美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
表格10-K
| 根据1934年《证券交易法》第13或15（d）条提交的年度报告 |
| 截至2022年12月31日的财政年度 |
| 或者 |
| 根据1934年《证券交易法》第13或15（D）条提交的☐过渡报告 |
| 委员会档案编号001-06510
Maui Land & Pineapple Company, Inc. （注册人在其章程中指明的确切名称） |
| 特拉华州 |
99-0107542 |
| 200号村道 （主要行政办事处地址）（邮编） |
|
|
|
|
| (808) 877-3351 |
|
根据该法第12（b）节登记的证券：
| 各类名称 |
交易代号） |
注册的每个交易所的名称 |
|
|
|
|
根据该法第12（g）条登记的证券：无
如果注册人是《证券法》第405条所界定的知名、经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是☐没有
如果根据该法第13条或第15（D）条，登记人不需要提交报告，请用复选标记表示。是☐没有
用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或在较短的时间内，注册人须提交此类报告）是否已提交1934年证券交易法第13或15（D）条规定提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。是☐
用复选标记表明登记人在过去12个月内（或在登记人必须提交此类文件的较短时间内）是否以电子方式提交了根据条例S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每一份交互式数据文件。是☐
通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
| 大型加速文件管理器☐ 非加速文件管理器 |
加速文件管理器☐ 较小的报告公司 新兴成长型公司☐ |
如果是一家新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐
用复选标记表明该公司是否已提交报告，并证明其报告管理层根据《萨班斯-奥克斯利法》（15 U.S.C. 7262（B））第404（B）条对编制或发布审计报告的注册会计师事务所财务报告内部控制有效性的评估。☐
如果证券是根据该法第12（B）节登记的，请用复选标记表明备案中所列登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。☐
用复选标记表明，这些错误更正中是否有任何一项是需要对登记人的任何执行干事根据§ 240.10d-1（B）在有关追回期间收到的基于奖励的报酬进行追回分析的重述。☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（如《交易法》第12b-2条所定义）。是☐没有
| $64,351,595 |
19,614,221 |
| 以参考资料编入的文件 登记人在附表14A中与登记人2023年年度股东大会有关的最终代理声明的部分内容，将在本10-K表格所涵盖的财政年度结束后120天内根据第14A条提交给证券交易委员会，以引用方式并入本10-K表格第III部分第10-14项。 |
|
这份由Maui Land & Pineapple Company，Inc.向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的截至2022年12月31日止年度的10-K表格年度报告（“年度报告”）包含经修订的1933年证券法第27A条（“证券法”）和经修订的1934年证券交易法第21E条（“交易法”）含义内的“前瞻性陈述”，这些陈述具有相当大的风险和不确定性。前瞻性陈述包括本年度报告中所有非历史事实陈述的陈述，可以用“预期”、“相信”、“继续”或“可能”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“可能”、“项目”、“追求”、“将”或“将”等词语或其否定或其他变体或类似术语来识别。特别是，本年度报告所载的前瞻性陈述，除其他外，涉及我们的未来事件、未来财务业绩、业务结果、战略计划和目标以及最近的会计公告。我们提醒您，上述列表可能不包括本年度报告中的所有前瞻性陈述。我们所有的前瞻性陈述都包含此类陈述的基础假设或相关假设，这些假设可能导致实际结果与我们目前预期的结果存在重大差异，并受到各种因素影响的相当大的风险和不确定性的影响，包括但不限于以下因素：
| ● |
不稳定的宏观经济市场条件； |
| ● |
与房地产投资和房地产市场相关的风险； |
| ● |
爆发高度传染性或传染性疾病，如新冠疫情及其变种； |
| ● |
通过网络攻击或入侵我们的信息系统而发生的安全事件 |
| ● |
我们在夏威夷的位置； |
| ● |
我们有能力在预测时间和预算预期内完成土地开发项目（如果有的话）； |
| ● |
我们有能力以合理的成本获得所需的土地使用权，或完全有能力获得； |
| ● |
我们与毛伊岛其他房地产开发商成功竞争的能力； |
| ● |
与土地开发有关的环境条例； |
| ● |
气候变化、恶劣天气或自然灾害的风险可能对我们的业务产生不利影响； |
| ● |
我们的保险范围可能不足以覆盖灾难性损失； |
| ● |
未经授权使用我们的商标可能会对我们的业务产生负面影响； |
| ● |
资产价值和利率的市场波动可能会对我们的固定收益养老金计划的资金状况产生重大影响；以及 |
| ● |
美国会计准则的变化可能会对我们产生不利影响。 |
本年度报告所载的前瞻性陈述是根据我们目前可获得的信息，根据管理层目前的计划、估计和预期作出的，这些陈述受到不确定性和环境变化的影响。由于全球、地区或地方政治、经济、商业、竞争、市场、监管和其他因素的变化（其中许多因素超出我们的控制范围），以及本年度报告中标题为“风险因素”的部分、我们的10-Q表格季度报告以及我们向SEC提交的其他报告中描述的其他因素，实际结果可能与我们的预期存在重大差异。
尽管我们认为，截至本年度报告发布之日，我们在前瞻性陈述中反映的观点和预期是合理的，但我们不能保证未来的结果、活动水平、业绩或成就，我们的实际结果可能与本年度报告中提出的观点和预期存在很大差异。因此，你不应过分依赖任何前瞻性陈述。新的因素不时出现，我们不可能预测哪些因素会出现。此外，我们无法评估每个因素对我们业务的影响，也无法评估任何因素或因素组合在多大程度上可能导致实际结果与任何前瞻性陈述中包含的结果存在重大差异。此外，任何前瞻性陈述仅在作出之日起生效，除法律要求外，我们不承担公开修改前瞻性陈述以反映本年度报告日期之后发生的事件或情况的义务。
| i |
||
| 项目1。 |
1 |
|
| 项目1A。 |
4 |
|
| 项目1B。 |
10 |
|
| 项目2。 |
10 |
|
| 项目3。 |
10 |
|
| 项目4。 |
11 |
|
| 项目5。 |
11 |
|
| 项目6。 |
11 |
|
| 项目7。 |
11 |
|
| 项目7A。 |
16 |
|
| 项目8。 |
17 |
|
| 项目9。 |
37 |
|
| 项目9A。 |
37 |
|
| 项目9B。 |
38 |
|
| 项目10。 |
38 |
|
| 项目11。 |
38 |
|
| 项目12。 |
38 |
|
| 项目13。 |
39 |
|
| 项目14。 |
39 |
|
| 项目15。 |
39 |
|
| 41 |
||
| 商业 |
概述
Maui Land & Pineapple Company，Inc.是特拉华州的一家公司，是1909年成立的一家公司的继承者。2022年6月29日，该公司的股东投票通过了一项提案，将公司的注册地从夏威夷州改为特拉华州。重组是通过2022年7月18日完成的转换计划完成的。特拉华州公司注册证书提供的法定股本总额包括48,000，000股，包括43,000，000股普通股，每股面值0.0001美元，以及5,000，000股优先股，每股面值0.0001美元。由于每一股已发行的普通股自动转换为一股重新注册公司的股份，重新注册公司不会导致所有权的变化。重新注册后的公司名称仍为Maui Land & Pineapple Company，Inc.，其普通股股票继续在纽约证券交易所（NYSE）上市，股票代码为MLP。
根据上下文的不同，“公司”、“我们”、“我们的”和“我们”指的是毛伊岛土地和菠萝公司，或者是毛伊岛土地和菠萝公司及其子公司的统称。该公司由一家持有土地并经营的母公司、其主要子公司kapalua土地有限公司和若干其他子公司组成。
我们在夏威夷毛伊岛拥有约22,000英亩的土地，并通过以下业务部门开发、销售和管理住宅、度假村、商业、农业和工业房地产：
•房地产——我们的房地产业务包括土地规划和权益、开发和销售活动。
•租赁——我们的租赁业务包括商业、农业和工业土地和财产租赁，我们的注册商标和商号的许可，在西部和毛伊岛内陆地区的饮用水和非饮用水系统的管理，以及保护区的管理。
•度假村便利设施——我们管理kapalua俱乐部的运营，这是一个私人的、非股权俱乐部项目，为我们的会员提供特别项目、进入和其他特权，在kapalua度假村的某些便利设施。
有关上述业务部门的更多信息和经营成果，请参阅本年度报告项目1中题为“业务的总体发展”的一节和本年度报告项目8所列财务报表附注13。
商业的一般发展
房地产
我们的房地产部门包括我们在毛伊岛的所有土地规划、权利、开发和销售活动。我们的主要房地产开发项目是kapalua度假村，这是一个总体规划的目的地度假村和住宅社区，位于西毛伊岛，占地约3000英亩。以下是截至2022年12月31日我们以英亩为单位的土地持有量摘要：
| 西部 毛伊岛 |
内陆 毛伊岛 |
合计 |
||||||||||
| 完全有资格的城市 |
900 | - | 900 | |||||||||
| 农业分区 |
10,800 | 1,500 | 12,300 | |||||||||
| 养护/流域 |
9,000 | - | 9,000 | |||||||||
| 20,700 | 1,500 | 22,200 | ||||||||||
我们房地产部门的收入总计1160万美元，约占我们截至2022年12月31日止年度总营业收入的55%。
房地产规划和权益——对于计划开发的土地，必须获得适当的权益。获得适当的土地权利是一个需要获得县、州和联邦批准的过程，这可能需要很多年才能完成，并带来各种风险。在申请资格过程中，我们必须满足与此类政府批准有关的所有条件和限制，包括（其中包括）改善基础设施的建设、支付影响费用（如学校、公园和交通缓解）、限制土地的许可用途，以及提供经济适用房。我们积极与社区、监管机构和各级政府的立法机构合作，以获得符合社区需要的必要权益。
我们在毛伊岛有大约1200英亩的土地，处于开发进程的不同阶段。以下是我们截至2022年12月31日的发展项目摘要：
| 地点 |
近似 数目 |
划为 |
预期 完成日期 |
||||||
| 卡帕鲁亚度假村 |
900 | 是 |
2024 - 2039 | ||||||
| hali’imaile镇 |
300 | 无 |
2029 - 2034 | ||||||
我们正在为我们的发展项目进行规划、许可和权利活动，我们打算在内部和外部因素允许的情况下，除其他外，继续进行以下项目的建设和销售：
| • |
卡帕鲁亚度假村：我们在20世纪70年代初开始开发卡帕鲁亚度假村。今天，卡帕鲁亚度假村是国际公认的世界级目的地度假村和居住社区。我们目前有权在卡帕鲁亚度假村开发各种项目。目前计划中的两个项目包括卡帕鲁瓦毛卡和卡帕鲁瓦中央度假村。 |
| Kapalua Mauka是Kapalua度假村的一个长期扩建项目，位于现有度假村开发项目的上坡。按照目前的规划，它占地800英亩，包括多达639个住宅单元，配有丰富的设施，包括多达27个额外的高尔夫球洞。该项目已获得州和县的土地使用权。 |
| 卡帕鲁亚中央度假村是位于卡帕鲁亚度假村核心的商业镇中心和住宅社区。它占地46英亩，计划包括最多61,000平方英尺的商业空间和196个共管公寓和多户住宅单元。该项目已获得州和县的土地使用权利。
2021年12月，我们签订了一项协议，以4000万美元的价格出售卡帕鲁亚中央度假村物业。2022年5月13日，协议条款被修改，包括一项完成条件，要求毛伊岛规划委员会在2023年4月10日之前批准将毛伊县颁发的特别管理区（SMA）许可证延长（5）年。如果延期未在2023年4月10日前获得批准，购买协议将终止。如果延期获得批准，截止日期预计不迟于延期批准日期后（30）三十天。 |
| • |
hali ` imaile镇：在毛伊岛内陆一个现有种植园城镇的扩展，该项目被视为一个以农业和可持续性为核心设计元素的整体传统社区。该项目占地290英亩，在茂宜岛规划的远程县被列为“小城镇”。这一名称使住宅、工业和商业发展的潜力具有中等密度。我们正处于该项目开发的早期阶段，获得州和县的土地使用权预计需要几年时间。 |
预计开发费用将通过债务融资、私人投资、与其他开发或建筑公司的合资企业或这些方法的组合来筹措。
毛伊岛的豪宅和其他房地产的价格和市场具有很强的周期性，受利率、美国大陆特别是西海岸的一般房地产市场、夏威夷作为度假胜地和第二居所市场的受欢迎程度、美国和亚洲经济的总体状况以及美元与外币的关系的影响很大。我们的房地产部门面临着来自毛伊岛以及夏威夷其他地区和美国大陆的其他土地所有者和开发商的巨大竞争。
租赁
我们的租赁业务包括土地和财产的商业、工业和农业租赁，我们的注册商标和商号的许可，在西部和毛伊岛上部销售饮用水和非饮用水，以及与管理和保护工作有关的赠款。
我们租赁部门的收入总计850万美元，约占我们截至2022年12月31日止年度总营业收入的41%。
商业和工业租赁–我们拥有和出租约194,000平方英尺的商业、零售和轻工业物业，包括餐厅、零售店、办公楼、仓库和Kapalua度假村活动。以下是截至2022年12月31日与我们的商业和工业租约有关的资料摘要：
| 合计 |
平均 |
租赁 |
||||||||||
| 广场 |
入住率 |
过期 |
||||||||||
| 画面 |
百分比 |
日期 |
||||||||||
| 卡帕鲁亚度假村 |
57,000 | 93% | 2023 - 2048 | |||||||||
| 其他西茂宜岛 |
24,000 | 96% | 2024 - 2034 | |||||||||
| 毛伊岛内陆 |
113,000 | 77% | 2023 - 2032 | |||||||||
农业租赁——我们是约4000英亩的多样化农业，Renewable能源，生态旅游，和活动土地租赁在西部和内陆毛伊岛的出租人。
商标和商号许可——我们目前与几家不同的公司签订了使用我们注册的kapalua商标和商号的许可协议，主要是与我们的农业、商业和工业租赁有关。
饮用水和非饮用水系统——我们拥有并运营着几口饮用水水井、非饮用水灌溉水沟、水库和输电系统，为毛伊岛西部和内陆的农业用户提供服务。
管理和保护——我们管理着西茂宜岛一个9000英亩的自然和流域保护区。我们的管理和保护工作的一部分由夏威夷州提供补贴。
我们的租赁业务对经济状况高度敏感，包括旅游业和消费者支出水平，并面临来自毛伊岛和夏威夷其他业主的激烈竞争。Kapalua度假村地区的降雨量和发展水平也影响到对我们的饮用水和非饮用水的需求。
度假村设施
我们的度假村设施部门包括kapalua俱乐部的运营，这是一个私人的非股权俱乐部，为其会员提供特别计划、进入和其他特权，在kapalua度假村的某些设施，包括一个30,000平方英尺的全套服务水疗中心和一个私人泳池边用餐海滩俱乐部。
我们度假村设施部门的收入总计为90万美元，约占我们截至2022年12月31日止年度总营业收入的4%。
Kapalua俱乐部主要依赖于Kapalua度假村的整体吸引力和成功。该度假村面临着来自毛伊岛和夏威夷其他地区其他度假胜地社区的竞争。
雇员
截至2022年12月31日，我们有9名全职员工，他们都不是集体谈判小组的成员。
我们通过了一项适用于所有董事、高级职员和雇员的商业行为和道德准则。我们还利用由董事会审计委员会监测的道德操守报告电子邮件和语音系统。我们的商业行为和道德准则可在我们的网站www.mauiland.com的投资者关系部分查阅。我们将迅速在网站上披露适用于任何首席执行官、首席财务官、首席会计官或履行类似职能的人员的对我们的商业行为和道德准则的任何修订、放弃或隐含放弃的性质。
高管薪酬方案是由董事会的薪酬委员会设计和管理的。该计划包括针对该公司某些高管的年度和长期激励薪酬计划。付款以普通股支付，并以在各种业绩计量下达到预定阈值为基础。每年都会对支付给我们指定的执行官的薪酬进行股东咨询投票。
可获得的信息
我们的网址是www.mauiland.com。有关该公司的信息也可在www.kapalua.com上查阅。本年度报告中对这些网址的引用并不构成以引用的方式将网站上所载的信息纳入其中。在我们以电子方式向美国证交会提交或提供此类材料后，我们会在合理可行的范围内尽快在我们的网站上或通过我们的网站免费提供我们的10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告、8-K表格当前报告以及根据《交易法》第13（a）或15（D）条提交或提供的其他报告。我们还会根据《交易法》第16条在表格3、4和5上提供我们的执行官和董事的所有文件。这些文件也可在美国证交会的网站www.sec.gov上查阅。
| 风险因素 |
我们的短期和长期成功受到许多风险和不确定因素的影响，其中许多因素难以预测或超出我们的控制。因此，投资该公司的普通股会带来很大的风险。除了本年度报告中包含或以引用方式纳入的其他信息，以及我们不时向SEC提交的其他信息外，公司股东还应仔细考虑以下描述的风险和不确定性。如果这些风险中的任何一项得以实现，我们的业务、财务状况、经营业绩、流动性和前景都可能受到重大不利影响。在这种情况下，公司普通股的价值可能会下降，股东可能会损失全部或部分投资。此外，我们目前不知道或我们目前认为不重要的其他风险和不确定性可能对我们的业务产生重大不利影响。本节中的某些陈述构成“前瞻性陈述”，这些陈述受到众多风险和不确定性的影响，包括本节中描述的风险和不确定性。如需更多信息，请参阅本年度报告中题为“关于前瞻性陈述的警示说明”的部分。
与我们业务有关的风险
不稳定的宏观经济市场状况可能对我们的经营业绩产生重大不利影响。
我们的业务和业绩取决于世界各地的经济状况。全球经济状况的不确定性对我们的业务构成风险，因为消费者、游客和房地产投资者推迟或减少支出，以应对信贷市场收紧、能源成本、负面金融新闻、消费者信心下降和/或收入或资产价值下降，这可能对我们的产品和服务的需求产生重大负面影响。其他可能影响需求的因素包括燃料成本上升、住宅房地产和抵押贷款市场状况、利率、劳动力成本、以合理条件获得信贷、地缘政治问题以及影响消费者消费行为的其他宏观经济因素。这些和其他经济因素可能对我们的产品和服务的需求以及我们的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
此外，如果当前的股票或信贷市场状况恶化，或者我们的开支意外增加，我们可能有必要以债务或股票融资或两者结合的形式筹集额外的资本。行业、市场或经济环境的低迷可能会使债务或股权融资变得更加困难，成本更高，就股权融资而言，对现有股东的稀释作用更大。如果不能及时以优惠条件获得任何必要的融资，可能会对我们执行当前业务战略的能力以及我们的财务业绩和股价产生重大不利影响。
房地产投资面临许多风险，我们受到房地产市场低迷的负面影响。
由于我们开发、出售和租赁主要用于住宅用途的不动产，我们面临着通常与不动产投资有关的风险。毛伊岛和夏威夷的房地产市场通常具有高度的周期性，通常受到地方、国家和世界各地条件的许多变化的影响，特别是经济条件，其中许多是我们无法控制的，包括：
| • |
夏威夷和整个美国的经济不确定和疲软时期； |
| • |
美国社会、政治、监管和经济状况或法律和政策的不确定性和变化，以及围绕欧洲联盟、中东和亚洲持续发展的关切； |
| • |
失业率高，消费者信心低； |
| • |
抵押贷款融资的普遍可获得性，包括更严格的抵押贷款标准的影响以及利率的预期或实际变化； |
| • |
能源成本，包括燃料成本，这可能会影响到夏威夷旅行的成本和可取性； |
| • |
地方、州和联邦政府的法规，包括征用权法律，这可能会导致收取的补偿低于我们认为我们的财产的价值； |
| • |
卡帕鲁亚度假区、毛伊岛和夏威夷州作为度假目的地或第二个家庭市场的受欢迎程度； |
| • |
美元与外币的关系； |
| • |
税法变化，包括限制或可能取消某些抵押贷款利息费用、不动产税和雇员搬迁费用的可扣除性；和/或 |
| • |
上帝的行为，如海啸、飓风、地震和其他自然灾害，包括新冠疫情及其变种的影响。 |
上述任何一项的变动，都可能对我们的业务产生重大的不利影响，导致住宅或豪华房地产市场出现更大幅度的下滑，进而对我们的发展计划、收入和盈利能力产生不利影响。在需求低迷时期，房地产的库存时间可能比预期长得多，或者以低于预期的回报率出售，甚至亏损，这可能会损害我们的流动性和进行开发项目的能力，并对我们的经营业绩产生负面影响。对我们发展计划的持续不利变化可能导致减值费用或递延发展费用的注销，这可能对我们的财务状况和业务结果产生重大不利影响。此外，在目前的经济环境下，股本房地产投资可能难以迅速出售，我们可能无法根据经济或其他条件迅速调整我们的房地产投资组合。
新冠疫情或另一种高度传染性或传染性疾病的爆发，可能对我们的业务、财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
一种高度传染性或传染性疾病的传播，如新冠病毒及其变种，已经并可能继续对美国经济造成严重破坏，进而可能扰乱我们客户的业务、活动和运营，以及我们的业务和运营。新冠疫情对全球和美国的商业活动和金融市场造成了严重破坏。许多州和地方对商业活动、公共集会和活动施加了限制，并暂停驱逐。对新冠病毒传播的担忧可能继续导致隔离、企业关闭、商业活动和金融交易减少、失业增加、旅行限制、前往毛伊岛的旅游减少、房地产开发活动减少以及整体经济和金融市场不稳定，所有这些都可能导致我们的业务、财务状况和经营业绩下降。这种情况可能会加剧本节其他部分所述的许多风险。因此，如果经济活动、旅行、房地产开发和商业条件受到影响，我们的业务、财务状况、业务结果和现金流动可能受到重大不利影响。如果相关的政府限制影响到买方在各自的尽职调查期间的决定，这些资产的销售可能会受到不利影响。
由于我们位于夏威夷，因此除了美国大陆以外，我们的财务业绩对某些经济因素更为敏感，例如旅游支出以及燃料和旅行成本增加，这些因素可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响和重大影响。
我们的业务依赖于吸引游客到卡帕鲁瓦度假村、毛伊岛和整个夏威夷州。影响旅客人数、逗留时间或开支水平的经济因素，会影响我们的财政表现。全球经济的不确定性和疲软、夏威夷和美国大陆的失业率、自然灾害、能源成本（包括燃料成本）的大幅上涨，以及航空业可能减少载客量或增加旅行成本的事件等因素，可能会减少卡帕鲁亚度假村的游客数量，并对潜在买家对我们未来房地产开发项目的需求产生负面影响，每一项都可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。此外，美国境内恐怖活动加剧或其他地缘政治事件的威胁或感知到的威胁，或传染性疾病传播的威胁或感知到的威胁，如新冠病毒及其变种，可能会对潜在游客选择度假目的地或第二居所产生负面影响，或导致旅行禁令，从而对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
我们以前参与过合资企业，可能会面临与未来合资企业关系相关的风险。
我们以前参与过合伙企业、合资企业和其他联合商业关系，并可能发起未来的合资企业项目。合资企业涉及某些风险，例如：
| • |
我们对合资企业实际或潜在缺乏投票控制权； |
| • |
我们与合资伙伴保持良好关系的能力； |
| • |
风险合作伙伴在任何时候都可能拥有与我们不一致的经济或商业利益，尤其是在经济不确定和疲软的情况下； |
| • |
风险合作伙伴可能无法为其在运营和开发活动中的份额提供资金，或无法履行其其他承诺，包括向我们提供准确和及时的会计和财务信息；以及 |
| • |
合资企业或合资伙伴可能会失去关键人员。 |
就我们的合资企业项目而言，我们可能被要求为合资企业的义务提供担保，或就合资企业的合同安排向第三方提供赔偿。如果我们在这些安排下承担义务或承担与合资关系相关的风险，我们的业务、财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。
如果我们不能在预测的时间和预算预期内完成土地开发项目（如果有的话），我们的财务业绩可能会受到负面影响。
考虑到总体经济环境，我们打算在出现适当机会时开发度假村和其他物业。新的项目发展有若干风险，包括与下列方面有关的风险：
| • |
可能增加项目费用的施工延误或费用超支； |
| • |
收到分区、占用和其他所需的政府许可和授权； |
| • |
未完成的项目产生的开发费用； |
| • |
可能对项目产生不利影响的地震、海啸、飓风、洪水、火灾或其他自然灾害； |
| • |
设计或建造方面的缺陷，可能导致额外的补救费用，或要求在纠正情况所需的期间内关闭全部或部分财产； |
| • |
筹集资本的Ability； |
| • |
政府罚款和评估的影响，如公园收费或负担得起的住房要求； |
| • |
政府对项目的性质或规模或完成时间的限制；以及 |
| • |
大型发展项目可能缺乏足够的建筑/施工能力。 |
如果任何开发项目未能按时或在预算范围内完成，这可能对我们的财务业绩产生重大不利影响。
如果我们不能以合理的成本，或根本不能取得所需的土地使用权，我们的经营业绩将会受到不利的影响。
我们房地产部门的财务业绩取决于我们能否成功地为拟议的开发项目获得土地使用权。获得开发一块土地的所有必要权利往往是困难和昂贵的，可能需要几年或更长时间才能完成。在某些情况下，我们可能无法获得进行房地产开发所需的权利，或可能被要求改变我们的开发计划。延迟或未能获得这些权利可能对我们的财务业绩产生重大不利影响。
如果我们不能成功地与毛伊岛的其他房地产开发商竞争，我们的财务业绩可能会受到重大不利影响。
我们的房地产产品面临着来自毛伊岛其他豪华度假地产以及夏威夷和美国大陆其他住宅地产的激烈竞争。在许多情况下，我们的竞争对手比我们更大，也更容易获得资本。如果我们无法与这些竞争对手竞争，我们的财务业绩可能会受到重大不利影响。
我们可能会受某些环境规例的规限，而根据这些规例，我们可能会因土地发展而承担额外的责任及承受额外的成本。
各种联邦、州和地方环境法律、法令和条例对我们的财产进行管理，并可能使我们承担清除或清理我们目前拥有或经营的或我们以前拥有或经营的财产上、下或财产中的危险或有毒物质的费用。这些法律可以规定责任，而不考虑我们是否知道或是否对危险或有毒物质的存在负有责任。危险或有毒物质的存在，或当这些物质存在时未能适当清理这些物质，可能危及我们开发、使用、出售或出租我们的不动产或以我们的不动产作为抵押品借款的能力。如果我们安排处置或处理危险或有毒废物，我们可以承担在处置或处理设施清除或清理废物的费用，即使我们从未拥有或经营该设施。某些法律、法令和条例，特别是管理或保护湿地、沿海地区和受威胁或濒危物种的法律、条例和条例，可能会限制我们开发、使用、出售或出租我们的不动产的能力。
天气条件或自然灾害的变化可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响和重大影响。
自然灾害可能会损害我们的度假村和房地产资产，导致保险未涵盖的大量维修或重置费用、财产价值下降或收入损失，每一项都可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。我们的竞争对手可能因天气条件或自然灾害的变化而受到不同的影响，这取决于他们的资产或业务所在地。
我们的保险范围可能不足以覆盖我们所遭受的任何损失。
我们为我们的业务保有各种保险。我们已聘请专家协助我们根据对潜在风险、风险和所涉费用水平的评估，确定我们的保单条款，包括承保范围和免赔额。这可能导致保险范围可能不足以覆盖我们在某些灾难性或不可预见的情况下的损失的全部价值。此外，在我们根据我们的保单提出索赔的情况下，确保承保范围可能涉及大量的时间、精力、资源，以及保险公司可能拒绝承保或对保单承保范围提出异议的风险。在这种情况下，我们可能不会收到保险收益，或者我们收到的保险收益可能无法完全覆盖业务中断或损失，我们的经营业绩、流动性和财务状况可能会受到不利影响。
未经授权使用我们的商标可能会对我们的业务产生负面影响。
我们有几个商标，我们已经在美国和几个外国注册。如果我们对这些商标的独占使用受到质疑，我们打算积极捍卫我们的权利。如果我们不能成功地捍卫我们的权利，我们的业务可能会受到不利影响。
资产价值和利率的市场波动影响我们的固定收益养老金计划的资金状况，在某些情况下，可能对我们的财务状况产生重大不利影响。
我们有一个固定收益养老金计划，该计划在2011年冻结了福利和参与者的增加。除其他外，利率的变化、计划资产投资的回报以及精算假设，包括计划参与者的预期寿命，都会影响到资金状况和我们履行计划未来义务的能力。如果我们无法为该计划提供足够的资金或履行我们未来的义务，我们的业务、财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。
美国会计准则的变化可能会对我们产生不利影响。
在美国，决定财务会计准则和披露的监管委员会和政府机构，包括财务会计准则委员会（FASB）和国际会计准则委员会（iasb）（统称“委员会”）和美国证交会（SEC），不断改变和更新我们必须遵循的财务会计准则。
在实施会计原则变更方面的任何困难，包括修改我们的会计制度和更新我们的政策、程序、信息系统和财务报告内部控制的能力，都可能导致财务报表严重不准确，进而可能损害我们的经营业绩或导致我们未能履行我们的报告义务。采用新的会计准则也可能影响我们的信贷安排契约的计算。我们不能保证，我们将能够与我们的贷款人合作，根据会计准则的变化修改我们的信贷安排契约。
通过网络攻击、网络入侵或其他方法发生的安全事件可能会破坏我们的信息技术网络和相关系统，造成资产损失或数据丢失，导致补救或其他费用，使我们面临联邦和州法律规定的责任，并使我们面临诉讼和调查，这可能会导致严重的声誉损害，并对我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流和普通股的市场价格产生重大不利影响。
信息技术、通信网络和相关系统对我们的业务运营至关重要。我们使用这些系统来管理我们的租户、供应商和客户关系、内部沟通、会计和记录保存系统，以及我们业务的许多其他关键方面。我们的业务依赖于在我们的计算机系统和网络中安全地处理、储存和传输机密信息和其他信息，这也取决于我们程序的强度和我们内部控制的有效性。
安全事件可能通过物理入侵、未经授权的一方入侵我们的安全网络、软件漏洞、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、员工盗窃或滥用、社会工程或安全控制措施使用不当等方式发生。外部各方可能企图通过非法的电子垃圾邮件、网络钓鱼、欺骗或其他手段，以欺诈手段诱使我们的员工披露敏感信息或转移资金。此外，网络攻击者可以开发和部署恶意软件、窃取凭证或猜测工具以及其他恶意软件程序，以获取敏感数据或以欺诈手段获取我们持有的资产。
我们已实施安全措施，以保护我们的系统和数据，并管理网络安全风险。我们监测和发展我们的信息技术网络和基础设施，并投资于发展和加强我们的控制，以防止、发现、处理和减轻未经授权的访问、滥用、计算机病毒和其他可能产生安全影响的事件的风险。我们定期为员工举办安全意识培训，教育他们如何识别和提醒管理人员注意钓鱼电子邮件、欺骗或操纵的电子通信以及其他重要的安全威胁。我们围绕财务处的职能实施了内部控制，包括加强付款授权程序、新供应商设置的核查要求和供应商信息变更，并加强了出账付款通知程序和账户调节程序。
虽然到目前为止，我们尚未意识到发生过重大安全事件或网络攻击，但我们无法保证，我们旨在防止、检测或应对入侵、限制数据访问、防止商业信息丢失、破坏、更改或泄露、或限制此类攻击的负面影响的行动、安全措施和控制措施，能够提供绝对的安全防范安全事件。
我们无法为安全事件提供绝对保护的一个主要原因是，我们可能无法始终预测、检测或识别对我们系统的威胁，或针对所有安全事件实施有效的预防措施，这主要是由于网络攻击中使用的技术频繁变化（在发起攻击之前可能不会被识别），以及网络攻击的来源多种多样。我们可能无法立即处理由于网络攻击而导致的安全事件的后果。
具体网络攻击的程度以及我们可能需要采取哪些步骤来调查这次攻击，目前可能还不清楚。因此，一旦发生攻击，可能需要相当长的时间才能完成这种调查。在调查期间，我们可能不一定知道所造成的损害的程度或如何最好地补救，而且某些错误或行动在被发现和补救之前可能会重复或加剧，这可能会进一步增加网络攻击的成本和后果。
即使我们不是直接目标，对美国政府、金融市场、金融机构或其他企业的网络攻击，包括我们的租户、供应商、软件创建者、云供应商以及与我们有业务往来的其他第三方，也可能破坏我们的正常业务和网络。
我们维持保险，以保护自己免受在发生安全事故或我们的信息系统中断时所招致的某些损失。然而，我们不能确定保险范围是否足以补偿我们可能出现的所有损害。此外，我们不能确定这些保险在未来是否仍以商业上合理的条款提供给我们，或根本不提供。
与负债有关的风险
我们与一家银行签订了一项1500万美元循环信贷安排的信贷协议。该信贷安排的到期日为2025年12月31日，其条款包括某些财务和经营契约，如果我们不能履行这些契约，可能会加速我们的还款义务，并对我们的经营和财务业绩产生不利影响。
我们的信贷安排的条件包括，除其他外，要求最低200万美元的流动资金（按定义）、最高4500万美元的总负债和对新债务的限制。我们是否有能力继续在我们的信贷安排下借款，为我们的业务计划提供资金，取决于我们是否有能力遵守这些契约。
我们在未来十二个月的业务举措包括投资于我们的运营基础设施，以及继续规划我们的发展项目和福利。有时，这可能需要借入我们的信贷安排或其他债务，其偿还可能取决于在压缩的时间框架内以可接受的价格出售我们的房地产资产。
我们的负债，除其他外，可能会增加我们面对普遍不利的经济和行业环境的风险，限制我们在规划或应对业务和行业变化方面的灵活性，以及限制我们借入额外资金的能力。
与我们的股票有关的风险
我们的股价一直在大幅波动。
在2022年，我们普通股的最低和最高股价从8.27美元到12.36美元不等。我们的股价一直并可能继续受到大幅波动的影响。除其他因素外，包括本年度报告所讨论的风险和不确定性，以下因素（其中一些是我们无法控制的）可能导致我们普通股的市场价格继续波动：
| • |
我们的季度或年度收益或我们行业内其他公司的收益； |
| • |
我们业务结果的实际或意外波动； |
| • |
我们股票的交易量相对较低；以及 |
| • |
没有重要的证券分析师报道我们的股票。 |
特别是毛伊岛的经济和其他情况，或金融市场的一般情况，也可能加剧我国普通股价格的波动。
我们的附属公司的股份所有权使第三方更难收购我们或实现可能被其他股东看好的控制权变更。
截至2022年12月31日，我们公司的关联公司总共拥有我们大部分的流通股。因此，如果这些关联公司反对第三方对公司的收购提议或控制权变更，这些关联公司可能拥有足够的投票权，能够阻止或至少推迟此类收购或控制权变更的发生，即使其他股东支持此类出售或控制权变更。
我们的股票在过去十二个月的交易是有限的，所以投资者可能不能在当前的价格卖出他们想要的股票。
截至2022年12月31日止年度，我们普通股的日均交易量约为8,000股。如果我们的股票继续有限交易，投资者可能很难在任何特定时间以现行价格在公开市场上出售他们的股票。此外，由于我们的普通股交易量相对较低，我们的普通股的市场价格可能会变得更不稳定。当交易量较低时，较小数量的股票的交易可能会引起显著的价格变动。我们普通股的波动可能导致股东蒙受巨大损失。
我们预计不会对我们的普通股宣布任何现金股息。
我们没有就我们的普通股宣布或支付定期现金股息。我们目前的政策是保留所有资金和任何收益，用于我们业务的运营和扩展。我们支付现金股息受到我们的信贷安排的限制，其中包含禁止我们在未经贷款人事先批准的情况下支付任何现金股息的条款。如果我们不支付股息，我们的股票对你来说可能就没那么值钱了，因为只有当我们的股票价格上涨时，你的投资才会有回报。
如果我们不能满足纽交所继续上市的要求，我们的普通股可能会被摘牌。
我们的普通股目前在纽约证交所上市。如果我们不能继续遵守纽交所的持续上市标准，纽交所可能会采取行动让我们的普通股退市。退市可能会对我们产生负面影响，其中包括降低我们普通股的流动性和市场价格，减少愿意持有或收购我们普通股的投资者数量，限制我们未来发行额外证券或获得额外融资的能力，并可能对我们的声誉产生负面影响，从而对我们的业务产生负面影响。此外，如果我们的普通股被摘牌，将违反我们的信贷安排的契约。
我们可能需要额外的资金，如果有的话，这些资金可能会导致我们的股东被大幅稀释，对我们的普通股拥有更高的权利，并包含限制我们运营的契约。
如果出现意外意外情况或其他意外情况，我们可能有必要通过公共或私人股本或债务融资筹集额外资本。我们不能肯定地说，我们将能够以合理的条件获得所需的额外资金，或者根本不能这样说。如果我们通过发行普通股或可转换或可转换为普通股的证券来筹集资本，我们现有的股东可能会遭受严重稀释。如果我们发行优先股或债务证券，这些证券的权利可能高于我们的普通股持有者，并且可能包含限制我们经营的契约。如果通过银行信贷安排或发行债务证券筹集额外资金，这种债务的持有人将拥有优先于股东权利的权利，这种债务的条款可能对我们的业务施加限制。
| 未解决的工作人员意见 |
没有。
| 物业 |
我国的大部分土地是1911年至1932年获得的，因此，其成本基础相对较低。以下是截至2022年12月31日我们的土地持有情况摘要：
| 英亩 |
||||
| 西茂宜岛 |
20,700 | |||
| 毛伊岛内陆 |
1,500 | |||
| 合计 |
22,200 | |||
我们在毛伊岛西部的土地由几个基本上毗连的地块组成，这些地块从海上延伸到毛伊岛上海拔约5700英尺的第二大山的山顶。它包括3000英亩的Kapalua度假村内约900英亩的土地。租赁收入来自餐厅、零售店、办公楼、仓库和其他度假活动。剩下的土地包括以前的菠萝田、峡谷、未开发的沿海和森林地区，以及我们9000英亩的保护流域保护区。来自农业和工业租赁、水系统管理、管理和养护赠款的租赁收入来自这些财产。
2021年12月，我们签订了一项协议，以4000万美元的价格出售我们的kapalua中央度假村物业。2022年5月13日，协议条款被修改，包括一项完成条件，要求毛伊岛规划委员会在2023年4月10日之前批准将毛伊县颁发的特别管理区（SMA）许可证延长（5）个五年。如果延期未在2023年4月10日前获得批准，购买协议将终止。如果延期获得批准，截止日期预计不迟于延期批准日期后（30）三十天。
我们的内陆毛伊岛土地位于海拔1,000至2,000英尺的Haleakala山坡上，Haleakala是岛上一座火山形成的山峰，海拔超过10,000英尺。商业、工业和农业租赁收入来自我们在毛伊岛的内地物业。
我们已将我们在Kapalua度假村的某些房地产作抵押，作为我们信贷安排下借款的担保。
我们拥有位于卡帕鲁亚度假村的公司办公室。我们相信我们的设施是适合和足够我们的业务，并有足够的能力为其目前正在使用或打算使用的目的。如需更多信息，请参阅本年度报告中题为“业务”的部分。
| 法律诉讼 |
2018年12月31日，夏威夷州卫生部（“doh”）发布了一份通知，并对涉嫌与我们的内陆毛伊岛废水处理设施有关的废水违规行为作出了裁定和命令（“order”）。该设施建于20世纪60年代，为大约200户为我们以前从事农业的工人开发的独栋住宅提供服务。该设施由两个1.5英亩的废水稳定池和周围的污水处理场Leach田组成。该命令除其他要求外，还包括支付230000美元的行政罚款和开发一个新的废水处理厂。
在我们继续努力通过一项经批准的纠正行动计划来解决和补救该设施的废水问题之际，Doh同意推迟该命令。建造更多的沥青场和安装地面曝气机、污泥清除系统和使用水厂的天然池塘覆盖物的工作已经完成。废水监测的试验结果表明，废水浓度在允许范围内。行政听证日期定于2023年6月。
截至2022年12月31日，我们累积了约23000美元的行政罚款。我们目前无法估计与该订单有关的任何可能负债的剩余数额或数额范围，所附财务报表中也没有编列额外经费。
在我们的正常业务活动过程中，我们不时成为各种索赔、投诉和其他法律行动的一方。我们认为，任何这些未决法律诉讼的结果都不太可能对我们的运营、财务状况或现金流产生重大不利影响。
| 地雷安全披露 |
不适用。
| 登记人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股本证券 |
我们的普通股在纽约证券交易所交易，股票代码为MLP。我们宣布股息的能力受到我们的信贷协议条款的限制。我们预计在可预见的将来不会为我们的普通股支付任何现金股息。截至2023年2月24日，共有227名普通股股东，其中不包括以不同证券经纪商、交易商和注册结算机构的名义持有的普通股的实益拥有人。
股票证券的未登记销售
没有。
回购
没有。
根据股权补偿计划授权发行的证券
有关根据我们的股权补偿计划授权发行的证券的信息载于本年度报告第三部分第12项。
| [保留] |
| 管理层对财务状况和业务结果的讨论和分析 |
以下讨论和分析应与本年度报告开头的前瞻性陈述免责声明、本年度报告项目1A中列出的风险因素、以及本年度报告项目8中列出的财务报表和这些报表的附注一并阅读。
经营成果
截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度比较
合并
| 截至12月31日， |
||||||||
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千为单位，股份数额除外） |
||||||||
| 营业收入 |
$ | 20,960 | $ | 12,443 | ||||
| 分部运营成本和费用 |
(6,171 | ) |
(5,600 | ) |
||||
| 一般和行政 |
(2,795 | ) |
(2,569 | ) |
||||
| 股份补偿 |
(1,278 | ) |
(1,449 | ) |
||||
| 折旧 |
(1,109 | ) |
(1,188 | ) |
||||
| 营业收入 |
9,607 | 1,637 | ||||||
| 其他收益 |
71 | 13 | ||||||
| 养恤金和其他退休后费用 |
(7,885 | ) |
(4,732 | ) |
||||
| 利息费用 |
(6 | ) |
(122 | ) |
||||
| 持续业务收入（亏损） |
1,787 | (3,204 | ) |
|||||
| 终止经营损失 |
- | (216 | ) |
|||||
| 净收入（亏损） |
$ | 1,787 | $ | (3,420 | ) |
|||
| 每股普通股持续经营收入（亏损） |
$ | 0.09 | $ | (0.17 | ) |
|||
| 终止经营业务造成的每股普通股亏损 |
$ | - | $ | (0.01 | ) |
|||
| 每股普通股净收入（亏损） |
$ | 0.09 | $ | (0.18 | ) |
|||
房地产
| 截至12月31日， |
||||||||
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千计） |
||||||||
| 营业收入 |
$ | 11,600 | $ | 3,400 | ||||
| 业务费用和开支 |
(1,026 | ) |
(750 | ) |
||||
| 营业收入 |
$ | 10,574 | $ | 2,650 | ||||
房地产营业收入包括销售我们的房地产存货。与截至2021年12月31日止年度相比，我们截至2022年12月31日止年度的合并营业收入增加主要是由于该年度的房地产库存销售。
2022年6月，我们将西毛伊岛约50英亩土地出售给毛伊县，用于开发一个区域公园。在交易结束时收取了190万美元的净收益。
2022年2月，我们签订了一项协议，出售毛伊岛上部一块646英亩的农业用地。经修订的协议条款包括960万美元的收购价、三个月的勤勉期限和其他惯例成交条件。在2022年5月交易结束时收取了净收益920万美元。
2021年12月，我们以10万美元的价格向毛伊县出售了在西毛伊岛一块1.065英亩的土地上的单利权益，也就是大猩猩基金会分区的B-1地块。
2021年11月，我们从位于卡帕鲁亚度假村的5.27英亩地块的买家那里收到了12笔价值60万美元的住宅劳动力住房贷款，根据毛伊县法规第2.96.050节的规定。作为2016年出售的一项条件，该地块的买家必须在交易结束后的五年内转让这些贷款。
2021年6月，我们以90万美元的价格向一家保护组织出售了一项永久的、非排他性的保护地役权，其中包括霍诺鲁亚谷约791英亩的未改良土地。这种地役权允许买受人享有进入权，以便对财产进行改良，并加强其在该地区的养护和保全工作。
2021年5月，我们以180万美元的价格卖掉了位于卡帕鲁瓦度假村的那栋通常被称为尖顶房屋的房产。此次出售包括1.1英亩地块的单利费用，以及位于该物业上的建筑物和装修。
截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度，没有重大房地产开发支出。
房地产开发和销售是周期性的，取决于几个因素。因此，某一期间的结果并不一定表明这一业务部门今后的业绩趋势。
租赁
| 截至12月31日， |
||||||||
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千计） |
||||||||
| 营业收入 |
$ | 8,513 | $ | 8,103 | ||||
| 业务费用和开支 |
(3,598 | ) |
(3,495 | ) |
||||
| 营业收入 |
$ | 4,915 | $ | 4,608 | ||||
截至2022年12月31日止年度的租赁活动营业收入包括：商业、工业和农业租赁收入650万美元，注册商标和商号许可费100万美元，饮用水和非饮用水系统销售收入100万美元，而商业、工业和农业租赁收入620万美元，注册商标和商号许可费70万美元，以及截至2021年12月31日止年度的饮用水和非饮用水系统销售收入120万美元。
由于取消了与新冠肺炎相关的旅行限制和社会隔离措施，前往毛伊岛的游客流量增加。与截至2021年12月31日止年度相比，截至2022年12月31日止年度从我们的商业租赁组合确认的收入相应增加，特别是租金收入百分比增加。某些租金收入取决于租户的销售额超过规定的门槛值，并在达到这些门槛值后确认为销售额的百分比。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，租金收入百分比分别为190万美元和150万美元。
与截至2021年12月31日止年度相比，截至2022年12月31日止年度的租赁运营成本和费用增加，主要是由于我们的商业租赁组合物业的物业维护成本增加。
我们的租赁业务面临着来自毛伊岛和夏威夷其他业主的巨大竞争。
度假村设施
| 截至12月31日， |
||||||||
| 2022 |
2020 |
|||||||
| （以千计） |
||||||||
| 营业收入 |
$ | 847 | $ | 940 | ||||
| 业务费用和开支 |
(1,547 | ) |
(1,355 | ) |
||||
| 经营亏损 |
$ | (700 | ) |
$ | (415 | ) |
||
我们的度假村设施部门包括Kapalua俱乐部的运营，这是一个私人的非股权俱乐部，为其会员提供特别计划、进入和其他特权，在Kapalua度假村的某些设施，包括一个30,000平方英尺的全方位服务水疗中心、一个私人泳池边餐厅海滩俱乐部和两个18洞锦标赛高尔夫球场。Kapalua俱乐部不拥有或经营任何度假村设施，收取的会员费主要用于支付订约费用，以便其会员使用水疗中心、海滩俱乐部和其他度假村设施。
与截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度营业收入减少的原因是卡帕鲁亚俱乐部的会员人数减少。
与截至2021年12月31日止年度相比，截至2022年12月31日止年度的合同费用支出相应增加，主要是由于向公司收取的合同高尔夫球场费用增加。
根据新冠病毒对公共卫生措施和旅行规定的影响，会员会费可能会在未来几个时期受到影响。
其他收益
我们从2022年10月设立的计息现金和投资账户中获得了大约67,000美元的投资收入。
2021年3月，我们从Kapalua Bay Holdings，LLC（KBH）的51%股权中获得了1.3万美元的最终分红。这笔投资此前在2009年被减记为零。
养老金支出
2022年11月和2021年，该公司与保险公司签订购买协议，对某些计划参与者的预定养老金支付进行年金化。2022年和2021年，分别从团体年金合同的计划资产中支付了约1450万美元和1050万美元。由于购买了年金，在截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的养老金支出中分别确认了750万美元和430万美元的结算费用。
利息费用
截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们在一家银行的信贷安排中没有未偿还的借款。截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的利息支出分别为零和10万美元。2022年12月31日和2021年12月31日，我们信贷安排的利率分别为6.38%和2.12%。
已终止的业务
2019年12月，我们签订了一项资产购买协议（“协议”），出售Kapalua Water Company，Ltd.（“KWC”）和Kapalua Waste Treatment Company，Ltd.（“KWT”）位于Kapalua度假村的资产，但须满足某些成交条件，包括完成尽职调查并获得夏威夷州公用事业委员会（“PUC”）的批准。2021年3月，PUC根据其《决定和命令》的某些成交条件批准了此次出售。在2021年5月交易结束时，该公司收到了约420万美元的净收益。
流动性和资本资源
流动性
截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们手头的现金分别为850万美元和560万美元。我们在夏威夷的几家当地银行有存款账户。每个机构的账户都由联邦存款保险公司承保，最高可达25万美元。我们依赖这些银行的财务实力和稳定性，没有理由相信我们的存款将无法按需提供。
我们的投资包括在不同日期到期的公司债券证券，直至2024年2月。截至2022年12月31日，我们投资的公允价值为300万美元。我们打算持有我们的债券投资直到到期。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们在First Hawaiian银行的循环信贷安排（“信贷安排”）下还有1500万美元的可用信贷。2021年，我们签署了第四份贷款修改协议和第二份经修订和重述的信贷协议（“协议”），将信贷安排的到期日延长至2025年12月31日。这些协议提供循环或定期贷款借款选择。循环借款的利息是根据该行的最优惠利率减去1.125个百分点计算的。定期贷款的利率固定为世行的商业贷款利率，并提供利率互换选择。我们已承诺在kapalua度假村提供约30000平方英尺的商业租赁空间，作为信贷安排的担保。出售任何抵押品的净收益必须偿还未偿还的借款，并将永久减少信贷安排的循环承诺金额。信贷安排未使用部分不收取承付费用。信贷安排的条款包括各种陈述、保证、肯定、否定和财务契约以及这类融资惯常的违约事件。财务契约包括最低流动性（定义）为200万美元，负债总额最高为4500万美元，以及对新债务的限制。
截至2022年12月31日，我们遵守了信贷安排下的各项契约，
现金流
截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们的经营活动提供的净现金流总额分别为630万美元和140万美元。截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度，房地产销售净收益分别约为1120万美元和270万美元。
在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，向我们的固定收益养老金计划分别提供了570万美元和100万美元的自愿捐款。2021年1月还提供了最低60万美元的资金捐助。2023年无需提供最低限度的资金捐助。
2022年10月，我们将经营现金流增加的现金余额中的300万美元投资于短期债券证券。截至2022年12月31日，这些债券投资的总收益率约为4.98%。
未来现金流入和流出
2021年12月，我们签订了一项协议，以4000万美元的价格出售卡帕鲁亚中央度假村物业。2022年5月13日，协议条款被修改，包括一项完成条件，要求毛伊岛规划委员会在2023年4月10日之前批准将毛伊县颁发的特别管理区（SMA）许可证延长（5）年。如果延期未在2023年4月10日前获得批准，购买协议将终止。如果延期获得批准，截止日期预计不迟于延期批准日期后（30）三十天。
我们的业务举措包括投资于我们的运营基础设施，以及继续规划和为我们的发展项目争取权益。有时，这可能需要借入我们的信贷安排或其他债务，偿还这些债务可能取决于在压缩的时间框架内以可接受的价格出售我们的房地产资产。我们相信，我们的现金和现金等价物余额、持续经营活动提供的现金以及循环信贷安排下的可用借款，将提供充足的流动性，使我们能够满足我们的营运资金需求、合同义务，并在至少未来12个月和可预见的更长期限内及时偿还我们的债务。
我们的负债，除其他外，可能会增加我们面对普遍不利的经济和行业环境的风险，限制我们在规划或应对业务和行业变化方面的灵活性，以及限制我们借入额外资金的能力。
关键会计政策和估计
我们的会计政策载于本年度报告项目8所列财务报表附注1。按照美国普遍接受的会计原则编制财务报表需要使用会计估计数。其中一些估计和假设涉及高度的主观性和判断性，因此，这些估计和假设的变化可能对我们财务报表中报告的数额产生重大影响。我们认为对我们的财务报表至关重要的会计政策和估计如下：
| • |
如果事件或情况表明长期资产的账面价值可能无法收回，我们将对长期资产进行减值审查。这些资产减值损失分析包含不确定性，因为它们要求管理层对未来现金流量的时间和数额、资产的预期使用寿命、未来事件的不确定性，包括经济状况的变化、经营业绩的变化、资产使用的变化以及资产的维护和改进的持续成本等作出假设和作出相当大的判断；因此，会计估计可能会在不同时期发生变化。如果管理层使用不同的假设，或者如果未来期间出现不同的情况，我们的财务状况或未来的经营业绩可能会受到重大影响。 |
| • |
递延开发成本主要包括我们房地产部门与处于规划阶段的各个项目相关的前期开发和异地开发成本。根据我们对Kapalua度假村和其他物业的未来开发计划以及这些未来项目的估计价值，我们得出结论，我们的递延开发成本将可从我们未来的开发项目中收回。由于我们的发展计划的长期性，以及某些项目何时或是否开发的不确定性，我们的假设和估计可能会发生重大变化。 |
| • |
当管理层批准并承诺计划出售该物业时，资产被归类为持有待售；该物业在当前状态下可立即出售，仅受制于通常和习惯的条款；已启动寻找买家的积极计划和完成出售计划所需的其他行动；出售该物业的可能性很大，预计将在一年内完成；该物业正以相对于其当前公允价值合理的价格进行积极的市场销售；完成出售计划所需的行动表明，不太可能对该计划进行重大修改或撤销该计划。持有待售资产按账面净值或估计公允价值减去出售成本后的较低者列报。 |
| • |
持有至到期债务证券按摊余成本列报。管理层定期对投资进行减值审查。如果任何减值被视为非暂时性的，则担保减记为其公允价值，并将相应损失记为其他收入（费用）的一部分。 |
|
|
|
||
| • |
在我们的综合业务和综合收益报表中，被视为我们正在进行的主要业务的核心的房地产资产的销售被归类为房地产销售收入以及任何相关的销售成本。被视为对我们正在进行的主要或中心业务的外围或附带交易的房地产资产的销售，在我们的综合业务和综合收益报表中反映为净损益。 |
| • |
如果出售一项房地产资产是一项战略转变，已经或将会对我们的业务产生重大影响，例如某一业务部门的终止，那么该物业的业务，包括任何直接归属于它的利息费用，都被归类为终止业务，所有以前期间的金额都从持续业务重新分类为终止业务。个别财产的处置一般不代表战略转变，因此一般不符合被列为中止业务的标准。 |
| • |
在确定我们的固定收益养老金计划的养老金支出和债务时，使用了对参与者退休年龄、寿命、长期投资回报率和其他因素的精算估计。此外，养恤金支出对用于对养恤金债务进行估值的贴现率很敏感。这些假设可能会发生变化，因为它们需要作出重大判断，并具有管理层或其咨询精算师可能无法控制或预料到的内在不确定性。关于我们的固定收益养老金计划的详细讨论载于本年度报告项目8所列财务报表附注6。 |
| • |
管理层根据各种复杂的估计和对所得税法律和条例的解释，计算所得税准备金、当期所得税和递延所得税、税收抵免以及估值备抵。递延税收资产和税收抵免在很可能无法实现的情况下，通过估值备抵予以减少。如果我们在未来几年开始产生应纳税所得额，并且确定不再需要估值备抵，则剩余递延所得税资产的税收优惠和税收抵免将在此时确认。关于我国所得税的详细讨论载于本年度报告项目8所列财务报表附注11。 |
| • |
我们的经营业绩可能会受到对公司不利的重大诉讼或意外事件的影响，包括但不限于责任索赔、环境问题和合同终止。我们记录法律事项的应计费用时，可获得的信息表明，很可能已经发生了一项负债，并且损失的数额是可以合理估计的。我们对这些应计项目进行调整，以反映谈判、和解、裁决、法律顾问的意见以及可能与某一特定事项有关的其他信息和事件的影响和状况。预测索赔和诉讼的结果以及估计相关费用和风险涉及很大的不确定性，可能导致实际费用与这些估计数大不相同。在确定诉讼事项的可能结果时，我们考虑了许多因素。这些因素包括但不限于：具体索赔的性质、我们处理类似类型索赔的经验、提出该事项的司法管辖区、外部法律顾问的意见、通过替代性争议解决机制解决该事项的可能性以及该事项的现状。关于重大诉讼事项和或有事项的详细讨论载于本年度报告项目8所列财务报表附注8。 |
通货膨胀和价格变动的影响
我们拥有的大部分土地都是在1911年到1932年间购得的，都是以成本计价的。卡帕鲁亚度假村的一些固定资产是在1970年代中后期建造并投入使用的。如果固定资产按当期重置成本列报，折旧费用将大大增加。
资产负债表外安排
截至2022年12月31日，我们没有任何重大的表外安排，如美国证交会条例第303（a）（4）（II）项所定义。
| 关于市场风险的定量和定性披露 |
根据SEC条例s-k第10（F）（1）项的定义，我们是一家规模较小的报告公司，不需要提供本项目所要求的信息。
| 财务报表和补充数据 |
致董事会和股东
Maui Land & Pineapple Company, Inc.
关于合并财务报表的意见
我们审计了Maui Land & Pineapple Company，Inc.及其子公司（统称“公司”）截至2022年12月31日和2021年12月31日的合并资产负债表，以及截至2022年12月31日的两年期间各年的相关合并经营报表和综合收益表、股东权益变动表和现金流量表以及相关附注（统称“合并财务报表”）。我们认为，上述合并财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的合并财务状况以及截至2022年12月31日的两年期间各年的经营业绩和现金流量。
意见基础
合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的合并财务报表发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须对公司保持独立。
我们是按照普考博的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和进行审计，以便对合并财务报表是否不存在重大错报，无论是由于错误还是欺诈，有合理的把握。该公司没有被要求对其财务报告的内部控制进行审计，我们也没有受聘进行审计。作为审计的一部分，我们需要了解财务报告的内部控制，但目的不是对公司财务报告内部控制的有效性发表意见。因此，我们不表示这种意见。
我们的审计工作包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这类程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层采用的会计原则和作出的重大估计，以及评价综合财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是本期合并财务报表审计中产生的、已通报或要求通报审计委员会的事项：（1）涉及对合并财务报表具有重要意义的账目或披露事项；（2）涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的通报不会以任何方式改变我们对合并财务报表整体的意见，我们也不会通过通报下文的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露单独提出意见。
收入确认
事项说明
公司有多种收入来源，包括房地产销售、租赁和许可安排以及度假村设施，这些收入在向客户转让货物或服务时确认，其金额反映了公司预期以这些货物或服务换取的对价。
管理层在确定这些客户协议的收入确认时作出重大判断，可能包括以下内容：
| ● |
确定本公司订立的协议是根据会计准则编纂（ASC）主题606，客户合同收入评估的客户合同，还是根据ASC主题842，租赁评估的租赁合同。 |
| ● |
确定对拟提供的货物或服务是否存在单一或多个不同的履约义务。 |
| ● |
每项履约义务的交付方式。 |
| ● |
确定和处理可能影响确认收入的时间和数额的合同条款。 |
| ● |
确定每项不同履约义务以及不单独出售的货物和服务的单独售价。 |
考虑到这些因素，在评估管理层在确定这些客户和租赁协议的收入确认时的判断方面的相关审计工作是广泛的，涉及主观估计和复杂的审计师判断。
我们在审计中是如何处理这个问题的
我们对收入确认和披露的审计程序包括：
| ● |
我们取得了谅解，并评估了内部控制的设计和实施情况，以应对各种收入流（包括独特交易）确认的与收入有关的重大错报风险。 |
| ● |
我们评估了管理层与这些客户协议相关的重要会计政策的合理性。 |
| ● |
对于重要的协议，我们获得并阅读了这些协议；评估了管理层用于确定与客户的适当合同的假设，确定了履约义务和每项不同履约义务的单独价格，确定了可能影响确认收入的时间和数额的独特合同条款，并确定了交付模式；并审查了管理层根据ASC主题606和842应用会计政策的适当性。 |
承诺与或有事项
事项说明
本公司是正常经营过程中发生的索赔的一方。或有负债在管理层确定很可能发生负债且数额可以合理估计时，记入合并财务报表。这一决定需要管理层作出重大判断。
在评估公司是否应因索赔而在其合并财务报表中计提负债时，公司考虑了各种因素，包括索赔的法律和事实情况以及法律顾问的建议。如合并财务报表附注8所述，管理层认为有必要进行权责发生制。管理部门无法估计与索赔有关的任何可能的额外赔偿责任的剩余数额或数额范围。
我们将这些潜在的或有负债和披露确定为一个关键的审计事项，因为评估潜在结果的可能性涉及管理层的重大判断。这要求在执行审计程序以评估公司关于截至2022年12月31日不可能和无法合理估计额外损失的断言时，有高度的审计师判断和更大程度的努力。
我们在审计中是如何处理这个问题的
我们与潜在或有负债和披露有关的审计程序包括：
| ● |
我们了解并评估了内部控制的设计和实施情况，这些控制措施涉及管理层根据最近的事实和情况审查索赔和批准会计处理的重大错报风险。 |
| ● |
我们从参与索赔的公司外部法律顾问那里获得并评估了确认索赔事实和情况的法律确认，并了解管理层得出的结论的基础，即截至2022年12月31日，索赔造成的任何额外损失不太可能发生，也无法合理估计。 |
| ● |
我们评估了管理层在合并财务报表中披露的信息的准确性和完整性，方法是将披露信息与管理层根据公司外部法律顾问提供的信息对索赔和索赔的已知事实进行的内部分析进行比较。 |
应计退休金
事项说明
公司制定了固定福利退休计划，要求进行精算估值，以确定截至2022年12月31日止年度公司合并财务报表中报告的估计福利义务和相关金额。管理层聘请精算专家进行估值，并向专家提供用于计量合并财务报表中报告的数额和合并财务报表附注中披露的数额的假设。2022年，公司对其养老金计划的167名参与者的预定养老金支付进行了年金化。这笔交易导致了结算调整，对公司的合并财务报表产生了重大影响。
我们将累计退休福利债务的估值确定为一个关键的审计事项，因为管理层作出的精算假设具有高度判断性，并且在2022年进行了独特的结算。这就要求审计员有高度的判断力，并在执行关于和解的审计程序时付出更大的努力。
我们在审计中是如何处理这个问题的
我们对累积退休福利及相关金额和披露的审计程序包括以下内容：
| ● |
我们了解并评价了内部控制的设计和执行情况，这些控制措施涉及管理层审查在计算应计退休福利和相关数额时使用的精算假设的确定过程中出现重大误报的风险。 |
| ● |
我们评估了管理层使用的方法和重要假设的合理性，并评估了管理层聘请的第三方精算专家的工作和能力。 |
| ● |
我们评估了管理专家与结算交易相关的报告的准确性和合理性。 |
/s/ACCUITY LLP
自2014年以来，我们一直担任该公司的审计师。
夏威夷火奴鲁鲁
2023年3月23日
MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY，INC. & SUBSIDIARIES
合并资产负债表
| 12月31日， |
||||||||
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千计，共享数据除外） |
||||||||
| 物业、厂房及设备 | ||||||||
| 流动资产 | ||||||||
| 现金及现金等价物 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 现金，受限 |
|
|
||||||
| 应收账款净额 |
|
|
||||||
| 投资，当期部分 |
|
|
||||||
| 预付费用和其他资产 |
|
|
||||||
| 持有待售资产 |
|
|
||||||
| 流动资产总额 |
|
|
||||||
| 财产和设备 | ||||||||
| 土地 |
|
|
||||||
| 土地改良 |
|
|
||||||
| 建筑物 |
|
|
||||||
| 机械和设备 |
|
|
||||||
| 财产和设备共计 |
|
|
||||||
| 减去累计折旧 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 财产，净额 |
|
|
||||||
| 其他资产 | ||||||||
| 投资 |
|
|
||||||
| 递延开发费用 |
|
|
||||||
| 其他非流动资产 |
|
|
||||||
| 其他资产合计 |
|
|
||||||
| 总资产 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 负债和股东权益 | ||||||||
| 负债 | ||||||||
| 流动负债 | ||||||||
| 应付账款 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 薪金和雇员福利 |
|
|
||||||
| 应计退休金，当期部分 |
|
|
||||||
| 递延收入，当期部分 |
|
|
||||||
| 其他流动负债 |
|
|
||||||
| 流动负债合计 |
|
|
||||||
| 长期负债 | ||||||||
| 应计退休金 |
|
|
||||||
| 递延收入 |
|
|
||||||
| 存款 |
|
|
||||||
| 其他非流动负债 |
|
|
||||||
| 长期负债共计 |
|
|
||||||
| 负债总额 |
|
|
||||||
| 承付款项和意外开支 | |
|
||||||
| 股东权益 | ||||||||
| 普通股—— 2022年12月31日和2021年12月31日分别为面值0.0001美元和无面值股票；2022年12月31日和2021年12月31日已发行和未发行的股票分别为43,000，000股和19,476，671股和19,383，288股 |
|
|
||||||
| 额外实收资本 |
|
|
||||||
| 累计赤字 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 累计其他综合损失 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 股东权益总额 |
|
|
||||||
| Total LIABILITIES & Stockholders'EQUITY |
$ |
|
$ |
|
||||
见合并财务报表附注
MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY，INC. & SUBSIDIARIES
综合业务报表
和综合收入
| 截至12月31日， |
||||||||
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千为单位，除每 |
||||||||
| 股份数额） |
||||||||
| 营业收入 | ||||||||
| 房地产 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 租赁 |
|
|
||||||
| 度假村设施和其他 |
|
|
||||||
| 营业总收入 |
|
|
||||||
| 业务费用和开支 | ||||||||
| 房地产 |
|
|
||||||
| 租赁 |
|
|
||||||
| 度假村设施和其他 |
|
|
||||||
| 一般和行政 |
|
|
||||||
| 股份补偿 |
|
|
||||||
| 折旧 |
|
|
||||||
| 业务费用和支出共计 |
|
|
||||||
| 营业收入 |
|
|
||||||
| 其他收益 |
|
|
||||||
| 养恤金和其他退休后费用 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 利息费用 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 持续业务收入（亏损） |
|
( |
) |
|||||
| 已终止业务的损失，扣除所得税后为0美元 |
|
( |
) |
|||||
| 净收入（损失） |
|
( |
) |
|||||
| 养恤金，扣除所得税0美元 |
|
|
||||||
| 综合收益总额 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 每股普通股收益（亏损）--基本和稀释 | ||||||||
| 持续经营 |
$ |
|
$ |
( |
) |
|||
| 已终止的业务 |
$ |
|
$ |
( |
) |
|||
| 净收入（亏损） |
$ |
|
$ |
( |
) |
|||
见合并财务报表附注
MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY，INC. & SUBSIDIARIES
股东权益变动综合报表
截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度
（以千计）
| 累计 |
||||||||||||||||||||||||
| 附加 |
其他 |
|||||||||||||||||||||||
| 普通股 |
支付 |
累计 |
综合 |
|||||||||||||||||||||
| 股票 |
金额 |
资本 |
赤字 |
损失 |
合计 |
|||||||||||||||||||
| 余额，2021年1月1日 |
|
$ |
|
$ |
|
$ | ( |
) |
$ | ( |
) |
$ |
|
|||||||||||
| 股份补偿费用 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 为激励计划发行股份 |
|
|
|
|||||||||||||||||||||
| 已发行的既得限制性股票 |
|
|
( |
) |
|
|||||||||||||||||||
| 为支付税款而注销的股份 |
( |
) |
( |
) |
( |
) |
||||||||||||||||||
| 其他综合收入----养恤金 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 净损失 |
( |
) |
( |
) |
||||||||||||||||||||
| 余额，2021年12月31日 |
|
$ |
|
$ |
|
$ | ( |
) |
$ | ( |
) |
$ |
|
|||||||||||
| 股份补偿费用 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 为激励计划发行股份 |
|
|
|
|||||||||||||||||||||
| 已发行的既得限制性股票 |
|
|
( |
) |
|
|||||||||||||||||||
| 为支付税款而注销的股份 |
( |
) |
( |
) |
( |
) |
||||||||||||||||||
| 其他综合收入----养恤金 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 净收入 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 余额，2022年12月31日 |
|
$ |
|
$ |
|
$ | ( |
) |
$ | ( |
) |
$ |
|
|||||||||||
见合并财务报表附注
MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY，INC. & SUBSIDIARIES
合并现金流量表
| 截至12月31日， |
||||||||
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千计） |
||||||||
| 经营活动产生的现金流量 | ||||||||
| 客户现金收入和其他收入 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 支付给供应商的现金 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 支付工资和税款的现金 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 支付利息的现金 |
|
( |
) |
|||||
| 经营活动所产生的现金净额 |
|
|
||||||
| 投资活动产生的现金流量 | ||||||||
| 购买债券证券 |
( |
) |
|
|||||
| 债券证券的到期日 |
|
|
||||||
| 购置财产 |
|
( |
) |
|||||
| 出售财产和设备的收益 |
|
|
||||||
| 对其他资产的付款 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 投资活动提供的（用于）现金净额 |
( |
) |
|
|||||
| 筹资活动产生的现金流量 | ||||||||
| 长期债务收益 |
|
|
||||||
| 长期债务的支付 |
|
( |
) |
|||||
| 普通股发行费用和其他 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 筹资活动使用的现金净额 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 现金净增加额 |
|
|
||||||
| 年初现金和限制现金 |
|
|
||||||
| 年底的现金和限制现金 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 净收入（亏损）与业务活动提供的现金净额的调节： | ||||||||
| 净收入（亏损） |
$ |
|
$ |
( |
) |
|||
| 为调节净收入（亏损）与业务活动提供的现金净额而作出的调整： | ||||||||
| 折旧及摊销 |
|
|
||||||
| 坏账准备 |
|
|
||||||
| 股份补偿 |
|
|
||||||
| 房地产销售成本 |
|
|
||||||
| 减值费用 |
|
|
||||||
| 财产处置损失 |
|
|
||||||
| 经营资产和负债的变化： | ||||||||
| 应收账款 |
|
|
||||||
| 退休负债 |
|
|
||||||
| 应付账款 |
|
( |
) |
|||||
| 其他经营资产和负债 |
|
( |
) |
|||||
| 经营活动所产生的现金净额 |
$ |
|
$ |
|
||||
非现金投资和融资活动补充时间表：
| • |
2022年和2021年，向公司管理层某些成员发行的普通股总额分别为50万美元和70万美元。 |
见合并财务报表附注。
MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY，INC. & SUBSIDIARIES
合并财务报表附注
截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度
| 1. |
业务说明和重要会计政策 |
业务描述
Maui Land & Pineapple Company，Inc.是一家特拉华州公司，由一家拥有土地并经营的母公司、其主要子公司Kapalua Land Company，Ltd.和某些其他子公司（统称为“公司”）组成。该公司在夏威夷毛伊岛拥有约22000英亩的土地，并通过以下业务部门开发、销售和管理住宅、度假村、商业、农业和工业房地产：
•房地产业务包括土地规划和权利、开发和销售活动。
•租赁业务包括商业、农业和工业土地和财产租赁，我们的注册商标和商号的许可，以及管理西部和毛伊岛内陆的饮用水和非饮用水输送系统，包括管理保护区。
•度假村设施包括管理Kapalua俱乐部的运营，这是一个私人的非股权俱乐部会员计划，在Kapalua度假村的某些设施中提供特殊计划、准入和其他特权。
2022年6月29日，该公司的股东投票通过了一项提案，将公司的注册地从夏威夷州改为特拉华州。重组是通过2022年7月18日完成的转换计划完成的。特拉华州公司注册证书提供的法定股本总额包括48,000，000股，包括43,000，000股普通股，每股面值0.0001美元，以及5,000，000股优先股，每股面值0.0001美元。由于每一股已发行的普通股自动转换为一股重新注册公司的股份，重新注册不会导致所有权的变化。公司重新注册后的名称仍为Maui Land & Pineapple Company，Inc.，其普通股股票继续在纽约证券交易所上市，股票代码为“MLP”。
当管理层批准并承诺出售该物业的计划时，资产被归类为持有待售；该物业在当前状态下可供立即出售，仅受制于通常和习惯的条款；已启动寻找买家的积极计划和完成出售计划所需的其他行动；出售该物业的可能性很大，预计将在一年内完成；该物业正以相对于其当前公允价值合理的价格进行积极的市场销售；完成出售计划所需的行动表明，不太可能对该计划进行重大修改或撤销该计划。持有待售资产按账面净值或估计公允价值减去出售成本后的较低者列报。2021年录得减值损失40000美元。
财产按成本列报。主要的更换、更新和改进是资本化的，而不能改善或延长资产寿命的维护和修理则在发生时记入费用。当财产报废或以其他方式处置时，财产的成本和相关的累计折旧被注销，由此产生的收益或损失计入收入。折旧按有关资产的估计使用寿命使用直线法计算，一般为三至四十年。
在2019年1月1日通过ASC 842后，公司选择了以下实用的权宜之计：
| ● |
单一组成部分的实际权宜之计——要求公司在满足某些标准的情况下，对与该租赁相关的租赁和非租赁组成部分进行会计处理。 |
| ● |
短期租赁是一种实用的权宜之计——对于公司作为承租人的12个月或更短期限的经营租赁，这种权宜之计允许公司不在其资产负债表上记录相关的租赁负债、向承租人收取的税款、承租人直接向第三方支付的出租人费用和使用权资产。 |
每股普通股基本净收益（亏损）的计算方法是用净收益（亏损）除以已发行普通股的加权平均数。每股普通股摊薄净收益（亏损）的计算方法类似于每股基本净收益（亏损），只是增加了分母，以包括如果发行基于股份的薪酬安排的稀释性潜在普通股，本应发行的额外普通股数量。截至2022年12月31日和2021年12月31日，发行在外的基本和稀释加权平均普通股分别为1940万股。
2021年11月，FASB发布了ASU 2021-10，作为对ASC主题832的更新，以提高企业实体获得的政府援助的透明度，包括披露交易类型、这些交易的会计处理以及这些交易对其财务报表的影响。ASU自2021年12月15日之后开始的年度期间生效。该公司的部分管理和保护工作得到了夏威夷州和毛伊县的补贴。根据ASC 958，在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，来自政府实体的大约0.4美元和0.7美元赠款分别被确认为公司租赁部门的收入。
| 2. |
投资 |
截至2022年12月31日债务证券的摊销成本和公允价值包括：
| 摊销 成本 |
毛额 未实现 收益 |
毛额 未实现 损失 |
公平 价值 |
|||||||||||||
| （以千计） |
||||||||||||||||
| 公司债券 |
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||
截至2022年12月31日的债务证券到期情况如下：
| 持有至到期 |
||||||||
| 摊销成本 |
公允价值 |
|||||||
| （以千计） |
||||||||
| 一年或更短 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 一年以上至五年 |
|
|
||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||
债务证券的公允价值采用第一级输入值计量，该输入值基于相同资产在活跃市场中发生的交易的报价。
| 3. |
持有待售资产 |
截至2022年12月31日和2021年12月31日的待售资产包括：
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千计） |
||||||||
| kapalua度假村，46英亩kapalua中央度假村项目 |
$ |
|
$ |
|
||||
| Upcountry Maui，646英亩的农田 |
|
|
||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||
2021年12月，我们签订了一项协议，以4000万美元的价格出售Kapalua Central Resort的物业。2022年5月13日，协议条款被修改，包括一项完成条件，要求毛伊岛规划委员会在2023年4月10日之前批准将毛伊县颁发的特别管理区（SMA）许可证延长（5）年。如果延期未在2023年4月10日前获得批准，购买协议将终止。该修正案还允许买方将最初30万美元的代管保证金中的29万美元用于与延长SMA许可证有关的费用。如果延期获得批准，截止日期预计不迟于延期批准日期后（30）三十天。
2022年2月，公司签订协议，出售毛伊岛内陆地区646英亩的农业用地。经修订的协议条款包括960万美元的收购价格、截至2022年5月16日的审查期以及其他惯例成交条件。2022年5月20日，交易完成后，净筹得920万美元。
上述待售资产均未在本公司的信贷安排下作为抵押。
| 4. |
财产和设备 |
土地
该公司2.2万英亩的土地大部分是在1911年至1932年间收购的，并以成本价计入资产负债表。20,000多英亩的土地位于西毛伊岛，包括一块从海延伸到海拔约5,700英尺的大体上毗连的地块。该地块包括kapalua度假村内约900英亩的土地，这是一个总体规划、目的地度假村和居住社区，位于西毛伊岛，占地约3000英亩。该公司剩余的1500英亩土地位于毛伊岛上部一个通常称为Hali’imaile的地区，主要由租赁的农田组成，包括相关的加工和维修设施。
土地改良
土地改善主要包括Kapalua度假村的道路、公用设施和景观基础设施改善。还包括该公司在西茂宜岛的饮用水和非饮用水系统。该公司的大部分土地改良工程是在1970年代中后期建造并投入使用的，或者是在2017年完成的。如果这些资产按当期重置成本列报，折旧费用将大大增加。
建筑物
大楼包括位于Kapalua度假村和Hali’imaile的餐厅、零售和轻工业空间，用于公司的租赁业务。该公司的大部分建筑都是在1970年代中后期建造并投入使用的。如果这些资产按当期重置成本列报，折旧费用将大大增加。
机械和设备
机器和设备主要是2008年在卡帕鲁亚度假村安装的滑索课程设备，用于公司的租赁业务。
| 5. |
长期负债 |
该公司与第一夏威夷银行（first Hawaiian bank）有一笔1500万美元的循环信贷额度（credit facility）。2021年12月23日，公司签署了第四份贷款修改协议和第二份经修订和重述的信贷协议（“协议”），将信贷安排的到期日延长至2025年12月31日。这些协议提供循环或定期贷款借款选择。循环贷款的利息是根据该行的最优惠利率减去1.125个百分点计算的。定期贷款的利率固定为银行的商业贷款利率，并提供利率互换选择。该公司已承诺在kapalua度假村提供约30,000平方英尺的商业租赁空间，作为信贷安排的担保。出售任何抵押品的净收益必须偿还未偿还的借款，并将永久减少信贷安排的循环承诺金额。信贷安排未使用部分不收取承付费用。
信贷安排的条款包括各种陈述、保证、肯定、否定和财务契约以及这类融资惯常的违约事件。财务契约包括最低流动性（定义）为200万美元，负债总额最高为4500万美元，以及对新债务的限制。该信贷安排还包含一些条款，限制在未经贷款人事先批准的情况下支付现金股息。
截至2022年12月31日，该公司遵守了信贷安排下的契约。
| 6. |
应计退休福利 |
截至2022年12月31日和2021年12月31日的应计退休金包括：
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千计） |
||||||||
| 固定福利养恤金计划 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 不合格退休计划 |
|
|
||||||
| 合计 |
|
|
||||||
| 减去当前部分 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 应计退休福利的非流动部分 |
$ |
|
$ |
|
||||
该公司有两个固定收益养老金计划，基本上涵盖了所有曾经谈判和不谈判的全职、兼职和间歇性雇员。2011年，这两个计划的养老金福利都被冻结。2018年，该公司将两个固定收益养老金计划合并，以简化冻结计划的管理。该公司还有一项无资金保障的不合格退休计划，覆盖9名前雇员。不合格的退休计划于2009年被冻结，未来额外福利的归属也被终止。
2022年11月，该公司与一家保险公司签署了一项购买协议，将目前正在领取福利的167名参与者的预定养老金支付进行年金化。从团体年金合同的计划资产中向保险人支付了大约1450万美元。
2021年11月，公司与一家保险公司签署了一项购买协议，将目前正在领取福利的384名参与者的预定养老金支付进行年金化。从团体年金合同的计划资产中向保险人支付了大约1040万美元。
公司福利计划披露的衡量日期是每年的12月31日。截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度的养恤金债务和计划资产变动情况以及用于确定截至2022年12月31日和2021年12月31日的养恤金信息的计划和假设的资金情况如下：
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千计） |
||||||||
| 养恤金义务的变化： | ||||||||
| 年初的养恤金债务 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 利息成本 |
|
|
||||||
| 精算收益 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 支付的福利 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 年底的养恤金债务 |
|
|
||||||
| 计划资产变动： | ||||||||
| 年初计划资产的公允价值 |
|
|
||||||
| 计划资产的实际回报率 |
( |
) |
|
|||||
| 雇主缴款 |
|
|
||||||
| 支付的福利 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 年末计划资产的公允价值 |
|
|
||||||
| 资金状况 |
$ | ( |
) |
$ | ( |
) |
||
| 累计养恤金债务 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 确定养恤金债务的加权平均假设： |
||||||||||||
| 贴现率 |
|
- |
|
|
- |
|
||||||
| 计划资产的预期长期回报率 |
|
|
||||||||||
| 补偿增加率 |
不适用 | 不适用 | ||||||||||
截至2022年12月31日和2021年12月31日的累计其他综合损失分别为830万美元和1560万美元，是尚未确认为养恤金和其他退休后费用组成部分的精算损失净额。
在综合收益中确认的定期养恤金费用净额和其他数额的构成如下：
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千计） |
||||||||
| 养恤金和其他福利： | ||||||||
| 利息成本 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 计划资产的预期回报率 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 确认的精算损失净额 |
|
|
||||||
| 结算费用 |
|
|
||||||
| 养恤金支出 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 在综合收益中确认的计划资产和福利义务的其他变动： | ||||||||
| 净损失（收益） |
$ |
|
$ |
( |
) |
|||
| 已确认损失的摊销 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 综合收益中确认的收益总额 |
$ | ( |
) |
$ | ( |
) |
||
| 用于确定定期养恤金净成本的加权平均假设： |
2022 | 2021 |
||||||||||
| 贴现率 |
|
- | 2.74% | 2.28 | - | 2.35% | ||||||
| 计划资产的预期长期回报率 |
4.00% | 4.50% | ||||||||||
| 补偿增加率 |
不适用 | 不适用 | ||||||||||
计划资产的预期长期回报率是按基本要素计算的。对历史市场进行了研究，并假定股票和固定收益之间的长期历史关系符合广泛接受的资本市场原则，即波动性较高的资产在长期内产生更高的回报。在确定长期资本市场之前，对当前的市场因素，如通货膨胀和利率进行评估。作为建立长期投资组合回报的一部分，计划资产的多样化和再平衡得到了恰当的考虑。
在2022年12月31日和2021年12月31日，该计划持有多只怡安集合投资信托（简称“ACIT”）基金的SHARES。按类别分列的公司养老金计划资产的公允价值如下：
| 2022年公允价值计量 （以千计） |
||||||||||||||||
| 报价 活跃市场 相同资产 （一级） |
重要的其他 可观测输入 （2级） |
测量于 导航作为 实用 权宜之计 |
合计 |
|||||||||||||
| ACIT股票基金 |
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||
| 固定收益基金 |
|
|
|
|
||||||||||||
| 现金管理基金 |
|
|
|
|
||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||
| 2021年公允价值计量 （以千计） |
||||||||||||||||
| 报价 活跃市场 相同资产 （一级） |
重要的其他 可观测输入 （2级） |
测量于 导航作为 实用 权宜之计 |
合计 |
|||||||||||||
| ACIT股票基金 |
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||
| 固定收益基金 |
|
|
|
|
||||||||||||
| 现金管理基金 |
|
|
|
|
||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||
第一级资产使用同一资产在活跃市场中发生的交易的报价进行定价。第2级资产的定价使用资产的可观察输入值（例如，按通常报价的间隔可观察到的利率和收益率曲线、波动性、提前还款速度、损失严重程度、信用风险和违约率）或主要来自可观察市场数据或通过相关性或其他方式得到可观察市场数据证实的输入值（经市场证实的输入值）。第2级中包含的资产净值（NAV）很容易确定，每日计量，并基于每个基金基础投资的公允价值。对于某些ACIT基金，NAV被用作估计公允价值的实用权宜之计，不在公允价值等级中分类。这些基金每月或每季度根据其基础投资的公允价值确定资产净值，并有赎回限制。根据每只基金的通知要求（包括105天的通知），可以在基金的季度末资产负债表上要求赎回。
由某些高级管理人员组成的行政委员会负责管理公司的固定收益养老金计划。养恤金计划的资产根据计划目前的资金状况和行政委员会确定的其他特征在经批准的资产类型之间分配，但须符合计划的流动性要求。
未来养恤金付款估计数如下（单位：千）：
| 截至12月31日， | ||||
| 2023 |
$ |
|
||
| 2024 |
$ |
|
||
| 2025 |
$ |
|
||
| 2026 |
$ |
|
||
| 2027 |
$ |
|
||
| 2028-2032 |
$ |
|
||
公司分别于2022年8月和2021年向其固定收益养老金计划自愿捐款570万美元和100万美元。该公司还在2021年1月为其养老金计划提供了最低60万美元的所需缴款。该法案包括针对单一雇主固定福利计划的有限资金减免条款，允许推迟本应在2020年到期的所需缴款。2023年不需要最低捐款。
| 7. |
合同资产和负债 |
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日，应收客户合同款分别为30万美元、30万美元和80万美元。
递延许可费收入
公司与Kapalua种植园和海湾高尔夫球场的所有人签订了商标许可协议，自2020年4月1日起生效。根据协议中规定的条款和条件，被许可方将获得永久、违约时可终止、可转让、非排他性的许可，使用该公司的商标和服务标志来推广其高尔夫球场和销售其许可产品。2020年3月，该公司收到了一笔200万美元的特许权使用费。截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度，在其估计经济使用寿命内按直线法确认的收入分别为10万美元。
| 8. |
承诺与或有事项 |
2018年12月31日，夏威夷州卫生部（“doh”）发布了一份通知，并对涉嫌与公司内陆毛伊岛废水处理设施有关的废水违规行为作出裁定（“命令”）。该设施建于20世纪60年代，为该公司以前的农业业务部门的工人开发的大约200套独栋住宅提供服务。该设施由两个1.5英亩的废水稳定池和周围的处置浸出场组成。除其他要求外，该命令还包括支付23万美元的行政罚款和开发一座新的污水处理厂，这将成为最终决定，并具有约束力——除非要求举行听证会，对指控的违规行为和处罚提出异议。
在我们继续努力通过一项经批准的纠正行动计划来解决和补救该设施的废水问题之际，Doh同意推迟该命令。建造更多的沥青场和安装地面曝气机、污泥清除系统和使用水厂的天然池塘覆盖物的工作已经完成。废水监测的试验结果表明，废水浓度在允许范围内。行政听证日期定于2023年6月。
根据1999年与毛伊岛达成的一项和解协议，该公司和几家化学品制造商同意支付90%的资本成本，以便在未来任何水井安装过滤系统，如果杀线虫的存在（通常称为dbcp）超过规定水平，并支付现有和未来水井过滤系统的持续维护和运营成本。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，公司分别支付了约21000美元和59000美元，用于偿还过滤和维护费用。该公司目前不知道毛伊县计划在受农业化学品影响的地区安装其他过滤系统或钻任何水井。因此，由于公司无法估计任何可能负债的数额或数额范围，因此没有记录与任何未来油井有关的费用准备金。
此外，在公司的正常业务活动过程中，公司不时受到各种其他索赔、投诉和其他法律诉讼的影响。公司认为，这些其他事项的解决总的来说不太可能对公司的综合财务状况或运营产生重大不利影响。
| 9. |
租赁安排 |
2048年之前，公司主要将土地出租给农业经营者和商业建筑中的空间，主要出租给餐馆和零售租户。这些经营租约一般规定最低租金、许可费、基于租户收入的租金百分比以及偿还公共区域维护和其他费用。某些租约允许承租人选择延长或终止租赁协议。不存在允许承租人选择购买标的资产的协议。截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度受ASC 842约束的租赁收入总额如下：
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千计） |
||||||||
| 最低租金 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 租金百分比 |
|
|
||||||
| 许可费 |
|
|
||||||
| 其他 |
|
|
||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||
截至2022年12月31日和2021年12月31日，扣除累计折旧后的租赁财产分别为10.1美元和1120万美元。
今后五年及其后的最低租金收入如下（单位：千）：
| 截至12月31日， | ||||
| 2023 |
$ |
|
||
| 2024 |
$ |
|
||
| 2025 |
$ |
|
||
| 2026 |
$ |
|
||
| 2027 |
$ |
|
||
| 此后 |
$ |
|
该公司在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度分别确认了4.9万美元和4.1万美元的经营租赁租金费用。使用权资产记入其他流动资产，相关租赁负债记入其他流动负债。截至2022年12月31日和2021年12月31日，这些办公室和设备租赁项下剩余合同付款的现值分别为53000美元和87000美元。
| 10. |
股份补偿 |
根据公司2017年股权和激励奖励计划（股权计划），公司董事和某些管理层成员将以公司普通股的形式获得部分薪酬。以股份为基础的薪酬是根据授予日的最高和最低股价的平均值来估值的。根据股权计划的条款和条件，股票是在协议签署后发行的，该协议反映出受让人接受相应的SHARES。根据股权计划发行的受限制股份按季度归属，并享有投票权和定期股息，但在归属之前不能处置。在承授人终止担任公司董事或受雇于公司时，所有未归属的受限制股份将被没收。
基于股份的薪酬是根据公司高管和管理层在股权计划下的某些预定业绩目标和目标的实现情况，每年确定并授予他们。这种以股份为基础的薪酬包括以普通股股份支付的年度奖励和以限制性股票支付的长期奖励，在三年内每季度归属一次。
截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度，基于股票的薪酬总额分别为130万美元和140万美元。这些金额包括分别于2022年和2021年归属的约90万美元和70万美元的限制性普通股SHARES。
| 11. |
所得税 |
Gaap规定了财务报表确认和计量纳税申报表中已采取或预期将采取的税务状况的确认门槛和计量属性。
公司的所得税拨备是用负债法计算的。对财务报表与资产和负债的所得税基础之间的所有暂时性差异，采用法律或条例颁布的税率，计提递延所得税。
截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度，所得税费用（福利）总额与使用21%的法定联邦税率计算的数额之间的调节情况如下：
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千计） |
||||||||
| 按法定税率计算的联邦所得税费用（福利） |
$ |
|
$ |
( |
) |
|||
| 调整如下： | ||||||||
| 永久差异 |
|
|
||||||
| 估价津贴 |
( |
) |
|
|||||
| 所得税费用（收益） |
$ |
|
$ |
|
||||
截至2022年12月31日和2021年12月31日，递延所得税资产包括下列暂时性差异：
| 2022 |
2021 |
|||||||
| （以千计） |
||||||||
| 净经营亏损和税收抵免结转 |
$ |
|
$ |
|
||||
| 合资企业和其他投资 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 应计退休金 |
|
|
||||||
| 财产账面净值 |
|
|
||||||
| 递延收入 |
|
|
||||||
| 储备金和其他 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 递延所得税资产共计 |
|
|
||||||
| 估价津贴 |
( |
) |
( |
) |
||||
| 递延所得税资产净额 |
$ |
|
$ |
|
||||
已设立估价津贴，以减少预期无法实现的未来税收优惠。与应计退休福利和估值备抵有关的递延所得税资产的变动包括计入累计其他综合损失的养恤金调整数，但不包括在当期拨备中。自2017年12月31日之后开始的纳税年度产生的净营业亏损（nol）结转受tcja限制。截至2022年12月31日，该公司有大约6760万美元的联邦nol结转，从2028年到2034年到期。截至2022年12月31日，该公司有大约8170万美元的州无债务结转，从2028年到2034年都将到期。截至2022年12月31日，该公司有大约570万美元的联邦和州无担保结转未到期。
| 12. |
已终止的业务 |
2019年12月，公司签订了一份资产购买协议，出售Kapalua Water Company，Ltd.和Kapalua Waste Treatment Company，Ltd.位于Kapalua度假村的公用事业委员会（“PUC”）监管资产，但须满足某些成交条件，包括PUC的批准。公司在2021年5月交易结束时收到了约420万美元的净收益。
2021年已终止业务的结果如下：
| 2021 |
||||
| （以千计） |
||||
| 营业收入 |
$ |
|
||
| 业务费用和开支 |
( |
) |
||
| 减值损失 |
( |
) |
||
| 终止经营损失 |
$ | ( |
) |
|
| 13. |
分段信息 |
本公司的可报告经营分部由独立的业务部门组成，其经营业绩由本公司的首席执行官（其首席决策者）在评估业绩和决定资源分配时定期审查。2022年可报告的经营分部如下：
| • |
房地产包括开发活动，如土地规划和权利，以及房地产库存的销售。 |
| • |
租赁主要包括不动产租赁活动的收入和支出、第三方使用本公司某些商标和品牌名称的许可费和使用费，以及维护本公司不动产资产的费用，包括养护活动。业务部分还包括管理向西部和毛伊岛上游地区提供饮用水和非饮用水的沟渠、水库和水井系统。 |
| • |
度假村设施包括会员计划，在卡帕鲁亚度假村内为其会员提供某些福利和特权。 |
公司可报告的经营分部业绩是根据营业收入计量的，不包括利息、折旧、一般和行政、股权报酬、养老金和其他退休后费用。
截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度，公司各可报告分部的简明合并财务信息（单位：千）如下：
| 真实 |
度假村 |
|||||||||||||||||||
| 遗产 |
租赁 |
便利设施 |
其他 |
合并 |
||||||||||||||||
| 2022 |
||||||||||||||||||||
| 营业收入(1) |
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||
| 业务费用和开支 |
( |
) |
( |
) |
( |
) |
|
( |
) |
|||||||||||
| 折旧费用 |
|
( |
) |
|
( |
) |
( |
) |
||||||||||||
| 一般和行政费用 |
( |
) |
( |
) |
( |
) |
( |
) |
( |
) |
||||||||||
| 营业收入（亏损） |
|
|
( |
) |
( |
) |
|
|||||||||||||
| 养恤金和其他退休后费用 |
( |
) |
||||||||||||||||||
| 利息费用 |
( |
) |
||||||||||||||||||
| 其他收益 |
|
|||||||||||||||||||
| 持续经营收益 |
$ |
|
||||||||||||||||||
| 资本支出(2) |
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||
| 物业、厂房及设备(3) |
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||
| 真实 |
度假村 |
|||||||||||||||||||
| 遗产 |
租赁 |
便利设施 |
其他 |
合并 |
||||||||||||||||
| 2021 |
||||||||||||||||||||
| 营业收入(1) |
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||
| 业务费用和开支 |
( |
) |
( |
) |
( |
) |
|
( |
) |
|||||||||||
| 折旧费用 |
|
( |
) |
|
( |
) |
( |
) |
||||||||||||
| 一般和行政费用 |
( |
) |
( |
) |
( |
) |
( |
) |
( |
) |
||||||||||
| 营业收入（亏损） |
|
|
( |
) |
(1,372 |
) |
|
|||||||||||||
| 养恤金和其他退休后费用 |
( |
) |
||||||||||||||||||
| 利息费用 |
( |
) |
||||||||||||||||||
| 其他收益 |
|
|||||||||||||||||||
| 持续经营损失 |
$ | ( |
) |
|||||||||||||||||
| 资本支出(2) |
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||
| 物业、厂房及设备(3) |
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||
| (1) |
|
| (2) |
|
| (3) |
|
| 14. |
储备 |
2022和2021年可疑账户备抵如下：
| 说明 |
余额 年初 |
增加 （减少） |
余额 年底 |
|||||||||
| （以千计） |
||||||||||||
| 呆账备抵 | ||||||||||||
| 2022 |
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||
| 2021 |
$ |
|
$ | ( |
) |
$ |
|
|||||
| 与会计师在会计和财务披露方面的变化和分歧 |
没有。
| 控制和程序 |
对披露控制和程序的评价
我们的管理层在首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至2022年12月31日我们的披露控制和程序（该术语在《交易法》规则13a-15（E）和15d-15（E）中定义）的有效性。我们维持披露控制和程序，这些控制和程序旨在提供合理的保证，即我们根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息在SEC规则和表格规定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，并且这些信息被积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官（视情况而定），以便及时就要求披露做出决定。我们的管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作得多么好，都只能提供实现其目标的合理保证，管理层在评估可能的控制和程序的成本效益关系时必须运用其判断。根据截至2022年12月31日对我们披露控制和程序的评估，我们的首席执行官、首席财务官和首席会计官得出结论，截至该日期，我们的披露控制和程序是有效的。
MANAGEMENT’s ANNUAL REPORT ON INTERNAL CONTROL OVER FINANCIAL REPORTING
我们的管理层有责任建立和维持对财务报告的适当内部控制。财务报告的内部控制在《交易法》第13a-15（F）条和第15d-15（F）条中被定义为一个程序，由公司的首席执行官、首席财务官、首席会计官设计或在其监督下进行，并由我们的董事会、管理层和其他人员实施，以便根据美国普遍接受的会计原则，就财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。我们对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：
| • |
涉及保持记录，以合理的细节，准确和公平地反映我们的资产的交易和处置； |
| • |
提供合理保证：会计事项的记录是必要的，以便按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表，公司的收支只是根据我们的管理层和董事的授权进行的；以及 |
| • |
就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权获取、使用或处置我们的资产提供合理保证。 |
财务报告的内部控制由于其固有的局限性，只能为财务报表的列报和编制提供合理的保证。对今后各期的任何成效评估的预测都可能受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，评估了公司截至2022年12月31日的财务报告内部控制的有效性。在进行这一评估时，管理层采用了履带委员会（coso）赞助组织委员会在内部控制——综合框架（2013年）中规定的标准。根据评估，管理层认为，截至2022年12月31日，公司的财务报告内部控制是有效的。
由于我们是一家规模较小的报告公司，我们的独立注册会计师事务所不需要证明我们对财务报告的内部控制的有效性。
财务报告内部控制的变化
在第四财季，我们对财务报告的内部控制（这一术语在《交易法》第13a-15（f）条或第15d-15（f）条中定义）没有发生任何对公司财务报告内部控制产生重大影响或有可能产生重大影响的变化。
| 其他信息 |
没有。
| 关于阻止检查的外国法域的披露 |
不适用。
| 董事、执行干事和公司治理 |
本项目下所需的信息将在我们与2023年度股东大会相关的代理声明中列出，该声明将在截至2022年12月31日的财年结束后120天内提交给美国证券交易委员会，并以引用方式并入本文。
| 高管薪酬 |
本项目下所需的信息将在我们与2023年度股东大会相关的代理声明中列出，该声明将在截至2022年12月31日的财年结束后120天内提交给美国证券交易委员会，并以引用方式并入本文。
| 某些实益拥有人的证券所有权和管理层及相关股东事项 |
本项目下所需的信息将在我们与2023年度股东大会相关的代理声明中列出，该声明将在截至2022年12月31日的财年结束后120天内提交给美国证券交易委员会，并以引用方式并入本文。
| 某些关系和关联交易，以及董事独立性 |
本项目下所需的信息将在我们与2023年度股东大会相关的代理声明中列出，该声明将在截至2022年12月31日的财年结束后120天内提交给美国证券交易委员会，并以引用方式并入本文。
| 首席会计师费用和服务 |
本项目下所需的信息将在我们与2023年度股东大会相关的代理声明中列出，该声明将在截至2022年12月31日的财年结束后120天内提交给美国证券交易委员会，并以引用方式并入本文。
| 财务报表附表 |
a)
| 1. |
财务报表。Maui Land & Pineapple Company，Inc.及其子公司的以下财务报表和独立注册会计师事务所的报告载于本年度报告第8项： |
| 17 |
|
| 20 |
|
| 21 |
|
| 22 |
|
| 23 |
|
| 24 |
| 2. |
财务报表附表。财务报表附表被省略，因为它们不适用，或所需信息在财务报表或其附注中列示。 |
| 3. |
展品。以下是作为10-K表格一部分提交的证物清单。 |
| 以引用方式并入 |
||||||
| 附件 编号 |
附件说明 |
形式 |
档案编号。 |
附件 |
提交日期 |
已备案 特此 |
| 2.1 |
夏威夷公司Maui Land & Pineapple Company，Inc.转换为特拉华州公司Maui Land & Pineapple，Inc.的计划 |
8-K |
001-06510 |
2.1 |
7/20/2022 |
|
| 3.1 |
8-K |
001-06510 |
3.1 |
7/20/2022 |
||
| 3.2 |
8-K |
001-06510 |
3.2 |
7/20/2022 |
||
| 3.3 |
8-K |
001-06510 |
3.3 |
7/20/2022 |
||
| 10.1# |
10-Q |
001-06510 |
10.1 |
4/28/2017 |
||
| 10.2# |
定义14A |
001-06510 |
附录a |
3/28/2017 |
||
| 10.3 |
8-K |
001-06510 |
10.1 |
6/11/2014 |
||
| 10.4 |
10-Q |
001-06510 |
10.1 |
8/11/2016 |
||
| 10.5 |
10-K |
001-06510 |
10.25 |
3/03/2020 |
||
| 10.6 |
10-K |
001-06510 |
10.6 |
3/01/2022 |
||
| 10.7 |
10-Q |
001-06510 |
10.1 |
8/11/2022 |
||
| 10.8 |
10-K |
001-06510 |
10.8 |
3/1/2022 |
||
| 10.9 |
10-Q |
001-06510 |
10.1 |
5/10/2022 |
||
| 10.10 |
10-Q |
001-06510 |
10.3 |
5/10/2022 |
||
| 10.11 |
10-Q |
001-06510 |
10.2 |
8/11/2022 |
||
| 10.12 | 2023年3月15日公司向Warren Haruki签署的保密解除和和解协议 | X | ||||
| 10.13 |
公司之间的雇佣协议和Race Randle日期为2023年3月15日 | X | ||||
| 21.1 |
X |
|||||
| 23.1* |
X |
|||||
| 24.1 |
X |
|||||
| 31.1 |
X |
|||||
| 31.2 |
X |
|||||
| 32.1* |
X |
|||||
| 32.2* |
X |
|||||
| 101.ins |
内联XBRL实例文档 |
X |
||||
| 101.sch |
内联XBRL分类法扩展模式文档 |
X |
||||
| 101.CAL |
inlinexbrl分类学扩展计算文档 |
X |
||||
| 101.def |
内联XBRL分类法扩展定义linkbase |
X |
||||
| 101.lab |
inlinexbrl分类法扩展标签linkbase文档 |
X |
||||
| 101.预 |
内联XBRL分类法扩展演示文稿链接文档 |
X |
||||
| 104 | 封面页交互式数据文件（在内联XBRL中格式化，包含在附件101中）。 |
| * |
为经修订的1934年《证券交易法》第18节的目的，本证书不应被视为“已提交”，或以其他方式受该节的责任约束，也不应被视为通过引用并入根据经修订的1933年《证券法》或经修订的1934年《证券交易法》提交的任何文件中，除非注册人通过引用将其具体纳入。 |
| # |
表示管理合同或补偿计划或安排。 |
| 表格10-K摘要 |
没有。
根据经修订的1934年《证券交易法》第13或15（D）条的规定，登记人已妥为安排于2023年3月23日由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。
| Maui Land & Pineapple Company, Inc. |
||
| 签名： |
Warren H. Haruki |
|
| Warren H. Haruki |
||
通过这些礼物了解所有人，以下签名的每个人在此构成并指定Warren H. Haruki和Wade K. Kodama，以及他们中的每一个人，作为他或她的真实和合法的实际代理人和代理人，具有完全的替代和重新替代他或她的权力，并以他或她的名义、地点和代替，以任何和所有身份签署本年度报告的任何和所有修订，并将该修订连同其所有证物和与此相关的其他文件提交给美国证券交易委员会，授予上述事实上的律师和代理人，以及他们中的每一个人，充分的权力和授权去做和执行与此有关的每一个必要和必要的行为和事情，尽其可能或可能亲自做的所有意图和目的，特此批准和确认上述事实上的律师和代理人，或他们中的任何一个，或他们或他们的替代人，可以合法地做或安排做或凭借本协议做的所有事情。
根据经修订的《交易法》的要求，本年度报告已由下列人士代表注册人并在所示日期以其身份签署如下。
| 通过 |
Warren H. Haruki |
日期：2023年3月23日 |
|
| Warren H. Haruki，Shlomo Kramer & |
|||
| 首席执行官（首席执行官） |
|||
| 通过 |
Stephen M. Case |
日期：2023年3月23日 |
|
| Stephen M. Case，董事 |
|||
| 通过 |
/S/David A. Heenan |
日期：2023年3月23日 |
|
| David A. Heenan，导演 |
|||
| 通过 |
Anthony P. Takitani |
日期：2023年3月23日 |
|
| Anthony P. Takitani，导演 |
|||
| 通过 |
Arthur C. Tokin |
日期：2023年3月23日 |
|
| Arthur C. Tokin，导演 |
|||
| 通过 |
Glyn F. Aeppel |
日期：2023年3月23日 |
|
| Glyn F. Aeppel，主任 |
|||
| 通过 |
John M. Sabin |
日期：2023年3月23日 |
|
| 约翰·M·萨宾，导演 |
|||
| 通过 |
/S/Wade K. Kodama |
日期：2023年3月23日 |
|
| Wade K. Kodama，首席财务官 |
|||
| （首席财务干事） |
|||
| 通过 |
Scott N. Kodama |
日期：2023年3月23日 |
|
| Scott N. Kodama，财务总监 |
|||
| （首席会计干事） |