后净收益	(17.1)	—
利息和债务费用	458.4	362.3	297.1	我们在亚历山大出售Rego Park III收益中的份额	(16.4)	—
折旧及摊销	499.4	593.3	526.5	我们从房地产基金获得的收益份额	(14.4)	(1.7)
出售房地产净收益	(73.0)	(58.9)	(15.6)	220中央公园南收益	(12.0)	(35.9)
房地产减值损失	73.3	595.5	7.9	我们在Farley的投资的递延税项负债	11.7	13.7
所得税费用/（收益）	30.5	23.4	(9.8)	投资信贷损失	8.3	—
EBITDA	1,097.5	1,138.7	989.6	影响净收入的某些其他项目	10.5	(36.5)
出售220个中央公园南单位的收益	(14.1)	(41.9)	(50.3)	净收入，经调整	51.3	126.5
资产处置净收益	(1.0)	(17.4)	(0.6)
宾州酒店、房地产基金及其他	(1.1)	11.2	10.3
EBITDA，经调整	1,081.3	1,090.6	949.0