美国证券交易委员会
华盛顿特区20549
_______________
表格
10-K
|
（标记一）
|
|||||
|
|
根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的年度报告
截至本财政年度：
|
||||
|
或
|
|||||
|
|
根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告
对于从到的过渡期
|
||||
委员会文件编号：
001-35568
（在其章程中指明的注册人的确切名称）
|
|
|
||||
| （国家或其他司法 成立法团或组织） |
（I.R.S.雇主 识别号） |
||||
（主要行政办公室地址）
(
615
)
269-8175
（注册人的电话号码，包括区号）
根据该法第12（b）节注册的证券：
| 各班级名称 | 交易代码 | 注册的各交易所名称 | ||||||||||||
|
|
|
|
||||||||||||
根据该法第12（g）节注册的证券：
无
（班级名称）
如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。
有
否☐
如果根据该法第13条或第15（d）条，注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。是☐
无
☒
用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年《证券交易法》第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。
有
否☐
用复选标记表明注册人在过去12个月内（或在要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。
有
否☐
通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型报告公司”、“新兴成长型公司”的定义。：
非加速申报者☐较小的报告公司
☐
新兴成长型公司
☐
如为新兴成长型公司，则以复选标记表明注册人是否已选择不将延长的过渡期用于
遵守根据《交易法》第13（a）节规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐
用复选标记表明注册人是否已就编制或出具审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15-U.S.C. 7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的管理评估提交报告和证明。
☒
如果证券是根据该法第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中包括的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。
☐
用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间收到的基于激励的薪酬进行恢复分析。☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条。）是
☐
没有
非关联公司于2025年6月30日持有的注册人普通股股份的总市值（基于这些股份于2025年6月30日在纽约证券交易所的收盘价）为$
5,534,691,368
.
截至2026年2月5日
348,849,902
已发行的注册人普通股的股份。
以引用方式纳入的文件
Healthcare Realty Trust Incorporated
表格10-K
2025年12月31日
目 录
| [保留] | ||||||||
| 控制和程序 | ||||||||
| 其他信息 | ||||||||
| 关于阻止检查的外国司法管辖区的披露 | ||||||||
|
签名和时间表
|
||||||||
第一部分
项目1。商业
Healthcare Realty Trust Incorporated是一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金（“REIT”），拥有、租赁、管理、收购、融资、开发和再开发主要与在美国各地提供门诊医疗保健服务相关的创收房地产。本报告中所有提及“Healthcare Realty”、“公司”、“我们”、“我们”或“我们的”均指Healthcare Realty Trust Incorporated及其合并子公司，包括Healthcare Realty Holdings，L.P.或运营合伙企业（“OP”）。
该公司的运营是为了符合联邦所得税目的的REIT资格。作为一家房地产投资信托基金，公司无需就分配给股东的应税收入缴纳企业联邦所得税。见“项目1a。风险因素”，用于讨论与符合REIT资格相关的风险。
房地产物业
截至2025年12月31日，该公司在502处综合房地产、在建工程、重建项目、应收融资款、融资租赁使用权资产、为开发而持有的土地和公司财产方面的投资总额约为103亿美元，不包括持有待售资产。截至2025年12月31日，公司在61处房地产物业（不包括持有待售资产）中拥有约30%的加权平均所有权权益，这些资产由未合并的合营企业持有。截至2025年12月31日，公司向全国约93%的投资组合提供租赁和物业管理服务。公司按地理区域划分的房地产物业投资详情载于综合财务报表附注2。下表详细列出截至2025年12月31日公司按设施类型划分的自有物业：
| 2025年12月31日 | ||||||||||||||
| 千美元和平方英尺 | 投资 | 方英尺 | 物业数目 |
占用1
|
||||||||||
|
医务室/门诊2
|
$ | 9,306,615 | 26,690 | 481 | 89.6 | % | ||||||||
| 住院病人 | 406,399 | 869 | 14 | 100.0 | % | |||||||||
| 办公室 | 272,967 | 1,096 | 4 | 99.5 | % | |||||||||
| 9,985,981 | 28,655 | 499 | 90.3 | % | ||||||||||
| 为发展而持有的土地 | 57,535 | — | — | — | ||||||||||
|
应收款项融资投资，净额3,4
|
123,249 | 160 | 1 | 100.0 | % | |||||||||
|
融资租赁使用权资产4
|
75,083 | 27 | 1 | 80.9 | % | |||||||||
| 企业财产 | 50,748 | 109 | 1 | 97.0 | % | |||||||||
| 房地产投资总额 | 10,292,596 | 28,951 | 502 | 90.4 | % | |||||||||
|
未合并的合资企业5
|
453,607 | 3,889 | 61 | 90.9 | % | |||||||||
| 投资总额 | $ | 10,746,203 | 32,840 | 563 | 90.5 | % | ||||||||
1占用栏表示租赁总可出租平方英尺（包括按月和保留租赁）的百分比，不包括持有待售资产。
2包括在合并的合资企业中持有的两处房地产物业。
3对应收账款融资的投资，净额包括对圣迭戈单租户净租赁物业的投资1.173亿美元，加利福尼亚州与售后回租交易有关。
4融资租赁使用权资产包括位于俄亥俄州哥伦布市的一处多租户租赁物业，该物业与一笔总额为1390万美元的售后回租交易有关，其中790万美元根据ASC 842（租赁）的要求作为推算租赁安排入账。其余600万美元作为融资安排入账，计入应收融资投资净额。
5代表公司对未合并合营企业的股权投资。方尺未按公司拥有百分比调整。方呎、物业数目及占用情况不包括两项分类为持有待售物业。
财务集中
该公司的房地产投资组合出租给多元化的租户群体。截至2025年12月31日止年度，公司没有任何租户占公司综合收入的10%或以上。有关公司按地域市场划分的总投资的更多信息，请参见合并财务报表附注2。
1
即将到期的租约
截至2025年12月31日，根据公司租约到期的加权平均剩余年数约为4.4年，到期时间至2052年。下表详细列出公司截至2025年12月31日的租赁到期情况，不包括公司未合并的合营企业、应收融资款、持有待售资产和使用权资产。
| 到期年份 | 租赁数量 | 租赁 方英尺 |
百分比 租赁的 方英尺 |
||||||||
|
2026(1)
|
1,155 | 3,885,553 | 14.9 | % | |||||||
| 2027 | 949 | 4,363,442 | 16.8 | % | |||||||
| 2028 | 906 | 3,463,342 | 13.3 | % | |||||||
| 2029 | 683 | 3,060,019 | 11.8 | % | |||||||
| 2030 | 634 | 3,021,085 | 11.6 | % | |||||||
| 2031 | 329 | 1,663,709 | 6.4 | % | |||||||
| 2032 | 301 | 1,969,215 | 7.6 | % | |||||||
| 2033 | 190 | 751,017 | 2.9 | % | |||||||
| 2034 | 190 | 1,061,192 | 4.1 | % | |||||||
| 2035 | 206 | 1,274,194 | 4.9 | % | |||||||
| 此后 | 187 | 1,475,890 | 5.7 | % | |||||||
| 5,730 | 25,988,658 | 100.0 | % | ||||||||
1包括2025年12月31日之前到期的85份租约，总面积为238,548平方英尺，按月计算。
有关公司租赁和租赁努力的更多信息，请参看本报告第II部分第7项中包含的管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析中的“影响经营成果的趋势和事项”。
流动性
该公司认为，其流动资金和资金来源足以满足其现金需求。该公司预计将通过手头现金、运营现金流、资产出售和合资企业出资、在公共或私人市场发行股权和债务以及商业信贷安排下的借款来满足其流动性需求。
经营策略
该公司拥有并经营的物业有助于主要在门诊环境中提供医疗保健服务。为执行其战略，公司从事广泛的综合服务，包括租赁、管理、收购、融资、开发和再开发此类物业。该公司通过专注于主要位于与领先卫生系统相关的急症护理医院校园内或附近的设施，寻求产生稳定、不断增长的收入并降低其物业组合的长期风险状况。该公司寻求通过在高增长市场拥有物业来降低财务和运营风险，这些市场拥有广泛的租户组合，包括30多个医生专科，以及外科、影像、癌症和诊断中心。
2025年投资活动
该公司在2025年出售了70处房产，销售价格总计约11亿美元。这些交易产生了约10亿美元的净现金收益，扣除约7760万美元的结算成本和相关调整，以及1180万美元的公司融资票据。这些销售的加权平均资本化率为6.7%。公司按照到位现金净营业收入除以销售价格计算处置资本化率。
2025年，该公司为开发和重建物业提供了1.366亿美元的资金。
见公司在合并财务报表附注4中关于2025年合资和处置活动的讨论，以及合并财务报表附注14中的开发活动。另外，请参阅公司在“影响经营业绩的趋势和事项”中的讨论，作为第7项的一部分。
2
管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析载于本报告第二部分。
竞争
该公司与私人投资者、医疗保健提供商、其他REITs、房地产合伙企业和金融机构等竞争房地产物业的收购和开发。收购及发展新医疗设施的业务竞争激烈，受制于价格、建设及营运成本及其他竞争压力。公司的一些竞争对手可能有较低的资金成本。
公司所有物业的财务表现受制于同类物业的竞争。公司物业的使用程度取决于几个因素，包括使用或转介患者到相关医疗机构的医生数量、医疗保健就业、竞争性医疗保健提供系统，以及该地区的人口、规模和构成。私人、联邦和州的健康保险计划和其他法律法规也可能对物业的利用产生影响。
政府监管
公司拥有的设施由医疗租户使用，这些租户需要遵守联邦、州和地方各级的广泛法规和立法，包括但不限于《患者保护和平价医疗法案》和2010年《医疗保健和教育和解法案》（统称为《平价医疗法案》）、2015年《两党预算法案》、2015年《医疗保险准入和CHIP重新授权法案》（“MCRA”），以及旨在打击欺诈、浪费和滥用的法律，如《反回扣法规》、《斯塔克法》和《虚假索赔法》，以及旨在保护患者信息隐私和安全的法律，例如1996年的《健康保险携带和责任法案》。医疗租户受州和联邦法律法规的约束，这些法律法规除其他外规定了参与政府资助的报销计划的要求，包括医疗保险和医疗补助计划。公司的租约一般要求租户遵守与租户使用和占用租赁场所有关的所有适用法律。尽管向公司支付的租赁付款不受这些法律法规的直接影响，但这些计划的变化或租户失去其参与政府赞助的报销计划的许可或能力可能会对租户向公司支付租赁付款的能力产生重大不利影响。
随着时间的推移，政府的医疗保健项目在美国人口的医疗保险覆盖率中所占的比例越来越大。医疗保险和医疗补助计划受到高度监管，经常受到评估和改变。报销方法、费率和其他监管要求的逐年变化可能会导致向医疗保险和医疗补助患者提供护理的盈利能力下降，这可能会对租户向公司支付租赁付款的能力产生不利影响。
医疗保险和医疗补助服务中心在2025年继续调整医疗保险支付率，以实施站点中性支付政策。这些变化降低了校外医院门诊部提供服务的医疗保险支付，以减少校外医疗办公室和门诊设施的报销差距。该公司位于医院校园内的医疗办公楼可能会变得更有价值，因为医院租户将保持其更高的院内门诊医疗保险费率。然而，公司并未看到站点中性医疗保险支付政策的实质性影响，无论是正面还是负面的。公司无法预测这些措施带来的利益或损失的数量，也无法预测其他联邦卫生政策最终是否会要求削减在其他环境中提供的服务的报销率。公司无法预测这些变化或一般联邦医疗保健计划的变化可能在多大程度上对公司部分或全部租户的经济表现产生正面或负面影响。
自2018年以来，医生被要求报告患者的质量和绩效指标数据，这些指标在2020年开始影响他们的医疗保险支付。MCRA的实施，以及关于使用最有效的支付系统来促进基于价值的报销的持续辩论，以及要求支付的任何增加都被减少所抵消的预算中性规则，给该行业及其个人参与者带来了不确定性和财务风险。公司无法预测任何此类变化可能在多大程度上影响公司租户或间接影响公司的经济表现。
3
立法发展
股息征税
2017年《减税和就业法案》（“TCJA”）一般允许对个人进行相当于通过实体获得的某些收入的20%的扣除，包括由REIT分配的普通股息（不包括资本收益股息和合格股息收入）。此外，普通REIT股息的扣除不受适用于其他符合条件的转嫁收入扣除的工资和税基限制。TCJA是对现有美国联邦所得税法的一次影响深远且复杂的修订。这项法案中的许多条款，如上文提到的将于2025年底到期的20%扣除，由于通过了2025年7月4日签署成为法律的《2025年一大美丽法案法案》（简称“OBBBA”）而被永久延长。
医疗保健
每年，国会和州立法机构都会提出有关卫生政策的立法提案，政府机构也会提出并颁布监管变化。这些提议，无论是单独还是总体而言，都可能显着改变医疗保健服务的交付，并限制公司和其他REITs在国家或州一级拥有和租赁某些医疗保健设施的能力，如果实施的话。最近提议、颁布或正在实施的重要立法或监管行动的例子包括：
•联邦立法提案，禁止联邦医疗保健项目向向向REITs出售资产或将资产用作REITs贷款抵押品的医疗保健提供者付款；
•州立法和立法提案规定：（i）禁止向REITs租赁的某些医疗保健设施的许可，（ii）要求政府对涉及控制权变更或出售资产（包括房地产）的医疗保健提供者交易进行额外监督和批准，以及（iii）对医疗保健提供者实体的所有权和控制权施加公开报告要求；
•扩大或减少，或在一些州决定不扩大《平价医疗法案》确立的医疗补助福利和健康保险交换补贴，个人和小企业在联邦补贴的帮助下购买健康保险；
•州议会关于国家资助的单一付款人健康保险和对医疗保健提供者的允许报销率的限制的各种提案；
•对Medicaid和Medicare实施质量控制、成本控制和基于价值的支付体系改革，如扩大按绩效付费标准、捆绑提供者付费、问责护理组织、比较有效性研究、降低医院再入院费用；
•正在对根据MCRA指定的向医生支付的医疗保险付款进行评估并向基于价值的报销模式过渡；
•针对医疗保健提供者的医疗保险政策的年度监管更新，可以在预算中性准则下广泛改变报销方法，其效果是降低某些服务的付款并增加其他服务的付款，对提供者产生不同的影响，无论是正面的还是负面的；
•根据2015年《两党预算法案》第603条，正在努力在不同设施类型的环境中实现医疗保险支付率的均等，该条款将校外、基于提供者的门诊部门提供的服务的医疗保险支付率从2017年1月1日起降低到与医生办公室环境的费率相同的水平；
•医疗保险促进互操作性计划的提供者继续采用联邦标准；
•对医生自我转诊法律（通常称为斯塔克法）进行改革，该法律于2020年进行了调整，以促进提供者之间向基于价值的协调护理过渡，尽管促进转诊的明确意图仍可能导致提供者受到处罚；
•考虑对影响资格和报销的医疗保险和医疗补助进行广泛改革；
4
•更严格的监管标准，联邦反垄断机构据此评估医疗系统和医生合并和收购导致的反竞争做法的可能性；
•州和联邦法规要求加强对医疗保健相关交易的审查，尤其是那些涉及REITs和私募股权公司的交易；
•规定要求公布某些服务的医院价格，以及医院就这些服务与保险公司的协商费率；
•限制药品价格上涨和医疗保险受益人的费用，包括根据国际标准制定价格的可能性；和
•禁止“突击开单”，或对消费者网外医师服务收取高额支付费率。
公司无法预测任何提案、裁决或立法是否会得到充分实施、采纳、废除或修订，或此类发展可能对公司业务产生何种影响，无论是积极的还是消极的。此类提议、裁决或立法可能对公司的业务和经营业绩产生重大不利影响。
环境事项
根据各种联邦、州和地方环境法律、法令和条例，不动产所有者（例如公司）可能需要承担与此类财产有关的某些危险或有毒物质的清除或补救费用，以及与危险或有毒物质有关的某些其他潜在费用（包括政府罚款和对人员和邻近财产的伤害）。这些法律、条例和条例中的大多数（如果不是全部）都包含严格的强制执行条款，包括但不限于对违规者处以巨额行政、民事和刑事罚款和处罚的权力。这类法律往往规定了赔偿责任，而不考虑业主是否知道或是否对此类物质的存在或处置负责，并且可能会就物业的租户或经营者的活动对业主施加赔偿责任。因此，任何所需的补救、搬迁、罚款或个人或财产损失以及所有者的责任的成本可能超过财产和/或所有者的总资产的价值。此外，此类物质的存在，或未能适当处置或补救此类物质，可能会对所有者出售或租赁此类财产或使用此类财产作为抵押品进行借贷的能力产生不利影响。财产也可能受到物理污染的负面影响，或者由于对价值的不利影响，受到已经或可能已经来自其他财产的污染的负面影响。
公司拥有、开发或管理的物业的运营正在并将继续受到众多联邦、州和地方环境法律、法令和法规的约束，包括与以下相关的那些：医疗废物的产生、分离、处理、包装和处置；与发电机、焚烧装置或灭菌设备的操作相关的空气质量要求；设施选址和建设；处置非医疗废物和焚化炉产生的灰烬；以及地下储存罐。公司拥有、开发或管理的某些物业包含，而其他物业可能包含或曾经包含地下储罐，这些储罐现在或曾经用于储存废油、石油产品或其他有害物质。这种地下储罐可能是危险或有毒物质释放的来源。核医学部门在一些物业的操作也涉及放射性同位素和类似物质的使用和处理以及随后的处置，这些活动受到核管理委员会和国家监管机构的密切监管。此外，公司的若干物业是在建筑施工普遍使用石棉期间建造的，公司未来可能会收购其他此类设施。如果需要立即清除和/或封装的任何含石棉材料位于任何设施内或设施上，或者在未来进行任何翻新活动时，此类材料的存在可能会导致巨额成本。
该公司已对其目前拥有的几乎所有物业进行了环境现场评估。这些场地评估的范围有限，仅提供对与财产相关的潜在环境条件的评估，而不是对正在进行的运营的合规性评估。虽然公司的政策是向租户寻求与环境责任或条件有关的赔偿，但即使
5
如果租约确实包含此类规定，则无法保证租户将能够履行其赔偿义务。此外，公司的租约条款并不赋予公司对其租户或医疗保健运营商的运营活动的控制权，公司也不会就环境问题对租户或医疗保健运营商进行监控。
人力资本资源
我们相信，我们的员工是实现我们的业务目标和作为医疗办公物业值得信赖的所有者和运营商的认可的关键组成部分。截至2025年12月31日，公司员工539人。我们的员工由会计、维修工程师、物业经理、租赁人员、建筑师、行政人员、投资团队、企业管理团队组成。通过支持、认可和投资我们的员工，我们相信我们能够吸引并留住最优质的人才。我们致力于培育、培育和维护多元包容的文化。我们拥抱员工在种族、肤色、宗教、性别、性取向、国籍、年龄、残疾、退伍军人身份以及其他使我们的员工与众不同的特征方面的差异。
为了留住为公司战略目标做出贡献的有才华的员工，我们提供了一套有吸引力的员工福利，包括：
•从就业第一天开始的健康福利和401（k）资格；
•401（k）捐款最高2800美元的美元对美元匹配，鼓励提高员工储蓄；
•长期伤残及寿险保费100%赔付；及
•任何追求高等教育的员工每年可获得高达3000美元的学费报销。
有关员工和社区参与的更多信息，请参阅2025年企业责任报告，该报告发布在公司网站（www.healthcarerealty.com).
环境、社会和治理（“ESG”）
我们的目标是为所有利益相关者创造长期价值，包括我们的员工和投资者，他们期望得到负责任的财务和环境管理，并为我们的医疗保健系统合作伙伴创造长期价值，这些合作伙伴依赖公司提供运营良好的设施，使他们能够有效地服务和照顾当地社区。
我们寻求通过在最理想的门诊环境中提供最高水平的服务来帮助医疗保健专业人员提供最好的护理。我们的ESG目标包括全面整合我们的可持续发展战略、提高透明度和报告、加强运营框架以及持续的利益相关者参与。
随着我们实施我们的战略和追求我们的目标，公司的行动以我们的可持续发展原则和政策为指导，以确保持续改进和长期成功。我们的可持续发展原则和政策包括：
a.一体化：将旨在提高投资组合绩效的领先环境、社会和治理实践嵌入并整合到公司的日常运营中。
b.影响：推动整个公司产生积极影响，同时降低风险并为利益相关者创造长期价值，包括我们的租户、投资者、员工以及我们生活、工作和投资的社区。
c.诚信：以诚信、尊重、卓越开展业务，赢得门诊医疗物业优选提供者的权利。
公司董事会致力于监督我们ESG原则在整个公司的整合。此外，公司对指定执行官的激励计划包括ESG绩效衡量标准。
为了更有效地跟踪和交流公司的ESG绩效，我们采用了各种框架和方法，包括参与年度GRESB评估；根据可持续发展会计准则委员会报告披露；根据
6
可持续发展目标，我们正在努力根据气候相关披露工作组扩大我们的气候风险和复原力战略。
有关公司可持续发展原则和政策以及ESG绩效的更多信息，请参阅公司网站上的公司2025年企业责任报告（www.healthcarerealty.com).
可用信息
公司在公司以电子方式向美国证券交易委员会（“SEC”）提交或提交此类报告后，在合理可行的范围内尽快通过其网站向公众免费提供公司的代理声明、10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告、8-K表格当前报告以及根据经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）第13（a）或15（d）条提交或提供的报告的修订。公司网站地址为www.healthcarerealty.com.
公司治理原则
公司已采纳有关董事会的行为及运作的企业管治原则。《企业管治原则》登载于公司网站（www.healthcarerealty.com），并向任何要求复印的股东提供印刷版。
委员会章程
董事会下设审计委员会、薪酬与人力资本委员会、提名与公司治理委员会。董事会已通过各委员会的书面章程，并登载于公司网站（www.healthcarerealty.com），并向任何要求复印的股东提供印刷版。
执行干事
有关公司执行官的信息载于本报告第III部分第10项，并以引用方式并入本文。
项目1a。风险因素
以下是可能对公司综合财务状况、经营业绩、业务和前景产生负面影响的一些风险和不确定性。这些风险因素分为三类：与公司业务和运营相关的风险；与公司资本结构和融资相关的风险；与政府法规相关的风险。
这些风险，以及“竞争”、“政府监管”、“立法进展”和“环境事项”标题下的第1项以及“关于前瞻性陈述的披露”标题下的第7项中描述的风险，在做出有关公司的投资决定之前，应仔细考虑。第1项及下文所述的风险和不确定性并不是公司面临的唯一风险，可能存在公司目前不知道或公司目前认为不太可能产生重大影响的额外风险。如果发生以下风险背后的任何事件，公司的业务、综合财务状况、经营成果和现金流，包括对公司股东的分配，可能会受到影响，其普通股的交易价格可能会下降。
与我们的业务及营运有关的风险
公司预期的业绩可能无法实现。
公司的预期结果可能无法实现，实际结果可能与预期存在重大差异。这可能是多种因素造成的结果，包括但不限于：经济的变化；以优惠利率提供的资金和成本；财产税、公用事业和其他运营费用的增加；与设施相关的医疗保健法规的变化；利率的变化；对优质资产的竞争；公司租户的经营业绩或财务状况的负面发展，包括但不限于，他们支付租金的能力；公司重新定位或出售具有盈利结果的设施的能力；公司在出现空缺时以相似的费率重新租赁空间的能力；公司以相似的收益率及时将出售资产的收益再投资的能力；影响租户的医疗保险和医疗补助报销的政府法规
7
费率和运营要求；与未来收购和发展有关的意外困难和/或支出；公司财务报告规则或惯例的变化；以及其他财务、法律和运营事项。
公司可能不时决定出售物业，并可能根据购买选择权被要求出售某些物业。公司可能无法以与所售物业所获回报相等的回报率将销售所得再投资。不确定的市场状况可能导致公司在未来以不利的价格或亏损出售物业。
公司的收入取决于其租约下的租户从其运营中产生足够收入以向公司支付租金的能力.
该公司的收入取决于其租户和相关卫生系统的财务实力。公司对这些租户和相关的卫生系统的业务没有运营控制权，这些租户和相关的卫生系统面临广泛的经济、竞争、政府报销和监管压力和限制，包括失去执照或认证。任何经济放缓、资本市场融资的可得性下降以及医疗保健法规的变化都可能在不同程度上对公司租户的业务产生不利影响。此类条件可能会进一步影响此类租户履行其对公司义务的能力，在某些情况下，可能会导致此类租户重组、中断或破产。公司不时向政府租户出租，可能会受到年度预算拨款的限制。如果政府租户未能收到其年度预算拨款，则可能无法向公司支付租赁款项。此外，与联邦政府租户的租约违约受联邦法规管辖，而不是受州驱逐或租金不足法律管辖。这些情况可能会对公司的收入产生不利影响，并可能增加损失准备金并导致减值费用，这可能会减少归属于普通股股东和股权的净利润，并减少经营活动产生的现金流。
公司经营业绩已经并将继续受到Prospect Medical破产的负面影响.
正如此前披露的那样，Prospect Medical Holdings（“Prospect”）于2025年1月根据美国《破产法》第11章提交了救济申请。Prospect向公司租赁了约80,912平方英尺的空间。2025年10月，Hartford HealthCare（“Hartford Health”）的一家子公司被选为与公司Prospect租赁相关的Prospect资产的中标人。公司与Hartford Heath签订了总计65,477平方英尺的直接租约，自2026年1月1日起生效，并在额外空间中保留了一定的转租。无法保证公司将能够及时转租未由Hartford Health承担的剩余Prospect租赁空间。
拥有不动产和不动产间接权益存在固有风险.
公司的经营业绩和房地产资产的价值面临的风险是，如果其物业不能产生足以支付其运营费用的收入，包括偿债，公司的现金流和向股东支付股息的能力将受到不利影响。
公司可能对其不动产或其他资产产生减值准备.
公司每年对旗下房地产物业进行减值复核。此外，每当发生事件或情况变化表明记录的价值可能无法完全收回时，公司都会评估可识别的无形资产和长期资产（包括不动产和商誉）的减值可能性。出售物业的决定还要求公司评估减值的可能性。该公司在2025年产生了3.611亿美元的减值费用，与已完成或计划的处置、持有期的变化或财产用途的变化有关。公司可能会在未来期间确定其一项或多项不动产或其他资产的价值发生了减值。在此情况下，公司可能需要确认可能对公司综合财务状况和经营业绩产生重大不利影响的减值。
公司有受购买选择权约束的物业使其面临再投资风险和预期投资收益降低.
公司约有5570万美元，或0.54%的房地产投资受制于承租人持有的购买期权，截至2025年12月31日。其他楼盘有购买
8
2025年后可行使的期权。2025年可行使购买选择权的物业产生的总净营业收入约为2025年720万澳元。这些购买选择权的行使使公司面临再投资风险和投资回报减少。某些受购买选择权约束的物业可能会以高于公司预期通过新投资实现的回报率的回报率购买。如果公司无法以与所出售物业所获回报相等的回报率将出售收益再投资，则可能会经历租赁收入和盈利能力的下降，并对公司的综合财务状况和经营业绩产生相应的重大不利影响。
有关公司购买期权的更多具体信息，请参阅第7项中“影响经营业绩的趋势和事项”中的“购买期权”。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析载于本报告第二部分。
如果公司无法及时重新出租其物业，如果重新出租时的费率明显低于之前的费率或如果公司被要求承担重大支出或作出重大租赁让步以吸引新租户，那么公司的业务、综合财务状况和经营业绩将受到不利影响.
公司的部分租约将在任何一年内到期。有关公司即将到期的租约的更多具体信息，请参见项目1中的“即将到期的租约”以及作为项目7的一部分的“影响经营成果的趋势和事项”。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析载于本报告第二部分。公司可能无法以对公司有利的条款或根本无法重新出租空间。此外，公司可能需要进行重大资本支出以翻新或重新配置空间或做出重大租赁让步以吸引新租户。
公司的某些物业是特殊用途的医疗设施，可能不容易适应其他用途.
该公司的一些物业是专门的医疗设施。若公司或公司租户终止该等物业的租约或公司租户失去经营该等物业的监管权限，公司可能无法找到合适的替代租户租赁该物业用于其专门用途。或者，公司可能被要求花费大量资金，以使物业适应其他用途。因此发生的任何收入损失和/或额外资本支出可能对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
公司有，而且未来可能有更多的固定租金自动扶梯敞口，这可能会滞后于通货膨胀和房地产税、水电费、保险、维护费用等运营费用的增长.
该公司通过租赁受固定租金上涨影响的资产获得了很大一部分收入。大约96%的租约的涨幅是基于固定百分比，大约4%的租约的涨幅是基于消费者价格指数（“CPI”）。如果固定百分比增长滞后于通胀和运营费用增长，公司的业绩、增长和盈利能力将受到负面影响。截至2025年12月31日，公司以全资及合并物业加权平均每年固定租金扶梯为2.93%。
公司的房地产投资缺乏流动性，公司可能无法出售战略性定向处置的物业.
由于房地产投资相对缺乏流动性，公司根据经济或其他情况及时调整投资组合的能力有限。某些重大支出通常不会因应经济或其他条件而改变，包括还本付息（如果有的话）、房地产税以及运营和维护成本。这种可变收入和相对固定支出的组合可能会导致收益减少，并可能对公司的财务状况产生不利影响。此外，由于不利的市场条件，公司可能无法出售目标为处置的物业，包括持有待售物业。这可能会对（其中包括）公司以优惠条件出售物业、执行经营战略、偿还债务或支付股息的能力产生负面影响。
9
公司受制于发展及再发展物业的相关风险.
该公司预计，物业的开发和再开发将继续成为其增长计划的关键组成部分。公司受限于与物业发展及再发展有关的若干风险，包括以下各项：
•建设物业一般需要各种政府和其他批准，可能无法在预期时收到，或根本无法收到，这可能会延迟或阻止开工；
•在某些州开发、建造或扩建医疗设施可能需要在开始此类项目或允许租户占用和经营该物业之前获得需求批准证明；
•公司追求但后来放弃的机会可能导致追求成本的费用化，这可能会影响公司的综合经营业绩；
•建筑成本可能会超过最初的估计，这可能会影响该建筑对公司的盈利能力；
•运营费用可能高于预测；
•启动和完成物业建设以及出租已完工物业所需的时间可能比最初预期的要长，从而对公司的现金流和流动性产生不利影响；
•已完成的发展或重建物业的出租率及租金可能不足以使该物业为公司带来盈利；及
•为公司的发展和再发展活动提供资金的有利资本来源在需要时可能无法获得。
公司可能会进行重大收购并进行可能涉及重大资金支出且可能无法按照管理层预期执行的开发和再开发.
公司定期寻求潜在交易以收购、开发或再开发房地产资产。未来的收购可能要求公司发行股本证券、产生债务或其他或有负债或摊销与其他无形资产相关的费用，其中任何一项都可能对公司的综合财务状况或经营业绩产生不利影响。此外，此类收购所需的股权或债务融资可能无法以优惠的时间或利率获得。
公司收购、开发、再开发及现有房地产物业的表现可能不符合管理层的预期，原因包括以下诸多因素：
•公司对收购设施的购买价格可能基于一系列可能不正确的市场或建筑物特定判断；
•物业的任何维护或改善费用可能超过估计费用；
•公司在购置、建造或维护房地产资产方面可能会产生可能影响其对此类资产的预期收益的意外成本；和
•租赁可能根本不会发生，在预期的时间范围内或以预期的租金利率。
此外，公司无法保证满足管理层投资标准的收购、开发和再开发机会将在需要或预期时提供。
公司面临与地域集中相关的风险.
截至2025年12月31日，公司在德克萨斯州达拉斯（9.5%）、华盛顿州西雅图（6.1%）、德克萨斯州休斯顿（6.0%）和北卡罗来纳州夏洛特（5.4%）市场的投资集中度超过总投资的5%。这些集中增加了可能影响这些市场的不利条件的风险敞口，包括自然灾害、当地经济状况、当地房地产市场状况、竞争加剧、州和地方监管（包括财产税）以及其他局部性事件或条件。
该公司的许多租约都取决于相关卫生系统的可行性。与这些租赁相关的收入集中使公司面临与相关卫生系统的财务状况相关的风险.
公司位于或毗邻医院校园的大部分物业在很大程度上取决于其所在的卫生系统校园的可行性，无论医院或卫生系统是否是此类的租户
10
属性。这些卫生系统的可行性取决于所提供的医疗保健服务的质量和组合、竞争、付款人组合、周边社区的人口趋势、市场地位和增长潜力等因素。如果其中一家医院无法履行其财务义务、无法成功竞争或被迫关闭或搬迁，公司在该医院园区内或附近的物业可能会受到不利影响。
该公司的许多物业是根据地面租赁持有的。这些地面租赁包含可能限制公司租赁、出售或融资这些物业的能力的条款.
截至2025年12月31日，该公司拥有168处根据地面租赁持有的物业，总投资约为42亿美元。公司地面租赁的加权平均剩余期限约为60.6年，包括续期选择权。该公司与医院和卫生系统签订的地面租赁协议通常包含限制，将附属医院医务人员的建筑物占用限制为医生，并禁止租户提供与附属医院提供的服务相竞争的服务。地面租赁还可能包含同意要求或对出售或转让公司租赁权益的其他限制，包括有利于出租人的优先要约权和优先购买权。这些地面租赁条款可能会限制公司租赁、出售或获得由此类物业担保的抵押融资的能力，这反过来可能会对运营收入或出售所得收益产生不利影响。作为地租承租人，公司亦面临地租期限届满时物业被收回的风险，或公司较早违反地租，可能对公司的综合财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
公司可能会出现未投保或投保不足的损失.
该公司承保涵盖其自有和管理财产的综合责任保险和财产保险。财产保险的一部分由全资专属保险公司提供。此外，单租户租约的租户须携带财产保险，涵盖公司在建筑物中的权益。某些类型的损失可能无法投保或投保成本太高。包括专属保险公司在内的保险公司，对某些类型的损失，例如命名风暴、恐怖行为、地震、有毒霉菌造成的损失，以及没有直接物理损失的损失，例如大流行病造成的业务中断，进行了限制或排除承保。因此，公司可能对某些类型的损失没有足够的保险范围，并且可能会遇到可用保险范围减少的情况。如果发生未投保的损失或超过投保限额的损失，公司可能会损失其已投资于某项财产的全部或部分资本，以及该财产的预期未来收入。在此情况下，公司可能仍有义务承担与该物业相关的任何抵押债务或其他财务义务。此外，如果公司的任何保险承运人破产，公司将被迫用另一家合适的承运人替换现有的承保范围，任何未决索赔都将面临收款风险。在这种情况下，公司无法确定公司是否能够以类似或其他有利的条款更换承保范围。
该公司已为其每一处房产获得产权保险单，通常金额等于其购买价格。然而，这份保险提供的保障范围可能是低于我们物业当前或未来价值的金额。在这种情况下，如果公司的任何财产存在所有权缺陷，它可能会损失一些投资于该财产的资本和预期利润。
公司无法保证未来不会发生超出保险收益的重大损失。
灾难性天气和其他自然事件造成的损害，无论是气候变化还是其他原因造成的，都可能给公司造成损失.
我们的许多物业位于易受收入损失、成本增加或因恶劣天气条件或野火、飓风、地震、龙卷风和洪水等自然灾害造成损害的区域。如果此类损害超出保险范围，导致保险费增加，和/或对位于这些地区的物业的需求减少，公司可能会遭受损失。如果气候变化导致此类灾难性天气或其他自然事件广泛增加或在局部地区增加，此类成本和损害可能会超出历史预期。此外，联邦和州关于气候变化的立法和法规的变化可能会导致增加资本支出，以提高我们的能源效率
11
现有物业，并可能要求公司在开发和再开发物业上花费更多，而收入不会相应增加。
公司面临与通过网络攻击、网络入侵或其他方式造成的安全漏洞相关的风险，以及对其信息技术网络和相关系统的其他重大破坏.
公司面临与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或互联网网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、公司内部人员或有权访问公司内部系统的人员，以及公司信息技术（“IT”）网络和相关系统的其他重大中断。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂程度增加，安全漏洞或破坏的风险，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子，普遍增加。公司的IT网络和相关系统对其业务运营及其执行日常运营（包括管理楼宇系统）的能力至关重要，在某些情况下，可能对我们某些租户的运营至关重要。尽管该公司努力维护这些类型的IT网络和相关系统的安全性和完整性，但已经历了漏洞。尽管迄今为止的违规行为尚未产生实质性影响，而且我们已经实施了各种措施来管理安全漏洞或中断的风险，但无法保证这些安全措施将是有效的，或者未来尝试的安全漏洞或中断不会成功或造成破坏。
涉及公司IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大中断可能：
•扰乱公司网络和系统的正常运作，从而扰乱公司的运营和/或某些租户的运营；
•导致财务报告错报、违反贷款契约、错过报告期限和/或错过许可期限；
•导致公司无法适当监控其遵守有关公司REIT资格的规则和规定；
•导致公司资金、承租人或其他方持有的资金灭失、被盗、挪用；
•导致未经授权访问、破坏、丢失、盗窃、盗用或发布公司或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，而这些信息可能被他人用来与公司竞争，或可能使其因破坏、破坏性或其他有害目的或结果而面临第三方的损害索赔；
•导致公司无法维护其租户所依赖的楼宇系统，以有效利用其租赁空间；
•需要管理层的大量关注和资源来补救由此造成的任何损害；
•使公司因违反合同、损害赔偿、信用、罚款或终止租赁或其他协议而受到索赔；或者
•损害公司在租户和投资者中的声誉。
尽管公司投保了网络风险保险，但损失可能超过可用的保险范围，上述任何或所有情况都可能对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
公司已按可能限制其流动性或灵活性的条款构建并可能在未来构建收购财产以换取OP的有限合伙单位.
公司已通过发行OP的有限合伙单位收购并可能在未来收购物业，以换取物业拥有人向公司贡献物业。如果公司继续进行此类交易，以诱使此类财产的出资人接受OP的单位而不是现金以换取其财产，公司可能需要提供额外的激励措施。例如，OP的有限合伙协议规定，任何单位持有人可以在一对一的基础上将有限合伙单位交换为普通股股份，或者由公司选择以等于公司普通股同等数量股份价值的现金。然而，公司可能会订立额外的合同
12
与财产出资人的安排，根据该安排，它将同意根据出资人的选择，在规定的时间以公司普通股或现金的股份回购出资人的单位。如果出资人根据这样的规定要求公司以现金回购单位，这将限制公司的流动性，从而限制其使用现金进行其他投资、履行其他义务或向股东进行分配的能力。此外，如果公司在没有足够现金为回购提供资金的时候被要求以现金回购单位，公司可能会被要求出售其一处或多处物业以筹集资金来履行这一义务。此外，公司可能同意，如果贡献者作为OP中的有限合伙人收到的分配没有为贡献者提供既定的回报水平，那么在赎回贡献者的单位时，公司将向贡献者支付实现该回报所需的额外金额。这样的规定可能会进一步对我们的流动性和灵活性产生负面影响。最后，为了允许财产的贡献者将财产贡献给OP的应税收益递延，公司可能同意在规定的一段时间内或直到贡献者将贡献者的单位交换为现金或股份之前不出售贡献的财产。这样的协议将阻止公司出售这些财产，或者如果公司确实出售了这些财产，则要求公司赔偿供款人的税款。
医疗保健房地产信托是一家没有直接经营的控股公司，因此它依赖从OP收到的资金来支付负债，其股东的利益将在结构上从属于OP及其子公司的所有负债和义务.
医疗保健房地产信托的几乎所有资产都是通过OP持有，OP通过子公司持有其几乎所有资产。医疗保健房地产信托除了在OP中拥有权益外，没有任何独立运营。医疗保健房地产信托的几乎所有现金流都依赖于来自OP的现金分配。因此，医疗保健房地产信托依赖于OP的分配来支付可能就其A类普通股股份宣布的任何股息。医疗保健房地产信托还依赖于OP的分配来履行其其他义务，包括对从OP分配给它的应税收入的任何纳税义务。此外，由于医疗保健房地产信托是一家控股公司，股东的债权将在结构上从属于OP及其子公司的所有现有和未来的负债和义务（无论是否为所借资金）。而在医疗保健房地产信托发生破产、清算、重整等情况时，只有在医疗保健房地产信托以及欧浦尔及其子公司的负债和义务全部得到清偿后，其资产以及欧浦尔及其子公司的资产才能用于满足股东的债权。
公司无法向您保证，它将能够继续以或高于先前支付的利率支付股息.
由于各种原因，公司股东可能无法按照之前获得的相同比率获得股息，包括：（i）由于公司的现金需求、资本支出计划、现金流或财务状况的变化，公司可能没有足够的现金来支付此类股息；（ii）是否、何时以及以何种金额进行任何未来分配的决定将始终完全由董事会酌情决定，其保留随时以任何理由改变公司现行股息做法的权利；（iii）减少未偿债务；及（iv）公司附属公司可能向公司分配的股息金额可能受州法律施加的限制、州监管机构可能施加的限制，以及这些附属公司可能产生的任何当前或未来债务的条款施加的限制。
公司股东不享有未经董事会授权的合同或其他合法分红权利。
13
大流行和旨在防止其传播或减轻其严重性的措施可能对公司的业务、经营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响.
大流行可能对区域和全球经济以及金融市场产生影响。例如，在新冠疫情期间，公司拥有物业、管理物业和/或有开发或再开发项目的所有州和城市都实施了隔离、旅行限制、“就地避难”规则、对可能继续经营的业务类型的限制，以及/或对可能继续进行的建设项目类型的限制。因此，公司的一些租户根据政府的要求或建议暂时关闭了他们的办公室或临床空间或减少了运营。
大流行可能造成并已经造成世界范围内严重的经济、市场和其他混乱。无法保证未来的类似情况不会影响公司获得资本和其他资金来源，从而可能对未来借款、展期或再融资的可用性和条款产生不利影响。此外，由于租户减少或推迟支出，另一场大流行可能导致的经济状况恶化，包括供应链限制，最终可能会降低整个公司投资组合的入住率和平均每平方英尺租金。
现有病毒的任何新变种或未来另一场大流行对公司运营和财务业绩的影响将取决于未来的发展，包括疫情的持续时间、传播范围和强度、疫苗的可得性和有效性，以及政府要求或建议的效果，所有这些都是不确定的，难以预测。
该公司的成功部分取决于其吸引和留住有才华的员工的能力。公司任何一名关键人员的流失或无法维持适当的人员配置可能会对公司的业务产生不利影响。
公司业务的成功部分取决于其高管和高级管理团队以及关键员工的领导力和表现，以及在整个公司保持适当人员配置水平的能力。未能吸引、留住和激励高素质的员工，或未能制定和实施可行的继任计划，可能会导致机构知识或重要技能组合的损失。此外，无效的文化可能会对公司的业绩产生重大影响，并对其业务产生不利影响。劳动力成本上升、人才竞争加剧、劳动力市场紧张，可能导致公司难以雇佣熟练和非熟练员工来满足人员配置需求。
与我们的资本结构和融资有关的风险
公司已产生重大债务义务，未来可能产生额外债务并增加杠杆。
截至2025年12月31日，该公司的未偿债务约为41亿美元，不包括折扣、溢价和债务发行成本。经修订的医疗保健房地产信托（OP）和作为行政代理人的富国银行银行（National Association）以及作为协议一方的其他贷方之间于2025年7月25日签订的第五份经修订和重述的循环信贷和定期贷款协议（“无担保信贷便利”）项下的契诺（“无担保信贷便利”），以及管理OP优先票据的契约允许公司产生大量额外的债务，公司可能会借入额外的资金，其中可能包括有担保借款或由OP提供的额外票据，这些票据由医疗保健房地产信托提供全额担保。该公司在2026年和2027年有大约13亿美元的合并债务到期。高负债水平将要求公司将运营现金流的很大一部分用于偿还债务，从而减少可用于实施公司业务战略和向股东进行分配的资金。高负债水平还可能：
•限制公司在一般经济状况低迷或房地产和/或医疗保健行业发生时快速调整以适应不断变化的市场条件的能力；
•损害公司获得额外债务融资的能力或要求潜在稀释股权为债务提供资金并执行其业务战略；和
•导致一家或多家评级机构下调公司债务证券的评级，这将增加无抵押信贷融资下的借款成本和发行新债务证券的成本等。
14
此外，公司不时进行抵押融资或承担抵押以部分为其投资提供资金。如果公司无法支付其抵押付款，那么担保财产可能会被取消抵押品赎回权或转让给抵押权人，从而导致收入和资产价值损失。公司一处或多处房产的止赎可能会对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
公司可能无法在到期或任何加速时偿还、再融资或延长我们的任何或全部债务。如果以更高的利率进行任何再融资，增加的利息支出可能会对公司的财务状况和经营业绩产生不利影响。任何此类再融资也可能会施加更严格的财务比率和其他契约，限制公司采取可能符合其最佳利益的行动的能力，例如为新的开发活动提供资金、进行机会性收购或支付股息。
公司债务工具中的契约限制了其运营灵活性，违反这些契约可能会对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大影响。
无抵押信贷融资的条款、管辖OP未偿还的优先票据（由医疗保健房地产信托提供全额无条件担保）的契约以及公司未来可能订立的其他债务工具均受惯常财务和运营契约的约束。这些规定除其他外包括：对产生额外债务的限制；对合并、投资、收购、赎回股本以及与关联公司的交易的限制；以及维持特定的财务比率。公司持续产生债务和经营业务的能力取决于这些契约的遵守情况，这些契约限制了经营灵活性。违反这些契约可能导致适用债务工具的违约，即使支付义务得到履行。限制公司运营灵活性的财务和其他契约，以及因违反其债务工具中的任何这些契约而导致的违约，可能对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
如果无担保信贷融资下的贷方未能履行其资金承诺，公司的运营和综合财务状况将受到负面影响。
以优惠条件获得外部资本对于公司成功发展和维持其投资组合至关重要。如果无抵押信贷融资范围内的金融机构不愿意或无法履行其各自对公司的资金承诺，任何此类失败将对公司的运营、综合财务状况和履行其义务的能力（包括向股东支付股息）产生负面影响。
无法获得股权和债务资本、信贷市场波动、利率上升或公司债务评级变化可能对公司偿还债务、向股东支付股息或从事收购和发展活动的能力产生不利影响。
经修订的1986年《国内税收法》（“《国内税收法》”）要求房地产投资信托基金进行股息分配，从而为增长保留更少的资本。因此，REIT通常需要新的资金来投资房地产资产。然而，有时公司从股票和/或债务市场获得资金的机会可能有限。公司债务评级的变化可能对其利息成本和融资来源产生重大不利影响。公司的债务评级可能受到许多因素的重大影响，这些因素包括但不限于收购、投资决策和资本管理活动。近年来，资本和信贷市场经历了波动，有时限制了资金的可得性。公司进入资本和信贷市场的能力可能受到这些或其他因素的限制，这可能会影响其为到期债务再融资、为股息支付和运营提供资金、收购医疗保健物业以及完成开发和再开发项目的能力。如果公司无法再融资或延长其各种债务工具到期到期的本金支付，其现金流可能不足以偿还到期债务或向股东支付股息。如果公司违约支付其任何债务或履行其债务契约，它可能会遇到债务工具之间的交叉违约，债务可能会加速，公司可能会被迫以低于其原本将获得的价值清算资产。
此外，公司根据各信用评级机构对公司信用的评估，获得其信用评级。这些机构的评级基于多个因素，其中一些因素不在公司的控制范围内。除了公司财务实力和业绩的特定因素外，评级机构还普遍考虑影响REITs的条件。该公司的信用评级可能会被下调。如果
15
公司的信用评级被下调或采取其他负面行动，公司可能被要求（其中包括）就无抵押信贷融资下的借款支付额外利息和费用。
加息可能对公司的资本成本产生重大不利影响。
2025年期间，美联储主要保持利率不变，并在下半年随着通胀的缓解实际降息共75个基点。然而，如果通胀再次攀升，美联储可能会再次加息。任何加息都会增加任何新债务和现有浮动利率债务的利息成本。这种资本成本的增加可能会对我们为运营融资、收购和开发物业以及为现有债务再融资的能力产生不利影响。此外，利率上升也可能导致房地产市场流动性降低，限制了我们出售现有资产的能力。
公司的互换协议可能无法有效降低其对利率变化的风险敞口。
公司不时订立掉期协议，以管理部分利率波动风险。这些互换协议涉及风险，例如交易对手可能无法履行其在这些安排下的义务的风险。此外，这些安排可能无法有效降低公司对利率变化的风险敞口。公司在使用远期起始式利率互换时，存在无法完成互换拟对冲的长期借款的风险。如果发生此类事件，公司的综合财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。有关公司利率掉期的更多信息，请参见综合财务报表附注10。
公司已订立合营协议，限制其在共同拥有物业方面的灵活性，并预期未来将订立更多该等协议。
截至2025年12月31日，该公司在与非关联第三方的未合并合资企业中的投资为4.536亿美元，包括61处房产，不包括持有待售房产，以及7个停车库。公司可能会在与非关联第三方的合资公司中收购、开发或再开发额外的物业。在此类投资中，公司面临其他形式所有权可能不存在的风险，包括：
•合资伙伴的融资和投资目标或战略可能与公司不同，包括此类投资的条款和战略以及对合资企业的债务水平；
•合资企业的各方可能会在某些决定上陷入僵局，这可能会导致意想不到的成本，包括与诉讼或仲裁相关的成本；
•合营伙伴的行动可能会导致使财产或公司承担超出预期的负债；
•合资伙伴可以在某些市场上进行与公司物业具有竞争力的投资；
•合资企业的权益通常缺乏流动性，公司可能难以退出此类投资，或可能不得不以低于公平市场价值的价格退出；
•出于税务目的，合资伙伴的结构可能与公司不同，并且可能存在与公司REIT地位相关的冲突；和
•合资伙伴可能会资不抵债、无法出资或以其他方式未能履行其作为合作伙伴的义务，这可能要求公司向这类合资企业投入比预期更多的资金。
美国联邦所得税对公司可能从远期股权协议的现金结算中获得的现金的处理不明确，可能危及公司满足REIT资格要求的能力。
公司已利用并在未来可能利用远期股权协议来确保以后所需股权资本的定价。公司目前没有未完成的远期股权协议。i如果我们在未来订立远期股权协议并选择以现金结算任何该等远期股权协议且结算价格低于适用的远期股权价格，我们将有权从相关远期买方收取现金付款。根据《国内税收法》第1032条，一般来说，公司在处理自己的股份时不承认任何收益和损失，包括根据“证券期货合约”（如《国内税收法》中的定义，参照《交易法》）。尽管我们认为，我们为换取我们的股票而收到的任何金额都将符合内部准则第1032条规定的豁免条件
16
Revenue Code，由于不完全清楚远期股权协议是否符合“证券期货合约”的条件，我们收到的任何现金结算付款的美国联邦所得税处理是不确定的。如果我们确认从远期股权协议的现金结算中获得重大收益，我们可能无法满足《国内税收法》下适用于REITs的总收入要求。在这种情况下，我们或许可以依赖《国内税收法》下的救济条款，以避免失去我们的REIT地位。即使减免条款适用，我们将按（i）我们的毛收入（不包括来自禁止交易的毛收入）超过可归属于符合75%测试条件的来源的此类收入金额的75%或（ii）我们的毛收入（不包括来自禁止交易的毛收入）超过可归属于符合95%测试条件的来源的此类毛收入金额的95%，在任何一种情况下乘以旨在反映我们盈利能力的分数中的较高者，征收100%的税。如果无法获得这些救济条款，我们可能会根据《国内税收法》失去我们的房地产投资信托基金地位。
如果我们破产或资不抵债，任何远期股权协议将自动终止，公司将不会收到任何远期出售其普通股股份的预期收益。
如果我们根据任何破产法或破产法或其他影响债权人权利的类似法律提出或同意寻求破产或无力偿债判决或任何其他救济的程序，或者我们或对我们有管辖权的监管机构提出我们的清盘或清算申请，并且我们同意这样的申请，则任何当时有效的远期股权协议将自动终止。如果任何此类远期股权协议在这些情况下如此终止，我们将没有义务向相关远期购买者交付任何先前未交付的普通股股份，并且相关远期购买者将被解除就先前未根据适用的远期股权协议结算的任何普通股股份支付适用的每股远期股权价格的义务。因此，如果在启动任何此类破产或破产程序时，有任何远期股权协议尚未就任何普通股股份进行结算，我们将不会收到与这些普通股股份相关的每股远期股权价格。
与政府规章有关的风险
公司的物业税可能会因重新评估或物业税率变化而增加。
随着税务机关对公司物业进行重新评估或物业税率发生变化，对公司物业征收的不动产税可能会增加。此外，公司可能会因对任何这些评估提出上诉而产生大量费用。例如，目前加州的一项法律通常被称为命题 13通常将加州房产的年度房地产税增幅限制在购置之日评估价值的2%。因此，公司支付的评估价值和由此产生的财产税低于按当前价值评估财产的情况。该公司在加州拥有31处房产，占总收入的9.1%。不时提出建议，以减低命题 13，特别是在商业物业方面，这将包括医疗办公楼。如果这样的倡议获得通过，它可能会终止或降低命题 13对于公司的物业而言，物业税费用本可大幅增加，对公司的经营现金流和净收入产生不利影响。
医疗保健服务行业的趋势，包括正在进行分析的2025年通过的《一大美丽法案》的影响，可能会对公司物业的需求、租赁收入及其投资价值产生负面影响。
医疗保健服务行业可能受到以下影响：
•过渡到基于价值的护理和对提供者的报销；
•医疗保健提供者之间的竞争；
•医疗保健提供者、健康保险公司、医院和卫生系统之间的整合；
•政府资助的健康保险覆盖率上升；
•较低的报销率、较低的入院增长和较高的费用增长对提供商的营业利润率造成压力；
•资本的可获得性；
•信用评级下调；
•责任保险费用；
17
•药品费用上涨；
•与医疗保险和医疗补助计划相关的监管和政府报销不确定性；
•医药定价走向政府监管的趋势；
•政府对医院和健康保险公司定价透明度的监管；
•联邦法院对质疑《平价医疗法案》合法性的案件作出全部或部分裁决；
•跨不同护理环境的医疗保险服务的站点中性费率设定；
•新冠肺炎等大流行病对患者数量和收入的干扰；
•远程医疗等医疗保健服务提供方式的趋势；
•提高健康信息技术安全标准和医疗保健提供者有意义地使用电子健康档案；
•影响供应商的潜在税法变化；和
•州和联邦法规规定加强对涉及REITs和私募股权公司的医疗保健交易的审查。
除其他外，这些趋势可能会对部分或全部租户的经济表现产生不利影响，进而对租赁收入和公司物业投资的价值产生负面影响。
遵守政府法律法规的成本可能会对公司的经营业绩产生不利影响。
所有不动产和在不动产上进行的操作均受联邦、州和地方有关环境保护和人类健康与安全的法律法规的约束。其中一些法律法规可能会对租户、业主或经营者承担调查或修复受污染物业的费用的连带责任，而不论其是否有过错或造成污染的行为是否合法。此外，有害物质的存在，或未能对这些物质进行适当的补救，可能会阻碍公司出售、出租或质押此类财产作为未来借款抵押品的能力。
遵守新的法律或法规或对现有法律进行更严格的解释可能要求公司产生重大支出。例如，为应对气候变化而颁布或提议的立法可能会增加运营公司物业的公用事业和其他成本。未来的法律或法规可能会规定重大的环境责任。此外，租户或其他方在公司物业附近的运营，例如地下储罐的存在，可能会影响公司的物业。公司可能需要遵守各种地方、州和联邦消防、健康、生命安全和类似法规，这些法规可能会使我们因不遵守而承担罚款或损害赔偿等形式的责任。公司必须支付的任何支出、罚款或损害赔偿将对其经营业绩产生不利影响。
发现以前未检测到的环境危险状况可能会对公司的财务状况和经营业绩产生不利影响。根据各种联邦、州和地方环境法律法规，当前或以前的财产所有人或经营者可能需要承担清除或修复此类财产上的危险或有毒物质的费用。这些成本可能是巨大的。这类法律往往规定责任，无论所有者或经营者是否知道或应对此类危险或有毒物质的存在负责。环境法还可能对财产的使用方式或业务的经营方式施加限制，这些限制可能需要大量支出或阻止公司与可能受到此类法律影响的潜在租户签订租约。环境法规定了对不遵守情事的制裁，并可由政府机构或私人当事人强制执行。某些环境法和普通法原则可用于对包括含石棉材料在内的有害物质的释放和接触施加责任。因接触释放的有害物质造成的人身伤害或财产损失，第三方可向不动产所有人或经营者追偿。抗辩责任索赔、遵守环境监管要求、补救任何受污染财产或支付人身伤害索赔的费用可能会对公司的财务状况和经营业绩产生不利影响。
18
获得REIT资格涉及《国内税收法》的高度技术性和复杂条款。
作为REIT的资格涉及适用《国内税收法》中高度技术性和复杂的条款，而这些条款仅存在有限的司法和行政当局。即使是技术性或无意的违规行为也可能危及该公司的REIT资格。公司作为REIT的持续资格将取决于公司在持续的基础上满足某些资产、收入、组织、分配、股东所有权和其他要求。此外，公司能否满足符合REIT资格的要求部分取决于公司没有控制权或仅有有限影响力的第三方的行动，包括公司拥有被归类为美国联邦所得税目的合伙企业的实体的股权的情况。
如果公司未能保持作为REIT的资格，公司将受到重大不利后果的影响，包括对其普通股的价值产生不利影响。
该公司打算以允许其继续符合联邦所得税目的的REIT资格的方式运营。尽管该公司认为它有资格成为REIT，但它无法就联邦所得税目的提供任何关于它将继续有资格成为REIT的保证。公司作为REIT的持续资格将取决于在持续的基础上满足某些资产、收入、组织、分配、股东所有权和其他要求。公司满足资产测试的能力取决于其资产的特征和公平的市场价值。公司是否遵守REIT收入和季度资产要求还取决于公司是否有能力持续成功地管理公司收入和资产的构成。因此，无法保证美国国税局（“IRS”）不会辩称公司的运营方式违反了任何REIT要求。
如果公司未能在任何纳税年度获得REIT资格，公司将按常规公司税率对其应税收入征收联邦所得税，并可能增加州和地方税（公司可能需要借钱或出售资产以支付任何此类税款）。此外，支付给公司股东的股息将不会被公司在计算其应纳税所得额时扣除。任何由此产生的公司纳税义务都可能是巨大的，并将减少可分配给公司股东的现金数量，进而可能对公司普通股的价值产生不利影响。此外，在这种情况下，公司将不再被要求支付股息以维持REIT地位，这可能会对公司普通股的价值产生不利影响。除非公司有权根据《国内税收法》的某些条款获得减免，否则公司也将在公司未能获得REIT资格的下一年的四个纳税年度继续被取消作为REIT的纳税资格。
即使公司仍然有资格作为REIT纳税，公司仍须就其收入和资产缴纳某些联邦、州和地方税，包括任何未分配应税收入的税，以及州或地方收入、特许经营权、财产和转让税。这些税务负债将减少公司的现金流，并可能对公司普通股的价值产生不利影响。有关缴纳的州所得税的更多具体信息，请参见合并财务报表附注15。
公司的公司章程，以及MGCL的规定，包含对公司普通股可转让性的限制和限制，这可能会对公司普通股的价值产生不利影响。
为了符合REIT的资格，在一个纳税年度的最后半年，不超过50%的公司已发行股份价值可能由五个或更少的个人（根据《国内税收法》的定义，包括某些实体）直接或间接拥有。为协助遵守这一REIT要求，公司的公司章程载有限制股份转让的条款，在此类转让后，受让方将拥有公司已发行股票数量或价值超过9.8%的股份。如果尽管有这一禁令，但获得的股票使受让人的所有权增加到已发行股票价值的9.8%以上，则超过这9.8%价值的股票被视为以信托方式持有以供转让，价格不超过所谓的受让人为该股票支付的价格，并且在以信托方式持有时，该股票无权获得股息或投票权。此外，在这些情况下，公司有权赎回这类股票。
19
此外，适用于公司的MGCL的某些条款可能具有禁止或阻止第三方提出收购公司的提议或在可能为公司股东提供机会实现高于该等股份当时市场价格的溢价的情况下延迟或阻止控制权变更的效果，包括：
•MGCL标题3小标题8下的规定，允许董事会在没有股东批准的情况下，无论公司章程或章程目前规定了什么，实施某些收购抗辩；
•“企业合并”规定，在受到限制的情况下，禁止公司与“感兴趣的股东”（一般定义为直接或间接实益拥有公司已发行有表决权股票10%或以上投票权的任何人，或公司的关联公司或联营公司，在紧接所涉日期之前的两年期间内的任何时间，直接或间接地成为实益拥有人，公司当时已发行股票的10%或以上）或相关股东的关联公司在该股东成为相关股东的最近日期后的五年内，此后可施加绝对多数投票要求，除非满足某些最低价格条件；和
•“控制权股份”条款规定，在“控制权股份收购”（定义为直接或间接获得已发行和流通的“控制权股份”的所有权或控制权）中获得的公司“控制权股份”（定义为与股东控制的其他股份合计后，股东有权在选举董事时行使三个增加的投票权范围之一的股份）持有人没有投票权，除非公司股东以至少三分之二的有权就该事项投票的所有赞成票批准的范围内，不包括所有感兴趣的股份。
根据董事会通过的一项决议，除非有权在董事选举中普遍投票的股东以对该事项所投赞成票的多数批准废除该决议的提案，否则公司不得将董事会归类于副标题8下。就美高梅的业务合并条文而言，董事会已通过一项决议，规定公司与任何其他人之间的任何业务合并均获豁免遵守本章程，但该等业务合并须先获董事会批准。然而，本决议可随时全部或部分更改或废除。就美高梅的控制股份条款而言，公司已根据其章程中的一项条款选择不适用这些条款。然而，公司可透过修订其章程，选择加入美高梅的控制股份条款。公司未来也可能选择采取其他收购抗辩。任何此类行动都可能阻止可能符合公司股东利益的交易。
这些对公司股份转让的限制可能会对公司普通股的价值产生不利影响。
遵守REIT要求可能会导致公司放弃原本有吸引力的机会。
为了符合联邦所得税目的的REIT资格，公司必须不断满足有关（其中包括）其收入来源、资产性质、分配给股东的金额以及其股票所有权等方面的测试。公司可能无法进行原本对公司有利的投资，以满足符合REIT资格的收入来源或分配要求。因此，遵守REIT要求可能会阻碍公司进行某些有吸引力的投资的能力。
禁止交易税可能会限制公司出售物业的能力。
房地产投资信托基金从被禁止的交易中获得的净收益需要缴纳100%的税。一般而言，禁止交易是指在日常业务过程中出售或以其他方式处置主要为向客户出售而持有的财产。公司可能被征收相当于处置不动产净收益100%的禁止交易税。虽然可获得将REIT出售不动产定性为禁止交易的安全港，但无法保证公司可在所有情况下遵守安全港，或将避免拥有可能被定性为主要为在正常过程中出售给客户而持有的财产
20
生意。因此，公司可能会选择不从事其物业的某些销售，或可能通过应税REIT子公司进行此类销售，这将需要缴纳联邦和州所得税。
新的立法或行政或司法行动，在每种情况下都可能具有追溯效力，可能会使公司更难或不可能获得REIT资格。
REITs目前的联邦所得税处理可能随时通过立法、司法或行政行动进行修改，可能具有追溯效力，这可能会影响对公司投资的联邦所得税处理。影响REITs的联邦所得税规则不断受到参与立法程序的人士、美国国税局和美国财政部的审查，这导致了法规的变化以及对法规和解释的频繁修改。联邦税法的修订及其解释可能会导致公司改变其投资和承诺，并影响对公司投资的税务考虑。无法保证新的立法、法规、行政解释或法院判决不会对公司作为REIT的资格或资格的联邦所得税后果产生重大改变税法。
新的和增加的转让税率可能会降低公司物业的价值。
近年来，公司拥有资产的几个城市提高了转让税率。其中包括波士顿、洛杉矶、旧金山、西雅图和华盛顿特区。2022年，洛杉矶将价值超过1000万美元的不动产销售的转让税率从0.45%提高到5.5%，自2023年4月1日起生效。2020年，旧金山对价值超过2500万美元的销售额将其转让税率提高至6%。同样在2020年，华盛顿州将销售额超过300万美元的转让税税率从1.28%提高到3%；华盛顿州西雅图/金县销售额超过300万美元的州和地方合并转让税税率为3.5%。随着州和市政府寻求新的增收方式，其他司法管辖区可能会实施新的房地产转让税或提高现有的转让税率。提高此类税率可能会对商业房地产的销售产生显着的额外交易成本，并可能减少公司待售物业的价值，减少新税额或增加的税额。
项目1b。未解决员工意见
没有。
项目1c。网络安全
21
公司已制定网络安全事件应对计划。处理网络安全事件的程序包括向高级管理层报告事件，包括公司法律部门进行分析。如果网络安全事件被公司法律部门确定为重大事件，公司的审计委员会将被及时告知，公司的披露委员会将处理适当的公开披露。如上所述，管理层定期向审计委员会报告当前的网络威胁环境以及旨在应对此类风险的控制和程序。
该公司承保网络风险保险，但无法保证网络安全事故造成的损失不会超过保险范围。
项目2。物业
除了项目1中描述的属性。“业务”，在合并财务报表附注2中，以及在本年度报告表格10-K的项目15的附表III中，公司不时向非关联第三方租赁办公空间。该公司拥有位于田纳西州纳什维尔西区大道3310号的公司总部。
项目3。法律程序
本公司并不知悉有任何未决或威胁诉讼如针对本公司解决，将对本公司的综合财务状况、经营业绩或现金流量产生重大不利影响。
项目4。矿山安全披露
不适用。
第二部分
项目5。市场对注册人普通股权、相关股东事项及发行人购买股本证券
该公司的普通股股票在纽约证券交易所交易，股票代码为“HR”。截至2025年12月31日 1,863 记录在案的股东。
未来的股息将由董事会酌情宣布和支付。该公司支付股息的能力取决于其从运营和现金流中产生资金的能力，以及进行增值新投资的能力。
22
股权补偿方案信息
下表提供了截至2025年12月31日，有关公司可能作为限制性股票发行的普通股以及在行使公司现有薪酬计划（包括经修订和重述的2006年激励计划）下的期权、认股权证和权利时的信息。
| 计划类别 | 证券数量 待发行 在行使未行使的期权、认股权证和权利时 |
加权平均运动价格 未行使的期权、认股权证和权利 |
剩余可用证券数量 用于未来权益项下发行 补偿计划（不含 第一栏反映的证券） |
||||||||
| 证券持有人批准的股权补偿方案 | — | — | 3,979,387 | ||||||||
| 未获证券持有人批准的股权补偿方案 | — | — | — | ||||||||
| 合计 | — | — | 3,979,387 | ||||||||
发行人购买股本证券
截至2025年12月31日止年度，公司代扣代缴和注销公司普通股股份，以履行非既得股份归属时应付的员工预扣税款义务，具体如下：
| 期 | 购买的股份总数 | 平均支付价格 每股 |
作为公开宣布的计划或方案的一部分购买的股份总数 | 股票的最大数量（或大约美元价值） 可能尚未购买的 根据计划或计划 |
||||||||||
| 1月1日-1月31日 | 4,029 | $ | 16.27 | — | 236,957,114 | |||||||||
| 2月1日-2月28日 | 9,034 | 16.56 | — | 236,957,114 | ||||||||||
| 3月1日-3月31日 | — | — | — | 236,957,114 | ||||||||||
| 4月1日-4月30日 | 18,877 | 15.83 | — | 236,957,114 | ||||||||||
| 5月1日-5月31日 | 4,535 | 14.50 | — | 236,957,114 | ||||||||||
| 6月1日-6月30日 | 49,441 | 15.48 | — | 236,957,114 | ||||||||||
| 7月1日-7月31日 | 30,479 | 15.81 | — | 236,957,114 | ||||||||||
| 8月1日-8月31日 | 96,164 | 16.67 | — | 236,957,114 | ||||||||||
| 9月1日-9月30日 | — | — | — | 236,957,114 | ||||||||||
| 10月1日-10月31日 | 952 | 17.68 | — | 500,000,000 | ||||||||||
| 11月1日-11月30日 | — | — | — | 500,000,000 | ||||||||||
| 12月1日-12月31日 | 20,985 | 17.19 | — | 500,000,000 | ||||||||||
| 合计 | 234,496 | $ | 16.24 | |||||||||||
回购普通股的授权
2025年10月28日，公司董事会授权回购最多5亿美元的公司普通股流通股，取代之前的3亿美元股票回购授权。股票回购授权于2026年10月27日到期，公司可随时暂停或终止回购，恕不另行通知。根据马里兰州一般公司法，公司获得的普通股流通股成为授权但未发行的股票，可以重新发行。截至2025年12月31日，公司已5.00亿美元仍在其当前的股份回购授权下。
后续活动
2026年1月，公司回购290万其普通股的股份，平均价格为每股17.27美元，总额为5000万美元，导致剩余4.50亿美元的授权股票回购。
23
股票表现图
下图提供了公司在2020年12月31日至2025年12月31日期间与罗素3000指数的累计股东总回报率和富时NAREIT全股票REITs指数的累计总回报率的比较。比较假设100美元于2020年12月31日投资于公司普通股和每个指数，并假设股息再投资（如适用）。该公司在2022年7月20日之前的数据是并入Healthcare Trust of America，Inc.（现称为Healthcare Realty Trust Incorporated）（“合并”）的Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（“Legacy HR”）的股票表现。
项目6。[保留]
24
项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析
关于前瞻性陈述的披露
这份报告和公司已经或可能向SEC提交的其他材料，以及公司高级管理层作出或将作出的口头陈述或其他书面陈述中包含的信息，包含或将包含“前瞻性陈述”的披露。前瞻性陈述包括所有不完全与历史或当前事实相关的陈述，可以通过使用“可能”、“将”、“预期”、“相信”、“预期”、“目标”、“打算”、“计划”、“估计”、“项目”、“继续”、“应该”、“可能”等词语来识别。这些前瞻性陈述基于管理层当前的计划和预期，并受到许多风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能会对公司当前的计划和预期以及未来的财务状况和结果产生重大影响。本报告第1A项“风险因素”以及公司不时向SEC提交的其他报告中更充分讨论的此类风险和不确定性包括（其中包括）以下内容：
与我们的业务及营运有关的风险
•公司预期业绩可能无法实现；
•公司的收入取决于其租约下的租户从其运营中产生足够收入以向公司支付租金的能力；
•公司经营业绩已经并将继续受到Prospect Medical破产的负面影响；
•拥有不动产和不动产间接权益存在固有风险；
•公司可能对其不动产或其他资产产生减值准备；
•公司存在受购买选择权约束的物业，使其面临再投资风险和预期投资收益降低；
•如果公司无法及时重新出租其物业，如果重新出租时的费率明显低于之前的费率或如果公司被要求承担重大支出或作出重大租赁优惠以吸引新租户，那么公司的业务、综合财务状况和经营业绩将受到不利影响；
•公司若干物业为特殊用途医疗设施，可能不易适应其他用途；
•公司有，而且未来可能有更多的固定租金扶梯敞口，这可能会滞后于通货膨胀和房地产税、水电费、保险、维护费用等运营费用的增长；
•公司的房地产投资缺乏流动性，公司可能无法出售战略性定向处置的物业；
•公司受制于物业发展及再发展的相关风险；
•公司可能会进行重大收购，并进行可能涉及重大资金支出且业绩可能不符合管理层预期的开发和再开发；
•公司面临地域集中相关风险；
•该公司的许多租约都取决于相关卫生系统的可行性。与这些租赁相关的收入集中使公司面临与相关卫生系统的财务状况相关的风险；
•该公司的许多物业是根据地面租赁持有的。这些地面租赁包含可能限制公司租赁、出售或融资这些物业的能力的条款；
•公司可能会出现未投保或投保不足的损失；
•灾难性天气和其他自然事件造成的损害，无论是气候变化或其他原因造成的，都可能给公司造成损失；
25
•公司面临与通过网络攻击、网络入侵或其他方式造成的安全漏洞相关的风险，以及对其信息技术网络和相关系统的其他重大破坏；
•公司已按可能限制其流动性或灵活性的条款构建并可能在未来构建收购财产以换取OP的有限合伙单位；
•医疗保健房地产信托是一家没有直接经营的控股公司，因此它依赖从OP收到的资金来支付负债，其股东的利益将在结构上从属于OP及其子公司的所有负债和义务
•公司无法向你保证，它将能够继续以或高于先前支付的利率支付股息；
•大流行和旨在防止其传播或减轻其严重性的措施可能对公司的业务、经营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响；和
•该公司的成功部分取决于其吸引和留住有才华的员工的能力。公司任何一名关键人员的流失或无法维持适当的人员配置可能会对公司的业务产生不利影响。
与我们的资本结构和融资有关的风险
•公司已产生重大债务义务，未来可能产生额外债务和增加杠杆；
•公司债务工具中的契约限制了其运营灵活性，违反这些契约可能会对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大影响；
•如果无抵押信贷融资下的贷款人未能履行其资金承诺，公司的运营和综合财务状况将受到负面影响；
•无法获得股权和债务资本、信贷市场波动、利率上升或公司债务评级变化可能对公司偿还债务、向股东支付股息或从事收购和开发活动的能力产生不利影响；
•加息可能对公司的资金成本产生重大不利影响；
•公司的互换协议可能无法有效降低其对利率变化的风险敞口；
•公司已订立合营协议，限制其在共同拥有物业方面的灵活性，并预期未来将订立更多该等协议；
•公司可能从远期股权协议的现金结算中获得的现金的美国联邦所得税处理不明确，可能危及公司满足REIT资格要求的能力；和
•如果我们破产或资不抵债，任何远期股权协议将自动终止，公司将不会收到任何远期出售其普通股股份的预期收益。
与政府规章有关的风险
•公司的物业税可能会因重新评估或物业税率变化而增加；
•医疗保健服务行业的趋势，包括正在进行分析的2025年通过的《一大美丽法案》的影响，可能会对公司物业的需求、租赁收入及其投资价值产生负面影响；
•遵守政府法律法规的成本可能会对公司的经营业绩产生不利影响；
•取得REIT资格涉及《国内税收法》的高度技术性和复杂条款；
•如果公司未能保持作为REIT的资格，公司将受到重大不利后果的影响，包括对其普通股的价值产生不利影响；
•公司章程，以及MGCL的规定，包含对公司普通股可转让性的限制和限制，这可能会对公司普通股的价值产生不利影响；
26
•遵守REIT要求可能会导致公司放弃其他有吸引力的机会；
•禁止交易税可能会限制公司出售物业的能力；
•新的立法或行政或司法行动，在每种情况下都可能具有追溯效力，可能会使公司更难或不可能获得REIT资格；和
•新的和增加的转让税率可能会降低公司物业的价值。
公司不承担因新信息、未来事件或其他原因而公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务。提醒股东和投资者，在评估公司文件和报告中提供的信息时，不要过度依赖此类前瞻性陈述，包括但不限于有关公司所追求的开发项目业绩的估计和预测。
概述
该公司拥有并经营的物业有助于主要在门诊环境中提供医疗保健服务。为执行其战略，公司从事广泛的综合服务，包括租赁、管理、收购、融资、开发和再开发此类物业。该公司通过专注于主要位于与领先卫生系统相关的急症护理医院校园内或附近的设施，寻求产生稳定、不断增长的收入并降低其物业组合的长期风险状况。该公司寻求通过在高增长市场拥有物业来降低财务和运营风险，这些市场拥有广泛的租户组合，包括30多个医生专科，以及外科、影像、癌症和诊断中心。
本节分为以下几节：
•流动性和资本资源；
•影响经营成果的趋势和事项；
•运营结果；
•非GAAP财务指标和关键绩效指标；以及
•关键会计政策在会计估计中的应用。
流动性和资本资源
公司监控其流动性和资本资源，并在评估资本市场以进行融资收购和其他经营活动时考虑几个指标。除其他因素外，公司考虑其杠杆比率和贷款契约、股息支付百分比、利率、基础国债利率、债务市场利差和股权资本成本，以将其运营与同行进行比较，并帮助确定公司可能需要重点关注的领域。
现金的来源和用途
该公司的收入来自其基于与租户的合同安排的房地产物业组合。这些收入来源是公司用于支付股息和运营费用的主要流动资金来源，包括债务产生的利息、债务的本金支付、一般和行政成本、资本支出以及与管理其现有投资组合和投资于额外物业相关的其他费用。如果这些来源没有为额外投资提供资金，公司一般将通过在公共或私人市场发行股票或债务、资产出售和合资企业出资或通过无担保信贷融资的收益为其投资活动提供资金。
该公司预计将继续通过手头现金、运营现金流和上述现金流来源满足其流动性需求，包括额外投资的资本、租户改善津贴、经营和融资租赁付款、支付股息以及为偿债提供资金。有关经营和融资租赁付款义务的更多讨论，请参见合并财务报表附注3。有关公司现金来源和用途的更多信息，请参见“影响经营业绩的趋势和事项”。
27
该公司还拥有账面总值约104亿美元的未设押房地产资产 2025年12月31日，其中一部分可作为担保抵押融资的抵押品。该公司认为，其流动资金和资金来源足以满足其现金需求。然而，公司无法确定这些资金来源是否会在公司可接受的条件下以足够数量满足其流动性需求的时间和条件提供。
该公司面临浮动利率风险，其普通股价格受到股市波动的影响。然而，该公司提供其主要收入和现金流来源的租赁期限约为1至20年，租赁费率通常按固定利率或基于消费者价格指数每年增加。
经营活动
截至2025年12月31日和2024年12月31日止两年的经营活动提供的现金流量分别为4.571亿美元和5.016亿美元。有几个项目会影响经营活动产生的现金流，包括但不限于物业运营产生的现金、利息支付以及与支付发票和其他费用以及收取租户租金相关的时间安排。
公司可能会不时出售物业，并将物业销售所得现金重新部署至新投资。如果与正在出售的物业相关的收入超过这些新投资的收入，公司的综合经营业绩和现金流可能会受到不利影响。
有关公司经营活动的更多信息，请参见“影响经营业绩的趋势和事项”。
投资活动
截至2025年12月31日止年度影响投资活动的重大交易汇总如下。有关这些活动的更多详细信息，请参见合并财务报表附注4。
资本资金
2025年，该公司发生了总计3.088亿美元的资本支出，用于以下方面：
•1.366亿美元用于开发和重建物业；
•9020万美元用于第一代租户改善；
•4690万美元用于第二代租户改善；以及
•3510万美元用于资本支出。
详见下文“影响经营业绩的趋势和事项”。
应收不动产票据
2025年，公司在房地产应收票据方面有以下活动：
•2025年1月，该公司收到了1490万美元作为2024年12月2日到期的抵押贷款本金余额的付款。
•2025年3月，该公司向卖方提供了540万美元的融资，用于出售德克萨斯州休斯顿的一处房地产。
•2025年3月，该公司执行了一项夹层应收贷款协议，最高贷款承诺为850万美元。截至2025年12月31日，公司已根据该协议为全部850万美元提供了资金。
•2025年4月，一笔于2026年2月到期的应收抵押贷款3770万美元全额偿还。
•2025年12月，该公司收到了580万美元作为2024年12月22日到期的抵押贷款本金余额的付款，
•2025年12月，该公司向卖方提供了640万美元的融资，用于出售德克萨斯州休斯顿的一处房地产。
有关房地产应收票据和信用损失准备金的更多信息，请参阅本报告随附的合并财务报表附注1。
28
处置
下表详细列出公司截至2025年12月31日止年度的资产出售情况：
| 千美元 | 处置日期 | 销售价格 | 收盘调整 | 公司融资抵押贷款票据 | 净收益 | 净房地产投资 | 其他 | 增益/（减损-------------------------------------------------------------- | 方英尺 | ||||||||||||||||||||
| 马萨诸塞州波士顿 | 2/7/2025 | $ | 4,500 | $ | (135) | $ | — | $ | 4,365 | $ | 4,325 | $ | 15 | $ | 25 | 30,304 | |||||||||||||
|
科罗拉多州丹佛市1
|
2/14/2025 | 8,600 | (2,144) | — | 6,456 | 7,948 | 113 | (1,605) | 69,715 | ||||||||||||||||||||
|
德克萨斯州休斯顿2
|
3/20/2025 | 15,000 | (4,087) | (5,400) | 5,513 | 14,343 | 347 | (3,777) | 127,933 | ||||||||||||||||||||
| 马萨诸塞州波士顿 | 4/30/2025 | 486 | (47) | — | 439 | 60 | 2 | 377 | — | ||||||||||||||||||||
| 马萨诸塞州波士顿 | 5/23/2025 | 3,000 | (36) | — | 2,964 | 2,631 | 27 | 306 | 33,176 | ||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州杰克逊维尔 | 6/26/2025 | 8,100 | (11) | — | 8,089 | 23,064 | (529) | (14,446) | 53,169 | ||||||||||||||||||||
|
华盛顿州亚基马1
|
6/26/2025 | 31,000 | (2,256) | — | 28,744 | 8,689 | 343 | 19,712 | 91,561 | ||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州休斯顿 | 6/27/2025 | 10,500 | (15) | — | 10,485 | 10,250 | 42 | 193 | — | ||||||||||||||||||||
| 南本德，在 | 7/15/2025 | 43,100 | (283) | — | 42,817 | 29,481 | (7) | 13,343 | 205,573 | ||||||||||||||||||||
|
威斯康星州密尔沃基1
|
7/29/2025 | 42,000 | (913) | — | 41,087 | 40,644 | 270 | 173 | 147,406 | ||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州那不勒斯 | 7/29/2025 | 19,250 | (2,692) | — | 16,558 | 15,586 | 559 | 413 | 61,359 | ||||||||||||||||||||
| 纽约州纽约 | 7/30/2025 | 25,000 | (1,290) | — | 23,710 | 15,531 | 364 | 7,815 | 89,893 | ||||||||||||||||||||
| 马萨诸塞州波士顿 | 8/25/2025 | 450 | (45) | — | 405 | 413 | 32 | (40) | 9,010 | ||||||||||||||||||||
|
佛罗里达州莱克兰3
|
8/27/2025 | 7,325 | (772) | — | 6,553 | 6,899 | 234 | (580) | 31,158 | ||||||||||||||||||||
| 塞勒姆，或 | 8/29/2025 | 4,000 | (427) | — | 3,573 | 3,482 | 159 | (68) | 21,026 | ||||||||||||||||||||
|
威斯康星州密尔沃基1
|
9/29/2025 | 60,000 | (2,203) | — | 57,797 | 61,485 | (2,884) | (804) | 220,747 | ||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州坦帕 | 9/30/2025 | 22,000 | (778) | — | 21,222 | 6,218 | 646 | 14,358 | 47,962 | ||||||||||||||||||||
|
德克萨斯州达拉斯3
|
9/30/2025 | 58,800 | (1,885) | — | 56,915 | 26,822 | 5,379 | 24,714 | 448,879 | ||||||||||||||||||||
| 伊利诺伊州芝加哥 | 9/30/2025 | 18,700 | (477) | — | 18,223 | 18,417 | (181) | (13) | 56,531 | ||||||||||||||||||||
|
俄亥俄州哥伦布市4
|
9/30/2025 | 33,750 | (2,470) | — | 31,280 | 27,884 | 410 | 2,986 | 117,060 | ||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州迈阿密 | 9/30/2025 | 62,000 | (1,867) | — | 60,133 | 45,152 | 2,580 | 12,401 | 152,976 | ||||||||||||||||||||
| 康涅狄格州纽黑文 | 10/16/2025 | 725 | (4) | — | 721 | 612 | 3 | 106 | — | ||||||||||||||||||||
| 爱荷华州得梅因 | 10/29/2025 | 7,225 | (841) | — | 6,384 | 9,275 | (2,346) | (545) | 152,655 | ||||||||||||||||||||
|
佛罗里达州杰克逊维尔1
|
11/17/2025 | 18,600 | (1,065) | — | 17,535 | 17,590 | 463 | (518) | 40,333 | ||||||||||||||||||||
|
弗吉尼亚州里士满5
|
11/18/2025 | 171,000 | (8,772) | — | 162,228 | 57,224 | 13,263 | 91,741 | 405,945 | ||||||||||||||||||||
| 马萨诸塞州波士顿 | 12/8/2025 | 278 | (44) | — | 234 | 283 | 1 | (49) | 10,380 | ||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | 12/19/2025 | 3,000 | (981) | — | 2,019 | 3,331 | (1,209) | (103) | — | ||||||||||||||||||||
|
多个6
|
12/19/2025 | 348,900 | (35,341) | — | 313,559 | 287,121 | 1,413 | 25,025 | 1,522,500 | ||||||||||||||||||||
| 田纳西州孟菲斯 | 12/29/2025 | 23,021 | (79) | — | 22,942 | 8,876 | (2,070) | 16,136 | 116,473 | ||||||||||||||||||||
| 亚利桑那州凤凰城 | 12/29/2025 | 22,275 | (756) | — | 21,519 | 17,367 | 1,217 | 2,935 | 89,980 | ||||||||||||||||||||
| 亚利桑那州凤凰城 | 12/29/2025 | 5,225 | (335) | — | 4,890 | 4,927 | 21 | (58) | 89,983 | ||||||||||||||||||||
|
德克萨斯州休斯顿7
|
12/30/2025 | 12,500 | (4,559) | (6,400) | 1,541 | 7,631 | 4,811 | (4,501) | 49,319 | ||||||||||||||||||||
| 处置总额 | $ | 1,090,310 | $ | (77,610) | $ | (11,800) | $ | 1,000,900 | $ | 783,561 | $ | 23,488 | $ | 205,652 | 4,493,006 | ||||||||||||||
1包括两处医疗门诊物业。
2该公司就此次出售向卖方提供了约540万美元的融资。
3包括四个医疗门诊物业。
4包括三处医疗门诊物业。
5包括六个医疗门诊物业。
6该公司在德克萨斯州埃尔帕索出售了六个MOB，在印第安纳州印第安纳波利斯出售了四个MOB，在伊利诺伊州芝加哥市、俄亥俄州辛辛那提、爱荷华州得梅因市、明尼苏达州明尼阿波利斯市和宾夕法尼亚州匹兹堡各出售了两个MOB；在密歇根州底特律、内华达州拉斯维加斯和犹他州盐湖城各出售了一个MOB，在一次交易中向单一买家出售。
7该公司就此次出售向卖方提供了约640万美元的融资。
29
后续处置
2026年1月14日，该公司以2190万美元的价格出售了位于佐治亚州亚特兰大的60039平方英尺的医疗门诊大楼。
融资活动
普通股回购
2025年期间，公司未回购任何普通股股份。截至2025年12月31日，该公司在当前的股票回购授权下剩余5亿美元。
后续回购活动
2026年1月，公司回购290万其普通股的股份，平均价格为每股17.27美元，总额为5000万美元，导致剩余4.50亿美元的授权股票回购。
市场股票发行计划
2025年12月17日，公司续签ATM股权发行计划，以在市场销售交易中不时出售公司普通股股份。该公司与多家销售代理签订了总发行价高达10亿美元的股权分配协议。截至2025年12月31日，该计划下没有任何活动。
债务活动
以下是截至2025年12月31日止年度的重大债务融资活动摘要。有关筹资活动的更多信息，见合并财务报表附注9。
抵押贷款活动
截至2025年12月31日止年度，公司以4.25%的利率全额偿还了一笔应付抵押贷款票据，该票据在加利福尼亚州抵押了一处45,157平方英尺的房产。
高级笔记
截至本年度2025年12月31日,该公司在到期时偿还了2025年到期的优先票据，包括2.5亿美元的本金和480万美元的应计利息。
定期贷款
截至2025年12月31日止年度，公司偿还了2026年1月到期的3亿美元无抵押定期贷款、2026年1月到期的2亿美元无抵押定期贷款和2026年6月到期的1.5亿美元无抵押定期贷款，并记录了约50万美元的加速摊销费用，包括在债务清偿损失中。
利率掉期
截至2025年12月31日，该公司有7个未偿还的利率衍生品，总额为5亿美元，用于对冲一个月的有担保隔夜融资利率（“SOFR”）。以下详细说明截至该日期每笔掉期的金额和费率（单位：千美元）：
| 到期日 | 名义金额 | 加权 平均费率 |
||||||
| 2026年5月 | $ | 100,000 | 2.15 | % | ||||
| 2026年12月 | 150,000 | 3.84 | % | |||||
| 2027年6月 | 150,000 | 4.13 | % | |||||
| 2027年12月 | 100,000 | 4.13 | % | |||||
| 合计 | $ | 500,000 | 3.65 | % | ||||
30
下表详细列出公司截至2025年12月31日的债务余额：
| 本金余额 |
结转余额1
|
加权到成熟的年份2
|
合同费率 | 有效利率 | |||||||||||||
|
2026年到期的优先票据
|
$ | 600,000 | $ | 595,026 | 0.6 | 3.50 | % | 4.94 | % | ||||||||
|
2027年到期的优先票据
|
500,000 | 492,693 | 1.5 | 3.75 | % | 4.76 | % | ||||||||||
| 2028年到期的优先票据 | 300,000 | 298,652 | 2.0 | 3.63 | % | 3.85 | % | ||||||||||
| 2030年到期的优先票据 | 650,000 | 597,188 | 4.1 | 3.10 | % | 5.30 | % | ||||||||||
|
2030年到期的优先票据
|
299,500 | 297,610 | 4.2 | 2.40 | % | 2.72 | % | ||||||||||
|
2031年到期的优先票据
|
299,785 | 296,866 | 5.2 | 2.05 | % | 2.25 | % | ||||||||||
| 2031年到期的优先票据 | 800,000 | 685,874 | 5.2 | 2.00 | % | 5.13 | % | ||||||||||
| 未偿优先票据总额 | 3,449,285 | 3,263,909 | 2.90 | % | 4.47 | % | |||||||||||
| 15亿美元无担保信贷额度 | 120,000 | 120,000 | 4.5 | SOFR + 0.84% | 4.61 | % | |||||||||||
| 2亿美元无抵押定期贷款 | 200,000 | 199,635 | 3.5 | SOFR + 0.94% | 4.81 | % | |||||||||||
| 3亿美元无抵押定期贷款 | 300,000 | 299,055 | 3.0 | SOFR + 0.94% | 4.81 | % | |||||||||||
| 应付按揭票据 | 28,904 | 28,824 | 0.6 | 3.94 | % | 4.50 | % | ||||||||||
| 未偿票据和应付债券总额 | $ | 4,098,189 | $ | 3,911,423 | 3.19 | % | 4.52 | % | |||||||||
1余额在扣除折扣和发债成本后反映，并包括溢价。
2包括扩展选项。
后续债务活动
2026年2月，公司签订商业票据交易商协议，发行最高6亿美元的短期商业票据，期限最长为364天。该计划得到了无担保信贷工具的支持。票据将按面值减去代表利息因素的折扣后发行，或如果计息，则按面值发行。
债务契约信息
公司的各种债务协议包含某些陈述、保证以及此类债务协议中惯常的财务和其他契约。除其他外，这些规定要求公司保持一定的财务比率，并对公司产生债务和设置留置权或产权负担的能力施加一定的限制。截至2025年12月31日，公司遵守其所有各类债务工具项下的财务契约条款。
截至2025年12月31日，72.5%该公司的本金余额中有一部分在2027年之后到期，包括延期选择权。此外，截至2025年12月31日，公司发生优先票据中定义的债务总额[债务除以（总资产减无形资产和应收账款）]约为35.8%（不能大于60%）和偿债覆盖率[利息支出除以（净收入加上利息支出、税收、折旧和摊销、收益和减值）]约为3.5倍（不能低于1.5倍）。
该公司计划管理其资本结构，以保持其债务契约的遵守与其当前状况一致。评级机构下调评级可能对公司的资本成本和可得性产生重大不利影响，进而可能对综合经营业绩、流动性和/或财务状况产生重大不利影响。
补充保证人信息
OP已发行本报告所载公司综合财务报表附注9所述的无抵押票据。所有无抵押票据均由公司提供全额无条件担保，OP由公司拥有98.6%。自2021年1月4日起，美国证券交易委员会（“SEC”）通过了对财务披露要求的修订，允许由母公司担保的债务的子公司发行人在母公司的合并财务报表已备案、子公司义务人为母公司的合并子公司、被担保证券为债务或类债务且该证券由母公司全额无条件担保的情况下，省略单独的财务报表。
因此，根据S-X条例第13-01（a）（4）（vi）条的允许，公司已排除了OP的汇总财务信息，因为OP的资产、负债和经营结果并不重大
31
与公司合并财务报表中的相应金额不同，管理层认为此类汇总财务信息将具有重复性，不会为投资者提供增量价值。
影响经营业绩的趋势和事项
管理层监测对公司和REIT行业重要的因素和趋势，以评估其对公司运营的潜在影响。下面讨论的是管理层认为可能影响公司未来运营的一些因素和趋势。
经济和市场状况
利率上升和资本市场波动加剧增加了公司的债务和股权资本的成本和可用性。有限的可用性和资本成本的增加可能会对公司为运营融资以及收购和开发物业的能力产生不利影响。如果公司的租户因经济和市场状况而遇到成本增加或融资困难，他们可能无法或不愿意在到期时付款或履行其义务。此外，利率上升也可能导致房地产市场流动性降低，限制公司出售现有资产或获得合资资本的能力。
收购和处置
截至2025年12月31日止年度，公司没有房地产收购活动。
该公司在2025年出售了70处房产，销售价格总计约11亿美元。这些交易产生了约10亿美元的净现金收益，扣除约7760万美元的结算成本和相关调整，以及1180万美元的公司融资票据。这些销售的加权平均资本化率为6.7%。公司按照到位现金净营业收入除以销售价格计算处置资本化率。
见公司在合并财务报表附注4中对2025年处置活动的讨论。
发展和重建活动
下表详细列出了截至2025年12月31日公司与其活跃的开发和再开发项目相关的活动。下表所载信息为管理层于2025年12月31日的估计和预期，可能会有所变动。公司有关某些预测或估计的披露可能无法反映实际结果。
32
| 估计剩余资金 | 估计总投资 | 近似方英尺 | ||||||||||||||||||
| 千美元 | 物业数目 | 年内资助总额 | 资助总额 | |||||||||||||||||
| 发展活动 | ||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州罗利 | 1 | $ | 5,500 | $ | 48,474 | $ | 9,526 | $ | 58,000 | 122,991 | ||||||||||
| 德克萨斯州沃思堡 | 1 | 15,028 | 44,360 | 3,840 | 48,200 | 101,279 | ||||||||||||||
| 合计 | $ | 20,528 | $ | 92,834 | $ | 13,366 | $ | 106,200 | 224,270 | |||||||||||
| 重建活动 | ||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州夏洛特 | 2 | $ | 13,849 | $ | 30,934 | $ | 4,116 | $ | 35,050 | 169,135 | ||||||||||
| 德克萨斯州休斯顿 | 2 | 14,598 | $ | 27,265 | 2,735 | 30,000 | 314,861 | |||||||||||||
| 纽约州怀特普莱恩斯 | 1 | 19,105 | $ | 23,534 | 1,366 | 24,900 | 65,851 | |||||||||||||
| 北卡罗来纳州夏洛特 | 1 | 188 | $ | 188 | 19,012 | 19,200 | 122,388 | |||||||||||||
| 华盛顿特区 | 1 | 5,105 | $ | 14,185 | 1,015 | 15,200 | 57,323 | |||||||||||||
| 华盛顿州西雅图 | 1 | 58 | $ | 58 | 13,542 | 13,600 | 78,288 | |||||||||||||
| 北卡罗来纳州罗利 | 1 | 4,479 | $ | 5,028 | 5,772 | 10,800 | 40,400 | |||||||||||||
| 德克萨斯州休斯顿 | 1 | — | $ | — | 10,400 | 10,400 | 40,214 | |||||||||||||
| 科罗拉多州丹佛市 | 2 | 11 | $ | 11 | 10,189 | 10,200 | 78,691 | |||||||||||||
| 佛罗里达州圣露西港 | 1 | 156 | $ | 458 | 8,942 | 9,400 | 31,466 | |||||||||||||
| 德克萨斯州达拉斯 | 1 | 469 | $ | 469 | 8,131 | 8,600 | 126,121 | |||||||||||||
| 科罗拉多州丹佛市 | 1 | 675 | $ | 675 | 6,625 | 7,300 | 55,978 | |||||||||||||
| 其他 | 8 | 18,660 | $ | 19,251 | 77,549 | 96,800 | 849,087 | |||||||||||||
| 合计 | 23 | $ | 77,353 | $ | 122,056 | $ | 169,394 | $ | 291,450 | 2,029,803 | ||||||||||
对于先前完成的开发和再开发项目，在2025年期间，公司为与正在进行的租户改善相关的额外资金3870万美元。
公司定期与卫生系统和开发商就长期的未来新发展机会进行磋商。此外，该公司不断评估其投资组合以寻找增值再开发机会。
保证金及信用证
截至2025年12月31日，公司为公司持有约3670万美元的信用证和保证金，以防承付租户未能根据其各自的租约条款履行义务。一般而言，公司可酌情并在通知租户后，在租约项下有任何违约情况时动用这些文书。
即将到期的租约
该公司预计，其投资组合中每年将有大约15%的租约到期。就地租赁的加权平均租期为8.3年，加权平均剩余租期为4.4年。具有互补实践类型和服务的位置良好的房地产的需求保持一致，公司2025年季度租户保留率统计范围为77%至80%。2026年，该公司在其多租户组合中有1,130份租约，总计360万平方英尺，计划到期。有关即将到期的单租户租约的更多信息，请参见下文“单租户租约”标题下。
该公司寻求就地租赁的合同租金上涨。截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司就地租赁的合同租金增长率平均分别为2.90%和2.83%。此外，公司继续看到续租的季度加权平均租金增长强劲（“现金租赁价差”）。2025年，现金租赁利差平均为2.7%。
33
为了进一步努力最大限度地提高收入增长并减少其在税收和公用事业等关键费用方面的风险，该公司谨慎管理其租赁类型的余额。总租赁，其中公司对所有运营费用承担全部风险，占其租赁组合的8%。修改后的毛额或基准年租约，其中公司和租户都支付一部分运营费用，占公司租赁组合的30%。净租赁，其中租户支付了几乎所有的运营费用，总计占租赁组合的58%。绝对净租赁，其中租户支付大楼几乎所有的运营和资本费用，占4%。
前景医疗
正如此前披露的那样，Prospect于2025年1月根据美国《破产法》第11章提交了救济申请。Prospect向公司租赁了约80,912平方英尺的空间。2025年10月，Hartford Health的一家子公司被选为与公司Prospect租赁相关的Prospect资产的中标人。公司与Hartford Heath签订了总计65,477平方英尺的直接租约，自2026年1月1日起生效，并在额外空间中保留了一定的转租。无法保证公司将能够及时转租未由Hartford Health承担的剩余Prospect租赁空间。
资本支出
资本支出是为维护和改善公司自有物业的物理和美学属性而进行的长期投资。此类改进的例子包括但不限于对主要建筑系统（外立面、建筑结构、屋顶、电梯、机械系统、电气系统、能源管理系统、对现有系统的升级以提高效率）和公共区域改进（家具、标牌和艺术品、浴室固定装置和饰面、外部景观美化、停车场或车库）进行材料更改或全面更换。这些新增资产被资本化为物业的总投资，然后在其估计可使用年限内折旧，通常为7至20年。资本支出具体不包括与主要建筑系统的维护和维护或公共区域改善相关的经常性维护费用，无论是直接还是间接的。资本支出也不包括与特定租户套房相关的改善，除非该改善是主要建筑系统或公共区域改善的一部分。
该公司在2025年的资本支出中投资了3510万美元，即每平方英尺1.07美元，在2024年的资本支出中投资了3250万美元，即每平方英尺0.94美元。占现金净营业收入的百分比，2025和2024年资本支出分别为4.8%和4.1%。有关现金净营业收入的对账，请参阅作为第7项的一部分的“非GAAP财务指标和关键绩效指标”部分中的“同店现金NOI”。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析载于本报告第二部分。
租户改善
公司可能会投资于租户改善，以翻新或翻新租户空间。该公司将这些支出分为第一代和第二代租户改进。截至2025年12月31日，公司有约1.618亿美元的承诺，预计将用于整个投资组合的租户改善，不包括目前在建的开发物业。
第一代租户改善
截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，第一代租户改善总额分别为9020万美元和5240万美元。第一代租户改进包括与外壳条件下的套房空间相关的扩建成本。
第二代租户改善
2025年第二代租户改善支出总额为4690万美元，占总现金净营业收入的6.4%。2024年，这笔支出总计6840万美元，占现金净营业收入总额的8.7%。
如果租户改善项目的成本超过租户改善津贴，公司一般会向租户提供选择权，在租赁期内以利息为超出部分提供资金，或将超额部分一次性偿还给公司。在任何一种情况下，这些超额由公司作为租金收入在租赁期限内摊销。租户超额所赚取的利息计入公司综合经营报表的其他营业收入。包括利息在内的第一代和第二代租户超额摊销到租金中的金额在2025年总计约为1000万美元，2024年为780万美元，2023年为840万美元。
34
2025年第二代租户改善承诺的续租费用平均为每平方英尺2.22美元，每季度从1.66美元到3.13美元不等。在2024年，这些承诺平均为每平方英尺每租赁年2.14美元，每季度从1.80美元到2.39美元不等。2023年，这些承诺平均为每平方英尺每租赁年1.78美元，每季度从1.64美元到1.89美元不等。
2025年新租赁的第二代租户改善承诺平均为每平方英尺每租赁年度6.91美元，每季度从6.08美元到7.60美元不等。在2024年，这些承诺平均为每平方英尺每租赁年7.22美元，每季度从6.93美元到7.34美元不等。2023年，这些承诺平均为每平方英尺每租赁年5.69美元，每季度从4.44美元到7.11美元不等。
租赁佣金
在某些市场，公司可能会向代表公司或潜在租户的房地产经纪人支付租赁佣金，新租赁的佣金一般相当于总租赁价值的4%至6%，续租租赁的佣金一般相当于总租赁价值的2%至4%。此外，公司在执行符合一定租赁门槛的租赁时，向租赁员工支付激励补偿。外部租赁佣金摊销至物业运营费用，内部租赁成本在公司综合运营报表中摊销至一般和行政费用。
2025年，该公司支付的租赁佣金约为5480万美元，即每平方英尺1.67美元。2024年，该公司支付的租赁佣金约为4710万美元，即每平方英尺1.37美元。2023年，该公司支付的租赁佣金约为3590万美元，即每平方英尺0.93美元。占总现金净营业收入的百分比，2025年、2024年和2023年支付的租赁佣金分别为7.5%、6.0%和4.3%。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，在适用租赁期限内摊销的租赁佣金总额分别为2590万美元、2120万美元和1380万美元。
租金减免
租金减免，通常采取延期租金的形式，有时被用来帮助诱导潜在租户租赁公司物业的空间。该等减让一经作出，由公司在租期内按租金收入按直线法摊销。2025年租金减免总额约为2090万美元，即每平方英尺0.72美元。2024年租金减免总额约为1600万美元，即每平方英尺0.46美元。2023年租金减免总额约为1430万美元，即每平方英尺0.37美元。
单租户租约
截至2025年12月31日，公司共有单租户建筑102栋，加权平均租期11.6年，加权平均剩余租期5.7年。
10栋单租户建筑的租约将于2026年到期。其中四座建筑已更新。该公司正在与其中六栋大楼的租户进行谈判，预计将续签租约或回填大楼。
经营租赁
截至2025年12月31日，公司有义务根据经营租赁协议支付租金，主要包括与108项房地产投资相关的地面租赁，不包括公司已预付的地面租赁。截至2025年12月31日，公司有168处物业，总计1240万平方英尺，根据地面租赁持有，剩余加权平均期限为60.6年，包括续租选择权。这些地面租约的初始期限通常为40至99年，到期日至2119年。
35
购买选项
该公司约有5570万美元在截至2025年12月31日受可行使购买选择权约束的房地产物业中。公司有约Y 10亿美元的房地产，受制于将在2025年后行使的购买选择权。关于确定购买价格的金额和依据的更多信息详见下表（单位：千美元）：
| 年度可行使 | 物业数目 |
截至2025年12月31日房地产投资毛额1
|
||||||
|
当前2
|
3 | $ | 55,723 | |||||
| 2026 | 4 | 132,946 | ||||||
| 2027 | 5 | 142,340 | ||||||
| 2028 | 5 | 135,641 | ||||||
| 2029 | 3 | 82,272 | ||||||
| 2030 | — | — | ||||||
| 2031 | 4 | 111,905 | ||||||
| 2032 | 2 | 24,789 | ||||||
| 2033 | — | — | ||||||
| 2034 | — | — | ||||||
| 2035 | 2 | 43,660 | ||||||
|
2036年及以后3
|
9 | 348,870 | ||||||
| 合计 | 37 | $ | 1,078,146 | |||||
1购买期权价格以通过评估过程确定的公允市场价值成分为基础，除了两处房产总计$6290万with规定的价格或基于固定资本化率的价格。
2这些购买选择权平均可行使21.5年。
3包括记录在融资应收款项投资细目中的两项医疗门诊物业，净额在公司合并资产负债表中。
债务管理
该公司保持灵活的资本结构，使其能够为新的投资提供资金并运营其现有的投资组合。公司有约2890万美元的应付抵押票据，将于2026年到期，大部分其中一项是在公司收购物业时承担的。公司将以手头现金或无抵押信贷融资项下的借款偿还抵押贷款。该公司有13亿美元的未偿债务将于2026年和2027年到期。参见上文“流动性和资本资源-融资活动”中的更多信息。
通货膨胀的影响
该公司面临通货膨胀的风险，因为其大部分收入来自长期租赁。公司的大部分租约规定固定增加基本租金或根据消费者物价指数增加，并要求租户支付全部或部分增加的运营费用。该公司认为，这些规定减轻了通货膨胀的影响。然而，无法保证公司提高租金或收回经营开支的能力将与通胀保持同步。公司租赁的加权平均租赁期限剩余约4.4年。截至2025年12月31日，该公司96%的租约提供固定基础租金上涨，4%提供基于消费者价格指数的租金上涨。
新会计公告
有关新会计准则的资料，包括公司于年内采纳的准则及尚未采纳的准则，见综合财务报表附注1。公司继续评估尚未采用的新标准的影响。
36
经营成果
截至2025年12月31日止年度与截至2024年12月31日止年度比较
与2024年相比，公司2025年的综合经营业绩受到发展、处置、销售收益和房地产物业记录的减值费用以及资本市场交易的影响。
收入
租金收入减少9470万美元，即7.7%，原因如下：
•2024年和2025年的处置导致减少1.308亿美元。
•租赁活动，包括合同租金增加，导致增加2830万美元。
•2024年和2025年完成的开发项目增加了780万美元。
与上一年相比，截至2025年12月31日止年度的利息收入减少了210万美元，即12.9%，这主要是由于应收票据的偿还和到期，部分被新的应收抵押贷款的增加所抵消。
与上一年相比，截至2025年12月31日止年度的其他营业收入增加了910万美元，即47.3%，这主要是由于与未合并的合资企业和托管物业相关的管理费收入。
费用
物业运营费用比上年减少2440万美元，即5.1%，主要是由于以下活动：
•2024年和2025年的处置导致减少4550万美元。
•2024年和2025年完成的开发项目增加了200万美元。
•投资组合运营费用增加如下：
◦行政、租赁佣金和其他法律费用730万美元；
◦赔偿费用480万美元；
◦公用事业费用360万美元；
◦维护和维修费用210万美元；以及
◦保安费130万美元。
一般和行政费用比上年减少约1060万美元，即12.7%，主要是由于以下活动：
•工资和与工资有关的开支减少约410万美元。
•重组和遣散相关费用减少350万美元。
•董事费和非现金奖励薪酬减少130万美元。
•其他减少包括法律和其他行政费用300万美元。
•现金奖励薪酬支出增加90万美元。
•非现金奖励薪酬增加40万美元。
折旧和摊销费用比上年减少1.112亿美元，即16.5%，主要是由于以下活动：
•2024年和2025年的处置导致减少8110万美元。
•完全折旧的资产减少了6010万美元。
•2024年和2025年完成的开发项目增加了220万美元。
•各种建筑和租户改善支出导致增加2780万美元。
37
其他收入（费用）
其他收入（费用），作为一项费用，比上年减少3.55亿美元，即50.9%，主要是由于以下活动：
房地产销售收益
止年度出售房地产物业及其他资产的收益2025年12月31日和2024年的总额分别为2.354亿美元和1.098亿美元。
利息费用
与上一年相比，截至2025年12月31日止年度的利息支出减少了3340万美元。利息费用构成如下：
| 变化 | ||||||||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | $ | % | ||||||||||
| 合同权益 | $ | 169,014 | $ | 196,392 | $ | (27,378) | (13.9) | % | ||||||
| 净折让/溢价增值 | 43,163 | 41,050 | 2,113 | 5.1 | % | |||||||||
| 发债成本摊销 | 4,760 | 4,769 | (9) | (0.2) | % | |||||||||
| 利率互换结算摊销 | 53 | 168 | (115) | (68.5) | % | |||||||||
| 国库套期保值结算摊销 | 427 | 427 | — | — | % | |||||||||
| 公允价值衍生工具 | — | 187 | (187) | (100.0) | % | |||||||||
| 利息成本资本化 | (12,123) | (4,295) | (7,828) | 182.3 | % | |||||||||
| 租赁负债利息 | 3,695 | 3,727 | (32) | (0.9) | % | |||||||||
| 总利息支出 | $ | 208,989 | $ | 242,425 | $ | (33,436) | (13.8) | % | ||||||
合同利息减少2740万美元，或13.9%，主要是由于以下活动：
•无抵押定期贷款减少约1850万美元。
•无抵押定期贷款还款减少约1510万美元。
•由于未偿加权平均余额增加，无担保信贷融资增加了约300万美元。
•主动利率掉期占比增加970万美元，而到期利率掉期占比增加30万美元。
•抵押票据还款，扣除假设，约减少30万美元。
•2025年到期的优先票据的偿还额减少了650万美元。
债务清偿成本
截至2025年12月31日止年度，公司记录了与无担保信贷融资相关的约50万美元债务清偿成本，该融资取代了公司先前的信贷融资。
房地产资产减值及信用损失准备
截至2025年12月31日止年度，公司确认了与已完成或计划处置、持有期变化或财产用途变化相关的减值总额3.611亿美元。此外，该公司还记录了与一笔应收抵押票据相关的160万美元信用损失准备金以及对其他资产的股权投资的190万美元公允价值调整。
2024年房地产资产减值总额约为2.499亿美元，与已完成或计划的处置、持有期变化或财产用途变化有关。此外，该公司在其应收抵押票据上记录了5950万美元的信用损失准备金，并为其他资产的股权投资进行了410万美元的公允价值调整。
商誉减值
2025年无商誉减值。在2024年第一季度，公司确定其单一报告单位的账面价值超过了估计的公允价值，因此记录了2.505亿美元的商誉全额减值，在合并报表的“商誉减值”中作为非现金费用入账
38
运营报表。有关更多详情，请参阅本报告随附的合并财务报表附注1。
未合并合营企业股权收益（亏损）
公司确认其按比例分担的未合并合资企业的亏损。亏损主要归因于非现金折旧费用。有关公司未合并合营企业的更多详情，请参阅附注4。
利息及其他收入（费用）
2025年期间，公司从累计其他综合收益（“AOCI”）计入与无效和随后终止八次利率互换相关的其他费用，录得约430万美元。有关公司衍生会计的更多详细信息，请参阅本报告中的合并财务报表附注10。
此外，该公司确认了约80万美元的收入，这主要是由于联邦ERC计划（员工保留信贷）为新冠疫情期间的员工保留提供了总额为440万美元的现金支付，扣除了2025年第四季度敲定的与合并相关的转让税费用，总额为360万美元。
截至2024年12月31日止年度与截至2023年12月31日止年度比较
公司关于截至2024年12月31日止年度与截至2023年12月31日止年度的比较的讨论先前已在公司于2025年2月19日向SEC提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告第38页开始披露，并以引用方式并入本文。
非GAAP财务指标和关键绩效指标
管理层认为某些非公认会计准则财务指标和关键业绩指标是公司经营业绩的有用补充衡量标准。非GAAP财务指标通常被定义为旨在衡量财务业绩、财务状况或现金流量，但不包括或包括根据GAAP确定的最具可比性的衡量标准中不会如此调整的金额。下文列出了管理层认为与公司业务相关且对投资者有用的非GAAP财务指标的描述，以及这些指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账。
由于并非所有房地产公司都使用相同的定义，本文介绍的非GAAP财务指标和关键业绩指标不一定与其他房地产公司介绍的相同。这些衡量指标不应被视为净收入的替代方案，不应被视为公司财务业绩的指标，也不应被视为经营活动现金流的替代方案，作为公司流动性的衡量指标，这些衡量指标也不一定表明有足够的现金流为公司的所有需求提供资金。管理层认为，为了便于清楚了解公司的历史综合经营业绩，这些措施应与综合财务报表中列报的净收入和经营活动产生的现金流量以及本年度报告10-K表格其他部分中包含的其他财务数据一起进行审查。
来自运营的资金（“FFO”）、标准化FFO和可供分配的资金（“FAD”）
FFO和每股FFO是美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）采用的经营业绩衡量标准。NAREIT将FFO定义为最普遍接受和报告的衡量REIT经营业绩的指标，等于“净收入（按照公认会计原则计算），不包括出售财产的收益（或损失），加上折旧和摊销、减值，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后”。
除FFO外，公司呈现常态化FFO和FAD。标准化FFO是通过将FFO收购相关成本、债务发行成本加速、债务清偿成本和其他公司定义的标准化项目相加来呈现，以评估经营业绩。FAD是通过将正常化FFO非房地产折旧和摊销、递延融资费用摊销、股权激励费用和坏账准备净额相加来呈现的；并减去直线租金收入、费用净额和维护资本
39
支出，包括第二代租户改善、资本支出和支付的租赁佣金。公司对这些术语的定义可能无法与其他房地产公司进行比较，因为它们可能有不同的计算这些金额的方法。FFO、正常化FFO和FAD不应被视为替代净收入作为公司财务业绩的指标或替代经营活动现金流作为公司流动性的指标。FFO、标准化FFO和FAD应结合GAAP财务指标进行审查。
管理层认为，FFO、正常化FFO、每股FFO、每股正常化FFO和FAD（“非公认会计准则措施”）提供了对公司物业经营业绩的理解，而不会影响某些重要的非现金项目，主要是房地产销售收益、减值以及折旧和摊销费用。按照公认会计原则对房地产资产进行历史成本核算假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少。然而，房地产价值反而在历史上随市场状况而上升或下降。公司认为，通过排除折旧、摊销、减值和房地产销售损益的影响，所有这些都是基于历史成本，对评估当前业绩的相关性可能有限，非公认会计准则措施可以促进不同时期的经营业绩比较。该公司报告非GAAP衡量标准，因为管理层观察到这些衡量标准也是REIT行业和行业分析师评估REIT所使用的主要衡量标准。出于这些原因，管理层认为披露和讨论这些非公认会计原则措施是合适的。然而，这些衡量标准都不代表根据公认会计原则确定的经营活动产生的现金，也不一定表明可用于满足现金需求的现金。此外，这些衡量标准不应被视为作为衡量公司经营业绩指标的净收入的替代方案，也不应被视为作为流动性衡量标准的经营活动现金流量的替代方案。
40
下表对截至2025年12月31日、2025年、2024年和2023年12月31日止年度归属于普通股股东的FFO、正常化FFO和FAD的净利润进行了核对。
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 以千为单位的金额，每股数据除外 | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||
| 归属于普通股股东的净亏损 | $ | (246,071) | $ | (654,485) | $ | (278,261) | |||||
|
每股摊薄后归属于普通股股东的净亏损1
|
$ | (0.71) | $ | (1.81) | $ | (0.74) | |||||
| 出售房地产资产收益 | (235,389) | (104,684) | (77,546) | ||||||||
| 房地产物业减值 | 361,090 | 249,909 | 149,717 | ||||||||
| 不动产折旧摊销 | 586,146 | 690,988 | 738,526 | ||||||||
| 来自经营合伙单位的非控制性亏损 | (3,497) | (9,149) | (3,426) | ||||||||
| 未合并的合资企业折旧、摊销和减值 | 27,769 | 20,678 | 18,116 | ||||||||
| FFO调整 | $ | 736,119 | $ | 847,742 | $ | 825,387 | |||||
| 每股普通股FFO调整-摊薄 | $ | 2.08 | $ | 2.29 | $ | 2.15 | |||||
| 归属于普通股股东的FFO | $ | 490,048 | $ | 193,257 | $ | 547,126 | |||||
| 每股普通股股东应占FFO-摊薄 | $ | 1.38 | $ | 0.52 | $ | 1.43 | |||||
| 交易成本 | 2,029 | 3,122 | 2,026 | ||||||||
| 合并相关成本 | — | — | (1,952) | ||||||||
| 租赁无形摊销 | (1,350) | (2,054) | 860 | ||||||||
| 非常规税务和法律事务 | (118) | 1,077 | 175 | ||||||||
|
债务融资成本2
|
5,107 | 237 | (62) | ||||||||
| 重组和遣散相关费用 | 26,318 | 29,852 | 1,445 | ||||||||
|
其他资产的信贷损失和收益（损失）净额3
|
3,508 | 59,707 | 8,599 | ||||||||
| 商誉减值 | — | 250,530 | — | ||||||||
| 与合并相关的债务工具公允价值 | 42,593 | 40,667 | 42,885 | ||||||||
|
未合并的合资企业正常化项目4
|
811 | 390 | 389 | ||||||||
| 常态化FFO调整 | $ | 78,898 | $ | 383,528 | $ | 54,365 | |||||
| 每普通股正常化FFO调整-摊薄 | $ | 0.22 | $ | 1.04 | $ | 0.14 | |||||
| 归属于普通股股东的正常化FFO | $ | 568,946 | $ | 576,785 | $ | 601,491 | |||||
| 归属于普通股股东的正常化FFO-稀释 | $ | 1.61 | $ | 1.56 | $ | 1.57 | |||||
| 非房地产折旧和其他摊销，净额 | 6,114 | 1,478 | 2,566 | ||||||||
|
非现金利息摊销，净额5
|
5,126 | 5,101 | 4,968 | ||||||||
| 租金准备金，净额 | 952 | 714 | 3,163 | ||||||||
| 直线租金，净额 | (29,392) | (27,254) | (32,592) | ||||||||
| 股票补偿 | 13,609 | 14,036 | 13,791 | ||||||||
|
未合并合资公司非现金项目6
|
(1,420) | (923) | (1,034) | ||||||||
| 根据非现金项目调整的正常化FFO | $ | 563,935 | $ | 569,937 | $ | 592,353 | |||||
| 第2代租户改进 | (47,438) | (69,445) | (66,081) | ||||||||
| 支付的租赁佣金 | (31,664) | (47,450) | (36,391) | ||||||||
| 建设资本 | (36,531) | (33,934) | (49,343) | ||||||||
| FAD | $ | 448,302 | $ | 419,108 | $ | 440,538 | |||||
|
FFO加权平均已发行普通股-稀释7
|
354,454 | 369,767 | 383,381 | ||||||||
1当存在亏损时，潜在普通股不计入稀释每股收益，因为其影响将是反稀释的。
2截至2025年12月31日止年度，包括债务清偿损失、衍生工具损失以及与无抵押信贷融资相关的法律费用，该融资取代了公司先前的信贷融资。
3截至2025年12月31日止年度，包括两笔应收抵押票据的160万美元信用损失准备金和运营报表“房地产资产减值和信用损失准备金”中包含的其他资产的190万美元损失。截至2024年12月31日止年度，包括5960万美元的信用损失准备金，扣除运营报表中“房地产资产减值和信用损失准备金”中包含的四笔应收票据的回收，510万美元的出售其他资产收益包含在运营报表中“房地产和其他资产销售收益”中，410万美元的其他资产损失包含在运营报表中“房地产资产减值和信用损失准备金”中，以及运营报表“租金收入”中包含的110万美元直线租金冲销。截至2023年12月31日止年度，包括运营报表“房地产资产减值和信用损失准备金”中包含的夹层贷款的520万美元信贷准备金，以及运营报表“租金收入”中包含的340万美元准备金，用于此前递延的租金和三个熟练护理设施的直线租金。
41
4包括公司按比例分担的与租赁无形资产和交易成本等未合并的合资企业相关的正常化项目。
5包括递延融资成本摊销、折溢价、非现金融资应收款摊销。
6包括公司按比例分摊的直线租金，与未合并的合资企业相关的净额。
7公司采用库存股法，其中包括截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的未归属股份奖励的稀释效应分别为426,098、556,201和397,168。
现金净营业收入（“NOI”）和同店现金NOI
现金NOI和同店现金NOI是关键绩效指标。管理层认为这些是补充措施，允许投资者、分析师和公司管理层衡量无杠杆资产层面的经营业绩。该公司将现金NOI定义为租金收入、融资应收账款利息减去物业运营费用。现金NOI不包括高于和低于市场租赁无形资产、直线租金、租赁诱导、融资应收账款摊销、租户改善摊销和租赁佣金摊销等非现金项目。该公司还不包括现金租赁终止费。现金NOI是历史性的，不一定代表未来的结果。
同店现金NOI比较稳定物业的现金NOI。稳定物业是指在呈列的年度比较期间内已计入营运的物业。因此，稳定物业不包括最近收购或处置的物业、分类为持有待售或拟出售的物业、进行重建的物业以及新开发或发展的物业。
公司利用物业的重建分类，其中管理层已通过应用额外资源批准此类物业的战略方向变化，包括资本支出金额大大高于日常维护和资本改善支出。
一旦公司拥有该物业八个完整季度，任何最近收购的物业将被包括在同一商店池中。新开发或重新开发的物业将在实质性完成后的八个完整季度纳入同店池。
下表反映了公司截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的同店现金NOI。
| 物业数目 | 总投资 于2025年12月31日 |
截至12月31日止年度同店现金NOI | ||||||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | ||||||||||||
| 同店物业 | 473 | $ | 9,172,301 | $ | 601,925 | $ | 573,072 | |||||||
| 合资同店物业 | 28 | $ | 313,552 | $ | 16,622 | $ | 17,117 | |||||||
42
下表将截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的净亏损与同店NOI和同店物业指标与自有房地产投资组合总额进行了核对：
同店现金NOI对账
| 截至12月31日， | ||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | ||||||
| 净亏损 | $ | (249,485) | $ | (663,904) | ||||
| 其他费用 | 342,392 | 697,381 | ||||||
| 一般和行政费用 | 72,569 | 83,121 | ||||||
| 折旧和摊销费用 | 563,966 | 675,152 | ||||||
|
其他费用1
|
32,210 | 23,446 | ||||||
| 直线租金，净额 | (23,752) | (26,115) | ||||||
| 合资物业 | 33,503 | 24,219 | ||||||
|
其他收入2
|
(39,792) | (31,967) | ||||||
| 现金NOI | 731,611 | 781,333 | ||||||
| 同店不含现金NOI | (113,064) | (191,144) | ||||||
| 同店现金NOI | 618,547 | 590,189 | ||||||
| 同店合资物业 | (16,622) | (17,117) | ||||||
| 同店现金NOI（不含合资企业） | $ | 601,925 | $ | 573,072 | ||||
1.包括交易成本、租金准备金、高于和低于市场的地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销、融资应收款非现金调整、地面租赁直线租金。
2.包括管理费收入、利息、高于和低于市场租赁无形摊销、租赁诱导摊销、租赁终止费、递延融资成本摊销和与应收融资投资相关的本金、租户改善超额摊销。
同店物业的调节
| 截至2025年12月31日 | ||||||||||||||
| 千美元和平方英尺 | 财产数量 |
总投资1
|
方块 脚 |
占用 | ||||||||||
|
同店物业
|
473 | $ | 9,172,301 | 26,303 | 92.2 | % | ||||||||
| 合资同店物业 | 28 | 313,552 | 1,532 | 90.1 | % | |||||||||
| 全资及合营企业收购 | 30 | 183,779 | 2,193 | 95.3 | % | |||||||||
| 全资和合资再/开发完成 | 4 | 139,279 | 332 | 60.8 | % | |||||||||
| 全资及合营再/发展 | 27 | 796,431 | 2,371 | 70.0 | % | |||||||||
| 合计 | 562 | $ | 10,605,342 | 32,731 | 90.4 | % | ||||||||
| 合资物业 | 63 | 608,367 | 4,113 | 89.7 | % | |||||||||
| 全资不动产合计 | 499 | $ | 9,996,975 | 28,618 | 90.5 | % | ||||||||
1不包括因售后回租交易而持有待售资产、在建工程、为开发而持有的土地、公司财产和与推定租赁安排无关的融资租赁使用权资产。
关键会计政策在会计估计中的应用
公司的合并财务报表是根据公认会计原则和SEC的规则和条例编制的。在编制合并财务报表时，管理层需要进行判断并做出假设，这些假设会影响资产和负债的账面金额以及合并财务报表中反映的收入和支出的报告金额。
管理层定期评估编制合并财务报表时使用的估计和假设。这些定期评估考虑了历史经验和其他合理因素，使用了管理人员的经验丰富的判断。管理层已与董事会审计委员会审查了公司的关键会计政策。
管理层认为，本节的以下段落描述了管理层应用关键会计政策和估计以得出综合财务报表中反映的关键会计估计的情况。公司的会计政策在合并财务报表附注1中进行了更全面的讨论。
43
合并原则
公司的合并财务报表包括公司、公司控制经营活动的全资子公司、合营企业和合伙企业的账目。所有重要的公司间账户和交易均已消除。
成本资本化
GAAP通常允许将各种类型的成本资本化。关于将成本资本化以及这些成本的后续折旧或摊销与在发生期间将其费用化的规则和规定因成本类型和将成本资本化的原因而有所不同。
开发和再开发项目的直接成本一般包括建筑成本、建筑和法律成本等专业服务、差旅费、土地购置成本以及其他类型的费用和开支。这些成本被资本化，作为与这些成本相关的资产基础的一部分。间接成本包括资本化利息和间接费用。间接成本在建造期间以及在该空间准备好可供预定使用后长达一年的物业未占用空间上资本化。资本化利息采用公司无担保债务加权平均利率或项目特定债务利率（如适用）计算。公司的间接费用是基于间接负荷系数，根据直接发生的时间计入项目。公司每年为参与项目的员工计算架空负荷率。间接费用负荷率的计算是为了吸收间接员工成本（工资和福利、培训和类似成本）中可归因于员工直接在项目上工作所产生的生产时间的那部分。从事这些项目的员工按项目维护和报告他们的工作时间。属于行政管理的雇员成本，如休假时间、病假时间或一般和行政时间，在发生期间费用化。
收购相关成本包括finder的费用、咨询、法律、会计、估值、其他专业或咨询费用，以及某些一般和行政费用。根据会计准则编纂主题805作为企业合并入账的收购在发生期间计入与收购相关的成本，业务组合.这些与资产收购相关的成本按照公认会计原则资本化。
管理层的判断也适用于确定如果或当项目被放弃或情况发生其他变化会使项目的可行性受到质疑时，是否应为项目保留或注销先前已资本化的成本。公司遵循标准和一贯适用的政策，对追求活动进行分类，并根据其分类为这些类型的成本进行准备金。
该公司将其追求项目分为与发展相关的两类。第一类包括追求极有可能产生新业务的发展。这些项目的成本在发生期间计入费用。第二类包括那些可能或极有可能导致项目或合同的发展追求。由于公司认为这些追求很可能会导致项目或合同，因此公司将这些成本全额资本化，并且不记录准备金。
每个季度，都会再次审查所有资本化的追求成本是否可行或分类发生变化，并就是否认为有必要增加任何额外储备作出管理层决定。如有必要且认为适当，管理层届时将记录额外准备金。资本化的追索成本（扣除准备金）在公司综合资产负债表的其他资产中列示，记录的任何准备金在综合经营报表中计入购置和追索成本。所有追讨成本最终将被冲销为费用或作为所构建房地产资产的一部分资本化。
截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司的合并资产负债表包括与潜在发展相关的资本化追求成本，总额分别为500万美元和490万美元。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司将与追求收购和处置相关的费用分别计入100万美元、170万美元和80万美元。此外，截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司将与追求发展相关的费用分别计为1.0百万美元、1.1百万美元和0.8百万美元。
44
持有和使用的长期资产、未合并的合营企业、无形资产和商誉的估值
持有和使用的长期资产
每当发生事件或情况变化表明账面价值可能无法收回时，公司都会评估可识别的无形资产和长期资产（主要是不动产）的减值可能性。可能导致管理层审查减值的重要因素包括：相对于历史或预期经营业绩而言，某项资产的表现明显低于预期；公司对资产的使用或其整体业务的战略发生重大变化；计划在某项资产的使用寿命结束之前出售该资产；某项物业的很大一部分租约到期；或对公司或其经营者而言，重大的负面经济趋势或负面行业趋势。此外，公司还审查了那些受购买选择权约束的资产以及那些受到龙卷风和飓风等伤亡影响的资产的可能减值情况。
此外，公司至少每年评估是否有指标，包括物业经营业绩、预期持有期的变化和一般市场状况，表明公司投资的价值，包括未合并的合资企业，可能已经减值。只有当管理层对公司投资的公允价值的估计低于其账面价值时，该投资的价值才会减值。在已发生减值的情况下，本应就其账面值超过其公允价值的部分确认亏损。
公司可能会不时与有兴趣购买公司一项或多项在其他情况下不得出售的经营性房地产的第三方接洽。或者，公司可能探索处置一处经营性房地产物业，但没有出售该物业的具体意图，且该物业不符合分类为持有待售的标准（见下文讨论）。在这种情况下，公司和潜在买方通常会就意向书进行谈判，然后签订一份买卖协议，其中包括完成惯常尽职调查程序的尽职调查时间表。在此期间的任何时间，交易都可能被各方终止。公司将买卖协议的执行视为需要进行减值评估的情况，并且必须在下文更详细讨论的可收回性测试中包括其对潜在出售影响的最佳估计。
只有当管理层对该物业当前和预计（未贴现和无杠杆）经营现金流的估计低于该物业的账面净值时，该物业价值才被视为减值。这些对未来现金流量的估计仅包括那些与财产的使用和最终根据其估计剩余使用寿命处置财产直接相关和预计将产生的估计数。这些估计，包括可能受到任何潜在出售物业影响的使用寿命确定，是基于管理层对其使用物业的假设。因此，在估计当前和预计的现金流量时涉及重大判断。
当公司对持有和使用的财产执行买卖协议时，公司进行上述现金流量估算。该评估考虑了所有可用信息，包括根据买卖协议中规定的条款和条件完成潜在交易的可能性的评估。管理层将重新评估该物业的可收回性，如果随着交易走向完成而发生重大变化。通常情况下，出售交易将在尽职调查期结束后的15至30天内完成。在尽职调查期届满后，管理层将再次重新评估该物业的可收回性，并根据潜在出售的状况更新其评估。
每当管理层确定经测试的资产的账面价值可能无法收回时，当当前账面价值超过该资产的当前公允价值时，将确认减值费用。在确定资产的预计公允价值时也涉及重大判断。
公司还进行年度商誉减值审查。该公司的审查通常在每年的12月31日进行。2025年，由于公司商誉资产余额为零，无需复核。在2024年第一季度，公司经历了普通股每股价格的持续下跌，这被确定为商誉减值的一个指标。因此，进行了商誉评估。截至计量日，公司目前的运营是通过一个账面价值约为120亿美元的单一报告单位进行的。公司确定账面价值
45
超过估计的公允价值，因此录得商誉减值。该公司录得2.505亿美元的商誉全额减值，在截至2024年12月31日止年度的综合经营报表“商誉减值”中作为非现金费用入账。
拟以计划出售方式处置的长期资产
管理层不时肯定地决定根据出售计划出售某些房地产物业。当符合资格销售计划的以下所有标准均得到满足时，公司将该物业或处置组重新分类为持有待售：
•管理层，有权批准该行动，承诺出售该物业或处置集团的计划；
•该财产或处置组可供立即出售（即卖方目前有将该财产或处置组转让给买方的意图和能力）在其当前状态下，仅受限于出售该等财产或处置组通常和惯常的条件；
•已启动寻找买家的主动计划和完成出售计划所需的其他行动；
•物业或处置组的出售很可能（即很可能发生），且预期转让有资格在一年内被确认为已完成的出售，但某些例外情况除外；
•物业或处置组正以相对其当前公允价值合理的价格积极进行市场销售；及
•完成该计划所需的行动表明，不太可能对该计划进行重大修改或撤回该计划。
分类为持有待售的物业或处置组按其账面值或公允价值减去估计出售成本后的较低者进行初始计量。就物业或处置组的账面值按其公允价值减估计出售成本的任何初步调整确认减值费用，该期间持有待售标准得到满足。出售物业（处置组）的公允价值减去估计成本后，应在其保持分类为持有待售的每个报告期进行评估。只要一处房产被归类为持有待售，折旧就会停止。
如果出现了以前认为不太可能发生的情况，随后发生了不出售归类为持有待售的财产的决定，则该财产被重新归类为持有和使用。该物业在重新分类时按其（a）在分类为持有待售前的账面值中的较低者计量，并根据如果该物业被持续分类为持有和使用将会确认的任何折旧费用或减值损失或（b）在随后决定不出售之日的公允价值进行调整。任何必要调整的影响反映在决定不出售之日的持续经营收入中。
截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，公司分别记录了总额为3.611亿美元和2.499亿美元的减值费用，与已售房地产和预期持有期发生变化的房地产有关。
资产收购的估值
正如合并财务报表附注1中更详细描述的那样，当公司收购具有就地租赁的房地产物业时，收购成本必须在收购的有形房地产资产“就像空置一样”与任何收购的无形资产之间进行分配。此类无形资产可包括上述（或以下）市场就地租赁和市场就地租赁，其中可包括与吸收期租金相关的机会成本、与获得新租赁相关的直接成本，例如租户改善、租赁佣金和客户关系资产。关于估计物业和无形资产“仿佛空置”价值的要素，包括吸收期、吸收期内占用增加、租户改善金额、租赁佣金百分比等，公司对类似物业类型采用相同的吸收期和占用假设。任何剩余的超额购买价格，然后根据其相对公允价值分配给有形资产和无形资产。可辨认的有形和无形资产，然后进行折旧和摊销。
46
不动产资产折旧及相关无形资产摊销
截至2025年12月31日，该公司在可折旧房地产资产和相关无形资产方面的投资总额约为91亿美元。不动产资产及相关无形资产取得或者投入使用时，必须进行折旧或者摊销。管理层的判断涉及确定采用哪种折旧方法，估计房地产资产的建筑物和改善部分的经济寿命，以及估计购买具有就地租赁的房地产资产时获得的无形资产的价值。
关于建筑部件，在GAAP下有几种折旧方法可用。有些方法在资产的经济寿命早期记录的资产折旧费用相对较多，而在其经济寿命的后期记录的资产折旧费用相对较少。房地产资产折旧直线法是公司遵循的方法，因为管理层认为，这是最准确、最一致地在资产的估计寿命内分配成本的方法。公司根据许多因素为其拥有的财产分配使用寿命，包括财产在获得时的年龄和状况。
收入确认
公司的主要收入来源是来自不可撤销租约的租金收入。在执行租赁时，对租赁条款和条件进行评估，以确定适当的会计分类。截至二零二五年十二月三十一日，除一宗融资租赁外，公司作为出租人的所有租赁均分类为经营租赁。经营租赁在相关租赁期限内按直线法确认，包括向租户提供租金优惠的期间。运营费用回收，包括建筑物特定运营费用的报销，在相关费用发生期间确认为收入。公司一般预计，在租赁开始时很可能会有可收回性。如果租赁开始日后对可收回性的评估发生变化，认为租金收入不大可能发生，则以收付实现制确认租金收入，并在确定不太可能发生收回的期间冲回之前确认的所有无法收回的租金收入。除了根据主题842进行的特定租赁可收回性评估外，公司还可能对其经营租赁应收款组合应用一般准备金（“坏账准备”），作为租金收入的减少。
公司还根据主题606中的指引确认一定的收入，并基于五步模型对与客户的合同产生的收入进行会计处理。公司与主题606相关的主要收入来源涉及停车收入和管理费收入。
衍生工具
套期会计一般规定在衍生工具上确认收益或损失的时间与在公允价值套期中确认归属于被套期风险的被套期资产或负债的公允价值变动或在现金流量套期中确认被套期预测交易的收益影响相匹配。衍生工具的会计核算要求公司在确定衍生工具的性质及其有效性时做出判断，包括关于预测交易发生的可能性的判断。这些判断可能会对我们的合并财务报表产生重大影响。
本公司可能不时订立衍生工具以管理利率风险。当衍生工具发起时，公司将评估其对衍生工具的预期用途，并可能选择套期关系并应用套期会计。根据会计文献的要求，公司将在订立衍生工具之前或同时正式记录所有衍生工具的套期保值关系。
47
项目7a。关于市场风险的定量和定性披露
公司面临债务利率变动形式的市场风险。管理层使用对市场状况的定期监测和分析技术来管理这种风险。
截至2025年12月31日,33亿美元公司的39亿美元的债务账面价值按固定利率计息，不包括利率掉期。
下表提供了有关上述公司某些金融工具对市场状况和利率变化的敏感性的信息。就本分析而言，敏感性是根据基础市场利率假设10%的变化来证明的。
| 对收益和现金流的影响 | ||||||||||||||
| 千美元 | 优秀 本金余额 截至2025年12月31日 |
计算 年度利息 |
假设10% 增加 在市场利率 |
假设10% 减少 在市场利率 |
||||||||||
| 浮动利率债 | ||||||||||||||
| 无担保信贷融资 | $ | 120,000 | $ | 4,524 | $ | (452) | $ | 452 | ||||||
| 2027年到期无抵押定期贷款 | 200,000 | 7,745 | (775) | 775 | ||||||||||
| 2028年到期的无抵押定期贷款 | 300,000 | 11,618 | (1,162) | 1,162 | ||||||||||
| $ | 620,000 | $ | 23,887 | $ | (2,389) | $ | 2,389 | |||||||
该公司有未偿还的利率掉期，以帮助减轻与浮动利率债务相关的风险。截至2025年12月31日，该公司拥有5亿美元of加权平均利率3.6的利率互换5%.有关公司利率掉期的更多信息，请参见综合财务报表附注10。
| 公允价值 | |||||||||||||||||
| 千美元 |
账面价值
截至2025年12月31日1
|
2025年12月31日1
|
假设10% 增加 在市场利率 |
假设10% 减少 在市场利率 |
2024年12月31日 | ||||||||||||
| 固定利率债 | |||||||||||||||||
| 2025年到期的优先票据 | $ | — | $ | — | $ | — | $ | — | $ | 250,605 | |||||||
| 2026年到期的优先票据 | 595,026 | 606,164 | 605,811 | 606,493 | 595,052 | ||||||||||||
| 2027年到期的优先票据 | 492,693 | 506,079 | 505,358 | 506,790 | 494,909 | ||||||||||||
| 2028年到期的优先票据 | 298,653 | 300,739 | 300,160 | 301,308 | 290,349 | ||||||||||||
| 2030年到期的优先票据 | 597,188 | 624,006 | 621,642 | 626,339 | 590,648 | ||||||||||||
| 2030年到期的优先票据 | 297,610 | 274,335 | 273,254 | 275,389 | 258,718 | ||||||||||||
| 2031年到期的优先票据 | 296,866 | 261,216 | 259,950 | 262,451 | 244,270 | ||||||||||||
| 2031年到期的优先票据 | 685,873 | 707,455 | 704,018 | 710,818 | 659,624 | ||||||||||||
| 应付按揭票据 | 28,824 | 28,766 | 28,751 | 28,782 | 44,251 | ||||||||||||
| 固定利率债务总额 | $ | 3,292,733 | $ | 3,308,760 | $ | 3,298,944 | $ | 3,318,370 | $ | 3,428,426 | |||||||
1余额列报扣除折扣和发债成本，包括溢价。所列公允价值基于定义为模型衍生估值的第2级输入值，其中在活跃市场中可观察到重要输入值和重要价值驱动因素。
48
项目8。财务报表和补充数据
独立注册会计师事务所的报告
股东和董事会
Healthcare Realty Trust Incorporated
田纳西州纳什维尔
关于合并财务报表的意见
我们审计了随附的Healthcare Realty Trust Incorporated（“公司”）截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表、截至2025年12月31日止三年期间各年的相关合并经营报表、综合亏损、权益及可赎回非控股权益、现金流量，以及相关附注和财务报表附表（统称“合并财务报表”）。我们认为，合并财务报表按照美国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允地反映了公司于2025年12月31日和2024年12月31日的财务状况，以及截至2025年12月31日止三年期间每年的经营业绩和现金流量。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会（“PCAOB”）的标准，审计了公司截至2025年12月31日的财务报告内部控制，基于在内部控制–综合框架（2013年）由Treadway Commission（“COSO”）发起组织委员会（COSO）发布，我们于2026年2月13日的报告对此发表了无保留意见。
意见依据
这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是在我们审计的基础上对公司的合并财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。
我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计以就合并财务报表是否不存在重大错报获取合理保证，无论是由于错误还是欺诈。
我们的审计包括执行程序以评估合并财务报表的重大错报风险，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关合并财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估合并财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是向审计委员会通报或要求通报的合并财务报表当期审计所产生的事项：（1）涉及对合并财务报表具有重要意义的账目或披露，（2）涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对合并财务报表的意见，作为一个整体，我们也不会通过传达下文的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
房地产减值-公允价值计量
截至2025年12月31日，该公司记录的房地产投资总额净额约为79亿美元。如综合财务报表附注1和6所述，每当发生事件或情况变化表明账面价值可能无法完全收回时，公司都会评估长期资产（包括房地产物业）的潜在减值。当房地产物业预期产生的未折现现金流量低于其账面价值时，该物业被视为不再可收回。当管理层确定房地产物业的账面价值可能无法完全收回时，管理层根据该物业的估计公允价值或估计公允价值减去出售该物业的成本，使用某些假设计量并记录减值费用，其中可能包括（其中包括）收入增长率、贴现率和终端资本化率。截至12月31日止年度，
49
2025年，公司记录的减值费用总额为3.611亿美元，与已完成或计划的处置、持有期变化或其他事件或情况变化有关。
我们将某些减值房地产物业的公允价值计量确定为关键审计事项。需要管理层在计量这些房地产物业的公允价值时做出判断，包括现金流折现模型中使用的收入增长率、贴现率、终端资本化率等假设。由于解决这一问题所需的审计工作的性质和程度，包括所需的专门技能或知识的程度，审计这些要素涉及特别具有挑战性的审计师判断。
我们为处理关键审计事项而执行的主要程序包括利用具有专门技能或知识的估值专业人员，他们协助：
•通过与独立市场数据的比较，评估某些房地产物业的收入增长率的合理性。
•通过对比可比市场成交明细，评估部分楼盘折扣率和终端资本化率的合理性。
/s/BDO USA，P.C。
我们自2005年起担任公司的核数师。
田纳西州纳什维尔
2026年2月13日
50
Healthcare Realty Trust Incorporated
合并资产负债表
以千为单位的金额，每股数据除外
| 物业、厂房及设备 | ||||||||
| 12月31日， | ||||||||
| 2025 | 2024 | |||||||
| 房地产物业 | ||||||||
| 土地 | $ |
|
$ |
|
||||
| 建筑物和装修 |
|
|
||||||
| 租赁无形资产 |
|
|
||||||
| 个人财产 |
|
|
||||||
| 应收融资款投资，净额 |
|
|
||||||
| 融资租赁使用权资产 |
|
|
||||||
| 在建工程 |
|
|
||||||
| 为发展而持有的土地 |
|
|
||||||
| 房地产投资总额 |
|
|
||||||
| 减去累计折旧 | (
|
(
|
||||||
| 房地产投资总额，净额 |
|
|
||||||
| 现金及现金等价物 |
|
|
||||||
| 持有待售资产，净额 |
|
|
||||||
| 经营租赁使用权资产 |
|
|
||||||
| 对未合并合资企业的投资 |
|
|
||||||
| 其他资产，净额 |
|
|
||||||
| 总资产 | $ |
|
$ |
|
||||
| 负债、可赎回非控股权益、股东权益 | ||||||||
| 12月31日， | ||||||||
| 2025 | 2024 | |||||||
| 负债 | ||||||||
| 应付票据及债券 | $ |
|
$ |
|
||||
| 应付账款和应计负债 |
|
|
||||||
| 持有待售物业的负债 |
|
|
||||||
| 经营租赁负债 |
|
|
||||||
| 融资租赁负债 |
|
|
||||||
| 其他负债 |
|
|
||||||
| 负债总额 |
|
|
||||||
| 承付款项和或有事项（见脚注14） |
|
|
||||||
| 可赎回非控股权益 |
|
|
||||||
| 股东权益 | ||||||||
|
优先股，$
|
|
|
||||||
|
普通股，$
|
|
|
||||||
| 额外实收资本 |
|
|
||||||
| 累计其他综合损失 | (
|
(
|
||||||
| 归属于普通股股东的累计净利润 |
|
|
||||||
| 累计累计分红 | (
|
(
|
||||||
| 股东权益合计 |
|
|
||||||
| 非控股权益 |
|
|
||||||
| 总股本 |
|
|
||||||
| 负债总额、可赎回非控股权益、股东权益 | $ |
|
$ |
|
||||
见附注。
51
Healthcare Realty Trust Incorporated
综合业务报表
以千为单位的金额，每股数据除外
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||
| 收入 | |||||||||||
| 租金收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 利息收入 |
|
|
|
||||||||
|
|
|
|
|||||||||
|
|
|
|
|||||||||
| 费用 | |||||||||||
| 物业营运 |
|
|
|
||||||||
| 一般和行政 |
|
|
|
||||||||
| 交易成本 |
|
|
|
||||||||
| 合并相关成本 |
|
|
(
|
||||||||
| 折旧及摊销 |
|
|
|
||||||||
|
|
|
|
|||||||||
| 其他收入（费用） | |||||||||||
| 出售房地产物业及其他资产收益 |
|
|
|
||||||||
| 利息支出 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 债务清偿（损失）收益 | (
|
(
|
|
||||||||
| 不动产减值及信用损失准备 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 商誉减值 |
|
(
|
|
||||||||
| 来自未合并合资企业的股权损失 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 利息及其他（费用）收入，净额 | (
|
(
|
|
||||||||
| (
|
(
|
(
|
|||||||||
| 净亏损 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 归属于非控股权益的净亏损 |
|
|
|
||||||||
| 归属于普通股股东的净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||
| 每股普通股基本收益 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||
| 每股普通股摊薄收益 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||
| 加权平均已发行普通股-基本 |
|
|
|
||||||||
| 加权平均已发行普通股-稀释 |
|
|
|
||||||||
见附注。
52
Healthcare Realty Trust Incorporated
综合亏损综合报表
金额以千为单位
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||
| 净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||
| 其他综合损失 | |||||||||||
| 利率互换 | |||||||||||
| 计入净收入（利息支出）的损失（收益）的重新分类调整 |
|
(
|
(
|
||||||||
| 利率互换期间产生的（亏损）收益 | (
|
|
|
||||||||
| 期内产生的利率掉期结算（亏损）收益 | (
|
|
|
||||||||
| (
|
|
(
|
|||||||||
| 综合损失 | (
|
(
|
(
|
||||||||
|
减：归属于非控股权益的综合亏损
|
|
|
|
||||||||
| 归属于普通股股东的综合亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||
见附注。
53
Healthcare Realty Trust Incorporated
合并权益及可赎回非控股权益报表
以千为单位的金额，每股数据除外
| 共同 股票 |
额外 实缴 资本 |
累计 其他 综合 收入（亏损） |
累计 净收入 |
累计 股息 |
合计 股东' 股权 |
非- 控制 利益 |
合计 股权 |
可赎回非控股权益 | |||||||||||||||||||||
| 2022年12月31日余额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 发行股票，扣除成本 | — |
|
— | — | — |
|
— |
|
— | ||||||||||||||||||||
| 普通股赎回 | (
|
(
|
— | — | — | (
|
— | (
|
— | ||||||||||||||||||||
| OP单位转换为普通股 |
|
|
— | — | — |
|
(
|
— | — | ||||||||||||||||||||
| 股份补偿 |
|
|
— | — | — |
|
— |
|
— | ||||||||||||||||||||
| 净亏损 | — | — | — | (
|
— | (
|
(
|
(
|
— | ||||||||||||||||||||
| 计入净收入的收益的重新分类调整（利息支出） | — | — | (
|
— | — | (
|
(
|
(
|
— | ||||||||||||||||||||
| 利率互换和国债锁定收益 | — | — |
|
— | — |
|
|
|
— | ||||||||||||||||||||
| 来自可赎回非控股权益的贡献 | — | — | — | — | — | — | — | — |
|
||||||||||||||||||||
| 可赎回非控股权益赎回价值调整 | — | — | — | — | — | — | — | — | (
|
||||||||||||||||||||
|
普通股股东的股息
($
|
— | — | — | — | (
|
(
|
(
|
(
|
— | ||||||||||||||||||||
| 2023年12月31日余额 |
|
|
(
|
|
(
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 发行股票，扣除成本 | — |
|
— | — | — |
|
— |
|
— | ||||||||||||||||||||
| 普通股赎回 | (
|
(
|
— | — | — | (
|
— | (
|
— | ||||||||||||||||||||
| OP单位转换为普通股 |
|
|
— | — | — |
|
(
|
— | — | ||||||||||||||||||||
| 股份补偿 |
|
|
— | — | — |
|
— |
|
— | ||||||||||||||||||||
| 普通股回购 | (
|
(
|
— | — | — | (
|
— | (
|
— | ||||||||||||||||||||
| 赎回非控股权益 | — | — | — | — | — | — | (
|
(
|
— | ||||||||||||||||||||
| 净（亏损）收益 | — | — | — | (
|
— | (
|
(
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 计入净收入的收益的重新分类调整（利息支出） | — | — | (
|
— | — | (
|
(
|
(
|
— | ||||||||||||||||||||
| 利率互换期间产生的收益 | — | — |
|
— | — |
|
|
|
— | ||||||||||||||||||||
| 来自可赎回非控股权益的贡献 | — | — | — | — | — | — | — | — |
|
||||||||||||||||||||
| 可赎回非控股权益赎回价值调整 | — | (
|
— | — | — | (
|
— | (
|
|
||||||||||||||||||||
|
普通股股东的股息
($
|
— | — | — | — | (
|
(
|
(
|
(
|
— | ||||||||||||||||||||
| 2024年12月31日余额 |
|
|
(
|
|
(
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 普通股赎回 | (
|
(
|
— | — | — | (
|
— | (
|
— | ||||||||||||||||||||
| OP单位转换为普通股 |
|
|
— | — | — |
|
(
|
— | — | ||||||||||||||||||||
| 股份补偿 |
|
|
— | — | — |
|
— |
|
— | ||||||||||||||||||||
| 赎回非控股权益 | — | — | — | — | — | — | (834) | (
|
— | ||||||||||||||||||||
| 净（亏损）收益 | — | — | — | (
|
— | (
|
(
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
54
| 计入净收入的损失的重新分类调整（利息支出） | — | — |
|
— | — |
|
|
|
— | ||||||||||||||||||||
| 利率掉期期间产生的亏损 | — | — | (
|
— | — | (
|
(
|
(
|
— | ||||||||||||||||||||
| 可赎回非控股权益赎回价值调整 | — |
|
— | — | — |
|
— |
|
(
|
||||||||||||||||||||
|
对普通股股东的股息和对非控股权益持有人的分配（$
|
— | — | — | — | (
|
(
|
(
|
(
|
— | ||||||||||||||||||||
| 2025年12月31日余额 | $ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
见附注。
55
Healthcare Realty Trust Incorporated
合并现金流量表
金额以千为单位
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 经营活动 | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||
| 净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||
| 调整净亏损与经营活动提供的现金净额： | |||||||||||
| 折旧及摊销 |
|
|
|
||||||||
| 其他摊销 |
|
|
|
||||||||
| 股份补偿 |
|
|
|
||||||||
| 直线应收租金摊销（出租人） | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 经营租赁直线租金摊销（承租人） |
|
|
|
||||||||
| 衍生工具亏损 |
|
|
|
||||||||
| 出售房地产物业及其他资产收益 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 债务清偿损失（收益） |
|
|
(
|
||||||||
| 不动产减值及信用损失准备 |
|
|
|
||||||||
| 商誉减值 |
|
|
|
||||||||
| 来自未合并合资企业的股权损失 |
|
|
|
||||||||
| 来自未合并合资企业的分配 |
|
|
|
||||||||
| 应收融资款和房地产应收票据的非现金利息 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 经营性资产负债变动情况： | |||||||||||
| 其他资产，包括使用权资产 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 应付账款和应计负债 | (
|
|
(
|
||||||||
| 其他负债 | (
|
|
|
||||||||
| 经营活动所产生的现金净额 |
|
|
|
||||||||
| 投资活动 | |||||||||||
| 收购房地产 | (
|
|
(
|
||||||||
| 房地产开发 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 额外的长期资产 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 抵押贷款和应收票据的融资 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 对未合并合资企业的投资 | (
|
|
(
|
||||||||
| 应收融资投资 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 出售房地产物业的收益和额外的长期资产 |
|
|
|
||||||||
| 来自可赎回非控股权益的贡献 |
|
|
|
||||||||
| 保险追偿收益 |
|
|
|
||||||||
| 应收票据还款收益 |
|
|
|
||||||||
| 投资活动提供的现金净额 |
|
|
|
||||||||
| 融资活动 | |||||||||||
| 无担保信贷融资借款 |
|
|
|
||||||||
| 偿还无担保信贷融资 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 偿还定期贷款 | (
|
(
|
|
||||||||
| 应付票据及债券的偿还 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 支付的股息 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 发行普通股所得款项净额 |
|
|
|
||||||||
| 普通股赎回 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 普通股回购 |
|
(
|
|
||||||||
| 向非控股权益持有人分派 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 赎回非控股权益 | (
|
(
|
|
||||||||
| 利率互换的结算 | (
|
|
|
||||||||
| 发债和承担成本 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 就融资租赁作出的付款 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 筹资活动使用的现金净额 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 现金及现金等价物（减少）增加额 | (
|
|
(
|
||||||||
| 现金及现金等价物期初现金 |
|
|
|
||||||||
| 期末现金及现金等价物 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
Healthcare Realty Trust Incorporated
合并现金流量表，续。
金额以千为单位
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 补充现金流信息 | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||
| 已付利息 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 与购置不动产有关的假定应付抵押票据，净额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 建造、租户改善和其他资本化成本的应计发票 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 资本化利息 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 与出售房地产有关的应收抵押票据 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 出售房地产的非控股权益 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 房地产物业对未合并合营公司的贡献 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
见附注。
56
合并财务报表附注
1.
重要会计政策摘要
业务概况
该公司的结构是一个伞式合伙REIT，根据该基金，其几乎所有业务都通过运营合伙企业Healthcare Realty Holdings，L.P.进行。（the“OP”），其日常管理由公司独家控制。截至2025年12月31日，公司拥有ed
98.6
%OP的已发行和未偿还单位（“OP单位”），其他投资者拥有剩余的
1.4
%的OP单位。
公司合并财务报表的这些附注中任何对平方英尺、物业数量或占用百分比的提及，以及从这些价值得出的任何金额，均不在我们独立注册会计师事务所的审计范围内。
合并原则
公司的合并财务报表包括公司、全资子公司以及公司控制经营活动的合营企业和合伙企业的账目。GAAP要求公司确定通过投票权以外的方式实现控制权的实体，并确定哪个商业企业是可变利益实体（“VIE”）的主要受益人。ASC主题810广义上将VIE定义为：其中（i）作为一个群体的股权投资者（如果有的话）缺乏通过投票权或类似权利来指导该实体对该实体的经济绩效产生最重大影响的活动的权力，或者（ii）存在风险的股权投资在没有额外次级财务支持的情况下不足以为该实体的活动提供资金的实体。公司将VIE的主要受益人确定为同时具有以下两个特征的企业：（i）有权指导对实体经济绩效影响最大的VIE活动，以及（ii）有义务吸收VIE可能对实体具有重大意义的损失或收益。当公司确定其为VIE的主要受益人时，公司将合并其对VIE的投资，任何少数股东权益在随附的合并财务报表中反映为非控制性权益或可赎回的非控制性权益。
公司可能会在后续事件发生时改变其对VIE的原始评估，例如合同安排的修改会影响实体的风险股权投资的特征或充分性，主要受益人持有的全部或部分权益的处置，或影响对经济绩效影响最大的VIE指导活动的权力的事实和情况的变化。公司持续进行这一分析。
对于未确定为VIE的财产持有实体，公司将其拥有的此类实体合并
100
%的股权或拥有控股财务权益，证明拥有多数表决权权益。所有公司间余额和交易在合并中消除。对于公司拥有少于
100
%的股权，如果公司有直接或间接的能力根据各自实体的所有权协议条款控制实体的活动，则公司将合并该实体。
OP是
98.6
%由公司拥有。经营合伙单位（“OP单位”）的持有人被视为OP的非控股权益持有人，其所有权权益在随附的综合资产负债表中反映为权益。此外，OP的部分收益和亏损分配给非控股
57
合并财务报表附注，续。
截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司已
two
和
三个
分别为OP之外的合并VIE，包括公司作为VIE主要受益人的合资投资，其基础是运营控制权和收取剩余回报的权利或吸收合资公司产生的损失的义务相结合。
因此，这些合资企业已被合并，下表汇总了截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并VIE资产负债表，不包括OP：
| 12月31日， | ||||||||
| （千美元） | 2025 | 2024 | ||||||
| 资产： | ||||||||
|
房地产投资总额，净额
|
$ |
|
$ |
|
||||
| 现金及现金等价物 |
|
|
||||||
|
其他资产，净额
|
|
|
||||||
|
总资产
|
$ |
|
$ |
|
||||
|
负债：
|
||||||||
|
应付票据及债券
|
$ |
|
$ |
|
||||
| 应付账款和应计负债 |
|
|
||||||
| 其他负债 |
|
|
||||||
|
负债总额
|
$ |
|
$ |
|
||||
截至2025年12月31日，公司已
三个
未合并VIE由
two
应收票据和
一
合资。公司没有权力或经济利益单独指导这些VIE的活动，因此确定公司不是主要受益人。因此，公司占
two
按摊余成本应收票据及权益法下的合营安排。
有关公司未合并VIE的更多信息，请参见下文：
| （千美元）起源日期 | 位置 | 消息来源 | 携带量 | 最大损失风险 | ||||||||||
| 2022 |
德州1
|
权益法 | $ |
|
$ |
|
||||||||
| 2024 |
德州2
|
应收票据 | $ |
|
$ |
|
||||||||
| 2024 |
德州2
|
应收票据 | $ |
|
$ |
|
||||||||
1包括对
七个
属性。
2公司向卖方提供融资，并就物业处置订立抵押贷款及夹层贷款。
合并财务报表中估计数的使用
根据美利坚合众国普遍接受的会计原则编制综合财务报表要求管理层作出影响综合财务报表及附注中报告的金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计和假设不同。管理层就收入确认、购买价格作出重大估计
58
合并财务报表附注，续。
用于记录房地产投资、减值、租户应收款项的可收回性以及公允价值计量的分配（如适用）。
重新分类
分部报告
房地产物业
在2025年和2024年期间，公司消除了累计折旧约$
220.8
百万美元
112.3
百万，分别为最初记录为某些房地产收购的组成部分的完全摊销的房地产无形资产。2025年和2024年期间，约$
2.5
百万美元
3.0
百万已完全折旧的租户和不再使用的资本改进从累计折旧中消除。
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止三个年度的不动产折旧费用为$
451.9
百万，$
507.1
百万美元
518.6
分别为百万。
截至2025年12月31日已到位不动产资产的折旧和摊销，在资产预计使用寿命内按直线法计提：
| 土地改良 |
|
||||
| 建筑物和装修 |
|
||||
| 租赁无形资产（含地租无形资产） |
|
||||
| 个人财产 |
|
||||
公司将直接成本，包括建设成本和专业服务等成本，以及与房地产资产的开发和建设相关的间接成本，包括资本化的利息和间接费用资本化，同时正在进行实质性活动，以使资产为其预期用途做好准备。资本化利息成本采用公司无担保债务加权平均利率或项目特定债务利率（如适用）计算。公司继续将物业中未占用空间的利息资本化，在该空间准备好供其预定使用后长达一年，届时利息的资本化必须停止。
资产减值
每当发生事件或情况变化表明账面价值可能无法完全收回时，公司会评估可识别、使用寿命有限、无形资产和长期资产（包括不动产）的减值可能性。减值指标可能包括一项资产相对于历史或预期经营业绩的显着表现不佳；公司对资产的使用或其整体业务的战略发生重大变化；计划在某项资产的使用寿命结束之前出售该资产；某项物业的很大一部分租约到期；或对公司或其租户而言重大的负面经济趋势或负面行业趋势。此外，公司审查可能的减值，那些受购买选择权约束的资产
59
合并财务报表附注，续。
收购有就地租赁的房地产物业
公司收购的房地产物业通常不符合业务定义，作为资产收购入账。收购租赁到位的房地产物业按成本入账，按相对公允价值进行分配。在收购具有就地租赁的建筑物时，收购成本必须根据其估计的公允价值在有形房地产资产“如同空置”和与就地租赁相关的无形房地产资产之间进行分配。土地公允价值是通过对可比交易和其他相关数据的评估来估计的。
公司考虑是否有任何就地租赁租金高于或低于市场。一项资产（如果实际出租率高于市场）或一项负债（如果实际出租率低于市场），计算和记录的金额等于未来现金流量的现值，该现值代表实际出租率与估计的市场利率之间的差额。如果就地租赁被确定为低于市场租金，公司还将评估与该租赁相关的任何续租选择，以确定无形资产是否应包括这些期间。与高于或低于市场的就地租赁无形资产相关的价值在收购时在租赁的剩余期限内摊销至公司作为出租人的租金收入和公司作为承租人的物业运营费用。
该公司还估计了一个吸收期，该吸收期可能因物业而异，假设该建筑物是空置的，并且必须出租到收购时的实际占用水平。在该吸收期间，业主将产生直接成本，例如租户改善，并将遭受租金收入损失。同样，业主将获得一项可计量的资产，因为假设建筑物空置，某些固定成本将被避免，因为实际的就地承租人将在吸收期间通过费用偿还偿还固定成本的某一部分。
这些资产（高于或低于市场的租赁、租户改善、避免的租赁成本、租金收入损失以及通过就地承租人补偿收回的费用）以等于估计未来现金流量现值的金额进行估计和记录。实际购买价格根据上述各项相对资产公允价值进行分配。
购买价格中的建筑物和租户改善部分在建筑物的估计可使用年限或就地租赁的加权平均剩余期限内折旧。市场上的就地租赁无形资产在租赁的加权平均剩余期限内摊销为折旧和摊销费用，客户关系资产按每项收购适用的条款摊销为折旧和摊销费用。通过企业合并记录的任何商誉将至少每年进行一次减值审查，并且不进行摊销。
有关公司无形资产的更多详情，请参见附注8。
公允价值计量
公允价值的定义是，在市场参与者之间的有序交易中，出售资产所收到的价格，或转移负债所支付的价格。在计算公允价值时，公司必须最大限度地使用可观察的市场输入值，尽量减少使用不可观察的市场输入值，并以概述的层次结构形式披露此类公允价值计量的细节。
60
合并财务报表附注，续。
定义了估值技术的层次结构，以确定公允价值计量的输入值在市场中被认为是可观察的还是不可观察的。可观察的投入反映了从独立来源获得的市场数据，而不可观察的投入则反映了公司的市场假设。这种层次结构要求在可获得时使用可观察的市场数据。这些投入产生了以下公允价值层次结构：
•1级–活跃市场中相同工具的报价；
•2级–活跃市场中类似工具的报价，不活跃市场中相同或类似工具的报价，以及在活跃市场中可观察到重要投入和重要价值驱动因素的模型衍生估值；和
•3级–源自一项或多项重要输入或重要价值驱动因素不可观察的估值技术的公允价值计量。
衍生金融工具公允价值
现金、现金等价物和受限制现金
现金及现金等价物包括购买时原到期日为三个月及以下的短期投资。受限制现金包括与出售某些房地产物业的收益有关的托管现金。公司没有有截至2025年12月31日或2024年12月31日止年度的任何受限制现金。
现金和现金等价物存放在银行账户和隔夜投资中。该公司在大型金融机构的银行存款金额经常超过联邦保险限额。本公司在该等帐目中并无出现任何亏损。
无形资产
或有负债
公司不时可能会因法律程序及类似事项而产生或有亏损。此外，虽然公司就其每项财产维持全面责任和财产保险，但公司可能会面临与未投保或未投保损害有关的意外损失。
公司持续监控任何可能产生或有负债的事项，管理层每季度审查公司与每一项相关的准备金和应计项目，并根据可用信息的变化酌情调整拨备。或有事项负债首先在确定损失既可能发生又可以合理估计时入账。有关或有损失风险的估计变动在发生期间反映为对相关负债的调整。
61
合并财务报表附注，续。
由于估计或有负债所固有的不确定性，公司的或有损失拨备可能在近期内发生重大变化。如果除已确认的金额外，任何重大损失至少是合理可能的，则这些金额将在综合财务报表附注中披露。
股份补偿
累计其他综合（亏损）收益
与客户订立合约的收入（专题606）
公司根据主题606的核心原则确认一定的收入。这要求一个实体确认收入，以描述向客户转让承诺的商品或服务的金额，该金额反映了该实体预期有权获得以换取这些商品或服务的对价。租赁收入不在主题606范围内。为实现核心原则，公司应用指导意见中规定的五步走模式。
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 以千为单位 | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||
| 收入类型 | |||||||||||
| 停车收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
|
管理费收入/其他1
|
|
|
|
||||||||
| $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||
公司在主题606项下核算的两大类收入，均在履行履约义务时核算。为这些项目中的每一项确定的履约义务随着时间的推移而得到满足，公司根据这一原则每月确认收入。在大多数情况下，收益是按月到期支付的。公司应收账款余额为$
2.4
百万，$
1.9
百万美元
1.9
分别截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的百万。
管理费收入包括向第三方提供的物业管理服务以及公司未合并的合营企业中的某些物业，一般是根据当月租户应收款项的现金收款百分比或每平方英尺的规定金额按月计算、应计和计费。管理费收入还包括就其某些未合并的合资企业的资产管理服务向公司支付的金额。公司管理自有物业的内部管理费收入在合并中予以抵销。
62
合并财务报表附注，续。
租金收入
与不可撤销经营租赁相关的租金收入按直线法确认为在租赁协议有效期内赚取。本公司的租赁协议一般包括根据消费者价格指数（“CPI”）规定的年度涨幅或涨幅的条款。多租户办公室租赁安排下物业的租金收入和单租户租赁安排物业的租金收入计入公司综合经营报表的租金收入。对于出租人，该标准要求出租人将租赁分类为销售型、直接融资型或经营性。租赁被视为将标的资产控制权转让给承租人的，将作为出售处理。如果在没有控制权转移的情况下传递了风险和回报，租赁将被归类为直接融资。否则，该租赁按经营租赁处理。
非租赁部分，例如公共区域维护，一般在主题606下核算，并与租赁付款分开。然而，公司选择了出租人的实际权宜之计，允许公司在满足某些条件时不分离这些组件。合并后的部分根据会计准则编纂，主题842进行会计处理。
租金收入构成如下：
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 以千为单位 | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||
| 物业经营收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 直线租金 |
|
|
|
||||||||
| 租金收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
联邦所得税
该公司认为其有资格作为REIT征税，并打算在任何时候继续根据《国内税收法》第856至860条作为REIT的资格。公司须至少派发
90
年%其房地产投资信托应纳税所得额给其股东并满足其他条件继续符合房地产投资信托资格。作为一家房地产投资信托基金，公司分配给股东的净收入一般无需缴纳联邦所得税，但可能需要缴纳一定的州和地方税费。进一步讨论见附注15。
如果公司在任何纳税年度未能获得REIT资格，则其应税收入将被征收美国联邦所得税，并且在资格丧失的年度之后的四年内将不被允许有资格作为REIT被用于美国联邦所得税目的，除非IRS根据某些法定条款授予其减免。此类事件可能对其业务、财务状况、经营业绩以及可用于向其股东分配股息的净现金产生重大不利影响。
该公司基本上通过OP开展所有业务。作为合伙企业，OP一般不承担联邦所得税。来自OP运营的收入和损失包含在其合伙人的纳税申报表中，包括公司，这些合伙人负责报告其在合伙企业收入和损失中的可分配份额。因此，在随附的综合财务报表中并无计提所得税拨备。
公司在综合财务报表中将与不确定的税务状况（如果有的话）相关的利息和罚款分类为一般和管理费用的组成部分。
无
这些金额在截至2025年12月31日的三年内确认。
2022年、2023年、2024年和2025年的联邦纳税申报表目前需要接受税务机关的审查。
63
合并财务报表附注，续。
州所得税
销售和使用税
公司必须根据向位于这些州的物业的租户收取的租金向某些州税务机关缴纳销售税和使用税。公司一般由租户偿还这些税款。公司在公司的综合运营报表中将支付给税务机关的款项和租户随后的补偿按净额计入租金收入。
持有待售资产
每股收益
公司采用两类法计算每股普通股净收益。每股普通股收益的计算方法是考虑以股份为基础的支付奖励，其中包含不可没收的股息或股息等价物权利作为参与证券。未分配收益（超过股息支付的超额净收入）按比例分配给普通股股东和限制性股东。未分配亏损（超过净收益的股息）不分配给限制性股东，因为他们没有分担亏损的合同义务。适用于受限制股东的未分配亏损金额分配给普通股股东。
可赎回非控股权益
64
合并财务报表附注，续。
租赁投资-应收融资款，净额
| （千美元）起源日期 | 位置 | 息率 | 截至2025年12月31日的账面价值 | 截至2024年12月31日的账面价值 | ||||||||||
| 2021年5月 | Poway，加利福尼亚州 |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||
| 2021年11月 | 俄亥俄州哥伦布市 |
|
|
|
||||||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||||||||
应收不动产票据
| （千美元） | 起源 | 成熟度 | 规定利率 | 最高贷款承诺 | 截至 2025年12月31日 |
应收利息（其他资产） | 信贷损失准备金 | 公允价值折扣和费用 | 截至2025年12月31日的账面价值 | ||||||||||||||||||||
| 夹层贷款 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 亚利桑那州 | 12/21/2023 | 12/20/2026 |
|
% | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||
| 德州 | 10/03/2024 | 10/02/2029 |
|
% |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
|
威斯康辛州1
|
3/20/2025 | 3/19/2030 |
|
% |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
|
抵押贷款2
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 加州 | 3/30/2023 | 3/29/2026 |
|
% |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 佛罗里达州 | 12/28/2023 | 12/28/2026 |
|
% |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 德州 | 10/03/2024 | 10/02/2029 |
|
% |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
|
德州3
|
3/20/2025 | 3/19/2030 |
|
% |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
|
德州4
|
12/30/2025 | 12/31/2026 |
|
% |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||
1到期未偿本息。
2不包括公司收到的抵押贷款$
14.9
百万美元兑
31.2
百万贷款余额并全额保留剩余的$
16.8
百万。贷款由个人提供担保，公司在寻求就担保进行催收时，无法保证任何追回。
32025年3月，公司向卖方提供融资$
5.4
与出售德克萨斯州休斯顿一处房地产有关的百万美元。
信贷损失准备金
根据ASC主题326，金融工具-信用损失，公司采用了一项政策，即在符合TERM326下处理条件的贷款开始时对当前预期信用损失进行评估。公司采用违约概率法估计当前预期信用损失，并按季度评估借款人的流动性和信誉，以确定是否有必要对开始时确认的未来预期损失进行任何更新。该公司的评估考虑了行业和经济状况、信用增级、流动性等因素。信贷备抵的确定是基于对所有未偿还贷款的季度评估，包括一般经济状况和贷款付款的估计可收回性。公司结合信用质量评估应收贷款可收回性
65
合并财务报表附注，续。
指标，包括但不限于付款状况、历史贷款冲销、借款人和担保人的财务实力，以及基础抵押品的性质、程度和价值。当根据当前信息和事件，公司很可能无法根据贷款协议的合同条款如期收回所有到期款项时，贷款被视为信用质量恶化。对认定为信用质量恶化的贷款，按个人情况确定信用损失金额。可能需要将其置于非应计状态。与这一定义一致，所有处于非应计状态的贷款均被视为信用质量恶化。在情况改善和可收回性风险降低的情况下，贷款可能会回到收益应计状态。当一笔贷款处于非应计状态时，任何现金收入都将用于未偿本金余额。
2025年，公司确定其一笔应收抵押票据的信用损失风险已不再遥远，计提信用损失准备金为$
1.6
百万，随后被注销。截至2025年12月31日，公司已不存在与本次借款相关的头寸。
2024年，公司确定津贴$
46.8
需要百万
two
夹层贷款，以覆盖这些贷款的全部账面金额。2024年第四季度，标的项目出售，公司获得$
4.0
百万作为其夹层贷款权益的对价。
此外，公司于2024年确定信用损失风险上
一
的应收抵押票据不再遥远，并记录了信用损失准备金$
16.8
百万，包括$
0.5
百万应计利息。公司利用第1级公允价值层级，其中包括关于抵押贷款基础抵押品的已执行买卖协议，来确定信用损失准备金的金额。
下表汇总了公司应收房地产票据信用损失备抵情况：
| 千美元 | 截至2025年12月31日止十二个月 | 截至2024年12月31日止十二个月 | ||||||
| 信用损失备抵，期初 | $ |
|
$ |
|
||||
| 信用损失准备金 |
|
|
||||||
| 复苏 |
|
(
|
||||||
| 核销 | (
|
(
|
||||||
| 信贷损失备抵，期末 | $ |
|
$ |
|
||||
利息收入
租赁融资应收款项收入
公司将相关收益确认自
two
融资应收账款总额$
8.0
百万，$
8.4
百万美元
8.3
百万元，分别为截至2025年、2024年及2023年12月31日止年度，基于适用租赁条款的推算利率。因此，在任何特定期间从融资应收款项中确认的利息将不等于该期间从租赁协议中获得的现金付款。
就订立融资应收款项而产生的收购成本被视为贷款发起费用。这些成本与应收融资分类，计入净投资余额。这些金额的摊销将被确认为租赁期限内利息收入的减少。
房地产应收票据收入
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司确认利息收入$
6.3
百万，$
8.0
百万美元
8.8
万，分别与房地产应收票据相关。公司按权责发生制确认利息收入，除非公司确定合同金额的可收回性没有得到合理保证，此时票据被置于非权责发生制状态。截至2025年12月31日，公司不存在任何非应计状态的借款。
新会计公告
2024年11月4日，FASB发布了ASU 2024-03，损益表费用分类，这将要求实体在与损益表正面的某些费用标题相关的财务报表附注中提供更详细的信息。ASU旨在提高透明度，并向投资者提供有关损益表表面报告的费用性质的更详细信息。新准则并未改变损益表正面费用列报的要求。
66
合并财务报表附注，续。
根据这一ASU，如果实体包括以下任何费用类别：购买库存、员工薪酬、折旧、无形资产摊销以及折旧或损耗，则实体必须以表格形式对损益表正面显示的费用标题进行分类——不包括权益法投资的收益或损失。对于每个相关费用标题中的任何剩余项目，实体必须提供这些费用性质的定性描述。新的ASU在2026年12月15日之后开始的年度报告期间和2027年12月15日之后开始的中期报告期间生效。允许提前收养。公司正在评估采用这一ASU对其合并财务报表的影响，遵守这些新的披露要求将从公司截至2027年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告开始。
2025年11月25日，FASB发布了ASU 2025-09，衍生品和套期保值（主题815）：套期会计的改进，其中对ASC 815中套期会计指南的某些方面进行了修订。此次更新改进了套期会计在以下领域的应用；（i）现金流量套期的类似风险评估，（ii）自选利率债务的套期利息支付，（iii）非金融预测交易的现金流量套期，（iv）作为套期工具的净书面期权，以及（v）在衡量套期有效性方面提供了额外的灵活性。
该标准对2026年12月15日之后开始的财政年度有效，包括这些财政年度内的过渡期。允许提前收养并前瞻性地适用。公司目前正在评估采用该ASU可能对其合并财务报表产生的影响。
2025年12月8日，FASB发布ASU 2025-11，临时报告（主题270）：窄范围改进，以明确当前的中期报告要求和ASC 270的适用性。新指南创建了公认会计原则要求的中期披露的综合清单，并纳入了一项披露原则，该原则要求在自上一个年度报告期以来发生对实体产生重大影响的事件或变化的中期期间进行披露。根据这一新本金可能需要披露的一些例子包括：（i）会计原则或估计，（ii）长期合同的状况，（iii）资本化，例如新的借款或融资修改，以及（iv）业务合并或处置导致的报告实体。
67
合并财务报表附注，续。
2.
物业投资
该公司投资于遍布美国各地的医疗保健相关物业。该公司提供管理、租赁、开发和再开发服务，以及用于建设新设施以及收购现有物业的资本。
下表汇总了公司于2025年12月31日的合并投资。
| 千美元 | 物业数目 | 土地 | 建筑物和改进 | 租赁无形资产 | 个人财产 | 合计 | 累计折旧 | ||||||||||||||||
| 德克萨斯州达拉斯 |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
||||||||||
| 华盛顿州西雅图 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 德克萨斯州休斯顿 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州夏洛特 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 亚利桑那州凤凰城 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 科罗拉多州丹佛市 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州罗利 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 田纳西州纳什维尔 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 马萨诸塞州波士顿 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 佛罗里达州坦帕 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 印第安纳波利斯，IN |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 加利福尼亚州洛杉矶 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 纽约州纽约 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 佛罗里达州迈阿密 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 华盛顿特区 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 加利福尼亚州旧金山 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 佛罗里达州奥兰多 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 康涅狄格州哈特福德 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 其他（32个市场） |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
(
|
|||||||||||||||||
| 应收融资款投资，净额 |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||
| 融资租赁使用权资产 |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||
| 为发展而持有的土地 |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||
| 企业财产 |
|
|
|
|
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 房地产投资总额 |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
||||||||||
3.
租约
ASC 842下的出租人会计
该公司的物业一般根据不可撤销的定期经营租约出租，到期日至2052年。一些租约为租户提供固定的续租条款，而另一些租约则有市场续租条款。有些租赁为承租人在租赁期内提供了购买租赁物的选择权或优先购买权。公司单租户净租赁一般要求承租人支付最低租金以及与租赁物业相关的所有税费（包括物业税）、保险、维护和其他运营成本。
该公司的租约通常有自动扶梯，这些自动扶梯要么基于规定的百分比，要么基于CPI等指数。此外，公司大部分租赁包含非租赁部分，例如作为额外租金偿还运营费用，或将预期运营费用的偿还作为租赁付款的一部分。公司采用了将租赁和非租赁部分合并的会计政策。租用自动扶梯
68
合并财务报表附注，续。
基于指数和不计入租赁费率的运营费用报销被视为可变租赁付款。可变款项在赚取的期间内确认。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度确认的公司经营租赁的租赁收入为$
1.1
十亿，$
1.2
十亿美元
1.3
分别为十亿。
截至2025年12月31日，不可撤销经营租赁项下的未来最低租赁付款（不包括任何偿还）如下：
| 以千为单位 | |||||
| 2026 | $ |
|
|||
| 2027 |
|
||||
| 2028 |
|
||||
| 2029 |
|
||||
| 2030 |
|
||||
| 2031年及之后 |
|
||||
| $ |
|
||||
收入集中度
该公司的房地产投资组合出租给多元化的租户群体。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司没有任何客户占公司收入的10%或以上。
购买期权条款
公司的某些租约包含购买选择权条款。条款因协议而异，但一般允许承租人以公允市场价值或等于公司投资总额的金额购买协议涵盖的财产。公司预计，其购买期权的购买价格将高于其在承租人潜在行使时对物业的净投资。该公司的投资总额约为$
55.7
百万在
三个
截至2025年12月31日受可行使购买选择权约束的房地产物业。
ASC 842下的承租人会计
截至2025年12月31日，公司作为承租人根据主要由公司地面租赁组成的经营租赁协议承担义务。经评估并作为租赁处理的合同，是指在一段时间内转让对已识别资产使用控制权以换取对价的合同。ASC 842要求根据未来现金流总额记录这些租赁，并使用租赁中的隐含利率进行贴现，或者，如果不是很容易确定，则根据承租人的增量借款利率，公司利用与公司信用状况和租赁相应期限相似的市场投入来记录该利率。截至2025年12月31日，公司已
168
房产总计
12.4
根据地面租赁持有的百万平方英尺。部分地租包括固定租金续租条款，其他则有市场租金续租条款。地面租约的初始条款通常为
40
到
99
有效期至2119年的年份。任何与公司地面租赁相关的租金上涨通常要么说明，要么基于CPI。该公司曾
60
截至2025年12月31日的预付地租。计入经营租赁使用权资产的预付租金摊销约为$
1.4
百万，$
1.4
百万美元
1.3
分别截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的百万。
69
合并财务报表附注，续。
公司未来的租赁付款（主要用于其
108
非预付地面租赁）截至2025年12月31日的情况如下：
| 以千为单位 | 运营中 | 融资 | ||||||
| 2026 | $ |
|
$ |
|
||||
| 2027 |
|
|
||||||
| 2028 |
|
|
||||||
| 2029 |
|
|
||||||
| 2030 |
|
|
||||||
| 2031年及之后 |
|
|
||||||
| 未贴现租赁付款总额 | $ |
|
$ |
|
||||
| 折扣 | (
|
(
|
||||||
| 租赁负债 | $ |
|
$ |
|
||||
下表提供了公司截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的总租赁费用详情：
| 截至12月31日止年度 | ||||||||
| 以千为单位 | 2025 | 2024 | ||||||
| 经营租赁成本 | ||||||||
| 经营租赁费用 | $ |
|
$ |
|
||||
| 可变租赁费用 |
|
|
||||||
| 融资租赁成本 | ||||||||
| 使用权资产摊销 |
|
|
||||||
| 租赁负债利息 |
|
|
||||||
| 租赁费用总额 | $ |
|
$ |
|
||||
| 其他信息 | ||||||||
| 与经营租赁相关的经营现金流出 | $ |
|
$ |
|
||||
| 与融资租赁相关的经营现金流出 | $ |
|
$ |
|
||||
| 与融资租赁相关的融资现金流出 | $ |
|
$ |
|
||||
| 取得的使用权资产换取新的经营租赁负债 | $ |
|
$ |
|
||||
| 加权-平均剩余租期（不包括续租选择权）-经营租赁 |
|
|
||||||
| 加权-平均剩余租期（不含续租选择权）-融资租赁 |
|
|
||||||
| 加权-平均折现率-经营租赁 |
|
% |
|
% | ||||
| 加权-平均折现率-融资租赁 |
|
% |
|
% | ||||
4.
收购、处置和抵押偿还
收购活动
截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，公司没有房地产收购活动。
未合并的合资企业
截至2025年12月31日，公司拥有加权平均所有权权益约
30
%在
61
不动产，不包括持有待售资产，在未合并的合营企业中持有。公司利用分配方法的性质确认来自未合并的合资企业的分配，并根据产生分配的基础活动的性质对分配进行分类。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的未合并合营企业的分派分类为经营活动。
70
合并财务报表附注，续。
公司于截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度与其未合并合营企业按权益法核算相关的投资及确认的亏损情况如下表所示：
| 12月31日， | ||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | ||||||
| 对未合并合资企业的投资，期初 | $ |
|
$ |
|
||||
| 期内新增投资 |
|
|
||||||
| 期间确认的权益损失 | (
|
(
|
||||||
| 所有者分配 | (
|
(
|
||||||
| 对未合并合营企业的投资，期末 | $ |
|
$ |
|
||||
71
合并财务报表附注，续。
2025年房地产资产处置
下表详列公司截至2025年12月31日止年度的处置情况：
| 千美元 | 处置日期 | 销售价格 | 收盘调整 | 公司融资抵押贷款票据 | 净收益 | 净房地产投资 | 其他 | 增益/（减损-------------------------------------------------------------- | 方英尺 | ||||||||||||||||||||
| 马萨诸塞州波士顿 | 2/7/2025 | $ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|
|||||||||||||
|
科罗拉多州丹佛市1
|
2/14/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
德克萨斯州休斯顿2
|
3/20/2025 |
|
(
|
(
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 马萨诸塞州波士顿 | 4/30/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 马萨诸塞州波士顿 | 5/23/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州杰克逊维尔 | 6/26/2025 |
|
(
|
|
|
|
(
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
华盛顿州亚基马1
|
6/26/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州休斯顿 | 6/27/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 南本德，在 | 7/15/2025 |
|
(
|
|
|
|
(
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
威斯康星州密尔沃基1
|
7/29/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州那不勒斯 | 7/29/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 纽约州纽约 | 7/30/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 马萨诸塞州波士顿 | 8/25/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
佛罗里达州莱克兰3
|
8/27/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 塞勒姆，或 | 8/29/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
威斯康星州密尔沃基1
|
9/29/2025 |
|
(
|
|
|
|
(
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州坦帕 | 9/30/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
德克萨斯州达拉斯3
|
9/30/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 伊利诺伊州芝加哥 | 9/30/2025 |
|
(
|
|
|
|
(
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
俄亥俄州哥伦布市4
|
9/30/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州迈阿密 | 9/30/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 康涅狄格州纽黑文 | 10/16/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 爱荷华州得梅因 | 10/29/2025 |
|
(
|
|
|
|
(
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
佛罗里达州杰克逊维尔1
|
11/17/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
弗吉尼亚州里士满5
|
11/18/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 马萨诸塞州波士顿 | 12/8/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | 12/19/2025 |
|
(
|
|
|
|
(
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
多个6
|
12/19/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 田纳西州孟菲斯 | 12/29/2025 |
|
(
|
|
|
|
(
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 亚利桑那州凤凰城 | 12/29/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 亚利桑那州凤凰城 | 12/29/2025 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
德克萨斯州休斯顿7
|
12/30/2025 |
|
(
|
(
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 处置总额 | $ |
|
$ | (
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|
||||||||||||||
1包括
two
医疗门诊属性。
2该公司向卖方提供了约$
5.4
百万与此次出售有关。
3包括
四个
医疗门诊属性。
4包括
三个
医疗门诊属性。
5包括六个医疗门诊物业。
6该公司出售了
六个
德克萨斯州埃尔帕索的暴民，
四个
印第安纳波利斯的暴民，in，
two
美国伊利诺伊州芝加哥市、俄亥俄州辛辛那提、爱荷华州得梅因市、明尼苏达州明尼阿波利斯市韦恩堡和宾夕法尼亚州匹兹堡各有暴民；以及
一
MOB在密歇根州底特律、内华达州拉斯维加斯和犹他州盐湖城的每一处都在一笔交易中向单一买家。
7该公司向卖方提供了约$
6.4
百万与此次出售有关。
72
合并财务报表附注，续。
2024年房地产资产处置
下表详列公司截至2024年12月31日止年度的出售事项及合营企业出售事项：
| 千美元 | 处置日期 | 销售价格 | 结算成本和信贷 | 公司融资抵押贷款票据 | 净对价 | 净房地产投资 | 其他 | 增益/（减损-------------------------------------------------------------- | 方英尺 | ||||||||||||||||||||
| 纽约州奥尔巴尼 | 4/1/24 | $ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ | (
|
|
|||||||||||||
| 德克萨斯州圣安吉洛 | 4/12/24 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州休斯顿 | 5/20/24 |
|
(
|
|
|
|
(
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
多个1
|
5/23/24 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 科罗拉多州丹佛市 | 5/30/24 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
德克萨斯州奥斯汀1
|
6/6/24 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 明尼苏达州明尼阿波利斯 | 6/21/24 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
北卡罗来纳州罗利2
|
6/28/24 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 纽约州奥尔巴尼 | 8/2/24 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州夏洛特 | 8/6/24 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 南卡罗来纳州查尔斯顿 | 8/13/24 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
多个1
|
8/23/24 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
多个3
|
8/27/24 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 | 9/13/24 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州罗利 | 9/26/24 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
德克萨斯州休斯顿4
|
10/3/24 |
|
(
|
(
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州格林斯博罗 | 10/9/24 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 爱荷华州得梅因 | 10/15/24 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 纽约州奥尔巴尼 | 10/15/24 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
犹他州盐湖城5
|
10/24/24 |
|
(
|
|
|
|
(
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州迈阿密 | 10/25/24 |
|
(
|
|
|
|
(
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
佛罗里达州迈阿密6
|
10/25/24 |
|
(
|
|
|
|
(
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 俄亥俄州克利夫兰 | 12/10/24 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
博伊西，ID7
|
12/12/24 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
|
多个1
|
12/18/24 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | 12/20/24 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
加利福尼亚州洛杉矶7
|
12/20/24 |
|
(
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州坦帕 | 12/27/24 |
|
(
|
|
|
|
(
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州威奇托瀑布 | 12/27/24 |
|
(
|
|
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||
| 处置总额 | $ |
|
$ | (
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|
||||||||||||||
1公司将以下医疗门诊物业贡献给公司保留的合营企业
20
%所有权：
一
分别在北卡罗来纳州罗利市、纽约州纽约市、宾夕法尼亚州费城、佐治亚州亚特兰大、德克萨斯州奥斯汀、佛罗里达州迈阿密、科罗拉多州丹佛、田纳西州孟菲斯、印第安纳州印第安纳波利斯和夏威夷州檀香山；
two
洛杉矶的暴民；
三个
德克萨斯州休斯顿和德克萨斯州达拉斯的暴民；和
五个
在华盛顿州的西雅图。售价及建筑面积反映合营公司支付的总售价及物业的总建筑面积。与这些处置相关的公司净收益总计$
584.9
百万。
2该公司出售了
七个
北卡罗来纳州格林斯博罗的暴民和
two
北卡罗来纳州罗利的非集群单租户MOB在一次交易中向单一买家。
3公司将以下医疗门诊物业贡献给公司保留的合营企业
20
%所有权：
two
在田纳西州的纳什维尔和科罗拉多州的丹佛；
一
在德克萨斯州达拉斯市、德克萨斯州圣安东尼奥和佐治亚州亚特兰大各有一家。售价及建筑面积反映合营公司支付的总售价及物业的总建筑面积。与这些处置相关的公司净收益总计$
148.9
百万。
4该公司向卖方提供了约$
9.6
百万与此次出售有关。
5公司出售了一家MOB，该MOB包含在一家合并的合资企业中，公司在该合资企业中持有
63
%所有权权益。所得款项包括公司按比例分摊的购买价款以及合营公司应付公司的款项。
6包括
two
属性。
7包括
三个
属性。
73
合并财务报表附注，续。
5.
持有待售
公司had
18
属性和
一
地块截至2025年12月31日分类为持有待售资产。该公司曾
三个
截至2024年12月31日分类为持有待售资产的物业。
| 12月31日， | ||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | ||||||
| 资产负债表数据 | ||||||||
| 土地 | $ |
|
$ |
|
||||
| 建筑和改善 |
|
|
||||||
| 租赁无形资产 |
|
|
||||||
| 个人财产 |
|
|
||||||
|
|
|
|||||||
| 累计折旧 | (
|
(
|
||||||
|
持有待售房地产资产，净额1
|
|
|
||||||
| 经营租赁使用权资产 |
|
|
||||||
| 其他资产，净额 |
|
|
||||||
| 持有待售资产，净额 | $ |
|
$ |
|
||||
| 应付账款和应计负债 | $ |
|
$ |
|
||||
| 经营租赁负债 |
|
|
||||||
| 其他负债 |
|
|
||||||
| 持有待售资产的负债 | $ |
|
$ |
|
||||
后续处置
2026年1月14日，公司处置了一
60,039
佐治亚州亚特兰大的平方英尺医疗办公楼，售价$
21.9
百万。
截至2025年12月31日，该物业分类为持有待售。
6.
减值费用-长期资产
当资产预期产生的未折现现金流量低于该资产的账面价值时，该资产即发生减值。公司必须评估其长期资产（包括房地产物业）的潜在减值，每当发生事件或情况发生变化时，例如出售物业或决定出售物业，这表明记录的价值可能无法完全收回。
该公司记录的减值费用总额为$
361.1
百万与截至2025年12月31日止年度已完成或计划处置、持有期变动或物业用途变动有关。该公司记录的减值费用总额为$
249.9
截至2024年12月31日止年度已完成和计划的处置活动导致的百万美元。第1级和第3级公允价值技术均用于得出这些减值费用。
74
合并财务报表附注，续。
7.
其他资产
其他资产主要包括房地产应收票据、直线应收租金、预付资产、无形资产、应收账款和额外的长期资产。
公司合并资产负债表中“其他资产、净
截至2025年12月31日和2024年12月31日，详见下表：
| 千美元 | 2025年12月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||||
| 预付资产 | $ |
|
$ |
|
||||||||||
| 房地产应收票据，净额 |
|
|
||||||||||||
| 直线应收租金 |
|
|
||||||||||||
|
应收账款，净额1
|
|
|
||||||||||||
| 高于市场的无形资产，净额 |
|
|
||||||||||||
| 利率互换资产 |
|
|
||||||||||||
| 项目费用 |
|
|
||||||||||||
| 额外长期资产，净额 |
|
|
||||||||||||
| 租赁投资净额 |
|
|
||||||||||||
|
证券投资2
|
|
|
||||||||||||
| 发债成本，净额 |
|
|
||||||||||||
| 客户关系无形资产，净额 |
|
|
||||||||||||
| 其他 |
|
|
||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||||||||
12025年12月31日及2024年12月31日的金额已扣除$
7.3
百万和$
9.5
分别为百万。
2该金额代表公司在数据分析平台的优先股投资价值。2025年公允价值计量减值$
1.9
万元计入该项投资，计入经营报表“不动产减值及信用损失准备”。
8.
无形资产和负债
公司合并资产负债表中包含几类无形资产和负债，包括发债成本、高于、低于和在市场上的租赁无形资产，以及客户关系无形资产。有关公司债务发行成本的更多详情，请参阅综合财务报表附注9。
截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司的无形资产和负债，包括持有待售资产和某些债务发行费用，包括以下内容：
| 毛余额 12月31日， |
累计摊销 12月31日， |
加权平均。 剩余生命 年 |
资产负债表分类 | |||||||||||||||||
| 百万美元 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | ||||||||||||||||
| 信贷便利债务发行成本 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|
其他资产，净额 | ||||||||||
| 高于市场的租赁无形资产（出租人） |
|
|
|
|
|
其他资产，净额 | ||||||||||||||
| 客户关系无形资产（出租人） |
|
|
|
|
|
其他资产，净额 | ||||||||||||||
| 低于市场租赁无形资产（出租人） | (
|
(
|
(
|
(
|
|
其他负债 | ||||||||||||||
| 市场租赁无形资产 |
|
|
|
|
|
房地产物业 | ||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|
||||||||||||
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司确认约$
112.8
百万，$
167.7
百万，以及$
214.8
百万无形资产摊销，分别。
75
合并财务报表附注，续。
下表列示截至2025年12月31日公司无形资产和负债在未来五年的预计摊销情况：
| 百万美元 | 无形资产未来摊销，净额 | ||||
| 2026 | $ |
|
|||
| 2027 |
|
||||
| 2028 |
|
||||
| 2029 |
|
||||
| 2030 |
|
||||
9.
应付票据及债券
|
截至12月31日的余额，1
|
到期日2
|
合同利率 | 有效利率 | 本金支付 | 利息支付 | ||||||||||||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | |||||||||||||||||||||
|
$
|
$ |
|
$ |
|
7/29 |
SOFR +
|
|
% | 成熟时 | 每月 | |||||||||||||
|
$
|
|
|
1/26 |
SOFR +
|
|
% | 成熟时 | 每月 | |||||||||||||||
|
$
|
|
|
6/26 |
SOFR +
|
|
% | 成熟时 | 每月 | |||||||||||||||
|
$
|
|
|
1/26 |
SOFR +
|
|
% | 成熟时 | 每月 | |||||||||||||||
|
$
|
|
|
7/27 |
SOFR +
|
|
% | 成熟时 | 每月 | |||||||||||||||
|
$
|
|
|
1/28 |
SOFR +
|
|
% | 成熟时 | 每月 | |||||||||||||||
|
2025年到期的优先票据7
|
|
|
5/25 |
|
% |
|
% | 成熟时 | 半年度 | ||||||||||||||
| 2026年到期的优先票据 |
|
|
8/26 |
|
% |
|
% | 成熟时 | 半年度 | ||||||||||||||
|
2027年到期的优先票据
|
|
|
7/27 |
|
% |
|
% | 成熟时 | 半年度 | ||||||||||||||
|
2028年到期的优先票据
|
|
|
1/28 |
|
% |
|
% | 成熟时 | 半年度 | ||||||||||||||
| 2030年到期的优先票据 |
|
|
2/30 |
|
% |
|
% | 成熟时 | 半年度 | ||||||||||||||
|
2030年到期的优先票据
|
|
|
3/30 |
|
% |
|
% | 成熟时 | 半年度 | ||||||||||||||
| 2031年到期的优先票据 |
|
|
3/31 |
|
% |
|
% | 成熟时 | 半年度 | ||||||||||||||
| 2031年到期的优先票据 |
|
|
3/31 |
|
% |
|
% | 成熟时 | 半年度 | ||||||||||||||
| 应付按揭票据 |
|
|
4/26-12/26 |
|
|
每月 | 每月 | ||||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||
1余额列报时扣除贴现和发行成本，并在适用时包括溢价。
2到期日不包括延期选择权。
3截至2025年12月31日，公司已$
1.4
十亿可从无担保信贷融资中提取。
42025年1月，公司偿还$
25
百万本金余额。2025年7月，公司偿还$
23.6
百万本金余额。2025年10月，该公司偿还了剩余本金余额$
151.4
百万全款。
52025年7月，公司偿还$
28.5
本金余额的百万。2025年12月17日，公司偿还剩余本金余额$
121.5
百万全款。
62025年1月，公司偿还$
10
百万本金余额。2025年7月，公司偿还$
21.3
百万本金余额。2025年11月，公司偿还了剩余本金余额$
268.7
百万全款。
72025年5月，该公司偿还了2025年到期的优先票据，其中包括$
250
百万本金和$
4.8
百万应计利息。
公司的各种债务协议包含某些陈述、保证以及此类债务协议中惯常的财务和其他契约。除其他外，这些规定要求公司保持一定的财务比率，并对公司产生债务和设置留置权或产权负担的能力施加一定的限制。截至2025年12月31日，公司遵守其各项债务工具项下的财务契约规定。
76
合并财务报表附注，续。
无担保信贷融资
于2025年7月25日及经2026年1月9日修订，公司与美国全国协会（National Association）签订第五份经修订和重述的循环信贷和定期贷款协议（“无担保信贷安排”）；与美国全国协会（National Association）签订行政代理协议；富国银行 Securities，LLC和摩根大通 Bank，N.A.作为联合账簿管理人；TERM3 Securities，LLC、摩根大通 Bank，N.A.、PNC Capital Markets LLC、U.S. Bank National Association、加拿大丰业银行（Bank of Nova Scotia）和美国银行证券公司（BoFA Securities，Inc.）作为联合牵头安排人；以及其中指定的其他贷方。新的信贷安排提供（i）a $
1.5
亿元无抵押循环信贷融资（“循环贷款”）和（二）
五个
个人无抵押定期贷款批次。收盘时，$
73.4
百万定期贷款已偿还。OP是无抵押信贷融资下的借款人（在这种身份下，“借款人”）。无抵押信贷融资的主要条款及无抵押信贷融资对公司现有循环信贷定期贷款融资的影响摘要如下：
•无抵押信贷融资取代了公司先前的循环信贷和定期贷款融资，该融资由公司、OP、作为行政代理人的富国银行银行、全国协会以及其中确定的其他贷款人（经修订）于2022年7月20日签署的某些第四次经修订和重述的循环信贷和定期贷款协议（“先前信贷融资”）证明（“先前信贷融资”）。根据先前信贷融资到期的所有未偿债务已重新分配给无担保信贷融资下的贷方。
•公司的$
1.5
亿左轮手枪，期限由2025年10月31日延长至2029年7月25日，以
two
六个月
扩展选项。左轮手枪包含$的分限额
120
百万信用证。
•先前资助的$
200
百万定期贷款续作，到期日为2026年1月31日和
三个
扩展选项总计
16
几个月。
•先前资助的$
150
百万定期贷款续作，到期日为2026年6月1日，具
two
扩展选项
六个月
每个。
•先前资助的$
300
百万定期贷款续作，到期日2025年10月31日，具
四个
扩展选项总计
24
几个月。
•先前资助的$
200
百万定期贷款续作，到期日为2027年7月20日，具
two
扩展选项
12
每个月。
•先前资助的$
300
百万定期贷款续作，到期日为2028年1月20日，具
一
扩展选项
12
几个月。
无抵押信贷融资下未偿还的循环贷款按浮动利率计息，浮动利率等于每日简单有担保隔夜融资利率（“SOFR”）、定期SOFR或基准利率（如适用），外加适用的保证金。适用保证金根据借款人的信用等级确定，范围从
0.725
年度%至
1.40
年度%（目前
0.84
年度%）。无抵押信贷安排下未偿还的定期贷款按等于定期SOFR利率加上适用保证金的利率计息。适用保证金根据借款人的信用等级确定，范围从
0.80
年度%至
1.60
年度%（目前
0.94
%或
1.04
年度%）。此外，借款人按根据借款人信用评级确定的、从
0.125
年度%至
0.30
年度%（目前
0.20
年度%）。
除上文所述外，无抵押信贷融资的主要条款与先前信贷融资的条款基本一致。具体而言，无担保信贷融资包含这种规模和类型的融资惯常的陈述和保证以及肯定和否定契约。除其他外，这些契约包括：对产生额外债务的限制；对合并、投资和收购的限制；对股息和股本赎回的限制；对与关联公司的交易的限制；以及遵守某些财务契约的要求，包括最高综合杠杆比率、最高综合担保杠杆比率、最高综合未支配杠杆比率、最低固定费用覆盖率和最低无担保覆盖率。
77
合并财务报表附注，续。
后续活动
2026年2月，公司订立商业票据交易商协议，发行短期商业票据最高$
600.0
万，期限至
364天
.该计划得到了无担保信贷工具的支持。票据将按面值减去代表利息因素的折扣后发行，或如果计息，则按面值发行。
高级笔记
下表汇总了公司截至2025年12月31日和2024年12月31日的合计优先票据本金余额。
| 12月31日， | ||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | ||||||
| 优先票据本金余额 | $ |
|
$ |
|
||||
| 未增值折扣 | (
|
(
|
||||||
| 发债成本 | (
|
(
|
||||||
| 优先票据账面值 | $ |
|
$ |
|
||||
债务Structure变化
2025年5月1日，该公司偿还了2025年到期的优先票据，其中包括$
250
百万本金和$
4.8
百万应计利息。
定期贷款
下表汇总了公司截至2025年12月31日和2024年12月31日的总定期贷款本金余额。
| 12月31日， | ||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | ||||||
|
定期贷款本金余额
|
$ |
|
$ |
|
||||
| 发债成本 | (
|
(
|
||||||
| 定期贷款账面值 | $ |
|
$ |
|
||||
债务Structure变化
截至2025年12月31日止年度，公司偿还了$
300
2026年1月到期的百万无抵押定期贷款，美元
200
2026年1月到期的百万无抵押定期贷款，以及美元
150
2026年6月到期的百万无抵押定期贷款，录得约$
0.5
万加速摊销费用计入债务清偿损失。
应付按揭票据
下表汇总了公司截至2025年12月31日和2024年12月31日的总抵押票据本金余额。
| 12月31日， | ||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | ||||||
| 应付抵押票据本金余额 | $ |
|
$ |
|
||||
| 未摊销溢价 |
|
|
||||||
| 未增值折扣 | (
|
(
|
||||||
| 发债成本 | (
|
(
|
||||||
| 应付按揭票据账面值 | $ |
|
$ |
|
||||
78
合并财务报表附注，续。
下表详细列出了公司的应付抵押票据，并附有相关抵押品。
| 原始余额 |
实际利率3
|
成熟度 日期 |
抵押品4
|
主要和
利息支付5
|
投资抵押品 12月31日， |
余额 12月31日， |
||||||||||||||||||||
| 百万美元 | 2025 | 2025 | 2024 | |||||||||||||||||||||||
|
人寿保险公司。1
|
$ |
|
|
% | 12/25 |
|
每月/
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||
|
金融服务2
|
|
|
% | 4/26 |
|
每月/
|
|
|
|
|||||||||||||||||
|
人寿保险公司。3
|
|
|
% | 4/26 |
|
每月/
|
|
|
|
|||||||||||||||||
|
人寿保险公司。
|
|
|
% | 12/26 |
|
每月/
|
|
|
|
|||||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||
1公司于2025年12月全额偿还了这笔借款。
22025年12月，公司将到期日延长至2026年4月。
3合同利率
三个
未偿还的抵押票据范围从
3.6
%至
4.5
截至2025年12月31日的百分比。
4MOB-医疗门诊楼；OFC-办公室
5按月分期支付本金和利息，到期支付最后一笔款项（除非另有说明）。
其他长期债务信息
截至2025年12月31日，公司应付票据及债券未来到期情况如下：
| 千美元 | 主要期限 |
净增值/
摊销1
|
债务
发行成本2
|
注意事项和 应付债券 |
% | ||||||||||||
| 2026 | $ |
|
$ | (
|
$ | (
|
$ |
|
|
% | |||||||
| 2027 |
|
(
|
(
|
|
|
% | |||||||||||
| 2028 |
|
(
|
(
|
|
|
% | |||||||||||
| 2029 |
|
(
|
(
|
|
|
% | |||||||||||
| 2030 |
|
(
|
(
|
|
|
% | |||||||||||
| 2031年及之后 |
|
(
|
(
|
|
|
% | |||||||||||
| $ |
|
$ | (
|
$ | (
|
$ |
|
|
% | ||||||||
1包括与公司优先票据相关的贴现增值和溢价摊销以及
two
应付抵押票据。
2不包括近似值ly $
11.6
百万与公司无抵押信贷融通相关的债务发行费用计入其他资产，净额。
10.
衍生金融工具
使用衍生工具的风险管理目标
公司因业务经营和经济状况而面临一定的风险。公司主要通过管理其核心业务活动来管理其面临的各种业务和运营风险。该公司主要通过管理其资产和负债的数量、来源、期限以及衍生金融工具的使用来管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险。具体而言，公司订立衍生金融工具以管理业务活动产生的风险敞口，这些风险导致未来已知和不确定的现金金额的接收或支付，其价值由利率决定。公司的衍生金融工具用于管理公司已知或预期的现金收入及其主要与公司借款相关的已知或预期的现金支付的金额、时间和期限方面的差异。
利率风险的现金流对冲
该公司使用利率衍生品的目标是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。为实现这一目标，公司主要将利率掉期作为其利率风险管理策略的一部分。被指定为现金流量套期保值的利率掉期涉及从交易对手处收到可变金额，以换取公司在协议有效期内进行固定利率付款，而无需交换基础名义金额。在2025年、2024年和2023年期间，这类衍生工具被用于对冲与现有浮动利率债务相关的可变现金流。
指定并符合利率风险现金流量套期条件的衍生工具，衍生工具的利得或损失记入累计其他综合收益（损失），随后重新分类为利息支出
79
合并财务报表附注，续。
被套期交易影响收益的同一期间。与衍生工具相关的累计其他综合收益（亏损）中报告的金额将重新分类为利息支出，因为公司的浮动利率债务已支付利息。
截至2025年12月31日止年度，公司重新分类$
4.3
百万AOCI计入“利息及其他（费用）收入，净额”对公司合并经营报表相关无效套期交易的
八个
利率互换，此前被指定为利率风险的现金流对冲，因债务偿还。公司终止名义价值合计的利率互换$
575
百万，与偿还$
300
2026年1月到期的百万无抵押定期贷款，美元
200
2026年1月到期的百万无抵押定期贷款，以及美元
150
2026年6月到期的百万无抵押定期贷款。公司支付了$
4.3
百万与因偿还债务而终止利率互换有关，计入公司合并现金流量表的融资活动。
截至2025年12月31日，公司有利率衍生工具被指定为利率风险的现金流量套期保值。下表列示了截至2025年12月31日和2024年12月31日公司衍生金融工具的名义价值和加权平均费率：
| 截至 | 加权平均费率 | 截至 | 加权平均费率 | ||||||||||||||
| 到期 | 2025年12月31日 | 到期 | 2024年12月31日 | ||||||||||||||
| 2026年5月 | $ |
|
|
% | 2026年5月 | $ |
|
|
% | ||||||||
| 2026年6月 |
|
|
% | 2026年6月 |
|
|
% | ||||||||||
| 2026年12月 |
|
|
% | 2026年12月 |
|
|
% | ||||||||||
| 2027年6月 |
|
|
% | 2027年6月 |
|
|
% | ||||||||||
| 2027年12月 |
|
|
% | 2027年12月 |
|
|
% | ||||||||||
| $ |
|
|
% | $ |
|
|
% | ||||||||||
资产负债表衍生工具公允价值的表格披露
下表列示了截至2025年12月31日和2024年12月31日公司衍生金融工具的公允价值及其在合并资产负债表中的分类。
| 截至2025年12月31日 | 截至2024年12月31日 | |||||||||||||
| 千美元 | 资产负债表位置 | 公平 价值 |
资产负债表位置 | 公平 价值 |
||||||||||
| 利率互换2019 | 其他资产 | $ |
|
其他资产 | $ |
|
||||||||
| 利率互换2022 | 其他资产 |
|
其他资产 |
|
||||||||||
| 利率互换2022 | 其他负债 | (
|
其他负债 | (
|
||||||||||
| 利率互换2023 | 其他资产 |
|
其他资产 |
|
||||||||||
| 利率互换2023 | 其他负债 |
|
其他负债 | (
|
||||||||||
| 指定为套期保值工具的衍生工具合计 | $ | (
|
$ |
|
||||||||||
80
合并财务报表附注，续。
收入（亏损）
下表列示了现金流量套期会计对截至2025年12月31日和2024年12月31日与公司未偿还利率掉期相关的累计其他综合收益（损失）（“AOCI”）的影响。
| 确认的收益/（亏损）金额 In AOCI on Derivative 截至12月31日止年度， |
重新分类的（收益）/损失金额 从AOCI到收入 截至12月31日止年度， |
||||||||||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |||||||||||||
| 利率互换2019 | $ |
|
$ |
|
利息支出 | $ | (
|
$ |
|
||||||||
| 利率互换2022 | (
|
|
利息支出 | (
|
(
|
||||||||||||
| 利率互换2023 |
|
|
利息支出 |
|
(
|
||||||||||||
| 已结算国库对冲 |
|
|
利息支出 |
|
|
||||||||||||
| 已结算利率互换 | (
|
|
利息支出 | (
|
|
||||||||||||
| 已结算利率互换 |
|
|
其他费用 |
|
|
||||||||||||
| 合计 | $ | (
|
$ |
|
合计 | $ |
|
$ | (
|
||||||||
该公司估计，新增al $
2.4
百万将从AOCI重新分类为未来12个月的利息支出净增加。
表格披露抵销衍生工具
下表列示了截至2025年12月31日公司衍生工具的毛额列报、抵销影响和净额列报。衍生负债的净额可以与公允价值的表格披露进行对账。公允价值的表格披露提供了衍生负债在公司的.
| 衍生资产抵销 | ||||||||||||||||||||
| 毛额 已确认资产 |
毛额抵消 在合并 资产负债表 |
资产净额 在合并资产负债表中列报 |
毛额未抵消 在合并资产负债表中 |
|||||||||||||||||
| 金融工具 | 现金 抵押品 |
净 金额 |
||||||||||||||||||
| 衍生品 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
||||||||
| 衍生负债的抵销 | ||||||||||||||||||||
| 毛额 已确认负债 |
毛额抵消 在合并 资产负债表 |
负债净额 在合并资产负债表中列报 |
毛额未抵消 在合并资产负债表中 |
|||||||||||||||||
| 金融工具 | 现金 抵押品 |
净 金额 |
||||||||||||||||||
| 衍生品 | $ | (
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
||||||||
信用风险相关的或有特征
公司与其每个衍生交易对手订立了协议，其中包含一项条款，如果由于公司对债务的违约而导致贷款人加速偿还基础债务，则公司可能被宣布对其衍生债务违约。公司与其每个衍生交易对手订立协议，其中包含一项条款，如果公司违约或能够被宣布对其任何债务违约，那么公司也可能被宣布对其衍生义务违约。
81
合并财务报表附注，续。
11.
股东权益
普通股
该公司曾
无
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的已发行优先股和已发行普通股如下：
| 截至12月31日， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 余额，年初 |
|
|
|
||||||||||||||
| 发行普通股 |
|
|
|
||||||||||||||
| 将OP单位转换为普通股 |
|
|
|
||||||||||||||
| 回购股份 |
|
(
|
|
||||||||||||||
| 以股份为基础的非既得奖励，扣除扣留的股份和没收 |
|
|
|
||||||||||||||
| 余额，年底 |
|
|
|
||||||||||||||
市场股票发行计划
2025年12月17日，公司续签ATM股权发行计划，以在市场销售交易中不时出售公司普通股股份。公司与各销售代理订立股权分配协议，总发行价格高达$
1.0
十亿。截至2025年12月31日，该计划下没有任何活动。
宣布的股息
2025年期间，公司宣布并支付普通股股息总额为$
1.10
每股（$
0.31
第一季度和第二季度的每股收益和$
0.24
第三和第四季度每股收益）。
2026年2月12日，公司宣布季度普通股股息金额为$
0.24
3月支付的每股11，2026年，致2026年2月24日登记在册的股东。
普通股回购
2025年10月28日，公司董事会授权回购最多$
500.0
万的公司普通股流通股，取代了此前的$
300.0
百万股股票回购授权。股票回购授权于2026年10月27日到期，公司可随时暂停或终止回购，恕不另行通知。根据马里兰州一般公司法，公司获得的普通股流通股成为授权但未发行的股票，可以重新发行。截至2025年12月31日，公司已$
500.0
百万仍在其当前的股份回购授权下。
后续活动
2026年1月，公司回购
2.9
百万其普通股的股份，平均价格为$
17.27
每股共计$
50.0
百万导致$
450.0
百万剩余根据其目前的股份回购授权。
累计其他综合（亏损）收益
下表列示截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度的累计其他综合（亏损）收益变动情况：
| 利率互换 截至12月31日， |
||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | ||||||
| 期初余额 | $ | (
|
$ | (
|
||||
| 重分类前其他综合收益（亏损） | (
|
|
||||||
| 从累计其他综合（亏损）收益中重分类的金额 |
|
(
|
||||||
| 本期其他综合收益（亏损）净额 | (
|
|
||||||
| 期末余额 | $ | (
|
$ | (
|
||||
下表为截至2025年12月31日止年度累计其他综合（亏损）收入的重新分类详情（单位：千美元）：
82
合并财务报表附注，续。
| 关于累计其他全面的详细信息 收入（损失）构成部分 |
重新分类的金额 来自累计其他综合收益（亏损） |
受影响的行项目 在报表中where net 收入呈 |
||||||
| 与已结算利率掉期有关的累计其他综合收益（亏损）重分类的金额 | $ | (
|
利息费用 | |||||
| 与已结算利率掉期有关的累计其他综合收益（亏损）重分类的金额 |
|
利息及其他（费用）收入，净额 | ||||||
| 与当期利率互换相关的累计其他综合收益（损失）重分类金额 | (
|
利息费用 | ||||||
| $ |
|
|||||||
12.
股票及其他激励计划
股票激励计划
公司的激励计划允许以以下任何形式向其员工和董事授予激励奖励：期权、股票增值权、限制性股票、限制性或递延股票单位、业绩奖励、股息等价物或其他基于股票的奖励，包括OP中的单位。截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司根据激励计划有可供授予的基于股票的奖励
3,979,387
和
6,140,496
股，分别。根据激励计划向雇员发行的非归属股份一般受固定归属期的规限，由到
八年
自签发之日起。如果接收方在归属期结束前自愿终止其与公司的关系或因故被终止，则股份将被没收，公司不承担任何费用。一旦股份发行完毕，收款人有权获得股息，并有权通过归属期对股份进行投票。包括在一般和行政费用中的补偿费用，在截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度从在归属期内向雇员和董事发行的股份价值摊销中确认为$
22.4
百万，$
31.8
百万美元
14.6
分别为百万。包括在2025年和2024年这些数额中的，是与公司某些高级管理人员无故终止有关的加速摊销赔偿金，总额为$
8.8
百万美元
17.8
分别为百万。
下表列示截至2025年12月31日公司已发行非归属股份的预期摊销：
| 百万美元 | 未来摊销 非既得股份 |
||||
| 2026 | $ |
|
|||
| 2027 |
|
||||
| 2028 |
|
||||
| 2029 |
|
||||
| 2030年及其后 |
|
||||
| 合计 | $ |
|
|||
高管激励计划
薪酬委员会已根据激励计划采纳一项高管激励计划（“高管激励计划”），以就根据激励计划作出的激励奖励提供具体的奖励标准，但须经薪酬委员会酌情决定。根据高管激励计划的条款，公司指定的高管和某些其他高级管理人员可能以现金、非既得股票、限制性股票单位（“RSU”）和OP中的单位（“OP单位”）的形式获得激励奖励。
就2025年、2024年和2023年而言，由高管激励计划非既得股份和RSU赠款摊销产生的包括在一般和行政费用中的补偿费用约为$
15.1
百万，$
16.8
百万，和$
9.0
分别为百万。2025年和2024年的这些金额中包括与公司某些高级管理人员无故终止有关的已发行未归属股票和RSU奖励的加速摊销，总额为$
6.0
百万美元
8.5
分别为百万。根据本计划已发放的股权奖励详情如下：
限制性股票
•在2025年第一季度，公司向其指定的执行官和其他高级管理人员授予了非既得股票奖励，授予日公允价值合计为$
6.9
百万，
83
合并财务报表附注，续。
它由一个集合组成
414,611
普通股的非既得股份与a
三年
归属期。
•在2025年第二季度，公司向其指定的执行官和其他高级管理人员授予了非既得股票奖励，授予日公允价值合计为$
7.8
百万，其中由合计
499,323
非既得普通股股份，归属期由到
四年
.
•2025年第三季度，公司向高级管理层成员授予了非既得股票奖励，授予日公允价值合计为$
0.5
百万，其中由合计
27,946
普通股的非既得股份与a
三年
归属期。
•2025年第四季度，公司向高级管理层成员授予了非既得股票奖励，授予日公允价值合计为$
0.5
百万，其中由合计
24,482
普通股的非既得股份，约
两年
归属期。
限制性股票单位
•于2025年2月11日，公司授出合共
275,735
向高级管理层成员提供RSU，但须遵守
三年
履约期，合计授予日公允价值为$
5.4
百万。
•2025年第二季度期间，公司授出合共
16,038
向高级管理层成员提供RSU，但须遵守
三年
履约期，合计授予日公允价值为$
0.3
百万。
RSU归属基于相对总股东回报（“TSR”）表现，并使用独立专家进行估值。
该公司利用蒙特卡洛模拟计算出加权平均授予日公允价值$
19.47
对于使用以下假设的RSU赠款：
| 波动性 |
|
% | |||
| 股息假设 | 应计 | ||||
| 预期任期 |
|
||||
| 无风险费率 |
|
% | |||
| 股价（每股） | $
|
||||
LTIP系列C单元
于2025年2月11日，公司授出合共
166,976
业务方案中的LTIP-C单位给其指定的执行干事，但须遵守
三年
合计授予日公允价值为$的履约期
1.6
百万。
OP马甲中的LTIP-C单元基于相对TSR表现，并使用独立专家进行估值。
该公司利用蒙特卡洛模拟计算出加权平均授予日公允价值$
9.88
对于使用以下假设的2025年2月赠款：
| 波动性 |
|
% | |||
| 股息假设 | 应计 | ||||
| 预期任期 |
|
||||
| 无风险费率 |
|
% | |||
| 股价（每股） | $
|
||||
该公司在整个业绩期间根据蒙特卡洛模拟记录摊销费用。
2025年4月15日，公司授予
347,770
LTIP-C在OP中的单位给新任命的首席执行官，但须遵守
三年
合计授予日公允价值为$的履约期
3.4
百万。
OP马甲中的LTIP-C单元基于相对TSR表现，并使用独立专家进行估值。
该公司利用蒙特卡洛模拟计算出加权平均授予日公允价值$
9.83
对于使用以下假设的2025年4月赠款：
84
合并财务报表附注，续。
| 波动性 |
|
% | |||
| 股息假设 | 应计 | ||||
| 预期任期 |
|
||||
| 无风险费率 |
|
% | |||
| 股价（每股） | $
|
||||
该公司在整个业绩期间根据蒙特卡洛模拟记录摊销费用。
就2025年而言，判给军官的LTIP-C单位摊销产生的赔偿费用约为$
2.6
百万。该公司加速摊销与其某些高级职员无故终止有关的未偿还LTIP-C赔偿金，总额为$
0.8
百万。
官员激励计划
2025年，公司向某些非执行官员授予了基于绩效的奖励，总额约为$
0.7
百万元，以
45,277
非既得股份。股份的归属期为
三年
.
就2025年、2024年和2023年而言，由于摊销这些授予高级职员的非既得股份赠款而产生的补偿费用约为$
0.9
百万, $
0.5
百万，以及$
0.6
分别为百万。
工资递延计划
该公司的工资延期计划允许其某些高级管理人员选择延期至
50
以长期归属的非归属股份形式占其基本工资的百分比。股份数量将通过公司匹配增加，具体取决于高级职员选择的归属期长度。该官员的归属期选择是：
三年
为a
30
%匹配；
五年
为a
50
%匹配；和
八年
为a
100
%匹配。于2025、2024及2023年期间，公司发行
17,338
股，
29,902
股份及
31,792
股，分别通过薪酬递延计划向其高级管理人员。就2025年、2024年和2023年而言，因向高级职员摊销非既得股份赠款而产生的补偿费用约为$
0.5
百万, $
1.1
百万，以及$
0.9
分别为百万。
非职工董事激励计划
公司根据激励计划向非雇员董事授予非既得股份奖励。导演的奖项通常有一个
一年
归属期，并在董事服务终止时在该日期之前被没收，公司无需支付任何费用。就2025年、2024年和2023年而言，向董事提供的非既得股份赠款摊销产生的补偿费用约为$
1.9
百万，$
2.4
百万，以及$
2.1
分别为百万。
•2025年第二季度，公司向某些独立董事授予了非既得股票奖励，授予日公允价值为$
1.1
百万，其中由合计
72,144
非既得股份，以
一年
归属期。
•在2025年第二季度期间，公司还向其某些独立董事授予了OP中的LTIP系列D单位，授予公允价值为$
0.5
百万，其中由合计
34,586
非既得单位，以
一年
归属期。
其他赠款
该公司还向某些高级管理人员发放赠款，导致2025年、2024年和2023年的补偿费用总额为$
1.4
百万，$
2.2
百万，以及$
0.8
分别为百万。
2024年，公司授予
69,022
授予其临时首席执行官的非归属股份，授予日公允价值为$
1.2
百万与归属永久首席执行官任命中较早者或
一年
.2025年公司加速摊销$
0.9
百万。
公司还于2016年发行了与执行管理层过渡相关的一次性非归属股份授予。2024年，公司加速摊销这些未偿还的奖励，包括与其首席执行官和首席财务官无故终止有关的奖励，总额为$
1.6
百万。
下表为截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度激励计划下的非既得股份奖励（包括限制性股票、RSU、LTIP-C单位和LTIP-D单位）及相关信息摘要：
85
合并财务报表附注，续。
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 千美元，每股数据除外 | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||
| 股份奖励，年初 |
|
|
|
||||||||
|
已获批1
|
|
|
|
||||||||
| 既得 | (
|
(
|
(
|
||||||||
|
基于绩效评估的奖励变动2
|
(
|
(
|
(
|
||||||||
| 没收 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 以股份为基础的奖励，年底 |
|
|
|
||||||||
| 加权平均授予日公允价值 | |||||||||||
| 股份奖励，年初 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 年内授出以股份为基础的奖励 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 年内归属的股份奖励 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 股份奖励年内业绩考核变动 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 年内被没收的股票奖励 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 以股份为基础的奖励，年底 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 授出日期年内授出股份的公允价值 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
1LTIP-C单位按奖励的最大可能价值发放，并在本表中按此反映，直到满足履行期限并且可以确定确切的奖励数量。
2公司基于运营绩效指标的RSU是根据这些绩效指标实现的概率进行评估的。在2023年期间，公司确定与2022年发行的RSU相关的经营业绩目标不太可能实现，并冲回了该赠款的所有未偿还摊销费用。此外，公司下调了2023年发行的受限制股份单位相关经营业绩目标实现概率。
于2025年期间授出的非归属股份的归属期由到
八年
截至2025年12月31日剩余的加权平均摊销期约为
2.7
年。
于2025年、2024年及2023年期间，公司扣留
234,496
s野兔，
485,209
股份及
126,085
股普通股，分别从其高级管理人员处支付与股份归属相关的估计预扣税。
401（k）计划
86
合并财务报表附注，续。
13.
每股收益
公司采用两类法计算每股普通股净收益。根据两级法，公司的非既得股份奖励被视为参与证券。
下表列出截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的基本和稀释每股普通股收益的计算。
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 千美元，每股数据除外 | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||
| 加权平均已发行普通股 | |||||||||||
| 加权平均已发行普通股 |
|
|
|
||||||||
| 非归属股份 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 加权平均已发行普通股-基本 |
|
|
|
||||||||
| 加权平均已发行普通股-基本 |
|
|
|
||||||||
| OP单元的稀释效应 |
|
|
|
||||||||
| 加权平均已发行普通股-稀释 |
|
|
|
||||||||
| 净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||
| 分配给参与证券的收益 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 归属于非控股权益的亏损 |
|
|
|
||||||||
| 对合法未偿还受限制单位的非控股权益应占亏损的调整 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 适用于普通股股东的净亏损-基本和稀释 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||
| 每股普通股基本收益-净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||
| 稀释后每股普通股收益-净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||
OP单位可赎回的影响
4,230,433
普通股股份截至2025年12月31日止年度，在计算每股普通股摊薄亏损时被排除在外，因为该影响是反稀释的，因为该年度产生的持续经营亏损。
14.
承诺与或有事项
租户改善
公司可在新租约或续租租约中提供租户改善津贴，以翻新或翻新租户空间。截至2025年12月31日，公司承付款项约为$
161.8
百万，预计将用于整个投资组合的租户改善，不包括目前在建的开发物业。
为发展而持有的土地
持作发展的土地包括公司拥有的宗地，公司拟在该宗地上发展及拥有门诊医疗设施。公司持作开发的土地包括
17
截至2025年12月31日的包裹及
15
截至2024年12月31日的包裹。该公司在为开发而持有的土地上的投资总额约为$
57.5
截至2025年12月31日的百万美元
52.4
截至2024年12月31日的百万。目前持有待开发的土地位于公司位于科罗拉多州、康涅狄格州、佛罗里达州、乔治亚州、纽约州、北卡罗来纳州、田纳西州、德克萨斯州和华盛顿州的某些现有医疗办公楼附近。
保证金及信用证
截至2025年12月31日，公司持有约 $
36.7
在承付承租人未能根据其各自租赁条款履行的情况下，为公司的利益提供百万信用证和保证金。一般而言，公司可酌情并在通知租户后，在租约项下有任何违约情况时动用这些文书。
87
合并财务报表附注，续。
15.
其他数据
应纳税所得额（未经审计）
根据《国内税收法》的定义，该公司已选择作为REIT征税。要获得REIT资格，公司必须满足多项组织和运营要求，包括目前将至少90%的应税收入分配给股东的要求。
作为一家房地产投资信托基金，公司目前分配给股东的应税收入一般不会被征收联邦所得税。因此，在随附的合并财务报表中未计提联邦所得税准备金。如果公司未能在任何纳税年度获得REIT资格，那么它将按常规公司税率缴纳联邦所得税，包括任何适用的替代最低税，并且可能无法在随后的四个纳税年度获得REIT资格。即使公司有资格成为REIT，它也可能需要对其收入和财产缴纳某些州和地方税，并对其未分配的应税收入缴纳联邦所得税和消费税。
收益和利润（定义见《国内税收法》），其当期和累计金额决定了分配给股东的应课税情况，与归属于普通股股东的净收入和应课税收入不同，因为折旧回收期、折旧方法和其他项目不同。
按税收计算，该公司的房地产资产总额约为$
10.0
十亿，$
11.1
十亿美元
12.6
分别截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日的十亿。
分配的特征（未经审计）
超过收益和利润的分配一般构成资本回报。下表给出了截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度公司普通股分配的特征。
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度
无
发行在外的优先股。因此，
无
在这些期间，与优先股相关的股息分配。
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 每股金额中的美元 | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||
| 股息的税务处理 | |||||||||||
|
普通收入1
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 资本回报 |
|
|
|
||||||||
| 资本收益 |
|
|
|
||||||||
| 普通股分配 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
州所得税
公司必须缴纳某些州所得税，这些税款通常包含在公司综合运营报表的一般和管理费用中。
德克萨斯州运营毛收入的毛利率税在下表中作为所得税披露。
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的州所得税费用和州所得税缴款详见下表：
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||
| 州所得税费用 | |||||||||||
| 德州毛利率税 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 其他 |
|
|
|
||||||||
| 州所得税费用总额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 州所得税缴款，扣除退款和收款后的净额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
88
合并财务报表附注，续。
16.
金融工具公允价值
采用了以下方法和假设对每一类金融工具的公允价值进行了估计，对该价值进行估计是切实可行的。
•现金、现金等价物和限制性现金-由于这些投资的短期到期，账面金额接近公允价值（第1级投入）。
•房地产应收票据le-应收房地产票据记入公司合并资产负债表其他资产。公允价值是使用现金流量分析估计的，基于使用层次结构中的第2级输入的类似类型安排的当前利率。然而，一笔应收票据于2024年12月31日的公允价值是利用应收账款抵押品的公允价值确定的，该公允价值是根据基础抵押品的已执行买卖协议确定的，因此在层次结构中被归类为第1级输入。
•根据无抵押信贷融资和定期贷款进行的借款-账面金额接近公允价值，因为借款是基于可变市场利率。
•优先票据及应付按揭票据-应付票据和债券的公允价值是使用现金流量分析估计的，基于公司当前同类借款安排的利率。
•利率互换协议-利率互换协议以公允价值记入公司合并资产负债表的其他资产/负债。公允价值是利用定价模型估算的，2级输入，其中考虑了远期收益率曲线和贴现率。更多信息见附注10。
下表详细列出了截至2025年12月31日和2024年12月31日我们其他金融工具的公允价值和账面价值。
| 2025年12月31日 | 2024年12月31日 | |||||||||||||
| 百万美元 | 账面价值 | 公允价值 | 账面价值 | 公允价值 | ||||||||||
|
应付票据及债券1, 2
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||
| 房地产应收票据 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||
1第2级–模型衍生估值，其中在活跃市场中可观察到重要的投入和重要的价值驱动因素。
2优先票据的公允价值包括截至2025年12月31日和2024年12月31日的应计利息。
17.
分部报告
该公司是一家房地产投资信托基金，拥有、租赁、收购、投资于合资企业、管理、融资、开发和再开发其医疗门诊物业，并在随附的综合财务报表中将经营业绩报告为
一
可报告分部。主要经营决策者根据公司综合经营报表报告的综合净收益（亏损）评估业绩并分配资源。公司使用净收入（亏损）来监测预期与实际结果，以评估分部业绩。公司报告分部资产的计量在公司合并资产负债表中以总资产列报。
根据ASU2023-07，分部报告（主题280），公共实体必须披露有关定期向主要经营决策者提供的重大可报告分部费用的更详细信息。
下表详细列出截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的重大开支。
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||
| 重大分部开支： | |||||||||||
| 物业税 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 人事 |
|
|
|
||||||||
| 公用事业 |
|
|
|
||||||||
| 维修保养 |
|
|
|
||||||||
| 总计 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
89
合并财务报表附注，续。
以下时间表将净收入与分部费用进行核对。
| 截至12月31日， | |||||||||||
| 千美元 | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||
| 收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
| 物业税 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 人事 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 公用事业 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 维修保养 | (
|
(
|
(
|
||||||||
|
其他分部开支1
|
(
|
(
|
(
|
||||||||
| 交易成本 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 合并相关成本 |
|
|
|
||||||||
| 折旧及摊销 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 出售房地产物业及其他资产收益 |
|
|
|
||||||||
| 利息支出 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 债务清偿（损失）收益 | (
|
(
|
|
||||||||
| 不动产减值及信用损失准备 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 商誉减值 |
|
(
|
|
||||||||
| 来自未合并合资企业的股权损失 | (
|
(
|
(
|
||||||||
| 利息及其他（费用）收入，净额 | (
|
(
|
|
||||||||
| 净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||
18.
关联交易
公司在开展业务的日常过程中，与关联公司就其房地产资产（包括通过合营企业拥有的房地产资产）的管理和租赁订立协议。
项目9。会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
没有。
项目9a。控制和程序
披露控制和程序
公司维持披露控制和程序，旨在确保根据经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）要求在公司报告中披露的信息在SEC规则和表格规定的时间段内记录、处理、汇总和报告。这些披露控制和程序包括但不限于旨在确保积累所需披露的信息并将其传达给管理层（包括首席执行官和首席财务官）的控制和程序，以便能够就所需披露作出及时决定。
公司管理层在公司首席执行官兼首席财务官的参与下，评估了截至本10-K表格年度报告所涵盖期间结束时公司披露控制和程序（该术语在《交易法》下规则13a-15（e）和15d-15（e）中定义）的有效性。基于该评估，公司首席执行官和首席财务官得出结论：截至该期间结束时，公司的披露控制和程序在记录、处理、汇总和及时报告方面是有效的，要求公司在其根据《交易法》提交或提交的报告中披露的信息。
90
财务报告内部控制的变化
截至2025年12月31日止年度，公司的财务报告内部控制（该术语在《交易法》第13a-15（f）条和第15d-15（f）条中定义）没有发生任何对公司财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。
管理层关于财务报告内部控制的年度报告
公司管理层负责根据《交易法》规则13a-15（f）和15d-15（f）建立和维护对财务报告的充分内部控制。公司对财务报告的内部控制旨在根据美国普遍接受的会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：（i）与维护记录有关，这些记录以合理的细节准确和公平地反映公司资产的交易和处置；（ii）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表，以及公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；及（iii）就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的公司资产的未经授权的收购、使用或处置提供合理保证。
财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能恶化。
管理层使用Treadway委员会（COSO）发起组织委员会在内部控制-综合框架（2013年）中规定的原则和其他标准，评估了截至2025年12月31日公司财务报告内部控制的有效性。基于该评估，管理层得出结论，截至2025年12月31日，公司对财务报告的内部控制是有效的。公司的独立注册会计师事务所BDO USA，P.C.也就本报告所包含的公司财务报告内部控制有效性出具了鉴证报告。
91
报告
独立注册会计师事务所
股东和董事会
Healthcare Realty Trust Incorporated
田纳西州纳什维尔
关于财务报告内部控制的意见
我们审计了Healthcare Realty Trust Incorporated（“公司”）截至2025年12月31日的财务报告内部控制，审计依据的标准为内部控制-综合框架（2013年）Treadway委员会赞助组织委员会（“COSO标准”）发布。我们认为，截至2025年12月31日，公司根据COSO准则，在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
我们亦按照美国公众公司会计监督委员会（“PCAOB”）的标准，审计了公司截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表、截至2025年12月31日止三个年度的相关合并经营报表、综合亏损、权益和可赎回非控股权益、现金流量，以及相关附注和财务报表附表以及我们日期为2026年2月13日的报告对此发表了无保留意见。
意见依据
公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的项目9a，管理层关于财务报告内部控制的年度报告中。我们的责任是在我们审计的基础上，对公司财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。
我们按照PCAOB的标准对财务报告内部控制进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就是否在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制获得合理保证。我们的审计包括了解财务报告内部控制，评估存在重大缺陷的风险，并根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运行有效性。我们的审计还包括执行我们认为在当时情况下必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义和局限性
公司对财务报告的内部控制是旨在根据公认会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。公司对财务报告的内部控制包括：（1）与维护记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公平地反映了公司资产的交易和处置；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许按照公认会计原则编制财务报表，并且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行的；以及（3）就防止或及时发现未经授权的获取、使用、或处置可能对财务报表产生重大影响的公司资产。
财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能恶化。
/s/BDO USA，P.C。
田纳西州纳什维尔
2026年2月13日
92
项目9b。其他信息
截至本年度2025年12月31日，公司没有董事或高级人员
通过
或
终止
a“规则10b5-1交易协议”或“非规则10b5-1交易协议”，每个术语在S-K条例第408（a）项中定义。
项目9c。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露
不适用。
93
第三部分
项目10。董事、执行官和公司治理
董事
有关公司董事的信息，载于与将于2026年5月19日举行的年度股东大会有关的公司代理声明中，标题为“选举董事”，以引用方式并入本文。
执行干事
公司执行人员为：
| 姓名 | 年龄 | 职务 | ||||||
| 彼得·A·斯科特 | 46 | 总裁兼首席执行官 | ||||||
| 丹尼尔·加贝 | 46 | 执行副总裁兼首席财务官 | ||||||
| Andrew E. Loope | 57 | 执行副总裁、总法律顾问和秘书 | ||||||
| 赖安·克劳利 | 43 | 执行副总裁兼首席投资官 | ||||||
| Robert E. Hull | 53 | 执行副总裁兼首席运营官 | ||||||
Scott先生被任命为总裁兼首席执行官，自2025年4月15日起生效。于2025年5月20日当选为公司董事会成员。在加入公司之前，Scott先生自2017年2月起担任Healthpeak Properties，Inc.的首席财务官。2014年至2017年，他在巴克莱银行担任房地产投资银行集团董事总经理。从2002年到2014年，他曾在多家金融服务公司担任越来越重要的职务。
Gabbay先生被任命为执行副总裁兼首席财务官，自2026年1月12日起生效。在加入公司之前，自2024年起，他担任加拿大皇家银行资本市场（RBC Capital Markets，“RBC”）房地产投资银行集团的董事总经理，主要负责医疗保健REIT部门的覆盖。在加入加拿大皇家银行之前，他曾在巴克莱银行房地产投资银行集团担任董事总经理。2001年，他在雷曼兄弟开始了他的职业生涯。
Loope先生在担任高级副总裁、公司法律顾问和秘书后，被任命为执行副总裁、总法律顾问和秘书，自2025年1月1日起生效。在2008年加入公司之前，Loope先生是田纳西州纳什维尔的Waller Lansden Dortch & Davis，LLP（现为Holland & Knight LLP）律师事务所公司和证券组的律师。
Crowley先生被任命为执行副总裁兼首席投资官，自2024年10月1日起生效，自2006年以来一直受雇于公司。他在2021年11月至2024年9月30日期间担任投资部高级副总裁。在此之前，他曾担任投资部第一副总裁。
赫尔先生被任命为执行副总裁兼首席运营官，自2024年10月1日起生效，自2004年以来一直受雇于该公司。他于2017年1月1日至2024年9月30日担任投资执行副总裁。他在2011年3月至2017年1月期间担任高级副总裁-投资，管理公司的发展和收购活动。在此之前，赫尔先生曾在公司的投资团队中担任过各种职务。在加入公司之前，赫尔先生曾在高级生活和商业银行业工作。
Code of Ethics
公司已采纳适用于其首席执行官、首席财务官、首席会计官和控制人或履行类似职能的人员，以及公司全体董事、高级职员和员工的商业行为和道德准则（“Code of Ethics”）。Code of Ethics登载于公司网站（www.healthcarerealty.com），并向任何要求复印的股东免费提供印刷版。感兴趣的各方可将索取Code of Ethics打印副本的书面请求发送至：Investor Relations，Healthcare Realty Trust Incorporated,3310 West End Avenue，Suite 700，Nashville，Tennessee 37203。公司拟满足有关任何修订或豁免任何条款的披露规定
94
公司的首席执行官、首席财务官、首席会计官或控制人或通过在公司网站上发布此类信息履行类似职能的人员的Code of Ethics。
内幕交易政策
第16（a）节遵约情况
有关遵守《交易法》第16（a）条的信息，载于公司与将于2026年5月19日举行的年度股东大会有关的代理声明中，标题为“某些受益所有人和管理层的证券所有权——拖欠的第16（a）条报告”，以引用方式并入本文。
股东推荐董事候选人
有关公司与股东推荐董事候选人有关的政策的信息载于公司与将于2026年5月19日举行的年度股东大会有关的代理声明，标题为“股东推荐或提名董事候选人”，并以引用方式并入本文。
审计委员会
有关公司审计委员会、其成员和审计委员会财务专家的信息，载于公司与将于2026年5月19日举行的年度股东大会有关的代理声明中，标题为“委员会成员”，以引用方式并入本文。
项目11。高管薪酬
有关高管薪酬的信息，载于公司与将于2026年5月19日举行的年度股东大会有关的代理声明中，标题为“薪酬讨论与分析”、“高管薪酬”、“薪酬委员会环环相扣和内幕参与”、“薪酬委员会报告”和“董事薪酬”，以引用方式并入本文，但“高管薪酬-薪酬与业绩”标题下的披露除外。
项目12。若干受益所有人的证券所有权和管理层及相关股东事项
有关管理层和某些实益拥有人的证券所有权的信息，载于公司与将于2026年5月19日举行的年度股东大会有关的代理声明中，标题为“某些实益拥有人和管理层的证券所有权”，以引用方式并入本文。
本报告第5项在“股权补偿计划信息”标题下列出的与根据公司股权补偿计划授权发行的证券有关的信息以引用方式并入本文。
项目13。若干关系及关联交易、董事独立性
有关若干关系及有关交易及董事独立性的资料，载于公司有关于2026年5月19日举行的股东周年大会的授权书内
95
标题“某些关系和关联交易”和“公司治理–董事的独立性”通过引用并入本文。
项目14。首席会计师费用和服务
我们的独立注册会计师事务所是
BDO USA，P.C。
,
田纳西州纳什维尔
，PCAOB ID #
243
.
有关支付给公司会计师的费用的信息，载于公司与将于2026年5月19日举行的年度股东大会有关的代理声明中，标题为“批准聘任独立注册会计师事务所”，以引用方式并入本文。
项目15。展品和财务报表附表
历史财务报表、财务报表附表和展品索引
1.财务报表
Healthcare Realty Trust Incorporated的以下财务报表包含在本年度报告第8项的10-K表格中。
•合并资产负债表– 2025年12月31日和2024年12月31日。
•截至2025年12月31日、2024年12月31日和2023年12月31日止年度的合并经营报表。
•截至2025年12月31日、2024年12月31日及2023年12月31日止年度综合亏损综合报表。
•截至2025年12月31日、2024年12月31日和2023年12月31日止年度的合并权益和可赎回非控股权益报表。
•截至2025年12月31日、2024年12月31日和2023年12月31日止年度的合并现金流量表。
•合并财务报表附注。
2.财务报表附表
| 附表二 | — | 截至2025年、2024年及2023年12月31日止年度的估值及合资格账目 | |||||||||
| 附表三 | — | 截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日的房地产和累计折旧 | |||||||||
| 附表四 | — | 截至2025年12月31日、2024年12月31日、2023年12月31日房地产资产抵押贷款 | 105 | ||||||||
所有其他附表被省略，因为它们要么不适用，要么不是必需的，要么是因为这些信息已包含在综合财务报表或其附注中。
3.展品
| 展品编号 | 展览说明 | ||||
| 3.1 | |||||
| 3.2 | |||||
| 3.3 | |||||
| 3.4 | |||||
| 4.1 | |||||
| 4.2 | |||||
| 4.3 | |||||
96
| 4.4 | |||||
| 4.5 | |||||
| 4.6 | |||||
| 4.7 | |||||
| 4.8 | |||||
| 4.9 | |||||
| 4.10 | |||||
| 4.11 | |||||
| 4.12 | |||||
| 4.13 | |||||
| 4.14 | |||||
| 4.15 | |||||
| 4.16 | |||||
| 4.17 | |||||
| 4.18 | |||||
| 4.19 | |||||
| 4.20 | |||||
| 4.21 | |||||
| 10.1 | |||||
| 10.2 | |||||
| 10.3 | |||||
| 10.4 | |||||
| 10.5 | |||||
| 10.6 | |||||
| 10.7 | |||||
| 10.8 | |||||
| 10.9 | |||||
| 10.10 |
形式限制性股票授予证书。17
|
||||
| 10.11 | |||||
| 10.12 | |||||
| 10.13 | |||||
| 10.14 | |||||
| 10.15 | |||||
97
| 10.16 | |||||
| 10.17 | |||||
| 10.18 | |||||
| 10.19 | |||||
| 10.20 | |||||
| 10.21 | |||||
| 10.22 | |||||
| 10.23 | |||||
| 10.24 | |||||
| 19 | |||||
|
21
|
|||||
| 22 |
担保证券的附属发行人。（随函提交）
|
||||
|
23
|
|||||
| 97 | |||||
|
101.INS
|
此实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中。
|
||||
|
101.SCH
|
XBRL分类学扩展架构文档。（随函提交）
|
||||
|
101.CAL
|
XBRL分类法扩展计算linkbase文档。（随函提交）
|
||||
|
101.LAB
|
XBRL分类学扩展标记Linkbase文档。（随函提交）
|
||||
|
101.DEF
|
XBRL分类学扩展定义linkbase文档。（随函提交）
|
||||
|
101.PRE
|
XBRL Taxonomy Extension Presentation Linkbase文档。（随函提交）
|
||||
| 104 | 封面页交互式数据文件（格式为内联XBRL文档，包含在附件 101中）。 | ||||
1作为公司于2023年8月8日向SEC提交的截至2023年6月30日的季度的10-Q表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此通过引用并入。
2作为公司于2020年4月29日向SEC提交的8-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，并在此通过引用并入。
3作为证据提交给公司于2023年8月8日向SEC提交的表格S-3（注册号333-273784）上的注册声明（文件编号001-35568），并在此通过引用并入。
4作为公司于2022年7月26日向SEC提交的8-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此通过引用并入。
5作为公司于2016年7月12日向SEC提交的8-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此通过引用并入。
6作为公司于2017年6月13日向SEC提交的8-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此通过引用并入。
7作为公司于2019年9月16日向SEC提交的8-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此通过引用并入。
8作为公司于2020年9月28日向SEC提交的8-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此通过引用并入。
9作为证物提交给Legacy HR（文件编号001-11852）于2016年2月16日向SEC提交的截至2015年12月31日止年度的10-K表格，并在此通过引用并入。
10作为证物提交给Legacy HR（文件编号001-11852）于2020年2月12日向SEC提交的截至2019年12月31日止年度的10-K表格，并在此通过引用并入。
98
11作为证物提交给Legacy HR（文件编号001-11852）于2022年2月22日向SEC提交的截至2021年12月31日止年度的10-K表格，并在此通过引用并入。
12作为Legacy HR（文件编号001-11852）于2016年2月2日向SEC提交的8-K表格的证据提交，并在此通过引用并入。
13作为Legacy HR（文件编号001-11852）于2021年8月4日向SEC提交的截至2021年6月30日的季度的10-Q表格的附件提交，特此通过引用并入。
14作为公司于2022年8月5日向SEC提交的8-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此通过引用并入。
15作为证据提交给公司（文件编号001-35568）于2012年5月18日向SEC提交的8-K表格，并在此通过引用并入。
16作为公司于2010年12月22日向SEC提交的8-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此通过引用并入。
17作为公司于2017年2月21日向SEC提交的截至2016年12月31日止年度的10-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此以引用方式并入。
18作为公司于2021年4月30日向SEC提交的关于附表14A的最终委托书（文件编号001-35568）的附录A，特此以引用方式并入。
19作为公司于2023年3月1日向美国证券交易委员会提交的截至2022年12月31日止年度的10-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此以引用方式并入。
20作为证据提交给公司于2024年10月30日向SEC提交的截至2024年9月20日的季度的10-Q表格（文件编号001-35568），并在此通过引用并入。
21作为证据提交给公司（文件编号001-35568）于2024年12月9日向SEC提交的8-K/A表格，并在此通过引用并入。
22作为证据提交给公司（文件编号001-35568）于2024年12月9日向SEC提交的8-K表格，并在此通过引用并入。
23作为证据提交给公司于2024年2月16日向SEC提交的截至2023年12月31日止年度的10-K表格（文件编号001-35568），并在此以引用方式并入
24作为证据提交给公司于2025年2月19日向SEC提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格（文件编号001-35568），并在此以引用方式并入。
25作为公司于2025年5月1日向SEC提交的截至2025年3月31日的季度的10-Q表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此通过引用并入。
26作为公司于2025年7月31日向SEC提交的8-K表格（文件编号001-35568）的证据提交，特此通过引用并入。
高管薪酬计划和安排
以下是在表格10-K上作为本年度报告的证据提交的所有高管薪酬计划和安排的列表：
1.2017年1月1日Robert E. Hull与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）签订的经修订和重述的雇佣协议（作为附件 10.2提交）
2.2020年2月12日Robert E. Hull与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（作为附件 10.3提交）对经修订和重述的雇佣协议的第1号修订
3.2022年2月22日Robert E. Hull与Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）（以附件 10.4提交）对经修订和重述的雇佣协议进行的第2号修订
4.Healthcare Realty Trust Incorporated（现称为HRTI，LLC）与Julie F.Wilson于2021年7月1日签订的经修订和重述的雇佣协议（作为附件 10.5提交）
5.高管激励计划，日期为2022年8月1日（作为附件 10.6备案）
6.LTIP授标协议表格（执行版）（作为附件 10.7备案）
7.LTIP授标协议表格（董事版）（作为附件 10.8备案）
8.限制性股票奖励证书表格（作为附件 10.10备案）
9.公司日期为2021年4月29日的经修订和重述的2006年激励计划（作为附件 10.11备案）
10.LTIP授标协议表格（作为附件 10.12备案）
11.Robert E. Hull和Healthcare Realty Trust Incorporated之间于2024年10月1日对经修订和重述的雇佣协议进行的第3号修订（作为附件 10.13提交）
12.Julie F. Wilson与Healthcare Realty Trust Incorporated于2024年10月1日签订的经修订和重述的雇佣协议第1号修正案（作为附件 10.14提交）
13.Ryan E. Crowley与Healthcare Realty Trust Incorporated于2024年10月1日签订的经修订和重述的雇佣协议（作为附件 10.15提交）
99
14.Constance B. Moore与Healthcare Realty Trust Incorporated之间日期为2024年12月8日的信函协议（作为附件 10.16提交）
15.Austen B. Helfrich与Healthcare Realty Trust Incorporated之间日期为2024年12月8日的经修订和重述的雇佣协议（作为附件 10.17提交）
16.Andrew E. Loope与Healthcare Realty Trust Incorporated于2024年12月8日签订的经修订和重述的雇佣协议（作为附件 10.18提交）
17.Peter A. Scott与Healthcare Realty Trust Incorporated之间的雇佣协议，日期为2025年4月1日，自2025年4月15日起生效（作为附件 10.20提交）
18.Daniel Gabbay与Healthcare Realty Trust Incorporated之间日期为2026年1月7日、自2026年1月12日起生效的雇佣协议（随此提交）
项目16。表格10-K摘要
没有。
签署和时间表
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。
| Healthcare Realty Trust Incorporated | ||||||||
| 签名： |
/s/彼得·斯科特
|
|||||||
|
彼得·A·斯科特
|
||||||||
|
总裁、首席执行官、董事
|
||||||||
| 2026年2月13日 | ||||||||
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员代表注册人并在所示日期以身份签署。
100
| 签名 | 标题 | 日期 | ||||||||||||
| /s/彼得·A·斯科特 | 总裁、首席执行官兼董事 | 2026年2月13日 | ||||||||||||
| 彼得·A·斯科特 | （首席执行官） | |||||||||||||
| /s/Daniel Gabbay | 执行副总裁兼首席财务官 | 2026年2月13日 | ||||||||||||
| 丹尼尔·加贝 | （首席财务官） | |||||||||||||
| /s/Amanda L. Callaway | 高级副总裁兼首席会计 | 2026年2月13日 | ||||||||||||
| 阿曼达·L·卡拉威 | 干事（首席会计干事） | |||||||||||||
| /s/Thomas N. Bohjalian | 董事长 | 2026年2月13日 | ||||||||||||
| Thomas N. Bohjalian | ||||||||||||||
| /s/David B. Henry | 董事 | 2026年2月13日 | ||||||||||||
| David B. Henry | ||||||||||||||
| /s/Jay P. Leupp | 董事 | 2026年2月13日 | ||||||||||||
| 杰伊·P·勒普 | ||||||||||||||
| /s/Constance B. Moore | 董事 | 2026年2月13日 | ||||||||||||
| Constance B. Moore | ||||||||||||||
| /s/Glenn J. Rufrano | 董事 | 2026年2月13日 | ||||||||||||
| Glenn J. Rufrano | ||||||||||||||
| /s/Donald C. Wood | 董事 | 2026年2月13日 | ||||||||||||
| Donald C. Wood | ||||||||||||||
101
附表II –截至2025年12月31日、2024年及2023年12月31日止年度的估值及合资格账目
| 千美元 | 增加额和扣除额 | |||||||||||||||||||
| 描述 | 余额 期初 |
计入/（贷记）成本及开支 | 被控 到其他账户 |
不可收回的帐目注销 | 余额 期末 |
|||||||||||||||
| 2025 | 应收账款备抵 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||
| 2024 | 应收账款备抵 |
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||
| 2023 | 应收账款备抵 |
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||
102
附表三–截至2025年12月31日的房地产及累计折旧
| 千美元 |
土地1
|
建筑物，改善，
租赁无形资产和CIP1
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 市场 | 支持数。 | 首次投资 | 收购后资本化的成本 | 合计 | 首次投资 | 2 收购后资本化的成本 |
合计 | 1 个人财产 |
3, 4, 6 总财产 |
累计折旧1、4、6 | 5次重击 | 获得日期 |
DATE CONST。 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州达拉斯 |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
2003-2023 | 1979-2025 | ||||||||||||||||||
| 华盛顿州西雅图 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2008-2022 | 1970-2018 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州休斯顿 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2007-2022 | 1980-2018 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州夏洛特 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2008-2020 | 1961-2018 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 亚利桑那州凤凰城 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2007-2017 | 1971-2006 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 科罗拉多州丹佛市 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2007-2022 | 1978-2020 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州罗利 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2010-2022 | 1977-2020 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2008-2022 | 1974-2014 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 田纳西州纳什维尔 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2004-2022 | 1976-2022 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 马萨诸塞州波士顿 |
|
|
|
|
|
(
|
|
|
|
|
|
2012-2016 | 1860-2011 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州坦帕 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1994-2023 | 1975-2015 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 印第安纳波利斯，IN |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2007-2019 | 1988-2013 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 加利福尼亚州洛杉矶 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1994-2020 | 1964-2003 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2013-2022 | 1986-2015 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 纽约州纽约 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2014-2019 | 1920-1988 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州迈阿密 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1994-2020 | 1954-2009 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 华盛顿特区 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2004-2021 | 1959-2011 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 加利福尼亚州旧金山 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2015-2022 | 1912-2014 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州奥兰多 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1998-2017 | 1994-2009 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 康涅狄格州哈特福德 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2016-2019 | 1955-2017 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 其他（32个市场） |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1993-2023 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 房地产总额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||
| 为开发而持有的土地。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||
| 融资租赁使用权资产 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||
| 应收融资款投资，净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||
| 企业物业 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||
| 物业总数 |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||
1包括
十八岁
截至2025年12月31日持有待售资产，房地产投资总额约为$
190.5
百万。
2包括记录的任何房地产费用减值的影响
3截至2025年12月31日的物业总数估计总成本为$
10.0
十亿用于联邦所得税目的。
4按直线法就建筑物及改善工程计提折旧
3.3
到
49.0
年，租赁无形资产超过
1.0
到
99.0
年，个人财产超
3.0
到
10.0
年，以及土地改良超过
2.0
到
39.0
年。
5包括债务发行费用和未增加的折扣总额$
0.1
截至2025年12月31日，百万。
6截至2025年、2024年和2023年12月31日止年度的总财产和累计折旧（包括持有待售资产）的滚存如下：
| 截至2025年12月31日止年度 | 截至2024年12月31日止年度 | 截至2023年12月31日止年度 | ||||||||||||||||||
| 千美元 | 总财产 | 累计折旧 | 总财产 | 累计折旧 | 总财产 | 累计折旧 | ||||||||||||||
| 期初余额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||
| 期间新增 | ||||||||||||||||||||
| 收购的房地产 |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
| 其他改进 |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
| 为发展而持有的土地 |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
| 在建工程 |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
| 应收融资投资，净额 | (
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
| 融资租赁使用权资产，净额 | (
|
|
(
|
|
(
|
|
||||||||||||||
| 企业物业 |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
| 退休/处置 | ||||||||||||||||||||
| 房地产 | (
|
(
|
(
|
(
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 期末余额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||
103
附表四–截至2025年12月31日房地产资产抵押贷款
| 千美元 | 最后到期日 | 付款条件 | 优先留置权 | 票面金额 | 账面金额 | 受拖欠本金或利息规限的贷款本金金额 | |||||||||||||||||||||||||||||
|
位于以下地区的不动产抵押贷款：1
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 加州 |
|
% | 3/29/2026 | (2) | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州 |
|
% | 12/28/2026 | (3) |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 德州 |
|
% | 12/31/2026 | (2) |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 德州 |
|
% | 10/02/2029 | (2) |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 德州 |
|
% | 3/19/2030 | (2) |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 房地产夹层贷款位于： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 亚利桑那州 |
|
% | 12/20/2026 | (2) |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 德州 |
|
% | 10/02/2029 | (2) |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 威斯康辛州 |
|
% | 3/19/2030 | (4) |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 房地产应收票据合计 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
1不包括公司收到的抵押贷款$
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2本金到期的只付息款项以及到期日到期的任何未付利息。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3个月分期还本付息。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 4通过到期资本化利息，到期日到期未偿还本金和应计利息。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
以下为截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度房地产资产抵押贷款账面值变动情况：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 截至年初余额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 新增： | |||||||||||||||||
| 假设的公允价值房地产票据 |
|
|
|
||||||||||||||
| 房地产新笔记 |
|
|
|
||||||||||||||
| 现有房地产票据的提款 |
|
|
|
||||||||||||||
| 费用和其他项目的应计费用 |
|
|
|
||||||||||||||
| 扣除： | |||||||||||||||||
| 房地产贷款的催收 | (
|
(
|
|
||||||||||||||
| 递延费用和其他项目 |
|
|
|
||||||||||||||
| 信贷损失准备金 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 截至年末余额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
证券交易委员会的适用会计条例对其作出规定的所有其他附表被省略，因为它们不是相关指示所要求的或不适用，或因为所要求的信息在综合财务报表或其附注中显示。
104