Global Medical REIT Inc. _ 2025年6月30日

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格10-Q


☑	根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的季度报告

截至2025年6月30日的季度期间

或


☐	根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告

为从_________到______________的过渡期。

委托档案号：001-37815

Global Medical Reit Inc.

（在其章程中指明的注册人的确切名称）


马里兰州		46-4757266
（国家或公司的其他司法管辖区或组织）		（I.R.S.雇主识别号）

威斯康辛大道7373号，套房800 贝塞斯达，医学博士		20814
（主要行政办公室地址）		（邮编）

登记电话，包括区号：（202）524-6851

不适用

（前名称、前地址和前财政年度，如果自上次报告后发生变化）

根据该法第12（b）节登记的证券：


各类名称：	交易代码：	注册的各交易所名称：
普通股，每股面值0.00 1美元	GMRE	纽约证券交易所
A系列优先股，每股面值0.00 1美元	GMRE PRA	纽约证券交易所

用复选标记表明注册人是否：（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）提交了1934年《证券交易法》第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内一直遵守此类提交要求。︱有◻无

用复选标记表明注册人在过去12个月内（或要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。是丨否◻

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司，还是新兴成长型公司。见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。


大型加速披露公司	þ	加速披露公司	☐
非加速披露公司	☐	较小的报告公司	☐
		新兴成长型公司	☐

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节提供的任何新的或修订的财务会计准则◻

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是☐否☑

注明截至最后实际可行日期发行人各类普通股的已发行股份数量。

截至2025年8月4日，注册人已发行普通股的股份数量为66,878，728

目录

第一部分财务信息


项目1。	财务报表（未经审计）
	简明合并资产负债表– 2025年6月30日和2024年12月31日	3
	简明综合经营报表–截至2025年6月30日及2024年6月30日止三个月及六个月	4
	综合（亏损）收益简明综合报表–截至2025年6月30日及2024年6月30日止三个月及六个月	5
	简明综合权益报表–截至2025年6月30日及2024年6月30日止三个月及六个月	6
	简明合并现金流量表–截至2025年6月30日及2024年6月30日止六个月	8
	未经审核简明综合财务报表附注	9

项目2。	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	25

项目3。	关于市场风险的定量和定性披露	41

项目4。	控制和程序	42

第二部分其他信息

项目1。	法律程序	42

项目1a。	风险因素	42

项目2。	未登记出售股本证券及所得款项用途	43

项目3。	优先证券违约	43

项目4。	矿山安全披露	43

项目5。	其他信息	43

项目6。	附件	44

签名		45

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Global Medical Reit Inc.

简明合并资产负债表

（未经审计，单位：千，面值除外）


	截至
	2025年6月30日		2024年12月31日
物业、厂房及设备
投资房地产：
土地	$	173,123	$	174,300
建筑		1,095,324		1,044,019
场地改善		24,966		23,973
租户改善		80,019		69,679
取得的租赁无形资产		147,376		138,945
		1,520,808		1,450,916
减：累计折旧摊销		(316,649)		(288,921)
房地产投资，净		1,204,159		1,161,995
现金及现金等价物		6,580		6,815
受限制现金		2,646		2,127
租户应收款项，净额		7,826		7,424
应收关联方款项		461		270
托管存款		556		711
递延资产		28,672		28,208
衍生资产		10,396		18,613
商誉		5,903		5,903
投资于未合并的合营企业		1,917		2,066
其他资产		27,843		22,354
总资产	$	1,296,959	$	1,256,486

负债和权益
负债：
信贷便利，扣除2025年6月30日和2024年12月31日的未摊销债务发行成本分别为3768美元和4868美元	$	698,832	$	631,732
应付票据，扣除2025年6月30日和2024年12月31日分别为4美元和22美元的未摊销债务发行成本		14,153		14,399
应付账款和应计费用		19,006		16,468
应付股息		11,985		16,520
保证金		3,407		3,324
其他负债		18,438		14,191
获得的租赁无形负债，净额		6,117		3,936
负债总额		771,938		700,570
承诺与或有事项
股权：
优先股，面值0.00 1美元，授权10,000股；分别于2025年6月30日和2024年12月31日已发行和流通的3,105股（2025年6月30日和2024年12月31日清算优先权分别为77,625美元）		74,959		74,959
普通股，面值0.00 1美元，授权500,000股；分别于2025年6月30日和2024年12月31日已发行和流通的66,879股和66,871股		67		67
额外实收资本		734,290		734,223
累计赤字		(316,510)		(293,736)
累计其他综合收益		10,396		18,613
Global Medical REIT Inc.股东权益合计		503,202		534,126
非控制性权益		21,819		21,790
总股本		525,021		555,916
总负债及权益	$	1,296,959	$	1,256,486

随附的附注是这些未经审核简明综合财务报表的组成部分。

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Global Medical Reit Inc.

简明合并经营报表

（未经审计，以千为单位，每股金额除外）


	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2025		2024		2025		2024

收入
租金收入	$	37,880	$	34,214	$	72,475	$	69,283
其他收益		89		27		112		77
总收入		37,969		34,241		72,587		69,360

费用
一般和行政		6,025		4,589		9,645		9,035
营业费用		8,216		7,236		15,800		14,619
折旧费用		11,307		10,127		21,614		20,240
摊销费用		3,984		3,866		7,504		7,838
利息支出		8,009		6,992		15,176		13,883
费用总额		37,541		32,810		69,739		65,615

扣除其他收入（费用）前的收入		428		1,431		2,848		3,745
出售投资物业收益（亏损）		207		(3,383)		1,565		(3,383)
来自未合并合资企业的股权损失		(50)		—		(91)		—

净收入（亏损）	$	585	$	(1,952)	$	4,322	$	362
减：优先股股息		(1,455)		(1,455)		(2,911)		(2,911)
减：归属于非控股权益的净亏损（收益）		70		260		(108)		195
归属于普通股股东的净（亏损）收入	$	(800)	$	(3,147)	$	1,303	$	(2,354)

每股普通股股东应占净（亏损）收入–基本和稀释	$	(0.01)	$	(0.05)	$	0.02	$	(0.04)

加权平均流通股–基本和稀释		66,879		65,588		66,876		65,580

随附的附注是这些未经审核简明综合财务报表的组成部分。

-4-

Global Medical Reit Inc.

综合（亏损）收益简明综合报表

（未经审计，单位：千）


	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2025		2024		2025		2024

净收入（亏损）	$	585	$	(1,952)	$	4,322	$	362
其他综合（亏损）收益：
利率互换协议公允价值（减少）增加		(3,317)		(1,613)		(8,217)		2,547
其他综合（亏损）收益合计		(3,317)		(1,613)		(8,217)		2,547
综合（亏损）收入		(2,732)		(3,565)		(3,895)		2,909
减：优先股股息		(1,455)		(1,455)		(2,911)		(2,911)
减：归属于非控股权益的综合亏损		338		383		545		1
归属于普通股股东的综合亏损	$	(3,849)	$	(4,637)	$	(6,261)	$	(1)

随附的附注是这些未经审核简明综合财务报表的组成部分。

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Global Medical Reit Inc.

简明合并权益报表

（未经审计，以千为单位，每股金额除外）

截至2025年6月30日止六个月：


													全球
											累计		医疗
							额外				其他		房地产投资信托公司。		非-
	普通股			优先股			实缴		累计		综合		股东'		控制		合计
	股份	金额		股份	金额		资本		赤字		收入		股权		利息		股权
余额，2024年12月31日	66,871	$	67	3,105	$	74,959	$	734,223	$	(293,736)	$	18,613	$	534,126	$	21,790	$	555,916
净收入	—		—	—		—		—		4,214		—		4,214		108		4,322
以普通股赎回的LTIP单位	8		—	—		—		67		—		—		67		(67)		—
利率互换协议公允价值变动	—		—	—		—		—		—		(8,217)		(8,217)		—		(8,217)
基于股票的补偿费用	—		—	—		—		—		—		—		—		1,879		1,879
普通股股东股息（每股0.36美元）	—		—	—		—		—		(24,077)		—		(24,077)		—		(24,077)
优先股股东股息（每股0.9 375美元）	—		—	—		—		—		(2,911)		—		(2,911)		—		(2,911)
向非控制性权益派发股息	—		—	—		—		—		—		—		—		(1,891)		(1,891)
余额，2025年6月30日	66,879	$	67	3,105	$	74,959	$	734,290	$	(316,510)	$	10,396	$	503,202	$	21,819	$	525,021

截至2025年6月30日止三个月：


													全球
											累计		医疗
							额外				其他		房地产投资信托公司。		非-
	普通股			优先股			实缴		累计		综合		股东'		控制		合计
	股份	金额		股份	金额		资本		赤字		收入		股权		利息		股权
余额，2025年3月31日	66,879	$	67	3,105	$	74,959	$	734,290	$	(305,677)	$	13,713	$	517,352	$	20,751	$	538,103
净收入（亏损）	—		—	—		—		—		655		—		655		(70)		585
利率互换协议公允价值变动	—		—	—		—		—		—		(3,317)		(3,317)		—		(3,317)
基于股票的补偿费用	—		—	—		—		—		—		—		—		1,728		1,728
普通股股东股息（每股0.15美元）	—		—	—		—		—		(10,032)		—		(10,032)		—		(10,032)
优先股股东股息（每股0.46875美元）	—		—	—		—		—		(1,456)		—		(1,456)		—		(1,456)
向非控制性权益派发股息	—		—	—		—		—		—		—		—		(590)		(590)
余额，2025年6月30日	66,879	$	67	3,105	$	74,959	$	734,290	$	(316,510)	$	10,396	$	503,202	$	21,819	$	525,021

随附的附注是这些未经审核简明综合财务报表的组成部分。

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Global Medical Reit Inc.

简明合并权益报表-续

（未经审计，以千为单位，每股金额除外）

截至2024年6月30日止六个月：


													全球
											累计		医疗
							额外				其他		房地产投资信托公司。		非-
	普通股			优先股			实缴		累计		综合		股东'		控制		合计
	股份	金额		股份	金额		资本		赤字		收入		股权		利息		股权
2023年12月31日余额	65,565	$	66	3,105	$	74,959	$	722,418	$	(238,984)	$	25,125	$	583,584	$	22,230	$	605,814
净收入（亏损）	—		—	—		—		—		557		—		557		(195)		362
以普通股赎回的LTIP单位	23		—	—		—		209		—		—		209		(209)		—
利率互换协议公允价值变动	—		—	—		—		—		—		2,547		2,547		—		2,547
基于股票的补偿费用	—		—	—		—		—		—		—		—		2,552		2,552
普通股股东股息（每股0.42美元）	—		—	—		—		—		(27,547)		—		(27,547)		—		(27,547)
优先股股东股息（每股0.9 375美元）	—		—	—		—		—		(2,911)		—		(2,911)		—		(2,911)
向非控制性权益派发股息	—		—	—		—		—		—		—		—		(2,445)		(2,445)
余额，2024年6月30日	65,588	$	66	3,105	$	74,959	$	722,627	$	(268,885)	$	27,672	$	556,439	$	21,933	$	578,372

截至2024年6月30日止三个月：


													全球
											累计		医疗
							额外				其他		房地产投资信托公司。		非-
	普通股			优先股			实缴		累计		综合		股东'		控制		合计
	股份	金额		股份	金额		资本		赤字		收入		股权		利息		股权
余额，2024年3月31日	65,587	$	66	3,105	$	74,959	$	722,623	$	(251,963)	$	29,285	$	574,970	$	22,128	$	597,098
净亏损	—		—	—		—		—		(1,692)		—		(1,692)		(260)		(1,952)
以普通股赎回的LTIP单位	1		—	—		—		4		—		—		4		(4)		—
利率互换协议公允价值变动	—		—	—		—		—		—		(1,613)		(1,613)		—		(1,613)
基于股票的补偿费用	—		—	—		—		—		—		—		—		1,319		1,319
普通股股东股息（每股0.21美元）	—		—	—		—		—		(13,774)		—		(13,774)		—		(13,774)
优先股股东股息（每股0.46875美元）	—		—	—		—		—		(1,456)		—		(1,456)		—		(1,456)
向非控制性权益派发股息	—		—	—		—		—		—		—		—		(1,250)		(1,250)
余额，2024年6月30日	65,588	$	66	3,105	$	74,959	$	722,627	$	(268,885)	$	27,672	$	556,439	$	21,933	$	578,372

随附的附注是这些未经审核简明综合财务报表的组成部分。

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Global Medical Reit Inc.

简明合并现金流量表

（未经审计，单位：千）


	截至6月30日的六个月，
	2025		2024
经营活动
净收入	$	4,322	$	362
调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致：
折旧费用		21,614		20,240
取得的租赁无形资产摊销		7,046		7,629
上述市场租赁摊销，净额		392		500
债务发行费用摊销及其他		1,118		1,125
基于股票的补偿费用		1,879		2,552
资本化的购置前费用和计入费用的其他成本		42		82
坏账准备金，净额		—		822
出售投资物业（收益）亏损		(1,565)		3,383
来自未合并合资企业的股权损失		91		—
其他		70		202
经营性资产负债变动情况：
租户应收账款		(402)		(2,133)
递延资产		(536)		(1,265)
其他资产和负债		(2,059)		(291)
应付账款和应计费用		2,316		(272)
保证金		83		285
经营活动所产生的现金净额		34,411		33,221

投资活动
购买土地、建筑物及其他有形和无形资产和负债		(70,468)		—
出售投资物业所得款项净额		9,111		7,537
来自未合并合营企业的资本分配		58		—
购买物业的代管按金		290		(500)
向关联方垫款		(191)		(217)
现有房地产投资的资本支出		(4,576)		(5,206)
租赁佣金		(673)		(2,545)
投资活动所用现金净额		(66,449)		(931)

融资活动
第三方贷方要求的托管存款		—		248
偿还应付票据		(264)		(11,287)
信贷融通收益		94,500		38,500
偿还信贷便利		(28,500)		(25,900)
支付给普通股股东、OP单位和LTIP单位持有人的股息		(30,503)		(29,846)
支付给优先股股东的股息		(2,911)		(2,911)
筹资活动提供（使用）的现金净额		32,322		(31,196)
现金及现金等价物和受限制现金净增加额		284		1,094
现金及现金等价物和限制性现金——期初		8,942		6,724
现金及现金等价物和限制性现金——期末	$	9,226	$	7,818

补充现金流信息：
利息的现金支付	$	14,326	$	12,583

非现金融资和投资活动：
应计应付股息	$	11,985	$	16,280
利率互换协议公允价值变动计入其他综合（亏损）收益确认	$	(8,217)	$	2,547
以普通股赎回的LTIP单位	$	67	$	209
计入应付账款和应计费用的应计资本支出和租赁佣金	$	2,284	$	1,442
使用权资产相关租赁负债的确认	$	6,280	$	—

随附的附注是这些未经审核简明综合财务报表的组成部分。

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Global Medical Reit Inc.

未经审核简明综合财务报表附注

（单位：千美元，每股金额或另有说明的除外）

注1 –组织

Global Medical REIT Inc.（“公司”）是一家马里兰州公司和内部管理的房地产投资信托基金（“REIT”），收购医疗保健设施并将这些设施出租给医生团体以及区域和国家医疗保健系统。公司通过特拉华州有限合伙子公司Global Medical REIT L.P.（“运营合伙企业”）持有其设施并开展业务。公司透过公司全资附属公司Global Medical REIT GP LLC（一家特拉华州有限责任公司）担任经营合伙企业的唯一普通合伙人。截至2025年6月30日，公司为经营合伙企业持股91.92%的有限合伙人，长期激励计划单位（“LTIP单位”）持有人及向经营合伙企业贡献物业或服务以换取普通有限合伙单位（“OP单位”）的第三方有限合伙人合计拥有经营合伙企业8.08%的股份。

附注2 –重要会计政策摘要

列报依据

随附的简明综合财务报表未经审计，包括公司的账目，包括经营合伙企业及其全资附属公司，以及其对一家未合并合营企业的股权投资。随附的简明综合财务报表是根据美国公认会计原则（“GAAP”）和美国证券交易委员会（“SEC”）的规则和条例编制的。根据SEC规则和条例，年度合并财务报表所需的某些信息和脚注披露已被压缩或排除。因此，随附的简明综合财务报表不包括GAAP要求的完整综合财务报表的所有信息和脚注，应与截至2024年12月31日止年度的经审计综合财务报表及其附注一并阅读。管理层认为，为公平列报中期简明综合财务报表所需的所有正常和经常性调整均已作出。

合并原则

随附的简明综合财务报表包括公司、其全资附属公司的账目，以及其于一间未合并合营企业的股权投资。公司将其不拥有但控制（从而合并）的任何股权的部分列为非控制性权益。公司的非控制性权益包括已授予公司董事、高级职员和关联公司的LTIP单位以及第三方持有的OP单位。有关OP单位和LTIP单位的更多信息，请参阅附注5 –“股权”和附注7 –“基于股票的补偿”。

公司在简明合并资产负债表上将非控制性权益分类为合并权益的组成部分，与公司总股本分开。公司的净收益或亏损根据与此类非控制性权益相关的运营合伙企业各自的所有权或投票百分比分配给非控制性权益，并从简明综合经营报表的综合收益或亏损中剔除，以得出归属于普通股股东的净收益或亏损。非控股所有权百分比的计算方法是LTIP单位和OP单位的总数除以已发行的单位和股份总数。

估计数的使用

按照公认会计原则编制简明综合财务报表要求公司作出影响简明综合财务报表和脚注中报告的金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。

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投资房地产

公司根据会计准则编纂（“ASC”）主题805“企业合并”（“ASC主题805”）确定一项收购何时符合业务定义或应当作为资产收购进行会计处理，其中要求，当一项收购的公允价值基本上全部集中在单一可辨认资产或一组类似可辨认资产中时，该资产或一组类似可辨认资产不符合业务定义，因此需要作为资产收购进行会计处理。交易成本在资产收购中资本化，并在企业合并发生时计入费用。

对于“自有人占用”（指出卖人要么是租户，要么控制租户）的资产收购，包括资本化的收购成本在内的收购价格将根据其相对公允价值分配给土地和建筑物，而不分配给无形资产或负债的价值。对于存在租赁但不属于“自住”的资产收购，公司将根据其相对公允价值将收购价款分配给有形资产和所收购的任何无形资产或承担的负债。公允价值是根据ASC主题820“公允价值计量和披露”的指导确定的，通常使用第2级输入数据确定，例如租金可比数据、销售可比数据和经纪人迹象。尽管使用了第3级输入，但与用于主要假设的第2级数据相比，它们是次要的。公允价值的确定涉及运用重大判断和估计。我们使用从多个来源获得的信息（包括收购前的尽职调查）进行估计以确定所收购的有形和无形资产以及承担的负债的公允价值，我们通常会利用第三方评估师的协助。

收入确认

该公司的业务主要包括根据提供最低租金和升级的租赁安排从租户赚取的租金收入。租赁已作为经营租赁入账。对于带有或有租赁自动扶梯的经营租赁，收入根据该期间到期的合同现金租金付款入账。固定年租自动扶梯的租赁收入在初始租赁期内按直线法确认，但须经可收回性评估，合同租金收入与直线金额之间的差额记为“递延应收租金”。此外，公司将“费用回收”收入确认为租金收入的组成部分，这是指与租户偿还房地产税、保险和某些其他运营费用（“租户偿还”）相关的确认收入。公司在其简明综合经营报表中按总额确认这些报销和相关费用。

现金及现金等价物和受限制现金

本公司将所有活期存款、本票、货币市场账户、三个月及以下期限存单视为现金等价物。包括在受限制现金中的金额是指在租户租约开始时从其收到的某些保证金以及公司持有的与某些租户偿还有关的资金。下表提供了公司现金和现金等价物以及限制性现金的对账，其总和为公司随附的简明综合现金流量表所列各期末这些金额的总和：


	截至6月30日，
	2025		2024
现金及现金等价物	$	6,580	$	4,978
受限制现金		2,646		2,840
现金及现金等价物和受限制现金总额	$	9,226	$	7,818

租户应收账款净额

截至2025年6月30日和2024年12月31日的租户应收账款余额分别为7826美元和7424美元。截至2025年6月30日的余额包括公司租户已获得但尚未收到的租金所欠资金3702美元、租户偿还4011美元以及向公司租户之一提供的贷款113美元。截至2024年12月31日的余额包括公司租户欠公司已赚取但尚未收到的租金资金2838美元、租户偿还4014美元、向公司租户之一提供的贷款119美元以及杂项应收款453美元。

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经营租赁产生的应收款项按照ASC主题842“租赁”（“ASC主题842”）进行会计处理。公司评估租户违约造成损失的可能性，或租户无法在每个报告日进行合同租金和租户补偿。该公司还持续监控租户和运营商的流动性和信誉。如果租户支付其租赁付款的可能性被确定为不再可能，则所有租户应收款项，包括递延租金，将从收入中注销，该租户的任何未来收入仅在收到现金时才确认。此外，截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司对那些可能收回的租赁有350美元的投资组合水平准备金，以确保租户租赁应收款不被夸大。

托管存款

截至2025年6月30日和2024年12月31日的托管余额分别为556美元和711美元。托管存款包括托管持有的资金，用于未来购置物业以及支付税款和保险。

递延资产

截至2025年6月30日和2024年12月31日的递延资产余额分别为28672美元和28208美元。截至2025年6月30日的余额包括28474美元的递延应收租金，这是由于以直线法确认每年租金固定上涨的租赁收入和198美元的其他递延成本。截至2024年12月31日的余额包括28009美元的递延应收租金，这是由于以直线法确认每年租金固定上涨的租赁收入和199美元的其他递延成本。

其他资产

截至2025年6月30日和2024年12月31日的其他资产余额分别为27,843美元和22,354美元。截至2025年6月30日的余额包括13340美元的使用权资产、4760美元的资本化在建工程成本、1939美元的预付资产、7455美元的资本化租赁佣金净额以及349美元的资本化软件成本和杂项资产净额。截至2024年12月31日的余额包括7271美元的使用权资产、6729美元的资本化在建工程成本、1451美元的预付资产、6535美元的资本化租赁佣金净额以及368美元的资本化软件成本和杂项资产净额。有关使用权资产的更多详情，请参阅附注8 –“租赁”。

衍生工具-利率互换

截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司与被指定为利率风险现金流对冲的利率掉期衍生工具相关的余额分别为10,396美元和18,613美元的资产。根据公司的风险管理策略，利率互换的目的是对公司的某些浮动利率债务进行利率风险管理。利率掉期涉及公司从交易对手方收到浮动利率金额，以换取公司在协议有效期内进行固定利率付款。公司对衍生工具按照ASC主题815“衍生品与套期保值”的规定进行会计处理。更多详情请参阅附注4 –“信贷便利、应付票据和衍生工具”。

商誉

截至2025年6月30日和2024年12月31日，该公司的商誉余额为5903美元。商誉是指支付的对价超过所收购业务的标的可辨认净资产公允价值的部分。商誉的寿命不确定，不进行摊销，但每年进行减值测试，如果事件或情况变化表明资产可能发生减值，则更频繁地进行减值测试。该公司的政策是在其财年第四季度的第一天进行年度商誉减值评估。该公司有一个报告单位。

持有待售资产及出售不动产

当满足以下标准时，公司将物业归类为持有待售：（i）管理层在有权批准行动的情况下，承诺按目前状况出售该物业的计划，（ii）出售该物业的价格相对于其当前公允价值而言是合理的，以及（iii）出售很可能并预计将在一年内完成。届时，公司将在简明合并资产负债表中单独列报与持有待售房地产相关的资产和义务，并停止记录与该资产相关的折旧和摊销费用。持有待售房地产按其较低者报

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账面值或其估计公允价值减估计出售成本。截至2025年6月30日或2024年12月31日，公司没有任何物业被归类为持有待售。

在处置财产时，公司在公司确定标的资产的控制权已转移给买方的时间点确认收益或损失。公司的履约义务一般在交易结束时履行。任何持续涉及在合同中被分析为单独的履约义务，并将销售价格的一部分分配给每项履约义务。根据当前市场信息、历史交易和合理可得的预测信息，应用重大判断来估计在销售价格内识别的可变对价金额（如有）并评估其发生概率。

对于出售房地产（或分类为持有待售的资产），公司评估该处置是否是将对公司经营和财务业绩产生重大影响的战略转变，如果是，则将在公司所有呈报期间的合并财务报表中分类为已终止经营。

其他负债

截至2025年6月30日和2024年12月31日的其他负债余额分别为18438美元和14191美元。截至2025年6月30日的余额包括13600美元的使用权负债和4838美元的预付租金。截至2024年12月31日的余额包括7461美元的使用权负债和6730美元的预付租金。有关使用权负债的更多详情，请参阅附注8 –“租赁”。

未合并合资企业

2024年12月，公司通过其经营合伙企业与公司、Heitman Global Real Estate REIT LLC（“Heitman”）及其各自的子公司订立协议，向新成立的合营企业GII Global Medical Holdings LLC（“合营企业”）出售若干资产。公司保留合资企业12.5%的所有权权益，Heitman保留其余87.5%权益。海特曼通过其投票权控制了该实体。据此，公司采用权益会计法核算其在合营公司的权益。在权益法下，公司最初按成本记录投资，随后根据公司在收益或亏损中的股权份额以及任何现金贡献和分配调整投资。

公司对未并表合营企业的股权投资净额计入公司简明合并资产负债表“对未并表合营企业的投资”项目。公司应占合营企业净收益或亏损计入公司简明综合经营报表的“未合并合营企业权益收益（亏损）”项目。

分部报告

2024年12月，该公司通过了ASU第2023-07号，“分部报告（主题280）：可报告分部披露的改进。”该公司在2024财年年度财务报表和此后的中期财务报表中采用了ASU2023-07。该公司收购医疗设施并将这些设施出租给医生团体以及区域和国家医疗系统，其收入主要来自这些设施的租赁。本公司作为一个可呈报经营分部经营及管理其业务。资源分配和财务业绩由公司首席执行官、首席运营决策者或主要经营决策者进行评估。主要经营决策者获提供及审查综合资产总额及综合净收益或亏损，并利用这些资料评估公司投资组合的表现，并据此作出经营决策。除公司合并经营报表的费用类别外，不存在需要披露的重大分部经营费用。

附注3 –物业组合

截至2025年6月30日止六个月收购及出售物业概要

截至2025年6月30日止六个月，公司完成了对医疗地产五个物业组合的收购。就本次收购而言，几乎所有的公允价值都集中在单一可辨认资产或一组类似可辨认资产中，因此，本次收购为资产收购。因此，本次收购的交易成本已资本化。

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截至2025年6月30日止六个月，公司完成三项处置。2025年2月，该公司出售了位于堪萨斯州德比的一座医疗办公楼，获得了100万美元的总收益，产生了1.7万美元的收益。2025年3月，公司出售了位于俄勒冈州库斯湾的一座医疗办公楼，获得了720万美元的总收益，产生了130万美元的收益。2025年4月，该公司出售了位于佛罗里达州奇普利的一座医疗办公楼，获得了140万美元的总收益，从而获得了20万美元的收益。

截至2025年6月30日，土地、建筑物、改善和收购的租赁无形资产的投资总额前滚如下：


					网站		租户		收购租赁		总投资
	土地		建筑		改进		改进		无形资产		房地产
截至2024年12月31日的余额	$	174,300	$	1,044,019	$	23,973	$	69,679	$	138,945	$	1,450,916
获得设施–获得日期：
Carondelet-2/7/25		—		13,327		—		1,274		1,725		16,326
银铃-2/7/25		—		8,482		—		973		1,368		10,823
滑石-2/7/25		—		3,511		455		593		572		5,131
克莱夫-4/1/25		—		11,400		507		1,595		2,218		15,720
得梅因-4/1/25		—		18,917		182		3,289		3,519		25,907
资本化成本⁽¹⁾		—		2,889		57		2,849		—		5,795
新增总数：		—		58,526		1,201		10,573		9,402		79,702
设施出售–出售日期：
德比-2/18/25		(146)		(1,250)		(118)		(73)		(372)		(1,959)
库斯湾-3/19/25		(861)		(5,096)		(56)		(49)		(410)		(6,472)
奇普利-4/30/25		(170)		(875)		(34)		(111)		(189)		(1,379)
总处置：		(1,177)		(7,221)		(208)		(233)		(971)		(9,810)
截至2025年6月30日的余额	$	173,123	$	1,095,324	$	24,966	$	80,019	$	147,376	$	1,520,808

⁽¹⁾	指于截至2025年6月30日止六个月内完成并投入服务的与公司现有设施有关的资本项目。

截至2025年6月30日止三个月和六个月的折旧费用分别为11,307美元和21,614美元，截至2024年6月30日止三个月和六个月的折旧费用分别为10,127美元和20,240美元。

截至2025年6月30日，公司有总计约24,600美元的资本改善承诺和义务，以改善、扩展和维护公司现有设施。这些金额中的许多都受到突发事件的影响，这使得很难预测它们何时会被使用，如果有的话。根据该公司的租约条款，未来十二个月的资本改善债务预计总额约为12,600美元。

截至2024年12月31日止年度收购及出售物业概要

截至2024年12月31日止年度，公司完成了对15个物业组合的收购。就本次收购而言，几乎所有的公允价值都集中在单一可辨认资产或一组类似可辨认资产中，因此，本次收购为资产收购。因此，本次收购的交易成本已资本化。

截至2024年12月31日止年度，公司完成七项处置。2024年6月，公司出售了位于印第安纳州米沙瓦卡的一家住院康复设施，获得了810万美元的总收益，导致亏损340万美元。2024年7月，公司出售了位于佛罗里达州巴拿马城的一座医疗办公楼，获得总收益1100万美元，产生了170万美元的收益。2024年9月，公司出售了位于佛罗里达州巴拿马城海滩的一座医疗办公楼，获得了110万美元的总收益，产生了10万美元的收益。2024年12月，公司出售了位于内华达州卡森市的两座医疗办公楼，获得了100万美元的总收益，导致亏损240万美元。2024年12月，公司出售了位于佐治亚州Ellijay的三座医疗办公楼，获得了430万美元的总收益，产生了70万美元的收益。2024年12月，就合资公司的组建而言，公司向合资公司出售了两项资产，其中包括位于北卡罗来纳州海波因特的一座医疗办公楼获得28.0百万美元的总收益，产生620万美元的收益，以及位于德克萨斯州沃思堡的一座医疗办公楼获得720万美元的总收益，产生130万美元的收益。

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截至2024年12月31日，土地、建筑物、改善和收购的租赁无形资产的投资总额前滚如下：


					网站		租户		收购租赁		总投资
	土地		建筑		改进		改进		无形资产		房地产
截至2023年12月31日的余额	$	164,315	$	1,035,705	$	21,974	$	66,358	$	138,617	$	1,426,969
获得设施–获得日期：
迈诺特– 7/11/24		935		7,324		144		103		676		9,182
克林顿– 7/11/24		938		4,829		188		256		657		6,868
Westland – 7/11/24		921		3,630		157		99		540		5,347
喜瑞拓– 7/11/24		3,424		1,244		107		106		392		5,273
斯巴达堡– 7/11/24		890		2,613		168		390		517		4,578
康威– 10/2/24		2,430		7,415		188		372		897		11,302
小石城– 10/2/24		1,449		6,579		164		284		741		9,217
拉塞尔维尔– 10/2/24		1,086		4,022		218		205		491		6,022
萨拉索塔– 10/2/24		643		4,133		—		548		712		6,036
威尼斯– 10/2/24		1,102		2,830		123		187		426		4,668
拉斯金– 10/2/24		242		1,443		28		45		175		1,933
6807布雷登顿– 10/2/24		1,225		626		22		68		180		2,121
2101年布雷登顿– 10/2/24		967		1,372		52		64		235		2,690
2203布雷登顿– 10/2/24		408		913		35		37		132		1,525
6002布雷登顿– 10/2/24		1,679		2,985		112		190		463		5,429
资本化成本⁽¹⁾		—		5,494		1,481		4,828		—		11,803
新增总数：		18,339		57,452		3,187		7,782		7,234		93,994
设施出售–出售日期：
米沙瓦卡– 6/27/24		(1,924)		(10,084)		(75)		(1,798)		(2,223)		(16,104)
巴拿马城– 7/12/24		(1,117)		(7,201)		(165)		(841)		(1,141)		(10,465)
巴拿马城海滩– 9/19/24		(272)		(606)		(21)		(84)		(149)		(1,132)
卡森城– 12/6/2024		(760)		(3,268)		—		—		—		(4,028)
Ellijay – 12/17/2024		(777)		(2,929)		(136)		(408)		(870)		(5,120)
高点– 12/20/2024⁽²⁾		(1,749)		(20,417)		(504)		(869)		(1,656)		(25,195)
沃思堡– 12/20/2024⁽²⁾		(1,487)		(3,333)		(251)		(445)		(787)		(6,303)
总处置：		(8,086)		(47,838)		(1,152)		(4,445)		(6,826)		(68,347)
投资物业减值⁽³⁾		(268)		(1,300)		(36)		(16)		(80)		(1,700)
截至2024年12月31日的余额	$	174,300	$	1,044,019	$	23,973	$	69,679	$	138,945	$	1,450,916

(1)	指在截至2024年12月31日止年度内完成并投入使用的与公司现有设施相关的资本项目。

(2)	这两个设施在合资公司成立时出售给了合资公司。

(3)	2024年12月，公司订立协议，出售其位于堪萨斯州德比的设施。公司确认减值损失为$ 1.7 百万元于截至2024年12月31日止年度将资产的账面价值减至公允价值。公允价值确定为合同销售价格减去佣金和费用。

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租赁无形资产和负债

以下为截至呈列日期租赁无形资产及负债的账面值摘要：


	截至2025年6月30日
			累计
	成本		摊销		净
物业、厂房及设备
就地租赁	$	84,007	$	(54,952)	$	29,055
高于市场租赁		24,885		(14,691)		10,194
租赁成本		38,484		(23,288)		15,196
	$	147,376	$	(92,931)	$	54,445
责任
低于市场租赁	$	17,335	$	(11,218)	$	6,117


	截至2024年12月31日
			累计
	成本		摊销		净
物业、厂房及设备
就地租赁	$	77,698	$	(50,714)	$	26,984
高于市场租赁		24,599		(13,201)		11,398
租赁成本		36,648		(21,326)		15,322
	$	138,945	$	(85,241)	$	53,704
责任
低于市场租赁	$	14,073	$	(10,137)	$	3,936

以下为所购租赁无形摊销汇总：


	三个月结束				六个月结束
	6月30日，				6月30日，
	2025		2024		2025		2024
与就地租赁相关的摊销费用	$	2,594	$	2,601	$	4,809	$	5,276
与租赁成本相关的摊销费用	$	1,165	$	1,165	$	2,237	$	2,353
与上述市场租赁有关的租金收入减少	$	735	$	813	$	1,490	$	1,632
与低于市场租赁相关的租金收入增加	$	(795)	$	(564)	$	(1,098)	$	(1,132)

截至2025年6月30日，截至12月31日止各年度所购租赁无形资产和负债的预定未来合计净摊销如下：



	净减少额		净增加
	在收入		在费用
2025年（剩余六个月）	$	(256)	$	6,970
2026		(477)		12,855
2027		(471)		9,425
2028		(779)		6,694
2029		(831)		4,196
此后		(1,263)		4,111
合计	$	(4,077)	$	44,251

截至2025年6月30日，资产租赁无形资产和负债租赁无形资产的加权平均摊销期分别为3.2年和2.4年。

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附注4 –信贷融通、应付票据和衍生工具

信贷便利

该公司、经营合伙企业（作为借款人）及其某些子公司（这些子公司，“子公司担保人”）是经修订和重述的9亿美元无担保银团信贷融资（“信贷融资”）的当事方，该融资由摩根大通 Bank，N.A.（“JPMorgan”）作为行政代理人。信贷融通包括（i）5亿美元的定期贷款，其中包括（a）3.5亿美元的定期贷款（“定期贷款A”）和（b）1.5亿美元的定期贷款（“定期贷款B”，连同定期贷款A，“定期贷款”），以及（ii）4亿美元的循环贷款（“循环贷款”）。该信贷工具还包括一个价值5亿美元的手风琴功能。定期贷款A于2026年5月到期，定期贷款B于2028年2月到期，Revolver于2026年8月到期，有两个六个月的延期选择。信贷融通下未偿金额的利率等于期限有担保隔夜融资利率（“SOFR”）加上10个基点的相关利差调整和基于信贷融通当前定价网格的借款利差。

关于将于2026年5月到期的定期贷款A，公司正在与其信贷融资贷款人就该义务再融资进行积极讨论。作为这一过程的一部分，该公司还在讨论延长左轮手枪的到期日。基于各种因素，包括当前的市场状况、公司资产的表现以及迄今为止的贷款人讨论，公司预计信贷融资的财务条款不会发生任何重大不利变化，并预计将在2025年第四季度完成这些交易。

经营合伙须遵守信贷融通下的多项财务契约，其中包括（其中包括）截至每个财政季度末的以下各项，（i）最高综合无抵押杠杆比率低于60%，（ii）最高综合有抵押杠杆比率低于30%，（iii）最高综合有抵押追索杠杆比率低于10%，（iv）最低固定费用覆盖率1.50：1.00，（v）最低无抵押利息覆盖率1.50：1.00，（vi）最高综合杠杆比率低于60%，（vii）对合资企业的最高现金投资为总资产价值的10%，以及（viii）最低净资产5.73亿美元加上2022年3月31日之后通过股票发行筹集的全部净收益的75%。截至2025年6月30日，管理层认为其遵守了信贷融通中包含的所有财务和非财务契约。

公司已订立利率掉期，以透过其各自期限对定期贷款的利率风险进行对冲。有关利率互换的更多信息，请参阅此处的“衍生工具-利率互换”部分。

在截至2025年6月30日的六个月期间，该公司根据信贷安排借入了94,500美元，偿还了28,500美元，净借款额为66,000美元。在截至2024年6月30日的六个月期间，该公司在信贷安排下借入了38,500美元，偿还了25,900美元，净借款额为12,600美元。截至2025年6月30日止三个月和六个月，信贷融通产生的利息支出分别为7,236美元和13,698美元，截至2024年6月30日止三个月和六个月，利息支出分别为6,184美元和12,240美元。

截至2025年6月30日及2024年12月31日，公司在信贷融通项下有以下未偿还借款：


	2025年6月30日		2024年12月31日
左轮手枪	$	202,600	$	136,600
定期贷款A		350,000		350,000
定期贷款B		150,000		150,000
信贷便利，毛额		702,600		636,600
减：未摊销债务发行费用		(3,768)		(4,868)
信贷便利，净额	$	698,832	$	631,732

与信贷融通相关的成本（扣除累计摊销）从随附简明综合资产负债表中的公司“信贷融通，扣除未摊销债务发行成本”余额中扣除。截至2025年6月30日止三个月和六个月与发债成本相关的摊销费用分别为550美元和1100美元，截至2024年6月30日止三个月和六个月分别为550美元和1099美元，并包含在随附的简明综合经营报表的“利息费用”项目中。

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应付票据，扣除债务发行成本

公司透过若干全资附属公司就收购Rosedale及Toledo设施订立或承担贷款。截至2025年6月30日及2024年12月31日，公司在该等贷款项下有以下未偿还借款：


	2025年6月30日		2024年12月31日
Rosedale贷款⁽¹⁾	$	12,948	$	13,158
托莱多贷款⁽²⁾		1,209		1,263
应付票据，毛额		14,157		14,421
未摊还债务发行成本		(4)		(22)
应付票据，净额	$	14,153	$	14,399

(1)	Rosedale贷款年利率为 3.85 %并在 2025年7月31日 .

(2)	托莱多贷款年利率为 5.0 %并成熟起来 2033年7月30日 .

截至2025年6月30日止三个月和六个月与债务发行成本相关的摊销费用分别为9美元和18美元，截至2024年6月30日止三个月和六个月分别为13美元和26美元，并包含在随附的简明综合经营报表的“利息费用”项目中。

该公司在截至2025年6月30日和2024年6月30日的六个月内分别支付了264美元和11,287美元的本金。截至2025年6月30日的三个月和六个月，这些贷款产生的利息支出分别为145美元和291美元，截至2024年6月30日的三个月和六个月分别为245美元和518美元。

截至2025年6月30日，截至12月31日止各年度到期的预定本金支付情况如下：


2025年（剩余六个月）	$	13,004
2026		117
2027		124
2028		131
2029		139
此后		642
合计	$	14,157

衍生工具-利率互换

截至2025年6月30日，公司有九笔利率互换，用于通过固定定期贷款的SOFR部分通过其期限来管理其利率风险。该公司的五笔利率掉期与定期贷款A相关，总名义价值为3.5亿美元，将定期贷款A到2026年4月的SOFR部分固定为1.36%。该公司的四笔利率掉期涉及定期贷款B，总名义价值为1.5亿美元，将到2028年1月定期贷款B的SOFR部分固定为2.54%。

公司在每个报告期将掉期记录为以公允价值计量的资产或负债。在应用套期会计时，指定且符合现金流量套期条件的衍生工具的公允价值变动（i）在公司简明综合资产负债表权益部分的累计其他综合收益中记录，以及（ii）随后在被套期的预测交易影响收益的期间内重新分类为收益作为利息费用。如不符合特定套期会计准则，公司衍生工具公允价值变动目前确认为净收益调整。截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司所有掉期交易均符合套期会计准则。

该公司的利率掉期不在交易所交易。公司的利率掉期是根据各种可观察的输入，包括合同条款、利率曲线、收益率曲线、波动性的度量以及这些输入的相关性，以公允价值入账。公司根据未来现金流量的预期规模在贴现基础上以经常性的公允价值计量其衍生工具，并纳入了不履约风险的计量。公允价值基于内部第2级输入

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ASC主题820的框架。公司在评估衍生工具的公允价值时会考虑自身的信用风险，以及交易对手的信用风险。

截至2025年6月30日和2024年12月31日，该公司利率掉期的公允价值分别为10,396美元和18,613美元的资产。余额分别计入公司截至2025年6月30日和2024年12月31日的简明合并资产负债表“衍生资产”项目。

下表详细列出了截至2025年6月30日和2024年6月30日止三个月和六个月，公司指定为现金流量套期保值的利率掉期确认的综合（亏损）收益简明综合报表所列金额的组成部分：


	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2025		2024		2025		2024
在其他综合（亏损）收益中确认的损失（收益）金额	$	18	$	(2,820)	$	1,653	$	(11,430)
从累计其他综合收益重分类至利息支出的收益金额		3,299		4,433		6,564		8,883
累计其他综合收益变动合计	$	3,317	$	1,613	$	8,217	$	(2,547)

在接下来的十二个月中，该公司估计将有额外的9171美元被重新归类为利息支出的减少。此外，在截至2025年6月30日的三个月和六个月期间，公司在简明综合经营报表中记录的利息支出总额分别为8009美元和15176美元。

加权-平均利率和期限

截至2025年6月30日，公司债务的加权平均利率和期限分别为4.09%和1.6年，而截至2024年12月31日，加权平均利率和期限分别为3.75%和2.0年。

附注5 –权益

优先股

公司章程授权发行10,000股优先股，每股面值0.00 1美元。截至2025年6月30日和2024年12月31日，已发行和流通的A系列累积可赎回优先股（“A系列优先股”）共有3,105股。A系列优先股的清算优先权为每股25美元。

截至2025年6月30日止六个月的优先股股息活动汇总于下表：

适用

季刊

股息

公布日期

记录日期

季度

付款日期

股息

每股

2024年12月4日

2025年1月15日

2024年第四季度

2025年1月31日

1,455

0.46875

2025年2月27日

2025年4月15日

2025年第一季度

2025年4月30日

1,455

0.46875

2025年5月28日

2025年7月15日

2025年第二季度

2025年7月31日

1,455

(1)

0.46875

⁽¹⁾	这笔款项中的两个月，相当于970美元，是在2025年6月30日应计的。

A系列优先股的持有人只有在公司董事会（“董事会”）（或董事会正式授权的委员会）宣布时才有权获得股息支付。股息将从最初的发行日开始累积或以现金形式支付，在每个股息支付日按季度按固定年费率支付，相当于每股25.00美元清算优先权的7.50%（相当于每年每股1.875美元）。A系列优先股可能被公司部分或全部赎回。A系列优先股的股息是累积的，无论（i）资金是否合法可用于支付这些股息，（ii）公司有收益，或（iii）这些股息由董事会宣布。A系列优先股的季度股息支付日期为每年的1月31日、4月30日、7月31日和10月31日。在截至2025年6月30日和2024年6月30日的每个六个月期间，该公司支付了2911美元的优先股股息。

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普通股

该公司拥有500,000股授权普通股，面值0.00 1美元。截至2025年6月30日和2024年12月31日，普通股流通股分别为66,879股和66,871股。

截至2025年6月30日止六个月的普通股股息活动汇总于下表：

适用

股息

公布日期

记录日期

季度

付款日期

金额⁽¹⁾

每股

2024年12月4日

2024年12月20日

2024年第四季度

2025年1月8日

15,164

0.21

2025年2月27日

2025年3月21日

2025年第一季度

2025年4月9日

15,234

0.21

2025年5月28日

2025年6月20日

2025年第二季度

2025年7月9日

10,890

0.15

⁽¹⁾	包括在未完成的LTIP单元和OP单元上的分配。

在截至2025年6月30日和2024年6月30日的六个月期间，该公司为其普通股、LTIP单位和OP单位支付的股息总额分别为30,503美元和29,846美元。

截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司累积的股息余额分别为125美元和386美元，用于年度和长期LTIP单位总额的应付股息，这些单位须追溯收到最终赚取的LTIP单位金额的股息。在截至2025年6月30日的六个月中，156美元的应计股息被冲回，并支付了与这些单位相关的105美元股息。在截至2024年6月30日的六个月中，累积了180美元的股息，并支付了与这些单位相关的127美元股息。

支付给公司股东的股息金额由董事会决定，取决于多个因素，包括可用于支付股息的资金、公司的财务状况和资本支出要求，但根据公司组织文件和马里兰州法律，公司不得进行将：（i）导致其无法在通常业务过程中支付到期债务；（ii）导致其总资产低于其总负债加上优先清算优先权的总和；或（iii）危及其维持其作为REIT资格的能力的股息分配。

筹资活动

2024年1月，公司和运营合伙企业实施了一项3亿美元的“场内”股票发行计划，据此，公司可以不时发售和出售（包括通过远期销售）其普通股股份（“2024年ATM计划”）。截至2025年6月30日的六个月内，没有根据2024年ATM计划出售股票。

运营单位

截至2025年6月30日止六个月及截至2024年12月31日止年度，经营合伙企业未发行或赎回任何OP单位。

发行和赎回时的OP单位价值基于公司在相应交易日期的收盘股价，并作为非控制性权益的组成部分计入公司截至2025年6月30日和2024年12月31日的简明合并资产负债表。公司有足够的根据其章程授权的普通股股份来支付赎回未偿还的OP单位。

附注6 –关联交易

关联方余额

截至2025年6月30日和2024年12月31日，应收关联方款项分别为461美元和270美元。这些余额主要包括代表LTIP单位和OP单位持有人支付的可向公司偿还的税款以及

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公司赚取的管理费从合营公司欠公司的资金。截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司无应付关联方款项。

附注7 –以股票为基础的薪酬

2016年股权激励计划

经修订的2016年股权激励计划（“计划”）旨在协助公司及其关联公司招聘和留住公司员工、董事会成员、公司执行官以及为公司及其关联公司提供服务的个人。

该计划旨在允许授予合格和非合格期权以及授予股票增值权、限制性股票、非限制性股票、限制性股票单位奖励、业绩奖励和其他基于股权的奖励（包括LTIP单位）。根据截至2025年6月30日尚未发放的赠款，根据该计划仍有1,355股普通股可供发放。被没收、注销、失效或以其他方式到期的计划下受奖励的单位（不包括为满足行权价格或预扣税款义务而预扣的股份）可供授予。

分时赠款

截至2025年6月30日止六个月，公司授出以下LTIP单位：


		数量
日期	说明	已发行单位	归属日期

2025年2月26日	2024年度激励计划下的最终奖励	125	2025年2月26日50%；及
			2026年2月26日50%

2025年2月26日	2025年长期激励计划下的分时奖励	207	2028年2月26日100%

2025年5月14日	年度对独立董事的奖励	58	2026年5月14日100%

2025年6月23日	新任首席执行官兼总裁签署赠款⁽¹⁾	159	2028年6月23日100%

(1)	代表与任命公司新的首席执行官和总裁有关的LTIP单位的一次性奖励，自2025年6月23日起生效。LTIP单位数量基于公司普通股在纽约证券交易所报告的截至授予日的20个交易日的成交量加权平均收盘价（VWAP）。

在截至2025年6月30日的六个月期间，某些参与者共赎回了八个已归属的LTIP单位，以换取公司的普通股。截至2025年6月30日，公司未偿还的基于时间的LTIP单位详情如下：


归属单位		2,850
未归属单位		786
截至2025年6月30日未偿还的LTIP单位		3,636

基于绩效的奖项

董事会已批准年度基于绩效的LTIP奖（“年度奖”）和长期基于绩效的LTIP奖（“长期奖”，连同年度奖，“绩效奖”）授予公司的执行官和其他员工。如下所述，年度奖有一年的业绩期，长期奖有三年的业绩期。除了满足特定的绩效指标外，绩效奖励的归属取决于服务要求。

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截至2025年6月30日止六个月，8项2023年长期奖和35项2024年长期奖被没收。截至2025年6月30日，2023、2024及2025年度计划下的绩效奖详情如下：


2023年长期奖		146
2024年长期奖		193
2025年度奖项⁽¹⁾		181
2025年长期奖⁽²⁾		165
截至2025年6月30日目标绩效奖励总额		685

⁽¹⁾董事会于2025年2月26日批准，但董事会于2025年6月20日批准的授予日期为2025年6月23日的新任首席执行官和总裁的二十四项奖励除外。目标LTIP单位的数量是基于授予日之前15个交易日在纽约证券交易所报告的公司普通股的平均收盘价。

(2)	董事会于2025年2月26日批准。目标LTIP单位数目乃基于独立估值顾问厘定的长期奖励公平值.

年度奖项。年度奖励受公司与各承授人订立的LTIP年度奖励协议（“LTIP年度奖励协议”）的条款及条件所规限。

董事会薪酬委员会（“薪酬委员会”）和董事会按照2025年LTIP年度授标协议（“业绩目标”）的规定，确定了截至2025年12月31日止年度的业绩目标，这些目标将用于确定每个承授人获得的LTIP单位数量。截至2025年6月30日止三个月和六个月的累计股票薪酬支出反映了管理层对将获得的这些奖励数量的概率的估计。在业绩期结束后，薪酬委员会和董事会将在合理可行的范围内尽快确定公司实现每个业绩目标的程度（以百分比表示），并将根据该确定计算每个承授人有权获得的LTIP单位的数量。每个承授人最多可赚取其目标LTIP单位数量的150%。任何未获得的2025年年度奖励LTIP单位将被没收和注销。

归属。截至适用的业绩期结束时赚取的LTIP单位将按以下方式分两期归属：所赚取的LTIP单位的50%将在奖励的估值日期（预计发生在2026年2月）归属，所赚取的LTIP单位的50%将在初始归属日期的一年周年归属。在“控制权变更”交易或“合格终止”事件等特定情况下，可能会加速归属。

分配。相等于公司宣派及支付的股息的分派，将于适用的业绩期内就承授人可赚取的估计LTIP单位数目累积，并将于适用的业绩期结束时就所有赚取的LTIP单位以现金或薪酬委员会酌情发行额外LTIP单位的方式支付。

长期奖。长期奖励须遵守公司与各承授人订立的其相关LTIP长期奖励协议（统称“LTIP长期奖励协议”）的条款及条件。每个承授人根据LTIP长期奖励协议获得的LTIP单位数量将在三年业绩期结束后根据公司的（i）股东总回报（“TSR”）确定，这是根据股价升值和业绩期间支付的股息的组合确定的，以及（ii）相对股东回报（“RSR”），这是通过将公司的TSR与构成道琼斯美国房地产医疗保健指数（“指数”）的公司的TSR进行比较确定的。每个承授人最多可获得承授人长期奖励所涵盖的目标LTIP单位数量的200%。任何未获得的目标LTIP单位将被没收和注销。根据长期奖励赚取的LTIP单位数目将在适用的三年业绩期结束后根据公司的绝对基础上的股东总回报（就长期奖励的50%）和RSR（就长期奖励的50%）在合理可行的情况下尽快确定。

归属。截至适用的三年业绩期结束时赚取的LTIP单位将按以下方式分两期归属：所赚取的LTIP单位的50%将在各自授予日期的第三个周年的前一天归属，其余50%将在初始归属日期的一年周年归属。在“控制权变更”交易或“合格终止”事件等特定情况下，可能会加速归属。

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分配。根据LTIP长期奖励协议，相等于公司宣布和支付的股息的分配将在适用的业绩期间内就承授人可赚取并将在适用的业绩期间结束时就所有赚取的LTIP单位的估计数量产生，以现金或由薪酬委员会酌情通过发行额外LTIP单位的方式支付。

基于股票的补偿费用

LTIP单位赠款、年度奖励和长期奖励的补偿费用基于单位/奖励的授予日公允价值，无需后续重新计量。

由于长期奖励涉及基于市场的业绩条件，公司利用蒙特卡洛模拟为费用确认提供授予日公允价值。蒙特卡洛模拟是一种普遍接受的统计技术，在这种情况下，用于模拟公司和指数成员在业绩期间可能的未来股票价格范围。该建模的目的是使用概率法估计绩效份额奖励的公允价值。

蒙特卡罗模拟采用的假设包括期初平均股价、估值日期股价、预期波动率、相关系数、无风险利率、预期股息率等。期初平均股价为公司及指数各成员在长期奖励授予日之前的15个交易日的期初平均股价。估值日股价为长期奖励授予日公司及指数内各同业公司的收盘股价。预期波动率是使用公司和指数成员的历史波动率建模的。使用与历史波动率相同的数据计算相关系数。无风险利率取自美国财政部网站，与估值或重估剩余业绩期的预期寿命有关。最后，股息收益率假设为0.0%，这在数学上相当于将股息再投资于发行实体，这是公司授予协议假设的一部分。

以下是有关使用蒙特卡洛模拟的长期奖的某些假设的详细信息：


	2025年长期			2024年长期			2023年长期
	奖项			奖项			奖项

公允价值	$	9.32		$	9.37		$	11.67
目标奖项		165			193			146
波动性		28.67	%		28.12	%		43.54	%
无风险费率		4.00	%		4.38	%		4.35	%
股息假设		再投资			再投资			再投资
预期任期以年为单位		3			3			3

该公司在截至2025年6月30日的三个月和六个月分别发生了1728美元和1879美元的股票补偿费用，在截至2024年6月30日的三个月和六个月分别发生了1319美元和2552美元，与根据该计划授予的赠款有关。补偿费用包含在公司简明综合经营报表的“一般和行政”费用中。

截至2025年6月30日，与这些裁决相关的未摊销补偿费用总额约为8.0百万美元，预计将在1.7年的加权平均剩余期间内确认。

附注8 –租赁

该公司既作为出租人又作为承租人经营。作为出租人，公司在ASC主题842下被要求使用与ASC主题840对经营租赁和其他租赁（如销售型租赁和直接融资租赁）的指导意见基本相似的方法对租赁进行会计处理。此外，ASC专题842要求出租人仅对增量直接租赁成本进行资本化摊销。作为承租人，公司在新准则下被要求采用双重方法，根据租赁是否有效融资购买的原则，将租赁，例如地面租赁，分类为融资租赁或经营租赁。这种分类决定了租赁费用是按实际利率法确认还是按直线法在租赁期内确认。ASC专题842还要求承租人对所有初始期限的租赁记录一项使用权资产和一项租赁负债

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超过一年，无论其分类如何。公司还选择了不对期限为一年或一年以下的租赁确认使用权资产和租赁负债的实务权宜之计。

信息作为出租人

为了产生正现金流，作为出租人，公司将其设施出租给租户，以换取固定的每月付款，包括租金、财产税、保险和某些成本回收，主要是公共区域维护（“CAM”）。该公司的租赁被确定为经营租赁，投资组合平均租赁年限剩余约10年。公司租户为CAM支付的款项被视为与租赁组件分离的非租赁组件，一般按照收入确认标准进行会计处理。然而，公司有资格并选择了与合并这些组成部分相关的实用权宜之计，因为租赁部分被归类为经营租赁，并且对于所有资产类别而言，非主要组成部分的CAM收入转移的时间和模式与租赁部分相同。因此，CAM的代价在租赁中作为整体代价的一部分入账。客户为物业税和保险支付的款项被视为租赁的非组成部分，因此不会向他们分配对价，因为它们不会将商品或服务转让给客户。公司租赁的固定合同付款按直线法在相应租赁条款内确认。这意味着，就特定租赁而言，在任何给定期间内根据租赁开票的实际金额可能高于或低于该期间确认的租金收入金额。直线式租金收入是在租户承担对租赁场所的控制权时开始的。应计直线应收租金是指直线租金收入超过目前根据租赁协议开单的租金的金额。

公司的部分租赁以消费者价格指数（“CPI”）的年度变动为准。虽然CPI上涨并不作为公司计量直线租金收入的一部分进行估计，但对于以CPI为基础的基础租金上涨的租赁，其租金收入确认金额在计量期间调整CPI的变动后有效。此外，该公司的一些租约还有延期选择权。

初始直接成本，主要是与租赁我们设施相关的佣金，在发生重大时资本化。资本化租赁成本按直线法在相关租赁的剩余使用寿命内摊销。谈判或安排租赁的所有其他费用在发生时计入费用。

与租赁相关的应收款项，包括应收账款和应计直线应收租金，如适用，将减少信用损失。公司定期评估与租赁相关的应收账款的可收回性。公司对可收回性的评估主要包括审查逾期账户余额，并考虑我们租户的信用质量、租户的历史趋势和租户付款条件的变化等因素。如果公司关于租赁相关应收账款可收回性的假设被证明是不正确的，公司可能会出现超过在租金和其他收入中确认的信用损失。

公司在截至2025年6月30日的三个月和六个月分别确认了与经营租赁付款相关的租金收入37,880美元和72,475美元，在截至2024年6月30日的三个月和六个月分别确认了与经营租赁付款相关的租金收入34,214美元和69,283美元。其中，2,028美元和3,821美元分别与截至2025年6月30日止三个月和六个月的可变租金收入有关，1,963美元和3,926美元分别与截至2024年6月30日止三个月和六个月的可变租金收入有关。

截至2025年6月30日，公司就与其投资组合相关的不可撤销经营租赁将收到的年度现金总额如下，截至12月31日的后续年度：


2025年（剩余六个月）	$	62,790
2026		121,646
2027		110,190
2028		99,020
2029		85,339
此后		286,447
合计	$	765,432

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信息作为承租人

公司在截至2025年6月30日止六个月期间就该期间完成的五项收购事项录得使用权资产和负债，这些收购事项的建筑物位于受地面租赁约束的土地上。公司使用约5.9%的贴现率记录这些地面租赁的使用权资产和负债，这与其在收购之日的增量借款利率相近。在截至2025年6月30日的三个月和六个月中，公司从归类为融资租赁的地面租赁中产生了69美元的利息支出。包括这些建筑物在内，公司有十座位于土地上的建筑物须受地面租赁约束，加权平均剩余期限约为44年。这些租赁的租金支付会根据CPI或按照预先确定的时间表定期调整。按预定时间表的每月付款按直线法在有关租约的条款内确认。CPI的变化不作为我们计量直线租金费用的一部分进行估计。公司的一些地面租赁包含延期选择权，在我们合理确定将发生延期的情况下，它们被包括在我们对使用权资产和负债的计算中。公司在截至2025年6月30日的三个月和六个月内分别确认了约95美元和156美元的地面租赁费用，其中89美元和135美元以现金支付。公司在截至2024年6月30日的三个月和六个月内分别确认了约55美元和110美元的地面租赁费用，其中31美元和52美元以现金支付。

下表列出了截至2025年6月30日我们对经营用地租赁的未来租赁付款的预定义务的未贴现现金流量，以及这些现金流量与截至2025年6月30日的经营租赁负债的对账：


2025年（剩余六个月）	$	559
2026		1,134
2027		1,150
2028		1,174
2029		1,193
此后		27,200
合计		32,410
折扣		(18,810)
租赁负债	$	13,600

租户集中

截至2025年6月30日止六个月期间，公司的租金收入来自租赁193栋建筑物的319名租户。在此期间，没有租金收入超过公司租金收入10%的租户。

附注9 –承付款项和或有事项

诉讼

公司目前没有受到任何重大诉讼，据其所知，也没有任何对公司构成威胁的重大诉讼，如果确定这些诉讼对公司不利，将对公司的财务状况、经营业绩或现金流量产生重大不利影响。

环境事项

该公司遵循一项政策，即监测其财产是否存在危险或有毒物质。虽然无法保证其物业不存在重大环境责任，但公司目前并不知道与其物业有关的任何环境责任会对其财务状况、经营业绩或现金流量产生重大影响。此外，公司不知道管理层认为需要额外披露或记录损失或有事项的环境责任方面的任何重大环境责任或任何未主张的索赔或评估。

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项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析

以下讨论应与我们的财务报表一起阅读，包括这些财务报表的附注，这些报表包含在本季度报告表格10-Q（本“报告”）的其他地方。我们在本节中所做的一些陈述是联邦证券法含义内的前瞻性陈述。有关前瞻性陈述的完整讨论，请参阅下面题为“关于前瞻性陈述的特别说明”的部分。某些风险因素可能会导致实际结果、绩效或成就与以下讨论中明示或暗示的内容存在重大差异。关于这类风险因素的讨论，见项目1a。我们于2025年2月28日向美国证券交易委员会（“SEC”或“委员会”）提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告的风险因素，以及第1A项。表格10-Q的本季度报告中的风险因素。除非另有说明，以下讨论中的所有美元和份额金额均以千为单位。

关于前瞻性陈述的特别说明

本报告包含1995年《私人证券诉讼改革法案》（载于经修订的1933年《证券法》第27A条（“证券法”）和经修订的1934年《证券交易法》第21E条（“交易法”））含义内的“前瞻性陈述”。特别是，与我们的趋势、流动性、资本资源、医疗保健行业和医疗保健房地产市场和机会等有关的陈述包含前瞻性陈述。您可以通过使用前瞻性术语来识别前瞻性陈述，包括但不限于“相信”、“预期”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“大约”、“打算”、“计划”、“估计”或“预期”，或这些词语和短语或类似词语或短语的否定，这些词语和短语或类似词语或短语是对未来事件或趋势的预测或指示，并且不仅仅与历史事件有关。您还可以通过讨论战略、计划或意图来识别前瞻性陈述。

前瞻性陈述涉及众多风险和不确定性，您不应依赖它们作为对未来事件的预测。前瞻性陈述取决于可能不正确或不精确的假设、数据或方法，我们可能无法实现这些假设、数据或方法。我们不保证所描述的交易和事件将如所描述的那样发生（或它们将完全发生）。除其他外，以下因素可能导致实际结果和未来事件与前瞻性陈述中阐述或设想的结果和事件存在重大差异：

●

难以确定要收购的医疗机构（由于资本、竞争或其他方面的成本增加）和完成此类收购；

●

租户拖欠或不续租；

●

我们收取租金的能力；

●

利率上升，经营成本增加；

●

宏观经济和地缘政治因素，包括但不限于通胀压力、关税和国际贸易政策、利率升高、银行业陷入困境、全球供应链中断以及持续的地缘政治冲突和战争；

●

当前医疗保健和医疗保健房地产趋势和成本的变化，包括工资通胀；

●

流行病或大流行病（如新冠疫情），以及国际、联邦、州和地方政府、机构、执法部门和/或卫生当局为应对该流行病而采取的措施；

●

我们满足现有和任何未来债务协议中的契约的能力；

●

我们在需要时或以优惠条件为现有债务再融资的能力；

●

出租率下降或空置率上升，包括收购物业的预期租金水平；

●

不利的经济或房地产条件或发展，无论是在全国范围内还是在我们的设施所在的市场内；

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●

我们未能产生足够的现金流来偿还我们的未偿债务；

●

我们满足短期和长期流动性需求的能力；

●

我们部署我们筹集的债务和股权资本的能力；

●

我们对冲利率风险的能力；

●

我们以有吸引力的条件或根本没有能力筹集额外的股权和债务资本；

●

我们对我们的普通股和优先股进行股份分配或赎回我们的优先股的能力；

●

关于任何收购的时机和/或完成的预期；

●

关于处置的时间和/或完成的预期，以及由此产生的收益的预期用途；

●

我们对合资企业的使用可能会限制我们对共同拥有的投资的回报和灵活性；

●

我国普通股和优先股市场价格普遍波动；

●

我们的业务或我们的投资或融资策略发生变化；

●

我们对关键人员的依赖，他们的持续服务没有保障；

●

我们在未来识别、雇用和留住高素质人才的能力；

●

我们竞争的程度和性质；

●

医疗保健法、政府法规、税法及类似事项的变化；

●

医疗保险、医疗补助和商业保险报销趋势的预期趋势变化，包括根据《一大美丽法案》（“OBBBA”）对医疗补助报销率的变化；

●

争夺投资机会；

●

我们未能成功整合收购的医疗设施；

●

我们预期的资本和租户改善支出；

●

美国普遍接受的会计政策变更（“GAAP”）；

●

缺乏保险或保险金额不足；

●

房地产行业普遍影响的其他因素；

●

我们分配的税务处理的变化；

●

我们未能维持我们作为美国联邦所得税目的房地产投资信托基金（“REIT”）的资格；

●

根据REIT规则，我们有资格获得与我们的财产处置相关的100%禁止交易税的安全港；和

●

由于与美国联邦所得税目的的REIT资格相关的复杂规则，以及我们满足这些规则的能力，对我们的业务施加了限制。

见项目1a。风险因素载于我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告及第1A项。风险因素在本季度报告表格10-Q进一步讨论这些和其他风险，以及风险、不确定性和其他

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本报告中讨论的因素以及我们可能不时向SEC提交的其他文件中确定的因素。在我们公司做任何投资决策之前，你应该仔细考虑这些风险。新的风险和不确定性也可能不时出现，可能对我们产生重大不利影响。虽然前瞻性陈述反映了我们的善意信念，但它们并不是对未来业绩的保证。除适用法律要求外，我们不承担更新或修改任何前瞻性陈述以反映基本假设或因素的变化、新信息、数据或方法、未来事件或本报告日期之后的其他变化的任何义务。您不应过分依赖任何基于我们或作出前瞻性陈述的第三方目前可获得的信息的前瞻性陈述。

MD & A的目的

管理层讨论与分析（“MD & A”）是对财务报表和其他统计数据的叙述性解释，我们认为这将增强读者对我们的财务状况、财务状况变化和经营业绩的理解。

MD & A的目标是：

为我们的财务报表提供叙述性解释，使投资者能够从管理层的角度看待公司；

增强整体财务披露，提供财务信息分析的脉络；和

提供有关我们的收益和现金流的质量和潜在可变性的信息，以便投资者能够确定过去的业绩对未来业绩具有指示性的可能性。

概述

Global Medical REIT Inc.（“公司”、“我们”、“我们”或“我们的”）是一家马里兰州公司和内部管理的REIT，收购医疗保健设施并将这些设施出租给医生团体以及区域和国家医疗保健系统。我们通过特拉华州有限合伙子公司Global Medical REIT L.P.（“运营合伙企业”）持有我们的设施并开展业务。我们的全资子公司Global Medical REIT GP LLC是我们运营合伙企业的唯一普通合伙人，截至2025年6月30日，我们拥有运营合伙企业91.92%的已发行普通运营合伙单位（“OP单位”），长期激励计划单位（“LTIP单位”）持有人和向运营合伙企业贡献物业或服务以换取OP单位的第三方有限合伙人合计拥有运营合伙企业的8.08%。

我们的收入来自于我们从租户那里收到的租金和运营费用报销付款，我们的大部分租约是带有合同租金上涨条款的中长期三重净租约。我们的主要费用是折旧、利息以及一般和管理费用。我们主要通过运营现金、第二次经修订和重述的信贷安排（“信贷安排”）下的借款以及股票发行为我们的收购提供债务和股权混合融资。

业务概览及策略

我们的业务战略是投资于提供相对于我们的资本成本具有吸引力的回报率并由盈利的医生集团、区域或国家医疗保健系统或其组合运营的医疗保健物业。我们相信，这一战略使我们能够实现为股东提供（i）有吸引力的股息和（ii）股价升值的目标。为实施这一战略，我们寻求投资：

●

在医疗办公楼和医疗保健提供系统的其他分散式组件中，因为我们认为美国的医疗保健提供趋势越来越远离集中式医院位置；

●

位于二级市场和一级市场郊区的中小型医疗机构，并提供人口老龄化所需的服务，如心血管治疗、康复、眼科手术、消化科、肿瘤科治疗和骨科。我们认为，这些设施和市场通常被较大的REITs和其他医疗保健投资者所忽视，但包含的租户信用状况类似于一级市场中较大、较昂贵的设施；和

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●

在较小程度上，在机会性收购中，包括由国家或区域运营商运营并位于表明需要此类服务的市场的行为和心理健康设施。

我们的大部分医疗保健设施都是以三网租赁的方式出租给单租户的。我们的投资组合还包含一些具有总租赁或修改总租赁结构的多租户物业。此外，我们对一家未合并的合资企业感兴趣，该合资企业拥有两家医疗保健设施。

企业可持续发展与社会责任

我们的商业价值观整合了整个公司的环境可持续性、社会责任和强有力的治理实践。我们的董事会（“董事会”）对这些做法的态度是从减少和控制公司风险状况的角度来看待的。

我们的董事会继续领导我们的可持续发展努力，我们的董事会有一个常设委员会专注于这些努力。该委员会的主要目的是协助董事会履行其职责，通过监督：（1）我们的管理层制定的一般可持续发展战略和政策，（2）与我们的员工、投资者和其他利益相关者就可持续发展事项进行沟通，（3）与可持续发展事项相关的发展并提高我们对可持续发展事项的理解，（4）我们遵守某些与可持续发展相关的法律和监管要求，以及（5）与我们的其他董事会委员会就共同重要的可持续发展事项进行协调。

2024年6月，我们发布了第三份企业社会责任报告，其中详细介绍了我们在可持续发展领域的进展和重点领域。我们的企业社会责任报告的内容未通过引用并入本报告或我们向SEC提交的任何其他报告或文件中。

我们对员工敬业度的承诺仍然是高度优先事项，因为我们将继续为健康、安全和工作与生活的平衡提供便利，包括在我们的总部获得LEED铂金认证，包括健身中心、咖啡厅和屋顶休息室。

气候变化风险

我们认真对待气候变化以及与气候变化相关的风险，包括物理风险和过渡风险。我们利用软件来帮助我们识别和衡量我们物业的潜在气候风险敞口。该软件分析总结了与气候变化相关的风险，按发病潜力对其进行了分组，并确定了风险缓解的机会。我们在评估投资机会时评估能源效率和可持续性，并已开始监测我们的投资组合是否存在气候风险因素。我们利用在我们收购的尽职调查阶段由第三方工程顾问执行的公用事业和能源审计。我们收集的能源消耗数据被用来计算我们设施的碳排放水平。捕获和跟踪这些信息可能有助于在可能的情况下为未来的缓解和补救工作提供信息。为此目的，我们继续探索在我们的收购战略中缓解气候风险的方法，如果它存在的话，以及通过积极主动的资产管理为减少气候影响做出贡献的方法，该管理旨在寻找纳入可再生能源资源和减少能源利用的方法。

我们与我们的社区、租户和股东站在一起，支持有意义的解决方案，以应对这一全球挑战，并为我们业务目标的可持续性做出贡献。

加息和通胀的影响

2024年期间，美国联邦储备委员会（“美联储”）开始下调联邦基金利率，此前多个季度提高了该利率的目标区间以对抗通胀。从2024年9月至2024年12月，联邦基金利率从5.25% – 5.50%的区间降至4.25%-4.50 %。然而，美国国债收益率和有担保隔夜融资利率（“SOFR”）互换利率并未出现实物反应，10年期美债收益率从2024年9月30日的3.79%增至2025年6月30日的4.23%，同期五年期远期SOFR互换利率从3.21%增至3.38%。联邦基金利率与美国国债收益率和远期SOFR互换利率变化之间的差异反映了市场对未来几个月和几年通胀压力增加的预期以及最近颁布的全球关税的影响。因此，如果通胀开始上升，美联储可能会维持较高的联邦基金利率，或者决定在2025年及以后再次提高联邦基金利率。

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目前，我们信贷融通上的3.5亿美元定期贷款（“定期贷款A”）的利率掉期将于2026年4月定期贷款A到期时到期。如果我们对定期贷款A进行再融资并进行新的利率互换，那么任何相关的利率互换都可能基于再融资时的五年期SOFR互换利率，这很可能远高于我们目前对定期贷款A的SOFR互换利率。此外，尽管一个月SOFR，即我们信贷工具（我们的“Revolver”）的未对冲循环部分的基准利率，在2024年期间随着联邦基金利率的下降而下降，与2021年相比，一个月SOFR仍然较高，无法保证2025年及以后一个月SOFR将继续下降。

总之，我们的左轮手枪的利率是基于一个月SOFR，在2024年第四季度随着联邦基金利率的下降而下降，但在2025年期间相对没有变化。关于我们的定期贷款A及其相关利率掉期，如果我们对该贷款进行再融资（我们预计将在2025年第四季度完成）并通过订立新的利率掉期对冲我们的预期利率风险，则再融资时的掉期利率预计将明显高于我们目前的利率掉期，原因是（i）自2021年以来SOFR普遍上升，以及（ii）基于重新出现的通胀压力，短期和长期利率之间的扩大。

医疗保健工资通胀的持续影响

新冠疫情从多方面影响了医疗保健行业。关于美国医护人员，尤其是护士，由于疫情持续时间长和严重程度而经历倦怠的故事有很多，这导致许多护士和其他医疗专业人员在医疗行业内跳槽或完全辞去职业。这一现象导致医疗保健系统，尤其是医院系统的劳动力成本大幅增加，因为一些雇主不得不依靠成本更高的合同护理劳动力来维持他们的业务。尽管对合同护理的依赖和整体医疗保健工资通胀在2024年期间有所缓和，但医疗保健劳动力成本的整体增长仍然存在。加强技术和成本节约措施以及支付方增加报销是否有助于抵消这些成本，还有待观察。

执行摘要

下表总结了我们在所述期间的业务和运营的主要变化。


	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2025		2024		2025		2024

	（单位：千，每股和单位金额除外）
租金收入	$	37,880	$	34,214	$	72,475	$	69,283
折旧和摊销费用	$	15,291	$	13,993	$	29,118	$	28,078
利息支出	$	8,009	$	6,992	$	15,176	$	13,883
一般和行政费用	$	6,025	$	4,589	$	9,645	$	9,035
出售投资物业收益（亏损）	$	207	$	(3,383)	$	1,565	$	(3,383)

归属于普通股股东的每股净（亏损）收益	$	(0.01)	$	(0.05)	$	0.02	$	(0.04)
归属于普通股股东的FFO和每股和单位的非控制性权益⁽¹⁾	$	0.20	$	0.20	$	0.40	$	0.41
归属于普通股股东的AFFO和每股和单位的非控制性权益⁽¹⁾	$	0.23	$	0.22	$	0.45	$	0.46
每股普通股股息⁽²⁾	$	0.15	$	0.21	$	0.36	$	0.42

加权平均已发行普通股		66,879		65,588		66,876		65,580
加权平均未偿运营单位		2,244		2,244		2,244		2,244
加权平均LTIP未偿还单位		3,528		3,150		3,384		3,020
加权平均股份总数和已发行单位		72,651		70,982		72,504		70,844

(1)	有关我们的非GAAP财务指标的描述以及我们的非GAAP财务指标的对账，请参阅“—非GAAP财务指标”。

(2)	2025年5月28日，董事会将公司普通股的季度股息从每股0.21美元降至每股0.15美元。

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	截至
	6月30日，			12月31日，
	2025			2024

	（千美元）
投资房地产，毛	$	1,520,808		$	1,450,916
债务总额，净额	$	712,985		$	646,131
加权平均利率		4.09	%		3.75	%
总股本（包括非控制性权益）	$	525,021		$	555,916
净可租赁平方英尺		5,212,298			4,756,108

我们的物业

截至2025年6月30日，我们在房地产方面的总投资约为15亿美元，包括193栋建筑，总可出租面积约为520万平方英尺，年化基本租金约为1.18亿美元。该数据不包括在我们未合并的合资企业中持有的物业的金额。

截至2025年6月30日止六个月已完成收购事项

2024年10月，我们订立购买协议，以总购买价6960万美元收购医疗地产的五个物业组合（“五个物业组合”）。2025年2月，我们完成了对五个物业组合中的三个物业的收购，这些物业包括总计188,874平方英尺的可出租面积，总购买价格为3150万美元，总年化基本租金为270万美元。2025年4月，我们完成了对五个物业组合中剩余的两个物业的收购，这些物业包括总计297,724平方英尺的可出租面积，总购买价格为3810万美元，总年化基本租金为360万美元。这五个物业组合的总购买价格为6960万美元，可出租面积为486,598平方英尺，年化基本租金为630万美元。

已完成的财产处置

在截至2025年6月30日的六个月内，我们完成了三项处置，产生了960万美元的总收益，产生了160万美元的总收益。

筹资活动

2024年1月，公司和运营合伙企业实施了一项3亿美元的“场内”股票发行计划，根据该计划，我们可能会不时发售和出售（包括通过远期销售）我们的普通股股份（“2024年ATM计划”）。截至2025年6月30日的六个月内，没有根据2024年ATM计划出售股票。

债务活动

在截至2025年6月30日的六个月期间，我们根据信贷安排借入了9450万美元，偿还了2850万美元，净借款额为6600万美元。在截至2024年6月30日的六个月期间，我们在信贷安排下借入了3850万美元，偿还了2590万美元，净借款额为1260万美元。截至2025年6月30日，未偿信贷融资余额净额为6.988亿美元，截至2025年8月4日，我们在Revolver下的未使用借款能力为1.77亿美元。

合资经营

就2024年12月成立合资企业（“合资企业”）而言，我们向合资企业出售了我们的两项资产，并获得了3520万美元的总收益。我们将总收益中的210万美元用于为我们在合资企业中最初的12.5%资本投资提供资金。就收购这些物业而言，合营公司订立了一笔本金额为1760万美元的抵押贷款。我们采用权益会计法核算我们在合资企业中的权益。

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可能影响我们运营结果的趋势

我们认为，以下趋势可能会对我们的经营业绩产生积极影响：

●

人口老龄化.根据2020年美国人口普查，在1946年至1964年出生的婴儿潮一代老龄化的推动下，美国65岁及以上人口自2010年以来迅速增长。65岁及以上人口在过去十年中增长了超过三分之一，2018年至2019年增长了3.2%。我们相信，这部分美国人口将利用我们的医疗机构提供的许多服务，例如骨科、心脏、胃肠病学和康复。

●

向门诊护理的持续转变.据美国医院协会称，患者要求更多的门诊手术。我们相信这种患者偏好从住院设施向门诊设施的转变将使我们的租户受益，因为我们的大部分物业都由门诊设施组成。

●

医师行业组与医院合并.我们相信，如果我们的租户合并或与更大的卫生系统合并，医生集团合并的趋势将有助于加强租户的信用质量。

我们认为，以下趋势可能会对我们的经营业绩产生负面影响：

●

较长期利率仍处于较高水平。在2024年期间，美联储开始下调联邦基金利率，此前多个季度提高了该利率的目标区间以对抗通胀。从2024年9月至2024年12月，联邦基金利率从5.25% – 5.50%的区间降至4.25%-4.50 %。然而，美国国债收益率和SOFR互换利率并未出现实物反应，10年期美债收益率从2024年9月30日的3.79%增至2025年6月30日的4.23%，同期五年期远期SOFR互换利率从3.21%增至3.38%。联邦基金利率与美国国债收益率和远期SOFR互换利率变化之间的差异反映了市场对未来几个月和几年通胀压力增加的预期以及最近颁布的全球关税的影响。因此，如果通胀开始上升，美联储可能会维持较高的联邦基金利率，或者决定在2025年及以后再次提高联邦基金利率。

持续的高利率和最近的市场波动导致许多REITs的普通股价格下降，包括公司普通股的价格。持续低迷的股价和较高的利率导致公司的资金成本居高不下，进而显著降低了收购符合公司投资要求的资产的能力。

●

医疗保健工资通胀.新冠疫情从多方面影响了医疗保健行业。关于美国医护人员，尤其是护士，由于疫情持续时间长和严重程度而经历倦怠的故事有很多，这导致许多护士和其他医疗专业人员在医疗行业内跳槽或完全辞去职业。这一现象已导致医疗保健系统，特别是医院系统的劳动力成本实质性增加，因为一些雇主不得不依靠成本更高的合同护理劳动力来维持他们的业务。尽管对合同护理的依赖和整体医疗保健工资通胀在2024年期间有所缓和，但医疗保健劳动力成本的整体增长仍然存在。增强的技术和成本节约措施以及支付方增加的报销是否有助于抵消这些成本，还有待观察。

●

第三方报销方式和政策的变化.医疗保健服务的价格一直在上涨，因此，我们认为第三方支付方，例如医疗保险和商业保险公司，将继续审查并减少其健康保险计划下有资格获得的医疗保健服务类型和报销金额。例如，2025年7月4日，特朗普总统签署了OBBBA成为法律。OBBBA要求大幅削减医疗补助资金，并收紧对医疗补助接受者的资格要求。此外，许多以雇主为基础的保险计划继续提高承保个人负责的保险费百分比，这使得医疗保健服务对个人来说更加昂贵。这些趋势因新冠疫情而加剧，因为疫情期间医疗支出显着增加，尚未恢复到新冠疫情之前的水平。如果这些趋势持续下去，我们租户的业务将继续受到负面影响，这可能会影响他们向我们支付租金的能力。

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关键会计估计

按照公认会计原则编制财务报表要求我们的管理层在应用会计政策时运用判断，包括作出估计和假设。我们根据我们当时可获得的最佳信息、我们的经验以及在当时情况下被认为是合理的各种其他假设进行估计。这些估计数影响资产和负债的报告数额、财务报表日期披露的或有资产和负债以及报告期间收入和支出的报告数额。如果我们对与各种交易或其他事项有关的事实和情况的判断或解释不同，则可能会采用不同的会计方法，从而导致我们的财务报表的列报方式不同。我们不时重新评估我们的估计和假设。在估计或假设被证明与实际结果不同的情况下，将在以后各期进行调整，以反映更多关于内在不确定事项的当前估计和假设。请参阅我们于2025年2月28日向委员会提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告，以了解有关影响我们在编制本报告第I部分第1项所包含的简明综合财务报表时使用的更重要估计和判断的关键会计政策的进一步信息。

合并经营业绩

截至2025年6月30日止三个月对比截至2024年6月30日止三个月


	截至6月30日的三个月，
	2025		2024		$变化

	（单位：千）
收入
租金收入	$	37,880	$	34,214	$	3,666
其他收益		89		27		62
总收入		37,969		34,241		3,728

费用
一般和行政		6,025		4,589		1,436
营业费用		8,216		7,236		980
折旧费用		11,307		10,127		1,180
摊销费用		3,984		3,866		118
利息支出		8,009		6,992		1,017
费用总额		37,541		32,810		4,731
扣除其他收入（费用）前的收入		428		1,431		(1,003)
出售投资物业收益（亏损）		207		(3,383)		3,590
来自未合并合资企业的股权损失		(50)		—		(50)
净收入（亏损）	$	585	$	(1,952)	$	2,537

收入

总收入

截至2025年6月30日止三个月的总收入为3800万美元，而2024年同期为3420万美元，增加了380万美元。增加的主要原因是2024年6月30日之后和截至2025年6月30日止三个月完成的收购的影响，部分被该期间的处置所抵消。在这一增长中，截至2025年6月30日的三个月内，从净租赁费用回收中确认了540万美元的收入，而2024年同期为490万美元。此外，上一年度包括确认80万美元租金准备金和注销10万美元递延租金。

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费用

一般和行政

截至2025年6月30日止三个月的一般及行政开支为600万美元，而2024年同期为460万美元，增加了140万美元。费用增加的主要原因是公司、Inter-American Management LLC和我们的前任首席执行官Jeffrey Busch（“过渡和离职协议”）根据日期为2025年1月8日的《过渡和离职协议》和《索偿一般解除》在本期间发生的费用（“过渡和离职协议”）。此外，非现金LTIP补偿费用有所增加，截至2025年6月30日止三个月为170万美元，而2024年同期为130万美元。

营业费用

截至2025年6月30日止三个月的运营费用为820万美元，而2024年同期为720万美元，增加了1.0百万美元。增加的主要原因是2024年6月30日之后和截至2025年6月30日止三个月完成的收购的影响，部分被该期间的处置和其他物业成本的净减少所抵消。这些金额中包括截至2025年6月30日止三个月期间发生的可收回财产运营费用540万美元，而2024年同期为490万美元。此外，我们的运营费用包括截至2025年6月30日止三个月的总租赁物业运营费用180万美元，而2024年同期为90万美元。

折旧费用

截至2025年6月30日止三个月的折旧费用为1130万美元，而2024年同期为1010万美元，增加了120万美元。增加的主要原因是2024年6月30日之后和截至2025年6月30日止三个月完成的收购的影响，部分被该期间的处置所抵消。

摊销费用

截至2025年6月30日止三个月的摊销费用为400万美元，而2024年同期为390万美元，增加了10万美元。虽然不显着，但增加的主要原因是2024年6月30日之后和截至2025年6月30日止三个月完成的收购的影响，部分被该期间的处置所抵消。

利息费用

截至2025年6月30日止三个月的利息支出为8.0百万美元，而2024年同期为7.0百万美元，增加1.0百万美元。这一增长主要是由于与2024年同期相比，截至2025年6月30日止三个月的平均借款增加和利率略高。

截至2025年6月30日止三个月，我们的债务加权平均利率为4.03%，而2024年同期为3.93%。此外，截至2025年6月30日，我们债务的加权平均利率和期限分别为4.09%和1.6年。

扣除其他收入（费用）前的收入

截至2025年6月30日止三个月的其他收入（开支）前收益为0.4百万美元，而2024年同期为1.4百万美元，减少1.0百万美元。

出售投资物业收益（亏损）

在截至2025年6月30日的三个月内，我们完成了一项处置，产生了0.2百万美元的收益。在截至2024年6月30日的三个月内，我们完成了一项处置，导致亏损340万美元。

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来自未合并合资企业的股权损失

在截至2025年6月30日的三个月中，我们确认了来自合资企业的亏损5万美元，这代表了我们在该期间的合资企业净亏损中拥有12.5%的所有权权益。

净收入（亏损）

截至2025年6月30日止三个月的净收入为0.6百万美元，而2024年同期的净亏损为2.0百万美元，扩大了2.6百万美元。

截至2025年6月30日止六个月对比截至2024年6月30日止六个月


	截至6月30日的六个月，
	2025		2024		$变化

	（单位：千）
收入
租金收入	$	72,475	$	69,283	$	3,192
其他收益		112		77		35
总收入		72,587		69,360		3,227

费用
一般和行政		9,645		9,035		610
营业费用		15,800		14,619		1,181
折旧费用		21,614		20,240		1,374
摊销费用		7,504		7,838		(334)
利息支出		15,176		13,883		1,293
费用总额		69,739		65,615		4,124
扣除其他收入（费用）前的收入		2,848		3,745		(897)
出售投资物业收益（亏损）		1,565		(3,383)
来自未合并合资企业的股权损失		(91)		—		(91)
净收入	$	4,322	$	362	$	3,960

收入

总收入

截至2025年6月30日的六个月总收入为7260万美元，而2024年同期为6940万美元，增加了320万美元。增加的主要原因是2024年6月30日之后和截至2025年6月30日止六个月完成的收购的影响，部分被该期间的处置所抵消。在这一增长中，截至2025年6月30日的六个月期间，从净租赁费用回收中确认了1060万美元的收入，而2024年同期为990万美元。此外，上一年度包括确认80万美元租金准备金和注销10万美元递延租金。

费用

一般和行政

截至2025年6月30日止六个月的一般及行政开支为960万美元，而2024年同期为900万美元，增加了60万美元。增加的主要原因是本期根据与Busch先生的过渡和离职协议产生的费用，部分被非现金LTIP补偿费用的减少所抵消，截至2025年6月30日的六个月为190万美元，而2024年同期为260万美元。

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营业费用

截至2025年6月30日止六个月的运营费用为1580万美元，而2024年同期为1460万美元，增加了120万美元。该增加主要是由于在2024年6月30日之后和截至2025年6月30日止六个月完成的收购的影响，部分被该期间的处置和其他物业成本的净减少所抵消。这些金额中包括截至2025年6月30日止六个月期间发生的可收回财产运营费用1060万美元，而2024年同期为990万美元。此外，我们的运营费用包括截至2025年6月30日止六个月的总租赁物业运营费用320万美元，而2024年同期为240万美元。

折旧费用

截至2025年6月30日止六个月的折旧费用为2160万美元，而2024年同期为2020万美元，增加了140万美元。增加的主要原因是2024年6月30日之后和截至2025年6月30日止六个月完成的收购的影响，部分被该期间的处置所抵消。

摊销费用

截至2025年6月30日止六个月的摊销费用为750万美元，而2024年同期为780万美元，减少了30万美元。减少的主要原因是2024年6月30日之后和截至2025年6月30日止六个月期间完成的处置的影响，部分被该期间完成的收购所抵消。

利息费用

截至2025年6月30日止六个月的利息支出为1520万美元，而2024年同期为1390万美元，增加了130万美元。这一增长主要是由于与2024年同期相比，截至2025年6月30日止六个月的平均借款增加。

截至2025年6月30日止六个月，我们的债务加权平均利率为3.93%，而2024年同期为3.92%。此外，截至2025年6月30日，我们债务的加权平均利率和期限分别为4.09%和1.6年。

扣除其他收入（费用）前的收入

截至2025年6月30日止六个月的其他收入（支出）前收入为280万美元，而2024年同期为370万美元，减少了90万美元。

出售投资物业收益（亏损）

在截至2025年6月30日的六个月内，我们完成了三项处置，产生了160万美元的总收益。在截至2024年6月30日的六个月期间，我们完成了一项处置，导致亏损340万美元。

来自未合并合资企业的股权损失

在截至2025年6月30日的六个月期间，我们确认了来自合资企业的亏损9.1万美元，这代表我们在该期间的合资企业净亏损中拥有12.5%的所有权权益。

净收入

截至2025年6月30日止六个月的净收入为430万美元，而2024年同期为40万美元，增加了390万美元。

资产和负债

截至2025年6月30日和2024年12月31日，我们的主要资产包括对房地产的投资，净额为12亿美元。截至2025年6月30日止六个月，我们完成了五项收购和三项处置。我们的流动资产主要包括

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截至2025年6月30日和2024年12月31日的现金和现金等价物以及限制性现金分别为920万美元和890万美元。

截至2025年6月30日，我们的现金和现金等价物以及限制性现金余额从2024年12月31日的890万美元增加到920万美元，这主要是由于我们的信贷融资的净借款、出售投资物业收到的净收益以及经营活动提供的净现金，部分被用于收购投资物业的资金、向普通股和优先股股东以及OP单位和LTIP单位的持有人支付股息以及用于现有房地产投资的资本支出和租赁佣金的资金所抵消。

截至2025年6月30日，我们的总负债增加至7.72亿美元，而截至2024年12月31日为7.006亿美元，这主要是由于我们的信贷融资未偿还的净借款增加。

流动性和资本资源

一般

我们的短期（最多12个月）流动性要求包括：

●

未偿债务的利息支出和预定本金支付，包括（i）支付2025年7月到期的Rosedale贷款的约1300万美元未偿本金余额和（ii）支付2026年5月到期的3.5亿美元定期贷款本金余额；

●

一般和行政费用，包括根据过渡和离职协议欠Busch先生的现金遣散费；

●

物业运营费用；

●

物业收购；

●

对我们的普通股和优先股以及OP单位和LTIP单位的分配；以及

●

资本和租户改善和租赁成本。

关于将于2026年5月到期的定期贷款A，我们正在与我们的信贷融资贷款人就这一义务的再融资进行积极讨论。作为这一过程的一部分，我们还在讨论延长左轮手枪的到期日。基于各种因素，包括当前的市场状况、我们资产的表现以及我们迄今为止的贷方讨论，我们预计信贷融资的财务条款不会发生任何重大不利变化，并预计将在2025年第四季度完成这些交易。尽管我们预计将在2025年第四季度完成再融资，但受制于市场和其他条件，无法保证再融资将按预期完成或根本无法完成。

2025年5月28日，董事会将公司的季度普通股股息从每股0.21美元降至每股0.15美元。我们认为，降低股息为公司未来增长奠定了最佳位置，加强了资产负债表，并为投资者提供了具有吸引力的收益率、覆盖良好的股息。

在2025年，我们根据合同有义务支付或有资本承诺支付我们未偿债务的本金和利息以及地面和经营租赁费用。此外，如果我们决定全额赎回我们的优先股，我们将不得不支付7760万美元的清算优先权，外加应计股息、费用和开支。

我们的长期（超过12个月）流动性需求主要包括支付收购、资本和租户改善以及我们物业的租赁成本、预定债务到期、一般和管理费用所需的资金，包括根据过渡和离职协议欠Busch先生的现金遣散费、运营费用和分配。2025年以后，我们有合同义务支付或承担资本承诺，支付我们未偿债务的本金和利息以及地面和经营租赁费用。

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我们预计将通过各种内部和外部来源满足我们的短期和长期流动性需求，包括来自运营的现金流、债务融资、出售额外股本证券、发行与收购额外物业有关的OP单位、精选物业处置和资本重组交易的收益。

流动性的内部来源

我们内部流动性的主要来源包括运营现金流以及精选物业处置和资本重组交易的收益。

流动性的外部来源

我们的主要外部流动性来源包括从股票发行中获得的净收益，包括与收购额外物业有关的OP单位的发行，以及债务融资，包括我们的信贷融资和有担保定期贷款下的借款。

股票发行

2024年1月，公司和运营合伙企业实施了2024年ATM计划，根据该计划，我们可能会不时提供和出售（包括通过远期销售）我们的普通股股份。在截至2025年6月30日的六个月内或从2025年7月1日至2025年8月4日期间，没有根据2024年ATM计划出售任何股票。

债务融资

信贷便利。我们的信贷融资包括（i）3.5亿美元的定期贷款A，（ii）1.5亿美元的定期贷款B，以及（iii）4亿美元的左轮手枪。该信贷工具还包含一个价值5亿美元的手风琴功能。截至2025年8月4日，我们在信贷安排下的未使用借款能力为1.77亿美元。

信贷融通是一种无抵押融资，期限为（i）四年（从2022年8月1日开始）的循环贷款（受制于两个六个月的延期选择），（ii）五年的定期贷款A（从2021年5月3日开始），以及（iii）五年零六个月（从2022年8月1日开始）的定期贷款B。信贷融通项下未偿金额的利率等于SOFR加上10个基点的相关利差调整和基于信贷融通当前定价网格的借款利差。

我们须遵守信贷融通项下的多项财务契约，其中包括（其中包括）截至每个财政季度末的以下各项，（i）最高综合无抵押杠杆比率低于60%，（ii）最高综合有抵押杠杆比率低于30%，（iii）最高综合有抵押追索杠杆比率低于10%，（iv）最低固定费用覆盖率1.50：1.00，（v）最低无抵押利息覆盖率1.50：1.00，（vi）最高综合杠杆比率低于60%，（vii）对合资企业的最高现金投资为总资产价值的10%，以及（viii）最低净资产5.73亿美元加上2022年3月31日之后通过股票发行筹集的全部净收益的75%。截至2025年6月30日，管理层认为其遵守了信贷安排中包含的所有财务和非财务契约。

其他固定债务。截至2025年6月30日，我们的应付票据总额为1420万美元。这笔债务由两种工具组成。

对冲工具。截至2025年6月30日，我们有九次利率互换用于管理我们的利率风险。我们的五个利率掉期与定期贷款A相关，总名义价值为3.5亿美元，将到2026年4月定期贷款A的SOFR部分固定为1.36%。我们的四个利率掉期与定期贷款B相关，合并名义价值为1.5亿美元，将到2028年1月定期贷款B的SOFR部分固定为2.54%。

固定债务总额。截至2025年6月30日，我们的固定债务总额为5.142亿美元，基于我们的利率掉期和当前杠杆，加权平均利率为3.33%。截至2025年6月30日，我们的固定债务加权平均期限为1.4年。

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现金流信息

截至2025年6月30日的六个月，经营活动提供的现金净额为3440万美元，而2024年同期为3320万美元。2025年期间，净收入较高，部分被出售投资物业的总收益所抵消。

截至2025年6月30日的六个月，用于投资活动的现金净额为6640万美元，而2024年同期为90万美元。在2025年期间，我们使用了大量资金来收购投资物业，部分被出售投资物业收到的更多净收益和用于现有房地产投资和租赁佣金的资本支出的更少资金所抵消。

截至2025年6月30日的六个月，融资活动提供的现金净额为3230万美元，而2024年同期用于融资活动的现金净额为3120万美元。在2025年期间，我们的信贷融资净借款较高，应付票据的偿还额较低。

非GAAP财务指标

管理层认为某些非公认会计准则财务指标是公司经营业绩的有用补充指标。非GAAP财务指标通常被定义为旨在衡量财务业绩、财务状况或现金流量，但不包括或包括根据GAAP确定的最具可比性的衡量标准中不会如此调整的金额。该公司报告非GAAP财务指标，因为管理层观察到这些指标也是REIT行业和行业分析师评估REIT时使用的最主要的指标之一。出于这些原因，管理层认为披露和讨论这些非公认会计准则财务指标是合适的。下文列出了管理层认为与公司业务相关且对投资者有用的非GAAP财务指标的描述，以及这些指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账。

由于并非所有房地产公司都使用相同的定义，本文提出的非GAAP财务指标不一定与其他房地产公司提出的相同。这些衡量指标不应被视为净收入的替代方案，不应被视为公司财务业绩的指标，也不应被视为经营活动现金流的替代方案，作为公司流动性的衡量指标，这些衡量指标也不一定表明有足够的现金流为公司的所有需求提供资金。管理层认为，为便于清楚了解公司的历史综合经营业绩，这些措施应与简明综合财务报表中列报的经营活动产生的净收入和现金流量以及本报告其他部分包含的其他财务数据一并审查。

来自运营的资金和调整后的运营资金和可供分配的资金

归属于普通股股东和非控制性权益的运营资金（“FFO”）和归属于普通股股东和非控制性权益的调整后运营资金（“AFFO”）以及归属于普通股股东和非控制性权益的可供分配资金（“FAD”）属于SEC规则含义内的非公认会计准则财务指标。该公司认为FFO和AFFO以及FAD是衡量其经营业绩的重要补充指标，并认为FFO经常被证券分析师、投资者和其他相关方用于REITs的评估，其中许多在报告其结果时呈现FFO。

根据美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）的定义，FFO是指按照GAAP计算的净收入或亏损，不包括OP单位和LTIP单位持有人的非控制性权益，不包括出售财产和特殊项目的收益（或损失）、财产减值损失、减去优先股股息，加上与房地产相关的折旧和摊销（不包括债务发行成本的摊销以及高于和低于市场租赁的摊销），以及在计算以在相同基础上反映FFO的未合并合伙企业和合资企业的调整后。由于FFO不包括与房地产相关的折旧和摊销（不包括债务发行成本的摊销以及高于和低于市场租赁摊销费用），该公司认为，FFO提供了一种绩效衡量标准，当与同期进行比较时，它反映了出租率、租金、运营成本、开发活动和利息成本的趋势对运营的影响，提供了从最接近的GAAP衡量标准、净收入或亏损中无法立即显现的视角。

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AFFO是许多投资者和分析师用来衡量房地产公司经营业绩的非公认会计准则衡量标准，方法是去除不反映正在进行的物业运营的项目的影响。管理层通过对某些现金和非现金项目以及某些经常性和非经常性项目进行调整，修改FFO的NAREIT计算来计算AFFO。对公司而言，这些项目包括经常性收购和处置成本、债务清偿损失、经常性直线递延租金收入、经常性股票补偿费用、高于和低于市场租赁的经常性摊销、债务发行成本的经常性摊销、遣散和过渡相关费用，以及与未合并的合伙企业和合资企业相关的其他项目。

我们通过减去AFFO资本支出（包括租户改善和租赁佣金）来计算FAD。管理层认为，FAD在分析可用于分配给股东和单位持有人的现金流部分方面很有用。投资者、分析师和公司利用FAD作为共同股息潜力的指标。

管理层认为，在FFO和FAD之外报告AFFO是投资界在比较基础上评估公司经营业绩时使用的有用的补充措施。

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截至2025年6月30日和2024年6月30日的三个月和六个月的净收入与FFO、AFFO和FAD的对账如下：


	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2025		2024		2025		2024

	（未经审计，单位：千，每股和单位金额除外）
净收入（亏损）	$	585	$	(1,952)	$	4,322	$	362
减：优先股股息		(1,455)		(1,455)		(2,911)		(2,911)
折旧和摊销费用		15,266		13,969		29,072		27,992
来自未合并合资企业的折旧和摊销费用		73		—		122		—
出售投资物业（收益）亏损		(207)		3,383		(1,565)		3,383
归属于普通股股东和非控制性权益的FFO	$	14,262	$	13,945	$	29,040	$	28,826
（下）高于市场租赁的摊销，净额		(60)		249		392		500
直线递延租金收入		(479)		(363)		(536)		(763)
基于股票的补偿费用		1,728		1,319		1,879		2,552
债务发行费用摊销及其他		559		563		1,118		1,125
遣散费和过渡相关费用		567		—		671		—
来自未合并合营企业的其他调整		20		—		51		—
归属于普通股股东和非控制性权益的AFFO	$	16,597	$	15,713	$	32,615	$	32,240

每股普通股股东应占净（亏损）收入–基本和稀释	$	(0.01)	$	(0.05)	$	0.02	$	(0.04)
归属于普通股股东的FFO和每股和单位的非控制性权益	$	0.20	$	0.20	$	0.40	$	0.41
归属于普通股股东的AFFO和每股和单位的非控制性权益	$	0.23	$	0.22	$	0.45	$	0.46

加权平均已发行股份及单位–基本及摊薄		72,651		70,982		72,504		70,844

加权平均股份及发行在外单位：
加权平均普通股		66,879		65,588		66,876		65,580
加权平均运营单位		2,244		2,244		2,244		2,244
加权平均LTIP单位		3,528		3,150		3,384		3,020
加权平均已发行股份及单位–基本及摊薄		72,651		70,982		72,504		70,844

归属于普通股股东和非控制性权益的AFFO	$	16,597	$	15,713	$	32,615	$	32,240
租户改善		(878)		(1,626)		(1,582)		(2,864)
租赁佣金		(558)		(2,003)		(673)		(2,545)
建设资本		(1,087)		(1,576)		(2,994)		(2,342)
归属于普通股股东和非控制性权益的FAD	$	14,074	$	10,508	$	27,366	$	24,489

房地产息税折旧摊销前利润（EBITDA和调整后EBITDA）

公司根据NAREIT制定的标准计算EBITDA，并将EBITDA定义为根据GAAP计算的净收入或亏损加上折旧和摊销、利息费用、出售投资物业的损益、财产减值损失以及未合并的合伙企业和合资企业的调整，以反映适用的相同基础上的EBITDA。该公司将调整后的EBITDA定义为EBITDA加上债务清偿损失、非现金股票补偿费用、与高于和低于市场租赁相关的非现金无形摊销、遣散费和

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过渡相关费用、交易费用、与我们对未合并合资企业的投资相关的调整，以及其他正常化项目。管理层认为EBITDA和调整后EBITDA是重要的衡量标准，因为它们提供了额外的信息，使管理层、投资者以及我们当前和潜在的债权人能够评估和比较我们的核心经营业绩和我们的偿债能力。

截至2025年6月30日和2024年6月30日止三个月和六个月的净收入与EBITDA和调整后EBITDA的对账如下：


	截至6月30日的三个月，				截至6月30日的六个月，
	2025		2024		2025		2024

	（未经审计，单位：千）
净收入（亏损）	$	585	$	(1,952)	$	4,322	$	362
利息支出		8,009		6,992		15,176		13,883
折旧和摊销费用		15,291		13,993		29,118		28,078
未合并合资企业EBITDA调整⁽¹⁾		114		—		199		—
出售投资物业（收益）亏损		(207)		3,383		(1,565)		3,383
EBITDA	$	23,792	$	22,416	$	47,250	$	45,706
基于股票的补偿费用		1,728		1,319		1,879		2,552
（下）高于市场租赁的摊销，净额		(60)		249		392		500
遣散费和过渡相关费用		567		—		671		—
未合并合资企业的利率掉期盯市		19		—		55		—
调整后EBITDA	$	26,046	$	23,984	$	50,247	$	48,758

(1)	包括合营企业利息、折旧和摊销，以及出售投资物业的收益（如适用），计入合营企业净收益或亏损。

项目3。关于市场风险的定量和定性披露。

市场风险包括利率、外币汇率、商品价格、权益价格等市场变化对市场敏感工具产生影响的风险。在追求我们的业务和投资目标时，我们预计我们将面临的首要市场风险是利率风险。

我们可能面临利率变化的影响，这主要是由于用于收购医疗设施的债务，包括信贷安排下的借款。下面的分析介绍了我们的可变利率金融债务的价值对选定的市场利率变化的敏感性。选择的变化范围反映了我们对一年期间合理可能发生的变化的看法。

截至2025年6月30日，我们在Revolver下有2.026亿美元的未对冲借款（未扣除未摊销的债务发行成本），以浮动利率计息。详见“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析——流动性和资本资源”，详细讨论我们的信贷工具。截至2025年6月30日，我们未偿还浮动利率借款的SOFR为4.33%。假设我们的浮动利率债务金额没有增加，如果SOFR增加100个基点，我们的现金流每年将减少大约200万美元。假设我们的浮动利率债务金额不增加，如果SOFR降低100个基点，我们的现金流每年将增加大约200万美元。

我们的利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低整体借贷成本。为了实现我们的目标，我们可能会以固定利率或浮动利率借款。有关我们利率互换的描述，请参见“管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析——流动性和资本资源——对冲工具”。

我们可能会订立额外的衍生金融工具，包括利率掉期和上限，以减轻我们未来借款的利率风险。我们不会出于投机目的进行衍生品交易。

除了利率变化外，我们的投资价值还会根据当地和区域经济状况的变化以及租户/运营商和借款人的信誉变化而波动，这可能会影响我们在必要时为债务再融资的能力。

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项目4。控制和程序。

评估披露控制和程序

我们维持《交易法》规则13a-15（e）和15d-15（e）中定义的披露控制和程序，旨在确保我们根据《交易法》提交或提交给SEC的报告中要求披露的信息在SEC规则和表格规定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，并确保信息被积累并传达给管理层，包括酌情的首席执行官和财务官，以便及时就所需披露作出决定。根据《交易法》第13a-15（b）条，我们的首席执行官和首席财务官评估了截至2025年6月30日的披露控制和程序的有效性。基于该评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至本报告涵盖期间结束时，公司的披露控制和程序是有效的，以确保我们定期向SEC提交的文件中要求包含的信息在SEC规则和表格规定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告。

我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，并不期望我们的披露控制和程序或我们的内部控制将防止所有错误和所有欺诈。一个控制系统，无论设计和操作得多么好，都只能提供合理的，而不是绝对的，保证控制系统的目标得到满足。此外，控制系统的设计必须反映这样一个事实，即存在资源限制，必须相对于其成本来考虑控制的好处。由于所有控制系统的固有局限性，任何对控制的评估都不能绝对保证我们公司内部的所有控制问题和欺诈事件（如果有的话）都已被发现。

财务报告内部控制的变化

在我们最近完成的财政季度中，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化，这些变化对我们对财务报告的内部控制产生了重大影响，或者合理地可能产生重大影响。

第二部分其他信息

项目1。法律程序

我们没有参与任何未决的法律程序或诉讼，据我们所知，没有任何政府机构正在考虑我们作为一方或我们的任何财产受制于的任何程序，这将合理地可能对我们的财务状况或经营业绩产生重大不利影响。在正常业务过程中，我们可能会不时卷入与我们的经营所产生的索赔有关的诉讼。无法保证未来单独或合计出现的这些事项不会对我们未来任何时期的财务状况或经营业绩产生重大不利影响。

项目1a。风险因素

以下对第一部分第1A项中的风险因素进行补充和更新。我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中的风险因素。本季度报告中有关表格10-Q的部分陈述，包括以下风险因素中的陈述，构成前瞻性陈述。请参阅本季度报告第10-Q表第I部分第2项，题为“关于前瞻性陈述的特别说明”。

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全球贸易中断、贸易壁垒的重大引入和双边贸易摩擦，以及由此导致的未来全球经济的任何低迷，都可能对我们的业绩产生不利影响。

美国政府最近宣布对国际贸易政策的态度做出重大改变，并宣布努力与外国重新谈判现有的某些贸易协定。此外，美国政府最近对某些外国商品征收关税，并表示愿意对其他产品的进口征收关税。包括中国在内的一些外国政府已对某些美国商品实施报复性关税，并表示愿意对美国产品加征关税。全球贸易中断、贸易壁垒的重大引入和双边贸易摩擦，以及由此导致的未来全球经济的任何低迷，都可能对我们的业绩产生不利影响。

项目2。未登记出售股本证券及所得款项用途

没有。

项目3。优先证券违约

没有。

项目4。矿山安全披露

不适用。

项目5。其他信息

最近的税法变化

2025年7月4日，特朗普总统签署了《OBBBA》，使之成为法律。OBBBA对影响REITs及其投资者的美国联邦所得税法进行了重大修改。具体来说，OBBBA将REIT资产测试对REIT可能持有的应税REIT子公司（“TRS”）证券的价值限制从2025年12月31日之后开始的纳税年度的20%提高到25%。因此，对于2025年12月31日之后开始的纳税年度，REIT持有的TRS的所有证券的总价值不得超过其总资产价值的25%。OBBBA还对自2025年12月31日之后开始的纳税年度设定为日落的个人、信托和遗产的“合格REIT股息”（即资本收益股息以外的REIT股息和指定为合格股息收入的部分REIT股息）永久扣除20%。此外，对于2024年12月31日之后开始的纳税年度，OBBBA恢复了在计算纳税人“调整后应纳税所得额”时不包括折旧、损耗和摊销的扣除，以计算纳税人的净利息费用扣除限制，此前该限制对2022年1月1日之前开始的纳税年度有效。这一变化一般会产生增加可用抵扣的效果。

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项目6。展品

（a）展品


附件编号		说明

3.1		Global Medical REIT Inc.的重述条款（通过引用公司于2018年8月8日向SEC提交的10-Q表格季度报告的附件 3.1并入本文）。

3.2		Global Medical REIT Inc.第四次修订和重述的章程，于2022年12月7日通过（通过参考公司于2022年12月7日向SEC提交的8-K表格当前报告的附件 3.2并入本文）。

4.1		普通股证书样本（通过引用公司于2016年6月15日在SEC提交的S-11/A表格上的注册声明的附件 4.1并入本文）。

4.2		7.50% A系列累积可赎回优先股证书样本（通过引用公司于2017年9月14日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告的附件 4.1并入本文）。

10.1†		Mark O. Decker，Jr.与Inter-American Management LLC签订的雇佣协议，自2025年6月23日起生效（通过引用公司于2025年6月23日向SEC提交的8-K表格当前报告的附件 10.1将其并入本文）。

31.1*		根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的经修订的1934年《证券交易法》颁布的规则13a-14（a）和15d-14（a）对首席执行干事进行认证。

31.2*		根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的经修订的1934年《证券交易法》颁布的规则13a-14（a）和15d-14（a）对首席财务和会计干事进行认证。

32.1**		根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的18 U.S.C.第1350条对首席执行干事和首席财务和会计干事进行认证。

101.INS*		内联XBRL实例文档

101.SCH*		内联XBRL分类法架构

101.CAL*		内联XBRL分类学计算linkbase

101.DEF*		内联XBRL分类学定义linkbase

101.LAB*		内联XBRL分类学标签linkbase

101.PRE*		内联XBRL分类学演示linkbase

104		封面页交互式数据文件（嵌入内联XBRL文档中并包含在附件 101中）

†	管理合同或补偿性计划或安排。

随函提交。

**	特此提供。就经修订的1934年《证券交易法》第18条而言，此类认证不应被视为“已提交”。

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签名

根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。


		Global Medical Reit Inc.

日期：2025年8月6日	签名：	/s/Mark O. Decker。JR。
		Mark O. Decker, Jr.
		首席执行官（首席执行官）


日期：2025年8月6日	签名：	/s/Robert J. Kiernan
		Robert J. Kiernan
		首席财务官（首席财务官）

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