nysedei-20251231

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格 10-K


☑			根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的年度报告

截至本财政年度 12月31日 , 2025

或


☐			根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告

为从_____到_____的过渡期

委托档案号： 1-33106

Douglas Emmett, Inc.

（在其章程中指明的注册人的确切名称）


马里兰州			20-3073047
（成立或组织的州或其他司法管辖区）			（I.R.S.雇主识别号）

海洋大道1299号，1000号套房 , 圣莫尼卡 , 加州 90401

（主要行政办公地址，含邮政编码）

( 310 ) 255-7700

（注册人的电话号码，包括区号）


根据该法第12（b）节登记的证券：
各类名称	交易代码	注册的各交易所名称
普通股，每股面值0.01美元	DEI	纽约证券交易所

根据该法第12（g）节注册的证券：无

如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。

有

☑

无

☐

如果根据该法案第13条或第15（d）条，注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。

有

☐

无

☑

用复选标记表明注册人是否：（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）提交了1934年《证券交易法》第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内一直遵守此类提交要求。

有

☑

无

☐

用复选标记表明注册人在过去12个月（或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内）是否以电子文件方式提交了根据S-T条例第405条（本章第232.405条）要求提交的每一份互动数据文件。

有

☑

无

☐

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。

大型加速披露公司

☑

加速披露公司

☐

非加速披露公司

☐

较小的报告公司

☐

新兴成长型公司

☐

若为新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不使用延长的过渡期，以符合《交易法》第13(a)条规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐


用复选标记表明注册人是否已就编制或发布其审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C. 7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的评估提交报告和证明。			☑

如果证券是根据该法第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中包括的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。			☐

用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间收到的基于激励的补偿进行恢复分析。			☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。

有

☐

无

☑

截至2025年6月30日，注册人的非关联公司持有的普通股总市值为$ 2.42 十亿。（这一计算不包括登记人的执行官和董事报告为实益拥有的所有普通股的市场价值。此类排除不应被视为构成承认任何此类人是注册人的关联机构。）

注册人已 167,462,215 截至2026年2月13日已发行普通股的股份。

以引用方式纳入的文件

注册人的最终代理声明将与注册人将于2026年举行的年度股东大会一起提交的部分以引用方式并入本报告第III部分的10-K表格。注册人将不迟于注册人截至2025年12月31日的财政年度结束后的120天内向证券交易委员会提交此类代理声明。

Douglas Emmett, Inc.

表格10-K


目录

		页

	词汇表	2
	前瞻性陈述	5

	第一部分

项目1	业务概况	6
项目1a	风险因素	13
项目1b	未解决员工意见	32
项目1c	网络安全	32
项目2	物业	34
项目3	法律程序	39
项目4	矿山安全披露	39

	第二部分

项目5	市场为注册人的普通股权益、相关股东事项及发行人购买股本证券	39
项目6	[保留]	40
项目7	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	41
项目7a	关于市场风险的定量和定性披露	55
项目8	财务报表和补充数据	55
项目9	会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧	55
项目9a	控制和程序	55
项目9b	其他信息	56
项目9c	关于阻止检查的外国司法管辖区的披露。	56

	第三部分

项目10	董事、执行官和公司治理	57
项目11	高管薪酬	57
项目12	若干受益所有人的证券所有权和管理层及相关股东事项	57
项目13	若干关系及关联交易、董事独立性	57
项目14	主要会计费用和服务	57

	第四部分

项目15	展品和财务报表附表	58
项目16	表格10-K摘要	60
	签名	61

词汇表

本报告中使用的缩写：


ADA			1990年美国残疾人法案
人工智能			人工智能
AOCI			累计其他综合收益（亏损）
ASC			会计准则编纂
ASU			会计准则更新
BOMA			大厦业主及经理人协会
首席执行官			首席执行官
首席财务官			首席财务官
代码			经修订的1986年《国内税收法》
新冠疫情			2019年冠状病毒病
首席运营官			首席运营官
DEI			Douglas Emmett, Inc.
环保署			美国环境保护署
EPS			每股收益
交易法			经修订的1934年证券交易法
FASB			财务会计准则委员会
联邦存款保险公司			联邦存款保险公司
FFO			运营资金
FIRPTA			经修订的1980年外国投资不动产税法
基金			未合并机构房地产基金
公认会计原则			公认会计原则（美国）
国税局			美国国税局
它			信息技术
合资公司			合资经营
LTIP单位			长期激励计划单位
MGCL			马里兰州一般公司法
NAREIT			全国房地产投资信托协会
纽约证券交易所			纽约证券交易所
OCI			其他综合收益（亏损）
运营单位			经营伙伴单位
经营伙伴关系			道格拉斯艾美特 Properties，LP
OFAC			外国资产管制办公室
伙伴关系x			道格拉斯艾美特合伙企业X，LP
PCAOB			上市公司会计监督委员会（美国）
QRS			合资格REIT附属公司（ies）
房地产投资信托基金			房地产投资信托
报告			表格10-K的年度报告
SEC			证券交易委员会
证券法			经修订的1933年《证券法》
标普 500			标准普尔500指数
SOFR			有担保隔夜融资利率
TRS			应课税REIT附属公司（ies）
美国			美国
VIE			可变利益实体（ies）

本报告中使用的定义术语：


年化租金			自报告日开始并在报告日之后到期的租赁减免前的年化现金基础租金（不包括租户补偿、停车和其他收入）。我们的三重净办公室物业（位于檀香山）的年化租金是通过将费用报销和租户支付的正常建筑费用估计数添加到基本租金中计算得出的。年化租金不包括从保险中收回的损失租金和用于建筑物管理用途的租金。年化租金包括我们在圣莫尼卡的公司总部的租金。我们报告年化租金是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，被一些投资者用作确定租户需求的手段，并将我们的业绩和价值与其他REITs进行比较。我们使用年化租金来管理和监控我们的办公室和多户家庭投资组合的表现。
合并投资组合			包括我们合并业绩中包含的所有物业，包括我们的合并合资企业。
发展组合			代表正在进行开发活动的以下物业：（i）位于洛杉矶的一处拥有712套公寓和约34,000平方英尺零售空间的住宅物业，我们在2020年1月的一场火灾后将其从住宅租赁市场中移除，（ii）位于洛杉矶的一处456,000平方英尺的单租户办公物业，我们在租户的租约于2024年到期后开始将其转换为多租户，以及（iii）位于Westwood的一处247,000平方英尺的办公物业，其毗邻的住宅开发用地是我们于2025年1月收购的，我们计划将其开发为323套公寓。
运营资金（FFO）			我们按照NAREIT制定的标准计算FFO，将出售房地产投资的收益（或损失）、房地产投资控制权变更的收益（或损失）、房地产折旧和摊销（我们作为承租人的使用权资产的摊销和递延贷款成本的摊销除外）、房地产减值减记和我们对未合并基金的投资的减值减记从我们的净收入（亏损）中剔除（包括调整归属于我们的合并合资企业和未合并基金的这些项目的影响，但不适用于我们的经营合伙企业中包含的非控制性权益）。FFO是一种非GAAP补充财务指标，我们报告是因为我们认为它对我们的投资者有用。关于FFO的讨论见本报告第7项中的“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”。
在职投资组合			表示我们的总投资组合，不包括我们开发投资组合中的物业。
租赁费率			从2024年第四季度开始，租赁费率反映了截至报告日期我们在役投资组合的租赁百分比。在2024年第四季度之前，租赁费率反映了截至报告日期我们总投资组合的租赁百分比。管理空间视为租赁。在重新定位期间停止使用的空间或因火灾或其他损坏而空置的空间被排除在计算租赁费率的分子和分母之外。新开发的建筑物办理租赁向上的，单位同租赁一样，既计入分子项，也计入分母项。我们报告租赁利率是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，也被一些投资者用作确定租户需求的手段，并将我们的业绩与其他REITs进行比较。我们使用Leased Rate来管理和监控我们的办公室和多户家庭投资组合的绩效。
净营业收入（NOI）			我们将NOI计算为收入减去归属于我们拥有和经营的物业的运营费用。NOI的计算方法是从我们的净收入（亏损）中剔除以下各项：一般和管理费用、折旧和摊销费用、其他收入、其他费用、来自未合并基金的收入（亏损）、利息费用、出售房地产投资的收益（或亏损）、合并合资企业的收益以及归属于非控股权益的净收入（亏损）。NOI是我们报告的一种非GAAP补充财务指标，因为我们认为它对我们的投资者有用。有关我们的同一物业NOI的讨论，请参阅本报告第7项中的“管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析”。
入住率			我们通过从租赁率中剔除尚未开始的已签署租约来计算出租率。我们报告出租率是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，也被一些投资者用作确定租户需求和将我们的业绩与其他REITs进行比较的手段。我们使用入住率来管理和监控我们的办公室和多户家庭组合的绩效。



本报告中使用的定义术语（续）：

经常性资本支出			一旦财产稳定下来，维持收入所需的建筑改进不包括用于（i）已购置的建筑物稳定下来，（ii）新开发的空间，（iii）为改善收入或运营费用或显着改变空间用途而进行的升级，（iv）伤亡损失和（v）使财产符合政府或贷方要求的资本支出。我们报告经常性资本支出是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，被一些投资者用作确定我们的现金流需求以及将我们的业绩与其他REITs进行比较的手段。我们使用经常性资本支出来管理和监控我们的办公室和多户家庭投资组合的绩效。
可出租平方英尺			根据BOMA重新计量并包括租赁平方英尺（包括截至报告日期尚未开始的已签署租约的平方英尺）、可用平方英尺、建筑物管理使用平方英尺和租赁空间BOMA调整的平方英尺。我们报告Rentable Square Feet是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩和价值的指标，也被一些投资者用来与其他REITs进行业绩和价值比较。我们使用Rentable Square Feet来管理和监控我们办公室组合的绩效。
出租率			我们呈现两种租金价格形式——现金租金价格和直线租金价格。现金出租率的计算方法是将计量日支付的租金除以可出租的平方英尺。直线出租率的计算方法是将租期内的平均租金除以可出租的平方英尺。
相同属性			我们以一致的方式拥有和经营的综合物业，并在两个被比较期间的整个跨度内在我们的综合业绩中报告。我们在同一财产子集中排除了在可比期间以下情况的任何财产：（i）收购，（ii）出售、持有待售、贡献或以其他方式从我们的综合财务报表中删除，（iii）进行重大重新定位项目或受到开发活动的影响，或遭受重大伤亡损失，我们认为这些损失对这些财产的经营业绩产生了重大影响。我们也不包括从地面租赁收到的租金。
短期租赁			指在报告日期或之前到期或租期少于一年的租约，包括持有租约、逐月租约和其他短期占用。
总投资组合			包括我们的合并物业，其中包括我们合并的合资企业的物业。

前瞻性陈述

本报告包含《证券法》第27A条和《交易法》第21E条含义内的前瞻性陈述。通过查找本报告中的“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“近似”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”、“可能”、“未来”或其他类似表述，可以找到很多（但不是全部）这些陈述。我们主张保护1995年《私人证券诉讼改革法案》所载的安全港。我们提醒投资者，本报告中使用的任何前瞻性陈述，或我们不时口头或书面作出的前瞻性陈述，均基于我们的信念和假设，以及我们目前可获得的信息。实际结果将受到已知和未知风险、趋势、不确定性和我们无法控制或无法预测的因素的影响。尽管我们认为我们的假设是合理的，但它们并不是对未来业绩的保证，有些将不可避免地被证明是不正确的。因此，我们未来的结果可以预期与我们的预期不同，而这些差异可能是实质性的。因此，投资者在依赖先前报告的前瞻性陈述时应谨慎行事，这些陈述是基于做出这些陈述时的结果和趋势，以预测未来的结果或趋势。可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述明示或暗示的存在重大差异的一些风险和不确定性包括以下内容：

•影响南加州或夏威夷檀香山的不利经济、政治或房地产发展；

•来自我们市场上其他房地产投资者的竞争；

•降低出租率或增加租户激励和空置率；

•对办公空间的需求减少，包括由于远程工作和灵活的工作安排，允许在雇主办公场所以外的偏远地点工作；

•租户违约、提前终止或不续租；

•提高或提高利率；

•运营和建设成本增加，包括由于通货膨胀和实际或潜在的关税或贸易中断；

•现金流不足，无法偿还我们的未偿债务或支付地面租赁租金；

•筹集资金的困难；

•无法快速清算房地产或其他投资；

•租金管制法律法规的不利变化；

•环境不确定性；

•自然灾害；

•火灾及其他财产损失；

•保险不足，或增加保险费用；

•无法成功拓展新市场和子市场；

•难以确定要收购的物业，未能成功完成收购；

•未能成功运营收购的物业；

•与房地产开发相关的风险；

•与合资企业相关的风险；

•与我们的官员的利益冲突和对关键人员的依赖；

•区划等土地使用法律的变化；

•诉讼或政府程序的不利结果；

•未能遵守适用于我们业务的法律、法规和契约；

•可能发生的恐怖袭击或战争；

•可能的网络攻击或入侵；

•会计规则的不利变化；

•我们对财务报告的内部控制存在弱点；

•未能根据联邦税法维持我们的房地产投资信托基金地位；和

•税法的不利变化，包括与财产税相关的变化。

有关这些风险因素和其他风险因素的进一步讨论，请参阅本报告中的项目1a“风险因素”。本报告以及随后归属于我们或代表我们行事的任何人的所有书面和口头前瞻性陈述，均受到本节中包含或提及的警示性陈述的明确限定。除法律要求外，我们不承担任何义务公开发布对我们的前瞻性陈述的任何修订以反映本报告日期之后的事件或情况。

第一部分

项目1。商业

概述

道格拉斯艾美特，Inc.是一家完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。我们是位于洛杉矶和檀香山主要沿海子市场的优质办公和多户住宅的最大业主和运营商之一。通过我们对我们的运营合作伙伴、其子公司以及我们的合并合资企业的兴趣，我们专注于拥有、收购、开发和管理大量市场份额的顶级办公物业和位于供应严重受限的社区、高端行政住房和关键生活方式便利设施的顶级多户社区。我们的物业位于加利福尼亚州洛杉矶县的Beverly Hills、Brentwood、Burbank、Century City、Olympic Corridor、Santa Monica、Sherman Oaks/Encino、Warner Center/Woodland Hills和Westwood子市场，以及夏威夷火奴鲁鲁。我们打算增加我们在现有子市场的市场份额，并可能进入其他具有类似特征的子市场，我们认为我们可以在其中获得显着的市场份额。本报告中使用的术语“我们”、“我们”和“我们的”是指在综合基础上的道格拉斯艾美特，Inc.及其子公司。

截至2025年12月31日，我们的总投资组合包括（i）1,800万平方英尺的办公室投资组合，其中包括45.6万平方英尺的开发中办公物业，（ii）5,445个多户公寓单元，其中包括1,035个开发中公寓单元，以及（iii）我们根据地面租赁收取租金的两块土地的费用权益。更多信息，请参阅本报告第2项“属性”。截至2025年12月31日，我们的投资组合包括以下（包括附属零售空间，不包括我们根据地面租赁收取租金的两块土地）：


			合计投资组合
办公室
全资物业			52
合并合资物业			18
合计			70

多家庭
全资物业			12
合并合资物业			3
合计			15

合计			85

经营策略

我们采用了我们在过去四十年中制定和实施的专注的业务战略：

•优质写字楼和多户型物业集中在首屈一指的子市场。

首先，我们选择供应受限的子市场，这些市场的进入门槛很高，拥有关键的生活方式便利设施，靠近高端行政住房，以及强大、多样化的经济基础。在我们的目标子市场中，目前几乎没有任何有资格的甲级办公空间正在建设中。我们的子市场由小而富裕的租户主导，他们的租金相对于其收入来说非常小，而且通常不是他们做出租赁决定的首要因素。截至2025年12月31日，我们的办公室投资组合中位面积租户约为2,400平方英尺。我们的写字楼租户经营多个行业，其中包括法律、金融服务、娱乐、房地产、会计和咨询、健康服务、零售、科技和保险，减少了我们对任何一个行业的依赖。在2023、2024和2025年，没有租户占我们总收入的10%以上。

•在各子市场获取可观市场份额的纪律性策略。

一旦我们选择了一个子市场，我们就会遵循获得可观市场份额的严格策略，为我们提供广泛的当地交易市场信息、租赁和供应商谈判中的定价能力以及增强的识别和谈判投资机会的能力。因此，根据我们在每个子市场的总投资组合中的敞口平方英尺，我们在子市场平均获得约39%的甲级办公空间份额。请参阅本报告第2项“属性”中的“办公室组合摘要”。

•积极主动的资产和财产管理。

我们完全整合和专注的运营平台提供我们子市场所需的无与伦比的租户服务，包括内部租赁、主动资产和物业管理以及内部设计和施工服务，我们认为这为我们在管理我们的物业组合方面提供了竞争优势。我们的内部租赁代理和法律专家允许我们与多样化的较小租户群体租赁大型物业组合，平均每个工作日完成大约三份办公室租赁，我们的内部建筑公司允许我们压缩建造许多较小空间所需的时间，从而减少空置期。我们的物业管理集团负责监督我们的办公室和多户家庭投资组合的日常物业管理，使我们能够从子市场集中所允许的运营效率中受益。

公司Structure

道格拉斯艾美特，Inc.于2005年6月28日作为马里兰州的一家公司成立，旨在延续和扩大道格拉斯艾美特 Realty Advisors及其九只机构基金的业务。我们的所有资产均由我们的经营合伙企业直接或间接持有，该合伙企业于2005年7月25日作为特拉华州有限合伙企业成立。作为我们运营合伙企业普通合伙人的唯一股东，我们通常拥有根据合伙协议管理和开展我们运营合伙企业业务的排他性权力，但须遵守其他有限合伙人的某些有限批准和投票权。我们在经营合伙企业中的权益使我们有权按照我们的所有权百分比按比例分享损益和现金分配。

合资企业

截至2025年12月31日，除了我们的运营合伙公司全资拥有的52处办公物业和12处住宅物业外，我们还管理并拥有六家合并合资企业的股权，通过这些合资企业，我们和机构投资者在我们的核心市场拥有18处办公物业，总面积为460万平方英尺，以及3处住宅物业和793套公寓，其中包括323套正在开发的公寓单元。于2025年12月31日，我们在综合合资企业中拥有按建筑面积计算约47%的加权平均权益。我们有权：（i）基于投入资本的分配，（ii）基于现金净营业收入或投入资本的额外分配，（iii）物业管理和其他服务的费用，（iv）偿还某些与收购相关的费用和某些其他成本，以及（v）如果投资者的分配超过门槛率，则为某些合资企业提供附带权益。

本报告中的财务数据按照公认会计原则在综合基础上展示了我们的合资企业。有关合并我们的合资企业的更多信息，请参阅本报告第15项我们合并财务报表附注1中的“列报基础”。本报告中的物业数据是为我们的总投资组合提供的，其中包括我们的合资企业拥有的物业，因为我们认为这种介绍有助于理解我们的业务。

细分市场

我们经营两个业务部门，我们的办公室部门和我们的多户家庭部门。我们的部门包括办公室和多户房地产的收购、开发、拥有和管理。我们的办公部门的服务主要包括办公空间的租赁和其他租户服务，包括停车场和存储空间的租赁。我们的多户家庭部门的服务主要包括出租公寓和其他租户服务，包括停车场和存储空间租赁。有关我们分部的更多信息，请参阅本报告第15项中我们合并财务报表的附注15。

税收

我们认为，我们有资格，并且我们打算继续有资格，根据《守则》作为REIT征税，尽管我们无法保证这种情况已经发生或将会发生。关于我们作为REIT面临的税收风险，请参见本报告第1A项“风险因素”。以下摘要以适用的《治罪法》条款和相关规则、行政和司法解释为整体限定。如果我们有资格作为REIT纳税，我们通常不需要为目前分配给股东的净收入部分缴纳联邦公司所得税。这种处理方式基本上消除了通常由投资一家公司而产生的“双重征税”（即在公司和股东层面）。然而，在某些情况下，我们将被要求缴纳联邦所得税。

《守则》将REIT定义为（i）由一名或多名受托人或董事管理的公司、信托或协会；（ii）其实益所有权以可转让的股份或实益权益证书为证明；（iii）如果不是《守则》第856至860条规定为境内公司，则应课税；（iv）既不是金融机构也不是受《守则》某些条款约束的保险公司；（v）其实益所有权由100名或更多人持有；（vi）其中，在每个课税年度的最后半年，不超过已发行股票价值的50%由五个或更少的个人实际或建设性地拥有；以及（vii）满足下文所述的关于其分配金额及其收入和资产性质的某些其他测试。该守则要求在整个纳税年度满足条件（i）至（iv），并且条件（v）在12个月的纳税年度的至少335天内满足，或在不到12个月的纳税年度的相应部分满足。

有两个毛收入要求我们必须满足：

i.我们每个纳税年度的毛收入（不包括下文定义的“禁止交易”和合格对冲的毛收入）的至少75%必须直接或间接来自与不动产或不动产抵押相关的投资或某些类型的临时投资收入，并且

ii.我们每个纳税年度的毛收入（不包括“禁止交易”和合格对冲的毛收入）的至少95%必须来自符合75%测试的收入，或来自出售或以其他方式处置股票或证券或某些其他被动来源的其他股息、利息或收益。一般而言，“禁止交易”是指在正常经营过程中，将主要为出售给客户而持有的财产（法拍财产除外）出售或以其他方式处置。

我们必须在我们的纳税年度的每个季度结束时满足五项资产测试：

i.我们总资产价值的至少75%必须由房地产资产代表，包括其他REITs的股票份额、公募REITs的债务工具、使用我们发行股票或长期公债发行的收益购买的某些其他股票或债务工具（但仅限于此类发行后的一年期间）、现金、现金项目和政府证券，

ii.不超过我们总资产的25%可由75%资产类别以外的证券代表，

iii.在包含在25%资产类别中的资产中，我们拥有的任何一个发行人的证券价值不得超过我们总资产价值的5%，并且我们不得拥有超过10%的投票权或任何一个发行人的证券价值，在每种情况下，除了上述75%资产测试中包含的证券以及在TRS或QRS中的权益（定义见下文）之外，在10%价值测试的情况下，除某些其他例外情况外，

iv.不超过我们总资产价值的20%可能代表一个或多个TRS的证券（2008年7月30日之后至2018年1月1日之前开始的纳税年度和2025年12月31日之后开始的纳税年度为25%），以及

v.不超过我们总资产价值的25%可由非合格公募REIT债务工具代表。

为了符合REIT资格，我们必须向我们的股东分配股息（资本收益股息除外）至少等于（a）我们“REIT应税收入”（i）的90%（计算时不考虑已支付的股息扣除和我们的净资本收益）和（ii）来自止赎财产的净收入（如果有的话）的90%（税后）的总和，减去（b）某些非现金收入项目的总和。分配通常必须在与其相关的纳税年度支付。在我们的选举中，如果分配在我们及时提交该年度的纳税申报表之前申报，并且在该申报后的第一次定期股息支付时或之前支付，则该分配将被视为在该纳税年度支付，前提是该分配是在该年度结束后的12个月期间支付的。如果我们没有分配我们所有的净长期资本收益或分配至少90%，但低于100%的我们的REIT应税收入，我们将被要求按常规公司税率缴纳税款。此外，如果我们未能在每个日历年度内分配至少（i）该年度我们普通收入的85%，（ii）该年度我们资本收益收入的95%，以及（iii）以往各期的任何未分配应课税收入的总和，我们将被要求就此类所需分配超过实际分配金额的部分缴纳4%的消费税。

我们拥有各种合伙企业和有限责任公司的权益。如果REIT是合伙企业的合伙人或根据《守则》被视为合伙企业的有限责任公司的成员，财政部条例规定，就REIT收入和资产测试而言，REIT将被视为拥有其在合伙企业或有限责任公司资产中的比例份额（根据其在实体中的资本权益确定），但须遵守与10%资产测试相关的特别规则，并将被视为有权获得归属于该份额的合伙企业或有限责任公司的收益。

我们拥有一家拟被视为QRS的子公司的权益。该守则规定，出于联邦所得税目的，QRS将不被视为一个单独的公司，QRS的所有资产、负债和收入项目、扣除和贷记项目将被视为我们的资产、负债和收入项目。我们通过选择作为REITs征税的子公司持有我们的某些物业。每个此类子公司REIT均受制于本文所述的适用于我们的各种REIT资格要求和其他限制。我们还全资拥有一家公司，该公司已选择被视为TRS。REIT可以拥有与REIT共同选择成为TRS的公司的10%以上的有表决权股票和证券价值，前提是满足某些要求。TRS一般可从事任何业务，包括向其母REIT的租户和其他人提供惯常或非惯常服务，但TRS不得管理或经营酒店或医疗保健设施。TRS被视为正规公司，并需按正规公司税率缴纳联邦所得税以及适用的州所得税和特许经营税。此外，如果REIT与其TRS的租金、服务或其他协议，或与REIT租户的TRS协议不是公平条款，则可能对其征收100%的税。

我们可能需要在各个州或地方司法管辖区缴纳州税或地方税，包括我们拥有财产或以其他方式进行业务或居住的司法管辖区。我们和我们的股东的州和地方税收待遇可能不符合上面讨论的联邦所得税后果。我们还可能需要缴纳适用于REITs的某些税款，包括代替被取消REIT资格的税款、未分配收入以及来自禁止交易的收入。

此外，如果我们在某些交易中从一家现在或曾经是C公司的公司收购任何资产，而我们在该资产中的计税基础低于该资产的公平市场价值，在每一种情况下都是在我们收购该资产之日确定的，并且我们随后在我们收购该资产之日开始的五年期间内确认处置该资产的收益，然后，我们通常将被要求就该收益按最高的常规公司税率纳税，其范围是（i）资产的公平市场价值超过（ii）我们在资产中调整后的计税基础，在每种情况下，都是在我们获得资产之日确定的。

保险

我们在一揽子保单下提供全面责任、火灾、扩展承保范围、业务中断和租金损失保险，涵盖我们投资组合中的所有财产。考虑到损失的相对风险以及承保范围的成本和行业实践，我们认为保单规格和承保限额是适当和充分的。关于我们面临的有关保险的风险，请参见本报告第1A项“风险因素”。

竞争

我们与多家办公室和多户型房地产的开发商、业主和运营商竞争，其中许多开发商在我们的物业所在的同一市场拥有与我们类似的物业。有关我们物业的更多信息，请参阅本报告的第2项“物业”。关于我们面临的有关竞争的风险，请参见本报告第1A项“风险因素”。

监管

我们的物业受制于各种契约、法律、条例和条例，包括与公共区域、消防和安全要求、各种环境法、ADA和租金控制法有关的条例。法律法规方面我们面临的风险，见本报告第1a项“风险因素”。

环境可持续性

我们的方法

我们以环境可持续的方式积极管理我们的运营。我们的董事会每年都会根据发生的可能性和潜在影响分配数值，并考虑和评估缓解方法，从而评估与气候相关的重大风险。全年，我们的企业可持续发展委员会由我们的总裁兼首席运营官领导，负责监督我们针对环境、健康、安全和社会风险的政策和运营控制，并监测我们的进展和结果。每个月，我们的区域工程师都会开会，监督和执行我们的企业可持续发展委员会制定的政策。我们的区域工程师每月与各自区域的每位建筑工程师举行会议，以审查具体的建筑运营问题和改进机会。我们还利用外部资源为我们的可持续发展计划提供关键的专业知识、工具和资源。

我们与利益相关者合作，以协调可持续发展努力，并提高我们企业和社区的效率和健康水平。我们与租户、供应商和供应商共享我们的可持续发展目标和标准，并与他们密切合作，以收集信息、开发解决方案并实施技术和计划来实现我们的目标。在我们的社区，我们寻求其他利益相关者的意见，并参与当地的商业改善区。我们已将可持续发展纳入我们的物业管理实践、租户改善扩建以及与现有和潜在租户的会议中。

我们的可持续发展计划涵盖四个关键领域：

•能源使用和温室气体排放

我们减少温室气体排放的主要方法是通过减少我们的能源消耗。我们每年的实际能源消耗受到许多因素的影响，例如天气、我们建筑物的占用和租户的活动。其中许多因素是我们无法控制的。然而，我们可以而且确实寻求让我们的建筑更节能。

我们减少消耗的一些举措包括实时能源监测软件、LED照明改造、新能源管理系统等项目。由于我们的努力，截至2024年12月31日，我们超过84%的稳定合格办公空间符合EPA的“能源之星认证”，即在全国排名前25%的建筑物中具有能效（截至本报告发布之日，我们的2025年能源之星评分尚未提供）。

我们的能源和电力由公用事业提供商通过电网（洛杉矶水电局、Southern California Edison和夏威夷电力公司）提供。我们估计，2024年，我们的公用事业供应商提供的可再生能源百分比在洛杉矶约为45%，在檀香山约为31%（最新的可用数据）。

•用水量

我们采取了多项举措，在我们的投资组合中节约用水。我们的建筑使用低流量水龙头和马桶，我们也通过使用无水小便器节约了用水。在允许的情况下，我们尝试回收使用过的水（根据法律，我们不能回收我们建筑物中使用的大部分水，因为它必须适合人类消费）。在我们的一些建筑物中，地下水自然渗入我们的地下停车库，我们对水进行处理，然后再将其抽回地下。

•控制废物，包括危险废物和回收

回收：与我们的供应商和租户合作，我们在我们的物业实施了商业废物和电子废物回收计划（我们不产生任何生产废物或包装废物）。

非危险废物：我们的日常运营只会产生少量的辅助废物，主要来自办公室环境中的典型运营。我们浪费的一个主要来源是我们的建筑物翻新所产生的碎片，特别是在新租户搬进建筑物时可能产生的经常性租户改进中。为了尽量减少这种浪费，我们尝试建造可供未来租户使用的租户改进，并在不进行大幅翻新的情况下将租户安置到现有空间中。

危险废物：我们的运营仅产生少量的附属危险废物（主要是办公用品），我们根据所有适用的废物法规进行处置。同样，我们的租户几乎完全被其租约限制为禁止使用额外危险废物的一般办公室用途，并且他们的租约要求他们遵守所有适用的废物法规。

•空气排放，包括运输

尽管我们的运营不会产生氮氧化物（NOX）、硫氧化物（SOX）、挥发性有机物（VOCs）或颗粒物（PM）等显着的空气排放，但我们在洛杉矶的物业会产生少量来自固定来源的排放，例如天然气锅炉。我们一直在努力通过升级到排放更低的车型来减少这些排放。我们希望通过减少我们每平方英尺的用电量来减少我们的公用事业供应商的间接空气排放。

我们还鼓励租户做出可持续的交通选择：我们已在我们的物业安装了近400个电动汽车充电站，并计划增加更多的充电站。我们所有的大楼都提供充足的自行车停车位。

发展

地面开发是我们业务中一个很小但正在增长的部分。到目前为止，我们所有的开发项目都在我们已经拥有的现有办公或公寓社区站点中增加了额外的密度。我们致力于选择不在环境保护区或生物多样性高的地区的开发地点，争取使用棕地而不是绿地。

社区影响

我们长期以来一直为我们经营所在的社区提供有意义的、通常是变革性的支持。我们还向重点行业和专业组织提供慈善支持，通常采取活动赞助的形式。

我们业务战略的一部分是在我们的目标子市场拥有非常集中的办公楼和住宅社区。我们在其中许多社区拥有大量所有权份额，这使我们处于一个独特的位置，有时可以投资于户外增强项目，这些项目不仅可以改善我们的物业，还可以为周围的社区提供宝贵的便利设施。例如，在我们位于布伦特伍德的Landmark Los Angeles住宅开发项目中，我们投入了大量额外资金，在威尔希尔大道上建造了一个可供公众使用的一英亩公园，为周围的物业和社区提供了城市绿地以及宝贵的便利设施。

人力资本

我们长期战略的核心是吸引、发展和留住拥有合适技能的最佳人才，以推动我们取得成功。我们保持竞争地位的能力在很大程度上取决于我们的执行官和关键人员的技能和努力，他们拥有重要的房地产行业经验、强大的行业声誉和网络，并协助我们确定收购、处置、开发和借款机会，与物业的租户和卖方进行谈判，以及管理我们的开发项目和我们物业的运营。截至2025年12月31日，我们雇佣了大约778名员工。

我们提倡开放、尊重和信任的文化，并为我们所做的一切带来团队合作和包容意识。我们认识到，拥有一系列经验、背景和视角，可以让我们找到新的做事方式。我们确保在培养一种鼓励和赋权所有员工拥有发言权并发挥其潜力的职场文化方面走在话匣子上。我们有积极推广我们文化的项目，例如我们的Daily Exchange项目，它为员工提供关于我们的愿景陈述和核心价值观的日常培训，以及我们的季度员工表彰计划，Jane Joyce Award。

我们致力于在没有基于种族、性别、肤色、血统、公民身份、婚姻状况、家庭状况、民族或社会出身、民族、宗教、年龄、残疾、性取向、性别识别或表达、医疗状况、遗传信息、军人或退伍军人身份、政治观点或任何其他受适用法律保护的身份的工作场所中实现平等机会。招聘、聘用、安置、发展、培训、薪酬和晋升可能不基于这些因素中的任何一个，而应基于资历、业绩、技能和经验等因素。

我们知道，招聘和留住最优秀人才的第一步是创造安全和鼓舞人心的工作场所，让人们感到受到重视。我们向所有正式全职员工提供有竞争力的薪酬和福利，包括但不限于带薪假期、假期和病假时间、退休储蓄计划以及医疗、牙科和视力保险。我们还提供非常慷慨的股权补偿计划，让我们的员工能够行动起来，感觉自己像所有者，而不仅仅是员工。2025年，我们向约778名员工中的四分之一以上提供了股权补偿。

员工、租户、商贩的健康和安全对我们至关重要。我们在整个投资组合中坚持领先的健康和安全标准，每年，我们都要求所有员工完成安全培训。我们有一个健康计划，旨在提高员工的健康意识。该计划的一些活动包括生物识别筛查、流感疫苗、健康零食和员工步行挑战。该计划提供了许多好处，包括提高员工满意度、降低医疗保健成本以及提高员工绩效。

主要行政办公室

我们的主要行政办公室位于我们拥有的大楼，地址为1299 Ocean Avenue，Suite 1000，Santa Monica，California 90401（电话310-255-7700）。

可用信息

我们在我们的网站上提供www.douglasemmett.com在我们向SEC提交或提供此类报告后，在合理可行的范围内尽快免费提供我们的10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告、8-K表格当前报告及其所有修订。请参阅我们网站上的“我们的公司-投资者-SEC文件”。我们的网站还免费提供我们的治理文件，其中包括我们的商业行为和道德准则，以及我们的董事会及其委员会的章程。请参阅我们网站上的“我公司-投资者-管理层”。我们网站上的任何信息或来自我们网站的超链接均未纳入本报告。欲了解更多信息，请联系：

斯图尔特·麦克尔希尼

投资者关系副总裁

310-255-7751

smcelhinney@douglasemmett.com

项目1a。风险因素

以下风险因素是我们认为可能对我们的业务和运营产生不利影响的最重要风险因素，包括但不限于我们的财务状况、REIT状况、经营业绩和现金流、我们偿还债务和向股东支付股息的能力、我们利用出现的商业机会的能力、我们筹集资金的能力以及我们普通股的市场价格。这不是一份详尽的清单，额外的风险因素可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。我们在竞争非常激烈、瞬息万变的环境中运营，新的风险因素不时出现。因此，我们无法预测所有这些风险因素，也无法评估所有这些风险因素对我们业务的影响，或任何因素或因素组合可能在多大程度上导致实际结果与任何前瞻性陈述中包含的结果存在重大差异。这种对风险因素的讨论包括许多前瞻性陈述。有关依赖前瞻性陈述的注意事项，请参阅本报告开头的“前瞻性陈述”。以下是我们的风险因素汇总：

与我们的物业及业务有关的风险

•的延续或通胀进一步上升可能会对我们的经营业绩、现金流、财务状况、我们支付股息和分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

•经济和政治变化可能会对我们的业务、经营业绩、现金流、财务状况、我们支付股息和分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

•我们所有的房产都位于加利福尼亚州的洛杉矶县和夏威夷的檀香山，因此我们面临的风险比我们拥有一个地理上更加多样化的投资组合要大。我们在洛杉矶县的物业集中在某些子市场，使我们面临与这些特定区域相关的风险。

•我们的经营业绩和普通股的市场价值受到与我们在房地产的投资和房地产行业趋势相关的风险的影响。

•我们有大量债务，这使我们面临利率波动风险和无法为债务再融资的风险，这反过来可能使我们面临债务义务下的违约风险。

•我们从新租约收到的租金可能会少于我们的要价租金，我们可能会不时经历租金滚动。

•尽管我们拥有多元化的租户基础，但我们的大部分租户在集中的行业集团中运营，这些行业的低迷可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

•为了成功地与其他物业竞争，我们需要对我们的物业进行维护、维修和翻新，这减少了我们的现金流。

•我们面临激烈的竞争，这可能会对我们物业的入住率和出租率产生不利影响。

•疫情、大流行病或其他疫情爆发，以及旨在防止其传播的限制措施，可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流、我们偿债的能力、我们向股东支付股息的能力、我们的房地产投资信托基金状况、我们利用出现的商业机会的能力、我们筹集资金的能力和/或我们普通股的市场价格产生不利影响。

•潜在损失，包括不利天气条件、自然灾害和产权索赔，可能不在保险范围内。

•我们可能无法续租或租用空置空间。

•我们办公室投资组合的业务战略侧重于向规模较小的租户出租，这可能会带来更大的信用风险。

•房地产投资通常缺乏流动性。

•我们可能会为遵守法律、法规和契约而产生大量成本。

•因为我们拥有不动产，我们受到广泛的环境法规的约束，这对未来的环境支出和负债产生了不确定性。

•我们的物业可能含有或发展出有害霉菌或遭受其他空气质量问题，这可能导致对不利健康影响的责任和补救费用。

•租金管制或租金稳定立法和其他监管限制可能会限制我们提高租金的能力，并将新的或增加的运营成本转嫁给我们的租户。

•我们可能无法完成将使我们的业务增长的收购，或成功整合和运营收购的物业。

•我们可能无法成功地将我们的业务扩展到新的市场和子市场。

•我们面临与房地产开发相关的风险。

•当我们订立合资企业或发行我们的子公司的证券时，我们面临一定的风险，包括我们的经营合伙企业。

•如果我们拖欠我们其中一项物业须遵守的地面租约，我们的业务可能会受到不利影响。

•我们可能没有足够的现金可用于在未来按预期水平分配给股东。

•我们面临合同交易对手被外资局指定为“禁止人员”的相关风险。

•恐怖主义和战争可能会损害我们的业务和经营业绩。

与我们的组织与Structure相关的风险

•在我们的物业出售或再融资时，对OP单位持有人的税务后果可能会导致我们的执行官的利益与我们的股东的利益不同。

•我们的执行官对我们的事务有重大影响。

•根据他们的雇佣协议，我们的某些执行官如果被无故解雇或因正当理由辞职，将获得遣散费。

•我们的任何执行官或关键高级人员的流失可能会严重损害我们的业务。

•对我们管理层的薪酬奖励可能不与改善的财务业绩或我们普通股的市场价格挂钩或对应。

•我们的董事会可能会在未经股东批准的情况下更改重大的公司政策。

•我们的增长依赖于我们无法控制的外部资本来源。

•我们面临与短期流动性投资相关的风险。

•我们的章程、我们的运营合伙企业的合伙协议以及马里兰州法律包含可能延迟或阻止控制权交易变更的条款。

•我们作为运营合伙企业普通合伙人的唯一股东的受托责任可能会产生利益冲突。

与税收相关的风险以及我们作为REIT的地位

•我们的财产税可能会因财税率变化、重新评估或财产税法变化而增加，这将对我们的现金流产生不利影响。

•Los Angeles Measure ULA征收的转让税可能会对我们的房产估值以及我们以优惠价格或及时收购或出售房产的能力产生负面影响。

•未能获得REIT资格将使我们受到公司税收的影响，并可能减少可用于分配的现金。

•如果运营合伙企业或其任何子公司（任何TRS除外）在联邦所得税方面被视为普通公司，我们可能会停止作为房地产投资信托基金的资格。

•即使我们有资格成为房地产投资信托基金，我们也将被要求缴纳一些税款，这将减少可用于分配的现金。

•REIT分配要求可能会对我们的流动性产生不利影响，并导致我们放弃原本有吸引力的机会。

•REIT股东可以获得应税收入而无需现金分配。

•如果一项旨在符合第1031条交易所资格的交易后来被确定为应课税，或者如果我们无法识别和完成收购合适的替代财产以实现第1031条交易所，我们可能会面临不利后果，并且如果适用于此类交易的法律被修改或废除，我们可能无法在延税的基础上处置财产.

•影响REIT的立法或其他行动可能会对我们的投资者或我们产生负面影响，包括我们维持REIT资格的能力或此类资格的联邦所得税后果。

•非美国投资者可能会受到FIRPTA的约束，如果我们无法获得“国内控制”的REIT资格，或者如果我们的股票不被视为在成熟的证券市场上定期交易，FIRPTA将对某些分配和普通股的销售征税。

一般风险

•通过网络攻击、网络入侵或其他方式造成的安全漏洞，可能会导致机密信息的丢失，以及我们的IT网络和相关系统的重大中断，这可能会损害我们的业务。

•人工智能技术的使用带来了某些风险，可能会对我们的业务和运营产生不利影响。

•诉讼可能会对我们的业务产生不利影响。

•如果我们未能维持有效的财务报告内部控制制度，我们可能无法准确报告我们的财务业绩。

•新的会计公告可能会对我们的经营业绩或租户报告的财务业绩产生不利影响。

与我们的物业及业务有关的风险

通货膨胀的持续或进一步加剧可能会对我们的经营业绩、现金流、财务状况、我们支付股息和分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

近年来，居民消费价格指数大幅增长，并保持高位运行。联邦政策和近期全球事件可能会加剧近期消费者价格指数的上涨。通胀持续或进一步上升可能对我们的业务产生不利影响，包括：

•我们的租赁运营成本以及我们的一般和行政成本增加；

•我们无法以与通货膨胀相同的速度提高租金；

•如果我们能够以与通货膨胀相同的速度提高租金，租户对我们物业的需求就会减少；

•我们无法从我们的办公室租户那里收回更高的租金运营成本；

•向我们的办公室租户收取更高的运营成本，这可能会减少租户对我们办公室物业的需求；

•提高或提高利率可能：（i）增加我们的借贷成本，（ii）对我们的物业估值产生不利影响，以及（iii）导致经济衰退，从而对我们的业务产生不利影响；

•为维护我们的物业而增加的经常性资本支出；

•建设成本增加，这将增加开发和重新定位项目的成本，并对我们对房地产资产的投资和我们的开发和重新定位项目的预期收益率产生不利影响，这可能使投资机会对我们的利润减少；

•现金流减少，这将对我们支付股息和分配的能力产生不利影响。

此外，从历史上看，在利率升高或上升的时期，房地产估值通常会因资本化率上升而降低，资本化率往往与利率正相关。因此，长期的高利率可能会对我们的房地产投资组合的估值产生负面影响，并导致我们普通股的市场价格和市值下降，以及未来财产处置的销售收益下降。

经济和政治变化可能会对我们的业务、经营业绩、现金流、财务状况、我们支付股息和分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

我们的业务可能受到全球市场、经济和地缘政治状况的不利影响，包括普遍的全球经济和政治不确定性以及信贷市场的混乱。如果这些情况变得更加不稳定或恶化，我们的业务、经营业绩、流动性和财务状况以及我们的租户的财务状况可能会因以下后果而受到不利影响，其中包括：

•如果我们租户的财务状况受到不利影响，租户违约或租户不续租，或以较不利的条款续租；

•减少向新租户出租或以较不优惠的条件出租；

•如果企业，包括我们的租户，裁员，对我们办公空间的需求就会减少；

•商业地产入住率和出租率下降导致物业价值下降；

•我们以我们认为可以接受的条款和条件获得融资的能力受到限制，或者根本没有，这可能会降低我们为现有债务再融资和获得新债务以寻求收购和发展机会的能力；和

•我们的物业价值降低，这可能会限制我们获得由我们的物业担保的新债务融资的能力，或限制我们为由我们的物业担保的现有债务再融资的能力。

我们所有的房产都位于加利福尼亚州的洛杉矶县和夏威夷的檀香山，因此我们面临的风险比我们拥有一个地理上更加多样化的投资组合要大。我们在洛杉矶县的物业集中在某些子市场，使我们面临与这些特定区域相关的风险。

由于我们物业的地理集中，我们很容易在我们经营的市场和子市场受到不利的经济和监管发展以及自然灾害的影响，例如，包括经济放缓、行业放缓、企业缩减规模、企业搬迁、房地产和其他税收增加、监管变化、地震、洪水、干旱和野火。加州也被认为比许多其他州更具诉讼性、更受监管和征税。

洛杉矶县或檀香山或周边地区经济或房地产市场的任何不利发展，或洛杉矶县或檀香山监管或商业环境导致的对办公空间需求的任何减少都可能影响我们产生足以满足我们的运营费用或其他义务的收入的能力，这将对我们的经营业绩、现金流、财务状况、我们支付股息和分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

我们的经营业绩和普通股的市场价值受到与我们在房地产的投资和房地产行业趋势相关的风险的影响。

我们的经济表现和我们的房地产价值，以及因此我们普通股的市场价格，都受到我们的物业可能无法产生足以满足我们的运营费用或其他义务的收入的风险。房地产投资受到价值和需求的各种风险、波动和周期的影响，其中许多超出我们的控制范围，可能对我们的经营业绩、现金流和财务状况产生不利影响。这些活动包括但不限于：

•国际、国家或地方经济状况的不利变化；

•无法以优惠条件租用空间，包括可能的市场压力，向租户提供租金减免、租户改善、提前终止权或低于市场的续租选择；

•实际或潜在投资者、买方、卖方或租户的财务状况发生不利变化；

•无法向租户收取租金；

•来自其他房地产投资者的竞争，包括其他房地产运营公司、公开交易的REITs和机构投资基金；

•租户对办公空间和住宅单元的需求减少，原因包括：（i）空间利用趋势，包括远程工作安排，（ii）我们物业相对受欢迎程度的变化，（iii）我们租赁的空间类型，（iv）购买与租赁，（v）我们的子市场犯罪率或无家可归者增加，（vi）子市场人口结构变化或（vii）经济衰退；

•由于以下原因，对停车位的需求减少：（i）我们大楼的上座率下降，（ii）自动驾驶汽车等技术的影响，或（iii）汽车共享服务的日益普及；

•办公用房及住宅单位供应增加；

•利率波动和信贷的可用性，这可能会对我们以优惠条件获得融资的能力产生不利影响，或者根本不影响；

•运营成本增加（或我们从租户那里收回运营成本的能力下降），包括：（i）保险费用，（ii）劳动力成本（例如我们的员工或与我们签订建筑服务合同的任何一方的员工的工会），（iii）能源价格，（iv）房地产评估和其他税收，以及（v）遵守法律、法规和政府政策的成本；

•公用事业中断；

•租金管制、稳定法及其他规范租金率的法律或盟约的效果；

•法律、法规和政府政策的变化和执行变化，包括但不限于健康、安全、环境、分区和税法、政府财政政策和ADA；

•与联邦和州支出和税收政策相关的立法不确定性；

•有效运营物业的难度；

•房地产估值下降，这可能会限制我们以有吸引力的价格处置资产或获得或维持债务融资的能力；

•地震活动或其他自然灾害造成的财产损失；

•收购不受欢迎的物业；和

•无法在适当的时候或以优惠的价格处置房产。

我们有大量债务，这使我们面临利率波动风险和无法为债务再融资的风险，这反过来可能使我们面临债务义务下的违约风险。

我们有大量债务，我们可能会出于各种目的产生大量额外债务，包括但不限于为未来的物业收购和开发活动提供资金、重新定位物业以及为我们的运营提供资金。截至2025年12月31日，我们有大约56亿美元的未偿债务，其中16亿美元是浮动利率债务，这使我们面临利率波动风险。有关我们的合并债务的更多详细信息，请参阅本报告第15项中我们的合并财务报表附注8。有关我们未合并债务的更多详细信息，请参阅本报告第7项中的“表外安排”。

我们偿还债务和为债务再融资以及为我们的运营、营运资金和资本支出提供资金的能力，取决于我们未来产生现金流的能力。我们的现金流受制于一般经济、行业、金融、竞争、经营、立法、监管、环境等因素，其中许多因素是我们无法控制的。我们的巨额债务，以及我们的债务协议对我们施加的限制和其他限制，特别是在更难获得信贷的经济衰退时期，可能会对我们产生不利影响，包括以下方面：

•利率上升或升高的时期可能会对以下方面产生不利影响：（i）我们的经营业绩，（ii）我们支付股息和分配的能力，（iii）我们普通股的市场价格，（iv）我们以优惠条件借款或借款的能力，以及（v）我们以商业上合理的条款或根本没有为现有债务再融资的能力；

•我们的现金流可能不足以满足我们所要求的本金和利息支付；

•偿还我们的借款可能会使我们没有足够的现金来运营我们的物业或支付维持我们的REIT资格所需的分配；

•我们可能无法根据需要或以优惠条件借入额外资金，这可能（其中包括）对我们利用收购机会的能力产生不利影响；

•我们可能无法在到期时为我们的债务再融资或再融资条款可能不如我们现有债务的条款有利；

•我们可能被迫处置我们的一项或多项财产，可能是以不利的条件；

•我们可能违反我们贷款文件中的任何限制性契约，这可能使贷方有权加速我们的债务义务；

•我们可能无法对冲浮动利率债务，交易对手可能无法履行其在我们的对冲协议下的义务，对冲协议可能无法有效对冲利率波动风险，并且，在我们拥有的任何对冲协议到期时，我们将面临与当前对冲的债务相关的当时存在的市场利率和未来利率波动的风险；如果我们对我们正在对冲的基础债务违约，我们也可能被宣布我们的对冲协议违约；

•我们可能会拖欠我们的义务，贷款人或抵押权人可能会取消我们为其贷款提供担保并收到租金和租约转让的房产的赎回权；

•我们在我们的任何带有交叉违约条款的债务下的违约可能会导致其他债务的违约；和

•我们物业的任何止赎也可能产生应税收入而不附带现金收益，这可能会对我们满足《守则》规定的REIT分配要求的能力产生不利影响。

我们从新租约收到的租金可能会少于我们的要价租金，我们可能会不时经历租金滚动。

由于各种因素，例如我们的子市场的竞争性定价压力、洛杉矶县或檀香山房地产市场的不利条件、普遍的经济衰退，或我们的物业与我们子市场的其他物业相比是否可取，我们在新租约上收到的租金可能低于我们的就地租金，这可能会对我们的经营业绩、现金流和财务状况产生不利影响。

尽管我们拥有多元化的租户基础，但我们的大部分租户在集中的行业集团中运营，这些行业的低迷可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

截至2025年12月31日，按我们稳定投资组合的年化基础租金收入百分比计算，19.7%的租户在法律行业运营，16.8%在金融服务行业，13.3%在房地产行业，9.9%在健康服务行业。随着我们继续我们的发展和潜在收购活动，我们的租户组合可能会变得更加集中，进一步使我们面临与这些行业相关的风险。我们的租户按行业组成，见“第2项。物业—截至2025年12月31日的写字楼行业多元化。”任何这些行业的经济衰退，或我们目前或未来可能有大量租户经营的任何行业的经济衰退，都可能对这些租户的财务状况产生负面影响，导致他们无法及时支付租金或拖欠租赁义务，未能以对我们不利的条款续租或续租，破产或资不抵债，或无法以其他方式履行对我们的义务。因此，我们的大量租户经营所在行业的低迷可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

为了成功地与其他物业竞争，我们需要对我们的物业进行维护、维修和翻新，这减少了我们的现金流。

如果我们的物业在租金、服务、条件或位置方面对当前和未来租户的吸引力不如竞争对手拥有的物业，我们可能会失去租户或遭受更低的租金。因此，我们可能不时被要求进行大量资本支出，以保持我们物业的竞争力。欲了解更多信息，请参阅“我们面临与房地产开发相关的风险。”无法保证任何此类支出将导致更高的入住率或出租率，或阻止现有租户搬迁到我们的竞争对手拥有的物业。

我们面临激烈的竞争，这可能会对我们物业的入住率和出租率产生不利影响。

我们与多家办公室和多户房产的开发商、业主和运营商竞争，其中许多开发商在我们的房产所处的相同市场拥有与我们类似的房产。如果我们的竞争对手以低于当前市场价格的租金提供空间，或者低于我们目前向租户收取的租金，或者如果他们向租户提供大量租金或其他优惠，我们可能会失去现有或潜在租户，并且可能无法替换他们，我们可能会被迫将我们的租金价格降低到低于我们目前收取的价格，或者提供更大的租金减免、租户改善、提前终止权利或低于市场的续租选择，以便在租户的租约到期时留住租户。

疫情、大流行病或其他疫情爆发，以及旨在防止其传播的限制措施，可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流、我们偿债的能力、我们向股东支付股息的能力、我们的房地产投资信托基金状况、我们利用出现的商业机会的能力、我们筹集资金的能力和/或我们普通股的市场价格产生不利影响。

流行病、大流行病或其他疾病、疾病或病毒的爆发，例如新冠肺炎，会以各种难以预测的方式严重扰乱一般经济活动。例如，政府和企业可能会采取行动缓解公共卫生危机，包括隔离、居家令、密度限制、社交距离措施和/或限制可能继续经营的企业类型。疫情对我们业务的影响程度将取决于持续时间和传播范围、严重程度、为遏制病毒而采取的行动、未来病毒变种的出现和影响，以及恢复正常经济和经营状况的速度和程度等因素。疫情爆发的经济影响，包括由此产生的任何经济衰退，可能会对我们的业务产生重大影响，例如：（i）入住率降低，（ii）我们大楼的上座率下降和停车收入下降，（iii）租户无法全额或及时支付租金，（iv）可能影响我们收取租金能力的政府暂停，（v）我们的运营中断，以及（vi）保险成本或可用性增加。对我们业务的影响可能会影响我们的财务状况、经营业绩、现金流、流动性以及我们履行偿债义务的能力。

潜在损失，包括不利天气条件、自然灾害和产权索赔，可能不在保险范围内。

我们在加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷檀香山的业务运营容易受到不利天气条件和自然灾害的影响，并可能受到重大影响，例如火灾、地震、海啸、飓风、火山爆发、干旱、大风、洪水和山体滑坡。气候变化可能会增加此类灾害的可能性和严重程度，气候变化还可能产生其他影响，例如海平面上升，这可能会影响我们在檀香山的房产。

不利的天气条件、自然灾害和气候变化影响可能会对我们的物业或其所在区域的经济造成重大损害，我们的物业位置的集中加剧了这种风险。我们的保险范围可能不足以涵盖因不利天气或自然灾害导致的业务中断或损失。此外，我们的保险单包括大量的自保部分以及此类事件的大量免赔额和共付额，我们受制于美国保险的可用性及其定价。因此，如果发生不利的天气条件和自然灾害，我们可能会产生重大成本。

我们的大部分房产都位于南加州，这是一个地震风险增加的地区。虽然我们目前对我们的财产进行地震保险，但我们的地震保险保额可能不足以完全覆盖地震造成的损失。如果我们判断的任何这些保单的保费成本超过为损失风险贴现的保险价值，我们可能会在未来减少或终止我们部分或全部财产的地震或任何其他保险范围。

我们不对某些损失进行保险，例如某些环境条件、石棉、骚乱或战争造成的损失。此外，我们的产权保险单一般只承保购买时财产的价值，我们没有也不打算随着我们投资组合的市场价值增加而增加我们的产权保险覆盖面。因此，我们可能无法为我们可能遭受的所有损失提供足够的保险，包括不利的所有权索赔。

如果我们遇到未投保或超出保单限额的损失，我们可能会产生重大成本，并损失投资于受损财产的资本以及这些财产的预期未来现金流。如果受损财产被设保，我们可能会继续对债务承担责任，即使这些财产受到了不可挽回的损害。

如果我们的任何物业被摧毁或损坏，那么我们可能不会被允许根据当前的分区和土地使用法规在现有位置将其中许多物业重建到现有的高度或大小。如果我们的其中一处物业发生重大或全面损失，我们可能无法将该物业重建至其现有规格，否则可能不得不升级该物业以满足当前的规范要求。

我们经营所在的子市场的新规定可能要求我们对我们的建筑物进行安全改进，例如要求我们对建筑物进行改造以更好地抵御地震，遵守这些规定我们可能会产生大量成本。

我们可能无法续租或租用空置空间。

我们可能无法续签租户的租约，在这种情况下，我们必须找到新的租户。为了吸引新租户或留住现有租户，特别是在经济衰退时期，我们可能不得不接受低于现有租金的租金，或者提供大幅减租、租户改善、提前终止权利或低于市场的续租选择。因此，我们的办公室和多户住宅的部分可能会长期空置。此外，一些现有租约目前为租户提供了以低于当前市场利率的费率续签租约条款或在租约到期前终止租约的选择权。我们积极寻求我们认为位置优越、高品质的建筑的机会，这些建筑可能由于当前或即将出现的空置而处于过渡阶段。我们无法保证任何此类空缺将在物业收购后被填补，或者新的租户租约将以或高于市场价格执行。截至2025年12月31日，我们总办公室组合中19.7%的面积可供出租，11.7%计划于2026年到期。截至2025年12月31日，我们的多户家庭组合中有0.5%的单位可供出租，我们的多户家庭组合中几乎所有的租约都必须在下一年内续签。有关更多信息，请参阅本报告第2项“属性”。

我们办公室投资组合的业务战略侧重于向规模较小的租户出租，这可能会带来更大的信用风险。

我们的写字楼组合业务战略侧重于向较小规模的租户出租，这可能会带来更大的信用风险，因为与较大的租户相比，他们更容易受到经济衰退的影响，并且可能更有可能取消或不续租。

房地产投资通常缺乏流动性。

我们的房地产投资相对来说很难快速销售。返还资本和实现投资收益（如果有的话）一般会在处置或再融资基础财产时发生。我们可能无法通过出售实现我们的投资目标，或无法在任何特定时期内以具有吸引力的价格进行再融资。我们也可能无法完成任何退出策略。任何数量的因素都可能增加这些风险，例如（i）疲软的市场条件，（ii）房地产缺乏既定市场，（iii）潜在买家的财务状况或前景发生变化，（iv）当地、国家或国际经济状况发生变化，以及（v）法律、法规或财政政策发生变化。此外，某些物业可能会受到合同权利的不利影响，例如优先要约权或地面租赁权。

我们可能会为遵守法律、法规和契约而产生大量成本。

我们投资组合中的物业受各种契约、联邦、州和地方法律、法令、监管要求的约束，包括许可和许可要求、各种环境法、ADA和租金控制法。此类法律法规，包括市政或地方条例、分区限制和社区开发商施加的限制性契约，可能会限制我们使用我们的物业，并可能要求我们在任何时候就我们的物业获得当地官员或社区标准组织的批准，包括在收购物业之前或在对我们的任何现有物业进行翻新时。除其他外，这些限制可能涉及消防和安全、抗震、石棉消减或危险材料清理要求。无法保证现有法律法规不会对我们或任何未来收购、开发或翻新的时间或成本产生不利影响，也无法保证不会采用增加此类延迟或导致额外成本的额外法规。根据ADA，我们的房产必须满足与残疾人出入和使用相关的联邦要求，前提是此类房产属于“公共住宿”。我们持续努力遵守这些法律法规的代价是巨大的。同样，我们的物业受土地使用规则和法规的约束，这些规则和法规管理我们的开发、重新定位和使用我们的物业，例如《加州法规》第24条，其中规定了加利福尼亚州住宅和非住宅建筑的建筑能效标准。此外，由于我们没有对我们所有的物业进行全面审计或调查，以确定我们遵守适用的法律法规，我们可能会承担调查和补救费用、罚款和/或损害赔偿，这可能是巨大的，并可能对我们出售或出租我们的物业或使用此类物业作为抵押品进行借贷的能力产生不利影响。此外，限制或延迟我们开发、再开发或使用我们的物业的能力（例如对新开发项目的使用和/或密度、用水和其他用途和活动的潜在限制）或规定额外标准的现有土地使用规则和法规以及批准程序的变化可能对我们的财务状况、经营业绩、现金流、我们普通股的市场价格以及我们履行偿债义务以及向我们的证券持有人支付股息和分配的能力产生重大不利影响。

因为我们拥有不动产，我们受到广泛的环境法规的约束，这对未来的环境支出和负债产生了不确定性。

环境法对向环境中释放有害或有毒物质进行了规范，并对此规定了责任。根据这些法律的各项规定，房地产的现任或前任所有者或经营者可能对其财产上、内或迁移到或离开其财产的土壤或地下水污染相关费用承担责任。安排处置或处理危险、有毒物质的人员，可承担处置场所污染清理费用。这类法律往往规定责任，而不论该人是否知道或是否对造成污染的危险或有毒物质的存在负责。此外，一些法律可能会在受污染的场地上设置留置权，以利于政府因污染而产生的损害和费用。任何这些物质的存在或由此产生的污染，或未能对其进行适当补救，可能会对我们出售或出租我们的财产或使用该财产作为抵押品进行借贷的能力产生不利影响。在我们的物业中接触有害或有毒物质的人可能会起诉人身损害赔偿，例如，一些法律规定了释放或接触含石棉材料的责任，这种物质已知存在于我们的一些建筑物中。在其他情况下，我们的一些物业已经（或可能已经）受到过去运营或场外来源污染的影响。因此，就我们目前或以前的不动产所有权、经营、管理和开发而言，我们可能会根据环境法承担调查和清理费用、处罚和损害赔偿的潜在责任。

尽管我们的大部分物业已由独立环境顾问进行初步环境评估，称为第一阶段评估，以识别潜在的环境问题，但第一阶段评估的范围有限，可能无法识别与物业相关的所有潜在环境责任或风险。例如，我们的物业或我们物业附近的物业或历史运营的先前所有者或经营者可能创造了我们或准备第一阶段评估的独立顾问不知道的重大环境条件。除非适用的法律或法规要求，我们不得对第一阶段评估中确定的环境条件进行进一步调查、补救或改善。我们不能保证这些或其他环境研究确定了所有潜在的环境责任，或者我们将来不会产生重大的环境责任。如果我们未来确实产生了重大的环境责任，我们可能会面临巨大的补救成本，并且可能会发现很难出售任何受影响的物业。有关我们含有石棉的建筑物的更多详细信息，请参阅本报告第15项中我们合并财务报表的附注17。

此外，我们可能会为遵守为缓解气候变化影响而实施的联邦、州和地方立法和法规而产生成本。遵守不断变化的监管要求的成本可能会对我们的经营业绩产生负面影响。

我们的物业可能含有或发展出有害霉菌或遭受其他空气质量问题，这可能导致对不利健康影响的责任和补救费用。

湿气可能会在建筑物或建筑材料上积聚，可能会出现霉菌生长，特别是如果湿气问题在一段时间内仍未被发现或未得到解决。一些霉菌可能会产生空气传播的毒素或刺激物。室内空气质量问题还可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及花粉、病毒和细菌等其他生物污染物。室内接触空气传播的毒素或超过一定水平的刺激物可被指造成各种不利的健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，我们的任何物业都存在严重的霉菌或其他空气传播污染物，这可能要求我们采取一项代价高昂的补救计划，以遏制或消除受影响物业中的霉菌或其他空气传播污染物，或增加室内通风。此外，如果据称发生了财产损失或人身伤害，存在严重的霉菌或其他空气传播污染物可能会使我们承担租户、租户雇员或其他人的责任。

租金管制或租金稳定立法和其他监管限制可能会限制我们提高租金的能力，并将新的或增加的运营成本转嫁给我们的租户。

我们目前预计将继续在已通过法律法规对租金上涨时间或金额进行限制或已对中低收入住房进行相关规定的地区运营和收购物业。

加利福尼亚州和南加州的各个城市，包括我们的物业所在的洛杉矶市和圣莫尼卡市，已经颁布了租金控制立法。我们在洛杉矶县的所有多户房产都受到这些法律法规的影响。根据加州现行法律，一旦租户腾出受租金控制的单元，我们可以将租金提高到市场价格；然而，续租租户的租金上涨受到加州、洛杉矶和圣莫尼卡租金控制规定的限制。

夏威夷没有州强制规定的租金管制，但檀香山多户住宅市场的部分区域受中低收入住房法规的约束。我们已同意将我们檀香山部分多户住宅的特定百分比单元出租给收入低于特定水平的人，以换取某些税收优惠。

这些法律法规可能（i）限制我们收取市场租金、提高租金、驱逐租户或收回运营费用增加的能力，（ii）对我们吸引高薪租户的能力产生负面影响，（iii）要求我们为报告和合规承担成本，以及（iv）使我们在某些情况下更难处置物业。任何不遵守这些规定的行为都可能导致罚款、处罚和/或丧失某些税收优惠和没收租金。

我们可能无法完成将使我们的业务增长的收购，或成功整合和运营收购的物业。

我们计划的增长战略包括在机会出现时有纪律地收购物业。我们以优惠条件收购物业以及成功整合和运营这些物业的能力受到重大风险的影响，包括以下风险：

•由于来自其他房地产投资者，包括其他房地产运营公司、公开交易的REITs和投资基金的竞争，我们可能无法获得所需的物业；

•来自其他潜在收购方的竞争可能会大幅提高所需物业的购买价格；

•我们可能会在收购时收购不会增加我们业绩的物业，或者我们可能无法成功管理和出租它们以满足我们的预期；

•我们可能无法从运营中产生足够的现金，或无法获得必要的债务或股权融资来完成收购，或者，如果获得，融资可能无法以优惠的条件进行；

•收购物业产生的现金流可能不足以偿付相关债务融资；

•我们可能需要花费比我们预算更多的资金来对收购的房产进行必要的改进或翻新；

•我们可能会在我们没有完成的潜在收购上花费大量时间和金钱；

•收购或寻求收购物业的过程可能会转移我们高级管理团队对我们现有业务运营的注意力；

•我们可能无法快速有效地将新的收购，特别是对资产组合的收购，整合到我们现有的业务中；

•收购物业的入住率和出租率可能低于预期；和

•对于已知或未知的责任，例如环境污染的清理、租户、供应商或其他人对物业前所有者的索赔以及普通合伙人、董事、高级职员和由物业前所有者赔偿的其他人的索赔，我们可能会在没有追索权或有限追索权的情况下收购物业。

我们可能无法成功地将我们的业务扩展到新的市场和子市场。

如果机会出现，我们可能会探索在新市场收购物业。适用于我们在当前市场收购、整合和运营物业的能力的风险也适用于我们在新市场收购、整合和运营物业的能力。除了这些风险之外，我们对我们可能进入的任何新市场的动态和市场状况的熟悉程度将无法达到同样的水平，这可能会对我们扩展到这些市场的能力产生不利影响。我们可能无法在新市场的投资中建立可观的市场份额或实现理想的回报。

我们面临与房地产开发相关的风险。

我们就若干物业从事发展及重建活动。就我们这样做的程度而言，我们面临某些风险，包括以下风险：

•我们可能无法按期或在预算金额内完成开发或再开发项目（由于我们无法控制的风险，例如天气、劳动条件、许可问题、材料短缺和价格上涨，包括贸易紧张局势、中断、实际或潜在的关税、关税或限制导致的建筑材料或建筑服务成本增加）；

•我们可能无法以预算租金出租已开发或重新开发的物业或在预算时间范围内出租该物业；

•我们可能会将时间和资金用于我们可能无法完成的物业的开发或再开发；

•我们可能会在获得所有必要的分区、土地使用和其他必要的权利以及建筑、占用和其他必要的政府许可和授权方面遇到延迟或拒绝，我们遵守此类许可和授权所施加的条件的成本可能会增加；

•我们可能会遇到第三方诉讼或异议导致的延误、拒绝和不可预见的成本增加；和

•我们可能无法从我们开发或重新开发的物业中获得预期的财务业绩。

当我们订立合资企业或发行我们的子公司的证券时，我们面临一定的风险，包括我们的经营合伙企业。

我们已经并可能在未来通过合伙企业、合资企业或其他实体与第三方开发或收购物业，或从第三方筹集资金，或通过收购或处置物业、合伙企业、合资企业或其他实体的非控制性权益，或分担管理其事务的责任。这可能会使我们面临其他所有权方法可能不存在的风险，例如包括以下风险：

•我们可能无法就财产、合伙企业、合资企业或其他实体行使唯一决策权，这将导致可能限制我们出售或转让我们在该实体的权益的能力或该实体转让或出售其资产的能力的决策陷入僵局；

•合伙人或合营者可能会拖欠其义务，包括与出资、债务融资或利率互换相关的义务，这可能会延迟物业的收购、建设或开发，或增加我们对合伙企业或合资企业的财务承诺；

•由于对流动性的不同需求、对市场或税收目标的评估；对其他财产的竞争利益的所有权；以及与我们具有竞争性或不一致的其他商业利益、政策或目标等事项而与我们的合作伙伴或合营者发生利益冲突；

•如果任何此类共同拥有或管理的实体采取或预期采取可能危及我们作为REIT地位或要求我们纳税的行动，我们可能会遭受重大损失，包括不得不处置我们在此类实体中的权益（如果可能的话），甚至失去我们作为REIT的地位；

•我们关于任何结构或交易的税务影响的假设可能被证明是不正确的，我们可能会面临重大的应税收入、财产税重新评估或其他责任，包括我们可能作为此类交易的一部分或其他方面承担的对第三方的任何责任；

•我们与合作伙伴或合营者之间的纠纷可能会导致诉讼或仲裁，这将增加我们的开支，影响我们开发或经营物业的能力和/或阻止我们的高级职员和/或董事将他们的时间和精力集中在我们的业务上；

•在某些情况下，我们可能会对我们的第三方合作伙伴或合营者的行为承担责任；和

•我们可能无法根据需要从机构投资者或主权财富基金筹集资金，或以有利的条件筹集资金。

如果我们拖欠我们其中一项物业须遵守的地面租约，我们的业务可能会受到不利影响。

我们的一些物业可能会受到地面租赁的约束。此类租约条款下的违约，或无法在租约到期时重新谈判新租约，可能会对我们的经营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响。

我们可能没有足够的现金可用于在未来按预期水平分配给股东。

我们的分配可能会超过我们从运营中产生的现金。如有必要，我们可能会从现有现金余额或额外借款中为差额提供资金。如果我们的可用现金大幅下降至低于我们的应税收入，我们可能会失去我们的房地产投资信托基金地位，除非我们可以借钱进行此类分配或以普通股进行任何必要的分配。

我们面临合同交易对手被外资控办公室指定为“禁止人员”的相关风险。

美国财政部OFAC维护一份被指定为恐怖分子或以其他方式被封锁或禁止的人员名单（“被禁止人员”）。OFAC条例等法律禁止与被禁人员开展业务或从事交易。我们的一些协议要求我们和另一方遵守OFAC的要求。如果与我们签约的一方被列入OFAC名单，我们可能会被OFAC法规要求终止协议，这可能会导致另一方认为终止是错误的损失或损害索赔。

恐怖主义和战争可能会损害我们的业务和经营业绩。

未来发生恐怖袭击或战争的可能性可能会对我们的行动产生负面影响，即使它们不是针对我们的财产，即使它们从未真正发生过。恐怖袭击还会对某些类型的损害或事件的保险范围的可用性和价格产生重大影响，我们针对恐怖主义的保险政策包括大额免赔额和共付额。对这些类型的行为缺乏足够的保险可能会使我们面临重大损失。

与我们的组织与Structure相关的风险

在我们的物业出售或再融资时，对OP单位持有人的税务后果可能会导致我们的执行官的利益与我们的股东的利益不同。

我们的一些财产被捐赠给我们，以换取我们的运营伙伴关系的单位。由于这些财产在出资时产生了未实现的内置收益，在出售或再融资我们的经营合伙企业拥有的财产时，一些OP单位的持有人，包括我们的执行官，可能会遭受与我们的普通股持有人不同的、更不利的税务后果，包括在实现事件时不成比例地分配更多的应税收入项目和收益。因此，对于某些物业的任何出售或再融资的适当定价、时间安排和其他重要条款，或者是否出售或再融资这些物业，这些持有人可能有不同的目标。

我们的执行官对我们的事务有重大影响。

截至2025年12月31日，我们的执行官拥有我们已发行普通股的3%，但如果他们所有已发行的LTIP和OP单位都转换为普通股，他们将拥有17%的股份。因此，我们的执行官，如果他们以类似的方式投票表决他们的股份，将对我们的事务产生重大影响，并可能以不符合我们其他股东最佳利益的方式行使这种影响，包括试图推迟、推迟或阻止控制权交易的变更，否则可能符合我们股东的最佳利益。

根据他们的雇佣协议，我们的某些执行官如果被无故解雇或因正当理由辞职，将获得遣散费。

我们与首席执行官Jordan L. Kaplan以及总裁兼首席运营官Kenneth M. Panzer签订了雇佣协议，如果每位高管被无故解雇或有正当理由辞职（包括控制权发生变更后），这些协议会为他们提供遣散费。遣散费是基于在终止日期之前结束的最近三个完整日历年度内各自高管的年度薪酬（基本工资和年度奖金）平均值的三倍。此外，这些执行官离职后不会被限制与我们竞争。

我们的任何执行官或关键高级人员的流失可能会严重损害我们的业务。

我们保持竞争地位的能力在很大程度上取决于我们的执行官和关键人员的技能和努力，他们拥有重要的房地产行业经验、强大的行业声誉和网络，并协助我们确定收购、处置、开发和借款机会，与物业的租户和卖方进行谈判，以及管理我们的开发项目和我们物业的运营。如果我们失去任何执行官或关键高级人员的服务，我们的业务可能会受到不利影响。

对我们管理层的薪酬奖励可能不与改善的财务业绩或我们普通股的市场价格挂钩或对应。

我们董事会的薪酬委员会负责监督我们的薪酬和激励薪酬计划。我们的薪酬委员会在构建薪酬方案方面拥有很大的自由裁量权，并且可能会根据任意数量的因素做出薪酬决定。薪酬奖励可能不与改善的财务业绩或我们普通股的市场价格挂钩或对应。有关我们基于股票的薪酬的更多信息，请参阅本报告第15项中我们合并财务报表的附注13。

我们的董事会可能会在未经股东批准的情况下更改重大的公司政策。

我们的投资、融资、借款、分红、经营等政策由我们的董事会决定。这些政策可以随时修改或修订，由我们的董事会酌情决定，而无需我们的股东投票。我们的董事会可能会改变我们关于利益冲突的政策，前提是这些改变符合适用的法律要求。

我们的增长依赖于我们无法控制的外部资本来源。

为了获得REIT资格，根据《守则》，我们必须每年分配至少90%的“REIT应税收入”，确定时不考虑已支付的股息扣除和排除任何净资本收益。如果我们没有分配我们所有的净长期资本收益或至少90%的REIT应税收入，我们将被要求按常规公司税率缴纳税款。由于这些分配要求，我们可能无法从我们的经营现金流中为未来的资本需求提供资金，包括收购、开发和债务再融资。因此，我们预计将依赖第三方来源为我们的一些资本需求提供资金，我们可能无法以优惠条件或根本无法获得融资。任何额外借款都会增加我们的杠杆，我们发行的任何额外股权都会稀释我们的普通股。我们能否获得第三方资本来源取决于许多因素，其中一些因素包括：

•一般市场情况；

•市场对我们增长潜力的看法；

•我们目前的债务水平；

•我们当前和预期的未来收益；

•我们的现金流和现金股息；和

•我们普通股的每股市场价格。

我们面临与短期流动性投资相关的风险。

我们不时有大量现金余额投资于各种短期货币市场基金投资，这些投资旨在保持本金价值并在提供当期收益的同时保持高度流动性。这些投资没有本金损失保险，也不能保证我们对这些基金的投资可以按面值赎回。如果我们不能清算我们的投资或按面值赎回它们，我们可能会蒙受损失并遇到流动性问题。

我们的章程、我们的运营合伙企业的合伙协议以及马里兰州法律包含可能延迟或阻止控制权交易变更的条款。

（i）我们的章程包含百分之五的所有权限制。

除某些例外情况外，我们的章程包含对所有权的限制，并授权我们的董事采取必要和可取的行动，限制任何人实际或建设性地拥有不超过我们普通股已发行股份价值或数量的百分之五（以限制性更强的为准）。我们的董事会可全权酌情豁免拟议受让方的所有权限制。我们章程中包含的所有权限制可能会延迟或阻止可能涉及我们普通股溢价或以其他方式符合我们股东最佳利益的交易或控制权变更。

（ii）我们的董事会可以创建和发行一个类别或系列的优先股，而无需股东批准。

根据我们的章程，我们的董事会有权修改我们的章程，以增加或减少我们有权发行的普通股的股份总数或任何类别或系列的股票数量，不时指定和发行一个或多个类别或系列的优先股，并在未经股东批准的情况下对我们的普通股或优先股的任何未发行股份进行分类或重新分类。我们的董事会可以决定发行的任何类别或系列优先股的相对权利、偏好和特权。因此，我们可能会发行系列或类别的优先股，其中包含优先、股息、权力和权利、投票权或其他，优先于我们普通股持有人的权利。发行优先股还可能产生延迟或阻止控制权变更交易的效果，否则这可能符合我们股东的最佳利益。

（iii）我们的经营合伙企业的合伙协议中的某些条款可能会延迟或阻止对我们的主动收购。

我们的经营合伙协议中的条款可能会延迟或使我们的主动收购或我们的控制权发生变化变得更加困难。这些规定可能会阻止第三方提出涉及主动收购我们或我们控制权变更的提议，尽管一些股东可能会认为，如果提出此类提议，是可取的。这些规定除其他外包括：

•符合条件的当事人的赎回权；

•对我们的OP单位的转让限制；

•普通合伙人在某些情况下未经有限合伙人同意修改合伙协议的能力；以及

•有限合伙人在特定情形下同意转让普通合伙权益和合并的权利。

任何潜在的控制权变更交易可能会因某些LTIP单位的合伙单位指定条款而受到进一步限制，这些条款要求我们维护LTIP单位持有人的权利，并可能限制我们以对LTIP单位持有人的权利产生不利影响的方式修订我们的运营合伙企业的合伙协议。

（iv）马里兰州法律的某些条款可能会抑制控制权的变化。

MGCL的某些条款可能具有禁止第三方提出收购我们的提议或在可能为我们的股东提供机会实现高于我们普通股市场价格的溢价的情况下阻碍控制权变更的效果，包括：

•“企业合并”规定，在受到限制的情况下，禁止我们与“感兴趣的股东”（一般定义为任何实益拥有我们股份或其关联公司10%或以上投票权的人）在该股东成为感兴趣的股东的最近日期后的五年内进行某些业务合并，此后对这些合并施加特殊评估权和特殊的股东投票要求；和

•“控制权股份”条款规定，在“控制权股份收购”（定义为直接或间接取得“控制权股份”的所有权或控制权）中获得的我公司“控制权股份”（定义为与股东控制的其他股份合计后，股东有权在选举董事时行使三个增加的投票权范围之一的股份）没有表决权，除非我公司股东对该事项至少有权投的全部票数的三分之二的赞成票批准的范围内，不包括所有感兴趣的股份。

我们已根据我们的章程中的一项规定，选择退出美高梅的这些规定，在美高梅的业务合并规定的情况下，通过我们的董事会决议，以及在美高梅的控制权股份规定的情况下。然而，我们的董事会可能会通过决议选择废除上述对美吉姆的业务合并条款的选择退出，并且我们可能会通过修订我们的章程，在未来选择加入美吉姆的控制权份额条款。

我们的章程、章程、我们的经营合伙协议和马里兰州法律还包含其他条款，这些条款可能会延迟、推迟或阻止可能涉及我们普通股溢价或以其他方式符合我们股东最佳利益的交易或控制权变更。

我们作为运营合伙企业普通合伙人的唯一股东的受托责任可能会产生利益冲突。

作为我们运营合伙企业普通合伙人的唯一股东，我们对运营合伙企业中的其他有限合伙人负有受托责任，其解除可能与我们股东的利益发生冲突。我们运营合伙企业的有限合伙人已同意，如果我们对我们的股东以及以我们作为运营合伙企业的普通合伙人的身份对这些有限合伙人所承担的受托责任发生冲突，我们没有义务优先考虑这些有限合伙人的利益。有限合伙人有权就经营合伙协议的某些修订（这需要有限合伙人（包括我们）的多数利益批准）进行投票，并有权单独批准将对其权利产生不利影响的某些修订。这些表决权的行使方式可能与我们股东的利益相冲突。例如，我们无法在未经有限合伙人同意的情况下，以对其权利产生不利影响的方式修改有限合伙人获得经营合伙协议中规定的分配的权利，即使这种修改可能符合我们股东的最佳利益。

与税收相关的风险以及我们作为REIT的地位

我们的财产税可能会因财税率变化、重新评估或财产税法变化而增加，这将对我们的现金流产生不利影响。

我们被要求为我们的房产缴纳财产税，这可能会随着房产税率的提高或我们的房产被税务机关评估或重新评估而增加。在加利福尼亚州，根据一项通常被称为第13号提案的现有州法律，目前仅在所有权变更或建设完成时才对房产进行市场价值重新评估，此后，每年的房产重新评估通常被限制为比先前评估的价值增加2%。因此，随着时间的推移，提案13通常会导致显着低于市场的评估价值。

包括最近在内，立法者和政治联盟不时发起努力，废除或修改第13号提案，以消除其对商业和/或其他财产的适用。如果提案13不再限制我们加州房产的评估价值，这些房产的评估价值和财产税可能会大幅增加，这可能会对我们的经营业绩、现金流和财务状况产生重大影响。

Los Angeles Measure ULA征收的转让税可能会对我们的房产估值以及我们以优惠价格或及时收购或出售房产的能力产生负面影响。

2022年期间，洛杉矶市的选民批准了措施ULA，该措施对价值超过500万美元的房地产销售和转让征收高达5.5%的额外转让税。除洛杉矶市和县征收的现有跟单转让税外，还适用此税。像Measure ULA这样的转让税可能会对我们在征收这些税的城市的业务产生不利影响。与转让税相关的增加的交易成本可能会对我们以优惠价格或及时购买或出售物业的能力产生负面影响。这项税收可能会阻止投资者和开发商在洛杉矶进行大规模交易，这可能会减少对办公和多户住宅的需求。如果交易量因转让成本增加而下降，受影响价格区间的房产价值可能会承受下行压力，这可能会对我们的资产负债表和借贷能力产生不利影响。鉴于不断变化的监管和法律环境，未来对Measure ULA的任何挑战或对其实施的修改也可能为我们位于洛杉矶的物业带来额外的不确定性。我们经营所在的其他城市也可以采用类似的转让税。

未能获得REIT资格将使我们受到公司税收的影响，并可能减少可用于分配的现金。

我们已选择根据《守则》作为REIT课税，自我们截至2006年12月31日的首个课税年度开始。要获得REIT资格，我们必须持续满足某些技术和复杂的收入、资产、组织、分配、股东所有权和其他要求。有关这些测试的更多信息，请参阅本报告第1项“业务概览”。我们满足这些测试的能力取决于我们对众多因素的分析和遵守情况，其中许多因素没有经过精确判定，只有有限的司法和行政解释，并不完全在我们的控制范围内。通过我们的运营合伙企业持有我们几乎所有的资产会使REIT要求的应用更加复杂，技术上或无意中的错误可能会危及我们的REIT地位。新的立法、财政部条例、行政解释或法院判决可能会在作为REIT的资格要求或作为REIT的资格的联邦所得税后果方面显着改变税法。虽然我们相信我们将继续有资格成为REIT，但我们不能保证我们已有资格或将继续有资格成为REIT。

如果我们在任何纳税年度都没有资格成为REIT，并且某些减免条款不适用，我们将按常规公司税率对我们的应税收入征收联邦所得税，并且我们在计算我们的应税收入时不能扣除分配给股东的款项。任何这样的公司纳税义务都可能是巨大的，并将减少可分配给我们股东的现金数量。除非根据某些《守则》条款有权获得减免，否则我们也将在我们不再符合REIT资格的那一年之后的四个纳税年度被取消作为REIT纳税的资格。此外，如果我们不符合REIT的资格，我们将不需要向股东进行分配，所有向股东的分配将在我们当前和累计收益和利润的范围内作为股息收入征税。如果我们未能符合联邦所得税目的的REIT资格，并且能够利用《守则》下的一项或多项救济条款来维持我们的REIT地位，我们仍将被要求为每次此类失败支付50,000美元或更多的罚款税款。

由于上述因素，我们未能获得REIT资格可能会损害我们筹集资本和扩大业务的能力，大幅减少对股东的分配，导致我们产生大量债务（在借款可行的范围内）或清算大量投资以支付由此产生的税款，并对我们普通股的市场价格产生不利影响。

我们的三家合并合资企业还通过一个或多个实体拥有物业，这些实体旨在符合REITs资格，我们未来可能会使用包括REITs在内的其他结构。任何此类实体未能获得REIT资格可能会产生与REIT子公司类似的后果，也可能导致我们未能获得REIT资格。

如果运营合伙企业或其任何子公司（任何TRS除外）在联邦所得税方面被视为普通公司，我们可能会停止作为房地产投资信托基金的资格。

尽管我们认为，出于税务目的，我们拥有直接或间接权益的运营合伙企业和其他附属合伙企业、有限责任公司、REIT子公司、QRS和其他子公司（不包括TRS）将被视为合伙企业、被忽视的实体（例如，在100%拥有的有限责任公司的情况下）、REIT或QRS（如适用），但无法保证IRS不会对任何此类实体的税务分类提出质疑，或法院不会维持此类质疑。如果美国国税局成功地将运营合伙企业或其他子公司（TRS除外）视为出于联邦所得税目的作为公司（包括作为公司征税的“公开交易合伙企业”）征税的实体，我们很可能不符合REIT的资格，这将大大减少这些子公司可供分配给我们的现金数量。

即使我们有资格成为房地产投资信托基金，我们也将被要求缴纳一些税款，这将减少可用于分配的现金。

即使我们符合联邦所得税目的的REIT资格，我们也将被要求为我们的收入和财产缴纳某些联邦、州和地方税。例如，如果我们分配的REIT应税收入（包括资本收益）低于100%，我们将被征收所得税。此外，我们的TRS直接赚取的任何净应税收入，或通过作为独立于我们的TRS的实体而在联邦所得税方面被忽略的实体赚取的任何净应税收入，将被征收联邦以及可能的州公司所得税。我们选择将自己的一家子公司作为TRS对待，后续可能会选择将其他子公司作为TRS对待。在这方面，适用于REITs及其子公司的法律的几项规定确保了TRS将受到适当水平的联邦所得税的约束。此外，如果REIT、REIT的租户、TRS之间的经济安排与非关联方之间的类似安排不具有可比性，则REIT必须就其收到的某些付款或其TRS进行的某些扣除支付100%的税款。此外，一些州和地方司法管辖区可能会对我们的部分收入征税，尽管作为房地产投资信托基金，我们不必就该收入缴纳联邦所得税，因为并非所有州和地方对待房地产投资信托基金的方式都与对待联邦所得税的方式相同。此外，如果我们有来自“禁止交易”的净收入，那笔收入将被征收100%的税。一般而言，禁止交易是指在日常业务过程中出售或以其他方式处置主要为向客户出售而持有的财产。虽然我们不打算持有任何在我们的日常业务过程中被定性为主要为出售给客户而持有的物业，但这种定性是一种事实认定，我们不能保证IRS会同意我们对我们的物业的定性。如果我们需要缴纳联邦、州和地方税，我们可用于分配给股东的现金将减少。

REIT分配要求可能会对我们的流动性产生不利影响，并导致我们放弃原本有吸引力的机会。

要获得REIT资格，我们通常必须每年分配至少90%的REIT应税收入，不包括任何净资本收益。如果我们没有分配我们所有的净长期资本收益或我们所有的REIT应税收入，我们将被要求按常规公司税率缴纳税款。我们打算向我们的股东进行分配，以遵守REITs的守则要求，并尽量减少或消除我们的公司所得税义务。某些类型的资产和活动会在应纳税所得额和可用现金之间产生重大错配，原因可能是确认收入和实际收到现金之间的时间差异，也可能是因为扣除费用和实际支付这些费用之间的差异。这类资产包括通过融资结构融资的租赁房地产，这些结构要求部分或全部可用现金流用于服务借款。因此，分配大部分应税收入的要求可能会导致我们在不利的市场条件下出售资产、以不利的条款借款、对我们的股票进行应税分配，作为分配的一部分，在这种分配中，股东可能会选择接收我们的股票或（受限于以分配总额的百分比衡量的限制）现金、分配本可用于为我们的运营、资本支出、收购或偿还债务提供资金的金额，或导致我们放弃其他有吸引力的机会。

REIT股东可以获得应税收入而无需现金分配.

在某些情况下，REITs被允许以其股票的股份而不是现金支付所需股息的一部分。如果我们要利用这一选择，我们的股东可能会被要求为这种股票分配缴税，而没有现金分配的好处来支付由此产生的税款。

如果一项旨在符合第1031条交易所资格的交易后来被确定为应课税，或者如果我们无法识别和完成收购合适的替代财产以实现第1031条交易所，我们可能会面临不利后果，并且如果适用于此类交易的法律被修改或废除，我们可能无法在延税的基础上处置财产.

我们可能会不时在有意符合《守则》第1031条（第1031条交易所）规定的税收递延交易所资格的交易中处置不动产。交易作为第1031条交易所的资格有可能被成功地质疑并被确定为当前应课税。在这种情况下，我们的应税收入会增加，我们为满足我们的REIT分配要求而需要进行的分配金额也会增加。这可以通过减少他们获得的任何资本回报来增加我们股东的股息收入。在某些情况下，我们可能会被要求支付额外的股息，或者代替公司所得税，可能包括利息和罚款。因此，我们可能需要借款以支付额外的股息或税款，而支付此类税款可能会导致我们可用于分配给股东的现金减少。如果第1031条交易所后来被确定为应纳税，我们可能会被要求修改相关适用年度的纳税申报表，包括我们向股东分发的任何报告。可能会颁布立法，修改或废除有关第1031条交易所的法律，这可能会使我们更难或不可能以递延纳税的方式处置不动产。

影响REIT的立法或其他行动可能会对我们的投资者或我们产生负面影响，包括我们维持REIT资格的能力或此类资格的联邦所得税后果。

联邦所得税法不断受到参与立法程序的人士、美国国税局和美国财政部的审查。修改法律可能会对我们和我们的投资者产生不利影响。新的立法、财政部法规、行政解释或法院判决可能会对我们获得REIT资格的能力、此类资格的联邦所得税后果或对我们的投资的联邦所得税后果产生重大负面影响。修改与其他实体的税务处理或对其他实体的投资有关的法律，可能会使对这类其他实体的投资相对于对REIT的投资更具吸引力。

非美国投资者可能会受到FIRPTA的约束，如果我们无法获得“国内控制”的REIT资格，或者如果我们的股票不被视为在成熟的证券市场上定期交易，FIRPTA将对某些分配和普通股的销售征税。

非美国投资者处置美国不动产权益，包括资产主要由美国不动产权益或USRPI组成的美国公司的股份，通常需就处置确认的收益缴纳税款，称为FIRPTA税。但是，如果REIT是“境内控制的合格投资实体”，则此类FIRPTA税不适用于REIT中的股票处置。境内控制的合格投资实体包括在特定测试期间的任何时候，其股份价值的50%以下由非美国持有人直接或间接持有的REIT。在我们不构成国内控制的合格投资实体的情况下，非美国投资者出售我们的普通股通常不会作为USRPI的出售而根据FIRPTA征税，前提是（1）所拥有的股票属于适用的财政部法规定义的“定期交易”类别，在已建立的证券市场上，以及（2）出售的非美国投资者在特定测试期间的任何时候都持有我们已发行普通股的10%或更少。如果我们不具备作为国内控制的合格投资实体的资格，并且我们的普通股未能“定期交易”，非美国投资者出售我们的普通股实现的收益将被征收FIRPTA税和适用的预扣税。不能保证我们将是国内控股的合格投资主体。此外，我们向非美国股东进行的任何可归因于出售任何USRPI收益的分配通常也将被征收FIRPTA税和适用的预扣税，除非接收方非美国股东在分配前一年的任何时候都没有拥有超过10%的我们的普通股，并且我们的普通股被视为“定期交易”。

一般风险

通过网络攻击、网络入侵或其他方式造成的安全漏洞，可能会导致机密信息的丢失，以及我们的IT网络和相关系统的重大中断，这可能会损害我们的业务。

我们面临与影响我们IT网络和信息的安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或网络入侵、恶意软件（包括勒索软件）、计算机病毒、社会工程和网络钓鱼电子邮件、利用我们业务中使用的软件中的漏洞、内部人员或有权访问我们组织内部系统的恶意人员的渎职行为、我们或第三方软件中的漏洞、人为或技术错误，以及我们和第三方IT系统的其他安全问题。随着来自世界各地的攻击和入侵的数量、强度和复杂程度不断升级，特别是考虑到使用更先进的黑客工具和技术以及使用可以绕过控制、逃避检测甚至移除法医证据的人工智能，预计安全漏洞或破坏的风险，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客（个人或黑客组织）、外国政府和网络恐怖分子，将会增加。我们的IT网络和相关系统对我们的业务运营和我们执行日常运营（包括管理我们的建筑系统）的能力至关重要，在某些情况下，可能对我们某些租户的运营至关重要。我们拥有并管理其中一些系统，但必须依赖第三方提供一系列系统、网络和其他产品和服务，包括但不限于对我们的业务至关重要的软件和云计算服务。此外，我们和其他人收集、维护和处理有关员工、商业伙伴和其他人的数据，包括个人身份信息，以及属于我们业务的专有数据，例如商业秘密。

无法保证我们的安全措施，或我们所依赖的第三方的安全措施，将有效保护我们的网络、系统和数据的机密性、完整性和可用性，使其免受安全漏洞或中断的影响。虽然到目前为止，我们没有经历任何对我们的运营或财务业绩产生实质性影响的网络攻击或事件，但我们不能保证未来不会发生实质性事件。

我们的信息、网络、系统和设施仍然易受攻击，因为用于进行网络安全攻击和破坏IT系统的技术和复杂程度以及这些攻击的来源和目标经常发生变化，并且往往在发起此类攻击或已经实施一段时间并且在某些情况下设计为无法被发现，实际上可能无法被发现之前才被识别。由于与管理远程计算资产和许多非公司和家庭网络中存在的安全漏洞相关的挑战，许多第三方提供商的远程和混合工作安排也增加了网络安全风险。人工智能的使用进一步增强了恶意行为者进行复杂攻击的能力，通常成本很低，包括通过使用deepfake和类似的社会工程技术和技术。

因此，我们可能无法预测这些技术或实施适当的安全屏障或其他预防措施，因此我们不可能完全减轻这种风险。涉及我们IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大中断可能会对我们的业务产生不利影响，例如：

•中断我们的网络和系统，从而中断我们的运营和/或我们的租户或供应商的运营；

•错报财务报告、违反贷款契约、错过报告期限和错过许可期限；

•不能遵纪守法；

•未经授权获取、销毁、丢失、盗窃、盗用或发布我们或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，而其他人可能会利用这些信息与我们竞争或用于破坏性、破坏性或其他有害目的；

•使我们无法维护租户所依赖的建筑系统；

•管理层的重大关注和资源的要求，以恢复我们的业务并补救由此造成的任何损害；

•违约索赔、损害赔偿、债权、罚款或终止租赁或其他协议；

•监管问询、调查和罚款或处罚；以及

•损害我们在租户、投资者或其他人中的声誉。

我们不能保证与攻击或事故有关的任何费用和责任将由我们现有的保险单承保，或未来将以经济上合理的条款或根本不向我们提供适用的保险。

人工智能技术的使用带来了某些风险，可能会对我们的业务和运营产生不利影响。

我们开始在业务中使用AI、机器学习和自动化决策技术，包括专有AI和机器学习算法和模型（统称“AI Technologies”）。例如，我们正在探索在审查租赁文件中使用人工智能技术。我们预计，未来可能需要增加投资，以不断改进我们对人工智能技术的使用。与许多技术创新一样，开发、维护和部署这些技术涉及重大风险，无法保证我们对这些技术的投资的使用将始终增强我们的产品或服务或有利于我们的业务，包括我们的效率或盈利能力。特别是，如果我们的人工智能技术所依据的模型是：设计或实施不正确；受过训练或依赖不完整、不充分、不准确、有偏见或质量较差的数据，或依赖我们没有足够权利的数据，或我们和/或此类数据的提供者没有实施足够的合法合规措施；在没有充分监督和治理以确保其负责任使用的情况下使用；和/或受到不可预见的缺陷、技术挑战、网络安全威胁或材料性能问题、我们的业务表现以及我们的声誉的不利影响，可能会因违反我们作为一方当事人的法律或合同或民事索赔而遭受或我们可能会承担责任。

诉讼可能会对我们的业务产生不利影响。

我们不时成为我们日常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律诉讼的一方。诉讼的不利解决可能会对我们产生不利影响。即使出现有利的结果，诉讼也可能导致大量费用，并显着转移我们管理层的注意力，对我们产生类似的不利影响。

如果我们未能维持有效的财务报告内部控制制度，我们可能无法准确报告我们的财务业绩。

有效的财务报告内部控制制度是我们提供可靠的财务报告、防止欺诈和作为公众公司成功运营所必需的。无法保证我们对财务报告的内部控制将始终有效地实现所有控制目标。未来可能出现的我们对财务报告的内部控制方面的缺陷，包括重大缺陷，可能会导致我们的财务报告出现重大错报，从而可能导致我们的财务报表重述。未能保持有效的内部控制可能导致我们无法履行我们的报告义务，这可能会影响我们继续在纽约证券交易所上市的能力或导致SEC的执法行动，并可能导致投资者对我们报告的财务信息失去信心。

新的会计公告可能会对我们的经营业绩或租户报告的财务业绩产生不利影响。

会计政策和方法对于我们如何记录和报告我们的财务状况和经营业绩至关重要。FASB和SEC制定和解释适用于美国公司的会计准则的各种会计准则制定举措带来的不确定性，可能会改变财务会计和报告准则或其对这些准则的解释和应用，这些准则指导我们编制财务报表。同样，这些变化可能会对我们租户报告的财务状况或经营业绩、信用评级和有关租赁房地产的偏好产生重大影响。请参阅本报告项目15我们合并财务报表附注2中的“新会计公告”。

项目1b。未解决员工意见

没有。

项目1c。网络安全

风险管理和战略

我们制定了一项网络安全风险管理计划，旨在保护我们关键系统和信息的机密性、完整性和可用性。

我们的程序基于互联网安全控制中心提供的框架。这并不意味着我们满足任何特定的技术标准、规范或要求，只是我们使用CIS控件作为指导，以帮助我们识别、评估和管理与我们的业务相关的网络安全风险。

我们的网络安全风险管理计划被整合到我们的整体企业风险管理计划中，并共享适用于整个企业风险管理计划的其他法律、合规、战略、运营和财务风险领域的通用方法、报告渠道和治理流程。

我们的网络安全风险管理计划包括：

a.旨在帮助识别我们关键系统、信息和服务面临的重大网络安全风险的风险评估；

b.主要负责管理（1）我们的网络安全风险评估流程，（2）我们的安全控制，以及（3）我们对网络安全事件的响应的安全团队；

c.的使用外部服务提供商，酌情评估、测试或以其他方式协助我们的安全控制方面；

d.安事件应对计划具有应对网络安全事件的程序；和

e.网络安全意识培训我们的员工，和高级管理层。

无法保证我们的网络安全风险管理计划和流程，包括我们的政策、控制或程序，将得到充分实施、遵守或有效保护我们的系统和信息。

我们没有发现来自已知网络安全威胁的风险，包括由于任何先前的网络安全事件，这些风险对我们产生了重大影响，包括我们的运营、业务战略、运营结果或财务状况。我们面临来自网络安全威胁的持续风险，这些威胁如果实现，有合理可能对我们产生重大影响，包括我们的运营、业务战略、运营结果或财务状况。见“第1a项中的风险因素”。

治理

我们的董事会将网络安全风险视为其风险监督职能的一部分，并已授权我们的审计委员会（委员会）对网络安全和其他IT风险进行监督。委员会定期收到管理层关于我们网络安全风险的报告。此外，管理层会根据需要向委员会更新有关任何重大网络安全事件的信息。

委员会向全体董事会报告其活动，包括与网络安全有关的活动。全体董事会还收到管理层关于我们的网络安全风险管理计划的简报。董事会成员接受我们关于网络安全主题的介绍首席信息官（CIO），内部保安人员，或外部专家作为部分板影响上市公司主题的继续教育。

我们的管理团队由首席信息官领导，负责评估和管理来自网络安全威胁的重大风险。我们的首席信息官对我们的整体网络安全风险管理计划负有主要责任。我们的首席信息官在构建、实施和管理技术解决方案方面拥有35年的经验，其中一半时间致力于Douglas Emmett, Inc. 他负责开发我们当前的系统环境，该环境利用SaaS（软件即服务）供应商，并负责监督围绕我们的系统环境的安全控制框架。我们管理团队的经验包括多名团队成员，他们在Douglas Emmett, Inc.拥有60年的集体相关经验。该团队对网络安全风险管理计划所涉及的技术和应用拥有广泛的知识。

我们的首席信息官支持管理团队随时了解和监测通过各种方式预防、检测、缓解和补救网络安全风险和事件的努力，其中可能包括内部安全人员的简报；从政府、公共或私人来源获得的威胁情报和其他信息；以及由部署在IT环境中的安全工具生成的警报和报告。

项目2。物业

我们提供了总投资组合的资产水平数据，但我们提供了合并投资组合的历史资本支出。从2024年第四季度开始，我们将提供在职投资组合的数据。

截至2025年12月31日在职办公室组合摘要



地区	西区			谷地			檀香山			合计/加权平均

Office Properties数量	52			15			2			69
我们的可出租平方英尺	10,000,661			6,334,572			1,190,835			17,526,068
区域可出租平方英尺(1)	39,387,351			13,889,773			5,339,375			58,616,499
我们的市场份额(2)	36.0		%	47.5		%	22.3		%	39.2		%
我们的租赁百分比	79.7		%	79.7			89.9		%	80.4		%
我们的年化租金	$	438,390,903		$	166,339,123		$	39,292,153		$	644,022,179
每租赁平方英尺的年化租金(3)	$	57.49		$	34.29		$	37.84		$	47.65
每个租赁平方英尺的月租金(3)	$	4.79		$	2.86		$	3.15		$	3.97

_______________________________________________

（1）每个区域的可出租平方英尺是基于2025年第四季度CBRE MarketView报告中报告的我们在该区域的子市场的可出租平方英尺。

（2）我们的市场份额是通过将我们的可出租平方英尺除以适用区域的可出租平方英尺计算得出的，在基于我们在每个区域的子市场的敞口平方英尺的平均值的情况下进行加权。在计算市场份额时，我们调整了可出租面积，方法是：（i）从我们的可出租面积和该地区的可出租面积中删除我们正在转换为住宅公寓的檀香山一栋办公楼的62,000平方英尺可出租面积，以及（ii）在分子和分母中增加位于比佛利山庄城市范围外的218,000平方英尺的物业。

（3）不包括已签署但尚未开始的租赁，这些租赁计入租赁百分比但不包括在年化租金中。

截至2025年12月31日在役办公室组合租赁多样化


投资组合租户规模
	中位数	平均

方呎	2,400	5,000


	办公室租赁			可出租平方英尺			年化租金
租赁中的平方英尺	数	百分比		金额	百分比		金额		百分比

2,500以下	1,372	51.1	%	1,981,021	14.7	%	$	87,392,272	13.6	%
2,501-10,000	1,002	37.4		4,885,656	36.1		225,735,926		35.0
10,001-20,000	200	7.5		2,757,100	20.4		132,099,727		20.5
20,001-40,000	82	3.1		2,191,421	16.2		106,190,884		16.5
40,001-100,000	25	0.9		1,444,099	10.7		74,835,243		11.6
大于10万	1	—		255,884	1.9		17,768,127		2.8
所有租赁合计	2,682	100.0	%	13,515,181	100.0	%	$	644,022,179	100.0	%

截至2025年12月31日在役办公室组合最大租户

下表列出了支付我们年化租金总额1%或更多的租户：


租户	租赁数量	物业数目	租约到期(1)	总租赁平方英尺	可出租平方英尺的百分比		年化租金		年化租金百分比

William Morris奋进(2)	1	1	2037	255,884	1.4		$	17,768,127	2.8
春分健身(3)	6	5	2029-2038	185,236	1.1		11,094,444		1.7
摩根士丹利(4)	5	5	2027-2030	145,062	0.8		11,076,807		1.7
加州大学洛杉矶分校(5)	13	8	2026-2033	151,431	0.9		8,461,101		1.3
NKSFB	2	2	2030	135,066	0.8		7,150,417		1.1
合计	27	21		872,679	5.0	%	$	55,550,896	8.6	%

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（1）到期日期为每份租约（到期日期不反映存储和类似租约）。

（2）租户可选择于2033年终止租约。

（3）平方英尺（四舍五入）到期时间如下：2029年34,000平方英尺；2035年46,000平方英尺；2037年31,000平方英尺，2038年74,000平方英尺。

（4）平方英尺（四舍五入）到期情况如下：2027年8.9万平方英尺；2028年3万平方英尺；2030年2.6万平方英尺。

（5）平方英尺（四舍五入）到期情况如下：2026年5份租约，共6万平方英尺；2028年2份租约，共1.8万平方英尺；2029年2份租约，共2.8万平方英尺；2030年1份租约，共1.2万平方英尺；2031年1份租约，共1.8万平方英尺；2033年2份租约，共1.4万平方英尺。

截至2025年12月31日在职办公室组合行业多元化


工业	租赁数量	年化租金占总额的百分比

法律	597	19.7	%
金融服务	368	16.8	%
房地产	315	13.3	%
健康服务	396	9.9	%
娱乐	127	9.7	%
会计与咨询	304	9.2	%
零售	162	5.8	%
技术	88	5.0	%
保险	85	3.0	%
公共行政	71	2.6	%
教育服务	37	2.2	%
制造与分销	49	1.3	%
广告	30	0.9	%
其他	53	0.6	%
合计	2,682	100.0	%

截至2025年12月31日在役办公室组合租约到期（假设不行使续期选择权和提前终止权）


租约到期年份	数量租约	可出租方英尺	到期方英尺占总数的百分比		2025年12月31日的年化租金		年化租金作为占总数百分比		年化租金每租赁平方英尺(1)		年化租金每租赁广场到期时的脚(2)

短期租赁	69	243,726	1.4	%	$	8,959,051	1.4	%	$	36.76	$	36.76
2026	566	2,044,738	11.7		94,002,952		14.6		45.97		46.45
2027	543	2,256,727	12.9		106,378,736		16.5		47.14		49.74
2028	509	2,096,422	12.0		96,840,247		15.0		46.19		50.29
2029	328	1,637,970	9.3		72,985,214		11.3		44.56		48.53
2030	247	1,460,070	8.3		71,551,307		11.1		49.01		55.94
2031	167	1,019,033	5.8		49,019,854		7.6		48.10		54.57
2032	69	621,960	3.5		30,950,944		4.8		49.76		57.27
2033	66	495,474	2.8		25,824,145		4.0		52.12		66.23
2034	38	359,311	2.1		17,598,526		2.7		48.98		63.50
2035	35	333,504	1.9		16,799,573		2.6		50.37		67.11
此后	45	946,246	5.4		53,111,630		8.4		56.13		77.60
小计/加权平均	2,682	13,515,181	77.1		644,022,179		100.0		47.65		53.68
已签署租约未开始		422,231	2.4
可用		3,439,897	19.7
楼宇管理用途		107,696	0.6
BOMA调整(3)		41,063	0.2
合计/加权平均	2,682	17,526,068	100.0	%	$	644,022,179	100.0	%	$	47.65	$	53.68

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(1)系2025年12月31日的年化租金除以租赁平方英尺。

(2)表示到期时的年化租金除以租赁平方英尺。

(3)表示未反映BOMA重新计量的租赁的平方英尺调整。

办公室组合租户改善和租赁佣金

从2024年第四季度开始，下表仅列出我们的在职投资组合。


	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
续租(1)
租赁数量	579		556		576
方呎	2,349,466		2,763,902		2,359,780
每平方英尺租户改善成本(2)	$	13.64	$	16.37	$	11.15
每平方英尺租赁佣金成本(2)	6.95		9.71		5.98
每平方英尺总成本(2)	$	20.59	$	26.08	$	17.13

新租约(1)
租赁数量	280		298		289
方呎	915,565		881,884		792,716
每平方英尺租户改善成本(2)	$	24.89	$	20.17	$	21.69
每平方英尺租赁佣金成本(2)	8.79		8.46		7.39
每平方英尺总成本(2)	$	33.68	$	28.63	$	29.08

租赁总额(1)
租赁数量	859		854		865
方呎	3,265,031		3,645,786		3,152,496
每平方英尺租户改善成本(2)	$	16.80	$	17.29	$	13.80
每平方英尺租赁佣金成本(2)	7.47		9.41		6.34
每平方英尺总成本(2)	$	24.27	$	26.70	$	20.14

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(1)不包括附属零售空间的平方英尺。

(2)租户改善和租赁佣金在签订租约期间报告。租户改善基于已签署的租约，或者，对于未指定租户改善津贴的租约，租赁开始时的预算金额。

合并办公组合经常性资本支出

从2024年第四季度开始，下表仅列出我们的在职投资组合。


	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023

经常性资本支出(1)	$	2,825,003	$	3,324,572	$	3,279,814
总平方英尺(1)	14,782,611		14,851,645		14,851,645
每平方英尺经常性资本支出(1)	$	0.19	$	0.22	$	0.22

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(1)根据我们对经常性资本支出的定义，我们排除了以下属性：

•对于2025年，我们排除了总计270万平方英尺的10处房产。

•对于2024年，我们排除了总计270万平方英尺的10处房产。

•对于2023年，我们排除了总计270万平方英尺的10处房产。

截至2025年12月31日在职多户家庭投资组合摘要


子市场	物业数目		单位数		单位占总数的百分比

洛杉矶
圣莫尼卡	3		940		21		%
西洛杉矶	6		964		22		%
檀香山	4		2,506		57		%
合计	13		4,410		100		%

子市场	租赁百分比		年化租金(1)		每个租赁单位的月租金

洛杉矶
圣莫尼卡	99.7	%	$	52,298,052	$	4,656
西洛杉矶	99.0		55,700,724		4,881
檀香山	99.7		72,572,184		2,427
合计/加权平均	99.5	%	$	180,570,960	$	3,436

_______________________________________________________

（1）多户家庭投资组合还包括：（i）72,613平方呎，包括三个物业的附属零售空间和一栋正在进行从办公室转换为住宅的建筑物的剩余办公空间，以及（ii）正在进行重建的Landmark Residences（原Barrington Plaza）的712个公寓单位。这些项目不包括在本表中。

多户家庭投资组合经常性资本支出

从2024年第四季度开始，下表仅列出我们的在职投资组合。


	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023

经常性资本支出(1)(2)	$	3,356,058	$	3,342,407	$	2,978,083
总单位(1)(2)	4,410		4,015		4,013
每单位经常性资本支出(1)(2)	$	762	$	832	$	747

____________________________________________________

(1)经常性资本支出包括与单位周转相关的成本。我们的多户家庭投资组合包括大量的单元，由于圣莫尼卡租金控制法，自1979年以来租金仅有小幅上涨。在2025年期间，当租户腾出其中一个单元时，我们平均每单元花费5.8万美元，以使该单元达到我们的标准。我们将这些资本支出归类为非经常性。

(2)根据我们对经常性资本支出的定义，我们排除了以下属性：

•对于2025年，我们排除了一处总计69个单位的房产。

•对于2024年，我们排除了两处合计457个单位的房产。

•对于2023年，我们排除了两处合计563个单位的房产。

项目3。法律程序

我们不时成为日常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律诉讼的一方。不包括与我们的业务相关的普通、例行诉讼，我们目前不是我们认为合理预期会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响的任何法律诉讼的当事方。请参阅本报告项目15我们合并财务报表附注17中的“法律程序”。

项目4。矿山安全披露

没有。

第二部分

项目5。市场为注册人的普通股权益、相关股东事项及发行人购买股本证券

普通股市场；股息

我们的普通股在纽约证券交易所交易，代码为“DEI”。2025年12月31日，我们普通股的收盘价为10.99美元。

下表列出了纽约证券交易所报告的为我们的普通股宣布的股息：


	第一季度		第二季度		第三季度		第四季度
2025

宣派股息	$	0.19	$	0.19	$	0.19	$	0.19

2024

宣派股息	$	0.19	$	0.19	$	0.19	$	0.19

记录持有人

我们有七个2026年2月13日我们普通股的记录持有人。我们普通股的大部分股份以“街道”名义持有，因此，这些股份的实益拥有人的数量未知或包含在上述数字中。

出售未登记证券

没有。

回购权益证券

没有。

性能图

除S-K条例第201项规定的情况外，以下信息不应被视为“征集材料”或向SEC“备案”或受第14A或14C条规定的约束，或受《交易法》第18条规定的责任约束，除非我们特别要求将此类信息视为征集材料或特别通过引用将其纳入《证券法》或《交易法》规定的备案。

下图将2020年12月31日至2025年12月31日期间我们普通股的累计总回报率与标普 500指数、NAREIT Equity和适当的“同行群体”指数的累计总回报率进行比较（假设在2020年12月31日对我们的普通股和每个指数进行100美元的投资，并且所有股息都按照适用财政年度普通股股息支付的频率再投资于额外的普通股）。此图中呈现的总回报表现不一定表示，也无意暗示未来总回报表现。



	期末
指数	12/31/20	12/31/21	12/31/22	12/31/23	12/31/24	12/31/25

DEI	100.00	118.75	58.32	57.23	77.02	48.13
标普 500	100.00	128.71	105.40	133.10	166.40	196.16
NAREIT股权(1)	100.00	143.24	108.34	123.21	133.97	137.83
同行组(2)	100.00	121.48	68.82	81.82	98.96	86.38

_____________________________________________

(1)富时NAREIT Equity REITs指数。

(2)由BXP，Inc.（BXP）、哈德森太平洋地产（HPP）、Kilroy Realty Corporation（TERM3）、TERM4（KRC）、格林不动产 Corp.（SLG）、沃纳多房地产基金（VNO）组成。

项目6。[保留]

项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析

以下讨论应与本报告第15项中我们的前瞻性陈述免责声明以及我们的合并财务报表和相关附注一起阅读。在2025年期间，我们的经营业绩受到以下影响：（i）各种交易-见下文进一步的“收购、债务和股权交易、开发和重新定位项目以及其他交易”，以及（ii）合并合伙企业X。见本报告第四部分第15项我们合并财务报表的附注3。

业务说明

道格拉斯艾美特，Inc.是一家完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。通过我们对我们的运营合伙企业及其子公司和我们的合并合资企业的兴趣，我们是加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷檀香山优质办公和多户住宅的最大所有者和运营商之一。我们专注于在拥有严重供应限制、高端行政住房和关键生活方式便利设施的社区拥有、收购、开发和管理大量顶级办公物业和顶级多户社区的市场份额。

为了报告关键运营指标，从2024年第四季度开始，我们将重点放在我们在役投资组合中的物业上。我们的在役投资组合包括我们的总投资组合，不包括我们的开发投资组合。开发组合包括两个多户型物业和一个办公物业，其运营受到开发活动的显着限制，不包括在我们的在役投资组合统计和运营指标中。截至2025年12月31日，我们的投资组合统计数据和运营指标如下：


	在职投资组合	发展组合	总投资组合
办公室组合
物业数目	69	1	70
可出租平方英尺	17,526,068	456,205	17,982,273
多户家庭投资组合
物业数目	13	2	15
单位数	4,410	1,035	5,445



在役组合租赁统计

办公室组合
租赁费率	80.4	%

入住率	78.0	%
多户组合租赁率	99.5	%

按分部和地区划分的收入

2025年期间，我们总投资组合的收入如下：

____

收购、债权和股权交易以及开发和重新定位项目

收购、债务和股权交易

2025年第一季度期间:

•我们管理的合并合资企业，我们拥有30%的权益，收购了位于Westwood Wilshire Boulevard 10900号的17层247,000平方英尺办公物业。在相关合资公司购买有担保票据后，该财产的所有权已转移。

•我们修改并延长了一笔3.35亿美元的定期贷款，期限为7年，自2025年3月3日起生效。这笔贷款以一处办公物业作抵押。这笔贷款包括一笔2亿美元的票据，利息为4.5%，其中2.825%为应计利息，以及一笔1.35亿美元的票据，利息为6.0%。两份票据的应计利息均于到期时到期，无须复利。本金余额加权平均票面利率为5.10%，不复利结果有效利率为4.57%。

•在2025年3月期间，我们关闭了一笔1.272亿美元的贷款，并用部分收益偿还了一笔1.024亿美元的贷款。利率固定为4.99%，贷款于2030年4月到期。

2025年第二季度期间:

•2025年5月，我们的一家合并合资企业支付了7000万美元的贷款本金，以延长最长两年的定期贷款。相关贷款的利率互换于2025年4月到期，而在2025年5月，合资公司购买了利率上限为7.45%的利率，直至2026年5月。

•2025年6月，我们的一家合并合资企业筹集了1200万美元的额外资本。我们向合资公司贡献了660万美元现金，另一位投资者向合资公司贡献了540万美元现金.

2025年第三季度期间:

•2025年7月，我们为一笔2亿美元的办公室定期贷款进行了再融资，该贷款计划于2026年9月到期。新的、无追索权的、只付息的定期贷款的浮动利率为SOFR + 2%，我们在2030年之前将其换成了5.60%的固定利率。新贷款将于2032年7月到期。

•2025年8月，我们关闭了8笔新的住宅定期贷款。新的有担保、无追索权、只付息贷款总额约为9.415亿美元，于2030年9月到期，按4.80%的固定利率计息。新贷款取代原定于2027年6月1日到期的四笔总额为5.50亿美元的贷款和原定于2029年6月1日到期的五笔总额为3.80亿美元的贷款。Landmark Residences（原Barrington Plaza）的债务被偿还。

2025年第四季度期间:

•2025年11月，我们的一家合并合资企业进行了6000万美元的贷款本金支付，这使定期贷款本金余额减少到5.65亿美元，并签订了利率互换，将利率固定为4.79%，直至2027年12月5日。贷款将于2028年8月19日到期。

•2025年12月，我们为Landmark Residences（前身为Barrington Plaza）关闭了一笔高达3.75亿美元的无追索权建筑贷款。该贷款的浮动利率为SOFR + 2.45%。我们自2026年1月2日起订立于2030年1月1日到期的增值掉期，以有效地将此项贷款项下不断增加的未偿还估计余额的75%的利率固定为5.80%。贷款于2030年12月10日到期。截至2025年12月31日，我们已借款4950万美元，为相关开发项目提供资金。

见本报告第15项中我们的合并财务报表附注38、10和11，以分别获得有关我们的收购、债务、衍生品合同和股权的更多信息。

发展组合

工作室广场

Studio Plaza是位于伯班克的45.6万平方英尺的办公物业。继长期单租户迁出后，我们正在将该物业改造成多租户办公楼。广泛的公共区域升级现已完成，新租户套房的建设正在进行中。从2024年第四季度开始，我们将该物业归类为我们开发组合的一部分，并将其排除在我们的在役投资组合统计数据和运营指标之外。

The Landmark Residences（前Barrington Plaza）

在2023年第二季度，我们将位于洛杉矶的Landmark Residences住宅物业从租赁市场上移除。这处房产的重建预计将花费数年时间，耗资数亿美元。截至2025年12月31日，绝大多数租户已腾空。见本报告项目15我们合并财务报表附注17中的“法律程序”。从2024年第四季度开始，我们将该物业归类为我们开发组合的一部分，并将其排除在我们的在役投资组合统计数据和运营指标之外。

威尔希尔大道10900号

关于收购Westwood的10900 Wilshire Boulevard，见上文“收购、债务和股权交易”。我们正在开发一个多达323个公寓单元的混合用途社区。我们将把现有的24.7万平方英尺办公大楼改造成住宅和办公楼，最多可容纳200个单位，将其与我们正在该物业上建造的新住宅楼融为一体。随着大楼内办公空间的腾空，办公大楼的改造将在数年内分阶段进行。从2025年第一季度开始，我们将该物业归类为我们开发组合的一部分，并将其排除在我们的在役投资组合统计和运营指标之外。

重新定位

我们经常策略性地购买有大量空房或预期近期租约展期的物业，并利用我们对物业和子市场的了解来重新定位物业，以实现最佳用途和租户组合。此外，我们可能会重新定位我们投资组合中已有的物业。我们承担的重新定位建筑物的工作通常需要几个月甚至几年的时间，并且可能涉及从完整的结构翻新到有针对性地改造选定空间的一系列改进。在重新定位期间，受影响的物业可能会显示租金收入和入住率下降，从而影响我们的经营业绩，从而影响我们不同时期的业绩比较。

办公室租金价格

下表列出了在相应期间我们的总办公室组合中执行的租赁的每租赁平方英尺的平均年租金和每租赁平方英尺的年化租赁交易成本。从2024年第四季度开始，下表仅列出我们的在职投资组合。



	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023	2022	2021

平均直线出租率(1)(2)(4)	$44.14	$50.50	$42.97	$46.78	$44.99
年化租赁交易成本(3)(4)	$5.91	$5.95	$5.53	$5.85	$4.77

___________________________________________________

(1)这些平均租金无法每年直接进行比较，因为平均租金在不同时期受到相应报告期间执行的租约所涉及的建筑物、子市场、空间类型和条款等因素的显着影响。由于直线租金考虑了每项租赁的整个期限内的全部经济价值，包括租金优惠和升级，我们认为它可能提供比期末现金租金更好的比较，后者包括整个租赁期限内每年升级的影响。

(2)反映加权平均直线年化租金。不包括期限为十二个月或以下的租约、在签署新租约前一年多终止前一租约的租约、应房东要求搬迁的租户的租约、我们认为有关先前协议的信息不完整或我们认为基本租金反映了对租户的其他场外诱因的收购建筑物的租约，以及其他不可比的租约，例如零售租约。

(3)反映加权平均租赁佣金和租户改善津贴除以租赁的加权平均年数。不包括卖方在收购物业的情况下实质性谈判的租约、应房东要求从空间搬迁的租户的租约以及不可比较的租约，例如零售租约。

(4)我们的办公室租金和租赁交易成本受到2024年大量租户续租的影响。

办公室租金卷

下表列出了在我们的总办公室组合中执行的每租赁平方英尺的新租约和续租租约的租金滚动。下表仅列出我们的在职投资组合。



	截至2025年12月31日止年度

租金卷(1)(2)	到期率(2)	新增/续费率(2)	百分比变化

现金租金	$48.59	$42.79	(11.9)%
直线租金	$43.38	$44.14	1.8%

___________________________________________________

(1)表示与相同空间的先前租约相比，年内签订的新租约和续租租约的平均年度初始稳定现金和每平方英尺直线租金。不包括期限为十二个月或以下的租约、在签署新租约前一年多终止前一租约的租约、应房东要求搬迁的租户的租约、我们认为有关先前协议的信息不完整或我们认为基本租金反映了对租户的其他场外诱因的已收购建筑物的租约，以及其他不可比的租约，例如零售租约。

(2)由于我们的子市场、建筑物和到期租约期限的变化，我们的办公室租金卷可能会在不同时期波动，这使得这些指标难以预测。

多户租房费率

下表列出了新租户每租赁单元的平均年租金。从2024年第四季度开始，下表仅列出我们的在职投资组合。



	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023		2022		2021

平均年租率-新租户(1)	$	40,917	$	39,580	$	36,070	$	31,763	$	29,837

_____________________________________________________

（1）由于所包含的物业和单位发生变化，这些平均租金每年无法直接比较。例如：

（i）2022年期间，平均水平受到收购1221 Ocean Avenue的影响，那里的租金高于我们投资组合中的平均水平。

（ii）2023年期间，平均租金受到我们新开发的西洛杉矶物业Landmark Los Angeles单位租赁的影响，该物业的租金高于我们投资组合中的平均租金。Landmark Residences（原Barrington Plaza）于2023年第三季度开始从该指标中删除。

（iii）在2024年期间，平均租金受到我们新开发的西洛杉矶物业Landmark Los Angeles单位租赁的影响，该物业的租金高于我们投资组合中的平均租金。

多户家庭租金卷

2025年期间租金变动的租约（新租户和接受年度租金审查的现有租户）的租金，经租金优惠调整后，平均比同一单位的先前租金高出2.6%。租金变化仅包括我们的在职投资组合。

办公室和多户家庭入住率

下表列出了我们办公室组合和多户家庭组合的入住率。我们的入住率可能无法每年直接比较，因为它们可能会受到收购、处置以及开发和重建项目的影响。从2024年第四季度开始，下表仅列出我们的在职投资组合。



	12月31日，
入住率截至：	2025		2024		2023		2022		2021

办公室组合	78.0	%	79.2	%	81.0	%	83.7	%	84.9	%
多户家庭投资组合(1)	98.0	%	97.4	%	96.7	%	98.1	%	98.0	%



	截至12月31日止年度，
平均入住率(2):	2025		2024		2023		2022		2021

办公室组合	78.2	%	80.1	%	82.6	%	84.2	%	85.7	%
多户家庭投资组合(1)	97.4	%	97.0	%	96.9	%	97.9	%	96.8	%

___________________________________________________

(1)不包括作为将Landmark Residences（原Barrington Plaza）从租赁市场移除的一部分而腾出的单位，直至2023年6月，也不包括Landmark Residences完全从2023年7月开始的影响。

(2)平均入住率是通过将该期间每个季度末和紧接该期间开始前的季度末的入住率进行平均计算得出的。

办公室组合租约到期

截至2025年12月31日，假设未行使续期选择权和提前终止权，我们预计我们在役办公室组合的到期面积如下：

_______________________________________________________________

（1）2022年12月31日、2023年12月31日、2024年12月31日剩余期限与标示年度租赁相同的租赁在2025年12月31日的百分比平均值。

经营成果

2025年与2024年的比较

我们的经营业绩受到通货膨胀和期间利率上升影响的不利影响2025年和2024年.



	截至12月31日止年度，				有利（不利）
	2025		2024		改变		%		评论

	（单位：千）
收入

办公室租金收入和租户回收	$	686,208	$	683,901	$	2,307	0.3	%	增长的主要原因是：（i）我们于2025年1月1日开始合并的合资企业的租金收入和租户回收，（ii）我们于2025年1月收购的办公物业的租金收入和租户回收，以及（iii）较高的租户回收，部分被（iv）我们于2024年第四季度开始重新定位到多租户大楼的办公物业的租金收入和租户回收减少所抵消，以及（v）较低的租金收入由于入住率较低。
办公停车及其他收入	$	119,308	$	112,503	$	6,805	6.0	%	增长的主要原因是：（i）较高的停车费率，（ii）我们于2025年1月1日开始合并的合资企业的停车费和其他收入，以及（iii）我们于2025年1月收购的办公物业的停车费和其他收入，部分被（iv）我们于2024年第四季度开始重新定位到多租户大楼的办公物业的停车费和其他收入减少所抵消。
多户收入	$	198,466	$	190,074	$	8,392	4.4	%	这一增长主要是由于更高的入住率和更高的租金，部分被低于市场的租赁增值减少所抵消。

营业费用

办公室租金支出	$	301,276	$	285,352	$	(15,924)	(5.6)	%	增加的主要原因是：（i）我们于2025年1月1日开始合并的合资企业的租金费用，（ii）我们于2025年1月收购的办公物业的租金费用，以及（iii）较高的预定服务费用，部分被（iv）我们于2024年第四季度开始重新定位到多租户大楼的办公物业的租金费用减少，以及（v）较低的保险费用所抵消。
多户家庭租赁费用	$	66,661	$	64,906	$	(1,755)	(2.7)	%	这一增长主要是由于财产税、定期服务费用以及维修和保养费用的增加，部分被保险费用和专业费用的减少所抵消。
一般和行政费用	$	46,664	$	45,356	$	(1,308)	(2.9)	%	增加的主要原因是宣传费用和人员费用增加。



2025年与2024年的比较（续）


		截至12月31日止年度，				有利（不利）
		2025		2024		改变		%		评论

		（单位：千）

	折旧及摊销	$	398,932	$	384,048	$	(14,884)	(3.9)	%	增加的主要原因是：（i）我们于2025年1月1日开始合并的合资企业的折旧和摊销，以及（ii）我们于2025年1月收购的办公物业的折旧和摊销，部分被（iii）我们于2024年第四季度开始重新定位到多租户大楼的办公物业的折旧和摊销减少所抵消。










	营业外收支

	其他收益	$	18,021	$	28,019	$	(9,998)	(35.7)	%	减少的主要原因是现金和现金等价物余额减少以及利率下降导致利息收入减少。
	其他费用	$	(437)	$	(398)	$	(39)	(9.8)	%	其他费用与上一期间相比没有明显变化。
	未合并基金收入	$	—	$	2,593	$	(2,593)	(100.0)	%	2025年1月1日，我们开始合并我们的合资企业之一的合伙企业X。合伙企业X的业绩自2025年1月1日起计入我们的经营业绩。在2025年1月1日之前，合伙企业X采用权益法核算，我们在合伙企业X的净收入中所占份额计入我们的运营报表中的未合并基金收入。见本报告第IV部分第15项关于合并合伙企业十的合并财务报表附注3。
	利息支出	$	(266,675)	$	(229,442)	$	(37,233)	(16.2)	%	增加的主要原因是：（i）较高的浮动利率债务，（ii）我们于2025年1月1日开始合并的合资企业的利息支出，以及（iii）与我们于2025年1月收购的办公物业相关的贷款的利息支出。

2024年与2023年的比较

请参阅我们于2025年2月14日向SEC提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中第II部分的第7项，以比较我们2024年与2023年的运营结果。

非GAAP补充财务指标：FFO

对投资者有用

我们报告FFO是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，也被一些投资者用来识别每年的入住率、租金和运营成本趋势的影响，不包括我们的房地产价值变化的影响，并将我们的业绩与其他REITs进行比较。FFO是一种非GAAP财务指标，我们认为净收入（亏损）是最直接可比的GAAP财务指标。FFO作为衡量我们业绩的指标存在局限性，因为它不包括房地产的折旧和摊销，既不能反映因使用或市场条件而导致的我们物业价值的变化，也不能反映维持我们物业经营业绩所必需的资本支出、租户改善和租赁佣金的水平，所有这些都具有真正的经济影响，并可能对我们的经营业绩产生重大影响。FFO应仅被视为作为衡量我们业绩的净收入（亏损）的补充，不应被用作衡量我们流动性或现金流的指标，也不表示可用于满足我们现金需求的资金，包括我们支付股息的能力。其他REITs可能不会按照NAREIT定义计算FFO，因此，我们的FFO可能无法与其他REITs的FFO进行比较。有关影响我们净收入（亏损）的项目的讨论，请参见上面的“运营结果”。

FFO与GAAP的对账

下表将我们的FFO（归属于我们的普通股股东和运营合伙企业中的非控制性权益的FFO-包括我们在合并的合资企业和未合并基金的FFO中的份额）与归属于普通股股东的净利润（最直接可比的GAAP衡量标准）进行了核对。我们的期间，FFO受到通货膨胀和利率上升的影响而受到不利影响2025年和2024年.



	截至12月31日止年度，
（单位：千）	2025		2024

归属于普通股股东的净利润	$	16,267	$	23,517
不动产资产折旧摊销	398,932		384,048
归属于非控股权益的净亏损	(27,697)		(15,929)
归属于未合并基金的调整(1)	—		4,579
归属于合并合资企业的调整(2)	(45,000)		(50,687)


合并合资公司收益	(47,212)		—
FFO	$	295,290	$	345,528

___________________________________________________

(1)调整我们在合伙企业X的不动产资产折旧和摊销中的份额。我们于2025年1月1日开始巩固伙伴关系X。见本报告第四部分项目15我们合并财务报表附注3.

(2)调整归属于我们合并合资企业的非控制性权益的房地产资产的净收入（亏损）和折旧及摊销。

2025年与2024年的比较

2025年期间，FFO减少5020万美元，或14.5%，至2.953亿美元，而2024年为3.455亿美元.减少的主要原因是：（i）办公室入住率下降，（ii）办公室费用增加，（iii）利息支出增加，以及（iv）利息收入减少，这部分被较高的入住率和租金率导致的多户家庭租赁收入增加所抵消。

2024年与2023年的比较

请参阅我们于2025年2月14日向SEC提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中第II部分的第7项，以比较我们2024年与2023年的FFO。

Non-GAAP补充财务指标：相同物业NOI

对投资者有用

我们报告Same Property NOI，以便于比较我们在报告期间的运营情况。许多投资者使用Same Property NOI来评估我们的经营业绩，并将我们的经营业绩与其他REITs进行比较，因为它可以减少投资交易对经营趋势的影响。Same Property NOI是一种非GAAP财务指标，我们认为净收入（亏损）是最直接可比的GAAP财务指标。我们报告Same Property NOI是因为它是一种被广泛认可的衡量权益型REITs业绩的指标，一些投资者使用它来识别出租率、租金和运营成本的趋势，并将我们的运营业绩与其他REITs的经营业绩进行比较。Same Property NOI作为衡量我们业绩的指标存在局限性，因为它不包括折旧和摊销费用，并且既不能反映因使用或市场条件而导致的我们物业价值的变化，也不能反映维持我们物业经营业绩所需的资本支出、租户改善和租赁佣金水平，所有这些都具有真正的经济影响，并可能对我们的经营业绩产生重大影响。其他REITs可能不会以相同的方式计算相同的财产NOI。因此，我们的相同财产NOI可能无法与其他REITs的相同财产NOI进行比较。同一财产NOI应仅被视为作为衡量我们业绩的净收入（亏损）的补充，不应被用作衡量我们流动性或现金流的指标，也不表示可用于满足我们现金需求的资金，包括我们支付股息的能力。

2025年与2024年的对比：

我们2025年的相同物业包括66个办公物业，合计1710万平方英尺的可出租面积，以及13个多户物业，合计4410个单位。下面列出的金额反映了100%（不是我们的按比例份额）。我们的Same Property业绩受到2025年和2024年通货膨胀影响的不利影响。



	截至12月31日止年度，				有利（不利）
	2025		2024		改变		%		评论
	（单位：千）

办公收入	$	767,877	$	769,871	$	(1,994)	(0.3)	%	减少的主要原因是由于入住率降低导致租金收入减少，部分被较高的租户回收率所抵消，以及由于较高的停车费率导致较高的停车收入。
办公费用	(289,684)		(282,634)		(7,050)		(2.5)	%	这一增长主要是由于预定服务费用、公用事业费用、专业费用以及维修和保养费用增加，部分被较低的保险费用所抵消。
办公室NOI	478,193		487,237		(9,044)		(1.9)	%

多户家庭收入	196,530		187,056		9,474		5.1	%	这一增长主要是由于更高的入住率和更高的租金，部分被低于市场的租赁增值减少所抵消。
多户家庭开支	(65,735)		(63,616)		(2,119)		(3.3)	%	这一增长主要是由于预定服务费用、财产税、维修和保养费用以及公用事业费用增加，部分被较低的保险费用所抵消。
多户家庭NOI	130,795		123,440		7,355		6.0	%

总NOI	$	608,988	$	610,677	$	(1,689)	(0.3)	%

与GAAP的对账

下表列出了归属于普通股股东的净利润（最直接可比的GAAP衡量标准）与NOI和Same Property NOI的对账：



	截至12月31日止年度，
（单位：千）	2025		2024

归属于普通股股东的净利润	$	16,267	$	23,517
归属于非控股权益的净亏损	(27,697)		(15,929)
净（亏损）收入	(11,430)		7,588
一般和行政费用	46,664		45,356
折旧及摊销	398,932		384,048
其他收益	(18,021)		(28,019)
其他费用	437		398
未合并基金收入	—		(2,593)
利息支出	266,675		229,442
减值损失	—		—
出售房地产投资收益	—		—
合并合资公司收益	(47,212)		—
NOI	$	636,045	$	636,220

按分部划分的相同物业NOI



同物业办公收入	$	767,876	$	769,871







同物业办公费用	(289,684)		(282,634)

同物业办公室NOI	478,192		487,237



同一财产多户家庭收入	196,531		187,056



同一物业多户家庭开支	(65,735)		(63,616)

同一物业多户家庭NOI	130,796		123,440

同一物业NOI	608,988		610,677
不可比办公收入	37,639		26,533
不可比较的办公费用	(11,592)		(2,718)
不可比较的多户家庭收入	1,936		3,018
不可比较的多户家庭开支	(926)		(1,290)
NOI	$	636,045	$	636,220

2024年与2023年的比较

请参阅我们于2025年2月14日向SEC提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中第II部分的第7项，以比较我们2024年与2023年的相同财产NOI。

流动性和资本资源

短期流动性

我们的短期流动性需求主要包括我们的经营活动、发展、重新定位项目、债务再融资、股息、分配和全权股份回购所需的资金。在2025年期间，我们从运营中产生了3.869亿美元的现金。截至2025年12月31日，我们拥有3.408亿美元的现金和现金等价物。有关我们的债务到期和利率互换到期的更多信息，请参阅本报告第15项中我们合并财务报表的附注8。不包括收购和债务再融资，我们预计将通过手头现金和运营产生的现金来满足我们的短期流动性需求。

长期流动性

我们的长期流动性需求主要包括支付收购、开发和债务再融资所需的资金。由于REIT联邦税收规则要求我们每年分配至少90%的收入，我们预计手头没有足够的资金来满足这些长期现金需求。我们计划通过长期有担保无追索权债务、发行股本证券，包括普通股和OP单位，以及财产处置和合资企业交易来满足我们的长期流动性需求。

我们一般只使用无追索权债务，由我们的财产担保。截至本报告发布之日，我们的办公室总投资组合中约有43%未设押。为减轻利率变动对我们经营活动现金流的影响，我们一般会就我们的浮动利率贷款订立利率互换协议。这些互换协议一般在相关贷款到期日的两年前到期，在此期间我们可以对贷款进行再融资而不会受到任何利息惩罚。我们亦不时订立利率上限协议，以限制我们浮动利率贷款的利率。有关我们的债务和衍生品合约的更多信息，请分别参阅本报告第15项中我们合并财务报表的附注8和10。见项目7a。本报告“关于市场风险的定量和定性披露”关于加息对我们未来经营业绩和现金流的影响。

某些合同义务

有关我们的合同承诺的信息，请参阅本报告第15项中我们合并财务报表的以下附注：

•附注4-未来最低地面租赁付款；

•附注8-我们的有担保应付票据的最低未来本金支付，以及决定我们未来定期利息支付的利率；和

•附注17-合同承诺和保证。

表外安排

无

现金流

2025年与2024年的比较

2025年和2024年，利率对浮动利率债务和通货膨胀的影响对我们的经营现金流产生了不利影响。



	截至12月31日止年度，				增加（减少）以现金		%
	2025		2024
	（单位：千）

经营活动所产生的现金净额(1)	$	386,853	$	408,693	$	(21,840)	(5.3)	%
投资活动所用现金净额(2)	$	(265,343)	$	(240,761)	$	(24,582)	(10.2)	%
筹资活动使用的现金净额(3)	$	(225,344)	$	(246,463)	$	21,119	8.6	%

___________________________________________________

（1）我们来自经营活动的现金流主要取决于我们投资组合的入住率和租金、租户应收款项的可收回性、我们的运营和一般及管理费用的水平以及利息费用。经营活动产生的现金减少2180万美元，主要是由于：（i）办公室占用减少，（ii）办公费用增加，（iii）利息支出增加，以及（iv）利息收入减少，这部分被我们收到的与我们还清的贷款有关的押金所抵消，以及由于占用和租金较高，多户家庭租赁收入增加。

（2）我们的投资活动现金流一般用于为物业收购、开发和再开发项目以及经常性和非经常性资本支出提供资金。投资活动产生的现金减少2460万美元，主要原因是以增加用于发展3040万美元，用于改善房地产的资本支出增加2510万美元，部分被2025年1月1日合并合伙企业X产生的2560万美元现金和现金等价物以及2024年2月以520万美元收购未合并基金的额外权益所抵消。

（3）我们来自融资活动的现金流通常受到我们的借款和资本活动以及分别支付给普通股股东和非控股权益的股息和分配的影响。筹资活动现金增加2110万美元主要是由于较高的净借款6640万美元，支付给非控股权益的分配减少320万美元，部分被较高的贷款成本支付2560万美元，来自合并合资企业的非控制性权益的贡献减少2260万美元。

2024年与2023年的比较

请参阅我们于2025年2月14日向SEC提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中第II部分的第7项，以比较我们2024年与2023年的现金流。

关键会计政策和估计

我们对财务状况和经营业绩的讨论和分析是基于我们的合并财务报表，这些报表是根据美国公认会计原则编制的，这要求我们对某些项目做出估计，这些项目会影响我们的资产、负债、收入和支出的报告金额。虽然我们认为我们的估计是基于做出这些估计时的合理假设和判断，但我们的一些估计可能被证明是不正确的，这些差异可能是重大的。下面讨论我们的关键会计政策，这是我们认为最需要估计和判断的政策。有关我们的重要会计政策摘要，请参阅本报告第15项中包含的合并财务报表附注2。

投资房地产

收购和VIE的初步合并

我们将物业收购计入资产收购。我们将资产收购的购买价格（包括资本化的交易成本），以及初始合并未确定为业务的VIE时的物业，按相对公允价值基础分配给：（i）土地，（ii）建筑物和改良，（iii）租户改良和可识别的无形资产，例如就地市场租赁，（iv）获得高于和低于市场的土地和租户租赁，如果适用（v）承担的债务，基于土地的可比销售额，以及使用我们对预期未来现金流量和其他估值技术的估计的收入法，其中包括但不限于我们对其他资产和负债的租金率、收入增长率、资本化率和贴现率的估计。我们以“假设-空置”为基础估计有形资产的相对公允价值。收购的就地市场租赁的估计相对公允价值是将物业出租至收购日的占用水平的估计成本，包括租赁佣金和法律费用的公允价值。我们评估了我们预计达到这种入住率水平的时间段，并包括了对租赁期间产生的净运营成本（主要是房地产税、保险和公用事业）的估计。高于和低于市场的地面和租户租赁根据根据就地地面或租户租赁将分别支付或收到的合同金额之间的差额的现值（使用反映与所获得的租赁相关的风险的利率），以及我们对相应就地租赁的公平市场租金比率的估计，在剩余的不可取消的租赁期限内，记录为一项资产或负债。假定债务根据预期未来付款的现值和当前利率按公允价值入账。

这些估计需要判断，涉及复杂的计算，分配对我们的经营业绩有直接和实质性的影响，因为例如，（i）如果我们将更多的价值分配给土地（不折旧），折旧就会减少，或者（ii）如果我们将更多的价值分配给建筑物而不是租户改善，折旧将在更长的时间内确认，因为建筑物的折旧时间比租户改善的时间更长。

长期资产减值

我们定期评估我们对房地产投资的减值情况，每当有事件或情况变化表明我们对房地产投资的账面价值可能无法收回时。如果资产预期产生的未折现未来现金流量低于资产的账面价值，而我们的评估表明我们可能无法收回账面价值，那么我们将在账面价值超过资产的估计公允价值的范围内记录减值损失。我们对未来现金流的估计部分基于对未来入住率、租金收入和运营成本的假设，可能与实际结果存在重大差异。我们以账面价值或估计公允价值中的较低者记录持有待售的房地产，减去销售成本，同样，如果我们认为我们无法收回账面价值，则确认减值损失。我们对持有待售资产市场状况的评估需要判断，我们的预期可能与实际结果存在重大差异。减值损失将减少我们的净收入，并且可能是重大的。根据此类定期评估，我们在2025、2024或2023年期间没有为我们的长期资产记录任何减值损失。

收入确认-可从办公室租户收回租赁付款

根据主题842，如果在开始日不太可能收回租赁付款，那么我们将租赁收入限制为以直线法或收付实现法确认的收入中的较低者。如果我们对可收回性的评估在开始日期之后发生变化，我们将本应以直线法和现金法确认的租赁收入之间的差额记录为对租金收入和租户回收的当期调整。我们采用了Topic842完全减值模型。在这种模式下，我们不再保持与我们的应收款项相关的一般准备金，而是在逐个租赁的基础上分析经营租赁项下到期的金额是否被认为很可能被收回。在我们确定租赁付款不太可能收回的期间，我们将应收租户和递延租金作为租金收入和租户回收的费用注销。如果我们随后收取了先前注销的金额，那么收取的金额将被记录为我们在收取期间的租金收入和租户回收的增加。

我们对租赁付款可收回性的评估需要判断，并可能对我们的经营业绩产生重大影响。这项评估涉及使用一种方法，该方法要求对作出估计时不确定的事项作出判断和估计，包括租户特定因素、特定行业状况以及总体经济趋势和状况。

与租户应收账款和递延应收租金相关的无法收回金额的费用使我们在2025年、2024年和2023年的租金收入和租户回收分别减少了0.5百万美元、1.0百万美元和0.8百万美元。我们恢复了先前确定无法收回的某些办公室租户的权责发生制会计，并以收付实现制会计核算，这使我们在2025、2024和2023年的办公室收入分别增加了110万美元、90万美元和440万美元。

租户回收的收入确认

我们可收回经营费用的租户回收收入在可收回费用发生期间确认为收入。在年终之后，我们在逐个租赁的基础上进行调节，并就我们向租户开具的估计费用与实际发生的费用之间的任何差异向每个租户开具账单或贷记账款。估算租户回收收入需要深入分析每个基础租约的复杂条款。在确定可收回金额时作出的估计和判断的例子包括：

•估算可收回费用；

•估计年内费用和占用变动的影响；

•估算每栋建筑运营费用的固定和可变部分；

•使可收回费用池与基础租赁基准年使用的费用池一致；和

•根据基础租赁条款判断费用或资本支出是否可收回。

这些估算需要判断，并涉及对我们每个办公物业的计算。如果我们的估计被证明是不正确的，那么我们的租户回收收入和净收入可能会在我们进行调节的未来期间受到重大不利影响。将我们本年度租户回收账单更改5%的影响将导致我们的租户回收收入和净收入在2025年、2024年和2023年分别更改为240万美元、250万美元和260万美元。

项目7a。关于市场风险的定量和定性披露

固定利率借款和对冲借款

截至2025年12月31日，我们72%的合并借款的利率为固定利率或与利率互换的互换固定利率，21%设有利率上限。截至2025年12月31日，我们的上限利率借款的利息支出每年可能增加的最大金额为3660万美元。更高的利率将导致我们未来的上限利率债务利息支出增加，这将减少我们未来的净收入、运营现金流和FFO。我们的利率互换协议一般在相关贷款到期日的两年前到期，在此期间我们可以为贷款再融资而不会受到任何利息惩罚。利率互换协议到期后，相关债务将采用浮动利率。更高的利率，在我们的利率掉期到期时高于我们的掉期固定利率，将导致我们未来的债务利息支出增加，这将减少我们未来的净收入、运营现金流和FFO。有关我们的债务到期和利率互换到期的更多信息，请参阅本报告第15项中我们合并财务报表的附注8。

我们对利率掉期和上限的使用也使我们面临信用风险，因为我们的交易对手可能无法根据这些协议的条款履行义务。我们试图通过与多种具有投资级评级的金融交易对手签约，将这种信用风险降至最低。见注10至本报告第15项中的合并财务报表，以获取有关我们的利率掉期和上限的更多信息。

未对冲浮动利率借款

截至2025年12月31日，我们合并借款的7%的利率是浮动的，没有上限。截至2025年12月31日，相关基准利率每提高100个基点，我们未对冲浮动利率借款的利息支出将每年增加380万美元。更高的利率将导致我们未来浮动利率债务的利息支出增加，这将减少我们未来的净收入、运营现金流和FFO。有关我们浮动利率债务的更多信息，请参阅本报告第15项中我们合并财务报表的附注8。

项目8。财务报表和补充数据

请参阅我们财务报表的索引项目15.

项目9。会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧

没有。

项目9a。控制和程序

截至2025年12月31日，即本报告涵盖期间结束时，我们在管理层（包括我们的首席执行官和首席财务官）的监督和参与下，就我们的披露控制和程序（定义见《交易法》规则13a-15（e）和15d-15（e））的有效性进行了评估。基于上述情况，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至当时，我们的披露控制和程序有效地确保了我们在根据《交易法》（i）提交或提交的报告中要求披露的信息在SEC规则和表格规定的时间段内得到处理、记录、汇总和报告，以及（ii）积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以允许及时就所需披露做出决定。

在截至2025年12月31日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。管理层关于财务报告内部控制的报告及独立注册会计师事务所的报告载于第F-1和F-4，分别，并通过引用并入本文。

项目9b。其他信息

（a）无。

（b）于截至2025年12月31日止三个月期间，公司没有董事或高级人员通过或终止 a“规则10b5-1交易安排”或“非规则10b5-1交易安排”，因为每个此类术语在S-K条例第408（a）项中定义。

项目9c。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露。

不适用。

第三部分

项目10。董事、执行官和公司治理

本项目所要求的信息通过引用标题“选举董事（提案1）——有关现任董事和被提名人的信息”、“关于我们的执行官的信息”、“公司治理”、“董事会会议和委员会”以及“未履行的第16（a）节报告”（在要求的范围内）下所载信息并入我们将在2025年12月31日后120天内向SEC提交的2026年年度股东大会的代理声明中。

项目11。高管薪酬

本项目要求的信息通过引用“高管薪酬”、“薪酬委员会报告”、“董事薪酬”、“薪酬委员会联锁和内幕参与”标题下的信息并入我们将在2025年12月31日后120天内向SEC提交的2026年年度股东大会的代理声明中。

项目12。若干受益所有人的证券所有权和管理层及相关股东事项

股票薪酬方案下获授权发行的证券

下表列出截至2025年12月31日根据我们现有的股票激励计划可能发行的普通股股份的相关信息：


计划类别		行使未行使的期权、认股权证和权利时将发行的普通股股数（单位：千）		未行使期权、认股权证和权利的加权平均行权价		基于股票的薪酬计划下剩余可供未来发行的普通股股数（不包括（a）栏中反映的股份）（单位：千）
		(a)		(b)		（c）
基于股票的薪酬方案获股东批准	(1)	7,033	(2)	$—	(3)	6,220

___________________________________________________________

（1）关于我们2016年综合股票激励计划的描述，见本报告第15项我们合并财务报表附注13。截至2025年12月31日，我们没有任何其他基于股票的补偿计划。

（2）包括450万个已归属和250万个未归属LTIP单位。

（3）我们没有未完成的选择。LTIP单位没有行权价。

本项目要求的其余信息通过引用“有投票权的证券和主要股东——某些受益所有人和管理层的证券所有权”标题下列出的信息并入我们将在2025年12月31日后120天内向SEC提交的2026年年度股东大会的代理声明中。

项目13。若干关系及关联交易、董事独立性

本项目所要求的信息通过引用标题“选举董事（提案1）——有关现任董事和被提名人的信息”、“公司治理”和“与相关人员的交易”下所载信息并入我们将在2025年12月31日后120天内向SEC提交的2026年年度股东大会的代理声明中。

项目14。主要会计费用和服务

我所独立注册会计师事务所是安永会计师事务所 , 洛杉矶加州，PCAOB公司编号： 42 .本项目要求的信息通过引用纳入我们在2025年12月31日后120天内向SEC提交的2026年年度股东大会的代理声明中“独立注册公共会计师事务所”标题下所载的信息。

第四部分

项目15。展品和财务报表附表

（a）（1）及（2）财务报表及附表


指数

						页

附件						59
签名						61
管理层关于财务报告内部控制的报告						F-1
独立注册会计师事务所的报告						F-2
独立注册会计师事务所关于财务报告内部控制的报告						F-4
合并资产负债表						F-5
综合业务报表						F-6
综合亏损综合报表						F-7
合并权益报表						F-8
合并现金流量表						F-10
合并财务报表附注						F-11
概述						F-11
重要会计政策摘要						F-12
投资房地产						F-19
地租						F-20
获得的租赁无形资产						F-21
对未合并基金的投资						F-22
其他资产						F-23
应付有担保票据，净额						F-24
应付利息、应付账款和递延收入						F-27
衍生合约						F-28
股权						F-30
EPS						F-32
股票补偿						F-33
金融工具公允价值						F-35
分部报告						F-37
未来最低租赁收入						F-38
承诺、或有事项和担保						F-38


附表三-合并房地产及累计折旧						F-40

注：由于未提供所需信息，或未提供足以要求提交附表的金额，或由于所需信息已包含在财务报表或其附注中，因此省略了所有其他附表。

附件

（a）（3）展品


数	说明	脚注

3.1	Douglas Emmett, Inc.章程修订及重述	(1)
3.2	Douglas Emmett, Inc.附例	(2)
3.3	Douglas Emmett, Inc.章程修订及重述的更正证明书	(3)
3.4	附例修订	(4)
4.1	Douglas Emmett, Inc.普通股股票证书表格	(5)
4.2	根据1934年《证券交易法》第12条注册的证券说明	(6)
10.1	道格拉斯艾美特 Properties，LP.有限合伙协议格式	(5)
10.2	道格拉斯艾美特，Inc.与其中指定的初始持有人之间的注册权协议。+	(7)
10.3	道格拉斯艾美特，Inc.与其董事和高级职员之间的赔偿协议表格。+	(8)
10.4	Douglas Emmett, Inc. 2016年综合股票激励计划。+	(9)
10.5	道格拉斯艾美特物业的形式，LP合伙单位指定– 2016年LTIP单位。+	(10)
10.6	Douglas Emmett, Inc. 2016年综合股票激励计划LTIP单位授予协议表格。+*
10.7	Douglas Emmett, Inc.、道格拉斯艾美特 Properties，LP和Jordan Kaplan于2024年1月1日签订的雇佣协议。+	(11)
10.8	20年1月1日就业协议 24 Douglas Emmett, Inc.、道格拉斯艾美特 Properties，LP和Kenneth Panzer之间。+	(11)
19.1	内幕交易合规政策和程序 *
21.1	注册人的附属公司名单。*
23.1	独立注册会计师事务所同意。*
31.1	根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条颁发的首席执行官证书。*
31.2	根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条颁发的首席财务官证书。*
32.1	根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条颁发的首席执行官证书。*	(12)
32.2	根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条颁发的首席财务官证书。*	(12)
97.1	Douglas Emmett, Inc.错误授予赔偿的追偿政策。	(13)
101.INS	内联XBRL实例文档-实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中。*
101.SCH	内联XBRL分类法扩展架构文档。*
101.CAL	内联XBRL分类法扩展计算linkbase文档。*
101.DEF	内联XBRL分类学扩展定义linkbase文档。*
101.LAB	内联XBRL分类法扩展标签linkbase文档。*
101.PRE	内联XBRL分类学扩展演示linkbase文档。*
104	封面页交互式数据文件（内嵌在内联XBRL文档中）*

*	与这份年度报告一起以表格10-K提交。
+	表示管理合同或补偿性计划、合同或安排。
(1)	于2006年10月19日提交表格S-11的第6号修正案，并以此引用方式并入本文。（档案号333-135082）
(2)	于2013年9月6日以表格8-K提交，并以此引用方式并入本文。（档案号001-33106）
(3)	于2006年10月30日以表格8-K提交，并以此引用方式并入本文。（档案号001-33106）
(4)	于2018年4月9日以表格8-K提交，并以此引用方式并入本文。（档案号001-33106）

展品（续）




(5)			于2006年10月3日提交表格S-11的第3号修正案，并以此引用方式并入本文。（档案号333-135082）
(6)			于2022年2月18日以10-K表格提交，并以此引用方式并入本文。（档案号001-33106）
(7)			于2006年6月16日以S-11表格提交，并以此引用方式并入本文。（档案号333-135082）
(8)			于2006年9月20日提交表格S-11的第2号修正案，并以此引用方式并入本文。（档案号333-135082）
(9)			于2023年4月14日与最终代理声明一起提交，并由本文件并入本文参考。（档案号001-33106）
(10)			于2016年12月12日以表格8-K提交，并以此引用方式并入本文。（档案号001-33106）
(11)			于2024年1月3日以表格8-K提交，并以此引用方式并入本文。（档案号001-33106）
(12)			根据SEC第33-8212号发布，这些证物正在提供，不会作为10-K表格的本报告的一部分或作为单独的披露文件提交，也不会通过引用并入任何《证券法》登记声明。
(13)			于2024年2月16日以10-K表格提交，并以此引用方式并入本文。（档案号001-33106）

项目16。表格10-K摘要

没有。

签名

根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。


	Douglas Emmett, Inc.

日期：	签名：	Jordan L. Kaplan
2026年2月20日		Jordan L. Kaplan
		董事会主席兼首席执行官

根据1934年《证券交易法》的要求，截至2026年2月20日，本报告已由以下人员以各自身份代表注册人签署。


签名						标题

Jordan L. Kaplan
Jordan L. Kaplan						董事会主席兼首席执行官（首席执行官）

/s/彼得·D·塞穆尔
彼得·D·西摩						首席财务官（首席财务会计干事）

Kenneth M. Panzer
Kenneth M. Panzer						总裁、首席运营官兼董事

Leslie E. Bider
Leslie E. Bider						董事

Dorene C. Dominguez
Dorene C. Dominguez						董事

Virginia A. McFerran
Virginia A. McFerran						董事

Thomas E. O’Hern
Thomas E. O’Hern						董事

William E. Simon, Jr.
William E. Simon, Jr.						董事

王格
王格						董事

管理层关于财务报告内部控制的报告

根据1934年《证券交易法》第13a-15（f）条和第15d-15（f）条的规定，道格拉斯艾美特，公司的管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制。

我们的内部控制系统旨在为财务报告的可靠性提供合理保证，并根据美国公认会计原则为外部报告目的编制我们的财务报表。我们的管理层，包括以下签名的首席执行官和首席财务官，评估了截至2025年12月31日我们对财务报告的内部控制的有效性。在进行评估时，管理层使用了Treadway内部控制委员会发起组织委员会发布的标准——综合框架（2013年框架）。基于这一评估，管理层得出结论，截至2025年12月31日，基于这些标准，我们对财务报告的内部控制是有效的。

管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，并不期望我们的披露控制和程序，或者我们的内部控制将防止所有错误和欺诈。一个控制系统，无论设计和操作得多么好，都只能提供合理的，而不是绝对的，保证控制系统的目标得到满足。此外，控制系统的设计必须反映这样一个事实，即存在资源限制，必须相对于其成本来考虑控制的好处。由于所有控制系统的固有限制，任何对控制的评估都不能绝对保证所有控制问题和欺诈事件（如果有的话）都已被发现。

截至2025年12月31日，我们对财务报告的内部控制的有效性已由审计本年度报告所载合并财务报表的独立注册会计师事务所安永会计师事务所审计，其报告载于第F-4，对我司截至2025年12月31日财务报告内部控制的有效性发表无保留意见。


Jordan L. Kaplan
Jordan L. Kaplan
董事会主席兼首席执行官

/s/彼得·D·塞穆尔
彼得·D·西摩
首席财务官

2026年2月20日

F-1

独立注册会计师事务所的报告

致Douglas Emmett, Inc.的股东和董事会

对财务报表的意见

我们审计了随附的Douglas Emmett, Inc.（本公司）截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表，截至2025年12月31日止三年期间各年的相关合并经营报表、综合亏损、权益和现金流量表，以及索引第15（a）项所列的相关附注和财务报表附表（统称“合并财务报表”）。我们认为，合并财务报表按照美国公认会计原则，在所有重大方面公允反映了公司于2025年12月31日和2024年12月31日的财务状况，以及截至2025年12月31日止三年期间每年的经营业绩和现金流量。

我们还根据美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，根据Treadway委员会发起组织委员会发布的内部控制——综合框架（2013年框架）中确立的标准，对公司截至2025年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们2026年2月20日的报告对此发表了无保留意见。

意见依据

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是在我们审计的基础上对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就财务报表是否不存在重大错报获取合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行程序以评估财务报表的重大错报风险，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

关键审计事项

下文通报的关键审计事项是对财务报表的本期审计产生的事项，已传达或要求传达给审计委员会，并且：（1）涉及对财务报表具有重要意义的账目或披露，以及（2）涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对合并财务报表的意见，作为一个整体，我们也不会通过传达下文的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。

F-2


			房地产投资减值
事项说明			截至2025年12月31日，该公司对房地产的净投资总额为87亿美元。如综合财务报表附注2所述，公司会定期评估，每当有事件或情况变化显示物业的账面价值可能无法收回时，公司会评估其物业的账面价值是否出现减值。根据他们的评估，管理层得出结论，截至2025年12月31日止年度没有发生减值。公司对减值指标的评估基于定性和定量因素，包括考虑长期资产市场价格的潜在下降和当前经济趋势的影响。审计公司对房地产资产的减值评估具有挑战性，因为评估管理层在识别潜在减值指标时考虑相关定性和定量因素所必需的高度审计师判断。
我们如何在审计中处理该事项			我们对公司房地产资产减值评估流程进行了了解、评估设计并测试了控制的运行有效性。我们对公司减值评估的测试，除其他程序外，包括评估管理层在确定公司房地产资产是否存在减值指标时所应用的判断和假设。我们的程序包括获取证据以证实此类判断、进行敏感性分析以及考虑相反的证据，包括考虑债务到期和租约到期对管理层在预期期限内持有物业的能力的潜在影响。

/s/安永会计师事务所

我们自1995年起担任公司的核数师。

加利福尼亚州洛杉矶

2026年2月20日

F-3

独立注册会计师事务所的报告

致Douglas Emmett, Inc.的股东和董事会

关于财务报告内部控制的意见

我们根据Treadway委员会发起组织委员会（2013年框架）发布的《内部控制——综合框架》（COSOS标准）中确立的标准，对截至2025年12月31日的Douglas Emmett, Inc.财务报告内部控制进行了审计。我们认为，截至2025年12月31日，Douglas Emmett, Inc.（公司）根据COSO标准，在所有重大方面对财务报告保持有效的内部控制。

我们还按照美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，审计了公司截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表、截至2025年12月31日止三年期间每年的相关合并经营报表、综合亏损、权益和现金流量表，以及索引第15（a）项所列的相关附注和财务报表附表以及我们日期为2026年2月20日的报告对此发表了无保留意见。

意见依据

公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估随附的《管理层关于财务报告内部控制的报告》所载的财务报告内部控制的有效性。我们的责任是在我们审计的基础上，对公司财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就是否在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制获得合理保证。

我们的审计包括了解财务报告内部控制，评估存在重大缺陷的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运行有效性，以及在当时情况下执行我们认为必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。

财务报告内部控制的定义和局限性

公司对财务报告的内部控制是旨在根据公认会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。公司对财务报告的内部控制包括：（1）与维护记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公平地反映公司资产的交易和处置；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许按照公认会计原则编制财务报表，并且公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；（3）就防止或及时发现未经授权的获取、使用、或处置可能对财务报表产生重大影响的公司资产。

财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都会受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/s/安永会计师事务所

加利福尼亚州洛杉矶

2026年2月20日

F-4

Douglas Emmett, Inc.

合并资产负债表

（单位：千，共享数据除外）


	2025年12月31日		2024年12月31日
物业、厂房及设备
投资房地产，毛	$	12,798,047	$	12,495,252
减：累计折旧摊销	( 4,054,696 )		( 3,916,625 )
房地产投资，净	8,743,351		8,578,627

地租使用权资产	7,428		7,438
现金及现金等价物	340,789		444,623
租户应收账款	1,990		4,242
递延应收租金	123,619		117,570
获得的租赁无形资产，净额	4,731		2,487
利率合约资产	22,310		77,620
对未合并基金的投资	—		23,770
其他资产	43,963		147,323
总资产	$	9,288,181	$	9,403,700

负债
有担保应付票据，净额	$	5,548,870	$	5,498,022
地租负债	10,808		10,822
应付利息、应付账款和递延收入	139,959		131,011
保证金	67,069		62,449
获得的租赁无形负债，净额	8,276		11,331
利率合同负债	6,437		—
应付股息	31,831		31,825
负债总额	5,813,250		5,745,460

股权
道格拉斯艾美特，Inc.股东权益：
普通股，$ 0.01 面值， 750,000,000 授权， 167,462,215 和 167,435,259 分别于2025年12月31日和2024年12月31日未偿还	1,675		1,674
额外实收资本	3,396,820		3,396,452
累计其他综合收益	11,452		54,917
累计赤字	( 1,505,390 )		( 1,394,394 )
道格拉斯艾美特，Inc.股东权益合计	1,904,557		2,058,649
非控制性权益	1,570,374		1,599,591
总股本	3,474,931		3,658,240
总负债和权益	$	9,288,181	$	9,403,700

见合并财务报表附注。

F-5

Douglas Emmett, Inc.

综合业务报表

（单位：千，每股数据除外）


	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
收入
办公室出租
租金收入和租户回收	$	686,208	$	683,901	$	714,742
停车及其他收入	119,308		112,503		115,203
办公室总收入	805,516		796,404		829,945

多户出租
租金收入	181,205		174,278		174,296
停车及其他收入	17,261		15,796		16,247
多户家庭总收入	198,466		190,074		190,543

总收入	1,003,982		986,478		1,020,488

营业费用
办公费用	301,276		285,352		294,310
多户家庭开支	66,661		64,906		67,323
一般和行政费用	46,664		45,356		49,236
折旧及摊销	398,932		384,048		459,949
总营业费用	813,533		779,662		870,818



其他收益	18,021		28,019		19,633
其他费用	( 437 )		( 398 )		( 1,032 )
来自未合并基金的收入（亏损）	—		2,593		( 34,643 )
利息支出	( 266,675 )		( 229,442 )		( 209,468 )


合并合资公司收益	47,212		—		—
净（亏损）收入	( 11,430 )		7,588		( 75,840 )
归属于非控股权益的净亏损	27,697		15,929		33,134
归属于普通股股东的净利润（亏损）	$	16,267	$	23,517	$	( 42,706 )

每股普通股净收益（亏损）–基本和稀释	$	0.09	$	0.13	$	( 0.26 )

见合并财务报表附注。

F-6

Douglas Emmett, Inc.

综合亏损综合报表

（单位：千）


	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023

净（亏损）收入	$	( 11,430 )	$	7,588	$	( 75,840 )
其他综合损失：现金流量套期	( 68,733 )		( 90,965 )		( 100,031 )
综合损失	( 80,163 )		( 83,377 )		( 175,871 )
归属于非控制性权益的综合亏损	52,965		45,894		62,019
归属于普通股股东的综合亏损	$	( 27,198 )	$	( 37,483 )	$	( 113,852 )

见合并财务报表附注。

F-7

Douglas Emmett, Inc.

合并权益报表

（单位：千，每股股息数据除外）


		截至12月31日止年度，
		2025		2024		2023

普通股股份	期初余额	167,435		167,206		175,810
	将OP单位换成普通股	27		229		468

	回购普通股	—		—		( 9,072 )
	期末余额	167,462		167,435		167,206

普通股	期初余额	$	1,674	$	1,672	$	1,758
	将OP单位换成普通股	1		2		5

	回购普通股	—		—		( 91 )
	期末余额	$	1,675	$	1,674	$	1,672

普通股与额外实收资本	期初余额	$	3,396,452	$	3,392,955	$	3,493,307
	将OP单位换成普通股	378		3,501		7,736
	以现金回购OP单位	( 10 )		( 4 )		1,054


	回购普通股	—		—		( 109,142 )
	期末余额	$	3,396,820	$	3,396,452	$	3,392,955

累计其他综合收益（亏损）	期初余额	$	54,917	$	115,917	$	187,063

	现金流量套期调整	( 43,465 )		( 61,000 )		( 71,146 )
	期末余额	$	11,452	$	54,917	$	115,917

累计赤字	期初余额	$	( 1,394,394 )	$	( 1,290,682 )	$	( 1,119,714 )


	归属于普通股股东的净利润（亏损）	16,267		23,517		( 42,706 )
	股息	( 127,263 )		( 127,229 )		( 128,262 )
	期末余额	$	( 1,505,390 )	$	( 1,394,394 )	$	( 1,290,682 )

非控制性权益	期初余额	$	1,599,591	$	1,625,535	$	1,713,369

	归属于非控股权益的净亏损	( 27,697 )		( 15,929 )		( 33,134 )
	现金流量套期调整	( 25,268 )		( 29,965 )		( 28,885 )
	贡献	5,400		28,000		125

	合并合资公司	20,246		—		—
	分配	( 28,408 )		( 31,590 )		( 40,589 )



	将OP单位换成普通股	( 379 )		( 3,503 )		( 7,741 )
	以现金回购OP单位	( 341 )		( 134 )		( 3,460 )

	股票补偿	27,230		27,177		25,850
	期末余额	$	1,570,374	$	1,599,591	$	1,625,535

声明继续在下一页。

F-8

Douglas Emmett, Inc.

合并权益报表

（单位：千，每股股息数据除外）



		截至12月31日止年度，
		2025		2024		2023

总股本	期初余额	$	3,658,240	$	3,845,397	$	4,275,783


	净（亏损）收入	( 11,430 )		7,588		( 75,840 )
	现金流量套期调整	( 68,733 )		( 90,965 )		( 100,031 )
	合并合资公司	20,246		—		—




	以现金回购OP单位	( 351 )		( 138 )		( 2,406 )
	回购普通股	—		—		( 109,233 )
	贡献	5,400		28,000		125

	股息	( 127,263 )		( 127,229 )		( 128,262 )
	分配	( 28,408 )		( 31,590 )		( 40,589 )
	股票补偿	27,230		27,177		25,850
	期末余额	$	3,474,931	$	3,658,240	$	3,845,397

	每股普通股宣布的股息	$	0.76	$	0.76	$	0.76

见合并财务报表附注。

F-9

Douglas Emmett, Inc.

合并现金流量表

（单位：千）



	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
经营活动
净（亏损）收入	$	( 11,430 )	$	7,588	$	( 75,840 )
调整净（亏损）收入与经营活动提供的现金净额：
未合并基金的（收入）损失	—		( 2,593 )		34,643


合并合资公司收益	( 47,212 )		—		—
折旧及摊销	398,932		384,048		459,949
获得的租赁无形资产净增加	( 4,827 )		( 8,023 )		( 10,961 )
直线租金	( 6,049 )		( 2,248 )		( 342 )

贷款溢价/折价摊销/增值核销	336		( 333 )		( 460 )
摊销和核销的递延贷款成本	11,896		9,335		8,858

股票薪酬摊销	21,208		21,038		19,834
来自未合并基金的经营分配	—		1,224		1,288
购买利率上限	—		—		( 1,622 )
营运资本组成部分的变化：
租户应收账款	2,245		1,854		783
应付利息、应付账款和递延收入	11,444		( 4 )		6,248
保证金	3,162		491		529
其他资产	7,148		( 3,684 )		( 15,943 )
经营活动所产生的现金净额	386,853		408,693		426,964

投资活动
改善房地产的资本支出	( 192,397 )		( 167,337 )		( 189,157 )
用于开发项目和购买以房地产为担保的应收票据的资本支出	( 102,461 )		( 72,052 )		( 41,480 )
不动产受损的保险赔偿	3,926		3,573		2,181

从合并合资企业中承担的现金	25,589		—		—







收购未合并基金的额外权益	—		( 5,214 )		( 5,214 )
来自未合并基金的资本分配	—		269		80
投资活动所用现金净额	( 265,343 )		( 240,761 )		( 233,590 )

融资活动
借款收益	1,322,657		325,000		505,000
偿还借款	( 1,366,178 )		( 434,902 )		( 155,862 )

贷款成本支付	( 31,207 )		( 5,648 )		( 6,269 )


来自合并合资企业的非控制性权益的贡献	5,400		28,000		125
支付给非控制性权益的分派	( 28,408 )		( 31,590 )		( 40,589 )

支付给普通股股东的股息	( 127,257 )		( 127,185 )		( 129,895 )



回购OP单位	( 351 )		( 138 )		( 2,406 )

回购普通股	—		—		( 109,233 )
筹资活动提供的（用于）现金净额	( 225,344 )		( 246,463 )		60,871

现金及现金等价物及受限制现金（减少）增加额	( 103,834 )		( 78,531 )		254,245
现金及现金等价物和受限制现金-期初余额	444,652		523,183		268,938
现金及现金等价物和受限制现金-期末余额	$	340,818	$	444,652	$	523,183



期末现金余额的调节

	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023

现金及现金等价物	$	340,789	$	444,623	$	523,082
受限现金（包括在我们合并资产负债表的其他资产中）	29		29		101
现金及现金等价物和受限制现金	$	340,818	$	444,652	$	523,183

补充现金流信息


	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023

支付利息的现金，扣除资本化利息	$	237,376	$	219,503	$	195,952
已付资本化利息	$	11,239	$	8,724	$	1,474

非现金投资交易
房地产和开发资本支出应计	$	16,771	$	15,831	$	16,540
房地产和开发项目改善的资本化股票补偿	$	6,022	$	6,139	$	6,016
拆除已完全折旧和摊销的建筑物、建筑物改良、租户改良和租赁无形资产	$	253,460	$	114,158	$	102,114
去除已完全摊销的收购租赁无形资产	$	1,741	$	203	$	427
去除完全增值的已购租赁无形负债	$	10,314	$	13,304	$	16,843







非现金融资交易

AOCI录得（亏损）收益-综合衍生工具	$	( 7,650 )	$	47,896	$	45,364
AOCI录得收益-未合并基金的衍生工具（我们的份额）	$	—	$	5,417	$	585

宣派股息	$	127,263	$	127,229	$	128,262
将OP单位换成普通股	$	379	$	3,503	$	7,741


应收票据购买的卖方融资	$	—	$	61,750	$	—

见合并财务报表附注。

F-10

Douglas Emmett, Inc.

合并财务报表附注

1. 概述

组织和业务说明

道格拉斯艾美特，Inc.是一家完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。我们是加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷火奴鲁鲁最大的优质办公和多户住宅业主和运营商之一。通过我们对我们的运营合作伙伴关系、其子公司以及我们的合并合资企业的兴趣，我们专注于拥有、收购、开发和管理大量市场份额的顶级办公物业和社区中的顶级多户社区，这些社区拥有严重的供应限制、高端行政住房和关键的生活方式便利设施。合并财务报表中使用的术语“我们”、“我们”和“我们的”是指在合并基础上的道格拉斯艾美特，Inc.及其子公司。

截至2025年12月31日，我们的总投资组合包括（i）个 18.0 百万平方英尺的办公室组合，其中包括一个 456 发展中千呎写字楼物业，（ii） 5,445 多户公寓单元，其中包括 1,035 正在开发的公寓单位，以及（iii）收费权益 two 我们根据地租收取租金的地块。截至2025年12月31日，我们的投资组合包括以下（包括辅助零售空间和不包括 two 我们根据地租收取租金的宗地）：


			总投资组合
办公室
全资物业			52
合并合资物业			18
			70

多家庭
全资物业			12
合并合资物业			3
			15

合计			85

列报依据

随附的合并财务报表是道格拉斯艾美特公司及其子公司，包括我们的经营合伙企业和我们的合并合资企业的合并财务报表。所有重要的公司间余额和交易已在我们的合并财务报表中消除。

我们将那些我们被视为VIE的主要受益人或拥有该实体多数投票权的实体进行合并。当我们（i）有权指导该VIE对其经济绩效影响最大的活动，以及（ii）有义务吸收损失或有权获得可能对VIE具有重大意义的利益时，我们被视为VIE的主要受益人。我们不会整合其他各方拥有实质性启动权利的实体，以消除我们指挥该VIE活动的权力，最显着的影响是经济绩效。在确定我们是否是主要受益人时，我们考虑了所有权利益、管理层代表性、控制决策的权力以及各方的合同和实质性参与权等因素。

我们巩固了我们的经营伙伴关系，通过该伙伴关系我们开展几乎所有的业务，并直接或通过子公司拥有我们几乎所有的资产，并有义务偿还我们几乎所有的债务。合并债务，不包括我们的合并合资企业，为$ 3.81 十亿美元 3.73 截至2025年12月31日和2024年12月31日的十亿。见附注8。我们也巩固六个通过我们的运营合作伙伴建立合资企业。我们巩固了我们的运营合作伙伴关系和我们的六个合资企业，因为它们是VIE，而我们或我们的运营合作伙伴是每个合资企业的主要受益者。2025年1月1日，我们开始合并我们的一家合资企业，该合资企业之前未合并并采用权益法核算。合资公司拥有 two 甲级写字楼物业合计 0.4 百万平方英尺。

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合并财务报表附注（续）

截至2025年12月31日，我们的合并VIE实体（不包括我们的运营合作伙伴）有：

•合并资产总额$ 3.76 亿（其中$ 3.55 亿与房地产投资相关），以及

•合并负债总额$ 1.84 亿（其中$ 1.78 亿与债务有关）。

截至2024年12月31日，我们的合并VIE实体（不包括我们的运营合作伙伴）有：

•合并资产总额$ 3.77 亿（其中$ 3.38 亿与房地产投资相关），以及

•合并负债总额$ 1.86 亿（其中$ 1.80 亿与债务有关）。

随附的合并财务报表是根据SEC的规则和条例编制的，这些规则和条例符合FASB在ASC中确立的美国公认会计原则。我们认为，随附的合并财务报表包括为公允列报其中所列财务信息所必需的所有调整，包括正常的经常性调整。任何有关物业数量或类别、建筑面积、每平方米建筑面积、公寓单位和地理位置的提及，都是未经审计的，并且超出了我们的独立注册公共会计师事务所根据PCAOB标准对我们的合并财务报表进行审计的范围。

2. 重要会计政策摘要

估计数的使用

按照美国公认会计原则编制合并财务报表要求管理层做出某些估计，这些估计会影响合并财务报表和附注中报告的金额。实际结果可能与这些估计存在重大差异。

投资房地产

收购和VIE的初步合并

收购物业一般不符合业务定义，作为资产收购入账，因为所收购的总资产的公允价值基本上全部集中在单一可识别资产或一组类似的可识别资产中。我们将所收购物业的经营业绩包括在我们自相应收购日期起的经营业绩中。我们将资产收购的购买价格（包括资本化的交易成本），以及初始合并未确定为业务的VIE时的物业，按相对公允价值基础分配给：（i）土地，（ii）建筑物和改良，（iii）租户改良和可识别的无形资产，例如就地市场租赁，（iv）收购的高于和低于市场的土地和租户租赁（包括续租选择权），以及在适用的情况下（v）承担的债务和（vi）承担的利率互换。公允价值基于土地的可比销售额，以及使用我们对预期未来现金流的估计和其他估值技术的收益法，其中包括但不限于我们对其他资产和负债的出租率、收入增长率、资本化率和贴现率的估计。我们以“假设-空置”为基础估计有形资产的相对公允价值。收购的就地市场租赁的估计相对公允价值是将物业出租至收购日的占用水平的估计成本，包括租赁佣金和法律费用的公允价值。我们评估了我们预计达到这种入住率水平的时间段，并包括了对租赁期间产生的净运营成本（主要是房地产税、保险和公用事业）的估计。高于和低于市场的地面和租户租赁在剩余不可取消的租赁期限内，根据根据就地地面或租户租赁将分别支付或收到的合同金额与我们对相应就地租赁的公平市场租金比率的估计之间的差额的现值（使用反映与所获得的租赁相关的风险的贴现率）记录为资产或负债。假定债务根据预期未来付款的现值和当前利率按公允价值入账。有关我们的物业收购披露，请参阅附注3。

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合并财务报表附注（续）

折旧及摊销

以下列出的资产和负债在我们的综合资产负债表中扣除相关的累计折旧或摊销/增值以及任何减值费用。当我们翻修我们的建筑物或我们的建筑物受到新发展的影响时，我们会加速对受影响的资产进行折旧。当资产出售或报废时，其成本和相关的累计折旧或摊销将从我们的综合资产负债表中删除，由此产生的收益或损失（如果有的话）将反映在我们相应期间的经营业绩中。

•建筑物和装修按直线法折旧，使用估计寿命为二十五到四十年用于建筑物和十五年以求改进。

•租户改善按直线法在相关租赁期限内折旧，任何剩余余额在任何提前终止租赁期间折旧。

•收购的就地租赁按直线法在收购的就地租赁的加权平均剩余期限内摊销。

•收购的租赁无形资产在相关租赁期限内按直线法摊销，任何剩余余额在任何提前终止租赁期间摊销。

•获得的高于和低于市场的租户租赁在相关租赁的期限内按直线法摊销/增值，并记录为租金收入的增加（对于低于市场的租赁）或减少（对于高于市场的租赁）。

•收购的高于和低于市场的地租，我们从中赚取地租收入，在相关租赁期限内按直线法摊销/增值，并记录为租金收入的增加（对于低于市场的租赁）或减少（对于高于市场的租赁）。

•收购的高于和低于市场的地面租赁，我们为此产生了地面租金费用，在相关租赁的整个期限内增加/摊销，并记录为费用的增加（对于低于市场的租赁）或减少（对于高于市场的租赁）。

持有待售房地产

物业在我们的综合资产负债表上被归类为持有待售，当它们满足某些要求时，包括出售物业的批准、待售物业的营销，以及我们预计出售将可能在未来12个月内发生。分类为持有待售的物业按其账面价值或公允价值减去出售成本中的较低者列账，我们也停止对该物业进行折旧。截至2025年12月31日和2024年12月31日，我们没有任何持有待售物业。

处置

确认房地产投资的销售收益或损失需要我们满足一定的收入确认标准，并将房地产的控制权转让给买方。记录的收益或损失被衡量为销售价格，减去销售成本，与我们出售时房地产的账面价值之间的差额。我们在2025年、2024年和2023年没有出售任何物业。

成本资本化

房地产建设期间发生的费用予以资本化。开发和再开发活动的成本资本化开始于开发前期间，我们将其定义为开始开发物业所必需的活动。我们在项目基本完成后停止资本化，但不迟于重大建设活动停止后一年。当为使该物业达到预定用途而进行的必要活动被暂停时，我们也将停止资本化。资本化成本包含在我们综合资产负债表的房地产投资总额中。拆迁费、修理费、维护费在发生时记为费用。在2025、2024和2023年期间，我们资本化了$ 104.1 百万，$ 43.2 百万美元 38.0 与我们的发展相关的成本分别为百万美元，其中包括$ 11.2 百万，$ 8.7 百万美元 1.5 百万的资本化利息，分别。

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合并财务报表附注（续）

地租

我们根据主题842“租赁”对我们的地面租赁进行会计处理，我们是承租人。我们将土地租赁归类为经营租赁，我们确认土地的使用权资产和未来租赁付款的租赁负债。我们将租赁付款确认为费用，这包括在我们的综合经营报表的办公费用中。有关此地租的更多信息，请参见附注4。与地面租赁负债相关的公允价值披露见附注14。

对未合并基金的投资

截至2025年12月31日，我们无 t有任何未合并的实体。见附注3和6。截至2024年12月31日，我们管理并拥有一未合并基金。我们使用权益法核算我们对未合并基金的投资，因为我们对基金有重大影响但没有控制权。在权益法下，我们最初按成本记录我们对基金的投资，其中包括收购基差和额外的筹资成本基差，随后将投资余额调整为：（i）我们在基金净收益或亏损中所占的份额，（ii）我们在基金其他综合收益或亏损中所占的份额，（iii）我们对基金的现金贡献，以及（iv）我们从基金收到的分配。

我们对未合并基金的投资包含在合并资产负债表上对未合并基金的投资中。我司应占本基金累计其他综合收益或损失计入我司合并资产负债表的累计其他综合收益（损失）。截至2024年12月31日，我们在未合并基金的投资余额中包含的总投资基差为$ 4.0 百万。我们应占基金净收益或亏损的份额在我们的综合经营报表中计入未合并基金的收益（亏损）。

我们定期评估我们对未合并基金的投资是否存在任何非暂时性的减值。如果事件或情况变化表明公允价值低于账面价值的下降已经发生并且该下降不是暂时性的，则将记录减值费用。根据这些定期评估，我们记录了减值费用$ 36.2 2023年期间为百万。我们在2023年记录的减值费用包含在我们综合经营报表的未合并基金收入（损失）中。我们做到了不是记录2025年和2024年期间的任何减值费用。

2025年1月1日，我们修改了基金的运营协议，使基金成为VIE，作为VIE的主要受益人，我们于2025年1月1日开始合并合资企业。合并后的合资公司的业绩自2025年1月1日起计入我们的经营业绩，我们不再使用权益法对这笔投资进行会计处理。见附注3和6。

长期资产减值

我们会定期评估我们物业的账面价值是否有任何减值，以及每当有事件或情况变化表明物业的账面价值可能无法收回时。如果事件或情况变化表明公允价值下降至账面价值以下且账面价值无法收回，则将记录减值费用。我们物业账面价值的可收回性是通过将账面价值与物业预期产生的未贴现未来现金流量进行比较来衡量的。如果账面价值超过估计的未贴现未来现金流量，则根据估计的贴现未来现金流量，按该物业的账面价值与其公允价值之间的差额入账减值损失。基于这种定期评估，无减值发生在2025年、2024年或2023年。

现金及现金等价物

我们认为购买时三个月或更短期限的短期投资是现金等价物。

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合并财务报表附注（续）

收入确认

租金收入和租户回收

根据主题842，我们考虑了我们的租金收入，以及租户回收和停车收入等可变租赁付款。我们采用了一种实用的权宜之计，使我们能够在合并的基础上核算我们的租金收入、租户回收和某些停车收入。租金收入和租户租赁的租户回收包括在我们综合运营报表的租金收入和租户回收中。停车收入包含在我们综合运营报表的办公室停车和其他收入中。见下文进一步披露的“办公室停车收入”。我们所有的租户租赁都被归类为经营租赁。租赁期限超过一年的，在租赁期内按直线法确认租金收入。按月租赁或没有预定租金增加或其他调整的租赁的租金收入在赚取时按月确认。

房地产税、公共区域维护和其他可收回运营费用的估计租户回收，包括在我们的综合运营报表的租金收入和租户回收中，在可收回费用发生期间按毛额确认为收入。在年终之后，根据我们的政策，我们在逐个租赁的基础上进行调节，并就我们向租户开具的估计费用与实际发生的费用之间的任何差异向每个租户开具账单或贷记。在2025年、2024年和2023年期间，由于这些对账而向租户开出的账单金额并不重要。租户回收率为$ 51.3 百万，$ 50.1 百万美元 61.6 2025年、2024年和2023年分别为百万。

租户应收款项主要包括应支付的合同租赁款项和偿还公共区域维护费用、财产税以及可从租户收回的其他费用。应收递延租金指截至目前已入账的累计直线租金收入超过根据租赁协议迄今已开票的累计现金租金的金额。

租约终止

租赁终止费，包括在我们的综合经营报表的租金收入和租户回收中，在相关租赁被取消时，在新的剩余租赁期限内按直线法确认。我们确认租赁终止收入为$ 2.8 百万，$ 2.6 百万美元 5.2 2025年、2024年和2023年分别为百万。

租户改善

由我们建造、拥有并由租户偿还的租户改善被记录为我们的资产，相关收入（包括在我们的综合经营报表的租金收入和租户回收中）在相关租赁期内确认。我们确认了用于偿还租户装修费用的收入$ 7.5 百万，$ 7.0 百万美元 5.8 2025年、2024年和2023年分别为百万。

收藏性

根据主题842，我们进行评估，以确定租户租赁协议项下的到期金额是否基本上全部被视为可能收回。这项评估涉及使用一种方法，该方法要求对作出估计时不确定的事项作出判断和估计，包括租户特定因素、特定行业状况以及总体经济趋势和状况。

对于我们得出结论认为我们很可能会收取根据这些租约到期的几乎所有租赁付款的租赁，我们继续在租赁期内以直线法记录租赁收入。对于我们得出结论认为我们不太可能收取根据这些租赁到期的几乎所有租赁付款的租赁，我们将租赁收入限制为按直线法或收付实现法确认的收入中的较低者。我们核销了租户应收账款和递延应收租金，作为在我们得出结论认为几乎所有租赁付款不太可能收回期间的租金收入和租户回收的费用。如果我们随后收取了先前注销的金额，那么所收取的金额将被记录为我们在收取期间的租金收入和租户回收的增加。如果我们对可收回性的结论发生变化，我们将记录本应以直线法和现金法确认的租赁收入之间的差额，作为对租金收入和租户回收的当期调整。

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合并财务报表附注（续）

停车及其他收入

办公室停车收入

我们的租赁合同一般向租户提供特定数量的停车位，我们根据租赁协议按月计费和确认停车收入，一般使用计费时有效的每月停车费率。办公停车收入为$ 100.4 百万，$ 94.2 百万美元 92.2 2025年、2024年和2023年分别为百万，并在我们的综合经营报表中计入办公室停车和其他收入。办公停车应收账款为$ 1.1 百万美元 1.2 百万元，分别截至2025年12月31日和2024年12月31日，计入我们综合资产负债表的租户应收款项中。

地面租赁收入

我们拥有 two 我们根据地租收取租金的地块。我们根据主题842将我们的地面租赁收入作为经营租赁进行核算。地面租赁收入为$ 3.3 百万，$ 3.4 百万美元 7.9 2025年、2024年和2023年分别为百万，并纳入办公室停车及其他收入关于我们的合并经营报表。

保险追偿

与财产损失相关的保险赔偿超过从该损失中确认的任何损失的金额，在收到付款或收到收益金额确认时，在我们的综合经营报表中记录为其他收入。

利息收入

我们短期货币市场基金投资的利息收入按权责发生制确认。利息收入包含在我们综合经营报表的其他收入中。

租赁成本

我们按照主题842核算我们的租赁成本。根据主题842，我们将租赁的初始直接成本资本化，这些成本是如果没有执行租赁就不会发生的成本。无论是否执行租赁，谈判租赁都会产生的成本，例如员工工资，不被视为初始直接成本，并在发生时计入费用。

贷款成本

与发行有担保应付票据直接产生的贷款成本递延并在相应的贷款或信贷融资期限内摊销为利息费用。任何未摊销金额将在提前偿还有担保应付票据时注销，相关成本和累计摊销将从我们的综合资产负债表中删除。

如果再融资被视为与同一贷款人的债务交换，我们将根据是否为会计目的确定旧债务被修改或消灭来核算贷款成本。如果旧债务被确定为被修改，那么我们（i）继续在修改时将与旧债务相关的任何未摊销的递延贷款成本递延并摊销到修改后债务的新期限内，（ii）将与修改相关的贷方成本递延并摊销到修改后债务的新期限内，以及（iii）将与修改相关的所有其他成本费用化。如果旧债务被确定为消灭，那么我们（i）在消灭时注销与已消灭债务相关的任何未摊销的递延贷款成本，并从我们的综合资产负债表中去除相关成本和累计摊销，（ii）支出与消灭相关的所有贷款人成本，以及（iii）在新债务期限内递延和摊销与消灭直接相关的所有其他成本。

递延贷款成本在综合资产负债表中列报为从我们的有担保应付票据的账面金额中扣除。所有费用化的贷款成本和摊销的递延贷款成本在我们的综合经营报表中计入利息费用。有关我们的贷款成本披露，请参见附注8。

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合并财务报表附注（续）

债务折扣和溢价

与以公允价值记录与物业收购相关的债务所承担的债务相关的债务折价和溢价，一般分别在相关贷款的剩余期限内摊销和增值，近似于实际利率法。摊销/增值在我们的综合经营报表中计入利息费用。

衍生合约

我们利用利率互换和上限合约来管理与我们的浮动利率债务利率变化相关的风险，并满足某些贷方要求。当我们订立浮动利率定期贷款时，我们一般会订立等值本金的利率互换协议，期限涵盖大部分贷款期限，这有效地将我们的浮动利率债务在该期间转换为固定利率基础。我们亦不时订立利率上限协议，以限制我们浮动利率贷款的利率。我们可能会订立旨在对冲某些经济风险的衍生合约，即使不适用套期会计或我们选择不适用套期会计。我们不炒衍生工具，也不利用任何其他衍生工具。

在订立衍生协议时，出于会计目的，我们一般会选择将其指定为现金流量套期。被指定为现金流量套期的套期工具的公允价值变动计入累计其他综合收益（损失）（AOCI），这是收益之外的权益组成部分。对于本基金指定为现金流量套期的套期工具，我们在AOCI中记录我们对该套期工具公允价值变动的份额。AOCI中记录的与我们指定的对冲相关的金额被重新分类为利息费用，因为对被对冲的浮动利率债务支付了利息。AOCI中报告的与我们基金的对冲相关的金额被重新分类为来自未合并基金的收入（损失），因为我们的基金对其对冲的浮动利率债务支付了利息。

我们的衍生工具在我们的综合资产负债表上按公允价值计入利率合同资产和利率合同负债，按毛额计算，不包括应计利息。应计利息包含在我们综合资产负债表的应付利息、应付账款和递延收入中。我们的基金衍生工具的公允价值份额在我们的综合资产负债表中包含在对未合并基金的投资中。有关我们的衍生工具披露，请参见附注10。

股票补偿

我们对基于股票的薪酬进行会计处理，其中包括向某些员工和非员工董事授予LTIP单位，采用公允价值会计法。奖励的估计公允价值基于我们普通股在授予日的市场价值和归属后限制的折扣。授予的LTIP单位的估计公允价值（扣除估计没收）在归属期内摊销，归属期基于服务。有关我们基于股票的薪酬披露，请参见附注13。

EPS

我们通过将该期间归属于普通股股东的净收入（亏损）除以相应期间已发行普通股的加权平均数来计算基本每股收益。我们通过使用库存股法将当期归属于普通股股东的净收益（亏损）除以相应期间流通在外的普通股和稀释工具的加权平均数来计算稀释后的每股收益。未归属的LTIP单位包含不可没收的股息权，我们将其作为参与证券进行核算，并将其纳入使用两类法计算基本和稀释每股收益中。有关我们的每股收益披露，请参见附注12。

分段信息

分部信息是根据我们的首席运营决策者（CODM）审查信息以评估绩效和做出资源分配决策的相同基础编制的。我们运营 two 业务板块：办公地产的收购、开发、拥有和管理，多户型地产的收购、开发、拥有和管理。我们的办公部门的服务主要包括办公空间的租赁和其他租户服务，包括停车场和存储空间的租赁。我们的多户家庭部门的服务主要包括出租公寓和其他租户服务，包括停车场和存储空间租赁。有关我们的分部披露，请参见附注15。

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所得税

我们已选择根据《守则》作为REIT课税，自我们截至2006年12月31日的首个课税年度开始。要获得REIT资格，我们必须（除其他外）将至少90%的REIT应税收入分配给我们的股东，并满足《守则》规定的与经营业绩、资产持有、分配水平和股票所有权多样性等事项有关的各种其他要求。如果我们有资格作为REIT纳税，我们通常不会对我们目前从REIT合格活动中获得的分配给股东的收益征收公司一级的所得税。如果我们在任何纳税年度都没有资格成为REIT，并且无法利用《守则》中规定的某些储蓄条款，我们所有的应税收入将按常规公司税率缴纳联邦所得税。

我们选择了治疗一我们附属公司作为TRS，其一般可从事任何业务，包括向我们的租户提供惯常或非惯常服务。TRS被视为正规公司，并需按正规公司税率缴纳联邦所得税以及适用的州所得税和特许经营税。我们的TRS在2025年度、2024年度或2023年度均无重大税项拨备或递延所得税项目。我们的子公司（除了我们的TRS），包括我们的运营合伙企业，就联邦所得税而言，是合伙企业、被忽视的实体、QRS或REITs（如适用）。根据适用的联邦和州所得税规则，来自被忽视实体或流通实体的净收入或损失的分配份额应在各自所有者的所得税申报表中报告。因此，我们的合并财务报表中不包括这些实体的所得税拨备。

新会计公告

美国通用会计准则的变更由FASB以ASU的形式实施。我们考虑所有ASU的适用性和影响。除下文讨论的ASU外，FASB没有发布我们预计适用并对我们的合并财务报表产生重大影响的任何其他ASU。

ASU通过

我们在2025年没有采用任何新的ASU。

ASU尚未被采纳

ASU 2024-03《损益表费用分类》（子主题220-40《损益表—报告综合收益—费用分类披露》）

2024年11月，FASB发布了ASU第2024-03号，为损益表费用的分类提供了指导。ASU对2026年12月15日之后开始的财政年度和2027年12月15日之后开始的财政年度内的过渡期有效。ASU中的要求应在前瞻性或追溯性基础上适用。当我们采用ASU时，我们希望在未来的财务报表披露中提供有关我们费用的额外披露。

ASU 2025-09《套期会计改进》（专题815《衍生品与套期保值》）

2025年11月，FASB发布ASU第2025-09号，为改进套期会计提供了指导。ASU在2026年12月15日之后开始的财政年度以及该财政年度内的过渡期有效。ASU中的要求应在未来的基础上适用。我们预计ASU不会对我们的财务报表产生重大影响。

ASU 2025-11《窄范围改善》（专题270《临时报告》）

2025年12月，FASB发布了ASU第2025-11号，为改进中期报告披露要求提供了指导。ASU在2027年12月15日之后开始的年度报告期内的中期报告期内有效。ASU中的要求应在前瞻性或追溯性基础上适用。我们预计ASU不会对我们的财务报表产生重大影响。

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合并财务报表附注（续）

3. 投资房地产

下表总结了我们在房地产方面的投资：


（单位：千）	2025年12月31日		2024年12月31日

土地	$	1,199,291	$	1,185,977
建筑物和装修(1)(2)	10,343,113		10,190,502
租户改善和租赁无形资产	1,060,108		1,032,373
发展中物业(1)(2)	195,535		86,400
投资房地产，毛	$	12,798,047	$	12,495,252

__________________________________________________________________________________

（一）转出净余额为开发项目建造和改善正在开发中的财产为$ 13.9 2025年为百万。

（2）转入建筑物的开发中物业余额和投入使用的房地产的改善为$ 9.6 百万美元 13.3 2025年和2024年分别为百万。

巩固伙伴关系x

合伙企业X是一家合资企业，我们和另一位投资者通过该合资企业拥有 two 甲级写字楼物业合计 0.4 百万平方英尺，位于布伦特伍德和比佛利山庄的洛杉矶子市场。2025年1月1日，我们修改了X合伙企业的经营协议，导致X合伙企业成为VIE，我们成为主要受益人，并于2025年1月1日开始合并X合伙企业。合伙企业X的业绩自2025年1月1日起计入我们的经营业绩。在2025年1月1日之前，合伙企业X采用权益法核算，我们在合伙企业X的净收入中所占份额计入我们的运营报表中的未合并基金收入。

合伙企业X的合并要求我们在合并财务报表中以公允价值确认合资公司的可识别资产和负债，同时确认非控股权益的公允价值$ 20.2 百万。We recognized a gain of $ 47.2 万元，以将我们对合资企业的现有投资的账面价值调整至合并时的估计公允价值。收益是通过以下两者之间的差额确定的：（a）合伙企业X的资产的公允价值减去其负债，以及（b）非控制性权益的公允价值、我们对合伙企业X的投资的账面价值以及我们对合伙企业X的其他综合收益的份额之和。

我们使用我们对预期未来现金流的估计和其他估值技术，在初始合并时确定了合伙企业X的资产和负债的公允价值。我们通过使用收入和销售比较估值方法估计了合伙企业X的物业的公允价值，这些方法包括但不限于我们对出租率、可比销售额、收入增长率、资本化率和贴现率的估计。假定债务根据预期未来付款的现值和当前利率按公允价值入账。其他收购资产，包括现金和承担负债，由于余额的短期性质，按成本入账。下表汇总了合资公司初始并表调整后的相对购买价格分配。


（单位：千）	合资公司合并

土地	$	4,286
建筑物和装修	157,956
租户改善和租赁无形资产	7,861
取得的租赁无形资产和负债，净额	( 602 )
利率合约资产	6,459
有担保应付票据，净额	( 112,995 )
其他资产和负债，净额	23,501
合并净资产和负债	$	86,466

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合并财务报表附注（续）

收购10900 Wilshire

2025年1月2日，我们管理的一家并表合资企业，其中我们拥有一家 30 %权益，收购a 17 -故事， 247,000 位于Westwood的Wilshire Boulevard 10900号的平方英尺办公楼。在合资企业于2024年购买有担保票据后，该财产的所有权已转移，该票据部分由1美元融资 61.8 百万贷款。有关我们的债务披露，请参见附注8。我们将收购作为资产收购进行会计处理，所收购物业的经营业绩自收购之日起计入我们的综合经营业绩。下表汇总了所收购资产和承担的负债的相对公允价值。


（单位：千）	10900威尔希尔

土地	$	9,029
建筑物和装修	$	80,865
租户改善和租赁无形资产	$	4,035
取得的租赁无形资产和负债，净额	$	1,074

The Landmark Residences（前Barrington Plaza）

在2023年第二季度，我们将位于洛杉矶的Landmark Residences（原Barrington Plaza）住宅物业从租赁市场上移除。与移除有关l来自租赁市场的物业，我们加速并记录了额外的折旧费用$ 82.1 百万期间2023年，计入我们合并经营报表的折旧和摊销。

4. 地租

我们根据位于夏威夷檀香山的地面租约支付租金，该租约将于2086年12月31日到期。租金固定在$ 733 每年千元至2029年2月28日，之后重置为现有地租或届时市场租金两者中的较大者。

截至2025年12月31日，地面租赁使用权资产账面价值为$ 7.4 万，地面租赁负债为$ 10.8 百万。地租费用，包括在我们合并运营报表的办公费用中，为$ 733 2025年、2024年和2023年期间为千人。

下表，其中假设地租付款将继续为$ 733 2029年2月28日后每年千，表示截至2025年12月31日的未来最低地面租赁付款：


截至12月31日止年度，	（单位：千）

2026	$	733
2027	733
2028	733
2029	733
2030	733
此后	41,047
未来最低地面租赁付款总额	$	44,712

F-20

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5. 获得的租赁无形资产

我们获得的租赁无形资产摘要


（单位：千）	2025年12月31日		2024年12月31日

高于市场的租户租约	$	6,775	$	4,338
高于市场的租户租赁-累计摊销	( 2,870 )		( 2,694 )
我们作为出租人的高于市场的地面租赁	1,152		1,152
高于市场的地面租赁-累计摊销	( 326 )		( 309 )
获得的租赁无形资产，净额	$	4,731	$	2,487

低于市场价的租户租约	$	28,095	$	34,704
低于市场的租户租约-累计增值	( 19,819 )		( 23,373 )
获得的租赁无形负债，净额	$	8,276	$	11,331

对合并经营报表的影响

下表汇总了与我们高于和低于市场的租赁相关的净摊销/增值：


	截至12月31日止年度，
（单位：千）	2025		2024		2023

高于和低于市场的租户租赁资产和负债净增加(1)	$	4,844	$	8,040	$	10,978
A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A. A(2)	( 17 )		( 17 )		( 17 )
合计	$	4,827	$	8,023	$	10,961

_______________________________________________________________________________________

（1）录得办公室和多户家庭租赁收入净增加。

（2）记录为办公室停车和其他收入的减少。

下表列出了2025年12月31日与我们高于和低于市场的租赁相关的未来净增值。


截至12月31日止年度，	收入净增加（减少）额

	（单位：千）
2026	$	2,709
2027	1,392
2028	603
2029	60
2030	( 25 )
此后	( 1,194 )
合计	$	3,545

F-21

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6. 对未合并基金的投资

合伙企业X，我们和另一位投资者通过其拥有的合资企业 two 甲级写字楼物业合计 0.4 百万平方英尺，于2025年1月1日并表。见附注3。2025年1月1日前，合伙企业X采用权益法核算。2023年12月31日，我们额外购买了 20.2 %合伙企业X的股权，这使我们的股权增加到 53.8 %.2024年2月29日，我们额外购买了 20.2 %合伙企业X的股权，这使我们的股权增加到 74.0 %.

合伙企业X向我们支付费用，并向我们报销与物业管理和我们提供的其他服务相关的某些费用。为the截至2025年12月31日止年度，有关交易在合并中予以抵销。f或第e截至2024年12月31日和2023年12月31日的年度，当我们使用权益法核算我们对合伙企业X的投资时，这些金额包含在我们综合经营报表的其他收入中。

我们还根据投入的资本和任何超过投资者特定现金回报的利润获得分配。为the截至2025年12月31日止年度，有关交易在合并中予以抵销。下表列出了我们从合伙企业X收到的现金分配：


	截至12月31日止年度，
（单位：千）	2024		2023

收到的经营分配	$	1,224	$	1,288
收到的资本分配	269		80
收到的分配总数	$	1,493	$	1,368

合伙企业X财务信息汇总

下表列出了2025年1月1日之前（当我们使用权益法核算我们对合伙企业X的投资时）合伙企业X的选定财务信息。列报的数额反映了 100 %（不是我们的按比例份额）与基金相关的金额，并基于历史账面价值：


（单位：千）	2024年12月31日

总资产	$	145,626
负债总额	$	118,825
总股本	$	26,801


	截至12月31日止年度，
（单位：千）		2024		2023

总收入		$	18,016	$	19,879
营业收入		$	4,519	$	6,224
净收入		$	2,800	$	4,190

F-22

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7. 其他资产


（单位：千）	2025年12月31日		2024年12月31日

预付费用、应收票据及其他(1)	$	34,998	$	124,430
存放贷款人款项(2)	—		14,072
家具、固定装置和设备，净额	6,977		6,833
无限期无形资产	1,988		1,988
其他资产合计	$	43,963	$	147,323

_______________________________________________________________________

（1）截至2024年12月31日，包括我们在2024年12月期间通过合并合资企业购买的应收票据。应收票据由一项财产作抵押。2025年1月，相关合资公司获得该物业的所有权。见附注3中的“收购10900 Wilshire”。

（2）就Landmark Residences（原Barrington Plaza）贷款而言，我们将现金存入贷款人的计息抵押账户。在2025年8月期间，我们还清了贷款，贷款人退还了定金。

F-23

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8. 应付有担保票据，净额

说明

成熟度

日期(1)

截至2025年12月31日本金余额

截至2024年12月31日的本金余额

浮动利率(2)

固定利息

率(3)

掉期到期日

（单位：千）

合并全资子公司

房利美贷款(4)

不适用

—

102,400

不适用

定期贷款(5)

不适用

—

200,000

不适用

房利美贷款(6)

不适用

—

550,000

不适用

房利美贷款(6)

不适用

—

255,000

不适用

房利美贷款(6)

不适用

—

125,000

不适用

定期贷款(7)

8/15/2026

415,000

SOFR + 1.20 %

不适用

定期贷款

9/19/2026

366,000

SOFR + 1.25 %

不适用

定期贷款

11/1/2026

400,000

SOFR + 1.25 %

不适用

定期贷款

5/18/2028

300,000

SOFR + 1.51 %

2.21 %

6/1/2026

定期贷款

1/1/2029

300,000

SOFR + 1.56 %

2.66 %

1/1/2027

房利美贷款(4)

4/1/2030

127,200

—

不适用

4.99 %

不适用

房利美贷款(6)

9/1/2030

941,477

—

不适用

4.80 %

不适用

建设贷款(8)

12/10/2030

49,506

—

SOFR + 2.45 %

不适用

定期贷款(9)

3/3/2032

336,639

335,000

不适用

4.57 %

不适用

定期贷款(5)

7/29/2032

200,000

—

SOFR + 2.00 %

5.60 %

8/1/2030

房利美贷款(10)

8/1/2033

350,000

SOFR + 1.37 %

3.65 %

6/1/2027

定期贷款(11)

6/1/2038

25,795

26,739

不适用

4.55 %

不适用

全资子公司债务合计

3,811,617

3,725,139

合并合资企业

定期贷款(12)

5/15/2027

380,000

450,000

SOFR + 1.45 %

不适用

定期贷款(13)

8/19/2028

565,000

625,000

SOFR + 1.45 %

4.79 %

12/5/2027

定期贷款(14)

9/14/2028

115,000

—

SOFR + 1.46 %

2.19 %

10/1/2026

定期贷款(15)

12/11/2028

325,000

SOFR + 2.50 %

6.36 %

1/5/2028

定期贷款(16)

4/26/2029

175,000

SOFR + 1.25 %

3.90 %

5/1/2026

房利美贷款

6/1/2029

160,000

SOFR + 1.09 %

3.25 %

7/1/2027

定期贷款(17)

1/9/2030

61,750

不适用

6.00 %

不适用

合并债务总额(18)

5,593,367

5,521,889

未摊还贷款溢价/折价，净额(19)

1,085

2,754

未摊销递延贷款成本，净额(20)

( 45,582 )

( 26,621 )

合并债务总额，净额

5,548,870

5,498,022

_____________________________________________________

除下文所述外，我们的贷款：（i）是无追索权的，（ii）由由由一或更多房产，（iii）要求每月只付利息，到期未偿还本金，（iv）包含某些财务契约，这些契约可能要求我们在某些情况下将多余的现金流存放在贷方，除非我们（根据我们的选择）提供担保或额外抵押品，或在贷款文件中规定的某些参数范围内偿还贷款。某些具有到期日延期选项的贷款要求我们满足最低财务门槛，以延长贷款到期日。

(1)到期日包括延期选择权。

(2)我们所有的浮动利率债务协议都包括一个零 -% SOFR地板。如果贷款是互换固定的，那么相关的互换不包括这样的下限。

F-24

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(3)截至2025年12月31日的有效利率。包括利率互换的影响（如适用），并排除积分和预付贷款费用、贷款溢价/折扣的影响。关于我们的利率互换，详见附注10。有关我们的贷款成本和贷款溢价/折扣的详细信息，请参见下文。

(4)在2025年3月期间，我们关闭了一个$ 127.2 百万定期贷款，并用部分收益还清了一笔$ 102.4 百万定期贷款。我们总共支付了前期积分 125 我们结清贷款时的基点。

(5)在2025年7月期间，我们再融资了一笔$ 200.0 百万定期贷款。

(6)在2025年8月期间，我们关闭了八个本金总额为$ 941.5 百万。由于条款相同，这些贷款在表中汇总以供报告之用。我们用新贷款的部分收益还清了三个本金总额为$ 930.0 百万。我们总共支付了前期积分 125 我们结清贷款时的基点。

(7)与这笔贷款相关的利率互换已于2025年8月1日到期。

(8)2025年12月，我们关闭了一笔建筑贷款，金额高达$ 375.0 万元购买Landmark Residences（原Barrington Plaza）。这笔贷款实行浮动利率。我们于2026年1月2日开始订立2030年1月1日到期的增值掉期，以有效地将利率固定在 75 本贷款项下未偿还的不断增加的估计余额的百分比 5.80 %.我们为贷款提供了一定的担保，包括开发项目的完成。

(9)我们修改并延长了贷款为七年，自2025年3月3日起生效。这笔贷款包括一笔$ 200.0 百万张票据，利息为 4.5 %，其中 2.825 %是应计的，并且a $ 135.0 百万票据，应计利息为 6.0 %.两种票据的应计利息均到期，不进行复利。关于贷款的应计利息，见附注9。本金余额加权平均票面利率为 5.10 %，而不复利导致的有效率为 4.57 %.这笔贷款包括一笔循环信贷额度为$ 12.5 万，应计利息为 5.5 %.截至2025年12月31日，循环信贷额度的未偿余额为$ 1.6 百万。

(10)该贷款有贷款人要求的价外利率上限，利率为 7.84 %至2026年8月。$ 380.0 百万美元的掉期交易之前与我们在2025年8月还清的其他债务有关。他们继续对冲我们剩余的浮动利率债务。为了本表的目的，我们应用了$ 350.0 百万美元的这笔贷款和剩余的$ 30.0 万已应用于我们的浮动利率债务池。

(11)贷款要求按月还本付息。本金摊销基于a 30年摊销时间表。

(12)2025年5月，这家合资公司赚了$ 70.0 百万贷款本金支付延长贷款最多可达两年 .相关利率互换于2025年4月到期，2025年5月合资公司购买了利率上限为 7.45 %至2026年5月。

(13)与这笔贷款相关的利率互换已于2025年6月1日到期。2025年11月，合资公司赚了$ 60.0 百万贷款本金支付及订立新利率互换协议。

(14)我们于2025年1月1日开始合并的某基金的贷款。见附注3。

(15)贷款要求每月还本付息为十二个月由2028年1月5日开始，基于 25年本金摊销时间表。

(16)我们为贷款本金中需要偿还的部分提供担保，以满足贷款协议中的最低债务收益率。见附注17中的“保证”。

(17)利率固定在 6 %至2027年7月8日再增至 6.25 剩余贷款期限的百分比。

(18)有关我们的债务公允价值披露，请参见附注14。

(19)余额扣除累计摊销/增值$ 1.1 百万美元 1.4 分别为2025年12月31日和2024年12月31日的百万。

(20)余额扣除累计摊销$ 55.8 百万美元 56.9 分别为2025年12月31日和2024年12月31日的百万。

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下表总结了我们合并的固定和浮动利率债务。统计数据包括$的影响 30.0 百万掉期和$ 472.0 百万本脚注开头债务表中未分配给贷款的上限。


（单位：千）	截至2025年12月31日本金余额		截至2024年12月31日的本金余额

总量互换-固定利率贷款	$	2,520,000	$	3,130,000
固定利率贷款总额	1,492,861		88,489
上限利率贷款总额	1,202,000		822,000
浮动利率贷款总额	378,506		1,481,400
总债务	$	5,593,367	$	5,521,889

下表汇总了截至2025年12月31日的某些合并债务统计数据。统计数据包括$的影响 30.0 本脚注开头债务表中未分配给贷款的掉期（2027年6月1日到期）的百万。


根据贷款或互换条款固定利息的合并贷款统计

本金余额（千）			$ 4,012,861
加权平均剩余年限（含展期期权）			4.3 年
加权平均剩余固定利息期			2.9 年
加权平均年利率			4.39 %

未来本金支付

于2025年12月31日，我们的综合有担保应付票据的最低未来本金付款如下：


截至12月31日的年度：	包括期限延长期权(1)

	（单位：千）

2026	$	1,181,987
2027	381,033
2028	1,306,081
2029	636,131
2030	1,181,117
此后	907,018
未来本金支付总额	$	5,593,367

____________________________________________

（1）我们的一些贷款协议要求我们满足某些最低财务门槛，以便能够延长贷款期限。

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贷款溢价和贷款成本

下表列出了贷款溢价和贷款成本，它们包含在我们的综合经营报表的利息费用中：


	截至12月31日止年度，
（单位：千）	2025		2024		2023

贷款溢价/折价（摊销）/增值核销，净额	$	336	$	( 333 )	$	( 460 )


摊销和核销的递延贷款成本	11,896		9,335		8,858
贷款成本费用化	1,922		168		210
合计	$	14,154	$	9,170	$	8,608

9. 应付利息、应付账款和递延收入


（单位：千）	2025年12月31日		2024年12月31日

应付利息(1)	$	32,416	$	19,584
应付账款和应计负债	56,708		60,131
递延收入	50,835		51,296
应付利息、应付账款和递延收入合计	$	139,959	$	131,011

________________________________________________

（1）于2025年12月31日，包括应计利息$ 11.5 百万用于2032年3月到期的定期贷款。应计利息到期不复利。有关我们债务的更多信息，请参见附注8。

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10. 衍生合约

衍生摘要

下表汇总了我们截至2025年12月31日的衍生品合约：


	利率互换次数	概念性（单位：千）

指定为现金流量套期保值的衍生工具：
合并衍生品-掉期(1)(2)(3)	21	$	2,520,000


未指定为现金流量套期保值的衍生工具：
综合衍生工具-上限(1)(2)(3)	6	$	1,202,000

___________________________________________________

(1)名义金额反映 100 %，而不是我们的按比例份额，我们的合并合资企业的衍生品。有关我们的对冲综合债务的更多信息，请参见附注8。

(2)我们的衍生品合约没有规定衍生品合约之间的抵销权。

(3)有关我们的衍生工具公允价值披露，请参见附注14。

交易对手信用风险

由于我们没有收到抵押品，我们在利率掉期和上限合约资产上面临来自交易对手的信用风险。我们寻求通过与具有投资级评级的各种交易对手达成协议，将这种风险降至最低。

我们的利率互换和上限合约资产，包括应计利息和不包括信用风险调整的公允价值如下：


（单位：千）	2025年12月31日		2024年12月31日

合并衍生品(1)	$	25,187	$	85,420
未合并基金的衍生工具(2)	$	—	$	6,839

___________________________________________________

(1)金额反映 100 %，而不是我们的按比例份额，我们的合并合资企业的衍生品。

(2)我们从2025年1月1日开始合并合伙企业X。见附注3。可比期间的金额反映 100 合伙企业X的衍生品的%，而不是我们的按比例份额。有关合伙企业X的更多信息，包括我们的股权百分比，请参见附注6。

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信用风险相关的或有特征

我们的某些掉期交易包含与信用风险相关的或有特征。例如，我们与我们的某些利率掉期交易对手签订了协议，其中包含一项条款，根据该条款，如果由于我们对债务的违约而导致贷方加速偿还我们正在对冲的基础债务，我们可能会被宣布对我们的衍生债务违约。截至2025年12月31日，我们的利率互换或我们的合并合资企业的利率互换没有发生违约事件。我们不为我们的利率掉期合约负债提供抵押品。

我们的利率掉期合约负债，包括应计利息和不包括信用风险调整的公允价值如下：


（单位：千）	2025年12月31日		2024年12月31日

合并衍生品(1)(2)	$	6,338	$	—

___________________________________________________

(1)金额包括 100 %，而不是我们的按比例份额，我们的合并合资企业的衍生品。

(2) 截至2024年12月31日，我们在负债头寸中没有任何合并掉期。

对冲对AOCI和综合经营报表的影响

下表列出了我们的衍生工具对我们的AOCI和综合经营报表的影响：


（单位：千）	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
指定为现金流量套期保值的衍生工具：

合并衍生品：
改叙前记入AOCI的（亏损）收益(1)	$	( 7,650 )	$	47,896	$	45,364
从AOCI重新分类至利息费用的收益(1)	$	( 56,321 )	$	( 140,615 )	$	( 144,318 )
合并经营报表列报的利息支出	$	( 266,675 )	$	( 229,442 )	$	( 209,468 )
未合并基金的衍生工具（我们的份额）(2)(3):
改叙前计入AOCI的收益(1)	$	—	$	5,417	$	585
从AOCI重新分类为未合并基金收入（损失）的收益(1)	$	—	$	( 3,663 )	$	( 1,662 )
在综合业务报表中列报的未合并基金收入（亏损）	$	—	$	2,593	$	( 34,643 )
收益从AOCI重新分类为合并合资企业收益(3)	$	( 4,762 )	$	—	$	—
合并经营报表中列报的合资企业合并收益(3)	$	47,212	$	—	$	—
未指定为现金流量套期保值的衍生工具：
合并衍生品：
记为利息支出的亏损	$	3	$	—	$	—

__________________________________________________

(1)关于我们的AOCI对账，请参见附注11。

(2)截至2025年12月31日止年度，我们没有任何未合并实体。对于可比期间，我们通过将基金的总金额乘以我们在基金中的权益来计算我们的份额。有关基金的更多信息，包括我们的股本权益百分比，请参见附注6。

(3)我们从2025年1月1日开始合并合伙企业X。见附注3。我们在2025年1月1日的合伙企业X的OCI份额被重新分类为我们记录的合并收益。

未来从AOCI重新分类

2025年12月31日，我们预计$ 15.3 与指定为现金流对冲的衍生工具相关的AOCI收益中的百万将在下一年重新分类为利息费用。

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11. 股权

交易

2025年期间：

•我们收购了 27 千个OP单位，以换取向OP单位的持有人发行同等数量的我们的普通股。

•我们收购了 24 千OP单位为$ 351 千元现金。

•2025年6月，我们的一家合并合资企业筹集了$ 12.0 万的额外资本。我们贡献了$ 6.6 百万现金给合资公司，另一位投资者出资$ 5.4 百万现金给合资公司。

2024年期间：

•我们于2024年12月订立了一家新的合并合资企业，由我们管理，并在其中拥有一家 30 %利息。

•我们收购了 229 千个OP单位，以换取向OP单位的持有人发行同等数量的我们的普通股。

•我们收购了 9 千OP单位为$ 138 千元现金。

2023年期间：

•我们回购了 9.1 百万股我们的普通股，价格为$ 109.1 公开市场交易中的百万现金，不包括交易费用。平均购买价格为$ 12.03 每股。

•我们收购了 468 千个OP单位，以换取向OP单位的持有人发行同等数量的我们的普通股。

•我们收购了 209 千OP单位为$ 2.4 百万现金。

非控制性权益

我们的非控制性权益包括在我们的经营合伙企业和合并的合资企业中的权益，这些权益不归我们所有。关于我们于2025年1月1日合并的合伙企业X合资企业的非控制性权益，请参见附注3。截至2025年12月31日，我们经营合伙企业的非控制性权益拥有 38.2 百万OP单位和完全归属LTIP单位，约占 18.6 我们的运营合伙企业未偿权益总额的百分比，我们拥有 167.5 百万OP单位（以匹配我们的 167.5 百万股已发行普通股），约占 81.4 我们运营合伙企业未偿权益总额的百分比。

一股我们的普通股、一个OP单位和一个LTIP单位（一旦归属并被预订）具有基本相同的经济特征，在我们的运营合作伙伴的分配中平均分享。拥有OP单位的投资者有权促使我们的经营合伙企业以等于市值的每单位现金金额收购其OP单位一我们在收购之日的普通股份额，或者，根据我们的选择，将他们的OP单位交换为我们的普通股份额一 -for-one basis。LTIP单位已授予我们的员工和非员工董事，作为其薪酬的一部分。这些奖励通常在一个服务期内归属，一旦归属，通常可以转换为OP单位，前提是我们的股价上涨超过一个特定的障碍。

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我们在经营伙伴关系中的所有权权益发生变化

下表列出了归属于普通股股东的净收入（亏损）和我们在经营合伙企业中的所有权权益变化对我们权益的影响：


	截至12月31日止年度，
（单位：千）	2025		2024		2023

归属于普通股股东的净利润（亏损）	$	16,267	$	23,517	$	( 42,706 )

从非控制性权益转让：
与非控制性权益交换OP单位	379		3,503		7,741
向非控股权益回购OP单位	( 10 )		( 4 )		1,054
来自非控股权益的净转移	369		3,499		8,795

归属于普通股股东的净利润（亏损）变动和非控制性权益转让	$	16,636	$	27,016	$	( 33,911 )

AOCI和解(1)

下表列出了我们的AOCI的对账，其中仅包括与指定为现金流对冲的衍生工具相关的调整：


	截至12月31日止年度，
（单位：千）	2025		2024		2023

累计其他综合收益-期初余额	$	54,917	$	115,917	$	187,063
合并衍生品：
改叙前的其他综合（亏损）收入	( 7,650 )		47,896		45,364
将AOCI收益重新分类为利息费用	( 56,321 )		( 140,615 )		( 144,318 )
未合并基金的衍生工具（我们的份额）(2)(3):
重分类前其他综合收益	—		5,417		585
将AOCI收益重新分类为未合并基金收入	—		( 3,663 )		( 1,662 )
未合并基金的合并(3)	( 4,762 )		—		—
本期净OCI	( 68,733 )		( 90,965 )		( 100,031 )
归属于非控制性权益的OCI	25,268		29,965		28,885
归属于普通股股东的OCI	( 43,465 )		( 61,000 )		( 71,146 )

累计其他综合收益-期末余额	$	11,452	$	54,917	$	115,917

__________________________________________________

(1)我们的衍生工具详情见附注10，衍生工具公允价值披露见附注14。

(2)截至2025年12月31日止年度，我们没有任何未合并实体。对于可比期间，我们通过将我们基金的总金额乘以我们在基金中的权益来计算我们的份额。有关我们基金的更多信息，包括我们的股本权益百分比，请参见附注6。

(3)我们从2025年1月1日开始合并合伙企业X。见附注3。我们在2025年1月1日的合伙企业X的OCI份额被重新分类为我们记录的合并收益。

F-31

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股息（未经审计）

我们在2025年支付的普通股股息按联邦所得税目的分类如下：


记录日期	付款日期	每股股息		普通收入%		资本增益%		资本回归%		第199A款股息%

12/31/2024	1/15/2025	$	0.19	—	%	—	%	100.0	%	—	%
3/31/2025	4/15/2025	0.19		—	%	—	%	100.0	%	—	%
6/30/2025	7/15/2025	0.19		—	%	—	%	100.0	%	—	%
9/30/2025	10/15/2025	0.19		—	%	—	%	100.0	%	—	%
合计/加权平均		$	0.76	—	%	—	%	100.0	%	—	%

12. EPS

下表给出了基本和稀释EPS的计算：


	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
分子（以千为单位）：
归属于普通股股东的净利润（亏损）	$	16,267	$	23,517	$	( 42,706 )
分配给参与证券：未归属的LTIP单位	( 1,468 )		( 1,377 )		( 1,191 )
归属于普通股股东的净利润（亏损）-基本和稀释	$	14,799	$	22,140	$	( 43,897 )

分母（千）：


已发行普通股加权平均股数-基本和稀释(1)	167,449		167,389		169,597

每股普通股净收益（亏损）-基本和稀释	$	0.09	$	0.13	$	( 0.26 )

____________________________________________________

（1）未偿还的OP单位和既得LTIP单位在计算稀释EPS时不包括在分母中，即使它们可以在某些条件下交换为普通股一 -以一为基础，因为在计算归属于普通股股东的净收入（亏损）时已经扣除了他们的相关净收入或亏损（按单位计算等于每股普通股净收入或亏损-稀释后）。因此，任何交换都不会对稀释后的每股收益产生任何影响。下表列出各期间未偿还的加权平均OP单位和已归属LTIP单位：


	截至12月31日止年度，
（单位：千）	2025	2024	2023

运营单位	32,832	31,452	30,931
既得LTIP单位	2,702	2,237	1,585

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13. 股票补偿

股票激励计划

计划说明

经修订的Douglas Emmett, Inc. 2016年综合股票激励计划（我们的“2016年计划”）允许我们授予激励股票期权、不合格股票期权、股票增值权、递延股票奖励、限制性股票奖励、股息等价权和其他基于股票的奖励。2023年5月24日，我们的股东批准了对2016年计划的修订，除其他外，将未来奖励的普通股数量增加至 19.0 百万。我们有一个汇总 6.2 截至2025年12月31日可供授予的股份数量为百万股。交付标的股份全部价值的LTIP单位、递延股票和限制性股票等奖励，计入计划限额为 two 股份。股票期权、股票增值权等奖励算作一分享。根据我们的2016年计划预留的股份数量也会在我们的资本发生拆股、股票股息或其他变化时进行调整。被没收、取消或以其他方式终止（通过行使除外）的任何奖励的股票基础股份将被加回根据2016年计划可供未来发行的股票股份。对于行使的期权，我们的政策是以净额结算的方式发行普通股-扣除行权价和相关税费。

计划管理

我们的2016年计划由我们董事会的薪酬委员会管理。薪酬委员会可能会解释我们的计划，并做出所有必要或可取的决定，以管理我们的计划。委员会有充分的权力和权力选择将授予奖励的参与者，对参与者进行任何组合奖励，加速任何奖励的可行使性或归属，并根据我们计划的规定确定每个奖励的具体条款和条件。所有高级职员、员工、董事和其他关键人员（包括顾问和潜在员工）都有资格参加我们的2016年计划。

LTIP单位

我们以运营合伙企业中称为LTIP单位的一系列单独的有限合伙权益单位的形式授予了某些奖励，这些奖励可以作为独立奖励授予，也可以与我们2016年计划下的其他奖励同时授予。我们的LTIP单位的估值参考了授予时我们普通股的价值，并受到薪酬委员会可能确定的条件和限制的约束，包括继续雇用或服务，和/或实现预先设定的业绩目标、财务指标和其他目标。一旦归属，LTIP单位通常可以转换为OP单位在a 一在一个基础上，前提是我们的股价涨幅超过了一个特定的障碍。

员工奖励

我们以LTIP单位的形式授予基于股票的薪酬，作为我们每年向不同员工的年度激励薪酬的一部分，一部分在授予日归属，其余部分归属于三个等额年度分期付款三个授予日之后的历年。在授予日未归属的LTIP单位的补偿费用在授予的每个单独归属部分的必要服务期内按直线法确认。我们还以LTIP单位的形式向某些员工提供了长期赠款，这些赠款通常以等额的年度分期付款方式归属四个到五个授予日之后的历年，其中一些赠款包括在授予日归属的部分。总的来说，我们授予 3.2 百万， 1.9 百万，和 2.2 2025年、2024年和2023年分别向员工提供百万个LTIP单位。

非雇员董事奖励

作为其服务的年费，我们的每位非雇员董事都会收到一笔LTIP单位的赠款，在提供服务的年度内，即授予日之后的日历年，按季度归属。总的来说，我们授予 127 千， 94 千，和 146 2025年、2024年和2023年分别向我们的非雇员董事提供千个LTIP单位。

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补偿费用

关于我们的股票薪酬会计政策，请参见附注2。截至2025年12月31日，未归属LTIP单位奖励的未确认股票补偿费用总额为$ 19.5 万，将在加权平均期限内确认为 2 年。下表列出了我们基于股票的薪酬费用：


	截至12月31日止年度，
（单位：千）	2025		2024		2023

基于股票的补偿费用，净额	$	21,208	$	21,038	$	19,834
资本化股票薪酬	$	6,022	$	6,139	$	6,016

以股票为基础的奖励活动

下表列出了我们未归属的LTIP单位活动：


未归属的LTIP单位：	单位数（千）	加权平均授予日公允价值		授予日公允价值（千）

2022年12月31日未偿还	1,600	$	15.73
已获批	2,384	$	10.89	$	25,959
既得	( 1,970 )	$	12.97	$	25,555
没收	( 17 )	$	18.70	$	327
截至2023年12月31日	1,997	$	12.64
已获批	1,945	$	14.38	$	27,970
既得	( 1,948 )	$	13.85	$	26,991
没收	( 49 )	$	14.65	$	714
截至2024年12月31日	1,945	$	13.12
已获批	3,291	$	8.54	$	28,096
既得	( 2,721 )	$	9.94	$	27,051
没收	( 27 )	$	15.39	$	423
截至2025年12月31日	2,488	$	10.50

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14. 金融工具公允价值

我们对金融工具公允价值的估计是使用可获得的市场信息和广泛使用的估值方法确定的。对市场数据进行解读，确定一个估计的公允价值，需要有相当大的判断力。使用不同的市场假设或估值方法可能会对估计的公允价值产生重大影响。FASB公允价值框架层次结构区分了基于从独立于报告实体的来源获得的市场数据的假设和报告实体自己关于基于市场的输入的假设。层次结构如下：

第1级-投入使用相同资产或负债在活跃市场中未经调整的报价。

第2级-对于活跃市场中的类似资产和负债，可以直接或间接地观察到投入。

第3级-投入是报告实体产生的不可观察的假设。

截至2025年12月31日，我们没有任何使用第3级输入的金融工具的公允价值估计。

以公允价值披露的金融工具

短期金融工具

现金及现金等价物、租户应收款项、应付利息、应付账款、保证金和应付股息的账面金额接近公允价值，因为这些工具的短期性质。

有担保应付票据

有关我们的有担保应付票据的详情，请参阅附注8。我们通过计算每份应付有担保票据的本金和利息支付的信用调整现值来估计我们的综合有担保应付票据的公允价值。该计算纳入了可观察的市场利率，我们认为这是第2级输入，假设贷款将通过到期未偿还，并包括任何期限延长选项。下表列出了我们的有担保应付票据的估计公允价值和账面价值，账面价值包括未摊销的贷款溢价/贴现，不包括未摊销的递延贷款费用：


（单位：千）	2025年12月31日		2024年12月31日

公允价值	$	5,566,229	$	5,429,586
账面价值	$	5,594,452	$	5,524,643

地租负债

有关我们的地租详情，请参阅附注4。我们通过使用我们的增量借款利率计算附注4中披露的未来租赁付款的现值来估计我们的地面租赁负债的公允价值。该计算纳入了可观察的市场利率，我们认为这是第2级输入。下表列出了我们的地面租赁负债的估计公允价值和账面价值：


（单位：千）	2025年12月31日		2024年12月31日

公允价值	$	4,301	$	3,764
账面价值	$	10,808	$	10,822

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以经常性公允价值计量的金融工具

衍生工具

有关我们的衍生工具的详情，请参阅附注10。我们在综合资产负债表上以公允价值列报我们的衍生工具，以毛额为基础，不包括应计利息。我们通过计算每个衍生工具的预期未来现金流量的信用调整现值来估计我们的衍生工具的公允价值。该计算包括衍生工具的合同条款、我们认为是Level 2输入的可观察市场利率，以及反映交易对手以及我们自身不履约风险的信用风险调整。我们的衍生品不受主净额结算安排的约束。关于公允价值计量变动对我们财务报表的影响，我们的衍生工具会计政策见附注2。

下表列出了我们衍生工具的估计公允价值。


（单位：千）	2025年12月31日		2024年12月31日
衍生资产：
公允价值-c合并后衍生品(1)	$	22,310	$	77,620
公允价值-未合并基金的衍生工具(2)	$	—	$	6,459

衍生工具负债：
公允价值-综合衍生工具	$	6,437	$	—

___________________________________________________________________________________

（1）合并衍生工具，这反映了 100 %，而不是我们的按比例份额，我们的合并合资企业的衍生品，包括在我们合并资产负债表的利率合同中。公允价值不包括计入我们综合资产负债表应付利息的应计利息。

（2）我们于2025年1月1日开始合并合伙企业X。见附注3。就可比期间而言，未合并基金的衍生工具，反映 100 %，而不是我们的按比例份额，我们的未合并基金的衍生工具。我们在未合并基金衍生工具相关金额中的按比例份额包含在我们合并资产负债表上的未合并基金投资中。有关合伙企业X的更多信息，包括我们的股权百分比，请参见附注6。

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15. 分部报告

分部信息的编制基础与我们的首席运营决策者（CODM）审查信息以评估绩效和做出资源分配决策的基础相同。我们的CODM是我们的CEO。我们在 two 业务分部：（i）收购、发展、拥有及管理办公房地产及（ii）收购、发展、拥有及管理多户房地产。我们办公分部的服务主要包括出租办公空间和其他租户服务，包括停车场和仓储空间租赁。我们的多户家庭部门的服务包括出租公寓和其他租户服务，包括停车场和存储空间租赁。没有按分部报告资产信息，因为我们没有使用这一衡量标准来评估业绩或做出分配资源的决策。因此，折旧和摊销费用不在分部之间分配。一般和管理费用以及利息费用不包括在分部利润中，因为我们的内部报告在公司层面处理了这些项目。下表列出了我们可报告分部的经营活动：


（单位：千）	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
办公板块
办公室总收入	$	805,516	$	796,404	$	829,945
办公费用	( 301,276 )		( 285,352 )		( 294,310 )
办公分部利润	$	504,240	$	511,052	$	535,635

多户细分市场
多户家庭总收入	$	198,466	$	190,074	$	190,543
多户家庭开支	( 66,661 )		( 64,906 )		( 67,323 )
多户分部利润	$	131,805	$	125,168	$	123,220

所有分部的利润总额	$	636,045	$	636,220	$	658,855

下表列出了归属于普通股股东的净收入（亏损）与所有分部利润总额的对账：


（单位：千）	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023

归属于普通股股东的净利润（亏损）	$	16,267	$	23,517	$	( 42,706 )
归属于非控股权益的净亏损	( 27,697 )		( 15,929 )		( 33,134 )
净（亏损）收入	( 11,430 )		7,588		( 75,840 )
一般和行政费用	46,664		45,356		49,236
折旧及摊销	398,932		384,048		459,949
其他收益	( 18,021 )		( 28,019 )		( 19,633 )
其他费用	437		398		1,032
未合并基金的（收入）损失	—		( 2,593 )		34,643
利息支出	266,675		229,442		209,468


合并合资公司收益	( 47,212 )		—		—
所有分部的利润总额	$	636,045	$	636,220	$	658,855

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16. 未来最低租赁租金收入

我们主要根据不可撤销的经营租赁向租户出租空间，这些租赁通常包含基本租金加上偿还某些经营费用的规定，并且我们拥有费用权益 two 我们根据地租收取租金的地块。下表列出截至2025年12月31日我们不可取消的办公室租户和综合物业的地面租约的未来最低基本租金：


截至12月31日的年度：	（单位：千）

2026	$	590,286
2027	517,013
2028	428,593
2029	338,999
2030	284,261
此后	1,014,549
未来最低基本租金总额(1)	$	3,173,701

_____________________________________________________

（1）不包括（i）住宅租赁，其期限通常为一年（ii）留存租金，（iii）其他类型的租金，如仓库和天线租金，（iv）租户补偿，（v）直线租金，（vi）高于/低于市场租赁无形资产的摊销/增值，以及（vii）百分比租金。这些金额假设租户持有的提前终止选择权不会被行使。

17. 承诺、或有事项和担保

法律程序

我们不时成为日常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律诉讼的一方。不包括与我们的业务相关的普通、例行诉讼，我们目前不是我们认为合理预期会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响的任何法律诉讼的当事方。

The Landmark Residences（前Barrington Plaza）

2023年5月，我们使用了一项州法律《埃利斯法案》，开始将租户迁出大楼，以完成消防和生命安全改造。我们正在对圣莫尼卡一家初审法院的一项裁决提出上诉，该裁决认为《埃利斯法案》不是驱逐这些租户的适当途径。我们预计该裁决不会对Landmark Residences物业的预期时间、成本或最终计划产生有意义的影响，并将继续与洛杉矶市协调，以遵守其对Landmark Residences物业进行洒水的命令，并完成其他消防生命安全工作。我们目前正在与2020年的保险提供商就Landmark Residences进行诉讼，以收回与重建相关的某些成本。

风险集中

租户应收账款

我们面临与租户租赁相关的租户应收账款和递延应收租金方面的信用风险。我们的租户履行各自租约条款的能力仍取决于经济、监管和社会因素。我们寻求通过以下方式将我们的租户租赁的信用风险降至最低：（i）针对规模较小、较为富裕的办公室租户，来自不同的行业组合，（ii）对潜在租户进行信用评估，以及（iii）从我们的租户获得保证金或信用证。在2025年、2024年和2023年期间，没有租户占我们总收入的10%以上。

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地理风险

我们所有的物业，包括我们合并的合资企业的物业，都位于加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷檀香山，因此，我们很容易受到这些市场不利的经济和监管发展以及自然灾害的影响。

衍生交易对手信用风险

我们面临衍生交易对手的信用风险。我们不会就我们的衍生品交易发布或接收抵押品。我们的衍生品合约没有规定衍生品合约之间的抵销权。有关我们的衍生合约的详情，请参阅附注10。我们寻求通过与具有投资级别评级的各种交易对手签订协议来最大限度地降低我们的信用风险。

现金余额

我们有大量现金余额投资于各种短期货币市场基金，这些基金旨在保持本金价值并在提供当前收益的同时保持高度流动性。这些投资没有本金损失保险，也无法保证我们对这些基金的投资可以按面值赎回。我们在具有投资级评级的优质金融机构的银行账户中也有大量现金余额。每家美国银行机构的计息银行账户由FDIC提供高达25万美元的保险。

资产报废义务

有条件的资产报废义务代表执行资产报废活动的法律义务，其中结算的时间和/或方法取决于可能在我们控制范围内或可能不在我们控制范围内的未来事件。有条件资产报废义务的负债，如果能够合理估计该义务的公允价值，则必须记录该负债。环境场地评估已确定三十三届我们Total Portfolio中含有石棉的建筑物，如果这些物业被拆除或进行重大翻修，则必须根据适用的环境法规进行拆除。截至2025年12月31日，从目前正在进行重大翻修的物业中清除石棉的义务，或我们计划在未来进行翻修的义务，对我们的合并财务报表并不重要。截至2025年12月31日，从我们的其他物业中清除石棉的义务具有无法确定的结算日期，我们无法合理估计相关的有条件资产报废义务的公允价值。

合同承诺

截至2025年12月31日，我们在开发项目、重新定位项目、资本支出项目和租户改善方面的剩余合同承诺总额约为$ 277.2 百万。

贷款担保

在2023年期间，我们签署了一份$ 175.0 百万合并合资公司贷款，担保为满足贷款协议中的最低债务收益率而需要偿还的贷款本金部分。贷款到期日 2029年4月26日 .担保将一直有效，直到全额支付担保义务或贷款。截至2025年12月31日，我们估计该担保的损失风险较低。见附注8有关我们债务的更多信息。

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附表三-合并不动产及累计折旧摊销

截至12月31日， 2025

（单位：千）


			初始成本				收购后资本化的成本		总账面金额
物业名称	恩库布-兰塞斯		土地		建筑和装修(1)		改进-ments(1)(2)		土地		建筑和装修(1)(2)		合计(3)		累计折旧&摊销(2) (4)		建成/翻修年份	获得年份
Office Properties
100威尔希尔	$	252,034	$	12,769	$	78,447	$	161,587	$	27,111	$	225,692	$	252,803	$	105,982	1968/2002/2019	1999
150秒牛仔竞技表演	32,555		2,344		52,121		3,220		2,343		55,342		57,685		1,961		1991/2012	2011
233威尔希尔	50,331		9,263		130,426		3,857		9,263		134,283		143,546		34,162		1975/2008-2009	2016
401威尔希尔	—		9,989		29,187		131,504		21,787		148,893		170,680		70,005		1981/2000/2020	1996
第429章圣莫尼卡	25,662		4,949		72,534		3,813		4,949		76,347		81,296		19,669		1982/2016	2017
主教广场1132号	—		8,317		105,651		( 57,107 )		8,833		48,028		56,861		26,853		1992	2004
1299海洋	113,135		22,748		265,198		27,616		22,748		292,814		315,562		72,474		1980/2006/2020	2017
1901年星光大道	193,502		18,514		131,752		123,944		26,163		248,047		274,210		119,403		1968/2001	2001
2001年威尔希尔	31,592		5,711		81,622		7,794		5,711		89,416		95,127		15,822		1980/2013	2008
8383威尔希尔	148,043		18,004		328,118		9,425		18,005		337,542		355,547		63,468		1971/2009	2008
8484威尔希尔	—		8,846		77,780		21,548		8,846		99,328		108,174		34,936		1972/2013	2013
9100威尔希尔	120,134		13,455		258,329		12,878		13,455		271,207		284,662		51,168		1971/2016	2008
9401威尔希尔	25,795		6,740		152,310		21,148		6,740		173,458		180,198		41,089		1971/2020	2017
9601威尔希尔	—		16,597		54,774		128,797		17,658		182,510		200,168		84,862		1962/2004	2001
9665威尔希尔	81,126		5,568		177,072		20,679		5,568		197,751		203,319		45,959		1971/2020	2017
10880威尔希尔	187,772		29,995		437,514		54,144		29,988		491,665		521,653		129,683		1970/2009/2020	2016
10900威尔希尔	61,750		9,029		84,900		( 175 )		9,029		84,725		93,754		3,018		1981/2016	2025
10960威尔希尔	189,456		45,844		429,769		19,304		45,852		449,065		494,917		124,928		1971/2006	2016
11777圣维森特	44,412		5,032		15,768		31,144		6,714		45,230		51,944		21,197		1974/1998	1999
12100威尔希尔	54,746		20,164		208,755		9,602		20,164		218,357		238,521		58,535		1985	2016
12400威尔希尔	—		5,013		34,283		77,087		8,828		107,555		116,383		52,284		1985	1996
15250文图拉	18,889		2,130		48,908		3,744		2,130		52,652		54,782		10,319		1970/2012	2008
16000文图拉	32,064		1,936		89,531		4,003		1,936		93,534		95,470		18,155		1980/2011	2008
16501文图拉	42,944		6,759		53,112		14,914		6,759		68,026		74,785		24,298		1986/2012	2013
比佛利山庄医疗中心	46,180		4,955		27,766		31,892		6,435		58,178		64,613		29,570		1964/2004	2004
主教广场	172,291		16,273		213,793		68,673		16,273		282,466		298,739		111,415		1972/1983	2010
布伦特伍德法院	—		2,564		8,872		992		2,563		9,865		12,428		5,228		1984	2006
布伦特伍德行政广场	—		3,255		9,654		36,133		5,921		43,121		49,042		21,521		1983/1996	1995
布伦特伍德医疗广场	—		5,934		27,836		3,105		5,933		30,942		36,875		15,488		1975	2006
布伦特伍德圣维森特医疗	—		5,557		16,457		3,458		5,557		19,915		25,472		9,486		1957/1985	2006
布伦特伍德/Saltair	—		4,468		11,615		11,786		4,775		23,094		27,869		11,368		1986	2000
邦迪/奥林匹克	—		4,201		11,860		30,300		6,030		40,331		46,361		19,608		1991/1998	1994
卡姆登医学艺术	38,682		3,102		12,221		30,569		5,298		40,594		45,892		20,045		1972/1992	1995
Carthay校区	—		6,595		70,454		10,295		6,594		80,750		87,344		26,071		1965/2008	2014
世纪公园广场	173,000		10,275		70,761		145,040		16,153		209,923		226,076		96,195		1972/1987/2020	1999
世纪公园西	—		3,717		29,099		3,892		3,667		33,041		36,708		14,710		1971	2007
哥伦布中心	—		2,096		10,396		11,189		2,333		21,348		23,681		10,778		1987	2001
珊瑚广场	—		4,028		15,019		19,652		5,366		33,333		38,699		16,486		1981	1998
基石广场	—		8,245		80,633		7,973		8,263		88,588		96,851		41,762		1986	2007
Encino网关	—		8,475		48,525		57,670		15,653		99,017		114,670		47,941		1974/1998	2000
恩希诺广场	—		5,293		23,125		48,938		6,165		71,191		77,356		36,077		1971/1992	2000
恩西诺露台	96,592		12,535		59,554		101,134		15,533		157,690		173,223		79,340		1986	1999

F-40

Douglas Emmett, Inc.

附表三-合并不动产及累计折旧摊销

截至12月31日， 2025

（单位：千）


		初始成本		收购后资本化的成本	总账面金额
物业名称	恩库布-兰塞斯	土地	建筑和装修(1)	改进-ments(1)(2)	土地	建筑和装修(1)(2)	合计(3)	累计折旧&摊销(2) (4)	建成/翻修年份	获得年份
Office Properties（续）
行政大楼	—	6,660	32,045	58,240	9,471	87,474	96,945	44,376	1989	1995
第一财务广场	54,077	12,092	81,104	7,147	12,092	88,251	100,343	28,584	1986	2015
Gateway洛杉矶	—	2,376	15,302	63,355	5,119	75,914	81,033	32,564	1987/2022	1994
港湾法院	27,709	51	41,001	55,486	12,060	84,478	96,538	38,948	1994	2004
地标II	—	6,086	109,259	73,459	13,070	175,734	188,804	82,022	1989	1997
林肯/威尔希尔	—	3,833	12,484	26,583	7,475	35,425	42,900	15,549	1996	2000
MB广场	—	4,533	22,024	33,745	7,503	52,799	60,302	27,006	1971/1996	1998
奥林匹克中心	52,000	5,473	22,850	34,872	8,247	54,948	63,195	27,649	1985/1996	1997
One Westwood	—	10,350	29,784	64,416	9,194	95,356	104,550	47,355	1987/2004	1999
帕利塞兹长廊	60,318	5,253	15,547	52,987	9,664	64,123	73,787	32,915	1990	1995
Saltair/San Vicente	21,533	5,075	6,946	17,741	7,557	22,205	29,762	11,478	1964/1992	1997
圣维森特广场	—	7,055	12,035	796	7,055	12,831	19,886	6,692	1985	2006
圣莫尼卡广场	44,377	5,366	18,025	21,711	6,863	38,239	45,102	19,631	1983/2004	2001
二街广场	—	4,377	15,277	35,186	7,421	47,419	54,840	23,877	1991	1997
谢尔曼奥克斯广场	300,000	33,213	17,820	425,879	48,328	428,584	476,912	213,428	1981/2002	1997
工作室广场(5)	—	9,347	73,358	119,525	15,015	187,215	202,230	83,386	1988/2004	1995
塔	60,626	9,643	160,602	8,164	9,643	168,766	178,409	45,526	1988/1998	2016
延龄草(6)	—	20,688	143,263	96,918	21,989	238,880	260,869	112,979	1988/2021	2005
山谷行政大厦	104,000	8,446	67,672	113,019	11,737	177,400	189,137	89,982	1984	1998
谷办公广场	—	5,731	24,329	49,868	8,957	70,971	79,928	37,540	1966/2002	1998
维罗纳	—	2,574	7,111	15,813	5,111	20,387	25,498	10,237	1991	1997
佳能上的村庄	56,497	5,933	11,389	51,843	13,303	55,862	69,165	27,562	1989/1995	1994
华纳中心大厦	336,639	43,110	292,147	414,274	59,418	690,113	749,531	345,791	1982-1993/2004	2002
华纳企业中心	29,278	11,035	65,799	4,994	11,035	70,793	81,828	13,759	1988/2015	2008
西区大厦	129,852	8,506	79,532	80,859	14,568	154,329	168,897	77,539	1985	1998
韦斯特伍德中心	127,146	9,512	259,341	23,220	9,513	282,560	292,073	77,456	1965/2000	2016
韦斯特伍德广场	71,000	8,542	44,419	70,268	11,448	111,781	123,229	48,773	1987/2023	1999
威尔希尔·邦迪广场	82,445	1,942	113,696	( 438 )	1,942	113,258	115,200	4,151	1984/1998	2010

多户房产
555巴林顿	69,022	6,461	27,639	46,071	14,903	65,268	80,171	31,352	1989	1999
海洋大道1221号	175,000	22,086	328,545	6,194	22,085	334,740	356,825	36,948	1971/2000	2022
Barrington/Kiowa	16,358	5,720	10,052	1,559	5,720	11,611	17,331	5,914	1974	2006
巴里	11,261	6,426	8,179	1,066	6,426	9,245	15,671	4,802	1973	2006
基奥瓦	5,781	2,605	3,263	1,064	2,605	4,327	6,932	2,137	1972	2006
Moanalua山坡公寓	328,264	24,791	157,353	130,749	35,365	277,528	312,893	92,468	1968/2004/2019	2005
The Residences at Bishop Place	110,000	—	—	189,954	—	189,954	189,954	29,703	2020-2022	2004
太平洋广场	96,460	10,091	16,159	82,351	27,816	80,785	108,601	37,417	1963/1998	1999
格伦登	160,000	32,773	335,925	1,558	32,773	337,483	370,256	57,508	2008	2019
洛杉矶地标	240,000	—	—	331,139	13,070	318,069	331,139	30,798	2018-2022	不适用
地标住宅(7)	49,506	28,568	81,485	6,244	58,208	58,089	116,297	48,183	1963/1998	1998
海岸	270,855	20,809	74,191	219,637	60,555	254,082	314,637	118,106	1965-67/2002	1999

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附表三-合并不动产及累计折旧摊销

截至12月31日， 2025

（单位：千）


			初始成本				收购后资本化的成本		总账面金额
物业名称	恩库布-兰塞斯		土地		建筑和装修(1)		改进-ments(1)(2)		土地		建筑和装修(1)(2)		合计(3)		累计折旧&摊销(2) (4)		建成/翻修年份	获得年份
多户住宅（续）
皇家库尼亚别墅	143,476		42,887		71,376		18,602		35,163		97,702		132,865		53,062		1990/1995	2006
瓦埃纳公寓	127,200		26,864		119,273		2,138		26,864		121,411		148,275		35,247		1970/2009-2014	2014

地租
欧文斯茅斯/华纳(6)	—		23,848		—		1,978		23,848		1,978		25,826		977		不适用	2006
运营物业合计	$	5,593,367	$	912,015	$	7,173,102	$	4,517,395	$	1,199,291	$	11,403,221	$	12,602,512	$	4,054,696

发展中物业
发展项目	—		—		—		195,535		—		195,535		195,535		—		不适用	不适用


合计	$	5,593,367	$	912,015	$	7,173,102	$	4,712,930	$	1,199,291	$	11,598,756	$	12,798,047	$	4,054,696

_____________________________________________________

(1)包括租户改善和租赁无形资产。

(2)扣除：（i）已完全折旧和摊销的建筑物、建筑物改进、租户改进和从我们账簿中删除的租赁无形资产，以及（ii）转入开发中物业的余额。

(3)截至2025年12月31日，合并房地产的联邦所得税总成本基础为$ 9.23 亿（未经审计）。

(4)请参阅我们合并财务报表附注2中的折旧和摊销政策。

(5)在2024年期间，随着一位长期单一租户的搬离，我们将该物业改造成了一座多租户建筑。新租户套房的建设正在进行中。与转换项目有关的发展结余列入上文附表三「发展中物业」的「发展项目」。

(6)该物业包括一块土地，我们根据土地租约从中收取租金。

(7)2023年期间，我们将Landmark Residences（原Barrington Plaza）住宅物业从租赁市场移除。该物业的重建工作目前正在进行中。与重建项目有关的发展结余列入上文附表三「发展中物业」的「发展项目」。

下表展示了我们对房地产投资的调节：


（单位：千）	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
投资房地产，毛

期初余额	$	12,495,252	$	12,405,814	$	12,292,973
物业收购	93,929		—		—
合并合资公司	170,103		—		—
改进和发展	292,223		203,596		214,955
拆除已完全折旧和摊销的建筑物、建筑物改良、租户改良和租赁无形资产	( 253,460 )		( 114,158 )		( 102,114 )
期末余额	$	12,798,047	$	12,495,252	$	12,405,814

累计折旧摊销

期初余额	$	( 3,916,625 )	$	( 3,652,630 )	$	( 3,299,365 )
折旧及摊销	( 398,932 )		( 384,048 )		( 459,949 )
其他累计折旧及摊销	7,401		5,895		4,570
拆除已完全折旧和摊销的建筑物、建筑物改良、租户改良和租赁无形资产	253,460		114,158		102,114
期末余额	$	( 4,054,696 )	$	( 3,916,625 )	$	( 3,652,630 )

房地产投资，净	$	8,743,351	$	8,578,627	$	8,753,184

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