美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

 

表格

 

本期报告

根据第13或15（d）条）

1934年《证券交易法》

报告日期（最早报告事件的日期）： 2023年2月15日

 

Empire State Realty Trust, Inc.

（注册人的确切名称在其章程中指明）

 

 

 

Empire State Realty Op，L.P。

（注册人的确切名称在其章程中指明）

 

 

 

登记员的电话号码，包括区号：（ 212 )

不适用

（以前的名称或以前的地址，如果从上次报告更改）

 

选中下面的相应框，如果表格 备案意在同时满足注册人根据以下任何一项规定所承担的备案义务：

 

 

 

 

根据该法第12（b）节登记的证券：

 

用复选标记表明注册人是否为1933年《证券法》第405条（本章第230.405条）或《规则》所界定的新兴成长型公司 1934年《证券交易法》 本章）。

新兴成长型公司 ☐

如果是一家新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐

 

 

 

2023年2月15日，Empire State Realty Trust, Inc.（“公司”或“我们”）发布新闻稿，公布了其2022年第四季度及全年财务业绩。新闻稿提到了公司网站上提供的某些补充信息。新闻稿和补充报告分别作为附件99.1和99.2附于本文件中，并以引用方式并入本文。

本报告项目2.02中的信息，包括附件99.1和99.2，现已提供，根据经修订的1934年《证券交易法》（《交易法》）第18条，不应被视为“归档”，或以其他方式受该条的责任约束。根据经修订的1933年《证券法》（《证券法》）或《交易法》，此类信息不得通过引用并入任何登记声明或其他文件，除非该信息通过引用具体并入其中。

 

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如上文项目2.02所述，公司发布了关于2022年第四季度财务业绩的新闻稿，并在其网站上提供了与此相关的某些补充信息。

本报告项目7.01中的信息正在提供，不应被视为为《交易法》第18条的目的而“归档”，或以其他方式受该条的责任约束。根据《证券法》或《交易法》，此类信息不得通过引用并入任何登记声明或其他文件，除非该信息通过引用具体并入其中。

 

（d）展品。

 

补充财务措施

我们根据美国房地产投资信托协会（NAREIT）发布的《FFO白皮书》计算FFO，该报告将FFO定义为净收入（亏损）（按照公认会计原则确定），不包括可折旧房地产投资的减值减记和 房地产投资、债务重组和出售可折旧经营物业的收益或损失，加上与房地产相关的折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销），减去分配给 已终止经营业务的利息和损益，以及未合并的合伙企业和合资企业的调整后的利息和损益。FFO是一个广受认可的 我们认为，结合按照公认会计原则确定的财务报表来考虑房地产投资信托基金的财务指标，有助于投资者了解房地产投资信托基金的财务业绩，并为房地产投资信托基金之间的比较提供相关基础。此外，我们认为FFO对投资者是有用的，因为它通过认识到房地产通常随着时间的推移而升值或保持剩余价值的程度比其他可折旧资产大得多，从而捕捉到了房地产业绩所特有的特征。在试图了解股票型REIT的经营业绩时，投资者应查看FFO以及GAAP净收入。我们提出FFO是因为我们

 

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认为它是衡量我们经营业绩的一个重要补充指标，并认为它是证券分析师、投资者和其他利益相关方在评估房地产投资信托基金时经常使用的工具。然而，由于FFO不包括折旧和摊销，而且既不包括使用或市场条件导致的物业价值变化，也不包括维持物业经营业绩所需的资本支出和租赁佣金水平，所有这些都具有实际的经济影响，并可能对我们的经营业绩产生重大影响，因此FFO作为业绩衡量标准的效用是有限的。不能保证我们提出的FFO与其他房地产投资信托基金的类似名称的衡量标准具有可比性。FFO不代表经营活动产生的现金，不应被视为替代根据公认会计原则确定的净收入（亏损）或根据公认会计原则确定的经营活动现金流量。FFO并不表示可用于满足持续现金需求的现金，包括进行现金分配的能力。尽管FFO是评估REITs业绩时用来衡量可比性的一种方法，但由于NAREIT白皮书只提供了计算FFO的指南，FFO的计算可能因公司而异。

修改后的FFO将任何高于或低于市场的地面租赁摊销的调整重新添加到传统定义的FFO中。我们相信这是一个有用的补充措施，以评估我们的营运表现，因为 公认会计原则下的会计处理，源于2014年第三季度在我们的组建交易后收购了两处期权物业，因为它们的租赁价格大大低于市场价格，其摊销对我们的整体业绩非常重要。我们提出修改后的FFO是因为我们认为它是衡量我们经营业绩的一个重要补充指标，因为它增加了 低于市场价的土地租赁的摊销。不能保证我们提出的修正FFO与其他REITs的类似名称的度量具有可比性。修改后的FFO不代表经营活动产生的现金，不应被视为替代根据公认会计原则确定的净收入（亏损）或根据公认会计原则确定的经营活动现金流量。修改后的FFO并不表示可用于满足持续现金需求的现金，包括进行现金分配的能力。

核心FFO将以下项目添加回修改后的FFO：收购费用、债务提前清偿损失、遣散费和IPO诉讼费用。公司认为核心FFO是衡量公司经营业绩的一个重要补充指标，因为它排除了 项目。不能保证公司提出的核心FFO与其他房地产投资信托基金的类似名称的衡量标准具有可比性。核心FFO不代表经营活动产生的现金，不应被视为替代根据公认会计原则确定的净收入（亏损）或根据公认会计原则确定的经营活动现金流量。

 

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核心FFO并不表示可用于满足持续现金需求的现金，包括进行现金分配的能力。在未来几个时期，我们还可能从核心FFO中排除其他项目，我们认为这些项目可能有助于投资者比较我们的结果。

除了Core FFO之外，我们通过（i）在Core FFO的基础上提出Core FAD 资产折旧和摊销，递延融资成本的摊销，债务折扣的摊销和 补偿费用和（ii）扣除直线租金、经常性第二代租赁佣金、租户改善、预建、资本支出、家具、固定装置和设备采购、债务溢价摊销和高于/低于市场租金收入。核心FAD仅作为一项补充披露而呈列，管理层认为该披露可就我们支付股息的能力提供有用信息。核心FAD不代表经营活动产生的现金，不应被视为替代根据公认会计原则确定的净收入（亏损）或替代根据公认会计原则确定的经营活动现金流量的方法。核心FAD并不表示可用于满足持续现金需求包括现金分配能力的现金。无法保证我们提供的核心FAD指标与其他类似名称的房地产投资信托基金的指标具有可比性。

NOI是一个 财务业绩衡量标准。我们的管理层使用NOI来评估和比较我们物业的业绩，确定收益趋势，并计算我们物业的公允价值，因为它不受以下因素的影响：（一）业主的资金成本，（二）折旧和摊销费用的影响，以及根据公认会计原则计算的净收益中包括的经营性房地产资产的出售损益，（三）购置费用、债务提前清偿损失、减值费用和衍生金融工具损失，（iv）财产所有人特有的一般和行政费用及其他收益和损失。资金成本是从NOI中剔除的，因为它特定于所有者的特定融资能力和限制。消除资金成本是因为它取决于历史利率和其他资本成本，以及我们过去就可能已经改变或将来可能改变的适当资本组合所作的决定。折旧和摊销费用以及出售经营性房地产资产的收益或损失被剔除，因为它们可能无法准确反映我们的办公室或零售物业因使用物业或市场条件变化而产生的实际价值变化。虽然不动产的某些方面的价值随着时间的推移而下降，其方式可以通过折旧和摊销得到合理的体现，但整个不动产的价值历来是由于总体经济条件的变化而不是由于财产的实际使用或时间的流逝而增加或减少的。出售不动产的收益和损失因财产的不同而不同，并受出售时市场条件的影响，而市场条件通常会在不同时期发生变化。这些收益和损失在比较一个时期和另一个时期，或者在比较我们的经营业绩和其他房地产公司的经营业绩时，可能会造成扭曲，而这些房地产公司没有进行类似时间的购买或销售。我们

 

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相信从净收益中剔除这些成本对投资者是有用的，因为由此产生的衡量标准反映了运营我们物业的实际收入、产生和实际支出，以及入住率、租金和运营成本的趋势。然而，NOI的效用有限，因为它不包括一般和行政费用、利息费用、折旧和摊销费用以及出售物业的收益或损失，以及公认会计原则规定的其他收益和损失、维持我们物业经营业绩所必需的资本支出水平和租赁成本，所有这些都是重大的经济成本。NOI可能无法捕捉到净收入的这些组成部分的重要趋势，这进一步限制了其效用。NOI是衡量我们物业运营绩效的指标，但不是衡量我们整体绩效的指标。因此，NOI不能替代按照公认会计原则计算的净收入。这一衡量标准应结合按照以下标准计算的净收入加以分析。其他公司可能使用不同的方法来计算NOI或类似名称的度量，因此，我们的NOI可能无法与其他公司报告的类似名称的度量进行比较，这些公司没有像我们一样准确地定义度量。

除了NOI，我们还推出了Same Store NOI。我们的Same Store投资组合包括我们拥有的所有物业，并包含在我们所展示的所有期间的投资组合中。它不包括属性 或那些我们预计在下个季度处置的财产。

我们将EBITDA计算为净收入加上利息支出、所得税以及折旧和摊销。我们之所以提出EBITDA，是因为我们认为，EBITDA连同经营活动、投资活动和融资活动产生的现金流，为投资者提供了一个额外的指标，来衡量其产生和偿还债务的能力。EBITDA不应被视为替代净收入（根据公认会计原则确定）、作为我们财务业绩的指标、替代经营活动产生的现金流量净额（根据公认会计原则确定）或作为衡量其流动性的指标。对于调整后的EBITDA，我们加回了减值费用和处置财产的收益。

 

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签名

根据《交易法》的要求，登记人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。

 

根据《交易法》的要求，登记人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。

 

 

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