根据S-K条例第601（b）（10）（四）项，本文件中获得的以[ * * ]标记的某些机密信息已被省略，因为它既是（i）不重要的信息，也是（ii）被登记人视为私人或机密的信息类型。转租这份转租，自2024年4月1日起生效，由SummIT THERAPEUTICS INC.（一家特拉华州公司，其办公室和营业地点位于601 Brickell Key Drive，Suite 1000，Miami，FL 33131，以下称为“次级房东”）和DUGGAN INVESTMENTS RESEARCH LLC（一家佛罗里达州有限责任公司，以下称为“次级租户”）签订。WITNESETH：WHEREAS，WHEREAS，by a certain written lease agreement dated January 8,2024（hereinafter called the“master lease”），Brickell Key Centre，LLC（hereinafter called“owner”）lease to sublendor that certain premises（“premises”）consisting of 9,425 foots of space（Suite 1000）located at and commonly known as 601 Brickell Key Drive，Suite 1000，Miami，Florida，which，连同其中提到的其他改进和附属物，在所述master lease中有更具体的描述；and whereas包含约848平方英尺空间的部分处所（以下称“转租处所”），根据下文更具体规定的条款和条件；以及鉴于分房东和分租客打算分租客在期限（以下定义）期间内拥有该处所办公家具（“个人财产”）和便利设施的使用权。因此，考虑到本协议所载的相互契诺、条件和协议，分房东和分租客同意如下：1。DEMISE •转租房地1.1。分租业主，为并为考虑转租人指明须支付、履行及遵守的租金及契诺，特此将上述转租处所出租、转租、出租及转租给转租人，期限及根据本协议所载的契诺及条件。2.第2.1期。本次转租的期限约为六十二（62）个月（“转租期”），自2024年4月1日（“转租开始日”）开始，至2029年5月31日（“转租到期日”）结束。2.2.转租人和转租人代表可在转租协议执行日期后的任何时间进入转租处所，只要（a）业主已同意转租，及（b）转租人和转租人代表遵守转租的条款和条件，包括此处提供的保险要求。只要满足这些条件，转租人可在向分房东发出通知后，为评估和执行电话、数据布线等的安装（“事先存取期”）而提前进入转租处所。转租人不应负责支付租金或额外租金（此处定义）期间的先前
根据S-K条例第601（b）（10）（iv）项，本文件中获得的以[ * * ]标记的某些机密信息被省略，因为它既是（i）不重要的信息，也是（ii）被登记人视为私人或机密的信息类型。存取期。转租人不得在先准入期内从转租处所开展业务。2.3.在转租期内，转租人有权以总租赁中规定的方式进入和使用建筑物便利设施，包括但不限于任何运动区域和自助餐厅（如有）。3.租金3.1。转租人须按以下方式向分业主支付上述转租处所的租金：期间基本租金每可租平方尺每月基本租金每可租平方尺4/1/24-1/31/25 [ * * ] [ * * ] 2/1/25-1/31/26 [ * * ] [ * * ] 2/1/26-1/31/27 [ * * ] [ * * ] 2/1/27-1/31/28 [ * * ] [ * * ] 2/1/28-1/31/29 [ * * ] [ * * ] 2/1/29-5/31/29 [ * * ] [ * * ]月租金到期日为日历月的第一天。3.2.此外，转租人应根据任何经营期间的经营费用或税款分别超过基本经营费用或基本税款，及时向分房东支付主租赁第6节（如适用）所定义的额外租金。转租人应在收到此种成本会计核算后十（10）天内向转租人支付额外租金，该会计核算成本等于[ * * ]的转租人运营费用或按照总租赁转租人的要求开具的税款，以提供应转租人要求而产生的成本的所有发票和收据。3.3.除租金和额外租金外，转租人应立即向分房东支付（i）因转租人的请求而应支付的任何款项，包括但不限于根据主租约条款为非工作时间使用暖通空调而产生的费用（ii）分房东的电缆、互联网和电话成本以及办公用品（如果转租人使用分房东的服务）的相应金额（等于[ * * ]分房东成本）；（iii）因使用车位而应支付的任何款项；以及（iv）因分租人的疏忽或故意不当行为导致的损害而应向分房东赔偿的任何款项（“额外费用”）。在合理可能的范围内，分房东应提前将任何即将发生的额外费用通知分租人，并应根据分租人的要求提供所产生费用的所有发票和收据。
根据S-K条例第601（b）（10）（四）项，本文件中获得的以[ * * ]标记的某些机密信息已被省略，因为它既是（i）不重要的信息，也是（ii）注册人视为私人或机密的信息类型。3.4.上述转租租金、额外租金和额外费用的支付，应在以下地址或在转业主书面指定的其他地点向转业主支付，不得进行任何抵消或扣除。租金支付地址：Summit Therapeutics Inc. 601 Brickell Key Drive，Suite 1000 Miami，FL 33131收件人：Manmeet Soni 4。纳入Master Lease 4.1。除本文另有具体规定外，主租赁的条款在此并入本转租赁，其效力犹如在本文中完全改写一样，并应确定合同各方关于转租赁处所的权利和义务，其效力与分房东和分租客分别是主租赁中指定的房东和租客相同。转租人兹承诺，在本转租期内，在适用于转租处所的范围内，根据主租约履行分房东作为租客的契诺和承诺，并同意不做或允许做任何将导致违反上述主租赁的任何条款和条件的行为。除本协议另有具体规定外，分租业主须享有主租赁中业主作为业主的契诺及承诺的利益，但在本转租期内，该等契诺及承诺同样适用于转租处所。然而，经明确理解和同意，分房东无法提供本转租条款所要求的任何服务或履行分房东的任何义务，分房东履行其在本协议项下的义务取决于业主适当履行其在主租赁项下的相应义务。因此，进一步理解并同意，尽管本转租中有任何相反的规定，分房东不应因未能提供本转租条款要求分房东承担的服务或履行该等义务而在本转租下违约，而该等服务或义务是业主作为业主在主租约下的责任：但分房东同意采取一切合理措施以确保业主履行上述义务。“合理措施”一词应包括其将为自己合理采取的措施，但不应包括因业主未能如此履行而对其提起的法律诉讼，除非分租客同意支付与此相关的比例金额（相当于[ * * ]分房东费用）。5.持有超过5.1。除非分租人以书面明确同意，否则分租人在本转租期满后的任何代持将被视为非法，而分租人应有权因分租人的此类非法代持而在法律或股权方面获得任何和所有补救。分租客同意就分租主根据主租约所招致的任何及所有损失、成本、开支及责任作出赔偿，并使分租主免受损害，而该等损失、成本、开支及责任仅就本分租协议及根据适用法律（不论是在法律上或在权益上）因任何该等代持而招致。
根据条例S-K第601（b）（10）（四）项，本文件中获得的以[ * * * ]标记的某些机密信息被省略，因为它既是（i）不重要的信息，也是（ii）注册人视为私人或机密的信息类型。6.通知6.1。与本转租有关的所有通知、请求、要求和其他通信，无论是否在此有明确规定，均应以书面形式发出，并应被视为在存入（在该工作日由该服务及时送达）国内或国际快递服务并通过电子邮件后的下一个工作日已妥为送达，以便在以下地址（该地址可由任何一方通过向另一方发出书面通知而更改）交付给各方当事人：如果向分房东：Summit Therapeutics Inc. 601 Brickell Key Drive，Suite 1000 Miami，FL 33131收件人：Manmeet Soni电子邮件：[ * * ] if to subtenant：at the sublease premises收件人：首席投资官电子邮件：[ * * ] 7。转租从属于主租7.1。本转租在所有方面均受上述主租赁的约束和从属地位。Subtenant承认已收到上述主租赁的副本。8.分派及转帐8.1。转租人不得转让本转租契，亦不得容许或准许其以法律运作或其他方式转让，转租人亦不得未经转租人书面同意而出租、转租或承租或准许他人使用或占用上述转租处所或其任何平底锅，该同意不得被无理拒绝并进一步以业主事先书面同意为准。9.条件-家具的使用9.1。转租人承认，它已检查了根据本协议终止的转租处所，并对其条件完全满意，并接受同样的情况，“原样”。分房东并无就转租处所作出任何性质的陈述或保证，但本协议所述者除外，分房东并无就准备转租处所以供转租人占用而承担任何义务或义务。9.2.转租人进一步承认，其应在转租期结束时，在主租赁和本次转租所要求的范围内，以转租人的全部成本和费用（等于[ * * ]的转租人成本和费用）负责所有恢复要求。9.3.转租人应可在租期内免费使用转租处所中存在的所有家具（“家具”）。分房东不对家具的状况作出任何陈述或保证，分租客接受使用
根据条例S-K第601（b）（10）（iv）项，本文件中获得的以[ * * * ]标记的某些机密信息已被省略，因为它既是（i）不重要的信息，也是（ii）注册人视为私人或机密的信息类型。处于其“原样”状态的家具。凡家具发生破损、毁损，正常磨损，承租人应负责更换。10.经纪人10.1。分房东和转租人各自声明并向对方保证，其与任何房地产经纪人或代理人没有就本次转租的谈判进行任何交易，并且他们知道没有其他房地产经纪人或代理人有权或可能有权就本次转租获得佣金。11.赔偿11.1。转租人应就因转租人使用或占用转租处所或本转租而产生或以任何方式与之相关的任何及所有责任、损害、费用、诉讼因由、诉讼、索赔或判决，或任何人在所述转租处所或其任何部分遭受的伤害或死亡或财产损害，抗辩、赔偿和拯救无害的转租人，包括但不限于任何违反或违反下文第12条的行为。12.危险物质12.1。分租人不得促使或允许分租人、其代理人、雇员、承包人或受邀人在转租处所内、在转租处所内或附近使用、储存、生成或处置任何“有害物质”（以下定义），但根据主租约和本转租处所许可的活动中通常使用的有害物质以及转租人业务所必需的有害物质除外。上述规定的转租处所允许使用的任何此类有害物质，以及与之相关的所有容器，均应以符合适用于任何此类有害物质的所有联邦、州和地方法律或法规的方式使用、保存、储存和处置。转租人应就转租期期间或之后因转租人、转租人的代理人、雇员、承包商或受邀人在转租处所内、在转租处所内或附近使用、储存、产生或处置有害物质而产生的任何和所有索赔、损害赔偿、罚款、判决、处罚、成本、费用或责任（包括但不限于为解决索赔、律师费、顾问和专家费而支付的任何和所有款项）进行抗辩、赔偿并使转租人保持无害。如本文所用，“有害物质”是指任何具有毒性、可燃性、反应性或腐蚀性的物质，由任何州或地方政府或美国政府监管。“危险物质”包括根据州、联邦或地方政府法律被定义为“危险废物”、“极端危险废物”或“危险物质”的任何和所有材料或物质。“有害物质”包括但不限于石棉、多氯联苯（“PCB”）和石油产品。13.信号13.1。转租人有权在转租处所内的墙壁上提供转租人租赁的名称，费用由转租人自行承担，并须经业主书面批准。
根据条例S-K第601（b）（10）（iv）项，本文件中获得的以[ * * ]标记的某些机密信息已被省略，因为它既是（i）不重要的信息，也是（ii）注册人视为私人或机密的信息类型。14.停车14.1。可用，按每一千（1,000）个可租物业方呎2.6个车位的比率（「泊车比率」），按与大厦其他租户共同的非预留基准，在业主厘定的位置，按每个非预留车位每月[ * * ]的现行比率，加上适用的销售税及附加费，而该等比率须由业主厘定不时增加。作为上述停车比例的一部分，转租人有权在经业主合理厘定的位置，按现行的每月每非预留车位[ * * ]的费率，加上适用的销售税及附加费，在停车场设施内最多获得两（2）个按848呎/1,000可租平方呎乘以2.6个车位，相当于2.2个车位计算的非预留车位，该费率由业主厘定不时上调。15.杂项15.1。本协议：15.1.1。包含本协议各方就本协议所涵盖的标的事项达成的全部协议；15.1.2。不得修改或撤销，除非通过双方各自签署的书面文书；15.1.3。应对双方当事人的继承人和许可受让人有利，并对其具有约束力。15.1.4.转主与业主之间的主租约中规定的补救期适用于本转租双方。16.业主同意16.1。本转租已获业主书面批准[页剩余有意空白。签名页FollowSI
根据S-K条例第601（b）（10）（iv）项，本文件中获得的以[ * * ]标记的某些机密信息被省略，因为它既是（i）不重要的信息，也是（ii）被登记人视为私人或机密的信息类型。作为证明，双方已在此定手并盖章，自上述日期和年份之初起生效。分房东：SUMMIT THERAPEUTICS INC。作者：/s/Manmeet Soni姓名：Manmeet Soni职称：首席运营官兼首席财务官日期：2024年6月27日承租人：DUGGAN INVESTMENTS RESEARCH LLC作者：/s/Martin Bittner姓名：Martin Bittner职称：首席信息官日期：2024年6月25日