Postal Realty Trust, Inc.报告第四季度和2025年底业绩
-初步2026年AFFO指引为每股摊薄收益1.39至1.41美元-
-2026年初步收购量指引为1.15亿至1.25亿美元-
-随后将总无抵押信贷额度扩大1.15亿美元至5.55亿美元-
-随后通过ATM计划进行了4420万美元的股权销售-
纽约锡达赫斯特，2026年2月24日（环球新闻社）— Postal Realty Trust, Inc.（NYSE：PSTL）（“公司”）是一家内部管理的房地产投资信托公司，拥有并管理着2200多处主要出租给美国邮政总局（“USPS”）的物业，范围从最后一公里的邮局到工业设施，该公司今天公布了截至2025年12月31日的季度和年度业绩。
截至2025年12月31日止季度业绩摘要
•以约2910万美元收购65处USPS物业，不包括关闭成本
•归属于普通股股东的净利润为460万美元，合稀释后每股0.15美元
•运营资金（“FFO”）为1240万美元，合稀释后每股0.37美元
•调整后的运营资金（“AFFO”）为1110万美元，合稀释后每股0.33美元
截至2025年12月31日止年度业绩摘要
•以约1.231亿美元收购216处房产，不包括关闭费用
•2024-2025年租金收入增长27.6%，反映内部增长和收购
•归属于普通股股东的净利润为1410万美元，合稀释后每股收益0.47美元
•FFO为4240万美元，合稀释后每股1.33美元
•AFFO为4210万美元，合稀释后每股1.32美元
•2025日历年支付的股息总额为每股0.97美元
•修订、延长和扩大无担保信贷额度至4.4亿美元，将循环到期日延长至2029年11月，定期贷款延长至2030年1月
•年内通过其市场股票发行计划筹集的总收益为4840万美元
•同意与USPS就已到期的租约和定于2026年到期的租约的所有谈判租约提供新租金，但最近的五项2025年收购除外
2025年12月31日之后的要点
•上调季度股息至每股0.2450美元，较2024年第四季度股息增长1.0%
•将无担保信贷额度总额扩大1.15亿美元至5.55亿美元，并将新斯科舍银行增加为信贷协议项下的贷方
•通过市场股票发行计划筹集了4420万美元的总收益
1
“在2025年，在我们产品组合的持久性和差异化商业模式的推动下，我们的整个业务都超出了预期，”首席执行官Andrew Spodek表示。“我们去年成功收购了高质量的邮政物业，使我们的投资组合规模增加了20%，这一增长得到了我们所进行的系统和技术投资的支持。随着2026年开始流动性充裕，我们有能力继续执行我们不断增长的增值收购管道。我们对未来的机遇以及我们关键的物流基础设施的重要作用充满信心。”
物业组合和收购
该公司拥有的投资组合占99.8%，在49个州和一个地区拥有1,917处物业，净可出租内部平方英尺约为710万，根据截至2025年12月31日的到位租金，加权平均租金为每可出租平方英尺11.88美元。加权平均租金包括最后一英里和弹性物业每占用可出租平方英尺14.09美元，工业物业4.23美元。
在第四季度，公司以约2910万美元的价格收购了向USPS出租的65处最后一英里和弹性物业，不包括关闭成本，包括约142,000净可出租内部平方英尺，基于截至2025年12月31日的到位租金，加权平均租金为每可出租平方英尺16.55美元。就2025年全年而言，公司以约1.231亿美元的价格收购了出租给USPS的216处物业，不包括关闭成本，包括约642,000净可出租室内平方英尺，根据截至2025年12月31日的到位租金，加权平均租金为每可出租平方英尺16.24美元。这些收购以约7.7%的加权平均现金资本化率完成。
资产负债表&资本市场活动
截至2025年12月31日，公司拥有约200万美元的现金和财产相关储备，约3.61亿美元的净债务，加权平均利率为4.38%。在第四季度末，公司89%的未偿债务设定为固定利率（考虑到利率对冲），公司1.5亿美元的循环信贷额度有1.11亿美元未提取。
通过其市场发售计划，该公司在第四季度以每股15.63美元的平均总销售价格发行了807,184股普通股，产生了1260万美元的总收益，在该年度以每股15.34美元的平均总销售价格发行了3,154，321股普通股，产生了4840万美元的总收益。
在季度末之后，该公司通过其市场股票发行计划以每股16.88美元的平均价格发行了512,421股普通股，总收益为860万美元。此外，该公司根据其在市场上的股票发行计划，以每股17.88美元的加权平均价格，就额外约200万股普通股进行了远期销售交易，总收益约为3560万美元。所有远期股票仍未结算。
2
2026年2月20日，公司与循环信贷额度下的贷方订立了一项增加承诺的协议，据此，（i）循环信贷额度总额增加1亿美元至2.50亿美元，（ii）2028年定期贷款总额增加1500万美元至1.90亿美元（所有这些已垫付给公司），以及（iii）新斯科舍银行根据信贷协议被添加为贷方。
股息
2026年1月29日，公司宣布季度股息为每股A类普通股0.2450美元。按年计算，股息相当于每股0.98美元。股息将于2026年2月27日支付给截至2026年2月13日营业结束时登记在册的股东。
2026年指导
|
2026年指导
|
|||||||||||
|
低
|
高
|
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|
每股稀释股份AFFO
|
$1.39
|
到
|
$1.41
|
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收购量
|
1.15亿美元
|
到
|
1.25亿美元
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现金G & A费用
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1150万美元
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到
|
1250万美元
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注：由于无法预测S-K条例第10（e）（1）（i）（b）项所要求的调节中某些金额的效果、时间和重要性，公司没有就最直接可比的GAAP财务指标提供指导，也没有根据其前瞻性的非GAAP财务指标AFFO每股指导提供与GAAP的调节。这些金额的例子包括资产减值、出售资产的损益以及新收购或开发项目的折旧和摊销。此外，某些非经常性项目也可能会显着影响净收入，但通常会在AFFO中进行调整。根据我们的历史经验，这些项目的美元金额可能很大，并可能对公司指导期的GAAP业绩产生重大影响。
网络广播和电话会议详情
公司将于美国东部时间2026年2月25日（星期三）上午9点举办网络直播和电话会议，讨论2025年第四季度财务业绩。电话会议的现场音频网络直播将在公司投资者网站上提供，网址为https://investor.postalrealtytrust.com/Investors/events-and-presentations/default.aspx。要参加电话会议，美国和加拿大的呼叫者应在预定通话时间前十分钟拨入电话1-877-407-9208。国际呼叫者请拨打1-201-493-6784。
重播
3
电话重播将于美国东部时间2026年2月25日（星期三）下午1：00开始，至美国东部时间2026年3月11日（星期三）晚上11：59开始，在美国和加拿大拨打1-844-512-2921或在国际上拨打1-412-317-6671。重播的密码是13757206。
非GAAP补充财务信息
下文解释了本新闻稿中使用的某些非GAAP财务指标，包括FFO、AFFO和净债务，以及这些非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账。
该公司根据目前全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）的定义计算FFO。NAREIT目前对FFO的定义如下：净收入（亏损）（按照GAAP计算），不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更的损益，以及当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时，某些房地产资产和实体投资的减值减记。其他REITs可能不会按照NAREIT定义定义FFO，或者可能对当前NAREIT定义的解释与公司不同，因此公司对FFO的计算可能无法与此类其他REITs进行比较。
公司计算AFFO的方法是从FFO开始，并根据经常性资本支出（定义为所有具有经常性性质的资本支出和租赁成本，不包括（i）在购置或贡献财产时（包括通过公司组建交易）已确定或存在的项目的支出，（ii）是旨在提高财产价值或创收能力的战略计划的一部分，（iii）是用于更换屋顶或停车场，（iv）被认为是不经常或非常性质的，或（v）伤亡损失），与收购相关的费用（定义为为投资目的和业务收购而发生的、与公司现有投资组合的持续运营不相关的费用，包括未完成的收购的尽职调查成本以及与已完成的收购或处置以及所收购业务的整合直接相关的某些专业费用）未资本化，以及某些其他非经常性费用，然后加回非现金项目，包括：递延融资费用的注销和摊销、直线租金和其他调整（包括增加的租金的一次性追缴金额，扣除任何租赁奖励），公允价值租赁调整、非房地产折旧和摊销、赔偿费用和伤亡损失（追偿）的非现金部分（从2025年第二季度开始，包括伤亡保险追偿的收入（费用）），以及在2025年第二季度之前的期间，伤亡保险追偿的收入（费用）。AFFO是一种非GAAP财务指标，不应被视为替代根据GAAP计算的净收入作为公司经营业绩的衡量标准。公司认为，AFFO被其他REITs广泛使用，有助于投资者作为衡量公司进行资本投资能力的有意义的额外衡量标准。其他REITs可能不会以与公司相同的方式定义AFFO，因此公司对AFFO的计算可能无法与此类其他REITs进行比较。
4
公司将净债务计算为总债务减去现金和与财产相关的储备。截至2025年12月31日的净债务计算为约3.632亿美元的总债务减去约200万美元的现金和财产相关储备。
这些指标是非公认会计准则财务指标，不应被视为公司经营业绩与净收入的替代衡量标准。管理层认为，按照公认会计原则对房地产资产进行会计处理隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预见地减少。由于房地产价值在历史上是随市场情况而上升或下降的，许多行业投资者和分析师认为，对于使用历史成本核算的房地产公司，其经营业绩的表述本身是不够的。因此，公司认为，FFO和AFFO的附加使用，连同所要求的GAAP列报，被公司的竞争对手和其他REITs广泛使用，并提供了对公司业绩更完整的理解，以及作出投资决策的更明智和适当的依据。
前瞻性和警示性声明
这份新闻稿包含“前瞻性陈述”。前瞻性陈述包括以“可能”、“可能”、“可能”、“将”、“可能”、“预期”、“打算”、“计划”、“寻求”、“相信”、“估计”、“预期”、“继续”、“项目”等词语识别的陈述以及对未来期间的类似提及，或通过包含预测或预测。前瞻性陈述，包括（其中包括）关于公司预期增长和按其预期的条款或时间获得融资和完成未决交易的能力的陈述（如果有的话），是基于公司目前对资本市场状况、公司业务、经济和其他未来状况的预期和假设。由于前瞻性陈述与未来相关，就其性质而言，它们受到难以预测的内在不确定性、风险和环境变化的影响。因此，该公司的实际结果可能与前瞻性陈述所设想的结果存在重大差异。可能导致实际结果与前瞻性陈述中的结果存在重大差异的重要因素包括USPS终止或不续租、对USPS提供的邮政服务的需求变化、USPS的偿付能力和财务健康状况、竞争性、金融市场和监管条件、市场中断、一般房地产市场状况、公司的竞争环境以及公司提交给美国证券交易委员会的文件中“风险因素”项下规定的其他因素。本新闻稿中的任何前瞻性陈述仅代表其发表之日的情况。公司不承担因新信息、未来发展或其他原因而公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务。
关于Postal Realty Trust, Inc.
Postal Realty Trust，Inc.是一家内部管理的房地产投资信托基金，拥有并管理主要出租给USPS的2,200多处房产。如需更多信息，请访问postalrealtytrust.com。
5
联系人：
史蒂夫·巴克
执行副总裁兼首席财务官
邮箱：sbakke@postalrealty.com
电话：（516）734-0420
乔丹·库珀斯坦
资本市场财务高级副总裁
邮箱：Jcooperstein@postalrealty.com
电话：（516）295-7820
6
Postal Realty Trust, Inc.
综合业务报表
（单位：千，每股数据除外）
|
截至12月31日止三个月，
|
截至12月31日止十二个月，
|
||||||||||||||||||||||
|
2025
|
2024
|
2025
|
2024
|
||||||||||||||||||||
|
收入：
|
|||||||||||||||||||||||
|
租金收入
|
$
|
25,403
|
$
|
20,403
|
$
|
93,305
|
$
|
73,143
|
|||||||||||||||
|
费及其他
|
593
|
965
|
2,518
|
3,229
|
|||||||||||||||||||
|
总收入
|
25,996
|
21,368
|
95,823
|
76,372
|
|||||||||||||||||||
|
营业费用：
|
|||||||||||||||||||||||
|
房地产税
|
3,039
|
2,676
|
11,326
|
9,850
|
|||||||||||||||||||
|
物业运营费用
|
2,904
|
2,117
|
9,704
|
9,124
|
|||||||||||||||||||
|
一般和行政
|
4,189
|
3,912
|
17,192
|
16,008
|
|||||||||||||||||||
|
伤亡和减值（收益）损失，净额
|
(677)
|
188
|
(775)
|
404
|
|||||||||||||||||||
|
折旧及摊销
|
6,342
|
5,627
|
23,989
|
22,202
|
|||||||||||||||||||
|
总营业费用
|
15,797
|
14,520
|
61,436
|
57,588
|
|||||||||||||||||||
|
出售房地产资产（亏损）收益
|
—
|
2,393
|
(49)
|
2,393
|
|||||||||||||||||||
|
经营收入
|
10,199
|
9,241
|
34,338
|
21,177
|
|||||||||||||||||||
|
其他（费用）收入
|
—
|
(53)
|
30
|
21
|
|||||||||||||||||||
|
利息支出，净额：
|
|||||||||||||||||||||||
|
合同利息支出
|
(4,082)
|
(3,270)
|
(15,239)
|
(12,041)
|
|||||||||||||||||||
|
递延融资费用核销摊销及债务贴现摊销
|
(232)
|
(204)
|
(869)
|
(746)
|
|||||||||||||||||||
|
债务提前清偿损失
|
—
|
—
|
(142)
|
—
|
|||||||||||||||||||
|
利息收入
|
—
|
13
|
7
|
26
|
|||||||||||||||||||
|
总利息支出，净额
|
(4,314)
|
(3,461)
|
(16,243)
|
(12,761)
|
|||||||||||||||||||
|
所得税前收益（费用）
|
5,885
|
5,727
|
18,125
|
8,437
|
|||||||||||||||||||
|
所得税优惠（费用）
|
2
|
(42)
|
(27)
|
(116)
|
|||||||||||||||||||
|
净收入
|
5,887
|
5,685
|
18,098
|
8,321
|
|||||||||||||||||||
|
归属于经营合伙单位持有人非控股权益的净利润
|
(1,245)
|
(1,180)
|
(3,949)
|
(1,725)
|
|||||||||||||||||||
|
归属于普通股股东的净利润
|
$
|
4,642
|
$
|
4,505
|
$
|
14,149
|
$
|
6,596
|
|||||||||||||||
|
每股净收益：
|
|||||||||||||||||||||||
|
基本和稀释
|
$
|
0.15
|
$
|
0.17
|
$
|
0.47
|
$
|
0.21
|
|||||||||||||||
|
加权平均已发行普通股：
|
|||||||||||||||||||||||
|
基本和稀释
|
26,021,962
|
23,130,477
|
24,349,251
|
22,565,155
|
|||||||||||||||||||
7
Postal Realty Trust, Inc.
合并资产负债表
（单位：千，面值和份额数据除外）
|
2025年12月31日
|
2024年12月31日
|
||||||||||
|
物业、厂房及设备
|
|||||||||||
|
投资：
|
|||||||||||
|
不动产，按成本：
|
|||||||||||
|
土地
|
$
|
163,485
|
$
|
128,457
|
|||||||
|
建筑和改善
|
603,390
|
512,248
|
|||||||||
|
租户改善
|
8,649
|
7,501
|
|||||||||
|
房地产物业总额，按成本
|
775,524
|
648,206
|
|||||||||
|
减：累计折旧
|
(74,769)
|
(58,175)
|
|||||||||
|
不动产总额，净额
|
700,755
|
590,031
|
|||||||||
|
融资租赁投资，净额
|
15,851
|
15,951
|
|||||||||
|
房地产投资总额，净额
|
716,606
|
605,982
|
|||||||||
|
现金
|
1,454
|
1,799
|
|||||||||
|
托管和准备金
|
643
|
744
|
|||||||||
|
租金及其他应收款
|
5,232
|
6,658
|
|||||||||
|
预付费用和其他资产，净额
|
11,800
|
14,519
|
|||||||||
|
商誉
|
1,536
|
1,536
|
|||||||||
|
递延应收租金
|
5,373
|
2,639
|
|||||||||
|
租赁无形资产，净额
|
16,413
|
12,941
|
|||||||||
|
总资产
|
$
|
759,057
|
$
|
646,818
|
|||||||
|
负债和权益
|
|||||||||||
|
负债：
|
|||||||||||
|
定期贷款，净额
|
$
|
288,313
|
$
|
248,790
|
|||||||
|
循环信贷额度
|
39,000
|
14,000
|
|||||||||
|
有担保借款，净额
|
33,828
|
33,918
|
|||||||||
|
应付账款、应计费用和其他，净额
|
18,597
|
16,441
|
|||||||||
|
低于市场租赁，净额
|
19,758
|
16,171
|
|||||||||
|
负债总额
|
399,496
|
329,320
|
|||||||||
|
承诺与或有事项
|
|||||||||||
|
股权：
|
|||||||||||
|
A类普通股，每股面值0.01美元；截至2025年12月31日和2024年12月31日，已授权500,000，000股，已发行和流通股分别为26,849，381股和23,494，487股
|
268
|
235
|
|||||||||
|
B类普通股，每股面值0.01美元；截至2025年12月31日和2024年12月31日已授权的27,206股，已发行和流通的27,206股
|
—
|
—
|
|||||||||
|
额外实收资本
|
358,001
|
310,031
|
|||||||||
|
累计其他综合收益
|
954
|
5,230
|
|||||||||
|
累计赤字
|
(74,024)
|
(64,211)
|
|||||||||
|
股东权益合计
|
285,199
|
251,285
|
|||||||||
|
经营合伙单位持有人的非控制性权益
|
74,362
|
66,213
|
|||||||||
|
总股本
|
359,561
|
317,498
|
|||||||||
|
总负债和权益
|
$
|
759,057
|
$
|
646,818
|
|||||||
8
Postal Realty Trust, Inc.
净收入与FFO和AFFO的对账
（未经审计）
（单位：千，共享数据除外）
|
截至2025年12月31日止三个月
|
截至2025年12月31日止十二个月
|
|||||||||||||
|
净收入
|
$
|
5,887
|
$
|
18,098
|
||||||||||
|
不动产资产折旧摊销
|
6,314
|
23,879
|
||||||||||||
|
出售房地产资产损失
|
—
|
49
|
||||||||||||
|
减值费用
|
150
|
408
|
||||||||||||
|
运营资金（FFO）
|
$
|
12,351
|
$
|
42,434
|
||||||||||
|
经常性资本支出
|
(247)
|
(830)
|
||||||||||||
|
递延融资费用核销摊销及债务贴现摊销
|
232
|
869
|
||||||||||||
|
债务提前清偿损失
|
—
|
142
|
||||||||||||
|
直线租金等调整
|
(1,005)
|
(2,737)
|
||||||||||||
|
公允价值租赁调整
|
(924)
|
(3,629)
|
||||||||||||
|
购置相关费用和其他费用
|
39
|
651
|
||||||||||||
|
伤亡保险赔偿收入
|
—
|
(30)
|
||||||||||||
|
伤亡收益，净额
|
(827)
|
(1,183)
|
||||||||||||
|
非房地产折旧和摊销
|
28
|
110
|
||||||||||||
|
补偿费用的非现金部分
|
1,499
|
6,311
|
||||||||||||
|
调整后运营资金（AFFO）
|
$
|
11,146
|
$
|
42,108
|
||||||||||
|
每股普通股和已发行普通单位的FFO
|
$
|
0.37
|
$
|
1.33
|
||||||||||
|
每股普通股和已发行普通单位的AFFO
|
$
|
0.33
|
$
|
1.32
|
||||||||||
|
加权平均普通股和已发行普通股、基本和稀释
|
33,620,211
|
31,802,821
|
||||||||||||
9