Service Properties Trust（Nasdaq：SVC）2023年3月投资者介绍会
2SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月关于前瞻性陈述的警告本演示文稿包含的陈述构成1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他证券法含义内的前瞻性陈述。每当我们使用诸如“相信”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能”等词语，以及这些或类似表述的否定或衍生词时，我们都是在做出前瞻性陈述。这些前瞻性陈述是基于我们目前的意图、信念或预期，但前瞻性陈述不一定会发生，也可能不会发生。本演示文稿中的前瞻性陈述涉及我们业务的各个方面，包括Sonesta Holdco公司及其子公司或Sonesta公司成功运营其为我们管理的酒店的能力、我们对BP Products North America Inc.或BP公司收购TravelCenters of America Inc.的预期、我们与TA公司的租赁和担保安排的修订、我们在债务到期或到期时偿还或再融资的能力、我们支付债务利息和本金的能力，根据我们的循环信贷安排，未来可获得的借款，我们的经理和租户支付合同金额的回报、租金或其他应付我们的债务的可能性和程度，我们在当前通胀和利率上升的环境、可能的经济衰退和其他具有挑战性的经济和市场条件下保持充足流动性的能力，如果和何时商业暂时性酒店业务将恢复到新冠疫情之前的历史水平，以及任何改善的酒店行业条件是否会继续、增加或持续，租户可能违约或不续租，租金下降或空置率增加，我们向股东支付分配以及增加或维持此类分配金额的能力，我们在投资、融资和处置方面的政策和计划，我们筹集或适当平衡债务或股权资本使用的能力，由于供应链挑战或其他市场条件导致的劳动力成本和短缺以及商品和其他价格上涨的影响，我们改善某些物业的意图，我们有能力以令人满意的条件为我们的酒店和净租赁物业聘用和留住合格的经理和租户，我们有能力使我们的租金和回报来源多样化，以提高我们的现金流安全，我们的信用评级，我们期望我们从我们与The RMR Group有限责任公司（或RMR、Sonesta和TA）的关系中受益，我们有资格作为房地产投资信托公司（或REIT）纳税，根据经修订的1986年美国国内税收法，我们相信竞争优势，规模，地域多样性，我们酒店的战略位置和服务水平的多样性给了我们，联邦或州税法的变化，以及其他事项。我们的实际结果可能与我们的前瞻性陈述所载或暗示的结果存在重大差异，这是由于各种因素造成的，例如市场和经济状况的影响，包括因应新冠疫情而出现或增加的市场实践变化的影响、不断上升或持续的高利率、高通胀、劳动力市场挑战、公共股票和债券市场的波动、地缘政治不稳定以及经济衰退或低迷对我们以及我们的经理和租户的影响、商业地产、酒店内部的竞争，运输和旅游中心，以及我们的经理和租户经营的其他行业，特别是在我们的物业所在的市场，遵守联邦、州和地方法律法规、会计规则、税法和类似事项，以及对我们的业务施加的限制，以及我们满足复杂规则的能力，以保持我们作为REIT的纳税资格，用于美国联邦所得税、恐怖主义行为、流行病的爆发或持续，或其他重大不利的公共卫生安全事件或条件、战争或其他敌对行动，供应链中断或我们无法控制的其他人为或自然灾害，以及与我们的相关方的实际和潜在利益冲突，包括我们的管理受托人、TA、Sonesta、RMR和其他与他们有关联的人。我们截至2022年12月31日止年度的10-K表格年度报告以及我们向美国证券交易委员会提交的其他文件， 找出其他可能与我们的前瞻性陈述产生差异的重要因素。我们向SEC提交的文件可在SEC网站www.SEC.gov上查阅。您不应过分依赖我们的前瞻性陈述。除法律要求外，我们不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陈述。非GAAP财务指标本演示文稿包含非GAAP财务指标，其中包括“FFO”、“标准化FFO”、“EBITDA”、“酒店EBITDA”、“EBITDA”和“调整后EBITDA”。这些指标与根据美国公认会计原则计算的最直接可比的财务指标的对账情况载于本文件的附录。除非另有说明，所有数据均为截至2022年12月31日止三个月的数据。请参阅第30页，了解本演示文稿中使用的术语的某些定义。
3SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月SVC：公司概况SVC投资于两个资产类别：酒店和专注于服务的零售净租赁物业，以提供多样化的现金流。基于需求的零售资产具有较强的租金覆盖率、较低的资本支出要求和较长的租赁期限，能够产生稳定的现金流，平衡酒店投资组合的周期性。根据地理位置和行业进行多样化：在22个行业拥有149个品牌的物业，分布在46个州、华盛顿特区、波多黎各和加拿大。酒店组合偏重于长期住宿，这通常具有较低的固定成本和较高的利润率。
4SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| March 2023 SVC：Company Overview 238 HOTELS 40,053 KEYS $ 6.2B INVESTMENT 765 RETAIL NET LEASE ASSETS 13.4M RENTABLE SQUARE FEET $ 5.1B INVESTMENT 1,003 PROPERTIES $ 11.3B INVESTMENT Diversified Portfolio with National Scale
5SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| March 2023 SVC：Recent Events Property Sales：Sold 86 properties for $ 5.6亿in 2022 Debt Financing：Issued $ 6.1亿of 5.6% secured debt Well Covered Dividend：Annualized dividend of $ 0.80 per share represents a 53% Normalized FFO payout ratio2022年HotelPortfolioImprovement：Q4 RevPAR同比增长21.4% Q4 Steady Net Lease Portfolio：Continued stable cash flow Rent coverage increased to 3.00x t l rtf li I rt：v i cr s. fr ri r y r f rt rt r Steady Net L as Portfoli：Continued stable cash flow Rent coverage increased d to 3.00 x Property Sales：Sold 86 properties for $ 5.6亿in 2022 Well Cov red D vidend：Annualized dividend of $ 0.80 pe share represents a 53% Normalized FFO py ut ratio2022年债务融资：发行6.1亿美元5.6%的有担保债务Transformative Transaction：在BP完成对TA的收购后宣布与最大租户的新租赁条款
6SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月Net Lease Portfolio：Recent Developments BP to Acquire TA • 2023年2月16日，TA宣布同意与BP p.l.c.（NYSE：BP）合并。•该交易预计将为SVC提供3.793亿美元现金，用于支付其拥有的TA普通股的价值、TA商号的出售以及BP将预付的租金。•年租金收入将固定为2.54亿美元，在最初10年的租期和50年的延期选择期间每年增加2%。•英国石油北美公司（BP corporate North America Inc.，S & P A-& Moody’s A3）将为SVC的租约提供担保。•预计交易将提供额外的流动性和财务灵活性。
7SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月SVC的资产分布在46个州、华盛顿特区、波多黎各和加拿大。投资组合亮点：地理多样化投资总物业数酒店数净租赁数总（$ 000s）%酒店总数（$ 000s）酒店净租赁总额百分比（$ 000s）净租赁总额百分比1加州583622 $ 1,372，11112.2% $ 1,099，04617.8% $ 273,0655.3% 2德州772156882,7817.8% 366,7625.9% 516,0 2010.1% 3伊利诺伊州661056704,2036.2% 413,1956.7% 291,0085.7% 4乔治亚州911774678,3936.0% 408,2596.6% 270,1345.3% 5佛罗里达州571146517,4324.6% 271,1934.4% 246,2394.8% 6亚利桑那州391425471,2824.2% 224,2393.6%247,0424.8% 7俄亥俄州46541450,9914.0% 120,2751.9% 330,7166.5% 8路易斯安那州15328378,6343.4% 246,9294.0% 131,7052.6% 9宾夕法尼亚州36812379,3363.4% 175,2172.8% 204,1194.0% 10新泽西州1293290,2572.6% 189,2793.1% 100,9782.0% Top 10 4971343636,125，42054.4% 3,514，39456.8% 2,611，02651.1% Other 5061044025,161，85245.6% 2,665，05043.2% 2,496，80248.9% Total 1,003238765 $ 11,287，272100.0% $ 6,179，444100.0% $ 5,107，828100.0% • SVC has invested $• SVC的投资分布在需求产生者附近的各个市场。• SVC认为地域多样性降低了市场风险。
SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月酒店投资组合
9SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| March 2023 BY SERVICE LEVEL（1）BY CHAIN SCALE（1）BY LOCATION Full Service，37.7% Select Service，26.2% Extended Stay,36.1% Upscale，49.6% Upper Upscale，14.1% Upper Midscale/Midscale，36.3% Location Keys % of Portfolio Suburban 20,19750.4% Urban 9,19323.0% Airport 7,47718.7% Resort 2,8527.1% Small Metro 1210.3% Interstate 213 0.5% Total 40,053100.0% Hotel Portfolio：Diversified by Location and Service Level（238 Comparable Hotels
10SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| March 2023 Hotel Portfolio：Monthly Operating Metrics vs. 2019（238 Comparable Hotels）0% 10% 20% 30% 40% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% $-$ 10 $ 20 $ 30 $ 40 $ 50 $ 60 $ 70 $ 80 $ 90 $ 100 RevPAR vs. 2019 RevPAR As a Percent of 2019 Full Service December 2022 As a Pct. of December 2019 Select Service December 2022 As a Pct. of December 2019 Extended Stay December 2022 As a Pct. of December 2019 Occupancy 47.0% 77.0% Occupancy 46.4% 83.6% Occupancy 57.2% 87.5% ADR $ 164.12 115.1% ADRevPAR $ 50.05 78.6% RevPAR $ 62.02 87.3%
11SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| March 2023 Hotel Portfolio：Monthly Operating Metrics（238 Comparable Hotels）Monthly Hotel EBITDA（$ Millions）60.3% 55.3% 50.5% 44.9% 53.0% 61.7% 65.5% 65.8% 69.7% 68.3% 63.3% 66.5% 67.2% 58.3% 50.4% $ 121 $ 115 $ 116 $ 110 $ 121 $ 129 $ 135 $ 137 $ 145 $ 145 $ 135 $ 141 $ 143 $ 131 $ 128 $ 73 $ 63 $ 59 $ 59 $ 49 $ 64 $ 79 $ 88 $ 90 $ 101 $ 99 $ 85 $ 94 $ 96 $ 76 $ 64 $ 0 $ 50 $ 100 $ 100 $ 150 $ 200 $ 2500% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Oct‘21 Nov’21 Dec'21Jul‘22 Aug’22 Sep‘22 Oct’22 Nov‘22 Dec’22 Occupancy ADR RevPAR $ 17.2 $ 6.9 $ 3.3-$ 11.4 $ 1.7 $ 17.7 $ 24.2 $ 29.2 $ 37.3 $ 34.3 $ 17.0 $ 29.2 $ 34.3 $ 11.6 $ 8.7-$ 20-$ 10 $ 0 $ 10 $ 10 $ 20 $ 30 $ 40 Oct‘21 Nov’21 Dec‘21 Jan’22 Feb‘22 Mar’22 Apr‘22 May’22 Jul‘22 Aug’22 Sep‘22 Oct’22 Nov‘22 Dec’22
12SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月酒店组合：按服务水平（238家可比酒店）排名前五的酒店EBITDA产生者# of Keys Hotel EBITDA（（000’s）Royal Sonesta Hotel New Orleans 483 $ 3,576 Royal Sonesta Hotel Boston 4002,814 Royal Sonesta San Juan 4022,580 Royal Sonesta Kaua’i Resort 3562,297 Royal Sonesta Hotel Houston 4851,959 Total 2,126 $ 13,226 EBITDA by Service Level（百万美元）Q4-22 Hotel EBITDA By Service Level • 238家酒店的合并组合产生酒店EBITDA为5460万美元，净利润率为15.6%。•提供全套服务的酒店产生了2640万美元的酒店EBITDA。•长住酒店产生了2100万美元的酒店EBITDA。•精选服务酒店产生了720万美元的酒店EBITDA。$（13）$ 2 $ 65 $ 115 $ 34 $ 8515.4% 12.9% 21.3%-2.8 % 0.9% 20.1%-30 %-10 % 10% 30% 50% 70% 90% $（15）$-15 $ 30 $ 45 $ 60 $ 75 $ 90 $ 105 $ 1202021 EBITDA 2022 EBITDA 2022 Net Margin 2021 Net Margin Full-Service Select-Service Extended-Stay
13SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| March 2023 Hotel Portfolio：Dispositions Improving Overall Quality of Hotel Portfolio（1）（238 Comparable Hotels）$ 88 $ 101 $ 111 $ 110 $ 113 $ 119 $ 113 $ 108 $ 106 $ 112 $ 93 $ 76 $ 52 $ 59 $ 72 $ 80 $ 88 $ 92 $ 84 $ 86 $ 81 $ 81 $ 89 $ 69 $ 53 Jan‘19 Feb’19 Mar‘19 Apr’19 May‘19 Jul’19 Jug‘19 Aug’19 Sep‘19 Oct’19 Nov‘19 Dec’19 Monthly RevPAR：Full Year 2019 Retained Hotels Exit Hotels $ 50 $ 65 $ 81 $ 89 $ 91 $ 103 $ 10047美元2022年1月22日2月22日3月22日4月22日5月22日6月22日8月22日9月22日10月22日11月22日12月22日每月RevPAR：2022年全年保留酒店退出酒店2.28亿美元保留酒店退出酒店EBITDA：2022年全年4.59亿美元保留酒店退出酒店EBITDA：2019年全年（1）保留酒店组合包括220家酒店。Exit Hotels包括本季度出售的四家酒店、2022年12月31日之后出售的八家酒店以及截至2022年12月31日根据协议出售的10家酒店。
14SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月1204545782456美国Extended Stay美国精选服务美国全面国际服务国内特许国际特许经营• Sonesta为SVC管理约200家酒店。• SVC拥有Sonesta 34%的股份。•股权投资的账面价值为1.13亿美元。• SVC持有Sonesta 34%的股权，将受益于该公司规模的扩大。酒店组合：Sonesta概览超过1,000家酒店16个品牌资料来源：Sonesta International Hotels，Inc. Sonesta ' s Portfolio About 200 Managed Hotels About 900 Franchised Hotels
SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月净租赁组合
16SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月Net Lease Portfolio：High-quality Service & Necessity-Based Assets Net Lease Portfolio Statistics 765 $ 372mm Properties Annualized Minimum Rent 13.4mm9.6 Rentable Square Feet Weighted Average Lease Term（1）97.6% 3.00x Occupancy Rent Coverage Diverse Geographical Footprint（1）（1）By annualized Minimum Rent。21行业| 138 Brands % of Annual Minimum Rent < 1% > 8.6%
17SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月70% 14% 13% 4%百分比租金固定/预定CPI固定（1）按年化最低租金计算。Net Lease Portfolio：Reliable Income Stream and Low Capex Requirements Well-Laddered Lease Expirations（1）96% of Leases have Contractual Increases or Percentage Rent Lease Structures $ 372mm0.6% 3.0% 2.4% 3.3% 3.8% 2.5% 13.0% 1.1% 13.1% 14.4% 42.8% 20232024202520262027202820292030203120322033 +
18SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月净租赁组合：多元化租户和行业降低风险（1）通过年化最低租金。按品牌划分的租户（1）按行业划分的租户（1）旅游中心，66.9%的餐厅-快捷服务，5.3%的餐厅-休闲餐饮，3.2%的健康和健身，3.0%的电影院，3.5%的杂货店，2.5%的家居用品和休闲，2.6%的医疗、牙科诊所，2.4%的汽车设备和服务，2.1%的汽车经销商，1.3%的其他，7.2% Brand % of Annualized Minimum Rent Coverage of TravelCenters of America/Petro Stopping Centers 66.1% 2.74x The Great Escape 2.1% 7.19x Life Time Fitness 1.5% 1.79x AMC剧院1.8% 1.73x Buehler‘s Fresh Foods 1.5% 3.48x Heartland Dental 1.2% 4.09x Norms 1.0% 2.11x Express Oil Change 1.0% 4.32x Flying J Travel Plaza 0.9% 5.8x America’s Auto Auction 0.9% 5.88x Other 22.0% 3.24x 100% 3.00x
19SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月•基于投资占SVC投资组合的29.3%。•租金包括每年2.46亿美元的最低现金付款，加上根据某些销售额的增加而确定的百分比租金。•截至2022年12月31日，长期租金覆盖率为2.74倍，高于去年同期的2.18倍。•电讯管理局最近报告称，截至2022年12月31日的年度，调整后的EBITDA较上年同期增长66%，达到3.66亿美元。• TA继续向SVC的旅行中心投入资金，包括以客户为中心的改进和系统改进，以提高效率和绩效。• 2022年，TA收购了五家旅游中心、两家卡车服务设施，并签订了30份特许经营协议，扩大了其地理足迹和市场份额。Net Lease Portfolio：Recent Developments Portfolio Updates-TravelCenters of America
SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月财务信息
21SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月截至2022年12月31日的资产负债表概览：近期活动的形式（1）阶梯式债务到期账面资本化杠杆/覆盖率净债务/总资产54.4%净债务/房地产资产账面总值56.6%调整后EBITDA/利息支出1.7x净债务/EBITDA 9.6x强劲资产负债表有担保固定利率债务8%无担保固定利率债务73%股东权益19%（1）2023年2月发行6.102亿美元有担保债务的形式，偿还5亿美元无担保债务于2023年3月偿还。•无担保固定利率优先票据：52亿美元，加权平均利率为5.13%。•有担保的固定利率净租赁抵押票据：6.102亿美元，加权平均利率为5.60%。•8亿美元的循环信贷额度：①截至2022年12月31日无未偿金额。①到期日为2023年7月。•没有衍生工具、表外负债或重大不利变化条款或评级触发因素。•于2023年3月提前赎回2023年6月到期的5亿美元4.50%优先票据。$ 0 $ 400 $ 800 $ 1,200 $ 1,60020232024202520262027202820292030 M ill io ns Fixed Rate Debt 8% 73% 19%
22SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| March 2023 Public Debt Covenants Metric Covenant December 31,2022 Proforma（1）Total Debt/Adjusted Total Assets Allowable Maximum：60.0% 53.6% 54.3% Secured Debt/Adjusted Total Assets Allowable Maximum：40.0% 0.0% 5.7% Consolidated Income Available for Debt Service/Debt Service Required Minimum：1.50x 1.85x 1.78x Total Unencured Assets/Unsecured Debt Required Minimum：150% 159.1% 158.5%（1）Proforma for the issuance of $ 6.102亿
23SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| March 2023 Financial Services：Real Estate Services：Business Services：Accounting Acquisitions/Dispositions Administration Capital Markets Asset Management Human Resources Compliance/Audit Construction/Development Information Technology（IT）Finance/Planning Engineering Investor Relations Treasing Marketing Tax Property Management Legal/Risk Management~$ 370亿in AUM约600 CRE Professionals 30多个办事处员工逾3.8万人近2100处物业年收入逾160亿美元合并RMR管理公司：SVC由RMR集团管理，是一家另类资产管理公司强大的管理平台和附属优势23国家多部门投资平台办公室工业政府医疗办公室生命科学老年住房酒店零售
24SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月RMR基础管理费与SVC股价表现挂钩。RMR激励费用取决于股东总回报（1）的优异表现。•在三年期间，SVC产生的价值超过基准指数总回报（MSCI美国REIT/酒店及度假村REIT指数）的12%，但有上限（股票市值的1.5%）。•美元的绝对表现必须是正面的，才能获得激励费用：它不能是负面的，但要比指数好。•股东保留100%的基准回报率和88%的超额回报率。如果SVC的股价上涨，其总市值超过其历史房地产成本，则RMR基础管理费上限为历史房地产成本的50个基点。如果总市值小于房地产的历史成本，则基础费用随股价波动。激励费用结构使RMR以提高股东总回报为核心。RMR高级管理层和RMR的成员是SVC股票的持有者，RMR受长期锁定协议的约束。SVC的股东可以看到RMR，这是一家上市公司。SVC受益于RMR的全国足迹和370亿美元的规模经济平台。（1）在SVC的总回报计算中，为确定最终股价，业务管理协议要求使用计量期最后30个交易日内的最高十日平均股价。在过去，这一因素和其他不太重要的因素导致了MSCI对SVC总回报百分比的计算与根据协议计算的总回报百分比之间的差异。The RMR Group有限责任公司和股东联盟24其他费用。•物业管理费包括年费，按SVC管理的零售净租赁物业（不包括TA）收取的租金的3.0%计算。•包括通常等于50个基点的年费乘以以下两者中的较低者：（1）SVC的房地产历史成本，或（2）SVC的总市值。• RMR不收取任何可能降低股价的交易的激励费用。
SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月附录
26SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月运营资金的计算（FFO）和标准化FFO见第30页的附注。截至本年度止三个月（以千为单位，每股数据除外）12/31/20229/30/20226/30/20223/31/202212/31/202112/31/202212/31/2021净（亏损）收入$（31,409）$ 7,500 $ 11,350 $（119,822）$（198,793）$（132,381）$（544,603）加（减）：折旧和摊销94,961101，514100,520104，113115,757401，108485,965资产减值损失净额（1）1,2691，1723,0485，50076,51010，98978,620房地产销售损失（收益）净额（2）（3,583）164（38,851）（5，净额（3）10,841（23,056）10,05910，260（2,168）8,104（22,535）调整以反映我们应占被投资方FFO份额（4）1,0491，1039056667373,7232，605 FFO 73,12888，39787,031（4,831）（8,545）243,725（11,470）加（减）：债务提前清偿损失（5）--791--791-调整以反映我们应占被投资方正常化FFO份额（4）138615932456511,0372，270交易相关成本（6）--7431,17735，8301,92064，764正常化FFO 73,266美元88,458美元89,158美元（3，平均流通股（基本和稀释）164862164745164667164667164667164667164738164566基本和稀释后每股普通股金额：净收入（亏损）$（0.19）$ 0.05 $ 0.07 $（0.73）$（1.21）$（0.80）$（3.31）FFO $ 0.44 $ 0.54 $ 0.53 $（0.03）$（0.05）$ 1.48 $（0.07）正常化FFO $ 0.44 $ 0.54 $ 0.54 $（0.02）$ 0.17 $ 1.50 $ 0.34
27SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的计算见第30页附注。截至本年度止三个月（单位：千美元）12/31/20229/30/20226/30/20223/31/202212/31/202112/31/202212/31/2021净（亏损）收入$（31,409）$ 7,500 $ 11,350 $（119,822）$（198,793）$（132,381）$（544,603）加（减）：利息支出77,89181，74089,82092，34492,494，341,795365，721所得税（收益）支出（1,757）390473695（1,950）（199）（941）折旧和摊销94,961101，514100,520104，113115,757401，108485,965 EBITDA 139，净额（2）（3,583）164（38,851）（5,548）（588）（47,818）（11,522）调整以反映我们在EBITDA中所占份额归属于被投资方（4）2,3402，7872,0746807817，8812,904 EBITDA 139,712195，267168,43477，96284,211581，375376,144加（减）：股本证券的未实现（收益）损失，净额（3）10,841（23,056）10,05910，260（2,168）8,104（22,535）债务提前清偿损失（5）--791---791-调整以反映我们在调整后EBITDA中所占的份额归属于被投资方（4）（529）2721,0142806511，0372,270交易相关成本（6）---7431,17735，8301,92064，764以普通股支付的一般和管理费用（7）5109728324624732,7762，963调整后EBITDA为150,534美元173,455美元181,873美元90,141美元118,997美元596,003美元423,606美元
28SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月酒店EBITDA的计算与调节-可比酒店见第30页附注。（单位：千美元）截至12/31/20229/30/20226/30/20223/31/202212/31/202112/31/202212/31/2021酒店数量236236236236236235235客房收入287,337美元336,616美元333,893美元227,034美元234,829美元1,168，811美元824,395餐饮收入45,95242，57344,09525，39830,697154，96081,246其他收入16,31016，63517,46112，48312,81661，73745,838酒店营业收入-可比酒店349,599395，824395,449264，915278,3421，385,508951，479及饮料费35,22634，43032,16222，79725,824120，14068,799其他直接及间接费用125,255130，319127,909112，292109,131487，356404,555管理费12,89814，71814,62510，14010,84851，77934,644房地产税，保险及其他24,96629，97629,58731，73825,390113，506103,790 FF & E reserves（8）2,2522，6212,6001，7941,2369，2674,403酒店运营费用-可比酒店294,602314，714304,896255，793250,6101，145,447887，592酒店EBITDA 54,99781，11090,5539，12227,732240，06163,887酒店EBITDA利润率15.7% 20.5% 22.9% 3.4% 10.0% 17.3% 6.7%酒店运营收入（GAAP）（9）350,501美元400,453美元418,984美元297,406美元317,215美元1,467，344美元1,104，678加（减）非可比酒店运营278,342美元1,385，508美元951,479美元酒店运营费用（GAAP）（9）293,554美元318,266美元325,194美元290,343美元286,968美元1,227，357美元1,010，737美元加（减）非可比酒店的酒店运营费用（1,825）（6,794）（23,519）（36,965）（38,215）（91,798）（143,867）保证金和担保资金减少，净额（10）------15,698管理酒店运营的FF & E准备金（8）2,2522，6212,6001，7941,2369，2674,403其他（11）621621621621621621621酒店运营费用-可比酒店294,60
29SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月酒店EBITDA的计算与调节-所有酒店见第30页附注。（单位：千美元）截至12/31/20229/30/20226/30/20223/31/202212/31/202112/31/202112/31/2021酒店数量238242247298303238303客房收入288,082美元341,106美元357,117美元258,620美元272,458美元1,244，925美元972,411餐饮收入45,96842，63644,25625，90231,503158，76284,430其他收入16,45116，71117,61112，88413,25463，65747,837酒店营业收入350,501400，453418,984297，406317,2151，467,3441，104,678客房费用93,067104，76间接费用124,396130，470136,099127，017126,208517，982458,586管理费12,45014，36215,24011，33211,86953，38440,478房地产税，保险及其他29,01434，79735,16140，63832,039139，610135,741 FF & E准备金（8）2,2522，6223,1721，2221,2369，2684,546酒店经营费用296,427321，509328,987292，186288,8251，239,1091，033,463酒店EBITDA $ 54,074 $ 78,944 $ 89,997 $ 5,220 $ 28,390 $ 228,235 $ 71,215酒店EBITDA利润率15.4% 19.7% 21.5% 1.8% 8.9% 15.6% 6.4%酒店经营费用（GAAP）（9）$ 293,554 $ 318,266 $ 325,194 $ 290,343 $ 286,968 $ 1,227，357 $ 1,010，737加（减净额（10）-------管理的酒店业务的FF & E准备金15,696（8）2,2522，6223,1721，2221,2369，2684,546其他（11）62162162162162124842,484酒店运营费用296,427美元321,509美元328,987美元292,186美元288,825美元1,239，109美元1,033，463美元
30SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月FFO、标准化FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和酒店EBITDA计算附注301。我们录得资产减值损失1269美元，将一家酒店和一处净租赁物业的账面价值减至截至2022年12月31日止三个月的估计公允价值减去出售成本，将三家酒店和一处净租赁物业的账面价值减至截至2022年9月30日止三个月的估计公允价值减去出售成本，减损1172美元，3048美元用于将两家酒店和四家净租赁物业的账面价值减至截至2022年6月30日止三个月的估计公允价值减去销售成本，5500美元用于将25家酒店的账面价值减至截至2022年3月31日止三个月的估计公允价值减去销售成本，以及截至2021年12月31日止三个月的资产减值损失76510美元用于将35家酒店和26家净租赁物业的账面价值减至估计公允价值减去销售成本。2.在截至2022年12月31日的三个月里，我们录得3583美元的房地产销售净收益，这与出售四家酒店和两处净租赁物业有关。在截至2022年9月30日的三个月中，我们录得与出售5家酒店和6处净租赁物业相关的房地产销售净亏损164美元，在截至2022年6月30日的三个月中，与出售51家酒店和11处净租赁物业相关的房地产销售净收益38851美元，在截至2022年3月31日的三个月中，与出售5家酒店和2处净租赁物业相关的房地产销售净收益5548美元，以及在截至2021年12月31日的三个月内出售房地产的净收益588美元，这与出售一家酒店和六处净租赁物业有关。3.股本证券的未实现收益或亏损净额是指将我们的TA普通股投资的账面价值调整为其公允价值所需的调整。4.代表我们在Sonesta的股权投资所占的比例。5.在截至2022年6月30日的三个月内，我们记录了791美元的债务清偿损失，这与我们修改信贷协议的递延融资成本和未摊销折扣的注销以及偿还500,000美元的无担保优先票据有关。6.截至2022年6月30日和2022年3月31日止三个月的交易相关成本分别为743美元和1177美元，主要包括与我们探索可能的融资交易相关的成本。截至2021年12月31日止三个月的交易相关成本为35,830美元，主要包括我们之前根据与万豪酒店国际公司（或万豪酒店）和洲际酒店集团（InterContinental Hotels Group，plc）或IHG（TERM2）签订的协议提供的营运资金垫款，由于预期无法收回的金额，我们将其计入了费用。截至2021年9月30日止三个月的交易相关费用为3149美元，主要与我们与万豪酒店的仲裁程序相关的法律费用有关。截至2021年6月30日止三个月的交易相关费用包括我们之前根据与Hyatt Hotels Corporation或凯悦的协议提供的3700美元营运资金，我们因预计无法收回的金额而支出，1110美元与我们与万豪酒店的仲裁程序相关的法律费用，以及1341美元的酒店经理交易费用。截至2021年3月31日止三个月的交易相关成本包括该期间88家酒店更名所产生的酒店经理过渡相关成本19635美元。7.金额代表我们的受托人、管理人员和我们经理的某些其他雇员的股权报酬。8.我们某些酒店的总销售额的不同百分比作为未来翻新或翻新的储备金或FF & E储备金代管。我们拥有我们酒店的所有FF & E储备代管。9.截至2022年12月31日，我们拥有238家酒店。我们的综合收入（亏损）报表包括酒店经营收入和我们管理的酒店的费用。10.当我们的酒店管理人员被要求根据我们的管理协议或其担保的条款为业主优先回报的不足提供资金时，我们将在我们的综合损益表中反映这些资金。11.我们正在摊销我们在Sonesta初始投资的公允价值记录的一项负债，作为我们综合损益表中酒店运营费用的减少。
31SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月Non-GAAP财务指标和某些定义31 Non-GAAP财务指标：我们提供适用的美国证券交易委员会（SEC）规则所指的某些“非GAAP财务指标”，包括FFO、标准化FFO、EBITDA、酒店EBITDA、调整后酒店EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA。根据公认会计原则，这些衡量标准不代表经营活动产生的现金，不应被视为替代净收益（亏损）作为我们经营业绩的指标或流动性的衡量标准。这些措施应与我们的综合收入（损失）报表中所列的净收入（损失）一并考虑。我们认为，这些非公认会计原则的衡量标准是对REIT的经营业绩以及净收入（亏损）的适当补充。我们相信，这些指标为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销费用，它们可能有助于比较我们在不同时期的经营业绩以及与其他房地产投资信托基金的经营业绩。就酒店EBITDA而言，仅反映在酒店层面产生和发生的收入和支出项目，可能有助于投资者和管理层了解我们酒店的经营情况。FFO和Normalized FFO：我们计算来自运营的资金，即FFO和Normalized FFO，如第26页所示。FFO的计算依据是全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，简称Nareit）所定义的基础，即按照公认会计原则计算的净收入（亏损），不包括出售房产的任何收益或亏损，以及房地产资产减值损失（如果有的话），加上房地产折旧和摊销，减去权益证券的任何未实现收益和亏损，以及反映我们在被投资方应占FFO份额的调整，以及目前不适用于我们的某些其他调整。在计算归一化FFO时，我们对第26页所示的项目进行了调整。FFO和标准化FFO是董事会在决定分配给股东的金额时考虑的因素之一。其他因素包括（但不限于）满足REIT分配要求的要求、我们可获得的债务和股本资本、我们的分配率占我们普通股交易价格的百分比或股息收益率、以及其他房地产投资信托基金的股息收益率、我们对未来资本要求和经营业绩的预期、我们对支付债务所需现金和可用现金的预期。其他房地产公司和房地产投资信托基金计算FFO和标准化FFO的方法可能与我们不同。EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA：我们计算利息、税项、折旧和摊销前利润，或EBITDA、房地产EBITDA和调整后EBITDA，如第27页所示。EBITDA是根据Nareit定义的基础计算的，即EBITDA，不包括出售房地产的损益、房地产资产减值损失（如果有的话），以及为反映我们在归属于被投资方的EBITDA中所占份额而进行的调整。在计算调整后的EBITDA时，我们对第27页所示的项目进行了调整。其他房地产公司和房地产投资信托基金对EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的计算可能与我们不同。酒店EBITDA：我们将酒店EBITDA计算为酒店运营收入减去所有管理和租赁酒店的酒店运营费用，然后根据公认会计原则在合并损益表中列报所需的任何调整。我们相信，酒店EBITDA为管理层和投资者提供了有用的信息，作为衡量我们酒店业务盈利能力的关键指标。其他定义调整后的总资产和未支配资产总额：调整后的总资产和未支配资产总额包括根据公认会计原则计算的扣除任何减值减记前的房地产资产的原始成本，不包括折旧和摊销、应收账款和无形资产。平均每日房价：ADR是指客房收入除以某一特定时期内售出的总间夜数。ADR为我们酒店的定价提供了有用的见解，是酒店行业广泛使用的一种衡量标准。连锁规模：以住宿业的数据基准和分析提供商STR为特征。可比酒店数据：我们在可比较的基础上列出各期的RevPAR、ADR和入住率，以便于各期之间的比较。我们通常将可比酒店定义为我们在2022年12月31日拥有的酒店，这些酒店自被比较的最早时期开始以来一直在营业。对于所列期间， 我们的可比结果排除了三家在报告的部分期间暂停营业的酒店。可用于偿债的综合收入：根据我们的债务协议的定义，可用于偿债的综合收入是指营业收入，不包括利息费用、股本证券的未实现损益、折旧和摊销、资产减值损失、持有待售资产的未实现增值、债务提前清偿的损益、出售财产的损益和递延费用的摊销。
32SERVICE PROPERTIES TRUST（Nasdaq：SVC）| 2023年3月Non-GAAP财务指标和某些定义32债务：债务金额反映截至报告日期的本金余额。净债务是指截至报告日期的总债务减去非限制性现金和现金等价物。FF & E储备金：我们某些酒店的总销售额的不同百分比作为未来翻新或翻新的储备金，或FF & E储备金。我们拥有我们酒店的所有FF & E储备代管。房地产资产的账面总值：房地产资产的账面总值是指按成本加上购置相关成本（如果有的话）减去减值减记（如果有的话）后的房地产资产。酒店EBITDA利润率：酒店EBITDA占酒店营业收入的百分比。投资：我们将酒店投资定义为我们物业的历史成本加上由我们提供资金的资本改善减去减值减记（如果有的话），并且不包括由酒店运营提供资金的FF & E储备所做的资本改善，这些资本改善不会导致业主的优先回报或租金增加。我们将净租赁投资定义为我们物业的历史成本加上由我们提供资金的资本改善减去减值减记（如果有的话）。入住率：入住率是指售出的总间夜数除以一家酒店或一组酒店可提供的总间夜数。入住率是衡量酒店利用率和需求的重要指标。业主优先回报：我们与酒店经营者的每项管理协议或租约分别规定向我们支付业主的年度优先回报或最低租金。这些最低付款数额中的某些以全额或有限担保作担保。此外，我们的某些酒店管理协议规定在管理协议中规定的可用现金流量范围内向我们支付额外金额。这些额外数额的支付没有保证。我们与净租赁租户签订的每份协议都规定向我们支付最低租金。这些最低付款数额中的某些以全额或有限担保作担保。年度最低租金金额指应付给我们的现金租金金额，不包括根据我们的某些租约记录预定租金变化所需的任何调整，根据我们与TA的租约应付给我们的递延租金义务，以及根据TA的租约向我们支付的估计未来付款，用于在我们的旅行中心以直线方式拆除地下储罐的费用，或我们支付的任何费用报销。租金覆盖率：我们将租金覆盖率定义为利息、税项、折旧、摊销和租金前利润，或EBITDA，除以应付给我们的年度最低租金加权后的物业最低租金与净租赁组合的总最低租金。用于确定租金覆盖范围的EBITDA金额一般是根据租户提供的最新运营信息（如果有的话）计算的最近12个月期间的租金。租户提供的经营报表往往未经审计，在某些情况下，可能不是按照公认会计原则编制的，也不是我们独立核实的。在我们没有租户财务信息的情况下，我们根据拥有相同品牌或相同行业的可用财务报表的其他租户计算该期间的隐含覆盖率。因此，我们认为，使用这一隐含覆盖率指标，可以更合理地估计近期的经营业绩和这些租户的财务状况。每间可用客房收入：RevPAR是指客房收入除以特定时期内可供客人入住的总间夜数。RevPAR是一个与入住率和ADR相关的行业指标，有助于衡量可比期间的收入表现。总总资产：总总资产是总资产加上累计折旧。
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