亚历克斯-20241231

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格 10-K

☒ 根据第13或15（d）条提交的年度报告

1934年证券交易法

截至本财政年度 12月31日 , 2024

或

☐ 根据第13或15（d）条提交的过渡报告

1934年证券交易法

为[ _______至________ ]的过渡期

委托文件编号 001-35492

Alexander & Baldwin, Inc.

（在其章程中指明的注册人的确切名称）


夏威夷			45-4849780
（国家或其他司法			（I.R.S.雇主
公司或组织）			识别号）

毕晓普街822号

邮局信箱3440 , 檀香山 , 夏威夷 96801

（主要行政办公室地址及邮编）

808 - 525 - 6611

（注册人的电话号码，包括区号）

根据该法第12（b）节登记的证券：


各类名称	交易代码（s）	注册的各交易所名称
普通股，无面值	ALEX	纽约证券交易所

根据该法第12（g）节注册的证券：无

如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。有 ☒ 无☐

如果根据该法第13条或第15（d）条，注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。有☐ 无 ☒

用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。有 ☒ 无☐

用复选标记表明注册人在过去12个月内（或在要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条要求提交的每个交互式数据文件。有 ☒ 无☐

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。

大型加速披露公司

☒

加速披露公司

☐

非加速披露公司

☐

较小的报告公司

☐

新兴成长型公司

☐

若为新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不使用延长的过渡期，以符合《交易法》第13(a)条规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表明注册人是否已就编制或发布其审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C.7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的评估提交报告和证明。 ☒

如果证券是根据该法第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中包括的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。 ☐

用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。有☐ 无 ☒

截至2024年6月30日最近完成的第二财季的最后一个工作日，非关联公司持有的普通股总市值，参考普通股最后出售的价格，或此类普通股的平均买入价和卖出价计算得出：$ 1,231,665,338

截至最后实际可行日期（2025年2月13日）已发行普通股股数： 72,711,414

以引用方式并入的文件

2025年年度股东大会注册人代表声明的部分内容（10-K表格第三部分）

第一部分

页

项目1。

商业

项目1a。

风险因素

项目1b。

未解决的员工评论

项目1c。

网络安全

项目2。

按分部划分的物业说明

项目3。

法律程序

项目4。

矿山安全披露

第二部分


项目5。	市场为注册人的普通股权益、相关股东事项及发行人购买股本证券	25

项目6。	保留	26

项目7。	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	27

项目7a。	关于市场风险的定量和定性披露	43

项目8。	财务报表和补充数据	44

项目9。	与会计师在会计和财务披露方面的变化和分歧	91

项目9a。	控制和程序	91

项目9b。	其他信息	93

项目9c。	关于阻止检查的外国司法管辖区的披露	93

第三部分


项目10。	董事、执行官和公司治理	94

	董事	94

	执行干事	94

	公司治理	95

	Code of Ethics	95

项目11。	高管薪酬	95

项目12。	若干受益所有人的证券所有权和管理层及相关股东事项	95

项目13。	若干关系及关联交易、董事独立性	95

项目14。	主要会计费用和服务	95

第四部分


项目15。	展品和财务报表附表	96

	财务报表	96

	财务报表附表	97

	S-K条例第601项规定的展品	99

项目16。	表格10-K摘要	103

签名		104

Alexander & Baldwin, Inc.

表格10-K

财政年度的年度报告

截至2024年12月31日

第一部分

项目1。商业

概述

Alexander & Baldwin, Inc.（“A & B”、“公司”、“我们”、“我们的”或“美国”）是一家完全整合的房地产投资信托基金（“REIT”），其在夏威夷的历史可以追溯到1870年。随着时间的推移，该公司已从毛伊岛上一个571英亩的甘蔗种植园发展成为夏威夷首屈一指的商业房地产公司之一，并拥有该州最大的以杂货为基础的社区购物中心投资组合。该公司的商业地产组合地理上集中在夏威夷，得益于其深厚的当地根基、广泛的经验基础以及在岛屿上的强大关系和声誉。

公司的商业地产组合包括21个零售中心、14个工业资产、四个办公物业，总可出租面积约为400万平方英尺（“GLA”），以及夏威夷142英亩商业用地，其中基本上全部根据城市地面租赁出租。截至2024年12月31日，经改善的投资组合租赁出租率为94.6%，出租给国家、区域和地方零售商和企业的组合。

业务目标和战略

公司的业务目标是通过战略性收购、管理和增强夏威夷首屈一指的商业地产物业组合，创造长期股东价值和可持续收入。公司打算通过以下战略实现其目标：

地理焦点-公司的商业地产战略侧重于夏威夷‘i，受益于其广泛的经验基础、深厚的关系和在岛屿地区的强大声誉。该公司认为，对夏威夷‘i市场的地域关注为强劲的财务和运营业绩以及未来增长奠定了基础，包括在经济下行周期中表现出韧性。

•高门槛的进入- 鉴于夏威夷‘i市场的地理位置、高进入壁垒和缺乏城市授权土地（约占该州土地的5%），该市场为公司提供了高价值机会，以追求有吸引力的增长并为长期稳定定位。这项权利程序漫长而复杂，需要9-15年才能完成。

•经济稳中有韧性-由于夏威夷位于美国大陆和亚洲之间的战略防御位置，与美国大陆相比，夏威夷‘i经济直接和间接受益于稳定和持续的高水平政府支出。该州还受益于旅游业，该行业拥有独特的品牌，吸引来自不同地区（例如美国东海岸、美国西海岸、加拿大、亚洲、欧洲）的游客。

•市场知识与深厚的本土根基-A & B的管理团队实际在岛屿上，这可以直接洞察我们所服务社区的需求。以地理为重点允许A & B创建和培养独特的关系，从而在租赁、供应商关系和增长方面带来价值创造机会。

资产负债表管理和融资战略定位于外部增长-公司打算通过在我们的首选资产类别和其他商业物业投资机会中进行增值收购来扩大其商业房地产投资组合，前提是这些资产类别和其他商业物业投资机会在战略上与公司的价值创造目标一致，并且我们认为它们相对于公司的资本成本具有有吸引力的风险调整后回报，同时保持适度的杠杆状况和灵活的资产负债表。该公司努力保持适当的债务状况，以包括有良好阶梯的债务期限、有利的杠杆比率、高比例的固定利率债务，以及普遍偏好无担保债务。

通过内生增长增加收入优化回报-公司通过提供理想的位置、优质的物业、社区便利设施，以及有效的租赁和管理我们的物业，努力成为首选房东

商业物业；以及通过物业开发和再开发创造价值，以增加经常性收入流和优化回报。

•发展及重建-公司聘用了强大的投资、开发和资产管理团队，通过对现有资产的重新定位和再开发，以及以适当的风险调整资本回报率对新的商业物业进行地面开发，来利用嵌入的内部投资机会。

•租赁-凭借公司在A & B经营所在的子市场的内部租赁能力和租户需求，公司有能力通过在续签到期租约时提高租金率或以更高的租金率向新租户出租空间来实现内部增长，同时限制空置和停机时间。此外，公司能够通过吸引优质租户和管理我们租户基础的商品销售组合来推动增量增长并提高投资组合回报。

•物业管理-公司监督资产和物业管理的各个方面，包括执行有效的营销和租赁策略以吸引优质租户和增加入住率，以及专注于降低运营费用和长期最大化物业现金流的物业运营的有效和高效管理，从而提高我们物业的价值。

分部报告

该公司经营两个部门：商业地产（“CRE”）和土地运营。公司可报告分部说明如下：

•商业地产-该分部的职能是垂直整合的房地产投资公司。该公司的首选资产类别包括零售和工业空间的改善物业，以及城市地面租赁。它在改善后的零售物业方面的重点尤其是以杂货为基础的社区购物中心，以满足夏威夷‘i社区的日常需求。该分部的收入主要由拥有、经营及租赁房地产资产产生。

•土地业务-该部分包括公司遗留的土地持有、合资企业投资以及受公司简化和货币化努力影响的负债。该分部的财务业绩主要来自房地产开发以及未改善的土地销售和合资企业活动。

收入集中度

截至2024年12月31日，公司按年化基础租金（“ABR”）计算的三个最大租户分别为Safeway、Sam's Club、Longs Drugs，在截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日的三个年度中，没有单一租户占商业地产总收入的比例超过10%。明珠高地中心分别占截至2024年、2023年及2022年12月31日止三个年度商业地产分部总收入的约11.1%、11.6%及10.9%。截至2024年、2023年及2022年12月31日止三个年度，凯路亚零售分别占商业地产分部总收入约10.5%、10.4%及10.7%。

停止运营

2023年11月，公司完成出售材料及建筑公司Grace Pacific LLC的权益、公司在毛伊岛拥有的采石场土地以及Grace Pacific在一家铺路公司的50%权益（统称“Grace处置集团”）。有关Grace处置集团的更多信息，包括剥离的资产和负债以及终止经营业务的收入，请参阅附注20 –出售业务和附注21 –本年度报告第II部分第10-K表第8项所包含的合并财务报表附注中包含的持有待售和终止经营业务。

遵守政府规定

该公司受多项联邦、州和地方法律法规的约束。CRE部门必须遵守围绕交易经纪及其商业房地产投资组合管理的州和地方法规。关于其CRE和土地运营部门的土地开发，公司受影响土地开发过程的法律法规的约束，包括可能影响公司开发成本的分区和许可土地用途。此外，公司须遵守职业安全和健康管理局条例、环境保护局条例、州和县许可要求等其他各种法规。

该公司还受到可能对其财务状况和经营业绩产生重大影响的多项税收法律法规的约束。例如，公司在出售符合条件的房地产资产并在规定的时间内将所得收益再投资于置换物业时，利用经修订的1986年《国内税收法典》（“法典”）第1031条获得税收递延处理。当公司在夏威夷出售大宗地块或在夏威夷出售商业物业时，可能会出现这种情况，其中许多可能有较低的税基。未能遵守、废除或对《守则》第1031条进行不利修订，可能会在未来发生具有相关收益的交易时给公司带来大量额外成本。

可持续性

尽管近年来人们高度关注可持续发展主题，但自公司成立150多年以来，这些原则一直是公司企业文化和价值观的组成部分。公司深厚的夏威夷‘i根提供了超越企业责任基线的义务和特权。该公司认为，为员工和社区做正确的事，对于实现实现长期增长和为股东创造价值的目标至关重要。

有关公司可持续发展举措的更多信息可在公司的企业责任报告（“CRR”）中找到，该报告可在公司网站上找到。公司网站上的信息，包括其CRR，未通过引用方式并入本10-K表格年度报告或提交给SEC的任何其他报告或文件中。

环境管理

该公司了解环境管理的重要性，在其整个历史中，一直致力于保护和保存夏威夷独特而宝贵的土地和水资源。如今，该公司认识到气候变化对夏威夷的岛屿社区和企业构成的风险，并努力以有助于实现更可持续未来的方式拥有、运营和开发物业。其由员工领导的环境委员会由公司各级人员组成的跨职能团队，负责制定和实施解决可持续发展和环境管理问题的战略，重点是能源效率、气候变化、节水、废物管理和可持续交通。该公司致力于应对气候风险，并减轻与其房地产投资组合相关的潜在风险和脆弱性。该公司还认识到与租户进行外联以促进可持续发展举措的重要性，因为租户的做法超出了公司的控制范围，是其物业公用事业消费和温室气体（“GHG”）排放的重要贡献者。该公司的租约包含鼓励可持续做法的条款，以使其可持续发展优先事项与租户活动保持一致，

该公司强调了以下环境可持续性成就：

•实施了CRE基准测试计划，在Energy STAR Portfolio Manager中编译能源和水数据。这使公司能够更好地跟踪和了解整个CRE投资组合的能源和水消耗情况。此外，该公司与檀香山市县和其他利益相关者合作，建立了一个全县能源和水建筑基准计划。

•该公司与Carbon Lighthouse合作，以提高能源效率并减少CRE组合内的GHG排放。在这一合作关系下，该公司约22%的投资组合（基于GLA）对照明、供暖和制冷系统进行了性能更新，从而推动了能源减少。

•2022年，该公司对8处房产进行了全面的美国供暖、制冷和空调工程师协会（ASHRAE）2级审计，代表110万平方英尺的GLA，约占其基于GLA的投资组合的近30%。这些审计提供了确定短期、中期和长期可行的节能和增效机会的数据。

•该公司继续在其物业实施可持续的能源和节约功能，包括安装节能LED照明、屋顶光伏（“PV”）系统和电动汽车（“EV”）充电站，以及采用凉爽的屋顶、节水装置和再生水、行人友好的开放空间、骑行和自行车共享交通选择，以及本土夏威夷和环保景观美化等举措。截至2024年12月31日，公司已有31个物业将公共区域照明转换为LED，并在14个物业安装了EV充电站。

•截至2024年12月31日，公司已完成在瓦胡岛多个物业安装三个总计1.8兆瓦的光伏系统，包括2022年在珍珠高地中心安装的1.3兆瓦屋顶系统，公司的

GLA的最大零售资产，以及2023年在Kaka‘ako商业中心的0.5兆瓦屋顶系统，这是GLA的公司第二大工业资产。

社会责任-人力资本资源

作为“Hawai‘i的合作伙伴”，公司致力于员工，统称为A & B大家庭，他们在实现我们的使命——服务于其生活和运营所在的社区——同时为所有利益相关者创造价值——方面发挥着至关重要的作用。公司努力吸引、发展、留住具有广泛背景和视角的员工，支持他们在事业上更上一层楼、养家糊口、享受工作、回馈社区等方面的追求。

公司采取以下措施来支持这些努力：

•提供有竞争力的薪酬和福利计划；

•维护混合的现场/远程工作环境，灵活调度和激励现场工作；

•利用领先的行业软件等技术，便利沟通、文档管理、协作等业务流程；

•通过员工主导的社会理事会举办面对面和虚拟参与活动，并通过员工主导的健康计划举办福利工具和资源，将A & B家庭聚集在一起并培养包容性环境；

•投资于学习和发展机会，以支持员工的个人和职业发展。

招聘、发展和保留

截至2024年12月31日，公司共有99名员工（包括3名兼职员工），上年为104名员工（包括3名兼职员工）。公司保持了混合的现场/远程工作环境，我们93.9%的员工都在夏威夷。

公司认识到员工推动了公司的成功，是公司最宝贵的资源之一。为扩大人才触角，公司利用多种资源招聘体现A & B诚信、协作、尊重、果断、适应性、责任心等核心价值观的员工。公司的薪酬和福利计划旨在吸引、奖励和留住拥有支持其业务目标所需技能的人才，协助实现战略目标，并为股东创造长期价值。该公司向员工提供具有竞争力的总奖励方案，除基本薪酬外，还包括有意义的福利，如健康（医疗、牙科、药物和视力）、生命、长期残疾和长期护理保险、带薪休假、灵活支出报销账户、企业健康计划、获得分享机会，以及与公司贡献和公司匹配的401（k）计划。某些员工有资格获得与公司普通股股价价值挂钩的年度激励奖金和长期股权奖励。此外，公司为员工提供有意义的学习和发展机会，以鼓励个人和职业成长，提供种类繁多的正式和非正式培训计划和职业发展津贴，用于符合条件的研讨会、会议、论坛和课程。该公司还提供学费报销计划，该计划适用于希望获得合格高等教育学位的员工。

该公司认为，具有短期和长期特征的公平和有竞争力的薪酬和福利计划通过激励业务和个人绩效（即按绩效付费）、基于长期公司绩效进行激励以及将薪酬与其业务计划相结合来使员工和股东利益保持一致。我们的员工平均任期约为8.5年，截至2024年12月31日止年度，整体自愿更替率为8.1%，低于参与2024年全国房地产投资信托协会（“Nareit”）薪酬和福利调查的REITs的平均11%。

参与度、社区和文化

公司通过各种渠道定期沟通，包括市政厅、学习和发展培训、社区和社会活动，以及通过员工内网、员工通讯和电子邮件更新进行频繁沟通，努力保持员工的敬业度。2023和2024年，公司举办了协作学习日，这是一个全天的员工活动，为振兴A & B的企业文化、培养与同事的联系、促进职业发展提供了机会。公司还开展一项保密的年度员工调查，以更好地了解员工对包括员工体验、工作场所文化、员工敬业度以及公司方向和领导力等主题的看法。2024年，该公司的参与率为75%。调查结果获检讨

由高层领导仔细研究，并已导致具体行动，包括增加表彰计划和制定公司的愿景、使命和价值观声明。

该公司在回馈其所服务的社区方面有着悠久的历史，其员工也是其中的一部分，它相信这一承诺有助于其吸引和留住人才的努力。此外，公司通过匹配礼物计划（将员工的个人礼物与公司对符合条件的社区非营利组织的贡献相匹配）；通过志愿者倡议（为员工社区服务提供员工带薪休假，以及向这些符合条件的组织提供现金补助）；以及通过公司赞助我们员工支持的慈善机构，来支持员工对其社区的投资。

公司设有员工领导的社会理事会，由公司各级个人组成的跨职能团队组成，专注于工作场所文化和社区影响。公司维持员工主导的健康计划，以支持员工的健康和保健。该计划为员工提供各种主题的支持和资源，包括心理、身体和情绪健康；睡眠、健身和营养习惯；压力和变化管理；自我保健；财务健康，以及全年有节目、演示和挑战的其他健康主题。员工可以通过公司赞助的健康平台访问工具、活动和在线课程，并跟踪他们在获得健康奖励方面的进展。

纳入和归属

该公司认为，包容的环境可以培养更多的创造力，并产生更多机会，通过其资产、人员和人际关系创造价值，对于其努力吸引和留住关键人才至关重要。该公司专注于通过各种举措建立包容性文化。这一承诺始于最高层，董事会成员拥有广泛的经验、技能和背景。

公司治理和合规

公司优先考虑健全的公司治理原则。除首席执行官（“CEO”）外，公司董事会完全独立，每年进行连任，由一组具有广泛和互补技能的董事组成。该公司在机构股东服务的治理方面获得了“1”的排名，这是现有的最高分。

公司致力于按照最高道德标准开展业务。公司采用了适用于首席执行官、首席财务官和财务总监的Code of Ethics，以及适用于所有董事、高级职员和员工的行为准则，确立了道德行为的重要性以及遵守所有联邦、州和地方法律法规的重要性。全体董事和员工每年签署并重申对《行为准则》的理解。为了确保我们的员工有一个公平的工作场所，公司也有严格的政策来防止非法歧视和骚扰。员工可以使用24小时道德热线，允许匿名举报涉嫌违反行为准则或其他道德或法律违规行为。审计委员会在每次会议上接收热线电话报告。

公司领导团队和董事会致力于可持续发展问题。可持续性考虑是公司运营和战略计划的一个有意义的组成部分，并被纳入其运营，并告知公司如何寻求机会和管理风险。董事会在其提名和公司治理委员会会议和董事会会议上提供监督并定期收到有关可持续发展主题的报告，包括气候风险。该公司还重视股东的观点，并定期就可持续发展和其他主题征求投资者的意见。

可用信息

该公司向美国证券交易委员会（“SEC”）提交报告。提交的报告和其他信息包括10-K表格的年度报告、10-Q表格的季度报告、8-K表格的当前报告以及根据1934年《证券交易法》（“交易法”）提交的其他报告和信息。

SEC维护一个网站www.sec.gov，其中包含报告、代理和信息声明，以及有关公司和其他以电子方式向SEC提交文件的发行人的其他信息。

公司在以电子方式向SEC提交或向SEC提供此类材料后，在合理可行的范围内尽快在其互联网网站上或通过其互联网网站免费提供其关于10-K表格的年度报告、关于10-Q表格的季度报告、关于8-K表格的当前报告以及对根据《交易法》第13（a）或15（d）条提交或提供的报告的修订。公司的网站地址为www.alexanderbaldwin.com。在该公司的资料

网站，包括公司的CRR，未通过引用并入本10-K表格年度报告或提交给SEC的任何其他报告或文件中。

项目1a。风险因素

下文所述的风险可能对我们的股东和我们的经营业绩、财务状况、流动性和现金流产生重大不利影响。此外，我们在竞争非常激烈且瞬息万变的环境中运营。新的风险因素不时出现，我们无法预测所有这些风险因素，也无法评估所有这些风险因素对我们业务的影响或任何因素或因素组合可能对我们的业务产生何种程度的影响。您应该仔细考虑以下描述的风险和不确定性，以及本10-K表格中的所有其他信息以及公司向美国证券交易委员会提交的文件。

风险因素汇总

我们的业务受到众多风险和不确定性的影响，对我们普通股的投资可能涉及各种风险。此类风险，包括但不限于以下概述的风险，在投资我们的普通股之前应仔细考虑：

与我们的业务和运营相关的风险汇总

•我们的业务在地理上集中在夏威夷，并取决于区域和当地的经济条件，这可能导致我们比我们拥有更多地域多样化的投资组合更容易受到不利发展的影响。

•严重的通货膨胀和相关波动可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。

•燃料价格和能源成本的上涨可能会对我们的经营环境和成本产生不利影响。

•我们打算出售的剩余非战略性资产相对缺乏流动性，可能无法及时或以优惠条件处置此类资产，这可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流产生不利影响，并可能导致额外的非现金减值费用。

与我们在房地产投资相关的风险汇总

•与房地产投资有关的风险可能会对我们的财务状况、现金流、经营业绩以及履行偿债义务和向股东进行分配的能力产生不利影响。

•商业地产投资相对缺乏流动性。

•房地产拥有成本和运营费用的增加，包括物业税、保险和公共区域维护成本，将对我们的经营业绩产生不利影响。

•我们商业地产投资组合中关键租户的破产或流失可能会对我们的现金流和盈利能力产生不利影响。

•零售购物从实体店转向网上购物可能会对我们的现金流、财务状况和经营业绩产生不利影响。

•我们可能无法在租约到期时续租、租赁空置空间或重新租赁空间，从而增加或延长空置，这将对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

•我们的零售中心可能依赖主力店铺或主要租户来吸引购物者，并可能因其中一名或多名租户的流失或门店关闭而受到不利影响。

•我们在零售中心的某些租约包含“共同租赁”或“变暗”条款，一旦触发，可能允许租户支付减少的租金、停止运营或终止其租约，这可能会对我们的业绩或适用的零售物业的价值产生不利影响。

•房地产价值下降可能导致我们长期资产的账面价值减值，并对我们的经营业绩产生重大不利影响。

•金融业的不稳定可能会对我们出售所持房地产的能力产生负面影响。

•我们受到与房地产建设和开发相关的风险。

•房地产开发项目受质保和施工缺陷索赔，在日常经营过程中，可以是重大的。

•我们在房地产物业的收购、开发、管理和租赁方面面临竞争，这可能会阻碍我们发展业务的能力，或者可能会增加这些活动的成本。

•我们可能无法识别和完成符合我们标准的物业收购，这可能会阻碍我们的增长。

与我们融资相关的风险汇总

•我们可能需要在未来产生额外的债务，这可能会对我们的业务、财务状况以及向股东进行分配的能力产生不利影响。

•我们在获得运营和发展资本方面可能会面临潜在的困难。

•我们可能会在未来以对我们更严格的条款筹集额外资本，这可能会为新发行的持有人提供优先于我们的普通股股东目前持有的权利、优先权和特权，或者可能导致普通股所有权被稀释。

•未能遵守我们的信贷安排中包含的某些限制性财务契约可能会对我们的业务部门、资本可用性或开展其他活动的能力施加限制。

•我们贷款协议中的契约可能会限制我们的运营，并对我们的财务状况和向股东进行分配的能力产生不利影响。

•提高利率会增加我们的整体利息支出。

•套期保值活动可能使我们面临风险，包括交易对手不会履行的风险以及套期保值不会产生我们预期的经济利益的风险，这可能会对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。

与我们的业务连续性相关的风险汇总

•通过网络攻击或入侵造成安全漏洞，或对公司信息技术（“IT”）网络、通信和相关系统造成其他重大破坏，可能会损害我们的运营能力，对我们的财务状况产生不利影响，并损害我们的声誉。

•如果系统出现故障或中断，公司的业务和运营可能会受到影响。

•天气、自然灾害和气候变化的影响可能会对我们的业务产生不利影响。

•政治危机、公共卫生危机和我们无法控制的其他事件可能会对我们的运营和盈利能力产生不利影响。

与我们的REIT状况相关的风险汇总

•由于作为REIT的资格涉及《守则》的高度技术性和复杂条款，因此无法保证我们将继续作为REIT符合美国联邦所得税目的的资格。

•美国联邦、州和地方立法、司法或监管税收变化可能会对我们的股东和我们产生不利影响。

•遵守REIT要求可能会导致我们出售资产或放弃其他有吸引力的投资机会。

•我们可能被要求借入资金、出售资产或筹集股权以满足我们的REIT分配要求，这可能会对我们执行业务计划和增长的能力产生不利影响。

•REITs应付的股息通常不符合可用于某些股息的降低税率。

•我们的公司章程中包含的REIT所有权限制和转让限制可能会限制或阻止我们普通股的某些转让，可能会产生意想不到的反收购影响，并且可能无法成功地保留我们作为REIT的征税资格。

•我们的现金分配没有保证，可能会波动。

•我们的某些业务活动可能需要缴纳公司层面的所得税和其他税收，这将减少我们的现金流，并将导致潜在的递延和或有税收负债。

•对从事“禁止交易”的REITs征收的税款可能会限制我们从事交易的能力，这些交易将被视为美国联邦所得税目的的销售。

•我们的董事会在没有股东批准的情况下撤销我们的REIT资格的能力可能会对我们的股东造成不利后果。

监管和法律风险汇总

•政府实体已经采取或可能采取可能限制我们的开发活动的监管要求。

•政府实体已采纳或可能采纳与水坝、水库和其他可能对我们的运营产生不利影响的水基础设施相关的监管要求。

•联邦、州或地方法律或法规的变更，包括环境法律和法规，可能会对我们的业务产生不利影响。

•我们受到并可能在未来受到可能对我们产生不利影响的纠纷、法律或其他诉讼，或政府调查或调查。

•与2018年农业土地出售相关的提供灌溉用水的长期租约的努力未能成功，可能会对我们的经营业绩、财务状况和现金流产生重大影响。

与我们的业务和运营相关的风险

我们的业务在地理上集中在夏威夷‘i并依赖于区域和当地的经济条件，这可能导致我们比我们拥有更具地域多样性的投资组合更容易受到不利发展的影响。

我们的业务，包括我们的物业和业务组合，完全位于夏威夷，这使我们面临比我们拥有一个地理上更加多样化的投资组合更大的经济风险。因此，我们特别容易受到不利的经济或其他条件和发展的影响（例如经济放缓或衰退时期、企业裁员或裁员、行业放缓、贸易争端，例如实施新的增加的制裁或关税、当地或全球旅游业的变化、企业搬迁、房地产和其他税收的增加以及遵守政府法规或加强监管的成本，包括行政命令的结果），以及该市场发生的自然灾害（例如飓风、野火、热带风暴、火山爆发，等事件）。如果夏威夷出现经济下滑或经济驱动因素减弱，包括旅游、政府、军事和消费者支出、公共和私人建筑开工和支出、个人收入增长以及就业，我们的运营以及我们的收入和可供分配的现金，包括可用于向我们的股东支付分配的现金，可能会受到重大不利影响。我们无法保证这个市场将会增长，或者潜在的房地产基本面将有利于零售、工业或办公物业的所有者和运营商。夏威夷的任何不利经济或房地产发展，或监管环境或商业环境导致对零售、工业或办公空间的需求减少，都可能对我们的财务状况、经营业绩、现金流、我们履行偿债义务的能力以及我们向股东支付分配的能力产生不利影响。

严重的通货膨胀和相关波动可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响

高通胀、通胀波动和未来通胀不确定性可能对运营费用、一般和行政成本、我们的抵押贷款和债务利息、开发和再开发建设成本（包括租户改善和其他资本项目）以及房地产购置成本产生明显的负面影响，因为这些成本和费用的增长速度可能高于我们的租金。最近一段时间，各国央行通过收紧货币政策来应对迅速上升的通胀，这可能会给经济增长带来阻力。尽管最近降息，但美联储此前颁布的加息措施对SOFR等利率指数产生了重大影响。见“与融资相关的风险”。我们的大部分租约要求租户支付运营费用的可分配部分，包括公共区域维护、房地产税和保险，从而减少了我们因通货膨胀导致的成本和运营费用增加的风险。虽然这些规定部分减轻了通货膨胀的影响，但这些规定并不能减轻不可偿还的运营费用的增加。通胀加剧也可能对消费者支出产生不利影响，这可能会影响我们租户的销售，进而影响我们的平均租金，在某些情况下，影响我们的百分比租金（如适用）。此外，续租或未来租约可能不会按照当前条款进行谈判，在这种情况下，我们可能会收回较小比例的运营费用。

燃料价格和能源成本的上涨可能会对我们的经营环境和成本产生不利影响。

燃油价格直接影响夏威夷‘i经济的健康。燃料价格上涨可能导致到夏威夷的运输成本增加，并对游客数量和运往夏威夷的货物成本产生不利影响，从而影响夏威夷经济及其消费者的实力。我们租赁房地产投资组合的能源成本增加通常是从承租人那里收回的，尽管由于入住率降低，我们的能源成本份额有所增加，而更高的运营成本报销影响了增加基本租金的能力。燃料价格上涨还可能增加建设成本，包括向夏威夷的交付成本，以及以石油为基础的材料成本，从而影响我们的房地产开发项目和利润率。

我们打算出售的剩余非战略性资产相对缺乏流动性，可能无法及时或以优惠条件处置此类资产，这可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流产生不利影响，并可能导致额外的非现金减值费用。

我们以包括定价在内的有利条件处置非战略性资产的能力取决于我们无法控制的因素，包括但不限于来自其他卖方的竞争、基础设施能力不足或房地产资产的可用性（例如水、下水道和道路）、对潜在买家有吸引力的融资的可用性以及市场状况。因此，我们可能无法通过处置实现我们的战略，我们可能无法以有利的条件这样做，或者我们可能

无法及时执行该战略，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和/或现金流量产生不利影响，并可能导致额外的非现金减值费用。

此外，许多非战略性资产的流动性相对较差。非流动性资产通常会经历更大的价格波动，因为现成的市场并不存在，并且可能更难估值。此外，验证非流动性资产的第三方定价可能比流动性更强的资产更主观。因此，我们可能会记录额外的非现金减值费用和/或实现的价值大大低于我们之前记录此类资产的价值。

与我们的房地产投资相关的风险

与房地产投资有关的风险可能会对我们的财务状况、现金流、经营业绩以及履行偿债义务和向股东进行分配的能力产生不利影响。

不动产投资面临多重风险。房地产价值受到几个因素的影响，包括总体经济环境的变化、当地条件（例如空间供应过剩或需求减少）、管理的质量和理念、来自其他可用空间的竞争，以及提供足够的维护和保险以及控制可变运营成本的能力。尤其是零售物业，可能会受到零售商或购物者对物业的便利性和吸引力的看法发生变化以及零售业整体环境的影响。房地产价值还受到政府法规、利率水平、融资的可用性以及环境、分区、税收和其他法律下的潜在责任以及变化等因素的影响。我们的大部分收入来自不动产的租金收入。如果（i）我们的大量租户无法履行其义务；（ii）我们产生不可收回的运营和拥有成本增加；（iii）当空间可用时，我们无法在我们的物业租赁空间；（iv）续租或新租约时的租金显着低于先前的租金或没有充分增加以支付运营和拥有成本的增加，我们的收入和现金流将受到不利影响；（v）租赁优惠增加，例如向租户提供免费或折扣租金和租户改善津贴，以确保交易；以及（vi）物业发现有害或有毒物质，或其他环境、文化敏感或相关问题。

除其他因素外，房地产价值的下降可能会导致确定公司的资产已经减值。如果公司确定已发生减值，公司将被要求对资产的账面净值进行调整，这可能对其在记录非现金减值费用期间的经营业绩产生不利影响。

房地产拥有成本和运营费用的增加，包括物业税、保险和公共区域维护成本，将对我们的经营业绩产生不利影响。

我们的运营费用包括但不限于物业税、保险、水电、维修，以及我们商业地产公共区域的维护。我们的运营费用可能会增加，其中部分或全部可能超出我们的控制范围。我们的大部分租约要求租户支付一部分财产税、保险以及公共区域维护和公用事业费用。但是，如果任何物业没有被完全占用，或者如果租户的回收收入不足以支付运营费用，那么我们可能会被要求将自有资金用于运营费用。此外，我们可能无法续签租约或谈判新的租约，条款要求我们的租户支付租户目前支付的所有物业税、保险以及公共区域维护和公用事业费用，这将对我们的经营业绩产生不利影响。

商业地产投资相对缺乏流动性。

我们根据不断变化的经济、金融和投资条件及时出售我们投资组合中的一处或多处房产的能力是有限的。房地产市场受多种因素的影响，如总的经济状况、供求关系、融资的可获得性、利率等因素都是我们无法控制的。我们无法确定我们将能够以我们寻求的价格和其他条款出售任何物业，或者潜在购买者提供的任何价格或其他条款是否会为我们所接受。我们也无法确定地估计找到愿意购买的人和完成出售房产所需的时间长度。阻碍我们处置物业能力的因素可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。

我们商业地产投资组合中关键租户的破产或流失可能会对我们的现金流和盈利能力产生不利影响。

我们可能会从某些关键租户那里获得可观的现金流和收益。如果这些租户中的一个或多个宣布破产或自愿从租赁的场所搬出，而我们无法重新租赁此类空间（或在类似或更多

优惠条款），我们可能会受到不利影响。此外，我们可能会进一步受到与租户破产或空置相关的无形资产减值或“减记”的不利影响，例如原地租赁价值、有利的租赁资产，或与直线租赁租金相关的递延资产。

零售购物从实体店转向网上购物可能会对我们的现金流、财务状况和经营业绩产生不利影响。

尽管在我们物业经营的许多零售商销售杂货和其他基于必需品的软商品或提供服务，但转向在线购物可能会导致我们的某些租户产生的实体销售下降和/或可能导致我们的某些租户在未来减少其零售地点的规模或数量。因此，我们的现金流、财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。

我们可能无法在租约到期时续租、租赁空置空间或重新租赁空间，从而增加或延长空置，这将对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

随着租约到期，我们可能无法续租、出租空置空间或重新出租空间。此外，我们可能需要提供大幅减租、租户改善、提前终止权或低于市场的续租选择，以留住现有租户或吸引新租户。如果我们物业的租金下降，我们现有的租户不续租，或者我们不重新出租我们的可用空间，我们的财务状况、经营业绩和现金流将受到不利影响。

我们的零售中心可能依赖主力店铺或主要租户来吸引购物者，并可能因其中一名或多名租户的流失或门店关闭而受到不利影响。

我们的一些零售中心由大型租户锚定。在任何时候，我们的租户可能会经历业务低迷，这可能会显着削弱他们的财务状况。因此，我们的租户，包括我们的主播和其他主要租户，可能无法遵守其对我们的合同义务，寻求让步以继续运营，或宣布破产，其中任何一项都可能导致此类租户的租约终止，以及因终止的租约而导致的租金收入损失。此外，我们的某些租户可能会在继续支付租金的同时停止运营，这可能会减少客户流量，从而减少我们其他租户在适用的零售物业的销售额。此外，零售机构之间的合并或合并可能会导致现有门店的关闭或门店位置的重复或地理重叠，这可能包括我们零售中心的门店。

主力店铺或主要租户的损失或店铺关闭可能会显着降低我们的入住率或我们从零售中心收到的租金。我们可能无法重新租赁腾出的空间或以类似或更优惠的条件重新租赁，或者根本无法。如果锚定商店或主要租户违约，我们可能会遇到延迟和成本，以执行我们作为房东的权利，以根据我们与这些方的协议条款收回应付给我们的款项。

我们在零售中心的某些租约包含“共同租赁”或“变暗”条款，一旦触发，可能允许租户支付减少的租金、停止运营或终止其租约，这可能会对我们的业绩或适用的零售物业的价值产生不利影响。

我们零售中心的某些租约包含“共同租赁”条款，这些条款规定了与租户保持营业的义务、应付租金金额或租户继续占用空间的义务相关的条件，包括（i）锚定租户的存在，（ii）锚定租户的商店的持续运营，以及（iii）适用物业的最低占用水平。如果这些条件中的任何一项不符合都触发了共同租赁条款，租户可以有权停止运营、提前终止租约或降低租金。此外，我们零售中心的某些租约包含“变暗”条款，允许租户在继续支付租金的同时停止运营。这可能导致该物业的客户流量减少，从而减少我们在该物业的其他租户的销售额，这可能导致我们的其他租户无法支付其最低租金或费用回收费用。此类规定还可能导致适用租约下产生的租金收入减少。如果我们租约中的合租或变暗条款导致收入或租户销售额下降、租户提前终止租约的权利或租金减少，我们的业绩和/或适用的零售中心的价值可能会受到不利影响。

房地产价值下降可能导致我们长期资产的账面价值减值，并对我们的经营业绩产生重大不利影响。

我们对各种商业地产物业进行了大量投资。房地产价值因房地产部门疲软而下降，特别是在夏威夷，难以获得或更新融资，经济长期放缓或衰退，以及竞争和技术进步，监管环境的不利变化，或导致预期盈利能力降低的其他因素，或我们的投资和再开发战略的变化，等等因素，

可能影响这些房地产资产的公允价值。如果我们的商业物业或重建项目的未折现现金流下降至低于这些资产的账面价值，如果这些资产的公允价值低于其账面价值，我们将被要求确认非现金减值损失，

I金融业的nstability可能会对我们出售所持房地产的能力产生负面影响。

金融业的重大不稳定可能导致房产价值下降和贷款违约增加。这反过来可能导致监管增加、信贷要求收紧、流动性减少，并增加几乎所有借款人的信用风险溢价。更少的贷款产品和严格的贷款资质，使得借款人更难融资购买我们的开发地段或未改良的土地。此外，针对商业地产物业的买家获得融资的更严格要求，使我们销售商业地产物业的难度明显增加，并可能对此类销售的销售价格和其他条款产生负面影响。信贷环境恶化也可能以其他方式影响我们，包括客户、供应商、租户或合资伙伴的信用或偿付能力、合作伙伴为其对合资公司的财务义务提供资金的能力以及我们为我们自己的物业获得抵押融资的机会。

我们受到与房地产建设和开发相关的风险。

我们的重建项目、发展持有项目和发展出售项目都面临与我们按时按预算完成项目的能力有关的风险。可能导致开发项目超出预算或无法完成的因素包括但不限于：（i）我们无法以优惠条件获得足够的融资或保险，或根本无法获得；（ii）施工延误、缺陷或成本超支，这可能会增加项目开发成本；（iii）商品或建筑成本增加，包括劳动力成本；（iv）发现危险或有毒物质，或其他环境、文化敏感或相关问题；（v）无法获得或在获得、分区、建设、占用和其他所需的政府许可和授权；（vi）难以遵守地方、市、县和州关于许可、分区、细分、公用事业和水质的规则和条例，以及关于空气和水质以及保护濒危物种及其栖息地的联邦规则和条例；（vii）基础设施容量或可用性不足（例如，水，下水道和道路）来满足我们项目的需求；（viii）无法获得支持项目或保持遵守债务契约所需的租户；（ix）未能达到或维持预期的入住率水平；（x）谴责全部或部分开发或运营物业，这可能会对此类项目的价值或可行性产生不利影响；以及（xi）金融业的不稳定可能会降低融资的可用性。

房地产开发项目受质保和施工缺陷索赔，在日常经营过程中，可以是重大的。

在我们的开发出售项目中，我们受制于在正常业务过程中产生的保修和施工缺陷索赔。根据这些索赔应支付的金额，包括律师费和补救任何建筑缺陷，可能很大，可能超过从项目中获得的利润。因此，我们可能会维持责任保险，从承包商那里获得一般涵盖与工艺和材料相关的索赔的赔偿和保险证明，并根据历史经验和与所建项目类型相关的定性风险为项目创建保修和其他准备金。由于这些事项中固有的不确定性，我们无法保证我们的保险范围、承包商安排和准备金将足以在未来解决我们的部分或全部保修和施工缺陷索赔。例如，合同赔偿可能难以执行，我们可能负责适用的自保保留，某些索赔可能不在保险范围内或可能超过适用的覆盖范围限制。此外，所提供的保险范围，以及建筑缺陷责任保险的可用性，可能是有限的，或者成本很高。因此，我们无法保证此类保险将是足够的、以可接受的成本提供或完全可用。

我们在房地产物业的收购、开发、管理和租赁方面面临竞争，这可能会阻碍我们发展业务的能力，或者可能会增加这些活动的成本。

还有许多其他开发商、买家、管理者和商业和住宅房地产以及未开发土地的所有者与我们竞争或可能竞争管理和租赁收入、用于开发的土地、用于收购和处置的物业，以及用于物业的租户和购买者，包括其他REITs、私人机构投资者和其他商业房地产的所有者-运营商。规模较大的REITs可能会享有较低资本成本带来的竞争优势。激烈的竞争可能会增加我们为收购物业而必须支付的市场价格，或者可能导致空间供应增加，这可能会增加空置率、需要增加租户激励、租金、销售价格或销量下降，或者缺乏发展机会。

我们可能无法识别和完成符合我们标准的物业收购，这可能会阻碍我们的增长。

我们的业务战略涉及收购零售、工业和其他物业。这些活动要求我们确定符合我们标准的合适的收购候选者或投资机会。我们评估可用物业的市场，并可能在存在战略机会时尝试收购物业。由于各种因素，我们可能无法收购我们确定为潜在收购机会的物业，包括但不限于无法（i）协商相关各方同意的条款，（ii）满足成交条件，或（iii）以优惠条款为收购提供资金，或根本无法收购。此外，我们可能会在评估和谈判潜在收购方面产生大量成本并转移管理层的注意力，包括我们随后无法完成的收购。如果我们无法以优惠条件收购物业，或者根本无法收购物业，我们的财务状况、经营业绩和现金流，以及我们的增长能力可能会受到不利影响。

与我们融资相关的风险

我们可能需要在未来产生额外的债务，这可能会对我们的业务、财务状况以及向股东进行分配的能力产生不利影响。

我们已经获得并可能继续获得信贷额度，以及可能由我们的房地产资产担保的其他长期融资。在执行我们的业务战略方面，我们预计将评估额外的收购和战略投资，我们可能会选择通过产生额外的债务来为这些努力提供资金。我们还可能对我们已经拥有的作为流动性来源的房地产资产产生抵押债务。此外，我们可能会根据需要借款，以确保我们保持作为美国联邦所得税目的REIT的资格，包括借款以满足REIT要求，即我们将每年REIT应税收入的至少90%分配给我们的股东（计算时不考虑股息支付的扣除，不包括净资本收益）。然而，我们不能保证我们将能够以令人满意的条款获得任何此类借款。此外，如果我们没有足够的收入来偿还任何追索权债务，我们的贷方可能会对我们提起诉讼，以取消我们的资产赎回权。

高债务水平可能对公司产生重大不利影响，包括阻碍我们适应不断变化的市场、行业或经济状况的能力；限制我们进入资本市场为到期债务再融资或为收购提供资金的能力；要求将我们现金流的很大一部分用于支付我们债务的本金和利息，从而限制了可用于未来运营、收购、分配、股票回购或其他用途的自由现金流的数量；使我们更容易受到经济或行业低迷的影响，包括加息；与杠杆率较低的竞争对手相比，我们处于竞争劣势。

我们在获得运营和发展资本方面可能会面临潜在的困难。

我们战略的成功执行需要大量的运营和发展资本。此类资本的来源可能包括银行、人寿保险公司、公开和非公开发行债务或股权，包括配股、出售某些资产和合资伙伴。如果我们的投资或信用状况显着恶化，我们进入债务或股权资本市场的机会可能会受到限制，我们的资本成本可能会增加，或者我们可能无法在相同水平或相同条款下为债务再融资。此外，我们依靠我们获得和利用循环信贷额度的能力来支持我们的运营。信贷和金融市场的波动或我们的信用状况恶化可能会阻止我们获得资金。无法保证任何资本将以我们可接受的条款提供，或根本无法满足我们的短期或长期现金需求。

我们可能会在未来以对我们更严格的条款筹集额外资本，这可能会为新发行的持有人提供优先于我们的普通股股东目前持有的权利、优先权和特权，或者可能导致普通股所有权被稀释。

如上所述，成功执行我们的战略需要大量的运营和发展资本。如果我们的资本需求无法通过我们现有的流动性来源（例如，我们的循环信贷额度）来满足，我们可能需要额外的资本。如果我们产生额外的债务或筹集股权，发行的债务或股权的条款可能会赋予持有人优先于我们普通股持有人的权利、优先权和特权，特别是在清算的情况下。任何新债务的条款也可能对我们的运营施加比目前更多和更严格的限制。如果我们通过公开或私募发行或配股发行额外的普通股，现有普通股股东在我们的所有权百分比将下降，如果他们不在可评估的基础上参与。

未能遵守我们的信贷安排中包含的某些限制性财务契约可能会对我们的业务部门、资本可用性或开展其他活动的能力施加限制。

我们的信贷安排和定期债务包含某些限制性财务契约。如果我们违反了任何契约，并且此种违约行为没有得到及时纠正或贷方放弃，并且此类事件导致违约，我们获得信贷的机会可能会受到限制或终止，贷方可以宣布任何未偿还的金额立即到期应付。如果发生违约，我们向股东进行分配的能力可能会进一步受到限制。

我们贷款协议中的契约可能会限制我们的运营，并对我们的财务状况和向股东进行分配的能力产生不利影响。

在提供融资时，贷款人可能会对我们施加影响经营政策和我们产生额外债务的能力的限制。我们的贷款协议可能包含限制我们进一步抵押房产能力的契约。此外，贷款协议可能会限制我们订立或终止与物业相关的某些经营或租赁协议的能力。这些或其他限制将降低我们的经营灵活性和我们实现经营目标的能力，这可能会对我们的财务状况和向股东进行分配的能力产生不利影响。

提高利率会增加我们的整体利息支出。

尽管我们的大量未偿债务具有固定利率，但我们在循环信贷额度下以浮动利率借入资金。我们的浮动利率债务的利息支出随着利率上升而增加。此外，当债务到期并进行再融资时，与固定利率债务相关的利息支出可能会在未来期间上升。此外，如果市场利率提高，投资者寻求具有更高分配率的另类投资，我们的商业房地产投资组合的价值和我们股票的市场价格可能会下降。

套期保值活动可能使我们面临风险，包括交易对手不会履行的风险以及套期保值不会产生我们预期的经济利益的风险，这可能会对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。

我们不时通过使用涉及风险的利率对冲安排来管理我们的利率波动风险敞口，包括但不限于交易对手可能无法履行其在这些安排下的义务、这些安排可能无法有效减少我们对利率变化的风险敞口以及如果未来利率下降至低于对冲金额，我们可能需要向交易对手支付风险。无法保证我们的套期保值安排将符合套期保值会计的条件，也无法保证我们的套期保值活动将对我们的经营业绩产生预期的有利影响。如果我们希望终止套期保值协议，为履行我们在套期保值协议下的义务可能会涉及大量成本和现金需求。未能有效对冲利率变动可能会对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。

与我们的业务连续性相关的风险

通过网络攻击或入侵造成安全漏洞，或对公司信息技术（“IT”）网络、通信和相关系统造成其他重大破坏，可能会损害我们的运营能力，对我们的财务状况产生不利影响，并损害我们的声誉。

我们广泛依赖IT和通信系统来处理交易以及运营和管理我们的业务，并面临与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或互联网上的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、公司内部人员或有权访问公司内部系统的人员。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂程度增加，安全漏洞或破坏的风险，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子，普遍增加。该公司的IT网络和相关系统对其业务运营及其执行日常运营的能力至关重要。此外，我们很大一部分员工部分在远程工作环境中工作，这可能会加剧我们业务的某些风险，包括网络安全攻击的风险增加，以及未经授权传播专有或机密信息的风险增加。

尽管我们实施了安全措施，但无法保证我们维护我们系统的安全和完整性的努力将是有效的，或者企图破坏安全或破坏不会成功或造成破坏。涉及我们系统的安全漏洞或其他重大中断可能导致我们系统的不当使用和我们的运营中断，进而可能对我们的收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动性、偿还债务的能力、我们普通股的市场价格和我们的

向股东支付股息和其他分配的能力。我们还可能为补救安全漏洞造成的损害而承担大量费用。

这些风险需要持续且可能越来越多的关注和其他资源来识别和量化这些风险，升级和扩展公司的技术、系统和流程，以充分应对这些风险，并为公司员工提供定期培训，以帮助他们检测网络钓鱼、恶意软件和其他计划。这种关注转移了其他活动的时间和其他资源，无法保证公司的努力将是有效的。此外，公司业务的某些方面依赖第三方服务提供商。公司无法保证公司第三方供应商已建立或使用的网络和系统将是有效的。随着公司对技术的依赖增加，对公司信息系统构成的风险也增加了，包括内部风险以及公司和第三方服务提供商提供的风险。

在正常业务过程中，公司及其服务提供商收集并保留员工、租户和供应商提供的某些个人信息，并广泛依赖IT系统来处理交易和管理其业务。公司无法保证，由公司和公司服务提供商建立的旨在保护公司系统上机密信息的数据安全措施将能够防止未经授权访问这些个人信息，或试图进行的安全漏洞或中断不会成功或造成损害。

如果系统出现故障或中断，公司的业务和运营可能会受到影响。

该公司的内部IT系统很容易受到来自各种来源的损害，包括计算机病毒、未经授权的访问、能源中断、自然灾害、恐怖主义、战争、电信故障、可靠性问题以及集成和兼容性问题。此外，我们可能会遇到由我们的员工或供应商有意或无意的行为和错误导致的失败。该公司围绕其IT系统实施了政策和程序，包括安全措施、员工培训、系统冗余以及是否存在灾难恢复计划。然而，任何导致公司运营中断的系统故障或事故都可能导致其业务的重大中断。公司可能会产生额外费用，以补救此类中断造成的损害，以及对IT资源的需求增加，以支持在部分远程工作环境中工作的员工。

天气、自然灾害和气候变化的影响可能会对我们的业务产生不利影响。

由于气候变化，我们可能会经历极端天气以及降水和气温的变化，包括自然灾害。如果气候变化的影响很大或长期发生，我们的财务状况或经营业绩将受到不利影响。

我们的房地产资产很容易受到自然灾害的影响，比如飓风、地震、海啸、洪水、海平面上升、野火、龙卷风和异常大或长时间的降雨，这些都可能造成人身伤害和生命损失。此外，自然灾害可能会损害我们的房地产资产，包括我们土地运营部门内的水坝和水库，这可能导致保险未涵盖的大量维修或重置成本、物业价值下降或收入损失，并可能对我们开发、租赁和销售物业的能力产生不利影响。自然灾害的发生也可能导致财产保险费率和免赔额的增加，这可能会减少对拥有或开发我们的物业的需求，或增加成本。

我们在我们认为足够和适当的政策下维持意外伤害保险。这些保单一般会有大额的保留和免赔额。一些类型的损失，例如水坝的物理损坏造成的损失，一般不投保。在某些情况下，我们保留损失的全部风险，因为购买保险范围在经济上并不谨慎，或者因为感知到风险的偏远。其他风险没有保险，因为保险范围可能无法在商业上获得。最后，我们保留所有超出我们保险限额的损失风险。

政治危机、公共卫生危机和我们无法控制的其他事件可能会对我们的运营和盈利能力产生不利影响。

政治危机（包括但不限于加强安全措施、战争、实际或受到威胁的恐怖袭击、打击恐怖主义或其他暴力行为的努力）和公共卫生危机（包括但不限于流行病）可能导致消费者信心和支出下降，或可能影响游客前往夏威夷旅游的能力或意愿，从而对夏威夷的经济和我们产生不利影响。此外，由于我们的业务集中在夏威夷，由于战争或恐怖主义对夏威夷的袭击可能会严重或无法挽回地损害公司。

我们无法控制的此类事件可能会对贸易以及全球和当地经济产生不利影响，并可能导致限制贸易和人口流动以及通过供应链的货物流动的行动，以及对商业和消费者需求的其他影响，这可能会对公司的业务、经营业绩和财务状况产生不利影响。

与我们的REIT地位相关的风险

由于作为REIT的资格涉及《守则》的高度技术性和复杂条款，因此无法保证我们将继续作为REIT符合美国联邦所得税目的的资格。

我们已确定，自截至2017年12月31日的纳税年度开始，我们按照REIT要求运营。然而，作为REIT的资格涉及适用《守则》中高度技术性和复杂的条款，对此可能只有有限的司法或行政解释，并取决于我们是否有能力持续满足有关（其中包括）我们的收入来源、我们的资产性质、我们股份所有权的多样性以及我们分配给股东的金额等方面的各种要求。我们满足资产测试的能力取决于我们对我们资产的特征和公平市场价值的分析，其中一些不易精确确定，我们不会为此获得独立评估。不完全在我们控制范围内的各种事实事项和情况的确定可能会潜在地影响我们继续获得REIT资格的能力。此外，无法保证未来的立法、法规、行政解释或法院判决不会显着改变作为REIT的资格要求或对此类资格的美国联邦所得税后果产生不利影响。此外，我们能否满足符合REIT资格的要求，部分取决于第三方的行动，我们对其没有控制权或只有有限的影响力。即使是技术性或无意的违规行为也可能危及我们的REIT资格。

尽管我们打算以符合REIT要求的方式运营，但我们不能确定我们将保持如此合格。根据现行法律，如果我们未能在任何纳税年度获得REIT资格，我们将不被允许在计算我们的净应税收入时扣除支付给股东的股息。此外，我们的应税收入将按常规公司税率缴纳美国联邦和州所得税。此外，除非我们有权根据某些《守则》条款获得减免，否则我们也将被取消在我们未能获得REIT资格的一年之后的四个纳税年度重新选择REIT身份的资格。在我们没有资格成为房地产投资信托基金的每一年，可用于分配给我们股东的现金将大幅减少。在这种情况下，我们将不会被要求继续进行分配。

尽管我们目前打算继续获得REIT资格，但未来的经济、市场、法律、税收或其他考虑可能会导致我们在未经股东同意的情况下撤销REIT选举或以其他方式采取将导致取消资格的行动。

美国联邦、州和地方立法、司法或监管税收变化可能会对我们的股东和我们产生不利影响。

目前美国对REITs及其股东的联邦所得税处理可能会随时通过立法、司法或行政行动进行修改，可能具有追溯效力，这可能会影响对我们的投资的美国联邦所得税处理。涉及REITs的美国联邦所得税规则不断受到参与立法程序的人员、美国国税局（“IRS”）和美国财政部的审查，这导致了法定变更以及对法规和解释的频繁修改。我们无法预测税法的变化会对我们的投资者或我们产生怎样的影响。美国联邦所得税法律的修订及其解释可能会对我们获得REIT资格的能力以及与对我们的投资相关的税务考虑产生重大负面影响，或可能导致我们改变我们的投资和承诺。

在州一级，夏威夷州立法机构已反复考虑并正在考虑立法，该立法将（i）取消（即废除）与在夏威夷州产生的收入相关的夏威夷州所得税目的的REIT股息支付扣除数年或永久，和/或（ii）强制扣缴向州外股东支付的股息的夏威夷州所得税。这些规定可能会导致根据Hawai‘i税法对Hawai’i的REIT收入进行双重征税，降低对股东的回报，并降低我们的股票对投资者的吸引力，进而可能降低我们股票的价值。

我们敦促您就立法、监管或行政发展和提案的状态及其对我们股票投资的潜在影响咨询您的税务顾问。

遵守REIT要求可能会导致我们出售资产或放弃其他有吸引力的投资机会。

为保持我们作为房地产投资信托基金的资格，我们必须不断满足各种要求，其中包括我们的资产性质、我们的收入来源以及我们分配给股东的金额。例如，我们必须确保，在每个日历季度末，我们总资产价值的至少75%由“房地产资产”（定义见《守则》）、现金、现金项目和美国政府证券的某种组合组成。我们的其余投资（政府证券、合格房地产资产和应税REIT子公司（“TRS”）发行的证券除外）通常不能包括任何一个发行人已发行的有表决权证券的10%以上或任何一个发行人已发行证券总价值的10%以上。此外，一般而言，不超过我们总资产价值的5%（政府证券、合格的房地产资产和由TRS发行的证券除外）可以由任何一个发行人的证券组成，并且不超过我们总资产价值的20%可以由一个或多个TRS的证券代表。如果我们未能在任何日历季度末遵守这些要求，我们必须在日历季度结束后的30天内纠正该失败或有资格获得某些法定救济条款，以避免失去我们的REIT资格并遭受不利的税务后果。因此，我们可能会被要求出售资产或放弃其他有吸引力的投资机会。这些行动可能会减少我们的收入、可分配给股东的金额以及可用于支付我们债务的金额。

我们可能被要求借入资金、出售资产或筹集股权以满足我们的REIT分配要求，这可能会对我们执行业务计划和增长的能力产生不利影响。

我们通常必须每年分配至少90%的我们的REIT应税收入，确定时不考虑已支付的股息扣除和排除任何净资本收益，以保持我们作为REIT的资格。如果我们满足这一分配要求并符合REIT资格，但分配的REIT应税收入低于100%，包括任何净资本收益，我们将按留存部分的普通公司税率征税。此外，如果我们在一个日历年内分配给股东的实际金额低于美国联邦税法规定的最低金额，我们将被征收4%的不可扣除的消费税。我们打算向我们的股东进行分配，以遵守《守则》的REIT要求，并避免企业所得税和4%的年度消费税。

由于应纳税所得额的确认与实际收到现金之间的时间差异或不可扣除的资本支出、准备金的产生或所需的债务或摊销付款的影响，我们可能会不时地产生大于我们的现金流量的应纳税所得额。如果我们在这些情况下没有其他可用的资金，我们可能会被要求以不利的条件借入资金、以不利的价格出售资产或分配本应投资于未来收购的金额，以进行足以使我们能够支付足够的应税收入以满足REIT分配要求并避免公司所得税和特定年份4%的消费税的分配。这些替代方案可能会增加我们的成本或减少我们的股本，或对我们筹集短期和长期债务的能力产生不利影响。此外，REIT分配要求可能会增加我们为资本支出和进一步增长和扩张举措提供资金所需的融资。因此，遵守REIT要求可能会阻碍我们的增长能力，这可能会对我们普通股的价值产生不利影响。

我们是否发行股权、以什么价格发行以及任何此类发行的金额和其他条款将取决于许多因素，包括替代资本来源、我们当时存在的杠杆、我们对额外资本的需求、市场状况和其他我们无法控制的因素。如果我们通过发行股本证券或可转换为股本证券的债务筹集额外资金，我们现有股东拥有的股票百分比可能会减少。此外，新股本证券或可转换债务证券可能拥有优先于我们当前股东的权利、优先权和特权，这可能会大幅降低他们拥有的我们的证券的价值。根据我们能够获得的股价，我们可能不得不出售大量股票以筹集我们认为执行长期战略所需的资金，我们的股东可能会因此而经历其股票价值的稀释。

REITs应付的股息通常不符合可用于某些股息的降低税率。

美国联邦所得税最高税率适用于支付给美国股东的“合格股息”收入，即个人、信托和遗产，目前为20%，不包括3.8%的净投资所得税。然而，REITs应付的股息通常不符合适用于合格股息的降低的税率。尽管这些规则不会对REITs的税收产生不利影响，但适用于定期公司合格股息的更优惠的税率可能会导致作为个人、信托和遗产的投资者认为REITs投资的吸引力相对低于支付股息的非REIT公司股票的投资，这可能会对REITs股票的价值产生不利影响，包括我们的普通股。然而，对于2026年1月1日之前开始的纳税年度，作为个人、信托或遗产的股东通常有权获得相当于从房地产投资信托基金收到的普通收入股息总额的20%的扣除，但有一定的限制。

我们的公司章程中包含的REIT所有权限制和转让限制可能会限制或阻止我们普通股的某些转让，可能会产生意想不到的反收购影响，并且可能无法成功地保留我们作为REIT的征税资格。

为使我们保持作为REIT的征税资格，除其他要求外，在自我们的2018纳税年度开始的每个纳税年度的最后一半期间的任何时间，由五个或更少的个人（如《守则》中的定义，包括某些实体）以实益或建设性方式拥有我们股本的已发行股份价值的不超过50%。此外，此类股份必须在12个月的纳税年度的至少335天内或从我们的2018纳税年度开始的较短纳税年度的相应部分期间由100名或更多人实益拥有。此外，一个人实际或建设性地拥有我们股本股份的10%或更多的投票权或价值，可能会导致公司与其一个或多个租户之间的某种程度的从属关系，这可能导致我们从这些从属租户获得的收入不符合不动产租金的条件。我们的公司章程包括关于转让我们的股本份额和所有权限制的某些限制，这些限制旨在帮助我们满足这些限制，除其他目的外。

除某些例外情况外，我们的公司章程禁止任何股东实益或建设性地拥有超过（i）我们所有类别或系列股本的已发行股份价值的9.8%或（ii）我们任何类别或系列股本的已发行股份价值或数量的9.8%（以限制性更强的为准）。此外，这些限制的建设性所有权规则很复杂，相关个人或实体的群体可能被视为单一所有者，因此违反了股份所有权限制。因此，个人或实体收购不到9.8%的已发行普通股（或我们股票的任何类别或系列的已发行股份）可能会导致该个人或实体，或另一个人或实体建设性地拥有超过相关所有权限制的股份。任何违反这些限制而试图拥有或转让我们的普通股股份或我们的任何其他股本股份的行为，都可能导致股份自动转让给慈善信托或可能无效。因此，如果违规转让，股份的接收方将不会获得归属于所转让股份的任何经济或投票权。

转让限制和所有权限制可能会阻止我们普通股的某些转让。然而，这些限制和限制可能并非在所有情况下都足够，以防止我们作为REIT的征税资格受到损害，包括根据关联租户规则。此外，无法保证我们将能够执行所有权限制。如果我们的公司章程中的限制不有效，因此我们未能满足上述REIT税收规则，那么如果没有适用的减免条款，我们将无法保持作为REIT征税的资格。

我们的公司章程中包含的所有权限制可能具有延迟、阻止或阻止我们控制权变更的效果，这可能涉及我们股票的溢价或以其他方式符合我们股东的最佳利益。因此，所有权限制和转让限制的总体效果可能会使任何收购我们的尝试变得更加困难或受到阻碍，即使这种收购可能有利于我们股东的利益。这种潜在的无法获得溢价的情况可能会降低我们普通股的价格。

我们的现金分配没有保证，可能会波动。

REIT通常被要求将其REIT应税收入的至少90%分配给其股东（确定时不考虑已支付的股息扣除，也不包括任何净资本收益）。通常，我们希望分配全部或基本上全部我们的REIT应税收入，包括净资本收益，以便不对未分配的REIT应税收入征收所得税或消费税。我们的董事会将全权酌情决定每季度根据若干因素，包括但不限于我们的经营业绩、现金流和资本要求、经济状况、税收考虑、借贷能力和其他因素，包括可能对现金支付和未来收购和资产剥离计划施加限制的债务契约限制，确定分配给我们股东的现金金额。因此，我们的分配水平可能会波动。

我们的某些业务活动可能需要缴纳公司层面的所得税和其他税收，这将减少我们的现金流，并将导致潜在的递延和或有税收负债。

我们的TRS资产和业务按常规公司税率缴纳美国联邦所得税。我们还可能需要缴纳多种其他税，包括工资税和州、地方和外国收入、财产、转移和其他资产和运营税。此外，在某些情况下，我们可能会被要求支付可能数额巨大的消费税或罚款税，以利用《守则》下的一项或多项减免条款来维持作为REIT征税的资格。如果与TRS进行的交易不是在公平基础上进行的，我们还可能对其征收100%的消费税，或者我们还可能在目前未考虑的情况和交易中被征税。这些税收中的任何一项都会减少我们的收入和可用现金。

对从事“禁止交易”的REITs征收的税款可能会限制我们从事交易的能力，这些交易将被视为美国联邦所得税目的的销售。

房地产投资信托基金从禁止交易中获得的净收入将被征收100%的罚款税。“禁止交易”一词一般包括在REIT的正常贸易或业务过程中主要为出售给客户而持有的财产（包括抵押贷款，但不包括止赎财产，如下文所述）的出售或其他处置。如果我们以被视为美国联邦所得税目的的禁止交易的方式处置贷款或将其证券化，我们可能会被征收此税。

我们打算开展我们的业务，以便我们拥有（或被视为拥有）的任何资产都不会被视为或已经被视为为出售给客户而持有，并且任何此类资产的出售将不会被视为已经在我们的正常业务过程中。因此，我们可能会选择不在REIT层面从事某些贷款销售，并可能会限制我们用于证券化交易的结构，即使此类销售或结构可能对我们有利。此外，是否持有物业“主要是为了在正常的贸易或业务过程中出售给客户”取决于具体的事实和情况。不能保证我们出售的任何财产不会被视为为出售给客户而持有的财产，或者我们可以遵守守则中阻止此类处理的某些安全港条款。100%禁止的交易税不适用于出售通过TRS或其他应税公司持有的财产的收益，尽管此类收入将按常规公司税率在公司手中征税。我们打算对我们的活动进行结构化，以防止被禁止的交易定性。

我们的董事会在没有股东批准的情况下撤销我们的REIT资格的能力可能会对我们的股东造成不利后果。

我们的公司章程规定，如果董事会确定继续符合REIT资格不再符合我们的最佳利益，则可以撤销或以其他方式终止我们的REIT选举，而无需我们的股东批准。如果我们不再是REIT，我们将不被允许在计算我们的应税收入时扣除支付给股东的股息，我们将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，这可能会对我们对股东的总回报产生不利影响。

监管和法律风险

政府实体已经采取或可能采取可能限制我们的开发活动的监管要求。

我们受制于影响土地开发过程的法律法规，包括分区和允许的土地用途。政府实体已经通过或可能批准可能对土地供应和发展机会产生负面影响的法规或法律。可能会对开发商提出要求，这可能会对我们在受影响市场开发项目的能力产生不利影响，或者可能要求我们满足额外的行政和监管要求，这可能会延迟开发进度或增加我们的开发成本。

政府实体已采纳或可能采纳与水坝、水库和其他可能对我们的运营产生不利影响的水基础设施相关的监管要求。

我们受到适用于我们某些水坝、水库和其他水利基础设施的检查和规定的约束。这些设施中的某些设施存在夏威夷州指出的缺陷，我们正在与监管机构合作解决这些缺陷。对土地所有者和大坝所有者/运营商施加的当前或未来要求可能要求我们满足额外的行政和监管要求，从而增加我们的持有成本和/或降低主题设施的运营效用。

联邦、州或地方法律或法规的变更，包括环境法律和法规，可能会对我们的业务产生不利影响。

我们受联邦、州和地方法律法规的约束，包括政府税率、土地使用、环境、气候相关和税收法律法规。遵守或不遵守或更改管理我们业务的法律和法规，包括由于行政命令，可能会给我们带来大量额外成本，并对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。例如，我们的房地产相关部门受众多联邦、州和地方法律法规的约束，如果这些法律法规发生变化或未得到遵守，可能会对我们的业务产生不利影响。

在出售符合条件的房地产并将收益再投资于置换物业时，我们经常利用《守则》第1031条来递延税款。当我们出售夏威夷‘i’的大宗土地或夏威夷的商业物业时，经常会出现这种情况，所有这些通常都有非常低的税基。对《守则》第1031条的废除或不利修订可能会给我们带来大量额外费用。

公司的运营和财产受有关环境保护的各种联邦、州和地方法律法规的约束，包括职业安全和健康管理局法规；环境保护局法规；以及与我们的运营相关的州和县许可。根据一些环境法，可能会要求房地产的现任或前任所有者或经营者对物业释放的有害或有毒物质进行调查和清理。业主或经营者还可能因财产损失或人身伤害以及这些当事人因污染而产生的调查和清理费用而向政府实体或第三方承担责任。这些法律往往规定了责任，而不考虑所有人或经营者是否知道物质的释放或导致释放。污染的存在或未能对污染进行补救可能会损害公司出售或租赁房地产或使用房地产作为抵押品进行借贷的能力。其他法律法规管辖室内和室外空气质量，包括在发生损坏、拆除、翻新或改造时可以要求减少或清除含石棉材料的法律法规，也管辖空气中石棉纤维的排放和暴露。含铅涂料和某些含有多氯联苯（“PCB”）的电气设备以及地下储罐的维护和清除也受到联邦和州法律的监管。该公司还面临与人体接触霉菌、花粉、病毒和细菌等化学或生物污染物相关的风险，这些污染物在一定水平以上可被指与易感人群的过敏或其他健康影响和症状有关。公司可能会因环境合规而招致罚款，并需承担就上述受管制物质或储罐采取补救行动的费用，或因环境污染或人类暴露于其财产或其财产的污染而产生的相关索赔。识别合规问题或未发现的污染区域、污染程度或已知范围的变化、发现额外的场所、人类接触污染或清理或合规要求的变化可能会给公司带来重大成本。此外，遵守新的法律或法规，例如与气候变化相关的法律或法规，包括遵守“绿色”建筑规范，或更严格的法律或法规或对现有法律进行更严格的解释，可能需要公司进行重大支出。

我们受到并可能在未来受到可能对我们产生不利影响的纠纷、法律或其他诉讼，或政府调查或调查。

我们的业务性质使我们面临潜在的纠纷、法律或其他诉讼，或政府调查或调查，涉及劳动和就业事项、合同纠纷、人身伤害和财产损失、环境事项、建筑诉讼、商业惯例和其他事项，如本节披露的其他风险因素中所述。这些纠纷可能会分散我们管理层对业务运营的注意力，从而损害我们的业务。如果这些争议发展为诉讼，这些诉讼可能会导致我们的重大支出或损失。此外，作为房地产开发商，我们可能会面临保修和建筑缺陷索赔，如“与我们在房地产投资相关的风险”中所述。

与2018年农业土地出售相关的提供灌溉用水的长期租约的努力未能成功，可能会对我们的经营业绩、财务状况和现金流产生重大影响。

至关重要的是，要开展可持续的农业活动，就必须获得充足、可靠和负担得起的水源。水资源供应对于在Mahi Pono Holdings LLC（“Mahi Pono”）向我们购买的土地上成功实施耕作计划以及我们在毛伊岛出售某些农业土地所有权至关重要。正如我们与该出售相关的公开文件以及本报告第II部分第8项中包含的附注11 –合并财务报表附注的收入和合同余额中所述，如果Mahi Pono无法获得足够的水来支持其购买土地的农业计划，这可能会触发某些财务义务。

项目1b。未解决的工作人员评论

没有。

项目1c。网络安全

网络安全，特别是网络安全风险管理，是运营的重要组成部分，也是公司的重点领域。网络安全风险由公司技术部门在内部和外部公司协助下持续评估。

该公司聘请了一家国家安全公司来改善其网络安全态势，并与不断变化的网络安全风险保持同步。公司的网络安全计划定期进行审查，并不断采用新的程序和工具，以应对不断变化的网络安全环境。该公司的技术团队通过定期测试和评估来衡量其工具的有效性。

公司董事会监督整体风险管理流程，包括网络安全风险，部分通过审计委员会进行管理 .审计委员会的职责之一涉及审查公司有关风险评估和风险管理的政策，包括有关网络安全风险的政策。风险监督在公司董事会的所有重大决策中发挥着重要作用，对风险的评估是其决策过程中的关键一环。

网络安全风险被视为组织各级风险管理流程的一部分，但也通过正式流程提供便利，在该流程中，公司通过与管理层的定期讨论确定重大风险，并制定应对措施和缓解行动以应对此类风险。管理层与公司内部审计部门一起，每年或根据需要编制一份与公司董事会及其审计委员会共享的重大企业风险报告。此外，网络安全和信息安全风险属于首席技术官（“CTO”）每年提交公司董事会及其审计委员会讨论或根据需要讨论的事项之列。向首席财务官汇报的CTO负责领导网络安全风险的评估和管理 . 公司现任CTO在跨多个行业的IT领域拥有超过二十五年的经验，自2017年起设计并主导了公司技术平台和安全态势现代化的方法。

由于许多安全威胁涉及社会工程，该公司为其员工制定了多方面的安全培训计划。强制性网络安全培训班每半年举办一次，每年进行一次安全意识评估。全年陆续开展员工挫败攻击能力测试，员工考试不及格需补习进修课程。关于这些方案的合规报告被纳入年度审查过程。

公司不认为迄今为止来自网络安全威胁的任何风险，包括由于公司已知的任何先前网络安全事件，已对公司产生重大影响或有合理可能对公司产生重大影响，包括其业务战略、经营业绩或财务状况。参考标题中的风险系数，“通过网络攻击或入侵造成的安全漏洞，或公司IT网络、通信和相关系统的其他重大中断，可能会损害我们的运营能力，对我们的财务状况产生不利影响，并损害我们的声誉，”在第一部分，第IA项。“风险因素”，用于补充描述网络安全风险和对公司的潜在相关影响。

项目2。按分部划分的物业描述

商业地产

资产类别

该公司在夏威夷拥有并经营三个资产类别（零售、工业和办公）内的改善物业组合。下表汇总了截至2024年12月31日按改善后物业资产类别和位置划分的GLA平方英尺（“SF”）：


	瓦胡岛	毛伊岛	考艾岛	夏威夷‘i岛	合计
零售	1,711,300	284,100	228,600	222,000	2,446,000
工业	1,050,500	163,600	64,600	86,700	1,365,400
办公室	37,100	108,600	—	—	145,700
合计	2,798,900	556,300	293,200	308,700	3,957,100

该公司还在夏威夷拥有142英亩土地，主要位于瓦胡岛和毛伊岛，其中大部分是根据截至2024年12月31日的城市土地租赁租赁。

改进的属性

该公司大部分改善后的零售、工业和办公物业位于瓦胡岛和毛伊岛，在夏威夷‘i（岛屿）和考艾岛的持股数量较少。截至2024年12月31日，经改善物业组合的入住率（即报告所述期间期末已出租及开始计入可出租总面积的建筑面积百分比，“租赁入住率”）为94.6%，截至2023年12月31日为94.7%。对于投资组合中的物业，公司以总和每平方英尺（“PSF”）为基础，为其每个改善后的物业提供年化基本租金（“ABR”）；ABR的计算方法是将当月的合同基本租金乘以十二。

截至2024年12月31日，公司商业地产改善型物业资产情况如下（单位：千美元，PSF数据除外）：


	物业	岛屿	建成年份/ 翻修过	当前 GLA（SF）	租赁/经济入住率		ABR		ABR PSF
	零售：
1	珍珠高地中心	瓦胡岛	1992-1994	412,200	99.8%	99.7%	$	11,381	$	27.68
2	凯鲁瓦零售	瓦胡岛	1947-2014	326,200	96.3%	94.6%	12,789		41.87
3	劳拉尼村	瓦胡岛	2012	175,300	98.2%	97.5%	7,217		42.21
4	怀亚奈购物中心	瓦胡岛	1975	170,800	95.0%	80.9%	3,612		26.50
5	马诺阿市场	瓦胡岛	1977, 2023	142,500	96.7%	94.7%	5,117		38.14
6	皇后区市场	夏威夷‘i岛	2007	133,600	89.1%	81.0%	4,819		52.77
7	Kaneohe Bay购物中心（租赁权）	瓦胡岛	1971	125,500	99.5%	98.0%	3,336		27.13
8	北库垒村	考艾岛	2015	119,000	100.0%	97.2%	4,354		37.95
9	Pu'unene购物中心	毛伊岛	2017	118,000	78.4%	77.4%	4,811		52.69
10	威皮奥购物中心	瓦胡岛	1986, 2004	113,800	96.3%	96.3%	3,650		33.37
11	Aikahi公园购物中心	瓦胡岛	1971, 2022	97,300	90.4%	90.4%	3,521		40.82
12	拉尼豪市场	夏威夷‘i岛	1987	88,400	94.3%	94.3%	1,604		19.25
13	Kukui ` ula的商店	考艾岛	2009	86,000	96.7%	90.7%	4,100		53.27
14	Ho‘okele购物中心	毛伊岛	2019	71,400	96.1%	96.1%	2,906		42.37
15	Kunia购物中心	瓦胡岛	2004	60,600	89.3%	89.3%	2,293		42.38
16	卡胡鲁伊购物中心	毛伊岛	1951	49,100	84.1%	84.1%	783		18.98
17	刘哈拉商铺	瓦胡岛	2018	46,300	98.3%	98.3%	2,661		58.53
18	纳皮利广场	毛伊岛	1991	45,600	100.0%	100.0%	1,464		32.99
19	网关Mililani Mauka	瓦胡岛	2008, 2013	34,900	91.7%	88.8%	1,985		64.08
20	艾伦港码头中心	考艾岛	2002	23,600	76.3%	72.5%	563		34.89
21	收藏	瓦胡岛	2017	5,900	100.0%	100.0%	358		60.68
	小计–零售			2,446,000	95.2%	92.8%	$	83,324	$	37.18
	工业：
1	科莫哈纳工业园	瓦胡岛	1990	238,300	93.1%	93.2%	$	3,450	$	15.54
2	Kaka ` ako商业中心	瓦胡岛	1969	197,900	83.2%	82.1%	2,413		14.95
3	威皮奥工业	瓦胡岛	1988-1989	158,400	98.0%	98.0%	2,910		18.75
4	欧浦乐实业	瓦胡岛	2005-2006, 2018	151,500	100.0%	100.0%	2,706		17.86
5	损益库	毛伊岛	1970	104,100	94.2%	94.2%	1,633		16.64
6	卡波雷企业中心	瓦胡岛	2019	93,100	100.0%	100.0%	1,696		18.23
7	霍诺科豪工业	夏威夷‘i岛	2004-2006, 2008	86,700	100.0%	100.0%	1,433		16.52
8	怀奥纳工业1	瓦胡岛	1981-1988, 2001-2008	81,500	100.0%	100.0%	1,588		19.49
9	凯路亚工业/其他	瓦胡岛	1951-1974	68,700	97.4%	95.8%	1,258		19.13
10	艾伦港中心	考艾岛	1983, 1993	64,600	100.0%	100.0%	863		13.37
11	港湾实业	毛伊岛	1930	51,100	90.6%	90.6%	664		14.35
12	Kaomi Loop Industrial1	瓦胡岛	2005	33,200	100.0%	100.0%	543		16.34
13	卡海街实业	瓦胡岛	1973	27,900	100.0%	100.0%	407		14.60
14	毛伊拉尼工业	毛伊岛	2010	8,400	100.0%	100.0%	160		19.05
	小计–工业			1,365,400	95.2%	95.0%	$	21,724	$	16.77
	办公室：
1	卡胡鲁伊办公楼	毛伊岛	1974	59,100	68.7%	56.3%	$	1,070	$	32.12
2	Mililani Mauka South的门户	瓦胡岛	1992, 2006	37,100	100.0%	100.0%	1,869		50.32
3	卡胡鲁伊办公中心	毛伊岛	1991	35,800	88.5%	88.5%	1,046		32.95
4	Lono中心1	毛伊岛	1973	13,700	49.6%	49.6%	190		33.32
	小计–办公室			145,700	79.8%	74.7%	$	4,175	$	38.69
	总计–改进的投资组合			3,957,100	94.6%	92.9%	$	109,223	$	29.97

1物业目前不包括在同店（“Same-Store”）池中。同店池不包括发展中物业，以及在任一可比报告期间收购或出售的物业。同店池也可能排除为重新开发或重新定位而全部或部分停止服务的物业。当物业因重建或其他因素而不再被视为稳定时，管理层判断涉及将物业分类以排除在同店池之外。物业在稳定运营整整一年后移入同店池。

地租

截至2024年12月31日，公司的商业地面租赁组合如下（单位：千美元）：


	物业名称	位置（市、岛）	英亩	物业类型	Exp.年份	当前ABR
1	迎风城购物中心	瓦胡岛Kaneohe	15.4	零售	2035	$	3,886
2	业主/营运商	瓦胡岛Kapolei	36.4	工业	2025	3,420
3	业主/营运商	火奴鲁鲁、瓦胡岛	9.0	零售	2045	2,075
4	Kaimuki购物中心	火奴鲁鲁、瓦胡岛	2.8	零售	2040	2,039
5	S & F工业	毛伊岛Kahului	52.0	工业	2059	1,433
6	业主/营运商	瓦胡岛Kaneohe	3.7	零售	2048	1,059
7	巴利棕榈广场	瓦胡岛Kailua	3.3	办公室	2037	992
8	迎风小镇乡村广场I	瓦胡岛Kailua	3.4	零售	2062	963
9	迎风小镇乡村广场II	瓦胡岛Kailua	2.2	零售	2062	621
10	凯鲁瓦邮局	瓦胡岛Kailua	1.2	零售	2034	555
11	业主/营运商	瓦胡岛Kailua	1.9	零售	2034	470
12	业主/营运商	火奴鲁鲁、瓦胡岛	0.5	零售	2028	394
13	业主/营运商	火奴鲁鲁、瓦胡岛	0.5	零售	2028	370
14	七十一开路亚中心	瓦胡岛Kailua	0.9	零售	2033	336
15	业主/营运商	毛伊岛Kahului	0.8	零售	2026	280
16	业主/营运商	火奴鲁鲁、瓦胡岛	0.7	工业	2027	259
17	业主/营运商	毛伊岛Kahului	0.8	工业	2025	249
18	业主/营运商	毛伊岛Kahului	0.4	零售	2027	190
19	业主/营运商	瓦胡岛Kailua	0.4	零售	2025	189
20	业主/营运商	毛伊岛Kahului	0.9	零售	2025	151
	剩余1	各种	4.8	各种	各种	938
	总计-地租		142.0			$	20,869

1这些属性的一部分目前未包含在Same-Store池中。同店池不包括发展中物业，以及在任一可比报告期间收购或出售的物业。同店池也可能排除为重新开发或重新定位而全部或部分停止服务的物业。当物业因重建或其他因素而不再被视为稳定时，管理层判断涉及将物业分类以排除在同店池之外。物业于稳定营运一整日历年后移入同店池。

土地业务

该公司的土地运营部门主要由公司遗留的土地持有和其他遗留资产和负债组成。

房地产投资

于2024年12月31日，公司与土地运营分部相关的房地产投资情况如下：


（以千为单位的数量，除英亩数据外）	英亩	账面价值
房地产投资
核心房地产投资
茂宜岛商务园II1	44	$	15,190
非核心房地产投资	3,221	32,354
对房地产合资企业和合伙企业的投资	不适用	5,907
房地产投资总额，净额	3,265	$	53,451
1包括2.8英亩的现有和规划道路和不可出售的地役权，以及12.5英亩的合同。

核心地产开发待售项目

截至2024年12月31日，公司的土地运营分部有一个剩余的活跃、核心房地产开发待售项目，毛伊岛商务园（二期）（“MBP II”）。MBP II代表公司位于毛伊岛卡胡鲁伊的毛伊岛商业园二期项目，划为轻工业、零售和办公用途。公司MBP II项目综述截至2024年12月31日，具体如下：

（百万）

项目

位置

产品类型

剩余可售英亩1

合同中的英亩2

预计项目总成本

迄今发生的项目费用总额

茂宜岛商务园II

毛伊岛Kahului

轻工地段

28.7

12.5

1剩余可售英亩可能会因整体开发计划的更新而发生变化，从而导致对规划道路和地役权的修改。

2包括12.5英亩的合同，延迟关闭待细分完成。

出售遗留业务

关于公司的简化工作，在截至2022年6月30日的季度内，公司完成了将考艾岛上约18,900英亩主要为养护和农业用地以及公司在考艾岛水电设施运营商McBryde Resources，Inc.的100%所有权权益出售给非关联第三方。此外，在截至2023年3月31日的季度内，该公司完成了出售其在毛伊岛一家传统卡车运输和仓储业务的所有权权益。

项目3。法律程序

本报告第II部分第8项中包含的附注10 –合并财务报表附注的承诺和或有事项中“法律程序和其他或有事项”一节下的信息以引用方式并入本文。

项目4。矿山安全披露

不适用。

第二部分

项目5。市场为注册人的共同权益、相关股东事项及发行人购买权益证券

市场资讯

Alexander & Baldwin, Inc.（“A & B”或“公司”）的普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为“ALEX”。截至2025年2月13日，约有1840名在册股东。此外，作为单一记录持有人出现的Cede & Co.代表了公司普通股数千名实益拥有人的持股。

股息

根据经修订的1986年《国内税收法》（“法典”），公司选择作为房地产投资信托基金（“REIT”）为美国联邦所得税目的征税，自其截至2017年12月31日的纳税年度开始。作为一家REIT，公司通常被要求将其REIT应税收入的至少90%分配给其股东（确定时不考虑已支付的股息扣除，也不包括任何净资本收益）。公司已分配并打算继续向其股东分配REIT应税收入，包括净资本收益，这将使公司能够满足《守则》下适用于REIT的分配要求。公司董事会将全权酌情按季度根据若干因素，包括但不限于公司的经营业绩、现金流和资本要求、经济状况、税收考虑、借贷能力和其他因素，包括可能对现金支付和未来收购和资产剥离计划施加限制的债务契约限制，确定向公司股东分配的现金金额。

发行人购买和出售股本证券

2023年10月，公司董事会授权公司自2024年1月1日起至2025年12月31日止，回购最多1亿美元的普通股。截至2024年12月31日的季度，公司没有回购任何普通股股份。

本公司于2024年或2023年期间并无出售未登记股本证券。

下图比较了2019年12月31日至2024年12月31日期间公司普通股与标准普尔500股票指数（“标普 500”）和两个行业同行集团指数FTSE Nareit All Equity REITs和FTSE Nareit Equity Shopping Centers的累计总回报率。股价表现图假设投资者在公司和指数中各投资100美元，并对任何股息进行再投资。图表中的比较是根据SEC披露要求提供的，并非旨在预测或指示公司普通股股票的未来表现。

项目6。保留

项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析

前瞻性陈述

本10-K表格中非历史事实的陈述属于1995年《私人证券诉讼改革法案》含义内的前瞻性陈述，涉及许多风险和不确定性，可能导致实际结果与相关前瞻性陈述所设想的结果存在重大差异。这些前瞻性陈述包括但不限于关于可能或假定的未来运营结果、业务战略、增长机会和竞争地位的陈述。此类前瞻性陈述仅在做出陈述之日起生效，并非对未来业绩的保证。前瞻性陈述受到许多风险、不确定性、假设和其他因素的影响，这些因素可能导致实际结果和某些事件发生的时间与前瞻性陈述中明示或暗示的内容存在重大差异。这些因素包括但不限于当时的市场状况和与公司REIT地位和公司业务相关的其他因素、公司对与其剩余遗留资产相关的替代方案的评估，以及本表10-K第I部分第1A项在“风险因素”标题下讨论的因素。本10-K表中的信息应结合这些重要风险因素进行评估。公司不承担更新任何前瞻性陈述的任何义务。

“风险因素”中讨论的风险因素可能导致我们的结果与前瞻性陈述中表达的结果存在重大差异。可能存在我们目前无法预测或我们目前预计不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流量产生重大不利影响的其他风险和不确定性。任何此类风险都可能导致我们的结果与前瞻性陈述中表达的结果存在重大差异。

导言与目标

本管理层对财务状况和经营成果（“MD & A”）的讨论和分析应与第二部分第8项中包含的合并财务报表和相关说明一并阅读。财务报表和补充数据，这份关于10-K表格的年度报告，我们目前关于8-K表格的报告以及我们向美国证券交易委员会提交的其他文件。本节一般讨论2024年和2023年的项目以及2024年和2023年的逐年比较；并提供有关公司业务、近期发展和财务状况的额外重要信息；其在合并和分部层面的经营业绩；其流动性和资本资源，包括对来自运营和外部来源的现金流量的金额和确定性的评估；以及某些会计原则、政策和估计如何影响其财务报表。本10-K表格中未包含的2022年项目的讨论以及2023和2022年之间的年度比较，可在公司截至2023年12月31日止年度的10-K表格年度报告第II部分第7项中的管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析中找到。MD & A组织如下：

•业务概况：本节提供了公司业务的一般描述，以及管理层认为对理解其运营结果和财务状况或理解预期未来趋势很重要的近期发展。

•合并运营结果：本节对公司的综合经营业绩进行分析。

•分部营业收入及利润分析：本节按业务分部对公司经营业绩进行分析。

•流动性和资本资源：本节讨论了公司的流动性、财务状况和现金流分析，包括讨论公司通过内部和外部资本来源在短期（即从最近一个财政期间结束后的未来十二个月）和长期（即未来十二个月之后）为其未来承诺和持续经营活动提供资金的能力。它包括对来自运营和外部来源的现金流量的金额和确定性的评估。

•关键会计估计：本节确定并总结了管理层在编制公司合并财务报表时可能对公司报告的经营业绩和财务状况产生重大影响的重大判断或估计。

MD & A部分中的金额四舍五入到最接近的千位。因此，如果根据报告的数据重新计算总数和百分比，可能会略有不同。

业务概览

可报告分部

该公司经营两个部门：商业地产和土地运营。公司各报告分部的描述如下：

•商业地产（“CRE”）-该分部的职能是垂直整合的房地产投资公司，在物业管理和内部租赁（即执行新的和重新谈判续租租赁安排、管理其物业的日常运营和维持积极的租户关系）；投资和收购（即发现机会和收购物业）；以及建设和开发（即设计和地面开发新物业或重新定位和重新开发现有物业）方面具有核心竞争力。该公司的首选资产类别包括零售和工业空间的改善物业，以及城市地面租赁。它在改善零售物业方面的重点尤其是以杂货为基础的社区购物中心，以满足夏威夷‘i社区的日常需求。通过其核心竞争力以及在夏威夷的经验和关系，公司寻求创造特殊场所，以改善夏威夷居民的生活，并提供场地和机会，使其租户能够茁壮成长。该分部的收入主要来自拥有、经营和租赁房地产资产。

•土地运营-该部门包括公司遗留的土地持有、合资企业投资以及受公司简化和货币化努力影响的负债。该分部的财务业绩主要来自房地产开发以及未改善的土地销售和合资企业活动。

简化策略

作为一家专注于夏威夷商业地产的REIT，该公司一直在追求传统资产和土地持有的货币化和处置，以简化其业务并将其资本资源分配给商业地产。

2023年11月，公司完成出售材料和建筑公司Grace Pacific LLC的权益、公司在毛伊岛拥有的采石场土地以及Grace Pacific在一家铺路公司（统称“Grace处置集团”）的50%权益，标志着公司于2016年开始的简化工作迈出了最后一大步。与Grace出售集团相关的财务业绩在截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的综合经营和现金流量表中分类为已终止经营业务。

与土地运营部门相关，截至2024年12月31日止年度，公司完成了毛伊岛和考艾岛约430英亩遗留土地的销售，总金额为2020万美元。截至2023年12月31日止年度，公司完成了毛伊岛和考艾岛约460英亩遗留土地的销售，总金额为1230万美元。

合并经营业绩

为了解影响我们在2024和2023财年业绩的重要因素，以下对公司及其子公司的综合财务状况和经营业绩的分析应与本年度报告第10-K表第II部分第8项中包含的综合财务报表和相关附注一起阅读。


					有利（不利）变动
（金额以千为单位，百分比数据和每股数据除外）	2024		2023		$		%
营业收入	$	236,641	$	208,843	$	27,798	13.3	%
运营成本	(128,995)		(106,532)		(22,463)		(21.1)	%
销售，一般和行政	(29,822)		(34,028)		4,206		12.4	%
资产减值	(256)		(4,768)		4,512		94.6	%
处置收益（损失），净额	2,199		1,114		1,085		97.4	%
营业收入（亏损）	79,767		64,629		15,138		23.4	%
与合营企业相关的收益（亏损）	4,556		1,872		2,684		143.4	%


利息及其他收入（支出）净额	3,023		(2,693)		5,716		NM
利息支出	(23,169)		(22,963)		(206)		(0.9)	%
所得税优惠（费用）	(174)		(35)		(139)		4X
持续经营收入（亏损）	64,003		40,810		23,193		56.8	%
终止经营业务收入（亏损）（扣除所得税）	(3,466)		(7,847)		4,381		55.8	%
净收入（亏损）	60,537		32,963		27,574		83.7	%
归属于已终止非控股权益的（收入）亏损	—		(3,151)		3,151		100.0	%
归属于A & B的净利润（亏损）	$	60,537	$	29,812	$	30,725	103.1	%

每股收益：
每股基本盈利（亏损）-持续经营	$	0.88	$	0.56	$	0.32	57.1	%
每股基本盈利（亏损）-终止经营业务	(0.05)		(0.15)		0.10		66.7	%
普通股每股基本收益（亏损）：	$	0.83	$	0.41	$	0.42	102.4	%

每股摊薄收益（亏损）-持续经营	$	0.88	$	0.56	$	0.32	57.1	%
每股摊薄收益（亏损）-终止经营业务	(0.05)		(0.15)		0.10		66.7	%
普通股每股摊薄收益（亏损）：	$	0.83	$	0.41	$	0.42	102.4	%

A & B普通股股东可获得的持续经营	$	63,980	$	40,704	$	23,276	57.2	%
A & B普通股股东可获得的已终止经营业务	(3,466)		(10,998)		7,532		68.5	%
A & B普通股股东可获得的净收入（亏损）	$	60,514	$	29,706	$	30,808	103.7	%

运营资金（“FFO”）1	$	100,006	$	79,377	$	20,629	26.0	%
调整后FFO1	$	80,064	$	63,602	$	16,462	25.9	%

每股摊薄收益FFO	$	1.37	$	1.09	$	0.28	25.7	%

加权平均稀释流通股（FFO）2	72,752		72,776

1有关大写术语的定义以及关于管理层使用非GAAP财务指标以及非GAAP指标与GAAP指标所需对账的讨论，请参阅第35.
2根据净收入（亏损）与FFO/调整后FFO的不同稀释效应，可能与合并经营报表中使用的数字不同。

与截至2023年12月31日止年度相比，截至2024年12月31日止年度的综合经营报表发生重大变化的原因，在下文或下文按分部分类的营业收入和利润分析中进行了描述。

营业收入2024年增长13.3%，即2780万美元，至2.366亿美元，这主要是由于土地运营部门的土地销售收入增加。在本年度，公司出售了毛伊岛和考艾岛约430英亩的遗留土地，其中包括毛伊岛一块81英亩的住宅区地块，以及毛伊岛商业园的六个开发地块和瓦胡岛的两个工业区开发地块，而上一年毛伊岛和考艾岛的遗留土地持有量为460英亩，没有开发地块。

运营成本2024年增长21.1%，即2250万美元，至1.29亿美元，这主要是由于土地运营部门与本年度土地销售相关的销售成本增加。

销售，一般和行政2024年成本下降12.4%，即420万美元，至2980万美元，这主要是由于人事相关费用和专业服务费减少。

资产减值2024年的30万美元包括放弃潜在的CRE开发项目，2023年的480万美元包括放弃潜在的CRE开发项目和因预期持有期假设变化而引发的CRE改进物业减值。

处置资产收益（损失）净额2024年的220万美元与有利地解决与上一年出售一项遗留业务相关的或有负债以及出售一处商业房地产确认的收益有关。处置资产的收益（损失），2023年净额110万美元，是由于出售了公司在毛伊岛的一家遗留卡车运输和仓储业务的所有权权益。这两项遗留活动都是土地运营部门的一部分。

与合营企业相关的收益（亏损）截至2024年12月31日止年度，该公司营收增长143.4%，即270万美元，至460万美元，这主要是由于公司对一家材料公司的未合并投资带来的收益增加。

利息及其他收入（支出）净额的截至2024年12月31日止年度300万美元，主要是由于两笔远期利率掉期的公允价值调整收益以及与2024年收取的一笔应收票据相关的利息收入，部分被一次性融资相关费用所抵消。利息及其他收入（支出）净额的截至2023年12月31日止年度的（2.7）百万美元主要反映了截至2023年12月31日两笔远期利率掉期的对冲关系被取消指定，这导致将270万美元的损失从累计其他综合收益（亏损）.

终止经营业务亏损（扣除所得税）截至2024年12月31日止年度的350万美元，涉及解决与公司前糖业务相关的某些负债。截至2023年12月31日止年度的已终止经营业务亏损（扣除所得税）780万美元，包括与2023年11月出售Grace处置集团有关的处置损失1320万美元，部分被处置前2023年Grace处置集团业务的收入540万美元所抵消。

归属于已终止非控股权益的收益（亏损）截至2023年12月31日止年度的320万美元与于2023年11月出售的Grace处置集团有关。

分部营业收入及利润分析

以下分析应与合并财务报表及其相关附注一并阅读。

商业地产

财务结果

截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度的经营业绩如下：


					有利（不利）变动
（金额以千为单位，百分比数据和英亩除外；未经审计）	2024		2023		$		%
商业地产营业收入	$	197,365	$	193,971	$	3,394	1.7	%
商业地产运营成本及费用	(102,535)		(100,972)		(1,563)		(1.5)	%
销售，一般和行政	(5,372)		(7,008)		1,636		23.3	%
分部间营业收入1	25		61		(36)		(59.0)	%
资产减值	(256)		(4,768)		4,512		94.6	%

利息及其他收入（支出）净额	184		(59)		243		NM
商业地产营业利润（亏损）	$	89,411	$	81,225	$	8,186	10.1	%

净营业收入（“NOI”）2	$	127,478	$	123,292	$	4,186	3.4	%

同店净营业收入（“同店NOI”）2	$	126,359	$	122,834	$	3,525	2.9	%
期末改善物业的可出租总面积（“GLA”）（单位为平方英尺（“SF”））	3,957		3,934		23		0.6	%
土地租赁（期末亩）	142.0		142.0		—		—	%

1商业地产的分部间营业收入主要来自土地运营分部，并在综合经营业绩中予以剔除。
2有关管理层使用非GAAP财务指标以及非GAAP指标与GAAP指标所需对账的讨论，请参阅第35.

与截至2023年12月31日止年度相比，截至2024年12月31日止年度，商业地产运营收入增长1.7%或340万美元，至1.974亿美元。与截至2023年12月31日止年度相比，截至2024年12月31日止年度的营业利润增长10.1%，即820万美元，至8940万美元。营业收入较上年增长的主要原因是租金上涨和租户收回款项，但与上年相比，租金收入百分比下降和净坏账费用增加部分抵消了这一增长。营业利润较上年增长主要是由于资产减值减少、收入增加以及本年度销售、一般和管理费用减少，部分被较高的物业运营成本所抵消。截至2024年12月31日止年度，与放弃潜在CRE开发项目有关的资产减值0.3百万美元。截至2023年12月31日止年度，480万美元的资产减值与放弃潜在的CRE开发项目和CRE改善物业的预期持有期假设变化有关。

商业地产投资组合的收购、转让和处置

截至2024年12月31日止年度，公司收购和处置商业地产物业情况如下（百万美元）：

收购

物业

位置

日期
（月/年）

采购价格

GLA（SF）

怀奥纳工业

瓦胡岛

09/2024

$29.7

81,500

处置

物业

位置

日期
（月/年）

销售价格

GLA（SF）

外埔里镇中心

考艾岛

10/2024

$14.3

56,600

截至2024年12月31日止年度，并无转让CRE改善物业或土地土地租赁权益。

租赁活动

截至2024年12月31日止年度，公司为旗下三个资产类别的改善物业签署了60份新租约和149份续租租约，涵盖630,300平方英尺的GLA。这60份新租约包括13.15万平方英尺，平均年基本租金为每平方英尺27.45美元。在60份新租约中，29份租约的总建筑面积为62,300平方英尺，被认为具有可比性（即为在过去12个月中因可比空间和可比租约条款而腾空的单位执行的租约），就这29份租约而言，导致平均基本租金比可比到期租约增加11.6%。这149份续租租约包括49.88万平方英尺，平均年基本租金为每平方英尺31.04美元。在149份续租租约中，有126份租约的总租金为37.5万英镑，被认为具有可比性，导致平均基本租金比可比的到期租约增加了11.7%。公司于截至2024年12月31日止年度签署了三份新的地面租约续期，其中一份被认为具有可比性，导致基本租金较可比到期租约增加28.8%。

截至2024年12月31日止年度按资产类别汇总的租赁活动如下：


	截至2024年12月31日止年度
	租约	GLA（SF）	ABR2,4/顺丰	租金价差3
零售	138	316,869	$42.82	13.5%
工业5	59	283,060	$16.59	7.4%
办公室	12	30,391	$27.31	2.5%
小计-改善	209	630,320	$30.30	11.7%
地面	3	不适用1	$0.6	28.8%
1不适用于地面租赁，因为从GLA（SF）的角度来看，这类租赁无法进行比较。
2与新租约和续租租约有关的年化基本租金（“ABR”）是第一个月合同基本租金乘以12。基本租金的列报没有考虑在某些情况下可能很重要的百分比租金。
3租金价差是针对可比租约计算的，该租约是所述期间（如上文所述）租约总数的子集。
4目前的ABR，以百万计，用于地面租赁。
5截至2024年12月31日止三个月，公司续签了一项可比工业租赁，其中租赁的房地包括仓库和堆场空间。由于堆场空间，GLA、ABR/SF、租金价差不具有可比性，因此，不呈现。

入住率

该公司报告了三种占用类型：“租赁占用”、“实物占用”和“经济占用”。

租赁占用百分比计算租赁的建筑面积（即承租人已根据已签署的租赁协议承诺提供的空间）占报告所述期间结束时可用的总改善物业建筑面积的百分比。

实际占用百分比计算的是租赁和开工的建筑面积（即在承租人实际进入该空间时计量）占报告所述期间结束时可用改善物业空间总数的百分比。

经济占用百分比计算承租人根据合同有义务支付租赁相关款项（即在租金开始日期之后）的租赁项下的建筑面积与截至报告期间结束时的可用改善物业建筑面积总额。

截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司改善的投资组合占用指标如下：


	截至		基点变动
	2024年12月31日	2023年12月31日
租赁占用	94.6%	94.7%	(10)
实际占用	93.7%	94.1%	(40)
经济占用	92.9%	93.0%	(10)

就进一步背景而言，截至2024年12月31日和2023年12月31日，该公司按资产类别汇总的经改善投资组合的租赁占用和经济占用指标——以及截至目前为止在整个上一个日历年和当前期间拥有和经营的某一类别物业的相应占用指标（“同店”，更全面地描述如下）如下：


租赁占用
	截至
	2024年12月31日	2023年12月31日	基点变动
零售	95.2%	94.3%	90
工业	95.2%	96.8%	(160)
办公室	79.8%	84.2%	(440)
总租赁入住率	94.6%	94.7%	(10)

经济占用
	截至
	2024年12月31日	2023年12月31日	基点变动
零售	92.8%	92.1%	70
工业	95.0%	96.0%	(100)
办公室	74.7%	82.8%	(810)
经济占用总数	92.9%	93.0%	(10)

同店租赁入住率1
	截至
	2024年12月31日	2023年12月31日	基点变动
零售	95.2%	95.6%	(40)
工业	94.8%	96.7%	(190)
办公室	82.9%	87.8%	(490)
同店租赁总入住率	94.6%	95.7%	(110)

同店经济占用1
	截至
	2024年12月31日	2023年12月31日	基点变动
零售	92.8%	93.4%	(60)
工业	94.5%	95.9%	(140)
办公室	77.3%	86.2%	(890)
同店经济占用总额	92.8%	94.0%	(120)

1同店池不包括发展中物业，以及在任一可比报告期间收购或出售的物业。同店池也可能排除为重新开发或重新定位而全部或部分停止服务的物业。当物业因重建或其他因素而不再被视为稳定时，管理层判断涉及将物业分类以排除在同店池之外。物业在稳定运营一整日历年后移入同店池。

土地业务

趋势、事件和不确定性

在任何特定时期，房地产销售的资产类别组合可以是多种多样的，可能包括可开发的细分地段、未开发的土地或受到谴责威胁而出售的财产。此外，物业或包裹销售的时间安排可显著影响特定时期的经营业绩。

土地运营分部在每个期间报告的经营利润不一定遵循销售趋势的百分比，因为已售物业的成本基础可能在不同交易之间存在显着差异。例如，由于公司持有的夏威夷土地的历史成本基础较低，出售夏威夷‘i的未开发土地和空置地块可能导致比出售已开发物业的利润率更高。

因此，土地运营部门业绩的直接同比比较可能无法提供一个一致的、可衡量的未来业绩指标。此外，土地运营收入趋势、销售房地产产生的现金流量以及公司合并资产负债表上可供销售的房地产金额并不一定表明该分部未来的盈利趋势。

财务结果

截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度的经营业绩如下：


（金额以千为单位；未经审计）	2024		2023
开发销售收入	$	18,328	$	—
未改善/其他物业销售收入	20,265		12,325
其他营业收入	683		2,547
土地业务营业总收入	39,276		14,872
土地运营运营运营成本和费用	(26,460)		(5,560)
销售，一般和行政	(1,310)		(1,792)
分部间业务费用，净额1	(30)		(25)
处置资产收益（损失）净额	2,148		1,114


合营企业收益（亏损）	4,556		1,872

利息及其他收入（支出）净额	742		349
土地业务营业利润总额（亏损）	$	18,922	$	10,830

1土地业务的分部间经营费用主要来自商业房地产分部，并在综合经营业绩中消除。

2024:截至2024年12月31日止年度的土地运营运营运营收入为3930万美元，运营成本和支出为2650万美元，主要与以2020万美元出售毛伊岛和考艾岛上430英亩未改良土地和其他土地所有权有关，其中包括毛伊岛上一块81英亩的住宅区地块，以及毛伊岛商业园的六个开发地块，售价1020万美元，欧胡岛上的两个工业区开发地块，售价810万美元。

截至2024年12月31日止年度，Land Operations的营业利润为1890万美元，包括上述土地出售产生的利润率、主要与公司对一家材料公司的未合并投资相关的合资企业的股权收益460万美元、由于有利地解决了与上一年出售遗留业务相关的或有负债而产生的资产处置收益210万美元，以及与遗留业务环境整治活动相关的费用。

2023:截至2023年12月31日止年度，Land Operations的营业收入为1490万美元，营业成本和支出为560万美元，主要与以1230万美元出售毛伊岛和考艾岛约460英亩未经改良的土地和其他持有的土地有关。营业收入和营业成本及支出还包括公司在土地运营部门的遗留业务活动（主要是卡车运输和仓储业务，在2023年2月处置公司所有权权益之前，以及遗留土地的许可和租赁）。

截至2023年12月31日止年度，Land Operations的营业利润为1080万美元，主要包括上述土地出售产生的利润率、主要与公司对一家材料公司的未合并投资有关的合资企业收益中的权益190万美元，以及出售公司在毛伊岛的遗留卡车运输和仓储业务的所有权权益的收益110万美元。

使用非公认会计原则财务措施

公司在评估经营业绩时使用非公认会计准则衡量标准，因为管理层认为，这些衡量标准提供了对公司和分部经营业绩的额外洞察，和/或在不同时期的一致和可比基础上影响业绩的基本业务趋势。这些措施一般提供给投资者，作为评估持续经营业绩的额外手段。此处提供的非GAAP财务信息应被视为对根据GAAP计算的财务指标的补充，而不是替代或优于。

来自运营的资金和调整后的运营资金

FFO是该公司提出的一种广泛使用的非公认会计准则衡量房地产公司经营业绩的指标。FFO按照美国全国房地产投资信托协会（“Nareit”）制定的标准计算，计算如下：A & B普通股股东可获得的净收入（亏损）（按照公认会计原则计算），不包括（1）与房地产相关的折旧和摊销，（2）出售某些房地产资产的损益，（3）控制权变更的损益，（4）当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时，某些房地产资产和对实体的投资的减值减记，（5）与遗留业务运营相关的已终止经营业务的收入（亏损）。

管理层认为，FFO可作为根据GAAP计算的净收入的补充衡量标准，用于将其业绩和运营与其他REITs的业绩和运营进行比较，因为它不包括净收入中包含的与公司经营和财务业绩无关或不具有指示性的项目，例如与房地产相关的折旧和摊销，其中假设房地产资产的价值会随着时间的推移而可预测地减少，而不是随市场条件波动，以及可能使定期或同行分析变得更加困难的项目，如出售CRE物业的损益、与CRE物业相关的减值损失、终止经营的收入（亏损）等。管理层认为，FFO更准确地向投资者提供了我们承担和偿还债务、进行资本支出和为其他需求提供资金的能力的指标。

该公司一直在执行简化战略，通过将其遗留资产和运营货币化，专注于其在夏威夷的商业房地产投资组合的增长和扩张。2023年出售Grace Pacific，LLC和公司在毛伊岛拥有的采石场土地标志着公司简化战略的高潮。尽管该公司还有一些剩余的遗留资产需要货币化，但投资者和分析师现在将该公司视为纯粹的房地产投资信托基金。为了增强与其他REITs的可比性，该公司提供了一个额外的绩效指标，即调整后的FFO，以进一步调整FFO以排除与正在进行的物业运营无关的某些项目的影响。调整后的FFO是一种被广泛认可的衡量REITs物业运营的指标，在评估公司物业的长期运营业绩方面可能比FFO更有用，并使投资者和分析师能够评估与其他房地产公司相比的业绩表现。

调整后的FFO是REITs经营业绩的额外补充非GAAP衡量标准。通过调整FFO计算得出，不包括以股份为基础的薪酬、直线租赁调整和其他非现金调整，例如市场租赁调整的摊销、债务溢价或折价和递延融资成本摊销、维持资本支出、租赁佣金、当期预期信用损失准备金和其他不可比和非经营性项目，包括与公司遗留业务运营和资产相关的某些收益、损失、收入和费用。

FFO和调整后的FFO不代表根据GAAP计算的净收入的替代方案，不应被视为比根据GAAP编制的净收入（亏损）或运营现金流更突出的业绩衡量标准。此外，FFO和调整后的FFO不代表也不应被视为根据公认会计原则确定的经营活动产生的现金的替代品，也不应将其用作衡量公司流动性的指标，或可用于为公司需求提供资金或支付分配的现金。FFO和调整后的FFO应仅被视为对净收入的补充，作为衡量公司业绩的一个指标。

该公司提出了非GAAP衡量标准，并将FFO与最直接可比的GAAP衡量标准、A & B普通股股东可获得的净收入（亏损）以及FFO与调整后的FFO进行了核对。公司的FFO和调整后的FFO可能无法与其他REITs报告的此类指标进行比较，原因是此类REITs使用的当前Nareit定义的解释可能存在差异。截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度A & B普通股股东可获得FFO和调整后FFO的净收入（亏损）对账如下（单位：千）：



	2024		2023
A & B普通股股东可获得的净收入（亏损）	$	60,514	$	29,706
商业地产物业折旧摊销	36,077		36,490
商业地产物业处置收益	(51)		—
减值损失-商业地产物业	—		2,183
终止经营业务的（收入）损失，扣除所得税	3,466		7,847
归属于已终止非控股权益的收益（亏损）	—		3,151
FFO	100,006		79,377
加（减）调FFO定义调整
减值损失-放弃开发成本	256		2,585

出售遗留业务（收益）亏损1	(2,125)		(1,114)
与遗留业务相关的负债的非现金变动2	2,028		(3,965)
计提（转回）当期预期信用损失准备	(628)		—

Legacy合营企业（收入）亏损3	(4,556)		(1,872)
与利率互换相关的公允价值调整（收益）损失	(3,675)		2,718
非经常性融资相关费用	2,350		—
股份补偿的摊销	4,795		6,081
维护资本支出4	(15,103)		(13,651)
支付的租赁佣金	(1,272)		(1,380)
直线租赁调整	(2,736)		(5,067)
净负债溢价或折价摊销及递延融资成本	1,095		967
有利（不利）租赁摊销	(371)		(1,077)
调整后FFO	$	80,064	$	63,602
12024年的金额主要是由于有利地解决了与上一年出售遗留业务相关的或有负债。2023年的金额与处置公司在毛伊岛遗留卡车运输和仓储业务的所有权权益的收益有关。
2主要涉及与土地运营部门遗留业务活动相关的环境储备。
3包括在土地运营部门内从事遗留业务活动的合资企业。
4仅包括持续维护资本支出。

净营业收入和同店净营业收入

NOI是内部用于评估公司商业房地产投资组合的无杠杆表现的非GAAP衡量标准。管理层认为，NOI为投资者提供了有关公司财务状况和经营业绩的有用信息，因为它仅反映了可变现的基于合同的收入（即假设可收回性被认为很可能）和在物业层面以现金支付或应付的直接与物业相关的费用，以及出租率、租金和运营成本的趋势。在进行跨期间比较时，NOI可用于确定公司物业收益的趋势，因为这一衡量标准不受非合同收入的影响（例如，根据公认会计原则要求的直线租赁调整以及租赁奖励和有利/不利租赁资产/负债的摊销）；受非现金费用确认项目的影响（例如，与改善物业和建筑物/租户空间改进的资本化成本相关的折旧影响、租赁佣金摊销或减值）；或与公司拥有和运营物业没有直接关系的其他收入、费用、收益或损失（例如，间接出售、一般、行政和其他费用，以及租赁终止收入和利息及其他收入（费用），净额）。管理层认为，将这些项目排除在商业地产运营利润（亏损）之外是有用的，因为它提供了拥有和运营房地产资产直接涉及的收入和费用的绩效衡量标准。NOI不应被视为替代或优于根据GAAP计算的财务指标。

该公司在同店基础上报告NOI和入住率，其中包括去年至今整个上一个日历年和当前报告期间拥有、运营和稳定的物业的结果。同店池不包括发展中物业，以及在任一可比报告期间收购或出售的物业。同店池也可能排除为重新开发或重新定位而全部或部分停止服务的物业。管理层判断涉及物业分类排除

当由于重建或其他因素，它们不再被视为稳定时的同店池。物业于稳定营运一整日历年后移入同店池。

管理层认为，以同店为基础的报告为投资者提供了与其他因素（如开发、重建、收购或处置的影响）分开的关于可比资产经营业绩的额外信息。

公司计算非公认会计原则计量的方法可能与其他公司采用的方法不同，因此可能无法与其他公司进行比较。截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度CRE营业利润（亏损）与NOI的对账如下（单位：千）：


	2024		2023
CRE营业利润	$	89,411	$	81,225
折旧及摊销	36,093		36,490
直线租赁调整	(2,736)		(5,067)
有利（不利）租赁摊销	(371)		(1,077)
终止费及其他	(347)		(90)
利息和其他（收入）费用，净额	(184)		59
资产减值	256		4,768
销售，一般和行政	5,356		6,984
NOI	$	127,478	$	123,292
减：来自收购、处置和其他调整的NOI	(1,119)		(458)
同店NOI	$	126,359	$	122,834

流动性和资本资源

概述

公司满足其业务需求和计划的主要流动资金来源，无论是短期（即自2024年12月31日起的未来十二个月）还是长期（即未来十二个月之后），一般都是经营活动提供的现金；可用现金和现金等价物；以及其信贷额度下的借贷能力。该公司对其业务需求和计划的主要流动性需求通常是为股东分配、已知的合同义务和资本支出（包括最近的商业房地产收购和房地产开发）提供资金；以及支持营运资金需求。

公司能否保留未偿还借款和利用其循环信贷额度下的剩余可用金额将取决于其是否继续遵守适用的财务契约以及公司应付票据和其他债务安排的其他条款。公司对截至2024年12月31日的所有未偿余额均遵守其财务契约，并打算遵守这些契约或寻求获得对这些财务契约的豁免或修改，以使公司能够在未来保持合规。然而，由于管理层无法控制的各种不确定性和因素，公司可能无法继续保持其某些财务契约的遵守。未能遵守其财务契约或获得豁免或与贷款人同意修改将对公司的财务状况产生重大不利影响。

基于目前的前景，公司认为经营活动提供的现金产生的资金；可用现金和现金等价物余额；以及信贷额度下的借贷能力将足以满足公司短期（即自2024年12月31日起的未来十二个月）和长期（即未来十二个月之后）的业务需求和计划。然而，无法保证公司将继续产生等于或高于当前水平的现金流量，或能够维持其在可用信贷额度下的借贷能力。由于其当前前景的潜在情况可能发生变化，公司将继续积极监测情况，并可能采取其认为符合其业务、财务状况以及流动性和资本资源最佳利益的进一步行动。

已知合同义务

截至2024年12月31日的重大合同承诺的描述载于附注8 –应付票据和其他债务、附注9 –衍生工具、附注13 –租赁-公司作为承租人，以及附注15 –合并财务报表附注和本报告第II部分第8项的员工福利计划，并以引用方式并入本文。

此外，短期（即自2024年12月31日起的未来十二个月内）和长期（即未来十二个月后）应付票据和其他债务的合同利息支付估计分别为2250万美元和6850万美元（包括基于有担保和无担保债务偿还时间表适用于未来本金余额的合同/固定掉期利率的金额，以及基于未偿余额和截至2024年12月31日有效利率的循环信贷额度的估计利息）。

该公司预计，与开发项目以及建筑和租户改善相关的合同承诺（即自2024年12月31日起的未来十二个月）的短期资本支出估计为4150万美元。此类金额中最大的涉及1个商业地产租户改善津贴1970万美元和1个商业地产开发项目1020万美元的合同。该公司预计，其与开发项目以及建筑和租户改善相关的合同承诺的长期资本支出（即自2024年12月31日起的未来十二个月之后）并不重要。参考其他资本资源事项下文将进一步讨论公司2025年的预计资本支出总额。

截至2024年12月31日的其他承诺、或有事项和表外安排的说明载于附注10 –合并财务报表附注的承诺和或有事项，载于本报告第II部分第8项，并以引用方式并入本文。

流动性来源

如上所述，公司流动性的主要来源之一一直是来自持续经营业务的经营现金流，截至2024年12月31日止年度为1.021亿美元，主要受CRE业务产生的现金和土地业务部门内资产货币化的推动。截至2024年12月31日止年度，公司由经营活动提供的持续经营活动产生的现金流量较上年的7550万美元增加了2660万美元，这主要是由于2024年未改善和开发土地销售的现金收益增加

与2023年相比。本年度未改善和开发土地销售的现金收益从截至2023年12月31日止年度的790万美元增加到截至2024年12月31日止年度的2230万美元，增加了1440万美元。此外，截至2024年12月31日止年度，公司收取了与前几年发生的未改善和开发土地销售相关的应收融资款390万美元。由于完成开发和未改善/其他物业销售的活动各不相同，未来期间的总现金流量可能会与土地运营部门有所不同。

公司营业收入（亏损）和经营活动提供的现金流量由子公司产生。公司全资附属公司向公司派发股息或作出其他分派的能力并无重大限制。

公司的其他主要流动资金来源包括截至2024年12月31日的现金和现金等价物3340万美元，以及公司的循环信贷和定期融资，它们在短期（即自2024年12月31日起的未来十二个月）以及长期基础上提供流动性和灵活性。关于循环信贷额度，截至2024年12月31日，公司有1.50亿美元的未偿借款，没有开具信用证，可用容量为3.00亿美元（期限至2028年10月17日，有两个六个月的延期选择）。

2024年8月13日，公司签订了一份市场上的股权分配协议，即ATM协议，根据该协议，公司可以出售普通股，总销售价格不超过2亿美元。根据ATM协议进行的普通股销售（如果有的话）可以按照经修订的1933年《证券法》第415条的定义，在协商交易或被视为“在市场上”发行的交易中出售。实际销售额将取决于多种因素，包括市场状况、公司普通股的交易价格、资金需求，以及公司确定适当的资金来源以满足这些需求。截至2024年12月31日，公司没有根据场内发售计划出售任何股份，也没有任何义务根据场内发售计划出售股份。

流动资金的其他用途（或来源）

公司可能会通过各种投资活动或融资活动使用（或在某些时期产生）现金。截至2024年12月31日止年度，用于持续经营业务投资活动的现金为3110万美元，而截至2023年12月31日止年度，用于持续经营业务投资活动的现金为2760万美元。截至2024年12月31日止年度，包括持续经营业务的资本支出5080万美元，其中包括以2980万美元购买一处商业地产物业，部分被出售一处商业地产物业和两处开发地段的1900万美元现金收益所抵消。根据Code § 1031，此次收购的结构为部分同类交易。截至2023年12月31日止年度，包括3120万美元的持续经营资本支出，其中包括以950万美元购买商业地产物业，部分被处置资产的340万美元现金收益所抵消。2023年的收购根据Code § 1031构建为部分同类交易所，并且还根据Code § 1033使用了非自愿转换资金。

该公司主要将现金用于与其CRE部门相关的资本支出的投资活动。截至2024年12月31日止年度，公司用于物业、厂房和设备的5080万美元资本支出几乎全部与CRE部门相关。公司进一步区分资本支出如下（基于管理层对其CRE业务的可自由支配与非可自由支配支出领域的看法）：

•持续维护资本支出：维护建筑价值所需的成本，当前的收入流，以及在市场中的地位。

•可自由支配的资本支出：物业收购、开发和再开发活动，以及租户改善以产生收入和现金流增长。

•资本化间接成本：与房地产物业开发和再开发相关的某些成本，包括：前期建设成本；房地产税；保险；建设成本；应占利息支出；以及直接相关人员的工资和相关成本。

持续经营的资本支出汇总如下，截至年度：



（单位：千，未经审计）	2024		2023
房地产资本支出
持续维护资本支出
建筑/面积改善	$	10,193	$	10,482
租户空间改善	4,910		3,169
房地产持续维护资本支出总额	15,103		13,651
可自由支配的资本支出
物业收购	29,826		9,464
发展及再发展1	2,518		5,840
租户空间改善-非经常性	449		84
房地产可自由支配资本支出总额	32,793		15,388
资本化间接成本	2,784		2,050
房地产资本支出总额1	50,680		31,089
企业和其他资本支出	97		61
资本支出总额1	$	50,777	$	31,150

1不包括将作为房地产开发存货持有和出售的房地产开发的资本支出，在合并现金流量表中分类为经营活动，不包括在上表中。

公司定期评估投资机会，包括开发持有项目、商业地产收购、合资投资、股份回购、业务收购以及其他增加股东价值的战略交易。2025年，公司预计其资本支出（不包括潜在的商业地产收购）将约为6000万美元-7000万美元。如果出现超出预算金额的投资机会，公司相信有足够的流动资金来源为这些投资提供资金。

截至2024年12月31日止年度，用于持续经营筹资活动的现金为6200万美元，低于截至2023年12月31日止年度用于持续经营筹资活动的现金7980万美元。用于筹资活动的现金主要包括股息支付、应付票据和其他债务的净收益以及支付，截至2024年12月31日止年度，总额分别为65.0百万美元和1.070亿美元。部分抵消这些现金流出的是截至2024年12月31日止年度公司信贷额度协议的净借款1.13亿美元。

由已终止经营业务提供和使用的现金流量主要与Grace处置集团有关。由于其于截至2023年12月31日止年度的处置，与Grace处置集团相关的现金流量将不会重现。截至2024年12月31日止年度，用于已终止经营业务的经营活动的现金410万美元由解决公司前制糖业务负债的现金流出组成。同期，来自已终止业务的投资活动提供的现金为15.0百万美元，全部来自作为2023年Grace Disposal Group出售对价的一部分而发行的期票的收款。截至2023年12月31日止年度，用于已终止经营业务的经营、投资和融资活动的现金（不包括Grace Disposal Group的销售收益）分别为840万美元、150万美元和1510万美元，主要与为营运资金需求提供资金、购买机器和设备以及根据信用协议借款和付款有关。

其他资本资源事项

公司利用《守则》第1031条或第1033条，在符合条件的房地产资产被出售或成为非自愿转换对象，并在规定的时间内将所得收益再投资于置换物业时，获得税收递延处理。根据《守则》第1031条，潜在延税销售的收益以托管方式持有（并在综合资产负债表上作为受限制现金的一部分列报），以待未来再投资，或者如果基于所需时间期限的延税处理资格失效，则返还给公司用于一般用途。根据《守则》第1033条非自愿转换的收益由公司持有，直至资金被重新部署。

截至2024年12月31日止年度，公司完成了三笔交易，这些交易产生了符合《守则》第1031条或第1033条规定的销售或非自愿转换活动的现金收益，并在同一期间利用延税销售或非自愿转换的合格/可用收益完成了一项收购。

截至2024年12月31日，公司没有可供使用且未根据《守则》第1031条进行再投资的延税销售资金。此外，截至2024年12月31日，公司没有持有尚未根据《守则》第1033条进行再投资的税延非自愿转换的资金。

趋势、事件和不确定性

一般经济状况和消费者支出模式会对我们的经营业绩产生负面影响。不利的地方、区域、国家或全球经济发展或不确定因素，包括市场波动、供应链和劳动力限制、通胀压力、旅行限制、战争、自然灾害或气候变化的影响，或长期的经济衰退可能对我们的业务产生不利影响。联邦基金利率长期上调的影响，导致信贷收紧，并加剧了银行业、科技业和房屋业的波动。这些趋势和事件对公司业务、财务状况、经营业绩以及流动性和资本资源的最终影响程度将在很大程度上取决于未来的发展，包括由此产生的对经济增长/衰退的影响、对旅行和旅游行为的影响以及对消费者信心以及可自由支配和非可自由支配支出的影响，所有这些都具有高度不确定性，无法合理预测。

关键会计估计

本公司的重要会计政策载于附注2 –合并财务报表附注的重要会计政策，载于本报告第II部分第8项。按照MD & A所依据的美国普遍接受的会计原则编制财务报表，要求管理层在对可能影响财务报表和附注中报告的金额的未来事件作出估计和假设时进行判断。未来事件及其影响无法确定，实际结果可能与那些关键的会计估计不同。这些差异可能是重大的。

管理层认为，在以下情况下，会计估计至关重要：（i）要求作出在作出估计时不确定的假设；以及（ii）估计发生变化，或使用本可以选择并可能对公司综合经营业绩或财务状况产生重大影响的不同估计方法。编制公司财务报表所固有的关键会计估计如下。

收购房产的购买价格分配

按照会计准则编纂805，业务组合、收购房地产物业一般不符合业务定义，作为资产收购处理。在购置物业时，管理层评估购置的有形和无形资产和负债（包括土地、建筑物、租户改良、高于市场和低于市场的租赁、购置的就地租赁、其他已识别的无形资产和承担的负债）的公允价值，并按相对公允价值基础将购买价格分配给购置的资产和承担的负债。与收购相关的所有费用都被资本化，并在已确定的资产之间进行分配。通常，最重要的分配部分是建筑物和土地，并要求使用基于市场的估计和假设。

在估计所收购的有形和无形资产以及承担的负债的公允价值时，管理层使用了多种估值方法，例如使用适当的折现率和资本化率进行的估计现金流量预测、对近期可比销售交易的分析、对扣除折旧的重置成本的估计以及其他可获得的市场信息。对未来现金流的估计是基于包括历史经营成果、已知趋势以及市场和经济状况在内的多项因素。管理层根据最近的交易和其他市场数据确定资本化率，并在必要时根据物业的特定特征进行调整。土地的公允价值一般基于相关的市场数据，例如将物业的地块与近期已售出或可在市场上出售的类似地块进行比较。

收购的高于市场和低于市场的租赁按其公允价值（使用反映与所收购租赁相关风险的贴现率）记录，该公允价值等于（1）根据每份就地租赁支付的合同金额和（2）管理层对每份相应就地租赁的公平市场租赁费率的估计之间的差额，在等于高于市场租赁的剩余租赁期限和初始期限加上低于市场租赁的任何低于市场的固定利率续租选择期限的期间内计量。获得的就地租赁价值是根据对每个租户租赁的具体特征的评估而记录的。需要考虑的因素包括考虑当前市场状况的假设预期租赁期内的账面成本估计，以及执行类似租赁的成本。在估算持有成本时，房地产税、保险和其他运营费用以及在预期租赁期内按市场价格计算的租金损失估计数酌情包括在估计数中。在估算执行类似租赁的成本时，酌情包括租赁佣金、法律和其他相关费用。管理层还考虑分配其他获得的无形资产的购买价格，包括可能具有客户关系无形价值的获得的就地租赁，包括，

但不限于，与租户现有关系的性质和程度，租户的信用质量和续租预期。

减值

当事件或情况表明账面价值可能无法收回时，对持有和使用的长期资产，包括使用寿命有限的无形资产，进行可能的减值审查。在这种评估中，将资产产生的估计未来未折现现金流量与为该资产记录的金额进行比较，以确定其账面价值是否不可收回。如果本次审查确定入账价值将无法收回，则为资产入账的金额减至估计公允价值。这些资产减值分析具有高度主观性，因为它们要求管理层对（其中包括）未来现金流量的时间和金额的估计、现金流量预测期、未来事件的不确定性，包括经济状况的变化、经营业绩的变化、贴现率、资产使用的变化以及资产的维护和改进的持续成本作出假设和应用相当大的判断，因此，会计估计可能会在不同时期发生变化。如果管理层使用不同的假设，或者如果未来期间出现不同的情况，公司的财务状况或未来的财务业绩可能会受到重大影响。

持有待售资产按其账面价值或估计公允价值减去出售成本后的较低者列账。处置组的公允价值减去任何出售成本后，在每个报告期间评估其仍被归类为持有待售，任何重新计量为账面价值或公允价值减去出售成本中较低者的重新计量均报告为对账面价值的调整。公允价值的估计考虑了诸如合同、与潜在购买者的谈判结果、经纪人报价或最近的可比销售额等事项。这些估计数可能会随着市场情况而修正，而我们对这种情况的评估，会发生变化。

截至2023年12月31日止年度，有1个CRE改善物业符合分类为持有待售的标准。因此，公司按公允价值减去出售成本计量了持有待售物业，因此在2023年录得减值220万美元。同样在截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度，公司分别记录了与放弃潜在开发项目相关的30万美元和260万美元的减值费用。

新会计公告

见附注2 –本报告第II部分第8项所载综合财务报表附注的重要会计政策，全面说明最近颁布的会计准则的影响，该准则以引用方式并入本文，包括预期采用日期以及对公司经营业绩和财务状况的估计影响。

项目7a。关于市场风险的定量和定性披露

该公司面临利率变化的风险，主要是由于其用于维持流动性和为业务运营提供资金的借款活动。为了管理其对利率变化的风险敞口，该公司利用平衡的债务期限组合，同时使用固定利率和浮动利率债务。公司通过对其浮动利率债务进行利率互换，进一步管理其利率风险敞口。公司的固定利率和浮动利率债务的性质和金额可预期会因未来业务需求、市场情况等因素而发生波动。

截至2024年12月31日，公司的固定利率债务（利率互换影响后），不包括债务溢价或折价以及债务发行成本，包括4.552亿美元的主要定期票据和其他工具。截至2024年12月31日，该公司循环信贷额度下的浮动利率债务为2000万美元。除违约外，公司没有义务，在某些情况下也没有选择权，在到期前提前偿还其固定利率债务，因此，利率波动和由此产生的公允价值变动不会对公司的财务状况或经营业绩产生影响，除非公司被要求为此类债务再融资。

下表汇总了公司根据截至每期期初的预期剩余本金债务以及基于公司截至2024年12月31日债务债务的相关利率（单位：千美元），在未来五年及之后的每一年中估计的利率风险敞口。该表的预测价值有限，因为表中包含的浮动利率债务的平均利率代表截至2024年12月31日存在的利率，并且可能会发生变化。此外，下表仅包含截至2024年12月31日存在的风险敞口，不考虑在该日期之后到期可能产生的风险敞口或头寸。


																			公允价值
	截至年初的预期剩余债务																		12月31日，
	2025			2026			2027			2028			2029			此后			2024
负债
固定利率债	$	455,184		$	414,734		$	345,459		$	304,368		$	128,062		$	60,000		$	448,400
剩余固定利率本金加权平均利率	4.63		%	4.60		%	4.70		%	4.70		%	4.75		%	6.09		%
浮动利率债1	$	20,000		$	20,000		$	20,000		$	20,000		$	—		$	—		$	20,000
剩余可变本金加权平均利率2	5.48		%	5.48		%	5.48		%	5.48		%	—		%	—		%

																			公允价值
	预计截至年初的剩余名义																		12月31日，
	2025			2026			2027			2028			2029			此后			2024
利率互换协议3
可变到固定互换资产（负债）的剩余名义和公允价值	$	180,877		$	178,989		$	177,041		$	175,023		$	172,942		$	130,000		$	7,378
平均工资固定费率	4.37		%	4.38		%	4.40		%	4.41		%	4.43		%	4.85		%
平均接收率2	5.61		%	5.61		%	5.61		%	5.61		%	5.60		%	5.58		%








1浮动利率本金估计数基于截至2024年12月31日的未偿金额和循环信贷额度的合同到期日。实际未偿本金可能高于或低于所示金额。
2浮动利率债务的估计利率根据2024年12月31日生效的利率确定。实际利率可能高于或低于所示金额。
3公司利率衍生工具被指定为以资产或负债的公允价值变动记入累计其他综合收益的现金流量套期。有关进一步讨论，请参阅本报告第二部分第8项所载的合并财务报表附注。

截至2023年12月31日，公司有4.271亿美元的未偿固定利率债务和3700万美元的未偿浮动利率债务，加权平均利率分别为4.2%和6.5%，其可变至固定利率掉期的利率衍生工具（包括两笔远期利率掉期）的总公允价值为140万美元的资产。

此外，公司可能会不时将多余的现金投资于收益率更高的账户。这类存款可能超过联邦存款保险公司（“FDIC”）的限额，并存放在优质机构，以最大限度地减少交易对手信用风险的集中。

关于利率变动的风险敞口，公司将继续积极监测经济形势及其对利率的影响，并可能采取其认为符合其业务、财务状况以及流动性和资本资源最佳利益的进一步行动。

项目8。财务报表和补充数据


			页

独立注册会计师事务所报告（PCAOB ID No。 34 )			45
合并资产负债表			47
综合业务报表			48
综合综合收益（亏损）报表			49
合并现金流量表			50
合并权益和可赎回非控制性权益报表			52
合并财务报表附注			53
	1.	介绍的背景和依据	53
	2.	重要会计政策	54
	3.	房地产物业，净额	61
	4.	房地产收购和处置	62
	5.	对附属公司的投资	63
	6.	其他应收款和备抵及其他准备金	64
	7.	公允价值计量	65
	8.	应付票据和其他债务	68
	9.	衍生工具	70
	10.	承诺与或有事项	71
	11.	收入和合同余额	74
	12.	租赁-公司作为出租人	75
	13.	租赁-公司作为承租人	75
	14.	股份支付奖励	77
	15.	员工福利计划	78
	16.	所得税	81
	17.	每股收益（“EPS”）	84
	18.	累计其他综合收益（亏损）	84
	19.	分段信息	85
	20.	出售业务	88
	21.	持有待售及终止经营	90
	22.	后续事件	91

独立注册会计师事务所报告

致Alexander & Baldwin, Inc.的股东和董事会

对财务报表的意见

我们审计了所附的亚历山大&鲍德温，Inc.及其子公司（“公司”）截至2024年12月31日和2023年12月31日的合并资产负债表，截至2024年12月31日止三年期间每年的相关合并经营报表、综合收益（亏损）、权益和可赎回非控制性权益以及现金流量，以及指数第15项所列的相关附注和附表（统称“财务报表”）。我们认为，财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允反映了公司截至2024年12月31日和2023年12月31日的财务状况，以及截至2024年12月31日止三年期间每年的经营业绩和现金流量。

我们还审计了，根据美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，公司截至2024年12月31日的财务报告内部控制基于在内部控制—一体化框架（2013年）由Treadway委员会发起组织委员会出具的、我们日期为2025年2月28日的报告，对公司财务报告内部控制发表了无保留意见。

意见依据

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是在我们审计的基础上对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就财务报表是否不存在重大错报获取合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行程序以评估财务报表的重大错报风险，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

关键审计事项

下文通报的关键审计事项是对财务报表的当期审计产生的事项，已传达或要求传达给审计委员会，并且（1）涉及对财务报表具有重要意义的账目或披露，（2）涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下文的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。

房地产收购及处置–收购房地产物业—参见财务报表附注2及4

关键审计事项说明

对房地产物业的收购进行评估，以确定是否应将其作为资产收购或企业合并进行会计处理。对于资产收购，公司根据对收购日可用信息的评估，估计所收购的有形资产（例如土地、建筑物和租户改良）、可识别的无形资产（例如就地租赁和有利租赁）和负债（例如不利租赁和承担的债务）的公允价值。基于这些估计，公司将购买对价分配给收购的资产和承担的负债。在估计所收购的有形和无形资产及承担的负债的公允价值时，公司使用各种估值方法，例如使用适当的折现率和资本化率进行估计现金流量预测，并分析近期可比销售交易、扣除折旧的重置成本估计以及其他可获得的市场信息等市场信息。截至2024年12月31日止年度，公司完成收购一处商业地产

物业，总购买价格为2980万美元，其中包括与收购相关的成本，并将此次收购作为资产收购入账。取得的资产和承担的负债的购买价款按估计的相对公允价值分配给其。

我们将收购房地产物业确定为关键审计事项，因为管理层为确定所收购资产和承担的负债的公允价值做出了重大估计。这需要审计师的高度判断和更大程度的努力，包括需要让我们的公允价值专家参与，在执行审计程序以评估管理层所使用的估值方法的合理性、管理层选择贴现率和资本化率以及管理层考虑最近的可比销售交易和其他可获得的市场信息时。

审计中如何应对关键审计事项

我们有关公司收购房地产物业的审计程序包括以下内容，其中包括：

◦我们测试了对收购房地产物业的控制的有效性，包括管理层的控制（1）对所使用的估值方法，（2）对折现率和资本化率的选择，以及（3）对考虑最近的可比销售交易和其他可用的市场信息以估计所收购资产和承担的负债的公允价值。

◦在我们的公允价值专家的协助下，我们通过与外部市场来源进行比较并测试计算的数学准确性，评估了（1）估值方法、（2）估值模型中使用的折现率和资本化率以及（3）最近的可比销售交易和其他可获得的市场信息的合理性。

/s/ 德勤会计师事务所

夏威夷檀香山‘i

2025年2月28日

我们自1950年起担任公司的核数师。

Alexander & Baldwin, Inc.

合并资产负债表

（千美元）


	12月31日，		12月31日，
	2024		2023
物业、厂房及设备
房地产投资
不动产财产	$	1,670,879	$	1,609,013
累计折旧	( 255,641 )		( 227,282 )
不动产，净额	1,415,238		1,381,731
房地产发展	46,423		58,110
对房地产合资企业和合伙企业的投资	5,907		6,850
不动产无形资产，净额	31,176		36,298
房地产投资，净额	1,498,744		1,482,989
现金及现金等价物	33,436		13,517
受限制现金	236		236
应收账款，扣除备抵（信贷损失和呆账）$ 1,701 和$ 2,888 分别截至2024年12月31日和2023年12月31日	3,697		4,533

商誉	8,729		8,729
其他应收款，扣除备抵（信贷损失和呆账）$ 2,393 和$ 3,545 分别截至2024年12月31日和2023年12月31日	16,696		23,601
预付费用及其他资产	108,894		98,652
持有待售资产	—		13,984
总资产	$	1,670,432	$	1,646,241

负债和权益
负债：
应付票据及其他债务	$	474,837	$	463,964
应付账款	4,529		5,845

应计退休后福利	7,582		9,972
递延收入	72,462		70,353
应计负债和其他负债	107,479		93,096

负债总额	666,889		643,230

承付款项和或有事项（附注10）

股权：
普通股-无面值；授权， 225,000,000 股份；未偿还 72,633,866 和 72,447,510 分别于2024年12月31日及2023年12月31日的股份	1,811,582		1,809,095
累计其他综合收益（亏损）	6,134		3,250
超过累计收益的分配	( 814,173 )		( 809,334 )
股东权益总计	1,003,543		1,003,011
总负债及权益	$	1,670,432	$	1,646,241

见合并财务报表附注。

Alexander & Baldwin, Inc.

综合业务报表

（金额以千为单位，每股数据除外）


	截至12月31日止年度，
		2024		2023		2022
营业收入：
商业地产		$	197,365	$	193,971	$	187,224
土地业务		39,276		14,872		43,329
营业总收入		236,641		208,843		230,553
运营成本和费用：
商业地产成本		102,535		100,972		98,717
土地运营成本		26,460		5,560		34,202
销售，一般和行政		29,822		34,028		35,869
资产减值		256		4,768		—
总运营成本和费用		159,073		145,328		168,788
处置商业不动产收益（损失）		51		—		—
处置资产收益（损失）净额		2,148		1,114		53,954

处置资产收益（损失）总额，净额		2,199		1,114		53,954
营业收入（亏损）		79,767		64,629		115,719
其他收入和（费用）：
与合营企业相关的收益（亏损）		4,556		1,872		1,592

养老金终止		—		—		( 76,907 )
利息及其他收入（费用），净额（注2）		3,023		( 2,693 )		399
利息支出		( 23,169 )		( 22,963 )		( 21,991 )
所得税前持续经营收入（亏损）		64,177		40,845		18,812
所得税优惠（费用）		( 174 )		( 35 )		18,252
持续经营收入（亏损）		64,003		40,810		37,064
已终止经营业务的收入（亏损），扣除所得税后的净额		( 3,466 )		( 7,847 )		( 86,644 )
净收入（亏损）		60,537		32,963		( 49,580 )

归属于已终止非控股权益的亏损（收入）		—		( 3,151 )		( 1,077 )
A & B股东应占净收益（亏损）		$	60,537	$	29,812	$	( 50,657 )

A & B股东可获得的每股收益（亏损）：
普通股每股基本收益（亏损）：
A & B股东可获得的持续经营		$	0.88	$	0.56	$	0.51
A & B股东可使用的已终止业务		( 0.05 )		( 0.15 )		( 1.21 )
A & B股东可获得的净收入（亏损）		$	0.83	$	0.41	$	( 0.70 )


普通股每股摊薄收益（亏损）：
A & B股东可获得的持续经营		$	0.88	$	0.56	$	0.50
A & B股东可使用的已终止业务		( 0.05 )		( 0.15 )		( 1.20 )
A & B股东可获得的净收入（亏损）		$	0.83	$	0.41	$	( 0.70 )


加权-平均流通股数：
基本		72,606		72,559		72,636
摊薄		72,752		72,776		72,787

A & B普通股股东可获得的金额（注17）：
A & B普通股股东可获得的持续经营		$	63,980	$	40,704	$	36,875
A & B普通股股东可获得的已终止经营业务		( 3,466 )		( 10,998 )		( 87,721 )
A & B普通股股东可获得的净收入（亏损）		$	60,514	$	29,706	$	( 50,846 )

见合并财务报表附注。

Alexander & Baldwin, Inc.

综合收益（亏损）合并报表

（金额以千为单位）


	截至12月31日止年度，
		2024		2023		2022
净收入（亏损）		$	60,537	$	32,963	$	( 49,580 )
其他综合收益（亏损），税后净额：
现金流量套期：
未实现利率衍生工具收益（亏损）		4,100		296		4,876
将利率衍生品损失（收益）重新分类为利息和其他收入（费用），净额计入净收益（亏损）		—		2,718		( 497 )
重新分类调整为计入净收入（亏损）的利息支出		( 1,764 )		( 1,680 )		469
员工福利计划：
精算利得（亏损）		534		109		17,021
计入净定期效益成本的净亏损摊销		—		—		1,941
结算确认净亏损（收益）		14		—		—
计入净定期福利成本的先前服务信用的摊销		—		—		91
养老金终止		—		—		76,907
与其他综合收益（亏损）相关的所得税		—		—		( 18,295 )
其他综合收益（亏损），税后净额		2,884		1,443		82,513
综合收益（亏损）		63,421		34,406		32,933
归属于已终止非控股权益的综合（收益）亏损		—		( 3,151 )		( 1,077 )
A & B股东应占综合收益（亏损）		$	63,421	$	31,255	$	31,856

见合并财务报表附注。

Alexander & Baldwin, Inc.

合并现金流量表

（金额以千为单位）


	截至12月31日止年度，
	2024		2023		2022
经营活动产生的现金流量：
净收入（亏损）	$	60,537	$	32,963	$	( 49,580 )
调整以调节净收入（亏损）与运营提供（用于）的净现金：
终止经营业务产生的亏损（收入）	3,466		7,847		86,644
折旧及摊销	36,312		36,791		38,022

信用损失准备（转回）	( 628 )		—		—
递延所得税	—		—		( 18,091 )
处置损失（收益），净额	( 2,199 )		( 1,114 )		( 53,950 )
资产减值	256		4,768		4,966
非指定利率互换估值调整损失（收益）	( 3,675 )		2,718		—
股份补偿费用	4,795		6,081		4,913
与合营企业相关的亏损（收入），扣除经营现金分配	( 1,179 )		( 1,822 )		( 883 )
养老金终止	—		—		76,907
经营性资产负债变动情况：
贸易和其他应收款	35		120		( 3,858 )
预付费用及其他资产	( 424 )		( 894 )		( 1,749 )
发展/其他物业库存	6,464		( 3,474 )		10,489
应计退休后福利	( 1,841 )		( 5 )		( 27,101 )
应付账款	( 1,047 )		1,130		778
应计负债和其他负债	1,239		( 9,622 )		( 333 )
持续经营业务产生的经营现金流	102,111		75,487		67,174
来自已终止经营业务的经营现金流	( 4,120 )		( 8,395 )		( 33,218 )
经营活动提供（使用）的现金净额	97,991		67,092		33,956
投资活动产生的现金流量：
收购的资本支出	( 29,826 )		( 9,464 )		—
不动产、厂房和设备的资本支出	( 20,951 )		( 21,686 )		( 21,683 )
资产处置收益	18,955		3,439		73,089
购买附属公司投资和其他投资的付款	( 306 )		( 342 )		( 522 )
对附属公司的投资和其他投资的资本和其他收益的分配	1,013		451		68
投资持续经营现金流	( 31,115 )		( 27,602 )		50,952
已终止经营业务产生的投资现金流	15,000		34,705		( 6,396 )
投资活动提供（使用）的现金净额	( 16,115 )		7,103		44,556
融资活动产生的现金流量：
发行应付票据及其他债务所得款项	60,000		—		—
支付应付票据及其他债务和递延融资成本	( 166,994 )		( 35,082 )		( 23,175 )
信贷额度协议借款（付款），净额	113,000		25,000		( 38,000 )

支付的现金股利	( 64,980 )		( 64,265 )		( 57,724 )
回购普通股和其他付款	( 2,983 )		( 5,403 )		( 7,264 )
来自持续经营的筹资现金流	( 61,957 )		( 79,750 )		( 126,163 )
来自已终止经营业务的融资现金流	—		( 15,101 )		11,011
筹资活动提供（使用）的现金净额	( 61,957 )		( 94,851 )		( 115,152 )

现金、现金等价物、受限制现金、持有待售资产中包含的现金
现金、现金等价物、限制性现金、计入持有待售资产的现金净增加（减少）额	19,919		( 20,656 )		( 36,640 )
余额，期初	13,753		34,409		71,049
余额，期末	$	33,672	$	13,753	$	34,409

Alexander & Baldwin, Inc.

合并现金流量表（续）

（金额以千为单位）


	截至12月31日止年度，
	2024		2023		2022
其他现金流信息：
为持续经营业务支付的利息，扣除资本化利息	$	22,125	$	22,638	$	21,407
已付利息，扣除资本化利息，已终止经营业务	$	—	$	553	$	210
所得税（付款）/退款，净额	$	31	$	( 17 )	$	1,014

来自持续经营的非现金投资和融资活动：
计入应付账款和应计及其他负债的资本支出	$	21,738	$	2,122	$	327
取得ROU资产产生的经营租赁负债	$	—	$	—	$	677
取得ROU资产产生的融资租赁负债	$	152	$	1,728	$	2,585
期末已宣派但未支付的股息	$	17,032	$	16,758	$	16,290

代管和处置产生的其他应收款增加（减少）额	$	3,250	$	15,000	$	862


终止经营业务的非现金投融资活动：
计入与持有待售资产相关的负债的资本支出	$	—	$	—	$	112

取得ROU资产产生的经营租赁负债	$	—	$	—	$	20,211
取得ROU资产产生的融资租赁负债	$	—	$	—	$	1,079


现金、现金等价物、限制性现金、持有待售资产中包含的现金的调节：
期初：
现金及现金等价物	$	13,517	$	33,262	$	65,417
受限制现金	236		998		1,015
持有待售资产中包含的现金	—		149		4,617
现金、现金等价物、限制性现金、持有待售资产中包含的现金	$	13,753	$	34,409	$	71,049

期末：
现金及现金等价物	$	33,436	$	13,517	$	33,262
受限制现金	236		236		998
持有待售资产中包含的现金	—		—		149
现金、现金等价物、限制性现金、持有待售资产中包含的现金	$	33,672	$	13,753	$	34,409

见合并财务报表附注。

Alexander & Baldwin, Inc.

权益及可赎回非控制权益综合报表

（金额以千为单位，每股数据除外）


	总股本
	普通股			累计其他综合收益（亏损）		（分配超额累计收益）盈余		合计		可赎回非- 控制利息

	股份	声明价值
余额，2022年1月1日	72,543	$	1,810,542	$	( 80,706 )	$	( 663,159 )	$	1,066,677	$	6,904
净收入（亏损）	—	—		—		( 50,657 )		( 50,657 )		1,082
其他综合收益（亏损），税后净额	—	—		82,513		—		82,513		—
普通股股息（$ 0.83 每股）	—	—		—		( 60,833 )		( 60,833 )		—


股份补偿	—	4,913		—		—		4,913		—
已发行（回购）股份，净额	( 80 )	( 7,054 )		—		146		( 6,908 )		—
余额，2022年12月31日	72,463	$	1,808,401	$	1,807	$	( 774,503 )	$	1,035,705	$	7,986

净收入（亏损）	—	—		—		29,812		29,812		3,151
其他综合收益（亏损），税后净额	—	—		1,443		—		1,443		—
普通股股息（$ 0.8825 每股）	—	—		—		( 64,617 )		( 64,617 )		—
处置子公司	—	—		—		—		—		( 9,952 )
对非控股权益的分配	—	—		—		—		—		( 1,185 )
股份补偿	—	6,081		—		—		6,081		—
已发行（回购）股份，净额	( 15 )	( 5,387 )		—		( 26 )		( 5,413 )		—
余额，2023年12月31日	72,448	$	1,809,095	$	3,250	$	( 809,334 )	$	1,003,011	$	—

净收入（亏损）	—	—		—		60,537		60,537		—
其他综合收益（亏损），税后净额	—	—		2,884		—		2,884		—
普通股股息（$ 0.8925 每股）	—	—		—		( 65,254 )		( 65,254 )		—
股份补偿	—	4,795		—		—		4,795		—
已发行（回购）股份，净额	186	( 2,308 )		—		( 122 )		( 2,430 )		—
余额，2024年12月31日	72,634	$	1,811,582	$	6,134	$	( 814,173 )	$	1,003,543	$	—

见合并财务报表附注。

Alexander & Baldwin, Inc.

合并财务报表附注

1. 介绍的背景和依据

业务说明：Alexander & Baldwin, Inc.（“Alexander & Baldwin，Inc.”）（“A & B”或“公司”）是一家完全整合的房地产投资信托基金（“REIT”），总部位于夏威夷火奴鲁鲁，其在夏威夷的历史可以追溯到1870年。随着时间的推移，公司已经从一个 571 -毛伊岛上的一英亩糖种植园将成为夏威夷首屈一指的商业房地产公司之一，并拥有该州最大的以杂货为基础的社区购物中心投资组合。截至2024年12月31日，公司在夏威夷拥有商业地产改善物业组合，包括 21 零售中心， 14 工业资产和四个办公物业，共代表四个百万平方英尺的可出租总面积，以及 142 夏威夷一英亩商业用地，其中基本上全部根据城市地面租约出租。

公司经营于 two 分部：商业地产及土地营运。公司各报告分部的描述如下：

•商业地产（“CRE”）-该分部的职能是一家垂直整合的房地产投资公司，在物业管理和内部租赁（即执行新的和重新谈判续租租赁安排、管理其物业的日常运营和维持积极的租户关系）；投资和收购（即识别机会和收购物业）；以及建设和开发（即设计和地面开发新物业或重新定位和重新开发现有物业）方面具有核心竞争力。该公司的首选资产类别包括零售和工业空间的改善物业，以及城市地面租赁。它在改善后的零售物业方面的重点尤其是以杂货为基础的社区购物中心，以满足夏威夷社区的日常需求。通过其核心竞争力以及在夏威夷的经验和关系，公司寻求创造特殊场所，以改善夏威夷居民的生活，并提供场地和机会，使其租户能够茁壮成长。该分部的收入主要来自拥有、经营和租赁房地产资产。

列报依据和合并原则：随附的合并财务报表是根据财务会计准则委员会（“FASB”）会计准则编纂（“编纂”或“ASC”）中概述的美国（“U.S.”）公认会计原则（“GAAP”）编制的，并以我们的报告和功能货币美元呈列。编纂是非政府实体在按照公认会计原则编制财务报表时应用的权威会计原则的唯一来源。

合并财务报表包括公司（包括所有全资附属公司）的账目，以及公司拥有控股财务权益的所有其他实体的账目。公司间交易和余额已在合并中消除。对公司没有控股财务权益，但公司有能力行使重大影响力的企业、合伙企业、有限责任公司的重大投资，采用权益法核算。

实体的控股财务权益可以（i）通过持有多数表决权的公司建立，或者（ii）如果公司是符合编纂中定义的可变利益实体（“VIE”）资格的实体的主要受益人。公司评估所有具有可变利益的合伙企业、合资企业和其他安排，以确定该实体或安排是否符合VIE资格。VIE是指投资者缺乏足够的风险股权以供实体在没有额外次级财务支持的情况下为其活动提供资金的实体，或者股权投资者作为一个群体缺乏以下特征之一：（a）指导对实体经济绩效影响最大的活动的权力，（b）承担吸收实体预期损失的义务，或（c）获得实体预期回报的权利。如果实体或安排有资格成为VIE，而公司被确定为主要受益人，则要求公司合并VIE的资产、负债和运营结果。公司根据需要（即在评估导致上述因素发生变化的复议事件时）重新评估一个实体是否为VIE，作为确定合并或权益法处理是否仍然合适的一部分。截至2024年12月31日，公司在公司采用权益法核算的各类未合并合营企业中拥有权益。公司合营企业的义务对公司没有追索权，公司的最大风险敞口仅限于其投资。

估计数的使用：按照公认会计原则编制合并财务报表要求管理层做出影响所报告金额的估计和假设。估计和假设用于但不限于：（i）资产减值，包括无形资产和商誉，（ii）与商业房地产资产收购有关的购买价格分配，（iii）诉讼和或有事项，（iv）退休后福利，（v）账款和其他应收款的可收回金额，（vi）衍生工具的估值及其作为对冲的有效性，（vii）所得税，以及（viii）基于市场和基于业绩的限制性股票单位的估值。如果实际结果与这些估计和假设不同，未来的结果可能会受到重大影响。

四舍五入：合并财务报表及附注中的金额四舍五入至千位。因此，如果根据报告的数据重新计算某些每股金额和百分比，可能会产生差异。

停止运营：2023年11月，公司完成出售材料和建筑公司Grace Pacific LLC（“Grace Pacific”）的权益、公司在毛伊岛拥有的采石场土地以及Grace Pacific的 50 一间铺路公司（统称为“Grace处置集团”）的%权益。与Grace出售集团相关的财务业绩在截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的综合经营和现金流量表中分类为已终止经营业务。有关更多信息，请参阅附注21 –持有待售和终止经营。除非另有说明，所有脚注均不包括已终止的业务。

重新分类：上一年度列报的某些金额已重新分类，以符合本年度的列报方式（例如，以前年度列报的在当前列报期间低于总资产或总负债百分之五的标题在本年度合并资产负债表中合并）。经营租赁使用权资产，此前在合并资产负债表中单独列报，现列示于预付费用及其他资产为所有呈现的时期。经营租赁负债和与持有待售资产相关的负债，此前在合并资产负债表中单独列报，现列示于应计负债和其他负债为所有呈现的时期。

分部重新分类：公司持续监测其可报告分部，以了解事实和情况的变化，以确定是否有必要对经营分部的识别或汇总进行更改。有关更多信息，请参阅附注19 –分部信息。

2. 重要会计政策

不动产，净额：不动产净额主要代表与CRE部门租赁活动相关的长期实物资产（例如，改善后的物业租赁和地面租赁）；它还包括公司为未来可能的发展或未来货币化而持有的土地持有和土地运营部门的相关资产，作为其简化战略的一部分。余额主要包括土地、建筑物和装修，按成本入账，扣除累计折旧。

房地产物业的增加、改善和其他增强的支出资本化，不改善或延长资产寿命的小型更换、维护和维修在发生时计入费用。当与不动产相关的资产被清退或以其他方式处置时，相关成本和累计折旧从账目中剔除，由此产生的任何收益或损失计入相应期间的经营业绩。

与房地产物业的开发和再开发相关的某些成本被资本化，包括前期建设成本；房地产税；保险；建设成本；应占利息费用；以及直接涉及人员的工资和相关成本。此外，公司对某些开发和再开发项目完成的可能性作出估计。如果公司确定开发或再开发不再可能完成，公司将支出所有无法收回的资本化成本。与资本化成本相关的现金流量在合并现金流量表中分类为投资活动。

收购房地产物业：对收购房地产物业进行评估，以确定是否应将其作为资产收购或企业合并进行会计处理（收购房地产物业一般被视为资产收购）。在资产收购会计下，公司根据对收购日可用信息的评估，估计所收购的有形资产（例如土地、建筑物和租户改良）、可识别的无形资产（例如就地租赁和有利租赁）和负债（例如不利租赁和承担的债务）的公允价值。基于该等估计，购买代价分配予所收购资产及承担负债。收购过程中产生的交易成本作为收购对价的一部分予以资本化。在企业合并完成时，在确认所有有形和无形资产和负债后，所支付的超过所收购和承担的资产和负债的公允价值的超额对价分别代表商誉，交易成本在发生时计入费用。

在估计所收购的有形和无形资产以及承担的负债的公允价值时，公司考虑了因尽职调查以及营销和租赁活动而获得的关于每项财产的信息，并使用了各种估值方法，例如使用适当的折现率和资本化率进行的估计现金流量预测、对近期可比销售交易的分析、对扣除折旧的重置成本的估计以及其他可获得的市场信息。被收购财产的有形资产的公允价值认为该财产的价值就好像它是空置的。

所取得的有利租赁和假定的不利租赁的价值是根据以下两者之间的差额的现值（使用反映与所取得的租赁相关的风险的贴现率）估计的：（i）根据在购置时协商和到位的租赁将支付的合同金额和（ii）管理层对物业或同等物业的公平市场租赁费率的估计，在等于有利租赁的剩余租赁期限和初始期限加上不利租赁的任何低于市场的固定利率续租选择的估计期限的期间内计量。确认的资产和承担的负债在相关租赁期内加上承租人合理确定将酌情行使的续期选择权摊销为收入。

根据管理层对所收购租赁组合的具体特征以及公司与锚定租户的整体关系的评估，购买价格进一步分配至就地租赁价值和租户关系价值。这些金额在剩余租赁期内摊销为费用。

房地产发展：房地产开发是指与（i）活跃的房地产开发项目和拟出售的其他土地或（ii）拟出租的潜在未来房地产开发项目相关的资本化并在土地运营分部中列报的某些成本，这些项目将成为未来CRE分部运营的一部分。对于拟出租的潜在未来房地产开发项目，当具有相关权限的管理层已批准与CRE分部项目的开发和建设明确相关的活动的支出时，与该项目相关的资本化成本（例如，土地的历史成本和任何土地改良）将包括在不动产，净额在随附的合并资产负债表中。

与拟出售的活跃房地产开发项目相关的某些资本化成本可能包括施工前成本（例如，与土地购置相关的成本）；建筑成本（例如，平整、道路、供水和污水系统、景观美化和项目便利设施）；直接间接费用（例如，保险和房地产税）；资本化利息；以及直接相关人员的工资和相关成本。

对于开发项目，资本化成本采用与被出售单位具体关联的支出直接法和有利于整个项目的支出的相对销售价值法进行分配。开发项目基本完成并准备推向市场后产生的直接间接费用在发生时计入销售、一般和行政费用。所有间接间接费用在发生时计入销售、一般和行政成本。

与活跃的房地产开发项目和其他拟出售土地相关的现金流量在合并现金流量表中分类为经营活动。

资本化利息：发展项目、重大重建项目和其他符合特定标准的项目的利息成本，作为尚未投入服务的房地产开发和重建项目的一部分予以资本化。利息资本化开始于开发活动和支出开始时，结束于资产基本完整并可供其预期使用或准备上市时。

折旧摊销：折旧和摊销在资产的预计使用寿命内采用直线法计算。财产的估计可使用年限如下：


分类			寿命范围（年）
建筑和改善			10 到 40
租赁权改善			使用年限或租期中较短者
供水、供电和下水道系统			5 到 50
机械设备			2 到 35
其他物业改善			3 到 35

无形资产：不动产无形资产计入不动产无形资产，净额在随附的合并资产负债表中并一般与商业地产物业的收购有关。如果与租户的一项或多项租赁已经或预计将提前终止，公司将评估与租赁终止相关的相关资产的可折旧或可摊销资产的剩余使用寿命（即租户改良、高于和低于市场租赁无形资产、原地租赁价值和租赁佣金）。基于对事实和

与终止相关的情况，公司可能会加快此类关联资产的折旧和摊销。

现金及现金等价物：现金等价物包括在购买之日到期的三个月或更短的高流动性投资。公司以接近公允价值的成本进行这些投资。

受限现金：公司的受限制现金与以信托方式持有的现金有关，用于自筹资金的工人补偿政策。

信贷损失准备金：公司对纳入合并资产负债表应收账款和其他应收款范围内的主要为应收账款和应收票据的金融资产计提信用损失准备，在ASC主题326范围内进行预计，金融工具-信用损失（“ASC 326”）。信用损失准备从合并资产负债表中相应金融资产的摊余成本基础中扣除。

当多种金融工具存在类似风险特征时，一般信用损失备抵按集合（池）法计量。不存在类似风险特征的，公司按单项工具计量信用损失一般备抵。确定是否应将特定金融工具纳入资金池可能会随时间而变化。如果一项金融资产的风险特征发生变化，公司评估是否适合继续将该金融工具保留在其现有资金池中或单独评估。公司通过对历史损失信息进行保理；有关当前状况的信息以及可能无法反映在历史损失信息中的对未来状况的合理和可支持的预测；以及相应资产的其他相关信用质量信息，为资产或资产池制定预期信用损失估计。

对于借款人根据公司在报告日的评估出现财务困难且预计将通过出售抵押品大幅提供还款的金融工具，公司在确定信用损失准备时可选择使用抵押品在报告日的公允价值作为实际的权宜之计。按照实务权宜法，信用损失准备是标的抵押品的公允价值减去出售成本后与相应贷款的账面价值之间的差额。采用现金流折现、市场法、直接资本法等方法确定标的担保物的公允价值。用于确定基础抵押品公允价值的关键不可观察输入值可能会因可获得的信息和截至估值日的市场情况而有所不同。如果贷款余额的任何部分被认为无法收回，该金额将被注销。

当管理层确定合同金额的可收回性没有得到合理保证时，应收融资款被置于非应计状态。当一笔应收融资款被指定为非应计款项时，利息仅在收到付款时才确认为收入。通常，当所有拖欠的付款根据适用协议的条款成为当前付款并且剩余合同付款的可收回性得到合理保证时，公司将应收融资款退回应计状态。

呆账备抵：呆账备抵由管理层根据可收回性估计建立。对可收回性的估计主要基于对公司客户当前财务状况及其付款历史的评估，这些情况由公司定期监测。

其他应收款，净额：其他应收款，净额主要由按成本入账的应收票据减去信用损失准备金组成。

商誉：公司每年或在事件或情况变化表明潜在减值时更频繁地在报告单位层面审查商誉的减值情况。测试商誉减值的第一步是进行定性评估，以确定是否发生了表明报告单位资产（包括商誉）的公允价值低于其账面价值的可能性较大的事件或情况。如果在评估事件或情况的整体性后，确定报告单位的公允价值大于账面价值的可能性较大，则不进行定量商誉减值测试。如果定性评估未表明报告单位的公允价值大于账面价值的可能性较大，则通过比较报告单位的公允价值与其账面价值（包括关联商誉）进行定量商誉减值测试。

报告单位的公允价值是使用基于贴现现金流分析的收益法估计的。贴现现金流法依赖于多项假设，包括未来宏观经济状况、报告单位特有的市场因素、业务在较长时间内将产生的估计未来现金流量的金额和时间以及考虑与现金流量的金额和时间相关的风险的贴现率等。公司将这些公允价值计量归类为第3级。如果公司的检测结果表明a

报告单位的估计公允价值低于其账面价值，就账面值超过报告单位公允价值的金额确认减值费用，但不得超过分配给该报告单位的商誉总额。

公司截至2024年12月31日和2023年12月31日的商誉余额为$ 8.7 百万，归属于CRE报告单位，这也是一个可报告分部。

持有待售资产及负债：待出售处置资产和负债（“处置组”）在持有待售条件全部满足并纳入持有待售资产和应计及其他负债分别在我们的合并资产负债表上。通常，当处置组处于销售合同下且适用的尽职调查期在报告期末之前已届满时，处置组被归类为持有待售。处置组按账面价值或公允价值减去销售成本后的较低者计量，不计提折旧或摊销。处置组的公允价值减去任何出售成本后，在每个报告期间评估其仍被归类为持有待售，任何重新计量为账面价值或公允价值减去出售成本中较低者的重新计量均报告为对账面价值的调整。

截至2023年12月31日，与一处CRE改善物业相关的资产和负债在合并资产负债表中重新分类为持有待售。这处房产于2024年出售。截至2024年12月31日，公司已无分类为持有待售的资产和负债。

自保负债：本公司对包括但不限于工人赔偿、一般责任、不动产和个人财产以及房地产建筑保修和缺陷索赔在内的某些损失进行自保。在可行的情况下，公司获得第三方保险，以限制其在这些索赔中的风险。公司在估算自保负债时，会考虑多个因素，包括历史理赔经验、人口因素、独立第三方提供的估值等。

可赎回非控股权益：该公司有一个 70 通过对Grace Pacific的所有权在普洛斯沥青中拥有%的所有权权益，该权益于2023年11月出售。普洛斯沥青的非控股权益有资格根据非控股权益持有人的选择以赎回价值赎回现金，赎回价值源自普洛斯沥青经营协议中的特定公式（即公允价值除外）。

可按公允价值以外的现金或公司控制之外的其他资产赎回的子公司的非控制性权益分类为夹层权益，不包括权益和负债。该等金额于每个报告日调整至（1）初始账面值产生的金额、非控股权益持有人应占净收益或亏损、应占其他全面收益或亏损及股息的累计金额的增减及（2）每个年度资产负债表日期的赎回价值两者中较高者。由此产生的账面价值变动、增加或减少，将与收益盈余或在没有收益盈余的情况下的普通股进行相应调整。

公允价值计量：ASC主题820，公允价值计量和披露（“ASC 820”）经修订建立了公允价值层次结构，要求公司在计量公允价值时最大限度地使用可观察输入值，最大限度地减少不可观察输入值的使用。该层级将相同资产或负债的最高优先级放在活跃市场中未经调整的市场报价上（第1级计量），并将最低优先级分配给不可观察的输入（第3级计量）。层次结构中的三个输入级别定义如下：

1级：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整）。

2级：除第1级价格以外的其他重要可观察输入值，例如类似资产或负债的报价、不活跃市场的报价，或可观察或可由可观察市场数据证实的其他输入值。

3级：反映公司自己对市场参与者在资产或负债定价时所使用的假设的重大不可观察输入值。

如果用于计量公允价值的技术包括来自公允价值层次结构多个层次的输入值，则最低层次的重要输入值决定了整个公允价值计量在层次结构中的位置。

收入确认和租赁-公司作为出租人：公司收入来源主要包括出租商业不动产资产和销售房地产开发及未改良土地。该公司从其 two 不同的细分领域：

商业地产：商业地产板块在夏威夷拥有、经营、租赁和管理零售、办公和工业物业组合；它还将夏威夷的城市土地出租给第三方承租人。商业地产收入根据租赁会计指引确认，公司作为出租人。

公司审查其合同以确定它们是否符合租赁条件。当在规定的时间内将获得基本所有经济利益和指导使用已识别资产的权利转让给客户以供考虑时，合同被确定为租赁。在此次审查中，公司评估的项目包括资产规格、替代权、购买选择权、经营权和合同期内对资产的控制权。

公司有包含租赁部分和非租赁部分的租赁协议，通常在ASC主题606下单独核算，与客户订立合约的收入.对于所有类别的基础资产，如该组成部分遵循与租赁组成部分相同的时间和模式，且租赁组成部分被归类为经营租赁，公司选择了不将非租赁组成部分与租赁组成部分分开的实际权宜之计。租金收入中包含的非租赁部分主要包括租户对公共区域维护和由出租人支付并由承租人使用的其他服务的补偿。在实用权宜之计下，公司将租赁指导下的单一、合并部分作为合同中的主要部分进行核算。

租金收入主要来自经营租赁，因此一般在租赁期内按直线法确认。公司租赁的固定合同付款按直线法在各自租赁期限内确认。直线租金收入开始于客户承担对租赁场所的控制权时。应计直线应收款项指直线租金收入超过目前根据租赁协议开票的租金的金额。公司的某些租赁协议包括或有租金收入（例如，基于租户销售量的百分比租金）和租户偿还的物业运营成本的条款，这两项条款均作为可变付款入账。

公司的某些租约包括终止和/或延期选择权。终止选择权允许客户在特定情况下在租赁期结束前终止租赁。公司的延期选择权由承租人酌情行使，包含固定费率的租金或要求以市场费率重新谈判。与租赁物业相关的初始直接成本，主要是佣金，在资产负债表上资本化并在租赁期内摊销。谈判或安排租赁的所有其他费用在发生时计入费用。

定期评估与租赁相关的应收账款的可收回性，考虑的因素包括但不限于客户的信用质量、客户的历史趋势以及客户付款条件的变化。一旦确定客户应收款项的可收回性不太可能，公司将冲回该应收款项和任何应计直线应收款项，并记录相应减少先前确认的收入。后续收入以收付实现制入账，直至相关账单的可收回性成为可能。一旦确定租户应收款项的部分不太可能收回（例如，由于当前条件影响特定金额），公司将为已记录的经营租赁应收款记录呆账备抵，并记录先前确认的收入的相应调整。

土地运营：土地运营分部的收入主要来自房地产开发和未改善的土地销售。房地产销售收入在标的商品控制权转移至客户并到期付款的时点确认（一般为交割日）。

在综合基础上，除了在综合资产负债表中披露记录为合同资产或合同负债的金额外，公司还披露了有关分配给完全未履行或部分履行的履约义务的合同对价金额的信息（见附注11 –收入和合同余额）。与此披露相关，公司已选择不披露有关原预期期限为一年或更短的某些合同的剩余履约义务所分配的合同对价金额的信息。这种情况可能发生于截至期末已执行并在期末后将标的资产控制权转让给客户的房地产销售合同。此类交易的结束日期一般会发生在合同执行日的一年或更短时间内。

租赁-公司作为承租人：公司通过考虑该安排是否传递了在一段时间内使用已识别资产的权利以换取对价来确定该安排在开始时是否为租赁。该公司使用ASC主题842中建立的标准来评估租赁是否为融资租赁或经营租赁，租约.与经营租赁相关的使用权资产（ROU资产）和租赁负债计入预付费用及其他资产和应计负债和其他负债，分别在公司的合并资产负债表中。与融资租赁相关的ROU资产和租赁负债计入不动产，净额和应付票据及其他债务，分别在公司的合并资产负债表中。经营租赁费用在租赁期内按直线法确认。

融资租赁ROU资产在融资租赁包含合理确定将被行使的购买选择权的情况下，按资产使用寿命或租赁期限中较短者按直线法摊销。融资租赁负债的利息费用采用实际利率法确认，并在利息支出在公司的综合经营报表中。

ROU资产代表公司在租赁期内使用标的资产的权利，租赁负债代表因租赁而产生的支付租赁款项的义务。ROU资产和租赁负债按租赁期内租赁付款额的现值在开始日确认。由于公司的大部分租赁没有提供隐含利率，也不容易确定，公司使用其增量借款利率，基于在开始日的租赁付款的类似期限内的抵押借款的估计利率。ROU资产还包括在开始日期或之前支付的任何租赁付款，不包括收到的任何租赁奖励。租赁条款可能包括在合理确定公司将行使该选择权时延长或终止租赁的选择权。

就其应用租赁指南而言，公司对其作为承租人的租赁中的租赁和非租赁部分进行了评估，并为所有类别的标的资产选择了将租赁和非租赁部分作为一个组成部分在其租赁协议中列报的实用权宜之计。公司还选择，对于所有类别的基础资产，不确认租赁负债和期限为12个月或以下的租赁资产。

持有和使用的长期资产及使用寿命有限的无形资产减值：当事件或情况表明账面价值可能无法收回时，对持有和使用的长期资产，包括使用寿命有限的无形资产，进行可能的减值审查。在这种评估中，将资产产生的估计未来未折现现金流量与为该资产记录的金额进行比较，以确定其账面价值是否不可收回。如果本次审查确定记录价值将无法收回，则为资产记录的金额减少为估计公允价值。在评估长期存在的资产组的公允价值时，涉及到重大的估计和相当大的判断。这些长期存在的资产减值分析具有高度的主观性，因为它们要求管理层对（其中包括）未来现金流量的时间和金额的估计、现金流量预测期、未来事件的不确定性，包括经济状况的变化、经营业绩的变化、资产使用的变化以及资产的维护和改进的持续成本、基于感知到的风险的适当贴现率等作出假设并运用相当大的判断，因此，会计估计可能会在不同时期发生变化。有关进一步讨论，请参阅附注7 –公允价值计量。

附属公司投资减值：每当有任何迹象显示价值可能发生减值或其账面价值可能无法收回时，公司都会审查其对按权益法核算的未合并关联公司的投资是否发生减值。如果指标表明可能已经发生了价值损失，公司将对定量和定性因素进行评估，以确定价值损失是否不是暂时性的。如果潜在价值损失被确定为非暂时性的，公司将确认一项减值损失，其计量为投资账面价值超过估计公允价值的部分，并在综合经营报表的减值损失中入账。重大估计涉及估计具有高度主观性并包含相当大的判断的公允价值，包括公司当前和未来对一般经济和市场状况的评估，对未来现金流（包括收入和销售成本）的时间和金额的估计，以及基于感知到的风险的适当贴现率等。这些假设和其他假设的变化可能会影响未合并关联公司的公允价值。公司将这些公允价值计量归类为第3级。

股份补偿：公司记录向员工和董事作出的所有以股份为基础的支付奖励的补偿费用。公司的各种股权计划在附注14 –股份支付奖励中有更全面的描述。

员工福利计划：该公司向现有雇员提供广泛的福利，包括固定缴款计划和健康和福利福利，以及向合格的退休雇员提供离职后福利。公司根据各种精算假设记录与某些福利计划相关的金额，包括但不限于贴现率、假设回报率、假设工资增长、医疗保健费用率趋势和重要的人口假设。公司每年审查其精算假设，并根据当前经济状况和趋势对假设进行修改。公司认为，根据公司的经验和独立精算师的建议，在附注15 –员工福利计划中列报的公司计划下记录义务所使用的假设是合理的；然而，实际经验的差异或假设的变化可能会对公司的财务状况或经营业绩产生重大影响。

利息及其他收入（费用），净截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，包括以下各项（单位：千）：


	2024		2023		2022
退休后福利（费用）	$	( 426 )	$	( 526 )	$	( 621 )
利息收入	2,191		431		280
与利率互换相关的公允价值调整收益（损失）	3,675		—		—
融资费用	( 2,350 )		—		—
利率衍生工具收益（亏损）重分类自累计其他综合收益（亏损）	—		( 2,718 )		497
其他收入（费用），净额	( 67 )		120		243
利息及其他收入（支出）净额	$	3,023	$	( 2,693 )	$	399

所得税：公司为财务报表目的在确定所得税费用时作出一定的估计和判断。这些估计和判断应用于税收抵免、税收优惠和扣除的计算，以及某些递延所得税资产和负债的计算，这些资产和负债是由于税收和财务报表目的确认收入和费用的时间差异而产生的。递延税项资产和递延税项负债按必要程度进行调整，以反映暂时性差异转回时预期有效的税率。因税法变化和税务机关审计调整，可能需要对递延所得税资产和递延所得税负债进行调整。在任何特定时期需要调整的情况下，这些调整将包含在随附的综合经营报表的税项拨备中。该公司记录了一笔估值备抵，以将其递延所得税资产减少到它认为更有可能实现的金额。估值备抵的变动将计入调整期间的税项拨备。有关进一步讨论，请参阅附注16 –所得税。

停止运营：当满足标准时，公司在综合经营报表中将处置组报告为已终止经营业务。截至2024年12月31日止年度，公司已终止经营业务的亏损主要与解决与公司前制糖业务相关的停产相关索赔负债有关。公司截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的已终止经营业务亏损包括处置、收入和与Grace处置集团相关的费用的净亏损，此外还包括与解决公司前糖业务的负债相关的费用。经营业绩在综合经营报表中作为已终止经营列报。有关更多信息，请参阅附注21 –持有待售和终止经营。

每股收益（“EPS”）：基本和稀释每股收益按照ASC主题260计算和披露，每股收益.公司采用两类法计算普通股股东可获得的收益。在两级法下，收益按增值金额调整为按赎回价值记录的可赎回非控制性权益。这些调整代表对非控股权益持有人的实质股息分配，因为持有人有权在赎回时获得指定金额的合同权利。因此，对收益进行了调整，以反映这种与其他普通股股东不同的实质分配。此外，公司将净收益分配给每一类普通股和参与证券，就好像该期间的净收益已全部分配完毕一样。公司的参与证券包括基于时间的限制性单位奖励，其中包含不可没收的获得股息的权利，因此被视为与普通股股东一起参与收益。基本每股普通股收益不包括稀释，计算方法是分配给普通股的净收益除以该期间已发行普通股的加权平均数。每股普通股摊薄收益的计算方法是，将可分配给普通股的净收益除以当期已发行普通股的加权平均数，并根据非参与股份奖励的潜在稀释影响进行调整。

最近通过的会计公告

2023年11月，FASB发布ASU第2023-07号（“ASU 2023-07”），分部报告（主题280）：可报告分部披露的改进改善可报告分部披露要求，主要是通过加强对重大分部费用的披露。此外，ASU中的修订增强了中期披露要求，明确了一个实体可以披露多个分部损益计量的情况，为具有单一可报告分部的实体提供了新的分部披露要求，并包含其他披露要求。ASU2023-07在2023年12月15日之后开始的财政年度和2024年12月15日之后开始的财政年度内的中期有效，并要求追溯适用于财务报表中列报的所有以前期间。该公司在2024年第四季度采用了ASU2023-07。采用该准则对公司的财务状况或经营业绩没有重大影响，对其披露也没有重大影响（参见附注19 –分部信息）。

近期发布的会计公告

2023年10月，FASB发布ASU第2023-06号（“ASU 2023-06”），披露改进-响应SEC披露更新和简化倡议的编纂修订.该ASU修改了多种编纂主题的披露和列报要求，使其与SEC的规定保持一致。对各主题的修订应前瞻性地适用，并将根据SEC删除相关披露的生效日期为每个单独的披露确定生效日期。如果SEC没有在2027年6月30日之前从S-X条例或S-K条例中删除适用的要求，那么这个ASU将不会生效。禁止提前收养。公司预计本次会计准则更新的修订不会对其合并财务报表及相关披露产生重大影响。

2023年12月，FASB发布ASU第2023-09号（“ASU 2023-09”），所得税（专题740）：改进所得税披露增强所得税披露的透明度和决策有用性，主要涉及税率调节和所得税缴纳信息。ASU2023-09在未来基础上对2024年12月15日之后开始的年度期间生效。允许提前收养。公司目前正在评估这一会计准则更新对其合并财务报表和相关披露的影响。

2024年11月，FASB发布ASU第2024-03号（“ASU2024-03”），损益表-报告综合收益-费用分类披露。该ASU要求公共企业实体在其中期和年度报告期间的财务报表附注中披露有关某些成本和费用的具体信息。披露要求的目标是提供有关公共企业实体费用的分类信息，以帮助投资者（a）更好地了解该实体的业绩，（b）更好地评估该实体未来现金流的前景，以及（c）比较一个实体在一段时间内的业绩以及与其他实体的业绩。ASU2024-03在2026年12月15日之后开始的年度期间内有效，可在前瞻性基础上适用于生效日期之后的报告期间发布的财务报表，或在追溯基础上适用于财务报表中列报的任何或所有以前期间。允许提前收养。公司目前正在评估这一会计准则更新对其合并财务报表和相关披露的影响。

3. 房地产物业，净额

房地产，截至2024年12月31日和2023年12月31日的净额，包括以下（单位：千）：


	2024		2023
土地	$	787,242	$	781,129
建筑物	764,803		736,550
其他物业改善	118,834		91,334
小计	1,670,879		1,609,013
累计折旧	( 255,641 )		( 227,282 )
不动产，净额	$	1,415,238	$	1,381,731

如附注2 –重要会计政策所述，公司可能会将长期资产产生的部分利息成本资本化，用于开发、重大再开发和其他符合特定标准的项目。产生的利息费用总额为$ 23.5 百万，$ 23.5 百万，以及$ 22.5 2024、2023、2022分别为百万。与发展活动有关的资本化利息成本为$ 0.3 百万，$ 0.5 百万，以及$ 0.5 2024、2023、2022分别为百万。

截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的折旧费用为$ 29.9 百万，$ 29.2 百万，以及$ 29.4 分别为百万。

4. 房地产收购和处置

收购

下表汇总了我们截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度的房地产收购活动，这些活动作为资产收购入账（单位：千美元）。有 One 截至2024年12月31日和2023年12月31日止各年度的收购。


	2024		2023
收购物业数量1	1		1
合同价格	$	29,666	$	9,475
收购总价2	$	29,826	$	9,464
1根据Code § 1031,2024年的收购构成了部分同类交易。2023年的收购根据Code § 1031构建为部分同类交易所，并且还根据Code § 1033使用了非自愿转换资金。
2收购总价包括交易成本和交割成本及贷项。

截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度所收购资产的总购买价格分配如下（单位：千）：


收购资产的公允价值	2024		2023
收购资产：
土地	$	8,723	$	3,032
财产和装修	20,978		6,058
就地租赁	1,051		374

获得的资产总额	$	30,752	$	9,464

承担的负债：
不利租约	$	926	$	—

承担的负债总额	926		—
取得的净资产	$	29,826	$	9,464

截至购置日期，就地租赁的加权平均摊销期约为 12.8 年和 10.0 分别于截至2024年12月31日及2023年12月31日止年度所收购资产的年度。

处置

有 One 截至2024年12月31日止年度的处置，与截至2023年12月31日分类为持有待售的商业地产分部内的一处零售物业有关。有无截至2023年12月31日止年度的处置。下表汇总了我们截至2024年12月31日止年度的房地产处置活动（单位：千美元）。


	2024
处置的房产数量	1
合同价格	$	14,250
处置收益/（损失）1	$	51
1截至2023年12月31日，这一财产符合分类为持有待售的标准，因此按其公允价值减去出售成本计量，导致减值费用$ 2.2 截至2023年12月31日止年度的百万元。公司确认处置收益$ 0.1 百万截至2024年12月31日止年度出售该物业时。

无形资产，净值

不动产无形资产，净额和其他无形资产包括在预付费用及其他资产截至2024年12月31日和2023年12月31日，情况如下（单位：千）：


	2024		2023
就地租赁	$	73,624	$	73,786
优惠租赁	14,363		15,049
就地租赁累计摊销	( 47,544 )		( 43,637 )
有利租赁的累计摊销	( 9,267 )		( 8,900 )
不动产无形资产，净额	$	31,176	$	36,298

其他无形资产	$	594	$	594
其他无形资产累计摊销	( 594 )		( 594 )
其他无形资产，净额	$	—	$	—

无形资产摊销费用总额为$ 5.8 百万，$ 7.1 百万，以及$ 8.1 分别截至2024年12月31日、2023年、2022年12月31日止年度的百万元。预计未来五年与无形资产相关的摊销费用如下（单位：千）：


	估计数摊销
2025	$	5,332
2026	3,776
2027	3,585
2028	2,785
2029	2,486

5. 对附属公司的投资

该公司通过其土地运营部门对附属公司进行投资。公司对关联公司的投资包括对经营或开发房地产的有限责任公司的股权投资以及从事材料相关活动和可再生能源的合资企业。公司并无控股财务权益，但有能力对该等投资的经营及财务政策施加重大影响，并据此采用权益会计法对其投资进行会计处理。公司合并经营报表中列报的经营业绩包括公司按比例分摊的权益法投资净收益（亏损）。

该公司对关联公司投资的账面价值总计$ 39.0 百万美元 38.5 分别截至2024年12月31日及2023年12月31日的百万对房地产合资企业和合伙企业的投资并在预付费用及其他资产在合并资产负债表上。截至2024年12月31日和2023年12月31日，该公司的投资金额，代表对附属公司投资的未分配收益，约为$ 9.3 百万美元 7.9 分别为百万。来自未合并关联公司的股息和分配总额$ 4.4 2024年百万，$ 0.5 2023年百万，以及$ 0.8 2022年百万。截至2024年12月31日、2023年、2022年12月31日止三年期间，与合营企业相关的收益（亏损）是$ 4.6 百万，$ 1.9 百万美元 1.6 万美元，投资运营现金分配回报率为$ 3.4 百万，$ 0.1 百万美元 0.7 分别为百万。

截至2024年12月31日和2023年12月31日，这些实体按权益法核算的合并资产和负债汇总如下（单位：千）：


	2024		2023
流动资产	$	55,793	$	63,615
非流动资产	183,976		259,727
总资产	$	239,769	$	323,342

流动负债	$	29,840	$	39,520
非流动负债	95,326		143,686
负债总额	$	125,166	$	183,206

这些实体报告的截至2024年12月31日、2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日各年度按权益法核算的合并经营业绩汇总如下（单位：千）：


	2024		2023		2022
收入	$	159,656	$	154,423	$	129,968
运营成本和费用	138,747		137,431		118,397
毛利（亏损）	$	20,909	$	16,992	$	11,571
持续经营收入（亏损）1	$	12,139	$	( 1,528 )	$	1,589
净收入（亏损）1	$	12,139	$	( 1,528 )	$	1,325
1包括被投资单位持有的权益法投资收益。

6. 其他应收款和备抵及其他准备金

其他应收款

下表为公司其他应收款汇总（单位：千）：


	2024年12月31日		2023年12月31日
应收融资款	$	15,859	$	24,344
其他应收款1	3,230		2,802
其他应收款，毛额	19,089		27,146
减：信贷损失准备金	( 2,393 )		( 3,545 )
其他应收款，扣除备抵	$	16,696	$	23,601

1主要与土地运营部门相关的托管应收账款。

津贴和其他准备金

公司通过各种备抵和准备金账户减少计入其他应收款的应收账款和其他金融资产的入账金额。下表列示截至2024年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日止三个年度与公司应收账款和其他应收款中包含的金融资产相关的各类备抵和准备金账户的余额和活动（包括重新分类），（单位：千）：


	以不动产作担保的融资应收款信用损失备抵		租户相关融资应收款信用损失备抵		应收融资款信贷损失备抵总额		应收账款呆账备抵
余额，2022年1月1日	$	2,474	$	—	$	2,474	$	770
拨备（解除）-从收入中扣除	178		—		178		234
核销或其他-从备抵中扣除1	—		—		—		1,443
余额，2022年12月31日	$	2,652	$	—	$	2,652	$	2,447
拨备（解除）-从收入中扣除	262		( 218 )		44		754
核销或其他-从备抵中扣除1	—		849		849		( 313 )
余额，2023年12月31日	$	2,914	$	631	$	3,545	$	2,888
拨备（解除）-从收入中扣除	( 1,359 )		375		( 984 )		139
核销或其他-从备抵中扣除1	—		( 168 )		( 168 )		( 1,326 )
余额，2024年12月31日	$	1,555	$	838	$	2,393	$	1,701

1注销或其他活动（例如，从现金制处理中重新分类完全保留的余额）。

请参阅附注12 –租赁-公司作为出租人讨论与公司评估租赁项下到期金额的可收回性相关的当期费用。注意到在ASC主题842下，租约，此类费用和准备金活动反映了最初记录的收入和应收账款余额的逆转。

与依赖抵押品的应收款项相关的融资应收款项的信用损失准备金来自销售未改善的遗留物业、开发地块或涉及融资成分的商业房地产资产。每一应收融资款的可收回性在每个报告期使用特定信息进行评估，其中包括交易对手的信用质量，以及对影响应收款项可收回性的未来情况的合理和可支持的预测等因素。

与商业房地产分部应收票据相关的应收融资票据应收租户的信贷损失准备金来自与现有租户的租金减免安排以及终止租户的拖欠租金。公司根据信用质量指标组合评估每个报告期商业地产应收票据的可收回性，包括但不限于付款状况、历史贷款冲销、借款人和担保人的财务实力。

以下是我们的融资应收账款的摊余成本基础汇总，包括在其他应收款中，以及按发起年份汇总的信用质量指标，以及我们按发起年份汇总的毛冲销（单位：千）：


	起源年份												截至目前的余额
	2024		2023		2022		2021		2020		先前		2024年12月31日
有保障	$	10,974	$	2,483	$	—	$	—	$	—	$	1,555	$	15,012
无抵押	453		—		302		30		62		—		847
应收票据合计	$	11,427	$	2,483	$	302	$	30	$	62	$	1,555	$	15,859

年初至今注销总额	—		—		50		—		118		—		168

7. 公允价值计量

经常性公允价值计量

该公司以公允价值记录其利率掉期。公司利率掉期的公允价值在公允价值层次中被归类为第2级计量，并基于公司在报告日终止合同将收到或支付的估计金额，并使用利率定价模型和利率相关的可观察输入值确定（有关公司衍生工具的公允价值信息，请参阅附注9 –衍生工具）。

下表列示截至2024年12月31日和2023年12月31日按经常性基础计量的这些资产和（负债）的公允价值，（单位：千）：


		公允价值计量
		2024年12月31日
	合并资产负债表位置	合计		活跃市场报价（一级）		重要的可观察输入（2级）		重要的不可观察输入（三级）
物业、厂房及设备
衍生金融工具-利率互换	预付费用及其他资产	$	7,378	$	—	$	7,378	$	—


		公允价值计量
		2023年12月31日
	合并资产负债表位置	合计		活跃市场报价（一级）		重要的可观察输入（2级）		重要的不可观察输入（三级）
物业、厂房及设备
衍生金融工具-利率互换	预付费用及其他资产	$	4,142	$	—	$	4,142	$	—
负债
衍生金融工具-利率互换	应计负债和其他负债	$	( 2,718 )	$	—	$	( 2,718 )	$	—

非经常性公允价值

某些金融和非金融资产和负债在非经常性基础上以公允价值计量，并在某些情况下进行公允价值调整，例如当有减值证据时。公司识别和记录减值的流程在附注2 –重要会计政策中进行了讨论。

持有和使用的长期资产及使用寿命有限的无形资产减值：截至2024年12月31日及2023年12月31日止年度，公司不是确认持有和使用的长期资产或使用寿命有限的无形资产的任何减值。公司将这些公允价值计量归类为公允价值层次结构中的第3级，因为它们涉及重大的不可观察输入值，例如现金流量预测、贴现率和管理层假设。

持有待售资产减值：截至2023年12月31日， One CRE改进后的物业符合持有待售的分类标准，因此按其公允价值减去出售成本计量，产生减值费用$ 2.2 截至2023年12月31日止年度的百万元。该物业已于截至2024年12月31日止年度出售。公司将这些公允价值计量归类为公允价值层次结构中的第3级，因为它们是使用重大的不可观察输入值确定的，例如管理层对来自第三方的预期销售收益的假设。

下表列出了用于确定持有和使用的长期资产以及持有待售资产公允价值的重大不可观察输入值的量化信息，截至2023年12月31日止年度的净额，（单位：千）：


					第3级公允价值计量
	合计		总收益（亏损）		估值技术/不可观察的输入	加权平均贴现率





2023年12月31日
持有待售资产，净额1,2	$	14,209	$	( 2,183 )	合约价值	不适用


合计	$	14,209	$	( 2,183 )

1资产或负债列报于持有待售资产或应计负债和其他负债，分别在合并资产负债表中。与2023年确认的CRE改善物业相关的减值损失列示于资产减值在合并运营报表中。
2由与CRE改良物业相关的持有待售资产组成$ 14.0 百万，扣除与持有待售资产相关的负债$ 0.1 百万，不包括估计的销售成本$ 0.3 百万。

放弃开发成本：截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度，公司录得减值费用$ 0.3 百万美元 2.6 万，分别与放弃潜在CRE开发项目有关，列于资产减值在合并运营报表中。

不以公允价值计量的金融资产和负债

在我们的综合资产负债表中不以公允价值计量的金融资产和负债包括现金及现金等价物、受限制现金、应收账款和票据、净额以及应付票据和其他债务。公司的现金及现金等价物、受限制现金、应收账款、净借款和短期借款的公允价值由于工具的短期性而与其账面价值相近，在公允价值层次中被归类为第1级计量。

公司应收票据的公允价值接近账面金额$ 13.1 百万美元 20.8 截至2024年12月31日和2023年12月31日的百万。这些票据的公允价值是使用贴现现金流分析估计的，其中公司使用不可观察的输入值，例如由管理层认为将进行类似贷款的基础抵押品相关的贷款价值比和市场资本化率确定的市场利率，并在公允价值层次中被归类为第3级计量。

于2024年12月31日，公司应付票据及其他债务的账面值为$ 474.8 万，对应的公允价值为$ 468.4 百万。于2023年12月31日，公司应付票据及其他债务的账面值为$ 464.0 万，对应的公允价值为$ 452.5 百万。债务的公允价值是根据与公司现有债务安排相比具有类似风险、条款和期限的工具按利率对债务的未来现金流量进行贴现计算得出，并在公允价值层次中被归类为第3级计量。

8. 应付票据和其他债务

截至2024年12月31日和2023年12月31日，应付票据及其他债务由以下部分组成（单位：千）：


				未偿本金
债务	利率（%）	到期日		2024年12月31日		2023年12月31日
安全：
劳拉尼村	3.93 %	2024		$	—	$	57,798
珍珠高地	4.15 %	2024		—		75,137
光伏融资	(1)	(1)		3,932		4,073
马诺阿市场	(2)	2029		50,877		52,705
小计				$	54,809	$	189,713
无担保：
A系列笔记	5.53 %	2024		—		7,125
J系列笔记	4.66 %	2025		10,000		10,000
B系列笔记	5.55 %	2026		18,000		27,000
C系列笔记	5.56 %	2026		7,000		9,000
F系列笔记	4.35 %	2026		7,250		9,650
H系列笔记	4.04 %	2026		50,000		50,000
K系列笔记	4.81 %	2027		34,500		34,500
G系列笔记	3.88 %	2027		15,625		22,125
L系列笔记	4.89 %	2028		18,000		18,000
系列I注	4.16 %	2028		25,000		25,000
定期贷款5	4.30 %	2029		25,000		25,000
M系列笔记	6.09 %	2032		60,000		—
小计				$	270,375	$	237,400
循环信贷便利：
A & B左轮手枪	(3)	2028	(4)	150,000		37,000
小计				$	150,000	$	37,000
债务总额（合同）				$	475,184	$	464,113

未摊还债务发行成本				( 347 )		( 149 )
总债务（账面价值）				$	474,837	$	463,964

（一）融资租赁加权平均折现率为 4.74 %及到期日介乎2027至2029年
（2）贷款有SOFR加的明示利率 1.35 %.贷款通过期限互换为 3.14 %固定费率。
（3）贷款有SOFR加的明示利率 1.05 %基于定价网格，加上SOFR调整为 0.10 %.2024年5月1日开始，$ 57.0 万通过到期互换为a 4.78 %固定费率。2024年12月9日开始，$ 73.0 万通过到期互换为a 4.73 %固定费率。
（4）A & B左轮手枪有 two 六个-可选择延长一个月的任期。

公司的应付票据和其他债务分为以房地产改良物业或其他资产作担保的债务工具（“有担保债务”）、无担保应付票据和其他定期贷款（“无担保债务”）以及循环信贷融资（“循环信贷融资”）下的借款，其中包括用于一般公司用途的现有循环信贷融资（“A & B Revolver”）。

担保债务

劳拉尼村：就截至2018年12月31日止年度进行的商业地产改善物业的资产收购而言，公司假设$ 62.0 2024年5月1日到期的以劳拉尼村为抵押的百万抵押贷款，利率为 3.93 %.这笔贷款已于2024年5月1日全额支付。

珍珠高地：就2013年9月收购珍珠高地中心而言，公司承担了$ 59.3 以物业作抵押的百万抵押贷款。2014年12月，对贷款进行再融资，将贷款金额提高至$ 92.0 百万元（计息于 4.15 %).这笔贷款已于2024年12月9日全额支付。

马诺阿市场：2016年，公司通过全资子公司订立了$ 60.0 百万抵押贷款协议，由Manoa Marketplace与First Hawaiian银行（“FHB”）担保。这笔贷款按基于伦敦银行同业拆借利率计息，加上 1.35 %，并要求在期限内支付本金和利息，最终本金支付为$ 41.7 2029年8月1日到期的百万。于2023年，公司与FHB订立票据修改协议，将Manoa Marketplace抵押贷款的利率从LIBOR过渡到基于SOFR的基准，自2023年8月1日起生效。该协议的所有其他条款基本保持不变。公司此前曾订立名义金额等于债务本金的利率互换协议，以固定基于伦敦银行同业拆借利率的浮动利率。

相关的定期利息支付，实际利率为 3.14 %（参考附注9 –衍生工具）。利率互换协议也在2023年同步修改，将浮动利率从LIBOR过渡到基于SOFR的基准。

作为抵押品质押的资产：截至2024年12月31日，作为上述抵押品质押的商业房地产资产的账面总值为$ 89.0 百万。

无担保债务

保诚系列笔记：2015年12月，公司与Prudential Investment Management，Inc.及其关联公司（统称“Prudential”）就无担保票据购买和私人货架融资订立协议（“Prudential协议”），使公司能够发行总额不超过$ 450.0 百万，减公司或其任何附属公司向保诚发行的任何票据当时未偿还的所有本金金额及根据保诚协议承诺的任何票据的金额之和。保诚协议（修订及续期当时存在的协议）的发行期于2018年12月结束，并载有根据保诚协议发行的票据的若干限制性契诺。于2021年8月31日，公司与保诚订立协议，修订有关保诚私人货架融资的若干契诺。

2024年4月15日，公司与Prudential就无担保票据购买和私人货架融资订立协议（“第三次经修订的Prudential协议”），使公司能够发行总额不超过$ 300.0 百万元，减公司或其任何附属公司向保诚发行的任何票据当时未偿还的所有本金及根据第三份经修订的保诚协议承诺的任何票据的金额之和，期限为三年免于执行协议。于2024年12月17日，公司与保诚订立协议，进一步修订与保诚私人货架融资有关的若干契诺。该协议的所有其他条款基本保持不变。未承诺的货架设施下的借款按借款时确定的利率计息。

此外，公司于2024年4月15日发行$ 60.0 万元票据（“M系列票据”）根据第三份经修订的审慎协议，并使用票据所得款项清偿由Laurani Village担保于2024年5月1日到期的债务。M系列票据的票面利率为 6.09 %，每半年支付一次，2032年4月15日全额到期。

定期贷款5：2017年11月，公司订立利率锁定承诺，提取$ 25.0 根据其与AIG Asset Management（U.S.），LLC（“AIG Private Shelf Facility”）签订的票据购买和私人货架协议（“AIG”Private Shelf Facility "）项下的百万。根据承诺，该公司提取了$ 25.0 2017年12月的百万。该票据的利息为 4.30 %，2029年12月20日到期。利息仅每半年支付一次，本金余额到期。于2021年8月31日，公司与AIG资产管理订立协议，以修订与AIG私人货架融资有关的若干契诺。该协议的所有其他条款基本保持不变。

循环信贷额度

A & B左轮手枪：2024年10月17日，公司与作为行政代理人的Bank of America N.A、First Hawaiian银行、KeyBank National Association、富国银行 Bank、National Association以及其他贷款方签订了第四份经修订和重述的信贷协议（“A & B Revolver”），该协议修订并重述了公司现有的$ 500.0 根据第三份经修订和重述的信贷协议（“2021 A & B Revolver”）提供的百万承诺循环信贷额度。A & B左轮手枪将循环承付款项总额降至$ 450.0 万，将融资期限延长至2028年10月与 two 六个月的延期选择，并修订了某些契约（见下文）。

截至2024年12月31日，公司拥有$ 150.0 百万未偿还的循环信贷借款无针对该设施签发的信用证，以及$ 300.0 百万仍然可用。

2024 A & B Revolver、Prudential系列票据和定期贷款5（修订后）下的契约

主要财务契约如下：

•担保债务与调整后资产总值的最大比率 0.40 :1.00.

•2024年A & B左轮手枪和保诚系列票据下-最低股东权益金额$ 751.1 百万加 75 2024年6月30日后股权发行所得款项净额的百分比%。

•根据定期贷款5-最低股东权益金额$ 865.6 百万加 75 2021年6月30日后股权发行募集资金净额的百分比%。

•最低未支配利息覆盖率为 1.75 :1.00.

债务本金支付

截至2024年12月31日，未来五年及其后的债务本金支付和到期情况及相应金额的未摊销递延融资成本或债务折价或溢价情况如下（单位：千）：


	预定本金支付
	2025		2026		2027		2028		2029		此后		本金总额		（未摊销发债成本）/ （折扣）溢价		合计
有担保债务	$	2,200	$	2,275	$	3,966	$	3,306	$	43,062	$	—	$	54,809	$	( 95 )	$	54,714
无担保债务	38,250		67,000		37,125		43,000		25,000		60,000		270,375		( 252 )		270,123
循环信贷额度	—		—		—		150,000		—		—		150,000		—		150,000
应付票据和其他债务合计	$	40,450	$	69,275	$	41,091	$	196,306	$	68,062	$	60,000	$	475,184	$	( 347 )	$	474,837

9. 衍生工具

公司面临与浮动利率债务相关的利率风险。该公司主要通过固定利率和浮动利率债务的组合来平衡其债务成本和利率风险。公司可能会不时使用利率掉期来管理其利率风险敞口。

利率互换

截至2024年12月31日，公司已三个利率互换协议，所有这些都被指定为现金流对冲。协议的关键条款如下（单位：千美元）：


有效	成熟度	固定利息	名义金额		资产（负债）公允价值
日期	日期	率	2024年12月31日		2024年12月31日		2023年12月31日
利率互换协议
4/7/2016	8/1/2029	3.14 %	$	50,877	$	4,310	$	4,142
5/1/2024	12/9/2031	4.88 %	$	57,000	$	1,254	$	( 1,144 )
12/9/2024	12/9/2031	4.83 %	$	73,000	$	1,814	$	( 1,574 )

2022年，公司订立 two 名义金额为$的远期起始利率互换协议 57.0 百万美元 73.0 万，以对冲与$相关的利率波动 130.0 百万未来融资与所列生效和到期日一致。公司指定这些套期保值关系 two 远期利息互换协议在开始时作为现金流对冲。2023年12月，由于确定与指定套期关系相关的标的现金流已不可能发生，公司解除了远期利息互换协议的指定。因此，截至2023年12月31日止年度，公司从累计其他综合收益（亏损）并在利息及其他收入（支出）净额a $ 2.7 解除指定套期关系公允价值调整相关的百万损失。远期利率掉期公允价值的后续变动计入收益，直至2024年2月29日，公司因预期未来融资而重新指定两笔远期利率掉期的套期保值关系。公司录得远期利率掉期估值调整收益$ 3.7 截至2024年12月31日止年度的百万元，发生在重新指定日期之前。与美元有关的现金结算 57.0 百万名义金额利率互换于2024年5月1日开始。与美元有关的现金结算 73.0 百万名义金额利率互换于2024年12月9日开始。

与利率互换相关的资产列于预付费用及其他资产与利率互换相关的负债列报于应计负债和其他负债截至2024年12月31日和2023年12月31日的合并资产负债表。

指定套期保值工具

指定并符合现金流量套期条件的衍生工具，现金流量套期的公允价值变动计入累计其他综合收益（亏损）并随后重新分类为利息支出由于相关浮动利率债务产生利息。与现金流量套期相关的定期现金利息结算在公司合并现金流量表中作为经营现金流量列报。

终止及解除指定的套期保值工具

当预测的被套期交易很可能不会发生时，套期会计终止，递延金额在累计其他综合收益立即被认出。对于未被指定为套期工具的衍生工具，包括解除指定的套期，公允价值变动记入利息及其他收入（支出）净额.截至2023年12月31日止年度，公司由累计其他综合收益（亏损）并在利息及其他收入（支出）净额a $ 2.7 万与解除指定套期保值关系相关的损失。截至二零二二年十二月三十一日止年度，公司由累计其他综合收益（亏损）并在利息及其他收入（支出）净额a $ 0.5 与终止对冲关系相关的百万收益。

综合收益（亏损）表衍生工具影响

下表列示截至2024年、2023年、2022年12月31日止三个年度公司综合全面收益（亏损）表衍生工具的税前影响，（单位：千）：


	2024		2023		2022
关于被指定为套期保值工具的衍生工具的信息
衍生工具在OCI中确认的收益（亏损）金额	$	4,100	$	296	$	4,876
重分类调整对计入净收入（亏损）的利息支出的影响	$	( 1,764 )	$	( 1,680 )	$	469

有关衍生品终止和解除指定的对冲工具的信息
将利率衍生品损失（收益）重新分类为利息和其他收入（费用），净额计入净收益（亏损）	$	—	$	2,718	$	( 497 )

截至2024年12月31日，公司预计将重新分类$ 2.4 未来12个月从累计其他综合收益到收益的衍生工具净收益（亏损）百万。

10. 承诺与或有事项

承诺和其他财务安排

与公司房地产活动相关的债券总计$ 17.0 截至2024年12月31日的百万，并代表第三方担保人发行的商业债券（许可证、细分、许可证和公证债券），截至2024年12月31日未在公司合并资产负债表中记录为负债。如果提取，公司将有义务偿还发行债券的担保人的债券金额，因迄今已完成的工作而减少。

法律程序及其他意外情况

在出售约 41,000 2018年12月，公司通过East Maui Irrigation Company，LLC（“EMI”）向Mahi Pono Holdings，LLC（“Mahi Pono”）提供了毛伊岛上的几英亩农业用地，该公司还拥有约 16,000 毛伊岛东部的几英亩流域土地并举行四个向大约 30,000 东毛伊岛夏威夷州拥有的英亩土地。出售给Mahi Pono的交易包括出售一 50 EMI的%权益（已于2019年2月1日结束），并规定公司和Mahi Pono通过EMI共同继续现有流程，以确保从国家获得长期租赁，用于向Mahi Pono提供灌溉用水，供在毛伊岛中部使用。

这些水许可协议中的最后一份于1986年到期，所有四个协议随后被延长为每年更新的可撤销许可。2001年，向国家土地和自然资源委员会（“BLNR”）提出了一项请求，要求以长期用水租赁取代这些可撤销的许可证。在BLNR完成其下令就长期租赁请求举行的有争议案件听证会之前，BLNR一直在保留现有许可证的基础上。三个当事人（Healoha Carmichael；Lezley Jacintho；和Na Moku Aupuni O Ko'olau Hui）于2015年4月10日提起诉讼（“初始诉讼”），指控BLNR一直在每年更新可撤销的许可证，而不是将其保持在保留状态。该诉讼对BLNR延续2015日历年可撤销许可证的决定提出异议，并要求法院撤销可撤销许可证，并宣布在未准备环境评估（“EA”）的情况下非法发放了续证。2015年12月，BLNR决定重申其先前的决定，将许可证保持在保留状态。BLNRR的这一决定受到了美国三个派对。2016年1月，法院在最初的诉讼中裁定，续签不受EA要求的约束，但BLNR缺乏法律授权，无法将可撤销的许可保持在延期状态一年（《初次裁定书》）。初步裁决被上诉至夏威夷州中级上诉法院（“ICA”）。

2016年5月，在初步裁决的上诉待决期间，夏威夷州议会通过了众议院第2501号法案，该法案规定，BLNR拥有为处置水权颁发延期可撤销许可的法律权力，期限不超过三年 .州长于2016年6月将这项法案签署为法律，成为第126号法案。根据第126号法案，BLNR2016年12月、2017年11月和2018年11月就2017、2018年和2019年历年寻求并授予了现有延期许可的年度授权。2019年，夏威夷州议会没有批准延长第126号法案。

2019年6月，ICA撤销了最初的裁决，有效地推翻了关于BLNR缺乏将可撤销许可保持在延期状态的权威的认定一年（《ICA裁定书》）。The ICA将案件发回初审法院，以确定许可证的保留状态是否符合法规要求的（a）“临时”和（b）国家的最佳利益。原告向ICA提出动议，要求重新考虑其决定，但于2019年7月5日被驳回。2019年9月30日，原告向夏威夷最高法院提出请求，要求审查并推翻ICA的裁决。2019年11月25日，夏威夷最高法院批准了原告的复审ICA裁决的请求，并于2020年5月5日举行了口头辩论。

2019年10月11日，BLNR根据ICA裁决，着手更新该州所有现有的水可撤销许可证，并批准延续四个东茂宜岛可撤销另一项水许可一年期限至2020年12月31日。2020年11月13日，BLNR批准再次延长此类许可证至2021年12月31日。

2022年3月2日，夏威夷最高法院撤销了ICA关于BLNR决定延续2015日历年可撤销许可的裁决，认为夏威夷修订法规第343章（夏威夷环境政策法案）确实适用于许可。法院将此事发回巡回法院，以确定是否有任何例外适用，如果没有，应如何根据A & B/EMI对长期水租赁采取的步骤适用HRS第343章。夏威夷最高法院还认定，BLNR有法定权力延续许可证超过一年，但要求BLNR作出事实调查结果和法律结论，确定该行动将服务于国家的最佳利益。在还押期间，Carmichael原告提出了一项要求部分即决判决的动议，要求巡回法院得出结论，当BLNR延续2015日历年的可撤销许可时，BLNR和A & B/EMI违反了HRS第343章。2023年12月21日，巡回法院下达命令，部分准予并部分驳回部分即决判决动议，认定BLNR和A & B/EMI在BLNR延续2015日历年的可撤销许可时违反了HRS第343章，但驳回了原告关于在最终环境影响声明被接受之前A & B/EMI无权引水的声明请求。

同样在还押期间，Carmichael原告寻求并获准提交一份修正申诉，声称对A & B/EMI提出不当得利索赔。原告声称，至少从2015年到2021年9月BLNR接受长期水租赁的最终环境影响声明，他们对EMI引水拥有优先权利，而EMI在此期间没有引水的权力。2023年12月，Carmichael原告提交了修改后的诉状。2025年2月11日，巡回法院下达命令，批准A & B/EMI就原告不当得利索赔提出的即决判决动议。尚未作出最终判决。

在Na Moku Aupuni O Ko'olau Hui对BLNR继续执行2016日历年可撤销许可的决定提出质疑的同案中，Na Moku提出动议，要求就上诉作出决定，并要求巡回法院根据可撤销许可限制当前的用水转移，并命令BLNR允许Na Moku在下文所述的Sierra Club诉讼中干预巡回法院下令的有争议的案件听证会。2024年1月2日，巡回法院下达命令，批准Na Moku的请求，使BLNR重申2016日历年可撤销许可证的保留状态的决定无效，并拒绝Na Moku的请求，即（1）对当前根据可撤销许可证引水的数量设置上限，（2）命令BLNR允许Na Moku干预Sierra Club有争议的案件听证会；（3）宣布A & B/EMI没有根据当时有效的可撤销许可证引水的合法权力。2024年1月，巡回法院对此案作出终审判决。

在另一件事中，2018年12月7日，Sierra Club提出的有争议的案件请求（对BLNR2018年11月批准2019年可撤销许可提出异议）被BLNRD驳回。2019年1月7日，Sierra Club在夏威夷第一巡回法院对BLNR、A & B和EMI提起诉讼，寻求使2019年和2020年的可撤销许可延期无效，原因包括未能履行EA。该诉讼还试图禁止A & B/EMI转移超过 25 每天百万加仑，直到BLNR适当签发许可证或租约，并对BLNR可撤销的许可证施加某些条件。根据ICA在最初诉讼中的裁决，法院驳回了基于未能履行EA而寻求使可撤销许可无效的指控。塞拉俱乐部的诉讼被修改，包括对BLNR延长2020日历年可撤销许可的质疑。在2020年8月开始对案情进行全面审判后，法院于2021年4月6日就Sierra Club对2019年和2020年可撤销许可提出质疑的诉讼作出裁决。2022年2月17日，塞拉俱乐部提交上诉通知书

对2020年8月审判的决定提出质疑。法院分别审议了Sierra Club提起的诉讼，该诉讼就BLNR拒绝就2021年可撤销许可举行有争议的案件听证会的决定提出上诉，该许可由BLNR于2020年11月13日或前后授予。在那起案件中，2021年5月28日，法院发布了一项临时裁决，认定塞拉俱乐部的正当程序权利受到侵犯，命令BLNR就2021年许可证举行有争议的案件听证会，并宣布许可证将被撤销。2021年7月30日，法院修改裁决，表示许可证不会作废，而是留在原地等待有争议的案件听证会结果。BLNR于2021年12月举行了有争议的案件听证会，以解决2021年和2022年两个日历年的可撤销许可的延续问题，BLNR于2022年6月30日发布了一项决定。2021年12月27日，虽然BLNR在有争议的案件听证会上的裁决悬而未决，但法院进一步修改了其裁决，允许许可证在2022年5月1日（BLNR就2022日历年许可证的延续作出实质性决定的日期）或法院的进一步命令之前保持不变，以较早者为准。2022年4月26日，法院口头批准将2022年5月1日的最后期限延长至2022年6月15日（以较早者为准），即BLNR就延续2022日历年许可证作出实质性决定的日期，或法院可能进一步下令的日期。2022年6月1日，法院批准将2022年6月15日的最后期限延长至2022年7月15日或BLNRR就延续2022日历年许可证作出实质性决定或法院可能进一步命令的日期（以较早者为准）。2022年6月30日，BLNR发布了关于2021和2022日历年许可证争议案件听证会的最终决定，批准将许可证延续到2022日历年年底。该公司和BLNR就法院认定Sierra Club有权就2021年可撤销许可进行有争议的案件听证会提出上诉。应Sierra Club的请求，中级上诉法院于2023年12月13日就此事进行了口头辩论。2024年4月12日，ICA发表意见，认为Sierra俱乐部无权参加有争议的案件听证会，巡回法庭修改许可犯了错误，Sierra俱乐部无权获得律师费和费用。塞拉俱乐部向夏威夷最高法院提出申请，要求对ICA的意见提出质疑。2024年7月11日，夏威夷最高法院下达命令，受理Sierra Club的调卷令状申请。2022年7月，塞拉俱乐部提出了另一项上诉，对BLNR2022年6月30日关于2021和2022日历年许可证争议案件听证会的决定提出质疑。2023年3月31日，法院对上诉作出裁决，认为上诉没有实际意义。2024年1月29日，法院对此案作出终审判决。2024年2月8日，塞拉俱乐部向夏威夷中级上诉法院提交了上诉通知，并于2024年12月24日，法院推翻了驳回，认为案件没有实际意义，将此事发回巡回法院考虑上诉的是非曲直。2025年2月10日，Sierra Club向夏威夷最高法院提交了调卷令状的申请，认为ICA错误地将此事发回巡回法院，而不是决定上诉本身的是非曲直。提交对申请的回复的时间尚未过去。

2022年11月10日，BLNRR投票决定延续2023日历年的可撤销许可，并在同一次会议上拒绝了Sierra Club提出的有争议案件听证会的口头请求。塞拉俱乐部随后向BLNR提交了一份书面请求，要求就可撤销许可的延续进行有争议的案件听证会，但BLNR于2022年12月9日予以否认。2022年11月29日，塞拉俱乐部对BLNR拒绝其有争议案件听证会的口头请求并继续2023年可撤销许可的决定提出上诉。2022年12月15日，塞拉俱乐部修改其上诉，同时对BLNR拒绝其有争议案件听证会的书面请求提出异议。2023年6月16日，巡回法院对上诉作出裁决；以及根据HRS 91-14（g）临时修改许可，其中法院得出结论，Sierra Club再次有权就2023日历年可撤销许可的延续进行有争议的案件听证会。法院还修改了BLNR继续可撤销许可的决定，将上限降至 31.5 每天百万加仑。A & B/EMI提出动议，要求提高修改后的上限，并允许立即提起上诉。2023年8月11日，法院下达命令，驳回A & B/EMI请求立即提起上诉的动议。2023年9月8日，法院作出裁决，在不影响A & B/EMI提高修改后上限的动议的情况下予以否认。2023年8月17日，Sierra Club提交了第一份修改许可证的动议，要求法院对可撤销的许可证施加条件，要求A & B/EMI确定毛伊岛消防部门县的用水需求并行 One 水库，法院部分批准，命令各方与县毛伊岛消防部门会面，讨论该部门的用水需求。2024年1月，法院对此案作出终审判决。2024年2月，A & B/EMI和BLNR分别向夏威夷中级上诉法院提交了上诉通知。

2023年12月8日，BLNR向公司颁发了2024日历年的新的可撤销许可证。同日，在BLNR投票决定向公司授予新的可撤销许可后，Sierra Club提出了有争议案件听证会的口头请求，并于2023年12月18日提交了书面请求。2024年12月13日，BLNRR拒绝了Sierra Club的有争议案件听证会请求。

2024年12月13日，BLNR向公司颁发了2025日历年的新的可撤销许可证。同日，在BLNR投票授予公司新的可撤销许可之前，Sierra Club口头和书面要求进行有争议的案件听证，Na Moku Aupuni O Ko'olau Hui口头要求进行有争议的案件听证。BLNRR投票否决了这两项请求。

2025年1月9日，Sierra Club对BLNR的决定提出上诉，驳回了其关于有争议的案件听证会的请求，并对BLNR关于发放2025日历年新的可撤销许可的决定的案情提出了质疑。2025年1月10日，Na Moku Aupuni O Ko'olau Hui对BLNR的决定提出上诉，驳回了其关于有争议案件听证会的口头请求，并对BLNR发布2025日历年新的可撤销许可证的决定的案情提出了质疑。

关于A & B有义务继续现有程序以确保从国家获得长期水租赁，A & B和EMI将针对Sierra Club和/或Na Moku Aupuni O Ko'olau Hui提出的剩余索赔进行抗辩。

除上述诉讼外，公司是正常开展业务过程中产生的其他法律诉讼的一方，或可能因此承担或有责任。虽然无法确定地预测此类诉讼和索赔的结果，但管理层在与律师协商后认为，合理可能的损失不会对公司的合并财务报表整体产生重大影响。

进一步注意，公司的某些财产和资产可能会在不同时间成为其他类型索赔和评估的标的（例如，基于此类资产正常运营的环境事项）。根据有关这类潜在索赔和评估的事实和情况，如果认为很可能发生了负债，并且截至财务报表日期能够合理估计/估价损失金额，公司将记录应计费用。

11. 收入和合同余额

该公司通过其商业地产和土地运营部门产生收入。通过其商业房地产部门，公司拥有并经营商业房地产物业组合，并作为出租人通过租赁此类资产产生收入（即收入）。有关出租人收入确认的进一步讨论，请参阅附注12 –租赁-公司作为出租人。土地运营部门从与客户的合同中获得收入。如果公司认为分类最能说明公司收入和现金流的性质、金额、时间和不确定性如何受到经济因素的影响，公司将在适当时按收入类型进一步将来自与客户的合同的收入分类。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度按类型划分的收入如下（单位：千）：


	2024		2023		2022
收入：
商业地产	$	197,365	$	193,971	$	187,224
土地运营：
开发销售收入	18,328		—		8,084
未改善/其他物业销售收入	20,265		12,325		19,905
其他营业收入	683		2,547		15,340
土地业务	39,276		14,872		43,329
总收入	$	236,641	$	208,843	$	230,553

收入确认的时间可能与向客户开具发票的时间不同。

下表提供了截至2024年12月31日和2023年12月31日与客户签订的合同的应收款项、合同资产和合同负债情况（单位：千）：


	2024		2023
应收账款	$	5,398	$	7,421
备抵（信贷损失和呆账）	( 1,701 )		( 2,888 )
应收账款，扣除信用损失准备金和呆账准备金	$	3,697	$	4,533

变量考虑1	$	62,000	$	62,000
预付租金	6,077		4,985
其他递延收入	4,385		3,368
递延收入	$	72,462	$	70,353

1 截至期末递延的可变对价与2018年出售毛伊岛农地收到的金额相关，根据收入确认指引，无法计入交易价格。

截至2024年12月31日止年度，公司确认$ 0.1 百万与公司截至2023年12月31日报告的可变对价和其他递延收入有关。截至2023年12月31日止年度，公司不是

确认与公司截至2022年12月31日报告的可变对价和其他递延收入相关的任何收入。

2018年12月17日，A & B与Mahi Pono（“买方”）就出售毛伊岛农业用地订立买卖协议及托管指示（“PSA”）。就此次出售而言，该公司推迟了大约$ 62.0 百万收入与某些履约义务有关，这些义务涉及确保充足的水以支持买方对土地的农业计划，通过与夏威夷州达成协议，提供获得用于农业灌溉的州用水的权利（“州用水租赁”），以及确保买方在州用水租赁签发之前继续获得水。根据PSA条款，公司可能被要求汇出高达$ 62.0 百万在未履行履约义务的情况下向买方支付（记为递延收入$ 62.0 截至2024年12月31日和2023年12月31日的百万）。

关于与公司与客户的合同有关的其他信息，从前期履行的履约义务中确认的收入金额（例如，由于交易价格的变化）在所列的任何期间都不重要。

12. 租赁-公司作为出租人

公司以经营租赁方式向租户出租房地产物业。此类活动主要由其CRE部门内的经营租赁组成。

截至2024年12月31日和2023年12月31日，租赁财产的历史成本和累计折旧情况如下（单位：千）：


	2024		2023
租赁物业-房地产	$	1,638,098	$	1,607,919
减：累计折旧	( 255,483 )		( 228,714 )
经营租赁下的物业-净额1	$	1,382,615	$	1,379,205
1截至2023年12月31日，经营租赁下的物业包括计入持有待售资产的租赁物业。

这些经营租赁项下与租赁付款和可变租赁付款有关的总租金收入（即收入）如下（单位：千）：


	2024		2023		2022
租赁付款	$	135,666	$	134,323	$	130,849
可变租赁付款	63,376		60,836		58,517
被视为无法收回的收入，净额	( 1,316 )		( 552 )		754
总租金收入	$	197,726	$	194,607	$	190,120

截至2024年12月31日，不可撤销经营租赁将收到的合同未来租赁付款如下（单位：千）：


2025	$	135,064
2026	121,899
2027	108,725
2028	92,133
2029	74,232
此后	560,122
将收到的未来租赁付款总额	$	1,092,175

13. 租赁-公司作为承租人

不可撤销的主要经营租赁包括租赁期限至2031年到期的土地。管理层预计，在正常业务过程中，大多数经营租赁将被续签或替换为其他类似租赁。该公司有融资租赁的设备，期限到2029年到期。

为未来升级提供准备的经营租赁的租赁费用按直线法入账。截至2024年、2023年和2022年12月31日止年度，经营和融资租赁项下的租赁费用如下（单位：千）：


	2024		2023		2022
租赁成本-经营及融资租赁
经营租赁成本	$	1,915	$	2,017	$	2,692

融资租赁成本：
使用权资产摊销	292		199		52
租赁负债利息	188		110		27
总租赁成本-经营和融资租赁	$	2,395	$	2,326	$	2,771

与融资租赁和经营租赁分开的租赁相关的其他金额包括截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的以下金额（单位：千美元）：


	2024			2023			2022
为计入租赁负债计量的金额支付的现金：
经营租赁产生的经营现金流出	$	1,869		$	1,990		$	2,663
融资租赁产生的经营现金流出	$	188		$	110		$	27
融资租赁产生的融资现金流	$	292		$	199		$	52
其他详情：
加权-平均剩余租期（年）-经营租赁	6.5			2.5			3.0
加权-平均剩余租期（年）-融资租赁	3.3			4.2			4.8
加权-平均折现率-经营租赁	4.4		%	4.4		%	4.2		%
加权-平均折现率-融资租赁	4.7		%	4.8		%	4.1		%

截至2024年12月31日，不可撤销经营租赁和融资租赁项下的未来租赁付款如下（单位：千）：


	经营租赁		融资租赁
2025	$	102	$	491
2026	102		491
2027	102		2,085
2028	102		1,296
2029	102		125
此后	151		—
租赁付款总额	$	661	$	4,488
减：利息	( 538 )		( 556 )
租赁负债总额	$	123	$	3,932

截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度的经营和融资租赁信息如下（单位：千）：


	合并资产负债表位置	2024		2023
物业、厂房及设备
ROU资产-经营租赁	预付费用及其他资产	$	148	$	1,702
ROU资产-融资租赁	不动产，净额	$	4,202	$	4,195
负债
租赁负债-经营租赁	应计负债和其他负债	$	123	$	1,088
租赁负债-融资租赁	应付票据及其他债务	$	3,932	$	4,073

14. 股份支付奖励

2022年4月26日，股东通过了《Alexander & Baldwin, Inc. 2022年综合激励计划》（“2022年计划”）。2022年计划作为2012年激励薪酬计划（“2012年计划”）的后续，允许授予股票期权、股票增值权、股票奖励、限制性股票单位、股息等值权利以及其他奖励。2012年计划允许授予股票期权、股票增值权、股票奖励和限制性股票单位，包括非雇员董事自动授予计划。2012年计划下的所有未兑现奖励仍受2012年计划条款的约束。自2022年4月26日起，将不会根据2012年计划发行额外股份。根据2022年计划授权发行的普通股股份将从公司授权但未发行的普通股股份或公司获得的普通股股份中提取，包括在公开市场或私人交易上购买的股份。

2022年计划允许授予高达 3.2 以股票期权、限制性股票单位或普通股形式发行的百万股股份，可根据2022年计划或2012年计划在股份发行前到期或因任何原因被没收、注销或终止的股份进行调整。这包括 2.5 百万股新股及 0.7 2012年计划结转的百万股。截至2024年12月31日 2.8 百万股可供未来授予的剩余股份。

根据2022年计划，普通股或限制性股票单位的股份可授予作为基于时间的奖励、基于市场的奖励或基于绩效的奖励。

在每一次年度股东大会上，非雇员董事将获得限制性股票单位的奖励，使持有人在归属时有权获得同等数量的普通股。下表汇总了截至2024年12月31日止年度的非既得限制性股票单位活动（单位：千，加权平均授予日公允价值金额除外）：


	受限股票单位	加权-平均授予日公允价值
未结清，1月1日	624.9	$	21.18
已获批	356.5	$	17.73
既得	( 324.8 )	$	19.13
已取消	( 79.8 )	$	20.53
未偿还，12月31日	576.8	$	20.29

授予员工的基于时间的限制性股票单位在一段时间内按比例归属三年，但2023年授予前任行政总裁的基于时间的限制性股票单位除外，该单位已发行一年自授予日起。授予非雇员董事的基于时间的限制性股票单位归属于a 一年期间。以市场为基础的限制性股票单位断崖式马甲三年，前提是公司普通股在相关期间的股东总回报达到或超过预先定义的相对于定义的指数的股东总回报水平。基于业绩的限制性股票单位悬崖马甲超过三年，基于实现一定业绩指标的概率。

截至2024年12月31日，有$ 5.9 百万与根据2022年计划和2012年计划授予的非既得限制性股票单位相关的未确认补偿成本总额；该成本预计将在剩余的加权平均期间内确认 1.8 年。

公司基于时间和绩效的奖励的公允价值采用授予日公司股票价格确定。公司基于市场的奖励的公允价值是使用授予日的公司股价和使用蒙特卡洛模拟的归属概率估计的。蒙特卡洛模拟采用以下加权平均假设进行：


	2024年赠款	2023年赠款	2022年赠款
A & B普通股的波动性	27.4 %	31.8 % - 49.1 %	47.7 %
同行公司平均波动率	29.9 %	33.6 % - 48.2 %	51.1 %
无风险利率	4.0 %	3.8 % - 4.5 %	1.4 %

2024年、2023年和2022年授予的限制性股票单位的加权平均授予日公允价值为$ 17.73 , $ 21.82 ，和$ 25.56 ，分别。员工被实际没收限制性股票奖励不确认补偿成本

在提供所需服务期之前终止。公司认无截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度归属时的税收优惠。

公司确认补偿成本扣除限制性股票奖励的实际没收。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，与股份支付相关的补偿成本汇总如下，（单位：千）：


	2024		2023		2022
股份费用：
限制性股票单位	$	4,795	$	6,081	$	4,913
以股份为基础的费用总额	4,795		6,081		4,913
确认的税收优惠总额	—		—		—
股份费用（税后净额）	$	4,795	$	6,081	$	4,913




已归属股票的公允价值	$	5,649	$	9,120	$	5,600

15. 员工福利计划

该公司向现有雇员提供广泛的福利，包括固定缴款计划和健康和福利福利，以及向合格的退休雇员提供离职后福利。公司不预先为离职后医疗保健计划提供资金，并有权在未来修改或终止其中的某些计划。某些退休人员群体支付一部分离职后福利费用。

养老金计划终止：公司董事会于2021年2月23日批准了一项计划，以实现终止亚历山大&鲍德温受薪员工的A & B退休计划和A & B农业公司员工养老金计划（统称“固定福利计划”），该计划于2021年5月31日生效。2022年6月30日，公司通过满足以下标准完成了设定受益计划的终止：（1）发生了终止设定受益计划的不可撤销行动，（2）公司被解除设定受益计划的主要责任，（3）与设定受益计划的义务和用于实现结算的资产相关的重大风险为公司消除。

截至2022年12月31日止年度，公司现金捐款$ 28.7 百万给设定受益计划，并与设定受益计划终止流程有关，记录了税前结算费用$ 76.9 百万内养老金终止在合并经营报表中，这表示先前计入累计其他综合损失的递延费用的加速以及在终止时重新计量计划资产和义务的影响。此外，公司录得所得税优惠$ 18.3 百万元于截至2022年12月31日止年度，以于设定受益计划终止完成时将税项影响重新分类于累计其他综合亏损。

益义务、计划资产和计划的资金到位情况：公司福利计划披露的计量日期为每年12月31日。截至2024年12月31日和2023年12月31日，未获得资金的累计退休后福利计划的状况，并显示如下（单位：千）：


	其他退休后福利			不合格计划福利
		2024		2023		2024		2023
福利义务的变化
年初福利义务		$	7,847	$	8,061	$	2,125	$	2,019
服务成本		29		69		—		—
利息成本		386		420		26		106
计划参与者的贡献		569		596		—		—
精算（收益）损失		( 533 )		( 113 )		( 19 )		—
支付的福利		( 1,193 )		( 1,186 )		—		—


结算		—		—		( 1,655 )		—

年底福利义务		$	7,105	$	7,847	$	477	$	2,125

计划资产变动
计划资产年初公允价值		$	—	$	—	$	—	$	—

雇主供款		624		590		1,655		—
参与者贡献		569		596		—		—

支付的福利		( 1,193 )		( 1,186 )		—		—
结算		—		—		( 1,655 )		—

年末计划资产公允价值		$	—	$	—	$	—	$	—

资金状况（确认负债1)		$	( 7,105 )	$	( 7,847 )	$	( 477 )	$	( 2,125 )

1呈现为应计养老金和退休后福利在随附的截至2024年12月31日和2023年12月31日的合并资产负债表中。

预计支付的福利金：未来十年的预计未来福利金支付情况如下（单位：千）：


	2025		2026		2027		2028		2029		2030-2034
预计支付的福利金
退休后福利	$	617	$	586	$	572	$	557	$	545	$	2,476
不合格计划福利	—		481		—		—		—		—
合计	$	617	$	1,067	$	572	$	557	$	545	$	2,476

确认的净效益成本及在其他综合收益中确认的金额：截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，设定受益养老金计划和退休后医疗保健和人寿保险福利计划在其他综合收益（损失）中确认的净定期福利成本和其他金额的组成部分如下（单位：千）：


	养老金福利						其他退休后福利						不合格计划福利
净期间效益成本的组成部分	2024		2023		2022		2024		2023		2022		2024		2023		2022
服务成本	$	—	$	—	$	1,384	$	29	$	69	$	74	$	—	$	—	$	—
利息成本	—		—		739		386		420		400		26		106		99
计划资产预期收益率	—		—		( 2,649 )		—		—		—		—		—		—
净亏损摊销	—		—		1,749		—		—		103		—		—		89
前期服务成本摊销	—		—		91		—		—		—		—		—		—

结算损失（收益）	—		—		—		—		—		—		14		—		—
养老金终止	—		—		76,653		—		—		125		—		—		129
净定期福利成本	$	—	$	—	$	77,967	$	415	$	489	$	702	$	40	$	106	$	317

其他综合收益（损失）中确认的计划资产和受益义务的其他变动
净收益（亏损）	$	—			$	14,424	$	532	$	143	$	2,170	$	2	$	( 34 )	$	427
净亏损摊销1	—		—		1,749		—		—		103		—		—		89


先前服务信贷的摊销1	—		—		91		—		—		—		—		—		—

结算确认净亏损（收益）	—		—		—		—		—		—		14		—		—
养老金终止1	—		—		76,653		—		—		125		—		—		129
与其他综合收益（亏损）相关的所得税1	—				( 18,295 )		—		—		( 50 )		—				50
其他综合收益（亏损）中确认的合计	—		—		74,622		532		143		2,348		16		( 34 )		695
在净定期效益成本和其他综合收益（损失）中确认的合计	$	—	$	—	$	( 3,345 )	$	117	$	( 346 )	$	1,646	$	( 24 )	$	( 140 )	$	378

1系以前记录到的余额的摊销或确认累计其他综合收益（亏损）在合并资产负债表中确认为净定期效益成本的组成部分。

定期福利费用净额的其他构成部分（服务费用构成部分除外）记入利息及其他收入（支出）净额在合并经营报表中。

截至2024年12月31日和2023年12月31日累计其他综合收益（亏损）在合并资产负债表中确认的金额如下（单位：千）：


	其他退休后福利			不合格计划福利
		2024		2023		2024		2023
净收益（亏损），税后净额		$	( 382 )	$	150	$	15	$	31
未确认的先前服务信用（成本），税后净额		—		—		—		—
累计其他综合收益（亏损）合计		$	( 382 )	$	150	$	15	$	31

未确认的退休后福利计划损益在超过10%走廊的非活跃参与者的平均未来生命周期内摊销。尽管目前的健康成本预计会增加，但该公司试图通过维持其某些福利计划的上限来缓解这些增加，在可能的情况下使用成本较低的医疗保健计划选项，要求某些员工群体支付一部分福利成本，为某些保险计划自行投保，鼓励员工的健康计划，并实施措施以缓解未来福利成本的增加。

计划会计中的假设：截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度用于确定效益信息的加权平均假设如下：


	其他退休后福利		不合格计划福利
		2024	2023	2022	2024	2023	2022
加权平均假设
确定福利义务的贴现率		5.66 %	5.15 %	5.41 %	5.26 %	5.19 %	5.24 %
折现率确定净成本		5.15 %	5.41 %	3.51 %	5.19 %	5.24 %	1.68 %
补偿增加率		0.5 %- 3.0 %	0.5 %- 3.0 %	0.5 %- 3.0 %	不适用	不适用	不适用
计划资产预期收益率		不适用	不适用	不适用	不适用	不适用	不适用
利息入计利率		不适用	不适用	不适用	2.15 %	2.15 %	2.15 %
初始医疗保健费用趋势率		6.70 %	6.20 %	5.90 %	不适用	不适用	不适用
终结率		4.00 %	4.00 %	4.00 %	不适用	不适用	不适用
年达到最终速率		2048	2045	2045	不适用	不适用	不适用

A & B固定缴款计划：公司赞助符合《守则》第401（k）条规定的定额供款计划，并提供最高不超过 3 合格补偿的百分比。公司在这些计划下支出的配套捐款总额为$ 0.5 百万，$ 0.5 百万，以及$ 0.6 分别截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的百万。该公司还提供了非选择性贡献 3 公司向参与者的界定缴款计划作出的参与者年度合资格补偿的百分比。公司在界定缴款计划的这一非选择性部分下支出的缴款总额为$ 0.5 百万，$ 0.7 百万，以及$ 0.7 分别截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的百万。最后，公司维持利润分享计划，如果达到公司业绩的最低门槛，则提供贡献 1 %至 5 %，取决于公司业绩高于最低阈值。有$ 0.6 百万，$ 0.5 百万美元 0.8 分别于截至2024年12月31日、2023年及2022年12月31日止年度确认的利润分享贡献开支的百万元。

16. 所得税

从公司截至2017年12月31日的纳税年度开始，该公司的组织和运营方式使其有资格成为美国联邦所得税目的的REIT。公司的有税REIT子公司（“TRS”）作为C公司单独提交所得税申报表。该公司还在各州提交单独的所得税申报表。

作为一家房地产投资信托基金，公司通常将被允许对其支付的股息进行扣除，因此，将不会对其目前分配给股东的应税收入征收美国联邦公司所得税。该公司可能需要缴纳某些州总收入和特许经营税，以及任何未分配收入的税，以及其TRS所赚取的任何收入的联邦和州公司税。

就美国联邦所得税而言，与公司普通股相关的分配可以定性为普通收入、资本收益、未收回的第1250条收益、资本回报或其组合。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度支付的应税分配被归类为普通收入。

截至2024年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日止年度持续经营业务收入（亏损）的所得税费用（收益）包括以下（单位：千）：


	2024		2023		2022
当前：
联邦	$	170	$	( 9 )	$	( 17,963 )
状态	4		44		( 289 )
总电流	$	174	$	35	$	( 18,252 )
延期：
联邦	$	—	$	—	$	—
状态	—		—		—
递延总额	$	—	$	—	$	—
所得税费用（收益）	$	174	$	35	$	( 18,252 )

截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的所得税费用（福利）与对所得税前持续经营收入适用法定联邦税率计算的金额不同，原因如下（单位：千）：


	2024		2023		2022
计算的联邦所得税费用（福利）	$	13,477	$	8,577	$	3,951
州所得税	485		45		( 1,549 )
估值备抵变动	( 3,523 )		986		5,336
REIT费率差异	( 10,553 )		( 9,325 )		( 7,824 )
不可课税或不可扣除项目	124		( 96 )		22
股份补偿	( 4 )		( 152 )		( 120 )
当期和递延税项之间的有效税率差异	95		—		408
养老金终止	—		—		( 18,295 )



其他，净额	73		—		( 181 )
所得税费用（收益）	$	174	$	35	$	( 18,252 )

与截至2023年12月31日止年度相比，公司截至2024年12月31日止年度的法定税率与实际税率的对账变化主要是由于截至2023年12月31日止年度出售Grace处置集团导致递延税项资产的估值备抵发生变化，以及截至2024年12月31日止年度的税前账面收入整体增加。

截至2024年12月31日和2023年12月31日，产生较大部分递延所得税资产和递延所得税负债的暂时性差异的税务影响如下（单位：千）：


	2024		2023
递延所得税资产：
员工福利	$	4,051	$	4,391
资本化成本	1,290		1,329
合营企业及其他投资	5,810		6,020
减值和摊销	622		679
太阳能投资受益	14,814		15,212
保险及其他准备金	6,517		6,002
不允许的利息支出	9,075		10,509
净经营亏损	53,795		61,089

物业	5,348		610
其他	8,140		3,246
递延所得税资产总额	$	109,462	$	109,087
估价津贴	( 108,021 )		( 109,087 )
递延所得税资产净额合计	$	1,441	$	—

递延税项负债：


利率互换	$	1,110	$	—
其他	331		—
递延所得税负债总额	$	1,441	$	—

递延所得税资产净额（负债）	$	—	$	—

截至2024年12月31日的联邦税收抵免结转总额为$ 8.3 百万，其中$ 8.1 百万将于2036年到期，并且$ 0.2 百万将于2039年到期。截至2024年12月31日的州税收抵免结转总额为$ 6.9 百万，并可根据州法律无限期结转。截至2024年12月31日，该公司的联邦净营业亏损结转毛额为$ 193.2 百万（$ 40.6 百万受税收影响）根据联邦法律可以无限期结转。截至2024年12月31日，该公司的州净营业亏损结转为$ 262.3 百万（$ 13.2 百万计税）可无限期结转。

如果递延所得税资产的部分或全部很可能无法实现，则必须提供估值备抵，其基础是考虑到所有正面和负面的证据。除其他外，证据来源包括税前收益或亏损的历史、对未来结果的预期、税收筹划机会和适当的税法。

由于该公司最近在其TRS中产生了亏损，该公司认为，截至2024年12月31日，其美国联邦和州递延所得税资产很可能无法实现。公司录得估值备抵减少$ 1.1 本期美国联邦和州递延所得税资产净额的百万。如果公司确定其在可预见的未来能够变现其递延所得税资产，则对递延所得税资产的调整可能会导致该确定期间的收入出现实质性增加。在确定应发生估值备抵转回的期间时，需要有重大的管理层判断。截至2024年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日各年度记录的估值备抵变动净额如下（单位：千）：


	年初余额		净变化		年末余额
2024	$	109,087	$	( 1,066 )	$	108,021
2023	$	109,827	$	( 740 )	$	109,087
2022	$	109,585	$	242	$	109,827

公司获得已行权股票期权的所得税优惠，计算方式为行权时发行股票的公允市场价值与期权行权价格之间的差额，税后。公司还在限制性股票单位归属时获得所得税优惠，以归属时已发行股票的公允市场价值计量，受税收影响。由于公司在各期间的估值备抵，有无截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，从以股份为基础的交易中确认的净税收优惠。

公司将所得税的应计利息和罚款确认为所得税费用的组成部分。截至2024年12月31日，应计利息和罚款并不重大。公司未发现任何重大未确认的税务状况，因此已无相关的应计利息或罚款。

截至2024年12月31日，2021年度及以后各纳税年度开放供税务机关审计。公司认为，任何潜在审计结果不会对其经营业绩、财务状况或流动性产生重大不利影响。

17. 每股收益（“EPS”）

基本每股普通股收益不包括稀释，计算方法是分配给普通股的净收益除以该期间已发行普通股的加权平均数。每股普通股摊薄收益的计算方法是，将分配给普通股的净收益除以该期间已发行普通股的加权平均数，并根据非参与股份奖励的潜在稀释影响进行调整，以及根据如果发行了具有潜在稀释性的普通股，则本应发行在外的额外股份数量（如果有的话）进行调整。

下表提供了截至2024年12月31日、2024年、2023年和2022年12月31日止年度的持续经营收入（亏损）与净收入（亏损）的对账（单位：千）：


	2024		2023		2022
持续经营收入（亏损）	$	64,003	$	40,810	$	37,064




对参与证券的分配和分配	( 23 )		( 106 )		( 189 )
A & B股东可获得的持续经营收入（亏损）	63,980		40,704		36,875
A & B股东可获得的已终止经营业务收入（亏损）	( 3,466 )		( 7,847 )		( 86,644 )
不包括：归属于已终止的非控制性权益的亏损（收入）	—		( 3,151 )		( 1,077 )
A & B普通股股东可获得的净收入（亏损）	$	60,514	$	29,706	$	( 50,846 )

用于计算截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的基本和稀释每股收益的股份数量：


	2024	2023	2022
基本每股收益的分母-加权平均流通股	72,606	72,559	72,636
稀释性证券的影响：
限制性股票单位奖励	146	217	151

摊薄后每股收益的分母-加权平均流通股	72,752	72,776	72,787

截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，不计入稀释后每股普通股收益计算的反稀释证券数量（单位：千）：


	2024	2023	2022
反稀释证券数量	2	73	70

18. 累计其他综合收益（亏损）

截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度的累计其他综合损失的组成部分（税后净额）如下（单位：千）：


	2024		2023
员工福利计划：
退休后计划	$	382	$	( 150 )
不合格福利计划	( 15 )		( 31 )
员工福利计划总额	367		( 181 )
利率互换	5,767		3,431
累计其他综合收益（亏损）	$	6,134	$	3,250

截至2024年12月31日、2023年、2022年12月31日止年度按构成部分划分的累计其他综合收益（亏损）变动情况如下（单位：千，税后净额）：


	员工福利计划		利率互换		合计
余额，2022年1月1日	$	( 77,955 )	$	( 2,751 )	$	( 80,706 )
改叙前的其他综合收入（损失），税后净额$ 0	17,021		4,876		21,897
从累计其他综合收入（损失）中重新分类的数额，扣除税款$ 0	78,939		( 28 )		78,911
其他综合收益税项（亏损）	( 18,295 )		—		( 18,295 )
余额，2022年12月31日	$	( 290 )	$	2,097	$	1,807
改叙前的其他综合收入（损失），税后净额$ 0	109		296		405
从累计其他综合收入（损失）中重新分类的数额，扣除税款$ 0	—		1,038		1,038

余额，2023年12月31日	$	( 181 )	$	3,431	$	3,250
改叙前的其他综合收入（损失），税后净额$ 0	534		4,100		4,634
从累计其他综合收入（损失）中重新分类的数额，扣除税款$ 0	14		( 1,764 )		( 1,750 )

余额，2024年12月31日	$	367	$	5,767	$	6,134

截至2024年、2023年和2022年12月31日止年度累计其他综合收益（亏损）中其他综合收益（亏损）部分的重新分类如下（单位：千）：


	2024		2023		2022
现金流量套期：
未实现利率衍生工具收益（亏损）	$	4,100	$	296	$	4,876
重新分类调整为计入净收入（亏损）的利息支出	( 1,764 )		( 1,680 )		469
将利率衍生品损失（收益）重新分类为利息和其他收入（费用），净额计入净收益（亏损）	—		2,718		( 497 )
员工福利计划：
精算利得（亏损）	534		109		17,021
重新分类为净定期养老金成本的固定福利养老金项目的摊销：
净亏损1	—		—		1,941
结算确认净亏损（收益）1	14		—		—

先前服务信贷的摊销1	—		—		91
养老金终止	—		—		76,907
所得税前合计	$	2,884	$	1,443	$	100,808
与其他综合收益（亏损）相关的所得税	—		—		( 18,295 )
其他综合收益（亏损），税后净额	$	2,884	$	1,443	$	82,513

1该累计其他综合收益（亏损）部分计入定期养老金净成本的计算（参见附注15 –员工福利计划）。

19. 分段信息

经营分部是企业从事可能从中获得收入和产生费用的业务活动的组成部分，其经营业绩由主要经营决策者（“CODM”）定期审查，以就分配给该分部的资源作出决策并评估其业绩，并可获得离散的财务信息。公司CODM为首席执行官。

经营分部的会计政策载于附注2 –重要会计政策。公司根据经营利润计量和评估经营分部，不包括处置商业地产物业的收益（损失）、利息费用、一般公司费用和所得税。主要经营决策者在年度预算编制和预测过程中使用分部经营利润，并在评估分部业绩和就向分部分配资源作出决策时考虑按月或按季度和按年至今的预算与实际和期间的差异。与可报告分部之间的交易相关的收入已在合并中消除。应报告分部之间的交易按与非关联第三方的交易相同的基础入账。

公司目前经营和报告 two 分部：商业地产及土地营运。以下是我们的经营和可报告分部的简要说明，包括各分部的收入、费用、经营利润和现金流的信息：

•商业地产：CRE分部于夏威夷拥有、经营及管理零售、工业及办公物业组合，合计四个百万平方英尺的可出租总面积。公司还拥有约 142 夏威夷一英亩商业用地，其中基本上全部根据城市地面租约出租。

•土地运营：土地运营部门的收入来自房地产开发和土地销售，来自合资企业的收入/亏损，以及夏威夷的其他遗留业务活动。从历史上看，在2022年处置McBryde Resources Inc.之前，该部门还产生了水力发电销售收入，以及在2023年处置Kahului Trucking & Storage，Inc.之前的卡车运输和仓储服务收入。

截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的分部信息汇总如下（单位：千）：


	2024		2023		2022
商业地产
来自外部客户的收入	$	197,365	$	193,971	$	187,224
分部间收入	25		61		279
分部总收入	197,390		194,032		187,503
减：
运营成本和费用	51,760		49,635		48,208
物业税	14,698		14,871		14,037
折旧及摊销	36,093		36,490		36,499
销售、一般和行政	5,356		6,984		6,788
资产减值1	256		4,768		—
其他分部项目2	( 184 )		59		508
商业地产分部营业利润	$	89,411	$	81,225	$	81,463

土地业务
来自外部客户的收入	$	39,276	$	14,872	$	43,329

分部总收入	39,276		14,872		43,329
减：3
销售开发成本	12,592		—		3,810
未改善/其他物业土地销售成本	7,323		1,759		2,792
其他经营成本和费用	4,547		7,791		18,678
与遗留业务相关的负债变动产生的费用（收入）	2,028		( 3,965 )		4,200
销售、一般和行政	1,310		1,792		3,532
处置（收益）损失，净额	( 2,148 )		( 1,114 )		( 53,954 )
来自合营企业的亏损（收益）	( 4,556 )		( 1,872 )		( 1,586 )
其他分部项目4	( 742 )		( 349 )		67,208
土地营运分部经营溢利	$	18,922	$	10,830	$	( 1,351 )

营业利润（亏损）
商业地产	$	89,411	$	81,225	$	81,463
土地业务	18,922		10,830		( 1,351 )
营业利润总额（亏损）	108,333		92,055		80,112
处置商业不动产收益（损失）	51		—		—
利息支出	( 23,169 )		( 22,963 )		( 21,991 )
公司及其他费用5	( 21,038 )		( 28,247 )		( 39,309 )
所得税前持续经营收入（亏损）	$	64,177	$	40,845	$	18,812

1截至2024年12月31日止年度的商业地产减值包括$ 0.3 百万减值-放弃开发成本。截至2023年12月31日止年度，包括$ 2.2 百万减值-CRE物业和$ 2.6 百万减值-放弃开发成本。

2商业地产其他分部项目包括利息收入和固定资产处置损益。截至2022年12月31日止年度，商业地产其他分部项目还包括$ 0.7 百万。

3重大费用类别和金额与定期向主要经营决策者提供的分部层面信息一致。部门间费用非物质截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度及$ 0.3 截至2022年12月31日止年度的百万元，计入其他经营成本及开支。

4土地运营其他分部项目包括与卖方融资应收款项相关的利息收入，这些应收款项来自销售未改善的遗留物业或开发地块，以及与不合格计划相关的费用以及与遗留运营相关的其他退休后福利。截至2022年12月31日止年度，土地运营其他分部项目还包括$ 62.2 百万。

5公司和其他费用包括养老金终止费用$ 14.0 截至2022年12月31日止年度的百万元，与2022年终止设定受益计划有关。


	2024		2023		2022
可辨认资产：
商业地产	$	1,516,058	$	1,493,826	$	1,499,946
土地业务1	98,751		112,408		112,043
应报告分部资产总额	$	1,614,809	$	1,606,234	$	1,611,989


公司和未分配资产2	55,623		40,007		175,315
总资产	$	1,670,432	$	1,646,241	$	1,787,304

资本支出：
商业地产3	$	50,680	$	31,089	$	21,373
土地业务4	28		1		258
可报告分部资本支出总额	$	50,708	$	31,090	$	21,631
企业	69		60		52
资本支出总额	$	50,777	$	31,150	$	21,683

折旧摊销：
商业地产	$	36,093	$	36,490	$	36,499
土地业务	11		35		1,200
应报告分部折旧和摊销总额	36,104		36,525		37,699
企业	208		266		323
折旧和摊销总额	$	36,312	$	36,791	$	38,022

收入
商业地产	$	197,390	$	194,032	$	187,503
土地业务	39,276		14,872		43,329
可报告分部收入总额	236,666		208,904		230,832
企业	—		—		—
消除部门间收入	( 25 )		( 61 )		( 279 )
总收入	$	236,641	$	208,843	$	230,553

利息收入
商业地产	$	51	$	—	$	—
土地业务	1,060		387		280
应报告分部利息收入总额	$	1,111	$	387	$	280
企业	1,080		44		—
总利息收入	$	2,191	$	431	$	280

利息费用
商业地产	$	5,341	$	7,303	$	7,462
土地业务	—		—		—
可报告分部利息支出合计	$	5,341	$	7,303	$	7,462
企业	17,828		15,660		14,529
总利息支出	$	23,169	$	22,963	$	21,991

1土地营运分部包括与公司投资于各合营公司有关的资产。如上所述，由于2022年土地业务部分的构成发生变化，可识别资产总额增加$ 23.4 截至2022年12月31日，百万。

2未分配资产包括截至2022年12月31日与Grace处置集团相关的持有待售资产。截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司有持有待售资产计入未分配资产。

3表示商业房地产投资组合的资本增加总额，包括房地产收购和递延纳税财产购买总额，但不包括承担债务，这些在综合现金流量表中反映为非现金交易。

4不包括持有待售房地产开发的支出，这些支出在合并现金流量表中归类为经营活动产生的现金流量，不包括归类为投资活动产生的现金流量的对合营企业的投资。

20. 出售业务

恩典处置集团

2023年11月15日，公司向非关联第三方Nan，Inc.出售Grace Disposal Group，总代价为$ 57.5 万，其中现金收益为$ 42.5 百万美元 15.0 百万期票。该期票到期日为2024年1月5日，不计息。该票据已于2024年1月全额支付。与出售有关，公司确认处置净损失$ 13.2 截至2023年12月31日止年度的百万元，列报于已终止经营业务的收入（亏损），扣除所得税后的净额在合并经营报表中.此外，公司获Grace Pacific的第三方担保人免除与Grace Pacific的建设债券（投标、履约和付款债券）有关的所有赔偿义务。与Grace出售集团相关的财务业绩在截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的综合经营和现金流量表中分类为已终止经营业务。

McBryde Legacy业务

2022年6月30日，公司向非关联第三方Brue Baukol Capital Partners出售约 18,900 考艾岛上数英亩的主要保护和农业用地和 100 公司在考艾岛水电设施运营商McBryde Resources，Inc.的所有权权益百分比，以换取现金收益和代管应收款$ 73.9 百万美元 0.9 分别为百万。与出售有关，公司确认净收益$ 54.0 截至2022年12月31日止年度的百万元，呈列于处置资产收益（损失）净额在合并经营报表中。出售事项并不被视为个别重大，且不符合作为终止经营进行列报和披露的条件。$ 0.9 百万托管应收账款已于截至2024年12月31日止年度全额收回。

21. 持有待售及终止经营

2023年11月，公司与非关联第三方就出售商业地产分部内的零售物业外埔里镇中心订立处置协议。为让公司有时间物色合适的置换物业，公司可选择自协议执行日起最多一年时间完成交易。公司确定该物业符合截至2023年11月15日协议执行日分类为持有待售的标准，但不会被视为终止经营，因为它既不代表战略转变，也不会对公司的运营和财务业绩产生重大影响。因此，截至2023年12月31日，公司按公允价值减去任何出售成本计量与该物业相关的资产和负债，并记录了减值$ 2.2 2023年第四季度的百万。减值费用列报于资产减值截至2023年12月31日止年度的综合经营报表。截至2023年12月31日，与外埔里镇中心相关的资产负债在合并资产负债表中列示为持有待售资产和应计负债和其他负债，分别。2024年10月21日，公司完成外埔里镇中心的处置。

2022年12月，公司董事会授权管理层完成格雷斯处置集团的出售。结合董事会的授权，公司得出结论，截至2022年12月31日，Grace出售集团符合分类为持有待售和已终止经营业务的标准，因为这代表了战略转变，预计将对公司的经营和财务业绩产生重大影响。因此，与Grace出售集团相关的经营业绩在截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的综合经营和现金流量表中作为已终止经营业务列报。由于Grace Disposal Group被分类为持有待售，与Grace Disposal Group相关的资产和负债按截至2022年12月31日的公允价值减去任何出售成本计量，减值$ 89.8 2022年第四季度录得百万。

有关用于确定持有待售资产公允价值的输入值的更多讨论，请参阅附注7 –公允价值计量。

下表列示截至2023年12月31日合并资产负债表中分类为持有待售的主要资产和负债类别相关信息（单位：千）：


	2023

房地产投资
不动产财产	$	17,556
累计折旧	( 1,817 )
不动产，净额	15,739
不动产无形资产，净额	307
房地产投资，净额	16,046







预付费用及其他资产	121
减：分类为持有待售确认的减值	( 2,183 )
持有待售总资产	$	13,984





应计负债和其他负债	55
与持有待售资产相关的负债合计1	$	55
1与持有待售资产相关的负债列示于应计负债和其他负债截至2023年12月31日的合并资产负债表。

下表汇总了终止经营业务的收入（亏损）包括在截至2024年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的三年合并经营报表中，（单位：千）：


	20241		2023		2022

收入	$	—	$	201,162	$	171,231
销售成本1	( 62 )		( 178,115 )		( 153,547 )
销售，一般和行政1	( 3,404 )		( 15,753 )		( 14,492 )
资产减值	—		—		( 89,818 )
处置资产收益（损失）净额	—		( 13,242 )		60
终止经营业务营业收入（亏损）1	( 3,466 )		( 5,948 )		( 86,566 )
与合营企业相关的收益（亏损）	—		( 1,465 )		( 411 )

利息及其他收入（支出）净额	—		77		596
利息支出	—		( 496 )		( 263 )
所得税前已终止经营业务收入（亏损）1	( 3,466 )		( 7,832 )		( 86,644 )
归属于已终止经营业务的所得税优惠（费用）	—		( 15 )		—
终止经营业务收入（亏损）1	( 3,466 )		( 7,847 )		( 86,644 )
归属于已终止非控股权益的亏损（收入）	—		( 3,151 )		( 1,077 )
A & B股东应占已终止经营业务收入（亏损）1	$	( 3,466 )	$	( 10,998 )	$	( 87,721 )
1包括$ 3.5 百万，$ 0.1 百万，以及$ 0.4 与解决公司截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的前糖业务负债相关的成本分别为百万。

终止经营范围内的关联交易及持有待售：公司在日常业务过程中，作为供应商，与因公司在这些实体中的财务权益而需要按权益法核算的关联实体以及与公司也是其成员并持有控股财务权益的实体中的成员的关联方订立合同。与存在这类关系的期间有关，与这类关联公司的交易所获得的收入为$ 13.7 百万美元 16.9 分别截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度的百万元。与这类关联公司的交易确认的费用为$ 4.4 百万美元 4.8 分别截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度的百万元。这些关联方关系随着2023年出售Grace处置集团而终止，因此，与先前关联实体的交易赚取的收入和产生的费用不被视为截至2024年12月31日止年度的关联方交易。

22. 后续事件

2025年2月25日，公司董事会宣布派发现金股息$ 0.2250 每股已发行普通股，于2025年4月7日支付给截至2025年3月14日收盘时登记在册的股东。

项目9。会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧

没有。

项目9a。控制和程序

披露控制和程序

公司管理层在公司首席执行官兼首席财务官的参与下，评估了截至本报告涵盖期间结束时公司披露控制和程序（该术语在《交易法》下规则13a-15（e）和15d-15（e）中定义）的有效性。基于此种评估，公司首席执行官兼首席财务官得出结论：截至2024年12月31日，公司的披露控制和程序是有效的。

财务报告的内部控制

在公司第四财季期间，公司对财务报告的内部控制（该术语在《交易法》规则13a-15（f）和15d-15（f）中定义）没有发生任何对公司财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

管理层关于财务报告内部控制的年度报告

亚历山大&鲍德温公司的管理层对建立和维护充分的财务报告内部控制负有责任。经修订的1934年《证券交易法》第13a-15（f）条和第15d-15（f）条将财务报告的内部控制定义为一种由公司主要行政人员和主要财务人员设计或在其监督下并由公司董事会、管理层和其他人员实施的程序，以根据美利坚合众国普遍接受的会计原则就财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证，并包括以下政策和程序：

•有关保持记录，以合理详细的方式，准确、公允地反映公司资产的交易和处置情况；

•提供合理保证，交易记录是必要的，以允许根据美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表，公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；和

•就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的公司资产的未经授权的获取、使用或处置提供合理保证。

财务报告内部控制由于其固有的局限性，只能为财务报表的列报和编制提供合理的保证，不能绝对保证所有控制问题和欺诈事件（如果有的话）都会被发现。管理层预计，公司的内部控制不会防止或发现所有错误和所有欺诈行为。此外，控制系统的设计必须考虑控制相对于其成本的好处。对未来期间的任何有效性评估的预测都受到以下风险的影响：控制可能因条件变化而变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能恶化。

管理层评估了截至2024年12月31日公司财务报告内部控制的有效性。在进行这一评估时，管理层使用了Treadway委员会（COSO）赞助组织委员会在内部控制-综合框架(2013).根据其评估，管理层认为，截至2024年12月31日，公司对财务报告的内部控制是有效的。

公司独立注册会计师事务所德勤会计师事务所（Deloitte & Touche LLP）出具了关于公司财务报告内部控制的审计报告。该报告见下文。

独立注册会计师事务所报告

致Alexander & Baldwin, Inc.的股东和董事会

关于财务报告内部控制的意见

我们对亚历山大&鲍德温，Inc.及其子公司（“公司”）截至2024年12月31日的财务报告内部控制情况进行了审计，审计依据的标准为内部控制—一体化框架（2013年）由Treadway委员会（COSO）赞助组织委员会发布。我们认为，截至2024年12月31日，公司在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制，基于在内部控制—一体化框架（2013年）COSO发行。

我们亦已根据美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，对公司截至2024年12月31日止年度的合并财务报表及我们日期为2025年2月28日的报告进行审计，对该等合并财务报表发表无保留意见。

意见依据

公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制年度报告中。我们的责任是在我们审计的基础上，对公司财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就是否在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制获得合理保证。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大缺陷的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运行有效性，以及在当时情况下执行我们认为必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们发表意见提供了合理的依据。

财务报告内部控制的定义和局限性

公司对财务报告的内部控制是旨在根据公认会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。公司对财务报告的内部控制包括：（1）与维护记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公平地反映公司资产的交易和处置；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许按照公认会计原则编制财务报表，并且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行的；以及（3）就防止或及时发现未经授权的获取、使用、或处置可能对财务报表产生重大影响的公司资产。

财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都会受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/s/德勤会计师事务所

夏威夷檀香山‘i

2025年2月28日

项目9b。其他信息

自2025年2月25日起，公司董事会修订并重述了亚历山大&鲍德温公司的章程，将董事资格的最高年龄从72岁提高到75岁。

规则10b5-1交易安排

公司的董事或高级管理人员均无通过，修改，或终止 a截至2024年12月31日止季度的规则10b5-1交易安排或非规则10b5-1交易安排（每个术语在S-K条例第408项中定义）。

项目9c。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露

不适用。

第三部分

项目10。董事、执行官和公司治理

董事

有关A & B董事的信息，请参阅A & B在2025年年度股东大会的代理声明（“A & B的2025年代理声明”）中标题为“选举董事”的部分，该部分通过引用并入本文。

执行干事

截至2025年2月13日，A & B每位执行官的姓名（按字母顺序排列）、年龄（括号内）以及过去五年具有A & B和业务经验的现任和前任职位如下。

通常，执行官的任期由董事会决定。有关A & B与A & B某些执行官之间控制权协议变更以及高管离职计划的讨论，请参阅A & B 2025年代理声明中标题为“其他潜在的离职后付款”的小节，这些小节通过引用并入本文。

本节中对A & B的引用包括公司与亚历山大&鲍德温，Inc.在控股公司合并之前，该合并已于2017年11月8日完成，以促进公司转换为房地产投资信托基金。此外，对“A & B前身”的提及，是指2012年6月29日与美森公司分离之前的亚历山大&鲍德温公司。

Meredith J. Ching（68）

A & B对外事务执行副总裁，3/18-至今；A & B对外事务高级副总裁，6/12-3/18；A & B前身政府与社区关系高级副总裁，6/07-6/12；1982年首次加入A & B前身。

Clayton K. Y. Chun（47）

A & B执行副总裁、首席财务官兼财务主管，12/22至今；A & B高级副总裁，2/19-11/22；A & B 首席财务官,1/18-11/22；A & B副总裁，3/18-1/19；A & B财务总监，9/15-11/22。

Derek T. Kanehira（59）

A & B人力资源高级副总裁，5/20至今；夏威夷雇主委员会副总裁兼人力资源服务总监，1/17-4/20；夏威夷国家银行副总裁兼人力资源总监，5/13-1/17。

Scott G. Morita（56）

A & B副总裁兼公司法律顾问，11/21-至今；A & B协理总法律顾问，7/18-10/21；合伙人，Schlack Ito，3/13-6/18。

Lance K. Parker（51）

A & B首席执行官，7/23-present；A & B总裁，1/23-present；A & B首席运营官，11/21-6/23；A & B Properties Hawai'i，LLC（“ABP”）总裁，9/15-present；A & B执行副总裁，3/18-1/23；A & B首席地产官，10/17-11/21；ABP高级副总裁，6/13-8/15；2004年首次加入A & B前身。

Anthony J. Tommasino（41）

A & B副总裁兼财务总监，10/22-至今；财务报告和技术会计总监，6/21-9/22；The Gas Company，LLC公司会计总监，3/20-6/21；Deloitte & Touche LLP高级经理，9/13-3/20。

公司治理

有关A & B董事会审计委员会的信息，请参阅A & B 2025年代理声明中标题为“董事会信息”的部分，该部分通过引用并入本文。

Code of Ethics

有关A & B的Code of Ethics的信息，请参阅A & B 2025年代理声明中标题为“Code of Ethics”的小节，该小节以引用方式并入本文。

内幕交易政策

有关A & B内幕交易政策的信息，请参阅A & B 2025年代理声明中标题为“内幕交易政策”的小节，该小节通过引用并入本文 .

项目11。行政赔偿

请参阅A & B 2025年代理声明中标题为“高管薪酬”的部分和标题为“董事薪酬”的小节，这些部分和小节通过引用并入本文。

项目12。某些受益所有人和管理层的安全所有权及相关股东事项

请参阅A & B 2025年代理声明中标题为“股东的证券所有权”的部分和标题为“董事和执行官的证券所有权”的小节，该小节和小节通过引用并入本文。

股权补偿计划下获授权发行的证券

截至2024年12月31日根据股权补偿计划授权发行的证券，包括：

计划类别

行使未行使期权、认股权证和权利时将发行的证券数量

未行使期权、认股权证及权利的加权平均行使价

股权补偿计划下剩余可供未来发行的证券数量（不包括（a）栏反映的证券）

(a)

(b)

（c）1

证券持有人批准的股权补偿方案

—

$0.00

2,776,091

1根据2022年激励薪酬计划，277.6091万股可以作为限制性股票授予、限制性股票单位授予或股票期权授予的方式发行。

项目13。某些关系和相关交易，以及董事独立性

请参阅A & B 2025年代理声明中标题为“选举董事”的部分和标题为“关系和交易”的小节，该小节和小节通过引用并入本文。

项目14。首席会计师费用和服务

有关首席会计师费用和服务的信息出现在A & B 2025年代理声明中标题为“批准任命独立注册公共会计师事务所”的部分，该部分通过引用并入本文。

第四部分

项目15。展览和财务报表时间表

财务报表

财务报表载于上文第II部分第8项。

财务报表附表

附表三–不动产和累计折旧

Alexander & Baldwin, Inc.

2024年12月31日


（百万）			初始成本				收购后资本化的成本				期末结转的毛额
说明	Encum- 布兰克斯（1）		土地		建筑物和改进		改进		承载成本		土地		建筑物和改进		合计（2）		累计折旧（3）		日期建设	日期收购/ 已完成
商业地产板块
零售：
珍珠高地中心（HI）	$	2.2	$	43.4	$	96.2	$	38.2	$	—	$	43.6	$	134.2	$	177.8	$	( 38.4 )	1992-1994	2013
凯路亚零售其他（HI）	0.1		85.1		73.8		23.8		—		88.2		94.5		182.7		( 31.3 )		各种	2013
劳拉尼村（HI）	—		43.4		64.3		3.8		—		43.5		68.0		111.5		( 13.9 )		2012	2018
Waianae Mall（HI）	—		17.4		10.1		11.3		—		18.2		20.6		38.8		( 7.2 )		1975	2013
马诺阿市场（HI）	50.9		43.3		35.9		24.3		—		45.2		58.3		103.5		( 11.8 )		1977	2016
皇后区市场（HI）	—		20.4		58.9		3.4		—		20.7		62.0		82.7		( 10.0 )		2007	2019
卡内奥赫湾购物CTR。（HI）	—		—		13.4		5.2		—		1.6		17.0		18.6		( 10.0 )		1971	2001
Hokulei街道（HI）	—		16.9		36.5		3.2		—		17.0		39.6		56.6		( 8.6 )		2015	2018
Puunene购物中心（HI）	—		24.8		28.6		9.6		—		26.1		36.9		63.0		( 10.1 )		2017	2018
威皮奥购物中心（HI）	—		24.0		7.6		2.5		—		24.5		9.6		34.1		( 3.9 )		1986, 2004	2009
Aikahi Park购物中心（HI）	—		23.5		6.7		21.2		—		26.1		25.3		51.4		( 7.8 )		1971	2015
Lanihau Marketplace（HI）	—		9.4		13.2		4.6		—		11.3		15.9		27.2		( 6.7 )		1987	2010
Kukui'ula（HI）的商店	—		8.9		30.1		9.2		—		9.5		38.7		48.2		( 12.3 )		2009	2013
Ho'okele（HI）	—		—		—		31.5		—		13.5		18.0		31.5		( 5.1 )		2017	2019
Kunia购物中心（HI）	—		2.7		10.6		3.0		—		3.0		13.3		16.3		( 6.9 )		2004	2002

Kahului购物中心（HI）	—		—		—		3.4		—		0.6		2.8		3.4		( 2.1 )		1951	1951
刘哈拉商铺（HI）	—		—		—		41.5		—		15.2		26.3		41.5		( 7.0 )		2018	2018
纳皮利广场（HI）	—		9.4		8.0		3.6		—		10.0		11.0		21.0		( 3.7 )		1991	2003, 2013
Mililani Mauka的门户（HI）	—		7.3		4.7		7.1		—		7.8		11.3		19.1		( 3.6 )		2008, 2013	2011
艾伦港码头CTR。（HI）	—		—		3.4		1.2		—		—		4.6		4.6		( 2.9 )		2002	1971
The Collection（HI）	—		0.4		2.2		0.9		—		0.4		3.1		3.5		( 0.8 )		2017	2018

工业：
科莫哈纳工业园（HI）	—		25.2		10.8		2.4		—		25.4		13.0		38.4		( 5.1 )		1990	2010
Kaka ` ako商业中心（HI）	1.6		16.9		20.6		5.9		—		16.9		26.5		43.4		( 5.9 )		1969	2014
Waipio Industrial（HI）	—		19.6		7.7		1.7		—		19.7		9.3		29.0		( 3.6 )		1988-1989	2009
欧浦乐实业（HI）	—		10.9		27.1		—		—		10.9		27.1		38.0		( 4.3 )		2005-2006, 2018	2018
损益库（HI）	—		—		—		1.8		—		0.1		1.7		1.8		( 1.0 )		1970	1970
Kapolei企业中心（HI）	—		7.9		16.8		0.7		—		7.9		17.5		25.4		( 3.3 )		2019	2019
Honokohau Industrial（HI）	—		5.0		4.8		0.2		—		5.0		5.0		10.0		( 1.1 )		各种	2017
Waihona Industrial（HI）	—		9.0		20.7		—		—		9.0		20.7		29.7		( 0.2 )		1981, 1988	2024
Kailua Industrial/Other（HI）	—		10.5		2.0		1.1		—		10.6		3.0		13.6		( 1.0 )		各种	2013
艾伦港（HI）	—		—		0.7		2.8		—		0.1		3.4		3.5		( 2.5 )		1983, 1993	1983-1993
港湾实业（HI）	—		0.1		—		1.3		—		0.1		1.3		1.4		( 1.2 )		1930	2018
Kaomi Loop（HI）	—		3.3		5.8		—		—		3.3		5.8		9.1		( 0.3 )		2005	2023
卡海街工业（HI）	—		4.4		2.0		—		—		4.4		2.0		6.4		( 0.1 )		1973	2021
毛伊拉尼工业（HI）	—		0.2		0.3		—		—		0.2		0.3		0.5		—		2010	2011-2014

办公室：
卡胡鲁伊办公楼（HI）	—		1.0		0.4		8.5		—		1.2		8.7		9.9		( 7.8 )		1974	1989
Mililani Mauka South（HI）的门户	—		7.0		3.5		7.5		—		7.0		11.0		18.0		( 3.3 )		1992, 2006	2012
卡胡鲁伊办公中心（HI）	—		—		—		4.9		—		—		4.9		4.9		( 4.2 )		1991	1991
Lono Center（HI）	—		—		1.4		1.6		—		—		3.0		3.0		( 2.0 )		1973	1991

其他：
瓦胡岛地租（HI）	—		235.5		0.1		0.7		—		235.7		0.6		236.3		( 0.1 )		—	—
其他杂项投资	—		2.5		0.1		7.7		—		2.5		7.8		10.3		( 4.3 )		—	—
合计	$	54.8	$	739.3	$	629.0	$	301.3	$	—	$	786.0	$	883.6	$	1,669.6	$	( 255.4 )


说明（金额以百万计）	产权负担（1）		土地		建筑物和改进		改进		承载成本		土地		建筑物和改进		合计（2）		累计折旧（3）
土地营运分部
茂宜岛商务园II	$	—	$	—	$	—	$	15.2	$	—	$	—	$	15.2	$	15.2	$	—
威雷亚	—		24.5		—		9.5		( 3.1 )		21.9		9.0		30.9		—
其他非核心土地持有量	—		5.9		—		0.7		( 5.2 )		1.2		0.4		1.6		( 0.2 )
合计	$	—	$	30.4	$	—	$	25.4	$	( 8.3 )	$	23.1	$	24.6	$	47.7	$	( 0.2 )

（1）见综合财务报表附注8 –应付票据及其他债务。

（2）截至2024年12月31日，商业房地产部门和土地运营部门资产的合计税基约为$ 704.3 百万。

（三）折旧按下列预计使用寿命计算：

建筑和改善： 10 – 40 年

租赁物改良：可使用年期或租期中的较短者

其他物业改善： 3 – 35 年


房地产和解（千）	2024		2023		2022
年初余额	$	1,667,123	$	1,658,791	$	1,653,165
增加和改进	70,609		32,953		24,534
处置、退休和其他调整	( 20,174 )		( 19,853 )		( 13,948 )
资产减值	( 256 )		( 4,768 )		( 4,960 )
年末余额	$	1,717,302	$	1,667,123	$	1,658,791


累计折旧调节（单位：千）	2024		2023		2022
年初余额	$	227,282	$	202,264	$	180,528
折旧费用	29,715		28,847		28,580
处置、退休和其他调整	( 1,356 )		( 3,829 )		( 6,844 )
年末余额	$	255,641	$	227,282	$	202,264

S规例第601项所要求的展品-K

未在此归档的展品通过引用括号中显示的展品编号和先前归档的方式并入。所有先前的证物都提交给了华盛顿特区的证券交易委员会。根据1934年《证券交易法》提交的证物的归档文件编号为001-34187。股东可以写信给Alyson J. Nakamura，公司秘书，Alexander & Baldwin, Inc.，P.O. Box 3440，Honolulu，Hawai‘i 96801，获得展品的副本，每页收取0.15美元的复制和手续费。

2.收购、重组、安排、清算或继承的计划。

2.a.合并的协议和计划，日期为2017年7月10日，由亚历山大&鲍德温、Investments，LLC（前身为Alexander & Baldwin, Inc.）、Alexander & Baldwin, Inc.，Inc.（前身为亚历山大&鲍德温 REIT Holdings，Inc.）和A & B REIT Merger Corporation（表8-K，日期为2017年7月12日）签署。

3.公司章程及附例。

3.a.经修订和重述的Alexander & Baldwin, Inc.公司章程，自2017年11月8日起生效（附件以表格8-K显示，日期为2017年11月8日）。

3.b.经修订及重述的《Alexander & Baldwin, Inc.附例》，自 2025年2月25日（附件 3.b表10-K 为截至2024年12月31日止年度 ).

4.界定证券持有人权利的文书。

4.a.股本说明（附件 4.1至表格8-K，日期为2017年11月8日）。

4.b.公司普通股证书表格（附件 4.2至表格8-K，日期为2017年11月8日）。

4.c。注册人证券说明（截至2019年12月31日止年度的附件 4.c.至表格10-K）。

10.物资合同。

10.a。

（i ）由Alexander & Baldwin, Inc.、亚历山大&鲍德温 Investments，LLC、A & B II，LLC、Grace Pacific LLC、Bank of America N.A.、First Hawaiian Bank、KeyBank National Association、富国银行 Bank、National Association以及其他贷款方于2021年8月31日签订的第三份经修订和重述的信贷协议（附件 10.1至表格8-K，日期为2021年8月31日）。

(二、）由Alexander & Baldwin, Inc.、亚历山大&鲍德温 Investments，LLC、A & B II，LLC、Grace Pacific LLC、Bank of America N.A.、First Hawaiian Bank、KeyBank National Association、富国银行 Bank、National Association以及其他贷款方于2023年4月28日对第三次修订和重述的信贷协议进行第一次修订（附件 10.a.（v）截至2023年3月31日止季度的表格10-Q）。

（iii）Alexander & Baldwin, Inc.、亚历山大&鲍德温 Investments，LLC、亚历山大&鲍德温，LLC、亚历山大&鲍德温，LLC，Series R、亚历山大&鲍德温，LLC，Series T、亚历山大&鲍德温，LLC，Series M、Bank of America N.A.、TERM1TERM5，LLC，Series M、Bank of America N.A.、First Hawaiian Bank、KeyBank National Association、富国银行 Bank，National Association，以及其他贷款方之间的第四次经修订和重述的信贷协议，日期为2024年10月17日（附件 10.1至表格8-K，日期为2024年10月21日）。

(四、）于2015年12月10日在Alexander & Baldwin, Inc.、亚历山大&鲍德温，LLC、Prudential Investment Management，Inc.以及Prudential Investment Management，Inc.的某些关联公司之间进行第二次修订和重述的票据购买和私人货架协议（截至2015年12月31日止年度的表格10-K的附件附件 10.a.（xx）。

(v ）对2017年9月15日由Alexander & Baldwin, Inc.、亚历山大&鲍德温、Prudential Investment Management，Inc.以及Prudential Investment Management，Inc.的某些关联公司之间进行的经第二次修订和重述的票据购买和私人货架协议的修订（附件 10.2至表格8-K，日期为2017年9月19日）

(六）共同协议，由Alexander & Baldwin, Inc.（前身为亚历山大&鲍德温 REIT Holdings，Inc.）于2017年11月8日就经修订的日期为2015年12月10日的经第二次修订及重述的票据购买及私人货架协议，由Alexander & Baldwin, Inc.及其他担保人于

方面，而买方方面（附件 10.a.（xvii）为截至2017年12月31日止年度的10-K表格）。

(七、）由Alexander & Baldwin, Inc.、亚历山大&鲍德温、亚历山大&鲍德温，LLC，Series R，亚历山大&鲍德温，LLC，Series T，亚历山大&鲍德温，LLC，Series M，Prudential Investment Management，Inc.以及Prudential Investment Management，Inc.的某些关联公司于2018年1月8日对经第二次修订和重述的票据购买和私人货架协议进行第二次修订（TERM0、TERM1、TERM2，LLC，Series R，TERM3，LLC，Series T，TERM4，LLC，Series M，Prudential Investment Management，Inc.以及Prudential Investment Management，Inc.的某些关联公司于2018年1月8日（附件 10.a.（xviii）至截至2017年12月31日止年度的10-K表格）。

(八、）J系列优先票据（第J-1通号。J-8）于2018年4月18日由美国保诚保险公司（附件 10.a.（xix）提交，截至2018年3月31日止季度的表格10-Q。

(九）K系列优先票据（第K-1通号。K-8）由美国保诚保险公司于2018年4月18日（附件 10.a.（xx）至截至2018年3月31日止季度的10-Q表格。

（x ）第L系列优先票据（第L-1通号。L-8）由美国保诚保险公司于2018年4月18日（附件 10.a.（xxi）提交，截至2018年3月31日止季度的表格10-Q。

（xI）日期为2021年8月31日的Alexander & Baldwin, Inc.、亚历山大&鲍德温，LLC、Prudential Investment Management，Inc.以及Prudential Investment Management，Inc.的某些关联公司之间经第二次修订和重述的票据购买和私人货架协议的第三次修订（附件 10.2至表格8-K，日期为2021年8月31日）。

（x 二、)Alexander & Baldwin, Inc.、亚历山大&鲍德温，LLC、PGIM，Inc.以及PGIM，Inc.的某些关联公司之间于2024年4月15日第三次修订和重述的票据购买和私人货架协议（附件 10.a.（x vii）至截至2024年3月31日止季度的10-Q表格）。

（xiii）日期为2024年12月17日的Alexander & Baldwin, Inc.、亚历山大&鲍德温、PGIM，Inc.及PGIM，Inc.的若干联属公司之间经第三次修订及重述的票据购买及私人货架协议的第一次修订（附件 10.a.（xiii）至截至2024年12月31日止年度的表格10-K）。

（x 四、) Alexander & Baldwin, Inc.、亚历山大&鲍德温，LLC、AIG Asset Management（U.S.），LLC以及AIG Asset Management（U.S.），LLC的某些关联公司于2017年12月20日签署的票据购买和私募协议（截至2021年9月30日的季度的表格10-Q的附件TERM4 10.4）。

（x v ）日期为2018年3月5日的Alexander & Baldwin, Inc.、亚历山大&鲍德温、AIG Asset Management（U.S.），LLC以及AIG Asset Management（U.S.），LLC之间的票据购买和私人货架协议第一修正案（附件 10.a.（xxviii）至截至2021年12月31日止年度的10-K表格）。

（x 六 )Alexander & Baldwin, Inc.、亚历山大&鲍德温，LLC、AIG Asset Management（U.S.），LLC以及AIG Asset Management（U.S.），LLC的某些关联公司于2021年8月31日对票据购买和私募协议进行第二次修订（附件 10.3至8-K表，日期为2021年8月31日）。

（x 七、)PHSC Holdings，LLC、ABP Pearl Highlands LLC、Pearl Highlands LLC和Northwestern Mutual Life Insurance Company于2013年9月17日对贷款承担和贷款文件的修订（截至2013年9月30日的季度的表格10-Q的附件 10.a.（xxii））。

（x 八、)ABP Pearl Highlands LLC与Northwestern Mutual Life Insurance Company之间的本票，日期为2014年11月20日（8-K表格的附件 10.1，日期为2014年12月1日）。

（x 九 )ABP Pearl Highlands LLC与Northwestern Mutual Life Insurance Company之间的抵押和担保协议，日期为2014年11月20日（8-K表的附件 10.2，日期为2014年12月1日）。

100

（xx )ABL Manoa Marketplace LF LLC、A & B Manoa LLC、ABL Manoa Marketplace LH LLC和ABP Manoa Marketplace LH LLC于2016年8月1日向First Hawaiian银行发出的本票（附件 10.a.（xxxiv）至截至2016年9月30日止季度的10-Q表格）。

（xx i )ABL Manoa Marketplace LF LLC、A & B Manoa LLC、ABL Manoa Marketplace LH LLC和ABP Manoa Marketplace LH LLC于2016年8月1日向First Hawaiian银行提交抵押、担保协议和固定装置备案（附件 10.a.（xxxv）至截至2016年9月30日止季度的10-Q表格）。

（xx 二、)亚历山大&鲍德温 Investments，LLC的有限责任公司协议，日期为2017年11月8日（附件 10.1至表格8-K，日期为2017年11月8日）。

（xx 三、)TRC Laurani Village，LLC于2014年4月10日以Northwestern Mutual Life Insurance Company为受益人的本票（附件 10.a.（xxxiv）为截至2018年3月31日止季度的10-Q表格）。

(二十四期 )日期为2018年2月23日的TRC Laurani Village，LLC、ABPE1 LLC、ABPER1 LLC和Northwestern Mutual Life Insurance Company之间的贷款承担和对贷款文件的修订（附件 10.a.（xxxv）至截至2018年3月31日止季度的10-Q表格）。

(二十五届）日期为2018年12月17日的亚历山大&鲍德温，LLC，R系列，亚历山大&鲍德温，LLC，T系列，以及A & B Properties Hawaii，LLC，R系列和Mahi Pono Holdings，LLC的购销协议和托管说明（附件附件 10.1至表格8-K，日期为2018年12月20日）。

*10.b.1。（i）Alexander & Baldwin, Inc. 2012年激励薪酬计划（附件 99.1至S-8表格，于2012年6月29日提交）。

（ii）对Alexander & Baldwin, Inc. 2012年激励薪酬计划的第1号修订，自2017年1月24日起生效（附件 10.b.1.（ii）为截至2016年12月31日止年度的10-K表格）。

（iii）如假设的那样，Alexander & Baldwin, Inc.修订和重述了2012年激励薪酬计划（附件 99.1至2017年11月8日提交的表格S-8的生效后第1号修订）。

（iv）按照2017年11月8日的假设，Alexander & Baldwin, Inc.修订和重述了2012年激励薪酬计划，并于2018年1月23日进一步修订和重述（附件 10.b.1.（iv）为截至2018年9月30日止季度的表格10-Q）。

（五） Alexander & Baldwin, Inc.第1号修正案修订并重述了2012年激励薪酬计划，自2021年4月26日起生效（附件 10.b.1.（v）为截至2021年6月30日止季度的10-Q表格）。

（vi）股票期权授予通知表格（2012年6月29日提交的S-8表格之附件 99.2）。

（vii）高管员工股票期权协议表格（2012年6月29日提交的S-8表格的附件 99.4）。

（viii）基于时间的限制性股票授出通知表格（附件 10.b.1.（iv）至截至2012年12月31日止年度的10-K表格）。

（ix）按时间基准授出限制性股票通知表格（附件 10.b.1（viii）至截至2019年12月31日止年度的10-K表格）。

（x）有关行政雇员的基于时间的限制性股票协议表格（附件 10.b.1.（v）至截至2012年12月31日止年度的表格10-K）。

（xi）非职工董事的限制性股票协议表格（2012年6月29日提交的S-8表格的附件 99.8）。

（xii）非雇员董事的限制性股票协议表格（延期选举）（附件 99.9至S-8表格，于2012年6月29日提交）。

（xiii）基于业绩的限制性股票授予通知表格（附件 99.10至表格S-8于2012年6月29日提交）。

（x i v）执行员工基于绩效的限制性股票协议表格（附件 99.12至S-8表格，于2012年6月29日提交）。

101

（xv）有关行政雇员的基于表现的限制性股票协议表格（附件 10.b.1.（xv）至截至2024年12月31日止年度的表格10-K）。

（x v i ）表现股份单位的授出通知表格（附件 10.b.1.（xix）至截至2014年12月31日止年度的10-K表格）。

（x 七、）截至二零二一年十二月三十一日止年度之奖励业绩股份单位通知书表格（附件 10.b.1.（xxv）至表格10-K）。

（x 八、）绩效份额单位奖励协议表格（附件 10.b.1.（xx）至截至2014年12月31日止年度的10-K表格）。

（x 九）信函协议表格（附件 10.1至8-K表格，日期为2012年6月28日）。

（xx ）信函协议表格（当前参与者）（截至2022年3月31日止季度的附件 10.b.1（xxviii）至表格10-Q）。

（xx i ）信函协议表格（潜在参与者）（附件 10.b.1（xxix）至截至2022年3月31日止季度的10-Q表格）。

（xxii）自2024年1月1日起经修订及重列的Alexander & Baldwin, Inc.高管遣散计划（附件 10.b.1（xxxi）为截至2023年12月31日止年度的10-K表格）。

（xx 三、）Alexander & Baldwin, Inc.一年期业绩改善激励计划（附件 10.3至8-K表，日期为2013年1月28日）。

（xx 四、）日期为2014年7月29日的对Alexander & Baldwin, Inc.一年期业绩改善激励计划的第1号修订（附件 10.b.1（xxii）为截至2014年9月30日的季度的10-Q表格）。

（xx v ）对Alexander & Baldwin, Inc.一年期业绩改善激励计划的第2号修订，自2018年1月1日起生效（附件 10.b.1（xxx）为截至2021年3月31日止季度的10-Q表格）。

（xxvi）Alexander & Baldwin, Inc.超额福利计划，经修订及重列，自2023年11月1日起生效（附件 10.b.1（xxxix）为表格10-K，截至2023年12月31日止年度）。

（xxvii）Alexander & Baldwin, Inc.递延外部董事薪酬计划，自2023年11月1日起生效（附件 10.b.1（xli）至截至2023年12月31日止年度的10-K表格）。

（x 二十八届）Alexander & Baldwin, Inc.外部董事退休计划（附件 10.b.1（xxiii）截至2012年6月30日止季度的10-Q表格）。

（x 十九届）外部董事Alexander & Baldwin, Inc.退休计划第1号修订，自2013年3月1日起生效（附件 10.b.1（xxvi）为截至2013年3月31日止季度的10-Q表格）。

（xxx）2023年度亚历山大&鲍德温非合格界定缴款计划采纳协议（附件 10.b.1（xlvii）至截至2023年12月31日止年度的10-K表格）。

（xxxi）亚历山大&鲍德温 2024年经修订及重述的递延补偿计划（附件 10.b.1（xlix）为截至2023年12月31日止年度的10-K表格）。

（x 二十三 ) Alexander & Baldwin, Inc. 2021年高管简化激励计划，2021年2月22日生效（附件 10.b.1（xl）至截至2021年3月31日止季度的10-Q表格）。

(x x 十三届）Alexander & Baldwin, Inc. 2022年综合激励计划（2022年3月15日提交的委托书附录A）。

(二十三四）非雇员董事的限制性股票协议表格（附件 10.b.1（xlvii）至截至2022年3月31日止季度的10-Q表格）。

(xxxv ）按时授出限制性股票通知表格（附件 10.b.1（xlviii）至截至2022年9月30日止季度的表格10-Q）。

102

(xxxvi ）表格的行政雇员基于时间的限制性股票协议（附件 10.b.1.（xlix）至表格10-Q的截至2022年9月30日的季度）。

(xxxvii ）基于业绩的限制性股票授予通知表格（附件 10.b.1.（l）至截至2022年9月30日止季度的表格10-Q）。

(xxxviii ）表格的行政雇员基于业绩的限制性股票协议（附件 10.b.1.（li）至截至2022年9月30日止季度的表格10-Q）。

*10.b.1下列出的所有展品均为管理合同或补偿性计划或安排。

19. Alexander & Baldwin, Inc.一般政策公告：内幕交易、投机交易和套期保值。

21.1截至202年2月1日Alexander & Baldwin, Inc.子公司 5 .

23.1 Deloitte & Touche LLP于2月2日的同意书 8 , 202 5 .

31.1根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的首席执行官认证。

31.2根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的首席财务官认证。

32.根据18 U.S.C.第1350条对首席执行官和首席财务官进行认证，该认证是根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的。

97. 与追回错误判赔有关的政策。

97.1 Alexander & Baldwin, Inc.关于补偿某些补偿的修订和重述政策，于2023年10月24日通过，并于2023年10月2日生效（附件 97.1to form 10-K for th e截至12月的年度 2023年12月31日）.

101.以下信息来自Alexander & Baldwin, Inc.截至2024年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告，格式为iXBRL（内联可扩展业务报告语言）：（i）综合资产负债表，（ii）综合经营报表，（iii）综合全面收益（亏损）表，（iv）综合现金流量表，（v）综合权益报表，及（vi）综合财务报表附注。

104.封面页交互式数据文件（格式为iXBRL，包含在附件 101中）。

项目16。表格10-K摘要

没有。

103

签名


根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。


						Alexander & Baldwin, Inc.
						（注册人）


2025年2月28日						作者：/s/Lance K. Parker
						Lance K. Parker
						总裁兼首席执行官

根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员以所示身份和日期代表注册人签署如下。

签名

标题

日期

/s/Eric K. Yeaman

董事会主席

2025年2月28日

Eric K. Yeaman

/s/Lance K. Parker

总裁、首席执行官

2025年2月28日

Lance K. Parker

和董事

/s/Clayton K.Y.春

执行副总裁，

2025年2月28日

Clayton K.Y.春

首席财务官兼财务主管

/s/Anthony J. Tommasino

副总裁兼财务总监

2025年2月28日

安东尼·J·托马西诺

/s/shelee Kimura

董事

2025年2月28日

Shelee木村

/s/Diana M. Laing

董事

2025年2月28日

Diana M. Laing

/s/John T. Leong

董事

2025年2月28日

John T. Leong

/s/Thomas A. Lewis, Jr.

董事

2025年2月28日

Thomas A. Lewis, Jr.

/s/Douglas M. Pasquale

Lead Independent

2025年2月28日

Douglas M. Pasquale

董事

104