租赁的第一次修订

租赁的第一修正案（“第一修正案”）自2024年11月1日起，由特拉华州有限责任公司ARE-10933 NORTH TORREY PINES，LLC（“房东”）和特拉华州公司BUNDLESS BIO，INC.（“租户”）以及特拉华州有限责任公司ARE-10933 NORTH TORREY PINES，LLC（“房东”）和特拉华州公司BUNDLESS BIO，INC.（“租户”）之间作出。

简历

业主和租客是日期为2021年12月20日的特定租赁协议（“租赁“），其中业主向承租人租赁若干可出租面积约为80,168方呎的处所（”房地”）位于该特定建筑的一楼和二楼，目前被称为“5号楼”，位于加利福尼亚州圣地亚哥的亚历山大广场一号，正如租约中更具体描述的那样。此处使用的未经定义的大写术语应具有租赁中为此类术语定义的含义。

租户已要求，且业主已同意根据租约提供额外3个月的基本租金减免。

此外，租户已要求且业主已同意向租户提供临时停车场，直至建造服务于该项目的停车结构（在租约的附件 B上描述为PS-1）（该“项目车库”）完成，目前估计将于2025年5月1日或之前发生。

业主和租户希望，除其他外，在符合以下条款和条件的情况下，将租约修订为（i）修订租约项下“减免期”的定义，以及（ii）向租户提供临时停车和班车服务。

协议

现在，因此，考虑到以此引用并入本文的上述陈述、本文所包含的相互承诺和条件，以及其他良好和有价值的对价，特此确认其收到和充分性，业主和租户特此约定如下：

消减期.第二款第一句第3款（a）项）特此将租约全文删除，改为：

“尽管本租约有任何相反规定，但只要租户在本租约下没有违约，租户不得被要求支付紧接开始日期后的连续270个日历日期间的基本租金（“减免期”）。”

停车.

临时停车.直至项目车库的建设基本完成及项目车库现估计于2025年5月1日或之前对项目租户开放及营运之日（以下简称“项目车库竣工日期”）的规定，承租人在第一款规定的已分配停车权第10款（i）与有权在该特定停车场使用该停车区域的其他方共同按照先到先得的原则，临时提供，不向租户支付额外费用

名为Spectrum I车库的车库位于科学园路3035号（位于“频谱I车库"）及（ii）以专用基准，于项目于有关地点的2个临时地面停车场内提供的60个临时地面停车位

预约停车.尽管本第一修正案或租约中有任何相反规定，租户不得在频谱I车库内拥有任何预留车位，而根据租约第1节第1款的规定，在项目车库完成日期之前，项目车库内向租户分配5个预留车位将不适用。自项目车库竣工之日起，承租人在项目车库内预留的5个车位应在附件 b附于本文件。

地下停车位.承租人承认并同意根据第二款分配予承租人的20个地下停车位第10款租赁，须于2024年11月1日起在地下停车库内提供予租客，并须计入租客根据第（1）款第1句有权享有的车位总数第10款租约。20个地下停车位应标明为承租人专用，并应在上所示位置附件 C附于本文件。

班车服务.自2024年11月1日或之后的任何时间开始，并持续至项目车库竣工日期，租户及租户的雇员有权与项目的其他租户一样，使用业主（或业主的附属公司）提供的班车服务（“班车服务”）用于Spectrum I车库和大楼之间的交通。提供目前穿梭服务的计划路线、停靠站、班次、运营时间附件 D附于本文件。

OFAC.承租人目前（a）遵守并应在本租期内的任何时候保持遵守外国资产管制办公室的规定（"OFAC”）的规定，以及与之相关的任何法规、行政命令或法规（统称“OFAC规则"），（b）未在OFAC维护的特别指定国民和被阻止人员名单上列出，且在本租赁期限内不得在该名单上列出，和/或OFAC或其他政府当局根据任何授权法规、行政命令或法规维护的任何其他类似名单上列出，以及（c）不是根据OFAC规则禁止与美国人开展业务的个人或实体。

杂项.

本第一修正案是双方就本第一修正案所载的主题事项达成的全部协议，并取代之前和同期的所有口头和书面协议和讨论。本第一修正案只能通过书面协议进行修改，并由双方签署。

本第一修正案对双方及其各自的代理人和受让人具有约束力，并应符合其利益。

本第一修正案可由任意数目的对应方签署，每一方应被视为正本，但所有这些合并在一起时应

构成同一文书。任何对应方的签字页可在不损害其上签字的法律效力的情况下与之分离，但此种签字页附于与之相同的任何其他对应方，但附于其上的本第一修正案其他当事方签署的附加签字页除外。

业主和租客各自声明并保证，他们没有与任何经纪人、代理人或其他人（统称，“经纪人”）与本第一修正案所反映的交易有关，且没有经纪人促成本次交易。业主和租客在此各自同意对任何经纪人因与租户或业主（如适用）就本第一修正案进行交易而要求佣金或其他形式赔偿的任何索赔进行赔偿，并使对方免受损害。

除经本第一修正案修正和/或修改外，现对租赁予以追认和确认，租赁的所有其他条款应保持完全有效，不受本第一修正案的改变和不变。本第一修正案的规定与租赁条款发生冲突的，以本第一修正案的规定为准。无论是否经本第一修正案具体修订，现对租赁的所有条款和规定进行必要的修订，以实现本第一修正案的目的和意图。

【签名在下一页】

作为证明，本协议各方自上述日期和年份之初起已执行本第一修正案。

租户：

无界生物股份有限公司，

a特拉华州公司

作者：____/s/Jessica Oien

姓名：Jessica Oien

其：首席法务官

X □兹证明以上签字、姓名、职称为本人签字、姓名、职称。

房东：

ARE-10933 NORTH TORREY PINES，LLC，

a特拉华州有限责任公司

By：Alexander Real Estate Equities，INC.，

马里兰州公司，管理成员

作者：_/s/Gary Dean

姓名：Gary Dean

Its：Executive Vice President – Real Estate Legal Affairs