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附件 99.1

		财政补助
目录			2026年第一季度

概述	页

企业信息	3

关键季度财务数据	5

综合业务报表

收益发布	7

2026年展望	10

合并季度经营报表	12

来自运营的资金和来自运营的核心资金	13

调整后的运营资金	14

资产负债表信息

合并资产负债表	15

资产净值的组成部分	16

债务期限	17

内部增长

同资本经营趋势汇总	18

租赁活动汇总-签约续订	19

租约到期-按规模	20

年化租金排名前20的客户	21

占用分析	22

外部增长

开发生命周期	23

历史资本支出和房地产投资	24

收购/处置/合资	25

未合并实体	26

附加信息

利息、税项、折旧及摊销前利润与财务比率的调节	27

管理层关于非公认会计原则措施的声明	28

前瞻性陈述	30

		财政补助
企业信息			2026年第一季度

企业简介

Digital Realty Trust, Inc.（“Digital Realty”或“公司”）通过其运营合伙子公司Digital Realty Trust，L.P.（“运营合伙企业”）拥有、收购、开发和运营数据中心。该公司专注于为国内和国际客户提供数据中心、托管和互联解决方案，涵盖从云和信息技术服务、通信和社交网络到金融服务、制造、能源、医疗保健和消费品等多个行业垂直领域。截至2026年3月31日，该公司的309个数据中心，包括89个作为对未合并实体的投资而持有的数据中心，包含对技术行业和企业企业数据中心客户的日常运营至关重要的应用程序和运营。Digital Realty的投资组合包括约3.0千兆瓦的IT容量，以及正在积极开发并为未来发展而持有的约6.3千兆瓦的可建造IT容量，分布在北美、欧洲、南美、亚洲、澳大利亚和非洲。欲了解更多信息，请访问公司网站digitalrealty.com。

公司总部

601 W 2nd St.，32号^nd楼层

德克萨斯州奥斯汀

(737) 281-0101
digitalrealty.com

高级管理人员

总裁兼首席执行官：Andrew P. Power
首席财务官：Matthew R. Mercier
首席投资官：Gregory S. Wright
首席技术官：Christopher L. Sharp
首席营收官：Colin M. McLean

投资者关系

如欲索取更多信息或加入我们的电子邮件分发列表，请访问我们网站的投资者关系部分，网址为https://investor.digitalrealty.com。

分析师覆盖范围

BMO

BMO资本

法国巴黎银行

巴克莱银行

伯恩斯坦

市场

Exane

美银证券

康托尔

花旗集团

布伦丹·林奇

麦迪逊Rezaei

阿里·克莱因

内特·克罗塞特

迈克尔·芬克

Brett Knoblauch

迈克尔·Rollins

公民JMP

德意志银行

EvercoreISI

高盛萨克斯

绿色街道顾问

古根海姆

汇丰银行

格雷格·米勒

本杰明·索夫

刘尔文

Michael Ng

David Guarino

约瑟夫·奥沙

帕尼卡努穆里

杰富瑞

摩根大通

KeyBanc

瑞穗集团

MoffettNathanson

摩根士丹利

奥本海默

乔纳森·彼得森

Richard Choe

布兰登·尼斯佩尔

维克拉姆·马尔霍特拉

尼克·德尔迪奥

卡梅隆·麦克维

蒂莫西·霍兰

雷蒙德·詹姆斯

加拿大皇家银行资本市场

加拿大丰业银行

Stifel

道明高宏集团

Truist证券

瑞银

弗兰克·卢森

乔纳森·阿特金

马希尔·亚吉

埃里克·拉斯穆森

Michael Elias

马修·尼克南

约翰·霍杜利克

富国银行

沃尔夫研究

埃里克·吕布肖

安德鲁·罗西瓦赫

这份收益新闻稿和补充信息包补充了我们向美国证券交易委员会提交的季度和年度报告中提供的信息。有关Digital Realty和我们业务的更多信息，也可在我们的网站digitalrealty.com上查阅。

即将召开的会议日程


2026年5月19日	摩根大通2026年Global Technology、媒体和通信大会	马萨诸塞州波士顿
2026年5月20日	Kempen欧洲房地产研讨会	NL阿姆斯特丹
2026年6月2日至3日	Nareit REITs Week：2026年大会	纽约州纽约市

如有可能，可通过Digital Realty投资者关系网站获得这些活动的网络广播。请查看我们的网站以获取更多信息。

		财政补助
企业信息（续）			2026年第一季度

股票上市信息

Digital Realty Trust，Inc.的股票主要在纽约证券交易所交易，交易代码如下：

普通股：		DLR
J系列优先股：		DLRPRJ
K系列优先股：		DLRPRK
L系列优先股：		DLRPRL

符号可能因股票报价提供商而异。

信用评级

标准普尔
企业信用评级：	BBB +	（稳定展望）
优先股：	BBB-

穆迪
发行人评级：	Baa2	（积极展望）
优先股：	Baa3

惠誉
发行人违约评级：	BBB	（稳定展望）
优先股：	BB +

这些信用评级可能无法反映与公司证券的结构或交易相关的风险的潜在影响，仅供参考。信用评级不是购买、持有或出售任何证券的建议，可由发行评级机构自行酌情随时修改或撤销。本公司不承担任何维持评级或就任何评级变动提供意见的义务。每个机构的评级应该独立于任何其他机构的评级进行评估。可能会从每一家评级机构那里获得对评级重要性的解释。

普通股股价表现

以下汇总Digital Realty普通股（DLR）近期的活跃情况：


	三个月结束
	3月31日至26日		25年12月31日		25日9月30日		30-Jun-25		3月31日至25日
高价		$184.79		$182.48		$182.00		$178.85		$187.74
低价		$151.50		$146.23		$159.22		$129.95		$139.27
收盘价，季度末		$180.21		$154.71		$172.88		$174.33		$143.29
日均交易量⁽¹⁾		2,060		1,826		1,520		2,034		2,529
每股普通股的指示股息⁽²⁾		$4.88		$4.88		$4.88		$4.88		$4.88
期末年度股息率，季度末		2.7%		3.2%		2.8%		2.8%		3.4%
已发行股份及单位，季度末^{(1) (3)}		355,217		349,746		349,244		346,644		343,092
股票和流通单位的收盘市值⁽⁴⁾		$64,013,656		$54,109,204		$60,377,303		$60,430,449		$49,161,653

(1)	股份或股份和单位以千为单位。

(2)

按年计算。

(3)	截至2026年3月31日，股份和单位总数包括348,924股普通股、第三方持有的3,845个普通单位和2,448个普通单位以及董事、高级职员和其他人持有的已归属和未归属的长期激励单位，不包括在某些控制权变更交易时转换我们的J系列、K系列和L系列累积可赎回优先股时可能发行的所有普通股股份。

(4)	截至本季度末的千美元。

本收益新闻稿和补充信息包补充了我们向美国证券交易委员会提交的季度和年度报告中提供的信息。有关我们和我们的数据中心的更多信息，也可在我们的网站digitalrealty.com上查阅。

关键季度财务数据		财政补助
未经审计，美元（每股数据除外）单位：千			2026年第一季度


季度末股份及单位		3月31日至26日			25年12月31日			25日9月30日			30-Jun-25			3月31日至25日
已发行普通股			348,924			343,557			343,041			340,372			336,743
共同伙伴关系单位未结清			6,293			6,189			6,203			6,272			6,349
股份及单位总数			355,217			349,746			349,244			346,644			343,092

企业价值
普通股本市值⁽¹⁾			$64,013,656			$54,109,204			$60,377,303			$60,430,449			$49,161,653
优先股清算价值			755,000			755,000			755,000			755,000			755,000
按资产负债表账面价值计算的总债务			17,996,633			18,402,135			18,225,434			18,452,148			17,016,279
企业总价值			$82,765,289			$73,266,339			$79,357,737			$79,637,597			$66,932,932
总债务/总企业价值			21.7%			25.1%			23.0%			23.2%			25.4%
债加优先转总企业价值			22.7%			26.1%			23.9%			24.1%			26.6%

选定的资产负债表数据
不动产投资（折旧前）			$40,751,409			$39,855,116			$39,374,646			$38,613,260			$35,693,166
总资产			48,859,973			49,410,468			48,728,634			48,714,995			45,080,562
负债总额			23,462,959			24,564,494			23,739,412			23,853,149			21,902,406

选定的运营数据
营业总收入			$1,635,173			$1,634,671			$1,577,234			$1,493,150			$1,407,637
总营业费用			1,368,240			1,522,047			1,438,813			1,281,453			1,211,887
净收入			174,804			96,111			63,713			1,046,946			106,395
普通股股东可获得的净收入/（亏损）			169,093			88,466			57,631			1,021,975			99,793

财务比率
EBITDA⁽²⁾			$805,115			$688,758			$679,912			$1,605,408			$658,400
经调整EBITDA⁽³⁾			920,307			856,836			867,807			823,319			791,156
净债务与调整后EBITDA之比⁽⁴⁾			4.7x			4.9x			4.9x			5.1x			5.1x
利息支出			116,384			116,516			113,584			109,383			98,464
固定费用⁽⁵⁾			162,202			161,479			156,687			148,957			138,739
利息覆盖率⁽⁶⁾			5.2x			4.8x			4.9x			5.0x			5.3x
固定费用覆盖率⁽⁷⁾			4.9x			4.5x			4.6x			4.7x			4.9x

盈利能力衡量标准
每股普通股净收入/（亏损）-基本			$0.49			$0.26			$0.17			$3.03			$0.30
每股普通股净收入/（亏损）-摊薄			$0.46			$0.24			$0.15			$2.94			$0.27
运营资金（FFO）/稀释后份额和单位⁽⁸⁾			$1.99			$1.89			$1.65			$1.75			$1.67
来自运营的核心资金（Core FFO）/稀释后的份额和单位⁽⁸⁾			$2.04			$1.86			$1.89			$1.87			$1.77
调整后运营资金（AFFO）/稀释后份额和单位⁽⁹⁾			$1.92			$1.34			$1.76			$1.68			$1.78
每股股息和普通单位			$1.22			$1.22			$1.22			$1.22			$1.22
稀释FFO派息率^{(8) (10)}			61.2%			64.5%			73.8%			69.6%			73.2%
稀释核心FFO派息率^{(8) (10)}			59.9%			65.6%			64.7%			65.2%			68.8%
稀释AFFO派息率^{(9) (10)}			63.6%			90.9%			69.2%			72.8%			68.6%

投资组合统计
数据中心⁽¹¹⁾			309			310			311			310			308
交叉连接^{(11) (12)}			234,000			232,500			231,000			229,000			228,000
占用MW⁽¹¹⁾			2,725			2,663			2,602			2,565			2,457
IT负载能力MW⁽¹¹⁾			3,024			2,963			2,879			2,858			2,753
季度末入住率⁽¹³⁾			90.1%			89.9%			90.4%			89.7%			89.2%
季度末同资本占用^{(13) (14)}			91.6%			91.6%			91.9%			91.5%			91.2%
加权平均剩余租期（年）⁽¹⁵⁾			4.3			3.9			4.2			4.2			4.1

关键季度财务数据		财政补助
未经审计，美元（每股数据除外）单位：千			2026年第一季度

(1)	普通股权的市值是基于季度末的收盘股价，并假设我们运营合伙企业中的有限合伙单位，包括普通单位和已归属和未归属的长期激励单位，以一对一的方式100%赎回我们的普通股股份。不包括在某些控制权变更交易（如适用）时转换我们的J系列、K系列和L系列累积可赎回优先股时可能发行的普通股股份。

(2)	EBITDA的计算方法为扣除利息费用、债务清偿和修改损失、税收费用以及折旧和摊销前的收益。有关EBITDA的讨论，请参阅第28.有关普通股股东可获得的净收入与EBITDA的对账，请参阅第27.

(3)	调整后EBITDA是不包括（i）未合并实体与房地产相关的折旧和摊销，（ii）未合并实体的利息和税收费用，（iii）遣散费、股权加速和法律费用，（iv）交易和整合费用，（v）出售/取消合并的收益（亏损），（vi）减值准备，（vii）其他非核心调整净额，（viii）非控制性权益，（ix）优先股股息，以及（x）与已赎回优先股相关的收益/发行成本。有关调整后EBITDA的讨论，请参阅第28.有关普通股股东可获得的净收入与调整后EBITDA的对账，请参阅第27.

(4)	调整后EBITDA的净债务按资产负债表账面价值计算为总债务（见第5），加上融资租赁义务，加上我们按账面价值计算的未合并实体债务份额，减去现金和现金等价物（包括我们在未合并实体现金中的份额），除以调整后EBITDA（包括我们在未合并实体EBITDA中的按比例份额）的乘积，再乘以4。

(5)	固定费用包括GAAP利息支出、资本化利息、预定债务本金支付和优先股股息。

(6)	利息覆盖率是调整后的EBITDA（包括我们在未合并实体EBITDA中的按比例份额），除以GAAP利息费用加上资本化利息（包括我们在未合并实体利息费用中的份额）。

(7)	固定费用覆盖率是调整后的EBITDA（包括我们在未合并实体EBITDA中的按比例份额），除以固定费用（包括我们在未合并实体固定费用中的份额）。

(8)	有关FFO和核心FFO的定义和讨论，请参阅第28.有关普通股股东可获得的净收入与FFO和核心FFO的对账，请参阅第13.

(9)	有关AFFO的定义和讨论，请参阅第28.有关核心FFO与AFFO的对账，请参阅第14.

(10)	FFO、核心FFO和AFFO的摊薄派息率分别计算为每普通股和单位宣派的股息除以相应的每股和单位摊薄FFO、摊薄核心FFO和摊薄AFFO。

(11)	包括作为对未合并实体的投资而持有的数据中心。不包括为出售和贡献而持有的数据中心。

(12)

表示大致数额。

(13)	占用和同资本占用不包括主动开发下的容量和为开发而持有的容量。入住率代表我们的合并投资组合，以及我们管理的未合并实体和非管理的未合并实体投资组合。对于我们的一些数据中心，我们根据可用电力、所需支持能力和公共区域等因素计算占用情况。不包括为出售和贡献而持有的数据中心。

(14)	代表截至2024年12月31日拥有的数据中心，不到开发中可出租总平方英尺的5%。不包括正在进行或预计将在2025-2026年进行开发活动的数据中心、分类为持有待售和贡献的数据中心，以及在所有列报期间出售或贡献给合资企业的数据中心。对前期业绩进行了调整，以反映当前的相同资本池。

(15)	加权平均剩余租期不包括续租选择权，按年化经常性收入加权。

Digital Realty Trust		财政补助
收益发布			2026年第一季度

Digital Realty报告2026年第一季度业绩

德克萨斯州奥斯汀— 2026年4月23日—全球最大的云和运营商中立数据中心平台Digital Realty（NYSE：DLR）今天公布了2026年第一季度的财务业绩。所有每股业绩均按全面摊薄基准呈列。

亮点

◾

报告称，26年第一季度普通股股东可获得的净收入为每股0.46美元，而25年第一季度为0.27美元

◾

26年第一季度报告的每股FFO为1.99美元，而25年第一季度为1.67美元

◾

26年第一季度报告的每股核心FFO为2.04美元，而25年第一季度为1.77美元；26年第一季度报告的每股固定货币核心FFO为1.96美元

◾

预计将在2016年第一季度产生的已签署总预订量按100%份额计算的7.07亿美元年化GAAP基本租金；at Digital Realty’s份额，总预订额为4.23亿美元，其中包括9800万美元的0-1兆瓦加互联类别

◾

报告称，截至26年第一季度末，按100%份额计算，总计积压18亿美元的年化GAAP基本租金；在Digital Realty’s份额，总积压为10亿美元

◾

报告的续租租金在26年第一季度以现金为基础增加5.0%

◾

将2026年每股核心FFO预期上调至8.00美元-8.10美元，将2026年每股固定货币核心FFO预期上调至7.95美元-8.05美元

财务业绩

Digital Realty公布的2026年第一季度总收入为16亿美元，与上一季度持平，比去年同期增长16%。

该公司在2026年第一季度实现净收入1.75亿美元，普通股股东可获得的净收入为1.69亿美元和每股0.46美元，上一季度为每股0.24美元，去年同期为每股0.27美元。

Digital Realty在2026年第一季度产生了9.2亿美元的调整后EBITDA，比上一季度增长7%，比去年同季度增长16%。

该公司公布的2026年第一季度运营资金（FFO）为7亿美元，合每股1.99美元，上一季度为每股1.89美元，去年同期为每股1.67美元。

不包括某些不代表核心费用或收入流的项目，Digital Realty在2026年第一季度交付的每股核心FFO为2.04美元，上一季度为每股1.86美元，去年同期为每股1.77美元。Digital Realty在2026年第一季度交付了每股1.96美元的固定货币核心FFO。

Digital Realty总裁兼首席执行官Andy Power表示：“Digital Realty在第一季度看到数据中心需求和我们的增长轨迹进一步加速，创纪录的0– 1兆瓦外加互联租赁和公司历史上最大的超大规模租赁，这促成了每股核心FFO的两位数增长。”“我们正在美国迅速推进面向AI的超大规模产能，在全球主要市场扩大我们连接丰富的投资组合，并扩大我们的资本基础，以审慎地延伸Digital Realty的增长跑道。”

租赁活动

第一季度，Digital Realty签署的总预订量预计将产生7.07亿美元的年化GAAP租金收入，按100%份额计算；按Digital Realty的份额计算，总预订量为4.23亿美元，其中包括来自0-1兆瓦类别的7900万美元贡献和来自互联互通的1900万美元贡献。

2026年第一季度新签订的租约与合同开始日期之间的加权平均滞后期为19个月。季度末积压的已签署但未开始的租约按100%份额计算为18亿美元的年化GAAP基本租金，按Digital Realty的份额计算为10亿美元。

此外，Digital Realty在该季度还签署了相当于1.93亿美元年化现金租赁收入的续租租约。2026年第一季度签订的续租租约的租金按收付实现制计算增长5.0%，按公认会计原则计算增长6.3%。

Digital Realty Trust		财政补助
收益发布			2026年第一季度

2026年第一季度期间签订的新租约，按Digital Realty的份额，按地区和产品汇总如下：


	年度公认会计原则
	基本租金			GAAP基本租金
美洲	（单位：千）		兆瓦	每千瓦
0-1兆瓦		$40,444	13.2		$256
> 1兆瓦		280,082	134.5		174
其他⁽¹⁾		385	—		—
合计		$320,912	147.7		$181

欧洲、中东和非洲⁽²⁾
0-1兆瓦		$29,282	8.6		$284
> 1兆瓦		8,007	3.2		209
其他⁽¹⁾		132	—		—
合计		$37,422	11.8		$264

亚太地区⁽²⁾
0-1兆瓦		$9,228	4.9		$158
> 1兆瓦		36,392	11.7		260
其他⁽¹⁾		210	—		—
合计		$45,829	16.5		$230

所有地区⁽²⁾
0-1兆瓦		$78,954	26.6		$247
> 1兆瓦		324,482	149.3		181
其他⁽¹⁾		728	—		—
合计		$404,163	176.0		$191

互联互通		$18,611	不适用		不适用

Grand Total at DLR share		$422,774	176.0		$191

Grand Total按100%份额		$706,883	312.8		$183

注：由于四舍五入差异，总数可能不够。

(1)	其他包括Powered Base Building^®壳容量以及全面改善的数据中心设施内的存储和办公空间。

(2)	基于截至2026年3月31日止三个月的季度平均汇率。

投资活动

在2026年第一季度，Digital Realty收购了以下公司：

●

位于大亚特兰大都会区的一块873英亩的地块，售价9500万美元。该包裹靠近Digital Realty现有的亚特兰大园区，预计将支持超过1吉瓦的IT容量。

●

波特兰都会区一块30英亩的土地，售价5000万美元，预计将支持160兆瓦的IT容量。该地块靠近上季度宣布的另一块土地组合，预计将支持高达85兆瓦的IT容量。

正如之前宣布的那样，在本季度，Digital Realty收购了以下公司：

●

TelePoint是一家领先的数据中心和互连提供商，总部位于保加利亚索非亚，售价6650万欧元或7660万美元，为PlatformDIGITAL增添了市场领先的连接中心。

●

意大利米兰附近两块总面积超过90英亩的地块，售价5650万欧元或6510万美元。这些包裹位于连接意大利北部与整个地中海地区其他地点的陆地和海底航线附近。

此前还披露，在2026年第一季度期间，Digital Realty签订了一项协议，收购TelcoHub 1，这是一个运营中的1.5兆瓦数据中心，是马来西亚领先的连接枢纽之一，以及一个毗邻的地块，可支持开发高达14兆瓦的IT容量。这些交易预计将在2026年上半年完成，但须遵守惯例成交条件。在季度末之后，Digital Realty以约1.17亿美元的价格收购了位于马来西亚Cyberjaya的一个15兆瓦数据中心开发项目，该项目位于TelcoHub 1附近。该设施未出租，初步IT能力预计将在2026年下半年交付，以支持互联校园。

在第一季度，Digital Realty出售了位于波士顿都会区的一个非核心数据中心，总收益约为640万美元。

在季度末之后，Digital Realty还以2400万美元的价格完成了亚特兰大都会区非核心资产的出售。

Digital Realty Trust		财政补助
收益发布			2026年第一季度

资产负债表

截至2026年3月31日，Digital Realty的未偿债务总额约为180亿美元，其中包括172亿美元的无担保债务以及约8亿美元的有担保债务和其他债务。2026年第一季度末，净债务与调整后EBITDA之比为4.7倍，债务加优先对总企业价值之比为22.7%，固定费用覆盖率为4.9倍。

自2025年12月31日以来，该公司根据其市场交易（ATM）股票发行计划以每股179.30美元的加权平均价格出售了730万股普通股，净收益约为13亿美元。

Digital Realty Trust		财政补助
收益发布			2026年第一季度

2026年展望

Digital Realty将2026年每股核心FFO预期上调至8.00美元-8.10美元，将2026年每股固定货币核心FFO预期上调至7.95美元-8.05美元。下表总结了前景所依据的假设。


		截至	截至
收入和成本Structure		2026年2月5日	2026年4月23日
总收入		6.600-67.00亿美元	66.50-67.50亿美元
非现金租金调整净额⁽¹⁾		（90-9500万美元）	（90-9500万美元）
经调整EBITDA		3.600-37.00亿美元	3.650-37.50亿美元
G & A		6.10-6.2亿美元	6.15-6.25亿美元

内部增长
续租租约的租金率
现金基础		6.0% - 8.0%	6.5% - 8.5%
GAAP基础		8.5% - 10.5%	9.5% - 11.5%
年终投资组合占用⁽²⁾		+ 50-100个基点	+ 50-100个基点
“同资本”现金NOI增长⁽³⁾		4.0% - 5.0%	4.0% - 5.0%

外汇汇率
美元/英镑		$1.30 - $1.35	$1.32 - $1.37
美元/欧元		$1.13 - $1.18	$1.15 - $1.20

外部增长
处置/合资资本
美元成交量		500-1000万美元	500-1000万美元
上限利率		0.0% - 10.0%	0.0% - 10.0%
发展
资本支出（扣除合作伙伴贡献）⁽⁴⁾		3,250-3,750百万美元	3500-4000万美元
平均稳定收益率		10.0%+	10.0%+
增强和其他非经常性资本支出⁽⁵⁾		30-3500万美元	30-3500万美元
经常性资本支出+资本化租赁成本⁽⁶⁾		400-4.25亿美元	400-4.25亿美元

资产负债表
长期发债
美元金额		1,000-15,000万美元	1,500-2,000万美元
定价		4.0% - 4.5%	4.0% - 4.5%
时机		年中	年中

每股摊薄净收益		$2.55 - $2.65	$2.65 - $2.75
房地产折旧和出售（收益）/损失		$4.90 - $4.90	$4.95 - $4.95
来自运营的资金/份额（NAREIT-定义）		$7.45 - $7.55	$7.60 - $7.70
非核心费用和收入流		$0.45 - $0.45	$0.40 - $0.40
来自运营的核心资金/份额		$7.90 - $8.00	$8.00 - $8.10
外币换算调整		$0.00 - $0.00	($0.05) - ($0.05)
固定货币核心资金来自运营/份额		$7.90 - $8.00	$7.95 - $8.05

(1)	非现金租金调整净额表示直线租金收入和直线租金费用之和，以及高于和低于市场租赁的摊销（即ASC 805调整）。

(2)	基于IT负载（kW）的年终投资组合占用指导。

(3)	The“同-资”资金池包括截至2024年12月31日拥有的、开发中可出租总平方英尺不到5%的物业。它不包括在2025-2026年正在进行或预计将进行开发活动的物业、分类为持有待售和贡献的物业，以及在所有呈报期间出售或贡献给合资企业的物业。2026年“同-资”现金NOI增长前景是在固定货币基础上提出的。

(4)	不包括土地收购，包括Digital Realty’s合资和基金出资份额。图为合资及基金伙伴净额’捐款份额。

(5)	其他非经常性资本支出指为增强运营物业的容量或适销性而发生的成本，例如网络光纤计划和软件开发成本。

(6)	经常性资本支出代表维持当前收入所需的非增量改善，包括第二代租户改善和租赁佣金。

注：该公司不提供前瞻性基础上的非GAAP估计的对账，在这种情况下，它无法提供有意义或准确的对账项目计算或估计，如果不做出不合理的努力，就无法获得信息。请参阅本文件中的非GAAP财务措施以进行进一步讨论。

Digital Realty Trust		财政补助
收益发布			2026年第一季度

非GAAP财务指标

本文件包含非GAAP财务指标，包括FFO、核心FFO、固定货币核心FFO、调整后FFO、净营业收入（NOI）、“同资本”现金NOI和调整后EBITDA。普通股股东可获得的美国通用会计准则净收入与FFO的对账、FFO与核心FFO的对账、核心FFO与调整后FFO的对账、NOI与现金NOI的对账，以及FFO、核心FFO、恒定货币核心FFO、调整后FFO、NOI和“同资本”现金NOI的定义作为本文件的附件。普通股股东可获得的美国公认会计原则净收入与调整后EBITDA的对账、调整后EBITDA的定义以及净债务与调整后EBITDA、债务加优先优先对总企业价值、现金NOI和固定费用覆盖率的定义作为附件包含在本文件中。

该公司没有在前瞻性基础上提供非公认会计原则估计的对账，在这种情况下，它无法提供对调节项目的有意义或准确的计算或估计，并且如果没有不合理的努力，就无法获得信息。这是由于难以预测各种项目的时间和/或金额，这些项目将影响每股稀释后归属于普通股股东的净利润，这是最直接可比的前瞻性GAAP财务指标。这包括，例如，外部增长因素，如处置，以及资产负债表项目，如债务发行，尚未发生，不受公司控制和/或无法合理预测。出于同样的原因，该公司无法解决无法获得的信息的可能意义。在没有最直接可比的GAAP财务指标的情况下提供的前瞻性非GAAP财务指标可能与相应的GAAP财务指标存在重大差异。

投资者电话会议

在2026年4月23日美国东部时间下午5：00/美国东部时间下午4：00举行的Digital Realty投资者电话会议之前，将在公司网站的投资者部分发布一份演示文稿，网址为https://investor.digitalrealty.com。该演示文稿旨在伴随对公司2026年第一季度财务业绩和经营业绩的讨论。电话会议将由总裁兼首席执行官Andy Power和首席财务官 Matt Mercier主持。

电话会议的网络直播将在Digital Realty网站的投资者部分提供，网址为https://investor.digitalrealty.com。网络直播将存档一年，重播将在直播活动结束后不久提供。

关于数字房地产

Digital Realty通过提供全方位的数据中心、托管和互连解决方案，将公司和数据聚集在一起。PlatformDIGITAL®，公司的全球数据中心平台，为客户提供安全的数据会议场所和经过验证的Pervasive Datacenter架构（PDX®）为创新提供动力的解决方案方法论，从云和数字化转型到人工智能（AI）等新兴技术，并高效管理数据引力挑战。Digital Realty通过遍布六大洲30多个国家的55 +大都市的300 +设施的全球数据中心足迹，让客户能够访问对他们来说很重要的互联数据社区。要了解有关Digital Realty的更多信息，请访问digitalrealty.com或在LinkedIn和X上关注我们。

联系方式

马特·默西耶

首席财务官

数字现实

Jordan Sadler/Jim Huseby

投资者关系

数字现实

(737) 281-0101

合并季度经营报表		财政补助
未经审计，以千为单位，每股数据除外			2026年第一季度


	三个月结束
	3月31日至26日	25年12月31日	25日9月30日	30-Jun-25	3月31日至25日
租金收入	$1,103,946	$1,074,703	$1,045,708	$1,003,550	$960,526
租户补偿-公用事业	333,909	356,084	332,681	294,503	271,189
租户补偿-其他	38,093	34,406	37,302	37,355	42,177
互联互通及其他	124,278	123,414	120,399	121,952	112,969
手续费收入	34,899	45,692	36,398	34,427	20,643
其他	47	372	4,746	1,363	133
营业总收入	$1,635,173	$1,634,671	$1,577,234	$1,493,150	$1,407,637

公用事业	$372,385	$398,185	$375,627	$339,288	$313,385
出租物业运营	266,115	295,948	278,292	267,724	238,600
物业税	54,964	50,791	51,823	49,570	48,856
保险	4,799	4,711	4,508	4,946	4,483
折旧及摊销	499,511	493,458	497,002	461,167	443,009
一般和行政	151,923	159,283	139,911	133,755	121,112
遣散费、股权加速和法律费用	2,835	4,937	1,794	2,262	2,428
交易和整合费用	15,685	36,083	86,559	22,546	39,902
减值准备	—	78,553	—	—	—
其他费用	23	98	3,297	195	112
总营业费用	$1,368,240	$1,522,047	$1,438,813	$1,281,453	$1,211,887

处置物业收益（亏损）前营业收入净额	$266,933	$112,624	$138,420	$211,698	$195,750
处置财产收益（损失）净额	873	42,865	19,780	931,830	1,111
营业收入	$267,806	$155,489	$158,200	$1,143,527	$196,860

未合并实体收益（亏损）中的权益	(1,833)	4,659	(16,944)	(12,062)	(7,640)
利息及其他收入（支出）净额	45,342	42,797	47,735	37,747	32,773
利息（费用）	(116,384)	(116,516)	(113,584)	(109,383)	(98,464)
所得税优惠（费用）	(16,008)	9,673	(11,695)	(12,883)	(17,135)
债务清偿和修改的收益（损失）	(4,119)	9	—	—	—
净收入	$174,804	$96,111	$63,713	$1,046,946	$106,395

归属于非控股权益的净（收入）亏损	4,470	2,536	4,099	(14,790)	3,579
归属于Digital Realty Trust, Inc.的净利润	$179,274	$98,647	$67,812	$1,032,156	$109,974

优先股股息	(10,181)	(10,181)	(10,181)	(10,181)	(10,181)
普通股股东可获得的净收入（亏损）	$169,093	$88,466	$57,631	$1,021,975	$99,793

加权平均流通股-基本	345,013	343,493	341,370	337,589	336,683
加权平均流通股-稀释	353,255	351,570	349,234	345,734	344,721
加权平均全面摊薄股份及单位	359,300	357,430	355,165	351,691	350,632

每股净收益/（亏损）-基本	$0.49	$0.26	$0.17	$3.03	$0.30
每股净收益/（亏损）-摊薄	$0.46	$0.24	$0.15	$2.94	$0.27

来自运营的资金和来自运营的核心资金		财政补助
未经审计，以千为单位，每股数据除外			2026年第一季度


	三个月结束
净收入与运营资金（FFO）的对账		3月31日至26日	25年12月31日	25日9月30日	30-Jun-25	3月31日至25日

普通股股东可获得的净收入（亏损）		$169,093	$88,466	$57,631	$1,021,975	$99,793
调整项：
经营合伙企业的非控制性权益		4,000	2,000	2,000	21,000	3,000
不动产相关折旧摊销⁽¹⁾		490,965	484,260	487,182	451,050	432,652
与非控制性权益相关的调节项目		(23,726)	(22,753)	(22,888)	(21,038)	(19,480)
未合并实体房地产相关折旧和摊销		60,291	70,260	65,922	59,172	55,861
房地产交易（收益）损失		(226)	(42,865)	(19,780)	(931,830)	(1,111)
减值准备		—	78,553	—	—	—
运营资金		$700,397	$657,921	$570,067	$600,329	$570,715

加权平均股份及流通单位-基本		351,059	349,354	347,301	343,546	342,594
加权平均流通股份和流通单位-稀释^{(2) (3)}		359,300	357,430	355,165	351,691	350,632

每股运营所得资金-基本		$2.00	$1.88	$1.64	$1.75	$1.67

每股运营资金-摊薄^{(2) (3)}		$1.99	$1.89	$1.65	$1.75	$1.67


	三个月结束
FFO与核心FFO的和解		3月31日至26日	25年12月31日	25日9月30日	30-Jun-25	3月31日至25日

运营资金		$700,397	$657,921	$570,067	$600,329	$570,715
其他非核心收入调整⁽⁴⁾		(29)	(10,633)	(4,746)	4,228	(1,925)
交易和整合费用		15,685	36,083	86,559	22,546	39,902
债务清偿和修改的收益（损失）		4,119	(9)	—	—	—
遣散费、股权加速和法律费用⁽⁵⁾		2,835	4,937	1,794	2,262	2,428
外汇和衍生品重估（收益）损失		(4,398)	(16,295)	252	8,827	(2,064)
其他非核心费用调整⁽⁶⁾		(2,538)	(21,794)	2,075	5,092	(702)
来自运营的核心资金		$716,071	$650,210	$656,001	$643,284	$608,354

加权平均流通股份和流通单位-稀释^{(2) (3)}		351,293	349,740	347,700	343,909	343,050

每股运营核心资金-摊薄⁽²⁾		$2.04	$1.86	$1.89	$1.87	$1.77


(1)	三个月结束
房地产相关折旧&摊销		3月31日至26日	25年12月31日	25日9月30日	30-Jun-25	3月31日至25日

每份损益表的折旧和摊销		$499,511	$493,458	$497,002	$461,167	$443,009
非房地产折旧		(8,546)	(9,198)	(9,820)	(10,117)	(10,356)
房地产相关折旧&摊销		$490,965	$484,260	$487,182	$451,050	$432,652

(2)	Teraco的某些少数间接股东有权将其在Teraco上游母公司的股份出售给Digital Realty，以换取现金或等值的Digital Realty普通股股份，或其组合。美国通用会计准则要求Digital Realty假设认沽权以股票结算，以计算稀释后的每股收益。同样的方法被用来计算FFO/份额。在结算发生之前，与这一看跌权相关的潜在未来稀释影响将被排除在核心FFO和AFFO之外——导致FFO的稀释股份数量高于核心FFO和AFFO。在计算稀释的FFO时，Teraco相关的非控制性权益被加回FFO分子，因为分母假设所有股份都已放回Digital Realty。

三个月结束

3月31日至26日

25年12月31日

25日9月30日

30-Jun-25

3月31日至25日

Teraco FFO非控股份额

$15,410

$18,240

$17,018

$15,850

$13,286

Teraco相关少数股权

$15,410

$18,240

$17,018

$15,850

$13,286

(3)	对于所有所述期间，我们排除了稀释J系列、K系列和L系列优先股（如适用）的影响，这些影响可能会在适用的关于J系列、K系列和L系列优先股（如适用）的补充条款中所述的控制权交易发生特定变更时转换为普通股，我们认为这是极不可能的。有关FFO的计算以及核心FFO与AFFO对账后的股份数量详情部分，请参见上文，用于计算加权平均普通股和已发行单位。有关FFO和核心FFO的定义和讨论，请参见定义部分。

(4)	包括计入收益的开发费、租赁终止费和计入其他收入的股权投资出售收益。

(5)	涉及与公司高管离职相关的遣散费和其他费用以及与整合相关的遣散费。

(6)	包括与非经常性法律和保险费用、外国税率变化的影响和调整相关的冲销，以反映我们按比例分担与非控制性权益相关的交易成本。

调整后运营资金（AFFO）		财政补助
未经审计，以千为单位，每股数据除外			2026年第一季度


	三个月结束
核心FFO与AFFO的和解		3月31日至26日	25年12月31日	25日9月30日	30-Jun-25	3月31日至25日

来自运营的核心资金		$716,071	$650,210	$656,001	$643,284	$608,354
调整项：
非房地产折旧		8,546	9,198	9,820	10,117	10,356
递延融资成本摊销		6,443	6,781	6,565	6,451	6,548
债务折价/溢价摊销		1,581	1,341	1,293	1,251	1,125
非现金股票补偿费用		20,908	17,327	18,174	18,026	16,700
直线租赁收入		(21,741)	(34,351)	(33,351)	(23,698)	(9,692)
直线租赁费用		(1,410)	(97)	(271)	(475)	(160)
高于和低于市场的租金摊销		(1,007)	(972)	(864)	(752)	(706)
递延税（益）/费用		(10,919)	(26,184)	18,187	(30,714)	(517)
租赁补偿和内部租赁佣金		15,476	14,644	15,013	14,721	13,405
经常性资本支出⁽¹⁾		(59,665)	(168,539)	(77,998)	(62,083)	(35,305)

调整后的运营资金⁽²⁾		$674,283	$469,358	$612,569	$576,127	$610,108

加权平均股份及流通单位-基本		351,059	349,354	347,301	343,546	342,594
加权平均流通股份和流通单位-稀释⁽³⁾		351,293	349,740	347,700	343,909	343,050

每股AFFO-摊薄⁽³⁾		$1.92	$1.34	$1.76	$1.68	$1.78

每股股息和普通单位		$1.22	$1.22	$1.22	$1.22	$1.22

稀释AFFO派息率		63.6%	90.9%	69.2%	72.8%	68.6%

三个月结束

股票数量详情

3月31日至26日

25年12月31日

25日9月30日

30-Jun-25

3月31日至25日

加权平均普通股和未偿还单位

351,059

349,354

347,301

343,546

342,594

加：稀释性证券的影响

234

386

399

362

456

加权平均。普通股和未偿还单位-稀释

351,293

349,740

347,700

343,909

343,050

(1)	经常性资本支出是维持当前收入所需的非增量建筑改善，包括第二代租户改善和外部租赁佣金。经常性资本支出不包括在承保购买建筑物时考虑的购置成本，为将建筑物交付给Digital Realty而产生的成本’s运营标准，或内部租赁佣金。

(2)	有关AFFO的定义和讨论，请参见定义部分。有关普通股股东可获得的净收入（亏损）与FFO和核心FFO的对账，请参见上文。

(3)	对于所有所述期间，我们排除了稀释J系列、K系列和L系列优先股（如适用）的影响，这些影响可能会在适用的关于J系列、K系列和L系列优先股（如适用）的补充条款中所述的控制权交易发生特定变更时转换为普通股，我们认为这是极不可能的。有关FFO的计算以及加权平均普通股和流通单位的计算，请参见上文。

合并资产负债表		财政补助
未经审计，以千为单位，每股数据除外			2026年第一季度


	3月31日至26日		25年12月31日		25日9月30日		30-Jun-25		3月31日至25日
物业、厂房及设备
房地产投资：
房地产		$31,633,899		$31,359,298		$30,194,891		$29,836,218		$27,947,964
在建工程		5,381,071		4,976,785		5,422,338		5,080,701		4,973,266
为未来发展而持有的土地		199,681		91,130		66,668		73,665		69,089
房地产投资		$37,214,651		$36,427,213		$35,683,897		$34,990,583		$32,990,319
累计折旧摊销		(10,355,181)		(9,993,596)		(9,665,380)		(9,341,719)		(8,856,535)
物业投资净额		$26,859,470		$26,433,617		$26,018,517		$25,648,865		$24,133,784
对未合并实体的投资		3,536,757		3,427,903		3,690,749		3,622,677		2,702,847
房地产净投资		$30,396,227		$29,861,520		$29,709,266		$29,271,542		$26,836,631

经营租赁使用权资产净额		$1,105,080		$1,135,645		$1,167,398		$1,180,657		$1,165,924
现金及现金等价物		2,426,631		3,451,647		3,299,703		3,554,126		2,321,885
应收账款和其他应收款，净额⁽¹⁾		1,430,242		1,358,895		1,496,105		1,586,146		1,373,521
递延租金，净额		765,198		750,907		710,624		681,375		641,290
商誉		9,591,250		9,711,953		9,647,754		9,636,513		9,174,165
客户关系价值、递延租赁成本和其他无形资产，净额		2,053,368		2,134,698		2,080,898		2,171,318		2,124,989
持有待售资产及出资		441,064		349,826		116,624		139,993		953,236
其他资产		650,913		655,377		500,262		493,325		488,921
总资产		$48,859,973		$49,410,468		$48,728,634		$48,714,995		$45,080,562

负债和权益
全球无担保循环信贷额度，净额		$707,961		$899,090		$1,152,042		$567,699		$1,096,931
无抵押定期贷款，净额		432,450		439,536		438,933		440,788		404,335
无抵押优先票据，扣除贴现		16,013,977		16,194,441		15,808,565		16,641,367		14,744,063
有担保债务和其他债务，扣除贴现		842,245		869,068		825,894		802,294		770,950
经营租赁负债		1,218,509		1,253,217		1,285,067		1,298,085		1,281,572
应付账款和其他应计负债		2,419,888		2,600,979		2,377,726		2,310,882		1,927,611
递延所得税负债		1,093,955		1,124,724		1,151,374		1,137,305		1,109,294
应计股息和分配		—		428,337		—		—		—
保证金及预付租金		733,974		754,920		699,528		653,640		559,768
与持有待售资产和出资相关的义务		—		182		283		1,089		7,882
负债总额		$23,462,959		$24,564,494		$23,739,412		$23,853,149		$21,902,406

可赎回非控制性权益		1,594,718		1,498,975		1,535,972		1,505,889		1,459,322

股权
优先股：每股面值0.01美元，11万股授权：
J系列累积可赎回优先股⁽²⁾		$193,540		$193,540		$193,540		$193,540		$193,540
K系列累积可赎回优先股⁽³⁾		203,264		203,264		203,264		203,264		203,264
L系列累积可赎回优先股⁽⁴⁾		334,886		334,886		334,886		334,886		334,886
普通股：每股面值0.01美元，授权50.2万股⁽⁵⁾		3,459		3,406		3,400		3,374		3,338
额外实收资本		30,093,165		29,350,487		29,182,332		28,720,826		28,091,661
股息超过收益		(6,946,676)		(6,690,722)		(6,358,501)		(5,997,607)		(6,604,217)
累计其他综合损失，净额		(512,885)		(469,198)		(533,891)		(543,756)		(926,874)
股东权益总额		$23,368,753		$22,925,663		$23,025,030		$22,914,527		$21,295,598

非控制性权益
经营合伙企业的非控制性权益		$426,853		$415,456		$420,280		$431,000		$415,956
合并实体的非控制性权益		6,690		5,880		7,940		10,430		7,280

非控制性权益合计		$433,543		$421,336		$428,220		$441,430		$423,236

总股本		$23,802,296		$23,346,999		$23,453,250		$23,355,957		$21,718,834

总负债和权益		$48,859,973		$49,410,468		$48,728,634		$48,714,995		$45,080,562

(1)	截至2026年3月31日和2025年3月31日的呆账备抵净额分别为79,224美元和62,803美元。

(2)	系列 J累积可赎回优先股，5.250%，20万美元清算优先权（每股25.00美元），截至2026年3月31日和2025年3月31日已发行和流通的8,000股。

(3)	系列 K累积可赎回优先股，5.850%，210,000美元清算优先权（每股25.00美元），截至2026年3月31日和2025年3月31日已发行和流通的8,400股。

(4)	系列 L累积可赎回优先股，5.200%，34.5万美元清算优先权（每股25.00美元），截至2026年3月31日和2025年3月31日已发行和流通在外的13,800股。

(5)	普通股：截至2026年3月31日和2025年3月31日已发行和流通的股份分别为348,924股和336,743股.

资产净值（NAV）的组成部分⁽¹⁾		财政补助
未经审计，以千为单位			2026年第一季度


综合物业现金净营业收入（NOI）⁽²⁾，年化⁽³⁾
网络密集			$1,424,735
校园			2,007,227
其他⁽⁴⁾			78,916
现金NOI总额，年化			$3,510,878
减：合伙人在合并后的合资企业中所占份额			(99,128)
收购/处置/到期			(78,914)
2026财年积压现金NOI和1Q26结转（稳定）⁽⁵⁾			279,366
合并现金NOI总额，年化			$3,612,202

Digital Realty在未合并实体中的按比例份额现金NOI^{(3) (6)}			$344,992

其他收益
开发管理费（净额），年化			$139,597

其他资产
预稳库存，按成本⁽⁷⁾			$532,950
为发展而持有的土地			199,681
发展CIP			5,381,071
减：与FY26积压NOI相关的投资⁽⁹⁾			(934,157)
现金及现金等价物			2,426,631
应收账款和其他应收款，净额			1,430,242
其他资产			650,913
减：合伙人在合并实体资产中的份额			(145,000)
其他资产合计			$9,542,331

负债
全球无担保循环信贷额度			$725,905
无抵押定期贷款			433,238
无抵押优先票据			16,133,307
有担保债务和其他债务			845,117
应付账款和其他应计负债			2,419,888
递延所得税负债			1,093,955
保证金及预付租金			733,974
待完成的积压NOI成本⁽⁸⁾			878,985
优先股			755,000
Digital Realty在未合并实体债务中所占份额			2,038,470
减：合伙人在合并实体负债中所占份额			(487,793)
负债总额			$25,570,046

(1)	积压和相关财务项目包括与未合并持有的物业相关的活动实体.

(2)	有关NOI和现金NOI的定义和讨论，以及出售处置财产收益前营业收入、净额与NOI和现金NOI的对账，请参阅第29.

(3)	年化现金NOI的计算方法是将最近一个季度的业绩乘以4。年化结果可能不代表任何四季期，也不考虑预定的租约到期等。提供年化数据仅用于说明目的。反映26年第一季度年化现金NOI为35亿美元。NOI的分配基于管理层使用合同ABR和稳定利润率得出的估计。

(4)	其他包括Powered Base Building^®壳容量以及全面改善的数据中心设施内的存储和办公空间。

(5)	与预计将于2026年12月31日开始的已签署租约相关的估计现金NOI。包括Digital Realty在未合并持有物业的已签署租约中所占份额实体.

(6)	用于对Digital Realty未合并的按比例份额进行调节实体营业收入兑现NOI，见第26.

(7)	不包括Digital Realty在未合并持有物业中的成本份额实体.

(8)	包括Digital Realty在未合并持有物业的在建工程和预计完工成本中所占份额实体.

债务期限		财政补助
未经审计和以千美元计			2026年第一季度


	截至2026年3月31日
		息率
	利息	包括
	率	掉期	2026	2027	2028	2029	2030	此后	合计
全球无担保循环信贷融资⁽¹⁾
全球无担保循环信贷额度	1.384%	1.384%	—	—	—	—	$569,665	—	$569,665
日元循环信贷额度	1.410%	1.410%	—	—	—	—	156,240	—	156,240
递延融资成本，净额	—	—	—	—	—	—	—	—	(17,944)
全球无担保循环信贷融资总额	1.390%	1.390%	—	—	—	—	$725,905	—	$707,961

无抵押定期贷款⁽¹⁾
欧元定期贷款工具	2.797%	2.797%	—	$433,238	—	—	—	—	$433,238
递延融资成本，净额	—	—	—	—	—	—	—	—	(788)
无抵押定期贷款总额	2.797%	2.797%	—	$433,238	—	—	—	—	$432,450

高级笔记
2026年到期的丨2.75亿份0.200%票据	0.200%	0.200%	$344,014	—	—	—	—	—	$344,014
2027年到期的TERM0 1.5亿张1.700%票据	1.700%	1.700%	—	$187,644	—	—	—	—	187,644
2027年到期的10.00亿美元3.700%票据⁽²⁾	3.700%	2.485%	—	1,000,000	—	—	—	—	1,000,000
2028年到期5亿欧元1.125%票据	1.125%	1.125%	—	—	$577,650	—	—	—	577,650
2028年到期的9亿美元5.550%票据⁽²⁾	5.550%	3.996%	—	—	900,000	—	—	—	900,000
2028年到期6.5亿美元4.450%票据	4.450%	4.450%	—	—	650,000	—	—	—	650,000
2029年到期的丨2.7亿张0.550%票据	0.550%	0.550%	—	—	—	$337,759	—	—	337,759
2029年到期的9亿美元3.600%票据	3.600%	3.600%	—	—	—	900,000	—	—	900,000
3.50亿英镑2029年到期3.300%票据	3.300%	3.300%	—	—	—	462,945	—	—	462,945
11.5亿美元2029年到期1.875%可交换票据⁽²⁾	1.875%	1.263%	—	—	—	1,150,000	—	—	1,150,000
2030年到期的7.5亿欧元1.500%票据	1.500%	1.500%	—	—	—	—	$866,475	—	866,475
2030年到期的5.5亿英镑3.750%票据	3.750%	3.750%	—	—	—	—	727,485	—	727,485
2031年到期的5亿欧元1.250%票据	1.250%	1.250%	—	—	—	—	—	$577,650	577,650
2031年到期的10.00亿欧元0.625%票据	0.625%	0.625%	—	—	—	—	—	1,155,300	1,155,300
2032年到期的7.5亿欧元1.000%票据	1.000%	1.000%	—	—	—	—	—	866,475	866,475
2032年到期的7.5亿欧元1.375%票据	1.375%	1.375%	—	—	—	—	—	866,475	866,475
2033年到期的6亿欧元3.750%票据	3.750%	3.750%	—	—	—	—	—	693,180	693,180
8.5亿欧元2033年到期3.875%票据	3.875%	3.875%	—	—	—	—	—	982,005	982,005
8.5亿欧元2034年到期3.875%票据	3.875%	3.875%	—	—	—	—	—	982,005	982,005
2035年到期的8.5亿欧元3.875%票据	3.875%	3.875%	—	—	—	—	—	982,005	982,005
8亿欧元2037年到期4.250%票据	4.250%	4.250%	—	—	—	—	—	924,240	924,240
未摊销折扣，净额	—	—	—	—	—	—	—	—	(43,850)
递延融资成本，净额	—	—	—	—	—	—	—	—	(75,480)
优先票据总额	2.802%	2.597%	$344,014	$1,187,644	$2,127,650	$2,850,704	$1,593,960	$8,029,335	$16,013,977

担保债务
ICN10设施	5.020%	3.247%	—	—	—	—	$10,984	—	$10,984
威斯汀	3.290%	3.290%	—	$135,000	—	—	—	—	135,000
Teraco贷款	8.978%	10.049%	$54,822	109,645	$393,496	$19,479	68,210	$33,248	678,900
TelePoint	3.918%	3.918%	—	—	957	467	—	—	1,424
递延融资成本，净额	—	—	—	—	—	—	—	—	(2,873)
担保债务总额	7.987%	8.844%	$54,822	$244,645	$394,453	$19,946	$79,194	$33,248	$823,436

其他债务
IColo贷款	12.735%	12.735%	—	$5,028	$1,218	$5,959	—	$6,604	$18,809
其他债务合计	12.735%	12.735%	—	$5,028	$1,218	$5,959	—	$6,604	$18,809

未对冲浮动利率债务总额	—	—	$2,243	$437,724	$16,587	$1,771	$736,302	$10,579	$1,205,206
固定利率/对冲浮动利率债务总额	—	—	396,593	1,432,831	2,506,734	2,874,838	1,662,757	8,058,608	16,932,362
总债务	2.992%	2.848%	$398,836	$1,870,554	$2,523,321	$2,876,609	$2,399,059	$8,069,187	$18,137,568

加权平均利率			1.554%	3.008%	4.404%	2.322%	2.400%	2.710%	2.848%

总结

加权平均期限至初始到期日									4.7年

加权平均期限（假设行使展期期权）									4.8年

截至2026年3月31日的全球无担保循环信贷融资明细

最大可用

现有产能⁽³⁾

当前绘制

全球无担保循环信贷融资

$4,461,026

$3,642,890

$725,905

(1)	假设所有延期都将被行使。

(2)	受制于交叉货币互换。

(3)	扣除开具的9220万美元信用证。

同资本经营趋势汇总		财政补助
未经审计，以千为单位			2026年第一季度

稳定（“同资”）投资组合⁽¹⁾


	三个月结束
	3月31日至26日		3月31日至25日		%变化		25年12月31日		%变化
租金收入		$849,758		$782,759		8.6%		$831,238		2.2%
租户补偿-公用事业		268,277		230,584		16.3%		286,656		(6.4%)
租户补偿-其他		30,553		31,987		(4.5%)		27,923		9.4%
互联互通及其他		99,250		89,200		11.3%		97,154		2.2%
总收入		$1,247,838		$1,134,530		10.0%		$1,242,971		0.4%

公用事业		$297,775		$263,053		13.2%		$314,251		(5.2%)
出租物业运营		207,957		186,069		11.8%		230,979		(10.0%)
物业税		42,551		38,363		10.9%		39,746		7.1%
保险		5,474		4,919		11.3%		5,230		4.7%
费用总额		$553,757		$492,404		12.5%		$590,206		(6.2%)

净营业收入⁽²⁾		$694,081		$642,126		8.1%		$652,765		6.3%
减：
稳定的直线租金		$1,566		$51		2966.6%		$5,750		(72.8%)
高于和低于市场的租金		637		565		12.7%		636		0.2%
现金净营业收入⁽²⁾		$691,878		$641,510		7.9%		$646,379		7.0%

固定货币现金净营业收入⁽³⁾		$657,658		$641,510		2.5%

期末投资组合入住率稳定⁽⁴⁾		91.6%		91.2%		0.4%		91.6%		(0.0%)

(1)	代表截至2024年12月31日拥有的数据中心，在开发中的可出租总平方英尺不到5%。不包括正在进行或预计将在2025-2026年进行开发活动的数据中心、分类为持有待售和贡献的数据中心，以及在所有列报期间出售或贡献给合资企业的数据中心。调整前一期数字以反映当前相同的资金池。

(2)	有关NOI和现金NOI的定义和讨论，以及处置财产收益（损失）前营业收入、净额与NOI和现金NOI的对账，请参阅第 29.

(3)	按保持2026年货币换算汇率不变与2025年同期适用的平均货币换算汇率计算的调整。

(4)	占用不包括主动开发下的容量和为开发而持有的容量。

租赁活动概要		财政补助
2026年3月31日止季度已签署及续订的租约			2026年第一季度


	0-1兆瓦（基于kW）				> 1兆瓦（以千瓦计）				数据中心总计				其他（基于NRSF）⁽³⁾
租赁活动-新^{(1) (2)}	2016年第一季度			LTM	2016年第一季度		LTM		2016年第一季度		LTM			2016年第一季度	LTM

按100%份额计算的年化GAAP租金（单位：千）		$86,669		$316,035		$598,795		$1,081,941		$685,465		$1,397,975		$944		$4,063

在Digital Realty Share

年化GAAP租金（千）		$78,954		$293,468		$324,482		$523,654		$403,435		$817,123		$728		$2,995

千瓦租赁/NRSF（千）		26,628		89,331		149,344		240,099		175,972		329,430		13		51

加权平均租期（年）		4.2		4.5		13.0		11.4		11.3		9.0		4.2		6.0

初步稳定的每千瓦现金租金/NRSF		$245		$271		$153		$158		$167		$188		$51		$56
GAAP每千瓦租金/NRSF		$247		$274		$181		$182		$191		$207		$54		$59
每千瓦/NRSF租赁成本		$17		$30		$0		$1		$3		$9		$1		$3


		0-1兆瓦（基于kW）				> 1兆瓦（以千瓦计）				数据中心总计				其他（基于NRSF）
租赁活动-续租^{(1) (2)}	2016年第一季度		LTM			2016年第一季度	LTM			2016年第一季度	LTM			2016年第一季度	LTM

在Digital Realty Share
续租千瓦/NRSF（千）		44,579		152,298		14,374		96,202		58,953		248,499		132		330
每千瓦/NRSF租赁成本		$1		$1		$0		$3		$1		$2		$1		$1

加权平均租期（年）		1.4		1.5		3.3		4.9		1.8		2.7		5.0		4.7

现金租金
每千瓦/NRSF到期现金租金		$282		$315		$174		$163		$255		$256		$25		$50
每千瓦/NRSF续租现金租金		$294		$328		$187		$182		$268		$272		$29		$64

现金租金变化百分比kW/NRSF		4.3%		4.2%		7.4%		11.7%		4.8%		6.1%		16.6%		26.6%

GAAP租金
每千瓦/NRSF到期现金租金		$280		$314		$170		$149		$253		$250		$24		$47
每千瓦/NRSF续租现金租金		$294		$329		$188		$186		$268		$273		$30		$66

GAAP租金%变化kW/NRSF		5.1%		4.9%		10.3%		24.6%		5.9%		9.4%		26.1%		42.9%

流失⁽⁴⁾		2.6%		8.8%		0.5%		3.0%		1.4%		5.5%		2.9%		4.4%

注：由于四舍五入差异，数据中心总数可能不够。

(1)	不包括短期、屋顶、仓储和车库租赁。

(2)	包括新建和再租赁运力的租赁。

(3)	其他包括Powered Base Building^®壳容量以及全面改善的数据中心设施内的存储和办公空间。

(4)	流失率定义为期间因租赁终止或未续签而损失的经常性收入除以期初的经常性收入。

注：LTM为过去十二个月，包括当前季度。加权平均租期不包括续租选择权，按年化GAAP租金加权。

租约到期-按规模		财政补助
千美元（每千瓦数据除外）			2026年第一季度


				%								每千瓦租金
		年化		年化		年化租金		kW到期		每千瓦租金		每月
年份		租金⁽¹⁾		租金		到期时		租约		每月		到期
0-1兆瓦
月与月⁽²⁾		$80,134		1.8%		$78,225		15,030		$444		$434
2026		604,249		13.3%		606,297		132,242		381		382
2027		394,031		8.6%		398,105		107,601		305		308
2028		172,478		3.8%		181,027		49,614		290		304
2029		109,413		2.4%		115,863		34,465		265		280
2030		86,339		1.9%		95,593		28,197		255		283
2031		48,186		1.1%		54,302		15,553		258		291
2032		32,211		0.7%		36,876		8,807		305		349
2033		12,686		0.3%		16,364		4,420		239		309
2034		2,459		0.1%		2,468		815		251		252
2035		7,844		0.2%		11,154		3,379		193		275
此后		3,668		0.1%		3,860		2,287		134		141
总额/WTD。平均。		$1,553,699		34.1%		$1,600,135		402,410		$322		$331


> 1兆瓦		年化
月与月⁽²⁾	$16,029	0.4%	$16,053	9,407	$142	$142
2026	224,060	4.9%	226,045	133,367	140	141
2027	311,742	6.8%	315,183	179,937	144	146
2028	260,942	5.7%	271,659	168,284	129	135
2029	321,445	7.0%	342,433	224,950	119	127
2030	293,746	6.4%	311,377	191,974	128	135
2031	215,788	4.7%	242,930	140,714	128	144
2032	195,674	4.3%	217,616	122,799	133	148
2033	109,231	2.4%	120,994	64,003	142	158
2034	162,942	3.6%	185,043	124,016	109	124
2035	82,406	1.8%	85,516	51,814	133	138
此后	584,330	12.8%	815,706	339,766	143	200
总额/WTD。平均。	$2,778,336	60.9%	$3,150,556	1,751,031	$132	$150


数据中心总计		年化
月与月⁽²⁾	$96,164	2.1%	$94,278	24,437	$328	$322
2026	828,309	18.2%	832,342	265,609	260	261
2027	705,773	15.5%	713,288	287,538	205	207
2028	433,421	9.5%	452,686	217,898	166	173
2029	430,858	9.4%	458,297	259,414	138	147
2030	380,085	8.3%	406,970	220,172	144	154
2031	263,974	5.8%	297,232	156,267	141	159
2032	227,885	5.0%	254,493	131,606	144	161
2033	121,917	2.7%	137,359	68,423	148	167
2034	165,401	3.6%	187,511	124,831	110	125
2035	90,250	2.0%	96,670	55,193	136	146
此后	587,998	12.9%	819,566	342,053	143	200
总额/WTD。平均。	$4,332,035	95.0%	$4,750,692	2,153,441	$168	$184

其他⁽³⁾

年化

合计

$227,544

5.0%

$251,276

—

总计

年化

合计

$4,559,579

100.0%

$5,001,968

—

(1)	年化租金是指截至2026年3月31日现有租约下的每月合同基本租金（定义为减免前的现金基本租金）乘以12。

(2)	包括租约、许可证和到期后自动续签的类似协议按月计算。

(3)	其他包括未改进的数据中心外壳容量以及完全改进的数据中心设施内的存储和办公空间。

注：表示根据我们的所有权百分比，除了我们的未合并实体的托管和非托管投资组合之外的合并投资组合。

年化租金排名前20的客户		财政补助
千美元			2026年第一季度


									加权
									平均
				年化			年化%		剩余
		数量		反复出现			反复出现		租赁期限
	客户	地点		收入⁽¹⁾			收入		年
1	财富50强软件公司	76			$548,012		11.4%		8.6
2	甲骨文股份有限公司	40			473,257		9.8%		10.8
3	社交内容平台	32			251,328		5.2%		2.5
4	全球云提供商	66			218,704		4.5%		2.5
5	IBM	33			105,425		2.2%		2.6
6	易昆尼克斯	14			97,234		2.0%		3.1
7	财富25强科技公司	58			89,584		1.9%		7.1
8	领英公司	8			77,071		1.6%		1.8
9	Meta Platforms, Inc.	50			74,297		1.5%		2.5
10	财富25强投资级公司	30			67,939		1.4%		1.5
11	专业云提供商	5			65,111		1.4%		3.5
12	社交媒体平台	2			64,026		1.3%		5.2
13	Lumen Technologies, Inc.	110			58,644		1.2%		2.8
14	美国电话电报	69			47,785		1.0%		1.4
15	康卡斯特公司	38			47,369		1.0%		2.1
16	扎约	110			46,153		1.0%		0.9
17	全球商务平台	15			44,975		0.9%		5.4
18	摩根大通公司。	20			44,153		0.9%		1.6
19	量化研究投资公司	3			41,680		0.9%		5.4
20	摩根士丹利	13			40,353		0.8%		3.7
	合计/加权平均				$2,503,100		51.9%		6.0

(1)	年化经常性收入是指截至2026年3月31日的每月合同基本租金（定义为减免前的现金基本租金）和现有租约下的互联互通收入乘以12。

注：表示除我们根据所有权百分比管理的未合并实体投资组合之外的合并投资组合。我们的直接客户可能是上表所列实体或其子公司或关联公司。

占用分析		财政补助
千美元			2026年第一季度


	100%份额				数字房地产份额
	空白	年化	入住率⁽³⁾		空白	年化	入住率⁽³⁾		数据中心
都市圈	它加载⁽¹⁾	租金⁽²⁾	3月31日至26日	25年12月31日	它加载⁽¹⁾	租金⁽²⁾	3月31日至26日	25年12月31日	计数
美洲

北维吉尼亚州	817	$1,231,636	98.6%	98.4%	589	$910,005	98.7%	98.8%	32
芝加哥	177	392,108	95.9%	94.3%	103	291,416	94.2%	91.4%	10
达拉斯	123	234,726	93.2%	94.3%	102	202,734	91.8%	93.0%	20
纽约	67	211,577	84.9%	84.6%	61	195,074	83.5%	83.2%	10
硅谷	97	182,935	78.8%	78.8%	94	161,721	78.0%	78.0%	15
其他市场	498	890,134	92.7%	92.9%	403	732,669	92.1%	92.2%	69

美洲总计	1,779	$3,143,117	94.7%	94.5%	1,351	$2,493,619	93.8%	93.6%	156

欧洲、中东和非洲

法兰克福	179	$335,427	93.5%	90.3%	149	$293,353	93.6%	91.1%	29
伦敦	96	240,066	72.0%	71.8%	96	240,066	72.0%	71.8%	13
阿姆斯特丹	126	218,934	87.0%	85.1%	126	218,934	87.0%	85.1%	13
巴黎	143	218,256	83.3%	83.6%	127	196,561	83.9%	84.2%	13
约翰内斯堡	97	189,911	79.9%	79.7%	59	115,846	79.9%	79.7%	5
其他市场	296	595,648	81.2%	83.7%	282	566,645	81.8%	84.1%	56

欧洲、中东和非洲总计	937	$1,798,242	83.6%	83.5%	839	$1,631,405	83.7%	83.8%	129

亚太地区

新加坡	72	$243,642	93.3%	92.9%	72	$243,642	93.3%	92.9%	3
东京	89	120,705	90.3%	90.1%	44	60,353	90.3%	90.1%	5
大阪	65	82,188	89.2%	88.9%	32	41,094	89.2%	88.9%	4
悉尼	23	29,636	74.8%	74.7%	23	29,636	74.8%	74.7%	4
香港	24	29,955	59.7%	60.1%	19	26,403	71.4%	71.7%	2
其他市场	35	36,055	54.3%	52.3%	27	33,427	64.1%	62.8%	6

亚太合计	308	$542,182	83.1%	82.6%	218	$434,555	84.6%	84.2%	24

持有待售	—	—	—	100.0%	—	—	—	100.0%	—

投资组合合计/加权平均	3,024	$5,483,541	90.1%	89.9%	2,408	$4,559,579	89.4%	89.3%	309

(1)	White Space IT Load代表UP支持的公用事业电力，单位为兆瓦，专门用于Digital Realty运营的数据中心容量。

(2)	年化基本租金是指截至2026年3月31日现有租约下的每月合同基本租金（定义为减免前的现金基本租金）乘以12。

(3)	占用不包括主动开发下的容量和为开发而持有的容量。

开发生命周期⁽¹⁾		财政补助
千美元			2026年第一季度


	未来发展能力						数据中心建设

	IT容量（100%份额）⁽²⁾		投资总额⁽³⁾				项目概要⁽⁴⁾			100%份额⁽⁴⁾						DLR份额⁽⁵⁾

							下		平均	当前		未来		合计		当前		未来		合计
			100%份额		DLR份额		建设		预计	投资		投资		投资		投资		投资		投资		收益率
地区	土地（MW）	壳牌（MW）		⁽⁴⁾	⁽⁵⁾		（兆瓦）	%租赁	完成		⁽⁶⁾		⁽⁷⁾		⁽⁸⁾	⁽⁶⁾		⁽⁷⁾			⁽⁸⁾	⁽⁹⁾
北维吉尼亚州	840	90		$2,227,044		$1,778,926	318	82%	27年第一季度		$1,372,353		$2,464,076		$3,836,429		$495,948		$790,030		$1,285,978
夏洛特	210	—		402,251		332,500	200	100%	2Q28		160,436		2,917,323		3,077,759		89,844		1,633,701		1,723,545
亚特兰大	1,080	—		182,848		182,848	192	—	29年第一季度		268,997		2,962,579		3,231,576		127,773		1,407,225		1,534,998
其他	1,330	110		1,334,134		953,494	212	84%	27年第一季度		732,131		2,122,665		2,854,796		631,819		1,428,905		2,060,724
美洲	3,460	200		$4,146,278		$3,247,768	922	69%			$2,533,917		$10,466,644		$13,000,561		$1,345,385		$5,259,861		$6,605,246	11.5%

法兰克福	90	60		$1,026,393		$805,781	31	16%	27年第一季度		$473,797		$216,454		$690,251		$473,797		$216,454		$690,251
阿姆斯特丹	40	—		45,875		45,875	26	47%	2Q26		290,353		76,041		366,394		290,353		76,041		366,394
巴黎	230	50		508,174		445,507	22	45%	Q3 27		191,608		171,687		363,295		94,341		156,318		250,659
其他	590	120		967,591		896,520	96	8%	27年第一季度		666,193		655,119		1,321,312		588,409		557,950		1,146,359
欧洲、中东和非洲	950	230		$2,548,033		$2,193,683	174	20%			$1,621,951		$1,119,302		$2,741,253		$1,446,900		$1,006,763		$2,453,664	11.0%

东京	30	—		$30,899		$15,450	34	63%	26年第四季度		$196,649		$163,858		$360,506		$98,324		$81,929		$180,253
首尔	—	50		324,791		324,791	10	—	27年第四季度		22,567		104,076		126,643		22,567		104,076		126,643
悉尼	—	10		46,137		46,137	7	100%	2Q26		34,421		44,494		78,915		34,421		44,494		78,915
其他	200	50		271,592		127,055	22	41%	26年第四季度		70,398		98,160		168,558		32,430		42,209		74,639
亚太地区	230	110		$673,419		$513,433	73	52%			$324,035		$410,587		$734,622		$187,742		$272,708		$460,450	11.1%

合计	4,640	540		$7,367,730		$5,954,884	1,169	61%			$4,479,903		$11,996,533		$16,476,436		$2,980,028		$6,539,332		$9,519,360	11.4%

(1)	包括合并和未合并实体中的发展项目。

(2)	表示根据我们目前的计划和估计将开发的预期兆瓦容量；实际开发的兆瓦容量可能有所不同。包括为未来数据中心装修做准备而持有或积极在建的土地和容量。

(3)	表示截至2026年3月31日发生的成本，加上为准备未来数据中心装修而在批准阶段完成的剩余成本，包括按比例分摊的购置、外壳和基础设施成本。

(4)	包括Digital Realty和合作伙伴在开发合资项目中的份额。包括38.64亿美元的当期投资。

(5)	仅包括Digital Realty在开发合资项目中的份额。包括32.49亿美元的当期投资。

(6)	系截至2026年3月31日发生的费用。

(7)	系根据核定发展预算完成工作范围的估计费用。

(8)	表示开发数据中心的总成本，包括按比例分摊的购置、外壳和基础设施成本，加上数据中心装修的直接投资。

(9)	系指税前估计的稳定现金收益率，该收益率基于预期总投资金额和已签署租约的预期净营业收入或基于市场条件的其他假设。

历史资本支出和房地产投资		财政补助
千美元			2026年第一季度

三个月结束

 

3月31日至26日

25年12月31日

25日9月30日

 

30-Jun-25

 

3月31日至25日

非经常性资本支出⁽¹⁾

发展⁽²⁾

$729,959

$756,758

$532,590

$565,168

$686,622

增强和其他非经常性

5,760

4,385

8,114

10,234

5,588

非经常性资本支出总额

$735,719

$761,143

$540,704

$575,402

$692,210

经常性资本支出⁽³⁾

$59,665

$168,539

$77,998

$62,083

$35,305

直接资本支出总额

$795,384

$929,682

$618,702

$637,485

$727,515

间接资本支出

资本化利息

$35,637

$34,783

$32,923

$29,393

$30,095

资本化间接费用

39,017

37,696

35,767

37,445

29,693

间接资本支出总额

$74,654

$72,479

$68,690

$66,838

$59,788

房地产投资改善和垫款总额

$870,038

$1,002,161

$687,392

$704,323

$787,303

(1)	非经常性资本支出主要用于开发土地和产能，不包括购置成本。

(2)	金额反映了本季度合并开发项目的资本支出总额。总额中包含了对合资企业和基金出资前项目的100%支出.

(3)	经常性资本支出是维持当前收入所需的非增量数据中心改进，包括第二代租户改进和外部租赁佣金。经常性资本支出不包括在承保购买数据中心时考虑的购置成本、为使建设达到Digital Realty的运营标准而产生的成本，或内部租赁佣金。

收购/处置/合资		财政补助
千美元			2026年第一季度

封闭式收购：




	收购	大都会	日期	购买	上限
物业	类型	面积	收购	价格⁽¹⁾	率⁽²⁾
希尔斯博罗	土地	波特兰，或	1/14/2026	$8,500	不适用
卡特斯维尔	土地	佐治亚州亚特兰大	1/29/2026	95,000	不适用
TelePoint	并购	保加利亚索非亚	2/27/2026	76,581	不适用
阿比亚特格拉索	土地	意大利米兰	3/3/2026	65,065	不适用
希尔斯博罗	土地	波特兰，或	3/11/2026	50,000	不适用
合计				$295,146	—

封闭式处置：




	处置	大都会	日期	出售	上限
物业	类型	面积	处置	价格⁽¹⁾	率⁽²⁾
李约瑟	建筑	马萨诸塞州波士顿	3/17/2026	$6,400	不适用
合计				$6,400	—

封闭式合资企业/基金捐款：




		大都会				贡献		上限
物业		面积		日期		价格		率⁽²⁾
		—		—		—		—
合计		—		—		—		—

(1)	表示在合同价格调整、交易费用、税收和潜在货币波动之前适用的购买价格或销售价格。所有价格均根据截至2026年3月31日的外汇汇率换算为美元。

(2)

我们通过将预期年度净营业收入除以购买/出售/出资价格，包括承担债务和相关的预付款罚款，计算出收购、处置以及合资和基金出资的现金资本化率。净营业收入是指租金收入和来自就地租赁的租户报销收入，减去出租物业运营和维护费用、财产税和保险费用，不是根据公认会计原则计算的财务指标。我们提醒您不要过分依赖我们的现金资本化率，因为它们仅基于与相关收购相关的尽职调查过程中向我们提供的数据，并且是根据非公认会计原则计算的。根据我们在完成收购后运营数据中心的经验，我们对收购的现金资本化率的计算可能会发生变化。此外，基于许多其他因素，实际现金资本化率可能与我们的预期不同，包括我们最终购买价格分配的结果、收集预期租金收入的困难、租户破产、物业税重新评估以及我们无法转嫁给租户的数据中心的意外费用。

未合并实体		财政补助
千美元			2026年第一季度


资产负债表摘要-	截至2026年3月31日
以合资公司100%的份额		美洲⁽¹⁾	亚太地区⁽²⁾	欧洲、中东和非洲⁽³⁾	全球⁽⁴⁾	合计

经营性房地产毛成本		$10,306,318	$2,350,203	$1,116,552	$1,709,363	$15,482,436
累计折旧摊销		(1,394,643)	(383,449)	(28,713)	(191,401)	(1,998,207)
经营性不动产账面净值		$8,911,676	$1,966,754	$1,087,839	$1,517,962	$13,484,229
现金		544,507	604,214	90,888	41,607	1,281,216
其他资产		1,974,886	217,559	166,382	512,198	2,871,025
总资产		$11,431,068	$2,788,527	$1,345,109	$2,071,767	$17,636,470

债务		4,027,514	1,037,594	459,239	708,911	6,233,258
其他负债		1,177,428	197,848	300,135	501,999	2,177,410
权益/（赤字）		6,226,126	1,553,085	585,734	860,857	9,225,802
总负债和权益		$11,431,068	$2,788,527	$1,345,109	$2,071,767	$17,636,470

Digital Realty在未合并实体债务中的按比例份额		$1,215,480	$502,703	$91,848	$228,439	$2,038,470


运营概要说明-	截至2026年3月31日止三个月
以合资公司100%的份额		美洲⁽¹⁾	亚太地区⁽²⁾	欧洲、中东和非洲⁽³⁾	全球⁽⁴⁾	合计

总收入		$303,358	$87,257	$18,042	$47,188	$455,845
营业费用		(107,719)	(40,780)	(7,703)	(22,100)	(178,302)
净营业收入（NOI）		$195,639	$46,477	$10,339	$25,088	$277,543

直线租金		(17,088)	(1,961)	(1,851)	(711)	(21,611)
高于和低于市场租金		(2,898)	—	(945)	(3,074)	(6,917)
现金净营业收入（NOI）		$175,653	$44,516	$7,543	$21,303	$249,015

利息支出		($60,388)	($3,435)	($9,050)	($8,961)	($81,834)
折旧及摊销		(135,089)	(22,840)	(7,295)	(23,315)	(188,539)
其他收入/（费用）		(16,125)	(4,411)	(6,179)	15,266	(11,449)
美元债务的外汇重新计量		3,503	—	1,815	(7,635)	(2,317)
其他费用合计，净额		($208,098)	($30,686)	($20,709)	($24,645)	($284,137)

净收入/（亏损）		($12,459)	$15,791	($10,370)	$443	($6,595)

Digital Realty在未合并实体NOI中的按比例份额		$58,300	$23,208	$2,484	$11,907	$95,899

Digital Realty在未合并实体中的按比例份额现金NOI		$52,178	$22,225	$1,924	$9,921	$86,248

Digital Realty来自未合并实体的收益（亏损）		($6,696)	$7,528	($2,633)	($32)	($1,833)

Digital Realty的核心FFO按比例份额⁽⁵⁾		$28,334	$9,853	($2,194)	$8,631	$44,624

Digital Realty来自未合并实体的费用收入		$27,379	$1,067	$817	$3,954	$33,217

(1)	包括Ascenty、Blackstone NOVA、Clise、Digital Realty DC Partners NA Fund、GI Partners、Mapletree、Menlo、Mitsubishi、Realty Income、TPG房地产和Walsh。

(2)	包括Digital Realty Bersama、Digital Connexion、Lumen和MC Digital Realty。

(3)	包括Blackstone Frankfurt、Blackstone Paris、Medallion和Mivne。

(4)	包括数字核心REIT。

(5)	对于核心FFO的定义，见网页28.

注：Digital Realty在未合并实体中的所有权百分比各不相同。

息税折旧前利润调节&摊销和财务比率		财政补助
未经审计和以千美元计			2026年第一季度


	三个月结束
息税折旧摊销前利润（EBITDA）调节⁽¹⁾		3月31日至26日	25年12月31日	25日9月30日	30-Jun-25	3月31日至25日

普通股股东可获得的净收入（亏损）		$169,093	$88,466	$57,631	$1,021,975	$99,793
利息支出		116,384	116,516	113,584	109,383	98,464
债务清偿和修改的（收益）损失		4,119	(9)	—	—	—
所得税费用（收益）		16,008	(9,673)	11,695	12,883	17,135
折旧及摊销		499,511	493,458	497,002	461,167	443,009
EBITDA		$805,115	$688,758	$679,912	$1,605,408	$658,400
未合并合资公司房地产相关折旧摊销		60,291	70,260	65,922	59,172	55,861
未合并的合资企业利息费用和税收费用		35,814	38,498	44,795	31,243	33,390
遣散费、股权加速和法律费用		2,835	4,937	1,794	2,262	2,428
交易和整合费用		15,685	36,083	86,559	22,546	39,902
处置财产（收益）损失，净额		(873)	(42,865)	(19,780)	(931,830)	(1,111)
减值准备		—	78,553	—	—	—
其他非核心调整，净额⁽²⁾		(4,270)	(25,033)	2,523	9,545	(4,316)
非控制性权益		(4,470)	(2,536)	(4,099)	14,790	(3,579)
优先股股息		10,181	10,181	10,181	10,181	10,181
经调整EBITDA		$920,307	$856,836	$867,807	$823,319	$791,156

(1)	有关EBITDA和调整后EBITDA的定义和讨论，请参阅定义部分。

(2)	包括因外国税率变化的重新计量影响而产生的外汇净未实现损益、非经常性法律和保险费用、出售收益（亏损）关于处置在未合并合资企业中持有的物业和租赁终止费。

三个月结束

财务比率

3月31日至26日

25年12月31日

25日9月30日

30-Jun-25

3月31日至25日

GAAP利息支出总额

$116,384

$116,516

$113,584

$109,383

$98,464

资本化利息支出

35,637

34,783

32,923

29,393

30,095

应计利息和其他非现金金额的变化

30,268

(52,014)

41,265

(92,065)

45,416

现金利息费用⁽³⁾

$182,289

$99,285

$187,772

$46,711

$173,975

优先股股息

10,181

固定费用总额⁽⁴⁾

$162,202

$161,479

$156,687

$148,957

$138,739

覆盖范围

利息覆盖率⁽⁵⁾

5.2x

4.8x

4.9x

5.0x

5.3x

现金利息覆盖率⁽⁶⁾

4.4x

6.8x

3.9x

11.2x

4.1x

固定费用覆盖率⁽⁷⁾

4.9x

4.5x

4.6x

4.7x

4.9x

现金固定费用覆盖率⁽⁸⁾

4.2倍

6.3x

3.8x

9.9x

3.9x

杠杆

债务与企业总价值^(9)(10)

21.7%

25.1%

23.0%

23.2%

25.4%

债加优先-股票对总-企业-价值^(10)(11)

22.7%

26.1%

23.9%

24.1%

26.6%

税前收入对利息支出⁽¹²⁾

2.5x

1.8x

1.6x

10.6x

2.1x

净债务与调整后EBITDA之比⁽¹³⁾

4.7x

4.9x

5.1x

(3)	现金利息支出是利息支出减去债务贴现和递延融资费用的摊销，包括我们资本化的利息。我们认为现金利息费用是一种有用的利息衡量标准，因为它不包括非现金利息费用。

(4)	固定费用包括GAAP利息支出、资本化利息、预定债务本金支付和优先股股息。

(5)	调整后的EBITDA（包括我们在未合并实体EBITDA中的按比例份额），除以GAAP利息费用加上资本化利息（包括我们在未合并实体利息费用中的按比例份额）。

(6)	调整后的EBITDA（包括我们在未合并实体EBITDA中的按比例份额），除以现金利息费用（包括我们在未合并实体利息费用中的按比例份额）。

(7)	调整后EBITDA（包括我们在未合并实体EBITDA中的按比例份额），除以固定费用（包括我们在未合并实体固定费用中的按比例份额）。

(8)	调整后的EBITDA（包括我们在未合并实体EBITDA中的按比例份额），除以现金利息费用和优先股股息的总和（包括我们在未合并实体现金固定费用中的按比例份额）。

(9)	总债务除以普通股市值加债务加优先股。

(10)	企业总价值定义为普通股权加债务加优先股的市值。

(11)	同（9），除分子包括优先股。

(12)	计算方法为净收入加上利息费用除以GAAP利息费用。

(13)	按资产负债表账面价值计算的总债务，加上融资租赁义务，加上Digital Realty’s按比例分摊的未合并实体债务，减去现金和现金等价物（包括Digital Realty’s未合并实体现金的按比例份额）除以调整后EBITDA（包括Digital Realty’s在未合并实体EBITDA中的按比例份额），乘以4。

管理层关于非公认会计原则措施的声明		财政补助
未经审计			2026年第一季度

定义

运营资金（FFO）：

我们根据全国房地产投资信托协会（Nareit）在Nareit Funds From Operations白皮书-2018 Restatement中建立的标准计算来自运营的资金，即FFO。FFO是一种非GAAP财务指标，代表普通股股东可获得的净收入（亏损）（根据GAAP计算），不包括处置房地产资产的收益（亏损）、减值准备、与房地产相关的折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销）、我们在未合并的合资企业房地产相关折旧和摊销中所占的份额、归属于经营合伙企业非控制性权益的净收入以及与非控制性权益相关的调节项目。管理层使用FFO作为补充业绩衡量标准，因为在排除与房地产相关的折旧和摊销以及财产处置的损益以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后，它提供了一种业绩衡量标准，在进行年度比较时，可以捕捉到出租率、租金和运营成本的趋势。我们还认为，作为一种被广泛认可的衡量REITs业绩的指标，FFO将被投资者用作我们与其他REITs经营业绩进行比较的依据。然而，由于FFO不包括折旧和摊销，并且既没有记录我们的数据中心因使用或市场条件而导致的价值变化，也没有记录维持我们数据中心运营业绩所需的资本支出和资本化租赁佣金水平，所有这些都具有实际的经济影响，并可能对我们的财务状况和运营结果产生重大影响，因此FFO作为衡量我们业绩的指标的效用有限。其他REITs可能不会按照Nareit定义计算FFO，因此，我们的FFO可能无法与其他REITs的FFO进行比较。FFO应仅被视为对根据GAAP计算的净收入的补充，作为我们业绩的衡量标准。

核心运营资金（Core FFO）：

我们提出来自运营的核心资金，即核心FFO，作为一种补充运营衡量标准，因为在排除某些不反映核心收入或费用流的项目时，它提供了一种绩效衡量标准，在逐年比较时，可以捕捉到我们核心业务运营业绩的趋势。我们计算核心FFO的方法是加减FFO（i）其他非核心收入调整，（ii）交易和整合费用，（iii）债务清偿和修改的收益（损失），（iv）与赎回的优先股相关的收益/发行成本，（v）遣散费、股权加速和法律费用，（vi）外汇和衍生品重估的收益/损失，以及（vii）其他非核心费用调整。由于这些调整中的某些调整对我们的财务状况和运营结果产生了实际的经济影响，因此核心FFO作为衡量我们业绩的工具的效用是有限的。其他REITs计算核心FFO的方式可能与我们不同，因此，我们的核心FFO可能无法与其他REITs的核心FFO进行比较。核心FFO应仅被视为对根据GAAP计算的净收入的补充，作为我们业绩的衡量标准。

调整后的运营资金（AFFO）：

我们提出调整后的运营资金，即AFFO，作为一种补充运营措施，因为在逐年比较时，它评估了我们从运营活动中为股息和分配需求提供资金的能力。我们还认为，作为一项被广泛认可的衡量REITs运营的指标，AFFO将被投资者用作评估我们与其他REITs相比为股息支付提供资金的能力的基础，包括以每股和单位为基础。我们通过对核心FFO（i）非不动产折旧、（ii）递延融资成本摊销、（iii）债务折价/溢价摊销、（iv）非现金股票补偿费用、（v）直线租金收入、（vi）直线租金费用、（vii）高于和低于市场的租金摊销、（viii）递延税项费用/（收益）、（ix）租赁补偿和内部租赁佣金、以及（x）经常性资本支出来计算AFFO。其他REITs计算AFFO的方式可能与我们不同，因此，我们的AFFO可能无法与其他REITs的AFFO进行比较。AFFO应仅被视为对根据GAAP计算的净收入的补充，作为我们业绩的衡量标准。

EBITDA和调整后EBITDA：

我们认为，扣除利息费用、债务清偿和修改的收益（损失）、所得税费用（收益）和折旧和摊销前的收益，或EBITDA，以及调整后的EBITDA（定义见下文），是有用的补充业绩衡量标准，因为它们允许投资者查看我们的业绩，而不受非现金折旧和摊销或债务成本的影响，就调整后的EBITDA而言，（i）未合并实体的房地产相关折旧和摊销，（ii）未合并实体的利息费用和税收费用，（iii）遣散费、股权加速和法律费用，（iv）交易和整合费用，（v）出售/取消合并的收益（损失），（vi）减值准备，（vii）其他非核心调整净额，（viii）非控制性权益，（ix）优先股股息，以及（x）与赎回优先股相关的收益/发行成本。此外，我们认为EBITDA和调整后EBITDA经常被证券分析师、投资者和其他利益相关方用于REITs的评估。由于EBITDA和调整后EBITDA是在包括利息支出和所得税在内的经常性现金费用之前计算的，不包括租赁佣金等资本化成本，并且没有根据资本支出或我们业务的其他经常性现金需求进行调整，因此它们作为衡量我们业绩的指标的效用是有限的。其他REITs计算EBITDA和调整后EBITDA的方式可能与我们不同，因此，我们的EBITDA和调整后EBITDA可能无法与其他REITs的EBITDA和调整后EBITDA进行比较。因此，EBITDA和调整后EBITDA应仅被视为对根据公认会计原则计算的净收入的补充，作为衡量我们财务业绩的指标。

管理层关于非公认会计原则措施的声明		财政补助
未经审计			2026年第一季度

净营业收入（NOI）和现金NOI:

净营业收入（NOI）是指租金收入、租户报销收入和互联互通收入减去公用事业费用、出租物业运营费用、财产税和保险费用（反映在运营报表中）。NOI通常被股东、公司管理层和行业分析师用来衡量公司租赁投资组合的经营业绩。现金NOI是NOI减去直线租金和高于和低于市场的租金摊销。现金NOI通常被股东、公司管理层和行业分析师用来衡量以现金为基础的物业经营业绩。Same-Capital Cash NOI代表截至2024年12月31日拥有的数据中心，开发中的可出租总平方英尺不到5%，不包括正在进行或预计将在2025-2026年进行开发活动的数据中心、分类为持有待售和贡献的数据中心，以及在所有列报期间向合资企业出售或贡献的数据中心（调整前一期间的数字以反映当前的相同资本池）。然而，由于NOI和现金NOI不包括折旧和摊销，既不能反映因使用或市场条件而导致的数据中心价值变化，也不能反映维持数据中心运营业绩所需的资本支出和资本化租赁佣金水平，所有这些都具有实际的经济影响，并可能对我们的运营业绩产生重大影响，因此NOI和现金NOI作为衡量我们业绩的指标的效用有限。其他REITs计算NOI和现金NOI的方式可能与我们不同，因此，我们的NOI和现金NOI可能无法与其他REITs的NOI和现金NOI进行比较。NOI和现金NOI应仅被视为根据GAAP计算的净收入的补充，作为我们业绩的衡量标准。

附加定义

GAAP指的是美国公认会计原则。

净债务与调整后EBITDA比率的计算方法是按资产负债表账面价值计算的总债务，加上融资租赁义务，加上Digital Realty在未合并实体债务中的按比例份额，减去现金和现金等价物（包括Digital Realty在未合并实体现金中的按比例份额）除以调整后EBITDA（包括Digital Realty在未合并实体EBITDA中的按比例份额）乘以4。

债务加优先占企业总价值的比例是总债务加优先股除以总债务加优先股的清算价值以及已发行的Digital Realty Trust，Inc.普通股和Digital Realty Trust，L.P.单位的市值，假设用Digital Realty Trust，L.P.单位赎回TERM3，Inc.普通股的股份。

固定费用覆盖率是调整后EBITDA除以GAAP利息支出、资本化利息和优先股股息之和。截至2026年3月31日的季度，GAAP利息支出为1.16亿美元，资本化利息为3600万美元，优先股股息为1000万美元。


净营业收入（NOI）调节		三个月结束
（单位：千）		3月31日至26日			25年12月31日			3月31日至25日

处置物业收益（亏损）前营业收入净额			$266,933			$112,624			$195,750

手续费收入			(34,899)			(45,692)			(20,643)
其他收益			(47)			(372)			(133)
折旧及摊销			499,511			493,458			443,009
一般和行政			151,923			159,283			121,112
遣散费、股权加速和法律费用			2,835			4,937			2,428
交易和整合费用			15,685			36,083			39,902
减值准备			—			78,553			—
其他费用			23			98			112

净营业收入			$901,964			$838,972			$781,537


现金净营业收入（现金NOI）

净营业收入			$901,964			$838,972			$781,537

直线租赁收入			(21,813)			(34,359)			(9,693)
直线租赁费用			(1,423)			(140)			24
高于和低于市场的租金摊销			(1,007)			(972)			(706)

现金净营业收入			$877,721			$803,501			$771,162



固定货币核心FFO对账		三个月结束
（单位：千，每股数据除外）		3月31日至26日						3月31日至25日

核心FFO⁽¹⁾			$716,071						$608,354
持有' 25汇率不变的核心FFO影响⁽²⁾			(26,418)						—

恒定货币核心FFO			$689,653						$608,354
加权平均流通股份和流通单位-稀释			351,293						343,050
每股固定货币核心FFO			$1.96						$1.77

与上述净收益一致。

2)	按保持2026年货币换算汇率不变与2025年同期适用的平均货币换算汇率计算的调整.

前瞻性陈述		财政补助
			2026年第一季度

本文件包含联邦证券法含义内的前瞻性陈述，这些陈述基于当前的预期、预测和假设，其中涉及可能导致实际结果和结果出现重大差异的风险和不确定性。这些前瞻性陈述包括与以下相关的陈述：我们的经济前景、我们预期的投资和扩张活动、对我们的产品和服务的预期持续需求、我们的流动性、我们的合资企业、数据中心和托管容量的供需、我们的收购和处置活动、定价和净有效租赁经济学、市场动态和数据中心基本面、我们的战略优先事项、我们的产品供应、可用库存、已签署但尚未开始的租约的租金和未来期间将收到的其他合同租金、未来租约的租金费率、签署和开始之间的滞后，上限利率和收益率、投资活动、公司的FFO、核心FFO、固定货币核心FFO、调整后的FFO和净收入、2026年展望和基本假设、与趋势相关的信息、我们的战略和计划、租赁预期、加权平均租赁期限、租约延期的行使、租约到期、债务到期、租约到期时的年化租金、新租约和租金上涨对我们的租金收入的影响、我们的信用评级、建设和开发活动和计划、预计建设成本、估计投资收益率、预期入住率、预期开发项目完成后的面积和IT负载能力，积压NOI、NAV成分，以及其他前瞻性财务数据。这些陈述是基于管理层的信念和根据管理层目前可获得的信息做出的假设。此类陈述受制于风险、不确定性和假设，并非对未来业绩的保证，可能会受到已知和未知风险、趋势、不确定性以及我们无法控制的因素的影响。如果这些风险或不确定性中的一项或多项成为现实，或者基础假设被证明不正确，实际结果可能与预期、估计或预测的结果大不相同。可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述明示或暗示的内容存在重大差异的一些风险和不确定性，除其他外，包括以下内容：

●

数据中心需求减少或信息技术支出减少；

●

出租率下降、运营成本增加或空置率上升；

●

数据中心容量的竞争加剧或可用供应；

●

我们的数据中心和数据中心基础设施的适用性、连接或电力可用性的延迟或中断，或我们的物理和信息安全基础设施或服务的故障或破坏；

●

违反我们与客户的合同项下的义务或限制；

●

我们无法成功开发和租赁新物业和开发能力，以及开发物业的延迟或意外成本；

●

当前全球和当地经济、信贷和市场状况的影响；

●

关税增加、全球供应链或采购中断，或增加供应链成本；

●

通胀加剧时期对我们成本的影响，例如运营和一般及管理费用、利息费用以及房地产购置和建设成本；

●

对我们客户的影响’和我们的供应商’疫情、大流行或其他全球性事件期间的操作；

●

我们对重要客户的依赖，主要客户或大量较小客户的破产或资不抵债，或违约或不续签客户的租赁；

●

我们经营所在国家的政治状况变化、地缘政治动荡、政治不稳定、内乱、限制性政府行为或国有化；

●

我们无法保留我们从第三方租赁或转租的数据中心容量；

●

信息安全、网络攻击、安全漏洞和数据隐私泄露；

●

管理国际业务以及在外国司法管辖区和不熟悉的大都市地区收购或经营物业的困难；

●

我们未能实现我们最近和未来收购的预期收益，或我们的计划和运营受到干扰，或与之相关的未知或或有负债；

●

我们未能成功整合和运营收购或开发的物业或业务；

●

识别要收购的物业和完成收购的困难；

●

与合资投资相关的风险，包括由于我们缺乏对此类投资的控制；

●

与使用债务为我们的业务活动提供资金相关的风险，包括再融资和利率风险、我们未能在到期时偿还债务、我们的信用评级发生不利变化或我们违反我们的贷款融资和协议中包含的契约或其他条款；

●

我们未能获得必要的债务和股权融资，以及我们对外部资本来源的依赖；

●

金融市场波动与外币汇率变化；

●

我们的行业或我们销售的行业部门的不利经济或房地产发展，包括与房地产估值下降和减值费用以及商誉和其他无形资产减值费用有关的风险；

●

我们无法有效管理我们的增长；

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超出我们保险范围的损失；

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我们无法吸引和留住人才；

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环境责任、与自然灾害相关的风险以及我们无法实现可持续发展目标；

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预期近期收购的预期经营业绩以及与这些预期相关的描述；

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我们无法遵守规则及适用于本公司的规定；

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Digital Realty Trust，公司。’s未能维持其作为美国联邦所得税目的REIT的地位；

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Digital Realty Trust， L.P。’s未能符合美国联邦所得税目的的合伙企业资格；

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对我们从事某些商业活动的能力的限制；

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地方、州、联邦和国际法律法规的变化，包括与税收、房地产和分区法律相关的变化，以及提高不动产税率；和

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可能影响我们的任何财务、会计、法律或监管问题或诉讼的影响。

此处包含的风险并非详尽无遗，其他因素可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。我们在截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告以及向美国证券交易委员会提交的其他文件中讨论了一些额外的重大风险。这些风险继续与我们的业绩和财务状况相关。此外，我们在竞争激烈且瞬息万变的环境中运营。新的风险因素不时出现，管理层无法预测所有这些风险因素，也无法评估所有这些风险因素对业务的影响或任何因素或因素组合可能在多大程度上导致实际结果与任何前瞻性陈述中包含的结果存在重大差异。我们明确表示不承担更新前瞻性陈述的任何责任，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。Digital Realty，Digital Realty Trust，the Digital Realty logo，Interxion，Turn-Key Flex，Powered Base Building，ServiceFabric，AnyScale Colo，Pervasive Data Center Architecture，PlatformDIGITAL，PDX，Data Gravity Index和Data Gravity Index DGx是Digital Realty TrustInc.在美国和/或其他国家的注册商标和服务标志。所有其他名称、商标和服务标记均为其各自所有者的财产。