10-Q

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格10-Q


☒	根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的季度报告

截至2025年9月30日的季度期间

或


☐	根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告

对于从到的过渡期

委员会文件编号 001-12002

Acadia Realty Trust

（在其章程中指明的注册人的确切名称）




马里兰州（国家或其他司法公司或组织）		23-2715194 （I.R.S.雇主识别号）

411 THEODORE FREMD AVENUE，SUITE 300，RYE，NY （主要行政办公室地址）		10580 （邮编）

(914) 288-8100

（注册人的电话号码，包括区号）

根据该法第12（b）节登记的证券：


注册证券类别的名称	交易符号	注册的交易所名称
实益权益普通股，每股面值0.00 1美元	AKR	纽约证券交易所

用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。




有		没有☐

用复选标记表明注册人在过去12个月（或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内）是否以电子文件方式提交了根据S-T条例第405条（本章第232.405条）要求提交的每一份互动数据文件。




有		没有☐

用复选标记表明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。


大型加速披露公司	☒	加速披露公司	☐	新兴成长型公司	☐

非加速披露公司	☐	规模较小的报告公司	☐

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见该法第12b-2条）是☐否

截至2025年10月24日，共有131,034，624股普通股实益权益，每股面值0.00 1美元（“普通股”），已发行。

ACADIA房地产信托和子公司

表格10-Q

指数




货号。	说明	页
	第一部分-财务信息
1.	财务报表	4
	凝结截至2025年9月30日和2024年12月31日的合并资产负债表（未经审计）	4
	截至2025年9月30日及2024年9月30日止三个月及九个月的简明综合经营报表（未经审核）	5
	截至2025年9月30日及2024年9月30日止三个月及九个月的综合收益（亏损）（未经审核）简明综合报表	6
	截至2025年9月30日及2024年9月30日止三个月及九个月的简明合并权益变动表（未经审计）	7
	截至2025年9月30日及2024年9月30日止九个月的简明合并现金流量表（未经审计）	9
	简明综合财务报表附注（未经审核）	11

2.	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	46
3.	关于市场风险的定量和定性披露	60
4.	控制和程序	62

	第二部分-其他信息
1.	法律程序	63
1A。	风险因素	63
2.	未登记出售股本证券及所得款项用途	63
3.	优先证券违约	63
4.	矿山安全披露	63
5.	其他信息	63
6.	附件	64
	签名	65

关于前瞻性陈述的特别说明

马里兰州房地产投资信托公司阿卡迪亚不动产信托（“公司”）的10-Q表格季度报告（“报告”）中包含的某些陈述可能包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条（“交易法”）含义内的前瞻性陈述。我们打算将这些前瞻性陈述纳入1995年《私人证券诉讼改革法案》中包含的前瞻性陈述的安全港条款中，我们将此声明包括在内是为了遵守这些安全港条款，在每种情况下，在适用的范围内。前瞻性陈述基于某些假设，描述了我们未来的计划、战略和预期，通常可以通过使用诸如“可能”、“将”、“应该”、“预期”、“预期”、“估计”、“相信”、“打算”或“项目”或其否定词或其他变体或类似术语来识别。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，可能导致我们的实际结果和财务业绩与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果和财务业绩存在重大差异，包括但不限于：（i）宏观经济状况，包括由于地缘政治状况和不稳定以及全球贸易中断，这可能导致资本市场和其他资金来源中断或无法进入，银行和金融服务行业的中断和不稳定以及通胀上升；（ii）我们成功实施业务战略以及识别、承销、融资、完善和整合多元化收购和投资的能力；（iii）我们可能不时参与竞争的市场的总体经济状况或经济状况的变化，包括最近宣布的关税对我们的租户及其客户的影响，及其对我们和我们的租户的收入、收益和资金来源的影响；（iv）由于通胀上升，我们的借贷成本增加，利率和其他因素的变化；（v）我们有能力在到期时偿还、再融资、重组或延长我们的债务；（vi）我们对合资企业和未合并实体的投资，包括我们缺乏唯一的决策权以及我们依赖合资伙伴的财务状况；（vii）我们有能力从我们的开发和再开发项目中获得预期的财务结果；（viii）我们的租户有能力和愿意在到期时与我们续签租约，我们有能力在不续租情况下或在我们行使权利以替换现有租户的情况下以相同或更好的条款重新租赁我们的物业，以及我们可能因替换现有租户而产生的义务；（ix）我们对环境事项的潜在责任；（x）灾难性天气和其他自然事件对我们的财产造成的损害，以及气候变化的物理影响；（xi）任何公共卫生危机的经济、政治和社会影响以及相关的不确定性，从而对公司及其租户的业务、财务状况产生不利影响，运营结果和流动性；（xii）未投保损失；（xiii）我们根据经济、市场、法律、税收和其他考虑因素保持我们作为房地产投资信托资格的能力和意愿；（xiv）信息技术安全漏洞，包括与使用远程技术相关的网络安全风险增加；（xv）关键高管的损失；（xvi）我们关于公司责任衡量标准、目标和指标的方法和估计的准确性，租户愿意和合作以报告此类衡量标准并实现此类目标和指标的能力，以及政府监管对我们的公司责任努力的影响。

上述因素并非详尽无遗，其他因素可能会对公司未来业绩和财务业绩产生不利影响，包括公司截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告以及公司向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他定期或当前报告中标题为“风险因素”一节中讨论的风险因素，包括标题为“项目1a。风险因素“和”项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”。在评估此处包含或通过引用纳入的任何前瞻性陈述时，应考虑这些风险和不确定性。任何前瞻性陈述仅在本文发布之日起生效。公司明确表示不承担任何义务或承诺公开发布对任何前瞻性陈述的任何更新或修订，以反映公司对此预期的任何变化或此类前瞻性陈述所依据的事件、条件或情况的变化。

关于某些参考的特别说明

文件通篇对“附注”的所有提及均指第一部分中引用的注册人简明综合财务报表附注，项目1。财务报表。

第一部分–财务信息

项目1。财务报表。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并资产负债表


	9月30日，			12月31日，
（单位：千，份额和每股数据除外）	2025			2024
物业、厂房及设备	（未经审计）
房地产投资
经营性房地产，净额	$	3,994,407		$	3,543,974
发展中房地产		142,468			129,619
房地产净投资		4,136,875			3,673,593
应收票据，净额（截至2025年9月30日和2024年12月31日的信贷损失准备金分别为1,692美元和2,004美元）（a）		154,765			126,584
对未合并关联公司的投资和垫款		164,403			209,232
其他资产，净额		230,327			223,767
使用权资产-经营租赁，净额		24,552			25,531
现金及现金等价物		49,388			16,806
受限制现金		25,647			22,897
有价证券		4,502			14,771
应收租金，净额		63,710			58,022
持有待售物业资产		21,023			—
资产总额（b）	$	4,875,192		$	4,371,203

负债、可赎回非控制权益和股权
负债：
按揭及其他应付票据，净额	$	978,915		$	953,700
无抵押应付票据，净额		818,093			569,566
无担保信贷额度		65,000			14,000
应付账款和其他负债		276,233			232,726
租赁负债-经营租赁		26,969			27,920
应付股息及分派		27,749			24,505
超过来自未合并关联公司的收入和投资的分配		17,119			16,514
负债总额（b）		2,210,078			1,838,931
承诺和或有事项（附注9）
可赎回非控制性权益（附注10）		9,114			30,583
股权：
Acadia股东权益
普通股，每股面值0.00 1美元，授权200,000，000股，截至2025年9月30日和2024年12月31日已发行和流通股分别为131,031，455股和119,657，594股		131			120
额外实收资本		2,708,691			2,436,285
累计其他综合收益		17,001			38,650
超过累计收益的分配		(479,803	)		(409,383	)
Acadia股东权益合计		2,246,020			2,065,672
非控制性权益		409,980			436,017
总股本		2,656,000			2,501,689
总负债、可赎回非控制性权益、权益	$	4,875,192		$	4,371,203

(a)

包括应收票据，来自关联方的净额$ 14.2 百万美元 14.8 百万截至2025年9月30日和2024年12月31日（注3).

(b)

包括 Acadia Realty Limited Partnership（“经营合伙企业”）的合并资产和负债，后者为合并可变利益实体（“VIE” ) ( 附注15 ).简明合并资产负债表包括以下与我们由运营合伙企业合并的合并VIE相关的金额：$ 1,776.1 百万美元 1,640.1 百万经营性房地产，净额；$ - 百万美元 31.5 开发中房地产百万；$ 56.2 百万美元 74.4 百万对未合并附属公司的投资和垫款；$ 84.2 百万美元 79.4 百万其他资产，净额；$ 1.6 百万美元 2.0 百万使用权资产-经营租赁，净额；$ 36.8 百万美元 15.9 百万现金及现金等价物；$ 12.9 百万美元 11.0 百万受限制现金；$ 27.2 百万美元 27.3 百万应收租金，净额；$ 21.0 百万美元 - 持有待售物业资产百万；$ 876.3 百万美元 799.7 百万抵押贷款和其他应付票据，净额；$ 130.1 百万美元 120.1 百万应付账款和其他负债；$ 1.7 百万美元 2.1 百万租赁负债-截至2025年9月30日和2024年12月31日的经营租赁，分别。

随附的附注是这些简明综合财务报表（未经审计）的组成部分。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并经营报表（未经审计）


	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的九个月，
（单位：千，每股金额除外）	2025			2024			2025			2024
收入
出租	$	98,714		$	86,288		$	299,651		$	257,951
其他		2,292			1,457			6,341			8,404
总收入		101,006			87,745			305,992			266,355
费用
折旧及摊销		38,884			34,500			117,593			103,721
一般和行政		10,924			10,215			34,053			30,162
房地产税		11,832			11,187			38,452			33,514
物业营运		16,627			14,351			52,431			49,228
减值费用		12,570			—			37,210			—
费用总额		90,837			70,253			279,739			216,625

处置财产的收益（损失）		2,515			—			2,515			(441	)
营业收入		12,684			17,492			28,768			49,289
未合并关联公司的权益（亏损）收益		(3,694	)		11,784			(9,598	)		15,952
利息收入（a）		6,121			7,859			18,575			18,510
已实现和未实现的投资和其他持有损失		(1,760	)		(1,503	)		(193	)		(5,918	)
利息支出		(24,304	)		(23,363	)		(71,155	)		(70,653	)
控制权变更造成的损失		—			—			(9,622	)		—
所得税前持续经营（亏损）收入		(10,953	)		12,269			(43,225	)		7,180
所得税拨备		(2	)		(15	)		(329	)		(201	)
净（亏损）收入		(10,955	)		12,254			(43,554	)		6,979
归属于可赎回非控股权益的净亏损		1,567			1,672			4,960			6,518
归属于非控股权益的净亏损（收益）		15,006			(5,512	)		47,783			(371	)
归属于Acadia股东的净利润	$	5,618		$	8,414		$	9,189		$	13,126

基本每股收益	$	0.03		$	0.07		$	0.06		$	0.12
稀释每股收益	$	0.03		$	0.07		$	0.06		$	0.12

每股基本收益加权平均份额		131,020			108,351			127,812			104,704
加权平均每股摊薄收益		131,022			108,351			127,819			104,704

(a)

包括inte 应收票据的剩余收入，净额来自关联方、对未合并关联公司的预付款以及对可赎回非控股权益持有人的贷款$ 3.2 百万美元 4.8 截至3个月的百万 2025年9月30日及2024年9月30日分别与$ 10.1 百万美元 10.3 百万用于截至二零二五年及二零二四年九月三十日止九个月（注3 , 注10 ) .

随附的附注是这些简明综合财务报表（未经审计）的组成部分。

ACADIA房地产信托和子公司

综合收益（亏损）简明合并报表（未经审计）


	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的九个月，
（单位：千）	2025			2024			2025			2024

净（亏损）收入	$	(10,955	)	$	12,254		$	(43,554	)	$	6,979
其他综合损失：
掉期协议估值未实现收益（亏损）		385			(31,715	)		(14,611	)		2,301
互换协议已实现利息的重新分类		(3,710	)		(7,327	)		(11,173	)		(25,011	)
其他综合损失		(3,325	)		(39,042	)		(25,784	)		(22,710	)
综合损失		(14,280	)		(26,788	)		(69,338	)		(15,731	)
可赎回非控股权益应占全面亏损		1,567			1,672			4,960			6,518
归属于非控股权益的综合亏损		15,350			3,160			51,918			7,148
Acadia股东应占综合收益（亏损）	$	2,637		$	(21,956	)	$	(12,460	)	$	(2,065	)

随附的附注是这些简明综合财务报表（未经审计）的组成部分。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并权益变动表（未经审计）

截至2025年9月30日及2024年9月30日止三个月


	Acadia股东
（单位：千，每股金额除外）	共同股份		分享金额		额外实缴资本			累计其他综合收入（亏损）			分配超过累计收益			合计共同股东’ 股权			非控制性利益			合计股权			可赎回非控制性利益
截至2025年7月1日的余额		131,011	$	131	$	2,707,218		$	19,982		$	(458,205	)	$	2,269,126		$	437,033		$	2,706,159		$	21,174
经营合伙企业的有限合伙人将OP单位转换为普通股		17		—		290			—			—			290			(290	)		—			—
宣布的股息/分配（每普通股/OP单位0.20美元）		—		—		—			—			(26,202	)		(26,202	)		(1,447	)		(27,649	)		—
可赎回非控股权益调整为估计赎回价值（附注10）		—		—		—			—			(1,014	)		(1,014	)		—			(1,014	)		1,014
收购非控股权益（附注10）		—		—		(1,528	)		—			—			(1,528	)		(105	)		(1,633	)		(8,232	)
城市点贷款应计利息（附注10）		—		—		—			—			—			—			—			—			(3,270	)
雇员和受托人股票薪酬，净额		3		—		58			—			—			58			2,961			3,019			—
非控制性权益分配		—		—		—			—			—			—			(16,215	)		(16,215	)		(5	)
非控制性权益贡献		—		—		—			—			—			—			6,046			6,046			—
综合（亏损）收入		—		—		—			(2,981	)		5,618			2,637			(15,350	)		(12,713	)		(1,567	)
非控制性权益的重新分配		—		—		2,653			—			—			2,653			(2,653	)		—			—
截至2025年9月30日余额		131,031	$	131	$	2,708,691		$	17,001		$	(479,803	)	$	2,246,020		$	409,980		$	2,656,000		$	9,114

截至2024年7月1日的余额		105,267	$	105	$	2,115,689		$	47,621		$	(381,945	)	$	1,781,470		$	457,221		$	2,238,691		$	40,874
经营合伙企业的有限合伙人将OP单位转换为普通股		95		—		1,546			—			—			1,546			(1,546	)		—			—
发行普通股，净额		8,534		9		186,710			—			—			186,719			—			186,719			—
宣布的股息/分配（每股普通股0.19美元/OP单位）		—		—		—			—			(21,641	)		(21,641	)		(1,273	)		(22,914	)		—
城市点贷款应计利息		—		—		—			—			—			—			—			—			(4,165	)
雇员和受托人股票薪酬，净额		6		—		235			—			—			235			2,494			2,729			—
非控制性权益分配		—		—		—			—			—			—			(7,591	)		(7,591	)		—
非控制性权益贡献		—		—		—			—			—			—			2,409			2,409			—
综合（亏损）收入		—		—		—			(30,370	)		8,414			(21,956	)		(3,160	)		(25,116	)		(1,672	)
非控制性权益的重新分配		—		—		354			—			—			354			(354	)		—			—
截至2024年9月30日的余额		113,902	$	114	$	2,304,534		$	17,251		$	(395,172	)	$	1,926,727		$	448,200		$	2,374,927		$	35,037

随附的附注是这些简明综合财务报表（未经审计）的组成部分。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并权益变动表（未经审计）

截至2025年9月30日及2024年9月的九个月


	Acadia股东
（单位：千，每股金额除外）	共同股份		分享金额		额外实缴资本			累计其他综合收入（亏损）			分配超过累计收益			合计共同股东’ 股权			非控制性利益			合计股权			可赎回非控制性权益
2025年1月1日余额		119,658	$	120	$	2,436,285		$	38,650		$	(409,383	)	$	2,065,672		$	436,017		$	2,501,689		$	30,583
发行普通股，净额		11,173		11		277,495			—			—			277,506			—			277,506			—
经营合伙企业的有限合伙人将OP单位转换为普通股		153		—		2,403			—			—			2,403			(2,403	)		—			—
宣布的股息/分配（每普通股/OP单位0.60美元）		—		—		—			—			(78,595	)		(78,595	)		(4,337	)		(82,932	)		—
合并以前未合并的投资		—		—		—			—			—			—			29,573			29,573			—
可赎回非控股权益调整为估计赎回价值（附注10）		—		—		—			—			(1,014	)		(1,014	)		—			(1,014	)		1,014
收购非控股权益（附注10）		—		—		(1,528	)		—			—			(1,528	)		(105	)		(1,633	)		(8,232	)
城市点贷款应计利息（附注10）		—		—		—			—			—			—			—			—			(9,296	)
雇员和受托人股票薪酬，净额		47		—		257			—			—			257			8,407			8,664			—
非控制性权益分配		—		—		—			—			—			—			(25,889	)		(25,889	)		(5	)
非控制性权益贡献		—		—		—			—			—			—			14,414			14,414			10
综合（亏损）收入		—		—		—			(21,649	)		9,189			(12,460	)		(51,918	)		(64,378	)		(4,960	)
非控制性权益的重新分配		—		—		(6,221	)		—			—			(6,221	)		6,221			—			—
2025年9月30日余额		131,031	$	131	$	2,708,691		$	17,001		$	(479,803	)	$	2,246,020		$	409,980		$	2,656,000		$	9,114

2024年1月1日余额		95,362	$	95	$	1,953,521		$	32,442		$	(349,141	)	$	1,636,917		$	446,300		$	2,083,217		$	50,339
发行普通股，净额		17,173		18		328,824			—			—			328,842			—			328,842			—
经营合伙企业的有限合伙人将OP单位转换为普通股		1,290		1		20,886			—			—			20,887			(20,888	)		(1	)		—
宣派股息/分派（每股普通股/营运单位0.55）		—		—		—			—			(59,157	)		(59,157	)		(3,954	)		(63,111	)		—
城市点贷款应计利息		—		—		—			—			—			—			—			—			(8,778	)
雇员和受托人股票薪酬，净额		77		—		1,059			—			—			1,059			9,026			10,085			—
非控制性权益分配		—		—		—			—			—			—			(21,010	)		(21,010	)		(6	)
非控制性权益贡献		—		—		—			—			—			—			46,118			46,118			—
综合（亏损）收入		—		—		—			(15,191	)		13,126			(2,065	)		(7,148	)		(9,213	)		(6,518	)
非控制性权益的重新分配		—		—		244			—			—			244			(244	)		—			—
2024年9月30日余额		113,902	$	114	$	2,304,534		$	17,251		$	(395,172	)	$	1,926,727		$	448,200		$	2,374,927		$	35,037

随附的附注是这些简明综合财务报表（未经审计）的组成部分。

ACADIA房地产信托和子公司

现金流量简明合并报表（未经审计）


	截至9月30日的九个月，
（单位：千）	2025			2024
经营活动产生的现金流量
净（亏损）收入	$	(43,554	)	$	6,979
调整净（亏损）收入与经营活动提供的现金净额：
折旧及摊销		117,593			103,721
处置财产和其他投资的（收益）损失		(2,515	)		441
投资未实现持有损失净额		508			5,277
股票补偿费用		8,664			10,085
直线租金		(2,691	)		(372	)
未合并关联公司亏损（收益）中的权益		9,598			(15,952	)
来自未合并附属公司的营业收入分配		2,054			19,821
融资成本摊销		6,600			5,896
非现金租赁费用		3,063			2,787
控制权变更造成的损失		9,622			—
减值费用		37,210			—
其他，净额		(7,673	)		(3,306	)
资产和负债变动
应收租金		(5,874	)		(6,193	)
其他负债		(8,638	)		(3,507	)
应付账款和应计费用		(2,207	)		(2,468	)
预付费用及其他资产		6,270			(17,743	)
租赁负债-经营租赁		(3,035	)		(2,890	)
经营活动所产生的现金净额		124,995			102,576
投资活动产生的现金流量
收购房地产		(406,907	)		(48,855	)
处置物业及其他投资所得款项净额		61,533			58,670
对未合并附属公司的投资		(6,964	)		(9,780	)
发展、建设及物业改善成本		(86,638	)		(62,399	)
购买合约项下物业的退款（付款）		11,500			(5,413	)
控制权变更时现金及受限制现金增加		6,777			—
未合并关联公司的资本返还		9,734			14,910
支付递延租赁费用		(9,828	)		(5,585	)
出售有价证券所得款项		9,761			10,503
偿还应收票据所得款项		807			6,000
发行应收票据		(20,211	)		(8,184	)
投资活动所用现金净额		(430,436	)		(50,133	)
筹资活动产生的现金流量
无担保债务收益		1,091,200			342,984
无担保债务的本金支付		(790,200	)		(655,871	)
发行普通股所得款项		277,519			328,842
来自非控制性权益的出资		14,424			46,118
抵押贷款和其他票据的本金支付		(192,309	)		(27,013	)
抵押及其他票据所得款项		60,336			49,226
向非控制性权益分派		(30,402	)		(24,971	)
支付给普通股股东的股息		(75,128	)		(54,681	)
支付延期融资及其他费用		(5,359	)		(11,004	)
收购非控股权益		(9,865	)		—
融资租赁债务的支付		557			(2,072	)
筹资活动提供（使用）的现金净额		340,773			(8,442	)
现金及现金等价物及受限制现金增加		35,332			44,001
期初现金和现金等价物分别为16806美元和17481美元，限制性现金分别为22897美元和7813美元		39,703			25,294
期末现金和现金等价物分别为49,388美元和46,207美元，限制性现金分别为25,647美元和23,088美元	$	75,035		$	69,295

随附的附注是这些简明综合财务报表（未经审计）的组成部分。

ACADIA房地产信托和子公司

现金流量简明合并报表（未经审计）（续）


	截至9月30日的九个月，
（单位：千）	2025			2024
补充披露现金流信息
期间支付的利息现金，扣除资本化利息后分别为8,234美元和5,152美元（a）	$	83,457		$	93,720
为所得税支付的现金，扣除退款	$	330		$	202

补充披露非现金投融资活动
宣派及应付的股息/分派	$	27,720		$	22,914
普通股和优先OP单位转换为普通股	$	2,403		$	20,888
记入可赎回非控制性权益的应计应收票据利息	$	9,296		$	8,927
对未合并关联公司的保留投资	$	—		$	2,432
可赎回非控股权益调整至估计赎回价值	$	1,014		$	—
应收票据和应计利息换取可赎回的非控制性权益	$	48,064		$	—

合并以前未合并投资导致的资产和负债增加（减少）：
经营性房地产	$	201,700		$	—
按揭及其他应付票据		156,117			—
对未合并关联公司的投资和垫款		(28,516	)		—
应收租金及其他资产		654			—
应付账款和其他负债		4,548			—
非控制性权益		29,572			—

(a)

期间为利息支付的现金仅包括对我们的抵押贷款支付的款项，不包含对冲工具的影响。公司从利率掉期结算中获得的现金净额为$ 9.9 百万美元 22.4 截至二零二五年九月三十日止九个月及二零二四年九月三十日止九个月之百万元，分别。

随附的附注是这些简明综合财务报表（未经审计）的组成部分。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

1.重要会计政策的组织、列报依据和摘要

组织机构

阿卡迪亚不动产信托（“信托”，与其合并后的子公司统称为“公司”），是一家马里兰州房地产投资信托基金（“REIT”），是一家完全整合的股权房地产投资信托基金，专注于拥有、收购、开发和管理主要位于美国高进入障碍、供应受限、人口稠密的大都市地区的零售物业。

公司的所有资产均由Acadia Realty Limited Partnership（“经营合伙企业”）和经营合伙企业拥有权益的实体持有，并通过其进行运营。于2025年9月30日及2024年12月31日，信托作为唯一普通合伙人控制经营合伙企业约96%的权益，并有权按其百分比权益比例分享经营合伙企业的现金分配及损益。

有限合伙人主要包括将某些财产或实体的权益贡献给经营合伙企业以换取有限合伙权益的共同或优先单位（“共同OP单位”或“优先OP单位”）的实体或个人，以及作为长期激励补偿而获得限制性共同OP单位（“LTIP单位”）的员工（注13）。持有共同OP和LTIP单位的有限合伙人一般有权以一对一的方式将其单位交换为公司实益权益的普通股，每股面值0.00 1美元（“普通股”）。这种结构被称为伞式合伙REIT或“UPREIT”。

该公司拥有并经营高质量的核心房地产投资组合，主要由全国最具活力的零售走廊中的露天街道零售资产（“REIT投资组合”）组成。该投资组合由一个投资管理平台补充，该平台利用机构资本关系追求机会主义、高收益和/或增值投资（“投资管理”）。截至2025年9月30日，公司在其REIT投资组合中持有167处物业（包括处于不同开发和再开发阶段的物业）的所有权权益，其中包括通过运营合伙企业或子公司的合资企业全资拥有或部分拥有的物业，不包括通过投资管理平台拥有的物业。

该公司还通过其投资管理平台持有51处物业的所有权权益，该平台与机构合作伙伴一起促进了对主要是机会主义和增值零售房地产的投资。主动投资通过以下机会基金持有，包括：Acadia Strategic Opportunity Fund II，LLC（“基金II”）、Acadia Strategic Opportunity Fund III LLC（“基金III”）、Acadia Strategic Opportunity Fund IV LLC（“基金IV”）和Acadia Strategic Opportunity Fund V LLC（“基金V”，与基金II、基金III和基金IV合称“基金”）。公司将基金合并为可变利益实体（“VIE”），因为它是主要受益人，拥有（i）指导对基金经济绩效影响最大的活动的权力，（ii）承担吸收基金损失的义务，以及（iii）有权从基金获得可能具有重大意义的利益。

运营合伙企业作为基金的唯一普通合伙人或管理成员，赚取资产管理、物业管理、建设、开发、租赁和法律服务的费用或优先分配。来自基金的现金流按比例分配给合伙人和成员（包括运营合伙企业），直到每个人都获得累计优先回报（“优先回报”）和资本的全部回报。此后，剩余现金流将20%分配给经营合伙企业（“促进”），80%分配给合伙人或成员（包括经营合伙企业）。基金与运营合伙企业之间的所有公司间交易在合并中消除。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

下表汇总了一般条款和运营合伙企业在基金中的股权（百万美元）：


实体	阵型日期	运营中伙伴关系份额资本			资本调用截至2025年9月30日（a）		未获资助承诺（a）		股权由持有运营中伙伴关系（b）			首选返回			合计分配截至2025年9月30日（a）
基金二（c）	6/2004		80.00	%	$	559.4	$	0.0		80.00	%		8	%	$	172.9
基金三	5/2007		24.54	%		449.2		0.8		39.63	%		6	%		616.3
基金四	5/2012		23.12	%		506.0		24.0		23.12	%		6	%		221.4
基金V	8/2016		20.10	%		485.8		34.2		20.10	%		6	%		169.8

(a)

表示基金的总额，包括经营合伙企业和非控制性权益的份额。所有引用的退货和分配均在扣除费用后呈现并进行促销。

(b)

金额代表截至目前的经济所有权 2025年9月30日，这可能与基于相应基金的累计优先回报的规定的法律所有权不同。

（c）

2025年第三季度，有2名基金II投资者行使了认沽权，公司获得了投资者的 18.33 %利息约$ 54.4 百万（注10）增加其于基金II的所有权自 61.67 %至 80 %.

同样在Investment Management内部，我们与大型机构投资者在三个未合并的共同投资工具中持有权益法投资。我们在每个合资企业的股权所有权权益从5%到20%不等。这些投资是单独协商的，可能会导致不同的经济条款。除了这些未合并的共同投资外，截至2025年9月30日，我们还拥有投资管理平台内的两项资产，我们打算与一家机构投资者进行资本重组，作为我们投资管理战略的一部分。任何潜在的资本重组仍取决于各方之间的最终协议、惯例成交条件和市场不确定性。因此，无法保证该公司将成功完成资本重组。

218个REIT投资组合和投资管理物业主要包括街道和城市零售物业，以及郊区购物中心。

列报依据

中期简明合并财务报表是根据中期财务信息在美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）和美国证券交易委员会（“SEC”）的规则和条例编制的。因此，它们不包括完整年度财务报表所需的所有信息和脚注。中期经营业绩不一定代表整个财政年度的业绩。管理层认为，为公允列报中期简明综合财务报表所需的所有调整均已包括在内。这些调整属于正常的经常性调整。

按照公认会计原则编制财务报表要求管理层做出影响中期简明综合财务报表及附注中报告金额的估计和假设。最重要的假设和估计包括与房地产估值、可折旧年限、收入确认以及应收票据和应收租金的可收回性相关的假设和估计。实际结果可能与这些估计不同。

这些中期简明综合财务报表应与公司截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中所载的公司2024年经审计综合财务报表及其附注一并阅读。

细分市场

在2025年第三季度，公司将其历史核心投资组合部分更名为REIT投资组合部分。没有重铸前期信息，名称变更不影响公司的简明综合财务报表。参考注12。

我们根据首席运营决策者做出关键运营决策、评估财务业绩、分配资源和管理业务的方式来定义我们的可报告分部。这种做法符合我们的内部报告结构，反映了我们业务的经济特点和性质。据此，我们确定了三个可报告的经营分部：REIT投资组合、投资管理和结构性融资。参考附加分部信息附注12。

最近的会计公告

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

2023年8月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了会计准则更新（“ASU”）ASU 2023-05，“企业合并-合资企业组建（子主题805-60）：确认和初始计量”（“ASU 2023-05”）。ASU 2023-05在合资企业的单独财务报表中阐述了在成立时对合资企业作出的贡献的会计处理。修订前，FASB未对合资公司成立时所承担的资产和负债的初始计量提供具体的权威指引。ASU2023-05要求合资企业以公允价值确认并初步计量其资产和负债（与企业合并指南一致的公允价值计量除外）。ASU2023-05对所有成立日期在2025年1月1日或之后的合资公司组成有效，允许提前采用。采用该准则对公司合并报表未产生重大影响。

2023年12月，FASB发布了ASU 2023-09“所得税（主题740）：所得税披露的改进”（“ASU 2023-09”），扩大了所得税的披露要求，具体涉及有效税率调节和支付的所得税。ASU2023-09在2024年12月15日之后开始的年度期间生效，允许提前采用。公司目前正在评估这一指引的影响；但预计采用这一准则不会对合并财务报表产生重大影响。

2024年11月4日，FASB发布ASU 2024-03，“损益表——报告综合收益——费用分类披露（子主题220-40）：损益表费用分类”（“ASU 2024-03”），要求对公共企业实体（PBE）的损益表费用进行分类披露。此外，2025年1月，FASB发布ASU 2025-01，明确ASU 2024-03的生效日期。ASU不会改变实体在损益表表面呈现的费用标题；相反，它要求在财务报表脚注中的披露中将某些费用标题分解为特定类别。本指南适用于所有PBE，对2026年12月15日之后开始的年度报告期和2027年12月15日之后开始的中期报告期有效，允许提前采用。公司已选择不提早采纳，有关规定将会前瞻性适用，并可选择追溯适用。公司目前正在评估采用这一ASU对合并财务报表内披露的预期影响。

2025年5月12日，FASB发布了ASU 2025-03，“企业合并（主题805）和合并（主题810）：在可变利益实体收购中确定会计收购方”（“ASU 2025-03”），其中明确，当主要以股权收购可变利益实体（VIE）的企业时，会计收购方的确定应遵循ASC 805，而不是根据ASC 810默认为主要受益人。ASU在2026年12月15日之后开始的财政年度生效，包括这些财政年度内的过渡期。公司已选择不提早采纳，并将前瞻性地适用有关规定，并可选择追溯适用。公司目前正在评估采用这一ASU对合并财务报表的预期影响。

上述未披露的任何其他最近发布的会计准则或公告已被排除，因为它们与公司无关，或预计不会对简明综合财务报表产生重大影响。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

2.房地产

公司合并的房地产在列报期间由以下部分组成（单位：千）：


	9月30日，			12月31日，
	2025			2024
建筑物和装修	$	3,411,249		$	3,174,250
租户改善		332,990			304,645
土地		1,147,235			906,031
在建工程		30,944			23,704
使用权资产-融资租赁（附注11）		61,366			61,366
合计		4,983,784			4,469,996
减：累计折旧摊销		(989,377	)		(926,022	)
经营性房地产，净额		3,994,407			3,543,974
发展中房地产		142,468			129,619
房地产净投资	$	4,136,875		$	3,673,593

收购

截至2025年9月30日止九个月，公司收购了以下零售物业和其他零售投资（单位：千美元）：


物业及位置	百分比收购	日期收购	购买价格（a）
2025年收购
REIT投资组合
春街106号-纽约州纽约市	100%	2025年1月9日	$	55,137
伍斯特街73号-纽约州纽约市	100%	2025年1月9日		25,459
文艺复兴投资组合-华盛顿特区（b）	48%	2025年1月23日		245,700
95、97、107 North 6th Street-纽约州布鲁克林	100%	2025年4月9日		59,668
85 5th Avenue-纽约州纽约市	100%	2025年4月11日		47,014
北六街70号和93号-纽约州布鲁克林	100%	2025年6月4日		50,323
2117 N. Henderson Avenue（Land Parcel）-Dallas，TX	100%	2025年7月31日		904
REIT投资组合小计				484,205

投资管理
Pinewood Square-Lake Worth，FL	100%	2025年3月19日		68,207
The Avenue at West Cobb-Marietta，GA	100%	2025年9月30日		62,701
投资管理小计				130,908
2025年收购总额			$	615,113

(a)

购买价格包括资本化交易成本$ 2.4 百万。

(b)

于2025年1月23日，公司收购额外 48 %经济所有权权益，并增加其现有 20 %利息到 68 %，在主要位于华盛顿特区的文艺复兴投资组合中 48 %的权益被收购，收购价格为$ 117.9 百万，基于总投资组合公允价值$ 245.7 百万，其中包括现有抵押贷款负债$ 156.1 合计百万（注7).收购前，公司占其 20 权益会计法下的利息%（注4).由于公司因此次收购而获得控股财务权益，公司决定自2025年1月23日起将其投资合并到其REIT投资组合中。因此，公司计量并认 100 收购的可识别资产、承担的负债和Renaissance Portfolio的任何非控制性权益的百分比，按公允价值计算并确认为$ 9.6 百万控制权变更损失，代表与重新计量其先前持有的股权相关的简明综合经营报表中的投资组合合并前其现有权益法权益的账面价值与公允价值之间的差额。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

采购价格分配

收购的购买价格（不包括在开发中收购的任何物业）根据其在收购日期的估计相对公允价值分配给所收购的资产和承担的负债。下表汇总了截至2025年9月30日止九个月收购物业的购买价格分配情况（单位：千）：


	土地		建筑物和装修		无形资产		无形负债			债务公允价值调整			合计
春街106号	$	51,495	$	5,043	$	10,165	$	(11,566	)	$	—		$	55,137
伍斯特街73号		15,876		6,775		2,848		(40	)		—			25,459
文艺复兴投资组合		103,962		127,368		20,016		(4,100	)		(1,546	)		245,700
松林广场		17,208		46,208		12,668		(7,877	)		—			68,207
北六街95号、97号、107号		17,342		36,493		6,167		(334	)		—			59,668
第五大道85号		32,718		7,318		6,978		—			—			47,014
北六街70及93号		17,058		30,834		5,833		(3,402	)		—			50,323
北恒基大道2117号		904		—		—		—			—			904
西科布大道		9,647		40,355		15,633		(2,934	)		—			62,701
2025年总计	$	266,210	$	300,394	$	80,308	$	(30,253	)	$	(1,546	)	$	615,113

公司主要通过使用收益法计算建筑物的“仿佛空置”价值来确定房地产资产收购的各个组成部分的公允价值，该方法在很大程度上依赖于内部确定的假设。假定债务根据收购日期的估计市场利率按其公允价值入账。公司已确定这些估计主要依赖于第3级输入，这是基于我们自己的假设的不可观察输入。计算截至2025年9月30日止九个月期间收购活动的“仿佛空置”价值时使用的最重要假设如下：


	2025
	低	高
退出资本化率	5.00%	7.75%
贴现率	6.25%	10.50%
收购建筑物的每平方英尺年度净租金比率	$15.00	$850.00
承担债务的利率	6.35%	6.35%

分配给所收购房地产基础土地的“仿佛空置”价值部分的估计依赖于第3级投入，主要是通过参考最近的可比交易确定的。

处置

截至2025年9月30日止九个月，公司出售了以下零售物业（单位：千美元）：


物业及位置	业主	出售日期	销售价格		增益待售（a）
2025年处置
Mad River-俄亥俄州代顿（b）	房地产投资信托基金	2025年8月19日	$	15,020	$	2,756
640 Broadway-纽约州纽约市（c）	IM（基金III）	2025年9月5日		49,500		172
2025年处置总额			$	64,520	$	2,928

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

(a)

截至2025年9月30日止三个月，公司发生$ 0.4 百万损失与2019年出售的Fund IV财产有关，该财产与交割后纠纷有关。上表中省略了这一损失，但在公司简明综合经营报表的财产处置收益（损失）中包括在内。

(b)

根据买卖协议，$ 1.9 出售总代价中的百万元因意外事项而置于托管中，待解决后，该等资金将作为卖方释放予公司。公司确认了与该金额相关的可变销售收益，因为公司认为，当与可变对价相关的不确定性随后将在2025年第四季度得到解决时，很可能不会发生此类已记录收益的重大逆转。随后，在每个报告期末，公司将更新估计交易价格（包括更新其对可变对价估计是否受到约束的评估），以反映报告期末存在的情况和报告期内情况的变化。

（c）

这一财产此前曾受到损害。参考附注8 了解更多细节。

持有待售物业

截至2025年9月30日，公司将合并基金IV投资管理物业1035 Third Avenue的一部分分类为持有待售。该物业随后于2025年10月1日（注16）。持有待售物业的资产和负债在随附的简明综合资产负债表中单独列报，汇总如下：


	9月30日，
	2025
物业、厂房及设备
建筑和改善	$	23,341
租户改善		1,769
土地		5,896
减：累计折旧摊销		(11,246	)
其他		1,263
	$	21,023
负债
不动产、无形负债	$	—

截至2024年12月31日，公司没有任何分类为持有待售的物业。

正在开发的房地产

发展中房地产是指公司尚未投入使用、正在进行实质性开发或建设的合并物业。

这些物业在列报期间的开发活动汇总如下（单位：千美元）：


	2025年1月1日				截至2025年9月30日止九个月						2025年9月30日
	数物业		携带价值		转入		大写成本		转出		数物业		携带价值
REIT投资组合（a）		4	$	98,255	$	3,072	$	42,219	$	1,078		6		142,468
IM（基金III）（b）		1		31,364		—		2,621		33,985		—		—
合计		5	$	129,619	$	3,072	$	44,840	$	35,063		6	$	142,468

(a)

截至2025年9月30日止9个月，公司配售 two REIT投资组合物业进入恒基大道投资组合内的发展。

(b)

截至2025年9月30日止9个月，公司转出一不再开发的投资管理基金III物业。

上表中的物业数量是指全物业开发项目；但某些项目仅代表物业的一部分，这些项目的资本化成本和账面价值均包含在上表中。截至2025年9月30日，综合发展项目包括恒基大道投资组合（REIT投资组合）中的六项物业。

在建工程是指在施工期间仍在使用的经营性物业的施工活动。

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3.应收票据，净额

应收票据和抵押贷款的利息收入在公司结构性融资分部（注12）。应收利息计入其他资产，净额（注5）。公司的应收票据净额一般由基础房地产或借款人在拥有这些物业的实体中的股权作抵押。余额如下（单位：千美元）：


	9月30日，			12月31日，			2025年9月30日
说明	2025			2024			数		到期日	息率
应收票据	$	156,457		$	128,588			7	2020年4月-2027年12月	6.00% - 13.75%
信贷损失备抵		(1,692	)		(2,004	)
应收票据，净额	$	154,765		$	126,584			7

2025年4月，公司修改了一项作为应收票据入账的财产的可赎回优先股投资，截至2025年3月31日，本金余额为5400万美元。到期日由2025年2月25日延长至2027年2月9日，可选择延长一年。作为这一修改的一部分，借款人偿还了2530万美元的应计利息。公司还在同一资产相关的优先股权项下提供夹层贷款和额外垫款，该资产也于2027年2月9日到期，按9.00%的固定利率计息。截至2025年9月30日，该公司总共垫付了2850万美元。借款人实体被确定为公司持有可变权益的VIE，但公司不是主要受益人。因此，VIE不合并（注15）。

下表列出截至2025年9月30日止九个月和截至2024年12月31日止年度的信贷损失准备金活动（单位：千）：


	9月30日，			12月31日，
	2025			2024
截至期初的信贷损失备抵	$	2,004		$	1,279
贷款损失拨备		(312	)		725
信贷备抵总额	$	1,692		$	2,004

截至2025年9月30日，该公司有6笔履约票据，摊销成本总额为1.425亿美元，其中包括390万美元的应计利息。由于在整个结构性融资组合中缺乏可比性，对每份票据进行了单独评估。

截至2025年9月30日和2024年12月31日，一笔包括应计利息（不包括违约利息和其他未确认的贷款到期金额）在内的总额为2160万美元的应收票据发生违约。该笔借款于2020年4月1日到期，未偿还。公司预计将采取适当行动以收回贷款项下的到期金额，并已向借款人和担保人发出保留权利函，保留其在适用票据文件和其他方面下的所有权利和补救措施。公司根据ASC主题326：金融工具-信用损失（“ASC 326”）作为票据应用了依赖抵押品的实务变通办法，预计将通过取消抵押品赎回权或拥有基础抵押品来解决。根据抵押品在预期实现日的估计公允价值，没有记录信贷损失备抵。

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4.对未合并附属公司的投资和垫款

公司主要根据权益会计法对其对未合并关联公司的投资和垫款进行会计处理。公司对未合并关联公司的投资和垫款包括以下（单位：千美元）：


		所有权权益	9月30日，		12月31日，
投资组合	物业	2025年9月30日	2025		2024

REIT：	文艺复兴投资组合（a）	68%	$	—	$	28,250
	高谭广场	49%		30,393		30,561
	乔治敦投资组合（b）	50%		3,792		4,214
	威斯康辛大道1238号（b，c）	80%		18,194		19,048
	北密歇根大道840号（d，e）	94.35%		31,188		28,111
				83,567		110,184
投资管理：
基金四：（一）	基金四其他组合（j）	90%		432		5,291
	650 Bald Hill Road（k）	90%		5,823		9,220
				6,255		14,511

基金V：（i）	Riverdale家庭中心（d）	89.42%		650		1,832
	三城广场	90%		6,070		6,914
	弗雷德里克县收购（f）	90%		4,879		4,375
	伍德岭广场	90%		8,179		9,313
	拉弗龙特拉村	90%		10,519		13,389
	南山购物中心	90%		9,203		10,139
	莫霍克公地	90%		9,897		12,350
				49,397		58,312

其他：	Grand的商店	5%		2,360		2,452
	在Highwoods保护区散步	20%		1,899		2,279
	林克长廊	15%		15,934		16,508
				20,193		21,239

各种：	应收关联方款项			1,480		446
	其他（g）			3,511		4,540
	投资和垫款未合并关联公司		$	164,403	$	209,232

REIT：	十字路口（h）	49%	$	17,119	$	16,514
	超过收入的分配，和对未合并附属公司的投资		$	17,119	$	16,514

(a)

于2025年1月23日，公司收购额外 48 %经济所有权权益，并增加其现有 20 %利息到 68 %，在主要位于华盛顿特区的Renaissance Portfolio中，在收购之前，公司占其 20 权益会计法下的%利息。由于公司因本次收购而获得控股财务权益，公司得出结论，该实体为可变利益实体（“VIE”），其为主要受益人，应将其投资合并至其REIT投资组合部分，自2025年1月23日起生效。因此，公司确认控制权变更损失$ 9.6 百万（注2).

(b)

代表公司不是主要受益人的VIE ry（附注15 ).

（c）

包括预付款项a $ 12.8 公司对持有其在1238 Wisconsin投资的合资企业的百万建设承诺。截至2025年9月30日和2024年12月31日关联方应收票据本金余额o f $ 12.8 百万，净额a $ 0.1 m 每个时期的百万津贴 . 贷款以风险成员在拥有1238 Wisconsin开发物业的实体的股权作抵押，利息为Prime + 1.0%（受限于4.5%的下限），于2027年12月28日到期。公司确认利息收入$ 0.1 截至2025年9月30日及2024年9月30日止三个月及九个月期间各与此应收票据有关的百万元。

（d）

代表共同租赁权益。

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（e）

2025年2月，公司收购了新增 2.5 北密歇根大道840号合资企业增加其所有权权益的%权益从 91.85 %至 94.35 %.北密歇根大道840号风险合伙人的应收票据出现余额 CE of $ 1.6 百万美元 2.3 百万截至 2025年9月30日及2024年12月31日，分别在 2025年7月 ( 注3 ).

（f）

2024年9月25日基金V持有的创业 90 出售马里兰州弗雷德里克县30万平方英尺房产Frederick Crossing的%权益。基金V维持其 90 合资企业的%权益，该合资企业保留其在弗雷德里克县收购投资组合剩余的弗雷德里克县广场物业中的权益。

（g）

包括对第五墙的成本法投资。公司录得减值 t收费$ 0.2 百万美元 0.6 三个月和九个月的百万e 截至2025年9月30日，包括在公司简明综合经营报表的已实现和未实现的投资和其他持有收益（损失）中。

（h）

分配已超过公司的投资；然而，公司确认负债余额，因为它可能会选择向实体出资。

（一）

公司拥有 23.12 %和 20.10 基金IV和V中分别占比%（注1 ).对于这些基金内的企业，所有权权益百分比代表基金的所有权权益，而不是公司的比例份额。

（j）

截至 2025年9月30日，投资余额有关处置Eden Square物业的未分配收益。

(k)

截至2025年9月30日，该合资企业确认的减值费用为$ 3.5 由于持有期缩短，该物业的百万。公司按比例分摊的$ 0.7 百万元通过未合并关联公司的权益（亏损）收益记录在公司的简明合并经营报表。公司继续监察其于650 Bald Hill的投资，于报告日并无发现任何除暂时性减值以外的额外指标。

在2025年第二季度，该公司通过Fund IV以2800万美元的价格出售了其在Eden Square的投资，并偿还了相关的2330万美元的房产抵押贷款。该合资企业确认亏损100万美元，其中Fund IV的比例份额为210万美元，原因是额外的基金一级销售成本和归因于Fund IV投资结构的未偿基差。该公司按比例分担的损失为30万美元。

从未合并关联公司赚取和支付的费用

截至2025年9月30日和2024年9月30日止三个月，该公司从对未合并关联公司的投资中赚取的资产管理、物业管理、建筑、开发、法律和租赁费用分别为110万美元和20万美元，截至2025年9月30日和2024年9月止九个月分别为310万美元和60万美元，这些费用包含在简明综合经营报表的其他收入中。

此外，截至2025年9月30日及2024年9月30日止三个月，公司未合并合营企业向公司非关联合营伙伴支付的费用分别为0.7百万美元及1.1百万美元，截至2025年9月30日及2024年9月30日止九个月，租赁佣金、开发、管理、建设及间接费用分别为2.2百万美元及3.3百万美元。

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未合并关联公司财务信息汇总

以下各期合并简明资产负债表和经营报表汇总了截至2025年9月30日公司对未合并关联公司投资的财务信息（单位：千）：


	9月30日，		12月31日，
	2025		2024
合并和简明资产负债表
资产：
出租物业，净额	$	905,140	$	1,016,229
其他资产		125,202		162,713
总资产	$	1,030,342	$	1,178,942
负债和合伙人权益：
应付按揭票据	$	631,956	$	815,045
其他负债		130,437		140,743
合伙人的权益		267,949		223,154
负债和合伙人权益合计	$	1,030,342	$	1,178,942

公司应占累计权益	$	128,152	$	131,793
基差		8,958		50,851
递延费用，扣除与公司利息相关的部分		5,232		5,400
公司应收/应付款项		1,480		446
对未合并关联公司的投资和垫款，扣除公司超过收入和投资的分配份额未合并关联公司		143,822		188,490
按成本列账的投资		3,462		4,228
公司的分配份额超过了来自和对未合并附属公司的投资		17,119		16,514
对未合并关联公司的投资和垫款	$	164,403	$	209,232


	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的九个月，
	2025			2024			2025			2024
合并和简明运营报表
总收入	$	29,073		$	27,792		$	90,215		$	83,977
运营和其他费用		(10,911	)		(9,488	)		(34,141	)		(29,624	)
利息支出		(9,780	)		(9,895	)		(31,944	)		(30,514	)
折旧及摊销		(11,946	)		(10,266	)		(38,420	)		(32,062	)
债务清偿收益（a）		971			952			2,893			2,963
不动产减值（c）		(3,480	)		—			(3,480	)		—
处置财产的收益（损失）（b）		—			12,849			(1,030	)		21,368
归属于未合并关联公司的净（亏损）收入	$	(6,073	)	$	11,944		$	(15,907	)	$	16,108

公司在未合并关联公司净（亏损）收益中的权益份额	$	(3,596	)	$	12,028		$	(9,304	)	$	16,684
基差摊销		(98	)		(244	)		(294	)		(732	)
公司在未合并关联公司（亏损）收益中的权益	$	(3,694	)	$	11,784		$	(9,598	)	$	15,952

(a)

包括与债务清偿有关的收益北密歇根大道840号截至2025年9月30日及2024年9月30日止三个月及九个月的重组 .

(b)

包括截至2025年9月30日止九个月出售Eden Square的亏损。包括截至2024年9月30日止三个月及九个月出售Frederick Crossing物业的收益，以及截至2024年9月30日止九个月出售Paramus Plaza物业的收益。

（c）

截至2025年9月30日止三个月及九个月的减值开支与Bald Hill Road 650号物业有关。

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5.其他资产、净额和应付账款及其他负债

其他资产、净额和应付账款及其他负债由列报期间的下列各项组成：


	9月30日，			12月31日，
（单位：千）	2025			2024
其他资产，净额：
租赁无形资产，净额（注6）	$	138,176		$	86,853
衍生金融工具（附注8）		10,664			31,145
递延费用，净额（a）		41,905			39,189
应计应收利息（注3）		9,068			32,154
预付费用		19,682			15,448
应收卖方款项		1,768			2,343
应收所得税		1,250			1,475
存款		742			12,074
企业资产，净额		488			563
其他应收款		6,584			2,523
	$	230,327		$	223,767

（a）递延费用，净额：
递延租赁和其他成本	$	90,770		$	82,770
与信用额度相关的递延融资成本		13,939			13,889
		104,709			96,659
累计摊销		(62,804	)		(57,470	)
递延费用，净额	$	41,905		$	39,189

应付账款和其他负债：
租赁无形资产，净额（注6）	$	99,099		$	77,534
应付账款和应计费用		87,124			68,354
递延收入		32,317			39,351
租户保证金、代管及其他		22,431			14,515
租赁负债-融资租赁，净额（附注11）		31,931			31,374
衍生金融工具（附注8）		3,331			1,598
	$	276,233		$	232,726

6.租赁无形资产

收购不动产时（注2），公司评估收购资产（包括土地、建筑物和改善，并识别出高于和低于市场的租赁等无形资产，包括低于市场的期权和收购的就地租赁）和承担的负债的相对公允价值。租赁无形资产在相关租赁的剩余期限内摊销，包括适用的选择权期间。

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无形资产和负债计入其他资产净额和应付账款及其他负债（简明合并资产负债表上的附注5），汇总如下（单位：千）：


	2025年9月30日									2024年12月31日
	总携带量金额			累计摊销			净携金额			总携带量金额			累计摊销			净携金额
可摊销无形资产
到位租赁无形资产	$	409,404		$	(281,927	)		127,477		$	336,660		$	(255,899	)	$	80,761
高于市场的租金		32,936			(22,237	)		10,699			26,432			(20,340	)		6,092
	$	442,340		$	(304,164	)	$	138,176		$	363,092		$	(276,239	)	$	86,853

可摊销无形负债
低于市场的租金	$	(226,102	)	$	127,188		$	(98,914	)	$	(196,239	)	$	118,933		$	(77,306	)
高于市场的土地租赁		(671	)		486			(185	)		(671	)		443			(228	)
	$	(226,773	)	$	127,674		$	(99,099	)	$	(196,910	)	$	119,376		$	(77,534	)

截至2025年9月30日止九个月，公司：

•

获得的就地租赁无形资产$ 73.8 百万，高于市场的租金$ 6.5 万，低于市场的租金为$ 30.3 万，加权平均使用寿命为 6.2 , 4.8 ，和 11.9 年，分别（注2);

•

记录在案的与就地租赁无形资产相关的加速摊销为$ 1.6 万与提前终止租户租约有关，其中公司份额为$ 1.5 百万。

就地租赁无形资产的摊销在简明综合经营报表的折旧和摊销费用中入账。高于市场租金和低于市场租金的摊销在简明综合经营报表中分别记录为租金收入的减少和增加。高于市场的地面租赁的摊销在简明综合经营报表中记录为租金费用的减少。

下表汇总了截至2025年9月30日取得的租赁无形资产和承担负债的预定摊销情况（单位：千）：


截至12月31日的年度，	净增加租金收入		增加到摊销费用			减少物业运营费用
2025年（剩余）	$	2,017	$	(8,800	)	$	15
2026		7,800		(29,845	)		58
2027		7,271		(23,214	)		58
2028		7,363		(16,559	)		54
2029		7,567		(11,265	)		—
此后		56,197		(37,794	)		—
合计	$	88,215	$	(127,477	)	$	185

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简明合并财务报表附注（未经审计）

7.债务

公司合并负债汇总如下（单位：千美元）：


			账面价值截至
	利率截至	到期日截至	9月30日，	12月31日，
	2025年9月30日	2025年9月30日	2025	2024
应付抵押贷款
REIT投资组合	3.99% - 6.05%	2026年11月-2035年4月	$230,766	$180,212
基金二（a）	SOFR + 1.90%	2028年8月	137,500	137,485
基金三			—	33,000
基金四（b）	SOFR + 2.15%-SOFR + 3.33%	2025年10月-2028年6月	109,449	109,471
基金V	SOFR + 1.75%-SOFR + 3.10%	2025年11月-2028年6月	505,364	498,779
未摊销债务发行费用净额			(5,315)	(5,459)
未摊销溢价			1,151	212
应付抵押贷款总额			$978,915	$953,700

无担保应付票据
定期贷款（c）	SOFR + 1.20%-SOFR + 1.40%	2028年4月-2030年7月	$725,000	$475,000
高级笔记	5.86% - 5.94%	2027年8月-2029年8月	100,000	100,000
未摊销债务发行费用净额			(6,907)	(5,434)
应付无担保票据总额			$818,093	$569,566

无抵押信贷额度
循环信贷（c）	SOFR + 1.25%	2028年4月	$65,000	$14,000

债务总额（d）（e）			$1,873,079	$1,547,947
未摊销债务发行费用净额			(12,222)	(10,893)
未摊销溢价			1,151	212
负债总额			$1,862,008	$1,537,266

(a)

2025年8月6日，Fund II对其房产抵押贷款进行再融资，将借款能力从$ 198.0 百万至$ 137.5 百万。运营伙伴关系已担保高达$ 20.0 与该物业抵押贷款有关的本金付款百万（附注9).

(b)

包括Fund IV secured bridg的未偿余额 e设施$ 36.2 截至2025年9月30日和2024年12月31日的百万。经营合伙企业已担保t o $ 22.5 百万个 e基金四有担保过桥贷款（附注9 ).

（c）

该公司已订立各种掉期协议，以有效固定其部分循环贷款和定期贷款的利息成本，截至 2025年9月30日及2024年12月31日（附注8 ).

（d）

截至 2025年9月30日和2024年12月31日，公司有$ 1,201.4 百万和 $ 852.0 百万元，分别为截至呈报期间已通过利率互换协议固定的浮动利率债务。有效的固定费率范围从 1.98 % 到 4.50 % .

（e）

包括$ 78.2 在2025年9月30日和2024年12月31日，截至所述期间受利率上限协议约束的可变利率债务的百万。有效的固定费率范围从 5.00 % 到 6.00 % .

应付抵押贷款

公司部分浮动利率房产抵押债务通过一定的现金流对冲交易有效固定（注8）。

于2025年9月30日及2024年12月31日，公司物业抵押贷款分别由49项及31项物业抵押，以及相关租户租赁。某些贷款是交叉抵押的，包含交叉违约条款。贷款协议包含惯常的陈述、契约和违约事件。某些贷款协议要求公司遵守肯定和否定契约，包括维持偿债覆盖率和杠杆比率。截至2025年9月30日，公司遵守其债务契约。

REIT投资组合

于2025年1月23日，公司收购Renaissance Portfolio（注2）。这些房产受制于现有的抵押贷款债务。收购时，该物业抵押贷款的未偿本金余额总额为1.561亿美元，按有担保隔夜融资利率（“SOFR”）+ 2.65%计息，计划于2026年11月6日到期。物业抵押贷款按公允价值入账约1.561亿美元。2025年1月24日，风险投资修改物业抵押贷款，将利率降至SOFR + 1.55%。这一减少是通过5000万美元的本金偿还实现的，这笔资金由公司作为该合资企业的应收票据提供。该票据的利率为9.11%，于2026年11月到期，已在合并中剔除。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

在截至2025年9月30日的九个月内，该公司偿还了5000万美元的房产抵押贷款，并按计划支付了总计140万美元的本金。

投资管理

截至2025年9月30日止九个月，公司透过其投资管理分部：

•

将Fund IV担保过桥贷款延长至2026年3月到期，并按计划支付本金总额为$ 3.6 百万；

•

为其Fund II财产担保的财产抵押贷款进行再融资。此次再融资将到期日从 2025年8月到 2028年8月具有一年的延期选择权，并将利率从SOFR + 2.61 %到SOFR + 1.90 %.就再融资而言，经营合伙企业的担保从$ 50.0 百万至$ 20.0 百万（附注9);

•

为一笔以Fund V房产为抵押的房产抵押贷款进行再融资。再融资将本金金额从$ 50.2 百万至$ 57.0 万，延长期限自 2026年4月到 2027年8月，并将利率从SOFR + 2.50 %到SOFR + 1.75 %；和

•

偿还了一美元 33.0 百万房产抵押贷款并按期兑付本金共计$ 3.6 百万。

无抵押应付票据和无抵押信贷额度

信贷便利

于2025年第二季度，经营合伙企业与公司订立第三次经修订及重述信贷协议的第三次修订（“修订”），以修订现有的高级无抵押信贷融资（“信贷融资”），其中包括于2028年4月15日到期的5.25亿美元无抵押循环信贷融资（“Revolver”），有两个六个月的延期选择权，以及一笔同样于2028年4月15日到期的4亿美元无抵押定期贷款（“定期贷款”），有两个六个月的延期选择权。该修正案设立了一项新的五年期2.50亿美元增量延迟提款定期贷款（“2.50亿美元定期贷款”），其中1.75亿美元在交易结束时提取。修正案还将手风琴功能限额提高至15亿美元，并将整个9.25亿美元信贷安排的借款利率降低10个基点。这笔2.50亿美元的定期贷款以基于SOFR的浮动利率计息，保证金基于杠杆或信用评级，将于2030年5月29日到期。截至2025年9月30日，这笔2.50亿美元的定期贷款的利息为SOFR + 1.20%。

截至2025年9月30日，定期贷款的未偿余额为4亿美元，利息为SOFR + 1.40%。在2025年第三季度，公司提取了2.50亿美元定期贷款下可用的剩余7500万美元。因此，定期贷款和2.50亿美元定期贷款均得到充分利用，截至2025年9月30日，这两项贷款均无剩余借款能力。

其他无抵押定期贷款

不包括定期贷款和上述2.50亿美元的定期贷款，这是信贷融通的一部分，经营合伙企业还有一笔7500万美元的定期贷款（“7500万美元的定期贷款”），道明银行（TD Bank，N.A.）作为行政代理人。这笔7500万美元的定期贷款不属于信贷安排。在2025年第三季度，对7500万美元的定期贷款进行了修订，将到期日延长一年至2030年7月，并降低了基于杠杆和信用的浮动SOFR利率。截至2025年9月30日，这笔7500万美元的定期贷款的利息为SOFR + 1.20%。这笔7500万美元的定期贷款由信托和信托的某些子公司提供担保（注9）。

高级笔记

2024年8月21日，运营合伙企业在私募中发行了本金总额为1亿美元的优先无抵押票据，其中（i）2000万美元被指定为于2027年8月21日到期的5.86%优先票据A系列（“A系列票据”）和（ii）8000万美元被指定为2029年8月21日到期的5.94%优先票据B系列（连同A系列票据，“优先票据”），根据公司、运营合伙企业和其中指定的购买者于2024年7月30日签署的票据购买协议（“优先票据购买协议”）。

优先票据根据优先票据购买协议按面值发行，并于2月21日和8月21日每半年支付一次利息，直至其各自到期。公司可随时在优先票据购买协议规定的某些限制下全额或部分预付优先票据。优先票据由公司及公司若干附属公司提供担保。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

左轮手枪

2025年9月30日，Revolver是上述信贷安排的一部分，利息为SOFR + 1.25%，于2028年4月15日到期，但有两个六个月的延期选择。截至2025年9月30日，Revolver的未偿余额和可用信用总额分别为65.0百万美元和4.60亿美元，反映出没有未偿信用证。截至2024年12月31日，Revolver的未偿余额和可用信用总额分别为14.0百万美元和5.11亿美元，反映出没有未偿信用证。

公司遵守截至2025年9月30日的无担保应付票据和无担保信用额度债务契约要求。

预定债务本金支付

下表汇总了截至2025年9月30日公司合并债务的预定本金偿还情况，不考虑可用的延期选择（下文进一步描述）（单位：千）：


截至12月31日的年度，	本金偿还
2025年（剩余）	$	84,075
2026		328,938
2027		274,373
2028		759,484
2029		98,291
此后		327,918
		1,873,079
未摊销溢价		1,151
未摊销债务发行费用净额		(12,222	)
负债总额	$	1,862,008

上表未反映截至2025年9月30日有余额的合并债务的可用延期选择（取决于惯例条件）。公司可以选择将以下债务期限最多延长十二个月，之后再延长十二个月，其中包括2025年剩余时间按合同到期的3520万美元、2026年到期的1.869亿美元、2027年到期的2.507亿美元和2028年到期的6.60亿美元。执行该等延期选择权须遵守惯例条件，且无法保证公司将满足该等条件或选择行使该等选择权。

8.金融工具和公允价值计量

本公司根据ASC主题：820，公允价值计量以经常性和非经常性基础以公允价值计量某些金融资产和负债。以下披露总结了这些工具在公允价值层次结构内的估值方法和分类。

以经常性公允价值计量的项目

公司的经常性公允价值计量包括有价股本证券和衍生金融工具。估值技术及分类如下：

有价证券——公司持有Albertsons普通股的投资，该股票在活跃的交易所交易，被归类为1级资产。该投资分别于2025年9月30日和2024年12月31日计入简明合并资产负债表的有价证券。

衍生金融工具——公司利用利率互换和上限管理浮动利率债务的利率风险。这些衍生工具是使用利率曲线等可观察的市场输入进行估值的场外交易工具，被归类为第2级。衍生资产计入其他资产净额，衍生负债计入简明合并资产负债表的应付账款和其他负债。见下文“衍生金融工具”。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

下表列出了公司以经常性公允价值计量的资产和负债的公允价值等级（单位：千）：


	2025年9月30日							2024年12月31日
	1级		2级			3级		1级		2级			3级
物业、厂房及设备
有价证券	$	4,502	$	—		$	—	$	14,771	$	—		$	—
衍生金融工具		—		10,664			—		—		31,145			—
负债
衍生金融工具		—		(3,331	)		—		—		(1,598	)		—

在公允价值计量的确定基于公允价值层次结构不同层次的输入值的情况下，公允价值层次分类基于对估值具有重要意义的最低层次输入值。评估特定输入的重要性需要判断，并考虑到被计量资产或负债的特定因素。

在截至2025年9月30日和2024年9月的九个月内，公司没有任何转入或转出Level 1、Level 2和Level 3测量。

有价证券

在截至2025年9月30日的三个月和九个月内，该公司分别出售了250,000股和495,000股Albertsons股票，分别产生了440万美元和980万美元的净收益。在截至2024年9月30日的三个月和九个月中，该公司分别出售了150,000股和500,000股Albertsons股票，分别产生了290万美元和1050万美元的净收益。截至2025年9月30日，公司持有257,112股Albertsons股票，公允价值为450万美元，随后于2025年10月出售，净收益为470万美元（注16）。

截至2025年9月30日和2024年9月30日止三个月的有价证券股息收入总额分别为10万美元和10万美元，截至2025年9月30日和2024年9月止九个月的股息收入分别为30万美元和40万美元。这些金额包含在公司简明综合经营报表的投资和其他已实现和未实现持有收益（损失）中。

下表列出公司简明综合经营报表中已实现和未实现的投资和其他持有收益（损失）中包含的有价证券的已实现和未实现收益（损失）（单位：千）：


	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的九个月，
	2025			2024			2025			2024
有价证券已实现收益，净额	$	4,355		$	2,923		$	9,761		$	10,504
减：以前确认的本期出售有价证券未实现收益		(4,355	)		(2,923	)		(9,761	)		(10,504	)
截至期末仍持有的有价证券的未实现（亏损）收益以及期间内出售的有价证券截至处置日的未实现（亏损）收益		(2,051	)		(1,242	)		(508	)		(5,277	)
有价证券已实现和未实现（亏损）收益，净额	$	(2,051	)	$	(1,242	)	$	(508	)	$	(5,277	)

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

以非经常性基础以公允价值计量的项目

参考与收购文艺复兴投资组合额外48%的经济所有权权益有关的公允价值调整的附注2。

减值费用

截至2025年9月30日止九个月的减值费用如下（单位：千）：

 
          减值费用

 
          物业位置
 
          业主
 
          触发事件
 
          生效日期
 
          合计
 
          Acadia的份额

 
          2025年减值费用

纽约州（a）

IM（基金III）

减持期限

2025年6月30日

             
              7,240
             

             
              1,777
             

纽约州纽约市（b）

IM（基金IV）

减持期限

2025年6月30日

             
              17,400
             

             
              3,991
             

纽约州东法明代尔（c）

IM（基金III）

减持期限

2025年9月30日

             
              12,570
             

             
              3,085
             

2025年减值费用合计

             
              37,210
             

             
              8,853
             

(a)

截至2025年6月30日，基金III财产的公允价值以买卖协议为基础，不包括销售成本。这处房产于2025年第三季度售出（注2).

(b)

截至2025年6月30日，基金IV财产的公允价值采用折现现金流模型估计，折现率为 9.25 %和资本化率为 8.25 %，导致第3级公允价值为$ 28.6 截至2025年6月30日测量日期的百万。此物业已于2025年10月出售。

（c）

截至2025年9月30日，基金III财产的公允价值采用折现现金流模型估计，折现率为 10.00 %和资本化率为 7.00 %，导致第3级公允价值为$ 21.3 万元，截至2025年9月30日计量日期。

在截至2025年9月30日的九个月内，公司确认了额外的60万美元减值费用，原因是公司对Fifth Wall（注4），包括在公司简明综合经营报表中的已实现和未实现的投资和其他持有收益（损失）中。

可赎回非控制性权益

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简明合并财务报表附注（未经审计）

衍生金融工具

该公司在所述期间有以下利率掉期和上限（信息截至2025年9月30日，除非另有说明，以千美元计）：


					打击率					公允价值
衍生产品仪器	总名义金额		生效日期	到期日	低			高	资产负债表位置	9月30日， 2025			12月31日， 2024
REIT投资组合
利率互换	$	531,000	2022年5月— 2025年4月	2026年4月— 2030年7月	1.98%	—		3.23%	其他资产	$	10,480		$	28,173
利率互换		377,000	2022年12月— 2025年8月	2026年11月— 2030年4月	3.35%	—		4.50%	应付账款和其他负债		(2,353	)		(1,316	)
	$	908,000								$	8,127		$	26,857
投资管理
基金二
利率互换	$	50,000	2023年1月	2029年12月	3.23%	—		3.23%	其他资产	$	157		$	1,615

基金三
利率上限	$	33,000	2023年9月	2025年10月	5.50%		—	5.50%	其他资产	$	—		$	1

基金四
利率上限	$	54,500	2023年12月	2025年12月	6.00%		—	6.00%	其他资产	$	—		$	2

基金V
利率互换	$	15,804	2023年5月	2026年5月	3.47%	—		3.47%	其他资产	$	27		$	1,352
利率互换		243,586	2023年1月— 2025年8月	2026年3月— 2028年2月	3.36%	—		4.49%	应付账款和其他负债		(978	)		(282	)
利率上限		32,200	2025年9月	2026年9月	5.00%	—		5.00%	其他资产		—			2
	$	291,590								$	(951	)	$	1,072

总资产衍生品										$	10,664		$	31,145
负债衍生工具总额										$	(3,331	)	$	(1,598	)

公司所有衍生工具均指定为现金流量套期保值，对未来浮动利率债务现金流出进行套期保值（注7）。截至2025年9月30日，估计包括在与衍生工具有关的累计其他全面收益中的约850万美元将在未来十二个月内重新分类为利息支出的减少。截至2025年9月30日和2024年12月31日，没有衍生品被指定为海外业务净投资的公允价值套期或套期保值。公司没有将衍生工具用于交易或投机目的，目前没有任何非指定对冲的衍生工具。

在截至2025年9月30日的九个月内，该公司终止了三笔总名义价值为1亿美元的远期起始利率掉期交易。相关亏损留在累计其他综合收益中，并将在被套期的预测交易影响收益的期间内从累计其他综合收益重新分类为收益作为利息费用。

使用衍生工具的风险管理目标

公司因业务经营和经济状况而面临一定的风险。公司管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要是通过管理债务融资的数量、来源和期限，并不时通过使用衍生金融工具。公司订立衍生金融工具以管理导致未来已知和不确定的现金金额的接收或支付的风险敞口，其价值由利率决定。公司的衍生金融工具用于管理公司已知或预期的现金收入及其已知或预期的现金支付的金额、时间和期限的差异，这些现金支付主要与公司的投资和借款有关。

衍生品头寸出现正余额时，公司在掉期交易对手不履约的情况下面临信用风险。该公司认为，它通过与主要金融机构进行掉期交易来降低其信用风险。公司持续监控并积极管理其浮动利率债务组合的利息成本，并可能根据市场情况订立额外的利率互换头寸或其他衍生利率工具。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

信用风险相关或有特征

该公司与掉期交易对手的协议包括可能要求在发生违约时立即清偿未偿掉期债务的条款。具体而言，如果公司在某些无担保债务方面发生违约，这种违约可能会触发互换协议项下的交叉违约，从而允许交易对手宣布违约事件并加速互换项下的支付义务。

其他金融工具

截至所示日期，公司在简明综合资产负债表上未按公允价值计量的其他金融资产和负债的账面价值和公允价值如下（单位：千美元，包括适用时归属于非控制性权益的金额）：


			2025年9月30日				2024年12月31日
	水平		携带金额		估计数公允价值		携带金额		估计数公允价值

应收票据（a）		3	$	154,765	$	157,315	$	126,584	$	127,485
城市点贷款（a）		3		34,821		35,368		66,741		68,204
按揭及其他应付票据（a，d）		3		983,079		978,302		958,947		954,276
非交易股本证券投资（b）		3		3,307		3,307		4,073		4,073
无抵押应付票据和无抵押信用额度（c，e）		2		890,000		892,920		589,000		589,018

(a)

公司采用贴现现金流模型对金融工具的公允价值进行估值。该模型纳入了当前市场利率等假设，并在适用的情况下纳入了借款人或租户的信用质量。此外，公司评估基础抵押品的价值，考虑抵押品质量、借款人信誉、到期时间和当时的市场条件等因素。这些公允价值估计不包括未摊销的折扣和递延贷款成本。截至报告日，估值中使用的估计市场利率从 3.30 % 到 12.97 % 为公司的应收票据和城市点贷款，并自 5.13 % 到 7.08 % 为公司物业抵押贷款及其他应付票据，视每笔贷款的具体特点而定。

(b)

包括经营合伙企业对第五墙的成本法投资（注4).

（c）

公司使用活跃市场或经纪市场的市场报价（如有）估计其无担保应付票据和无担保信用额度的公允价值。在由于交易活动有限或没有交易活动而无法获得可观察市场价格的情况下，公司使用贴现现金流模型估计公允价值。该模型纳入了反映具有类似信用风险状况的市场参与者发行的可比工具的平均收益率的费率。

（d）

账面金额不包括未摊销的债务发行成本和未摊销的溢价总额$ 5.3 百万美元 1.2 截至2025年9月30日的百万美元 5.5 百万美元 0.2 截至2024年12月31日，分别为百万。

（e）

账面金额不包括未摊销的债务发行成本$ 6.9 百万美元 5.4 分别截至2025年9月30日和2024年12月31日的百万。

截至2025年9月30日和2024年12月31日，公司的现金及现金等价物、受限制现金、应收租金、应付账款以及其他资产和其他负债中分类为第一级的某些金融工具的账面价值与其公允价值相近。这种近似值是由于这些工具的短期性和高流动性。

9.承诺与或有事项

本公司涉及因其业务而产生或附带的各种诉讼事项。虽然公司无法确切预测任何特定事项的结果，但管理层预计，当此类诉讼得到解决时，公司由此产生的损失或有事项风险敞口（如果有的话）将对其综合财务状况或经营业绩产生重大不利影响。

承诺和保证

公司（或公司拥有所有权权益的企业）不时同意，并可能在未来同意，为与其借款相关的部分本金、利息和其他金额提供担保，就其借款提供惯常的环境赔偿和无追索权剥离（例如，针对欺诈、虚假陈述和破产的担保），并为完成开发项目向贷方、租户和其他第三方提供担保。

关于我们合并实体的借款，公司和公司的某些子公司已就各种物业抵押贷款和Fund IV担保过桥融资提供4250万美元的本金支付担保（注7）。截至2025年9月30日和2024年12月31日，公司简明综合财务报表中没有将与担保相关的金额记录为负债。截至2025年9月30日和2024年12月31日，公司没有未偿还的REIT投资组合或投资管理信用证。

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简明合并财务报表附注（未经审计）

此外，就La Frontera村的再融资（注4）5700万美元的物业抵押贷款，该贷款以投资物业作抵押，Fund V担保合营公司在贷款项下的义务。基金V在无追索权剥离担保下担任担保人。在2025年9月30日和2024年12月31日，与担保相关的0.1百万美元和0.2百万美元分别在公司简明合并资产负债表中记录为负债。

建筑和租户改善承诺

在开发和扩展各种物业的同时，公司已与总承包商就建设或开发物业订立协议，总额约为7330万美元和9740万美元，其中截至2025年9月30日和2024年12月31日，公司的份额分别为7210万美元和9520万美元。

此外，截至2025年9月30日和2024年12月31日，公司已承诺为已执行租约下的租户改善提供资金，总额分别约为3960万美元和4140万美元。该公司在这些债务中的份额分别约为3240万美元和3230万美元。这些付款的时间和金额是不确定的，并取决于满足某些履约条件。

没收存款

公司订立买卖协议（连同其后的修订），以出售其于REIT投资组合分部的West Shore Expressway物业。应前潜在买家的要求，公司多次延长截止日期，以换取额外的不可退还押金和对物业账面成本的贡献。该协议于2023年8月终止并按其条款到期，当（其中包括）前潜在买方未能根据协议条款对该物业进行交割时，保证金被没收给公司的一家关联公司。在2023年第三季度期间，前潜在买家申请了第11章破产，该破产于2023年第四季度被驳回，截至2024年3月31日，不再受到上诉。该公司在截至2024年9月30日的九个月的综合运营报表中录得350万美元的其他收入，与没收不可退还的付款有关。

保险范围

该公司为其物业维持不同类型和金额的保险范围，并提供免赔额，管理层认为这与类似物业的业主通常承担的保险范围一致。

10.股东权益、非控制性权益及其他全面亏损

ATM程序

公司有一个市场股票发行计划（“ATM计划”），该计划为公司筹集公共股权资本以满足其需求提供了一个高效的工具。2025年2月，该公司进入了目前5亿美元的ATM计划，其中包括可选的“远期销售”部分，同时终止了现有的4亿美元ATM计划。截至2025年9月30日，根据当前计划，仍有2.387亿美元可用于未来的股票发行。

截至2025年9月30日，该公司在ATM计划下有12,759，835股远期流通股，加权平均净发行价为20.27美元。所有远期销售协议都要求在不同生效日期的一年内结算，如果公司要实际结算所有已发行的远期股票，预计将产生约2.586亿美元的净现金收益。

2025年3月，该公司根据ATM计划的远期实物结算了11,172，699股流通股，获得的净收益为2.779亿美元。

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简明合并财务报表附注（未经审计）

公司于订立各自的远期销售协议时并无收取任何出售股份的收益。公司认定ATM远期销售协议符合权益分类标准，因此豁免衍生会计。公司以初始公允价值记录ATM远期销售协议，确定为零，权益分类下无需进行后续公允价值调整。

普通股和单位

截至2025年9月30日止九个月，公司扣留了5,635股受限制普通股（“受限制股份”），以在归属时支付雇员的法定最低所得税预扣义务。截至2025年9月30日止9个月，公司就受限制股份及普通OP单位确认830万美元（注13）。

股份回购计划

2018年，公司董事会（“董事会”）批准了一项新的股票回购计划，授权管理层酌情回购最多2亿美元的已发行普通股。该计划不要求公司回购任何特定数量的普通股，并且可以随时终止或延长。截至2025年9月30日或2024年9月30日止九个月，没有回购股份。截至2025年9月30日，股票回购计划下仍有1.225亿美元可用。

股息及分派

在截至2025年9月30日和2024年9月30日的三个月中，该公司分别宣布每股普通股/OP单位分配0.20美元和0.19美元。在截至2025年9月30日和2024年9月30日的九个月期间，该公司宣布的每股普通股/单位合计分配分别为0.60美元和0.55美元。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

非控制性权益

下表汇总了截至2025年9月30日和2024年9月30日止三个月和九个月的非控制性权益变化（单位：千美元，单位数据除外）：


	非控制性兴趣运营中伙伴关系（a）			非控制性兴趣部分拥有附属公司（b）			合计			可赎回非控制性权益（c）
截至2025年7月1日的余额	$	94,599		$	342,434		$	437,033		$	21,174
宣布的分配为每个普通业务单位0.20美元，以及对优先业务单位的分配		(1,447	)		—			(1,447	)		—
截至2025年9月30日止三个月净收益（亏损）		314			(15,320	)		(15,006	)		(1,567	)
经营合伙企业的有限合伙人将17,266个普通OP单位转换为普通股		(290	)		—			(290	)		—
其他综合收益-掉期协议估值未实现亏损		(115	)		377			262			—
可赎回非控股权益调整至估计赎回价值		—			—			—			1,014
收购非控股权益（附注10）		—			(105	)		(105	)		(8,232	)
互换协议已实现利息费用的重新分类		(4	)		(602	)		(606	)		—
城市点贷款应计利息		—			—			—			(3,270	)
非控制性权益贡献		—			6,046			6,046
非控制性权益分配		—			(16,215	)		(16,215	)		(5	)
员工长期激励计划单位奖励		2,961			—			2,961			—
非控制性权益的重新分配（d）		(2,653	)		—			(2,653	)		—
截至2025年9月30日余额	$	93,365		$	316,615		$	409,980		$	9,114

截至2024年7月1日的余额	$	85,683		$	371,538		$	457,221		$	40,874
宣布每普通OP单位0.19美元的分配和优先OP单位的分配		(1,273	)		—			(1,273	)		—
截至2024年9月30日止三个月净收益（亏损）		474			5,038			5,512			(1,672	)
经营合伙企业的有限合伙人将31,847个普通OP单位和18,266个C系列优先单位转换为普通股		(1,546	)		—			(1,546	)		—
其他综合收益-掉期协议估值未实现收益		(1,400	)		(4,831	)		(6,231	)		—
互换协议已实现利息费用的重新分类		(32	)		(2,409	)		(2,441	)		—
城市点贷款应计利息		—			—			—			(4,165	)
非控制性权益贡献		—			2,409			2,409			—
非控制性权益分配		—			(7,591	)		(7,591	)		—
员工长期激励计划单位奖励		2,494			—			2,494			—
非控制性权益的重新分配（d）		(354	)		—			(354	)		—
截至2024年9月30日的余额	$	84,046		$	364,154		$	448,200		$	35,037

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简明合并财务报表附注（未经审计）


	非控制性兴趣运营中伙伴关系（a）			非控制性兴趣部分拥有附属公司（b）			合计			可赎回非控制性权益（c）
2025年1月1日余额	$	85,730		$	350,287		$	436,017		$	30,583
宣布的分配为每个普通业务单位0.60美元和优先业务单位的分配		(4,337	)		—			(4,337	)		—
截至2025年9月30日止9个月净收益（亏损）		649			(48,432	)		(47,783	)		(4,960	)
经营合伙企业的有限合伙人将153,436个普通OP单位转换为普通股		(2,403	)		—			(2,403	)		—
其他综合收益-掉期协议估值未实现亏损		(874	)		(1,394	)		(2,268	)		—
合并以前未合并的投资		—			29,573			29,573			—
互换协议已实现利息费用的重新分类		(28	)		(1,839	)		(1,867	)		—
可赎回非控股权益调整至估计赎回价值		—			—			—			1,014
收购非控股权益		—			(105	)		(105	)		(8,232	)
城市点贷款应计利息		—			—			—			(9,296	)
非控制性权益贡献		—			14,414			14,414			10
非控制性权益分配		—			(25,889	)		(25,889	)		(5	)
员工长期激励计划单位奖励		8,407			—			8,407			—
非控制性权益的重新分配（d）		6,221			—			6,221			—
2025年9月30日余额	$	93,365		$	316,615		$	409,980		$	9,114

2024年1月1日余额	$	99,718		$	346,582		$	446,300		$	50,339
宣布的分配为每个普通业务单位0.55美元和优先业务单位的分配		(3,954	)		—			(3,954	)		—
截至2024年9月30日止9个月净收益（亏损）		979			(608	)		371			(6,518	)
经营合伙企业的有限合伙人将1,082，296个普通OP单位和59,865个C系列优先单位转换为普通股		(20,888	)		—			(20,888	)		—
其他综合收益-掉期协议估值未实现收益		(455	)		2,815			2,360			—
互换协议已实现利息费用的重新分类		(136	)		(9,743	)		(9,879	)		—
城市点贷款应计利息		—			—			—			(8,778	)
非控制性权益贡献		—			46,118			46,118			—
非控制性权益分配		—			(21,010	)		(21,010	)		(6	)
员工长期激励计划单位奖励		9,026			—			9,026			—
非控制性权益的重新分配（d）		(244	)		—			(244	)		—
2024年9月30日余额	$	84,046		$	364,154		$	448,200		$	35,037

(a)

经营合伙企业的非控制性权益由（i）有限合伙人的 2,054,386 截至2025年9月30日及2024年9月30日的普通营运单位；（二） 188 截至2025年9月30日和2024年9月30日的A系列优先OP单位；（iii） 66,519 截至2025年9月30日及2024年9月30日的C系列优先OP单位；及（iv） 5,231,199 和 4,670,297 经修订及重订的2020年计划（附注13).分布decl优先OP单位的ARD反映在上表的净收入（亏损）中。

(b)

部分拥有的关联公司的非控制性权益包括基金II、III、IV和V的第三方权益，以及 d七点她的子公司。

（c）

可赎回非控制性权益包括已被授予认沽权的第三方权益，如下文所述。

（d）

调整反映收到或支付的对价的公允价值与涉及所有权变更的普通股、普通OP单位、优先OP单位、LTIP单位的账面价值之间的差额。

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简明合并财务报表附注（未经审计）

可赎回非控制性权益

威廉斯堡组合

就2022年2月的Williamsburg Portfolio收购而言，风险合伙人有权在五年后将其在该物业的50.01%权益一次性交付公司以按公允价值赎回（“Williamsburg NCI”）。由于截至收购日期，风险合伙人不太可能因公司的优惠回报而收到任何赎回对价，威廉斯堡NCI的初始公允价值被确定为零。截至2025年9月30日，威廉斯堡NCI的公允价值为零。

城市点贷款

2022年8月，公司通过单独的贷款子公司向City Point的其他Fund II投资者提供贷款，通过单独的借款人子公司，为完成City Point债务再融资所需的投资者按比例出资提供资金，其中6590万美元在交易结束时提供资金（“City Point贷款”）。City Point贷款的期限为5年，于2027年8月1日到期，并以投资者在City Point（“City Point NCI”）的股权作抵押。

由于City Point贷款是作为投资者出资的回报而授予的，并由City Point NCI作抵押，因此截至2025年9月30日，City Point贷款和应计利息（扣除50万美元的信用损失准备金）作为City Point NCI余额的减少列报。城市点贷款的借款子公司被确定为VIE，公司不是其主要受益人。VIE中的最大损失仅限于City Point贷款的金额和任何应计利息。

就City Point贷款而言，每名投资者有权将其City Point NCI一次性交付公司赎回，以换取结算其所占City Point贷款金额的比例加上（i）固定现金金额或（ii）现金金额等于于2023年8月开始的选举前一个交易日的公司固定数量普通股的价值（“赎回价值”）。由于授予这些赎回权，City Point NCI（扣除City Point贷款）已被重新分类，并在公司的综合资产负债表上列为可赎回的非控制性权益。

在2025年第三季度期间，两名Fund II投资者行使了与其City Point NCI相关的认沽权。根据协议条款，公司赎回可赎回非控制性权益，总代价为5600万美元，其中包括承担赎回合作伙伴的City Point贷款部分和应计利息余额4800万美元以及现金支付800万美元。赎回后，公司拥有80.0%的基金II（注1）。由于公司保留对该附属公司的控制权，该交易作为一项股权交易入账，赎回投资者在其可赎回非控制性权益中所占份额的账面金额5630万美元与上述5600万美元的总对价之间的差额确认为额外实收资本增加的30万美元。简明综合经营报表并无确认收益或亏损。

要求公司定期评估City Point NCI权益的最高赎回金额，并在赎回价值超过评估日的账面价值时确认账面价值增加。公司在赎回价格发生变动时立即予以确认。截至2025年9月30日，公司记录了0.9百万美元的调整，以将City Point NCI的账面价值调整为其赎回价值。由于非控制性权益可按公允价值以外的金额赎回，计量调整影响归属于Acadia股东的净利润每股收益（注14）。

比佛利大道8833号

2023年7月，公司订立有限合伙协议，以拥有及经营8833 Beverly Boulevard物业。合伙企业成立后，公司保留97.0%的控股权。在未来时点，任何一方均可选择买断权，其中公司可购买风险合伙人的权益，或风险合伙人可将其在合伙企业中的3.0%权益（“8833 Beverly NCI”）以公允价值出售给公司。由于这些赎回权，8833比佛利NCI最初以公允价值入账。截至2025年9月30日，公司记录了0.2百万美元的调整，以将NCI的账面价值调整为其赎回价值。由于该利息可按公允价值赎回，赎回价值的调整被确认为对额外实收资本的调整，对合并净（亏损）收入或公司简明综合经营报表中归属于Acadia股东的净利润没有影响。

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简明合并财务报表附注（未经审计）

优选OP单位

2016年期间，运营合伙公司向第三方发行了442,478个普通OP单位和141,593个C系列优先OP单位，以收购Gotham Plaza（注4）。C系列优先OP单位的价值为每单位100.00美元，有权获得每单位0.9 375美元的优先季度分配，并可根据转换时的股价转换为普通OP单位。如果转换日股价低于28.80美元，每个C系列优先OP单位将可转换为3.4722个普通OP单位。如果转换日期的股价在28.80美元至35.20美元之间，每个C系列优先OP单位将可转换为若干普通OP单位，等于100.00美元除以收盘股价。如果股价在转换日高于35.20美元，每个C系列优先OP单位将可转换为2.8409个普通OP单位。C系列优先OP单位的强制转换日期为2025年12月31日，届时所有未转换的单位将根据相同计算自动转换为普通OP单位。截至2025年9月30日，75,074个C系列优先OP单位转换为260,475个普通OP单位，然后转换为普通股。

1999年，运营伙伴关系发行了1580个与购置物业有关的A系列优先OP单位，其规定价值为每单位1000美元，并有权获得（i）每A系列优先OP单位22.50美元（每年9%）或（ii）归属于A系列优先OP单位的季度分配（如果此类单位被转换为共同OP单位）中较高者的优先季度分配。截至2025年9月30日，1,392个A系列优先OP单位转换为185,600个普通OP单位，然后转换为普通股。剩余的188个A系列优先OP单位目前可根据规定价值除以7.50美元转换为普通OP单位。公司或持有人目前都可以要求以7.50美元或截至转换日期的普通股市场价格中的较低者转换A系列优先OP单位。

11.租约

作为出租人

该公司的主要收入来源来自与其购物中心和其他零售物业组合相关的租赁协议。截至2025年9月30日，公司参与了约1,400份租赁，其中既包括直接拥有的物业，也包括根据长期地面租赁经营的物业。这些租赁协议的合同条款延长至2084年2月2日，许多都包含租户续租选项。某些租约还向租户提供提前终止权利。

租期一般由一个月至六十年不等。除了固定的基本租金，许多租约还包括可变租赁付款的准备金，例如根据租户销售量的百分比偿还运营费用和租金。

下表列出按固定和可变租赁收入分列的租金收入构成部分（单位：千）：


	截至9月30日的三个月，				截至9月30日的九个月，
	2025		2024		2025		2024
固定租赁收入	$	80,558	$	70,073	$	243,631	$	208,096
可变租赁收入		18,156		16,215		56,020		49,855
总租金收入	$	98,714	$	86,288	$	299,651	$	257,951

下表汇总了截至2025年9月30日公司在剩余期限超过一年的不可取消租户租约下的预定未来最低租金收入。这些金额假设没有新的或重新谈判的租约或行使不被认为合理确定的续租选择权（以千为单位）：



截至12月31日的年度，	最低租金收入
2025年（剩余）	$	71,497
2026		300,258
2027		284,606
2028		252,945
2029		215,119
此后		833,535
合计	$	1,957,960

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简明合并财务报表附注（未经审计）

在2025年第一季度，公司确认了840万美元作为与REIT投资组合物业City Center的租赁终止相关的租金和终止收入，该收入包含在公司简明综合经营报表的其他收入中。

在截至2025年9月30日和2024年9月30日的三个月和九个月内，没有任何单一租户或物业合计占公司总收入的10%以上。

作为承租人

公司租赁某些由第三方拥有的物业，包括零售物业的地面租赁以及办公空间和设备的租赁。这些租赁授予公司在租赁期内经营标的资产的权利。租赁期限一般从五年到98年不等，可能包括对行使可能性进行评估的续期选择。该公司根据ASC主题842，租赁，将这些安排分类为经营租赁或融资租赁。


	最低租金付款
截至12月31日的年度，	经营租赁（a）			金融租赁（a）
2025年（剩余）	$	1,305		$	333
2026		5,637			1,350
2027		4,850			1,350
2028		4,646			1,396
2029		4,121			1,415
此后		13,066			155,320
		33,625			161,164
利息		(6,656	)		(129,233	)
合计	$	26,969		$	31,931

(a)

最低租金支付公司 lude $ 6.7 百万与经营租赁相关的利息和$ 129.2 百万r 兴高采烈地为租赁融资。这些金额不包括无法合理确定将被行使的续租选择权。

下表汇总了公司承租人安排的额外租赁成本信息（单位：千美元）：


	截至9月30日的三个月，				截至9月30日的九个月，
	2025		2024		2025		2024
租赁成本
融资租赁成本：
使用权资产摊销	$	374	$	361	$	1,121	$	964
租赁负债利息		512		511		1,541		1,545
小计		886		872		2,662		2,509
经营租赁成本		1,409		1,306		4,124		3,941
可变租赁成本		38		78		232		222
总租赁成本	$	2,333	$	2,256	$	7,018	$	6,672

现金支付
经营租赁义务的支付-经营活动	$	1,365	$	1,329	$	4,097	$	4,044
融资租赁债务利息的支付-经营活动		516		505		1,541		1,539
融资租赁义务的支付-融资活动		179		1,983		557		2,072


	截至9月30日，
	2025			2024
其他信息
加权-平均剩余租期-融资租赁（年）		56.4			56.9
加权-平均剩余租期-经营租赁（年）		8.2			9.2
加权-平均折现率-融资租赁		6.5	%		6.5	%
加权-平均折现率-经营租赁		5.1	%		5.1	%

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

于2025年第一季度，公司订立新的公司办公室租约。公司确认了与经营租赁相关的210万美元使用权资产和相应的租赁负债。租赁期限是根据公司合理确定将行使的不可撤销期限和续租选择权确定的。租赁负债采用公司在租赁开始时的增量借款利率计量。

12.分部报告

该公司将其历史上的核心投资组合部分更名为REIT投资组合部分。没有重铸前期信息，名称变更不会影响公司的简明综合财务报表。参考注1。

公司确定了三个可报告分部：REIT投资组合、投资管理和结构性融资。公司的首席运营决策者（“CODM”），即首席执行官，评估这些分部的业绩，并根据分部层面提供的财务信息分配资源。主要经营决策者主要使用净收入作为分部盈利能力的关键衡量标准，因为它反映了对分部财务业绩的全面看法，包括所有收入和支出。

该公司的REIT投资组合部门主要由主要位于高门槛、人口稠密的大都市地区的具有长期投资前景的优质核心零售物业组成。公司的投资管理部门主要持有零售房地产，公司与优质机构投资者共同投资于这些房地产。公司的结构性融资分部包括与应收票据和抵押贷款相关的收益和费用（注3）。

公司作为普通合伙人或管理成员通过合并投资管理实体赚取的费用在公司简明合并财务报表中消除，不在公司分部中列报。

以下表格列出了每个可报告分部的选定财务信息（单位：千）：


	截至2025年9月30日止三个月
	房地产投资信托基金投资组合			投资管理			结构化融资		未分配			合计
租金收入	$	57,162		$	41,552		$	—	$	—		$	98,714
其他收入		876			1,416			—		—			2,292
折旧和摊销费用		(22,663	)		(16,221	)		—		—			(38,884	)
物业运营费用		(7,732	)		(8,895	)		—		—			(16,627	)
房地产税		(7,469	)		(4,363	)		—		—			(11,832	)
一般和行政费用		—			—			—		(10,924	)		(10,924	)
减值费用		—			(12,570	)		—		—			(12,570	)
处置财产的收益（损失）		2,756			(241	)		—		—			2,515
营业收入		22,930			678			—		(10,924	)		12,684
利息收入		—			—			6,121		—			6,121
未合并关联公司亏损中的权益		(135	)		(3,559	)		—		—			(3,694	)
利息支出		(10,753	)		(13,551	)		—		—			(24,304	)
已实现和未实现的持有（亏损）投资收益和其他		(2,205	)		—			445		—			(1,760	)
所得税拨备		—			—			—		(2	)		(2	)
净收入（亏损）		9,837			(16,432	)		6,566		(10,926	)		(10,955	)
归属于可赎回非控股权益的净亏损		—			1,567			—		—			1,567
归属于非控股权益的净（收入）亏损		(151	)		15,157			—		—			15,006
归属于Acadia股东的净利润	$	9,686		$	292		$	6,566	$	(10,926	)	$	5,618

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）


	截至2024年9月30日止三个月
	房地产投资信托基金投资组合			投资管理			结构化融资			未分配			合计
租金收入	$	45,064		$	41,224		$	—		$	—		$	86,288
其他收入		511			946			—			—			1,457
折旧和摊销费用		(17,788	)		(16,712	)		—			—			(34,500	)
物业运营费用		(6,405	)		(7,946	)		—			—			(14,351	)
房地产税		(6,755	)		(4,432	)		—			—			(11,187	)
一般和行政费用		—			—			—			(10,215	)		(10,215	)
营业收入		14,627			13,080			—			(10,215	)		17,492
利息收入		—			—			7,859			—			7,859
未合并关联公司收益中的权益		781			11,003			—			—			11,784
利息支出		(9,536	)		(13,827	)		—			—			(23,363	)
已实现和未实现的持有（亏损）投资收益和其他		(1,110	)		—			(393	)		—			(1,503	)
所得税拨备		—			—			—			(15	)		(15	)
净收入		4,762			10,256			7,466			(10,230	)		12,254
归属于可赎回非控股权益的净亏损		—			1,672			—			—			1,672
归属于非控股权益的净利润		(567	)		(4,945	)		—			—			(5,512	)
归属于Acadia股东的净利润	$	4,195		$	6,983		$	7,466		$	(10,230	)	$	8,414


	截至或截至2025年9月30日止九个月
	房地产投资信托基金投资组合			投资管理			结构化融资		未分配			合计
租金收入	$	178,635		$	121,016		$	—	$	—		$	299,651
其他收入		2,163			4,178			—		—			6,341
折旧和摊销费用		(68,792	)		(48,801	)		—		—			(117,593	)
物业运营费用		(25,924	)		(26,507	)		—		—			(52,431	)
房地产税		(25,207	)		(13,245	)		—		—			(38,452	)
一般和行政费用		—			—			—		(34,053	)		(34,053	)
减值费用		—			(37,210	)		—		—			(37,210	)
处置财产的收益（损失）		2,756			(241	)		—		—			2,515
营业收入		63,631			(810	)		—		(34,053	)		28,768
利息收入		—			—			18,575		—			18,575
未合并关联公司亏损中的权益		(344	)		(9,254	)		—		—			(9,598	)
利息支出		(29,687	)		(41,468	)		—		—			(71,155	)
控制权变更造成的损失		(9,622	)		—			—		—			(9,622	)
已实现和未实现的持有（亏损）投资收益和其他		(831	)		—			638		—			(193	)
所得税拨备		—			—			—		(329	)		(329	)
净收入（亏损）		23,147			(51,532	)		19,213		(34,382	)		(43,554	)
归属于可赎回非控股权益的净亏损		—			4,960			—		—			4,960
归属于非控股权益的净亏损		194			47,589			—		—			47,783
归属于Acadia股东的净利润	$	23,341		$	1,017		$	19,213	$	(34,382	)	$	9,189

按成本计价的不动产（a）	$	3,298,167		$	1,828,085		$	—	$	—		$	5,126,252
资产总额（a）	$	3,157,469		$	1,562,958		$	154,765	$	—		$	4,875,192
购置不动产支付的现金	$	276,852		$	130,055		$	—	$	—		$	406,907
为开发和物业改善成本支付的现金	$	72,019		$	14,619		$	—	$	—		$	86,638

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）


	截至或截至2024年9月30日止九个月
	房地产投资信托基金投资组合			投资管理			结构化融资			未分配			合计
租金收入	$	141,740		$	116,211		$	—		$	—		$	257,951
其他收入		6,268			2,136			—			—			8,404
折旧和摊销费用		(54,020	)		(49,701	)		—			—			(103,721	)
物业运营费用		(23,833	)		(25,395	)		—			—			(49,228	)
房地产税		(21,625	)		(11,889	)		—			—			(33,514	)
一般和行政费用		—			—			—			(30,162	)		(30,162	)
处置财产的（损失）收益		(2,213	)		1,772			—			—			(441	)
营业收入		46,317			33,134			—			(30,162	)		49,289
利息收入		—			—			18,510			—			18,510
未合并关联公司收益中的权益		3,528			12,424			—			—			15,952
利息支出		(29,513	)		(41,140	)		—			—			(70,653	)
已实现和未实现的投资和其他持有损失		(5,128	)		—			(790	)		—			(5,918	)
所得税拨备		—			—			—			(201	)		(201	)
净收入（亏损）		15,204			4,418			17,720			(30,363	)		6,979
归属于可赎回非控股权益的净亏损		—			6,518			—			—			6,518
归属于非控股权益的净（收入）亏损		(1,130	)		759			—			—			(371	)
归属于Acadia股东的净亏损	$	14,074		$	11,695		$	17,720		$	(30,363	)	$	13,126

按成本计价的不动产（a）	$	2,648,558		$	1,810,863		$	—		$	—		$	4,459,421
资产总额（a）	$	2,547,118		$	1,602,629		$	126,576		$	—		$	4,276,323
购置不动产支付的现金	$	19,300		$	29,555		$	—		$	—		$	48,855
为开发和物业改善成本支付的现金	$	36,217		$	26,182		$	—		$	—		$	62,399

(a)

投资管理分部总资产 NT包括$ 529.5 百万美元 545.3 百万rel 截至2025年9月30日及2024年9月30日止，已向Fund II的City Point物业，分别。

13.股份激励及其他补偿

股份激励计划

经董事会和公司股东批准的经修订和重述的2020年股份激励计划将授权发行的普通股数量增加至3,883，564股普通股。该计划允许向公司高级职员、受托人和员工等发行期权、限制性股票、LTIP单位和其他证券（统称“奖励”）。截至2025年9月30日，根据经修订及重述的2020年计划，共有2,299，593股可供发行。

公司未归属的限制性股票和LTIP单位的状况摘要如下：


未归属的限制性股票和LTIP单位	共同受限股份			加权授予日期公允价值		LTIP单位			加权授予日期公允价值
截至2023年12月31日		113,909		$	14.41		1,798,659		$	16.03
已获批		49,756			17.06		766,508			16.19
既得		(55,947	)		17.20		(448,598	)		18.77
没收		(1,537	)		17.24		(62,502	)		26.47
截至2024年12月31日		106,181			14.41		2,054,067			15.17
已获批		41,332			22.38		644,258			22.10
既得		(43,309	)		17.00		(632,816	)		15.68
没收		—			—		(3,127	)		15.07
截至2025年9月30日		104,204		$	16.22		2,062,382		$	17.18

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

截至2025年9月30日止九个月和截至2024年12月31日止年度的限制性股票和LTIP单位的加权平均授予日公允价值分别为22.11美元和16.24美元。截至2025年9月30日，与根据经修订和重述的2020年计划授予的未归属股份补偿安排相关的未确认补偿成本总额为2400万美元。该费用预计将在1.3年的加权平均期间内确认。截至2025年9月30日止九个月和截至2024年12月31日止年度归属的限制性股票的公允价值总额分别为0.7百万美元和1.0百万美元。截至2025年9月30日止九个月和截至2024年12月31日止年度，归属的LTIP单位（LTIP单位主要在第一季度归属）的公允价值总额分别为990万美元和840万美元。

受限制股份及LTIP单位-雇员

截至2025年9月30日止九个月，公司根据经修订及重述的2020年计划向公司雇员发行605,550个LTIP单位及23,130个受限制股份单位（“受限制股份单位”）。其中某些股权奖励是在具有如下所述市场条件的基于业绩的限制性股票单位或LTIP单位（“业绩股”）中授予的。这些奖励按授予日的公允价值计量，纳入了以下因素：

•

这些年度股权奖励的一部分以基于业绩的限制性股票单位或LTIP单位授予，这些单位可能基于公司实现特定的相对股东总回报（“相对TSR”）障碍或特定的相同财产净营业收入增长（“绝对SSNOI增长”）而赚取。

•

如果相对TSR百分位落在第25个百分位和第50个百分位之间，则使用之间的直线线性插值确定相对TSR归属百分比 50 %和 100 %且当相对TSR百分位落在第50个百分位和第75个百分位之间时，使用之间的直线线性插值确定相对TSR归属百分比 100 %和 200 %.

•

百分之五十（ 50 %）的基于绩效的LTIP单位将根据公司的股东总回报（“TSR”）归属三年转发-looking业绩期相对于全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）购物中心物业子行业和25%（ 25 %）对公司股东总回报三年与NAREIT零售物业部门成分股相比的前瞻性业绩期（均为非加权基础）。

•

百分之二十五（ 25 %）的基于业绩的LTIP单位将根据公司三年前瞻性业绩期的同属性净营业收入（“SSNOI”）增长归属。如果公司实现年化SSNOI增长介于 2 %和 3 %，SSNOI绝对增长归属百分比使用之间的直线线性插值确定 50 %和 100 %，如果公司实现年化SSNOI增长介于 3 %和 4 %,绝对的SSNOI增长归属百分比使用之间的直线线性插值确定 100 %和 200 %.

•

如果公司业绩未能在业绩达到顶峰时达到上述关三年业绩期内，所有以业绩为基础的股份将被没收。任何已赚取的基于业绩的股份根据适用的奖励协议归属。

对于2025年和2024年业绩股的估值，使用了蒙特卡洛模拟，根据满足市场条件的概率和付款时的预计股价估计相对TSR部分的公允价值，并在三年业绩期间折现到估值日期。假设包括2025年和2024年的波动率（29.0%和43.0%）和无风险利率（4.4%和4.8%）。2025年和2024年业绩股份的公允价值总额将在奖励归属期内按分级归属基准计入费用。

截至授予日，截至2025年9月30日止九个月，上述限制性股票单位和LTIP单位的公允价值总额为1470万美元，截至2024年12月31日止年度为1220万美元。长期激励薪酬支出总额，包括与经修订和重述的2020年计划相关的费用，截至2025年9月30日和2024年9月30日止三个月分别为290万美元和240万美元，截至2025年9月30日和2024年9月止九个月分别为830万美元和700万美元，并在简明综合经营报表中记入一般和行政。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

受限制股份及长期投资计划单位-董事会

此外，董事会成员已根据经修订及重述的2020年计划获发行股份及单位。截至2025年9月30日止九个月，公司向公司受托人发行38,708个LTIP单位及18,202个受限制股份单位。受限制股份单位在归属前不附带普通股的投票权或其他权利，并且不得转让、转让或质押，直到接受者对该等股份拥有既得的不可没收权利。未归属的限制性股票目前不支付股息，而是从发行日至该等限制性股票的适用归属日累计支付。受托人费用支出总额，包括与经修订和重述的2020年计划相关的费用，截至2025年9月30日和2024年9月30日止三个月分别为0.4百万美元，截至2025年9月30日和2024年9月止九个月分别为1.1百万美元和1.2百万美元，并在简明综合经营报表中记入一般和行政。

长期投资调整计划

2009年，公司通过了长期投资调整计划（“计划”），根据该计划，公司可向员工授予奖励，使他们有权从基金III、IV和V中获得最多25%的任何未来可能向经营合伙企业支付的Promotion款项。公司已向员工授予此类奖励，代表基金III向经营合伙企业支付的潜在Promotion付款的25%、基金IV向经营合伙企业支付的潜在Promotion付款的23.1%以及基金V向经营合伙企业支付的潜在Promotion付款的24.4%。根据该计划向高级管理人员支付的款项需要在根据这些赠款到期的任何潜在付款时获得薪酬委员会的进一步批准。与这些裁决相关的补偿将在薪酬委员会批准的每个报告期内确认。

由于支付给其他雇员的款项无需进一步获得薪酬委员会的批准，因此与这些奖励有关的薪酬将根据ASC主题718，薪酬-股票补偿，根据截至每个报告期的估计公允价值入账。与基金IV相关的奖励被确定为截至2025年9月30日或2024年12月31日没有内在价值。

截至2025年9月30日的九个月，公司在与基金III相关的计划下确认了10万美元的补偿费用。公司在2024年期间没有确认与基金III和V相关的计划下的任何补偿费用。

其他计划

合并计算，公司在截至2025年9月30日和2024年9月30日的9个月中，每个月都发生了与以下员工福利计划相关的总计40万美元的补偿费用。

员工股份购买计划

阿卡迪亚不动产信托员工股份购买计划（“购买计划”）允许公司符合条件的员工通过扣除工资的方式购买普通股，最高发行总额为200,000股普通股。该购买计划规定，员工可以按季度购买普通股，价格为该季度第一天或最后一天公司普通股收盘价的15%折扣，以较低者为准。参与者每年购买的普通股不得超过25,000美元。补偿费用将由公司在上述相对于适用季度的普通股收盘价的折扣范围内确认。截至2025年9月30日和2024年9月30日止九个月，雇员根据购买计划分别购买了10,052股和11,034股普通股，根据购买计划仍有151,689股可供发行。

递延股份计划

公司维持受托人延期和分配选举计划，根据该计划，参与的受托人获得延期补偿。

雇员401（k）计划

公司为员工维持401（k）计划，根据该计划，公司目前匹配计划参与者50%的缴款，最高可达员工年薪的6%。截至2025年12月31日止年度，计划参与者最多可贡献其薪酬的15%，最高可达23,500美元。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

14.每股普通股收益

每股普通股基本收益的计算方法是将归属于普通股股东的净利润除以该期间已发行的加权平均普通股（注10）。

在报告所述期间，公司有未归属的LTIP单位，使持有人有权获得不可没收的股息等值权利。因此，这些未归属的LTIP单位被视为参与证券，并被包括在使用两类方法计算每股普通股基本收益中。

每股普通股摊薄收益反映了假设转换或行使证券的潜在稀释，包括根据公司经修订和重述的2020年计划发行的限制性股票单位的影响（附注13），以及任何未完成的远期销售协议结算时可发行的股份（注10）。与远期销售协议相关的股份在结算前已发行期间使用库存股法计入稀释每股收益计算。在这种方法下，包括在稀释后的股份数量中的增量股份数量等于（如果有的话）：（i）远期销售协议全部实物结算时将发行的普通股数量，超过（ii）结算时可使用应收款项回购的普通股数量，基于该期间的平均市场价格和紧接结算前调整后的远期销售价格。这些股份的影响将被排除在稀释每股收益计算之外，如果该影响将是反稀释的。

普通OP单位转换的影响被排除在基本和稀释每股收益的计算之外。这些单位可在一对一的基础上交换为普通股，归属于这些单位的收益在相同的基础上分配。该收入在公司简明综合财务报表中作为非控制性权益反映。因此，假设转换普通OP单位将不会对确定稀释每股收益产生净影响，因此被排除在外。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）


	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的九个月，
（千美元，每股数据除外）	2025			2024			2025			2024
分子：
归属于Acadia股东的净利润	$	5,618		$	8,414		$	9,189		$	13,126
减：可赎回非控股权益调整为估计赎回价值（附注10）		(888	)		—			(888	)		—
减：归属于参与证券的净利润		(340	)		(306	)		(1,017	)		(883	)
持续经营业务收入扣除每股基本收益应占参与证券收益后的净额	$	4,390		$	8,108		$	7,284		$	12,243

分母：
基本每股收益加权平均股		131,019,918			108,351,254			127,812,182			104,703,763
稀释性证券的影响：
A系列优选OP单元		—			—			—			—
员工未归属限制性股票		2,312			—			6,531			—
远期销售协议的假定结算（附注10）		—			—			—			—
稀释每股收益的分母		131,022,230			108,351,254			127,818,713			104,703,763

Acadia股东应占持续经营业务每股普通股基本收益	$	0.03		$	0.07		$	0.06		$	0.12
Acadia股东应占持续经营业务的稀释每股普通股收益	$	0.03		$	0.07		$	0.06		$	0.12

不计入分母的反摊薄股份：
A系列优选OP单元		188			188			188			188
A系列优先OP单位-普通股等值		25,067			25,067			25,067			25,067

C系列优选OP单元		66,519			66,519			66,519			66,519
C系列优先OP单位-普通股等值		230,967			230,967			230,967			230,967
限制性股票		77,046			81,175			72,827			81,175

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

15.可变利益实体

该公司合并了其确定为主要受益人的某些VIE。截至2025年9月30日，公司已确定九个合并VIE，包括运营合伙企业和基金。

不包括运营合伙企业和基金，该公司的合并VIE包括四个在役REIT投资组合物业：威廉斯堡投资组合、格林威治大道239号、贝弗利大道8833号和文艺复兴投资组合。

运营合伙企业被视为VIE，因为有限合伙人缺乏实质性的启动或参与权。公司被视为每个合并VIE的主要受益人，因为它：（i）有权指导对VIE经济绩效影响最大的活动，以及（ii）有义务吸收可能对VIE具有重大意义的损失或获得利益的权利。第三方在这些综合VIE中的权益在随附的简明综合财务报表中作为非控制性权益或可赎回的非控制性权益列报，并在注10。

这些VIE的运营主要通过投资活动赚取的费用或基础物业产生的现金流提供资金。除了现有的合同义务外，公司没有向任何这些VIE提供财务支持，这些义务主要包括为资本承诺提供资金、维持运营所需的资本支出以及弥补任何经营现金短缺。

由于公司通过经营合伙企业开展业务，其几乎所有资产和负债均由经营合伙企业持有，截至2025年9月30日和2024年12月31日的简明合并资产负债表主要反映了经营合伙企业的资产和负债，包括其合并VIE的资产和负债。下表列出了纳入简明合并资产负债表的合并VIE的资产和负债情况（单位：千）：


（单位：千）	2025年9月30日		2024年12月31日
VIE资产
经营性房地产，净额	$	1,776,126	$	1,640,071
发展中房地产		—		31,514
对未合并关联公司的投资和垫款		56,244		74,361
其他资产，净额		84,183		79,381
使用权资产-经营租赁，净额		1,636		1,978
现金及现金等价物		36,828		15,934
受限制现金		12,872		11,013
应收租金，净额		27,196		27,317
持有待售物业的资产		21,023		—
VIE资产总额（a）	$	2,016,108	$	1,881,569

VIE负债
按揭及其他应付票据，净额	$	876,259	$	799,734
应付账款和其他负债		130,070		120,088
租赁负债-经营租赁，净额		1,725		2,077
VIE负债总额（a）	$	1,008,054	$	921,899

(a)

截至 2025年9月30日和2024年12月31日，VIE资产总额$ 617.2 百万美元 705.6 万，VIE负债总额分别为$ 201.6 百万美元 235.1 万，分别包括以基金II类物业City Point的房地产资产为抵押的第三方抵押债务，以及全部基金IV类物业East 61st Street 27，Madison Avenue 801，and Third Avenue 1035，其中 h $ 42.5 百万是g 经营合伙企业担保（附注9).剩余的VIE资产一般由第三方无追索权抵押债务担保，并作为各自财产抵押贷款下的抵押品。这些资产受到限制，只能用于解决VIE的相应义务。同样，第e剩余的VIE负债是这些合并VIE的义务，对运营合伙企业或公司没有追索权。

ACADIA房地产信托和子公司

简明合并财务报表附注（未经审计）

未合并VIE

公司在某些被视为VIE但未合并的实体中持有可变权益，因为公司不是主要受益人。尽管公司可能负责管理这些实体的日常运营，但它对综合起来对各自VIE的经济绩效产生最显着影响的活动没有单方面的权力。因此，公司不符合合并标准。

截至2025年9月30日，公司在两个未合并VIE中拥有权益：1238 Wisconsin Avenue和Georgetown Portfolio。公司对这些实体的参与包括直接和间接的股权和合同费用安排。这些投资按权益会计法（注4）。公司在这些未合并VIE中的最大损失风险仅限于：（i）其股权投资的账面金额，以及（ii）提供的任何债务担保（注9）。截至2025年9月30日和2024年12月31日，公司对这些未合并VIE资产的投资分别为4290万美元和4420万美元。截至2025年9月30日和2024年12月31日，公司在这些未合并VIE的负债中所占份额分别为3900万美元和3910万美元。

公司还持有VIE中的优先股权投资，该VIE的结构特征与债务工具基本相似，并作为应收票据入账。该公司不是主要受益人，因为它没有权力指导对VIE经济绩效影响最大的活动，因此不巩固VIE。截至2025年9月30日，该投资的账面价值为8290万美元，这代表了公司与该VIE相关的最大损失风险。

16.后续事件

2025年10月，公司出售了位于纽约州纽约市的1035 Third Avenue的一部分，这是一个合并的Fund IV Investment Management物业，销售价格为2200万美元。公司偿还了Fund IV担保过桥融资的部分未偿余额（附注7）连同出售所得款项。

2025年10月，公司出售其持有的剩余257,112股艾伯森（附注8）所得款项净额470万元。

项目2。管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析。

概览

阿卡迪亚不动产信托（“信托”，与其合并子公司统称为“公司”、“Acadia”、“我们”、“我们”或“我们的”），是一家马里兰州房地产投资信托基金（“REIT”），是一家完全整合的权益型REIT，专注于拥有、收购、开发和管理主要位于美国高进入障碍、供应受限、人口稠密的大都市地区的零售物业。

公司的所有资产均由Acadia Realty Limited Partnership（“经营合伙企业”）及经营合伙企业拥有权益的实体持有，并通过其进行所有经营活动。截至2025年9月30日和2024年12月31日，信托作为唯一普通合伙人控制运营合伙企业约96%的股份，并有权按其百分比权益分享运营合伙企业的现金分配和损益。

我们拥有并经营高质量的核心房地产投资组合，主要由位于全国最具活力的零售走廊的露天街道零售资产（“REIT投资组合”）组成。该投资组合由一个投资管理平台补充，该平台利用机构资本关系追求机会主义、高收益和/或增值投资（“投资管理”或“IM”）。通过投资管理平台，我们通过以下机会基金进行积极投资：Acadia Strategic Opportunity Fund II，LLC（“Fund II”）、Acadia Strategic Opportunity Fund III LLC（“Fund III”）、Acadia Strategic Opportunity Fund IV LLC（“Fund IV”）和Acadia Strategic Opportunity Fund V LLC（“Fund V”，与Fund II、Fund III和Fund IV合称“这些基金”）。

截至2025年9月30日，我们拥有或拥有通过我们的REIT投资组合和投资管理平台持有的218处物业的所有权权益（注1）。我们的大部分营业收入来自运营物业的租金收入，包括从租户那里收回的费用，被运营和管理费用所抵消。

我们继续执行一项专注的战略，旨在通过利用我们的REIT投资组合和投资管理平台的实力来推动长期、可盈利的增长。我们的战略重点包括：

•

最大化内部增长：截至2025年9月30日止九个月，REIT投资组合实现同物业净物业经营收入（“NOI”）增长5.4%。我们仍然专注于优化租户组合、执行对时间敏感的重新租用，以及提高整个投资组合的运营效率。

•

执行增值收购：年初至今，我们在REIT投资组合和投资管理方面完成了约4.873亿美元的收购，其中包括关键城市走廊的优质街道零售资产。这些收购资金充足，符合我们瞄准高增长、住宅密集和目的地零售地点的战略。

•

推进发展/重建及重租：我们继续利用提升价值的发展和再发展机会。

•

规模投资管理：通过我们的机构共同投资工具，我们追求机会主义和增值投资，以补充我们的房地产投资信托基金投资组合。我们在这些企业中保持有意义的所有权股份，使我们的利益与合作伙伴的利益保持一致。

•

保持财务灵活性：我们致力于通过保守的财务实践保持强劲和灵活的资产负债表。我们的资本状况支持持续投资，同时保持流动性和进入资本市场的机会。

截至2025年9月30日，我们全资及部分拥有的零售物业及其实际占用情况汇总如下：


	物业数目				经营物业
	发展或重建（1）		运营中		GLA		入住率
REIT投资组合：
芝加哥地铁		3		36		577,005		86.6	%
纽约地铁		2		41		384,700		94.8	%
洛杉矶地铁		—		2		23,757		100.0	%
旧金山地铁		2		—		—		—
达拉斯地铁		7		14		84,652		89.8	%
华盛顿特区地铁		—		32		359,825		88.1	%
波士顿地铁		—		1		1,050		100.0	%
郊区		4		23		3,738,267		95.0	%
REIT投资组合总额		18		149		5,169,256		93.5	%
Acadia在REIT投资组合总额中所占份额		18		149		4,908,671		93.6	%

投资管理：
基金二		—		1		536,624		78.7	%
基金三		—		1		—		—
基金四		1		21		297,199		82.9	%
基金V		—		22		7,467,940		94.0	%
其他		—		5		878,882		89.7	%
投资管理总额		1		50		9,180,645		92.3	%
Acadia在总投资管理中所占份额		1		50		2,440,150		89.8	%

REIT和投资管理合计		19		199		14,349,901		92.7	%
Acadia在REIT和投资管理总额中所占份额		19		199		7,348,821		92.4	%

(1)

在REIT投资组合中包括六个预先稳定的物业。

2025年期间的重要活动

见简明综合财务报表附注中的附注12概述了我们的三个可报告分部：房地产投资信托基金投资组合、投资管理和结构性融资。就以下表格而言，这些分部分别简称为“REIT”、“IM”和“SF”。

投资

收购

截至二零二五年九月三十日止九个月期间，收购以下物业（注2）（单位：千美元）：

 
       物业名称
 
       投资组合
 
       所有权
 
       收购日期
 
       位置
 
       GLA
 
       采购价格

春街106号

房地产投资信托基金

100%

2025年1月9日

纽约地铁

5,936

55,137

伍斯特街73号

房地产投资信托基金

100%

2025年1月9日

纽约地铁

8,896

25,459

文艺复兴投资组合

房地产投资信托基金

48%

2025年1月23日

华盛顿特区地铁

225,865

245,700

松林广场

即时通讯

100%

2025年3月19日

东南

204,002

68,207

北六街95号、97号、107号

房地产投资信托基金

100%

2025年4月9日

纽约地铁

21,100

59,668

第五大道85号

房地产投资信托基金

100%

2025年4月11日

纽约地铁

13,092

47,014

北六街70及93号

房地产投资信托基金

100%

2025年6月4日

纽约地铁

21,713

50,323

The Avenue West Cobb

即时通讯

100%

2025年9月30日

东南

254,446

62,701

北恒基大道2117号

房地产投资信托基金

100%

2025年7月31日

达拉斯地铁

—

904

2025年1月23日，我们收购了Renaissance Portfolio的额外48%经济所有权权益，将我们现有的20%权益增加到68%，该投资组合主要位于华盛顿特区。这48%的权益是以1.179亿美元的购买价格获得的，基于2.457亿美元的总投资组合公允价值，其中包括1.561亿美元的现有总抵押贷款债务（注7）。在收购之前，我们按照权益会计法核算了我们20%的权益。由于此次收购，我们获得了控股财务权益，并决定自2025年1月23日起将我们的投资合并到我们的REIT投资组合中。因此，我们对收购的可辨认资产、承担的负债以及复兴的任何非控制性权益进行了100%的计量和确认

投资组合，按公允价值确认控制权变更损失960万美元，即在紧接合并投资组合前其现有权益法权益的账面价值与公允价值之间的差额（注2）。

此外，在2025年第三季度，我们将Fund II的所有权从61.67%增加到80.0%。更多详情载于注10。

处置

处置了以下房产（注2）（单位：千美元）：

 
       物业名称
 
       投资组合
 
       所有权（a）
 
       处置日期
 
       位置
 
       GLA
 
       销售价格

疯河站

房地产投资信托基金

100%

2025年8月19日

俄亥俄州

156,000

15,000

百老汇640号

IM（基金III）

100%

2025年9月5日

纽约地铁

49,500

49,500

第三大道1035号（b）

IM（基金IV）

100%

2025年10月1日

纽约地铁

23,924

22,000

(a)

所有权百分比反映了相关实体的比例份额。

(b)

该物业在截至2025年9月30日的简明综合资产负债表中分类为持有待售，其后于2025年10月（注16）。

此外，于2025年6月，拥有Eden Square物业（其中Fund IV拥有90%的所有权权益）的合资企业以2800万美元的价格将该物业出售给第三方，并偿还了相关的2330万美元物业抵押贷款（注4）。

减值

于2025年9月30日，我们于截至2025年9月30日止九个月确认以下减值开支（附注8）（单位：千美元）：

 
       减值费用

 
       物业位置
 
       业主
 
       触发事件
 
       生效日期
 
       合计
 
       Acadia的份额

纽约州纽约

IM（基金III）

减持期限

2025年6月30日

7,240

1,777

纽约州纽约

IM（基金IV）

减持期限

2025年6月30日

17,400

3,991

纽约州纽约

IM（基金III）

减持期限

2025年9月30日

12,570

3,085

此外，由于持有期缩短，Bald Hill Road 650号合资企业确认了350万美元的物业减值费用，其中我们的比例份额为70万美元（注4）。

融资活动

于2025年1月23日，我们额外收购复兴投资组合（注2）。收购时，这些物业受制于现有抵押贷款债务，未偿本金余额总额为1.561亿美元，按有担保隔夜融资利率（“SOFR”）+ 2.65%计息，计划于2026年11月6日到期。物业抵押贷款的公允价值约为1.561亿美元。2025年1月24日，风险投资修改物业抵押贷款，将利率降至SOFR + 1.55%。这一减少是通过5000万美元的本金偿还实现的，这笔资金由公司作为该合资企业的应收票据提供。票据计息9.11%，2026年11月到期，已于合并中剔除（注7）。

于2025年第二季度，经营合伙企业与公司就现有高级无抵押信贷融资（“信贷融资”）订立第三次经修订及重述信贷协议的第三次修订（“修订”）。该修正案设立了一项新的五年期2.5亿美元增量延迟提款定期贷款（“2.5亿美元定期贷款”）。该修正案还将手风琴功能限额提高至15亿美元，并将整个9.25亿美元信贷工具的借款利率降低10个基点。这笔2.50亿美元的定期贷款利率为SOFR + 1.20%，将于2030年5月29日到期。截至2025年9月30日，2.50亿美元定期贷款已全部提取（注7）。

结构性融资投资

2025年4月，公司修改了一项作为应收票据入账的物业的可赎回优先股投资，截至2025年3月31日，该物业的本金余额为5400万美元，将到期日从2025年2月25日延长至2027年2月9日，并可选择延长一年。作为这一修改的一部分，借款人偿还了2530万美元的应计利息余额。此外，公司在同一资产相关的优先股权项下提供夹层贷款和额外垫款，该资产也于2027年2月9日到期，按固定利率9.00%计息（注3）。截至2025年9月30日，该公司总共垫付了2850万美元。

发行普通股

2025年2月，我们进入了目前价值5亿美元的ATM计划（“2025年ATM计划”），其中包括一个可选的“远期销售”部分，同时终止了我们之前价值4亿美元的ATM计划。

在截至2025年9月30日的九个月内，我们根据2025年ATM计划发行了以下远期股票，截至2025年9月30日，所有这些股票仍未流通（以千为单位，股票和每股数据除外）：


	股票数量		平均股价		总值		平均净股价		合计净值
ATM远期销售协议		12,759,835	$	20.47	$	261,194	$	20.27	$	258,642

2025年3月，我们根据2025年ATM计划结算了11,172，699股已发行远期股票，获得了2.779亿美元的收益，与截至2024年12月31日止年度发行的远期销售有关。

截至2025年9月30日，根据2025年ATM计划，仍有2.387亿美元可用于未来的股票发行。

经济和其他考虑

宏观经济状况，包括通胀水平上升、利率上升以及最近的关税政策，给我们的业务和租户的业务带来了风险。近年来通胀水平升高，导致某些商品和服务的成本以及借贷成本增加。然而，我们的大部分租约都包含合同租金上涨，并要求租户支付他们应分担的运营费用，包括公共区域维护、房地产税和保险，这有助于缓解通胀对成本和运营费用的影响。我们相信，我们以注重成本的方式管理我们的物业，以最大限度地减少经常性运营费用，并利用多年合同来缓解通货膨胀对我们的业务和租户的影响。

我们还继续看到消费者信心不断上升，并期望通过租赁势头、积极的开发和再开发项目以及我们的租赁管道为我们的投资组合带来价值。我们主要通过使用固定利率债务和利率互换和上限协议来管理我们对利率波动的风险敞口，这些协议符合并被指定为对冲工具（注8）。除了利息成本增加，我们目前没有遇到任何实质性的负面影响。

经营成果

截至2025年9月30日止三个月与截至2024年9月30日止三个月业绩比较

下表汇总了截至2025年9月30日止三个月按可报告分部划分的经营业绩与截至2024年9月30日止三个月的经营业绩（单位：百万，因四舍五入原因合计可能不相加）：


	三个月结束											三个月结束
	2025年9月30日											2024年9月30日												增加（减少）
	房地产投资信托基金			即时通讯			顺丰		合计			房地产投资信托基金			即时通讯			顺丰			合计			房地产投资信托基金			即时通讯			顺丰			合计
租金收入	$	57.2		$	41.6		$	—	$	98.7		$	45.1		$	41.2		$	—		$	86.3		$	12.1		$	0.4		$	—		$	12.4
其他收入		0.9			1.4			—		2.3			0.5			0.9			—			1.5			0.4			0.5			—			0.8
折旧及摊销		(22.7	)		(16.2	)		—		(38.9	)		(17.8	)		(16.7	)		—			(34.5	)		4.9			(0.5	)		—			4.4
物业运营费用		(7.7	)		(8.9	)		—		(16.6	)		(6.4	)		(7.9	)		—			(14.4	)		1.3			1.0			—			2.2
房地产税		(7.5	)		(4.4	)		—		(11.8	)		(6.8	)		(4.4	)		—			(11.2	)		0.7			—			—			0.6
一般和行政费用		—			—			—		(10.9	)		—			—			—			(10.2	)		—			—			—			0.7
减值费用		—			(12.6	)		—		(12.6	)		—			—			—			—			—			12.6			—			12.6
处置财产的收益（损失）		2.8			(0.2	)		—		2.5			—			—			—			—			2.8			(0.2	)		—			2.5
营业收入		22.9			0.7			—		12.7			14.6			13.1			—			17.5			8.3			(12.4	)		—			(4.8	)
利息收入		—			—			6.1		6.1			—			—			7.9			7.9			—			—			(1.8	)		(1.8	)
未合并关联公司的权益（亏损）收益		(0.1	)		(3.6	)		—		(3.7	)		0.8			11.0			—			11.8			(0.9	)		(14.6	)		—			(15.5	)
利息支出		(10.8	)		(13.6	)		—		(24.3	)		(9.5	)		(13.8	)		—			(23.4	)		1.3			(0.2	)		—			0.9
已实现和未实现的持有（亏损）投资收益和其他		(2.2	)		—			0.4		(1.8	)		(1.1	)		—			(0.4	)		(1.5	)		1.1			—			0.8			0.3
所得税拨备		—			—			—		—			—			—			—			—			—			—			—			—
净收入（亏损）		9.8			(16.4	)		6.6		(11.0	)		4.8			10.3			7.5			12.3			5.0			(26.7	)		(0.9	)		(23.3	)
归属于可赎回非控股权益的净亏损（收入）		—			1.6			—		1.6			—			1.7			—			1.7			—			(0.1	)		—			(0.1	)
归属于非控股权益的净（收入）亏损		(0.2	)		15.2			—		15.0			(0.6	)		(4.9	)		—			(5.5	)		(0.4	)		20.1			—			20.5
归属于Acadia股东的净利润	$	9.7		$	0.3		$	6.6	$	5.6		$	4.2		$	7.0		$	7.5		$	8.4		$	5.5		$	(6.7	)	$	(0.9	)	$	(2.8	)

REIT投资组合

由于下文进一步描述的变化，截至2025年9月30日止三个月，我们的REIT投资组合归属于Acadia股东的分部净利润与去年同期相比增加了550万美元。

截至2025年9月30日止三个月，我们REIT投资组合的租金收入较上年同期增加1210万美元，主要是由于（i）510万美元来自新物业收购，（ii）370万美元来自收购额外权益并于2025年合并Renaissance投资组合，以及（iii）300万美元来自新租户租赁（注2）。

截至2025年9月30日止三个月，我们的REIT投资组合的折旧和摊销比去年同期增加了490万美元，这主要是由于（i）280万美元来自新的房地产收购，以及（ii）210万美元来自收购额外权益和合并文艺复兴投资组合。(注2，注6）。

截至2025年9月30日止三个月，我们REIT投资组合的物业运营费用与去年同期相比增加了130万美元，这主要是由于新的物业收购。

我们的REIT投资组合的280万美元财产处置收益与2025年出售Mad River财产有关。

截至2025年9月30日止三个月，我们REIT投资组合的利息支出与去年同期相比增加了130万美元，这主要是由于2025年平均未偿还借款增加。

截至2025年9月30日止三个月，我们的REIT投资组合的投资和其他已实现和未实现的持有收益（损失）与去年同期相比增加了110万美元，这主要是由于对Albertsons投资的按市值调整发生变化（注8）。

投资管理（以下所有金额均为综合金额，不代表我们的比例份额）

由于下述变化，截至2025年9月30日止三个月，归属于Acadia股东的投资管理部门净利润与去年同期相比减少了670万美元。

截至2025年9月30日止三个月，投资管理的物业运营费用与去年同期相比增加了100万美元，这主要是由于2025年的一项新物业收购。

投资管理公司的减值支出为1260万美元，原因是一个Fund III财产的持有期缩短（注8）。

截至2025年9月30日止三个月，投资管理未合并关联公司的权益（亏损）收益较上年同期减少1460万美元，主要是由于与2024年出售Frederick Crossing物业的收益相比，Bald Hill Road物业在2025年的减值费用（注4）。

截至2025年9月30日止三个月，投资管理公司归属于非控制性权益的净（收入）亏损与上年同期相比增加了2010万美元，这是基于非控制性权益在上述差异中所占份额。归属于投资管理公司非控制性权益的净收入包括截至2025年9月30日止三个月公司赚取的资产管理费230万美元，而去年同期为360万美元。

未分配

公司没有将一般和行政费用以及所得税分配给其可报告分部。这些未分配金额在上表中标有“总计”的标题下进行了描述。

结构性融资

截至2025年9月30日止三个月，我们的结构性融资投资组合的利息收入与去年同期相比减少了180万美元，这主要是由于我们在上一年的某些票据的复利。

截至二零二五年九月三十日止九个月与截至二零二四年九月三十日止九个月业绩比较

下表汇总了截至2025年9月30日止九个月与截至2024年9月30日止九个月按可报告分部划分的经营业绩（单位：百万，由于四舍五入，总数可能不相加）：


	九个月结束											九个月结束
	2025年9月30日											2024年9月30日												增加（减少）
	房地产投资信托基金			即时通讯			顺丰		合计			房地产投资信托基金			即时通讯			顺丰			合计			房地产投资信托基金			即时通讯			顺丰		合计
租金收入	$	178.6		$	121.0		$	—	$	299.7		$	141.7		$	116.2		$	—		$	258.0		$	36.9		$	4.8		$	—	$	41.7
其他收入		2.2			4.2			—		6.3			6.3			2.1			—			8.4			(4.1	)		2.1			—		(2.1	)
折旧及摊销		(68.8	)		(48.8	)		—		(117.6	)		(54.0	)		(49.7	)		—			(103.7	)		14.8			(0.9	)		—		13.9
物业运营费用		(25.9	)		(26.5	)		—		(52.4	)		(23.8	)		(25.4	)		—			(49.2	)		2.1			1.1			—		3.2
房地产税		(25.2	)		(13.2	)		—		(38.5	)		(21.6	)		(11.9	)		—			(33.5	)		3.6			1.3			—		5.0
一般和行政费用		—			—			—		(34.1	)		—			—			—			(30.2	)		—			—			—		3.9
减值费用		—			(37.2	)		—		(37.2	)		—			—			—			—			—			37.2			—		(37.2	)
处置财产的收益（损失）		2.8			(0.2	)		—		2.5			(2.2	)		1.8			—			(0.4	)		5.0			(2.0	)		—		2.9
营业收入（亏损）		63.6			(0.8	)		—		28.8			46.3			33.1			—			49.3			17.3			(33.9	)		—		(20.5	)
利息收入		—			—			18.6		18.6			—			—			18.5			18.5			—			—			0.1		0.1
未合并关联公司的权益（亏损）收益		(0.3	)		(9.3	)		—		(9.6	)		3.5			12.4			—			16.0			(3.8	)		(21.7	)		—		(25.6	)
利息支出		(29.7	)		(41.5	)		—		(71.2	)		(29.5	)		(41.1	)		—			(70.7	)		0.2			0.4			—		0.5
控制权变更造成的损失		(9.6	)		—			—		(9.6	)		—			—			—			—			9.6			—			—		9.6
已实现和未实现的持有（亏损）投资收益和其他		(0.8	)		—			0.6		(0.2	)		(5.1	)		—			(0.8	)		(5.9	)		4.3			—			1.4		5.7
所得税拨备		—			—			—		(0.3	)		—			—			—			(0.2	)		—			—			—		0.1
净收入（亏损）		23.1			(51.5	)		19.2		(43.6	)		15.2			4.4			17.7			7.0			7.9			(55.9	)		1.5		(50.6	)
归属于可赎回非控股权益的净亏损（收入）		—			5.0			—		5.0			—			6.5			—			6.5			—			(1.5	)		—		(1.5	)
归属于非控股权益的净亏损（收益）		0.2			47.6			—		47.8			(1.1	)		0.8			—			(0.4	)		1.3			46.8			—		48.2
归属于Acadia股东的净利润（亏损）	$	23.3		$	1.0		$	19.2	$	9.2		$	14.1		$	11.7		$	17.7		$	13.1		$	9.2		$	(10.7	)	$	1.5	$	(3.9	)

REIT投资组合

由于下文进一步描述的变化，截至2025年9月30日的九个月，与去年同期相比，我们的REIT投资组合归属于Acadia股东的分部净利润增加了920万美元。

截至2025年9月30日止九个月，我们REIT投资组合的租金收入较上年同期增加3690万美元，主要是由于（i）1370万美元来自新物业收购，（ii）从Whole Foods收到840万美元，我们在2025年将其确认为位于加利福尼亚州旧金山城市中心的租金和终止收入，（iii）1110万美元来自于2025年收购额外权益并合并Renaissance投资组合，以及（iv）400万美元来自于新租户租赁（注2）。

截至2025年9月30日止九个月，我们的REIT投资组合的其他收入与去年同期相比减少了410万美元，这主要是由于在2024年确认了一笔没收的存款。

截至2025年9月30日止九个月，我们的REIT投资组合的折旧和摊销较上年同期增加1480万美元，主要是由于（i）630万美元来自收购额外权益和合并文艺复兴投资组合，（ii）640万美元来自新物业收购，以及（iii）150万美元来自于2025年加速为破产租户提供就地租无形资产（注2，注6）。

截至2025年9月30日的九个月，我们REIT投资组合的物业运营费用与去年同期相比增加了210万美元，这主要是由于新的物业收购。

截至2025年9月30日止九个月，我们REIT投资组合的房地产税较上年同期增加360万美元，主要是由于（i）2025年收购复兴投资组合的额外权益和合并所得的200万美元，以及（ii）新物业收购所得的170万美元（注2）。

2025年我们的REIT投资组合的280万美元财产处置收益与出售Mad River物业的收益有关，2024年我们的REIT投资组合的220万美元财产处置损失与Grand Property的商店拆分有关。

与去年同期相比，截至2025年9月30日的九个月，我们的REIT投资组合的未合并关联公司的权益（亏损）收益减少了380万美元，这主要是由于租户在2024年9月30日之后搬出。

截至2025年9月30日止九个月我们的REIT投资组合的控制权变更亏损960万美元，是由于公司在2025年收购Renaissance投资组合的增量48%权益而获得控股财务权益（注2）。

截至2025年9月30日止九个月，我们的REIT投资组合的投资和其他已实现和未实现持有收益（损失）与去年同期相比增加了430万美元，这主要是由于对Albertsons投资的按市值调整发生变化（注8）。

截至2025年9月30日的九个月，我们的REIT投资组合归属于非控制性权益的净亏损（收入）与去年同期相比增加了130万美元，这是基于非控制性权益在上述差异中所占的份额。

投资管理（以下所有金额均为综合金额，不代表我们的比例份额）

由于下文所述的变化，截至2025年9月30日止九个月，Acadia股东应占投资管理部门的分部净利润与去年同期相比减少了1070万美元。

与去年同期相比，截至2025年9月30日的九个月，投资管理的租金收入增加了480万美元，这主要是由于2025年的新物业收购和2024年9月30日之后的租户租赁。

截至2025年9月30日的九个月，投资管理的其他收入与去年同期相比增加了210万美元，这主要是由于新收购的投资管理物业赚取的费用增加。

截至2025年9月30日的九个月，投资管理的物业运营费用与去年同期相比增加了110万美元，这主要是由于新的物业收购。

与去年同期相比，截至2025年9月30日的九个月内，投资管理公司的房地产税增加了130万美元，这主要是由于去年收到的退款。

截至2025年9月30日止九个月投资管理的减值费用为3720万美元，原因是一项基金III财产和两项基金IV财产的持有期缩短（注8）。

截至2025年9月30日止九个月，为投资管理处置物业的收益较上年同期减少200万美元，原因是处置两项Fund IV物业和一项Fund V分包的收益为300万美元，但与先前处置的一项物业相关的亏损为120万美元（注2）。

截至2025年9月30日止九个月，投资管理的未合并附属公司收益中的权益较上年同期减少2170万美元，主要是由于2025年伊甸园广场的销售亏损和2025年Bald Hill Road物业的减值费用，而2024年出售Paramus Plaza和Frederick Crossing物业的收益（注4）。

根据上述差异中非控股权益的份额，截至2025年9月30日的九个月内，投资管理的非控股权益应占净（收入）亏损与去年同期相比增加了4680万美元。归属于投资管理公司非控制性权益的净利润包括公司截至2025年9月30日和2024年9月30日止九个月分别赚取的资产管理费690万美元和830万美元。

结构性融资

与去年同期相比，截至2025年9月30日的九个月，我们的结构性融资投资组合的已实现和未实现的投资和其他持有收益增加了140万美元，这主要是由于我们的一些票据的备抵减少。

未分配

公司没有将一般和行政费用以及所得税分配给其可报告分部。这些未分配金额在上表“总计”标题下进行了描述。与去年同期相比，截至2025年9月30日的九个月的一般和管理费用增加了390万美元，这主要是由于2025年的补偿费用增加。

非公认会计原则财务措施

净物业营业收入

以下关于NOI）和新租约和续租租约的租金价差的讨论包括我们在REIT投资组合中的未合并物业的合并和按比例份额的活动。我们认为NOI和租金价差对于我们的投资管理投资而言并不是有意义的衡量标准，因为投资管理主要投资于通常需要大量租赁和开发的物业，并且主要由有限寿命投资工具组成。

NOI代表财产收入减去财产支出。我们认为，我们的REIT投资组合的新租约和续租租约的NOI和租金价差是对投资组合经营业绩的适当补充披露，因为它们在REIT投资者和分析师社区中被广泛接受和使用。提供新租约和续租租约的NOI和租金价差是为了帮助投资者分析我们的物业表现；然而，我们计算这些的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。

综合营业收入与净营业收入的对账– REIT投资组合如下（单位：千）：


	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的九个月，
	2025			2024			2025			2024

合并营业收入	$	12,684		$	17,492		$	28,768		$	49,289
加回：
一般和行政		10,924			10,215			34,053			30,162
折旧及摊销		38,884			34,500			117,593			103,721
减值费用		12,570			—			37,210			—
（收益）财产处置损失		(2,515	)		—			(2,515	)		441

减：
高于/低于市场租金、直线租金及其他科目（a）		(5,011	)		(5,498	)		(10,917	)		(12,975	)
解雇收入（b）		—			—			(8,366	)		—
合并NOI		67,536			56,709			195,826			170,638

合并NOI中的可赎回非控制性权益		(1,734	)		(1,711	)		(4,998	)		(4,133	)
合并NOI的非控制性权益		(19,604	)		(17,060	)		(56,748	)		(52,314	)
减：经营合伙企业在上述投资管理NOI中的权益		(8,027	)		(6,940	)		(22,710	)		(18,413	)
加：经营合伙企业在未合并合资企业中的份额NOI（c）		1,045			2,291			3,205			8,504
REIT投资组合NOI	$	39,216		$	33,289		$	114,575		$	104,282

(a)

包括直线租金准备金、手续费收入、CECL等其他账户，以及我们投资艾伯森公司收到的股息收入（附注8).

(b)

与城市中心提前终止租赁相关的终止收入。

（c）

不包括运营合伙企业从投资管理公司内未合并的合资企业获得的NOI份额。

Same-Property NOI包括我们在报告的当前和以前期间拥有的REIT投资组合物业，但不包括我们在这些期间收购、出售或预期出售、重新开发和开发的那些物业。下表汇总了我们REIT投资组合的Same-Property NOI（单位：千美元）：


	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的九个月，
	2025			2024			2025			2024
REIT投资组合NOI	$	39,216		$	33,289		$	114,575		$	104,282
减去不包括在Same-Property NOI中的属性		(4,336	)		(1,042	)		(11,431	)		(6,434	)
同一物业NOI	$	34,880		$	32,247		$	103,144		$	97,848

与上年同期相比变化百分比		8.2	%					5.4	%

Same-Property NOI的组成部分：
同一物业收入	$	47,271		$	45,732		$	143,016		$	138,803
同物业运营费用		(12,391	)		(13,485	)		(39,872	)		(40,955	)
同一物业NOI	$	34,880		$	32,247		$	103,144		$	97,848

REIT组合打新和续租的租金价差

下表汇总了基于我们的REIT投资组合内在所述期间执行的租赁的新租约和续租租约的现金基础和直线基础上的租金价差。收付实现制表示最近就前一份租约支付的租金与就新租约支付的初始租金的比较。直线法表示根据合同升级、租金减少和相同可比租赁的租赁奖励进行调整的租金比较。下表包括续租租金等于或近似于现有基本租金的嵌入式期权续租。


	截至2025年9月30日止三个月		截至2025年9月30日止九个月
REIT Portfolio New and Renewal Leases	现金基础	直- 行基差	现金基础	直- 行基差
已执行的新租约和续租租约数量	28	28	69	69
GLA开始	238,629	238,629	521,895	521,895
新基本租金	$48.69	$52.40	$51.27	$54.17
即将到期的基本租金	$43.43	$40.67	$48.74	$45.89
基本租金增长百分比	12.1%	28.8%	5.2%	18.1%
平均每平方英尺成本（a）	$39.88	$39.88	$27.10	$27.10
加权平均租期（年）	8.2	8.2	8.6	8.6

（a）平均每平方英尺成本包括租户改善成本、租赁佣金和租户津贴。

运营资金

我们认为，全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）定义的运营资金（“FFO”）是对运营业绩的适当补充披露，因为它在REIT投资者和分析师社区中被广泛接受和使用。提出FFO是为了协助投资者分析我们的业绩。它是有帮助的，因为它排除了净收益中包含的不代表经营业绩的各种项目，例如出售折旧财产的收益（损失）、折旧和摊销以及房地产减值。我们计算FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。FFO不代表美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）所定义的运营产生的现金，也不表示可用于满足包括分配在内的所有现金需求的现金。为了评估我们的业绩，不应将其视为净收入的替代品，也不应将其视为衡量流动性的现金流量的替代品。与NAREIT定义一致，我们将FFO定义为净收入（按照GAAP计算），不包括出售折旧财产的收益（损失）和与公司主营业务相关的可折旧房地产资产的减值以及为其经营组合开发财产而持有的土地，加上折旧和摊销，在对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后。同样与NAREIT对FFO的定义一致，该公司选择将其主要业务附带的损益（包括与其在Albertsons的投资相关的损益）计入FFO。Acadia股东应占FFO的净收入（亏损）对账如下（单位：千美元，每股数据除外）：


	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的九个月，
	2025			2024			2025			2024

归属于Acadia股东的净利润	$	5,618		$	8,414		$	9,189		$	13,126

不动产折旧和租赁成本摊销（净非控股权益的份额）		31,542			26,407			94,814			79,785
减值费用（扣除非控制性权益份额）		3,804			—			9,572			—
处置物业净亏损（扣除非控制性权益份额）		(2,700	)		(2,324	)		(2,614	)		(1,481	)
控制权变更造成的损失		—			—			9,622			—
共同业务单位持有人应占收益		248			398			452			704
分配-首选OP单位		67			67			201			274
归属于普通股股东的运营资金和普通OP单位持有人-基本和稀释	$	38,579		$	32,962		$	121,236		$	92,408

流动性和资本资源

流动性的使用和现金需求

一般来说，我们对流动性的主要用途是（i）向我们的股东和有限合伙权益单位（“OP单位”）的持有人进行分配，（ii）投资，其中包括为我们的投资管理平台承诺的资本以及我们的REIT投资组合内的物业收购和开发/再租赁活动提供资金，（iii）向我们的投资管理投资者进行分配，（iv）偿债和偿还贷款，以及（v）股票回购。

分配

为了符合联邦所得税目的的REIT资格，我们必须将至少90%的应税收入分配给我们的股东。在截至2025年9月30日的九个月中，我们支付了普通股和有限合伙权益优先单位（“优先OP单位”）的股息和分配，总额为7970万美元。

投资

在截至2025年9月30日的九个月中，我们部署了与投资活动相关的约4.873亿美元现金支出。这笔金额包括以1.179亿美元收购Renaissance Portfolio额外48%的经济所有权权益，这导致了控股财务权益，并将投资组合整合到我们的REIT Portfolio（注2，注7）。我们还额外收购了11处房产，总购买价格为3.694亿美元（注2）。

此外，我们赎回了Fund II的部分非控制性权益，这需要800万美元的现金支付（注10）。

结构性融资投资

在截至2025年9月30日的九个月内，我们提供了一笔总额为2850万美元的优先股投资项下的夹层贷款和额外垫款（注3）。

资本承诺

在截至2025年9月30日的九个月内，我们向这些基金提供了总计370万美元的出资。

截至2025年9月30日，我们在这些基金的剩余资本承诺中所占份额总计1260万美元，具体如下：

•

基金III的20万美元–基金III于2007年5月启动，承诺资本总额为4.50亿美元，其中我们的原始份额为8960万美元。在2015年期间，我们获得了额外的权益，其原始资本承诺为2090万美元。

•

向Fund IV提供550万美元– Fund IV于2012年5月启动，承诺资本总额为5.30亿美元，其中我们的原始份额为1.225亿美元。

•

向Fund V提供690万美元– Fund V于2016年8月启动，承诺资本总额为5.20亿美元，其中我们的原始份额为1.045亿美元。

我们对这些基金没有任何额外的资本承诺。

此外，截至2025年9月30日和2024年12月31日，公司承诺为已执行租约下的租户改善提供资金，总额分别约为3960万美元和4140万美元。公司在这些债务中的份额分别约为3240万美元和3230万美元（注9）。

发展活动

截至2025年9月30日的九个月内，与开发活动相关的资本化成本总计4480万美元（注2）。截至2025年9月30日，我们共有19个正在开发或重建的综合项目，其中到2028年完成这些项目的估计总成本分别为1.261亿美元至1.570亿美元。基本上所有剩余的开发和再开发成本都是可自由支配的，可能受到各种风险和不确定性的影响，包括但不限于当前通胀环境的影响、利率上升、征收关税和第一部分第1A项详述的其他风险。我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告的风险因素。

债务

我们的合并债务摘要如下（单位：千），其中包括投资管理相关义务的全部金额，不包括我们在未合并子公司的按比例债务份额：


	9月30日，			12月31日，
	2025			2024

总债务-固定和有效固定利率	$	1,490,553		$	1,142,592
总债务-浮动利率		382,526			405,355
		1,873,079			1,547,947
未摊销债务发行费用净额		(12,222	)		(10,893	)
未摊销溢价		1,151			212
负债总额	$	1,862,008		$	1,537,266

截至2025年9月30日，我们的综合债务总额为18.731亿美元，不包括120万美元的未摊销溢价和1220万美元的未摊销贷款净成本，并由49处房产和相关租户租约作抵押。截至2025年9月30日，我们未偿债务的规定利率为3.99%至SOFR + 3.33%，期限为2025年10月1日至2035年4月15日，不包括可用的延期选择。关于2025年到期的债务，我们正在积极寻求剩余债务的再融资，尽管无法保证我们能够以优惠条款或根本无法为此类债务再融资。考虑到目前有效的可变至固定利率互换协议下的12.014亿美元名义本金，14.906亿美元的投资组合债务，即79.6%，固定在4.85%的加权平均利率，3.825亿美元，即20.4%，截至2025年9月30日，浮动在6.69%的加权平均利率。我们的浮动利率债务包括受利率上限限制的7820万美元债务。

不考虑可用的延期选择，截至2025年9月30日，我们有（i）8240万美元的债务将于2025年到期，加权平均利率为7.19%，（ii）170万美元的预定本金摊销将于2025年剩余时间到期，以及（iii）800万美元的剩余预定2025年本金支付和到期，代表我们在未合并债务中的按比例份额。此外，我们的合并债务总额中的2.523亿美元和未合并债务中的按比例份额中的1380万美元将于2026年9月30日到期。关于2025年和2026年到期的债务，截至2025年9月30日，我们可以选择延长合并债务总额为3520万美元和1.869亿美元；但是，无法保证公司将能够成功执行其任何或所有可用的延期选择。对于剩余的债务，我们手头可能没有足够的现金来偿还这些债务，因此，我们预计将在这些贷款到期时至少为该债务的一部分再融资或根据市场情况选择其他替代方案；但是，无法保证我们将能够以可接受的条款或根本无法获得融资。我们获得融资的能力可能受到各种风险和不确定性的影响，包括但不限于当前通胀环境的影响、利率上升、征收关税和其他风险，包括但不限于第一部分第1A项中详述的风险。我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告的风险因素。

股份回购计划

我们维持一项股票回购计划，根据该计划，截至2025年9月30日，仍有1.225亿美元可用（注10）。在截至2025年9月30日的九个月内，我们没有根据该计划回购任何股份。

流动性来源

我们为短期（少于12个月）和长期（12个月及更长时间）流动性需求提供资金的主要资金来源包括（i）发行公开股本和OP单位，（ii）发行有担保和无担保债务，（iii）投资管理公司内非控股权益的无资金资本承诺，（iv）现有物业的未来销售，（v）结构性融资投资的偿还，（vi）有价证券的清算，以及（vii）手头现金和经营活动的未来现金流。截至2025年9月30日，我们在合并子公司的手头现金总额为4940万美元。我们剩余的流动性来源将在下文进一步描述。取决于外部资本的可用性和成本，我们认为我们的资本来源足以满足我们的流动性需求。我们的历史现金流量用途反映在我们的简明合并现金流量表中，下文将进一步详细讨论。

发行普通股

2025年ATM计划（注10）为我们提供了一种高效、低成本的工具，可通过“现收现付”的公开股票发行筹集资金，为我们的资本需求提供资金。通过该计划，我们能够通过长期发行普通股，采用价格平均策略，有效地为我们的REIT投资组合和投资管理收购“匹配资金”所需资本。此外，我们不时发行并拟继续发行，股权于2025年ATM计划分开的后续发行。通过2025年ATM计划和后续发行筹集的净收益主要用于收购，既用于我们的REIT投资组合，也用于我们在投资管理收购中按比例分配的份额，还用于一般公司用途。

截至2025年9月30日，我们在2025年ATM计划下有12,759，835股远期流通股。根据2025年ATM计划，远期股票的每股加权平均净远期销售价格为20.27美元，如果我们以实物结算股票，将产生2.586亿美元的净现金收益。2025年3月，我们根据2025年ATM远期结算了11,172，699股流通股，获得了2.779亿美元的收益。

投资管理资本

在截至2025年9月30日的九个月中，Funds III和V要求出资1810万美元，其中我们的总份额为370万美元。截至2025年9月30日，来自基金II、III、IV和V内非控制性权益的未出资资本承诺分别为0美元、0.6百万美元、18.5百万美元和27.3百万美元。

其他交易

在2025年第一季度，我们确认了与旧金山城市中心租约终止相关的840万美元付款（注11）。

截至2025年9月30日，我们持有2.57112亿股艾伯森股票，公允价值为450万美元（注8）。此外，在截至2025年9月30日的九个月内，我们出售了49.5万股艾伯森股票，产生了980万美元的净收益，并确认了30万美元的股息收入（注8）。

融资和债务

在2025年第三季度，我们提取了2.5亿美元定期贷款下剩余的7500万美元可用资金，并且没有剩余可用资金。截至2025年9月30日，我们在现有REIT投资组合债务融资下拥有4.60亿美元的容量。此外，截至该日期，在我们的REIT投资组合和投资管理平台内，我们有137个未加杠杆的综合物业，总账面价值约为22亿美元，尽管无法保证我们能够以优惠条件为这些物业获得融资，如果有的话（注7）。

历史现金流

下表比较截至2025年9月30日止9个月的历史现金流量与截至2024年9月30日止9个月的现金流量（单位：百万，因四舍五入原因，合计可能不相加）：


	截至9月30日的九个月，
	2025			2024			方差

经营活动所产生的现金净额	$	125.0		$	102.6		$	22.4
投资活动所用现金净额		(430.4	)		(50.1	)		(380.3	)
筹资活动提供（使用）的现金净额		340.8			(8.4	)		349.2
现金及现金等价物及受限制现金增加	$	35.3		$	44.0		$	(8.7	)

经营活动

经营活动提供的现金净额主要包括来自租金收入的现金流入，以及物业运营费用、一般和管理费用以及利息和债务费用的现金流出。

截至2025年9月30日的九个月，经营活动提供的现金净额与去年同期相比增加了2240万美元，这主要是由于偿还了一笔应收票据的应计利息。

投资活动

投资活动中使用的现金净额受到我们对未合并关联公司的投资和预付款、我们的房地产开发的时间和程度、资本改进以及期间的收购和处置活动的影响。

与去年同期相比，截至2025年9月30日的九个月内，用于投资活动的现金净额增加了3.803亿美元，主要是由于（i）用于购置房地产的现金增加了3.411亿美元，（ii）用于发行应收票据的现金增加了1200万美元，（iii）用于开发、建设和物业改善成本的现金增加了2420万美元，以及（iv）偿还应收票据收到的现金减少了520万美元。

融资活动

融资活动提供（用于）的净现金受到发行债务和股本证券的时间和范围、支付给运营合伙企业普通股股东和单位持有人的分配以及与我们未偿债务相关的本金和其他付款的影响。

与去年同期相比，截至2025年9月30日的九个月内，融资活动提供的现金净额增加了3.492亿美元，主要原因是（i）债务收益产生的现金增加了4.597亿美元，以及（ii）用于融资成本的现金减少了560万美元。这些增长被（i）5130万美元减去出售普通股提供的现金，（ii）3170万美元减去非控股权益提供的现金，（iii）用于支付股息的资金增加2040万美元，（iv）用于收购非控股权益的现金增加990万美元，以及（v）分配给非控股权益的资本增加540万美元所抵消。

见关于我们未合并投资的讨论的注4。与这些投资相关的未合并无追索权债务中，运营合伙企业的按比例份额如下（百万美元）：


	经营伙伴关系					2025年9月30日
投资	所有权百分比			按比例分配的份额抵押债务		实际利率（a）			到期日
三城广场		18.1	%	$	6.4		6.16	%	2025年10月
弗雷德里克县广场		18.1	%		4.4		6.79	%	2026年1月
秃山路650号		20.8	%		3.1		3.75	%	2026年6月
北密歇根州840号		94.4	%		35.5		6.50	%	2026年12月
伍德岭广场		18.1	%		6.5		7.18	%	2027年3月
拉弗龙特拉		18.1	%		10.0		6.11	%	2027年6月
里弗代尔足球俱乐部		18.0	%		6.8		6.85	%	2027年11月
乔治敦投资组合		50.0	%		6.8		4.72	%	2027年12月
LINQ长廊（d）		15.0	%		26.3		5.89	%	2027年12月
南山购物中心（b）		18.1	%		5.9		5.95	%	2028年3月
莫霍克公地		18.1	%		7.1		5.80	%	2028年3月
Highwoods保护区的散步（b）		20.0	%		4.1		6.25	%	2028年10月
十字路口购物中心（c）		49.0	%		36.8		5.78	%	2029年11月
高谭广场		49.0	%		13.7		5.90	%	2034年10月
合计				$	173.4

(a)

实际利率包含截至2025年9月30日（如适用）有效的利率互换和上限的影响。

关键会计政策

管理层在本报告中对财务状况和经营成果的讨论和分析是基于根据公认会计原则编制的简明合并财务报表。编制简明综合财务报表要求管理层作出影响资产、负债、收入和费用的呈报金额的估计和判断。我们的估计基于在当时情况下被认为是合理的历史经验和假设，其结果构成对从其他来源不易看出的资产和负债的账面价值作出判断的基础。在不同的假设或条件下，实际结果可能与这些估计不同。我们认为，我们在表格10-K的2024年年度报告中根据第7项“管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”披露为关键会计政策的项目没有重大变化。

最近发布和通过的会计公告

参考简明综合财务报表附注中的附注1，以获取有关最近发布的会计公告的信息。

补充美国联邦所得税考虑因素

以下补充了我们在2023年11月6日的招股说明书中“某些美国联邦所得税考虑因素”标题下的讨论。

The One大美法案

2025年7月4日，特朗普总统签署了《一大美丽法案法案》，即OBBBA，成为法律。OBBBA在多个领域对美国联邦所得税法进行了重大修改。相关变化中：

•

OBBBA永久延长了2017年《减税和就业法案》中颁布的某些条款，其中大部分条款将在2025年12月31日之后到期。特别是，此类延期包括永久延长（i）37%的税率作为普通收入的最高边际个人所得税税率，以及（ii）对个人和其他非公司纳税人的“合格REIT股息”扣除20%。

•

对于2025年12月31日之后开始的纳税年度，OBBBA将适用于应税REIT子公司（TRS）的REIT资产测试的百分比限制从20%提高到25%。因此，对于2025年12月31日之后开始的纳税年度，REIT持有的TRS的所有证券的总价值可能最多等于其总资产价值的25%，而不会导致REIT不符合房地产投资信托资格。

•

最后，OBBBA根据《守则》第163（j）节修改了商业利息扣除限制的计算。这样的限制相当于纳税人“调整后应纳税所得额”的30%。在OBBBA通过之前，对于2021年12月31日之后开始的纳税年度，纳税人的“调整后应纳税所得额”通过折旧、摊销和折耗减少。根据OBBBA，“调整后应纳税所得额”的计算不考虑此类项目。

OBBBA包含对美国联邦所得税法的复杂修订。我们敦促我们普通股的持有者就OBBBA及其对我们普通股的收购、所有权和处置的潜在影响咨询他们的税务顾问。

项目3。关于市场风险的定量和定性披露。

截至2025年9月30日的信息

我们的主要市场风险敞口是与我们的物业抵押贷款和其他债务相关的利率变化。见简明综合财务报表附注中的附注7，以了解与我们的物业抵押贷款和其他债务相关的某些量化细节。

目前，我们主要通过使用固定利率债务和利率互换和上限协议来管理我们对利率波动的风险敞口。截至2025年9月30日，我们的房地产抵押贷款和其他应付票据总额为18.731亿美元，不包括120万美元的未摊销溢价和1220万美元的未摊销债务发行费用净额，其中14.906亿美元或79.6%为固定利率，包括通过使用衍生金融工具确定利率的债务，3.825亿美元或20.4%为基于SOFR或Prime利率加上某些利差的可变利率。截至2025年9月30日，我们参与了35项利率互换和三项利率上限协议，以分别对冲12.014亿美元和7820万美元浮动利率债务的利率变化风险敞口。如果我们决定采用更高的杠杆水平，我们将受到更高的偿债要求和更高的违约风险的影响。

债务义务，这可能会对我们的财务状况、现金流和向股东进行分配的能力产生不利影响。此外，利率的提高或变化可能导致我们的借贷成本上升，并可能限制我们为债务再融资的能力。

下表列出了截至2025年9月30日有关我们长期债务义务的信息，包括按预定期限划分的主要现金流（不考虑可用的延期选择）和到期金额的加权平均实际利率（百万美元）：

REIT投资组合综合抵押贷款和其他债务


年份	预定摊销		到期日		合计		加权平均息率
2025年（剩余）	$	0.6	$	—	$	0.6		—	%
2026		4.9		102.0		106.9		6.1	%
2027		4.8		45.1		49.9		4.8	%
2028		1.8		535.4		537.2		4.1	%
2029		1.2		97.1		98.3		5.5	%
此后		1.3		326.6		327.9		4.4	%
	$	14.6	$	1,106.2	$	1,120.8

投资管理合并抵押及其他债务


年份	预定摊销		到期日		合计		加权平均息率
2025年（剩余）	$	1.1	$	82.4	$	83.5		7.2	%
2026		2.9		219.1		222.0		6.4	%
2027		1.7		222.8		224.5		6.3	%
2028		0.3		222.0		222.3		5.8	%
2029		—		—		—		—	%
此后		—		—		—		—	%
	$	6.0	$	746.3	$	752.3

未合并合伙企业中的抵押债务（按我们的按比例份额）


年份	预定摊销		到期日		合计		加权平均息率
2025年（剩余）	$	1.6	$	6.4	$	8.0		6.2	%
2026		6.2		35.8		42.0		6.3	%
2027		1.1		55.2		56.3		6.1	%
2028		0.1		16.6		16.7		6.0	%
2029		0.3		36.4		36.7		5.8	%
此后		—		13.7		13.7		5.9	%
	$	9.3	$	164.1	$	173.4

不考虑可用的延期选择，在2025年剩余时间内，我们的合并债务总额中的8410万美元和未合并未偿债务中的按比例份额中的800万美元将到期。此外，我们的合并债务总额中的3.289亿美元和按比例分摊的未合并债务中的4200万美元将于2026年到期。由于与上述2025年和2026年到期债务有关，我们有选择分别在2025年9月30日延长合并债务总额3520万美元和1.869亿美元；但是，无法保证公司将能够成功执行其任何或所有可用的延长选择。由于我们打算以当时存在的市场利率（可能高于当前利率）为部分或全部此类债务再融资，如果再融资债务的利率增加100个基点，我们的利息支出将每年增加约460万美元。在非控制性权益生效后，我们在这一增加中的份额将为190万美元。截至2025年9月30日，我们的可变利率债务的利息支出为3.825亿美元，扣除目前有效的可变至固定利率互换协议，如果相应的利率指数增加100个基点，则将增加380万美元。在非控制性权益生效后，我们在这一增加中的份额将为130万美元。如果定价和其他商业和金融条款需要，我们可能会寻求额外的浮动利率融资。因此，我们会考虑通过利率互换和保护协议，或其他方式对冲此类额外浮动利率债务相关的利率风险。

根据我们截至2025年9月30日的未偿债务余额，如果利率提高1%，我们的综合未偿债务总额的公允价值将减少约1030万美元。相反，如果利率下降1%，我们未偿债务总额的公允价值将增加约620万美元。

截至2025年9月30日和2024年12月31日，我们的综合应收票据分别为1.548亿美元和1.266亿美元。我们通过使用相当于在当时存在的条件下产生类似应收票据的贴现率对未来现金收入进行贴现来确定我们的应收票据的估计公允价值。

根据我们截至2025年9月30日的未偿应收票据余额，如果利率上升1%，我们的未偿应收票据总额的公允价值将减少约150万美元。相反，如果利率下降1%，我们未偿应收票据总额的公允价值将增加约150万美元。

截至2024年12月31日的汇总信息

截至2024年12月31日，我们的房地产抵押贷款和其他应付票据总额为15亿美元，不包括20万美元的未摊销溢价和1090万美元的未摊销债务发行成本，其中11亿美元或73.8%为固定利率，包括通过使用衍生金融工具确定利率的债务，4.054亿美元或26.2%为基于SOFR利率加上某些利差的可变利率。截至2024年12月31日，我们参与了30项利率互换和4项利率上限协议，以分别对冲我们对8.520亿美元和1.112亿美元基于SOFR-的浮动利率债务的利率变化风险敞口。

截至2024年12月31日，我们的浮动利率债务的利息支出为4.054亿美元，扣除目前有效的浮动至固定利率互换协议，如果相应的利率指数增加100个基点，则将增加410万美元。根据我们截至2024年12月31日的未偿债务余额，如果利率提高1%，我们未偿债务总额的公允价值将减少约980万美元。相反，如果利率下降1%，我们未偿债务总额的公允价值将增加约980万美元。

2024年12月31日-2025年9月30日市场风险敞口变化

我们在2024年12月31日至2025年9月30日期间的利率风险敞口在绝对基础上有所下降，因为截至2024年12月31日的4.054亿美元浮动利率债务已降至2025年9月30日的3.825亿美元。我们的利率敞口占总债务的百分比有所下降，因为截至2024年12月31日，我们的浮动利率债务占综合债务的26.2%，而截至2025年9月30日，这一比例为20.4%。

项目4。控制和程序。

披露控制和程序

我们的披露控制和程序包括内部控制和其他程序，旨在合理保证在SEC规则和表格规定的规定时间段内记录、处理、汇总和报告本报告和根据《交易法》提交的其他报告中要求披露的信息；并且这些信息是积累并传达给管理层的，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时就要求的披露作出决定。应该指出的是，任何控制系统都不能提供实现公司目标的完全保证，未来的事件可能会影响控制系统的有效性。我们的首席执行官和首席财务官与我们的管理层成员一起对截至2025年9月30日我们的披露控制和程序的设计和运作的有效性进行了评估后得出结论，我们的披露控制和程序（定义见《交易法》规则13a-15（e））自2025年9月30日起在合理的保证水平上有效。

财务报告内部控制的变化

在我们最近完成的财政季度中，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化，这些变化对我们对财务报告的内部控制产生了重大影响，或者有合理可能产生重大影响。

第二部分–其他信息

项目1。法律程序。

我们不时成为因我们的日常业务过程而产生或偶发的各种法律诉讼、索赔或监管调查和调查的一方。虽然我们无法确定地预测任何特定事项的结果，但管理层预计，当这些事项得到解决时，我们由此产生的损失或有事项风险敞口（如果有的话）将对我们的综合财务状况产生重大不利影响。

项目1a。风险因素。

除本报告其他地方披露的额外事实信息涉及此类风险因素（包括但不限于第一部分讨论的事项）外，“项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”），第一部分“第1a项”披露的风险因素无重大变化。风险因素”，载于我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告。

在截至2025年9月30日的三个月内，我们的高级职员或受托人（定义见《交易法》第16a-1（f）条）均未采纳、终止或修改任何旨在满足规则10b5-1（c）或任何非规则10b5-1交易安排（定义见S-K条例第408项）的肯定抗辩条件的购买或出售我们证券的合同、指示或书面计划。

项目6。展览。

以下是所有展品的索引，包括（i）与本季度报告一起以表格10-Q提交的展品和（ii）通过引用并入本文的展品：


附件编号		说明		备案方式

10.1	截至2025年5月29日，Acadia Realty Limited Partnership、阿卡迪亚不动产信托、Bank of America，N.A.作为行政代理人，富国银行银行、National Association、Truist Bank、PNC Bank、National Association作为银团代理，BoFA Securities，Inc.和富国银行 Securities，LLC作为联席账簿管理人，BoFA Securities，Inc.、富国银行 Securities，LLC、Truist Securities，Inc.和PNC Capital Markets LLC作为联席牵头安排人，以及贷款人和信用证发行人作为其一方		经参考附件 10.1纳入公司截至2025年6月30日止季度的10-Q表格季度报告。

31.1	根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的1934年《证券交易法》第13a-14（a）/15d-14（a）条对首席执行官进行认证		随此归档

31.2	根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的1934年《证券交易法》第13a-14（a）/15d-14（a）条对首席财务官进行认证		随此归档

32.1	根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的18 U.S.C.第1350条对首席执行官的认证		特此提供

32.2	根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的18 U.S.C.第1350条对首席财务官的认证		特此提供

101.INS	内联XBRL实例文档–实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中		随此归档

101.SCH	内嵌XBRL分类法扩展架构，具有嵌入式linkbase文档		随此归档

104	封面页格式为内联XBRL，包含在附件 101		随此归档

签名

根据《1934年证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。


		Acadia Realty Trust
		（注册人）

签名：		/s/Kenneth F. Bernstein
		Kenneth F. Bernstein
		首席执行官，
		总裁兼受托人

签名：		/s/John Gottfried
		John Gottfried
		执行副总裁兼
		首席财务官
		（首席财务官）

签名：		/s/理查德·哈特曼
		理查德·哈特曼
		高级副总裁兼
		首席会计官
		（首席会计干事）

日期：2025年10月29日