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EX-99.1 2 vno-123123xxex991xearnings.htm EX-99.1 文件
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P R E S R E L E A S E
Vornado公布2023年第四季度财务业绩
纽约市| 2024年2月12日
沃纳多房地产基金（NYSE：VNO）今天报道：
截至2023年12月31日的季度财务业绩
截至2023年12月31日的季度，归属于普通股股东的净亏损为61,013，000美元，或稀释后每股0.32美元，而去年同期为493,280，000美元，或稀释后每股2.57美元。对下一页表格中列出的影响期间可比性的项目进行调整后，截至2023年12月31日的季度经调整后归属于普通股股东的净利润（非美国通用会计准则）为8,040，000美元，或每股摊薄收益0.04美元，截至2022年12月31日的季度为19,954，000美元，或每股摊薄收益0.10美元。
截至2023年12月31日的季度，归属于普通股股东的净亏损包括我们某些房地产资产的72,664，000美元减值损失，这主要是由于持有期假设缩短所致。
截至2023年12月31日的季度，归属于普通股股东的运营资金（“FFO”）加上假设的转换（非公认会计准则）为121,105，000美元，或每股摊薄收益0.62美元，而去年同期为176,465，000美元，或每股摊薄收益0.91美元。调整第3页表格中列出的影响期间可比性的项目后，截至2023年12月31日的季度经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假定的转换为123,751，000美元，或每股摊薄收益0.63美元，截至2022年12月31日的季度为139,041，000美元，或每股摊薄收益0.72美元。
截至2023年12月31日止年度财务业绩
截至2023年12月31日止年度归属于普通股股东的净收入为43,378，000美元，或每股摊薄收益0.23美元，而截至2022年12月31日止年度归属于普通股股东的净亏损为408,615，000美元，或每股摊薄收益2.13美元。对下一页表格中列出的影响期间可比性的项目进行调整后，截至2023年12月31日止年度经调整后归属于普通股股东的净利润（非公认会计准则）为51,286，000美元，或每股摊薄收益0.27美元，截至2022年12月31日止年度为126,468，000美元，或每股摊薄收益0.66美元。
截至2023年12月31日止年度归属于普通股股东的FFO加上假定的转换（非美国通用会计准则）为503,792，000美元，或每股摊薄收益2.59美元，而截至2022年12月31日止年度为638,928，000美元，或每股摊薄收益3.30美元。对第3页表格中所列影响期间可比性的项目进行调整后，截至2023年12月31日止年度经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假定的转换为508,151，000美元，即每股摊薄收益2.61美元，截至2022年12月31日止年度为608,892，000美元，即每股摊薄收益3.15美元。
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下表将归属于普通股股东的净（亏损）收入与经调整后归属于普通股股东的净利润（非美国通用会计准则）进行了核对：
（金额以千为单位，每股金额除外） 截至3个月
12月31日，		 截至本年度
12月31日，
  2023 2022 2023 2022
归属于普通股股东的净（亏损）收入 $ (61,013) $ (493,280) $ 43,378 $ (408,615)
每股摊薄收益 $ (0.32) $ (2.57) $ 0.23 $ (2.13)
影响归属于普通股股东的净（亏损）收入的某些费用（收入）项目：
全资和部分自有资产的房地产减值损失 $ 72,664 $ 595,488 $ 73,289 $ 595,488
我们应占房地产基金投资（收益）损失 (13,638) 463 (14,379) (1,671)
出售220个中央公园南（“220 CPS”）共管单位及附属设施的税后净收益 (5,786) (29,773) (11,959) (35,858)
投资信贷损失 8,269 — 8,269 —
我们对Farley Building（通过应税REIT子公司持有）的投资的递延税项负债 3,526 3,482 11,722 13,665
与应税REIT子公司相关的递延所得税资产变动 1,926 (2,971) (188) (4,304)
94号码头租赁权益对合营公司的贡献净收益 — — (35,968) —
出售军械库展览的税后净收益 — — (17,076) —
我们应占Alexander‘s，Inc.（“Alexander’s”）出售Rego Park III地块的收益 — — (16,396) —
其他 8,252 (15,198) 10,530 8,053
75,213 551,491 7,844 575,373
非控股权益在上述调整中的份额以及假设的稀释性潜在普通股的转换 (6,160) (38,257) 64 (40,290)
影响归属于普通股股东的净（亏损）收入的某些费用（收入）项目合计 $ 69,053 $ 513,234 $ 7,908 $ 535,083
每股摊薄收益（非公认会计准则） $ 0.36 $ 2.67 $ 0.04 $ 2.79
经调整后归属于普通股股东的净利润（非美国通用会计准则） $ 8,040 $ 19,954 $ 51,286 $ 126,468
每股摊薄收益（非公认会计准则） $ 0.04 $ 0.10 $ 0.27 $ 0.66

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下表对归属于普通股股东的FFO加上假定的转换（non-GAAP）与归属于普通股股东的FFO加上假定的转换（经调整后）（non-GAAP）进行了核对：
（金额以千为单位，每股金额除外） 截至3个月
12月31日，		 截至本年度
12月31日，
  2023 2022 2023 2022
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非GAAP）(1)
$ 121,105 $ 176,465 $ 503,792 $ 638,928
每股摊薄收益（非公认会计准则） $ 0.62 $ 0.91 $ 2.59 $ 3.30
影响归属于普通股股东的FFO加上假定转换的某些（收入）费用项目：
我们应占房地产基金投资（收益）损失 $ (13,638) $ 463 $ (14,379) $ (1,671)
出售220个CPS公寓单元和附属设施的税后净收益 (5,786) (29,773) (11,959) (35,858)
投资信贷损失 8,269 — 8,269 —
我们对Farley Building（通过应税REIT子公司持有）的投资的递延税项负债 3,526 3,482 11,722 13,665
与应税REIT子公司相关的递延所得税资产变动 1,926 (2,971) (188) (4,304)
其他 8,543 (11,415) 11,231 (4,108)
2,840 (40,214) 4,696 (32,276)
非控股权益应占上述调整 (194) 2,790 (337) 2,240
影响归属于普通股股东的FFO的某些（收入）费用项目加假定转换的合计，净额 $ 2,646 $ (37,424) $ 4,359 $ (30,036)
每股摊薄收益（非公认会计准则） $ 0.01 $ (0.19) $ 0.02 $ (0.15)
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，经调整（非公认会计准则） $ 123,751 $ 139,041 $ 508,151 $ 608,892
每股摊薄收益（非公认会计准则） $ 0.63 $ 0.72 $ 2.61 $ 3.15
________________________________
(1)见页面12用于对截至2023年12月31日和2022年12月31日止三个月和年度的归属于普通股股东的FFO净（亏损）收入加上假设的转换（非公认会计准则）进行调节。
FFO，as adjusted Bridge-Q4 2023 vs. Q4 2022
下表将我们截至2022年12月31日止三个月的经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上经调整后（非公认会计准则）与截至2023年12月31日止三个月的经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上经假设的转换联系起来：
（金额以百万计，每股金额除外） FFO，调整后
金额 每股
2022年12月31日三个月经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假设的转换 $ 139.0  $ 0.72 
FFO（减少）增加，调整后的原因是：
开发费池奖金支出 (6.4)
2023年6月赠款的股票补偿费用 (6.0)
与MART税收评估价值变动相关的前期应计调整 (4.8)
来自已售物业的FFO (2.9)
利息支出变动，扣除利息收入 1.9
其他，净额 2.1
(16.1)
非控股权益在上述项目中的份额以及可转换证券假设转换的影响 0.9
净减少 (15.2) (0.09)
截至2023年12月31日止三个月经调整后（非美国通用会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假设的转换 $ 123.8  $ 0.63 
见页面12用于对截至2023年12月31日和2022年12月31日止三个月和年度的归属于普通股股东的FFO净（亏损）收入加上假设的转换（非公认会计准则）进行调节。上文提供了经调整后的归属于普通股股东的FFO加上假定转换为归属于普通股股东的FFO加上假定转换的调节。
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股息/股份回购计划：
2023年12月5日，Vornado董事会宣布派发每股普通股0.30美元的股息。加上2023年第一季度已经支付的每股0.375美元的普通股股息，这导致2023年的普通股股息总额为每股普通股0.675美元。我们预计，我们2024年的普通股股息政策将是在第四季度支付一次普通股股息。
2023年4月26日，我们的董事会授权根据新设立的股票回购计划回购最多200,000，000美元的已发行普通股。
在截至2023年12月31日的一年中，我们以每股14.40美元的平均价格以29,143，000美元的价格回购了2,024，495股普通股。截至2023年12月31日，仍有170,857，000美元可用并授权用于回购。
公园大道350号：
2023年1月24日，我们和Rudin家族（“Rudin”）与Citadel Enterprise Americas LLC（“Citadel”）以及Citadel的创始人兼首席执行官（“KG”）Kenneth C. Griffin的关联公司就公园大道350号和东52街40号相关的一系列交易完成了协议。
根据协议，Citadel Master以“原样”方式租用350 Park Avenue，一座585,000平方英尺的曼哈顿办公楼，为期十年，初始年净租金为36,000，000美元。根据租约条款，没有提供租户津贴或免费租金。Citadel还拥有Master租赁Rudin位于东52街40号（390,000平方英尺）的毗邻物业。
此外，我们与Rudin订立合营企业（“Vornado/Rudin JV”），其成立的目的是购买39 East 51st Street。于下文所述的KG合营公司成立后，东51街39号将与公园大道350号及东52街40号合并，以创建一个首要发展地点（统称“地点”）。2023年6月20日，Vornado/Rudin合资公司以40,000，000美元完成了对39 East 51st Street的购买，该项目由Vornado和Rudin按50/50的比例提供资金。
从2024年10月到2030年6月，KG可以选择：
•收购与Vornado/Rudin JV的合资企业的60%权益，该合资企业对Site的估值为12亿美元（Vornado为900,000，000美元，Rudin为300,000，000美元），并根据以Vornado/Rudin JV为开发商的东中城街道分区建造一座新的1,700，000平方英尺的办公大楼（“项目”）。KG将拥有合资公司60%的股份，Vornado/Rudin合资公司将拥有40%的股份（Vornado拥有36%的股份，Rudin拥有合资公司4%的股份以及Vornado/Rudin合资公司的250,000，000美元优先股权益）。
◦在组建合资企业时，Citadel或其关联公司将为其在纽约市的主要办公室在该项目执行预先协商的15年锚定租约，其中包含约850,000平方英尺（具有扩展和收缩权利）的续租选项；
◦Citadel的空间租金将根据项目总成本的百分比回报（根据实际资金成本进行调整）的公式确定；
◦主租约将于预定拆卸开始时终止；
•或者，行使以14亿美元购买Site的选择权（10.85亿美元给Vornado，315,000，000美元给Rudin），在这种情况下，Vornado/Rudin合资公司将不会参与新的开发项目。
此外，Vornado/Rudin合资公司将有权在2024年10月至2030年9月期间以12亿美元（Vornado为900,000，000美元，Rudin为300,000，000美元）的价格将该网站出售给KG。在任何看跌期权交割后的十年内，除非根据KG组建合资企业的请求行使看跌期权或KG支付200,000，000美元的终止付款，否则如果KG继续进行该场地的开发，Vornado/Rudin合资企业将有权根据上述条款与KG投资于合资企业。

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日落码头94影城合资公司：
于2023年8月28日，我们与哈德森太平洋地产及黑石公司组成合营企业（“94号码头合资公司”），以开发位于曼哈顿94号码头的266,000平方英尺专用工作室园区（“日落94号码头工作室”）。与此相关：
•我们向合资企业贡献了我们的94号码头租赁权益，以换取49.9%的普通股权益和47,944，000美元的初始资本账户，其中包括（i）我们94号码头租赁权益贡献的40,000，000美元价值和（ii）产生的7,994，000美元的开发前成本贷记。哈德森太平洋地产（“HPP”）和黑石公司（统称“HPP/BX”）获得Pier 94 JV合计50.1%的普通股权益和22,976，000美元的初始资本账户，以换取（i）合资企业成立时的15,000，000美元现金出资和（ii）产生的前期开发成本的7,976，000美元贷记。HPP/BX将为100%的现金出资提供资金，直到其资本账户等于Vornado的资本账户，之后将根据每个合伙人各自的所有权权益为股权提供资金。
•94号码头与纽约市的租约进行了修订和重述，以允许对94号码头合资公司的贡献，并将92号码头从租约的已拆除处所中移除。经修订和重述的租约将于2060年到期，有5个10年期续约选项。
•Pier 94 JV完成了一笔183,200，000美元的建筑贷款融资（截至2023年12月31日未偿还100,000美元），利息按SOFR加4.75%计息，将于2025年9月到期，其中包括一项按权利延期一年的选择权和两项按特定条件延期一年的选择权。VRLP和其他合作伙伴提供了联合和若干完成保证。
该项目的开发费用估计为350,000，000美元，将由183,200，000美元的建设融资（如上所述）和166,800，000美元的股权捐款提供资金。我们的股权出资份额将由（i）我们的40,000，000美元的94号码头租赁权益出资和（ii）34,000，000美元的现金出资提供资金，其中扣除了我们分摊的开发费和偿还我们产生的间接费用的估计9,000，000美元。
在贡献94号码头租赁权后，我们确认了35,968，000美元的净收益，这主要是由于我们对租赁权权益的保留投资增加到公允价值。该净收益计入我们截至2023年12月31日止年度的综合损益表的“处置全资和部分拥有资产的净收益”。
处置：
亚历山大的
2023年5月19日，Alexander's以71,060，000美元的价格完成了位于纽约皇后区的Rego Park III地块的出售，其中包括棕地税收优惠的考虑以及迄今为止的计划、规格和改进的费用报销。由于出售，我们确认了16,396，000美元的净收益份额，并从Alexander’s获得了711,000美元的销售佣金，其中250,000美元支付给了第三方经纪人。
军械库表演
在7月 2023年3月3日，我们以24,410，000美元的价格完成了位于纽约的军械库展览的出售，但须进行某些交易结束后调整，实现净收益22,489，000美元。就此次出售而言，我们确认了20,181，000美元的净收益，该收益包含在我们综合损益表的“处置全资和部分拥有资产的净收益”中。
曼哈顿零售物业出售
2023年8月10日，我们以100,000，000美元完成出售位于510 Fifth Avenue、148 – 150 Spring Street、443 Broadway和692 Broadway的四处曼哈顿零售物业，实现净收益95,450，000美元。就此次出售而言，我们确认了625,000美元的减值损失，该损失包含在我们综合损益表的“减值损失、交易相关成本和其他”中。
220 CPS
在截至2023年12月31日的年度内，我们以220 CPS的净收益24,484，000美元完成了两个公寓单元的出售，从而产生了14,127，000美元的财务报表净收益，该收益包含在我们综合损益表的“处置全资和部分拥有资产的净收益”中。就这些销售而言，在我们的综合损益表中确认了2,168，000美元的所得税费用。
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融资:
西34街150号
2023年1月9日，我们参与的西34街150号205,000，000美元抵押贷款的105,000，000美元已偿还，这使我们合并资产负债表上的“其他资产”和“应付抵押贷款净额”减少了105,000，000美元。
2023年10月4日，我们完成了一项$75,000,000西34街150号再融资，其中$25,000,000是求助于运营伙伴关系。只付息贷款承担SOFR加2.15%并于2025年到期，有三个一年期随权展期选择和一个额外的一年期展期选择，但须满足贷款价值比测试。贷款利率受利率上限安排约束，SOFR执行率为5.00%，将于2026年2月到期。该贷款取代了之前的$100,000,000贷款，按SOFR plus计息1.86%.
第五大道697-703号（第五大道与时代广场合资公司）
2023年6月14日，第五大道和时代广场合资公司完成了对697-703第五大道421,000，000美元无追索权抵押贷款的重组，该贷款于2022年12月到期。重组后的355,000，000美元贷款，其本金通过应用财产级别的准备金和合作伙伴的资金而减少，被拆分为（i）325,000，000美元的优先票据，按SOFR加2.00%的利率计息，以及（ii）30,000，000美元的次级票据，按4.00%的固定利率计息。重组贷款将于2028年3月到期，完全展期。为未来再租赁该物业提供资金的任何金额将优先于30,000，000美元的次级票据。
西22街512号
2023年6月28日，我们拥有55%权益的一家合资企业完成了对512 West 22nd Street的129,250，000美元再融资，这是一座占地173,000平方英尺的曼哈顿办公楼。该只付息贷款在第一年的利率为SOFR加2.00%，此后的SOFR加2.35%。该贷款将于2025年6月到期，有一年的延期选择权，具体取决于偿债覆盖率、贷款价值比和债务收益率要求。这笔贷款取代了之前的137,124，000美元贷款，该贷款按伦敦银行同业拆借利率加1.85%计息，初始到期日为2023年6月。此外，合营企业订立利率上限安排，详情见下表。
第七大道825号
2023年7月24日，我们拥有50%权益的一家合资企业完成了对第七大道825号办公公寓的54,000，000美元再融资，这是一座占地173,000平方英尺的曼哈顿办公和零售大楼。该只付息贷款的利率为SOFR加2.75%，在满足某些租赁条件时可减免30个基点，于2026年1月到期。这笔贷款取代了此前的60,000，000美元贷款，该贷款按伦敦银行同业拆借利率加2.35%计息，计划于2023年7月到期。
利率互换及上限安排
截至2023年12月31日止年度，我们订立以下利率互换及上限安排：
（金额以千为单位） 名义金额
（按份额）		 全押掉期利率 到期日 浮动利率利差
利率互换：
加利福尼亚街555号（05/24生效） $ 840,000 6.03% 05/26 S + 205
PENN 11（03/24生效）(1)
250,000 6.34% 10/25 S + 206
无抵押定期抵押贷款(2)
150,000 5.12% 07/25 S + 129
指数执行率
利率上限：
美洲大道1290号（70.0%权益）(3)
$ 665,000 1.00% 11/25 S + 162
公园大道一号（3/24生效） 525,000 3.89% 03/25 S + 122
第五大道640号（52.0%权益） 259,925 4.00% 05/24 S + 111
731 Lexington Avenue办公公寓（32.4%权益） 162,000 6.00% 06/24 素数+ 0
西34街150号 75,000 5.00% 02/26 S + 215
西22街512号（55.0%权益） 71,088 4.50% 06/25 S + 200
________________________________
(1)这笔50万美元的抵押贷款目前适用于50万美元的利率互换，全押互换利率为2.22%，将于2024年3月到期。2024年1月，我们就500,000美元PENN 11抵押贷款的剩余250,000美元余额订立了远期掉期安排，该安排在当前的就地掉期于2024年3月到期时生效。连同上述远期掉期，这笔贷款将按6.28%的全押掉期利率计息，自2024年3月至2025年10月生效。
(2)除上述披露的掉期外，于2027年12月到期的无抵押定期贷款须遵守先前期间订立的各种利率掉期安排。见页面34我们的补充运营和财务数据包，以获取更多信息。
(3)就该安排而言，我们支付了63,100美元的预付款，其中18,930美元归属于非控股权益。
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租赁活动：
以下租赁活动和相关统计数据基于该期间签署的租约，并不旨在根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）与租金收入的开始同步。第二代转租空间代表超过九个月未空置的面积，租户改善和租赁佣金基于我们在该期间租赁的平方英尺份额。
截至2023年12月31日止三个月：
•840000平方英尺的纽约办公空间（按份额计算为475000平方英尺），初始租金为每平方英尺100.33美元，加权平均租期为11.2年。44.9万平方英尺的第二代空间的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为正3.9%和负9.4%。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺11.41美元，占初始租金的11.4%。
•41,000平方英尺的纽约零售空间（按份额计算为39,000平方英尺），初始租金为每平方英尺131.01美元，加权平均租期为11.1年。19,000平方英尺的第二代空间的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为正63.5%和正55.4%。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺29.58美元，或初始租金的22.6%。
•MART的161,000平方英尺（全部按份额计算），初始租金为每平方英尺49.89美元，加权平均租期为8.7年。13.2万平方英尺的第二代空间的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为负0.5%和负5.7%。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺13.62美元，或初始租金的27.3%。
截至2023年12月31日止年度：
•2,133，000平方英尺的纽约办公空间（按份额计算为1,661，000平方英尺），初始租金为每平方英尺98.66美元，加权平均租期为10.0年。147.6万平方英尺的第二代空间的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为正6.2%和负2.0%。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺7.44美元，或初始租金的7.5%。
•29.9万平方英尺的纽约零售空间（按份额计算为23.9万平方英尺），初始租金为118.47美元/平方英尺，加权平均租期为6.5年。13.1万平方英尺的第二代空间的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为正20.7%和正18.8%。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺21.90美元，占初始租金的18.5%。
•MART的337,000平方英尺（按份额计算为332,000平方英尺），初始租金为每平方英尺52.97美元，加权平均租期为7.2年。24.4万平方英尺的第二代空间的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为负3.3%和负7.8%。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺11.44美元，占初始租金的21.6%。
•位于加利福尼亚街555号的10,000平方英尺（按份额计算为7,000平方英尺），初始租金为每平方英尺134.70美元，加权平均租期为5.9年。4,000平方英尺第二代空间的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为正12.8%和正2.4%。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺22.92美元，或初始租金的17.0%。
入住率：
（在Vornado的份额） 纽约 火星 加利福尼亚街555号
合计 办公室 零售
截至2023年12月31日的入住率 89.4 % 90.7 % 74.9 % 79.2 % 94.5 %
同店净营业收入（“NOI”）按份额：
合计 纽约
火星(1)
加利福尼亚街555号
同店NOI at share %（decrease）increase(2):
截至2023年12月31日止三个月与2022年12月31日比较 (1.6) % 0.4 % (32.5) % 8.9 %
截至2023年12月31日止年度与2022年12月31日比较 0.4 % 2.2 % (34.8) % 26.3 %
(3)
截至2023年12月31日止三个月与2023年9月30日比较 0.5 % 0.3 % (5.7) % 9.4 %
同店NOI at share-cash basis %（decrease）increase(2):
截至2023年12月31日止三个月与2022年12月31日比较 (1.0) % 2.0 % (34.0) % 3.4 %
截至2023年12月31日止年度与2022年12月31日比较 0.6 % 2.8 % (37.2) % 26.6 %
(3)
截至2023年12月31日止三个月与2023年9月30日比较 2.6 % 2.9 % (3.1) % 4.1 %
____________________
(1)2022年包括与MART税收评估价值变化相关的前期应计调整。
(2)见页面14直通19对于按份额计算的同店NOI和按份额计算的同店NOI-现金基础调节。
(3)包括我们收到租户和解的14,103，000美元份额，扣除法律费用。
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NOI at Share：
截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月和三年以及截至2023年9月30日的三个月，我们的纽约和其他NOI份额要素汇总如下。
（金额以千为单位） 截至3个月 截至本年度
12月31日，
12月31日， 2023年9月30日
2023 2022 2023 2022
NOI at share：
纽约：
办公室(1)
$ 182,769 $ 184,045 $ 183,919 $ 727,000 $ 718,686
零售 47,378 50,083 46,559 188,561 205,753
住宅 5,415 4,978 5,570 21,910 19,600
亚历山大的 12,013 9,489 9,586 40,098 37,469
纽约共计 247,575 248,595 245,634 977,569 981,508
其他：
火星(2)
14,516 21,276 15,132 61,519 96,906
加利福尼亚街555号(3)
18,125 16,641 16,564 82,965 65,692
其他投资 6,880 5,243 3,665 21,160 17,942
其他合计 39,521 43,160 35,361 165,644 180,540
NOI at share $ 287,096 $ 291,755 $ 280,995 $ 1,143,213 $ 1,162,048
________________________________
见下文注。
每股NOI-现金基础：
我们截至2023年12月31日和2022年12月31日止三个月和年度以及截至2023年9月30日止三个月的纽约和其他以股份-现金为基础的NOI要素汇总如下。
（金额以千为单位） 截至3个月 截至本年度
12月31日，
12月31日， 2023年9月30日
2023 2022 2023 2022
NOI at share-cash basis：
纽约：
办公室(1)
$ 183,742 $ 182,648 $ 179,838 $ 726,914 $ 715,407
零售 46,491 46,168 45,451 180,932 188,846
住宅 5,137 4,660 5,271 20,588 18,214
亚历山大的 11,059 10,236 10,284 41,435 40,532
纽约共计 246,429 243,712 240,844 969,869 962,999
其他：
火星(2)
15,511 23,163 15,801 62,579 101,912
加利福尼亚街555号(3)
18,265 17,672 17,552 85,819 67,813
其他投资 7,012 5,052 3,818 21,569 18,344
其他合计 40,788 45,887 37,171 169,967 188,069
NOI at share-cash basis $ 287,217 $ 289,599 $ 278,015 $ 1,139,836 $ 1,151,068
________________________________
(1)包括截至2023年12月31日和2022年12月31日止三个月和2023年9月30日止三个月以及截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的建筑维护服务NOI分别为6424美元、8305美元、7752美元、27262美元和27595美元。
(2)2022年包括与MART税收评估价值变化相关的前期应计调整。
(3)2023年包括我们收到租户和解的14,103美元份额，扣除法律费用。
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截至2023年12月31日的积极发展/重建摘要：
（金额以千为单位，平方英尺除外）
（按Vornado的份额） 预计增量
现金收益率

纽约部分：
物业
可出租
平方。英尺。		 预算 现金金额
已用完		 剩余支出
稳定年
PENN区：
PENN 2 1,795,000 $ 750,000 $ 638,959 $ 111,041 2026 9.5%
全区改善 不适用 100,000 47,424 52,576 不适用 不适用
总PENN区 850,000
(1)
686,383 163,617
日落码头94影城（49.9%权益）(2)
266,000 125,000
(2)
7,994 117,006 2026 10.3%
活跃开发项目总数 $ 975,000  $ 694,377  $ 280,623 
________________________________
(1)不包括债务和股权套利。
(2)代表我们在350,000美元开发预算中的49.9%份额，不包括我们贡献的租赁权益的40,000美元价值。34,000美元将通过现金捐款提供资金。见页面5了解更多详情。
无法保证上述项目将如期完成或在预算范围内完成。此外，无法保证公司将按预期时间表或按假定租金率成功出租物业。    
电话会议和音频网络广播
正如之前宣布的那样，该公司将于美国东部时间2024年2月13日（星期二）上午10：00举办季度收益电话会议和网络音频广播。电话会议可拨打888-317-6003（国内）或412-317-6061（国际），输入密码3199730。电话会议的网络直播将在Vornado的网站上提供，网址为www.vno.com在投资者关系部分，电话会议结束后将在网站上提供网络直播的在线播放。
联系方式
Thomas J. Sanelli
(212) 894-7000
补充数据
有关营运结果、物业及租户的进一步详情，可于公司网站查阅www.vno.com.沃纳多房地产基金是一家完全整合的股权房地产投资信托基金。
此处包含的某些陈述可能构成1995年《私人证券诉讼改革法案》含义内的“前瞻性陈述”。前瞻性陈述并非对未来业绩的保证。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，并受到众多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的内容存在重大差异。你可以通过在本新闻稿中查找诸如“近似”、“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”或其他类似表达等词语来找到其中的许多陈述。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的开发和再开发项目而言，估计完成日期、估计项目成本、预计增量现金收益率、稳定日期和完成成本；估计未来资本支出、向普通股和优先股股东的股息以及经营合伙分配，包括任何股息支付的时间和形式，以及潜在的股份回购和/或资产出售的数量和形式。有关可能对我们的前瞻性陈述结果以及我们未来业绩和财务状况产生重大影响的因素的讨论，请参阅我们截至2023年12月31日止年度的10-K表格年度报告第一部分第1A项中的“风险因素”。目前，一些因素是利率上升和通货膨胀对我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流、经营业绩的影响，以及这些因素已经并可能继续对我们的租户、全球、国家、区域和地方经济以及金融市场和整个房地产市场产生的影响。
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合并资产负债表
（金额以千为单位） 截至 增加
（减少）
  2023年12月31日 2022年12月31日
物业、厂房及设备      
房地产，按成本：
土地 $ 2,436,221 $ 2,451,828 $ (15,607)
建筑物和装修 9,952,954 9,804,204 148,750
开发成本及在建工程 1,281,076 933,334 347,742
租赁物改良和设备 130,953 125,389 5,564
合计 13,801,204 13,314,755 486,449
减去累计折旧和摊销 (3,752,827) (3,470,991) (281,836)
房地产，净额 10,048,377 9,843,764 204,613
使用权资产 680,044 684,380 (4,336)
现金、现金等价物、限制性现金和美国国库券投资：
现金及现金等价物 997,002 889,689 107,313
受限制现金 264,582 131,468 133,114
美国国库券投资 — 471,962 (471,962)
合计 1,261,584 1,493,119 (231,535)
租户和其他应收款 69,543 81,170 (11,627)
对部分拥有实体的投资 2,610,558 2,665,073 (54,515)
220个CPS公寓单位准备出售 35,941 43,599 (7,658)
租金直线上升产生的应收款项 701,666 694,972 6,694
递延租赁成本，净额 355,010 373,555 (18,545)
已识别无形资产，净额 127,082 139,638 (12,556)
其他资产 297,860 474,105 (176,245)
总资产 $ 16,187,665  $ 16,493,375  $ (305,710)
负债、可赎回非控制权益和股权
负债：
应付抵押贷款，净额 $ 5,688,020 $ 5,829,018 $ (140,998)
高级无抵押票据，净额 1,193,873 1,191,832 2,041
无抵押定期贷款，净额 794,559 793,193 1,366
无抵押循环信贷额度 575,000 575,000 —
租赁负债 732,859 735,969 (3,110)
应付账款和应计费用 411,044 450,881 (39,837)
递延收入 32,199 39,882 (7,683)
递延补偿计划 105,245 96,322 8,923
其他负债 311,132 268,166 42,966
负债总额 9,843,931 9,980,263 (136,332)
可赎回非控制性权益 638,448 436,732 201,716
股东权益 5,509,064 5,839,728 (330,664)
于综合附属公司的非控制性权益 196,222 236,652 (40,430)
总负债、可赎回非控制性权益和权益 $ 16,187,665  $ 16,493,375  $ (305,710)
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经营成果
（金额以千为单位，每股金额除外） 截至3个月
12月31日，		 截至本年度
12月31日，
  2023 2022 2023 2022
收入 $ 441,886 $ 446,940 $ 1,811,163 $ 1,799,995
净（亏损）收入 $ (100,613) $ (525,002) $ 32,888 $ (382,612)
减去归属于以下领域非控股权益的净亏损（收入）：
合并子公司 49,717 10,493 75,967 5,737
经营伙伴关系 5,412 36,758 (3,361) 30,376
归属于Vornado的净（亏损）收入 (45,484) (477,751) 105,494 (346,499)
优先股股息 (15,529) (15,529) (62,116) (62,116)
归属于普通股股东的净（亏损）收入 $ (61,013) $ (493,280) $ 43,378 $ (408,615)
每股普通股（亏损）收益-基本：
每股普通股净（亏损）收入 $ (0.32) $ (2.57) $ 0.23 $ (2.13)
加权平均流通股 190,361 191,831 191,005 191,775
每股普通股（亏损）收益-摊薄后：
每股普通股净（亏损）收入 $ (0.32) $ (2.57) $ 0.23 $ (2.13)
加权平均流通股 190,361 191,831 191,856 191,775
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非GAAP） $ 121,105 $ 176,465 $ 503,792 $ 638,928
每股摊薄收益（非公认会计准则） $ 0.62 $ 0.91 $ 2.59 $ 3.30
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，经调整（非公认会计准则） $ 123,751 $ 139,041 $ 508,151 $ 608,892
每股摊薄收益（非公认会计准则） $ 0.63 $ 0.72 $ 2.61 $ 3.15
用于确定归属于普通股股东的FFO的加权平均股份加上假设的每股摊薄收益 195,291 194,080 194,324 193,570
FFO是根据美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）理事会通过的定义计算得出的。NAREIT将FFO定义为GAAP净收入或亏损，调整后不包括某些房地产资产的销售净收益、某些房地产资产的减值减记和对实体的投资，当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值下降、房地产资产的折旧和摊销费用以及其他特定项目时，包括未合并子公司的此类调整的按比例份额。FFO和每股摊薄收益FFO是管理层、投资者和分析师用来促进期间之间和同行之间经营业绩的有意义的比较的非公认会计准则财务指标，因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售的影响，这些影响基于历史成本，并隐含地假设房地产价值随着时间的推移可预测地减少，而不是根据现有市场状况波动。该公司还使用归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，根据影响期间与期间FFO可比性的某些项目进行调整，作为确定高级管理人员基于绩效的薪酬的几个标准之一。FFO不代表经营活动产生的现金，不一定表示可用于满足现金需求的现金，不应被视为作为业绩衡量指标的净收入或作为流动性衡量指标的现金流量的替代方案。FFO可能无法与其他公司采用的类似名称的措施相提并论。除了归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，我们还披露了归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，经调整。尽管这一非GAAP衡量标准明显不同于NAREIT对FFO的定义，但我们认为它提供了一个有意义的经营业绩表述。下一页提供了归属于普通股股东的FFO净（亏损）收入加上假设转换的对账。归属于普通股股东的FFO加上假定转换为归属于普通股股东的FFO加上假定转换的调节，经调整后见第3本新闻稿。
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非公认会计原则对账
下表调节了归属于普通股股东的FFO净（亏损）收入加上假设的转换：
（金额以千为单位，每股金额除外） 截至3个月
12月31日，		 截至本年度
12月31日，
2023 2022 2023 2022
归属于普通股股东的净（亏损）收入 $ (61,013) $ (493,280) $ 43,378 $ (408,615)
每股摊薄收益 $ (0.32) $ (2.57) $ 0.23 $ (2.13)
FFO调整：
不动产折旧摊销 $ 98,085 $ 121,900 $ 385,608 $ 456,920
房地产减值损失 22,206
(1)
19,098 22,831
(1)
19,098
出售房地产净收益 — (30,397) (53,305) (58,751)
部分拥有实体的净（亏损）收入中权益调整的比例份额，以得出FFO：
不动产折旧摊销 27,188 32,243 108,088 130,647
出售房地产净收益 — — (16,545) (169)
房地产减值损失 50,458
(2)
576,390 50,458
(2)
576,390
197,937 719,234 497,135 1,124,135
非控股权益应占上述调整 (16,207) (49,894) (38,363) (77,912)
FFO调整，净额 $ 181,730 $ 669,340 $ 458,772 $ 1,046,223
归属于普通股股东的FFO $ 120,717 $ 176,060 $ 502,150 $ 637,608
假设转换稀释性可转换证券的影响 388 405 1,642 1,320
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换 $ 121,105 $ 176,465 $ 503,792 $ 638,928
每股摊薄收益 $ 0.62 $ 0.91 $ 2.59 $ 3.30
加权平均流通股对账：
加权平均已发行普通股 190,361 191,831 191,005 191,775
稀释性证券的影响：
可转换证券 2,073 2,182 2,468 1,545
股份支付奖励 2,857 67 851 250
稀释后每股FFO的分母 195,291 194,080 194,324 193,570
__________________________________________
(1)归属于非控制性权益的净额22,176美元。
(2)包括因基础建筑物价值下降而为我们在一家合资企业的权益垫付的21,114美元减值损失。
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非公认会计原则对账-续
以下是截至2023年12月31日和2022年12月31日止三个月和年度以及截至2023年9月30日止三个月的净（亏损）收入与每股NOI和每股NOI-现金基础的对账。
（金额以千为单位） 截至3个月 截至本年度
12月31日，
12月31日， 2023年9月30日
2023 2022 2023 2022
净（亏损）收入 $ (100,613) $ (525,002) $ 59,570 $ 32,888 $ (382,612)
折旧和摊销费用 110,197 133,871 110,349 434,273 504,502
一般和行政费用 46,040 31,439 35,838 162,883 133,731
减值损失、交易相关成本及其他 49,190 26,761 813 50,691 31,722
来自部分拥有实体的损失（收入） 33,518 545,126 (18,269) (38,689) 461,351
不动产基金投资损失（收益） 72 1,880 (1,783) (1,590) (3,541)
利息及其他投资收益，净额 (5,905) (10,587) (12,934) (41,697) (19,869)
利息和债务费用 87,695 88,242 88,126 349,223 279,765
处置全资和部分自有资产净收益 (6,607) (65,241) (56,136) (71,199) (100,625)
所得税费用 8,374 6,974 11,684 29,222 21,660
来自部分拥有实体的NOI 74,819 77,221 72,100 285,761 305,993
归属于合并子公司非控制性权益的NOI (9,684) (18,929) (8,363) (48,553) (70,029)
NOI at share 287,096 291,755 280,995 1,143,213 1,162,048
非现金调整直线租金、所购低于市价租赁摊销净额、其他 121 (2,156) (2,980) (3,377) (10,980)
NOI at share-cash basis $ 287,217 $ 289,599 $ 278,015 $ 1,139,836 $ 1,151,068
按份额计算的NOI代表总收入减去运营费用，包括我们在部分拥有的实体中的份额。每股NOI-现金基础是指经调整后的每股NOI，不包括直线租金收入和费用、低于和高于市场租赁所获得的摊销、尚未确定的地租重置应计费用以及其他非现金调整。我们认为以股份-现金为基础的NOI是做出决策和评估我们分部的无杠杆业绩的主要非公认会计准则财务指标，因为它与总资产回报率相关，而不是与杠杆股本回报率相关。由于物业的买卖是基于以股份-现金为基础的NOI，我们利用这一衡量标准来做出投资决策，并将我们的资产表现与同行进行比较。按份额计算的NOI和按份额计算的NOI-现金基础不应被视为净收入或运营现金流的替代品，可能无法与其他公司采用的类似名称的衡量标准进行比较。
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按份额计算的同店NOI是指在本年度和上一年度报告期间都在服务的业务的按份额计算的NOI。按份额计算的同店NOI-现金基础是按份额计算的同店NOI经调整后不包括直线租金收入和费用、低于和高于市场租赁所获得的摊销、尚未确定的地租重置的应计费用以及其他非现金调整。我们提出这些非公认会计准则衡量标准是为了（i）促进对我们的物业和分部的运营业绩进行有意义的比较，（ii）就是否购买、出售或再融资物业做出决定，以及（iii）将我们的物业和分部的业绩与同行的业绩进行比较。按份额计算的同店NOI和按份额-现金基础计算的同店NOI不应被视为净收入或运营现金流的替代品，可能无法与其他公司采用的类似名称的衡量标准进行比较。
以下是截至2023年12月31日止三个月与2022年12月31日相比，我们的纽约分部、MART、555California Street和其他投资的份额NOI与同店份额NOI的对账。
（金额以千为单位） 合计 纽约 火星 加利福尼亚街555号 其他
截至2023年12月31日止三个月的每股NOI $ 287,096 $ 247,575 $ 14,516 $ 18,125 $ 6,880
减去份额的NOI来自：
处置 31 21 10 — —
开发物业 (6,884) (6,884) — — —
其他非同店收入，净额 (7,480) (600) — — (6,880)
截至2023年12月31日止三个月的同店NOI按份额 $ 272,763 $ 240,112 $ 14,526 $ 18,125 $ —
截至二零二二年十二月三十一日止三个月之每股NOI $ 291,755 $ 248,595 $ 21,276 $ 16,641 $ 5,243
减去份额的NOI来自：
处置 (2,371) (2,616) 245 — —
开发物业 (3,837) (3,837) — — —
其他非同店收入，净额 (8,324) (3,081) — — (5,243)
截至二零二二年十二月三十一日止三个月之股份同店NOI $ 277,223 $ 239,061 $ 21,521 $ 16,641 $ —
同店NOI按份额（减少）增加 $ (4,460) $ 1,051 $ (6,995) $ 1,484 $ —
同店NOI按份额增加%（减少） (1.6) % 0.4 % (32.5) % 8.9 % 0.0 %
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以下是与2022年12月31日相比，截至2023年12月31日止三个月我们的纽约分部、MART、加利福尼亚街555号和其他投资的以股份-现金为基础的NOI与以股份-现金为基础的同店NOI的对账。
（金额以千为单位） 合计 纽约 火星 加利福尼亚街555号 其他
截至2023年12月31日止三个月的每股NOI-现金基础 $ 287,217 $ 246,429 $ 15,511 $ 18,265 $ 7,012
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置 31 21 10 — —
开发物业 (6,073) (6,073) — — —
其他非同店收入，净额 (8,959) (1,947) — — (7,012)
截至2023年12月31日止三个月的同店NOI按股-现金基准 $ 272,216 $ 238,430 $ 15,521 $ 18,265 $ —
截至二零二二年十二月三十一日止三个月之股份现金基础NOI $ 289,599 $ 243,712 $ 23,163 $ 17,672 $ 5,052
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置 (2,119) (2,455) 336 — —
开发物业 (4,248) (4,248) — — —
其他非同店收入，净额 (8,233) (3,181) — — (5,052)
截至二零二二年十二月三十一日止三个月之同店每股NOI-现金基准 $ 274,999 $ 233,828 $ 23,499 $ 17,672 $ —
（减少）按份额计同店NOI增加-现金基础 $ (2,783) $ 4,602 $ (7,978) $ 593 $ —
按份额计算的同店NOI（减少）增加%-现金基础 (1.0) % 2.0 % (34.0) % 3.4 % 0.0 %
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以下是截至2023年12月31日止年度与2022年12月31日相比，我们纽约分部、MART、加利福尼亚街555号和其他投资的按份额计算的NOI与按份额计算的同店NOI的对账。
（金额以千为单位） 合计 纽约 火星 加利福尼亚街555号 其他
截至2023年12月31日止年度每股NOI $ 1,143,213 $ 977,569 $ 61,519 $ 82,965 $ 21,160
减去份额的NOI来自：
处置 (1,270) (1,556) 286 — —
开发物业 (26,748) (26,748) — — —
其他非同店（收入）费用，净额 (20,399) 761 — — (21,160)
截至2023年12月31日止年度按份额计算的同店NOI $ 1,094,796 $ 950,026 $ 61,805 $ 82,965 $ —
截至2022年12月31日止年度每股NOI $ 1,162,048 $ 981,508 $ 96,906 $ 65,692 $ 17,942
减去份额的NOI来自：
处置 (15,205) (13,158) (2,047) — —
开发物业 (24,088) (24,088) — — —
其他非同店收入，净额 (32,838) (14,896) — — (17,942)
截至2022年12月31日止年度的同店NOI按份额 $ 1,089,917 $ 929,366 $ 94,859 $ 65,692 $ —
同店NOI按份额增加（减少） $ 4,879 $ 20,660 $ (33,054) $ 17,273 $ —
同店NOI按份额增加（减少）百分比 0.4 % 2.2 % (34.8) % 26.3 % 0.0 %
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非公认会计原则对账-续
以下是截至2023年12月31日止年度与2022年12月31日相比，我们纽约分部、MART、加利福尼亚街555号和其他投资的按股NOI-现金基础与同店NOI-现金基础的对账。
（金额以千为单位） 合计 纽约 火星 加利福尼亚街555号 其他
截至2023年12月31日止年度每股NOI-现金基础 $ 1,139,836 $ 969,869 $ 62,579 $ 85,819 $ 21,569
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置 (1,793) (2,016) 223 — —
开发物业 (23,661) (23,661) — — —
其他非同店收入，净额 (29,547) (7,978) — — (21,569)
截至2023年12月31日止年度的同店股份NOI-现金基础 $ 1,084,835 $ 936,214 $ 62,802 $ 85,819 $ —
截至2022年12月31日止年度的每股NOI-现金基础 $ 1,151,068 $ 962,999 $ 101,912 $ 67,813 $ 18,344
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置 (15,122) (13,256) (1,866) — —
开发物业 (23,567) (23,567) — — —
其他非同店收入，净额 (33,665) (15,321) — — (18,344)
截至2022年12月31日止年度的同店股份NOI-现金基础 $ 1,078,714 $ 910,855 $ 100,046 $ 67,813 $ —
按份额计算的同店NOI增加（减少）-现金基础 $ 6,121 $ 25,359 $ (37,244) $ 18,006 $ —
按份额计算的同店NOI增加（减少）百分比-现金基础 0.6 % 2.8 % (37.2) % 26.6 % 0.0 %
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以下是截至2023年12月31日止三个月与2023年9月30日相比，我们纽约分部、MART、加利福尼亚街555号和其他投资的份额NOI与同店份额NOI的对账。
（金额以千为单位） 合计 纽约 火星 加利福尼亚街555号 其他
截至2023年12月31日止三个月的每股NOI $ 287,096 $ 247,575 $ 14,516 $ 18,125 $ 6,880
减去份额的NOI来自：
处置 31 21 10 — —
开发物业 (6,884) (6,884) — — —
其他非同店收入，净额 (7,120) (240) — — (6,880)
截至2023年12月31日止三个月的同店NOI按份额 $ 273,123 $ 240,472 $ 14,526 $ 18,125 $ —
截至2023年9月30日止三个月每股NOI $ 280,995 $ 245,634 $ 15,132 $ 16,564 $ 3,665
减去份额的NOI来自：
处置 (164) (440) 276 — —
开发物业 (4,724) (4,724) — — —
其他非同店收入，净额 (4,414) (749) — — (3,665)
截至2023年9月30日止三个月的同店NOI按份额 $ 271,693 $ 239,721 $ 15,408 $ 16,564 $ —
同店NOI按份额增加（减少） $ 1,430 $ 751 $ (882) $ 1,561 $ —
同店NOI按份额增加（减少）百分比 0.5 % 0.3 % (5.7) % 9.4 % 0.0 %
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非公认会计原则对账-续
以下是与2023年9月30日相比，截至2023年12月31日止三个月我们的纽约分部、THE MART、555California Street和其他投资的以股份-现金为基础的NOI与以股份-现金为基础的同店NOI的对账。
（金额以千为单位） 合计 纽约 火星 加利福尼亚街555号 其他
截至2023年12月31日止三个月的每股NOI-现金基础 $ 287,217 $ 246,429 $ 15,511 $ 18,265 $ 7,012
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置 31 21 10 — —
开发物业 (6,073) (6,073) — — —
其他非同店收入，净额 (8,599) (1,587) — — (7,012)
截至2023年12月31日止三个月的同店NOI按股-现金基准 $ 272,576 $ 238,790 $ 15,521 $ 18,265 $ —
截至2023年9月30日止三个月的每股NOI-现金基础 $ 278,015 $ 240,844 $ 15,801 $ 17,552 $ 3,818
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置 (274) (487) 213 — —
开发物业 (4,131) (4,131) — — —
其他非同店收入，净额 (8,019) (4,201) — — (3,818)
截至2023年9月30日止三个月的同店NOI按股-现金基准 $ 265,591 $ 232,025 $ 16,014 $ 17,552 $ —
按份额计算的同店NOI增加（减少）-现金基础 $ 6,985 $ 6,765 $ (493) $ 713 $ —
按份额计算的同店NOI增加（减少）百分比-现金基础 2.6 % 2.9 % (3.1) % 4.1 % 0.0 %
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