本展览中的某些信息已被省略，代之以“[*]”.这种被遗漏的信息被排除在本展览之外，因为它既不是实质性的，也是注册人视为私人和机密的信息类型。

 

 

 

 

 

 

 

 

租赁

 

由和之间

 

 

 

ARMADA DRIVE CARLSBAD LLC，

特拉华州一家有限责任公司，作为房东，

 

和

 

 

 

ORTHOFIX MEDICAL，INC.，

a特拉华州公司作为租户

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5770 Armada Drive，Carlsbad，California

第二条

房地和期限；停车

第三条房地条件

第4条

租金、额外租金、保险和其他费用

第五条房东的盟约

第六条

租客的附加盟约

第七条伤亡或者取

 

 

 

 

 

i

第八条违约

第9条

抵押人或地租出租人的权利

第十条杂项规定

租赁

第一条

参考数据

这是特拉华州有限责任公司ARMADA DRIVE CARLSBAD LLC（“房东”）与特拉华州公司ORTHOFIX MEDICAL，INC.（“租户”）之间订立的租约（本“租约”）。

本租赁中对以下任何术语或短语的每一处提及，应被解释为包含本第1.1节中所述的相应定义。

 

本次租赁日期：		2025年2月17日。
建筑：		位于5770 Armada Drive，Carlsbad，California的特定独立式建筑。
物业：		大厦、附属于大厦并为其服务的泊车设施（「泊车设施」）、大厦及泊车设施所在的宗地，以及任何构筑物、车道及未来在其上增设或改善。
房地：		该建筑物的整个内部由约81,712平方英尺的可出租空间组成，大致如本协议所附并以引用方式并入本文的附件 A所示，连同某些屋顶权利和使用物业外部部分以安装和使用发电机的权利，每一项权利均在本协议中明确规定。
房地可租面积：		81,712平方英尺。
任期：		任期自生效日期开始，至美国加州时间2037年10月31日下午5时届满。
开工日期：		生效日期应为（i）2025年1月1日或（ii）紧接现有租约终止后的翌日（该期限在下文第2.2.1节中定义）发生的较晚日期。
年固定租金：				每月固定租金		年化固定租金
		日期
		[*]		$[*]		$[*]
租户百分比：	百分之百（100%）。
许可用途：	一般办公及行政用途，包括总部用途、仓库、研发及其他法定许可用途。
商业一般责任保险限额：	$[*]每次发生/$ [*]合计（加上一个$ [*]伞式政策）的财产损失，人身和人身伤亡。
楼主原始地址：	Armada Drive Carlsbad LLC [*]

	附副本至：
	Armada Drive Carlsbad LLC [*]
承租人原住址：	[*]
交租地址：	Armada Drive Carlsbad LLC [*]
	或以电子方式汇款至：

 

	[*]
保证金：	$[*】第4.8节规定。
经纪商：	代表业主：[*]   代表租户：[*]

 

 

本节下面列出的展品通过引用并入本租约，并将被解释为本租约的一部分。

 

附件一份显示处所的平面图。

业主及租户就开工日期作出的附件 B声明。附件 C规章制度。

附件 D涂改要求。

附件 E承包商的保险要求。附件 F [*]

附件 G批准的签署计划

附件 H预先批准的分包商附件 I信用证表格

环境调查问卷之附件 J表

 

第二条

房地及期限；停车场

 

 

 

（ii）承租人没有进一步的权利将本租约的期限延长至超过上述规定的选择条款。此外，在任何情况下，如果租户未能及时和物业行使第一个选择权期限，租户都无权行使第二个选择权期限。承租人如选择行使上述选择权，须在不迟于【*]个月，也不早于[*】个月，在初始期限（或第一个期权期限，视情况而定）届满之前。如承租人未能及时向业主发出任何该等选举通知，或业主既不满足条件也不放弃条件，则本租约的期限应不迟于首个期限（或如先前已行使，则为第一个选择权期限）结束时自动终止，而承租人不得再有延长本租约期限的选择权，但须同意时间对发出该等选举通知具有实质意义。如租客须依据本条第2.2.2条的规定延长本合约的租期，则该等延长（在条件达成的情况下，除非业主放弃）须自动生效，而无须签立任何额外文件，但租客须应业主的要求，签立一份协议，确认选择期限的年度固定租金。“条件”是，（a）截至选举通知日期，不存在承租人违约的情况，及（b）第1.1节所述的指名承租人（或任何获许可的受让人）应继续租赁整个处所，且未将处所的百分之三十（30%）（在合计基础上连同任何其他当时有效的转租）转租（转租给获许可的受让人除外）。

 

 

 

为书面形式，对各方具有终局性和结论性，并将对应副本交付给房东和租客双方。可以在任何有管辖权的法院对评估人的裁决作出判决。

 

（ii）有关处所适合即时占用及“按原样”使用，（x）无须由业主或租客作出额外工作，

（y）适合并希望由租户立即占用，及（z）不包含租户、其转租人或其或其利益继承人在本租赁期限内就其进行的任何工作，从而降低了处所的租金价值，及（iii）如处所在选择权期限开始前已被火灾或其他伤亡摧毁或损坏，则已完全恢复。评估师还应考虑在可比较的时间段内，建筑物中的可比空间或加利福尼亚州圣地亚哥的Carlsbad子市场中的可比建筑物的租约中包含的租金和适用的市场优惠。

 

 

 

 

停车设施内所有车位仅用于承租人及其从业人员和受邀者的客运车辆停放。如承租人使用泊车设施的任何部分作存放，在任何情况下，如该等存放将使泊车设施内可供客运车辆使用的泊车位数目低于适用法律规定的最低停泊量，则不得准许该等存放用途。此类存储应仅用于存储租户的干货和库存，所有这些都在租户在与本租约下的许可用途相关的范围内使用。在任何情况下，租户（或租户下的任何一方）不得将停车设施的任何部分用于储存易燃易爆材料或液体或任何其他危险材料，或用于导致财产、建筑物和/或处所的保险费率增加的任何用途，或用于违反适用法律的任何用途。租户将停车设施用于存储用途须以租户收到所有适用的政府批准、同意书、许可证和/或许可证（由租户自行承担费用和费用）为准。租客应对存放在停车设施内的任何物品全权负责安全，房东没有义务就此提供任何种类的安全或监控服务。承租人不得让其任何车辆，或通过承租人在泊车设施上的任何车辆在泊车设施内过夜。租户承认，业主无须为泊车设施提供任何保安或保安服务。如该等个人财产的全部或任何部分因火灾、水（包括但不限于管道、地下水或任何其他来源的洪水泄漏）或其他伤亡、因盗窃或任何其他原因造成损失、毁坏或损坏，则该等损失或损坏的任何部分不得向业主收取或由业主承担，除非该等损失或损坏是由业主或业主代理人、雇员的故意不当行为造成。租户承认并同意业主

的车辆停放在停车设施内的，应全权负责为上述车辆投保。承租人应就因承租人及其雇员和受邀者使用停车设施而引起的所有索赔、损失、费用或损害进行赔偿，并应使房东免受损害，但此种赔偿义务不适用于因房东的重大过失或故意不当行为而引起的任何赔偿责任索赔。

 

第三条

处所状况

 

 

 

 

这份租约。租客同意在接获业主通知后，立即停止任何未经业主批准或不符合本条文规定的活动或工作，包括但不限于本条3.2的条款。“承包人”应为承租人选定的总承包人，但须经房东事先书面批准，不得无理扣留；但前提是，房东在此预先批准C2 Building Group作为与租户工作相关的承包人使用。此外，租户使用的所有分包商、劳工、材料工和供应商都必须获得房东的书面批准，不得无理拒绝或延迟批准；但前提是，房东特此预先批准与租户的工作相关的、列于本协议所附的附件 H上的分包商（在每种情况下，就其中确定的工作类型）。

 

 

 

 

 

 

$[*]（即$ [*】）（“试合津贴”），业主应在【*】自业主收到承租人的发票连同证明该测试适配费用的合理证明文件后数天，承租人须支付该测试适配超出测试适配津贴的任何费用。

 

 

（30）业主收到附有所有所需证明文件的最后付款申请后的天数。

 

 

然后现任施工代表向另一方的施工代表或根据本租约第10.1节通过房东或租户的通知。尽管有本租约第10.1节的规定，根据本条第3.3节发出的任何通知或其他通信可通过信函或其他书面形式通过美国邮件或电子邮件发出，但该通信须由一方的施工代表向另一方的施工代表发出。

 

第4条

租金、附加租金、保险等收费

 

 

 

 

 

如在任何课税年度出现生效日期或本租约的期限届满或终止，或房地产税的课税年度或课税期间发生变更或多于或少于一（1）年，则可按本条规定由租户以其他方式须缴付的税额

4.2.1以360天纳税年度为基础，按日按比例分摊。

 

「税项」是指任何政府当局针对或针对财产、业主或由业主或代表业主使用的与财产有关的个人财产的所有人或承租人征收、评估或征收的所有一般或特别、普通或特别、可预见或不可预见的任何种类或性质的税项、评税、消费税和其他收费和征收，或任何替代税项，以及因对其施加的法律限制而补充房地产税项的附加税种。如在任何时候，任何有关租金的税项或消费税或其他税项，不论其描述如何，均向业主征收或评估，或全部或部分取代或补充对该物业评估或征收的房地产税，则该等租金或其他税项的税项或消费税，应计入税项；但税项不包括专营权、遗产、继承、继承，资本征费或收入（除非对收入或收入征税仅对租金收入而不是对其他类型的收入征税，然后仅对物业产生的租金收入征税）对房东征税。税收还应包括所有法庭费用，以及合理的律师、顾问和会计师费用，以及房东通过并包括所有上诉分析和抗辩税收所产生的其他费用。税收应包括房东因某一财政税期而作出的任何估计付款，而该期间的实际和最终税额截至任何此种估计付款之日尚未由政府当局确定。

 

 

如在任何经营年度发生生效日期或本租赁期限届满或终止，则根据本条第4.2.2条的规定，承租人可能须支付的承租人保险费用义务的金额，须按360天经营年度按日按比例分摊。

 

“保险费用”是指房东为在特殊形式或同等类型保险形式上就构成房东维修物品的财产部分（统称“房东被保险财产”）投保损失或损坏而支付或发生的所有费用和开支，除习惯上的例外，但须遵守房东可能确定的免赔额和自保保留，金额至少等于房东被保险财产的重置价值。此类保险应与房东选定的保险公司保持一致。项下的损失，应完全向房东支付。业主可就建筑物或财产维持此类额外保险，包括但不限于地震保险、恐怖主义保险、洪水保险、责任保险和/或租金保险，但范围与卡尔斯巴德子市场内与该建筑物相当的建筑物的业主所维持的保险范围一致。业主亦可维持不时需要的其他保险

由“高级抵押权人”（定义见下文第9条）在与贷方要求的可比建筑物的行业标准承保范围一致的范围内提供。业主的任何或全部保险可由业主或业主的任何附属机构根据其保险计划为其物业组合维持的全面保险提供，或由业主或业主的任何附属机构根据自保计划提供。承租人应在承租人负担费用的情况下，遵守房东的保险公司有关房地使用的要求。如果租户对处所的行为或特定使用导致此类保单的保费增加，则租户应就任何此类增加向房东进行补偿。承租人应遵守美国保险协会（前身为美国国家消防保险商委员会）和任何类似机构的所有规则、命令、条例或要求，费用由承租人承担。

 

 

 

 

 

到房地并用于类似目的。商业一般责任保险限额可通过使用总括/超额责任保单实现；

 

 

 

[*】月收入损失。

 

 

 

在符合本条第4.5.3条前述规定的情况下，并在其承运的财产保险单条款可能允许的范围内，每一方当事人特此解除对方就其可能因其财产的任何损失或损坏而对另一方当事人提出的任何索赔，只要此种损坏实际由本租赁要求的财产保险单承保或本应由本租赁各自当事人在本合同项下承运的财产保险单承保。此外，租户同意在对房东就根据本协议规定由租户承担的保险所涵盖的任何损失提起诉讼之前，用尽针对其保险人的任何和所有索赔。

 

适用的公用事业供应商、清洁公司和/或保安公司应支付相同费用的日期之前的租户。经了解及同意，承租人须自行安排提供所有公用事业及服务，业主无须承担提供任何公用事业的义务。

 

 

 

（e）须在出示即期汇票并附有业主证明书后即刻支付，证明承租人根据本租约有违约情况，或业主根据本租约的明示条款获准以其他方式提取该信用证，而业主就该等信用证所欠（或获准提取）的款额；及（f）须届满【*】本租赁期限届满之日起数日。承租人应按保证金金额保持信用证。与业主转让或转让信用证有关而须支付的任何费用或其他收费，须由租户应业主要求向开证银行支付，如租户未如此支付，则该等费用或收费可由业主支付，租户须将该等费用或收费作为额外租金偿还业主。尽管本租约另有相反规定，根据本租约第8.1节另有规定适用的任何宽限期或补救期，均不适用于上述任何一项。具体而言，如租客未能遵守上述（f）款的规定，或如租客在业主提取任何保证金后未能按保证金的全额维持信用证，则业主有权立即全额提取信用证并将其收益作为现金保证金。信用证应由具有穆迪投资者服务公司至少P-2（或等值）的存单、短期存款或商业票据信用评级，或标准普尔公司至少A-2（或等值）信用评级的商业银行（“银行”）签发。房东特此预先批准汇丰银行为银行，信用证的形式应如本文件所附的附件 I所示。如果发行人的信用评级被穆迪投资者服务公司（Moody’s Investor Service，Inc.）降至低于P-2（或同等评级），或被标准普尔公司至少降至A-2（或同等评级），或发行人的财务状况以任何其他重大不利方式发生变化，则房东有权要求租户从不同的发行人获得在所有方面均符合本节要求的替代信用证，而租户未能在[*]业主提出要求后的营业日（并无其他通知，或适用于此的宽限期或补救期）应使业主有权立即全额提取现有信用证，而无需向租户发出任何进一步通知。业主可以使用、申请或保留信用证的收益，其程度与业主可以使用、申请或保留任何现金保证金的程度相同，如本文所述。房东可根据房东的选择对信用证进行全部或部分提款。业主对信用证提款的，承租人应在【*】在业主发出通知后数天内，向业主提供如此提取金额的额外信用证或对现有信用证的修订，将其金额恢复至最初提供的金额。承租人特此同意及时合作，自费与房东执行并交付给房东

对信用证的任何修改、修改和更换，作为房东可合理要求执行本协议的条款和条件。

 

 

第五条

业主的契约

 

 

 

 

 

[*].

 

业主保留权利，如因意外或紧急情况不时有需要时，或因业主合理判断为可取或必要的维修、改建、更换或改善而中断建筑物内的暖通空调、管道、电气或其他机械系统或设施的服务，直至该等维修、改建、更换或改善已完成为止。业主须作出合理努力，尽量缩短任何该等中断的持续时间，并至少给予租客[*】若要中断服务的天通知，紧急情况除外。

 

第六条

租客的附加契诺

 

 

 

 

订立任何该等服务合约（或任何该等服务合约的任何重大修订），租客须向业主提供所有该等服务合约的副本，以及应要求向业主提供根据该等服务合约进行的重大维修的记录。除第4.5.3条另有规定外，（并受以下第7条的规定管辖，如发生伤亡事故），因租户、其雇员、代理人、承包人或受邀者的任何作为、不作为（如有义务采取行动）、疏忽或不当行为或将租户的财产或设备移入、移入或移出房舍，以及租户的任何需要结构性或非结构性修理的修缮物品而对建筑物或其任何部分造成或造成的一切损害，应由（a）租户承担修缮费用，如所需维修属非结构性，且不影响任何建筑系统，或

（b）如所需修缮属结构性、涉及更换外窗玻璃或影响任何建筑系统，则由业主自行选择。所有承租人修缮，必须利用新的建筑材料，质量优良。但是，如果承租人没有进行此种维修，或没有进行此种维修或更换，则房东在书面通知承租人和承租人没有进行此种维修后，有权（但没有义务）进行此种维修或更换，在【*】其后的营业日，进行该等维修或进行该等维修及更换，租客须向业主支付该等费用，包括该等费用的一个百分比，足以偿付业主因参与该等维修而产生的所有间接费用、一般情况、行政费用、费用及其他成本或开支，[内的维修和/或更换*】在收到房东的书面要求（附有合理文件）后的几天。承租人特此放弃根据第1932条第1款和《加利福尼亚民法典》第1941和1942节或根据现在或以后生效的任何类似法律、法规或条例所享有的任何和所有权利和利益。

 

 

（c）承租人或任何根据承租人申索的人、承建商、代理人、雇员、承租人的受邀人或访客或任何该等人的任何作为、不作为或疏忽；（d）承租人或任何根据承租人申索的人或承租人的雇员、代理人、承建商、受邀人或访客或任何该等人违反、违反或不履行本租约的任何条款、契诺或条文或任何法律，任何种类的条例或政府规定；（e）经纪人或其他人就任何部分处所的实际或建议转租或根据本租约转让承租人的权益，或业主拒绝同意或根据第6.2.1条行使任何业主的其他权利而产生的佣金或其他补偿的申索；及（f）承租人、其雇员、代理人、承建商、受邀者、访客或根据承租人的明示或默示邀请进入该物业的任何其他人的人身、财产或业务的任何伤害或损害。如因任何该等申索而对业主或其雇员或业主的代理人或其雇员提起任何诉讼或法律程序，承租人在接获业主通知后，须以业主合理满意的大律师为该等诉讼或法律程序进行抗辩，费用由承租人承担。[*].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

如承租人拟订立任何转租或转让，承租人须在不迟于[*】在建议开始进行该等转租或转让前数天，向业主发出有关通知，该通知须合理详细列明建议转租人或受让人、建议转租或转让的条款及条件，以及有关建议转租人或受让人的财务状况的资料。租客须迅速向业主提供业主合理要求的有关转租人或受让人的补充资料。除与许可转让有关外，业主可选择（a）在租户拟转让本租约的情况下终止本租约的租期，或将超过百分之五十（50%）的处所转租（包括扩展选择权），租期为本协议剩余租期的一半以上，或（b）在该建议转租的期限内（如（a）所载条件不成立的情况下）将其转租的部分（“建议转租空间”）从处所中排除，向租客发出有关该选择的通知，最迟于[*]在收到租户的此种意向通知后的几天。如业主须在该[*】日期间，在（a）该等建议转租或转让的建议开始日期，或（b）该日期为【*】在业主发出通知后的几天内，本租赁期限终止或处所减少，以排除处所拟转租的部分，在这种情况下，年度固定租金和租户百分比应相应减少；但在此种情况下，拟转租空间需要安装新的分动墙，生效日期须为（a）或（b）项中最迟的日期，或业主须安装任何必要的分动墙的日期，以将建议转租空间与处所余额隔开。如业主不得发出该通知，但承租人不得根据承租人发出的该通知所载的条款及条件订立该等转租或转让[*】最初提议的转租或转让开始日的天数，且仍应希望订立任何转租或转让，本款第一句再次适用。

如业主不得选择终止本租约的期限或将建议的转租空间排除在处所之外，则业主不得不合理地附加条件、延迟或拒绝同意任何非许可转让的转租或转让，但条件是租户不存在当时存在的违约行为，且除任何其他拒绝同意的理由外，在业主善意判断的情况下，业主可拒绝同意：（i）建议受让人或转租人不具备业主合理可接受的财务状况；（ii）建议受让人或转租人的业务和经营与租户正在进行的业务和经营的质量不具有可比性；（iii）建议受让人或转租人的身份，或处所任何部分的预期用途，经业主合理认定，将不符合一类办公空间或对业主具有约束力或适用于该物业的任何契诺、条件或限制；

（iv）故意遗漏；或（v）任何该等转租须导致处所被多于【*】当事人（包括承租人）在任何一个时间。

 

除许可转让外，任何交易或系列交易，无论是通过合并、转让股票、合伙权益、成员权益或其他衡平法和/或实益权益，或其他方式（不包括通过国家认可的证券交易所进行的股票、合伙权益、成员权益或其他衡平法和/或实益权益的转让），如导致控制权变更（定义见下文），应被视为本租赁的转让。“控制权变更”是指（a）直接或间接拥有超过租户百分之五十（50%）的有表决权股份、合伙权益、成员权益或其他衡平法和/或实益权益的任何变更，（b）直接或间接权力（无论是否行使）的任何变更，以选举租户的多数董事，或（c）转让租户的全部或基本全部资产。

 

尽管本条第6.2.1条另有相反规定，转租或转让予以下实体的，即（i）租户的附属公司（由租户控制、控制或与租户共同控制的实体），（ii）取得租户的全部或实质上全部资产或权益（合伙、股票或其他）的实体，或（iii）作为租户合并或合并的结果实体的实体，不得视为根据第6.2.1条须经业主事先书面同意的转让或转租，前提是（a）租户将任何此类转让或转租通知业主，并立即向业主提供业主就此类转让或转租或此类附属公司合理要求的任何非机密文件或信息，

（b）该等转让或转租并非承租人为逃避其在本租赁项下的义务而作的托词，（c）就转让而言，受让人应拥有根据一贯适用的公认会计原则（不包括商誉、组织成本和其他无形资产）计算的有形净值至少等于【*]美元（$ [*]），（d）该净值的业主信纳的证明至少交付予业主[*】任何此类转让生效日期的前几天，及（e）任何该等转让须受本租赁的所有条款及条文规限及从属，而受让人须以业主合理信纳并于该等转让生效日期或之前交付予业主的书面文件，承担承租人在本租赁项下的所有义务。如果根据本款进行的转让下的拟受让人没有符合本款上述有形净值要求的有形净值，则向该拟受让人进行的转让应为需经业主事先书面同意的转让，不得按照本条第6.2.1款规定的条款和条件被无理拒绝、附加条件或延迟。业主应严格保密地持有从租户获得的与本条6.2.1有关的所有文件和信息，并且不得向除业主的财务、法律和空间规划顾问之外的任何第三方以及投资者、出借人、顾问、会计师和受让人披露此类文件和信息，或在法院命令或适用法律规定披露的范围内。上述（i）、（ii）或（iii）项规定的转让应称为“许可转让”，任何此类许可转让项下的受让人应称为“许可受让人”。本第6.2.1节中使用的“控制权”是指直接或间接拥有任何个人或实体的表决权超过百分之五十（50%）的有表决权证券，或在其事务的正常方向上拥有表决权超过百分之五十（50%）的表决权。业主无权获得任何转让溢价或因许可转让而产生的任何其他款项或经济对价。

 

如业主同意转租或转让并非准许转让，作为双方在此约定的合理条件，租客须向业主缴付[*]百分比（[*]%）的任何转让溢价，由租户从该转租人或受让人收到。“转让溢价”是指该转租人或受让人就转租或转让应付的全部租金、额外租金或其他对价，超过在转租或转让期限内按每可出租平方英尺计算的租户根据本租赁应付的年度固定租金和额外租金，如果少于转让的所有处所，则扣除

承租人因（i）与转租或转让有关的处所的任何更改、更改及改善，（ii）向转租人或受让人提供的任何免费基本租金及其他市场优惠，（iii）与转租或转让有关的任何经纪佣金而招致的合理自付费用，及

（iv）承租人支付的任何其他合理的、自付费用，例如与转租或转让有关的法律费用。转让溢价还应包括但不限于受让人就该等转租或转让向承租人支付的关键款项、奖金或其他现金对价，以及承租人就该等转租或转让向受让人提供的服务或承租人就该等转租或转让向受让人转让的资产、固定装置、库存、设备或家具而支付的超过公平市场价值的任何款项。

 

任何转租或转让（包括任何许可转让）均不得以任何方式损害承租人在本协议项下的持续主要责任，且在特定情况下不同意任何转租或转让，应被视为在任何其他转租或转让的情况下放弃获得业主书面批准的义务。承租人应在要求时立即偿还房东因记录房东同意任何转让或转租而产生的合理律师费、费用和支出。

 

 

 

 

[*]美元（$ [*】）在单个项目中，要求租户获得留置权和完成保证金或某种房东满意的替代形式的担保，其金额足以确保此类工作的无留置权完成，并指定房东为共同债权人。在任何此类工作开始之前以及在整个过程中直至完成，租户应保持或促使保持本合同所附的附件 E所要求的保险，所有这些保险均附有其中所述的承保范围限制。每当任何机械师或物料工人的留置权因承租人或任何人透过承租人提出申索的任何作为而针对该物业提出时，承租人须在[*]业主向租户发出通知的营业日，采取将取消或满足留置权的担保、押金或付款等行动。此外，在符合下述条款的情况下，承租人应被允许在未经业主同意的情况下对处所内部进行变更（“经批准的变更”），但该等变更（a）符合本条第6.2.5条就变更规定的其他条款和条件（与业主的同意权和此处的批准程序无关），除非该等条款和条件因该等变更的性质而不适用于该等变更，或除非此处另有特别说明，（b）不影响处所或建筑物的结构完整性，或任何建筑系统或设备，（c）从处所外部看不见，（d）不需要建筑或施工许可证，（e）成本低于$ [*】每个自然年度（统称为“经批准的变更要求”）。尽管本条例另有相反规定，租客可不经业主同意而作出该等经批准的更改，但在开始任何该等经批准的更改前，租客须提供有关该等经批准更改的所有图则及其他规格（如适用）的副本，以及业主合理要求的任何其他资料，以便业主确认租客建议的经批准更改将符合经批准的更改规定。

 

 

 

其馏分、天然气、天然气液体、液化天然气或可用于燃料的合成气，或其任何混合物）、石油产品、多氯联苯、尿素甲醛、氡气、核或放射性物质、医疗废物、烟尘、蒸气、烟雾、酸、碱、化学品、微生物物质（如霉菌、真菌或其他细菌物质）、生物制剂和可能造成不利健康影响的化学品，包括但不限于癌症和/或毒性。“环境法”是指任何和所有联邦、州、地方或准政府法律（无论是根据普通法、法规或其他）、条例、法令、守则、裁决、裁决、规则、条例或指导或政策文件，现在或以后颁布或颁布或不时修订，以任何方式涉及（i）保护环境、人员（包括雇员）的健康和安全、财产或任何危险材料的实际或潜在释放、排放、逃逸或排放（无论过去或现在）的公共福利，或（ii）制造、加工、分配、使用、处理、储存、处置，运输或处理任何危险材料。

 

（i）不得导致或容许在处所或任何毗连或邻近处所发生、释放、排放、逃逸或排放任何危险物料；（ii）不得在处所从事可能导致、引起或导致对租客或业主施加法律责任或对处所所在的建筑物或土地设置留置权的活动；（iii）须在接获有关任何实际释放、排放的任何知识后，立即通知业主，任何危险物料在处所内、之上、之下或之内逃逸或排放（不论是过去或现在）；及（iv）须迅速将与任何危险物料在处所内、之上、之下或之内或任何毗连或邻近处所的任何释放、排放、逃逸或排放有关的所有命令、通知、许可证、申请及其他通讯及报告的副本，转交业主。然而，尽管有前一句话，房东同意，租户可以使用、储存和妥善处置常用的家用清洁剂和化学品，以维持处所和租户的日常办公（如打印机碳粉和复印机碳粉）（以下简称“许可化学品”）。业主和租户承认，本段所述的任何或所有许可化学品可能构成危险材料。然而，租户可以使用、储存和处置相同的，但前提是在这样做时，租户完全遵守所有环境法。

 

 

由房东自费执行。如果根据此类检查、评估或审计编制的报告表明存在由租户或其代理人、雇员或承包商违反环境法引入房地的危险材料（“租户危险材料”），或提出建议或建议，禁止在房地内、在房地内、在房地内、在房地内或在房地内释放、排放、逃逸或排放任何租户危险材料，或为遵守任何环境法，租户应迅速遵守任何此类建议或建议，费用由租户自理，包括，但不限于对租户危险材料进行此类检查员或审计员合理建议的额外调查或地下调查或补救。尽管如此，如果在任何时候，业主有实际通知或合理理由认为租户违反或允许任何违反任何环境法的行为，那么业主将有权在任何时候进行其环境检查、评估或审计，尽管有上述年度限制，并且在此类环境检查、评估或审计发现租户存在违反环境法的有害物质的情况下，租户必须向业主偿还额外租金等所产生的成本或费用。

 

 

 

[*】在租户发起涉及危险材料种类或数量的任何实质性增加的租户业务变更或变更的前几天。对于所列的每一类危险材料，危险材料文件应包括（t）化学品名称，（u）材料状态（例如，固体、液体、气体或冷冻剂），（v）浓度，（w）储存量和储存条件（例如，在柜内或不在柜内），（x）使用数量和使用条件（例如，开放使用或封闭使用），（y）地点（例如，房间号或其他标识），以及（z）如果已知，化学品摘要服务编号。尽管本条另有相反规定，租户不得被要求向业主提供任何含有专有性质信息的危险材料文件，而这些危险材料文件本身并不包含对任何危险材料或与危险材料有关的活动的提及。业主可以由业主负担费用，促使具有危险材料分析资格的人或公司对危险材料文件进行审查，以确认符合本租赁条款和适用法律的规定。如果对危险材料文件的审查表明不遵守本租约或适用法律，承租人应自费努力采取措施，使其危险材料的储存和使用符合规定。

 

 

第七条

伤亡或采取

 

 

那个[*】承租人或其雇员、代理人、承建商或受邀者，则承租人有权暂停或减免年度固定租金和额外租金，以支付房东根据本租赁条款承付的保险单从房东的保险人处获得租金保险收益的税款和保险费用。“追回的保险净收益或判给的损害赔偿”是指实际提供给房东的此类保险或损害赔偿的总金额（且未由任何上级出租人（以下定义）或上级抵押权人（以下定义）保留）减去房东因收取该保险或损害赔偿而产生的合理费用，包括但不限于法律和评估服务的费用和开支。

 

 

 

第8条

违约

 

 

 

 

 

 

事件很可能由此产生，包括但不限于收回对处所的管有权、从处所移走人员或财产、维修、经纪人费用、广告和与转租处所有关的处所变更的所有费用（包括律师费、成本和支出）；和

 

 

[*].

 

如果处所或处所的任何部分被腾空或放弃，或者如果业主根据法律程序或根据适用法律提供的任何通知占有处所，并且如果业主没有选择终止本租约，则业主应拥有加利福尼亚民法典第1951.4节中所述的补救措施（出租人可在承租人违约和放弃后继续有效的租赁，并在到期时收回租金，如果承租人有权转租或转让，则仅受合理限制）。据此，如业主不因租客的任何违约而选择终止本租约，业主可不时在不终止本租约的情况下，强制执行其在本租约下的所有权利和补救措施，包括在到期时收回根据本租约应支付的所有租金和其他费用的权利。业主亦有权对处所作出业主在其唯一判断中认为为转租处所而可取及必要的改动、修缮及装修；而作出该等改动、修缮及装修，不得操作或被解释为免除承租人在本协议项下的上述责任。业主须将任何转租处所的净收益（如有的话）在扣除与此有关的所有费用后，向业主申请任何未付款项，包括但不限于所有收回费用、经纪佣金、法律费用、律师费、成本及支出、广告、雇员开支、改建费用及准备该等转租处所的开支。承租人特此放弃收取任何此类转租的全部或任何部分净收益的所有权利。业主在任何情况下，均不对未按规定转租的处所承担任何法律责任，或在该处所被转租的情况下，对未按规定收取租金承担任何法律责任。如适用法律要求业主根据本租约减轻其损害：（i）业主只须作出合理努力以减轻损害，而该等努力不得超过业主一般用于租赁圣何塞市场区域内其他类似空间的努力；（ii）如业主在重新出租全部或任何部分处所前租赁卡尔斯巴德市场区域内的任何其他物业或其部分，则业主将不会被视为未能减轻损害；（iii）业主没有义务将处所出租给没有这样做的替换租户，业主善意地认为，有足够的财务资源以一流的方式经营处所，并在租约到期时履行与租约有关的所有义务；及（iv）任何未按本协议规定就任何期间作出减损，只会减少业主根据本协议有权获得的租金及其他款额。

 

在租客违反本租约的情况下，业主可自行选择强制执行其在本租约下的所有权利和补救措施，包括在本租约项下到期时追讨租金和其他根据本租约应付的费用的权利。此外，业主有权向租户追讨所有维护和保全处所的费用，以及所有费用，包括律师费、成本和支出，以保护处所和业主在本租约下的利益。

 

在法律允许的最大范围内，承租人特此明确放弃根据加利福尼亚州民事诉讼第1174和1179条或任何其他现行或未来法律规定的任何和所有赎回或免于没收的权利，如果承租人因承租人违反本租约的任何契诺和条件而被驱逐或被剥夺财产，或在业主获得处所管有权的情况下。

 

本租赁中的任何规定均不得限制或损害业主因本租赁终止而在破产或无力偿债程序中证明和获得的数额，数额相当于当时有效的任何法规或法律规则所允许的最高数额，并适用于证明损害的程序，无论该数额是否高于、等于或低于上述损失或损害的数额。

 

 

 

 

 

 

第9条

抵押权人或地租出租人的权利

 

本租约，以及承租人在本协议项下的所有权利，是并将受制于和从属于任何地面或主租约，以及任何和所有抵押，这些抵押现在或以后可能会影响建筑物或财产和/或任何此类租赁。本节应是自主运作的，不需要进一步的从属文书。在确认该从属地位时，承租人须迅速签立、承认及交付任何商业上合理形式的文书，而该等文书是业主、任何该等租赁下的出租人或任何该等抵押的持有人或其各自的利益继承人可合理要求证明该从属地位的。任何租赁至

本租赁的标的和次级在此称为“高级租赁”，高级租赁的出租人或其利益继承者，在提及的时间，在此称为“高级出租人”。本租赁标的和次级的任何抵押在此称为“高级抵押”，高级抵押的持有人在此称为“高级抵押权人”。尽管有上述相反的规定，任何上级出租人或上级抵押权人可自行选择将其作为出租人或持有人的上级租赁或上级抵押通过给予承租人[*】就该选择提前几天发出书面通知，据此，无论执行、交付和记录的日期如何，本租赁均应优于该优先租赁或优先抵押，且无需其他文件即可实现该变更。

 

业主声明，截至本租约日期，该物业并无受任何优先租赁或优先抵押规限。

 

如任何上级出租人或上级抵押权人或任何上级出租人或上级抵押权人的代名人或指定人通过管有或取消抵押品赎回权行动或交付新的租约或契据，或以其他方式（依据前款最后一句除外）继承业主在本租赁下的权利，则应如此继承业主权利的该方（以下简称“继承业主”）的请求，并经该继承业主书面同意接受租户的委托，承租人须根据本租约向该继承业主委托及承认该继承业主为承租人的业主，并须迅速签立及交付该继承业主可合理要求的任何商业上合理形式的文书，以作为该委托的证据。经如此授权后，本租约须按本租约所载的所有条款、条件及契诺，继续作为继任业主与租客之间的直接租约而完全有效，惟继承业主（除非以前是本租约下的业主）无须（a）就业主根据本租约作出的任何作为或不作为、疏忽或失责而以任何方式向租客承担法律责任，（b）须就业主所欠或存放予租客的信贷的任何款项承担责任，（c）受承租人因此而对业主产生的任何反诉或抵销的规限，（d）受该等优先租约或优先按揭后对本租约的任何修改所约束，或受任何先前预付超过一（1）个月的年度固定租金或额外租金的约束，而该等修改并未获承继业主书面批准，（e）除承继业主于该物业的权益外，对承租人负有法律责任，（f）负责承租人根据本租约须进行的任何工作，以使处所可供承租人占用，或（g）须移走任何占用处所或其任何部分的人，但如该人由继承业主、透过或根据继承业主提出申索，则属例外。承租人同意在任何时候并不时签署一份合适的文书，以确认承租人对律师的同意，如上所述。

 

第10条

杂项规定

 

 

在本协议期限内和平、安静地拥有、持有和享有处所，不受房东或任何根据房东提出索赔的人的任何形式的阻碍或骚扰，但须遵守本租约的条款。

 

 

 

未经业主事先批准，承租人不得就本租赁作出或允许作出任何新闻稿或其他类似的公开声明，不得无理拒绝其批准。

 

 

根据本租约，承租人不得就违反本租约的任何业主资产主张或寻求强制执行任何申索，但业主在物业中的权益除外，而承租人同意仅依靠该权益来满足根据本租约向业主提出的任何责任或申索，具体约定，在任何情况下，业主均不得对任何该等责任承担个人责任。

 

 

除与上述第6.2.1节的规定有关外，凡本租约就业主同意作出规定，而租客须要求取得该等同意，而业主须不给予或拒绝给予或须延迟给予该等同意，则租客无权因业主拒绝给予其同意而获得任何损害赔偿，意在租客的唯一补救办法应是针对具体履行或强制令的诉讼，而该等补救办法仅在明确要求业主不得无理拒绝其同意的情况下可用。

 

 

 

 

 

 

及费用，须负责在处所内作出任何改善或修缮，以纠正违反与建筑有关的无障碍标准的情况；及（iii）如承租人在其使用或占用处所时作出任何事情，须要求对建筑物或物业（处所外）作出任何改善或修缮，以纠正违反与建筑有关的无障碍标准的情况，则承租人须按要求向业主偿还进行该等改善或修缮的费用，作为额外租金。

 

 

6.2.5及附件 d），而本条第10.11款规定，租户可在建筑物的屋顶上安装、进入、维护和使用，费用由租户自行承担，但无须支付任何额外的租金或许可证或类似的费用或收费，

 

 

 

 

屋顶设备的使用和维护，包括但不限于有关保险、赔偿、维修和保养以及遵守法律的规定。

 

 

 

 

 

[下一页签名]

作为证明，截至上述首次写入的日期，双方已执行本租赁。

 

房东:

 

ARMADA DRIVE CARLSBAD LLC，

a特拉华州有限责任公司

 

By：The RMR Group LLC，its managing agent

 

作者：/s/Yael Duffy

Yael Duffy

高级副总裁

 

 

租户:

 

ORTHOFIX MEDICAL，INC.，

a特拉华州公司

 

作者：/s/Julie Andrews Julie Andrews

首席财务官