美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
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表格
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已结束的季度期间
2025年3月31日
或
为从_____到_____的过渡期
委员会文件编号
001-39443
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（在其章程中指明的注册人的确切名称）
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| （国家或其他司法 | （I.R.S.雇主 | |||||||||||||
| 公司或组织） | 识别号） | |||||||||||||
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| （主要行政办公室地址） | （邮编） | |||||||||||||
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(
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| （注册人的电话号码，包括区号） | ||||||||||||||
| 根据该法第12（b）节登记的证券： | ||||||||||||||
| 各班级名称 | 交易代码（s） | 注册的各交易所名称 | ||||||||||||
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用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。
有
否☐
用复选标记表明注册人在过去12个月内（或要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405节）要求提交的每个交互式数据文件。
有
否☐
通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。
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☒ | 加速披露公司 | ☐ | |||||||||||
| 非加速披露公司 | ☐ | 较小的报告公司 |
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| 新兴成长型公司 |
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如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（由《交易法》第12b-2条规则定义）。有
☐
没有
截至2025年4月24日发行人普通股（面值0.01美元）的流通股数为
81,706,094
.
Netstreit Corp.和子公司
目 录
| 页 | ||||||||
第一部分—财务信息
项目1。财务报表（未经审计）
Netstreit Corp.和子公司
简明合并资产负债表
（单位：千，份额和每股数据除外）
（未经审计）
| 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||
| 物业、厂房及设备 | |||||||||||
| 房地产，按成本： | |||||||||||
| 土地 | $ |
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$ |
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| 建筑物和装修 |
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| 房地产总额，按成本 |
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| 减去累计折旧 | (
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(
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| 发展中物业 |
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| 为投资而持有的不动产，净额 |
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| 持有待售资产 |
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| 应收抵押贷款，净额 |
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| 现金、现金等价物和限制性现金 |
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| 租赁无形资产，净额 |
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| 其他资产，净额 |
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| 总资产 | $ |
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$ |
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| 负债和权益 | |||||||||||
| 负债： | |||||||||||
| 定期贷款，净额 | $ |
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$ |
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| 循环信贷额度 |
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| 应付抵押票据，净额 |
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| 租赁无形负债，净额 |
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| 与持有待售资产相关的负债 |
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| 应付账款、应计费用、其他负债 |
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| 负债总额 |
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| 承付款项和或有事项（附注12） |
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| 股权： | |||||||||||
| 股东权益 | |||||||||||
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普通股，$
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| 额外实收资本 |
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| 超过留存收益的分配 | (
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(
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| 累计其他综合收益 |
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| 股东权益合计 |
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| 非控制性权益 |
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| 总股本 |
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| 总负债及权益 | $ |
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$ |
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随附的附注是这些简明综合财务报表的组成部分。
3
Netstreit Corp.和子公司
简明合并经营报表和综合（亏损）收入
（单位：千，份额和每股数据除外）
（未经审计）
| 三个月结束 3月31日， |
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| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 收入 | |||||||||||
| 租金收入（含可报销） | $ |
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$ |
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| 应收贷款利息收入 |
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| 其他收入 |
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| 总收入 |
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| 营业费用 | |||||||||||
| 物业 |
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| 一般和行政 |
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| 折旧及摊销 |
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| 减值准备 |
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| 交易成本 |
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| 总营业费用 |
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| 其他（费用）收入 | |||||||||||
| 利息支出，净额 | (
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(
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| 房地产销售收益，净 |
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| 债务清偿损失 | (
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| 其他费用，净额 | (
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(
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| 其他费用总额，净额 | (
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(
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| 所得税前净收入 |
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| 所得税费用 | (
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(
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| 净收入 |
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| 归属于非控股权益的净利润 |
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| 归属于普通股股东的净利润 | $ |
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$ |
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| 普通股股东可获得的每股普通股金额： | |||||||||||
| 基本 | $ |
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$ |
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| 摊薄 | $ |
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$ |
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| 加权平均普通股： | |||||||||||
| 基本 |
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| 摊薄 |
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| 其他综合（亏损）收益： | |||||||||||
| 净收入 | $ |
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$ |
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| 衍生品价值变动，净额 | (
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| 综合（亏损）收益总额 | $ | (
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$ |
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| 归属于非控股权益的综合（亏损）收益 | (
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| 归属于普通股股东的综合（亏损）收益 | $ | (
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$ |
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随附的附注是这些简明综合财务报表的组成部分。
4
Netstreit Corp.和子公司
简明合并权益变动表
（单位：千，共享数据除外）
（未经审计）
| 普通股 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 股份 | 票面价值 | 额外 实收资本 |
超额留存收益中的分配 | 累计其他综合收益 | 股东权益合计 | 非控制性权益 | 总股本 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2024年12月31日余额 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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| 普通股和OP单位宣布的股息和分配 | — | — | — | (
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— | (
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(
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(
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| 就限制性股票宣派的股息，净额 | — | — | — | (
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— | (
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— | (
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| 限制性股票单位的归属 |
|
|
(
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— | — | — | — |
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| 为预扣税款义务回购普通股 | (
|
— | (
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— | — | (
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— | (
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| 基于股票的薪酬，净额 | — | — |
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— |
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— |
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| 其他综合损失 | — | — | — | — | (
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(
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(
|
(
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| 净收入 | — | — | — |
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— |
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| 2025年3月31日余额 |
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$ |
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$ |
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$ | (
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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| 普通股 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 股份 | 票面价值 | 额外 实收资本 |
超额留存收益中的分配 | 累计其他综合收益 | 股东权益合计 | 非控制性权益 | 总股本 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2023年12月31日余额 |
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$ |
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$ |
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$ | (
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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| 转换为普通股的OP单位 |
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— | — |
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(
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| 普通股和OP单位宣布的股息和分配 | — | — | — | (
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— | (
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(
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(
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| 就限制性股票宣派的股息，净额 | — | — | — | (
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— | (
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— | (
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| 限制性股票单位的归属 |
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(
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— | — | — | — |
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| 为预扣税款义务回购普通股 | (
|
(
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(
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— | — | (
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— | (
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| 基于股票的薪酬，净额 | — | — |
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| 其他综合收益 | — | — | — | — |
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| 净收入 | — | — | — |
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| 2024年3月31日余额 |
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$ |
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$ |
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$ | (
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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随附的附注是这些简明综合财务报表的组成部分。
5
Netstreit Corp.和子公司
简明合并现金流量表
（单位：千）
（未经审计）
| 三个月结束 3月31日， |
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| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 经营活动产生的现金流量 | |||||||||||
| 净收入 | $ |
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$ |
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| 调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致： | |||||||||||
| 折旧及摊销 |
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| 递延融资成本摊销 |
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| 高于/低于市场承担债务的摊销 |
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| 非现金收入调整 | (
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(
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| 利率互换递延损失（收益）摊销 |
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(
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| 基于股票的补偿费用 |
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| 房地产销售收益，净 | (
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(
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| 减值准备 |
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| 债务清偿损失 |
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| 非自愿转换建筑物及改善工程的损失 |
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| 资产和负债变动，扣除购置的资产和承担的负债： | |||||||||||
| 其他资产，净额 | (
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(
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| 应付账款、应计费用、其他负债 |
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(
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| 租赁奖励金 | (
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| 经营活动所产生的现金净额 |
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| 投资活动产生的现金流量 | |||||||||||
| 收购房地产 | (
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(
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| 房地产开发及改善 | (
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(
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| 应收抵押贷款投资 | (
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(
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| 应收抵押贷款的本金回收 |
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| 定金存款 | (
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(
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| 购买计算机设备等企业资产 | (
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(
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| 出售房地产所得款项 |
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| 投资活动所用现金净额 | (
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(
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| 筹资活动产生的现金流量 | |||||||||||
| 支付普通股股息 | (
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(
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| 支付OP单位分派 | (
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(
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| 支付限制性股票股利 | (
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(
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| 应付按揭的本金支付 | (
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(
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| 循环信贷额度下的收益 |
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| 循环信贷额度下的还款 | (
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(
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| 定期贷款收益 |
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| 定期贷款的本金支付 | (
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| 为预扣税款义务回购普通股 | (
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(
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| 递延发行成本 | (
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(
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| 递延融资成本 | (
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| 筹资活动提供的现金净额 |
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| 现金、现金等价物、限制性现金净变动 | (
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(
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| 期初的现金，现金等价物和限制现金 |
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| 期末现金，现金等价物和限制现金 | $ |
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$ |
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| 补充披露现金流信息： | |||||||||||
| 支付利息的现金 | $ |
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$ |
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| 非现金投融资活动补充披露： | |||||||||||
| 限制性股票已宣布和未支付的股息，净额 | $ |
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$ |
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| 计入应付账款、应计费用、其他负债的递延发行成本 | $ |
|
$ |
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| 现金流量套期公允价值变动 | $ | (
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$ |
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| 应计资本支出和房地产开发改善成本 | $ |
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$ |
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随附的附注是这些简明综合财务报表的组成部分。
6
Netstreit Corp.和子公司
简明合并财务报表附注
（未经审计）
注1 –
业务的组织和说明
NETSTREIT Corp.（“公司”）于2019年10月11日作为马里兰州公司注册成立，并于2019年12月23日开始运营。公司通过特拉华州有限合伙企业NETSTREIT，L.P.（“经营合伙企业”）开展业务。NetSTREIT GP，LLC是一家特拉华州有限责任公司，是公司的全资子公司，是运营合伙企业的唯一普通合伙人。
公司选择从截至2019年12月31日的较短纳税年度开始，被视为并符合美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金（“REIT”）的资格。此外，该运营合伙企业还成立了NETSTREIT Management TRS，LLC（“NETSTREIT TERMA”），该公司与公司共同选择根据经修订的1986年《国内税收法典》（“法典”）第856（a）条被视为应税REIT子公司，以用于美国联邦所得税目的。
该公司的结构为伞式合伙房地产投资信托基金（通常称为“UPREIT”），是一家内部管理的房地产公司，收购、拥有和管理单一租户零售商业物业的多元化投资组合，受制于与美国各地高信用质量租户的长期净租赁。该公司还投资于房地产开发和以房地产为抵押的抵押贷款。截至2025年3月31日，公司拥有或有投资于
695
位于
45
州，不包括
四个
尚未开始出租的物业发展。
注2 –
重要会计政策摘要
列报依据
随附的中期简明综合财务报表是根据美国公认会计原则（“GAAP”）和美国证券交易委员会（“SEC”）的规则和条例编制的。随附的简明综合财务报表包括公司及公司拥有控股财务权益的附属公司的账目。所有公司间账户和交易已在合并中消除，公司的净收益减去归属于非控股权益的净收益部分。
中期未经审核财务资料
估计数的使用
按照公认会计原则编制简明综合财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响简明综合财务报表日期的资产和负债的呈报金额以及或有资产和负债的披露以及报告期内收入和支出的呈报金额。实际结果可能与这些估计不同。公司最重要的假设和估计涉及房地产资产的使用寿命、租赁会计、房地产减值评估、购买对价的公允价值分配。这些估计是基于历史经验和管理层认为在当时情况下合理的其他假设。公司持续评估其估计，并随着经验的发展或新信息的了解对这些估计和相关披露进行修订。实际结果可能与这些估计不同。
7
长期资产减值
资产组的公允价值计量发生在与资产相关的事件或情况变化表明该资产的账面价值已无法收回时。一个事件或情况变化的例子是减少了财产的预期持有期。如果有指标，公司将编制该物业未贴现的未来现金流量的预测，不包括利息费用，并确定资产组的账面金额是否可收回。当账面值无法收回时，以资产组的账面值超过其公允市场价值为限确认减值损失。公司采用营业收入、预计资本化率或倍数、租赁前景、当地市场信息、贴现率等数据估计公允价值，对于持有待售资产，根据预计或协商的售价减去预计处置成本。基于这些不可观察的输入值，公司确定其对减值房地产和无形资产的估值属于ASC主题820下公允价值层次结构的第2级和第3级。
下表汇总了下列期间的减值准备（单位：千）：
| 截至3月31日的三个月， | ||||||||||||||
| 2025 | 2024 | |||||||||||||
| 减值准备总额 | $ |
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$ |
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房产数量：(1)
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| 分类为持有待售 |
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期内处置
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分类为为投资而持有
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(1)包括（i）在持有待售分类日期期间发生减值且截至期末仍为持有待售的物业数量，（ii）在相应期间发生减值并已处置，或（iii）在该期间发生减值且在期末仍为持作投资的物业数量。不包括在该期间没有记录减值的物业。截至2025年3月31日止三个月的减值拨备总额中，公司录得$
0.3
百万减值费用
One
为投资而持有的财产。
现金、现金等价物和受限制现金
公司认为所有现金余额、货币市场账户以及原到期日为三个月或更短的高流动性投资均为现金和现金等价物。受限现金包括针对物业租户改善的受限现金，以及根据《守则》第1031条预期在免税交易所收购置换物业而出售合格中介机构持有的资产的现金收益。受限制现金包括在简明综合资产负债表中的现金、现金等价物和受限制现金中。该公司有$
10.8
截至2025年3月31日的受限制现金百万美元
7.9
截至2024年12月31日的百万受限制现金。
该公司截至2025年3月31日和2024年12月31日的银行余额包括超出联邦存款保险公司限额的某些金额。
公允价值计量
公允价值计量用于对公司在资产收购中获得的资产和承担的负债进行会计处理，也会影响公司对其某些金融资产和负债的会计处理。公允价值定义为在计量日市场参与者之间的有序交易中出售资产所收到的价格或转移负债所支付的价格（退出价格）。下文所述的层次结构优先考虑用于计量资产和负债公允价值的估值技术的输入。这种层次结构通过要求在可用时使用最可观察的输入，最大限度地使用可观察的输入并最大限度地减少不可观察输入的使用。根据输入的可靠性将层次结构分为以下三个层次：第1级输入，例如活跃市场中的报价；第2级输入，即类似资产的可观察输入；或第3级输入，即不可观察输入。
公司在公允价值计量中采用以下输入值：
–其债务和衍生金融工具公允价值披露的第2级和第3级输入值。分别见“附注6 –债务”和“附注7 –衍生金融工具”；和
–评估与房地产收购和减值有关的资产和负债的公允价值时的第2级和第3级输入值。见“注4 –房地产投资。”
8
此外，公司被要求披露所有金融工具的估计公允价值，即使它们不以公允价值计量。金融工具的公允价值是根据截至2025年3月31日和2024年12月31日的市场状况和感知风险进行的估计。这些估计需要管理层的判断，可能无法表明资产和负债的未来公允价值。
公司现金、现金等价物、受限制现金（包括货币市场账户）、其他资产和应付账款、应计费用、其他负债的公允价值与其账面价值相近，因为这些工具具有短期性质。此外，公司认为以下金融工具的账面价值与截至2025年3月31日的公允价值相近：
•公司Revolver下的借款（定义见“附注6 –债务”）根据其性质、条款和可变利率近似公允价值。
•公司应收抵押贷款的账面价值基于多种因素近似公允价值，包括其短期性质、可比工具的市场报价的可用性，以及使用对未来现金流的金额和时间、市场利率和信用利差的估计进行的贴现现金流分析。
•公司应付抵押票据的账面价值根据贴现现金流分析近似公允价值，使用对未来现金流的金额和时间、市场利率和信用利差的估计。
截至2025年3月31日止三个月内确认的减值拨备主要涉及持有待售资产，而减值乃根据估计或议定的售价减去处置成本，而不是物业的账面价值而厘定。截至2025年3月31日
10
为投资而持有的物业按公允价值入账。这些
10
物业使用现金流模型（第3级投入）按非经常性公允价值入账，调整后账面价值总额为$
24.5
百万。截至2024年12月31日
11
为投资而持有的物业按公允价值入账。这些
11
物业使用现金流模型（第3级投入）按非经常性公允价值入账，调整后账面价值总额为$
27.1
百万。公司对截至2025年3月31日和2024年12月31日的公允价值采用资本化率从
6.5
%至
12.1
%，根据当前市场利率，它认为这是合理的。
下表披露了公司2028年定期贷款、2029年定期贷款、2030年定期贷款A和2030年定期贷款B（各自定义见“附注6 –债务”）的估计公允价值信息，这些信息主要基于利率和贴现现金流分析等不可观察的市场输入，使用对未来现金流的金额和时间、市场利率和信用利差的估计（单位：千）得出：
| 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||||||||||||||
|
账面价值(1)
|
估计公允价值 |
账面价值(1)
|
估计公允价值 | ||||||||||||||||||||
| 2028年定期贷款 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
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| 2029年定期贷款 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
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| 2030年定期贷款A | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 2030年定期贷款B | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
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信用风险集中
截至2025年3月31日止三个月，不存在租金收入或应收贷款利息收入超过总收入10%的租户或借款人。在截至2024年3月31日的三个月内，有一个租户，即达乐，占
10.4
占总收入的百分比。
其他可能使公司面临重大集中信用风险的金融工具包括在各金融机构持有的现金、获得公司信贷额度以及衍生工具合同项下的到期或应付金额。这些信用风险敞口分散在多元化的投资级金融机构群体中。
9
分部报告
ASC主题280，分部报告，为公司报告经营分部信息的方式建立了标准。该公司是一家内部管理的房地产公司，收购、拥有、投资和管理单一租户零售商业物业的多元化投资组合，受制于与美国各地高信用质量租户的长期净租赁。该公司主要从事租赁活动，除了投资于房地产开发项目和以房地产为抵押的抵押贷款外，还能产生收入并产生运营费用。公司为报告目的汇总这些投资，并在
One
可报告分部。
最近的会计公告
2023年12月，FASB发布了ASU 2023-09，《所得税（主题740）：所得税披露的改进》（“ASU 2023-09”）。ASU2023-09要求每年披露费率调节中的特定类别，并为在费率调节中达到数量阈值的调节项目提供额外信息。此外，修正案要求每年披露按联邦、州和外国司法管辖区分类缴纳的所得税，以及缴纳的所得税等于或大于缴纳所得税总额百分之五的个别司法管辖区。ASU2023-09在预期基础上对2024年12月15日之后开始的年度期间生效，但允许提前采用和追溯应用。公司继续评估该指引的潜在影响以及所需的潜在额外披露。
2024年11月，FASB发布ASU 2024-03，损益表–报告综合收益–费用分类披露（子主题220-40）：损益表费用分类（“ASU 2024-03”）。ASU2024-03要求在财务报表附注中披露有关某些成本和费用的特定信息，并对相关费用标题中未单独定量分类的剩余金额进行定性描述。ASU2024-03在2026年12月15日之后开始的年度期间和2027年12月15日之后开始的中期报告期间生效。该公司目前正在评估该指引的潜在影响以及所需的潜在额外披露。
注3 –
租约
租户租约
该公司收购、拥有和管理商业单租户租赁物业，其中大部分是长期三重净租赁，租户一般负责所有改善，并根据合同有义务支付所有运营成本（例如房地产税、水电费以及维修和维护成本）。截至2025年3月31日，不包括应收抵押贷款，公司加权平均剩余租期为
9.7
年。
该公司的物业租赁被归类为经营租赁，有些在整个租赁期内安排了租金上涨。该公司的租约通常为租户提供一项或多项多年续租选择，以延长其租约，但须遵守与初始租赁期限一致的大致相同的条款和条件，包括租金上涨。
所有与租赁相关的收入在简明综合经营报表和综合（亏损）收入中作为单一项目、租金收入（包括可偿还）列报，并在扣除任何准备金、注销或无法收回金额的回收后列报。
固定租赁收入包括根据租赁合同规定的金额，其中包括基本租金、固定公共区域维护费和直线租赁调整。
10
可变租赁收入主要包括从租户收回的款项，这是指租户根据合同有义务向公司偿还的金额，具体到他们在实际可收回成本中所承担的部分。可变租赁收入还包括百分比租金，这表示根据超出租赁合同规定水平的实际销售量向租户结算的金额。
下表提供了在ASC 842下确认的租赁收入分类（单位：千）：
| 截至3月31日的三个月， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 租金收入 | |||||||||||
|
固定租赁收入(1)
|
$ |
|
$ |
|
|||||||
|
可变租赁收入(2)
|
|
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| 其他租金收入： | |||||||||||
| 高于/低于市场租赁摊销，净额 |
|
|
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| 租赁奖励 | (
|
(
|
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| 租金收入（含可报销） | $ |
|
$ |
|
|||||||
(1)固定租赁收入包括与租户在租赁期内按直线法确认的租赁协议项下的合同租金。
(2)可变租赁收入主要包括租户偿还房地产税、保险、公共区域维护以及无法收回金额的准备金。截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月内，没有任何材料储备、注销或收回无法收回的金额。
在截至2025年3月31日已到位的经营租赁的剩余不可撤销期限下应收到的预定未来最低基本租金付款（不包括分类为持有待售物业的基本租金付款和所有物业的直线租金调整）如下（单位：千）：
| 未来最低基数 租金收入 |
|||||
| 2025年剩余 | $ |
|
|||
| 2026 |
|
||||
| 2027 |
|
||||
| 2028 |
|
||||
| 2029 |
|
||||
| 此后 |
|
||||
| 合计 | $ |
|
|||
未来的最低租金不包括可能从租户那里收到的用于偿还运营成本和财产税的金额。此外，未来最低租金不包括任何基于承租人总销售额百分比的或有租金，或基于消费者物价指数或其他规定的参考率的未来变化的租赁升级。
注4 –
房地产投资
截至2025年3月31日，公司有投资于
695
物业，不包括
四个
尚未开租的物业发展。包括开发中物业在内的房地产投资组合总额约为$
2.2
亿，包括土地、建筑物、改善、租赁无形资产和负债的总购置成本，以及物业开发成本。投资组合地理位置分散，贯穿始终
45
德克萨斯州和伊利诺伊州房地产投资总额代表的州
12.5
%和
10.7
分别占公司投资组合房地产投资总额的百分比。
收购
截至2025年3月31日止三个月，公司收购
18
购买总价为$的房产
77.5
百万，包括$
0.9
百万资本化收购成本。
截至2024年3月31日止三个月，公司收购
28
购买总价为$的房产
95.2
百万，包括$
1.2
百万资本化收购成本。
11
收购事项均作为资产收购入账。
为已完成的收购支付的收购价格和收购成本的分配如下（单位：千）：
| 截至3月31日的三个月， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 土地 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 建筑物 |
|
|
|||||||||
| 场地改善 |
|
|
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| 租户改善 |
|
|
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| 到位租赁无形资产 |
|
|
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|
|
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||||||||||
| 承担的负债 | |||||||||||
| 应付账款、应计费用、其他负债 | (
|
|
|||||||||
| 收购价格（含收购成本） | $ |
|
$ |
|
|||||||
发展
截至2025年3月31日，公司已
三个
在建物业发展。截至二零二五年三月三十一日止三个月，公司投资$
0.7
百万房地产开发。截至二零二五年三月三十一日止三个月，公司于
One
项目并重新分类约$
3.8
百万元，由发展中物业转为土地、楼宇及改善，以及随附简明综合资产负债表中的其他资产（租赁佣金）。预计将于2025年第二季度开始为已完成的开发项目提供租金。剩余的
三个
预计开发项目将基本完成，整个2025年将在不同时间点开始出租。包括购置成本在内的购买价格及后续开发项目在截至2025年3月31日的随附简明综合资产负债表中计入开发中物业。
截至2024年3月31日止三个月，公司投资$
11.0
百万物业发展，包括土地收购
two
新开发项目，合并初始购买价格为$
0.8
百万。截至2024年3月31日止三个月，公司于
七个
项目并重新分类约$
18.4
百万元，由发展中物业转为土地、楼宇及改善，以及随附简明综合资产负债表中的其他资产（租赁佣金）。在整个2024年，不同地点的已完成开发项目开始出租。包括购置成本在内的购买价款及后续开发项目在截至2024年3月31日的随附简明综合资产负债表中计入开发中物业。
此外，在截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月内，该公司的资本约为$
0.1
百万美元
0.4
百万元，分别为与发展中物业相关的利息开支。
处置
截至2025年3月31日止三个月，公司销售
16
物业，总销售价格，扣除处置成本，为$
38.6
百万，确认净收益$
2.1
百万。
截至2024年3月31日止三个月，公司销售
12
物业，总销售价格，扣除处置成本，为$
20.5
百万，确认净收益$
1.0
百万。
12
应收抵押贷款投资
公司截至2025年3月31日和2024年12月31日的应收抵押贷款组合汇总如下（单位：千）：
| 贷款类型 |
月供(1)
|
担保财产数量 |
实际利率(2)
|
规定利率 | 到期日 | 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4)
|
I/O |
|
|
|
8/31/2025 | $ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(4)
|
I/O |
|
|
|
3/10/2026 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(4) (5)
|
I/O |
|
|
|
4/10/2026 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4) (5)
|
I/O |
|
|
|
6/10/2025 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 抵押贷款 |
无(6)
|
|
|
|
1/31/2026 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4) (7)
|
I/O |
|
|
|
8/22/2025 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4)
|
I/O |
|
|
|
6/22/2025 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4)
|
I/O |
|
|
|
4/26/2025 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4)
|
I/O |
|
|
|
5/15/2025 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4)
|
I/O |
|
|
|
7/26/2025 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4)
|
I/O |
|
|
|
8/27/2025 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 抵押贷款 | P + I |
|
|
|
7/17/2027 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 抵押贷款 | P + I |
|
|
|
7/17/2027 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 抵押贷款 | I/O |
|
|
|
1/17/2025 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 抵押贷款 | P + I |
|
|
|
9/19/2027 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 抵押贷款 | I/O |
|
|
|
9/30/2029 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 抵押贷款 | I/O |
|
|
|
12/23/2029 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 抵押贷款 | I/O |
|
|
|
12/23/2029 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4)
|
I/O |
|
|
|
1/24/2026 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4)
|
I/O |
|
|
|
1/31/2026 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4)
|
I/O |
|
|
|
2/7/2026 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4)
|
I/O |
|
|
|
2/25/2026 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4)
|
I/O |
|
|
|
3/12/2026 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款(3) (4)
|
I/O |
|
|
|
3/28/2026 |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 |
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 未摊销贷款发放成本和费用，净额 |
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 未摊销折扣 | (
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 应收抵押贷款总额，净额 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(1)I/O：仅利息；P + I：本金和利息。
(2)包括贴现摊销、贷款发放成本和费用（如适用）。
(3)公司有权根据某些条款和条件收购全部或部分相关抵押财产。
(4)贷款只需要每月支付利息，本金支付发生在借款人处置基础财产时，仅限于公司按财产分配的投资。任何剩余本金余额将在到期日或之前偿还。
(5)规定的利率是可变的，最高可达
15.0
%，并根据受贷款协议规限的现有抵押物业的合约租金计算。
(6)利息和本金均到期支付。
持有待售资产
截至2025年3月31日和2024年12月31日
32
和
23
物业，分别归类为持有待售。
减值准备
公司记录的减值准备为$
3.6
百万上
13
截至2025年3月31日止三个月的物业。公司记录的减值准备为$
3.7
百万上
12
截至2024年3月31日止三个月的物业。
13
注5 –
无形资产和负债
无形资产和负债包括以下各项（单位：千）：
| 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 毛额 携带 金额 |
累计摊销 | 净账面金额 | 毛额 携带 金额 |
累计摊销 | 净账面金额 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 资产： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 就地租赁 | $ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||
| 高于市场租赁 |
|
(
|
|
|
(
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 租赁奖励 |
|
(
|
|
|
(
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 无形资产总额 | $ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||
| 负债： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 低于市场价的租赁 | $ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||
截至2025年3月31日和截至2024年12月31日，公司无形资产和负债按类别划分的剩余加权平均摊销期如下：
| 剩余年份 | |||||||||||
| 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||
| 就地租赁 |
|
|
|||||||||
| 高于市场租赁 |
|
|
|||||||||
| 低于市场价的租赁 |
|
|
|||||||||
| 租赁奖励 |
|
|
|||||||||
公司将就地租赁资产摊销计入摊销费用，并将高于市场和低于市场的租赁无形资产的净摊销以及租赁奖励摊销计入租赁收入。
随附的简明综合经营报表和与所有财产和地面租赁的无形资产和负债摊销相关的综合（亏损）收入中的以下金额（单位：千）：
| 截至3月31日的三个月， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 摊销： | |||||||||||
| 就地租赁摊销 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||
| 租金收入净调整： | |||||||||||
| 高于市场的租赁资产 | (
|
(
|
|||||||||
| 低于市场的租赁负债 |
|
|
|||||||||
| 租赁奖励 | (
|
(
|
|||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||
14
下表提供了截至2025年3月31日未来五年及以后的预计就地租赁资产摊销至摊销费用以及高于市场、低于市场和租赁奖励租赁无形资产和负债摊销至租金收入的净额（单位：千）：
|
2025年剩余
|
2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 此后 | 合计 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 就地租赁 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 高于市场的租赁资产 | (
|
(
|
(
|
(
|
(
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 低于市场的租赁负债 |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 租赁奖励 | (
|
(
|
(
|
(
|
(
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 租金收入调整净额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||||||||||||||||||
注6 –
债务
债务包括以下（以千为单位）：
| 截至 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合同到期日 |
完全延长到期日(1)
|
息率(2)
|
2025年3月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 债务： | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2028年定期贷款(3)
|
2028年2月11日 | — |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
2029年定期贷款(4)
|
2026年7月3日 | 2029年1月3日 |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
2030年定期贷款A(5)
|
2029年1月15日 | 2030年1月15日 |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
2030年定期贷款B(6)
|
2029年1月15日 | 2030年1月15日 |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
左轮手枪(7)
|
2029年1月15日 | 2030年1月15日 |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 抵押票据 | 2027年11月1日 | — |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 总债务 |
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||
| 未摊销贴现和发债成本 | (
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||
|
未摊销递延融资成本，净额(8)
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||
| 债务总额，净额 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||
(1)日期指在若干条件下，公司在每项相关债务工具下可获得的完全延长的到期日。
(2)利率代表截至2025年3月31日的实际利率，包括利率互换协议的影响，详见“附注6 –债务”和“附注7 –衍生金融工具”。
(3)Loan是一种浮动利率贷款，每日重置为每日简单SOFR加上SOFR调整为
0.10
%加上适用的保证金，这是
1.15
截至2025年3月31日的百分比。本公司已订立
三个
有效将浮动利率转换为固定利率的利率互换协议。
(4)Loan是一种浮动利率贷款，每日重置为每日简单SOFR加上SOFR调整为
0.10
%加上适用的保证金，这是
1.15
截至2025年3月31日的百分比。本公司已订立
四个
有效将浮动利率转换为固定利率的利率互换协议。
(5)2025年1月15日，公司修订了2027年定期贷款，为2030年定期贷款A（如下所述）提供了条款。Loan is a floating rate loan which resettes daily at daily simple SOFR plus a SOFR adjustment of
0.10
%加上适用的保证金，这是
1.15
截至2025年3月31日的百分比。本公司已订立
四个
有效将浮动利率转换为固定利率的利率互换协议。
(6)Loan是一种浮动利率贷款，每日重置为每日简单SOFR加上SOFR调整为
0.10
%加上适用的保证金，这是
1.15
截至2025年3月31日的百分比。本公司已订立
七个
有效将浮动利率转换为固定利率的利率互换协议。
(7)左轮手枪年利率假设截至2025年3月31日的每日简单SOFR
4.35
%加上SOFR调整为
0.10
%加上适用的保证金，这是
1.00
截至2025年3月31日的百分比。
(8)该公司将与左轮手枪相关的递延融资成本记录在其他资产中，在其简明综合资产负债表中为净额。该公司将与2029年定期贷款相关的贷款承诺费净额从其他资产中重新分类，按$
100.0
2029年定期贷款下的百万提款。
15
Truist信贷协议
于2023年7月3日，公司订立信贷协议，由经营合伙企业、公司、作为贷款方的金融机构及作为行政代理人的Truist Bank订立（「 Truist信贷协议」），有关$
250.0
百万与可持续发展挂钩的高级无抵押定期贷款（“2029年定期贷款”），可根据Truist信贷协议的条款增加至最高$
400.0
万，应公司要求。2025年1月15日，对Truist信贷协议进行了修订，删除了某些财务契约，并在公司达到某些投资级评级和杠杆目标时提供了修订的、改进的定价。2029年定期贷款包含一个
12个月
延迟抽奖功能和$
150.0
2023年7月3日开出百万。根据Truist信贷协议的条款，公司额外提取了$
100.0
2024年3月1日2029年定期贷款下的百万。2029年定期贷款可由公司选择全部或部分预付，不收取溢价或罚款。2029年定期贷款于2026年7月3日到期，受
two
一年
扩展选项和
One
六个月
延期选择权，最终延期到期日为2029年1月3日。延期选择权由公司自行选择，并受制于某些条件。
2029年定期贷款适用的利率由公司的投资级别评级（定义见Truist信贷协议）确定。在公司获得投资级评级之日之前，利息应按（i）SOFR中的任一项计息，加上SOFR调整为
0.10
%，加上从
1.15
%至
1.60
%或（ii）基本利率（定义见Truist信贷协议），加上保证金范围从
0.15
%至
0.60
%，在每种情况下均以公司综合总杠杆率为基础。在公司获得投资级评级之日后，应按（i）SOFR中的任一项计息，加上SOFR调整为
0.10
%，加上从
0.80
%至
1.60
%或（二）基本利率，另加幅度由0.00%至
0.60
%，在每种情况下均基于公司的投资级评级。
2029年定期贷款还包含与可持续发展挂钩的定价部分，据此，公司将获得最多至
0.025
%基于其业绩的可持续发展绩效目标侧重于公司年化基础租金中归属于有承诺或可量化目标的租户的部分，以根据科学基础目标倡议（“SBTI”）的标准减少GHG排放。
该公司已对整个$
250.0
2029年定期贷款中的百万元，全押固定利率为
4.99
%，至2029年1月，其中包括固定SOFR率为
3.74
%，加上信用利差调整为
0.10
%，并且，在目前的杠杆水平下，借款利差为
1.15
%.利息按月或在适用的利息期结束时支付任何未偿还借款的欠款。利率对冲在“附注7 –衍生金融工具”中有进一步描述。
就2029年定期贷款而言，该公司发生了$
1.4
百万的递延融资成本。此外，该公司还发生了$
0.9
与2029年定期贷款相关的贷款承诺费百万美元，已资本化为其他资产，在简明合并资产负债表上为净额，随后按美元重新分类为债务发行成本
100.0
2029年定期贷款下的百万提款。递延融资成本在贷款期限内摊销，并计入利息费用，净额计入公司简明综合经营报表和综合（亏损）收益。
PNC信贷协议
于2022年8月11日，公司订立信贷协议，由经营合伙企业、公司、其若干机构一方作为贷款人及PNC银行、全国协会作为行政代理人，就有关与可持续发展挂钩的高级无抵押信贷融资（包括（i）a $
200.0
百万高级无抵押定期贷款（“2028年定期贷款”）和（ii）a $
400.0
百万高级无抵押循环信贷融资（“Revolver”）。
2025年1月15日，公司对现有的PNC授信协议进行了修订和重述，规定：现有的$
200.0
百万元2028年定期贷款；扩大后的$
500.0
百万左轮手枪（从$
400.0
现有PNC授信协议项下的百万）；以及新的$
175.0
百万高级无抵押定期贷款（“2030定期贷款B”，连同2028定期贷款和Revolver，“PNC信贷便利”）。PNC信贷安排可能会增加，金额最高可达$
1,400.0
合计百万。
2028年定期贷款将于2028年2月11日到期。2030定期贷款B和扩大后的左轮手枪最初于2029年1月15日到期，根据公司的选择，包括a
一年
选择将期限延长至2030年1月15日。根据PNC信贷融通进行的借款由公司选择全部或部分偿还，不收取溢价或罚款。Revolver下的借款可能会在到期日之前不时偿还和再借。
16
在公司获得投资级评级（定义见PNC信贷协议）之日之前，利率基于公司的综合总杠杆率，并由（a）在2028年定期贷款和2030年定期贷款B的情况下，（i）SOFR，加上SOFR调整为
0.10
%，加上从
1.15
%至
1.60
%，以公司综合总杠杆比率为基础，或（ii）基准利率（定义见信贷协议），加上由
0.15
%至
0.60
%，基于公司的综合总杠杆比率；及（b）在左轮手枪的情况下（i）SOFR，加上SOFR调整为
0.10
%，加上从
1.00
%至
1.45
%，以公司综合总杠杆比率为基础，或（ii）基准利率，另加由0.00%至
0.45
%，以公司合并总杠杆率为基准。
在公司获得投资级评级之日后，利率基于公司的投资级评级，并由（a）在2028年定期贷款和2030年定期贷款B的情况下确定，（i）SOFR，加上SOFR调整为
0.10
%，加上从
0.80
%至
1.60
%，基于公司的投资级别评级和综合总杠杆率，或（ii）基准利率，加上由0.00厘至
0.60
%，基于公司的投资级别评级和综合总杠杆率；和（b）在左轮手枪的情况下（i）SOFR，加上SOFR调整为
0.10
%，加上从
0.725
%至
1.40
%，基于公司的投资级别评级和综合总杠杆比率，或（ii）基准利率（定义见信贷协议），加上由0.00%至
0.40
%，基于公司投资级评级和合并总杠杆率。
此外，公司将根据承诺总额$
500.0
左轮手枪下的百万。在公司获得投资级别评级日期之前，适用的设施费用将从
0.15
%至
0.30
%，以公司综合总杠杆率为基础。在公司获得投资级别评级之日后，适用的设施费将从
0.125
%至
0.30
%基于公司投资级评级。
PNC信贷融通还包含一个与可持续发展挂钩的定价部分，据此，公司将获得利率下调，最高可达
0.025
%基于其与可持续发展绩效目标的绩效，重点关注公司年化基本租金中归属于根据SBTI标准做出温室气体减排承诺或可量化目标的租户的部分。
公司已全额对冲2028年定期贷款全押利率为
3.88
%，而全押利率为2030定期贷款B
5.12
%.利息按月或在适用的利息期结束时支付任何未偿还借款的欠款。利率对冲在“附注7 –衍生金融工具”中有进一步描述。
就现有的PNC信贷协议而言，该公司产生了大约$
3.8
在左轮手枪和2028年定期贷款之间分配的递延融资费用百万美元
2.4
百万美元
1.3
百万，分别。就PNC信贷融资而言，该公司产生了大约$
5.1
在Revolver和2030定期贷款B之间分配的递延融资成本百万美元
3.7
百万美元
1.4
分别为百万。此外，$
0.5
百万与公司之前的循环信贷额度相关的未摊销递延融资成本被重新分类为循环贷款。递延融资成本在每笔各自借款的剩余期限内摊销，并计入利息费用，净额计入公司简明综合经营报表和综合（亏损）收益。
富国银行信贷协议
2019年12月，公司订立信贷协议，由经营合伙企业、公司、其几家机构一方作为贷方以及富国银行银行、全国协会作为行政代理人订立，该协议随后于2023年6月15日进行了修订和重述（经修订，“第一次修订的富国银行信贷协议”），管辖$
175.0
定于2026年1月15日到期的百万高级无抵押定期贷款，受
一年
公司选择的延期选择权（在特定条件下）（“2027年定期贷款”）。
于2025年1月15日，公司修订及重述第一份经修订的富国银行信贷协议（经修订，“富国银行信贷协议”），将2027年定期贷款的到期日延长至2029年1月15日，但须遵守
一年
经公司选择的延期选择权（受特定条件限制）（经修订，“2030年定期贷款A”）。2030年定期贷款A由公司选择全部或部分偿还，不收取溢价或罚款。
17
2030年定期贷款A适用的利率由公司的投资级评级（定义见富国银行信贷协议）确定。在公司获得投资级评级之日之前，应按（i）SOFR中的任一项计息，加上SOFR调整为
0.10
%，加上从
1.15
%至
1.60
%或（ii）基准利率（定义见富国银行信贷协议），另加保证金，范围从
0.15
%至
0.60
%，在每种情况下均以公司综合总杠杆率为基础。在公司获得投资级评级之日后，应按（i）SOFR中的任一项计息，加上SOFR调整为
0.10
%，加上从
0.80
%至
1.60
%或（二）基本利率，另加幅度由0.00%至
0.60
%，在每种情况下均基于公司的投资级评级。
公司已全额对2030期贷款A进行套期保值，全押利率为
3.65
%.利息按月或在适用的利息期结束时支付任何未偿还借款的欠款。利率对冲在“附注7 –衍生金融工具”中进行了描述。
就2030年定期贷款A而言，该公司发生了$
1.1
万的递延融资成本。递延融资成本在贷款期限内摊销，并计入利息费用，净额计入公司简明综合经营报表和综合（亏损）收益。
应付按揭票据
截至2025年3月31日，公司的按揭贷款负债总额为$
8.2
万美元，由相关不动产和租户的租赁作抵押，账面净值合计为$
12.0
百万。该公司产生的债务发行成本不到$
0.1
万美元，录得债务折扣$
0.6
百万元，两者均记为应付抵押票据本金余额的减少，在公司简明综合资产负债表中为净额。抵押票据于2027年11月1日到期，但可能在2027年8月开始全额偿还。
债务期限
2028年定期贷款、2029年定期贷款、2030年定期贷款A和2030年定期贷款B的付款通过到期只付息。截至2025年3月31日，包括气球支付在内的预定债务到期情况如下（单位：千）：
| 预定本金支付 |
气球支付(1)
|
合计 | ||||||||||||||||||
| 2025年剩余 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 2026 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 2027 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 2028 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 2029 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 合计 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
(1)不承担行使公司可用的任何延期选择权。
利息费用
下表为与公司借款相关的利息支出构成部分汇总（单位：千）：
| 截至3月31日的三个月， | ||||||||||||||
| 2025 | 2024 | |||||||||||||
|
循环信贷额度(1)
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||
|
定期贷款(2)
|
|
|
||||||||||||
| 应付按揭票据 |
|
|
||||||||||||
| 非现金： | ||||||||||||||
| 递延融资成本摊销 |
|
|
||||||||||||
| 债务贴现和发债费用摊销，净额 |
|
|
||||||||||||
| 利率互换递延损失（收益）摊销 |
|
(
|
||||||||||||
| 资本化利息 | (
|
(
|
||||||||||||
| 总利息支出，净额 | $ |
|
$ |
|
||||||||||
(1)包括设施费和非使用费约$
0.2
截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月的百万美元。
18
递延融资、贴现和债务发行成本在各自借款的剩余期限内摊销，并计入利息费用，净额计入公司简明综合经营报表和综合（亏损）收益。
在截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月内，定期贷款的加权平均利率，不包括递延融资成本的摊销和利率对冲的影响
5.45
%和
6.69
%，分别。
截至二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日止三个月期间，公司就按加权平均利率计算的循环信贷融资产生利息开支，不包括递延融资成本及融资费用的摊销
5.36
%和
6.54
%，分别。
公司定期贷款的估计公允价值是根据利率和贴现现金流分析等市场可观察输入值，使用对未来现金流的金额和时间的估计得出的。这些计量在公允价值等级中被归类为第2级。有关公允价值计量的更多详细信息，请参阅“附注2 –重要会计政策摘要”。
截至2025年3月31日，该公司遵守了所有债务契约，并预计在截至2025年12月31日的十二个月期间内将遵守。
注7 –
衍生金融工具
该公司使用利率衍生品合约来管理其浮动利率债务的利率变化风险敞口。这些衍生工具被视为现金流量套期，以公允价值按总额入账。每季度使用定性或定量方法对套期保值有效性进行评估。公司在累计其他综合收益（“AOCI”）中确认公允价值的全部变动，该变动在简明综合现金流量表的非现金投融资活动补充披露中作为公允价值的现金流量套期变动体现。
自2023年7月3日起，利率衍生品合约被启动，以对冲与2029年定期贷款相关的可变现金流。浮动利率2029定期贷款的利率是基于对冲固定利率的
3.74
与截至2025年3月31日的可变2029年定期贷款每日简单SOFR利率相比的百分比
4.36
%，加上SOFR调整为
0.10
%和适用保证金
1.15
%.利率互换的到期日与2029年定期贷款的完全展期到期日重合。
自2022年9月1日起，利率衍生品合约被启动，以对冲与2028年定期贷款相关的可变现金流。浮动利率2028定期贷款的利率基于对冲固定利率的
2.63
与截至2025年3月31日的可变2028年定期贷款每日简单SOFR利率相比的百分比
4.32
%，加上SOFR调整为
0.10
%和适用保证金
1.15
%.利率互换到期日与2028年定期贷款到期日重合。
自2023年11月27日和2024年12月23日起，利率衍生品合约被启动，以对冲与2027年定期贷款相关的可变现金流，直至其完全延长的到期日，对冲的固定利率为
1.87
%和
2.40
%，分别。2025年1月15日，公司修订2027年定期贷款，规定2030年定期贷款A，完全延长到期日为2030年1月15日。浮动利率2030定期贷款A利率包括截至2025年3月31日的每日简单SOFR利率
4.31
%，加上SOFR调整为
0.10
%和适用保证金
1.15
%.本次利率互换到期日为2027年1月23日。
自2025年2月3日起，为对冲与2030年定期贷款B相关的可变现金流，启动了利率衍生工具合约。可变利率2030年定期贷款B的利率基于
3.87
与截至2025年3月31日的可变2030定期贷款B每日简单SOFR利率相比的百分比
4.35
%，加上SOFR调整为
0.10
%和适用保证金
1.15
%.利率互换到期日与2030期贷款B完全展期到期日重合。
当被套期项目影响收益时，金额随后将重新分类为收益。本公司并无为投机或交易目的订立衍生工具合约，亦无衍生工具净额结算安排。
19
公司面临衍生交易对手不履约的信用风险。公司通过监测交易对手的信誉来评估交易对手的信用风险，其中包括审查债务评级和财务业绩。为降低信用风险，公司与其认为信用良好的交易对手签订协议，例如具有良好信用评级的大型金融机构。
公司有以下未到期利率衍生工具被指定为利率风险的现金流对冲（单位：千，工具数量除外）：
| 仪器数量 | 概念性 | |||||||||||||||||||||||||
| 利率衍生品 | 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||||||||||||||
| 利率互换 |
|
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||
下表列示了截至2025年3月31日和2024年12月31日公司衍生金融工具的公允价值及其在简明合并资产负债表中的分类（单位：千）：
| 衍生资产 | ||||||||||||||||||||
| 公允价值截至 | ||||||||||||||||||||
| 指定为套期工具的衍生工具： | 资产负债表位置 | 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | |||||||||||||||||
| 利率互换 | 其他资产，净额 | $ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 衍生负债 | ||||||||||||||||||||
| 公允价值截至 | ||||||||||||||||||||
| 指定为套期工具的衍生工具： | 资产负债表位置 | 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | |||||||||||||||||
| 利率互换 | 应付账款、应计费用、其他负债 | $ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
下表列示截至2025年3月31日及2024年3月31日止三个月的简明综合经营报表及综合（亏损）收益中公司利率掉期的影响（单位：千）：
| 衍生工具OCI中确认的收益（损失）金额（有效部分） | 从累计OCI重新分类为收入的收益（损失）位置（有效部分） | 从累计其他综合收益重新分类为收入的收益（损失）金额 （有效部分） |
||||||||||||||||||||||||||||||
| 现金流套期关系中的衍生品 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 利率产品 | $ | (
|
$ |
|
利息支出，净额 | $ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||
公司没有将任何金额排除在截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月的对冲有效性评估之外。在接下来的12个月里，公司估计会再增加$
2.8
百万将重新分类为利息费用的减少。
这些工具的估值是使用广泛接受的估值技术确定的，包括对每种衍生工具的预期现金流量进行贴现现金流分析。该分析反映了衍生工具的合同条款，包括到期期限，并使用了可观察的基于市场的输入，包括利率曲线。
为符合《ASC 820，公允价值计量》的规定，公司在公允价值计量中纳入信用估值调整，以适当反映自身的不履约风险和相应交易对手的不履约风险。在针对不履约风险的影响调整其衍生合约的公允价值时，公司考虑了净额结算和任何适用的信用增强的影响，例如抵押品过账、门槛、相互看跌和担保。
20
尽管公司已确定用于对其衍生工具进行估值的大部分输入值属于公允价值等级的第2级，但与其衍生工具相关的信用估值调整使用第3级输入值，例如对当前信用利差的估计，以评估其自身及其交易对手违约的可能性。然而，截至2025年3月31日，公司评估了信用估值调整对其衍生品头寸整体估值的影响的重要性，并确定信用估值调整对其衍生品整体估值并不显著。因此，公司已确定其衍生工具估值整体被归类于公允价值等级的第2级。
下表列出截至2025年3月31日和2024年12月31日按经常性基础以公允价值计量的公司衍生资产和负债，按这些计量所处的公允价值层次中的级别汇总（单位：千）：
| 公允价值层级 | ||||||||||||||||||||||||||
| 说明 | 1级 | 2级 | 3级 | 公允价值合计 | ||||||||||||||||||||||
| 2025年3月31日 | ||||||||||||||||||||||||||
| 衍生资产 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||
| 衍生负债 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||
| 2024年12月31日 | ||||||||||||||||||||||||||
| 衍生资产 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||
注8 –
简明合并资产负债表若干组成部分的补充详情
其他资产，净额包括以下各项（单位：千）：
| 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||
| 应收账款，净额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 递延应收租金 |
|
|
|||||||||
| 预付资产 |
|
|
|||||||||
| 定金存款 |
|
|
|||||||||
| 利率互换公允价值 |
|
|
|||||||||
| 递延发行成本 |
|
|
|||||||||
| 递延融资成本，净额 |
|
|
|||||||||
|
|
|
||||||||||
| 租赁改善和其他企业资产，净额 |
|
|
|||||||||
| 应收利息 |
|
|
|||||||||
| 其他资产，净额 |
|
|
|||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||
应付账款、应计费用和其他负债包括以下（单位：千）：
| 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||
| 应计费用 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 应计奖金 |
|
|
|||||||||
| 预付租金 |
|
|
|||||||||
| 经营租赁负债 |
|
|
|||||||||
| 应计利息 |
|
|
|||||||||
| 递延租金 |
|
|
|||||||||
| 应付账款 |
|
|
|||||||||
| 利率互换公允价值 |
|
|
|||||||||
| 其他负债 |
|
|
|||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||
21
注9 –
股东权益
ATM程序
于2021年9月1日，公司订立$
250.0
百万场内股票计划（“2021年ATM计划”）。于2023年10月25日，公司订立$
300.0
百万股场内股权计划（“2023年ATM计划”），通过该计划，它可能不时在登记交易中出售其普通股股份。自2023年10月24日起，与新的场内发售计划有关，2021年ATM计划终止。由于终止，公司将不会根据2021年ATM计划提供或出售任何额外的普通股。
于2024年期间，公司订立远期销售协议，涉及合
1,743,100
其在2023年ATM计划下的普通股股份，加权平均价格为$
17.67
每股。截至2025年3月31日，
1,743,100
根据远期销售协议，股份仍未结算。公司可以在一个或多个远期结算日期（不迟于2025年12月31日）实物结算远期销售协议（通过交付普通股股份）并收取出售这些股份的收益。
公司于2024年8月12日订立$
300.0
百万股场内股权计划（“2024年ATM计划”），通过该计划，它可能不时在登记交易中出售其普通股的股份。自2024年8月12日起，与建立新的市场发售计划有关，2023年ATM计划被终止。由于终止，公司将不会根据2023年ATM计划提供或出售任何额外的普通股。根据上下文要求，2024年ATM计划、2023年ATM计划和2021年ATM计划在此被称为“ATM计划”。
于2024年期间，公司订立远期销售协议，涉及合
152,547
其在2024年ATM计划下的普通股股份，加权平均价格为$
17.13
每股。截至2025年3月31日，
152,547
根据远期销售协议，股份仍未结算。公司可以在一个或多个远期结算日期（不迟于2025年12月31日）实物结算远期销售协议（通过交付普通股股份）并收取出售这些股份的收益。
下表列出了有关ATM程序的信息（以千为单位）：
| 最高销售授权 |
截至2025年3月31日的结算总额(1)
|
|||||||||||||||||||||||||
| 程序名称 | 成立日期 | 终止日期 | ||||||||||||||||||||||||
| 2021年ATM计划 | 2021年9月 | 2023年10月 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||
|
2023年ATM计划(2)
|
2023年10月 | 2024年8月 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||
|
2024年ATM计划(3)
|
2024年8月 | — | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||
(1)代表公司根据ATM计划发行的普通股股份，包括远期销售协议的结算。
(2)截至2025年3月31日，
1,743,100
根据远期销售协议，股票仍未结算，可用净结算价为$
17.44
.
(3)截至2025年3月31日，
152,547
根据远期销售协议，股票仍未结算，可用净结算价为$
16.87
.
截至2025年3月31日，$
300.0
百万剩余总收益可用于未来根据2024年ATM计划发行普通股，包括远期销售协议下的未结算股份。
2024年1月后续发行
2024年1月，公司完成注册公开发行
11,040,000
其普通股的股份，公开发行价格为$
18.00
每股。就发售事项，公司订立远期销售协议以
11,040,000
的普通股股份。公司最初没有从远期购买者出售普通股股份中获得任何收益。截至2025年3月31日，
8,840,000
根据2024年1月的远期销售协议，股票仍未结算。
22
就既得股票单位奖励而放弃的股份
在截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月内，授予公司某些高级职员、董事和雇员的部分限制性股票单位奖励（“RSU”）已归属。根据NETSTREIT Corp. 2019年综合激励计划（“综合激励计划”）授予的这些奖励的归属导致接受者承担联邦和州所得税责任。在截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月内，根据综合激励计划和奖励赠款的条款允许，某些行政人员和雇员选择放弃约
40
千和
62
价值约$的千个RSU
0.6
百万美元
1.1
万元，分别单独用于支付相关法定预扣税款。退保的RSU包含在简明合并现金流量表和简明合并权益变动表中题为“回购普通股用于预扣税款义务”的行中。
股息
在截至2025年3月31日的三个月内，公司宣布并支付了以下普通股股息（单位：千，每股数据除外）：
| 截至2025年3月31日止三个月 | ||||||||||||||||||||||||||
| 申报日期 | 每股股息 | 记录日期 | 总金额 | 付款日期 | ||||||||||||||||||||||
| 2025年2月21日 | $ |
|
2025年3月14日 | $ |
|
2025年3月31日 | ||||||||||||||||||||
在截至2024年3月31日的三个月内，公司宣布并支付了以下普通股股息（单位：千，每股数据除外）：
| 截至2024年3月31日止三个月 | ||||||||||||||||||||||||||
| 申报日期 | 每股股息 | 记录日期 | 总金额 | 付款日期 | ||||||||||||||||||||||
| 2024年2月13日 | $ |
|
2024年3月15日 | $ |
|
2024年3月28日 | ||||||||||||||||||||
OP单位持有人有权就截至每个记录日期持有的每个OP单位获得平等分配。因此，在截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月期间，业务伙伴关系支付了$
0.1
百万给OP单位持有人。
非控制性权益
非控制性权益代表运营合伙企业中OP单位的非控制性持有人。OP单位可转换为普通股，因为OP单位可被赎回为现金，或根据公司的选择，在a
One
-以一为基础。截至2025年3月31日及2024年12月31日，非控制性权益代表
0.5
OP单位的百分比。截至2024年3月31日止三个月，OP单位持有人赎回
7,119
OP单位转换为普通股股份a
One
-以一为基础。截至二零二五年三月三十一日止三个月内并无营运计划单位赎回。
注10 –
股票补偿
在综合激励计划下，
2,094,976
普通股的股份是为发行而保留的。综合激励计划规定向员工、董事和顾问授予股票期权、股票增值权、限制性股票、RSU、长期激励计划单位、股息等值权利以及其他基于股份、与股份相关或现金的奖励，包括基于绩效的奖励，每项授予均以提供奖励条款的奖励协议为证明。综合激励计划由董事会薪酬委员会管理。
截至2025年3月31日，公司授予的基于股票的薪酬仅有RSU。所附简明综合业务和综合（亏损）收入报表中一般和行政费用中确认的基于股票的赔偿费用总额为$
1.4
百万美元
1.8
截至二零二五年三月三十一日止三个月及二零二四年三月三十一日止三个月，分别为百万元。所有未归属受限制股份单位的奖励预计将于下一个年度全部归属到
五年
.
基于服务的RSU
根据综合激励计划，公司已向若干雇员及非雇员董事作出基于服务的受限制股份单位授予。这些赠款的归属条款特定于个人赠款，并在下一次以等额年度分期方式归属到
五年
.
23
下表汇总了截至2025年3月31日期间基于服务的RSU活动：
| 股份 | 加权平均授予日每股公允价值 | ||||||||||
| 截至2024年12月31日未归属受限制股份单位赠款 |
|
$ |
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| 期内批出 |
|
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| 期间没收 | (
|
|
|||||||||
| 期间归属 | (
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| 截至2025年3月31日未归属受限制股份单位赠款 |
|
$ |
|
||||||||
截至二零二五年三月三十一日止三个月，公司确认$
0.8
百万与基于服务的RSU相关的基于股票的补偿费用。截至2025年3月31日和2024年12月31日，剩余未摊销的股票补偿费用总计$
6.3
百万美元
3.3
分别为百万元，截至2025年3月31日，这些奖励预计将在剩余的加权平均期间内确认
2.3
年。以股票为基础的补偿费用在整个奖励的全部必要服务期内按直线法确认。
基于服务的未归属RSU的授予日公允价值计算为2020年授予的奖励在首次公开发行中确定的每股价格，并作为2020年以后年度授予的授予日公司股票的每股价格。
基于绩效的RSU（股东总回报）
根据综合激励计划，公司已向若干雇员作出基于市场的受限制股份单位授予。这些赠款取决于参与人是否继续服务于a
三年
期间与
40
根据公司的股东总回报（“TSR”）与已确定的同行公司的TSR和
60
基于总绝对TSR超过累计的奖励的百分比
三年
期间。这些赠款的履行期限为2026年2月28日、2026年12月31日和2027年12月31日。授予日基于市场的股份奖励的公允价值是使用蒙特卡洛模拟模型计算的，该模型纳入了公司和公司每个同行在业绩期间的股价波动和其他变量。对本期计算的重要投入是公司的预期波动性
24.4
%和公司同行的预期波动性，范围从
19.5
%至
98.2
%，平均波动率为
29.9
%和无风险利率为
4.0
%.特定于目标TSR的授予日相对于公司同行的每股公允价值为$
15.86
目标绝对TSR为$
14.28
加权平均授予日公允价值为$
14.91
每股。与未归属的基于市场的股票奖励相关的基于股票的补偿费用在规定的最低服务期内按直线法确认
三年
.
下表汇总了截至2025年3月31日期间基于市场的RSU活动：
| 股份 | 加权平均授予日每股公允价值 | ||||||||||
| 截至2024年12月31日未归属受限制股份单位赠款 |
|
$ |
|
||||||||
| 期内批出 |
|
|
|||||||||
| 期间没收 | (
|
|
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| 截至2025年3月31日未归属受限制股份单位赠款 |
|
$ |
|
||||||||
截至二零二五年三月三十一日止三个月，公司确认$
0.5
与基于市场的RSU相关的基于股票的补偿费用百万。截至2025年3月31日，剩余未摊销的股票补偿费用共计$
4.4
万元，截至2025年3月31日，这些奖励预计将在剩余的加权平均期间内确认
2.3
年。
24
利益对齐计划
在2021年3月期间，公司采用了利益调整计划（“计划”），该计划允许员工在次年第一季度选择在RSU中获得部分年度奖金，该计划归属于到
四年
基于授予协议的条款。以股票为基础的补偿费用在整个奖励的全部必要服务期内按直线法确认，该服务期始于奖金相关期间。该计划被视为负债分类奖励（由于服务日期在授予日之前，作为权益分类奖励入账，否则奖励将在授予日被归类为权益），该奖励将在适用的服务期内进行公允估值和应计。根据该方案进行的2025年选举的估计公允价值总额约为$
0.7
截至2025年3月31日，百万。该奖励将在每个报告期重新计量为公允价值，直至授予未归属的RSU。截至二零二五年三月三十一日止三个月，公司认缴不足$
0.1
百万与这些奖励相关的股票补偿费用。该计划下已授予的先前奖励包含在上述基于服务的RSU中。
注11 –
每股收益
每股普通股的净收入是根据FASB ASC主题260中的指导计算的，即每股收益。每股基本收益的计算方法是，将归属于普通股股东的净利润除以当期已发行普通股的加权平均数。稀释每股收益的计算方法类似，只是通过使用库存股法确定公司未归属的未归属RSU和未结算股份在未平仓远期股权合同下的潜在稀释效应并使用if-转换法确定OP单位的潜在稀释效应来增加分母。公司拥有可转换为普通股并代表潜在稀释性证券的OP单位形式的非控制性权益，因为OP单位可能会被赎回为现金，或者根据公司的选择，在a
One
-以一为基础。
下表是计算截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月每股普通股基本和稀释净收益时使用的分子和分母的对账。
| 截至3月31日的三个月， | |||||||||||
| （单位：千，份额和每股数据除外） | 2025 | 2024 | |||||||||
| 分子： | |||||||||||
| 净收入 | $ |
|
$ |
|
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| 归属于非控股权益的净（收入） | (
|
(
|
|||||||||
| 归属于普通股的净利润，基本 |
|
|
|||||||||
| 归属于非控股权益的净利润 |
|
|
|||||||||
| 归属于普通股的净利润，摊薄 | $ |
|
$ |
|
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| 分母： | |||||||||||
| 加权平均已发行普通股，基本 |
|
|
|||||||||
| 稀释股份对稀释每股普通股净收益的影响： | |||||||||||
| 运营单位 |
|
|
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| 未归属的RSU |
|
|
|||||||||
| 未平仓远期权益合约下的未结算股份 |
|
|
|||||||||
| 加权平均已发行普通股，稀释 |
|
|
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| 普通股股东可获得的每股普通股净收入，基本 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 普通股股东可获得的每股普通股净收入，稀释后 | $ |
|
$ |
|
|||||||
截至2025年3月31日和2024年12月31日
424,956
未完成的OP单位。
注12 –
承诺与或有事项
诉讼和监管事项
在日常业务过程中，公司可能不时受到诉讼、索赔和监管事项的影响，目前没有任何未决事项，公司认为这些事项可能单独或总体上对其业务、财务状况或经营业绩、流动性或现金流量产生重大不利影响。
25
环境事项
公司须遵守与房地产所有权相关的环境法规。遵守环境法规的成本对公司在所列任何期间的经营业绩并不重要。公司并不知悉其任何物业的任何环境状况可能对简明综合财务报表产生重大不利影响，而该等负债的公平值可予合理估计并须予确认。
承诺
公司在正常经营过程中，订立各类购买房地产物业、为开发项目提供资金或在应收抵押贷款项下展期资金的承诺。这些承诺通常受制于公司惯常的尽职调查程序，因此，在公司有义务购买或提供资金之前，必须满足一些特定条件。截至2025年3月31日，该公司承付的租户改善津贴总额约为$
4.1
万，预计将于明年内出资
两年
.此外，截至2025年3月31日，公司有承诺资金
三个
开发中物业总计$
7.0
万，预计将在未来九个月内获得资金。该公司还承诺延长应收抵押贷款项下的资金$
10.9
截至2025年3月31日的百万，预计将在未来12个月内发生。
于2021年8月，公司就新公司办公空间订立租赁协议，该租赁分类为经营租赁。该公司于2022年2月开始在新办公室外运营。租约的剩余不可撤销期限为
7.3
于2032年7月31日到期并可由公司选择续期的年度
two
额外期限
五年
.年租金支出，不包括运营支出，约为$
0.5
在最初的任期内达到百万。
截至2025年3月31日，公司没有再租赁成本、经常性资本支出、非经常性建筑改善或类似类型成本的任何其他重大承诺。
注13 –
后续事件
公司评估了2025年3月31日之后至这些简明综合财务报表发布之日发生的所有事件，以确定是否有任何这些事件需要在财务报表中披露。
普通股股息
2025年4月25日，公司董事会宣布派发现金股息$
0.21
2025年第二季度每股收益。股息将于2025年6月16日支付给2025年6月2日登记在册的股东。
左轮手枪活动
2025年4月，公司借款$
21.5
百万，扣除还款，根据左轮手枪将用于一般公司用途，包括收购公司管道中的物业。
26
项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析
关于前瞻性陈述的特别说明
这份10-Q表格季度报告包含1995年《私人证券诉讼改革法案》、经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条含义内的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述包括但不限于有关我们的业务和增长战略、投资、融资和租赁活动以及我们业务趋势的陈述，包括单租户、零售商业房地产市场的趋势。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“可能”、“将”、“相信”、“寻求”、“估计”等词语以及这些词语和类似表述的变体旨在识别此类前瞻性陈述。此类陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，可能导致我们的实际结果、业绩或成就与此类前瞻性陈述明示或暗示的运营或计划结果存在重大差异。尽管我们认为此处包含的前瞻性陈述所依据的假设是合理的，但任何假设都可能是不准确的，因此本季度报告中的10-Q表格中包含的此类陈述可能不会被证明是准确的。鉴于此处包含的前瞻性陈述中固有的重大不确定性，包含此类信息不应被视为我们或任何其他人表示将实现此类陈述或我们的目标和计划中描述的结果或条件。有关这些和其他可能影响未来业绩、业绩或交易的因素的进一步讨论，请参阅我们于2025年2月24日向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告以及不时向美国证券交易委员会提交的其他报告中“风险因素”第一部分第1A项下的信息。
前瞻性陈述和此类风险、不确定性和其他因素仅在本季度报告的10-Q表格日期发表。随着时间的推移，可能会出现新的风险和不确定性，我们无法预测这些事件或它们可能如何影响我们。我们明确表示不承担任何义务或承诺更新或修改此处包含的任何前瞻性陈述，以反映我们对此预期的任何变化，或任何此类陈述所依据的事件、条件或情况的任何其他变化，除非法律另有规定。
业务概况
我们是一家内部管理的房地产公司，收购、拥有和管理多元化的单租户零售商业物业组合，受制于与美国各地高信用质量租户的长期净租赁。我们还投资于房地产开发和以房地产为抵押的抵押贷款。截至2025年3月31日，我们在45个州的26个零售部门拥有或投资了695处按租户、行业和地理位置多样化的物业，包括101个不同的租户。这不包括尚未开始出租的四个物业开发项目。我们重点关注实体位置对销售和利润的产生至关重要的行业的租户，重点关注零售领域的必需品和基本服务，包括家装、汽车零部件、药店和药店、一般零售、杂货商、便利店、折扣店和快餐店，我们将它们都称为防御性零售行业。截至2025年3月31日，我们的投资产生了ABR11.687亿美元。我们ABR的大约55%来自投资级2信用评级的租户和我们的ABR的另外16%来自具有投资级别特征的租户3.我们的投资组合被占用99.9%，不包括应收抵押贷款，加权平均剩余租赁期限（“WALT”）为9.7年，我们认为这提供了强大、稳定的经常性现金流来源。
(1)年化基础租金（“ABR”）是截至2025年3月31日所有已开始租赁的年化基础租金和所有已执行抵押贷款的年化现金利息。
(2)我们将“投资级”租户定义为租户，或者是母公司子公司的租户，信用评级为BBB-（标普/惠誉）、Baa3（穆迪）或NAIC2（美国全国保险专员协会）或更高。
(3)我们将“投资级概况”租户定义为年销售额指标超过10亿美元、债务与调整后EBITDA比率低于2.0倍但未获得标普、穆迪或NAIC已公布评级的租户。
27
2025年1月债务交易
2025年1月15日，我们修订了由PNC银行、National Association（“PNC Credit Agreement”）、富国银行银行、National Association（“丨富国银行”）（“富国银行 Credit Agreement”）和Truist银行（“Truist Credit Agreement”）代理的现有信贷协议。对PNC信贷协议进行了修订和重述，并规定：新的1.75亿美元高级无抵押定期贷款（“2030年定期贷款B”）；现有的2.00亿美元高级无抵押定期贷款，该贷款根据现有的PNC信贷协议获得全额资金（“2028年定期贷款”）；以及扩大后的5.00亿美元高级无抵押循环信贷额度（从现有的PNC信贷协议下的4亿美元增加）（“Revolver”）。2030年定期贷款B和扩大后的左轮手枪最初将于2029年1月到期，在我们的选举中，包括将期限延长至2030年1月的一年选择权。2030年定期贷款B在截止日期已获得全额资金，我们已在2030年1月之前以5.12%的全额固定利率对全部1.75亿美元的2030年定期贷款B进行了对冲。富国银行信贷协议经修订及重列，将其项下现有1.75亿美元高级无抵押定期贷款（“2030年定期贷款A”）的到期日由2027年1月延长至2029年1月，并可选择根据我们的选择将到期日延长至2030年1月。Truist信贷协议管辖其下的现有定期贷款（“2029定期贷款”）。除其他变化外，还对PNC信贷协议、富国银行信贷协议和Truist信贷协议进行了修订，以删除某些财务契约，并在我们满足某些投资级评级和杠杆目标时提供经修订的、改进的定价。
经营成果
整体
截至2025年3月31日止三个月，我们通过收购物业、物业发展以及投资应收抵押贷款，继续增加为投资而持有的资产，承保加权平均资本化率约为7.7%。这一增长的资金来源是我们修订了PNC信贷协议，收到了2030年定期贷款B下的1.75亿美元收益、使用Revolver借款导致的现金余额、使用1986年《国内税收法》第1031条规定的免税兑换导致的受限现金余额，以及截至2025年3月31日止三个月的运营现金流。
收购
在截至2025年3月31日的三个月中，我们以7750万美元的总购买价格收购了18处房产，其中包括90万美元的资本化收购成本。收购事项均作为资产收购入账。这些房产位于14个州，WALT约为9.0年。
发展
截至2025年3月31日，我们有三个在建物业开发项目。在截至2025年3月31日的三个月中，我们为我们的房地产开发项目投资了70万美元。在截至2025年3月31日的三个月中，我们完成了一个项目的开发，并在随附的简明综合资产负债表中将大约380万美元从开发中的物业重新分类为土地、建筑物和改善以及其他资产（租赁佣金）。预计将于2025年第二季度开始为已完成的开发项目提供租金。其余三个开发项目预计将基本完成，租金将在整个2025年的不同时间点开始。包括购置成本在内的购买价款及后续开发项目在截至2025年3月31日的随附简明综合资产负债表中计入开发中物业。
处置
在截至2025年3月31日的三个月中，我们出售了16处房产，销售总价（扣除处置成本）为3860万美元，确认净收益210万美元。
28
应收抵押贷款投资
在截至2025年3月31日的三个月中，我们额外投资了1050万美元于规定利率范围为9.75%至10.25%的全额抵押应收抵押贷款。此外，在截至2025年3月31日的三个月内，我们收取了480万美元的应收抵押贷款本金。应收抵押贷款以房地产作抵押，主要由投资级信用评级租户租赁。贷款项下提供的资金，除贴现和贷款发起成本外，扣除不到10万美元的贷款发起费用，计入应收抵押贷款，截至2025年3月31日，在随附的简明综合资产负债表中为净额。请参阅我们简明综合财务报表“附注4 –房地产投资”中包含的关于我们应收抵押贷款组合的讨论，该讨论包含在“项目1 –财务报表（未经审计）”中。
经济金融环境
全球或国家市场和经济状况的变化，例如全球经济和金融市场波动以及全球地缘政治冲突，已经并可能继续导致（其中包括）信贷市场收紧、流动性水平下降、利率和通货膨胀波动、违约率和破产率上升以及消费者和企业支出下降，这些都可能对我们产生重大不利影响。例如，通胀波动和利率波动的当前和持续的宏观经济状况增加了与购置新物业相关的成本，并降低了以我们认为有吸引力的条款获得融资的可能性，这降低了我们以具有吸引力的条款以我们的历史利率购置物业的能力。此外，随着消费者减少可自由支配的支出，美国和全球经济的其他宏观经济压力，包括新的和拟议的对美国进口产品征收关税以及外国政府当前和潜在的反措施以及对经济衰退的担忧，可能会影响我们的租户。消费者支出的下降已经并可能继续对租户产生不利影响，如果租户终止租约或以其他方式未能支付租金，这反过来可能会影响我们的业绩。经济和金融状况变化的其他潜在后果包括：我们租户的表现发生变化，可能导致租金下降和可收回费用下降，以及租户在租约下违约；当前或潜在租户可能会延迟或推迟与我们签订长期租约；以有吸引力的条款获得新物业的成本持续增加；无法按照我们认为可以接受的条款和条件借款，这可能会继续降低我们寻求收购机会的能力或增加未来的利息支出；以及确认我们的物业的减值费用或降低其价值，这可能会对我们的经营业绩产生不利影响或限制我们以有吸引力的价格处置资产的能力，并可能减少买方融资的可用性。鉴于与我们的运营相关的某些固定成本和承诺，我们降低成本以抵消长期或严重经济衰退的结果的能力也有限。我们不断仔细监控商业地产和信贷市场，如果需要，我们将做出相应调整业务战略的决策。
29
截至2025年3月31日止三个月与截至2024年3月31日止三个月比较
下表列出我们在所示期间的经营业绩（单位：千）：
| 三个月结束 3月31日， |
|||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 收入 | |||||||||||
| 租金收入（含可报销） | $ | 42,590 | $ | 35,189 | |||||||
| 应收贷款利息收入 | 3,075 | 2,484 | |||||||||
| 其他收入 | 245 | — | |||||||||
| 总收入 | 45,910 | 37,673 | |||||||||
| 营业费用 | |||||||||||
| 物业 | 4,803 | 4,102 | |||||||||
| 一般和行政 | 5,169 | 5,707 | |||||||||
| 折旧及摊销 | 20,923 | 17,541 | |||||||||
| 减值准备 | 3,616 | 3,662 | |||||||||
| 交易成本 | 47 | 129 | |||||||||
| 总营业费用 | 34,558 | 31,141 | |||||||||
| 其他（费用）收入 | |||||||||||
| 利息支出，净额 | (11,460) | (6,180) | |||||||||
| 房地产销售收益，净 | 2,075 | 997 | |||||||||
| 债务清偿损失 | (46) | — | |||||||||
| 其他费用，净额 | (205) | (280) | |||||||||
| 其他费用总额，净额 | (9,636) | (5,463) | |||||||||
| 所得税前净收入 | 1,716 | 1,069 | |||||||||
| 所得税费用 | (16) | (17) | |||||||||
| 净收入 | $ | 1,700 | $ | 1,052 | |||||||
收入。截至2025年3月31日止三个月的收入从截至2024年3月31日止三个月的3770万美元增加820万美元至4590万美元，这是由于我们的经营租赁和为我们的抵押贷款提供担保的物业数量增加。这一增加包括额外的现金租金收入680万美元、与应收抵押贷款利息收入相关的增加60万美元、物业费用偿还合并净增加30万美元以及直线租金收入增加40万美元。
总运营费用。截至2025年3月31日止三个月的费用总额增加350万美元至3460万美元，而截至2024年3月31日止三个月的费用总额为3110万美元。这一增长主要归因于运营物业数量的增加，其中最显着的增长是折旧和摊销费用以及特定于物业的可报销费用。总运营费用包括以下内容：
•物业费用。物业费用从截至2024年3月31日止三个月的410万美元增至截至2025年3月31日止三个月的480万美元。增加的主要原因是运营物业数量增加，包括可报销物业费用合计净增加50万美元，其中0.4百万美元和0.2百万美元分别与可报销财产税和可报销公共区域维护费用有关，但被可报销保险费用减少0.1百万美元部分抵消，以及主要与财产保险和财产税有关的不可报销物业费用合计净增加0.2百万美元。
•一般及行政开支。一般和行政费用从截至2024年3月31日止三个月的570万美元减少50万美元至截至2025年3月31日止三个月的520万美元。减少的主要原因是雇员遣散费减少了80万美元，包括现金遣散费减少了50万美元，与加速归属股票薪酬相关的费用减少了30万美元，以及工资支出减少了10万美元。奖金支出增加0.2百万美元，其他合计增加0.2百万美元，部分抵消了这一减少额。虽然随着我们投资组合的增长，我们的一般和管理费用将在某种程度上继续上升，但我们预计，由于效率和规模经济，这些费用占我们投资组合的百分比将随着时间的推移而下降。
30
•折旧和摊销。折旧和摊销费用从截至2024年3月31日止三个月的1750万美元增加340万美元至截至2025年3月31日止三个月的2090万美元。折旧和摊销的增加与可比期间投资组合规模的增加成比例，相关增加主要是建筑折旧费用180万美元、建筑装修折旧费用90万美元和就地租赁摊销费用70万美元。
•计提减值准备。截至2025年3月31日止三个月，我们录得13项物业的减值拨备360万美元，其中大部分于截至2025年3月31日止三个月新分类为持有待售。在这些受损物业中，截至2025年3月31日，有一处物业持有作投资。截至2024年3月31日的三个月，我们对12处房产计提了370万美元的减值准备，其中大部分之前被归类为持有待售，新归类为持有待售，或在截至2024年3月31日的三个月内被处置。这些处置涉及管理层对我们的投资组合进行持续评估，以努力提高回报并管理风险敞口。
利息支出。利息支出从截至2024年3月31日止三个月的620万美元增加530万美元至截至2025年3月31日止三个月的1150万美元。增加的主要原因是，我们新的2030年定期贷款B产生的利息增加了190万美元，我们的2029年定期贷款产生的利息增加了80万美元，利率掉期递延损失摊销增加了170万美元，我们的房地产开发项目的资本化利息减少了30万美元，我们的Revolver产生的利息增加了30万美元，这主要是由于相应期间未偿还的平均借款增加。
房地产销售收益，净额。房地产销售净收益从截至2024年3月31日止三个月的100万美元增加110万美元至截至2025年3月31日止三个月的210万美元。下表汇总了所示期间出售的房产（单位：千）：
| 三个月结束 3月31日， |
|||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 已售房产数量 | 16 | 12 | |||||||||
| 销售价格，扣除处置成本 | $ | 38,563 | $ | 20,466 | |||||||
|
房地产销售收益，净
|
$ | 2,075 | $ | 997 | |||||||
其他费用，净额。其他费用净额的变化主要与2024年一处地基问题物业的财产损失相关损失减少40万美元有关。由于2025年1月的债务交易，在截至2025年3月31日的三个月中支出的第三方债务发行费用增加了40万美元，抵消了这一减少额。
净收入。净收入从截至2024年3月31日止三个月的110万美元增加60万美元至截至2025年3月31日止三个月的170万美元。净收入增加主要是由于房地产销售收益增加、一般和管理费用减少以及额外的租金收入，这主要是由于我们的房地产投资组合规模增加，此外与我们的应收抵押贷款相关的利息收入增加，部分被利息费用、折旧和摊销费用以及物业费用的增加所抵消。
流动性和资本资源
我们的主要资金需求是为物业收购和开发提供资金，为应收抵押贷款和所需利息支付的投资提供资金，以及为营运资金需求、运营费用和资本支出提供资金。我们的资本资源主要包括来自运营的现金、出售股本证券和可用的借贷便利。截至2025年3月31日，我们在2030年定期贷款A项下有1.75亿美元的未偿本金，在2028年定期贷款项下有2.00亿美元的未偿本金，在2029年定期贷款项下有2.50亿美元的未偿本金，在2030年定期贷款B项下有1.750亿美元的未偿本金，在Revolver项下有1.145亿美元的未偿借款。此外，截至2025年3月31日，根据我们之前的场内股票计划和2024年8月签订的3亿美元场内股票计划（“2024年ATM计划”），我们分别有3040万美元和260万美元的未结算远期股票。截至2025年3月31日，3亿美元的剩余总收益可用于未来根据2024年ATM计划发行我们的普通股股票，包括远期销售协议下的未结算股票。最后，截至2025年3月31日，根据2024年1月的后续发售远期销售协议，我们有1.515亿美元的未结算远期股权。
31
2025年1月15日，我们修订了我们的PNC信贷协议，以提供：一笔新的1.75亿美元的2030年定期贷款B和一笔规模扩大的5.00亿美元的Revolver。2030年定期贷款B和扩大后的左轮手枪最初将于2029年1月到期，在我们的选举中，包括一年的选择，可将期限延长至2030年1月。2030年定期贷款B在截止日期已获得全部资金，我们已将全部1.75亿美元的2030年定期贷款B以5.12%的全额固定利率对冲至2030年1月。对富国银行信贷协议进行了修订和重申，将现有1.75亿美元的2030年定期贷款A的到期日从2027年1月延长至2029年1月，并可根据我们的选择将到期日延长至2030年1月。
我们认为，从结算未结算的未结算远期销售协议、未来根据2024年ATM计划发行我们的普通股股份或随后的市场销售计划中获得的收益，以及我们的运营现金流和左轮手枪下的可用借款能力，将足以支持我们的持续运营，并至少在未来12个月为我们的偿债需求、资本支出和营运资金需求提供资金。我们预计将通过运营提供的现金、Revolver下的借款以及发行普通股来满足我们的长期资本需求。
合同义务和承诺
截至2025年3月31日，我们的合同债务义务主要包括我们的2030年定期贷款A和2030年定期贷款B的到期日，预定的本金将于2029年1月15日到期；我们的2028年定期贷款的到期日，预定的本金将于2028年2月11日到期；我们的2029年定期贷款的到期日，预定的本金将于2026年7月3日到期，以及偿还我们的左轮手枪的借款，合同到期日为2029年1月15日。在截至2025年3月31日的三个月中，我们以5.36%的加权平均利率借入了8950万美元，还用左轮手枪偿还了2.14亿美元。
下表提供了截至2025年3月31日我们所作承诺的信息（单位：千）：
| 各期到期付款 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | 2025年4月1日至2025年12月31日 | 2026 - 2027 | 2028 - 2029 | 此后 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 合同义务 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2028年定期贷款–本金 | $ | 200,000 | $ | — | $ | — | $ | 200,000 | $ | — | ||||||||||||||||||||||
|
2028年定期贷款–可变利息(1)
|
22,259 | 5,847 | 15,521 | 891 | — | |||||||||||||||||||||||||||
| 2029年定期贷款–本金 | 250,000 | — | 250,000 | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
|
2029年定期贷款–可变利息(2)
|
15,674 | 9,391 | 6,283 | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
| 2030年定期贷款A –本金 | 175,000 | — | — | 175,000 | — | |||||||||||||||||||||||||||
|
2030年定期贷款A –可变利息(3)
|
24,212 | 4,807 | 12,762 | 6,643 | — | |||||||||||||||||||||||||||
| 2030年定期贷款B –本金 | 175,000 | — | — | 175,000 | — | |||||||||||||||||||||||||||
|
2030年定期贷款B –可变利息(4)
|
34,025 | 6,756 | 17,934 | 9,335 | ||||||||||||||||||||||||||||
|
左轮–借款
|
114,500 | — | — | 114,500 | — | |||||||||||||||||||||||||||
|
左轮–可变利息
|
23,680 | 4,702 | 12,481 | 6,497 | — | |||||||||||||||||||||||||||
|
设施费用(5)
|
2,846 | 565 | 1,500 | 781 | — | |||||||||||||||||||||||||||
| 按揭票据–本金 | 8,164 | 133 | 8,031 | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
| 抵押票据–利息 | 956 | 275 | 681 | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
| 合约下物业发展 | 7,025 | 7,025 | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
|
应收抵押贷款项下的额外本金
|
10,893 | 9,673 | 1,220 | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
| 租户改善津贴 | 4,089 | 1,349 | 2,740 | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
|
公司办公室租赁义务
|
5,113 | 479 | 1,323 | 1,396 | 1,915 | |||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ | 1,073,436 | $ | 51,002 | $ | 330,476 | $ | 690,043 | $ | 1,915 | ||||||||||||||||||||||
(1)我们有三个利率衍生品合约来固定我们的2028年定期贷款的基础利率（每日简单SOFR）。因此，浮动利率2028年定期贷款的预计利率义务是基于2.63%的对冲固定利率，而截至2025年3月31日的可变2028年定期贷款每日简单SOFR利率为4.32%，加上0.10%的SOFR调整和1.15%的适用保证金，基于截至2028年2月11日到期日未偿还的2.00亿美元2028年定期贷款。
(2)我们有四个利率衍生品合约来固定我们2029年定期贷款的基础利率（每日简单SOFR）。因此，浮动利率2029年定期贷款的预计利率义务基于3.74%的对冲固定利率，而截至2025年3月31日的可变2029年定期贷款每日简单SOFR利率为4.36%，加上0.10%的SOFR调整和1.15%的适用保证金，基于截至2026年7月3日合同到期日未偿还的2029年定期贷款中的2.50亿美元。
32
(3)我们有四份利率衍生合约来确定2030年定期贷款A的基本利率（每日简单SOFR）。因此，浮动利率2030年定期贷款A的预计利率义务基于2.40%的对冲固定利率，而截至2025年3月31日的可变2030年定期贷款A每日简单SOFR利率为4.31%，加上0.10%的SOFR调整和基于截至2029年1月15日合同到期日未偿还的1.75亿美元2030年定期贷款A的适用保证金1.15%。
(4)我们有七份利率衍生合约来确定2030年定期贷款B的基本利率（每日简单SOFR）。因此，浮动利率2030年定期贷款B的预计利率义务基于3.87%的对冲固定利率，而截至2025年3月31日的可变2030年定期贷款B每日简单SOFR利率为4.35%，加上0.10%的SOFR调整和1.15%的适用保证金，基于截至2029年1月15日合同到期日的1.75亿美元2030年定期贷款B未偿还。
(5)我们的左轮手枪需要支付0.15%的设施费。
于2021年8月，我们订立了与我们的公司办公空间相关的租赁协议，该协议被归类为经营租赁。我们从2022年2月开始在办公室外运营。租约的剩余不可撤销期限为7.3年，于2032年7月31日到期，可根据我们的选择再续签两个为期五年的额外期限。每年的租金支出，不包括运营费用，在最初的任期内约为50万美元。
此外，在正常业务过程中，我们订立各种类型的承诺，以购买房地产物业、为开发项目提供资金，或在应收抵押贷款项下展期资金。这些承诺通常受我们惯常的尽职调查程序的约束，因此，在我们有义务购买或延长资金之前，必须满足一些特定条件。截至2025年3月31日，我们承诺为开发中的物业提供资金，并在应收抵押贷款项下提供资金，总额分别为700万美元和1090万美元，预计将在未来12个月内提供资金。
债务
参见“项目1 –财务报表（未经审计）”中“附注6 –债务”和“附注7 –衍生金融工具”中对我们的债务和利率对冲的讨论。
历史现金流信息
截至2025年3月31日止三个月与截至2024年3月31日止三个月比较
| 三个月结束 3月31日， |
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| 2025 | 2024 | ||||||||||
| （单位：千） | （未经审计） | ||||||||||
| 提供（使用）的现金净额： | |||||||||||
| 经营活动 | $ | 22,091 | $ | 11,651 | |||||||
| 投资活动 | (48,308) | (97,202) | |||||||||
| 融资活动 | 26,102 | 77,956 | |||||||||
经营活动提供的现金流量。与截至2024年3月31日的三个月相比，截至2025年3月31日的三个月，经营活动提供的现金净额增加了1040万美元。这一增长主要归因于我们的房地产投资组合规模增加，租金收入增加680万美元，在应收抵押贷款项下收到的额外利息，部分被支付的现金利息增加350万美元、与我们更大的投资组合相关的运营和一般及管理费用增加以及营运资金账户的变化所抵消。
用于投资活动的现金流量。与截至2024年3月31日的三个月相比，截至2025年3月31日的三个月用于投资活动的现金净额减少了4890万美元。减少的主要原因是，出售房地产的收益增加了1810万美元，购置房地产减少了1770万美元，房地产开发和改善减少了950万美元，应收抵押贷款的本金收款增加了480万美元，但被定金存款增加了90万美元部分抵消。
融资活动提供的现金流量。与截至2024年3月31日的三个月相比，截至2025年3月31日的三个月，融资活动提供的现金净额减少了5190万美元。减少的主要原因是，我们的左轮手枪项下的净偿还额增加了1.195亿美元，普通股股息支付增加了220万美元，递延融资成本增加了630万美元。减少的部分被定期贷款净收益增加7500万美元、用于预扣税款义务的普通股回购减少50万美元、限制性股票股息支付减少20万美元以及递延发行成本减少30万美元所抵消。
33
所得税
我们选择从截至2019年12月31日的短暂纳税年度开始，被视为符合美国联邦所得税目的的REIT并符合资格。要获得REIT资格，我们必须满足一定的组织、收入、资产和分配测试。因此，我们一般不会被征收企业美国联邦或州所得税，只要我们对我们的所有应税收入进行合格分配给我们的股东，并且只要我们通过实际投资和经营结果持续满足REIT要求，包括某些资产、收入、分配和股份所有权测试。我们打算在2025年进行足够的分配，以获得全额已支付的股息扣除。
我们维持一家应税REIT子公司（“TRS”），该子公司的应税收入可能需要缴纳美国联邦、州和地方所得税。一般而言，我们的TRS可能会为我们的租户提供服务，持有我们无法直接持有的资产，并可能从事任何房地产或与房地产无关的业务。
最近的会计公告
关于最近的会计公告及其对我们简明综合财务报表的可能影响的讨论载于“项目1 –财务报表（未经审计）”的“附注2 –重要会计政策摘要”。
关键会计政策和估计
我们制定的会计政策符合美国公认会计原则。按照美国公认会计原则编制财务报表，要求我们在应用会计政策时运用判断力，包括作出估计和假设。这些判断影响在财务报表日期的资产和负债的报告金额以及或有资产和负债的披露以及报告期间的收入和支出的报告金额。管理层认为，我们以适当的方式并以准确反映我们财务状况的方式作出了这些估计和假设。我们不断使用我们对业务的历史知识以及其他因素来测试和评估这些估计和假设，以确保它们对于报告目的来说是合理的。然而，实际结果可能与这些估计和假设不同。如果我们对与各项交易有关的事实和情况的判断或解释不同，则可能会采用不同的会计政策，从而导致财务报表的列报方式不同。此外，其他公司可能会使用不同的估计，这可能会影响我们的经营业绩与类似业务公司的经营业绩的可比性。我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中题为“管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”的部分包含了我们关键会计政策的摘要，该报告可在SEC网站www.sec.gov上查阅。在本季度报告涵盖的期间内，这些政策没有重大变化。
非GAAP财务指标
我们报告的结果是按照公认会计原则提出的。我们还披露了以下非GAAP财务指标：运营资金（“FFO”）、核心FFO、调整后FFO（“AFFO”）、扣除利息费用、所得税费用以及折旧和摊销前的利润（“EBITDA”），EBITDA进一步调整以排除可折旧财产销售的收益（或损失）和房地产减值损失（“EBITDA再”），调整后EBITDA再，年化调整后EBITDA再、净债务、调整后净债务、物业级净营业收入（“物业级NOI”）、物业级现金净营业收入（“物业级现金NOI”）、物业级现金净营业收入估计运行率（“物业级现金NOI估计运行率”）、物业级总现金净营业收入估计运行率（“物业级总现金NOI估计运行率”），下文详述。我们认为，这些非GAAP财务指标是分析师和投资者用来比较REITs经营业绩的行业指标。
FFO、核心FFO和AFFO
行业贸易组织全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）颁布了一项被广泛接受的非公认会计准则经营业绩财务指标，即FFO。我们的FFO是按照公认会计原则的净收入，不包括处置财产产生的收益（或损失），加上折旧和摊销以及可折旧不动产的减值费用。
34
核心FFO是一种非GAAP财务指标，定义为调整后的FFO，以消除预计不会持续影响我们的经营业绩或运营的异常和非经常性项目的影响。其中包括非经常性高管过渡成本、遣散费和相关费用、其他损失（收益）、净额、债务清偿损失和其他相关成本。
AFFO是一种非GAAP财务指标，定义为根据与非现金收入和费用相关的GAAP净收入进行调整的核心FFO，例如直线租金、高于和低于市场租赁相关无形资产的摊销、租赁奖励的摊销、资本化利息费用和赚取的开发利息、非现金利息费用、非现金补偿费用、递延融资成本的摊销、高于/低于市场承担的债务的摊销以及贷款发起成本的摊销。
房地产资产的历史成本核算隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少。事实上，房地产价值在历史上是随市场情况而上升或下降的。FFO旨在作为经营业绩的标准补充衡量标准，从净收入中排除历史成本折旧和估值调整。我们认为FFO在评估潜在的物业收购和衡量经营业绩方面是有用的。
我们进一步认为FFO、核心FFO和AFFO有助于确定可用于支付分配的资金。FFO、核心FFO和AFFO不代表GAAP定义的净收入或运营现金流。您不应将FFO、核心FFO和AFFO视为净收入的替代品，作为衡量我们经营业绩的可靠指标，也不应将FFO、核心FFO和AFFO视为运营、投资或融资活动（按GAAP定义）现金流的替代品，作为流动性的衡量标准。
FFO、核心FFO和AFFO并不衡量现金流是否足以满足我们的现金需求，包括本金摊销、资本改进和分配给股东。FFO、核心FFO和AFFO不代表GAAP定义的经营、投资或融资活动产生的现金流。此外，其他REITs披露的FFO、核心FFO和AFFO可能无法与我们对FFO、核心FFO和AFFO的计算进行比较。
下表列出了根据GAAP计算的FFO、核心FFO和AFFO与分配给非控制性权益前的净收入之间的对账（单位：千）：
| 截至3月31日的三个月， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| （未经审计） | |||||||||||
| 净收入 | $ | 1,700 | $ | 1,052 | |||||||
| 不动产折旧摊销 | 20,850 | 17,462 | |||||||||
| 减值准备 | 3,616 | 3,662 | |||||||||
| 房地产销售收益，净 | (2,075) | (997) | |||||||||
| FFO | 24,091 | 21,179 | |||||||||
| 调整项： | |||||||||||
| 非经常性高管过渡成本、遣散费和相关费用 | 76 | 857 | |||||||||
| 债务清偿损失及其他相关费用 | 403 | — | |||||||||
| 其他非经常性损失，净额 | — | 414 | |||||||||
| 核心FFO | 24,570 | 22,450 | |||||||||
| 调整项： | |||||||||||
| 直线租金调整 | (954) | (542) | |||||||||
| 递延融资成本摊销 | 664 | 558 | |||||||||
| 高于/低于市场承担债务的摊销 | 29 | 29 | |||||||||
| 贷款发起成本和贴现的摊销 | (77) | 39 | |||||||||
| 租赁相关无形资产摊销 | (70) | (95) | |||||||||
| 获得的开发利息 | 43 | 332 | |||||||||
| 资本化利息支出 | (50) | (353) | |||||||||
| 非现金利息支出（收入） | 705 | (979) | |||||||||
| 非现金补偿费用 | 1,388 | 1,424 | |||||||||
| AFFO | $ | 26,248 | $ | 22,863 | |||||||
35
EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和年化调整后EBITDA
我们将EBITDA计算为扣除利息费用、所得税费用以及折旧和摊销前的收益。2017年，NAREIT发布白皮书，建议报告EBITDA的公司也报告EBITDA再.我们计算EBITDA再根据NAREIT采用的定义。NAREIT定义EBITDA再作为EBITDA（定义见上文），不包括出售可折旧财产的收益（或损失）和可折旧不动产的减值费用。
经调整EBITDA再是一种定义为EBITDA的非公认会计准则财务指标再进一步调整，不包括直线租金、非现金补偿费用、非经常性高管过渡费用、遣散费和相关费用、债务清偿损失和其他相关成本、交易成本、其他非经常性损失（收益）、净额、包括租赁终止费在内的其他非经常性费用（收入），以及在建工程和季度内活动的调整。年化调整后EBITDA再是调整后EBITDA再乘以四。
我们提出EBITDA、EBITDA再，调整后EBITDA再，以及年化调整后EBITDA再因为它们是我们行业常用的措施。我们认为，这些措施对投资者和分析师有用，因为它们提供了有关我们经营业绩的补充信息，不包括某些非现金项目和其他成本。我们使用EBITDA、EBITDA再，调整后EBITDA再，以及年化调整后EBITDA再作为我们经营业绩的衡量标准，而不是流动性的衡量标准。
EBITDA、EBITDA再，调整后EBITDA再，以及年化调整后EBITDA再不包括净收入中包含的所有收入和费用项目，它们不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金；因此，它们不应被视为作为业绩衡量标准的净收入或作为流动性衡量标准的经营活动现金流量的替代品，应作为GAAP财务衡量标准的补充而不是替代考虑。此外，我们计算的EBITDA、EBITDA再，调整后EBITDA再，以及年化调整后EBITDA再可能与其他权益型REITs使用的计算这些指标的方法不同，因此可能无法与其他权益型REITs报告的类似标题的指标进行比较。
下表列出EBITDA和EBITDA的对账情况再按照公认会计原则计算的分配给非控制性权益前的净收入列报的期间（单位：千）：
| 截至3月31日的三个月， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| （未经审计） | |||||||||||
| 净收入 | $ | 1,700 | $ | 1,052 | |||||||
| 不动产折旧摊销 | 20,850 | 17,462 | |||||||||
| 租赁相关无形资产摊销 | (70) | (95) | |||||||||
| 非房地产折旧和摊销 | 73 | 79 | |||||||||
| 利息支出，净额 | 11,460 | 6,180 | |||||||||
| 所得税费用 | 16 | 17 | |||||||||
| 贷款发起成本和贴现的摊销 | (77) | 39 | |||||||||
| EBITDA | 33,952 | 24,734 | |||||||||
| 调整项： | |||||||||||
| 减值准备 | 3,616 | 3,662 | |||||||||
| 房地产销售收益，净 | (2,075) | (997) | |||||||||
|
EBITDA再
|
$ | 35,493 | $ | 27,399 | |||||||
36
下表列出了EBITDA、EBITDA的调节再，调整后EBITDA重新，和年化调整后EBITDA再按照公认会计原则计算的分配给非控制性权益前的净收入所列期间（单位：千）：
| 截至2025年3月31日止三个月 | |||||
| 净收入 | $ | 1,700 | |||
| 不动产折旧摊销 | 20,850 | ||||
| 租赁相关无形资产摊销 | (70) | ||||
| 非房地产折旧和摊销 | 73 | ||||
| 利息支出，净额 | 11,460 | ||||
| 所得税费用 | 16 | ||||
| 贷款发起成本和贴现的摊销 | (77) | ||||
| EBITDA | 33,952 | ||||
| 调整项： | |||||
| 减值准备 | 3,616 | ||||
| 房地产销售收益，净 | (2,075) | ||||
|
EBITDA再
|
35,493 | ||||
| 调整项： | |||||
| 直线租金调整 | (954) | ||||
| 债务清偿损失及其他相关费用 | 403 | ||||
| 非经常性高管过渡成本、遣散费和相关费用 | 76 | ||||
| 其他非经常性费用，净额 | 364 | ||||
| 交易成本 | 47 | ||||
| 非现金补偿费用 | 1,388 | ||||
|
在建工程调整(1)
|
146 | ||||
|
季度内投资活动调整(2)
|
1,162 | ||||
|
经调整EBITDA再
|
$ | 38,125 | |||
|
年化调整后EBITDA再 (3)
|
$ | 152,500 | |||
|
调整后净债务/年化调整后EBITDA再
|
4.7 | ||||
(1)调整反映了截至2025年3月31日在产品开发的估计现金收益率。
(2)调整假设房地产的所有再租赁活动、投资和处置，包括截至2025年3月31日止三个月内完成的开发项目，均发生在2025年1月1日。
(3)我们计算年化调整后EBITDA再乘以调整后EBITDA再到四点。
净债务和调整后净债务
我们将净债务计算为不包括递延融资成本、净折扣和债务发行成本的未偿债务总额的本金减去现金、现金等价物和可用于未来投资的受限现金。
我们进一步通过截至期末的未结算远期权益净值对净债务进行调整，得出调整后的净债务。我们认为，从我们的本金金额中剔除现金、现金等价物和可用于未来投资的受限现金，以及排除未结算远期股权的净值，所有这些都可用于偿还债务，提供了对需要偿还的借入资本的合同净额的估计。我们认为，这些调整是对投资者和分析师的额外有益披露。
37
下表对总债务的本金金额与净债务和调整后的净债务进行了核对（单位：千）：
| 截至 | |||||
| 2025年3月31日 | |||||
| 总债务本金金额 | $ | 922,664 | |||
| 减：现金、现金等价物、限制性现金 | (14,205) | ||||
| 净债务 | 908,459 | ||||
|
减：未结算远期权益净值(1)
|
(184,481) | ||||
| 调整后净债务 | $ | 723,978 | |||
(1)截至2025年3月31日，远期销售协议下有10,735，647股未结算股票，可用加权平均净结算价为17.18美元。
财产级NOI，财产级现金NOI，财产级现金NOI-估计运行率，以及总现金NOI-估计运行率
物业级NOI、物业级现金NOI、物业级现金NOI-估计运行率和总现金NOI-估计运行率是我们用来评估经营业绩的非公认会计准则财务指标。我们将物业级NOI计算为净收入（根据GAAP计算），不包括一般和管理费用、利息费用（或收入）、所得税费用、贷款发起成本和折扣的摊销、交易成本、折旧和摊销、出售可折旧财产的收益（或损失）、房地产减值损失、应收抵押贷款的利息收入、债务清偿损失和其他费用（收入），净额，包括租赁终止费。我们进一步调整直线租金和租赁无形资产摊销的非现金收入部分的物业级NOI，得出物业级现金NOI。我们进一步调整季度内收购、处置和已完成开发的物业级现金NOI，以得出物业级现金NOI-估计运行率。我们进一步调整物业级现金NOI-应收抵押贷款利息收入的估计运行率和季度内抵押贷款活动，以得出总现金NOI-估计运行率。我们认为，财产层面的NOI、财产层面的现金NOI、财产层面的现金NOI-估计运行率和总现金NOI-估计运行率提供了有用和相关的信息，因为它们仅反映在财产层面发生的那些收入和支出项目，并在无杠杆的基础上呈现这些项目。
财产级NOI、财产级现金NOI、财产级现金NOI-估计运行率和总现金NOI-估计运行率不是GAAP下财务业绩的衡量标准，可能无法与其他公司类似名称的衡量标准进行比较。您不应将我们的衡量标准视为根据公认会计原则确定的经营活动产生的净收入或现金流量的替代方法。
38
下表列出了财产级别NOI、财产级别现金NOI、财产级别现金NOI-估计运行率和总现金NOI-所示期间估计运行率的对账（单位：千）：
| 截至2025年3月31日止三个月 | |||||
| 净收入 | $ | 1,700 | |||
| 一般和行政 | 5,169 | ||||
| 折旧及摊销 | 20,923 | ||||
| 减值准备 | 3,616 | ||||
| 交易成本 | 47 | ||||
| 利息支出，净额 | 11,460 | ||||
| 房地产销售收益，净 | (2,075) | ||||
| 所得税费用 | 16 | ||||
| 贷款发起成本和贴现的摊销 | (77) | ||||
| 债务清偿损失 | 46 | ||||
| 应收抵押贷款利息收入 | (3,075) | ||||
| 其他费用，净额 | 495 | ||||
| 物业级NOI | 38,245 | ||||
| 直线租金调整 | (954) | ||||
| 租赁相关无形资产摊销 | (70) | ||||
| 物业级现金NOI | $ | 37,221 | |||
|
季度内收购、处置、已完成开发的调整(1)
|
1,078 | ||||
| 物业级现金NOI估计运行率 | 38,299 | ||||
| 应收抵押贷款利息收入 | 3,075 | ||||
|
季度内抵押贷款活动的调整(2)
|
84 | ||||
| 总现金NOI-估计运行率 | $ | 41,458 | |||
(1)调整假设房地产的所有再租赁活动、投资和处置，包括截至2025年3月31日止三个月内完成的开发项目，均发生在2025年1月1日。
(2)调整假设在截至2025年3月31日的三个月内完成的所有贷款活动均发生在2025年1月1日。
项目3。关于市场风险的定量和定性披露
我们与金融工具相关的未来收入、现金流和公允价值取决于现行市场利率。市场风险是指市场价格和利率发生不利变化造成损失的风险。基于我们的经营性质，我们所面临的主要市场风险是与利率波动相关的风险。截至2025年3月31日，我们在2028年定期贷款下的总债务约为2.00亿美元，在2029年定期贷款下为2.50亿美元，在2030年定期贷款A下为1.750亿美元，在2030年定期贷款B下为1.750亿美元，在Revolver下的借款为1.145亿美元，所有这些都是浮动利率的浮动利率债务。截至2025年3月31日的三个月，我们的左轮手枪平均每日未偿还借款为9650万美元。
我们已订立利率衍生工具合约，以对冲与定期贷款有关的市场风险。2028年定期贷款、2029年定期贷款和2030年定期贷款B的利率对冲与贷款的延长到期日重合。2030期贷款A利率对冲到期日为2027年1月23日。利率衍生工具合约将我们定期贷款的浮动利率债务转换为固定利率（如我们简明综合财务报表中“附注6 –债务”进一步描述）。
此外，我们偶尔会通过使用我们的Revolver为收购提供资金，截至2025年3月31日，Revolver的利率由（i）SOFR确定，加上基于我们的综合总杠杆率的1.00%至1.45%的保证金，或（ii）基本利率（定义见PNC信贷协议），再加上基于我们的综合总杠杆率的0.00 %至0.45%的保证金。许多因素，包括政府的货币和税收政策、国内和国际经济和政治考虑，以及我们无法控制的其他因素，都会导致我们的利率风险。根据我们的敏感性分析结果和2025年期间Revolver的每日未偿还借款，假设截至2025年3月31日的利率发生1%的不利变化，估计市场风险敞口约为1.0百万美元。
39
项目4。控制和程序
评估披露控制和程序。
在本报告所述期间结束时，公司在其首席执行官和首席财务官的监督和参与下，对其披露控制和程序（定义见《交易法》规则13a-15（e）和15d-15（e））进行了评估。基于这一评估，公司首席执行官和首席财务官得出结论，其披露控制和程序自2025年3月31日起生效，以确保公司根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息在SEC规则和表格规定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告。
财务报告内部控制的变化。
在本报告所述期间内，公司的内部控制没有发生变化 与上述评估相关的已对公司财务报告的内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的财务报告（定义见《交易法》第13a-15（f）条）。
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第二部分——其他信息
项目1。法律程序
我们可能不时成为我们日常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律诉讼的一方。我们目前没有受到任何重大诉讼、索赔或其他法律诉讼。
项目1a。风险因素
有关可能对我们产生不利影响的最重要因素的讨论，请参阅我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中“风险因素”标题下的信息，该报告可在SEC网站www.sec.gov上查阅。年度报告中披露的风险因素未发生重大变化。这些风险因素可能无法描述我们面临的每一个风险。我们目前不知道或我们目前认为不重要的其他风险和不确定性也可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
项目2。未登记出售股本证券及所得款项用途
未登记出售股本证券及所得款项用途
没有。
公司股票回购
没有。
项目3。优先证券违约
不适用。
项目4。矿山安全披露
不适用。
项目5。其他信息
41
项目6。附件
| 附件编号 | 说明 | |||||||
| 3.1 | ||||||||
| 3.2 | ||||||||
| 31.1* | ||||||||
| 31.2* | ||||||||
| 32.1* | ||||||||
| 32.2* | ||||||||
| 101.INS** | XBRL实例文档。 | |||||||
| 101.SCH*** | XBRL分类学扩展架构文档。 | |||||||
| 101.CAL*** | XBRL分类学扩展计算linkbase文档。 | |||||||
| 101.LAB*** | XBRL分类学扩展标签linkbase文档。 | |||||||
| 101.PRE*** | XBRL Taxonomy Extension Presentation Linkbase文档。 | |||||||
| 101.DEF*** | XBRL分类学扩展定义linkbase文档。 | |||||||
| 104** | 封面页交互式数据文件。 | |||||||
|
*
|
随函提交。
|
|||||||
|
**
|
XBRL实例文档和封面页交互式数据文件不会出现在交互式数据文件中，因为它们的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中。 | |||||||
| *** | 随报告以电子方式提交。 | |||||||
42
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。
| Netstreit Corp. | ||||||||||||||
| 2025年4月28日 | Mark Manheimer | |||||||||||||
| 日期 | Mark Manheimer | |||||||||||||
| 总裁、行政总裁、秘书及董事 | ||||||||||||||
| （首席执行官） | ||||||||||||||
| 2025年4月28日 | /s/丹尼尔·唐兰 | |||||||||||||
| 日期 | 丹尼尔·唐兰 | |||||||||||||
| 首席财务官兼财务主管 | ||||||||||||||
| （首席财务官） | ||||||||||||||
| 2025年4月28日 |
/s/索菲亚·切尔尼洛
|
|||||||||||||
| 日期 |
索菲亚·切尔尼洛
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| 高级副总裁兼首席财务官 | ||||||||||||||
| （首席会计干事） | ||||||||||||||
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