10-Q

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格10-Q

（标记一）


☒	根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的季度报告

截至2026年3月31日的季度

或


☐	根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告

对于从到的过渡期

委托档案号：001-13777

Getty Realty Corp.

（其章程所指明的注册人的确切名称）

 
      （州或其他司法管辖区
成立法团或组织）
 
      （I.R.S.雇主
识别号）

麦迪逊大道292号，9楼

纽约，纽约10017-6318

（主要行政办公室地址）（邮编）

(646) 349-6000

（注册人电话号码，含区号）

不适用

（前姓名、前地址及前财政年度，如自上次报告后更改）

根据该法第12（b）节登记的证券：


各类名称	交易代码（s）	注册的各交易所名称
普通股	GTY	纽约证券交易所

用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。是否☐

用复选标记表明注册人在过去12个月内（或在要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。是否☐

用复选标记表明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。


大型加速披露公司	☒			加速披露公司	☐

非加速披露公司	☐	较小的报告公司	☐	新兴成长型公司	☐

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是☐没有

截至2026年4月23日，注册人已发行60,467，028股普通股。

Getty Realty Corp.

表格10-Q

指数


		页
第一部分—财务信息
项目1。	财务报表（未经审计）	1
	截至2026年3月31日和2025年12月31日的合并资产负债表	1
	截至2026年3月31日及2025年3月31日止三个月的综合经营报表	2
	截至2025年3月31日及2025年3月31日止三个月的合并现金流量表	3
	合并财务报表附注	4
项目2。	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	25
项目3。	关于市场风险的定量和定性披露	39
项目4。	控制和程序	39

第二部分——其他信息
项目1。	法律程序	40
项目1a。	风险因素	40
项目5。	其他信息	40
项目6。	附件	41
签名		42

第一部分—财务信息

项目1。财务报表

Getty Realty Corp.

合并资产负债表

（未经审计）

（单位：千，每股金额除外）


	3月31日，			12月31日，
	2026			2025
资产：
房地产：
土地	$	1,057,820		$	1,050,611
建筑物和装修		1,152,392			1,141,467
租赁无形资产		211,815			209,184
直接融资租赁投资，净额		37,557			38,853
在建工程		77			73
持作使用的不动产		2,459,661			2,440,188
减去累计折旧和摊销		(416,267	)		(405,908	)
持有待用不动产，净额		2,043,394			2,034,280
持有待售房地产，净额		608			1,896
房地产，净额		2,044,002			2,036,176
应收票据和抵押		21,164			19,466
现金及现金等价物		3,699			8,361
受限制现金		4,443			4,419
递延应收租金		72,091			70,325
应收账款		2,177			2,366
使用权资产-经营		9,252			10,190
使用权资产-财务		49			60
预付费用及其他资产		22,886			22,005
总资产	$	2,179,763		$	2,173,368
负债和股东权益：
信贷便利	$	—		$	250,000
高级无抵押票据，净额		996,956			748,351
环境补救义务		8,512			15,928
应付股息		30,230			29,828
租赁负债-经营		10,255			11,300
租赁负债-财务		141			174
应付账款和应计负债		44,251			45,658
负债总额		1,090,345			1,101,239
承诺与或有事项		—			—
股东权益：
优先股，面值0.01美元；授权20,000，000；未发行		—			—
普通股，面值0.01美元；授权100,000，000股；已发行及流通股分别为60,466，551及59,815，921股		605			598
累计其他综合收益（亏损）		—			—
额外实收资本		1,250,223			1,229,340
支付的股息超过收益		(161,410	)		(157,809	)
股东权益合计		1,089,418			1,072,129
负债和股东权益合计	$	2,179,763		$	2,173,368

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

Getty Realty Corp.

综合业务报表

（未经审计）

（单位：千，每股金额除外）


	截至3月31日止三个月，
	2026			2025
收入：
出租物业收入	$	57,390		$	51,706
应收票据及抵押贷款利息		454			624
总收入		57,844			52,330
营业费用：
物业成本		2,011			1,982
减值		1,516			1,169
Environmental		(7,546	)		116
一般和行政		9,056			6,926
折旧及摊销		16,273			16,041
总营业费用		21,310			26,234

处置不动产收益		1,729			328

营业收入		38,263			26,424

其他收入，净额		380			94
利息支出		(12,014	)		(11,732	)
净收益	$	26,629		$	14,786

每股普通股基本净收益：	$	0.43		$	0.25

稀释后每股普通股净收益：	$	0.43		$	0.25

加权平均已发行普通股：
基本		59,867			55,062
摊薄		59,917			55,191

综合收益：
净收益		26,629			14,786

现金流量套期未实现收益（损失）		—			(519	)
现金流量套期保值（收益）费用重分类至利息费用		—			146
其他综合收益（亏损）合计		—			(373	)

综合收益	$	26,629		$	14,413

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

Getty Realty Corp.

合并现金流量表

（未经审计）

（单位：千）


	截至3月31日止三个月，
	2026			2025
经营活动产生的现金流量：
净收益	$	26,629		$	14,786
调整净收益与经营活动提供的现金流量净额：
折旧和摊销费用		16,273			16,041
减值		1,516			1,169
处置不动产收益		(1,729	)		(328	)
递延应收租金		(1,766	)		(1,949	)
无形市场租赁资产负债摊销及租赁奖励		188			121
直接融资租赁投资摊销		1,296			1,093
发债费用摊销		390			1,405
吸积费用		91			97
基于股票的补偿费用		952			1,613
资产和负债变动
应收账款		189			519
预付费用及其他资产		(1,713	)		(1,744	)
环境补救义务		(8,137	)		(1,049	)
应付账款和应计负债		(1,066	)		(3,097	)
经营活动提供的现金流量净额		33,113			28,677
投资活动产生的现金流量：
物业收购		(28,497	)		(10,012	)
资本支出		(47	)		(50	)
增加在建工程		(3	)		14
处置不动产所得款项		3,680			249
物业收购按金		10			(150	)
发行应收票据及抵押		(3,045	)		(1,078	)
应收票据和抵押的催收		1,511			239
投资活动使用的现金流量净额		(26,391	)		(10,788	)
融资活动产生的现金流量：
信贷融通借款		36,000			300,000
偿还信贷融资		(286,000	)		(225,000	)
优先无抵押票据所得款项		250,000			125,000
偿还定期贷款		—			(150,000	)
偿还优先无抵押票据		—			(50,000	)
融资租赁负债的支付		(33	)		(62	)
现金股利的支付		(29,812	)		(26,524	)
债务发行费用的支付		(1,498	)		(4,337	)
收到（退还）保证金		61			(41	)
受限制股份单位结算中的付款		—			(1,165	)
发行普通股所得款项，净额-股本发行		—			(2	)
发行普通股所得款项，净额-ATM计划		19,922			11,014
筹资活动使用的现金流量净额		(11,360	)		(21,117	)
现金、现金等价物及受限制现金变动		(4,638	)		(3,228	)
期初现金、现金等价物和限制性现金		12,780			13,617
期末现金、现金等价物和限制性现金	$	8,142		$	10,389


	截至3月31日的三个月，
	2026		2025
现金流量信息的补充披露
期间支付的现金用于：
利息	$	8,909	$	9,887
所得税		426		402
环境补救义务		353		842
非现金交易
已宣派但尚未派付的股息	$	30,230	$	29,828
发行与财产处置相关的应收票据和抵押		—		225

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

合并财务报表附注

（未经审计）

注1。—业务描述

Getty Realty Corp.（“格蒂房地产”、“我们”、“我们的”和“公司”），一家马里兰州的公司，是一家公开交易的净租赁房地产投资信托基金（“REIT”），专门从事便利、汽车和其他单一租户零售房地产的收购、融资和开发。我们的前身成立于1955年，我们的普通股于1997年在纽约证券交易所（“NYSE”）上市。除非另有明确说明或文意另有所指，此处使用的“公司”、“我们”、“我们的”均指格蒂房地产及其拥有和控制的子公司。

我们的投资组合包括便利店、快递隧道洗车场、汽车服务中心（汽油和维修、机油和维修、轮胎和电池以及碰撞）、得来速快餐店，以及某些其他独立的零售物业。截至2026年3月31日，我们的1,191处物业位于45个州和华盛顿特区，我们的租户以各种国家和地区零售品牌运营。我们由我们的管理团队进行内部管理，该团队拥有丰富的获取、融资、开发和管理便利、汽车和其他单租户零售地产的经验。我们公司的总部设在纽约州纽约市。

注2。—会计政策

列报依据

合并报表范围包括格蒂房地产及其全资子公司的账。随附的合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）编制的。为了衡量业绩，我们不会在地域基础上区分我们的主要业务或我们的运营。我们作为一个单一的部门管理和评估我们的运营。所有重要的公司间账户和交易均已消除。

未经审计的中期合并财务报表

合并财务报表未经审计，但我们认为，这些报表反映了公允陈述所列期间业绩所需的所有调整（包括正常的经常性应计项目）。这些报表应与我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中的合并财务报表和相关附注一并阅读。

估计、判断和假设的使用

合并财务报表是按照公认会计原则编制的，这要求管理层作出估计、判断和假设，这些估计、判断和假设会影响合并财务报表日期的资产和负债的报告金额以及或有资产和负债的披露以及报告期间的收入和支出。所附合并财务报表所依据的估计、判断和假设包括但不限于不动产、应收账款、应收递延租金、直接融资租赁、折旧和摊销、长期资产减值、环境整治成本、环境整治义务、诉讼、应计负债、所得税以及将所收购物业的购买价格分配给所收购资产和承担的负债。应用这些估计和假设需要对未来的不确定性进行判断，因此，实际结果可能与这些估计存在重大差异。

房地产

不动产资产按成本减累计折旧摊销列报。对于收购房地产，我们估计收购的有形资产（包括土地、建筑物和改善）的公允价值“就像空置一样”，并确定无形资产和负债（包括租赁权益、无形市场租赁资产和负债、就地租赁和租户关系）和承担的债务。基于这些估计，我们将估计的公允价值分配给适用的资产和负债。当我们以无形市场租赁资产和负债进行售后回租交易时，这些无形资产将分别作为预付租金应收款或预付租金负债入账。公允价值是根据退出价格法确定的，该方法设想在计量日市场参与者之间的有序交易中出售资产所收到的价格或转移负债所支付的价格。所使用的假设具有特定的财产和地理位置，除其他考虑因素外，可能包括资本化率、市场租金率、贴现率、EBITDA与租金覆盖率以及土地可比性。

我们在发生期间支出与企业合并相关的交易成本。收购不符合业务定义的不动产，作为资产收购进行会计处理。资产收购的会计模型与企业合并的会计模型类似，只是将收购成本资本化，并按相对公允价值基础分配给所收购的单项资产和承担的负债。有关物业收购的更多信息，请参见附注12 –物业收购。

我们将直接成本资本化，包括建设成本和专业服务等成本，以及与房地产资产的开发和建设相关的间接成本，同时正在进行实质性活动，以使资产为其预期用途做好准备。资本化期间自开发活动进行时开始，至确定资产已基本完成并可供预定使用时结束。

我们评估截至每个季度末我们房地产的持有待售分类。分类为持有待售的资产按其账面值或公允价值减去出售成本后的较低者入账。

当房地产资产出售或报废时，成本及相关累计折旧和摊销从各自账户中消除，任何收益或损失记入或记入收益。我们评估房地产销售交易，其中我们提供卖方融资以确定销售并根据公认会计原则获得认可。维修保养支出在发生时计入收入。

直接融资租赁

直接融资租赁项下的收入计入出租物业的收入，并在租赁期限内使用实际利率法确认，实际利率法对租赁物业的净投资产生恒定的定期回报率。直接融资租赁的投资增加赚取的利息收入并在租赁期限内摊销，并因收到租赁付款而减少。当合同要求的付款没有按照基础协议的规定汇出时，我们认为直接融资租赁是逾期或拖欠的。

2016年6月16日，财务会计准则委员会（“FASB”）发布ASU2016-13，金融工具–信用损失（主题326）：金融工具信用损失的计量（“ASU2016-13”）。有关我们的直接融资租赁的更多信息，请参见附注3-租赁。

我们在每个报告期审查我们的直接融资租赁，以确定是否有任何迹象表明我们在直接融资租赁的净投资价值可能减值，并调整信用损失的任何估计变化的备抵，由此产生的变化通过我们的综合经营报表记录。在确定可能的减值时，我们考虑了需要准备金的直接融资租赁应收款的可收回性。此外，我们判断该物业目前的残值估计是否出现了永久性下降。在截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月内，我们没有与任何直接融资租赁相关的减值迹象，因此，我们在这两个期间都没有记录任何额外的信用损失备抵。

当我们订立出售记录为直接融资租赁的物业的合同时，我们评估我们是否认为很可能会发生处置。如果我们确定处置是可能的，因此减少了物业的持有期，我们可能会调整一笔信贷损失准备金，以反映对未贴现未来租金的估计的变化。因此，净投资余额减记至公允价值。

应收票据和抵押

应收票据和抵押贷款包括我们与物业处置相关的贷款以及与物业收购和资本改进相关的向租户提供的资金。应收票据和抵押按规定的本金金额入账。根据ASU2016-13，我们使用加权平均剩余期限（“WARM”）方法估计我们的应收票据和抵押贷款的信用损失准备金，该方法在FASB员工问答主题326，No.1中被确定为估计信用损失准备金的可接受的损失率方法。WARM方法要求我们参考可比数据集中的历史贷款损失数据，并在预期剩余期限内将此类损失率应用于我们的票据和抵押贷款投资组合，同时考虑到相关时间范围内的预期经济状况。我们将WARM方法应用于我们的票据和抵押贷款组合，它们具有相似的风险特征。应用WARM法估算信用损失准备金需要做出重大判断，包括（i）历史贷款损失参考数据，（ii）预期偿还贷款的时间和金额，以及（iii）我们投资组合当前的信用质量以及我们对相关时间段内业绩和市场状况的预期。为了估计与我们的投资组合相关的历史贷款损失，我们使用了自2013年推出贷款发起业务以来的历史贷款表现。截至2026年3月31日和2025年12月31日，应收票据和抵押贷款的信用损失准备金为30万美元。

我们还发起建设贷款，并为我们一般期望在建设期结束时通过售后回租交易购买的创收物业的建设提供开发融资。在截至2026年3月31日的三个月中，我们提供了300万美元的资金，截至2026年3月31日，我们有1050万美元的此类建设贷款和发展融资未偿还。我们的建设贷款和开发融资一般只在建设期提供资金，根据检查情况按照反映部分项目完成情况的进度表发放资金。在建设期结束时，将以出售物业的收益偿还建设贷款。

此外，我们可能会向租户收购正在建设中的房地产资产，并承诺在建设期间提供额外资金以完成这些物业。这些交易通常不符合售后回租会计准则，作为应收融资款入账。因此，初始投资和所有后续资金在

建设期记录在我们综合资产负债表的应收票据和抵押贷款中，这些投资产生的租金付款记录在我们综合经营报表的应收票据和抵押贷款的利息中。在建设期结束时，我们将确认购买资产，从我们的综合资产负债表中删除应收融资款，并开始记录经营租赁的租金收入。在截至2026年3月31日的三个月内，没有为此类投资提供资金，截至2026年3月31日，没有此类投资未偿还并记录在应收票据和抵押贷款中。

收入确认和递延应收租金

经营租赁产生的租赁付款在租赁期内按直线法确认。根据该方法确认的租赁收入与合同租赁付款条款之间的累计差额在我们的综合资产负债表中记录为递延应收租金。我们审查我们的应收账款，包括其递延应收租金，与基本租金、直线租金、租户报销和其他收入相关的可收回性。我们对可收回性的评估主要包括审查逾期账户余额，并考虑诸如租户的信用质量、租户的历史趋势、租户付款条件的变化、当前的经济趋势以及与适用租户相关的其他事实和情况等因素。此外，对于破产中的租户，我们通过破产债权估计可能的追偿。如果租户的应收账款余额被认为无法收回，我们将注销相关应收账款余额，并停止确认租赁收入，包括直线租金，除非收到现金。如果可收回性评估随后变为可能，则在可收回性始终被评估为可能的情况下本应确认的租赁收入与迄今为止确认的租赁收入之间的任何差异，均确认为对出租物业收入的当期调整。我们报告的净利润直接受到我们对应收账款可收回性的估计的影响。

公允市场租金与收购物业时无形市场租赁资产和负债的合同租金之间的差额现值在原地租赁的剩余期限内摊销为出租物业的收入。租赁终止费在租户的租约终止并放弃我们对租户没有进一步义务的空间时确认为其他收入。

出售非金融资产，如不动产，应在资产控制权转移给买受人时予以确认，这将发生在买受人有能力指导使用该资产或从该资产获得几乎所有剩余利益时。这种情况通常发生在交易结束，对价被交换为对财产的控制权时。

长期资产减值

当事件和情况表明资产可能发生减值且估计由这些资产产生的预计未折现现金流量低于这些资产的账面值时，资产减记至公允价值。持有待处置资产减记至公允价值减估计处置成本。

不动产的预计公允价值以计量日市场参与者在有序交易中出售该物业将收到的价款为基础。一般来说，我们在计量物业的公允价值时会考虑多种内部估值技术，所有这些技术都是基于不可观察的输入值和被归类在公允价值层次结构第3级的假设。这些评估对我们的净收入有直接影响，因为记录减值损失会导致净收入立即出现负调整。对预期现金流的评估具有高度主观性，部分基于对未来租金和运营费用的假设，这些假设可能与未来期间的实际结果存在重大差异。凡持作使用的物业已被确定为具有出售的潜力，则需要就确定预计未折现现金流量应包括经营现金流量和作为估计残值包括的金额的适当期间作出额外判断。这需要做出重大判断。在某些情况下，是否表明减值的结果对输入估计的假设变化很敏感，包括直到预期出售的持有期。

截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月，我们分别记录了总计150万美元和120万美元的减值。我们的估计公允价值，因为它们与财产账面价值有关，主要基于第三方报价的估计销售价格，包括用于确定这些估计公允价值的已签署合同、意向书或指示性投标（我们无法获得不可观察的输入），和/或考虑目前更换资产所需的估计金额，并根据过时情况进行调整，因此在截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月内分别产生了110万美元和70万美元的减值费用。在截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月中，剩余的减值分别为0.4百万美元和0.5百万美元，这是由于与我们的估计环境负债相关的估计变化导致资产报废成本累积，从而使某些物业的账面价值超过其公允价值。截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月，与我们之前处置的物业相关的减值（包括在上述金额中）分别为0.1百万美元和0.2百万美元。

金融工具公允价值

我们所有的金融工具在随附的综合资产负债表中的反映金额，在我们基于对现有市场信息和估值方法的解释的估计中，这些金额合理地近似于其公允价值，但下文附注中单独披露的除外。

根据公认会计原则编制合并财务报表要求管理层对影响所报告的资产和负债金额的公允价值作出估计，并使用一种层级（“公允价值层级”）披露合并财务报表日期的资产和负债以及所报告期间的收入和支出，该层级优先考虑用于计量公允价值的估值技术的输入。公允价值层次结构给予相同资产或负债活跃市场中未经调整的报价最高优先级（第1级计量），给予不可观察输入值最低优先级（第3级计量）。公允价值层次结构的级别如下：“第1级”——反映我们在计量日有能力获取的相同资产或负债在活跃市场中未经调整的报价的输入值；“第2级”——直接或间接可观察到的资产或负债的报价以外的输入值，包括不被视为活跃市场的输入值；“第3级”——不可观察的输入值。某些类别的资产和负债按经常性或非经常性的公允价值入账。每个报告期要求或选择按市值计价并以公允价值报告的资产按经常性基础进行估值。其他不需要在每一期以公允价值入账的资产，如果在该期间内记录了特定的拨备或其他减值，以将资产的账面价值标记为截至报告日的市场价值，则可以按公允价值入账。此类资产按非经常性基础进行估值。

环境整治义务

当存在与有形长期资产报废相关的法定义务且该负债可以合理估计时，我们将环境修复义务的公允价值记录为资产和负债。环境补救义务是根据每个物业的污染程度和影响进行估计的。应计负债是我们对负债各组成部分的成本公允价值估计的总和。应计负债已扣除从国家地下储罐（“UST”）整治资金中获得的估计回收率，其中考虑到根据先前使用该资金的经验得出的估计回收率。净环境负债目前是根据其预期的未来现金流量计量的，这些现金流量已根据通货膨胀进行了调整并折现为现值。如果其他方很可能不支付其环境修复义务，我们将计提我们认为可分配给其他潜在责任方的环境责任。有关环境义务的更多信息，见附注7 –环境义务。

所得税

我们提交了一份联邦所得税申报表，在该申报表上我们合并了我们的税目和我们作为传递实体的子公司的税目。自2001年1月1日起，我们选择符合资格，并认为我们的运营是为了符合资格，作为联邦所得税目的的房地产投资信托基金。因此，我们一般不会对符合条件的REIT收入征收联邦所得税，前提是向我们的股东分配的金额至少等于我们根据《国内税收法》定义的应税收入的金额。我们酌情对不确定的税务事项进行计提。不确定税务头寸的应计随着情况的变化和不确定性的定义变得更加明确而调整，例如当审计结算或风险敞口到期时。截至2022年12月31日、2023年和2024年12月31日止年度提交的纳税申报表，以及将于2025年12月31日止年度提交的纳税申报表，仍可根据各自的诉讼时效接受联邦和州税务管辖区的审查。

新会计公告

2024年11月，FASB发布了ASU 2024-03，损益表-报告综合收入-费用分类披露（子主题220-40）：损益表费用分类（“ASU 2024-03”），要求公共实体在中期和年度基础上在财务报表附注中披露有关特定费用类别的额外信息。ASU2024-03在2026年12月15日之后开始的财政年度和2027年12月15日之后开始的过渡期间生效，允许提前采用。我们目前正在评估采用ASU2024-03的影响。

2025年7月，FASB发布了ASU 2025-05，金融工具–信用损失（主题326）：应收账款和合同资产信用损失的计量（“ASU 2025-05”），自2025年12月15日之后开始的年度期间生效，以及这些年度报告期间内的中期报告期间。本次更新中的修订为所有实体提供了一种实用的权宜之计，允许实体在制定合理和可支持的预测作为估计预期信用损失的一部分时，假设截至资产负债表日的当前条件在资产的剩余寿命内不发生变化。该采用对公司的合并财务报表和披露没有重大影响。

2025年12月，FASB发布了ASU 2025-11，中期报告（主题270）：窄范围改进（“ASU 2025-11”）。ASU2025-11旨在澄清和改进中期财务报告的某些方面，包括中期披露的要求以及在中期期间应用确认和计量指南。ASU2025-11在2026年12月15日之后开始的年度报告期内的中期报告期内有效。我们目前正在评估该指引的潜在影响以及所需的潜在额外披露。

注3。—租赁

作为出租人

截至2026年3月31日，我们拥有1165处房产，并从第三方房东租赁了26处房产。这1,191处房产分布在全美45个州和华盛顿特区。基本上我们所有的房产都是以三重净额出租给便利店运营商、石油分销商、快递隧道洗车运营商以及其他汽车相关和零售租户的。我们的租户要么直接在我们的物业经营业务，要么在某些便利店、汽油和维修站的情况下，转租我们的物业并向经营业务的第三方供应燃料。我们的三网租赁租户负责支付与我们的物业有关的所有税款、维护、维修、保险和其他运营费用，还应对其租赁期限内发生的环境污染负责，在某些情况下还应对其租赁开始前存在的环境污染负责。有关我们的环境义务的更多信息，请参见附注7 –环境义务。

我们大多数租户的财务业绩取决于便利店销售、精炼石油产品销售和/或汽车服务和零部件销售。在我们的租约期限内，我们通过审查已公布的信用评级（如果有）、审查公开可用的财务报表或审查根据适用的租赁协议交付给我们的财务或其他经营报表、监测有关我们的租户及其各自业务的新闻报道以及监测租赁付款的及时性和其租约下其他财务契约的履行情况来监测我们的三重净租赁租户的信用质量。

根据ASU2016-02，对于我们作为出租人的租赁，我们（i）保留对我们的历史租赁的分类，因为我们在采用新准则时无需重新评估分类，（ii）将与新的或延长的租户租赁相关的间接租赁成本支出，根据先前的会计准则，这些费用的确认将被推迟，以及（iii）将我们的租赁部分和非租赁部分的收入（包括租户补偿）汇总为出租物业的收入。

出租物业收入

截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的出租物业收入分别为5740万美元和5170万美元，其中基本租金收入分别为5600万美元和4990万美元。

根据公认会计原则，我们确认租金收入的金额与所示期间的合同到期租金金额不同。因此，出租物业的收入包括以下记录的非现金调整：（i）由于在当前租赁期内以直线法确认租金收入而产生的递延租金收入，（ii）无形市场租赁资产和负债的净摊销，（iii）使用实际利率法在直接融资租赁项下记录的租金收入，该方法对租赁物业的净投资产生固定的定期回报率，以及（iv）递延租赁奖励的摊销。截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月，包括在出租物业收入中的非现金调整分别为30万美元和70万美元。

在截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月中，租户偿还的费用分别为110万美元，这些费用包括在出租物业的收入中，包括由我们支付并由我们的租户根据三重净租赁协议条款偿还的房地产税和其他市政费用。

直接融资租赁投资

截至2026年3月31日和2025年12月31日净额直接融资租赁投资的组成部分如下（单位：千）：


	3月31日， 2026			12月31日， 2025
应收租赁付款	$	41,802		$	44,243
未担保残值		7,568			7,568
非劳动收入		(11,387	)		(12,532	)
信贷损失备抵		(426	)		(426	)
合计	$	37,557		$	38,853

根据ASU2016-13，截至2026年3月31日和2025年12月31日，我们在直接融资租赁投资方面记录了0.4百万美元的信贷损失备抵。

我们利用内部承销和信用分析评估我们对直接融资租赁投资的信用质量。基本上我们所有直接融资租赁的租户都需要向我们提供特定的单位级和/或公司级财务信息。截至2026年3月31日和2025年12月31日，我们的直接融资租赁投资没有重大余额逾期。

应交最低租金

截至2026年3月31日，未来应收我们租户的合同年租金，其期限超过一年如下（单位：千）：


	运营中租约		直接融资租赁
2026	$	161,465	$	7,428
2027		214,928		10,089
2028		211,814		9,799
2029		210,056		8,425
2030		205,000		4,844
此后		1,494,379		1,217
合计	$	2,497,642	$	41,802

作为承租人

对于我们作为承租人的租赁，租赁会计准则要求在我们的综合资产负债表中确认期限超过十二个月的租赁。我们选择了可用于到期或现有合同的一揽子过渡条款，这使我们能够结转我们对（i）合同是否属于或包含租赁、（ii）租赁分类和（iii）初始直接成本的历史评估。

截至2019年1月1日，我们确认了2560万美元的经营租赁使用权资产（扣除递延租金费用）和2610万美元的经营租赁负债，这些已在我们的合并财务报表中列报。使用权资产和租赁负债按剩余预期未来租赁付款的现值列账。在可用的情况下，我们使用租赁中的内含费率将租赁付款折现为现值；然而，我们目前的租赁没有提供一个易于确定的内含费率。因此，我们根据可获得的信息估计了我们的增量借款利率以贴现租赁付款，并考虑了我们在完全抵押基础上可获得的利率和租赁条款等因素。ASU2016-02没有对我们的合并资产负债表或我们的合并运营报表产生重大影响。最重要的影响是确认经营租赁的使用权资产和租赁负债，而我们对融资租赁的会计处理基本保持不变。

以下列示与租赁相关的资产和负债（单位：千）：


	3月31日， 2026
物业、厂房及设备
使用权资产-经营	$	9,252
使用权资产-财务		49
租赁资产总额	$	9,301
负债
租赁负债-经营	$	10,255
租赁负债-财务		141
租赁负债总额	$	10,396

以下是我们租约的加权平均租期及贴现率：


加权-平均剩余租期（年）：
经营租赁	6.4
融资租赁	1.0
加权平均贴现率：
经营租赁（a）		4.60	%
融资租赁		14.00	%

(a)

采纳新租赁准则后，现有租赁使用的贴现率于2019年1月1日确定。

以下是我们的总租赁成本（以千为单位）：


	3月31日， 2026
经营租赁成本	$	562
融资租赁成本
租赁负债摊销		33
租赁负债利息		4
短期租赁成本		—
总租赁成本	$	599

以下是与我们的租赁相关的补充现金流信息（单位：千）：


	3月31日， 2026
为计入租赁负债计量的金额支付的现金：
经营租赁的经营现金流	$	669
融资租赁的经营现金流		4
融资租赁的融资现金流		33

截至2026年3月31日，预定租赁负债到期情况如下（单位：千）：


	运营中租约			直接融资租赁
2026	$	1,826		$	110
2027		2,145			37
2028		2,020			-
2029		1,760			—
2030		1,522			—
此后		2,796			—
租赁付款总额		12,069			147
减：代表利息的金额		(1,814	)		(6	)
租赁付款现值	$	10,255		$	141

主要租户

截至2026年3月31日和2025年3月31日，按收入计算，我们有两个重要的租户：


	2026年3月31日					2025年3月31日
	房产数量		占总收入的百分比			房产数量		占总收入的百分比
ARKO Corp.（NASDAQ：ARKO）		148		10	%		148		12	%
伙伴全球 LP（NYSE：GLP）		127		10	%		128		11	%

盖蒂石油营销公司。

盖蒂石油营销公司（“营销”）是我们1997年至2012年期间最大的租户，根据一份于2012年4月终止的单一三重净主租约，当时我们要么出售，要么释放了这些物业。截至2026年3月31日，我们拥有或租赁的物业中，有285个先前已出租给Marketing，其中260个物业须与石油分销商进行十个独立的长期三网租赁，22个物业须进行单套三网租赁（一个物业空置，两个物业正在重建中）。这些租约的初始期限一般为15年，租户可选择连续续租期限最长为20年。截至2026年3月31日，之前租给Marketing的物业的加权平均剩余租期（不包括续租选择权）为9.4年。

就先前出租给Marketing的物业的租赁而言，UST的所有权以及相关的退役和退役义务已转移给租户。如果租户未能履约，我们将继续承担或有责任。截至2026年3月31日，我们从资产负债表中剔除了1380万美元的资产报废义务和1080万美元的与UST相关的净资产报废成本。其余30万美元（扣除累计摊销270万美元）记为递延租金收入，并按直线法确认为各自租期内的额外租金收入。

注4。—承诺和意外情况

信用风险

为了尽量减少与金融工具相关的信用风险敞口，我们将临时现金投资（如果有的话）置于信用质量高的机构。如果有任何临时现金投资，目前存放在摩根大通 Bank，N.A.的隔夜银行定期存款中，这些余额有时可能会超过联邦政府可保险的限额。

法律程序

我们涉及在我们的日常业务过程中出现的各种法律诉讼和索赔。截至2026年3月31日和2025年12月31日，我们分别有550万美元和560万美元应计这些事项中的某些事项，根据当时可获得的信息，我们认为这些事项是适当的。与我们以前的纽瓦克、新泽西码头和Passaic河下游有关的事项，特别是我们在宾夕法尼亚州和马里兰州的MTBE诉讼，可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩、流动性、支付股息的能力或股价造成重大不利影响。

与我们以前的纽瓦克、新泽西码头和帕塞克河下游有关的事项

2004年，美国环境保护署（“EPA”）向包括我们在内的100多个实体发布了一般通知信函（“GNL”），声称它们是Passaic河从Dundee Dam到纽瓦克湾及其支流（Passaic河下游研究区或“LPRSA”）的17英里长的河段的潜在责任方（“PRP”）。LPRSA是钻石碱超级基金场地（“超级基金场地”）的一部分，该场地包括位于新泽西州纽瓦克80-120 Lister Ave.的前钻石三叶草公司制造设施（“钻石三叶草设施”）、LPRSA和纽瓦克湾研究区（即纽瓦克湾以及周边河流和航道的部分区域）。GNL接受方之一是西方化学公司（“西方公司”），该公司是负责排放2,3，8,8-TCDD（“二恶英”）和其他危险物质的钻石三叶草设施的前所有者/经营者的前身。2007年5月，包括我们在内的70多个GNL接收方与EPA签订了一份行政和解协议和同意令（“AOC”），以对LPRSA进行补救调查和可行性研究（“RI/FS”），以解决对据称对整个17英里LPRSA造成损害的替代补救行动的调查和评估，EPA已将其指定为可运行的4号机组或“OU4”。AOC的许多缔约方，包括我们，也是合作缔约方小组（“CPG”）的成员。2015年，CPG向EPA提交了一份RI/FS草案，提出了各种补救LPRSA的替代方案。2018年10月，美国环保署发布了一封信函，指示CPG仅为LPRSA的上层9英里准备一份简化的可行性研究报告。2020年12月4日，CPG向EPA提交了一份最终草案临时补救可行性研究（“IR/FS”），其中确定了用于LPRSA上9英里的各种目标挖泥机和盖板替代品。2021年9月28日，美国环保署发布了一份关于上层9英里IR/FS（“上层9英里IR ROD”）的决定记录（“ROD”），其中包括疏浚和封顶，以控制二恶英和多氯联苯的沉积物源，估计费用为4.41亿美元。

除RI/FS活动外，2012年6月，CPG的某些成员与EPA签订了行政解决协议和同意令（“10.9 AOC”），以执行某些补救活动，包括清除和封顶河流英里10.9区域的沉积物以及某些测试，这些补救工作已经完成。在CPG就RI/FS开展工作的同时，2014年4月11日，EPA发布了一份重点可行性研究（Focused Feasibility Study，“FFS”）草案，其中提出了补救替代方案，以修复LPRSA较低的8.3英里。2016年3月4日，美国环保署发布了较低8.3英里（“较低8英里ROD”）的ROD，选择了一种补救措施，包括银行间疏浚和安装工程封顶，估计成本为13.8亿美元。

2016年3月31日，EPA向包括我们在内的100多个PRP发出了“潜在责任和开始补救设计谈判的通知”（“通知”），通知接收方，EPA打算寻求与Occidental（EPA认为其钻石三叶草设施生产橙剂产生的二恶英和其他杀虫剂的主要贡献者以及向超级基金场地排放其他关注污染物（“COCs”）的排放者）的同意和结算协议的行政命令，要求Occidental准备在下8英里ROD中选择的补救设计。美国环保署已将LPRSA下方8.3英里指定为可运行的2号机组或“OU2”，该机组在地理上属于OU4。2016年9月30日，西方石油与美国环保署订立协议，执行OU2的补救设计。

在2017年3月30日的信函中，美国环保署告知通知的接收者，它将与某些PRP达成现金结算，美国环保署称这些PRP没有排放下8英里ROD中被确定为COC的八种危险物质中的任何一种，以解决他们所谓的OU2责任。现金结算在2018年和2021年完成，共21个PRP。美国环保署2017年3月30日的信函还表示，没有排放二恶英、呋喃或多氯联苯（被认为是对河流构成最大风险的COCs）的其他方也可能有资格获得现金结算，并且美国环保署将开始确定这类其他PRP的进程，以便就未来的现金结算进行谈判，并启动与西方和其他主要PRP的谈判，以实施OU2补救措施并为其提供资金。2017年8月，美国环保署任命了一名独立的第三方分配专家，进行一项保密分配程序，该程序将向美国环保署确定的用于兑现结算的PRP分配不具约束力的责任份额。美国环保署确定的大多数PRP，包括该公司，都参与了分配过程。西方石油没有参与分配程序，但在2018年6月30日，向美国新泽西州地区法院提交了一份诉状，列出了包括我们在内的120多名被告，要求根据《综合环境应对、赔偿和责任法》对已发生和将要发生的应对成本进行成本回收和贡献

与LPRSA相关，包括OU2补救措施的调查、设计和预期实施（“西方诉讼”）。我们继续单独并协同称为“Small Party Group”或“SPG”的其他几名被点名的被告组成的小组为西方诉讼中主张的索赔进行辩护，这与我们在相关程序中的辩护一致。2024年1月5日，法院下达命令，暂停西方国家的诉讼，等待法院对美国于2024年1月31日提交的修改后同意令的动议作出裁决，如下文所述。

分配者于2020年12月发布了最终分配建议报告，该报告基于EPA批准的分配方法，其中包含受邀参与分配的每一方的相关分配份额，其中包括西方石油公司——分配者得出结论，后者承担了实施OU2补救措施的99%以上的成本。作为分配过程的结果，美国环保署和包括我们在内的85个缔约方（“结算方”）开始了和解谈判，并就套现和解达成协议，以解决他们所谓的对整个LPRSA的补救责任。EPA得出的结论是，在对整个17英里的Passaic河下游实施OU2和OU4补救措施时或与之相关的情况下，和解缔约方单独和集体只需承担所产生和将要产生的响应费用的一小部分。

2022年12月，EPA和结算方在一项拟议的同意令（“CD”）中敲定了协议。据此，在不承认责任的情况下，结算方同意向EPA支付总额为1.50亿美元的集体款项，以换取非结算PRP（包括西方）对CD中所述事项的索赔的贡献保护，并在完成CD中确定的某些任务后，由EPA发布2007年RI/FS AOC和10.9 AOC的完成通知。所有85个结算方都向一个托管账户提供了结算金额的商定份额，该账户受保密协议的约束。我们的结算贡献符合我们之前建立的法定储备。2022年12月16日，美国在新泽西州地区法院对和解被告提起诉讼，其中包括提交拟议的CD，以解决针对和解双方就清理LPRSA相关费用提出的索赔（“CD诉讼”）。2022年12月22日，美国环保署在《联邦公报》上公布了提交拟议CD的通知，开启了45天的公众意见征询期，随后延长至90天。2022年12月23日，西方石油提出动议干预CD行动，随后提出大量评论，反对将拟议的CD纳入。2024年1月17日，美国通知法院，它完成了对包括西方石油公司在内的公众意见的审查，没有发现任何理由认为拟议的CD不适当、不适当或不充分。尽管如此，美国还是决定，在动议批准之前，应该对CD进行某些有限的修改。这些变化涉及移除三方，以及对美国保留权利的一项修改。包括美国在内的其余82个和解方同意这些变化，导致美国在同一天，即2024年1月17日向法院提交了一份修改后的同意令（“修改后的CD”）。2024年1月31日，美国提交了一份收到的关于拟议CD的所有公众意见的副本、其对公众意见的回应以及一份进入修改后CD的动议。进入修改后的CD和随附的法律备忘录的动议指出，美国已确定提议的解决方案是合理、公平和符合CERCLA的法定宗旨的。

2024年12月18日，法院发布了一项命令和意见，批准了美国提出的进入修改后CD的动议，认为该和解在程序上是合理的、实质上是公平合理的，并且是为了促进CERCLA的目标。

2025年1月9日，介入方美国公司的诺基亚向美国第三巡回上诉法院提交了该命令的上诉通知。同为干预方的西方石油于2025年2月13日提交了一份单独的上诉通知。在第三巡回法院解决上诉的时间表本质上仍然不确定。根据简报和审议所需的时间，一项决定将延续到2026年及以后。

2025年，在对修改后的CD提出上诉后，西方石油进行了公司重组，最终导致将其业务资产与其遗留的环境负债（包括与钻石碱超级基金场地相关的负债）分开，并组建了两个新成立的实体：西方化学公司（“OxyChem”）和Environmental Resource Holdings，LLC（“ERH”）。因此，在2026年2月，SPG的成员向新泽西州地方法院提起了一项宣告性判决诉讼，寻求裁决OxyChem和ERH仍对西方石油公司与钻石碱超级基金场地相关的所有CERCLA义务承担连带责任。

如果在上诉程序用尽后，修改后的CD仍保持其目前批准的形式，我们对EPA和包括西方石油在内的任何非和解各方就整个17英里的Passaic河下游及其支流的补救所声称的责任将得到解决。如果地区法院的命令在上诉中被推翻，那么，基于目前已知的事实和情况，包括（其中包括）美国环保署的结论，即我们与众多其他方单独和集体只对与LPRSA相关的已发生或将发生的响应费用的一小部分负责，我们相对参与了与2007年AOC和10.9 AOC相关的费用，我们认为在我们前纽瓦克的石油储存业务中没有使用或排放任何二恶英、呋喃或多氯联苯，新泽西码头，并且有许多其他方可能会承担补救和/或损害的费用，我们认为与我们相关的Passaic河下游诉讼的解决有合理的可能性不会对我们的运营结果产生重大影响。尽管如此，如果地区法院的命令被推翻或最终未以目前的形式获得批准，那么履行EPA对LPRSA的选定补救措施可能会受到未来谈判、潜在的执行程序和/或可能的诉讼的影响，据此，我们在与LPRSA相关的程序中的最终责任仍然不确定，并受到无法预测的或有事项和尚不清楚的结果的影响。我们之前根据我们在修改后的CD所设想的结算中所占份额将资金转入托管账户，但是情况可能会发生变化，包括但不限于不利的可能后果

在上述引用的宣告性判决行动中作出裁决，这样与Lower Passaic River诉讼相关的损失和损失可能会超过我们资助的金额。

MTBE诉讼–宾夕法尼亚州

2014年7月7日，我们的子公司Getty Properties Corp.收到了宾夕法尼亚州联邦（“州”）向费城县普通上诉法院提交的关于宾夕法尼亚州涉嫌全州MTBE污染的投诉。被指名的原告是该州，由并通过（当时的）宾夕法尼亚州总检察长凯瑟琳·凯恩（Kathleen G. Kane）（作为该州水域的受托人）、宾夕法尼亚州保险部（管理和管理地下储罐赔偿基金）、宾夕法尼亚州环境保护部（被授予保护环境的权力）和宾夕法尼亚州地下储罐赔偿基金。该投诉列举了美国和其他50多家石油精炼商、MTBE或含有MTBE的汽油的制造商、运输商、分销商和零售商，这些人被指控在宾夕法尼亚州制造、分销、储存和销售MTBE汽油。诉状要求赔偿自然资源损害和因“被告不公平和欺骗性贸易行为并在MTBE和含有MTBE的汽油的营销中行事”而遭受的伤害。原告还寻求收回国家为检测、处理和修复公共和私人水井和地下水的MTBE而支付或招致的费用。原告基于多种理论主张对所有被告的诉因，包括严格责任——缺陷设计；严格责任——未警示；公害；疏忽；侵入；违反消费者保护法。

该案在费城县共同上诉法院提起诉讼，但被被告移至美国宾夕法尼亚州东区地方法院，然后移交给美国纽约南区地方法院，以便可以作为正在进行的MTBE MDL程序的一部分进行管理。2015年11月，原告提交了第二份修正诉状，指定了更多的被告，并增加了对被告的事实指控。我们与其他被告一起提交了一项动议，要求驳回对我们的索赔，该动议部分获得批准，部分被驳回。

诉讼的初步发现阶段已经结束，美国纽约南区地方法院已批准将某些已发现的焦点地点移交给美国宾夕法尼亚州东区地方法院进行审判。我们的焦点网站不在那些被移送审判的网站之列。美国纽约南区地方法院保留了剩余的焦点地点以进行额外发现，一旦完成此类发现，预计会有更多的预审动议实践。一旦与这一阶段诉讼有关的所有预审动议结束，案件的其余部分预计将被发回宾夕法尼亚州东区进行审判。该案多名被告已与原告达成和解。我们继续大力捍卫对我们提出的索赔。我们根据管理层的判断记录了与此事项有关的应计费用，即很可能发生损失且金额可合理估计。我们在这一程序中的最终责任是不确定的，并受到许多或有事项的影响，其结果尚不得而知。

MTBE诉讼–马里兰州

2017年12月17日，马里兰州代表马里兰州环境部和马里兰州卫生部（“马里兰州”）通过总检察长向巴尔的摩市巡回法院提交了一份诉状，内容涉及马里兰州涉嫌全州MTBE污染。该投诉已于2018年1月19日送达我方。诉状列举了我们和其他60多名被告。在送达诉状后，被告将案件移至美国马里兰州地区法院。诉状要求赔偿自然资源损害以及因被告在销售MTBE和含有MTBE的汽油方面的不公平和欺骗性贸易行为而遭受的伤害。原告还寻求追回马里兰州为检测、调查、处理和补救公共和私人水井和地下水的MTBE而支付或招致的费用、惩罚性损害赔偿以及律师费和诉讼费用的裁决。原告基于多种理论对所有被告主张诉讼因由，包括严格责任——有缺陷的设计；严格责任——未发出警告；对异常危险活动的严格责任；公害；疏忽；非法侵入；以及违反《马里兰州环境法典》第4、7和9条。

公司与马里兰州签订了一项和解协议，以解决该事项中的所有索赔，金额为50万美元，该金额由公司于2026年4月1日提供资金。和解金金额此前作为诉讼准备金计提。根据和解协议的条款，公司和马里兰州正在寻求地区法院的命令，在有偏见的情况下驳回公司的诉讼。已提出驳回动议；然而，某些未达成和解的被告已对该动议提出异议。目前正在对此事进行通报，预计将在适当时候作出裁决。在地区法院批准和解和解雇之前，这件事不会被视为最终决定。

注5。—债务

我们的信贷安排和高级无担保票据下的未偿金额（不包括展期选择）如下（单位：千美元）：



	成熟期日期	利息率	3月31日， 2026			12月31日， 2025
信贷便利	2029年1月	5.06%	$	—		$	250,000
D-E系列票据	2028年6月	5.47%		100,000			100,000
F-H、R系列笔记	2029年9月	4.09%		175,000			175,000
I-K系列笔记	2030年11月	3.43%		175,000			175,000
L-N、S-T系列票据	2032年2月	4.41%		175,000			175,000
O-Q系列笔记	2033年1月	3.65%		125,000			125,000
U系列笔记	2036年1月	5.76%		250,000			—
总债务				1,000,000			1,000,000
未摊销债务发行成本，净额（a）				(6,283	)		(5,044	)
债务总额，净额			$	993,717		$	994,956

(a)

与信贷机制有关的未摊销债务发行费用为$ 3.2 百万美元 3.5 百万截至2026年3月31日及2025年12月31日，分别计入我们合并资产负债表的预付费用和其他资产。

信贷便利

于2025年1月，我们订立了第三份经修订及重述的信贷协议（经修订，“第三份重述信贷协议”）。第三份重述信贷协议规定了本金总额为4.50亿美元的无担保循环信贷融资（“信贷融资”），并包括一项手风琴功能，用于增加循环承诺或增加一批或多批定期贷款，但须符合某些条件，包括一个或多个新的或现有的贷方同意为此类增加的金额提供承诺，并且根据信贷融资的条款，不应发生违约或违约事件，并且仍在继续。

该信贷安排将于2029年1月到期，但我们可以选择行使两次为期六个月的延期（共12个月）。我们行使延期选择权取决于不存在任何违约和我们遵守某些条件，包括根据信贷安排向贷方支付延期费用。

信贷安排下的借款的利率等于（i）SOFR利率加上0.10%的SOFR调整加上1.30%至1.90%的保证金之和，或（ii）基准利率加上0.30%至0.90%的保证金之和，在每种情况下，保证金基于我们在每个季度报告期末的综合总债务与总资产价值比率。

信贷融通下未提取资金的未使用额度费用的年利率为0.15%至0.25%，基于我们可用信贷融通的每日未使用部分。

定期贷款

2023年10月，我们订立定期贷款信贷协议（“定期贷款协议”），提供本金总额为1.50亿美元的高级无抵押定期贷款（“定期贷款”）。定期贷款将于2025年10月到期，但我们可以选择一次12个月的延期。

2025年1月，我们使用第三次重述信贷协议下的借款全额偿还了定期贷款。由于提前偿还，我们确认了约0.9百万美元的未摊销债务发行成本，这些成本在我们截至2025年3月31日的合并经营报表中作为利息费用支出。

高级无抵押票据

2025年11月，我们与多个购买方签订了票据购买和担保协议，据此，我们于2026年1月向购买方发行了2.50亿美元、于2036年1月22日到期的5.76% U系列担保优先票据（“U系列票据”），并将所得款项用于偿还我们信贷安排下的未偿金额。

2028年6月21日到期的有担保优先票据（“D系列票据”）、（ii）2029年9月12日到期的5000万美元3.52% F系列有担保优先票据（“F系列票据”）、（iii）2030年11月25日到期的1亿美元3.43% I系列有担保优先票据（“I系列票据”）和（iv）2033年1月20日到期的8000万美元3.65% Q系列有担保优先票据（“Q系列票据”），根据第七次经修订和重述的审慎协议，仍未偿还。

2024年11月，我们与纽约人寿保险公司及其某些关联公司（统称“纽约人寿保险”）签订了经修订和重述的票据购买和担保协议（“经修订和重述的纽约人寿保险协议”），据此，我们于2025年2月向纽约人寿保险发行了5000万美元、利率为5.52%、于2029年9月12日到期的R系列担保优先票据（“R系列票据”）和2500万美元、于2032年2月22日到期的5.70% S系列担保优先票据（“S系列票据”）。根据我们与纽约人寿保险的票据购买和担保协议（“纽约人寿保险协议”），截至2026年3月31日未偿还的其他优先无抵押票据，包括（i）2032年2月22日到期的2500万美元3.45% N系列有担保优先票据（“N系列票据”）和（ii）2033年1月20日到期的2500万美元3.65% P系列有担保优先票据（“P系列票据”），根据经修订和重述的纽约人寿保险协议，仍未偿还。

2022年2月，我们与美国通用人寿保险公司及其某些关联公司（统称“AIG”）签订了第二份经修订和重述的票据购买和担保协议（“第二份经修订和重述的AIG协议”），据此，我们向AIG发行了55.00万美元、利率为3.45%、于2032年2月22日到期的L系列担保优先票据（“L系列票据”）。根据我们与AIG签订的第一份经修订和重述的票据购买和担保协议（“第一份经修订和重述的AIG协议”），截至2026年3月31日未偿还的其他优先无抵押票据，包括（i）5000万美元于2029年9月12日到期的3.52% G系列担保优先票据（“G系列票据”）和（ii）根据第二份经修订和重述的AIG协议，仍未偿还的5000万美元于2030年11月25日到期的3.43% J系列担保优先票据（“J系列票据”）。

2022年2月，我们与Massachusetts Mutual Life Insurance Company及其某些关联公司（统称“MassMutual”）签订了第二份经修订和重述的票据购买和担保协议（“第二份经修订和重述的MassMutual协议”），据此，我们向MassMutual发行了2032年2月22日到期的2000万美元3.45% M系列担保优先票据（“M系列票据”），并于2023年1月发行了2033年1月20日到期的2000万美元3.65% O系列担保优先票据（“O系列票据”）。根据我们与MassMutual签订的第一份经修订和重述的票据购买和担保协议（“第一份经修订和重述的MassMutual协议”），截至2026年3月31日尚未偿还的其他优先无抵押票据，包括（i）于2029年9月12日到期的2500万美元3.52% H系列担保优先票据（“H系列票据”）和（ii）于2030年11月25日到期的2500万美元3.43% K系列担保优先票据（“K系列票据”），根据第二份经修订和重述的MassMutual协议，仍未偿还。

2018年6月，我们与大都会人寿及其某些关联公司（统称“大都会人寿”）签订了一份票据购买和担保协议（“大都会人寿协议”），据此，我们向大都会人寿发行了5000万美元、利率为5.47%、于2028年6月21日到期的E系列担保优先票据（“E系列票据”）。

D系列票据、E系列票据、F系列票据、G系列票据、H系列票据、I系列票据、J系列票据、K系列票据、L系列票据、M系列票据、N系列票据、O系列票据、P系列票据、Q系列票据、R系列票据、S系列票据、T系列票据和U系列票据统称为“高级无抵押票据”。

盟约

第三份重述信贷协议和高级无抵押票据包含惯常的财务契约，例如杠杆、覆盖率和最低有形净值，以及对受限制付款的限制，这可能会限制我们产生额外债务或支付股息的能力。第三份重述信贷协议和优先无抵押票据也包含惯常的违约事件，包括相互交叉违约、控制权变更和未能维持REIT地位（前提是优先无抵押票据要求在控制权发生变更时以强制性要约方式预付票据，以代替控制权变更违约事件）。任何违约事件，如果不能及时得到纠正或豁免，将使我们根据第三次重述信贷协议和高级无抵押票据支付的利率增加200个基点（2.00%），并可能导致我们在信贷安排和高级无抵押票据下的未偿债务加速。如果有任何事件或条件构成第二份重述信贷协议项下的违约事件，或者随着任何通知的发出，时间的推移，或两者兼而有之，将构成第二份重述信贷协议项下的违约事件，我们可能会被禁止根据信贷融通提取资金。

截至2026年3月31日，我们遵守了第三次重述信贷协议和高级无抵押票据的所有重要条款，包括此处描述的各种财务契约。

债务期限

截至2026年3月31日，包括气球支付在内的预定债务到期情况如下（单位：千）：


	信贷便利		高级无抵押笔记		合计
2026	$	—	$	—	$	—
2027		—		—		—
2028		—		100,000		100,000
2029		—		175,000		175,000
2030（a）		—		175,000		175,000
此后		—		550,000		550,000
合计	$	—	$	1,000,000	$	1,000,000

(a)

信贷便利到期2029年1月.根据第三份重述信贷协议的条款以及我们继续遵守其规定，我们可以选择将期限延长两个六个月期（共12个月）.

注6。—衍生工具

我们订立衍生工具仅用于风险管理目的，包括根据FASB ASC主题815，衍生品和套期保值以及用作经济套期保值的要求指定为套期保值工具的衍生工具。我们对衍生工具的使用目前仅限于利率对冲。我们不会为交易或投机目的订立衍生工具，而衍生工具的现金流量变动预期不会抵销被套期项目的现金流量变动。所有衍生工具均按公允价值在我们的综合资产负债表中确认。对于那些我们打算选择套期会计的衍生工具，在订立衍生工具合约时，我们记录套期工具和被套期项目之间的所有关系，以及我们进行各种套期交易的风险管理目标和策略。这一过程包括将所有指定为现金流对冲的衍生工具与我们合并资产负债表上的特定资产和负债或与特定的预测交易挂钩。我们还正式评估，无论是在套期开始时还是在持续的基础上，套期交易中使用的衍生工具是否高度有效地抵消了被套期项目的现金流变化。

如果我们的衍生工具能够有效抵消被套期现金流量的可变性，或者按照公认会计原则满足现金流量套期会计准则，则衍生工具的公允价值变动不计入当期收益，而是计入累计其他综合收益（亏损）。这些公允价值变动将在预测交易发生时重新分类为收益。套期关系计量的无效在发生期间计入收益。

2023年10月，我们签订了利率互换协议，以对冲截至2026年10月的最长期限内7500万美元未偿浮动利率借款的利率变化导致的未来现金流变化。此外，在2023年10月，我们签订了远期起始利率互换协议，以对冲自交易日起至预计发行日的7500万美元额外浮动利率借款的利率变化，并对冲截至2026年10月的最长期限内额外7500万美元浮动利率借款的利率变化导致的未来现金流变化。

2025年10月，我们承诺计划发行新的高级无抵押票据，并在2026年1月获得资金后，将部分收益用于全额偿还通过利率掉期对冲的浮动利率借款。因此，2026年1月之后的预测浮动利率支付不再被认为很可能发生，因此，公司终止了所有指定利率掉期的套期会计。截至套期保值取消指定之日，与掉期相关的AOCI中递延的净亏损已根据ASC 815-30-40-5在2025年第四季度重新分类为收益。

利率互换于2025年12月终止，导致现金结算支付170万美元。截至2026年3月31日，我们没有未偿还的衍生工具。

下表列示列报期间与衍生工具和套期保值活动相关的累计其他综合收益（损失）入账金额（单位：千）：


	截至3月31日止三个月，
	2026		2025
累计其他综合收益（亏损）	$	—		$	(373	)

注7。—环境义务

我们受众多联邦、州和地方法律法规的约束，包括与环境保护有关的事项，例如已知污染的修复以及长期资产的退役和退役或移除

包括含有危险材料、UST等设备的建筑。环境成本主要是由于（其中包括）拆除UST、挖掘受污染的土壤和水、安装、操作、维护和退役修复系统、监测污染和与受污染财产相关的政府机构合规报告而产生的修复成本。

我们订立租约和各种其他协议，以合同方式在各方之间就标的物业或与标的物业有关的已知和未知环境责任分配责任。根据适用法律，如果我们的租户不履行这些环境义务，我们将对这些环境义务承担或有责任，如果我们确定我们的租户很可能不会履行其环境义务，我们需要为我们认为根据我们的租约可分配给其他人的环境责任计提。我们关于我们用于分配环境负债的最终分配方法和责任分担的假设可能会发生变化，这已经并可能在未来导致对环境诉讼应计费用和环境补救负债记录的金额进行重大调整。我们根据相关因素评估是否应计环境负债，包括我们的租户支付此类义务的历史、我们对其财务能力的评估以及他们支付此类义务的意图。然而，我们无法保证我们的评估是正确的，或我们过去已支付其债务的租户将继续这样做。如果我们的租户未能支付环境责任，我们可能最终有责任作为业主支付环境责任。

已知环境修复需求的预计未来成本，在很可能已经发生负债且能够合理估计公允价值时计提。应计负债是我们对负债每个组成部分的成本公允价值的估计的总和，扣除考虑到根据先前对这些资金的经验得出的估计回收率从国家UST补救基金中估计的回收率。

对于我们几乎所有的三网租赁，我们的租户都有合同责任遵守环境法律法规，在租期结束时拆除UST（其费用主要由我们的租户负责，但在某些情况下部分由我们支付），并对在其租期内产生的任何环境污染进行补救。基本上我们所有的租户也要为在其租期内发现的预先存在的环境污染负责，但在租约开始时已知的污染除外，我们已在适当的时候建立了储备。

对于我们的三重净租赁的子集，其中涵盖了之前租给Marketing的物业（基本上所有这些都是在2012年开始的），责任分配与我们的其他三重净租赁不同，因为它涉及到先前存在的已知和未知污染。根据我们的租约条款，涵盖先前租给Marketing的物业，我们同意对租约开始时已知的环境污染以及在租约开始前存在且在租期的前10年（或少数此类租约的较短期限）（“回溯期”）发现（自愿现场调查结果除外）的未知环境污染负责。类似的回溯期分配也适用于我们已出售的某些先前出租给Marketing的物业。在适用的回溯期届满后，对这些物业所有新发现的污染的责任，即使涉及租赁或销售开始前的期间，也是我们的租户或买方（视情况而定）的合同责任。

基于回溯期已届满，再加上已显着减轻我们对先前存在的环境义务的潜在责任的其他因素，包括公司不存在与已售出物业相关的任何合同义务、与有争议的UST的类型和年龄相关的可量化趋势、对未来UST更换的预期，以及关于发现先前存在的未知环境污染和/或试图追捕我们的历史趋势和预期，我们得出结论，不存在必须履行与先前存在的未知环境污染相关的合同义务的重大持续风险。因此，在截至2026年3月31日的三个月内，我们去除了剩余的770万美元未知储备负债，截至2026年3月31日，我们已经去除了此前为这些财产计提的3600万美元未知储备负债。截至2026年3月31日，我们的合并资产负债表上没有任何未知的环境储备负债。

我们根据预期的未来净现金流以公允价值计量我们的环境修复负债，并根据通货膨胀进行调整，然后将其折现为现值。我们每季度调整我们的环境修复负债，以反映预计支出的变化、由于时间流逝导致的现值变化以及由于每个季度发生的实际支出导致的估计负债减少。截至2026年3月31日，我们为预期的环境修复义务累计了850万美元，这是我们对可合理估计的环境修复责任的估计，包括消除我们负责的UST的义务，扣除估计的回收率。截至2025年12月31日，我们为预期的环境修复义务累计了1590万美元。这一应计费用包括（a）820万美元，这是我们对可合理估计的环境补救责任的估计，包括消除我们负责的UST的义务，扣除估计的回收率，以及（b）770万美元用于与先前存在的未知污染相关的未来环境责任。

环境负债因时间推移导致的现值变化而增加，因此，在截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月中，每个月都记录了0.1百万美元的净增加费用，并计入环境费用。此外，在截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月中，我们分别记录了总计780万美元和20万美元的环境费用贷项，其中估计补救成本的减少超过了先前资本化的资产报废成本的折旧账面价值。环境估计数的变化，每项合计3.5万美元

截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月中，与我们之前处置的物业有关。环境费用还包括项目管理费、律师费、环境诉讼应计费用等。

在截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月中，由于估计环境修复成本的变化，我们将某些物业的账面价值增加了60万美元。环境负债的确认和随后的估计变动以及物业账面价值的增加或减少是非现金交易，未出现在我们的综合现金流量表中。

资本化的资产报废成本是在UST的估计剩余年限内进行折旧的，如果账面价值的增加与环境整治义务有关，则为10年期，如果情况需要，则为更短的期间，例如我们从他人租赁的物业的剩余租赁期。截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月，我们合并运营报表中与资本化资产报废成本相关的折旧和摊销费用分别为0.4百万美元和0.5百万美元。截至2026年3月31日，已知环境负债的资本化资产报废成本为2410万美元，截至2025年12月31日，已知环境负债的资本化资产报废成本为2930万美元，其中包括2390万美元的已知环境负债和540万美元的未来环境负债准备金。截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月，我们分别为资本化资产报废成本记录了总计0.4百万美元和0.5百万美元的减值费用。

环境暴露难以评估和估计的原因有很多，包括对污染进行初步评估时可获得的数据量、可能应用的替代处理方法、使其受到不同当地法律法规及其解释的财产的位置、与环境修复服务和设备相关的成本变化、国家UST补救基金的可用性和现有法律索赔导致将责任分配给他人的可能性，以及修复污染和获得监管批准所需的时间。在逐个财产的基础上制定我们对估计的环境补救义务的责任时，我们考虑了法律法规、对污染和周围地质的评估、可用信息的质量、当前可用的处理技术、替代的补救方法和先前的经验等因素。环境应计费用是基于根据我们目前已知的事实得出的估计，随着情况的变化，以及随着环境意外事件变得更加明确和可合理估计，这些估计可能会发生重大变化。

对我们的估计或构成我们估计基础的假设的任何变化都可能导致我们为环境修复负债提供应计或调整记录的金额。

2022年9月，我们购买了一份为期5年的污染法律责任保险单，以承保我们认为对发现先前存在的未知环境责任和新的环境事件存在最大风险的一部分财产。该保单的总限额为2500万美元，并受各种自保保留和其他条件和限制的约束。我们购买这一政策的意图是为某些我们认为发生重大环境事件风险最大的房产获得保护。

注8。—股东权益

截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的股东权益变动汇总如下（单位：千，每股金额除外）：


	普通股				累计其他综合			额外实缴		股息超额支付
	股份		金额		收入（亏损）			资本		收益			合计
余额，2025年12月31日		59,816	$	598	$	—		$	1,229,340	$	(157,809	)	$	1,072,129
净收益		—		—		—			—		26,629			26,629
累计其他综合收益		—		—		—			—		—			—
宣派股息—每股0.485美元		—		—		—			—		(30,230	)		(30,230	)
根据ATM计划发行的股份，净额		650		7		—			19,915		—			19,922
根据股息再投资发行的股份		—		—		—			16		—			16
基于股票的补偿和结算		1		—		—			952		—			952
余额，2026年3月31日		60,467	$	605	$	—		$	1,250,223	$	(161,410	)	$	1,089,418

余额，2024年12月31日		55,027	$	550	$	(1,864	)	$	1,088,390	$	(124,993	)	$	962,083
净收益		—		—		—			—		14,786			14,786
累计其他综合收益		—		—		(373	)		—		—			(373	)
宣派股息—每股0.47美元		—		—		—			—		(26,852	)		(26,852	)
根据ATM计划发行的股份，净额		407		4		—			11,008		—			11,012
根据股息再投资发行的股份		—		—		—			16		—			16
基于股票的补偿和结算		7		—		—			448		—			448
余额，2025年3月31日		55,441	$	554	$	(2,237	)	$	1,099,862	$	(137,059	)	$	961,120

2026年3月2日，根据我们第三次修订和重述的2004年综合激励补偿计划，我们的董事会授予了276,225个限制性股票单位（“RSU”或“RSU”）。2025年3月1日，我们的董事会根据我们第三次修订和重述的2004年综合激励补偿计划授予了293,605个RSU。

股票发行

2026年2月，我们完成了与远期销售协议相关的400万股普通股的后续公开发行。我们预计将通过实物交付已发行普通股以换取约1.299亿美元的总现金收益来结算远期销售协议，通常是在12个月内。截至2026年3月31日，无股份结算。

2024年7月，我们完成了与远期销售协议相关的400万股普通股的后续公开发行。在截至2025年12月31日的年度内，我们结算了全部400万股股票，在扣除费用和开支以及根据股权分配协议的规定进行某些其他调整后，实现了1.136亿美元的净收益。

ATM程序

2023年2月，我们建立并于2024年2月修订了一项市场股票发行计划（“ATM计划”），据此，我们能够根据远期销售协议通过作为我们的销售代理或代表任何远期购买者担任远期卖方的银行财团发行和出售总销售价格高达3.5亿美元的普通股。根据需要，可根据《证券法》第415条规则的定义，不时以市场发售的方式出售普通股股份，包括通过普通经纪人在纽约证券交易所的交易或以其他方式按出售时的市场价格、与现行市场价格相关的价格或与适用代理人另行商定的价格进行。

使用远期销售协议，我们可以在远期销售协议生效时确定出售普通股股份的股价，但将收到出售普通股股份的收益推迟到以后的日期。为了对远期销售协议进行会计处理，我们考虑了有关金融工具和衍生工具的会计准则。迄今为止，我们得出的结论是，我们的远期销售协议不是负债，因为它们不包含回购我们股份的义务，也不包含发行可变数量股份的义务，而这些股份的货币价值主要是固定的，与股份的公允价值不同，或与我们的股份成反比变化。

我们还评估了远期销售协议是否符合衍生工具和套期保值指导范围例外情况作为权益工具进行会计处理。我们的结论是，根据以下评估，远期销售协议可归类为股权合同：（i）除了与市场相关的我们自己的股票价格和运营之外，没有任何协议的行使或有事项基于可观察的市场或指数，以及（ii）没有任何结算条款阻止这些协议与我们自己的股票挂钩。

我们还在计算每股收益时考虑了远期销售协议导致的潜在稀释。我们使用库存股法来确定结算前一段时间内远期销售协议产生的稀释。

ATM直接发行

在截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月内，没有根据ATM计划发行普通股。未来的销售（如果有的话）将取决于我们不时确定的各种因素，其中包括市场状况、我们普通股的交易价格、我们确定我们的适当资金来源以及我们可获得资金的潜在用途。

ATM转发协议

在截至2026年3月31日的三个月中，我们结算了650,000股普通股，但须遵守未完成的远期销售协议，在扣除费用和开支以及根据股权分配协议的规定进行某些其他调整后，实现了1990万美元的净收益。截至2025年3月31日止三个月，我们结算了406,727股普通股

股票受制于未完成的远期销售协议，在扣除费用和开支并按照股权分配协议的规定进行某些其他调整后实现的净收益为1100万美元。

下表分别汇总了截至2026年3月31日和2025年3月31日我们ATM计划下与远期销售协议相关的活动（单位：千美元）：


							2026年3月31日
订立远期销售协议的期间	已售股份		股份结算		收到的收益净额		剩余股份		预计剩余总收益
截至2024年12月31日止三个月		650,000		650,000	$	19,922		—	$	—
截至2025年9月30日止三个月		1,018,695		—		—		1,018,695		28,950
截至2025年12月31日止三个月		441,850						441,850		12,664
合计		2,110,545		650,000	$	19,922		1,460,545	$	41,614


							2025年3月31日
订立远期销售协议的期间	已售股份		股份结算		收到的收益净额		剩余股份		预计剩余总收益
截至2024年6月30日止三个月		406,727		406,727	$	11,014		—	$	—
截至2024年12月31日止三个月		992,696		—		—		992,696		32,277
合计		1,399,423		406,727	$	11,014		992,696	$	32,277

我们预计将通过实物交付已发行普通股股份以换取现金收益的方式结算未完成的远期销售协议，通常是在相应协议日期的12个月内，尽管我们可能会根据某些条件选择现金结算或净股份结算我们在远期销售协议下的全部或部分义务。

股息

截至2026年3月31日的三个月，我们支付了2980万美元或每股0.485美元的常规季度股息。截至2025年3月31日的三个月，我们支付了2650万美元或每股0.47美元的定期季度股息。

股息再投资计划

我们的股息再投资计划为我们的普通股股东提供了一种方便和经济的方法，即通过将其全部或部分股息分配再投资来获得额外的普通股股份。在截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月中，我们根据股息再投资计划分别发行了590股和553股普通股，每期获得了约1.6万美元的收益。

股票补偿

截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月，采用公允价值法的股票补偿费用分别为1.0百万美元和1.6百万美元，在我们的综合运营报表中包含在一般和行政费用中。

注9。—每股普通股收益

每股普通股的基本和摊薄收益采用两类方法，适用于规定不可没收的股息等值等于每股普通股宣布的股息的RSU的结算中发行我们的普通股股份的潜在稀释。每股普通股基本和摊薄收益的计算方法是将归属于RSU的净收益减去股息等价物除以该期间已发行普通股的加权平均数。

下表是使用二分类法（以千为单位，每股数据除外）计算基本和稀释每股普通股收益时使用的分子和分母的对账：


	截至3月31日止三个月，
	2026			2025
净收益	$	26,629		$	14,786
减去归属于未偿还受限制股份单位的股息等价物		(904	)		(795	)
归属于普通股股东的净利润用于基本和稀释每股收益计算	$	25,725		$	13,991
加权平均已发行普通股：
基本		59,867			55,062
以股票为基础的补偿带来的增量份额		7			38
来自股权发售远期协议的增量份额		—			80
ATM计划远期协议带来的增量份额		43			11
摊薄		59,917			55,191
每股普通股基本收益	$	0.43		$	0.25
每股普通股摊薄收益	$	0.43		$	0.25

注10。—公允价值计量

债务工具

截至2026年3月31日，信贷融通下没有借款。截至2025年12月31日，信贷融通项下借款的账面价值为2.513亿美元。截至2026年3月31日和2025年12月31日，我们的高级无抵押票据项下借款的公允价值分别为9.34亿美元和7.084亿美元。截至2026年3月31日和2025年12月31日的未偿还借款的公允价值是使用贴现现金流量技术确定的，该技术包括市场利息收益率曲线，并对期限、风险状况和未偿还借款进行调整，这些调整基于公允价值层次结构第3级内的不可观察输入值。

衍生工具

截至2026年3月31日，我们没有参与任何衍生工具，我们的综合资产负债表中没有包含衍生品头寸。我们定期使用利率互换协议来管理我们的利率风险。这些工具的估值是使用广泛接受的估值技术确定的，包括对每种衍生工具的预期现金流量进行贴现现金流分析。该分析反映了衍生工具的合同条款，包括到期期限，并使用了可观察的基于市场的输入，包括利率曲线。截至2025年3月31日，我们评估了我们的衍生品头寸，并确定衍生品估值整体被归入公允价值层次结构的第2级。这些负债工具的公允价值为220万美元，计入应付账款和应计负债，在我们截至2025年3月31日的合并资产负债表中为净额。

补充退休计划

我们有共同基金资产，这些资产使用第1级输入以经常性基础上的公允价值计量。我们有一个高管补充补充退休计划。根据补充退休计划使用第2级输入以信托方式持有的金额可用于在我们或我们的任何子公司破产的情况下满足一般债权人的债权。我们对参与补充退休计划的高管负有责任，参与人账户余额等于在高管指示下投资的金额和在此类共同基金中赚取的收入的总和。

以下汇总截至2026年3月31日，我们在公允价值层级内按级别（以千为单位）按经常性基础以公允价值计量的资产和负债：


	1级		2级		3级		合计
资产：
共同基金	$	2,427	$	—	$	—	$	2,427
负债：
递延补偿	$	—	$	2,427	$	—	$	2,427

以下汇总了截至2025年12月31日，我们在公允价值层次结构内按级别以经常性公允价值计量的资产和负债（单位：千）：


	1级		2级		3级		合计
资产：
共同基金	$	2,309	$	—	$	—	$	2,309
负债：
递延补偿	$	—	$	2,309	$	—	$	2,309

房地产资产

我们拥有某些房地产资产，这些资产使用截至2026年3月31日和2025年12月31日的第3级输入以非经常性基础上的公允价值计量，分别为410万美元和210万美元，其中已记录减值费用。由于估计公允价值所使用的内部估值技术固有的主观性，出售这类资产实现的金额可能与这些估计有很大差异。

注11。—持有待售资产

我们评估截至每个季度末我们房地产的持有待售分类。分类为持有待售的资产按其账面值或公允价值减出售成本两者中较低者入账。截至2026年3月31日，有3处房产符合分类为持有待售的标准。

截至2026年3月31日和2025年12月31日，持有待售房地产包括如下（单位：千）：


	3月31日，			12月31日，
	2026			2025
土地	$	162		$	1,269
建筑物和装修		686			1,109
		848			2,378
累计折旧摊销		(240	)		(482	)
持有待售房地产，净额	$	608		$	1,896

在截至2026年3月31日的三个月中，我们出售了两处房产，并因一处房产被判有罪而获得资金，从而产生了170万美元的总收益，该收益包含在我们综合经营报表的房地产处置收益中。

注12。—物业收购

2026

在截至2026年3月31日的三个月中，我们以2850万美元的总购买价格收购了22处房产的权益，具体如下（单位：千美元）：


					采购价格分配
资产类型	物业		购买价格		土地		建筑物& 改进- ments		就地租约		无形市场租赁物业、厂房及设备		无形市场租赁负债
汽车服务中心		16	$	18,340	$	5,492	$	10,846	$	2,002	$	—	$	—
得来速QSRs		6		10,157		2,964		6,358		835		—		—
合计		22	$	28,497	$	8,456	$	17,204	$	2,837	$	—	$	—

2025

在截至2025年3月31日的三个月中，我们以1000万美元的总购买价格（包括前期资助的金额）收购了五处物业的权益，具体如下（单位：千美元）：


					采购价格分配
资产类型	物业		购买价格		土地		建筑物& 改进- ments		就地租约		无形市场租赁物业、厂房及设备		无形市场租赁负债
快递隧道洗车		1	$	4,074	$	845	$	2,822	$	407	$	—	$	—
汽车服务中心（a）		1		1,450		1,450		—		—		—		—
得来速QSRs		3		4,488		1,582		2,422		484		—		—
合计		5	$	10,012	$	3,877	$	5,244	$	891	$	—	$	—

(a)

包括我们的租户为建设新的行业汽车服务中心而收购的一处物业，我们承诺为此提供额外资金以完成该物业的开发。建设期间的所有后续资金将记录在我们综合资产负债表的应收票据和抵押贷款中，这些投资产生的租金付款将记录在我们综合经营报表的应收票据和抵押贷款利息中。在建设期结束时，我们将确认所建造资产的购买，从我们的综合资产负债表中删除应收融资款，并开始记录经营租赁的租金收入。

注13。—分部报告

我们是一家净租赁REIT，专门从事便利、汽车和其他单一租户零售房地产的收购、融资和开发。基本上我们所有的物业都以三重净额出租给便利店运营商、石油分销商、快递隧道洗车运营商以及其他汽车相关和零售租户。我们的首席运营决策者（“CODM”），也就是我们的首席执行官，在评估我们物业的财务表现时，不会根据地理、规模、类型或其他基础来区分或分组运营。我们的经营物业具有相似的经济特征，并向消费者提供相似的产品和服务。因此，我们根据我们的合并财务报表管理和评估我们作为单一可报告分部的业务，以用于财务报告和披露目的。

首席财务官负责监督我们的运营并做出关键的战略决策，包括资源分配、评估财务业绩以及确定我们公司的总体方向。主要经营决策者收到综合财务和运营数据，以评估业绩并作出这些决定。我们对分部利润或亏损的衡量标准是净收益。主要经营决策者还审查与公司单一可报告分部相关的重大费用，这些费用在我们的综合经营报表中列报。

主要经营决策者审查直接反映在我们综合经营报表中的净收益及其相关组成部分。主要经营决策者还定期提供可报告分部层面的资产信息、持有使用的不动产，这些信息直接反映在我们的合并资产负债表上。有关详细信息，请参阅以下说明：

•

净收益：该指标表示计入所有收入、费用和其他成本后的总利润。它反映了我们的整体财务表现和盈利能力。我们的主要经营决策者用来确定我们业务表现的基本趋势并与竞争对手的财务表现进行比较的净收益。净利润在我们的综合经营报表和综合收益中报告。

•

出租物业收入：净收益的一部分，该余额代表与租户的长期三重净租赁所得的总收入。它是我们的主要收入来源，反映了我们房地产投资组合的有效性

在产生租金收入方面。出租物业的收入在我们的综合经营报表和综合收益的收入部分报告。

•

总运营费用：净收益的一个组成部分，运营费用包括与物业维护和管理相关的所有成本，包括物业成本以及一般和行政费用。这些费用对于维持投资组合的长期盈利能力至关重要，并在我们的综合运营和综合收益报表的运营费用部分下披露。

•

持作使用的房地产：这个总数代表我们积极使用以产生租金收入的物业的价值。这是一项基于资产的核心指标，也是我们长期增长的关键驱动力。管理为使用而持有的房地产对于价值增值和战略投资组合管理至关重要，这使我们能够就收购、资产剥离和整体资产配置做出明智的决策，以支持可持续增长，并在我们合并资产负债表的房地产部分进行披露。

注14。—后续事件

在编制未经审计的综合财务报表时，我们对2026年3月31日之后发生的事件和交易进行了评估，以供确认或披露。根据这一评估，自2026年3月31日至财务报表发布之日，没有发生重大的后续事件。

项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

以下管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析，意在帮助读者从管理层的角度理解我们的经营和我们目前的经营环境。以下讨论和分析应结合题为“第一部分，项目1a。风险因素”和“第二部分，第7项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”，载于我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告；以及“关于前瞻性陈述的注意事项”和“第一部分，第1项。财务报表》，载于截至二零二六年三月三十一日止的表格10-Q季度报告。

关于前瞻性陈述的注意事项

本季度报告中关于表格10-Q的某些陈述可能构成联邦证券法含义内的“前瞻性陈述”，这些陈述受制于根据1995年《私人证券诉讼改革法案》创建的安全港，包括经修订的1933年《证券法》第27A条（“证券法”）和经修订的1934年《证券交易法》第21E条（“交易法”）。前面、后面或以其他方式包含“相信”、“预期”、“寻求”、“计划”、“项目”、“估计”、“预期”、“预测”等词语的陈述以及类似的表达方式或未来或条件动词，如“将”、“应该”、“将”、“可能”和“可能”，通常具有前瞻性，不属于历史事实。本节中使用的所有大写和未定义术语应具有本季度报告表格10-Q中以下定义的相同含义。

本季度报告中关于表格10-Q的前瞻性陈述示例包括但不限于我们关于以下方面的陈述：

•

我们的便利店网络、快递隧道洗车场、汽车服务中心以及某些其他独立零售物业，包括得来速快餐店和汽车零部件零售商；

•

我们的投资策略及其对我们财务业绩的影响；

•

市场条件的变化影响我们的租户及其财务稳定性和信誉，这将影响他们遵守租赁义务；

•

类似行业的某些租户集中或我们在某些地理位置的自有和租赁物业集中；

•

我们预期从我们的物业实现的收入金额，包括现有租约的续期、出售、收购或再开发机会；

•

我们认为，我们的房地产资产的账面价值不超过其估计的可变现净公允价值金额；

•

我们的物业遵守与环境事务相关的联邦、州和地方颁布或通过的规定；

•

我们保持作为REIT的联邦税收地位的能力、美国联邦税收改革和其他立法、监管和行政发展的影响；

•

我们在行业中的竞争地位，包括现有立法和法规的影响；

•

当前和未来环境和诉讼事项的成本和潜在结果，包括先前存在的未知环境污染导致的成本和潜在结果，以及与我们以前的纽瓦克、新泽西码头和帕塞克河下游相关的事项，我们在宾夕法尼亚州和马里兰州的MTBE多区诉讼案件，以及关于我们的负债、补救成本和预期回收的相关应计、估计和假设；

•

全球政治和经济不确定性的影响，包括关税政策和贸易关系的变化、地缘政治冲突和公共卫生危机，及其对我们的运营、租户表现和财务状况的潜在影响；

•

根据法律要求，我们有能力充分保护我们的信息技术系统和存储在其中的受监管数据；

•

我们和租户对我们自有和租赁物业的保险范围是否充足；

•

我们吸引和留住关键管理人员的能力；

•

我们的工作场所人口统计、招聘努力和员工薪酬计划；

•

我们使用FFO和AFFO作为衡量指标，以代表我们的核心经营业绩及其在比较我们不同时期的核心经营业绩方面的效用；

•

我们关于会计政策和方法的估计、判断、预测、假设的合理性；

•

我们维持有效的财务报告内部控制制度的能力；

•

我们的赔偿义务和他人的赔偿义务；

•

我们当前和预期的运营现金流、信贷融通下的借款以及可用现金和现金等价物是否足以为我们未来的运营费用和资本支出需求提供资金；

•

我们继续遵守我们的信贷和票据协议中的契约；

•

我们支付股息的能力和股息政策的变化；和

•

我们对外部资本来源的依赖、额外融资的时机和需求以及由于未来发行股本证券而导致的稀释。

这些前瞻性陈述基于我们当前的信念和假设以及我们目前可获得的信息，并受到已知和未知风险、不确定性和其他因素的影响，包括但不限于“第一部分，第1A项”中描述的风险。风险因素”和“第二部分，第7项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”，载于我们截至2026年3月31日止期间的10-K表格年度报告和10-Q表格季度报告，因为这些风险因素可能会在我们的公开文件中不时更新。此类风险和不确定性是基于许多重要假设得出的，这些假设可能无法实现，并可能导致我们的实际结果、业绩或成就与此类前瞻性陈述明示或暗示的任何未来结果、业绩或成就存在重大差异。这些因素大多难以准确预测，一般都超出我们的控制范围。新的风险因素和不确定性也可能不时出现，不能保证我们已经识别出所有可能影响它的风险和不确定性。

由于这些因素和其他因素，我们可能会在未来的经营业绩方面遇到季度或年度的重大波动，这可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们的增长或再投资战略、我们支付股息的能力或股价产生重大不利影响。对我们股票的投资涉及各种风险，包括我们在10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告中的上述和其他地方提到的风险，以及我们向SEC提交的其他文件中不时描述的风险。

您不应过分依赖前瞻性陈述，这些陈述仅反映了我们截至本文发布之日的观点。除我们根据联邦证券法披露重大信息的持续义务外，我们不承担公开发布对任何前瞻性陈述的任何修订、报告事件或报告意外事件发生的义务，除非法律要求。

一般

房地产投资信托

我们是一家净租赁REIT，专门从事便利、汽车和其他单一租户零售房地产的收购、融资和开发。我们的投资组合包括便利店、快递隧道洗车场、汽车服务中心（汽油和维修、机油和维修、轮胎和电池以及碰撞）、得来速快速服务餐厅，以及某些其他独立的零售物业。截至2026年3月31日，我们的投资组合包括1,191处房产，包括我们拥有的1,165处房产和我们从第三方房东租赁的26处房产。作为一家房地产投资信托基金，我们分配给股东的应税收入不需要缴纳联邦公司所得税。为了继续有资格作为REIT纳税，我们被要求，除其他外，每年向我们的股东分配至少90%的普通应税收入。

我们的物业

我们的1,191处房产位于45个州和华盛顿特区，我们的典型房产位于较大的都会区，被用作便利店、快递隧道洗车场、汽车服务中心、得来速快餐店或某些其他独立的零售用途。我们的许多物业都位于交通繁忙的城市十字路口，或者便利地靠近高速公路入口或出口坡道。

截至2026年3月31日，我们根据三重净租赁向租户出租了1,186处物业，其中包括根据64个单独的单一或主三重净租赁出租的970处物业，以及根据单一单位三重净租赁出租的216处物业。这些租约一般规定初始租期为15年或20年，可选择连续续租至多20年，并定期提高租金。截至2026年3月31日，我们的加权平均剩余租期（不包括续租选择权）为10.1年。

基本上我们所有的物业都是以三网合一的方式出租给便利店运营商、石油分销商、快递隧道洗车运营商以及其他汽车相关和零售租户。我们的租户要么直接在我们的物业经营业务，要么在某些便利店、汽油和维修站的情况下，转租我们的物业并向经营业务的第三方供应燃料。有关与我们的租户对行业表现的依赖相关的风险的更多信息，请参阅“第1A项。风险因素——与我们的业务和运营相关的风险——我们的大量租户的收入依赖于同一行业”在我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中。

我们的三网租赁租户负责支付与我们的物业有关的所有税费、维护、维修、保险和其他运营费用，并且还对其租赁期限内发生的环境污染负责。基本上我们所有的租户也要为在其租期内发现的预先存在的环境污染负责，但在租约开始时已知的污染除外，我们已建立了储备。有关我们的环境义务的更多信息，请参见附注7 –环境义务。

截至2026年3月31日，我们还有三个物业空置，两个物业正在重建中。

投资策略和活动

作为我们发展和多样化投资组合战略的一部分，我们定期审查收购和融资机会，以投资于额外的便利、汽车和其他单一租户零售房地产。我们主要寻求与现有和潜在租户的售后回租交易，还将提供远期承诺，以收购新的行业建筑和收购具有就地租赁的资产。我们的投资活动还可能包括与我们出售的物业相关的购买资金融资、与我们的租赁物业相关的不动产贷款，以及用于开发新的行业物业的建设贷款或其他融资。我们的投资策略寻求产生当前收入，并受益于我们房地产基础价值的长期升值。为实现这一目标，我们寻求投资于位置优越、独立的物业，以支持汽车出行，并为全国主要市场的消费者提供便利和服务。我们投资策略的一个关键要素是投资将增强我们的物业类型、租户和地域多样化的物业。

在截至2026年3月31日的三个月中，我们在29处物业中投资了3150万美元，包括收购了16家汽车服务中心和6家得来速快餐店。

在截至2025年3月31日的三个月中，我们在六个物业上投资了1110万美元，包括收购了三家得来速快餐店、一家快递隧道洗车场和一家汽车服务中心。

重建策略及活动

我们认为，我们的某些物业，主要是目前用作燃气和维修业务的物业，非常适合重新开发为现代便利店或其他单一租户便利和汽车零售用途，例如汽车零部件零售商、快餐店、汽车服务中心和银行分行。我们认为，重新开发的物业可以以比其先前使用更高的价值出租或出售。自2015年启动重建计划以来，我们已完成34个重建和增加收入的资本支出项目。

截至2026年3月31日，我们有两个正在积极重建的物业和其他处于不同可行性规划阶段的物业，以从我们的净租赁组合中潜在地重新获得。

补充非公认会计原则措施

我们管理业务是为了提高我们房地产投资组合的价值，作为房地产投资信托基金，我们特别强调在可行的范围内将风险降至最低，并产生足够的现金，每年向股东进行至少90%的普通应税收入的必要分配。除了根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）定义的衡量标准外，我们还关注来自运营的资金（“FFO”）和来自运营的调整后资金（“AFFO”）来衡量我们的业绩。

分析师和投资者普遍认为FFO和AFFO是REITs业绩的适当补充非GAAP衡量标准。FFO和AFFO不符合或替代按照GAAP编制的措施。此外，FFO和AFFO不是基于任何一套全面的会计规则或原则。FFO和AFFO都不代表根据GAAP计算的经营活动产生的现金，因此这些衡量标准不应被视为GAAP净收益的替代方法或流动性的衡量标准。这些衡量标准只能用于结合相应的GAAP衡量标准评估我们的业绩。

全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）将FFO定义为（i）房地产资产折旧和摊销、（ii）房地产资产处置损益、（iii）减值费用和（iv）会计变更的累积影响之前的GAAP净收益。

我们将AFFO定义为FFO，不包括（i）某些收入确认调整（定义如下）、（ii）某些环境调整（定义如下）、（iii）基于股票的补偿、（iv）债务发行成本的摊销和（v）其他非现金和/或不寻常的项目，这些项目不能反映我们的核心经营业绩。

其他REITs可能会使用与我们不同的FFO和/或AFFO定义，因此可能无法进行比较。

我们认为FFO和AFFO有助于分析师和投资者衡量我们的业绩，因为FFO和AFFO都排除了GAAP净收益中包含的与我们投资组合的核心经营业绩无关或不具有指示性的各种项目。具体而言，FFO不包括不动产资产折旧摊销、不动产资产处置损益、减值费用等项目。关于AFFO，我们进一步排除了（i）递延租金收入（直线租金）、无形市场租赁资产和负债的净摊销、为确认直接融资租赁的租金收入而记录的调整以及递延租赁奖励的摊销（统称为“收入确认调整”）的影响，（ii）环境增值费用、环境诉讼应计费用、保险补偿、法律和解和判决，以及环境修复估计的变化（统称为“环境调整”），（iii）基于股票的补偿费用，（iv）债务发行成本的摊销和（v）其他项目，其中可能包括应收票据和抵押贷款以及直接融资租赁的信用损失准备金、债务清偿损失、退休和遣散费、终止掉期损失，以及其他不影响我们的经常性现金流且不代表我们的核心经营业绩的项目。

我们特别关注AFFO，我们认为它提供了对我们投资组合核心经营业绩最有用的描述。通过提供AFFO，我们相信我们提供的信息有助于分析师和投资者评估我们的核心经营业绩，以及我们的核心经营业绩的可持续性与其他房地产公司的核心经营业绩的可持续性。

净收益与FFO和AFFO的对账如下（单位：千，每股金额除外）：


	截至3月31日的三个月，
	2026			2025
净收益	$	26,629		$	14,786
房地产资产折旧摊销		16,273			16,041
处置不动产收益		(1,729	)		(328	)
减值		1,516			1,169
运营资金（FFO）		42,689			31,668
收入确认调整
递延租金收入（直线租金）		(1,766	)		(1,949	)
无形市场租赁资产负债摊销，净额		(59	)		(81	)
直接融资租赁投资摊销		1,296			1,093
租赁奖励摊销		247			202
总收入确认调整		(282	)		(735	)
环境调整
吸积费用		91			97
环境估计数的变化		(7,784	)		(208	)
保险报销		(6	)		(43	)
环境调整总额		(7,699	)		(154	)
其他调整
基于股票的补偿费用		952			1,613
发债费用摊销		390			1,405
退休和遣散费		2,931			—
其他调整数合计		4,273			3,018
调整后运营资金（AFFO）	$	38,981		$	33,797

基本每股金额：
净收益	$	0.43		$	0.25
FFO（a）		0.69			0.56
AFFO（a）		0.63			0.60
稀释后每股金额：
净收益	$	0.43		$	0.25
FFO（a）		0.69			0.56
AFFO（a）		0.63			0.59
加权平均已发行普通股：
基本		59,867			55,062
摊薄		59,917			55,191

(a)

已支付的股息和分配给未归属的限制性股东的未分配收益（如果有的话）将从FFO和AFFO中扣除，用于计算每股金额。扣除的金额如下：


	截至3月31日的三个月，
	2026		2025
FFO	$	1,289	$	944
AFFO		1,177		1,008

经营成果

截至二零二六年三月三十一日止三个月对比截至二零二五年三月三十一日止三个月

下表列出了我们截至2026年3月31日止三个月与截至2025年3月31日止三个月的合并业务报表的部分数据和比较结果（单位：千）：


	截至3月31日止三个月，
	2026			2025		$变动
收入：
出租物业收入	$	57,390		$	51,706	$	5,684
应收票据及抵押贷款利息		454			624		(170	)

营业费用：
物业成本		2,011			1,982		29
减值		1,516			1,169		347
Environmental		(7,546	)		116		(7,662	)
一般和行政		9,056			6,926		2,130
折旧及摊销		16,273			16,041		232

其他项目：
处置不动产收益		1,729			328		1,401
利息支出		12,014			11,732		282

出租物业收入

下表列出截至2026年3月31日止三个月的出租物业收入与截至2025年3月31日止三个月相比的结果（单位：千）：


	截至3月31日止三个月，
	2026		2025		$变动
租金收入	$	56,004	$	49,863	$	6,141
收入确认调整		282		735		(453	)
租户报销收入		1,104		1,108		(4	)
出租物业收入总额		57,390		51,706		5,684

租金收入包括基本租金收入和额外租金收入（如有），基于某些物业出售的燃料总量。租金收入增加的主要原因是，前12个月购置的物业产生了额外的基本租金收入，以及已完成的重建项目产生的租金启动和某些就地租赁的合同租金增加，部分被同期的房地产处置所抵消。

根据公认会计原则，我们确认来自出租物业的收入，其金额与所示期间的合同到期租金金额不同。因此，出租物业的收入包括收入确认调整，包括（i）因在当前租赁期内以直线法确认租金收入而为递延租金收入记录的非现金调整，（ii）无形市场租赁资产和负债的净摊销，（iii）使用实际利率法确认直接融资租赁项下的租金收入，从而对租赁物业的净投资产生固定的定期回报率，以及（iv）递延租赁奖励的摊销。

租户补偿包括我们支付的房地产税和其他市政费用，这些费用可由我们的租户根据三重净租赁协议的条款偿还。租户报销收入的减少是由于我们将某些租户转变为直接向适用的税务机关缴纳应缴纳的房地产税，因此我们的租户应缴纳的可报销房地产税减少。

应收票据及抵押贷款利息

应收票据和抵押贷款利息减少主要是由于截至2026年3月31日的三个月内，与去年同期相比，未偿还的平均应收票据和抵押贷款减少。

物业成本

下表列出截至2026年3月31日止三个月与截至2025年3月31日止三个月相比的物业成本结果（单位：千）：


	截至3月31日止三个月，
	2026		2025		$变动
物业运营费用	$	1,770	$	1,824	$	(54	)
租赁和重建费用		241		158		83
物业总成本		2,011		1,982		29

物业成本包括（i）物业运营费用，包括租金费用、可偿还和不可偿还的房地产税和市政费用、某些州和地方税收以及维护费用，以及（ii）租赁和重建费用，包括专业费用、拆迁成本和重建项目成本冲销（如有）。

物业营运开支减少主要是由于租金开支减少。租赁和重建费用增加主要是由于与租赁活动相关的专业费用增加。

减值

当物业的账面价值减至公允价值时，会录得减值。截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的减值费用是由于与我们的环境负债相关的估计变化导致某些物业的资产报废成本增加，从而使这些物业的账面价值超过其公允价值。截至2026年3月31日止三个月的减值费用还包括根据潜在售价的第三方指示减少某些物业的账面价值。

环境费用

环境费用的变化主要是由于去除了之前为某些物业应计的剩余770万美元未知储备负债。环境费用因期而异，因此，不应过分依赖某一期间报告的环境费用与以往期间相比的幅度或变化方向。

一般和行政费用

一般和行政费用的增加主要是由于与我们前首席运营官退休相关的净非经常性成本210万美元，部分被专业费用和某些交易相关成本的减少所抵消。

折旧和摊销费用

折旧和摊销费用的增加主要是由于前12个月购置的物业产生的额外折旧和摊销，部分被与资产报废成本相关的折旧费用减少、某些资产完全折旧的影响、租赁终止以及同期房地产处置所抵消。

处置不动产收益

出售房地产的收益主要是由于在截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月中分别出售了两处房产。

利息费用

利息支出增加是由于截至2026年3月31日止三个月的平均借款和平均利率高于截至2025年3月31日止三个月。

流动性和资本资源

一般

我们对流动资金的主要用途包括支付运营费用、未偿债务利息、环境修复成本、对股东的分配以及未来的收购和重建项目。除与收购相关的支出外，我们历来没有发生重大资本支出。

我们预计将通过运营现金流、信贷安排下的可用资金、根据我们的股票发行和ATM计划根据远期销售协议结算普通股股份的收益以及可用现金和现金等价物来满足我们的短期流动性需求。

截至2026年3月31日，我们的信贷安排下有4.50亿美元的可用资金，550万股受远期销售协议约束的普通股，预计在结算时将产生约1.715亿美元的总收益，以及370万美元的可用现金和现金等价物。

我们预计将通过运营现金流、信贷融通下的可用资金、可用现金和现金等价物、未来发行普通股或债务证券的股份以及未来房地产资产出售的收益来满足我们的长期资本需求。

我们截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的现金流活动汇总如下（单位：千）：


	截至3月31日的三个月，
	2026			2025			$变动
经营活动提供的现金流量净额	$	33,113		$	28,677		$	4,436
投资活动使用的现金流量净额		(26,391	)		(10,788	)		(15,603	)
筹资活动使用的现金流量净额		(11,360	)		(21,117	)		9,757

经营活动

截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的经营活动提供的净现金流量变化主要是由于上文“经营业绩”中讨论的收入和支出的变化以及我们合并现金流量表中资产和负债的其他变化。

投资活动

用于投资活动的现金流量净额增加，主要是由于购置物业增加1850万美元，应收票据和抵押发行增加200万美元，但被房地产处置收益增加340万美元以及应收票据和抵押收款增加130万美元部分抵消。

融资活动

筹资活动所用现金流量净额减少的主要原因是，根据ATM方案发行普通股所得款项净额增加了890万美元，债务发行费用支付减少了280万美元，但现金红利支付增加了330万美元，部分抵消了这一减少。

信贷便利

信贷融通下未提取资金的未使用额度费用的年利率为0.15%至0.25%，基于我们可用信贷融通的每日未使用部分。

定期贷款

2025年1月，我们使用第三次重述信贷协议下的借款全额偿还了定期贷款。由于提前偿还，我们确认了约90万美元的未摊销债务发行成本，这些成本在我们的综合经营报表中作为利息费用支出。

高级无抵押票据

2024年11月，我们与美国保诚保险公司及其某些关联公司（统称“保诚”）签订了第七份经修订和重述的票据购买和担保协议（“第七份经修订和重述的保诚协议”），据此，我们于2025年2月向保诚发行了5000万美元于2032年2月22日到期的5.70% T系列担保优先票据（“T系列票据”），并将所得款项用于偿还2月25日到期的5000万美元4.75% C系列担保优先票据，2025年（“C系列票据”）根据我们与保诚的第六份经修订和重述的票据购买和担保协议（“第六份经修订和重述的保诚协议”）未偿还。根据第六次经修订和重述的审慎协议，截至2026年3月31日未偿还的其他优先无抵押票据，包括（i）5000万美元于2028年6月21日到期的5.47% D系列担保优先票据（“D系列票据”），（ii）5000万美元于2029年9月12日到期的3.52% F系列担保优先票据（“F系列票据”），（iii）1.00亿美元于2030年11月25日到期的3.43% I系列担保优先票据（“I系列票据”）和（iv）8000万美元于2033年1月20日到期的3.765% Q系列担保优先票据（“Q系列票据”），根据第七次修订和重述的审慎协议，仍未履行。

D系列票据、E系列票据、F系列票据、G系列票据、H系列票据、I系列票据、J系列票据、K系列票据、L系列票据、M系列票据、N系列票据、O系列票据、P系列票据、Q系列票据、R系列票据、S系列票据、T系列票据、U系列票据统称为“优先无抵押票据”。

债务期限

我们的信贷安排和高级无担保票据下的未偿金额（不包括延期选择权）如下（单位：千美元）：



	成熟期日期	利息率	3月31日， 2026			12月31日， 2025
信贷便利	2029年1月	5.06%	$	—		$	250,000
D-E系列票据	2028年6月	5.47%		100,000			100,000
F-H、R系列笔记	2029年9月	4.09%		175,000			175,000
I-K系列笔记	2030年11月	3.43%		175,000			175,000
L-N、S-T系列票据	2032年2月	4.41%		175,000			175,000
O-Q系列笔记	2033年1月	3.65%		125,000			125,000
U系列笔记	2036年1月	5.76%		250,000			—
总债务				1,000,000			1,000,000
未摊销债务发行成本，净额（a）				(6,283	)		(5,044	)
债务总额，净额			$	993,717		$	994,956

(a)

截至2026年3月31日和2025年12月31日，与信贷融通相关的未摊销债务发行成本分别为320万美元和350万美元，计入我们综合资产负债表的预付费用和其他资产中。

股票发行

ATM程序

我们还在计算每股收益时考虑了远期销售协议导致的潜在稀释。我们使用库存股法来确定结算前一段时间内远期销售协议产生的稀释。

ATM直接发行

ATM转发协议

在截至2026年3月31日的三个月中，我们结算了650,000股普通股，但须遵守未完成的远期销售协议，在扣除费用和开支以及根据股权分配协议的规定进行某些其他调整后，实现了1990万美元的净收益。在截至2025年3月31日的三个月内，我们根据未完成的远期销售协议结算了406,727股普通股，在扣除费用和开支并按照股权分配协议的规定进行了某些其他调整后，实现了11.0百万美元的净收益。

下表分别汇总了截至2026年3月31日和2025年3月31日我们ATM计划下与远期销售协议相关的活动（单位：千美元）：


							2026年3月31日
订立远期销售协议的期间	已售股份		股份结算		收到的收益净额		剩余股份		预计剩余总收益
截至2024年12月31日止三个月		650,000		650,000	$	19,922		—	$	—
截至2025年9月30日止三个月		1,018,695		—		—		1,018,695		28,950
截至2025年12月31日止三个月		441,850						441,850		12,664
合计		2,110,545		650,000	$	19,922		1,460,545	$	41,614


							2025年3月31日
订立远期销售协议的期间	已售股份		股份结算		收到的收益净额		剩余股份		预计剩余总收益
截至2024年6月30日止三个月		406,727		406,727	$	11,014		—	$	—
截至2024年12月31日止三个月		992,696		—		—		992,696		32,277
合计		1,399,423		406,727	$	11,014		992,696	$	32,277

股息

我们选择根据联邦所得税法被视为REIT，年份从2001年1月1日开始。要获得作为REIT征税的资格，我们必须，除其他要求外，例如与我们的资产构成和总收入相关的要求，每年向我们的股东分配至少90%的应税收入，包括我们在没有相应现金收入的情况下累积的应税收入。

也有可能，我们不是每年分配100%的应税收入，而是决定保留一部分应税收入，并按美国国税局允许的金额纳税。股息的支付取决于市场条件、我们的财务状况，包括但不限于我们继续遵守第三次重述信贷协议的规定、我们的优先无抵押票据和其他因素，因此不能保证。特别是，第三份重述信贷协议和我们的高级无抵押票据禁止在某些违约事件期间支付股息。

截至2026年3月31日止三个月，我们向股东支付的定期季度股息为2980万美元，合每股0.485美元。无法保证我们将继续以历史利率支付股息。

关键会计政策和估计

本季度报告中关于表格10-Q的合并财务报表是按照公认会计原则编制的。根据公认会计原则编制合并财务报表要求我们做出影响合并财务报表报告金额的估计、判断和假设。尽管我们对合并财务报表中包含的信息做出了有关未来不确定性的估计、判断和假设，给出了应有的

考虑到所选择的会计政策和重要性，实际结果可能与这些估计、判断和假设不同，这种差异可能是重大的。

所附合并财务报表所依据的估计、判断和假设包括但不限于不动产、应收账款、应收递延租金、直接融资租赁、折旧和摊销、长期资产减值、环境补救义务、诉讼、应计负债、所得税以及所收购物业的购买价格分配给所收购资产和承担的负债。我们的合并财务报表中包含的基于估计、判断和假设的信息可能会发生重大变化，并随着情况的变化和不确定性变得更加明确而进行调整。

我们的会计政策在“项目8”的附注1中进行了描述。财务报表及补充数据”载于我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告。SEC的财务报告发布（“FRR”）第60号，关于披露关键会计政策的警示性建议（“FRR 60”），建议公司就那些被认为最关键的会计政策提供额外披露。FRR 60认为，如果会计政策对我们的财务状况和经营业绩很重要，并且需要管理层在其应用中做出重大判断和估计，则该政策至关重要。我们认为，我们最关键的会计政策涉及收入确认和递延应收租金、直接融资租赁、长期资产减值、环境补救义务、诉讼、所得税，以及将所收购物业的购买价格分配给所收购的资产和承担的负债（统称为我们的“关键会计政策”），每一项都在“项目7”中讨论。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”，载于我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告。

环境事项

我们受众多联邦、州和地方法律法规的约束，包括与环境保护有关的事项，例如已知污染的补救以及包括含有危险材料、UST和其他设备的建筑物在内的长期资产的退役和退役或拆除。环境成本主要是由于（其中包括）拆除UST、挖掘受污染的土壤和水、安装、操作、维护和退役补救系统、监测污染和与受污染财产相关的政府机构合规报告而产生的补救成本。

我们订立租约和其他各种协议，以合同方式在各方之间就标的物业或与标的物业有关的已知和未知环境责任分配责任。根据适用法律，如果我们的租户不履行这些环境义务，我们将对这些环境义务承担或有责任，如果我们确定我们的租户很可能不会履行其环境义务，我们需要为我们认为根据我们的租约可分配给其他人的环境责任计提。我们对用于分配环境负债的最终分配方法和责任分担的假设可能会发生变化，这可能会导致对环境诉讼应计费用和环境补救负债的记录金额进行重大调整。我们根据相关因素评估是否应计环境负债，包括我们的租户支付此类义务的历史、我们对其财务能力的评估以及他们支付此类义务的意图。然而，我们无法保证我们的评估是正确的，或我们过去已支付其债务的租户将继续这样做。如果我们的租户未能支付环境责任，我们可能最终有责任作为业主支付环境责任。

基于回溯期已届满，连同已显着减轻我们对先前存在的环境义务的潜在责任的其他因素，包括公司不存在与已售出物业相关的任何合同义务、与有争议的UST类型和年龄相关的可量化趋势、对未来UST更换的预期，以及关于发现先前存在的未知环境污染和/或试图追捕我们的历史趋势和预期，我们得出的结论是，不存在必须履行与某些物业先前存在的未知环境污染相关的合同义务的重大持续风险。因此，在截至2026年3月31日的三个月内，我们去除了剩余的770万美元未知储备负债，截至2026年3月31日，我们已经去除了3600万美元的未知储备负债，这些负债之前是为这些财产计提的。截至2026年3月31日，我们的合并资产负债表上没有任何未知的环境储备负债。

我们根据预期的未来净现金流以公允价值计量我们的环境修复负债，并根据通货膨胀进行调整，然后将其折现为现值。我们每季度调整我们的环境修复负债，以反映预计支出的变化、由于时间流逝导致的现值变化以及由于每个季度发生的实际支出导致的估计负债减少。截至2026年3月31日，我们为预期的环境补救义务累计了850万美元，这是我们对合理估计的环境补救责任的估计，包括消除我们负责的UST的义务，扣除估计的回收截至2025年12月31日，我们为预期的环境补救义务累计了1590万美元。这笔应计费用包括（a）820万美元，这是我们对可合理估计的环境补救责任的估计，包括消除我们负责的UST的义务，扣除估计的回收率，以及（b）770万美元用于与先前存在的未知污染相关的未来环境责任。

资本化的资产报废成本是在UST的估计剩余年限内进行折旧的，如果账面价值的增加与环境整治义务有关，则为10年期，如果情况需要，则为更短的期间，例如我们从他人租赁的物业的剩余租赁期。截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月，我们合并运营报表中与资本化资产报废成本相关的折旧和摊销费用分别为0.4百万美元和0.5百万美元。截至2026年3月31日，已知环境负债的资本化资产报废成本为2410万美元，截至2025年12月31日，已知环境负债为2930万美元，其中包括2390万美元的已知环境负债和540万美元的未来环境负债准备金）。截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月，我们分别为资本化资产报废成本记录了总计0.4百万美元和0.5百万美元的减值费用。

对我们的估计或构成我们估计基础的假设的任何变化都可能导致我们为环境修复负债提供应计或调整记录的金额。

环境诉讼

我们涉及在我们的日常业务过程中出现的各种法律诉讼和索赔。截至2026年3月31日和2025年12月31日，我们分别有550万美元和560万美元应计这些事项，根据当时可获得的信息，我们认为这些事项是适当的。与我们以前的纽瓦克、新泽西码头和Passaic河下游有关的事项，特别是我们在宾夕法尼亚州和马里兰州的MTBE诉讼，可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩、流动性、支付股息的能力或股价造成重大不利影响。有关这些和其他未决环境诉讼和索赔的更多信息，请参阅“第3项。法律程序》载于我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告，以及“第II部分第1项。法律程序》和“第一部分第1项”中的注4。财务报表”在表格10-Q的这份季度报告中。

项目3。关于市场风险的定量和定性披露

我们面临利率风险，主要是由于我们的信贷安排下的借款，其利率等于（i）SOFR利率加上0.10%的SOFR调整加上1.30%至1.90%的保证金之和，或（ii）基准利率加上0.30%至0.90%的保证金之和，在每种情况下，保证金基于我们在每个季度报告期末的综合总债务与总资产价值比率。

根据截至2026年3月31日我们在信贷安排下的未偿还借款0.0百万美元，2026年市场利率增加1.0%将不会对我们2026年的净收入和现金流产生影响。随着我们信贷融通项下未偿金额的增加或减少，以及根据以市场利率浮动的利率签订的借款协议项下未偿金额的增加或减少，我们对利率波动的风险敞口将在未来增加或减少。

见“第二部分。项目。1A。风险因素”在本季度报告中的10-Q表格以获取更多信息。

项目4。控制和程序

披露控制和程序

我们维持披露控制和程序，旨在确保我们根据《交易法》提交或提供的报告中要求披露的信息在委员会规则和表格规定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，并确保这些信息得到积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官（视情况而定），以便及时就要求的披露做出决定。在设计和评估披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作得多么好，都只能为实现预期的控制目标提供合理保证，管理层必然需要在评估可能的控制和程序的成本效益关系时运用其判断。

根据《交易法》规则13a-15（b）和15d-15（b）的要求，我们在管理层（包括我们的首席执行官和我们的首席财务官）的监督和参与下，对截至本季度报告表格10-Q所涵盖期间结束时我们的披露控制和程序的设计和运作的有效性进行了评估。基于上述，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序（定义见《交易法》下规则13a-15（e）和15d-15（e））在合理保证水平上自2026年3月31日起生效。

财务报告的内部控制

在2026年前三个月，我们对财务报告的内部控制（定义见《交易法》规则13a-15（f）和15d-15（f））没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

第二部分——其他信息

项目1。法律程序

详见“第一部分第3项。我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中的“法律程序”，以及“第一部分第1项”中的“附注4 ——承诺和或有事项”。财务报表”，载于本季度报告表格10-Q，以获取有关重大未决法律诉讼的信息。除其中所述者外，我们在截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中报告的我们先前披露的任何法律程序均无新的重大法律程序和重大进展。

MTBE诉讼–马里兰州

正如我们在截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中更全面地描述的那样，马里兰州由并通过总检察长代表马里兰州环境部和马里兰州卫生部于2017年12月17日提交了一份诉状，点名公司和60多名其他被告涉嫌全州MTBE污染。该案在巴尔的摩市巡回法院立案，移至美国马里兰州地区法院（“地区法院”），目前仍在审理中。

项目1a。风险因素

“第1A项”此前披露的信息未发生重大变化。风险因素》载于我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告。

项目5。其他信息

没有。

项目6。展览


附件数	文件说明	文件的位置

10.1	由Getty Realty Corp.、J.P. Morgan Securities LLC和富国银行 Securities，LLC作为承销商、其中指定的远期购买者以及其中指定的远期卖方签订的日期为2026年2月17日的承销协议。	作为公司于2026年2月19日提交的8-K表格当前报告的附件 1.1提交，并以引用方式并入本文。

10.2	转发确认，日期为2026年2月17日，由盖蒂和他们之间 Realty Corp.和摩根大通银行，全国协会。	作为公司于2026年2月19日提交的8-K表格当前报告的附件 1.2提交，并以引用方式并入本文。

10.3	转发确认，日期为2026年2月17日，由盖蒂和他们之间 Realty Corp.和富国银行银行，全国协会。	作为公司于2026年2月19日提交的8-K表格当前报告的附件 1.3提交，并以引用方式并入本文。

31.1	根据经修订的1934年证券交易法第13a-14（a）条，对总裁兼首席执行官Christopher J. Constant进行认证。	随函提交。

31.2	根据经修订的1934年证券交易法规则13a-14（a），对执行副总裁、首席财务官兼财务主管Brian Dickman进行认证。	随函提交。

32.1	根据经修订的1934年证券交易法规则13a-14（b）和18 U.S.C. § 1350，对总裁兼首席执行官Christopher J. Constant进行认证。	特此提供。

32.2	根据经修订的1934年证券交易法规则13a-14（b）和18 U.S.C. § 1350，对执行副总裁、首席财务官兼财务主管Brian Dickman进行认证。	特此提供。

101.INS	XBRL实例文档–实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中。	随函提交。

101.SCH	内联XBRL分类学扩展架构。	随函提交。

101.CAL	内联XBRL分类学扩展计算linkbase。	随函提交。

101.DEF	内联XBRL分类学扩展定义linkbase。	随函提交。

101.LAB	内联XBRL分类学扩展标签linkbase。	随函提交。

101.PRE	内联XBRL分类学扩展演示linkbase。	随函提交。

104	封面页交互式数据文件（格式为内联XBRL，包含在附件 101中）。	随函提交。

签名

根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。

日期：2026年4月23日


	Getty Realty Corp.

	签名：	Christopher J. Constant
		Christopher J. Constant 总裁兼首席执行官（首席执行官）

	签名：	Brian R. Dickman
		Brian R. Dickman 执行副总裁、首席财务官和财务主管（首席财务官）

	签名：	/s/尤金·施奈德曼
		尤金·施奈德曼副总裁、首席财务官兼财务总监（首席会计干事）