| 附件 99.2 | ||||||||||||||
尊敬的各位股东，
Redwood连续第三个营业季度创纪录，2026年第一季度抵押贷款银行业务总额超过80亿美元。这种持续的势头反映了我们商业模式的实力和可扩展性，在抵押贷款市场停滞不前的情况下取得了成果，其中申请量仍比大流行前水平低近40%。因此，随着我们继续拓宽Redwood在我们的蓝筹发起网络中建立的护城河，解锁可寻址的市场份额仍然是我们的首要任务。实际上，没有一种快速或廉价的方式可以复制我们获得的合作伙伴关系，尤其是与许多银行合作，它们承诺投入有意义的财务和人力资本，专门与我们合作。
尽管中东冲突和相关的宏观经济冲击在本季度的最后一个月影响了我们的业务和更广泛的行业，但我们第一季度的财务业绩反映了经营进展方面的这种实力。在综合基础上，可供分配收益（“EAD”）(1)为每股0.21美元，比第四季度略有上升，再次覆盖了我们每股0.18美元的股息。截至2026年3月31日，我们的GAAP每股账面价值为7.12美元，低于2025年12月31日的每股7.36美元，这主要是由于季度末波动导致的一次性遣散费和投资组合投资的非现金公允价值下降。
关键效率指标的持续改善有助于我们的经营业绩。第一季度每笔贷款的成本继续改善，补充了我们通过深化分销渠道实现的资本效率——包括向我们与CPP Investments的合资企业提供的20亿美元的终身捐款。我们很高兴地宣布，最近与大型机构投资者Castlelake L.P.关闭了我们红杉业务的新合资企业。这款新车拥有高达80亿美元巨额贷款的购买力，具有相互灵活的规模。此外，我们继续寻求一项类似的交易，以支持Aspire的增长，已经确定了一个资本合作伙伴，并努力完成交易的后期阶段。鉴于美国房地产市场整体低迷，在我们行业的公共债务和股权资本市场不太可行的情况下，这些合作伙伴关系为专用资本提供了持久和可预测的利润率。
有了这个基础，我们预计我们的平台将根据各自的2026年增长目标执行。在红杉，第一季度的锁定额达到创纪录的65亿美元，比第四季度增长22%。尽管最近出现波动，但我们维持了与第四季度一致的分部回报率，这得益于活跃的分销活动，其中包括仅在3月份就完成了五次证券化，以及每笔贷款的成本提高了30%。产品扩张仍然是该业务增长的关键驱动力。在本季度，我们推出了一项新的贷款计划，重点是医疗专业人员，从一家银行获得了这些贷款的大量投资组合，并在3月份成功地将其证券化，同时还开始以流量为基础获得这些贷款。我们预计将在第二季度推出我们的第一个HELOC计划，补充最近在封闭式-
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这封股东信函包含对时间敏感的信息，并可能包含前瞻性陈述。此处包含的信息仅在2026年4月29日是准确的。我们不承担更新或修改此处包含的信息的义务，包括前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。关于这封股东信函中的前瞻性陈述以及可能影响我们实际结果的重要因素的更多细节，在这封股东信函末尾的“前瞻性陈述”标题下进行了描述。
1.EAD定义为普通股股东可获得（相关）的GAAP净收入（亏损），调整为（i）不包括投资公允价值变动，净额（ii）不包括已实现损益；（iii）不包括与收购相关的费用；（iv）不包括某些组织重组费用（如适用）；以及（v）反映与这些项目相关的假设所得税调整。
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终止第二留置权和混合，最近准备支持电子票据——以电子方式创建和存储的抵押资产——这是进一步提高执行效率的重要里程碑。
我们预计我们的红杉业务将得到不断变化的监管动态的进一步支持，最值得注意的是最近重新提出的银行监管资本规则（巴塞尔残局），这应该会加深我们与银行的机会集。我们将新提出的框架——这将降低银行持有更高质量抵押贷款和抵押贷款服务权的成本——视为银行考虑将更多资本分配给其向前发展的消费者抵押贷款战略的必要步骤。但这不是唯一的一步。我们一直从银行高管那里听到，拥有Redwood这样的合作伙伴来协助管理与不断增长的抵押贷款渠道相关的利率和资产/负债风险是一个巨大的差异化因素，特别是因为我们的支持不会损害银行的客户保留目标。
Aspire也延续了第一季度的增长轨迹，锁定额增至16亿美元，并于3月初成功执行了首次证券化。随着我们努力在Aspire内实现每月10亿美元的目标销量，我们仍然专注于通过新的卖家关系和扩大分销实现盈利增长。整个贷款和证券化买家对Aspire产品的需求保持健康；第一季度近65%的分配是通过贷款销售。随着越来越多的发起人认识到服务于传统“W-2借款人”之外的越来越多的劳动力群体的重要性，我们的卖方群体继续增长，最显着的是自营职业消费者和规模较小的住房投资者。由于Aspire是一个相对新生的平台，一个关键焦点仍然是随着销量增长而大幅扩大运营规模，这与我们在整个公司范围内更广泛地强调成本控制是一致的。
CoreVest通常会在每个季度末之前看到一系列借款人活动，该公司积极应对利率上升和市场技术面变化。第一季度的贷款总额为4.32亿美元，比第四季度略有下降，但我们在余额较小的住宅过渡贷款（“RTL”）和DSCR产品方面取得了重要进展。随着波动性增加，我们与客户合作，在3月份谨慎管理管道，导致每月交易量降低，但对于自4月份以来以更优惠的全押利率锁定贷款的借款人来说，结果是正确的。更广泛的行业还在继续应对与拟议住房立法相关的不确定性——尤其是围绕机构SFR投资组合的所有权和处置时间表的规定——这可能会影响市场活动。尽管这一过程是不稳定的，但我们认为，如果最终不采纳一些对行业不太有利的条款，最终立法的部分内容可能会在我们较小余额的贷款计划中为CoreVest以及更广泛的平台创造更长期的机会。
为了支持我们的集体平台，我们正在通过对人工智能和技术进行有纪律、经过校准的投资，为下一阶段的非机构抵押贷款和私人信贷中断投入资源。通过RWT Horizons ——我们横跨内部AI创新和战略投资的统一技术平台——我们在第一季度执行了2,500多个机构工作流程，拓宽了企业范围内的AI流畅度，并实现了跨自动化抵押银行功能的运营效率环比66%的阶跃变化。Horizons还看到与几家投资组合公司的持续进展，包括以远高于我们最初基础的估值进行后续上调。凭借一套扩展的人工智能驱动流程，涵盖数据质量控制、借款人智能、承保/结算自动化和投资组合分析，我们在
将2025年的势头转化为2026年的切实成果，通过提高执行速度和运营效率，帮助我们的平台扩大规模，提高单位经济效益。我们相信，我们采用人工智能和直接开发的双重方法将成为Redwood的长期差异化因素，以资本效率高的方式推动更高的运营杠杆。
私营企业信贷行业内部的事态发展也引起了我们的注意，那里的压力正在积聚，潜在基本面的弱点正在出现。最近的赎回活动凸显了投资者情绪的转变以及对流动性和透明度的高度关注，这开始影响更广泛的市场技术面。这是一个很好的机会，可以提醒我们的利益相关者Redwood的“公共信贷”模式，在该模式中，投资者获得独特的信贷策略以及公共交易所的每日流动性，以及独立审查的季度公开申报、年度审计和通过我们的损益表记账的按市值计价会计估值的透明度。
这一价值主张已演变为我们平台的关键差异化因素，因为投资者能够理解和评估我们拥有什么，以及——在这样的时期同样重要的是——我们没有拥有什么。这种想法促使我们决定在2025年年中建立Legacy Investments报告部门。正如该部门第一季度分析所强调的那样，严重的拖欠与上一季度大致持平，这支持了我们继续管理各种解决策略和时间表以优化回报的能力。这包括第一季度的一笔增值交易，部分由不良贷款和REO资产支持，这释放了大约7000万美元的资本，并减少了相关的仓库风险敞口。我们分配给这一部分的资本相应地从2025年底的19%下降到2026年3月31日的15%。
展望未来，中东仍然没有解决方案，没有确定的美联储主席或未来货币政策的明确方向，也没有像许多人所希望的那样，走出华盛顿的转型住房改革。随着市场寻求更大的清晰度，我们有一个可执行的计划，继续利用我们一流的鼻祖网络，并向市场提供更多的非代理产品。重要的是，在这种环境下，留存资本的增值变得日益明显。我们的抵押贷款银行平台旨在有效地从专用于它们的资本中产生经常性、可扩展的收益，并辅之以我们从投资组合中获得的更传统的REIT收入流。随着这种价值动态的不断演变，我们仍然专注于如何优化我们的资本配置、盈利状况以及我们为股东提供的长期价值之间的一致性。
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| Christopher J. Abate | Dashiell I. Robinson | 布鲁克·卡里略 | ||||||
| 首席执行官 | 总裁 | 首席财务官 | ||||||
读者须知
我们向证券交易委员会提交年度报告（表格10-K）和季度报告（表格10-Q）。这些文件、我们的Redwood Review演示文稿和我们的收益新闻稿根据公认会计原则（GAAP）提供了有关Redwood和我们的财务业绩的信息。这些文件，以及有关我们业务的信息以及我们在本出版物和其他出版物中使用的术语词汇表，可通过我们的网站www.redwoodtrust.com获得。我们鼓励您审查这些文件。在这份文件中，除了我们的GAAP结果，我们可能还会提出某些非GAAP衡量标准。当我们提出非GAAP衡量标准时，我们会在Redwood Review尾注的非GAAP衡量标准部分提供该衡量标准的描述以及与可比GAAP衡量标准的对账，可在我们的网站www.redwoodtrust.com的“投资者关系”部分的“财务”下找到。此处提及的“Redwood”、“公司”、“我们”、“我们的”包括Redwood Trust, Inc.及其合并后的子公司。注意，因为我们一般会将表格中的数字四舍五入到数百万，除了每股金额，有些数字可能会因为四舍五入而无法实现。提及“第四季度”是指截至2025年12月31日的季度，提及“第一季度”是指截至2026年3月31日的季度，除非另有说明。
警示性声明；前瞻性声明
这封股东信函可能包含1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款含义内的前瞻性陈述。前瞻性陈述涉及众多风险和不确定性。我们的实际结果可能与我们的预期、估计和预测不同，因此，您不应依赖这些前瞻性陈述作为对未来事件的预测。前瞻性陈述不是历史性的，可以通过“预期”、“估计”、“将”、“应该”、“预期”、“相信”、“打算”、“寻求”、“计划”、“可能”和类似表达方式或其否定形式，或通过提及战略、计划、目标或意图来识别。这些前瞻性陈述受到风险和不确定性的影响，其中包括我们在10-K表格年度报告中以“风险因素”为标题描述的风险和不确定性。其他可能导致实际结果与预测结果大不相同的风险、不确定性和因素如下所述，可能会在我们向美国证券交易委员会提交的报告中不时描述，包括关于10-K、10-Q和8-K表格的报告。我们不承担更新或修改前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。
除其他外，关于以下主题的声明就其性质而言具有前瞻性：我们就Redwood的业务战略和战略重点所做的声明；与我们对2026年和未来几年的财务前景和预期相关的声明；关于红杉和Aspire的全年销量目标、产品发布和分销机会的声明；关于我们与Castlelake的合资企业80亿美元优质巨额贷款的目标收购量的声明；关于“巴塞尔残局”、住房立法、医疗专业贷款活动产生的机会的声明，以及私人信贷的发展；关于继续减少遗留投资风险和更有选择性地将资本部署到新的投资活动的声明；以及对我们的红杉、Aspire和CoreVest抵押银行业务的业绩和增长的预期。有关这封股东信中的前瞻性陈述以及可能影响我们2026年实际业绩的重要因素的更多详细信息，请参见Redwood Review在“前瞻性陈述”标题下的描述，可在我们的网站www.redwoodtrust.com的“投资者关系”部分的“财务”下找到。
