是-20251231

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格 10-K

（标记一） ☒ 根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的年度报告

截至本财政年度 12月31日 , 2025

委托文件编号 1-12993

Alexandria Real Estate Equities, Inc.

（在其章程中指明的注册人的确切名称）


马里兰州		95-4502084
（成立或组织的州或其他司法管辖区）		（I.R.S.雇主识别号码）

北欧几里得大道26号 , 帕萨迪纳 , 加州 91101

（主要行政办公地址）（邮编）

( 626 ) 578-0777

（注册人的电话号码，包括区号）

根据该法第12（b）节登记的证券：


各类名称	交易代码（s）	注册的各交易所名称
普通股，每股面值0.01美元	是	纽约证券交易所

根据该法第12（g）节登记的证券：无

如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。有否☐

如果根据该法第13条或第15（d）条，注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。是☐ 无 ☒

用复选标记表明注册人（1）是否已提交1934年《证券交易法》第13或15（d）条要求提交的所有报告

前12个月（或要求注册人提交此类报告的较短期限），且（2）已受此类提交要求的约束

过去90天。有否☐

用复选标记表明注册人是否以电子方式提交了根据第405条规则要求提交的每个交互式数据文件

S-T条例（本章第232.405条）在过去12个月内（或要求登记人提交此类档案的较短期限内）。

有否☐

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是

新兴成长型公司。见《大型加速申报人》、《加速申报人》、《小型申报公司》、《新兴成长型公司》的定义

《交易法》第12b-2条。


大型加速披露公司	☒	较小的报告公司	☐
加速披露公司	☐	新兴成长型公司	☐
非加速披露公司	☐

如为新兴成长型公司，则以复选标记表明注册人是否已选择不使用延长的过渡期以遵守任何新的或

根据《交易法》第13（a）节提供的经修订的财务会计准则。☐

以复选标记表明注册人是否已就其管理层对其内部控制有效性的评估提交报告和证明

编制或发行的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C. 7262（b））第404（b）条进行财务报告

其审计报告。 ☒

如果证券是根据该法第12（b）节登记的，则用复选标记表明登记人的财务报表是否包括在备案中

反映对先前发布的财务报表的错误更正。 ☐

用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述需要对收到的基于激励的补偿进行恢复分析

根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间由注册人的任何执行官执行。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。有☐无 ☒

注册人的非关联公司持有的普通股股份的总市值约为$ 12.40 十亿以收盘价为基础

于纽约证券交易所上市的该等股份2025年6月30日.

截至2026年1月15日, 173,300,361 发行在外的普通股。

以引用方式并入的文件

这份关于10-K表格的年度报告的第三部分通过引用纳入了注册人在120内提交的最终代理声明中的某些信息

本10-K表格年度报告所涵盖的与注册人年度股东大会有关的财政年度结束日期或

关于2026年5月12日.

形成10-K的索引

Alexandria Real Estate Equities, Inc.


	第一部分	页

项目1。	商业 ...............................................................................................................................................................................	1
项目1a。	风险因素 ......................................................................................................................................................................	7
项目1b。	未解决的工作人员评论 ..................................................................................................................................	53
项目1c。	网络安全 .................................................................................................................................................................	53
项目2。	物业 .........................................................................................................................................................................	56
项目3。	法律程序 .......................................................................................................................................................	83
项目4。	矿山安全披露 ..........................................................................................................................................	83

	第二部分
项目5。	市场为注册人的共同权益、相关的股东事项，以及发行人购买股票 ..........................................................................................................	84
项目6。	[保留] ...........................................................................................................................................................................	84
项目7。	管理层对财务状况和结果的讨论和分析运营 ........................................................................................................................................................................	85
项目7a。	关于市场风险的定量和定性披露 .........................................................	142
项目8。	财务报表和补充数据 .........................................................................................	144
项目9。	会计和财务方面的变化和与会计师的分歧披露 .........................................................................................................................................................................	144
项目9a。	控制和程序 ......................................................................................................................................	144
项目9b。	其他信息 ........................................................................................................................................................	146
项目9c。	关于阻止检查的外国司法管辖区的披露 .................................	146

	第三部分
项目10。	董事、执行官和公司治理 ...........................................................	147
项目11。	行政赔偿 ...........................................................................................................................................	147
项目12。	某些受益所有人和管理层的安全所有权及相关股东事项 ...............................................................................................................................................	147
项目13。	某些关系和相关交易，以及董事独立性 ...................	147
项目14。	首席会计师费用和服务 .......................................................................................................	147

	第四部分
项目15。	展览和财务报表时间表 ...............................................................................................	148

词汇表

本文档中可能使用的以下缩写或缩略词

应具有下列相邻的含义：


ASU	会计准则更新
自动提款机	在市场上
CIP	在建工程
EPS	每股收益
FASB	财务会计准则委员会
FDA	美国食品药品监督管理局
联邦存款保险公司	联邦存款保险公司
FFO	运营资金
公认会计原则	美国公认会计原则
暖通空调	暖气、通风、空调
国税局	美国国税局
合资公司	合资经营
LEED®	能源和环境设计领域的领导地位
纳雷特	全国房地产投资信托协会
资产净值	资产净值
美国国立卫生研究院	美国国立卫生研究院
纽约证券交易所	纽约证券交易所
房地产投资信托基金	房地产投资信托
RSF	可租平方英尺/英尺
SEC	证券交易委员会
顺丰	方英尺/英尺
索多	西雅图市中心子市场以南
SOFR	有担保隔夜融资利率
SoMa	旧金山市场子市场以南
美国	美国
VIE	可变利益实体

第一部分

前瞻性陈述

本10-K表格年度报告中包含的某些信息和声明，包括但不限于声明

包含“预测”、“指导”、“目标”、“项目”、“估计”、“预期”、“相信”、“预期”、“打算”、“可能”等字样，

“计划”、“寻求”、“应该”、“目标”或“将”，或这些词语或类似词语的否定，构成“前瞻性陈述”

经修订的1933年《证券法》第27A条和《证券交易法》第21E条含义内

1934年（《交易法》），经修订。前瞻性陈述涉及与事件相关的固有风险和不确定性，

条件，以及可能影响我们未来运营计划、业务战略、运营结果和财务

位置。一些重要因素可能导致实际结果与包括在或预期中的结果大不相同

前瞻性陈述，包括但不限于风险和不确定性的描述“项目1a。风险因素”中

这份关于10-K表格的年度报告。有关可能影响我们的风险因素的更多信息包含在“项目7。管理层的

财务状况与经营成果的讨论与分析”在这份关于10-K表格的年度报告中。我们年度报告的读者

关于10-K表格的报告还应阅读我们的SEC和其他公开提交的文件，以便就这些因素进行进一步讨论。

正如这份10-K表格年度报告中所使用的，提及“公司”、“亚历山大”、“ARE”、“我们”、“我们”和“我们的”是指

亚历山大房地产，Inc.及其合并子公司。亚历山大港®，灯塔设计®logo，building the future of

改变生活的创新®，这就是我们DNA中的®，labspace®，Megacampus™，亚历山大中心®，亚历山大科技

广场®，亚历山大技术中心®，亚历山大创新中心®，和亚历山大峰会®是版权和商标

Alexandria Real Estate Equities, Inc.此处引用的所有其他公司名称、商标和徽标均为其财产

各自的所有者。以下讨论应与我们的合并财务报表和附注一并阅读

在“项目15。Exhibitions and Financial Statement Schedule " in this annual report on Form 10-K。

项目1。商业

概述

We are a Maryland company formed in October 1994 has elected to be taxed as a REIT for federal income tax

目的。Alexandria Real Estate Equities, Inc.（NYSE：ARE），安标普 500®company，is a best-in-class，mission driven life science

REIT对世界产生积极和持久的影响。随着我们在1994年的创立，Alexandria开创了生命科学地产的先河

利基市场。Alexandria是协作Megacampus的卓越和最长期的所有者、运营商和开发商™ 生态系统

在AAA生命科学创新集群地点，包括大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥、西雅图，

马里兰州、三角研究局和纽约市。截至2025年12月31日，亚历山大有一个总市值

207.5亿美元以及北美的资产基础，其中包括3590万营运物业的RSF及350万RSF的

正在建设的A/A +级物业.

我们开发动态的Megacampus生态系统，使世界上最聪明的头脑和创新

企业创造改变生活的科技创新。我们相信最大的专业精神、谦逊精神和

团队合作。我们的租户包括跨国制药公司；公共和私营生物技术公司；生命科学

产品、服务、医疗器械企业；数字健康、先进技术、农业科技企业；学术医疗

研究机构；美国政府研究机构；非营利组织；风险投资公司。亚历山大有一个

开发高度动态和协作的A/A +级物业的长期和经过验证的业绩记录

Megacampus环境，增强租户成功招聘和留住世界级人才的能力，激发

生产力、效率、创造力和成功。Alexandria还向变革性生命科学公司提供战略资本

通过我们的风险投资平台。我们相信，我们独特的业务模式和勤勉的承保确保了高质量和

多样化的租户基础，导致更高的入住率、更长的租期、更高的租金收入、更高的回报和更大的

长期资产价值。

截至2025年12月31日，我们有340北美洲的房产，包括大约3940万RSF的

营运物业及在建新A/A +级发展及重建物业，包括47运营中

由合并房地产合营公司持有的物业及发展项目及三个持有的物业

未合并的房地产合资企业。我们在北美的营运物业的入住率为90.9%截至

2025年12月31日.我们的营运物业的10年平均入住率截至2025年12月31日是95%.

代表的投资级或公开交易的大盘股租户53% 占我们截至

2025年12月31日.关于我们合并和未合并的房地产合资企业的更多信息包含在

“项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”在这份关于10-K表格的年度报告中。

有关可能影响我们的风险因素的信息，请参阅“项目1a。风险因素”和“项目7。管理层的讨论和

财务状况和经营成果分析”在这份关于10-K表格的年度报告中。

业务目标和战略

我们业务战略的一个关键要素是我们对主要位于协作的A/A +级物业的独特关注

巨足目™AAA生命科学创新集群中的生态系统。我们的Megacampus生态系统专为可选性和

可扩展性，为我们的租户提供了一条明确的路径来满足他们的增长需求，包括通过我们未来的发展和

重建。地理位置优越，靠近顶级学术和医学研究机构，配备精心策划的便利设施和

服务，以及便捷的中转通道，我们的Megacampus生态系统旨在支持我们的租户吸引和保留

顶尖人才，我们认为这是租户对我们物业需求的关键驱动因素。我们的战略还包括利用我们的深，

广泛、长期的房地产和生命科学行业关系，以便留住租户、识别和吸引新的和

领先的租户，并采购额外的房地产。

我们的租户基础在生命科学行业内是广泛和多样化的。有关更详细的描述我们的物业和

租户，指“项目2。物业”在这份关于10-K表格的年度报告中。我们有一个经验丰富的董事会（“董事会”）和

由在房地产和生命科学行业拥有丰富经验的高管和高级管理团队领导。

收购

我们寻求在我们的集群市场中物色和收购优质物业。对预期财产的批判性评估

收购是我们收购战略的重要组成部分。在评估收购机会时，我们评估了全方位的

与预期财产或财产有关的事宜，包括：

•靠近创新和技术进步中心；

•物业的位置和我们在相关市场的策略，包括我们的Megacampus策略；

•现有和未来租户的质量；

•建筑基础设施的条件和能力；

•结构的物理条件和公共区域的改善；

•质量和通用特性的改进；

•可用于租赁空置空间和重新租用或更新占用空间的机会；

•提供和/或有能力增加适当的租户便利设施；

•未来地面开发新空间的可用土地情况；

•通过重新开发现有空间产生更高租金的机会；

•物业的无杠杆收益率；

•气候变化和极端天气条件的潜在影响；以及

•我们提高物业长期财务回报的能力。

发展、重建、前期建设

我们的商业模式的一个关键组成部分是我们有纪律地将资本分配给新的开发和再开发

A/A +级物业，以及在承保某些收购物业期间确定的物业增强功能。这些努力

主要集中在AAA生命科学创新集群内的协作Megacampus生态系统，以及其他

支持创新和增长的战略要地。这些项目一般侧重于提供高质量、通用、

可重复使用的空间，满足广泛租户的房地产要求。完成后，每项发展或

重建项目预计将产生租金收入、净营业收入和现金流的增长。我们的发展和

重建项目通常位于高质量实体非常渴望的位置，我们认为这将导致更高

入住率、租期更长、租金收入更高、回报更高、长期资产价值更高。

开发项目一般包括彻底开发通用和可重复使用的实验室设施。

重建项目包括将收购的办公室、仓库或空壳空间的使用永久变更为实验室空间。

新建A/A +类实验室空间地上建设我们一般不会开展新的开发项目，没有

首先确保此类空间的重大预租，除非存在对优质A/A +级物业的稳固市场需求。

施工前活动包括权利、许可、设计、现场工作以及开工前的其他活动

地上建筑改善施工。前期施工推进力度集中在压缩时间上

要求向潜在租户交付项目。这些关键活动为未来的地面开发和

是建筑垂直施工所需要的。最终，这些项目将提供高质量的设施，并有望

产生可观的收入和现金流。

我们商业模式的另一个关键组成部分是我们将收购的办公室、仓库或贝壳空间重新开发成高-

优质、通用、可重复使用的实验室空间，可以以更高的租金出租。我们的重建策略一般包括

重建开始前项目的重大预租。

非房地产投资

我们持有主要涉及生命科学行业的上市公司和私营实体的投资。我们

主要投资于高度创新的实体，这些实体专注于开发促进人类健康和

转变患者的生活符合亚历山大的宗旨，即对健康、安全和健康产生积极和有意义的影响-

成为国际社会的一员。我们作为房地产投资信托基金的地位限制了我们进行这类非房地产投资的能力。因此，我们进行，

并将继续以符合REIT要求的方式进行，我们的非房地产投资活动。

资产负债表和财务战略

我们寻求最大限度地提高资产负债表的流动性和灵活性、现金流以及可分配给股东的现金

通过所有权、经营、管理，选择性收购、开发、再开发新A/A +类

物业主要位于AAA生命科学创新集群中的协作Megacampus生态系统中，以及审慎

管理我们的资产负债表。特别是，我们寻求最大限度地提高资产负债表的流动性和灵活性、现金流和现金

可通过以下方式分配给我们的股东：

•保持获得多种资本来源的机会，其中包括（其中包括）经营活动产生的现金流量净额

分红后增量杠杆中性债务支撑下EBITDA增长、战略价值收割和资产

循环通过不动产处置和出售部分权益、非不动产投资出售、出售股权、

和合资资本；

•通过我们的无担保高级信贷额度和商业贷款能力维持显着流动性

纸程序、担保建设贷款、有价证券、不时发行远期股权合约、

及现金、现金等价物及受限制现金；

•关注改善我们信用状况的机会；

•最大限度减少单一年度内到期债务的数量；

•保持对长期资本的承诺，为增长提供资金；

•维持低至适度杠杆；

•最大限度降低浮动利率风险；

•产生优质、强劲、不断增长的经营现金流；

•有选择地出售房地产资产，包括地块、非核心经营性资产、出售部分权益，并

将所得款项再投资于我们的发展及重建项目；

•将资本分配给位于AAA生命科学协作Megacampus生态系统中的A/A +级物业

创新集群；

•在创新的知识中心保持地域多样性；

•有选择地在我们的目标创新集群子市场中以使我们能够

实现有吸引力的回报；

•有选择性地在我们的目标创新集群子市场开发物业；

•选择性地将收购的办公室、仓库、或空壳空间，或新收购的物业，重新开发成高品质、

通用的、可重复使用的实验室空间，可在我们的目标创新集群中以更高的租金出租

子市场；

•尽可能以更高租金更新现有租户空间；

•最大限度降低租户改善成本；

•通过出租空置空间和以新租户取代现有租户来提高投资回报

以更高的租金；

•与优质租户执行租约，主动监测租户健康状况；

•保持稳健的入住率，同时实现高出租率；

•实现合同租赁费率上调；以及

•实施有效的成本控制措施，包括在租户租约中协商通过条款，以经营

费用和某些资本支出。

竞争

一般来说，其他实验室和技术物业都位于我们物业附近。可出租金额

任何市场上的可用空间都可能对我们租用空间的能力以及我们可以为我们的

属性。此外，我们与其他REITs、保险公司、养老金和投资基金竞争投资机会，

私募股权实体、合伙企业、开发商、投资公司、业主/居住者和外国投资者。其中许多

实体拥有比我们大得多的财政资源，可能能够比我们更多地投资，或者比我们接受更多的风险

我们愿意接受。这些实体可能对租户信用或整体方面的风险不太敏感

房地产投资的预期回报。此外，由于他们的财力，我们的竞争对手可能会提供更多的免费

租金优惠，降低租金，或更高的租户改善津贴，以吸引租户。这些租赁激励措施

可能会阻碍我们维持或提高租金以及吸引或留住租户的能力。竞争也可能减少合适的

我们可获得的投资机会或可能增加寻求出售的业主的议价能力。竞争在

收购现有物业和土地，无论是从机构资本来源还是从其他REITs，过去一直非常强劲

几年了；然而，我们相信我们已经将自己与竞争对手区分开来。随着我们在1994年成立，亚历山大

开创了生命科学地产利基市场。今天，我们是卓越和最长期的所有者，运营商，开发商

AAA生命科学创新集群地点的协作Megacampus生态系统。我们继续保持和培育许多

生命科学行业最重要、最具战略意义的关系。

分段信息

截至2025年12月31日，我们的经营分部包括以下地理市场：大波士顿、圣

弗朗西斯科湾区、圣地亚哥、西雅图、马里兰州、三角研究区、纽约市和德克萨斯州。参见附注18 –“段

信息”到本年度报告10-K表格第15项中的合并财务报表中，以获取更多信息。

监管

一般

我们市场上的物业受多项法律、条例及规例规管，包括有关共同

地区。我们相信我们有必要的许可和批准来经营我们的每一个物业。

美国残疾人法案

我们的房产必须遵守1990年《美国残疾人法案》（“ADA”）Title III，只要这样

物业是ADA定义的“公共住宿”。ADA可能要求消除结构性障碍，以允许通过

在我们物业的某些公共区域内的残疾人，这些区域很容易实现此类搬迁。我们相信，我们的

物业基本上符合ADA，我们将不需要产生大量资本支出来

解决ADA的要求。然而，不遵守ADA可能会导致罚款或裁决

对私人诉讼当事人的损害赔偿。提供易于实现的通融的义务是一项持续的义务，我们将继续评估

我们的物业，并在这方面酌情作出更改。

环境事项

根据各项环境保护法律，不动产的现任或前任所有者或经营者可能会对

因该物业存在或排放危险或有毒物质而导致的污染，可能被要求

调查并修复位于该物业上或源自该物业的污染。这类法律往往规定赔偿责任，而不考虑

所有人或经营者是否知道或对污染物的存在负有责任，责任可能是连带的

几个。以前的业主可能将我们的一些物业用于工业和其他目的，因此这些物业可能包含

某种程度的环境污染。污染的存在或未能对我们物业的污染进行补救

可能会使我们承担第三方责任，或可能对我们出售、租赁或开发房地产或借款的能力产生重大不利影响

以房地产为抵押的资本。

加州康奈利法案和65号提案等州法规要求某些建筑业主和

经营者披露存在石棉或其他有害物质的信息。我们有些楼盘可能有石棉-

含有建筑材料。环境法要求对含石棉建筑材料进行妥善管理和

维护，并可能对未遵守这些要求的建筑物所有者或运营商处以罚款和处罚。这些

法律还可能允许第三方就与接触石棉相关的人身伤害向所有者或经营者寻求追偿——

含有建筑材料。

此外，我们的一些租户处理有害物质和废物，作为他们在我们物业的日常运营的一部分。

环境法律和法规使我们的租户，以及潜在的我们，承担此类活动导致的责任。Environmental

负债也可能影响租户向我们支付租金的能力。我们要求我们的租户遵守这些环境

法律法规，并就任何相关责任向我们作出赔偿。

独立环境顾问已对物业进行第一阶段或类似环境场地评估

在我们的投资组合中。现场评估旨在发现和评估有关环境状况的信息

被调查的财产和周围财产，一般不包括土壤采样、地下调查或石棉

调查。迄今为止，这些评估尚未揭示任何我们认为会产生重大影响的重大环境责任

对我们的业务、资产或运营结果的不利影响，以及为遵守现有环境而进行的持续支出

预计法规不会很重要。尽管如此，有可能对我们物业的评估并没有揭示所有

审查完成后可能出现的环境状况、责任或合规问题，或在

未来；以及未来的法律、条例或条例也可能会施加额外的重大环境责任。

保险

关于我们的财产，我们进行商业一般责任保险，以及全险财产保险，包括

业务中断和失去租金收入保障。我们选择我们认为的保单规格和投保限额

考虑到损失的相对风险和承保的成本，这是适当的。此外，我们还获得了一定的地震保险

位于已知活动地震带附近的房产，其数量和免赔额我们认为是商业性的

合理。我们还在我们的物业上携带环境保险和产权保险政策。我们一般会获得产权保险

我们收购物业时的保单，每份保单涵盖的金额等于每份物业的初始购买价格。

因此，我们的任何产权保险单的金额可能低于相关财产的当前价值。额外

有关可能影响我们的风险因素的信息包含在“项目1a。风险因素”在这份关于10-K表格的年度报告中。

可用信息

我们的10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告和8-K表格当前报告的副本，包括任何

对上述报告的修订，可通过我们的公司网站www.are.com尽快免费获得

在此类材料以电子方式向SEC提交或提供给SEC后合理可行。我们董事会的现行章程

董事的审计、薪酬、提名和治理委员会，以及我们的公司治理准则和

商业诚信政策和报告不遵守情况的程序（“商业诚信政策”），也可在我们的

企业网站。此外，适用于行政长官的商业诚信政策的任何修订及豁免

高级职员或我们的首席财务官将根据适用的SEC和

纽约证券交易所的要求。书面请求应发送至Alexandria Real Estate Equities, Inc.，北欧几里得大道26号,帕萨迪纳,

加州 91101、关注：投资者关系。公众也可以从SEC网站www.sec.gov下载这些材料。

人力资本

截至2025年12月31日，我们有514员工.我们将重点放在建立忠诚和可信赖的关系上

在我们的员工队伍中。我们维护适用于所有员工的商业诚信政策，并由每个员工接收和审查

员工每年都会被记录和验证。为促进卓越的企业文化，Alexandria监测员工满意度，

积极寻求反馈，并努力增强我们的福利产品，以满足我们员工的需求。我们进行年度

通过我们的人才管理团队进行绩效评估并定期召开会议，以收集洞察力并推动持续

改善整体员工体验。

我们认识到，亚历山大的基本实力是由每个团队成员的贡献所驱动的，我们的

未来的增长依赖于他们的持续成功。我们在聘用、发展、留住有才能的员工方面做出了实质性的努力，我们

在从公司内部提拔高素质的候选人方面有着卓越的业绩记录。我们的高管和高层

管理团队，代表d由 59高级副总裁及以上级别的个人，平均有24年的真实

房地产经验，包括13和亚历山大在一起的岁月。此外，仅我们的执行管理团队平均15年的

与公司的经验。Alexandria的高管和高级管理团队在创建方面拥有独特的经验和专业知识，

在关键的生命科学集群位置拥有并运营高度动态和协作的Megacampus生态系统。这些球队

包括在生命科学界具有领先声誉和长期合作关系的区域市场主管在他们的

各自的市场。我们相信，我们在房地产和生命科学领域的专业知识、经验、声誉、关键关系

产业为亚历山大港在吸引新商机方面提供了显著的竞争优势。

我们留住人才的能力进一步支持了我们的业务连续性和领导稳定性。从2021到2025，我们的自愿

和总换手率平均d4.6%和9.3%，分别低于REIT行业平均水平的12.0%和17.0%,

分别，如报告中所述2025Nareit Compensation & Benefits Survey（data for2024).

提供强大的福利，以支持我们员工的健康和整体成功

我们提供了一套强大的福利计划，旨在满足并超越员工及其家人的需求。我们的

公司赞助的福利涵盖员工及其受抚养人100%的保险费，包括范围广泛的

产品，例如高覆盖率、低免赔额的优选提供者组织（“OPPO”）医疗计划、OPPO牙科和正畸

覆盖范围、视力计划、综合处方药方案、不孕不育和计划生育福利、短期和长期

残疾福利，以及生命和意外死亡和肢解保险。

投资于专业发展和培训

我们通过各种学习机会为成长和发展提供有意义的机会，包括

利用一对一支持、社会学习、教师主导的培训、按需培训和资源的发展项目，

以及一个被高度利用的指导计划。发展计划和培训涵盖领导力发展、项目等主题

管理，业务写作，变革管理，面试，演讲，生产力，目标设定，委托，沟通，

和反馈。我们的指导计划使员工能够与整个组织的高级领导合作，以获得支持和

职业指导。

项目1a。风险因素

概述

以下风险因素可能会对我们的整体业务产生不利影响，财务状况、经营成果、现金流量；

我们向股东进行分配的能力；我们获得资金的渠道；或我们普通股的市场价格，如进一步描述

在下面的每个风险因素中。除了这份年度报告中关于10-K表格的信息外，还应该仔细审查和

考虑一下我们向SEC提交的其他报告和定期文件中包含的信息。这些风险因素可能

对我们的整体业务、财务状况、经营业绩和现金流产生重大影响；我们向我们的

股东；我们获得资金的渠道；或我们普通股的市场价格。我们在公开文件中描述的风险不是

只有我们面临的风险。我们目前不知道或我们目前认为不重要的其他风险和不确定性也可能

对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。关于前瞻性的其他信息

报表包含在这份10-K表格年度报告第一部分的开头。

风险因素汇总

投资我们的证券涉及各种风险。类风险，包括在重大风险摘要中列明的

第1A项，在购买我们的证券前应仔细考虑。

经营因素相关风险

•我们可能无法识别和完成收购、投资、开发或再开发项目或

成功且有利可图地运营物业。

•我们可能会拖欠我们的土地租约，或者无法以优惠条件续租或重新租赁我们的土地或空间，或者根本无法续租。

我们的租户也可能无力支付我们的租金。

•维护和提高我们物业质量的成本可能比预期的要高，我们可能无法

将任何增加的运营成本转嫁给我们的租户，这可能会导致现金流和盈利能力下降。

•我们可能会对因租户使用有害材料而导致的环境损害承担责任，或者从

有害霉菌、空气质量差或我们物业的其他缺陷，否则我们可能会面临遵守成本增加

其他环境法。

•我们任何高级管理人员或关键员工的服务流失和对技术人员的竞争加剧可能

对我们产生不利影响和/或增加我们的劳动力成本。

•我们依赖数量有限的供应商在我们的物业提供公用事业和其他服务，而在这类

服务可能会对我们的运营和财务状况产生不利影响。

•我们的保险单可能无法充分覆盖我们所有的潜在损失，或者我们可能会因财务

我们保险公司的状况。

•我们可能会在未经股东批准的情况下更改业务政策。

•未能对财务报告保持有效的内部控制可能会对我们的业务产生重大不利影响。

•如果我们没有资格成为REIT，我们将按公司税率征税，并且无法进行某些扣除

在计算我们的应税收入时。

•由于我们的信用评级发生不利变化，我们可能无法筹集足够的资金来为我们的运营提供资金，我们的

无法为我们现有的债务再融资或发行新的债务，或我们无法出售现有的房地产和非房地产

资产及时或以最优价格。

•我们可能会以投资者可能不同意的方式投资或使用我们的股票或债券发行的净收益

并且以可能无法赚取利润的方式。

•我们的偿债义务可能会限制我们从事某些业务活动的能力或造成其他不利影响

关于我们的事。

•我们面临与我们的投资相关的风险和负债（包括与短期流动性

投资）和我们投资的公司（包括通过合伙企业拥有的财产、有限责任

公司、合资企业，以及通过我们的非房地产风险投资组合），这使我们面临

风险类似于我们的租户基础和风险资本投资固有的额外风险。We may be limited in our

使我们的投资多样化或货币化的能力。

与市场和行业因素相关的风险

•我们股票的所有权有限制，根据这些限制，股东也可能失去对其股票的实益所有权

作为我们章程和章程的某些条款，可能会延迟或阻止交易，否则可能是可取的

我们的股东。

•未来可能出售我们的普通股股票可能会对其市场价格产生不利影响。

•我们依赖于生命科学行业的健康，而这个行业内部的变化，竞争加剧，或者

我们的租户和这个行业内的非房地产股权投资无法获得研究经费，

开发，以及其他运营可能会对其向我们支付租金的能力产生不利影响或产生不利影响

他们的价值。

•市场混乱和波动，资本市场和全球经济的经济状况不佳，包括在

与大范围流行或爆发高度传染性或传染性疾病有关，以及劳动力市场紧张

可能会对我们持有股权投资的公司的价值或租户的能力以及

我们投资的公司是为了继续运营、筹集额外资金或从风险投资中获得资金

投资者或金融机构以优惠条件或根本没有。

与政府和全球因素相关的风险

•政府机构中的行动、政策或关键领导层变动，或法律或法规的变动，包括那些

与税务、会计、债务、衍生品、政府支出或资金相关（包括与FDA相关的、

美国国立卫生研究院、SEC等机构），支持早期研究、FDA有效性、关税以及药品和医疗保健

定价、成本和项目可能会对整体经济、我们的租户和公司产生重大负面影响

我们投资的领域，以及我们的业务。

•政府部分或完全关闭导致机构暂时关闭可能会对我们的租户产生不利影响

（其中一些也是政府机构）和我们投资的公司，包括延迟

此类公司产品的商业化、研发（“R & D”）资金减少或延迟

围绕批准预算提案。

•任何高度传染性或传染性疾病的爆发都可能对我们的财务状况和业绩产生不利影响

运营，和/或我们的租户和非房地产投资。

与一般及其他因素有关的风险

•社会、政治、经济不稳定、动乱、重大变化等我们无法控制的情况，

包括与美国政治格局变化相关的情况，可能会对我们的业务运营产生不利影响。

•季节性天气状况、气候变化和恶劣天气、运输或劳动力可用性的变化，

和其他相关因素可能会影响我们开展业务的能力、租户的产品和服务或

我们的租户和我们投资的公司的此类产品和服务的可用性。

•我们可能无法实现我们的可持续发展目标。

•与数据隐私相关的隐私和信息安全法律、法规、政策、合同义务的变化

和安全，或我们未能遵守此类要求，可能会使我们受到罚款或处罚，或增加我们的成本

开展业务、合规风险和潜在责任，并以其他方式对我们的业务或结果产生不利影响

运营。

•通过网络攻击、入侵或其他方法导致的系统故障或安全事件可能会破坏我们的信息

技术网络、企业应用、相关系统，造成资产或数据损失，引发补救

或其他费用，使我们根据联邦和州法律承担责任，并使我们受到诉讼和调查，这

可能导致严重的声誉损害，并对我们的业务和财务状况产生不利影响。

•立法的颁布，包括《2022年降低通胀法》（“IRA”），可能会对我们的金融

经营状况及结果。

我们试图减轻上述风险。但是，如果我们不能有效管理这些风险和其他风险的影响，

我们实现投资目标的能力可能会受到重大损害，上述任何风险都可能产生重大不利影响

影响我们的财务状况、经营业绩和现金流，我们向股东进行分配的能力，或市场

我们普通股的价格。

经营因素

我们可能无法识别和完成收购并成功运营收购的物业。

我们不断评估可用物业的市场，并可能在机会存在时收购物业。我们的能力

以优惠条件收购物业并成功运营可能会面临重大风险，包括但不限于，

以下：

•我们可能无法获得想要的房产，因为来自其他房地产投资者的竞争具有重大

资本，包括公开交易的REITs和机构基金。

•即使我们能够获得所需的财产，来自其他潜在收购者的竞争可能会显着增加

收购价格或导致其他不太优惠的条件。

•即使我们订立收购物业的协议，这些协议也受制于惯例条件

至结案，包括完成尽职调查令我们满意。

•我们可能无法完成收购，因为我们无法以优惠条件获得债务和/或股权融资

或根本没有。

•我们可能会花费超过预算的金额，对收购的物业进行必要的改进或翻新。

•我们可能无法快速高效地整合新的收购，尤其是收购运营物业或

资产组合，纳入我们现有的运营。

•收购物业或受税务重估，可能导致物业税高于预期

付款。

•市场状况可能会导致空置率高于预期，租房率低于预期。

•我们可能会在没有任何追索权或仅有有限追索权的情况下收购受负债约束的物业

未知责任，如未公开环境污染整治责任；租户索赔，

商贩，或与物业前拥有人打交道的其他人；以及一般索赔

合伙人、董事、高级管理人员和由物业前所有者赔偿的其他人。

上述任何风险的实现都可能对我们满足财务预期的能力产生重大不利影响，

我们的财务状况、经营业绩和现金流，我们向股东进行分配的能力，我们的市场价格

普通股，以及我们履行偿债义务的能力。

由于在新市场进行不成功的收购，我们可能会遭受经济损失。

我们可能会在我们以前没有拥有物业的市场上进行选择性收购物业。这些

除了我们在熟悉市场的其他收购中面临的风险之外，收购可能还会带来风险，例如

没有正确预测新市场的条件或趋势，因此无法从收购的财产中产生利润。

如果发生这种情况，可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流量、我们进行分配的能力产生不利影响

我们的股东，我们履行偿债义务的能力，以及我们普通股的市场价格。

收购或开发新物业可能会导致难以预测收入潜力。

我们可能会继续收购额外的物业和/或土地，并可能会寻求战略性地发展我们现有的土地持有量

根据市场情况所作的保证。这些收购和发展可能无法按照预期表现。如果我们

未能准确估计入住率、出租率、租约开始日期、运营成本或改善成本以

使收购的物业或开发物业达到为我们的预期市场地位确立的标准，业绩

的物业可能低于预期。收购物业可能存在影响其估值的特征或缺陷或

我们尚未发现的收入潜力。我们无法向我们的股东保证，所收购物业的业绩或

由我们开发的将在我们的管理下增加或保持。

我们可能无法实现开发或再开发项目所预期的财务结果。

与发展及重建项目有关的重大风险，包括但不限于以下

可能性：

•我们可能无法按期或在预算金额内完成开发或再开发项目。

•我们可能无法按计划或在预计金额内租赁发展或重建项目。

•由于没有必要的劳动力和施工材料，我们可能会遇到项目延误或取消。

•我们可能会在我们可能不会的开发和再开发项目上花费资金，并投入管理层的时间

完成。

•我们可能会在开始探索之后就放弃开发或再开发项目，结果可能会输

存款或未能收回已发生的成本。

•市场和经济状况可能恶化，这可能导致租金低于预期。

•我们可能会面临比我们预期的开发或重建项目更高的运营成本，包括保险

保费、公用事业、证券、房地产税，以及遵守政府法规变化的成本或

关税增加。

•我们可能面临比我们预期的发展或重建更高的资本改善要求

项目，尤其是在较老的结构中。

•我们可能无法进行发展或重建项目，因为我们无法获得债务和/或股权

以优惠条件或根本不融资。

•如果我们没有完成预租我们的发展或重建项目，我们可能无法留住已预租我们的发展或重建项目的租户

及时或按照租户的规格建设这些物业。

•已预租我们发展或重建项目的租户可能会申请破产或资不抵债，或

以其他方式选择在交付前终止其租约，这可能会对产生的收入产生不利影响，以及

的价值，我们的物业或要求我们改变项目范围，这可能会导致更高的建设

成本、重大的项目延误或较低的财务回报。

•我们可能会遇到延迟、拒绝、不可预见的成本增加以及第三方诉讼导致的其他减值，

自然灾害，或恶劣的天气条件。

•我们在获得所有必要的分区、土地使用、建筑、占用和其他要求方面可能会遇到延迟或拒绝

政府许可和授权。

•由于更改分区，我们可能无法按预期进行我们的发展或重建项目，

土地使用、建筑物、占用或者其他政府法规或者规定。

•开发或再开发项目可能存在我们未通过我们的检查过程发现的缺陷，包括

可能在我们将物业投入使用多年后才会显露出来的潜在缺陷。

上述任何风险的实现都可能对我们满足财务预期的能力产生重大不利影响，

我们的财务状况、经营业绩和现金流，我们向股东进行分配的能力，我们的市场价格

普通股，以及我们履行偿债义务的能力。

我们可能面临与商品和劳动力价格波动相关的风险和成本增加，或者由于

供应链或采购中断，这可能会对我们的建设项目的状态和回报产生不利影响。

我们建设项目的商品和技术劳动力价格可能会因为外部因素而出现不可预测的上涨，

包括但不限于第三方供应商和承包商的业绩；整体市场供需；通货膨胀

定价；政府监管；国际贸易；以及一般商业、经济或政治条件的变化。因此，

完成我们的开发和再开发项目所需的原材料和熟练劳动力的成本可能

不时大幅波动。

我们依靠多家第三方供应商和承包商为我们的建设提供原材料和熟练劳动力

项目。我们相信我们与我们的供应商和承包商有着良好的关系。我们没有遇到明显的困难

与我们的供应商和承包商合作并获得材料和熟练劳动力，也没有经历由于

纠纷、停工或承包商的不当行为或不履行。虽然我们不依赖任何单一的供应商或供应商为

我们的大部分材料和熟练劳动力，我们可能会遇到从供应商或供应商获得必要材料的困难

其供应链可能会受到经济或政治变化的影响，或难以从

劳动力市场趋紧的第三方承包商。不确定我们是否能够采购必要的商品，

及时或完全不产生重大成本或延误的供应品、材料和熟练劳动力，特别是在经济

我们无法控制的事件带来的不确定性。我们可能被迫大量采购供应和材料或在

提前我们通常会购买它们的时间。这可能导致我们要求比预期更快地使用资本。或者，

我们还可能被迫寻找新的第三方供应商或承包商，我们过去没有与他们合作过，这是不确定的

这些新的供应商是否能够充分满足我们的材料或劳动力需求。我们对陌生供应链的依赖

或相对较小的供应伙伴可能会对我们的建设项目的成本和及时完成产生不利影响。此外，我们可能

无法与可能与其供应商和承包商有更有利关系或有更多机会的实体竞争

所需的建筑材料和熟练劳动力。

此外，美国政府与伙伴国合作达成的与气候变化相关的新倡议

通过全球气候协议，可能会对建筑材料提出更严格的要求，例如木材、钢材和混凝土，这些

如果我们材料的制造商和供应商背负着昂贵的上限，可能会显着增加我们的建筑成本-

和贸易或类似的法规或要求，其成本转嫁给像我们这样的客户。作为因素的结果

上面讨论过，我们可能无法及时和/或在我们的预算范围内完成我们的开发或再开发项目，这

可能会影响我们向潜在租户出租空间的能力，并对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。

如果我们未能确定并发展与足够数量的合格供应商和承包商的关系，则

我们的建设项目的质量和状况可能会受到不利影响。

我们相信我们与现有的供应商和承包商有良好的关系，我们一般没有

遇到与材料和熟练劳动力协作和获得困难，也没有经历重大延误或增加

由于纠纷、停工或承包商的不当行为或未能履行而导致的整体项目成本。然而，有可能我们可能

未来经历这些事件，或我们现有的供应商和承包商可能会不时遇到供应链中断到

时间，阻碍了他们向我们提供必要材料和劳动力的能力。因此，我们可能被迫为我们的

建设需求。我们可能会变得依赖不熟悉的供应链或相对较小的供应伙伴，这可能会导致

我们建设项目的质量、成本、及时完成等方面的不确定性。

我们有能力继续识别和发展与足够的合格供应商网络的关系，这些供应商能够充分

满足我们的建设时间和质量标准可能是一项重大挑战，尤其是在全球供应链的情况下

中断。如果我们未能确定并发展与足够数量的供应商和承包商的关系，这些供应商和承包商可以适当

满足我们的建设需求，我们可能会遇到供应商的物流或供应链网络或信息中断

技术系统，以及我们或我们的供应商无法控制的其他因素。如果我们无法接触到材料和劳动力来完成

我们在预期预算范围内的建设项目，及时高效地满足租户的诉求和期望

方式，我们的经营业绩、现金流和声誉可能会受到不利影响。

我们的租户可能面临与商品和劳动力价格波动或价格相关的风险和成本增加

或获得专门材料或设备，或由于此类物品的供应链或采购中断，

这可能会对其业务或财务状况产生不利影响。

我们的租户普遍受到商品和劳动力价格上涨以及供应链或

采购就像我们和许多其他公司一样。然而，我们的一些租户也参与了高度专业化的研究

或可能需要独特或定制的化学或生物材料或精密特种设备的制造活动，即

无法广泛获得，因此可能特别容易受到供应链中断的影响。此外，这些租户可能有

复杂的供应链，因为它们的专业活动受到严格的政府监管，这可能会进一步阻碍

他们获得必要的材料和设备。虽然到目前为止我们还没有意识到这些问题对我们的租户产生了重大影响，但这是

可能这些问题可能会在未来对我们的租户产生不利影响。

我们可能会拖欠我们的一些物业位于或持有用于未来发展的土地的租约。

如果我们在地面租赁义务的条款下违约，我们可能会失去对受

租约。在地面租约及其所有选项到期之前，我们可能无法以优惠条款重新谈判新租约，

如果有的话。失去这些物业的所有权或租金费用增加可能对我们的

财务状况、经营业绩和现金流量，以及我们履行偿债义务和进行分配的能力

我们的股东，以及我们普通股的市场价格。参考"地面租赁义务”下“项目7。管理层的

财务状况与经营成果的讨论与分析”在这份关于10-K表格的年度报告中提供更多信息

我们的地面租赁义务。

我们可能无法成功和盈利地经营物业。

我们的成功在很大程度上取决于我们成功运营物业的能力。如果我们做不到，我们的

业务可能会受到不利影响。不动产的所有权和经营受到许多风险的影响，可能会对我们的

业务和我们向股东付款的能力，包括但不限于以下风险：

•我们的物业可能不会像我们预期的那样表现。

•我们可能不得不以低于我们预期的价格租赁空间。

•我们可能无法以可接受的条件获得融资。

•由于房地产资产的非流动性，我们可能无法在想要或需要时收购或出售物业。

•我们可能低估了为维护或改善空间以满足为

该物业的市场地位。

•由于意外的延误，我们可能无法完成维护或改善空间所需的改进，

我们的供应商大幅增加成本，或因供应短缺而取消建设

必要的建筑材料。

上述任何风险的实现都可能对我们满足财务预期的能力产生重大不利影响，

我们的财务状况、经营业绩和现金流，我们向股东进行分配的能力，我们的市场价格

普通股，以及我们履行偿债义务的能力。

我们可能会遇到运营成本增加的情况，这可能会将盈利能力降低到我们无法通过

这些费用都转嫁给了我们的租户。

我们的物业须增加营运开支，包括保险、物业税、水电费、行政

成本，以及与安保、景观美化以及我们物业的维修和保养相关的其他成本。截至2025年12月31日,

大约92% 我们的租约中（按年租金收入计算）是三重净租约，这要求租户支付大量

所有不动产和其他与租金相关的税收、保险、水电费、安保、公共区域费用、以及其他运营费用

（包括对其的增加）除了基本租金。

由于我们的物业定期受到税务重新评估，我们的运营费用可能会增加

（每年一次、每三年一次等），这可能会导致随着财产价值随着时间的推移而增加财产税。然而，在加州，

根据通常被称为第13号提案的现行州法律，房产通常被重新评估为市场价值

易主时间或竣工时间；此后，每年物业重新评估以此前的2%为限

评估值。因此，随着时间的推移，提案13通常会导致显着低于市场的评估价值。时不时地，

立法者和政治联盟开始努力废除或修改第13号提案，以消除其对商业和

工业物业，如果成功，可能会禁止或限制将增加的房产税评估转嫁给租户。

我们的三重净租赁使我们能够将除其他成本外的几乎所有房地产和与租金相关的税收转嫁给我们的

租户追回形式的租户。因此，由于我们的三重净租赁，我们预计不会有潜在的增长

物业税作为税收重新评估的结果，对我们的经营业绩产生重大影响。然而，我们不能确定我们会

能够在未来继续协商租户租赁中与税收相关的传递条款，或者说更高的传递

由于租户无法消化更高的整体入住率，长期来看，费用不会导致基本租金下降

成本。因此，提案13的废除或修正可能会导致我们的租金收入随着时间的推移而减少。如果我们的

营业费用增加而收入没有相应增加，我们的盈利能力可能会减少。另外，我们不能在

可以肯定的是，成本增加不会导致我们当前或未来的租户寻求加利福尼亚州以外的空间，这可能

显着阻碍我们提高租金或维持现有入住率水平的能力。提案的废除或修正

加州13号可能会大幅增加我们部分租户的入住成本，并可能对他们的财务状况产生不利影响，

支付租金的能力，以及续签租赁协议的能力，这反过来可能会对我们的财务状况产生不利影响，

经营业绩、现金流和我们向股东进行分配的能力。

此外，遵守加利福尼亚州和我们开展业务的其他州通过的各种法律可能会导致

由于我们的业务受到新的限制以及我们或第三方服务的潜在不合规影响，成本增加

供应商。与合规相关的任何变化都可能耗费时间和成本，同时未能及时实施

要求的变更可能会使我们对不合规承担责任，其中任何一项都可能对我们的业务、经营业绩、

和财务状况。

我们的大部分成本，例如营运及一般及行政开支、利息开支、房地产

购置和建设成本，受制于通货膨胀。

截至2025年12月31日，大约97%我们的租约（按年租金收入计算）中包含有效年度

租金上涨幅度接近3% 那是基于CPI或其他指数的固定或指数化。我们有长期租约

与我们租户的协议，其中3%–12%（基于已占用的RSF）每年到期。我们认为，这些年租

到期后，我们可以在续租或重新租赁时将这些租约重置为市场租金，并且在我们长期内每年的租金上涨-

定期租赁通常足以抵消通货膨胀对不可收回成本的影响，例如一般、行政和

利息支出。然而，在通货膨胀率超过年度租金上涨百分比的通货膨胀时期内

我们的租赁合同，这些费率上涨或我们的续租和再租赁活动的租金重置可能无法充分抵消

通货膨胀的影响。

我们的营运开支是与（其中包括）物业相关的订约服务，例如清洁

和工程服务，公用事业，安全，维修和维护，以及保险。物业税也受通胀影响

根据我们位于加利福尼亚州以外的房产的公允价值变化，定期重新评估税收。作为

之前讨论过，在加利福尼亚州，财产税不会根据基础房地产的公允价值变化进行重新评估

资产，但被法律限制为每年最多增长2%。

我们的运营费用，除了地面租赁租赁费用，通常可以通过我们的租赁收回

安排，这使我们能够通过与财产税、保险、公用事业、安全、

维修和保养，以及向我们的租户支付的其他运营费用（包括增加的费用）。截至2025年12月31日,

大约92%在我们现有的租约中（按年租金收入计算）是三重净租约，这使我们能够恢复

运营费用，以及大约92%我们现有的租约（按年租金收入计算）也为收回提供了条件

资本支出。我们余下的租约一般是毛租，规定收回超过

每个租约内最初一年的运营费用。

由于我们有能力从三重净租赁中很大程度上收回运营费用的增长，通货膨胀通常没有

对我们的净营业收入、经营业绩和物业层面的经营现金流产生重大不利影响。然而，

无法保证我们的租户能够消化这些费用增加并继续向我们支付他们的那部分

运营费用、资本支出和租金，或能够继续经营其业务或进行研究和

完全发展活动。或者，我们的租户可能会决定搬迁到租金和运营费用较低的地区

如果我们目前可能不拥有物业，因此，我们的租户可能会停止向我们出租物业。

我们的一般和行政费用主要包括补偿费用、技术服务和专业

服务费。每年，我们的员工薪酬都会调整，以反映绩效增长；然而，为了保持我们成功的能力

留住并竞争最优秀的人才，特别是在人才短缺的环境下，不断上升的通胀率可能需要我们提供

薪酬增长超过历史年度绩效增长，这可能会意外和/或显着增加我们的

赔偿费用。同样，科技服务及专业服务收费亦受通胀及

这类服务一般随市场价格上涨而成比例上涨。因此，通货膨胀可能会增加我们的一般

以及随着时间推移的管理费用。

在通货膨胀时期，利率历来都是上升的。例如，为了控制通货膨胀率，美国联邦委员会（Board of

美国联邦储备系统（“美国联邦储备”）理事将基准联邦基金利率从近零

2022年3月至3.50%和3.75%截至2025年12月31日。利率处于较高水平可能会增加我们的

随着时间推移的融资成本，要么通过我们的浮动利率无担保高级信贷额度的近期借款，要么通过商业

纸程序，再融资我们现有的借款，或发行新债。此外，市场利率升高可能

导致我们的房地产价值下降，也可能对整个证券市场产生不利影响，这可能会影响

我们普通股的市场价格，不考虑我们的经营业绩。任何此类对我们借款不利的变化

成本和股价可能会显着影响我们未来筹集新债务和股权资本的能力。

此外，通货膨胀定价可能会增加完成我们的发展和

重建项目，包括但不限于第三方承包商的建筑材料、人工、服务成本和

供应商。由于关税驱动的材料成本波动，预计这些压力将在2026年加剧。成本的某些增加

然而，在我们的开发和再开发项目中，建筑材料通常可以通过（i）一般

我们对每个项目的总体建设成本估算中内置的预算或有事项或（ii）保证的最高价格

建筑合同，其中规定了某些建筑成本的最高限价，并将通胀风险转移到我们的建筑总

承包商。但不能保证我们的预算或有事项会准确计入潜在的建设成本

增加。也不能保证我们的总承包商能够消化这样的成本增加，完成我们的

建设项目及时、在预算范围内，或根本没有。

我们依靠多家第三方供应商和承包商为我们提供原材料、熟练劳动力、服务

建设项目。我们没有遇到与这些第三方供应商和承包商合作的重大困难，并且

获得材料和熟练劳动力，也没有经历过因该因素导致的整体项目成本的大幅延迟或增加

上面讨论过。虽然我们的大部分材料和熟练劳动力不依赖任何单一供应商或供应商，但我们可能

从供应链可能受到影响的供应商或供应商处获得必要材料遇到困难

经济或政治变化、技术过时、基础设施老化、集装箱和/或运输工具短缺

运输，或难以从第三方承包商获得足够的熟练劳动力。不确定我们是否能够

继续及时或根本不采购必要的商品、用品、材料、熟练劳动力，不产生重大成本或

延迟，尤其是在我们无法控制的事件导致经济不确定的时期。更高的建设成本可能

对我们的房地产净投资和我们的开发和再开发项目的预期收益率产生不利影响，这可能

让原本利润丰厚的投资机会对我们来说不那么有利可图。

从历史上看，在加息期间，房地产估值一般都会因为上涨而降低

资本化率倾向于随利率方向变动。因此，长时间的高利率可能

对我们的房地产资产组合的估值产生负面影响，并导致更高的资本成本和/或更低的销售收益

未来房地产处置。

上述任何风险的实现都可能对我们的财务状况、经营业绩和现金产生不利影响

流量，我们的股价和市值，以及我们支付股息的能力。

维持我们物业质素的成本，可能会比预期高，这可导致减少

现金流和盈利能力。

如果我们的物业在租金、服务、条件或位置方面对当前和未来租户的吸引力不如

竞争对手拥有的物业，我们可能会失去租户或遭受更低的租金。因此，我们可能会，不时地，被

要求进行大量资本支出以保持我们的竞争力属性。然而，不可能有

保证任何此类支出将导致更高的入住率或更高的租金或阻止现有租户搬迁

到属性由我们的竞争对手拥有。

我们无法在租约到期时以优惠条款续租或重新租赁空间，这可能会对我们的

生意。

我们的收入主要来自租金支付和根据我们的租约偿还运营费用。如果我们的

租户遇到业务低迷或其他类型的财务困境，他们可能无法及时付款

他们的租约。此外，由于内乱对营商环境的影响、生活成本高、税收、其他

在我们的某些市场和子市场开展业务的特定区域成本增加，例如位于美国各州的市场和子市场

加利福尼亚州和华盛顿州，租户可能会选择不续租或重新租赁空间。另外，如果我们的租户提前终止或决定不

续租他们的租约，我们可能无法重新租用空间。即使租户决定续租或租赁空间，续租条款或

新租约，包括任何租户改善、特许权和租赁佣金的成本，对我们来说可能不如

目前的租期。因此，我们可能会从受影响的物业中产生比预期更少的现金流，这可能

对我们的业务产生负面影响。我们可能不得不支付其他物业产生的现金流来支付我们的偿债费用，如果

任何，或支付与拥有受影响物业有关的其他费用。

租户无法向我们支付租金可能会对我们的业务产生不利影响。

我们的收入主要来自租金支付和根据我们的租约偿还运营费用。如果我们的

租户，尤其是重要租户，未能根据其租约支付租金，我们的财务状况、现金流和能力

向我们的股东进行分配可能会受到不利影响。此外，美国国会无力制定预算以

一个财政年度或发生部分或完全的美国政府关闭可能会导致租户的财务困难，这些租户是

依赖联邦资金，这可能会对这些租户支付美国租金的能力产生不利影响。

主要租户的破产或资不抵债也可能对财产产生的收益产生不利影响。如果我们的任何

经修订的《美国破产法》规定的案件中，租户成为债务人，我们不能仅仅因为该租户

破产。破产法院可授权租户拒绝并终止其与我们的租约。我们对这样的租户的索赔

无法收回的未来租金将受到可能大大低于实际所欠剩余租金的法定限制

根据租户的租约给我们。租金支付的任何短缺都可能对我们的现金流和我们的能力产生不利影响

分配给我们的股东。

我们可能会对租户使用危险材料造成的损害承担责任。

我们的许多租户从事涉及控制使用危险材料的研发活动，

化学品，以及生物和放射性化合物。如果因使用这些危险材料而受到污染或伤害，

我们可能会对由此造成的损害承担责任。这一负债可能超过我们的资源和通过任何

适用的保险范围，这可能会对我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

与我们的租户一起，我们必须遵守联邦、州和地方有关使用、制造、

危险物品、废品的贮存、处理、处置。未遵守本法律法规的，或者

其变更，可能会对我们的业务或租户的业务及其向我们支付租金的能力产生不利影响。

我们的物业可能有我们不知道的缺陷。

虽然我们在取得物业前会彻底检讨物业的物理状况，以及随着物业发展或

重新开发，我们的任何物业可能有我们未知的特性或缺陷，可能对物业的

价值或收入潜力。

我们的物业可能含有或产生有害霉菌或遭受其他空气质量问题，这可能导致

对不良健康影响的责任和补救问题的费用。

当过多的水分积聚在建筑物或建筑材料上时，可能会滋生霉菌，特别是如果水分

问题在一段时间内仍未被发现或未得到解决。一些霉菌可能会产生空气传播的毒素或刺激物。室内

空气质量问题也可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及其他

花粉、病毒、细菌等生物污染物。室内接触空气传播的毒素或刺激物超过一定水平可能

引起多种不良健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，存在重大

我们任何物业的霉菌或其他空气传播污染物都可能要求我们采取代价高昂的补救计划，以遏制或

清除受影响物业的霉菌或其他空气传播污染物或增加室内通风。此外，存在

严重的霉菌或其他空气传播污染物可能会使我们面临租户、租户员工和其他人的责任，如果

出现财产损失或健康问题。

我们可能无法获得额外资本来推进我们的业务目标。

我们收购、开发或再开发物业的能力取决于我们获得资本的能力。房地产行业有

历史上经历了债务和股权资本市场波动的时期和/或流动性极度不足的时期。一段漫长的时期

我们无法有效进入公共债务和/或股票市场，这可能会导致更加依赖替代融资来源

如处置和部分权益出售以承接新的投资。无法获得债务和/或股权资本

可接受的条款可能会延迟或阻止我们获得、融资和完成理想的投资，否则可能

对我们的业务产生不利影响。另外，增发股份股本或附属公司权益，以资助未来

操作可能会稀释我们当时现有股东的所有权。即使流动性回归市场，债务和股权资本

可能比前几年更贵。

我们可能无法迅速出售我们的房产来筹集资金。

与其他投资相比，对房地产的投资相对缺乏流动性。因此，我们可能无法出售我们的

因应宏观经济或其他条件的变化，当我们希望或以我们可以接受的价格时的物业。此外，

我们的某些房产相对于其估计的当前市场价值而言，税基较低。因此，出售这些资产将

产生重大的应税收益，这可能会增加我们的REIT分配要求，除非我们在符合条件的情况下出售了此类房产

经修订的1986年《国内税收法》第1031条（“第1031条交换”）下的延税交换（the

“国内税收法典”），或在类似的免税或延税交易中或应用抵消性税收减免。为符合资格的销售

根据第1031条的延税处理，出售财产的净收益必须由第三方托管代理持有，直至

申请用于购买符合条件的房地产资产。有可能我们在将这些收益进行再投资时可能会遇到延迟，或者

由于无法获得合格的房地产，我们可能根本无法对这些收益进行再投资。使用中的任何延迟或限制

用于收购额外房地产资产的再投资收益可能会导致再投资收益对我们征税。

此外，如果这类延税交易适用的现行法律后来被修改或废除，我们可能再也无法

以延税的方式出售物业，这可能会对我们的经营业绩和现金流产生不利影响。

此外，《国内税收法》限制了我们出售持有不到两年的房产的能力。这些对我们的限制

出售我们物业的能力可能会对我们的现金流、我们偿还债务的能力以及我们向我们的

股东。

我们信用评级的不利变化可能会对我们的融资能力产生负面影响。

我们的信用评级可能会影响我们可以获得的资本数量，以及我们可能产生的任何债务的条款和定价。

无法保证我们将能够维持和/或提高我们目前的信用评级。如果我们目前的信用

评级被下调或取消，我们很可能会产生更高的借贷成本，并在获得评级时遇到更大的困难

额外融资，这反过来将对我们的财务状况、经营业绩、现金流产生重大不利影响，

和流动性。

我们可能无法为我们的债务再融资，和/或我们的债务可能无法承担。

房地产行业为债务到期再融资所需的资金可能比贷款人提供的资金要多。这个潜力

贷方可用资金短缺和更严格的信贷承销准则可能会限制我们为债务再融资的能力，因为

到期或可能对我们的财务状况、经营业绩和现金流量产生不利影响，我们向我们的

股东，以及我们普通股的市场价格。

我们可能无法通过发行无担保债券或在我们的无担保下借入额外金额

高级信贷额度或商业票据计划。

无法保证我们将能够继续以优惠条件进入无担保债券市场。我们的能力

通过发行无担保债券借入额外金额可能会受到债券流动性不足时期的负面影响

市场。我们的无抵押优先信贷额度下的总借款要求遵守某些金融和非金融

盟约。

我们的无抵押高级信贷额度下的借款由一组银行提供资金。我们借入额外金额的能力

根据我们的无担保高级信贷额度和商业票据计划，可能会受到来自

我们的财产，在我们的无担保高级信贷额度和商业票据计划下发生违约或交叉违约，不遵守

与我们的无抵押高级信贷额度相关的一项或多项贷款契约，以及一个或多个贷方的不履行或失败

根据我们的无担保高级信贷额度。此外，我们可能无法对我们的未偿还借款进行再融资或偿还

无抵押高级信贷额度或商业票据计划。

我们无法在无担保的基础上借入额外的金额可能会延迟我们或阻止我们获得、融资和

完成理想的投资，这可能会对我们的业务产生不利影响；以及我们无法再融资或偿还我们项下的金额

无担保高级信贷额度或商业票据计划可能会对我们的现金流、向我们的

股东、财务状况、经营业绩。

我们的无担保高级信贷额度限制了我们从事某些业务活动的能力。

我们的无担保高级信贷额度包含惯常的负面契约和其他财务和经营契约，

除其他外：

•限制我们产生额外债务的能力；

•限制我们进行某些投资的能力；

•限制我们与另一家公司合并的能力；

•限制我们向股东进行分配的能力；

•要求我们维持财务覆盖率；以及

•要求我们维持一个合格的未设押资产池。

遵守这些限制可能会阻止我们从事某些有利可图的活动和/或限制我们的能力

有效配置资本。不遵守这些限制可能会导致我们拖欠这些贷款和其他贷款，这将

可能会对我们的运营、财务状况以及向股东进行分配的能力产生负面影响。

我们的偿债义务可能会对我们的业务运营产生不利影响。

我们使用债务为我们的运营提供资金，包括收购、开发和重新开发物业。我们的使用

债务可能产生不利后果，包括但不限于以下方面：

•我们的运营现金流可能不足以支付所需的本金和利息。

•我们可能会被迫处置我们的一处或多处房产，可能以不利的条件进行支付

我们的债务。

•如果我们违约我们的担保债务义务，贷方或抵押权人可能会取消我们对担保的财产的赎回权

那些贷款。

•对我们的一处房产进行止赎可能会产生应税收入，而无需任何附带的现金收益来支付

税。

•具有交叉违约条款的贷款项下的违约可能会导致我们自动拖欠另一笔贷款。

•我们可能无法再融资或延长现有债务。

•任何再融资或延期的条款可能不如我们现有债务的条款有利。

•我们的无担保高级信贷额度的浮动利率可能会大幅提高，有担保

建设贷款，或商业票据计划，这可能会对我们的现金流和运营产生不利影响。

•我们的债务义务条款可能要求减少我们对股东的分配。

如果我们的费用超过了我们的收入，我们可能要借额外的资金，我们可能无法使

分配给我们的股东。

如果我们的物业产生的收入不足以支付我们的运营费用，包括我们的偿债义务

和资本支出，我们可能不得不借入额外的金额来满足固定成本和现金流需求。这可能会产生不利影响

影响我们向股东进行分配的能力。可能对我们产生的收入产生不利影响的因素，以及

的值，我们的属性包括但不限于：

•国家、地方和世界范围的经济和政治状况；

•来自其他物业的竞争；

•生命科学行业变革；

•我们目标市场的房地产状况；

•我们收取租金的能力；

•融资的可获得性；

•金融业和银行业的变化；

•利率水平变化；

•我们物业的空缺和我们重新租赁空间的能力；

•税收或其他监管法律的变化；

•遵守政府监管的成本；

•房地产投资流动性不足；

•运营成本增加；以及

•应对与气候变化或自然灾害相关的环境影响的成本增加。

此外，如果某物业的租赁不是三重净租赁，我们将面临更大的相关费用增加风险

与运营该物业。某些重大支出，例如抵押贷款支付、房地产税、保险和

维护成本，一般是固定的，当相关物业的收入减少时不会减少。

如果我们不能有效管理我们的债务义务，我们可能会变得高杠杆，我们的偿债

债务可能会增加到不可持续的水平。

我们的组织文件没有限制我们可能产生的债务金额。因此，如果我们未能审慎管理我们的

资本结构，我们可以变得高杠杆。这将导致我们的偿债义务增加，这可能

对我们的现金流和我们向股东进行分配的能力产生不利影响。更高的杠杆也可能增加风险

我们的债务违约或可能导致我们的信用评级被下调。

我们普通股的市场价格和波动性可能会受到我们财务业绩的不利影响，我们的

满足市场预期的能力，以及我们无法控制的广泛外部因素。

我们的实际财务业绩可能与预期和/或我们提供的指导存在重大差异。未能满足市场

预期，包括关于盈利预测、每股运营资金、经营现金流和收入，或

发生我们无法控制的范围广泛的运营和外部因素，包括但不限于以下提供的因素，

已对我们普通股的市场价格和波动性产生不利影响，并可能在未来产生不利影响：

•经济状况；

•市场普遍波动导致的波动；

•金融和银行业的状况，银行部门的混乱，或金融机构的失败

我们或我们的租户可能会或可能不会与之有业务关系；

•我们可获得的债务和/或股权资本的可用性和成本以及融资条款的变化；

•我们有能力以我们的目标定价水平执行计划的资产处置，并有效地对由此产生的资产进行再投资

以支持我们的战略和财务目标的方式进行；

•对我们产生的任何额外债务或我们在未来筹集的股权的不利市场反应；

•一般的股票和债券市场状况，包括固定收益证券的利率变化，可能会导致

未来股东要求从未来分红中获得更高的年收益率；

•实际或预期的资本需求；

•债务到期和其他合同义务的金额和时间；

•我们的资产负债表状况；

•我们的季度或年度经营业绩、股息、净收入、运营资金的实际或预期变化，

或指导；

•出租率、租赁活动、入住率或房地产估值的实际或预期变化；

•我们有能力在租约到期时以类似的费率重新租赁空间；

•我们按时和/或在预算范围内成功完成出租物业的开发或再开发的能力；

•我们为我们的开发项目采购必要建筑材料的第三方供应商或供应商的能力和

物业重建；

•与未来收购有关的意外困难和/或支出；

•我们分析师评级的变化；

•我们的公司信用评级或我们的债务或其他证券的信用评级的变化；

•关于我们的关键管理人员和/或董事会的新增、离职或其他公告；

•同类公司市场估值变化；

•发布关于我们、我们的租户、房地产的研究报告和文章（或虚假或误导性信息）

行业，或生命科学行业；

•REITs的普遍声誉及其权益证券相对于其他债权或权益的吸引力

证券（包括其他以房地产为主的公司发行的证券）；

•机构股东的行动；

•新闻界或投资界的猜测；

•卖空我们的普通股或相关衍生证券；

•发表或传播旨在制造负面的观点、定性或虚假信息

市场势头，包括通过使用社交媒体；

•与生成人工智能工具和大型语言模型相关的风险以及这些结论

工具和模型可能会在传播负面意见方面借鉴我们的业务和前景，

定性，或虚假信息；

•政府监管行动和税法变化；

•美国联邦政府层面的财政政策或不作为可能导致联邦政府停摆或消极

对美国经济的影响；

•租户的经营业绩或财务状况出现负面发展，包括但不限于他们有能力

支付租金；

•承租人产品和技术的监管审批和市场认可；

•承租人提出或针对承租人提出的赔偿责任或合同索赔；

•影响我们物业的环境法律；

•监管我们财务报告的规则或做法的变化；

•其他法律和运营事项，包括REIT资格和关键管理人员招聘和

保留；

•全球市场因素对美国经济和政治环境产生不利影响；

•恐怖主义活动对我们证券交易的市场产生不利影响，可能会增加市场波动和

导致商业和消费者信心和支出进一步受到侵蚀；以及

•在表格10-K上实现本年度报告中包含的任何其他风险因素。

这些因素中的任何一个都可能对我们普通股的市场价格和波动性产生不利影响。

未来可能出售我们的普通股股票可能会对其市场价格产生不利影响。

我们无法预测未来出售我们普通股的股票或我们普通股的市场价格的影响，如果有的话。

出售大量股本，或认为可能发生此类出售，可能会对现行市场产生不利影响

我们普通股的价格。参考"其他来源”下“项目7。管理层对财务状况的讨论与分析及

经营成果”在这份关于10-K表格的年度报告中。

我们已根据我们的规定，预留了若干股普通股，以发行给我们的董事、高级职员和雇员

修订和重述的1997年股票奖励和激励计划（在此有时被称为我们的“股权激励计划”）。我们有

就根据我们的股权激励下的授予发行我们的普通股股票提交了一份登记声明

计划。此外，根据我们的股权激励计划发行的任何股份将不时在公开市场发售

不受非我们“关联公司”的人的限制（定义见1933年《证券法》通过的第144条，作为

修正）。关联公司将能够出售我们的普通股股票，但须遵守规则144的限制。

我们对股东的分配可能随时下降。

我们的董事会根据多项因素决定未来的分配，包括但不限于：

•经营活动提供的可供分配的现金净额数额；

•我们的财务状况和资本要求；

•任何将资金进行再投资而不是分配此类资金的决定；

•我们的资本支出；

•国内税收法典REIT条款下的年度分配要求；

•马里兰州法律的限制；和

•我们董事会认为相关的其他因素。

于2025年12月3日，我们的董事会宣布季度现金股息为第四届会议每普通股0.72美元

2025年第三季度，较202年第三季度宣布的股息减少0.60美元，即45%5.我们的董事会

未来可能会减少或暂停我们的季度股息。进一步减少对股东的分配可能会进一步产生负面影响

冲击我们的股价。

我们普通股的分配可能以现金、股票或两者结合的形式进行。

作为REIT，我们被要求将至少90%的应税收入分配给我们的股东。通常，我们产生现金用于

通过我们的运营进行分配，处置资产，包括部分利息出售，或产生额外债务。我们的

董事会可能会决定在未来以现金、普通股股份或

现金和我们普通股股票的组合。例如，我们可能会在选举时宣布以现金或股票支付股息

每个股东，受可支付现金总额的限制。任何此类股息将以某种方式分配

打算全额计入满足我们的年度分配要求，并有资格获得已支付的股息扣除。

虽然美国国税局私下裁定，如果满足某些要求，这样的股息就符合条件，但无法提供任何保证

美国国税局未来不会主张相反的立场。此外，我们普通股的现金收益率降低可能

对我们的股价产生负面影响。

我们在美国境外拥有某些所有权权益，这可能使我们面临不同于或更大的风险

与我们的国内业务相关。

我们在加拿大有一小部分经营物业组合。美国境外活动涉及的风险不同于

我们在国内物业和运营方面面临的挑战。这些风险包括但不限于：

•外币汇率变动的不利影响；

•与汇回国外收入或汇回出售所得收益有关的挑战和/或税收

我们的对外投资；

•外国政治、监管和经济状况的变化，包括国家、地区和地方；

•管理国际业务方面的挑战；

•聘用或保留关键管理人员方面的挑战；

•遵守各种外国法律法规的挑战，包括与房地产有关的法律法规，

公司治理、运营、税收、就业、数据隐私和安全以及法律诉讼；

•贷款做法的差异；

•语言、文化、时区差异；

•美国影响国外业务的适用法律法规变化；

•管理对美国和外国业务产生不利影响的外交关系和贸易争端方面的挑战；

•美国联邦政府部分或完全关闭、与其他国家的贸易分歧或不确定因素

可能会影响美国境内以及与外国实体的商业交易；

•具有潜在不利税收后果和处罚的税收和地方法规的变化；和

•外资所有权和转让限制。

此外，我国对外投资根据当地税收法律法规和

关于现有国际税收协定。我们在国外市场投资的前提是，我们未来在那里的收入将按

现行现行所得税税率。不能保证外国政府会继续遵守现有的税收协定我们

已依赖于我们的外国投资或那些市场目前的所得税税率不会大幅提高，因此

影响我们汇回外国投资和相关收益的能力。此外，任何确认的国际货币收益

关于汇率的变化，根据我们每年必须满足的毛收入测试，我们可能无法获得资格

并保持我们作为REIT的地位。

对国际市场的投资也可能使我们面临与建立有效控制和

程序，以规范在外国地点的业务并监测遵守美国法律法规的情况，包括

《外国腐败行为法》和类似的外国法律法规。《反海外腐败法》和类似适用的反-

腐败法律禁止个人和实体直接提供、承诺、授权或提供付款或任何有价值的东西

或间接地，向政府官员，以获得、保留或指导业务。不遵守这些法律可能会使我们

可能对我们的经营业绩或我们的国际投资价值产生重大不利影响的民事和刑事处罚。

此外，如果我们未能有效管理我们的国际业务，我们的整体财务状况、经营业绩、现金

流动，我们普通股的市场价格可能会受到不利影响。

此外，我们可能在未来与受其法律管辖的外国实体订立协议，并受其

到另一个国家或地区的争议解决规则。在某些情况下，这样的国家或地区可能没有提供

美国是解决这些协议下可能出现的争端的有效或高效手段。

我们对通过合伙企业拥有的财产承担风险和责任，有限责任

公司，以及合资企业。

我们的组织文件不限制我们可以投资于非全资合伙企业的资金数量，有限

责任公司，或合资企业。合伙企业、有限责任公司、合营企业投资涉及一定的风险，包括，

但不限于，以下：

•在非全资合伙企业、有限责任公司或合资实体破产时，我们可能会成为

对合伙企业、有限责任公司、合营企业的责任承担责任；

•我们可能与第三方共享对重大决策的某些审批权；

•我们的合伙人可能会申请破产保护或以其他方式未能为其所需出资份额提供资金；

•我们的合作伙伴可能有与我们的商业利益或目标不一致的经济或其他商业利益或

目标，这可能会影响我们出租或再出租、开发或再开发以及经营物业的能力，or维持我们的

REIT资格；

•我们的合作伙伴可能与资不抵债或以其他方式倒闭的机构有银行或金融关系，这

可能会影响我们获得资本的渠道；

•我们在我们有此意愿时以有利条款出售权益的能力可能会受到以下条款的限制或限制

我们与合作伙伴的协议；和

•我们可能不会继续拥有或经营此类关系背后的权益或资产，或可能需要购买

这类权益或资产以高于市场的价格继续拥有。

此外，在我们的一些房地产合资企业中，主要是合并后的，我们的合作伙伴持有的合同权利允许

他们出售自己的权益，启动买入/卖出程序，或强制出售房产。截至2025年12月31日，总量

我们合并资产负债表中的非控制性权益余额为 36.3亿美元.在六个合并房地产合资企业与

合计非控制性权益约11.7亿美元，我们的合作伙伴目前有能力行使这些权利。在16

其他合并房地产合营企业，合计非控制性权益约19.1亿美元，这些权利变成

可在相关锁定条款到期时行使期间2026直通2031.

如果合营伙伴选择发起与其在合营企业或财产中的权益有关的交易，我们一般

拥有优先购买权或购买权，这可能允许我们实现对该物业的完全所有权。然而，如果我们拒绝行使

这样的权利，合作伙伴一般有权出售给第三方或强制出售财产，而我们的投入很少甚至没有。

上述风险可能对我们产生负面影响，或可能要求我们：

•出售标的资产，但须遵守我们在合资企业中的权益，否则我们不会；

•重新分配现有资本或寻求新的资金，以维持对资产的所有权权益或控制权，

可能使我们的流动性头寸紧张和/或稀释每股收益；

•如果我们的合作伙伴未能为其所需的任何出资份额提供资金或无法提供额外资本

因其财务困境或银行业中断而获得资本；

•经历可能阻碍重新开发活动启动或完成的重大意外延误

或新建；

•产生额外费用或减少收入，这可能会阻止实现最初的收益率或回报

预期；

•与我们的合资伙伴发生纠纷，可能导致出售任何一方的所有权权益

或以低于估计公平市场价值的价格出售该物业；

•通过诉讼或仲裁与我们的合作伙伴提起诉讼或解决分歧；以及

•由于我们的合作伙伴就我们的合资投资采取的行动而遭受损失或收益减少。

我们一般寻求保持对我们的合伙企业、有限责任公司和合资投资的控制，并

以足以允许我们实现业务目标的方式构建我们的合资协议。然而，我们可能不会

能够这样做，并且发生上述一项或多项事件可能会对我们的财务状况产生不利影响，结果

运营，现金流，我们每股运营的资金，我们向股东进行分配的能力，以及市场

我们普通股的价格。

我们在房地产合资企业的投资可能无法达到预期的回报。

我们有合并和不合并的房地产合资企业，在其中我们共享一定的所有权和决策

与一方或多方的权力。我们的合资伙伴必须同意，才能使适用的房地产合资采取

具体的重大行动，包括预算批准、收购、出售资产、债务融资、执行租赁协议以及

供应商批准。根据这些合资安排，我们的合作伙伴与我们之间的任何分歧可能会导致延迟或

不利的决定。我们无法采取我们认为符合我们最大利益的单方面行动，可能会导致错失良机

和无效的资源分配，并可能对我们的房地产合资企业的财务业绩产生不利影响

以及我们的经营业绩。

由于我们的保险公司的财务状况，我们可能会产生大量成本。

我们向我们认为在我们的政策生效时具有良好评级的保险公司投保我们的财产。

我们持有保单的一家或多家保险公司的财务状况可能会受到负面影响，这可能导致

他们无力支付未来的保险索赔。他们无法支付未来的索赔可能会对我们的财务产生负面影响

结果。此外，一家或多家保险公司的倒闭可能会增加我们保单续期的成本或

增加额外房产和最近开发或重新开发的房产的投保成本。

我们的保险可能无法充分覆盖所有潜在损失.

作为Alexandria风险管理计划的一部分，我们为我们的投资组合维护全风险财产保险，以降低风险

由极端天气事件、自然灾害（包括洪水、野火、地震、风事件）和恐怖主义构成。我们的全部-

风险财产保险目前提供了一种20亿美元我们运营投资组合的每次发生限制.不过，可能不会完全覆盖

所有潜在损失。无法保证我们未来将保持目前的保险覆盖率水平。

我们房地产投资组合的很大一部分位于地震活跃地区，包括旧金山湾区，

圣地亚哥和西雅图，任何地区的破坏性地震都可能对多处房产造成重大影响。对于这些属性，

我们获得了我们认为在商业上合理的金额和免赔额的地震保险。f或属性在

加利福尼亚州，覆盖范围是3.35亿美元每次发生，并有年度总量限制，但须遵守5%房产的免赔额

重置价值。对于西雅图地区，覆盖范围是2亿美元每次发生，并有年度总量限制，但须遵守

2%免赔额.尽管如此，任何地区的大地震都可能导致重大损失，可能超过我们的保险

覆盖范围和由此产生的重大总可扣除金额。这可能会对我们的业务、财务状况、业绩产生不利影响

运营和现金流。

此外，我们为我们的物业携带环境和产权保险政策。我们一般会获得产权保险单

当我们收购一处房产时，每一份保单涵盖的金额等于每一处房产的初始购买价格。因此，

当前财产价值可能超过相关产权保险单的承保金额。

我们定期评估保险市场，包括针对恐怖主义、地震和其他灾难性

事件。然而，我们无法预测未来此类保险的可获得性和可负担性。我们的保费应该

地震等保单变得贵得让人望而却步或者如果我们决定自行投保我们的一些风险，我们可能会修改

或终止我们部分或全部物业的承保范围。

如果我们在我们的任何财产中遇到了不在保险范围内的损失，超过了我们的保单限额，或者是

根据保单免赔额，我们可能会损失投资于受影响财产的资本，并可能损失未来的收入

财产。此外，我们可以继续对任何抵押债务承担义务，或负责其他与

受影响的属性。我们所有全资拥有的物业，包括通过房地产合资企业部分拥有的物业

均由我们的合资伙伴管理，带有综合责任、火灾、扩展保险、租金损失保险。

对于我们在野火或洪水易发地区的物业，我们正在评估缓解策略和潜在的运营和

身体上的改善。例如，我们的一些物业可能会实施的抗灾措施可能包括：

•抗火措施。将毛刷管理实践纳入景观设计；选择与定位

距物业合理距离的较不易燃植被物种；建筑围护结构的建造与

耐火材料；以及安装能够在事件中过滤空气中烟尘微粒的暖通空调系统

失火了。

•抗洪措施.关键建筑机械设备在屋顶或明显高于预计的位置

潜在洪水高程；发生洪涝灾害时，在建筑物入口处部署现场临时防洪屏障的储存

洪水；物业入口标高或一层以上预计今、未来洪水标高；安装

建筑物排放的风暴/下水道设施的防倒流装置；以及建筑物的防水

包络到预计的洪水高程。

我们的租户也被要求保持全面的保单，包括商业一般责任险

通常是针对类似属性获得的。然而，我们和我们的租户一般不会为某些类型的损失投保

要么无法投保，要么投保成本高得令人望而却步。我们无法预测未来针对任何风险的保险范围的可用性

损失。保险公司可能会停止对某些风险的承保，或者，如果提供，这种承保可能会变得过度

昂贵。

我们的任何高管和/或高级管理人员失去服务可能会对我们产生不利影响。

我们依赖相对较少的行政和高级官员的服务和贡献。服务的损失或

其中任何一方的贡献都可能对我们的业务、财务状况和前景产生不利影响。我们使用广泛的个人

以及我们的管理层成员随着时间的推移与生命科学财产的所有者以及与

生命科学行业的主要租户和风险投资组合公司。我们不能向我们的股东保证，我们的

高管和高级管理人员将继续受雇于我们。在加州和我们开展业务的某些其他地区，有

对拥有我们业务所需技能的个人的激烈竞争。此外，在加利福尼亚州，我们的总部和许多

我们的房产所处的位置，高州和地方税收以及房价上涨导致了高生活成本，这可能会损害

我们未来在当地吸引和留住员工的能力。由于我们的投资和物业的长期性，我们对

无法预测，可能无法有效控制这类成本。如果我们不能成功地吸引新的人员和留住

和激励现有人员，我们的业务可能会受到影响，我们可能无法实施我们目前的举措或增长

有效。

未能保持对财务报告的有效内部控制可能会对我们的

业务、经营业绩、财务状况、股价。

根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》，我们被要求提供管理层关于内部控制的报告

财务报告，包括管理层对内部控制有效性的评估。我们业务的变化将

有必要对我们的内部控制系统和流程进行持续的更改。财务报告内部控制可能不会阻止或

detect misstatement because of its inherent limitations，including the possibility of manual error，the circulation or overprising of

控制，或欺诈。因此，即使是有效的内部控制，也只能提供有关准备和

财务报表的公允列报。如果我们未能保持我们内部控制的充分性，包括任何未能执行

需要新的或改进的控制，或者如果我们在实施这些控制时遇到困难，我们的业务、运营结果和

财务状况可能受到重大损害，我们可能无法履行我们的报告义务，并且可能存在重大不利

对我们普通股市场价格的影响。

如果我们没有资格成为REIT，我们将按公司税率征税，并且无法采取某些

计算我们应纳税所得额时的扣除额。

我们已选择根据《国内税收法》作为REIT征税。如果，在任何纳税年度，我们未能获得作为

REIT：

•我们的应税收入将按常规公司税率缴纳联邦和州所得税；

•在计算应纳税所得额时，不允许对我国股东进行分配扣除；

•我们将被取消作为REIT的待遇，在我们失去的那一年之后的四个纳税年度

资格，除非我们有权根据《国内税收法》获得救济；和

•《国内税收法》将不再要求我们向股东进行分配。

由于任何额外的税务责任，我们可能需要借入资金或清算某些投资，以支付

适用税。因此，可用于投资或分配给我们股东的资金将在每一年减少

参与。

作为REIT的资格涉及将《国内税收法》中高度技术性和复杂的条款应用于我们的

运营和财务结果，以及不完全在我们范围内的各种事实事项和情况的确定

控制。这些规定只有有限的司法或行政解释。虽然我们认为我们目前的

组织和运作方式符合《国内税收法》颁布的规章制度，使我们

要获得REIT资格，我们无法向我们的股东保证，我们现在或将保持如此资格。要获得REIT资格，我们必须满足a

数量的要求，包括关于我们股票所有权以及我们的资产和总收入构成的要求。我们

还必须向股东进行分配，总额至少为我们年度REIT应税收入的90%，不包括净资本收益。

我们目前拥有并可能在未来收购一个或多个实体的直接或间接权益，这些实体已选择或可能

根据《国内税收法》选择作为REITs征税，这受制于各种REIT资格要求和

此处描述的限制。如果这些实体中的任何一个不符合REIT的资格，那么（i）该实体将成为联邦

和州所得税，（ii）此类实体的股份将不再是适用于REITs的资产测试的合格资产，

（iii）我们可能未能通过适用于REITs的某些资产测试，在这种情况下，除非我们符合REIT资格，否则我们将无法获得REIT资格

某些救济条款。

此外，我们目前拥有若干应课税REIT附属公司的权益，并可能继续收购该等权益

未来。应税REIT子公司是一家公司（或出于联邦所得税目的被视为公司的实体），REIT除外，

与母REIT（其直接或间接拥有REIT子公司的股票）联合选举被视为

应税REIT子公司。该子公司作为常规C公司需缴纳联邦和州所得税，并进一步受

就应课税REIT附属公司与其母REIT之间的某些交易征收100%的消费税，而这些交易并非在某一部门进行-

长度基础。我们打算与我们拥有的任何应税REIT子公司构建我们的交易，以确保它们被订立

公平交易，以避免产生上述100%的消费税。然而，不能保证我们会

能够成功构建未来交易以避免被征收100%的消费税，这可能会对我们的现金产生不利影响

流量，向股东进行分配的能力，以及运营结果。

我们不时在符合第1031条交换条件的交易中处置财产。如果一笔交易打算

符合第1031条的资格交易所随后被IRS确定为应纳税的，或者如果我们无法识别和完成

购置合适的置换财产以实现第1031条交换或如果围绕第1031条的法律交换

被修改或废除，我们可能无法在延税的基础上处置财产。在这样的情况下，我们的收益和利润

而我们的应税收入会增加，这可能会增加股息收入，减少对我们股东的资本回报。

因此，我们可能会被要求向股东支付额外的股息，或者如果我们不支付额外的股息，我们的公司

所得税责任可能会增加，我们可能会受到利息和罚款。

我们可能无法参与IRS定性为“禁止交易”的某些销售。所征收的税

REITs从事被禁止的交易是对交易的净收入征收100%的税。交易是否

定性为禁止交易是事实。一般来说，禁止交易是出售或以其他方式处置

财产，不包括止赎，其特征是主要为在正常经营过程中出售给客户而持有。然而，a

如果符合某些安全港要求，出售将不被视为禁止交易。虽然我们不打算参加

在禁止的交易中，不能保证IRS会同意我们对我们的财产的定性或我们会满足

安全港要求。

联邦所得税规则不断受到美国国会和美国国税局的审查。修改税法可能会产生不利影响

影响到我们的投资者或租户，我们无法预测这些变化在未来会对我们产生怎样的影响。新立法，美国财政部

部门法规、行政解释或法院判决可能会对我们获得资格的能力产生重大负面影响

a REIT，此类资格的联邦所得税后果，或投资于我们的股票。另外，有关税务处理的法律

对其他类型商业实体的投资可能会发生变化，使得对这类其他实体的投资相对于

投资房地产投资信托基金。

我们依赖第三方来管理我们物业的某些便利设施。

我们保留第三方管理人员来管理我们物业的某些便利设施，例如餐厅、会议中心、

锻炼设施，还有停车库。如果这些方面未能提供质量，我们从我们的物业获得的收入可能会受到不利影响

与我们的物业有关的服务和便利设施。虽然我们监控这些第三方的表现，但我们可能有有限的

如果我们认为他们的表现不够好，可以求助。此外，这些第三方管理人可能会运作，在某些情况下可能

拥有或投资与我们的物业或业务相竞争的物业或业务，这可能会导致利益冲突。结果，这些

第三方管理人员可能已经做出，并且将来可能做出不符合我们最佳利益的决定。

我们依赖数量有限的供应商在我们的物业提供公用事业和某些其他服务，以及中断

在这些服务中，可能会对我们的业务运营、财务状况和现金流产生重大不利影响。

我们依赖数量有限的供应商提供关键服务，包括但不限于公用事业、安全和建筑

服务，在我们的某些物业。如果关键供应商未能充分利用我们的业务和物业运营，我们的业务和物业运营可能会受到不利影响

因自然灾害（如火灾、洪水、地震等）、电力中断，在我们的物业提供关键服务，

破产、战争、恐怖主义行为、突发公共卫生事件、网络攻击、流行病或其他意想不到的灾难性事件。如果

供应商遇到破产等财务困难或以其他方式变得无法提供关键的公用事业、安全、

建设，或其他基本服务，我们可能会经历服务的重大中断和业务运营的中断

在我们的物业，产生补救费用，并成为索赔和损害我们的声誉。

此外，主要供应商在我们的物业提供必要服务时遇到的困难可能会导致重大

此类服务的市场价格上涨。我们的三重净租赁使我们能够通过几乎所有的运营费用和某些

以额外租金的形式向我们的租户进行资本支出。然而，我们不能确定我们将能够继续

未来在租户租约中协商通过条款，这可能导致我们收回的运营费用减少。

如果我们的运营费用增加而收入没有相应增加，我们的盈利能力可能会减少。还有，我们不能是

确信成本增加不会导致我们当前或未来的租户在其他地方寻找空间，这可能会严重阻碍

我们提高租金或维持现有入住率水平的能力。此外，这可能会显着增加占用成本

我们的一些租户，并可能对他们的财务状况、支付租金的能力以及续租的能力产生不利影响

协议。

太平洋天然气和电力公司（“太平洋煤气和电力”）是一家主要的公用事业公司，提供电力和燃气服务，以

加州北部的住宅和商业客户，包括旧金山湾区。我们的大部分房产位于

我们的旧金山湾区市场依赖于太平洋煤气和电力来提供这些基本服务。太平洋煤气和电力自愿发起

2019年1月根据美国破产法第11章进行的重组程序，以应对可能产生的责任

来自2017年和2018年在北加州发生的一系列灾难性野火。而太平洋煤气和电力摆脱了破产保护，在

2020年7月，概不保证太平洋煤气和电力或我们在我们经营所在的其他城市所依赖的其他主要公用事业提供商将

能够维持安全运营，并在类似或未来事件期间继续提供一致的公用事业服务。期间

由于在过去的火灾季节有大风和高火险，太平洋煤气和电力先发制人地切断了加州中部和北部地区的电力供应。

这些关闭措施旨在帮助防范大风和干燥地区引发的火灾。太平洋煤气和电力已警告称，其

在公用事业公司解决维护问题时，可能不得不使用关闭设备。未来的停电可能会影响

在我们的物业获得稳定电力供应的可靠性，进而对我们租户的业务产生不利影响。此外，还有

不能保证监管机构强制实施的太平洋煤气和电力安全措施将是及时和充分的，以防止未来的灾难性

野火。同样，我们依赖数量有限的供应商为我们在其他地区的物业提供公用事业服务。有没有

保证类似的破产或困境事件不会导致我们在

受影响地区。

上述任何风险的实现都可能对我们满足财务预期的能力产生重大不利影响，

我们的财务状况、经营业绩和现金流，我们向股东进行分配的能力，我们的市场价格

普通股，以及我们履行偿债义务的能力。

我们可能会在未经股东批准的情况下更改我们的业务政策。

我们的董事会在管理层的投入下确定我们所有的重大业务政策，包括与以下相关的政策：

•REIT资格；

•发生债务和债务管理活动；

•选择性收购、处置、发展、再发展活动；

•股东分派；及

•其他政策，视情况而定。

我们的董事会可以随时修改或修改这些政策，而无需我们的股东投票。这些方面的变化

政策可能会对我们的业务和我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

我们股本的所有权有限制，根据这些限制，股东可能会失去其实益所有权

股票和这可能会延迟或阻止我们的股东可能希望进行的交易。

为使公司符合《国内税收法》规定的REIT资格，不超过其价值的50%

发行在外的股票可能由五个或更少的个人或实体直接或建设性地拥有（如《国内税收

代码）在一个纳税年度的最后半年。此外，我们公司已发行股票的股份必须实益拥有100

或在12个月的应课税年度的至少335天内或在较短的应课税年度的相应部分内的更多人。

为了保持我们作为REIT的资格，除其他外，我们的章程规定了所有权限制，这

除某些例外情况外，禁止直接或推定拥有占合并总数9.8%以上的股份

任何人对我们已发行股票的价值，如我们的章程所定义。我们的董事会可全权酌情决定

免除任何人的所有权限制。然而，我们的董事会可能不会授予该等豁免，如果在实施该等豁免后

放弃，根据《国内税收法》第856（h）条，我们将被“紧紧抓住”。作为放弃所有权限制的条件，

我们的董事会可能需要IRS的裁决或法律顾问的意见，以确定我们作为REIT的地位。

即使收到任何该等裁定或意见，我们的董事会仍可施加其认为的条件或限制

与授予豁免有关的适当情况。

我们的章程进一步禁止转让我们的股票，如果这种转让将导致我们根据

《国内税收法》第856（h）条或将导致我们的股票由少于100人拥有。

建设性所有权规则很复杂，可能会导致我们的普通股股份直接或建设性地由

由一个个人或实体建设性地拥有的一组相关个人或实体。将股份转让予一名人士，该人士作为

转让结果，违反本限制无效或将这些股份换成多余股份转让给

为我们指定的一个或多个合格慈善组织的利益而设立的信托。在这种情况下，意向受让方将有

只有在受让人对这类股份的原始购买价格范围内分享信托出售这些股份的收益的权利

股份，并将有效丧失其对股份的实益所有权。这些所有权限制可能会延迟、推迟或阻止

可能涉及我们普通股持有人溢价的交易或控制权变更，或可能

这类持有者所希望的。

除所有权限制外，我们的章程和章程的某些规定可能会延迟或阻止那些

可能被认为对我们的股东来说是可取的。

根据马里兰州法律的授权，我们的章程允许我们的董事会促使我们发布额外的授权但

我们的普通股或优先股的未发行股份以及对普通股或优先股的未发行股份进行分类或重新分类

未经任何股东批准。我们的董事会可以建立一系列优先股，这可能会延迟、推迟或阻止

可能涉及我们普通股溢价的交易，或者出于其他原因，我们的普通股希望进行的交易

股东，或一系列具有股息优先权的优先股，可能会对我们的股息支付能力产生不利影响

普通股。

我们的章程只允许在一般有权投票的三分之二多数票的情况下罢免一名董事。

选举董事，而我们的章程要求提前通知股东提名董事或介绍业务的意向

在我们的股东年会上由股东审议。然而，股东可以采纳、更改、修正或

以有权就该事项投票的多数票废除我们的章程，且无需董事会批准。这样的

变化可能会导致公司战略中断、战略交易复杂化或其他不利影响。我们的

章程和章程还包含其他条款，这些条款可能会延迟、推迟或阻止涉及

我们普通股的溢价价格，或者出于其他原因，我们的股东可能希望获得的溢价价格。

市场和行业因素

我们在目标市场面临巨大竞争。

在我们的目标市场进行的重大业务竞争可能会对我们的运营产生不利影响。我们争夺

投资机会：

•其他REITs；

•保险公司；

•养老金和投资基金；

•私募股权实体；

•伙伴关系；

•开发商；

•投资公司；

•业主/住户；及

•外国投资者，包括主权财富基金。

其中许多实体拥有比我们大得多的财政资源，可能能够比我们支付更多或

接受比我们愿意接受的更多的风险。这些实体可能对一家公司的信誉方面的风险不太敏感。

租户或其投资的地理集中。这些实体也可能有更有利的关系和定价与

供应商和承包商，可能会比我们更快、以更低的成本完成建设项目。我们也可能面临

与这些实体竞争从供应商和承包商获得相同或相似的原材料和劳动力资源，如

以及访问我们使用的特定供应商和承包商。竞争也可能减少合适投资的数量

我们可获得的机会或可能增加寻求出售的业主的议价能力。如果没有匹配的增长在

需求，竞争加剧可能导致与我们相当的可用空间供过于求并导致租金压力

费率和更大的奖励措施授予租户。为了保持我们留住当前和吸引新租户的能力，我们可能会被迫

降低我们租户目前愿意支付的租金或提供更大的租户优惠。我们是否应该遇到强化

竞争或供过于求，我们不能确定我们一定能成功竞争，保持我们的入住率和出租率，

并继续扩大我们的业务。因此，我们的财务状况、经营业绩和现金流，我们的支付能力

股息，我们的股价可能会受到不利影响。

我们市场的经济状况不佳可能会对我们的业务产生不利影响。

我们的物业主要位于以下市场：

•大波士顿

•旧金山湾区

•圣地亚哥

•西雅图

•马里兰州

•研究三角

•纽约市

•德州

由于我们的地理集中，我们依赖于这些市场的当地经济和房地产状况。

因此，我们受到经济、税收和其他特定竞争因素的增加（正面或负面）

密闭地理区域的市场。我们的运营也可能会受到影响，如果在其中任何一个建设了太多的竞争物业

市场。任何这些市场的经济下滑都可能对我们的运营和我们进行分配的能力产生不利影响

我们的股东。我们无法向我们的股东保证，这些市场将继续增长或保持对生命科学有利

工业。

改善我们的物业比改善传统办公空间的成本要高得多。

我们的许多物业通常包含基础设施改善，其成本明显高于改善

其他属性类型。尽管我们在历史上能够收回基础设施改善的额外投资

通过更高的租金，存在未来我们无法继续这样做的风险。典型基础设施

改进包括：

•钢筋混凝土地面；

•屋面装载能力升级；

•增加落地高度；

•重型暖通空调系统；

•强化环境控制技术；

•大幅升级电气、燃气、管道基础设施；以及

•实验室工作台和通风柜。

因为我们的许多基础设施改善都是专业化的，比其他物业类型的改善成本更高，我们可能

受价格波动或建筑供应短缺导致的任何意外延误或成本增加的影响更大

材料或人工。因此，我们可能无法如期或在预算金额内完成我们的改进，这可能

对我们向潜在租户出租可用空间或降低我们预计的项目回报的能力产生不利影响。

我们的租户和风险投资主要是在生命科学行业，这个行业内的变化可能

对我们的租赁付款收入、我们的非房地产投资价值以及我们的经营业绩产生不利影响。

总的来说，我们的业务战略是主要投资于生命科学行业租户使用的物业。通过我们的

风险投资组合，我们还持有与我们的租户基础类似的、集中在生命科学领域的公司的投资

工业。如果生命科学行业受到经济、金融或银行危机的影响，我们的业务可能会受到不利影响，或者

如果这些行业从美国迁移到其他国家。因为我们的行业聚焦，这个行业内的事件可能会有更

对我们的经营业绩和向股东进行分配的能力产生了明显的影响，而不是如果我们有更多的多元化

租户和投资。此外，我们的一些物业可能更适合特定的生命科学行业租户，并且可能需要

在我们能够将空间重新出租给不在这些行业之一运营的租户之前进行了重大修改。一般来说，我们的

如果没有重大的装修支出，物业可能不适合出租给传统的办公室租户。

我们就未来租约协商合同租金上涨以及实现租金上涨的能力将取决于

市场条件和谈判租约时对实验室空间的需求，并提出增加。

生命科学行业的企业进行合并、收购或其他整合是很常见的。合并，

收购，或未来生命科学实体的整合可能会降低我们的租户和潜在客户的RSF要求

租户，这可能会对实验室空间的需求、我们未来的租赁付款收入以及我们的业绩产生不利影响

运营。

我们在这些行业内的租户或风险投资也有可能受到涉及

与其有业务关系的金融机构。2023年3月10日，第16大银行硅谷银行（“SVB”）

当时在美国，总部设在加州，被加州金融保护和创新部关闭，

其中任命联邦存款保险公司为接管人。SVB是一家为行业提供商业和私人银行产品和服务的提供商

包括生命科学、技术和医疗保健。SVB现在是第一公民银行的一个部门。此外，在2023年3月12日，

纽约州金融服务部宣布，该公司已经关闭了总部位于纽约的Signature银行，并任命

FDIC作为接盘人，并且在2023年5月1日，监管机构夺取了对First Republic Bank的控制权，并出售了其大部分资产和

存入摩根大通。

尽管我们没有银行账户、往来贷款或投资于任何由SVB或任何其他

最近倒闭的金融机构，我们的一些租户和风险投资可能与银行或其他业务关系

这样的实体。尽管受到美国联邦储备委员会、联邦存款保险公司和财政部的保护，如果我们的租户或风险投资

无法从这些机构或未来可能倒闭的任何其他金融机构获得现金或其他资本，其流动性，

履行运营费用义务的能力，财务业绩可能会受到不利影响。因此，这些租户可能

无法向我们支付租金，或者我们的风险投资可能会贬值，这可能会对我们的财务业绩产生负面影响。

我们当前或未来的一些租户可能还包括处于其生命中的初创或成长阶段的科技公司

循环。市场对这些公司的信心波动或经济、金融或银行状况的不利变化，如

金融机构的倒闭，包括上面讨论的事件，可能会对这些机构的运营产生不成比例的影响

公司。我们租户的财务状况恶化可能导致我们无法向他们收取租赁付款，因此

可能会对我们的经营业绩产生负面影响。

我们的运营结果取决于租户的研发努力和他们获得资金的能力

为了这些努力。

我们的租户基础包括制药、生物技术、医疗器械、生命科学、相关行业的实体；

学术机构；政府机构；以及私人基金会。我们的租户决定他们的研发预算

基于几个因素，包括开发新产品的需要、政府和其他资金的可用性、竞争、

以及资源的普遍可用性。我们通过风险投资组合进行的投资也在那些类似于

我们的租户基础，都集中在生命科学行业。

研究和发展预算因可用资源、研究重点、一般经济的变化而波动

条件、体制和政府预算限制以及实体的合并和合并。我们的业务可能是

受到租户研发支出大幅减少的不利影响，我们的风险投资

投资组合公司，或生命科学行业。

我们的租户还包括研究机构，它们的资金在很大程度上依赖于政府机构的赠款，例如

作为美国国立卫生研究院、美国国家科学基金会，以及类似的机构或组织。美国政府资助研究和

发展受制于政治进程，这往往是不可预测的。其他项目，如国土安全或国防，

可能会被政府视为更高的优先事项。此外，关于减少或消除预算赤字的提议已经

有时包括减少对美国国立卫生研究院和其他资助研发的美国政府机构的拨款

活动。此外，美国国会无法制定一个财政年度的预算或发生部分或完整的美国

联邦政府关闭可能导致FDA或NIH等机构暂时关闭，这可能会产生不利影响

我们的租户依赖政府批准和拨款的业务运营。任何远离资金的转变

围绕批准政府预算提案的研发或延迟可能会对我们的租户产生不利影响

运营，这反过来可能会影响他们对生命科学/实验室空间的需求以及他们向美国和

从而对我们的经营业绩产生不利影响。

我们的生命科学行业租户和风险投资组合公司面临多项独特风险

对他们的行业，包括（i）技术变化、专利到期、知识产权和保护，

（ii）高度监管，（iii）其产品的安全性和有效性失败，以及（iv）重大的资金需求

用于产品研发。这些风险可能会对我们的租户支付租金的能力或

履行他们对我们的其他租赁义务，或可能影响我们的风险投资组合公司的价值，从而

可能对我们的业务、经营业绩、财务状况和股价产生重大不利影响。

技术变化、专利到期、知识产权与保护

•我们的租户和风险投资组合公司开发和销售产品和服务的行业是

特点是技术变革迅速而显着，新产品和服务频繁推出以及

增强、不断演变的行业标准以及新医改立法实施的不确定性，

这可能会导致他们失去竞争地位，并对他们的运营产生不利影响。

•我们的许多租户和风险投资组合公司，以及他们的许可人，需要专利、版权或贸易

秘密保护和/或使用第三方知识产权开发、制造、营销、销售其产品的权利和

技术。租户或风险投资组合公司可能无法将其产品商业化或

技术，如果涵盖此类产品或技术的专利未被颁发或被成功挑战，缩小，

无效，或被第三方规避。此外，第三方可能拥有限制租户的知识产权

或风险投资组合公司在没有获得许可的情况下将其产品或技术推向市场的能力或

使用第三方知识产权的其他权利，可能需要承租人支付前期费用或使用费。

未能从第三方获得这些权利可能会使租户或风险投资面临挑战或不可能

投资组合公司开发其产品或技术并将其商业化，这可能会对其竞争力产生不利影响

位置和操作。

•我们的许多租户和风险投资组合公司依赖专利来提供独家营销

他们产品的权利。随着他们的产品专利到期，竞争对手可能能够合法地生产和销售产品

类似于我们的租户或风险投资组合公司的产品，这可能会产生重大不利

对其销售和经营业绩的影响。

高水平监管

•我们的一些生命科学行业租户和风险投资组合公司开发和制造产品

在生产、销售、销售和使用之前需要获得监管部门的批准，包括FDA的批准。

生产和销售药物的监管批准过程成本高昂，通常需要多年时间，需要验证

通过临床试验和使用大量资源，而且往往是不可预测的。租户或风险投资

投资组合公司可能无法获得或可能在获得这些批准方面遇到重大延误。即使租客

或风险投资组合公司获得监管批准，已上市产品将受到持续

监管审查和可能失去批准。

•我们的一些生命科学行业租户和风险投资组合公司将任何

未来的产品能否成功将部分取决于政府当局设定的覆盖范围和报销水平，

私人健康保险公司，以及其他第三方付款人。此外，未来的报销可能会减少。

其产品的安全性和有效性方面的失败

•我们的一些生命科学行业租户和风险投资组合公司可能会发现，他们的潜在产品

在人体测试时无效，甚至有害。

•我们的一些生命科学行业租户和风险投资组合公司依赖于商业

某些产品的成功。即使生命科学行业租户或风险投资组合开发的产品

公司在人体临床试验中被证明安全有效，并获得必要的监管批准，

随后发现这些产品的安全问题可能会导致产品责任事件，额外的监管

审查和要求附加标签、失去批准、产品退出市场以及

处以罚款或刑事处罚。

•生命科学行业租户或风险投资组合开发、制造、营销或销售的产品

公司可能不会被医生和患者很好地接受，或者可能不如竞争对手的有效或被接受

产品。

•我生命科学行业租户竞争对手临床试验产生的安全信号阴性结果

或风险投资组合公司可能会促使监管机构采取可能对

我们的租户或风险投资组合公司的临床试验或产品。

产品研发的重大资金需求

•我们的一些生命科学行业租户和风险投资组合公司需要大量资金来

开发和商业化他们的产品和技术，这些产品和技术必须从风险投资公司获得；私人

投资者；公开市场；生命科学行业的其他公司；或联邦、州和地方政府。这样的

资金可能无法获得或难以获得。每个租户或风险投资组合公司的能力

筹集资金将取决于其财务和经营状况、其产品和技术的可行性以及整体

金融、银行、经济环境状况，以及政府预算政策。

•即使有足够的资金，我们的一些生命科学行业租户或风险投资组合公司可能不会

能够在人类中发现或识别潜在的药物靶点，或用于人类的潜在药物，或创造工具或

在发现或识别潜在药物靶点或药物方面具有商业用途的技术。

•我们的一些生命科学行业租户或风险投资组合公司可能无法成功

经济地制造他们的产品，即使这类产品通过人体临床试验证明是安全和

对人类有效。

•已上市产品也面临商业化风险，我们的一些生命科学行业租户和风险投资

投资组合公司可能永远无法实现预计的产品利用率或收入水平。

•关于我们生命科学行业的产品、临床试验或其他业务发展的负面消息

租户或风险投资组合公司可能会导致其股价或信用状况恶化。

我们无法向我们的股东保证，我们的生命科学行业租户或风险投资组合公司将能够

因生命科学行业固有的风险而开发、制造、营销或销售其产品和技术。任何生活

无法避免或充分减轻所描述风险的科学行业租户或风险投资组合公司

上述可能难以支付租金或履行其对我们的其他租赁义务，或可能难以维持

我们投资的价值。这类风险也可能降低我们生命科学行业租户和风险投资的信用质量

投资组合公司或导致我们在这些租户租用的空间上花费比我们最初更多的资金和资源

预料到了。由于与我们的生命科学行业租户有关的不利发展而增加了我们的资源负担，这可能

导致我们在这些租户租用的空间上实现了低于预期的收益率。有关我们更重要的负面消息

生命科学行业租户和风险投资组合公司也可能对我们的股价产生不利影响。

我们的农业科技行业租户和风险投资组合公司面临许多独特的风险

他们所处的行业，包括（i）不确定的监管环境，（ii）业务的季节性，（iii）无法获得运输

运输产品和原材料的机制，（四）成本的变化或使用的供应或能源的限制

运营，（v）罢工或劳动力放缓或劳动合同谈判，以及（vi）农业的快速技术变革。

这些风险可能会对我们的租户支付租金或履行其对我们的其他租赁义务的能力产生不利影响或

可能会影响我们的风险投资组合公司的价值，因此可能会对我们的

业务、经营业绩、财务状况、股价。

不确定的监管环境

•互联网、电子商务、电子设备等服务和产品开发的法律法规

由农业科技行业不断发展。现有和未来的法律法规以及在某些情况下停止运营

美国联邦政府部分或完全关闭导致的机构可能会阻碍我们农业科技的发展

行业租户和风险投资组合公司。这些法律法规可能涵盖，除其他领域外，

税收、隐私、数据保护、定价、内容、版权、发行、移动通信、工商许可、

和消费者保护。

商业的季节性

•我们的农业科技行业租户和风险投资组合公司的业务可能会因时而波动

到季节性天气条件和其他无法控制的因素，影响产品和服务我们的农业科技行业

租户和风险投资组合公司提供。

运输产品和原材料的运输机制不可用

•我们的一些农业科技行业租户和风险投资组合公司的业务依赖于运输

服务交付他们的产品或交付原材料给他们的客户。如果运输服务提供商

无法获得或未能及时交付我们的农业科技行业租户或风险投资组合公司的产品

方式，他们可能无法及时制造和交付他们的服务和产品。

运营中使用的供应或能源的成本或限制的变化

•同样，如果燃料或其他能源价格上涨，可能会增加运输成本，这可能会影响我们的农业科技

行业租户和风险投资组合公司的业务。

罢工或劳工放缓或劳资合同谈判

•我们的农业科技行业租户和风险投资组合公司可能面临劳工罢工、工作放缓、劳工

合同谈判，或来自其雇员或第三方承包商的其他工作行动。如果发生罢工，工作

放缓，或其他类似的劳工骚乱，我们的农业科技行业租户或风险投资组合公司可能不

有能力为其业务配备充足的人员，这可能会对其运营和收入产生不利影响。

农业技术变革迅速

•农业科技行业的特点是定期推出新产品和服务，出现新产业

标准和做法。未能及时对这些市场状况做出反应可能会严重损害

我们农业科技行业租户和风险投资组合公司的运营。

•农业技术进步可能会减少对作物养分、能源和其他作物投入的需求

我们的农业科技行业租户和风险投资组合公司提供的产品和服务。遗传上

抗病抗虫的工程作物可能会影响对我们某些租户或风险投资的需求

投资组合公司的产品。随着技术允许更有效地使用设备，对燃料的需求可能会下降。

我们无法向我们的股东保证，我们的农业科技行业租户和风险投资组合公司将能够

由于农业技术行业固有的风险，开发、生产、营销或销售他们的产品和服务。任何农业科技行业租户

或无法避免或充分减轻上述风险的风险投资组合公司可能有困难

向我们支付租金或履行其其他租赁义务。这些风险也可能会降低我们农业科技的信用质量

行业租户或风险投资组合公司或导致我们在租用的空间上花费更多的资金和资源

这些租户比我们最初预期的要多。由于与我们相关的不利发展，我们的资源负担增加

农业科技行业租户可能会导致我们在这些租户租用的空间上实现低于预期的收益率。不利消息

与我们更重要的农业科技行业租户和风险投资组合公司有关也可能对我们的股票产生不利影响

价格。

我们的科技行业租户和风险投资组合公司面临着许多独特的风险

对他们的行业，包括（i）不确定的监管环境，（ii）快速的技术变革，（iii）对

互联网基础设施的维护和安全，（iv）产品研究的重大资金需求和

开发和销售增长，以及（v）知识产权保护不足。这些风险可能会对我们的

租户向我们支付租金或履行其其他租赁义务的能力或可能影响我们的风险投资

投资组合公司的价值，从而可能对我们的业务、经营业绩、财务

条件，以及股价。

不确定的监管环境

•有关互联网、电子商务、电子设备和其他服务的法律法规不断演变。

现有和未来的法律法规以及某些机构因部分或

美国联邦政府全面关闭可能会阻碍我们科技行业租户和风险投资的增长

投资组合公司。这些法律法规可能涵盖，除其他领域外，税收、工

分类、隐私、数据保护、定价、内容、版权、发行、移动通信、商业

许可，以及消费者保护。

快速的技术变革

•科技行业的特点是客户要求和偏好快速变化，频繁新

产品和服务的介绍，以及新的行业标准和做法的出现。未能在a

及时应对这些市场状况可能会严重损害我们的科技行业租户的运营和

风险投资组合公司。

对互联网基础设施维护和安全的依赖

•我们的一些科技行业租户和风险投资组合公司依赖于持续和

其产品和服务的用户畅通无阻地访问互联网，以及访问移动网络。互联网

服务提供商和移动网络运营商可能会阻止、降级或向这些租户收取额外费用，

风险投资组合公司，或其产品和服务的用户。

•互联网已经经历，并且很可能继续经历，中断和其他延迟。这些中断和

延迟，以及由网络攻击和计算机恶意软件、病毒、蠕虫和类似程序引起的问题，可能

对我们的科技行业租户和风险投资组合公司的能力产生重大影响

生意。

•依赖数量有限的云供应商可能会对期间的运营造成不利影响或停止运营

网络中断或中断的实例。

•安全漏洞或网络攻击可能会延迟或中断我们的技术行业租户提供的服务和

风险投资组合公司，并可能损害其声誉或使其承担重大责任。

产品研发和销售增长的重大资金需求

•我们的一些科技行业租户和风险投资组合公司需要大量资金来

开发和商业化他们的产品和技术，这些产品和技术必须从风险投资公司获得；私人

投资者；公开市场；科技行业公司；或联邦、州和地方政府。这类资金

可能无法获得或难以获得。每个租户或风险投资组合公司筹集资金的能力

资本将取决于其财务和经营状况、其产品的生存能力以及其整体状况

金融、银行、政府预算政策、经济环境。

•即使有足够的资金，我们的一些科技行业租户和风险投资组合公司可能不会

能够发现或识别潜在客户或创造商业上有用的工具或技术。

•我们的一些科技行业租户和风险投资组合公司可能无法成功

经济地制造他们的产品。

•已上市产品也面临商业化风险，我们的一些科技行业租户和风险投资

投资组合公司可能永远无法实现预计的产品利用率或收入水平。

•有关我们科技行业租户或企业的产品或其他业务发展的不利消息

投资组合公司可能会导致其股价或信用状况恶化。

知识产权保护不足

•我们的一些科技行业租户和风险投资组合提供的产品和服务

公司受到盗版和未经授权的复制的威胁，知识产权法律和

其他不充分的保护措施可能会阻止他们执行或捍卫其专有技术。这些租户

而风险投资组合公司也可能面临因用户生成内容而产生的法律风险。

•商标、版权、专利、域名、商业外观、商业秘密保护，维护和

可能要求我们的技术行业租户和风险投资组合公司承担大量成本，以

保护他们的知识产权。

我们无法向我们的股东保证，我们的科技行业租户和风险投资组合公司将

由于科技行业固有的风险，能够开发、制造、营销或销售他们的产品和服务。任何

无法避免或充分减轻所描述风险的技术行业租户或风险投资组合公司

上述可能难以支付租金或履行其对我们的其他租赁义务，或可能难以维持

我们投资的价值。这类风险也可能降低我们科技行业租户或风险投资的信用质量

投资组合公司或导致我们在这些租户租用的空间上花费比我们原来更多的资金和资源

预料到了。由于与我们的科技行业租户有关的不利发展而增加了我们的资源负担，这可能

导致我们在这些租户租用的空间上实现了低于预期的收益率。有关我们更多的不利消息

重要的科技行业租户和风险投资组合公司也可能对我们的股价产生不利影响。

我们通过非房地产风险投资组合投资的公司使我们面临类似的风险

对我们的租户基础和风险资本投资固有的额外风险，这可能会对我们的

报告的资产和负债价值以及收益，并可能对我们报告的经营业绩产生重大不利影响。

通过我们的战略风险投资组合，我们持有的投资公司，类似于我们的租户基础，是

集中在生命科学行业。我们所投资的风险投资组合公司相应地受到风险

与我们的租户基础所提出的类似，包括在本年度报告中披露的10-K表格。此外，公司在

我们通过风险投资组合进行的投资受到风险资本投资固有风险的影响，可能

受到我们无法控制的外部因素和其他风险的不利影响，包括但不限于以下风险：

•风险资本投资中固有的风险，这种投资通常侧重于未经证实的小型早期公司

技术和获得资本的机会有限，因此通常被认为比投资更具投机性

更大、更成熟的公司。

•市场混乱和波动，这可能会对我们持有股权的公司的价值产生不利影响

投资，反过来，我们通过出售这些投资实现收益的能力。

•资本市场和全球经济的中断、不确定性或波动，这可能会影响到

我们投资的公司以筹集额外资金或从风险资本投资者或金融

优惠条件的机构。

•我们投资的公司的流动性，这可能（i）阻碍我们实现这些价值的能力

投资是在我们被要求处置的情况下进行的，（ii）使我们难以出售这些投资

及时依据，及（iii）损害该等投资的价值。

•政治气候的变化，潜在的改革和政府谈判和监管的变化，效果

医疗改革立法，包括可能限制医药产品和药品定价的立法，市场价格

和条件、有利或不利临床试验结果的前景、新产品倡议、制造和

新产品分销、产品安全性和功效问题、新的合作协议，所有这些都可能影响

我们投资的公司的估值、融资机会、业务运营、财务业绩。

•美国联邦政府组织或其他机构的变化，包括政策、法规、预算编制、

保留主要领导和其他人员、药品审批管理或限制药品产品或服务

开发或商业化，或部分或完全的未来政府关闭导致临时关闭

FDA和SEC等机构可能会对我们投资的公司产生不利影响，包括延迟

这类公司产品商业化，生命科学领域研发经费减少

行业，或推迟批准该行业的任何预算提案。

•以任何理由影响或改变业务，包括将医疗资源从临床试验中转移，

延迟，或难以在临床试验中招募患者或维持预定的预约，中断和延迟

实验室研究，原因是社交距离要求导致员工资源减少，以及

员工希望避免与人接触，实验室所需的用品和试剂库存不足

研究由于供应链中断、延迟或难以获得临床站点位置或参与临床站点

工作人员，因旅行限制而中断临床现场监测，延迟与

与研究活动或临床试验有关的监管机构，以及对制造设施和

补给线。

•收入减少或收入增长、全球经济恶化或其他原因，可能会损害价值

我们持有股权投资的公司或阻碍其筹集额外资本的能力。

•季节性天气状况、运输或劳动力可用性的变化，以及其他相关因素可能会影响

产品和服务或我们在农业科技投资的公司的产品和服务的可用性

部门。

以上所列的许多因素都超出了我们的控制范围，如果风险投资组合公司对

受上述任何情况的影响，可能会对我们报告的资产和负债价值以及收益产生重大影响，并可能对

对我们报告的经营业绩产生不利影响。任何这些不良事件的发生都可能导致市场价格

无论我们的主要房地产业务表现如何，我们的普通股股票都将下跌。

市场和其他外部因素可能会对我们的非房地产股权投资的估值产生不利影响。

我们主要持有某些上市公司、有限合伙企业和私营实体的股权投资

通过我们的风险投资组合参与生命科学行业。这些投资的估值受到许多

我们无法控制的外部因素，包括但不限于市场价格、市场情况、医改效果

立法、有利或不利临床试验结果的前景、新产品倡议、新产品的制造和分销

产品、产品安全性和功效问题，以及新的合作协议。此外，部分或完全未来政府

可能导致FDA和SEC等机构暂时关闭的停工可能会对初始

我们持有股权投资的公司的公开发行、业务运营、财务业绩和项目资金。

任何这些因素的不利发展都可能对我们的股权投资的估值产生不利影响。

市场和其他外部因素可能会对我们的非房地产股权投资的流动性产生负面影响。

我们通过我们的风险投资组合对私人控股的生命科学公司进行并持有投资。这些

投资可能缺乏流动性，如果需要我们，这可能会阻碍我们实现这些投资的价值的能力

处理掉它们。这些投资缺乏流动性，可能使我们难以及时出售这些投资和

可能会损害这些投资的价值。如果我们被要求迅速清算全部或部分这些投资，我们可能会意识到

大大低于我们之前对这些投资的估值金额。

政府因素

联邦所得税政策、债务政策和

政府支出可能会对我们的经营业绩产生不利影响。

全球宏观经济状况影响我们和租户的业务。银行业和政府部门的不稳定

美国和/或政府税收政策、债务政策和

政府支出，可能会对整体经济增长和我们未来的收入增长和盈利能力产生不利影响。

不稳定、负面或不确定的经济状况可能会削弱我们重要市场或其他市场的商业信心

并导致我们的租户减少或推迟他们的支出，这将对我们的业务产生负面影响。我们所服务市场的增长

可能处于缓慢的速度，也可能在每种情况下停滞或收缩一段较长的时间。不同的经济条件和

我们经营所在的地理区域和我们所服务的行业的经济增长和收缩模式可能在

未来影响对我们服务的需求。我们的收入和盈利能力来自我们在北美的租户，其中一些

从他们的国际业务中获得可观的收入。持续的经济波动和不确定性影响着我们的业务

其他方式的数量，包括增加在短期之外准确预测客户需求的难度以及有效

建立我们的收入和支出计划。经济波动和不确定性尤其具有挑战性，因为这可能需要一些时间

为影响和由此导致的需求模式变化在我们的业务和运营结果中表现出来。变化中

经济波动和不确定性带来的需求模式可能会对我们的经营业绩产生重大负面影响。这些

风险可能会影响我们的整体流动性、我们的借贷成本或我们普通股的市场价格。

修改美国税法和实施新的税收政策可能会对美

整体经济，我们的租户，以及我们的业务。

2025年7月3日，美国众议院和参议院通过了《一大美丽法案法案》，美国

总统于2025年7月4日签署成为法律（“OBBB法案”）。除其他外，OBBB法案：

•将业务利息支出限制从EBIT的30%改为EBITDA的30%。此限制不适用于，

除其他外，选择退出此类限制的房地产企业。我们一般认为我们的商业活动

符合不动产业务的资格，但由我们的应税REIT子公司开展的业务可能不符合;

•后投入使用的符合条件的短命营业物业，恢复并作出永久性100%红利折旧

2025年1月19日；

•创建了《国内税收法》第174A条，恢复了对国内研究和

试验性支出；

•对个人，规定永久扣除相当于特定收入20%的转嫁实体，包括

REIT派发的普通股息（不包括资本利得股息和合格股息收入），其设

2025年后到期；及

•将原定于2025年底到期的2017年《减税和就业法案》的许多条款永久化。

OBBB法案对整体经济、政府收入、我们的租户、我们以及房地产的长期影响

工业无法可靠预测。此外，OBBB法案可能会对我们某些租户的经营业绩产生负面影响，

财务状况，以及未来的经营计划。OBBB法案还可能导致政府收入减少，因此减少

政府支出，这可能会对我们依赖政府资金的一些租户产生负面影响。不能有任何保证

OBBB法案不会对我们的经营业绩、财务状况和未来业务运营产生负面影响。

对未来可能颁布的美国税法的修改，包括可能不时引入的修改作为

美国政府施政变动的结果，可能会对整体经济、政府收入、

房地产行业，我们的租户，以及我们无法可靠预测的方式。不能保证未来的变化

不会提出或颁布可能影响我们的业务和财务业绩的美国税法或监管变化。房地产投资信托基金

参与立法程序的人员以及美国国税局和美国财政部定期对规则进行审查，后者

除法定变更外，还可能导致对法规和解释的修订。如果颁布，某些这样的变化可能已经

对我们的业务和财务业绩产生不利影响。

医疗保健系统法规的实际和预期变化可能会对医疗保健系统产生负面影响

药品的定价、医疗保险的费用，以及医疗保健服务和产品的报销。

FDA和其他司法管辖区的类似机构直接监管生命科学、技术和

医疗保健行业，包括进行临床前和临床研究、产品制造、广告和推广，

产品分销、不良事件报告、产品风险管理。在国内外市场，销售产品

部分取决于第三方支付方，包括政府和私人健康计划的报销情况和金额。

政府可能会对产品的覆盖范围、报销和定价进行监管，以控制成本或影响产品的使用。私人

健康计划还可能寻求通过实施覆盖范围和报销限制来管理成本和利用率。实质性

第三方付款人对新批准的医疗保健产品的报销存在不确定性。美国和外国

政府会定期考虑影响医疗覆盖率和成本的改革措施。此类改革可能包括改变

医疗保健服务和产品的覆盖范围和报销。特别是，出现了司法和国会挑战

经《医疗保健和教育和解法案》修订的2010年《患者保护和负担得起的医疗法案》

（统称“ACA”），这可能会对医疗保健条款和服务的覆盖范围和报销产生影响

经ACA授权的图则。

美国本届政府不时讨论，并可能提议对ACA等进行潜在修改

医疗保健项目。2025年，美国政府还发起了多项影响药品定价的医疗保健系统政策行动，联邦

代理运营和报销框架，给生命科学、医疗保健、

和医药板块。目前尚不清楚任何此类医疗报告或其他政策变化，如果实施，将如何影响我们的

生意。也不知道还将通过美国国会或未来的行政命令实施哪些其他变化，以及如何

这些将影响我们的租户。我们还面临与政府潜在休假或关闭应急操作相关的风险

员工，这可能会延迟监管批准并影响租户运营。政府和其他监管监督和

未来监管和政府对医疗保健系统的干预可能会对我们租户的业务和我们的

生意。

美国政府租户可能不会收到预期的拨款，这可能会阻碍他们向我们付款的能力。

美国政府租户受政府资助。如果我们的一个或多个美国政府租户未能收到

预期拨款，我们可能无法收取应付我们的租金金额。联邦政府大幅削减

支出，特别是由于税收改革或封存过程导致的突然减少，这在过去已经发生并可能发生

在未来几年再次，也可能对这些租户履行租赁义务的能力产生不利影响或降低可能性

他们将与我们续签租约。此外，预算压力已经导致，并可能继续导致，减少

拨款给资助研发活动的政府机构，例如美国国立卫生研究院。过去提出的削减预算建议

赤字包括减少的美国国立卫生研究院和其他研发预算。任何从资助研究和

围绕批准政府预算提案的发展或延误可能会导致我们的租户拖欠租金

或延迟或放弃租赁我们的租赁空间，这可能会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生不利影响。

此外，美国国会无法制定未来财政年度的预算或发生部分或完整的美国

联邦政府关闭可能会对我们的服务需求产生不利影响，因为这会限制向我们的租户提供的联邦资金，并且

他们的客户。此外，与美国政府租户的租约违约受联邦法规管辖，而不是受州管辖

驱逐或租金不足的法律。截至2025年12月31日，与美国政府租户在我们物业的租约占

大约1.5%截至2025年12月31日.

我们的一些租户可能会受到越来越多的政府价格管制和其他医疗成本控制

措施。

政府的医疗保健成本控制措施可能会显着影响我们租户的收入和盈利能力。在许多

美国以外的国家，政府机构严格控制，直接或间接地，我们的制药行业的价格

租户的产品出售。在多个欧盟（“欧盟”）成员国，处方的定价和/或报销

药品受政府管制，立法者、政策制定者和医保基金继续

提出并实施控制成本的措施以压低医疗保健成本，部分归因于对医疗保健的关注

欧盟的成本遏制和其他紧缩措施。在美国，我们的制药行业租户受制于大幅

来自州医疗补助计划、私人保险计划和药房福利管理机构的定价压力。此外，多地州

立法提案可能会进一步对我们的制药行业租户产品的定价和/或报销产生负面影响。

此外，药品的定价环境继续成为美国政治关注的焦点。制药和医疗

设备产品定价受到加强的政府和公众监督，并呼吁进行改革。一些州已经实施，并

其他州正在考虑实施，医疗补助计划下的药品价格管制或患者准入限制，

一些州正在考虑价格控制制度，该制度将适用于其人口中更广泛的非医疗补助人群

符合条件。我们预计，来自美国境内外政府和私人支付方的定价压力将变得更

随着时间的推移而变得严重。

美国政府资金、人员配置、贸易、政策和其他联邦行动的变化可能会对我们的

业务运营或我们的租户和我们的风险投资组合公司的业务运营。

国内和国际政策转向可能会给宏观经济和监管带来相当大的不确定性

我们、我们的租户和我们的风险投资组合公司在其中运营的景观。我们的租户和我们的风险投资

投资组合公司包括制药、生物技术、医疗器械、生命科学以及相关行业的实体、学术

和私营机构，以及根据几个因素确定其研发预算的政府机构，包括

政府和其他资金的可获得性以及公共监管机构的可靠性和运营效率。

自2025年1月以来，美国行政当局实施并提出了影响联邦的实质性政策变化

卫生机构、研究经费、公共卫生优先事项和国际贸易。其中几个动作后来被修改、暂停，

或受到法院或后续协议的限制，但它们继续为规划、资本分配和

整个生命科学生态系统的租户需求。

FDA劳动力减少

2025年FDA裁员约3500人，约占年初员工总数的19%

年，某些行为后来被修改或逆转。这些削减造成了额外的不确定性和延迟，在药物和

设备审批流程，这可能会对我们的租户的运营和对我们生命科学领域的需求产生负面影响。这样的

中断可能导致研发时间表受挫，对生命科学公司的能力产生负面影响

推进他们的管道、获得投资者资金或实现商业可行性，这可能会严重影响他们的运营和

财务业绩，并因此对我们的经营和财务业绩产生不利影响。

疾病预防控制中心的重组和裁员

2025年，美国疾病控制和预防中心（“CDC”）进行了重大重组和劳动力

减少，包括解雇关键的科学和政策人员以及影响某些项目的运营变化，其中一些

动作后来被修改或逆转。这些事态发展引起了公共卫生和行业利益相关者对

该机构维持疫苗监督、协调免疫计划和应对新出现的传染病的能力

威胁。CDC人员配置减少和业务调整可能会扰乱关键流行病学的收集和传播

数据，推迟更新疫苗接种指南，损害公众对疫苗安全的信心。对于我们的租户和风险投资

在疫苗研究、开发和制造领域运营的投资组合公司，减少CDC的参与可能

导致监管预期的不确定性，降低疫苗接种率，推迟采用新的免疫技术。

任何此类中断都可能破坏疫苗相关产品的商业可行性，减少该领域的研发投资，并在

转向负面影响对我们的专业生命科学设施的需求和我们的风险投资组合的价值。

美国国立卫生研究院拨款削减和对研究机构的影响

美国政府实施了影响美国国立卫生研究院的重大政策变化，导致美国

美国各地的生物医学研究这些行动包括下文所述的裁员和资金削减，并导致

众多研究项目的暂停，对科学进步构成风险，并为我们的一些

租户和风险投资组合公司。

•美国国立卫生研究院预算冻结和裁员.2025年1月27日，美国行政当局发布备忘录，暂停

美国国立卫生研究院拨款，冻结了美国国立卫生研究院的大部分近480亿美元2025年预算。尽管暂停最终

受阻逆转，2025年上半年，美国国立卫生研究院裁员约5,000各地的雇员和承包商

其约20,000-人的劳动力。

2025年5月，白宫提出了一项2026财年预算提案，将把美国国立卫生研究院的预算削减

约40%，从480亿美元到275亿美元n.国会尚未颁布这一提案，而且，由于没有财政年度

2026年拨款法案迄今已获通过，美国国立卫生研究院的资金目前保持在2024年的水平，持续

决议。此外，2026年1月5日，美国第一巡回上诉法院确认了一项全国性的禁令

阻止美国政府试图对美国国立卫生研究院拨款的间接费用报销设置15%的上限，防止a

研究经费大幅减少，不再立即生效。尽管如此，如果国会最终通过

美国国立卫生研究院预算的实质性削减或类似的资金限制将通过未来的立法或行政

行动，联邦政府对早期科学研究的支持可能会下降。这种削减可能会减缓形成和

生命科学公司的增长，削弱美国在生物医药创新方面的竞争力，并对长期产生负面影响

对我们专业生命科学地产的需求。

•终止美国国立卫生研究院对主要研究机构的赠款和资助承诺.2025年1月20日，特朗普总统

发布了一项行政命令，指示包括美国国立卫生研究院在内的每一个美国机构“在最大限度允许的范围内终止

法律”所有与多样性、公平和包容性相关的赠款。此外，在2025年1月29日，总统发布了一项行政

为了使其成为“美国大力打击反犹太主义的政策，使用一切可用和适当的

法律工具，起诉、驱逐或以其他方式追究非法反犹骚扰的肇事者和

暴力。”作为一项或两项行政命令的结果，作为全球最大的生物医学研究资助者，美国国立卫生研究院已经

扣留某些美国研究机构的资金.

•15%美国国立卫生研究院所有赠款的间接费用报销上限。上2025年2月7日，美国国立卫生研究院出台政策限制

间接费用偿还15%对于所有NIH赠款，与历史水平相比显着减少，这

平均大约是这个比率的两倍，在某些情况下明显更高。2026年1月5日，美国

第一巡回上诉法院确认，美国国立卫生研究院15%的上限违反了联邦法律和美国卫生部及

Human Services（“HHS”）法规，保留协商设施和行政（“F & A”）费率。而这一裁决

暂时保留特定机构协商的F & A补偿，先前的不确定性促使采取应急措施

在几所美国研究型大学，美国政府表示可能会通过其他方式寻求政策变化

渠道。这可能会严重影响美国研究机构支持其基础设施和

行政成本，包括他们租用生命科学设施的能力。

联盟22州检察长与包括美国医学院协会在内的组织提起诉讼

挑战美国国立卫生研究院政策变化的诉讼，尤其是15%间接费用上限。上2025年4月7日，一家联邦法院发布了一项

永久禁令阻止这一上限的执行，2026年1月5日，美国第一巡回上诉法院

确认了早些时候的裁决。然而，美国政府已表示有意提出上诉和/或寻求类似的资金限制

通过未来的立法或行政行动。如果实施，任何此类资金上限都可能对依赖的租户产生负面影响

为他们的运营提供赠款资金。它还可能减少此类租户可用的财务资源，迫使他们缩减规模

运营，减少租赁空间，或推迟他们的租赁扩张计划。

联邦研究经费的终止已经导致博士后招聘减少和关键项目的关闭

在美国著名学术机构。此外，最近签证和移民规则的变化带来了新的不确定性

围绕国际研究生和博士后研究人员毕业后留在美国的能力。许多

这些人代表了多年的培训投资，并且在历史上形成了美国生物技术的关键部分

劳动力。随着对其居留和就业的限制生效，越来越多的人才正在向外国市场迁移。The

美国生命科学房地产市场历来受益于强劲的国内研发活动和风险资本投资。

然而，其他国家越来越倾向于吸引顶级生物医学人才、风险投资和临床试验。全球

美国目前掌握的生物技术领导地位可能开始向国外转移。美国作为目的地的吸引力降低

因为研究和商业化可能会导致我们生命科学租户基础和生命的规模长期大幅下降

科学地产。

药品定价监管—最惠国行政令

2025年5月12日，美国总统特朗普发布行政命令，题为“提供最惠国处方药定价

致美国患者》，指导美国HHS以可比发达国家支付的最低价格设定美国药品价格基准

国家。尽管总统预计价格将下调30%–80%，大多数改革将需要正式的规则制定，并且很可能

面临法律障碍。2025年7月，白宫致信17家主要制药商的首席执行官，

要求在60天内遵守规定，并指出不遵守规定可能会导致联邦政府通过

“我们武器库里的每一种工具。”近日，特朗普政府与阿斯利康和辉瑞达成公开协议，根据该协议

两家公司都将通过Medicaid和新的直接面向消费者的方式，以“最惠国”（MFN）的价格提供许多药物

平台，而作为回报，阿斯利康和辉瑞将获得三年的关税缓期执行。虽然这些事态发展表明正在加速

政府对行业定价施加压力，它们也为医药和

生物技术公司。如果被广泛采用，最惠国待遇定价可能会大幅压缩利润率，减少研发投资，并压制

我们生命科学租户的扩张，对实验室及相关技术办公空间和制造的需求产生不利影响

空间，从而对物业收入和投资估值构成下行风险。

根据OBBB法案减少医疗补助资金

2025年7月4日，《OBBB法案》签署成为法律。该法案包括估计将削减1万亿美元的医疗补助支出，

通过医疗补助工作要求、患者费用分摊、逐步减少医疗补助提供商税和州-

定向付款。医疗补助支出的这种减少可能会导致我们的一些生命科学租户的收入下降，不利

影响他们的财务业绩，并可能导致生命科学投资和房地产需求减少。

中国生物技术领域快速扩张，对美国生命科学地产需求的潜在不利影响

美国生命科学房地产市场历来受益于强劲的国内研发活动和风险投资

投资。中国生物科技产业加速成长，国家补贴、监管改革、价廉助推

人才，可能会对美国实验室空间的需求产生负面影响。鉴于较低的运营成本和更快的临床试验招募

时间线，中国可能会吸引生物技术公司在中国而不是在美国开展研发活动，包括临床试验。

此外，美国生物制药行业越来越多地从中国采购创新资产，超过三分之一的在-

美国大型制药公司的许可分子现在源自中国公司。如果生物制药公司

越来越依赖从中国收购或获得许可的资产，而不是在美国开发的资产，这可能会对美国

美国生物技术市场基本面，导致投资减少，美国生物技术公司减少。应该

出现这种情况，对国内实验室空间的需求可能会下降。

关税升级、贸易中断、金融市场不稳定

2025年3月开始，美国政府实施了一系列贸易行动，重塑了全球经济

关系并引发市场波动，具体而言：

•上2025年2月1日，特朗普总统签署行政命令，强制实施25%对来自墨西哥的某些进口产品征收的关税和

加拿大和a10%对来自中国的所有产品征收关税。

•上2025年3月3日，总统对来自中国的所有产品提高关税，从10%到20%.他还实施了新

25%对来自墨西哥和加拿大的某些额外进口产品征收关税。

•上2025年4月2日，总统宣布全国进入紧急状态，以解决美国的贸易逆差问题，并对10%

对所有商品征收普遍进口关税，税率更高57贸易伙伴。这一公告导致了一只显著的股票

市场下跌，标普 500指数、道琼斯工业平均指数、纳斯达克综合指数跌幅

大约6.0%,5.5%，和5.8%，分别。

•上2025年4月9日，面对全球金融市场崩溃，总统宣布了一项90对大多数国家暂停征收关税一天

国，但将对中国进口商品的税率提高至125%.消息公布后，标普 500指数大涨

9.5%.然而，2025年4月10日，随着对暂停征收关税的最初兴奋情绪消退，美股下跌。随后，在

2025年6月12日，总统宣布125%关税将被替换为55%对部分中国商品加征关税。

药品成分和关键材料仍然部分豁免。

•2025年4月14日，美国政府对药品发起调查，为可能被

在医药产品上实施。2024年，超2000亿美元在医药产品被进口到

美国，估计美国的关税可能会加460亿美元制药行业的成本。

•2025年8月21日，美国与欧盟达成贸易协议，确立15%的关税上限

适用于两个地区之间交易的医药产品。该协议保留了供应链连续性，以

来自欧洲的进口活性药物成分和成品药产品的显着份额，同时

发出信号，表明印度和中国等盟国市场以外的制造商在关税待遇方面存在潜在分歧。

•2025年9月25日，特朗普总统宣布，自2025年10月1日起，制药商将

对所有进口到美国的品牌和专利药品征收100%的关税总统表示，制造商

可以通过建立以美国为基地的生产业务来避免这些关税，合格活动定义为

破土动工或已开工建设的项目。该措施将仿制药排除在外，豁免

积极开发或建设国内制造设施的企业。

如果关税不确定性、其相关成本以及对更广泛金融市场的干扰持续下去，我们可能会面临以下

风险：

•获得资本的机会受到限制。市场不稳定可能会阻碍我们筹集资金的能力，包括通过处置、销售

的部分利益，以及新的债务资本，并可能潜在地推迟我们当前或未来的发展和再发展

项目。

•建设成本上升。我们的总承包商可能会面临难以以合理的方式采购建筑材料

价格，特别是那些受关税或供应中断影响的价格，这可能导致项目延误和/或成本增加。

成本上升和采购挑战可能会显着影响收益率并推迟开始净运营

来自我们当前和未来开发和再开发管道的收入。

•租户运营风险。我们的许多租户依赖材料、组件和/或专门的进出口

设备。因此，他们的产品可能会变得制造或销售成本高得令人望而却步。这些挑战可能

对我们的租户履行其租赁义务或与我们续签租约的能力产生不利影响。

•宏观经济影响。关税泛滥、贸易受限、市场波动加剧、投资者信心下降

可能引发通胀压力，提升美国经济衰退风险。

关税、贸易冲突和金融市场波动可能导致的成本增加可能会显著影响我们的

发展和再发展项目。材料成本升高可能导致更高的整体项目预算和延长

建设时间表或要求修改项目范围以保持经济可行性。任何此类调整可能会阻止我们

按时在预算范围内交付空间，延迟入住和开始租赁收入，并影响预计净运营

收入和收益率。

任何上述和未来的发展都可能对入住率、租金收入和我们的价值产生不利影响

几种方式的房地产投资组合。首先，监管延迟和NIHF资金减少可能会减缓创新和公司的步伐

形成，导致寻求实验室空间的早期租户减少。老牌租户或因减少而面临财务压力

给予支持、药品定价压力以及关税增加的运营成本，促使它们缩小规模、整合或推迟

扩张计划。这些动态可能会导致租赁减少、空置率增加以及租金下行压力

在我们的投资组合中。

第二，宏观经济波动和资本市场准入受限可能会削弱我们为新发展提供资金的能力

和再开发，以优惠条件筹集新的债务或股权资本，并影响处置定价。建筑成本上升

和供应链中断可能会延迟项目完成，降低开发收益率，并影响租金收入的时间安排

代。此外，如果租户无法消化更高的运营成本或将其转嫁给客户，他们的财务状况可能

恶化，增加租赁违约或重新谈判的风险。

最后，国际市场日益增强的竞争力，特别是中国迅速扩张的生物技术部门，可能

将研发活动转移到国外，减少国内对专门实验室基础设施的需求。如果美国的生命科学公司

日益依赖国外创新或将运营迁移至更有利的监管或成本环境，长期

美国生命科学房地产市场基本面可能走弱。这可能会导致资产贬值，减少投资者

信心，以及维持增长和交付股东价值的更具挑战性的环境。

生命科学行业动态

生命科学行业正经历一段长期的结构性和周期性挑战，这些挑战可能在实质上和

对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。支持早期的风险投资生态系统

平台发展经历了几年的收缩，因为投资者期待更多的去风险的后期资产，而这些资产可能不会

要求显著的研发实验室要求。此外，历史业绩数据越来越多地表明，生命科学创

相对于以科技为重点的基金和更广泛的公开市场指数，资本回报率表现不佳。而少数

企业持续跑赢，多数生命科学为重点的基金交出了参差不齐的成绩，领先机构

包括捐赠基金、基金会和养老基金在内的投资者，重新评估他们对该行业的长期配置。

这种重新评估可能会导致私营生物技术公司可获得的资本长期减少，这

代表了我们租户基础的一个有意义的部分。民营生物科技公司的高失败率，加上日益

药物开发的成本和复杂性，导致许多投资者将重点转向风险更低的临床阶段资产，通常

国际采购。因此，在美国组建和资助的早期私营生物技术公司可能会减少，这

可能会减少对我们在整个投资组合中提供的专业实验室空间的需求。

此外，私营生命科学市场的选择性越来越强，可用资本追逐数量有限

高质量的机会。平均而言，这种动态压缩了潜在回报，并改变了风险回报状况

投资者。虽然这并不一定表明永久性的转变，但它确实反映了一种更谨慎和更有选择性的投资

可能在可预见的未来持续存在的环境。这些情况可能会导致生物技术公司在美国的组建减少

美国，租户需求减少，租赁速度放缓，风险较高的早期生物技术租户的营业额增加，

尤其是在我们的投资组合主要集中在新兴生物技术的市场。

这些行业动态也可能影响我们筹集资金以资助未来发展项目的能力。如果资本市场

将生命科学领域视为结构性挑战，我们的资本成本可能会增加，我们获得股权或债务融资的机会

可能会受到限制。这可能会限制我们寻求新的发展机会、重新定位现有资产或投资于

提升长期股东价值的战略举措。

为应对这些风险，我们已经采用并可能继续采用一系列缓解策略，包括：

•深化与顶级风险投资公司和学术机构的关系，以识别和支持高潜力

租户在其生命周期的早期。

•扩展我们的专有产品，以提供运营支持、共享基础设施和灵活的租赁模式，这些

提高新兴企业的资本效率。

•增强我们的数据和分析能力，以更好地评估租户的生存能力、监测投资组合风险并告知租赁

和发展决策。

•探索与制药公司、合同研究组织（“CRO”）的战略合作伙伴关系，以及

投资级机构，在我们的校园内打造更稳定的需求锚。

•通过我们行业领先的亚历山大峰会召集有影响力的利益相关者®活动系列，汇集了

关键决策者、生命科学思想领袖、风险投资公司、国会议员、监管机构

高管和其他政策制定者将优先考虑需求未得到满足的疾病，并推进新型

有效的疗法。

•例如，通过技术租户探索亚历山大强大的实验室和办公基础设施的替代用途

需要专门的研发空间。

虽然我们认为这些策略可以帮助减轻当前行业逆风的影响，但无法保证

它们将完全抵消与私营生物技术公司组建和业绩下降相关的风险。如果我们无法

为了有效应对这些不断变化的市场条件，我们租赁空间的能力，保持较高的入住率水平，产生

持续的现金流，实现盈利增长，并为我们的股东提供长期价值，可能会产生重大不利影响

受影响。

美国联邦政府未能管理其财政事务，可能会对经济环境造成负面影响，并对

影响我们的业务

美国联邦政府无力管理其财政事务并制定适当的财政立法可能

显著冲击国家和全球经济金融环境，导致国内经济信心下降

在全球范围内，减少投资支出，增加借贷成本，影响资金的可用性和成本，并显着阻碍或

减少经济活动。这些经济影响可能会对我们的业务和租户的业务产生不利影响。

2025年9月，国会未能为即将到来的财政年度颁布预算，导致部分政府

关机那个持续了43天。关闭影响了联邦政府层面的某些关键机构，导致部分

关闭运营。停摆期间，FDA维持关键操作，但可能无法接受或处理新药

应用程序。美国国立卫生研究院和美国疾病预防控制中心可能会经历人员配备休假、暂停运营以及对拨款申请的延迟审查。

长期或反复停工或短期国会预算决议可能对一些企业运营产生不利影响

依赖联邦资金、合同或监管行动来维持运营的租户。我们的租户可能会经历

延迟提交或推进新药申请，或收到设备批准，如果在FDA和其他

减少监督机构。美国国立卫生研究院可能暂停同行评议会议、发放新的赠款以及许多项目活动，其

临床中心将无法在资金失效期间开展新的试验。FDA的操作可能会变得仅限于被视为工作的工作

“安全关键”和由结转用户费用支持的活动，该机构表示将无法接受某些新的

需要收费的提交，直到资金恢复。这些结果可能会阻碍研发进展，推迟商业化

里程碑，并推迟预期的融资。此外，更广泛的经济和资本市场后果的延长

停摆，例如投资者信心减弱、首次公开募股（“IPO”）推迟、风险投资和私人投资步伐放缓

股权部署，可能会进一步限制租户获得资本的机会。我们的租户可能会寻求通过延迟租金来减少现金流出

付款、重新谈判租赁条款、缩减现有空间承诺、或申请破产或完全停止运营。

如果我们的任何租户在经修订的美国破产法下的案件中成为债务人，我们不能驱逐该租户

完全是因为它破产了。破产法院可授权承租人拒绝并终止其与我们的租约。我们的索赔

针对此类租户无法收回的未来租金将受到可能大大低于

根据租户的租约实际欠我们的剩余租金。租金支付的任何短缺都可能对我们的现金流和我们的

向我们的股东进行分配的能力。

我们主要持有某些上市公司、有限合伙企业和私营实体的股权投资

涉足生命科技产业。这些投资的估值受到许多外部因素的影响，超出

我们的控制，包括但不限于市场价格、市场状况、医疗保健立法、有利或不利的前景

临床试验结果、新产品倡议、新产品的制造和分销、产品安全性和有效性问题，以及

新的合作协议。FDA和SEC等机构活动减少或暂时关闭可能会产生不利影响

我们持有股权投资的公司的业务运营、财务业绩、IPO处理、项目融资。

任何这些因素的不利发展都可能对我们的股权投资的估值产生不利影响。

我们无法预测拨款失效的时间或持续时间，也无法预测任何公共政策变化的程度。如果一个政府

发生停工，我们的业务以及我们的租户和我们的风险投资组合公司的业务可能会受到不利影响。

这些风险还可能影响我们的整体流动性、我们的借贷成本或我们普通股的市场价格。

控制政府项目药品定价的法律法规的变化可能会对我们的

经营业绩和我们的业务。

2022年8月22日，《2022年降低通胀法》签署成为法律。这项立法有史以来第一次允许

美国HHS将直接与制造商就医疗保险药品价格进行谈判。具体地说，法律要求制造商收取一

联邦医疗保险B部分和D部分涵盖的选定药品或被征收消费税的协商“最高公平价格”

不遵守规定，对提高药品价格超过通货膨胀率的药品制造商实行处罚，并对额外的上限-

医疗保险受益人的自付费用。

我们无法预测这项立法的最终影响或未来潜在改革和变化的内容和结果

到政府监管和谈判药品定价的能力。限制价格的政策变化可能会降低金融

对导致发现和生产新疗法和生命解决方案的研发努力的激励-

具有威胁性的条件。新政策的负面影响可能会对我们的租户和风险投资组合产生不利影响

公司的业务，包括生命科学公司，这可能会减少对生命科学/实验室空间的需求和

对我们的经营业绩和业务产生负面影响。

全球因素

任何高度传染性或传染性疾病的爆发都可能对我们的

财务状况及经营业绩。

任何未来爆发的任何高度传染性或传染性疾病对我们（或我们的租户）成功的能力的影响

运营可能受到以下因素的不利影响，其中包括：

•人员的持续服务和可用性，包括我们的执行官和其他领导，他们是我们的一部分

管理团队，以及我们招聘、吸引、留住技术人才的能力。在一定程度上我们的管理层或

人员受到大流行性疾病或流行性疾病爆发的大量影响，无法获得或

允许开展工作，我们的业务和经营业绩可能会受到负面影响。

•我们（或我们的租户）的营运能力，一般或在受影响地区，或延迟供应产品或服务自

我们有效运营所必需的供应商。

•我们的租户有能力就其租约足额及及时支付租金，并在必要情况下，我们无法重组我们的

租户在对我们有利的条件下的长期租金义务或及时重新获得重新租赁的空间。

•我们难以以有吸引力的条件获得债务和/或股权资本，或者根本无法获得，以及严重的中断和不稳定

全球金融市场，或信贷和融资状况恶化，这可能会影响我们（或我们的租户）

获得为业务运营提供资金所需资本或及时替换或更新到期负债的能力

并可能对金融资产和负债的估值产生不利影响，其中任何一项都可能影响我们（或我们的租户）

满足流动性和资本支出要求的能力或可能对我们的业务产生重大不利影响，

财务状况、经营成果、现金流。

•政府导致我们的一个或多个物业完全或部分关闭，或出现其他运营问题

行动或指令。

•我们（或我们的租户）按计划继续或完成建设的能力为我们的租户的运营，或延迟

提供施工所需的材料或劳动力，这可能会影响我们（或我们的租户）完成

建设或及时完成，我们防止租约终止的能力，以及我们收取租金的能力，这可能

对我们的业务、财务状况、经营业绩和现金流产生重大不利影响。

•实施预防措施的成本，包括但不限于潜在的额外健康保险和

劳动力相关成本。

•可能影响我们收集能力的政府努力（例如暂停或暂停驱逐程序）

租金或强制执行对我们的租户未能支付租金的补救措施。

•与美国国会或州立法机构是否会通过额外法律规定额外

经济刺激方案、政府资助或其他救济方案，这些措施是否会颁布，

我们的租户是否有资格或将申请任何此类资金，这些资金（如果有）是否可供我们使用

租户支付租金，以及这些资金是否足以补充我们租户的租金和其他对我们的义务。

•全球经济状况恶化和失业，这可能会降低对我国的需求和入住率

出租物业，并可能导致我们的出租率和物业价值受到负面影响。

•我们对短期和长期债务来源的依赖，包括我们的无担保高级信贷额度、商业

纸程序，以及无抵押优先票据，这可能会影响我们继续进行投资活动的能力，并使

分配给我们的股东。

•我们物业的估值下降，这可能会影响我们以有吸引力的价格处置资产或获得

由我们的物业担保的债务融资，可能会减少债务融资的可用性。

•我们的风险投资组合估值下降，这可能（i）阻碍我们实现价值的能力

如果我们被要求处置这些投资，则进行这些投资，（ii）使我们难以在

及时，以及（iii）损害该等投资的价值。

•我们的一个或多个贷方在我们的无担保优先信贷额度下拒绝、失败或延迟为其融资提供资金

对我们的承诺，我们可能无法以优惠条件取代，或者根本无法取代。

•在我们订立衍生金融工具的范围内，我们的衍生金融的一个或多个交易对手

工具可能违约对我们的义务或可能失败，增加了我们可能无法实现收益的风险

利用这些仪器。

•政府当局为显着公共目的而全部或部分占有我们的财产

域程序。

•我们在我们维持的任何保险下获得的保险范围和恢复水平，可能会因以下原因而延迟，或

不足以完全抵消任何高度传染性或传染性疾病造成的潜在/实际损失。

•任何增加保险费和征收大额免赔额的行为。

•我们对互联网的依赖程度，因为它关系到员工的远程工作，以及恶意软件的增加

围绕任何高度传染性或传染性疾病的不确定性展开的运动和网络钓鱼攻击，

这可能会增加我们对网络攻击的脆弱性。

•如果我们的业务连续性计划不有效或不适当，我们确保业务连续性的能力

在中断期间实施或部署。

•我们的经营能力，这可能导致我们的业务和经营业绩下降或可能影响我们的合规能力

具有监管义务，并可能导致声誉损害和监管问题或罚款。

一种高度传染性或传染性疾病的快速传播、发展和流动性可能会导致对

全球金融市场和劳动力市场，并可能导致经济状况恶化、经济下滑和/或

全球范围的衰退，这可能会对我们（或我们的租户）的业绩、财务状况、经营业绩产生重大影响，

和现金流。

任何高度传染性或传染性疾病的爆发或传播都可能对

我们租户的财务状况和经营业绩，这可能会对我们的创收能力产生不利影响

足以支付运营费用或产生收入和资本增值.

我们的租户，其中许多在生命科学行业开展业务，可能会产生重大成本或损失，以应对

任何高度传染性或传染性疾病，因经营中断而失去业务，或产生与

就地避难令、隔离、感染，或其他相关因素。经历财务状况恶化的租户

这种疾病爆发或传播的结果，可能因破产而不愿或无法足额或及时支付租金，缺乏

流动性、缺乏资金、运营失败或其他原因。我们租户的违约和延迟或部分租金支付可能

对我们的租金收入和经营业绩产生不利影响。

任何高度传染性或传染性疾病对我们生命科学行业租户的负面影响可能包括，但

不限于：

•在临床试验中延迟或难以招募患者或维持预定的研究访问；

•临床现场启动出现延误或困难，包括临床现场调查人员和工作人员招聘困难；

•分流医疗资源远离临床试验，包括分流作为我们租户的医院'

临床试验场所和医院工作人员支持我们租户开展临床试验；

•因出行受限而中断临床试验重点或临床试验现场监测等其他研究活动

由联邦或州政府、雇主和其他人强制实施或推荐；

•员工资源的限制，否则将专注于我们租户的研究、业务或临床试验，

包括因为员工或其家人生病，员工希望避免与大集团的

人，或由于政府实施就地避难或类似的工作限制；

•供应链、制造和全球运输中断，或其他可能影响物资运输的延误

我们租户的研究、临床试验或制造活动所必需的；

•由于优先考虑受影响患者的治疗，我们的租户产品的收入预测减少

优于其他治疗，如专科和选修程序；

•与伦理委员会、监管机构和其他重要机构和承包商的必要互动出现延误，原因是

雇员资源受限或政府雇员被迫休假；

•延迟收到监管部门批准启动计划中的临床试验或研究活动；

•延迟我们租户产品的商业化和政府当局的批准（例如FDA和

联邦和州紧急事务管理机构）对我们租户的产品造成的中断、资金短缺、

或健康问题，以及FDA优先审查和批准诊断、治疗，

以及与疫情爆发相关的疫苗；

•因全球市场状况恶化导致裁员而难以留住工作人员或重新雇用工作人员；

•地方法规的变化，作为应对可能需要我们的租户更改的疫情或传播的一部分

进行其临床试验的方式，这可能会导致意外费用或临床中止

全部试验；

•FDA拒绝或不愿接受美国以外受影响地区的临床试验数据；

•降低公众对医疗机构或其他正在治疗（或已经治疗）受影响患者的设施的信任

传染性疾病；和

•由于公司估值和/或投资者的变化，无法以对我们的租户有利的条款获得资本

由于经济和金融状况普遍低迷以及市场波动导致的胃口。

任何高度传染性或传染性疾病对农业科技行业租户的负面影响可能包括：

•例如，由于政府提供的劳动力减少，导致生产能力和盈利能力下降

限制、员工无法报到上班或集体谈判努力；

•潜在的合同取消、项目减少，以及由于不利因素对我们租户产品的需求减少

对商业信心和消费者情绪的影响以及经济状况普遍低迷；

•中断向目标公司及其客户进口、出口、交付产品所需的物流

至被关闭或仅以部分运力运行的港口和其他入境通道；

•制造设施和供应线中断；以及

•由于公司估值和/或投资者的变化，无法以对我们的租户有利的条款获得资本

由于经济和金融状况普遍低迷以及市场波动导致的胃口。

任何高度传染性或传染性疾病对我们科技行业租户的负面影响可能包括：

•由于企业倒闭、替代工作安排或员工生病和/或生病导致员工生产力下降

在家庭中；

•我们租户的服务和产品销售减少，销售周期延长，订阅持续时间和价值减少，

新技术采用较慢，经济不确定和低迷导致价格竞争加剧；

•对我们租户的供应链、制造厂商或产品或服务的物流供应商的干扰；

•因旅行限制、虚拟化或相关活动取消而对商务和营销活动造成的限制；

•对客户关系和我们确认收入的能力产生不利影响，因为我们的租户无法访问他们的

客户实施现场及现场咨询服务；

•无法招聘和培养具备适当资质的高技能员工，对其进行背景调查

潜在雇员，并向新员工和现有员工提供必要的设备和培训；

•我们的租户的网络基础设施和技术系统故障，或我们的租户使用的第三方服务故障，这

可能导致系统中断、声誉受损、知识产权损失、产品开发延迟、长

服务中断、数据安全遭到破坏、关键数据丢失；

•更高的就业补偿成本可能无法被生产力的提高或销售的增加所抵消；和

•由于公司估值和/或投资者的变化，无法以对我们的租户有利的条款获得资本

由于经济和金融状况普遍低迷以及市场波动导致的胃口。

任何高度传染性或传染性疾病对我们的租户或我们的物业的潜在影响很难

预测并可能对我们租户的运营产生重大不利影响，进而影响我们的收入、业务和业绩

运营，以及我们股票的价值。任何具有高度传染性或传染性的疾病都可能直接或间接导致实现

本年度报告中关于表格10-K的任何其他风险因素。

其他因素

如果我们不遵守法律或法律发生变化，我们可能会产生重大成本。

我们的物业受许多联邦、州和地方监管要求以及州和地方消防、生命安全、

环境，以及其他要求。如果我们不遵守所有这些要求，我们可能要向政府支付罚款

当局或对私人诉讼当事人作出损害赔偿或因禁令而暂时停止运营。我们不知道这些是否

要求将发生变化，或者是否会施加新的要求。这些监管要求的变化可能要求我们

进行重大的意外支出。这些支出可能会对我们和我们的能力产生不利影响

分配给我们的股东。

例如，加州安全饮用水和有毒物质执法法案，也被称为65号提案，要求“明确

并对接触加利福尼亚州已知会导致癌症或癌症的化学品的人发出合理的“警告”

生殖毒性。我们认为，我们遵守了65号提案的要求；但是，不能保证我们不会

受到与65号提案有关的诉讼或监管强制执行的不利影响。此外，不能保证

遵守新的环境法律法规的成本不会很大或不会对我们满足我们的能力产生不利影响

财务预期、我们的财务状况、经营业绩和现金流。

我们在遵守《美国残疾人法案》和类似法律方面可能会产生巨大的成本。

根据ADA，公共住宿和/或商业设施的场所必须满足与准入相关的联邦要求

和残疾人使用。我们可能会被要求在我们的物业进行大量资本支出，以遵守这项法律。在

此外，不遵守规定可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或判给损害赔偿。

关于残疾人获得财产的权利，还有一些额外的联邦、州和地方法律法规。

这些规定可能要求对我们的物业进行修改，或可能影响未来的装修。这些支出可能有一个

对我们投资的整体回报产生不利影响。

我们面临与气候变化和恶劣天气影响相关的可能风险和代价.

我们无法预测气候变化的进展速度。然而，气候变化的物理影响可能会

对我们的物业、营运及业务造成重大不利影响。例如，我们的大部分物业都位于东部和

美国西海岸到气候变化影响天气模式变化的程度，我们的市场可能会经历严重

天气，包括飓风、严重的冬季风暴，以及由于风暴强度增加和海平面上升导致的沿海洪水。

我们的某些物业也位于海岸线沿线，可能容易受到沿海灾害的影响，例如缺水、严重

天气模式，以及风暴潮。此外，某些地区的房产可能面临更高的野火和干旱风险

条件，这可能导致水资源紧张，增加财产损失或运营中断的风险。随着时间的推移，这些条件

可能会导致我们的物业对空间的需求下降、施工延误、导致建筑成本增加，或者我们的

根本无法操作这些建筑物。气候变化和恶劣天气也可能通过增加对我们的业务产生间接影响

通过增加能源成本，在我们认为可以接受的条件下，财产保险的成本或减少可用性，

维护，修复水和/或风害，并在我们的物业除雪。

2024年3月6日，SEC通过了新标准，要求对某些与气候相关的信息进行量化披露

指标和温室气体（“GHG”）排放量，包括我们合并财务报表的脚注中的这些指标和脚注

原定于2024年5月28日生效。然而，2024年4月4日，SEC发布命令，暂停这些规则，等待司法

在法律挑战之后进行审查。2025年3月，SEC投票撤回了对规则的辩护，自那以来，它

维持了逗留。截至本报告发布之日，这些规则仍然无限期地停留，其未来的实施具有不确定性。

此外，加州根据《气候企业数据问责法》引入了与气候相关的报告要求

（SB 253）和气候相关金融风险法案（SB 261），已于2023年10月签署成为法律。SB 253要求

在加利福尼亚州开展业务的公司报告其温室气体排放量（范围1和2，以及后来的范围3），根据a

计划将通过加州空气资源委员会（“CARB”）的规则制定来实施。SB 261要求覆盖公司

准备两年一次的气候相关金融风险报告；然而，一项法院命令推迟了SB 261的执行，等待上诉，

CARB表示，在禁令仍然有效期间，将不会强制执行2026年1月1日的最后期限。

2022年8月，美国国会颁布了《2022年通胀削减法案》，该法案指导了近4000亿美元的联邦

未来10年用于减少碳排放和资助清洁能源的支出，旨在鼓励私人

清洁能源、交通、制造业投资。自2023年成立以来，新增绿色投资近5000亿美元

美国全国有33.4万个新的绿色工作岗位归功于爱尔兰共和军。然而，长期影响和利益，如果有的话，导致

来自爱尔兰共和军仍有待确定。

许多州和市政府通过了关于气候变化和减排的州和地方法律和政策

冲击建筑行业的目标。例如，某些城市，包括波士顿、剑桥、纽约和西雅图，已经采用或

正在实施与建筑运营相关的GHG排放相关的要求。一些市镇，包括城市

纽约和旧金山，也对某些新的天然气使用实施了电气化和/或限制

建设项目。

随着2024年美国大选和美国联邦政策优先事项的变化，事态发展可能会产生监管

气候变化政策的不确定性。比如，2025年1月，美国提交了退出巴黎的通知

协议，标志着美国气候政策的重大转变。目前尚不清楚在国内和

将采取国际计划和举措，以及美国政策制定者将对此类潜在变化提供哪些支持

联合国或美国国会的立法计划和倡议。

基于对气候变化的担忧而改变联邦、州和地方立法和法规可能会导致

增加我们现有物业和新开发物业的资本支出（例如，提高其能

效率和/或抵御恶劣天气），以及在我们和我们的租户增加的合规和其他成本中，没有一个

收入相应增加，可能对我们和我们租户的经营业绩造成不利影响。

我们依赖数量有限的供应商提供关键服务，包括但不限于公用事业和建筑服务，

在我们的某些物业。如果由于意外事件，包括气候变化导致的事件，这些供应商未能

充分提供关键服务，我们可能会遇到服务严重中断和业务运营中断的情况

财产，产生补救费用，并成为索赔和损害我们的声誉。

近 33%我们拥有和经营的房产中有一处位于加利福尼亚州，那里的气候变化与

与高度破坏性野火的理想条件相关的逐渐变暖和干燥的天气。例如，我们的大部分

位于我们旧金山湾区市场的物业依赖于太平洋煤气和电力提供电力和燃气服务。在一月

2019年，为应对2017年北加州发生的一系列灾难性野火产生的潜在负债和

2018年，太平洋煤气和电力根据美国《破产法》第11章启动了自愿重组程序。While 太平洋煤气和电力 emerged from

2020年7月破产，无法保证太平洋煤气和电力能够持续安全运营并继续提供一致

公用事业服务。近几个火季大风高火险期间，太平洋煤气和电力已提前停电至

加利福尼亚州中部和北部地区。这些关闭装置旨在帮助防范大风和干燥地区引燃的火灾

条件。太平洋煤气和电力警告说，在这家公用事业公司解决维护问题时，它可能不得不采用关闭措施。未来

断电可能会影响我们酒店获得稳定电力供应的可靠性。不能保证未来

气候变化和恶劣天气不会对太平洋煤气和电力或我们的任何其他关键供应商产生不利影响，而这些供应商反过来可能对材料

对我们的物业和租户的经营，以及我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

无法保证气候变化和恶劣天气，或这些事件对我们供应商的潜在影响

和供应商，不会对我们的物业、运营或业务产生重大不利影响。

我们在遵守环境法律方面可能会产生巨大的成本。

联邦、州和地方环境法律法规可能要求我们，作为Real的当前或先前所有者或经营者

estate，以调查和补救在我们的任何物业或从我们的任何物业释放的危险或有毒物质或石油产品。The

调查和补救污染的成本可能很高，可能超过任何保险范围的金额

可供我们使用。此外，污染的存在，或未能适当补救，可能会对我们的租赁能力产生不利影响

或出售受影响的财产，或以该财产作为抵押品借入资金。

根据环境法律法规，我们可能需要向政府实体或第三方支付财产损失和

用于那些与受污染财产有关的当事人所产生的调查和补救费用，无论我们是否知道

或造成污染。即使不止一方对污染负有责任，我们也可能对所有

补救费用。此外，第三方可能会起诉我们因环境污染造成的损害和费用，或联合

责任方可能会对其责任提出质疑，或在经济上无法支付其应承担的此类费用。

环境法还规定了含石棉建筑材料的存在、维护和清除。这些

法律可能会对我们发布含石棉建筑材料的行为进行罚款和处罚，并可能允许第三方寻求

因接触石棉纤维造成的人身伤害向我们进行康复。我们检测到含石棉的建筑材料在

我们的一些物业，但我们预计它们不会导致我们的物质环境成本或负债。

环境法律法规还要求拆除或提升部分地下储罐，并规定：

•雨水、废水、任何水污染物的排放；

•大气污染物排放情况；

•危险或有毒化学品、物质、废物的产生、管理、处置；以及

•工作场所健康与安全。

我们的许多租户经常处理有害物质和废物，作为他们在我们物业运营的一部分。

环境法律和法规使我们的租户，以及可能的我们，承担这些活动导致的责任。Environmental

负债也可能影响租户向我们支付租金的能力。我们要求我们的租户遵守这些环境

法律法规，并就任何相关责任向我们作出赔偿。

独立环境顾问已在我们的物业进行第一阶段或类似的环境评估。我们

打算使用顾问对我们未来的收购进行类似的环境评估。这些类型的评估

一般包括一次现场检查、约谈、一次公开记录复核，但不进行地下采样。这些评估和

对我们物业的某些额外调查迄今尚未发现任何我们认为会产生的环境责任

对我们的业务、资产或经营业绩产生重大不利影响。

其他调查已酌情包括：

•石棉调查；

•氡气调查；

•铅基涂料调查；

•模具调查；

•额外的公共记录审查；

•地下采样；和

•其他测试。

尽管如此，有可能对我们现有物业的评估并没有透露，而对未来的评估

收购不会暴露，所有的环境负债。因此，可能存在我们所承担的重大环境责任

不知道这可能会给我们或我们的租户带来大量成本，并可能对我们的业务产生重大不利影响。

环境、健康或安全问题受制于不断变化的监管要求。成本和资本支出

与不断变化的要求相关的，取决于新标准颁布和执行的时机。正如在

紧接在风险因素之前，由于对气候变化风险的担忧，制定了更具限制性的监管框架，以降低

可能会实施GHG污染，包括采用碳税、限制性许可和提高效率标准。

这些要求可能会使我们的运营成本更高，并延长我们的项目时间表。遵守的成本

不断变化的监管要求，包括GHG法规和政策，可能会对我们的财务业绩产生负面影响。而且，

环境法规的变化可能会抑制或中断我们的运营，或需要对我们的设施进行改造。因此，

环境、健康或安全监管事项可能会导致重大的意外成本或责任，并可能具有重大

对我们的业务、财务状况、经营业绩和现金流以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

我们可能无法实现我们的可持续发展目标。

我们寻求对我们的租户、股东的健康、安全和福祉产生积极和有意义的影响，

员工，以及我们生活和工作的社区。为了支持这些努力，我们制定了可持续发展目标

发展项目，包括减少能源和水的使用，从垃圾填埋场转移建筑垃圾，以及目标水平

第三方绿色健康建筑评级组织和方案的认证。对于我们的经营性物业，我们设置了一个

2030年的目标是减少每RSF的运营排放，我们将继续采取旨在减少水消耗和

增加垃圾分流。存在可能阻碍我们实现此类目标的重大风险，包括但不限于

以下可能性：

•市场条件的变化可能会影响我们为那些减少能源、水

消耗，以及提供废物节约的GHG排放。

•由于互联互通，到2030年可供承包的投资级可再生能源项目有所下降

延误、传输限制、大买家的需求上升。合同成本增加，受更高

材料和劳动力成本、关税、延长的互联互通时间以及竞争。此外，联邦的变化，

州和地方法律、激励计划和税收抵免，以及可再生能源信贷市场的波动都是风险

这可能会影响项目经济性和时间表。这种可用性、成本、监管环境的变化，以及

可再生能源的市场动态可能会影响我们采购可再生能源以减少GHG排放的能力

来自购买的电力。

•我们的租户可能不愿意或无法接受与可持续发展计划相关的潜在增量费用，

包括采购可再生电力的费用，并遵守建筑认证规定的要求

LEED、Fitwel、WELL等标准。

上述任何风险的实现都可能显著影响我们的声誉，我们减少运营排放的能力

根据实现2030年目标的RSF，我们吸引已设定GHG减排目标和/或包括LEED的租户的能力

在选择租赁地点时，他们的优先事项中包括认证，以及我们在以下市场继续开发物业的能力

高水平的LEED认证有助于我们努力获得建筑许可和权利。

美国会计准则的变化可能会对我们产生不利影响。

美国决定财务会计准则和披露的监管委员会和政府机构，

其中包括FASB和SEC，不断改变和更新我们必须遵循的财务会计准则。

FASB不时发布可能对我们的财务状况或经营业绩产生重大影响的ASU，

这反过来也可能对我们普通股的市场价格产生重大影响。这些潜在影响包括但不限于，

我们的资产负债表发生重大变化，收入或费用确认的时间或方法发生重大变化，或

我们报告的经营业绩出现重大波动，包括我们的经营费用增加或一般和

与工资成本、法律费用和其他自付费用相关的管理费用，以便遵守

这些ASU的要求。

实施会计原则变更的任何困难，包括修改我们会计的能力

系统并更新我们的政策、程序、信息系统和财务报告内部控制，可能会导致

财务报表严重不准确，这反过来可能会损害我们的经营业绩或导致我们未能达到我们的报告

义务。ASU可能引入的重大变化可能会导致收入和费用确认的波动以及

对我们的经营业绩产生重大影响。我们可能还会遇到一般和行政费用增加的情况，原因是

初步实施此类ASU所需的额外资源。这可能会对我们报告的运营结果产生不利影响，

盈利能力，以及财务报表。此外，采用新的会计准则可能会影响我们的债务结果

盟约计算。不能保证我们将能够与我们的贷方合作，成功地修改我们的债务契约

应对会计准则变更。

我们和与我们合作的第三方受制于不断发展的隐私和信息安全法律，

与数据隐私和安全相关的法规、政策和合同义务。对这些要求的修改，或

我们或与我们合作的第三方实际或感知到的违规行为，可能会使我们受到罚款或处罚，

增加了开展业务的成本、合规风险和潜在的责任，并可能对我们的

业务、财务状况、经营成果。

在日常业务过程中，我们处理个人信息和其他敏感数据，包括我们租户的信息，

供应商，还有员工。因此，我们要承担众多的数据隐私和安全义务，包括法律、法规、

外部和内部数据隐私和安全政策，以及合同要求。

在美国，联邦、州和地方政府颁布了许多数据隐私和安全法。例如，

经修订的2018年《加州消费者隐私法》（“CCPA”）适用于求职者、雇员和

独立承包商，他们是加州居民，要求企业在隐私通知和

尊重这类个人行使某些隐私权的请求。CCPA规定罚款，允许受影响的私人诉讼当事人

某些数据泄露以追回重大法定损害赔偿。

我们已采取行动，主动加强我们对个人信息的处理，包括但不限于：

•更新外部和内部隐私通知和政策；

•实施遵守《全面禁止酷刑公约》的程序，包括有效处理来自

加州居民，包括我们的员工，关于他们的个人信息；

•修订我们的文件保留政策，以尽量减少受CCPA约束的信息的存储；和

•修订与我们的合作伙伴和供应商的合同，以纳入数据使用限制、安全措施和其他要求

规定。

然而，无法保证我们将充分满足CCPA的要求，或在其他方面不断发展的法律

管辖范围。

此外，根据各种隐私法和其他义务，我们可能需要获得某些同意才能处理

个人信息。例如，我们的一些数据处理做法已经并可能在未来受到挑战或

根据数据隐私和通信法提起的诉讼，包括例如根据窃听法提起的诉讼，如果我们共享个人信息

通过各种方式与第三方，包括cookie或通过第三方营销像素。这些做法可能会受到

集体诉讼原告的挑战增加。我们无法或未能就这些做法获得同意可能会导致不利

后果，包括集体诉讼和集体仲裁要求。

我们的员工和人员使用生成人工智能（“AI”）和/或自动化决策技术来

履行其职责，AI技术中个人信息的披露和使用受各种隐私法和其他

隐私义务。各国政府已经通过并可能通过额外的法律法规来规范人工智能和/或自动化

决策技术。我们使用这项技术可能会导致额外的合规成本、监管调查和

诉讼，还有诉讼。如果我们无法使用人工智能和/或自动化决策技术，可能会减少我们的业务

效率高，导致竞争劣势。

我们发布隐私政策、营销材料以及其他有关数据隐私和安全的声明。监管机构在

美国正在越来越多地审查这些声明，如果发现这些政策、材料或声明有缺陷，缺乏

透明度、欺骗性、不公平、误导或歪曲我们的做法，我们可能会受到调查、强制执行

监管机构的行动或其他不良后果。

数据隐私和安全格局正变得日益复杂。不同的规定可能导致不一致

跨多个司法管辖区的申请和解释。因此，我们可能需要投入大量资源和

实施或显着改变现有技术、系统或做法，以便为新法规做好准备并遵守新法规。

我们实际或认为未能遵守适用的联邦、州和地方隐私法可能会导致：

•损害我们的声誉；

•补救和合规成本增加；

•政府调查和执法行动；

•罚款、处罚或诉讼，包括集体诉讼；

•筹集资金方面的挑战；以及

•无法执行我们的业务战略，包括我们的增长计划。

上述法律和义务的变化可能会使我们面临更大的合规风险和潜在责任，并且

对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。

如果我们的信息技术网络或数据，或与我们合作的第三方的信息技术网络或数据，正在或被破坏或

否则妥协，我们可能会经历这种妥协导致的不利后果，包括但不是

限于、费用高昂的补救或其他费用、联邦和州法律规定的责任、诉讼和调查，

声誉受损，我们的业务运营中断，现金流减少，以及其他不利后果。

信息技术、通信网络、企业应用、相关系统，包括在我国

物业，对我们业务的运作是必不可少的。在我们业务的日常过程中，我们使用这些系统来服务我们的

租户，管理我们的租户和供应商关系，并为内部沟通、会计、财务报告、记录保存，

以及我们业务的许多其他关键方面。这些操作依赖于安全的收集、存储、传输以及其他

处理我们的计算机系统和网络中的机密和其他敏感数据，并使我们和第三方

我们为之工作的人，面对各种不断演变的威胁，包括但不限于勒索软件攻击，这可能会导致安全事件。

网络攻击、基于互联网的恶意活动、线上线下诈骗等类似活动威胁机密性，

完整性，以及我们的机密、专有和敏感数据和信息技术系统的可用性，以及第三

与我们合作的政党。这类威胁普遍存在并持续上升，越来越难以被发现，并且来自多种

来源，包括传统的计算机“黑客”、威胁行为者、“黑客活动家”、有组织的犯罪威胁行为者、人员（如

通过盗窃或滥用）、老练的民族国家和民族国家支持的行动者。

一些行为者现在参与并预计将继续参与网络攻击，包括但不限于民族国家

出于地缘政治原因并配合军事冲突和防御活动的行为者。战争时期和其他主要

冲突，我们和与我们合作的第三方可能容易受到这些攻击的更高风险，包括报复性攻击

网络攻击，这可能会严重扰乱我们的系统和运营、供应链，以及生产、销售和分销我们的

服务。

我们和与我们合作的第三方面临着各种不断演变的威胁，包括但不限于物理

闯入；由于停电或灾难性事件造成的中断，例如火灾、洪水、飓风和地震；违反我们的

未经授权一方的安全网络（包括供应链漏洞造成的网络）；软件漏洞或BUG；恶意软件

（包括由于高级持续威胁入侵）；恶意代码（例如计算机病毒和蠕虫）；附件

电子邮件；拒绝服务攻击；凭证填充；凭证收割；员工错误、盗窃或滥用；社会工程攻击

（包括通过深度造假，可能越来越难识别为假货，以及钓鱼攻击）；勒索软件攻击；

服务器故障；软件或硬件故障；数据或其他信息技术资产丢失；广告软件；电信

失败；AI增强或促成的攻击；或其他类似威胁。例如，我们一直是网络钓鱼企图的目标。

过去和预期这样的尝试将在未来继续。

特别是，严重的勒索软件攻击正变得越来越普遍，并可能导致我们的严重中断

运营和财产；机密、专有和敏感数据丢失；声誉受损；收入损失；资金被挪用。

勒索支付可能会缓解勒索软件攻击的负面影响，但我们可能不愿意或无法这样做

例如，由于禁止此类付款的适用法律或法规而导致的付款。勒索软件和类似攻击

对我们物业的运营产生不利影响可能会对我们的租户访问和使用我们物业的能力产生不利影响，以及

服务，扰乱其运营，或对其业务造成不利影响。

检测、调查、缓解、遏制和补救安全事件可能很困难和/或代价高昂。我们这样做的努力

可能不会成功。我们或与我们合作的第三方为检测、调查、减轻、遏制和

修复安全事件可能会导致中断、数据丢失以及我们的业务中断。

远程工作增加了我们的信息技术系统和机密、专有和敏感数据的风险，因为

我们更多的员工在我们的场所或网络之外使用网络连接、计算机和设备，包括在

家，在运输途中，在公共场所。未来或过去的商业交易（如收购或整合）可能会暴露

我们面临额外的网络安全风险和漏洞，因为我们的系统可能会受到已获得的漏洞的负面影响

或整合实体在我们控制范围之外的系统和技术。此外，我们可能会发现不是

在对这类被收购或整合实体进行尽职调查时发现，可能难以将公司整合到我们的信息中

技术环境与安全方案。

此外，我们对第三方的依赖引入了新的网络安全风险和漏洞，包括供应链攻击、

以及对我们业务运营的其他威胁。我们依赖第三方和技术来运营关键业务系统来处理

各种情况下的机密、专有和敏感数据，包括但不限于基于云的基础设施、数据中心

设施、加密认证技术、员工邮件等功能。我们还依赖第三方提供其他

产品、服务或以其他方式经营我们的业务。我们监测这些第三方信息安全实践的能力是

有限，且这些第三方可能没有适当的信息安全措施到位。当与我们交往的第三方

工作经历安全事故或其他中断，我们可能会经历不良后果。虽然我们可能有权

如果与我们合作的第三方未能履行其对我们的数据隐私或安全相关义务，则损害赔偿可能会

不足以弥补我们的损失，否则我们可能无法追回此类赔偿。此外，供应链攻击在

频率和严重性，我们无法保证我们供应链中的第三方基础设施或第三方基础设施与

我们工作的人没有受到影响。

我们可能会花费大量资源或修改我们的业务活动，以试图防范安全事件。此外，

某些数据隐私和安全义务可能要求我们实施和维护某些安全措施或行业标准

或合理的安全措施来保护我们的信息技术系统和机密、专有和敏感数据。

虽然我们实施了旨在保护我们的系统和机密、专有和敏感的安全措施

来自安全事件的数据以及管理网络安全风险，无法保证这些措施将是有效的。我们

采取措施监测和发展我们的信息技术网络和基础设施，并投资于发展和

加强我们的控制，旨在防止、检测、响应和减轻未经授权的访问、滥用、计算机的风险

病毒，以及其他可能对安全造成影响的事件。此外，我们采取旨在检测、缓解和补救的措施

我们信息系统中的漏洞（例如我们的硬件和/或软件，包括与我们合作的第三方的漏洞），但

我们可能无法及时检测和修复所有此类漏洞。此外，我们可能会遇到延迟

开发和部署旨在解决任何此类已识别漏洞的补救措施和补丁程序。漏洞可能

被利用，导致安全事故。

任何先前确定的或类似的威胁都可能导致安全事件或其他中断，从而可能导致

未经授权、非法或意外获取、修改、销毁、丢失、更改、加密、披露或访问我们的

机密、专有和敏感数据或我们的信息技术系统，或与我们合作的第三方的信息技术系统。a

涉及我们的信息系统或我们的租户、供应商、软件创建者、云的信息系统的安全事件或其他中断

供应商、网络安全服务提供商或与我们合作的其他第三方可能导致，除其他外：

•盗窃我们的现金、现金等价物或其他流动资产，包括公开交易的证券；

•未经授权访问、破坏、丢失、盗窃、盗用或发布专有的、机密的、敏感的或

我们或我们的租户，以及其他商业伙伴的其他有价值的信息，这些信息可用于竞争

针对我们或出于破坏性、破坏性或其他有害目的和结果；

•我们无法提供必要的财务和运营数据，以遵守美国证券交易委员会的规则和规定，该

IRS，或其他州和联邦监管机构；

•我们无法适当监控我们遵守有关我们作为REIT资格的规则和规定；

•违反我们的租赁协议或其他协议；

•员工留用和招聘困难；

•未经授权进入、破坏、破坏、丢失、拒绝为我们的建筑物提供服务；

•增加主动防御措施的成本，以防止未来的网络事件，包括雇用人员和

顾问或投资于其他技术；和

•提高我国网络安全保险费。

此外，特定安全事件的程度以及我们可能需要采取的步骤来调查安全

事件可能无法立即明确。因此，在发生安全事故时，可能需要相当长的时间才会这样做

调查可以完成。在调查过程中，我们不一定知道受到的损害程度或如何

最好补救，某些错误或行为在被发现和补救之前可能会重复或复合，这

可能会进一步增加安全事故的成本和后果。此外，适用的数据隐私和安全义务

可能要求我们将安全事件通知相关利益相关者，包括受影响的个人、客户、监管机构和投资者

或实施其他要求，例如提供信用监控。此类披露和遵守此类要求是

代价高昂，而披露或不遵守此类披露要求可能会导致不利后果。

如果我们（或与我们共事的第三方）经历了安全事件或被认为经历了安全

事件，我们可能会经历实质性的不良后果，比如政府执法行动（例如，调查，

罚款、处罚、审计和检查）；额外的报告要求和/或监督；对处理敏感数据的限制

（含个人信息）；诉讼（含集体索赔）；赔偿义务；负面宣传；名誉损害；

货币资金分流；转移管理层注意力；我们的运营中断（包括数据的可用性）；财务

损失；以及其他类似的危害。安全事件和随之而来的物质后果可能会阻止或导致客户停止使用

我们的服务，阻止新客户使用我们的产品/服务，并对我们的增长和运营能力产生负面影响

生意。

我们的合同可能不包含责任限制，即使在有责任限制的地方，也无法保证限制

我们合同中的责任足以保护我们免受与我们的数据隐私和安全相关的责任、损害或索赔

义务。我们无法确定我们的保险范围是否足以或足以保护我们免受或减轻责任

由于我们的数据隐私和安全实践，此类覆盖范围将继续以商业上合理的条款提供

或者根本没有，或者说这样的保险将支付未来的索赔。

第三方除了经历安全事故外，还可能从公众那里收集、收集、推断关于我们的敏感数据

来源、数据经纪人或其他手段，揭示有关我们组织的竞争敏感细节，并可用于

破坏我们的竞争优势或市场地位。此外，公司的专有、机密和/或敏感数据或

我们的租户可能会因我们的员工、人员或供应商使用

生成AI技术。

即使我们不是直接目标，对美国政府、金融市场、金融机构或其他

企业，包括我们的租户、供应商、软件创建者、云提供商、网络安全服务提供商和其他第三方

与我们一起工作的人，可能会发生，而这类事件可能会扰乱我们未来的正常业务运营和网络。

AI和自动化在生命科学研发活动中的使用增加，可能会改变用途，

空间配置，以及租户以目前无法预见的方式对我们实验室物业的要求。

近年来，一些生命科学公司通过整合AI、

云计算、量子计算等先进计算技术纳入其研发计划。预计

这类技术将加速和简化一些研发职能，包括，例如，通过有针对性的设计和

临床试验评估和从多个候选药物中有效识别最有前景的药物开发

可能的药物。此外，生命科学公司与许多其他行业的公司一样，越来越多地融入新

机器人技术和重复任务的高级自动化等技术进入他们的业务，包括他们的研发活动。它是

广泛认为生命科学和医疗保健行业与大多数行业一样，仅处于先进的早期阶段

技术革命可能会对他们的业务产生深远的、目前基本上是未知的影响，包括流程和

新产品研发和商业化的基础战略。

我们一直努力为我们的租户提供最先进的实验室设施，其中包含尖端的基础设施

功能（包括能源输送、环境、可持续性、安全和废物处理功能），使我们的租户能够执行

在最高级别。目前还不知道在生命科学领域如何持续采用先进技术和自动化

工业将冲击“未来实验室”的最优空间配置和基础设施特征，我们或将面临新

租户的要求和要求，这将需要大量支出，而这些支出可能无法通过增加租金完全收回。

例如，我们的租户采用AI可能会导致我们的建筑物目前没有的基础设施要求

适应，例如由于高性能计算而增加的功率需求。基础设施升级可能需要

大量资本支出，并可能潜在地影响我们建筑业务的环境足迹。

如果技术发展导致我们的租户减少或重新配置空间需求，需求由

个人租户和空间的潜在租户可能会随着时间的推移而减少。如果我们无法抵消需求的任何减少从

通过再利用空间、财产处置或其他方式实现上述任何

上述风险可能对我们的收入、净营业收入、经营业绩、资金

运营、运营利润率、入住率、每股收益、每股FFO、我们的整体业务以及我们的市值

普通股。

一般风险因素

我们面临与短期流动性投资相关的风险。

时不时地，我们可能会有大量现金余额，我们投资于各种短期投资，这些投资是

意在保持本金价值，保持高度流动性，同时提供当期收益。这些投资可能

包括（直接或间接）银行的债务（包括存单）、货币市场基金、国库银行

证券，以及其他短期证券。对这些证券和基金的投资不投保本金损失。下

在某些情况下，我们可能会被要求以低于面值的价格赎回全部或部分这些证券或基金。下降

我们投资的价值，或我们赎回它们的权利的延迟或暂停，可能会对我们的业绩产生重大不利影响

运营或财务状况以及我们支付到期债务的能力。

对技术人才的竞争可能会增加劳动力成本。

我们在吸引和留住合格和技能人才方面与其他各种公司进行竞争。我们靠本事

吸引和留住负责公司日常运营的熟练管理人员。竞争性

压力可能要求我们提高我们的薪酬和福利待遇，以有效竞争这类人员。我们可能无法

通过提高我们向租户收取的费率来抵消这些额外成本。如果这些成本增加或如果我们未能吸引和

留住合格和技术人员，我们的业务和经营业绩可能会受到不利影响。

未能有效对冲利率变动可能会对我们的经营业绩产生不利影响。

我们可能会不时订立利率对冲协议，以管理我们的部分利率风险敞口

波动性。利率对冲协议涉及风险，例如交易对手可能无法履行其在

这些安排。此外，这些安排可能无法有效降低我们对利率变化的风险敞口。这些

风险因素可能导致无法有效对冲利率变化，因此可能对我们的业绩产生不利影响

运营。截至2025年12月31日，我们没有未完成的利率对冲协议。

市场波动可能会对我们的业务产生负面影响。

资本和信贷市场不时出现波动。在某些情况下，市场产生了向下

对某些发行人的股价和信用能力的压力，而不考虑这些发行人的基础财务和/或经营

力量。如果市场出现混乱和波动，无法保证我们不会经历不利影响，这可能

对我们的业务、财务状况、经营成果有重大影响。市场混乱和波动可能会对

我们持有股权投资的公司的价值，包括通过我们的非房地产风险投资组合，以及我们

可能需要在我们的收益中确认损失。资本市场的中断、不确定性或波动也可能限制我们

以优惠条件或完全从金融机构获得资本，以及我们通过发行

股票证券可能会受到我们无法控制的原因的不利影响，原因包括全球经济的异常混乱和

金融系统或通过其他事件。

财务会计准则的变更可能会对我们遵守金融债务契约产生不利影响.

我们的无抵押优先应付票据包含根据公认会计原则计算的财务契约，日期为

发了文书。然而，某些债务协议，包括与我们的无担保高级信贷额度相关的债务协议，包含

财务契约，其计算基于当前的公认会计原则，这可能会受到未来变化的影响。我们的无担保高级行

信贷协议规定，我们的金融债务契约应本着诚意重新谈判，以维护现有的原意

当该等契约受到会计准则变更的影响时的财务契约。对于那些要求

会计准则变更后重新谈判财务契约，无法保证我们会在这方面取得成功

谈判或重新谈判的盟约不会对我们产生更大的限制。

极端天气和自然或其他不可预见的灾害可能造成财产损失或中断运营，这

可能会损害我们的业务和经营业绩。

我们拥有位于可能受到极端天气和自然或其他灾害影响的地区的物业，包括但不包括

限于，地震，大风，洪水，飓风，火灾，电力短缺，电信故障，医疗流行病，爆炸，或

其他自然或人为的事故或事件。我们的公司总部和某些物业位于加利福尼亚州的地区

历史上一直遭受地震和野火的影响。这种情况和灾难性事件可能会破坏我们的财产，

扰乱我们的运营，或对我们的租户或第三方供应商的运营产生不利影响。这些事件可能会影响我们的运营能力

我们的业务，并对我们的财务和经营业绩产生重大负面影响。这些事件造成的损害可能

导致损坏的财产或设备的昂贵维修，我们的建设项目的开发或重新开发的延误，

或中断我们的日常业务运营，这可能会导致成本增加和收入下降。

我们将保险范围维持在我们认为适合我们业务的水平。然而，我们无法确定

保险金额将足以满足在发生另一场野火或其他自然或

人为灾难，这可能导致对我们的财产、运营和业务或我们的业务产生重大不利影响

租户。

美国联邦政府未能管理其财政事务或避免政府关门可能

对经济环境产生负面影响，并对我们的经营业绩产生不利影响。

国会对联邦预算和联邦政府被允许承担的最大债务数额存在分歧

have outstanding（通常被称为“债务上限”）此前曾导致美国联邦政府关闭

一段时间。一般来说，如果没有颁布有效的立法来资助政府运营和管理联邦债务水平，

除其他可用选项外，联邦政府可能会暂停对某些政府账户的投资，以便优先考虑

对其义务的支付。美国国会未能在未来任何时候通过支出法案或解决债务上限问题

将增加美国债务违约的风险，美国联邦政府信用评级下调的风险，以及

其他经济错位的风险。这样的失败，或感知到的这种失败的风险，因此可能会有一个物质

对美国和全球的金融市场和经济状况产生不利影响。在过去十年中两次，由

拨款立法最后期限，国会未能通过新的拨款法案或继续决议暂时延长

资金，导致美国政府关闭导致联邦机构停止非必要业务。如果经济条件

由于美国联邦政府财政僵局而严重恶化，我们的运营或租户的运营可能会受到影响，

这可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。这些风险也可能冲击我们的整体流动性，我们的

借贷成本，或我们普通股的市场价格.

法律法规和财务会计准则的变化可能会对我们报告的业绩产生不利影响

运营。

作为一种回应，在很大程度上，是对认为现行法规中的滥用和缺陷造成或

加剧了2008年全球金融危机，世界各地的立法、监管、会计准则制定机构正

从事密集、范围广泛的审查和改写法律法规、会计准则有

构成了几十年来全球和国内商业的基本竞争环境。在包括美国在内的许多司法管辖区，

立法和监管回应包括广泛重组现有监管和规则制定机构以及

组织，以及建立具有广泛权力的新机构。这场重组搅动了长期监管

和行业关系和既定程序。

规则制定和行政努力主要集中在被认为有助于

金融危机，包括银行、投行、证券监管、房地产金融，外溢影响多

其他领域。这些举措在管理房地产行业的基本规则方面造成了一定程度的不确定性，并且

许多其他业务，这在美国是前所未有的，至少自立法、监管改革和政府浪潮以来是这样

大萧条之后的重组。

全球金融危机以及政府和会计界对此的咄咄逼人的反应已经发生

在2008年之前开始的金融证券监管日益全球化和国际化的背景下

金融危机。由于这种持续的趋势，金融和投资活动以前几乎只在当地或

国家层面正越来越多地在国际基础上受到监管，或者至少是协调，与国家规则制定和

标准制定团体放弃不同程度的地方和国家管制，以实现更加统一的监管，降低

市场参与者在辖区之间进行监管套利的能力。这种全球化趋势一直在持续，可以说

以更高的紧迫感和重要性，自金融危机以来。

这种高度的监管不确定性，加上关于潜在条件的相当大的额外不确定性

和全球、国内、地方经济的前景，创造了一个商业环境，使商业规划和

对于金融和房地产行业的企业来说，预测甚至比通常情况下更加不确定。

在我们经营的商业地产领域，会计准则的各种举措带来的不确定性-

设置当局从根本上改写会计文献的主要主体构成了一个重大的不确定性来源

业务参与的基本规则。会计准则的变化可能会对我们的财务业绩和

租户的结果，这反过来会对我们产生次要影响。

全球金融压力源、高结构性失业率以及我们以外的其他事件或情况

控制权可能会对我们的行业、业务、运营结果、合同承诺和获得资本产生不利影响。

从2008年到2010年，对能源成本、地缘政治问题、信贷的可用性和成本的重大担忧，

美国抵押贷款市场，以及美国房地产市场下滑导致波动性增加，降低了对美国

经济和市场，以及以历史标准衡量的高水平结构性失业。这些因素，结合挥发油

物价、商业和消费者信心波动，促使经济急剧下滑。此外，严重的金融和

银行和金融体系的结构性压力导致对全球信贷和

金融体系。消费者和基金经理已经清算并可能清算股权投资，消费者和银行

已经持有并可能持有现金和其他风险较低的投资，这导致了重大的、在某些情况下是灾难性的

企业股本下降，金融机构倒闭。尽管美国银行收益和流动性有

反弹，未来银行信贷损失巨大的可能性为贷款前景创造了不确定性。

美国联邦政府主权信用评级下调和欧洲出现经济危机可能

对我们的流动性、财务状况和收益产生负面影响。

此前对美国债务上限和预算赤字的担忧，加上欧洲的主权债务状况，增加了

主权信用评级进一步下调和经济放缓的可能性。无法保证未来债务上限

或联邦支出立法不会失败并导致美国违约，这很可能会导致美国信用评级

去降解。

标普全球评级将美国2011年长期主权信用评级从“AAA”下调至“AA +”，该评级在

2025年8月。同样，惠誉国际评级在2023年将美国主权信用评级从“AAA”下调至“AA +”，并确认了对

2025年8月“AA +”评级。然而，联邦政府内部进一步的财政僵局可能会导致未来的降级。The

任何进一步下调美国政府主权信用评级或其被认为的信誉的影响，本质上是

不可预测，并可能对美国和全球金融市场和经济状况产生不利影响。这可能会导致进一步

利率和借贷成本增加，这可能会对我们以优惠条件进入债务市场的能力产生负面影响。

此外，信用评级下调可能会造成更广泛的金融动荡和不确定性，这可能会对美联储施加下行压力

我们普通股的市场价格。持续的不利经济状况可能对我们的业务产生重大不利影响，

财务状况、经营业绩。

美国以外的经济和社会动荡和地缘政治不稳定，原因是大规模冲突，包括

各国之间的战争，可能会对美国、美国和全球经济产生不利影响。

国与国之间的紧张关系可能不时爆发为战争，并可能对周边国家和

与那些受影响地区进行贸易或对外关系的人。这种战争行为可能造成广泛和挥之不去的破坏

在全球范围内，包括但不限于（i）安全和网络安全，（ii）经济，以及（iii）全球关系。

经济活动的中断、不稳定、波动和下降，无论发生在哪里，是否由战争行为造成，

其他侵略行为，或恐怖主义，反过来也可能损害对我们财产的需求、安全和价值。结果

在上述因素中，我们可能无法像往常一样经营我们的业务，这可能会对我们的现金流产生不利影响，

财务状况、经营业绩。

采用巴塞尔III标准和其他影响金融机构的监管标准可能会带来负面

影响我们获得融资的渠道或影响我们未来融资安排的条款。

为应对各种金融危机和金融市场的波动，巴塞尔银行监管委员会（the

“巴塞尔委员会”）通过了巴塞尔III监管资本框架（“巴塞尔III”或“巴塞尔III标准”）。最后一包

巴塞尔III改革于2010年11月获得G20领导人批准。然而，由于全球事件和行业反馈，该

实施时间线已多次延长。最终条例暂定由

2025年中期。美联储主管监管的副主席于2025年9月宣布，修订后的、对行业更友好的版本

预计到2026年初。

美国监管机构在巴塞尔III框架下实施了多项措施，包括补充杠杆率

标准（SLR Standards）和全球系统重要性银行组织（GSIBs）基于风险的资本附加费，充分

自2019年起生效。此外，2014年最终确定的流动性覆盖率（LCR）旨在增强国际

活跃的银行，要求充足的高质量流动资产来覆盖净现金流出，美国的更严格要求将分阶段实施

2017.

根据多德-弗兰克法案引入的沃尔克规则限制了自营交易和与私人的某些关系

股票和对冲基金。2020年的修订简化了合规并减少了限制，但进一步改变了“覆盖基金”

是预料之中的。这些规定，连同巴塞尔委员会推迟的巴塞尔III最终实施，现在目标是提前

2026年，可能会提高资本要求，并限制来自美国和外国金融机构的融资可用性或条款。

社会、政治和经济变化或不稳定，以及我们无法控制的其他情况，可能会产生不利影响

影响我们的业务运营。

我们的业务可能会受到社会、政治和经济不稳定、动荡或地理区域中断的不利影响

我们经营所在的地区，无论出于何种原因，包括新一任美国总统的法律、监管和政策变化

行政或抗议、示威、罢工、骚乱、内乱、不服从、叛乱或社会及其他政治

不安。

这类事件可能导致限制、宵禁或其他行动，并导致区域和全球的重大变化

经济状况和周期，这可能会对我们的财务状况和运营产生不利影响。例如，过去的实例

美国各地城市因公民权利、自由以及社会和政府改革而发生的骚乱在一些地方导致

实施强制宵禁和部署美国国民警卫队。政府为保护人民和

财产，包括宵禁和对企业运营的限制，可能会扰乱运营，损害对个人福祉的看法，

并增加对安保资源的额外支出需求。此外，这种社会或政治动荡导致的行动

可能对我们的人员、设施和运营构成重大风险。我们无法确保不会出现进一步的政治或社会动荡

未来或不会出现其他可能导致社会、政治和经济混乱的事件。如果这类事件或

中断持续时间较长，我们的整体业务和经营业绩可能会受到不利影响。

联邦政策（包括税收政策）和监管机构的变化随着时间的推移通过政策和人员发生

选举后的变化，这可能导致涉及监管水平的变化，并将重点放在某些行业和公司

实体。例如，作为联邦政府承包商，我们维持计划，以确保遵守不歧视和

对基于性别、种族、残疾、退伍军人身份的合格员工的监管要求。因此，我们可能会

受影响我们运营各个方面的行政命令和监管变化的影响，包括遵守

不歧视计划。为响应新的行政命令而对此类计划进行任何必要的取消或修改都可能造成

招聘或留住员工方面的挑战，并可能导致其他不利的运营影响。未能遵守这些

要求可能会使我们面临行政、民事或刑事责任，包括罚款、处罚、还款或停职或

取消未来美国政府合同的资格。

当前法律和监管框架的潜在变化的性质、时机以及经济和政治影响

影响生命科学行业，以及整个房地产行业，仍然具有高度不确定性。例如，任何提议

进行与美国税法相关的更改，包括与第1031条交易所相关的更改，可能会对我们的

业务、财务状况、经营业绩、增长前景。时不时地，我们在交易中处置物业

有资格成为第1031条交易所。如果围绕第1031条交易所的法律被修改或废除，我们可能无法

在延税的基础上处置财产。在这种情况下，我们的收入和利润以及我们的应纳税所得额都会增加，这

可能会增加股息收入，减少对我们股东的资本回报。因此，我们可能会被要求支付额外的

给股东的股息，或者，如果我们不支付额外的股息，我们的公司所得税责任可能会增加，我们可能

受利息和罚款的影响。

同样，影响地缘政治格局的联邦政策变化可能会引发我们无法控制的情况

这可能会对我们的业务运营产生负面影响。在此前的特朗普政府期间，实施了增加关税

对进口到美国的商品，特别是从中国、加拿大和墨西哥进口的商品。由于中国过去和现在都是全球主要的钢铁出口国，

太阳能电池板，以及铝，这些特定进口产品的关税不仅导致了美国和中国之间的贸易战，而且

美国和国际社会之间。中国、加拿大、欧盟等其他国家实施报复性

针对美国商品的这些政策征收关税。2025年初，特朗普总统对来自

加拿大、墨西哥和中国。这些和类似类型的贸易政策可能会导致全球供应链出现问题

宏观经济规模，包括钢铁、制药和建筑设备，所有这些对我们和租户的

企业。例如，我们的几个最大租户是欧洲公司，它们的美国业务运营可以直接

因运营和供应链成本增加而受到对欧盟征收关税的影响。同样，我们的许多租户都在

医药行业。由于中国在活性药物成分市场处于全球领先地位，征收关税，

尤其是以这种前所未有的速度，可能会提高美国仿制药的成本，这反过来又会直接

对我们医药行业租户的影响。此类关税和对美国贸易政策的改变此前已有，并在

未来可能，导致对美国国内经济和我们或我们租户的业务产生进一步的不利影响。

恐怖袭击可能对我们的业务和经营业绩产生不利影响，并可能降低价值

我们的资产。

2001年9月11日发生的恐怖袭击，可能对我们的业务产生重大不利影响，

我们的经营业绩，以及我们普通股的市场价格。未来外国或国内恐怖袭击可能导致下降

经济活动，这可能会减少对我们房产的需求和价值。在未来任何外国或国内

恐怖袭击影响我们的租户，他们的业务同样可能受到不利影响，包括他们继续兑现的能力

他们的租赁义务。

如果信息技术系统出现故障，我们的业务和运营将受到影响。

尽管系统冗余，安全措施的实施，以及我们的灾难恢复计划的存在

内部信息技术系统，我们的系统很容易受到来自任何数量来源的损害，包括计算机

病毒、未经授权的访问、能源中断、自然灾害、恐怖主义、战争、电信故障。任何系统故障

或导致我们运营中断的事故可能会对我们的业务造成重大破坏。我们可能还会产生额外的

补救此类中断造成的损害的重大成本。

卖空者可能会从事旨在压低我们普通股市场价格的操纵活动，

这可能会导致我们管理层的时间出现重大分流，也可能导致相关的政府或监管

查询或其他法律行动，以及其他影响。

卖空是卖出卖方并不拥有但已借入或打算借入的证券的做法

意图随后购买价格较低的相同证券以归还给出借人的第三方。因此，它在

卖空者希望我们的普通股价格下降的兴趣。在任何时候，卖空者可能会发布，或安排

旨在制造负面市场势头的传播、观点或特征，包括通过使用

社交媒体。鉴于最近生成式AI工具和大型语言模型的激增，还有一种风险是

传播此类意见、特征或虚假信息可能会对这些工具和模型的结论产生负面影响

了解我们的业务和前景。

卖空报告可能会导致发行人股价波动加剧，并导致监管机构和政府

查询。2023年6月，一名卖空者发布了报告，其中包含有关我们的业务和

财务前景。无论其优点如何，这些指控和虚假陈述可能会迅速传播，并削弱对我们的信心

商业、财务前景或声誉。因此，维护或加强我们的声誉可能需要我们投入大量

资源，以驳斥不正确或误导性的指控，追求或辩护相关的法律行动，或从事其他活动

可能代价高昂、耗时或不成功。此外，来自政府的任何潜在调查或正式调查

组织或其他监管机构，包括SEC的调查，因存在此类指控而可能导致

重大分流我们管理层的时间，并可能对我们的业务和经营业绩产生重大不利影响。

我们在存款账户中持有一部分现金和现金等价物，如果

持有这类存款的金融机构倒闭了。

我们在投保的金融机构维持我们的现金和现金等价物。各机构的合并账户余额

定期大幅超过FDIC保险覆盖率$250,000，并因此出现信用风险集中

与超出FDIC保险范围的金额有关。因此，我们可能会面临丢失或延迟访问全部或a

我们的部分资金超过了FDIC保险范围，这可能会对我们的短期流动性、运营我们的能力产生不利影响

业务，以及财务表现。

上述任何或所有情况都可能对我们的财务状况、经营业绩和现金产生重大不利影响

流量，或者我们普通股的市场价格。我们目前不知道的、或我们目前认为的其他风险和不确定性

如果不重要，也可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。

项目1b。未解决的工作人员评论

没有。

项目1c。网络安全

风险管理和战略

我们的企业信息技术、通信网络、企业应用、会计和财务报告

平台，以及相关系统，以及我们提供给租户的那些，对于我们的业务运营来说是必要的。我们用这些

系统，除其他外，用于管理我们的租户和供应商关系，用于内部通信，用于会计操作我们的

记录保存功能，以及我们业务的许多其他关键方面。我们的业务运营依赖于安全的收集，

专有、机密和其他敏感数据的存储、传输和其他处理。

我们实施并维护了旨在识别、评估和管理材料的各种信息安全流程

网络安全威胁对我们关键的计算机网络、第三方托管服务、通信系统、硬件和

软件，以及我们的关键数据，包括知识产权、专有、战略性或竞争性的机密信息

nature，以及租户数据（统称“信息系统和数据”）。

我们依赖多学科团队，包括我们的信息安全职能、法务部、管理层、第三方

如下文进一步描述的服务提供商，以识别、评估和管理网络安全威胁和风险。我们识别和评估

通过使用各种方法监测和评估我们的威胁环境和我们的风险概况，来应对来自网络安全威胁的风险

包括，例如，使用手动和自动化工具，订阅识别网络安全威胁的报告和服务，

分析威胁和威胁行为者的报告，对相关威胁环境进行扫描，评估我们行业的风险状况，

利用内部和外部审计，并进行威胁和脆弱性评估。

视环境而定，落实和维护各项技术、物理、组织措施，

旨在管理和减轻网络安全威胁对我们的信息造成的重大风险的流程、标准和/或政策

系统和数据，包括风险评估、事件检测和响应、漏洞管理、灾难恢复和

业务连续性计划、我们会计和财务报告职能范围内的内部控制、数据加密、网络安全

controls，access controls，physical security，asset management，system monitoring，vendor risk management program，employee

培训，以及渗透测试。

我们不时与第三方合作，协助我们识别、评估和管理网络安全风险，包括

专业服务公司、咨询公司、威胁情报服务提供商和渗透测试公司。

为了经营我们的业务，我们利用某些第三方服务提供商来执行各种功能。我们寻求参与

维护网络安全计划的可靠、信誉良好的服务提供商。根据所提供服务的性质，

处理的信息的灵敏度和数量，以及服务提供商的身份，我们的供应商管理流程可能包括

审查此类提供者的网络安全实践，以合同方式对提供者施加义务，进行安全

评估，并在参与期间进行定期重新评估。

我们没有意识到来自网络安全威胁的任何风险，包括由于任何网络安全事件，这些风险已经

对我们公司产生重大影响或有合理可能产生重大影响，包括我们的业务战略、经营业绩或

财务状况。请参阅“第1a项。风险因素”在这份关于10-K表格的年度报告中，包括“如果我们的信息技术网络

或数据，或与我们合作的第三方的数据，正在或被破坏或以其他方式受到损害，我们可能会遇到不利的

此类妥协产生的后果，包括但不限于代价高昂的补救或其他费用、联邦规定的赔偿责任

和州法律、诉讼和调查、声誉受损、我们的业务运营中断、现金流减少以及

其他不利后果”，供进一步讨论网络安全相关风险。

治理

我们的董事会对公司的战略和风险管理负有监督责任，包括重大

与网络安全威胁相关的风险。这种监督由董事会直接执行，并通过其委员会执行。审计

董事会委员会（“审计委员会”）负责监督包括网络安全在内的系统性风险的管理工作

根据其章程。审核委员会与管理层就公司重大

金融风险敞口以及为监测和控制这些风险而采取的措施，包括可能由重大

网络安全威胁。这些讨论包括公司的风险评估和风险管理政策。

我们的管理层，以我们的执行副总裁为代表– 首席技术官Greg C. Thomas以及我们的首席财务官和

财务主管，Marc E. Binda ，领导我们的网络安全风险评估和管理流程，并监督其实施和

维护。

Greg C. Thomas是我们信息技术部门一位经验丰富的信息技术专业人士，拥有

自2018年起担任我们的首席技术官。他与公司内部信息技术部门和

外部合作伙伴，以监测和提高我们的网络安全能力。托马斯先生拥有久经考验的房地产行业赛道

通过战略技术、组织、风险缓解、流程改进举措和数字技术指导组织的记录

转型。他还在技术和网络安全方面拥有丰富的经验，在他的职业生涯中获得了超过

30年，包括在另外两家大型房地产公司担任首席信息官，以及在房地产领域担任领导职务

安永会计师事务所、德勤律师事务所的行业技术实践。他获得了系统分析和

来自迈阿密大学的金融。

Marc E. Binda，注册会计师，在我们的财务和风险管理职能方面是一位经验丰富的风险管理专业人士，拥有

自2023年9月起担任首席财务官，自2018年4月起担任财务主管。Binda先生此前曾担任执行官

副总裁–财务和司库，2019年6月至2023年9月，担任高级副总裁–财务和司库，自

2018年4月至2019年6月，于2012年4月至2018年4月担任高级副总裁–财务，并于2005年1月至

2012年4月。Binda先生目前负责监督公司会计、财务和财务战略的关键职能，包括风险

管理。此外，Binda先生领导公司的网络安全风险监督以及开发和增强

旨在预防、检测、解决和减轻网络事件风险的内部控制。

管理层，协同我们信息技术部门，负责聘用合适的人员，

帮助将网络安全风险考量纳入公司整体风险管理战略，并传达关键

相关人员的优先事项。管理层负责批准预算、批准网络安全流程、审查

网络安全评估等网络安全相关事项。

我们的网络安全事件响应和漏洞管理流程旨在升级某些网络安全

视情况向管理层成员发出事件。管理层，包括我们的首席技术官和首席

财务官兼财务主管，在公司的事故应对团队中任职，帮助公司减轻和补救

他们收到通知的网络安全事件。此外，公司的事件响应流程包括向审计报告

某些网络安全事件委员会。审计委员会每季度举行一次会议，并定期收到来自

管理，包括从我们的首席技术官兼首席财务官和财务主管，有关公司于

重大网络安全威胁和风险以及公司为应对这些威胁和风险而实施的流程。

项目2。物业

一般

截至2025年12月31日，我们有340北美洲的房产，包括大约3940万运营的RSF

物业及在建新A/A +级发展及重建物业，包括47持有的物业

合并房地产合资企业和三个未合并房地产合资企业持有的物业。占用

我们在北美的运营物业的百分比为90.9%截至2025年12月31日.我们物业的外观通常

类似于传统的办公物业，但内部基础设施的设计是为了满足生命科学租户的需求。

这些改进通常是通用的，而不是特定于特定租户的。因此，我们认为这些改善已

长期价值和效用，可供广泛的租户使用。我们物业的改善通常包括：

•钢筋混凝土地面；

•屋面装载能力升级；

•增加落地高度；

•重型暖通空调系统；

•强化环境控制技术；

•大幅升级电气、燃气、管道基础设施；以及

•实验室长椅。

截至2025年12月31日，我们在每个物业中持有收费单利，除了31物业在北

美国受制于地面租赁权益，约占9%占我们物业总数的比例。这些的31

物业，我们持有八个大波士顿市场的房产，19旧金山湾区市场的房产，一房产在

西雅图市场，一马里兰州市场上的房产，以及two纽约市市场上的房产.截至本年度

2025年12月31日，占净营业收入的百分比，我们的地面租赁租赁费用合计1.6%.参考我们的

合并财务报表及其附注在“项目15。展品和财务报表附表”在这份关于

表格10-K供进一步讨论。

截至2025年12月31日，我们有大约850租赁和142，或42%，我们的340房产为单租户

属性。我们的多租户建筑的租约通常有初始条款3到9年，而租赁在我们的单租户建筑

通常具有初始条款5到15年.此外，截至2025年12月31日:

•代表的投资级或公开交易的大盘股租户53%占我们每年租金总收入的比例；

•大约 97%我们的租约（按年租金收入计算）中包含有效的年租金上涨

近似3%根据消费者价格指数或其他指数进行固定或指数化的；

•大约92%我们的租约（按年租金收入计算）中有三重净租约，需要租户支付

基本上所有的房地产税、保险、水电、维修和保养、公共区域费用和其他

除基本租金外的运营费用（包括增加的费用）；

•大约92%为收回资本支出而提供的我们的租约（按年租金收入计算）

（如暖通空调维护和/或更换、屋顶更换、停车场重铺）我们认为会

在传统的办公室租赁中，通常由房东承担；和

•82%我们在过去十二个月的租赁活动是从我们现有的租户基础中产生的。

我们的租约通常还赋予我们审查和批准租户对物业的变更的权利。一般情况下，租户安装

物业的改善是可重复使用的通用改善，在我们的租约终止后仍是我们的财产

选举。然而，根据我们大多数租约的条款，我们被允许要求租户自费移除某些

非通用的改进，并将房地恢复到其原始状态。

参考"年租金收入”和“运营统计”下“定义和调节”在本年度报告第7项

在表格10-K上描述用于计算上述措施的基础。

物业位置

我们的物业战略性地位于AAA生命科学创新集群市场。下表列出总数

截至目前有效的RSF、物业数量和年租金收入2025年12月31日在我们北美的每个市场

（单位：千美元，每RSF金额除外）：


	RSF					数的物业	年租金收入
市场	运营中	发展	重建	合计	占总数的百分比	数的物业	合计	占总数的百分比	每RSF
大波士顿	9,220,527	583,407	1,383,691	11,187,625	28%	62	$709,347	37%	$89.07
旧金山湾区	6,131,550	212,796	107,250	6,451,596	16	53	347,448	18	68.83
圣地亚哥	6,093,824	975,135	—	7,068,959	19	59	320,581	18	54.14
西雅图	2,926,554	227,577	—	3,154,131	8	42	121,514	6	46.95
马里兰州	3,732,888	—	—	3,732,888	9	48	153,169	8	44.35
研究三角	3,435,634	—	—	3,435,634	9	34	94,667	5	28.94
纽约市	729,461	—	—	729,461	2	2	66,085	3	93.96
德州	1,646,187	—	73,298	1,719,485	4	13	36,866	2	28.02
非集群/其他市场(1)	414,216	—	—	414,216	1	7	12,379	1	32.75
持有待售物业	1,555,377	—	—	1,555,377	4	20	37,697	2	36.46
北美洲	35,886,218	1,998,915	1,564,239	39,449,372	100%	340	$1,899,753	100%	$59.97
		3,563,154

北美入住率汇总

下表列出我们的营运物业的占用百分比，以及我们的营运及重建

截至以下日期，我们在每个北美市场的物业，不包括持有待售物业：


	经营物业				营运及重建物业
市场	12/31/25		12/31/24	12/31/23	12/31/25	12/31/24	12/31/23
大波士顿	86.4%		94.8%	94.9%	75.1%	80.8%	84.7%
旧金山湾区	90.9		93.3	94.8	89.4	89.1	91.4
圣地亚哥	97.2		96.3	94.1	97.2	96.3	94.1
西雅图	88.4	(2)	92.4	95.2	88.4	92.4	90.7
马里兰州	93.6		95.7	95.6	93.6	95.7	95.6
研究三角	95.2		97.4	97.8	95.2	97.4	97.8
纽约市	96.4		88.4	85.3	96.4	88.4	85.3
德州	79.9		95.5	95.1	76.5	91.8	91.5
小计	90.9		94.8	94.9	86.9	90.0	90.7
加拿大	不适用	(3)	95.9	87.1	不适用	82.9	73.0
非集群/其他市场	91.2	(1)	72.5	78.5	91.2	72.5	78.5
北美洲	90.9%	(4)	94.6%	94.6%	86.9%	89.7%	90.2%

(1)包括一个属性聚合247,743RSF此前已被纳入我们的加拿大市场。

(2)入住率下降主要与一个租约到期后的临时空缺有关50,552bothell子市场中的RSF。这个空间已经重新-

出租，预计将于26年第一季度开始入住。

(3)10物业在加拿大被指定为25年第4季度的持有待售和一剩余亲perty被重新归类为我们的非集群市场。

(4)包括截至2025年12月31日聚合899,259RSF，或者2.5%主要在大波士顿地区旧金山湾运营的RSF总量

Area，以及西雅图市场，这些市场已出租，预计将在建筑物和/或租户改善完成后被占用。加权平均预期

交货期约为2026年8月，预计年度租金收入约为5200万美元.

前20大租户

84%top20租户年租金收入来自投资级

或公开交易的大盘股租户(1)

我们的物业出租给优质和多样化的租户群体，没有个人租户占比超过

6.1% 我们的年度租金收入的有效截至2025年12月31日.下表列出与我们的租约有关的资料

根据截至目前有效的年租金收入计算的北美20个最大租户2025年12月31日（千美元，除

平均市值金额）：


		剩余租赁任期(1) （以年计）			聚合 RSF		年度出租收入(1)		百分比年度出租收入(1)	投资级信用评级		平均市场上限（在十亿）
										投资级信用评级
	租户									穆迪	标普
1	百时美施贵宝公司		5.6		1,344,987	$	116,140		6.1%	A2	A	$102.64
2	礼来公司		9.3		1,000,591		84,928		4.5	AA3	A +	$784.24
3	Moderna, Inc.		12.9		462,100		71,571		3.8	—	—	$11.32
4	Takeda Pharmaceutical Company Limited		9.4		549,759		47,899		2.5	Baa1	BBB +	$46.08
5	Eikon Therapeutics，Inc。(2)		13.1		311,806		40,005		2.1	—	—	$—
6	阿斯利康 PLC		6.1		440,087		39,413		2.1	A1	A +	$237.13
7	Illumina, Inc.		5.8		792,687		29,977		1.6	Baa3	BBB	$15.91
8	Novartis AG		2.1		377,095		29,463		1.6	AA3	AA-	$251.26
9	美国政府		4.6		414,499		29,243	(3)	1.5	aaa	AA +	$—
10	优步科技有限公司		56.8	(4)	1,009,188		27,831		1.5	Baa1	BBB	$176.44
11	波士顿儿童医院		11.2		309,231		26,294		1.4	AA2	AA	$—
12	赛诺菲		5.0		267,278		21,851		1.2	AA3	AA	$125.29
13	Alphabet Inc.		2.4		418,600		21,837		1.1	AA2	AA +	$2,562.42
14	纽约大学		6.6		218,983		21,110		1.1	AA2	AA-	$—
15	Cloud Software Group Holdings，Inc。		0.7		216,278		20,553		1.1	—	—	$—
16	麻省理工学院		4.0		242,428		20,529		1.1	aaa	AAA	$—
17	Charles River Laboratories，Inc。		9.7		242,693		20,207		1.1	—	—	$7.97
18	默克制药公司		8.0	(5)	308,356		19,610		1.0	AA3	A +	$219.09
19	Vaxcyte, Inc.		9.0		230,755		18,692		1.0	—	—	$6.09
20	Altos实验室公司。(6)		15.3		158,990		18,406		1.0	—	—	$—
	合计/加权-平均		9.7	(4)	9,316,391		$725,559		38.4%

年租金收入和RSF 100%包括我们在北美管理的每个物业。参考"年租金收入”和“投资级或公开交易的大型

上限租户”下“定义和调节”在第7项中获得更多详细信息，包括我们计算未合并实际租金年收入的方法

房地产合资企业和平均市值，分别。

(1)基于有效的年度租金总收入截至2025年12月31日.

(2)Eikon Therapeutics，Inc.是一家私营生物技术公司，由著名生物制药高管Roger Perlmutter领导，他曾担任执行副总裁

默克制药公司，截至2025年2月25日，公司累计募集超11.6亿美元在私人风险投资资金中。

(3)包括与美国国立卫生研究院和总务管理局等政府实体的租赁，这些租赁不受年度拨款的限制。大约 2%的

我们与美国政府的租约所产生的年租金收入可在租约到期日前取消。

(4)包括（i）第三街1455号及1515号土地的地租（两幢建筑物合422,980RSF）及（ii）第三街1655号及1725号的租约（两幢楼

聚合586,208RSF）在我们的未合并房地产合资企业拥有的Mission Bay子市场中，我们在其中拥有10%的所有权权益。年度

租金收入是使用我们合并物业的年租金收入的100%和我们在未合并真实的年租金收入中所占的份额列报的

房地产合资企业。不包括这些地面租约，我们前20名租户的加权平均剩余租期为7.9年截至2025年12月31日.

(5)表示一份包含三个位于亚历山大斯坦福生命科学区校区的房产，其中we于2022年收购，我们为其

根据市场情况评估业务战略。与Cloud Software Group，Inc.（前身为TIBCO Software，Inc.）的这份租约在我们

收购物业，其中 137,970RSF的租约到期日至2026年.有关更多详细信息，请参阅第2项中的“合同租约到期摘要”。

(6)Altos Labs，Inc.是一家私营生物技术公司，由葛兰素史克前首席科学官、医学博士Hal Barron领导。Altos Labs得到了一群

突出的长期投资者，并已筹集30亿美元在私人资金中。

稳定的现金流来自我们高质量和多样化的租户组合

投资级或公开交易

大型租户

84%

ARE的前20大租户

年租金收入

53%

ARE的年度总

租金收入

生命科学

产品，

服务，和

装置

多国

制药

公共

生物技术-

批准或

已上市

产品

其他(1)

高级

技术(2)

公共

生物技术-

临床前或

临床阶段

政府

机构

生物医学

机构(3)

私人

生物技术

百分比ARE的

年租金收入

截至2025年12月31日.年度租金收入代表有效金额截至2025年12月31日.参考"定义和调节”项目7中的补充

信息。

(1)代表我们每年由专业服务、金融、建筑/房地产公司和零售相关租户产生的租金收入的百分比。

(2)71%我们每年来自先进技术租户的租金收入中，有一部分来自投资级或公开交易的大盘股租户。

(3)82% 我们每年从生物医药机构获得的租金收入中，有一部分来自投资级或公开交易的大盘股租户。

物业上市

我们的巨脚怪™属性占78% 我们每年的租金收入

下表提供有关我们物业的某些资料，截至2025年12月31日（千美元）：


									入住率
			RSF				数量物业	年度出租收入	入住率
			RSF						运营中	运营和重建
市场/ 子市场/地址			运营中	发展	重建	合计			运营中	运营和重建
大波士顿
	剑桥/内郊区
		Megacampus：亚历山大中心®在肯德尔广场	2,213,866	—	—	2,213,866	8	$212,458	93.7%	93.7%
		50(1), 60(1), 75/125(1), 90, 100(1)，和225(1)宾尼街、第一街140号和第三街300号(1)
		Megacampus：亚历山大中心®在肯德尔广场一号	1,294,598	—	—	1,294,598	11	136,034	91.2	91.2
		肯德尔广场一号（100、200、300、400、500、600/700、1400、1800号楼，和2000年），以及宾尼街325号和399号
		Megacampus：亚历山大科技广场®	1,192,075	—	—	1,192,075	7	79,341	73.9	73.9
		100、200、300、400、500、600、700科技广场
		梅加坎普斯：查尔斯球场上的阿森纳	787,760	—	333,758	1,121,518	13	46,020	78.0	54.8
		311、321、343 Arsenal Street，300、400、500 North Beacon Street，金斯伯里大道1号、2号、3号和4号，以及塔尔科特大道100号、200号和400号
		Megacampus：480 Arsenal Way，446,458，and 500 Arsenal Street，and 99 柯立芝大道(1)	386,780	191,396	—	578,176	5	26,298	91.4	91.4
		剑桥/内郊区	5,875,079	191,396	333,758	6,400,233	44	500,151	86.9	82.2
	芬威
		Megacampus：亚历山大中心®生命科学–芬威	1,452,183	392,011	—	1,844,194	3	104,651	79.2	79.2
		401和421 Park Drive和201 Brookline Avenue
	海港创新区
		5和15(1)内科街	459,395	—	—	459,395	2	47,019	97.0	97.0
	128号公路
		Megacampus：亚历山大中心®生命科学–沃尔瑟姆	465,981	—	596,064	1,062,045	5	38,566	97.8	42.9
		40、50、60 Sylvan Road、35 Gatehouse Drive、840 Winter Street
		19、225和235总统之路	585,226	—	—	585,226	3	14,194	97.0	97.0
		128号公路	1,051,207	—	596,064	1,647,271	8	52,760	97.4	62.1
	其他
		Megacampus：30、200、3000 Minuteman Road	382,663	—	453,869	836,532	5	4,766	62.5	28.6
		大波士顿	9,220,527	583,407	1,383,691	11,187,625	62	$709,347	86.4%	75.1%
	参考第2项中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道汇总”和“Megacampus”下的“定义和调节”在第7项中了解更多细节。 (1)我们通过一家房地产合资企业拥有这处房产的部分权益。参考"合并及未合并房地产合营企业”在第7项中了解更多细节。

物业挂牌（续）


									入住率
			RSF				数量物业	年度出租收入	入住率
			RSF						运营中	运营和重建
市场/ 子市场/地址			运营中	发展	重建	合计			运营中	运营和重建
旧金山湾区
	使命湾
		Megacampus：亚历山大中心®为科学和技术–使命海湾(1)	1,557,403	212,796	—	1,770,199	8	$65,400	96.0%	96.0%
		1455(2), 1515(2)，1655,1725 Third Street，1450,1500，1700 Owens 街，以及Mission Bay Boulevard South 455号
		使命湾	1,557,403	212,796	—	1,770,199	8	65,400	96.0	96.0
	南旧金山
		Megacampus：亚历山大中心®先进技术– South San 弗朗西斯科	812,453	—	107,250	919,703	5	42,600	79.0	69.8
		213(1)、249号、259号、269号、279号东大马路
		亚历山大中心®生命科学–南旧金山	504,232	—	—	504,232	3	28,642	83.0	83.0
		201 Haskins Way和400和450 East Jamie Court
		Megacampus：亚历山大中心®为先进技术– Tanforan	445,232	—	—	445,232	2	2,365	100.0	100.0
		1122和1150 El Camino Real
		亚历山大技术中心®–网关	326,197	—	—	326,197	5	19,461	89.7	89.7
		600、630、650、901、951港湾大道
		亚历山大中心®生命科学– Millbrae(1)	285,346	—	—	285,346	1	37,003	100.0	100.0
		哈丽特·塔布曼路230号
		福布斯大道500号(1)	155,685	—	—	155,685	1	10,908	100.0	100.0
		南旧金山	2,529,145	—	107,250	2,636,395	17	140,979	88.5	84.9
	大斯坦福
		Megacampus：亚历山大中心®生命科学–圣卡洛斯	738,038	—	—	738,038	9	46,677	91.4	91.4
		工业路825、835、960、1501-1599号
		亚历山大·斯坦福生命科学区	705,787	—	—	705,787	9	53,480	86.8	86.8
		3160、3165、3170和3181波特驱动和3301、3303、3305、3307和山景大道3330号
		山景大道3412号、3420号、3440号、3450号、3460号	340,103	—	—	340,103	5	24,429	86.5	86.5
		2475及2625/2627/2631 Hanover Street及1450 Page Mill Road	198,548	—	—	198,548	3	13,751	100.0	100.0
		2100和2200耿路	62,526	—	—	62,526	2	2,732	100.0	100.0
		大斯坦福	2,045,002	—	—	2,045,002	28	141,069	90.1	90.1
		旧金山湾区	6,131,550	212,796	107,250	6,451,596	53	$347,448	90.9%	89.4%
	参考第2项中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道汇总”和“Megacampus”下的“定义和调节”在第7项中了解更多细节。 (1)我们通过一家房地产合资企业拥有这处房产的部分权益。参考"合并及未合并房地产合营企业”在第7项中了解更多细节。 (2)我们拥有这处房产的100%。

物业挂牌（续）


									入住率
			RSF				数量物业	年度出租收入	入住率
			RSF						运营中	运营和重建
市场/ 子市场/地址			运营中	发展	重建	合计			运营中	运营和重建
圣地亚哥
	多利松
		Megacampus：One Alexandria Square	1,090,906	—	—	1,090,906	10	$77,138	96.5%	96.5%
		3115及3215(1)Merryfield Row，3010,3013，and 3033 Science Park Road， 10935、10945、10955及10970 Alexandria Way，10996 Torreyana Road，和3545克雷法院
		Are Torrey Ridge	308,565	—	—	308,565	3	14,461	86.2	86.2
		10578、10618、10628科学中心驱动
		多利松	1,399,471	—	—	1,399,471	13	91,599	94.2	94.2
	大学城中心
		Megacampus：Campus Point by Alexandria(1)	1,310,696	893,525	—	2,204,221	8	84,466	99.5	99.5
		9880(2)、10210、10290、10300校园点驱动和4135、4155、4224、及4242 Campus Point Court
		Megacampus：5200 依诺米那方式(1)	792,687	—	—	792,687	6	29,978	100.0	100.0
		汤恩中心大道9625号(1)	163,648	—	—	163,648	1	6,520	100.0	100.0
		大学城中心	2,267,031	893,525	—	3,160,556	15	120,964	99.7	99.7
	索伦托·梅萨
		Megacampus：SD Tech by Alexandria(1)	969,416	81,610	—	1,051,026	11	48,072	98.0	98.0
		9605、9645、9675、9725、9735、9808、9855、9868斯克兰顿路，以及巴恩斯峡谷路10055号、10065号、10075号
		Megacampus：序列区by Alexandria	671,039	—	—	671,039	6	24,306	100.0	100.0
		6290、6310、6340、6350、6420、6450顺序驱动
		萨默斯岭科学园(1)	316,531	—	—	316,531	4	11,521	100.0	100.0
		9965、9975、9985、9995萨默斯里奇路
		霍伊特公园大道10102号	144,113	—	—	144,113	1	11,379	100.0	100.0
		5810/5820南锡岭驱动	83,354	—	—	83,354	1	3,389	100.0	100.0
		华普斯街9877号	63,774	—	—	63,774	1	2,680	100.0	100.0
		索伦托·梅萨	2,248,227	81,610	—	2,329,837	24	101,347	99.1	99.1
	索伦托山谷
		3911、3931、3985、4025、4031、4045索伦托山谷大道	151,406	—	—	151,406	6	4,857	55.9	55.9
		罗塞尔街11045号	27,689	—	—	27,689	1	1,814	100.0	100.0
		索伦托山谷	179,095	—	—	179,095	7	6,671	62.7	62.7
		圣地亚哥	6,093,824	975,135	—	7,068,959	59	$320,581	97.2%	97.2%
	参考第2项中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道汇总”和“Megacampus”下的“定义和调节”在第7项中了解更多细节。 (1)我们通过一家房地产合资企业拥有这处房产的部分权益。参考"合并及未合并房地产合营企业”在第7项中了解更多细节。 (2)我们拥有这处房产的100%。

物业挂牌（续）


									入住率
			RSF				数量物业	年度出租收入	入住率
			RSF						运营中	运营和重建
市场/ 子市场/地址			运营中	发展	重建	合计			运营中	运营和重建
西雅图
	湖联盟
		Megacampus：亚历山大中心®生命科学– Eastlake	1,151,975	—	—	1,151,975	9	$68,694	91.3%	91.3%
		1150, 1201(1), 1208(1), 1551、1600和1616东湖大道东、188和 199 East Blaine Street，和1600 Fairview Avenue East
		Megacampus：亚历山大中心®先进技术–南湖联盟	413,178	227,577	—	640,755	4	23,372	98.8	98.8
		400(1)和701 Dexter Avenue North、Westlake Avenue North 428和219 泰瑞大道北
		湖联盟	1,565,153	227,577	—	1,792,730	13	92,066	93.3	93.3
	艾略特湾
		410 West Harrison Street和410 Elliott Avenue West	20,101	—	—	20,101	2	459	72.5	72.5
	博塞尔
		Megacampus：亚历山大中心®先进技术–峡谷 Park	815,000	—	—	815,000	19	15,674	84.2	84.2
		22121和22125第17大道东南，22021,22025，22026,22030， 22118、22122 20th Avenue Southeast、22333、22422、22515、22522 29日开车东南，22213和22309 30日开车东南，1629， 1631号、1725号、1916号、1930号220号街东南
		亚历山大中心®先进技术– Monte Villa Parkway	463,243	—	—	463,243	6	12,834	79.7	79.7
		3301、3303、3305、3307、3555、3755 Monte Villa Parkway
		博塞尔	1,278,243	—	—	1,278,243	25	28,508	82.6	82.6
	其他		63,057	—	—	63,057	2	481	91.7	91.7
		西雅图	2,926,554	227,577	—	3,154,131	42	121,514	88.4	88.4

马里兰州
	罗克维尔
		Megacampus：亚历山大中心®生命科学– Shady Grove	1,691,960	—	—	1,691,960	20	93,315	94.7	94.7
		9601、9603、9605、9704、9708、9712、9714、9800、9804、9808、9900、9950 Medical Center Drive，14920 and 15010 Broschart Road，9920 Belward Campus Drive，以及9810及9820 Darnestown Road
		1330 PicCard Drive	131,507	—	—	131,507	1	3,813	87.6	87.6
		1405 研究大道	72,170	—	—	72,170	1	2,501	94.7	94.7
		1500和1550东古德路	91,359	—	—	91,359	2	1,844	100.0	100.0
		5研究场所	63,852	—	—	63,852	1	3,125	100.0	100.0
		5研究庭	51,520	—	—	51,520	1	1,976	100.0	100.0
		帕克劳恩大道12301号	49,185	—	—	49,185	1	1,853	100.0	100.0
		罗克维尔	2,151,553	—	—	2,151,553	27	$108,427	94.9%	94.9%
	参考第2项中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道汇总”和“Megacampus”下的“定义和调节”在第7项中了解更多细节。 (1)我们通过一家房地产合资企业拥有这处房产的部分权益。参考"合并及未合并房地产合营企业”在第7项中了解更多细节。

物业挂牌（续）


									入住率
			RSF				数量物业	年度出租收入	入住率
			RSF						运营中	运营和重建
市场/ 子市场/地址			运营中	发展	重建	合计			运营中	运营和重建
	马里兰州（续）
	盖瑟斯堡
		亚历山大技术中心®–盖瑟斯堡一世	619,061	—	—	619,061	9	$19,663	93.6%	93.6%
		9、25、35、45、50、55 West Watkins Mill Road及910、930、940 Clopper路
		亚历山大技术中心®–盖瑟斯堡二世	486,300	—	—	486,300	7	16,254	95.1	95.1
		昆士果园路700、704、708号及首场路19、20、21、22号
		401专业驱动	63,207	—	—	63,207	1	1,351	79.7	79.7
		风河巷950号	50,000	—	—	50,000	1	1,234	100.0	100.0
		620专业驱动	27,950	—	—	27,950	1	1,207	100.0	100.0
		盖瑟斯堡	1,246,518	—	—	1,246,518	19	39,709	93.9	93.9
	贝尔茨维尔
		8000/9000/10000弗吉尼亚庄园路	191,884	—	—	191,884	1	3,307	96.4	96.4
		西迪克曼街101号(1)	142,933	—	—	142,933	1	1,726	66.5	66.5
		贝尔茨维尔	334,817	—	—	334,817	2	5,033	83.6	83.6
		马里兰州	3,732,888	—	—	3,732,888	48	153,169	93.6	93.6

研究三角
	研究三角
		Megacampus：亚历山大中心®生命科学–达勒姆	2,041,067	—	—	2,041,067	15	44,493	97.3	97.3
		6、8、10、12、14、40、41、42、65摩尔驱动、21、25、27、29、31 Alexandria Way，以及2400 Ellis Road
		Megacampus：亚历山大中心®为先进技术和农业科技 –研究三角	711,886	—	—	711,886	6	29,585	94.1	94.1
		6、8、10、12戴维斯驱动和5、9实验室驱动
		Megacampus：亚历山大中心®可持续技术	259,962	—	—	259,962	6	7,343	84.8	84.8
		104、108、110、112、114 TW Alexander Drive和5 Triangle Drive
		亚历山大技术中心®–阿尔斯通	121,204	—	—	121,204	2	2,279	80.5	80.5
		800和801 Capitola Drive
		亚历山大创新中心®–研究三角	136,563	—	—	136,563	3	4,064	96.1	96.1
		7010、7020、7030基溪路
		2525东NC 54号公路	82,996	—	—	82,996	1	3,580	100.0	100.0
		戴维斯大道407号	81,956	—	—	81,956	1	3,323	100.0	100.0
		研究三角	3,435,634	—	—	3,435,634	34	$94,667	95.2%	95.2%
参考第2项中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道汇总”和“Megacampus”下的“定义和调节”在第7项中了解更多细节。 (1)我们通过一家房地产合资企业拥有这处房产的部分权益。参考"合并及未合并房地产合营企业”在第7项中了解更多细节。

物业挂牌（续）


									入住率
			RSF				数量物业	年度出租收入	入住率
			RSF						运营中	运营和重建
市场/ 子市场/地址			运营中	发展	重建	合计			运营中	运营和重建
纽约市
	纽约市
		Megacampus：亚历山大中心®生命科学–纽约市	729,461	—	—	729,461	2	$66,085	96.4%	96.4%
		东29街430号及450号
		纽约市	729,461	—	—	729,461	2	66,085	96.4	96.4

德州
	奥斯汀
		Megacampus：Intersection Campus	1,525,359	—	—	1,525,359	12	33,694	83.0	83.0
		507 East Howard Lane，13011 McCallen Pass，13813 and 13929 Centre Lake Drive，以及12535、12545、12555、12565 Riata Vista Circle
		奥斯汀	1,525,359	—	—	1,525,359	12	33,694	83.0	83.0
	大休斯顿
		亚历山大中心®为林地的先进技术	120,828	—	73,298	194,126	1	3,172	41.5	25.8
		8800科技森林广场
		德州	1,646,187	—	73,298	1,719,485	13	36,866	79.9	76.5

非集群/其他市场			414,216	—	—	414,216	7	12,379	91.2	91.2

北美，不包括持有待售物业			34,330,841	1,998,915	1,564,239	37,893,995	320	1,862,056	90.9%	86.9%

持有待售物业			1,555,377	—	—	1,555,377	20	37,697	66.5%	66.5%

总计–北美			35,886,218	1,998,915	1,564,239	39,449,372	340	$1,899,753

参考第2项中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道汇总”和“Megacampus”下的“定义和调节”在第7项中了解更多细节。

租赁活动

期间截至2025年12月31日止年度，对我们优质的A/A +级物业的稳固需求转化为租赁

活动和出租率变化2025为我们的整体投资组合以及我们的开发和再开发管道。

•共执行205租赁，加权平均租赁期限为11.9年，为420万RSF；

•82%我们在过去十二个月的租赁活动是从我们现有的租户产生的基地;

•年度租赁活动250万续租和再租赁舱位的RSF；和

•年租金增加了 7.0%和3.5%（现金基础）更新和重新租赁的空间。

期间截至2025年12月31日止年度，我们给予租户优惠/免费平均租金1.5每年的月份与

尊重420万RSF租用。

租赁结构

我们的同一个pROperties总收入拒绝了 0.5%截至本年度2025年12月31日，and our Same Properties net

营业收入及相同物业净营业收入（收付实现制）截至本年度2025年12月31日减少了 3.5%

和增加了 0.9%，分别。租金截至2025年12月31日止年度增加了 7.0%和3.5%（收付实现制）上

250万续租/再租赁RSF均归功于我们物业的持续吸引力，强大的物业管专业知识

我们的团队，以及有效的运营策略。此外，有利的三重净租赁结构与合同年租金上涨

导致了一致相同物业营业利润率68%为截至2025年12月31日止年度a穿越我们的282相同

属性聚合29.8百万RSF.截至2025年12月31日，大约92%我们的租约（按年租金收入

basis）是三重净租赁，这要求租户支付几乎所有的房地产税、保险、水电、维修和

维护、公共区域费用，以及除基本租金之外的其他运营费用（包括增加的费用）。此外，

大约97%我们的租约（按年租金收入计算）中包含约合年租金上涨3%

要么是固定的或基于消费者价格指数或其他指数，并大约92%我们的租约（按年租金

revenue basis）为重新获得某些资本支出提供了条件。

租赁活动（续）

下表汇总了我们物业截至年底的租赁活动2025年12月31日和2024:


	截至12月31日止年度，
	2025		2024
	包括直线租金	现金基础	包括直线租金	现金基础
（美元每RSF）
租赁活动：
续租/再租赁空间(1)
租金变动	7.0%	3.5%	16.9%	7.2%
新费率	$52.71	$53.66	$65.48	$64.18
到期利率	$49.27	$51.87	$56.01	$59.85
RSF	2,543,473		3,888,139
租户改善/租赁佣金	$55.34		$46.89
加权-平均租期	9.0年		8.5年

已开发/重新开发/以前空置的空间租赁(2)
新费率	$72.30	$67.56	$59.44	$57.34
先前空缺的RSF	944,362		672,474
开发/重新开发RSF	704,821		493,341
加权-平均租期	13.8年		10.0年

租赁活动概要（总数）：
新费率	$60.42	$59.13	$64.16	$62.68
RSF	4,192,656		5,053,954
加权-平均租期	11.9年		8.9年

租约到期(1)
到期利率	$54.22	$55.56	$53.82	$57.24
RSF	4,460,081		5,005,638

租赁活动包括我们投资的北美物业的100%结果。

(1)不包括按月租赁总额58,516RSF和136,131截至RSF2025年12月31日和2024，分别。期间年结束了

2025年12月31日，我们给予平均免费租金优惠1.5月份每年。

(2)有关更多信息，包括项目总成本，请参阅第2项中的“新的A/A +级开发和再开发物业：管道摘要”。

合同租约到期汇总

下表汇总了截至目前我们物业的合同租约到期情况2025年12月31日:


年份			RSF		百分比被占领的RSF		年租金收入（每RSF）(1)		百分比年租金收入

	2026	(2)		2,900,665		9.3%		$52.73		8.2%
	2027			3,220,834		10.3%		$54.52		9.4%
	2028			3,848,085		12.4%		$51.80		10.7%
	2029			1,741,417		5.6%		$46.91		4.4%
	2030			2,482,633		8.0%		$43.28		5.7%
	2031			3,550,982		11.4%		$54.17		10.3%
	2032			864,810		2.8%		$58.02		2.7%
	2033			2,164,696		6.9%		$50.94		5.9%
	2034			2,733,787		8.8%		$67.66		9.9%
	2035			1,042,126		3.3%		$57.39		3.2%
此后				6,601,764		21.2%		$84.09		29.6%

分类为持有待售物业的合约租约到期截至2025年12月31日均被排除在本页信息之外。

(1)系截至2025年12月31日.

(2)不包括按月租赁总额58,516截至RSF2025年12月31日.

合同租约到期汇总（续）

以下表格按市场列出我们的租约到期情况2026和2027截至2025年12月31日:


	2026合同租约到期（单位：RSF）								年租金收入（每RSF）(2)
市场	租赁	谈判中/ 期待	面向未来发展/ 重建		剩余到期租约		合计(1)
市场	租赁	谈判中/ 期待	面向未来发展/ 重建		剩余到期租约		合计(1)
大波士顿	144,451	—	—		248,627		393,078		$44.01
旧金山湾区	6,527	22,000	—		286,652		315,179		69.98
圣地亚哥	—	49,791	52,620	(3)	153,477		255,888		54.62
西雅图	32,500	—	—		150,145		182,645		28.00
马里兰州	171,239	—	—		173,729		344,968		29.48
研究三角	42,318	6,439	—		99,209		147,966		43.66
纽约市	35,256	—	—		39,659		74,915		71.65
德州	—	—	—		—		—		—
非集群/其他市场	—	—	—		24,567		24,567		59.21
小计	432,291	78,230	52,620		1,176,065		1,739,206		47.11
预计停机时间的关键租约到期	140,986	9,836	—		1,010,637	(4)	1,161,459	(4)	61.14
合计	573,277	88,066	52,620		2,186,702		2,900,665		$52.73
到期租约的百分比	20%	3%	2%		75%		100%

	2027合同租约到期（单位：RSF）						年度出租收入（每RSF）(4)
市场	租赁	谈判中/ 期待	剩余即将到期的租约		合计
市场	租赁	谈判中/ 期待	剩余即将到期的租约		合计
大波士顿	50,649	—	179,430		230,079		$94.88
旧金山湾区	1,873	—	215,684		217,557		70.96
圣地亚哥	—	—	339,716		339,716		43.71
西雅图	4,320	25,898	486,950		517,168		43.59
马里兰州	—	—	261,550		261,550		27.38
研究三角	34,910	—	242,303		277,213		34.74
纽约市	—	—	98,299		98,299		91.95
德州	—	—	91,711		91,711		26.10
非集群/其他市场	—	—	11,418		11,418		不适用
小计	91,752	25,898	1,927,061		2,044,711		50.43
预计停机时间的关键租约到期	—	—	1,176,123		1,176,123	(5)	61.61
合计	91,752	25,898	3,103,184		3,220,834		$54.52
到期租约的百分比	3%	1%	96%		100%

分类为持有待售物业的合约租约到期截至2025年12月31日均被排除在本页信息之外。

(1)不包括按月租赁总额 58,516RSF 截至2025年12月31日.有关更多详细信息，请参阅第2项中的“租赁活动”。

(2)表示有效数额截至2025年12月31日.

(3)与单租户有关，100%预租开发项目聚合466,598由Alexandria Megacampus对现有Campus Point进行扩展的RSF。在

2026年初，租户将腾空 52,620来自现有建筑的RSF，该建筑每年产生的租金收入为410万美元截至2025年12月31日，以允许

为拆除和开发新的，量身定制的生命科学大楼在这个站点。参考「新A/A +级发展重建物业：

当前项目”在第2项中，以获取更多详细信息。

(4)具有预期停机时间的关键租约到期是指预计在租约到期时空置并重新出租给新租户的空间。我们确定了

前景或与潜在租户进行早期讨论，以 468,470RSF的 1.0百万RSF列于剩余到期租约下。我们继续评估

这些项目的商业计划和再租赁策略，以最大限度地提高入住率和租金收入。我们预计2026年关键租约到期的停机时间将

大约6到24个月的加权平均基础上，我们预计这些物业仍将是运营物业。


物业或校园	子市场	RSF	% 租赁/ 谈判中	加权平均到期日	位于巨脚怪	年租金收入从租约到期/ 已知空缺
亚历山大·斯坦福生命科学区	大斯坦福	137,970	—%	2026年6月		$12,899
亚历山大广场一号	多利松	118,225	38	2026年1月	X	10,064
亚历山大中心®在肯德尔广场一号	剑桥	92,775	—	2026年5月	X	7,783
汤恩中心大道9625号	大学城中心	163,648	—	2026年1月		6,520
5810/5820南锡岭驱动	索伦托·梅萨	83,354	100	2026年1月		3,389
亚历山大中心®在肯德尔广场	剑桥	45,636	—	2026年1月	X	4,564
剩余	各种	519,851	4	2026年5月	(6)	25,792
		1,161,459	13%	2026年4月		$71,011

(5)表示主要在我们的大波士顿、旧金山湾区和圣地亚哥市场的2027年关键租约到期，预计停机时间合计1.2

百万加权平均到期日为2022年1月30日的RSF2027年3月和年租金收入合计7200万美元.这些到期合同中包括七份租约

聚合531,984RSF和4230万美元在年租金收入中与四个独立的租户将搬迁到我们目前积极的发展和重建

租户改善完成后的项目。综合起来，这些租户将在我们的投资组合中扩大他们的足迹41%.此外，我们

已确定潜在客户或与潜在租户进行了早期讨论 302,028RSF占总数1.2百万RSF。我们预计停机时间约为9到

24个月的加权平均基础上，我们预计这些物业仍将是运营物业。

(6)大约69%的的519,851即将到期的RSF租约位于Megacampus上.

房地产投资

我们的商业模式的一个关键组成部分是我们有纪律地将资本分配给新的开发和再开发

A/A +级物业，以及在承保某些收购物业期间确定的物业增强功能，主要位于

AAA生命科学创新集群中的协作Megacampus生态系统。这些项目专注于提供高质量、

通用的，可重复使用的空间，满足广泛租户的房地产要求。完成后，每项发展或

重建项目预计将产生租金收入、净营业收入和现金流的增长。我们的发展和

重建项目通常位于高质量实体非常渴望的位置，我们认为这将导致更高

入住率、租期更长、租金收入更高、回报更高、长期资产价值更高。我们的前期建设

开展活动是为了使财产准备好用于其预期用途，包括权利、许可、设计、现场工作和

地上建筑物改良工程开工前的其他活动。

我们在房地产方面的投资包括以下截至2025年12月31日（千美元）：


			发展及再发展
		建设中
	运营中	2026 稳定	2027-2028 稳定	评估中商业策略	未来	小计		合计
平方英尺
运营中	34,330,841	—	—	—	—	—		34,330,841
未来A/A +级发展和重建物业	—	699,933	1,614,994	1,248,227	19,907,130	23,470,284		23,470,284
未来发展重建广场目前包含在出租物业中的英尺(1)	—	—	(52,620)	—	(1,815,084)	(1,867,704)		(1,867,704)
总面积，不包括持有物业出售	34,330,841	699,933	1,562,374	1,248,227	18,092,046	21,602,580		55,933,421
持有待售物业	1,555,377	—	—	—	1,893,281	1,893,281		3,448,658
总面积	35,886,218	699,933	1,562,374	1,248,227	19,985,327	23,495,861		59,382,079

房地产投资
截至2025年12月31日(2)	$27,767,849	$777,861	$1,382,807	$1,020,344	$3,868,660	$7,049,672	(3)	$34,817,521
持有待售物业	452,825	—	—	—	261,208	261,208		714,033
房地产总投资，不包括持有待售物业	$27,315,024	$777,861	$1,382,807	$1,020,344	$3,607,452	$6,788,464		$34,103,488

20%

17%

11% 到16%

非创收资产(4)占总资产比例

(1)参考"房地产投资”下“定义和调节”在项目7中了解更多详情，包括未来发展和重建平方英尺

目前包含在出租物业中。

(2)余额不包括累计折旧和我们在未合并房地产合资企业持有的与我们的物业相关的成本基础中所占的份额，即

在我们的综合资产负债表中归类为对未合并房地产合资企业的投资。

(3)我们在开发和再开发管道中的投资份额是 63.5亿美元.

(4)不包括分类为持有待售的物业，其中地块约占 1%非创收资产总额。

部分权益的处置及出售

我司完成处置房地产资产期间截至2025年12月31日止年度，包括以下各项（单位：千美元，每RSF销售价格除外）：


		日期交易	利息已售/ 收购	平方英尺		资本化率	资本化率（现金基础）	价格（我们的份额）		增益销售真实遗产
物业	子市场/市场	日期交易	利息已售/ 收购	运营中	未来发展	资本化率	资本化率（现金基础）	价格（我们的份额）		增益销售真实遗产
处置
期间完成截至2025年12月31日止年度:
稳定的物业：
兵工厂街550号(1)	剑桥/内郊/更大波士顿	10/15/25	100%	249,275	281,592	6.1%	5.4%	$99,250		$—
6260序列驱动	索伦托·梅萨/圣地亚哥	12/16/25	100%	130,536	—	7.2%	7.1%	70,000		—
5600大道恩西纳斯	其他/圣地亚哥	12/17/25	100%	182,276	—	5.5%	5.3%	64,100		—
601 Key Stone Drive	研究三角/研究三角	10/3/25	100%	77,595	—	9.7%	8.7%	24,879		4,362
其他稳定属性	各种			307,142	—			103,079		—
								361,308
有空置或重大近期资本需求的物业：
601、611、651、681、685、701、751 门户大道	南旧金山/旧金山湾区	12/30/25	(2)	1,104,826	528,684	不适用		283,173	(2)	—	(2)
是Nautilus吗	多利松/圣迭戈	12/10/25	100%	218,640	—			192,000	(3)	86,260
伊利诺斯街409号和499号	米申湾/旧金山湾区	12/17/25	25%	466,297	—			180,273	(4)	416,749	(4)
14 TW亚历山大大道	研究三角/研究三角	11/20/25	100%	173,820	—			155,000	(5)	78,489
Nexus中心大道4767号	大学城中心/圣地亚哥	12/31/25	100%	65,280	—			50,000	(6)	15,330
莫尔豪斯大道5505号	索伦托·梅萨/圣地亚哥	8/26/25	100%	79,945	—			45,000		—
亚历山大生命科学中心– Long 岛城	纽约市/纽约市	12/19/25	100%	179,100	—			34,500		—
加西亚大道2425号和2400/2450号湾岸公园大道	大斯坦福/旧金山湾面积	6/30/25	100%	95,901	—			11,000		—
其他非稳定属性	各种			544,591	117,227			120,517		$13,483
								$1,071,463
(1)代表了具有未来发展机会的零售购物中心。我们最初于2021年收购该物业，意图拆除零售中心并将其发展为实验室空间。然而，由于该项目的财展望和发展所需的大量资本，我们决定将处置产生的资本回收到我们的开发和再开发管道中。 (2)我们举行了一场50%601、611、651、681、685和701 Gateway Boulevard的所有权权益和a51%对751 Gateway Boulevard感兴趣。于出售时，该等物业的营运及重建占用为62%，以加权平均租期5.1年。由于南旧金山的宏观经济状况，包括大量新供应、生命科学租户需求下降，以及租赁实验室和办公空间的持续挑战，我们重新评估了该项目的财务前景以及租赁空置空间和完成651 Gateway Boulevard的重建所需的大量资金以及未来的发展机会。结果，我们卖了合并合资公司，毛价为6.00亿美元(5.604亿美元扣除卖方信用和销售成本），其中我们的价格份额（卖方信用后）为2.832亿美元.请参阅附注3 –“房地产投资”至我们的项目15中的合并财务报表，以获取更多信息。 (3)表示出售位于Megacampus生态系统之外的非稳定校园。在出售时，校园是76%占用，加权平均剩余租期小于四个年。鉴于我们的战略为了投资于我们的Megacampus和重新稳定资产所需的大量近期资本，我们决定将处置收益再投资于其他具有更大价值创造机会的项目。 (4)代表两座生命科学大楼，我们在其中举办了一场25%所有权权益。在出售时，这些物业是40%占用，加权平均剩余租期为8.3年。这些房产是联合出售的在现有租户行使其租赁协议中包含的购买权后，向其进行风险投资。毛销价为7.671亿美元(7.211亿美元扣除卖方信贷和销售成本），其中我们的价格份额（后卖方信贷）是1.803亿美元.我们在房地产销售收益中所占份额为1.039亿美元. (5)我们提供了卖方融资33.0百万美元.这笔应收票据在我们的综合资产负债表中分类为“其他资产”。请参阅项目15中我们合并财务报表的附注8 –“其他资产”，了解更多信息。

部分权益的处置及出售


		日期交易	利息已售/ 收购	平方英尺		资本化率	资本化率（现金基础）	价格（我们的份额）		增益销售真实遗产
物业	子市场/市场	日期交易	利息已售/ 收购	运营中	未来发展	资本化率	资本化率（现金基础）	价格（我们的份额）		增益销售真实遗产
土地：
亚历山大的佛得角	大学城中心/圣地亚哥	1/31/25	100%	—	537,000	不适用		$124,000	(1)	$—
9363、9373及9393 Towne Centre Drive	大学城中心/圣地亚哥	12/18/25	100%	—	230,000			40,000		17,978
285、299、307、345 Dorchester Avenue （60%合并合资公司）	海港创新区/更大波士顿	12/30/25	60%	—	1,040,000			33,500		—
东康沃利斯路3029号	研究三角/研究三角	12/31/25	100%	—	600,000			29,500		—
地块	德州	5/7/25	100%	—	1,350,000			73,287		—
其他地块	各种			143,105	981,581			79,150		504
								379,437
2025年处置及出售部分权益合计，不包括交换部分权益（见下文）								$1,812,208		$633,155	(2)

部分利益交换(3)
太平洋科技园处置	索伦托·梅萨/圣地亚哥	9/9/25	50%	544,352	—	不适用		$96,000		$9,290
收购199 East Blaine Street	Lake Union/西雅图	9/9/25	70%	115,084	—	不适用		(94,430)
以现金方式收到的销售价款差额								$1,570

(1)我们提供了卖方融资9100万美元.这笔应收票据在我们的综合资产负债表中分类为“其他资产”。请参阅项目15中我们合并财务报表的附注8 –“其他资产”，了解更多

信息。

(2)不包括与未合并房地产合资企业相关的出售权益收益45.8万美元，在我们的合并经营报表中归类为未合并房地产合资企业收益中的权益。

(3)2025年9月，与一名合营伙伴完成了太平洋科技园和东布莱恩街199号两个并表合营公司的部分权益交换，导致以现金方式收到的销售价款为

160万美元.有关更多信息，请参阅项目15中我们合并财务报表的附注4 –“合并和未合并房地产合资企业”。

新A/A +级发展及重建物业

亚历山大的发展和重新发展

交付预计将提供增量

年度净营业收入增长


放置在服务	近期交付	中间- 定期交付	评估中商业策略
2025	2026	2027–2028	2026-2028

7800万美元	9700万美元	1.23亿美元	1.13亿美元
7800万美元	9700万美元	1.23亿美元	1.13亿美元
97% 被占	86% 租赁/谈判中	51% 租赁/谈判中	8% 租赁/谈判中
852,764RSF	699,933 RSF	160万 RSF	1.2百万RSF

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

请参阅“净营业收入”下的“定义和调节”在项目7中了解更多细节，包括其与根据公认会计原则提出的最直接可比财务指标的对账。

(1)不包括最近交付的空间汇总的未来增量年度净营业收入 20,444RSF交付时空置和/或未出租的。

(2)包括预期的部分交付通过2026来自预计将稳定在 2027-2028，包括尚未完全承诺的投机性未来租赁。我们在年度净营业收入增量中所占份额从

预计主要通过以下途径开始投入服务的项目2026预计是 7400万美元.参考「新A/A +级发展及重建物业：

当前项目”在第2项中，以获取更多详细信息。

(3)我们在预计稳定的项目的增量年度净营业收入中所占份额2027-2028预计是9200万美元.

(4)表示预计将稳定到年底的开发和再开发项目的当前租赁/谈判百分比2026.

(5)代表与预计将稳定在2026.不包括通过部分交付的RSF2026来自预计将稳定在2027-2028.

新A/A +级发展及重建物业：近期交付


柯立芝大道99号		北灯塔街500号和金斯伯里大道4号(1)
大波士顿/ 剑桥/内郊区		大波士顿/ 剑桥/内郊区
129,413RSF		248,018RSF
100%入住率		92%入住率


哈丽特·塔布曼路230号	10935、10945及10955 亚历山大路(2)	巴恩斯峡谷路10075号
旧金山湾区/ 南旧金山	圣地亚哥/多利松	圣地亚哥/索伦托梅萨
285,346RSF	334,996RSF	171,469RSF
100%入住率	100%入住率	100%入住率

(1)图片代表500 North Beacon Street on the Arsenal on the Charles Megacampus。

(2)图像代表亚历山大广场Megacampus上的10955 Alexandria Way。

新建A/A +级开发再开发物业：近期交付情况（续）

增量年度净营业收入产生自2025交付

聚合7800万美元(1)，包括1000万美元在25年第4季度

下表列示新A/A +级项目于截至2025年12月31日止年度（千美元）：


物业/市场/子市场	25年第4季度交付日期(2)	我们的所有权利息	投入服务的RSF						入住率百分比(3)		项目总数		无杠杆收益率
			之前 1/1/25	25年第一季度	2Q25	Q3 25	25年第4季度	合计			项目总数		初始稳定了		初始稳定了（现金基础）
			之前 1/1/25	25年第一季度	2Q25	Q3 25	25年第4季度	合计			RSF	投资	初始稳定了		初始稳定了（现金基础）
发展项目
柯立芝大道99号/大波士顿/ 剑桥/内郊区	不适用	100%	116,414	—	—	12,999	—	129,413		100%	320,809	$444,000		6.0%		6.8%
500 North Beacon Street和4 Kingsbury 大道/大波士顿/剑桥/内郊区	不适用	100%	211,574	—	—	36,444	—	248,018		92%	248,018	429,000		6.5		5.9
230 Harriet Tubman Way/旧金山湾区/南旧金山	不适用	48.6%	—	285,346	—	—	—	285,346		100%	285,346	476,000		7.5		6.2
10935、10945及10955亚历山大道/ 圣地亚哥/多利松	不适用	100%	93,492	—	119,202	122,302	—	334,996		100%	334,996	480,000		7.2		6.9
巴恩斯峡谷路10075号/圣地亚哥/ 索伦托·梅萨	12/18/25	50.0%	—	17,718	—	13,772	139,979	171,469		100%	253,079	321,000		5.5		5.7
加权平均/合计	12/18/25		421,480	303,064	119,202	185,517	139,979	1,169,242			1,442,248	$2,150,000		6.6%		6.3%

2025年出售或指定为4Q25持有待售的资产：
651 Gateway Boulevard/旧金山湾地区/南旧金山(4)	不适用	不适用	67,017	—	22,005	—	—	89,022		不适用
加拿大(5)	不适用	不适用	78,487	6,430	76,567	—	—	161,484		不适用

(1)不包括最近交付的空间汇总的未来增量年度净营业收入 20,444 RSF交付时空置和/或未出租的。

(2)表示在截止的三个月内发生的交付的平均交付日期2025年12月31日，按年租金收入加权。

(3)入住率反映该舱位投入使用时截至每个相应交付日期投入使用的已运营RSF总额。后续入住率变化未反映。

(4)在2025年12月期间，我们出售了我们在盖特威大道651号的一家合并房地产合资企业的50%控股权。有关更多详细信息，请参阅第2项中的“部分权益的处置和出售”。

(5)截至2025年12月31日，我们的加拿大项目被指定为持有待售。

新A/A +级发展及重建物业：现项目

未来建设承诺减少

由超过 3亿美元从四个项目

在截至2025年12月31日的三个月中，我们通过以下方式降低了整个活跃管道的建设资金需求：i）销售或指定g三个项目作为

持有待售和ii）将一个项目转向较低的投资策略，使我们能够将未来的建设节省和销售收益重新部署到与我们的

长期Megacampus战略。下表列示截至2025年12月31日止三个月内从管道中移除的重建项目：


		截至2025年9月30日
物业	子市场	CIP RSF	项目总数租赁/ 谈判中	项目状态截至2025年12月31日
截至2025年9月30日在建项目		4,239,762	43%

三个月内从管道中移除的重建项目截至2025年12月31日：
门户大道651号	南旧金山	(237,684)	21%	4Q25已售
加拿大	加拿大	(56,314)	78	截至25年第四季度持有待售
汉普郡街一号	剑桥	(104,956)	—	截至25年第四季度持有待售
公园大道401号	芬威	(137,675)	—	重新分类为经营(1)
		(536,629)	32
三个月内投入服务的项目截至2025年12月31日		(139,979)	100
截至2025年12月31日在建项目		3,563,154	46%

(1)我们计划将这处房产作为办公室出租，这将需要更少的增量资金。

新A/A +级发展及重建物业：现项目


柯立芝大道99号	兵工厂街311号	Sylvan路50号和60号(1)	欧文斯街1450号
大波士顿/ 剑桥/内郊区	大波士顿/ 剑桥/内郊区	大波士顿/128号公路	旧金山湾区/ 使命湾
191,396RSF	333,758RSF	267,015RSF	212,796RSF
81%租赁/谈判中	7%租赁/谈判中	74%租赁/谈判中	49%租赁/谈判中


东格兰德大道269号	4135校园点法院	Campus Point by Alexandria	巴恩斯峡谷路10075号	德克斯特大道北701号
旧金山湾区/ 南旧金山	圣地亚哥/ 大学城中心	圣地亚哥/ 大学城中心	圣地亚哥/索伦托梅萨	西雅图/湖联盟
107,250RSF	426,927RSF	466,598RSF	81,610RSF	227,577RSF
—%租赁/谈判中	100%租赁	100%租赁	68%租赁/谈判中	23%租赁/谈判中

(1)图片代表亚历山大中心Sylvan路60号®为生命科学– Waltham Megacampus。

新A/A +级发展及重建物业：现项目（续）

以下表格列出截至目前我们新A/A +级发展及重建物业在建项目的概要2025年12月31日（千美元）：


物业/市场/子市场	位于在Mega- 校园		平方英尺			百分比		入住率(1)
物业/市场/子市场	位于在Mega- 校园	开发/ 瑞德夫	服役中	CIP	合计	租赁	租赁/ 谈判中	初始		稳定了
建设中
2026年稳定
99 Coolidge Avenue/Greater Boston/Cambridge/Inner Suburbs	X	开发	129,413	191,396	320,809	81%	81%		23年第四季度	26年第四季度
4135 Campus Point Court/San Diego/University Town Center	X	开发	—	426,927	426,927	100	100		Q3 26	Q3 26
巴恩斯峡谷路10075号/圣地亚哥/索伦托梅萨	X	开发	171,469	81,610	253,079	68	68		25年第一季度	2H26
			300,882	699,933	1,000,815	86	86
2027-2028年稳定
阿森纳街311号/大波士顿/剑桥/内郊区	X	瑞德夫	56,904	333,758	390,662	7	7		2027	2027
Sylvan路50号和60号/大波士顿/128号公路	X	瑞德夫	—	267,015	267,015	74	74		26年第四季度	2027
欧文斯街1450号/旧金山湾区/米申湾	X	开发	—	212,796	212,796	—	49		2027	2027
269 East Grand Avenue/旧金山湾区/南旧金山	X	瑞德夫	—	107,250	107,250	—	—		2H26	2027
Campus Point by Alexandria/San Diego/University Town Center(2)	X	开发	—	466,598	466,598	100	100		2028	2028
701 Dexter Avenue North/Seattle/Lake Union	X	开发	—	227,577	227,577	23	23		26年第四季度	2027
			56,904	1,614,994	1,671,898	45	51
评估业务战略
8800 Technology Forest Place/Texas/Greater Houston		瑞德夫	50,094	73,298	123,392	46	46		2Q23	26年第四季度
3000 Minuteman Road/Greater Boston/Other	X	瑞德夫	—	453,869	453,869	—	—		2027	2027
40 Sylvan路/大波士顿/128号公路	X	瑞德夫	—	329,049	329,049	—	—		2027	2027
421 Park Drive/大波士顿/芬威	X	开发	—	392,011	392,011	13	13		2027	2028
			50,094	1,248,227	1,298,321	8	8
			407,880	3,563,154	3,971,034	43%	46%

(1)首次入住日期视租赁和/或市场情况而定。稳定入住率可能会因单租与多租而异。随着时间的推移，多租户项目的入住率可能会增加。

(2)表示由Alexandria Megacampus扩展现有Campus Point的单租户项目，我们目前在其中有一个56.4%兴趣。该项目完全出租给一家长期跨国制药租户，目前

占据了Megacampus上的两座建筑：一栋建筑聚合52,620RSF和另一个建筑聚合52,853RSF。这些建筑物每年产生的租金收入为750万美元截至2025年12月31日.在开始

2026年，租户将腾出52,620RSF大楼，而在2028年期间，租户将腾出52,853RSF建筑.我们希望为Megacampus未来的大部分建设成本提供资金，直到我们的所有权权益增加

到75%，之后未来资本将与我们的合资伙伴按比例出资。

新A/A +级发展及重建物业：现项目（续）


	我们的所有权利息	在100%						无杠杆收益率
物业/市场/子市场		服役中	CIP	成本到完成		共计完成		初始稳定了		初步企稳（现金基础）
物业/市场/子市场		服役中	CIP	成本到完成		共计完成		初始稳定了		初步企稳（现金基础）
建设中
2026年稳定与86%租赁/谈判
99 Coolidge Avenue/Greater Boston/Cambridge/Inner Suburbs	100%	$162,887	$210,603	$70,510		$444,000			6.0%		6.8%
4135 Campus Point Court/San Diego/University Town Center	56.4%	—	434,465	89,535		524,000			9.4%		6.2%
巴恩斯峡谷路10075号/圣地亚哥/索伦托梅萨	50.0%	123,133	132,793	65,074		321,000			5.5%		5.7%
		286,020	777,861
2027-2028年稳定与51%租赁/谈判(1)
阿森纳街311号/大波士顿/剑桥/内郊区	100%	21,854	306,028	待定
Sylvan路50号和60号/大波士顿/128号公路	100%	—	345,046
欧文斯街1450号/旧金山湾区/米申湾	25.0%	—	247,271
269 East Grand Avenue/旧金山湾区/南旧金山	100%	—	119,546
Campus Point by Alexandria/San Diego/University Town Center(2)	56.4%	—	62,790	597,210		660,000			7.3%		6.5%
701 Dexter Avenue North/Seattle/Lake Union	100%	—	302,126	待定
		21,854	1,382,807
评估业务战略与8%租赁/谈判
8800 Technology Forest Place/Texas/Greater Houston	100%	60,938	46,578	4,484		112,000			6.3%		6.0%
3000 Minuteman Road/Greater Boston/Other	100%	—	163,966	待定
40 Sylvan路/大波士顿/128号公路	100%	—	225,791
421 Park Drive/大波士顿/芬威	100%	—	584,009
		60,938	1,020,344
在建合计		$368,812	$3,181,012	$2,110,000	(3)	$5,660,000	(3)

我们的投资份额(3)(4)		$310,000	$2,710,000	$1,710,000		$4,730,000

参考"初始稳定收益率（无杠杆）”下“定义和调节”中的第7项，以获取更多信息。

(1)我们预计将在未来几个季度提供每个项目的总估计成本和相关收益率。

(2)有关更多详细信息，请参阅上一页的脚注2。

(3)表示四舍五入到最接近的1000万美元的美元金额，其中包括列为待定项目的初步估计金额。

(4)代表我们在完成开发或重建项目时根据我们当前的所有权百分比所占的投资份额。我们的投资份额将随着我们在校园的所有权百分比增加而调整

点项目。

新A/A +级发展及重建物业：管道总结

77% 我们全面的开发和再开发管道的RSF

是在我们的巨大脚之内™生态系统

下表汇总了截至目前我们在北美所有开发和再开发项目的关键信息2025年12月31日（千美元）：


市场物业/分市场	我们的所有权利息	账面价值	平方英尺
			发展及再发展		合计(1)
			下建设	未来	合计(1)

大波士顿
梅加坎普斯：查尔斯/剑桥/内郊区的兵工厂	100%	$318,404	333,758	34,157	367,915
兵工厂街311号
Megacampus：480 Arsenal Way和446、458和500 Arsenal Street，以及99 Coolidge Avenue/Cambridge/ 内郊区	100%	234,388	191,396	560,000	751,396
446、458和500 Arsenal Street，以及99 Coolidge Avenue
Megacampus：亚历山大中心®生命科学–芬威/芬威	100%	584,009	392,011	—	392,011
公园大道421号
Megacampus：亚历山大中心®for Life Science – Waltham/Route 128	100%	635,997	596,064	515,000	1,111,064
40、50、60 Sylvan Road，以及35 Gatehouse Drive
Megacampus：30、200、3000 Minuteman Road/Other	100%	222,659	453,869	608,541	1,062,410
民兵路3000号
Megacampus：亚历山大科技广场®/剑桥	100%	8,631	—	100,000	100,000
内科街10号/海港创新区	100%	107,099	—	175,000	175,000
215总统道/128号公路	100%	6,816	—	112,000	112,000
其他发展及重建项目	100%	162,935	—	740,000	740,000
		$2,280,938	1,967,098	2,844,698	4,811,796
参考“Megacampus™”下“定义和调节”中的第7项，以获取更多信息。 (1)指一个或多个新的A/A +级物业完成开发或重建后的总建筑面积。展示的平方英尺包括目前在运营的物业的RSF，这些物业也有未来发展或再发展机会。在现有的就地租约到期时，我们有意向根据市场条件和租赁情况拆除或重新开发现有物业。参考"实际投资房地产”下“定义和调节”在第7项中提供更多信息，包括目前包含在出租物业中的开发和重建平方英尺。

新建A/A +级开发再开发物业：管线汇总（续）


市场物业/分市场	我们的所有权利息		账面价值	平方英尺
				发展及再发展		合计(1)
				下建设	未来	合计(1)

旧金山湾区
Megacampus：亚历山大中心®为科技服务– Mission Bay/Mission Bay	25.0%		$247,271	212,796	—	212,796
欧文斯街1450号
Megacampus：亚历山大中心®先进技术–南旧金山/南旧金山	100%		126,201	107,250	90,000	197,250
211(2)和东格兰德大道269号
Megacampus：亚历山大中心®先进技术– Tanforan/South San Francisco	100%		436,956	—	1,930,000	1,930,000
1122、1150和1178 El Camino Real
亚历山大中心®生命科学– Millbrae/South San Francisco	48.6%		160,822	—	348,401	348,401
艾德里安路201号、231号及Rollins路30号
Megacampus：亚历山大中心®生命科学–圣卡洛斯/大斯坦福	100%		486,468	—	1,497,830	1,497,830
工业路960号、商业街987号和1075号、布兰斯滕路888号
2100点、2200点、2300点、2400点耿路/大斯坦福	100%		83,082	—	240,000	240,000
			1,540,800	320,046	4,106,231	4,426,277
圣地亚哥
Megacampus：Campus Point by Alexandria/University Town Center	56.4%	(3)	643,229	893,525	500,859	1,394,384
10010(4), 10140(4)、10210、10260校园点驱动和4135、4161、4165、及4224 Campus Point Court
Megacampus：SD Tech by Alexandria/Sorrento Mesa	50.0%		249,021	81,610	493,845	575,455
9805 Scranton Road和10075 Barnes Canyon Road
11255及11355北Torrey Pines路/Torrey Pines	100%		161,539	—	215,000	215,000
Megacampus：One Alexandria Square/Torrey Pines	100%		65,706	—	125,280	125,280
托雷亚纳路10975号和10995号
Megacampus：5200 依诺米那路/大学城中心	51.0%		17,982	—	451,832	451,832
9625 Towne Centre Drive/University Town Centre	30.0%		837	—	100,000	100,000
Megacampus：序列区by Alexandria/Sorrento Mesa	100%		48,992	—	1,661,915	1,661,915
6290、6310、6340、6350、6450顺序驱动
索伦托山谷大道4075号/索伦托山谷	100%		29,224	—	144,000	144,000
其他发展及重建项目	(2)		78,036	—	475,000	475,000
			$1,294,566	975,135	4,167,731	5,142,866
参考“Megacampus™”下“定义和调节”中的第7项，以获取更多信息。 (1)指一个或多个新的A/A +级物业完成开发或重建后的总建筑面积。展示的平方英尺包括目前在运营的物业的RSF，这些物业也有未来发展或再发展机会。在现有的就地租约到期时，我们有意向根据市场条件和租赁情况拆除或重新开发现有物业。参考"实际投资房地产”下“定义和调节”在第7项中提供更多信息，包括目前包含在出租物业中的开发和重建平方英尺。 (2)我们通过一家房地产合资企业拥有这处房产的部分权益。有关更多详细信息，请参阅项目15中我们合并财务报表的附注4 –“合并和未合并房地产合资企业”。 (3)我们的房地产合资伙伴的非控股权益份额预计将减少至25%，因为我们预计将为校园未来的大部分建设成本提供资金，直到我们的所有权权益增加到75%，后未来的资本将与我们的合作伙伴按比例出资。 (4)我们对这处房产拥有100%的权益。

新建A/A +级开发再开发物业：管线汇总（续）


市场物业/分市场	我们的所有权利息	账面价值	平方英尺
			发展及再发展			合计(1)
			下建设	未来		合计(1)

西雅图
Megacampus：亚历山大中心®先进技术–南湖联盟/湖联盟	(2)	$596,213	227,577	1,057,400		1,284,977
601和701 Dexter Avenue North和800 Mercer Street
1010 4th Avenue South/Sodo	100%	62,763	—	544,825		544,825
西哈里森街410号/埃利奥特湾	100%	—	—	91,000		91,000
Megacampus：亚历山大中心®先进技术– Canyon Park/Bothell	100%	20,256	—	230,000		230,000
第20大道东南21660号
其他发展及重建项目	100%	155,787	—	706,087		706,087
		835,019	227,577	2,629,312		2,856,889
马里兰州
Megacampus：亚历山大中心®生命科学– Shady Grove/Rockville	100%	$28,382	—	296,000		296,000
达内斯敦路9830号
		28,382	—	296,000		296,000
研究三角
Megacampus：亚历山大中心®for Life Science – Durham/Research Triangle	100%	165,816	—	2,060,000		2,060,000
Megacampus：亚历山大中心®For Advanced Technologies and AgTech – Research Triangle/Research 三角	100%	113,493	—	1,170,000		1,170,000
戴维斯大道4号和12号
Megacampus：亚历山大中心®可持续技术/研究三角	100%	56,351	—	750,000		750,000
120 TW Alexander Drive、2752 East NC Highway 54、10 South Triangle Drive
其他发展及重建项目	100%	1,647	—	25,000		25,000
		337,307	—	4,005,000		4,005,000
纽约市
Megacampus：亚历山大中心®for Life Science – New York City/New York City	100%	178,148	—	550,000	(3)	550,000
		$178,148	—	550,000		550,000
参考“Megacampus™”下“定义和调节”中的第7项，以获取更多信息。 (1)指一个或多个新的A/A +级物业完成开发或重建后的总建筑面积。展示的平方英尺包括目前在运营的物业的RSF建筑物，这些物业也有固有的未来发展或再发展机会。在现有的就地租约到期时，我们有意向根据市场情况和租赁情况拆除或重新开发现有物业。参考"投资房地产”下“定义和调节”在第7项中提供更多信息，包括目前包含在出租物业中的开发和重建平方英尺。 (2)我们有一个100%对601和701 Dexter Avenue North聚合的兴趣415,977RSF和a60%对800 Mercer Street未来发展项目的兴趣聚合869,000RSF。 (3)在截至2024年9月30日的三个月内，我们对纽约市健康+医院公司和纽约市经济发展公司提起诉讼，指控其欺诈和违反合同，涉及我们的选择地面租赁地块，在亚历山大中心内开发未来世界级生命科学建筑®为生命科学–纽约市Megacampus。有关更多详细信息，请参阅第3项中的“法律程序”。

新建A/A +级开发再开发物业：管线汇总（续）


市场物业/分市场	我们的所有权利息	账面价值		平方英尺
				发展及再发展		合计(1)
				下建设	未来	合计(1)

德州
亚历山大中心®为Woodlands/Greater Houston的Advanced Technologies	100%	$49,691		73,298	116,405	189,703
8800科技森林广场
三一街1001号及红河街1020号/奥斯汀	100%	135,868		—	250,010	250,010
其他发展及重建项目	100%	60,241		—	344,000	344,000
		245,800		73,298	710,415	783,713
其他发展及重建项目	100%	47,504		—	597,743	597,743
截至目前管道总数2025年12月31日，不包括持有待售物业		6,788,464		3,563,154	19,907,130	23,470,284
持有待售物业		261,208		—	1,893,281	1,893,281
截至目前管道总数2025年12月31日		$7,049,672	(2)	3,563,154	21,800,411	25,363,565

参考“Megacampus”下的“定义和调节”中的第7项，以获取更多信息。

(1)总面积包括1,867,704RSF根据市场情况和租赁情况，我们预计将拆除或重新开发并开始未来建设的目前运营中的建筑物。参考"房地产投资”

在“定义和调节”在第7项中提供更多信息，包括目前包含在出租物业中的开发和重建平方英尺。

(2)包括 31.8亿美元目前正在建设中的项目。

项目3。法律程序

2006年，Alexandria Real Estate Equities, Inc.的子公司ARE-East River Science Park，LLC被授予一项期权，以

合并亚历山大中心附近和北部的一块地块®for Life Science – New York City（“ACLS-NYC”）校园

（“Option Parcel”）纳入该校区现有的地面租赁。期权包裹将允许ARE-East River Science Park，LLC

在ACLS-NYC园区内开发一座未来的世界级生命科学大楼。ARE-East River Science Park，LLC对pre-

与期权包裹开发相关的建设成本，包括与设计、工程、环境、

调查/标题，以及许可和法律费用，汇总1.781亿美元截至2025年12月31日.

2024年8月6日，ARE-East River Science Park，LLC向美国新州南区地方法院提起诉讼

York诉其业主纽约市健康+医院公司（“H + H”）、纽约市经济发展

Corporation（简称“EDC”）。2025年1月24日，ARE-East River Science Park，LLC提交了第一份修正申诉。该诉讼指控两人

针对H + H和EDC的主要索赔：诱导中的欺诈，以及替代的违反默示中的违约

诚信和公平交易之约。正如诉状中所称，ARE-East River Science Park，LLC的索赔源于H + H和

EDC在防洪墙方面的虚假陈述和隐瞒重大事实，H + H和EDC正寻求要求

ARE-East River Science Park，LLC将融入期权包裹的开发。ARE-East River Science Park，LLC声称

认为H + H和EDC的不当行为使其无法开始开发期权包裹。鉴于未决

诉讼，我们选择权的截止日期，从而校园第三座塔的开工日期是

目前不确定。除其他外，ARE-East River Science Park，LLC正在寻求重大损害赔偿和衡平法救济

从法院确认我们的理解，该选择权具有充分的效力和效力。

这件事让我们面临从零到项目投资全额聚合的潜在损失

1.781亿美元截至2025年12月31日，取决于任何损害赔偿的收集和/或开发项目的能力。我们

基于对各种可能结果的初步估计进行了概率加权可回收性分析，确定无

存在减值截至2025年12月31日.

项目4。矿山安全披露

不适用。

第二部分

项目5。市场对注册人普通股、相关股东事项、发行人购买

股票证券数量

市场资讯

我们的普通股在纽约证券交易所交易，股票代码为“ARE”。上2026年1月15日，上次报告的销售价格每

我们的普通股份额为$57.26，还有512我们普通股的记录持有人（不包括实益拥有人，其

股份以Cede & Co.）的名义持有。

为了保持我们作为REIT的资格，我们必须每年向股东进行至少90%的应课税分配

当前纳税年度的收入，确定时不考虑已支付股息的扣除，也不包括任何净资本收益。

在某些情况下，我们可能需要进行超过可供分配的现金流的分配，以满足这些

分配要求。在这种情况下，我们可能会借入资金或可能通过增发债务或股权来筹集资金

资本。我们的普通股不能支付股息，除非我们已经支付了我们的优先股的全部累积股息。截至

2025年12月31日，我们没有发行在外的优先股。我们普通股的未来分配将由，

并酌情作出，我们的董事会并将取决于若干因素，包括实际可用于

分配给我们的股东，我们的财务状况和资本要求，REIT下的年度分配要求

国内税收法典的规定，马里兰州法律的限制，以及我们董事会认为的其他因素

相关。我们无法向我们的股东保证，我们将在未来进行任何分配。

参考"项目12。若干实益拥有人及管理层的证券所有权及相关股东事项”在这

根据股权补偿计划授权发行的证券信息10-K表格年度报告。

发行人购买股本证券

上2024年12月9日，我们宣布，我们的董事会授权了一项股票回购计划，允许

回购股份，总价值不超过 5.00亿美元直到2025年12月31日在公开市场上，通过私下

协商交易，或以其他方式，根据所有适用的证券法律法规，包括第10b-18条

交易法。

在2025年1月和2月期间，我们回购了2,152,293普通股股份合计2.081亿美元在一个

平均每股价格$96.71，与大约2.418亿美元剩余可用于额外的股票回购。没有进一步

购买是根据这个计划进行的。

下表汇总截至十二个月内根据该计划执行的股份回购

2025年12月31日:


	总数股份已购买	平均支付价格每股	总数购买的股份为部分公开宣布的计划	近似值可能尚未上市的股票被购买计划中
2025年1月1日– 2025年1月31日	1,541,974	$97.26	2,038,250	$299,934,205
2025年2月1日– 2025年2月28日	610,319	$95.32	2,648,569	$241,759,706

上2025年12月8日，我们宣布，我们的董事会授权了一项新的股票回购计划，该计划允许

回购股份，总价值不超过 5.00亿美元直通2026年12月31日在公开市场上，通过私下

协商交易，或以其他方式，根据所有适用的证券法律法规，包括第10b-18条

交易法。这项新计划取代了我们之前的股票回购计划。截至本报告日期，并无采购

根据新计划和5.00亿美元仍可用于未来的股票回购。

项目6。[保留]

项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

以下讨论应与我们的合并财务报表及其附注一起阅读

“项目15。展品和财务报表附表”在这份关于10-K表格的年度报告中。前瞻性陈述涉及固有

有关可能影响我们未来运营计划、业务的事件、条件和财务趋势的风险和不确定性

战略、经营成果、财务状况。一些重要因素可能导致实际结果与

此类前瞻性陈述中包含或考虑的内容，包括但不限于本“项目

7.管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”在这份关于10-K表格的年度报告中。我们不

承担更新任何这些因素或公开宣布对任何前瞻性的任何修订的任何责任

本文件或任何其他文件中包含的声明，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。

正如这份10-K表格年度报告中所使用的，提及“公司”、“亚历山大”、“ARE”、“我们”、“我们”和“我们的”是指

亚历山大房地产，Inc.及其合并子公司。

执行摘要

经营成果


	截至12月31日止年度，
	2025	2024
归属于亚历山大普通股股东的净（亏损）收入–稀释后：
以百万计	$(1,438.0)	$309.6
每股	$(8.44)	$1.80
归属于亚历山大普通股股东的运营资金–稀释后，经调整：
以百万计	$1,534.7	$1,629.1
每股	$9.01	$9.47

如需更多信息，请参阅“经调整的业务资金和业务资金，归属于亚历山大

Real Estate Equities，Inc.的普通股股东”下“定义和调节”以及这些项目的表格展示

在“经营成果”在这份10-K表格年度报告的第7项中。

一流的REIT，拥有高质量、多样化的租户基础、强劲的利润率和较长的租赁期限


（截至2025年12月31日，除非另有说明）
北美洲营运物业占用情况	90.9%
Megacampus平台有效的年租金总收入百分比	78%
来自投资级或公开交易的大盘股租户的有效年租金总收入百分比	53%

调整后EBITDA利润率截至2025年12月31日止三个月	70%
包含年度租金上涨的租约百分比	97%

加权-平均剩余租期：
前20大租户	9.7	年
所有租户	7.5	年

强劲的三个月租户收款结束2025年12月31日:
截至3个月的租户租金及应收款项2025年12月31日截至本日已收取报告	99.9%

稳健的租赁量

•租赁量汇总420万RSF for the截至2025年12月31日止年度.

•租赁以前空置的空间聚合393,376RSF，上调98%，超过过去五年的季度平均水平

季度。

•续租和重新出租场地的租金增加了 7.0%和3.5%（收付实现制）为结束的一年

2025年12月31日.

•82% 我们在2025年的租赁活动是从我们现有的租户基础中产生的。


		2025
续租和重新出租空间：
租金变动		7.0%
租金变动（收付实现制）		3.5%
RSF		2,543,473
租赁以前空置的空间– RSF		944,362
租赁开发和再开发空间– RSF		704,821
总租赁活动– RSF		4,192,656

关键运营指标

•T总收入的30.3亿美元,向下 2.9%,f或截至2025年12月31日止年度，相较于31.2亿美元f或的年

截至2024年12月31日.不包括之后完成的处置2024年1月1日，总收入将增加了由

2.3%为截至2025年12月31日止年度.

•净营业收入（收付实现制）of19.8亿美元为截至2025年12月31日止年度增加了由170万美元，或0.1%,

与截至2024年12月31日止年度.

•净营业收入变动（收付实现制）包含后处置的经营性物业影响1月1日，

2024.不包括这些处置，净营业收入（现金基础）为截至2025年12月31日止年度本来会

增加了由6.2%与2024.

•同物业净营业收入减少了 3.5%和增加了 0.9%（收付实现制）为结束的一年

2025年12月31日，相较于截至2024年12月31日止年度.

•92.5%相同物业的平均入住率截至2025年12月31日止年度，相较于95.2%平均

占用截至2024年12月31日止年度.

继续成功管理并减少一般和行政费用

•一般和行政费用占截至年度净营业收入的百分比2025年12月31日都是

5.6%— The最低公司过去十年的水平和大约一半其他标普 500型REITs的平均值。在

2025，我们实现了成本的降低5130万美元，或30%，相较于截至2024年12月31日止年度，主要来自

成本控制和效率举措。其中一些成本节约本质上是暂时的，我们预计

大约一半实现的成本削减2025将继续在2026.

•与截至12月31日止年度的一般及行政开支相比，2024，我们期望实现一个

节省7600万美元累计一般和行政费用2025和2026基于我们的中点

指导范围2026一般及行政开支。

股息策略与股东分享经营活动产生的净现金流，同时保留很大一部分用于再投资

•宣布的普通股股息$0.72 每股截至2025年12月31日止三个月，代表a45%

宣布的季度股息减少 $1.32截至三个月2025年9月30日.

•减少每股普通股已宣布股息的决定反映了我们致力于保持我们的实力

资产负债表，增强财务灵活性，保持流动性约4.1亿美元按年计算，其中

将用于支持我们的2026资本计划。

•留存用于再投资的股利后经营活动提供的重大净现金流量合计23.6亿美元为

截至12月31日止年度，2021直通2025.

•股息收益率 5.9% 截至2025年12月31日及派息率33%截至三个月12月31日，

2025.

成功执行亚历山大的资本回收战略

我们超过了我们的中点2025通过完成对部分权益的处置和出售的指导 18.1亿美元的

资金，主要来自出售非核心资产和土地，以及出售给业主/用户。截至12月底止三个月

31,2025，我们完成了14.7亿美元的倾向。截至12月31日，2025，我们指定的不动产资产的账面价值为

持有待售合计 5.817亿美元.我们预计将在2026年出售这些资产。参考「部分权益的处置及出售」在

本年度报告表10-K中的第2项，以获取更多详细信息。


（百万）		销售价格
在截至9月30日的九个月中，2025		$341
在截至12月31日的三个月中，2025		1,471
合计2025部分权益的处置及出售(1)		$1,812


截至本年度的处置类型2025年12月31日(1)		销售价格%
土地		21%
非稳定属性		59
稳定的物业		20
2025年处置总额		100%

(1)不包括三个月内交换两家合并房地产合营公司太平洋科技园和199 East Blaine Street的部分权益

截至2025年9月30日。

关于临时空缺的占用和租赁进度增加


经营占用截至2025年9月30日	90.6%
截至2025年12月31日止三个月内指定为持有待售的空置资产	0.5
提前终止一项租赁合计170,618位于旧金山南部East Grand Avenue 259号的RSF，最初是将于2027年到期，已全部转租给一家有入住权的跨国制药租户预计2H26开始	(0.5)	(1)
公园大道401号因我们决定将租赁作为办公室而重新分类，由重建改为营运空间而不是转换为实验室空间	(0.3)
入住率的其他变化，主要是由于在4Q25开始租赁	0.6
经营占用截至2025年12月31日	90.9
与未来交付一起出租的关键空置空间	2.5	(2)
经营占用截至2025年12月31日，包括租赁但尚未交付的空间	93.4%

(1)关于截至2026年3月31日止三个月的指导意见的关键考虑，请参阅项目7中的“预计结果”。

(2)系截至2025年12月31日聚合899,259RSF，主要在大波士顿，旧金山湾区，和西雅图市场，

在建筑物和/或租户改善完成后出租并预计将被占用的NTS。加权平均预期交货期约为

2026年8月及预期年租金收入约5200万美元.

减少资本支出和资金需求

•在截至2025年12月31日的三个月内，我们降低了整个活动的未来建设资金需求

管道：i）出售或指定三个项目为持有待售，ii）将一个项目转向较低的投资策略；

使我们能够将未来的建设节省和销售收益重新部署到与我们的长期一致的机会中

巨脚怪™战略.

•我们r教育了我们对当前开发和再开发项目未来建设资金需求的总体规模

由超过3亿美元在接下来的几年里。

•3%非创收资产减少至17%占总资产的百分比.

•我们正在评估另外四个项目的业务战略。

Alexandria的开发和再开发管道带来了增量年度净营业收入1000万美元，开始

期间截至2025年12月31日止三个月,有额外的9700万美元年度净营业收入增量

预计交付26年第四季度主要来自于以下项目：86%租赁/谈判.

•期间截至2025年12月31日止三个月，我们投入服务一个开发项目聚合139,979

RSF 那是100%在我们索伦托台地的巴恩斯峡谷路10075号被占领子市场并交付了增量年度

净营业收入1000万美元.

•近期交付项目的年度净营业收入（收付实现制）预计增加2600万美元在

烧掉初始免费租金，其加权平均剩余期约为六个月份.

•77%我们总的开发和再开发管道中的RSF的一个在我们的Megacampus生态系统内。


（百万美元）	增量年度净营业收入		RSF		租赁/谈判中百分比
预计投入使用：
2026年财政年度	$97	(1)	699,933	(2)	86%	(3)
财政年度2027-2028	123		1,614,994		51%
	$220
经营战略评估中的项目：
2026-2028财政年度	$113		1,248,227		8%

(1)包括预期的部分交付通过2026来自预计在2027-2028年稳定的项目，包括尚未完全的投机性未来租赁

承诺。参考第2项「新A/A +级发展及重建物业：现时项目」下的初步及稳定入住年数，以

附加信息。

(2)代表预计将稳定在2026.不包括通过部分交付的RSF2026来自预计将稳定在

2027-2028.

(3)表示预期将稳定下来的发展和重建项目的当前租赁/谈判百分比2026.

可能影响我们未来业绩的趋势

讨论了目前已确定的对我们的业务产生或可能产生负面影响的关键市场趋势和不确定性

下面。尽管我们寻求将这些趋势和不确定性带来的风险降至最低，如缓解因素部分所述

下文，无法保证这些措施将成功地防止对我们未来成果的实质性影响

运营、财务状况、现金流。请参阅“第1a项。Risk Factors " in this annual report on Form 10-K for discussion of

我们面临的额外风险。

生命科学空间的新供应和需求减少可能会继续对我们的出租率、入住率和

经营成果。

•供应涌入.在新冠疫情期间和之后，向混合和远程工作安排的转变以及

生命科学空间需求异常强劲，受公共卫生紧迫性驱动和历史低兴趣支撑

利率，促使某些办公室和其他房地产投资者将未充分利用的办公空间重新用于实验室设施，

在整个行业发起一波新的发展活动。我们的成功和其他实验室操作者的成功

促使新的和现有的开发商开始投机性重建和/或开发实验室项目

对这类设施的需求预期。这些转换和投机性发展项目促成了一场

大量新实验室物业涌入我们的前三大市场——大波士顿、圣地亚哥和旧金山

湾区。这些顶级市场中生命科学房地产的可用性——以可用的生命科学RSF百分比衡量

相对于总生命科学RSF —升至约 29%期间截至2025年12月31日止年度，从大约

4%2021年.这一激增创造了实质性超过当前需求的供应。随着大流行驱动的紧迫性消退，

可用空间数量成为影响租户活动的主导因素，吸纳量无法与涌入的

供应。

•需求减少.除了这些挑战，生命科学租户需求——在2021年达到历史最高水平之后——

已显着放缓。以生命科学租户的RSF要求衡量的租户平均需求有所下降

由超过60%期间截至2025年12月31日止年度与2021年相比，我们前三大市场：更大

波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥。这反映了由大流行驱动的非凡租户需求的转变——

与更符合历史大流行前规范的水平相关的紧迫性，尤其是在2016年至2018年期间观察到的水平。

重要的是，正如上面所讨论的，这种转变发生在可供供应量大幅增加的情况下，进一步产生了负面影响

顶级市场的入住率。

加剧了近期的需求趋势，生命科学行业面临着不寻常的宏观经济、监管、

政策，以及2025年的政治挑战，所有这些都是生命科学行业的关键方面。这些包括后果性

卫生与公众服务部（“HHS”）的领导层换届、关税相关措施、运营、领导层和

美国国立卫生研究院和FDA的工作人员中断，威胁要削减美国国立卫生研究院对生物医学研究的资助，并提议限制

美国国立卫生研究院资助间接赠款成本，加强对药品定价的审查，以及来自

中国，下文讨论。总的来说，这些因素，包括下文所述的因素，增加了不确定性，导致租户

可能会推迟租赁承诺和扩张决定，以待更明确。因此，吸收可用

太空的速度明显变慢了。

◦长期的生物技术熊市和资本限制。生命科学领域经历了连续第五年

2025年将出现基础广泛的生物技术熊市。生命科学风险投资筹资额降至自

2016年，降低未来可用于部署的资本风险基金的总体水平。生命科学风险基金也

继续高度厌恶风险，将投资重点放在临床阶段和可能无法推动的基于资产的机会上

显着的实验室空间需求。生物科技公司的首次公开募股市场基本上保持关闭状态，

消除流动性和增长资本的一个关键来源。利率升高进一步限制了获得债务的机会

和股权融资。这些因素导致公司组建放缓、员工人数增长减少、实验室延迟

扩张决策，直接影响专业化生命科学空间的租赁需求。

◦影响吸收的监管和政策因素。与此同时，监管环境经历了

重大破坏。FDA看到了不止 50% 2025年上半年高级领导层更替，

伴随而来的是员工裁员和监管审查决定的一些延迟。改变预期相关

对于有大量未满足需求的罕见病的临床试验要求和灵活性造成了额外的不确定性

某些受监管产品的开发时间表。这些情况降低了部分租户的近期信心

在扩张和资本投资决策方面。

生物医学研究机构在整个2025年都面临着围绕联邦资助政策的更大不确定性。The

提议15%c关于NIH机构间接赠款支出的AP，最近被上诉机构认定为非法

法庭，向生物医学研究机构提出了对收回基础设施和运营成本能力的担忧，

这在很大程度上限制了某些联邦政府支持的实体的房地产增量需求。

此外，旨在降低美国处方药价格的政府行动加剧了对未来的不确定性

制药和生物技术投资的回报。这打压了整个行业的风险偏好，并

限制了对一些研发领域的投资。因此，一些租户推迟或缩编

back扩张计划，减少租赁活动和入住率。

同时，全球生命科学研究竞争加剧，国外某些市场，特别是

中国，通过集中资金和更快的监管时间表，迅速成为生物技术领导者。

再加上美国在2025年实施的与移民相关的限制措施，限制了获得国际

研究人才，这些政策行动不仅影响当前活动也对长期构成重大威胁

美国生物医药行业的生存能力。这些发展的累积效应可能会大幅减少租户

对美国生命科学房地产的需求。请参阅“第1A项。Risk Factors " in this annual report on Form 10-K for more

信息。

•对我们业务的影响.供应激增、需求减少，导致全行业空置率升高，

租赁活动放缓，租金下降，租赁优惠增加，租户竞争加剧。我们的运营

入住率从94.6%截至12月31日，2024到90.9%截至12月31日，2025，and we project our operating

入住率将进一步下降至约88.5%截至12月31日，2026，代表我们指引的中点

截至2026年12月31日北美地区入住率区间。

为了保持竞争力，我们在续租和再租赁的空间上实现了更低的租金变化，并提供了更多

租户改善津贴或额外租户优惠，包括免费租金，以留住现有租户，或吸引新

租户。我们预计出租率的下降将持续到2026.此外，维持长期租户关系

并在我们的核心资产范围内维持入住率，我们现有的运营物业可能需要额外的收入-和

非增收性资本支出比通常预期的要早。

下表反映了增加收入和不增加收入的资本支出的趋势，包括租户

过去几年的改善支出。该表格还显示了以每RSF为基础的增长趋势

租户改善、租赁佣金和免费租金优惠，以及与我们相关的租金增长率下降

续租/再租赁的空间，以及我们运营入住率的下降（单位：千美元，每RSF金额除外）：


	收入-和非收入- 加强资本支出	租户改进/ 租赁佣金每RSF	免租优惠每安奈姆（在过去12个月）	出租率增加（关于续订/ 重新租赁空格）	运营中入住率（截至各期末）
2023	$260,392	$26.09	0.6个月	29.4%	94.6%
2024	$273,377	$46.89	0.7个月	16.9%	94.6%
2025	$324,293	$55.34	1.5个月	7.0%	90.9%
中点2026制导范围	$510,000	不适用		2.0%	88.5%

此外，我们还有关键的租约到期，预计停机时间将在2026年，主要是在大波士顿、旧金山

湾区，和圣地亚哥市场，聚合1.2百万加权平均租约到期日为2026年4月.

这些空间预计将在租约到期时空置，并重新出租给新租户。我们预计停机时间

1.2百万RSF范围约为6–24按加权平均计算的月份。此外，我们确定了1.2百万

预计2027年将有大量停机时间的租约到期的RSF。h然而，考虑到提升的新

这些市场的实验室供应，无法保证我们将能够重新租用部分或全部这些空间

可接受的条件，没有重大的资本支出，或在预期的时间范围内，即使利率降低。

截至12月31日，2025，我们预计 2.3百万RSF我们正在建设的项目中的一部分将投入使用

从2026直通2028并将产生2.2亿美元在未来增量年度净营业收入中。这些项目是

64%租赁或租赁谈判截至12月31日，2025.此外，我们还有额外的 1.2百万RSF项目的

预计通过交付的在建2028，这是 8%租赁或租赁谈判.对于这些

项目，我们正在评估业务战略，包括继续建设、出售、暂停开发或

重建。如果我们决定出售或暂停，这样的行动可能会稀释我们的资金从运营和运营

指标。

房东出资租户改善津贴大幅增加第一代空间，包括开发

和重建项目，其中大部分空间处于空壳状态，需要房东出资支付全部建设成本。这一趋势

给预计的回报和整体经济带来额外压力，并进一步挑战我们吸引和保障的能力

以预期的价格或根本不向与这些项目相关的剩余未出租RSF的租户，这可能会导致

预计年度净营业收入增量的开始不足或延迟。

不利的宏观经济和资本市场状况可能会继续对我们的房地产价值和

非房地产投资组合，这可能会导致额外的重大减值，并可能影响我们筹集资金的能力

高效推进我们的业务目标。

我们的发展和再发展活动的有效执行取决于能否获得资金所需的资本

这些项目。我们的建筑支出在2025汇总14.4亿美元.我们预计，用于建筑支出的资金

2026聚合17.5亿美元在我们的中点2026建筑支出指导范围.这包括显着

完成我们活跃管道的剩余建设成本以及收入和非收入的预期增长-

增强我们运营组合中的资本支出。因此，我们的资本计划和杠杆管理策略有

增加了我们对房地产处置和出售部分利益以产生资本的依赖。然而，目前房地产

市场状况，包括较低的物业估值和较高的资本化率，可能会对时机产生不利影响

以及此类交易的定价。

•较低的物业估值和较高的资本化率.我们预计的建筑支出和其他用途的一部分

的资本预计将通过处置和出售核心和非核心房地产资产的部分权益获得资金。

房地产投资的流动性通常低于许多其他投资类型，这可能会给销售带来挑战

我们的物业及时或以合意的价格，特别是在供过于求的环境中。

除了上面讨论的具体影响生命科学空间需求的因素外，更广泛的房地产需求作为

well受到了宏观经济状况的影响，尤其是利率上升。随着

新冠疫情，美国联邦储备委员会将联邦基金目标区间降至0%–0.25%2020年3月和

将这一近零区间维持到2022年3月。为解决通胀担忧，美国联邦储备委员会随后提高了

目标范围迅速，达到5.25%–5.50%在2023年7月，它在那里停留了很长一段时间。虽然美国联邦

Reserve将联邦基金目标区间降至4.25%–4.50%2024年期间，并至3.50%–3.75%2025年期间，利率

保持高位。这可能会继续限制房地产潜在买家获得债务和/或股权融资的机会

资产。在所有其他方面都相同的情况下，买家面临的此类挑战导致可供出售的房产过剩，这

对物业估值施加下行压力，提升资本化率，对销售收益产生不利影响we

可以从我们的房地产资产销售中产生。

上文讨论的供应过剩，加上高利率和市场流动性减少，促成了一场

长期较低的物业估值和较高的资本化率，导致显著的房地产减值

并使在预期时间内以优惠价格执行资产出售变得更具挑战性。在2026，我们

预期完成处置及出售部分权益约29.0亿美元在我们的中点2026

指导范围。然而，我们可能无法实现这一目标和/或我们在2026结果是指导

本“可能影响我们未来业绩的趋势”部分以及“第1A项”中讨论的不确定性。风险因素" in

这份关于10-K表格的年度报告。

下表列示处置总额及不动产减值增加趋势及资本化率

与过去几年我们房地产资产部分权益的处置和出售有关（美元

千），这部分归因于我们在每个时期出售的核心和非核心资产的质量。有没有

保证这一上升趋势将在未来稳定或逆转。


	合计销售价格处置和销售部分利益	减值房地产	资本化费率(1)		资本化费率（现金基础）(1)
2023	$1,314,414	$461,114	6.7%		5.9%
2024	$1,382,453	$223,068	7.7%		6.5%
2025	$1,813,778	$2,202,818	7.7%	(2)	7.5%	(2)
中点2026制导范围	$2,900,000	(3)

(1)仅对出售的稳定经营资产计算资本化率。请参阅“资本化率”下的“定义和调节”在项目7中为

附加信息。

(2)代表2025年出售的稳定经营性资产加权平均资本化率，占比仅 20%总销售价格的

2025年部分权益的处置和出售。

(3)我们无法在没有不合理努力的情况下对未来期间进行预测，因此不在前瞻性基础上提供。这是由于固有的

难以预测取决于我们无法控制的市场状况的项目的时间和/或数量。

有关我们的处置和2025年确认的房地产减值的更多信息，请参阅“房地产销售情况

资产与不动产减值”中的附注3 –“房地产投资”至我们的合并财务报表项目

15在这份10-K表格的年度报告中。

截至本年度2025年12月31日，我们以我们应占总销售价格为

18.1亿美元.为2026，我们建立了一个处置方案，预期销售额约为29.0亿美元在

中点我们的t2026指导房地产处置和出售部分权益。

•截至2025年12月31日，我们承诺处置在2026某些资产的总账面价值为

5.817亿美元截至2025年12月31日.这些资产分类为截至2025年12月31日，有

年内符合该分类的标准。因此，我们确认了相关减值费用合计

9.107亿美元与截至2025年12月31日，包括在22.0亿美元

房地产减值总额在我们的综合经营报表中列报2025.

•以达到我们的中点2026指导范围29.0亿美元用于处置和出售部分权益，我们

持续评估大量处置标的，包括非核心经营物业，均企稳

和不稳定，和地块。在美国公认会计原则下，房地产资产根据指示进行减值评估

潜在减值。

◦对于持有和使用的不动产资产，如果预计未来未折现现金之和确认减值

流动，包括最终处置的估计收益，低于账面金额。在这种情况下，

账面金额减至估计公允价值。

◦持有待售的不动产资产，公允价值减出售成本低于账面价值的，确认减值

金额。在评估潜在处置目标时，我们采用概率加权方法，在每种情况下，不

目前需要计提减值费用。

然而，如果这些资产符合分类为持有待售的标准，期间2026，我们可能会招致物质不动产

减值2026.关于房地产减值会计核算的补充信息，请参阅“减值长-

活资产”，见附注2 ——我们的合并财务报表第15项“重要会计政策摘要”。

我们预计将在2026年基本完成我们的大规模非核心资产出售计划。截至2025年12月31日,

78% 我们每年的租金收入中有一部分来自我们的Megacampus平台，我们预计这一百分比将继续增长

随着时间的推移，部分是通过我们的处置计划。

•成本增加，可用资金有限。在2026，我们预计会减少约

16.8亿美元，在我们的中点2026指导范围。我们目前的债务偿还优先事项包括偿还现有的短期-

定期借款，包括我们的商业票据计划的未偿还金额，以偿还我们的6.5亿美元无抵押

2026年到期的优先应付票据（其中3亿美元已于2026年1月到期偿还），使用来自

我们的性格，以及可能偿还其他无担保优先应付票据，包括2027年到期的票据。这些

预期假设我们能够在可接受的情况下执行我们计划的房地产处置和部分利息销售

条款。如果我们无法以我们的目标价格或在我们预期的时间范围内出售房地产资产，我们可能需要

减少预计的债务偿还金额，推迟此类偿还的时间，和/或增加我们对额外

债务融资，为大约17.5亿美元建筑支出，基于我们的中点2026指导

范围.利率升高可能会导致债务融资选择成本更高、更难获得，甚至无法获得，

可能会限制我们按期完成开发和再开发项目的能力，从而推迟我们的

预期增量年度净营业收入产生。

下表反映了我们在过去几次发行的与无抵押优先应付票据相关的利率

年（千美元）。无法保证高债务成本不会持续到未来。


	已发行债务	息率(1)
2023	$1,000,000	5.07%
2024	$1,000,000	5.57%
2025	$550,000	5.66%

(1)包括贷款费用摊销、债务溢价（折价）摊销、其他银行手续费。

•资本化利息。Our资本化利息w作为3.3亿美元在2025.期间2025，我们专注于完成我们的项目

正在建设中的高度租赁。此外，我们对未来的管道进行了投资，以实现价值最大化并定位

基于我们当时对这些项目未来需求增加的预期，未来垂直建设的场地。

参考"资本化利息”下“定义和调节”在这份年度报告中关于表格10-K的第7项中为额外

信息。

下表列示了最近几年的利息支出毛额、资本化利息、利息支出（以

千）。


	总利息支出	资本化利息	利息费用
2023	$438,182	$(363,978)	$74,204
2024	$516,799	$(330,961)	$185,838
2025	$557,122	$(330,424)	$226,698
中点2026制导范围	$505,000	$(250,000)	$255,000

为2026，我们预计资本化利息约为2.5亿美元在我们指导范围的中点。减少

与2025反映了我们的决定，根据当前的市场状况，重新评估某些项目，包括停止

或暂停土地和未承诺项目的某些建设前活动，以节省资本以及处置

某些资产。因此，我们预计我们的利息支出将增加到大约2.55亿美元（在我们的中点

2026制导范围）在2026从2.27亿美元在2025.上述充满挑战的宏观经济环境，已

有必要，并可能继续有必要重新评估我们的计划。这些情况可能会导致临时

暂停我们的建设项目，推迟未来的项目，或出售不产生收入的物业。这可能会导致

在我们的资本化利息进一步下降的情况下2026并低于我们目前的预测，以及进一步增加

在我们的综合经营报表中确认的利息费用。

•非房地产投资波动.我们对上市公司和私营实体持有战略投资

主要涉及生命科学行业。这些投资受到市场和行业特定风险的影响，这些风险可能

大幅影响其估值。与许多其他行业一样，生命科学行业容易受到宏观经济

挑战，例如持续的经济不确定性和收紧的资本环境。这些因素可能导致加

我们非房地产投资的估值波动。

在这样一个充满挑战的环境中，我们投资的分配——我们可能会作为股息收到，作为清算

来自我们对有限合伙企业的投资的分配，或由于并购导致我们的私

被其他实体收购的持有被投资方——可能会受到限制，并可能导致较低的已实现收益。未实现毛额

与截至目前持有的非房地产投资相关的收益2025年12月31日,2024年12月31日，和2023年12月31日

汇总到 1.844亿美元, 2.281亿美元，和3.204亿美元，分别。我们可能不会收到我们的分配

投资或其他方面可能会面临以最优价格将我们的非房地产投资货币化的困难，并且可以

不能保证我们将来能够实现收益。在实现收益有限或没有实现的时期，我们的FFO每

经调整后的份额可能会受到不利影响。

对于截至2025年12月31日止年度，我们认识到 1.157亿美元在非房地产投资的已实现收益中

预测已实现收益7500万美元在2026在我们指导范围的中点。下表列出了

我们非房地产投资的投资收益（亏损）（单位：千）：


	非房地产投资
	已实现收益	重大已实现亏损		减值	未实现（亏损）收益	投资亏损
2023	$80,628	$—		$(74,550)	$(201,475)	$(195,397)
2024	$117,214	$—		$(58,090)	$(112,246)	$(53,122)
2025	$115,722	$(103,329)	(1)	$(95,716)	$26,980	$(56,343)
中点2026指导范围	$75,000	不适用(2)

(1)2025年11月，我们向一家未合并的合资企业提供了某些公开交易的证券，这导致了已实现的亏损of1.033亿美元上

一笔交易，此前在我们的综合经营报表中作为投资收益中的未实现亏损反映。未合并的

合资企业出售这些证券和d分发3990万美元12月对我们2025.

(2)我们无法在没有不合理努力的情况下预测未来期间的投资收益（损失），因此不提供前瞻性的基础。

这是由于预测取决于我们无法控制的市场状况的项目的时间和/或数量的内在困难。

不利的市场条件也可能导致我们对私人控股实体的投资的额外减值

报告每股资产净值，以及我们的非房地产投资的非暂时性减值

权益法.

上述任何风险的实现都可能对我们的收入和经营产生重大不利影响

业绩，包括但不限于我们的租金收入、净营业收入、经营业绩、经营资金、

营业利润率、新的或现有建设项目的初始稳定收益率（无杠杆）、入住率、EPS、每股FFO、FFO

每股，经调整，经营活动提供的现金净额。这些影响可能会降低调整后的EBITDA，不利

影响我们的关键指标，例如我们的调整后EBITDA利润率和净债务以及优先股调整后EBITDA和固定-

收费覆盖率，以及我们的信用评级和信用评级展望。以保持流动性并缓解我们的净增加

调整后EBITDA潜在下降可能导致的债务和优先股与调整后EBITDA的比率，我们可能会寻求

通过寻求额外出售不动产和非不动产资产或通过发行股票获得额外资本，这可能会稀释

现有股东。经营活动提供的收益和/或净现金减少可能潜在地需要或使

建议减少我们的每股股息，这是由我们的董事会决定的。上述任何一项都可能进一步产生负面影响

影响我们的业务和普通股的市场价值。

•缓解因素：

•强化Megacampus平台作为我们的核心增长引擎。我们相信我们的Megacampus生态系统

代表了生命科学房地产市场竞争最激烈的细分市场。我们的Megacampus生态系统很大-

规模（每个合计超百万个RSF），位于最关键生命科学创新的集群环境

枢纽，旨在满足世界领先科技组织不断变化的需求。这种接近

是租户需求的关键驱动因素。这些校园以两种截然不同的方式使用：（i）容纳

我们的租户和（ii）从有限的人才库中招聘和留住最优秀的人才，这凸显了为什么他们的规模，

战略设计，位置至关重要。凭借我们的Megacampus生态系统，我们的目标是提供一套优越的

便利设施、服务和过境通道。凭借鼓舞人心的设计和以人为中心的便利设施，我们相信这些校园

增强我们的租户使用这些空间作为有效招聘工具的信心。相比之下，我们认为一

当今市场上大量的竞争性供应由提供运营的孤立设施组成

空间，但缺乏我们的Megacampus生态系统所提供的规模和战略设计。

我们的Megacampus生态系统提供了高可见度和清晰的增长路径，旨在实现可扩展性，以

适应我们租户的增长。我们的未来发展和重建项目合计21.6百万RSF 截至

2025年12月31日，其中 77%集中在我们的Megacampus生态系统中。他们的战略位置和路径

For growth serves as powerful incentives for tenants to rent space from us。

我们相信，我们的Megacampus战略代表了我们在供过于求的市场中最强大的竞争优势。

这种方法使我们能够在核心生命科学市场获得巨大份额的租赁需求，即使在

整体供应增加。这一战略的力度体现在2025绩效指标如下，实现

尽管宏观经济、监管、政策和政治环境充满挑战：

•租赁量汇总420万 RSF for the截至2025年12月31日止年度.

•加权平均租期 11.9年期间执行的租约截至2025年12月31日止年度.

•2025年7月，我们与一家历史悠久的跨国企业执行了公司历史上最大的生命科学租约

16年定制租赁扩张聚合的制药租户466,598校园里的RSF

Point by Alexandria Megacampus在我们大学城中心子市场.

•2023-2025年期间，我们在大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥的租赁量

大约代表 94%五大生命科学地产业主合并租赁量的

在那些市场上（由RSF租赁）。

•续租和重新出租场地的租金增加了 7.0%和3.5%（收付实现制）为结束的一年

2025年12月31日.

•占用 90.9%截至2025年12月31日.

•86%预期稳定的在建发展及重建项目2026都是租赁的

或根据租约谈判，不包括我们正在评估业务战略的一个项目。

•预计投入服务的项目的预期增量年度净营业收入自2026到

2028:

◦9700万美元从交付in2026.

◦1.23亿美元从2027-2028交付。

◦1.13亿美元从2026-2028额外交付四个业务战略中的项目

评价。

•我们品牌的实力。作为生命科学和房地产领域公认的领导者，Alexandria已成功

构建了多元优质的租户基础。过去三十年，我们培养了长期的关系

以及与租户的战略合作伙伴关系，这使我们能够保持强劲的入住率和租赁

量，以及净营业收入和现金流的增长并有效地驾驭各种经济周期。

我们品牌实力的关键指标包括：

•在2025,82%我们的租赁活动是从我们现有的租户基础上产生的。

•截至2025年12月31日,84%我们前20名租户的年租金收入中，来自投资级或

公开交易的大盘股公司。

•我们的租户收款一直保持在高位，平均99.8%自2021年初至

2025年12月31日.

•稳健理财。我们强大而灵活的资产负债表和审慎的资产负债表管理是关键

影响我们驾驭宏观经济不确定性和把握新机遇能力的因素。我们的力量

几个关键指标突出了财务状况：

•我们的显着流动性53.0亿美元截至2025年12月31日为我们提供了解决运营问题的灵活性

需要并追求战略机遇。

•我们期望有能力通过以下预期自筹大部分我们的资本需求

来源在2026:

•5.25亿美元分红后经营活动提供的现金净额，按我们的中点2026指导

范围。

•1.37亿美元在出资从我们现有的合并房地产中为预期的建设提供资金

合资伙伴从1月1日，2026直通2027及以后.

•29.0亿美元从处置和出售房地产资产部分权益在我们的中点2026

指导范围。

•截至12月31日，2025，我们与标普全球评级和穆迪评级的信用评级分别为 BBB +和Baa1,

分别排名前15%在所有公开交易的美国REITs中。

•我们的净债务和优先股与调整后EBITDA的比率目标是5.6倍至6.2倍第四季度2026

年化。

•截至12月31日，2025，我们的固定利率债务代表97.2%占我们总债务的，这为债务提供了可预测性

维修费用。自2021，我们的季度末固定利率债务平均96.7%.

•我们的债务到期时间表很好，这为我们提供了财务灵活性，并降低了短期

再融资风险。截至2025年12月31日，只11%我们的债务到期2028.

•截至12月31日，2025，我们债务的加权平均剩余期限为12.1年，这是最长

among 标普 500 REITs，并展示了我们的债务管理战略方法和我们的重点是保持

可管理的年度债务到期日。

•我们团队的卓越运营。Alexandria专注于直接资产管理方面的卓越运营和

我们实验室空间的运营®资产基础。我们的资产管理和运营团队由高度

有经验、受过教育、有专业资质的设施专家。这些专业知识，对于确保安全

和开创性科研高效环境，经过多年培育和维护。

以实验室为基础的科研要求高的性质要求严格遵守地方制定的安全标准，

州和联邦监管机构。关键合规方面包括良好生产规范（“GMP”）和临床

实验室改进修正（“CLIA”）认证，遵守国家生物安全水平指南，适当

危险废物产生和化学品储存的许可和处理、安全站的维护、有效

对超低温冰柜进行管理，对放射性物质进行审慎的许可和管理。

•其他缓解因素

•写字楼市场改善。自2024年以来对优质办公空间的需求增加，主要是由

科技行业，尤其是专注于人工智能的公司，吸收了市场此前预期的部分供应

用于生命科学，现在正在重新定位为办公空间。高高的天花板，改进的通风系统，

和充足的自然光照，这些都是生命科学地产的特色，变得非常可取，吸引人

到办公和先进技术租户。我们预计这一趋势可能会导致退出生命科学领域的

缺乏经验的生命科学房地产开发商，并加快解决影响该行业的供应过剩问题。

•主动减少资本支出和资金需求.以应对更高的资本成本和更慢的市场

吸收，我们实施了有纪律的削减建筑开支。基于我们2026年的中点

指引，预计我们的年均建筑支出将下降至约 17.4亿美元2024年–

2026年，减少约10.2亿美元，或37%，相较于2021 – 2023年的平均.我们的

2026年建筑支出主要集中在：

•租赁运营物业的空置空间

•完成积极承诺的建设项目

•限制未来管道施工前活动

这一战略支持更自筹资金的资本计划，同时为未来的增长机会保留灵活性。

•一般及行政开支减少。这几年，我们实施了全面

采取措施减少我们整个组织的开支，包括我们的一般和行政开支，由

实施各种成本控制和效率举措，包括但不限于：

(•)人事相关事宜，包括：

•过去两年员工人数减少。

•重组各项补偿方案。

(•)精简业务流程：

•实施系统升级、流程改进、更智能的技术。

•重新谈判与法律、技术和运营支持服务相关的合同，以及

通过更好地调整和巩固角色来消除冗余。

因此，我们取得了以下成果：

•在2025，我们将G & A费用减少了30%，或5130万美元，c无视2024.

•我们预计 7600万美元累计储蓄2025和2026（基于我们指引的中点

2026年一般和行政费用的范围），与2024年相比。

•我们的2025一般和行政费用仅 5.6%净营业收入，最低水平为

公司在十多年的时间里，大约一半其他标普 500型REITs的平均值。

我们认为，上述讨论的缓解因素将有助于我们管理长期的市场波动，同时保持

对战略机遇采取行动的灵活性。通过纪律性执行非核心资产循环，定向资本

分配，继续关注我们的Megacampus平台，缓和建筑支出，维护资产负债表

实力，我们正在建立一个有弹性的平台，旨在跨多个周期提供可持续增长和价值创造。

我们认为，这些行动使我们能够走出当前的周期，处于强势地位。

资本战略的执行

2025资本策略

期间2025，我们继续执行我们资本战略的许多长期组成部分，如下所述。

保持获得对我们的长期资本结构具有战略重要性的资本来源

•产生了显着净经营活动产生的现金流量。

•在2025，我们资助了5.247亿美元以经营活动提供的现金净额对我国股权资本需求的

股息，通过向非控制性权益的分配减少（不包括资产出售的清算分配），以及

不包括经营资产和负债的变化，因为它们代表时间差异。

•成功执行了我们的2025资本战略，主要通过对非核心资产和土地的战略处置。

•在2025、不动产处置及出售部分权益已生成18.1亿美元用于投资我们的资本

发展和再发展项目。

•2025年2月，我们发5.50亿美元到期的无抵押优先应付票据2035，利率为5.50%.

强劲而灵活的资产负债表，流动性显著；前15%在所有公开交易的美国REITs中的信用评级排名

•净债务和优先股调整后EBITDA5.7倍and固定费用覆盖率3.7x为三个月结束

2025年12月31日，年化。

•截至2025年12月31日:

•我们的信用评级来自标普全球评级和穆迪评级为BBB +和Baa1，分别，哪个排名顶

15%在所有公开交易的美国可再生能源中IT。

•显着流动性53.0亿美元,或 3.7x我们的债务到期日2028.

•Only11%我们总债务的到期时间2028.

•12.1年加权-债务平均剩余期限，最长跻身标普 500只REITs.

•我们的固定利率债务代表97.2%占我们总债务的，这提供了偿债成本的可预测性。自2021,

我们的季度末固定利率债务平均96.7%.

•T总债务和优先股与总资产之比31%.

截至或截至年底的主要资本指标2025年12月31日

•207.5亿美元总市值。

•83亿美元在总股本中。

•非房地产投资合计15.0亿美元:

•未实现收益在我们的综合资产负债表中列报的是1.334亿美元，包括未实现收益毛额和

损失合计1.844亿美元和5110万美元，分别。

•投资损失的5630万美元为截至2025年12月31日止年度在我们的综合经营报表中列报

包括1.157亿美元已实现的收益,1.033亿美元从一笔交易的重大已实现亏损中，27.0百万美元的

未实现收益，和9570万美元减值费用。

2026资本策略

期间2026，我们打算继续执行我们的资本战略，重点关注我们的信用状况的强度，这将

允许我们寻求改善资本成本的机会，并继续我们严格的资本配置方法。与之一致

2025，我们的资本策略2026包括以下要素：

•将资本分配给位于AAA生命科学创新集群中Megacampus生态系统的A/A +级物业。

•保持对多种资本来源的审慎获取，这些来源包括股息后经营活动产生的现金流量净额，

战略资产循环通过不动产处置和部分权益出售、非不动产投资出售、联合

风险投资、出售股权、其他资金来源。

•审慎评估我们的股息政策，以便与投资者分享现金流，同时也保留大量现金流

再投资。

•专注于改善我们信用状况的机会。

•保持对长期资本的承诺，为增长提供资金。

•审慎阶梯债务期限，管理短期浮动利率债务。

•审慎管理非房地产股权投资，支持企业层面投资策略。

•保持稳健灵活的资产负债表，流动性显著。

•考虑机会性回购，在私下协商的交易中，我们的普通股。

我们预计将继续保持获得多种资本来源的机会，包括无担保优先应付票据和有担保

不时为我们的发展及重建项目提供建设贷款。我们预计将继续保持显著

占我们在未支配基础上的净营业收入的比例，以便为未来获得无担保和

有担保债务市场，尽管我们预计传统的有担保抵押应付票据仍将是我们资本的一小部分

结构。我们打算用分红后经营活动产生的现金流量净额以及

房地产资产出售、部分利息出售、股权资本收益。更多信息，请参阅“预计结果”，

“资本的来源”，以及这份10-K表格年度报告中第7项中的“资本的使用”。我们有能力满足我们的2026资本策略

目标和预期将部分取决于资本市场状况、房地产市场状况以及我们以外的其他因素

控制。因此，不能保证我们将能够实现这些目标和期望。参考我们的

讨论“前瞻性陈述”第一部分和“第1a项。风险因素”在这份关于10-K表格的年度报告中。

经营概要


同物业表现：净营业收入变动		出租率增长：续租/再租赁空间









利润率(1)		有利租赁Structure(2)
运营中	经调整EBITDA	战略租赁Structure按业主和协作Megacampus生态系统运营商
69%	70%	增加现金流
69%	70%	含有年度租约的百分比租金上涨	97%
		稳定的现金流
长期租赁条款(3)		三倍的百分比净租赁	92%
9.7年	7.5年	降低资本支出负担
9.7年	7.5年	提供租赁的百分比重新获得资本支出	92%
前20大租户	所有租户

净债务和优先股调整后EBITDA(4)		固定费用覆盖率(4)

(3.5)%


2024		2025

5.6x至6.2x

3.6倍至4.1倍

参考"相同属性”和“定义和调节”在第7项中了解更多细节。“定义和调节”中包含“固定收费”的定义

覆盖率”、“净债务和优先股与调整后EBITDA之比”和“净营业收入”及其各自的对账，从最直接可比

按照公认会计原则提出的财务措施。

(1)对于截至2025年12月31日止三个月.

(2)根据我们有效的年度租金收入计算的百分比截至2025年12月31日.

(3)表示基于有效年度租金收入的加权平均剩余期限截至2025年12月31日.

(4)季度年化。

100

气候变化

我们无法预测气候变化进展的速度。然而，气候变化的物理影响可能

可能对我们的物业、运营和业务产生重大不利影响。例如，我们的大部分物业都位于

沿着美国东海岸和西海岸，我们的一些物业位于靠近海岸线的地方。在一定程度上

气候变化影响天气模式，我们的市场可能会遇到恶劣天气，包括飓风、严重的冬季风暴，

由于风暴强度增加和海平面上升，引发了野火、干旱和沿海洪水。随着时间的推移，这些情况可能

导致我们的物业对空间的需求下降，施工延误并导致建筑成本增加，或者我们无法

来运营这些建筑。气候变化和恶劣天气也可能对我们的业务产生间接影响，增加

以我们认为可以接受的条款，以及通过增加能源成本，财产保险的成本，或降低其可用性，

维护，修复水和/或风害，并在我们的物业除雪。

我们正在监测转移市场需求和监管等方面的考虑。许多州和直辖市都有

通过了关于气候变化的州和地方法律和政策，包括影响气候变化的气候披露和减排目标

建筑部门。例如，加利福尼亚州颁布立法，要求某些公司披露GHG和气候-

相关金融风险信息。包括波士顿、剑桥、纽约和西雅图在内的更多城市通过了法令，规定

与建筑运营相关的GHG排放限制。一些城市，包括纽约市和旧金山市，

还实施立法，取消在新建建设项目中使用天然气。参考"我们面临可能的风险和

与气候变化和恶劣天气影响相关的成本”在“其他因素”内“项目1a。风险因素”在这一年度

关于10-K表格的报告以获取更多信息。

我们通过气候复原力路线图评估和减轻物理气候相关风险的方法，以及过渡

通过我们的GHG排放缓解战略所带来的风险，概述如下。

气候复原力

我们继续评估与气候变化相关的潜在物理风险，分析气候数据和财产损失

与过去天气事件相关的损失，并审查未来可能出现的水资源紧张、降水等气候危害

洪水、沿海洪水、野火、热应激。我们还考虑当地的气候变化脆弱性评估和复原力

规划努力。我们的气候复原力路线图使用气候模型和情景分析来确定未来的潜在危害

建筑水平。此外，我们进行实物检查，以酌情进一步评估某些物业的复原力，并

确定是否需要额外的缓解措施。

在我们对物理风险的评估中，Alexandria考虑了2030年和2050年的两种气候变化情景：（i）高排放

GHG排放量随时间持续增加的情景（RCP8.5）；及（ii）一个中间情景，其中GHG排放

到2050年趋于平稳，此后下降（RCP4.5).RCP8.5一般预测未来气候危害影响比RCP更显着

4.5.

建模到2050年的潜在危害后，我们对可能有高

暴露于一种或多种气候危害。我们利用这一过程评估对当前和/或未来压力的复原力，并确定

是否需要额外的缓解。我们继续通过改进气候风险数据和结构化来完善这一过程

在我们的投资组合中进行弹性规划的方法。

针对多个楼宇，我们正在实施增强的应急准备计划和额外的运营

包括为未来可能发生的事件做准备的程序。对于某些建筑物，缓解措施可能包括名义资本

改善工作。我们可能会发现，其他建筑需要更重大的规划和投资才能纳入更复杂的

复原力措施。我们正在通过更直接地规划气候驱动的风险，在现有应急准备工作的基础上再接再厉

像洪水和野火。我们的一些物业正在考虑的弹性措施如下所述。

在我们位于易受洪水影响区域的经营物业中，我们可能会考虑对建筑物进行防水等选择

围护至预计洪水高程，保护关键建筑机械设备，现场存放临时防洪屏障

将在洪水发生前部署在建筑物入口处，并在雨水/下水道公用设施上安装防倒流装置

从建筑物中排出。在几家酒店，我们目前正在进行概念研究，以评估潜在的选

考虑。

我们正在监测我们在野火中的暴露情况。我们在圣地亚哥的大部分楼盘都位于低密度防火

具有结构和响应能力之间分离的商业园区，有助于降低野火风险。这些设置不同

有意义地从更容易发生火灾的居民区。在我们位于容易发生野火地区的一些运营物业中，我们有

开始了一项为期多年的努力，以实施景观美化的改进，其中包括更换易燃材料和

安装防火植被。我们通过推进特定场址规划，不断加强山火防备工作

并评估在烟雾和火灾事件期间促进业务连续性和乘员安全的措施。

101

对于我们开发新的A/A +级物业，我们将以设计气候适应力为目标。2023年，亚历山大通过

基于气候风险模型应对未来气候条件的弹性设计指南。这些准则已在

我们最近的一些开发项目。

按照这样的指导方针，我们努力设计将材料、系统和特征结合到

管理预测的气候危害，并在气候事件期间和之后保持建筑的可操作性。在可行的情况下，我们会考虑

设计，以适应冷却基础设施的潜在扩展，以满足未来的建筑需求。在缺水地区，我们

考虑种植抗旱植被，装备建筑物，以捕获、处理和再利用建筑物的可用水

可行的系统和降水事件。在容易发生野火的地区，我们考虑将灌木管理实践纳入

景观设计和安装增强型空气过滤系统，以支持安全和健康的室内空气。

对于我们投资组合中的收购，我们继续使用气候模型作为我们评估潜在风险的尽职调查的一部分

并为我们的财务建模和交易决策提供信息。

我们受制于与气候变化相关的不断演变的联邦、州和地方法律法规。例如，国家

加州颁布立法，要求某些公司披露GHG和气候相关的金融风险信息。更远的城市

包括波士顿、剑桥、纽约和西雅图在内的各国已通过法令，对与建筑相关的GHG排放设置了限制

运营。一些城市，包括纽约市和旧金山市，也实施了立法，以消除

天然气在新建建设项目中的使用。参考"我们面临与气候变化影响相关的可能风险和代价

和恶劣天气”在“其他因素”内“项目1a。风险因素”在这份关于10-K表格的年度报告中获得更多信息。

作为Alexandria风险管理计划的一部分，我们在投资组合层面维持全风险财产保险，包括

正在开发中的物业，以帮助减轻极端天气事件的风险和相关损失的潜在影响

自然灾难，例如洪水、野火和风事件。但是，不能保证我们的保险会覆盖我们所有的

潜在损失以及气候变化和恶劣天气不会对我们的物业、运营或

生意。有关我们与保险范围相关的风险管理策略的更多信息，请参阅“我们的保险可能不

充分覆盖所有潜在损失”在“经营因素”在“项目1a。风险因素”在这份关于10-K表格的年度报告中。

董事会和领导监督

审计委员会监督管理公司的财务和其他风险，包括与气候相关的风险。在

管理层，亚历山大可持续发展委员会，由执行团队成员和高级决策

创客横跨公司房地产开发、资产管理、风险管理、可持续发展团队，领

制定和执行我们应对气候相关风险的方法。

参考"项目1a。风险因素”在这份关于10-K表格的年度报告中，讨论了我们面临的气候变化风险。

102

经营成果

相同属性

我们以对我们某些部门的经营业绩的评估作为对我们经营业绩的评估的补充

properties，简称“Same properties”。有关确定我们的Same Properties投资组合的更多信息，请参阅

“同一物业比较”下“定义和调节"表格10-K的这份年度报告中的第7项。下表

呈现有关我们相同物业的资料截至2025年12月31日和2024:


	12月31日，
	2025		2024
与上年同期相比净营业收入变化百分比	(3.5)%		1.2%
净营业收入（收付实现制）较可比期间较上一期的百分比变化年	0.9%	(1)	4.6%
营业利润率	68%		68%
相同物业数目	282		321
RSF	29,774,548		31,670,359
入住率–本期平均	92.5%		94.2%
入住率–上年同期均值	95.2%		93.9%

(1)包括于2024年1月1日后烧毁的初步免费租金优惠对投入服务的发展及重建项目的影响

2023年，因此是我们同一个财产池的一部分截至2025年12月31日止年度，包括在我们剑桥子市场的宾尼街325号和15

我们海港创新区子市场的Necco街。剔除这些初始免费租金优惠的影响，同一物业净营业收入（收付实现制）

为截至2025年12月31日止年度本来会减少了1.4%.

下表将相同属性的数量与总属性进行了核对。截至2025年12月31日止年度:


开发–在建	物业	重建–后投入服务 2024年1月1日	物业
柯立芝大道99号	1	冬日街840号	1
欧文斯街1450号	1	亚历山大中心®先进技术– Monte Villa Parkway	6
巴恩斯峡谷路10075号	1	亚历山大中心®先进技术– Monte Villa Parkway	6
公园大道421号	1		7
4135校园点法院	1	收购后2024年1月1日	物业
德克斯特大道北701号	1	其他	2
Campus Point by Alexandria	—		2
	6	未合并房地产合资企业	3
开发–投入使用后2024年1月1日	物业	持有待售物业	20
东湖大道东1150号	1	不包括在同一物业内的物业总数	58
达内斯敦路9810号	1	相同属性	282
达内斯敦路9820号	1	截至北美地区物业总数12月31日， 2025	340
4155校园点法院	1	截至北美地区物业总数12月31日， 2025	340
布鲁克莱恩大道201号	1
9808医疗中心驱动	1
哈丽特·塔布曼路230号	1
500 North Beacon Street和4 Kingsbury Avenue	2
10935、10945及10955亚历山大道	3
	12
重建–建设中	物业
Sylvan路40、50、60号	3
东格兰德大道269号	1
8800科技森林广场	1
兵工厂街311号	1
其他	2
	8

103

结果比较截至2025年12月31日止年度到截至2024年12月31日止年度

下表列出了我们的相同物业和非相同物业的净营业收入构成部分的比较

属性为截至2025年12月31日止年度，相较于截至2024年12月31日止年度（千美元）。我们提供

截至本年度业绩比较2024年12月31日至年底2023年12月31日，包括比较

我们的相同物业及非相同物业截至本年度的净经营收益的组成部分2024年12月31日,

与年底相比2023年12月31日，在“经营成果”在我们关于年度10-K表格的年度报告第7项中

结束了2024年12月31日.参考"定义和调节"表格10-K本年度报告第7项中有关定义

“租户追偿”和“净营业收入”及其与最直接可比财务指标的对账

分别按照公认会计原则、租金收入和净收入列报。


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	$变化	%变化
租金收入：
相同属性	$1,687,734	$1,732,019	$(44,285)	(2.6)%
非相同属性	497,155	572,320	(75,165)	(13.1)
租金收入	2,184,889	2,304,339	(119,450)	(5.2)

相同属性	627,224	594,471	32,753	5.5
非相同属性	133,062	150,896	(17,834)	(11.8)
租户追偿	760,286	745,367	14,919	2.0

租金收入	2,945,175	3,049,706	(104,531)	(3.4)

相同属性	1,791	1,267	524	41.4
非相同属性	79,590	65,421	14,169	21.7
其他收益	81,381	66,688	14,693	22.0

相同属性	2,316,749	2,327,757	(11,008)	(0.5)
非相同属性	709,807	788,637	(78,830)	(10.0)
总收入	3,026,556	3,116,394	(89,838)	(2.9)

相同属性	752,481	706,904	45,577	6.4
非相同属性	170,124	202,361	(32,237)	(15.9)
租赁业务	922,605	909,265	13,340	1.5

相同属性	1,564,268	1,620,853	(56,585)	(3.5)
非相同属性	539,683	586,276	(46,593)	(7.9)
净营业收入	$2,103,951	$2,207,129	$(103,178)	(4.7)%	(1)

净营业收入–相同物业	$1,564,268	$1,620,853	$(56,585)	(3.5)%
直线租金收入	(25,078)	(94,232)	69,154	(73.4)
收购的低于市价租赁的摊销和递延与租户出资及自建业主相关的收入改进	(36,763)	(37,512)	749	(2.0)
净营业收入–相同物业（收付实现制）	$1,502,427	$1,489,109	$13,318	0.9%

(1)总净营业收入的减少包括后处置的经营性物业的影响2024年1月1日.不包括这些处置，净营业收入

为截至2025年12月31日止年度本来会增加了由0.9%与2024.

104

租金收入

T租金总收入截至2025年12月31日止年度减少由1.045亿美元，或3.4%，以29.5亿美元,

与30.5亿美元为截至2024年12月31日止年度，由于a减少租金收入，部分被增加在

租户恢复，如下所述。

租金收入

租赁收入总额截至2025年12月31日止年度减少由1.195亿美元，或5.2%，以21.8亿美元，比较

到23.0亿美元为截至2024年12月31日止年度.The减少主要与境内房地产资产处置有关

我们的非相同属性自2024年1月1日.

Same Properties的租金收入截至2025年12月31日止年度减少由4430万美元，或2.6%，以16.9亿美元,

与17.3亿美元为截至2024年12月31日止年度.这个减少主要归因于a减少在同一

物业的平均入住率至92.5%为截至2025年12月31日止年度从95.2%为截至2024年12月31日止年度,

包括2025年第一季度以下租约到期的影响，这些租约大部分时间都处于空置状态。结束的一年

2025年12月31日：（i）182,054RSF在亚历山大科技广场®Megacampus在我们的剑桥子市场和（ii）两个

属性聚合247,246我们奥斯汀子市场中的RSF。

租户追偿

租户追偿截至2025年12月31日止年度增加了由1490万美元，或2.0%，以7.603亿美元，相较于

7.454亿美元为截至2024年12月31日止年度,主要与同一物业有关，部分被非同一物业的减少所抵销

物业租户收回款项主要是由于处置我们非同一物业内的房地产资产，自2024年1月1日.

Same Properties ' tenant recoveries for the截至2025年12月31日止年度增加了由3280万美元，或5.5%，以

6.272亿美元，相较于5.945亿美元为截至2024年12月31日止年度，主要是由于4560万美元增加

期间的运营费用截至2025年12月31日止年度，如下文“租赁运营”部分所述。截至12月31日，

2025,92% 我们的租约中（按年租金收入计算）是三重净租约，这要求租户支付几乎所有真实

遗产税、保险、水电费、维修保养、公共区域费用、其他经营费用（含增

therefore）除了基本租金。这一增加被Same Properties的租户回收减少部分抵消，原因是a

Same Properties的平均入住率下降至92.5%为截至2025年12月31日止年度从95.2%为结束的一年

2024年12月31日.

其他收益

其他收入截至2025年12月31日止年度增加了由1470万美元，或22.0%，以8140万美元，相较于

6670万美元为截至2024年12月31日止年度.其他收入约占2.7%和2.1%期间总收入的

每个相应期间，主要包括两个期间的利息收入和管理费收入。

租赁业务

租赁业务费用总额截至2025年12月31日止年度增加了由1330万美元，或1.5%，以9.226亿美元,

与9.093亿美元为截至2024年12月31日止年度.The增加主要是由于与

我们Same Properties的租金运营费用如下所述，部分被减少在非同一物业的租金

运营费用3220万美元主要是由于自2024年1月1日.

同一物业的租金营运开支增加了由4560万美元，或6.4%，以7.525亿美元期间结束的一年

2025年12月31日，相较于7.069亿美元为截至2024年12月31日止年度，主要是由于

（一）水电费和合同费用合计2030万美元主要是由于与某些租户相关的消费增加

运营增加，我们圣地亚哥市场的电力和暖通空调合同服务费率提高；（ii）财产税合计

1280万美元主要是由于年度物业税增加；以及（iii）维修和保养费用合计900万美元

主要是由于与2024年相比，2025年大波士顿市场的冬季更加严峻。

105

折旧及摊销

折旧和摊销费用截至2025年12月31日止年度增加了由1.481亿美元，或12.3%，以

13.5亿美元，相较于12.0亿美元为截至2024年12月31日止年度，主要是由于（i）

某些建筑物，（ii）310万RSF之后投入服务的发展及重建项目2024年1月1日,

（三）two经营物业汇总383,360RSF之后获得2024年1月1日，及（iv）部分被销售的实

后的房地产资产2024年1月1日.

房地产减值

期间截至2025年12月31日止年度，我们确认减值费用合计22.0亿美元，分类在

我们合并经营报表中的房地产减值。如需更多信息，请参阅“出售房地产资产

和房地产减值”在本年度第15项合并财务报表附注3 –“房地产投资”中

关于10-K表格的报告。

期间截至2024年12月31日止年度，我们确认房地产减值费用合计2.231亿美元，这

主要包括（i）与大波士顿市场的两项潜在收购相关的收购前成本，我们决定不

由于宏观经济环境对这些潜力的财务前景产生了负面影响，因此进行更长时间

收购，（ii）我们索伦托梅萨和大学城中心子市场的五个运营物业的减值费用，以

将账面值减至其估计公平值减销售成本，及（iii）四项物业的减值开支

在我们的Route 128子市场中出售给单一租户的Moderna方式。

一般和行政费用

一般和行政费用截至2025年12月31日止年度减少由 5130万美元，或30.5%，以

1.17亿美元，相较于1.684亿美元为截至2024年12月31日止年度，主要是由于成本控制和效率

自2024年以来实施的举措，包括减少员工人数、重组薪酬计划、系统升级以及

流程改进。占净营业收入的百分比，我们截至年度的一般及行政开支

2025年12月31日和2024都是5.6%和7.6%，分别。

利息支出

截止年度的利息支出2025年12月31日和2024包括以下（以千美元计）：


	截至12月31日止年度，
成分	2025	2024	改变
总利息	$557,122	$516,799	$40,323
资本化利息	(330,424)	(330,961)	537
利息支出	$226,698	$185,838	$40,860

平均未偿债务余额(1)	$13,339,458	$12,583,339	$756,119
加权-平均年利率(2)	4.2%	4.1%	0.1%

(1)表示相关期间的平均未偿债务余额。

(2)表示发生的年化利息总额除以相应期间的平均未偿债务余额。

106

期间利息支出的净变化截至2025年12月31日止年度，相较于截至12月31日止年度，

2024，结果如下（单位：千美元）：


成分	息率(1)		生效日期	改变
利息增加是由于：
发债：
2035年到期的5.5亿美元无担保优先应付票据		5.66%	2025年2月	$26,817
2054年到期的6亿美元无担保优先票据		5.71%	2024年2月	4,127
2036年到期的4亿美元无担保优先应付票据		5.38%	2024年2月	2,577
商业票据计划下的平均未偿余额较高和/或无抵押高级信贷额度				24,069
其他利息增加				1,357
总增加额				58,947
利息减少，原因是：
偿还债务：
2025年到期的6亿美元无担保优先应付票据		3.62%	2025年4月	(13,968)
有担保应付票据		7.18%	2025年8月	(4,656)
减少总数				(18,624)
总利息变化				40,323
资本化利息减少				537
利息支出变动合计				$40,860

(1)表示截至适用期间结束时的加权平均利率，包括贷款费用摊销、债务溢价（折价）摊销和

其他银行手续费。

投资损失

期间截至2025年12月31日止年度，我们认可了一项投资损失聚合5630万美元，其中包括

1.157亿美元已实现的收益,1.033亿美元一笔交易的已实现亏损,27.0百万美元未实现的收益，及减值

收费9570万美元.

期间截至2024年12月31日止年度，我们认可了一项投资损失聚合5310万美元，其中包括

1.172亿美元已实现的收益,1.122亿美元未实现的损失，以及减值费用5810万美元.

有关我们投资的更多信息，请参阅附注7 –“投资”和“投资“in Note 2 –”Summary of

重要会计政策”这份10-K表年度报告第15项中的合并财务报表。

房地产销售收益

期间截至2025年12月31日止年度，我们认识到6.424亿美元收益按房地产销售收益分类在

我们的综合经营报表。如需更多信息，请参阅“出售房地产资产及房地产减值”

在附注3 –“房地产投资”和附注4中—“合并及未合并房地产合营企业”以我们的合并

本年度报告10-K表格第15项中的财务报表。

期间截至2024年12月31日止年度，我们认识到1.293亿美元收益主要与处置有关of七

房地产资产在我们的圣地亚哥、西雅图、马里兰州和研究三角市场。收益归类为销售收益

我们合并经营报表中的房地产截至2024年12月31日止年度.

其他综合收入

其他综合收益的1690万美元为的截至2025年12月31日止年度,主要是由于未实现国外

货币换算收益的 1530万美元与我们在加拿大的业务和a 170万美元先前的重新分类

完成处置我们在亚洲的剩余资产时未实现的外币换算损失。这部分被抵消了

由 14.8万美元我们的交叉货币掉期协议的公允价值变动导致的未实现亏损

自2025年7月29日这些协议执行以来，加元走强。参考附注11 –“对冲

协议”以获取更多信息。

其他综合合计损失of3040万美元为截至2024年12月31日止年度主要是由于未实现

外币换算损失与我们在加拿大的业务有关。

107

资本支出总表

我们的建筑支出截至2025年12月31日止年度以及年底的预计支出12月31日，

2026包括以下内容（以千为单位）：


	年终 2025年12月31日		预计中点年终 2026年12月31日
A/A +级物业建设：
活跃的建设项目
包括在建的发展及重建项目(1)	$	1,216,572	$	1,445,000
未来管道前期建设
主要是Megacampus扩建前期施工工作（权利、设计、和现场工作）		275,971		210,000	(2)
增加收入和不增加收入的资本支出(3)		324,293		510,000	(4)
建设支出（在非控股权益的贡献或租户）		1,816,836		2,165,000
来自非控股权益的贡献（合并房地产联合风险投资）		(193,936)		(100,000)	(5)
租户资助和建造的业主改善		(178,651)		(315,000)
建筑支出总额	$	1,444,249	$	1,750,000
2026建筑支出指导范围			$1,500,000 – $2,000,000

(1)包括通过重建将较小规模的转换为实验室空间。

(2)约75%代表资本化成本。

(3)表示在非控股权益和租户资助和租户建造的房东的贡献之前的收入和非收入增强型资本支出

改进。

(4)收入和非收入增强型资本支出项目前两名2026代表大约 55% 这一类别内的支出总额。第一个

项目涉及位于亚历山大中心的一处房产®对于先进技术–我们南旧金山子市场的南旧金山Megacampus，

出租给一家跨国制药租户，正在进行首次重大翻修。12年。第二个项目涉及在

亚历山大科技广场®Megacampus在我们的剑桥子市场，它正在进行第一次重大改造16年。

(5)代表现有合并房地产合资伙伴为建设提供资金的合同资本承诺。

合并房地产合资公司中的合作伙伴预计出资为建设提供资金

下表汇总了我们现有合并合资企业中合作伙伴的预计出资，以资助

建设通2027及以后（以千为单位）：


预计时间		金额(1)
会计年度2026		$100,000
2027及以后		37,000
合计		$137,000

(1)金额代表我们综合建筑支出的减少。

108

平均用于利息资本化的不动产基础

我们的建筑支出包括资本化利息。下表提供了关键类别的利息资本化期间

的截至2025年12月31日止年度（单位：千）：


	平均房地产基差资本化 2025年期间		占总数的百分比平均房地产基差资本化
A/A +级物业建设：
发展及重建在建项目：
2026年稳定	$590,069		7%
2027-2028年稳定	1,308,800		16
评估业务战略	878,661		11
重新定位和较小的重建项目	1,187,460	(1)	15
2026年期间具有关键施工前里程碑的未来管道项目：
Megacampus项目	2,078,801	(2)	25
非Megacampus项目	987,518	(2)	12
2025年出售或指定为持有待售的资产截至2025年12月31日(3)	1,115,707		14
资本化的平均房地产基础总额(4)	$8,147,016		100%

(1)包括与899,259截至目前空置空间的RSF2025年12月31日这是租赁与未来交付。加权平均预期

交货期约为2026年8月.

(2)大约 74%的未来管道项目预计将达到预期的施工前里程碑，包括权利、设计、现场工作的各个阶段，

以及开始地上垂直建设所需的其他活动，在加权平均房地产投资基础上由2026年5月.在每个里程碑日期，我们

将根据租赁需求和/或市场情况评估是否进行额外的施工前和/或施工活动，暂停未来

投资，或考虑房地产资产的潜在处置。

(3)利息停止资本化的加权平均日期为2025年12月初。

(4)除了资本化利息，我们还会产生额外的资本化项目成本，包括财产税、保险、工资以及其他直接相关和必要的成本

到A/A +级物业的建设。如果我们停止为使项目达到预定用途而进行的必要活动，则与该项目相关的费用将作为

招致。年度资本化运营费用和工资约占2%和1%，分别为总平均房地产基础受

资本化截至2025年12月31日止年度.

109

预计结果

我们的2026指导包括某些前瞻性的非GAAP财务指标，例如来自运营的资金

调整后，净债务和优先股调整后EBITDA –第四季度2026年化、固定费用覆盖率–第四

四分之一2026年化，这与根据GAAP计算的衡量标准不同。这些非公认会计原则措施是另外

到，而不是替代或优于，根据公认会计原则编制的财务措施，应在

结合我们的GAAP财务指标。我们无法在前瞻性的基础上提供相应的GAAP衡量标准，或者

这些GAAP措施与非GAAP措施在前瞻性基础上的对账，因为我们无法预测

未来期间的净收益或亏损，而无需不合理的努力。这是由于预测时机和/或

取决于我们无法控制的市场状况的项目数量，包括处置时机、资本事件和

融资决策，以及季度和年度组成部分，如房地产销售收益、房地产减值和

非房地产投资、非房地产投资的未实现损益。我们预测这些数量的尝试可能

产生重大但不准确的估计，这可能会对我们的投资者产生误导。参考"定义和

对账”包含在这份10-K表格年度报告的第二部分中，以获取有关这些非公认会计原则措施的更多详细信息。


预计2026归属于亚历山大普通股股东的每股运营资金–稀释后
经调整后的每股运营资金和每股运营资金	6.25美元至6.55美元
中点		$6.40


关键假设(1) （百万美元）	2026指导
关键假设(1) （百万美元）	低	高
截至北美运营物业的入住率2026年12月31日(2)	87.7%	89.3%
续租和重新出租空间：
租金变动	(2.0)%	6.0%
租金变动（收付实现制）	(12.0)%	(4.0)%
同物业表现：
净营业收入	(9.5)%	(7.5)%
净营业收入（收付实现制）	(9.5)%	(7.5)%
直线租金收入	$65	$95
一般和行政费用	$134	$154
利息资本化(3)	$225	$275
利息支出	$230	$280
非房地产投资实现收益(4)	$60	$90

(1)我们在上表中提出的假设受到若干变量和不确定性的影响，其中包括被讨论为“前瞻性陈述”下

第一部分；“项目1a。风险因素”；以及“项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”.在一定程度上，我们的全年收益

指引在年内更新，我们将为此类指引的任何重大变化提供额外的披露支持理由。

(2)我们对截至2026年12月31日北美运营入住率的指引假设约2%的收益与一系列资产相关的t

可能在2026年期间出售的空缺和/或有资格在2026年12月31日之前被指定为持有待售但尚未符合此种资格的空缺

截至2025年12月31日的指定。

(3)有关更多详细信息，请参阅第7项中的“用于利息资本化的平均房地产基础”。

(4)系经调整后计入每股运营资金的已实现损益–稀释后。不包括未实现损益和重大

非房地产投资实现的减值（如有）。有关更多详细信息，请参阅项目15中我们合并财务报表的附注7 –“投资”。


关键信用指标目标(1)		2026指导
净债务和优先股调整后EBITDA –第四季度2026年化		5.6倍至6.2倍
固定费用覆盖率–第四季度2026年化		3.6倍至4.1倍

(1)参考"定义和调节”中的第7项，以获取更多信息。

110

资本资源

我们预计，我们在年底的主要流动性需2026年12月31日将满足以下倍数

资金来源，如下表所示。不能保证我们的资本来源和使用不会在实质上

高于或低于这些预期。


资本的关键来源和用途（百万）	2026指导
资本的关键来源和用途（百万）	范围		中点
资本来源：
债务减少(1)	$(1,075)	$(2,275)	$(1,675)
分红后经营活动提供的现金净额	475	575	525
部分权益的处置及出售(2)	2,100	3,700	2,900
资本来源合计	$1,500	$2,000	$1,750

资本用途：
建设	$1,500	$2,000	$1,750
资本使用总额	$1,500	$2,000	$1,750

债务减少（包括上文）：
偿还2026年到期的有担保应付票据(3)	$(650)	$(650)	$(650)
无抵押高级信贷额度、商业票据计划和其他	(425)	(1,625)	(1,025)
债务减少	$(1,075)	$(2,275)	$(1,675)

(1)我们的偿债目标包括偿还现有的短期借款，包括我们的商业票据计划的未偿金额，偿还我们的2026

到期的无担保优先应付票据总额为6.5亿美元，并可能偿还其他无担保优先应付票据，包括我们2027年到期的票据。

(2)我们预计将在我们预计的2026年非核心运营处置（包括稳定和非稳定物业和

不包括土地）在8.5% – 9.5%范围内。我们预计出售土地占我们截至年底总出售及出售部分权益的25% – 35%

2026年12月31日。我们预计剩余余额包括约25% – 35%的核心资产和35% – 45%的非核心资产。截至2026年1月26日，我们的

受不可退还保证金、已签署意向书或买卖协议谈判影响的待处理交易的份额合计 1.807亿美元.

(3)在2026年1月，我们偿还了3.00亿美元的4.30%到期应付的无抵押优先票据，资金暂时来自我们商业

纸质程序。我们预计将以未来处置和出售部分权益的收益偿还这些临时借款。无收益或损失发生在

与这笔还款的联系。

上表中资金来源和用途背后的关键假设包括有利的房地产交易和

资本市场环境、我们核心经营物业的表现、租赁及交付当前及未来发展

和重建项目，以及租赁活动。我们预期的资本来源和用途受制于若干变量和

不确定性，包括第一部分下讨论为“前瞻性陈述”的不确定性；“项目1a。风险因素”；以及“项目7。

管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”在这份关于10-K表格的年度报告中。我们预计

每季度更新我们对关键资本来源和用途的预测。

111

截至2026年3月31日止三个月运营资金和调整后EBITDA的主要考虑因素

预计以下关键考虑因素将影响我们截至3个月的每股运营资金

2026年3月31日。这些项目也将影响我们从2026年第一季度开始的调整后EBITDA。因此，我们预计我们的净

债务和优先股与调整后EBITDA的比率在2026年第一季度暂时提高（按季度年化）

大约1.0x至1.5x highe第r我们的2025年第四季度年化比率为5.7倍.我们预计这一比率将呈下降趋势，通过

2026年剩余时间，随着我们在处置和出售部分权益计划方面取得进展，目标是净债务和

优先股与调整后EBITDA的比率为 5.6x到6.2倍2026年第四季度的年化数据，与最初的持平

2025年12月3日提供的2026年指南。

截至2025年12月31日止三个月的处置事项

•我们完成了 14.7亿美元处置截至2025年12月31日止三个月。这些处置有年度

净营业收入 1.18亿美元（基于2025年第三季度合并年化业绩）加权平均

处置日期2025年12月9日.有关更多详细信息，请参阅第2项中的“处置和出售部分权益”。

2026年关键租约到期，预计停机时间

•主要在我们的大波士顿、旧金山湾区和圣地亚哥市场有关键的租约到期，汇总

1.2百万RSF，加权平均租约到期日在2026年4月和年租金收入7100万美元.这些

租约到期后预计将空置，我们预计这些空间的停机时间将从6到24

按加权平均计算的月份。150,822RSF已被租用或正在谈判中，我们已确定

潜在租户或已就另一个进行早期谈判 468,470RSF.我们预计净营业收入将下降

大约1400万美元截至2026年3月31日的三个月，与截至12月31日的三个月相比，

2025年，与这些租约中计划于2026年第一季度到期的部分有关，其中包括运营

一旦这些空间空置，将无法收回的费用。请参阅第2项中的“合同租约到期”

更多细节。

2025年第四季度业绩中包含的某些项目预计不会在2026年第一季度再次发生

•在2025年第四季度，我们终止了南旧金山子市场的一处物业的租约

170,618RSF，该公司每年的租金收入为1140万美元，在其合同提前到期之前2027.

终止允许我们重新租赁100%空间给一家跨国医药租户，预计入住率

将于2026年下半年开始在租户改善完成后。由于终止，我们

确认的增量租金收入 840万美元2025年第四季度期间，主要来自终止费，净额

注销的递延租金余额。

•我们确认了我们的合资伙伴聚合支付的一笔资产管理费 700万美元与

2025年第四季度处置伊利诺斯街409号和499号，计入其他收入。其他收入

截至2025年12月31日止三个月为 2550万美元，或 3.4% 占总收入的比例，平均为

1950万美元，或2.5%占总收入的比例，前五个季度。

潜在租户清盘

•我们的2026年指导假设2026年租金下降aggregating 20 – 2500万美元（或每季度约600万美元

幅度的中点）与潜在的租户关闭和没有立即回填的停机时间有关。

一般和行政费用

•截至2025年12月31日止年度的一般及行政开支为 1.17亿美元和 2800万美元为

2025年第四季度。我们对2026年一般和行政费用的指导范围是1.34亿美元到1.54亿美元，以

中点1.44亿美元，或每季度平均约3600万美元.尽管预计总体增长和

2026年与2025年相比的管理费用，是我们2026年指导区间的中点 1.44亿美元，代表一个

14%与2024年相比减少，累计预期节余合计 7600万美元2025年和2026年。

R非房地产投资实现收益

•截至2025年12月31日止年度经调整后计入每股运营资金的已实现收益为

1.157亿美元和2110万美元FOr 2025年第四季度。O美国2026年指导区间非房地产实现收益

投资是6000万美元到9000万美元，中点为 7500万美元（或季度平均约1880万美元).

有关更多详细信息，请参阅第7项中的“投资”。

112

合并及未合并房地产合营企业

我们为我们的非控股权益份额提供资产负债表和经营业绩信息的组成部分

合并房地产合资企业和为我们在未合并房地产合资企业的投资份额帮助投资者

估计与我们部分拥有的实体相关的资产负债表和经营业绩信息。这些金额估计由

计算，对于我们在财务报表中合并的每个合资企业，每个财务的非控制性权益百分比

项，以得出所提出的每个组成部分的累计非控制性权益份额。另外，对于我们的房地产合资

我们不控制不巩固，我们把我们的经济所有权百分比应用于未巩固的房地产联合

风险投资以达到我们在所介绍的每个组件中所占的比例份额。请参阅附注4 –“合并及未合并实

estate joint enterprises”转至本年度报告10-K表格第15项中的合并财务报表，以供进一步讨论。


合并房地产合资企业(1)
物业/市场/子市场	非控制性利息份额			运营RSF 在100%
宾尼街50号和60号/大波士顿/剑桥/内郊区		66.0%			532,395
75/125 Binney Street/Greater Boston/Cambridge/Inner Suburbs		60.0%			388,270
宾尼街100号和225号和第三街300号/大波士顿/剑桥/内郊区		70.0%			870,641
15 Necco Street/Greater Boston/Seaport Innovation District		43.3%			345,996
亚历山大中心®为科技– Mission Bay/旧金山湾区/ 使命湾(3)		75.0%			548,215
东格兰大道211和213号/旧金山湾区/南旧金山		70.0%			300,930
500 Forbes Boulevard/旧金山湾区/南旧金山		90.0%			155,685
亚历山大中心®生命科学– Millbrae/旧金山湾区/南旧金山		51.4%			285,346
3215 Merryfield Row/San Diego/Torrey Pines		70.0%			170,523
Campus Point by Alexandria/San Diego/University Town Center(2)(4)		43.6%	(5)		1,212,414
5200路依诺米那/圣迭戈/大学城中心		49.0%			792,687
9625 Towne Centre Drive/San Diego/University Town Centre		70.0%			163,648
SD Tech by Alexandria/San Diego/Sorrento Mesa(2)(6)		50.0%			969,416
萨默斯山脊科学公园/圣迭戈/索伦托梅萨(7)		70.0%			316,531
1201及1208 Eastlake Avenue East/Seattle/Lake Union		70.0%			206,134
400 Dexter Avenue North/Seattle/Lake Union		70.0%			290,754
800 Mercer Street/Seattle/Lake Union		40.0%			—	(2)

未合并房地产合资企业
物业/市场/子市场	我们的所有权分享(8)			运营RSF 在100%
1655及1725第三街/旧金山湾区/米申湾		10.0%			586,208
101 West Dickman Street/Maryland/Beltsville		58.4%	(9)		142,933

参考"合资财务信息”下“定义和调节”在第7项中了解更多细节。

(1)除了上市的房地产合资公司，我们有一大波士顿市场的合并房地产合资企业，其中合作伙伴持有4960万美元

可赎回非控股权益截至2025年12月31日.

(2)代表目前正在建设中或我们未来开发和再开发管道中的物业。参考“新A/A级+发展及再发展

属性”在第2项中，以获取更多详细信息。

(3)包括欧文斯街1450号、1500号、1700号和米申湾大道南455号。

(4)包括10210、10260、10290、10300校园点驱动和4110、4135、4155、4161、4165、4224、4242校园点法院。

(5)我们的房地产合资伙伴的非控股权益份额预计将减少至25%，因为我们预计将为未来的大部分建设成本提供资金

在园区，直到我们的所有权权益增加到75%，之后未来的资本将与我们的合作伙伴按比例出资。参考“新A/A类+

开发和再开发物业：当前项目”，详见第2项。

(6)包括9605、9645、9675、9725、9735、9805、9808、9855、9868 Scranton Road和10055、10065、10075 Barnes Canyon Road。

(7)包括9965、9975、9985、9995 Summers Ridge Road。

(8)除了上市的房地产合资公司外，我们还持有权益two微不足道的未合并房地产合资企业。

(9)代表与当地房地产运营商的合资企业，在该合资企业中，我们的合资伙伴管理着对经济产生重大影响的日常活动

合资公司的业绩。

113

下表列出截至12月

31, 2025（千美元）：


	成熟期日期		规定的利率		利息率(1)	在100%		我们的分享
未合并合资企业	成熟期日期		规定的利率		利息率(1)	聚合承诺	债务余额(2)	我们的分享
西迪克曼街101号		10/29/26	SOFR + 1.95%	(3)	5.74%	$26,750	$19,136	58.4%
第三街1655号及1725号(4)		2/10/35	6.37%		6.44%	500,000	496,881	10.0%
						$526,750	$516,017

(1)包括利息支出和贷款费用摊销。

(2)系未偿还本金，扣除未摊销递延融资成本，截至2025年12月31日.

(3)这笔贷款受制于0.75%的固定SOFR下限。

(4)截至2025年3月31日止三个月，未合并的房地产合资企业再融资5亿美元其6亿美元现有的固定利率债务与新的

到期的有担保应付票据2035.剩余债务余额约1亿美元通过未合并联合的捐款偿还

风险合作伙伴，包括我们的份额1080万美元.

以下表格提供了与我们的合并和财务状况有关的信息

截至三个月的未合并房地产合资企业和截至2025年12月31日止年度（单位：千）：


	合并的非控制性权益份额房地产合资企业			我们的未合并份额房地产合资企业
	2025年12月31日			2025年12月31日
	三个月结束		年终	三个月结束	年终
总收入	$114,339		$467,580	$2,656	$10,619
租赁业务	(36,231)		(145,209)	(1,040)	(4,048)
	78,108		322,371	1,616	6,571
一般和行政	(823)		(3,016)	(32)	(133)
利息	(62)		(967)	(1,058)	(4,176)
折旧和摊销房地产资产	(39,942)		(154,727)	(855)	(3,703)
房地产减值	(265,266)	(1)	(265,266)	—	(8,673)
出售房地产收益合并合资公司	312,807	(2)	312,807	—	—
出售权益收益未并表合资公司	—		—	25	483
分配给的固定回报可赎回非控制性利益(3)	699		1,642	—	—
	$85,521		$212,844	$(304)	$(9,631)
直线租金和低于市场租赁收入	$2,723		$19,580	$139	$645
运营资金(4)	$77,922		$320,030	$526	$2,262

参考"合资财务信息”下“定义和调节”在第7项中了解更多细节。

(1)表示我们的合作伙伴在与合并的合资企业持有的房地产相关的减值费用中确认的份额为601,611，651,681，

685、701和751 Gateway Boulevard和285、299、307和345 Dorchester Avenue。参见附注4 –“已合并及未合并房地产合营企业”至

我们在第15项中的合并财务报表，以获取更多信息。

(2)与我们的合作伙伴在处置位于伊利诺斯街409号和499号的房产时确认的出售房地产收益的份额有关。

(3)表示将合资企业收益分配给可赎回的非控制性权益，用于在大波士顿和旧金山湾区市场。

这些可赎回的非控股权益赚取固定的投资回报，而不是参与物业的经营成果。

(4)参考"经调整后归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.普通股股东的运营资金和运营资金”下“定义

和对账”在项目7中的定义及其与根据公认会计原则提出的最直接可比财务计量的对账。

114


	截至2025年12月31日
	非控制性权益合并份额房地产合资企业	我们的份额未合并房地产合资企业
房地产投资	$3,317,283	$83,974
现金、现金等价物和限制性现金	139,397	1,853
其他资产	402,602	10,238
有担保应付票据	—	(60,864)
其他负债	(172,916)	(4,524)
可赎回非控制性权益	(58,788)	—
	$3,627,578	$30,677

在结束的那些年里2025年12月31日和2024，我们合并的房地产合资企业共分配了

9.518亿美元和 2.567亿美元，分别给我们的合资伙伴。请参阅我们的合并现金流量表和

附注4 –本年度第15项我们合并财务报表之“合并及未合并房地产合营企业”

关于10-K表格的报告以获取更多信息。

115

投资

我们持有主要涉及生命科学行业的上市公司和私营实体的投资。The

下表汇总了我们的投资收益（亏损）和非房地产投资的组成部分（单位：千）。参考附注7

–“投资”到我们的合并财务报表中的项目15在本年度报告的表格10-K以获得更多信息。


	年终
	2025年12月31日		2024年12月31日
已实现（亏损）收益：
已实现收益	$115,722		$117,214
非房地产投资减值	(95,716)		(58,090)
重大已实现亏损	(103,329)	(1)	—
	(83,323)		59,124
未实现收益（亏损）	26,980	(2)	(112,246)	(3)
投资损失	$(56,343)		$(53,122)


	2025年12月31日					2024年12月31日
投资	成本		未实现收益	未实现损失	携带金额	账面金额
上市公司	$54,752		$44,319	$(4,143)	$94,928	$105,667
报告NAV的实体	460,160		89,514	(37,298)	512,376	609,866
不报告NAV的实体：
具有可观察价格变化的主体	82,252		50,601	(9,615)	123,238	174,737
没有可观察价格变化的实体	413,324		—	—	413,324	400,487
按权益法核算的投资	不适用		不适用	不适用	357,383	186,228
2025年12月31日	$1,010,488	(4)	$184,434	$(51,056)	$1,501,249	$1,476,985

2024年12月31日	$1,207,146		$228,100	$(144,489)	$1,476,985


公/私混合（成本）		租户/非租户组合（成本）

18%

租户

公共

82%

非租户

96%

私人

(1)2025年11月，我们向一家未合并的合资企业提供了某些公开交易证券，导致实现亏损1.033亿美元在一个

以前在我们的综合经营报表中作为投资收益中的未实现损失反映的交易。未合并的合资企业

卖出这些证券并分配 3990万美元在2025年12月给我们。

(2)主要与我们在公开交易实体的投资的公允价值增加有关截至2025年12月31日止年度.

(3)主要涉及将以往各期确认的未实现收益在会计上重新分类为我们在

截至2024年12月31日止年度.

(4)代表2.5%截至2025年12月31日.参考"总资产”下“定义和调节”在第7项中了解更多细节。

116

流动性


流动性		有限的未偿还借款和上的重要可用性无抵押高级信贷额度
		（百万）
$ 5.3b





（百万）
我们的无抵押优先信贷额度下的可用性，净额我们商业票据计划下的未偿金额	$4,647
现金、现金等价物和限制性现金	554
对上市公司的投资	95
截至目前的流动性2025年12月31日	$5,296

我们预计将满足一定的长期流动性需求，如开发、再开发、其他

建筑工程、基建改善、租户改善、物业收购、股权回购、租赁成本、收入-

和不增加收入的资本支出、预定债务到期、向非控股权益的分配以及支付

分红，通过经营活动提供的净现金、定期资产处置、战略房地产合资公司、长期

有担保和无担保债务、我们的无担保优先信贷额度下的借款、我们的商业票据下的发行

方案，以及发行额外债务和/或股本证券。

我们还预计将继续满足我们的短期流动性和资本要求，正如本节进一步详述的那样，

一般通过我们的营运资金和经营活动提供的净现金。我们认为，经营提供的净现金

活动将继续足以使我们能够进行必要的分配，以继续获得房地产投资信托基金的资格。

有关我们与合同义务和承诺相关的流动性要求的更多信息，请参阅

本年度我们合并财务报表第15项的附注5 –“租赁”和附注10 –“有担保和无担保优先债务”

关于10-K表格的报告。

未来几年，我们的资产负债表、资本结构、流动性目标如下：

•保留向非控制性权益支付股息和分配后的经营活动产生的现金流量净额

对开发和再开发项目的投资和/或收购；

•保持显著的资产负债表流动性；

•保持较强的信用状况和相对长期的资金成本；

•保持多样化的资本来源，包括来自经营活动提供的净现金、无担保债务、

担保债务、选择性房地产资产出售、战略房地产合资企业、非房地产投资出售，以及

普通股；

•保持对长期资本的承诺，为增长提供资金；

•保持债务到期的审慎阶梯式；

•保持稳健的信用指标；

•审慎管理浮动利率债务敞口；

•维持庞大的未设押资产池以提供财务灵活性；

•基金普通股股息和从经营活动提供的现金净额向非控制性权益分配；

•管理有纪律水平的开发和再开发项目，占我们房地产总资产的百分比；

和

•在开发和再开发项目中保持高水平的预租和出租百分比。

117

下表列出了我们的无担保高级信贷额度下的可用性，扣除我们的未偿金额

商业票据计划；现金、现金等价物和限制性现金；以及截至

2025年12月31日（单位：千）：


说明	规定的利率	聚合承诺	优秀余额	剩余承诺/ 流动性
我们的无抵押优先信贷额度下的可用性，净额我们商业票据计划下的未偿金额	SOFR + 0.855%	$5,000,000	$353,500	$4,646,500
现金、现金等价物和限制性现金				553,755
对上市公司的投资				94,928
截至目前的流动性2025年12月31日				$5,295,183

现金、现金等价物和限制性现金

截至2025年12月31日和2024，我们有5.538亿美元和5.598亿美元分别为现金、现金等价物和

受限制的现金。我们预计现有现金、现金等价物、限制性现金、经营活动提供的现金净额、收益

从房地产资产出售、出售部分权益、房地产战略合营企业、非房地产投资出售、借款

根据我们的无抵押优先信贷额度，根据我们的商业票据计划发行，发行无抵押优先票据

应付，以及发行普通股继续足以为我们的经营活动和投资的现金承诺提供资金

和融资活动，如定期季度股息、向非控股权益的分配、预定的债务偿还，

收购，以及某些资本支出，包括与建筑活动和任何普通股相关的支出

回购。

现金流

我们根据经营活动、投资活动、筹资活动报告和分析我们的现金流。以下

表格汇总了我们截至年度的现金流量变化2025年12月31日和2024（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	改变
经营活动所产生的现金净额	$1,414,046	$1,504,524	$(90,478)
投资活动提供（使用）的现金净额	$362,097	$(1,510,695)	$1,872,792
筹资活动使用的现金净额	$(1,783,794)	$(93,315)	$(1,690,479)

经营活动

经营活动提供的现金流量主要取决于我们资产基础的占用水平，租金

我们的租约的费率，租金的可收回性和从租户收回的运营费用，完成的时间

发展及再发展项目，以及收购及处置经营物业的时间安排。提供的现金净额

经营活动为截至2025年12月31日止年度减少由9050万美元到14.1亿美元，相较于15.0亿美元为

截至2024年12月31日止年度.这个 6.0% 减少主要反映了 9740万美元o的变化经营资产和负债，

包括租户应收款项、递延租赁成本、其他资产，以及应付账款、应计费用、租户担保

存款。

118

投资活动

投资活动提供（使用）的现金结束的那些年2025年12月31日和2024包括以下（在

千）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	改变
投资活动现金来源：
出售房地产所得款项	$2,320,875	$1,220,206	$1,100,669
非房地产投资的销售和分配	169,003	173,927	(4,924)
托管存款变动	—	3,864	(3,864)
未并表房地产合营企业的资本回报	566	2,916	(2,350)
	2,490,444	1,400,913	1,089,531
现金用于投资活动：
购买房地产	—	248,699	(248,699)
房地产新增	1,870,924	2,422,625	(551,701)
托管存款变动	7,364	—	7,364
对未合并房地产合资企业的投资	11,296	3,927	7,369
非房地产投资增加	238,763	236,357	2,406
	2,128,347	2,911,608	(783,261)

投资活动提供（使用）的现金净额	$362,097	$(1,510,695)	$1,872,792

投资活动提供（用于）现金净额的变动截至2025年12月31日止年度，相较于年

截至2024年12月31日,w主要由于销售房地产所得款项的现金来源增加及减少

现金用于购置和增加不动产。请参阅附注3 –“房地产投资”至我们的综合财务

本年度报告中关于表格10-K的项目15中的陈述，以获取更多信息。

融资活动

用于筹资活动的现金流量结束的那些年2025年12月31日和2024包括以下（在

千）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	改变
应付有担保票据项下借款	$4,031	$29,919	$(25,888)
偿还有担保应付票据项下的借款	(154,212)	(32)	(154,180)
发行无抵押优先应付票据所得款项	548,532	998,806	(450,274)
偿还无抵押优先应付票据	(600,000)	—	(600,000)
根据商业票据计划发行所得款项	25,426,375	13,010,600	12,415,775
根据商业票据计划偿还借款	(25,072,875)	(13,110,600)	(11,962,275)
支付贷款费用	(5,307)	(35,871)	30,564
与债务有关的变动	146,544	892,822	(746,278)

来自非控制性权益的贡献和出售	165,488	306,473	(140,985)
向非控制性权益分派及购买	(951,780)	(308,636)	(643,144)
发行普通股的收益	—	27,103	(27,103)
回购普通股	(208,187)	(50,107)	(158,080)
普通股股息	(911,450)	(898,557)	(12,893)
与股权奖励净额结算相关的已缴税款	(24,409)	(62,413)	38,004
筹资活动使用的现金净额	$(1,783,794)	$(93,315)	$(1,690,479)

119

资本来源

分红后经营活动提供的现金净额

我们预计保留4.75亿美元到5.75亿美元支付普通股后经营活动产生的现金流量净额

截至本年度的股息及向非控制性权益分派2026年12月31日.就这一计算而言，变化

在经营资产和负债中代表时间差异被排除在外。截至年底2026年12月31日，我们期望我们的

最近交付的项目，我们的发展和重建项目预计将交付，以及来自Same的贡献

物业贡献租金收入、净营业收入、现金流。我们预计短期内的合同增长

年度净营业收入（收付实现制）2600万美元与近期项目开始合约租金有关

投入使用的，即将结束其最初的免费租期。参考"现金流”在本年度报告第7项中的表格10-

K，用于讨论经营活动提供的现金流量截止年度2025年12月31日.

债务

我们希望为我们的部分资本需求提供资金2026以及我们商业票据计划下的发行之外，

发行无抵押优先应付票据，和/或我们的无抵押优先信贷额度下的借款，和/或根据

担保建筑贷款。

As的2025年12月31日，我们的无抵押高级信贷额度，于2030，包括根据我们的

control，has aggregate promises of50亿美元并承担了SOFR加的利率0.855%.除了借贷成本，

无抵押高级信贷额度需缴纳年设施费0.145%基于未履行的承诺总额。

基于我们实现某些年度可持续发展目标的能力，利率和设施费率也受到上调或

向下调整最多四个与利率相关的基点，最高可达一设施费用的基点

率。

基于根据我们的无担保高级信贷额度条款实现的某些可持续性指标

协议，借款利率由twoSOFR加基点0.855%，来自SOFR plus0.875%，以及设施费

减少了0.5基点至0.145%从0.15%.截至2025年12月31日，我们有无我们的无抵押未偿余额

高级信贷额度。

我们的商业票据计划为我们提供了发行高达25.0亿美元商业票据票据的

成熟度一般30天或更短时间，且最长期限为397自签发之日起的天数。我们的商业票据

该计划由我们的无担保高级信贷额度提供支持，并且在任何时候我们都希望保留最低未提取金额

我们的无担保优先信贷额度下的借款能力等于我们商业票据计划下的任何未偿余额。

我们使用该计划下的借款来满足短期资本需求。根据我们的商业票据计划发行的票据是

在商业票据市场按惯例条款出售。它们通常以低于面值的价格发行，代表收益率为

期限由发行时的市场情况决定。如果我们无法发行商业票据或再融资

在与无抵押优先信贷额度相同或更优惠的条款下的未偿还商业票据票据，我们

预计在无担保高级信贷额度下借款。期内出售的商业票据票据截至2025年12月31日止年度

以加权平均到期收益率发行4.48%.截至2025年12月31日，我们有3.532亿美元商业票据

未完成的笔记。

2025年2月，我们发5.50亿美元到期的无抵押优先应付票据2035，利率为5.50%.

在2026年1月，我们偿还了3.00亿美元的4.30%到期应付的无抵押优先票据，临时出资

我们商业票据计划下的借款。我们预计用未来的收益来偿还这些临时借款

部分权益的处置和出售。无与这笔还款有关的收益或损失。

下表列出了我们的平均未偿债务和加权平均利率在结束的一年

2025年12月31日（千美元）：


	截至2025年12月31日止年度
	平均债务优秀	加权-平均息率
长期固定利率债务	$12,248,039	3.87%
短期浮动利率无抵押高级信贷额度和商业票据计划债务	1,281,104	4.55
混合-平均利率	13,529,143	3.93
与无抵押优先额度相关的贷款费用摊销和年度融资费用信用	不适用	0.13
合计/加权平均	$13,529,143	4.06%

120

不动产处置及出售部分权益

我们预计将继续关注精选销售楼盘的纪律性执行。未来的销售将提供一个重要的

为我们的发展和重建项目提供资金的资本来源和潜在的机会性股票回购，资本促进增长，

并减少债务。我们亦可能考虑额外出售核心A/A +级物业、发展项目的部分权益，以及/

或土地。截至12月31日止年度，2026，我们预计房地产处置和出售房地产资产的部分权益将

范围从21.0亿美元到37.0亿美元.满足我们预测的资金来源所需的资产出售金额将有所不同

取决于与出售资产相关的EBITDA金额。

请参阅附注3 –“房地产投资”和附注4 –“合并和未合并房地产合资企业”至我们的

本年度报告表第15项合并财务报表及第2项“部分权益的处置及出售”

有关我们房地产处置的更多信息的10-K。

作为REIT，我们一般要对IRS定性的房地产资产出售净收益征收100%的税

“被禁止的交易。”我们预计我们的销售不会被归类为禁止交易。然而，除非我们遇到某些

“安全港”要求，房地产资产出售是否为“禁止交易”将以事实和情节为依据

的销售。我们的房地产资产出售可能并不总能满足这样的“安全港”要求。参考"项目1a。风险因素”在这

有关“禁止交易”税的额外信息的10-K表格年度报告。

共同权益交易

截至本年度2025年12月31日，我们没有根据ATM计划发行任何普通股。截至

2025年12月31日，根据我们的ATM计划可用于未来销售普通股的剩余总额为$1.47

十亿.

其他来源

作为一家知名的经验丰富的发行人，我们可能会根据我们的需求和市场情况，不时酌情发行证券

条件，包括在必要时平衡我们对增量债务资本的使用。

此外，我们与合资伙伴一起持有房地产合资公司的权益，我们在我们的

财务报表。这些现有的合资企业提供了可观的股权资本，为我们未来的建筑支出提供了一部分资金，

我们的合资伙伴也可能向这些实体提供股权，用于与融资相关的活动。从2026年1月1日

到12月31日，2027及以后，我们预计将收到资本贡献合计1.37亿美元从现有的

整合房地产合资伙伴，为建设提供资金。在截至12月31日的一年中，2026，来自

来自现有合资伙伴的非控制性权益预计将合计高达1.00亿美元在我们的中点

指导范围2026建筑支出。

121

资本的用途

资本支出总表

我们对资本的主要用途之一，涉及物业的发展、再发展、前期建设、建造。

我们目前有项目在我们的开发和再开发管道聚合 350万RSF A/A +类物业

正在建设中。我们产生与开发、再开发、前期建设以及其他相关的资本化建设成本

建设活动。我们还会产生额外的资本化项目成本，包括利息、财产税、保险和其他成本

与项目的开发、再开发、前期建设或建设直接相关和必不可少的，在

为资产准备其预期用途所需的活动正在进行中。参考“新A/A +级发展及再发展

Properties：Current Projects“in Item 2 and”Capital Expenditure Summary " in Item 7 in Item 7 in this annual report on Form 10-K for additional

关于我们资本支出的信息。

我们仅在准备资产所需的活动期间将利息成本资本化为项目的成本

其预期用途正在进行中，前提是该资产的支出已经发生并且已经产生利息成本。大写

利息，在我们的综合资产负债表中分类为房地产投资，汇总 3.304亿美元为结束的一年

2025年12月31日，与 3.31亿美元大写期间截至2024年12月31日止年度.这反映了一种始终如一的

加权平均资本化成本基础81.5亿美元为截至2025年12月31日止年度，相较于81.2亿美元为

截至2024年12月31日止年度.

物业税、不动产保险，以及间接工程成本，如建筑、行政、律师费、办公

与开发或建设中的项目明确相关的成本，在资产存续期间发生时资本化

正在进行准备其预定用途的活动。我们将工资和其他与发展相关的间接成本资本化，

重建、前期建设、建设项目，汇总9710万美元和1.009亿美元，以及物业税、保险

关于房地产和间接项目成本合计1.454亿美元和1.323亿美元在结束的岁月里2025年12月31日和

2024，分别。

施工前活动包括权利、许可、设计、现场工作以及开工前的其他活动

地上建筑改善施工。前期施工推进力度集中在压缩时间上

要求向潜在租户交付项目。这些关键活动为未来的地面开发和

是建筑垂直施工所需要的。如果我们停止必要的活动，以使资产为其预期用途做好准备，则

利息、税收、保险以及与资产相关的某些其他直接和间接项目成本将在发生时计入费用。

维修和保养支出在发生时计入费用。

我们的发展、再发展和建设活动的波动可能会导致总额发生重大变化

支出和净收入。例如，我们是否经历了开发、再开发、建设减少10%

没有相应减少间接项目成本的活动，包括利息和工资，总费用会增加

大约由5730万美元为截至2025年12月31日止年度.

我们使用第三方经纪人协助我们的租赁活动，他们在成功租赁时按或有基础获得报酬。我们是

要求将直接由租赁产生并对租赁至关重要的成功租赁交易相关的初始直接成本资本化

交易，如果该租赁交易没有成功执行，就不会发生。期间结束的一年

2025年12月31日，我们将初始直接租赁总成本资本化1.168亿美元.我们为谈判或安排租约而产生的费用

无论其结果如何，例如固定的员工薪酬、税收或谈判租赁条款的法律建议，以及其他成本，都是

在发生时计入费用。

房地产收购和普通股回购计划

我们的普通股回购计划，由我们的董事会于2024年12月授权，允许回购

最多5.00亿美元我们的普通股在公开市场、私下协商交易或以其他方式通过其到期日

2025年12月31日.

在2025年1月和2月期间，我们回购了220万本次回购计划下的普通股股份

平均每股价格$96.71，与大约2.418亿美元剩余可用于额外的股票回购。没有进一步

购买是根据这个计划进行的。

2025年12月8日，我们宣布，我们的董事会授权了一项新的普通股回购计划，该计划

允许回购高达5.00亿美元我们的普通股通过2026年12月31日.这个新程序取代了我们的

先前的股票回购计划。截至本报告日期，并无根据新计划进行采购及5.00亿美元

仍可用于未来的股票回购.

我们在2025年没有进行任何现金收购。

122

股息

在结束的那些年里2025年12月31日和2024，我们支付了普通股股息 9.115亿美元和8.986亿美元,

分别。The增加的1290万美元在为我们的普通股支付的股息中截至2025年12月31日止年度，相较于

的截至2024年12月31日止年度，主要是由于相关股息增加至 $5.28 期间支付的每股普通股

的截至2025年12月31日止年度从 $5.14期间支付的每股普通股截至2024年12月31日止年度.

在结束的三个月内2025年12月31日，我们将季度普通股股息削减至$0.72每股从

$1.32截至二零二五年九月三十日止三个月45%减少.减少已宣布股息的决定每

共同份额反映了我们对保持资产负债表实力、增强财务灵活性和保持

流动性约 4.1亿美元每年一次，将用于支持我们的2026年资本计划。

我们历来使用经营活动提供的净现金来支付我们的普通股股息。我们

预计将继续从经营活动提供的净现金中为未来的季度普通股股息提供资金，这可能是

辅之以定期资产处置、发行额外债务和/或股本证券的收益，以及根据

我们的无担保高级信贷额度和/或我们的商业票据计划。未来的股息由我们的董事会酌情决定，并

受制于各种因素，包括净收入、现金流、资本要求、债务契约、市场状况、股息

收益率、应纳税所得额、派息率等因素。不能保证我们将维持目前的股息

水平或未来增加股息。

无抵押优先应付票据及无抵押优先信贷额度

的要求，以及我们在以下方面的实际表现，我们的无抵押高级

截至2025年12月31日分别如下：


契约比率(1)	要求	2025年12月31日
总债务与总资产之比	小于等于60%	32%
有担保债务与总资产之比	小于等于40%	—%
合并EBITDA(2)利息费用	大于等于1.5x	7.8x
未支配资产总值与无担保债务之比	大于等于150%	302%

(1)所有契约比率标题使用各自债务协议中定义的术语。

(2)合并EBITDA的计算是基于我们的贷款协议中包含的定义，与EBITDA的计算没有直接可比性，因为

《交易法》第47226号发布中描述。

此外，契约条款，除其他外，限制了公司的能力，亚历山大房地产，

L.P.，以及公司的附属公司（i）完成合并、或合并、或出售公司的全部或大部分资产

及（ii）产生若干有担保或无担保债务。

我们的无抵押优先额度下的关键财务契约的要求，以及我们的实际表现

截至2025年12月31日分别如下：


契约比率(1)	要求	2025年12月31日
杠杆率	小于等于60.0%	33.5%
担保债务比率	小于等于45.0%	—%
固定费用覆盖率	大于等于1.50x	3.41x
无抵押利息覆盖率	大于等于1.75x	7.63x

(1)所有契约比率标题使用信贷协议中定义的条款。

预计利息支付

我们的固定利率债务的估计利息支付是根据合同利率计算的，包括利息

付款日期和预定到期日。截至2025年12月31日,97.2%我们的债务中有固定利率债务。用于额外

有关我们债务的信息，请参阅我们合并财务报表附注10 –“有担保和无担保优先债务”

本年度报告中关于表格10-K的第15项。

123

地面租赁义务

截至2025年12月31日包含租赁31我们的物业，并占约

9%占我们物业总数的比例。在这些31属性，17物业受制于加权平均的地面租赁

剩余租期53年，包括我们合理确定会行使的延期期权。这些租约与单一

我们大史丹福子市场的出租人，在过去10年里，我们与他延长了三次地租。

我们剩下的14受地面租赁约束的物业位于多个子市场，并有剩余的租赁期限

从大约45到81年.该等地租的加权平均剩余租期为 73年，包括

我们有理由肯定会行使的延期选择。

在许多情况下，我们寻求在预定的合同到期之前很长时间延长我们的地面租约。如果我们是

成功延长地面租赁，我们可以看到显着的预付款或增加对地面出租人的经常性未来付款

和/或增加地面租赁费用，这可能需要我们增加资本资金需求。

经营租赁协议

截至2025年12月31日，根据我们所参与的地面和办公室租赁协议的剩余合同付款

承租人合计7.534亿美元和2000万美元，分别。截至2025年12月31日，我们的经营租赁负债，计算为

剩余付款的现值合计7.734亿美元根据我们的经营租赁协议，包括我们的延期

我们有理由肯定会行使的期权，是3.605亿美元并分类为应付账款、应计费用和

我们合并资产负债表中的其他负债。截至2025年12月31日，经营的加权平均剩余租期

我们作为承租人的租约约61年，包括我们合理确定会行使的延期期权，

加权平均贴现率为4.7%.我们对应的经营租赁使用权资产，调整为初始直接

租赁成本和租赁开始前与房东交换的其他对价，合计6.979亿美元.

我们在合并资产负债表中将使用权资产分类到其他资产中。参考"租赁会计”在注2中–

本年度报告10-K表格第15项中我们合并财务报表的“重要会计政策摘要”

附加信息。

承诺

截至2025年12月31日，建造正在进行中的物业的合同项下的剩余总成本

租赁条款下的开发、再开发和改善约10.3亿美元.我们预计将为这些支付

发生的义务一到三个年，视不时的资本规划调整而定。我们也许有能力停止

某些项目的建设，这将导致我们的承诺减少。此外，我们有信用证和

履约义务合计530万美元.

我们承诺提供大约3.703亿美元与我们的非房地产投资有关。这些资金

承诺主要与我们对报告资产净值并在不同日期到期的私营实体的投资有关

下一个12年，加权平均到期日为8.1年截至2025年12月31日.

我们在大波士顿市场的前合资伙伴有一个选择权，在一定条件下，获得一个

5000万美元向我们提供的担保贷款，如果期权被行使，利息将在6.5%，下限为9.0%，期限不

超过五个年.截至2025年12月31日，期权未获行使，将于2027年7月.

2026年1月，我们在剑桥/内郊区柯立芝大道99号合并合资企业的合作伙伴

子市场行使选择权，要求我们购买其可赎回的非控制性权益合计 4870万美元加上未付

近似分布 84.4万美元截至2025年12月31日。我们预计2026年一季度完成兑付.

就出售我们圣地亚哥市场的物业而言，我们与买方订立贷款协议，根据

我们承诺提供高达 1.657亿美元融资通过2029年12月30日.截至2025年12月31日,4920万美元的

该承诺仍可供借款人提取.

环境责任风险

就收购我们所有物业而言，我们已取得第一阶段环境评估，以确定

存在任何环境责任或其他问题。我们物业的一期环境评估没有

披露了我们认为会对我们的财务状况或业绩产生重大不利影响的任何环境负债

作为一个整体的运营，我们也不知道自第一阶段以来发生的任何重大环境责任

环境评估完成。此外，我们携带污染法律责任保险保单，涵盖暴露于

我们几乎所有物业都存在一定的环境损失。

124

外币折算损益

下表列示累计其他综合变动情况损失归属于亚历山大房地产

Equities，Inc.的股东在截至2025年12月31日止年度主要是由于外汇汇率的变化

我们在加拿大的房地产投资（以千为单位）。我们将未实现外币折算损益重新分类为净

收益，因为我们处置了这些持股。


	合计
截至2024年12月31日的余额	$(46,252)

重分类前其他综合收益	15,160
计入净收入的损失的重新分类调整	1,697	(1)
其他综合收益净额	16,857

截至2025年12月31日余额	$(29,395)

(1)有关于截至3个月内完成出售我们位于亚洲的唯一余下资产2025年12月31日.

通货膨胀

截至2025年12月31日，大约 92%我们的租约（按年租金收入计算）是三重净租约，这

要求租户支付几乎所有的房地产税、保险、水电、维修和保养、公共区域费用，以及

除基本租金外的其他经营费用（包括增加的费用）。大约97%我们的租约（按年租金

revenue basis）包含有效的年租金上涨近似3%固定的或索引的基于消费者

价格指数或其他指数。因此，我们不认为我们的现金流或房地产业务收益受制于

通胀带来的重大风险。然而，一段时间的通货膨胀可能会导致发行新的无担保优先票据的成本增加

应付款项和我们的浮动利率借款，包括我们的无抵押优先信贷额度和商业票据下的借款

方案，以及我们未合并的房地产合资企业持有的担保贷款。

此外，请参阅“第1a项。Risk Factors " in this annual report on Form 10-K for a discussion of risks that inflation directly or

间接可能对我们的业务造成影响。

125

发行人和担保子公司汇总财务信息

Alexandria Real Estate Equities, Inc.（“发行人”）已出售根据1933年《证券法》注册的某些债务证券，

经修订，由亚历山大房地产，L.P.（“LP”或“担保人

附属公司”），为发行人间接拥有100%权益的附属公司。发行人的其他子公司，包括但不限于

拥有其几乎全部不动产的子公司（统称“合并后的非担保子公司”），将不提供

此类证券的担保，包括由有限责任公司部分或100%拥有的子公司。以下汇总的财务

信息合并列报，资产负债表信息截至2025年12月31日和2024，以及营运结果和

止年度综合收益2025年12月31日和2024为发行人和被担保人的子公司。信息

下面列出的不包括在综合基础上得出信息所需的冲销。在介绍总结

财务报表，权益会计法已适用于（i）发行人在担保子公司的权益，（ii）经

担保人附属公司于合并后非担保人附属公司的权益，及（iii）合并后非担保人附属公司的

于担保人附属公司的权益（如适用），即使所有该等附属公司符合须予合并的规定

根据公认会计原则。所有资产和负债已分配给发行人和被担保人子公司，一般基于法人

所有权。

以下表格列出截至2025年12月31日和2024多年来

结束了2025年12月31日和2024为发行人和担保子公司。提供的金额不代表我们的合并总额

金额（千）：


	12月31日，
	2025	2024
资产：
现金、现金等价物和限制性现金	$127,100	$103,993
其他资产	173,303	153,913
总资产	$300,403	$257,906

负债：
无抵押优先应付票据	$12,047,394	$12,094,465
无抵押高级信贷额度和商业票据	353,161	—
其他负债	433,707	542,322
负债总额	$12,834,262	$12,636,787


	截至12月31日止年度，
	2025	2024
总收入	$48,748	$59,023
费用总额	(350,655)	(349,437)
净亏损	(301,907)	(290,414)
归属于未归属限制性股票奖励的净利润	(8,417)	(13,394)
归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.普通股股东的净亏损	$(310,324)	$(303,808)

截至2025年12月31日,328我们的340物业由REIT全资合并附属公司间接持有，

亚历山大房地产，L.P。

126

关键会计估计

我们的合并财务报表是按照公认会计原则编制的。这些财务准备工作

符合GAAP的报表要求我们做出影响报告金额的估计、判断和假设

资产、负债、收入和支出。我们将这些估计、判断、假设建立在历史经验的基础上，当前

趋势，以及我们认为在这种情况下合理的其他各种因素。

我们不断评估我们用来编制合并财务报表的估计、判断和假设.

C悬而未决的估计、判断或假设可能会影响我们的财务状况和经营业绩，这些因素被

我们的股东、潜在投资者、行业分析师和贷方在他们对我们业绩的评估中。

我们的关键会计估计被定义为根据公认会计原则作出的会计估计或假设，这

涉及很大程度的估计不确定性或主观性，并且已经或有合理可能对我们的

财务状况或经营业绩。我们采用这些关键会计估计的重要会计政策是

本年度我们的合并财务报表第15项附注2 –“重要会计政策摘要”中所述

表格10-K的报告。我们的关键会计估计如下所述。

取得的不动产的认定

通常，我们对房地产或实质房地产的收购作为资产收购而不是业务入账

组合，因为几乎所有的公允价值都集中在单一可辨认资产或一组类似可辨认

资产（即土地、建筑物及相关无形资产）。资产收购的会计模型要求收购

对价（包括收购成本）按相对公允价值分配给所收购的个别资产和承担的负债

基础。转让对价相对于所收购资产公允价值和负债之和的任何超额（亏空）

假定按其相对公允价值分配给单项资产和负债。

我们评估有形和无形资产和负债的相对公允价值是基于：

（一）可获得的可比市场信息；

（二）估计重置费用；或

（三）贴现现金流分析/预计净营业收入和资本化率。

在某些情况下，我们可能会使用多种估值技术，并根据平均倍数估计公允价值

估值结果。我们运用判断来确定每种估值技术中使用的关键假设。例如，估计

未来现金流在折现现金流分析中，要求我们运用判断，做多项假设，包括

那些与租金和运营费用的预计增长、预期趋势和市场/经济状况有关的。The

在贴现现金流分析中使用不同的假设会影响分配给被收购方的对价金额

可折旧/可摊销资产，这反过来会影响我们的净收入，因为确认了相关的折旧/摊销

我们合并经营报表中的费用。

长期资产减值

分类为持有待售的房地产资产减值

当销售计划的所有会计准则均已满足时，物业被归类为持有待售。这些标准是

我们的综合财务报告附注2 –“重要会计政策摘要”中的“房地产投资”中所述

本年度报告中关于表格10-K的第15项中的报表。在分类为持有待售时，我们确认减值费用，如果

必要时，将房地产资产的账面值下调至其估计的公允价值减去出售成本。公平的确定

价值可能涉及重大的判断和假设。我们根据以下可用因素制定关键假设：（i）

合同销售价格，（ii）初步非约束性意向书，或（iii）其他可获得的可比市场信息。如果这个

信息不可用，我们使用估计重置成本或估计现金流预测，利用估计折扣和

资本化率。这些估计存在不确定性，因此需要我们作出重大判断。我们审查所有资产

每个报告期持有待售，以确定现有账面值是否完全可收回，对比其

估计公允价值减去出售成本。随后，作为我们季度评估的结果，我们可能会认识到一个增量

资产公允价值减去出售成本后的任何下降的减值费用。相反，我们可能会认识到后续的收益

公允价值增加减去销售成本，以之前确认的累计净亏损为限。

127

其他长期资产减值

对于每个报告期，我们都会审查我们所有长期资产的当前活动和业务状况变化，

包括我们的出租物业、CIP、为发展而持有的土地、与经营租赁相关的使用权资产，而我们是其中

承租人，以及无形资产，以确定是否存在任何需要进行减值分析的触发事件或减值指标。如果

触发事件或减值指标被识别，我们审查对未来未贴现现金流的估计，包括，如果

必要，如果正在考虑多个结果，则采用概率加权方法。

将持有和使用的长期资产在存在可能表明

长期资产的账面价值可能无法收回。将持有和使用的长期资产的账面价值不

超过资产使用和最终处置预计产生的未折现现金流量之和的，可收回。

将持有和使用的长期资产的触发事件或减值指标，包括我们的出租物业、CIP、持有的土地

开发和无形资产按项目评估，包括估计净营业收入的重大波动，

入住率变化、重大的近期租约到期、当前和历史运营和/或现金流损失、建筑成本、

预计完工日期、租金，以及其他市场因素。我们评估预期未贴现现金流基于

众多因素，包括但不限于预计租金、退出资本化率以及项目的建设成本

发展，这是基于现有市场信息、当前和历史经营成果、已知趋势、当前市场/

可能影响资产的经济状况，以及我们对资产使用的假设，包括（如有必要）概率-

如果正在考虑多个结果，则采用加权方法。

经确定已发生减值，确认减记以减少账面值至其

估计公允价值。不要求确认减值损失的，调整折旧或摊销的确认

前瞻性地视需要将不动产的账面价值减至其剩余期间的预计处置价值

该资产预计将被持有和使用。我们可能还会调整预计将被处置的物业的折旧或

在它们的使用寿命结束之前进行了重新开发。

将持有和使用的长期资产的减值评估和账面价值计算涉及

考虑与分类为持有待售资产的公允价值估计不同的因素及计算。因为

这两种不同的模型，有可能对以前分类为持有和使用的长期资产要求确认一个

分类为持有待售时的减值费用。

非房地产投资减值

我们对主要涉及生命科学的上市公司和私营实体持有战略投资

工业。作为一个REIT，我们通常将我们在每个单独实体的有表决权股票中的所有权百分比限制在低于10%.

我们对不报告每股资产净值的私人持有实体的投资要求我们在发生变化时进行减值评估

在这些实体的情况下，可能表明存在减值。我们全年密切监测这些投资，以寻找新的

发展，包括经营成果、临床试验前景和结果、新产品倡议、新合作协议、

融资事件，以及并购活动。我们在定性评估的基础上对这些被投资单位进行评估，以

通过监测以下触发事件或减值指标的存在而得出的减值指标：（i）重大

被投资方的盈利表现、信用评级、资产质量或业务前景恶化；（ii）重大不利

被投资方的监管、经济或技术环境发生变化，（iii）一般情况下的重大不利变化

市场状况，包括被投资方正在带来或试图带来的技术和产品的研发

向市场提出，（iv）对被投资方持续经营能力的重大担忧，和/或（v）由

投资者停止提供支持以减少其对被投资方的财务承诺。如果有这样的指标，我们被要求

估计投资的公允价值并立即确认减值损失，金额等于投资的账面价值

价值超过其估计公允价值。截至各2025年12月31日,2024，和2023，我们投资的账面金额

不报告每股资产净值的私营实体占2%,2%，和1%我们的总资产和汇总

5.366亿美元,5.752亿美元，和5.429亿美元，分别。截至12月31日止年度，2025,2024，和2023，我们

已确认减值费用合计18%,10%，和14%分别为我们在私人投资的账面金额

不报告资产净值的持有实体。

128

监测租户信贷质量

我们通过（i）监控信用来持续监控租户的信用质量和任何相关的重大变化

被国家认可的信用评级机构评级的租户的评级，（ii）审查租户的财务报表

公开可得或根据适用租约须交付予我们的，（iii）监察有关我们的新闻报道

租户及其各自的业务和他们开展业务的行业，以及（iv）监测租赁的及时性

付款。我们有一支员工团队，其中有丰富的生物教育背景或经验，

化学、工业生物技术、农业科技和生命科学行业，以及金融方面的知识。这支队伍负责

及时评估、监测、沟通我们租户的信用质量以及其中的任何实质性变化。在这些年里

结束了12月31日， 2025,2024，和2023、与递延租金有关的具体注销和增加我们的一般备抵余额

在我们的综合经营报表中确认的租户余额未超过0.8%of我们的租金收入

每一年。如需更多信息，请参阅“监测租户信贷质量“in Note 2 –”Summary of significant

会计政策”这份10-K表年度报告第15项中的合并财务报表。

129

定义和调节

本节包含有关某些非公认会计原则财务措施的更多信息，包括与最

按照公认会计原则计算和列报的直接可比财务计量以及我们使用这些的原因

业绩的补充衡量标准，并认为它们为投资者提供了有用的信息，以及其他定义

本年度报告中使用的10-K表格术语。

经调整的运营资金和运营资金归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.的共同

股东

房地产资产的GAAP基础会计利用历史成本会计并假设房地产价值减少

随着时间的推移。为努力克服房地产价值与房地产资产历史成本核算之间的差异，该

Nareit理事会从运营中建立资金，作为一种改进的衡量工具。自推出以来，资金从

运营已成为权益型REITs中广泛使用的非GAAP财务指标。我们认为，来自运营的资金是

有助于投资者作为权益型REIT绩效的额外衡量标准。此外，我们认为来自运营的资金，作为

调整后，让投资者可以将我们的业绩与其他房企的业绩进行一致的比较，无

必须考虑由于房地产收购和处置决策、融资决策、资本而确认的差异

结构、资本市场交易、我们无法控制的市场条件波动导致的差异，或其他

可能无法代表我们物业经营业绩的公司活动。

Nareit理事会发布的2018年白皮书（“Nareit白皮书”）将运营资金定义为

净收入（按照GAAP计算），不包括房地产销售损益和房地产减值，加上

经营房地产资产的折旧和摊销，并在调整我们在合并和未合并中的份额后

合伙企业和房地产合资企业。减值是指当公允价值超过可收回性时资产的减记

期低于账面价值是由于一般市场情况的变化，并不一定反映经营

物业在相应期间的表现。

我们计算来自运营的资金，调整后，作为根据Nareit White计算的运营资金

纸，不包括非房地产投资实现的重大收益、损失和减值，非房地产投资未实现的收益或损失-

不动产投资、主要由使用权资产构成的不动产减值以及与

我们决定不再追讨的项目、提前清偿债务损益、预计计提变动

金融工具信用损失、巨额终止费、辞职导致股票补偿费用加速

执行官、交易成本、与此类项目相关的所得税影响，以及可分配给我们的此类项目的金额

未归属的限制性股票奖励。我们计算可分配给我们未归属的限制性股票奖励的金额与不可没收

使用二分类法进行分红。二分类法下，我们分配净收入（归属于非控制性的金额后

interests）向普通股股东和未归属的限制性股票奖励以及不可没收的股息，通过应用各自的

每个季度至今和年初至今的加权平均流通股。这可能会导致不同的

季度至今和年初至今金额的总和。既没有来自运营的资金，也没有来自运营的资金，经调整，

应被视为替代净收入（根据公认会计原则确定）作为财务业绩的指标，或

经营活动产生的现金流量（根据公认会计原则确定）作为流动性的衡量标准，也不表示

资金的可用性，以满足我们的现金需求，包括我们进行分配的能力。

我们无法在没有不合理努力的情况下预测未来各期的净收入，因此不提供一个

在前瞻性基础上对运营资金进行对账。这是由于预测时机和/或

取决于我们无法控制的市场状况的项目数量，包括处置时机、资本事件和

融资决策，以及房地产销售收益、非房地产未实现损益等组成部分

投资、不动产减值、非不动产投资减值、预期信用准备变动

金融工具的损失。我们预测这些数量的尝试可能会产生重大但不准确的估计，这将

可能会对我们的投资者产生误导。

下表对合并房地产联合份额的净收入（亏损）与运营资金进行调节

归属于非控制性权益的企业和我们在未合并房地产合资企业中的份额（单位：千）：


	截至2025年12月31日止年度
	非控制性权益合并雷亚尔的份额 Estate Joint Ventures	我们的份额未合并房地产合资企业
净收入（亏损）	$212,844	$(9,631)
不动产资产折旧摊销	154,727	3,703
出售房地产收益	(312,807)	(483)
房地产减值	$265,266	$8,673
运营资金	$320,030	$2,262

130

下表列出了归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.普通股的净收入（亏损）的对账情况

股东，根据公认会计原则提出的最直接可比的财务指标，包括我们从

合并和未合并房地产合资企业，至归属于亚历山大房地产的运营资金，

Inc.的普通股股东–摊薄后，运营资金归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.的普通股

股东–经调整后的稀释后的相关每股金额2025年12月31日,2024，和2023（在

千，每股金额除外）。由于四舍五入，每股金额可能不相加。


	截至12月31日止年度，
	2025		2024	2023
归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.的净（亏损）收入普通股股东–基本和稀释	$(1,437,987)		$309,555	$92,444
不动产资产折旧摊销	1,341,157		1,191,524	1,080,529
非控股份额的折旧和摊销从综合真实房地产合资企业	(154,727)		(129,711)	(115,349)
我们应占未合并房地产的折旧和摊销合资企业	3,703		4,238	3,589
房地产销售收益	(330,121)	(1)	(127,615)	(277,037)
房地产减值–出租物业及土地	1,894,263	(2)	192,455	450,428
分配给未归属的限制性股票奖励	(5,681)		(8,696)	(5,175)
归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.的运营资金普通股股东–稀释(3)	1,310,607		1,431,750	1,229,429
非房地产投资未实现（收益）损失	(26,980)		112,246	201,475
非房地产投资的重大已实现亏损	103,329	(4)	—	—
非房地产投资减值	95,716	(5)	58,090	74,550
房地产减值	51,962	(2)	30,613	10,686
债务提前清偿损失	107		—	—
应付执行官的股票补偿费用加速辞职	2,455	(6)	—	20,295
金融工具预期信用损失拨备减少	(56)		(434)	—
分配给未归属的限制性股票奖励	(2,476)		(3,188)	(4,121)
归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.的运营资金普通股股东–稀释，经调整	$1,534,664		$1,629,077	$1,532,314

(1)不包括我们的合作伙伴在出售房地产聚合的收益中所占的份额3.128亿美元在我们位于伊利诺斯街409号和499号的综合房地产合资企业。参考

附注4 –项目15中我们合并财务报表的“合并和未合并房地产合资企业”，以获取更多详细信息。

(2)房地产期末减值汇总见下表2025年12月31日.请参阅附注3 –“房地产投资”至我们的

项目15中的合并财务报表，以获取更多信息。


（单位：千）		年终 2025年12月31日
房地产减值		$2,202,818
加：我们来自未合并合资企业的份额		8,673
减：来自合并合营企业的非控制性权益份额		(265,266)
减：主要与地面租赁有关的核销		(51,962)
房地产减值–出租物业及土地		1,894,263

(3)按照Nareit理事会制定的标准计算。

(4)2025年11月，我们向一家未合并的合资企业提供了某些公开交易证券，导致实现亏损 1.033亿美元在一个

以前在我们的综合经营报表中作为投资收益中的未实现损失反映的交易。未合并的合资企业

卖出这些证券并分配 3990万美元在2025年12月给我们。

(5)主要与四个对不报告资产净值的私营实体的非房地产投资。

(6)与执行官辞职有关，Daniel J. Ryan辞去联席总裁兼区域营销总监–圣地亚哥。

131


	截至12月31日止年度，
（每股）	2025	2024	2023
归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.的每股净收益（亏损）普通股股东–稀释	$(8.44)	$1.80	$0.54
不动产资产折旧摊销	6.99	6.20	5.67
房地产销售收益	(1.94)	(0.74)	(1.62)
房地产减值–出租物业及土地	11.12	1.12	2.64
分配给未归属的限制性股票奖励	(0.04)	(0.06)	(0.04)
归属于亚历山大房地产的每股运营资金， Inc.的普通股股东–稀释	7.69	8.32	7.19
非房地产投资未实现（收益）损失	(0.16)	0.65	1.18
非房地产投资的重大已实现亏损	0.62	—	—
非房地产投资减值	0.56	0.34	0.44
房地产减值	0.30	0.18	0.06
应付执行官的股票补偿费用加速辞职	0.01	—	0.12
分配给未归属的限制性股票奖励	(0.01)	(0.02)	(0.02)
归属于亚历山大房地产的每股运营资金， Inc.的普通股股东–稀释后，经调整	$9.01	$9.47	$8.97

已发行普通股加权平均股数–稀释(1)
每股收益–摊薄	170,307	172,071	170,909
来自运营的资金–稀释后，每股	170,390	172,071	170,909
来自运营的资金–稀释，经调整，每股	170,390	172,071	170,909

(1)参考"已发行普通股加权平均股数–稀释”在本节中了解更多信息。

调整后EBITDA和调整后EBITDA利润率

我们使用调整后EBITDA作为我们运营的补充绩效衡量标准，用于财务和运营决策-

制，并作为在一致基础上评估期间比较的补充手段。经调整EBITDA计算

作为利息、税项、折旧及摊销前利润（“EBITDA”），不包括股票补偿费用、收益或损失

关于提前清偿债务、出售房产损益、房产减值、计提预计变动

金融工具的信用损失，以及巨额终止费。调整后EBITDA也不包括未实现损益和

我们的非房地产投资产生的重大已实现损益和减值。这些非地产投资

金额在我们的综合经营报表中分类，不包括总收入。

我们认为，调整后的EBITDA为投资者提供了相关和有用的信息，因为它使投资者能够评估

我们业务活动的经营业绩，而无需考虑因投资和

与我们的房地产和非房地产投资、我们的资本结构、资本市场交易以及

我们无法控制的市场状况波动导致的差异。例如，我们排除了早期的收益或损失

债务清偿，让投资者独立于我们的债务和资本结构来衡量我们的业绩。我们

认为调整减值和损益对房地产销售的影响，重大减值和已实现

非房地产投资损益、金融工具预期信用损失准备变动、重大

终止费允许投资者在一致的基础上评估不同时期的业绩，而不必考虑

由于与我们的房地产和非房地产投资或其他相关的投资和融资决策而确认的差异

可能无法代表我们物业经营业绩的公司活动。

此外，我们认为，排除与股票补偿和未实现损益相关的费用有助于

投资者对我们不同时期的业务活动进行比较，没有我们无法控制的市场力量造成的波动。

调整后的EBITDA作为衡量我们业绩的指标存在局限性。调整后EBITDA未反映我们的历史支出或

资本支出或合同承诺的未来需求。虽然调整后EBITDA是衡量业绩的相关指标，

它不代表按照公认会计原则计算和列报的净收入（亏损）或经营活动产生的现金流量，它应该

在评估绩效或流动性时，不被视为这些指标的替代方案。

132

为了计算调整后EBITDA利润率，我们将调整后EBITDA除以总收入，如我们在

合并经营报表。我们认为，这一补充业绩计量为投资者提供了额外的

关于我们经营活动的盈利能力的有用信息。

我们无法在没有不合理努力的情况下预测未来各期的净收入，因此不提供一个

在前瞻性基础上对调整后EBITDA进行调节。这是由于预测时机和/或

取决于我们无法控制的市场状况的项目数量，包括处置时机、资本事件和

融资决策，以及房地产销售收益、非房地产未实现损益等季度成分

投资、不动产减值、非不动产投资减值、预期信用准备变动

金融工具的损失。我们预测这些数量的尝试可能会产生重大但不准确的估计，这将

可能会对我们的投资者产生误导。

下表对净收入（亏损）进行了调节，计算和列报的最直接可比财务计量

按照公认会计原则，调整后的EBITDA，并计算截至三个月和年度的调整后EBITDA利润率

2025年12月31日和2024（千美元）：


	截至12月31日的三个月，		截至12月31日止年度，
	2025	2024	2025	2024
净（亏损）收入	$(995,354)	$(16,095)	$(1,216,726)	$510,733
利息支出	65,674	55,659	226,698	185,838
所得税	1,851	1,855	7,753	6,678
折旧及摊销	322,063	330,108	1,350,478	1,202,380
股票补偿费用	8,232	12,477	41,119	59,634
债务提前清偿损失	—	—	107	—
房地产销售收益	(619,914)	(101,806)	(642,445)	(129,312)
非房地产未实现（收益）损失投资	(98,548)	79,776	(26,980)	112,246
非房地产方面的重大已实现亏损投资	103,329	—	103,329	—
房地产减值	1,717,188	186,564	2,202,818	223,068
非房地产投资减值	20,181	20,266	95,716	58,090
预期信用损失准备金减少金融工具	(341)	(434)	(56)	(434)
经调整EBITDA	$524,361	$568,370	$2,141,811	$2,228,921

总收入	$754,414	$788,945	$3,026,556	$3,116,394

调整后EBITDA利润率	70%	72%	71%	72%

年租金收入

年度租金收入代表按照公认会计原则计算的年化固定基础租金义务。它包括

与截至年底已生效的租赁的租户出资和租户建造的业主改善相关的递延收入摊销

的期限，与我们运营中的RSF有关。年度租金收入以我们的年度租金收入的100%列报

合并物业和我们在未合并房地产合资企业的年租金收入中所占份额。年租金收入

每RSF的计算方法是年租金收入除以我们合并物业的100%的RSF和我们在

未合并房地产合资企业中持有物业的RSF。截至2025年12月31日，大约92%我们的租约（关于

年租金收入基础）是三重净租赁，这要求租户支付几乎所有的房地产税、保险、

水电费、维修及保养、公共区域开支及其他营运开支（包括增加）除

基本租金。年度租金收入不包括从我们的租户收回的这些运营费用。从我们的租户收回的金额

与这些运营费用相关的费用，连同基本租金，在我们的合并报表中归类为租金收入

运营。

133

资本化率

资本化率按照净营业收入和净营业收入（收付实现制）进行年化计算，

不包括租赁终止费，关于出售物业之日前一个季度的稳定运营资产，或

近期预期净营业收入。

资本化利息

我们将利息成本资本化为项目在开发、再开发或

为预期用途重新定位的项目正在进行中，前提是该资产的支出已经发生并且利息成本已经

发生了。开发、再开发或重新定位项目所需的活动包括施工前活动，例如

应享权利、许可、设计、现场工作以及地上建筑物开工前的其他活动

改进。施工前工作的推进重点在于减少项目交付预期所需时间

租户。这些关键活动为未来的地面开发增加了重要价值，是垂直建设所需的

建筑物。如果我们停止为使项目达到预定用途而进行的必要活动，则与该项目相关的利息成本将被支出

如发生。

现金利息

现金利息等于按照公认会计原则计算的利息费用加上资本化利息，减去摊销

贷款费用和债务溢价（折价）。参考"固定费用覆盖率”在这一节中对利息支出进行调节，

按照公认会计原则计算和列报的与现金利息最直接可比的财务计量。

A/A +级物业及AAA位置

A/A +级物业是聚集在AAA位置的物业，为创新租户提供高度动态和

协作环境，增强他们成功招聘和留住世界级人才的能力，并激发生产力，

效率、创造力和成功。这些物业通常位置优越，管理专业，维护良好，提供了一个

广泛的便利设施，以优质建筑材料和饰面为特色。A/A +类物业一般较新或有

经历了大规模的重建，与其他类别相比，通常预计年租金会更高

相似的属性。AAA地点靠近专门技能、知识、机构和相关

企业。需要注意的是，我们对财产分类的定义可能无法直接与其他权益型REITs进行比较。

信用评级

代表截止目前由标普全球评级或穆迪评级授予的信用评级2025年12月31日.一个信用评级是

不是买入、卖出或持有证券的建议，随时可能被修改或撤回。

发展、重建、前期建设

我们的商业模式的一个关键组成部分是我们有纪律地将资本分配给新的开发和再开发

A/A +级物业，以及在承保某些收购物业期间确定的物业增强功能。这些努力

主要集中在协作型Megacampus™AAA生命科学创新集群内的生态系统，以及其他

支持创新和增长的战略要地。这些项目一般侧重于提供高质量、通用、

可重复使用的空间，满足广泛租户的房地产要求。完成后，每项发展或

重建项目预计将产生租金收入、净营业收入和现金流的增长。我们的发展和

重建项目通常位于高质量实体非常渴望的位置，我们认为这将导致更高

入住率、租期更长、租金收入更高、回报更高、长期资产价值更高。

开发项目一般包括彻底开发通用和可重复使用的实验室设施。

重建项目包括将收购的办公室、仓库或空壳空间的使用永久变更为实验室空间。

新建A/A +类实验室空间地上建设我们一般不会开展新的开发项目，没有

首先确保此类空间的重大预租，除非存在对优质A/A +级物业的稳固市场需求。

施工前活动包括权利、许可、设计、现场工作以及开工前的其他活动

地上建筑改善施工。前期施工推进力度集中在压缩时间上

要求向潜在租户交付项目。这些关键活动为未来的地面开发和

是建筑垂直施工所需要的。最终，这些项目将提供高质量的设施，并有望

产生可观的收入和现金流。

134

开发、再开发和建设前支出还包括以下成本：（i）金额带来一定

达到市场标准的收购物业和/或在收购过程中确定的其他成本（一般在两年内

收购）和（ii）将空间永久转换为高度灵活、可随时入住的实验室空间，以促进有前景的增长

早期和成长期生命科学公司。

增强收入和重新定位资本支出代表重新定位或显着改变用途的支出

a物业，包括透过改善资产质素由乙类提升至A/A +级。

非增加收入的资本支出是维持当前收入稳定所需的成本

物业，包括续租和再租赁空间的相关费用。

股利支付率（普通股）

股息支付率（普通股）是我们普通股股息绝对金额的比率（股

在各自记录日期发行在外的普通股乘以相关的每股股息）从运营资金

归属于亚历山大的普通股股东——经调整后稀释。

股息收益率

该季度的股息收益率表示年化季度股息除以期末普通股价格

本季度。

固定费用覆盖率

固定费用覆盖率是一种非公认会计准则财务指标，代表调整后EBITDA与现金利息和

固定收费。我们认为，这一比率对投资者有用，作为我们满足固定融资能力的补充衡量标准

债务和优先股股息。现金利息等于按照公认会计原则计算的利息支出加

资本化利息，减去贷款费用和债务溢价（贴现）的摊销。

下表调节了利息费用，计算和列报的最直接可比的财务计量

根据GAAP，将利息兑现并计算固定费用覆盖率结束的三个月和几年12月31日，

2025和2024（千美元）：


	截至12月31日的三个月，		截至12月31日止年度，
	2025	2024	2025	2024
经调整EBITDA	$524,361	$568,370	$2,141,811	$2,228,921

利息支出	$65,674	$55,659	$226,698	$185,838
资本化利息	81,845	81,586	330,424	330,961
贷款费用摊销	(4,481)	(4,620)	(18,292)	(17,130)
债务贴现摊销	(327)	(333)	(1,336)	(1,309)
现金利息和固定费用	$142,711	$132,292	$537,494	$498,360

固定费用覆盖率：
–季度年化	3.7x	4.3x	不适用	不适用
–过去12个月	不适用	不适用	4.0x	4.5x

我们无法在没有不合理努力的情况下预测未来各期的净收入，因此不提供一个

在前瞻性基础上对固定费用覆盖率进行调节。这是由于预测时机的内在难度

和/或取决于我们无法控制的市场条件的项目的数量，包括处置的时间、资本事件和

融资决策，以及房地产销售收益、非房地产未实现损益等季度成分

投资、不动产减值、非不动产投资减值、预期信用准备变动

金融工具的损失。我们预测这些数量的尝试可能会产生重大但不准确的估计，这将

可能会对我们的投资者产生误导。

135

总资产

总资产按总资产加累计折旧计算截至2025年12月31日和2024（单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
总资产	$34,081,835	$37,527,449
累计折旧	6,127,525	5,625,179
总资产	$40,209,360	$43,152,628

发展及重建项目的年度净经营收入增量

增量年度净营业收入表示净营业收入的金额，按年度计算，预计为

在项目投入使用并实现满员时实现。年营业净收入增量计算

作为初始稳定收益率乘以项目建成时的总成本。

初始稳定收益率（无杠杆）

初始稳定收益率计算方法为稳定时营业净收入的估计金额除以我们的投资

在物业里。为此，我们将任何由租户出资和租户建造的业主改善项目排除在我们对

财产。我们的初始稳定收益率排除了杠杆的好处。我们的现金租金与我们的发展和重建有关

由于合同年度租金上涨，项目通常预计会随着时间的推移而增加。我们对初步稳定的估计

收益率、初始稳定收益率（现金基础）和完成时的总成本代表我们在开始时的初步估计

项目。我们预计在项目完成后更新这些信息，或者如果预期有重大变化更早

项目收益或成本。

•初步稳定收益率反映租金收入，包括合同租金上涨和任何租金优惠超过

租赁的期限（s），按直线法计算，与租户有关的任何递延收入摊销-

资金和租户建造的房东改善。

•初始稳定收益率（现金基础）反映初始租金优惠（如有）后稳定日的现金租金有

过去了，我们对该物业的总现金投资。

投资级或公开交易的大盘股租户

投资级或公开交易的大盘股租户代表投资级评级或公开交易的租户

12个月日均市值超过100亿美元的公司截至2025年12月31日，作为

彭博专业服务报道。穆迪评级和标普全球评级的信用评级反映了美联储的信用评级。

承租人的母实体，且无法保证承租人的母实体将在此类情况下履行承租人的租赁义务

租户的违约。我们监控租户的信贷质量和相关材料变化。引起租户的实质性变化

市值减少到100亿美元以下，这不会立即反映在12个月的平均水平上，这可能会导致其

排除在这项措施之外。

房地产投资

下表展示了我们新的A/A +级开发和再开发管道，不包括持有待售物业，

占总资产的百分比和占年度租金收入的百分比截至2025年12月31日（千美元）：


		百分比
	账面价值		总资产	年租金收入
积极建设中的项目	$3,181,012		8%	—%
未来发展项目(1)及主要位于巨肾	3,607,452		9	1
A/A +级开发和再开发管道总数，不包括持有待售物业	6,788,464		17	1
持有待售物业–地块	261,208		1	—
A/A +级开发和再开发管道总数	$7,049,672		18%	1%

(1)包括现有建筑物正在产生或能够产生经营现金流的项目。还包括与现有运营相关的开发权

校园。

136

下表所列的建筑面积分类为截至2025年12月31日.这些租约到期

或最近收购的物业的空置空间代表我们有意的未来机会，视市场情况而定

和租赁，开始非实验室空间向实验室空间的首次转换，或开始未来地面

发展：


	开发/redev	针对租约到期的RSF 发展及再发展
物业/分市场	开发/redev	2026	2027	此后(1)	合计
在建项目：
Campus Point by Alexandria/University Town Center	开发	52,620	—	—	52,620
未来项目：
446、458、500阿森纳街/剑桥/内郊区	开发	—	—	116,623	116,623
3000 Minuteman Road/Greater Boston	瑞德夫	—	—	167,549	167,549
1122和1150 El Camino Real/South San Francisco	开发	—	—	375,232	375,232
2100和2200耿路/大史丹佛	开发	—	—	62,526	62,526
960 Industrial Road/Greater Stanford	开发	—	—	112,590	112,590
Campus Point by Alexandria/University Town Center	开发	—	—	96,805	96,805
亚历山德里亚/索伦托梅萨序列区	开发/redev	—	—	555,754	555,754
西哈里森街410号/埃利奥特湾	开发	—	—	17,205	17,205
其他/西雅图	开发	—	—	63,057	63,057
加拿大	瑞德夫	—	—	247,743	247,743
		—	—	1,815,084	1,815,084
合计		52,620	—	1,815,084	1,867,704

(1)包括截至2025年12月31日.

合资财务信息

我们提出与我们的房地产合资企业相关的资产负债表和经营业绩信息的组成部分，这些信息是

未按照公认会计原则呈报，或打算呈报。我们提出某些财务细列项目的比例份额

如下：（i）对于我们在财务报表中合并的每一家房地产合资企业，这些合资企业由我们通过

合同权利或多数投票权，但我们拥有的权益不到100%，我们适用非控制性权益经济

每个财务项目的所有权百分比，以得出每个组成部分的此类累计非控制性权益份额的金额

提出；及（ii）就我们不控制及不并表的每间房地产合营企业而言，由共同控制或

由我们的合资伙伴通过合同权利或多数投票权，我们将我们的经济所有权百分比应用于每个

财务项目，以得出我们在所介绍的每个组成部分中所占的比例份额。

与我们的房地产合资企业相关的资产负债表和经营成果信息的组成部分不代表

我们对这些物品的法律主张。对于我们不完全拥有的每一个实体，合资协议一般会确定什么股权

持有人可以在发生资本事件时收到，例如出售或再融资，或者在清算的情况下。股权持有人正常

有权在所有负债、优先分配和

索赔已获偿还或满足。

我们认为，这些信息可以帮助投资者估计与我们相关的资产负债表和经营成果信息

部分拥有的实体。提供这一信息提供了一种无法立即从合并财务中获得的视角

报表和一种可以补充理解包含在

我们的综合业绩。

与我们的房地产合资企业相关的资产负债表和经营成果信息的组成部分被限制为

分析工具作为整体经济所有权权益并不代表我们对我们每个合资企业资产的合法主张，

负债，或经营成果。此外，合资公司财务信息可能包括与

未合并的、我们未控股的房地产合资企业。我们认为，为了便于投资者清楚了解

我们的经营业绩和我们的总资产和负债，合资公司的财务信息应结合我们的

合并经营报表和资产负债表。合资财务信息不应被视为替代

到我们的合并财务报表，这些报表是按照公认会计原则提出和编制的。

137

巨足目™

Megacampus生态系统是由大约100万个RSF或更大的集群园区组成，包括运营中的，

积极开发/再开发，而土地RSF较少运营的RSF预计将被拆除。我们认为Megacampuses that

包括至少75万个运营中的RSF将被建立的巨型放大器。这些巨肾已经实现了规模和

为租户提供战略选择的灵活性。我们提出了与我们已建立的巨肾相关的某些指标，因为

我们认为，它们有助于更深入地了解我们的某些运营趋势。

下表对我们的年度租金收入与开发和再开发管道RSF进行了核对，不包括

分类为持有待售的物业，截至2025年12月31日（千美元）：


	年租金收入	发展和重建管道RSF
巨脚怪	$1,451,391	16,735,429
核心和非核心	410,665	4,867,151
合计	$1,862,056	21,602,580

Megacampus占年租金收入和总开发和重建管道RSF	78%	77%

分红后经营活动提供的现金净额

通过向非控制性权益分配减少股息后经营活动提供的现金净额，不包括

资产出售产生的清算分配，并排除经营资产和负债的变化，因为它们代表时间差异。

调整后EBITDA的净债务和优先股

净债务和优先股与调整后EBITDA之比是一种非公认会计准则财务指标，我们认为这对投资者来说是有用的

评估我们的资产负债表杠杆的补充措施。净债务和优先股等于合并总额的总和

债务减去现金、现金等价物和限制性现金，再加上截至期末已发行的优先股。参考"调整后

EBITDA和调整后EBITDA利润率”在本节中提供有关调整后EBITDA计算的更多信息。

我们无法在没有不合理努力的情况下预测未来各期的净收入，因此不提供一个

前瞻性地将净债务和优先股与调整后EBITDA进行对账。这是由于先天难于

预测取决于我们无法控制的市场状况的项目的时间和/或数量，包括时间

处置、资本事件和融资决策，以及房地产销售收益等季度组成部分，未实现

非房地产投资损益、房地产减值、非房地产投资减值、变

金融工具预期信用损失准备。我们预测这些数量的尝试可能会产生显着但

不准确的估计，这可能会对我们的投资者产生误导。

138

下表对债务与净债务和优先股进行了核对，并计算了截至

2025年12月31日和2024（千美元）：


	12月31日，
	2025	2024
有担保应付票据	$—	$149,909
无抵押优先应付票据	12,047,394	12,094,465
无抵押高级信贷额度和商业票据	353,161	—
未摊销递延融资成本	74,314	77,649
现金及现金等价物	(549,062)	(552,146)
受限制现金	(4,693)	(7,701)
优先股	—	—
净债务和优先股	$11,921,114	$11,762,176

调整后EBITDA：
–季度年化	$2,097,444	$2,273,480
–过去12个月	$2,141,811	$2,228,921

调整后EBITDA的净债务和优先股：
–季度年化	5.7倍	5.2x
–过去12个月	5.6x	5.3x

营业净收入、营业净收入（收付实现制）、营业利润率

下表对净收入与净营业收入和净营业收入（收付实现制）进行了核对，计算出

截至年底的年度营业利润率2025年12月31日,2024，和2023（千美元）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
净（亏损）收入	$(1,216,726)	$510,733	$280,994

未合并房地产合营企业亏损（收益）中的权益	9,631	(7,059)	(980)
一般和行政费用	117,047	168,359	199,354
利息支出	226,698	185,838	74,204
折旧及摊销	1,350,478	1,202,380	1,093,473
房地产减值	2,202,818	223,068	461,114
债务提前清偿损失	107	—	—
房地产销售收益	(642,445)	(129,312)	(277,037)
投资损失	56,343	53,122	195,397
净营业收入	2,103,951	2,207,129	2,026,519
直线租金收入	(73,476)	(143,329)	(133,917)
与租户出资-建造相关的递延收入摊销房东装修	(14,771)	(1,543)	—
收购的低于市价租赁的摊销	(37,763)	(85,679)	(93,331)
金融工具预期信用损失准备	(56)	(434)	—
净营业收入（收付实现制）	$1,977,885	$1,976,144	$1,799,271

净营业收入（来自以上）	$2,103,951	$2,207,129	$2,026,519
总收入	$3,026,556	$3,116,394	$2,885,699
营业利润率	70%	71%	70%

139

净营业收入是以净收益（亏损）计算的非GAAP财务指标，最直接可比的财务

按照公认会计原则计算和列报的衡量标准，不包括我们未合并的房地产联合公司收益中的权益

风险投资、一般和管理费用、利息支出、折旧和摊销、房地产减值、收益或

债务提前清偿损失、出售房产损益、投资收益或损失。我们认为净运营

收入为投资者提供了有关我们的财务状况和经营业绩的有用信息，因为它主要反映了

那些发生在物业层面的收入和支出项目。因此，我们认为净营业收入是一个有用的衡量

供投资者评估我们合并房地产资产的经营业绩。以现金为基础的净营业收入为净

营业收入调整后剔除直线租金、收购的高于和低于市场租赁收入摊销的影响，

与租户出资及租户自建业主改善相关的递延收入摊销、拨备变动

GAAP要求的金融工具的预期信用损失。我们认为，以现金为基础的净营业收入有助于

投资者作为经营业绩的额外衡量标准，因为它消除了直线租金收入和摊销

收购高于和低于市场的租约和租户资助和租户建造的房东改善。

此外，我们认为净营业收入对投资者有用，可作为我们综合物业的业绩衡量标准

因为，当不同时期进行比较时，净营业收入反映了入住率、租金和营业成本的趋势，

这提供了一个从净收入或亏损中无法立即显现的视角。净营业收入可以用来衡量初始

通过计算物业产生的净营业收入除以我们对该物业的投资来稳定我们物业的收益率。

净营业收入不包括净收入中的某些组成部分，以便提供与

我们物业的营运结果。例如，利息支出不一定与真实的经营业绩挂钩

不动产资产，并经常在企业层面而不是在财产层面发生。此外，折旧摊销，

因为历史成本核算和使用寿命估计，可能会扭曲物业层面经营业绩的可比性。

派生净营业收入中已剔除房地产减值，因为我们不考虑房地产减值

成为物业层面的运营费用。房地产减值与我们资产价值的变化有关，并不反映

与相关收入或费用相关的当期经营业绩。我们对房地产的减值代表了减记在

资产价值与估计公允价值减出售成本之比。这些减值是投资决策或恶化造成的

在市场条件下。我们还排除了已实现和未实现的投资收益或损失，这是由于投资决策导致的

发生在与上市公司和某些私营实体的非房地产投资相关的公司层面。

因此，我们不认为这些活动是我们在该物业的房地产资产的经营业绩的指标

水平。我们对净营业收入的计算也不包括某些融资决策变化产生的费用，例如

债务提前清偿损失和金融工具预期信用损失准备变动，因为这些费用

通常与企业战略有关。确定净营业收入中包括的物业运营费用主要包括成本

与我们的经营物业相关的，如公用事业、维修、保养；与地面租赁相关的租金费用；

承包服务，如清洁、工程、园林绿化；物业税和保险；物业级工资。

一般和行政费用主要包括会计和公司薪酬、公司保险、专业

作为企业办公管理的一部分而产生的费用、租金和用品。我们将营业利润率计算为净营业

收入除以总收入。

我们认为，为了便于投资者清楚了解我们的经营业绩，净营业收入应

结合我们的综合经营报表中列报的净收益或亏损进行审查。净营业收入

不应被视为替代净收益或亏损作为我们业绩的指标，也不应被视为替代现金流

作为衡量我们的流动性或进行分配的能力。

我们无法在没有不合理努力的情况下预测未来各期的净收入，因此不提供一个

在前瞻性基础上对净营业收入进行调节。这是由于预测时机和/或

取决于我们无法控制的市场状况的项目数量，包括处置时机、资本事件和

融资决策，以及房地产销售收益、非房地产未实现损益等组成部分

投资、不动产减值、非不动产投资减值、预期信用准备变动

金融工具的损失。我们预测这些数量的尝试可能会产生重大但不准确的估计，这将

可能会对我们的投资者产生误导。

运营统计

我们提供与我们的物业相关的某些运营统计数据，包括物业数量、RSF、入住率、

租赁活动，以及截至期末的合同租赁到期情况。我们相信这些措施对投资者是有用的

因为它们有助于了解我们物业的某些趋势。我们计算房产的数量，RSF，入住率

百分比、租赁活动和100%的合同租约到期，不包括归类为持有待售物业的RSF，对所有

我们投资的物业，包括我们的合并和未合并房地产联合拥有的物业

风险投资。关于基于年租金收入的运营指标，请参考“年租金收入”在这一节中。

140

同一物业比较

由于我们的总物业组合在呈列的比较期间内的变动，包括从

收购或出售的资产、置入发展或再发展的物业，以及最近发展或再发展的物业

投入使用，合并的租金总收入，以及我们经营业绩中的租金经营费用，可以显示

不同时期的显著变化。为了补充对我们在给定季度的运营结果的评估或

年度期间，我们分析了所有全面运营的合并物业的经营业绩

呈现的比较期间，称为相同属性。我们分别提出季度和年初至今的相同物业业绩

与SEC在我们管理层讨论和分析我们的财务时要求的中期财务信息保持一致

经营状况及结果。这些相同的房产与第一天之后获得的房产分开分析

在呈列的最早可比较季度或年初至今期间，在任何地方进行开发或再开发的物业

比较期间的时间、未合并的房地产合营企业、分类为持有待售的物业、公

实体（履行一般和行政职能的法律实体），这些实体被排除在同一财产结果之外。此外，

终止费，如果有，不包括在相同物业的结果中。参考"相同属性》在本年度报告第7项中的

表格10-K以获取更多信息。

稳定入住日期

稳定占用日期指预期发展或重建项目的估计日期

达到95%以上的入住率。

租户追偿

租户回收是指收入，包括偿还房地产税、保险、水电费、修理费和

维修、公共区域费用和其他运营费用以及在适用费用期间赚取的

产生了租户偿还我们的义务。

我们将通过租赁房地产资产产生的租金收入和租户回收归入收入中

我们合并经营报表中的租金收入。我们为投资者提供单独的租金收入列报

和租户追回“经营成果”在这份关于10-K表格的年度报告的第7项中，因为我们认为它促进了投资者的

了解我们的经营业绩。我们认为，租户回收的列报对投资者来说是有用的，作为补充

衡量我们在三重净租赁下收回运营费用的能力，包括收回公用事业、维修和

维修、保险、财产税、公共区域费用和其他运营费用，以及我们减轻影响的能力

对于我们运营费用组成部分的任何重大可变性的净收入。

下表调节了截至年度的租金收入与租户回收2025年12月31日,2024，和

2023（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
租金收入	$2,945,175	$3,049,706	$2,842,456
租金收入	(2,184,889)	(2,304,339)	(2,143,971)
租户追偿	$760,286	$745,367	$698,485

总股本

总股本等于普通股的流通股乘以最后交易的收盘价

所呈列的每一期结尾日。

总市值

总市值等于总股本和总债务之和。

未支配净营业收入占总净营业收入的百分比

未支配净营业收入占总净营业收入的百分比是一种非公认会计准则财务指标，我们

believe is useful to investors as a performance measure of operation results of our unbured real estate assets as it

反映那些在未设押财产层面发生的收入和费用项目。未支配净营业收入为

源自分类于持续经营的资产，这些资产不受任何抵押、信托契据、留置权或其他担保的约束

利息，截至列报收入期间。

141

下表汇总了未支配净营业收入占总净营业收入的百分比

结束的年份2025年12月31日,2024，和2023（千美元）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
未支配净营业收入	$2,101,038	$2,192,608	$2,022,177
担保净营业收入	2,913	14,521	4,342
总净营业收入	$2,103,951	$2,207,129	$2,026,519
未支配净营业收入占总额的百分比净营业收入	99.9%	99.3%	99.8%

已发行普通股加权平均股数–稀释

我们不时订立资本市场交易，包括远期股权出售协议（“远期

协议”），为收购提供资金，为我们的开发和再开发项目的建设提供资金，并为一般工作

资本用途。虽然远期协议尚未达成，但我们需要考虑远期的潜在稀释效应

库存股法下的协议。在该方法下，我们还包括了未归属限制性股票奖励的摊薄效应

（“RSAs”）在计算稀释股份时可没收的股息。请参阅附注13 – 「每股盈利」及附注16 –

“股东权益”到我们的合并财务报表在这份10-K表格年度报告的第15项中，以获取更多信息。

计算EPS时使用的已发行普通股加权平均股数–稀释后，运营资金每

份额–稀释，每股运营资金–稀释，经调整，截至年度2025年12月31日,2024，和2023

计算如下。还显示了具有不可没收股息权的加权平均未归属RSA，用于

计算根据两类方法可分配给这些奖励的金额，适用于下文所列的每个相应期间

（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
每股收益的基本股份	170,307	172,071	170,909
未归属的RSA与可没收的股息	—	—	—
每股收益稀释股份	170,307	172,071	170,909

每股运营资金和基金的基本份额经调整后的每股运营收入	170,307	172,071	170,909
未归属的RSA与可没收的股息	83	—	—
每股运营资金稀释股份和调整后的每股运营资金	170,390	172,071	170,909

加权平均未归属RSA与不可没收用于分配净收益、基金的股息来自运营的资金，以及来自运营的资金，经调整	1,883	2,779	2,325

142

项目7a。关于市场风险的定量和定性披露

利率风险

我们认为我们可能面临的一级市场风险是利率风险，这可能是由多种因素造成的，

包括政府的货币和税收政策、国内和国际经济和政治考虑，以及其他因素

这是我们无法控制的。

为了修正和管理我国未偿债务的利率特征并限制利率的影响

对我们经营的风险，我们可能会利用多种金融工具，包括利率对冲协议、上限、下限和

其他利率交换合约。使用这些类型的工具来对冲我们对利息变化的部分敞口

利率可能会带来额外的风险，例如交易对手信用风险和对冲协议的法律可执行性。截至12月31日，

2025，我们没有任何未完成的利率对冲协议。

我们未来的收益和与未偿债务相关的公允价值主要取决于

兴趣。下面的表格说明了1%的利率变化，假设利率下限为零，对我们的

固定利率和浮动利率债务截至2025年12月31日和2024（单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
浮动利率债务对未来收益的年化影响：
费率上调1%	$(1,259)	$(350)
利率下降1%	$1,259	$350

对综合债务总额公允价值的影响：
费率上调1%	$(746,058)	$(753,483)
利率下降1%	$852,698	$860,921

这些金额是通过考虑假设利率对我们截至

2025年12月31日和2024，分别。这些分析没有考虑整体经济活动水平降低的影响

可能存在于这样的环境中。此外，如果发生如此巨大的变化，我们会考虑采取行动，以

进一步减轻我们对这一变化的风险。由于将采取的具体行动及其可能的不确定性

效应，敏感性分析假设我们的资本结构没有变化。

股权价格风险

我们有股权价格市场风险敞口，因为我们持有上市公司的股权投资和私人

持有的实体。我们对交易活跃的上市公司的所有投资都以公允价值反映在我们的综合资产负债表中。

我们对报告每股NAV的私营实体的投资以公允价值计量，使用NAV作为公允的实用权宜之计

价值。我们对不报告每股资产净值的私人持有实体的股权投资e按成本减减值计量，

根据期间可观察到的价格变化进行调整。公共投资公允价值变动、每股NAV变动

私人控股实体报告，不报告每股NAV的私人控股实体的可观察价格变化为

在我们的综合经营报表中归类为投资收益（亏损）.无法保证未来价值会下降

不会对我们未来的经营业绩产生重大不利影响。下表说明了10%的变化所带来的影响

截至目前，我们的股权投资价值将对收益产生2025年12月31日和2024（单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
股权价格风险：
公允价值增长10%	$114,387	$147,699
公允价值下降10%	$(114,387)	$(147,699)

143

外币汇率风险

我们有与我们在加拿大的业务相关的外汇汇率风险敞口。我国的功能货币

加拿大子公司是加元。这些子公司资产负债表折算产生的收益或损失及

经营报表在累计其他综合收益（亏损）中分类，作为总权益的单独组成部分和

不计入净收入（亏损）。当发生出售时，收益或损失将反映在我们的综合经营报表中

或部分出售我们在这些业务中的投资，或在投资完全或基本完全清算时出售。The

下表说明了加元汇率相对于美元变动10%对我们的影响

潜在的未来收益和我们对加拿大子公司的净投资的公允价值，基于我们目前的运营资产

截至美国境外2025年12月31日和2024（单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
外币汇率对未来潜在收益的影响：
费率提高10%	$182	$17
费率下降10%	$(182)	$(17)

外币对境外子公司净投资公允价值的影响汇率：
费率提高10%	$35,306	$36,644
费率下降10%	$(35,306)	$(36,644)

指定为净额的交叉货币互换协议的公允价值变动投资对冲：(1)
加息10%（美元走软）	$(24,600)	不适用(1)
利率下降10%（美元走强）	$24,600	不适用(1)

(1)有关更多信息，请参阅我们合并财务报表的附注11 –“对冲协议”。截至目前，我们没有任何未完成的对冲协议

截至2024年12月31日止年度。

敏感性分析假设所有外币汇率相对于美元的平行移动；然而，

外币汇率通常不会以这种方式变动，实际结果可能大不相同。

我们对本年度市场风险要素的敞口结束2025年12月31日与提出的风险要素一致

以上，包括利率、股权价格、外币汇率变动的影响。

144

项目8。财务报表和补充数据

本项目要求的信息作为单独的部分包含在本年度报告的10-K表格中。请参阅“项目15。

展品和财务报表时间表。”

项目9。会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧

没有。

项目9a。控制和程序

评估披露控制和程序

截至2025年12月31日，我们进行了评估，在我们的主要执行官和

首席财务官，我们的披露控制和程序的设计和运作的有效性。这些控制和

设计了程序，以确保记录、处理、汇总和报告披露所需的信息

在规定的时间内。根据我们的评估，首席执行官和首席财务官得出以下结论：

我们的披露控制和程序自2025年12月31日.

财务报告内部控制的变化

截至3个月内，我们对财务报告的内部控制没有任何变化12月31日，

2025已对我们的财务报告内部控制产生重大影响，或合理可能产生重大影响。

管理层关于财务报告内部控制的年度报告

亚历山大房地产，Inc.及其子公司（“公司”）的管理层负责建立

并保持对财务报告的充分内部控制。财务报告内部控制定义见

根据经修订的1934年《证券交易法》颁布的规则13a-15（f）和15d-15（f），是由或

在、CEO和CFO的监督下并由公司董事会、管理层、其他人员实施

为财务报告的可靠性和财务报表的编制提供合理保证，供外部

根据公认会计原则的报告目的。公司对财务报告的内部控制包括那些政策和

（i）与维护记录有关的程序，这些记录以合理的细节准确和公平地反映了交易和

资产处置；（ii）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许编制财务

根据公认会计原则的报表，并且收支仅根据以下机构的授权进行

公司管理层及董事；及（iii）就预防或及时发现

未经授权取得、使用或处置可能对财务报表产生重大影响的资产。

财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。

对未来期间的任何有效性评估的预测都存在控制可能变得不充分的风险，因为

条件的变化，或政策或程序的遵守程度可能恶化。

管理层评估了公司财务报告内部控制的有效性，截至12月31日，

2025和2024.在进行评估时，管理层利用了《联合国气候变化框架公约》发布的2013年框架中规定的标准。

Treadway委员会赞助组织委员会在内部控制–综合框架（COSO2013年）。

管理层认为，根据其评估，公司对财务报告的内部控制截至

2025年12月31日.截至目前我国财务报告内部控制的有效性2025年12月31日已由

安永会计师事务所，一家独立注册会计师事务所，如其报告所述，该报告包含在此。

145

独立注册会计师事务所的报告

致Alexandria Real Estate Equities, Inc.的股东和董事会

关于财务报告内部控制的意见

我们审计了截止目前Alexandria Real Estate Equities, Inc.对财务报告的内部控制2025年12月31日，基于

Treadway发起组织委员会发布的内部控制-综合框架中建立的标准

Commission（2013框架）（COSO标准）。我们认为，Alexandria Real Estate Equities, Inc.（该公司）维持，在

所有重大方面，有效的财务报告内部控制截至2025年12月31日，基于COSO标准。

我们还审计了，根据美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，

截至本公司合并资产负债表2025年12月31日和2024、相关合并报表

经营、综合收益、股东权益变动和非控制性权益变动及现金流三者各

期间结束的年份2025年12月31日以及索引第15（a）项所列的相关附注和财务报表附表

而我们的报告日期2026年1月26日，对此发表了无保留意见。

意见依据

公司管理层有责任维护有效的财务报告内部控制，并对其评估

随附的管理层年度报告中包含的财务报告内部控制的有效性

对财务报告的控制。我们的责任是对公司财务报告内部控制发表意见

基于我们的审计。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，并被要求在以下方面具有独立性

公司根据美国联邦证券法和证券交易所适用的规则和规

委员会和PCAOB。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些标准要求我们计划并执行审计以

就是否在所有重大方面保持有效的财务报告内部控制取得合理保证。

我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估重大弱点的风险

存在，根据评估的风险对内部控制的设计和运行有效性进行测试和评估，并履行

我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的

意见。

财务报告内部控制的定义和局限性

公司对财务报告的内部控制是一个旨在提供有关可靠性的合理保证的过程

财务报告和按照公认会计准则为外部目的编制财务报表

原则。公司对财务报告的内部控制包括（1）与财务报告相关的政策和程序

维护记录，以合理详细的方式准确和公平地反映资产的交易和处置情况

公司；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许在

按照公认会计原则，且公司的收支仅在

根据公司管理层及董事的授权；及（3）就有关

防范或及时发现擅自取得、使用、处置公司资产可能产生重大影响

关于财务报表。

财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，预测

对未来期间的任何有效性评估都受到控制可能因变化而变得不充分的风险的影响

条件，或政策或程序的遵守程度可能恶化。

/s/ 安永会计师事务所

加利福尼亚州洛杉矶

2026年1月26日

146

项目9b。其他信息

10b5-1预案披露

期间截至2025年12月31日止三个月，以下人员已采纳“规则10b5-1交易安排”

如下：

上 2025年12月15日 , Marc E. Binda ，我们的首席财务官兼财务主管 , 订立规则10b5-1交易

安排为不时出售最多 23,368 普通股股份通过 2026年12月1日 .

上 2025年12月10日 , 哈特·科尔，我们的联席总裁兼联席区域市场总监–西雅图 , 订立规则10b5-1

交易安排为不时出售最多 20,000 普通股股份通过 2027年1月29日 .

上 2025年12月15日 , Hallie E. Kuhn ，我们的执行副总裁–资本市场和联席主管–生命科学，已进入

成规则10b5-1交易安排为不时出售最多 2,574 普通股股份通过

2026年10月16日 .

上述每项交易计划均于内幕交易开放窗口期间订立，旨在满足

根据《交易法》和我们的内幕交易政策对规则10b5-1（c）的肯定抗辩。

没有其他高级职员或董事有任何关于买卖我们证券的合同、指示或书面计划是

意在满足规则10b5-1（c）的肯定性抗辩条件或任何“非规则10b5-1 交易安排。 ”

项目9c。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露

不适用。

147

第三部分

项目10。董事、执行官和公司治理

本项目所要求的信息通过引用我们为我们的最终代理声明并入本文2026

根据第14A条规定在我们的财政年度结束后120天内提交的年度股东大会（“2026代理

Statement”）标题下的“董事和执行官”和“公司治理事项”。

内幕交易政策和程序

公司有采用内幕交易政策和程序监管购买、出售和/或其他处置

公司的证券由董事、高级职员和雇员，或公司本身，合理设计以促进

符合内幕交易法律、法规、适用于公司的上市标准（《内幕交易

政策”）。公司的内幕交易政策作为本年度报告的附件 19.1以表格10-K提交。

项目11。行政赔偿

本项目所要求的信息通过引用从我们的2026代理声明。

项目12。某些受益所有人和管理层及相关股东的安全所有权

事项

下表列示了截至目前公司股权补偿方案的信息2025年12月31日:

股权补偿方案信息


	待发行证券数量行使时发出未完成的选择，认股权证和权利 (a)	加权-平均行权价未完成的选择，认股权证和权利 (b)	证券数量剩余可用于未来发行下股权补偿计划（不包括证券反映在（a）栏）（c）
股权补偿方案获批股东—经修订及重述 1997年股票奖励和激励计划	—	—	4,894,632

本项目所需的其他信息通过引用从我们的2026代理声明下的

标题：“某些受益所有人和管理层的证券所有权。”

项目13。某些关系和相关交易，以及董事独立性

本项目所要求的信息通过引用从我们的2026标题下的代理声明

“某些关系和关联交易”、“关于关联人交易的政策和程序”以及

“董事独立性。”

项目14。首席会计师费用和服务

本项目所要求的信息通过引用从我们的2026标题下的代理声明

“由独立注册会计师开具的费用。”

148

第四部分

项目15。展览和财务报表时间表

（a）（1）及（2）财务报表和财务报表附表

本项目要求的财务报表和财务报表附表作为单独一节列入本

从第F-1页开始的10-K表格年度报告。


	页

独立注册会计师事务所的报告（PCAOB ID：000 42 ) ...................................................................................	F-1
Alexandria Real Estate Equities, Inc.经审计的合并财务报表：
截至12月31日的合并资产负债表， 2025和2024 ................................................................................................	F-3
截至12月31日的年度合并财务报表，2025,2024，和2023: ...............................................
综合业务报表 ........................................................................................................................................	F-4
综合全面收益表 .................................................................................................................	F-5
合并股东权益变动表和非控制性权益变动表 ...............................................	F-6
合并现金流量表 ......................................................................................................................................	F-8
合并财务报表附注 .......................................................................................................................................	F-10
附表三–房地产合并财务报表附表及累计折旧 ............................	F-57

（a）（3）展品


附件数	附件标题	由参考：	提交日期
3.1	公司章程修订及重述	表格10-Q	1997年8月14日
3.2	公司更正证明书	表格10-Q	1997年8月14日
3.3	公司修订章程细则，日期为2017年5月10日	表格8-K	2017年5月12日
3.4	公司修订章程细则，日期为2022年5月18日	表格8-K	2022年5月19日
3.5	有关9.50% A系列的补充条文，日期为1999年6月9日累计可赎回优先股	表格10-Q	1999年8月13日
3.6	补充条文，日期为2000年2月10日，有关选举受《马里兰州一般公司法》标题3小标题8的约束	表格8-K	2000年2月10日
3.7	2000年2月10日与A系列有关的补充条目初级参与优先股	表格8-K	2000年2月10日
3.8	附例，日期为二零零二年一月十八日，有关9.10% B系列累积可赎回优先股	表格8-A	2002年1月18日
3.9	附例，日期为二零零四年六月二十二日，有关8.375% C系列累积可赎回优先股	表格8-A	2004年6月28日
3.10	附例，日期为2008年3月25日，有关该7.00% D系列累积可转换优先股	表格8-K	2008年3月25日
3.11	附文，日期为2012年3月12日，有关6.45% E系列累积可赎回优先股	表格8-K	2012年3月14日
3.12	补充条款，日期为2017年5月10日，有关重新分类优先股	表格8-K	2017年5月12日
3.13	经修订及重述的公司章程（12月6日修订， 2024)	表格8-K	2024年12月9日
4.1	代表普通股股份的样本证书	表格10-Q	2011年5月5日
4.2	义齿，日期为2012年2月29日，公司之间，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，与新银行 York Mellon Trust Company，N.A.作为受托人	表格8-K	2012年2月29日

149


附件数	附件标题	由参考：	提交日期
4.3	截至2014年7月18日的第4号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，及纽约梅隆银行信托公司N.A.作为受托人	表格8-K	2014年7月18日
4.4	2029年到期的4.500%优先票据表格（载于上文附件 4.3）	表格8-K	2014年7月18日
4.5	义齿，日期为截至2015年11月17日，公司之间，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，威尔明顿信托，全国协会，作为受托人	表格8-K	2015年11月17日
4.6	截至2015年11月17日的补充契约1号公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，和Wilmington Trust，National Association，作为受托人	表格8-K	2015年11月17日
4.7	2026年到期的4.30%优先票据表格（已载于上文附件 4.6）	表格8-K	2015年11月17日
4.8	截至2016年6月10日的第2号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，和Wilmington Trust，National Association，作为受托人	表格8-K	2016年6月10日
4.9	2027年到期的3.95%优先票据表格（已载于上文附件 4.8）	表格8-K	2016年6月10日
4.10	契约，日期为截至2017年3月3日，在公司之间，作为发行人亚历山大房地产，L.P.，作为担保人，分行业务和信托公司，作为受托人	表格8-K	2017年3月3日
4.11	补充契约1号，日期截至2017年3月3日公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，及分行银行及信托公司，作为受托人	表格8-K	2017年3月3日
4.12	2028年到期的3.95%优先票据表格（已载于上文附件 4.11）	表格8-K	2017年3月3日
4.13	截至2018年6月21日的第3号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，及分行银行及信托公司，作为受托人	表格8-K	2018年6月21日
4.14	截至2018年6月21日的第4号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，及分行银行及信托公司，作为受托人	表格8-K	2018年6月21日
4.15	2030年到期4.700%优先票据的表格（已载于上文附件 4.16）	表格8-K	2018年6月21日
4.16	截至2019年3月21日的第5号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，及分行银行及信托公司，作为受托人	表格8-K	2019年3月21日
4.17	2026年到期的3.800%优先票据表格（已载于上文附件 4.18）	表格8-K	2019年3月21日
4.18	截至2019年3月21日的第6号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，及分行银行及信托公司，作为受托人	表格8-K	2019年3月21日
4.19	2049年到期的4.850%优先票据表格（已载于上文附件 4.20）	表格8-K	2019年3月21日
4.20	截至2019年7月15日的第8号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，及分行银行及信托公司，作为受托人	表格8-K	2019年7月15日
4.21	2031年到期的3.375%优先票据表格（已载于上文附件 4.22）	表格8-K	2019年7月15日
4.22	截至2019年7月15日的第9号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，及分行银行及信托公司，作为受托人	表格8-K	2019年7月15日
4.23	截至2019年9月12日的第11号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，及分行银行及信托公司，作为受托人	表格8-K	2019年9月12日
4.24	2050年到期的4.000%优先票据表格（已载于上文附件 4.25）	表格8-K	2019年7月15日
4.25	截至2019年9月12日的第10号补充契约公司作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，及分行银行及信托公司，作为受托人	表格8-K	2019年9月12日
4.26	2029年到期2.750%优先票据的表格（已载于上文附件 4.27）	表格8-K	2019年9月12日

150


附件数	附件标题	由参考：	提交日期
4.27	截至二零二二年三月二十六日止的第12号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，及分行银行及信托公司，作为受托人	表格8-K	2020年3月26日
4.28	2030年到期4.900%优先票据的表格（已载于上文附件 4.29）	表格8-K	2020年3月26日
4.29	2020年8月5日第13号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，和Truist Bank，作为受托人	表格8-K	2020年8月5日
4.30	2033年到期1.875%优先票据的表格（已载于上文附件 4.31）	表格8-K	2020年8月5日
4.31	2021年2月18日第14号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，和Truist Bank，作为受托人	表格8-K	2021年2月18日
4.32	2032年到期的2.000%优先票据表格（已载于上文附件 4.33）	表格8-K	2021年2月18日
4.33	2021年2月18日第15号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，和Truist Bank，作为受托人	表格8-K	2021年2月18日
4.34	2051年到期的3.000%优先票据表格（已载于上文附件 4.35）	表格8-K	2021年2月18日
4.35	2022年2月16日第16号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.为担保人，和Truist Bank，作为受托人	表格8-K	2022年2月16日
4.36	2034年到期的2.950%优先票据表格（已载于上文附件 4.37）	表格8-K	2022年2月16日
4.37	2022年2月16日第17号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，和Truist Bank，作为受托人	表格8-K	2022年2月16日
4.38	2052年到期3.550%优先票据的表格（已载于上文附件 4.39）	表格8-K	2022年2月16日
4.39	截至2023年2月16日的第18号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，和Truist Bank，作为Trustee	表格8-K	2023年2月16日
4.40	2035年到期的4.750%优先票据表格（已载于上文附件 4.41）	表格8-K	2023年2月16日
4.41	截至2023年2月16日的第19号补充契约公司，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，和Truist Bank，作为Trustee	表格8-K	2023年2月16日
4.42	2053年到期的5.150%优先票据的表格（已载于上文附件 4.43）	表格8-K	2023年2月16日
4.43	截至2024年2月15日的第20号补充契约，由和公司中，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，以及Truist Bank，作为受托人	表格8-K	2024年2月15日
4.44	2036年到期的5.250%优先票据表格（已载于上文附件 4.45）	表格8-K	2024年2月15日
4.45	截至2024年2月15日的第21号补充契约，由和公司中，作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，以及Truist Bank，作为受托人	表格8-K	2024年2月15日
4.46	2054年到期的5.625%优先票据的表格（包括d在上文附件 4.47中）	表格8-K	2024年2月15日
4.47	截至2025年2月13日Alexandria Real Estate签署的契约 Equities，Inc.作为发行人，亚历山大房地产，L.P.作为担保人，和美国银行信托公司，全国协会，作为受托人	表格8-K	2025年2月13日
4.48	截至2025年2月13日的第1号补充契约，由及在Alexandria Real Estate Equities, Inc.中，作为发行人，Alexandria Real Estate Equities，Inc。 Estate Equities，L.P.，作为担保人，美国银行信托公司，国家协会，作为受托人	表格8-K	2025年2月13日
4.49	2035年到期的5.50%优先票据表格（已载于上文附件 4.50）	表格8-K	2025年2月13日
4.50	根据第12条注册的注册人证券的说明 1934年证券交易法	不适用	随此归档
10.1	第三份经修订和重述的信贷协议，日期为9月19日， 2024年，公司中，作为借款人，亚历山大房地产， L.P.，作为担保人，Citibank，N.A.，作为行政代理人，并于出借人及其其他当事方	表格10-Q	2024年10月21日
10.2(1)	经修订及重订的1997年股票奖励及奖励计划公司	表格8-K	2025年5月15日

151


附件数	附件标题	由参考：	提交日期
10.3(1)	员工限制性股票协议的格式，以供与根据经修订的股份向雇员发行的受限制股份并重述1997年股票奖励和激励计划	表格10-K	2025年1月27日
10.4(1)	员工限制性股票协议（美国关联公司）的形式，用于与根据以下规定向雇员发行的受限制股份的关联经修订和重述的1997年股票奖励和激励计划	表格10-K	2025年1月27日
10.5(1)	独立董事限制性股票协议的格式，用于与根据《上市规则》向董事发行的受限制股份的关连经修订和重述的1997年股票奖励和激励计划	表格10-K	2025年1月27日
10.6(1)	独立承建商限制性股票协议的格式，以用于与向独立承建商发行的受限制股份的关联根据经修订及重述的1997年股票奖励及奖励计划	表格10-K	2025年1月27日
10.7(1)	公司2000年递延补偿方案，修正重述自2025年10月1日起生效	表格10-Q	2025年10月27日
10.8(1)	公司2000年董事递延薪酬方案，修正并自2023年9月15日起重列	表格10-K	2025年1月27日
10.9(1)	经修订及重订的行政人员雇佣协议，自 2015年1月1日，由公司与Joel S. Marcus	表格8-K	2015年4月7日
10.10(1)	经修订及重述的行政人员雇佣的函件修订协议，日期为2017年7月3日，由公司与Joel S。马库斯	表格8-K	2017年7月3日
10.11(1)	经修订及重述的行政人员雇佣的函件修订协议，于2018年3月20日由公司及公司之间订立和Joel S. Marcus	表格10-Q	2018年5月1日
10.12(1)	经修订及重述的行政人员雇佣的函件修订协议，日期为2019年1月15日，由公司与 Joel S. Marcus	表格8-K	2019年1月18日
10.13(1)	经修订及重述的行政人员雇佣的函件修订协议，日期为2020年6月8日，由公司与Joel S。马库斯	表格10-Q	2020年7月27日
10.14(1)	经修订及重述的行政人员雇佣的函件修订协议，日期为2023年8月30日，由公司与Joel S.马库斯	表格10-Q	2023年10月23日
10.15(1)	经修订及重述的行政人员雇佣的函件修订协议，日期为2024年1月5日，由公司与Joel S.马库斯	表格10-K	2024年1月29日
10.16(1)	经修订及重述的行政人员雇佣的函件修订协议，日期为2024年12月6日，由公司与 Joel S. Marcus	表格8-K	2024年12月9日
10.17(1)	经修订及重述的行政人员雇佣的函件修订协议，日期为2026年1月9日，由公司与Joel S.马库斯	不适用	随此归档
10.18(1)	第三次经修订及重述的行政人员雇佣协议公司与Peter M. Moglia，于2018年5月22日及自2018年5月22日起生效	表格10-Q	2018年7月31日
10.19(1)	经修订及重述的行政人员雇佣的函件修订协议，日期为2024年1月5日，由公司与 Peter M. Moglia	表格10-K	2024年1月29日
10.20(1)	经修订及重订的行政人员雇佣协议公司与Marc E. Binda，于2023年8月17日订立并生效截至2023年9月15日	表格10-Q	2023年10月23日
10.21(1)	公司与Hunter Kass的高管雇佣协议，于2021年1月1日订立，自2021年1月1日起生效	表格10-K	2022年1月31日
10.22(1)	公司与John Hart的高管雇佣协议 Cole，于2023年12月20日订立，自1月1日起生效， 2024	不适用	随此归档

152


附件数	附件标题	由参考：	提交日期
10.23(1)	经修订及重订的行政人员雇佣协议公司与John Hart Cole，于2026年1月9日及自202年1月1日起生效6	不适用	随此归档
10.24(1)	董事薪酬安排概要	不适用	随此归档
10.25(1)	公司周年红利计划	不适用	随此归档
10.26(1)	公司与其各自的赔偿协议的形式董事和高级职员	表格10-K	2011年3月1日
14.1	公司的商业诚信政策和报告程序不遵守情事（根据条例S-K第406项的道德守则）	不适用	随此归档
19.1	Alexandria Real Estate Equities, Inc.修订和重述政策关于买卖证券的声明	不适用	随此归档
21.1	公司子公司名单	不适用	随此归档
22.1	公司担保子公司名单	不适用	随此归档
23.1	安永会计师事务所的同意	不适用	随此归档
31.1	根据《公约》第302条对首席执行干事进行认证 2002年萨班斯-奥克斯利法案	不适用	随此归档
31.2	根据《公约》第302条对首席执行干事进行认证 2002年萨班斯-奥克斯利法案	不适用	随此归档
31.3	根据《财务报告》第302条核证首席财务官 2002年萨班斯-奥克斯利法案	不适用	随此归档
32.0	首席执行官和首席财务官的认证根据18 U.S.C.第1350条，根据第906条通过 2002年《萨班斯-奥克斯利法案》	不适用	随此归档
97.1(1)	激励补偿补偿政策	不适用	随此归档
101.1	以下资料来自公司年度报告的10-K表格，供截至2025年12月31日止年度，iXBRL格式（内联可伸缩业务报告语言）：（i）截至 2025年12月31日和2024年12月31日，（二）合并经营报表截至2025年、2024年及2023年12月31日止年度，（iii）综合截至12月31日止年度综合收益表， 2025年、2024年和2023年，（四）合并变动表股东权益及非控股权益截至 2025年12月31日、2024年12月31日和2023年12月31日，（v）合并现金报表截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的流动，（vi）注至合并财务报表，及（vii）附表三—合并房地产及累计折旧的财务报表附表公司的。	不适用	随此归档
104	封面页交互式数据文件（内嵌在内联XBRL中文件）	不适用	随此归档

（一）管理合同或者补偿性安排。

S-1

签名

根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已适当安排

表格10-K的年度报告将由以下签署人代表其签署，因此获得正式授权。


			Alexandria Real Estate Equities, Inc.
日期：	2026年1月26日	签名：	/s/Joel S. Marcus
			Joel S. Marcus 执行主席（首席执行官）

			/s/Peter M. Moglia
			Peter M. Moglia 首席执行官兼首席投资官（首席执行官）

S-2

通过这些礼物了解所有那些，即其签名出现在下文的每一个人构成并任命乔尔

S. Marcus，作为他或她的真实和合法的律师和代理人，具有完全的替代和重新替代权力，为他或她和在

他或她的姓名、地点和代替，以任何和所有身份签署本年度报告的10-K表格的任何和所有修订，并以

向证券交易委员会提交同一文件，连同其证物和与此有关的其他文件（如有），

授予上述律师和代理人充分的权力和授权，以做和执行每一项必要的行为和事情，以及

有必要这样做，尽可能充分地达到他可能或可以亲自做的所有意图和目的，特此批准并确认所说的一切

其替代人或替代人的实际代理人、代理人可以凭借本合同合法地做或促使做。

根据1934年《证券交易法》的要求，这份关于10-K表格的年度报告已签署如下

由以下人士代表注册人并以其身份和在所示日期提交。


签名	标题	日期

/s/Joel S. Marcus	执行主席（首席执行官）	2026年1月26日
Joel S. Marcus	执行主席（首席执行官）	2026年1月26日

/s/Peter M. Moglia	首席执行官兼首席投资官（首席执行官）	2026年1月26日
Peter M. Moglia	首席执行官兼首席投资官（首席执行官）	2026年1月26日

/s/Marc E. Binda	首席财务官兼财务主管（首席财务官）	2026年1月26日
Marc E. Binda	首席财务官兼财务主管（首席财务官）	2026年1月26日

/s/Andres R. Gavinet	首席会计官（首席会计干事）	2026年1月26日
Andres R. Gavinet	首席会计官（首席会计干事）	2026年1月26日

/s/Steven R. Hash	牵头董事	2026年1月26日
Steven R. Hash	牵头董事	2026年1月26日

/s/克莱尔·奥尔德里奇	董事	2026年1月26日
克莱尔·奥尔德里奇	董事	2026年1月26日

/s/James P. Cain	董事	2026年1月26日
James P. Cain	董事	2026年1月26日

/s/Maria C. Freire	董事	2026年1月26日
Maria C. Freire	董事	2026年1月26日

/s/Richard H. Klein	董事	2026年1月26日
Richard H. Klein	董事	2026年1月26日

/s/Sheila K. McGrath	董事	2026年1月26日
希拉·麦格拉思	董事	2026年1月26日

/s/Michael A. Woronoff	董事	2026年1月26日
Michael A. Woronoff	董事	2026年1月26日

F-1

独立注册会计师事务所的报告

致Alexandria Real Estate Equities, Inc.的股东和董事会

对财务报表的意见

我们审计了随附的Alexandria Real Estate Equities, Inc.（本公司）截至

2025年12月31日和2024、相关合并报表经营、综合收益、股东变动情况

股权和非控制性权益和现金流量三年内每一年结束2025年12月31日，以及相关的

索引第15（a）项所列的附注和财务报表附表（统称为“综合财务

语句”）。我们认为，合并财务报表在所有重大方面公允反映了

公司在2025年12月31日和2024，以及该期间三年各年度的经营成果及现金流

结束了2025年12月31日，符合美国公认会计原则。

我们还审计了，根据美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，

截至目前公司财务报告内部控制情况2025年12月31日，基于内部控制中确立的标准–

Treadway委员会发起组织委员会发布的综合框架（2013年框架），以及我们的

日期的报告2026年1月26日对此发表了无保留意见。

意见依据

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是发表意见

基于我们审计的公司财务报表。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，被要求

根据美国联邦证券法和适用的规则和条例就公司独立

证券交易委员会和PCAOB。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。那些标准要求我们计划和执行审计

对财务报表是否不存在重大错报、是否由于错误或舞弊行为获取合理保证。

我们的审计包括履行程序以评估财务报表的重大错报风险，无论是否由于

错误或欺诈，并执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查证据

关于财务报表中的金额和披露。我们的审计还包括评估所使用的会计原则

和管理层作出的重大估计，以及评估财务报表的整体列报方式。我们相信

我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

F-2

关键审计事项

下文通报的关键审计事项是本期财务报表审计中产生的事项，该事项是

传达或要求传达给审计委员会，并且：（1）涉及重大的账目或披露

到财务报表和（2）涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。The communication of the

关键审计事项不会以任何方式改变我们对合并财务报表的整体意见，我们也不会因

在下文传达关键审计事项，就关键审计事项或账目或披露事项提供单独意见

与之相关。

房地产投资减值


说明这件事		在2025年12月31日，公司房地产投资的账面价值为287亿美元包括 5.567亿美元对持有待售房地产的投资。截至本年度2025年12月31日，减值房地产是22亿美元.如综合财务报表附注2所述，公司审当前活动和经营状况变化对其投资房地产判断是否存在任何需要进行减值分析的触发事件或减值指标。如果触发事件或减值指标被识别，公司将审查对特定未来未贴现现金流的估计对房地产的投资，如果存在多种结果，将包括概率加权方法考虑。确认减值以减少拟持有的特定长期资产的账面值及当该资产的未来未折现现金流量估计数低于其账面金额。当一项长期存在的资产被分类为持有待售时，确认减值费用，如果资产的账面价值超过其公允价值减去出售成本。审计公司对其持有和使用的不动产投资是否可收回的评估为复杂且在评估管理层用于估计的关键假设时涉及高度的主观性未贴现的未来现金流，包括预计租金、退出资本化率、建筑成本正在开发的项目和正在考虑的概率加权多个情景，因为它们基于关于建筑成本的假设，可获得的市场信息，当前和历史经营业绩，已知可能影响资产的趋势和当前市场/经济状况，以及管理层对资产的使用。此外，审计对投资确认的减值费用的计量实持有待售的房地产很复杂，在评估管理层的估计时涉及高度的主观性某些资产的公允价值减去出售成本，这是基于第三方房地产经纪人提供的估值或管理层根据近期可比交易得出的公允价值结论。

我们如何地址这件事在我们的审计		我们取得了理解，对设计进行了评估，并检验了公司的经营有效性对公司投资房地产减值评估过程的控制。例如，我们测试了对管理层估计和评估计算中使用的假设的过程的控制存在减值指标及控制的房地产投资未来未折现现金流与管理层发展持作出售房地产投资的公允价值估计有关。在审计公司持有和使用的不动产投资未折现未来现金流已确定的减值指标和对房地产投资确认的减值费用的计量持有待售，我们对公司对这些资产未来现金流量的估计或公允价值，而对于房地产资产样本，我们请了一位估值专家来协助我们的评估。为例如，我们将公允价值估计和用于估计未来现金流量的重要假设与公司的历史会计记录或可获得的市场数据。我们还测试了数学精度的管理层预测的现金流。此外，对于某些假设，我们评估了管理层的敏感性分析除了进行我们自己的敏感性分析来评估现金流的变化因假设变化而产生的房地产投资。

/s/安永会计师事务所

我们自1994年起担任公司的核数师。

加利福尼亚州洛杉矶

2026年1月26日

F-3

Alexandria Real Estate Equities, Inc.

合并资产负债表

（单位：千，股份和每股金额除外）


	12月31日，
	2025	2024
物业、厂房及设备
房地产投资	$ 28,689,996	$ 32,110,039
对未合并房地产合资企业的投资	30,677	39,873
现金及现金等价物	549,062	552,146
受限制现金	4,693	7,701
租户应收账款	6,672	6,409
递延租金	1,179,403	1,187,031
递延租赁成本	458,311	485,959
投资	1,501,249	1,476,985
其他资产	1,661,772	1,661,306
总资产	$ 34,081,835	$ 37,527,449

负债、非控制性权益和股权
有担保应付票据	$ —	$ 149,909
无抵押优先应付票据	12,047,394	12,094,465
无抵押高级信贷额度和商业票据	353,161	—
应付账款、应计费用、其他负债	2,397,073	2,654,351
应付股息	127,771	230,263
负债总额	14,925,399	15,128,988

承诺与或有事项

可赎回非控制性权益	58,788	19,972

Alexandria Real Estate Equities, Inc.的股东权益：
普通股，$ 0.01 每股面值， 400,000,000 截至 2025年12月31日和2024; 170,537,867 和 172,203,443 已发行股份及截至2025年12月31日和2024，分别	1,705	1,722
额外实收资本	15,497,760	17,933,572
累计其他综合损失	( 29,395 )	( 46,252 )
Alexandria Real Estate Equities, Inc.的股东权益	15,470,070	17,889,042
非控制性权益	3,627,578	4,489,447
总股本	19,097,648	22,378,489
负债总额、非控制性权益、权益	$ 34,081,835	$ 37,527,449

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

F-4

Alexandria Real Estate Equities, Inc.

综合业务报表

（单位：千，每股金额除外）


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
收入：
租金收入	$ 2,945,175	$ 3,049,706	$ 2,842,456
其他收益	81,381	66,688	43,243
总收入	3,026,556	3,116,394	2,885,699

费用：
租赁业务	922,605	909,265	859,180
一般和行政	117,047	168,359	199,354
利息	226,698	185,838	74,204
折旧及摊销	1,350,478	1,202,380	1,093,473
房地产减值	2,202,818	223,068	461,114
债务提前清偿损失	107	—	—
费用总额	4,819,753	2,688,910	2,687,325

未合并房地产合营企业的权益（亏损）收益	( 9,631 )	7,059	980
投资损失	( 56,343 )	( 53,122 )	( 195,397 )
房地产销售收益	642,445	129,312	277,037
净（亏损）收入	( 1,216,726 )	510,733	280,994
归属于非控股权益的净利润	( 212,844 )	( 187,784 )	( 177,355 )
归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.的净（亏损）收入股东	( 1,429,570 )	322,949	103,639
归属于未归属限制性股票奖励的净利润	( 8,417 )	( 13,394 )	( 11,195 )
归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.普通股的净（亏损）收入股东	$( 1,437,987 )	$ 309,555	$ 92,444

归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.的每股净（亏损）收入普通股股东：
基本	$( 8.44 )	$ 1.80	$ 0.54
摊薄	$( 8.44 )	$ 1.80	$ 0.54

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

F-5

Alexandria Real Estate Equities, Inc.

综合全面收益表

（单位：千）


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
净（亏损）收入	$( 1,216,726 )	$ 510,733	$ 280,994
其他综合收益（亏损）
外币折算调整变动：
本期间未实现外币折算收益（亏损）	15,160	( 29,719 )	4,916
损失（收益）重新分类	1,697	( 637 )	—
外币折算未实现收益（损失），净额	16,857	( 30,356 )	4,916

其他综合收益（亏损）合计	16,857	( 30,356 )	4,916
综合（亏损）收入	( 1,199,869 )	480,377	285,910
减：归属于非控股权益的全面收益	( 212,844 )	( 187,784 )	( 177,355 )
归属于亚历山大房地产的综合（亏损）收益， Inc.的股东	$( 1,412,713 )	$ 292,593	$ 108,555

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

F-6

Alexandria Real Estate Equities, Inc.

合并股东权益变动表和非控制性权益变动表

（千美元）


	Alexandria Real Estate Equities, Inc.的股东权益
	数量共同股份	共同股票	额外实缴资本	保留收益	累计其他综合亏损	非控制性利益	合计股权	可赎回非控制性利益
截至2022年12月31日的余额	170,748,395	$ 1,707	$ 18,991,492	$ —	$( 20,812 )	$ 3,701,248	$ 22,673,635	$ 9,612
净收入	—	—	—	103,639	—	176,431	280,070	924
其他综合收益合计	—	—	—	—	4,916	—	4,916	—
来自非控制性权益的贡献和出售	—	—	33,896	—	—	508,693	542,589	35,250
向非控制性权益分派及赎回	—	—	—	—	—	( 243,268 )	( 243,268 )	( 37,072 )
转让非控股权益	—	—	—	—	—	( 7,766 )	( 7,766 )	7,766
发行普通股	699,274	7	103,839	—	—	—	103,846	—
根据股票计划发行	798,729	8	156,257	—	—	—	156,265	—
与股权奖励净额结算相关的税收	( 335,799 )	( 3 )	( 43,595 )	—	—	—	( 43,598 )	—
就普通股宣派的股息（$ 4.96 每股）	—	—	—	( 860,176 )	—	—	( 860,176 )	—
超过收益的分配重新分类	—	—	( 756,537 )	756,537	—	—	—	—
截至2023年12月31日的余额	171,910,599	1,719	18,485,352	—	( 15,896 )	4,135,338	22,606,513	16,480
净收入	—	—	—	322,949	—	186,694	509,643	1,090
其他综合损失合计	—	—	—	—	( 30,356 )	—	( 30,356 )	—
来自非控制性权益的贡献和出售	—	—	8,396	—	—	405,016	413,412	—
向非控制性权益分派及赎回	—	—	( 8,084 )	—	—	( 264,149 )	( 272,233 )	( 1,235 )
转让非控股权益	—	—	—	—	—	( 3,637 )	( 3,637 )	3,637
资本重新分配给合资伙伴	—	—	( 30,185 )	—	—	30,185	—	—
发行普通股	229,558	2	27,101	—	—	—	27,103	—
根据股票计划发行	951,195	10	129,288	—	—	—	129,298	—
与股权奖励净额结算相关的税收	( 391,633 )	( 4 )	( 44,147 )	—	—	—	( 44,151 )	—
回购普通股	( 496,276 )	( 5 )	( 50,102 )	—	—	—	( 50,107 )	—
就普通股宣派的股息（$ 5.19 每股）	—	—	—	( 906,996 )	—	—	( 906,996 )	—
超过收益的分配重新分类	—	—	( 584,047 )	584,047	—	—	—	—
截至2024年12月31日的余额	172,203,443	$ 1,722	$ 17,933,572	$ —	$( 46,252 )	$ 4,489,447	$ 22,378,489	$ 19,972

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

F-7

Alexandria Real Estate Equities, Inc.

合并股东权益变动表和非控制性权益变动表（续）

（千美元）


	Alexandria Real Estate Equities, Inc.的股东权益
		数量共同股份	共同股票	额外实缴资本	保留收益	累计其他综合亏损	非控制性利益	合计股权	可赎回非控制性利益
截至2024年12月31日的余额		172,203,443	$ 1,722	$ 17,933,572	$ —	$( 46,252 )	$ 4,489,447	$ 22,378,489	$ 19,972
净（亏损）收入		—	—	—	( 1,429,570 )	—	211,133	( 1,218,437 )	1,711
其他综合收益合计		—	—	—	—	16,857	—	16,857	—
来自非控制性权益的贡献和出售		—	—	( 2,354 )	—	—	167,841	165,487	—
向非控制性权益分派及赎回		—	—	( 73,365 )	—	—	( 1,045,489 )	( 1,118,854 )	( 11,605 )
房地产资产非控制性权益的解除合并销售		—	—	—	—	—	( 153,475 )	( 153,475 )	—
转让非控制性权益		—	—	—	—	—	( 48,710 )	( 48,710 )	48,710
资本重新分配给合资伙伴		—	—	( 6,831 )	—	—	6,831	—	—
根据股票计划发行		817,304	8	117,280	—	—	—	117,288	—
与股权奖励净额结算相关的税收		( 330,587 )	( 3 )	( 23,549 )	—	—	—	( 23,552 )	—
回购普通股		( 2,152,293 )	( 22 )	( 208,165 )	—	—	—	( 208,187 )	—
就普通股宣派的股息（$ 4.68 每股）		—	—	—	( 809,258 )	—	—	( 809,258 )	—
超过收益的分配重新分类		—	—	( 2,238,828 )	2,238,828	—	—	—	—
截至2025年12月31日余额		170,537,867	$ 1,705	$ 15,497,760	$ —	$( 29,395 )	$ 3,627,578	$ 19,097,648	$ 58,788

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

F-8


Alexandria Real Estate Equities, Inc. 合并现金流量表（单位：千）
	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
经营活动
净（亏损）收入	$( 1,216,726 )	$ 510,733	$ 280,994
调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致：
折旧及摊销	1,350,478	1,202,380	1,093,473
房地产减值	2,202,818	223,068	461,114
房地产销售收益	( 642,445 )	( 129,312 )	( 277,037 )
债务提前清偿损失	107	—	—
未合并房地产合营企业亏损（收益）中的权益	9,631	( 7,059 )	( 980 )
未合并房地产合营企业的收益分配	2,179	2,982	3,257
贷款费用摊销	18,292	17,130	15,486
债务贴现摊销	1,336	1,309	1,207
收购的高于和低于市场的租赁的摊销	( 37,763 )	( 85,679 )	( 93,331 )
递延租金	( 73,476 )	( 143,329 )	( 133,917 )
股票补偿费用	41,119	59,634	82,858
投资损失	56,343	53,122	195,397
经营性资产负债变动情况：
租户应收账款	( 252 )	1,766	( 102 )
递延租赁成本	( 123,195 )	( 108,346 )	( 109,339 )
其他资产	( 56,577 )	( 37,052 )	798
应付账款、应计费用、其他负债	( 117,823 )	( 56,823 )	110,672
经营活动所产生的现金净额	1,414,046	1,504,524	1,630,550

投资活动
出售房地产所得款项	2,320,875	1,220,206	1,195,743
房地产新增	( 1,870,924 )	( 2,422,625 )	( 3,418,296 )
购买房地产	—	( 248,699 )	( 265,750 )
托管存款变动	( 7,364 )	3,864	( 5,582 )
对未合并房地产合资企业的投资	( 11,296 )	( 3,927 )	( 658 )
未并表房地产合营企业的资本回报	566	2,916	—
非房地产投资增加	( 238,763 )	( 236,357 )	( 189,472 )
非房地产投资的销售和分配	169,003	173,927	183,396
投资活动提供（使用）的现金净额	$ 362,097	$( 1,510,695 )	$( 2,500,619 )
随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

F-9


Alexandria Real Estate Equities, Inc. 合并现金流量表（单位：千）
	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
融资活动
应付有担保票据项下借款	$ 4,031	$ 29,919	$ 59,957
偿还有担保应付票据项下的借款	( 154,212 )	( 32 )	( 30 )
发行无抵押优先应付票据所得款项	548,532	998,806	996,205
偿还无抵押优先应付票据	( 600,000 )	—	—
无抵押优先信贷额度下的借款	700,000	—	1,245,000
偿还无抵押优先信贷额度下的借款	( 700,000 )	—	( 1,245,000 )
根据商业票据计划发行所得款项	25,426,375	13,010,600	9,234,000
根据商业票据计划偿还借款	( 25,072,875 )	( 13,110,600 )	( 9,134,000 )
支付贷款费用	( 5,307 )	( 35,871 )	( 16,047 )
与股权奖励净额结算相关的已缴税款	( 24,409 )	( 62,413 )	( 24,592 )
发行普通股的收益	—	27,103	103,846
回购普通股	( 208,187 )	( 50,107 )	—
普通股股息	( 911,450 )	( 898,557 )	( 847,483 )
来自非控制性权益的贡献和出售	165,488	306,473	547,391
向非控制性权益分派及购买	( 951,780 )	( 308,636 )	( 245,091 )
筹资活动提供的现金净额（用于）	( 1,783,794 )	( 93,315 )	674,156

外汇汇率变动对现金及现金等价物的影响	1,559	( 1,438 )	( 1,291 )

现金、现金等价物、限制性现金净减少额	( 6,092 )	( 100,924 )	( 197,204 )
截至期初的现金、现金等价物、限制性现金	559,847	660,771	857,975
截至期末的现金、现金等价物、限制性现金	$ 553,755	$ 559,847	$ 660,771

补充披露与非现金投融资活动：
期间支付利息的现金，扣除利息后资本化	$ 204,030	$ 160,082	$ 46,583
房地产当期新增的应计建筑	$ 339,481	$ 465,611	$ 629,351
终止确认销售类租赁的不动产投资净额	$ 4,677	$ —	$ —
解除对房地产销售的非控制性权益的合并	$ 153,475	$ —	$ —
向房地产贡献资产和发行非控制性权益合资伙伴	$ —	$ 106,941	$ 33,250
向租户转让房地产资产和/或设备	$ 178,651	$ 129,154	$ 31,310
将额外实收资本重新分配至合并合资伙伴的非控股权益	$ 6,831	$ 30,185	$ —
就销售房地产而发行的应收票据	$ 123,950	$ 104,166	$ —
使用权资产和租赁负债的初始确认	$ —	$ 265,203	$ —
购买非控股权益的应付款项	$ —	$ —	$( 35,250 )
合资权益互换：(1)
处置我们在太平洋科技园的权益	$ 82,392	$ —	$ —
收购我们的合作伙伴在199 East Blaine Street的非控制性权益	$ 96,543	$ —	$ —

(1)有关更多信息，请参阅附注4 –“已合并和未合并的房地产合资企业”。

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

歼10

Alexandria Real Estate Equities, Inc.

合并财务报表附注

1. 介绍的组织和基础

Alexandria Real Estate Equities, Inc.（NYSE：ARE），AAA 500指数成份股®生命科学REIT，是生命科学地产的开创者

自1994年创立以来的利基市场。Alexandria是卓越和最长期的所有者、运营商和开发商的协作

巨脚怪™AAA生命科学创新集群地点的生态系统，包括大波士顿、旧金山湾区、圣

迭戈、西雅图、马里兰、三角研究中心和纽约市。截至2025年12月31日，亚历山大有一个总市值

的$ 20.75 十亿以及北美的资产基础，其中包括 35.9 百万运营的RSF属性和 3.5 百万RSF类的

A/A +正在建设中的物业。正如这份10-K表格年度报告中所使用的，提及“公司”、“亚历山大，”

“ARE”、“我们”、“我们的”是指亚历山大房地产，Inc.及其合并子公司。伴随的

合并财务报表包括亚历山大房地产，Inc.及其合并子公司的账目。全部

重大的公司间余额和交易已被消除。

任何有关我们的总市值、建筑物或租户的数量或质量、位置质量、面积、

租赁数量或占用百分比，以及从这些综合财务附注中的这些价值得出的任何金额

报表不属于我们独立注册会计师事务所的程序范围。

2. 重要会计政策概要

合并

在持续的基础上，随着情况表明需要重新考虑，我们评估每个不完全是

根据合并会计指引归我们所有。我们的评估考虑了我们所有的可变利益，包括

股权所有权，以及因参与管理每个部分拥有的实体而向我们支付的费用。要落在

合并指引的范围，一个实体必须同时满足以下两个标准：

•该实体具有为开展经营活动和持有资产而建立的法律结构；该实体可以

以合伙企业、有限责任公司、法团等形式存在；及

•我们在法律实体中拥有可变利益——即具有契约性质的可变利益，例如股权所有权，或

随主体净资产公允价值变动而变动的其他财务利益。

如果一个实体不满足上述两个标准，我们应用其他会计文献，例如权益法会计法。如果

一个实体确实满足上述两个标准，我们在任一可变利益模型下评估该实体以进行合并，如果合法

实体符合以下任何特征即有资格成为VIE，或在投票模式下适用于所有其他非VIE的法律实体。

法人实体具有以下三个特征之一的，确定为VIE：

1)该实体没有足够的股权为其活动提供资金而没有额外的次级财务支持；

2)该实体成立时拥有非实质性投票权（即，该实体剥夺了多数经济利益持有人

投票权）；或

3)股权持有人作为一个群体，缺乏控制性财务利益的特征。股权持有人符合这一标准，如果

他们缺少以下任何一项：

•权力，通过投票权或类似权利，指导对实体活动产生最大影响的

实体的经济表现，证明如下：

•实体活动日常管理的实质性参与权；或

•对重大决策责任方的实质性启动权利；

•吸收实体预期损失的义务；或

•收取实体预期剩余收益的权利。

对于一个实体，包括我们的房地产合资企业，结构为有限合伙或有限责任公司，我们的

评估权益持有人（除普通合伙人或合营企业管理成员以外的权益合伙人）是否缺乏

控股财务权益的特征包括评估有限合伙人或非管理成员是否

（非控股权益人）既缺乏实质性参与权，也缺乏实质性启动权，定义如下：

•参与权为非控股股权持有人提供了指导重大财务和经营决策的能力

在对实体经济绩效影响最大的日常经营过程中制造。

•驱逐权允许非控股股权持有人无故罢免普通合伙人或管理成员。

如果我们得出结论，VIE的三个特征中的任何一个都满足，包括权益持有人缺乏

a控股财务权益，因为它们既缺乏实质性参与权，也缺乏实质性启动权，我们得出结论

该实体是VIE，并在可变利益模型下对其进行合并评估。

F-11

2.重要会计政策概要（续）

可变利率模型

如果一个实体被确定为VIE，我们会评估我们是否是主要受益人。主要受益者分析是

基于权力和利益的定性分析。如果我们既有权力又有利益，我们就会巩固VIE ——也就是说，（i）我们有

指挥对VIE经济绩效影响最大的VIE活动的权力（权力）和（ii）我们有

吸收可能对VIE具有重大意义的损失的义务或从VIE获得利益的权利（利益）。我们

每当我们确定我们是主要受益者时，就巩固VIE。请参阅附注4 –“合并及未合并实

estate joint enterprises”和我们合并财务报表的附注7 –“Investments”，以获取符合条件的特定实体的信息

作为VIE。如果我们在VIE中拥有可变权益但不是主要受益人，我们使用该股权对我们的投资进行会计处理

方法。

投票模式

如果一个法人实体未能满足VIE的三个特征中的任何一个（即股权不充分、存在非实质性

投票权，或缺乏控股财务权益），然后我们在投票模型下对此类实体进行评估。在投票模式下，我们

如果我们确定我们直接或间接拥有超过50%的有表决权股份（或拥有多数

有限合伙通过表决权权益的开启权），并表示其他权益持有人不具有实质性参与权。

请参阅我们的合并财务报表附注4 –“合并及未合并房地产合营企业”

根据投票模式有资格进行评估的特定合资企业的信息。

合并房地产合营企业的非控制性权益

非控制性权益是指在合并后的房地产合资企业中的第三方权益，其中我们有一个

控股权。我们的某些合伙人的非控制性权益有权要求我们赎回他们的所有权权益

各自的实体。我们将在这些实体中的所有权权益归类为总权益之外的可赎回非控制性权益

我们合并资产负债表中的权益。可赎回非控制性权益根据额外贡献和

分配、净收益或亏损的比例份额、其他综合收益或亏损。如果可赎回的金额

非控股权益小于资产负债表日的最大赎回价值，该金额调整至最

赎回价值。赎回价值的后续下降仅在先前增加的情况下确认

认可。

估计数的使用

按照公认会计原则编制合并财务报表要求我们作出估计和假设

影响资产、负债和权益的呈报金额；截至

合并财务报表；以及报告期间的收入和支出金额。实际结果可能

与这些估计存在重大差异。

房地产投资

企业合并或资产收购的评估

我们评估房地产或实质房地产的每一项收购（包括主要是实体的股权

持有不动产资产）来确定收购的整合集资产和活动是否符合企业定义和

需要作为企业合并进行会计处理。收购一套综合资产和活动，但不符合

企业的定义被视为资产收购。如果满足以下任一标准，则集成的一组资产和

收购的活动不符合企业的条件：

•收购的总资产的公允价值基本上全部集中在单一可辨认资产或一组

类似的可辨认资产；或

•这套综合资产和活动至少缺乏一个投入和一个实质性进程，共同

显着有助于创造产出的能力（即交易前后产生的收入）。

在以下情况下，所获得的过程被视为实质性的：

•该过程包括有组织的劳动力（或包括获得的合同，提供对有组织的

workforce），其技术熟练、知识渊博、在执行过程中经验丰富；

•如果没有重大的成本、努力或延迟，就不能更换工艺；或者

•这个过程被认为是独一无二的或稀缺的。

F-12

2.重要会计政策概要（续）

一般来说，我们收购不动产或实质不动产不符合业务定义，因为

公允价值几乎全部集中于单一可辨认资产或一组类似可辨认资产（即土地、建筑物、

和相关的无形资产）或因为收购不包括以收购的劳动力为形式的实质性过程或

获得的合同，如果没有重大的成本、努力或延迟，就无法被替换。在评估获得的服务或管理时

合同，我们考虑所提供服务的性质，合同相对于类似公平交易合同的条款，以及

可比供应商在评估所购合同是否构成实质性程序方面的可得性。

取得的不动产的认定

我们评估房地产或实质房地产的每一项收购（包括主要是实体的股权

持有不动产资产）来确定收购的整合集资产和活动是否符合企业定义和

需要作为企业合并进行会计处理。收购一套综合资产和活动，但不符合

企业的定义被视为资产收购。

对于作为企业合并入账的不动产或实质不动产的收购，我们分配

收购对价（不包括收购成本）对所收购资产、承担的负债、非控制性权益和

截至收购日期按公允价值计算的先前存在的所有权权益。资产包括租户等无形资产

关系、获得的就地租赁以及与我们作为出租人的就地租赁相关的有利无形资产。负债

包括与我们作为出租人的就地租赁相关的不利无形资产。此外，对于获得的就地融资或

我们作为承租人的经营租赁，收购对价分配给租赁负债及相关使用权资产，

调整以反映与市场条款相比租赁的有利或不利条款。的任何超额（赤字）

相对于取得的净资产公允价值转让的对价作为商誉（议价购买收益）入账。

与企业合并相关的收购成本在发生时计入费用。

通常，我们预计收购不动产或实质不动产将不符合一项业务的定义

因为几乎所有的公允价值都集中在单一的可辨认资产或一组类似的可辨认资产（即土地、

建筑物，以及相关的无形资产）。资产收购的会计核算模式与企业的会计核算模式类似

组合，但将收购对价（包括收购成本）分摊至所收购的单项资产和

以相对公允价值为基础承担的负债。转让对价相对于公允价值之和的任何超额（亏空）

的取得的资产和承担的负债，按其相对公允价值分配给单项资产和负债。作为一个

结果，资产收购不会导致商誉确认或议价购买收益。增量和外部直接

与购置不动产或实质不动产（如法律和其他第三方服务）相关的购置成本为

大写。

我们运用判断，确定用于在其获取的房地产购买价格之间进行分配的关键假设

组件。将代价分配至年内所收购物业的各组成部分，可对

由于适用于各组成部分的可使用折旧和可摊销年限以及确认相关

我们合并经营报表中的折旧和摊销费用。我们在利用可用时应用判断

可比市场信息评估相对公允价值。我们评估有形资产和无形资产的相对公允价值和

负债基于可获得的可比市场信息，包括估计的重置成本、租赁费率和近期市场

交易。此外，我们可能会使用使用适当贴现率和资本化率的估计现金流预测。

对未来现金流的估计基于多个因素，包括历史经营成果、已知和预期

趋势，以及可能影响物业的市场/经济状况。

收购的有形资产的价值是基于我们在“仿佛空置”的基础上对公允价值的估计。的价值

获得的就地租赁包括假设租赁期内的估计成本以及本应

在所收购的就地租赁取得日的市场条件下执行类似租赁而发生的。如果有一个

议价固定费率续租选择超过就地租赁的不可撤销租赁期限，我们评估无形

因素，如承租人经营所在行业的经营情况、所在地区的经济

物业所在地，承租人在续租期内转租物业的能力，以确定可能性

承租人将续签。当我们确定有合理保证将行使这种议价购买选择权时，

我们在确定此类租赁的无形价值及其相关摊销期时考虑了选择权。我们还认识到

所收购资产的相对公允价值、所承担的负债，以及收购中任何低于100%的非控制性权益

收购构成被收购实体控制权变更时的权益。

F-13

2.重要会计政策概要（续）

折旧及摊销

分配给建筑物和建筑物改善、土地改善、租户改善、设备的价值为

按直线法贬值。对于建筑物和建筑物改善，我们使用各自地面中较短的部分进行折旧

租赁期限或其估计可使用年限，不超过 40 年.土地改良按其估计的有用性折旧

生命，不能超过 20 年.租户改善按其各自租期或估计可使用年期折旧，并

设备按租赁期或其预计使用年限中较短者计提折旧。使用权资产的价值为

在每项相关租赁的剩余期限内按直线法摊销。获得的就地租赁的价值和

相关的有利无形资产（即获得的高于市场的租赁）在我们的综合资产负债表中归类为其他资产

并在相关租赁的剩余期限内摊销，作为我们综合报表中租金收入的减少

的操作。与获得的就地租赁相关的不利无形资产（即获得的低于市场价格的租赁）的价值为

在我们的综合资产负债表中分类为应付账款、应计费用和其他负债，并在

相关租赁的剩余条款作为我们综合经营报表中租金收入的增加。

资本化项目成本

我们把项目成本资本化，包括前期建设成本、利息、物业税、保险、其他成本直接

与项目的开发、再开发、前期建设或建设有关的、必不可少的。发展资本化，

在为资产准备其预期用途的活动正在进行时，需要重新开发、前期建设和建设成本。

我们的发展、重建、前期建设和建设活动的波动可能会导致总量发生重大变化

支出和净收入。项目基本完成并达到预定用途后发生的费用作为

招致。如果开发、再开发、前期建设或建设活动停止，利息、财产税、保险和

某些其他成本将不再符合资本化条件，将在发生时计入费用。维修和

维修费用在发生时计入费用。

房地产销售

当销售计划的以下所有标准均已满足时，物业被归类为持有待售：（i）管理，

有权批准该行动，承诺出售该物业的计划；（ii）该物业可在其

当前条件，仅受通常和习惯条款的约束；（iii）寻找买家的积极计划和其他行动

要求完成出售计划已启动；（iv）出售物业的可能性很大，预期将于年内完成

一年；（v）该物业正以相对于其当前公允价值而言合理的价格积极进行市场销售；及

（vi）完成出售计划所需的行动表明不太可能对计划作出重大改变或

计划将被撤回。资产的折旧在指定为持有待售的财产时停止。

如果处置财产代表战略转变，对我们的运营或财务产生（或将产生）重大影响

结果，例如（i）主要业务线，（ii）主要地理区域，（iii）主要权益法投资，或（iv）其他主要部分

一个实体，那么该物业的运营，包括直接归属于它的任何利息支出，被归类为终止经营

我们的综合经营报表中的业务，以及列报的所有以前期间的金额从持续

运营至已终止运营。个人财产的处置一般不会代表战略转移，因此

将通常不会满足分类为终止经营的标准。

我们根据会计准则关于终止确认房地产销售损益

与非客户的合同产生的非金融资产。我们的普通输出活动包括将空间出租给我们的

租户在我们的经营物业，而不是销售房地产。因此，销售房地产（其中我们是卖方）符合

与非客户的合同。在我们与非客户的交易中，我们应用了一定的识别和计量原则

与我们确认与客户的合同产生的收入的方法一致。资产的终止确认是基于

控制权转移。如果一个房地产销售合同包括我们对该物业的持续参与，那么我们评估每个承诺

合同项下的货物或服务，以确定其是否代表单独的履约义务、构成担保或

阻止控制权转移。如果一项货物或服务被视为一项单独的履约义务，则分配的部分

交易价格在我们将相关商品或服务转让给买方时确认为收入。

出售部分权益的收益或亏损的确认也取决于我们是否保留控股或

对该物业的非控制性权益。如果我们在出售完成时保留该物业的控股权，我们将继续

以账面价值反映资产，为出售的部分权益的账面价值记录非控制性权益，并确认额外

已收对价与部分利息按账面价值差额的实收资本。反之，如果我们保留一个

非控制性权益在出售房地产的部分权益完成时，我们确认收益或损失，如同资产的100%

被卖掉了。

F-14

2.重要会计政策概要（续）

长期资产减值

在每个季度末之前和之后，我们回顾当前的活动和所有的商业条件的变化

我们的长期资产，以确定是否存在需要进行减值分析的任何触发事件或减值指标。如果

触发事件或减值指标被识别，我们审查对未来未贴现现金流的估计，包括，如果

必要，如果正在考虑多个结果，则采用概率加权方法。

长期持有和使用的资产，包括我们的出租物业、CIP、持作开发的土地、使用权资产

与我们作为承租人的经营租赁相关的，以及无形资产，在存在条件时单独进行减值评估

可能表明长期资产的账面价值可能无法收回。长期资产的账面价值为

持有和使用超过预计使用和最终产生的未折现现金流量之和的，不可收回

资产的处置。拟持有使用的长期资产触发事项或减值指标按项目评估

并包括估计净营业收入的重大波动、入住率变化、重大的近期租约到期，

当前和历史运营和/或现金流损失、建设成本、预计完工日期、租金利率以及其他市场

因素。我们根据多种因素评估预期未贴现现金流，包括但不限于预计租金

率、预计退出资本化率、在建项目预计建设成本，以

可获得的市场信息、当前和历史经营成果、已知趋势、当前可能影响的市场/经济状况

资产，以及我们对资产使用的假设，如有必要，包括在多种结果的情况下采用概率加权方法

正在考虑中。

经确定已发生减值，确认减记以将资产账面值减至

其估计的公允价值。不要求确认减值费用的，确认折旧或摊销为

视需要进行前瞻性调整，将资产账面值减至其预计处置价值超过剩余

预期持有和使用该资产的期限。我们可能会调整预计将被处置的物业的折旧或

在它们的使用寿命结束之前进行了重新开发。

我们对分类为持有待售的物业采用持有待售减值模型，不同于持有及

使用了减值模型。在持有待售减值模式下，如果公司的账面值

分类为持有待售的长期资产超过其公允价值减去出售成本。因为这两种不同的模式，有可能为

先前分类为持有的长期资产，在分类为持有时曾要求确认减值费用

出售。

国际业务

除了在美国经营物业外，我们还有 11 加拿大房产.我们子公司的记账本位币

在美国经营的是美元。境外子公司的本币作为其记账本位币。资产和

我们的外国子公司的负债按财务报表日的有效汇率换算成美元。

我们国外子公司的收入和费用账户采用期间加权平均汇率换算

提出了。折算产生的收益或损失在累计其他综合收益（损失）中分类为

总股本的单独组成部分，不计入净收益（亏损）。

每当一项外国投资达到分类为持有待售的标准时，我们评估其可收回性

持有待售减值模式下的投资。我们可能会确认减值费用，如果投资的账面值

超过其公允价值减去出售成本。在确定一项投资的账面金额时，我们会考虑其账面净值和任何

与该投资相关的累计未实现外币折算调整。

分类在累计其他综合收益的汇率损益的适当金额

（亏损）在出售我们的投资时实现或在完全或大幅

彻底清算我们的投资。

F-15

2.重要会计政策概要（续）

I 新投资

我们持有主要涉及生命科学行业的上市公司和私营实体的投资。作为一个

REIT，我们一般将我们对每个独立实体的有投票权股票的所有权限制在低于 10 %.我们评估每项投资以

确定我们是否有能力对被投资方施加重大影响，但没有控制权。我们评估投资于

我们的所有权等于或大于20%，但低于或等于50%的被投资方有表决权的股份，并有推定

我们有这个能力。对于我们对维持特定所有权账户的有限合伙企业的投资，我们假定这样的

当我们的所有权权益超过3%到5%时，能力是存在的。除了我们的所有权权益，我们考虑是否有一个

董事会席位或我们是否参与被投资方的决策过程，除其他标准外，以确定我们是否有能力

对被投资方施加重大影响，但不是控制。如果我们确定我们有这样的能力，我们占投资

权益法下，如下所述。我们可能会不时持有上市公司的股权投资，这些投资是

受临时合同销售限制。我们不承认与合同限售相关的折扣。

按权益法核算的投资

在权益会计法下，我们最初按成本确认我们的投资，随后调整账面

投资金额用于我们应占被投资方报告的收益或亏损、收到的分配以及非临时

减值。有关我们按权益法入账的投资的更多信息，请参阅附注7 –“投资”至

我们的合并财务报表。

不符合权益法核算条件的投资

对于我们认定不具备对其实施重大影响或控制能力的被投资单位，我们计

对于每项投资，取决于是否是对（i）上市公司的投资，（ii）报告资产净值的私人持有实体

每股，或（iii）不报告每股资产净值的私人持有实体，如下所述。

对上市公司的投资

我们对上市公司的投资被归类为具有易于确定的公允价值的投资，并且是

在我们的综合资产负债表中以公允价值列报，公允价值变动在我们的投资收益（亏损）中分类

合并经营报表。我们对上市公司投资的公允价值是根据销售额确定的

证券交易所提供的价格或报价。

对私人控股公司的投资

我们对没有易于确定的公允价值的私人持有实体的投资包括（i）对私人持有的投资

报告每股资产净值的实体和（ii）对不报告每股资产净值的私人持有实体的投资。这些投资是

占比如下：

对报告每股资产净值的私营实体的投资

对报告每股资产净值的私人持有实体的投资，例如我们对有限合伙企业的私人持有投资，

以NAV作为实用权宜之计以公允价值列报，公允价值变动计入投资收益（亏损）在我们

合并经营报表。我们使用有限合伙企业报告的每股资产净值，一般不作调整，除非我们

知悉资料显示有限合伙企业报告的资产净值未能准确反映其公允价值

在我们报告日的投资。

对不报告每股资产净值的私营实体的投资

对不报告每股资产净值的私营实体的投资使用衡量替代方法进行核算

根据这些投资按成本计量，并根据可观察的价格变动和减值进行调整，变动分类

在我们合并经营报表中的投资收益（亏损）中。

同一发行人相同或类似投资的有序交易产生可观察价格，为

由投资者观察，而无需花费过度的成本和精力。可观察的价格变动，除其他外，由股本

同一发行人在报告期内执行的交易，包括后续股权发行或其他报告的股权

与同一发行人有关的交易。为了确定这些交易是否预示着可观察到的价格变化，我们

除其他因素外，评估这些交易是否具有类似的权利和义务，包括投票权、分配

偏好，以及我们持有的投资的转换权。

F-16

2.重要会计政策概要（续）

不报告NAV的权益法投资和对私人持有实体的投资的减值评估每

我们监测权益法投资和对不报告每股NAV的私人持有实体的投资，为新

发展，包括经营成果、临床试验前景和结果、新产品倡议、新合作协议、

融资事件，以及并购活动。这些投资是在定性评估的基础上进行评估的

对于通过监测以下触发事件或减值指标的存在而导致的减值指标：

（一）被投资方的盈利表现、信用评级、资产质量或经营前景显著恶化；

（二）被投资单位的监管、经济、技术环境发生重大不利变化；

（三）市场普遍状况出现重大不利变化，包括研发技术和

被投资方正在带来或试图带到市场上的产品；

（四）对被投资单位持续经营能力的重大关注；和/或

（五）投资者决定停止向被投资方提供支持或减少其对被投资方的财务承诺。

如果存在这样的指标，我们被要求估计投资的公允价值，并立即确认一个

减值费用，金额等于投资的账面价值超过其估计的公允价值。

投资收益/损失确认及分类

我们在合并经营报表中确认已实现和未实现损益，分类在

我们合并经营报表中的投资收益（亏损）。未实现损益为：

（一）对上市公司投资的公允价值变动；

（二）报告每股NAV的私人控股实体投资的NAV变化；

（三）对不报告每股资产净值的私人持有实体的投资的可观察价格变化；和

（四）我们应占权益法被投资方报告的未实现损益。

我们投资的已实现损益是指处置时收到的收益之间的差额

投资及其历史或调整后的成本基础。对于我们的权益法投资而言，已实现的损益代表了我们

被投资方报告的已实现损益的份额。减值是已实现的损失，这导致调整后的成本基础，以及

代表降低不报告每股资产净值和权益的私人持有实体投资账面价值的费用

方法投资，如果减值被认为不是暂时性的，则对其估计的公允价值。

收入

下表提供了我们截至年度的合并总收入的详细信息 2025年12月31日 , 2024 ，和 2023

（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
租金收入：
适用租赁会计准则的收入：
经营租赁	$ 2,889,721	$ 3,005,137	$ 2,802,567
直接融资和销售型租赁	4,496	2,653	2,608
受租赁会计准则约束的收入	2,894,217	3,007,790	2,805,175
以收入确认会计为准的收入标准	50,958	41,916	37,281
租金收入	2,945,175	3,049,706	2,842,456
其他收益	81,381	66,688	43,243
总收入	$ 3,026,556	$ 3,116,394	$ 2,885,699

在结束的那些年里2025年12月31日,2024，和2023、适用租赁会计准则的收入

汇总$ 2.89 十亿,$ 3.01 十亿，和$ 2.81 十亿,分别，并代表 95.6 %, 96.5 %，和 97.2 %分别是我们的

总收入。我们的其他收入主要包括管理费和在呈报的每一年赚取的利息收入。为

与我们的收入流相关的详细讨论，请参阅“租赁会计”和“确认合同产生的收入

与客户”在我们的综合财务报表附注2 –“重要会计政策摘要”中。

F-17

2.重要会计政策概要（续）

租赁会计

租赁的定义和分类

当我们订立合同或修改现有合同时，我们会评估该合同是否符合租赁的定义。

要满足租赁的定义，合同必须满足所有三个标准：

（一）一方（出租人）必须持有已识别的资产；

（二）交易对方（承租人）必须有权获得使用该资产的几乎全部经济利益

在整个合同期内；和

（三）交易对手方（承租方）必须有权在整个合同期内指挥被识别资产的使用。

如果我们是承租人，我们将我们的租赁分类为融资租赁或经营租赁，或销售型、直接融资，或

经营租赁，如果我们是出租人。我们使用以下标准来确定租赁是融资租赁（作为承租人）还是销售型

或直接融资租赁（作为出租人）：

（一）租赁期满所有权由出租人转移至承租人；

（二）购买期权合理确定将被行使；

（三）租赁期限为标的资产剩余经济年限的主要部分；

（四）租赁付款额的现值等于或大大超过标的资产公允价值的全部；或者

（五）标的资产是专业化的，预计在租赁期结束时没有替代用途。

如果我们满足上述任何一项标准，我们将租赁作为融资、销售型或直接融资租赁进行会计处理。如果我们这样做

不符合任何一项标准，我们将租赁作为经营租赁进行核算。

租赁被认为将标的资产控制权转移给承租人的，作为销售型租赁进行会计处理。a

在未发生控制权转移的情况下传递风险和报酬的，租赁作为直接融资租赁进行会计处理，这是正常的

以存在承租人以外的非关联第三方提供的残值担保表示。

这种分类将确定租赁的确认方法：

•对于经营租赁，如果我们是出租人，我们确认租金收入，如果我们是出租人，则确认租赁运营费用

承租人，按直线法在租赁期限内。

•对于销售型租赁或直接融资租赁，我们确认租金收入，或者对于融资租赁，我们

在租赁期内采用实际利率法确认租赁运营费用。

•在销售型租赁或直接融资租赁开始时，如果我们确定租赁物的公允价值较低

比其账面价值，我们在租赁开始时立即确认出售损失。如果公允价值超过

租赁的账面金额，在销售型租赁的租赁开始时确认收益。对于直接融资

租赁，收益在租赁开始时递延，在租赁期内摊销。

出租人会计

执行租约的成本

我们将初始直接成本资本化，这仅代表执行本不会发生的租赁的增量成本

如果没有获得租约。我们为协商或安排租约而产生的费用，无论其结果如何，例如固定

员工薪酬、谈判租赁条款的税务或法律咨询以及其他费用，在发生时计入费用。

经营租赁

我们利用单一组成部分会计政策对租赁合同的收入进行会计处理。这项政策要求

美国按基础资产类别将与每项租赁相关的租赁部分和非租赁部分作为单一

组件，如果满足两个标准：

（一）租赁部分和非租赁部分的转让时间和模式相同；以及

（二）如果单独核算，租赁部分将被归类为经营租赁。

租赁部分主要包括固定租金付款，这是根据我们的

租赁，以及或有租金付款。非租赁部分主要由代表偿还

我们三重净租赁结构下的租赁运营费用，包括物业税、保险、水电、维修和

维修，以及公共区域费用。

F-18

2.重要会计政策概要（续）

如果租赁部分是主要部分，我们将此类租赁下的所有收入作为单一部分在

按照租赁会计准则。反之，如果非租赁部分是主要部分，则所有收入

该等租赁项下按照收入确认会计准则进行会计处理。我们的经营租赁有资格

单一组成部分核算，我们每一份租约中的租赁组成部分占主导地位。因此，我们占所有

根据租赁会计准则从我们的经营租赁中获得的收入，并将这些收入归类为我们的租金收入

合并经营报表。

我们在物业准备就绪之日开始确认与经营租赁相关的租金收入

承租人的意向使用和承租人占有或控制租赁资产的实物使用。当租约包括

建设改善，我们确定改善是房东还是租户资产。在确定是否

改善是业主或租户的改善，我们会考虑各种因素，包括但不限于以下因素：

•租赁期满时，哪一方保留对改良的合法所有权；

•预计该等改善项目在租赁期结束时是否有重大剩余价值；

•改善是否为租户独有；

•租约到期时，改善情况如何（即是否为房东移走或保存）；

•由哪一方承担改善的全部费用（包括费用超支的风险）；以及

•哪一方监督改善工程建设。

如果这些改善是房东资产，我们会将这些改善资本化。如果改善是租户资产，我们不

将这些资产资本化。符合租户资产条件的改善，如果由我们提供资金，将作为租赁奖励和

在租赁期内作为收入的减少进行摊销。如果租户在没有我们报销的情况下资助改善，并且

我们确定这些改善为房东资产，我们认为与改善相关的金额为非现金

租赁付款，在租赁期内确认为增量收入。

经营租赁项下与固定租金付款相关的租金收入按直线法确认超过

各自的经营租赁条款。我们在合并报表中将预计在以后期间收到的金额分类为递延租金

资产负债表。当前已收到但在未来期间确认为收入的金额分类为应付账款、应计

费用，以及我们合并资产负债表中的其他负债。

与可变付款相关的租金收入包括租户回收和或有租金付款。租户

回收，包括偿还水电费、维修和保养、公共区域费用、房地产税和保险，

和其他经营费用，在适用费用发生期间确认为收入和

租户偿还我们的义务产生了。与其他可变付款相关的租金收入在关联时确认

突发事件被移除。

我们评估向租户收取我们每项经营租赁的未来租赁付款的能力。如果我们确定

可收回性是可能的，我们根据上述方法确认租金收入。如果我们确定

可收回性不太可能，我们确认了一项调整，以降低我们的租金收入。此外，我们可能会认识到一个一般

如果我们预计不会全额收取未来的租赁付款，则在投资组合层面（而不是个人层面）提供备抵。

对于我们确定不太可能收回未来租赁付款的每项租赁，我们停止确认

按直线法计算的租金收入，并将收入的确认限定为向承租人收取的款项中的较低者或

本应以直线法确认的租赁收入。我们不恢复直线确认收入来自

这些租约的租金，直到我们确定与这些租约相关的未来付款的可收回性是可能的。我们还记录了一个

与投资组合层面（而非个人层面）预计不会出现的递延租金余额相关的一般备抵

在整个租期内全额收取。as的2025年12月31日和2024，我们的一般津贴余额加总$ 14.3 百万

和$ 21.3 百万，分别y.

直接融资和销售型租赁

与直接融资和销售型租赁相关的租金收入在租赁期内使用有效

利率法。在租赁开始时，我们终止确认分类在不动产投资和

在我们的综合资产负债表中的其他资产中记录对租赁的净投资。这一初始净投资由

汇总未来租赁付款总额的现值和物业的估计残值，减去任何未赚

与直接融资租赁相关的收入。在租期内，对租约的投资增值，产生了一个常

租赁净投资的定期回报率。来自这些租赁的收入在我们的租金收入中分类

合并经营报表。随着收到租赁付款，我们的净投资会随着时间的推移而减少。

我们在当前预期信用下对直接融资和销售型租赁的净投资进行减值评估

损失会计准则。如需更多信息，请参阅“预期信用损失准备“in Note 2 –”Summary of

重要会计政策”纳入我们的合并财务报表。

F-19

2.重要会计政策概要（续）

作为出租人，我们将不依赖于指数或费率的可变租赁付款额的租赁归类为经营租赁

在满足以下两个条件的情况下，在租赁开始日：

（一）根据现行租赁会计，该租赁将被归类为销售型租赁或直接融资租赁

标准；和

（二）销售型租赁或直接融资租赁分类会在租赁开始时产生销售亏损。

我们不终止确认标的资产，也不在租赁开始时确认损失但继续

对标的资产在其使用寿命内进行折旧。

承租人会计

我们有经营租赁协议，其中我们是承租人，包括地面和办公室租赁。在租约上

开始日（或在收购日，如果租赁是作为房地产收购的一部分获得的），我们被要求认

一项负债，以核算我们在这些经营租赁下的未来义务，以及相应的使用权资产。

租赁负债按未来租赁付款额的现值计量，包括期限内的付款

根据我们合理确定将行使的延期选择权。未来租赁付款的现值计算为

每项经营租赁使用各自的剩余租赁期限和相应的预计增量借款利率，即

我们估计在类似期限内以抵押方式借款所需支付的利率，金额等于

租赁付款。随后，通过应用租赁开始时确定的贴现率来增加租赁负债

日至期初的租赁负债余额，并减去当期支付的款项。我们分类

我们合并资产负债表中的应付账款、应计费用和其他负债中的经营租赁负债。

使用权资产以相应的租赁负债为基础计量，调整初始直接租赁成本及任何

在租约开始前与业主交换的其他对价，以及为反映有利或

与收购时的市场条款相比，所收购租赁的不利条款。随后，使用权

资产在租赁期内按直线法摊销。我们在合并报表中将其他资产中的使用权资产分类

资产负债表。

确认与客户订立的合约所产生的收入

我们确认与客户合同产生的交易相关的收入，不包括受

租赁会计准则》中讨论的“租赁会计”上，按照收入确认会计准则。a

客户与非客户的区别在于所转让的商品或服务的性质。为客户提供

由公司的普通产出活动产生的商品或服务，而非客户被提供非金融

公司普通产出活动之外的资产。

我们一般确认代表向客户转让商品和服务的收入，金额反映

我们预计有权在交易所获得的对价。为确定确认来自客户的收入

合同，我们采用五步模型（i）识别与客户的合同，（ii）识别合同中的履约义务，

（iii）确定交易价格，包括可变对价，以未来很可能发生重大转回为限

不发生，（iv）将交易价格分配给合同中的履约义务，（v）在（或作为）我们

履行履约义务。

我们识别合同履约义务并确定是否应在某个时点确认收入或

随着时间的推移，基于商品和服务的控制权何时转移给客户。我们考虑是否控制商品或服务

在转让给客户之前，以确定我们是否应该作为委托人或代理人对安排进行会计处理。如果我们

确定我们控制了提供给客户的商品或服务，那么我们就是交易的委托人，我们认

交易所预期的总对价金额。如果我们只是简单地安排而不控制商品或服务是

转让给客户，那么我们就被认为是代理交易，我们确认净

我们有权在交易所保留的对价。

受收入确认会计准则约束并归类于租金收入的总收入在我国

截至年度的综合经营报表2025年12月31日和2024包括在内$ 51.0 百万和$ 41.9 百万,

分别，主要涉及与长期租赁协议相关的短期停车收入。短期停车收入

不符合单一组成部分会计政策的条件，如“出租人会计“in Note 2 –”Summary of significant

会计政策”、“由于我们的停车服务义务和关联租赁的转移时间和模式的不同

同一租赁协议内的组件。我们按照收入确认确认短期停车收入

提供服务、履行履约义务时的会计准则，通常发生在某一时点。

歼20

2.重要会计政策概要（续）

监测租户信贷质量

在每项租期内，我们透过（i）监察租户的信贷质素及任何相关的重大变动

经国家认可的信用评级机构评级的租户的信用评级，（二）审查财务报表

根据适用租约公开或须交付予我们的租户，（iii）监察新闻

关于我们的租户及其各自业务的报告，以及（iv）监测租赁付款的及时性。

应收票据

我们以摊余成本计提应收票据，并根据预期信用损失的估计拨备进行调整。利息收入

应收票据采用实际利率法确认，并在我们的合并报表中分类为其他收入

运营报表。原始票据产生的直接成本，连同任何溢价或折价，被递延并摊销为

使用实际利率法对票据期限内的利息收入进行调整。应收票据分类在

我们合并资产负债表中的其他资产。请参阅我们的合并财务报表附注8 –“其他资产”以了解更多

细节。

规定预期信用损失

我们被要求对大多数金融资产估计和确认整个存续期的预期损失，而不是发生的损失

按摊余成本计量及若干其他工具，包括贸易、票据及其他应收款项（不包括产生的应收款项

来自经营租赁）、贷款、持有至到期债务证券、销售型和直接融资产生的租赁净投资

租赁，以及表外信贷敞口（例如贷款承诺）。这种预期损失的确认，即使预期

信用损失风险很小，通常会导致提前确认信用损失。在每个报告日，我们都会重新评估我们的拨备

预期信用损失，如有必要，我们确认对我们目前对预期信用损失的估计进行调整。参考说明

5 –“租赁”和附注8 –我们合并财务报表的“其他资产”，以了解更多详情。

经营租赁付款可收回性评估及租赁收入调整确认基于

关于本次评估受《租赁会计准则》所讨论的“租赁会计”更早在Note 2 –“Summary of

重要会计政策”纳入我们的合并财务报表。

所得税

我们根据《国内税收法》（“守则”）作为REIT组织和运营。根据守则，REIT that

至少分发 90 %每年向其股东缴纳的REIT应税收入（不包括净资本收益），并满足某些其他

有条件不对其分配的应税收入征收联邦所得税，但可能会受到某些联邦、外国、州、

和地方税收。我们分发 100 %我们每年的应税收入；因此，不需要为联邦所得税提供准备金。在

除了我们的REIT申报表，我们还为我们的子公司提交联邦、外国、州和地方的纳税申报表。我们向位于

美国、加拿大和其他国际地点。我们的报税表须在各司法管辖区接受例行审查，以

2019年至2024日历年。

雇员和非雇员股份支付

我们实施了全实体会计政策，以核算与未满足服务条件的股份相关的没收-

在发生时授予雇员和非雇员的基于奖励。根据这项政策，当没收发生时，任何先前

与这些被没收的奖励相关的已确认费用在没收期间冲回。

我们的员工和非员工股份奖励在授予日以公允价值计量，并在

收件人要求的服务期限。对于有业绩条件的股份奖励，我们继续评估概率

达到业绩条件，只有在很可能达到业绩目标时才确认费用。

反之，对于具有市场条件的股份奖励，无论是否满足市场条件，均确认费用。

以股份为基础的奖励所支付的具有不可没收股息的股息最初分类在留存收益中并重新分类

仅当基础裁决被没收时才支付赔偿成本。相反，对于具有可没收股息的股份奖励，

宣布的股息最初在我们的综合资产负债表中分类为留存收益和应付股息。如果

基础奖励被没收，相应的应计股息在没收期间被冲回。在归属

可没收股息的基础股份奖励、累计支付股息和应付股息负债

已解决。

F-21

2.重要会计政策概要（续）

远期股权销售协议

我们不时订立远期股权销售协议，并根据会计

关于金融工具和衍生工具的指导意见。在会计指导下，我们的远期股权销售协议不

视为负债，因为它们不包含回购我们股份的义务，也不包含发行可变

货币价值主要是固定的、与我们股票的公允价值不同而变化的股票数量，或

与我们的股票成反比。我们还评估协议是否符合衍生工具和套期保值指导范围

例外情况应作为权益工具进行会计处理。我们的远期股权销售协议被归类为股权合同，基于

以下评估：（i）没有任何协议的行使或有事项是基于可观察的市场或指数，除了

那些与市场相关的我们自己的股价和操作；以及（ii）没有任何和解条款排除协议

从被指数化到我们自己的股票。

对冲会计

我们不时利用衍生工具来管理我们对某些风险的敞口。我们接触到国外的

与我们在加拿大的业务运营相关的货币汇率风险。缓解美元兑加元波动的影响

与我们在加拿大的净投资相关的汇率，我们使用指定并符合条件的交叉货币互换协议

适用的衍生工具和套期保值标准下的净投资套期保值。

我们将美元兑加元交叉货币互换协议指定为净投资对冲，采用现货法评估

对冲有效性。即期部分指可归因于美元兑加元即期汇率变动的公允价值变动

率，反映两种货币在每个报告日的市场汇率。公允价值变动

指定即期部分作为外币折算调整的一部分记入其他综合收益（亏损），

在这种关系高度有效的情况下，直到净投资被卖出或大幅平仓。应收相关款项

或应付交易对手款项分别计入其他资产或应付账款、应计费用、其他负债内

我们的综合资产负债表。

我们选择将远期点数（衍生工具公允价值归属于差额的部分

之间的远期汇率和即期汇率）作为排除部分按照适用的衍生工具和

套期会计准则。被排除的部分在跨货币互换协议的整个存续期内使用a

系统和合理的基础（当发生利息结算时），并在我们的合并报表中分类到其他收入中

运营。

担保证券的发行人和担保子公司

一般来说，持有担保证券的发行人的母实体必须提供单独的附属发行人或担保人

财务报表，除非符合披露例外的条件。如果母实体满足以下条件，则可能有资格获得披露例外情况

以下标准：

（一）附属发行人或担保人为母公司的合并附属公司，且

（二）子公司发行的注册证券为：

•与母公司联合个别发行，或

•由母公司全额无条件担保。

满足上述标准的母实体可以转而提供汇总的财务信息（“替代披露”）

在合并财务报表中或在“项目7。管理层对财务状况和结果的讨论和分析

行动”（“第7项”）。我们评估了标准并确定我们有资格获得披露例外情况，这使我们能够

提供替代披露；因此，我们在第7项中提出替代披露。

贷款费用

为获得长期融资而产生的费用资本化，并与相应的债务工具出现分类

在我们的综合资产负债表上。与我们的无抵押高级信贷额度相关的贷款费用被资本化并分类在其他

资产。资本化金额在相关贷款期限内摊销，摊销在我们的利息费用中分类

合并经营报表。

F-22

2.重要会计政策概要（续）

权益法投资产生的分配

我们使用“分配的性质”方法来确定我们合并现金报表内的分类

权益法投资收到的现金分配流量，包括我们未合并的房地产合资企业和股权

方法非房地产投资。在这种方法下，根据基础活动的性质对分布进行分类，即

产生了现金分配。如果我们未来缺乏应用这种方法所需的信息，我们将被要求申请

“累计收益”法作为追溯基础上的会计变更。累计收益法下，

不超过收益中确认的累计权益金额的分配被归类为经营活动产生的现金流入，并

超过该数额的，归类为投资活动产生的现金流入。

受限制现金

我们在合并资产负债表中将现金和现金等价物与受限现金分开列报。然而，我们

在对期初和期末显示的总金额进行调节时，包括现金和现金等价物的受限制现金

在合并现金流量表中。我们提供了合并资产负债表和

合并现金流量表，当余额中包含多于一个细列项目的现金、现金

等价物，以及受限制的现金。我们还披露了与重大限制性现金相关的限制的性质

余额。

最近的会计公告

2024年11月4日，FASB发布ASU2024-03，损益表费用分拆，这将需要

实体提供与运营报表细列项目中包含的某些费用类别相关的增强披露。

ASU旨在提高透明度，并向投资者提供有关费用性质的额外详细信息

在损益表的正面报告。新准则不改变费用列报要求

操作说明的脸。

根据这一ASU，要求各实体以表格形式将表面上列报的费用细目项目分类

经营报表——不包括权益法投资的收益或损失——如果它们包括以下任何费用

类别：购买存货、职工薪酬、折旧、无形资产摊销、折旧或损耗。

对于每个相关费用细列项目内的任何剩余项目，实体必须对这些项目的性质提供定性描述

费用。新的ASU在2026年12月15日之后开始的年度报告期间和中期报告期间生效

2027年12月15日后开始。允许提前收养。我们预计将于2027年1月1日采用这一ASU。虽然

采用预计不会对我们的财务报表产生影响，预计将导致内部披露的增量

我们合并财务报表的脚注。

F-23

3.房地产投资

我们在房地产方面的综合投资包括以下截至 2025年12月31日和 2024 （单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
出租物业：
土地（与出租物业有关）	$ 3,204,479	$ 3,863,027
建筑物和建筑物改进	19,738,825	20,377,935
其他改进	4,371,720	4,354,785
出租物业	27,315,024	28,595,747
当前和未来的开发和再开发项目	6,788,464	8,618,727
房地产总投资	34,103,488	37,214,474
减：累计折旧	( 5,970,171 )	( 5,477,082 )
持有待售房地产资产投资，减累计折旧(1)	556,679	372,647
房地产投资	$ 28,689,996	$ 32,110,039

(1)请参阅下文“持有待售资产”。

持有待售资产

截至2025年12月31日，我们有 20 运营中物业聚合 1.6 百万RSF and地块聚集

1.9 百万顺丰被归类为SA持有的le。

分类为持有待售物业的处置并不代表已经或将会产生重大影响的战略转变

我们的运营或财务业绩，因为处置涉及多个市场的个别资产，并不代表退出

来自任何重要市场。因此，这些资产不符合分类为终止经营的标准。我们停止

我们的物业在分类为持有待售时的折旧。

以下为截至 2025年12月31日和 2024 对于我们的房地产投资

截至各相关日期分类为持有待售（单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
不动产投资，减累计折旧	$ 556,679	$ 372,647
其他资产	37,859	9,488
总资产	594,538	382,135

负债总额	( 12,235 )	( 13,462 )
累计其他综合（亏损）收益合计	( 566 )	2,584
分类为持有待售的净资产	$ 581,737	$ 371,257

如需更多信息，请参阅“房地产销售”在附注2 –“重要会计政策摘要”中对我们的

合并财务报表。

获得低于市场的租赁

截至目前已取得的低于市价的租户租赁的余额 2025年12月31日和 2024 及相关累积

摊销，在我们的合并资产负债表中分类为应付账款、应计费用和其他负债

2025年12月31日和2024，分别如下（单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
获得低于市场的租赁	$ 715,898	$ 652,757
累计摊销	( 582,865 )	( 472,350 )
	$ 133,033	$ 180,407

F-24

3.不动产投资（续）

结束的那些年2025年12月31日、2024年12月31日、2023年12月31日，我们在租金收入中确认了大约$ 41.3 百万,

$ 89.4 百万，和$ 96.9 百万分别与截至各年度终了时已取得的低于市价租赁的摊销有关

各自的年份。

已取得低于市价租赁价值的加权平均摊销期现有截至2025年12月31日

大约是 7.9 年，和t他价值的估计年度摊销收购的低于市场价的租赁截至12月31日，

2025如下（单位：千）：


年份		金额
2026		$ 24,126
2027		22,721
2028		10,962
2029		8,634
2030		8,164
此后		58,426
合计		$ 133,033

获得的就地租赁

收购的就地租赁及相关累计摊销的余额，在我们的综合资产中分类为其他资产

资产负债表截至2025年12月31日和2024，分别如下（单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
获得的就地租赁	$ 943,097	$ 1,032,744
累计摊销	( 739,089 )	( 727,600 )
	$ 204,008	$ 305,144

这些无形资产的摊销，在我们的合并报表中分类为折旧和摊销费用

运营，约为$ 83.0 百万, $ 108.7 百万，和$ 160.6 百万结束的那些年2025年12月31日、2024年12月31日和

2023，分别。获得的就地租赁价值的加权平均摊销期约为 7.8 年，和

的价值的估计年度摊销获得的就地租赁截至2025年12月31日如下（单位：千）：


年份		金额
2026		$ 43,811
2027		33,492
2028		23,946
2029		19,060
2030		16,736
此后		66,963
合计		$ 204,008

F-25

3.不动产投资（续）

出售房地产资产及房地产减值

我司完成处置房地产资产期间截至2025年12月31日止年度包括以下（美元

以千为单位）：


				平方英尺				增益销售房地产
物业	子市场/市场	日期出售	利息已售	运营中	土地和未来	销售价格		增益销售房地产
兵工厂街550号	剑桥/内郊区/ 大波士顿	10/15/25	100 %	249,275	281,592	$ 99,250		$ —
285、299、307和345多切斯特 Avenue（合并合资公司）	海港创新区/ 大波士顿	12/30/25	60 %	—	1,040,000	33,500	(1)	—
伊利诺斯街409号和499号（合并合资公司）	Mission Bay/旧金山湾区	12/17/25	25 %	466,297	—	180,273	(2)	416,749	(2)
601、611、651、681、685、701和门户大道751号（合并合资企业）	南三藩市/San 弗朗西斯科湾区	12/30/25	(3)	1,104,826	528,684	283,173	(3)	—
加西亚大道2425号和2400/2450号湾岸公园大道	大斯坦福/San 弗朗西斯科湾区	6/30/25	100 %	95,901	—	11,000		—
是Nautilus吗	多利松/圣迭戈	12/10/25	100 %	218,640	—	192,000		86,260
亚历山大的佛得角	大学城中心/三迭戈	1/31/25	100 %	8,730	537,000	124,000	(4)	—
Nexus中心大道4767号	大学城中心/三迭戈	12/31/25	100 %	65,280	—	50,000	(5)	15,330
9363、9373和9393 Towne 中心驱动器	大学城中心/三迭戈	12/18/25	100 %	—	230,000	40,000		17,978
太平洋科技园	索伦托·梅萨/圣地亚哥	9/9/25	50 %	544,352	—	1,570	(6)	9,290
6260序列驱动	索伦托·梅萨/圣地亚哥	12/16/25	100 %	130,536	—	70,000		—
莫尔豪斯大道5505号	索伦托·梅萨/圣地亚哥	8/26/25	100 %	79,945	—	45,000		—
5600大道恩西纳斯	卡尔斯巴德/圣地亚哥	12/17/25	100 %	182,276	—	64,100		—
2154030日向东南行驶	博塞尔/西雅图	12/22/25	100 %	144,738	—	43,829		—
14 TW亚历山大大道	研究三角/研究三角	11/20/25	100 %	173,820	—	155,000		78,489
东康沃利斯路3029号	研究三角/研究三角	12/31/25	100 %	—	600,000	29,500		—
601 Keystone Park Drive	研究三角/研究三角	10/3/25	100 %	77,595	—	24,879		4,362
亚历山大生命科学中心– 长岛市	纽约市/纽约城市	12/19/25	100 %	179,100	—	34,500		—
地块	德州	5/7/25	100 %	—	1,350,000	73,287		—
其他	各种					258,917		13,987
						$ 1,813,778	(7)	$ 642,445

(1)表示出售权益的销售价格。

(2)代表两座生命科学大楼，我们在其中举办了一场 25 %所有权intereST.在出售时，该物业为 40 %被占领，与加权平均

剩余租期 8.3 年.这些物业由合营企业在行使租赁中包含的购买权后出售给现有租户

同意。毛销价为 $ 767.1 百万($ 721.1 百万净的卖方信贷和销售成本），其中我们的价格份额（卖方信贷后）为

$ 180.3 百万.我们在房地产销售收益中所占份额为$ 103.9 百万.

(3)我们举行了一场 50 %所有权权益在601、611、651、681、685、701 Gateway Boulevard合并合资企业和a 51 %对751 Gateway Boulevard的兴趣

合并后的合资企业。于出售时，该等物业的营运及重建物业占用为 62 %，加权平均租期为

5.1 年.由于南旧金山的宏观经济状况，包括大量新供应、生命科学租户需求下降，以及租赁方面的持续挑战

实验室和办公空间，我们重新评估了项目的财务前景以及租用空置空间和完成

651 Gateway Boulevard再发展及未来发展机会。因此，我们出售了合并后的合资公司，毛价为 $ 600.0 百万

($ 560.4 百万扣除惯常的卖方信贷和销售成本），其中我们的价格份额（卖方信贷后）为$ 283.2 百万.

(4)我们提供了$ 91.0 百万截至2025年3月31日止三个月的卖方融资总额。这笔应收票据在我们的综合资产中分类为“其他资产”

资产负债表。有关更多信息，请参阅我们的合并财务报表附注8 –“其他资产”。

(5)我们提供了 $ 33.0 百万的截至2025年12月31日止三个月的卖方融资。这一应收票据在我国分类为“其他资产”

合并资产负债表。有关更多信息，请参阅我们的合并财务报表附注8 –“其他资产”。

(6)$ 94.4 百万销售价格中的一部分为非现金对价。请参阅附注4中的“太平洋科技园及199 East Blaine Street”–“合并及

未合并房地产合资企业”纳入我们的合并财务报表，以获取有关此次出售的更多信息。

(7)代表我们在处置的总销售价格中所占的份额，减去销售信用，这与我们在合并报表中披露的金额总和不同

“投资活动”（房地产销售收益）、“融资活动”（非控制性权益的贡献和出售）项下的现金流量表，

及“补充披露及非现金投融资活动”（非现金销售）主要由于付款时间、结算成本、其他销售-

相关调整（包括按比例分摊的租金和费用），以及我们合并的合资伙伴在销售价格中的份额，合计 $ 685.4 百万,

反映在我们的合并现金流量表中。

F-26

3.不动产投资（续）

房地产减值

期间截至2025年12月31日止年度，我们确认减值费用合计 $ 2.20 十亿，分类在

我们合并经营报表中的房地产减值，主要与以下资产有关：

大波士顿市场

•减值费用 $ 236.0 百万（包括我们的份额$ 149.7 百万）确认减少账面金额为

多宗地块聚合 1.0 百万未来发展NT SF由我们的一家合并房地产合资企业拥有

海港创新区子市场我们的大波士顿市场，到他们估计的公允价值减去成本出售。我们举行了一场

60 %所有权对地块的兴趣。这些工业及零售分区的地块，最初是以

有意开发实验室空间。决定不进行该项目反映出缺乏实验室的租户需求

海港创新区子市场的空间，并符合我们的战略，将资本循环用于更大的项目

价值创造潜力。2025年12月，我们完成了S我们对这家合资企业感兴趣的强麦$ 33.5 百万，与无

确认的收益或损失.截至2025年12月31日，我们不再拥有该合并房地产的所有权权益

合资。

•减值费用 $ 43.4 百万被认定为降低某零售购物中心账面金额聚合

249,275 具有未来发展机会的RSF聚合 281,592 顺丰在我们的剑桥/内郊区子市场

我们的大波士顿市场对其估计的公允价值减去销售成本。这处房产在9月份达到了持有待售标准

2025年，我们承诺处置该资产并将销售收益分配给其他价值更高的项目-

创造机会并获得销售所需的所有批准。2025年10月，我们完成出售这处房产，为

$ 99.3 百万，与无确认的收益或损失。

•减值费用 $ 262.1 百万确认减少一项发展项目及一项发展项目的账面值

重建项目，聚合 279,456 RSF在我们大波士顿市场的剑桥子市场，到他们的

估计公允价值约 $ 116.4 百万更少的销售成本。这些资产最初是为了

扩展我们的Megacampus生态系统。根据对项目财务前景的最新评估，包括资本

要求完成开发再开发和出租物业，我们决定出售这些资产和

将销售收益再投资于其他具有更大价值创造机会的项目。我们预计在年内完成销售

未来12个月。

圣地亚哥市场

•减值费用$ 42.4 百万确认减少一项办公室物业的账面值合计 182,276

位于圣地亚哥卡尔斯巴德的RSF以其估计的公允价值减去销售成本。这处房产符合持有分类标准

在我们承诺出售后于2025年4月出售，当时我们确认了减值$ 35.4 百万基于

届时与潜在买家进行谈判。随后，我们确认了额外的减值费用 $ 7.0 百万到

将资产的账面金额调整为目前议定的降低后的销售价格减去出售成本。在2025年12月，我们

已完成这个道具的销售erty for$ 64.1 百万，与无确认的收益或损失。

•减值费用 $ 27.8 百万被确认减少地块账面金额合计 154,308 顺丰上

位于我们圣地亚哥市场索伦托梅萨子市场的非Megacampus物业的估计公允价值，减

出售成本，在2025年9月达到分类为持有待售标准时。这些资产符合

在我们重新评估时分类为持有待售他们的与我们的Megacampus战略和我们的决定保持一致

重新分配资本以用于我们其他具有更大价值创造机会的项目。2025年11月，我们完成了

出售这些资产$ 14.6 百万，与无确认的收益或损失。

•减值费用 $ 17.3 百万经确认减少 two 经营物业汇总

210,481 RSF in我们的索伦托梅萨子市场我们的圣地亚哥市场到他们估计的公允价值减去成本出售。这些

物业在2025年6月符合分类为持有待售的标准，基于与当时潜在买家的谈判

以及我们处置这些财产的决定。 2025年，我们完成了这些物业的销售，销售价格

聚合 $ 115.0 百万，与无确认的收益或损失。

•减值费用 $ 31.7 百万经确认，主要减少了七经营物业

聚合 330,192 RSF位于在非战略位置，这些位置不是我们大学Megacampus战略的组成部分

我们圣地亚哥市场的Town Center和Sorrento Mesa子市场，以其估计的公允价值减去销售成本

大约 $ 117.8 百万upon符合分类为持有待售的标准。我们预计在年内完成销售

未来12个月。

F-27

3.不动产投资（续）

旧金山湾市场

•我们举行了一场 50 %所有权权益在601、611、651、681、685和701 Gateway Boulevard合并合资企业和a

51 %对751 Gateway Boulevard的兴趣合资公司，该公司拥有七个属性聚合 1.6 百万RSF，位于

我们旧金山湾市场的南旧金山子市场。

2025年12月，我们确认减值费用合计 $ 385.0 百万（包括我们的份额$ 206.0 百万）至

将这些资产的账面值减至其总销售价格 $ 560.4 百万($ 600.0 百万商定价格

减去销售积分）更少的销售成本。出售这些Megacampus资产的决定是在重新评估该项目的

财务前景和租赁空置空间和重新开发某些物业所需的资金，导致我们的战略

决定将销售收益再投资于其他具有更大价值创造机会的项目。

上2025年12月30日，我们完成出售我们在这些合营公司的权益为 $ 283.2 百万（代表我们的

share）with 无确认的收益或损失。截至2025年12月31日，我们在这些合并报表中不再拥有所有权权益

房地产合资企业。

•减值费用 $ 478.1 百万确认减少一项经营性物业的账面金额合计

228,000 RSF和两个未来发展项目聚合 1.3 百万顺丰，in我们的SoMa和大史丹福子市场

在我们的旧金山湾区市场，对其估计的公允价值约为 $ 205.8 百万更少的销售成本。这些

于2017年和2019年收购的旨在开发用于生命科学用途的资产，不再与我们的战略保持一致，原因是

宏观经济前景和我们对将资本循环用于具有更大价值创造潜力的项目的关注。2020年，我们

收到租赁终止付款 $ 89.5 百万f或开发开始前的这些物业之一。

我们已经开始向住宅开发商推销这些楼盘，预计在未来12年内完成销售

几个月。

研究三角市场

•减值费用 $ 82.5 百万被认定降低地块账面金额合计 600,000 顺丰

定位d在我们的研究三角市场到他们估计的公允价值减去出售成本。出让这些地块的决定

反映出该地点的生物制造需求低于预期，导致我们对销售进行再投资的战略决定

收益用于其他具有更大价值创造机会的项目。2025年12月，我们完成了这款

资产为 $ 29.5 百万，与无确认的收益或损失。

•减值费用$ 31.8 百万确认减少账面值一空置物业汇总 104,531

RSF在研究三角市场对其估计公允价值减销售成本约$ 1.2 百万开会时

2025年9月分类为持有待售的标准。待售标准在我们决定出售时得到满足

该资产，由于其相对于亚历山大中心的大多数其他物业的位置不连续®为可持续

Technologies Megacampus，并分配出售收益，以及租赁物业所需的其他资本，向

其他价值创造机会较大的项目。我们预计将在未来12个月内完成出售。

纽约市市场

•减值费用 $ 206.2 百万被确认减少非Megacampus物业的账面金额

聚合 179,100 RSF在长岛市，我们纽约市市场内的非核心地点，对其估计的公允价值

更少的销售成本。这处房产在2025年9月达到了持有待售标准，当时我们承诺处置它如下

我们重新评估其与Megacampus战略的一致性，并决定将销售收益分配给其他项目

具有更高的价值创造机会。截至2025年9月30日，该物业为 52 %占用d.2025年12月，我们

完成出售该物业为 $ 34.5 百万，与无收益或损失确认d.

西雅图市场

•减值费用 $ 28.2 百万经确认减少三个经营物业汇总

250,132 RSF在我们的Bothell子市场西雅图市场到他们估计的公允价值减去在满足

分类为持有待售的标准。经我们对这些资产的一致性进行评估，这些资产被归类为持有待售

随着我们的Megacampus战略和我们重新分配大量近期资本的决定，重新定位这些

资产本来需要用于我们其他具有更大价值创造机会的项目。2025年12月，

我们完成了这些房产的销售，售价为 $ 60.1 百万，与无确认的收益或损失。

F-28

3.不动产投资（续）

加拿大市场

•减值费用$ 107.1 百万经确认减少 10 非Megacampus属性

聚合 787,698 RSF，位于我们的加拿大市场，以其估计的公允价值合计约$ 140.5

百万更少的销售成本。这一决定反映了我们的评估，即这些资产下一阶段的价值创造将

需要大量资本投资才能产生租赁活动，我们的战略决策是将销售收益再投资于

其他具有更大价值创造机会的项目，以及我们退出蒙特利尔子市场的决定。的处置

这些物业将代表我们完全退出蒙特利尔子市场，使我们在加拿大仅剩一项资产。

这一处置并不代表已经或将对我们的运营或财务业绩产生重大影响的战略转变

因此不符合分类为终止经营的标准。我们预计在年内完成销售

未来12个月。

非集群

•减值费用 $ 71.9 百万被承认与四个经营物业汇总 182,626 RSF在

我们的非集群市场，将它们的账面价值减少到估计的公允价值减去销售成本。这些属性是

最初收购是基于他们与大型上市生物技术公司安进，Inc.的接近，并且意图

容纳一系列早期租户。然而，这些租户的需求已大幅下降，因为我们的

收购。因此，我们决定出售这些资产，并将出售收益和其他必要资本进行再投资，以

将物业出租给其他有更大价值创造机会的项目。2025年12月，我们完成了出售

这些属性的 $ 37.5 百万，与无确认的收益或损失。

•减值费用 $ 47.3 百万被认定降低地块账面金额合计 374,349 顺丰在一个

非集群/其他市场对其估计公允价值减去在满足分类为持有待售标准时出售的成本。

基于与当时的潜在买家的谈判以及我们决定在2025年6月达到了持有待售标准

处置这笔资产。2025年9月，我们完成了这项资产的出售，出售价格为 $ 30.3 百万，与无增益或

损失确认zed。

各种

•减值费用 $ 45.1 百万确认主要与2021年为未来订立的地面租赁有关

旧金山湾区市场的发展机会。请参阅附注5中的“承租人经营成本”–“租赁”至我们的

合并财务报表以获取更多信息。

•额外减值费用合计 $ 59.0 百万是r与相关的ecognized房地产资产跨越各种

市场s，将这些资产的账面金额减至其合计约 $ 129.4 百万

更少的销售成本。所有这些属性都位于Megacampus生态系统之外，它们的配置符合

我们的战略将资本循环用于具有更大价值创造潜力的项目。2025年，我们已完成销售额这些

物业的总销售价格为 $ 170.4 百万并确认出售房地产收益of$ 30.6 百万.

其他

2006年，Alexandria Real Estate Equities, Inc.的子公司ARE-East River Science Park，LLC被授予一项期权，以

合并亚历山大中心附近和北部的一块地块®for Life Science – New York City（“ACLS-NYC”）校园

（“Option Parcel”）纳入该校区现有的地面租赁。期权包裹将允许ARE-East River Science Park，LLC

在ACLS-NYC园区内开发一座未来的世界级生命科学大楼。ARE-East River Science Park，LLC对pre-

与期权包裹开发相关的建设成本，包括与设计、工程、环境、

调查/标题，以及许可和法律费用，汇总$ 178.1 百万截至2025年12月31日.

2024年8月6日，ARE-East River Science Park，LLC向美国新州南区地方法院提起诉讼

York诉其业主纽约市健康+医院公司（“H + H”）、纽约市经济发展

Corporation（简称“EDC”）。2025年1月24日，ARE-East River Science Park，LLC提交了第一份修正申诉。该诉讼指控两人

针对H + H和EDC的主要索赔：诱导中的欺诈，以及替代的违反默示中的违约

诚信和公平交易之约。正如诉状中所称，ARE-East River Science Park，LLC的索赔源于H + H和

EDC在防洪墙方面的虚假陈述和隐瞒重大事实，H + H和EDC正寻求要求

ARE-East River Science Park，LLC将融入期权包裹的开发。ARE-East River Science Park，LLC声称

认为H + H和EDC的不当行为使其无法开始开发期权包裹。鉴于未决

诉讼，我们选择权的截止日期，从而校园第三座塔的开工日期是

目前不确定。除其他外，ARE-East River Science Park，LLC正在寻求重大损害赔偿和衡平法救济

从法院确认我们的理解，该选择权具有充分的效力和效力。

这件事使我们面临从零到我们对项目投资总额的潜在损失

$ 178.1 百万截至2025年12月31日，取决于任何损害赔偿的收集和/或开发项目的能力。我们

基于对各种可能结果的估计进行概率加权可回收性分析，确定无

存在减值截至2025年12月31日.

F-29

4.合并及非合并房地产合营企业

我们不时订立合营协议，透过这些协议，我们拥有房地产实体的部分权益，

拥有、开发、经营房地产物业。截至2025年12月31日，我司房地产合资公司持有以下物业：


	物业(1)	市场	子市场	我们的所有权利息
合并房地产合营企业(2):
	宾尼街50号和60号	大波士顿	剑桥/内郊区		34.0 %
	宾尼街75/125号	大波士顿	剑桥/内郊区		40.0 %
	宾尼街100号和225号和第三街300号	大波士顿	剑桥/内郊区		30.0 %
	内科街15号	大波士顿	海港创新区		56.7 %
	亚历山大中心®为科学和技术– 使命湾(3)	旧金山湾区	使命湾		25.0 %
	东格兰大道211及213号	旧金山湾区	南旧金山		30.0 %
	福布斯大道500号	旧金山湾区	南旧金山		10.0 %
	亚历山大中心®生命科学– Millbrae	旧金山湾区	南旧金山		48.6 %
	梅里菲尔德街3215号	圣地亚哥	多利松		30.0 %
	Campus Point by Alexandria(4)	圣地亚哥	大学城中心		56.4 %	(5)
	5200 依诺米那方式	圣地亚哥	大学城中心		51.0 %
	汤恩中心大道9625号	圣地亚哥	大学城中心		30.0 %
	SD Tech by Alexandria(6)	圣地亚哥	索伦托·梅萨		50.0 %
	萨默斯岭科学园(7)	圣地亚哥	索伦托·梅萨		30.0 %
	东湖大道东1201及1208号	西雅图	湖联盟		30.0 %
	德克斯特大道北400号	西雅图	湖联盟		30.0 %
	美世街800号	西雅图	湖联盟		60.0 %

未合并房地产合资企业(8):
	第三街1655号及1725号	旧金山湾区	使命湾		10.0 %
	西迪克曼街101号	马里兰州	贝尔茨维尔		58.4 %	(9)

(1)参考下一页的表格，显示了我们在合并框架下的房地产合资企业的分类。

(2)除了上市的房地产合资公司，我们有一大波士顿市场的合并房地产合资企业，其中合作伙伴持有$ 49.6 百万

可赎回非控股权益截至2025年12月31日.

(3)包括欧文斯街1450号、1500号、1700号和米申湾大道南455号。

(4)包括10210、10260、10290、10300校园点驱动和4110、4135、4155、4161、4165、4224、4242校园点法院。

(5)我们的合资伙伴的非控制性权益份额预计将减少至25%，因为我们预计将为未来的大部分建设成本提供资金

校园，直到我们的所有权兴趣增加到75%，之后将与我们的合作伙伴按比例提供未来资本。

(6)包括9605、9645、9675、9725、9735、9805、9808、9855、9868 Scranton Road和10055、10065、10075 Barnes Canyon Road。

(7)包括9965、9975、9985、9995 Summers Ridge Road。

(8)除了上市的房地产合资公司外，我们还持有权益two微不足道的未合并房地产合资企业。

(9)代表与当地房地产运营商的合资企业，在该合资企业中，我们的合资伙伴管理着对经济产生重大影响的日常活动

合资公司的业绩。

我们的合并政策在附注2 –“重要会计政策摘要”中的“合并”项下描述至我们的

合并财务报表。合并会计技术性较强，但其框架主要基于控

合资公司的财务利益和利益。我们一般合并一家合资企业，该合资企业是我们控制的法人实体（即，

我们有权通过合同方式指导合资企业对其经济绩效影响最大的活动）

权利，无论我们的所有权权益如何，以及我们通过分配收益或损失确定我们有收益的地方

以及支付给我们的可能对合资企业具有重大意义的费用（“VIE模式”）。

当我们通过投票权拥有控股财务权益时，我们一般也会合并合资企业，而我们的

投票权益大于50%（“投票模式”）。对一些合资企业来说，投票权与所有权权益不同。我们

通过确认我们的份额来核算不符合权益法下合并标准的合营企业

收入和损失。

歼30

4.合并及非合并房地产合营企业（续）

下表显示了合并框架下我们的房地产合资企业的分类：


物业(1)	合并模型	投票权	合并分析		结论

宾尼街50号和60号	VIE模型	不适用下 VIE模型			合并
宾尼街75/125号			我们有：
宾尼街100号和225号和300号第三街
内科街15号			（一）	指挥活动的权力的合资企业中，大多数显着影响其经济性能；和
亚历山大中心®为科学和科技– Mission Bay				指挥活动的权力的合资企业中，大多数显着影响其经济性能；和
东格兰大道211及213号
福布斯大道500号
亚历山大中心®为生命科学– 米尔布雷			（二）	可能具有重大意义的好处合资企业。
梅里菲尔德街3215号
Campus Point by Alexandria
5200 依诺米那方式			因此，我们是主每个VIE的受益人。
汤恩中心大道9625号
SD Tech by Alexandria
萨默斯岭科学园
东湖大道东1201及1208号
德克斯特大道北400号
美世街800号
西迪克曼街101号			我们不控制合资公司因此不是主要的受益人。		权益法会计的
第三街1655号及1725号	投票模式	不超过50%	我们的投票权益是50%或更少。
第三街1655号及1725号	投票模式	不超过50%	我们的投票权益是50%或更少。

(1)除了上市的房地产合资公司，我们有一 VIE模式下我们控股并巩固的房地产合资公司。我们还对

two不重要的未合并房地产合资企业.

合并房地产合营企业

柯立芝大道99号

2025年7月，我们修订了我们在99 Coolidge Avenue的合并房地产合资企业的协议。

剑桥/内郊区子市场，据此，我们的合作伙伴的非控股权益的账面金额从

$ 42.0 百万到 $ 48.7 百万.我们继续控制并巩固合资企业。因此，我们考虑了$ 6.7 百万

调整为股权交易，并在追加实收资本中予以确认。

根据修订后的协议，我们的合伙人的非控制性权益转换为$ 48.7 百万可赎回

产生固定的非控制性权益 4.05 %年度优先回报（“分派”），不再参与联合

风险投资的收益或分配超过优先回报。

截至2025年12月31日，合同约定的优先利息金额为$ 48.7 百万和应计分配

$ 844 千在我们的综合资产负债表中被归类为临时权益中的可赎回非控制性权益和

股东权益合并报表。修订后的协议为我们的合作伙伴提供了要求我们购买的选择权

其优先权益$ 48.7 百万,加上任何未支付的分配。这一期权于2026年1月行使，我们预计

2026年第一季度完成赎回。

F-31

4.合并及非合并房地产合营企业（续）

太平洋科技园和东布莱恩街199号

在2025年9月之前，我们通过其关联公司与一个合作伙伴有两个合并的房地产合资企业：（i）一个联合

Venture that owns Pacific Technology Park，a non-Megacampus of 五个非实验室属性聚合 544,352 RSF在我们的

Sorrento Mesa子市场，其中我们有一个 50 %所有权权益和我们的合作伙伴持有剩余的 50 %所有权权益t，和

（ii）于199 East Blaine Street拥有一座实验室大楼的合营企业，聚合 115,084 关于亚历山大中心的RSF®为

Life Science – Eastlake Megacampus in our Lake Union sub-market，in which we had a 30 %所有权权益和我们的合作伙伴持有

剩余 70 %所有权权益.

2025年9月，我们通过其关联公司与我们的合作伙伴完成了以下交易：

（一）我们卖掉了我们的 50 %以销售价格拥有太平洋科技园的合并合资企业的控股权益

的$ 96.0 百万.就该处置而言，我们终止确认我们的合伙人的非控制性权益$ 82.4 百万

并确认出售房地产的收益$ 9.3 百万在我们的综合经营报表中结束的一年

2025年12月31日；和

（二）我们获得了合作伙伴的 70 %购买价格为199 East Blaine Street的非控股权益$ 94.4 百万.我们

将本次收购作为股权交易进行会计处理，与$ 66.3 百万购买价格超过

$ 30.3 百万账面价值获得的非控股权益减去出售成本，在额外实收资本中确认

收益中不确认收益或损失。

由于这项交易，我们收到了收益of$ 1.6 百万.截至2025年12月31日，我们拥有 100 %199东部

Blaine Street并不再拥有太平洋科技园的所有权权益。

伊利诺斯街409号和499号

2025年12月，我们的合并合资企业在我们的Mission Bay拥有位于伊利诺斯街409号和499号的物业

旧金山湾市场子市场，出售这些物业，聚合 466,297 RSF，向现有承租人在其行使

其租赁协议中包含的购买权。我们有一个 25.0 % 这家合资企业的所有权权益。这些房产被卖了一个

销售价格$ 721.1 百万，其中我们的份额是$ 180.3 百万.We recognized a gain on selling real estate of$ 416.7 百万

（包括我们的 $ 103.9 百万s野兔）在我们截至2025年12月31日的年度综合经营报表中.截至12月

2025年3月31日，我们不再拥有这家合资企业的所有权权益。

601、611、651、681、685、701、705、751门户大道

We举行了a 50 %601、611、651、681、685和701 Gateway Boulevard合并合资企业和a

51 %751 Gateway Boulevard合并合资企业的权益，聚合 1.6 百万RSF，位于我们的南旧金山

旧金山湾市场子市场.

上2025年12月30日，我们完成了出售我们在这些合资企业中的权益FOr$ 283.2 百万（代表我们的

份额）w第无确认的收益或损失。截至2025年12月31日，我们不再拥有这些合并真实的所有权权益

房地产合资企业。请参阅附注3 –“出售房地产资产及房地产减值” 有关房地产的信息

就该处置确认的减值。

285、299、307、345 Dorchester Avenue

202年12月前5.我们举行了一场 60.0 % 所有权对一家综合合资企业的兴趣，该合资企业以285的价格拥有地块，

299、307、345 Dorchester Avenue，聚合 1.0 百万顺丰，位于我们的海港创新区子市场更大

波士顿市场。

2025年12月，我们出售了我们的 60.0 %将合并后的合资企业的所有权权益转让给我们的合作伙伴，销售价格为

$ 33.5 百万.截至2025年12月31日，我们不再拥有这家房地产合资企业的所有权权益。参考注3 –

“出售房地产资产及房地产减值” 有关就相关确认的房地产减值的信息

这种性格。

F-32

4.合并及非合并房地产合营企业（续）

合并VIE的资产负债表信息

我们与合资伙伴一起持有我们在我们的财务中巩固的房地产合资公司的权益

语句。这些现有的合资企业提供了大量的股权资本，为我们未来的建设支出提供了一部分资金，而我们的

合资伙伴也可以向这些实体提供股权，用于与融资相关的活动。

下表汇总了截至 2025年12月31日和 2024 （在

千）：


	12月31日，
	2025		2024
房地产投资	$ 6,129,668	(1)	$ 8,917,718
现金及现金等价物	258,755		335,223
其他资产	712,154		777,033
总资产	$ 7,100,577		$ 10,029,974

有担保应付票据	$ —		$ 149,321
其他负债	324,513		626,460
负债总额	324,513		775,781
可赎回非控制性权益	49,554		10,360
Alexandria Real Estate Equities, Inc.的股权份额	3,098,932		4,754,386
非控制性权益的权益份额	3,627,578		4,489,447
总负债及权益	$ 7,100,577		$ 10,029,974

(1)与2024年12月31日相比，截至2025年12月31日的这一余额减少，主要是由于出售我们的权益和收购非控股

于2025年期间于各综合合营企业的权益，如本附注4内上文「综合房地产合营企业」一节所述–综合

以及未合并的房地产合资企业。

在确定是否汇总合并VIE的资产负债表信息时，我们考虑了每一个的相似性

VIE，包括这些实体拥有、管理、经营、租赁VIE拥有的不动产的首要目的，以及

我们作为管理成员参与每个VIE的相似性质。由于特征的相似性，我们提出了

这些实体在汇总基础上的资产负债表信息。我们的合并VIE的资产都没有限制

它们用于解决VIE的特定义务。除了上文“99 Coolidge Avenue”中描述的看跌期权外，没有

对我们的一般信用有追索权的债权人或我们的合并VIE的其他合作伙伴，以及我们对我们的最大风险敞口

合并VIE仅限于我们在每个VIE中的可变利益。

合并房地产合营企业的非控制性权益

非控制性权益是指在合并后的房地产合资企业中的第三方权益，其中我们有一个

控股权。非控制性权益因额外贡献和分配而调整，按比例份额净

收益或亏损，以及其他综合收益或亏损。与这些实体相关的分配、利润和损失分配在

根据各自的运营协议。期间截至2025年12月31日止年度和2024，我们分发了

$ 951.8 百万和$ 256.7 百万，分别向我们合并的房地产合资伙伴。

未合并房地产合资企业

我们对未合并房地产合营企业的投资，按权益法核算并分类于

对我们合并资产负债表中未合并的房地产合资企业的投资s，包括以下截至

2025年12月31日和2024（单位：千）：


	12月31日，
物业	2025	2024
第三街1655号及1725号	$ 19,484	$ 10,574
西迪克曼街101号	9,669	9,749
其他(1)	1,524	19,550
	$ 30,677	$ 39,873

(1)减少的主要原因是 $ 11.7 百万认可于2025年12月注销我们在我国投资的账面金额

未合并房地产合资企业在1450 Research Boulevard，which owns a property aggregating 42,012 R顺丰位于在我们的马里兰市场上，在我们的

确定减值不是暂时性的。

F-33

4.合并及非合并房地产合营企业（续）

我们对未合并VIE的最大敞口仅限于我们对每个VIE的投资，除了我们的101 West Dickman

Street unconsolidated real estate joint enterprise in which we guarantee up to$ 6.7 百万与VIE相关的未偿余额的

担保建设贷款。

以下是截至2025年12月31日（美元

千）：


							在100%		我们的分享
未合并合资企业	到期日		规定的利率		息率(1)		聚合承诺	债务余额(2)	我们的分享
西迪克曼街101号		10/29/26	SOFR + 1.95 %	(3)		5.74 %	$ 26,750	$ 19,136	58.4 %
第三街1655号及1725号(4)		2/10/35	6.37 %			6.44 %	500,000	496,881	10.0 %
							$ 526,750	$ 516,017

(1)包括利息支出和贷款费用摊销。

(2)系未偿还本金，扣除未摊销递延融资成本，截至2025年12月31日.

(3)这笔贷款受固定SOFR下限 0.75 %.

(4)截至2025年3月31日止三个月期间，未合并房地产合营企业再融资$ 500 百万其$ 600 百万现有的固定利率债务与新的

到期的有担保应付票据2035.剩余债务余额约$ 100 百万通过未合并联合的捐款偿还

风险合作伙伴，包括我们的份额 $ 10.8 百万 .

F-34

5.租赁

参考" 租赁会计 ”在我们的综合财务报表附注2 –“重要会计政策摘要”中

关于租赁会计准则规定确认、计量、列报、披露原则的信息

租赁协议双方（即承租人和出租人）的租赁。

我们作为出租人的租赁

截至2025年12月31日，我们有 340 属性聚合 35.9 百万运营RSF在关键集群位置，包括

大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥、西雅图、马里兰州、三角研究区、纽约市。我们主要集中精力

关于在AAA生命科学创新集群中开发A/A +级物业，这些物业提供了我们不可或缺的规模和战略设计

Megacampus战略。地理位置优越，靠近顶级学术和医学研究机构，我们的Megacampus生态系统特色

精心策划的便利设施和服务，以及便捷的中转通道，创造有助于我们的租户吸引和留住顶级的环境

人才。

截至2025年12月31日，a我们作为出租人的所有租赁都被归类为经营租赁，但以下情况除外一

直接融资g 和一销售-type租赁.我们的租约描述如下。

经营租赁

截至2025年12月31日，我们的 340 p绳索受经营租赁协议约束。五个 o第fese属性受制于

经营租赁协议，每份协议均包含如下所述的购买选择权：

（一） two 这些属性中，代表 two 旧金山湾区市场地块，以租赁为准

每份协议均包含承租人以公允市场价值向我们购买标的资产的选择权

从日期开始的30天期限中的每一天 15 年, 30 年，和 74.5 年房租后

开始日期 2017年10月1日 .剩余租期与每 two 地块是 66.9 年.

（二） two 由一家合并的房地产合资企业持有的西雅图市场上的经营物业须购买

我们的合作伙伴在这家合资企业中持有的期权，该公司也是这些物业的租户。一个购买选项允许我们的

合作伙伴购买我们的 30 %对一处房产的兴趣$ 40.0 百万在2031.视行使这一选择权而定，

第二个购买选项允许我们的合作伙伴购买我们的 30 %对一处房产的兴趣$ 69.1 百万在2034. 我们的

合作伙伴的这些经营租赁的剩余租赁期限为 7.2 年和 18.7 年，分别.

（三）一受经营租赁协议约束的物业包含一项购买选择权，其行使日期为 2034年3月 .

某些经营租约包含租户在到期时按现行市场价格延长租约的选择权。

此外，某些经营租赁包含提前终止选择权，需要提前通知并支付提前

租户的终止费。

在每项租赁开始时，我们确定包含每项租赁不可撤销期间的租赁期限一起

我们确定承租人合理确定将行使的延长或终止租赁的选择权所涵盖的期限。我们的

评估承租人是否合理确定将行使或不行使选择权时，会考虑与

评估，包括物业型、市场型、租户型因素。我们不会重新评估租赁期限或承租人

购买标的资产的选择权，除非存在未作为单独合同核算的租赁变更。

根据我们的经营租赁协议条款将收到的未来租赁付款，不包括费用

偿还款项，截至2025年12月31日下表列出（单位：千）：


年份		金额
2026		$ 1,612,549
2027		1,500,507
2028		1,364,651
2029		1,267,782
2030		1,198,685
此后		7,125,656
合计		$ 14,069,830

有关我们的合并财务报表的更多信息，请参阅附注3 –“房地产投资”

拥有的房地产资产，这是我们经营租赁下的基础资产。

F-35

5.租赁（续）

直接融资和销售型租赁

截至2025年12月31日，我们有一直接融资租赁协议，附n

et投资余额$ 42.6 百万，对于有剩余的停车构筑物租赁期限 66.9 年.承租人有选择权

以公允市场价值购买标的资产期间每 30 日期间开始日期为 15 年, 30

年，和 74.5 年的租金开始日期后 2017年10月1日 .

截至2025年12月31日，我们也有一销售型租赁为西雅图市场的一处房产。截至2025年12月31日,

这份租约的净投资为 $ 16.4 百万.于三个月内确认销售型租赁结束时

2025年3月31日，我们确认了出售房地产聚合的收益$ 12.7 百万在我们的房地产销售收益中分类

综合经营报表截至2025年12月31日止年度.2026年3月租期结束时，物业

根据本租约转让予承租人，销售价格约为$ 18.0 百万.

截至2025年12月31日、我们预计计提的与直接融资租售类相关的预期信用损失准备

租赁总额d$ 1.8 百万,这主要与我们的直接融资租赁有关。我们估计拨备为预期

与我们使用违约概率方法的直接融资租赁相关的信用损失，该方法包含借款人的投资-

级信用评级来自标普全球 Ratings，以评估违约的可能性。此外，我们纳入了预测值的

房地产担保投资，以估计违约情况下的潜在回收，以及其他投入。的估计

与我们的销售型租赁相关的预期信用损失是使用历史行业损失和特定交易信息确定的，

包括为本次交易做担保的标的房地产资产的预计公允价值、本次租赁的短期性质以及

其他可用信息。更多详情，请参阅附注2中的“预期信用损失准备”–“重大

会计政策”纳入我们的合并财务报表。

截至目前，我们在直接融资和销售类租赁中的总净投资的组成部分 2025年12月31日和

2024下表汇总（单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
直接融资和销售型租赁总投资	$ 265,839	$ 251,405
减：直接融资租赁未实现收入	( 205,037 )	( 207,734 )
减：预期信用损失准备	( 1,817 )	( 2,168 )
租赁投资净额	$ 58,985	$ 41,503

根据我们的直接融资和销售型租赁条款将收到的未来租赁付款截至 2025年12月31日

下表列出（单位：千）：


年份		合计
2026		$ 18,446
2027		2,097
2028		2,160
2029		2,224
2030		2,291
此后		238,621
合计		$ 265,839

租金收入

我们的租金收入包括与我们的房地产租赁协议相关的收入，这主要包括

适用租赁会计准则和收入确认会计准则的收入如下（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
租金收入：
适用租赁会计准则的收入：
经营租赁	$ 2,889,721	$ 3,005,137	$ 2,802,567
直接融资和销售型租赁	4,496	2,653	2,608
受租赁会计准则约束的收入	2,894,217	3,007,790	2,805,175
须予确认收入的收入会计准则	50,958	41,916	37,281
租金收入	$ 2,945,175	$ 3,049,706	$ 2,842,456

F-36

5.租赁（续）

适用收入确认会计准则并分类为租金收入的收入主要由

租赁会计准则下不考虑租赁收入的短期停车收入。参考"收入”和

“确认与客户订立的合约所产生的收入”在附注2 –“重要会计政策摘要”中对我们的

合并财务报表以获取更多信息。

递延租赁成本

下表总结了我们的递延租赁成本截至2025年12月31日和 2024 （单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
递延租赁成本	$ 1,054,765	$ 1,061,924
累计摊销	( 596,454 )	( 575,965 )
递延租赁成本，净额	$ 458,311	$ 485,959

残值风险管理策略

我们的租约对标的资产没有剩余价值的保证。我们管理与剩余相关的风险

我们租赁资产的价值通过（i）评估每项潜在的房地产收购以确定其是否符合我们的业务

目标主要投资于高需求市场，（ii）直接管理我们的租赁物业，进行频繁的物业

检查，主动解决潜在的维护问题，和/或及时解决任何正在发生的问题，以及（iii）谨慎

选择我们的租户，并在他们各自的租期内监控他们的信用质量。

我们作为承租人的租赁

经营租赁协议

我们有经营租赁协议，其中我们是承租人，包括地面和办公室租赁。其中某些

租约可选择在满足某些标准后延长或终止合同条款。没有明显的限制或

租约施加的契约，也不保证剩余价值。

我们确认一项使用权资产，该资产分类在其他资产在我们的综合资产负债表中，以及相关的

负债，归类于应付账款、应计费用、其他负债在我们的综合资产负债表中，以

考虑到我们作为承租人的地面和办公室租赁安排下的未来义务。参考"承租人会计”

在我们的综合财务报表附注2 –“重要会计政策摘要”中。

截至2025年12月31日，剩余合同付款的现值合计$ 773.4 百万在我们的

经营租赁协议，包括我们合理确定将行使的延期选择权，是$ 360.5 百万.我们的

相应的经营租赁使用权资产，经调整初始直接租赁费用及与本公司交换的其他对价

租约开始前的房东，汇总$ 697.9 百万.截至2025年12月31日，加权平均

我们作为承租人的经营租赁的剩余租期约为 61 年，包括扩展选项，我们

合理确定行权，加权平均贴现率为 4.7 %.加权平均贴现率基于

为每个租约估算的增量借款利率，这是我们估计借款所需支付的利率

金额等于租赁付款的类似期限的抵押基础。

截至2025年12月31日，包括租赁 31 我们的财产，占

大约 9 %占我们物业总数的比例。不包括一到期的地租2036有关一经营物业

账面净值为$ 5.1 百万截至2025年12月31日，我们的地面租赁义务有剩余的租赁条款，范围从

大约 29 到 97 年，包括我们合理确定会行使的延期期权。

F-37

5.租赁（续）

我们作为承租人的不可撤销经营租赁项下未来租赁付款的对账

租赁负债反映在我们的合并资产负债表中，截至2025年12月31日如下表所示（单位：千）：


年份		合计
2026		$ 22,768
2027		21,849
2028		21,517
2029		21,024
2030		20,744
此后		665,496
我们作为承租人的经营租赁项下的未来付款总额		773,398
贴现的影响		( 412,855 )
经营租赁负债		$ 360,543

承租人运营成本

经营租赁成本与我们作为承租人的地面和办公室租赁有关。地面租约一般要求固定

每年支付租金，还可能包括升级条款和续租选项。结束的那些年2025年12月31日,2024,

和2023在我们的租赁综合现金流量表中，已支付并分类为经营活动的金额

承租人合计$ 171.9 百万,$ 167.8 百万，和$ 32.2 百万，分别。2024年和2025年的增长主要

涉及两笔单独的付款$ 135.0 百万就修订我们的地租协议而作出

亚历山大科技广场®我们剑桥子市场的Megacampus。一笔款项于2024年12月支付，另一笔

2025年1月作为24年租约延期的预付款。

我们与办公室租约有关的经营租赁义务的剩余条款最多可达 11 年，不包括延期

选项。结束的那些年 2025年12月31日 , 2024 ，和 2023 ，我们作为承租人的经营租赁的成本分别为

以下（以千为单位）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
经营租赁费用毛额	$ 45,965	$ 40,740	$ 39,879
资本化租赁成本	( 2,949 )	( 1,780 )	( 5,544 )
我们作为承租人的经营租赁的费用	$ 43,016	$ 38,960	$ 34,335

截至本年度2025年12月31日，我们确认了租赁减值费用聚合 $ 45.1 百万，pri玛丽莉

与2021年为旧金山湾区市场的未来发展机会订立的地面租赁有关。基于

我们对这个项目的财务展望，我们决定不再进行这个项目，并确认了减值

充电to注销我们剩余的使用权资产余额。As的2025年12月31日和2024，我们没有经营租赁负债

与这个地面相关的lease，由于相关租赁义务已全部预付。

6.现金、现金等价物和限制性现金

现金、现金等价物和限制性现金包括以下截至 2025年12月31日和 2024 （单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
现金及现金等价物	$ 549,062	$ 552,146
受限现金：
为房地产收购而托管的基金	—	2,954
其他	4,693	4,747
	4,693	7,701
合计	$ 553,755	$ 559,847

F-38

7.投资

我们持有主要涉及生命科学行业的上市公司和私营实体的投资。作为一个

REIT，我们一般将我们对每个独立实体的有投票权股票的所有权限制在低于 10 %.我们评估每项投资以

确定我们是否有能力对被投资方施加重大影响，但没有控制权。我们评估投资于

我们的所有权等于或大于20%，但低于或等于50%的被投资方有表决权的股份，并有推定

我们有这个能力。对于我们对维持特定所有权账户的有限合伙企业的投资，我们假定这样的

当我们的所有权权益超过3%到5%时，能力是存在的。除了我们的所有权权益，我们考虑是否有一个

董事会席位或我们是否参与被投资方的决策过程，除其他标准外，以确定我们是否有能力

对被投资方施加重大影响，但不是控制。如果我们确定我们有这样的能力，我们占投资

权益法下，如下所述。

我们可能会不时持有受临时合同出售约束的上市公司股权投资

限制。我们不承认与此类合同销售限制相关的折扣。

按权益法核算的投资

在权益会计法下，我们最初按成本确认我们的投资，随后调整账面

投资金额用于我们应占被投资方报告的收益或亏损、收到的分配以及非临时

减值。

截至2025年12月31日，我们有十个投资在有限合伙企业中为每个人维护特定所有权账户

投资者，按权益法核算。这些投资合计 $ 357.4 百万.我们的所有权权益

这些中的每一个十个投资大于5%。

不符合权益法核算条件的投资

对于我们认定不具备对其实施重大影响或控制能力的被投资单位，我们计

对于每项投资，取决于是否是对（i）上市公司的投资，（ii）报告资产净值的私人持有实体

每股，或（iii）不报告每股资产净值的私人持有实体，如下所述。

对上市公司的投资

我们对上市公司的投资被归类为具有易于确定的公允价值的投资，并且是

在我们的综合资产负债表中以公允价值列报，公允价值变动在我们的投资收益（亏损）中分类

合并经营报表。我们对上市公司投资的公允价值是根据销售额确定的

证券交易所提供的价格或报价。

对私人控股公司的投资

我们对没有易于确定的公允价值的私人持有实体的投资包括（i）对私人持有的投资

报告每股资产净值的实体和（ii）对不报告每股资产净值的私人持有实体的投资。这些投资是

占比如下：

对报告每股资产净值的私营实体的投资

对报告每股资产净值的私人持有实体的投资，例如我们对有限合伙企业的私人持有投资，

以NAV作为实用权宜之计以公允价值列报，公允价值变动计入投资收益（亏损）在我们

合并经营报表。我们使用有限合伙企业报告的每股资产净值，一般不作调整，除非我们

知悉资料显示有限合伙企业报告的资产净值未能准确反映其公允价值

在我们报告日的投资。

对不报告每股资产净值的私营实体的投资

对不报告每股资产净值的私营实体的投资使用衡量替代方法进行核算

根据这些投资按成本计量，并根据可观察的价格变动和减值进行调整，变动分类

在我们合并经营报表中的投资收益（亏损）中。

同一发行人相同或类似投资的有序交易产生可观察价格，为

由投资者观察，而无需花费过度的成本和精力。可观察的价格变动，除其他外，由股本

同一发行人在报告期内执行的交易，包括后续股权发行或其他报告的股权

与同一发行人有关的交易。为了确定这些交易是否预示着可观察到的价格变化，我们

除其他因素外，评估这些交易是否具有类似的权利和义务，包括投票权、分配

偏好，以及我们持有的投资的转换权。

F-39

7.投资（续）

不报告NAV的权益法投资和对私人持有实体的投资的减值评估每

我们监测权益法投资和对不报告每股NAV的私人持有实体的投资，为新

发展，包括经营成果、临床试验前景和结果、新产品倡议、新合作协议、

融资事件，以及并购活动。这些投资是在定性评估的基础上进行评估的

对于通过监测以下触发事件或减值指标的存在而导致的减值指标：

（一）被投资方的盈利表现、信用评级、资产质量或经营前景显著恶化；

（二）被投资单位的监管、经济、技术环境发生重大不利变化；

（三）市场普遍状况出现重大不利变化，包括研发技术和

被投资方正在带来或试图带到市场上的产品；

（四）对被投资单位持续经营能力的重大关注；和/或

（五）投资者决定停止向被投资方提供支持或减少其对被投资方的财务承诺。

如果存在这样的指标，我们被要求估计投资的公允价值，并立即确认一个

减值费用，金额等于投资的账面价值超过其估计的公允价值。

投资收益/损失确认及分类

我们在合并经营报表中确认已实现和未实现损益，分类在

我们合并经营报表中的投资收益（亏损）。未实现损益为：

（一）对上市公司投资的公允价值变动；

（二）报告每股NAV的私人控股实体投资的NAV变化；

（三）对不报告每股资产净值的私人持有实体的投资的可观察价格变化；和

（四）我们应占权益法被投资方报告的未实现损益。

我们投资的已实现损益是指处置时收到的收益之间的差额

投资及其历史或调整后的成本基础。对于我们的权益法投资而言，已实现的损益代表了我们

被投资方报告的已实现损益的份额。减值是已实现的损失，这导致调整后的成本基础，以及

代表降低不报告每股资产净值和权益的私人持有实体投资账面价值的费用

方法投资，如果减值被认为不是暂时性的，则对其估计的公允价值。

对报告资产净值的私营实体的投资的资金承诺

我们承诺提供大约$ 343.3 百万用于我们对报告资产净值的私营实体的投资。我们的

资金承诺在不同日期到期下一个 12 年，加权平均到期日为 8.1 年截至12月

31, 2025.我们不能赎回这些投资，但我们可能会在这些投资的整个过程中收到分配

条款。我们对报告资产净值的私营实体的投资通常预期在超额 10 年.The

预计这些投资的加权平均剩余期限清算了 5.5 年截至12月31日，

2025.

歼40

7.投资（续）

以下表格汇总了截至 2025年12月31日和 2024 （单位：千）：


	2025年12月31日
	成本	未实现收益	未实现损失	携带金额
上市公司	$ 54,752	$ 44,319	$( 4,143 )	$ 94,928
报告NAV的实体	460,160	89,514	( 37,298 )	512,376
不报告NAV的实体：
具有可观察价格变化的主体	82,252	50,601	( 9,615 )	123,238
没有可观察价格变化的实体	413,324	—	—	413,324
按权益法核算的投资	不适用	不适用	不适用	357,383
投资总额	$ 1,010,488	$ 184,434	$( 51,056 )	$ 1,501,249


	2024年12月31日
	成本	未实现收益	未实现损失	携带金额
上市公司	$ 188,653	$ 24,262	$( 107,248 )	$ 105,667
报告NAV的实体	518,074	126,077	( 34,285 )	609,866
不报告NAV的实体：
具有可观察价格变化的主体	99,932	77,761	( 2,956 )	174,737
没有可观察价格变化的实体	400,487	—	—	400,487
按权益法核算的投资	不适用	不适用	不适用	186,228
投资总额	$ 1,207,146	$ 228,100	$( 144,489 )	$ 1,476,985

对未报告资产净值的私人持有实体的投资的累计损益（已实现和未实现）仍持有

截至2025年12月31日汇总到a损失的$ 131.6 百万，这包括向上调整聚合$ 50.6 百万,

向下调整汇总$ 9.6 百万，以及减值合计$ 172.6 百万.

我们截至本年度之投资收益（亏损） 2025年12月31日 , 2024 ，和 2023 包括以下（在

千）：


	截至12月31日止年度，
	2025		2024	2023
已实现（亏损）收益	$( 83,323 )	(1)	$ 59,124	$ 6,078
未实现收益（亏损）	26,980	(2)	( 112,246 )	( 201,475 )
投资损失	$( 56,343 )		$( 53,122 )	$( 195,397 )

(1)包括已实现的收益$ 115.7 百万，由减值费用抵销$ 95.7 百万以及重大的已实现亏损$ 103.3 百万，改叙所致

2025年之前在我们的合并经营报表中的投资收益中确认的未实现亏损。期间截至2025年12月31日止年度,

这些未实现亏损被重新分类为与某些公开交易证券对未合并合资企业的贡献有关的已实现亏损。

(2)包括 $ 76.3 百万被未实现损失的重新分类所抵消 $ 103.3 百万计入已实现损失，如脚注1所述.

额外关于我们截至每年年底仍持有的非房地产投资的信息如下（以

千）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
对仍未报告资产净值的私营实体的投资截至每年年底举行：
向上调整	$ 18,905	$ 22,763	$ 16,812
向下调整和减值	( 117,574 )	( 60,485 )	( 94,559 )
	$( 98,669 )	$( 37,722 )	$( 77,747 )
非房地产投资未实现收益（亏损）仍截至各年末持有（不含权益法投资）	$ 55,545	$( 32,700 )	$( 58,820 )

我们的投资损失的$ 56.3 百万为截至2025年12月31日止年度还包括$ 12.0 百万股权损失的

我们的权益法投资。

请参阅我们的合并财务报表附注2 –“重要会计政策摘要”中的“投资”

附加信息。

F-41

8.其他资产

下表汇总了其他资产的构成部分截至2025年12月31日和 2024 （单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
获得的就地租赁	$ 204,008	$ 305,144
递延补偿计划	53,529	47,727
递延融资成本–无抵押高级信贷额度	39,406	49,056
存款	28,618	21,768
家具、固定装置、设备和软件	70,311	39,558
租赁投资净额	58,985	41,503
应收票据	258,033	120,546
经营租赁使用权资产	697,865	764,472
其他资产	87,036	96,690
预付费用	33,718	33,567
物业、厂房及设备	130,263	141,275
合计	$ 1,661,772	$ 1,661,306

应收票据

我们的应收票据截至 2025年12月31日包括以下（以千美元计）：


	截至2025年12月31日
	加权-平均
应收票据	有效息率	到期日	余额	2024年12月31日
由圣地亚哥房地产资产担保	9.9 %	1/10/29	$ 240,476	$ 103,427
由大波士顿的房地产资产担保	6.6 %	12/16/29	18,089	17,356
减：预期信用损失准备			( 532 )	( 237 )
应收票据			$ 258,033	$ 120,546

我们的应收票据是指以摊余成本列账的持有至到期债务证券，一般以真实

庄园。在现行预期信用损失会计准则下，我们被要求估计并在必要时确认一

与这些票据相关的预期信用损失准备金。我们没有此类证券的亏损历史；因此，我们利用

商业地产行业历史亏损的可用信息。我们确定票据的预期信用损失

应收账款使用历史行业损失并考虑贷款特定信息，包括借款人的信用评级，估计

基础房地产资产的公允价值、贷款与价值比率、担保人的存在和/或其他可获得的信息。期间

结束的一年2025年12月31日，我们记录了一个 $ 295 千调整与我们相关的预期信用损失准备金

应收票据。拨备是持续评估的，任何必要的调整在相应的

期间。

F-42

9.公允价值计量

我们提供有关所有金融工具的公允价值信息，并对其进行公允价值估计是切实可行的。我们测量

并利用区分数据的公允价值层次披露金融资产和负债的估计公允价值

从独立于报告实体和报告实体自己对市场参与者的假设的来源获得

假设。这一层次由三个大的层次组成，具体如下：（i）相同资产或负债在活跃市场中的报价

（第1级）、（二）重要的其他可观测输入（第2级）和（三）重要的不可观测输入（第3级）。重要的其他可观察

输入值可以包括活跃市场中类似资产或负债的报价，以及对该资产可观察到的输入值或

负债，如利率、外汇汇率、收益率曲线。重要的不可观察输入通常基于

实体自己的假设，因为几乎没有相关的市场活动，如果有的话。在确定公允价值的情况下

计量基于公允价值层次结构的不同层次的输入值，公允价值层次结构中的层次在其中

整个公允价值计量下降是基于对整个公允价值计量具有重要意义的最低输入水平。

我们对特定输入值对公允价值计量整体意义的评估需要判断和考虑

特定于资产或负债的因素。

经常性以公允价值计量的资产和负债

下表列示了我们在公允价值计量中按公允价值计量的资产和负债在公允价值计量中的等级

价值层次结构截至2025年12月31日和2024（单位：千）。有无以公允价值计量的资产的转让a

公允价值层次结构中第3级的经常性基础截至2025年12月31日止年度.


		公允价值计量使用
说明	合计	报价在活跃市场对于相同的资产（1级）	重大其他可观测输入（2级）	重大不可观察输入（三级）
资产：
对上市公司的投资：
截至2025年12月31日	$ 94,928	$ 94,928	$ —	$ —
截至2024年12月31日	$ 105,667	$ 105,667	$ —	$ —
负债：
跨货币互换协议：
截至2025年12月31日	$ 928	$ —	$ 928	$ —
截至2024年12月31日	$ —	$ —	$ —	$ —

我们对上市公司的投资代表具有易于确定的公允价值的投资，并按

公允价值，公允价值变动在我们的合并财务报表中分类为投资收益（亏损）。我们也持有

对私营实体的投资，包括（i）报告NAV的投资和（ii）不报告NAV的投资，如

下文进一步介绍。

我们对报告资产净值的私人持有实体的投资，例如我们对有限合伙企业的私人持有投资，是

以NAV作为实用权宜之计按公允价值列账，公允价值变动计入净收益。截至2025年12月31日

和2024，报告NAV汇总的私人持有实体投资的账面价值$ 512.4 百万和 $ 609.9 百万,

分别。根据公允价值会计准则的要求，这些投资被排除在上述公允价值等级之外。我们

根据普通合伙人编制的最新资产净值估计我们在有限合伙企业的每项投资的公允价值

并由各有限合伙企业报告。因此，确定我们对私人持有实体的投资的公允价值

报告NAV一般不涉及我们方面的重大估计、假设或判断。

我们的交叉货币互换协议按公允价值确认。请参阅附注2 –“重大会计摘要

policies”和我们合并财务报表的附注11 –“对冲协议”，以获取更多信息。

F-43

9.公允价值计量（续）

非经常性以公允价值计量的资产和负债

下表列示了公允价值层级内按非经常性基础以公允价值计量的资产的等级

截至2025年12月31日和2024（单位：千）。


			公允价值计量使用
说明	携带金额		报价在活跃市场为相同物业、厂房及设备（1级）	重大其他可观察输入（2级）		重大不可观察输入（三级）
以账面价值持有待售的房地产资产调整为公允价值减销售成本：
截至2025年12月31日	$ 581,737	(1)	$ —	$ —		$ 581,737	(2)
截至2024年12月31日	$ 322,662	(1)	$ —	$ —		$ 322,662	(2)
对不报告的私营实体的投资资产净值：
截至2025年12月31日	$ 139,251		$ —	$ 123,238	(3)	$ 16,013	(4)
截至2024年12月31日	$ 184,236		$ —	$ 174,737	(3)	$ 9,499	(4)

(1)这些金额包含在我们分类为持有待售的净资产的总余额中 $ 581.7 百万and$ 371.3 百万截至2025年12月31日

和2024，分别于附注3 –“房地产投资”中披露，并代表截至2025年12月31日和2024，分别为其

确认减值。

(2)这些金额代表持有待售资产经调整各自公允价值减去基于已执行的出售成本后的总账面值

买卖协议、意向书、第三方房地产经纪人提供的估值，或近期交易的市场可比数据。

(3)这些金额代表我们对具有可观察价格变化的私人持有实体的股权投资的总账面值，这些金额包括在

投资余额$ 1.50 十亿和$ 1.48 十亿在我们的合并资产负债表中截至2025年12月31日和2024，分别于附注7中披露–

对我们合并财务报表的“投资”。

(4)这些金额包含在对私人持有实体的投资中，没有可观察到的价格变化余额加总$ 413.3 百万和$ 400.5 百万截至

2025年12月31日和2024分别在我们的综合财务报表附注7 –“投资”中披露，并表示

对未报告已根据计量替代指南确认减值的资产净值的私营实体的投资

描述于“投资”在我们的综合财务报表附注2 –“重要会计政策摘要”中。

分类为以公允价值减去出售成本计量的持有待售房地产资产

我们分类为持有待售、以公允价值减销售成本计量的房地产资产列示于上表。

这些物业代表截至2025年12月31日和2024,

分别。这些房地产资产的公允价值是根据已执行的买卖协议、信

意向，第三方房地产经纪商提供的估值，或近期交易的市场可比性。参考“投资于

附注2 –“重要会计政策摘要”中的“不动产”，以及附注3 –“不动产投资”中的“持有待售资产”

到我们的合并财务报表以获取更多信息。

对不报告资产净值的私营实体的投资

我们对不报告NAV的私营实体的投资按成本计量，并根据可观察的价格变化进行调整

和减值，变动在净收益（亏损）中确认。这些投资根据可观察价格进行调整

同一发行人相同或类似投资的有序交易变更。进一步调整直到

另一个可观察的交易发生。因此，确定我们对私营实体投资的公允价值

不报告NAV不涉及重大估计和假设或主观和复杂的判断。

我们还对不报告NAV的私人控股实体的投资进行定性评估，以评估

减值。如果存在减值迹象，我们被要求估计投资的公允价值，并立即确认

减值费用，金额等于投资的账面价值超过其估计的公允价值。

公允价值的估计通常包含估值技术，其中包括反映贴现的收入法

现金流分析，以及包括对收购倍数和产生的定价倍数进行比较分析的市场方法

由市场参与者。在某些情况下，我们可能会对特定投资使用多种估值技术，并估计其公允

价值基于多个估值结果的平均值。

有关更多信息，请参阅我们合并财务报表的附注7 –“投资”。

F-44

9.公允价值计量（续）

财务状况表中不以公允价值计量但已披露公允价值的资产和负债

我们的有担保应付票据和无担保优先应付票据的公允价值，以及我们的未偿金额

无担保高级信贷额度和商业票据计划，是使用广泛接受的估值技术进行估计的，包括

使用重要的其他可观察输入值进行贴现现金流分析，例如关于贴现的可用市场信息和

具有类似条款、期限和信用评级的借款利率。因为我们的金融工具的估值是基于这些

类型的估计，如果我们的估计被证明不准确，我们的金融工具的实际公允价值可能存在重大差异。

此外，使用不同的市场假设或估计方法可能会对估计的公允价值产生重大影响

金额。

截至2025年12月31日和 2024 ，我们的有担保应付票据和无担保优先票据的账面价值和估计公允价值

应付票据和我们的无抵押优先信贷额度和商业票据计划下的未偿金额，包括

得出估计数的公允价值等级中的水平如下（单位：千）：


	2025年12月31日
	账面价值	公允价值等级			估计数公允价值
	账面价值	报价在活跃市场对于相同的资产（1级）	重大其他可观测输入（2级）	重大不可观察输入（三级）	估计数公允价值
负债：
有担保应付票据	$ —	$ —	$—	$ —	$—
无抵押优先应付票据	$ 12,047,394	$ —	$ 10,675,433	$ —	$ 10,675,433
无抵押高级信贷额度	$ —	$ —	$ —	$ —	$ —
商业票据计划	$ 353,161	$ —	$ 353,189	$ —	$ 353,189


	2024年12月31日
	账面价值	公允价值等级			估计数公允价值
	账面价值	报价在活跃市场对于相同的资产（1级）	重大其他可观测输入（2级）	重大不可观察输入（三级）	估计数公允价值
负债：
有担保应付票据	$ 149,909	$ —	$ 149,413	$ —	$ 149,413
无抵押优先应付票据	$ 12,094,465	$ —	$ 10,472,993	$ —	$ 10,472,993
无抵押高级信贷额度	$ —	$ —	$ —	$ —	$ —
商业票据计划	$ —	$ —	$ —	$ —	$ —

现金及现金等价物、受限制现金、租户应收款项、按金、应收票据、账

应付、应计费用、其他短期负债与其公允价值相近。

F-45

10.有担保和无担保高级债务

下表汇总了截至 2025年12月31日（千美元）：


	声明率	利息率(1)		成熟期日期(2)		截至12月31日止期间的剩余本金支付，							未摊销（递延融资成本），（折扣）溢价
债务	声明率	利息率(1)		成熟期日期(2)		2026	2027	2028	2029	2030	此后	校长	未摊销（递延融资成本），（折扣）溢价	合计
无抵押高级信贷额度和商业票据计划(3)	(3)	4.33 %	(3)	1/22/30	(3)	$ —	$ —	$ —	$ —	$ 353,500	$ —	$ 353,500	$( 339 )	$ 353,161
无抵押优先应付票据	4.30 %	4.50		1/15/26	(4)	300,000	—	—	—	—	—	300,000	( 36 )	299,964
无抵押优先应付票据	3.80 %	3.96		4/15/26		350,000	—	—	—	—	—	350,000	( 162 )	349,838
无抵押优先应付票据	3.95 %	4.13		1/15/27		—	350,000	—	—	—	—	350,000	( 555 )	349,445
无抵押优先应付票据	3.95 %	4.07		1/15/28		—	—	425,000	—	—	—	425,000	( 888 )	424,112
无抵押优先应付票据	4.50 %	4.60		7/30/29		—	—	—	300,000	—	—	300,000	( 805 )	299,195
无抵押优先应付票据	2.75 %	2.87		12/15/29		—	—	—	400,000	—	—	400,000	( 1,655 )	398,345
无抵押优先应付票据	4.70 %	4.81		7/1/30		—	—	—	—	450,000	—	450,000	( 1,686 )	448,314
无抵押优先应付票据	4.90 %	5.05		12/15/30		—	—	—	—	700,000	—	700,000	( 3,947 )	696,053
无抵押优先应付票据	3.375 %	3.48		8/15/31		—	—	—	—	—	750,000	750,000	( 3,704 )	746,296
无抵押优先应付票据	2.00 %	2.12		5/18/32		—	—	—	—	—	900,000	900,000	( 6,043 )	893,957
无抵押优先应付票据	1.875 %	1.97		2/1/33		—	—	—	—	—	1,000,000	1,000,000	( 6,240 )	993,760
无抵押优先应付票据	2.95 %	3.07		3/15/34		—	—	—	—	—	800,000	800,000	( 6,477 )	793,523
无抵押优先应付票据	4.75 %	4.88		4/15/35		—	—	—	—	—	500,000	500,000	( 4,500 )	495,500
无抵押优先应付票据	5.50 %	5.66		10/1/35		—	—	—	—	—	550,000	550,000	( 6,316 )	543,684
无抵押优先应付票据	5.25 %	5.38		5/15/36		—	—	—	—	—	400,000	400,000	( 3,767 )	396,233
无抵押优先应付票据	4.85 %	4.93		4/15/49		—	—	—	—	—	300,000	300,000	( 2,756 )	297,244
无抵押优先应付票据	4.00 %	3.91		2/1/50		—	—	—	—	—	700,000	700,000	9,844	709,844
无抵押优先应付票据	3.00 %	3.08		5/18/51		—	—	—	—	—	850,000	850,000	( 10,842 )	839,158
无抵押优先应付票据	3.55 %	3.63		3/15/52		—	—	—	—	—	1,000,000	1,000,000	( 13,228 )	986,772
无抵押优先应付票据	5.15 %	5.26		4/15/53		—	—	—	—	—	500,000	500,000	( 7,373 )	492,627
无抵押优先应付票据	5.625 %	5.71		5/15/54		—	—	—	—	—	600,000	600,000	( 6,470 )	593,530
无担保债务加权-平均利息费率/总计		3.91 %				$ 650,000	$ 350,000	$ 425,000	$ 700,000	$ 1,503,500	$ 8,850,000	$ 12,478,500	$( 77,945 )	$ 12,400,555

(1)表示截至适用期间结束时的加权平均利率，包括贷款费用摊销、债务溢价（折价）摊销以及其他银行费用。

(2)反映了我们控制的任何扩展选项。

(3)请参阅下一页的脚注3。

(4)在2026年1月，我们偿还了我们的 4.30 %到期应付的无抵押优先票据。无与这笔还款有关的收益或损失。

F-46

10.有担保和无担保高级债务（续）

下表汇总了我们的无担保优先债务和我们的无担保优先信贷额度下的未偿金额

和商业票据计划截至2025年12月31日（千美元）：


	固定利率债务	变量- 利率债				加权-平均
						利息		剩余任期（年）
			合计		百分比	率(1)		剩余任期（年）
无抵押优先应付票据	$ 12,047,394	$ —	$ 12,047,394		97.2 %	3.90 %		12.3
无抵押高级信贷额度和商业票据计划	—	353,161	353,161	(2)	2.8	4.33	(2)	4.1	(3)
合计/加权平均	$ 12,047,394	$ 353,161	$ 12,400,555		100.0 %	3.91 %		12.1	(3)
占总债务的百分比	97.2 %	2.8 %	100 %

(1)表示截至适用期间期末的加权平均利率，包括与贷款费用摊销相关的费用/收入、摊销

债务溢价（折价），以及其他银行手续费。

(2)截至2025年12月31日，我们有无我们的无抵押高级信贷额度的未偿余额和$ 353.2 百万未偿还商业票据的数量。

(3)我们使用我们的无担保优先信贷额度的到期日来计算我们的商业票据票据的加权平均剩余期限。使用成熟度

我们未偿还的商业票据的日期，我们债务的综合加权平均期限为 12.0 年.期内出售的商业票据票据年

截至2025年12月31日以加权平均到期收益率发行 4.48 %并有一个加权平均到期期限为 19 天.

发行及偿还u nSecured优先应付票据

2025年2月，我们发$ 550.0 百万到期的无抵押优先应付票据2035，利率为 5.50 %.在

2025年4月，我们偿还了我们的 3.45 %无抵押优先应付票据合计$ 600.0 百万到期时，使用来自

我们2025年2月的无担保优先应付票据发行，与无产生的收益或损失。

在2026年1月，我们偿还了 $ 300.0 百万的 4.30 %无抵押优先应付票据成熟时。无收益或损失是

与本次还款有关的费用。

$ 5.0 十亿无抵押高级信贷额度

截至2025年12月31日，我们的无抵押高级信贷额度，于2030，包括根据我们的

control，has aggregate promises of$ 5.0 十亿，并承担了SOFR加的利率 0.855 %.除了借贷成本，

无抵押高级信贷额度需缴纳年设施费 0.145 %基于未履行的承诺总额。

基于实现某些年度可持续性指标，利率和设施费率也会受到上调或

向下调整最多四个与利率相关的基点，最高可达一设施费用的基点

率。

基于根据我们的无担保高级信贷额度条款实现的某些可持续性指标

协议，借款利率由 two SOFR加基点 0.855 %，来自SOFR plus 0.875 %，以及设施费

减少了 0.5 基点至 0.145 %从 0.15 %.截至2025年12月31日，我们有无我们的无抵押未偿余额

高级信贷额度。

$ 2.50 十亿共 mmercial论文程序

我们的商业票据计划允许我们发行高达$ 2.50 十亿短期计息的商业票据的

期限一般的固定利率 30 天或更短时间以及最长期限为 397 自签发之日起的天数。这个程序是

由我们的无担保高级信贷额度提供支持，并且在任何时候我们都希望保留最低未提取借款金额

我们的无担保优先信用额度下的容量等于未偿还的商业票据金额。我们用网

为一般营运资金及其他一般公司用途发行票据所得款项，可能包括但

不限于，偿还其他债务和选择性开发、再开发，或收购物业。在 2025，笔记

在a加权平均到期收益率 4.48 %并有一个加权平均到期期限为 19 天.截至

2025年12月31日，我们有$ 353.2 百万在我们的商业票据计划下表现出色。

偿还有担保应付票据

2025年8月偿还担保建设贷款合计$ 154.6 百万利率为 7.18 %，这是

与我们位于剑桥/内郊区子市场柯立芝大道99号的开发项目有关。与

还款，我们确认了提前清偿债务的损失$ 107 千为核销未摊销的递延融资

截至本年度的成本2025年12月31日.

F-47

10.有担保和无担保高级债务（续）

利息支出

下表总结了i 截至本年度的利息支出 2025年12月31日 , 2024 ，和 2023 （单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
产生的利息	$ 557,122	$ 516,799	$ 438,182
资本化利息	( 330,424 )	( 330,961 )	( 363,978 )
利息支出	$ 226,698	$ 185,838	$ 74,204

F-48

11.对冲协议

缓解美元波动的影响 – 与我们在加拿大的房地产投资有关的CAD汇率，我们有

被指定为净投资对冲的固定对固定交叉货币互换协议，这些协议被视为在

开始日期。截至2025年12月31日，掉期的总名义金额为加元$ 340.0 百万，和

对应的美元名义总额约为$ 246.8 百万.根据互换协议的条款，美元固定利息金额

应付给我们，加元固定利息金额应付给交易对手。互换协议将于2026年4月30日.作为

的2025年12月31日，对冲关系保持高效.请参阅附注2中的“套期会计”–“摘要

重要会计政策”，以补充我们的合并财务报表。

下表汇总了我们指定为净投资对冲的交叉货币互换协议的公允价值和

对我们合并财务报表的影响。截至本年度及年内，我们并无任何未完成的对冲协议

截至2024年12月31日。金额以美元表示（单位：千）。

被指定为净投资对冲的交叉货币互换协议的公允价值


	截至2025年12月31日
资产负债表位置	公允价值–负债	未偿名义金额
应付账款、应计费用、其他负债	$ 928	$ 246,766

对合并其他综合收益的影响


	综合综合收益表的位置	年终 2025年12月31日
其他确认的未实现亏损总额综合收益	外币折算未实现亏损，净额	$ 148

与我们的交叉货币互换协议相关的未实现收益或损失将从累计的其他

综合收益转为净收益在实质上完成出售我们在加拿大的房地产投资。截至

2025年12月31日，我们在加拿大的大部分资产被指定为持有待售，预计将在12个月内出售。

对合并经营报表的影响


	合并运营报表中的位置	年终 2025年12月31日
净收入中确认的总收益(1)	其他收益	$ 1,837

(1)表示不包括在套期保值有效性评估中的净利息费用结算和利率远期点数。参见附注2中的“套期会计”–

我们合并财务报表的“重要会计政策摘要”，以获取更多信息。

F-49

12.应付账款、应计费用、其他负债

下表汇总了应付账款、应计费用、其他负债的构成部分截至12月

31, 2025和2024（单位：千）：


	12月31日，
	2025	2024
应付账款和应计费用	$ 510,580	$ 534,803
应计建筑	314,836	500,890
获得低于市场的租赁	133,033	180,407
有条件的资产报废义务	34,342	53,968
递延租金负债	14,659	11,461
经营租赁负债	360,543	507,127
未支付的租金和租户保证金	876,252	691,873
其他负债	152,828	173,822
合计	$ 2,397,073	$ 2,654,351

截至2025年12月31日和2024，我们的有条件资产退休义务主要包括土壤和

与某些物业相关的地下水修复责任。我们的一些物业可能含有石棉或可能是

受到其他危险或有毒物质，在一定条件下需要补救。我们独立参与

环境顾问在我们的物业进行第一阶段或类似的环境评估。这类评估

一般包括一次现场检查、约谈、一次公开记录审查；石棉、铅基漆、模具调查；地下

采样；和其他测试。我们对有条件资产报废义务的公允价值确认一项负债，当公允价值为

负债可以合理估计。此外，环境法律法规要求我们的租户以及潜在的我们

由于我们的租户作为其在我们的运营的一部分而对危险物质和废物进行例行处理而可能导致的责任

属性。截至2025年12月31日我们不知道有任何我们认为需要额外承担的额外环境责任

在我们的合并财务报表中披露或确认。

F-50

13.每股收益

我们授予两类限制性股票奖励：（i）具有不可没收股息的限制性股票奖励和（ii）限制性股票

可没收股息的奖励。

具有不可没收股息的未归属限制性股票奖励（“RSA”）被视为参与证券，并包括在

利用二分类法计算EPS。在这种方法下，我们分配净收入（在归属于

非控制性权益）向普通股股东和这些RSA使用每个类别的加权平均已发行股份

季度至今和年初至今期间独立，基于各自对所宣派股息的参与权（或

累计）和未分配收益。

具有可没收股息的未归属RSA不符合两类方法下的参与证券资格，因为

如果奖励不归属，股息将被没收。因此，未分配收益在归属前不分配给这些奖励，

这些奖励在未归属的情况下对基本每股收益的计算没有影响。一旦这些奖项归属，它们将被列入

基本每股收益的分母，按它们归属的报告期部分加权。在归属之前，这些奖励包括在内

在摊薄EPS的分母中若有稀释性，采用库存股法确定。在这种方法下，

增量份额计算为未归属股份总数与可归属股份数量之间的差额

假设使用假定收益（包括与这些裁决相关的未确认补偿成本）进行回购。

这些增量股份按报告期未归属部分加权，计入摊薄EPS

分母仅当它们的纳入降低了EPS（即，如果它们不具有反稀释性）。

此外，我们不时订立远期股权销售协议。我们认为潜在的稀释由

关于EPS计算的远期股权销售协议。在开始时，这些协议对计算

基本每股收益，因为在结算前没有股份交付。远期股权出售结算时发行的普通股

协议，这些普通股在流通期间的加权，包括在基本每股收益的分母中。到

确定结算前一段时间内远期股权销售协议产生的稀释，我们计算

加权平均流通股数–采用库存股法稀释。截至年底及年内

2025年12月31日,无远期股权销售协议尚未执行。

下表对截至年度的基本和稀释每股收益计算的分子和分母进行了核对

2025年12月31日、2024年12月31日、2023年12月31日（单位：千，每股金额除外）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
净（亏损）收入	$( 1,216,726 )	$ 510,733	$ 280,994
归属于非控股权益的净利润	( 212,844 )	( 187,784 )	( 177,355 )
归属于未归属RSA的净利润，股息不可没收	( 8,417 )	( 13,394 )	( 11,195 )
基本和稀释EPS的分子-归属于净（亏损）收入 Alexandria Real Estate Equities, Inc.的普通股股东	$( 1,437,987 )	$ 309,555	$ 92,444

基本EPS的分母–普通股加权平均股优秀	170,307	172,071	170,909
可没收股息的未归属RSA的稀释效应	—	—	—
稀释EPS的分母–普通股加权平均股优秀	170,307	172,071	170,909
归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.的每股净（亏损）收入普通股股东：
基本	$( 8.44 )	$ 1.80	$ 0.54
摊薄	$( 8.44 )	$ 1.80	$ 0.54

F-51

14.所得税

我们已选择根据守则作为REIT课税。我们相信我们已具备资格，并将继续具备作为房地产投资信托基金的资格。

根据《守则》，一个至少分配 90 %每年向其股东缴纳其REIT应税收入，并满足某些其他

有条件不需要缴纳联邦所得税，但可能需要缴纳某些州、地方和外国税收。我们分发 100 %的

我们每年的应税收入；因此，不需要为联邦所得税提供准备金。

我们把我们所有的REIT应税收入分配在2024和2023因此，在这些领域没有产生联邦所得税

年这样的收入。截至本年度2025年12月31日，我们希望分配我们所有的REIT应税收入，因此，

预计不会产生联邦所得税。我们希望最终确定我们的2025REIT应税收入当我们提交我们的2025联邦所得税

返回2026.

就我们的普通股宣布的年度分配和股息的所得税处理结束 12月31日，

2025年、2024年和2023年原（未经审计）如下：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
普通收入	66.6 %	65.7 %	87.8 %
资本回报	18.9	1.6	—
资本收益为25%	0.6	13.9	0.2
资本利得20%	13.9	18.8	12.0
合计	100.0 %	100.0 %	100.0 %

宣派股息	$ 4.68	$ 5.19	$ 4.96

从2018年开始，2017年《减税和就业法案》增加了第199A条，允许基于某些

合格业务收入。第199A条规定合资格个人纳税人最多可扣除其合资格REIT的20%

股息。这一扣减适用于上表中归类为普通收入的股息部分。

我们在特定季度宣布的股息一般会在下一个季度支付。应纳税信息

上面介绍了我们在2025是基于管理层的估计。我们的联邦纳税申报表2025是到期的或

10月15日前，2026，假设我们申请延长到期日。我们前几个纳税年度的联邦纳税申报表没有

已被美国国税局审查。因此，分配和股息的可征税性可能会发生变化。

除了我们的REIT纳税申报表，我们还为我们的子公司提交联邦、州和地方纳税申报表。我们向司法管辖区提交

位于美国、加拿大、中国和其他国际地点，可能会受到审计、评估或其他行动

地方税务机关。我们承认不确定税收状况的税收优惠，只有当税收状况很可能会

持续，完全基于其技术优点，税务机关完全了解所有相关信息。The

对满足“更有可能”门槛的不确定税收状况的税收优惠的衡量是基于累积

概率模型，其中确认的最大税惠金额为具有大于50%存在的可能性

与充分了解所有相关信息的税务机关最终结算时实现。

截至2025年12月31日，有无重大未确认的税收优惠.我们预计不会出现重大变化

未来12个月内未确认的税收优惠总额。利息费用和罚款（如有）在第一项中确认

利息或罚金开始累计的期间，根据适用时有关税法的规定

法定利率。截至本年度，我们并无招致任何重大税务相关利息开支或罚款12月31日，

2025,2024，和2023.

F-52

14.所得税（续）

以下是净收入（根据公认会计原则确定）与向美国国税局提交的应税收入的对账

结束的年份2024年12月31日和2023（单位：千，未经审计）：


	截至12月31日止年度，
	2024	2023
净收入	$ 510,733	$ 280,994
归属于非控股权益的净利润	( 187,784 )	( 177,355 )
账面/税收差异：
租金收入确认	( 32,749 )	128,938
折旧及摊销	361,529	331,322
股份补偿	47,948	73,320
利息支出	( 85,378 )	( 126,756 )
出售物业	155,753	7,784
减值	92,738	80,134
非房地产投资损失	133,960	209,092
租赁确认	( 127,719 )	5,840
其他	3,573	15,463
扣除股息前应课税收入	872,604	828,776
消除应纳税所得额所必需的股息扣除(1)	( 872,604 )	( 828,776 )
需缴纳联邦所得税的估计收入	$ —	$ —

(1)支付的普通股股息分配总额约为 $ 898.6 百万和$ 847.5 百万在结束的岁月里2024年12月31日和2023，分别.

15. 承诺与或有事项

员工退休储蓄计划

根据《守则》第401（k）条，我们有一个退休储蓄计划，根据该计划，我们的雇员可以贡献一部分

他们对各自退休账户的补偿金额不超过《守则》允许的最高限额。在

除雇员供款外，我们选择提供公司酌情利润分享供款（受法定

limitations），这相当于大约$ 3.5 百万,$ 7.8 百万，和$ 8.6 百万结束的那些年2025年12月31日，2024年，

和2023，分别。参加该计划的雇员立即归属于他们的缴款和缴款

由公司代表他们作出。

信用风险集中

我们在投保的金融机构维持我们的现金和现金等价物。各机构的合并账户余额

定期超过FDIC保险范围$250,000,并因此出现信用风险集中与金额有关

超出FDIC保险范围。迄今为止，我们的投资现金没有出现任何亏损。

我们的租金收入是由各种各样的众多租户产生的。截至2025年12月31日，我们有大约 850

租赁s.任何单一租户无法支付其租赁付款不太可能对我们的

运营。

承诺

截至2025年12月31日，建造正在进行中的物业的合同项下的剩余总成本

租赁条款下的开发、再开发和改善约d$ 1.03 十亿.我们预计将为这些支付

发生的义务一到三个年，视不时的资本规划调整而定。我们也许有能力停止

某些项目的建设，这将导致我们的承诺减少。此外，我们有信用证和

履约义务合计$ 5.3 百万.

我们承诺提供大约$ 370.3 百万与我们的非房地产投资有关。这些资金

承诺主要与我们对报告资产净值并在不同日期到期的私营实体的投资有关

下一个 12 年，加权平均到期日为 8.1 年截至2025年12月31日.

我们在大波士顿市场的前合资伙伴有一个选择权，在一定条件下，获得一个

$ 50.0 百万向我们提供的担保贷款，如果行使期权，利息将按SOFR加 6.5 %，以一层 9.0 %和a

任期不超过五个年s. 截至2025年12月31日，期权未获行使，将于2027年7月.

F-53

15.承诺和或有事项（续）

2026年1月，我们的合作伙伴在我们在剑桥/内郊区柯立芝大道99号的合并合资企业

子市场行使选择权，要求我们购买其可赎回的非控制性权益合计$ 48.7 百万加上未付

近似分布$ 844 千截至2025年12月31日。我们预计在2026年第一季度完成赎回。

就出售我们圣地亚哥市场的物业而言，我们与买方订立贷款协议，根据

我们承诺提供高达$ 165.7 百万融资通过2029年12月30日.截至2025年12月31日,$ 49.2 百万的

该承诺仍可供借款人提取。

16.股东权益

共同权益交易

普通股回购计划

Our普通股回购计划，由我们的董事会于2024年12月授权，允许回购

最多$ 500.0 百万我们的普通股在公开市场、私下协商交易或以其他方式通过其到期日

2025年12月31日 .

1月和2月期间2025年，我们回购了 2.2 百万本次回购计划下的普通股股份

平均每股价格$ 96.71 ，与大约$ 241.8 百万剩余可用于额外的股票回购。没有进一步

购买是根据这个计划进行的。

2025年12月8日，我们宣布，我们的董事会授权了一项新的普通股回购计划，该计划

允许回购高达$ 500.0 百万我们的普通股通过 2026年12月31日 .这个新程序取代了我们的

先前的股票回购program.截至本报告日期，并无根据新计划进行采购及$ 500.0 百万

仍可用于未来的股票回购。

ATM普通股发行计划

2024年2月，我们签订了ATM普通股发行计划，允许我们出售最多总计

$ 1.50 十亿我们的普通股.

于2024年期间，我们订立远期股权销售协议以出售 230 千股份。我们解决了这些协议和

收到的净收益$ 27.8 百万（未计发行成本）于2024年发行。

期间截至2025年12月31日止年度，我们的ATM计划下没有任何活动。截至2025年12月31日，the

我们的ATM计划下可用于未来销售普通股的剩余总额为$ 1.47 十亿.

累计其他综合损失

改进of$ 16.9 百万在累计其他综合损失归属于亚历山大房地产，

Inc.的股东为截至2025年12月31日止年度主要是由于未实现外币折算收益的

$ 15.3 百万与我们在加拿大的业务和a $ 1.7 百万重新分类以前未实现的外币折算

出售我们位于亚洲的剩余资产完成后的亏损。这一改善被部分抵消由 $ 148 千的

未实现损失s由于我们的交叉货币互换协议的公允价值变动而导致的加强

自2025年7月29日执行这些协议以来的加元。请参阅附注11 –“对冲协议”至我们的综合

财务报表以获取更多信息。

普通股，p 转介股票，以及超额股票授权

我们的章程授权发布 400.0 百万普通股的股份，其中 170.5 百万股发行和

优秀截至2025年12月31日.我们的章程还授权发行高达 100.0 百万优先股的股份，无的

截至2025年12月31日.此外， 200.0 百万“超额股票”的股份（定义见我们的

查尔特r）获授权，无截至2025年12月31日.

F-54

17.股份补偿

股票奖励与激励计划

为吸引和留住人才，提供激励，促进我们公司的长期成功，我们授予基于股份

根据我们的股票奖励和激励计划，以限制性股票的形式进行补偿。每发行一股受限制股份将减少我们的

股份储备一股（ 1 ：1比）。截至2025年12月31日, 4,894,632 根据我们的股票，股票仍可用于未来的授予

奖励和激励计划。

此外，我们的股票奖励和激励计划允许我们向我们的雇员、非雇员和非-

员工董事。股份奖励是一种普通股的奖励，（i）可在发行时完全归属或（ii）可受

根据《守则》第83条被没收的风险。已发行股份一般归属于a 四个 -年自发行之日起的期限，并于

股份的出售在归属日期前受到限制。若干受限制股份奖励亦须另加一 -年

归属后的持有期。以时间为基础的股份奖励的未实现部分作为以股份为基础的补偿费用于

在归属期内以直线法为基础。某些受限制股份奖励须根据满足水平归属

表现或市场状况。不满足门槛业绩条件，将导致股份被没收，并在

转回先前确认的股份补偿费用。不满足市场条件导致没收

的股份，但不会导致先前确认的股份补偿费用转回，前提是必要的

已提供服务。因未能满足服务而没收基于时间、基于绩效或基于市场的奖励

要求导致先前确认的以股份为基础的薪酬费用转回。

以下是一个我司股权激励计划下股票奖励活动及相关信息历年汇总

结束了2025年12月31日、2024年12月31日、2023年12月31日（单位：千美元，每股信息除外）：


		份额数奖项	加权-平均授予日期每股公允价值
2022年12月31日未偿还		2,087,521	$	149.96
已获批		1,522,058	$	108.22
既得		( 798,729 )	$	149.41
没收		( 56,689 )	$	104.65
截至2023年12月31日		2,754,161	$	127.34
已获批		615,192	$	102.96
既得		( 951,195 )	$	136.09
没收		( 180,253 )	$	109.63
截至2024年12月31日		2,237,905	$	118.34
已获批		1,032,861	$	73.84
既得		( 817,304 )	$	131.47
没收		( 81,412 )	$	109.34
截至2025年12月31日		2,372,050	$	94.75

	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
授予日已归属股票奖励的公允价值总额	$ 107,449	$ 129,449	$ 119,335
确认的股份报酬总额	$ 94,685	$ 118,439	$ 139,675
资本化股份补偿	$ 53,566	$ 58,805	$ 56,817

期间批出的若干受限制股份奖励2025,2024，和2023受制于业绩和市场情况。The

这些奖励的授予日公允价值是使用蒙特卡洛模拟定价模型确定的，该模型使用以下假设

2025,2024，和2023，分别为：（i）预期期限 3.0 年, 3.0 年，和 3.0 年（等于剩余性能

授予日的计量期），（二）波动性 30.7 %, 28.7 %，和 32.0 %（近似隐含和

历史波动率），（iii）三年加权平均股息率 4.2 %, 3.3 %，和 2.8 %，及（四）无风险利率 4.35 %, 4.18 %,

和 4.22 %.

截至2025年12月31日，有 $ 130.9 百万与未归属股份奖励相关的未确认补偿

股权激励计划，预计将于下期确认四年并有一个加权平均归属期为

大约 17 月份.

F-55

18.分段信息

We is a life science REIT focusing on developing，redeveloping，and operating properties that provides space for lease to

主要在生命科学行业的租户。我们的物业主要通过三重净租赁协议和份额出租

关键特征，包括通用和可重复使用的改进、一致的租赁结构和业务战略。所有属性都是

位于北美，主要在美国，并在类似的监管环境中运营。

经营分部

我们的首席运营决策者（“CODM”），由我们的执行主席和首席执行官代表，

在地理市场层面评估经营成果，以评估业绩和分配资源。我们的运营部门保持一致

与我们的市场，包括大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥和西雅图等。常规市场

性能更新直接提供给CODM。这些更新包括每个市场的净营业收入（“NOI”），这

作为主要经营决策者用于业绩评估和资源分配的损益计量。NOI提供了有用的

有关每个市场表现的信息，因为它反映了与房地产业务相关的收入和支出

在每个市场。该指标使CODM能够评估每个市场的盈利能力和业绩，并以一致和

可比基础，支持关于资本资源分配的决定，包括与开发、再开发、

各市场的收购、处置活动。

经营分部经济相似性及汇总评估

按照分部报告会计准则，我们评估我们经营的经济相似性

段。七我们的九经营分部表现出一致的长期经济特征，包括类似的历史长-

期限NOI利润率，预计未来也将保持类似水平。此外，这些市场的运营情况相似

特征，包括所提供服务的性质（即租赁、运营、开发和再开发生命科学物业），

租户基础（即涉及生命科学行业的各种租户）、操作方法（即一致的租赁结构，

物业管理实践，以及业务战略），监管环境的性质（北美各地一致，

我们所有经营分部的所在地）。基于共享的经济特征，我们聚合了我们的七运营中

分段成一为分部报告目的的可报告分部。 two 我们的运营部门，特别是我们的纽约市

和加拿大市场，不符合汇总标准和个别不符合量化门槛资格为

可报告分部。因此，这些经营分部被列入下表中的“所有其他”类别.

下表列出了可报告的分部损益计量，NOI，用于截至2025年12月31日止年度 ,

2024，和2023（单位：千）。


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
可报告分部收入：
来自外部客户的收入	$ 2,798,270	$ 2,897,524	$ 2,685,027
其他收益	37,012	30,028	21,408
可报告分部总收入	2,835,282	2,927,552	2,706,435
可报告分部总租金经营开支	( 868,831 )	( 831,258 )	( 763,700 )
可报告分部净营业收入（可报告分部损益）	$ 1,966,451	$ 2,096,294	$ 1,942,735

包括在可报告分部损益计量（即NOI）中的重大费用由可报告

分部总租赁运营费用，并在上表中披露。这些开支主要包括物业税、水电费、

维修和保养、工程、清洁和其他费用。

F-56

18.分部信息（续）

以下是可报告分部总收入与合并收入的对账，可报告

分部总租赁经营费用至合并租赁经营，应报告分部净营业收入至

合并净收益、房地产资产的可报告分部投资转为房地产的合并投资

资产（千）：


	截至12月31日止年度，
	2025	2024	2023
可报告分部收入与合并总收入的对账：
可报告分部总收入	$ 2,835,282	$ 2,927,552	$ 2,706,435
所有其他收入	191,274	188,842	179,264
合并总收入	$ 3,026,556	$ 3,116,394	$ 2,885,699
应报告分部总租金经营开支与合并租赁业务：
可报告分部总租金经营开支	$( 868,831 )	$( 831,258 )	$( 763,700 )
所有其他租金运营费用	( 53,774 )	( 78,007 )	( 95,480 )
合并租赁业务	$( 922,605 )	$( 909,265 )	$( 859,180 )
应报告分部净营业收入与合并净（亏损）收益：
可报告分部净营业收入（可报告分部损益）	$ 1,966,451	$ 2,096,294	$ 1,942,735
所有其他收入	191,274	188,842	179,264
所有其他租金运营费用	( 53,774 )	( 78,007 )	( 95,480 )
未分配给分部的其他项目：
一般和行政	( 117,047 )	( 168,359 )	( 199,354 )
利息支出	( 226,698 )	( 185,838 )	( 74,204 )
折旧及摊销	( 1,350,478 )	( 1,202,380 )	( 1,093,473 )
房地产减值	( 2,202,818 )	( 223,068 )	( 461,114 )
债务提前清偿损失	( 107 )	—	—
未合并房地产合营企业的权益（亏损）收益	( 9,631 )	7,059	980
投资损失	( 56,343 )	( 53,122 )	( 195,397 )
出售房地产收益	642,445	129,312	277,037
合并净（亏损）收入	$( 1,216,726 )	$ 510,733	$ 280,994


	截至12月31日，
	2025	2024
可报告分部资产与房地产资产综合投资的对账
房地产可报告分部投资	$ 27,510,082	$ 30,393,144
对房地产的所有其他投资	1,179,914	1,716,895
房地产综合投资	$ 28,689,996	$ 32,110,039

19. 随后发生的事件

偿还2026年1月应付的无抵押优先票据

在2026年1月，我们偿还了$ 300.0 百万的 4.30 %到期应付的无抵押优先票据。无收益或损失是

与这笔还款有关的费用t.

F-57

附表三

亚历山大房地产，Inc.及其子公司

附表三

不动产合并财务报表附表及累计折旧

2025年12月31日

（千美元）


			初始成本		成本大写之后收购	总成本
物业	市场	产权负担	土地	建筑物& 改进	建筑物& 改进	土地	建筑物& 改进	合计(1)	累计折旧(2)	净成本基础	日期建设(3)	日期收购
亚历山大中心®在肯德尔广场	大波士顿	$ —	$ 558,885	$ 783,224	$ 1,667,101	$ 558,885	$ 2,450,325	$ 3,009,210	$( 542,912 )	$ 2,466,298	1981 - 2023	2005 - 2022
亚历山大中心®在One Kendall 广场	大波士顿	—	405,164	576,213	1,128,205	405,164	1,704,418	2,109,582	( 353,934 )	1,755,648	1985 - 2023	2016 - 2022
亚历山大科技广场®	大波士顿	—	—	619,658	400,903	—	1,020,561	1,020,561	( 421,077 )	599,484	2001 - 2012	2006
查尔斯号上的兵工厂	大波士顿	—	191,797	354,611	833,114	191,797	1,187,725	1,379,522	( 183,364 )	1,196,158	2000 - 2025	2019 - 2021
480阿森纳路446、458、500 阿森纳街，和99柯立芝大道	大波士顿	—	69,803	15,614	456,626	69,803	472,240	542,043	( 90,938 )	451,105	1962 - 2023	2000 - 2022
亚历山大中心®为生命科学– 芬威	大波士顿	—	912,016	617,552	970,396	912,016	1,587,948	2,499,964	( 133,961 )	2,366,003	2019 - 2024	2021
内科街5号、10号、15号	大波士顿	—	277,554	55,897	433,568	277,554	489,465	767,019	( 37,419 )	729,600	2019 - 2023	2019
亚历山大中心®为生命科学– 沃尔瑟姆	大波士顿	—	141,629	513,901	482,225	141,629	996,126	1,137,755	( 47,264 )	1,090,491	1999 - 2024	2020 - 2022
19日、第215次、第225次和第235次总统选举方式	大波士顿	—	32,136	118,391	30,103	32,136	148,494	180,630	( 41,181 )	139,449	1999 - 2001	2005 - 2022
30、200、3000分钟人路	大波士顿	—	59,227	187,205	88,083	59,227	275,288	334,515	( 7,018 )	327,497	1997 - 2020	2021 - 2022
其他	大波士顿	—	96,995	—	20,014	96,995	20,014	117,009	( 6 )	117,003	各种	各种
亚历山大中心®为科学和科技– Mission Bay	旧金山	—	145,025	8,345	589,408	145,025	597,753	742,778	( 143,028 )	599,750	2007 - 2009	2004 - 2017
亚历山大中心®为高级技术– South San 弗朗西斯科	旧金山	—	59,199	—	642,237	59,199	642,237	701,436	( 165,384 )	536,052	2008 - 2019	2004 - 2005
亚历山大中心®为生命科学– 南旧金山	旧金山	—	32,245	1,287	493,804	32,245	495,091	527,336	( 196,343 )	330,993	2012 - 2022	2002 - 2017
亚历山大中心®为高级技术– Tanforan	旧金山	—	330,154	51,145	111,106	330,154	162,251	492,405	( 23,762 )	468,643	1971 - 2007	2021 - 2022
亚历山大技术中心®– 网关	旧金山	—	37,175	87,213	162,935	37,175	250,148	287,323	( 113,875 )	173,448	2000 - 2021	2002 - 2006
亚历山大中心®为生命科学– 米尔布雷	旧金山	—	69,989	—	526,673	69,989	526,673	596,662	( 11,190 )	585,472	2025	2021 - 2022
福布斯大道500号	旧金山	—	35,596	69,091	23,757	35,596	92,848	128,444	( 40,504 )	87,940	2001	2007
亚历山大中心®为生命科学– 圣卡洛斯	旧金山	—	433,634	28,323	824,729	433,634	853,052	1,286,686	( 147,647 )	1,139,039	1970 - 2022	2017 - 2021
亚历山大·斯坦福生命科学区	旧金山	—	—	599,401	119,819	—	719,220	719,220	( 222,457 )	496,763	2002 - 2022	2003 - 2022
3412、3420、3440、3450、3460 山景大道	旧金山	—	—	304,318	110,970	—	415,288	415,288	( 39,194 )	376,094	1978 - 2018	2020 - 2021

F-58

附表三（续）


			初始成本		成本大写之后收购	总成本
物业	市场	产权负担	土地	建筑物& 改进	建筑物& 改进	土地	建筑物& 改进	合计(1)	累计折旧(2)	净成本基础	日期建设(3)	日期收购
2475和2625/2627/2631汉诺威街和1450页磨坊路	旧金山	$ —	$ —	$ 187,472	$ 33,658	$ —	$ 221,130	$ 221,130	$( 44,011 )	$ 177,119	2000 - 2017	1999 - 2021
其他	旧金山	—	415,834	129,342	( 134,119 )	415,834	( 4,777 )	411,057	( 68,158 )	342,899	各种	各种
亚历山大广场一号	圣地亚哥	—	140,318	161,293	1,097,503	140,318	1,258,796	1,399,114	( 337,901 )	1,061,213	1995 - 2025	1994 - 2021
Are Torrey Ridge	圣地亚哥	—	22,124	152,840	115,518	22,124	268,358	290,482	( 90,324 )	200,158	2004 - 2021	2016
One Alexandria North	圣地亚哥	—	103,937	1,354	56,248	103,937	57,602	161,539	( 1,359 )	160,180	1980 - 1990	2020
Campus Point by Alexandria	圣地亚哥	—	270,937	416,534	991,360	270,937	1,407,894	1,678,831	( 318,859 )	1,359,972	1989 - 2024	2010 - 2022
5200 依诺米那方式	圣地亚哥	—	39,051	96,606	201,334	39,051	297,940	336,991	( 98,479 )	238,512	2004 - 2017	2010
汤恩中心大道9625号	圣地亚哥	—	7,686	13,748	67,686	7,686	81,434	89,120	( 41,674 )	47,446	2018	2014
SD Tech by Alexandria	圣地亚哥	—	76,079	246,635	638,942	76,079	885,577	961,656	( 76,513 )	885,143	1988 - 2025	2013 - 2020
亚历山大顺序区	圣地亚哥	—	140,422	230,360	36,937	140,422	267,297	407,719	( 43,144 )	364,575	1997 - 2000	2020 - 2021
萨默斯岭科学园	圣地亚哥	—	21,154	102,046	4,947	21,154	106,993	128,147	( 22,587 )	105,560	2005	2018
霍伊特公园大道10102号	圣地亚哥	—	21,610	19,986	80,480	21,610	100,466	122,076	( 13,569 )	108,507	2022	2021
是波托拉	圣地亚哥	—	6,991	25,153	30,633	6,991	55,786	62,777	( 30,232 )	32,545	2005 - 2012	2007
5810/5820南锡岭驱动	圣地亚哥	—	3,492	18,285	33,910	3,492	52,195	55,687	( 30,347 )	25,340	2021	2004
华普斯街9877号	圣地亚哥	—	5,092	11,908	13,368	5,092	25,276	30,368	( 11,681 )	18,687	2020	2020
5871欧柏林大道	圣地亚哥	—	1,349	8,016	17,824	1,349	25,840	27,189	( 6,849 )	20,340	2021	2010
3911, 3931, 3985, 4025, 4031, 4045, 和4075索伦托谷林荫大道	圣地亚哥	—	18,177	42,723	66,179	18,177	108,902	127,079	( 46,337 )	80,742	2007 - 2015	2010 - 2019
罗塞尔街11045号	圣地亚哥	—	754	4,288	22,428	754	26,716	27,470	( 6,990 )	20,480	2008	2000
其他	圣地亚哥	—	64,759	—	13,277	64,759	13,277	78,036	( 19 )	78,017	各种	各种
亚历山大中心®为生命科学– 伊斯特莱克	西雅图	—	46,300	83,012	946,515	46,300	1,029,527	1,075,827	( 316,598 )	759,229	1997 - 2024	2002 - 2024
亚历山大中心®为高级技术–南湖联盟	西雅图	—	245,778	31,252	616,442	245,778	647,694	893,472	( 81,716 )	811,756	1984 - 2017	2007 - 2024
第四大道南1010号	西雅图	—	46,200	—	16,563	46,200	16,563	62,763	—	62,763	不适用	2020
410 West Harrison Street和410 艾略特大道西	西雅图	—	3,857	1,989	23,084	3,857	25,073	28,930	( 11,781 )	17,149	2006 - 2008	2004
亚历山大中心®为高级技术–峡谷公园	西雅图	—	105,215	164,523	65,021	105,215	229,544	334,759	( 26,195 )	308,564	1985 - 2007	2021 - 2022
亚历山大中心®为高级技术– Monte Villa 百汇	西雅图	—	52,464	64,753	102,478	52,464	167,231	219,695	( 14,567 )	205,128	1994 - 2024	2020
其他	西雅图	—	108,900	931	43,181	108,900	44,112	153,012	( 1,254 )	151,758	各种	各种
亚历山大中心®为生命科学– 沙迪格罗夫	马里兰州	—	85,365	253,567	939,281	85,365	1,192,848	1,278,213	( 218,478 )	1,059,735	1998 - 2024	2004 - 2021
1330 PicCard Drive	马里兰州	—	2,800	11,533	38,733	2,800	50,266	53,066	( 28,216 )	24,850	2005	1997
1405研究大道	马里兰州	—	899	21,946	16,070	899	38,016	38,915	( 21,391 )	17,524	2006	1997
1500和1550东古德路	马里兰州	—	1,523	7,731	10,810	1,523	18,541	20,064	( 13,647 )	6,417	1995 - 2003	1997
5研究场所	马里兰州	—	1,466	5,708	32,319	1,466	38,027	39,493	( 21,812 )	17,681	2010	2001

F-59

附表三（续）


			初始成本		成本大写之后收购	总成本
物业	市场	产权负担	土地	建筑物& 改进	建筑物& 改进	土地	建筑物& 改进	合计(1)	累计折旧(2)	净成本基础	日期建设(3)	日期收购
5研究庭	马里兰州	$ —	$ 1,647	$ 13,258	$ 24,165	$ 1,647	$ 37,423	$ 39,070	$( 20,872 )	$ 18,198	2007	2004
帕克劳恩大道12301号	马里兰州	—	1,476	7,267	1,799	1,476	9,066	10,542	( 5,436 )	5,106	2007	2004
亚历山大技术中心®– 盖瑟斯堡一世	马里兰州	—	20,980	121,952	71,195	20,980	193,147	214,127	( 70,990 )	143,137	1992 - 2019	1997 - 2019
亚历山大技术中心®– 盖瑟斯堡二世	马里兰州	—	17,134	67,825	109,453	17,134	177,278	194,412	( 60,840 )	133,572	2000 - 2021	1997 - 2020
401专业驱动	马里兰州	—	1,129	6,941	12,511	1,129	19,452	20,581	( 11,054 )	9,527	2007	1996
风河巷950号	马里兰州	—	2,400	10,620	1,592	2,400	12,212	14,612	( 5,020 )	9,592	2009	2010
620专业驱动	马里兰州	—	784	4,705	8,277	784	12,982	13,766	( 9,164 )	4,602	2012	2005
8000/9000/10000弗吉尼亚庄园道路	马里兰州	—	—	13,679	11,036	—	24,715	24,715	( 15,264 )	9,451	2003	1998
亚历山大中心®为生命科学– 达勒姆	研究三角	—	186,680	447,875	258,012	186,680	705,887	892,567	( 98,886 )	793,681	1985 - 2023	2020 - 2022
亚历山大中心®为高级技术和农业科技– 研究三角	研究三角	—	30,584	23,714	492,293	30,584	516,007	546,591	( 85,090 )	461,501	2007 - 2022	2012 - 2021
亚历山大中心®为可持续技术	研究三角	—	54,908	18,849	114,103	54,908	132,952	187,860	( 69,533 )	118,327	1966 - 2022	1998 - 2022
亚历山大技术中心®– 阿尔斯通	研究三角	—	577	11,688	26,513	577	38,201	38,778	( 23,906 )	14,872	1985 - 2009	1998
亚历山大创新中心®– 研究三角	研究三角	—	1,065	21,218	32,632	1,065	53,850	54,915	( 28,297 )	26,618	2005 - 2008	2000
2525东NC 54号公路	研究三角	—	713	12,827	21,359	713	34,186	34,899	( 20,599 )	14,300	1995	2004
戴维斯大道407号	研究三角	—	1,229	17,733	13,949	1,229	31,682	32,911	( 7,851 )	25,060	1998	2013
亚历山大中心®为生命科学– 纽约市	纽约市	—	—	—	1,163,775	—	1,163,775	1,163,775	( 368,307 )	795,468	2010 - 2016	2006
交叉口校区	德州	—	159,310	440,295	56,826	159,310	497,121	656,431	( 55,724 )	600,707	2000 - 2019	2021 - 2022
三一街1001号及1020号红河街	德州	—	66,451	61,732	7,685	66,451	69,417	135,868	( 20,599 )	115,269	1987 - 1990	2022
亚历山大中心®为高级林地技术	德州	—	2,116	9,784	135,850	2,116	145,634	147,750	( 7,759 )	139,991	2002 - 2023	2020
其他	德州	—	44,217	—	16,024	44,217	16,024	60,241	—	60,241	各种	各种
各种	各种	—	120,565	219,389	183,091	120,565	402,480	523,045	( 135,188 )	387,857	各种	各种
		—	6,662,721	9,038,274	19,116,526	6,662,721	28,154,800	34,817,521	( 6,127,525 )	28,689,996

(1) 截至 2025年12月31日，我们房地产资产的总成本加总 $ 34.82 十亿，这不到联邦所得税目的的房地产成本汇总 $ 35.08 十亿大约由 $ 266.6 百万 .

(2) 可折旧年限达 40 年用于建筑物和建筑物改进，最高可达 20 年用于土地改善，以及租户改善的相应租约期限。

(3)表示原施工日期或最近装修日期中较晚者。

歼60

附表三（续）

Alexandria Real Estate Equities, Inc.

出租物业合并财务报表附表及累计折旧

2025年12月31日

（千美元）

房地产合并投资及累计折旧活动汇总如下：


	12月31日，
房地产	2025	2024	2023
期初余额	$ 37,735,218	$ 36,618,530	$ 34,299,503
收购（包括房地产、土地、合资整理）	—	248,378	296,694
房地产新增	1,933,158	2,591,154	3,568,726
房地产减值	( 2,202,818 )	( 223,068 )	( 461,114 )
扣除（包括处置和直接融资和销售型租赁）	( 2,648,037 )	( 1,499,776 )	( 1,085,279 )
期末余额	$ 34,817,521	$ 37,735,218	$ 36,618,530

	12月31日，
累计折旧	2025	2024	2023
期初余额	$ 5,625,179	$ 4,985,019	$ 4,354,063
物业折旧费用	1,167,011	996,550	841,893
出售物业	( 664,665 )	( 356,390 )	( 210,937 )
期末余额	$ 6,127,525	$ 5,625,179	$ 4,985,019