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CORRESP 1 filename1.htm CORRESP

2025年6月4日

通过EDGAR

美国证券交易委员会

公司财务分部

房地产和建筑业办公室

新界100 F街

华盛顿特区20549

关注：威廉德马雷斯特和克里斯蒂娜马罗内

 

Re：公寓投资管理公司

截至2024年12月31日止年度的10-K表格

表格8-K于2025年2月24日提交

档案编号001-13232

 

尊敬的William Demarest和Kristina Marrone：

本函回应公寓投资管理公司（“公司”、“我们”或“我们的”）于2025年5月27日通过信函从美国证券交易委员会（“委员会”）的工作人员（“工作人员”）处收到的与上述文件有关的评论。供参考，工作人员评论已纳入斜体、加粗的脸型，其次是我们的回复标准型。

截至2024年12月31日止年度的10-K表格

附注14 –业务部门，第F-42页

1.
请告诉我们您在定期向您的CODM报告重大费用类别时是如何遵守ASC 280-10-50-26A的。

 

公司承认员工的评论。我们谨通知工作人员，在采用会计准则更新（“ASU”）第2023-07号，分部报告（主题280）：对可报告分部披露的改进之前，我们将“物业运营费用”作为代表所有分部费用汇总的单行项目披露。以下是我们于2024年11月7日向委员会提交的截至2024年9月30日的季度的10-Q表格中介绍的采用ASU 2023-07之前披露的示例：

 

 

发展及再发展

 

 

运营中

 

 

其他

 

 

成比例
及其他调整（1）

 

 

未分配给分部的公司和金额（2）

 

 

合并

 

截至2024年9月30日止三个月

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

租金和其他财产收入

$

6,631

 

 

$

39,281

 

 

$

4,979

 

 

$

2,267

 

 

$

—

 

 

$

53,158

 

物业运营费用

 

3,940

 

 

 

11,883

 

 

 

3,829

 

 

 

2,276

 

 

 

1,409

 

 

 

23,337

 

未分配的其他经营费用
到段（3）

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

31,295

 

 

 

31,295

 

总营业费用

 

3,940

 

 

 

11,883

 

 

 

3,829

 

 

 

2,276

 

 

 

32,704

 

 

 

54,632

 

按比例物业净营运
收入（亏损）

 

2,691

 

 

 

27,398

 

 

 

1,150

 

 

 

(9

)

 

 

(32,704

)

 

 

(1,474

)

前计入收入的其他项目
所得税（4）

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(22,405

)

 

 

(22,405

)

所得税前收入（亏损）

$

2,691

 

 

$

27,398

 

 

$

1,150

 

 

$

(9

)

 

$

(55,109

)

 

$

(23,879

)

 

在采用ASU2023-07后，我们分别将“可控运营费用”、“房地产税，扣除资本化金额”、“公用事业费用，扣除公用事业报销”和“财产保险费用，扣除资本化金额”确定为包含在我们报告的分部损益计量中的财产净营业收入（亏损）中的重要费用类别。这些重要的分部费用类别中的每一个都定期向公司的首席运营决策者（“CODM”）报告，并在表格中披露，以合规方式呈现每个分部的运营结果

与ASC 280-10-50-26A。我们于2025年2月24日向委员会提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格中提供了采用ASU 2023-07后披露的示例，如下所示：

 

 

发展及再发展

 

 

运营中

 

 

其他

 

 

调整（1）

 

 

未分配给分部的公司和金额（2）

 

 

合并

 

2024年12月31日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

租金和其他财产收入

$

9,852

 

 

$

140,099

 

 

$

6,690

 

 

$

7,977

 

 

$

44,061

 

 

$

208,679

 

运营费用可控（3）

 

4,527

 

 

 

18,567

 

 

 

6,746

 

 

 

—

 

 

 

6,239

 

 

 

36,079

 

房地产税，扣除资本化金额

 

1,963

 

 

 

16,653

 

 

 

593

 

 

 

—

 

 

 

7,312

 

 

 

26,521

 

水电费支出，扣除水电费报销后的净额

 

1,959

 

 

 

3,096

 

 

 

255

 

 

 

7,977

 

 

 

1,410

 

 

 

14,697

 

财产保险费用，扣除资本化金额

 

1,019

 

 

 

2,773

 

 

 

118

 

 

 

—

 

 

 

2,059

 

 

 

5,969

 

其他物业经营开支（4）

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

7,718

 

 

 

7,718

 

物业运营费用

 

9,468

 

 

 

41,089

 

 

 

7,712

 

 

 

7,977

 

 

 

24,738

 

 

 

90,984

 

物业净营业收入（亏损）

 

384

 

 

 

99,010

 

 

 

(1,022

)

 

 

—

 

 

 

19,323

 

 

 

117,695

 

未分配至分部的其他经营开支（5）

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(119,196

)

 

 

(119,196

)

前计入收入的其他项目
所得税（6）

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(105,570

)

 

 

(105,570

)

所得税前收入（亏损）

$

384

 

 

$

99,010

 

 

$

(1,022

)

 

$

—

 

 

$

(205,443

)

 

$

(107,071

)

 

“可控运营费用”、“房地产税，扣除资本化金额”、“公用事业费用，扣除公用事业报销”和“财产保险费用，扣除资本化金额”分别占合并运营报表中列报的截至2024年12月31日止年度的合并物业运营费用的40%、29%、16%和7%。其余8%在“其他物业运营费用”一栏中列报，并披露其组成部分，以与综合运营报表中列报的综合物业运营费用进行核对。主要经营决策者使用“可控运营费用”、“房地产税，扣除资本化金额”、“公用事业费用，扣除公用事业报销”和“财产保险费用，扣除资本化金额”来管理运营，并且通常不会提供这些重要费用类别的进一步分类。

 

表格8-K于2025年2月24日提交

附件

2.
我们注意到，在您作为附件 99.1提交的收益发布和补充附表中，您都包含与非公认会计原则衡量的净营业收入和财产净营业收入相关的披露。在未来提交的文件中，请包括这些措施与最直接可比的GAAP措施的对账。

 

公司承认员工的评论。在未来的收益发布和补充时间表中，我们将提出所得税优惠前收入（亏损）与财产净营业收入的对账。我们还将修订我们的披露，以始终将物业净营业收入作为定义术语，该术语以前与净营业收入互换使用。根据我们于2025年2月24日作为向委员会提供的8-K表格的附件 99.1提交的收益发布和补充附表，我们提议的修订披露示例如下：

物业净营业收入（NOI）：物业NOI由Aimco定义为合并后的公寓社区的总租金和其他物业收入，不包括公用事业报销，减去物业运营费用，包括公用事业报销。物业NOI不包括：物业管理收入，主要来自关联公司；伤亡；物业管理费用；折旧；或利息费用。AIMCO使用Property NOI评估其细分领域中公寓社区的表现，其中包括AIMCO合并的公寓社区，并排除了其未合并的公寓社区。物业NOI很有帮助，因为它有助于投资者和管理层了解房地产的运营绩效，不包括与收购定价、间接费用分配和融资安排相关的决策相关的成本。

下表列出了GAAP所得税前收益（亏损）与总物业NOI的对账，以及补充附表6中列出的我们稳定运营公寓社区的物业NOI与总物业NOI的对账。

物业NOI对账

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

（千美元）（未经审计）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

截至12月31日的三个月，

 

 

截至12月31日的12个月，

 

 

2024

 

 

2023

 

 

2024

 

 

2023

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每份综合经营报表的所得税优惠前收入（亏损）

$

(9,976

)

 

$

(155,296

)

 

$

(107,071

)

 

$

(170,071

)

调整项：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

折旧及摊销

 

21,236

 

 

 

17,728

 

 

 

86,359

 

 

 

68,834

 

一般和行政费用

 

8,961

 

 

 

8,379

 

 

 

32,837

 

 

 

32,865

 

利息收入

 

(2,171

)

 

 

(2,709

)

 

 

(9,652

)

 

 

(9,731

)

利息支出

 

20,835

 

 

 

10,085

 

 

 

70,057

 

 

 

37,718

 

夹层（收入）损失，净额

 

548

 

 

 

154,801

 

 

 

2,432

 

 

 

155,814

 

利率合同已实现和未实现（收益）损失

 

(588

)

 

 

2,161

 

 

 

(1,752

)

 

 

(1,119

)

股权投资已实现和未实现（收益）损失

 

1,403

 

 

 

(535

)

 

 

49,504

 

 

 

(700

)

处置不动产收益

 

(10,749

)

 

 

(6,106

)

 

 

(10,600

)

 

 

(7,984

)

其他（收入）费用

 

779

 

 

 

1,779

 

 

 

5,581

 

 

 

7,657

 

总物业NOI

$

30,279

 

 

$

30,287

 

 

$

117,695

 

 

$

113,283

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

分部物业NOI对账

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

（千美元）（未经审计）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

截至12月31日的三个月，

 

 

截至12月31日的12个月，

 

 

2024

 

 

2023

 

 

2024

 

 

2023

 

租金收入：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

经营稳定

$

35,539

 

 

$

34,339

 

 

$

140,099

 

 

$

134,078

 

稳定运营公用事业报销[ 1 ]

 

1,721

 

 

 

1,560

 

 

 

6,506

 

 

 

5,706

 

其他不动产

 

1,802

 

 

 

1,251

 

 

 

6,690

 

 

 

2,691

 

未分配的非稳定和其他金额[ 2 ]

 

15,109

 

 

 

12,202

 

 

 

55,384

 

 

 

44,520

 

总租金收入

 

54,171

 

 

 

49,352

 

 

 

208,679

 

 

 

186,995

 

物业运营费用：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

经营稳定

 

9,591

 

 

 

9,517

 

 

 

41,089

 

 

 

39,356

 

稳定运营公用事业报销[ 1 ]

 

1,721

 

 

 

1,560

 

 

 

6,506

 

 

 

5,706

 

其他不动产

 

1,969

 

 

 

1,348

 

 

 

7,712

 

 

 

4,710

 

未分配的非稳定和其他金额[ 2 ]

 

10,611

 

 

 

6,640

 

 

 

35,677

 

 

 

23,940

 

物业运营费用总额：

 

23,892

 

 

 

19,065

 

 

 

90,984

 

 

 

73,712

 

物业NOI：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

经营稳定

 

25,948

 

 

 

24,822

 

 

 

99,010

 

 

 

94,722

 

其他不动产

 

(167

)

 

 

(97

)

 

 

(1,022

)

 

 

(2,019

)

未分配的非稳定和其他金额[ 2 ]

 

4,498

 

 

 

5,562

 

 

 

19,707

 

 

 

20,580

 

总物业NOI

$

30,279

 

 

$

30,287

 

 

$

117,695

 

 

$

113,283

 

【1】AIMCO在稳定物业的公用事业费用中，约有三分之二由居民报销。根据公认会计原则编制的AIMCO合并运营报表中，水电费报销计入租金和其他财产收入。这一调整是为了评估分部业绩并如补充附表6所示，将公用事业补偿从收入重新分类为物业运营费用。在整个收益发布和补充时间表中，AIMCO还将报销金额排除在每套公寓住宅平均收入的计算之外。

[ 2 ]未列入稳定经营组合的物业和未分配的其他金额包括未在所示期间按补充附表6列报的稳定经营组合中列报的物业的经营业绩，以及未列入物业经营费用的物业管理和伤亡费用，扣除补充附表6列报中的公用事业报销。

 

*****

关于我们对员工评论的回应，我们承认公司及其管理层对其披露的准确性和充分性负责，尽管员工有任何审查、评论、行动或没有行动。

我们感谢工作人员的意见，并请工作人员通过电话（983）888-0660或发送电子邮件至lynn.stanfield@aimco.com与以下签署人联系，就本函提出任何问题或意见。

 

 

 

真诚的，

 

 

 

公寓投资管理公司

 

 

 

 

 

 

 

/s/H. Lynn C. Stanfield

 

 

 

H. Lynn C. Stanfield

 

 

 

执行副总裁兼首席财务官

 

CC：

Julian T.H. Kleindorfer，Latham & Watkins LLP

 

 

Brent T. Epstein，Latham & Watkins LLP