圣塔纳西部一号

办公室租赁协议

之间

SR Winchester，LLC，Landlord

和

CALIX，INC.，租户

日期：2024年12月16日

目 录

第一条			参考条文、定义及展览			第1页
第1.01款			参考条文			第1页
第1.02款			定义			第3页
第二条			租赁房地			第5页
第三条			任期			第5页
第3.01款			任期			第5页
第3.02款			期末			第6页
第3.03款			持有			第6页
第四条			租赁房地的使用和经营			第6页
第4.01款			使用			第6页
第4.02款			标牌和广告			第8页
第五条			租金			第8页
第5.01款			应付租金			第8页
第六条			共同领域			第9页
第6.01款			公共区域的使用			第9页
第6.02款			公共区域的管理和运营			第10页
第6.02款			租户在运营成本和税收中所占的份额			第10页
第七条			服务和公用事业			第15页
第7.01款			业主提供的服务			第15页
第7.02款			业主对租赁处所的准入			第16页
第7.03款			公用事业			第17页
第7.04款			LEED标准			第17页
第7.05款			便利设施			第17页
第八条			赔偿和保险			第19页
第8.01款			赔偿			第19页
第8.01款			房东对他人行为不负责任			第19页
第8.03款			租户保险			第19页
第8.04款			租户承建商保险			第20页
第8.05款			政策要求			第21页
第8.06款			保费增加			第21页
第807款			放弃追偿权			第22页
第8.08款			房东保险			第22页
第九条			建筑和改建			第22页
第9.01款			租赁房产交付时的状况			第22页
第9.02款			租户改善			第23页
第9.03款			改动			第24页
第9.04款			工作要求			第24页
第9.05款			改善的所有权			第24页
第9.06款			搬走租户的财产			第25页
第9.07款			机械师的留置权			第25页
第9.08款			布线；屋顶安装			第25页
0.09款			租户安全系统			第27页
第十条			维修、维护和房东的访问			第27页
第10.01款			房东维修			第27页
第10.02款			由租户进行维修及保养			第28页
第10.03款			房东的检查、访问和紧急维修			第28页
第10.04款			加州无障碍合规			第28页
第一条XI			伤亡			第29页
第11.01款			火灾或其他伤亡			第29页
第11.02款			终止权			第29页
第11.03款			房东的重建义务			第29页
第11.04款			租户的重建责任			第30页
第11.05款			保险收益			第30页
第11.06款			业主不负营业中断责任			第30页

第11.07款			租金减免			第31页
第11.08款			任期开始日期前的伤亡			第31页
第11.09款			豁免			第31页
第十二条			谴责			第31页
第12.01款			占用租赁处所			第31页
第12.02款			采取建筑			第31页
第12.03款			谴责奖			第32页
第12.04款			放弃CCP § 1265.1 30			第32页
第十三条			停车场、停车权&建筑便利设施			第32页
第13.01款			停车权			第32页
第13.02款			停车规则及条件			第33页
第十四条			从属和领养			第33页
第14.01款			从属			第33页
第14.02款			律师			第33页
第14.03款			反叛者证书			第33页
第14.04款			安静的享受			第33页
第十五条			转让及转帐			第34页
第15.01款			须经业主同意			第34页
第15.02款			租户补救措施			第36页
第15.03款			故意省略			第36页
第15.04款			不需要业主同意			第36页
第十六条			违约和补救措施			第36页
第16.01款			违约			第36页
第16.02款			补救措施和损害赔偿			第37页
第16.03款			补救措施累计			第38页
第16.04款			豁免			第38页
第十七条			杂项规定			第39页
第17.01款			通告			第39页
第17.02款			录音			第39页
第17.03款			利息和行政费用			第39页
第17.04款			法律费用			第39页
第17.05款			继任者和受让人			第40页
第17.06款			对房东追偿权的限制；房东利益的转移			第40页
第17.07款			保证金；信用证			第40页
第17.08款			全部协议；无申述；修改			第44页
第17.09款			可分割性			第44页
第17.10款			连带责任			第44页
第17.11款			经纪人佣金			第44页
第17.12款			没有期权；不可撤销的要约			第44页
第17.13款			无法执行			第44页
第17.14款			生存			第45页
第17.15款			企业租户			第45页
第17.16款			某些条款的构建			第45页
第17.17款			显示租赁处所			第45页
第17.18款			当事人关系			第45页
第17.19款			针对永久性的规则			第46页
第17.20款			法律的选择			第46页
第17.21款			论坛的选择			第46页
第17.22款			有害物质			第46页
第17.23款			OFAC认证			第47页
第17.24款			时间是本质			第47页
第17.25款			对口单位；电动签字			第47页
第17.26款			保密			第47页
第17.27款			首次要约租赁权			第47页
第17.28款			未来发展			第49页

办公室租赁协议

本办公室租赁协议 （这个“租赁”）是在2024年12月16日这一天（即“生效日期”），由特拉华州有限责任公司SR Winchester，LLC及其管理成员、马里兰州公司STREET RETAIL，INC.（“房东”），以及特拉华州公司CALIX，INC.（“租户”).

考虑到此处规定的租金和其他费用的支付以及以下所列的契诺和条件，业主和承租人特此约定如下：

第一条

参考条文、定义及展览

本租赁使用的下列用语具有第1.01节和1.02下面。

第1.01节。参考条文.

A.租赁处所：建筑物中所述的那部分第1.01.J款，包含约22,990平方英尺的建筑面积，由第四部分的该部分组成（4第）指定为450套房，并在附件 A-2附于本文件。

B.任期：自任期开始日起并持续九十（90）个月，可根据附件 f到此为止。

C.交货期：以条款、条件和调整为准第9.01款下，租赁处所的交付日期（以下简称“交货期"）应为业主交付承租人工作基本完成的租赁处所的日期（定义见附件 b本协议），减去租户延迟天数（定义见附件 b本协议）被任意天数的房东延迟（定义见附件 b这里）。预计交付日期将不迟于2025年8月1日，但因不可抗力延误造成的延误可逐日延期（定义见附件 b本协议）或租户延迟（可能会延长，即“预计交付日期”).

D.任期开始日期：该日期（即“任期开始日期”）应为（i）交付日期和（ii）不受干扰协议的日期中的较晚者（the“地面出租人无干扰协议”）的形式附件 J由业主和土地出租人（定义见下文）签署的本协议已交付给租户（统称为“交付条件”).

E.租金开始日期：期限开始日期。

F.终止日期：即（i）期限的最后一天，或（ii）根据本协议规定终止本租约的任何较早日期。

G.最低租金：

租赁月数:			每个平方的月最低租金楼面面积之尺：			每月 最低租金：			年度最低租金：
1-12*			$49.80			$95,408.50			$1,144,902.00*
13-24			$51.29			$98,270.76			$1,179,249.06
25-36			$52.83			$101,218.88			$1,214,626.53
37-48			$54.42			$104,255.44			$1,251,065.33
49-60			$56.05			$107,383.11			$1,288,597.29
61-72			$57.73			$110,604.60			$1,327,255.21

75-84			$59.46			$113,922.74			$1,367,072.87
85-90			$61.25			$117,340.42			$1,408,085.06

*尽管有上述规定，最低租金须在租金开始日期后的首个租赁年度的首六（6）个完整历月内（即消减期”).尽管降低了最低租金，但根据本租约到期的所有其他款项，包括但不限于租户应分担的运营成本和税款（定义见下文），应在租金开始日期起及之后按本租约的规定支付。减免期有条件减免的最低租金金额（房东和租客特此同意，在任何情况下不得超过总额五百七十二万四千五十一和00/100美元（572,451.00美元）），在此称为“降低最低租金”.减免的最低租金取决于租户是否充分和及时履行其在本租约下的所有重大义务。如果在租赁的初始期限内的任何时间，租户发生违约（定义见下文）并因此终止本租赁，则已减免的最低租金应立即失效，租户应立即向房东支付除根据本租赁应付给房东的所有其他款项外，已减免的最低租金的未摊销金额（该金额应在租赁的初始期限内按直线法无息摊销）。

H.保证金：二百八十六万六千二百二十五和50/100美元的总和（286,225.50美元），可根据第17.07款这份租约。

一、租金支付：除非租户被要求以电子方式按第第5.01款本租赁中，本租赁到期的租金应在以下地址支付给房东：

SR Winchester，LLC

c/o FRT信托

邮政信箱846073

加利福尼亚州洛杉矶90084-6073

J.通知地址：

致房东：

SR Winchester，LLC
c/o FRT信托
玫瑰大道909号，套房200
北贝塞斯达，MD 20852
关注：法务部

致租户：

任期开始日期前：

Calix, Inc.

果园公园道2777号

圣何塞，加利福尼亚州 95134

注意：总法律顾问

任期开始日期后：

Calix, Inc.

1桑塔纳西
奥尔森大道3155号
450套房

加利福尼亚州圣何塞95117

注意：总法律顾问

附一份默认通知副本至：

诺萨曼律师事务所

加利福尼亚街50号

34楼

旧金山，加利福尼亚州 94111

关注：Simon T. Adams，EQ。

K. Building：位于1 Santana West-3155 Olsen Drive，San Jose，California并标记为“Building”on附件 A-1, 包括两（2）个地下楼层（即“塔式停车库”）包含约三百五十（350）个停车位、一个自行车存放室和某些其他改进。该建筑的建筑面积约为365,968平方英尺。

L.车位：每1,000平方尺楼面面积3个车位（即69个车位），约每1,000平方尺楼面面积0.8个车位（即最初18个车位），其中须位于Tower停车库，而每1,000平方尺楼面面积2.2个车位（即最初51个车位），则须位于标记为“公共停车库”上附件 A-1（the "共同 停车库”），在本租赁期限内，所有这些均应免费提供给租户，包括任何选择期限的任何延长。

M.续订期权：见附件 f.

N.预付租金：与承租人执行和交付本租赁合同同时，承租人应向房东支付第一个租赁年度内根据本合同应收取的每月最低租金的一（1）个月，以及保证金。

O.附表和展品：以下列出的附表和展品附于本租约，特此纳入本租约并成为其一部分。

附件 A-1工地平面图

附件 A-2租赁房地

附件 B工作协议

附件 B-1空间平面图

附件 C规章制度

租户承包商的附件 D规则

附件 E屋顶规章制度

附件 F期权展期

附件 G租户批准的纪念碑位置

附件 H办公室租户签字标准

附件 I信用证表格

地租人无扰协议的附件 J表

附件 K地出租人留存财产

第1.02节。定义.除了在第1.01款，以上，以下附加定义的条款适用于本租赁的解释。

A.额外租金：租户根据本租约须向业主支付的所有款项，最低租金除外。

B.建筑时间：工作日上午7：00至下午6：00（不含节假日），周六上午8：00至下午1：00（不含节假日）。

C.营业日：周一至周五，加利福尼亚州或美国联邦政府规定的节假日除外。

D.公用区域：（i）项目内及周边的任何现有或未来的改善、设备、用作“公用区域”的区域及/或空间，以及由业主厘定的供业主、租户及项目的其他租户、占用人及使用者非专属、共同及共同使用或受益的租赁处所，及（ii）停车场。公共区域包括但不限于人行道；屋顶；排水沟、排水沟和落水管；天井和座位区；景观区域；公用设施和其他建筑系统和/或维护区域，包括设备存储；以及停车区、行车通道和停车库内的停车岛。为免生疑问，公共区域不包括2号的户外露台/甲板nd, 7第和8第大厦各层（每层a "户外甲板”，并统称为“户外甲板”).

E.楼面面积：就租赁处所使用时，所列的平方尺数目第1.01.a款，以上，但须按此处规定进行调整，租赁处所应视为包含该调整。租赁处所的楼面面积由业主建筑师根据建筑平面图（定义见附件 b）根据修订后的办公楼BOMA 2017：测量方法A（ANSI/BOMA Z65.1-2017）的标准方法，其中建筑物的建筑面积不包括室外甲板（“修正BOMA标准”).

F.利息：年利率为（i）百分之十（10%）或（ii）法律允许的最高者中的较低者。

G.租赁年度：自期限开始日起的每十二（12）个月期间，如期限开始日发生在一个月的第一天，则每一周年。如果期限开始日期发生在一个月的第一天以外的一天，则第一个租赁年度应自期限开始日期开始，并应在第十二个最后一天终止（12第）任期开始日期后的整个日历月。其后的每个租赁年度应自紧接上一个租赁年度最后一天的翌日开始，并应持续十二（12）个完整日历月，但期限的最后一个租赁年度应于本租赁期满或以其他方式终止之日终止。

H.经营年度：在本租赁期限或其任何续期期间的每个历年或其中的一部分，或由业主选择，由业主指定的任何其他十二（12）个月期间或其中的一部分。

一、停车库：统称为塔式停车库定义于第1.01.k款以上和定义的公共停车库第1.01.l款以上。

J.停车时间：学期内每个工作日上午7：00至下午5：00（停车库）。

K.部分租赁年度：期限内未满一个完整租赁年度的任何期间。

L.人：任何个人、事务所、合伙企业、协会、公司、有限责任公司、任何其他法人单位。

M. Project：位于加利福尼亚州圣何塞的那个被称为Santana West的特定项目。

N.租金：最低租金加额外租金。

O.租户份额：按以下方式确定的比例：（a）关于计算运营成本（包括保险费用，定义如下），除非在第6.03款就成本池或本租赁以其他方式提供的零头，其分子为租赁处所的楼面面积，其分母为建筑物的总楼面面积 （即6.28%）；及（b）就提供第第7.01.e节和7.01.F对停车库及停车库的清扫、清扫、垃圾清运、重铺和重新剥离等费用及其他一般维修（1）塔式停车库，承租人的营业成本份额为6.28%，（2）公用停车库，承租人的营业成本份额为57.36%的6.28%（即3.60%）。

P.租户的税务份额：应指一个零头，其分子为租赁处所的建筑面积，分母为建筑物的总建筑面积（即6.28%）。

问：租户工作津贴：见附件 b.

第二条

租赁房地

业主向租户退租及出租，租户向业主出租及取得，租赁的处所连同进出租赁处所的使用权，与其他共用区域。除本租赁中明确规定相反的情况外，包括但不限于本租赁中规定的外部标志权利，业主拥有专有权（i）使用建筑物所有周壁、屋顶和建筑物上方所有空气空间的外立面，以及（ii）安装、维护、使用、修理和更换管道、管道、电缆、管道、管道、管道、通风口、公用事业线路和电线到租赁处所内、通过内、上方和下方以及建筑物的其他部分。

双方承认，本租赁为转租，在租期内的任何时候，均须受制于并服从于日期为2014年3月14日并经不时修订（经修订的“地租”），由加州有限责任公司Winchester Investments，LLC（“地面出租人”），作为业主，而业主，作为租户（“地租”）以及地租受制于及从属的所有事宜。租户承认并同意，其已收到本协议日期之前的土地租赁副本。业主和租客同意不采取任何行动或作出任何作为或不履行任何行为，而这将合理地导致业主作为租客违反或违反地租项下的任何契诺、协议、条款或义务。除地面出租人不扰民协议另有约定外，本租赁自动到期日或

地租期满或提前终止前，地租人对本租约项下的承租人不承担任何义务。仅限于本协议各方之间，如果地租条款与本租赁条款发生冲突，则由本租赁条款控制。

业主声明并保证，据业主所知及所信，根据地租条款及条件，业主并无违约，且业主并无收到地租出租人的违约通知，且不存在任何事件或情况会随着时间的推移或地租出租人的通知而成为地租条款下的违约。

业主声明并保证，据业主所知及所信，不动产及改善工程及建筑物及构筑物不受向业主提供的任何贷款、抵押或其他担保的约束，其丧失抵押品赎回权将终止本租约。

第三条

任期

第3.01节。任期.

A.任期自《公约》规定的任期开始日起第1.01.d款以上，并应在规定的期限内第1.01.b款以上，并于中国证券监督管理委员会指定的终止日期届满第1.01.f款以上。尽管有上述规定，各方当事人在本租赁中规定的所有义务自本租赁之日起具有约束力。尽管有上述规定，各方当事人在本租赁中规定的所有义务自本租赁之日起具有约束力。业主应通过商业上合理的努力，在预期交付日期前将租赁处所的占有权交付给承租人。如果尽管作出了这些努力，但交付日期并未发生在预期交付日期之前，则房东不对此承担任何责任，也不影响本租约的有效性或租户在本合同项下的义务，但是，如果期限开始日期未发生在预期交付日期后三十（30）天或之前，租户有权就自第三十一（31St）预计交付日期后的次日并持续到期限开始日期发生时，在抵减期届满后应用该租金抵免额。尽管有上述规定，如果任期开始日未在第一百二十届或之前发生（120第）预计交货日的次日（即“外部日期”），租客可选择不迟于外部日期后三十（30）个工作日内以书面通知业主的方式终止本租约。然而，承租人没有义务支付最低租金或根据本租赁条款履行承租人的任何其他义务（除非根据本合同所附的工作协议第8节要求的范围附件 b（如适用）直至业主将租赁处所的管有权交付予租客，而租客本应享有的任何租金减免期，须自交付管有权之日起计算，并持续相当于租客根据本条款本应享有的期间。

第3.02节。期末.

本租约于终止日终止，无须业主或租客任何一方通知。于终止日期，租客须退出并向业主交出租赁处所的扫帚-干净、井然有序及状况良好、一般合理损耗及伤亡而非须由租客维修或遭谴责的情况除外，并须向业主交出租赁处所的所有钥匙及出入卡（如适用）。此外，承租人须按照并在符合以下规定的情况下移走承租人的财产（定义见下文）第9.05及9.06条本协议（前述内容统称为“所需条件”).

第3.03节。持有.

A.承租人同意，在终止日期后的任何时间，不会占用或保留或容许任何管有租赁处所的转租人占用或保留。如租户未能腾出租赁处所及交付业主对租赁处所的管有权于

终止日期的规定条件，则业主应享有关于迅速收回对租赁处所的管有权的所有法律规定（无论是通过简易程序还是其他方式）的好处。除且不限于上述情况外，终止日期后的占用（“滞留占用”）为承租。滞留占用须受本租约的所有条款、契诺及条件（包括须支付额外租金的条款、契诺及条件）规限，但租户所滞留的每一天的最低租金（“Holdover最低租金"）须相当于最后一个租赁年度首一百二十（120）天每日应付最低租金的一倍半（1-1/2）及其后最后一个租赁年度每日应付最低租金的二（2）倍，而任何延长或续租租约或租赁建筑物或项目内任何其他空间或租赁处所的权利或选择权均属无效及无效。

B.在符合本协议条款的规定下，业主亦有权追讨业主因租户的滞留占用而蒙受的所有损害，包括与租赁处所的任何潜在租户有关的商业利润损失和损失机会，但前提是业主已就全部或部分租赁处所向租户发出进入新租约的通知。承租人承认并同意业主可于紧接终止日期后对租赁处所或建筑物进行翻新或重建及/或将租赁处所（全部或部分）出租予另一承租人，以及任何违反或其他违反本条款的规定第3.03款可能导致对业主的重大损害（包括但不限于与翻新或重建活动或其重新出租租赁处所或其任何部分有关的对业主的任何损害）。此外，租户同意就任何和所有索赔、诉讼原因、诉讼、诉讼、要求、损害赔偿、损失（包括但不限于租金损失和商业机会损失）、责任、费用和成本（包括但不限于合理的专家、顾问、律师和法庭费用和成本）对房东进行赔偿，使房东免受损害并为其辩护，但房东与争议事项相关的疏忽或故意不当行为的情况除外。为清楚起见，本B款的任何规定均不得限制租户在任何持续占用期间支付任何持续占用最低租金的义务，或构成业主对任何持续占用的同意。前次赔偿并保持无害，应在终止日期和适用范围内的任何滞留占用后继续有效。

第四条

租赁房地的使用和经营

第4.01节。使用.

A.承租人应将租赁处所仅用于一般办公、行政管理、培训、研发、销售和营销、访客介绍和会议，以及与所有记录事项一致并符合加利福尼亚州圣何塞市市政分区要求的合理辅助和合法用途；其他适用的法规、法律、规则、命令、条例和坐标（统称，“法律"）；及《营运准则》（定义见附件 f）（the "许可使用”），且无其他用途。租客须遵守影响租赁处所或与其使用、占用或更改有关的所有法律，以及任何保险承保人及安全工程师不时谘询业主的所有命令或合理建议。在不限制条款和条件的情况下第6.03.b款，此外，如业主因租客或代表租客在租期生效日期后对租赁处所造成或作出的任何损坏或更改，或为遵从适用于租客对租赁处所的特定用途（而非一般租赁处所的办公室用途）的任何法律的任何规定，而对建筑物或工程项目的任何部分作出任何更改，然后，租户应在提出要求后三十（30）天内（该要求将包括合理证实相关改善的成本以及此类改善是必要的原因）向房东偿还其实际自付费用。租户承认并同意，租户全权负责确定其业务是否符合适用的分区规定，并且业主不对此类分区规定作出任何陈述（明示或暗示）。

B.承租人应自费：（i）将承租人根据本租赁有义务维持的租赁处所的部分保持良好的秩序和状况与

属于混合用途项目的甲级事业单位质量办公楼的经营情况（以“作业标准"）；（ii）在拖欠前缴付就承租人的业务、就本租约所创设的租赁产业或承租人在租赁处所内的固定装置、家具或设备征收、评估或征收的任何及所有税项、评估及公共收费；（iii）不得将或准许或容许将租赁处所的任何部分用于任何非法目的；（iv）不得将管道设施用于其建造目的以外的任何目的，或处置其中的任何外来物质；（v）不得在任何楼面上放置超过该等楼面按建筑物的图则及规格设计可承载的楼面荷载的每平方呎，亦不得在租赁处所内安装、操作或维护任何重物设备，除非以达到适当分配重量的方式；（vi）不得剥落、超载、损坏或污损租赁处所，或该建筑物的走廊、楼梯、电梯、塔式停车库、公共停车库，公共区域或其中的固定装置或与之配套使用的固定装置，亦不容许在任何相同的装置上打洞；（vii）除非在业主不时合理指定的合理时间及以合理方式，否则不得将任何家具或设备移入或移出租赁处所；（viii）不得在租赁处所内安装或操作任何电气加热、空调或制冷设备，或其他未在认可图则上显示会增加使用租赁处所作为一般办公场所所需电量的设备（个人电脑、打印机、复印机等普通办公设备除外），而无须先征得业主的书面同意，不会无理扣留或延迟；及（ix）不会安装任何其他种类或性质的设备，而该等设备将或可能需要对水、暖气、管道进行任何更改、更换或增加，或在使用中，租赁处所或建筑物的空调或电气系统，未经先征得业主书面同意，不得无理扣留或延误。

C.除且不限于本项所列租赁处所的其他使用限制外第4.02款、承租人在此同意，租赁处所的以下用途不应被视为允许：（1）享有主权或外交豁免的组织或个人对租赁处所的任何使用（上述情况将不被视为禁止作为任何美国代表或官员的受邀者，州或外国政府）；（2）职业介绍所或局对租赁房地的任何使用或用于（租户的正常招聘活动除外）；（3）将租赁房地用于教室用途；（4）任何用户对租赁房地的任何使用或用于分配政府或其他付款，向须亲自出现在租赁处所以收取该等利益的人士提供的利益或资料；（5）任何须处理有害物质（定义见下文）的化验室用途；（6）任何涉及治疗病人或处理大楼内医疗废物及/或有害物质的医疗用途，雇员急救除外；（7）向公众人士零售商品；（8）任何干扰、伤害或无理惹恼项目其他占用人的用途；（9）任何构成滋扰的用途；（10）任何涉及存在、使用、释放或排放有害物质；但条件是，租户可在允许使用租赁处所的惯常和必要范围内，处理、储存、使用和处置含有少量有害物质用于一般办公用途的产品（例如用于复印机的碳粉和办公室清洁用品中发现的标准清洁溶剂和化学品以及租户为履行租户在本租赁下的维护义务而根据要求可能储存的合理数量的其他物质），只要租户始终处理、储存、使用，及以安全及合法方式处置任何该等有害物质，且不容许该等有害物质污染租赁处所、建筑物或项目或周边土地或环境；（11）可合理预期会对建筑物、项目或其任何部分的效用、用途、外观或价值产生重大不利影响的任何用途；及（12）任何用户对租赁处所的任何其他用途，而该用途在本租赁中并无其他许可，并将吸引一定数量，不符合营运标准，或会以任何方式对租赁处所或建筑物的设施或服务造成过度需求或使用的租赁处所的频次或访客类型。

第4.02节。标牌和广告.

承租人不得在租赁处所的任何外部部分刻上、涂刷、贴上或以其他方式展示任何标志、广告或通告，但本协议允许的标志除外；

但规定承租人有权在租赁处所的入口处获得标准套房进入标志，以及在业主与租户协商后确定的位置的大楼一楼的主目录和大堂入口的玻璃/窗线上指定租户的铭牌，以及大楼或项目的纪念碑标志，所有这些均由业主自行承担费用并由租户承担费用。在租期开始日期前，业主须将可供租户使用的外部建筑物标牌、位置及相关费用告知租户。承租人选举后，业主须在收到承租人的标牌选举通知后六十（60）天内安装该等外部建筑物标牌。所有这些标志应为房东合理接受，符合本合同所附房东办公室标志标准为附件 H（the "办公楼 签署标准”）和公共记录中包含的所有其他事项，包括任何适用的法律。承租人标牌的材质、字体、图形格式、比例，以及该标牌的准确位置、安装方式，由业主审批，不得无理截留、拖延。本协议所载的任何规定均不排除租户需要从圣何塞市获得此类标志的任何必要批准和许可（“城市”），租户应自行承担费用获得许可和批准。租户未能获得此类批准，不应解除租户在本租约下的任何义务。租客须自费在租期内按营运标准保养租客的标志。承租人应自行承担成本和费用，在本租约终止日期或任何更早终止前移除所有此类标志。该等安装及拆除须以避免损害或污损建筑物及其中所载的任何改善及纪念碑的方式进行，而租户须合理修复任何伤害或污损，包括但不限于因该等安装或拆除而引起的变色，使其外观符合营运标准。当承租人、经许可的受让人或经房东批准的以转让或转租方式的另一受让人不再租赁和占用租赁的处所时，承租人维护前述标牌的权利应在房东提供前述条件失效的通知后三十（30）日内终止。未经业主事先书面批准、不符合前述规定而擅自粉刷、张贴或以其他方式展示租客的任何标志、广告或告示的，则在不限制业主在本协议项下的其他权利的情况下，业主有权在提前十（10）个营业日通知租客后，将其移除，租客须对业主在该移除中所招致的任何及所有费用及开支承担法律责任。

第五条

租金

第5.01节。应付租金.

A.自租金开始日期起，租客须按本条例所列的费率及时间，按本条例所列的方式，在没有事先通知或要求的情况下，按本条例所列的款额，按本条例所列的费率及时间，向业主缴付不时所欠的全部租金，而无须事先通知或要求，亦无须抵销、扣除或反索第5.01.a款.租户同意（i）迅速执行任何和所有协议和授权，并向租户的银行提供任何和所有必要的信息，以启动每月自动支付最低租金和每月支付估计租户的运营成本和税收份额（“长期订单转让"）从租客的银行账户转至业主的银行账户，以按月支付最低租金及按月支付租客根据本租约到期的营运成本份额；及（ii）由租客方面采取一切必要行动，以确保所有该等付款将由业主的银行账户于第（1St）每个日历月的一天。除第一个月的租金和保证金外，每月支付的最低租金和每月支付的估计租户分摊的运营成本和税收应以常设订单转让方式支付。所有未通过常规转让支付的租金，均应通过公司支票交付至第1.01.i款或作为业主可于任何更改生效日期至少三十（30）天前藉通知承租人以其他方式指定。业主须以书面确认业主的银行帐户详情，以供承租人就任何更改向业主作出不少于三十（30）天的书面通知。

B.如租户未能在该租金到期之日支付任何租金，则租户须向业主支付相当于该租金的（i）百分之五（5%）中较高者的滞纳金

支付租金，或（ii）从到期日起至房东收到之日每天20美元（20.00美元）。缴纳此类滞纳金，不得免除或免除滞纳金。 租客承认并同意，这种滞纳金是对房东因租客逾期支付租金而可能招致的损害的合理估计，确定房东的实际损害将是不切实际或极其困难的。

C.如业主在十二（12）个月期间内收到租客开出的两（2）张或更多支票，而这些支票被租客的银行拒付，则其后的所有租金支票均须经银行认证，业主除以该等表格外，不得接受支票。租户应向房东支付因拒付支票而产生的任何银行服务费用，外加每张拒付支票五百美元（500.00美元），作为对房东处理此种支票的额外费用的补偿。

D.承租人支付的任何款项低于应交租金总额的，应视为账款支付。接受任何附有背书的支票，或附有说明该金额构成“全额付款”（或类似进口条款）的信函，不应是和解和满足或更替，该声明不应生效。业主可接受任何支票，但不损害业主对租客可能拥有的任何权利或补救措施。

E.对于期限开始时一个历月的任何部分，租户应提前支付该月份该部分所包含的每一天的按比例分摊的租金金额。

第5.02节。支付最低租金.

租客须向业主支付第第1.01.g款，以上，按月等额分期，提前，自租金开始日起算，但仅限于本租约中规定的明示消减权利（包括但不限于，第1.01.g款，如上），并在其后的整个任期内的每个日历月的第一天。与预付最低租金相等的金额，应按照第1.01.n款，上述，并记入本协议项下到期的首笔最低租金付款。

第六条

共同领域

第6.01节。公共区域的使用.

租客在租期内须拥有使用公共区域进出租赁处所的非独占许可，以及使用指定作泊车用途的公共区域的任何部分的非独占权利，包括但不限于塔式停车库和公共停车库，但须遵守（i）业主的专属控制和管理及业主的权利，及（ii）在任何该等公共区域与其他租户共享的范围内，其他租户的权利。承租人须遵守本协议所附规则为附件 C以及业主就租赁处所、建筑物、塔式停车库、公共停车库和/或公共区域的使用可能规定的其他合理的非歧视性规则和规定；但前提是此类规则和规定应与操作标准保持一致。承租人不得将公共区域用于任何销售或展示用途，或用于任何会妨碍或为行人或其他交通的流动创造危险条件的用途。公共区域在任何时候都应由房东专管专管。

第6.02节。公共区域的管理和运营.

业主须以符合营运标准的方式经营、维修、装备及维护公共区域，并拥有雇用及解雇有关人员的专属权利及权力（条件是业主须根据业主的惯常雇佣惯例及适用的雇佣法律，努力回应租户就与租户或其雇员或受邀者互动的特定人员的行为提出的任何合理投诉）。在不限制前述规定的情况下，只要该等用途符合营运标准，业主可（i）不时使用公共区域作短期推广、展览及展示、户外座位、食品设施及任何其他有利于项目的用途，或其任何部分符合营运

标准；（ii）授予在公共区域进行销售的临时权利；（iii）在公共区域内建立、拆除和租赁售货亭、花盆、水池、雕塑和其他改善措施；（iv）订立、修改和终止地役权以及与项目或其任何部分的使用和维护有关的其他协议，这些协议不会对根据建筑物入口进入租赁处所或将租赁处所用于许可用途或租户的停车权，或租户外部标志的可见性产生重大不利影响；（v）建造、维护、运营，更换和拆除所有或任何部分公共区域的照明、设备和标志；（vi）为塔式停车库、公共停车库和/或其他公共区域提供安保人员；（vii）受制于租户在本协议项下的明示停车权，限制在塔式停车库和公共停车库停车。受租客的快速停车权于第13.01款据此，业主保留随时及不时更改或更改公共区域或其任何部分的位置、布局、性质或布置的权利，但该等更改不会无理干扰经由建筑物入口进入租赁处所或将租赁处所用于许可用途。业主有权暂时关闭全部或任何部分公用区域，但须经业主合理认为对公用区域进行维修、更换或保养所需的范围内，迅速并以不剥夺租客进入租赁处所或租客在停车设施内的停车权的方式进行更换或维修（但如业主在该期间提供合理的替代停车设施，则该等停车通道将被视为满足），而业主以其他方式以合理努力尽量减少对通过建筑物入口进入租赁处所的任何干扰，或将租赁处所用于许可用途，或努力尽量减少对公共区域停车设施的访问和可用性的任何干扰，并且是出于善意而不是意图干扰租户标志的可见性。任何可架设于该建筑物邻近或附近土地上的构筑物减少或切断光线、空气或视野，概不影响本租赁或对业主施加任何法律责任。

第6.03节。租户在运营成本和税收中所占的份额.

A.对于每个经营年度，租户应按本协议规定的方式向业主支付租户应分担的经营成本和税款（“租户在运营成本和税收中所占的份额”).适用于运营成本和税收各要素的适用百分比将按照第1.02（n）条和（O）但条件是，对于期限开始和结束的经营年度，租户的经营成本和税收份额应根据租户在每个此类经营年度内占用或可能根据本租赁期限占用租赁房地的实际天数按比例分配。

B.承租人应分担的经营成本和税费，应在租期内每个日历月的第一天提前支付，无须通知、要求、减免（本租约另有特别规定的除外）、扣除或抵销，所述每月金额将根据业主按年度编制的合理估计数（每一“运营成本报表”），并于每个营运年度开始前交付予租户。但如业主未能在经营年度开始前提供任何该等估价，则（a）直至向租客提供该等估价的月份的次月首日，租客须于每月首日向业主支付相当于租客根据本条须向业主支付的每月款项的款额第6.03款就上一个经营年度的最后一个月而言；（b）在向租户提供此种估计数后，业主应立即通知租户，与根据该估计数本应支付的款项相比，租户在当前经营年度支付的经营成本和税款中所占份额的分期付款是否已导致不足或多付，而租户应在收到此种估计数后三十（30）天内向业主支付任何不足，而任何多付的款项应由租户选择记入租户要求的未来付款的贷项，或在三十（30）天内支付予承租人；及（c）在向承租人提供该等估价的次月的第一天，及其后在经营年度余下时间内按月支付，承租人须向业主支付该等估价所显示的每月付款。业主可在经营年度内（如有合理需要）一（1）次向租户提供经修订的租户在该经营年度的经营成本及税项份额的估计，在此情况下，租户的每月付款须予调整及支付或贷记（视属何情况而定），

基本上与前一句规定的方式相同。业主提供的每份营运成本报表均为结论性的，并对租户具有约束力，除非在收到该报表后一百二十（120）天内，租户通知业主其对报表的正确性提出异议，并具体说明租户声称营运成本报表不正确的那些方面。在每个经营年度届满后，业主须向租户提交一份报表，显示租户在经营成本及税项中所占份额的厘定（“和解声明”).如果这样的报表显示，租户根据本协议每月支付的总第6.03款超过租户的运营成本和税收份额，则房东将把此种退款记入下一笔到期付款，或由租户选择将此种款项退还给租户；但前提是，在租户未履行本租约的任何条款且此种违约行为应继续存在的情况下，不得进行此种退款。如果此类和解声明显示租户的运营成本和税收份额超过了租户根据本协议每月付款的总和第6.03款对于适用的经营年度，则承租人应在收到报表后三十（30）天内向房东支付该不足之处。业主提供的每份和解声明均为结论性声明，并对租户具有约束力，除非在收到该声明后六（6）个月内，租户通知业主其对该声明的正确性提出异议。租户或其代理人（在任何一种情况下，均应是在进行此类审计方面经验丰富且未按意外情况支付报酬的会计师）有权在交付和解报表后的六（6）个月期间，由租户自行承担费用，在业主办公室或项目内业主物业管理人的办公室，在正常营业时间内并在至少十（10）个工作日前向业主发出通知（“审计”).任何审计不得以任何方式延迟或原谅租户在上述时间段内支付和解声明中提及的任何不足之处的义务。如果租户未在收到和解声明的六（6）个月期限内完成其审计并以书面形式反对和解声明，则该和解声明应被视为最终声明，并对房东和租户具有约束力。承租人及其代理人应对从其对房东账簿和记录的审计中获得的任何信息和文件副本保密，不得向任何其他方披露任何此类信息，但适用法律（包括证券法）要求的（x）或在任何诉讼或争议解决过程中向租户的律师和会计师（y）披露以解决与房东的任何争议金额（前提是此类披露应限于与此类争议有关的事项），或（z）根据法院命令或法律程序另有要求的法律；但前提是，如根据本（z）条规定须作出披露，租客须向业主提供有关任何该等披露规定的即时通知，以便业主可寻求适当的保护令及/或豁免业主遵守该等规定。在符合上述规定的情况下，业主可要求租户和/或其审计师在提供任何记录以供审查之前执行商业上合理的保密协议。每个经营年度只能进行一（1）次审计。承租人应及时向房东提供任何审核的完整副本。如果此类审计披露了业主退款的责任，并且如果业主同意租户审计中提供的分析，则业主应在三十（30）天内将此种退款汇给租户；但前提是，业主有权在十（10）个工作日内选择将此种退款的全部或任何部分用于补救租户根据本协议发生的任何金钱违约。如果此类审计披露了承租人付款的责任，则承租人应在三十（30）天内将此类付款汇给房东。此外，如果此类审计确定（通过与房东达成协议或由审计专业人员（定义见下文）确定）和解声明夸大了租户所欠的总金额超过百分之四（4%），则房东应负责租户就此类审计向第三方支付的合理、自付费用，每次审计最高可达七千五百美元（7,500美元）。除前句规定外，承租人应承担与该审计相关的一切成本和费用。尽管有上述规定，如业主对审计结果有争议，而当事人无法在三十（30）天内解决该争议，则业主和租户同意将任何有争议的项目提交业主和租户相互接受的房地产审计专业人员事务所（“审计专业人员"）进行决议（如下所规定），任何付款或退款须在审计专业人员确定后十（10）个工作日后方可生效。如业主和租客在该三十（30）天期限届满后十五（15）天内无法就审计专业人员达成一致意见，则业主和租客应各自在该十五（15）天期限届满后十（10）天内，选择一（1）家独立的

审计专业人员，并由这两（2）名审计专业人员共同选择第三名审计专业人员，由第三家事务所作为解决争议的审计专业人员。第三名审计专业人员有权审查与争议项目有关的所有记录。第三名审计专业人员的决定为最终决定，对房东和租户均具有约束力，第三名审计专业人员的费用由作出决定的一方承担。尽管本协议有任何相反的规定，如果有未治愈的违约仍在继续，租户不得检查房东的记录或对任何年度报表提出异议。承租人在本租赁或承租处所中的权益的受让人，在该受让人未占有承租处所期间，任何受让人均无权查阅业主的记录或对任何和解声明提出异议，承租人的任何转承租人均无权查阅业主的记录或对任何和解声明提出异议。房东不得以恶意交付违约通知和要求补救的方式寻求避免审计。

C.“运营成本”指业主因拥有、经营、管理、粉刷、维修、投保和清洁建筑物、停车库和工程而应支付或有义务支付的一切费用和成本，包括但不限于：

（i）相当于年度最低租金百分之三（3%）的物业管理费（议定在减免期内，该等物业管理费须按第第1.01款，以上，不考虑该期间最低租金的减免）；

（ii）建筑物、公共区域及停车场的所有保险范围（包括自保）的费用，包括但不限于有关人身伤害、人身伤害（包括死亡）、财产损失（包括但不限于地震及水灾的保险范围）、业务中断、涵盖人员的工人赔偿保险及业主认为合理需要并根据本租约获准维持的其他保险的保费费用，业主可根据涵盖业主拥有的其他财产的保单维持的保险，在这种情况下，保费应在该保险涵盖的所有财产中合理分配（统称为“保险费用”);

（iii）提供第第7.01节下文，除非其中另有明文规定，或除非服务直接计量并向有关公用事业公司付款；

（iv）建筑物的营运、保养、装修、维修及清洁所使用的所有用品及材料的成本，以及所产生的劳务费，包括出租予租户的所有楼面面积的清洁服务；

（v）清除建筑物内的垃圾、垃圾、垃圾及其他垃圾以及清除建筑物内或邻近的人行道上的冰雪的费用；

（vi）所有从事大厦营运、维修、保安及管理的现场代理人或雇员的工资、薪金及有关开支；但任何非专门从事大厦营运、维修、保安及管理的代理人或雇员的工资、薪金及有关开支须合理分摊；

（vii）大楼及其内设备的所有维修及服务协议的费用，包括但不限于报警服务、保安服务、擦窗及电梯维修；

（viii）任何及所有公共区域的保养、维修或重新装修（包括重新粉刷）及外部及内部环境美化；

（ix）向项目提供保安服务的费用，包括但不限于根据第7.01.f款以下；

（x）履行业主根据第10.01款以下，但须遵守此处规定的除外情形，包括大楼的维修、更换和一般维护费用；

（xi）除本条另有明文规定外，经营向建筑物的承租人及占用人提供的任何便利设施的所有费用；

（xii）本租赁中明示计入经营成本的任何其他成本；

（xiii）与获得和维护项目的任何LEED或类似认证有关的调试和认证费用；和

（十四）业主就租赁处所、建筑物、停车场及公用区域的拥有、管理、保养、维修及营运而招致的任何其他费用，但本租约另有明文规定的除外。

业主有权不时在项目的不同部分或占用人之间公平分配适用于项目的任何运营成本（“成本池”）；但前提是，在任何情况下，使用此类成本池都不会导致运营成本重复，所有此类分配将按照健全的物业管理惯例进行，并大致按照类似项目的类似业主的做法进行。此类成本池应合理，使得任何用户在与任何此类用户所消费的服务相关的运营成本贡献方面不存在重大交叉补贴或少付情况。分配予任何该等费用池的营运成本，须按业主合理酌情决定权，以其他方式以公平方式分配及向该等费用池内的租户及占用人收取。

如果在任期内的任何期间内，租户占用的建筑物建筑面积不足百分之九十五（95%），那么，在计算根据该期间的占用情况而变化的运营成本时，业主可以增加运营成本中根据占用情况而变化的部分，而业主合理地认为，如果建筑物被占用百分之九十五（95%），则在该期间会发生变化。此外，如在租期内的任何期间，建筑物的任何部分租给承租人，而承租人根据其租约条款提供其本身的清洁服务、电力和/或其他任何服务，否则包括在营运成本中，则该期间的营运成本须增加额外的清洁、电力和/或业主合理估计的其他适用费用，如果业主已提供并支付清洁和/或该承租人所占用的空间的此类其他服务的费用，则该费用将由业主合理估计。

尽管有上述规定，运营成本在任何情况下都不包括以下各项：（1）由租户直接支付的成本；（2）建筑物的折旧；（3）还本付息和房东的任何抵押或其他贷款付款；（4）根据任何地面或基础租赁（包括但不限于地面租赁）的租金；（5）除非根据本租赁明确可收回的利息，（6）律师费和开支或其他成本，包括与潜在、当前或过去的建筑物租户进行租赁谈判或租赁纠纷而产生的经纪人佣金，包括意向书或租约的谈判；（7）根据公认会计原则将被适当归类为资本支出的任何改进、设备或工具的成本，但以下资本成本可能包含在运营成本中：（i）旨在实现项目或其任何部分的运营或维护的经济，或旨在降低当前或未来运营成本或增强项目或其占用人的安全或保障的成本，（ii）成本需要遵守当前或预期的LEED，“绿色”“循环使用”或其他养护计划，（iii）为保持公共区域良好秩序或状况所需的位于公共区域的非结构性物品的更换或改造费用，（iv）法律或保险规定要求的费用，或（v）更换业主根据本租约有义务维护的物品的费用；但在每种情况下，该等资本支出应在其使用寿命内摊销（由业主合理确定为按照公认的甲级办公楼运营行业标准），连同未摊销余额的利息，年利率相当于房东为借款目的所借资金实际支付的利率

建设或收购业主合理记录的资本改良或资本资产（如果业主未为此类建设或收购借入资金，则按当时有效的富国银行银行或业主选择的此类继任国家银行的最优惠利率上浮百分之一（1%）的利率（“推算利率"）；但进一步规定，就上文第（i）款所指的资本支出而言，业主可在任何日历年度将相当于业主对该资本支出导致的该年度其他运营成本减少金额的估计的金额列为运营成本，前提是该金额大于上述提供的摊销）；（8）装修、改善以供租户入住、油漆或重新装修将分给租户的建筑物部分的成本；（9）任何租户的租赁处所的水电费（如果单独计量），（10）与该建筑物或工程的原建造有关或与该建筑物的任何并非应承租人要求而作出的重大更改有关而招致的费用，或为纠正并非因承租人于租金开始日期存在而引起的任何违法行为而须对该建筑物或工程作出的任何更改，或业主违反租约；（11）业主由建筑物的任何租户或占用人或由其保险承运人或任何租户的保险承运人或任何其他人以保险方式全额偿付的费用；（12）任何坏账损失、租金损失或坏账准备金或租金损失；（13）与合伙企业或有限责任公司或其他可能不时构成业主的实体的业务运营相关的费用，因为这些费用与建筑物或项目的运营成本有区别，包括会计和法律事务、为与任何抵押权人的任何诉讼进行辩护的费用（定义见第14.01款，下文）（除非租户的行动可能是问题）、出售、银团、融资、抵押或抵押业主在建筑物或项目中的任何权益的费用（包括但不限于律师费和成本）、因与潜在或实际索赔有关的索赔、纠纷或潜在纠纷而产生的费用（包括但不限于律师费和和解费用、判决和代付款项），有关业主和/或建筑物或工程的诉讼或仲裁；（14）任何雇员的工资和福利，而该雇员并未将其几乎全部时间用于建筑物或工程，除非该等工资和福利按比例分配，以反映任何该等雇员在维护、保护、维修、操作或管理建筑物或工程上所花费的时间，而相对于任何该等雇员在与该等活动无关的事项上所花费的总时间，及在任何情况下，大厦管理人以上的业主的任何雇员的任何工资或福利将不会包括在营运成本内；（15）就大厦或项目内的服务而支付予业主或业主的附属公司的费用，其范围相同，实质上超过或将实质上超过如由第一类非附属第三方在竞争基础上提供该等服务的费用；（16）业主的政治或慈善捐款所产生的费用；（17）雕塑的费用，绘画或其他艺术品；（18）房东的一般企业间接费用；（19）有害物质的清除或补救费用（办公楼项目运营中常见的有害物质的程度或处理、清除或处置微量有害物质除外，例如停车设施中发生的汽车液体沉积，清洁产品、清洁剂、办公用品等的清除和处置）；（20）购买的物品的租金费用（与正常维修和保养或在维修期间保持永久系统运行所需的除外），而非出租，将构成资本改善或费用，但上述允许的范围除外；（21）因业主、其代理人、雇员或雇员的违约或重大过失或故意不当行为而直接导致的费用；（22）因业主未能在适用法律要求时付款而导致的罚款、罚款和滞纳金，除非是由于租户未能按本条例要求支付租金所致；（23）因任何部分的房地基地建筑规范和租户工作中所述的潜在缺陷而产生的费用附件 b在实质完成后一（1）年期间；（24）与项目的任何发展及安装新建筑物或一般显示为建筑物未来发展地点的改善有关的成本、费用及开支附件 A-1本租约所附场地图则；以及（25）任何日历年度内累计金额超过二十万美元（200000美元）的自保留存额和免赔额。

D.“税收”指适用于该建筑物和/或项目的所有政府或准政府房地产税收、费用、收费、征收和评估（无论是一般、特殊、普通或非常）（包括但不限于任何商业改善区的任何评估或收费），连同所有合理的成本和费用

（包括合理的评估师、顾问和律师费用）在任何税务竞争、上诉或谈判中由房东招致。“税项”还应包括房东支付的任何地租款项中代表房地产税从任何地租出租人转嫁给房东的部分，以及所有租金或服务税和/或所谓的“毛收入”或“收入”税（包括但不限于任何租金、营业执照、销售、使用或类似税项），无论是否在任何其他税项之外、代替或替代任何其他税项而颁布。“税项”还应包括与建筑物相关使用的房东个人财产产生的任何个人财产税项。“税收”不应包括对房东征收的个人所得税、个人财产税、遗产税或特许经营税，也不应直接针对上述财产，即使此类税收可能成为对上述财产的留置权。如业主根据《加州税务及税务法》第51（a）（2）条对建筑物进行重新评估而在租期内的任何租期内收到退税（"命题8”），则房东应将根据本协议应缴税款的后续付款贷记入贷方，金额等于租户在任何此类退款中所占的税款比例，扣除房东为实现此类退款而产生的任何合理的自付费用。本条例所载的任何规定，不得要求业主根据建议8或其他方式寻求降低建筑物的评估价值。税收也不包括在项目上新建建筑物增加项目期限内房地产税评估应占的房地产税。

第七条

服务和公用事业

第7.01节。业主提供的服务.

只要租户在本租约下没有违约，业主应向租户提供以下设施和服务，作为运营成本的一部分（此处另有规定的除外），与运营标准一致：

A.进入大楼、塔式停车库、公共停车库，（受限于停车库其他用户在停车时间后的权利）每天二十四（24）小时，每周七（7）天，仅限于因伤亡或公众骚扰而关闭；

B.营业日的正常和通常的清洁服务（但条件是，如果租户可以通过交付不少于三十（30）天的书面通知，选择接管承租处所内提供此类清洁服务的义务，则由业主合理接受的服务提供商承担租户的全部成本和费用，在这种情况下，一旦租户接管，不再要求房东在租赁房地内提供该等服务，且租赁房地内发生的、由租客承担的清洁服务费用，应从要求租客自行支付的经营成本中扣除）；

C.为满足营运标准，按业主认为合理和必要的方式，提供供大楼所有租户一般使用的休息室设施和必要的厕所用品，包括供应点的自来水，以及大楼所有公共区域的日常维护、油漆、电照明服务；

D.公共区域、停车库建设标准灯具的电灯泡等照明元件维修；

E.在当地时间上午6：00至下午6：00的工作日提供大堂服务员；

F.建筑时间内，集中供暖、空调达到运行标准。建筑暖通空调系统容量将根据ASHRAE制定的冷热负荷计算程序和当地气候条件进行规模，暖通空调系统将符合州和地方建筑规范。引入外部空气通风系统的设计、维护和运行应达到或超过ASHRAE标准62.1-2007的要求，除非当地要求更高。

该系统最低应为每340 USF提供1吨冷却，为每1 RSF空气循环容量提供1.0CFM，基于55 ° F的供应空气温度；

G.租户承认、同意并承诺，租赁处所内的所有租户照明均需遵守2019年《加州能源法典》（Title24第6部分）表140.6-C中定义的规定性要求。业主须确保截至租期开始日期的租赁物业范围内的所有照明均符合该标题24第6部标准。根据太平洋煤气电力公司（或其他适用的电力公用事业提供商）的电力供应情况，业主应在正常营业时间内为正常办公目的提供电力，包括任务和任务环境照明系统、正常办公设备，包括但不限于复印机、计算机、终端、通信和视听设备、自动售货机、厨房设备。业主须向租客提供最高达经营其业务所需数量的瓦数及电力，以及每可使用方呎不少于6.5瓦的所有设备；及

H.以与比较建筑物业主所雇用的方式一致的方式向建筑物、公共区域、塔式停车库、公共停车库提供保安服务（定义见附件 f下），包括工作日早上6点至下午6点的有人值守的安保台和每天24小时的定期巡逻和CCTV观察服务。房东将为租户的员工提供射频可编程密钥卡，该密钥卡将用于进入大楼和大楼电梯，这些密钥卡可以根据租户的方向进行编程，以限制进入不同的楼层。

第7.02节。业主对租赁处所的准入.

业主对租赁处所内的管道、管道、导管、电缆、管道、通风口和电线以及在业主现在或以后认为对建筑物或停车库的适当操作和维护合理必要或适当的范围内的其他设施，有权查阅并保留权利，以检查、架设、使用、连接、维护和维修租赁处所内的管道、管道、导管、电缆、电缆、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、管道、通风口和电线以及在发生紧急情况（定义如下）时中断相同而不驱逐租户或减免租金的权利。业主未能提供所描述的服务的任何情况第7.01款（或根据本租约可能要求业主提供的任何其他服务）因业主无法合理控制的情况或因维修或保养而中断该等服务而产生，不得使业主在任何方面对人身或财产的损害承担责任，亦不得解释为驱逐租客，亦不得导致根据本租约减免租金，亦不得解除租客根据本租约承担的任何义务，除非本租约另有明确规定。如任何公用事业或政府机构须要求业主或租客限制任何公用事业的消费或减少租赁处所或建筑物的任何服务，则业主及租客须遵守该等规定，而业主方面无须向租客或任何其他人承担任何法律责任，亦无须根据本协议减少或调整应付租金。应允许业主及其代理人合理进入租赁处所，以便在业主认为合理需要的租赁处所内安装和维修系统，以履行业主在本租赁项下的义务，但除非发生紧急情况，业主须提前不少于二十四（24）小时向租户提供租赁处所内将进行的工作通知，该等工作不得无理干扰租赁处所用于许可用途或通过建筑物入口进入租赁处所，或在大厦的正常办公时间无理打扰租客的雇员，而租客可合理地以符合租客的合理访客签到政策为进入条件，而租客可在有需要时随时有代表陪同业主代表、代理人或承建商（但如在业主进入的该期间没有该等工作人员在场或无人在场（例如在正常营业时间以外提供的清洁服务），则该等访客签到和陪同要求不适用。就本租赁而言，一项"紧急情况”系指对建筑物或项目内人员或财产的健康或安全构成迫在眉睫的风险的事件。

第7.03节。公用事业.

A.如适用，承租人须于到期时支付向租赁处所供应的水费、污水费、电费、电话费及其他水电费（“水电费”).

电力收费应以亚表读数为准。承租人亦须就业主合理厘定的任何非单独计量或分计量公用事业，向业主承租人支付按比例分摊的水电费，该水电费由业主合理地按照其他第一类机构业主的营运标准及惯例计算，以计算该等费用。

B.业主须在承租处所内安装计量用电的装置，费用由业主负担。租户应在计费后三十（30）天内根据此类读数向房东支付电费，外加合理的、非歧视的读取此类设备的服务费。各方的意图是，水电费应与租户的运营成本份额分开，并在此之外。

C.承租人应配合业主遵守与租赁处所有关的适用法律要求的与能源披露有关的所有披露和信息，包括但不限于《加州公共资源法典》和《加州公用事业法典》及相关法规或任何类似法律、法规、法规或条例（统称“能源基准法”).在不限制上述规定的情况下，根据《加利福尼亚州法规法典》第1682（b）（4）（a）（i）条，租户特此允许任何能源供应商向房东提供租户适用的能源使用数据。尽管本租赁中有任何相反的规定，租户承认并同意业主有权向任何能源供应商披露前述同意，这可能是业主遵守能源基准法所必需的。租户进一步承认，根据不时生效的能源基准法的要求，房东可能会向加州能源委员会或其他公共机构或实体提交此类信息。

D.尽管有上述情况，在任何情况下，业主未能完全及直接由于业主或其雇员或代理人及承建商的重大疏忽或故意不当行为而向租赁处所提供水电，而租户的雇员在至少三（3）个营业日期间内不能使用或不使用租赁处所，则在该三（3）个营业日期间届满后开始，承租人有权就承租人不能（也不会）使用租赁处所的每一天减免一天的最低租金，直至业主恢复公用事业供应，使承租人可以合理地将处所用于许可用途之日为止。

第7.04节。LEED标准.承租人承认并同意业主已取得LEED金牌芯壳认证（“LEED认证”).尽管有任何相反的规定，业主保留为维持和/或维持该LEED认证或与节约水、能源或任何其他自然资源、使用可持续或可再生能源或产品、或该建筑物或其任何部分的能源效率相关或相关的任何其他类似指定或评级而对公共区域和建筑物系统进行改动、增加、改进、更换或修改的权利，只要该等改动、增加、改进、更换或修改没有材料，对租户使用公共区域、建筑物或租赁处所的不利影响。承租人在此承诺并同意承租人在合理迅速的基础上，就业主为维持和/或维持LEED认证或项目（或其任何部分）的任何其他类似指定或评级的努力提出的或与之相关的任何合理要求与业主合作，该合作可包括但不限于向业主交付对任何问卷或任何其他表格的答复，或提供业主可能要求的与租赁处所或其使用有关的任何其他信息。

第7.05款便利设施.

A.在任期及任何延长或续期期间，承租人或承租人的雇员无须支付任何费用，承租人及承租人的雇员应拥有健身中心的非专属使用权（“桑塔纳西 飞度工作室”）在该建筑物内，但须遵守业主向该项目其他租户提供该等使用权所依据的合理的非歧视性规则和规定。租户承认，业主可在业主的合理酌情权下选择更改Santana West Fit Studio的使用条款和条件，包括实施合理、非歧视性的规则；但前提是不

变更应要求租户或租户的员工支付桑塔纳West Fit工作室的使用费。业主可在任何人签立商业上合理的书面放弃及解除持有业主及业主的赔偿后，具体规定任何人使用Santana West Fit Studio，而该等人不会因在Santana West Fit Studio内发生的伤害或因使用该工作室而产生的任何及所有损失而受到损害。对于因使用Santana West Fit Studio而产生的任何损失，业主或任何业主的赔偿均不对租户或其任何雇员承担任何责任。业主不得向租户的雇员收取使用Santana West Fit Studio使用或会员资格使用设施的费用。凡与本便利设施维护维修有关的费用，均纳入承租人分摊经营费用项下的共用区收费。

B.在任期内，租户和租户的雇员应拥有Santana Row的Fit Studio的非专属使用权（即“桑塔纳Row Fit Studio”），但须遵守业主向项目和Santana Row的其他租户提供此类使用权的条款和条件。租客承认，业主可选择更改桑塔纳Row Fit Studio的使用条款和条件，包括执行合理、非歧视性的规则，由业主合理酌情决定。业主可在任何人签立商业上合理的书面放弃及解除持有业主及业主因在Santa Row Fit Studio内发生或因使用该工作室而对该人造成伤害而产生的任何及所有损失的情况下，具体规定任何人使用Santana Row Fit Studio的条件。业主或任何业主的赔偿均不对租户或其任何雇员因使用Santana Row Fit Studio而产生的任何损失承担任何法律责任。

C.双方承认，公共区域包括该建筑物的咖啡厅（“咖啡厅”).承租人使用咖啡厅，应先到先得。使用咖啡厅须由租户的雇员和客人支付在其中购买的食品和其他物品的适用费用。咖啡馆最初应提供“即拿即走”的食物（例如，预包装的沙拉、三明治以及罐装和瓶装饮料）以及咖啡、茶和冰沙；但前提是，如果大楼超过百分之五十（50%）的面积是定期出租和占用的，那么房东可以扩大咖啡馆的供应范围，将预制食品包括在内。咖啡厅还应包括一间可供项目租户根据预约制度和业主不时采纳的合理规则和规定预订的会议用板房。业主应在周一至周五（不包括非营业日）的合理时间初步经营咖啡厅。所有与咖啡厅相关的水电费和清洁费及开支均应计入营业成本。业主保留聘请经营者的权利（“接线员”）经营咖啡馆。尽管有上述规定，业主有权在不少于三十（30）天前因使用率低而向租户发出通知后更改、暂停和/或终止咖啡馆，这是业主合理确定的。业主同意，在任期内，业主将不会向租户收取使用由租户预留的董事会会议室的费用，但设置、清理及可能要求或包括的任何规定的费用除外。

D.房东已安装一百八（108）个充电点双EV站（每台A“充电站”，并统称为“充电站”），其中二十二（22）个位于塔式停车库，八十六（86）个位于公共停车库。在业主不时实施的合理规则及规例规限下，租客在整个租期内享有按先到先得原则使用充电站的非独占权利，但业主不会就充电站随时可供租客使用作出任何陈述或保证。业主保留修改、更换和/或升级充电站的权利，充电站的类型、制造商和特性由业主自行决定。充电站的运营、维护、维修、改造、更换和/或升级改造费用可计入运营成本。

E.业主应应要求在项目内向租户提供合理的安全自行车储存设施，供租户的雇员以上锁的储藏室设施或项目内停车设施内的笼式自行车存放区的形式使用。任何自行车存放区应为公共区域的一部分，以进行维护和维修。

第八条

无偿性 和 保险

第8.01节。赔偿.

A.承租人应对业主、出租人、合伙人、成员和关联公司及其各自的股东、合伙人、成员、受托人、代理人、代表、董事、高级职员、雇员和抵押权人（统称，“房东的受偿人“）对所有索赔、诉讼因由、诉讼、诉讼、责任、损失、义务、损害赔偿、判决、处罚、索赔、成本、费用、收费和开支（包括但不限于合理的建筑师、顾问和律师的费用和成本）（统称，”损失"）可能由第三方强加于任何业主的受偿人、招致或主张，并直接或间接产生于（i）租户违反其在本租赁下的义务，或（ii）租户、其分租户或各自的代理人、承建商、雇员、雇员或持牌人在租赁处所、建筑物、停车场、项目或Santana Row Fit Studio内、上或附近的作为或不作为。承租人没有义务就承租人根据以下规定免除责任的索赔所产生的损失、责任、损害、成本或费用向房东的受偿人进行赔偿第8.07款以下，或因房东或其代理人、雇员或承包商的故意不当行为或疏忽行为或不作为而引起的索赔。

B.业主应对租户、其合伙人、高级管理人员、股东、成员、受托人、委托人、代理人、董事和雇员（统称，“租户的受偿人"）对第三方可能施加于承租人的任何受偿人、招致或主张的所有损失无害，而这些损失直接或间接产生于或与（i）业主违反其在本租约下的义务有关，（ii）业主或其代理人、承建商、雇员、雇员和/或持牌人在建筑物、停车场或项目内、上或附近的重大疏忽或故意不当行为有关。业主没有义务赔偿承租人的受偿人因业主依据以下规定免除责任的索赔而产生的损失、责任、损害、成本或费用第8.07款以下，或因租户或其代理人、雇员或承包商的故意不当行为或疏忽行为或不作为而引起的索赔。

第8.02节。房东对他人行为不负责任.

业主无须对承租人或透过承租人提出申索的人，对承租人、承租人的受偿人、承租人的业务及/或承租人或承租人的受偿人的财产的任何损失、失窃、伤害、法律责任或损害承担法律责任或损害，除非根据第8.01（b）款），以上：（i）其他承租人、占用人或持牌人、其各自的代理人、雇员或承建商或任何其他人（包括毗邻或毗连建筑物的占用人、毗邻或毗连财产的拥有人或公众）的任何作为、不作为、过失或疏忽；（ii）电力或电话/互联网电缆及电线的断裂、爆裂、备份、停止或泄漏，或服务于租赁处所和/或建筑物的水、燃气、下水道、暖通空调或蒸汽管道或管道；（iii）租赁处所的电能、水、燃气和/或任何其他公用事业的减少或中断；（iv）水，在建筑物上或进入租赁处所的雪或冰；及/或（v）地震或其他天灾。承租人承认其使用租赁处所及建筑物的风险自担，须根据业主的赔偿第8.01（b）款），上面。

第8.03节。租户保险.

自业主按本协议规定的交付条件将租赁处所的管有权交付予租户的日期或根据本协议规定给予租户较早进入租赁处所的日期（以较早者为准）起计附件 b，并在其后的租期内的任何时间持续，租客须携带及维持：

A.免赔额不超过十万美元（100,000.00美元）的商业一般责任（按现行ISO发生形式或同等形式）免赔额上限"），将租户命名为指定的被保险人，并包括业主及（应业主要求）业主的抵押权人（及管理代理人）（如有）业主的财产

manager，if any，FRT信托（"弗利特"），如果FRIT不是本租约下的房东，并且地面出租人作为额外的被保险人，提供额外的被保险人——租赁房地的管理人或出租人背书（# CG-20-11-01-96或同等文件），保护租户和额外的被保险人免于因租赁房地及其附属的所有区域的所有权、使用、占用或维护而产生的人身伤害、死亡和财产损失的责任，限额不低于每次发生的限额200万美元（2,000，000.00美元）和一般总额500万美元（5,000，000.00美元）。如果保单还涵盖租赁房舍以外的地点，保单应包括一项规定，大意是，400万美元（4,000，000.00美元）的总限额应在租赁房舍单独适用。这些保单限额可以通过主险、伞险和超额险任意组合获得。如果租户在租赁场所内或在租赁场所内销售、供应或分发食品，则此类一般责任保险应包括产品责任，每次发生的综合单一限额为200万美元（2,000，000.00美元），总限额为200万美元（2,000，000.00美元）。此外，如果承租人在提供酒精饮料的租赁处所内或其上主持某项功能，则承租人同意促使为该功能提供服务的任何人员或当事人获得商业上合理的主持人酒类责任保险，并指定房东、房东的管理代理人和房东指定的其他人为额外的被保险人，并向房东提供相同的证据。

B.涵盖租户所有财产、租赁物改良和专门租赁物改良的“所有风险”或“特殊原因损失表”财产保险（定义分别在第9.05款.下文），以及承租人负责根据以下规定维修的租赁处所的那些部分的建筑物组件的承保范围第10.02款.以下并写入至少全额重置成本的免赔额不超过免赔额上限。

C.业务中断、收入损失和额外费用保险，保险金额至少为500万美元（5,000，000.00美元）。

D.最低100万美元（1,000，000.00美元）的工人赔偿保险和雇主责任保险，以及加利福尼亚州要求的法定工人赔偿保险。此类保单应提供有利于房东和房东管理代理人的放弃代位权。

尽管有上述规定，本文件中规定的所有美元限额第8.03款.可在任何建议增加的日期后不少于六十（60）天生效的期限的每三（3）年作出不超过一次的调整，以实现（i）经济上等同的保险范围，或根据当时的现有情况而认为足够的保险范围，根据业主以业主的唯一费用聘请的信誉良好的保险顾问的书面建议和项目区域内可比混合项目的业主的做法，前提是载有顾问建议的书面报告将连同任何建议增加的保险范围一起提供给租户，和/或（ii）业主当时的抵押权人的要求。

第8.04节。租户承建商保险.

承租人应促使在租赁处所上进行工作的任何承包商免费向房东获得、携带和维护以下承保范围，但限额不低于注明的：（i）工人赔偿保险，这是加利福尼亚州要求的，雇主的责任限额不低于五十万美元（500,000.00美元），提供有利于房东的代位权豁免，如果FRIT不是房东、房东的管理代理人（如适用）和地面出租人；（ii）免赔额不超过一万美元（10,000.00美元）的建筑商风险保险，金额为租户财产和租赁物改良的全部重置成本；（iii）商业一般责任保险，包括已完成的运营和合同责任保险，在发生基础上提供每次不低于200万美元（2,000，000.00美元）的限额和500万美元（5,000，000.00美元）的一般合计，包括房东、FRT信托，如果FRIT不是房东、房东的管理代理人（如适用）和作为额外被保险人的地面出租人，则使用当前ISO额外保险背书表格CG2038进行持续运营，CG2037进行

已完成的运营或其同等业务提供的承保范围至少同样广泛；（iv）商业汽车责任保险，包括汽车设备的所有权、维护和运营，拥有、雇用和非拥有的承保范围，人身伤害和财产损失的综合单笔限额不低于100万美元（1,000，000.00美元）。承包人未取得该保险的，承租人应提供该保险（工人赔偿保险和雇主责任除外）。这些保单限额可以通过主险、伞险和超额险任意组合获得。

第8.05节。政策要求.

任何公司书写任何承租人须维持或促使根据第8.03节和8.04以及与租赁处所或租户在其中经营业务有关的任何其他保险（所有该等保险简称“租户保险"）应在任何时候获得许可并有资格在租赁处所所在的司法管辖区开展业务，并应已获得最新版A.M.Best的保险评级服务的A-VII或更高评级。承租人的所有保险可在涵盖租赁处所和承租人任何其他地点的一揽子保单下进行，如果（i）提供给房东和房东的任何指定人员的承保范围不应减少或受到其他不利影响，以及（ii）该一揽子保单为根据本条第八条投保的财产和责任分配的金额不低于根据本条第八条要求承保的保险金额，使此类保险的收益不低于租户根据单一保单投保时可获得的收益。租户及租户的承建商商业一般责任保单须指明业主及/或其指定人士于第8.03（a）节，以上作为附加保险，承租人的财产保险保单应将房东作为附加保险，用于房东安装的租赁物改良和改善。承租人应在任何该等保险被取消或修改前至少十（10）个营业日前，就承租人知悉的承租人保险单而言，将任何保单限额取消或实质性减少至低于本租约规定的限额，以书面通知业主。承租人的全部保险，由承租人全权负责缴纳保费。承租人须在首次要求承租人携带承租人保险的时间前至少十（10）个营业日，并在任何该等保险单的期限届满后三（3）天内续期（但在任何情况下，承租人不得允许任何该等保险在期限内的任何时间失效），向业主交付承租人保险的所有保单的保险证明书或保险活页夹的副本。租户保险的限额不得限制租户在租约下、在法律上或在股权上的责任。承租人的商业一般责任保险，对于因承租人、其高级职员、代理人、承包人、雇员的作为或不作为而产生的房东责任，应为主要的和非分担的。承租人在收到房东通知后三（3）个营业日内未向房东交存保险的合理证据（证明符合第八条规定）的，房东可以取得该保险，承租人应当在收到发票后三十（30）天内向房东支付适用的保险费金额。

租约中规定的保险要求或业主对任何保险人或保险单的审查和批准，均不应被视为以任何方式限制承租人在本租约下的义务或承租人的基础责任。此处的保险要求仅规定了租户及其承包商必须携带的最低保险金额和形式。业主未能及时强制执行租赁的任何承租人的保险条款，不应成为对日后强制执行任何该等条款的放弃。

第8.06节。保费增加.

承租人不得在租赁处所、建筑物、公共区域（包括但不限于停车场）或工程内保留或作出任何会：（i）导致建筑物及/或工程的任何保险费率上升；（ii）违反业主或任何其他租户所承建的建筑物或工程的任何保险范围的条款；（iii）阻止业主取得业主或该建筑物的任何抵押权人可接受的该等保险单；或（iv）违反业主的保险人、防损顾问、安全工程师的规则、规例或建议，国家消防协会，或对租赁处所有管辖权的任何类似机构。如果租户这样做，而租户在通知后三十（30）天内没有更正相关条件，租户

应要求向房东支付任何此类保险费的任何增加的金额。在确定保险费增加的原因时，出具投保或评级程序的组织的明细表或费率，应当是构成该财产保险费率和保费的项目和收费的确凿证据。尽管有上述任何相反的规定，业主在此向租客声明，一般办公室用途及本租约第4.02条所述用途均不会导致业主保险费增加或违反业主保险范围的条款；但前提是业主并不知悉，亦不对租客在租赁处所内的实际用途及操作作出任何实际或默示的陈述。

第8.07节。放弃追偿权.

危险物质赔偿除外第17.22款，对于任何建筑物、构筑物或其他有形财产的损失或损坏，或由此产生的任何收入损失，或根据工人赔偿法或福利规定的损失，房东或租客均不得对另一方或向任何保险公司（通过代位求偿权或其他方式）投保，即使该等损失或损坏可能是由房东或租客或其各自的管理代理人、高级职员、董事和雇员的疏忽造成的；但是，前提是，此处包含的相互释放不适用于因另一方或该另一方的高级管理人员、董事或雇员的故意故意不当行为而造成的财产损失或收入损失。这个第8.07款不得扩大、限制或取代《公约》规定的对第三方的赔偿第8.01款.本条款的规定第8.07款应依据本租赁第十五条向任何受让方提出申请，受让方应书面明确约定受本约定的约束第8.07款（犹如该等受让人是本协议项下的租客一样）为业主的利益。

第8.08节。房东保险.

所有由业主维持的保险，均为业主的唯一利益，并由业主单独控制。业主应在整个（i）期限内保持“所有风险”或“特殊原因造成的损失形式”财产保险，包括经业主选择的标准地震和洪水保险，为建筑物和项目的结构部件投保，以此类建筑物和项目的全部重置价值为限（不包括租赁物改良和专门租赁物改良）；（ii）商业一般责任保险（ISO形式或同等形式），涵盖业主在项目内和项目周围的活动，保单条款规定每次发生的限额不低于200万美元（2,000，000.00美元）和一般总额1000万美元（10,000，000.00美元）。房东将携带商业上合理的保险，保单限额与合理审慎房东的标准一致，涵盖房东拥有的任何车辆的租金收入损失保险和汽车保险。只要业主依据上述（i）所承担的保险范围不会减少或受到其他不利影响，业主的所有保险可在涵盖项目和业主或其关联公司拥有、租赁或经营的任何其他财产的一揽子保单下进行，但前提是本租约中的保险要求得到满足，且保险范围不以任何方式减少。所有这类保险的成本都包含在运营成本中。业主对租客在租期内可能在租赁处所内作出、保留或维护的任何租赁物业改善、专门的租赁物业改善或租客的财产不承担保险义务，也不对任何损坏承担任何责任。

根据租约第8.08条规定的业主的保险要求，业主的保险人或保险单不得根据本租约的条款和条件限制业主的义务或责任。房东的投保要求规定了房东及其代理人和承包人需要携带的最低保额和投保形式。承租人如未能及时强制执行租约中有关保险的任何条文，须由业主、其代理人及承建商承付，则不得作为在日后强制执行任何该等条文的豁免。

第九条

建筑和改建

第9.01节。租赁房产交付时的状况.

承租人同意接受在交付条件下（当承租人的工作已基本完成时）管有租赁处所，但仅限于业主在本条款中所载的明示陈述和保证第9.01款.除本租约所载业主的明示陈述及保证外，业主或业主的任何代理人均未就租赁处所、建筑物或项目的状况、租赁处所是否适合租户使用，或项目的其他租户或潜在租户的身份作出任何陈述或保证。业主声明并保证，于交付日期（i）业主不得接获任何政府机构的书面通知，表示该建筑物、土地或租赁处所违反任何未予纠正的法律，而该等违反将对租户取得完成租户工作的建筑许可证及处所占用证明的能力产生重大不利影响，及（ii）据业主实际知悉，租赁处所及建筑物将在所有重大方面遵守所有适用法律，包括但不限于，适用于租赁处所交付条件的《美国残疾人法案》和Title 24（因为这些法律在本租赁日期由适用的政府当局或准政府当局适用和解释），不考虑租赁处所的任何具体用途或租户将安装的改进，（b）建筑系统应处于良好的工作秩序、状况和维修状态。如（i）业主依据附件 b或（ii）建筑物或处所的屋顶、门、天窗、窗户、密封件以及为租赁处所服务的管道、消防喷头/生命安全、照明、供暖、通风和空调、电气和电梯系统在业主保修期内（定义见下文）没有处于良好的运行状态和维修，则业主不对租户承担任何损害赔偿责任，但作为租户的唯一补救措施，业主，不向租户支付任何费用（且不作为运营成本），须迅速进行纠正工作或采取可能需要的其他行动，以使该等状况（如上文第（i）或（ii）款所述）处于良好的操作状态并进行修理。尽管有上述规定，业主无须对因建造任何租客改装、改建和/或改善或安装任何租客的家具、固定装置、设备或财产而产生的任何情况负责，或因租客对租赁处所的特定使用或租客在租赁处所开展业务的特定方式而产生的任何情况。房东有权申请并获得放弃或延期遵守，有权善意地对任何违规行为提出异议，包括但不限于主张适用法律允许的任何和所有抗辩的权利，有权在适用法律允许的最大范围内对任何决定、判决或裁决提出上诉，以及房东有义务根据本条款履行纠正工作或采取其他行动以纠正违规行为第9.01款在用尽任何和所有上诉或抗辩权利后方可适用，前提是此类抗辩不会对租户在任何此类抗辩进行期间使用和经营租赁处所的任何部分的能力产生重大不利影响，或只要在业主保修期内向业主发出初始索赔通知，就会导致业主保修期届满。如租客在知悉任何违反或指称违反上文第（i）或（ii）款的情况后（a）十（10）个营业日或之前，或（b）在任期开始日期的第一（1）周年或之前（由任期开始日期至任期开始日期的第一（1）周年期间，在此称为房东保修期"）任何违反上述第（i）或（ii）款的情况，则业主无须负责根据本条例更正该等情况第9.01款但该条件应按租约另有规定予以更正，而执行该更正的成本应计入运营成本，或由租户按规定履行第10.02款

第9.02节。租户改善.

业主及租客同意按各自承担的成本及费用，提供建筑物及租赁处所的所有改善工程，以符合《公附件 b.如业主在生效日期一周年当日或之前未按交付条件将租赁处所交付予租客，但该日期须按日延长，原因是不可抗力及租客延误（如

可以延长，“终止选举日期"），则承租人有权但无义务在终止选择日期的五（5）个工作日内交付终止本租约的书面通知；但条件是，如果（i）承租人未能在该五（5）个工作日期间内交付该书面终止通知，或（ii）业主在承租人交付该书面终止通知之前交付处于交付条件的租赁处所，则应视为承租人已肯定地选择不如此终止本租约，而承租人在本协议项下的终止权将届满，不再具有任何效力或影响。如果承租人在前一句第（i）或（ii）款规定的情况发生之前及时交付了该终止通知，则本租约即告终止，除明确在本租约终止或到期后仍然有效的那些外，本合同各方应立即解除在本租约条款下的所有义务和责任，并且房东应在十（10）个营业日内向租户退还交付给房东的全部保证金和预付租金。

第9.03节。改动.

在租期生效日期后，承租人不得在租赁处所内或租赁处所内作出或安排作出任何更改、增设、翻新、改善或安装（"改动”）未经业主事先同意，该等同意不会被业主无理拒绝、附加条件或延迟。租客在任何情况下均不得作出或准许作出任何影响（i）任何楼宇系统、（ii）楼宇的结构构件，包括但不限于屋顶、（iii）楼宇的外观，或（iv）塔式停车场或公共停车场（统称"限制性改动"），未经业主事先书面同意，可由业主全权及绝对酌情批给或扣留。尽管有上述规定，只要此类外观改动符合所有适用法律，外观符合运营标准，并在可行的情况下移除此类改动，以及在期限届满前按本协议要求修复的租赁处所的任何损坏，租户可在租赁处所内进行不属于其他限制性改动的外观改动，每年的费用总额最高可达十万美元（100,000.00美元）；但前提是此类修理和修复义务不适用于任何油漆或地毯或地板饰面的外观改动。如业主同意租客进行任何该等改建，而该等改建为限制性改建，则业主有权（但无义务）全权酌情管理或监督该等工程，而租客须向业主支付合理费用，以补偿业主因管理或监督该等工程而产生的间接费用和行政成本及开支，不超过任何该等限制性改建的建造硬成本的百分之二（2%）。但是，如果此类改建不是限制性改建，则房东应有权（但没有义务）全权酌情审查与此类工程有关的平面图、规格和设计图，租户应向房东支付合理费用，以补偿房东实际自付费用不超过五千美元（5000.00美元）。在任何时候，业主批准任何改建计划时，业主须以书面向租户提供有关任何改建的说明，业主须要求租户从租赁处所中移走，并在租约到期时将其恢复为基本相同的条件。业主批准变更或批准限制性改建，不得要求承租人实施和履行同样的规定，且在任何时候，承租人有权撤回对租赁处所的任何改建计划。

第9.04节。工作要求.

租客在承租处所内进行的所有改建，须（i）以工夫般的方式，以一流的材料进行；（ii）由合资格人士或持牌人士进行；（iii）不得无理干扰或干扰业主或大厦其他租客或占用人的营运；及（iv）按照（a）业主事先以书面批准的图则及规格（就外观设计及材料而言），而该等批准不得无理拖延，除非另有规定第9.03款以上，以及（b）所有适用的政府许可、规则和条例。

第9.05节。改善的所有权.

承租人作出的所有改建及专门租赁物业改善（统称“租赁权改善”），经业主按照本合同约定接受的，应

在租客休假或放弃租赁处所时成为业主的财产，除非业主另有指示，否则须与处于良好秩序、状况及维修、合理损耗及因伤亡而造成的损坏的租赁处所保持并交还，租客不得予以维修或予以谴责的情况除外。尽管有上述规定或本租约所载的任何相反规定，须要求承租人自行承担成本及费用，拆除对租赁处所作出的构成专门租赁物改良的所有改建、增建、翻新、改良及安装，或构成业主在批准后依据第9.03款上述将被要求在移交时拆除，不迟于终止日期，并修复因此类拆除而对租赁处所和建筑物造成的所有损坏；但在任何情况下，房东均不得要求租户拆除任何租户作品（定义见附件 b附于此），除非同样是专门的租赁权改良。就本租约而言，"专门的租赁权改进”系指对比楼中不属于一般办公改善的租赁物改良；但不限于上述情况，在所有情况下，以下各项均构成专门的租赁物改良：对建筑物Structure或建筑物系统产生重大不利影响或位于租赁处所之外的任何变更或改良；任何需要地板加固或增强系统要求的变更；租赁期结束时的加固地板或加高地板，只要当时状况良好，（接受普通磨损），地板穿透，石地板和结构加固；厨房；私人或行政浴室、淋浴和不属于基座建筑的类似设施；间隙楼梯，在生效日期后由租户或代表租户安装；所有补充的HVAC系统（包括冷却器）；中庭；礼堂；金库；保险箱；发电机；机架系统；备用能源供应系统；发电机、油箱和UPS（以及所有相关的设备和设备）；所有受《视觉艺术家权利法》、所有租户线路和所有电气和电信立管（以及所有相关的设备和设备）约束的内置或嵌入艺术品；屋顶安装，以及屋顶设备和租户安全系统（各自定义如下）；但进一步规定，上述内容不应构成房东同意安装上述任何内容。凡属于承租人的所有动产、库存品、办公家具、设备、行业固定装置、标牌、承租人台词、屋顶装置、屋顶设备及其他非永久固定在租赁房地上的动产个人财产（统称，“租户的财产"），仍为租户的财产，并可随时由租户移走，但租户须修理因移走租户的任何财产而对租赁处所或建筑物造成的任何损坏。

第9.06节。搬走租户的财产.

承租人须移走承租人的全部财产（以及业主可能指示的任何租赁物业改善，符合第9.05款，如上）终止日期或租客的占有权终止前。承租人须将余下的租赁物业改善工程、租赁处所或建筑物的任何其他部分所造成的任何损害，修复至与交付的状况或租赁物业改善工程的初始状况（如适用）合理相当的状况，合理的损耗及由伤亡人员造成的损害，业主须予修复的情况除外。承租人未及时移走上述物品的，视为遗弃，成为房东的财产，或者房东可以移走处置。

第9.07节。机械师的留置权.

不得因承租人更改租赁处所而对建筑物产生机械师或其他留置权。 租客须在承租处所内、内或周围的任何工程展开前不少于三十（30）天向业主发出通知，业主有权在承租处所内或内记录和张贴不负责任的通知。 承租人对承租人在租赁房地从事的任何工作，应及时向所有提供劳务、材料或服务的人员支付费用。如任何技工或其他留置权因工作、劳动、服务或材料已执行或提供，或指称已执行或提供，为租客或为租客的利益而针对租赁处所或建筑物提出，租客须在业主发出通知后十（10）日内，以法规规定的方式安排解除该留置权的记录或解除有关留置权的效力的保税。承租人未能解除或担保任何该等留置权的，除本租约规定的所有其他权利或补救措施外，业主可将该留置权或索偿（或清偿该留置权或

无法合理努力的情况下索赔）而无需查询其有效性以及房东因解除上述留置权而产生的所有费用，包括合理的律师费，应由租户在十（10）个工作日内向房东支付作为额外租金的要求。

第9.08节。布线；屋顶安装.

A.所有语音、数据、视频、音频等低压控制传输系统布线和/或电缆包（“租户线路"）由租户或其承包商安装在建筑物中的应（i）符合所有适用法律，并根据NFPA70/国家电气规范具有适合其环境用途的成分构成；（ii）可合理识别为租户线路；（iii）按照所有环评/TIA标准和国家电气规范安装；（iv）按照显示电缆通路“按建造”或“按安装”配置的路线图安装和布线，出口识别号、所有墙壁、天花板和地板穿透的位置、立管电缆布线和导管布线（如适用），以及房东可能要求的其他合理信息。路由图则应根据要求提供给租赁处所的业主及其代理人。根据业主的书面要求并由租户自行承担成本和费用，租户应安排在本租约期满或更早终止时移除所有租户线路（或业主要求的租户线路）；但业主有权在通知发出后十（10）个营业日内，根据业主的选择，安排业主的承包人在本租约期满或更早终止时移除该租户线路，在此情况下，承租人应（在业主提出书面要求后三十（30）天内）向业主偿还业主合理证明的与此有关的所有合理自付费用和开支（该义务应在本租约期满或提前终止后继续有效）。承租人及其电信公司，包括本地交换电信公司和替代接入供应商服务公司，不得在建筑物内（包括建筑物屋顶）进行电信系统的安装和运营，包括语音、视频、数据、互联网以及通过有线、光纤、微波、无线和任何其他传输系统提供的任何其他服务（“电讯服务“），对于部分或全部租户在建筑物内以及未经业主事先书面同意而从建筑物前往任何其他地点的电讯，不得无理扣留，但在所有情况下，该等提供者将有权进入最低入境点（”MPOE”）的建筑物，以启动此类服务。所有电信服务提供者必须在当时的项目预先批准名单（如有）上，业主应租户要求提供该名单，或应事先获得业主批准，如果租户选择了此类服务的国家提供者，不得无理拒绝批准，并应被要求遵守建筑物的规则和条例、所有适用法律以及业主对建筑物的合理、非歧视性政策和做法。租客承认，业主无须提供或安排任何电讯服务，而业主无须就电讯服务或与之有关的任何设备或设施的安装、操作或维护向租客承担任何法律责任，惟须遵守本协议的弥偿条文。承租人应自行承担费用并自行承担获得所有电信服务的全部责任。

B.在符合本租约的条款及条件，包括但不限于《屋顶规则及规例》（定义见下文）的规定下，租客可在租期内，不向租客额外收费，在业主指定的建筑物屋顶的位置上安装、操作、维护和维修，仅就租客在租赁处所内开展业务而言，屋顶设备（定义见下文）（统称，“屋顶安装”).与屋顶装置的设计、制造、工程、许可、安装、筛选、维护、维修、操作、使用和拆除有关的所有费用，除屋顶装置属于租户工作的一部分并由租户工作津贴支付外，均应由租户单独承担。就本租约而言，"屋顶设备”指（i）在租赁房地内服务于租户业务的电信天线、微波碟片及其他通信和信息技术设备，（ii）用于冷却任何服务器机房或信息技术设备货架的任何补充供暖、通风或空调系统（补充租赁房地暖通系统）所需的设备，其尺寸由计算和合理确定的

承租人的工程师须满足冷却要求，及（iii）将该等设备连接至建筑物现有电力供应及电缆（包括承租人线路）或将屋顶设备与位于租赁处所的承租人相关设备连接所需的类似连接。

C.服务于屋顶设备的布线及连接的路线或路径，须经由建筑物的立管、全会、导管及竖井，但须受合理的空间限制及业主对该等区域的合理使用要求所规限，并在一切情况下须经业主依据本租约其他条文批准图则及安装（该等路线或路径在此统称为"电缆路径”和所有这些电气和其他连接，包括租户线路，在此统称为“连接”）有关在租户工作完成后安装的任何屋顶安装。如果屋顶设备或其他屋顶安装或连接，或其任何部分，构成租户工作的一部分，则房东应就其根据工作协议批准或不批准工作计划或其他施工图，并在其管辖的时间段内给予上述房东的批准或不批准。

D.在不限制本协议任何其他规定的一般性的情况下，承租人应按照所有适用的法律和本协议所附的屋顶规则和条例安装、维护、使用和操作其屋顶设备，作为附件 e，且不得干扰或以其他方式损害在制造商的规格范围内运作的以下任何设备或与此相关的任何许可的使用和操作：（i）项目内或项目周围的电视或无线电设备；（ii）发射、接收或掌握位于项目任何部分的电视、电信或微波天线设备；或（iii）位于项目任何部分的无线电通信系统。

E.如果屋顶维修和/或屋顶更换建筑物（该“屋顶维修"）在任何时间均属合理需要，而该等屋顶维修是由业主进行的，业主须就业主拟开始进行该等屋顶维修的日期向租客发出至少十（10）个营业日的事先通知（除非在发生紧急情况时无须事先通知），连同一份有关计划进行的工作的说明（如该工作计划在屋顶进行），以及对该表现所需的时间范围的估计。租户须在接获该通知后的十（10）个营业日内，在业主合理地确定搬迁对迅速进行任何屋顶维修是合理必要或适当的情况下，自费作出合理努力，安排在临时基础上拆除或搬迁屋顶装置，但业主及租户须合理合作，以尽量减少此类搬迁或屋顶维修可能造成的对租户业务运营至关重要的屋顶设备的任何干扰或服务损失。

F.尽管本条另有相反规定第9.08款或本租约其他地方，除业主事先书面批准外，租客无权使用业主指定的建筑物屋顶面积的一定比例份额，以屋顶上可用于安装此类设备的总平方英尺数，以及租赁处所的楼面面积占建筑物总楼面面积的比例计算。

第9.09节。租户安全系统.

租户 应有权在承租人自费和自费的情况下，为租赁的处所安装单独的安全系统（“租户安全系统”），但任何该等租客保安系统须经业主根据本协议对该等租客保安系统的计划及规格作出合理的事先审核及批准。租户应与业主协调租户安全系统的安装和运行，以确保租户安全系统与业主的安全系统以及建筑物的系统和设备兼容。业主应与租户协调，为进入楼宇保安系统安装与业主保安系统兼容的租赁处所保安系统，包括使用单一的钥匙扣或其他钥匙卡出入证操作上述租户保安系统。租户应在整个租期内监测、保持和维护租户安全系统处于良好的工作秩序、状态和维修状态。The

租户安全系统的安装、维护、使用和操作应符合所有适用法律和租赁条款。承租人应向业主提供钥匙卡或门禁码，视情况允许业主随时进入租赁处所。承租人承认并同意，承租人使用承租人安全系统及其安装、操作、维护和使用，风险由承租人自行承担，房东不承担与此相关的任何责任。承租人在此放弃因承租人行使其在本条下的权利而引起的任何损害而对业主造成的任何及所有损失。在终止日期当日或之前，除非业主另有书面说明，租客须根据业主的选择，按照本租约的条款解除租客保障制度，费用由租客承担。如果租客在租约到期时被要求从租赁处所中移除租户保障系统，则租赁处所应由房东担保，费用由房东承担。

第十条

维修、维护和房东的访问

第10.01款。房东维修.

业主契约，以符合营运标准的方式保持、维护、维修、更换、管理及经营项目的公共区域。根据本租约条款，业主同意维护屋顶、外部包括平板玻璃和建筑物的结构部分，以及中央或基地建筑物的机械、电气、暖通空调和管道系统（具体不包括任何补充暖通空调系统、喷水灭火系统或任何其他专门服务于租赁处所的系统）。房东进行维修、保养、更换所发生的费用，构成经营费用，按照第六条以上，以其中的排除和限制为准。尽管如此，如任何该等维修、保养或更换因承租人根据本租约违约，或因承租人、其代理人、雇员、转让人、特许公司、承建商、分包商或受邀人的任何作为或疏忽而有必要，承租人须在要求后三十（30）天内向业主偿还完成该等维修所招致的合理费用，该要求将附有合理的分项和发票，以证明有关费用。

第10.02节。由租户进行维修及保养.

A.明确由业主负责的维修保养行为除外第10.01款以上，租客须在租期内的任何时间，由租客自行承担成本及费用，维持租赁处所的整个内部，包括任何租客的工作、租赁物改良、改建或其中的其他改良，处于一流、良好、清洁、稳固的状态，并及时以与原始性质、种类及质量相同的材料和工艺进行一切必要的维修和更换，包括但不限于维修和更换专门为租客安装的器具和设备，如冰箱、弃置器、电脑室、空调、水槽和专用管道固定装置、这些固定装置的专用固定装置和灯泡，以及任何非标准的网点。承租人不得被要求在租赁处所内维护和维修属于业主对建筑物的维护和维修责任的部分的吊顶以上的任何建筑物系统，或维护、维修或更换任何穿过位于业主或建筑物任何其他承租人的租赁处所内的租赁处所或管道内部的电缆或线路。

第10.03节。房东的检查、访问和紧急维修.

经合理的事先通知（不少于一（1）个营业日）且在不对承租人在租赁处所内的业务造成重大不利影响的情况下，承租人应允许业主进入租赁处所的所有部分进行检查，并履行其在本租赁下的义务，前提是此类进入不会不合理地干扰进入或使用租赁处所。在发生紧急情况时，业主可随时进入租赁处所，并进行业主认为必要的检查和维修，风险自担，并由租户承担。除发生紧急情况外，上述业主准入权利应继续受本租赁第7.02条所述任何限制的约束。

第10.04节。加州无障碍合规.

业主特此向租户披露，根据加利福尼亚民法典第1938条，租户特此确认，租赁的处所没有经过认证访问专家的检查（“CASP”）以确定租赁处所是否符合《加利福尼亚民法典》§ 55.51等规定的所有适用的建筑相关无障碍标准。根据《加利福尼亚民法典》第1938（e）节的要求，房东在此声明如下：“经认证的准入专家（CASP）可以检查标的租赁房地，并确定标的租赁房地是否符合州法律规定的所有适用的建筑相关准入标准。虽然州法律没有要求对标的租赁处所进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业物业所有人或出租人不得禁止承租人或租户为承租人或租户的占用或潜在占用获得对标的租赁处所的CASP检查。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付、以及为纠正租赁房地内违反施工相关无障碍标准而进行的任何必要维修的费用等事宜相互约定。”为推进上述工作，且尽管本租约中有任何相反规定，业主和租户特此约定如下：（i）租户要求的任何CASP检查应由业主事先批准的CASP进行，费用由租户自行承担，但须遵守业主的规则和要求；（ii）业主没有义务进行任何此类CASP检查中确定的任何工作或修理，除非要求更正业主根据工作信函进行的改进中的缺陷；（iii）在任何工作、修理、更换，或改建是CASP建议或要求的（或由于任何此类CASP检查或租户在其使用或占用租赁处所时所做的任何事情的结果而另有要求），且并非仅因业主未能完成租赁处所交付条件而产生，则应由业主选择，要求租户履行同样的义务，由租户自行承担成本和费用（受本租约条款和条件的约束，包括业主提前批准详细规划和规格的权利）；但前提是，业主有权选择履行上述任何或全部内容，费用由租户自行承担（租户须按要求偿还业主在履行上述内容时所招致的成本和费用，但前提是业主将使用收取市场费率的承包人，且租户对此类变更的费用拥有合理的核准权）；（iv）租户同意对CASP报告中的信息保密，除非租户完成此类变更所必需。

第一条XI

伤亡

第11.01节。火灾或其他伤亡.

承租人如遇火警或其他伤亡，须迅速通知业主（“伤亡”）至租赁处所或建筑物。

第11.02节。终止权.

A.如果（i）租赁处所损坏的程度达到其重置成本的百分之五十（50%）或以上（即在紧接该等意外事故变得无法租用前租赁处所的建筑面积的百分之五十（50%）以上），而业主确定该等损坏无法在自该等事故发生之日起二百七十（270）天内修复至本协议规定的状况；或（ii）在最后两（2）个租赁年度或在租期结束时的任何部分租赁年度内，租赁处所的损坏程度超过其更换成本的百分之二十五（25%）；则（x）业主可在伤亡日期后六十（60）天内通过通知租户终止本租约，但须遵守租户根据本协议有权否定该通知，前提是业主的通知将包括合理证实业主的维修成本和维修所需时间。如业主如此终止本租约，而承租人并无按本协议的规定否定业主的通知，则终止日期应为向承租人发出的通知所载的日期，该日期不得多于该通知发出后的九十（90）天。自事故发生之日起减租。“重置费用”由保险公司或公司向房东投保意外险确定，或者，如果没有

确定，由房东选定的合格人员确定这样的“重置成本”。

b.如（i）在本租赁期限内的任何时间，租赁处所或共用区域（在该等共用区域由业主投保的范围内，且仅在租户无法进入租赁处所的情况下）受到损害，而业主经与业主的建筑师协商后善意地确定，该等损害不能在发生之日起三百六十五（365）天内修复，或（ii）在最后两（2）个租赁年度内或在租期结束时的任何部分租赁年度内，租赁处所的损坏程度超过其重置成本的百分之二十五（25%），或紧接该等意外导致不可租用前租赁处所的楼面面积的百分之二十五（25%）以上，而业主善意地确定该等损坏无法在该等损坏发生之日起一百八十（180）天内修复，租客可，尽管业主根据本协议可能有任何权利选择本租约继续进行，但通过在伤亡日期后六十（60）天内给予业主提前六十（60）天通知终止本租约。如果租户如此终止本租约，则终止日期应为通知业主的日期。

第11.03节。房东的重建义务.

业主须将租赁处所（不包括租户的财产、租赁物改良（包括专门的租赁物改良）和租户工作，这是租户的维修、恢复或更换义务）和公共区域修复至与意外事故发生前基本相似的状况，但分区和建筑规范以及其他适用法律要求的修改不会实质性减少建筑面积的情况除外。除非本租约按本条规定终止，否则房东应在保险收益由房东收到的范围内（或如果房东携带了根据本租约要求携带的保险并遵守了其条款，则房东本可以获得的），鉴于要修复的损坏的性质，以合理的谨慎和及时的方式进行，以实现房东的修复工作，所有这些均受制于保险调整、分区和建筑规范以及当时有效的其他适用法律的合理延迟，以及不可抗力。在任何情况下，业主的修复工作不得包括对任何租户工作、租赁物改良（包括专门的租赁物改良）或租户财产的修缮和修复。除本条规定终止本租约的情形外，若且在一定程度上，任何受损的租户工作、租赁物改良（包括专门的租赁物改良）或租户的财产必须被移走，以便业主对业主的修复工作提起诉讼，或消除此类受损的租户工作、租赁物改良（包括专门的租赁物改良）或租户的财产所造成的任何危险或滋扰，则在业主为此目的给予租户访问权限后，租户应在考虑到工作性质的情况下，以合理的谨慎态度移走该受损的租户工作，租赁物改良（包括专门的租赁物改良）和/或根据适用法律承租人的财产，在保险调整和不可抗力的合理延迟的情况下，除非在房东移走此类物品的情况下，移走属于房东保险的承保范围，在这种情况下，房东应移走此类物品。

第11.04节。租户的重建责任.

除非本租约按本条规定终止，否则在发生伤亡事故时，承租人应在保险收益可供承租人使用的范围内（或如果承租人携带了根据本租约要求携带的保险并遵守了保险条款，则本应可供承租人使用），将承租人的工作、租赁物改良（包括专门的租赁物改良）和承租人的财产恢复到与伤亡事故发生前基本相同的状态，但分区和建筑规范以及其他适用法律要求的修改除外。承租人应在考虑到工程性质的情况下，以合理的努力进行，以便在不可抗力的情况下，以良好和做工的方式并根据适用的法律进行此类修复。若按本条规定终止本租约，承租人应在不迟于本租约期满或提前终止前，运用保险收益将受损的承租人作品、租赁物改良（包括专门的租赁物改良）和承租人的财产移走，但要将建筑物夷为平地和/或拆除的除外，在这种情况下，承租人没有义务移走任何该等改良或个人财产。

第11.05节。保险收益.

如租赁处所或建筑物（或其中的任何设备、家具、陈设、行业固定装置或个人财产）因任何伤亡而受到任何损害，业主有权获得业主就该等灭失或损坏所携带的任何保险的全额收益，租户有权获得租户就该等灭失或损坏所携带的任何保险的全额收益；但如租户根据本条规定因发生伤亡事故而行使任何权利终止本租约，则承租人有义务从承租人涵盖承租人工程的任何承租人保险的收益中（并在其范围内）向业主汇出相当于承租人工程的未摊销成本（或业主根据本协议就建造受损租赁处所的任何部分的改善而向租户提供的其他津贴）的金额，前提是业主告知租户，业主有意将建筑物恢复到该等损失或损坏之前存在的基本相同的状态和基本相同的用途。租赁处所的业主修复工作，由业主及时进行，不得无故拖延。承租人交付任何保险收益，须以业主对租赁处所进行修复工作（或该收益交付适用的部分）为条件。

第11.06节。业主不负营业中断责任.

尽管本租约另有相反规定，业主对因意外事故造成的任何损坏而对租赁处所或建筑物的任何部分进行维修、恢复或修复而引起的任何业务损失、不便或烦扰不承担任何责任；但上述情况不应被视为免除或以其他方式改变业主履行业主恢复工作的持续义务，所有这些均在本条另有规定的范围内，也不损害本合同规定的租户的租金减免权利。

第11.07节。租金减免.

无论业主或租户是否根据本条选择终止本租约，而本租约在发生伤亡事故后仍保持完全有效，租户均有权按照事故发生后租户未实际使用的租赁处所的建筑面积占租户合理确定的租赁处所的总建筑面积的比例，减免最低租金和租户分担的经营成本和税费，自该楼面面积变得不能出租及租户停止使用该楼面面积以正常开展业务之日起至业主的修复工作实质完成后三十（30）天或任何终止生效日期（如适用）结束的期间内。就本条而言，“实质性完成”一词的含义与《中国证券报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》附件 b关于基本完成房东的修复工作。如果百分之五十（50%）或更多的租赁处所受到损害，而租户凭其唯一合理酌情权确定从剩余的租赁处所经营不符合其最佳利益，而租户事实上并不从租赁处所经营，则自意外事故发生之日（或租户停止在租赁处所内经营的较后日期）起，直至将租赁处所交付给承租人并完成房东的恢复义务之前，所有租金均应减免。

第11.08节。任期开始日期前的伤亡.

因伤亡事故对建筑物造成的任何损害均适用本条XI的条款和规定，无论该损害是否发生在期限开始日期之前或之后。

第11.09节。豁免.

若租赁的处所或建筑物发生损坏、毁损，本条XI为承租人的唯一、专属补救措施。作为对业主订立本租约的重大诱因，租客特此放弃根据《加利福尼亚民法典》第1932、1933（4）、1941或1942节就任何毁坏租赁处所、业主对租赁处所的可租性的义务和租客的

有权进行修缮并扣除此类修缮的费用，或根据现在或以后生效的任何类似法律、法规或条例。

第十二条

谴责

第12.01节。占用租赁处所.

A.租赁处所建筑面积的百分之二十五（25%）以上应在征用权下占用或占用，或应在预期或替代情况下进行转让（“服用”），任何一方均可在该占用日期前三十（30）天内通过向该选择的另一方发出通知，自该占用生效之日起终止本租赁。

B.如有部分租赁房地被占用且本租赁未根据12.01.a款，则（i）自占用生效之日起，本租赁仅就所占用的租赁处所部分终止；（ii）在占用生效日期后，租金须以相同的乘以零头减少，其分子为占用后租户不可使用的建筑面积，而其分母为紧接所占用前的租赁处所的建筑面积；及（iii）在占用生效日期后合理可能的尽快，业主须，在可行范围内，将租赁处所的剩余部分恢复为与租客进行任何工作之前存在的条件类似的完整单元，但不得要求业主在此类改建或恢复工作上花费超过业主就租赁处所收到和保留的谴责裁决。

第12.02节。采取建筑.

如有占用建筑物的任何部分，以致根据业主的合理判断，使剩余部分不适合用作办公楼，业主有权在提前三十（30）天通知租户后终止本租约。如果租户当时没有违约，租户应收到房东按比例退还租户预先支付的任何租金。

第12.03节。谴责奖.

因占用租赁处所的任何部分（包括租赁物业改善）或占用建筑物的任何其他部分而判给的所有补偿，均属业主所有。租户特此将其在任何此类裁决中的所有权利、所有权和权益转让给房东。承租人有权收取和追讨根据当地程序可能获得的关于搬家费或承租人财产和商誉损失的任何单独裁决，只要该裁决不会减少如上所述原本属于房东的裁决。

第12.04节。放弃CCP § 1265.130。

每一方均放弃加利福尼亚民法典程序第1265.130条的规定，允许任何一方因部分占用而向上级法院提出终止这份租约的请求。第XII条所载权利，为承租人在发生占用时的唯一、专属补救措施。租户放弃《加州民事诉讼法典》第1265.130和1265.150条的规定以及任何继承法或其他类似进口法的规定。

第十三条

停车场；停车权&建筑便利设施

第13.01节。停车权.

但承租人在本租约下并无违约，承租人有权使用载于第1.01（l）款），以上，该权利应包括（a）使用塔式停车场每1,000平方尺楼面面积最多0.8个车位（即最初为18个车位）的非专属权利；及（b）使用公共停车场每1,000平方尺楼面面积最多2.2个车位（即最初为51个车位）的非专属权利；但条件是

租客承认并同意（i）公共停车场内的停车位可于太平洋时间下午5时后向公众开放；及（ii）业主有权指定公共停车场内最多一百（100）个停车位为地租出租人及温彻斯特神秘屋的顾客的预留专属停车位（如适用，则“WMH预留停车”），并按比例指定泊车位，供大厦其他租户在铁塔停车库及公共停车库使用。如果承租人或经房东批准的承租人的任何许可受让人或受让人或转承租人不再租赁原根据本协议租赁的全部租赁处所，则分配给承租人的车位数量应按比例减少，其分子为承租人当时租赁的建筑面积，分母为整个租赁处所的建筑面积。承租人承认并同意：（1）承租人及其雇员、业务受邀人、许可转承租人和受让人均不得在WMH预留停车场内停车；（2）塔式停车库和共用停车库内的停车位仅供承租人及其雇员、业务受邀人、许可转承租人和受让人在本合同项下停放客运车辆使用；（3）承租人的停车证不得与本租约、本合同项下的任何转租或许可分开转让或转让，且在本租约期满或提前终止时，承租人的停车权（包括其获得停车证的权利）立即终止；（4）除WMH预留停车权（如适用）外，公共停车库内的停车位应可供使用，采用非排他性、先到/先得的方式；（5）除大楼租户指定专用的停车位外，塔式停车库内的停车位应可供使用，采用非排他性、先到/先得的方式。业主可合理规管进入塔式停车库及公共停车库，包括但不限于安装规管出入所需的设备，包括大门及卡钥匙出入，但该等大门及门禁系统的成本须计入营运成本。业主将使用商业上合理的努力，以与业主在整个项目余额期间的执行努力一致的方式强制执行租户在本协议下的停车权。租户承认并同意（a）于附件 K 随函附上（the“地面出租人保留财产”）仅供地面出租人、其关联公司和Winchester Mystery House的赞助人使用；（b）承租人及其雇员、业务受邀者、许可转承租人或受让人均不得在地面出租人保留的财产上停车，或将Olsen Drive的任何一侧用于许可进出以外的任何用途；（c）地面出租人有权对地面出租人保留的财产实施停车控制，包括在租户或任何雇员、业务受邀者，允许的转租人或受让人停放或以其他方式使用地面出租人保留的财产或将Olsen Drive的任一侧用于除允许的进出之外的任何用途。

第13.02节。停车规则及条件.

承租人、其雇员、业务受邀者、许可转租人及受让人使用铁塔停车库及项目的任何其他停车设施，须进一步受制于业主不时在业主的合理酌情决定权下颁布或修订的合理非歧视性的业主泊车规则及规例，而该等规则及规例与上述并无抵触。

第十四条

从属和领养

第14.01节。从属.

承租人在本租赁下的权利从属于（i）影响建筑物全部或任何部分的所有现有和未来的地面或基础租赁，包括但不限于地面租赁，以及（ii）现在或以后影响建筑物的任何地役权、许可证、抵押、信托契据或其他担保文书（上述（i）和（ii）中提及的文件统称为“抵押贷款”和具有相同利益的人统称为“抵押权人”).租户的从属地位在本第14.01款是自我运作的，不需要进一步的从属文书；但条件是，（a）任何该等从属地位的条件是，在任何抵押被取消抵押品赎回权后，只要租约下没有违约，抵押权人同意不打扰占有租赁处所的租户，以及（b）如果租户提出要求，

业主同意通过商业上合理的努力，从任何未来的抵押权人处获得商业上合理的从属、不干扰和委托协议，承认租户在本租赁下的权利；但前提是，业主无法获得此类协议既不构成本协议中的违约，也不解除租户在本协议下的义务。除地租外，业主声明并保证，自本租赁生效之日起，所租赁的处所不受任何优于租户的抵押或其他权益的担保，其止赎或终止可能导致本租赁的终止。

第14.02节。律师.

如任何人继承业主在租赁处所的全部或部分权益，不论是藉购买、取消抵押品赎回权、代替取消抵押品赎回权的契据、出售权力、终止租赁或其他方式，租客须应业主的要求，免费委托该权益继承人，但该继承人同意承认本租赁，只要在本协议项下适用的通知和补救期之外没有违约。

第14.03节。反叛者证书.

业主及租客各自须于接获对方发出的通知后二十（20）天内，以书面文书向对方或业主或租客指定的任何其他人证明：（i）本租约具有完全效力及效力，且未经修改（或如经修改，则述明修改）；（ii）根据本租约到期的租金各组成部分已支付的日期（如有的话）；（iii）业主或租客是否据核证方所知未能履行本租约项下的任何契诺、条款或条件，及业主或租客失败的性质（如有）；及（iv）业主或租客合理要求的其他有关资料。

第14.04节。安静的享受.

业主承诺，其完全有权、有权及有权订立本租约，而承租人在履行承租人在本租约项下的所有义务及及时支付所有租金后，须在符合本租约条款、地租及影响租赁处所的所有记录事项的规限下，在租期内以和平方式及静悄悄地拥有、持有及享有租赁处所，而不受任何由业主合法申索、通过或根据业主合法申索的人的阻碍、驱逐或骚扰。本条第14.04款中承租人的前述权利应在适用范围内包括加利福尼亚民法典第1927.-2023条为执行本盟约而必要时提供的此类权利。

第十五条

转让及转帐

第15.01节。须经业主同意.

A.承租人不得自愿或非自愿地通过法律操作或其他方式：（i）转让、转让、抵押、设押、质押、抵押或转让其在本租赁中的全部或任何权益；（ii）转租或允许租赁的处所或其任何部分供他人使用，包括但不限于特许公司或被许可人；（iii）发行新股（或合伙股份或会员权益）、创建额外类别的股票（或合伙股份或会员权益），或出售、转让，抵押或以其他方式转让已发行的有表决权股票（或合伙股份或成员权益），从而导致租户目前的控制权发生变化，但前提是，只要租户是一家公有公司，其已发行的有表决权股票在国家证券交易所上市（定义见经修订的1934年《证券交易法》）或在场外交易市场上活跃交易，则本（iii）款不适用于该公司；未经房东事先同意，在每种情况下，房东不得无理拒绝，其中合理性受《中国证券报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、第15.01.d款并受第15.03款，下方。上述所有交易，统称或单称为“转让”，承租人权益转让给的人称为“受让人”.

B.任何根据本协议需要同意且未经业主同意而作出的转让，对业主不具约束力，不得将任何权利授予任何第三人，并且在没有任何通知或任何种类的宽限期的情况下，构成租户根据本租约立即违约。

业主在任何转让后接受租金，不得视为业主同意任何该等转让、接纳受让人为租客、解除租客履行本合约的任何契诺，或业主放弃业主根据本租约的任何补救措施，但所收到的款项须由业主贷记承租人的租金义务。业主对任何一项转让的同意，不应是放弃对任何其他转让的同意要求。本租赁中对受让人、特许公司、转租人或被许可人的提述，不得视为业主同意任何该等受让人、特许公司、转租人或被许可人占用租赁处所。本条文不得规定承租人将租赁处所的全部或任何部分转租或以其他方式将其权益转让予业主，作为允许受让人占用租赁处所的条件，而承租人仍须根据本租赁承担履约责任。

C.业主对任何转让的同意，不应作为放弃或解除租户在本协议项下的契诺和义务；向任何受让人收取或接受租金或其他履行也不具有此种效力。相反，在发生任何转让的情况下，承租人应在整个期限内根据本租约承担全部和主要的责任和义务，并且在受让人违约的情况下，房东可自由追究承租人、受让人或两者，而无需事先通知或要求其中任何一方。

D.如有下列任何条件适用，房东保留拒绝同意转让的权利，如有下列任何条件适用，房东拒绝同意应被视为合理：

（i）承租人违反本租约；

（ii）受让人在紧接转让前的净值（定义见下文）不足以履行租赁或相关转租项下产生的财务义务（由业主根据承租人提供的财务资料或受让人考虑任何一方的任何会计师提供的任何资料合理确定）；

（iii）受让人无法继续经营在租赁处所内为一般办公用途或本租赁许可的其他用途而进行的业务；或

（iv）受让人是项目的现有租户，而业主在不受租赁限制的建筑物内有足够的可用空间，以满足该建议转租人的空间要求。

（v）受让人将是以下任何一方（a）Ernst & Young LLP，（b）Deloitte and Touche LLP，（c）KPMG LLP，（d）BDO Seidman LLP，（e）Grant Thornton LLP，（f）Accenture，（g）McKinsey & Company，（h）Boston Consulting Group（BCG），（i）Bain & Company，（J）Baker Tilly，（K）Schneider Downs，和（L）Moss Adams，或因任何前述实体或主要从事提供“顶级”会计、税务、咨询或相关业务咨询服务的任何实体的合并或合并而产生的任何实体；或

（vi）受让方将为以下任何一方（a）华为技术有限公司（“华为”）、中兴通讯股份有限公司（“中兴通讯”）或其各自的任何关联公司或子公司。

E.尽管有上述规定，以下条件适用于任何拟议转让：

（i）本租约强加予租客的每项契诺、条件或义务，以及本租约给予业主的每项权利、补救或利益，均不得因上述转让而受损或减损。

（ii）租赁处所最初租赁给的承租人应继续根据本租赁对所有条款的履行承担责任，包括但不限于支付根据本租赁到期的租金。

（iii）受让人必须在交付且业主合理接受的书面文书中明确承担承租人在租约下的所有义务。

（iv）业主须就任何该等转让提供适当文件，并有权就该等转让收取合理的行政费用，详情载于第17.03款.

（v）在承租人请求批准转让时，房东应收到与此种转让有关的以下信息：拟受让人的姓名、拟受让人和任何担保人的财务报表副本、有关拟受让人的商业历史和经验以及拟受让人对租赁房地的商业计划和预测的信息。

（vi）如业主同意转让，作为转让的条件，租客须在收到受让人的转让后，按月向业主缴付任何转让溢价的百分之五十（50%），作为额外租金。术语“转账保费”指该等受让人应付的所有租金、额外租金及其他代价，如初始或在转让期限内，超过转租情况下适用空间的租金或租金的按比例部分（视属何情况而定），或在转让情况下以书面分配给建筑物中租赁物价值的任何金额，以及（a）租户支付的实际第三方经纪人佣金，（b）租户为实现该等转让而招致的合理律师费，（c）租户为实现此类转让而产生的合理的租户改善成本，以及（d）合理的“免费”租金奖励。 “转让溢价”还应包括但不限于受让人就该转让向承租人支付的关键款项和奖金。尽管本文中有任何相反的内容，这第15.01.e（vi）款）不得适用于任何允许的转让（定义见下文），也不应就此支付转让溢价。

（vii）如转租少于全部租赁处所，承租人须独自负责建造任何及所有必要的转租改善（统称“消逝的改进"）；但条件是，（a）该等消纳式改善须根据本租约建造，及（b）尽管有本协议所载的任何相反规定，承租人须移除消纳式改善，并在租期的转租终止或届满时将租赁处所恢复至其建造前已存在的状态，以较早者为准。上述规定不应要求租户在提议的转租空间小于租赁房地的情况下，如果租户和提议的受让人就租赁房地空间如何由受让人分配和使用达成各方可接受的转租条款，则承租人有义务建造消纳式改善。

业主应在收到租客的意向转让通知及其上述所需资料后十五（15）个营业日内批准或不批准此类拟议转让。

第15.02节。租户补救措施。

尽管本租赁有任何相反的规定，如果租户声称房东无理拒绝、附加条件或延迟其根据本条第十五条的同意或以其他方式违反或不合理地根据本条第十五条行事，租户的唯一补救办法应是宣告性判决和对所寻求的救济的强制令，或赔偿金钱损失的诉讼，租户在此放弃所有其他补救办法，包括但不限于根据《加利福尼亚民法典》第1995.3 10条或其他适用法律规定的终止本租赁的任何权利。

第15.03节。[故意省略.]

第15.04节。不需要业主同意.

尽管本条第十五条另有相反规定，但只要承租人当时未发生违约且仍在继续，承租人可以转让本租赁或者转租租赁处所的任何部分（以下统称“许可转让"）向（i）Tenant的关联公司（由Tenant控制、控制或与Tenant处于共同控制之下的实体），（ii）通过合并、合并或其他非破产公司重组的方式向Tenant的任何继承实体，（iii）在租赁处所或从租赁处所获得Tenant的全部或几乎全部资产或股票以及持续Tenant的业务运营的实体，或（iv）因任何前者的分拆或汇总而产生的任何实体，

当前和/或未来的租户划分或组（统称，“获准受让人，“以及，个别地，一个”获准受让人"）；条件是（a）在转让前至少十（10）个营业日（或在转让后三（3）个营业日（如适用法律或保密限制阻止有关转让的事先通知），租客将此种转让通知业主，并向业主提供业主合理要求的关于此种转让或许可受让人的任何文件或资料，包括但不限于任何转租或转让文书的副本，以及证明有关交易是根据本协议所允许的一份文件的副本，令业主合理信纳第15.03款；（b）如果交易是转让，或收购承租人的全部或基本全部资产，在许可转让后，承租人立即向房东提供一份由提议的许可受让人签署的书面文件，其中，在转让的情况下，该实体承担承租人在本租赁下的所有义务，此后将予以履行，并且，在转租的情况下，该实体同意转租受本租赁约束的适用空间；（c）在根据上文第（二）、（三）或（四）条进行转让的情况下，继承实体必须有净资产（按照公认会计原则计算，但计算时应排除商誉、专利、版权、商标等无形资产（“净值"））时转让至少1亿美元和00/100美元（100,000，000.00美元）连同债务与市场资本化比率为25%（25%）或以下；（d）任何此类拟议转让，无论是在单一交易中还是在一系列交易中，均不是作为逃避本第十五条规定的与转让有关的义务和限制的托辞而订立的；（e）最初租赁房地的承租人应继续根据本租赁对所有条款的履行承担责任，包括，但不限于，支付本租赁项下到期的租金。“控制，”如本文所用第15.03款，指直接或间接拥有任何个人或实体的至少百分之五十一（51%）的表决权证券，或在其事务的正常方向上拥有至少百分之五十一（51%）的表决权权益。

第十六条

违约和补救措施

第16.01节。违约.

以下每一事件均构成违约（“违约"）由承租人根据本租约：（i）承租人未能在该租金到期之日支付或按本租约规定提供任何租金（包括但不限于预付最低租金及保证金），且该等未能在收到业主通知后五（5）个营业日内得到纠正；（ii）如承租人违反或未能遵守或履行本租约的任何条款、条件或契诺，但涉及支付租金或承租人及时交付不容反悔证明的条款、条件或契诺除外，与转让或保险凭证有关的文件，而该等违约或失败在租户收到有关通知后三十（30）天内未得到纠正，除非该等情况无法在该三十（30）天内合理地得到纠正，在这种情况下，租户必须在所述三十（30）天内开始该等补救，并努力寻求该等补救直至其完成（但前提是，如果该等违约或失败造成危险、公害或危险情况，所述三十（30）天宽限期须减至租户收到通知后的四十八（48）小时）；（iii）租户未能及时交付不容反悔证明、与转让有关的文件或任何保险证明，而该等失败在租户收到通知后十（10）个营业日内持续；或（iv）租户未能携带及维持本租约所规定的保险，且该等失败在租户收到通知后十（10）个营业日内持续.尽管有前一句的规定，如业主须在任何十二（12）个月期间内发出两（2）项此类金钱违约的通知，则其后，租户如未能在该项租金到期应付后的十（10）天内支付任何租金，即属本租约项下的违约，无须通知。

第16.02节。补救措施和损害赔偿.

A.如果在第16.01款，如发生上述情况，业主应享有本条例所规定的一切权利及补救措施第16.02款，以及根据本租赁可获得或在法律或股权上提供的所有其他权利和补救措施。

B.业主可在通知租客后终止本租约，或在不终止本租约的情况下终止租客的占有权（由业主选择）。如本租赁或承租人在本租赁项下的占有权在任何时候根据本第16.02款或其他情况下，承租人应立即退租，并将租赁处所和平交付给房东。如果租户没有这样做，业主有权重新进入，无需经过程序和无需通知（任何退出或重新进入的通知在此被明确放弃），使用可能需要的武力，或者，业主应享有关于迅速收回对租赁处所的管有权的所有法律条款（无论是通过简易程序还是其他方式）的好处。

C.业主亦可代表承租人并由承租人负担承租人未能履行的承租人在本租赁下的任何义务，承租人须在提出要求后五（5）个营业日内向业主支付其成本（连同百分之十（10%）的行政费用，以支付业主与此有关的间接费用）。业主在履行承租人的任何义务时，除因业主的故意和恶意行为而造成的损失或损害外，不对承租人、租赁处所或承租人财产可能产生的任何损失或损害承担任何责任。业主履行任何该等义务，并不构成解除或放弃承租人在本租约下的任何义务。

D.在本租约终止或租客根据本租约占有的权利终止时，业主可随时及不时将全部或任何部分租赁处所转租给租客或以其他方式，按业主认为适当的租金及条款及条件。业主须收取及收取租金，首先适用于支付业主为收回对租赁处所的管有权而可能招致的费用，包括法律费用及律师费，以使租赁处所处于良好的秩序及状况，以及准备或更改该等费用以供重新出租；其次，适用于支付业主或代表业主就转租租赁处所而可能招致的费用、佣金及收费；第三，适用于履行本租约项下承租人的契诺，包括支付租金的各种契约。任何该等转租可适用于业主选择的条款。其后，承租人须向业主支付相当于所有租金及承租人须支付的所有其他款项的金额，直至本租期届满为止，但须减去在该等租金及上述指明的其他款项到期之日该等转租的净收益（如有的话）。业主的任何转租不得解释为业主选择终止本租约，除非业主向租客发出有关该意向的通知。尽管有任何转租而不终止本租约，业主可在其后任何时间选择终止本租约。在任何情况下，业主概不因业主未能将租赁处所转租或业主未能收取该等转租到期的任何款项而承担法律责任，亦不因该等原因而减损租户在本协议项下的义务。

E.除本租约及法律上规定的所有其他补救措施外，如承租人发生违约，除业主在法律上或权益上可获得的任何其他补救措施外，业主可通过通知承租人的方式终止本租约及承租人在本合约下的所有权利，在此情况下，承租人应立即将租赁处所交还给业主。如业主选择如此终止本租约，则业主可向租客追讨：

（i）在该终止时已赚取的任何未付租金在授予时的价值；加

（ii）授标时的价值，即在终止后直至授标时本应赚取的未付租金超过租户证明本可合理避免的此类租金损失的金额；加上

（iii）授标时的价值，即授标时后租期余期未付租金超过租户证明本可合理避免的租金损失的金额；加上

（iv）为补偿业主因承租人未能履行其在本租约下的义务而直接造成的所有损害或在正常情况下可能因此而导致的任何其他必要金额，具体包括但不限于所产生的经纪佣金和广告费用、为新承租人改造租赁处所或其任何部分的费用，不论是否为同一或不同

使用，以及为获得新租户而作出的任何特别优惠，以及业主根据第17.31款以下；和

（v）在业主选择时，适用法律不时准许的除前述以外或代替前述的其他款额。

如上文第（i）和（ii）款所用，“授予时的价值”是通过允许按利率计息来计算的。如上文第（iii）小节所用，“授予时的价值”是通过按授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加上百分之一（1%）对该金额进行贴现计算得出的。

业主为减轻因租户违约或违反本租约而造成的损害而作出的努力，不应放弃业主根据本条追讨损害的权利。如果本租约的终止是通过非法扣留者诉讼获得的，则房东有权在该程序中追回可就其追回的未付租金和损害赔偿，或者房东可保留在单独诉讼中就此类租金和/或损害赔偿追回全部或任何部分的权利。

F.根据房东的选择，除了本租约和法律规定的所有其他补救措施外，如果发生违约，房东可以选择在租户违约或违约后继续这份租约和租户根据加利福尼亚民法典第1951.4节有效的占有权，并在到期时收回租金。业主与承租人一致认为，本租赁合同第十五条规定的转让、转租限制是合理的。维持或保全、努力将租赁的处所转租或指定接管人以保护业主在本租赁下的利益的行为，均不构成承租人占有权的终止。

第16.03节。补救措施累计.

凡提及本租赁中的任何特定权利或补救措施，均不妨碍业主行使任何其他权利、拥有任何其他补救措施或维持其根据本租赁可能有权在法律上或在股权上采取的任何行动。

第16.04节。豁免.

A.除非业主以业主的获授权人员签立的书面特别放弃，否则业主不得当作已放弃本租约的任何条文，或违反任何该等条文。对违约的放弃，不得视为对同一条款的任何后续违约，或对该条款本身的违约，或对任何其他条款的违约的放弃。

B.承租人特此明确放弃任何和所有的赎回权以及任何和所有免于没收的救济权利，否则根据任何现行或未来的法规、规则或判例法，这些权利将被授予或可供承租人使用。

c.在任何诉讼（不论是否产生于或与租赁有关）中，房东和租客应是不利的一方，房东和租客都应在知情、自愿、故意和在法律允许的最大限度内，放弃各自的陪审团审判权.

D.尽管本租约中有任何相反的规定，根据《加利福尼亚民法典》第1941和1942节以及现在或以后生效的所有其他法律，租户放弃由房东出资进行维修的权利。此外，Tenant特此放弃加利福尼亚民法典第1932（2）和1933（4）条的规定以及任何继承法或其他类似进口法的规定。

第十七条

杂项规定

第17.01节。通告.

A.每当有任何要求、要求、批准、同意或通知（单列和统称，“通知"）应或可能由一方给予另一方，该通知应在

书面通知，并按《中国证券报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》、《证券日报》及《证券第1.01.i款，以上，并由（i）专人送达，（ii）国家认可的隔夜快递，或（iii）所要求的挂号或认证邮件回执。通知书收到之日为通知书送达之日。但是，如果收件人拒绝接受交付，则通知应被视为在（i）拒绝手工交付的日期，（ii）在隔夜快递试图交付的情况下通知发出后的下一个工作日，或（iii）在挂号邮件或认证邮件的情况下在邮寄通知后的五（5）个工作日送达。任何一方均可在任何时候通过向另一方发出通知的方式变更其通知地址，按照上述规定，说明变更并列出新地址。

B.如任何抵押权人须通知承租人其为影响租赁处所的抵押的持有人，则承租人其后向业主发出的任何通知均不具效力，除非及直至该通知的副本亦须按本条订明的方式送交该抵押权人第17.01款，至该抵押权人指定的地址。

第17.02节。录音.

未经业主事先书面同意，不得记录本租约及其备忘录。

第17.03节。利息和行政费用.

A.如果（i）租户未能在到期时根据本租约支付任何款项，或（ii）业主在履行租户的任何义务时或由于租户在本租约下的违约而产生任何费用或开支，则租户应在要求后五（5）个营业日内支付该等费用和/或开支加上自该等付款到期之日起或自业主因履行任何该等义务或租户违约而产生该等费用或开支之日起的利息。

B.如（i）业主未能在到期时根据本租约支付任何款项，或（ii）租户在履行业主的任何义务时或由于业主在本租约下的违约而招致任何成本或开支，则业主须在要求后五（5）个营业日内支付该等成本和/或开支加上自该等付款到期之日起或自租户因履行任何该等义务或业主违约而招致该等成本或开支之日起的利息。

C.如租客要求业主审查和/或签立与任何转让有关的任何文件，租客应要求向业主支付由业主和/或业主代理人产生的所有费用和开支，包括合理的律师费（其中应包括内部律师所花费的时间成本），作为审查和/或执行该文件的行政费用。

第17.04节。法律费用.

业主或租客因执行各自在本租约下的权利、违反本租约的任何条款、宣布其在本租约下的权利、或保护业主或租客在本租约下的利益而对对方提起诉讼的，非胜诉方应在要求后五（5）个营业日内向胜诉方偿还其因此而产生的合理费用，包括法庭费用、顾问和证人费及费用和律师费。尽管有上述规定，如业主因未支付租金而提出任何收取租金的法律诉讼或任何驱逐程序，不论是否简易程序，而租户在作出任何判决前支付该租金，则业主有权收取且租户须支付所有法院备案费及业主代理律师的合理费用。尽管与本租赁有关的任何判决已入账，但本第17.04款不得与该判决合并，但应在该判决进入后继续有效，并应始终对当事人具有约束力和决定性。判决后律师费及与执行任何该等判决有关的费用，应在同一诉讼或单独诉讼中追讨。

第17.05节。继任者和受让人.

本租约及本租约所载的契诺及条件对业主及租客及其各自的准许继承人及受让人有利，并对其具约束力。

一旦业主出售或以其他方式转让其于租赁处所的权益，业主须获解除在该出售或其他转让后的期间内发生的本租赁项下的任何义务.

第17.06节。对房东追偿权的限制；房东利益的转移.

任何股东、成员、受托人、合伙人、董事、高级人员、雇员、代表或房东的代理人均不得就本租约的任何契诺、条件或规定承担个人责任。如果业主违反或违约其在本租约中的任何义务，租户应仅依赖业主在建筑物和项目中的权益以及因本协议要求的保险而产生的任何保险收益，以满足租户的补救措施。此外，租户承认业主有权转让其在租赁处所、建筑物和/或本租赁中的全部或任何部分权益。承租人明确同意，在发生任何此类转让时，业主应自动免除在任何此类转让日期之后产生的本租约项下的所有责任，且租户同意在此类转让日期之后仅向该受让人寻求履行业主在本合同项下的义务，除非在第17.07款，以下述，条件是继承业主已承担租约项下作为业主的义务。任何受让人应同意履行在该转让日期之后产生或产生的房东在本协议项下的义务，包括但不限于要求返还保证金的权利。承租人在本租赁转让时上述解除房东的情形，不适用于在转让日期之前的房东所有权期间内房东违反租赁条款和条件的情形，但继承房东书面同意承担租约项下房东义务的情形除外。发生转让时，房东应将保证金转给受让人。业主对整栋建筑物的地面租赁或类似长期租赁，而租赁的处所是其中的一部分，则应视为本定义所指的出售第17.06款.租户同意向该等新业主进行代理，条件是该等新业主不会干扰租户使用、占用或安静地享用租赁处所，只要租户没有违反本租约。在任何情况下，房东均不得对承租人遭受的间接损害（例如利润损失）、惩罚性损害或除直接、实际和补偿性损害之外的任何损害负责。

第17.07节。保证金；信用证.

a.保证金.除非租户选择依据17.07.b款，在承租人执行及交付本租约的同时，承租人须向业主缴存，为业主的一般帐户而缴存于第1.01.h款本协议作为承租人履行本租赁的每一项条款、契诺、协议和条件的担保。业主可在租期内使用、代表租客申请或保留（不承担利息责任）全部或任何部分的保证金，以支付根据本协议可能欠下但未在到期时支付的任何租金所需的范围，或业主为纠正租客的任何违约而可能支出的任何款项。在这方面，租户特此放弃《加利福尼亚民法典》1950.7（c）节和/或任何后续法规中对保证金可适用的用途的任何限制。在每次申请保证金后，租户应在房东通知后十（10）个工作日内，将所述保证金恢复到根据本租约条款要求的金额。业主使用、申请或保留保证金，在任何情况下均不被视为限制业主追讨，或业主放弃任何违约，亦不妨碍业主对承租人的违约行使任何其他权利或补救。业主不应被视为保证金的受托人。业主可将保证金用于业主的日常业务，不得要求将其与业主的一般账户分开。承租人无权获得保证金的任何利息。如果房东在期限内转让建筑物，房东必须按照《加利福尼亚民法典》第1950.7节和/或任何后续法规的规定向任何后续所有者支付保证金，在这种情况下，转让房东应免除返还保证金的所有责任。租客特别批给业主（而租客特此放弃《加利福尼亚民法典》第1950.7节相反的规定）在（i）终止日期后六十（60）天的期间，以及（ii）租客根据本租约条款向业主交出对租赁处所的管有权，在此期间检查租赁处所、进行必要的修复和维修、接收和核实工人的账单，并就保证金编制最终会计，并返还任何

未使用的部分。在任何情况下，保证金或其任何部分，均不得视为预付租金。

b.信用证.

1.承租人有权向业主交付不可撤销的无条件可转让备用信用证，以代替保证金，作为保障承租人充分忠实地履行其在本租赁下的所有义务，以及业主因承租人在本租赁下的任何违约或违约而可能遭受（或业主合理估计其可能遭受）的所有损失和损害信用证”），以本租约所附表格作为附件 i并载有本条文所要求的条款，在华盛顿特区或加利福尼亚州圣何塞等城市支付，以房东为受益人，由具有偿付能力的、国家认可的银行发行，穆迪投资者服务公司评级为（i）“A3”或更高，（ii）标准普尔评级服务公司或其继任者评级为“A-”或更高；或（iii）惠誉评级为“A-”或更高，金额为二百八十六万二千二百二十五和50/100美元（286,225.50美元）（“信用证金额”).承租人应至迟于本租约相互执行和交付后五（5）个营业日内将信用证交付给房东。承租人应支付承租人取得信用证所发生的一切费用、积分或费用。信用证应（1）即期“可赎回”、不可撤销、无条件；（2）保持有效，无论是通过展期还是展期，期限自租赁开始日起并持续至该日期（“信用证到期日”）即期限届满后六十（60）天，承租人应在当时由业主持有的信用证到期时或之前向业主交付新的信用证或续期或延期证明，而无需业主方面采取任何行动；（3）由业主、其继承人和受让人完全转让；（4）允许部分提款和多次展示和提款；（5）由发行相同的银行兑现（“发行 银行"）而不论租客是否对房东的信用证提款权有争议；及（6）以其他方式受制于跟单信用证的统一习俗和惯例、国际商会第600号出版物（UCP600）或国际备用惯例-ISP98、国际商会第590号出版物（1998）。此外，信用证的形式和条款以及开证行应为房东所接受，由房东自行决定。业主，或其当时的管理代理人，有权提取不超过信用证面额的金额，如果发生或适用以下任何一种情况：（1）根据本租约的条款和条件，该金额应由业主支付；（2）租户已根据美国破产法的任何章节或任何类似的州法律（统称，“破产法"）；（3）Tenant已根据任何联邦或州法律将其任何或全部资产转让给债权人；（4）已根据《破产法》的任何章节对Tenant提出非自愿请愿；或（5）开证银行已通知房东，该信用证将不会通过信用证到期日展期或展期。

2.信用证还应规定，房东、其继承人和受让人可以在任何时间、不通知承租人且无需先征得承租人同意的情况下，将其在信用证中的全部或任何部分权益以及向信用证转让（一次或多次）转让给另一方、个人或实体，无论该转让是否与房东转让其在本租赁中的权益是分开的或部分转让给本租赁。业主在租赁处所的权益发生转移时，业主应将信用证全部或部分转让给受让人，然后，无需双方进一步协议，承租人应解除对此的所有责任，并同意本条规定适用于将信用证全部或任何部分转让或转让给新业主的每一次。与业主转让信用证有关的任何该等转让，承租人须自费签署并向开证银行提交实施该等转让所需的申请、文件及文书，承租人须负责就任何该等转让支付开证银行的转让及处理费用。

3.如因业主在信用证上提款而导致信用证金额少于信用证金额，租客须在业主提款后五（5）个营业日内，向业主提供额外的信用证，或现金保证金，金额相等于不足的金额，以及任何该等额外

信用证应遵守本条款的所有规定17.07.b款.如果承租人没有遵守这一要求，尽管本租约中有任何相反的规定，这也将构成承租人不可挽回的违约。

4.承租人订立契约和保证，其不会转让或担保信用证或其任何部分，且房东及其继承人或受让人均不受任何此类转让、担保、企图转让或企图担保的约束。在不限制前述一般性的情况下，如果信用证早于信用证到期日到期，房东将接受信用证的续期（该等续期信用证将在信用证到期前六十（60）天内生效并交付给房东，视情况而定），其须按上述第17.07.b.1条的规定，透过信用证以与即将到期的信用证相同的条款或业主在考虑租户净值和信用评级的情况下合理酌情决定可接受的其他条款，不可撤销及自动续期，并须按上述第17.07.b.1条的规定藉信用证到期日办理。但如信用证未及时展期，或承租人未能按照上述条款保持信用证的金额，房东有权按照本合同条款向开证银行出示信用证，而信用证的收益可由业主申请抵销承租人根据本租约须支付但到期未付的任何租金，并可就业主已蒙受或业主合理估计其将因承租人根据本租约的任何违约或违约而蒙受的所有损失及损害作出赔偿。任何未使用和未使用的收益应构成业主的财产，不必与业主的其他资产分开；但前提是，由业主提取并用于纠正导致业主持有的超额收益的违约的信用证收益应根据上述第17.07 A条的条款作为租户在本租赁下履行的担保。业主同意在信用证到期日后三十（30）天内向租户支付业主所收到的信用证的任何收益的金额，而不是（1）用于支付租户根据本租约应付的任何到期未支付的租金，或（2）用于支付业主因租户根据本租约的任何违约或违约而蒙受的任何损失和损害（或业主合理估计其将蒙受的）；但前提是，若在信用证到期日之前，租户根据《破产法》提出自愿申请，或由租户的任何债权人针对租户提出非自愿申请，则在（x）与本租赁项下付款有关的所有优先事项在该破产或重组案件中得到解决或（y）该破产或重组案件被驳回之前，房东没有义务以未使用的信用证收益的金额支付该等款项。

5.承租人承认并同意，业主在订立本租约时，实质上依赖业主在承租人根据本租约发生任何违约或违约时根据信用证提款的能力。如承租人违反本租约的任何条文或在本租约项下以其他方式违约，业主可在不通知承租人的情况下，部分或全部动用信用证，以纠正承租人的任何违约或违约，并赔偿业主因承租人的违约或违约而蒙受或业主合理估计其将承受的任何种类或性质的任何及所有损害，但无须这样做，包括根据租约和/或加利福尼亚民法典§ 1951.2或任何类似规定在租约终止时产生的任何损害赔偿。业主使用、申请或保留信用证的任何收益或其任何部分，不应妨碍业主行使本租约或任何适用法律规定的任何其他权利或补救措施，意在不首先要求业主对信用证进行诉讼，也不应作为对业主以其他方式可能有权获得的任何追偿的限制。租户同意不以任何方式干预向房东支付信用证收益，无论是在房东提取信用证的任何部分之前或之后，无论租户与房东之间是否就房东对信用证的提款权存在任何争议。本租赁的任何条件或期限均不得被视为使信用证有条件证明信用证开证人未能及时兑现该信用证的提款。承租人同意并承认（1）该信用证构成业主与开证银行之间的单独和独立的合同；（2）承租人不是该合同的第三方受益人；（3）承租人在该信用证或其收益中没有任何财产权益；（4）如果承租人根据《破产法》的任何章节成为债务人，

承租人、任何受托人或承租人的破产财产均无权通过申请11 USC § 502（b）（6）或其他方式限制或限制房东对信用证或其收益的债权或权利。

6.租户可不时将任何现有信用证更换为新的信用证，条件是新的信用证：（1）在其所取代的信用证到期前至少六十（60）天生效；（2）在规定的信用证金额内；（3）由业主可接受的信用证银行签发；及（4）在其他方面符合本规定的规定17.07.b款.

7.房东和租客承认并同意，在任何情况或情况下，信用证或其任何续期或收益均不得（1）被视为或被视为《加利福尼亚民法典》第1950.7条含义内的“保证金”，（2）在符合第1950.7条条款的情况下，（3）拟作为第1950.7条含义内的“保证金”，或（4）限制房东在本条款下的补救措施。业主和租客（x）确认信用证无意用作保证金和§ 1950.7以及在商业背景下适用于保证金的任何和所有其他法律（“保证金法律”）对该信用证不具有适用性或关联性。

8.尽管有上述规定或本条例所载的任何相反规定，如在任期内的任何时间，业主决定（i）发行银行因任何理由而关闭，不论是否由联邦存款保险公司（"联邦存款保险公司"），由任何其他政府当局或以其他方式，或（ii）发行银行未能就其无担保和高级长期债务债务满足以下三项评级标准中的任何一项（不受第三方信用增级支持）：（a）穆迪投资者服务公司或其继任者的“A3”或更高评级，（b）标准普尔评级服务公司或其继任者的“A-”或更高评级；或（c）惠誉评级公司或其继任者的“A-”或更高评级，或（c）根据FDIC的“及时纠正行动”规则，发行银行不再被视为资本充足（如发行银行的状况和收入报告（通常称为“来电报告”）或其他方式），或（d）发行银行已被FDIC置于接管状态，或已进入任何其他形式的监管或政府接管、监管或其他类似的监管或政府程序，或被FDIC或其他政府当局以其他方式宣布破产或降级（任何上述情况，一“发行银行信贷事件"），则在业主向租户发出通知后十（10）个营业日内，租户须向业主交付一份符合本条条款的新信用证，该信用证由符合上述业主信用评级标准的开证银行签发，并以其他方式为业主所接受，在此情况下，业主须将先前持有的信用证退还租户。如租户未能及时将该等更换信用证交付予业主，则该等失败将被视为租户在本租约下的违约，而无须另行通知或通过额外宽限期，业主有权根据该信用证提款。

c.烧毁.如果，截至第三十一届会议第一天（31St）任期开始日期后一个月，并在任期开始日期一周年（该日期及该周年日，在此称为"减持日期”（为免生疑问，同意最多有两（2）个总减持日期，视情况而定），没有发生承租人违约、保证金或信用证面额的情况，如承租人已根据第17.07（b）款）以上，应在每个削减日期减少九万五千四百零八和50/100美元（95,408.50美元）。但承租人有权按上述规定获得减免，则在适用的减免日期后三十（30）天内，承租人可书面要求业主交付（i）该等减免金额的该部分保证金，或（ii）如承租人已依据第17.07（b）款）以上，向开证银行提供适用的减持书面授权，该授权应在收到租户的书面请求后十五（15）天内交付，然后租户应在业主交付该授权后三十（30）天内向业主交付一份在所有方面均符合要求的当时存在的信用证的替换信用证或修订证明第17.07（b）款）及业主可接受的其他形式及实质内容，以截至该减持日期的适用面额为准。

第17.08节。全部协议；无申述；修改.

各方打算将本租赁作为其协议的最终表达，并作为其条款的完整和排他性声明。各方之间所有先前的谈判、考虑和陈述（口头或书面）均纳入本文件。各方或其高级职员、雇员、代理人或关联机构之间的任何事前交易过程均不得相关或允许补充、解释或更改本租赁的任何条款。在订立本租约时，并无就过去、现在或未来的租约、租金、开支、营运或任何其他事项就租赁处所或建筑物作出或依赖任何陈述、谅解、协议、保证或承诺，但本租约具体载列的内容除外。本租约只可藉由业主及租客的获授权人员签署的书面形式作出修改，或其条款获豁免，明文列明上述修改或豁免。

第17.09节。可分割性.

如本租赁的任何条款或规定，或其对任何人或情况的适用无效或不可执行，则本租赁的剩余部分，或该条款或规定对被认定为无效或不可执行的人或情况以外的人或情况的适用，不受此影响，本租赁的每一条款和规定均有效，并在法律允许的最大范围内予以执行。

第17.10节。连带责任.

如两名或两名以上人士须以租客身份签署本租约，则每名该等人士支付租金及履行本协议项下所有其他义务的责任须视为连带责任，而由该等人士中的任何一人、与该等人士或向该等人士中的任何一人发出或作出的所有通知、付款及协议，均须当作已由该等人士、与该等人士或向该等人士中的所有人士发出或作出。同样，如果承租人应为合伙企业或其他法律实体，而其合伙人或成员根据任何适用的法律、规则或条例须承担个人责任，则每一该等合伙人或成员在本租赁下的责任应为连带责任，且每一该等合伙人或成员应在本合同项下承担全部义务并受此约束，如同每一该等合伙人或成员已亲自签署本租赁一样。

第17.11节。经纪人佣金.

除Newmark（代表业主）及仲量联行（代表租户）（统称“经纪人”），业主和租客各自保证并向对方声明，没有任何经纪人、发现者或代理人在与本租约的谈判、执行或采购有关的过程中代表或代表其行事。除下一句外，房东和租客各自同意对经纪人、发现者或代理人就本租约或其谈判提出的索赔直接或间接产生或与之相关的所有责任、义务和损害进行赔偿，并使对方免受损害，包括为经纪人声称已代表赔偿方提供服务而提出的任何索赔的抗辩而产生的费用和律师费。房东同意根据房东和经纪人之间的单独书面协议就此租约向经纪人支付佣金。

第17.12节。没有期权；不可撤销的要约.

业主、其经纪人、代理人或代表提交本租约，供租户审查或执行，并不构成根据本协议所载条款和条件租赁租赁租赁处所的选择权或要约，或对租赁处所作出有利于租户的保留；意在此，尽管编制了空间计划和/或租户改进计划等，和/或租户在参与谈判时花费时间和/或金钱预期其将成为本租约项下的租户，或租户不愿寻求其他租赁机会，甚至租客执行本租约并将其提交给房东，则本租约只有在房东执行本合同并将完全执行的对应方交付给租客时，才对房东生效并具有约束力。上述免责声明的任何例外均无意，也不应暗示房东愿意就本协议所载的任何条款和条件进行谈判的表达。承租人执行本租赁，视为承租人的要约。

第17.13节。无法执行.

除支付金钱义务外，在任何情况下，如要求本协议任何一方作出任何作为，而该作为的履行因以下任何一种情况而被阻止、延迟或停止（"不可抗力”）：天灾或自然行为、战争、恐怖主义、内乱、火灾、洪水或其他伤亡、劳动困难（前提是各方应使用商业上合理的努力来解决此类劳动困难）、劳动力或材料或设备短缺、政府法规、政府或监管机构在审批或许可过程方面的延误、异常恶劣天气或其他不在该方或其代理人控制范围内的合理不可预见的情况延迟执行本租约条款规定的工作或做出的行为、履行该行为的时间（无论是否由固定日期指定，定时间或“合理时间”）视为延长该预防、延误或停止的期限。尽管本租赁中有任何相反的规定，如果任何一方因前述事件而无法履行或延迟履行其在本租赁下的任何义务，则该一方不应在本租赁下违约；但本条所载的任何规定均不得（i）延长租户根据本租赁下的任何明示终止权利有权终止本租赁的时间，或（ii）允许租户在终止日期后在租赁处所中保留。由于上述任何事件而要求延长时间或其他后果的权利的一个条件是，寻求这种延长或后果的一方应将此通知另一方，具体说明其性质和（在已知的范围内）估计的长度。如果该通知晚于通知方首次实际知悉该事件的存在后五（5）个工作日发出，则在该第五（5）个工作日开始至该通知发出之日止期间发生的事件，应不予理会，并视为未发生。

第17.14节。生存.

终止日期的发生不应解除任何一方在期限届满前所产生的义务。所有这些义务应在本租赁终止后继续有效。

第17.15节。企业租户.

如果租户不是个人，则代表租户执行本租约的个人（s）在不产生任何个人责任的情况下，特此承诺并保证：（i）租户已正式成立，有资格在加利福尼亚州开展业务并具有良好信誉；（ii）该等人（s）已获租户正式授权代表租户执行和交付本租约。租户应在整个任期内保持在加利福尼亚州开展业务并保持良好信誉的资格。

第17.16节。某些条款的构建.

“包括”一词在任何情况下均指“包括但不限于”。凡要求承租人根据本协议履行任何行为的，除非另有明文规定，该当事人应自行承担成本和费用。除最低租金外，所有向业主支付的款项，不论是否作为补偿或其他方式，均视为额外租金，而不论是否以“额外租金.”双方承认，本租约已获双方同意，房东和租客双方已就本租约条款咨询律师，并且不得因房东起草本租约而对房东设定推定。

第17.17节。显示租赁房地。

业主可在租期内的任何时间，以及在租期的最后十二（12）个月内，为向抵押人、预期抵押人、保险人、预期保险人、投资者、承销商、购买者和预期购买者展示租赁处所的目的，进入租赁处所，但须由可进入租赁处所的业主以外的任何人签立合理及惯常的保密协议，并在提供至少两（2）个营业日的通知后。尽管有上述规定，如果任何抵押权人、准抵押权人、保险人或准保险人拒绝执行保密协议，则仍应允许该抵押权人、准抵押权人、保险人或准保险人进入承租人

为完成租赁处所的惯常承保活动（即地震和财产状况报告）而建造的处所。

第17.18节。当事人关系.

本租赁不得在当事人之间造成除房东、租客以外的任何关系。

第17.19节。针对永久性的规则.

尽管本租赁中有任何相反的规定，如果期限未在本租赁日期后二十一（21）年内开始，则本租赁应在本租赁日期的第二十一（21）周年时自动终止。这一规定的唯一目的是避免对本租赁的任何可能解释为违反对抗永续规则，或任何其他有关对转让的限制的法治或公平。

第17.20节。法律的选择.

本租约应予解释，根据本租约产生的所有争议、索赔和问题应根据加利福尼亚州的法律确定，而不参考其法律选择原则。

第17.21节。论坛的选择.

任何涉及以任何方式与本租赁、房东/租户关系、租赁处所的使用或占用以及/或任何伤害或损坏索赔有关的纠纷的诉讼，应仅在租赁处所所在司法管辖区的州或联邦法院提起和裁决。

第17.22节。有害物质.

除与办公用途和/或与租户根据本协议要求进行的任何维修有关的任何材料通常和合法使用的适当数量的办公和清洁产品和/或任何材料外，不得在租赁处所或建筑物中使用、产生、储存、处理、释放、处置或由租户或其代表或以其他方式管理有害物质（如下定义）。承租人在发现影响租赁处所的任何有害物质释放后，应立即通知业主，并在其独自承担费用并由业主选择的情况下，开始并随后勤勉地进行补救，以使业主满意，或在提出要求后五（5）个营业日内偿还业主对因承租人、其雇员、代理人、承包人或受邀人的任何作为或不作为而产生的任何有害物质释放的调查或补救费用。承租人应与业主合作，并不时提供进入租赁处所的通道，以进行环境条件的检查和评估，并应在租约到期或终止时清除租赁处所内的所有有害物质。承租人同意赔偿、抗辩并使业主及业主的受偿人免受第三方可能施加、招致或主张针对业主或业主的受偿人的一切损失，以及因承租人、其代理人、雇员、雇员或承建商的任何作为或不作为而直接或间接因或与建筑物内存在有害物质或影响该建筑物有关而产生或与之有关的一切损失。

业主向租客保证，据业主于交付日期实际知悉，租赁处所将不会载有任何石棉或含石棉物料，其数量违反在交付日期有效的任何适用法律。业主须在违反任何适用法律的情况下，遵守与调查、监测、处置、补救和/或清除有害物质有关的所有适用法律，但租户须根据本协议的条款（a）在租期开始日期前存在于租赁处所负责的情况除外，但由租户或租户的任何雇员、受让人、转租人、代理人、承包商和代表提出的范围除外（"预先存在的有害物质“），或（b）由业主在租赁处所内带来、使用、产生、排放或处置（”房东危险材料”).此外，如任何有害物质由非业主、业主赔偿、租客或任何租客或任何租客的雇员、受让人、转租客、代理人、承建商及代表在租赁处所内释放，则业主不得违反本协议或就损坏向租客承担法律责任，但业主须自费以商业上合理的努力促使该人调查、监察、处置、补救

和/或在适用法律要求的范围内清除此类有害物质。根据本租约的条款和条件，业主同意赔偿、抗辩并使租户免受第三方可能强加给租户、招致或对租户主张的、完全和直接由任何预先存在的有害物质或任何业主有害材料引起的所有损失，并使其免受损害。

如本文所用，“有害物质"系指（i）任何联邦、州或地方法律、法规、规则或条例，包括CERCLA、1986年超级基金修正案和再授权法案、《资源保护和回收法》和《有毒物质控制法》所包括或监管的危险或有毒物质、废物、材料、污染物和污染物，（ii）石油产品，（iii）卤化和非卤化溶剂，以及（iv）所有其他受监管的化学品、材料和溶液，这些化学品、材料和溶液单独或与其他物质结合，对环境具有潜在危害，公共卫生或安全或自然资源，以及（v）黑霉菌或其他有毒真菌。

第17.23节。OFAC认证.

租户证明：（i）它没有直接或间接地为或代表任何行政命令或美国财政部指名为恐怖分子的个人、集团实体或国家行事，“特别指定的国家和封锁人，”或根据外国资产管制办公室强制执行或管理的任何法律、命令、规则或条例而被禁止或阻止的其他个人、实体、国家或交易；（ii）它没有直接或间接代表任何此类个人、集团、实体或国家参与、煽动或促进此项交易。

租户在此同意就任何违反上述证明而引起或与之相关的任何和所有索赔、损害、损失、风险、责任和费用（包括律师费和成本）进行抗辩、赔偿并使房东保持无害。

第17.24节。时间是本质.

对于任何一方在本租赁下产生的每一项义务而言，时间至关重要。

第17.25节。对口单位；电子签字.

本租赁及其任何修改可以在对应方执行，其效力与当事人签署了一份文书相同，每一对应方应构成本租赁的正本。此外，双方同意并同意，本租赁、对本租赁的任何修改和/或根据本租赁交付的任何通知可通过.PDF文件的电子邮件和/或使用电子签名技术（例如docuSign或类似的电子签名技术）签署和/或传送，并且该已签署的电子记录应作为带有该方手写签名的纸质副本有效且具有约束力。当事人进一步同意并同意，（a）在一方当事人使用该电子签名技术签署本租赁的范围内，通过点击“Sign”即以电子方式签署本租赁，以及（b）本租赁上出现的电子签名，就有效性、可执行性和可受理性而言，应与手写签名一样对待。

第17.26节。保密.

租客和房东各自承认，这份租约的内容和任何相关文件都是机密信息。租户和房东各自应严格保密和维护此类信息，不得向任何个人或实体披露此类机密信息；但条件是，如果法律要求（包括但不限于认为与其作为上市公司或上市公司的子公司的地位有关的必要或可取的）或法院命令或与强制执行或解释本租赁条款的任何努力或行动有关，每一此类当事人均可披露本租赁的条款和条件，并向其律师、保险顾问或提供者、会计师、雇员，审计师、现有或潜在的金融合作伙伴、投资者、购买者或贷款人提供的此类条款和条件的保密性质以及其经纪人或其他房地产顾问、评估师、承包商、建筑师或工程师与谈判、管理或履行或行使相关的通知

该等方在本租赁下的任何权利，以及该等方在本租赁或租赁处所中的任何或全部权益的任何潜在受让人。

第17.27节。首次要约租赁权.

A.如有任何空间超过万（万）连第三个楼面面积（3rd）楼层的建筑物（the "3rd楼层”）变得可供出租给第三方（每一部分和任何此类部分在此称为“首次报价空间”）在本协议期限内的任何时间，但仅限于首次“租出”3rd层，承租人应拥有持续的优先要约权，以租赁该首次要约空间，但须遵守并按照本条款和条件第17.28款.为此目的第17.28款、“可供出租”系指业主确定将在市场上进行出租，且业主可自由出租给一般公众的首次要约空间，不受建筑物或项目中任何现有租赁、续租权、扩张权、首次要约权或其他有利于其他承租人的类似权利的设押。

b.发售公告.在租赁给第三方之前，承租人有权根据以下条件租赁的任何可供租赁的首次要约空间第17.27.a款以上，业主将向租户发出通知（一项“发售公告"）载明业主愿意将首次要约空间出租予租户的重要条款，包括但不限于：（i）首次要约空间的位置和大致可出租的平方英尺，（ii）业主根据业主对当前市场状况的评估建议收取的最低租金（可能包括定期增加的租金），以及该金额可能高于或低于本租约规定的最低租金；（iii）租户改善（如有）业主建议安装和/或租户改善津贴（如有），业主就首次要约空间的租赁提出付款；（iv）可获得首次要约空间的预期管有日期；（v）业主提出租赁首次要约空间的期限；（vi）免费或减租的期间（如有）；及（vii）与首次要约空间的租赁有关的任何其他重大条件或规定，而该等条件或规定与本租赁的规定有重大差异。

c.接受要约.承租人如欲按业主在要约通知书内指明的条款租赁首次要约空间，承租人须在收到该通知书后十（10）个营业日内如此通知业主，该通知书（“首次报价选择通知”）应是无条件的、不可撤销的，对当事人具有约束力。租户可仅就任何要约通知中确定的所有但不少于所有的首次要约空间行使其首次要约权。

d.租赁首次要约空间.

1.如果租户及时行使其租赁首次要约空间的权利，则业主和租户应就本租赁的所有条款和条件就首次要约空间对本租赁进行修订，但前提是（a）首次要约空间的最低租金应如发售通知中所述，（b）租户的份额应进行调整以反映首次要约空间的增加，（c）除发售通知中规定的情况外（该通知应以与本租赁有任何冲突的范围为准），首次要约空间须按其当时存在的“原样”条件交付，业主方面没有义务就租户的预期用途对首次要约空间进行任何维修或建造任何改进，或拆除其中的现有改进，而租户须按照规定负责建造和安装第9.03款以上其希望在首次要约空间内安装的任何租户改进，由租户自行承担成本和费用，以及（d）发售通知的所有其他条款应被纳入。除发售通知中可能指明的情况外，租户须于首次发售空间交付予租户的日期开始按根据发售通知条款所要求的条件支付最低租金及与首次发售空间有关的所有额外租金（如上文（c）条所规定的“情况”除外）。业主应迅速准备，业主和租客应迅速执行反映本条款的租约修订第17.27.d.1款.

2.如承租人（a）未能及时通知业主其希望租赁任何要约通知书所指明的首次要约空间，或（b）未能执行及向业主交付

在租户收到首次要约空间后三十（30）天内修订首次要约空间，则业主可根据业主认为适当的条款和条件将首次要约空间出租给任何第三方。尽管有上述规定，如果业主希望完成（i）净有效经济条款（定义见下文）的首次要约空间的租约，而该净有效经济条款少于首次要约通知所列净有效经济条款的百分之九十五（95%），或（ii）多于或少于首次首次要约通知所载建筑面积的百分之五（5%），则业主必须先按该等修订条款向租户提供适用的首次要约空间，及租户有权根据上述经修订的条款，就该等空间按上述条款及条件交付首次要约选择通知，但租户须在收到经修订的首次要约通知日期后五（5）个营业日内（如有的话）作出该等选择。“净有效经济术语”指基础租金，经调整以反映任何免费租金、租户改善津贴或类似货币优惠和经济条款的价值，载于初始首次要约通知中，使用7%（7%）的年贴现率进行净现值比较。此外，如果业主在租户选择（或被视为选择）不租赁首次要约空间后一百八十（180）天内未租赁适用的首次要约空间，则应根据上述条款和条件完全恢复租户对适用的首次要约空间的权利，并且业主此后不得在未先遵守本条规定的程序的情况下租赁适用的首次要约空间。

e.行使的条件.尽管有任何与此相反的规定，如果租户在当时违约，否则将需要根据本条款发送要约通知第17.27款，则除任何其他补救措施外，业主有权（但无义务）不向租户交付要约通知。这里面什么都没有第17.27款应被视为对业主施加任何义务，即不与首次要约空间的现有租户（s）进行谈判，不向市场提供首次要约空间，或采取任何其他行动或不采取任何其他行动，以便向租户提供首次要约空间。

f.原承租人的个人权利.承租人根据本条例享有的权利第17.27款是本租约下的原始承租人（即Calix, Inc.（“原始租户”））或经许可的受让人，且仅当原承租人或经许可的受让人继续占用在该等行使时根据本协议最初租赁的全部租赁处所时。如承租人须转让本租约或转租所租赁的处所（根据本协议可予扩展），但许可受让人除外，则在该等转让或转租后，承租人根据本第17.27款应同时终止，且不再具有效力或影响。任何受让人或转租人，除经许可的受让人外，均无权依据本协议租赁首次要约空间第17.27节。

第17.28节。未来发展.

A.承租人理解并同意，业主正在、将会或可能会从事与项目的额外发展有关的设计、发展、拆除、建造及租赁活动，以及与租赁处所邻近或附近区域内的公共区域，而这些活动可能导致（其中包括）产生临时的噪音、震动、灰尘、灯光和气味。Tenant承认已收到有关这些活动的通知。除本租赁中其他地方规定的业主权利外，承租人订立契约并同意，业主有权在地役权的性质下，在此种活动期间使租赁处所和与租赁处所相邻或接近的区域受到此类临时滋扰。业主应尽其合理努力尽量减少对承租人在租赁处所的业务的任何干扰或干扰，但业主或其相关实体或关联机构均不得就该等建造造成的任何不便或干扰向承租人承担责任，也不得将任何该等不便作为任何租金减免的依据。承租人还同意，承租人不得采取任何行动限制或延迟业主在项目中设计、开发、拆除、建设或租赁此类区域方面的活动。

    

B.业主保留对项目的全部或部分进行分割的权利，只要该部分不对租户使用或使用租赁处所或租户在本协议项下的停车权产生实质性干扰。租户同意执行和交付，应要求由

业主和在业主要求的表格中，为使本租约符合细分所产生的情况所需的任何额外文件以及任何所有地图、互惠地役权协议或其他与此有关的文书、文件和协议，只要这些文件不实质上增加租户的义务或实质上减少租户在本租约下的权利。尽管本租约另有相反规定，业主以外的实体对任何建筑物和/或共用区域的单独所有权，不影响经营成本、保险费用或税款的计算，或租户支付租户在任何经营成本、保险费用或税款中的份额，但归属于该建筑物和该项目中任何该等新建筑物所使用的共用区域的经营成本，须在该建筑物和该等新建筑物之间按比例分配，及大厦内的租户无须负责支付任何可归因于该等新大厦改善的房地产税。

【页面剩余部分故意留空；签名页关注。】

签名页至

办公室租赁协议

之间

SR Winchester，LLC

和

Calix, Inc.

作为证明，本合同拟受法律约束的各方当事人自上述日期和年份之初起，已在各自的手中和印章下执行本租赁合同。

房东：

    SR Winchester，LLC，a Delaware limited liability company

    

作者：Street Retail，LLC，

a马里兰州有限责任公司

其：唯一成员

        

			签名：			/s/贝卡·沃克
			姓名：			贝卡·沃克
			职位：			副总裁-法务主管，房地产

租户：

    Calix, Inc.,

a特拉华州公司

        

        

			签名：			/s/Cory Sindelar
			姓名：			Cory Sindelar
			职位：			首席财务官

本工作协议附于该特定办公室租赁（即“租赁”）由特拉华州有限责任公司SR Winchester，LLC作为房东（“房东”）和特拉华州公司CALIX，INC.作为租户（“租户”）就租赁处所（该“租赁房地”）中描述的，包括加利福尼亚州圣何塞市通常称为One Santana West的建筑物中约22,990平方英尺的可出租建筑面积（“建筑”).本工作协议载列业主与租客有关业主在承租处所内及向承租处所履行与承租人原占用及使用租赁处所的准备有关的工作的谅解和协议（所有该等工作，不包括处所基地建筑规范工作，在此简称为“租户工作”).此处使用的任何大写术语，而不是此处另有定义，应具有租赁中其他地方规定的含义。

1.房东工作.业主须建造“房地基地建筑规范" started on附件 B-2所附，由业主自行承担费用和开支，该建筑工程不应被视为任何租户工程的一部分。租户工作津贴的任何部分不得用于任何房地基地建筑规范。为此目的附件 b、业主工作费用应包括但不限于以下与房地基地建筑规范有关的业主自付费用：（a）业主因业主工作的设计和工程而产生的所有设计费、工程费、顾问费；（b）政府机构计划检查、许可证和其他费用；（c）销售和使用税；（d）所有权24费用；（e）测试和检查费用；（f）材料、人工、和用品；（vii）总承包商的间接费用和利润；（g）与建造房地基地建筑规范有关的所有已支出或将支出的其他费用。

2.租户工作.业主须建造承租人的工程，由业主自行承担成本及费用（受承租人工作津贴（以下定义）及承租人根据最终计划（以下定义）及本条文规定透过总承包商（以下定义）为任何赤字提供资金的义务（以下定义）规限）附件 b；但条件是，在任何情况下，承租人的工作不得包括（a）任何完成工作的任何费用（定义见下文），以及（b）承租人就租赁处所的设计、采购、安装或建造改良或装置（不论是不动产或个人财产）而聘请的任何顾问的任何费用或开支。就本协议而言，“实质性完成”、“基本完成”（或其任何变体）应具有以下定义的含义。实质性完工应视为在收到临时占用证明后发生，如果租户及时要求，则视为实质性完工的建筑师证明，尽管需要完成“打孔清单”或类似的小改正工作。实质性完成不得视为在任何情况下发生超过租户工作价值的百分之五（5%）仍未完成且仍有待履行的情况。房舍基地建筑规范和租户工作实质完成后，业主除纠正任何缺陷外，没有进一步的义务对房舍基地建筑规范或租户工作进行施工改进或施工修改或变更，以

完成房地基地建筑规范和租户工作尚待完成的打卡清单，但租约另有规定的除外。

3.计划.

（a）在签立租约前，业主及租客批准租客工作的空间图则（"太空计划”).太空计划的副本随函附上，作为附件 B-1并通过此引用并入本文。业主和租户承认，空间图则不得描绘建筑物的某些结构元素和/或可能导致对租户工作的最终图则和规格进行重大修改的建筑物系统的各种元素（统称“结构修改”).此外，业主工程和租户工程施工的任何最终计划和规格可能需要修改，以考虑到建筑规范和其他法律要求的要求，包括但不限于第24条和《美国残疾人法案》（统称为“建筑代码”).业主须作出商业上合理的努力，促使在本租约生效日期后九十（90）天内编制实质上符合空间图则的最终图则及规格，同时考虑到（i）结构上的修改，（ii）建筑守则的要求，及（iii）因租赁处所的物理限制而产生的其他修改（the "工作计划”).租客同意，除业主可能考虑的其他因素和考虑因素外，业主拒绝同意对空间图则提出的任何所要求的修改（1）如果所要求的修改将不符合建筑守则，（2）如果所要求的修改将对总承包商、分包商或业主人员造成重大不应有的负担，（3）如果所要求的修改将在施工期间或完成后对建筑系统造成重大不利的负担，（4）如该等所要求的修改实际上会延迟承租人工程的完成，除非承租人书面同意所有该等延迟均构成本协议项下的承租人延迟；或（5）该等所要求的修改将导致亏绌，除非承租人书面同意支付该亏绌并实际将该亏绌金额交付予业主。工作计划完成后，业主应将其提交租户审查批准，不得无理拒绝、拖延或附加条件。承租人如不认可，应附上不认可项目的书面说明、不认可的理由，以及使该项目被接受所需的具体变更。如果承租人的书面不批准通知未在其收到该等工作计划的五（5）个营业日内送达，则应视为承租人已批准。租客最多可获三（3）项不批准，其后，业主须按照业主及其建筑师及工程师合理厘定的空间图则完成工作图则，而经修订的工作图则须视为租客批准。工作计划一经业主和租户批准（或当作批准），其后在此称为“最终计划.”

4.租户工作成本.

（a）就本条例而言附件 b, “租户工作成本"应包括但不限于下列自付费用：（一）业主因承租人工程的设计和工程而产生的所有设计费、工程费、顾问费；（二）政府机构计划检查、许可证和其他费用；（三）销售和使用税；（四）所有权24费用；（五）测试和检查费用；（六）材料、人工、及供应品；（vii）总承包人的间接费用及利润；（viii）与承租人改善工程的建造有关而支出或将支出的所有其他费用；及（ix）承租人工作津贴百分之二（2%）的业主行政及监督费。

（b）尽管本工作函件另有相反规定，业主须按业主的全部成本及开支履行处所基地建筑规格，而该等成本不得列为租户工作成本。此外，Tenant承认，作为向租户提供的便利及其完成租户工作所需的时间安排，房东已在租约生效日期之前开始了某些租户工作（即超过了房地基地建筑规格），并已为此产生了约一百万四千七百八十九十五和00/100美元（1,478，795.00美元）的租户工作成本，且租户同意，如此实际发生的金额应构成本协议项下的租户工作费用，并应相应适用于下文所述的租户工作津贴。

（c）业主须支付与最终图则所描述的租户工作有关的所有租户工作费用，不超过租赁处所的每平方英尺可出租楼面面积一百五十和00/100（170.00美元）（即，$3,908,300.00）（the "租户工作津贴”).业主须向南湾建设招标（以下简称“总承包商”）用于租户工作。业主在收到标书后，应与选定的总承包商就最终图则所示的承租人工程的施工订立合同。应租户要求，业主应迅速向租户提供费用金额和一般条件，作为业主有义务支付给总承包商的工程成本的百分比，以及业主预期将从租户工作津贴中支付给总承包商的费用和一般条件的金额。如果总承包商对租户工作的投标超过了扣除建筑师费用和城市许可证后剩余的租户工作津贴金额，则租户有权在收到该投标后五（5）个工作日内，并根据租户的选择，（i）修改或评估最终计划或实施其他方式以降低租户工作成本，房东同意以合理的勤勉和合作方式予以批准，并促使房东的总承包商及时提交修改后的投标，或（ii）以书面同意支付超过租户工作津贴的租户工作成本金额（“赤字”).上述5个营业日选举期的每一天，租户在通知房东其选择前使用，构成本协议项下的租户延迟。如果租户选择支付赤字，则租户应在其选择支付该金额的通知的同时向业主支付该金额的百分之五十（50%）；但如果在完成属于租户工作的建筑工程时，完成租户工作的实际成本大于租户工作津贴和赤字，则租户应

迅速向业主支付自其收到业主通知之日起三十（30）个工作日（该通知应附有合理证明文件）发生或以其他方式支付的任何额外款项，连同任何赤字资金到期业主的余额。亏空资金应由业主按比例（以亏空占租户工作总成本的比例为基础）在租户工作费用支付中按比例支出（按此种款项到期应付时的租户工作津贴）。如果租户没有肯定地选择在该5个工作日期限内继续执行上述任一选项（i）或（ii），则租户应被视为已选择按照上述选项（ii）进行。业主和租户同意并承认，租户工作津贴将仅用于最终计划中描述的该工作的目的，并且租户津贴以及所有这些津贴将仅用于租赁处所的利益。

（d）如任何承租人的工作需要更改基座建筑物或建筑系统或其设计，则任何该等更改须经业主事先书面批准，并须由业主全权酌情决定，而承租人须负责因该等更改而产生的所有费用，但以该等费用超过承租人工作津贴为限，包括建筑及工程费，以及由此产生的任何特别许可或费用。此类变更导致的任何延误应被视为租户延误。在作出任何该等更改前，租客须向业主支付业主因该等更改而招致的亏损。此外，如果任何租户工作因任何适用的法律要求（包括但不限于《美国残疾人法案》）的要求而需要对建筑物结构进行修改、维修、更换或重新设计，则租户应独自承担任何此类费用，只要相同的费用超过租户工作津贴。

（e）租客工作津贴须由业主直接发放予建筑师、工程师、城市许可证及费用、承建商及其他获聘用设计及建造租客工作的专业人士。在任何情况下，租户工作津贴的任何部分都不会由房东直接支付给租户。如果截至业主在租户工作完成后支付总承包商的最终发票之日，租户工作津贴的全部金额仍未按照上述规定使用，则业主应将其余额最高不超过10万美元（100,000.00美元）应用于承租人的承包商进行承租人家具、行业固定装置和设备安装的安装。承租人工作津贴的任何最终余额未根据本工作信函的条款适用，则可由业主保留，承租人对此不享有任何权利。尽管有上述规定，业主有权在没有义务的情况下，申请全部或任何部分未支付的租户工作津贴，以补救租户在本协议下发生的任何违约；但条件是，明确约定并同意，业主的此类补救不应被视为放弃或解除租户的违约。在租客根据租约违约的情况下，业主的上述补救措施是对业主的所有其他权利和补救措施的补充，而不是替代。

（f）业主将与租户合作，就总承包商寻求的所有主要行业向分包商提供租户投标副本。

5.延误.

（a）术语"租户延迟”as used in this附件 b指业主在履行业主根据本条例所承担的义务时可能遇到的任何延迟附件 b因承租人的任何性质的作为或不作为，无论是故意、疏忽、故意或以其他方式实施，导致实际延迟，包括但不限于，任何：（i）可归因于变更令的延迟以及在调查和处理任何变更令方面实际招致的任何延迟或由应租户要求发出的变更令以其他方式引起的任何延迟；（ii）可归因于应租户唯一要求推迟任何租户工作；（iii）租户在本条例所列时限内延迟提供资料或给予任何其他批准或授权附件 b，或如没有规定时间在本附件 b，则为合理时间，属属实质时间；（iv）因租户未能在到期时支付租户根据本条例规定须支付的任何款项而导致的延迟附件 b或包括但不限于任何赤字的租约；（v）租户要求取得或安装超出建筑标准项目的材料、饰面或装置，或需要比正常时间更长的材料、饰面或装置（"交货期长项目"）除非业主及总承建商已知悉该等长交货期项目，但未能为与建筑计划及里程碑日期保持一致而合理地提前订购该等项目；（vi）承租人或承租人雇用或雇用的任何人、商号或实体履行或未能及时完成工作，包括但不限于未能及时完成承租人或任何人、商号将安装或建造的任何系统家具的安装或建造，或租户雇用或雇用的实体；（vii）由租户提供并由业主安装的任何设备、材料或其他物品未能在其安装或使用所需的时间内交付予业主，或任何该等设备、材料或其他物品未能符合所有规定的规格；（viii）因租户的作为或不作为而导致的任何其他延误；或（ix）此处或租约中明确规定的构成租户延误的任何其他延误。租客须向业主支付所有合理确定为业主因任何租客延误而直接招致的超出租客工作津贴的额外费用。由于此类实际租户延迟，期限开始日期应在一天比一天的基础上提前调整。

（b）就本条例而言附件 b仅，术语“不可抗力延误”指任何（i）因任何罢工、停摆或其他劳动或行业骚乱（无论是否为本协议任何一方的雇员）、内乱、进一步命令要求管辖权、公敌行为、战争、骚乱、恐怖主义、破坏、封锁或禁运而导致的建筑工程设计和/或完成的任何（i）延迟；（ii）因任何法律要求的变化而导致的房地基地建筑规范或租户工作的设计和/或完成的延迟，包括《美国残疾人法案》；（iii）由于大流行、外国，无法按照最终计划以正常价格获得完成此类房地基地建筑规范或租户工作所需的材料或设备而造成的延误

供应商故障、地缘政治风险、劳动力中断、港口运力不足、库存在途延误或损失、需求过剩、库存不足或总承包商无法合理控制的其他供应链问题；以及（iv）由于恐怖主义行为、闪电、地震、火灾、风暴、飓风、龙卷风、洪水、冲刷、异常恶劣天气、爆炸或任何其他超出要求履约的一方或其任何承包商或其他代表的合理控制范围的任何其他类似全行业或全建筑原因的设计和/或完成延迟。任何预防、延误或因任何不可抗力延误而造成的停止，应免除受影响一方在相当于任何此类预防、延误或停止的一段时间内的履行，但任何一方根据租约条款支付金钱（包括租金和所有其他费用）的义务除外。

（c）就本条例而言附件 b和租约，术语“房东延迟”系指不属于承租人延误、也不属于因房地基地建筑规范设计施工过程中或承租人在租赁房地内进行的工作而导致工程延迟交付的不可抗力延误。

6.更改订单.如租户在最终图则批准及业主接受选定总承包商的成本估算后，要求或授权更改或增加业主正在进行的租户工作，租户须负责修订最终图则的成本（只要该成本超过租户工作津贴）以反映该等更改或增加，而该等更改或增加租户工作及对最终图则的修订须经业主书面批准，不得无理扣留、附加条件或延迟。如果业主合理地认为不能合理地将这些变化纳入业主完成租户工作的施工时间表，则业主没有义务履行这些变化或补充。在房东收到租户的书面授权并支付房东对新租户工作成本的估计的100%（在此种成本超过租户工作津贴的范围内）之前，不得要求房东履行任何此类变更或增加，明确理解，由于时间要求，房东不得向租户交付此类租户工作的最终价格，直至其履行完毕，而承租人须在开出发票后的四十五（45）天内，将业主估价与实际价格之间的差额（在该等费用超过承租人工作津贴的范围内）作为额外租金作出最后支付，但须经合理核实收费为总承包商的实际收费，但该等收费的合理性不受争议。因租户工作的任何该等更改或增加、对最终计划的任何该等修订或租户向业主提供执行新租户工作的授权或支付根据本协议规定须支付的任何款项的任何延迟而引起的任何延迟，如租户工作的实质完成实际上因此而延迟，并在此范围内，则应被视为租户延迟。

7.租赁处所的实质完成及管有.当业主认为已发生实质竣工（定义见下文）时，业主将以书面通知租户。在其后五（5）个营业日内，业主代理人和租户代表应对租赁处所进行演练，并确定任何必要的

为最终完成租户工作所需的修缮工程、修缮和小型完工项目（“打孔表项目”).业主代理人或租户代表均不得不合理地拒绝其对打孔清单项目的同意，前提是该等打孔清单项目不会对租户将租赁处所用于许可用途产生重大不利影响。业主应在约定后三十（30）天内，通过商业上合理的努力，完成所有打卡单项目；但业主没有义务为完成这些项目而从事加班劳动。租户通过占有租赁处所以在其中开展业务运营（而不仅仅是安装任何固定工作），被视为承认业主已令人满意地完成了上文所述由其执行的所有工作，但须遵守该等打孔清单项目和/或任何潜在缺陷。此类打卡单项目的存在，不得推迟期限开始日期。就本协议而言，“实质性完成"承租人工程须在承租处所内承租人工程根据最终图则完成建造后，根据租约条款及所有适用法律，并由适当的政府官员为承租处所签发临时占用证明（如法律规定为占用条件），交付一份建筑师证明书，证明工程已基本完成，而租户的工程已达到完工状态，即租户可合理地将租赁处所用于许可用途，而不会因那些尚待完成的项目而受到不合理的干扰，但只有任何打孔清单项目和任何固定工作除外；但即使完成装修或机械调整的小细节仍有待完成，也应已发生实质性完工；此外，如果在交付日期之后（如租约所定义），租户发现实质完成事实上并不满足（“条件缺陷”）尽管确认了交付日期，但不得修改交付日期，但房东仍应自行承担成本和费用，负责纠正此类条件缺陷。

8.收尾工作.最终图则中未显示的任何项目或工作，包括，例如，租户的贸易固定装置、设备、家具、家具、电话设备、用于上述任何一项的电缆或其他个人财产将由租户在租赁处所中使用（以下“收尾工作”），应由租户按照本租约的条款和条件以及业主的合理规则、政策、程序和时间表自行承担成本和费用采购和建造，并应以不妨碍、不造成与处所基地建筑规范或租户工作的任何不和谐或延误建造的方式进行。承租人的供应商、承包人、工人、机械师在开工前应经房东合理批准，并在开展工作时受房东行政管控。承租人在开始任何完成工作之前，应已向业主提供充分的证明，证明承租人的承建商根据租约条款须维持的保险。

9.租户进入处所的机会.

（a）但租客已向业主提供其承建商根据租约所规定的保险证明书，业主须容许租客及其承建商查阅

承租人工程实质完成前三十（30）天的租赁处所，经业主善意估计，仅用于在租赁处所安装承租人的完工工程。任何此类提前入住应符合本租约所载的所有条款和条件，但租户不得承担支付最低月租金和额外租金的义务。

（b）如承租人根据本条第9条的条款选择进入租赁处所以建造承租人的收尾工程，现同意承租人、其雇员、其代理人、其独立承建商、其供应商及承租人直接控制下的任何其他人（统称，“租户的早期访问方”）安装收尾工程应以业主和总承包商的合理指示为准。如果业主合理判断，租户的抢先体验方在场或正在进行的收尾工作应对租户工作的完成产生实质性干扰，则业主有权在二十四（24）小时书面通知后命令租户的任何或全部收尾工作停止。如果业主因为存在对租户完成工作的实质性干扰而要求停止完成工作，那么租户应将租户的抢先进入方从租赁处所中移除，直到此类实质性干扰得到补救。

10.租户代表.租客须于租约执行时，以书面向业主指定一名或多于一名个人代表的姓名，他们将在租客改善工程的整个施工期间与业主代表合作。发生人员变动时，承租人应及时将其更换代表通知房东。如果指定的租户代表因休假或任何其他长时间不在办公室而无法到场，租户应通知房东一名临时租户代表，该临时代表预计成为租户代表的日期。

11.租户的违约.尽管租约载有任何相反条文，但承租人根据租约发生违约时，或承租人根据本附件 b在租客改善工程实质完成前，则（i）除依据租约授予业主的所有其他权利及补救措施外，业主有权促使任何及所有工程师、建筑师、承建商及与租户工程的设计或建造有关的任何其他人停止在该工程上的工作，而因该租户违约而导致的任何延迟完成租户工程均视为租户延误；及（ii）业主在租约下的所有其他义务及本附件 b应予以缓解，直至该违约按照租赁条款得到纠正，或本附件 b，视情况而定。

12.房东代表.业主应在租约执行时以书面指定一名或多名个人代表的姓名，他们将在承租人改善工程的整个施工期间与承租人代表一起工作。如发生人员变动，房东应及时通知承租人其更换代表。如果指定的房东代表不能到场，由于一个

休假或任何其他长时间不在办公室的情况下，业主须通知租户一名临时代表，而该临时代表预计为业主代表的日期。

租户工作应按照前述空间规划和最终方案完成，完成与位于第二个“市场就绪”空间一致（2nd）大楼的楼层（以及租户先前检查过的）。

i参考			条件			说明
1			将军			业主须就处所完成的所有建筑及拆卸工程，将符合或超过以下USGBC LEED CI室内环境质量积分：（a）建筑室内空气质量管理计划，在施工期间；（b）建筑室内空气质量管理计划，在占用前；及（c）室内化学品及污染源控制。 混凝土楼板将在处所内任意两个点之间的十（10）英尺内和建筑物任意两个角之间的两（2）英寸累积偏差之间水平至1/4 "以内。 房东将确保任何暴露的结构钢的防火，任何防火墙壁或区域的任何穿孔的任何防火。 业主将在拆除所有现有电缆（如有）的情况下交付处所。 房地将单独计量用电（配数字电表）。房东将确保电表具有适合客户计费的准确度等级，并且电表登记册易于访问以进行计费。
2			插管/固定装置/用水			所有整层租户都将获得水分计量。
3			电气			业主将向房屋提供不少于六（6）瓦的电力容量，需求负荷，每可出租平方英尺的建筑面积，不包括大楼的暖通系统和“房屋”负荷。在每可出租楼面面积六（6）瓦中，不少于1.0瓦须按480/277伏供应照明及机械，不少于5.0瓦须按120/208伏供应用于前款所述一般电力电路。 租户空间的照明灯具电路要求与应急发电机连接到出口的照明路径，容量充足，可在楼层提供代码要求的照明。 大楼使用照明控制系统，包括占用传感器，在无人居住期间控制照明，这些系统将运行并处于良好维修状态。

4			机械（暖通空调）			业主应在屋顶安装带有室外盘管的压缩机的风冷可变冷冻流（VRF）系统，该系统通过管道输送到以下标准的处所： 在正常供暖季节，当室外温度在0华氏度至55华氏度时，保持室内温度在72华氏度至75华氏度之间。 在正常降温季节，当室外温度在55华氏度至96华氏度之间时，保持室内温度在72华氏度至75华氏度之间。房舍内湿度不超过50%。 在中间季节，当室外温度在55华氏度到74华氏度之间时，要保持室内温度在72华氏度到75华氏度之间，无论是通过百分之百的空气还是制冷。 提供不少于0.33立方英尺的新鲜空气，以及不少于1.0立方英尺的总空气，每分钟每平方英尺或可使用的内部占用空间。 新风水平应按照可比建筑的现行标准和不时生效的现行ASHRAE-62标准（室内空气质量可接受的通风）保持。业主还应按照现行ASHRAE-55提供足够的热环境舒适度和空气流速限制 服务于该场所的HVAC系统将不使用基于氟氯化碳的制冷剂。 普华永道将能够利用楼宇管理系统（如果有的话）。 基地建筑暖通系统将处于良好运行状态。业主应安装机组，租户应安装风机盘管机组、风管系统和扩散器，以便在整个房舍内分配空气。 基地建筑暖通空调系统容量将按照ASHRAE制定的冷热负荷计算程序和当地气候条件进行规模调整，暖通空调系统将符合州和地方建筑规范。 为通风引入外部空气的系统，其设计、维护和运行应达到或超过ASHRAE标准62.1-2007的要求，除非当地要求更为苛刻。 系统最低每340次供冷1吨 USF和1.0CFM每1 RSF空气循环能力，基于55 ° F的供应空气温度。

5			生命安全			所需生命安全系统应全部到位并运行，包括但不限于：消防喷水灭火系统、消防泵应急发电机、电梯、生命安全暖通空调系统，以及消防报警和通信系统、出口和应急照明等规范要求的项目
6			危险材料			房东将在违反环境法（定义见下文）的情况下，以无任何和所有环境危险材料（定义见下文）的数量交付处所。 在交付租赁处所之前，业主将根据环境法清除其中的所有石棉和含有石棉的材料。 “环境法”是指与健康或环境有关的所有适用的联邦、州和地方法律、法规、法令、许可证、命令、法令、指南、规则、条例和命令，包括但不限于1980年《综合环境应对、赔偿和责任法》和《资源保护和恢复法》及其下颁布的条例，因为上述规定应已得到修订或可能不时得到修订。 “环境危险材料”是指由适用的环境法或根据适用的环境法定义的“危险物质”、“危险废物”或危险材料的定义中随时包含的材料和任何化学品、材料或物质的石棉和石棉。
7			遵守法律要求			业主将按照所有适用的联邦、州和地方法律、法规、法令、许可证、命令、法令、准则、规则、条例和命令交付租赁的处所，包括但不限于1991年《美国残疾人法案》及其下颁布的上述条例由适用于本协议项下交付条件的交付日期的适用政府当局适用和解释，而不考虑处所的任何具体用途或租户将安装的租户改进。

承租人在租期内的任何时候，以及在承租人占用租赁处所或其任何部分的其他时间，明文承诺并同意，自担成本和费用，遵守以下规定：

1.承租人不得以任何方式阻碍或容许其代理人、办事员或受雇人以任何方式阻碍建筑物的人行道、进入通道、走廊、大厅、楼梯或电梯，或以任何其他方式使用该等设施，而非作为进出承租人办公室的通道；带入、储存、测试或使用建筑物内任何可能引起火灾或爆炸或产生任何烟雾或蒸气的物料；在建筑物内制造或容许任何破坏性噪音；在电梯内冒烟；将任何种类的物质抛出窗外或门外，或在建筑物的大厅和通道内；在窗台上坐或放置任何东西；或清洁窗户外部。

2.水厕、小便器不得用于其建造用途以外的任何其他用途；不得向其内投放清扫用品、垃圾、骨灰、报纸或任何其他任何种类的物质。禁止浪费和过度或不寻常地使用电或水。

3.未经业主事先书面同意，租客不得（i）遮挡反射或允许光线进入建筑物内的厅堂或其他地方的窗户、隔板及灯光，或（ii）在任何窗户内、上、上、上或后或建筑物内或外部的任何门、隔板或其他部分，或在任何门、隔板或其他部分上刻上、涂刷、贴上或以其他方式展示标志、广告或告示，不得无理拒绝其同意。如经业主同意，任何该等标志、广告或告示须由租户或经租户认可的公司铭刻、涂装或贴上，而该等费用须向租户收取并由租户支付，租户同意应要求立即支付。

4.承租人不得与任何供应商订立任何种类的合约，包括毛巾、水、冰、厕具、打蜡、地毯洗发、威尼斯人洗盲、家具抛光、灯具维修、清洁电器装置、清除废纸、垃圾或垃圾，或其他类似服务，亦不得在建筑物内安装任何种类的自动售货机，未经业主事先书面同意，不得无理拒绝其同意。

5.承租人工作完成后引入任何种类的电线时，必须按业主指示接通，不得进行任何种类的串线或割断电线，但经业主事先书面同意的除外，不得无理拒绝同意。电话、电报仪器、电器、电话亭等的数量和位置，由房东审批。承租人不得与租赁房地毛坯地板直接接触；要求使用油毡或其他类似地板覆盖物的，应当先用浆料或其他材料在地板上粘贴建造者的消化毡衬布，明令禁止使用水泥或类似的粘合材料。

6.除租约另有明文规定外，未经业主事先书面同意，租客不得在建筑物的任何门上设置额外的锁或锁，不得无理拒绝其同意。

7.未经业主事先书面同意，承租人不得雇用除业主看门人以外的任何人或人员清洁租赁的处所，不得无理拒绝其同意。业主不对承租人因租赁处所造成的任何财产损失负责，也不对该等看门人或其任何雇员、或任何其他人或任何其他因由对承租人造成的任何损害负责。

8.除自行车存放室外，不得将任何种类的自行车、车辆或动物带入或存放在租赁处所内或附近。

9.除偶发慈善活动外，承租人不得对租赁处所进行任何拍卖，或允许任何其他人进行任何拍卖；未经业主事先书面批准，在租赁处所上制造或储存货物、器物或商品，该

不得无理拒绝批准，且承租人在经营业务时使用的通常用品和存货的储存除外；允许租赁处所用于赌博，但偶尔的慈善活动除外；在建筑物内制造任何破坏性噪音；允许以吵闹的方式演奏任何乐器、录音或有线音乐，以扰乱或惹恼其他承租人；或允许在租赁处所上产生任何异常气味。建筑物外墙不得设置遮阳篷或其他投影。未经业主事先书面同意，不得在租赁处所的任何窗户或门上附设或悬挂窗帘、窗帘或屏风，或与其联系使用。这样的窗帘、百叶窗、窗帘必须是有质量、有类型、有设计、有颜色的，并且附着有方式，有房东认可。

10.禁止在楼栋内拉票、拉客、兜售，租户应配合防范。零售销售将限于地面和较低级别的零售商店区域。

11.不得在租赁处所内或建筑物内，由租户或他人在交付或接收商品时使用任何手运货车，但配备橡胶轮胎和侧护板的除外。

12.承租人在关闭并离开租赁房地前，应确保所有入户门上锁。

13.业主有权禁止承租人在业主看来倾向于损害该建筑物的声誉或其作为办公用建筑物的可取性的任何广告，经业主通知，承租人应避免或停止该广告。

14.业主在此对自己保留根据本协议未授予承租人的任何和所有权利，包括但不限于为其经营建筑物的目的而保留给业主的以下权利，但须遵守租约中明确授予承租人的该区域内的任何权利：

（i）为所有目的使用建筑物名称的专有权，但租户可将该名称用作其营业地址，且不得用作其他目的，并按租户公开报告及新闻稿中的惯例；

（ii）有权更改建筑物的名称或地址，而不会因此而对租客承担任何法律责任，但业主同意补偿租客三（3）个月因建筑物的名称或地址更改而需要更换的更换固定印刷材料除外；

（iii）有权在建筑物外部安装和维护一个或多个标志，以识别业主或其附属公司为建筑物的拥有人；

（iv）使用或处置建筑物屋顶使用的专有权，但须受租约中授予租客的任何明示权利规限；

（v）有权限制将予配给承租人的建筑物目录上的空间；及

（vi）授予任何人在大厦内进行任何特定业务或经营的权利的权利。

15.承租人及其雇员须遵守业主不时合理颁布的泊车条例，以防止未经授权的人士泊车或在禁止区域泊车。

16.所有保险柜须立于业主指定大小的底座上。业主保留检查所有将带入建筑物的货物的权利，并将所有违反本《规则》或本《规则》作为其组成部分的租赁的货物排除在建筑物之外的权利。任何种类的机器或重量或大小不寻常的物品，未经事先书面同意，不得进入大厦

业主，不得无理拒绝其同意。经营机器及机械设备，如获业主同意，须由租户在足以吸收及防止所有震动、噪音及烦扰的环境中放置及保养，费用由租户承担。

17.租赁处所不得用作住宿或睡觉用途，且禁止在其中烹饪，但（a）在指定用于自助餐厅的租赁处所的任何部分；及（b）在与接待和活动有关的自助餐厅外，和/或在任何员工休息室或类似区域用微波炉加热食物。

18.工作日下午6时后至凌晨6时，以及周六、周日和法定节假日的所有时段，可要求所有进入或离开大楼的人员表明身份，以确立其进入或离开大楼的权利。业主或其代理人可在该期间将所有未出示满意身份证明的人排除在建筑物之外。各租户须对其要求接纳的所有人负责，并须就该等人的一切行为向业主承担法律责任。

19.除因违反本《规则》和《条例》的任何规定而承担的所有其他责任外，承租人应向房东支付因违反本《规则》和《条例》的任何规定而造成的所有实际自付损害赔偿。违反任何此类规定的行为可能会受到禁令的限制。

1.所有拆卸及/或建筑工程产生足够噪音，令建筑物或项目占用人感到不安（例如、岩心钻探和冲压射击）必须在房东合理接受的时间内完成。须由业主自行酌情决定是否有足够的噪音水平造成干扰。

2.建筑垃圾必须用合适的容器从建筑物中清除。拆除必须以不对建筑物或项目造成损害、不对租户造成任何干扰、不为建筑物或项目人员造成额外清洁的方式完成。必须采取足够的预防措施，保护清除路径中的饰面。由租户的承建商（以及在本附件中使用的，租户的承建商应包括租户的承建商及其分包商、劳工和材料供应商）造成的建筑物或工程损坏将导致向租户和/或其承包商就该等损坏进行评估，该评估应在业主提出书面要求后三十（30）天内支付给业主。

3.承包者有责任及时清理受其施工活动影响的所有区域。承包者进一步负责提供并及时移走自己的垃圾容器。

4.凡严格遵守施工合同文件不得安装的工程，安装前须经业主同意。

5.全体工人在任何时候都要以合理的方式行事。业主可要求租户及其承建商移走任何使用脏话、在建筑物或项目内游荡或对建筑物或项目的租户或其他占用人造成干扰的工人。

6.各承包者的工人和其他人员应自行负责停车及相关费用。在装车区或停车库发现的未经许可的车辆，将被开罚单、拖行。

7.任何因承包人不遵守本租约而作废的保证，将导致承包人按照房东的要求更换作废的保证。

8.任何需要的屋顶穿透必须由房东指定的分包商进行并修复。任何因未遵守此要求而作废的保修将导致承包商按照房东的要求更换作废的保修。

9.保护现有机械设备免受灰尘和碎屑的物理损坏或损坏是租户和适用的租户承包商的责任。由于未能保护设备而造成的损坏将导致对租户和/或适用的承包商进行此类损坏和由此产生的所需维修的评估，该评估应在房东提出书面要求后三十（30）天内支付给房东。

10.所有对板料的穿透，无一例外都需要业主的结构工程师审核批准。这项审查和批准的费用应由租户和/或其承包商负责。

11.所有需要鸣铃、鸣笛、语音报喜的火灾报警设备测试，都要在测试前48小时与房东预约。新增火灾报警工作的预测试是强制性的。因承包人未与房东协调、承包人未对系统进行完全预测或承包人未通过市政测试而导致的改期试验，由承包人负责。

12.本规则可由业主合理酌情更改。

本附件 E附于特拉华州有限责任公司SR Winchester，LLC（“房东”），以及特拉华州公司CALIX，INC.作为租户（“租户”）就租赁处所（该“租赁房地“）中所述，并由加利福尼亚州圣何塞通常称为One Santana West的建筑物中约22,990平方英尺的楼面面积组成（”建筑”).此处使用的任何大写术语，而不是此处另有定义，应具有租赁中其他地方规定的含义。

a.屋顶面积.承租人应接受建筑平面图中提供的状态和“建成后”配置的建筑物和电缆路径的屋顶。业主并无就屋顶的任何部分是否适合租户的建议用途或是否有效，或就与租户的建议用途有关的任何法律规定，或就屋顶或任何电缆路径的状况（或更改或改善）作出申述或承诺。

b.屋顶安装工作.天台装置的安装（“屋顶安装工作"）必须按照所有适用法律以良好和做工的方式进行，并须遵守：（a）获得业主对图则和规格的事先书面批准，不得无理拒绝批准，且租户承认并同意，在不限制前述一般性的情况下，如果任何屋顶安装工程超过屋顶荷载限制，或超过屋顶女儿墙高度，则业主不批准任何屋顶安装工程是合理的；（b）就屋顶安装工程获得业主对租户承包人的事先书面批准，而该等承建商必须在开始在建筑物内或建筑物周围进行工程前提供业主合理满意的保险证据，但如任何屋顶安装工程构成租户工程的一部分，则该等屋顶安装工程可由租户的承包商根据工程协议进行；（c）如果屋顶安装工程将违反任何适用的法律；及（d）租约下适用于租户更改的所有额外规定。屋顶安装的图则和规格应包括其设计、尺寸和特点以及安装结构、地板和电力负荷要求、屋顶安装的固定或安装手段，以及（如适用）电缆安装和屋顶安装与建筑物电气系统和租赁处所内部连接的手段。业主给予任何批准并不消除租户在租约下的任何义务，包括租户获得所有必要许可和遵守所有法律的义务。承租人未能取得该等许可证或与屋顶装置有关的任何其他政府批准，不应解除承租人在租约下的任何义务。租户应在收到相关发票后三十（30）天内向业主支付与计划和规格的审查和批准有关的所有业主的合理自付费用，最高不超过五千美元（5000.00美元）。尽管有上述规定，任何构成承租人工程一部分的屋顶工程，均须由业主批准或不批准，并受其根据工程协议批准或不批准建造文件及最终图则所规限的时限所规限。

c.一般要求.除租约的适用条款外，租户对建筑物屋顶的使用须遵守以下一般规定：

1.租户应在开始安装屋顶装置或不时在屋顶装置上或向屋顶装置进行其他工作之前，向业主提供不少于十五（15）个工作日的提前通知，并同意给予业主出席所有此类工作的机会，但条件是在出现紧急情况并立即出现危险的情况下，仅需在合理时间内随后通知。

2.任何屋顶装置在初次安装后，承租人不得对其进行任何材料改动、增加或改善，但未事先取得业主的书面批准，不得无理拒绝该批准；而任何该等材料改动、增加或改善，须遵守适用于原有屋顶装置的所有条件和限制，包括要求承租人提供

业主须就建议的改建、增建或改善提供详细的图则及规格。

3.承租人自费，应时刻保持屋顶安装井然有序、成色修缮，屋顶安装位置和紧邻周边区域保持同样整洁干净。就与屋顶装置有关的所有操作而言，租户须经营其业务并控制其代理人、雇员、雇员、雇员、持牌人、承建商及分租人（统称“租户各方”）的方式，以免造成任何滋扰。

d.服务.承租人应全权负责向屋顶装置供电的费用，包括用电，以及任何连接的安装、维护和维修。

e.屋顶损坏.承租人须在承租人的全部成本及费用下，保护屋顶免受因安装、维修、保养、操作或拆除屋顶装置而引起的损坏，并须进行所有安装、维修、保养及拆除，并使用建筑物的屋顶，其方式须保持充分的效力，并执行与屋顶有关的任何保证。在任何情况下，租客须使用业主指定的屋顶承建商进行任何可能影响建筑物屋顶完整性或屋顶保修的屋顶穿透或其他工作。因租户安装、维修、保养、操作、使用、保养或拆除屋顶装置而对屋顶或建筑物任何其他部分造成的任何损坏，包括渗漏、水损坏或屋顶膜损坏，应由业主自行承担费用和费用进行维修。承租人须在业主提出书面要求后三十（30）天内，偿还业主因此而招致的任何费用及开支，以及为此而产生的发票副本。

f.遵守法律要求.承租人应自行承担成本和费用，遵守与屋顶装置的安装、维护、操作、使用和拆除有关的所有适用法律。在不限制前述内容的一般性的情况下，租户应自行承担成本和费用，负责在需要时获得任何建筑许可，以及联邦通信委员会可能要求的任何许可证或许可（“FCC”），美国联邦航空管理局（“美国联邦航空局”）或对天台装置或建筑物有管辖权的任何其他政府机关，并须向业主提供该等副本。如有必要，房东合理同意与租户合作，由租户自行承担成本和费用，以获得任何适当的执照或许可证。

g.射频发射设备.如果租户在建筑物的屋顶或内部操作无线电频率（RF）发射设备，租户应与业主和其他运营商进行一般合作，以便建筑物的屋顶应符合并始终遵守美国职业安全与健康管理局的所有规则和条例（“OSHA”）和FCC有关人类暴露于射频或电磁发射水平的指南，可能会不时发布，包括FCC文件OET 65中采用的规则和条例（OSHA也采用了这些规则和条例）。如果业主在其合理的判断中认为屋顶设备本身或与建筑物内或建筑物上的其他设备一起使用可能超过允许的排放水平，则租户应（a）根据业主的书面请求，立即向业主交付一份合理可接受的证明或调查报告，证明建筑物的屋顶符合所有适用的FCC和OSHA规则和条例（a“屋顶调查"），及（b）如租户的设备或其操作直接或间接导致建筑物的屋顶（或其任何部分）不符合该等规则及规例，应根据业主的合理指示，并由租户自行承担成本及费用，迅速补救任何该等不符合规定的情况。如租户（i）搬迁或对屋顶装置作出任何更改，或（ii）对其任何设备或操作作出任何直接或间接影响屋顶设备操作的更改，业主可选择要求由业主以其合理酌情决定权批准的商号按租户的全部成本和费用进行新的屋顶调查。

h.终止；屋顶安装作为租户的财产.租约到期或提前终止时，租户应立即停止使用建筑物的屋顶和所有电缆路径，并应自费拆除屋顶安装，并将受电缆安装影响的屋顶和区域恢复到安装屋顶电信安装之前的状态，合理磨损除外。屋顶装置应被视为租户的财产；但如果租户未能在终止日期之前拆除屋顶装置，则应被视为放弃，并可由房东提出索赔或由房东拆除并处置，费用由租户承担。

i.房东开脱.在不限制租赁条款规定的情况下，承租人承担保护屋顶装置和承租人在安装、操作、使用、维修、保养或拆除屋顶装置时可能使用的任何其他工具或设备不被盗窃或损坏的全部责任，承担所有被盗、丢失或损坏的风险，并放弃对房东和其他房东当事人的所有相关损失索赔，包括任何主动或被动行为造成的任何损失，任何业主或任何业主当事人的疏忽或疏忽，或任何可被施加无过失或严格责任的作为或不作为，但仅就任何业主一方而言除外，（a）任何伤害、死亡或损害是由（i）该业主一方的唯一疏忽造成的，且不在本协议规定的承租人所需承保的保险范围内，（ii）该业主一方的重大疏忽或故意不当行为，或（iii）该业主一方的犯罪活动，或（b）在法律禁止这种责任限制的范围内。此外，在任何情况下，业主或任何业主方在任何情况下均不得对因屋顶装置的损坏或任何故障或中断使用而导致的任何间接损害或对租户业务的伤害或损害或干扰承担责任，包括利润损失、租金或其他收入损失、商业机会损失、商誉损失或使用损失，但发生这种情况。

j.保险；赔偿.承租人应使根据租约第八条要求维护的保险单涵盖屋顶装置以及与屋顶装置的存在、使用、操作、安装、维修、保养或拆除有关的任何索赔、损失和损坏。在不限制租约第八条规定的情况下，租户在此同意对因屋顶装置和/或租户或租户的任何代理人、雇员、分租户或承包商的运营而产生或以任何方式与之相关的任何和所有损失进行赔偿、辩护并使房东和房东受赔人免受损害，包括（i）对租户在租赁处所的业务造成的所有可预见和不可预见的后果性损害，（ii）任何违法行为，以及（iii）任何人身伤害或财产损失。前述赔偿在租赁期满或提前终止后继续有效。

k.冲突.租赁条款与本条款发生冲突的附件 e，这个附件 e应控制。

这个附件 f由特拉华州有限责任公司SR WINCHESTER，LLC作为房东附属于并作为其之间的租赁的一部分（“房东”），以及特拉华州公司CALIX，INC.作为租户（“租户”）就租赁处所（该“租赁房地”）中描述的，由通常称为One Santana West，San Jose，California的建筑中约22,990平方英尺的建筑面积组成。此处使用的任何大写术语，而不是在此另有定义，应具有租赁中其他地方规定的含义。

业主特此授予租客一（1）项延长租期的选择权（“延期选择“）为期七（7）年（以下简称”延期期限"）于初始期限最后一天后的第一天开始，根据本条款并受本条款所载条件规限附件 f；但前提是（i）除非根据许可转让，否则承租人并无转租租赁处所（或其任何部分）或转让其在租赁中的权益；（ii）仅就整个租赁处所行使延期选择权（如果有的话）；（iii）承租人在行使延期选择权时并无违反本租赁的条款、契诺或条件。上述第（iii）条所载的条件只为业主的利益，而业主单独有权在其合理酌情权下坚持严格遵守上述条件或放弃任何该等条件。

a.运动.承租人须行使延期选择权（如有的话），向业主发出不早于首个租期最后一天前三百六十五（365）天及不迟于二百七十（270）天的无条件不可撤销选择通知（即行权期”），这样的行权时间至关重要。在符合本条例的规定下附件 f，在发出该通知后，本租约及期限须予延长，而无须签立或交付任何其他或进一步的文件，其效力及效力犹如延长期限原已包括在该期限内一样。

b.条件.如果租户根据A款以上，则本租赁的所有条款、契诺和条件在延长期内继续完全有效，包括有关支付额外租金的规定，该额外租金仍应按本协议所列条款支付，但（i）延长期内的最低租金应按照C款（ii）自延长期开始时起，租户须继续以现有状况“按原样”占有及占用租赁处所，且在不限制业主根据本租约承担的维修、保养及其他义务的情况下，业主并无义务维修、改造、改善或更改租赁处所，对租赁处所进行任何其他建造或其他改善工作，或向租户提供任何建造或翻新津贴，及（iii）租户在延长期届满后并无进一步权利延长租期。

c.现行市场利率.租户在延长期内就租赁处所应付的最低租金，应为租赁处所的现行市场利率（定义见下文），于该延长期开始时估值，按以下规定的方式厘定。如本文所用，术语“现行市场利率”指愿意承租人将支付的年度最低租金，以及愿意承租人将公平接受位于加利福尼亚州西圣何塞、库比蒂诺、洛斯加托斯和坎贝尔子市场的其他可比办公楼和可比停车场内与租赁房地相当的空间（“比较建筑物“），基于对比大厦租户的具约束力租赁交易（”比较租约"）在确定该最低租金的日期前十二（12）个月内订立。比较租赁应包括续租和新的非续租租赁，但不包括转租和受另一承租人扩展权约束的空间租赁。比较租赁项下应付的租金利率应予调整，以考虑本租赁与比较租赁之间有关以下方面的差异：（i）与比较租赁的租赁期限相比的延长期长度；（ii）租金结构，包括但不限于每平方英尺的租金（包括毛额或净额，如果毛额，则根据基准年或费用停止调整）、免费租金额外租金、所有其他付款和升级；（iii）与比较租赁的租赁房地规模相比的租赁房地规模；（iv）地点，租赁处所的楼面水平及楼面效率相较于

比较租赁的租赁房地；（v）该建筑物与可比建筑物相比的建筑年限和质量；（vi）租赁物改良和/或津贴，（vii）停车位的可用性、停车比率和停车费，以及（viii）租户在此类交易中可获得的所有其他经济因素或优惠。

d.业主建议书.不迟于业主接获租客行使通知后三十（30）天内，只要租客已给予行使延期选择权的有效通知，业主须向租客交付有关该等延期期限的租赁处所的现行市场价格的善意书面建议。在收到业主的建议后三十（30）天内，租客须书面通知业主（i）租客接受业主的建议或（ii）租客选择将现行市场利率的厘定按照E款下面。如果承租人没有对房东的提议给予及时通知，则视为承租人接受了房东的提议。

e.仲裁.如果租户选择将现行市场利率的确定提交仲裁，则房东和租户应首先进行善意协商，试图确定延长期的现行市场利率。如果业主和租户能够在向业主交付选择仲裁的租户通知后三十（30）天内就现行市场租金达成一致，则就本款而言，该协议应构成对现行市场利率的确定，各方应立即对本租约执行商业上合理的修改，说明现行市场利率和延期期限的最低租金。如业主和租客无法在该谈判期限内就现行市场利率达成一致，则在该谈判期限届满后十五（15）天内，双方应举行会议并同时向对方交付各自对延长期现行市场利率的书面估计，并附有相关理由（每项，a“决心”).房东的决心可能多于或少于其最初提出的现行市场利率。如果任何一方未能及时交付其裁定书，并且在收到另一方交付裁定书的通知后五（5）天内仍持续这种失败，则现行市场汇率应为另一方指定的金额。现行市场汇率应按下述方式确定，每一方当事人均须遵守其确定以及确定仲裁庭（以下定义）仅有的两种选择的此类确定。

i.在双方交换房东和租户的决定后十（10）天内，双方应各自指定一名仲裁员，该仲裁员应是一名持牌加州房地产经纪人，在其任命之前至少有十（10）年租赁比较楼的经验，并熟悉当时在比较楼中收取的租金。当事人可以指定协助其作出认定的房地产经纪人为各自的仲裁员。如果房东或租客中的任何一方未能指定仲裁员，并且在收到另一方的通知后，这种失败持续了五（5）天，那么延长期的现行市场利率应由另一方确定。

ii.经如此选定的两名仲裁员在其任命后二十（20）天内，应指定第三名、具有类似资格的独立仲裁员，该仲裁员此前与任何一方当事人均无任何业务关系（“独立仲裁员”).如果独立仲裁员在该二十（20）天期限结束时仍未如此选定，则任何一方均可代表双方请求美国仲裁协会当地办事处（或其任何继任者）进行此种任命，或在该实体缺席、失败、拒绝或无法采取行动的情况下，则任何一方均可向圣克拉拉县高等法院的主审法官申请任命此种独立仲裁员，且另一方不得就法院受理申请和作出指定的全权和管辖权提出任何问题。

iii.在通知如此指定的独立仲裁员的身份后五（5）天内，业主和租客应向三名仲裁员提交业主裁定书和租客裁定书的副本（“仲裁小组”).仲裁

小组须以多数票选出业主的决定或租户的决定中的任何一项，作为延长期的现行市场价格和最低租金，并无权提出中间立场或修改两项建议或本租约的规定中的任何一项。仲裁小组应试图在任命后十五（15）个工作日内作出裁决。在任何情况下，仲裁庭应在指定后四十五（45）天内作出书面裁决，并附有确定理由。

iv.仲裁小组的裁决应是最终的，对当事人具有约束力，并可根据加利福尼亚州法律的规定予以执行。在仲裁小组任何成员未能、拒绝或无法采取行动的情况下，应按适用于被替换成员甄选的方式指定继任者。

v.每一方当事人可在选定独立仲裁员后五（5）个工作日内向仲裁庭提交任何书面材料。除非双方同意，否则不得就仲裁小组的裁决进行证人或口头证词（即不进行听证）。在仲裁小组任命后，仲裁小组的任何成员与房东或租户之间不得进行单方面通信，直至仲裁程序结束。仲裁团成员有权在租赁房地和比较楼内的任何空间行走（在可进入的范围内）。

vi.每一方当事人应当支付该当事人指定的仲裁员的费用和开支，当事人应当分担独立仲裁员的费用和开支以及与诉讼有关的意外开支（不包括律师费和当事人的类似开支，由双方当事人分别承担）。

vii.除欺诈、重大过失或刑事诉讼的索赔外，房东和租客应放弃对仲裁员提出的所有索赔、诉讼因由或其他权利，并同意就房东或租客对仲裁员提出的任何此类索赔、诉讼因由或诉讼程序对仲裁员进行赔偿和辩护。

viii.在当事人之间协议解决该事项或在根据本E节启动的任何仲裁中作出决定之前，租户每月支付的最低租金应为当前租期最后一个月到期应付的金额。在当事人解决该争议或仲裁员作出决定（如适用）后的十（10）个营业日内，租户须向业主支付先前已支付的最低租金的任何不足金额，或业主须向租户支付任何超出部分，或选择将租户先前已支付的超出部分贷记下一期最低租金（视情况而定），直至全部用尽为止。

f.租户的个人权利.租户行使延期选择权的权利是个人的，只能由原始租户行使。除许可受让人外，任何受让人或转承人均无权行使本协议授予的延期选择权。

圣塔纳西部办公大楼标志标准

在租户开始制作、安装标志或获得其他政府批准之前，所有标志都必须得到房东和圣何塞市规划、建筑和规范执法部门的书面批准。除非业主书面批准，否则不得更改。业主批准可由业主全权酌情决定授予或扣留.尽管有任何与此相反的圣何塞市守则规定，每个立面的总租户标志面积应限于相应建筑物正面的每一直线英尺一（1）平方英尺的标志面积。

承租人在开始制作前，应向房东提交标牌铺面图纸，供房东书面批准。店铺图纸应标明所有图形和字母的大小，以及间距、材料类型、颜色、与租赁处所有关的尺寸以及与建筑立面的材料和施工相适应的安装细节。图纸应按比例，表明各自的建筑物标高和贯穿每个标志的适当断面切口，尺寸应显示整体长度、高度和字母深度，以及从字母末端到相关建筑物和/或消退线的距离。

从相邻人行道等级顶部测量的高度小于34英尺（34’）处安装的标志类型包括以下参考的店面标志、展示窗口标志、窗口标志、牌匾标志、进入区域铺路标志和地址标志。从相邻人行道坡度顶部测量的低于三十四英尺（34’）的高度，房东可能会考虑的其他建筑元素，以传达租户的身份，可能包括刀片标志等垂直突出标志，以及阳台处理。从相邻人行道坡度顶部测量的高度大于34英尺（34’）处安装的标志类型包括以下参考的店面标志。

a.店面标志

店面标识必须反映租户的商品名称。店面标志（或圣何塞标志条例中所指的“平装标志”）可以包括零售标志、符号或代表商品名称的图像。尽管《标志条例》中使用了“平”一词，但仍鼓励租户在Santana Row探索立体选择，提供多样性、质感和深度。

标牌应具有立体性，并由全集成光源照明。为满足圣何塞市照明要求，照明需要隐蔽。标牌从背后穿透带有照明的表面材料，或者反向通道“光晕”字母都是隐藏照明技术的好例子。

天然材料最适合在Santana Row进行标牌制作，可以包括：铸造、抛光或彩绘金属；彩绘、染色或天然木材；釉面或马赛克瓷砖；蚀刻、切割、边缘照明或彩色玻璃；铸石和雕刻天然石材。浅浮雕受到鼓励，独特的形状和尺寸轮廓也是如此。

所有设备、变压器、滚道、镇流器、交叉器、导管必须完全隐蔽。通过筋膜的连接和穿透应受到限制。由于租户标志的附着和/或移除，租户将继续对损坏和/或维修负责。

b.显示窗口标志

如果是建筑设计的一个组成部分，店面也可能在展示橱窗内包含标志。展示窗口标志仅适用于租户商品名称和/或徽标。禁止使用其他品牌名称、品牌标识和/或个别产品名称。展示窗标志的设计应当与建筑设计相辅相成，在任何情况下不得超过总釉面面积的10%。

展示窗标志一般应从店面充分退后，以引起人们对展示区的注意。标牌必须在店面玻璃后面至少设置十二英寸（12英寸），并且在所有情况下都将计入整体标牌面积。所有镇流器、变压器和其他非照明元件必须隐藏。

c.窗口指示牌

可能会提出窗体标志代替显示窗体标志或不允许显示窗体标志的地方。窗体标牌仅拟展示租户商品Name和/或标识，在任何情况下均不得超过总釉面面积的10%，并在所有活动中计入整体标牌面积。

窗签直接贴在玻璃表面。这些包括金属叶子、彩绘、刻蚀、切割和喷砂字母和/或标志图形。桑塔纳行不允许使用乙烯基标志，以及窗户玻璃上的反切乙烯基粘合剂标志。

d.斑块标志

租客的商号、标识、相关图像，可向房东提出特定租客入口点附近的壁挂式牌匾标识。安装最好在视线水平和标志区是面积计算的一部分按代码整体津贴，在所有活动中都将被计入整体标志区。

e.入境区铺路标志

租户可提议在进入区域纳入租户商品名称和/或徽标插图，前提是它们保持齐平的步行表面。租户商品名称和/或徽标可能会在例如琉璃瓦、马赛克、水磨石、非氧化性不锈钢或其他批准的铺路材料上或其中创建设计。

f.店铺地址标牌

房东在Santana Row内部设计了一套全面的租客寻路系统。与这一整体系统一致，但在架构上与Tenant的整体标志程序相辅相成，一旦获得书面批准，Tenant将根据圣何塞消防马歇尔的指示安装其地址号码，费用由其承担。

g.    每个建筑物的额外标牌

街道平面刀片标志；垂直刀片标志；和阳台处理可由租户向房东提出。

h.    禁止使用的标牌材料

    任何种类的塑料材料，包括亚克力字母，以及真空成型的塑料字母。

    内部照明，丙烯颜面的通道字母。

    带有照明、半透明背景和剪影字母的橱柜标志。

    使用纸、纸板、贴纸或贴花的标牌应用于或位于店面玻璃后面。

    喷砂木材标志在天然木材饰面与油漆，凸起的字母和/或标志。

    外露的滚道、压载箱、变压器、交叉管或导管。

    不得在橱窗、玻璃固定装置和设备或店面的任何其他区域，包括信用卡标志上张贴或维护广告标语牌、横幅、锦旗、名称、徽章、商标或其他描述性或宣传性材料。

    标牌制造商的名称、邮票或贴花可能不会显示在标牌的任何可见部分。用于在店面附加标志的非装饰性硬件可能不会暴露在视野中。

i.准入、权力和合规

服务租户标志设备所需的租户标志设备必须由租户根据适用的代码和法律提供，在租户的已终止租赁处所内或通过租户的已终止租赁处所内的访问面板，以及在租户的已终止租赁处所外不可见的其他方式。

所有照明标志应在租户电气电路和租户电表上，并由与房东既定的桑塔纳行营业时间和圣何塞市允许的照明时间一致的计时器控制。同样，标志上的光照水平应由可上锁的调光器控制，该调光器的维护方式与房东的整体桑塔纳行照明计划和圣何塞市允许的照明水平一致。

j.差异.

业主须合理配合租客取得任何标志条例所施加的垂直高度限制的差异，而无须向业主付出代价，只要该等标志的位置符合附件 G（如果此类差异获得批准，则垂直访问除外），并且这些标志在其他方面符合此处规定的标准和所有其他适用法律。

不适用。

不打扰、承认和注意事项协议

兹提述美国加州有限责任公司Winchester INVESTMENTS，LLC（以下简称“家长房东”），作为出租人，与SR Winchester，LLC，一家特拉华州有限责任公司，办公地点为1626 East Jefferson Street，Rockville，Maryland 20852（以下简称“房东”），作为承租人，对其中所述的某些不动产和改良，包括某些不动产（“全部租赁房地”）位于美国加利福尼亚州圣克拉拉郡圣何塞市，更具体地描述在附件 A.上述租赁协议，经日期为2015年2月10日的土地租赁若干第一修正案修订，日期为2016年1月17日的土地租赁若干第二修正案及日期为2018年2月16日的土地租赁若干第三修正案，以下简称“母租赁.”一份母租约备忘录被记录为加利福尼亚州圣克拉拉县正式记录的第22657768号文书。

进一步提及某“办公室租赁”（即“转租”），日期为2024年12月___日，房东作为转租人与美国特拉华州公司CALIX，INC.作为转租人（以下简称“租户“）的一部分（”the已拆除的租赁处所”）的全部租赁处所。

因此，考虑到本协议所载的相互契约和协议，本协议各方特此约定如下：

1.父母业主在此保证并向租客声明，除上述情况外，父母租约并无任何修订，且自本协议日期起已完全生效，据父母业主所知，父母业主或业主在本协议下并无任何违约，业主于本协议日期为父母租约下的承租人，且父母租约中并无任何内容禁止或限制执行及交付转租。

2.承租人在此保证并向父母业主声明，除上文所述外，转租目前已完全生效且未经修改，据承租人所知，业主或承租人并无根据转租而违约，且承租人并不知悉转租项下的任何押记、留置权或申索或抵销权。

3.家长房东在此确认收到一份完整执行的转租副本。父母房东在此同意执行和交付转租。父母房东在此确认转租以及租户在此项下的所有权利。尽管母租约中有任何相反的规定，父母房东在此同意，无论父母租约期限是否应在转租期限届满前取消或终止，或父母房东应在转租期限届满前占有转租中所述的全部或任何部分已终止的租赁处所，或父母房东应寻求行使父母租约项下的任何权利或补救措施，转租须根据其条款继续全面生效，而承租人在转租项下的权利，以及承租人对已终止的租赁处所的使用、占有和享有，不得被修改或干扰，除非根据转租所载的条款和条件将使业主有权终止转租。除转租协议另有规定外，父母业主不得采取任何行动，以任何方式干扰承租人在转租协议下的任何权利或特权。

4.除本款第4款最后一句另有规定外，就已撤销的租赁处所或整个租赁处所的任何其他部分已支付或须支付并由父母业主实际收取的所有谴责裁决（及因行使征用权而作出的其他裁决）及保险的所有收益，在扣除取得该等裁决或收益所招致的所有成本及开支后，须在规定范围内，按照所提供的转租中规定的方式申请和支付，并在与母租赁条款一致的范围内（无论母租赁是否存在），但在任何情况下包括支付和/或申请与

关于由租户建造或以其他方式以成本承租人建造的租赁物改良的未摊销成本。上述情况受整个租赁处所的任何抵押权人的权利（如有）规限。

5.在母租约期限取消或终止时，在经延长的转租期限届满前，母租约是否应在其中所述的期限届满时或在任何其他日期如此终止或被取消，以及是否应在母租约下的任何一方业主或业主根据其选择时，或以任何其他方式，只要承租人当时未在转租约下超过转租约中规定的任何适用补救期而违约，承租人不得（除非与业主就转租而可能对承租人提起的任何诉讼有关）成为驱逐或处分业主的任何诉讼的一方，也不得因此而驱逐或打扰承租人，而父母业主须根据转租的所有条文，在经延长的转租期间的余下期间内，承认承租人为已终止租赁处所的承租人。

6.承租人在此同意，如果在转租期满前母租的期限被取消或终止，承租人应根据转租所载的条款和条件承认并授权母房东为转租下的房东，但随后母房东应承担，但须遵守本协议规定和第7款，以下文，以书面形式向租客发出，以促使业主其后履行及遵守转租契据所载的所有条款及条件，以履行或遵守该等条款及条件。尽管本协议另有相反规定，父母房东（i）不受租客可能已预先向房东支付超过一（1）个月的任何租金或额外租金的约束，除非该等款项已转移至或由父母房东收取，（ii）不对任何先前房东根据转租的任何作为或不作为承担责任，（iii）除非父母房东特别收到，否则不承担返还任何保证金的义务，（iv）不受任何抗辩、抵销、索赔、反索赔、减少，承租人根据转租向任何先前的业主可能作出的扣除或减让，（v）不受任何在母主承继业主根据转租的权益之前须向承租人作出的任何付款的义务的约束，及（vi）不受任何进行任何改善工程或对已拆除的租赁处所作出任何改善的义务的约束（持续的维护和维修义务除外）。租户同意在租户向业主发出任何该等通知的同时，向家长业主提供租户根据租约向业主发出的所有书面违约通知的副本。

7.如果父母房东成为转租项下的房东，根据本协议，租户特别理解并同意，对于转租项下的任何责任和义务，父母房东或任何其他个人或实体不承担任何个人责任。承租人及任何由承租人、透过承租人或根据承租人提出申索的人，须仅仰望母业主在整个租赁处所的权益，以及租金、收益及利润，以满足承租人及该人的补救措施及损害赔偿要求。这里面什么都没有第7款应被解释为禁止租户可用的任何禁令救济或补救措施，或限制租户因任何此类违约或违约而在转租下可能拥有的任何权利或补救措施，但此处规定的向父母房东寻求个人责任的权利除外。

8.承租人收到家长业主的书面通知（a“租金支付通知书”），租户应支付全部基本租金、百分比租金和/或额外租金（统称，“租金"）根据转租予父母业主或作为父母业主须以书面指示，直至父母业主另有书面指示为止。租客须遵从任何租金缴付通知书，即使业主有任何相反指示、指示或主张。父母业主向租客交付租金支付通知书，或租客遵守该通知书，不得视为：（a）导致父母业主继承或承担转租项下作为业主的任何义务或责任，所有这些均须继续由业主独自履行及解除，除非及直至父母租约终止；或（b）解除业主在转租项下的任何义务。上述情况受限于整个租赁处所的任何抵押权人的权利（如有）。

9.凡根据本条例规定或准许发出任何通知，该通知须以书面形式发出，并须亲自递送或寄出、以挂号或挂号邮件预付邮资、要求的回执、寄至下列地址或按本条例发出的书面通知所指明的其他地址：

家长房东：

温彻斯特投资有限责任公司

c/o西风企业股份有限公司

1515 The Alameda，Ste. 200

加利福尼亚州圣何塞95126

关注：Ray K.Farris，II

附一份副本至：

Strategy Law，LLP

亚玛顿大道一号，，Ste. 700

加利福尼亚州圣何塞95113

关注：Tamara B. Pow，ESQ。

租户：

租期开始日期前：

Calix, Inc.

果园公园道2777号

加利福尼亚州圣何塞95131
注意：总法律顾问

租期开始日后：

Calix, Inc.

1桑塔纳西

奥尔森大道3155号
450套房

加利福尼亚州圣何塞95117
注意：总法律顾问

    

附一份副本至：

诺萨曼律师事务所

加利福尼亚街50号

34楼

旧金山，加利福尼亚州 94111
关注：Simon T. Adams，ESQ。

按前述方式交付或邮寄的所有通知及本协议项下的其他通信，均应视为自亲自交付之日起，或自已签字的快递或经核证或挂号的邮件回执上显示的日期（或如拒绝接受，则自快递或经核证或挂号的邮件回执上显示的拒绝接受之日起）发出。父母业主或租客有权不时更改任何人的指定或地址，以代表父母业主或租客（视属何情况而定）在给予父母业主或租客（视属何情况而定）十五（15）天的通知后，指明在美国的任何其他指定或地址，以接收通知及其他通讯。

10.此处所载的有关母租赁期限和转租期限的提述，应指当时根据其规定延长的条款。

11.此处包含的协议应是自动执行的，无需此处提及的任何一方的任何进一步文书或行为的要求。不过，租户和家长房东应根据其中任何一方的书面请求，以书面形式确认本协议中的不打扰和委托条款。本协议对本协议各方及其继承人和受让人具有约束力，并对其有利。本协议和本协议所载的盟约旨在与受此影响的所有土地一起运行并受其约束。

12.本协议构成父母房东与承租人之间关于父母房东与承租人就本协议标的的权利和义务的全部约定。

13.如果本协议与转租发生冲突，则本协议适用于双方之间；包括根据本协议进行的任何授权。

14.除本协议明文规定外，父母房东对承租人没有关于转租的义务。如果母房东将其在母租赁中的权益转让给第三方受让人，则母房东在本协议项下的所有权利和义务终止，第三方受让人在本协议项下自动享有与母房东相同的权利和义务。

15.本协议的解释、效力和执行应受已撤销的租赁房地所在国的国内法管辖和解释，不包括其法律冲突原则。

16.本协议可以修改、解除或终止，或其任何条款被放弃，只能通过被指控方签署的书面文书。

17.本协议可由任意数目的对应方签署，每一方应被视为原件，所有这些共同构成一份相同的文书。

18.本协议的每一方声明其拥有订立本协议的全部权力，并且该方订立本协议已获得所有必要行动的正式授权。

（签名页如下。）

作为证明，本协议各方均已促使本文书于202_年____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

家长房东：

Winchester投资，

有限责任公司

        

			签名：			Ray K. Farris，II
			姓名：			Ray K. Farris
			标题			经理

租户：

美国凯利克斯公司，

a特拉华州公司

			签名：			/s/Cory Sindelar
			姓名：			Cory Sindelar
			职位：			首席财务官

附件 A-整个租赁处所的说明

题为“Santana West”的宗地地图宗地2，记录于2019年12月2日，载于《地图》第927册第27-32页，圣克拉拉县记录。

业主同意书

业主同意并同意上述协议的条款，该协议是应业主的要求订立的。上述协议不得改变、放弃或减少业主在母租约或转租下的任何义务。上述协议解除了父母房东与租户订立不干扰协议的任何义务。

业主不可撤销地指示租户遵守任何租金支付通知，尽管业主有任何相反的指示、指示或主张。租户有权依赖任何租金支付通知，而房东在此同意，租户为响应租金支付通知而向母房东或其指定人支付的所有租金，将给予租户全额信用。承租人没有义务反驳或质疑任何租金支付通知。租户遵守租金支付通知不应被视为违反转租。

业主向家长业主及租客声明，截至生效日期，据业主所知，根据转租不存在租客违约或失责的情况，亦没有发生任何事件，而随着通知的发出，时间的推移，或两者兼而有之，将构成该等违约或失责。

这份业主同意书中的规定是为了家长业主和租客的明确利益。

房东：

    SR Winchester，LLC,
a特拉华州有限责任

作者：Street Retail，LLC，

a马里兰州有限责任公司

其：唯一成员

			签名：			/s/贝卡·沃克
			姓名：			贝卡·沃克
			其：			副总裁–房地产法律主管
			日期：			12/16/2024

地面出租人保留物业停车权: