附件 10.1

租赁的第十一次修正

本租赁第十一次修订（本“第十一次修订”），日期为2025年12月12日（“执行日”），现由XCHANGE Property Owner，L.P.（“房东”）（一家特拉华州有限合伙企业，地址为c/o Shorenstein Investment Advisers L.L.C.，850 Third Avenue，17^第Floor，New York，New York 10022，and iROBOT CORPORATION（“Tenant”），a Delaware公司，地址为8 Crosby Drive，Bedford，Massachusetts 01730。

简历

鉴于业主的权益前身XChange Owner，LLC作为DIV Bedford，LLC（作为波士顿地产有限合伙的权益继承人）的权益继承人，与租户订立日期为2007年2月22日的特定租赁（“原始租赁”），并经日期为2007年8月15日的特定信函协议（“信函协议”）修订，并经日期为2010年9月16日的特定租赁第一修正案（“第一修正案”）修订，并经日期为2011年6月16日的特定声明（“声明”）修订，并经日期为2014年5月20日的特定租赁第二修正案（“第二修正案”），经日期为2014年10月8日的若干函件（“2014年函件”）修订，经日期为2015年4月10日的若干租赁第三次修订（“第三次修订”）修订，经日期为2015年10月23日的若干租赁第四次修订（“第四次修订”）修订，经日期为2016年5月4日的若干租赁第五次修订（“第五次修订”）修订，经日期为2017年7月5日的若干租赁第六次修订（“第六次修订”）修订，经日期为2017年11月21日的若干租赁第七次修订（“第七次修订”），经日期为2018年2月14日的若干租赁第八次修订（“八次修订”）、日期为2022年1月28日的若干租赁第九次修订（“第九次修订”）及日期为2025年7月22日的若干租赁第十次修订（“第十次修订”）修订；连同原租赁、信函协议、第一次修订、声明、第二次修订、2014年信函、第三次修订、第四次修订、第五次修订、第六次修订、第七次修订、第八次修订及第九次修订，统称“现有租赁”；现有租赁，连同这第十一条修订，“租约”），据此，截至搬迁日期（该术语在第九条修订中定义），业主向租户出租位于马萨诸塞州贝德福德的名为XChange at Bedford的综合体（定义见租约）内约253,090平方英尺的可出租空间，租期目前定于2030年4月30日届满（“现有的到期日”）；

然而，有关第九条修正案所指“替代房地”的租期已于2025年2月13日结束并届满。因此，租户根据租约向业主于综合大楼租赁的现有可出租楼面面积约为239,597方呎（“现有处所”）；

然而，截至本协议签署之日，业主并没有根据第十修正案的规定收回任何部分的现有处所，也没有租金（定义见本协议和

 

1

 

在第十修正案中）已转换为调整后的租金（定义见第十修正案）；

然而，租户和房东正在订立第十一条修正案，以考虑租户于2025年12月14日或前后在美国特拉华州破产法院根据《美国法典》第11篇第11章（“破产法”）启动案件（“第11章案件”）；

然而，通过第11章的案例，租户将根据预先包装好的第11章重组计划（“计划”）进行重组（“重组”）；

然而，建议重组须于（a）计划生效日期发生的所有条件已获满足及（b）租户宣布预先打包的计划生效（“计划生效日期”）之日完成；

然而，租户和业主希望（i）减少构成现有处所的可出租面积，（ii）调整更新处所的应付租金金额，（iii）提供额外担保，以及（iv）在租约到期日期之前向业主授予更新处所（定义见下文）的某些空间收回权利；在上述每一种情况下，根据本协议的条款；

然而，就本第十一条修正案和本修正案所设想的交易而言，业主和租户在此确认，他们各自正在交换合理等值的价值；和

然而，业主和租客在此修订、修改和补充租赁条款，所有这些均按以下条款和条件在此规定。

协议

现在，因此，考虑到本协议所载的相互盟约以及其他良好和有价值的代价，特此确认其收到和充分性，业主和租户特此同意，截至执行日期（本第十一修正案第1至18条除外，自生效日期（定义见下文第24条）起生效），具体如下：

 

1.	成立朗诵会。上述陈述是真实和正确的，并入本文并成为本第十一条修正案的一部分，就好像在本文中完整阐述一样。

 

2.	纳入展品。随附的展品并入本文，并成为本第十一次修正的一部分，如同在本文中完整阐述的那样。

 

3.

房地。

（a）于生效日期，租户须交出现有处所的所有部分，惟位于10号楼及12号楼的现有处所（该等已交出的

 

2

 

份、“退保处所”及现有处所的余下部分、“更新处所”）。不迟于生效日期，租客须腾空、退出并将所交出的处所的管有权移交予业主，空置、扫帚干净、无一切租约及占用（在符合本第十一修正案第7条的规定下），并免于就声称已向租客提供的工作或材料而对所交出的处所提出的任何留置权或产权负担，但租客并无义务移走家具，退租处所内的固定装置或其他个人财产（“个人财产”）（但租客有权保留租客最迟于2026年1月31日以书面通知业主识别的某些家具，其中识别出的家具应由租客不迟于退租日（定义见下文）从退租处所移走）（统称为上述所有要求，称为“退租处所放弃条件”）。经同意，有关退租处所的租赁期限仅自租户根据退租处所放弃条件实际退租处所之日（该日期，“退租日期”）起终止生效。承租人特此将其于退租处所的所有权利、所有权及权益、对退租处所享有的权益及根据租约享有的权益，只给予自退租日起生效的业主。房东和租客承认并同意个人财产没有价值。如业主提出要求，承租人应迅速签立并向业主交付将该等废弃财产转交给业主的销售单。如因承租人未能按上述规定的方式及根据退租处所放弃条件而导致退租日期发生在生效日期后，则（1）根据原租约第21.3条的规定，承租人须被视为留置承租人，及（2）承租人的失约应构成租约项下的即时违约事件。自移交日期起及之后，就该移交日期起及之后的所有用途而言，经更新的处所须被视为租赁项下的“处所”，而租赁中所有提述“已终止的处所”、“处所”或“处所”均须被视为仅指经更新的处所。

（b）尽管租约中有任何相反的规定，租户须继续负责支付根据租约到期的所有年度固定租金及任何其他适用的金额、成本及费用，例如额外租金、可分配予处所的营运开支及可分配予处所的业主税务开支，以及根据租约条款到期应付的任何及所有其他与现有处所有关的款项及费用（统称“租金”），直至满足退租处所的放弃条件为止。在退保处所的放弃条件达成后，租户就退保处所仅在退保日期后的期间支付年度固定租金和额外租金的义务自退保日期起终止；但前提是该等付款应自该日期起分摊，而在退保处所和退保日期之前的期间（包括退保日期）支付任何该等款项的义务应在退保处所和退保日期之后继续有效。本协议所载的任何内容均不得视为解除租户自退租日期起及之后支付所有年度固定租金和额外租金以及与更新处所有关的任何及所有款项和费用的义务。

 

3

 

（c）“适用BOMA标准”是指国际建筑物所有者和管理者协会（“BOMA”）在其BOMA 2018中为办公楼规定的标准。标准测量方法（ANSI/BOMA Z65.1-2018），可能会被BOMA修订或取代。

 

4.	任期。尽管租赁有任何相反的规定，经本第十一次修订修订的租赁期限应延长至第八十四届会议最后一天（84第）本第十一次修订生效日期后的整个日历月，除非根据租约的规定提前终止。如果本第十一条修正案的生效日期没有发生在一个历月的第一（1）天，则就下文第5节的年度固定租金表而言，第一个“租期”应包括本第十一条修正案生效日期发生的部分月份，作为第一个十二（12）个月期间的第一个月。

 

5.	租金。退租处所放弃条件达成后，租客须按原租约第2.5节规定的方式和时间，以及按适用于按适用BOMA标准计量的处所适用的下表所列每可租平方英尺适用的固定年租金的金额，就处所向业主支付年度固定租金，而无须要求、抵销、反诉、扣除或抵销：

 

 

4

 

 

6.	业主收回部分处所的权利。

（a）业主有权在一个或多个场合并不时全权酌情夺回本协议所附的附件 A阴影区域的一个或多个部分（该等概述区域、“业主潜在夺回空间”以及该夺回权利为“夺回选择权”）。房东指定收回的每一部分称为“收回部分”，统称为“收回部分”。业主有权不时根据收回通知书（定义见下文）从业主潜在收回空间的全部或任何部分中，在符合及符合下文第6（b）条及第6（c）条（如适用）的情况下，选择适用的收回部分，以作收回。

（b）业主可随时就全部或任何部分的收回部分行使业主的收回选择权。租客承认业主没有义务行使任何收回选择权。承租人无权收取与业主与第三方订立的涉及任何收回部分的租赁交易有关的任何金额（包括承租人无权收取任何“利润分成”）。

（c）业主的收回选择权可不时就任何或所有收回部分行使（“收回通知书”），指明（i）业主选择就业主指定的适用收回部分修改现有租约，及（ii）由

 

5

 

业主要求租户交出适用的收回部分（该日期为“收回日期”）。在任何情况下，收回日期均不得发生在业主收回通知书交付日期后三十（30）天的日期之前或晚于业主收回通知书交付日期后六十（60）天的日期。业主有权就全部或任何部分的收回部分交付一份或多于一份的收回通知，而就业主指定的每一该等收回部分而言，收回日期可能有所不同。“剩余处所”系指根据本第十一条修正案不时调整的处所，减去自该确定之日起先前根据收回通知重新获得的任何适用的收回部分。

（d）如业主须就适用的收回部分交付收回通知书，则以下各项均适用：

（i）租赁变更。但承租人在收回日期按下文第6（d）（ii）条所规定的条件交出适用的收回部分，则自收回日期起，（1）租约须就适用的收回部分终止，（2）承租人将不会就适用的收回部分在租约项下拥有进一步的权利或义务（但就适用的收回部分而言，明确在租约届满或较早终止后仍然存在的义务除外，包括租户就在该收回日期之前产生的索赔而与适用的收回部分有关的任何赔偿义务），以及（3）租赁应被视为已修改，以从处所中移除收回部分，并根据从处所中移除收回部分所产生的面积按比例调整租金（以及租户在房东的运营费用和税收中所占份额）。在根据本协议条款交出适用的收回部分后，（x）有关剩余处所的租赁（以及租户的义务）应继续完全有效，而无需对本第十一修正案未作规定的任何其他修改，以及（y）租赁中所有提及“已拆除处所”、“处所”或“处所”均应被视为仅指剩余处所。

（二）投降。

（一）退保义务。在有关相应适用的收回部分的适用收回日期或之前，租户须将适用的收回部分腾空、退出并移交给业主管有，空置、扫帚清洁、无任何租约、转租和占用，且无任何针对收回部分或适用建筑物提出的留置权或产权负担，用于声称已向租户（或其分租户、持牌人、合同、供应商和分包商）（但不是业主）提供或通过其提供的工作或材料，并移除所有个人财产和标牌，但租户可连同任何家具交出收回部分，在每种情况下，由租户拥有（而不是通过第三方融资或租赁）在

 

6

 

适用的收回部分，在每种情况下，以截至生效日期在适用的收回部分中存在的为限（此类家具，“被遗弃的收回处所财产”），以及与适用的收回部分有关的租赁所要求的条件；但前提是，业主同意，租户没有义务移除租户拥有的任何租赁物改良或由或为租户在适用的收回部分中进行的或对适用的收回部分进行的其他变更，在每种情况下，截至生效日期（统称，本条款第（1）款中的上述所有要求均称为“收回部分条件”）。承租人特此将自收回日期起生效的适用收回部分中的所有承租人的权利、所有权和权益以及对被遗弃的收回处所财产的权益，无偿给予、授予、转让和移交给业主。租户和房东同意，被遗弃的收回房产的价值应为零美元（0美元）。如业主提出要求，承租人应及时执行并向业主交付将该等废弃财产转交业主的销售票据。

（二）未腾出收回部分。如果承租人未能在适用的收回日期前按照本合同规定的方式和条件并按照收回部分的条件及时腾出所有适用的收回部分，则此种失败应被视为租约项下的立即违约事件，而承租人应仅根据租约的规定（包括第8.18条，同意根据租约第8.18条应付的滞留租金仅适用于适用的收回部分的年度固定租金和额外租金），此种失败应构成立即违约事件。

（三）清退。不迟于承租人根据本条第6（d）（ii）款交出适用的收回部分后四（4）个月的日期，业主须（在有需要的情况下）按照本地建筑守则，将适用的收回部分与现有处所的余下部分分开并合法消亡（并在有需要的情况下，修改或分离任何及所有实用电表及其他建筑系统，以容纳完全可归因于余下处所的公用事业使用读数），以将该收回部分转换为公共区域空间。此种消纳工作由房东自行承担成本和费用。在进行此类消纳工作后，将根据适用的BOMA标准对已消纳的收回部分进行测量和确认，并将其指定为综合体的公共区域，供综合体的租户和其他租户非专属使用。

（iii）金额的校准。租客须于收回日期或之前向业主缴付根据租约到期的与适用的租金有关的任何租金

 

7

 

通过适用的收回日期收回部分（受制于房东对任何保留的权利）适用的收回部分直至并包括收回日期，支付租金的义务应在适用的收回部分的租约到期或提前终止后继续有效。

（iv）承租人就任何收回部分直接支付自收回日期及之后产生的电费的义务，应于该收回部分的适用收回日期届满并终止。承租人在收回日期前发生的缴纳电费的义务，在收回日期后继续有效。在收回日期后收回部分内消耗的电力，应作为业主经营费用的一部分，作为可分配给房地的经营费用向租户收取……

（五）遵守收回部分条件。适用的收回部分，在适用的收回日期，应被视为收回。各方将在不迟于收回日期的书面修订或信函协议中确认，适用的收回日期已经发生，并进一步证明因交出适用的收回部分而对租赁进行的任何其他修改，包括但不限于本第十一次修订第6（d）（i）条所设想的修改（但执行该等修改不应成为租赁就收回部分或此处所述任何其他事项的修改的效力的条件）。如截至收回日期，业主及租客尚未各自签立、交付并对租约作出上述修订或函件协议生效，则该租约须视为自动修改，以反映本第十一条修订第6（d）（i）条所设想的修改。

（e）获得房东潜在收回空间。自执行日起，业主、其雇员、经理、代理人、其租赁经纪人（连同业主的雇员、经理和代理人，统称为“业主租赁方”）有权在正常营业时间内，经业主向租户发出合理的事先书面通知（该通知，尽管有租约第8.12条的条款，仍可通过电子邮件通信发送至preed@irobot.com，并将副本发送至legal@irobot.com），根据租约第5.9条的规定，向潜在租户及潜在租户的经纪人展示业主的潜在收回空间；但条件是，租约第5.9条中规定只能在租期的最后十二（12）个月内向潜在租户展示处所的规定不适用。承租人同意，尽管租约中有任何相反的规定，承租人不得有任何权利同时营销、许可、转租或转让业主潜在收回空间的任何部分。

 

7.	子租户。业主和租户承认，截至执行日期，租户将位于4号楼和6号楼的部分现有处所转租给由Nyobolt Inc.（“Nyobolt”）和Spryte Medical，Inc.（“Spryte”）组成的某些分租户（每个此类转租，一个“转租”，统称“转租”，以及Nyobolt的每个

 

8

 

和Spryte，一个“子租户”，合称“子租户”）。业主和租客承认并同意，在本第十一条修正案于生效日期生效的同时，业主打算承认其各自转租项下的每一分租客的租赁相当于直接租赁：（a）就Nyobolt而言，根据并按照该特定业主各自于2022年12月20日由业主的利益前任、租户和Nyobolt同意转租的条款，以及（b）就Spryte而言，根据并按照该特定业主于2024年5月14日同意由业主的前任利益方、租户和Spryte之间进行转租的第一修正案，以及由业主的前任利益方、租户和Spryte之间于2024年5月14日进行的该特定信函协议。承租人应签立和交付（如有要求，已认证）可能需要的文书、证书、请求、指示或其他文件（如适用，“Nyobolt LC文件”），以便根据业主的选择，（x）将Nyobolt信用证转让或转让给作为继承受益人的业主，或（y）在生效日期就Nyobolt签发基本相同条款的替换信用证（包括面额、到期日和提款条件，但须根据当事人和参考资料的习惯更新）而取消现有信用证，指定房东为受益人（如适用，“Nyobolt LC转让”）。在Nyobolt LC转让在生效日期不生效的情况下，承租人应在Nyobolt LC转让生效之前，应房东的书面请求迅速提取Nyobolt信用证，并将收益交付给房东，前提是根据房东和Nyobolt可能修订的Nyobolt转租（或其后续直接租赁）的条款允许提取，以及Nyobolt信用证。如果房东提出此类请求，且租户对Nyobolt信用证进行提款并将适用收益交付给房东，房东同意对Nyobolt对租户产生的任何索赔进行赔偿、抗辩并使租户免受损害，包括Nyobolt声称此类提款是错误的或违反Nyobolt转租的任何断言。承租人应继续合作并执行和交付（如有要求，已认证）可能需要的文件，以转移给房东承租人作为Nyobolt信用证受益人的利益或使Nyobolt就其保证金签发新的信用证，承租人应承担与此有关的任何第三方转让或重新签发费用。

 

8.

保证金。双方承认，截至执行日，租户的“保证金”目前的形式为美国银行（Bank of America，N.A.）签发的金额为250,000美元的特定不可撤销的备用信用证，编号为68018099（“现有信用证”）。租户应在不迟于“生效日期”之前向业主交付金额为2,000，000美元的额外保证金，其形式为开证银行提供的不可撤销的备用信用证，且形式为业主可接受的（“额外保证金”）。额外保证金不应是租户保证金的一部分，但额外保证金应适用原租约第8.21（a）节的要求。各方同意，除本第8条下文所述的额外保证金减免权外，租户无权减少额外保证金的金额，包括与业主收回任何收回部分的任何部分有关，包括根据本第十一条第6条进行的任何此类收回活动

 

9

 

修订或原租约第5.6.1节或（c）任何其他事项。在2028年4月30日之后，额外保证金将有资格减至1,000，000美元，但须经房东核实，其中应包括审查符合财务报表条件的财务报表，即租户在核实时的最低净资产为150,000，000美元（“额外保证金减免权”）。承租人维持现有信用证及承租人保证金的义务自生效日起终止，业主应配合承租人签立并交付现有信用证开证人要求的任何文件，以促使现有信用证在生效日后立即注销。就本文而言，“净资产”是指，截至任何确定日期，（a）租户的总资产超过（b）租户的总负债，在每种情况下，根据一贯适用的美国公认会计原则（“GAAP”）确定。

 

9.	没有选择。业主与租户同意，尽管现有租约有任何相反的规定，租户不得有任何权利或选择权（i）就处所或其任何部分延长或延长租赁期限，（ii）扩大处所（包括没有扩展权、优先购买权或优先要约权）或（ii）终止租约或交出全部或任何部分处所。

 

10.	转让和转租。尽管租约中有任何相反的规定，包括原租约第5.6.4节，业主应得的转让/转租利润（定义见原租约）现修订为任何该等转让/转租利润的100%。

 

11.	自生效日期起删除若干条文：

（a）原租约删除：自生效之日起，现将原租约的下列规定全部删除，并不再具有完全的效力和效力：（i）第5.17（f）条和（ii）第8.27条。

（b）第六修正案删除：自生效之日起，现将第六修正案第7节全部删除，不再具有任何效力或影响。

（c）第十条修正案删除：现将第十条修正案中的以下条款全部删除，不再具有完全效力和效力：（i）第3、4、5、8和10条；（ii）第12条最后一句；（iii）展品A-1、A-2和B。

 

12.

主要租户权利。

（a）目前租户拥有本租约所载的若干权利，其依据是（i）租户在综合大楼租赁的合计可出租面积（统称为“面积要求权利”）或（ii）租户作为直接租户的持续地位（相对于租户转让或转租现有处所中的空间）在综合大楼的全部某些建筑物（统称为“直接租赁要求权利”），每一项权利均在租约中更具体地划定。这些规定权利的例子包括但不限于：（i）租户使用停车区的能力

 

10

 

指定的“租户访客停车区”，（ii）租户提供“特定服务”的权利，（iii）租户申请减免房地产税的能力，（iv）租户设置“纪念碑标牌”和其他标牌权利的权利，（v）租户终止本租约的能力“如果土地康乐A的百分之五十（50%）或以上被占用，而土地康乐A的剩余部分不足以用于许可用途……”，以及（vi）租户使用某些土地康乐空间的能力（统称为（i）-（vi）项，连同租户的其他相关权利，称为“主要租户权利”）。自本第十一次修订生效之日起及之后，尽管租约中有任何相反的规定，包括租约第5.17条，租户放弃并不再享有任何主要租户权利，但租户有权，只要租户租赁10号楼的全部更新处所（业主已行使其收回选择权的任何收回部分除外），保留（x）根据原租约第5.17条授予的10号楼的路线3影响标志的维护权，（y）10号楼外的现有纪念碑标志，及（z）10号楼首层大堂内租户的现有大堂标志，但如10号楼首层大堂成为收回部分，业主可要求租户移走10号楼首层大堂内的现有大堂标志，而租户其后仅有权在业主根据本第十一条修订的上文第6（d）（ii）（3）条完成清拆工作后，在该等大堂内的更新处所的入口大门上或邻近安装大堂标志。该等大堂标志的大小及位置，须经业主合理批准后方可作实。

 

13.	财务报表。尽管租约中有任何相反的规定，租户应在租期内每年向业主交付租户的未合并财务报表，该财务报表应不迟于（a）如未编制经审计的财务报表，则上一年度的财务报表应于1月31日到期；如已编制经审计的财务报表，则（b）前一年度的财务报表应于3月31日到期。承租人须连同其首席财务官的证明交付该等财务报表，证明该等财务报表真实、正确及完整，并公平地反映承租人的财务状况（该等证明，即“财务报表条件”）。

 

14.	大写的条款和冲突。本第十一修正案中使用的所有未在本第十一修正案中定义的大写术语应具有租赁中赋予此类术语的含义。租赁条款与本第十一修正案条款发生冲突的，以本第十一修正案规定的条款取代和控制。租赁和此处使用的“包括”一词应指“包括但不限于”。

 

15.	经纪人。房东和租户向对方声明并保证，他们没有达成任何协议或采取任何行动，可能导致任何其他方有权因本第十一条修正案所设想的交易而获得佣金，但与CBRE（“租户的经纪人”）有关的除外，应付租户经纪人的任何费用或佣金应由租户支付。此外，每一方将就任何其他此类第三人因该方违反其在本节中所载的陈述或保证而提出的任何和所有实际或威胁的赔偿要求对另一方进行赔偿和辩护。

 

11

 

16.

租户的陈述。承租人特此向业主声明并保证，自生效日期起：（a）承租人在租赁中的所有遗产、权利、所有权和权益均免于转让、转租、留置权和产权负担（上述分租除外）；（b）不存在由承租人、通过承租人或根据承租人主张的个人或实体，或由谁或可以根据承租人主张的人或实体，与现有处所有关的任何权利（与上述分租有关的除外）；（c）租约已完全生效；（d）租户目前拥有所有现有处所（与上述特定分租有关的除外），并正在就现有处所支付年度固定租金、运营费用以及根据租约到期的任何及所有其他费用或款项；（e）租约并无以任何方式修改、补充或修订，（f）本第十一条修正案已获正式授权、签立及代表租户交付，并构成租户根据本协议条款的有效及具约束力的协议，（g）据租户实际知悉，租户目前并无任何针对承租人履行租赁项下义务或针对强制执行的义务的抵销、抵销、反诉或其他抗辩的主张，（h）据租户实际知悉，不存在违约事件，且据租户实际知悉，根据租约的任何条款，业主没有违约，（i）业主已就任何“业主工作”义务履行其在租约下的所有义务，（j）租户遵守原始租约第5.12节，（k）租户根据Spryte转租持有金额为118,000.00美元的现金保证金（“Spryte保证金”），以及（l）租户持有信用证形式的保证金（第HSBC Bank USA，N.A.）根据Nyobolt转租（连同任何修订，“Nyobolt信用证”）发行的金额为300,495.00美元的SDCMTN584006，Nyobolt信用证未被提取或减少，且租户未收到与此相关的任何不延期或不续期通知。

 

17.	房东的陈述。业主谨此向租客声明及保证，自生效日期起：（a）本第十一条修订已由业主及代表业主正式授权、签立及交付，并构成业主根据本条款订立的有效及具约束力的协议，（b）订立本第十一条修订无须取得第三方同意或批准（包括任何抵押权人或地面出租人）（除非已取得该等同意或批准），及（c）据业主实际知悉，现时不存在租客方面的违约事件。

 

18.	批准租约。除经本第十一修正案修订及修改外，现确认及追认租赁的所有条款、条文、协议、契诺及条件。

 

19.	执行/整个协议。本第十一修正案连同特此影响的租约，构成各方当事人的全部约定，除经各方当事人签署书面文书外，不得修改。本第十一修正案具有盖章协议的效力，对双方当事人及其各自的继承人和受让人具有约束力，并符合其利益。

 

12

 

20.	管辖法律。本第十一条修正案应根据麻萨诸塞州联邦法律解释和执行，房东和租户在此不可撤销地同意麻萨诸塞州联邦的管辖权和适当地点。

 

21.	同行。本第十一修正案可由多个对应方执行，每一方视为正本，共同构成同一文件。

 

22.	时间至关重要。时间对于本第十一修正案中规定的所有日期和截止日期至关重要。

 

23.	没有第三方受益人。本第十一修正案的规定现在和将来都只是为了房东和租客的利益，不是为了任何第三方的利益，因此，任何第三方都无权强制执行本第十一修正案的规定。

 

24.

应急。本第十一条修正案（本第十一条修正案第19至24条除外，自执行日期起及之后生效）的有效性以不迟于2026年3月31日满足以下条件为条件（根据本第24条的规定可延长，“外部日期”）：（a）破产法院根据《破产法》第365条和计划批准承租人承担经本第十一条修正案修订的现有租约，（b）由破产法院确认计划及输入批准计划的确认令（「确认令」），每一份计划及确认令的形式及实质内容均为业主唯一但合理的酌情权所接受，（c）纠正经本第十一条修订修订的现有租约下截至计划生效日期存在的所有金钱及非金钱违约，（d）计划生效日期的发生，（e）支付截至计划生效日期所欠的所有应计及未付租金（包括就任何现有处所（包括退租处所）向业主支付的所有租金），（f）由租户向业主交付额外保证金，及（g）向业主交付（x）Spryte保证金及（y）Nyobolt原信用证（Nyobolt LC文件定义第（y）条适用的范围除外）及Nyobolt LC文件，连同（不论是Nyobolt或Tenant）须支付的与此有关的任何费用（统称为“第十一条修订条件”）。但承租人当时对根据租约到期应付的所有租金（根据计划及确认令须于计划生效日期支付的拖欠租金金额除外）是现行的，承租人有权将外部日期延长两（2）个连续期间，每个期间最多不超过三十（30）个历日，可在向业主发出书面通知后在当时的外部日期前不少于两（2）个营业日行使。如果在外部日期或之前满足所有第十一条修订条件，则“生效日期”是指租户向业主交付满足所有第十一条修订条件的书面通知（须经业主合理核实）后的两（2）个工作日的日期。如任何第十一条修订条件截至美国东部时间下午5时仍未能达成

 

13

 

当时的外部日期，这一第十一条修正案此后即为无效，从一开始就作废。为免生疑问，承租人须继续负责自执行日期起及之后直至生效日期，以及时支付根据现有租约就现有处所到期及应付的所有租金，而不考虑交出处所。

【页面其余部分故意留空】

 

14

作为证明，房东和租客已促使本第十一条修正案自上述第一个日期起执行。

房东：

 

		XCHANGE 财产所有人，L.P。，a
		特拉华州有限合伙企业
		签名：		XCHANGE所有者GP LLC，a
				特拉华州有限责任公司，其
				普通合伙人
				签名：		/s/克劳德·埃斯波西托
						姓名：Claude Esposito
						职称：副总裁

租户：

 

		iROBOT 公司,
		a特拉华州公司
		签名：		/s/杰夫·恩格尔
		姓名：杰夫·恩格尔
		职称：总裁兼首席运营官

 

 

第十一条修正案的签名页– iRobot（贝德福德）

附件 A

房东潜力夺回空间

 

 

附件 A