附件 10.1

NNN办公室租赁

基本租赁条款概要

前述摘要特此并入本租赁并成为其一部分。本租约中对摘要的任何术语的每一处提及均应指上述相应信息，并应被解释为包含在特定段落下提供的与此类信息有关的所有术语。摘要与租赁发生任何冲突时，摘要应予控制。

NNN办公室租赁

本办公室租赁（“租赁”）的日期截至基本租赁条款摘要（“摘要”）A节规定的租赁参考日期，仅供参考之用，由摘要B节中确定为房东的一方与摘要C节中确定为租户的一方之间作出。

第一条

定义

1.1一般。任何被本条第一款、摘要或本租赁的任何其他条款（包括所附的证物）赋予特殊含义的初始大写术语，在本租赁或本租赁的任何增编或修订中使用时均具有该含义，除非文意另有明确说明。

1.2额外租金。“额外租金”一词在第3.2节中定义。

1.3通告地址。“通知地址”一词是指摘要R和S节中列出的地址。

1.4代理。「代理」一词指以下各项：（i）就业主或租客、该方的代理人、雇员、承建商及受邀者而言，及（ii）此外，就租客、租客的分租客及其各自的代理人、雇员、承建商及受邀者而言。

1.5商定利率。“协议利率”一词是指在适用时确定的利率，等于（i）超过旧金山联邦储备银行制定的贴现率（可能不时调整）的百分之二（2%）中的较高者，或每年百分之八（8%），或（ii）法律允许的最高利率中的较低者。

1.6基本月租。“基本月租金”一词是指租户根据摘要第K节规定的第3.1节应支付的固定月租金。

1.7建筑。“建筑物”一词系指摘要F节中确定的建筑物所在的处所建筑物，其可出租面积在此称为“建筑物可出租面积”。

1.8开工日期。“开始日期”一词是租赁期限开始的日期，该期限在第2.2节中定义。

1.9公共区域。“公共区域”一词是指项目范围内所有非业主指定为项目的承租人或任何其他承租人或其他占用人专用的区域和设施，包括但不限于停车区、通道和周边道路、人行人行道、景观区、垃圾围合区、休闲区等。

1.10消费物价指数。“消费者价格指数”一词指的是旧金山-奥克兰-圣何塞都会区（基准年1982-84等于100）的消费者价格指数，即所有城市消费者，子组“所有项目”，目前由美国劳工部、劳工统计局每月发布一次。但是，如果这一消费物价指数发生变化，使得基准年与截至租期开始时所使用的基准年发生变化，则消费物价指数应按照美国劳工部、劳工统计局公布的换算系数进行换算，以获得在基准年没有变化的情况下本应获得的相同结果。没有换算系数的，或者消费者物价指数因任何原因以其他方式变更、修订或中止的，应当有替代，其后“消费者物价指数”一词指的是，美国政府最接近可比的官方物价指数，以便获得与原消费者物价指数未被中止、修订或变更时所获得的结果基本相同的结果，由房东在其合理判断中选择哪个替代指数。

1.11直接费用。第8.2节定义了“直接费用”一词。

1.12生效日期。“生效日”一词系指本租赁最后一个被要求执行以使其对协议各方具有约束力的签字人已执行本租赁的日期。

1.13租户违约事件。第13.1节定义了“租户违约事件”一词。

1.14危险材料。术语“危险材料”和“危险材料法”在第7.2E节中定义。

1.15已投保和未投保的风险。“已投保风险”和“未投保风险”这两个术语在第11.2E节中定义。

1.16法律。“法律（s）”一词系指在生效日期或租赁期内任何时间有效的任何司法决定、法规、宪法、法令、决议、条例、规则、行政命令或对本租赁当事人或处所具有管辖权的任何市、县、州、联邦或其他政府机构或当局的其他要求，或两者兼而有之。

1.17租赁。“租赁”一词是指摘要U节中确定的摘要和本租赁的所有要素，所有这些都附于此，并以此引用方式并入本文。

1.18租赁期限。“租赁期限”一词系指本租赁的期限，该期限应自生效日期开始，除非根据本租赁提前终止或延长，否则应持续至摘要J节规定的期限。

1.19放款人。“出借人”一词是指现在或以后影响项目或其任何部分的任何担保文书的任何受益人、抵押权人、担保方、地面或基础出租人或其他持有人。

1.20许可使用。“许可用途”一词系指摘要第N节规定的用途，不得有其他用途。

1.21处房产。“房地”一词是指摘要D节中描述的位于建筑物内的空间。

1.22项目。“项目”一词是指摘要E节中规定的不动产及其上的改良，其合计可出租面积在此简称为“项目可出租面积”。

1.23私人限制。“私人限制”一词是指截至生效日期存在的或在生效日期之后记录的所有记录在案的契诺、条件和限制、私人协议、互惠地役权协议以及影响处所和/或项目使用的任何其他记录文书。

1.24不动产税收。第8.3节对“不动产税”一词进行了定义。

1.25租金。“租金”或“租金”一词统称为基本月租金、额外租金以及根据本租赁应支付给房东的所有其他款项，无论这些款项是否具体计为本租赁项下的租金。

1.26可租面积。本租赁中使用的术语“可出租面积”就处所而言是指摘要D节中所述的可出租平方英尺，就项目而言是指摘要E节中所述的可出租平方英尺（可根据下文1.32节重新制定）。业主和租户同意（i）各自有机会以令其满意的方式确定项目、建筑物和处所的实际面积，（ii）本租约所载面积的所有测量均最终同意为正确的，并对当事人具有约束力，即使随后对其中任何一个区域的测量确定其多于或少于本租约所反映的面积，及（iii）任何有关该面积多于或少于本租约所示面积的任何该等事后确定，不得导致租金（包括基本租金、额外租金或其他）、租户份额、改善津贴或本租约所述的其他事项（其中面积为因素）的计算方式发生任何变化。

1.27规章制度。「规则及规例」一词，即指本协议所附的作为附件 E的规则及规例及其任何修订或补充以及任何附加的规则及规例，所有该等规则及规例均为业主不时合理采纳及颁布的。

1.28日预定开工日期。“预定开工日期”是指摘要第一节中规定的日期。

1.29安全仪器。“担保书”一词系指现在或以后影响项目（或其任何部分）的任何地上或基础租赁、抵押或信托契据，以及其任何续期、变更、合并、替换或延期。

1.30总结。“摘要”一词是指作为本租赁一部分的由房东和租户签署的基本租赁条款摘要。

1.31租户的变更。“租户的改建”一词是指在开工日期后由租户或为租户的利益在处所内安装的所有非贸易固定装置的改善、增设、改建和固定装置。

1.32租户的份额。“租户份额”一词是指将租户的可出租面积除以项目可出租面积所获得的百分比，截至生效日期，该百分比为摘要第G节中确定的百分比。如果业主在项目上建造其他建筑物，业主可自行酌情重新制定租户份额，以反映任何或所有构成直接费用的项目，以反映处所可出租面积占项目所有可出租面积的百分比。如果租户的份额按照本条第1.32款重新制定，房东应立即向租户提供有关重新制定的通知，连同一份合理详细地表明重新制定租户份额的方式的书面声明，以及一份将使用重新制定的百分比进行核算的所有直接费用项目的清单。未适用重新制定的份额的任何直接费用项目，应使用摘要第G节中规定的原始租户份额进行会计处理。

1.33个贸易固定价格。“贸易固定装置”一词是指（i）承租人的存货、家具、标志、业务设备和其他个人财产，以及（ii）由承租人为贸易目的自费贴在处所上的任何可在不对处所造成实质性损害的情况下移走的任何物品（更换最初由业主安装的类似工作或材料除外），除非该物品以其贴上的方式已成为处所的组成部分……

第二条

去产能、建设、验收

2.1房地的消亡。业主特此向租客出租，而租客特此向业主出租，租期为根据本租约的条款及条件，租客在经营租客业务时自用的处所连同（i）在公共区域内使用租客分配的停车位数目的非独占权利（受第4.6节所列限制），及（ii）使用公共区域进出处所的非独占权利。业主保留使用外墙、屋顶（取决于租户根据下文第2.7节安装太阳能装置（定义见附件 G）的权利）及处所下方及上方区域，连同安装、维护、使用及更换通往处所的管道、电线、导管及管道于处所内将不可见的位置的权利，且不会对租户使用处所造成重大干扰。

2.2开工日期。生效日期须于以下较后日期发生：（i）计划中的生效日期，或（ii）业主按本租约规定的条件将处所的管有权交付予租客的日期。除本条第2.2条的条文另有规定外，租客须在生效日期后三十（30）天内接受管有及善意占用整个处所，并开始经营其在该处的业务。倘开始日期不同于预定开始日期，则在业主将处所的管有权交付予租客后，业主及租客须立即共同签立一份适当填妥的开始日期备忘录，格式为所附的格式为附件 D（但未能签立该等开始日期备忘录不影响开始日期或租客在本协议项下的义务）。自生效日期起，业主须被视为已按原样向租户转移所附附件 F所列的几乎所有家具、固定装置和其他个人财产。

2.3建设改善。如果有要求，业主应建造某些应构成或成为处所一部分的改善设施，然后按照本协议所附的作为附件 C的工作信函的条款进行（并且，如果将附件 C留空，则业主不承担建造处所的任何改善设施的义务）。除本合同所附的附件 C和本租赁另有具体规定外，业主没有任何义务以任何方式更改或改进处所；但是，前提是，业主须负责按照法定程序和标准（包括确认清除）从处所中清除在承租人的工作中发现的任何石棉或含石棉材料；而任何因处所中存在任何石棉或含石棉材料而导致承租人的工作未能完成的情况，须延迟承租人按日开始支付租金的义务。租户承认，它有机会进行并已经进行了它认为必要的对房地的检查，以评估其状况。除本协议另有具体规定外，租户同意接受以“原样”占有当时存续状态的处所，但条件是，在业主将处所的管有权交付租户时，（i）所有业主在附件 C中描述的工作应已完成，（ii）除在附件 B上显示为“临时实验室存储”的两个区域（应在2025年6月30日前腾空并清洁地板，费用由业主承担），处所应免于所有租约，水密，且为扫帚清洁状态，（iii）所有建筑系统（定义见下文）均须处于良好的操作状态和维修状态，及（iv）所有未列为转让家具及列于本协议所附的附件 F上的项目均须已从处所移走。此外，如业主或租客接获任何政府或准政府当局的书面通知，表示自生效日期起，处所的任何部分违反任何适用法律，业主须在不向租客支付费用的情况下，迅速进行工程或采取可能需要的其他行动，以纠正该等违反行为。此外，如服务于处所的建筑物或暖通空调（定义见第4.1节）、升降机、管道、机械、电气、消防、生命安全、保安及其他建筑物系统及设备（统称“建筑物系统”）的任何结构部件需要在开工日期后一（1）年内进行维修或更换，则除非因租户或租户代理人的疏忽或故意不当行为（包括租户的疏忽维修）而需要进行此类维修或更换，否则该等维修或更换须由业主进行，而租户无须承担任何费用。承租人占有处所的任何部分，须当作承租人接受业主根据本租约条款在完整的部分所作的任何改善工程，但须遵守业主根据本合约所附的附件 C项下的任何义务（如有）。

2.4推迟交付占有权。如业主因任何理由不能在预定生效日期或之前将处所管有交付予租客，则业主无须为此承担任何法律责任，而该等失责不影响本租约的有效性或租客在本合约项下的义务，但在此情况下，租客在生效日期发生前不须有义务支付租金（包括基本月租金或租客应分担的直接开支）；但前提是，如业主不能在预定生效日期后一百八十（180）天的日期（“外部生效日期”）或之前将处所的管有权交付予租客，租客有权作为其唯一及专属补救办法，在外部生效日期后五（5）天内向业主提供书面通知，以终止本租约（但如业主未能在外部生效日期或之前将处所的管有权全部或部分交付予租客，对于租户或租户代理人的任何作为或不作为（包括但不限于本协议所附工作信函中描述为附件 C的任何租户延误）或由于超出业主合理控制范围的任何原因（“不可抗力延误”），外部开始日期应延长可归因于有关租户或租户代理人的作为或不作为的延迟期间和/或有关的不可抗力延误（如适用）。如果租户在该五（5）天期限内向业主提供书面终止通知，则本租约应在该通知后终止，业主应立即将租户根据本租约向业主支付的任何押金退还租户。如租户未能在该五（5）天期限内向业主提供书面终止通知，则本租约应继续完全有效。

2.5提前入住。承租人如在业主的书面许可下进入或准许其代理人在生效日期前进入处所，则须按本租约的所有条款（包括其有关赔偿和保险的义务）这样做，但有关支付租金的义务的条款除外，该义务应在生效日期开始。

2.6租户准入。在符合租约的其他条款及条件下，业主须尽合理努力，为租户提供每年三百六十五（365）天、每天二十四（24）小时进入处所的机会。尽管有上述规定，租户承认并同意维修、危险条件和房东无法控制的情况可能会不时阻止进入房地。

2.7屋顶权利。承租人有权根据租赁的附件 G安装“太阳能装置。

第三条

租金

3.1基本月租。自开工日期开始并在整个租期内持续，租户须向业主支付摘要第K节所列的基本月租金。

3.2额外租金。自生效日期起并在整个租期内持续，租客须支付以下作为额外租金（“额外租金”）：（i）根据第3.4条应付的任何滞纳金或利息；（ii）第8.1条规定的租客应分担的直接开支；（iii）如适用，业主应分担租客根据第14.1条规定的某些转让和转租而收取的任何转让对价；（iv）如适用，应根据第15.10条向业主支付的任何法律费用和费用；（v）租客根据本租约应付的任何其他款项或费用。

3.3支付租金。在承租人执行本租约的同时，承租人应向房东支付摘要L节中规定的金额，作为预付租金，以抵减第一期基本月租金。所有要求按月分期支付的租金，应在租期内每个日历月的第一天提前支付。如果摘要第K节规定在租赁期内增加基本月租金，并且如果增加的日期不是在一个日历月的第一天，则该增加应在下一个日历月的第一天生效。所有租金应以美国合法货币支付，不得进行任何减免、扣除或抵消（第11.4和12.3条特别规定的除外），且无任何事先要求。租金须按摘要R节所列地址或业主不时指定的其他地点向业主支付。承租人支付基本月租金的义务和承租人分担的直接费用，应在租期开始和到期时根据适用月份的实际天数按比例分摊。

3.4滞纳金和利息。租户承认，租户向本租约下的租金业主逾期付款将导致业主产生本租约未考虑的费用，其确切金额极难确定或不可行。这类费用包括但不限于处理和会计费用、任何担保文书条款可能对房东征收的滞纳金，以及因逾期缴纳不动产税而可能征收的滞纳金和罚款。因此，如果自适用的到期日起五（5）天内，房东未收到承租人应支付的任何基本月租分期付款或任何额外租金或其他租金，承租人应向房东支付相当于逾期金额的百分之七（7%）的额外款项，作为滞纳金。当事人承认，这笔滞纳金是对房东因租户逾期付款将产生的费用的公平合理的估计。在任何情况下，本逾期收费条文不得当作给予租客支付任何租金的宽限期或延长时间，或阻止业主在租客未能及时支付根据本租约到期的租金时行使业主可利用的任何权利或补救措施，包括根据第13.2条终止本租约的任何权利。如任何租金逾期超过三十（30）天，则除该逾期收费外，承租人须就任何未于到期时按该款项到期日期后的约定利率支付的租金向业主支付利息，直至支付为止。

3.5保证金。承租人在执行本租约的同时，须向业主存入摘要第M节所列金额，作为承租人履行其在本租约下的义务的担保，而非作为预付租金（“保证金”）。业主可为以下目的不时申请所需的保证金部分：（i）补救承租人拖欠租金的事件（即在所有适用的通知补救期之后）；（ii）修复由承租人造成但承租人在适用的通知和补救期后未予修复的处所损坏；（iii）在租约期满或提前终止后清洁处所，如果租户未能按照本条例第15.2条规定的条件交出处所；及/或（iv）在法律允许的范围内补救租户违约的任何其他事件，包括但不限于根据第13.2条欠业主的损害，就此，租户特此放弃《加利福尼亚民法典》第1950.7节所载对保证金可用于的用途的任何限制。在保证金或其任何部分被如此使用的情况下，租户同意在要求后十（10）个工作日内向房东支付足以将保证金恢复至全部原始金额的现金金额。业主不应被视为保证金的受托人，可以在业务中使用保证金，并且不应被要求将其与其一般账户分开。承租人无权获得保证金的任何利息。如果房东在租期内转让房产，房东可以按照《加利福尼亚民法典》第1950.7节和/或任何继承法规的规定，向房东权益的任何受让人支付保证金，在这种情况下，转让房东将免除返还保证金的所有责任。如承租人履行本租赁的每一项规定须由承租人履行，则保证金的未动用部分须在本租赁期满或更早终止后十五（15）天内退还承租人（或承租人在本租赁下的权益的最后受让人），以及承租人根据本租赁条款将处所交还予业主。如果本租约在租户违约事件后终止，则保证金的未付部分（如有）应在最终确定所有应支付的损害赔偿房东后两（2）周后退还租户，在这方面，租户特此放弃加利福尼亚民法典第1950.7节的规定。

第4条

房地的使用

4.1使用限制。未经业主事先书面同意，承租人须仅将处所用于摘要第N条所指明的许可用途，而不得作任何其他用途，而业主可全权及绝对酌情决定拒绝同意及/或以该同意为条件。租客不得在处所内或处所周围做任何会（i）对建筑物造成结构性伤害，或（ii）对建筑物任何部分造成损害的事情，但为安装租客的行业固定装置和租客的改建而合理需要的范围除外，然后只能以先获业主书面批准的方式进行。承租人不得在处所内操作任何会（i）对建筑物或公用区域造成重大损害、（ii）使维修建筑物的现有电气系统或其他机械设备超载、（iii）损害建筑物内或维修建筑物的自动喷水灭火系统或暖气通风或空调（“HVAC”）设备的高效运行、或（iv）损坏、超载或腐蚀卫生下水道系统的设备。除本租约（包括附件 g）明文规定或由业主签立书面另有约定外，租客不得在建筑物的天花板、屋顶、墙壁或柱子上附加、悬挂或悬挂任何东西，或在地板上设置任何超过设计该等物品的负载限制的负载，亦不得在处所内操作硬轮式叉车。承租人使用处所产生的任何粉尘、烟雾或废品，均应予以遏制和处置，使其不会（i）造成不合理的火灾或健康危害，（ii）损坏处所，或（iii）导致违反任何法律。除本租约（包括附件 g）明文规定或由业主签立书面另有约定外，租客不得更改建筑物的外观或在建筑物的外部或屋顶上安装任何设备或天线，或对建筑物的外部或屋顶进行任何穿透。承租人不得在处所内或处所周围造成任何浪费，承租人须保持处所整洁、干净、美观、有序，不受任何滋扰。业主如指定在整个建筑物内使用的标准窗罩，租客须使用此标准窗罩覆盖处所内的所有窗户。承租人不得对处所或项目的任何部分进行任何形式的出售，包括但不限于任何公开或私下拍卖、火灾出售、停业出售、困境出售或其他清算出售。

4.2遵守规定。承租人不得以任何违反任何法律或私人限制影响处所的方式使用处所。租户应遵守并迅速遵守和遵守所有法律和私人限制。承租人不得以任何方式使用处所，导致任何涵盖处所、建筑物、承租人的改建或业主自费安装的任何改善工程的保单被取消，或对处所造成不合理的损坏或伤害风险。承租人不得出售或允许在处所内或处所附近保存、使用或出售火灾保险单标准格式可能禁止的任何物品。承租人应遵守任何保险公司、保险承保人或火灾承保人委员会的所有合理要求，这些要求是维持房东或承租人根据本租约承担的保险范围所必需的。

4.3外部区域。任何材料、用品、罐体或容器、设备、制成品或半成品、原材料、无法操作的车辆或任何性质的物品，均不得存放在处所之上或允许留在处所之外。

4.4迹象。未经业主事先书面批准，承租人不得在处所的任何部分放置任何标志、标语牌、窗户内或窗户上的刻字、横幅、显示器或其他从建筑物外部可见的广告或传播材料。所有这类批准的标志应严格遵守所有法律、私人限制以及业主不时为建筑物制定的任何标志标准，并应由租户承担安装费用。承租人须保持该等标志状况良好并予以维修，并于本租约届满或更早终止时，将该等标志移走并修复由此造成的任何损害，所有费用均由其自行承担，并须令业主合理满意。经承租人事先审查批准，业主应在开工日期后的六十（60）天内，自费安装包括纪念碑标志、建筑“眉毛”标志、门贴花在内的建筑标准承租人标牌，费用由业主承担。

4.5禁止灯光、空气或景观地役权。任何可能架设在项目上的构筑物或与项目毗邻的任何土地对光线、空气或景观造成的任何减退或切断，均不影响本租约或对业主施加任何法律责任。

4.6停车。租户获分配，并应拥有与项目其他租户共同使用不时位于项目内的非专属车位的非专有权，以供其使用及租户的代理人使用，最多但不超过摘要H节所列的已分配车位数目，而该等车位的位置可由业主不时指定。承租人不得在任何时间使用超过如此分配予承租人的车位数目或将其车辆或他人的车辆停放于项目任何未获业主指定为非专属停车区的部分。承租人不得享有任何特定车位的专属使用权。如业主授予任何其他租客使用任何特定车位的专属权利，租客不得使用该等车位。未经业主的书面同意，承租人不得在项目内停放或存放车辆超过二十四（24）个连续小时，而该书面同意须由业主全权酌情决定。此类未经许可的车辆可能会被拖走，费用由租户承担。业主保留权利，在给予租户合理通知后，由租户或租户代理人使用超过允许租户使用的停车位的任何车辆以租户成本拖走。所有货车及送货车辆须（i）停泊在业主不时指定的区域内，（ii）以不无理干扰项目其他占用人业务的方式装卸，及（iii）仅在完成装卸合理需要的情况下获准留在项目上。如果业主选择或被任何法律要求在项目中限制或控制停车，无论是通过验证停车罚单或任何其他评估方法，租户同意根据业主不时制定的规则和规定参与此类验证或评估计划。

4.7规章制度。业主可不时颁布适用于该项目及/或该建筑物的规则及规例，而业主可全权酌情认为该等规则及规例对该项目的审慎及有序管理及其租户及受邀人的安全是必要或适当的，但该等规则及规例不（a）无理干扰根据本租约授予租户的权利，或（b）实质上增加租户占用处所的成本。该等规则及规例于交付承租人副本时对承租人具有约束力，承租人同意遵守该等规则及规例。《规则》、《规则》与本租赁的任何规定发生冲突的，以本租赁的规定为准。对于项目其他承租人违反任何该等规章制度的行为，业主概不负责。

4.8电信。租户将处所用于摘要第N节规定的许可用途，不应包括使用处所向第三方提供电信服务（包括但不限于互联网连接），意在租户在处所内的电信活动严格限于一般办公室使用附带的活动。

第五条

贸易固定装置和替代品

5.1贸易固定装置。在整个租期内，租户可提供和安装其在处所内经营业务所需的任何贸易固定装置，并须保持良好状态；但如安装任何贸易固定装置将需要作出任何租户的更改，则除非及直至适用的租户的更改已根据第5.2条获业主批准，否则租户不得作出该等安装。所有贸易固定装置仍应是租户的财产。

5.2租户的变更。承租人改建的承租人施工，适用以下规定：

A.未经业主事先书面批准，承租人不得建造任何承租人的改建或以其他方式改变处所，不得无理拒绝、附加条件或拖延批准。承租人有权在没有业主事先批准的情况下，作出承租人的更改（i）不影响建筑物的结构或外部平底锅或水密特性，（ii）不影响建筑物的暖通空调、电气、管道或生命安全系统，及（iii）其合理估计的成本，加上与该承租人更改有关的任何部分所拆除或重大更改的处所的原始成本，合起来不超过每项改善工程的摘要第O节所指明的许可承租人更改限额（并为此目的，在六（6）个月期限内完成或开始并合理相关的所有工作，应视为单项改进工作）。如任何租客的改建须经业主批准，（a）在业主以书面批准有关的图则及规格前，租客不得建造租客的改建，及（b）该租客的改建须由业主首先批准的持牌承建商在实质上符合该等批准的图则及规格的情况下建造。承租人应就任何承租人的改建向业主支付费用，金额相当于该承租人改建的“硬性费用”总额的百分之三（3%），无论业主是否批准该承租人的改建，承租人应在收到合理证明文件后十五（15）天内，向业主偿还因其审查和批准承租人的改建而实际发生的任何实际、合理的自付费用和开支。由租户建造的所有租户改建工程，须由信誉良好的持牌承建商（经业主合理书面批准）按照所有法律使用质量优良的新材料建造。

B.承租人不得开始建造任何承租人的改建工程，直至（i）获得所有所需的政府批准和许可，（ii）本租约规定的有关保险的所有要求已获满足，（iii）承租人已提前至少五（5）天向业主发出其打算开始建造工程的书面通知，以及（iv）如业主提出要求，承租人已获得或有责任和广义形式的建造商风险保险，其数额为业主合理满意，前提是根据第9条所载保险未涵盖的与拟议建筑有关的任何风险。

C.所有承租人的改建在租赁期内仍为承租人的财产，但不得从处所中移走。在租期届满或提前终止时，租客的所有改建应作为不动产的一部分交还给房东，然后成为房东的财产，房东没有义务偿还租客的全部或任何部分价值或成本；但房东明确保留要求租客移除任何非标准租客改建（定义见下文）的权利，在租期届满或提前终止前，在业主根据上文第5.2（a）条批准该等更改时向租客提供书面通知。本租赁中所用的“高于标准的租户改建”是指任何租户改建中不构成业主合理确定的正常和惯常的一般办公室改善的任何部分。

5.3法律要求的改动。因（i）租户对处所的特定用途或用途的改变（相对于一般办公室、实验室、研发和辅助用途及与之一致的改变）；（ii）租户申请任何许可证或政府批准；（iii）租户建造或安装任何租户的改建或贸易固定装置；或（iv）租户违约的事件，租客须自行承担成本及费用，对处所、建筑物及工程作出任何种类的更改、增设或更改。任何该等更改、增补或更改，须由租户根据第5.3条的规定并在其规限下作出。法律规定的任何其他变更、增补或变更，如依据上述规定不属于承租人的责任，则应由业主作出（以第5.4条规定的业主向承租人补偿的权利为准）。

5.4某些资本改善的摊销。如果业主合理选择或被要求对项目进行以下任何一种基本建设改进，而其成本根据第5.3条不能作为直接费用偿还或不是租户的责任，租户应支付额外租金（统称，“允许的资本支出”）：（i）为遵守截至开工日期尚未生效或不适用于项目的任何法律（不包括任何危险材料法）而要求建造的资本改进；（ii）为减少公用事业服务或直接费用的消耗而修改现有或建造额外的资本改进或建筑服务设备；（iii）在因正常磨损而需要时更换截至生效日期已存在的资本改进或建筑服务设备；以及（iv）恢复项目的任何部分被任何危险损害到其成本不在业主实际追回的保险收益范围内的，每次发生的最高金额为项目当时重置成本的百分之十（10%）。就每项该等资本改善而言，额外租金承租人须支付的金额须按以下方式厘定：

A.业主为建造资本支出而支付的所有费用（包括融资费用），应在该改善的使用寿命内（由业主根据公认会计原则合理确定）按当时的市场利率按未摊销余额的利息摊销，如果业主向机构贷款人借入资金建造该等改善，则应支付利息，业主应将如此摊销该等费用所需的每月摊销付款通知租户，并应同时向租户提供作出该确定所依据的资料；和

B.作为额外租金，租户应在基本月租金到期的同时支付相当于此类改善完成后每个月租户在此类每月摊销付款中所占份额的金额，直至（i）租赁期限届满（可能会延长）或（ii）此类费用摊销期限结束时的第一个发生。

5.5机械师的留置权。承租人应保持项目不受任何留置权，并应在到期时支付因承租人或承租人代理人与项目有关的任何已完成的工作、提供的材料或所承担的义务或其指示而产生的所有账单。如承租人未能在提出留置权的日期起计十（10）天内，透过支付或邮寄适当的保证金，促使针对工程（或其任何部分）提出的任何留置权或其在其中的租赁权益的记录解除，则业主可（由承租人负担费用）促使该等留置权以业主认为适当的任何方式解除，包括但不限于支付或抗辩引起留置权的申索。业主就解除留置权而支付、存放或招致的所有款项，须由租户按业主要求向业主支付，连同自要求支付之日起至租户支付之时按约定利率计算的利息。

5.6对租户财产征税。承租人应在拖欠前支付本租赁中对承租人或承租人的遗产或位于租赁期内到期的处所内的承租人财产征收、评估或征收的任何和所有税款、评估、许可证费和公共收费，包括但不限于承租人的改建和贸易固定装置。任何政府机构因执行本租约而评估任何税款或其他费用的，该税款应由承租人支付。根据业主的要求，租户应向业主提供这些付款的令人满意的证据。

第六条

维修保养

6.1租户的维护义务。在符合本租赁条款包括上文第2.3节的规定下，承租人通过占有处所，应被视为已接受处所处于良好、卫生秩序、状况和维修状态。承租人应自费自理，保持处所及其每一部分处于良好状态并进行维修、因承租人无法控制的原因造成的损坏和普通磨损除外。租客应在本租约到期或提前终止时交出第15.2条所述条件下的处所。除本租赁的任何增编（如有的话）具体规定外，业主没有任何义务更改、改造、改善、装修或粉刷处所或其任何部分，而本合同各方申明，除本合同明文规定的情况外，业主没有就处所或建筑物的状况向租户作出任何陈述。

6.2房东的维护义务。除第11.2及12.3条另有规定外，业主须以合理良好的状态维修及保养与建筑物附近其他建筑物的标准相一致的以下设施：（i）建筑物的结构构件，（ii）公共区域，及（iii）由业主安装或提供的为建筑物服务的电气、生命安全、管道、污水及暖通系统。该等保养、维修及服务的费用须列为直接开支的一部分，除非该等保养、维修或服务因租客或租客代理人的作为、疏忽、过失或不作为而全部或部分有需要，或该等服务须向工程的任何其他租客（包括第7.4节所述的租客）单独收费，在此情况下，租客须在业主提出书面要求并附有合理证明文件后十（10）天内向业主支付该等保养、维修及服务的费用。承租人特此放弃《加利福尼亚民法典》第1941和1942节的规定以及任何现行或未来法律规定的关于承租人以房东为代价进行维修和/或因房地状况而终止本租约的权利的所有权利。

6.3共同区域管制。业主应在任何时候对公共区域拥有专属控制权。业主有权（可在其唯一和绝对酌情权下行使，且不构成实际或推定驱逐，且不赋予租客任何减租权利）：（i）以业主大律师认为所需的任何程度关闭公共区域的任何部分，以阻止该部分的奉献或其中任何规定权利的产生；（ii）暂时关闭公共区域以进行维护或出于业主认为足够的任何其他理由；（iii）改变形状、大小，公共区域的位置和范围；（iv）从项目中消除或增加任何土地或改善，包括多层停车构筑物；（v）对公共区域进行更改，包括但不限于更改车道、入口、通道、门和门口、电梯、楼梯、卫生间、出口、停车位、停车区、人行道或车流方向和公共区域的场地；（vi）将未经授权的人从项目中移除；和/或（vii）更改建筑物或项目的名称或地址；但前提是，在任何情况下，承租人根据本协议应支付的租金不得因任何此类变更或行为而增加，或承租人的份额增加。承租人应保持公共区域无任何由承租人设置或允许设置的障碍物。如业主认为未经授权的人因租客在建筑物内而使用任何公共区域，租客应业主的要求，须通过适当的法律程序限制该等未经授权的使用。在行使有关公共区域的任何该等权利时，（i）业主须作出合理努力，尽量减少对租户业务的干扰，及（ii）业主不得在未先征得租户同意的情况下，以实质上干扰租户使用或占用处所的方式行使其控制公共区域的权利，而该同意不得被无理拒绝、附加条件或延迟。

第七条

废物处置和公用事业

7.1废物处置。承租人应将其废物存放在房舍内或房东提供的外部垃圾围挡内。

7.2危险材料。业主和租户就项目中、项目上或项目周围是否存在或使用有害物质的问题约定如下：

A.除根据下文第7.2C条另有许可外，严禁在项目生效日期后由租户和租户代理人处理、运输、储存、处理、处置或使用危险材料。承租人应向业主合理接受的律师提出赔偿、应诉抗辩，并使无害的业主免于或免于承担任何责任、损失、索赔、损害赔偿、利润损失、间接损害赔偿、利息、罚款、罚款、金钱制裁、律师费、专家费、法庭费用、补救费用、调查费用以及因使用、储存、处理、运输、释放、处置项目上或与项目有关的任何危险材料而引起或以任何方式产生的其他费用或由租户或租户代理人允许的其他费用。

B.如果由租户或租户代理人造成或允许的项目内、项目上或项目周围存在有害物质，导致水或土壤受到污染或变质，导致污染水平高于对此类污染具有管辖权的任何政府机构确定的可接受的水平，则租户应在法律要求或作为与项目或其任何部分的使用有关的任何政府批准的签发或持续有效性的条件下，迅速采取调查和补救此类污染所需的任何和所有必要行动。承租人还应对因承租人根据本协议要求的任何调查和补救而产生或与之相关的所有索赔、费用和责任，包括但不限于律师费和费用，以使项目恢复到出现此类危险材料之前的现有状态，承担进一步的责任，并应进行抗辩赔偿，并使房东及其代理人免受损害。

C.承租人应在合理可行的范围内尽快就（i）从任何政府当局收到的与项目有关的危险材料的任何通信，以及（ii）构成违反任何危险材料法律的危险材料对项目的任何污染，向业主发出书面通知。租户可使用少量家用化学品，例如粘合剂、润滑剂和清洗液，以及与办公室有关的材料，例如墨粉，以便在处所开展业务，以及业主在此类危险材料被带到处所之前收到通知且业主书面同意的其他对经营租户业务合理必要的危险材料可被带到处所。在租赁期内的任何时间，承租人应在收到业主提出的书面要求后五（5）日内，以书面形式披露承租人在该项目中、在该项目上或关于该项目正在使用的所有危险材料、该用途的性质以及储存和处置方式。

D.业主可能会导致在项目上安装测试井，并可能通过使用当时通常用于此类目的的电弧等测试，导致被测试的地下水检测到有害物质的存在。承租人提出要求的，房东应当向承租人提供该检测结果的复印件。此类测试以及安装、维护、修理和更换此类水井的费用应由租户支付，前提是此类测试揭示存在导致租户根据第7.2A条和/或第7.2B条给予的赔偿承担责任的事实。

E.如本文所用，“危险材料”一词是指任何地方政府当局、加利福尼亚州或美国政府正在或将要监管的任何危险或有毒物质、材料或废物。“危险材料”一词包括但不限于石油产品、石棉、多氯联苯，以及（i）根据《加利福尼亚州行政法典》第20章第4款第22条标题第11条被列为或被定义为危险或极其危险的任何材料或物质，（ii）根据《联邦资源保护和回收法》第1004条被视为“危险废物”，42 U.S.C. 6901 et seq.（42 U.S.C. 6903），或（iii）根据《综合环境应对、赔偿和责任法》第101条被定义为“危险物质”的任何材料或物质，42 U.S.C. 9601 et seq.（42 U.S.C. 9601）。此处使用的术语“危险材料法（s）”是指任何政府机构或机构（包括美国环境保护署、加州地区水质控制委员会和加州卫生服务部）规范任何危险材料的使用、储存、释放或处置的任何法规、法律、条例或条例。

F.业主和租客根据本条第7.2款承担的义务，在租期届满或提前终止时继续有效。业主和租客在与危险材料有关的问题上的权利和义务完全由本条第7.2款确立。如本租赁的任何其他部分与本条7.2有任何不一致之处，则以本条7.2的条款为准。

G.除非租户或其代理人违反本租约加剧任何此类危险材料，以致危险材料将违反任何适用法律，否则租户对截至本租约日期已存在的危险材料条件不承担任何责任或责任，也不对根据本租约不属于租户责任的任何危险材料承担任何责任或责任。对于前一句所述的任何政府命令的危险材料的清理、补救、清除、处置、中和或其他处理情况，业主应承担责任，其成本和费用应全部承担，不转嫁直接费用等费用。

7.3公用事业。除本条第7.3款另有规定外，所有水费、煤气费、电费、下水道服务费、拾荒费和其他水电费，均应列为直接费用的一部分。尽管有上述规定，（i）承租人须负责支付向处所提供的所有电讯服务，及（ii）如业主确定承租人使用任何公用事业服务的金额不成比例，则业主可自行选择（a）定期向承租人收取一笔相当于业主对承租人超额使用该公用事业服务的成本的合理估计的款项，作为额外租金，或（ii）安装一个单独的电表（由租户负担费用）以计量向处所提供的公用事业服务，并定期向承租人收取额外租金，一笔款项，相等于租户超额使用该等公用事业服务的成本，以该等单独计量器计量。

7.4公用事业和服务。在不存在租客违约的未治愈事件的情况下，业主同意在一般认可的营业时间内向处所提供或安排提供正常照明和标准办公设备所需的电力、燃气以及业主判断为舒适使用和占用处所所所所需的正常供暖和空调。业主可自行选择，就任何特殊电力需求或任何需要3相电力或任何电压超过120的特殊设备，要求向租户提供单独的电表和账单。业主不得因（a）事故、破损或维修；（b）罢工、停摆或其他任何性质的劳资纠纷或劳资纠纷；（c）政府管制、暂停或其他政府行为；（d）尽管行使了合理的努力，但仍无法获得任何上述公用事业或服务；（e）在建筑物内安装或维修设施所需的中断，或（f）超出业主合理控制范围的任何其他原因。如该等公用事业或服务发生故障、停止或中断，业主应努力设法及时恢复有关公用事业或服务。尽管本租约有任何相反规定，如租户因业主失责或业主或其雇员、代理人或承建商的重大疏忽或故意不当行为（“服务失败”）而未能提供任何重要服务或进入处所（“资格期限”）而导致连续三（3）个营业日内因服务失败（定义见下文）而被阻止使用或不使用受影响的处所部分（“服务失败”），则租户的租金将视情况而减或减少，在符合资格期限届满后，租户继续被如此阻止使用，且不会将处所或其部分用于经营目的，其比例为租户被阻止使用且不使用的处所部分的可出租面积占处所总可出租面积的比例。

7.5遵守规定。租户应遵守国家、州或地方政府机构或公用事业供应商颁布的有关使用公用事业服务的所有规则、条例和要求，包括但不限于任何配给、限制或其他控制，以及业主不时颁布的所有规则、条例和要求，以节约公用事业和/或降低公用事业成本。承租人无权因此种遵守而终止本租约，也无权获得任何租金减免。

7.6窗户处理：业主保留权利，可全权及绝对酌情行使，根据业主不时的意愿，对处所的任何窗户的内部和/或外部表面安装和/或应用任何处理。

第8条

直接费用

8.1租户的偿还义务。作为额外租金，租户应支付租户在任何日历年度已支付或发生的直接费用金额的份额（在摘要G节中指定）。承租人的前述义务适用下列规定：

A.业主须向承租人交付业主对其预期将于有关日历年度支付或发生的直接开支的合理估计；（ii）在该日历年度内，承租人须按与每期基本月租金到期的等额每月分期付款预先支付该承租人在估计直接开支中的份额；及（iii）在该日历年度结束后一百二十（120）天内（或在合理可行的情况下尽快），业主须向承租人提供一份合理详细的关于刚刚结束的日历年度的实际直接开支的报表。如果租户的估计付款少于适用报表显示的租户在实际直接费用中的份额，租户应在该报表交付后三十（30）天内将差额支付给房东。如果租户应已多付租户的实际直接费用份额，则房东应将该多付款项记入租户的下一期付款租户的估计直接费用份额。当最终确定租户在本租约到期或提前终止的日历年的实际直接费用中所占份额时，即使本租约已终止，租户也应在最终报表交付后十（10）个工作日内将差额支付给房东。反之，承租人多付的款项，业主应在交付该最终声明的同时退还承租人。

B.在租客收到业主对任何日历年度的实际直接开支报表之日起九十（90）天内，租客可向业主发出书面通知，表示其有意审查与该日历年度的实际直接开支有关的记录、发票和收据。承租人须向业主提供至少十（10）天前的书面通知，说明其拟查阅该等记录、发票及收据的日期。审查须在业主的主要营业地点或业主合理指定的其他地点的正常营业时间内进行，并须由租户自行负担费用及开支。在租户审查该等记录、发票和收据后，租户应立即向业主提供该审查结果和租户关于业主多报或少报该日历年度实际直接费用的结论的副本。如业主对租户有关任何该等多报或少报的结论有争议，租户应选择注册会计师，但须经业主合理批准（“审计师”），以审查租户确定的准确性。在该审计师审查期间，租户应继续支付租户根据本租约应付的所有基本月租金和额外租金（由房东计算），不得减免或抵消。除非审计师发现大于整体五（5%）的差异导致租户多付，否则租户应对此类审计的成本和费用负责。审计机构的决定为最终决定，对当事人具有约束力。如果审计人员发现超过总体百分之五（5%）的差异导致租户多付款项，则房东应向租户偿还审计的合理成本和费用，房东应在房东收到租户的书面要求后三十（30）天内向租户偿还该费用，并附上租户为该审计支付的款项的令人满意的证据。如果承租人未能在交付业主声明后九十（90）天内以书面反对业主确定实际直接费用，则业主确定适用日历年度的实际直接费用应是决定性的，并对承租人具有约束力，未来任何相反的索赔均应被禁止。

8.2界定的直接费用。“直接费用”一词按项目百分之百（100%）占用确定，系指：

A.业主为执行以下各项而支付或招致的所有成本及开支（包括向提供与执行以下各项有关的服务的独立承建商支付的款项）：（i）保养、清洁、维修及重铺位于项目上的所有建筑物的屋顶（包括维修漏水）及外表面（包括油漆）及保养及维修建筑物的结构部件；（ii）保养责任、火灾、业主依据第9.2条或以其他方式承付的财产损害及涵盖项目的任何其他保险（包括最多一年的承保范围的预付保费）；（iii）在必要时维护、维修、操作和更换暖通空调设备、公用设施和其他楼宇服务设备；（iv）向项目提供公用设施（包括照明、垃圾清运和景观美化灌溉用水）；（v）遵守截至生效日期尚未生效的所有适用法律和私人限制；（vi）操作、维护、维修、清洁、油漆，重新剥离和重铺公共区域；（vii）更换或安装照明灯具、定向或其他标志和信号、灌溉系统、树木、灌木、地被植物和其他植物材料，以及公共区域内的所有景观美化；（viii）提供可向租户单独收费的公用事业以外的公用事业；（ix）提供安全（如有）；

B.下列费用：（i）第8.3条所界定的不动产税；（ii）业主根据业主维持的任何保险支付的任何免赔额；（iii）在任何十二（12）个月期间修复由未投保风险造成的损坏的费用，最高金额等于项目重置成本的百分之二（2%）；（iv）支付给或代表房东的雇员的所有补偿（包括工人补偿和其他保险的福利和保费）中的那部分，但仅限于他们参与执行第8.2A或8.2D节所述的公平分配给项目的工作；

C.业主或业主聘用的第三方管理人（可能是业主的附属一方）所提供的管理服务的费用；但条件是管理费不得超过（i）经调整后的项目年总收入的百分之四（4%），以反映租户按业主报价率支付租金的项目百分之百（100%）的入住率，或（ii）项目附近可比项目的业主收取的费用中的较高者；和

D.根据公认会计原则，业主就项目的运营、保护、维护、维修和更换而产生的所有额外成本和费用将被视为当期费用（而不是资本支出，但须遵守租户根据第5.4节承担的义务）；但条件是，直接费用不应包括以下任何一项：（i）对影响项目的任何贷款的债务支付；（ii）项目内任何建筑物或任何主要系统的建筑物服务设备的折旧；（iii）租赁佣金、建筑和工程费，以及与租赁空间有关的类似费用（包括房东支付或承担的对第三方或潜在租户或占用人的租金或其他义务）；（iv）专供项目其他租户使用的租户装修费用；（v）房东为修复项目损坏而发生的费用，前提是房东获得保险收益补偿，以及所有资本置换的费用，无论此类维修是否在保险范围内（除非根据第5.4条允许）；（vi）为升级项目或其任何部分以符合现行对残疾、生命、消防和安全守则、条例、法规或在开工日期之前有效的其他适用法律的解释而产生的费用，包括但不限于ADA，包括因此类不遵守规定而招致的处罚或损害，（vii）向项目的租户或其他占用人提供的任何服务的费用，业主获得补偿，以及（viii）任何其他费用，根据公认会计原则，一贯适用，可比建筑物的可比房东通常不会将其视为直接费用。

8.3不动产税收。“不动产税”一词是指任何具有直接或间接征税或征收评估权的政府或准政府当局或特区现在或以后征收的所有税项、评估、征费以及任何种类或性质的、一般和特殊的、可预见的和不可预见的其他收费（包括为公共改善、服务或福利支付任何现有或未来的一般或特别评估所需的所有分期本金和利息，以及因所有权变更、新建或任何其他原因而导致的重新评估所导致的任何增加），其征收或评估所依据的，或就项目的全部或任何部分（如现已建造或日后可能在任何时间建造、更改或以其他方式更改）的价值、占用或使用，或业主在其中的权益，业主的固定装置、设备及其他不动产或个人财产，作为项目的组成部分并位于项目上，项目的毛收入、收入或租金，或项目内停车区、公用事业或能源的使用，或业主租赁项目的业务。如在租赁期内的任何时间，自生效日期起适用的项目的课税或评估方法应予更改，以代替或在上述任何不动产税之外征收、评估或征收（不论是由于课税或评估方法的改变、产生新的课税或收费，或任何其他原因）就该项目的价值、使用或占用或业主在其中的权益征收（i）的附加或附加课税或收费，或（ii）根据或以项目的总收入、收入或租金、业主租赁项目的业务、或以与项目运营有关的任何方式计算，则任何该等税项或费用，无论其指定如何，均应包括在本租赁“不动产税”一词的含义内。如果任何不动产税收是以与项目无关的财产或租金为基础的，那么，只有该部分不动产税收中公平分配给项目的部分才应包括在“不动产税收”一词的含义内。尽管有上述规定，“不动产税”不应包括房东的遗产税、继承税、转让税、赠与税或特许经营税，或对房东所有来源的收入征收的联邦或州净所得税。“不动产税”还应包括房东因上诉和/或抗辩任何不动产税而产生的任何成本和费用。

第九条

保险

9.1租户保险。承租人应保持符合以下所有条件的保险：

A.承租人应采购、支付并保持完全有效并影响以下各项：

（1）商业一般责任保险，包括财产损失，针对在房舍内或附近发生的人身伤害、人身伤害、死亡和财产损害的责任，或由房舍内或附近发生的、不低于《概要》第Q节规定的承租人责任保险最低限额金额的责任，该保险应包含为承租人履行第10.3节所载承租人赔偿房东的义务提供保险的“合同责任”背书；

（二）所谓“一切险”形式的火灾财产损失保险，为租户的贸易固定装置和租户的改建全额实际重置费用投保；以及

（3）不时（i）任何贷款人所要求的，或（ii）业主合理要求的，并惯常由项目附近类似业务的类似财产的承租人承付的其他保险。

B.根据本条第9.1款规定须由租客携带的每份保险单：（i）须指明业主及业主合理指定为额外受保人的其他利益方；（ii）须为提供承保人须就不超过并包括声明中所列赔偿责任总额的损失承担赔偿责任，而无业主的任何其他保险范围的分担权；（iii）须采用业主满意的形式；（iv）须与业主合理接受并在《Best’s Insurance Guide》中评级为A +、AAA或更高的公司一起携带；（v）须规定该保单不得取消，失效或变更，除非至少提前三十（30）天向业主发出书面通知，但该等三十（30）天通知的条文是可合理取得的，但无论如何不少于十（10）天前的书面通知；但如租户的保险公司按惯例不提供该通知，则租户须在租户知悉任何更改或取消后，立即向业主发出书面通知，承租人根据本租约须携带的任何保险；（vi）不得有超过业主批准的金额的“免赔额”；（vii）须载有交叉责任背书；（viii）须载有“可分割性”条款；及（ix）须采用任何贷款人或业主的保险顾问可能要求的形式并包括背书。承租人对上述处所具有完全有效和生效的责任保险一揽子保单，以及承租人其他处所和财产的其他承保范围，或承租人在其中有一定利益的，该一揽子保险应满足本条第9.1款的要求，但该一揽子保险应以房东可接受的形式附有房东保护性责任背书。

C.证明承租人根据本条第9.1款规定须携带的保险的每份缴足保单的副本（经保险人适当认证）或保险人的证明书，证明已签发该保单、提供本条第9.1款规定的承保范围，并载有本条所指明的条文，须在承租人或其任何代理人占用处所的时间之前及在该等保单续期时交付予业主，但不少于该等承保期限届满前五（5）天。业主可随时及不时查阅及/或复制承租人依据本条第9.1条规定须购买的任何及所有保险单。如任何贷款人或保险顾问在任何时候合理地确定承租人依据本条第9.1款获得的任何保险单所需的承保范围数额不足，则承租人须将该保险的承保范围增加至该贷款人或保险顾问合理地认为足够的数额。

9.2房东保险。房东对保险有以下义务和选择：

A.业主应保持一份或多份所谓“全险”形式的火灾和财产损失保险保单，为业主（以及业主可能指定的其他人）投保不少于十二（12）个月期间的租金损失和项目的实物损坏，承保范围不低于其全部重置费用。业主可以这样为项目单独投保，也可以用业主选择在同一保单或政策下共同投保的业主拥有的其他财产为项目投保。此类火灾和财产损失保险（i）可背书承保由房东可能选择投保的额外风险（包括但不限于地震和/或洪水）造成的损失，并提供房东合理要求的额外承保范围，以及（ii）应包含合理的“免赔额”，在地震和洪水保险的情况下，最高可达被保险财产重置价值的15%（15%）或当时商业上合理的更高金额。业主不得被要求使该等保险涵盖任何行业固定装置或租户的更改。

B.业主可维持一份或多份商业一般责任保险保单，为业主（及业主指定的其他人）就项目内、项目内或项目附近发生的或导致的人身伤害、人身伤害、死亡和财产损害的责任投保，并附有业主不时为其保障合理需要的金额的合并单笔限额保险。

9.3租户的偿还义务。因承租人特定使用处所的性质，在租赁期内任何时候提高项目房东保险费率的，承租人应在收到业主的账单后十五（15）天内向业主全额补偿该增加的金额。

9.4解除和放弃代位权。业主和租户各自特此放弃对对方和对方代理人的所有追偿权，仅限于根据本条第9条要求的任何“所有风险”财产保险单要求对此类损失或损坏投保；但前提是（i）上述放弃不适用于租户根据任何此类保单和本租约支付免赔额的义务，以及（ii）如果任何损失是由于该行为造成的，承租人或其代理人、雇员、承包商、客人或受邀者的疏忽或疏忽或故意不当行为，承租人责任保险应是首要的，并应涵盖本合同项下任何其他保险之前的所有损失和损害。根据这一豁免，当事人的意图是，房东和租客均不对根据本条第9条要求的任何“全险”财产保险单投保的任何损失或损害向另一方投保的任何保险公司（通过代位求偿权或其他方式）承担责任，即使这种损失或损害可能是由于该方或其代理人的疏忽造成的。本第9.4节的规定不得限制本租赁其他地方所载的赔偿、持有无害和/或抗辩条款。

第10条

对LANDLORD的限制

赔偿责任和赔偿

10.1对房东责任的限制。除因业主或业主代理人的重大过失或故意不当行为导致的范围外，以及因业主的失责超过本协议下任何适用的通知和补救期届满而导致的范围外，业主对租户或租户代理人的任何损害、租户或租户代理人的财产损坏或因任何原因导致的租户业务损失，包括但不限于，以下任一情况：（i）任何暖通空调或其他公用事业系统或服务发生故障、中断或安装；（ii）当该等故障或延误是由火灾或其他危险、要素、任何性质的劳工骚乱或任何其他事故或任何其他条件造成时，未能提供或延迟提供任何公用事业或服务；（iii）限制、限制、配给或限制使用水或电，气体或任何其他形式的能源或为项目服务的任何服务或公用事业；（iv）由未经授权的人故意破坏或强行进入或任何人的犯罪行为；或（v）通过屋顶漏水或其他方式将水渗透到房舍或建筑物的任何部分或其上。尽管有上述规定，但在符合第9.4条及第10.2条的规定下，业主须就纯粹由业主的故意不当行为或重大过失所造成的任何该等伤害、损害或损失承担法律责任，而业主已实际通知并有合理的补救机会，但其未能如此补救；但条件是，尽管本租约载有相反的规定，在任何情况下，业主均不得就任何种类或性质的利润损失、间接损害和/或附带损害向租客承担法律责任。

10.2对租户追索权的限制。如果业主是公司、信托、合伙、有限责任公司、合营企业、非法人协会或其他形式的经营实体：（i）业主的义务不构成该经营实体的高级职员、董事、受托人、合伙人、合营者、成员、经理人、所有者、股东或其他委托人或代表的个人义务，以及（ii）承租人不得对高级职员、董事、受托人、合伙人、合营者、成员、经理人、所有者、股东、委托人或代表的此类资产行使追索权，除非其在项目中的利益范围内。承租人特此免除和免除高级职员、董事、受托人、合伙人、合营者、成员、经理人、业主、股东、委托人或代表对业主在本租赁下的义务的个人责任，而承租人仅对项目中业主的利益有追索权，以清偿业主在本租赁下的义务，不得对业主的任何其他资产有追索权以清偿该等义务。

10.3对房东的赔偿。在法律许可的最大范围内，承租人须与业主合理满意的合资格大律师（且业主同意接受任何保险人要求使用的大律师）一起，使业主及其代理人免受损害、赔偿和辩护，免于因（i）任何因由或因由而产生的任何死亡、身体伤害、人身伤害或财产损害而产生的一切责任、处罚、损失、损害、费用、开支、诉讼因由、索赔和/或判决（但业主已获通知并有合理时间补救的业主的故意不当行为或重大过失除外），但业主未能治愈）在租赁期内发生于或与之相关的处所内或与之相关或由之导致，（ii）承租人或其代理人的疏忽或故意不当行为，无论在何处可能发生相同情况，或（iii）承租人的违约事件。本条第10.3款的规定在本租赁期满或提前终止时继续有效。

10.4对租户的赔偿。在符合本租约所载的明确责任限制（包括但不限于第10.1及10.2条的规定）的规定下，业主须抗辩、赔偿、保护、保存及使租户、其代理人及租户的任何及所有附属公司免受任何及所有申索、费用及法律责任，包括但不限于自（a）业主、其雇员或获授权代理人在经营方面的疏忽或故意不当行为起于生效日期之前或之后产生的律师费及法律责任，项目的保养或维修；及（b）业主已同意根据本租约的任何其他条文向租客作出赔偿的任何其他事宜。本条第10.4款的规定在本租赁期满或提前终止时明确存续。

第11条

对房地的损害

11.1房东的恢复义务。如处所在生效日期后因任何危险而受损，除非租赁由业主依据第11.2条终止或由租户依据第11.3条终止，否则业主须恢复处所。业主根据第9.2条承付的火灾和财产损失保险可获得的所有保险收益应支付给业主，并成为业主的财产。如果本租约根据第11.2条或第11.3条中的任何一条终止，则承租人所携带的保险可获得的涵盖作为房东财产或在本租约到期或终止时将成为房东财产的财产的损失的所有保险收益应支付给并成为房东的财产。如果本租赁未如此终止，则在收到保险收益（如果损失由保险承保）并签发所有必要的政府许可后，业主应开始并勤勉地起诉，以在当时法律允许的范围内完成房地的恢复，使其恢复到与紧接此类损害之前的房地基本相同的条件。业主的修复义务应限于业主建造的处所和内部装修，因为它们在开工日期已经存在，不包括任何租户的改建、行业固定装置和/或由租户在处所中建造或安装的个人财产。承租人须随即更换或全面维修由承租人安装并在该等损坏或毁坏时存在的所有承租人的改建和贸易固定装置，而承租人根据第9.1A（2）条从其承运的保险收到的所有保险收益均须用于该目的，但仅限于承租人收到的任何保险收益因该等损失而产生的范围内。

11.2房东的终止权。如果发生以下任一情形，房东有权终止本租约，该权利可通过在该损害发生之日后四十五（45）天内向租客交付选择终止的书面通知来行使：

A.项目受保价险损害达到预计恢复成本超过其当时实际重置成本百分之十（10%）的程度，或处所所在建筑物受损达到预计恢复成本超过其当时实际重置成本百分之二十五（25%）的程度；

B.不是工程或建筑物因未投保风险而受损，以致估计修复成本超过当时建筑物实际重置成本的百分之二（2%）；

C.处所在租期最后一天的十二（12）个月内因任何危险而受损，以致恢复的估计成本等于或超过当时到期的基本月租金的六（6）倍；但如租户有未行使的选择权且行使时间未过，租户可在业主的终止通知送达后十（10）个工作日内以本租约要求的方式向业主提供行使该选择权的书面通知以行使该选择权，在此情况下，业主的终止应为无效，租客应已行使该选择权；或

D.工程或建筑物因任何危险而受损，并且由于当时有效的法律，（i）不能以合理成本恢复到与此类损坏之前基本相同的状态，或（ii）如果按本条要求恢复，则不能用于此类损坏之前进行的相同用途。

E.如本文所用，以下术语应具有以下含义：（i）术语“保险风险”系指实际投保的风险，房东实际收到的保险收益（且无需支付给任何贷款人）足以（该保险规定的任何“免赔额”金额除外）使项目根据当时现行法律恢复到紧接损坏之前存在的状态；（ii）术语“未投保风险”系指任何不属于保险风险的风险。尽管有上述规定，如果地震或洪水保险的“免赔额”超过所保装修重置成本的百分之二（2%），则根据房东的选择，就本租赁而言，该危险应被视为“未保险危险”。

11.3租户的终止权。如处所因任何危险而受损，而业主没有选择终止本租约或无权依据第11.2条终止本租约，则业主须在合理切实可行范围内尽快向租客提供业主建筑师或建筑顾问的书面意见，以确定业主所需的修复工程何时可完成。承租人有权在发生以下任何情况时终止本租约，只有在承租人从业主收到完成恢复所需时间的估计数后七（7）天内向业主交付选择终止的书面通知，方可行使该权利。

A.处所因任何危险而受损，而业主的建筑师或建筑顾问合理地认为，处所的修复工作无法在此类损坏日期后的二百七十（270）天内基本完成；或

B.处所在租期最后一天的十二（12）个月内因任何危险而受损，而业主的建筑师或建筑顾问合理地认为，处所的修复工作无法在此类损坏日期后的九十（90）天内基本完成，并且此类损坏导致超过30%（30%）的处所无法使用。

11.4减免租金。在房舍发生损坏但未导致本租约终止的情况下，所有租金，包括基本月租金和租户分摊的直接费用，应在恢复期间根据租户对房舍的使用因此类损坏而受损的程度按比例暂时减免。承租人无权因承租人的业务或财产的损失或因此类损坏或恢复而造成的任何不便或烦恼而从业主那里获得任何赔偿或损害。租户特此放弃加利福尼亚民法典第1932（2）和1933（4）条的规定以及以下颁布的任何类似法律的规定。

第十二条

谴责

12.1总占用-房地。如果根据任何法规或通过征用权为任何公共或准公共用途而取得处所的所有权或其如此多的所有权，以致重建处所不会导致处所合理地适合租户继续占用以用于本租约允许的用途和目的，则本租约应自如此取得处所或其部分的管有权之日起终止。

12.2部分采取-项目。如果根据任何法规或通过征用权将该项目更多部分的百分之十（10%）的所有权用于任何公共或准公共用途，业主有权自如此占有该部分项目之日起，通过在如此占有被如此占有前不少于六十（60）天向租户提供书面通知，终止本租约。

12.3部分采取-房地。如处所的任何部分根据任何法规或通过征用权被用作任何公共或准公共用途，而余下的部分合理地适合租户继续占用以用于本租赁许可的用途，则本租赁须就如此取得的部分，自取得该部分处所的管有权之日起终止，所有租金须按业主合理厘定的如此取得的处所部分的楼面面积（减去因任何重建而增加的任何楼面面积）与处所原楼面面积的相同比例减少。业主应自费对处所进行一切必要的修缮、改建，使处所未采取的部分成为完整的建筑单元。但该等工作不得超出业主在原建造处所时所作的工作范围。如果业主无法从谴责当局获得足够数额的遣散费以允许恢复，业主可在书面通知租户后终止本租约。根据本协议到期应付的所有租金，应在该恢复期内根据业主合理确定的对租户使用处所的实质性干扰程度按比例暂时减免。双方特此放弃《加州民事诉讼法典》第1265.130条以及任何现行或未来法律的规定，允许任何一方在部分占用建筑物或处所的情况下向高等法院申请终止本租约。

12.4不分配奖励。任何部分或全部占用不得分摊任何奖励，经同意并理解，房东有权就任何部分或全部占用获得全部奖励。租客向业主转让其在该等接纳或谴责中可能作出的任何裁决中的权益，连同租客在该等裁决的相同或任何部分中产生或产生的任何及所有权利。本协议所载的任何规定不得被视为给予业主任何权益，或要求租户将因占用租户的贸易固定装置、租户的业务或其搬迁费用中断或商誉损失而向租户作出的任何单独裁决转让给业主。

12.5临时服用。任何临时占用处所（就本协议而言，指占用全部或任何部分处所一百八十（180）天或更短时间）均不得终止本租约或给予租户任何减免或减免租金的权利。因此类临时占用而向租户作出的任何奖励应完全属于租户，业主无权分享其中的份额。每一方当事人同意签署并向对方交付为执行本条第12.5款规定可能需要的所有文书。

12.6在谴责威胁下出售。出于善意向任何具有征用权的当局进行的出售，无论是在受到谴责威胁的情况下，还是在谴责程序待决期间，就本条第12条的所有目的而言，均应被视为在征用权下的收购。

第十三条

违约和补救措施

13.1租户违约事件。承租人发生下列事件之一（“承租人违约事件”），即为不履行其在本租赁下的义务：

A.承租人须在到期时未缴付任何租金，而该等未缴付须在业主或业主大律师送达指明该等未缴付的书面通知后三（3）个营业日内予以纠正；或

B.除要求支付租金的条款、契诺或条件外，承租人应未履行本租赁的任何条款、契诺或条件，且承租人应未在业主发出书面通知后三十（30）天内纠正该违约行为，指明该违约行为的性质，而该违约行为可在所述三十（30）天期限内合理纠正，或如该违约行为无法在所述三十（30）天期限内合理纠正，承租人须在所述三十（30）天期限内未能开始补救，其后须继续尽职尽责，在合理需要但自业主发出通知之日起不超过九十（90）天的期限内追索补救完成；或

C.承租人违反第十四条规定，应当将房产转租或者转让其在租赁中的权益；或者

D.承租人应已放弃处所或使处所大幅空置；或

E.发生以下情况：（i）租户为债权人的利益作出任何一般安排或转让：（ii）租户成为11 U.S.C.第101条或其任何后续法规所定义的“债务人”（除非在针对租户提出的呈请的情况下，该呈请在六十（60）天内被驳回）；（iii）指定受托人或接管人占有位于处所的租户的几乎所有资产或租户在本租赁中的权益，凡在三十（30）天内未将管有权归还承租人；或（iv）扣押、执行或以其他司法方式扣押位于处所的承租人的几乎所有资产或承租人在本租赁中的权益，而该等扣押并未在三十（30）天内解除；但如本条第13.1E条的任何规定违反任何适用法律，则该规定不具有任何效力或效力；或

F.承租人应未在其中规定的期限内交付根据第15.4条或第15.6条要求其提供的文件；或

G.租户长期拖欠任何租金。就本租赁而言，“长期拖欠”系指承租人在租赁期内的任何十二（12）个月期间未能在到期日起五（5）天内支付任何三（3）个月（连续或非连续）的租金。本条不得以任何方式限制，也不得解释为在承租人支付租金发生甚至一（1）个拖欠情况时放弃根据本协议或法律规定的业主的权利和补救措施。在长期拖欠的情况下，根据业主的选择，除本租约和法律规定的所有其他权利外，业主有权要求租户按季度提前支付所有租金。此外，发生此类长期拖欠应自动使根据本租约授予租户的任何选择权失效。

13.2房东的补救办法。发生租客违约事件的，除任何法律规定或本租赁另有规定的所有其他权利和补救办法外，房东应享有下列补救办法，房东可累计或以其他方式诉诸这些权利和补救办法：

A.业主可保持本租约有效，并可通过法律诉讼或股权诉讼强制执行其在本租约下的所有权利和补救措施，包括（i）有权通过适当的法律诉讼追回到期的租金和其他款项，（ii）有权支付承租人要求的款项或履行承租人的义务，并由承租人按约定利率以利息偿还其成本，自该款项由业主支付之日起，直至承租人偿还该款项为止，及（iii）强制救济的补救措施及强制承租人履行其在本租赁下的义务的特定履行。尽管本租赁中有任何规定，但如果承租人违反义务，导致对人员安全或财产损害构成迫在眉睫的危险、从建筑物外部可见的难看状况或对保险范围构成威胁，则如果承租人在房东向其交付识别违约的书面通知后三（3）天内未纠正此种违约行为，业主可对违约承租人进行补救，并由承租人按约定利率偿还其费用，自业主支付款项之日起，直至业主获承租人偿付为止。

B.业主可进入处所并将其重新出租给第三方，供租户使用，期限不论短于或长于剩余租期。承租人须立即向业主承担业主因解除处所而招致的一切费用，包括但不限于经纪人的佣金、更改及准备解除所要求的处所的开支。租客须于租金到期之日向业主支付租金及根据本租约到期的其他款项，减去租金及业主从任何释放中收取的其他款项。除非业主书面通知租客业主选择终止本租约，否则本款允许的业主行为不得终止本租约。尽管有任何解除而不终止，业主可于稍后因租客违约而选择终止本租约。

C.业主可通过向租户发出书面终止通知的方式终止本租约，在这种情况下，本租约应在该通知中规定的终止日期终止。根据本条13.2C作出的任何终止，并不免除租户支付当时到期的业主款项的义务，或免除向租户就先前累积或随后累积的损害或租金提出的任何索赔。在任何情况下，在业主未书面选择终止本租约的情况下，业主的以下任何一项或多项行动均不得构成本租约的终止：（i）为保护业主在本协议项下的利益而委任接管人或管理人；（ii）同意租户对处所的任何转租或转让本租约，不论是否依据本协议的规定；或（iii）业主或业主代理人的任何其他行动，旨在减轻租户违反本租约的不利影响，包括但不限于，为维护和保全处所而采取的任何行动，或为将处所或其任何部分重新转让给该事件而采取的任何行动，均不影响租户对处所的占有权的终止。

D.如果租户违反本租约并放弃处所，除非房东书面通知租户其选择终止本租约，否则本租约不得终止。除非业主向租户发出终止的书面通知，否则业主或其代表的任何旨在减轻此类违约的不利影响的行为，包括第13.2C条所述的行为，均不得构成租户管有权的终止。如果房东没有通过向租户发出书面通知来终止本租约，房东可以强制执行其在本租约和/或任何法律下的所有权利和补救措施，包括但不限于加利福尼亚民法典第1951.4节中描述的补救措施（出租人可以在承租人违约和放弃后继续有效的租约，并在到期时收回租金，如果承租人有权转租或转让，仅受合理限制）。承租人承认并同意，下文第十四条中有关本租赁的转让和处所转租的明示标准和条件在承租人执行本租赁时是合理的。

E.如果房东终止本租约，根据房东的选择，房东有权获得自生效之日起生效的《加利福尼亚民法典》第1951.2条规定的金额的损害赔偿。为了根据加利福尼亚民法典第1951.2节计算损害赔偿，（i）在允许的情况下应使用等于约定利率的利率，以及（iii）“租金”一词包括基本月租金和额外租金。此类损害赔偿应包括但不限于：

（1）授标时的价值，即授标时后租期余期未付租金超过租户证明可合理避免的租金损失金额的金额，计算方法是按授标时旧金山联邦储备银行的贴现率加上百分之一（1%）对该金额进行贴现；和

（2）为补偿业主因承租人未能履行承租人在本租约下的义务而直接造成的一切损害所需的任何其他款项，或在正常情况下很可能因此而导致的任何其他款项，包括以下各项：（i）清洁、修缮或修复处所的开支；（ii）为转租而更改、改建或以其他方式改善处所的开支，包括安装租赁物改良（不论该等安装由租金减少、直接付款或津贴予新承租人，或以其他方式资助）；（iii）经纪人费用，广告费用和其他转租房产的费用；（iv）持有房产的费用，如税费、保险费、水电费和安全防范措施；（v）重新取得房产管有权的费用；（vi）房东在重新取得房产管有权和解除房产方面产生的律师费和法庭费用，或因租户违约而以其他方式产生的费用。

F.本条第13.2条的规定不得限制第7.2条和第10.3条规定的房东向租客要求赔偿的权利。房东为满足上述第13.1A或13.1B条的要求而发出的任何通知，也应满足加州民事诉讼法典第1161条关于非法拘留程序的通知要求。

13.3放弃。一方同意或者认可另一方的任何行为，需要第一方同意或者认可，不得视为放弃或者使第一方对另一方的任何后续类似行为的同意或者认可变得不必要。业主在知悉或不知悉违反本协议任何其他条文的情况下收取任何租金或付款，不应被视为放弃任何该等违反，除非该放弃是书面的并由业主签署。因另一方在本租赁项下的任何违约行为而在行使任何一方所产生的任何权利或补救措施方面的任何延迟或遗漏，均不得损害该权利或补救措施，或被解释为对此前或之后发生的任何该等违约行为的放弃。任何一方放弃任何违反本租赁任何条款的行为，不应被视为放弃任何后续违反该条款或本租赁所载任何其他条款的行为。

13.4对行使权利的限制。在任何时候，承租人的违约事件已经发生且仍未得到纠正时，（i）业主拒绝或拒绝承租人要求其作出的任何同意或批准，而业主否则将有义务给予该同意或批准，并不是不合理的；及（ii）承租人不得行使任何延长选择权、终止本租约的权利或本租约授予其的其他权利，否则其可获得的权利。

13.5承租人放弃某些补救措施。租户放弃《加利福尼亚民法典》第1932（1）、1941和1942节以及任何类似或继承法律关于租户终止本租约或进行维修的权利的规定，并从本租约下到期的租金中扣除此类维修的费用。特此放弃根据加利福尼亚州法律或任何其他现行或未来法律，包括但不限于《加利福尼亚州民事诉讼法典》第1174和1179条的规定，任何赎回或免于没收的权利。

13.6房东违约。除非及直至业主在接获承租人向业主（及任何已向承租人提供通知的贷款人）指明该等失责性质的书面通知后三十（30）天内未能履行该等义务，否则业主在履行其根据本协议规定须履行的任何义务时，不得当作失责；但如业主的义务的性质是合理地要求其履行超过三十（30）天，如果房东在该三十（30）天期限内开始履行并随后勤勉地起诉至完成，则房东不应被视为违约。租户明确放弃终止本租约的任何权利或因房东在本协议项下的任何违约而要求推定驱逐的任何权利。

13.7针对业主的诉讼时效。除非承租人在有关索赔、要求或权利所依据的作为、不作为、事件或违约发生之日后十二（12）个月内就此提起诉讼，否则承租人基于或与本租赁有关而产生的任何类型的索赔、要求或权利均应被禁止。

第十四条

转让和转租，

14.1由租户转让。以下规定适用于承租人或任何转租人或受让人或原承租人（在本条中统称为“承租人”）的利益的其他继承人的任何转让、转租或其他转让：

A.未经业主事先书面同意，承租人不得进行以下任何一项（在此统称为“转让”），不论是自愿、非自愿或通过法律实施，不得无理拒绝或延迟同意（受以下第14.1B条和第14.1C条规限）：（i）转租全部或任何部分的处所，或允许其由承租人以外的任何人或实体转租、占用或使用；或（ii）转让其在本租赁中的权益。在任何情况下，承租人不得以任何方式抵押或设押租赁（或以其他方式将租赁作为担保手段），或实质性地修改或修改先前已获业主批准的转让、转租或其他转让。除与许可转让（定义见下文第14.1F条）有关外，租户应向房东偿还房东因评估、处理和/或记录任何所要求的转让而产生的所有合理的自付费用和律师费，以供房东审查，无论是否获得房东同意，这些费用不超过三千五百美元（3,500.00美元）（“转让审查费”）。业主的合理转让审查费应包括业主或代表业主行事的顾问对（i）潜在转租人或受让人使用、储存、释放或处置的危险材料（定义见本租约第7.2E条）和/或（ii）租户或拟议转租人或受让人违反危险材料法（定义见本租约第7.2E条）进行的任何审查或调查的费用。业主如此批准的任何转让，在租户向业主交付证明转让的文件的已执行对应方（i）采用业主合理批准的格式，（ii）载有根据第14.1B条向业主发出的租户通知中所述的相同条款和条件，以及（iii）在租赁转让的情况下，载有拟议受让人同意承担自该转让生效日期后产生的租户在本租赁下的所有义务并继续与租户承担连带责任之前，不得生效。任何未经业主同意而企图转让的行为，均构成租客违约事件，并可由业主选择作废。业主同意任何一项转让，并不构成放弃本条第14.1条有关任何其后转让的条文或同意任何其后转让。任何转让，即使经业主同意，也不得解除租户支付租金的个人和主要义务，并履行租户根据本协议须履行的所有其他义务。业主接受任何人的租金，不得当作业主放弃本租约的任何条文，亦不得当作同意任何转让。

B.在拟议转让生效前至少三十（30）天，承租人应就该转让的拟议条款向业主发出书面通知，并请求业主批准，该通知应包括以下内容：（i）拟议受让人的名称和法律组成；（ii）受让人的当前财务报表、涵盖前三（3）年的（如果存在相同情况）的受让人财务报表，以及（如果有）受让人在拟议转让生效日期前不超过一年期间的经审计的财务报表，所有这些报表都是根据公认会计原则编制的；（iii）拟受让人将在房地内开展的业务的性质；（iv）就转让给予的所有考虑；（v）租户当前的财务报表；（vi）准确填写的对业主当时标准的危险材料调查问卷的答复（如果有的话）。租客须在业主接获租客的通知后七（7）天内，向业主提供业主合理要求的其他资料。业主须在（i）自收到该要求之日起十五（15）个工作日内，连同所需的随附文件，或（ii）自业主收到业主合理要求的所有资料后七（7）天内（以较后者为准），以书面回应租户要求业主同意转让的请求。如业主未能在上述期限内作出书面回应，则业主将被视为拒绝同意该等转让，但如租户特别向业主提出要求，则在上述期限届满后五（5）天内，业主须在该要求后十（10）天内，向租户提供其对有关转让的合理反对的书面陈述（如业主未能在该十（10）天内向租户提供该等陈述，则房东应被视为已同意有关转让）。租客须立即将有关该等转让的建议条款的任何重大修改通知业主。

承租人以身作则、不受限制地同意，如果存在或可能存在下列情形之一，房东拒绝同意拟议的转让不应是无理的：

（1）业主确定拟受让人或转承租人对处所的使用与上述第4条相冲突，产生由业主根据上文第7.2条确定的不可接受的风险，或与本租赁项下的任何其他规定相冲突；

（2）业主确定建议受让人或转租承租人在承租人提出同意请求之日或在该建议转让或转租的生效日期，作为承租人在财务上不可行；

（3）业主认定拟受让人或分租人缺乏足够的商业信誉或经验，无法在处所内进行与项目承租人所进行的类型和质量相等的业务；

（4）业主确定建议转让或转租将违反与项目、建筑物、处所或本租赁有关的某些其他租赁、融资协议或其他协议中的契诺、条件或限制；

（五）承租人违约事件已经发生，并在承租人请求业主同意时仍在继续，或者自该转让、转租生效之日起；

（六）故意遗漏的；

（7）建议转让或转租将要求对业主依据第5.2条以其他方式批准的处所进行更改、增设或更改；或

（8）拟受让人或分承租人使用处所将对项目和/或其运营造成不合理的负担，包括但不限于公共区域和公用事业。

C.尽管第14条另有相反规定，在承租人寻求进行任何转让（许可转让除外）超过百分之七十五（75%）的处所的情况下，业主有权终止本租约，以便业主此后可以自由地按业主可接受的任何条件将处所出租给其所愿的任何人（包括但不限于拟受让人）。如业主选择如此终止本租约，则（i）如该终止以业主与建议受让人之间的租约签立为条件，则承租人在本租约项下的义务不得终止，直至该受让人与业主签立新的租约，但不得超过业主将该选择书面通知承租人后四十五（45）天，及（ii）如业主只是选择终止本租约，则租赁须于业主将该选择书面通知承租人后十五（15）天全部终止。一旦终止，租户应免除本租约项下的任何进一步义务，但上述解除不适用于，且租户不得免除：（i）在该终止前产生的本租约项下的任何义务，（ii）下文第15.2条项下与交出处所或建议转租的空间（如适用）有关的任何义务，以及（iii）根据其条款，在本租约到期或更早终止后仍有效的任何义务。根据业主的要求，租户应签署一份单独的终止协议，以证明根据本条14.1C终止本租约。

D.业主同意承租人提出的转让，承租人可以订立该转让，承租人这样做的，应适用以下规定：

（1）承租人在履行其在本租约项下的全部义务时，不得免除其法律责任。

（2）如承租人转让其在本租赁中的权益，则承租人须向业主支付承租人收到的所有转让代价（定义见第14.1D（5）条）的百分之五十（50%），超过（i）受让人同意承担承租人在本租赁下的义务，及（ii）与该转让有关的所有准许转让成本。在转让的情况下，欠业主的转让对价金额应按受让人向承租人支付该转让对价的相同基础（无论是定期支付还是一次性支付）支付给业主。

（3）如租户将处所的任何部分转租，则就如此转租的空间而言，租户须向业主支付（i）转租人向租户支付的所有转让对价之间的正差额（如有）的百分之百（100%），减去（ii）所有基本月租金和租户应分担的可分配给空间转租的直接费用以及与该转租有关的所有许可转让费用（定义见下文）之和；但条件是，在租户收回全部转让对价之前，在任何情况下均不得向业主支付任何转让对价。该等金额须按其转租人向承租人支付该等转让代价的相同基准（不论是定期或一次总付）支付予业主。在计算房东对任何定期付款的份额时，所有允许的转让费用应首先由租户收回。

（4）承租人根据本条14.1d承担的义务在任何转让后仍然有效，而承租人未能履行其根据本协议承担的义务，即为承租人的违约事件。在承租人向业主作出本条14.1D所规定的任何付款时，承租人须向业主交付一份经承租人证明为真实及正确的计算业主有权获得的金额的方法的分项报表。业主有权在合理的时间间隔内查阅租户与本协议项下到期付款有关的账簿和记录。根据要求，租户应将其计算所依据的所有票据、发票或其他文件的副本交付给房东。业主可在取得承租人和拟受让人双方就所有转让代价及就该等转让须向承租人支付的其他款项的证明后，以其批准任何转让为条件。

（5）如本条14.1d所用，「转让代价」一词是指租户因转让而收取或将收取的任何种类的代价，如该等款项与租户在本租约或处所中的权益有关。如本条14.1d所用，“许可转让费用”一词系指（i）为获得有关转让而向与租户无关的第三方支付的所有合理租赁佣金，（ii）租户就协商有关转让而产生的所有合理律师费，以及（iii）租户就转让而对标的空间进行的任何改动或改进，仅为转让的目的，包括租户就此类转让支付的任何租户改善津贴。本节的目的是避免有关租赁转让的诡计，并不是要赋予业主对租户的资产、固定装置、租赁物改良、存货、账目、商誉、设备、家具和一般无形资产的任何权利，而不是公平地确定与租赁转让相关的权利。

E.出售租户的全部或几乎全部资产（不包括在正常经营过程中的批量出售）、租户的任何解散，或者，如果租户是公司、非法人协会、合伙企业或有限责任公司，则在租赁期内转让、转让和/或抵押该公司、协会、合伙企业或有限责任公司的任何股票或其他权益，合计超过百分之三十五（35%）（但构成合计转让百分之五十（50%）或以上的公开交易股票除外，只要承租人的控股权益没有因此发生变化）即视为第十四条含义和规定范围内的转让。第14.1e节中使用的“租户”一词是指租户和/或直接或间接、全部或部分拥有租户的任何个人或实体（例如，租户的母公司）。

F.许可转让。尽管本条第14.1节中有任何相反的规定，将全部或任何部分处所的租赁或转租转让给任何实体，该实体控制或受租户控制或与租户处于共同控制之下，或收购租户的全部或基本全部资产、股票或股权，或该实体是因租户合并或合并而产生的存续实体（在每一种情况下，为“关联公司”，且此类转让为“许可转让”，而此类受让人为“许可受让人”），不得要求业主同意，条件是至少在该转让或转租前十（10）天（或在该转让或转租后十（10）天，如法律禁止）（i）就本租赁的转让而言，租户向业主提供合理证据，证明租户的继承人（包括租户，在“反向三角合并”或其他类似交易后）同时拥有（a）根据一贯适用的公认会计原则计算的有形净值（不包括商誉）（“净值”），足以满足租户在租赁下的义务，且至少等于紧接此类交易之前的租户净值，或者，如果上述任何一项要求未得到满足，业主可接受且资产净值高于紧接交易前租户的法律实体（例如合并或收购公司的母公司），须以业主及该实体合理可接受的形式及内容向业主提供担保；（ii）租户以书面通知业主任何该等转让或转租，并向业主提供证据证明该等转让或转租属本条准许的准许转让；及（iii）在转让或转租生效日期前（或其后迅速法律禁止承租人在该转让或转租生效日期前通知房东的），受让人或转承租人与承租人应当订立房东标准同意转租协议或同意转让协议（“转让协议”）。无论是否根据本条条款向附属公司作出转让或转租，租户不得解除其在本租约下的义务。当事人明确承认并同意，承租人或任何许可受让人均不得被要求支付与许可转让有关的任何转让审查费用。

14.2房东转让。业主及其利益承继人有权随时将其在本租赁、建筑物和项目中的权益转让给任何个人或实体。如发生任何此种转让，自该转让之日起，本协议最初指定的房东（如发生任何后续转让，则为转让人）应自动免除在该转让之日后可能产生的履行本协议规定的房东义务的所有责任，而无需任何个人或实体采取任何进一步行动。在任何此类转让日期之后，此处使用的“房东”一词是指处所的此类权益的适用受让人。

第十五条

一般规定

15.1房东的入门权。业主及其代理人在向租户发出二十四（24）小时的事先书面或口头通知后，可在任何合理时间进入处所（任何紧急情况或定期安排的服务除外，在这种情况下，无须事先通知），目的是：（i）视察该等服务；（ii）张贴不负责任的通知；（iii）向租户提供业主将提供的任何服务；（iv）在期限的最后十二（12）个月内，向准买家、贷款人或准租户展示处所（如同样可延长）；（v）作出必要的更改，增设或维修；（vi）承租人在业主书面通知后未能履行承租人的义务；（vii）在处所放置普通“待售”标志；及（viii）应对紧急情况。尽管有上述规定，业主须运用商业上合理的努力，在非营业时间安排及完成根据本条第15.1条进入处所，以免干扰租客的持续经营业务。业主有权在紧急情况下使用业主认为必要和适当的任何和所有手段进入处所。业主根据本条第15.1条取得的任何进入处所的行为，不得视为强行或非法进入处所或扣留处所，或将租客实际或推定驱逐出处所；但业主须在任何情况下运用商业上合理的努力，尽量减少任何进入处所对租客业务造成的干扰。尽管本条第15.1条另有相反规定，如租户为确保某些有价值的财产或机密资料的安全而需要该等区域，租户可将处所的某些区域指定为“安全区域”。就上述情况而言，业主不得在没有租客护送的情况下进入该等安全区域，除非在业主遵守本条第15.1条条款的情况下出现紧急情况。业主不得清洁租客指定为安全区域的任何区域，并只须在以下范围内维持或维修该等安全区域：（i）为维持及维修楼宇系统而需要该等维修或保养；（ii）根据适用法律的规定，或（iii）应租客的具体要求并按照租客合理指定的时间表，但须经业主合理批准。承租人特此放弃对承租人业务的任何伤害或不便或干扰、任何占用或安静享受处所的损失以及由此引起的任何其他损失的任何损害索赔。

15.2移交房地。在本租约期满或提前终止时，租户须以与生效日期相同的条件腾空并将处所交还予业主，但（i）合理磨损，（ii）非由租户或租户的代理人或谴责所造成的任何伤亡所造成的损害，以及（iii）根据第7.2A条或第7.2B条租户无须对此负责的危险材料污染，正常磨损应解释为尽管审慎适用维护、维修和清洁实践的最佳标准，但发生的自然老化过程对处所造成的磨损，不包括被忽视或推迟维护的项目。无论如何，承租人须安排在本租约期满或较早终止前进行以下工作：（i）所有内墙须清洁，使其看起来是刚刷过漆，但须受到合理磨损；（ii）所有未铺地毯的地面覆盖物须清洁和打蜡；（iii）所有地毯须清洁和洗发；（iv）所有破损、破损、污渍或不符合要求的声学天花板瓷砖均须更换；及（v）所有内窗须清洗。如业主提出要求，承租人须在本租约期满或更早终止前，（i）移走承租人根据第5.2条须移走的任何承租人的改建工程，并修复因该等移走而造成的所有损害，及（ii）将处所或其任何部分退回至其于处所交付予承租人时存在的原始构型，但须经合理磨损。如果在本租约到期或更早终止时没有如此交出处所，租户应向房东承担房东为使处所恢复到规定状态而产生的所有费用，以及按约定利率产生的所有费用的利息。承租人须就因承租人延迟交出处所而引致的损失或法律责任向业主作出赔偿，包括但不限于任何继任承租人提出的任何申索或因失去向继任承租人出租的机会而引致业主的损失。

15.3持股观望。租赁期满，本租赁终止，不再另行通知。承租人在租赁期限届满后的任何持有，均不构成本租赁的续期或延期，或赋予承租人在处所内或对处所的任何权利，除非本租赁中有明确规定。经业主书面同意于该期限届满后的任何持有，须解释为按适用范围内本条例指明的相同条款及条件逐月承租，但基本月租须增加至相当于租期最后一个完整日历月应付的全部未减基本月租的百分之一百七十五（175%）的金额。

15.4从属地位。本租赁与任何担保文书的关系适用下列规定：

A.租赁受制于并从属于截至生效日期存在的所有担保文书。然而，如果任何贷款人有此要求，本租赁应成为任何此类担保文书的优先和优先。

B.经业主选择，本租赁应成为生效日期后设定的任何担保文书的主体和从属地位。尽管有这种从属地位，只要租户没有违约并履行其在本租约下的所有义务，租户对处所的悄悄管有权就不会受到干扰，除非本租约根据其条款另有终止。

C.承租人须应要求签立并确认任何贷款人合理要求的任何文件或文书，以使本租赁在担保文书之前或之后，其中可包括贷款人就该等协议通常要求的其他事项，包括规定贷款人不对（i）任何保证金的返还负责，除非贷款人从房东收到，（ii）房东在贷款人接管项目之前发生的与强制执行其担保文书有关的任何违约，及/或（iii）完成业主同意或进行的对处所或工程的任何改善，除非业主拟作出的任何该等改善已获该贷款人同意。承租人未在书面要求后十五（15）天内签立任何该等文件或文书，且在收到业主的第二份书面通知后，该等未签立持续五（5）天，即构成承租人违约事件。

15.5抵押保护和律师。如业主方面有任何失责，租客将尽合理努力以挂号信方式向任何先前已以书面向租客提供其姓名及地址的贷款人发出通知，并须向该贷款人提供合理机会以纠正失责，包括时间以出售权力或司法止赎或其他适当法律程序取得处所的管有权，如证明有此必要以达成补救。承租人须在根据任何担保文书对处所作抵押而进行的任何止赎出售或私人出售中向处所的任何买方或在任何代替止赎的契据中指定的任何承授人或受让人进行代理。

15.6枚反言证书和财务报表。在租赁期内的任何时候，承租人同意，在业主提出任何请求后，在该请求交付后十五（15）天内执行并向业主交付不容反悔证书：（i）证明本租约未经修改且具有完全效力和效力，或如经修改，说明该修改的性质并证明本租约经如此修改后具有完全效力和效力，（ii）说明预付租金和其他费用（如有）的日期，（iii）确认本协议项下任何一方并无任何未治愈的违约，如有未治愈的违约，则指明该等违约的性质，及（iv）证明业主可能要求的有关租赁及处所状况的其他资料。未在有关要求交付后十五（15）天内交付不容反悔证明，以及在收到业主的第二份书面通知后五（5）天内继续未交付，即为确凿承认，自要求作出该陈述之日起：（i）本租约未经修改，除非业主在上述请求中可能代表，且具有完全效力和效力；（ii）业主的履约不存在未治愈的违约，（iii）未提前一个月以上支付租金，（iv）业主在上述要求中所代表的有关本租赁状况的信息是真实和正确的。在租期内的任何时间，但在连续十二（12）个月的任何期间内不得超过一次，承租人须在业主提前十（10）天发出书面通知后，向任何现有贷款人或任何潜在贷款人或处所买家提供承租人最近的财务报表及涵盖该最近财务报表日期前二十四（24）个月期间的财务报表。此类报表应根据公认会计原则编制，并应由租户的首席财务官在所有重大方面证明为真实和正确，如果这是租户的正常做法，则应由独立注册会计师审计。

15.7 SNDA。对于本租赁现在或以后将成为从属的任何担保文书，业主应尽商业上合理的努力，为租户的利益从贷款人处获得商业上合理的不干扰协议（“SNDA”），其中一般规定，只要不存在任何租户违约的事件，如果该贷款人因止赎程序、接受代替止赎的契据或终止业主的租赁权益或其他原因而获得建筑物或项目的所有权，则租赁将不会终止，但租户应根据其要求向该贷款人进行代理。

15.8业主同意。凡根据本租约须经业主批准或同意后，租客方可采取任何行动，则除非就有关所需批准或同意特别订定不同的标准，否则该等批准或同意可由业主全权及绝对酌情决定予以拒绝或附加条件。

15.9项通知。任何要求或希望发出的有关本租赁的通知应以书面形式发出，并可通过亲自送达、传真电传、快递服务或邮寄方式发出。通知应被视为已在邮寄后的第三个工作日发出（i），如果该通知存放在美国邮件中，经核证或登记，已预付邮资，寄给将在其地址送达的当事人，用于收到摘要R节或S节（如适用）中指定的通知，（ii）如果以专人送达方式送达，以及（iii）在所有其他情况下，如果在当事人的通知地址实际收到。任何一方均可根据本条第15.9款通过发出相同的通知来更改其地址，但条件是，可以发送通知的任何地址必须是加利福尼亚州的地址。

15.10律师费。如业主或租客任何一方因被指称违反本租约的任何规定而在那里提起任何诉讼或法律程序或任何上诉，以追讨租金、终止本租约或以其他方式强制执行、保护或确立本租约的任何条款或契诺，胜诉一方有权作为该诉讼或程序的一部分，或在为此目的提起的单独诉讼中追讨合理的律师费、法庭费用和法庭可能确定的专家费用。

15.11权威。如承租人为法团（或合伙或有限责任公司），承租人声明，代表承租人执行本租约的每名个人获正式授权根据该法团的附例（或根据该合伙或有限责任公司的合伙协议根据该有限责任公司的经营协议）代表该法团执行和交付本租约，且本租约根据其条款对该法团（或合伙或有限责任公司）具有约束力。租户在此承诺并保证，代表其执行本租约的一方是正式授权的现有公司、合伙企业或有限责任公司，该实体有资格在加利福尼亚州开展业务，并且该实体拥有签订本租约的充分权利和授权。

15.12杂项。本租赁的任何条款被证明无效或违法的，该无效或违法行为绝不影响、损害或使本租赁的任何其他条款无效，其余条款保持充分有效。时间对于履行时间为因素的本租赁的每一项条款的履行具有本质意义。本租赁中使用的标题仅为方便起见，不得在本协议任何条款的构造或解释中予以考虑。本租赁的任何已签立副本在所有用途下均视为正本。本租赁在不违反有关转让的规定的情况下，适用于业主和承租人各自的继承人、继承人、遗嘱执行人、管理人和受让人，并对其具有约束力。正如上下文所暗示的，“当事人”是指房东或租客。如果承租人由一个以上的人或实体组成，则如此组成承租人的所有人或实体应承担本协议项下的连带责任。本租约应根据加利福尼亚州的法律解释和执行。本租约各部分的文字，在任何情况下，均须按其公平涵义解释为一个整体，而非严格地支持或反对任何业主或租客。当此租赁的上下文要求时，中性性别包括男性、女性、合伙企业或公司或合资企业，单数包括复数。“应”、“将”、“同意”三个词是强制性的。“可能”一词是允许的。当一方当事人被本租赁要求做某件事时，除非本租赁的一项规定明确要求偿还，否则应自担成本和费用，无权向另一方偿还。业主和租客同意（i）处所的可出租总面积包括任何中庭、凹陷装卸码头、有盖入口或出口以及有盖装卸区，（ii）各自有机会以令其满意的方式确定项目和处所的实际面积，（iii）本租约所载面积的所有测量均最终同意为正确并对当事人具有约束力，即使对其中任何一个区域的后续测量确定其多于或少于本租约所反映的面积，确定面积多于或少于本租约中显示的面积，不应导致本租约中所述的租金、改善津贴、租户份额或其他以面积为因素的事项的计算发生变化。当合同一方有义务不履行任何行为时，该方也有义务限制其控制范围内的任何其他人履行该行为，包括该方的代理人。业主不得因本租约的规定而成为或被视为与租客的合伙人或合营者。

15.13以行使权终止。如本租赁根据其条款以适当行使本租赁特别授予业主或租客的终止权而终止，则本租赁应在适当行使终止权之日起三十（30）天后终止（除非该部分租赁设定该权利另有规定的日期，在此情况下，以如此规定的终止日期为准），根据本协议到期的租金和所有其他费用应根据适用月份的实际天数在终止之日起按比例分摊，除根据其条款在该租约到期或终止后仍然有效的权利和义务、在终止日期之前已累积的权利和义务和/或本租约具体规定的在本租约到期或更早终止后仍然有效的义务外，房东和租客均不得在本租约下拥有任何进一步的权利或义务。本条第15.13款不适用于业主因租客违约事件而终止本租约。

15.14经纪佣金。本协议的每一方（i）向另一方声明并保证，其没有与任何房地产经纪人、租赁代理或销售人员进行任何交易，或承担任何支付因执行本租约而应赚取或到期应付的房地产经纪佣金或发现者费用的义务，但摘要T节中描述的保留的房地产经纪人除外（然后仅在该单独协议中规定的范围内），并且（ii）同意赔偿、抗辩，并使另一方免于就据称因赔偿方的行为而产生的任何此类佣金或费用提出任何索赔。房东应负责支付拖欠被保留的房地产经纪人的任何佣金，前提是且仅限于房东与被保留的房地产经纪人之间就租户执行本租约而支付的佣金有单独的书面佣金协议。本条第15.14款规定的赔偿、抗辩和持有无害义务在本租赁期满或提前终止时继续有效。

15.15不可抗力。因罢工、停工、恶劣天气、劳资纠纷、无法获得劳动力、材料、燃料或其合理替代品、政府限制、规定、控制、作为或不作为、民事骚动、火灾或其他天灾等原因导致的任何预防、延误或停工，以及超出有义务履行的一方合理控制范围的其他原因（财务无力除外），均应免除在与上述任何预防、延误或停工期间相等的期间内履行本协议项下的任何义务，但承租人支付租金或本协议项下应付的任何其他款项的义务除外。

15.16全部协议。本租赁构成双方之间的全部协议，除本协议另有表述外，双方之间不存在任何具有约束力的协议或陈述。承租人承认，除本协议明文规定的事项外，业主或业主代理人均未就任何事项作出任何具有法律约束力的陈述或保证，包括就（i）根据现行法律，处所是否可用于承租人的预期用途、（ii）处所或项目是否适合进行承租人的业务、或（iii）任何改善的条件作出任何保证。业主与租客之间不存在影响本租赁的口头协议，本租赁取代并取消业主与租客之间或业主就本租赁标的向租客展示的任何和所有先前的谈判、安排、小册子、协议和谅解（如有）。本文书在由房东和租客双方签署前不具有法律约束力。除非以书面形式并经房东和租客签署，否则本租赁的后续变更或新增不具有约束力。

15.17对应方及传真签字。本协议可以对应方签署，每份协议应为正本，但所有协议共同构成一份协议。以电传或其他电子传输方式传送的本协议签字，对如此签署的一方具有约束力和效力。每一方当事人同意迅速将本协议的执行正本及其实际签署交付给另一方当事人，但不这样做不影响本协议的可执行性，明确约定本协议每一方当事人均受其本人电印或电子传送签字的约束，并接受本协议另一方当事人的电印或电子传送签字。

15.18关于无障碍检查的披露。房舍没有经过认证准入专家（“CASP”）的检查，以确定房舍是否符合《加利福尼亚民法典》第55.51条等规定的所有适用的与建筑相关的无障碍标准。据此，根据加利福尼亚民法典§ 1938（e），房东在此进一步声明如下：“经认证的准入专家（CASP）可以检查标的房地，并确定标的房地是否符合州法律规定的所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律没有要求对标的房地进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业物业所有人或出租人不得禁止承租人或租户为承租人或租户的占用或潜在占用获得标的房地的CASP检查。各方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及为纠正房地内违反与施工相关的无障碍标准而进行的任何必要维修的费用等事宜相互约定”。但除非适当的管治机构作出命令，否则业主不得下令对处所进行CASP检查，业主有权（但无义务）取得CASP的报告，且如业主这样做，且该报告规定项目符合规定（或任何不符合规定的问题得到纠正），则如业主与租客之间，（不论索赔是否由任何第三方提出，包括租客的转租客或受邀者）该报告，在交付给租户时，应确定房东已根据加利福尼亚民法典第55.52和55.53条在交付时遵守了与CASP所涵盖事项具体相关的任何义务（不包括租户所做的任何改进）；房东和租户同意，如果租户要求或对处所、建筑物或项目进行CASP检查，则（i）租户应支付此类检查的费用，（ii）租户应要求向房东偿还为纠正违反与建筑相关的处所、建筑物、公共区域的可达性标准而进行的任何必要维修的费用，和/或项目；及（iii）如租户委托CASP进行检查，则租户（a）将不会向业主提供该报告的副本，除非业主特别以书面要求提供该报告；（b）须对委托进行该检查所导致的任何及所有后果负责，包括但不限于实施、管理及进行与处理和/或纠正该检查所披露的任何违规行为有关的处所、建筑物、项目或公共区域的任何及所有维修、改善和/或修改；及（c）须赔偿，任何声称业主因此类检查而知悉处所、建筑物、工程项目或公共区域不符合适用法律的任何一方可能对业主提出的任何和所有损失、责任、损害、费用和索赔，为业主辩护并使其免受损害。尽管有紧接前一句第（ii）条的规定，业主可选择要求租客实施、管理和/或进行该等维修、改善和/或改装，以代替进行该等维修、改善和/或改装。在这种情况下，租客须在业主提出要求后二十（20）天内向业主偿还与此有关的所有费用和开支。

15.19只服务犬。尽管租约中有任何相反的规定，租户应被允许将《美国残疾人法案》和《加利福尼亚民法典》§ 54.1（b）（6）（c）（iii）标题III定义的非攻击性、完全驯养、完全接种疫苗的服务犬（“租户服务犬”）带到场所。租户服务犬必须由请求将动物带到场所的人拥有。承租人有义务向房东核实该动物是否为《美国残疾人法案》和《加利福尼亚民法典》§ 54.1（b）（6）（c）（iii）标题III所定义的合格服务犬。业主保留向租户索取租户服务犬健康记录副本的权利，该健康记录显示该动物健康状况良好，没有寄生虫，并已接种/疫苗。租客服务犬必须拴上皮带，在管束下，由主人随时陪伴。租户须遵守有关服务动物为残疾人士工作或执行任务的适用法律法规。如租户服务犬生病或感染可能威胁项目任何租户或居住者的健康或福祉的疾病（这些疾病可能包括但不限于狂犬病、钩端螺旋体病和莱姆病），则不得将租户服务犬带到处所。承租人不得允许处所散发任何与狗有关的令人反感的气味，在任何情况下，任何承租人服务犬不得在处所过夜。租户服务犬在处所或项目内或附近产生的所有身体废物，须迅速移走并置于业主指定的垃圾桶内处置，受该等废物影响的处所或项目的任何区域，须由租户进行清洁及其他消毒。租客服务犬之前有过危险攻击性行为的，不得允许租客服务犬进入处所。如业主接获任何其他承租人或项目占用人就与物业内有租户服务犬有关的健康相关问题提出的口头或书面投诉，业主及租户须立即会面并本着诚意协商，以确定适当的缓解措施，以消除该等投诉的原因（该等缓解措施可包括但不限于在物业内、暖通空调系统或物业内其他地方安装额外和/或不同的空气过滤器），承租人应促使迅速采取此类措施，费用或费用由其自行承担。有关合格服务犬的更多信息，请访问https://www.ada.gov/regs2010/service_animal_qa.html。租客服务犬应当接受个别训练，从事工作或执行任务，包括但不限于最低限度的保护工作、救助工作、拉轮椅、取掉落物品等，为身体、感官、精神、智力或其他精神残疾的残疾个人造福。这一定义应排除1990年《美国残疾人法案》未涵盖的动物，包括但不限于“情感支持动物”。

15.20能源使用。业主有权要求租户在业主提出书面要求后十（10）日内向业主提供电力、天然气或类似能源供应商（统称“能源供应商”）租户从能源供应商处收到的与租户在处所使用能源有关的账单（“能源账单”）副本。此外，租户特此授权业主直接向能源供应商索取能源账单副本，租户特此授权各能源供应商直接向业主提供能源账单及相关使用信息，而无需租户同意。自业主提出要求后十（10）日内，租户须不时签立并向业主交付由业主提供的协议，授权能源供应商向业主提供能源账单及与租户在处所使用能源有关的其他资料。

15.21租户安装的电动汽车充电站。在某些情况下，《加利福尼亚民法典》第1952.7节（“第1952.7节”）可能允许租户在项目的停车区安装电动汽车充电站（“租户充电站”）。如果第1952.7节确实允许租户安装租户充电站，而租户选择安装租户充电站，则应适用以下规定。当且仅当《加利福尼亚民法典》第1952.7节（“第1952.7节”）适用于承租人停车位所在项目的停车区域并赋予承租人安装电动汽车充电站（“承租人充电站”）的合法权利时，承租人应有权在其停车位内安装承租人充电站，但须遵守以下所有条款和条件，且承租人在此承认并同意以下所有条款和条件均为对承租人充电站安装的合理限制：

A.承租人在安装、修改、更换或拆除任何充电站改进（定义见下文）之前，应事先获得房东的书面批准。就本条而言，“充电站改善”系指租户充电站、充电站停车位（定义见下文）、作为租户充电站安装的一部分而对项目作出的所有其他改善或更改或对上述任何一项的任何修改。业主应在业主收到充电站图则（定义见下文）后三十（30）天内，提供其书面同意或不同意租户安装或修改充电站改进的请求。本条不得解释为授予承租人更改项目车位任何方面的权利，包括但不限于车位的大小或位置。

B.租户可安装不超过两（2）个租户充电站；但在任何情况下，不得允许租户安装超过1952.7条所允许的租户充电站。如果第1952.7条允许租户在未经业主批准的情况下安装比上述规定更多数量的租户充电站，则租户有权在未经业主批准的情况下安装第1952.7条允许安装的最少数量的租户充电站。车辆在租户充电站充电时使用的停车位，以下统称“充电站停车位”。充电站车位应计入租户依据租赁有权使用的车位数量。

C.业主可全权酌情决定租户充电站、充电站停车位及其他充电站改善项目的位置，但条件是它们位于项目的停车区域内。

D.充电站改善应遵守所有法律，包括但不限于适用的健康、安全、分区和土地使用法律（统称“适用要求”）。

E.承租人自费，承租人可在每个充电站停车位前放置标牌，注明充电站停车位预留供承租人使用（“充电站标牌”）。业主有权自行决定批准充电站标牌的尺寸、内容、颜色、设计、材料和附着方式。充电站标牌由租户保持良好状态，维修费用由租户自行承担。

F.租户充电站只能由租户的雇员在房地工作时使用，任何其他人或实体不得有权使用租户充电站，租户不得允许任何其他人或实体使用租户充电站。业主不得对承租人充电站的安全或使用或阻止其他个人或实体使用承租人充电站或在充电站停车位停车负责。

G.承租人应按承租人的全部成本和费用支付与充电站改进的存在直接或间接相关的任何成本或费用，包括但不限于与充电站改进的所有权、设计、购买、安装、维护、维修、运营和拆除相关的所有成本或费用（统称“充电站费用”）。业主没有义务支付任何充电站费用。如果租户没有支付任何充电站费用，或者如果租户没有履行其根据本条承担的任何义务（统称为“租户义务”），则房东有权而不是义务完成租户义务（例如，通过支付充电站费用或履行租户义务），租户应在书面要求后二十（20）天内向房东偿还房东产生的费用加上该等费用的百分之十（10%）的金额。

H.在任何时候，承租人都应自费自理，保持充电站改善状况良好并进行维修，并符合所有适用的要求。承租人应当保持承租人充电站周边区域和充电站车位整洁干净，费用由承租人承担。

一、承租人应在业主合理酌情下聘请经业主认可的合格工程师和建筑师，为充电站的安装和任何后续修改（“充电站图则”）编制详细的规划和规格。业主有权批准充电站规划，包括但不限于租户希望安装的充电站的类型和大小以及所有电气基础设施。一旦业主批准充电站规划，租户应获得所有必要的许可和其他必要的政府批准，以便根据批准的充电站规划安装或修改充电站改进，由租户自行承担成本和费用。承租人须在开始建造或修改充电站改善工程前，向业主提供许可证副本。业主有权全权酌情批准适用的政府机构对安装或修改充电站改进设置施加的任何条件。此外，业主有权全权酌情批准用于完成任何挖沟、景观美化维修和/或沥青和混凝土维修的方法和程序。

J.业主有权在业主的合理酌情权下，提前批准承租人用来建造、安装和/或修改充电站改善工程的承包人（“承包人”）；但项目的电气系统、管道系统、生活/消防/安全系统的任何工程、对共生或沥青区域的任何修改或对景观区域的任何修改均应由业主指定的承包人进行。承包者应携带涵盖其各自所有雇员的工人赔偿保险，还应携带公众责任保险，包括财产损失，所有这些都有限额，形式上和房东可接受的公司一起，由房东合理酌情决定。依据本条携带的所有保险的凭证，应在充电站改善工程开始建造或修改前交付给业主。所有该等保单须指明业主、其物业管理人及业主以背书方式指定为附加保险人的其他当事人。在开始建造或修改充电站改进之前，租户应向房东提供与每个接触者订立的最终合同的副本。

K.承包者应遵守房东的施工规则和程序（“施工程序”），如果任何承包者在房东向承包者提供其不遵守的书面通知后未遵守施工程序，则房东有权禁止该承包者在项目中进行任何进一步的工作，并且房东对租户不承担任何责任。租户和承包商在任何时候都无权扰乱通往公共区域的任何建筑物或项目服务（例如电气、管道等）。承租人、承包人不得在工程现场存放建筑材料承包人不得在工程垃圾桶内处置其垃圾或建筑材料。承租人应在业主书面要求后二十（20）日内，向业主补偿因建设或改造充电站改造造成的工程损坏的修缮费用，另加相当于该费用百分之十（10%）的金额。业主有权随时检查充电站的改善情况。业主有权收取一笔费用，以补偿其根据本协议提供批准以及在监测建设或改造充电站改善方面的费用，金额相当于建设、安装和/或改造充电站改善总成本的百分之十（10%）（“充电站业主费用”）。承租人应在书面要求后二十（20）日内向房东支付充电站房东费用。

L.承租人充电站使用的全部电量由承租人自行支付，费用由承租人承担。承租人充电站使用的电量由适用的公用事业公司单独计量，承租人应直接向适用的公用事业公司缴纳电费。与计量租户充电站使用的电力、为租户充电站带来电力有关的所有费用（例如计量装置的费用、项目电力系统的改造费用、为租户充电站带来电力线路的费用等）以及与为租户充电站带来电力有关的所有设计和建设费用应由租户支付，由租户自行承担成本和费用。业主须全权酌情决定需要进行哪些电力改善以将电力输送至租户充电站，以及该等电力改善将位于何处，而所有该等电力改善均须列入充电站图则。

M.在租约到期或提前终止时，或在租户选择不再使用租户充电站时，租户应拆除充电站改进，并应将项目恢复到安装充电站改进之前的状态，费用由租户自行承担。业主可自行选择，在租约到期或提前终止时，或在租户选择不再使用租户充电站时，业主可要求租户将部分或全部充电站改善物留在原地。在这种情况下，租户留下的充电站改善物应为业主的财产。根据业主的选择，租客应在业主提出书面要求后十（10）天内，签立销售单据，确认其已将充电站改善工程的所有权在没有任何留置权和产权负担的情况下转让给业主。

N.在承租人有权安装承租人充电站之前及作为条件，业主可要求承租人向业主提供额外的保证金，金额相当于业主对拆除充电站改善工程并使项目恢复到安装充电站改善工程之前的状态的成本的估计（“充电站保证金”）。充电站押金应由房东根据租约条款作为额外保证金持有，除租户先前向房东支付的任何其他保证金外，还应由租户支付。

O.承租人特此同意就因“充电站获赔事项”（定义见下文）引起或相关的任何死亡、人身伤害、人身伤害或财产损失（“损害”）而产生的任何和所有责任、处罚、损失、损害赔偿、成本、费用、诉讼因由、索赔和/或判决，对受赔方进行赔偿、抗辩并使其保持无害。“充电站获赔事项”是指业主或其一名或多名代理人（集体或个别地称为“获赔方”）因（a）承租人或‘安装、使用、维修、维护和拆除充电站改善设施，（b）承租人或其代理人的任何作为、不作为或疏忽，或（c）承租人未能履行其在本条下的任何义务而产生或涉及该责任或损害的任何事项。承租人在本协议项下的义务，应包括但不限于在受赔偿方书面要求后二十（20）天内，由承租人独自负担费用，提供由充电站获赔偿事项引起或与之有关的任何索赔、诉讼或程序，无论是否诉讼或被降为判决，也无论是否有充分根据，并由承租人提供合理满意的律师辩护。本赔偿拟在适用法律允许的最大范围内适用。承租人在此同意，业主对承租人的业务受到损害或由此产生的任何收入损失，或对承租人或其代理人的充电站改善或其他财产的损失或损坏不承担责任，业主对承租人代理人的人身受到损害也不承担责任，无论这种损害或伤害是由任何原因造成或导致的，包括但不限于受赔偿当事人的过失或故意行为。租客根据本条承担的义务在租约期满或终止后仍有效。承租人依据租约购买的保险应适用于充电站改善，并在业主批准安装承租人充电站后十四（14）天内，承租人应向业主提供符合租约要求的保险证明，证明租约要求的有关充电站改善的保险已到位。

P.业主有权在任何时候，由业主全权酌情选择要求租户将部分或全部充电站改善项目搬迁至项目的其他区域（“搬迁”）。发生搬迁的，承租人应当自费、自费，按照本节程序和要求及时办理搬迁。搬迁后，该路段的所有条款和条件将继续适用于充电站改善。

问：如果由于建造或存在充电站改善，房东有义务遵守《美国残疾人法案》或任何其他法律或法规，而这种遵守要求房东对项目的任何部分进行任何改善或更改（“附加更改”），房东应有权进行附加更改，在这种情况下，租户应在书面要求后二十（20）天内向房东偿还附加更改的费用加上附加更改费用的百分之十（10%），或要求租户以其唯一的成本和费用进行此类额外更改。

R.根据业主的选择，除了业主根据本条享有的所有其他权利外，业主可以要求租户遵守第1952.7节中提到的“加利福尼亚州零排放车辆：社区准备情况指南”的“许可清单”中描述的部分或全部项目，由租户承担全部成本和费用。

S.如果本条的任何规定被确定与1952.7节的要求相冲突，则应尽可能对该规定进行修改，以符合1952.7节的要求，除非经修改，否则该规定应保持完全有效。

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15.21陪审团审判豁免。在适用法律允许或此后允许的范围内，房东和租客各自承认，在陪审团审判权方面，其知道并已获得其选择的律师的建议，而每一方在适用法律允许或此后允许的范围内，在此明确和明知放弃并解除在任何行为中通过陪审团审判的所有此类权利或附属或附属实体）就因本租约产生或以任何方式与本租约有关的任何事项、租户对房地的使用或占用以及/或任何损害或损害索赔。

房东的首字母：_________租户的首字母：__________

作为证明，房东和租客已签署本租约，意图因此受到法律约束，自生效之日起生效。

房东：

博卡多公司

加州公司

租户：

TIGO能源公司，

a特拉华州公司

租赁骑手号。One

（延长期权-公允市值）

这个租车号。One（“Rider”）是由作为“房东”的加利福尼亚公司BOCCARDO CORPORATION与作为“租户”的特拉华州公司TIGO ENERGY，INC.就称为983 University Avenue，B，Los Gatos，California 95032的某些处所附加并订立的日期为2025年__________的某些办公室租约（“租约”）的一部分（“租约”）。此处使用且未另行定义的大写术语应具有租赁中规定的相同定义。本附加条款的规定应取代任何不一致或相互冲突的租赁条款。

延长的选择

1.总的来说。业主特此向租户授予一（1）项选择权（“选择权”），以自首个租期届满时起将租期延长三（3）年的额外期限（“延长期限”），但条件是在租户行使选择权时不存在未治愈的租户违约事件。承租人须在首个租期届满前不少于一百八十（180）天及不多于二百七十（270）天向业主发出行使该选择权的书面通知（如有的话），以行使该选择权。倘选择权获适当行使，租赁期限须按租赁的所有条款及条件延长三（3）年，但（i）承租人在经延长期限内根据租赁应付的基本月租金须为截至经延长期限的开始日期处所当时的公平市场租金价值（如下所厘定）除外，（ii）业主有权在延长期内按当时由位于项目附近的类似项目的业主收取的停车费（“现行停车费”）向租户征收停车费，但仅限于业主向项目的其他租户收取该等现行停车费的范围内。如果承租人适当行使选择权，则租赁中使用的术语“租赁期限”应被视为包括延长的期限，除非在此或租赁中另有规定。

2.个人选择。该选择权是特拉华州公司TIGO ENERGY INC.及其允许的受让人个人的，不得转让或转让给租户的任何受让人或全部或任何部分处所的任何分承租人，无论是自愿或非自愿的，还是通过法律运作或其他方式。如果承租人在行使选择权之前转租或转让或以其他方式转让租赁项下的任何权益，而不是转让给许可受让人，则该选择权即告失效。承租人在选择权行使后但在延长期限开始之前转租或转让或以其他方式转让租赁项下的任何权益而非许可受让人的，则经业主选择，该选择权失效，租赁期限届满，犹如该选择权未被行使一样。

3.确定基本月租金。延长期限的基本月租金按公允市场租金价值，确定如下：

（a）业主须于业主接获租客已行使选择权的通知后三十（30）天内，向租客交付业主厘定公平市场租金价值的书面通知。

（b）如租户对业主通知书所载业主对公平市场租金价值的厘定有争议，租户须在收到业主的厘定后十（10）日内以书面通知业主，该通知书须载明租户对公平市场租金价值的厘定。承租人如有上述情况及时通知业主的，业主与承租人应当在业主收到承租人通知后十（10）日内设法解决分歧。如承租人未按上述规定及时通知业主，则业主在业主通知中确定公平市场租金价值即构成延长期限的基本月租金。

（c）如承租人按上述规定及时通知业主，而业主与租客未能在该十（10）天期间就公平的市场租金价值达成协议，则业主与租客须各自委任一名对该产品类型具有至少七（7）年专业经验的无私办公室经纪人（“经纪人”），并于前十（10）天期间后十（10）天内将该委任通知对方。如果房东或租客中的任何一方未能及时指定经纪人，则由一方指定的单一经纪人着手进行公平市场租金价值的确定。此类经纪人应在最后一名被任命的经纪人被任命后三十（30）天内完成其公平市场租金价值的书面确定，并将其提供给房东和租客。各方应支付其指定的经纪人的费用和成本。估值较低值变动5%及以下的，以公允市场租金价值为两次估值的平均值。

（d）如估值变动超过较低值的5%，两名经纪须于提交最后一份估值报告后十（10）天内委任第三名无利害关系的经纪。该第三经纪人应在任命后三十（30）天内，从前两个经纪人提交的两个估价中选择一个作为该第三经纪人确定公平市场价值，并应将该决定提交给房东和租户。第三经纪人确定的房地的公平市场租金价值应为控制。与第三经纪人确定公平市场租金价值有关的所有费用和成本，由房东支付二分之一，由租户支付二分之一。

（e）就本附加条款而言，处所的公平市场租金价值应考虑所有当前市场因素，包括但不限于处所的质量、大小和位置，并应包含延长期限内的惯常或市场价格上涨。

（f）故意遗漏。

（g）现行停车费须按上文第3条就处所公平市场租金价值所规定的相同方式及相同时间厘定。