富国银行：第27届房地产证券年会2024年5月8日– 9日附件 99.1
前瞻性陈述本演示文稿包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的前瞻性陈述，涉及我们对未来期间的预期。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是包括与预期、预测、意图或其他与未来有关的项目有关的陈述。此类前瞻性陈述包括但不限于有关预期经营业绩和结果、物业稳定、物业收购和处置活动、合资活动、开发、再开发和重新定位活动和其他资本支出、以及筹资和融资活动的陈述，以及租赁定价、收入和费用增长、入住率、供应水平、需求、就业增长、利率和其他经济预期。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“项目”、“假设”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“预算”、“目标”、“展望”、“形式”、“机会”、“指导”等词语以及此类词语的变体和类似表达旨在识别此类前瞻性陈述。此类前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，如下所述，这可能导致我们的实际结果、业绩或成就与此类前瞻性陈述明示或暗示的运营结果、财务状况或计划存在重大差异。尽管我们认为此处包含的前瞻性陈述所依据的假设是合理的，但任何假设都可能不准确，因此本演示文稿中包含的此类前瞻性陈述可能无法证明是准确的。鉴于此处包含的前瞻性陈述固有的重大不确定性，包含此类信息不应被视为我们或任何其他人表示将实现此类陈述或我们的目标和计划中描述的结果或条件。除其他外，以下因素可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的存在重大差异：由于不利的经济和市场条件、供应和/或需求的变化、竞争、未投保的损失、税法和住房法的变化或其他因素，无法产生足够的现金流；作为以多户型为重点的房地产投资信托基金，面临单一行业和部门投资所固有的风险；房地产市场的不利变化，包括但不限于我们重要市场对多户单元的未来需求程度，进入我们未来可能寻求进入的新市场的障碍、我们提高租金的能力的限制、竞争、我们以优惠条件识别和完成有吸引力的收购或开发项目的能力、我们以可接受的条件及时完成任何计划处置的能力，以及我们以产生有利回报的方式将销售收益再投资的能力；新收购未能实现预期结果或被有效整合；未能在预算范围内及时完成开发社区（如果有的话），按预期租赁或实现预期结果；意外的资金需求；由于通货膨胀和其他因素导致运营成本发生重大变化，包括房地产税、水电费和保险费用；无法以合理的费率获得适当的保险范围，或根本无法获得，或因超出我们保险范围的巨灾造成的损失；能够以优惠的利率获得融资（如果有的话），并在现有债务到期时为其再融资；利率或资本化率或资本市场状况的水平和波动性；价格波动性，金融市场的错位和流动性中断及其对融资的影响；任何评级机构的行动对新债务融资的成本和可用性的影响；影响美国或全球银行业的不利事态发展的影响，包括银行倒闭和流动性问题，这可能导致经济和市场波动持续或恶化，以及监管机构对此的反应；抵押贷款融资市场的重大变化将导致单户住房，无论是作为自有住房还是出租产品，成为更重要的竞争性产品；我们继续满足复杂规则以维持我们作为联邦所得税目的的REIT地位的能力，MAALP满足规则以维持其作为联邦所得税目的的合伙企业地位的能力， 我们的应税REIT子公司为联邦所得税目的保持其地位的能力，以及我们和我们的子公司在本规则规定的限制范围内有效运营的能力；无法吸引和留住合格人员；网络责任或对违反我们或我们的服务提供商的信息技术系统或业务运营中断的潜在责任；环境污染的潜在责任；我们所受的法律要求的变化，或施加新的法律要求，对我们的运营产生不利影响；极端天气和自然灾害；疾病爆发和公共卫生事件以及联邦、州和地方政府当局为应对此类爆发和事件而采取的措施；气候变化对我们的财产或运营的影响；法律诉讼或集体诉讼；负面新闻或社交媒体发布我们的行动或政策造成的声誉损害的影响，无论是否有必要；与众多联邦相关的合规成本，州和地方法律法规；以及我们不时向美国证券交易委员会提交的报告中发现的其他风险，包括我们最近提交的10-K表格年度报告和随后的10-Q表格季度报告中“风险因素”标题下讨论的风险。我们不承担更新或修改本演示文稿中出现的任何前瞻性陈述以反映本演示文稿日期之后的事件、情况或预期变化的义务。G条例本演示文稿包含经修订的1934年《证券交易法》含义内的某些非公认会计准则财务措施。我们对这类非GAAP财务指标的定义以及与最直接可比的GAAP指标的对账可在随附的附录中以及我们网站www.maac.com“面向投资者”页面的“备案与财务-季度业绩”导航标签下找到。封面：新动态| MAA Robinson |佛罗里达州奥兰多
一览1关于MAA |强劲的业绩平台~2,400 $ 1B A3/A-3.6x 10.2% 121 Associates ' 24F Development Pipeline Investment Grade Net Debt Rated to Adj EBITDA 10年复合TSR at 4/30/2024连续季度现金股息首次公开发行30次公开发行30丨标准普尔标普 500 $ 20.4B 102.7K年公众成员公司总市值公寓单位预购开发| MAA SandLake | Orlando，FL 1截至2024年3月31日，除非另有说明
强劲的业绩和对投资者具有吸引力的每股核心FFO预期5年复合年增长率为6.7%，通过市场周期实现每股核心FFO复合增长；高质量的收益流强劲的股息记录；与可比多户家庭同行的平均水平相比，稳定的增长和覆盖良好的优越长期股东回报年复合总股东回报长期回报超过同行平均水平*，截至4月30日，20245年10年15年20年MAA 6.9% 10.2% 12.9% 11.8%同行AVG * 1.3% 7.0% 12.8% 9.7% 12024年预测的每股核心FFO为8.88美元，代表我们指导区间8.70美元至9.06美元的中点。1次每年支付的每股普通股息从未暂停或减少|增长和稳定性的坚实记录来源：标普全球 *同行平均水平包括：AVB、CPT、EQR、TERM2、ESS、UDR。
通过全市场周期创造价值差异化投资组合策略独特的市场焦点……捕捉高增长和需求的好处子市场和物业类型/类别多样化有助于减轻周期性的供应方压力……推动强劲、长期和全周期表现多样化的租客价格点……吸引最大的租赁市场细分市场……创造稳定性展望&更新投资组合策略和市场动态……支持长期租金增长前景新发展，再开发和技术举措……预计将推动有意义的未来价值创造外部增长机会30年成功的Sunbelt交易+强劲的资产负债表……推动稳健的交易流内部新开发运营+合资企业“预购”开发计划……扩大增长平台稳健再开发计划经验证的单元内部再开发计划……增强长期盈利潜力物业重新定位计划……预计将推动额外的物业级租金增长技术举措和创新智能家居安装……预计将在2024年继续提高收入网站潜在客户生成和虚拟租赁方面的技术进步……扩大前景管理有效性资产负债表实力强劲，投资级资产负债表……使我们能够很好地寻求新的增长机会A3/A-信用评级反映了持续的实力可持续性越来越关注物业效率措施……与气候目标保持一致长期关注推动能源/自然资源效率、强有力的治理和重新定位的人的价值| MAA网关|北卡罗来纳州夏洛特
独特的多样化和平衡前10大市场1 2024年第一季度1%同店NOI 2基于多户家庭总投资组合的总资产价值（2024年3月31日）3来源：Yardi Matrix资产类别评级4花园= 3层或更少；中层= 4至9层；高层= 10 +层在子市场内多样化2物业类别多样化2,3物业类型多样化2,470% 30%大型市场2中型市场2多户市场多户市场&区域办公室多户市场&公司总部多户开发正在进行中1佐治亚州亚特兰大12.0% 2德克萨斯州达拉斯9.6% 3佛罗里达州坦帕7.0% 4奥兰多，佛罗里达州6.9% 5北卡罗来纳州夏洛特6.2% 6德克萨斯州奥斯汀5.9% 7北卡罗来纳州罗利/达勒姆5.5% 8田纳西州纳什维尔4.8% 9德克萨斯州休斯顿3.9% 10德克萨斯州沃思堡3.7%
我们多样化的优质物业组合吸引了租赁市场的最大细分市场我们的投资组合策略通过整个市场周期推动长期增长和更大的稳定性长期增长和稳定性+重新定位的经过验证的投资组合策略| MAA海德公园|佛罗里达州坦帕
MAA市场的稳定需求驱动因素截至2024年3月31日，来自非MAA国家的迁入在过去12个月内↓ CA | NY | IL | NJ | MA | WA 47%来自非MAA国家的迁入来自同行沿海/门户国家的MAA市场继续捕捉到积极的迁入趋势，这些趋势继续高于大流行前的水平；我们市场以外的迁入稳定在我们迁出的4%-5 %。截至2024年3月31日，从沿海/网关州到顶级MAA市场（定义为> 3% 2024年第一季度SS NOI）的移民追踪12个月（定义为> 3% 2024年第一季度SS NOI）趋势线反映了捕获来自以下每个州的移民的排名前三的MAA市场：加利福尼亚州、纽约州、伊利诺伊州、新泽西州、马萨诸塞州。MAA市场查尔斯顿|纳什维尔凤凰| Tampa 1资料来源：穆迪经济网，美国人口普查局2024年预测需求驱动因素表现优于其他地区1相对于非MAA市场，预计2024年MAA市场的需求基本面将保持强劲。>/= 15%到MAA组合迁移趋势
在MAA市场创造稳健的就业机会佐治亚州亚特兰大现代-SKEV电池厂3,500个工作岗位| $ 4.5B投资预计2025年投产SAVANNAH现代集团Meta工厂EV &电池厂8,100个工作岗位| $ 5.5B投资预计2025年投产德州奥斯汀三星电子公司芯片厂2,000个工作岗位| $ 25B投资预计2025年投产达拉斯/沃思堡德州仪器半导体厂3,000个工作岗位| $ 30B投资预计产量2024年总部搬迁特斯拉…Palo Alto，加利福尼亚州 > Austin，TX Oracle…San Francisco，丨加利福尼亚州 > Austin，TX 卡特彼勒…Chicago，IL > DALLAS，TX丨惠普惠普企业IL >北弗吉尼亚州雷神技术 IL…波士顿，MA >北弗吉尼亚州S卡罗莱纳格林维尔宝马电动汽车和电池工厂300个工作岗位| $ 1.7B投资预计生产2026年亚利桑那州凤凰台积电MFG半导体工厂4,500个工作岗位| $ 40B投资预计生产2025年英特尔芯片工厂3,000个工作岗位| $ 20B投资预计生产2024年LG Energy Solutions EV电池工厂3,000个工作岗位| $ 5.5B投资预计生产2025/2026年田纳西州孟菲斯福特蓝色椭圆形城市电动汽车和电池工厂6,000个工作岗位| $ 5.6B投资预计生产2025年纳什维尔甲骨文区域园区2,500个工作岗位|正在进行$ 1.35B投资土地投资通用：Ultium Cells电动汽车电池工厂1,300个工作岗位|预计$ 2.3B投资产量2024肯塔基路易斯维尔福特-SK EV电池厂5000个工作岗位| $ 5.8B投资预计产量2026年堪萨斯州堪萨斯城松下EV电池厂4000个工作岗位| $ 4B投资预计产量2025即将到来！Sunbelt投资公告1清洁能源项目代表了总体工作创造的有意义的一部分N Carolina RALEIGH Vinfast EV工厂7,500个工作岗位| $ 4B投资预计2025年产量1从公共来源收集的信息，仅供说明之用，并非包罗万象。对于已宣布的项目，包括如果所述项目将按照已宣布的投资水平开工、竣工或竣工，或提供已宣布的预期工作岗位数量，MAA不作任何保证。2最近的新闻报道援引公司执行董事长兼首席技术官拉里·埃里森的话说，这将是甲骨文全球总部的最终所在地。数以千计的工作岗位来到我们的市场，预期投资远超1000亿美元
居民收入+工作组合+负担能力=稳健的增长机会+收藏同一商店居民在顶级市场的概况QTD at 3/31/2024 AVG新居民收入AVG新租赁租金/收入居民MED年龄居民%单一的前5名就业部门12345 Atlanta，GA $ 95,14221% 3481% Dallas，TX $ 94,04320% 3383% Tampa，FL $ 100,93123% 3679% Orlando，FL $ 96,54624% 3967% Tourism Charlotte，NC $ 81,26822% 3483% Austin，TX $ 80,41821% 3580% Raleigh/DurighTX $ 79,40920% 3485% Oil/GAS Fort Worth，TX $ 79,02022% 3876% Same store $ 86,67122% 3580% Primary employment sectors for existing residents QTD at 3/31/2024 Healthcare Technology Finance/Banking/Insurance Education Retail Restaurants/Food Service Government Manufacturing Professional Services Self-employed Same store 14% 10% 8% 6% 5% 5% 5% 5% 4% 3%
多元化的投资组合和价格点捕捉需求，有助于缓解供应压力的子市场供应情况1 MAA租金平均比我们子市场的新供应量低约300美元/个，这为潜在的租客带来了更好的价值主张，并吸引了更大一部分的租客市场MAA子市场市场市场市场多元化有助于减轻以城市为重点的供应浪潮1的影响RealPage Market Analytics的数据（供应交付、租金差距）2个百分比，基于现有单位数量3过去一年内在租金数据可从RealPage获得的同店子市场的交付。附近没有近期交房的MAA楼盘被排除在分析之外。4总迁出量是指本演示文稿随附的附录中定义的居民更替情况，MAA的广泛需求带MAA的租金概况吸引了我们市场中最广泛的租房者。我们约有34%的单元的价格比同一子市场最近的交付量低至少250美元/月，另有15%的单元位于子市场，最近没有任何交付。1,3 MAA广泛的市场、子市场和物业类别的多样化MAA的租金价格点，吸引大量租赁市场对供应压力的保护水平总搬迁4 44.4%%搬迁至购房12.9%%搬迁至单户出租3.4% RECORD LOW starts in MAA markets（% of total units）1,2 With starts in our markets in Q1-Q3 peaked in Q2022 and trends declining starts from 4Q22，we expect delivery to follow a similar trend lagging by 2 years。增加自有住房与租房负担能力差距MAA的单户住宅迁出比例创历史新低，这突显出高单户住宅价格加上高利率对单户住宅负担能力的影响。2024年第一季度
2024年同店定价趋势租赁高于租赁平均定价增长同店2023年第四季度2024年第一季度2024年4月有效租赁新租约-7.0 %-6.2 %-6.1 %续租4.8% 5.0% 5.1%混合-1.6 %-0.6 %-0.4 %占用同店2023年第四季度2024年第一季度2024年平均每日实际占用率95.5% 95.3% 95.5%随着Q4/Q1租赁量放缓，新建和续租定价之间的价差扩大是典型的。+预计2024年续租将保持在4.5%-5.0%区间+ 2024年4月混合租赁增长较2024年第一季度改善20bps New Development | MAA Robinson | Orlando，FL
2024年全年同店展望物业收入增长[ 0.15%…0.90%…1.65% ]有效租金增长1 [ 0.10%…0.85%…1.60% ]全年平均实际入住率稳定入住率预期[ 95.4%…95.7%…96.0% ]收入物业费用增长[ 4.10%…4.85%…5.60% ]房地产税增长[ 4.00%…4.75%…5.50% ]费用物业NOI增长[-2.80 %..。-1.30 %…0.20%】NOI 2024全年指引中点1有效租金增长不同于混合租赁而不是租赁定价增长。如上一张幻灯片所示，混合租赁高于租赁定价增长是指与前一次租赁相比，在所述期间有效的新租赁和续租租赁定价。平均每单位有效租金指已占用单位的租赁优惠影响后的平均总租金金额加上未占用单位的普遍市场价格要求，除以总单位数。有关每单位平均有效租金的完整定义，请参阅本演示文稿末尾的随附附录。新动态| MAA Westglinn |科罗拉多州丹佛市
2024年核心FFO和20242年全年投资展望[ 8.70美元…8.88美元…9.06美元] 20243年第二季度[ 2.11美元…2.19美元…2.27美元]总管理费用4资产管理/技术/区域支持+ G & A [ 1.305亿美元…1.325亿美元…1.345亿美元]预计核心FFO/SHARE1资本支出倡议4厨卫在2024年重新开发5K至6K单元[ 4000万美元…4500万美元…5000万美元]重新定位计划6个新物业预计将于2024年2月开始[ 1800万美元…2000万美元…2200万美元]智能家居投资最后一波将于2024年安装的4K至5K单元[ 600万美元…700万美元…800万美元]多户型交易…1亿美元…1.5亿美元】发展资金全资和预购合资交易[ 2.5亿美元…3亿美元…3.5亿美元] 2024年第一季度债务发行：3.5亿美元2024年第二季度预期发行：~4亿美元1在此背景下，每股是指每股稀释后的普通股和单位。2预计2024年全年每股稀释后普通股净收入将在每股稀释后普通股4.66美元至5.02美元之间（中间价为4.84美元）。3由于MAA无法预测特定季度内（而不是一年中）的预测交易时间，因此MAA没有预测季度每股摊薄普通股净收入。4公司文件中注明的物业管理费用以及一般和行政费用5对2024年全年的预期2024年全年指引2024年全年指引2024年全年指引中点中点新发展| MAA里程碑35 |科罗拉多州丹佛市
佐治亚州亚特兰大小说西中城| NOW LEASING PHoenix，AZ Novel Val Vista | NOW LEASING UST Lake City Novel Daybreak | NOW LEASING DENver，CO MAA里程碑35 | NOW LEASING ROLEigh，NC丨MAA丨NIXie | LEASING Q4 2024 Tampa，FL MAA breakwater | LEASING Q1 2025 development program supports continuous value creation combination of internal and“pre-purchase”* development expands revenue growth potential * pre-purchase development is jointly convented with outside developers with MAA请参见本演示文稿随附的附录中租赁社区的定义购买前购买前购买建设完成
开发管道和租赁有望在2024年3月31日交付价值积极的开发项目Property MSA Total Units Expected Total COST（MILIONS）Expected Initial Occupance Expected Stabilization1 Novel Daybreak2,3 Salt Lake City，UT 400 $ 99.4 2Q 2023 1Q2025 Novel Val Vista2,3 Phoenix，AZ 31779.8 4Q 2023 3Q2025 TERM0 Milepost 353 Denver，CO 352125.0 4Q 2023 3Q2025 MAA Nixie Raleigh，NC 406145.5 4Q 2024 3Q2026FL 495197.5 1Q2025 4Q2026总活跃开发项目1,970美元647.2租赁社区（2024年3月31日）总活跃租赁（23年9月30日）物业MSA总单位迄今为止的总成本（以百万计）实际占用预期稳定1丨MAA 丨MAA中央大道凤凰城，亚利桑那州323美元101.98 2.0% 2024年第三季度丨MAA MAA乐观主义者Park Charlotte，NC 352106.68 1.5% 2024年第三季度Novel West Midtown 2,3 Atlanta，GA 34091.249.7% 2024年第四季度总活跃租赁-UPS 1,015 $ 299.77 1.0%建立了严格的资本部署的历史和成功从所有者/运营商的角度管理的设计和投资；长期利润率优化来源：公司2024年第一季度收益发布补充1当90天平均实际入住率达到90%时被视为稳定的社区2 MAA拥有拥有该物业的合资企业80%的股份，并有权在稳定后购买剩余的3个目前正在出租的活跃或最近完成的开发项目。4使用调整后的形式计算的价值创造将当前开发项目和租赁社区的NOI稳定在5.1%的上限率、较少预期的投资基础上的积极开发和初始租赁中的完整开发----4000万美元----5000万美元预期的稳定增量NOI总额1.37亿美元预期总价值创造46.5%预期的平均稳定NOI YIELD在获得的初始租赁中的活跃/完整开发2023年第四季度获得
2024年发展预期mSA单位现状丹佛，CO 259拥有奥兰多，FL 698拥有丹佛，CO 181拥有罗利，NC 191控制丹佛，CO 648拥有丹佛，CO 520拥有亚特兰大，GA 294拥有总计2,791 2024年开发管道预计将接近亚特兰大丹佛约10亿美元的额外机会| Orlando RALEIGH 1900万美元预计总稳定增量NOI 7500万美元预计总价值创造1 2024年总预期3-4开发开始预购开发| Novel Val Vista | Phoenix，使用调整后的形式计算的AZ 1价值创造以5.1%的上限率稳定2024年预期开发项目的NOI，减少预期投资基础北卡罗来纳州夏洛特| 302个单位亚利桑那州凤凰城| 345个单位购买前开发项目第二季度开始未来开发管道：土地场地
单元内部升级继续推动更高价值的物业再开发计划机会在特定社区轮流进行范围再开发的同店组合中确定了大约1万个单元进行再开发，这些单元具有创造额外租金增长价值的潜力（物业仍在同店组中），最大限度地减少停机时间，让我们通过实时改进不断完善程序标准程序包括厨房和浴室升级不锈钢能源之星评级电器台面更换更新橱柜节水管道装置节能灯具地板~2021-20232021202220232024F生产6,3606，5746,8585，000 – 6,000平均每单位成本$ 5,893 $ 6,109 $ 6,453 $ 6,500-$ 7,500平均租金增加12.2% 10.0% 7.1% 6.5%-7.5 %计划结果厨房更新MAA Gateway，Charlotte，NC前后重新开发计划提供了进一步绿化我们产品组合的机会。
重新定位精选物业以推动额外价值MAA海港岛|佛罗里达州坦帕市更新和扩大健身中心联合办公区，以支持远程工作所需的便利设施丨花苑|佐治亚州亚特兰大丨MAA Gateway（宠物水疗中心）|北卡罗来纳州夏洛特市面向当今生活方式的外部便利设施丨MAA沃辛顿|德克萨斯州达拉斯物业重新定位计划周到升级以实现收入最大化计划包括升级便利设施、外部和公共区域，以跟上根据位置、租金增长潜力评估的市场需求候选者，竞争和进来的供应项目完成后重新定价的全社区2023年投资1700万美元；2024F投资2000万美元所有已完成项目全部和/或部分重新定价的平均现金回报率约为14%，2023年租金上涨103美元/单位（高于市场涨幅）6项目预计将于2024年2月开始之前和之后
技术进步增强了运营并增加了价值对锁、灯和恒温器的移动控制以及泄漏检测提供了额外的居民价值在维修和维护、资本支出以及空置和房屋电费方面的额外协同机会持续升级和扩展将提高自助旅行体验的质量94K +自项目启动以来到2024年第一季度安装的总单位约25美元/单位额外月租金收入1智能家居技术接近完成新的24/7中央呼叫中心平台增强型在线招聘工具实用程序监控增强SightPlan –服务技术人员的移动检查增强型公司网站和数据分析虚拟租赁：人工智能，Chat，and Prospect Engagement工具新的以前景为中心的CRM平台，具有增强的ILS银团和更无缝的在线租赁连接自动化呼叫质量评分平台自动化维护工单系统增强型AI和聊天机器人选项移动自助服务/自旅行应用程序（试点）4K – 5K 2024年的预期安装量移动应用程序照明控制智能锁泄漏传感器智能恒温器语音控制1自2019年计划启动以来安装的单元在续租、单位周转或选择加入时的平均预计增加量。我们预计将在2024年完成安装程序。通过支持邻近社区“Podding”和“集中化”的技术举措，预计将在未来2 – 3年内实现有意义的现场人员配置效率和利润率扩张，在我们大约一半的社区完成“Double Play”批量互联网/电缆部署
平台价值倡议；技术支持的安装在2024年底前完成25-3000万美元的NOI（140bps利润率），预计到2024年底运行率将通过系统在2023年检测到近1300个泄漏；估计费用/资本节省100万美元智能家居技术在当前运行率中的NOI为1800万美元，用于以单位（或双人播放）双重提供有线和互联网服务；代表大约一半的投资组合额外收入200万美元，来自投资组合的另一半双人播放/电信协议的营销协议目前测试计划的整个财产（无处不在）WiFi的进一步机会，2024年进行4次改造运行率机会为被测试者提供80万美元的额外NOI（28%收益率）；长期机会3000万美元或更多通过移动维护的社区Wi-Fi增强型迁出检查流程，每年实现140万美元的额外收入移动维护各种人工智能/聊天工具到位，以帮助驱动和产生高质量的线索，24/7/365以更高效和有效的方式捕获和处理租赁线索网站测试集中租赁管理职责；过渡与租赁申请和执行相关的先前现场任务（收入和身份证验证、公用事业证明、租赁生成，等）到集中专家（30K +小时–时间节省-每年）集中租赁管理外包租房者的保险采购和合规边际NOI机会在时间节省考虑之前为50万美元（8K小时–时间节省-每年）Renter的保险LED项目：基于迄今已完成的项目，每年可节省250万美元的公用事业费用，到2024年底，太阳能项目的预计运行率为300万美元：在奥斯汀的三个项目进行试点；预计每年可节省20万美元的公用事业费用；可扩展到多个市场智能灌溉项目：在四个物业进行试点，通过每年减少超过300万加仑的用水量，预计可节省公用事业费用可持续发展倡议28个物业经理吊舱到位，每年可节省150万至200万美元的费用Podding
线上租赁平台提升租赁效率MAA的技术增强扩展、升级租赁工具箱目标是创建一个多功能、完全集成的自助服务/自助游租赁平台，从而为整个驻地旅程带来无缝、易于使用的流程技术推出与互补平台的仔细试点交错进行，预期通过人员、系统和营销费用节省来扩大利润空间，从而继续采用、开发和部署创新的解决方案，以提高我们的租赁效率和有效性以及我们的线上存在。最近的网站更新增强了用户体验。突出的Call to Action按钮可增加和加速转化个性化战略侧重于使用有针对性的内容增加和加速在线转化，并使所需内容更容易找到在线声誉管理通过在线评论增加数字遏制吸引力Google Analytics为网站上的战略实施提供具体数据社区功能、平面图、兴趣点以及更适合每个潜在客户的在线转化工具，通过扩展的AI技术为潜在客户的整个租赁旅程提供指导，创造互动和个性化体验提供多种旅游选项，可选4.5分之5 GOOGLE STAR Rating1 1 Google Star Rating March 2024
强劲，投资级资产负债表注：此处的总资本化定义为普通股和已发行单位乘以2024年3月31日的收盘股价，加上2024年3月31日的未偿债务总额，加上优先股（50美元的可赎回股价乘以已发行总股份）。$ 15.77B普通股$ 4.67B总债务+优先债+优先/总资本：22.8%信用评级短期长期展望标准普尔评级服务公司1 A-2 A-稳定穆迪投资者服务公司2 P-2 A3稳定惠誉评级1 F1 A-稳定1授予MAA和MAALP（MAA的经营伙伴关系）的公司信用评级2授予MAALP的良好阶梯债务，2024年6月到期的MAALP无担保循环信贷额度下的现金和可用产能合计11亿美元；支持增加发展管道和收购机会1 94.9%的固定债务，以保护免受更高的利率1八只将在2024年3月31日获得A级或以上评级的公募REITs之一1截至2024年3月31日。
资产负债表实力为我们未来增长机会奠定了良好的定位到期总债务13.7% 8.6% 6.5% 12.9% 8.6% 12.1% 12.1% 6.4% 9.6% 0.0% 0.0% 21.6%固定利率债务利率4.0% 4.2% 1.2% 3.7% 4.2% 3.7% 3.1% 1.8% 0.0% 0.0% 4.2% 2024年3月31日的信用指标MAA部门AVG2,3总债务/调整后总资产128.1% 29.8%总担保债务/调整后总资产12.2% 4.7%未设押NOI/总NOI 95.8% 91.6%净债务/调整后EBITDA 4 3.6x 4.7x可得合并收入偿债与年度偿债费用总额之比1 7.6x 6.1x债务加权平均期限（以年为单位）7.26.9核心FFO派息率5 66.2% 65.5%债务到期情况（百万美元）at 3/31/2024 1 MAA计算在Mid-America Apartments，L.P.的债务协议中具体定义。2行业平均值代表公开披露的行业等值。3个板块成分股包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR；数据来自2024年第一季度公司备案。4调整后EBITDA在此计算中代表截至2024年3月31日的过去12个月期间。以下项目的对账以及对其各自组成部分的扩大讨论可在随附的附录中找到：（i）EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA与净收入；（ii）对无担保应付票据和有担保应付票据的净债务。5核心FFO派息率在此定义为2024年年化股息率除以2024年全年预测的2024年第一季度公司申报的核心FFO/股。总债务平均利率3.6% 1债务不包括无抵押循环信贷融资和无抵押商业票据计划。94.9%总债务为固定利率1
更光明的今天和明天：我们的可持续发展承诺2023 GRESB公开披露得分为78 100283050702023 GRESB得分三颗绿星管理得分表现得分能源使用强度35%绿色住宅气体强度45%水使用强度10% 2018 – 2028年减少目标改善披露2023年通过我们的重建计划实现了32%的投资组合的能源效率提高。将绿色认证社区扩大至51个；新增6个认证正在办理中。利用了超过5600万加仑的再生水进行灌溉，节省了大约33万美元的灌溉费用。2024年目标重新制定了能源使用强度和GHG排放强度目标，以将投资组合中62%的份额进一步降低10%完成公共区域LED改造，并计划到2025年完成剩余的38%。将电动汽车充电器的安装扩展到更多物业。太阳能和智能灌溉项目的试点计划作为我们为利益相关者提供卓越服务和卓越价值的持续使命的一部分，我们致力于负责任地管理我们的资源，并加强支持我们的环境、社会和治理实践的计划。评级：B2023年企业可持续发展报告包括GRI | SASB | TCFD披露2022 GRESB结果：得分：75/100；管理层：29/30：业绩：46/70已发布2023年11月第4次报告原目标提前实现–目标重置
更美好的今天和明天：我们的可持续发展承诺支持ASSOCIATE福祉响应式服务计划和例行调查在线居民门户网站，以便于交易、提交服务请求和交流物业便利设施促进健康的生活方式持续的居民参与和活动关心我们更广泛的社区12个州的54所房屋超过3,500个家庭帮助近300,000个晚上的休息提供了近100万美元的资金，2023年开放武器，现已进入第30个年头，继续履行其使命，在MAA现有社区内，向必须因重症就医而出行的个人和家庭免费提供全装修公寓房源。专注于多样性和包容性包容性多元化委员会对所有员工的无意识偏见培训要求对所有员工进行关于骚扰和歧视的年度培训强化招聘流程文化委员会执行和董事会监督签署人CEO Action for Diversity & Inclusion ™支持员工资源组健康与健康综合医疗、牙科和视力保险；灵活支出账户；员工援助计划财务福利有竞争力的薪酬；员工最低工资，15美元/小时；奖励奖金；与公司匹配的401（k）储蓄计划；租金折扣职业发展持续的教育和培训机会；学费和认证报销；职业导师计划；属于强大公司文化的领导力发展；稳健的沟通和认可计划；包容性多元化委员会；协会调查；提升居民体验的救灾计划
附录Non-GAAP财务指标的调节Non-GAAP财务指标和其他关键定义
非GAAP财务指标的调节将MAA普通股东可获得的净收入调节为FFO、CORE FFO、CORE AFFO和FAD（1），计入合并经营报表的其他营业外收入。（2）截至2024年3月31日止三个月，投资收益呈列，税项开支净额为110万美元。截至2023年3月31日止三个月，投资亏损净额为0.2百万美元。（3）计入合并经营报表利息支出。以千为单位的金额，每股及单位数据除外，截至3月31日止三个月，20242023可供MAA普通股股东使用的净利润142,827美元134,988美元房地产资产折旧和摊销141,591136，798出售可折旧房地产资产的损失（收益）2（15）MAA在房地产合资企业房地产资产折旧和摊销中所占份额155151归属于非控股权益的净利润3,8613，664归属于普通股股东和单位持有人的FFO 288,436275，586优先股中嵌入衍生工具的收益（1）（13,092）（4,435）出售不可折旧房地产资产的收益—（54）（收益）投资损失，税后净额（1）（2）（4,090）806伤亡相关（追讨）费用，净额（1）（5,085）296按市值计价的债务调整（3）—（13）归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO 266,169272，186经常性资本支出（18,934）（16,330）归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO 247,235255，856再开发资本支出（9,374）（31,409）增收资本支出（13,013）（11,657）商业资本支出（1,203）（1,307）其他资本支出（9,203）（6,988）归属于普通股股东和单位持有人的FAD $ 214,442 $ 204,495股息支付和分配费用176,191美元166,112美元加权平均普通股-稀释后116,780116，402股FFO加权平均普通股和单位-稀释后119,857119，392股每股普通股收益-稀释后：普通股股东可获得的净收入1.22美元每股1.16美元FFO-稀释后2.41美元每股核心FFO 2.31美元-稀释后2.22美元每股核心AFFO 2.28美元-稀释后2.06美元2.14美元
非公认会计原则财务措施的调节MAA普通股东可获得的净收入与以千为单位的净营业收入美元的调节截至2024年3月31日的三个月2023年12月31日3月31日，2023可用于MAA普通股股东的净利润142,827美元159,554美元134,988美元折旧和摊销143,020140，888138,501物业管理费用19,99517，46717,928一般及管理费用17,04515，24915,923利息费用40,36138，57937,281出售可折旧房地产资产的损失（收益）21（15）出售不可折旧房地产资产的收益——（54）其他营业外收入（23,526）（27,219）（3,467）所得税费用1,7951，148944房地产合营企业收入（482）（516）（385）归属于非控股权益的净利润3,8614，3923,664向MAA系列I优先股股东的股息922922922总计NOI $ 345,820 $ 350,465 $ 346,230同店NOI $ 334,583 $ 338,297 $ 336,929非相同商店和其他NOI 11,23712，1689,301总计NOI $ 345,820 $ 350,465 $ 346,230
非GAAP财务指标的调节净收入与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的调节（1）计入合并经营报表的其他营业外（收入）费用。千美元，截至2024年3月31日止三个月十二个月2023年3月31日2024年12月31日，2023净收入147,610美元139,574美元575,867美元567,831美元折旧及摊销143,020138，501569,582565，063利息费用40,36137，281152,314149，234所得税费用1,7959445，5954,744 EBITDA 332,786316，3001,303，3581,286，872出售可折旧房地产资产的损失（收益）2（15）7962调整以反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额3383351,3531，350 EBITDA为333,126316，6201,304，7901,288，284优先股中嵌入衍生工具的收益（1）（13,092）（4,435）（27,185）（18,528）出售不可折旧房地产资产收益—（54）—（54）投资损失（1）（5,172）1,024（10，与伤亡相关（追偿）费用，净额（1）（5085）296（4401）980债务清偿收益（1）——（57）（57）法律（追偿）、费用和结算，净额（1）——（4454）（4454）调整后EBITDA为309,777美元313,451美元1,258，048美元1,261，722美元
非公认会计准则财务指标对账应付无担保票据和应付有担保票据与债务净额对账总资产与总资产与总资产的对账不动产资产的对账，净额与以千为单位的总不动产资产美元的对账2024年3月31日2023年12月31日不动产资产净额11,144，212美元11,183，905美元累计折旧5,006，2264,864，690现金及现金等价物54,60141，314房地产总资产16,205，039美元16,089，909美元，以千为单位2024年3月31日12月31日，2023年总资产11,470，732美元11,484，503美元累计折旧5,006，2264,864，690总资产16,476，958美元16,349，193美元千元2024年3月31日2023年12月31日无担保应付票据4,264，290美元4,180，084美元有担保应付票据360,173360，141总债务4,624，4634,540，225现金及现金等价物（54,601）（41,314）净债务4,569，862美元4,498，911
非GAAP财务指标的调节将稀释后的普通股每股收益调节为核心FFO和核心AFFO的2024年全年指引非核心FFO项目可能包括与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整、出售非折旧资产的收益或损失、投资的收益或损失、伤亡相关（追偿）费用、净额、债务清偿的收益或损失、法律（追偿）、成本和结算、净额以及按市值计价的债务调整。2024年全年指导范围低高每股普通股收益-稀释后4.66美元5.02美元房地产折旧和摊销4.91 4.91出售可折旧资产的收益（0.69）（0.69）每股FFO-稀释后8.88 9.24非核心FFO项目（1）（0.18）（0.18）每股核心FFO-稀释后8.70 9.06经常性资本支出（0.96）（0.96）每股核心AFFO-稀释后7.74美元8.10美元
非GAAP财务指标调整后的EBITDA就本新闻稿的计算而言，调整后的房地产利息、所得税、折旧和摊销前利润或调整后的EBITDA，代表对不被视为MAA核心业务一部分的项目进行进一步调整的EBITDA，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整、出售非折旧资产的收益或损失、投资的收益或损失、与伤亡相关的（追偿）费用、净额、债务清偿和法律（追偿）的收益或损失、成本和和解，净额。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为调整后的EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为调整后的EBITDA不包括不代表经营业绩的各种收入和费用项目。MAA计算调整后EBITDA的方法可能与其他公司计算调整后EBITDA的方法不同。调整后的EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。核心调整后运营资金（Core AFFO）Core AFFO由核心FFO减去经常性资本支出组成。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，在本新闻稿中使用时，核心AFFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO。不应将核心AFFO视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为核心AFFO是从运营衡量业绩的重要衡量标准，因为核心AFFO衡量的是控制收入、费用和经常性资本支出的能力。核心运营资金（Core FFO）核心FFO是指根据不被视为MAA核心业务运营一部分的项目调整后的FFO，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整、出售非折旧资产的损益、投资损益，扣除税项、伤亡相关（追偿）费用、净额、债务清偿损益、法律（追偿）、成本和和解、净额、按市值计价的债务调整和其他非核心项目。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，本新闻稿中使用的核心FFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO。虽然MAA对核心FFO的定义可能与业内其他类似，但MAA计算核心FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与此类其他REITs进行比较。核心FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为，核心FFO有助于理解其不同时期的核心经营业绩，因为它去除了某些项目，这些项目由于其性质而无法在不同时期进行比较，因此往往会模糊实际的经营业绩。EBITDA就本新闻稿的计算而言，利息、所得税、折旧和摊销前利润或EBITDA由净收入加上折旧和摊销、利息费用和所得税组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。EBITDA就本新闻稿的计算而言，未计利息、所得税、房地产折旧和摊销前利润（EBITDA）由对出售可折旧资产的损益进行进一步调整的EBITDA和为反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额而进行的调整组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。虽然MAA对EBITDA的定义与NAREIT的定义一致，但它可能与其他公司计算EBITDA所采用的方法不同。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。
非GAAP财务指标可用于分配的资金（FAD）FAD由核心FFO减去总资本支出组成，不包括开发支出、物业收购、与管理层预计将由保险收益补偿的重大伤亡损失相关的资本支出以及公司相关资本支出。因为归属于非控制性权益的净利润被加回，FAD在本新闻稿中使用时代表归属于普通股股东和单位持有人的FAD。不应将FAD视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为FAD是从核心运营衡量业绩的重要衡量标准，因为FAD衡量的是控制收入、费用和资本支出的能力。运营资金（FFO）FFO代表可供MAA普通股股东使用的净收入（按照公认会计原则计算），不包括处置经营性物业的损益和资产减值，加上房地产资产的折旧和摊销、归属于非控股权益的净收入以及对合资企业的调整。因为归属于非控制性权益的净利润被加回，FFO在本新闻稿中使用时代表归属于普通股股东和单位持有人的FFO。虽然MAA对FFO的定义是根据NAREIT的定义，但它可能与其他公司使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与此类其他公司进行比较。不应将FFO视为可替代MAA普通股股东可获得的净收入作为经营业绩指标的另一种方式。MAA认为FFO有助于理解经营业绩，因为FFO不包括房地产资产的折旧和摊销。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。毛资产毛资产是指总资产加上累计折旧。MAA认为，总资产规模可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。房地产资产毛额房地产资产毛额是指房地产资产、净额加上累计折旧、现金和现金等价物以及包括在受限制现金中的1031（b）交换收益。MAA认为，房地产总资产可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。净债务净债务指无担保应付票据和有担保应付票据减去现金和现金等价物以及包括在受限制现金中的1031（b）交换收益。MAA认为净债务是评估其债务状况的有用工具。净营业收入（NOI）净营业收入是指期间持有的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销），无论其持有待售状态如何。NOI不应被视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方法。MAA认为NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。非同店及其他NOI非同店及其他NOI是指在该期间分类于非同店及其他投资组合内的所有物业的租金及其他物业收入减物业营运开支总额（不包括折旧及摊销）。非同店和其他NOI包括与飓风和冬季风暴相关的风暴相关费用。不同店和其他NOI不应被视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为，非同店和其他NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。
Non-GAAP财务指标和其他关键定义的定义同店NOI同店NOI表示该期间分类在同店组合内的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销）。同店NOI不包括与飓风和冬季风暴相关的风暴相关费用。不应将同店NOI视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为，同店NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。其他关键定义每单位平均有效租金每单位平均有效租金表示已占用单位的租赁优惠效应加上未占用单位的普遍市场价格要求后的总租金金额的平均值，除以总单位数。租赁优惠是对当前市场利率的折扣。MAA认为，平均有效租金是评估平均定价的一个有用的衡量标准。它并不代表每单位收取的实际租金收入。平均实际入住率平均实际入住率表示适用期间每日实际入住率的平均值。在所有开发中的单元获得入住证明之前，开发社区社区仍被确定为开发。一旦所有单位交付并可供入住，社区将进入租赁社区组合。租赁社区在租赁期间获得的新收购和新开发的社区将保留在租赁社区组合中，直到稳定。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。非同店及其他组合非同店及其他组合包括最近收购的社区、开发或租赁中的社区、已处置或确定处置的社区、出现重大伤亡损失的社区、不符合同店组合定义的要求的稳定社区、零售物业和商业物业。居民营业额居民营业额指截至报告季度末的过去12个月内，不包括同店组合内转让的居民迁出占到期租约的百分比。同店投资组合MAA在每个日历年年初审查其同店投资组合，或在重大交易或事件发生时进行审查。社区如果在前一年年初拥有并稳定下来，一般会被添加到同店组合中。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。已获MAA董事会批准处置的社区被排除在同店组合之外。经历重大伤亡损失的社区也被排除在同店组合之外。