附件 10.4

之间的租赁协议

WCF相互保险公司
作为房东

和

Fat Pipe Networks，Inc。

作为租户

2018年11月26日

目 录

办公室租赁

本办公室租约（本“租约”）自2018年11月26日起由WCF Mutual Insurance Company（“房东”）（一家犹他州互助保险公司，地址为100 West Towne Ridge Parkway，Sandy，Utah 84070）与Fat Pipe Networks，Inc.（“租户”）（一家犹他州公司，地址为4455 S 700 E.，Salt Lake City，UT 84107）订立。

业主与租客同意如下：

1.定义。本租赁中使用的下列各术语应具有所示含义：

1.1.“基本月租金”是指在所示期间内每个日历月的以下金额；但如果租金开始日期发生在第1.13段所列日期以外的日期，则以下所列期间应自该其他日期开始（如作为附件 D所附的租金开始日期证书中所记载），并应相应变动：

2019年至2023年每年12月的基本月租金，包括租户应占营运费用的额外租金，应予减收。

1.2.“额外租金”是指除“基本月租金”外，应向房东收取的任何费用。额外租金可能包括但不限于租户的运营费用份额、预留停车位、非工作时间费用和额外的水电费。

1.3.“大楼”是指街道地址为392 East Winchester（6400 South），Murray，UT 84107的大楼，包含约73,636平方英尺的可出租面积。

1.4.“楼宇营业时间”指周一至周五上午7：30至下午6：00，周六上午8：00至下午1：00。业主保留在任何时间以其认为适当的任何方式修改大厦营运时间的权利，但条件是，在任何情况下，只要大厦内的任何租户维持其主要营运日/小时的时间表，大厦营运时间不得少于星期一至星期五上午8时至下午5时。在星期日及大厦假期、星期六上午8时前及下午1时后，以及在下午6时至7时30分的其他日子，可拒绝进入大厦、大厦内的门厅、走廊、电梯或楼梯或处所，除非寻求进入的人为大厦的负责人或雇员所认识或持有通行证并获适当识别。业主在任何情况下均不对任何人在进入或排除在建筑物之外方面的任何错误承担损害赔偿责任。如发生入侵、暴民、暴乱、公众兴奋或其他骚动，业主保留权利，在延续期间透过关闭大厦的门或任何其他合理方法阻止进入大厦，以保障租户的安全及保护大厦内的建筑物及物业。业主可不时为建筑物的保安或安全采取适当的制度和程序，其中可包括但不限于使用电子钥匙卡或业主认为适当的其他机械或电子方法以确保建筑物的安全。租户有权获得七十一（71）张非工作时间进入大楼的钥匙卡，租户无需支付初始费用。任何丢失或被盗的钥匙卡的加卡和补卡，可由房东发放，手续费由房东合理确定，但每张补卡或加卡不低于25美元。尽管有上述规定，在最初的七十一（71）张卡之外发行额外的卡，须经业主合理批准，并且在任何情况下，向租户发行的卡不得超过租户在处所实际雇用和办公的雇员人数。业主同意，租客每周7天每天24小时进入该处所。

1.5.“开始日期”是指租户执行租约的日期；但条件是“租金开始日期”应如下文第1.13节所述。

1.6.“到期日”是指一个历月的最后一天，第六十个历月（60^第）月周年的租金开始日期落下。

1.7.“节假日”是指（a）元旦、总统日、阵亡将士纪念日、独立日、先锋日（7月24日^第）、劳动节、感恩节和感恩节后一天，以及圣诞节，（b）位于大楼所在州的国家或州银行必须或可能因正常运营而关闭的其他日子，以及（c）大楼的大多数租户通常将其视为节假日的其他日子。如假期发生在星期六或星期日，业主可酌情将前一星期五或后一星期一视为假期。

1.8.“改善”是指附属于、附属于、与之相关或以其他方式与建筑物一起使用的建筑物和所有其他改善、资本或其他方面的改善，包括但不限于任何建筑物、处所和/或财产标志（包括该等标志的灯箱、结构、机械和所有其他部分，但不包括单一租户专用的标志面板）、停车结构和地段、人行道或其他人行道、出入车道、交付码头或区域、车道、停车场和其他外部灯光和灯光标准、垃圾围挡，位于“物业”（定义见下文）上的景观美化和任何其他公共区域或改善。

1.9.“租户”是指租户的任何受让人、转租人、雇员、代理人、被许可人或受邀人。

1.10.“许可使用”仅指一般办公用途，无其他用途。

1.11.「物业」指第五层的全部可出租空间，包括约14,129平方英尺的可使用面积及约15,542平方英尺的可出租面积，见所附的附件 B，位于大厦内。处所不包括、业主保留、处所的外墙及屋顶、处所的地面及地面以下其他区域、处所吊顶以上的管道、管道、导管、电线、固定装置及设备以及为处所服务或组成建筑物的结构元素。业主的保留包括安装、检查、维护、使用、维修、更改和更换这些区域和项目的权利，并有权进入处所以便这样做。就本租赁的所有目的而言，术语“可用平方英尺”和“可出租平方英尺”应具有《建筑物所有者和管理者协会（BOMA）2010年办公楼国际标准》（或任何后续标准）中规定的含义。就此而言，处所及建筑物内所载的“可使用平方呎”（占用面积）及“可出租平方呎”（可出租面积）的计算，就本租赁的所有用途而言，须由业主建筑师根据《建筑物业主及经理人协会（BOMA）2010年办公楼国际标准》（或任何后续标准）进行最终计量及核实，如有变动，业主及租户须相应修订本租赁，修订每项以可使用或可出租平方呎为基础的条文，包括但不限于基本月租、保证金、租户的停车位分配、“租户比例份额”（定义见下文）和租户改善津贴（如有）。

1.12.“物业”是指改善项目和业主拥有并服务于改善项目的土地。

1.13.“租金开始日期”是指2019年2月1日；但条件是，如果在该日期或之前尚未履行业主有关处所的建造义务，则“租金开始日期”应按并非由租户或因租户要求的建造变更令而造成的每一天的延误推迟一天。尽管有上述规定，在任何情况下，租金开始日期均不得晚于业主的建造义务基本完成的日期，但只限于业主完成任何不会实质上干扰租户使用和享有处所的“打卡清单”项目。如业主因任何原因不能在本定义第一行所列日期将处所的管有权交付租客，则本租约不应作废或可作废，业主不对由此造成的任何损失或损害向租客承担责任。

1.14.“保证金”是指27,200.00美元。

1.15.“承租人”是指作为本租赁下的承租人执行本租赁的每个人。签字线上载明一人以上为承租人的，其在本租赁下的责任为连带责任。如存在多于一名租客，则本租约条款所规定或准许的任何通知可由或向任何一名租客发出，并具有与由或向组成租客的所有人发出的相同的效力及效力。

1.16.“租户车位分配”是指七十一（71）个车位。租户承认（i）位于处所内的停车档位根据各租户各自的停车档位分配供建筑物内所有租户使用，因此租户的停车档位分配不包括任何预留的停车档位；（ii）租户的停车档位分配须受批给其他租户的任何停车档位预订的规限，及（iii）租户的停车档位分配一般须位于位于物业上的停车场内，但并无规定该等停车档位须在该等停车场的任何指定部分提供。如遇机械手段限制进入停车场，业主应向租户免费提供七十一（71）张门禁卡。业主有权就补卡收取合理的费用；但在任何情况下，此项费用不得低于每张卡25.00美元。

1.17.“期限”是指自租金起租日上午12：01起，至到期日下午11：59止的期间。

2.租赁协议；改善工作；建筑施工。

2.1.租赁协议。业主将处所出租予租客，而租客根据本租约的条文，向业主出租处所的期限及任何已行使的续期选择权的期限，连同物业上及物业上合理需要的进出权利。

2.2.租户改善津贴及改善工作。业主和租户同意，业主应按照当事人各自的付款义务和附件 C-1、附件 C-2、附件 C-3、附件 C-4（统称“附件 C”）中规定的其他义务（通过引用方式并入本文）建造、安装、执行和供应租户改进。业主应将每可用平方英尺的空间分配22.00美元，称为本租约第1.11段中的“处所”。租户改善应达到或超过建筑标准：租户改善在此引用为附件 C-4。

业主和租户各自为占用而准备处所的义务（如有）载于所附的附件 C。业主和租户应迅速、勤勉、良好和熟练地执行或已执行该等工作。承租人占用处所时，除业主和租户根据处所的演练而在开始日期后十（10）日内编制的“打卡清单”中所列的任何项目外，所附附件 C中所列的所有业主义务均应被视为圆满完成。除所附附件 C另有规定外，处所应由业主交付并由租户按“原样”接受，业主无义务对处所进行任何改善或维修。业主预计，从业主和租户批准工作图纸开始，改善工程的建设将需要十周时间。业主对承租人家具、设备、电缆的安装，应允许承租人提前进入。房东和租客将共同协调这一安装，这样就不会耽误房东的施工义务。

3.期限；开工日期。

3.1初始任期。租户根据本租约支付租金的义务应自租金开始日期开始（除非第1.1款另有规定），并应在剩余期限和任何已行使的续租选择权的期间内持续。应房东要求，房东和租客应以随附的附件 D的形式签署一份关于开工日期的书面确认书，该确认书应被视为本租约的一部分。因处所何时可以入住而存在争议的，由业主的建筑师或者承包人作出最终决定。

3.2续约期限。承租人应拥有一（1）个续租选择权（以下简称“续租选择权”）以续租本租约，租期为五（5）年（以下个别简称“续租期限”）。每份续期选择权须由租客在不迟于当时现行期限或续期期限届满前9个月（视属何情况而定）的该日期以书面通知业主的方式行使；但在任何情况下，任何该等续期选择权均不得在当时现行期限或续期期限届满前超过18个月（视属何情况而定）行使。每一续租期须遵守所有租约条款，但每一续租条款的基本月租金须以该建筑物或郊区子市场其他可比建筑物的可出租面积或面积、声誉、位置、改善和服务与处所相当且租期与有关续租期相当（以下简称“公平市场租金价值”）的当时普遍月租率为基础；然而，前提是，在任何情况下，公平市场租金不得低于截至当时现行租期或续租租期（视属何情况而定）最后一天的有效租金。公平市场租金价值由各方共同商定，按以下程序确定：在收到承租人行使任何续租选择权的书面通知后30个日历日内，业主应将业主确定公平市场租金价值的情况书面通知承租人。承租人对房东估价有异议的，承租人应当在收到该报价的10个工作日内，向房东提供相对于公平市场租金价值的书面还价。然后，房东应有10个工作日的时间来评估，并以书面形式接受或回应该要约，并提出还价。租客收到要约后10个营业日内仍未达成协议的，房东与租客之间的书面要约和反要约应按照相同的时间安排继续进行，直至房东与租客达成协议为止。尽管有上述规定：（i）如任何一方未能在收到另一方的任何要约或反要约后10个营业日内对该要约或反要约作出回应，则本租赁须视情况在当时的现行期限或续期期限届满时视为终止，（ii）如业主与租客在业主向租客提出初步公平市场租金建议后60天内仍未就公平市场租金价值达成协议，则本租约须视情况于当时的现行租期或续租期限届满时终止，犹如从未行使该续租选择权一样。

4.基本月租。租客订立契诺，须于生效日期（除非第1.1款另有规定）起，在租期内每个历月的第一天或之前，在业主可能指定的地方，向业主缴付基本月租而无须减价（本租约另有明文规定的除外）、扣除、抵销、事先通知或要求以美国合法款项缴付基本月租。如果根据本租约到期的基本月租金的第一天不是一个日历月的第一天，则应在该到期日或之前支付按每日津贴比例分摊的初始零碎日历月和该到期日之后的第一个完整日历月的基本月租金。如果本租约在一个历月的最后一天以外的一天到期或终止，则该零碎月份的基本月租金应按日按比例分摊。尽管有上述规定，在其执行本租约的同时，租客须预先向业主支付须支付全部基本月租金的生效日期后第一个完整日历月的基本月租金。如本租约包括续期选择权，则在任何已行使的续期期限内的基本月租金须按本租约第3条所载明或另有厘定；但条件是，在任何该等续期期限内的基本月租金须另按本第4条的规定支付。

5.运营费用。

5.1定义。除本租赁另有定义的术语外，下列术语应具有所示含义：

5.1.1“基准年营业费用”，系指2019日历年实际发生的营业费用（根据下文第5.2.4.节中规定的占用情况进行调整）。经承租人了解及同意，业主并无就基准年营运开支将等于、近似或超过任何租赁年度的实际营运开支作出任何陈述。

5.1.2.“租户比例份额”是指零头，其分子为房地的可出租平方英尺数（按照上文第1.11节计算），分母为建筑物的可出租平方英尺数（按照上文第1.11节计算），按21.1%计算。

5.1.3.“租赁年度”是指自租赁期开始之日或其任何周年日起，至紧接该日期一年周年日的前一日期下午11时59分止的每十二（12）个月期间。如租赁年度并非与一个日历年度同时进行，则业主保留在任何时间按日历年度作出本条所规定的所有调整的权利，并按作出该等转换及租期结束的租赁年度按适当比例分配，而其后本条所使用的“租赁年度”须当作指“日历年度”。

5.1.4.“营运费用”是指业主合理酌情所厘定的与物业营运及维修有关的所有必要、一般或惯常发生的任何种类或性质的营运费用。经营费用具体包括但不限于以下各项：业主因拥有、经营、管理、维护和维修物业而发生或应付的一切合理成本、费用和费用，包括但不限于以下各项的成本、开支和费用：不动产和个人财产税收和评估（以及全部或部分代替或增加此类税收和评估征收的任何税收）；租金和毛收税；清除雪、冰、垃圾和其他垃圾；园林绿化、清洁和清洁服务、停车和安保服务；消防；下水道，水、电力、天然气和其他公用事业；与提供替代电力来源相关的成本，包括但不限于操作、维护、维修或更换发电机、太阳能电池板或风力、水或蒸汽轮机（如有）的成本；与建筑物和财产的一般操作、维护和维修相关的成本，包括油漆、装修和/或装修建筑物，以便在整个租期及其任何延期期间将建筑物保持为“B类”办公楼，包括雇用合理的建筑物管理/维护人员的成本；操作、维护，维修和更换停车构筑物和停车场，以及与之相关使用的任何固定装置和/或设备，包括但不限于雇用停车场服务员和/或安保人员的费用，以及与泥浆密封、重铺和重新剥离任何停车表面相关的费用；维护、维修或更换建筑物和物业灯具，包括不时需要“重新安放”此类照明装置的费用（但前提是，由单一租户独占的任何空间内的灯具改造将由该空间的租户全权负责，并由该租户承担全部成本和费用）；楼宇暖通系统和电梯的操作、维护、维修、更换；许可证、许可和检查；行政服务，包括但不限于法律、咨询和会计服务；劳动和人事；运营费用的合理准备金；个人财产（即附属物固定装置和设备）的租金或合理的折旧准备金；建筑物以及建筑物中使用的所有固定装置和设备的改进和维护和维修；管理服务；以及该部分办公室租金或业主用于运营该物业的建筑物中空间的租金价值。运营费用还应包括：在租赁开始日期之后，为符合对该建筑物有管辖权的任何政府或准政府当局的任何适用法律、条例、规则、条例或命令中的变化，在该建筑物内或对该建筑物进行的资本改进和结构维修和更换的费用（在此，“必要的资本改进”）；任何为明确减少而设计的资本改进和结构维修和更换的费用，并导致减少运营费用（在此，“成本节约改善”）；以及合理的年度储备金，用于所有其他合理必要的资本改善和结构维修和更换，以允许业主将该建筑作为“B级”办公楼进行维护。用于基本建设改善的支出，应当在该等基本建设改善或结构维修或更换的使用寿命内摊销（按照公认会计原则确定）；以及

5.1.5.不包括在运营费用中。尽管有上述第5.1.4.条的规定，以下各项被明确排除在“运营费用”之外：业主为任何租户或在建筑物内任何租户空间进行的工作成本，包括油漆和装修以及租户变更工作，而不是业主有义务向所有租户提供的某种工作和范围的工作；因火灾引起的维修或其他工作的成本，以收到的保险收益或行使征用权或房东从任何来源获得补偿的任何支出为限的风暴险或其他保险伤亡；租赁佣金、广告费以及在建筑物内租赁空间所产生的其他费用，包括但不限于律师费、费用和支出以及与租户、其他占用人的谈判或纠纷所产生的其他费用，或准租户或占用人，但因应租户要求磋商及订立转租或租赁转让而招致的范围除外；业主出售予租户的电费及其他服务的费用，而业主就该等服务获补偿，作为额外费用或租金，由租户在与该等租户的租约项下应付的基本租金之外；因谴责而必须进行的维修或重建费用；业主就建筑物或停车场的结构维修、改建或改善而招致的费用（如有），被认为是公认会计原则下的资本改良或置换，除非该等资本改善或重置导致在改善或重置的成本在改善或重置的使用年限内摊销并向租户收取后的运营费用净减少；除上述明确规定外的折旧和摊销；因业主或任何租户违反任何租约的条款和条件而产生的费用；所借款项或债务摊销的任何利息；业主的一般间接费用，但与建筑物的运营和管理直接相关的除外；所有项目租客向业主偿还或向第三人支付的服务；因业主违反任何政府规则或权威而招致的任何费用、罚款或处罚；支付给任何建筑总监/经理级别以上的行政雇员的工资、薪金或其他补偿；雕塑的费用，绘画或其他艺术品；为与建筑物的租户及其受邀者使用建筑物无关的用途（例如，体育或其他特殊活动的参与者在非工作时间使用停车设施和停车Structure（如有）而运营停车设施和停车Structure（如有）所产生的费用，与任何租户占用建筑物无关），除非使用停车设施和/或停车Structure的净收入与运营费用相抵；以及业主为补救其中所使用的设计或材料的任何缺陷，或构成建筑物或不动产的一部分或为其提供服务的结构钢框架、屋顶、基础和地下公用设施线路的有缺陷的安装而产生的费用。

5.1.6.亚米表即使本条文另有相反规定，如业主与大厦内任何租客订立的任何租约就其处所的任何营运开支订定单独的计算基准，或如业主选择安装亚米表并向任何租客分别收取任何水电费，业主须修改营运开支的计算方法，以消除或以其他方式修改由该租户全部或部分支付的任何该等开支，但该等调整须公平及一致地按比例适用于大厦所有不受单独计算基准规限的租户。业主在作出本条例所设想的任何计算时，须获准作出为达成合约双方的意向而合理需要的对本条条文的调整及修改，但业主须在执行该等调整及修改前最少三十（30）天以书面通知租客。

5.2.调整机制：特此约定，自“2020”历年开始，并持续至其后的每个历年（每一该等年以下简称“对比年”），租户应向房东支付，作为额外租金（以下简称“租户在运营费用中的份额”），租户按比例分摊的对比年度运营费用实际超过基准年度运营费用的金额（以下简称“超额运营费用”）。业主指定为预计超额营业费用的金额（以下简称“预计超额营业费用”），由业主确定，以上一年度的实际营业费用为计算起点，此后在考虑相关通货膨胀和通货紧缩因素以及业主认为合理的其他因素（如特殊维护和/或维修需求、维持指定“B类”办公空间的费用、异常天气模式等）的情况下对该数字进行调整。在每个自然年度内，自“2020”这个自然年度开始，承租人应按比例向房东承租人支付预计超额经营费用的份额（以下简称“承租人预计比例份额”），该金额按下述规定进行调节和调整。租户的估计比例份额应按月支付给房东（由租户支付基本月租金），金额等于该金额的十二分之一（1/12）。业主应在任何自然年度届满后的合理期限内，向租户提交一份报表，列明上一年度实际超额营业费用的确切数额。该报表还应载列当时当年的估计运营费用金额和租户的估计比例份额。如果承租人在上一个日历年度作为承租人的估计比例份额实际支付的金额超过了承租人在该年度实际运营费用中的比例份额，业主应将该金额记入承租人在该当前日历年度支付的承租人估计比例份额的款项中，并且该贷记将用于承租人应向业主支付的下一笔连续付款或付款。如承租人在上一个历年期间作为承租人的估计比例份额实际支付的金额少于承租人在该年度实际经营费用中的比例份额，承租人应在收到业主的此种声明后三十（30）天内将差额支付给业主。尽管有上述规定，在租户收到此种报表之前，租户适用于新的日历年的每月偿还应继续按上一个日历年的费率支付，但租户应开始根据租户收到此种报表的次月的第一天开始的新报表向房东支付每月分期偿还的款项。

5.3生存能力。承租人关于承租人按比例分担经营费用的义务，在本租赁期满或提前终止后继续有效，在该期满或终止后，承租人应按实际经营费用的比例分担承租人在租赁的最后租赁年度中有义务支付该等费用的部分向承租人支付。如果租户在本协议期限的第一个或最后一个租赁年度占用处所的时间少于一个完整的日历年度，则租户在该部分年度的比例份额应根据租户占用处所的日历月份和天数按比例分配。承租人应在收到上述通知后三十（30）天内按比例支付承租人对任何此类增加的份额。

5.4.解决分歧。业主根据本租约向租客作出的每项陈述，包括但不限于依据第5.2段向租客作出的任何陈述，均为结论性的，并对租客具有约束力，除非在收到该陈述后十五（15）天内，租客通知业主，租客对该陈述的正确性提出异议，并指明声称该陈述不正确的特定方面。在业主与租客之间通过协议确定该争议之前，租客应在收到该声明后三十（30）天内，按照该声明支付该声明中所列的金额，且该支付不得损害租客的地位。如存在此种争议，且随后确定租户已支付的金额超过当时根据本租约到期应付的金额，则业主应根据业主的选择，将该超额应用于当时应付的金额或根据本租约成为应付的金额，或将该超额返还租户。业主应授予租户聘请的独立注册会计师对业主账簿和记录的合理访问权限，以核实业主产生的经营费用，费用由租户承担。独立注册会计师不得根据会计师经检能够为承租人节省的额外租金金额收取费用。

5.5.毛额调整。如可出租面积在任何特定租赁年度未被完全占用，业主会计师须调整受出租率影响的特定租赁年度的营运费用或其部分（视情况而定），以反映所有该等可出租面积的百分之九十五（95%）的占用。

5.6租户评估。承租人对任何政府或准政府当局就承租人使用处所或由承租人保管或安装在处所内的任何租赁资产改良、个人财产或固定装置而征收的所有税款、评估、收费和费用，均应全权负责，并应在到期时支付。

6.保证金。在本租赁之日，承租人应向房东交存保证金，作为承租人在本租赁下忠实履约的担保。保证金应在本租赁期限届满后或在更早之前根据第17款终止并将处所管有权交付给业主后（如当时租户在本租赁下没有违约）退还（不计利息）承租人（或由业主选择，退还承租人在本租赁下的权益的最后受让人）。业主在本租赁中的权益被转让、转让或转让的，业主应将保证金转让或贷记业主的利益继承人，业主应免除返还保证金的任何责任。房东可将保证金与房东自有资金混同，不得视为保证金受托人。承租人如未能及时缴付或履行本租约项下的任何义务，业主可在行使任何其他权利或补救措施之前、同时或之后，使用、申请或保留全部或任何部分保证金，以支付根据本租约到期的任何金钱义务，或补偿业主因承租人的失约而可能招致的任何其他费用、损失或损害，包括在转租处所方面的任何损害或不足。如全部或任何部分保证金被如此使用、申请或保留，租户应立即向房东存入金额足以将保证金恢复至原金额的现金。业主可在本租约期限届满或更早终止后扣留保证金，直至租户已足额支付该期限届满或更早终止发生的经营年度的经营费用份额以及根据本租约应支付的所有其他款项。保证金不是对业主在本租约下的损害赔偿或其他权利的限制，不是支付违约金或预付租金，租户不得将其用于期限最后（或任何）个月的租金，或用于根据本租约到期的任何其他金额。如本租约因租客的任何失责而终止，则于终止时余下的保证金的任何部分须立即对业主有利，作为对业主就本租约所招致的费用及开支的部分补偿，并须在业主另有权享有的任何其他损害赔偿之外。

7.使用。承租人不得使用或占用或准许处所作任何非许可用途的用途，亦不得作出或容许承租人的占用人作出任何可能（a）提高现有费率或违反就该物业而订立的任何保险的条文，（b）造成公共或私人滋扰、造成浪费或干扰、惹恼或扰乱该建筑物的任何其他承租人或占用人或业主在该建筑物的营运中，（c）超载楼层或以其他方式破坏建筑物的结构，（d）构成不正当、不道德或令人反感的目的，（e）增加任何公用事业服务的成本，超出第8款所允许的水平，（f）违反任何现行或未来的法律、条例、规例或规定或与该物业有关的任何现有契诺、条件及限制，（g）使业主或任何其他租户对任何第三方承担任何法律责任，（h）降低建筑物的一级性质，或（i）导致或便利任何互联网网站、“拨号”计算机服务的运作，或电话服务，提供或提供访问游戏或赌博内容、产品或服务、约会或陪侍服务、性主题内容、产品、服务、医药产品或服务，或非法药物主题内容、产品或服务或通常与非法药物或物质有关的用具。承租人须（v）以审慎、安全及适当的方式使用处所，（w）遵守所有现行及未来的法律、条例、规例及规定，以及与物业有关的任何契诺、条件及限制，包括但不限于与危险物质、危险废物、污染物或污染物有关的契诺、条件及限制，以及与残疾人出入有关的契诺、条件及限制，（x）遵守任何消防承保人委员会或其他与处所有关的类似机构的规定，（y）保持处所没有令人反感的噪音及气味，包括但不限于雪茄，管道和类似的烟味，以及（z）不在物业上储存、使用或处置任何危险物质、危险废物、污染物或污染物。

8.公用事业和服务。

8.1.基本公用事业。业主应当提供下列基本公用事业服务供承租人使用：

8.1.1.电力。业主须向处所提供附件 C所述的用电服务。处所全域配电服务、配电服务配线网络的建设及向处所全域配电服务提供用电服务及完成配电服务系统的费用，均须按照表附件 C进行电气系统的保养、维修及更换如下：业主须承担并完成所有保养，维修及更换电力系统，直至业主最初向物业提供电力的接线盒位置（「业主电力系统」）。业主，应保持业主电气系统工作秩序良好。承租人自接线盒出口处起，负责对房地内电气系统（“承租人电气系统”）进行其他一切维护、维修、更换，费用由承租人承担。租客须在任何时间维持租客电力系统的良好工作秩序；但如租客电力系统的全部或任何部分需要保养、修理或更换，租客须将该需要书面通知业主，而业主有权完成该等保养、修理或更换工作的全部或任何部分，费用由租客承担。

业主须缴付与处所有关的所有用电费用；但该等用电费用，连同与物业有关的所有其他用电费用，须按照以下第5条所列的规定，并受其规限，列入经营开支。如果业主确定任何租户的用电超过习惯和通常的、预期的办公室使用量，业主保留安装亚表的权利，在这种情况下，该租户应直接向业主支付该租户的用电成本，如亚表所反映的，并按照当时由公用事业提供商向业主计费的电费率计费。如业主根据本条直接向任何租户收取用电费用，营运费用及该建筑物所有其他租户应支付的该等费用的比例份额，须根据上述第5.1.6节作出调整。

8.1.2.水。承租人批准使用和占用处所合理需要用水的，应在业主指定的处所内的地点提供用水服务，费用由业主承担。整个处所的配水、供水服务的水暖系统的建造，连同安装该等水暖系统的费用，须按附件 C所述，租客须自理费用，负责整个处所的水暖服务的保养、维修及更换，自该等服务由业主向处所提供之时起，租客须保持该等水暖系统的良好工作秩序。尽管有上述规定，如处所内的全部或任何部分的管道系统需要保养、维修或更换，租客须将该需要书面通知业主，而业主有权完成全部或任何部分的保养、维修或更换工作，费用由租客承担

业主须缴付与处所有关的所有用水费用；但该等用水费用，连同与物业有关的所有其他水费，须按照以下第5条所列的规定及受其限制，列入经营开支。如果业主确定任何租户的用水超过习惯和通常的、预期的办公室使用量，业主保留安装亚表的权利，在这种情况下，该租户应直接向业主支付该租户的用水成本，如亚表所反映的，并按当时公用事业提供商向业主收取水费的现行费率计费。如果业主根据本条直接向任何租户收取用水费用，则运营费用和该建筑物所有其他租户应支付的此类费用的比例份额应根据上述第5.1.6节进行调整。

8.1.3.天然气。业主没有义务向任何租户处所或物业上的任何地点提供天然气服务。然而，如提供该等服务，业主须支付与处所有关的天然气使用的所有费用；但该等天然气使用的费用，连同与物业有关的所有其他天然气费用，须按照以下第5条所列的规定并受其限制，列入营运开支。如果天然气服务是由业主提供的，并且业主确定任何租户的天然气使用量超过习惯和通常、预期的办公室使用量，业主保留安装亚表的权利，在这种情况下，该租户应直接向业主支付该租户的天然气使用成本，如亚表所反映的，并按照当时天然气由公用事业提供商向业主计费的费率计费。如果房东根据本条直接向任何租户开具天然气使用费用账单，则运营费用和该建筑物所有其他租户应支付的此类费用的比例份额应根据上述第5.1.6节进行调整。

8.2.暖通空调服务。业主应自费为建筑物提供供暖、通风和空调系统（“业主暖通系统”）。任何拟在处所内安装的特殊管道，均应按照业主的暖通工程师的规格和其他符合附件 C的规定。业主应负责暖通系统的维护、维修和更换，并应保持该系统的良好工作秩序；但满足该义务的费用应计入处所的运营费用。尽管有上述规定，在任何情况下，业主暖通空调系统不得包括或以其他方式为租户经营的任何机房（“租户的机房”）提供供暖、通风、空调、空气循环、排气或任何其他通风和/或冷却服务/系统。如租户要求为租户的机房（“租户的暖通空调系统”）提供供暖、通风、空调、空气循环、排气或任何其他制冷和/或通风服务/系统，则租户的暖通空调系统的建造应按照附件 C进行，且该等工作应由业主自行承担成本和费用，该等费用由租户在业主开始建造任何该等系统之前支付。承租人应全权负责与承租人暖通空调系统的运行、维护、维修和/或更换相关的所有费用，包括因使用任何此类系统而增加的天然气、水或电费。供热和制冷服务须在第1.4节规定的时间内向建筑物提供；但业主保留为一名或多名租户非工作时间使用暖通空调系统安装超控系统的权利。任何使用超乘系统的租户，须负责补偿业主因该租户超乘而增加的操作供暖或制冷系统的费用。

8.3.电话和数据线路。业主须提供从楼宇电话系统的主配电架（“MDF”）至处所所在楼宇楼层的公用设施壁橱的楼层穿透力。电话和/或数据线通过楼层穿透处的牵引以及在整个房地内分配此类线路以及与此类线路的牵引和分配相关的任何费用应由租户完成，费用由租户自行承担。所有向房地提供电话和/或数据传输服务的合同均应以租户的名义进行，且此类服务的费用由租户全权负责。租户应负责维护、维修和更换自此类线路从中纤板出口起整个处所的任何数据和/或传输线路，租户应保持此类线路的良好工作秩序。

8.4.其他楼宇服务。业主须安排向处所提供基本的清洁服务，包括清空纸篓、定期对台面、书桌、窗台和架子进行除尘，条件是这些表面没有文件、工作文件和其他个人财产和/或杂物、吸尘、清洁厨房/休息室（不包括盘子、洗碗机、冰箱、冰柜和微波炉）以及在周一至周五清扫硬质地面地板，但不包括认可的节假日。业主还应负责为建筑物的内外提供定期洗窗服务、除雪服务、园林绿化、地面维护、电梯等与改善的维护、维修和/或更换有关的服务，其费用应计入建筑物的运营费用。

8.5.房东的责任。业主无须承担责任，而租客亦无权因业主未能提供或提供本条所列的任何公用事业或服务而终止本租约，以实现任何减租或减租，或收取任何损害赔偿，如该等失败是由任何罢工或劳资争议、租客的任何作为或失责所致，业主无法从提供相同或任何其他超出业主合理控制范围的原因的公司或通过对物业进行必要的维修或改进而获得服务。在任何情况下，业主均不得对即使在业主控制范围内仍未能提供该等公用事业或服务所引起或可归因于的人员或财产的损失或伤害承担法律责任，但业主的故意不当行为或重大过失除外。

9.维修保养；改建；出入房舍。

9.1.维修保养。业主须保持物业良好的秩序、状态及维修，并保持清洁及卫生的状态，但由非业主附属人士租用的处所及建筑物部分除外，并进一步将承租人根据本租约条款另有义务提供保养、维修或更换的项目/服务/系统除外。业主亦须负责在建筑物的公共区域内更换灯泡，因为该等灯泡已烧毁或以其他方式需要更换。业主根据本条第9.1款所招致的一切费用，须列入建筑物的经营开支。承租人应自费维护处所和处所的每一部分（包括但不限于所有楼层、墙壁和天花板及其覆盖物、管道、电气、电话和数据传输系统、门和锁，以及不时位于处所内或处所内的承租人家具、行业固定装置、标牌、租赁物改良、设备和其他个人财产），保持良好的秩序、状态和维修，并保持清洁卫生的状态。租户亦须负责更换处所内任何灯泡，因为该等灯泡不时烧坏或以其他方式需要更换，费用由租户自行承担。

9.2.改动。除本条另有明文规定外，未经业主明确书面同意，承租人不得作出或容许作出任何结构、非结构或外观上的更改、增设、修改或改善处所（“更改”），而该同意可由业主全权酌情给予或拒绝。此外，业主根据本协议的同意可能以以下要求为条件：根据业主在本租约到期或提前终止时提出的要求，承租人应承担承租人的全部成本和费用，移除任何此类改动，并将如此改动的处所部分恢复到其原始状态，合理磨损除外。除非业主另有要求，否则在租约期满或更早终止时，所有改建均应成为业主的财产，并应与作为其中一部分的处所一起交还。

尽管本条第9.2条另有相反规定，租客须获准在没有业主事先批准的情况下对处所进行非结构性改建，但该等改建的总成本不得超过5,000美元，包括材料、设计及建造成本；此外，但该等改建不得包括对业主或租客电气系统、建筑物或处所管道系统的任何部分、业主暖通空调系统的任何部分或天花板网格的改建。如租户希望完成任何无须业主批准的改建工程，租户须在租户拟开始进行该等改建工程的日期前不少于30天，向业主提供书面通知，表明其有意完成该等改建工程，而该通知须包括对须完成工程的合理描述。尽管有上述规定，业主仍有权指明承租人可以完成任何该等工程的一周中的几天和一天中的时间；在这方面，业主明确保留规定任何该等改建必须在周末、惯例营业时间之后或该建筑物不对公众开放的其他日期和时间完成的权利。

如果租户希望完成需要业主批准的改建，租户应在租户打算开始此类改建的日期之前不少于120天向业主提供书面通知，表明其完成此类改建的意图，并且该通知应包括详细的工作范围和预计的施工开始和结束日期。所有该等改建（a）须等于或超过该建筑物当时的现行标准，并只须使用新的、第一级或最高级的材料，（b）须按照所有适用的法律、条例、规例及规定完成，在取得任何所需的许可证及牌照后，（c）须在业主明确书面批准详细的建筑计划及规格后方可展开，（d）须在租户以业主满意的形式及金额向业主提供补偿或保证金（包括但不限于履约及完工保证金）后方可展开，为保障所从事的劳动和所提供的材料不受索赔和留置权的影响，并为完成任何变更、增加或改进提供保险，（e）须由业主书面认可的人进行，如业主要求，该人须在业主要求的工作开始前向业主交付其所要求的保险范围的工作证明，并指定业主为额外的被保险人，及（f）须仅在业主合理指明的时间及方式进行。

承租人应就任何变更可能产生的、或以任何方式与之相关联的所有留置权、索赔、损害、损失、责任和费用，包括律师费，对业主进行赔偿、辩护并使其保持无害。在因任何变更而产生的任何留置权被施加后十（10）天内，承租人应通过支付金钱或邮寄适当的保证金的方式使该留置权被解除记录。

9.3.进入房地。业主及业主代理人、雇员及承建商可在向租户作出合理通知后，于合理时间进入处所，以进行清洁、检查、更改及维修处所，并确定租户遵守本租约的规定。业主在紧急情况下可自由进入处所。业主在任何时候都应拥有一把钥匙，可用来解锁房舍内的所有门，不包括租户的金库和保险箱。业主亦可在合理时间向准买家、租户或按揭人展示处所。租户对租户的业务、占用或安静享用处所造成的任何损害、伤害或不便或干扰，以及此类进入造成的其他损失，除非是由房东的故意不当行为或疏忽造成。

10.转让、转租。

10.1.转让、转租。承租人未经业主事先书面同意，不得自愿或依法将本租赁或承租人在本租赁中的权益全部或部分转让、转让、抵押、设押、质押或质押，允许承租人或承租人的雇员以外的任何人使用处所或处所的任何部分，或将处所或处所的任何部分转租。租户有权在业主合理批准的情况下转租房屋，转租的任何净利润由业主和租户平分。以合并、合并、清算或转移资产的方式从承租人转移本租赁，就本租赁而言应构成转让。承租人为公司、非法人协会或合伙企业的，对该公司、协会或合伙企业的任何股票或权益的转让、转让、抵押、设押、质押或质押合计超过百分之四十九（49%）的，应视为本款所指的转让。对任何转让或转租的同意不应作为对同意任何后续转让或转租的必要性的放弃，且该同意的条款对任何由承租人持有、通过承租人持有或根据承租人持有的人具有约束力。由业主自行选择，未经业主事先书面同意的任何转让或转租，自始（自始至终）无效。

10.2.房东的权利。如本租赁被转让，或处所的全部或任何部分未经取得业主同意而由承租人以外的人转租或占用，业主可向该受让人或其他方收取租金及其他费用，并将收取的金额应用于根据本租赁应付的租金及其他费用，但该收取不构成同意或放弃同意该转让或转租的必要性，此类收取也不构成承认该受让人或转租人为本租约项下的租客或解除租客进一步履行本租约所载的租客的所有契诺和义务。业主对承租人的任何转让或转租的同意，不得解除承租人根据本租赁须支付或履行的任何义务，不论是在该同意、转让或转租之前或之后发生，而是承租人及承租人的受让人或转租人（视属何情况而定）须对该等支付及履行承担连带主要责任。承租人应向房东偿还房东代理律师的费用以及与确定是否同意和给予同意有关的其他费用和费用。本租赁项下的任何转让或转租均不具有效力，除非且直至租户向业主提供转让或转租协议的已执行对应方，该对应方应具体说明（a）该等协议受本租赁的所有规定约束，（b）在转让的情况下，受让人承担并同意履行承租人在本租赁项下的所有义务，（c）受让人或转租人（视情况而定）不得进一步转让该等协议，或允许房地由他人使用，（d）业主对该等转让或转租的同意，不得视为或解释为修改、修订或影响本租赁的条文或租户在本租赁项下的义务，而该等条文须继续适用于处所及处所的占用人，犹如转让或转租并未作出一样；（e）如租户拖欠支付根据本租赁应付的任何款项，则业主获授权向任何受让人收取任何租金或其他应付款项，处所的转租人或其他占用人，并将收取的净额应用于根据本租约应付的款项，及（f）业主从受让人、转租人或处所任何部分的其他占用人处收取任何款项，不得视为或解释为解除租户在本租约下的义务或接受该方为直接租户。如处所的全部或任何部分被转让或转租，而租户将收取的补偿超过适用于被转让或转租的部分的基本月租金（或基本月租金的按比例部分，视情况而定），租户须于每个历月的第一天向业主支付超出部分。

11.赔偿；放弃和释放。

11.1.赔偿。承租人应就承租人或承租人占用或使用物业产生的所有要求、索赔、诉讼因由、判决、损失、损害赔偿、责任、罚款、处罚、成本和费用，包括律师费，对承租人或承租人在物业上存放、释放或储存的任何有害物质、危险废物、污染物或污染物，承租人在物业上开展的业务，承租人或承租人的任何占用人所做的、允许的或遭受的任何作为或不作为，进行赔偿、辩护并使其保持无害，承租人根据本租约的任何失责或不履行，对承租人或承租人占用人的人身、财产或业务的任何伤害或损害，或由承租人提起或针对承租人提起的任何诉讼，而业主是其中的一方，而业主并无故意不当行为或重大过失。如因前句所列任何事项而对业主或业主的雇员或代理人提起任何诉讼或法律程序，租客须在接获业主通知后，与业主合理满意的大律师为业主辩护，费用由租客承担。本款第11.1款的规定在本租赁期限届满或提前终止后继续有效。

11.2.豁免及释放。承租人放弃并解除针对业主及业主的雇员及代理人就业主已根据本租约的规定放弃法律责任或责任的所有事宜提出的所有索偿。此外，业主和房东的雇员和代理人不对因盗窃、天灾、公敌、强制令、暴乱、罢工、恐怖主义行为、叛乱、战争、法院命令、征用、政府机构或当局的命令、火灾、爆炸、坠落物、蒸汽、水、雨、雪、冰、风和其他与天气有关的事件、管道、洒水装置、电线、器具、管道、空调或照明装置的破损、泄漏、阻塞或其他缺陷、处所的建造、维修或变更或超出业主合理控制范围的其他原因造成的人员、财产或租户的损失、伤亡或损害承担责任。

12.保险。在本租赁日期或之前，承租人应自费获得并继续有效的以下保险范围：（a）每次发生的人身伤害和财产损失合并单一限额不低于1000000美元的商业一般责任保险，包括但不限于承租人履行第11.1款规定的赔偿协议的合同责任范围；（b）具有特殊损失原因的财产保险，包括盗窃保险、火灾保险、扩大保险范围风险、故意破坏和恶意恶作剧保险，并包括锅炉和洒水车泄漏保险，金额相当于不时位于房舍内或房舍内的所有家具、贸易固定装置、租赁物改良、设备和其他个人财产的全部重置成本（不扣除折旧）；以及（c）满足租户根据犹他州工人赔偿法承担的义务的工人赔偿保险。此类最低限额在任何情况下均不得限制租户在本租赁下的责任。此类责任保险应将房东和房东不时指定的任何其他人指定为附加被保险人，此类财产保险应将房东指定为损失受款人，因为房东的利益可能会出现，并且此类责任和财产保险均应与房东可接受的公司在最近一期Best的关键评级指南Property-Casualty中的评级不低于A：XII。承租人维持的所有责任保单应载有一项规定，即业主和任何其他额外的被保险人，虽然被指定为被保险人，但仍有权根据该等保单对业主和业主的代理人和雇员因租户的作为或不作为而蒙受的任何损失进行追偿。承租人应当向房东提供承保证明。除非保险人提前三十（30）天书面通知房东，否则此类保单不得撤销或减少承保范围或进行其他修改。所有这类保单应写成初级保单，不得与房东可能携带的保障范围共同出资，也不得超出其保障范围，并且只适用房东事先书面批准的免赔额。承租人须在该等保单到期前至少十（10）天，向业主提供该等保单的续期或装订书。业主和租户放弃对彼此、对建筑物的任何其他租户或占用人以及对彼此或建筑物的任何其他租户或占用人的高级职员、董事、股东、合作伙伴、合营公司、雇员、代理人、客户、受邀者或业务访客的所有追偿权利，以应对由放弃方所载任何保险所涵盖的任何原因引起的任何损失或损害，但仅限于此类损失或损害实际得到覆盖的范围内。租客须促使由租客、透过租客或根据租客提出申索的处所的所有其他占用人签立并向业主交付与本款所载放弃相类似的申索放弃书。持有物业任何部分权益的任何抵押贷款人，可根据业主的选择，通过使用抵押权人对有关保单的背书，获得承租人根据本租赁规定担保的任何保单的承保范围。

13.损坏或破坏。如根据业主维持的任何保险单投保的任何伤亡人员对处所造成部分损坏或毁坏，业主须将处所修缮至基本达到紧接该等损坏或毁坏前的处所状况，并在配发时收取保险收益。业主根据前一句所承担的义务，不得超过业主在处所内安装的标准改进的费用，或业主从业主维护的任何保险单中获得的收益中的较小者。在该等修缮完成前，基本月租须自该部分房舍（如有的话）出现损坏或毁坏之日起按比例减租。如果（a）由于这种情况的发生，处所变得完全站不住脚，（b）处所因保险未涵盖的风险而受损，（c）处所在期限的最后十二（12）个月内全部或部分受损，（d）处所或建筑物（无论处所是否受损）受损程度达到当时重置价值的百分之二十五（25%）或更多，或者业主认为，超过九十（90）天完成所需维修，或（e）业主因任何理由无法获得足以维修财产的保险收益，业主可在该事件发生后三十（30）天内选择修复损坏或以取消通知取消本租约，租户应在该通知后腾空并将处所交还给业主。如业主选择修复任何该等损坏，则基本月租的任何减免须在业主向租户发出有关处所已修复的通知后终止。因租客或租客占用人疏忽造成损害的，基本月租金不得减损。除减免基本月租（如有的话）外，租客不得就因任何该等损坏、毁坏、维修或修复而蒙受的任何损失向业主提出申索，租客亦不得因在本租约日期或之后生效的与处所或建筑物的损坏及毁坏有关的任何法定条文而终止本租约。承租人对承租人的家具、行业固定装置、租赁物改良、设备等个人财产所承担的全部保险收益，由承租人以信托方式持有，用于维修和更换。业主不得被要求对租户安装在处所内的任何家具、行业固定装置、租赁物改良、设备和其他个人财产进行任何损坏或进行任何修复或更换，或由租户直接或间接承担费用。除非业主依据本款终止本租约，否则须要求租客修复或更换该等家具、行业固定装置、租赁物改良、设备和其他个人财产，条件至少与该事件发生前已存在的条件相等。

14.谴责。如本款所用，“谴责程序”一词是指任何合法当局通过行使征用权或通过购买或其他方式代替行使征用权，为任何公共或准公共目的而采取对财产的任何权益的任何行动或程序。通过宣告程序取得全部房产的，自取得之日起，本租赁自动终止。“截至取得之日”一语是指被谴责机关实际取得实物占有的日期或谴责机关发出被视为取得占有的通知的较早日期。如果部分（但不是全部）处所被占用，房东或租户均可终止本租约。业主可终止本租约，如所取物业的任何部分（不论是否包括处所），根据业主的合理判断，实质上干扰业主为物业的本意目的经营或使用物业的能力。任何此类终止必须通过不迟于三十（30）天后发出的书面通知完成，并应自此类采取之日起生效。在所有其他情况下，或如果房东和租客均未行使其终止权，则本租约继续有效。如部分处所被占用且本租赁未终止，则基本月租金须按所占用楼面面积占紧接所占用前处所总楼面面积的比例下调。不论本租约是否因谴责程序而终止，因部分或全部占用而判给的所有损害赔偿或赔偿，包括任何遣散损害赔偿和任何补偿根据本租约租赁的租赁财产价值减少或剥夺的款项，均为业主的唯一和专有财产，但租户有权就租户的行业固定装置的损失或损坏或业务和搬家费用损失获得任何赔偿，如果实际对租户做出了单独的奖励并且如果相同将不会减少房东的奖励。承租人不得因任何谴责程序的发生，或因任何谴责程序而终止本租约或减少处所而向业主提出申索。

15.房东的融资。本租赁从属于任何现有的第一抵押、第一份信托契据、地面租赁、契诺声明、条件、地役权和限制以及任何该等文书的所有续期、修改、修订、合并、替换和延期。不得要求本租赁以外的任何文件证明这种从属地位。如任何抵押或信托契据的持有人选择本租赁优先于其抵押或信托契据的留置权，并就该选择向租客发出书面通知，则本租赁须被视为在该抵押或信托契据之前。承租人须在提出要求后十（10）天内签立业主可能要求确认该从属地位或优先权的文件，但有关贷款人须同时向承租人提供不受干扰协议。如业主提出要求，且如这样做不会对租户在本租约下的经济利益产生重大不利影响，租户须不时与业主一起修订本租约，以满足任何考虑作出或已作出以该物业的全部或任何部分作抵押的贷款的贷款人的需要或要求。业主根据本租约或处所的权益的任何出售、转让或转让，包括因业主在债务义务下的违约而导致的任何该等处分，均须受本租约规限，而租户须向业主的继承人及转让人进行代理，并须承认该等继承人或转让人为本租约下的业主，而不论任何与此相反的法律规则或不存在契约优先权。

16.默认。

16.1.租户默认。发生以下任何事件均构成租户在本租约下的违约：（a）租户未能在向租户发出已逾期的书面通知后三（3）个工作日内及时支付基本月租金的任何分期、租户的经营费用份额或根据本租约到期的任何其他款项；（b）租户未能遵守或及时履行任何其他条款，承租人在向承租人发出有关该等失败的书面通知后三（3）个营业日内根据本租赁或本租赁的任何证物须遵守或履行的契诺或条件；但如合理地需要超过三（3）个营业日来纠正该等失败，则如果承租人在该三（3）天期限内开始该等补救并勤勉地追索该等补救以完成，则承租人不得违约；（c）承租人或本租赁的任何担保人死亡（如属个人），提出破产呈请，变得资不抵债，根据州或联邦法规，已在任何法院对该等当事人提出破产或无力偿债的呈请或要求重组或指定接管人或受托人的呈请、为债权人的利益提出的呈请或订立的安排或使本租赁成为执行令状的约束；（d）租户腾空或放弃处所；或（e）本租赁的任何担保人试图撤销或终止其担保。

16.2.补救措施。承租人在本租约项下发生任何违约时，业主可随时在不放弃或限制业主可获得的任何其他权利或补救的情况下，（a）代替承租人履行承租人未能履行的任何义务，并应立即偿还业主自该支出之日起产生的任何费用，并支付利息，直至按《华尔街日报》（或业主指定的任何银行）“货币利率”部分公布的最优惠利率中的较高者全额支付，再加上4%（4%），或每年百分之十八（18%）（“利率”），（b）以书面通知终止租户在本租约下的权利，（c）以任何合法方式（无论是否终止本租约）重新进入并占有处所，或（d）寻求法律允许的任何其他补救措施。租客须向业主支付收回对处所的管有权的费用、所有转租费用，包括合理翻新、改建及更改处所，业主就该等转租支付的任何佣金的金额，以及因租客失责而产生的所有其他费用及损害，包括律师费及费用。尽管有任何终止或重新进入，租客就本租约项下应付租金的法律责任在租期余期内并不消灭，而租客同意就任何不足按要求向业主作出补偿，不论是由于（v）以低于本租约项下适用的租金转租处所，（w）转租处所的租期短于剩余租期，（x）转租少于全部处所，（y）业主向其释放处所的任何人拖欠租金，或（z）任何其他原因。除非业主向租户提供有关终止或接受的书面通知，否则在租户发生任何失责时或之后，业主或其代理人不得将任何重新进入或接管处所或采取其他行动解释为业主选择终止本租约或接受任何交出处所，除非业主向租户提供有关终止或接受的书面通知。

16.3.逾期金额。如承租人未在到期时支付承租人根据本租约须支付的任何款项，则该未付款项须按该款项到期之日起至全额支付之日止的利率计息，并附息。此外，房东还可能收取此类未支付金额的百分之五（5%）作为服务费。本次滞纳金收费旨在补偿业主因承租人未能及时履行承租人在本租赁下的义务而产生的额外行政费用，并经业主与承租人协商一致，作为对业主因该等不履行而将产生的额外行政费用的合理估计。每个实例中的实际成本即使不是不可能，也极难确定。这笔滞纳金应构成违约金，应与该未付款项一起支付给房东。这笔滞纳金的支付不构成业主放弃承租人在本租赁下的任何违约。根据本租约到期的所有款项均为并应被视为租金或额外租金，并应在没有减免、扣除、抵消、事先通知或要求的情况下支付（除非本租约条款明确规定）。业主就本租约项下任何应付款项的拖欠付款所拥有的补救措施，与业主就基本月租的拖欠付款所拥有的补救措施相同。承租人支付基本月租金及根据本租赁到期的所有其他款项，以及履行承租人在本租赁下的所有其他义务的义务，可与业主在本租赁下的任何义务分开并独立。

16.4.房东违约。除非业主在租客书面通知业主及涵盖已向租客提供其名称及地址的物业的任何按揭或信托契据持有人后三十（30）天内，指明业主未能履行该等义务的方面，而该持有人未能在自该第一个三十（30）天期限届满起的第二个三十（30）天期限内履行该等义务，否则业主不会在本租赁下发生违约。如果该义务的性质使得履行或补救合理需要超过三十（30）天，如果房东或该持有人在其各自的三十（30）天期限内开始履行，并且在该开始后勤勉地起诉至完成，则房东不得违约。承租人在任何情况下均不得因房东违约而终止本租赁或扣留本租赁中规定的租金或其他费用的支付。

17.到期或终止。

17.1.交出房地。在本租赁期限届满或提前终止时，承租人应自费（a）及时和平地将房产交还给房东“扫帚干净”，在良好的秩序和条件下，（b）修复因租户或在租户的指示下从处所移走任何财产而造成或与之有关的任何财产损害，（c）以良好和熟练的方式修复、修补和油漆处所的地板、墙壁和天花板上的所有孔洞和其他标记，以使业主合理满意，（d）将处所的所有钥匙和门禁卡交付给业主，（e）移除租户的所有数据电缆，以及（f）由业主自行决定，拆除所有租户的改建和改善处所，并使处所恢复原壳状态，普通磨损除外。承租人在交出处所前，须自费将承租人的动产个人财产及贸易固定装置（包括标牌）移走，而除业主另有指示外，所有其他财产须作为业主的财产无偿留在处所内；但未经业主事先书面同意，承租人不得将任何个人财产或贸易固定装置移走，如该等移走会损害建筑物的结构或承租人在本租约项下违约。如果租户在本租约下违约，房东应对犹他州法典Ann第38-3-1条等规定的个人财产、贸易固定装置和其他财产拥有留置权。（或任何替代条款）。业主可要求租户移走任何个人财产、贸易固定装置、其他财产、由租户或由业主为租户对处所进行的改建、增建和改善，包括但不限于任何电脑线路、电线、电缆和设施及其他类似改善，并将处所恢复至自生效日期起的状况。承租人的所有个人财产、行业固定装置及其他财产，如因处所被放弃，或因任何原因而在本租约期限届满或较早时终止时未从处所移走，均须最终当作已被放弃，并可由业主在不通知承租人或任何其他人的情况下占用、出售、储存、销毁或以其他方式处置，亦无须向承租人或任何其他人交代。租客须向业主支付与处置该财产有关的一切费用，超出业主从该处置中收取的任何金额。不得因业主接受钥匙或租金或以任何其他方式而未获业主书面确认接受为退租而将处所退租。在业主视察处所并向租户交付书面解除通知之前，不得解除租户在本租约项下与交出处所有关的义务。

17.2.坚持住。承租人应就承租人根据本租约的规定延迟交出处所而导致的所有索赔、责任和费用，包括律师费，对业主进行赔偿、辩护并使其保持无害。如租客在本租期届满后仍管有处所，或经业主事先书面同意提前终止本租期，则该等占用须为按月出租（而非作为罚款），金额为最后一个月租金的百分之一百五十（150%），加上根据本租期须支付的所有其他费用，并按适用于按月出租的本租期的所有条款。

17.3.生存。本款第十七项规定在本租赁期限届满或者提前终止时继续有效。

18.反言证书；财务报表。

18.1.反言证书。承租人须在业主提出要求后十（10）日内，签立并向业主交付一份以业主为受益人的不容反悔证明书，而业主的其他人须要求载明以下内容：（a）对本租约的追认；（b）生效日期及到期日；（c）本租约具有完全效力及效力，且并无转让、修改、补充或修订（除非另有书面说明）；（d）本租约项下由业主履行的所有条件已获达成，或作为替代，承租人声称未获满足的人；（e）不存在针对业主强制执行本租约的抗辩或抵销，或者，租户声称存在的抗辩或抵销；（f）承租人已支付的预付租金（如有）的金额（或如属这种情况则不存在）；（g）已支付租金的日期；（h）保证金的金额；及（i）业主可能要求的其他资料。房东的抵押贷款人和购房者有权依赖承租人签署的任何不容反悔证明。不容反悔证书的形式应与本合同所附并标有附件 E的示例基本相同，或应是房东可能不时要求的其他商业上合理形式的不容反悔证书。

18.2.财务报表。承租人应在业主提出要求后十（10）日内，向业主提供按照一贯适用的公认会计原则编制并经承租人证明真实无误的承租人当期财务报表。

19.停车；标牌。

19.1.停车。承租人对位于物业上的若干停车档位仅享有与承租人的停车档位分配相等的非独占使用权，不得使用多于承租人的停车档位分配的若干停车档位。在发出通知和第16.1款所述的适用补救期届满后，租户使用若干大于租户的停车位分配的停车位应为本租约项下的违约。租客及租客乘员的汽车，只可停在非业主另有保留或特别指定供任何其他租客或与任何其他租客有关联的乘员使用的停车场内。业主可不时为特定租户指定停车位，并作出业主合理认为必要或适当的其他规章制度。业主及业主代表可在不对租户或租户占用人承担任何法律责任的情况下，安排将租户或租户占用人的任何可能错误停放在禁止或预留的停车区域内的汽车移走，而租户同意就与该移走有关的所有索赔、责任和费用，包括律师费，向业主作出赔偿、辩护和保持无害。

19.2.标牌。承租人有权在建筑物内部名录上的建筑标准标牌和现有的纪念碑标牌。业主和租户将共同努力，在大楼前部附近安装一个额外的纪念碑标志，租户将有权拥有其名称。承租人有权获得位于建筑物南中心冠上的冠标，但须经市级主管部门批准。承租人未经先取得业主的书面批准，不得在处所的任何外门、墙壁或窗户、处所内部任何从处所外部或物业其他地方可见的部分、任何标志、装饰、刻字、附着物、广告物或其他任何种类的东西上放置或容许其被放置。业主可在不通知租客或不向租客承担法律责任的情况下，由租客承担费用，进入处所并移走违反本款规定竖立的任何物品。业主可以制定规范所有此类物品的尺寸、类型和设计的规章制度，承租人应当遵守此类规章制度。门上所有经批准的标志或刻字，须由业主批准的人以租客的全部费用印制、涂刷和加贴，并须符合对物业有管辖权的政府机关的要求。承租人应自行承担费用，维护所有允许的标志，并应在本租约期限届满或更早终止时，拆除所有此类允许的标志，并修复因此类拆除而造成的任何损坏。

20.替代。业主不得以处所替代大厦内其他处所。

21.规则。承租人及承租人的占用人应忠实遵守并遵守所附附件 A所载的所有规则，房东可不时对该等规则进行修订、修改或增补或删除。该等修改、变通、增删，自通知承租人之日起生效。在任何违反任何该等规则的情况下，业主可就承租人在本租赁下的违约行使本租赁中规定的任何或所有补救措施，此外，还可行使法律或权益上可用的任何补救措施，包括禁止任何违反该等规则的权利。任何其他租客或人士未能遵守任何该等规则，业主无须向租客负责。

22.总则。

22.1.没有伙伴关系。业主不会藉本租约，以任何方式或为任何目的，成为承租人在经营承租人的业务或其他方面的合伙人或合营者。

22.2.不可抗力。如业主或租客中的任何一方因天灾、罢工、停运、其他劳工麻烦、无法获得劳工或材料、火灾、事故、权力失效、限制性政府法律、条例、一般适用的规定或要求、暴乱、民间骚动、恐怖主义行为、叛乱、战争或其他非该一方的过错而延迟、阻碍或阻止或阻止履行本租约所规定的任何行为（财务无力除外），有关行动的履行应免除迟延期间，而履行该行为的期限应延长相当于该迟延期间的期限。然而，本款的规定不应起到免除租户迅速支付租金或根据本租赁须支付的任何其他款项的作用。

22.3.通知。业主或租客向对方发出的任何通知或要求，应以书面形式以个人送达、电报、特快专递、联邦快递、DHL或任何其他类似形式的快递或送货服务，或在美国邮寄邮件、预付邮资、认证、要求并寄给该方的回执如下：

如果房东：

WCF相互保险公司

关注：迈克尔·威尔哈德

100 West Towne Ridge Parkway

Sandy，UT 84070

mwillhard@wcf.com

附一份所需副本至：

WCF相互保险公司

关注：法务部

100 West Towne Ridge Parkway

Sandy，UT 84070

If to tenant：

Fat Pipe Networks，Inc。

关注：Bhaskar Ragula

392 E Winchester，套房500

Murray，UT 84107

bhaskar@fatpipeinc.com

业主或租客均可将该方希望收到的关于此类变更的书面通知的地址更改给另一方。任何该等通知应被视为已发出，并应在交付至当时适用于通知所指向的一方的通知地址时生效；但条件是，拒绝接受通知的交付或因地址变更而无法正确传达的通知不应妨碍或延迟通知的发出。

22.4.可分割性。如本租赁的任何条文或本租赁的任何条文适用于任何人或情况在任何程度上无效，则本租赁的其余部分或该条文适用于该条文被认为无效的人或情况以外的人或情况不受该无效的影响。本租赁的每一项规定在法律允许的最大范围内有效和可执行。

22.5.券商佣金。除代表Tenant的CBRE的Marty Plunket和RB Brokerage的Dave Heninger外，Tenant声明并保证不存在与此租赁有关的经纪佣金或发现者费用的索赔，并同意就任何此类经纪佣金或发现者费用产生的所有索赔、责任和费用，包括律师费，对房东进行赔偿、辩护并使其免受损害。

22.6.代词的使用。使用中性单数代词来指称房东或租客，即使房东或租客可能是个人、合伙企业、协会、有限责任公司、公司或两个或两个以上的个人团体、合伙企业、协会、有限责任公司或公司，也应被视为适当的指称。在存在不止一个房东或租户的情况下，以及在个人、合伙企业、协会、有限责任公司、公司、男性或女性的情况下，为使本租约的规定在复数意义上适用所需的必要语法更改，在所有情况下均应被假定为在每种情况下都得到充分表达。

22.7.继任者。除本租赁另有规定外，本租赁所载的所有条款对房东和租客及其各自的继承人、遗产代理人、继承人和受让人具有约束力，并对其有利。在业主对处所或本租赁进行任何出售或转让（担保或抵押目的除外）时，业主须在该出售或转让时及之后，完全解除业主在本租赁项下的所有义务，而该等义务自该出售或转让时起，自动转移予业主的利益继承人。

22.8.由租户追索。尽管本租赁中有任何相反的情况，但承租人须在符合任何按揭或信托契据持有人的优先权利的情况下，仅指望业主在处所中的权益，以收取任何判决（或其他司法程序），要求业主就任何失责或违反本租赁的任何条款、契诺及条件而须由业主遵守或履行的款项，而业主或任何其他人的任何其他资产均不得征收，执行或满足租户补救措施的其他程序。

22.9.安静的享受。承租人缴付根据本租约须支付的租金，并遵守及履行承租人方面根据本租约须遵守及履行的所有条款、契诺及条件后，承租人须在不受业主干扰的情况下，或在不受本租约所有条文规限下，由业主或通过业主或根据业主提出申索的情况下，静默享有本租期内的处所。

22.10.放弃。任何一方没有坚持严格履行本租赁的任何契诺、义务或条件，或没有行使因违反本租赁而产生的任何权利或补救措施，均不构成对任何该等违反或对该等或任何其他契诺、义务或条件的放弃。任何一方可藉以本租赁规定的方式交付的通知，但无须承担义务，放弃其在本租赁下的义务的任何权利或任何条件，或任何其他方的任何契诺或义务。任何放弃均不影响或更改本租赁的其余部分，但本租赁的相互契诺、义务和条件应继续对当时存在或随后发生的任何其他违约行为具有完全效力和效力。

22.11.权利和补救办法。业主与承租人的权利和救济不得相互排斥，本租赁的一项或多项规定的行使不排除其他任何规定的行使。当事人确认，法律上的损害赔偿可能是对任何一方违反或威胁违反本租赁的任何规定的不充分补救。当事人各自在本租赁项下的权利和义务，可通过具体履行、强制令或任何其他衡平法补救措施予以强制执行。

22.12.授权。执行本租约的每一个人确实向彼此声明并保证如此签署（以及另一人可能正在签署的彼此实体），该个人已被正式授权以该个人签署的身份并为所列实体交付本租约。

22.13.律师费。如因本租赁项下的任何失责而提起任何诉讼以追讨本租赁项下的任何租金或其他款项、强制执行或解释本租赁的任何规定、或追讨对处所的管有权，则该诉讼胜诉一方有权向另一方追讨合理的律师费（包括因任何上诉而招致的律师费），其数额应由法院确定，并作为所作出的任何判决的一部分。根据任何破产法或破产法或与之相关的任何案件或程序涉及租户或租户的任何受让人或分租户，租户应负责承担房东所招致的所有费用，包括但不限于律师费。本款第22.13款前述规定在本租赁期限届满或提前终止后继续有效。

22.14.合并。租客交出本租约、业主与租客协议取消本租约或因租客违约而终止本租约，均不构成合并，并须由业主选择终止部分或全部处所的任何转租，或作为任何该等转租的转让予业主而运作。业主根据本款第22.14款作出的选择权，可藉通知租客及处所内所有已知的转租客而行使。

22.15.杂项。本租赁条款的标题仅供参考之用，不应被视为与解决本租赁项下的构造或解释问题相关。本租赁中提及的展品以及本租赁所附的任何增编、附加物和附表应被视为并入本租赁，如同本租赁的一部分。承租人不得记录本租赁或本租赁的备忘录或通知。这份租约和所附的展品、骑手和增编（如有）构成双方之间的全部协议。就本租赁交付的任何担保均为本租赁的组成部分，并构成给予业主订立本租赁的对价。除非简化为书面形式并经双方签署，否则对本租约的任何修改均不对房东或租客具有约束力。除本租赁另有规定外，凡提述段落的，均指本租赁中的段落。承租人须履行的每项条文，须解释为既是契诺又是条件。本租约应受犹他州法律管辖，并根据其解释和解释。因本租约引起的任何诉讼的地点应仅在犹他州盐湖县地区法院适当。业主和租客在他们中的任何一方就本租约或处所的使用和占用所引起的所有事项对另一方提起的任何诉讼、程序或反索赔中放弃陪审团的审判。时间是这份租约每一条规定的本质。向租户提交本租约并非租赁处所的要约或业主为租户保留处所的协议。在承租人妥为签立并向承租人交付本租约副本正本副本，且业主妥为签立并向承租人交付其中一份正本副本之前，业主不受承租人约束。

房东和租客已于下述各自日期执行本租约，自上述第一个日期起生效。

展品A

到

办公室租赁

规则

本附件中规定的规则是上述办公室租赁（“租赁”）的一部分。凡在本规则中使用“租户”一词，该用语应视为包括租户和租户的占用人。以下规则可由业主按租约所列方式不时修改。本附件中大写的术语与租赁中所述的含义相同。

1.障碍。任何人行道、入口、出口、通道、走廊、门厅、大堂、楼梯、电梯或建筑物的其他公用设施，不得被租客阻拦或用于进出处所以外的任何目的。未经业主事先书面同意，租客不得在任何该等地点放置任何物品，不论该物品是否构成障碍。业主可在不通知租客的情况下移走任何障碍物或任何该等物品，费用由租客承担。建筑物的任何人行道、入口、出口、通道、走廊、门厅、大堂、楼梯、电梯或其他公用设施均不面向一般公众，业主在任何情况下均应保留对所有人的控制权，并阻止其进入，根据业主的判断，这些人的出现会损害财产或业主承租人的安全、品格、声誉或利益。承租人不得上楼顶。

2.交付。所有进出处所的用品、材料、垃圾和垃圾的交付和取件，只能通过业主指定的交付通道进行，并且只能在建筑物的正常营业时间内进行。承租人不得阻碍或允许阻碍该等出入。承租人应对任何进行此类交付或取货的人的作为和不作为承担责任。

3.搬家。家具及设备只可透过业主指定交付的通道进出建筑物，然后只可在业主订明的时间内及以业主订明的方式进出。如果租户的搬运工损坏了改善的任何部分，租户应按要求向房东支付修复此类损坏所需的金额。

4.重磅文章。任何保险箱或物品，其重量业主合理认为可能对建筑物构成损害的危险，不得移入处所。其他保险柜及重物，只须在业主订明的时间内及以业主订明的方式移入、移出或移近该建筑物，而业主可指定该等保险柜及重物的位置。

5.建筑安全。在星期六、星期日及大厦假期，以及在当晚5时至翌日上午8时之间的其他日子，可拒绝进入大厦、大厦内的门厅、走廊、电梯或楼梯或处所，除非寻求进入的人为大厦的负责人或雇员所认识，或持有通行证并获适当识别。业主在任何情况下均不对任何人在进入或排除在建筑物之外方面的任何错误承担损害赔偿责任。如发生入侵、暴民、暴乱、公众兴奋或其他骚动，业主保留权利，在延续期间透过关闭建筑物的门或任何其他合理方法阻止进入建筑物，以保障租户的安全及保护建筑物内的建筑物和财产。业主可不时为建筑物的保安或安全采取适当的制度和程序。

6.Pass Key。建筑物的看门人可随时保存处所的通行钥匙，该看门人及业主的其他代理人应随时获准进入处所。

7.锁、出入卡和钥匙。租客不得在建筑物内的任何门上放置额外的锁或锁，亦不得更改现有的锁，除非先取得业主的书面同意。合理数量的门禁卡或厕所间及其他公共房间或设施的钥匙，如被业主锁定，将由业主提供，租户不得另有附加门禁卡或钥匙。租户有权获得七十一（71）张非工作时间进入大楼的钥匙卡，租户无需支付初始费用。任何遗失或失窃的钥匙卡的额外卡片及补卡，可由业主发行，费用由业主合理厘定，但该费用将不少于每张补卡25元；但条件是，在最初的七十一（71）张卡之外发行额外卡片须经业主合理批准；并进一步规定，在任何情况下，向租户发行的卡片不得超过租户在房地实际雇用和办公的雇员人数。在本次租赁终止时，租户应及时将办公室和厕所房间的所有门禁卡和钥匙归还给房东，并向房东提供房舍内剩余的任何锁、保险箱、柜子和金库的所有组合和钥匙。租户不在处所时，租户应保持处所的门关闭并牢牢锁上。

8.水固定装置的使用。水厕及其他水固定装置不得用于任何目的以外的目的。不得在其中放置任何种类的外来物质，因承租人使用而造成的异物损坏，由承租人自行赔偿。任何人不得以反绑、楔入水龙头或其他任何方式浪费用水。租户离开处所时，须关闭所有位于处所内的水龙头及主要电器。

9.没有动物；噪音过大。除为残障人士服务的动物外，不得在建筑物内饲养任何动物。任何人不得使用任何电子设备或乐器，或发出响亮或不适当的噪音，扰乱建筑物或毗邻建筑物或空间的占用人。

10.自行车。除房东指定的自行车停放区域外，不得在建筑物内任何地方或建筑物外的人行道上停放自行车及其他车辆。

11.垃圾。租客不得将任何物品放置在建筑物外部，也不得将任何物品抛出建筑物的窗户或门，或顺着建筑物的走廊或通风管道或竖井抛出。所有垃圾及垃圾须放置于业主为建筑物或租户为处所提供的盛器内。

12.外窗、墙面和门。承租人不得将窗帘、百叶窗、窗帘、百叶窗、纱窗或窗帘附设或拆卸，未经业主事先书面同意，不得在窗户上方放置遮阳篷。

13.危险作业和物品。未经业主事先书面同意，租客不得在处所内安装或操作任何蒸汽或燃气发动机或锅炉，或进行任何机械业务。租客不得在处所或建筑物内使用或保存任何煤油、汽油或其他易燃或可燃液体或材料，或使用业主供应以外的任何取暖或空调方式。不得携带爆炸物或其他被认为特别危险的物品进入建筑物。

14.维修、保养、改建工时。承租人根据租约规定或准许进行的任何维修、保养及改建，除业主另有规定外，均须在建筑物的正常营业时间内进行。对此，业主明确保留权利，规定任何此类改建必须在周末、惯例营业时间后或建筑物不对公众开放的其他日期和时间完成。

15.不得对房地进行污损。除业主事先书面同意许可外，承租人不得在处所或建筑物的墙壁、天花板、隔板或地板上作标记、涂刷标志、切割、钻入、钉入或钉入，或以任何方式污损，由承租人直接或间接造成的任何污损、损坏、伤害，由承租人支付。图片或文凭应挂在大头钉或小钉子上；承租人不得为此目的使用粘合钩。

16.征集；食品、饮料。业主保留在建筑物内限制、控制或禁止拉票、拉客、兜售的权利。承租人未经业主事先书面批准及仅在遵守业主订明的安排下，不得就处所内的食物或服务或商品的销售或接单批出任何特许权、牌照或许可，不得在建筑物内安装或许可安装或使用任何分配食物或饮料的机器或设备，亦不得在处所内配制、供应、分发或交付食物或饮料。只有经业主批准的人，才可在建筑物内提供、分发或运送食物及饮料，或为此目的使用建筑物的公共区域。承租人不得在处所内进行或允许烹饪。租户可在其使用处所时使用微波炉和咖啡壶。

17.目录。任何楼宇租户的公告板或名录，均须专为显示楼宇租户的名称及位置而提供，业主保留排除任何其他名称的权利。房东保留对所有标牌和目录房源进行审核批准的权利。承租人应承租人要求更改任何目录清单，应向房东支付合理费用。

18.建筑物名称。业主可在不通知租客或不向租客承担法律责任的情况下，为建筑物命名，并更改建筑物的俗称名称、编号或名称。承租人不得将建筑物名称用于建筑物地址以外的任何目的。

19.驱逐出境。业主保留权利，将任何根据业主的判断醉酒或受酒或药物影响的人，或以任何方式作出违反大厦任何规则及规例的行为的人，排除或驱逐出大厦。

20.公共区域。业主可按业主认为最有利于租户一般利益的方式，控制和经营建筑物的公共部分、公共设施、暖气和空调，以及为租户共同使用而配备的设施。

展品b

到

办公室租赁

房地说明

上述文书所指的处所列于附图（s）。

展品c

到

办公室租赁

为占用而准备的房地

业主为占用而准备上述文书所指处所的义务载于本附件的附着物上。

1.见附件租户空间计划。

2.见附件工作信函协议。

3.见定价协议信函。

4.查看建筑标准租户改进

展品C-1

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办公室租赁

太空计划

上述仪器中提到的空间计划见附图。

展览C-2

到

办公室租赁

工作信函协议

本工作信函协议附于租赁，并作为租赁的一部分。本工作函件协议中使用的所有已在租赁中定义的术语与租赁中所载的含义相同。本工作信函协议应载列有关在处所内建造租户改善设施的条款和条件。

A.空间计划的准备。租户应协助并与业主指定的空间规划师/建筑师（“空间规划师”）充分合作，为租户在房地内提出的所有租户改善（“租户改善”）编制包含本工作信函协议第二节所列所有信息的详细空间规划（“空间规划”）。太空计划已交付房东。如果空间计划未在上述日期交付，则交付延迟的每个日历日应构成本协议项下的“租户延迟”一天。

B.空间计划批准和租户改善津贴。业主在收到租客的通知后，会检讨舱位图则，其后须与租客会面，并就以下第I.B.条所列事宜向租客提供意见。就建造租户改善而言，租户应有权按第2.2节规定的金额获得一次性租户改善津贴（“租户改善津贴”），用于支付与此处规定的租户改善的设计、改造和建造有关的费用。租户改善津贴应由业主（根据业主的支付程序）支付以下项目，每一项均应适用于并减少租户改善津贴：（i）与建造租户改善有关的材料、人工和其他费用，（ii）准备费用，包括空间计划的任何修改，（iii）编制施工计划或工作图纸的费用，包括任何额外修改的费用，（iv）现场建筑审查和检查费；（v）提供和安装与租户进入门相邻的租户名称和套房编号的费用，以及（vi）支付与空间计划和工作图纸相关的建筑和工程费，而这些费用并未包含在上述规定的项目中（统称为“租户改善津贴项目”）。在任何情况下，业主均无义务根据本工作信函协议为租户改善支付超过租户改善津贴的款项，加上租户根据定价协议信函（定义见下文）支付的款项。

如果业主确定空间计划不符合下文第二节的要求，或租户确定超出租户改善津贴的租户改善的估计费用不在其预算范围内，则空间计划将退回租户，由租户与空间规划师一起审查，并进行更正或修订。空间计划的任何更正或修改费用应包含在租户改善津贴中，并由租户承担。租户将在其预算范围内向房东交付更正后的空间计划，不迟于将最初提议的空间计划退还给租户后十（10）个日历天。在将初步提议的空间计划退回租户之日后的每个日历日，直至重新向房东交付经修订和更正的空间计划，应构成租户延迟一天。将根据要求重复这一过程，直到双方批准租户的空间计划和估计的租户改善成本。一旦最终的空间计划和估计的租户改善费用获得批准，租户将以书面形式通知房东此种批准，并且工作图纸的编制工作可能会开始。

C.工作图纸的编制。在最终批准空间计划和估计租户改善费用后，房东应指示空间规划师根据批准的空间计划编制工作图纸（“工作图纸”）。编制完成后，与空间规划图相符的工作图纸，由空间规划师交付承租人审批。如果租户未能在空间规划师向租户交付工作图纸后五（5）个日历日内将工作图纸连同其书面批准交付给业主，则每延迟一天交付批准的工作图纸即构成租户延迟一天。

D.定价协议函。业主在收到承租人认可的工作图纸后，应按照工作图纸对承租人改善工程的费用进行定价，并在收到认可的工作图纸后十四（14）个日历日内向承租人提供本协议格式为附件 C-3的定价协议书（“定价协议书”）。定价协议函件应规定由业主支付的租户改善津贴以及超出租户改善津贴的所有租户改善费用由租户支付。

E.租户批准定价协议函。承租人应及时审查定价协议函，并应在其交付给承租人后七（7）个日历日内批准、执行并将其退还给房东。如果承租人未能在上述七（7）个日历日期限内执行并交付定价协议信函，则每延迟交付一天即构成承租人延迟一天。定价协议函件应要求租户在执行定价协议函件时支付超过定价协议函件中提出的租户改善津贴的全部租户改善费用的百分之五十（50%）。业主保留权利，根据已完成的工程量或所购买的材料的比例，向租户收取建设期内超过租户改善津贴的最多百分之九十五（95%）的租户改善费用，最后百分之五（5%）应在已完成的处所接受后支付，无论如何不迟于租户入住前一（1）天。

F.安装租户改善。经承租人批准并签署定价协议函后，业主指定人应按照租赁协议、本工作函协议、已签署的定价协议函及工作图纸在房舍内安装承租人装修。业主应与租户会面，并告知租户工作图纸中哪些租户改进超出了本文件所附并通过引用并入本文的附件 C-4中所述的建筑标准租户改进。凡经业主认定超出建筑标准租户改善的租户改善，称为“高于标准租户改善”。完成上述标准租户改善所需的时间超过如果仅使用建筑标准租户改善本应需要完成占用的处所的时间，应构成租户延迟。租户改善工程的建造将以良好的方式进行，并将足以交付对本工作信函协议规定的基本完成的处所的管有权。更改工作图纸将仅通过双方相互书面协议授权，该协议载列任何额外成本和费用以及因此而完成房地所需的额外时间。

G.租户支付超出租户改善津贴的所有费用。租户须支付与租户改善有关的所有超出租户改善津贴的费用，包括但不限于人工和材料费用。

H.更改订单。如租户希望更改经批准的工作图纸中规定的租户改善，租户应将该通知交付给业主，详细说明租户希望进行的更改。如果业主全权酌情决定变更将构成处所或建筑物的设计问题，则业主可不同意上述租户变更。如果业主批准拟议的租户变更，业主应向租户提供定价协议信函的修订，其中载明费用和租户变更所需的租户延迟期限。其后，租客须在收到业主批准后五（5）个历日内，向业主递交书面通知，述明租客是否选择促使业主作出该等租客变更。租户应承担租户改进中任何和所有此类更改的全部费用，与此类更改相关的任何延迟均构成租户延迟。

一、净租户延迟。净租户延迟是指租户延迟的总天数减去房东延迟的总天数。如果处所未能在本租约第1.5款规定的预定日期或之前准备好入住，且存在净租户延迟，则尽管租约或本工作信函协议中有任何相反规定，且无论处所实质完工的实际日期如何，租赁的租赁开始日期应被视为在没有净租户延迟的情况下本应发生的租赁开始日期。在这种情况下，租户应向房东支付一笔金额，该金额等于一天的租金（包括基本租金和租约中规定的所有其他费用）乘以净租户延迟。上述款项应由租户在收到发票后七（7）个日历日内支付。此外，净租户延迟三十（30）个日历日或更长时间应构成租户违约和违反租约。

J.保证和担保。业主特此将空间规划师与工作图纸有关的所有保证和保证以及建造租户改善工程的承包商与租户改善工程有关的所有保证和保证转让给租户，作为对价，租户特此放弃、解除并同意赔偿业主与（i）工作图纸所载的设计、规范合规、质量、遗漏或错误及其他类似事项有关或引起的所有损失、损害、延误和索赔，以及（ii）建造租户改善工程，包括但不限于利润损失和所有附带或后果性损害。

A.实质性完成。就本租约而言，处所的“实质性完工”应在根据批准的工作图纸完成处所的租户改善施工时发生，但任何打孔清单项目和任何租户固定装置、工作站、内置家具或由租户在业主监督下安装的设备除外。

B.精华的时间。除非另有说明，本文中所有提及的“天数”均指并指日历天数。在所有要求租户批准或交付物品的情况下，如果没有发出书面批准通知或未在规定的时间段内交付该物品，则由房东自行选择，在该时间段结束时，该物品应自动被视为由租户批准或交付，下一个时间段应开始。

C.租户的租赁违约。尽管租约或本工作函件协议中有任何相反的规定，如果在处所实质完成时或之前的任何时间发生了租约或本工作函件协议中所述的违约事件，则，（i）除根据租约授予业主的所有其他权利和补救措施外，业主有权停止处所的建造（在此情况下，租户应对此类停工导致的处所实质完成的任何延迟负责），（ii）业主根据本工作函件协议条款所承担的所有其他责任，须获免除，直至该等失责根据租约条款得到纠正为止；及（iii）业主有权向租户追讨因租户改善津贴项目而招致的费用，以及与建造租户改善工程有关的其他费用。

D.某些改进的建设。以下规定的部分租户改善项目的建设，按照以下规定完成：

展品C-3

到

办公室租赁

定价协议信函

这份日期为_____________，20__的定价协议信函由WCF Mutual Insurance Company（“房东”）和______________________（“租户”）订立。

简历：

A.根据业主与租户之间的若干租赁协议（“租赁协议”），租户已向业主租赁在业主拥有的若干不动产上建造的建筑物（“建筑物”）中的商业办公空间，具体情况详见租赁协议。

B.业主和租户已同意按照租赁协议的规定，尤其是作为其展品的工作信函协议和本定价协议信函中规定的在建筑物中建造某些租户改进。

C.业主与租户现就本定价协议函中所述的租户改善工程的定价和支付及所附租户改善费用（以下定义）的分项列示达成一致，作为附件“A”。

因此，现在，为了并考虑到本协议和租赁协议所载的各方的契诺和协议，业主和租户订立并同意如下：

1.业主和租客已批准租客改善的工作图纸，日期为______________，20___，已交付给业主和租客。业主同意按照批准的工作图纸建造租户改善；但前提是租户改善的费用应按本合同规定支付。

2.如果租户改善的实际成本超过租户改善津贴（定义见双方之间的工作信函协议），租户应向房东支付超过租户改善津贴的所有金额。承租人与业主确认并同意，承租人改善津贴按工作函件协议规定的承租人改善津贴项目发放。如果租户改善的实际成本低于租户改善津贴，租户不得就未应用于租户改善成本的任何金额获得任何信贷。

3.这份定价协议函附有租户改善成本的分项（“租户改善成本的分项”），其中列出了所有租户改善津贴项目的成本以及根据工作图纸与租户改善的初始设计和施工相关的其他成本。在执行本定价协议函的同时，租户应提供其对租户改善费用分项的书面同意和认可，并将其交付给房东。业主在收到由租户签立的租户改善费用分项和本定价协议书后，应由租户按照工作图纸、本定价协议书及所附租户改善费用分项开始施工。

4.在承租人批准并执行本定价协议函件和承租人改善费用分项的同时，承租人应支付超出承租人改善费用分项列示的承租人改善津贴的全部承租人改善费用的百分之五十（50%）。业主保留在施工期间按完成工程量或购买材料的比例向租户开具账单和收取最多超过租户改善津贴的成本的百分之九十五（95%）的权利，最后百分之五（5%）应在已完工处所被验收时支付，无论如何不迟于租户入住前一（1）天。经租户签立本定价协议函件及租户改善成本逐项列示后，如对工作图纸或租户改善作出任何修订、更改或替换，则与该等修订、更改或替换有关的任何额外费用或任何其他额外费用，须由租户在业主提出要求后立即向业主支付。

日期自上述首次写入之日起生效。

展品A

到

定价协议信函

租户改善成本的单项化

展品C-4

到

办公室租赁

建筑标准租户改进

展品d

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办公室租赁

开始日期证书

根据该特定办公室租赁（“租赁”），日期为________，20日__，undersigned业主和租户同意，租赁第1.5段定义的“开始日期”为________，20日__，而租赁第1.7段定义的“到期日”为____________。租赁中所用的“基本月租金”是指所示期间内每个日历月的以下金额：

房东和租客已在下述各自日期签署本开工日期证书。

展览e

到

办公室租赁

ESTOPEL证书

租户名称：______________________________________________________________________________________________________

租户地址：__________________________________________________________________________________________

RE：

下列签署人（作为承租人）根据以_________________作为出租人订立的日期为______________的特定租赁，特此批准该租赁并证明：