查看原文
免责申明：同花顺翻译提供中文译文，我们力求但不保证数据的完全准确，翻译内容仅供参考!
EX-99.1 2 图表991earningsrelease4.htm EX-99.1 文件

image2q23.jpg

CAMDEN Property Trust公布2025年第四季度经营业绩，
2026年财务展望，及2026年第一季度股息

德克萨斯州休斯顿（2026年2月5日）—— 卡姆登物业信托（纽约证券交易所代码：CPT）（“公司”）今天公布了该公司的经营业绩。三个月和十二个月结束2025年12月31日。归属于普通股股东的净利润（“EPS”）、运营资金（“FFO”）、运营核心资金（“核心FFO”）和运营核心调整后资金（“核心AFFO”）三个月和十二个月结束2025年12月31日详情如下。EPS与FFO、核心FFO和核心AFFO的对账包含在本新闻稿随附的财务表格中。

截至12月31日的三个月， 截至12月31日的12个月，
每股摊薄 2025 2024 2025 2024
EPS(1)
$1.44 $0.37 $3.54 $1.50
FFO $1.73 $1.68 $6.77 $6.70
核心FFO $1.76 $1.73 $6.88 $6.85
核心AFFO $1.46 $1.46 $5.90 $5.88

三个月结束 4Q25指引 4Q25指引
每股摊薄 2025年12月31日 中点 方差
EPS(1)
$1.44 $0.35 $1.09
FFO $1.73 $1.70 $0.03
核心FFO $1.76 $1.73 $0.03
（1）截至2025年12月31日的三个月和十二个月，每股收益包括约0.12美元与未开发地块相关的减值。截至2024年12月31日的十二个月，每股收益包括与未开发地块相关的每股约0.37美元的减值。

季度增长 连续增长 年初至今增长
相同的属性结果 25年第4季度对比24年第4季度 25年第4季度对比25年第3季度 2025年与2024年相比
收入 0.5% (0.8)% 0.8%
费用 1.5% (5.1)% 1.7%
净营业收入（“NOI”） 0.0% 1.7% 0.3%

相同的属性结果 25年第四季度 Q4 24 Q3 25
入住率 95.2% 95.3% 95.5%

对于2025年，公司将相同物业社区定义为自2024年1月1日起全资拥有和稳定的社区，不包括重建中的社区和持有待售物业。净收入与NOI和相同财产NOI的对账包含在本新闻稿随附的财务表格中。

营运统计-相同物业组合
新租约及续期数据-生效日期(1)
25年第四季度 Q4 24
有效新租金率 (5.3)% (4.7)%
有效续费率 2.8% 3.3%
有效混合租赁费率 (1.6)% (1.1)%
（1）生效时同物业新租和续租率vs到期租赁率的平均变化。

入住率、坏账和周转数据 25年第四季度 Q4 24
入住率 95.2% 95.3%
坏账 0.7% 0.7%
年化总营业额 40% 41%
年化净成交额 30% 31%
1

发展活动
本季度，德克萨斯州里士满的Camden Long Meadow农场完成了租赁，北卡罗来纳州罗利的Camden Village District继续租赁。

发展社区-建设完成和项目出租（百万美元）
合计 合计 %租赁
社区名称 位置 房屋 成本 截至2026年1月31日
卡姆登村区 北卡罗来纳州罗利 369 $139.2 60 %

发展社区-正在进行的建设（百万美元）
合计 合计
社区名称 位置 房屋 估计费用
南夏洛特卡姆登 北卡罗来纳州夏洛特 420 $157.0
卡姆登·布莱克尼 北卡罗来纳州夏洛特 349 151.0
卡姆登国家 田纳西州纳什维尔 393 184.0
合计 1,162 $492.0

收购和处置活动
本季度，该公司以约8520万美元的价格收购了位于佛罗里达州奥兰多的322套公寓住宅社区Camden Lake Buena Vista。同样在本季度，公司以约2.01亿美元的价格出售了位于德克萨斯州休斯顿的两个运营社区，其中一个为双阶段社区，另一个为位于亚利桑那州凤凰城的运营社区，共包括979套公寓住宅，并确认了约1.28亿美元的收益。

季度末后，该公司开始在加利福尼亚州的11个运营社区进行营销销售。

股份回购
本季度，卡姆登以每股106.82美元的平均价格回购了2065,276股普通股，总金额为2.206亿美元。年初至今，卡姆登以106.92美元的平均股价回购了253.1018万股普通股，总金额为2.706亿美元。季度末后，Camden以110.03美元的均价回购了1,096，807股普通股，总金额为1.207亿美元。

2026年2月，卡姆登信托经理委员会批准了一项新的股票回购计划，最高可达6亿美元。该公司目前在该股票回购计划下剩余6亿美元。

流动性分析
截至2025年12月31日，卡姆登拥有约6.352亿美元的流动资金，其中包括约2520万美元的现金和现金等价物，以及约6.10亿美元的无担保信贷额度和商业票据计划下的可用资金。截至本季度末，该公司现有的全资开发管道下还有约2.138亿美元可供融资。

收益指引
卡姆登基于对公寓市场和总体经济状况的当前和预期看法，提供了2026年的初步收益指引，并提供了2026年第一季度的指引，详情如下。预期EPS不包括未来房地产交易的收益（如果有的话）。

2016年第一季度 2026
每股摊薄 范围 中点 范围 中点
EPS $0.22 - $0.26 $0.24 $0.40 - $0.70 $0.55
FFO $1.61 - $1.65 $1.63 $6.46 - $6.76 $6.61
核心FFO(1)
$1.64 - $1.68 $1.66 $6.60 - $6.90 $6.75
（1）公司2026年核心FFO指引不包括约每股0.14美元的非核心费用，用于法律费用和和解以及费用化的交易追求成本。




2

与2025年实际结果相比，2026年每股核心FFO指导的对账详述如下。
2025年每股核心FFO-实际 $ 6.880 
非经常性费用和资产管理收入 (0.040)
较低的相同物业NOI增长 (0.045)
较高的一般管理费用和其他公司费用 (0.045)
2026年每股核心FFO-中点指引 $ 6.750 
2026
同物业增长指引 范围 中点
收入 (0.25%) - 1.75% 0.75%
费用 2.25% - 3.75% 3.00%
NOI (2.50%) - 1.50% (0.50)%

对于2026年，公司将相同的物业社区定义为自2025年1月1日以来拥有和稳定的社区，包括目前在市场上出售的物业。

卡姆登打算按季度向市场更新其收益指引。有关公司2026年财务前景的更多信息，包括对相同物业增长的关键假设，以及预期每股收益与预期FFO和预期核心FFO的对账，均包含在本新闻稿随附的财务表格中。

季度股息申报
卡姆登信托经理委员会宣布，2026年第一季度股息为每股普通股1.06美元，将于2026年4月17日支付给截至2026年3月31日登记在册的股东。在宣布股息时，信托管理委员会考虑了许多因素，包括公司过去的业绩和未来前景，如本新闻稿所述。

电话会议
美国东部时间2026年2月6日星期五上午10：00
国内拨入号码：（888）317-6003；国际拨入号码：（412）317-6061；密码：7679266
网络直播：https://investors.camdenliving.com

公司强烈鼓励感兴趣的各方通过网络直播加入电话会议，以便观看任何相关视频、幻灯片演示等。拨入电话线将保留给计划在电话会议问答环节向管理层提出问题的合格分析师和投资者。

补充财务信息可在公司网站收益发布下的投资者部分获得，或致电卡姆登投资者关系部（713）354-2787。

前瞻性陈述
除历史信息外，本新闻稿还包含联邦证券法规定的前瞻性陈述。这些陈述是基于当前对卡姆登经营所在行业和市场的预期、估计和预测、管理层的信念以及管理层做出的假设。前瞻性陈述不是对未来业绩的保证，涉及某些难以预测的风险和不确定性。可能导致公司实际业绩或业绩与前瞻性陈述所设想的存在重大差异的因素在卡姆登10-K表格年度报告和提交给美国证券交易委员会（SEC）的其他文件的“风险因素”标题下进行了描述。今天新闻稿中的前瞻性陈述代表管理层在本出版物发布时的当前观点，公司不承担因后续事件而更新或补充这些陈述的义务。

关于卡姆登
卡姆登物业信托是标普 500指数成份股公司，是一家主要从事多户公寓社区的所有权、管理、开发、再开发、收购和建设的房地产公司。卡姆登在全美拥有并经营172处房产，包含58,759套公寓住宅。在完成目前正在开发的3个物业后，该公司的投资组合将增加到175个物业中的59,921套公寓住宅。卡姆登被公认为最适合工作的100家公司之一®连续18年获《财富》杂志评选，最近排名第18位。如需更多信息，请致电（713）354-2787与卡姆登投资者关系部联系，或访问我们的网站：camdenliving.com.
3

卡姆登 经营成果
（单位：千，每股金额除外）
（未经审计）
截至12月31日的三个月， 截至12月31日的12个月，
2025 2024 2025 2024
运营数据
物业收入(a)
$390,794 $386,319 $1,573,544 $1,543,842
物业费用
物业营运及维修 90,514 90,571 369,889 365,681
房地产税 47,408 47,440 196,821 193,124
物业费用总额 137,922 138,011 566,710 558,805
非财产性收入
费用和资产管理 5,282 1,540 12,967 7,137
利息及其他收入/（亏损） 100 (22) 256 4,420
递延补偿计划的收入/（损失） 2,963 (2,511) 19,260 12,629
非财产收入总额/（亏损） 8,345 (993) 32,483 24,186
其他费用
物业管理 8,995 9,274 37,452 38,331
费用和资产管理 797 659 3,074 2,200
一般和行政 19,841 18,673 79,344 72,365
利息 34,079 32,565 138,239 129,815
折旧及摊销 150,191 145,474 611,025 582,014
递延补偿计划的费用/（收益） 2,963 (2,511) 19,260 12,629
其他费用合计 216,866 204,134 888,394 837,354
与土地开发活动相关的减值 (12,916) — (12,916) (40,988)
提前偿还债务的损失 — — — (921)
出售经营物业收益 127,972 — 260,910 43,806
来自持续经营的所得税前收入 159,407  43,181  398,917  173,766 
所得税费用 (1,449) (572) (4,019) (2,926)
净收入 157,958  42,609  394,898  170,840 
分配给非控股权益的净收入 (1,922) (1,918) (10,436) (7,547)
归属于普通股股东的净利润 $156,036  $40,691  $384,462  $163,293 
综合收益表
净收入 $157,958 $42,609 $394,898 $170,840
其他综合收益
现金流量套期保值活动未实现收益 — — — 85
退休后义务的未实现损失和未摊销的先前服务成本 (212) (18) (212) (18)
现金流量套期保值活动净损失、先前服务成本和退休后义务净损失的重新分类 350 351 1,403 2,159
综合收益 158,096  42,942  396,089  173,066 
分配给非控股权益的净收入 (1,922) (1,918) (10,436) (7,547)
归属于普通股股东的综合收益 $156,174  $41,024  $385,653  $165,519 
每股数据
每股普通股总收益-基本 $1.44 $0.37 $3.54 $1.50
每股普通股总收益-摊薄 1.44 0.37 3.54 1.50
已发行普通股加权平均数：
基本 107,821 108,428 108,376 108,491
摊薄 108,617 108,515 108,434 108,539

（a）我们选择合并租赁和非租赁部分，从而在我们的综合收益表和综合收益表中以单一项目列报租金收入。截至2025年12月31日止三个月，我们确认了3.908亿美元的物业收入，其中包括约3.477亿美元的租金收入和根据合同条款收到的约4310万美元的金额，用于我们租赁合同中被视为非租赁部分的其他服务。相比之下，截至2024年12月31日止三个月确认的物业收入为3.863亿美元，其中包括约3.449亿美元的租金收入和根据合同条款收到的被视为我们租赁合同中非租赁部分的其他服务的金额约4140万美元。截至2025年12月31日的十二个月，我们确认了15.735亿美元的物业收入，其中包括约13.999亿美元的租金收入和根据合同条款收到的约1.736亿美元的金额，用于在我们的租赁合同中被视为非租赁部分的其他服务。相比之下，截至2024年12月31日的十二个月确认的物业收入为15.438亿美元，其中包括约13.760亿美元的租金收入和根据合同条款收到的约1.678亿美元的金额，这些金额被视为我们租赁合同中的非租赁部分的其他服务。截至2025年12月31日和2024年12月31日止三个月，与居民公用事业再收费相关的收入分别为1210万美元和1100万美元，截至2025年12月30日和2024年12月30日止十二个月分别为4690万美元和4290万美元。


注：请参阅以下页面，了解本文件中介绍的所有非GAAP财务指标的定义和调节。
4

卡姆登 来自运营的资金
（单位：千，每股和财产数据金额除外）
（未经审计）
截至12月31日的三个月， 截至12月31日的12个月，
2025 2024 2025 2024
来自运营的资金
归属于普通股股东的净利润 $156,036  $40,691  $384,462  $163,293 
不动产折旧摊销 146,599 142,403 597,925 569,998
分配给非控股权益的收益 1,922 1,918 10,436 7,547
出售经营物业收益 (127,972) — (260,910) (43,806)
与土地开发活动相关的减值 12,916 — 12,916 40,988
运营资金 $189,501  $185,012  $744,829  $738,020 
减：与伤亡有关的费用，净额（追回）(a)
59 3,080 (1,354) 5,849
加：遣散费(b)
— — — 506
加：法律费用和和解(b)
2,277 1,577 8,611 4,844
加：债务提前退休损失
— — — 921
加：费用化的交易、开发、其他追求成本(b)
1,131 710 4,789 2,203
加：宣传贡献（c）
— — — 1,653
加：其他杂项(a)
106 — 350 —
来自运营的核心资金 $193,074  $190,379  $757,225  $753,996 
减：经常性资本化支出（d）
(32,834) (29,107) (108,174) (106,403)
来自运营的核心调整后资金 $160,240  $161,272  $649,051  $647,593 
每股数据
运营所得资金-摊薄 $1.73 $1.68 $6.77 $6.70
来自运营的核心资金-稀释 1.76 1.73 6.88 6.85
来自运营的核心调整资金-摊薄 1.46 1.46 5.90 5.88
每股普通股宣布的分配 1.05 1.03 4.20 4.12
已发行普通股加权平均数：
FFO/核心FFO/核心AFFO-稀释 109,486 110,109 110,028 110,133
物业数据
经营物业合计（期末）（e）
172 174 172 174
运营物业中的运营公寓房源合计（期末）（e）
58,759 58,858 58,759 58,858
运营公寓总房源（加权平均） 58,615 58,588 59,095 58,405

.

（a）一般记录在Property NOI内的非核心调整。

（b）一般记入一般和行政费用的非核心调整。

（c）一般记入物业管理费用的非核心调整。

（d）必要的资本支出，以帮助维护我们社区的价值并维护其功能。

（e）包括合营企业和持有待售物业（如有）。

注：请参阅以下页面，了解本文件中介绍的所有非GAAP财务指标的定义和调节。
5

卡姆登 资产负债表
（单位：千）
（未经审计）
12月31日，
2025		 9月30日，
2025		 6月30日，
2025		 3月31日，
2025		 12月31日，
2024
物业、厂房及设备
不动产资产，按成本
土地 $1,787,445 $1,791,077 $1,789,207 $1,763,468 $1,722,526
建筑物和装修 11,792,960 11,812,521 11,763,017 11,550,852 11,319,460
13,580,405 13,603,598 13,552,224 13,314,320 13,041,986
累计折旧 (5,296,061) (5,234,087) (5,128,622) (5,011,583) (4,867,422)
经营性房地产净资产 8,284,344 8,369,511 8,423,602 8,302,737 8,174,564
发展中物业及土地 419,227 384,124 380,437 403,657 401,542
房地产资产总额 8,703,571 8,753,635 8,804,039 8,706,394 8,576,106
应收账款–关联公司 8,884 8,889 8,889 8,950 8,991
其他资产，净额(a)
293,292 255,333 262,100 239,999 234,838
现金及现金等价物 25,203 25,931 33,091 26,182 21,045
受限制现金 12,039 11,378 11,454 11,607 11,164
总资产 $9,042,989 $9,055,166 $9,119,573 $8,993,132 $8,852,144
负债和权益
负债
应付票据
无抵押 $3,570,193 $3,409,691 $3,495,487 $3,405,255 $3,155,233
有保障 330,597 330,536 330,476 330,416 330,358
应付账款和应计费用 248,087 232,960 206,018 195,197 215,179
应计房地产税 92,382 129,697 91,954 46,192 78,529
应付分派 114,971 115,518 116,007 115,983 113,549
其他负债(b)
248,506 224,989 219,635 212,871 212,107
负债总额 4,604,736 4,443,391 4,459,577 4,305,914 4,104,955
股权
实益权益普通股 1,157 1,157 1,157 1,157 1,158
额外实收资本 5,948,938 5,945,277 5,941,893 5,936,982 5,930,729
超过归属于普通股股东净利润的分配 (969,240) (1,011,983) (1,007,075) (973,416) (897,931)
库存股 (620,497) (400,185) (350,166) (351,092) (359,732)
累计其他综合收益（c）
2,165 2,027 1,676 1,325 974
普通股本总额 4,362,523 4,536,293 4,587,485 4,614,956 4,675,198
非控股权益 75,730 75,482 72,511 72,262 71,991
总股本 4,438,253 4,611,775 4,659,996 4,687,218 4,747,189
总负债及权益 $9,042,989 $9,055,166 $9,119,573 $8,993,132 $8,852,144
（a）包括下列各项的递延费用净额： $534 $1,296 $1,953 $2,730 $2,675
（b）包括下列各项的递延收入： $614 $624 $692 $760 $767
（c）表示退休后债务的未实现净亏损和未摊销的先前服务成本，以及现金流量套期保值活动的未实现净收益。
6

卡姆登 非公认会计原则财务措施
定义&和解
（单位：千，每股金额除外）
（未经审计）

本文件包含管理层认为对评估权益型REIT业绩有用的某些非公认会计准则财务指标。Camden对非GAAP财务指标的定义和计算可能与其他REITs使用的不同，因此可能无法进行比较。非GAAP财务指标不应被视为替代净收入作为我们经营业绩的指标，或替代经营活动提供的净现金作为衡量我们流动性的指标。

FFO

全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）目前将FFO定义为净收入（按照美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）计算，不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更的损益、当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值减少时，某些房地产资产和对实体的投资的减值减记，以及为在相同基础上反映FFO而对未合并的合资企业进行的调整。我们对稀释FFO的计算还假设所有潜在稀释证券的转换，包括某些可转换为普通股的非控制性权益。我们认为FFO是经营业绩的适当补充衡量标准，因为通过排除房地产处置损益、某些房地产资产的减值减记以及折旧，FFO可以帮助比较一家公司的房地产投资在不同时期之间或对不同公司的经营业绩。

核心FFO

核心FFO表示FFO为针对非核心调整的进一步调整。我们认为核心FFO是一种有用的经营业绩补充衡量标准，因为它排除了某些项目，这些项目本质上不是期间可比项目，因此往往会模糊实际经营业绩。我们对核心FFO的定义可能与其他REITs不同，无法保证我们计算这一衡量标准的基础与其他REITs具有可比性。

核心调整FFO

除了FFO & Core FFO，我们计算Core Adjusted FFO（“Core AFFO”）作为运营绩效的补充衡量标准。核心AFFO是利用核心FFO减去经常性资本支出计算得出的，这对于帮助维护我们社区的功能的价值和维护功能是必要的。我们对经常性资本支出的定义可能与其他REITs不同，无法保证我们计算这一衡量标准的基础与其他REITs具有可比性。以下提供了FFO与核心FFO和核心AFFO的对账：
截至12月31日的三个月， 截至12月31日的12个月，
2025 2024 2025 2024
归属于普通股股东的净利润 $156,036 $40,691 $384,462 $163,293
不动产折旧摊销 146,599 142,403 597,925 569,998
分配给非控股权益的收益 1,922 1,918 10,436 7,547
出售经营物业收益 (127,972) — (260,910) (43,806)
与土地开发活动相关的减值 12,916 — 12,916 40,988
运营资金 $189,501  $185,012  $744,829  $738,020 
减：与伤亡有关的费用，净额（追回） 59 3,080 (1,354) 5,849
加：遣散费 — — — 506
加：法律费用和和解 2,277 1,577 8,611 4,844
加：债务提前退休损失 — — — 921
加：费用化的交易、开发、其他追求成本 1,131 710 4,789 2,203
加：宣传贡献 — — — 1,653
加：杂项其他项目 106 — 350 —
来自运营的核心资金 $193,074  $190,379  $757,225  $753,996 
减：经常性资本化支出 (32,834) (29,107) (108,174) (106,403)
来自运营的核心调整后资金 $160,240  $161,272  $649,051  $647,593 
已发行普通股加权平均数：
EPS摊薄 108,617 108,515 108,434 108,539
FFO/核心FFO/核心AFFO稀释 109,486 110,109 110,028 110,133









7

卡姆登 非公认会计原则财务措施
定义&和解
（单位：千，每股金额除外）
（未经审计）

每股FFO、核心FFO、核心AFFO对账
截至12月31日的三个月， 截至12月31日的12个月，
2025 2024 2025 2024
每股普通股总收益-摊薄 $1.44 $0.37 $3.54 $1.50
不动产折旧摊销 1.33 1.28 5.39 5.16
分配给非控股权益的收益 0.01 0.03 0.09 0.07
出售经营物业收益 (1.17) — (2.37) (0.40)
与土地开发活动相关的减值 0.12 — 0.12 0.37
每普通股FFO-稀释 $1.73  $1.68  $6.77  $6.70 
减：与伤亡有关的费用，净额（追回） — 0.03 (0.01) 0.05
加：遣散费 — — — —
加：法律费用和和解 0.02 0.01 0.08 0.04
加：债务提前退休损失 — — — 0.02
加：费用化的交易、开发、其他追求成本 0.01 0.01 0.04 0.02
加：宣传贡献 — — — 0.02
加：杂项其他项目 — — — —
每股普通股核心FFO-稀释 $1.76  $1.73  $6.88  $6.85 
减：经常性资本化支出 (0.30) (0.27) (0.98) (0.97)
每股普通股核心AFFO-稀释 $1.46  $1.46  $5.90  $5.88 



预期FFO &核心FFO

预期FFO和核心FFO的计算方法与历史FFO和核心FFO一致，与预期每股普通股收益（EPS）相比，被认为是预期经营业绩的适当补充衡量标准。提供的稀释后每股收益与预期FFO和每股稀释后预期核心FFO范围的对账如下：
2016年第一季度 范围 2026 范围
低 高 低 高
每股普通股预期收益-摊薄 $0.22 $0.26 $0.40 $0.70
预计房地产折旧和摊销 1.37 1.37 5.99 5.99
分配给非控股权益的预期收益 0.02 0.02 0.07 0.07
预期每股FFO-摊薄 $1.61 $1.65 $6.46 $6.76
预期对FFO的调整 0.03 0.03 0.14 0.14
预期每股核心FFO-摊薄 $1.64 $1.68 $6.60 $6.90
注：本表包含前瞻性陈述。请参阅本文件前面有关前瞻性陈述的段落。


8

卡姆登 非公认会计原则财务措施
定义&和解
（单位：千，每股金额除外）
（未经审计）

净营业收入（NOI）

NOI被公司定义为物业收入减去总物业费用。NOI在补充文件第11页的Property NOI时间表的组成部分中有进一步的详细说明。公司认为NOI是经营业绩对净收入的适当补充衡量标准，因为它反映了我们社区的经营业绩，没有分配企业层面的物业管理间接费用或一般和行政成本。我们对NOI的定义可能与其他REITs不同，无法保证我们计算这一衡量标准的基础与其他REITs具有可比性。净收入与净营业收入的对账如下：
截至12月31日的三个月， 截至12月31日的12个月，
2025 2024 2025 2024
净收入 $157,958 $42,609 $394,898 $170,840
减：手续费及资管收入 (5,282) (1,540) (12,967) (7,137)
减：利息及其他收入/（亏损） (100) 22 (256) (4,420)
减：递延补偿计划的收入/（损失） (2,963) 2,511 (19,260) (12,629)
加：物业管理费用 8,995 9,274 37,452 38,331
加：费用和资产管理费用 797 659 3,074 2,200
加：一般和行政费用 19,841 18,673 79,344 72,365
加：利息支出 34,079 32,565 138,239 129,815
加：折旧和摊销费用 150,191 145,474 611,025 582,014
加：递延补偿计划的费用/（收益） 2,963 (2,511) 19,260 12,629
加：与土地开发活动相关的减值 12,916 — 12,916 40,988
加：债务提前退休损失 — — — 921
减：出售经营物业收益 (127,972) — (260,910) (43,806)
加：所得税费用 1,449 572 4,019 2,926
NOI $252,872 $248,308 $1,006,834 $985,037
“同一物业”社区 $235,844 $235,934 $936,497 $934,141
非“同一物业”社区 13,524 8,124 46,603 25,555
开发和租赁社区 376 — 685 (6)
处置/其他 3,128 4,250 23,049 25,347
NOI $252,872 $248,308 $1,006,834 $985,037
















9

卡姆登 非公认会计原则财务措施
定义&和解
（单位：千，每股金额除外）
（未经审计）

EBITDA和调整后EBITDA

房地产的利息、税项、折旧和摊销前利润（“EBITDA”）和调整后的EBITDA是衡量我们财务业绩的补充指标。EBITDA是根据NAREIT采用的定义计算的，即利息、税项、折旧和摊销前利润加上或减去出售某些房地产资产的损失和收益，包括控制权变更的收益/损失，加上当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值减少时，某些房地产资产和对实体的投资的减值减记，以及反映公司在未合并合资企业的EBITDA中所占份额的调整。

调整后的EBITDA是指对非核心项目进一步调整后的EBITDA。公司认为EBITDA和调整后EBITDA是经营业绩对净收入的适当补充衡量标准，因为它代表非现金折旧和债务成本之前的收入，不包括财产处置的收益或损失，以及某些房地产资产的减值减记。年化调整后EBITDA为当期报告的调整后EBITDA乘以季度业绩的4。净收入与EBITDA和调整后EBITDA的对账如下：
截至12月31日的三个月， 截至12月31日的12个月，
2025 2024 2025 2024
净收入 $157,958 $42,609 $394,898 $170,840
加：利息支出 34,079 32,565 138,239 129,815
加：折旧和摊销费用 150,191 145,474 611,025 582,014
加：所得税费用 1,449 572 4,019 2,926
减：出售经营物业收益 (127,972) — (260,910) (43,806)
加：与土地开发活动相关的减值 12,916 — 12,916 40,988
EBITDA $228,621 $221,220 $900,187 $882,777
减：与伤亡有关的费用，净额（追回） 59 3,080 (1,354) 5,849
加：遣散费 — — — 506
加：法律费用和和解 2,277 1,577 8,611 4,844
加：债务提前退休损失 — — — 921
加：费用化的交易、开发、其他追求成本 1,131 710 4,789 2,203
加：宣传贡献 — — — 1,653
加：杂项其他项目 106 — 350 —
调整后EBITDA $232,194 $226,587 $912,583 $898,753
年化调整后EBITDA $928,776 $906,348 $912,583 $898,753

净债务与年化调整后EBITDA之比

该公司认为，净债务与年化调整后EBITDA之比是评估资产负债表杠杆的适当补充衡量标准。净债务由公司定义为该期间总债务的平均每月余额，减去该期间现金和现金等价物的平均每月余额。下表对平均总债务与净债务进行了核对，并计算了以下期间与调整后EBITDA的比率：

净债务：
月均余额 月均余额
截至12月31日的三个月， 截至12月31日的12个月，
2025 2024 2025 2024
无抵押应付票据 $3,485,644 $3,169,511 $3,459,543 $3,207,170
有担保应付票据 330,577 330,338 330,486 330,251
平均债务总额 3,816,221 3,499,849 3,790,029 3,537,421
减：平均现金及现金等价物 (12,428) (11,022) (13,654) (43,782)
净债务 $3,803,793 $3,488,827 $3,776,375 $3,493,639
净债务与年化调整后EBITDA之比：
截至12月31日的三个月， 截至12月31日的12个月，
2025 2024 2025 2024
净债务 $3,803,793 $3,488,827 $3,776,375 $3,493,639
年化调整后EBITDA 928,776 906,348 912,583 898,753
净债务与年化调整后EBITDA之比 4.1x 3.8x 4.1x 3.9x
10

卡姆登 2026年财政展望
截至2026年2月5日
（未经审计）
盈利指引-每股摊薄
预期每股FFO-摊薄 $6.46 - $6.76
预期每股CORE FFO-摊薄 $6.60 - $6.90
“同一物业”社区
单位数-2026年 54,970
2025年基数净营业收入 9.42亿美元
总收入增长 (0.25%) - 1.75%
总费用增长 2.25% - 3.75%
净营业收入增长 (2.50%) - 1.50%
NOI增长1.0%变化的影响约为0.09美元/股
 
资本化支出
反复出现 1.13-1.17亿美元
收入提升资本支出和重新定位(a)
77-8100万美元
收购/处置
收购量 1.0-12亿美元
处置成交量 1.6-20亿美元
发展
发展开始 1.40-3.35亿美元
发展支出 1.85-2.15亿美元
非财产收入
手续费及资产管理收入 8-1000万美元
利息收入(b)
2-400万美元
企业开支
一般和行政（G & A）费用 81-8500万美元
上述G & A中包含的非核心调整（c）
14-1500万美元
物业管理费用 36-4000万美元
费用和资产管理费用 200-300万美元
企业G & A折旧/摊销 14-1600万美元
所得税费用 300-400万美元
资本
预期股份回购（d）
3.5-4亿美元
预期债务交易 400-8亿美元
费用化利息 1.42-1.46亿美元
资本化利息 16-18百万美元

（a）提高收入的资本支出和重新定位是改善社区现金流和竞争地位的资本支出，通常是厨房和浴室的升级，或其他新的便利设施。

（b）预计从1031处置收益的存款中赚取的收入。

（c）非核心调整是不被视为我们核心业务运营一部分的项目.记入一般和行政费用的项目一般包括法律费用和和解以及费用化的交易追求成本。

（d）包括2026年1月回购的1.207亿美元。


注：本表包含前瞻性陈述。请参阅本文件第2页有关前瞻性陈述的段落。此外，
请参阅以下页面，了解本文件中介绍的所有非GAAP财务指标的定义和调节。
11