EX-10.27
附件 10.27
转租协议
本转租协议（“转租”）的日期为2026年6月15日（“生效日期”），由特拉华州公司ANAPTYSBIO，INC.（“分房东”）与特拉华州公司FIRST TRACKS BIOTHERAPEUTICS，INC.（“分租人”）签署。
简历
A.分房东目前根据日期为2020年5月4日的特定租赁的条款和条件向WATERIDGE Property Owner，LP（一家特拉华州有限合伙企业（“主房东”）租赁某些处所，该租赁经日期为2021年4月5日的特定租赁协议第一修正案（经如此修订，“主租赁”）修订。根据主租约，分业主现向总业主租赁位于圣地亚哥Wateridge Circle，San Diego，加利福尼亚州 92121的某幢建筑物（“建筑物”）内约45057平方呎的可出租空间（“处所”），详见租约。分房东声明本协议所附总租赁的真实、正确和完整副本作为附件 A。此处所有大写但未定义的术语应具有在总租赁中赋予它们的含义。
B.主租约期限订于2031年8月31日（“租约到期日”）按其条款届满。
CB。分租人希望将处所转租予分租人，而分租人希望根据本转租条款及条件向分租人转租处所。
协议
现在，因此，为了良好和有价值的对价，特此确认其收到和充分性，分房东和分租人特此约定如下：
1.
转租处所。分租人特此将处所转租予分租人，而分租人特此根据本转租条款及条件向分租人转租处所。转租人应在“转租开始日期”（定义见下文）接受其“原样”和“在哪里”的条件下处于修复状态和状态的处所。除本转租另有规定外，转租人明确承认并同意转租人不承担任何义务为转租人的使用和占用进行任何准备处所的工作。在分房东和转租人及总房东全面执行本转租后十（10）天内，分房东须根据本转租将处所的管有权交付总房东同意本转租的可接受表格，除非因分房东无法合理控制的任何原因而延迟。
2.
任期。本次转租的期限（“转租 任期“）须于以下日期中较后的日期开始：（i）2026年4月21日，或（ii）分业主就本转租取得总业主同意的日期，其形式及实质合理上令分业主及分租户满意（”转租 开工日期"），将于2028年4月4日届满
(“转租到期日”），除非根据本转租条款提前终止。即使本转租契据另有相反规定，转租人仍有权自2027年12月31日起终止本转租契据（"提前终止日期”）通过在提前终止日期前至少六（6）个月提供的向分房东交付书面通知的方式。
3.
使用。转租人应按照主租赁使用转租处所，且仅用于开展转租人业务。
4.
租金。分租人须负责在转租期之前及期间及时支付主租约项下的基本租金及额外租金及以其他方式遵守主租约项下的分租人义务。转租人应向分房东支付以下作为本协议项下的转租租金：
4.1
转租期租；租金开始日期。自转租开始日起，并在转租期内持续，转租人应向转租人支付，作为转租租金（“月租"）分租业主根据主租约第1.12条所欠的每月基本租金加上根据主租约应缴的额外租金，以美利坚合众国的合法款项支付，而无须任何扣除、抵销、事先通知或要求，于转租期自转租开始日起至转租到期日期间的每个月的首个日期提前支付。
4.2
其他费用。此外，转租人须向转租人支付就转租人要求的服务而实际招致的任何费用，而转租人须就该服务向总业主承担法律责任，而该服务与总业主根据总租赁并无义务免费提供的服务有关，例如转租人搬入的货运电梯费（"其他收费”).该等其他费用，如不是由转租人直接支付予总业主，则须在转租人向转租人开出帐单后七（7）天内，向转租人支付以汇给总业主。
4.3
“转租租金”定义。根据本转租条款，转租人对分业主的所有金钱责任均视为租金（“转租租金”).转租租金应以美国合法货币通过ACH或电汇至转房东可能以书面指定的账户的方式支付给转房东。转租期内任何部分月份应付的转租租金，应根据该月的实际天数按日按比例分摊。
5.1
转租次级至主租赁；转租人的契约。本转租在各方面均受制于及从属于主租赁的所有条款、条文、契诺、规定、条件及协议。转租人同意如下：除本转租另有规定外，该并入条文中所有提及“租客”一词均视为提及转租人，所有提及“租赁”一词均视为提及本转租，所有提及“条款”一词均视为提及转租期限，所有提及“房东”一词均视为提及转租人，所有提及“受偿人”一词均视为包括提及转租人，除非明确说明，或文意有所指，否则）：
(a)
基本租赁条款.主租赁的规定在此以引用方式并入本文，但第1.1、1.2、1.3、1.4、1.7、1.9、1.10、1.11、1.14、3.2节、第4条、第7条、41.3节、所有与租金减免有关的规定、其中的附件 B和附件 D除外。
(b)
标牌/目录.承租人安装标牌和列入建筑物名录的权利分别受主租约第三十七条管辖。
（c）
公用事业和服务。分租人对公用事业的消耗应受主租约第19条的约束，该条通过本引用并入本文，适当按比例分配转租开始日期之前的任何电费。
（d）
改动。未经（i）总业主的事先书面同意，（ii）分业主的同意不得对处所作出任何更改、增设或改善，而总业主的同意可按总租约的规定予以授予或拒绝，及（ii）分业主的同意如获得总业主的同意，则不得无理拒绝、附加条件或延迟。尽管有上述情况，就分租客希望进行的任何其他更改、增补或改善而言，分租客须就该等建议的更改、增补或改善提供根据主租约所要求的所有文件及资料，而分租客须迅速将该等文件及资料呈交总业主，以征得其同意该等更改、增补或改善。
（e）
保险。转租人应获得主租赁要求的保险范围，这些保险通过本引用并入本文，但转租人不应被要求获得本节中指定给主房东的保险，但它应继续承租人要求的保险范围。责任保险的每份保单应指定次级房东和总房东为附加被保险人，财产保单的放弃代位要求应在次级房东和次级租户之间操作，操作方式与主房东和次级房东之间的操作方式相同。
（f）
转让、转租。未经（i）总业主的事先书面同意，转租人不得将处所转让或转租，而总业主可按总租约第27条的规定予以准予或扣留，及（ii）分业主的同意，不得无理拒绝、附加条件或延迟。
（g）
同意书.如总业主拒绝同意或批准，则根据本转租要求分业主作出的任何同意或批准，均视为合理拒绝。
5.2
某些盟约.除上述规定外，除本转租另有规定外，现将主租赁的规定并入本转租。任何一方均不得采取任何行动，或作出或允许作出任何（i）违反或违反本转租所从属的主租赁或任何其他文书的任何条款、契诺、条件或规定（且分房东应遵守主租赁的所有条款，前提是分房东仍根据该条款承担义务，或分租客无法直接遵守该等义务）；或（ii）可能导致分房东承担任何额外费用或其他责任，除非分租客承担并支付该等费用或责任。
5.3
管有权的终止.转租人明确同意，如果转租人的租赁、控制权或占有权因到期或任何其他原因而终止，包括但不限于转租人根据主租约第41.4条行使其终止选择权，则本转租应立即终止并终止，转租人应立即将管有权交给转租人；但条件是，转租人对转租人的责任或因适用方在本转租下的违约而导致的转租人对转租人的终止责任不应因此类终止而解除。
5.4
分业主概不负责根据总租赁作出的总业主的申述及契诺。分业主不应被视为总业主以建筑物出租人的身份在总租赁中作出任何陈述。此外，在转租期内，转租人承认并同意转租人无须就总业主违反其在总租赁项下的契诺及义务承担责任。在不限制前述内容的概括性的情况下，分业主并无义务（i）提供总业主在总租赁中同意提供的任何服务或公用事业，（ii）进行总业主在总租赁中同意进行的任何维修或修复，（iii）遵守总业主在总租赁中同意遵守的任何法律或公共当局的要求，或（iv）就操作采取任何行动，管理或控制总业主在主租约中同意占用的物业或任何公共区域，而分业主无须因总业主没有这样做，或因总业主没有遵守或履行总业主须遵守或履行的总租赁的任何条款、契诺或条件而对分租客承担法律责任，但如分租客善意地确定总业主并未履行其在总租约项下的义务，然后，在收到转租人的书面通知后，分房东有义务使用商业上合理的努力，以促使主租赁下的主房东的此类违约、违约或失败得到解决或以其他方式得到解决，以使转租人合理满意；但进一步规定：分房东没有任何义务启动诉讼或其他争议解决程序，以促使主房东遵守主租赁，除非转租人不能以自己的名义这样做，在这种情况下，分房东应这样做，费用由转租人承担。尽管有上述规定，如任何违反主租赁的行为应使分房东有权主张减免租金以进行推定驱逐或其他方式，则该减免应以有利于分租客的方式产生。如果分房东有权获得因火灾或其他伤亡而产生的减租租金或其他索赔，则分租客应享有相同的索赔。
6.
由转承人作出赔偿。租赁的赔偿条款应适用于本转租，如同分房东是总房东而分租客是租赁中描述的租户一样。
7.1
分房东不得（1）未经分租客同意，在其预定到期日期之前放弃或终止主租赁；但如果分房东选择根据第41.4条行使其终止选择权，则无需得到分租客的同意
主租赁，或（2）修订或修改主租赁，其结果将对转租人在本转租或处所下的权利或义务产生重大不利影响；
7.2
分房东应遵守主租赁的所有条款和规定，但分租客已承担相同责任的情况除外，并且
7.3
分房东应在收到通知后立即将分房东从总房东收到的任何和所有将对处所或本转租产生任何重大影响的通知的副本交付给转租人。
8.
分房东治愈分租客违约的权利。在本转租下的转租人发生违约时（在任何适用的通知和补救期失效后），转租人可以在不放弃或解除转租人根据本协议承担的任何义务以及不放弃任何法律或其他方面的权利或补救措施的情况下，支付该款项或履行该行为。自支付或产生该等款项之日起，按相当于每年12%的年费率或法律允许的最高费率（以较低者为准）由分业主如此支付或招致的所有款项连同利息，须按要求向分业主支付，作为额外的转租租金。
9.
整个协议/修改。本转租书，包括展品，载有双方就本转租书所涵盖或提及的任何事项达成的所有协议，任何与任何此类事项有关的先前协议或谅解或信函或建议不得为任何目的有效。本转租书只可由分房东和分租人签署书面修改。不得通过行为、口头或书面通讯或其他方式修改或增加本转租条款，除非经双方或其各自的利益继承人签署书面协议。
10.
解读。标题和段落标题不属于本转租的一部分，对本转租的任何部分的构造或解释不产生任何影响。除另有说明外，凡提述各段及各分段，均指本转租书内的各段及各段。本转租书不得严格解释为既不针对分房东也不针对分租客。
11.
申述。分房东向分租人声明，据分房东实际知悉：
(a)
分业主交付转租人的总租赁副本为总租赁的完整及准确副本，该副本已生效，且并无其他修订，且总业主与分业主之间并无其他有关处所租赁、使用及占用的协议；及
(b)
处所并无全部或部分转租或许可予任何第三方，且主租赁亦未获转让；及
（c）
不存在任何情况，亦未发生任何事件，而随着发出通知、时间的推移，或两者兼而有之，将构成主租赁任何一方的违约或违约；及
（d）
分房东不是任何未决接管、无力偿债、破产、丧失抵押品赎回权、租赁终止或其他债权人的诉讼或程序中的债务人、被告或被申请人。
未能获得房东同意。尽管转租期和转租人的占有权尚未开始，但本转租自各方签署并交付之日及之后即构成各方有效且具有约束力的义务。在转租人签署并交付本转租后五（5）天内，转租人须按照总租约向总业主提交一份已全面签立的本转租正本，以征得总业主同意，并将一份已全面签立的本转租正本连同通知副本一并送交转租人，以征得总业主同意。当事人应就业主同意申请进行合理合作，并提供业主为此目的可能合理要求的可用文件和信息。本转租须以总业主同意为准，并以业主同意为条件。
【签名页如下】
作为证明，分房东和分租客自生效之日起已执行本转租。
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副市长： ANAPTYSBIO，INC.，
a特拉华州公司
作者：/s/Chris Murphy 姓名：Chris Murphy
职务：首席财务官 |
子项： First Tracks BIOTHERAPEUTICS，INC.，一家特拉华州公司 作者：/s/Ajim Tamboli 姓名：Ajim Tamboli
职务：首席财务官 |
展品A
主租
租赁协议
本租赁协议（本“租赁”）自2020年5月4日（“生效日期”）起由特拉华州有限合伙企业WATRIDGE Property Owner，LP（“房东”）与特拉华州公司ANAPTYSBIO，INC.（“租户”）签订。
就本租赁而言，以下术语应具有以下定义和含义：
1.1.
房东：Wateridge Property Owner，LP，a Delaware Limited Partnership
Wateridge Property Owner，LP
c/o Bioscience Properties，Inc。
514 via de la valle，Suite 300a
索拉纳海滩，加利福尼亚州 92075
关注：史蒂夫·博勒特
1.3.
租户：AnaptysBio，Inc.，一家特拉华州公司
开工日期前：
AnaptysBio，公司。
10421 Pacific Centre Court，Suite 200
圣迭戈，加利福尼亚州 92121
Attn：Eric Loumeau
截至开工日期：
AnaptysBio，公司。
10770 Wateridge Circle，套房210
圣迭戈，加利福尼亚州 92121
Attn：Eric Loumeau
1.5.
建筑：那确定 二（2）层建筑，位于10770 Wateridge Circle，San Diego，California 92121。
1.6.
房地：约45057平方呎面积（“可出租平方英尺”），但须按照第2.2节下面，在大楼的210号套房里。
1.8.
租户的车辆停车位：一百三十六（136）个车位（包括三（3）个须为租户访客预留的车位及一百三十三（133）个非预留车位）内 停车区（定义于第三十三条下文）在初始期限内不收取额外费用，但须遵守以下条款及条件第三十三条下面。
1.9.
租户改善津贴：（i）每可租用房地平方英尺最多一百九十美元（190.00美元）（即最多8560830.00美元）（"初始津贴"），加上（ii）根据租户的选择及
根据此处规定的偿还情况，每可出租房地平方英尺最多增加15美元（15.00美元）的额外金额（即最多675855.00美元）（“额外津贴“），加上（iii）租户及时选择适用于租户改善（代替减租）的全部或部分减租金额（定义见下文）（”减免租金津贴"），将由业主根据《工作信函协议》中所述的承租人改善工程的建造成本出资第2.1款下面。初始津贴以及（如适用）额外津贴和减免的租金津贴，在此统称为“租户改善津贴.”如租户选择使用额外津贴或其一部分，（a）该等金额须按8%（8%）的年百分率在初始期限内按直线法摊销，并由租户作为基本租金的组成部分支付，及（b）作为向业主提供额外津贴的任何部分的条件，租户有义务按每可出租平方呎的基准，以同等权益（例如，如果租户选择使用每可出租平方英尺5.00美元的额外津贴，租户还必须选择将相当于每可出租平方英尺5.00美元的减免租金金额的一部分用于租户改善的成本），以及根据第5.1节以下应相应减少。承租人须在承租人改善工程动工前，将其选择使用额外津贴及相应部分的减免租金津贴通知业主。
1.10.
提前入住日期：（i）承租人首次在许可用途的处所内开展业务的日期较早发生，及（ii）（x）根据《工作信函协议》的条款及条件及该条款所界定的承租人改善工程基本完成的日期较迟发生，及（y）2021年3月1日（"预计完成日期”).自提前占用日起，承租人有权按照本租赁的所有相同条款和条件占用和使用处所，但本租赁明确规定的除外。提前入住日期与开工日期（定义见下文）之间的期间，在此称为“早期入住期”.在提前入住期间，租户没有支付基本租金的义务。本租赁的所有其他条款和规定（包括但不限于支付单独计量水电费和所有额外租金的义务）应适用于在早期占用期间及之后的处所。
1.11.
开工日期：提前入住日期后两（2）周的日期。
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初始期限的月份 |
每可出租平方英尺基本租金（美元/月） |
基本租金每月分期付款（美元/月） |
年度
基本租金（美元/年） |
1-12* |
$4.20 |
$189,239.40 |
$2,270,872.80 |
13-24 |
$4.33 |
$194,916.58 |
$2,338,998.96 |
25-36 |
$4.46 |
$200,764.08 |
$2,409,168.96 |
37-48 |
$4.59 |
$206,787.00 |
$2,481,444.00 |
49-60 |
$4.73 |
$212,990.61 |
$2,555,887.32 |
61-72 |
$4.87 |
$219,380.33 |
$2,632,563.96 |
73-84 |
$5.02 |
$225,961.74 |
$2,711,540.88 |
85-96 |
$5.17 |
$232,740.59 |
$2,792,887.08 |
97-108 |
$5.32 |
$239,722.81 |
$2,876,673.72 |
109-120 |
$5.48 |
$246,914.49 |
$2,962,973.88 |
121-124 |
$5.64 |
$254,321.92 |
$3,051,863.04 |
*但如租户在任何适用的通知和补救期之后没有在本租约下违约，则根据下文第5.1节的条款和条件，基本租金的每月分期付款应在最初期限的第二（2）个月至第七（7）个月期间减免，总“减免租金金额”为1,135，436.40美元。
1.14.
保证金: $254,321.92;信用证金额: $2,000,000.00.
1.15.
经纪人（s）：Avison Young（Brian Cooper），代表Tenant，仲量联行（Chad Urie，Tim Olson and Grant Schoneman），代表房东。
1.16.
许可使用：办公室、实验室和研发及其附属的所有用途，不得有其他用途，但须遵守所有适用法律（定义见下文）。
1.17.
建筑面积：183,565平方英尺的可出租面积。
2.1.
房地.业主特此向租户出租，租户特此向业主出租本附楼面图所列的处所，并注明附件“A-I”，并以此引用方式并入本文（"处所概要”).处所位于建筑物内，连同停车场位于一宗或多宗不动产上（“项目现场”）在随附的项目现场平面图上进行了概述，标记为附件“A-II”，并以此引用方式并入本文（"项目现场图”）（全部与以下定义的建筑共用区、项目共用区统称为“项目”).处所按其“AS-IS”条件出租，按照第14条；但前提是，业主将通过工作信函协议中描述的租户改善来改善房地，该协议的副本附在本协议中，标记为附件“b”并以此引用方式并入本文（“工作信函协议”).就本租赁而言，同意该处所拥有约为在第1.6节，但须按以下文件所述作出调整第2.2节下面。双方同意，本租赁基于并受制于本协议所载的条款、契约和条件。每项业主及租客契诺作为代价的重要部分，以维持及履行其须予保留及履行的每项及所有上述条款、契诺及条件。
2.2.1.1.
业主和租客规定并同意：（a）受第2.2.2节以下，该建筑物内所含的可租用方呎按第1.17款，及（b）该建筑物的可租用方呎须包括该建筑物任何公共区域（例如大堂、收发室、消防控制室等）所包含的全部，而该处所的可租用方呎须包括（该部分须由业主公平厘定）总方呎的一部分。中规定的初始月基本租金和租户百分比第1.13款本租约的订约单位是根据第1.6节和该建筑的可出租平方英尺在第1.17款.租赁条款备忘录（定义见第3款）须注明（其中包括）本条例所列的处所的实际可租用方呎第2.2.1节.
2.2.1.2.
业主保留权利（a）修改本协议项下用于计量可租用平方英尺的标准（只要任何此类修改与当时通行的机构业主惯例（定义见下文）合理一致）和（b）与计量标准的任何此类修改一致，调整处所及其建筑物和/或其部分的可租用平方英尺以及本协议所载的任何经济条款（例如租户百分比），以此为基础计算；但业主无权因任何此类修改而调整当时有效的基本租金。
2.3.
公共区域.承租人及其雇员、被邀请人和代理人应与项目的房东和其他承租人或占用人及其各自的雇员、被邀请人和代理人享有非排他性的共同使用权，但须遵守《规则》、《规则》、《规则》、《规则》、《规则》、《规则》、《规则》、《规则》、《规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则、规则第36.1节下文及影响项目的所有契诺、条件及限制、以下任何可能附属于处所的区域（统称，“公共区域”):
2.3.1.1.
任何公共入口、大堂、共用入口大堂和走廊、共用洗手间、服务区、电梯、楼梯、通道和/或可能位于建筑物内的坡道，以及可能为处所服务的任何公共管道、电线和附属设备（统称，“建筑公共区域”）；以及
2.3.1.2.
停车场及项目范围内不时设置的任何装卸区、垃圾区、服务区、停车区、道路、人行道、人行道、广场、公园道、车道、园景区及类似区域和设施（统称，“项目公共区域”).
2.4.
业主的权利保留.业主为其本身及为项目或其任何部分的业主及营运商不时保留在不对租户的许可使用或进入处所造成重大干扰的情况下的权利：
2.4.1.1.
安装、使用、维护、修理和更换用于服务于建筑物天花板表面以上、地板表面以下、墙壁内和处所中心核心区域的其他部分的管道、管道、导管、电线和附属仪表及设备，并将位于处所或其他地方的任何管道、管道、导管、电线和附属仪表及设备重新安置，以及扩大建筑物和/或停车场面积（在此之后，应对租户的百分比作出适当调整）；但在任何情况下，此类保留权利均不得减少房地的可出租平方英尺；
2.4.1.2.
对公共区域作出其唯一和绝对酌情权的改变，包括但不限于改变车道、入口、停车位、停车区、装卸区、入口、出口、交通方向、景观区域和人行道的位置、大小、形状和数量；
2.4.1.3.
为维护目的暂时关闭任何公共区域，并在仍可合理进入处所的情况下避免提出规定性权利主张；
2.4.1.4.
将建筑物或者项目边界以外的其他土地划为项目公用区域的一部分；
2.4.1.5.
为项目公共区域增加额外建筑物及改善；
2.4.1.6.
在从事对建筑物、停车区或项目或其任何部分进行额外改善、维修或更改时使用公共区域；及
2.4.1.7.
作为业主及/或其拥有人及/或经营者可能认为适当的，作出及执行该等其他作为，并就该项目或其任何部分作出或就该项目或其任何部分作出该等其他更改。
3.1.
初期任期.“初期任期”本租赁的约定期限为第1.7节，由生效日期开始，至该期间届满的月份的最后一天结束，除非按以下规定较早终止；但如生效日期发生在任何历月的第一天以外的一天，则为计算该日期（"到期日"）的租期计划届满，以及在租期内基本租金的所有预定增加的时间，开始日期须当作是开始日期后一个历月的第一天。开始日期、除非根据本协议的规定提前终止，否则本租赁的初始期限将结束的日期、处所中的可出租平方英尺和租户的百分比根据第2.2节以上应在租赁条款备忘录中具体规定，其形式应为附件“C”，随附于此，并以此引用方式并入本文（“租赁条款备忘录"），并须于生效日期后由租户在切实可行范围内尽快签立。如本文所用，“任期"应指业主和租户的书面协议可能延长的初始期限，包括但不限于由于租户根据第3.2节下面。
3.2.
期权期限.承租人应享有权利和选择权（“期权”）将本租赁期限延长一（1）个额外期限五（5）年（“期权期限”).期权期限应自首个期限届满之日紧接其后的一天开始，并应于紧接第（5第）该期权期限第一天的周年纪念日。尽管有本条例的任何条文第3.2节相反，该选择权对本租约下的原始租户（即AnaptysBio，Inc.）（“原始租户”）及任何经许可的受让人。
(1)
租客须在不早于首期届满前十五（15）个月及不迟于十二（12）个月向业主发出书面通知以行使选择权。承租人发出该等延期通知，即自动延长该等选择权期限的本租赁期限，无须签立续期或延期文书。在承租人未及时通知的情况下
对业主而言，本租约将在初始租期结束时自动终止，租户将没有进一步的选择权来延长本租约的租期。承租人只有在明确条件下才能行使选择权：（i）在行使时，以及在选择权期限开始前的所有时间，承租人不得根据本租赁的任何规定违约，以及（ii）承租人在期限内的任何十二（12）个月连续期间内，不得有十（10）天或更多天延迟支付每月基本租金超过一次。
(2)
选择权期限应在本租赁的所有条款和条件上，但以下情况除外：（i）承租人将没有进一步的权利或选择权来延长本租赁条款规定的期限第3.2节（ii）期权期限的基本租金应等于该期权期限内房地的公平市场租金价值，根据第3.2.3分节下面。如租户将处所的任何部分转租或将本租赁项下的任何权益转让或以其他方式转让予许可受让人以外的任何人，则该选择权失效。如承租人在行使选择权后但在选择权期限开始前（不论是否经业主同意）将处所的任何部分转租或将承租人在本租赁下的任何权益转让或以其他方式转让给除许可受让人以外的任何个人或实体，则该选择权即告失效，而本租赁期限将届满，犹如该选择权未获行使一样。
(3)
就本协议而言，“公平市场租金价值“的处所，是指位于加利福尼亚州圣地亚哥索伦托梅萨子市场的可比一流办公和实验室/研发大楼中规模、质量和位置相当的“A”级办公和实验室/研发空间的现行年度市场租金价值（租金价值确定可能包括在选择权期限内的租金增加），截至选择权期限开始之日（”可比交易"），考虑到项目内或附近提供的便利设施以及停车的数量、可用性和成本；但条件是，在计算公平市场租金价值时，不应考虑（1）业主因租户在选择期限内行使其租赁处所的权利而被要求或不被要求支付房地产经纪佣金的事实，或业主就此类可比空间正在或不正在支付房地产经纪佣金的事实，以及（2）任何租金减免期间（如有），在与此类可比空间的设计、许可和建造租户改进有关的可比交易中授予租户。公平市场租金价值还应包括确定租户是否以及在何种程度上必须向房东提供财务担保，例如信用证或保证金，以用于租户在选择权期限内租赁房地方面的租金义务。此类确定应通过审查当时一般在可比交易中从具有可比财务状况和信用记录的租户施加的财务担保程度与租户当时现有的财务状况和信用记录（并进行适当调整以考虑到租户当时存在的财务状况与该等其他租户的差异）来做出。
(4)
业主在收到租客选择行使选择权以延长本租赁期限的通知后，应迅速向租客提供业主对选择权期限内处所公平市场租金价值的善意估计（“业主公平市场租金价值通告”).承租人收到业主公平市场租金价值通知后十（10）个工作日内对业主确定公平市场租金价值提出异议的，业主和承租人应当尽力以最大诚信努力约定公平市场租金价值。如果业主和租户未能在租户对公平市场租金价值提出异议后十（10）个工作日内达成一致（“外部协议日期”），则各方应在外部协议日期后五（5）个工作日内分别确定公平市场租金价值，该等确定应按照第3.2.4（a）款）直通第3.2.4（g）款）下面。
(a)
房东和租客应各自指定一名仲裁员，该仲裁员应为房地产经纪人或律师，该仲裁员应在截至该任命日期的五（5）年期间内活跃于加利福尼亚州圣地亚哥索伦托梅萨子市场的办公和实验室/研发物业租赁业务。仲裁员的确定应仅限于房东或租户提交的公平市场租金价值是否最接近实际公平市场租金价值的问题，由仲裁员确定，同时考虑到第3.2.3分节.应在适用的外部协议日期后十五（15）天内指定每一名此类仲裁员。
(b)
如此任命的两（2）名仲裁员应在最后一名被任命的仲裁员任命之日起十（10）天内商定并任命第三名仲裁员，该第三名仲裁员应符合上述首批两（2）名仲裁员资格的相同标准。
（c）
三（3）名仲裁员应在指定第三名仲裁员后三十（30）天内就当事人是否使用房东或租客提交的公平市场租金价值达成裁决，并应将此通知房东和租客。
（d）
三（3）名仲裁员的多数决定对房东和租客具有约束力。
（e）
如任何业主或租客未能在适用的外部协议日期后十五（15）天内指定仲裁员，则由其中一方指定的仲裁员应达成决定，将此通知业主和租客，而该仲裁员的决定对业主和租客具有约束力。
（f）
如果两（2）名仲裁员未能商定并指定第三名仲裁员，或者如果双方均未能指定一名仲裁员，则应驳回第三名仲裁员或任何仲裁员的任命，并应立即根据美国仲裁协会的规定将待裁决的事项提交仲裁，但须遵守本条规定的指示第3.2.4小节.
业主将致力于在估计完成日期或之前将处所的管有权与租户改善工程基本完成的情况下向租户投标；但如业主在该条件下实际向租户投标管有处所的日期并非在估计完成日期或之前发生，则本租约不会作废或作废，则本租约的期限不得延长，及业主无须就因此而造成的任何损失或损害向租客承担法律责任；但进一步规定，业主须运用商业上合理的努力，在估计完成日期后，以合理可能的方式尽快向租客交付对处于该状况的处所的管有权。尽管有上述规定，如业主未能在估计完成日期（“外部交付日期”）后六（6）个月的日期或之前向租户交付处所的管有权，则租户有权在不迟于外部交付日期后五（5）个工作日内向业主交付该通知以终止本租约，该终止须自该通知日期后三十（30）天生效，但如业主在该三十（30）天期限内向租户交付处所的管有权，则承租人的终止通知应视为无效，本租约应继续完全有效。本租赁按照前一句解除的，房东应当及时将保证金未申请部分及预付租金退还承租人。租户未能在外部交付日期后五（5）个工作日内交付终止通知，即视为租户因房地交付延迟而放弃其终止本租约的权利。尽管本协议中有任何相反的规定，对于完全由不可抗力事件和/或租户延误造成的任何延误，外部交付日期应逐日延长；但如果此类不可抗力事件是由订单（如本协议所定义）引起的，则外部交付日期不得延长超过订单不再有效后四（4）个月的日期。如本文所用，“命令”是指（i）州长加文·纽森于2020年3月19日发布的、经不时修订的第N-33-20号行政命令（“加利福尼亚州命令”），（ii）圣地亚哥县卫生与公众服务局于2020年3月27日发布的、经不时修订的特定命令（“县命令”），（iii）圣地亚哥市于2020年3月16日发布的、经不时修订的第2020-1号行政命令（“市命令”），以及（iv）任何法律、条例，或在任期内颁布的与加利福尼亚令、县令和/或城市令具有相同效力的法规或以其他方式阻止场所内的面对面劳动力。如承租人有权根据本条第4款终止本租约，但选择不如此终止本租约，且前提是承租人在超过任何适用的通知和补救期后未在本租约项下发生违约，则承租人有权获得一笔信贷，以适用于根据本租约下一次到期应付的基本租金，金额相当于实际向承租人收取并由承租人根据（a）于2018年5月18日根据该特定转租而支付的任何逾期罚款（定义见下文）的百分之五十（50%），由Tenant与加利福尼亚州公司Trex Enterprises Corporation（“Trex”）就位于加利福尼亚州圣地亚哥太平洋中心法院10455号92121的某些处所（“Trex转租”）和/或（b）由Tenant与特拉华州有限责任公司（“Kilroy”）共同就位于加利福尼亚州圣地亚哥太平洋中心法院10421号的某些处所进行的日期为2011年4月19日的某些办公室租赁（经2015年9月10日办公室租赁的某些第一修正案（“Kilroy租赁”）（统称“先前租赁{ xe“先前租赁”}”），在可归属于该期间的范围内
自根据任何先前租赁产生任何滞留罚款之日起算，以及在租户改善基本完成的情况下将处所的管有权交付给租户的实际日期（“实际交付日期{ xe“实际交付日期”}”）起算，但不包括因租户延迟而产生的延迟天数。本条第四款所称“滞留罚款{ xe“滞留罚款”}”，系指Trex和/或Kilroy（如适用）因承租人超过任何先前租赁期限的滞留而实际收取并由承租人支付的额外基本租金，最高不超过以下规定的最高金额，并由Trex和/或Kilroy（如适用）交付的发票或其他正式通知证明，其副本应根据本协议交付给业主。
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每月最高 拖延罚款 |
房东的份额（50%）最大月
拖延罚款 |
Trex转租 |
$16,517.28 |
$8,258.64 |
基尔罗伊租赁 |
$25,115.84 |
$12,557.92 |
在任何情况下，房东均不得对根据先前租约向租户收取的任何其他金额（包括但不限于间接损害）承担责任，但本协议明确规定的相当于逾期罚款的百分之五十（50%）的金额除外。为澄清及免生疑问，如业主在外部交付日期或之前将处所交付予租客，而租客改善工程已基本完成（根据本条可予延期），或租客根据本条第4款终止本租约，则业主没有义务支付任何部分的延期罚款。本第四条规定的补救办法，应为承租人对本协议所述事项在法律上的唯一和排他性补救办法或衡平法上的唯一和排他性补救办法。
5.1.
基本租金.租客须向业主支付作为使用及享有处所的代价所指定的基本租金第1.11款（须按以下规定按比例分摊）按月等额分期，每期于生效日期开始的期限内的每个日历月的第一天提前支付，但第一个月的租金须于向业主交付本租约副本时支付予业主，并由租户签立。如果本租赁期限在一个历月的第一天以外的一天开始或在一个历月的最后一天以外的一天结束，则该期间的租金应按三十（30）天的月份按比例分摊。尽管有上述规定，但如承租人在任何适用的通知及补救期后并无根据本租约违约，则处所基本租金的每月分期付款须于首个租期的第二（2）至七（7）个月（"消减期"），但须按《中国证券报》的规定对其进行调整第1.9节以上。本租赁的所有其他条款和规定（包括但不限于支付单独计量的水电费和所有额外租金的义务）在减计期内及之后均适用于房地。
5.2.
额外租金.除基本租金外，租户同意作为额外租金（定义见下文）支付租金调整金额和本租约要求的其他费用。承租人在本合同项下需支付的其他费用，包括但不限于支付经营费用、不动产税、保险、保险免赔额和修理费，应予考虑“额外租金”就这份租约而言。术语“租金”本租赁中所用的是指基本租金和额外租金以及租户根据本租赁应付的所有其他款项。在本合同未说明其他付款时间的情况下，应在租户收到房东的发票或对账单后十（10）个工作日内支付租户根据本合同应支付给房东的任何款项。所有租金均应通过自动清算所（ACH）以美利坚合众国的合法资金支付给房东，无需事先要求，也无需任何扣除或抵消，或支付给房东可能不时以书面指定的其他人或其他地点。
5.3.
逾期付款.如租客到期未支付任何分期租金，或在租客到期未支付租客根据本租约有义务支付的任何其他款项的情况下，该逾期金额应产生利息，租客应按年费率向房东支付该金额的额外租金利息（“违约率”）等于以下两者中的较小者：（a）美国银行NT & SA当时的现行最优惠利率（“最优惠利率"）加六（6）个百分点或（b）自该款项到期之日起至该款项支付为止的法律允许的最高利率。如果最优惠利率的格式或组成部分发生重大变化，或如果最优惠利率不复存在，房东应以最优惠利率或替代基准利率替代由
房东在其合理的商业判断中确定的美国银行NT & SA或类似金融机构。除上述利息外，租客须在到期之日起五（5）天内向业主同时支付任何分期租金或其他未付款项，而业主可向租客提出同样要求，作为额外租金，相当于逾期金额百分之八（8%）的滞纳金，以补偿业主因该滞纳金而产生的额外费用；但不得就任何十二（12）个月期间内的第一笔拖欠付款而到期收取该滞纳金，但该等款项须在业主发出该等款项到期的书面通知后十（10）天内支付。双方同意，任何此类逾期付款都可能导致房东产生行政费用和其他损害，其确切数额将是不现实的或极难确定的，并且这种利息和逾期收费代表了对房东将因租户逾期付款而遭受的损害的公平合理的估计。接受任何此类利息和滞纳金不构成放弃任何租户对逾期金额的违约，或阻止业主根据本协议或在法律上行使业主可获得的任何其他权利和补救措施。
5.4.
额外逾期付款补救措施.任何退还给房东的款项将被收取50.00美元的手续费。如承租人在任何十二（12）个月期间的任何三（3）次或三次以上到期之日后十（10）日内未能支付基本租金分期付款，业主除有权根据本协议或在法律上可能拥有的任何其他权利或补救措施外，有权要求承租人其后按季提前支付基本租金分期付款。
6.1.
定义.就本租赁而言，以下条款的定义如下：
6.1.1.1.
营业费用: “营业费用"应包括项目的所有运营、管理、所有权、保险、维护和维修费用，包括但不限于建筑物、公共区域和项目的所有其他部分，包括业主或其所有者和/或经营者对其进行的任何扩建。营运开支须包括但不限于以下各项：（a）业主依据任何契诺、条件或限制、互惠地役权协议、共同租赁协议或影响该建筑物或该项目的类似限制及协议就该建筑物或该项目而须缴付的任何及所有非税项评估，或业主就该建筑物或该项目而招致的成本或开支；（b）评估及其后代之征收的任何税项或评估；（c）租金税及毛收税（不论是针对业主评估或针对租户评估并由业主支付，或两者兼而有之）；（d）水费及下水道费；（e）会计，业主就项目或其任何部分所招致的法律及其他咨询费用；（f）业主及/或项目的拥有人及/或经营者（须）负责的保险的净成本及开支，以及任何相关的保险免赔额，或任何具有影响处所合理地认为与建筑物或项目的营运有关的必要留置权的第一承按人；（g）公用事业，包括但不限于与安装、维护、维修有关的任何及所有成本及费用，（h）包括但不限于《美国残疾人法案》（42 U.S.C.第12101条及以下条款）或任何联邦、州、地区、地方或市级政府当局、机构或分支机构颁布的条例或对其作出的解释（每一项，a“政府权威“）与使用或占用项目或其任何部分有关；（i）业主因运输或能源管理计划而招致或承受的成本及开支；（j）成本（按健全的机构房地产物业管理程序的惯例在期间内摊销（”机构所有者实践”），连同利率（“息率"）等于最优惠利率加上点算余额上的两（2）个百分点）：（i）业主或业主或业主及/或其营运商在建筑物（包括建筑物共用区域）或项目共用区域的维修或营运或服务的稳定性方面，或（ii）更换任何设备的任何资本改良或更换，意为作为节省劳动力的装置，或对建筑物（包括建筑物共用区域）或项目共用区域的服务产生其他经济影响，运营项目或其任何部分所需的系统或材料，其质量水平与改进或更换之前相同，或按照任何适用法律（定义见下文）或（iii）的修订或政府解释的要求，这些法律旨在减少运营费用或遵守法律；（k）项目管理过程中产生的成本，包括用品、材料、设备，
现场管理办公室租金、用于其管理、运营和维护的员工工资和薪金、工资税和与之相关的类似政府收费，以及大楼管理费（不得超过总收入的百分之三（3%），总额最高可反映百分之九十五（95%）的占用）；（l）空调、废物处理、供暖、通风、电梯维修和保养、用品、材料、设备的所有成本和费用，及与工程或其任何部分有关而招致的工具（项目租户根据其租赁就工程内的空间而须向业主支付的除外）；（m）维修及保养建筑物及公共区域的屋顶及结构部分，包括业主安装或提供的管道、暖气、通风、空调及电力系统；（n）建筑物、公共区域及工程或其任何部分的维修费用，包括水电费及发薪开支，用于维修及所有其他保养的个人财产的租金；（o）项目或其任何部分的园艺和景观美化的成本和开支；（p）位于项目内或项目周围的标志（租户标志或负责维护其自身标志的建筑物其他租户或占用人的标志除外）的维修；（q）对业主或与项目有关的项目所有人和/或经营者的个人财产征收或归属于其的个人财产税；（r）与项目有关的合理审计或核实费用；（s）与项目有关的维修（包括潜在缺陷）、重铺、维护、油漆、照明、清洁、垃圾清除、安保和类似项目的成本和费用，包括适当的储备。
运营费用不包括：（a）建筑物或其中设备的折旧；（b）房东的高管薪酬；（c）房地产经纪人与项目中的租赁空间有关的佣金和广告费用；（d）为收取租户账户或谈判租约而产生的法律费用和支出，或与业主与建筑物或项目的其他租户和占用人之间的纠纷有关的支出；（e）任何资本改进的成本，除非本第6.1.1条（a）至（s）部分特别许可，包括在内；（f）业主因保险收益而收到的款项，但以收益为偿付先前列入经营费用的开支为限；（g）支付项目或建筑物的任何抵押的本金和利息；（h）根据涵盖项目或建筑物的任何地面租约支付地租；（i）燃气、蒸汽或其他燃料的费用；电梯和安保系统的运行；供暖、制冷、空调和通风；冷冻水、冷热生活用水、下水道和其他公用事业或任何其他服务工程或设施，或水平或数量，向项目内任何其他承租人或占用人提供（x）根据本租约条文无须由业主向承租人供应或提供或（y）根据本租约条款以单独或额外收费方式向承租人提供或提供；（j）本租约所载明示条文中明确不包括在营运开支内的任何成本；（k）项目内承租人空间的初步改善或更改；（l）直接向单一个人承租人提供任何服务并由其直接支付的成本，或为单一承租人的利益而招致的费用；（m）因业主违反法律或条例而招致的费用；（n）因业主或业主的雇员、代理人的重大过失或故意不当行为而必须进行的维修，或承建商；（o）慈善或政治捐款及会员费或其他付款予行业组织；（p）业主与项目无关的一般管理费用；（q）业主向承租人或其他占用人提供的任何服务的成本，而该等承租人或其他占用人实际就该服务获得补偿（通过经营费用补偿除外），作为额外费用或租金，超出根据租约与该承租人或其他占用人应付的基本租金（及其递增）；（r）因业主不遵守本租约或任何其他租约而招致的成本（即利息和罚款），在每种情况下影响项目的抵押或其他协议；（s）由于非公平交易而向房东的子公司或关联公司或任何其他方支付的款项，用于项目的管理或其他服务，或用于项目的供应品或其他材料，只要此类付款超过了提供服务的处所所在市场的公平竞争价格，提供的用品或材料；（T）与项目或其任何部分的融资或销售有关的成本或费用；（U）项目中任何危险材料的环境测试、监测、清除或补救费用，除非是由租户造成的；（V）获得投资级艺术品的成本；（W）任何项目，如果包括在运营费用中，将涉及房东对该项目的双重收取。
6.1.1.2.
不动产税: “不动产税”是指并包括任何具有直接征税权的主管部门，包括任何政府主管部门，或其任何学校、农业、照明、排水或其他改善或特别评估区征收的任何形式的评估、重新评估、许可证费、许可证税、营业许可证费、商业地租税、征费、罚款、税收或类似征收，
针对业主在建筑物、处所或项目中的任何合法或衡平法权益，包括但不限于以下各项：
6.1.1.2.1.
针对业主对项目或其任何部分的其他收入的“权利”或针对业主租赁项目或其任何部分的业务而征收的任何税款；
6.1.1.2.2.
任何评估、税收、费用、征费或收费，以部分或全部取代先前列入房地产税定义的任何评估、税收、费用、征费或收费，包括但不限于任何政府当局可能就消防、街道、人行道或道路维护、垃圾清运等服务以及以前免费向物业所有人或占用人提供的其他政府服务征收的任何评估、税收、费用、征费和收费，租客和房东的意图是，所有这些新的和增加的评估、税收、费用，征费纳入本租赁“不动产税”定义；
6.1.1.2.3.
任何可分配予项目内任何处所面积或按其面积计量的任何评估、税项、费用、征费或收费，或根据本协议及根据建筑物、停车场或项目内任何处所的任何其他租赁而须缴付的租金，包括但不限于任何政府当局或其任何政治分部就收取该等租金而征收的任何总所得税或消费税，或就其在项目内的处所或其任何部分的拥有、租赁、经营、管理、维护、改建、维修、租户使用或占用而征收的任何毛所得税或消费税；和
6.1.1.2.4.
就本次交易或在项目或其任何部分中创建或转让权益或遗产的任何文件，或基于因“所有权变更”而对项目或其任何部分进行的重新评估而产生的任何评估、税收、费用、征费或收费，并因此，以及在与此相关的范围内，适当的政府当局根据第13号提案（加利福尼亚州选民在1978年6月选举中通过的条款，或任何后续法规）的条款，为房地产税目的重新评估该建筑物。
尽管本第6.1.2条有任何明示或暗示相反的规定，“不动产税”不应包括（a）房东的联邦或州收入、特许经营权、遗产或遗产税，或（b）因房东未在到期时缴纳任何不动产税而产生的罚款、罚款和/或利息。
6.1.1.3.
租户百分比.“租户百分比”是指在第1.13款；但前提是，业主保留在本租赁期限内不时重新计算租户百分比的权利，在这种情况下，租户百分比是指通过除以房地的可出租平方英尺获得的数字，根据第2.2节，按建筑总可租方尺计。
6.2.1.1.
在符合本条例的规定下第6.2节、本协议项下有关经营费用和不动产税的所有计算、确定、分配和决定，均应根据业主采用与机构业主惯例一致的稳健会计和物业管理原则的善意确定，以三重净额为基础作出。如果项目在任何一年的全部或部分时间内未被占用至少百分之百（100%），业主应对该年度的运营费用构成部分进行适当调整，以确定如果项目被占用百分之九十五（95%）本应发生的运营费用金额；如此确定的金额应视为该年度的运营费用金额。业主有权在项目或建筑物的特定类别或类别的租户（例如零售租户）之间公平分配部分或全部运营费用，以反映业主的善意认定，即与运营费用相关的可衡量的不同数量或类型的服务、工作或福利（如适用）正在提供给或授予这些类别或类别。所有折扣、报销、返利、退款或信用（统称，“偿还款项"）业主在某一特定年度收到的可归属于经营费用或不动产税，应在收到该款项的该年度从经营费用或不动产税（如适用）中扣除；但前提是，如果这种做法与机构所有者的做法一致，业主可以一般地（或在特定情况下）以不同的基础对待报销。
6.2.1.2.
自本租赁日期起，租客须根据本租赁支付额外租金第6条以该项目的运营费用和不动产税费为基础。如果项目在任何时候包含一个以上的建筑物，业主有权不时在该建筑物和该项目的部分或全部其他建筑物之间公平分配构成该项目的建筑物的部分或全部运营费用和/或不动产税。在此情况下，业主须合理厘定将该等营运费用及/或归属于该建筑物及/或该项目的该等其他建筑物的不动产税分配予该建筑物及/或该等其他建筑物的方法，而租户须负责支付其按比例分摊予该建筑物的该等费用。业主还应有权不时要求租户仅根据建筑物的运营费用和不动产税支付租户的运营费用和不动产税的百分比。
6.3.
承租人支付的经营费用和不动产税的百分比.这应是三重净租赁，基本租金应绝对扣除所有成本和费用后支付给房东，但本租赁另有特别规定的除外。支付承租人的经营费用百分比和承租人的不动产税百分比的规定，意在转嫁给承租人，并补偿房东，所有性质的成本和费用在第6.1节因该项目的所有权、经营、管理、保险、维护和维修而发生的。租客须就租期的每个历年，向租客支付经营费用的百分比，以及租客支付业主就该年度所支付或招致的不动产税的百分比，作为额外租金。承租人应支付如下款项：
6.3.1.1.
年度营业费用和不动产税收的估计.业主须于每个历年年初，或其后在切实可行范围内尽快向租客交付合理估价（"估计报表”）的租户在当时的自然年度的经营费用百分比和租户的不动产税百分比。业主可在其合理酌情权下不时修订其对租户在任何一年的经营开支百分比和租户在不动产税的百分比的估计，并在收到经修订的估计报表后，租户应开始根据本第6.3.1节根据这些修订后的估计数。对于本租赁期限内的每个自然年度，或其中的部分，租户应向业主支付估计租户的经营费用百分比和估计租户的不动产税百分比，具体如估计报表中所述。这些预计金额应分为十二（12）个月等额分期付款。承租人须向业主支付款项，同时须支付在收到该估计报表后下一次到期的每月定期基本租金付款，金额相当于每月一期分期付款乘以自编制该估计的日历年度开始至该付款月份（包括首尾两个月）的月数，减去根据本条例支付的任何款项第6.3.1节在该日历年度开始后根据房东交付的最后一份估计报表。本条例下的后续付款第6.3.1节应与该日历年余额的每月定期租金支付同时支付，并应持续到房东交付下一份估计报表。业主未能交付任何自然年度的估计报表，并不免除租户根据本条例须就租户的经营开支百分比及租户的不动产税百分比作出估计付款的义务第6.3.1节.
6.3.1.2.
年度和解.业主须于每个历年年底或其后在切实可行范围内尽快向租客交付一份声明（"年度和解”）中的（a）上一年度实际年度营业费用和租户占营业费用的百分比，以及（b）上一年度实际年度不动产税收和租户占不动产税收的百分比。如果在任何一年中，租户的经营费用百分比和租户的不动产税百分比（如年度对账中规定）之和小于租户在以下情况下估计支付的总金额第6.3.1节上述年度，则任何该等多付或多付的款项，在业主确定该等多付或多付后，应记入下一次到期的月租金，并应在租期届满后的期间内一次性支付给租户。同样，如果在任何一年，租户的运营费用百分比和租户的不动产税百分比之和（如年度对账中规定）超过租户在以下情况下估计支付的总金额第6.3.1节上述该年度，则任何该等欠缴或欠缴，须由租户在收到年度和解后（或如期限已届满或终止，则在租户收到该年度和解后三十（30）天内）向业主同时支付下一笔定期每月基本租金付款。
6.3.1.3.
和解的生存。即使租期已届满，租客亦已腾空处所，但当本租约终止当年的租客占实际年度经营费用的百分比和/或租客占实际年度不动产税的百分比的最终确定交付给租客时，（a）租客应立即向业主支付根据第6.3.2节以上（由于租户根据第6.3.1节以上），及/或（b）相反，业主须迅速退还根据第6.3.2节（由于根据第6.3.1节以上），前提是在本租约到期或提前终止时不存在租户违约。
6.4.
年度和解审查.但承租人当时并无就其在本租赁下的义务而违约，并进一步规定承租人严格遵守本条款的规定第6.4节，承租人有权，由承租人自行负担费用和费用，并在提前三十（30）天通知（“审查通知"）在不迟于年度和解交付租户后六十（60）天内交付予业主，以合理地审查或审核业主的支持性账簿和记录（在业主的经理的公司办公室），以支付该年度和解所涵盖的特定年度的任何部分的营运费用或不动产税，并按照本条例所列程序第6.4节.在该年度和解协议中规定的任何金额之前未支付的情况下，租户应在租户交付审查通知的同时向房东支付所有该等金额。对本项下记录的任何审查或审计第6.4节应由承租人承担全部费用，应由具有国家地位的独立注册会计师进行，这些会计师不按与该审查或审计结果有关的应急费用或类似基础获得补偿，并应在房东向承租人提供房东的支持性账簿和记录的访问权限后六十（60）天内完成。承租人须在任何该等覆核或审核完成后三十（30）天内，向业主交付通知书，指明经该覆核或审核声称不正确的年度和解所述项目（"争议通知书”).租客在此项下的权利第6.4节任何年度和解所涵盖的每一年只可行使一次，如果租户未能在上述六十（60）天期限内交付审查通知或在上述三十（30）天期限内交付争议通知，或如果租户未能满足上述任何其他行使该权利的条件，则租户有权根据本协议审查或审计特定的年度和解（以及租户提出与此相关的任何索赔的所有权利）第6.4节应自动被视为租户放弃。租客承认并同意根据本条例审查或审核业主的任何纪录第6.4节（及其中所载的资料）构成业主的机密资料，除向承租人进行覆核或审计的会计师及收到覆核或审计结果的承租人负责人披露外，不得披露。如业主不同意租客关于争议中的年度和解存在错误的论点，业主有权促使由业主选定的具有国家地位的独立注册会计师事务所对该部分的年度和解进行另一次审查或审计（“房东的会计”).两家会计师事务所发生分歧时，房东会计师的复核或审计视为正确，对房东和租客双方均具有最终约束力。如最终依据本第6.4节特定年度和解夸大了租户根据本协议应支付的金额第6条对于适用年份超过百分之五（5%），房东应向租户偿还租户会计的合理费用，房东应对房东会计的费用承担责任。在其他情况下，承租人应向房东偿还房东会计的合理费用。
7.1.
保证金.承租人须在向业主交付由承租人签立的本租约副本后，向业主存入指定于第1.14款.上述款项须由业主持有，作为承租人全面及忠实履行本租赁的所有条款、契诺及条件的担保，该等条款、契诺及条件须由承租人在本协议的期限内及本协议的任何延展期间备存及履行。业主有权（但无义务）将全部或任何部分保证金用于支付租金或根据本协议到期的任何其他款项，以纠正租户在恢复和交出处所方面的任何义务或在任何时候纠正任何租户违约，在此情况下，租户有义务在十（10）个工作日内将保证金恢复到其原始金额，租户未这样做应被视为本租约项下的违约。租户在此不可撤销地放弃和放弃根据《加利福尼亚民法典》第1950.7节，租户现在拥有或将来可能拥有的任何和所有权利、利益或保护，
任何继承法规，以及现在或以后生效的所有其他法律条款，包括但不限于：（a）确定房东必须根据租约退还保证金的时间框架，或（b）规定房东只能从保证金中索赔为补救拖欠租金、修复租户造成的损坏或清洁标的处所而合理必要的款项。承租人承认并同意：（i）任何返还保证金的法定时限被本条例所指明的明示期限所取代第7.1节及（ii）业主可向保证金申索而非如此有限：（a）本条例明示的任何及所有款项第7.1节，及（b）任何合理需要的额外款项，以补偿业主因租客不履行本租约而造成的任何及所有损失或损害，包括但不限于根据《加利福尼亚民法典》第1951.2条（经不时修订和重新编纂）在本租约终止时到期的所有损害或租金。不得要求房东将保证金与其普通资金分开存放，承租人不得就该保证金收取利息。在租期届满后三十（30）天内，业主须（但租客在本租约下并无违约）将保证金退还租客，减去业主已按照本租约申请的部分第7.1节.如果业主在本协议期限内出售其在处所中的权益，并且如果业主向其购买者存入（或给予贷方）业主持有的保证金的当时余额，则业主应免除与保证金有关的任何进一步责任。
7.2.
信用证. 如果在期限内的任何时间（a）租户的现金、现金等价物和合格投资（定义见下文）的余额低于一亿美元（100,000，000.00美元）或（b）租户无法持续经营，因为每一项都是由租户的经审计财务报表和/或任何租户的SEC文件（包括但不限于任何10-Q或10-K）披露的，租户应立即向房东交付通知，并且在此后的十（10）个工作日内，租户应向房东存入信用证（定义见附件“D-2”）中规定的信用证金额第1.14款以上。如本文所用，“合格投资”是指美国政府债务、企业债务、银行工具、FDIC支持的银行债务以及美国财政部和美国政府机构机构货币市场基金。信用证应符合附件“D-2”随附于此，并以引用方式并入本文。如果租户未能在上述十（10）个工作日期限内提供此类信用证，则此种未能提供应被视为租户违约，无需通知或补救机会。如信用证按本条规定交付予业主第7.2节，并且在此类交付之后，（i）租户的现金、现金等价物和合格投资余额超过一亿美元（100,000，000.00美元），以及（ii）租户确认其持续经营的能力，因为每一项都由租户的经审计财务报表和/或租户的SEC文件确定，房东应在租户提出书面请求后三十（30）天内将信用证退还租户。
8.1.
一般.承租人须将处所用于第第1.16款以上，且未经业主事先书面同意，不得使用或准许处所作任何其他用途。本协议所载的任何内容均不得被视为给予租户在项目或其任何部分（仅不包括处所）中的此类使用的任何专有权。
8.2.1.1.
租户不得违反任何政府当局、办公室、董事会或私人实体在生效日期或之后生效并适用于项目或项目的使用或占用的任何适用法律、条例、规则、命令、法规或条例使用或占用处所，包括但不限于太平洋消防评级局和任何类似机构的规则、条例和要求，《美国残疾人法案》（42 U.S.C.第12101条等）（“ADA"）和危险材料法（定义见第8.3.7节下文）（统称，“法律"）或违反任何政府为该建筑物或项目颁发的许可证或任何规则及规例（定义见下文），并须在接获业主通知后，停止使用任何由任何具有司法管辖权的政府当局宣布为违反任何法律的处所，或任何政府为该建筑物或项目颁发的许可证。承租人须促使处所符合所有适用法律，并须遵从任何具有管辖权的政府当局的任何指示，而该指示须因承租人使用或占用处所的性质而向承租人或业主施加任何义务（包括但不限于根据ADA施加的任何义务）
关于处所或关于其使用或占用；但除非是由于租户进行的改建或租户对处所的特定用途（相对于一般办公室和实验室/研发用途）所致，租户不应对ADA在完成初始租户改进后就建筑物和处所的公共区域施加的任何义务负责（除其按比例分摊的合规成本包括在运营费用中）。租户须遵守太平洋消防评级局或执行类似职能的任何其他组织的所有规则、命令、条例及要求。承租人不得在处所内或处所附近作出或准许作出任何导致处所、建筑物或工程或其任何部分的保险被取消或其成本增加的事情。承租人因承租人不遵守本条款的规定而对任何保单收取的任何额外保费，应在提出要求后立即向房东进行补偿第8.2节.在确定增加的保费是否是租户使用房地的结果时，由计算项目保险费率或租户改善的组织出具的显示该费率各组成部分的明细表，应当是构成该费率的几个项目和收费的确凿证据。承租人应迅速遵守保险当局或任何现有或未来保险人与处所有关的所有合理要求。承租人不得在处所内或处所周围作出或容许作出任何会以任何方式妨碍或干扰建筑物、停车场或工程的业主或其他承租人或占用人的权利，或伤害或无理惹恼他们，或使用或容许处所作任何不正当、不道德、非法或令人反感的用途，亦不得在处所或工程内或处所周围造成、维持或容许任何滋扰。承租人须遵守私人合约订立的所有限制性契诺及义务，影响处所、建筑物、公共区域或项目的任何其他部分的使用及营运。承租人不得在处所或项目内或项目上承诺或容受任何废物，并须保持处所的一流维修和外观。如任何政府许可或许可须为租户在处所内适当合法地开展业务而需要，租户应自费采购、维护并遵守每份此类许可或许可的条款和条件。
8.2.1.1.1.
业主和租户同意合作，租户应利用其商业上合理的努力参与适用于位于该地区的企业或项目的政府强制规定。这都不是第8.2.1（a）款）然而，本租约的任何其他条款均不旨在或将在任何其他人、商号、公司、政府当局或公众中创造任何权利或利益。
8.2.1.1.2.
业主和租客同意合作并遵守任何政府当局对业主或租客施加的任何和所有准则或控制。
8.2.1.1.3.
业主就任何类别的计划向任何政府当局支付的所有成本、费用、评估及其他费用第8.2.1（a）条）和8.2.1（b）以上，以及业主依据或为实施该计划而向任何政府当局或第三方支付的所有成本及费用，均须包括在营运开支内，以供第6条，不论是否具体列于该等第6条.
8.2.1.1.4.
承租人须对业主主要因承租人未能遵守《公约》的任何规定而招致的所有罚款、违规费用或其他损失、费用或开支承担法律责任第8.2.1（a）条）直通8.2.1（c）以上。租客须在业主提出要求后十（10）个营业日内向业主支付任何该等款项，作为额外租金。承租人未能支付根据本条例应付的任何款项第8.2.1（d）款）到期时将被视为租户根据本租约违约。
8.2.1.2.
承租人须负责为承租人的任何家具、固定装置、设备、其他个人财产、改建和承租人改善确定结构荷载所需的所有结构工程；但业主保留权利规定承租人希望放置在处所的所有文件柜、保险箱和重型设备的重量和位置，以便适当分配其重量。此外，租户的营业机器及机械设备，如引起可能传送至建筑物结构或建筑物内任何其他空间的震动或噪音，须由租户安装、保养及使用，以消除该等震动或噪音。
8.3.1.1.
承租人不得造成或容许任何危险物料（定义见第8.3.7节下文）将由租户或其任何雇员、代理人、代表、承包商或受邀者（与租户合称，每一“租房方”).如果（a）承租人违反该义务，（b）由于该违反行为而导致的有害物质的存在导致项目、其任何部分或任何相邻财产受到污染，（c）在期限或本协议的任何延期或更新或根据本协议持有期间以其他方式发生的处所受到污染，或（d）由于承租方放置在项目上或下方或释放到项目中的有害物质而导致项目受到污染，则承租人应赔偿，但，（由业主选择，并由业主合理接受的律师）进行辩护，并要求业主获弥偿方（定义见第22.1.2款下文）对任何和所有索赔（定义见第20条下文）的任何种类或性质，包括（i）项目或其任何部分的价值减少，（ii）因可出租或可使用空间或项目的任何便利设施的损失或限制使用而造成的损害，（iii）因项目或其任何部分的空间营销受到任何不利影响而引起的损害，以及（iv）因此类违约或污染而在期限之前、期间或之后产生的为解决索赔而支付的款项。租户的这项赔偿包括因项目上方、上方、下方或附近的空气、土壤或地下水中存在有害物质而对场地条件进行的任何调查或任何政府当局要求的任何清理、补救、清除或恢复工作所产生的费用。在不限制前述规定的情况下，如因任何承租方造成或允许在项目内、项目上、项目下或其周围、其任何部分或任何相邻财产中存在任何有害物质，导致项目、其任何部分或任何相邻财产受到任何污染，则承租人应立即采取一切必要的、完全由其承担成本和费用的行动，以使项目、其任何部分或任何相邻财产恢复到其在该污染发生时之前各自存在的状态；但须先取得业主对该行动的书面批准，批准业主不得无理拒绝；并进一步规定，如果此类行为可能对项目、其任何部分或任何相邻财产产生重大不利的长期或短期影响，则业主拒绝同意是合理的。根据《工人赔偿法》、《残疾福利法》、《雇员福利法》或类似立法，租户根据本条承担的损害赔偿、补偿或福利的金额或类型的任何限制，不得影响、减少或限制租户的义务。
8.3.1.2.
业主承认禁止租客为许可用途经营其业务并非本条之意。只要根据适用的法律对危险材料的使用或存在进行严格和适当的监测，租户可以根据租户行业的习惯经营其业务。作为促使业主允许租户在其业务中使用危险材料的重大诱因，租户同意向业主交付（a）一份清单，列出受任何环境适用法律监管的处所内存在的每一类危险材料（典型办公和清洁用品的惯常数量除外，前提是不需要任何政府当局的许可或批准，也不需要就处所内存在此类用品向任何政府当局发出通知或披露），（b）就处所内存在该等危险物料而须取得政府当局的任何及所有批准或许可的清单，以及（c）（i）有关违反与危险物料有关的适用法律的通知的正确及完整副本，以及（ii）有关将安装于该项目内、上、下或周围的任何储罐的图则（但须在业主给予租客书面同意后方可允许安装储罐，同意业主可全权及绝对酌情权扣留）及封闭图则或任何及所有政府当局为封闭任何该等储罐（统称，“危险材料文件”).承租人应在收到业主提出的书面要求后十四（14）天内向业主交付更新的危险材料文件，且不超过每年一次，除非（m）危险材料文件有任何变更或（n）承租人发起任何变更或改变其业务，在任何一种情况下，其方式均涉及危险材料种类或数量的任何实质性增加。对于所列的每一类危险材料，危险材料文件应包括（t）化学品名称，（u）材料状态（例如，固体、液体、气体或冷冻剂），（v）浓度，（w）储存量和储存条件（例如，在柜内或不在柜内），（x）使用数量和使用条件（例如，开放使用或封闭使用），（y）地点（例如，房间号或其他标识），以及（z）如果已知，化学品摘要服务编号。尽管本条另有相反规定，租户不得被要求向业主提供任何含有专有性质信息的危险材料文件，而这些危险材料文件本身并不包含对任何危险材料的提述或
与危险材料有关的活动。业主可以由业主承担费用，促使具有危险材料分析资格的人或公司对危险材料文件进行审查，以确认符合本租赁条款和适用法律的规定。如果对危险材料文件的审查表明不遵守本租约或适用法律，承租人应自费努力采取措施，使其危险材料的储存和使用符合规定。尽管本租约中有任何相反的规定，或业主对租户的危险材料文件或危险材料的使用或处置进行了审查，但在租户承认租户最适合评估其危险材料使用和程序的安全性和有效性的情况下，业主不得并明确否认与租户或其他租户使用或处置危险材料有关的任何责任。
8.3.1.3.
在任何时候，并不时地，业主有权对项目或其任何部分进行适当的测试，以证明存在有害物质或由于承租方的作为或不作为而发生了污染。如果此类测试显示项目中存在违反租户在本租约下的义务的危险材料，租户应支付此类测试的所有合理费用。
8.3.1.4.
未经业主事先书面同意，承租人不得在处所内安装或使用任何地下或其他储存有害物质的储存罐，业主可全权酌情决定不予同意。在符合上述规定的情况下，如果承租人安装或使用的储存危险材料的地下或其他储存罐位于处所内，或此后由承租人（或任何其他方，如果承租人使用此类储存罐）放置在处所内，则承租人应监测储存罐，保持适当的记录，实施报告程序，适当关闭任何地下储存罐，并采取或促使采取适用法律规定的所有其他必要或要求的步骤。
8.3.1.5.
租户应及时向业主报告任何实际或疑似存在霉菌或水侵入的处所。
8.3.1.6.
承租人在此项下的义务第8.3节应在租赁期满或提前终止后继续存续。在本租约终止后租客或业主为完成从处所移走任何危险物料而需要的任何期间内，租客须被视为扣留租客，并在符合第8.3节.
8.3.1.7.
本租赁使用的术语“有害物质”指适用法律或任何政府当局正在或将成为管制的任何有毒、爆炸性、腐蚀性、易燃、传染性、放射性、致癌、致突变或其他危险物质、材料或废物，以及“危险材料法”是指并包括任何联邦、州或地方政府当局现在和以后的所有现有法规、法律、法令、法典、条例、规则、裁决、命令、法令、指令、政策和要求，这些当局对公共健康和安全、环境或任何危险材料进行监管、涉及或施加责任或行为标准，包括但不限于经修订的1980年《综合环境响应、赔偿和责任法》（42 U.S.C.第9601条及以下）、经修订的《资源保护和恢复法》（42 U.S.C.第6901条及以下），以及加利福尼亚州健康和安全法（第25100、25249.5、25316和39000条，et seq. in each case）。
8.3.1.8.
尽管本租约有任何相反规定，业主应对项目内用于储存危险材料的公平分配控制区域（如《加利福尼亚州建筑标准规范》所定义）拥有唯一控制权。在不限制前述规定的情况下，如果租户使用危险材料导致租户在项目中使用消防控制区域的比例超过租户的百分比，则租户应自行承担成本和费用，并应房东的书面请求，在被加州建筑标准规范归类为危险材料使用和储存的“H组”占用区域的处所中建立和维护单独的区域，或采取必要的其他行动，以确保其在建筑物和项目消防控制区域的份额不超过租户的百分比。尽管本租约中有任何相反的规定，业主在承租人承认承租人和其他承租人最适合评估其危险材料使用和程序的安全性和有效性的情况下，不得并明确否认与承租人或其他承租人使用或处置消防控制区域有关的任何责任。
8.4.
气味和排气.租户承认业主不会与租户订立本租约，除非租户向业主保证，在任何情况下，大楼或项目的任何其他占用人（包括在项目任何室外区域合法存在的人）都不会受到异味或烟雾的影响
（不论是否有害），以及大楼及工程不会因任何废气而受损，在每宗个案中均来自租户的操作。因此，业主和租户同意如下：
8.4.1.1.
租户不得导致或允许（或进行任何会导致的活动）任何气味或任何种类的烟雾从处所释放。
8.4.1.2.
如建筑物设有业主认为足够、适合及适当的通风系统，以不会释放影响工程任何室内或室外部分的气味的方式排放处所，租户须透过该系统排放处所。如业主在任何时间确定任何现有通风系统不足，或如不存在通风系统，租户须遵照适用法律，按业主要求排出处所的所有烟雾和气味（并清除租户废气中的气味）。所有通风排气管、百叶窗等设备的摆放和配置，须经业主批准。租户承认业主以无异味方式维护项目（室内和室外区域）的合法意愿，业主可要求租户以超出适用法律要求的方式减少和消除所有异味。
8.4.1.3.
租客须自费提供除臭剂及其他装置（如过滤器、空气清洗器、洗涤器及业主认为不时需要或适当的任何其他设备），以彻底清除、消除及消减业主认为由租客处所发出的任何气味、烟雾或其他物质，租客须自行负担费用及开支。承租人根据本条进行的任何工作，均构成更改。
8.4.1.4.
租户清除、消除和减少异味、油烟和废气的责任应在整个任期内继续承担。业主建造租户改善设施，不排除业主要求采取额外措施，以消除租户废气产生的气味、烟雾及其他不利影响（由业主酌情指定）。承租人应按房东根据前一句不时要求安装额外设备。该等装置应构成改建。
8.4.1.5.
如承租人在业主随时提出要求后十（10）个营业日内未能安装满意的气味控制设备，则业主可在不限制业主的其他权利和补救措施的情况下，要求承租人停止和暂停在业主认定导致气味、烟雾或废气的处所内的任何操作。例如，如果业主确定租户生产某类产品引起气味、烟雾或废气，而租户在业主提出要求后十（10）个工作日内没有安装令人满意的气味控制设备，则业主可以要求租户停止在处所内生产此类产品，除非且直至租户安装了房东满意的气味控制设备。
租户同意以防止发生霉菌、霉菌、微生物生长和任何相关霉菌毒素的方式维护处所，并应至少遵守以下规定：（a）在符合第20条、第21条和下文第22.4节的条款和条件的情况下，租户同意立即修复/减少处所内的任何水入侵，除非是由房东、另一租户或任何不在租户控制范围内的第三方造成的，或在此种水侵入是由业主根据本租约明示的维护和维修义务范围内的事件引起的情况下；（b）租户同意使用一切合理的谨慎关闭处所内的所有窗户和其他开口，以防止室外水渗入内部单元；（c）租户同意清洁和干燥窗户、墙壁和其他表面（包括个人财产）上的任何可见水分，在合理可能的范围内尽快；（d）租户同意保持处所没有可合理预期会藏霉的污垢和碎屑；（e）租户同意定期清洁和消毒处所内的厨房和其他可以收集水、水分凝结和霉菌的表面；（f）租户同意不干扰整个处所的正常空气流动和流通；（g）租户同意限制植物的室内浇水；（h）租户同意防止浴室或厨房的水溢出或释放，包括但不限于马桶、水槽、厨房用具，及其他水容器；（i）租户同意不阻碍新鲜空气供应炉子、空调或暖气管道；（j）租户同意在处所的所有位置保持和不阻碍通风；（k）租户同意使用商业上合理的努力防止处所内所有管道堵塞；（l）租户同意不从事任何可合理预期会促进或造成霉菌生长的行为；（m）租户同意在四十八（48）小时内向业主报告以下情况，以租户为限
有实际知识：（i）任何不工作的风扇、加热器、空调或通风系统；（ii）管道漏水、滴水、出汗管道、湿点；（iii）从浴室、厨房或其他设施溢出，包括但不限于浴缸、淋浴、淋浴房、马桶、水槽、厨房用具或其他水容器，特别是在溢出可能有渗透的墙壁、地板的情况下，天花板或固定装置；（iv）任何种类的水侵入；（v）处所内表面的任何霉菌或黑色或棕色斑点或湿气；（vi）处所内结构附近破裂的管道系统或积水；（vii）处所内与霉菌生长一致的任何气味。承租人同意，未事先征得房东的书面同意不得无理扣留、附加条件或拖延，不得开展任何霉菌调查、检测、补救或维修。如果房东同意租客进行任何霉菌调查、补救或修复，租客同意不使用任何推测性的、科学界普遍不接受的霉菌调查、测试、补救和修复方法，房东保留批准租客保留的任何和所有第三方进行任何此类霉菌调查、测试、补救和修复的权利。截至生效日期，这种推测性和普遍不被接受的调查、测试、补救和修复方法包括：（a）任何使用沉降粉尘真空采样；（b）任何使用内墙腔空气采样；（c）租户使用自己动手的模具调查套件；以及（d）使用未经同行审查和科学界普遍接受的任何其他方法。
10.1.
交付方式.本租赁所要求或许可的任何通知、同意、批准或反对（a "通知"）应以书面形式送达，并可在以下情况下送达：（a）当面送达（专人送达或通过信使或快递服务）或（b）通过认证或挂号邮件或美国邮政服务特快专递，预付邮资，或（c）通过提供送达验证的国家认可的隔夜送达服务，或（d）通过传真传送，寄给房地的租户和指定地址中的每个地址的房东第1.2节，如按本条所指明的方式送达，则须当作足够给予第10条.任何一方均可通过向另一方发出通知的方式为通知目的指定不同的地址。
10.2.
收到通知.任何以挂号信或挂号信方式发出的通知、要求的回执，均应视为在收款卡上显示的送达日期给出，如未显示送达日期，则视为在其上盖上邮戳。保证次日送达的美国邮政服务特快专递或隔夜送达服务送达的通知，应视为在送达美国邮政服务或隔夜送达服务后的下一个工作日发出。以传真或类似方式传送任何通知的，经电话确认收到该通知的传送，即视为已送达或送达，但副本亦须在下一个营业日或之前通过以下其中一种方式送达第10.1（a）-（c）条以上。在周六、周日或法定节假日收到通知的，视为下一个工作日收到。
10.3.
通知书的法定送达.当法规允许或要求以特定方式送达通知时，应以本条允许或要求的方式送达该通知（或本租约允许或要求的类似通知）第10条应取代并满足法定通知送达程序，包括但不限于加州民事诉讼法典第1162条或任何类似或继承法规要求的程序。
承租人保证，除第1.16条所列的经纪人（其姓名为（现）的经纪人（其佣金应由业主根据一项或多项单独协议支付）外，其与任何与本租约的谈判有关的房地产经纪人、发现者或代理人没有任何交易，且其不知道有任何其他房地产经纪人、发现者或代理人有权或可能有权就本租约收取佣金。承租人须独自负责支付任何其他经纪人、发现者、代理人或根据承租人提出申索的其他一方所应支付的任何费用，并须使业主免受与此有关的任何法律责任，包括律师费和业主因此而招致的费用。
如果租户在本协议期限届满或提前终止后仍未得到房东的明确书面同意，则租户应在宽容期内成为租户，其基本租金相当于期限最后一个月内应付租金的百分之五十（150%），并在适用的情况下以其他方式受本协议规定的条款、契诺和条件的约束。业主在该期限届满后接受租金或未经业主事先书面同意提前终止租金，不应放弃业主在未提前三十（30）天书面通知的情况下驱逐租户的权利。本第十二条前述规定是对房东的再入境权或者房东在本合同项下或者法律另有规定的任何权利的补充，不构成影响。如果租户未能在本租约到期或提前终止时交出处所，租户应对所有索赔进行赔偿、辩护并使房东免受损害，包括但不限于任何继任租户基于或因此类未交出、利润损失和其他间接损害而提出的任何索赔，以及房东因租户未能在本租约到期或提前终止时按照本租约的规定交出处所而产生的任何和所有律师费和费用。
13.1.
个人财产和固定装置.承租人须对承租人或任何承租人一方放置在处所内或处所附近的任何承租人个人财产（定义见下文）征收的所有税款承担责任，并应在拖欠前支付。如对承租人的个人财产征收任何该等税款是针对业主或业主的财产征收的，或如处所、建筑物或工程的评估价值因其中包括对该承租人的个人财产的价值而增加，而如业主在通知承租人后，根据该等增加的评估支付税款，则不论其有效性如何，业主均有权这样做（但只有在租户提出要求的情况下，在适当抗议下），承租人应要求向业主偿还如此对业主征收的税款，或因评估增加而产生的该等税项的部分。
13.2.
租户改善.如承租人或代表承租人在处所内安装的任何改建工程按高于初步承租人改善工程评估时的估值为不动产税目的进行评估，则因该等超额评估估值而对建筑物或工程征收的不动产税及评估，须视同对承租人的个人财产征收的税，并适用第13.1节以上。如果县评估员的记录是可用的，并且足够详细，可以作为确定改建是否以高于租户改善的估价进行评估的依据，则此类记录对房东和租户均具有约束力。县评估师的记录不具备或不够详细，不能作为作出上述认定的依据的，以实际建设成本为准。
13.3.
附加税.承租人须在业主提出要求后十（10）个营业日内，并按业主不时以书面通知方式指示承租人的方式及时间，向业主缴付任何政府当局向业主征收、评估或征收的任何消费税、销售、特权或其他税项、评估或其他费用（所得税或特许经营税除外），原因是：（a）承租人根据本协议应付的租金（或业主根据本协议收取的任何其他利益），包括但不限于任何政府当局征收的任何毛收税、牌照费或消费税，（b）本租赁、业主根据本租赁协议作为出租人的业务，以及处所任何部分的管有、租赁、经营、管理、维护、改建、修理、使用或占用（包括但不限于任何适用的占有式利息税），（c）本交易或租客作为一方在处所中创建或转让权益或遗产的任何文件，或（d）以其他方式就或由于业主与租客根据本租赁协议或关系。
承租人承认并同意：（a）承租人已视察项目、建筑物及处所，并在其“原样、在何处”的条件下接受，（b）业主或业主的任何代理人均未作出
任何有关处所、建筑物、停车场或工程的任何其他部分的陈述或保证，或有关其状况或其适合进行租户业务的任何陈述或保证，（c）除工作信函协议及下文第16.2条明文规定外，业主没有义务更改、改造、改善、修理、装修或粉刷处所或其任何部分，或建筑物或工程的任何部分，及（d）除本租约明文规定外，业主没有义务向租户提供与租户订立本租约有关的任何津贴、租金信贷或减免。承租人占有处所应最终证明项目、建筑物和处所当时处于良好秩序和清洁状态，且业主应已履行其在工作信函协议项下的所有义务（完成打孔清单项目的义务除外），且承租人执行本租约应最终证明处所、建筑物、项目和停车场当时处于良好和卫生秩序、状态和维修状态，但潜在缺陷（如有）除外。在不限制前述规定的情况下，租户执行条款备忘录应构成对可能与建筑物、停车区和项目其他部分的使用相关的各种启动不便的具体承认和接受，例如某些施工障碍（例如脚手架）、货运电梯服务的使用延迟、某些电梯无法供租户使用、空调服务不均衡以及最近建造（或最近改造）的办公和实验室/研发建筑物发生的其他典型情况。Tenant（为自己和通过Tenant提出的所有其他索赔）在此不可撤销地放弃并解除其根据《加利福尼亚民法典》第1932（l）条终止本租约的权利。
15.1.
改建和重大改建.除许可的改建外，承租人不得对处所或处所进行改建、增设、改良（统称“改动"）未经业主事先书面同意，不得无理拒绝、附加条件或延迟作出除重大改建以外的所有改建（须由业主全权酌情给予）的同意，然后只能由业主书面批准的持牌承建商或机械师作出，不得无理拒绝、附加条件或延迟作出批准（但任何承建商进行任何重大改建须由业主全权及绝对酌情决定批准）。租客须向业主提交任何建议更改处所的图则及规格，而在业主批准该等图则及规格及承建商以书面进行任何更改前，不得作出该等更改。承租人须按照业主批准的图则及规格及符合所有适用法律的规定建造该等改建工程，未经业主事先书面同意，不得修改或修改该等图则及规格。如果任何拟议的变更需要上级租赁的任何出租人或抵押设押处所的抵押持有人的同意或批准，租户承认必须在建造此类变更之前获得此类同意或批准。租户同意不建造或架设可能干扰业主自由使用建筑物的机械装置或服务设施或干扰业主设备进出载有上述装置或设施的围挡的隔板或其他障碍物。所有更改须在业主不时合理指定的时间及方式进行。租户将支付所有改建的全部成本和费用，包括但不限于因改建所需的处所或建筑物的任何粉刷、修复或修缮，以及业主实际自掏腰包的第三方审查和业主监督费，金额相当于所涉改建成本的百分之五（5%）（许可改建除外）。租户还将获得和/或要求：（a）建造商的“全险”保险（或同等保险），其金额至少等于改建的重置价值；（b）责任保险，至少以租户要求的形式、金额和承保范围为租户和每个租户的承包商提供建筑相关风险的保险第22条；及（c）如业主提出要求，拆卸（如适用）及付款及履约保证金，金额不少于改建的全部费用。本条例第（b）条所述的保险单第15.1节必须说出房东、房东的贷款人（如果有的话）、Bioscience Properties，Inc.（“物业经理”）和房东合理要求的其他当事人作为额外的被保险人，具体包括已完成的操作。承租人订立契约，并同意承租人所作的一切更改，均须在完全符合所有法律的情况下进行。如任何政府当局因承租人准许使用处所或因承租人或代表承租人对处所作出任何更改而要求对建筑物或处所进行任何更改或修改，则承租人将支付所有该等更改或修改的费用。如任何该等更改涉及（i）建筑物的结构部分，（ii）机械、电力、管道、消防/生命安全或供暖、通风及空调系统的任何修改
建筑（统称，“建筑系统“）或（iii）处所内部以外的建筑物任何部分（a”重大改动"），业主拒绝同意任何该等重大改建为合理，而业主以业主作出重大改建为条件同意任何重大改建为合理，但业主可首先要求租户向业主存入足以支付重大改建成本的金额（包括但不限于合理的间接费用、行政成本和利润）。承租人在展开任何工程前，须就该工程的建议展开给予业主最少十（10）天的通知，并须在业主要求下，以业主满意的形式、实质及金额交付业主要求的竣工及付款保证副本。“允许的改动”仅指对租赁物改良的通常和惯常维护和维修，前提是此类维护和维修：（a）属于通常允许在未经与机构所有者惯例一致行事的房东同意的情况下进行的类型和程度，向类似租户出租类似用途的类似空间，（b）符合《规则和条例》和所有适用法律，（c）不是重大改建，以及（d）每次花费不超过5万美元和00/100美元（50,000.00美元）。
15.2.
移走改建和租户的个人财产.租户改善连同租户于生效日期后对处所作出的所有更改，包括但不限于所有墙布、内置柜工程、镶板等（统称，“租赁权改善"），须经业主选择，由租客移走或成为业主的财产，并须于本协议租期届满时留在该处所上，并与该处所一同交还；但如业主藉在业主批准任何更改时向租客发出的通知，要求租客移走任何该等租赁物业改善，则租客须修复因该移走而造成的所有损害，或由业主选择，在本租约期限届满前向业主支付业主合理估计的移走费用。由租户或任何其他租户方拥有或由或为租户或任何其他租户方自费安装在处所内的所有个人财产物品及所有商业及贸易固定装置、电缆、机器及设备、家具及可移动隔板（统称，“租户的个人财产"）将是并仍然是租客的财产，并应在租期届满前由租客移走，租客应修复因移走而对处所造成的所有损坏（如有）。如承租人因任何原因未能在本租约终止前从处所移走上述任何一项，则未经业主同意，承租人须当作在处所内扣留，业主可自行选择以业主选择的任何方式移走该等物品，并将其存放而无须向租户承担损失的法律责任。在此情况下，租户同意应要求向业主支付在此类搬迁中产生的任何和所有费用（包括法庭费用和律师费）以及相关的存储费用，且该费用应由业主管有或控制的任何时间长度。业主可选择在没有通知的情况下，以私人出售且无法律程序的方式出售该等物业或任何该等物业，代价为业主可取得并将该等出售所得款项用于承租人向业主根据本租约应付的任何款项及/或与该等物业的移走及/或出售有关的所有开支，包括律师费及成本。
16.1.
租户义务.承租人须于有需要时，按承租人的全部成本及开支及受第15条以上，对处所及其每一部分进行所有维修，以保持处所在开工日期存在的状态和维修，合理磨损和伤亡损害除外，并且没有任何危险材料。除非在第16.2节下文规定，位于处所内并专为其服务的所有补充设备及所有楼宇系统，须由租户按需要进行保养、维修及更换，费用由租户自行承担，而业主对任何补充设备的操作、维修、保养或更换概不负责，亦不对位于处所内及/或专为其服务的任何楼宇系统的操作、维修或保养负任何法律责任。“补充设备”指由租户或按照租户的指示在处所内安装或专门为处所服务的任何物品（标准建筑系统除外），包括但不限于：（a）任何补充、特殊或非建筑标准电气（包括照明）、机械、管道、供暖、通风和空调系统、固定装置和设备；（b）任何补充、特殊或非建筑标准消防、生命、安全或安保系统、固定装置和设备；（c）所有视频、音频、通信或计算机系统、固定装置和设备（包括电缆）。在不限制前述内容的情况下，承租人应自费维持供热定期维护维修合同，
位于和/或专门为房地服务的通风和空调系统、固定装置和设备。
16.2.
房东义务.业主须保养、维修及更换处所、停车区及楼宇系统外的建筑物结构部分（包括但不限于屋面结构、屋面膜、楼板及外墙）（位于及/或专为处所服务的楼宇系统及/或其组件除外），而业主进行该等保养、维修及更换所招致的费用，须计入营运开支（但依据第6.1节以上）。为澄清起见，业主没有义务修理、维护或更换处所的任何部分、位于处所内的任何建筑系统和/或专门为处所服务的任何建筑系统或任何补充设备。业主不应对任何未能进行任何维修或更换或进行任何保养的情况承担责任，只要该等维修、更换或保养的需要是由任何承租方的疏忽或故意不当行为引起的。除非在第23条和24本协议不会因在建筑物或处所的任何部分或其中的固定装置、附属物和设备中进行任何维修、改建、改进或更换而对租户的业务造成任何损害或干扰而减租，业主也不承担任何责任。根据现行或以后生效的任何法律，包括《加利福尼亚民法典》第1941和1942节（可能会不时修订）以及现行或以后生效的任何继承法规和类似法律，租户放弃由房东出资进行维修和更换的权利。
租户不得导致或允许针对处所、建筑物或项目或其任何部分或针对租户在处所的租赁权益提交任何机械师、材料师或其他留置权，包括但不限于任何州、联邦或地方“超级基金”或因处所、建筑物或项目任何其他部分内、之上或附近存在有害材料而施加的危险材料清理留置权。业主有权在任何合理时间在处所张贴并保持张贴其认为为免受此类留置权保护所需的任何通知。承租人须在提交后十（10）个营业日内，解除就声称已为承租人所做的工作或声称已向承租人提供的材料而针对处所或建筑物提出的任何留置权，费用由承租人承担。如提出任何该等留置权，而承租人未能根据前述判决解除该等留置权，则业主可在不放弃其基于该等违反承租人的权利及补救措施的情况下，亦不解除承租人在本协议项下的任何义务，安排以其认为适当的任何方式解除该等留置权，包括为清偿引起该留置权的债权而支付的款项，或通过获得金额相当于该留置权债权百分之一百五十（150%）的公司法定机械师的留置权解除保证金。承租人须：（a）在接获业主通知后，立即向业主支付因承租人未能解除任何该等留置权而由业主招致的任何费用或开支，包括但不限于律师费及成本，连同自业主支付该等款项之日起按法律许可的最高年利率计算的利息；及（b）须就任何留置权对业主获弥偿方作出赔偿、抗辩及使其免受损害。
业主保留并须在至少二十四（24）小时前通知租客（紧急情况除外）后，有权在租客的正常营业时间（紧急情况下除外，在这种情况下，该等进入可在任何时间）进入处所，以提供业主根据本协议向租客提供的任何服务，检查该等服务，向潜在买家、贷款人或投资者展示处所，并在租期的最后十二（12）个月内或在租客向潜在租客违约后，张贴不负责任通知书，更改、改善或维修上述第2.4节所规定的处所或建筑物及/或工程的任何其他部分，或为任何其他合理目的，所有这些均不会被视为犯有任何驱逐租户的罪行，亦不会减租。业主可为执行该等目的，在须进行的工程的性质合理要求的情况下，架设脚手架及其他必要的构筑物，但须在合理可行的范围内尽量少干扰租客的业务。租户特此放弃任何损害或不便或干扰租户业务的损害索赔，任何占用或安静的损失
因业主进入或进行本条第18条或上文第2.4节所允许的工作而享有处所以及处所、建筑物或工程内、建筑物或工程上或附近的任何其他损失。业主应在任何时候拥有并保留一把钥匙，用来解锁房舍内的所有门，不包括租户的金库和保险箱。业主有权使用业主认为适当的任何和所有手段在紧急情况下打开上述门，以获得进入处所的权利。业主以上述任何方式取得的任何进入处所的行为，或以其他方式取得的任何进入处所的行为，不得解释为或视为强行或非法进入处所，或将租客逐出处所或其任何部分，因此而造成的任何损害，须由租客支付。业主应根据第十八条的规定，通过商业上合理的努力，尽量减少对租户业务的干扰。
19.1.
房地公用事业.尽管本租约另有相反规定，租户须支付所有水（包括维修、修理及更换反渗透、去电离及其他处理水的费用）、电、气、暖气、通风及空调（“暖通空调”）、向房地供应的光、电、电话、互联网服务、有线电视、其他电信和其他公用事业，以及与之相关的任何费用、附加费和税费。所有向处所提供的单独计量的该等公用事业和服务，应由租户直接向该等公用事业或服务的供应商支付。如任何该等公用事业未分别向租户计量，租户须向租户支付与其他处所共同计量的该等公用事业的所有费用的百分比作为额外租金，或作为替代办法，业主可自行选择监测租户对该等公用事业的使用情况，并向租户收取购买、安装和监测该等计量设备的费用，该费用应由租户作为额外租金支付。业主可将其水电费账单作为合理估计的基础；但业主须在其后迅速调整该等账单或作为下一次年度和解的一部分，以反映向处所提供水电费的实际成本。如果建筑物或项目在一个日历年内未被完全占用，租户承认，业主可根据建筑物或项目的占用情况（如适用）推断公用事业使用情况不同，以等于业主对如果该建筑物或项目（如适用）在该日历年内被占用百分之百（100%）的情况下该等公用事业使用情况的合理估计；但前提是，业主不得收回该等公用事业成本的百分之百（100%）。业主可在业主唯一及绝对酌情决定权下，随时或不时就公用事业服务（包括公用事业服务的生成、传输或交付）与业主选择的公用事业服务供应商订立合约，或要求租户订立合约。承租人应与业主及业主选定的任何公用事业服务提供者充分合作。在至少提前二十四（24）小时通知后，且仅在租户的正常营业时间内，租户应允许业主和公用事业服务提供商合理进入处所和服务于处所的公用事业设备，包括线路、馈线、立管、线路、管道和仪表。
19.2.
清洁服务.承租人须自行承担成本及开支，与一家公司订立定期物业清洁服务协议，而该公司已获全面保税及保险，并经业主合理酌情批准。承租人应时刻保持处所整洁有序，费用由承租人承担，并使房东合理满意。除非业主另有约定，除经业主认可的人外，不得允许任何人进入处所提供清洁或清洁服务。
19.3.
房东开脱.业主没有提供或导致提供业主根据本条例须提供或选择提供的任何服务第19条不应导致对房东的任何责任。业主不对租户因任何公用事业服务的变更而可能招致的任何损失、损坏或费用，包括使所供应的公用事业不太适合租户需要的任何变更，或任何公用事业服务的任何故障、中断、停止或缺陷承担责任或承担责任。此外，除非在第19.8节以下，承租人无权获得任何减租或减租，不得因任何该等变更、失败、中断、停止或缺陷而导致驱逐承租人，且承租人不得因任何该等变更、失败、中断、停止或缺陷而免于履行本租赁中的任何契诺或协议。如根据本协议要求业主提供的服务出现任何该等故障、中断、停止或缺陷，业主应努力促使服务迅速恢复。
19.4.
对租户公用事业的限制.未经业主事先书面同意，承租人不得使用处所内的任何设备（包括数据处理机），以任何方式（a）根据承租人在建筑物或工程（如适用）中所需或消耗的通风、空气交换、气体、蒸汽、电力或水的数量，超出通常为许可用途而提供或供应的建筑物或工程的现有容量，或（b）超过承租人在建筑物或工程（如适用）提供该等公用事业或服务的能力中所占的百分比。如果租户因租户的设备或延长营业时间而要求的公用事业或服务超过通常为建筑物或项目内类似空间的租户提供或供应的公用事业或服务，则租户应首先获得业主同意使用该同意，该同意不得被无理拒绝、附加条件或延迟（但业主可根据该等多余公用事业或服务的可用性以该同意为条件），租户应支付与提供该等多余公用事业和服务的成本相等的金额作为额外租金。
19.5.
公共区域用水.业主须在适用范围内，在公共区域内提供仅用于厕所及景观美化用途的水，而该等水须来自当地市政或类似来源；但如业主合理地确定租户要求、使用或消耗提供予公共区域的水作普通厕所用途以外的任何用途，业主可安装水表（"租户水表”），从而为所有目的衡量租户的用水量。经业主作出上述决定后，租客须向业主支付任何租客水表的费用及其在租期内的安装及维修费用。业主如安装租客水表，租客须在提出账单时支付所消耗的水费，如该水表所示。如果租户未能及时支付此类费用，房东可能会支付此类费用并向租户收取相同的费用。业主因本条所述的任何理由或目的而招致或支付的任何该等费用或开支，须当作由租户须支付的额外租金，并可由业主本人收取。
19.6.
能量追踪.在业主提出书面要求后的十（10）个工作日内，租户应向业主交付向处所提供的公用事业服务的任何发票副本以及业主就《加州公共资源法典》第25402.10条、加州能源委员会通过并在《加州法规》第20章第2款第4章第9条第1680-1684条以及任何补充和/或后续法规或条例中规定的与商业建筑相关的能源使用和效率报告的要求而合理要求的相关信息。租户承认，房地、建筑物和项目的任何实用信息可能会与第三方共享，包括房东顾问和政府当局。除上述规定外，租户应遵守与场所能源消耗的披露和跟踪相关的所有适用法律。本节的规定在本租赁期满或提前终止时继续有效。
19.7.
保留权利.业主保留权利，在向租客发出通知后（除非发生紧急情况，在此情况下无须发出通知），在业主认为有需要或合宜时，因意外、紧急情况或需要进行维修、改建或改善而暂时停止管道、通风、空调及公用设施系统的服务，直至该等维修、改建或改善已完成，而业主在因不可抗力（定义见第36.8款下文）。在不限制前述规定的情况下，明确理解并同意，业主方面依据本租赁的任何条款、契诺、条件、条文或协议提供任何服务，或为租客的利益而履行任何作为或事情的任何契诺，如因不可抗力而无法提供或履行该等契诺，则不应被视为违反。在所有此类服务中断的情况下，房东应使用商业上合理的努力，以尽量减少对租户业务的任何干扰。
19.8.
减租.如承租人因未能提供业主根据本租约须提供的处所的任何公用设施而被阻止使用或不使用处所或其任何重要部分超过连续五（5）个营业日，则在业主唯一控制的范围内（a "消减事件“），则租客须向业主发出有关该消减事件的书面通知，而如该消减事件在业主接获任何该等通知后持续额外五（5）个连续营业日（”资格期限"）及业主未勤勉地开始及追求完成该减租事件的补救措施，则除业务中断或承租人根据本协议所载或要求承租的类似保险所涵盖的范围外，基本租金须在资格期限届满后（视属何情况而定）予以减租或减租，而承租人继续被如此阻止
使用或不使用处所或其部分，比例为租户被阻止使用或不使用的处所部分的可出租面积占处所总可出租面积的比例。然而，如果租户在该期间重新占用任何部分的处所，则可分配给该重新占用部分的基本租金，基于该重新占用部分的处所的可出租面积占处所总可出租面积的比例，应由租户自租户重新占用该部分处所之日起支付。这种减免基本租金的权利应是租户在法律上或公平上对减免事件的唯一和排他性补救措施。除本条明文规定的情况外第19.8节，此处所载的任何内容均不得解释为承租人免于支付本协议项下到期的租金。
承租人须就任何及所有申索、要求、惩罚、罚款、责任、行动（包括但不限于非正式程序）、和解、判决、损害、损失、成本及开支（包括已知或未知、或有的或其他，由该业主受偿方招致或遭受或针对该业主受偿方主张的成本及开支（包括律师费及成本）（统称“索赔”）作出赔偿、抗辩并使其免受损害（定义见下文第22.1.2节）（a）处所内任何因（包括但不限于，全部或部分因业主获弥偿方的一般疏忽而导致的索偿），但因该业主获弥偿方的重大过失或故意不当行为而直接导致的范围除外，（b）承租方在处所或工程的存在或使用或占用，（c）任何承租方的任何作为、疏忽、过失或不作为，或（d）承租方在履行其在本协议项下的任何义务时的违约或不作为。付款不应成为强制执行前述赔偿的先决条件。如因任何该等申索而对任何业主获弥偿方提起任何诉讼或法律程序，业主须向租客提供有关该等申索的书面通知，而租客有权就业主根据本协议有权获得赔偿的任何申索承担抗辩责任。如租户承担该等抗辩，（i）该等抗辩须由租户选定并经业主合理批准的大律师进行；（ii）租户有权控制该等抗辩，且无须支付业主聘请的任何大律师的费用或支出；及（iii）租户有权在无需业主同意的情况下解决该索赔，但仅限于该解决仅涉及支付金钱，不包括承认过失或有罪，并受保密和解协议的约束，及租户支付与该和解有关或因该和解而到期的所有款项。业主有权参与此类索赔的抗辩，费用由业主承担，但租户有唯一权利控制此类抗辩。在任何情况下，只要承租人正在按照本租约进行抗辩，（a）业主不得在未经承租人同意的情况下解决任何索赔，或（b）如某项索赔由承租人的保险承保，业主不得明知而采取或不采取任何会导致保险人不对该索赔进行抗辩或不就该索赔承担赔偿责任的行动。承租人，作为向业主作出的代价的重要部分，特此承担所有财产损害风险（包括但不限于个人财产或科学研究的任何损害，包括承租人在处所内保存的记录的丢失（在每种情况下，无论此种损害是否可预见）），或承租人或任何其他承租方在处所内、建筑物上或附近受到损害，停车场或工程项目因任何原因而提出的所有索偿（包括因处所、建筑物、停车场或工程项目或其中的任何设备或设施的任何使用损失而引起的间接损害及对租户业务的损害或收入损失的索偿，或与本条所述的任何该等个人财产的损害或破坏有关的索偿），向每名业主获弥偿方提出的索偿，但仅由（i）任何业主违约（定义见下文）所引起或仅由其所导致的索偿，（ii）该业主获弥偿方的重大过失行为，或（iii）该业主获弥偿方的故意不当行为。除因业主的重大过失或故意不当行为所引起的范围外，业主不对任何其他租户在建筑物或项目中的任何作为、不作为或疏忽，或任何其他第三方所引起的任何损害承担责任。在不限制租期届满后承租人的其他义务的情况下，本第二十条的条款应在本租赁期满或提前终止时继续有效，直至涉及任何已获赔偿事项的针对房东受赔方的所有索赔被适用的诉讼时效完全、最终、绝对禁止。
尽管有第二十条的规定或本租赁中的任何相反规定，任何业主受赔方均不对因盗窃或任何其他原因造成的任何财产的灭失或损坏，因火灾、爆炸、掉落的石膏、蒸汽、燃气、电力、电气或电子辐射或扰动、建筑物任何部分或管道的水、雨或泄漏，或因潮湿、故意破坏、恶意恶作剧或任何其他性质的原因造成的任何人员或财产的伤害或损坏承担责任，除非是由于或由于该房东受偿方的重大过失或故意不当行为所致。在任何情况下，任何业主获弥偿方均不得对任何损失承担责任，其风险由租客保险承保或须由本租约承保；任何业主获弥偿方亦不得对建筑物内的其他人或任何私人、公共或准公共工程的建造作业所造成的任何该等损害承担责任；亦不得对处所或建筑物内的任何潜在缺陷承担任何业主获弥偿方的责任。如处所、建筑物或承租人实际知悉的工程的任何其他部分发生任何火灾或意外，或发现其中的任何缺陷（包括但不限于处所的任何潜在缺陷）或属于业主或承租人财产的任何固定装置或设备，承租人须立即向业主发出通知。
在不限制上述规定的情况下，租户承认，房东提供的安全和门禁装置、服务和程序（如果有的话）虽然旨在威慑犯罪和确保安全，但在特定情况下可能无法防止盗窃或其他犯罪行为，或确保人员或财产的安全。对于第三方的犯罪行为造成的伤害或损失，以及任何安全或门禁装置、服务或程序可能不有效，或可能发生故障，或被犯罪分子规避的风险，由承租人就承租人的财产和利益承担，承租人应在承租人希望得到保护免受此类犯罪行为和其他损失的范围内获得保险，具体情况详见第22条。租户同意在房东制定或法律要求的任何合理的安全或安保计划中进行合作。
22.1.
租户保险.承租人须在本协议的期限内（以及在承租人可能在生效日期前进入、占用和/或使用处所的任何期间以及任何保留期间），自行承担成本和费用，保持完全有效并实施以下保险：
22.1.1.1.
财产保险承保“所有风险”分类中包含的任何风险，包括但不限于火灾、风暴、旋风、龙卷风、冰雹、爆炸、骚乱、参加罢工的骚乱、民间骚乱、飞机、车辆、烟雾损坏、故意破坏、恶意恶作剧和洒水车泄漏，不包括地球运动、核危险、战争、洪水和地震造成的损害。此类保险应为承租人或任何其他承租方拥有的、承租人或任何其他承租方负有法律责任的或由承租人或任何其他承租方承担费用安装的、位于建筑物内的所有财产投保，包括但不限于家具、家具、装置、固定装置和设备、任何其他个人财产，此外，对处所的所有改善和改善，包括所有租赁物的改善，金额不低于其全部重置成本的百分之百（100%）。为此目的第22.1.1款，处所须由处所大纲所示的楼面面积组成，包括紧接处所上方的楼面由楼板至楼板底面的立方空间（"上层板”），不计入任何承租人许可使用的抵销或扣除。该等立方空间须包括以上楼板下表面及处所吊顶为界的全会空间。构成全额重置费用的金额发生争议的，由房东或者房东的任何抵押权人作出结论性决定。此类保单应将房东、房东的任何抵押权人和房东指定的任何其他额外当事人指定为损失受款人，视其各自的利益而定。
22.1.1.2.
商业一般责任保险，根据现行ISO CG0001发生表格或业主合理接受的任何等同物，向承租人投保因处所、建筑物或项目的租赁、使用、占用或维护，或上述任何部分而产生的任何责任。此类保险应在以下最低限额内：每次发生2000000美元，总额2000000美元和
应被背书让汇总适用于每个地点/每个项目，并应涵盖一个或多个人的伤害（包括精神痛苦）或死亡以及有形财产的损害（包括使用损失），包括一揽子合同责任、广义财产损失（包括爆炸、倒塌和地下危险的保险）、1,000，000美元的人身和广告伤害，以及2,000，000美元的产品完成运营。除标准表格中包含的内容外，保单不应包含任何排除或限制。保单应为处所的危险和租户在其上的操作、租户的独立承包商和租户的合同责任（包括但不限于包含在第20条本协议），并应：（i）指定业主（Wateridge Property Owner，LP）；SB LWR Investors，LLC；物业管理人；业主可不时指定的任何额外实体；及其各自的合伙人、母公司、关联公司、分部和子公司，以及各自的董事、高级职员、负责人、合伙人、股东、成员、管理成员、代理人、雇员、继任者和受让人（连同业主，统称，“业主获弥偿方”）作为额外的被保险人；（ii）包括指定被保险人之间交叉责任索赔的承保范围（即，如果需要承保范围，则包括“指定被保险人与指定被保险人”交叉责任承保背书，并且不排除指定被保险人之间的交叉责任索赔）。此类保险应表明防卫费应在保单限额之外，且不应包含适用于本租赁所设想的类型的操作的任何除外责任或限制。除承租人所需的任何保险外，承租人须确保、支付及维持或促使承租人的承建商及分包商在由承租人或代表承租人进行的处所的任何建造或工程期间确保、支付及维持保险，其最低限额相等于承租人所要求的赔偿责任限额。租户的产品和已完成的运营保险的最短期限应等于（i）根据任何适用的诉讼时效和/或休止期可提出索赔的期限或（ii）租户改进实质性完成后的三（3）年中的较高者。承租人的合同责任保险应当包括足以满足本合同所列赔偿义务的承保范围。
22.1.1.3.
符合雇员居住、受雇和发生本租赁的州的法定要求的工人赔偿保险，该保险应适用于租户雇用的所有人员，雇主责任保险的金额不低于每次事故1,000，000美元，每种疾病1,000，000美元，疾病保单限额1,000，000美元。
22.1.1.4.
业务中断保险和ISO保险上的额外费用保险表格CP0030或房东合理接受的等值，应涵盖租户在本租约下的货币义务以及因在第22.1.1款以上，为期至少十二（12）个月。承租人未取得营业中断保险的，理解并约定，无论是否投保，承租人对自己的营业中断风险承担全部责任。
22.1.1.5.
全面的汽车责任保险，包括所有自有、租赁、租用和非自有车辆的保险，每次发生人身伤害和财产损失责任的最低综合单次限额为1,000，000美元。
22.1.1.6.
雨伞/超额责任保险单，每次发生和年度总限额为5,000，000美元 每个地点/项目。中要求的赔偿责任限额第22.1.2款上述商业一般责任可结合商业一般责任政策和伞式责任政策提供。承保范围应超过商业一般责任、汽车责任和雇主责任保险，此种承保范围以以下形式为基础，与基础保险并发且不比基础保险更具限制性。承租人应通过对其保护伞/超额责任保单的具体背书，使根据该保单向房东受赔方提供的保险范围高于本租约规定向房东受赔方提供的主要保险范围的第一级保护伞/超额保险，而不与房东受赔方可获得的任何其他有效和可收集的保险（无论是在主要或超额基础上提供的）同步或超出。租户促使超额承运人同意放弃和/或放弃其在任何房东受赔方为自身利益或代表任何其他房东受赔方可能携带的任何保险方面可能拥有的任何可行的“横向用尽”权利，这是各方的具体意图。
22.1.1.7.
如果租户作为其业务的一部分出售或分配酒精饮料，则提供每次发生限额不低于5,000，000美元的酒类责任保险；但对于租户、其雇员或受邀者在房地内消费酒精饮料，不得要求提供上述规定。
22.1.1.8.
医疗事故保险，在租户在房地从事行医的这类期间（如果有的话），每次索赔的限额不低于1,000，000美元。
22.1.1.9.
污染法律责任保险如果租户存储、处理、产生或处理危险材料，经房东合理认定，在处所或附近。此类承保范围应包括任何人遭受的身体伤害、疾病、疾病、死亡或精神痛苦或休克；财产损失包括有形财产的身体伤害或破坏包括由此导致的有形财产使用损失、清理费用、以及未受到身体伤害或破坏的有形财产的使用损失；以及在调查、调整或抗辩此类补偿性损害索赔时发生的辩护费用、费用和开支。覆盖范围应适用于突发性和非突发性污染条件，包括向陆地、大气或任何水道或水体排放、分散、释放或逃逸的烟雾、蒸气、烟尘、烟雾、酸、碱、有毒化学品、液体或气体、废料或其他刺激物、污染物或污染物。允许索赔承保范围，前提是保单追溯日期在开始日期（或租户可以使用处所的较早日期）之前持续保持，并且承保范围在租户占用处所的所有期间持续保持。应保持承保范围，每次事故限额不低于1,000，000美元，保单总额为2,000，000美元。
22.1.1.10.
作为租户或业主或业主的任何抵押权人的任何其他形式或形式的保险，可在形式、金额和保险风险方面不时合理要求，而审慎的租户将为自己提供保护。
22.1.1.11.
承租人可将上述全部或任何保险范围置于承租人携带的一揽子保险单下，但同样可由该一揽子保险承保的任何其他损失均不得影响本合同规定的保险范围，且只要该保单符合本合同规定的承保范围金额，并以其他方式提供与仅为承租人的保险义务投保的单独保单所提供的保障相同的保障，符合第22.1节这里。此外，租户须向业主交付一份证明，具体说明该等保障适用于业主、处所、建筑物及工程。
22.1.1.12.
如果承租人应雇用或将供应商或承包商带到房地进行任何改建、工程或改善，承租人同意与该供应商或承包商签订书面协议，据此，该供应商或承包商将被要求携带与承租人在此要求的相同的商业一般责任、汽车和工人赔偿、雇主责任和污染法律责任保险的保险范围。承租人还应要求，此类卖方或承包商的保险在增加房东受赔方和所有抵押权人作为额外的被保险人、维持主要和非分担保险范围、放弃所有追偿权和代位权、以及在其工作期限内和所有适用的续保之前提供保险证明作为所有保单的证据方面，满足承租人在此要求的相同附加条款。租户不得允许任何供应商或承包商在获得证明此处包含的所有保险要求的证书之前开始工作。
22.2.
保险标准.所有保单须以业主满意的格式书写，并须根据以下规定订立商业一般责任、汽车综合责任、雨伞/超额责任、酒类责任（如适用）及污染法律责任保单第22.1节应在主要和非分担的基础上将所有房东受赔方指定为额外的被保险人。此外，如租户将任何该等规定的承保范围置于全面保险政策下，如第22.1.11款，一揽子保单应将所有房东受赔方指定为主要和非缴款基础上的额外被保险人。所有保单要求根据第22.1节应由获授权在加利福尼亚州开展业务且A.M. Best评级至少为A-/VIII的公司发行。无免赔额或自保留存额（“先生"）的租户应超过$ 25,000，而无需房东事先书面批准。所有免赔额和SIR由租户负责，必须在投保证明上显示。在本租约签立后十（10）天的日期或之前，以及在该等保单续期之前或之后的日期，租客须向业主交付证明存在业主满意的承保金额和形式的保单或证明的副本。除非提前三十（30）天通知房东，否则此类保单不得取消或减少承保范围。本租约要求的任何保险限额仅为最低限额，并不旨在限制对任何承租人在本租约下的责任施加的责任。租客应在该等保单到期前三十（30）天内，向业主提供续保或续保“活页夹”，或业主可订购该等保险，并将其费用作为额外租金向租客收取。如果房东获得了任何属于租客责任的保险
在此之下第22条，业主须向租客交付一份书面声明，列明任何该等保险的费用，并合理详细地显示其计算方式，而租客须在十（10）个营业日内将上述金额汇给业主。
22.3.1.1.
在本租期内，业主须为建筑物及停车场（以业主为其拥有人为限）投保（不包括承租人根据本租约有义务投保的任何财产）第22.1节和22.2本协议）的全险保险（可以但不应被要求为地震损失投保）和公众责任保险，所有金额和免赔额由房东认为适当。房东可以但无义务获得并携带房东或房东的抵押权人认为可取的任何其他形式或形式的保险。尽管租户对保险费成本有任何贡献，如本文所规定，租户承认，它无权从房东携带的任何保险单中获得任何收益。
22.3.1.2.
因承租人或承租人的任何受让人或转承人或承租人在处所上许可的任何人特定使用处所或其任何部分，且承租人未能补救导致取消的条件，威胁取消、减少承保范围、威胁减少承保范围、增加保费或威胁增加保费的，在通知后四十八（48）小时内，业主可自行选择，但无任何义务这样做，进入处所并试图补救该条件，租户应立即将其费用作为额外租金支付给房东。
22.4.1.1.
代位权豁免–财产保险以外的保单.承租人特此放弃针对业主获弥偿方、业主承建商（及其每一层的分包商）及其各自的雇员和代理人、因承租人的工作或活动引起的任何索赔以及根据承租人的保险单要求追回损害的所有权利第22.1节或承租人携带的与处所或本租赁有关的任何其他保险单（不包括承租人的财产保险，该保险在第22.4.2款).承租人应就其工人赔偿和雇主责任保险获得影响上述豁免的背书。如有任何其他保单涉及豁免在本第22.4.1节不允许承租人在发生损失前放弃对他人的追偿权，承租人应获得生效适用放弃的背书。
22.4.1.2.
代位权豁免–财产保险.业主和租客在本租约签立之日及之后发生的火灾或其他损失原因造成的损害，在本合同规定的任何财产保险承保（或要求承保）的范围内，放弃相互对抗的所有权利第22条（包括业务收入和租金保险损失）或由该方以其他方式就处所、建筑物或项目承担，而不论该保险是否根据本租赁特别规定。租户在这方面的豁免第22.4.2款还延伸至房东受赔方。各方当事人应当取得背书，据此其保险人放弃对本协议规定的当事人的代位权第22.4.2款.如果因放弃而牵连的财产险保单在本第22.4.2款不允许被保险人在发生损失前放弃对他人的追偿权，被保险人应当促使保单背书约定放弃。这方面的豁免第22.4.2款将对个人或实体有效，即使该个人或实体在其他情况下有赔偿义务，没有直接或间接支付保险费，或对受损财产没有可保利益。任何一方为其在本租赁下的保险义务自行投保（例如，维持免赔金额）的，该一方应被视为独立保险人，完全放弃代位权。
23.1.
损害赔偿.建筑物和/或处所因火灾或房东保险涵盖的其他危险而受损的，房东应：
23.1.1.1.
在百分之百（100%）破坏处所的情况下（“销毁总量"），由业主选择，在其后合理可能的范围内尽快开始对建筑物和/或处所进行维修、重建和修复，并以同样的方式勤勉地进行起诉直至完成，在此情况下，本租赁应保持完全有效；但条件是（a）业主可在该等破坏后九十（90）天内通过向租户发出的通知选择不对建筑物和/或处所进行维修、重建或修复，在此情况下，本租赁应自该全部破坏之日起终止，而（b）如该等维修，重建和恢复不能合理地预期在该全部破坏后的二百七十（270）天内完成，承租人有权根据在该破坏后三十（30）天内交付给业主的书面通知终止本租约。
23.1.1.2.
如建筑物和/或处所发生部分毁坏，且如其所受损害使建筑物和/或处所能够在业主发现该损害之日起九十（90）天内修复、重建或恢复，且业主将获得足以支付该等修复、重建或恢复的全部费用的保险收益，则业主应开始并勤勉地进行建筑物和/或处所或两者（视情况而定）的修复、重建和恢复工作，而本租约将继续全面生效及生效。如该等修缮、重建及恢复工程须需超过九十（90）天或超过建筑物及/或处所全部重置成本的百分之二十五（25%）或两者（视属何情况而定），或如保险收益将不足以支付该等修缮、重建及恢复的费用，则业主可选择如此修缮、重建或恢复，而本租约须继续全面生效或可选择不修缮，重建或恢复，本租赁自该部分破坏之日起终止。在此任何条件下第23.1.2款、业主应在所述九十（90）天期限内将其关于维修的意向通知租户。如果损坏是由于扩展承保范围保险涵盖的火灾或其他危险以外的任何原因造成的，房东可以选择终止本租约。
23.1.1.3.
在任何情况下，如业主在发生任何损害后选择修复、恢复或重建处所，而本第23条申请，则承租人须将其可归属于租赁物业改善的财产保险收益转让予业主。恢复租赁物改良的费用超过房东收到的承租人财产保险收益金额的，承租人应按要求及时向房东支付该不足部分的金额。
23.2.
终止租赁.在根据本条款的任何规定终止本租约时第23条，自将处所的管有权移交给业主之日起，各方应被解除对另一方的进一步义务，但已因此累积和/或随后未支付的项目或明确在本租赁期满或更早终止后仍然有效的项目除外。
23.3.
租金减免.如发生任何伤亡，则根据本租约须支付的租金须按租客许可使用处所在该等修缮、重建或恢复期间或直至根据本租约终止的程度按比例减损第23条，但仅限于业主依据所载或须载的保险就该等损失获得赔偿第22.1.4节以上。尽管有上述规定，如果此类损害主要是由租户或任何租户一方的疏忽或故意不当行为造成的，则不得减免租金。承租人无权就处所的全部或任何部分的使用损失和/或此类损坏、维修、重建或恢复所引起的任何不便或烦扰获得任何赔偿或损害。如业主按本条规定有义务或选择修缮或修复，业主只有义务修缮或修复原由业主出资提供的建筑物和处所部分，未由业主出资提供的物品的修缮和修复由承租人承担。
23.4.
接近期末的损失.尽管有任何相反的规定载于本第23条、如处所在租期的最后十二（12）个月内发生重大损害，任何一方均可选择不早于损害发生之日后六十（60）天且不迟于该损害发生之日后九十（90）天，以书面通知另一方的方式终止本租赁，该书面通知自该通知指明之日起生效，该日期不少于该通知发出之日后十（10）个工作日或六十（60）天。
23.5.
放弃规约.如处所和/或建筑物发生损坏，除非在本条明确规定的范围内和条件下，承租人不得免除其在本租赁下的任何义务第23条.租户特此放弃加利福尼亚民法典第1932条第2款的规定，并
第1933条第4款，以及任何其他与处所被毁时租赁的解除或终止有关的法规或法院裁决以及本条款的规定第23条如发生此类破坏，应予管辖。
24.1.
永久服用.如所有处所，或其实质上干扰承租人许可使用及占用的部分，须由任何合法权力或当局行使占用、谴责或征用权，为任何公共或准公共目的而占用，或为防止该等占用而出售（a "服用”），任何一方均有权通过向另一方发出通知的方式终止本租赁，该通知自要求将管有权移交给上述当局之日起生效。承租人不得因承租而向业主或承租当局主张任何补偿，而业主有权收取任何赔偿的全部金额，而不扣除承租人的任何遗产或权益。如所取得的财产数额或遗产类型不会实质上干扰承租人的业务进行，业主有权就承租人的任何遗产或权益而不扣除地获得全部裁决金额，业主须在该部分取得前将处所恢复至实质上相同的状况，并须减少基本租金，自谴责当局取得管有之日起生效，与如此取得的部分处所的可租用方呎与取得前整个处所的可租用方呎的比例相同。这里面什么都没有第24.1款应被视为给予房东任何对因占用属于租户的个人财产和固定装置或搬迁成本和费用而向租户作出的任何奖励的任何权益。
24.2.
临时服用.尽管有任何相反的情况第24.1款以上，如占用处所或其任何部分作临时用途，（a）本租约将不受影响且租金不得减少，及（b）租户有权自行收取就该期限内的占用期间为该用途作出的任何奖励的该部分或部分，但如该等占用在本租约届满或更早终止时仍有效，租户随后须向业主支付一笔相当于承租人履行根据第15节。2以上和第三十一条以下有关交出处所的规定，并在该等付款后，应免除该等义务。为了这个目的第24条，“暂时性”采取的，定义为期限为二百七十（270）天及以下的采取，“永久性”采取的，定义为期限为二百七十（270）天以上的采取。
24.3.
放弃规约.Tenant（为自己和通过Tenant提出索赔的所有其他人）在此不可撤销地放弃并解除其根据《加州民事诉讼法典》第1265.130条所享有的权利。
25.1.
租户违约.以下任何一项或多项事件的发生，在任何适用的时间期限届满时，构成租户在本协议项下的违约（“租户违约”):
25.1.1.1.
租客放弃房舍。尽管有加利福尼亚民法典第1951.3节的规定，“放弃”的定义是包括但不限于租户在根据本条例违约时离开房地三十（30）天或更长时间第25.1节;
25.1.1.2.
承租人未能在到期时支付任何租金或承租人根据本协议规定须支付的任何其他款项，而该等未能支付须在业主交付有关通知后的三（3）个营业日内持续；
25.1.1.3.
承租人未能取得并始终保持有效的任何保险承租人均须取得并保持有效根据第22条该等故障未于业主交付该等故障通知书后三（3）个营业日内治愈的；
25.1.1.4.
抵押、转让或以其他方式转让本租赁或转租处所，或企图违反第27条本租约；
25.1.1.5.
承租人未能交付根据以下规定须由承租人交付的任何证明书、文书或报表第28条， 第二十九条或第36.16款在要求的时间范围内第28条， 第二十九条或第36.16款（视情况而定）在业主交付通知后五（5）个营业日内，承租人未能治愈的；
25.1.1.6.
承租人未能遵守或履行本租赁的任何明示或默示契诺或条文须由承租人遵守或履行的情况，但在第25.1.1– 25.1.5节以上或第25.1.7节下文，凡该等失败须在业主交付有关通知后持续三十（30）天的期间；但如任何该等失败的性质是合理地需要三十（30）天以上的补救，则如（且只要）租户在所述三十（30）天期间内开始补救该等失败，其后在业主交付该通知后九十（90）天内勤勉地追诉该等补救至完成，则不得视为发生租户违约；或
25.1.1.7.
（a）承租人为债权人的利益作出任何一般转让；（b）由承租人或针对承租人提出要求承租人根据任何有关破产的法律裁定破产的呈请或要求重组或安排的呈请；（c）委任受托人或接管人接管位于处所的承租人的几乎全部资产或承租人在本租赁中的权益；（d）附件，执行或以其他方式司法扣押租户位于处所的几乎所有资产或租户在本租赁中的权益；或（e）租户为实现暂停或组成其债务或其任何类别的目的而召开其债权人或其任何类别的会议；但根据本协议不会被视为发生租户违约第25.1.7节如（i）上文（a）条所述针对（而非由）租客提出的任何呈请，在提交后三十（30）天内被驳回，（ii）如任何受托人或接管人须占有位于处所的租客的几乎所有资产或租客在本租约中的权益，则该等资产的管有权于三十（30）天内归还租客，或（iii）上文（d）条所述的任何扣押、执行或其他司法扣押于三十（30）天内解除。
在此要求的房东的任何通知应代替，而不是补充根据加州民事诉讼法典第1161条要求的关于非法拘留人行动或任何类似继承法规的任何通知。据此，Tenant（为自己和通过Tenant提出索赔的所有其他人）特此明确且不可撤销地放弃加州民事诉讼法典第1162条的通知要求，否则这些要求将适用于第1161条要求的通知，并同意根据本条第25.1条提供的任何通知应取代并满足第1162条的任何此类要求。
25.2.
房东补救措施.如果发生任何此类租户违约，除了房东在法律上或股权上可获得的任何其他补救措施，包括但不限于《加利福尼亚民法典》第1951.2节和任何继承法规下可获得的补救措施外，房东应立即拥有终止本租约和租户在本协议下的所有权利的选择权。如业主须选择如此终止本租约，则业主可向租客追讨：
25.2.1.1.
任何在终止时已赚取的未付租金在授予时的价值；加上
25.2.1.2.
在授予时的价值，即在终止后直至授予时本应赚取的未付租金超过租户证明本可合理避免的此类租金损失的金额；加上
25.2.1.3.
授标时的价值，即授标时后剩余期限的未付租金超过租户证明可以合理避免的此类租金损失的金额；加上
25.2.1.4.
任何其他必要的金额，以补偿因承租人未能履行承租人在本租约下的义务而直接造成的所有损害或在正常情况下很可能因此而导致的一切损害，包括但不限于收回对处所的管有权的费用、重新出租的费用，包括必要的修缮、翻新和改建处所的费用、合理的律师费和任何其他合理的费用；和
25.2.1.5.
根据业主的选择，适用法律可能不时允许的除前述以外或代替前述的其他金额。
如上文第25.2.1和25.2.2节所用，“授予时的价值”是通过允许按违约率计算利息来计算的。如上文第25.2.3节所用，“授予时的价值”是通过按授予时旧金山联邦储备银行的贴现率（“贴现率”）加上百分之一（1%）对该金额进行贴现计算得出的。如果贴现率的格式或组成部分发生重大变化，或贴现率不复存在，房东应以一个由旧金山联邦储备银行或类似金融机构维持的贴现率替代，该贴现率与贴现率几乎相当。
25.3.
额外补救措施.如果发生任何此类租户违约，房东可以使用加利福尼亚民法典第1951.4节中描述的补救措施（该节规定，房东可以在租户违约和放弃后继续有效的租约，并在到期时收回租金，如果租户有权在合理限制的情况下转租或转让）。因此，在任何租户违约和租户放弃处所的情况下，如果业主不因该租户违约而选择终止本租约，则业主可不时在不终止本租约的情况下强制执行其在本租约下的所有权利和补救措施，包括在到期时收回所有租金的权利。在租户放弃处所的情况下或在业主采用本说明所述补救措施的情况下第25.3节上述或须根据法律程序或根据法律规定的任何通知接管处所，则如业主不按上述规定选择终止本租约，业主可不时在不终止本租约的情况下，在本租约期限内收回全部租金或按业主全权酌情认为可取的条款及条件将处所或其任何部分转租，并有权对处所进行更改及维修。
如业主须选择如此转租，则该等转租并不免除承租人根据本协议承担的任何义务，但业主从该等转租收取的租金须按以下方式适用：（a）第一，用于支付承租人根据本协议向业主支付的租金以外的任何债务；（b）第二，用于支付该等转租的任何费用；（c）第三，用于支付处所的任何改建和修缮的费用；（d）第四，用于支付根据本协议到期未支付的租金以及（e）剩余部分（如有），应由房东持有并适用于未来租金的支付，因为该租金可能根据本协议到期应付。如适用于根据本协议支付租金的任何月份内从该等转租收取的该等租金的该部分少于根据本协议承租人在该月份应付的租金，则承租人须在业主要求后立即向业主支付该等不足。此种缺额按月计算支付。承租人还应在确定后立即向房东支付房东在该等转租或进行该等改建和维修时发生的任何费用和开支，包括律师费，这些费用和开支不在该等转租收取的租金所涵盖的范围内。在租户违约持续期间，业主有权向潜在的新租户推销处所，并可在正常营业时间向该等潜在的新租户展示处所。
25.4.
违约通知.承租人在此确认承租人根据本协议所作出的违约，以及业主选择根据本协议拟备及送达任何该等违约的通知（a "违约通知"），将导致房东产生本租约未考虑的费用，以及本合同可能包含的与支付本合同项下到期金额的利息或滞纳金相关的任何条款可能向房东偿还的任何费用之外的费用。因此，房东有权获得合理的律师费以及在准备和送达违约通知以及与此相关的协商过程中产生的所有其他费用和开支，对此，房东和租户同意，无论随后是否就任何此类违约启动法律诉讼，每次发生的合理最低金额为七百五十美元（750.00美元）。业主和租客在此进一步特别约定，任何和所有此类费用和成本应被视为本协议项下的额外租金，并可根据业主的选择，将其包括在本协议项下的任何违约通知中。
25.5.
房东的治愈权.如承租人未能作出任何付款或履行其在本协议项下的任何其他义务，业主可在不承担任何这样做的义务且不因此放弃该等违约的情况下，为承租人的账户作出该等付款和/或补救该等其他违约（并为此目的进入处所）：（a）在以下情况下立即且不经通知：（i）紧急情况，（ii）承租人未履行其在本协议项下的义务第8.3节,第15.2节和/或第三十一条，（iii）如该等失责不合理地干扰建筑物或工程项目的任何其他租客，（iv）未能满足或以其他方式解除任何留置权，或（v）如该等失责将导致违反法律或业主维持的任何保险单被取消，及（b）在任何其他情况下，如该等失责持续超过《公约》所指明的适用通知及补救期第25.1节以上，承租人因此有义务，并在此同意按要求向业主支付业主采取此类补救行动所产生的所有费用、开支和支出，以及相当于
的百分之五（5%）作为房东的管理费用和管理费用，以及这些费用的总和，连同利息，按第5.3节自房东缴款之日起，视为追加租金。
25.6.
放弃赎回.如果租户因任何原因被剥夺房地，租户（为其本身和通过租户提出索赔的所有其他人）在此不可撤销地放弃并解除其根据任何现行或未来判例法或法定条款（包括但不限于《加州民事诉讼法典》第473、1174和1179条以及《加利福尼亚民法典》第3275节）的赎回和恢复的权利。
25.7.
房东的默认.业主未能履行或遵守其在本租赁下的任何义务，即构成业主在本租赁下的违约（a“房东默认"）仅当业主或涵盖处所的任何保安文书（定义见下文）的持有人（定义见下文）未能在租户向业主发出通知后三十（30）天内履行业主所规定的义务（以及根据第36.5节下文），具体说明业主未能合理详细地履行该等义务的情况；但条件是，如果业主的义务的性质是需要三十（30）天以上才能履行，则如果业主在该三十（30）天期限内开始履行并随后勤勉地起诉该义务直至完成，则不会发生业主违约（或如果任何担保文书的任何持有人开始并根据第36.5节下文）。在任何情况下，承租人都无权因任何房东违约而终止本租约，承租人的补救措施应仅限于法律上的金钱损失诉讼。在不限制前述规定的情况下，为确认业主必须及时收到租金并经营建筑物和项目，租户无权自助进行维修或履行业主的任何其他义务，并且，除非在第23条和24，不得截留、抵减、减租。
本租赁所载业主的所有权利、选择权和补救办法，应被解释为是累积的，其中不得有一项排除另一项。业主有权寻求任何一项或全部该等补救办法或法律可能规定的任何其他补救办法或救济，不论本租赁是否载明。业主放弃任何违反本协议所载的任何条款、契诺或条件的行为，不应被视为放弃任何后续违反本协议所载的相同或任何其他条款、契诺或条件的行为，也不应被视为放弃或以任何方式影响业主严格按照上述条款要求承租人履行的权利。业主随后根据本协议接受租金，不得视为承租人放弃任何先前违反本租赁的任何条款、契诺或条件，除非承租人未能支付如此接受的特定租金，而不论业主在接受该租金时是否知悉该先前违反。业主接受少于当时到期的基本租金及附加租金或其他款项的任何款项，不得视为并非因该租金或其他到期款项的最早分期付款，亦不得将任何支票上的任何背书或声明或任何支票随附的任何信函视为协议及满足，而业主可接受该支票或付款，但不损害业主追讨该分期付款或其他款项的余额或寻求本租约所规定的任何其他补救的权利。在不限制前述内容的情况下，租户（为自己和通过租户提出索赔的所有其他人）承认，根据《加利福尼亚州民事诉讼法典》第1161.1（c）节，本第26条向租户发出了实际通知，即房东接受部分支付租金不应构成放弃根据本租约或在法律或权益下可获得的任何权利，包括但不限于收回对处所的占有权。
27.1.
转让.承租人不得自愿或藉法律实施：（a）转租全部或任何部分处所（“转租”）、（b）转让本租赁（“转让"），或（c）订立任何其他协议或安排：（i）允许第三方（租户的雇员和偶尔的客人除外）进入、占用或使用处所的任何部分或从中移走租户的任何个人财产，或（ii）以其他方式转让、转让、抵押、质押、抵押、设保或允许留置权附加于租户在本租约下的权益或在
处所（前述（a）、（b）及（c）各一项，a“转让”），无需先按照本规定取得业主的事先书面同意第27条.此外，就本租赁而言，“转让”（应受本协议规定的第27条）还应包括：（a）直接或间接转让、转让、质押或抵押承租人的控股（定义见下文）权益和/或（b）构成承租人的实体在没有立即重组的情况下解散。“控制”或“控制”是指拥有直接或间接的权力，对个人或实体的管理和政策进行指导或造成指导。对转让、产权负担或转租的同意不得构成对本条款任何规定的放弃第27条或同意任何未来的转让、产权负担或转让。任何未经业主事先书面同意的转让，在业主选择时可作废，并构成租户违约。
27.2.
转让程序.如租户希望作出任何须经业主同意的转让，则在租户希望转让生效的日期前至少三十（30）天（"转让日期“）租客须向业主发出通知（”转让通知“）载明：（a）拟向其转让的个人或实体的名称、地址及业务（”拟受让方"）；（b）有关拟议受让人的性质、所有权和财务状况的信息（包括参考资料）；（c）拟议转让日期（不得迟于转让通知后的90天）；（d）租户与拟议受让人之间的任何所有权或商业关系；（e）拟议转让的对价和所有其他重要条款和条件，所有这些都应按业主合理要求的详细程度提供。如业主合理要求提供额外详情（包括但不限于拟议受让人的财务报表或租户的现行不容反悔证明），则在业主收到该等额外详情前，不得视为已收到转让通知书，而业主可在向其提供该等资料前，拒绝同意任何拟议转让。
27.3.
夺回.如果租户要求将本租赁或转租房产的可出租平方英尺的百分之五十（50%）或更多转让给当时存在期限的全部或几乎全部剩余部分，则在业主收到转让通知后三十（30）天内以及在第27.2节以上，业主可自行选择以唯一及绝对酌情决定权，藉致租客的通知，选择（a）在转让的情况下全部终止本租约，或（b）在转租的情况下就将转租的处所部分终止本租约。如业主按上述方式选择终止本租约，租客有权在交付业主的收回通知后五（5）个工作日内，通过向业主交付通知的方式撤销其对该转让或转租的同意请求，在此情况下，同意请求无效，本租约仍具有完全效力和效力。如本租约依据本第27.3节，该期限应于转让日结束，如同该日期已在本租约中最初确定为期限届满。
27.4.1.1.
除非业主选择行使其根据第27.3节以上，业主须透过通知租客，选择：（a）根据条款同意该建议转让并同意该建议受让人；或（b）拒绝同意该建议转让。业主不得不合理地拒绝同意任何拟议转让；但在不限制业主可能合理地拒绝同意任何拟议转让的其他情况下，如果业主全权酌情确定：（i）拟议受让人没有足够的财务实力或稳定性来履行本租约项下的所有义务，则业主拒绝同意任何拟议转让应被视为合理，并在没有比租户更高的违约风险的情况下履行；（ii）建议受让人对处所（或其适用部分）的预期用途与建筑物或项目中的其他用途不一致或不相容；（iii）建议受让人对处所（或其适用部分）的预期用途将需要对处所进行变更；（iv）建议受让人对处所（或其适用部分）的预期用途将违反本租约或任何有关处所或建筑物的法律或项目；（v）拟受让方拥有征用权，是政府当局或外国政府的机构或分支机构；（vi）拟受让方或任何直接或间接控制的人，受，或与建议受让人处于同一控制下：（a）在项目内占用空间或已在前一百八十（180）日内（或目前正与业主或其任何联属公司协商）租赁建筑物或项目内的空间或（b）无意占用处所或其适用部分；（vii）在租户交付转让通知时，存在未治愈的租户违约；（viii）建议转让将导致业主违反业主作为一方当事人的另一份租约或协议，或将给予建筑物或项目的占用人取消或修改其租约的权利；（ix）任何须同意该等转让的地面出租人或抵押权人未同意
（x）建议受让人使用处所（或其适用部分）、建筑物或项目，根据业主的合理判断，将显著增加进出建筑物和/或项目的行人流量，在公共区域产生更多游荡，增加安全风险，或要求对建筑物或项目进行任何改动以符合适用法律；（xi）建议受让人将成为建筑物内另一租户的竞争对手；（xii）建议受让人已被任何先前业主要求，贷款人或政府当局就危险材料污染财产采取材料补救行动，该污染是由拟议受让人的作为或不作为或使用有关财产造成的；或（xiii）拟议受让人须遵守任何政府当局就危险材料的使用、处置或储存发出的材料强制执行令。
27.4.1.2.
租客进一步同意，业主可在满足以下任何条件后，以同意任何拟议转让为条件：（a）向业主交付完全执行的转租、租赁转让或作出适用转让所依据的其他文书的真实副本（"转移工具“）；（b）向业主交付业主同意转租（如属转租）或转让及承担租赁及同意书（如属转让）的形式的正本签立副本（由租客及受让人（定义见下文））或业主对适用转让给予同意的其他文书（”同意文书"）及（c）业主接获业主根据本条例有权取得的所有款项及款额第27.5节下面。承租人承认并同意，任何同意书可但不限于：（i）在转租或转让的情况下，要求向其转让的人或实体（“受让人"）受本租赁的所有条款和规定的约束，并履行承租人在本协议项下适用于处所的所有义务，或其作为适用转让标的的部分；（ii）在转让的情况下，包括承租人放弃所有适用的担保抗辩，包括但不限于第2787至2855条所载的抗辩，包括，（iii）在转租的情况下：（a）规定此类转租受本租赁的约束并从属于设押建筑物或项目的所有担保文书，（b）要求受让人在发生任何租户违约后应房东要求直接向房东汇出此类受让人就此类转租应支付给租户的所有款项，以及（c）规定，在因任何原因终止本租赁的情况下，包括但不限于租户自愿放弃，或在业主重新进入或收回处所的情况下，业主可自行选择：（x）终止转租或（y）接管作为转租人的承租人在该转租下的所有权利、所有权和权益，在此情况下，该转租人应向业主进行委托，但尽管如此，业主不得：（1）对承租人在该转租下的任何先前作为或不作为承担责任，（2）须受任何先前为有利于转租人而应计的抗辩或抵销，或（3）受未经业主书面同意而作出的任何转租的任何先前修改，或受任何转租人先前预付一个月以上租金的约束。
27.4.1.3.
如业主同意任何转让通知书所述的任何建议转让，租客可在其后的三十（30）天内，根据适用的转让通知书所述的条款及条件，与建议的受让人完成该等转让；但该等条款的任何重大更改须经本通知书所规定的业主同意第27条.任何转让或转租或其他转让（不论是否经业主同意）均不得解除租户或任何受让人或转租承租人在本租赁项下的任何义务，无论该义务是否自转让或转租之日起累积（并且，在该租户被视为受让人的担保人的范围内，租户特此放弃所有适用的担保抗辩，包括但不限于《加利福尼亚民法典》第2787至2855条（包括在内）所载的抗辩。
27.5.1.1.
如租户根据本条文要求业主同意建议转让第27条，承租人应要求偿还业主因处理此种同意请求而产生的所有合理费用、成本和律师费，无论业主是否同意此种拟议转让；但此种成本和费用不得超过每项请求3000美元。
27.5.1.2.
如业主同意转让，租客须向业主支付超出（i）租客根据本租约应付的租金、（ii）租客就该转让实际招致的任何合理租客改善津贴或其他经济优惠（例如，空间规划津贴、搬家费用、免费或减少的租期等）的租金或可归属于租客根据该转让实现的占用的其他代价的百分之五十（50%），（iii）租客就该转让实际招致的任何合理广告费用及经纪佣金，及（iv）任何合理的法律费用
承租人就该等转让而实际招致的。业主有权审计承租人与任何转让有关的账簿、记录和文件，如发现该额外租金的金额被低估，承租人应立即按要求支付该等不足，如果低估超过百分之二（2%），承租人还应支付该审计的业主费用。
27.6.
不可转让的权利.所有：（a）本租约或本协议或协议书的任何增编或修订所载的延长或续期期限和/或扩大处所（如有）的选择权；（b）本租约或本协议或协议书的任何增编或修订所载的处所（如有）以外任何地点在项目的任何标志的所有权利；（c）项目的高于标准（或折扣）停车的所有权利（如有），本租约或本协议的任何增编或修订或协议函件所载；及（d）本租约或本协议的任何增编或修订或协议函件所载的接受任何上述标准服务或公用事业（如有）的所有权利，均属原承租人或经许可的受让人个人所有，且不得因任何转让而转让或由任何受让人（经许可的受让人除外）行使。业主对任何转让的同意不应包括同意转让或转让任何该等选择权、权利或特权（而该等选择权、权利或特权应于该等转让或转租时终止），除非业主以其唯一和绝对酌情权以书面具体方式向该受让人或转租人授予该等选择权、权利、特权或服务。
27.7.
许可转让.尽管有上述规定，承租人仍可将其在本租赁或处所中的权益转让给（a）承租人的关联公司（由承租人控制、控制或与承租人共同控制的实体），（b）获得承租人全部或几乎全部资产或权益（合伙、股票或其他）的实体，或（c）作为承租人合并或合并的结果实体的实体，但前提是（i）该受让实体的财务状况（包括但不限于信贷）根据业主的合理判断，与原承租人在本租约生效日期及建议转让日期相同或更多；（ii）承租人至少在该转让前三十（30）天通知业主，并在其后迅速向业主提供业主就该转让或该实体合理要求的任何文件或资料；及（iii）该转让并非承租人为逃避其在本租约下的义务或以其他方式实现承租人对该等义务的任何“解除”而作的托辞。在根据上文（a）条向附属公司转让的情况下，上文第（i）条所载的条件不应被要求，但前提是，如果信用证在此之前尚未交付给房东，并且合理地预期此种转让将触发根据第7.2节以上，则此种转让的有效性应以向房东交付此种信用证为条件；否则，租户应向房东提供合理证明，证明此种转让不会触发对信用证的要求。根据本协议作出的转让第27.7节应被称为“许可转让”并将受让方简称为“获准受让人.”“控制”，如本文所用第27.7节，是指直接或间接拥有任何个人或实体的百分之五十（50%）以上的表决权证券，或在其事务的正常方向上拥有表决权，拥有任何个人或实体的百分之五十（50%）以上的表决权权益。本项下不转让第27.7节应解除租户在本租赁项下的任何义务，无论其在转让之日是否应计。
在不需要承租人为达成从属地位而签立任何额外文件的情况下，并经业主、任何现有或未来的抵押权人或对建筑物或项目有留置权的信托契据持有人或与建筑物或项目有关的任何地面出租人（各自称为“持有人”）选择，本租赁在任何时候均受制于并从属于：（a）现在或以后可能存在或签立的影响建筑物、项目的所有地面租赁或基础租赁，或该建筑物及该项目所处的土地，或两者兼而有之；及（b）任何现时可能存在或以后可能以任何金额签立的抵押或信托契据的留置权，而该等抵押或信托契据的金额，是指该建筑物、该项目、该建筑物及该项目所处的土地、地面租赁或基础租赁，或业主于任何上述项目的权益或产业被指定为担保（统称“担保文书”）。尽管有上述规定，业主有权将该等地租或任何该等留置权从属于或安排从属于本租赁。如任何地面租赁或基础租赁因任何理由而终止，或任何抵押或信托契据因任何理由而被取消赎回权或作出代替取消赎回权的转易，则尽管有任何从属关系，承租人仍须向业主的利益承继人委托并成为其的承租人，由业主的利益承继人选择。租客契诺及同意执行
及在业主提出要求后十（10）个营业日内交付证明本租赁就任何该等担保文书的优先权或从属地位所需的任何惯常及合理文件，业主有权但无义务促使将任何该等额外文件记录在项目所在县的正式记录中。
29.1.
租户反言证书.自业主不时提出书面要求后十（10）个营业日内，租客须签立并向业主交付一份声明，声明的格式大致类似于附件“E”随附于此，并以此引用方式并入本文（a“租户反言证书"）证明：（a）本租赁的生效日期；（b）本租赁未经修改且具有完全效力和效力（或者，如果本租赁已有修改，则本租赁具有完全效力和效力，并说明此类修改的日期和性质）；（c）本租赁下的租金和其他应付款项已支付的日期；（d）据租户实际所知，除租户声明中指明的情况外，业主目前并无在本租约下的违约情况；及（e）业主合理包括在该声明中的其他事项。业主和租客打算根据本协议交付的任何声明第二十九条建筑物或项目的任何抵押权人、出租人、受益人、购买者或潜在购买者或其中的任何权益均可依赖。
29.2.
未能交付.承租人未能在该时间内交付该等声明，须就承租人作出以下结论：（a）本租约具有完全的效力和效力，除业主可能代表的情况外，无任何修改；（b）业主的履约不存在未治愈的违约；（c）已预先支付不超过一（1）个月的租金；及（d）承租人反悔证书所载的声明均属真实和正确，无一例外。此外，任何此类未能及时交付租户反垄断证书应构成本协议项下的直接租户违约。
在本合同期限届满或提前终止时，承租人应和平地将处所和其中的所有租赁物改良，但根据上文第15.2条要求拆除的相同部分除外，交由房东扫帚清洁，秩序良好，维修和完好（合理磨损和伤亡损害除外），承租人的所有个人财产均已拆除，没有任何危险材料，否则应遵守上文第15.2条和下文第41.1节的所有要求。租客自愿或以其他方式放弃本租约，或相互取消本租约，不得构成合并，并应根据业主的选择，作为向其转让任何或所有转租或转租。将钥匙交付予业主的任何雇员或业主代理人或其任何雇员，并不足以构成终止本租约或交出处所。
根据本租约的任何条款须由承租人履行的所有契诺及协议，均须由承租人及时履行，费用由承租人承担，且不得减租。如承租人未能支付其根据本协议负有责任的欠业主以外任何一方的任何款项，或承租人未能及时履行其根据本协议须履行的任何其他作为，则承租人可在不放弃或免除承租人的义务的情况下，作出任何该等付款或履行承租人根据上文第25.5条作出或履行的任何该等其他作为。
自开工日期开始，租户和租户的业务访客（“租户的停车邀请人”）有权在初始期限内使用第1.8节规定的租户车辆停车位数量，其中租户的车辆停车位应位于项目地面停车区（“停车区”）。在符合可用性的情况下，经业主全权酌情决定，租客可透过向业主交付书面通知的方式选择使用最多十五（15）个额外泊车位，但条件是业主对此作出书面回应，指明可供租客使用的车位数目（如有的话）以及提供该等车位的日期；但进一步规定，业主在提前三十（30）天通知租客后，有权随时减少该等额外车位的数目。除任何政府当局就租客租用车位或租客使用停车场征收的任何税款外，不得直接因租客使用停车场而收取费用。租户继续使用停车场的权利，条件是租户遵守为停车场的有序营运及使用而不时修订的《附件 「 G 」所载的停车场规则及规例》，包括任何贴纸、停车证或其他由业主建立的识别制度，租户合作，以确保租户的雇员及访客亦遵守《停车场规则及规例》，以及租户在本租约下没有违约（超出任何适用的通知及补救期）。业主特别保留随时更改停车场面积的大小、配置、设计、布局及所有其他方面的权利，而租客承认并同意，业主可不时为准许或便利任何该等建造、改建或改善而关闭或限制进入停车场；但就任何该等出入限制而言，同样不得对租客产生任何法律责任，亦不得在业主提供任何合理规定的临时范围内根据本租约减租，项目附近交替停车。业主可将其在本协议项下的责任转授给停车经营者，在这种情况下，该停车经营者应享有在此归属于业主的所有控制权。凡依据第三十三条向承租人发放的停车通行证，应提供给承租人，仅供承租人本人使用，未经房东事先批准，承租人不得转让、转让、转租或以其他方式转让该通行证。租户可采用业主可能确立的方法或方法，按不时普遍适用于访客停车的验证率，对访客停车进行验证。
34.1.
房东的责任.考虑到本协议项下产生的利益，承租人及其所有继承人和受让人订立契约并同意，在发生任何实际或据称的失败、房东违反或违约的情况下：
34.1.1.1.
唯一和排他性补救措施应针对业主在建筑物和项目中的利益；
34.1.1.3.
不得对业主的资产征收扣押、执行、管有、变卖令状，但建筑物除外；
34.1.1.4.
本租约项下的义务并不构成任何业主获弥偿方（业主除外）的个人义务，租户不得向任何业主获弥偿方（业主除外）或其任何个人资产（业主于建筑物及项目的权益除外）寻求追索，以清偿与本租约有关的任何法律责任（且在不限制前述情况下，任何业主获弥偿方的负资本账户，或任何业主获弥偿方恢复负资本账户或向业主出资的任何义务，须在任何时间被视为业主的财产或资产，而承租人或其任何承继人或转让人均无权收取、强制执行或就业主受偿方的任何该等负资本账户追讨或出资义务进行追讨或进行追讨）；及
34.1.1.5.
该等契诺及协议可由业主及其他业主获弥偿方强制执行。
保密
租户同意，本租赁的条款和条件以及根据本租赁协议交付的任何文件或信息是保密的，并构成专有信息。披露本协议的条款和条件或根据本协议交付的任何文件或信息可能会对房东与该建筑物的其他租户或潜在租户进行谈判的能力产生不利影响。承租人及其合伙人、高级职员、成员、经理、董事、雇员、代理人、顾问、代表和律师，未经业主事先书面同意，不得向任何其他人披露本租约的条款和条件或根据本租约交付的任何文件或信息，除非（a）根据有管辖权的法院的命令，（b）向其贷款人或潜在贷款人，（c）向审计其财务报表或编制其纳税申报表的会计师，（d）向其律师、保险人，向适用法律要求向其披露的任何政府当局或个人以及（e）因违反或被指称违反本租赁条款而提起的任何强制执行本租赁条款的诉讼。如果租户得出结论认为根据法律有义务披露本租约的条款（例如，根据向美国证券交易委员会（“SEC”）或纽约证券交易所提交的文件），租户应在任何公开披露之前向房东提供书面通知，各方应利用其商业上合理的努力促使发布双方同意的发布或公告。上述情况不排除租户为实施本租赁条款或遵守SEC或纽约证券交易所规则的会计和披露义务而进行的必要沟通或披露。如果租户确定需要提交本租约、其摘要或通知和/或与之相关的描述，以遵守适用的证券交易所、SEC法规或包括SEC在内的任何政府机构的要求，租户应通过商业上合理的努力，向房东提供任何此类要求披露的最大数量的提前书面通知，最短提前通知期为五（5）个工作日。租户将向业主提供一份这份租约的副本，上面标明租户打算寻求保密处理的条款。承租人应在与有关修订必须公开备案的重要协议中的信息的法律要求相一致的范围内，合理考虑并纳入房东对此的评论。
36.1.
规则和条例.承租人应忠实遵守《规章制度》，随附《规章制度》一份，标附件“F”，并以此引用方式并入本文（"规则和条例"），以及业主不时作出的所有修改及增补。楼栋或项目的任何其他承租人或占用人违反或不履行上述任何规则和规定，业主不对承租人负责。
36.2.
法律冲突.本租约应受加利福尼亚州法律管辖并根据其解释（不涉及其法律冲突规则或原则）。
36.3.
继任者和受让人. 除本租赁另有规定外，本租赁的所有契诺、条件和规定均对合同双方及其各自的继承人、遗产代理人、继承人和受让人具有约束力，并对其有利（但受限于载于第27条).
36.4.
专业费用.如业主因管有处所、追讨根据本租约到期的任何款项，或因违反本租约的任何条文，或因根据本租约向租客提供任何其他救济而提起诉讼，或在双方当事人就本租约发生任何其他诉讼的情况下，则由胜诉一方在其中产生的所有合理费用和合理开支，包括但不限于评估师、会计师、律师费等实际专业费用，均由另一方支付，另一方当事人的哪一项义务应视为在该诉讼开始之日已累计，且无论该诉讼是否被起诉至判决，均应可强制执行。
36.5.
抵押权人保护.承租人须就业主方面的任何失责向承租人提供地址须已向承租人提供的处所的信托契据或按揭的任何受益人发出通知
根据本租赁，并应向该受益人或抵押权人提供合理的补救违约的机会，在任何情况下不少于六十（60）天，包括通过出售权力获得对处所的占有的时间，或在必要时为实现补救而进行司法止赎的时间。
36.6.
房东的定义.就业主方面的契诺或义务而言，本租赁所使用的术语“业主”应限于并仅包括在有关时间处所的费用所有权的所有人或任何地面租赁下的承租人（如有）。如发生任何转让、转让或任何该等所有权的其他转易或转让，则本协议所指的原业主（如发生任何后续转让或转易，则为当时的设保人）须自动解除并解除自该等转让、转让或转易日期及之后有关业主履行本租约所载的任何契诺或义务的所有法律责任，其后须予履行。未经进一步协议，此类所有权的受让人应被视为在其对处所的所有权期间承担并同意遵守和履行业主在本协议项下的任何和所有义务。业主可在未经租户同意的情况下转让其在处所中的权益，而该转让或任何后续转让不应被视为业主方面违反本租赁的任何条款和条件。
36.7.
租户的识别.如果有一个以上的人或实体作为承租人执行本租赁：（a）他们各自对遵守和履行本租赁的所有条款、契诺、条件、规定和协议由承租人遵守和履行负有连带责任，（b）本租赁中使用的“承租人”一词是指并包括他们各自的连带责任。就本租赁的租赁而作出的作为或通知，或向其发出的通知或退款，或其中任何一人或多人的签署，包括但不限于本租赁的任何续期、延期、到期、终止或修改，对作为承租人执行本租赁的每一人具有相同的效力和效力，犹如他们每一人已如此行事、如此给予或收到该通知或退款、或如此签署一样。
36.8.
不可抗力.每一方当事人不因下列任何一项对另一方当事人承担任何责任（“不可抗力”）：（a）由于罢工、其他劳工麻烦、政府优先或优先事项或与国家或其他公共紧急情况有关的其他控制措施，或由此导致的燃料、供应或劳动力短缺、政府或允许的延误、恶劣天气、伤亡、大流行病（包括但不限于新冠疫情）、地震、战争、骚乱、内乱、恐怖主义或任何其他原因，无论与上述类似或不同，该等方无法履行或任何延迟履行其在本租约下的任何义务，超出该方的合理控制范围（财务状况除外）；或（b）因公用事业或其他向建筑物提供该服务的人的任何要求、作为或不作为，或因超出该方合理控制范围的任何其他原因（不论与上述类似或不相似）而向处所提供的电力、水、结构内网络电话和数据电缆服务或其他服务的供应、数量、性质或维护方面的任何故障或缺陷。如果本租约规定了该当事人履行义务的时间期限，则该时间期限应由上述任何不可抗力事件导致该当事人履行义务的任何延迟的期限延长。尽管有上述情况，但在这方面没有任何第36.8款应免除租户支付任何租金的义务或延长支付任何租金的时间。
36.9.
术语和标题.此处使用的“房东”、“租户”等词语，除单数外，还应包括复数。任何性别使用的词语都包括其他性别。本租赁的条款和章节标题不属于本租赁的一部分，对本租赁的任何部分的构造或解释不产生任何影响。
36.10.
对租赁的审查.提交本文书供承租人审查或签署并不构成对租赁的保留或选择权，并且在由房东和承租人双方执行并交付之前，它作为租赁或其他方式不具有效力。
36.11.
时间.时间对于本租赁的每一项条款的履行来说都是至关重要的，其中时间是一个因素。
36.12.
事先协议；修正.本租赁载有双方就本租赁所涵盖或提及的任何事项达成的所有协议，任何与该等事项有关的事先书面或口头协议或谅解不得为任何目的生效。除经协议各方或其各自的利益继承人签署书面协议外，不得修改或增加本租赁条款。
36.13.
可分割性.本租赁的任何条款，凡经证明无效、无效或违法的，均不得影响、损害或使本租赁的任何其他条款无效，该等其他条款保持充分有效。
36.14.
录音.未经业主同意（其唯一和绝对酌情决定权），租户不得记录本租约或本协议的简式备忘录，该同意可能以租户向业主交付解除租户在处所、项目或其任何部分的权益的完全执行的放弃债权为条件。
36.15.
对放款人的修改.如果在为项目获得建设、临时或永久融资方面，贷款人应要求对本租约进行合理修改，作为此类融资的条件，租户将不会无理地拒绝、延迟或以其同意为条件，前提是此类修改不会（a）实质性地增加租户在本合同项下的义务或成本，（b）对特此设定的租赁权益或租户在本合同项下的权利产生重大不利影响，或（c）修改处所的大小、位置或访问权限。
36.16.
财务报表.在本租赁期限内的任何时间，如承租人的财务报表不能公开，承租人应在业主发出十（10）个工作日的通知后，向业主提供其当前的财务报表和发出业主通知当年前两（2）年的财务报表（连同，如果承租人在本租赁下的义务得到保证，担保人的当前财务报表和发出业主通知当年前两（2）年的财务报表）；条件是，除非（a）租户在本租约下违约，或（b）就项目或其任何部分的拟议出售、转让、融资或再融资提出要求，否则租户不得在期限内的每一个连续十二（12）个月期间提供该等财务报表超过一次。此类报表应按照公认会计原则编制，如这是租户的正常做法，则应由独立注册会计师审计。所有财务报表应由租户的首席财务官证明为真实无误，并且租户同意房东可以与物业的潜在贷款人或购买者共享此类财务报表。
36.17.
安静的享受.业主订立契约并与租客同意，在租客缴付本租约所规定的租金并履行租客方面根据本租约须遵守及履行的所有契诺及条文后，租客须在租期内以和平及安静的方式根据本租约拥有、持有及享有处所，而不受任何由业主或通过业主合法申索的人的干扰。前述盟约代替任何其他明示或默示的盟约。
36.18.
租户为公司、合伙企业或有限责任公司.如果租户是一家公司、合伙企业或有限责任公司，租户和代表租户执行本租约的人声明并保证，该公司是一个具有在加利福尼亚州开展业务的适当资格的实体，并且代表租户执行本租约的个人被正式授权代表其执行和交付本租约，如果是公司，则按照其章程并经租户董事会正式通过的决议，其副本应在租户执行本协议时交付给业主，就合伙而言，根据合伙协议及其最新修订（如有），其副本须于承租人签署本协议时交付予业主，而就有限责任公司而言，则根据其管治文件及其所要求的任何文件，其副本须于承租人签署本协议时交付予业主，而本租约根据其条款对承租人具有约束力。
36.19.
CASP披露.就《加利福尼亚民法典》第1938条而言，房东特此向租户披露，截至本租约日期，建筑物共用区域、项目共用区域和处所尚未经过认证访问专家（CASP）的检查，该术语在《加利福尼亚民法典》第55.52条中定义。根据《加利福尼亚民法典》第1938条（e）款，现进一步通知租户如下：
经认证的无障碍专家（CASP）可以检查主题场所，并确定主题场所是否符合州法律规定的所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律没有要求对标的处所进行CASP检查，但商业物业所有人或出租人不得禁止承租人或承租人获得
CASP检查标的处所，以供承租人或承租人占用或潜在占用，如承租人或承租人提出要求。各方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付、为纠正房地内违反建筑相关无障碍标准的行为而进行的任何必要维修的费用等进行相互约定。
业主保留对建筑物及工程的外观及从建筑物共用区域及工程共用区域观察的处所外观的绝对控制权。租户将不会安装或许可安装任何窗帘、家具、标志、刻字、设计、广告或任何将以任何方式改变建筑物外观、工程或从建筑物公共区域和工程公共区域观察的处所外观的项目。承租人安装的任何标志、广告、设计或刻字，应被视为涂改，并应遵守第十五条的规定；但房东有权全权和绝对酌情权拒绝同意。在符合上述规定的情况下，业主须自费（i）将租户的名字放置在建筑物的纪念碑标志上，（ii）在处所的门附近安装一（1）个建筑物标准租户套房识别标志，以及（iii）将租户的名字放置在建筑物的主大堂名录中，但业主须保留对该套房识别标志和大堂名录的外观和设计的绝对控制权。根据本租约授予租客的所有标牌权利均为本租约所指原租客的个人权利，未经业主事先书面同意，不得转让或转让，而业主可全权酌情决定不予同意。
承租人特此向业主声明并保证，承租人没有：（a）违反任何反恐怖主义法（定义见下文）；（b）进行任何业务或从事任何交易或与任何被禁止的人（定义见下文）进行交易，包括但不限于向任何被禁止的人作出或接受任何资金、货物或服务的贡献或为任何被禁止的人的利益；（c）交易或以其他方式从事与根据第13224号行政命令封锁的任何财产或财产权益有关的任何交易；（d）从事或共谋从事任何规避或避免的交易，或具有逃避或逃避的目的，或企图违反任何反恐怖主义法所规定的任何禁令；或（e）被禁止的人，亦不是其任何合伙人、成员、经理、高级职员或董事的被禁止的人。如本文所用，“反恐怖主义法”被定义为与恐怖主义、反恐怖主义、洗钱或反洗钱活动有关的任何法律，包括但不限于第13224号行政命令和《美国爱国者法》标题3。如本文所用，“第13224号行政命令”被定义为2001年9月24日生效的关于恐怖主义融资的第13224号行政命令，涉及“封锁财产并禁止与犯下或支持恐怖主义的人进行交易”。“被禁止人员”的定义是：（i）第13224号行政命令附件中所列的个人或实体；（ii）任何反恐怖主义法禁止租户或房东与之交易或以其他方式从事任何交易的个人或实体；或（iii）美国财政部外国资产管制办公室在其官方网站http://www.treas.gov/ofac/t11sdN.pdf或在该名单的任何替代网站或其他官方出版物上被列为“特别指定的国家和被封锁人员”的个人或实体。“美国爱国者法案”被定义为“通过提供拦截和阻止恐怖主义所需的适当工具来团结和加强美国的2001年法案”（公法107-56）。
在适用法律允许的最大限度内，房东和租客放弃由陪审团审判的权利。
租户代表
承租人于本协议日期向业主作出陈述及保证，并在其后继续如下：
（a）承租人执行和交付本租约不会导致违反承租人组织文件规定的条款或规定，或构成违约（或在收到通知或时间流逝后构成违约的条件，或两者兼而有之），也不会构成违反适用于承租人的任何法律。
（b）代表承租人执行本租约的人获妥为授权这样做；该承租人是妥为组织的，有资格在建筑物所在的司法管辖区经营业务，在其组织所在州的法律和建筑物所在司法管辖区的法律下具有良好的信誉，并有权力和权力订立本租约；以及授权承租人与该人订立本租约所需的所有行动均已妥为采取。
（c）租户提供的任何财务报表在所有重大方面都是真实、正确和完整的，并且没有遗漏说明对租户财务状况具有重大影响的事实。自Tenant提供此类财务报表以来，Tenant的财务状况没有发生重大不利变化。
（d）租户遵守所有适用的反洗钱法律，包括但不限于《美国爱国者法案》和美国财政部外国资产管制办公室管理的法律，包括但不限于第13224号行政命令。在美国财政部外国资产控制办公室公布的SDN名单上，Tenant不是由任何个人或实体直接或间接拥有或控制的人，Tenant不是任何政府当局以其他方式确定为禁止与美国人进行业务往来的人。截至本报告之日，此类指定的清单和第13224号行政命令的文本在互联网网站www.ustreas.gov/offices/enforcement/ofac下公布。
41.1.
环境评估.租户改善工程实质完成后，业主须自行承担成本及费用，安排编制有关项目的第一阶段环境评估（“第一阶段评估”），并应向租户提供该文件的副本。第一阶段评估应作为在租户入住时确定项目环境状况的“基线”，除非该第一阶段评估建议进一步测试。除本租赁其他地方规定的退保义务外（包括但不限于第15.2节和第三十一条），在本租约到期或提前终止时，承租人应（a）自行承担成本和费用，促使对项目进行第一阶段环境评估（或类似的非侵入性评估）（“第一阶段退保评估“）须在该期限届满或更早终止后三十（30）天内履行并将评估结果交付予业主（但在任何情况下，第一阶段移交评估的日期均不得超过该期限届满或更早终止前十（10）天）；及（b）如及在第一阶段移交评估建议并获业主书面同意的范围内，导致项目的第二阶段环境评估（或类似额外评估）（”第二阶段退保评估"）须于第一阶段退保评估日期后三十（30）天内履行并将结果交付予业主。此外，业主有权全权及绝对酌情聘请或促使租户聘请环境顾问对项目进行实物检查（“环境检查”）在本租赁期满或提前终止时，该检查应由承租人自行承担成本和费用。第一阶段退租评估及任何第二阶段退租评估及/或环境检查，与第一阶段评估相同，须用于（其中包括）确定租户遵守（或不遵守）的程度第8.3节截至上述日期。
41.2.
抢先体验.在二十四（24）小时通知业主后，并在收到业主的书面批准（不得无理扣留或延迟）后，业主须准许租客及其代理人于启用日期约三十（30）天前进入处所（"早期存取期"）的唯一目的是在房地内安装其家具、固定装置、设备和电缆，费用由租户自行承担；但前提是，在任何情况下，无论何时提供，均不得提前进入，
延长或以其他方式影响开工日期。任何该等进入须以业主代表满意的方式及条款及条件为准。然而，上述在开工日期前进入处所的许可，条件是租户的承建商及其分包商和雇员和谐地工作，并且不干扰业主正在进行的工作。如在任何时候此类进入造成不和谐或干扰房东正在进行的工作，房东可在二十四（24）小时书面通知租户后收回本执照。承租人因在房舍活动而造成的任何损害，承租人应承担赔偿责任。此类许可证还取决于租户的承包商遵守房东对第三方承包商提出的所有要求，包括但不限于租户及其承包商和分包商维持工人赔偿和公共责任和财产损失保险的金额以及与公司和房东满意的表格，并在进行任何此类进入之前向房东提供此类保险的证书。该条目应被视为根据本租赁的所有条款，但本明确规定的除外第41.2款.在先期使用期间，租户没有义务支付基本租金或电费（前提是租户在该先期使用期间的用电量不过度）。业主对承租人正在进行的任何此类工作可能发生的任何伤害、损失或损坏不承担任何责任，同样完全由承租人承担风险。与租户在此种提前进入期间进行任何工作有关或因此而产生的所有成本和费用应由租户承担，所有相关款项应由租户在到期时及时支付。承租人应自费遵守有关其工作的所有适用法律、条例、条例和政策。除因业主的重大过失或故意不当行为引起的范围外，承租人应为业主及其成员、代理人、雇员、合伙人及其各自的雇员、合伙人、高级职员、董事、代理人、代表、继任者和受让人进行辩护、赔偿，并使其免受任何和所有诉讼、索赔、诉讼、损失、成本、责任或开支（包括合理的律师费和工人赔偿索赔）的损害，但以该等提早进入期间的任何和所有工作（包括但不限于违反保证、人身伤害或财产损失索赔）所引起或与之相关的范围为限。业主有权根据业主的唯一和绝对酌情权，解决、妥协或以其他方式处置因承租人在任何提前进入期间所进行的工作而引起或与之有关的任何及所有针对任何获弥偿方的诉讼、索偿和诉讼。租客须与业主的楼宇经理协调该等进入，除本条另有明文规定外第41.1节，此种记项应遵守本租赁的所有条款和条件以及随附的规则和条例。
41.3.
优先购买权.自生效日期起生效，但条件是（a）承租人在超过适用的通知和补救期后没有违反本租约，以及（b）承租人占用100%（100%）的处所，则业主同意在租赁该建筑物的110套房之前，该套房由约16,585平方英尺的可出租面积（"提供空间”），首次向第三方，业主须向业主愿意接受的第三方提交首次善意要约出租该要约空间的副本（“优惠”）给租客。承租人应享有一次性权利（“ROFR"）选择租赁要约中确定的整个空间，其条款和条件与要约中所载的条款和条件相同（下文指明的除外），前提是租户在业主向租户交付要约副本后的五（5）个工作日内交付行使其ROFR的书面通知。如果租户适当和及时地行使ROFRR，业主和租户应立即修改本租约，以按照与要约所载条款和条件相同的条款和条件包括要约空间，但（a）与要约空间相关的租赁期限应与房地的租赁一致，（b）租户的车辆停车位应在向租户交付要约空间后按比例增加，以及（c）要约中的任何让步（例如，任何改善津贴）应公平减少，以对应等于现有期限剩余部分的减少摊销期。一旦业主依据上述规定向租客交付要约，如租客因任何理由未能适当及及时行使ROFRR，或如租客适当行使该权利，但其后因任何理由未在ROFRR行使后三十（30）天内订立修订租约（除非延迟是由业主造成），则业主可自由将要约空间租予另一租客（不论是根据上述要约或按不同条款或在不同时间），而无须根据本第41.3节且ROFR应终止，不再具有任何效力或影响。ROFRs须受制于截至本租约日期以书面形式存在的任何现有租户的任何优先权利，仅应在初始期限内（而不是在任何选择权期限或其他扩展期限内）适用，应是原始租户（或任何允许的受让人）的个人权利，不得由或向任何个人或实体自愿或非自愿行使或转让其他
高于该原始承租人或许可受让人且不得与本租赁分开转让。就ROFR而言，时间至关重要。
41.4.
终止选择.承租人有一（1）个时间选择权终止本租约（“终止选择”）第八十四届会议最后一天生效（84第）首个任期的整月（"终止日期“），但（a）租客须向业主发出书面通知（”终止通知"）其行使终止选择权，如有的话，不少于终止日期前十二（12）个月，（b）在租户向业主交付终止通知时或在交付终止通知至终止日期之间的任何时间，租户不得根据本租赁条款（在任何适用的通知和补救期过去后）违约，（c）在租户向业主交付终止通知的同时，租户须向业主支付终止费用的百分之五十（50%）（定义见下文），及（d）于终止日期当日或之前，租客须向业主支付终止费用的余下百分之五十（50%）。如本文所用，“终止费"指金额为（i）三百万八百三十九万四千四百二十六和10/100美元（3,839，426.10美元）的终止费（即截至终止日根据本协议应付的基本租金的十五（15）个月）加上（ii）截至终止日根据本协议应付的经营费用和不动产税的租户百分比的十五（15）个月。终止选择权对原承租人是个人的，只能由原承租人行使，不得与任何转让有关转让或由任何受让人行使。就终止选择权而言，时间至关重要。
[下一页签名]
作为证明，自生效之日起，双方已执行本租赁。
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房东： |
WATERIDGE Property Owner，LP， |
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a特拉华州有限合伙企业 |
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作者：HSRE-BPI I GP，LLC a特拉华州有限责任公司， 其普通合伙人 作者：/s/Stephen M. Gordon 姓名：Stephen M. Gordon 标题：授权签字人 |
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租户： |
ANAPTYSBIO，INC.， |
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a特拉华州公司 |
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作者：/s/Eric Loumeau 姓名：Eric Loumeau 其：临时首席财务官兼总法律顾问 |