附件 10.3（c）

租赁

之间

KCP NNN II LEASEHOLD 4，LLC，

一家特拉华州有限责任公司，

作为房东，

和

CARIS MPI，INC.，

德克萨斯州的一家公司，

作为租户

截至2019年7月25日

租赁

这份租约（此“租约”）的日期为2019年7月25日（“生效日期”），介于KCP NNN II LEASHLD4，LLC（一家特拉华州有限责任公司，在此，进一步定义见第33段，称为“房东”）和CARIS MPI，INC.（一家德克萨斯州公司，在此称为“租户”）之间。

现据此，考虑到下文所载的相互契诺和承诺，并拟受法律约束，各方约定如下：

1.房地的消亡。

考虑到此处规定支付和履行的租金和契约，业主特此将其转让并出租给租户，而租户特此从业主处出租，就此处描述的术语而言，通常称为3600 W. Royal Lane，Irving，Texas 75063的处所（此处称为“处所”），包括：

（a）本合同所附并作为本合同一部分的附件 l（a）所述的那块土地，连同业主在该地块上或毗邻该地块上的所有地役权、路权、附属物、土地的条带和沟壑、矿产权、水权和其他与之相关的权益、权利和利益，以及所有开放或拟议开放的公共或私人街道、道路、大道、小巷或通道（统称“地块”）中的所有权利、所有权和权益（如有）；

（b）该地块上的所有建筑物及其他改善工程，包括一幢载有约11.45万平方呎可出租空间的办公楼（「建筑物」）；该地块上的停车区；以及业主对所有系统、建筑物固定装置、便利设施、设施营运所使用的机器及设备及其他改善工程、导管、管道、热水炉、燃油燃烧器、生活用水系统及装置的权利、所有权及权益，包括用于提供消防、热力、排气、通风、空调、电力、照明、管道、制冷、燃气、下水道及水的装置，所有电梯、自动扶梯、檐篷，以及所有标志的物理结构，这些标志用于建筑物的运营（与建筑物合称“改善”）；

（c）业主对与地块和改良有关的所有无形财产的权利、所有权和权益，包括但不限于与地块或改良的所有权或维护有关的所有合同权利、担保、许可证、许可证、登记和保证，或两者（“无形个人财产”）。

2.标题和条件。

（a）在符合（i）截至生效日期的现有业权状态，包括（在附件 2（a）中阐述和定义的）许可例外情况的规限下，（ii）对其进行准确勘测或实物检查可能显示的任何事实状态，（iii）所有分区规例、限制、规则及条例、建筑限制及任何具司法管辖权的政府当局现时有效或其后采纳的其他法律及规例，及（iv）位于其上的任何建筑物、构筑物及其他改善的状况下，于生效日期，除非本协议另有明文规定，否则无须由业主作出陈述或保证。租户表示，其已审查截至生效日期处所的所有权、分区及适用于处所的其他限制及条件，并认为同样令其满意。

（b）除本租约另有明文规定及作为附件2（b）所附工作函（“工作函”）外，房东没有义务提供或支付与改善房地有关的任何改善工作或服务，租户承认并同意房地按“原样”出租，租户接受所有缺陷（如有）；和房东也没有遵守任何法律、规则或条例，也没有任何有毒或其他危险物质）。

3.房地的使用。

在符合适用法律规定的情况下，承租人可将处所用于一般办公室用途以及与之相关的任何其他典型或附属办公室相关用途，但所有此类用途均须符合适用的法律规定和适用于处所的任何限制性契诺（每一项均称为“许可用途”，统称为“许可用途”）。在不限制前述一般性的情况下，承租人应有二十四（24）小时、每周七天的时间进入并可将场所用于（且允许的用途应包括）：（i）医学诊断，（ii）基于实验室的研究，（iii）其他医学审查服务，（iv）影像中心，（v）临床和解剖病理学实验室服务，（vi）分子遗传实验室服务，（vii）细胞遗传学实验室服务，（viii）生物安全2级实验室相关活动，（ix）处理任何类型的体液、组织，或与人或动物组织、细胞系、细菌培养物、病毒培养物、重组DNA相关或衍生的其他产品，工作，诊断医学实验室及相关服务、检测和管理，以及（x）危险化学品和生物危险废物的使用和适当处置。承租人须自费及自费取得及维持其使用、占用及经营许可用途的处所所所所需或适当的任何及所有牌照、许可证及批准。承租人不得允许或导致在处所内或处所周围作出任何将违反任何适用法律规定或可合理预期会提高处所现有保险费率的行为。承租人不得在处所上犯下或容许犯下或存在任何浪费或任何公共或私人滋扰。

4.期限；准入；租户改善；物业管理。

（a）本租约期限自生效日期（“生效日期”）开始，其后继续具有完全效力和效力，并于2035年6月30日（“初始期限”）届满，除非按以下规定提前终止或延长，或由业主和租户以书面另有约定。在初始期限届满时，只要租户当时没有在本租约下违约，租户可将本租约续期两（2）个额外期限，每个期限为六十（60）个月，可根据本协议所附的附件 4（a）的条款（每个期限，“续期期限”）行使。定义“期限”是指初始期限加上任何续租期限，除非本租约下文规定提前终止。

（b）租客须获准自行管理处所或聘请业主合理接受的物业经理管理处所。租户可（但无义务）根据租户与业主或该附属公司之间的单独物业管理协议，聘请业主或业主的附属公司提供该物业管理服务，该物业管理协议应规定管理费不超过年租金的百分之三（3.0%）（不考虑本租约规定的任何减免期限）。

5.租金。

（a）承租人订立契诺，在本租赁期限内以电汇或其他电子方式将即时可用资金按上述地址或向业主不时以书面指定予承租人的其他人或该等其他地方或帐户，提前向业主缴付，作为本租赁期限内处所基本租金（本合同所附的附件 5所列金额）的租金（本合同称为“基本租金”）；但，房东可以书面向租户指定，将每月基本租金的全部但不少于全部直接支付给抵押权人（定义见下文）或机构支付代理人。包括在期限内的任何部分日历月的基本租金应按比例分摊。租期开始时任何部分日历月的基本租金应由租客在生效日期支付。

（b）租户承诺，租户根据本租约承担或同意支付或解除的所有其他金额、责任和义务，连同因未支付或逾期支付而可能增加的每一笔罚款、罚款、利息和成本，应构成本协议项下的额外租金（此处称为“额外租金”，与基本租金一起称为“租金”）。如承租人未能缴付或解除任何额外的应缴租金，业主在未缴付基本租金的情况下，拥有本条例或法律规定的一切权利、权力及补救措施。承租人亦订约按要求向业主支付相当于当时到期付款金额百分之一（1%）的金额（“滞纳金”），以支付业主逾期超过十五（15）天的所有基本租金或应付额外租金分期，以支付业主的行政开支；但如该基本租金付款在租户收到业主有关该等拖欠的书面通知后三（3）个营业日内支付，则业主不得就任何日历年度的首次该等迟付基本租金征收滞纳金。因逾期付款而产生的房东管理费用实际金额将难以确定，当事人同意上述计算的滞纳金为其合理估算。此外，倘任何应付业主的基本租金或额外租金未于到期日起十五（15）天内支付，租户进一步承诺按要求向业主支付自到期日起每笔该等拖欠基本租金及应付业主的额外租金的利息，直至该等款项按相当于年利率百分之三（3%）加上《华尔街日报》报道的年度“最优惠利率”（“最优惠利率”）的年利率（“违约率”）全额支付，但在任何情况下，违约率均不得超过法律允许的最高利率；但如承租人在收到业主关于此类拖欠的书面通知后三（3）个营业日内支付了此类租金，则业主不得对任何日历年内首次逾期支付的租金征收此类利息。如果《华尔街日报》不再出版或《华尔街日报》停止出版“最优惠利率”，那么房东应指定一个合理可比的最优惠利率作为最优惠利率。尽管本租约有任何相反的规定，（i）自生效日期起至2019年12月31日（包括该日），租户支付额外租金的义务应予减轻，但前提是，此种额外租金的减免并不解除租户在该减免期间按本协议规定维持所规定的所需保险的义务，如果租户未能维持此种所需保险，而房东根据第12（c）节行使其权利，则尽管自生效日期起至12月31日期间额外租金的减免，租户仍应对其费用承担全部责任，2019年；及（ii）自生效日期起至2019年12月31日（含），业主须自行负担费用管理（或促使管理）处所及维持合理要求的服务协议，以使处所保持与生效日期相同的状况，不包括租户、其附属公司、代理人、代表、雇员或承建商造成的普通磨损、伤亡、谴责及损害。为免生疑问，自2020年1月1日起并持续至整个租期，（i）租户须全面负责本租约所载的所有额外租金，（ii）本租约第10款适用于处所的保养、维修及更换，及（iii）在符合第4（b）款的规定下，租户须负责处所的管理。业主和承租人应本着诚信合作和工作的精神，确保本协议项下处所管理由业主向承租人的有序过渡。

6.净租赁；不可终止性。

（a）除本租约另有明文规定外，这是绝对净租予业主。双方的意图是，根据本租约应付的基本租金应是对业主的绝对净回报，并且租户应支付与处所和在其中开展的业务有关的所有成本和费用，除非本租约另有相反的明确规定。与处所有关的任何金额或义务，如未明确宣布为业主的金额或义务，须当作承租人的义务，由承租人承担费用。除本租约另有明文规定外，基本租金和附加租金由租户支付，无须通知或要求、抵销、反诉、中止、扣除或抗辩。

（b）除本租约另有明文规定外，租客同意其将按照其条款继续承担本租约项下的义务，且其不会采取任何行动终止、撤销或撤销本租约，尽管（i）破产、无力偿债、重组、组成、重新调整、清算、解散或清盘或影响业主或其利益继承人的其他程序，或（ii）业主或其利益继承人的任何受托人或接管人或任何法院在任何该等程序中可能就本租约采取的任何行动。

（c）除本租约明文规定外，承租人在法律许可的范围内放弃法律现在或以后可能赋予的所有权利（i）退出、终止或交出本租约或处所或其任何部分，或（ii）任何减免、暂停、延期或减少基本租金或额外租金。

7.税收和评估；税收和保险托管；依法合规；环境事项。

（a）除下文第18段另有规定外，在上文第5（b）段规定的额外租金减免的情况下，租户应在到期时支付或解除下文所定义的所有征收。尽管有本第7（a）分段的前述规定，租户无须根据本条例缴付业主的任何专营权、公司、遗产、继承、继承、转让、净收益或超额利得税（但（i）根据基本租金或附加租金征收或征收、评估或计量的任何毛收入税或类似税项或根据处所征收或评估的税项除外，（ii）征收定义中包括的任何德州特许经营税及（iii）任何该等税项、评税，向业主征收或征收或评估的收费或征费，以取代或取代征收）。租客同意在书面要求后三十（30）天内向业主提供所有征款的支付证据。除下文第18段另有规定外，并在上文第5（b）段所列额外租金减免的情况下，承租人须就在租期内任何时间或不时到期应付的处所消耗的水电费支付所有税项及费用，以及就任何经评估、成为留置权或在租期内任何一年（不论何时应付）产生的任何税项及水电费，该义务在本租约终止或届满后仍然有效；但条件是，如果本租约到期或因租户违约以外的任何原因而终止，则自终止之日起，应按比例分摊该到期或终止当年的所有此类税费和水电费。任期开始当年的税款应自开始之日起按比例分摊（以截至2019年12月31日的额外租金减免为准）。为免生疑问，同意由业主负责支付自生效日期至2019年12月31日期间的征收成本及业主契诺及时支付相同及到期时。

（b）如在本协议期限内对处所征收或评估的任何特别评估可合法分期支付，租客有权选择分期支付该特别评估。在此情况下，租户仅对在期限届满前到期应付的特别评估分期付款以及与此相关的任何应计利息和罚款承担责任。就本租赁而言，期限

“强加”是指：

（i）在任期内到期的所有房地产税项及评税，以及所有其他评税、征费、费用、供水及下水道租金及收费，以及所有其他各类政府收费，一般及特别、普通及特别，不论其是否已在本协议订约方的明示考虑范围内，连同有关的任何利息及罚款，而该等利息及罚款在任何时间，均是针对（a）处所或其任何部分，（b）任何基本租金或任何额外租金而施加、征收或评估的，（c）就处所的所有权、经营、管有、占用或使用而特此设定或产生的本租赁或租赁持有的产业，而该等产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业或产业；

（ii）根据本协议仅以基本租金或附加租金征收、评估或计量的任何毛收入或类似税项，或根据处所征收或评估的任何毛收入或类似税项（但假设基本租金及附加租金为业主的唯一收入计算）；

（iii）所有可能因支付租金或租赁或使用处所或其任何部分而向业主或租户征收或评估或应付的销售和使用税，以及根据《德州税法》第171章（“德州特许经营税”）仅因根据本租约应付的租金而产生的所有特许经营、保证金和营业税（上述第（i）、（ii）和（iii）条中提及的所有税款和其他政府收费统称为“税”）；和

（iv）在处所内或附近提供或使用的水、气、光、热、电话、电、电力及其他公用事业及通讯服务的所有费用。

（c）除本租约另有明文规定（包括但不限于本协议第10（b）段和工作信函）外，租户须自费支付根据或以其他方式遵守的所有款项，促使处所遵守，并促使处所的使用遵守所有法律要求，包括那些要求作出任何结构性、不可预见或非常变更的要求，无论其中任何一项是否涉及颁布该项规定的机构改变政策，包括但不限于，1990年《美国残疾人法案》（42 U.S.C. Section 12101 et seq.）和《德克萨斯州建筑屏障法》（Texas Architectural Barriers Act，Art.9102，Tex）。Civ。统计。安。（1994），视情况而定，可不时修订及补充。承租人应遵守在生效日期存在并列入许可例外或其后依据本租约明文规定设定的所有协议、文书和限制的规定。承租人须在合理可能的范围内，尽快向业主（及已向承租人提供书面通知的任何抵押权人）提供有关任何指称违反任何法律规定及/或根据任何法律规定展开任何法律程序或调查（承租人已知悉）而影响或有关处所的书面投诉的通知。就本租约而言，“法律要求”一词统称为（i）所有联邦、州、地方、县和其他政府当局对处所、其任何部分、使用或租户拥有权力的所有法律、规则、条例、条例或命令，包括但不限于所有环境法和1990年《美国残疾人法案》，42 U.S.C.第12101条等，（ii）许可例外中包含的任何契诺、限制或协议，以及（iii）地役权（定义见下文）中包含的任何契诺、限制或协议。

（d）租户不得违反环境法导致或允许任何被禁止的危险材料从处所排放或在处所释放，就被禁止的危险材料而言，应迅速：（a）按照适用的环境法清除、补救和处置所有被禁止的危险材料，但无论如何，在期限结束前；（b）向租户支付任何索赔（定义见下文），任何受弥偿方（定义见下文）或由此产生的处所；（c）解除任何与之有关的处所的任何押记或留置权；（d）辩护（由租户选定并为受弥偿方合理接受的律师）、赔偿并使房东、任何抵押权人及其各自的高级职员、董事、受托人、成员、合伙人、股东、受益人、雇员和代理人（在此统称为“受弥偿方”，单独称为“受弥偿方”）免于因任何禁止的危险材料而产生的任何和所有索赔；（e）不受前述限制，遵守，其唯一成本和费用，在任期内的所有方面与适用于所有禁止的危险材料的处所的所有环境法。承租人须于承租人首次知悉该等存在或解除后五（5）个营业日内，以书面通知业主（及已向承租人提供书面通知的任何抵押人）任何从处所排放或排放至处所或在处所释放的违禁有害物质（不论是源自处所、由第三方放置于该处所或从其他财产迁移至处所）。就本租赁而言，以下术语具有以下含义：

（1）“危险材料”是指由这些或类似术语定义或根据任何环境法按此规范的任何危险或有毒材料、物质或废物。

（2）“环境法”是指对处所或其任何部分或其使用具有管辖权的任何地方、县、州或联邦当局的任何法规、法律、条例、规则或条例，涉及环境、健康或安全事项和/或任何危险或有毒材料、物质或废物的监管，包括但不限于：（a）经修订的《联邦水污染控制法》（33 U.S.C. § 1317 et seq.）；（b）经修订的《联邦资源保护和恢复法》（42 U.S.C. § 6901 et seq.）；（c）经修订的《综合环境响应补偿和责任法》（42 U.S.C. § 9601 et seq.）；（d）经修订的《有毒物质控制法》（15 U.S.C. § 2601 et seq.）；和

（e）经修订的《清洁空气法》（42，U.S. § 7401 et seq.）。

（三）“合法危险材料”是指在承租人及其分租人的业务及处所使用、维修和保养的正常经营过程中，在符合法律要求和环境法律的情况下使用的任何危险材料。

（4）“禁用有害物质”指在生效日期或之前存在于处所地面内、地上或地下的所有有害物质（法定有害物质除外）或（ii）在期限内从处所排放、释放或迁移至处所，除非由业主或任何业主的关联公司、代理人、承包商或受邀者造成。承租人或其分租人违反环境法使用的合法有害物质，构成禁用有害物质。

（五）“索赔”是指一切索赔、费用、责任、损失和损害，包括合理的律师费和费用。

承租人在本款第7项下的义务和责任，在本租赁期满或提前终止后继续有效。

8.赔偿。

租户同意支付、保护、辩护（由租户选择并为房东合理接受的律师）、赔偿并使房东和其他受赔偿当事人免受任何和所有责任、损失、损害、成本、费用（包括所有合理的律师费和开支）、诉讼因由、诉讼、索赔、要求或任何性质的任何性质的判决（在此统称为“损害”）所引起的任何（i）在租期内发生的任何使用、条件或事件并由租户、其关联公司、代理人、雇员或承包商（包括但不限于建造任何改建），（ii）任何伤害，或因租客、其联属公司、代理人、雇员或承建商在租期内或有关处所发生的任何事件或事件而导致的（iii）租客、其联属公司、代理人、雇员或承建商在租期内或因租期内或有关处所发生的任何事件或事件而导致的（iii）因租客、其联属公司、代理人、雇员或承建商在租期内因使用、状况或占用处所或以任何方式产生或与处所的使用、状况或占用相关的任何人员或财产的任何伤亡或死亡，（iv）承租人违反本租约的任何协议或条件，且未能在任何适用的通知及补救期内，或承租人为一方的任何合约或协议，或与处所或其任何部分或其所有权、占用或使用有关的合约或协议，以及（v）承租人违反任何法律规定；但条件是，对于仅因任何被赔偿方的重大过失或肯定过失行为或故意不当行为而产生的索赔，承租人在第8款下的义务不适用于受赔偿方。如受弥偿方应成为与本第8款所涵盖事项有关的任何诉讼的一方，承租人应自行选择由承租人自行承担费用和开支，与承租人选定并为该受弥偿方合理接受的律师一起为该受弥偿方辩护，或支付该受弥偿方因该诉讼而招致或支付的所有费用和合理的律师费和开支。如果承租人应根据本款第8款解除对受赔偿方的任何索赔，承租人应代位行使受赔偿方与此相关的权利，但在任何情况下，承租人不得因此代位行使对另一受赔偿方的索赔，前提是承租人有义务就此向另一受赔偿方进行赔偿。承租人在本款第8项下的义务和责任，在本租赁期满或提前终止后继续有效。

9.留置权。

租户将不会直接或间接创建或允许创建并在创建后停留超过六十（60）天，并将在符合下文第18段的规定下，在收到通知后六十（60）天内迅速解除任何机械师和材料师对将向租户提供的任何劳动、服务或材料的处所的留置权，费用由租户承担。除工作函件所述者外，本租约所载的任何内容均不得解释为构成业主对任何承建商、分包商、劳工、材料商或供应商进行任何建造、改建、增建、修理或拆除处所或其任何部分的任何劳动或服务或提供任何材料的同意或明示或默示的要求。特此通知，业主将不对向租户或持有处所或其任何部分的任何人提供或将提供的任何劳动、服务或材料承担责任，且任何技工、建筑或任何此类劳动、服务或材料的其他留置权均不得附加或影响业主在处所内的利益。

10.维修保养。

（a）租户维护和维修。在工作函件所载条款的规限下，租户已接纳截至生效日期处所的状况、维修状况及外观。除本租约另有明文规定（包括下文第10（b）段、第13段和第14段）外，在符合第12（f）段的规定下，租客同意，在租期内，由其负担费用，将处所，包括任何经更改、重建、增建或替换的建筑物、构筑物及其上的其他改善，置于良好和安全的状态，维修和外观，合理磨损除外，并应进行一切必要的维修和更换。如果租户超过所有适用的通知和补救期仍未进行此类维修或更换，业主可自行选择代表租户进行维修和非资本更换，并且此类维修或非资本更换的费用应作为额外租金向租户收取。租户将保持场所有序和自由，并清除垃圾。承租人订立契诺，以履行或遵守处所所所受任何地役权、限制、契诺、声明及维修协议（统称，因为该等条款、契诺及条件可不时藉由业主及租户签立或同意的文书修订，即“地役权”）的所有条款、契诺及条件，包括业主根据该等地役权所要求的任何义务或履行，包括但不限于根据该等地役权支付业主或租户应支付的所有款项（不论是作为评估、服务费、会费或其他费用）。自生效日期后，未经租户事先书面批准，业主不得订立任何地役权或修改任何现有地役权，而该批准不得被无理拒绝、附加条件或延迟，只要该批准不会对租户将处所用于任何许可用途产生不利限制，对租户的业务运营产生重大不利影响，或大幅增加租户的成本，但前述限制不适用于业主授予抵押和相关融资工具，但须遵守第23款的规定。

（b）业主维修保养。除本租约另有明文规定外，业主无须负责处所或其任何部分的任何维修、修理、改建或更换的费用或业绩，但建筑物的承重或结构墙和基础的结构修理和/或更换以及建筑物的屋顶表面和屋顶膜的更换除外（除非由于租户或租户的附属公司、雇员、代理人、承包商或受邀者的作为或不作为而需要进行任何此类修理或更换）。所有代表业主进行的这类工作，必须由有资格从事有关工作的承建商和工人进行，并在必要时获得正式许可。

（c）业主进入处所。业主、任何抵押权人及其各自的代理人及指定人，如承租人有此要求，可在承租人代表的陪同下，于正常营业时间内的合理时间及在合理的事先通知下进入及视察处所，并向准抵押人及/或买方展示处所。

11.改动。

（a）租户可对处所或其任何部分作出任何更改、增设或改善（“更改”），或可能被作出任何更改、增设或改善（“更改”），但租户不得作出任何更改，而该更改将（i）涉及建筑物外观的更改或将在ALTA/ACSM调查中显示的地块上的其他改善，（ii）合理预期将大幅降低处所的公平市场价值，（iii）与许可用途不一致，（iv）造成或大幅增加危险或非法状况的可能性，（v）对建筑物的电梯井产生重大影响，承重墙、结构层和底层、结构柱和梁、幕墙的基础、结构部分以及建筑物屋顶的结构构件（统称“建筑物Structure”），（vi）对外墙和窗户系统、屋顶、基础、结构部分及建筑物的机械（含电梯）、电气、管道、安保、通信、生命安全、供暖、通风和空调系统（统称“建筑物系统”）或地块上的停车场产生重大影响，或（vii）导致撤销或修改任何关于环境合规事项的放弃或停顿协议，分区或任何政府机构所批出的任何其他法律规定，而在每宗该等情况下，均无须提交书面要求并取得业主的事先书面同意，而业主的同意不得被无理拒绝、附加条件或延迟（但业主保留就影响建筑物Structure的改建而全权酌情拒绝同意的权利除外）（前述（i）-（vii）条中任何一项或多项所述的改建称为“限制性改建”）。对处所内部进行重新装修，例如油漆、贴壁纸和更换地板覆盖物，就本租赁而言，不应构成改建。在不限制房东拒绝同意限制性改建的权利的情况下，如果当时存在违约事件，房东可以拒绝同意。如果租户对处所的任何机械部件（例如，暖通空调系统的一部分）进行任何更改或对其进行任何更改，租户应安装同等或更高价值和实用性的机械设备。所有的改建，都要按照一切法律要求，建设得井井有条，做工有方。承租人解除承租人依据第11款安装的任何改动的义务应受本条第26款管辖。在任何情况下，均不得要求租户移除在生效日期存在的处所的任何元素。

（b）根据工作信函中有关租户改善（如工作信函中所定义）的条款，租户应在所有改建方面满足以下条件：

（i）租客须支付或安排支付该等改建的全部费用；

（ii）租客须采取一切必要步骤，防止因该等更改而对处所施加留置权；

（iii）租客须取得及支付所有建筑、占用及其他所需许可证，并须遵守所有适用的政府规定，并在发出许可证后尽快合理地将所有该等许可证的副本交付予业主；

（iv）承租人须促使改建工程一经展开，须尽心尽力进行至完成；

（v）如果改建包括将在更新的ALTA/ACSM处所调查（包括表A和机构贷款人惯常要求的其他项目）上显示的任何变更或新事项，则租户应在改建基本完成后立即获得并向业主（以及在被要求时向抵押权人）提交经修订的ALTA/ACSM处所调查，该调查已向业主和已向租户提供书面通知的任何抵押权人证明并以其合理满意的形式进行；及

（vi）租客须在该等改建实质完成后，尽快合理地向业主提供所有改建的竣工图则副本。

（c）除业主与租客另有书面约定外，除可分割附加外的所有改动，须立即成为不动产的一部分，并属业主所有。可分割的加建物和承租人的财产可在本租约到期或提前终止时或之前的任何时间从处所中移走，但承租人应修复因此类移走而对处所造成的任何损坏。就本租赁而言，（a）“可分割增加”一词系指在期限内（i）可随时拆除而不会对处所造成实质性损害，以及（ii）不是合法占用处所所所所所所所所所需的所有增加，以及（b）“租户财产”统指所有商业固定装置和个人财产，包括但不限于家具、家具、设备、标志面、计算机、财产上的计算机相关设备、电缆、保险箱、通信设备和其他设备，无论其安装方式如何，均可用于开展租户业务。承租人在本款第11项下的义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。

12.保险。

（a）租客须在租期内自行维持或安排维持以下房屋保险（以下简称“所需保险”）：

（i）财产保险（“财产保险”），为租户改善、任何改建和租户财产投保直接实物损失的所有风险和损失原因所涵盖的风险-特殊形式（所有风险，扩展保险范围），此外，条例或法律保险（合理可用的最高分限额）以及锅炉和机械保险（如适用）。财产保险应当包括以下险种：火灾、风灾、冰雹、爆炸、破坏公物、暴乱、内乱、冒烟、洒水和水害，如适用洪水和地震、爆炸、坍塌和地下危险。此类保险应以重置成本为基础，约定价值等于由此承保的财产的全额可保重置价值。除租户财产外，保单应包括房东和任何抵押人作为损失受款人，因为他们各自的利益可能会出现。

（ii）就处所内或处所附近发生的身体伤害、死亡和财产损失，将房东和任何抵押权人指定为针对通常接受的标准保单表格通常涵盖的任何和所有索赔的额外受保人的一般责任保险。此类保险应具有每次发生不少于三百万美元（3000000美元）的合并单笔限额和至少五百万美元（5000000美元）的总额限额以及金额至少为一千万美元（1000000美元）的超额总括责任保险。这种责任保险应当是主要的，不对所有附加被保险人可获得的任何保险作出贡献，并且附加被保险人所携带的任何责任保险应当超出其范围。在任何情况下，该保险的限额均不得视为限制租户在本租赁下的责任。

（iii）业务中断保险，承保范围为发生意外事故后十二（12）个月的租金，指定房东和任何抵押权人为损失受款人，该承保范围可包括在租户的财产保险中。

（iv）在房舍建造的任何时期，当承租人的财产保险保单未为该工程投保时，应为房舍所作的改建和/或增建的价值购买承租人风险保险，以承保损失-特别表格（所有风险，扩展范围）所涵盖的风险。每个建筑商的风险保单应指定房东和任何抵押权人为额外的被保险人。承租人还应促使所有承包人遵守本第12款中的责任保险要求，包括业主和任何抵押权人的主要和非分摊附加保险地位，以及包括为业主和任何抵押权人的利益放弃代位权。

（五）法律要求要求的工人赔偿保险和最低责任限额为一百万美元（1000000美元）的雇主责任保险。

（vi）污染责任保险，将房东和任何抵押权人指定为额外的被保险人，适用于人身伤害；财产损失，包括受损财产或未受到人身伤害或破坏的财产的使用损失；清理费用；和辩护，包括调查、辩护或索赔解决过程中产生的费用和开支；所有这些都与每次发生和总计金额不低于3,000，000美元的房地所产生的任何损失有关。这种责任保险应当是主要的，不对所有附加的被保险人可获得的任何保险作出贡献，并且附加的被保险人所携带的任何责任保险应当超出其范围。在任何情况下，该保险的限额均不得视为限制租户在本租赁下的责任。

（b）根据本协议，租户和房东需要维持的保单应与A.M.Best Company，Inc的一般保单评级为A-或更好和财务等级为VII或更好的公司。保险公司应被授权在房地所在州开展业务。除第12（a）分段另有规定或房东和租客另有约定外，本协议项下任何必要保险项下的任何可扣除金额不得超过五万美元（50,000美元）。保险凭证（就财产保险而言，使用ACORD表格第28号（或其等值或替换），而就责任保险而言，使用Accord表格25-S（或其等值或替换）），连同已就承租人的规定保险支付保费的合理证据，须就承租人的规定保险交付予业主（及已向承租人提供书面通知的每名抵押权人），并就业主的规定承保范围交付予承租人。其后，在每份所需保单的有效期届满前，业主和租客各自须向对方（以及就租客的所需保险，向已向租客提供书面通知的任何抵押人）提供该一方合理满意的证据，证明已支付该等保单的保费，但在续期的情况下，尽管有上述规定，每一方仍可在有效期届满前向对方提供有关的活页夹，然后按上述规定的格式提供保险证明。业主和租户各自有权在一揽子保单中提供其根据本合同条款有义务承担的保险范围，前提是该一揽子保单按本租约的要求向处所和业主、任何抵押权人或租户（如适用）提供保险范围。每份保险单应在任何不续期、取消或修改以减少保险范围前至少三十（30）天通知租户、房东和任何抵押权人（如适用），但前提是因未支付保费而取消只需提前十（10）天通知。

（c）如承租人没有购买规定的保险或保持该保险完全有效，业主可但无义务购买该保险并支付保险费。承租人应向房东偿还，作为额外租金，应要求立即支付的金额连同自支出之日起至偿还之日止按该款项违约率计算的利息。此外，业主可向租户追讨，而租户同意支付作为额外租金的任何和所有费用（包括合理的律师费）以及业主因租户未能获得和维持所需保险而可能承受的实际损害。

（d）承租人须就业主因所需保险的任何免赔额而招致的任何法律责任向业主作出赔偿，并使业主保持无害。

（e）业主须在租期内的任何时间，采购及维护一份或多于一份保单（须根据本租约予以偿付），致使处所（但具体不包括租户改善、任何改建及租户财产）在涵盖处所的全部重置成本（租户改善、改建及租户财产除外）的全险（特殊形式或同等形式）财产承保范围内，并包括标准扩展承保范围签注危险、水灾危险（如适用），消防保护装置泄漏和其他水损害（加上房东可全权和绝对酌情权认为适当的此类额外背书或特殊承保范围），以及房东合理地不时认为适当于处所的此类其他保险（如有）（此类保单或保单，统称为“房东所需承保范围”），前提是此类承保范围和金额通常由德克萨斯州欧文市场上类似房产的房东承担。由房东或代表房东维护的所有保险应包含房东合理确定将由德克萨斯州欧文市场上类似房产的房东承担的免赔额。房东对房东规定的承保范围的承付义务，只要提供了此处规定的承保范围，就可以纳入由房东或代表房东承付和维护的所谓一揽子保单或保险单的承保范围内。承租人应在承租人收到发票后三十（30）天内向房东支付作为附加租金的所有保险费用（定义见下文）。承租人支付保险费用的义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。任期内任何部分日历年度的保险费用应按比例分摊。

（f）在不限制本租约所列的任何其他放弃债权的情况下，租户和房东各自放弃其对另一方可能产生的财产损失、损坏或伤害的任何索赔，只要任何此类索赔由一方当事人实际维持的财产保险承保，或本应由根据本租约条款要求在发生此类损失、损坏或伤害时有效的任何财产保险承保，而不论另一方当事人的疏忽是否造成此类财产损失、损坏或伤害。每一方均须促使其根据本租约须承付的保险的每份保单载有保险人同意就任何该等索偿放弃对承租人、业主或任何获弥偿方（如适用）的代位权，以及保险人承认上述放弃索偿不会对由此提供的承保范围产生不利影响。如果双方维持（或被要求维持）涵盖同一财产的保险，则租户的保险应被视为本条款的适用保险（作为上述规定的主要保险范围）。业主和租客在本租约中提供的任何赔偿均受本第12（f）款的规限。

（g）尽管本租约另有相反规定，但如本租约依据下文第13段的条款及条件终止：（i）如业主尚未直接从租户的保险人收到该等款项，租户须将承租人根据承租人财产保险收取的涵盖租户改善及改建的保险收益转让及交付予业主（或业主指定的任何一方），金额相等于津贴的未摊销部分（如工作信函所定义），并须计算该等摊销，自租约终止之日起，在初始期限内以直线法计算，（ii）就该等保险须支付予承租人或由承租人收取的任何保险收益的剩余部分应完全属于承租人，及（iii）业主和/或抵押人（就导致租约终止的伤亡事件）根据承租人的财产保险收取的任何保险金，超过根据上文第（i）款欠业主的金额，应立即偿还给承租人，或在适用的情况下背书给承租人。本（g）项在下文第13款下的任何提前终止租赁后仍然有效。

13.伤亡。

（a）租客须就处所发生的任何火灾或其他伤亡（“伤亡损失”）迅速向业主（以及已向租客提供书面通知的任何抵押权人）发出书面通知。如处所因伤亡损失而被部分或全部摧毁以致部分或全部无法租用，则除非业主按以下规定选择终止本租约，否则处所的损坏应按本第13款规定迅速修复，租户应付给业主的基本租金应按变得无法租用的处所部分的比例公平减免，直至租户在处所重新开业或根据本协议被要求重新开始支付基本租金的时间（以较早者为准）。发生伤亡损失，不得减免额外租金。

（b）如（i）建筑物的可出租面积超过百分之五十（50%）须因意外损失而损坏或毁坏，或（ii）业主重建或修缮处所未能在十二（12）个月内完成，或（iii）意外损失发生在租期的最后一年内，租户未交付续期通知，而业主的重建或修缮未能在九十（90）天内完成，或（iv）处所的全部或任何部分在任何时间因根据本协议规定业主须采购及维持（或导致采购及维持）的保险而未投保的任何风险的发生而受损或毁坏，或（v）任何抵押权人须规定因该等意外损失而须支付的保险收益适用于由处所担保的按揭债务的偿付，则在任何该等情况下，业主可自行选择，可通过向承租人发出房东选择终止的书面通知来终止本租约，该通知应在该伤亡损失发生后六十（60）天内发出。如本租赁未终止，各方应按第13（c）项的设想恢复处所。就本第13款而言，任何有关建筑物因意外损失而受损或可租住的部分的厘定，须由一名具有至少十（10）年类似处所物业经验的有信誉及合资格的持牌工程师作出，该工程师须由业主保留，并为租客合理接受。此类认定结果应及时提供给租户。

（c）业主不会为租户的改善、改建或租户的财产携带任何种类的保险，亦无义务修复其任何损坏或更换该损坏。业主须独自负责将处所恢复至紧接该伤亡前的状况，不包括任何租户改善工程、任何改建工程及租户财产或租户安装的任何其他增建工程、改善工程、固定装置及设备，并须遵守当时有效的法律规定。承租人应全权负责承租人改善、改建和承租人财产的修复和修缮工作，该修复和修缮工作应在业主按本合同要求修复处所（或促使其如此修复）并将处所（或其受伤亡损失影响的部分）交付承租人后进行，且在业主或任何抵押权人收到承租人改善和改建的承租人财产保险收益的范围内，该收益应提供给承租人用于该修复和修缮工作。承租人同意，在重建或维修处所的任何期间，其将在切实可行的范围内继续经营其在处所内的业务。承租人应恪尽职守并按照本租约关于改建的规定的条款和条件进行所有这些工作。尽管本条另有相反规定，本条第13款所规定的任何基本租金减免，在业主按本条所规定的条件恢复处所并将处所交付予租客时即告终止，租客须开始支付自该日期起生效的全部基本租金。作为承租人在本协议项下恢复工作的一部分，承租人应按与伤亡损失之前相同的方式并至少达到相同的条件，由承租人自行承担费用，修复和更换承租人的改良、改建和承租人的财产。

（d）此外，如果（i）建筑物的可出租面积超过百分之五十（50%）因意外损失而无法出租，并且业主和租户合理地认为，根据第13（b）节所述的持牌工程师的建议，此类损坏无法在收到保险收益和所有适用的政府许可后十二（12）个月内修复，或（ii）在期限的最后一年内，建筑物的可出租面积超过百分之五十（50%）因意外损失而无法出租，并且，业主和租客合理认为（根据第13（b）节所述的持牌工程师的建议），在收到保险收益和所有适用的政府许可后的九十（90）天内无法修复此类损坏，则租客有权在该工程师的意见送达租客之日后三十（30）天内通过向业主交付的书面通知终止本租约（业主应在伤亡损失发生之日后的六十（60）天内向租客提供该通知）。根据本第13款终止本租约时，基本租金和附加租金应自伤亡损失发生之日起分摊。如果在发生伤亡损失后，承租人有权根据本条规定终止本租约，但承租人未能在本合同规定的期限内将承租人的终止通知交付给房东，则就有关伤亡损失而言，该终止权利应视为被放弃。尽管本款另有相反规定，承租人无权依据本款第13款终止本租约，或有权获得任何基本租金减免，只要此种伤亡损失是由承租人或其雇员、代理人或承包商的作为或疏忽造成的。

14.谴责。

（a）如整个处所须为任何公共或准公共用途或目的而被征用域取得或谴责（就本第14款而言，代替谴责的出售须当作采取），则该期限自谴责当局要求管有之日起终止及终止，所有基本租金及额外租金须于该日期支付。

（b）如处所或建筑物的任何重要部分须为任何公共或准公共用途或目的而被征用或被征用，而该征用将阻止或实质上干扰处所或建筑物用于其当时正被使用的目的，则该期限自谴责当局取得管有之日起终止及终止，所有基本租金及额外租金须于该日期支付。如发生部分占用或谴责。其范围不足以使上述规定的租约可予终止，则业主须迅速恢复处所（但不包括租户改善、任何改建或租户财产）或促使其恢复，以使处所的其余部分（建筑物外）合理运作，并就建筑物的其余部分而言，使其成为建筑整体，而本租约须继续全面有效，但基本租金须按影响处所的占用程度公平调整。尽管如此，业主根据本协议恢复或促使恢复的义务仍然存在（i）只有在和/或在业主收到的谴责或类似裁决足以补偿业主的恢复费用的情况下，和/或（ii）未受谴责影响的区域可根据业主的合理判断被恢复为可盈利和可自行运作的处所。

（c）业主有权就任何有关占用处所或建筑物任何部分的申索（或代替私自出售的收益）而获得全部裁决，而无须扣除或抵销租户的遗产或利息；但租户可在另一法律程序中，就租户已支付的任何改建的未摊销部分提出单独申索，而无须向业主、行业固定装置及其他租户的财产及租户的搬迁作出补偿，搬迁费和其他业务费用（包括租赁价值损失），但以租户的索赔不减少房东的索赔或裁决为限。

15.建筑标牌。承租人有权在建筑物最多两（2）面外墙（每面为“承租人建筑标志”）上安装承租人的姓名或商号。在安装承租人建筑标志前，承租人应将建议的标志设计、位置和规格提交房东，供房东批准，不得无理扣留、附加条件或拖延。每个租户建筑标志的安装费用应由租户承担，并应按照德克萨斯州欧文市建筑规范和所有其他法律要求进行安装。此外，在本租约期满或终止时，租户须自担成本和费用，移除每个租户建筑标志，并将安装该租户建筑标志的建筑物的受影响区域恢复至该租户建筑标志安装前的状态，正常磨损和伤亡除外。

16.转让、转租。

（a）除下文第16（b）节另有规定外，未经业主事先书面同意，承租人不得无理拒绝、附加条件或延迟同意：（a）转让或以任何方式转让本租约或其中的任何遗产或权益，或（b）转租处所的任何部分（（a）及（b）条中的任何事件为“转让”）。对此，承租人承认并同意，业主接受受让人或转租人的租金，不应被视为构成业主同意该转让或转租。此外，房东还有权向租户收取2,000.00美元的费用，用于处理租户提出的此类转让请求（包括房东产生的任何律师费和费用），无论房东是否同意。业主对一项或多项转让的同意，不应作为放弃业主对任何转让的权利。在符合下文子图表16（b）的情况下，如果租户是一家公司、合伙企业或其他实体，并且如果在任期内的任何时间，在本租约执行时直接或间接拥有租户未行使表决权或未行使所有权权益的多数的人或个人不再拥有该等表决权、所有权权益或控制权的多数（因设计或世系转让而导致的除外），则丧失该等表决权的多数，所有权权益或控制权应被视为转让，因此在所有方面均受本第16款规定的约束。违反本款规定的转让，由房东自行选择，视为违约事件，由房东作废。尽管有上述规定，本租约亦无任何与此相反的规定，但本租约所载的任何内容，均不意味着或暗示在租户或其直接或间接母公司选择“上市”的情况下，须征得业主同意，且只要租户或其直接或间接母公司的该等股票在转让时已在公开证券交易所上市，租户无须就租户或其直接或间接母公司的有表决权股份的所有权变更取得业主同意。

（b）承租人可通过合并、合并、资本重组、重组或购买承租人的全部或基本全部资产（“许可承租人事件”）将本租约转让给承租人的继承人，或将本租约转让或将全部或部分处所转租给承租人的关联公司，而无需业主书面同意，但前提是满足以下所有条件（每一项均为“许可转让”，以及许可转让的任何受让人为“许可受让人”）：（a）不得存在违约事件；（b）租户必须在该转让至少15天前向业主发出书面通知；（c）该转让不是租户为逃避其在本租赁下的义务或避免获得对原本需要业主同意的转让的同意而进行的诡计；（d）如果转让是许可的继承事件，则许可受让人应在该许可转让生效后立即拥有至少等于50,000，000.00美元的有形净资产（定义见下文），经房东合理满意证明的，该证据应当包括被许可受让方最近一期经审计的财务报表。租客根据本协议向业主发出的通知，应包括证明许可转让的资料和文件，以及证明上述各项条件均已满足的合理证据。本租赁在任何情况下均不得部分转让。就本第16（b）分段而言，“有形净资产”一词是指总资产超过总负债的部分，在每种情况下均按照公认会计原则（以下定义）确定，但在确定总资产时不包括根据公认会计原则将被归类为无形资产的所有资产，包括商誉、许可、专利、商标、商号、版权和特许经营权。

（c）本租赁权益的任何受让人或分承租人，通过接受该转让或转租，或通过实际或推定占有全部或任何部分处所，应被视为已承担本租赁中规定或根据本租赁产生的所有义务。该假设自该转让或转租之日或受让人或转承租人取得对全部或任何部分处所的占有权之日（以较早者为准）起生效；但具体就任何转让而言，受让人应对承租人在本租赁下的所有未履行义务负责，无论该义务何时产生以及该假设何时生效。

（d）尽管有任何转让，且除非担保（定义见第41段）另有明确规定，及/或业主以书面另有约定，租户及租户在本租赁下的义务的任何担保人在任何时候均须对支付本租赁所指明的租金及遵守租户在本租赁下的所有其他义务（即使转让发生在租户转让之后，亦不论是否已就该等未来转让及转租取得业主的批准），负全部责任及法律责任。如承租人完成转让（许可转让除外），承租人须向业主支付超出承租人根据本协议须支付的租金的所有款项的百分之五十（50%）作为额外租金，该租金可归因于如此转租的全部或任何部分处所的任何转租，以及因本租赁的任何转让而收取或可归因于本租赁的任何转让而收取的所有代价的百分之五十（50%），在每种情况下均扣除承租人就该转让而招致的所有合理和有文件证明的费用和成本，包括但不限于佣金、津贴，向分租人或受让人提供的改善费用和其他特许权。最后，如发生全部或部分处所转租的情况，经了解及同意，一旦承租人在本租约项下发生任何违约事件，业主可收取根据转租条款到期的任何租金，并将收取的金额用于下一次根据本协议应付的租金；而承租人收取的所有该等租金须为业主以信托形式持有，并立即转交业主。

17.财务报表。

承租人将就承租人及本租赁的任何担保人（各自为“本金”）向业主（如有要求，则向任何抵押权人）交付以下文件：在每一本金的每个财政年度结束后一百五十（150）天内，其后，在收到业主的书面请求后二十（20）天内（该请求仅限于在任何十二（12）个月期间内不超过一次，除非该请求与业主预期出售或融资处所有关，在此情况下，业主不得受如此限制）就业主在本租赁中的权益的任何转让而言，各委托人及其合并附属公司的财务报表和报告的副本，在每种情况下以比较形式列出上一财政年度的数字，均为合理详细并附有相关报告，每一份均载有对适用的委托人对审计范围施加的限制的无保留意见，由该信安选定的具有公认国家地位的独立注册会计师事务所编制，该意见应表明，信安及其合并子公司的合并财务报表公允地反映了被报告公司的财务状况（包括其经营业绩和财务状况变化），已根据美国普遍接受的一贯适用的会计原则（“公认会计原则”）编制，并且已根据美国普遍接受的审计标准对与此类财务报表相关的此类账户进行了审查，因此，包括对会计记录的测试和在当时情况下被认为必要的其他审计程序，但前提是，如果由独立公共会计师事务所编制和核证的财务报告不是委托人的惯例，那么任何此类报告可以改为由委托人编制，并由其首席财务官核证，并据其所知；并进一步规定，应房东的书面要求交付给房东的任何财务报告（即，不在委托人业务审计周期的正常过程中）不应要求由独立公共会计师事务所认证，而可以由该委托人编制并由其首席财务官认证，并据其所知。业主须持有并须促使每名抵押权人以保密方式持有依据本第I7款交付予业主或抵押权人的任何非公开财务报告及其他资料，但业主及任何该等抵押权人可（i）在法律规定所要求的范围内及（ii）向潜在贷款人、投资者及买方及业主、抵押权人及该等潜在贷款人、投资者及买方的财务顾问、会计师及律师披露该等报告及资料，所有在房东和该等抵押人业务的正常过程中如此规定的范围内，前提是任何该等披露方同意保持本第17款所要求的保密性。如果委托人被要求向证券交易委员会提交其财务报表，且该等报表可在委员会的EDGAR系统上查阅，则租户应被视为符合本第17款关于该委托人的要求。

18.允许的比赛。

承租人无须（i）支付任何征款；（ii）遵守任何法律规定；（iii）解除或解除任何留置权、产权负担或押记；或（iv）取得任何豁免或和解或作出任何10（a）、更改处所的物理状况或就处所的任何所所声称的缺陷采取任何其他行动，只要承租人本着诚意并由其承担费用，对其存在、数额或有效性、由此造成的损害的数额或其对此承担的责任范围提出异议，通过适当的法律程序，但条件是（a）在竞争待决期间，阻止（1）收取或以其他方式实现如此有争议的税款、评估、征费、费用、租金或收费或留置权、产权负担或收费（或作为替代办法，租户在抗议下支付争议中的全部金额）；（2）出售、没收或损失处所或其任何部分，或基本租金或任何额外租金或其任何部分；（3）干扰基本租金或任何额外租金的支付，或其任何部分；及（4）处所的公平市场价值的任何减值；（b）租户向业主提供产权保险，如无法获得产权保险，则业主应合理要求的针对任何该等留置权、产权负担或押记的其他担保；及（c）该竞争不会使业主或任何抵押权人承担任何刑事责任的风险。在任何该等法律程序待决期间，只要继续符合上述所有条件，业主不得缴付、移走或促使解除因此而有争议的税项、评估、征费、费用、租金或押记或留置权、产权负担或押记。租户进一步同意，应尽快对每一场此类竞赛进行起诉，以在合理可能的情况下得出最终结论。承租人须就与任何该等争议有关的任何及所有损失、判决、法令及讼费（包括所有合理的律师费及开支）支付、赔偿、抗辩（由承租人选定并为业主合理接受的律师），并使获赔偿的当事人免受损害，并须在该等争议的最终解决、妥协或裁定后，立即全额支付及解除其中或与之有关的应予征收、评估、收费或施加或确定须予支付的款额，连同所有罚款、罚款、利息、讼费及开支或与此有关的开支，并履行一切作为，其履行须因此而被命令或颁布法令。承租人在本款第18项下的义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。

19.租户违约条款。

（a）下列任何事件或行为应构成本租赁项下的违约事件（此处称为“违约事件”）：

（i）如承租人在本租约延续期间的任何时间（且不论任何破产、重组、接管、无力偿债或其他程序的未决、在法律上、在股权上或在任何行政审裁处，具有或可能具有阻止承租人遵守本租约条款的效力），须（a）在基本租金到期时未能支付任何款项，且在业主向承租人发出指明该等失败的书面通知后，该等失败持续五（5）天，（b）在额外租金到期时没有支付任何款项，而在业主或抵押权人向租客发出指明该等失责的书面通知后，该等失责持续三十（30）天，（c）在任何重大方面没有维持根据本租约须由租客承担的任何保险，而该等失责持续两（2）个营业日，或（d）在业主向租客发出指明该等失责的书面通知后三十（30）天内，没有遵守或在任何重大方面履行本协议的任何其他条文，但前提是，如本租约所提述的任何违约合理地可能得到补救，但不能在该三十（30）天期限内得到补救，则在业主收到由承租人的高级人员签署的承租人证明书后，说明该违约不能在三十（30）天内得到补救的原因，说明承租人为纠正该违约而正在作出的努力，并合理估计补救期限，但条件是承租人在任何时候都本着诚意、尽职尽责地纠正该违约，该等故障可被治愈的时间，须延长为以持续、善意的尽职调查完成该等故障的治愈而可能需要的期间；或

（ii）如果租户或担保人应根据《联邦破产法》或任何其他联邦或州法律（如现在或以后生效的）就破产、无力偿债、重组、清盘或债务调整（以下单独称为“破产法”和统称为“破产法”）提出启动自愿案件的申请，而该程序未在提交之日后六十（60）天内解除，或者如果租户或担保人应（a）申请或同意任何接管人、托管人、受托人的任命或占有，房地或其任何部分或租户财产的任何重要部分的美国受托人或清盘人（或其他类似官员）以及任何此类申请或任命在提交或进入后的六十（60）天内未被撤回或腾空，或（b）一般不会在债务到期时支付其债务，或书面承认其一般无法在债务到期时支付其债务，或（c）为其债权人的利益作出一般转让，或（d）未能及时和适当地提出异议，或书面默许，任何根据任何破产法启动针对租户或担保人的非自愿案件或以其他方式针对租户或担保人提起的呈请；或

（iii）如根据《联邦破产法》在任何非自愿案件中输入针对承租人或担保人的救济令或根据任何其他破产法输入针对承租人或担保人的类似命令，或如根据任何破产法启动针对承租人或担保人的非自愿案件或提议对承租人进行重组的呈请应在提交后九十（90）天内提交且未被解除或拒绝，或如应在任何有管辖权的法院启动程序或案件以寻求（a）清算、重组、解散，对租户或担保人的债务进行清盘或调整，或（b）对处所或其任何部分或租户或担保人或租户或担保人财产的任何重要部分指定接管人、托管人、受托人、美国受托人或清算人（或任何类似官员），或（c）根据任何破产法对租户或担保人的任何类似救济，任何此类程序或案件应继续进行而不被驳回，或批准或命令上述任何一项的命令、判决或法令应进入并继续进行而不受中止并有效九十（90）天。

（b）如果违约事件已经发生并仍在继续，业主应全权酌情享有以下权利：

（i）以书面通知承租人的方式终止本租约的期限。因此，本租赁期限和特此授予的遗产应于业主发出完整通知之日终止，其效力与该日期为本租赁期限届满时在本合同中确定的日期相同，且承租人在本合同项下的所有权利均应终止，但承租人仍应按本合同规定承担责任。

（ii）（a）以强制、简易程序、驱逐或其他方式重新进入及收回处所或其任何部分，及（b）将所有人及财产移出，不论租约是否已根据上文第（i）条终止，承租人特此在法律许可的范围内，明确放弃现行或任何未来法律规定的任何及所有退出、补救或腾退通知。业主无须因任何该等重入、收回或移走而承担法律责任。除非根据上文第（i）条向租客发出有关该等意向的书面通知，否则业主不得将该等重新进入或接管处所的管有解释为业主方面选择终止本租约的期限。

（iii）作出合理努力，以租客或业主名义或以其他方式将处所或其任何部分转租给租客，而无须通知租客，就该等一项或多于一项条款（可能高于或低于本应构成本租赁期限余额的期限）及根据该等条件（可能包括特许权或免费租金）及业主合理厘定的用途而言；但上述情况不得解释为减少业主在法律规定的范围内减轻其损害的义务。

（iv）如因发生违约事件而重新进入或收回处所或将人或财产移出处所，租客须向业主支付所有基本租金及额外租金，在每宗个案中，须支付至有关重新进入、收回或移出的日期（包括该日期）；其后，直至期限届满或已终止，租客须向业主承担法律责任，不论处所是否已被转租，及须向业主（a）在没有任何该等重新入伙、收回或移走的情况下，承租人根据本租约须支付的所有基本租金及所有额外租金，连同业主与该等转租努力有关的所有合理开支（如有的话）（包括但不限于所有合理的收回成本、经纪佣金、合理的律师费及开支、雇员开支、合理的更改成本及筹备该等转租的开支），减（b）根据上文第19（b）（iii）段为承租人的帐户进行的任何转租的净收益（如有的话）。尽管有上述规定，如果任何此类转租的期限超过该期限的余额，租户应仅负责根据该期限的余额与该转租的固定最短期限相比的比例部分费用。承租人须在没有此种重新进入、收回或移走的情况下根据本租约应支付租金的日期支付该等款项，而业主有权在每个该等日期向承租人追回该等款项。

（v）如因发生违约事件而终止租期，不论业主是否已依据上文第19（b）（iv）节就终止前的期间收取任何损害赔偿，业主均有权向租客追讨，而租客须按要求向业主付款，就租户违约的违约金和约定的最终损害赔偿金而言，以代替基本租金和在该终止日期之后到期的额外租金方面的所有违约金和约定的当期损害赔偿金（据约定，确定实际损害赔偿金将是不切实际或极其困难的），金额等于：

（a）所有基本租金及额外租金，在每宗个案中，自该终止日期起，在没有该终止的情况下，是或将是当时未到期的期限，按月折现，折现率等于最接近期限结束时到期的美国国债当时所报的半年期收益率（应转换为月收益率）加上百分之一（1%）（该利率为“贴现率”），超过（2）当时的同期房地公允租金价值，按折扣率按月贴现；加

（b）业主因该违约事件而招致的其他合理开支。如有任何适用的法律规定，将违约最终赔偿金的数额限制在低于前述数额的数额，则房东有权获得该法律允许的最高数额。

（c）不得依据第19（b）（i）段以法律实施或其他方式终止本租约，亦不得依据第19（b）（ii）段或其他方式收回处所或其任何部分，亦不得依据第19（b）（iii）段重新出租处所或其任何部分，亦不得根据第19（b）段承租人支付任何款项或业主根据第19（b）段行使其任何其他权利，除非在该付款的范围内，解除承租人根据本租约承担的任何法律责任，而该法律责任通过本租约的明文规定在该到期、终止后仍然有效，收回、转收或购买。

（d）如租客在租期届满或较早终止后仍保留管有权，则在不限制业主因该等保留而产生或就该等保留而产生的其他权利及补救办法的情况下，租客须就该等保留期限的首三个月按费率缴付基本租金，相当于紧接该保留期前最后一个完整日历月到期基本租金的百分之一百二十五（125%），其后按该日历月到期基本租金的百分之一百五十（150%）的比率计算，租户亦须继续履行其在本租约项下的所有其他义务，包括支付所有额外租金。

（e）如果承租人未能履行其在本租约下与处所的维护、修理和/或修复有关的任何义务，并且（i）承租人在收到业主的通知后三十（30）天内未更正该等故障，或者，如果在该期间内无法勤勉地更正该更正，则承租人不进行该等更正并随后勤勉地进行该等更正，或（ii）如果存在涉及即将发生的人身伤害或物质财产损害的威胁的紧急情况，承租人未能在接获业主通知后立即更正或启动更正该等条件，则在任一情况下，业主可为作出该等更正而重新进入处所，但条件是业主遵守适用于该等进入的任何法律规定，考虑到有关情况向租户合理提前通知该等重新进入，并采取合理措施在切实可行范围内尽量减少对租户业务及其占用处所的任何不利影响。

20.业主附加权利；业主放弃留置权。

（a）第19（b）项所列权利和补救办法可按任何顺序和任何组合行使。本协议授予或保留给业主的任何权利或补救办法，均无意排除任何其他权利或补救办法，每一项权利和补救办法均应是累积性的，并且是在根据本协议或现在或以后在法律上或公平上存在的任何其他权利或补救办法之外的。业主没有在任何时候坚持严格履行任何契诺或协议，或没有行使本租约所载的任何选择权、权利、权力或补救措施，不应被解释为对未来的放弃或放弃。业主在知悉违反本租约所载的任何契诺或协议的情况下收取任何基本租金、任何额外租金或根据本租约须支付的任何其他款项，不得当作放弃该等违约，而除非以书面表示并经业主签署，否则业主不得当作已作出放弃本租约的任何条文。除本租赁规定的其他补救措施外，业主有权在法律要求允许的范围内，在违反或试图或威胁违反本租赁的任何契诺、协议、条件或规定的情况下，或在强制履行本租赁的任何契诺、协议、条件或规定的法令或判决，或在法律上或在公平上允许业主的任何其他补救措施。

（b）在法律许可的范围内，承租人特此放弃并放弃其本人及所有根据其提出申索的人，包括各类债权人，其或其中任何一方根据任何现行或未来的宪法、法规或法律规则可能拥有的任何权利或特权，以赎回处所或在特此终止的期限内或通过任何法院的命令或判决或通过任何法律程序或令状终止承租人的占用权后的较短期间内，或根据本租赁条款或在本租赁期限终止后如本条款所规定。

（c）业主根据《德州财产法典》第54.021条放弃其法定留置权，以及与位于处所的租户个人财产有关的任何宪法和合同留置权。然而，尽管本文中有任何相反的规定，业主并不放弃、放弃或从属于任何留置权、权利或补救措施，而在适用法律要求业主存放租户财产的情况下，业主作为判定债权人或根据任何仓库管理人的留置权现在可能拥有或将永远享有的任何留置权、权利或补救措施，如果此类财产在租户根据本租约违约后被租户放弃。

21.通知、要求及其他文书。

任何通知、要求、要求、同意、批准或其他文书（“通知”），如可能被允许、要求或希望就此发出，应以书面形式发出，并按以下方式向租户或业主（如适用）发出：

通知应（i）亲自送达（包括以信誉良好的隔夜快递服务送达）至上述办事处，在这种情况下，应视为在送达上述办事处之日送达，或（ii）以传真或电子邮件（如适用）方式送达，但对于以传真或电子邮件方式送达的任何通知，也应以亲自送达或隔夜送达服务方式送达副本。在非营业日或者在营业日收件人营业结束后依照前述规定实际收到或者当作收到的通知，应当在下一个营业日当作收到。任何一方均可按本协议规定向另一方发出书面通知，将其送达通知的地址更改为美国大陆的任何其他公认营业地址。如此指定的任何地址应包括一个街道地址，用于快递。

22.房东转让。业主可自由转让其在处所或其任何部分的收费权益或其中的权益。业主须获免除在任何该等转让日期后履行根据本租约的条款、契诺及条件产生的任何法律责任及义务的责任。该等文书转让业主在本租赁中的权益，须证明该受让人或受让人已对业主的所有未来义务和责任承担全部和完整的赔偿责任（受本租赁第36款所列限制的限制），这些义务和责任将自该等转让或转让生效之日起及之后根据本租赁产生、因本租赁产生和/或与本租赁有关。如果房东转让其在本租赁中的权益，租户同意就租户在本租赁下的义务向该受让人或受让人进行代理，前提是该受让人或受让人承认租户在本租赁下的权利。承租人应房东或该等受让人的书面请求，且不向承租人支付自付费用，订立一份就该等委托作出规定的委托协议。转让业主及其高级职员、董事、受托人、会员、合伙人、股东、受益人、雇员和代理人，对于转让前已发生的任何事件或事件，仍为受偿方。

23.房东抵押。

业主可自由向一名或多于一名抵押人、信托受托人契据、其他承授人或地面出租人（个别地，连同由其担保的任何票据的每名持有人，称为“抵押人”）授出一项或多于一项抵押、信托契据或有关处所及本租赁的类似担保权益及/或就处所订立地面租赁（每项该等抵押、信托契据，如担保权益或地面租赁，以及其任何续期、替换或延期，均为“抵押”），条件是（a）本租赁应优先于该抵押，或（b）如果本租赁从属于抵押，租户从抵押权人处收到一份租户和抵押权人合理接受的从属和不受干扰协议，据此，租户应确认本租赁从属于该抵押，且抵押权人承认本租赁并同意，只要违约事件未发生且根据本租赁（“SNDA”）仍在继续，则不会干扰租户在本租赁中的利益或对处所的占有，但在任何情况下，未经任何当时存在的抵押权人事先书面同意，本租赁不得从属于初级抵押。承租人应在收到该等以承租人合理接受的形式的SNDA后十（10）个工作日内执行该等SNDA。任何此类承认和不受干扰协议应规定，在抵押物与本租赁发生冲突时，应按本租赁的规定接收、使用和应用意外伤害保险收益。承租人同意应任何抵押权人的请求，在因此类抵押或契据被取消抵押品赎回权而发生所有权转让时，将该抵押权人或其他受让人委托给该抵押权人或其他受让人，以代替其取消抵押品赎回权或终止任何此类地面租赁。就任何建议转让、质押或抵押业主在处所的费用权益或业主的任何部分所有权权益而言，租户须在收到业主的书面要求后十（10）个营业日内，向业主及建议受让人和/或抵押人提供书面确认，在该通知所述交易完成的情况下，租户须承认该受让人和抵押人为该等受让人和抵押人。在不限于上述规定的情况下，作为附件 23的格式大致相同的SNDA应被视为就所有相关目的而言是合理的。

在不限制前述内容的概括性的情况下，承租人须在业主的书面指示下，就根据该指示为抵押权人的利益而作出的首次抵押以书面同意（i）该抵押权人是业主在本租赁下的权益的直接受让人，及（ii）直至该抵押已被解除记录，所有基本租金的付款均须按该指示所述的规定进行，而承租人不得遵守业主的任何后续指示，直至该抵押已被解除记录，除非该抵押权人书面同意该后续指示。任何抵押权人成为业主在本租赁中的权益的受让人，不论是通过取消抵押赎回权或依据代替抵押的契据，或该受让人的任何继承人，均无义务履行根据本协议任何条款规定由业主履行的任何义务、契诺或条件（但在抵押权人在取消抵押品赎回权或代替取消抵押品赎回权的契据后获得处所所有权的时间及之后首次产生的义务除外），相反，租户和业主通过其各自在本协议中的执行，每一方均承认并同意，即使有任何该等转让，业主须履行的每一项及所有该等职责、契诺或条件均须在任何该等转让后继续有效，并须是并仍然是业主的唯一法律责任。除前一句另有规定外，任何业主权益的受让人，如从抵押权人取得该权益，以及在有关抵押的止赎出售中取得该权益的任何买方（或代替该止赎的契据的受让人），均无须承担根据本协议任何条款规定由业主履行的任何义务、契诺或条件，而该义务首先产生于上述受让人或买方根据本租赁取得业主权益之前，本协议项下的任何先前业主的违约不承担其他责任，且无义务就任何在该付款到期日期之前三十（30）天以上支付的租金进行会计处理或受任何抵销（且不得给予租户任何信用），除非且仅限于该受让人实际收到该租金付款的范围内。在不限制前述内容的情况下，承租人承认并同意，所有该等受让人、购买人和受让人在基本租金和附加租金方面的权利不得因任何该等受让人、购买人或受让人取得处所所有权或业主在本租赁中的权益之日之前发生的任何事件或情况而受到任何减损，或受到任何抗辩、抵销、反诉或补偿或任何种类的减损。

24.反言证书。

（a）租客须在任何时间及不时（但在任何十二（12）个月期间不得超过两次，除非该要求与业主预期出售处所或融资有关，在此情况下，业主不受如此限制），在租客接获业主或任何抵押权人提出的书面要求后十（10）个营业日内，签立，确认并向该请求方交付基本上采用本协议所附表格的被执行承租人的证书，分别为附件 24-1和附件 24-2；以及房东或任何抵押权人可能合理要求的与本租赁有关的其他事实正确的信息。任何该等证明书可由任何抵押权人、准买家或准抵押权人所依赖的处所或业主的任何权益。

（b）业主须在业主接获承租人提出的书面要求后的十（10）个营业日内，随时并不时签立、承认并向承租人（或按承租人合理指示）交付一份经承租人合理要求而载明与本租约有关的事实正确资料的证明书，包括但不限于业主当时是否实际知悉承租人在本合约项下失责、根据本合约支付的租金的最后日期及款额，以及对本租约作出任何修改的日期。此类证书可由租户要求将其处理的当事人及其各自的继承人和受让人（包括租户的实际和潜在贷款人、转租人和受让人以及租户的任何潜在购买者或租户的直接或间接权益）所依赖。

25.没有合并。

不得因同一人直接或间接取得或持有本租赁或本租赁所产生的租赁财产或本租赁所产生的租赁财产或本租赁所产生的租赁财产中的任何权益以及处所或其任何部分中的收费财产而将本租赁或本租赁所产生的租赁财产与处所或其任何部分中的收费财产合并。

26.投降。

在本租赁期满或提前终止时，承租人应在本租赁的其他规定下，包括但不限于第10款除外的普通损耗和伤亡损坏情况下，以和平方式将处所交还给房东。承租人应在该期限届满或终止前，由承租人负担费用，将承租人的全部财产从处所移走，并立即修复因该移走而造成的任何损坏。承租人的任何财产在该期限届满或提前终止后的九十（90）天内未如此移走，应经业主选择，成为业主的财产。业主其后可安排将该承租人的财产移走及处置，而修复该移走所造成的任何损害的费用须由承租人承担。承租人不得被要求移除任何更改，除非业主在其批准该更改时指定该更改须由承租人在本租约期满或更早终止时移除。业主明确同意，租户在本租约期满或提前终止时，无义务拆除任何租户改善（定义见工作函），其类型和性质包含在提供出租的一般办公空间中。

27.可分割性。

本租约所载的每项契诺及协议均为独立及独立的，业主违反其中任何一项，不得解除或解除租客在本租约项下的任何义务。如本租赁的任何条款或规定或其对任何人或情况的适用在任何时候均无效且不可执行，则本租赁的剩余部分，或该等条款或规定对人或情况的适用或在其无效或不可执行的时间以外的任何时间，均不受此影响，本租赁的每一该等剩余条款和规定均有效，并应在法律允许的范围内强制执行。

28.储蓄条款。

本租约所载的任何条文，如旨在规定承租人有义务支付超过适用法律规定所允许的最高限额的任何利息或任何费用、成本或开支，在其要求支付超过该最高限额的任何利息或其他款项的范围内，均不具有效力。

29.绑定效果。

除第23款另有规定外，本租约所载的所有契诺、条件及义务对业主及租客各自的继承人及受让人具有约束力，并对其有利。除非业主和租客以书面形式签署，否则本租约的任何修改均不得生效。

30.租赁备忘录。

在执行和交付本合同的同时，房东和租客应订立并记录本合同所附的一份格式为附件 30的租赁备忘录，费用由租客承担。租期届满或提前终止后，承租人须应业主要求，以记录形式签立适当终止该等备忘录。

31.目录；标题。

本租赁使用的目录和标题仅供方便查阅，不应在任何程度上具有修改、修订或变更本租赁条款的效力。

32.管辖法律；诉讼

本租赁受处所所在国法律管辖和解释。如当事人之间就本租赁发生诉讼，败诉方应向胜诉方赔偿胜诉方就此产生的一切合理律师费和费用。

33.某些定义。

（a）“营业日”一词是指除周六、周日或任何一天外，美国普通邮件未送达或德克萨斯州的银行普遍关闭的一天。

（b）“租赁”一词是指经不时修订和修改的本租赁，连同为记录目的而订立的任何备忘录或简式租赁。

（c）“业主”一词是指业主在本租赁下的权利的所有人，在该等权利的任何转让或转让时，除作为债务担保而作出的转让或转让外，任何继承人、继承人和受让人。转让人或转让人应被解除本租赁项下未来的所有义务和义务，但受让人或受让人应以书面明确约定受该转让或转让所产生及之后产生的本协议项下的所有业主契诺的约束和承担。

（d）一方的“关联公司”是指（i）直接或通过一个或多个中间人间接控制、或由适用方控制、或与适用方处于共同控制之下的个人或实体，（ii）实益拥有或持有适用方任何类别有表决权股份的百分之五十（50%）或以上（按票数），或（iii）有表决权股份的百分之五十（50%）或以上（按票数）（或如属非法团的人，股权的百分之五十（50%）或以上）由适用方或其附属公司实益拥有或持有。

（e）“控制”一词是指通过有表决权的证券的所有权，通过其他方式的合同，直接或间接地拥有指导或导致个人或实体的管理和政策方向的权力。

（f）“附属公司”一词是指任何商业实体，其当时尚未行使的股权的百分之五十（50%）以上应由任何其他商业实体直接或间接拥有，或由任何商业实体及其附属公司集体拥有。

（g）“商业实体”一词系指个人或其政府机构或政治分支机构以外的实体。

（h）“人”是指个人、合伙企业、公司、有限责任公司、有限责任合伙企业、信托、非法人组织或其他经营实体或其政府或机构或政治分支机构。

（i）“保险费用”一词系指业主就第12（e）款规定的业主承保范围实际发生的所有保费、免赔额和其他费用。

34.转让无形资产。

（a）业主特此将所有无形个人财产无追索权转让予租客，以供租客在租期内使用。此类转让应在期限届满或更早终止时终止，如果更早，则应在违约事件发生后租户对处所的占有权终止时终止。

（b）不迟于本租约届满或更早终止后九十（90）天，业主可在向租客发出的书面通知中要求租客向业主转让自该期限届满或更早终止时起生效的租客在该通知中指定的与处所有关的租客所使用的无形个人财产中的所有权利，包括但不限于任何合同权利、保证、执照、许可证、登记和保证（包括但不限于执照，与处所上或附近的任何危险材料的清理或补救有关的许可和登记，但此类许可、许可和登记可转让给房东），但不包括租户或其关联公司或其受让人或分租户在经营其各自业务时使用的任何商号、服务标记、企业名称或其他营业执照、电话号码等。在符合或不解除租客根据本租约对业主的任何义务且根据本租约条款在本租约终止或到期后仍然有效的情况下，包括但不限于租客根据本租约第7款和第8款承担的赔偿义务，业主应以业主和租客合理接受的形式就任何该等转让的无形个人财产承担租客的任何未来义务。租客应执行业主合理要求的无形个人财产的转让和/或销售票据，但前提是这些转让和/或销售票据不会对租客施加任何额外的责任，并且在其他方面是租客合理接受的。承租人在本第34款下的义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。

35.展品。

随附的以下展品特此通过引用并入本租约，并成为本租约的一部分：

附件 l（a）（法律说明）

附件 2（a）（允许的例外情况）

附件 2（b）（工作信函）

附件 4（a）（续期选择）

附件 5（基本租金走势图）

附件 23（SNDA表格）

附件 24-1（反转证）

附件 24-2（反悔证书）

附件 30（租赁备忘录）

附件 41（担保）

36.房东违约；免责条款。

（a）如出现业主的任何失责，租客有权行使任何法律或衡平法补救措施（本条例另有规定的除外），但在行使任何该等补救措施前，租客须向业主及任何已获向租客提供书面通知的按揭人发出书面通知，指明有关失责的书面通知，而业主须在业主接获该书面通知后三十（30）天的期间内，以纠正该失责；但如该失责合理地需要三十（30）天以上的补救，房东应有一段合理的时间来纠正该违约，前提是房东在该三十（30）天期限内开始补救，并随后勤勉地将该补救起诉至完成。在任何情况下，承租人均无权因房东的违约而抵消租金、终止或解除本租约或行使自助（除非本租约中有明确规定或适用的法律要求）。尽管本租约中有任何相反的规定，业主和租户在此各自放弃追讨因对方的任何违约而产生的间接损害（包括但不限于利润损失）、特殊损害或惩罚性损害赔偿的权利。

（b）如业主的失责可予纠正，但业主未在适用的通知及补救期限内予以纠正（而业主事实上已停止补救的努力），且该等失责的补救将不会对建筑物Structure产生重大不利影响，则租户可在提前五（5）个营业日向业主发出书面通知（或在善意紧急情况下更早）后，向失责人作出纠正，并向业主收取租户为纠正失责而招致的实际自付费用，该费用应在发票后三十（30）天内到期。承租人无权就本协议项下到期的任何款项抵消租金。

（c）尽管本租赁另有相反规定，业主根据本租赁及就本租赁而承担的法律责任，须限于业主于处所的权益，而在业主转让后，因业主根据本租赁而进行的任何当时存在的失责而导致的出售所得的任何销售收益，以及由租户或由租户向业主提出申索、通过或根据租户向业主提出申索的任何一方作出的任何有利于租户的判决，只可从业主于处所的权益及由此产生的任何收益、租金、奖励及收入中收取，并且在任何情况下，不得对房东作出任何超过该利息价值加上该收益、租金、赔偿金和收入的损害赔偿判决。鉴于上述情况，除上文所述的租客是判决债权人外，租客在此放弃根据《德克萨斯州财产法典》第91.004节的法定留置权。

37.陪审团豁免。

房东和租客放弃各自的权利，由陪审团对任何合同或侵权索赔、反索赔、交叉申诉或在任何诉讼、诉讼程序中的诉讼因由进行审判，或由任何一方就因本租约、房东和租客的关系产生或以任何方式与之相关的任何事项对另一方提起的听证，或租客使用或占用房地

38.安静的享受。

只要不存在违约事件，租户有权和平、安静地享有处所，但须遵守本租赁的明确条款和条件。

39.业主的申述及保证。业主向租户声明及保证，自生效日期起：

（a）冲突；所有权。本租赁不与房东受约束的任何其他协议相冲突，且其由房东执行不应导致违约或违约事件。自生效日期起，业主或业主的任何联属公司并无任何债务或按揭留置权，并没有设押于本协议日期或前后以花旗银行为受益人的信托契据、转让租约及租金及担保协议以外的处所。业主将在业主收到处所的业主产权保险单副本（连同其中所指的任何例外文件的副本）后十（10）个营业日内向租户提供该等处所的业主产权保险单副本。

（b）索赔或诉讼。据业主所知，就处所或其任何部分的所有权、营运或环境状况而言，并无任何申索、诉讼因由或其他法律程序待决或威胁，但已全数投保且保险人已毫无保留地接受抗辩的申索除外。

（c）谴责。等等。据业主所知，并无现有、待决或预期、威胁或预期谴责处所的任何部分、重新铺设、拓宽、更改等级或限制使用街道、道路或毗邻的高速公路、更改处所的分区分类，或因将在处所上、附近或邻近建造的资本改良而对处所征收特别税项或评估。

（d）危险材料。除日期为2019年6月17日并由EBI Consulting根据项目编号1119003692编制的若干第一阶段环境场地评估中所披露的任何事项外，据业主所知，该建筑物或处所内并无任何有害物质，但符合法律规定和环境法且通常用于办公大楼运营和维护的有害物质除外。

（e）被禁止的人员和交易。业主向租户声明并保证，业主目前遵守并在任期内（包括任何延期）有时仍应遵守财政部外国资产管制办公室（“OFAC”）的规定（包括OFAC特别指定和封锁人员名单上的人员）和任何法规、行政命令（包括2001年9月24日的行政命令，封锁财产并禁止与犯下、威胁犯下或支持恐怖主义的人员进行交易），或其他与此有关的政府行动。

如本文所用，“房东的知情”是指Daniel Amer和Emily Jones（“房东代表”）在对其有关房地的档案进行合理检查后，截至生效日期的实际（非建设性或推定）知情情况。业主向租户声明并保证，业主代表是业主组织内最熟悉建筑物和处所并最有可能知道受业主根据本协议所作的陈述和保证约束的信息的个人。租户承认并同意，业主代表的命名完全是为了定义和缩小业主的知识范围，而不是为了强加任何责任或产生从这些个人到租户的任何责任。

40.租户津贴和租户改善。业主将向租户提供津贴（定义见工作函），以适用于作为本协议附件 2（b）的附件的工作函中所述的租户改善成本的成本，该工作函特此成为本租约的一部分，其条款应在与本租约所载条款发生冲突的情况下加以控制。如果业主未在根据工作信函到期的日期后三十（30）天内向租户支付任何分期付款的津贴，则该逾期付款应按到期日期起至付款前的违约率支付利息。

承租人在本租赁下的义务由开曼群岛豁免有限公司Caris Life Sciences，Ltd.（“担保人”）根据本协议所附表格中的实质上偶数日期的担保（作为附件 41）提供担保，并为所有目的提供本协议的一部分（“担保”）。业主收到由保证人妥为签立的保函，即为本租赁生效的条件。

42.信用证。

（a）承租人应在承租人执行本租约后十（10）个营业日内向房东交付一份无条件、干净、不可撤销的信用证（“L-C”），金额如下文第42（c）段所述（“L-C金额”），该信用证应由货币中心、有偿付能力和国家认可的银行（接受存款、维持账户的银行，在德克萨斯州达拉斯设有当地办事处，该办事处将协商信用证，其存款由联邦存款保险公司投保）开具，房东合理接受（此种认可，开证银行在此称为“银行”），哪家银行必须具备（i）标普长期评级为A（或更好）且标普短期评级为A-1（或更好）或（ii）穆迪长期评级为A2（或更好）且穆迪短期评级为P-1（或更好）（统称为“银行的信用评级门槛”），且L-C在形式和实质上应为房东合理接受。承租人须支付承租人为取得L-C而招致的所有费用、积分及/或费用。L-C须（i）即时“可赎回”、不可撤销及无条件，（ii）在符合第42（c）节的规定下，在自本租约日期或前后开始并持续至该期限届满后不少于一百二十（120）天的日期（“L-C 到期日”）的期间内，维持有效，而承租人须在当时由业主持有的L-C到期前至少六十（60）天向业主交付新的L-C或续期或延期证书，而业主方面无须采取任何行动，（iii）可由业主、其继承者和受让人完全转让，（iv）允许部分抽签和多次演示和图纸，以及（v）以其他方式受制于跟单信用证的统一惯例和惯例（1993-Rev）、国际商会出版物# 500或国际备用惯例-ISP 98、国际商会出版物# 590。业主或其当时的管理代理人有权提取一笔不超过L C票面金额的金额，如果发生或适用以下任何一种情况：（a）根据本租约的条款和条件应向业主支付该金额，而租户在考虑任何适用的通知和补救期后尚未支付本合同项下到期的该金额，或（b）租户已根据美国破产法或任何州破产法（统称“破产法”）提交自愿申请，或（c）已根据《破产法》对租户提出非自愿呈请且在九十（90）天内未被驳回，或（d）根据美国《破产法》第365条，在租户根据《破产法》提出自愿呈请后，租约已被拒绝或被视为被拒绝，或根据《破产法》对租户提出非自愿呈请且在九十（90）天内仍未被驳回，或（e）银行已通知业主，L-C将不会续期或延期至L-C 到期日，或（f）租户被置于接管或监管之下，或根据联邦或州法律受到类似程序的约束，或（g）租户为债权人的利益执行转让，或（h）如果（1）银行的任何惠誉评级（或在惠誉评级不再可用的范围内的其他可比评级）已降至低于银行的信用评级阈值，或（2）银行的财务状况出现其他重大不利变化，且租户未能向房东提供替换信用证，在所有方面符合本第42款的要求（包括但不限于本第42款（a）项中更具体规定的对开证银行的要求），在业主提出书面要求后三十（30）天内（不适用其他通知或补救或宽限期，尽管本租约中有任何相反的规定）（上述每一项均为“L-C抽签事件”），金额为适用的L-C金额。无论租户是否对房东对信用证的提款权有争议，信用证均应由银行履行。如果租户转让其在本租赁中的权益（且无论该转让是否需要房东的同意），房东接受受让人提供的任何替换或替代信用证，须经房东事先书面批准，由房东全权酌情决定，而业主就该决定而招致的任何合理律师费，须由租户在帐单后三十（30）天内向业主支付。

（b）租客在此承认并同意业主在实质上依赖业主在发生任何L-C抽签事件时根据L-C提款的能力而订立本租约。如发生任何L-C抽奖活动，业主可（但无义务这样做）在不通知租户的情况下（与上文第42（a）（h）段下的L-C抽奖活动有关的情况除外）部分或全部使用L-C抽奖活动，以纠正任何该等L-C抽奖活动，并赔偿业主因租户在本租约或其他L-C抽奖活动下的违约事件而遭受的任何及所有任何种类或性质的损害，并赔偿业主因以下原因而产生或招致的任何及所有损害，因此类违约事件而终止本租约。业主使用、申请或保留L-C或其任何部分，并不妨碍业主行使本租约或任何适用法律规定所规定的任何其他权利或补救措施，意在不首先要求业主对L-C进行诉讼，且该L-C不应作为对业主可能有权以其他方式获得的任何追偿的限制。租户同意并承认（i）L-C构成业主与银行之间的单独和独立合同，（ii）租户不是该合同的第三方受益人，（iii）租户在L-C或其收益中没有任何财产权益，以及（iv）如果租户成为《破产法》任何章节下的债务人，租户被置于接管或监管之下，或发生由租户或代表租户的接管、监管或破产申请事件，租户、任何受托人，承租人的破产财产也无权通过适用《美国破产法》第502（b）（6）条或其他方式限制或限制房东对L-C或其收益的债权和/或权利。

（c）L-C数额最初应等于3435000.00美元。受制于第42（c）项的条款及条件，并在每个适用的减持日期（定义见下文）满足减持条件的情况下，L-C金额应按以下方式减持：

（d）减持L-C金额需满足以下各项条件（统称“减持条件”）：

（1）截至适用的减持日，当时不存在违约事件；及

（2）紧接适用的削减日期之前的财政年度的已审计财务报表（如第I7段所规定）证明租户和担保人的有形净资产总额超过25,000，000.00美元。

（e）如承租人有资格获得L-C金额的减少，承租人有权通过向业主交付（x）对现有L-C的修订（形式和内容均为业主合理接受）中的任何一项，将L-C金额修改为当时根据本第42款要求的金额，减少上述L-C金额，或（y）一个全新的L-C（以本第42款另有规定的形式和内容），其总金额为当时本第42款所规定的L-C（在这种情况下，业主应在业主收到替换的L-C后立即将先前交付的L-C退还给租户）。

（f）如业主因提取全部或任何部分的信用证而导致信用证的金额少于当时规定的信用证金额，租客须在其后五（5）个营业日内，向业主提供额外信用证，金额相等于不足的金额，而任何该等额外信用证须符合本第42款的所有规定。承租人进一步承诺并保证，其将不会转让或担保L-C或其任何部分，且房东及其继承人或受让人均不受任何此类转让、担保、试图转让或试图担保的约束。在不限制前述一般性的情况下，如果LC的到期时间早于LC的到期日，业主将接受其续期（该等续期信用证将在不迟于当时由业主持有的LC到期前六十（60）天生效并交付予业主（如适用）），该信用证须按与即将到期的LC相同的条款或业主可全权酌情接受的其他条款，不可撤销并按上述规定通过LC的到期日自动续期。L-C未及时续期，或者承租人未按本第42款规定的金额和条款保持L-C的，房东有权按照本第42款规定的条款向银行出示L-C，而L-C的收益须由业主申请抵销承租人根据本租约须支付的任何到期未付租金及/或支付业主因承租人根据本租约的任何违约事件而蒙受的所有损失及损害。在这种情况下（i）任何未使用的收益应构成业主的财产（而不是租户的财产，或在发生接管、监管或由租户或其代表提交破产申请的情况下，此类接管、监管或租户破产财产的财产），且无需与业主的其他资产分开，但应由业主在到期时适用于租户在本租约下的义务，及（ii）业主同意在LC-C 到期日后三十（30）天内向租户支付业主所收取的LC-C的任何收益的金额，且不适用于租户根据本租赁应付的任何租金，而该租金未在到期时支付或用于支付业主因租户根据本租赁的任何违约事件而蒙受的任何损失和/或损害；但前提是，如果在LC-C TERM0之前，租户提出了自愿呈请，或任何租户的债权人针对租户提出非自愿呈请，根据《破产法》，则房东没有义务以未使用的LC收益的金额支付此类款项，直到与本租赁项下付款有关的所有优先事项在该破产或重组案件中得到解决或该破产或重组案件被驳回。

（g）L-C亦须规定，就业主转让其在本租赁中的权益及与本租赁有关的权益而言，业主可在不通知租客的任何时间及无须先征得租客同意的情况下（一次或多次）将其在L-C中及向L-C中的全部或任何部分权益转让予另一方、个人或实体。如果业主根据本租约的权益发生转移，业主应将L-C全部或部分转让给受让人，因此，业主应在双方之间无任何进一步协议的情况下，由租户在如此转移的范围内免除与此相关的所有责任，并同意本条款适用于将所述L-C全部转让或转让给新业主的每一次转让或转让。除与租赁的转让有关，作为现在或以后抵押处所或其任何部分的抵押或信托契据的担保外，业主不得转让信用证，除非转让给业主在租赁中的权益的受让人。就任何该等由业主转让L-C而言，承租人须自担成本及费用，签立并向银行提交为实现该等转让而合理需要的申请、文件及文书，而承租人须负责支付银行与此有关的转让及处理费用；但承租人有权（全权酌情决定）而非义务代表承租人支付该等费用，在此情况下，承租人须在承租人收到业主的发票后十（10）个营业日内向业主偿还。

（h）业主和租客（i）承认并同意，在任何情况或情况下，根据适用于商业背景下的保证金的任何法律（如该条文现已存在或其后可能经修订或继承），不得将L-C或其任何续期或替代其或其任何收益视为或视为“保证金”，（ii）承认并同意L-C（包括其任何续期或替代其或其任何收益）无意用作保证金，及《保证金存款法》对其并无适用性或相关性，及（iii）放弃任何该等当事人现时或将来可能拥有的与《保证金存款法》有关或产生的任何及所有权利、责任及义务。租客在此不可撤销地放弃和放弃现行或以后生效的任何法律的规定，其中（x）确定业主必须根据租约退还保证金的时限，和/或（y）规定业主或分业主只能从保证金中主张为补救拖欠租金、修复租户造成的损坏或清洁房屋而合理必要的款项，但经同意，业主还可以，索赔本第42段中规定的款项以及合理必要的款项，以（a）赔偿业主因承租人在本租约下的违约事件而造成的任何损失或损害，包括业主因该违约事件而在本租约终止后遭受的任何损害，和/或（b）赔偿业主因承租人违约事件而产生或与本租约终止有关的任何和所有损害。

（i）租户同意不以任何方式干预向业主支付L-C收益的任何款项，无论是在业主“提取”全部或任何部分的L-C之前或之后，无论租户与业主之间是否就业主提取全部或任何部分的L-C的权利存在任何争议。本租约的任何条件或条款均不得被视为使L-C有条件，从而使银行有理由未能及时兑现对该等L-C的提款。承租人不得要求或指示任何信用证的银行不支付根据该信用证提取的即期汇票。

43.DTPA。

租户特此放弃其根据《欺骗性贸易惯例-消费者保护法》第17.41和第SEQ条享有的所有权利。德克萨斯州商业和商业法典，一项赋予消费者特殊权利和保护的法律。经与承租人自己选择的律师协商，承租人自愿同意这一放弃。

44.屋顶权利。租户有权使用建筑物屋顶面积的一部分，安装、维修和维护带有相关天线和电缆的卫星天线天线天线（“卫星系统”），条件是卫星系统直径不大于三（3）英尺，不突出于建筑物的女儿墙上方，卫星系统的重量小于一百五十（150）磅且不损害屋顶的结构完整性。卫星系统的安装和运行由承租人承担全部成本和费用。在安装卫星系统之前，租户应获得房东对卫星系统的位置、类型和安装方法的事先批准，该批准不会被无理扣留、延迟或附加条件。业主可以租户确保此类安装或卫星系统的维护不会使有利于业主的任何屋顶保证无效为条件批准。租户同意雇用业主批准的屋面承建商，对屋面进行所有穿透、附着物或其他工作。租户应自费遵守所有适用的法律要求，包括但不限于获得安装和运行卫星系统的所有必要许可。卫星系统的维护由承租人全权负责。承租人应负责与本租赁要求一致的卫星系统的责任和财产保险。卫星系统如对房东使用的设备造成干扰，租户应尽合理努力，并配合房东及时排除此类干扰。承租人应在本租约到期或终止时，自费拆除卫星系统并修复因拆除而对建筑物屋顶或其他部分造成的任何损坏，并将受卫星系统影响的建筑物屋顶部分恢复到安装卫星系统前的状态，正常磨损和人员伤亡除外。业主不得向租户收取卫星系统使用屋顶空间的费用。

45.经纪人。房东和租客各自声明并保证，除ESRP Advisory Dallas，LLC（“经纪人”）外，其未与任何经纪人、代理人或其他与本租赁有关的人打交道，且每一方同意对任何其他经纪人、代理人或其他因就本租赁交易与经纪人以外的一方打交道而主张佣金或其他形式赔偿的人的任何索赔进行赔偿并使另一方免受损害。业主订立契约，并同意根据业主与经纪人之间的书面租赁佣金协议，就与本租赁有关的服务向经纪人支付应付的租赁佣金。

46.Authoritv。房东和租客各自声明并向对方保证，该一方在其组织所在州的法律下是适当组织的、有效存在的，并且具有良好的信誉，并且具有在德克萨斯州进行业务交易的适当资格。

4 7.同行。本租赁可以分立对应执行，每一对应执行视为正本，全部合并构成同一文书。

48.OFAC。租户向业主声明并保证，租户目前遵守并在任期内（包括任何延期）有时仍应遵守财政部的OFAC条例（包括OFAC特别指定和封锁人员名单上所列的条例）和任何法规、行政命令（包括2001年9月24日的行政命令、封锁财产和禁止与犯下、威胁犯下或支持恐怖主义的人进行交易），或其他与此有关的政府行动。

49.不可抗力。任何一方均不对因恐怖分子行为、战争（无论是否宣布）或国家冲突而导致的延迟履行本协议规定的义务承担责任；不是由或仅限于该方或其承包商或分包商造成的罢工、停工、劳资纠纷、抵制或停工；自然灾害，如地震、飓风或洪水；政府的限制、规定或控制；或延迟获得或无法获得劳动力、材料或合理的替代品，其中任何一项（a）无法被该方合理预期；（b）超出该方的合理控制范围；（c）无法通过该方的尽职调查（“不可抗力”）全部或部分阻止或克服，但这不适用于（i）任何一方未能遵守本协议项下的任何金钱义务的任何借口。

50.收费计算。业主和租户在商业交易方面具有知识和经验，并同意本租约中用于确定租户的费用、金额和额外租金付款的每一项规定在商业上是合理的，并且就每一项此类费用或金额而言，就《德州财产法》第93.012条（费用评估）而言，构成“计算费用的方法”，因为该部分现已存在，或可能在此后被修订或成功，即使此类方法可能没有说明确定此类费用的精确数学公式。因此，租户自愿并在知情的情况下放弃根据《德州财产法》第93.012条规定的租户的所有权利和利益；但条件是，除本租约另有明确规定相反的情况外，本豁免中所载的任何内容均无意限制或损害租户根据本租约或在法律上或在权益上可获得的任何其他补救措施（德州财产法第93.012条除外）。此外，本第50款的任何规定均不构成放弃承租人对业主计算或确定承租人根据本协议所欠金额的方法和/或业主计算或确定额外租金的争议和/或提出索赔的权利。

[签名页如下。]

作为证明，本合同双方自上述日期和年份之日起已执行本租约。

[签约页出租]

展览l（a）

法律说明

展览2（a）

允许的例外情况

展览2（b）

工作信函

本工作函（本“工作函”）附于KCP NNN II LEASHLD4，LLC（一家特拉华州有限责任公司（“房东”）与CARIS MPI，INC.（一家德克萨斯州公司（“租户”））于2019年7月___就租约中所述的处所进行的租赁（“租赁”），并作为其中的一部分。本工作函中使用但未另有定义的大写术语应具有租赁中规定的含义。本工作函附于租赁，并构成租赁的一部分。如果本工作函与租赁的任何其他条款就本工作函所述的具体事项产生任何不一致之处，则应以本附件的条款和条件为准。时间是这封工作信的要义。

  1.房地验收。除租约或本工作函件中规定的情况外，租户在生效日期接受其AS-IS条件下的处所。

  2.租户改善。本工作函载列有关建造租户改善（定义见下文）的协议。租户根据本工作信函建造的处所和/或建筑物的所有改善在此统称为“租户改善”。租赁的条款、定义和其他规定特此以引用方式并入本工作函。根据本工作信函的规定，租户将根据最终计划（定义见下文）在房地内建造和安装租户改进，费用由租户自行承担，但须根据本协议的条款和条件支付津贴。租户应根据本工作信函的条款和条件努力完成此类租户改进。租户预计将按照以下时间表完成租户改善并占用处所：

上述第一阶段、第二阶段和第三阶段中的每一个都可以在本文中称为“阶段”，统称为“阶段”。在未能满足上述全部或任何预期入住日期的情况下，租户不承担任何责任，每一项相同仅为估计。承租人可自行决定，在未经业主事先书面同意的情况下，加快某一阶段的入住日期。未经业主事先书面同意，承租人不得实质上修改阶段的大小，该同意不得被无理拖延、附加条件或拒绝，但此种修改或未能满足全部或任何预期入住日期均不影响承租人在租约要求时支付基本租金或额外租金的义务。

  3.图则、规格；许可证。同意租户根据本工作函及以下规定和程序制定完成租户改善的方案和必要规格：

（a）就第一阶段而言，不迟于生效日期后一百（100）天，就其他阶段而言，不迟于该阶段的预期建造开始日期前一百五十（150）天，租户须向业主提交或促使租户的建筑师向业主提交适用阶段的空间图则（“空间图则”），以供业主审查及批准，显示该阶段的最终布局，包括但不限于所有外部改善、墙壁、走廊、入口、出口、门和内部隔板，以及所有厨房、饮料和餐饮区的位置，接待区，以及租户入住所需的其他区域，其形式足以作为该阶段施工图的基础。自业主收到空间图则后十（10）个营业日内，业主应基于以下事项（个别为“设计问题”，统称为“设计问题”）批准或不批准空间图则：（i）对建筑物的Structure或建筑系统产生不利影响或不兼容；（ii）对建筑物或处所的其他外部部分的外观产生影响，（iii）与基础建筑物设计相冲突、不一致或不兼容，（iv）不符合适用的法律要求，或（v）遗漏或其他缺失或不完整的信息。如果房东不批准此类空间计划，房东应向租户提供具体的书面意见，详细说明房东拒绝批准的原因。承租人须安排修订该空间图则以回应业主的意见，并须根据本条重新提交该空间图则以供业主审查及批准（但业主回应的时间期限须为三（3）个营业日以供其后提交）。这一程序应重复进行，直至空间图则最终获得房东批准，且书面批准已送达租户并由租户收到（该日期，如适用，为“空间图则批准日期”）。

（b）不迟于每个空间图则批准日期后七十五（75）天，租户须准备或促使租户的建筑师（以租户和业主最终批准的该阶段的空间图则为基础），并向业主交付有关该阶段租户改善工程的施工的书面图纸、图则和规格（统称为“施工图”）。每一阶段的施工图应包括但不限于（i）全尺寸建筑平面图；（ii）带电灯开关的反光天花板平面图；（iii）电力电路图；（iv）完整的结构（如有需要）、机械、电气、管道、暖通空调、电信和布线平面图；（v）颜色和饰面选择；以及（vi）在该阶段建造租户改善可能需要的所有其他信息或平面图。承租人的建筑师在编制有关建筑Structure和建筑系统的施工图时，应咨询房东的建筑师、房东的工程师和房东指定的其他建筑设计专业人员。施工图的形式和内容应足以提交给适用的政府当局，以获得完成其中设想的租户改善所需的所有必要建筑许可。自业主收到某一阶段的施工图后十（10）个营业日内，业主应根据设计问题批准或不批准此类施工图。如果房东不批准施工图，房东应向租户提供具体的书面意见，详细说明房东拒绝批准的原因。承租人须安排修订建筑图纸，以回应业主的意见，并须在收到业主的书面意见后十（10）个营业日内，按本条重新提交以供业主审查及批准，但业主回应的时间期限须为随后提交的三（3）个营业日。这一程序应重复进行，直至某一阶段的施工图最终获得房东批准，且书面批准已交付给租户并由租户接收，据此，该批准的施工图将成为该阶段的“最终施工图”。

（c）租户承认并同意，租户全权负责从适用的政府当局获得建筑许可，并应迅速和勤勉地从任何其他政府当局获得与建造和履行租户改善有关的所有其他许可。在租户收到业主对某一阶段的最终建筑图纸的批准后，租户应迅速将该批准的最终建筑图纸提交给适用的政府当局，并在根据任何适用的法律要求需要时，提交给对处所有管辖权的所有其他政府当局，以供批准和颁发建筑许可证（定义见下文）。承租人须将该等政府当局所要求的对最终施工图的任何更改及时通知业主，而业主须就任何该等更改（如第3（a）及第3（b）条所述）在其引起设计问题的范围内拥有相同的批准权。在一个阶段内建造和安装租户改善的每份建筑许可证在本文中应称为“建筑许可证”，而适用的政府机构颁发该建筑许可证的日期在本文中应称为“建筑许可证日期”。承租人就承租人改善而取得的建筑许可证及任何其他政府批准或许可的副本，须在承租人收到后立即交付予业主。经业主和所有适用的政府当局批准的某一阶段的最终施工图在此称为该阶段的“最终计划”。租户必须在开始建造该阶段的租户改善工程前，向业主提交一（1）套完整的该阶段的最终计划。

（d）如业主与租户未能在租户首次向业主提交某一阶段的最终空间图则或施工图后四十（40）天内达成一致，则任何该等争议须通过以下程序解决：自任何一方提出要求起，业主与租户须有十（10）天的期间，以相互商定一名信誉良好且合格的独立建筑师，该建筑师须具有至少十（10）年从事与租户改善工程类似的工作经验，以解决该等争议。如果双方未能达成一致意见，那么租户和房东双方各自将有额外的五（5）天时间选择一名符合上述相同最低资格的建筑师，而被选中的两（2）名建筑师应选择第三名建筑师，由其解决有关争议。如果房东或租客中的任何一方未能在上述规定的额外5天期限内做出各自的建筑师选择，那么剩余一方的选择将是解决争议的专家。一旦按照本条规定选定建筑师，建筑师应在合理可能的情况下尽快对争议作出裁决，但无论如何应在十五（15）天的期限内作出。

  4.总承包商；分包商和预算。

（a）租户须选择一名或多于一名合资格的总承包人进行每期租户改善工程的安装，但须经业主事先书面批准，而该批准不得被无理拒绝、附加条件或延迟（每名为“总承包人”）。承租人表示，承租人打算进行竞争性投标程序，以根据惯常的施工做法为每一阶段的承租人改进选择总承包商或承租人应根据协商的费用为该阶段选择总承包商，该总承包商应被要求对所有主要分包合同进行竞争性投标。租户应与适用的总承包商就一个阶段的租户改善工程的建造和安装订立建筑合同（每份合同均为“GC协议”），GC协议应（i）要求不超过每月的进度付款，（ii）包括履行和完成此类租户改善工程的详细施工时间表，（iii）包括10%（10%）的保留金，直至适用阶段的此类租户改善工程最终完成，（iv）包括总承包商同意出席任何业主和租户建设会议，及（v）由总承建商以租户及业主为受益人，就该阶段的租户改善提供自该等租户改善实质完成之日起至少一（1）年期间的惯常保证。与各总承包商的GC协议的真实、正确、完整的副本，及其所有修订，将提供给房东。租户承认并同意，租户改善只能由持有适用法律要求所要求的所有适当许可证的当事人建造和安装。

（b）租客亦须向业主提供名册，列明进行任何租客改善的所有分包商，而该名册须在业主要求下，不时更新，以增加进行租客改善的任何新分包商。凡进行影响建筑物系统、建筑物Structure、建筑物外观或建筑物外区域的工作的分包商，须事先征得业主书面同意（选定前），不得无理截留、附加条件、拖延。

（c）不迟于某一阶段的最终施工图完成后三十（30）天，租户须向业主提供该阶段租户改善的详细预算，并显示该阶段的所有租户改善成本（“建设预算”）。每一阶段的建设预算应经认证，在租户所知范围内，作为该阶段租户改善费用的最终、准确和完整的预算。租户承认租户有义务支付租户改善费用（以津贴为准）。

（d）在每一阶段的租户改善获得所有必要的建筑许可和政府批准后，租户应根据本工作信函的条款和条件努力完成此类租户改善。租户须作出商业上合理的努力，促使整个处所的租户改善按照最终施工图在生效日期后六（6）年内完成，但须根据GC协议所述的不可抗力而延期，且前提是根据租约（包括本工作信函）不存在影响租户改善的业主违约事件超过适用的通知和补救期。

  5.津贴。

（a）业主将向租户提供6,940，000.00美元的津贴（“津贴”），作为租户改善费用的贷项，该津贴应按以下方式分配：第一阶段3,575，000.00美元，第二阶段1,717，500.00美元，第三阶段1,647，500.00美元（每个此类金额，“阶段上限”）。“租户改善成本”是指根据最终计划（经所有变更令修订，如下文所定义）设计、工程、许可和建造租户改善的所有实际成本（包括影响费用）以及与准备供租户使用和占用的处所相关的所有其他硬和软成本，包括租户的设计、建筑和工程顾问成本；与安装和完成租户改善相关的所有成本；租户电信、计算机和/或数据系统的所有管道、电缆和布线；以及所有其他家具，：固定装置和设备永久附着并作为租户使用和占用处所所所需的处所的一部分。尽管本文有任何相反的规定，在任何情况下，该津贴不得用于购买承租人的财产，但房舍内承租人电信、计算机和数据系统的管道、电缆和布线除外。如果租户改善费用超过津贴，租户将独自负责并在到期时支付全额此类超额费用。此外，租户须在收到业主的书面要求后三十（30）天内，向业主支付相当于某一阶段租户改善总成本硬性成本部分的一及50/100%（1.50%）的建设管理及监督费，以补偿业主审查该阶段租户改善计划、审查及处理津贴要求，以及业主为协助租户完成该阶段租户改善而招致的费用。房东保留从津贴中扣除此类费用的权利。

（b）如租契（包括本工作函）项下的承租人在超过适用的通知及补救期内不存在违约事件，则自某一阶段的建筑许可日期后开始，业主须按本条所列条款及条件，在定期付款中向承租人支付津贴（或支付该阶段承租人改善成本所需的金额，但须遵守适用的阶段上限），减去百分之十（10%）的保留金（该保留金须作为本协议每一阶段的最终提款的一部分支付）。就每笔定期付款（个别或集体（如适用）“津贴申请”）而言，承租人须向业主交付以下文件：（i）向承租人提出的付款要求，其中载有承租人对所完成的工作的认可，以及对完成该阶段承租人改善的成本和时间的善意估计；（ii）由总承包商签署的以AIA文件G702和G703形式提出的付款申请和证书副本及租户的建筑师就所有须在其中指明的日期付款的工程（或就建筑或工程费或材料的发票而提交的其他发票）；（iii）来自总承包商、根据与租户的直接合同的任何承包商，以及在完成正在提出备抵请求的租户改善工程时提供服务或材料的任何分包商或材料供应商，就所要求的付款（仅以支付所要求的付款为条件）和总承包商、根据与租户的直接合同的任何承包商以及在完成租户改进时提供服务或材料的任何分包商或材料供应商提供的法定合规的有条件豁免和按进度付款解除对先前要求的付款的解除；（iv）已付发票、已付收据和总承包商提供的其他合理满意的付款证据的副本，主要分包商/材料供应商；（v）业主或抵押权人可能合理要求的其他证明数据、文件或信息。在一个阶段的租户改善工程实质上完成后，租户须向业主提交一份书面要求，要求最终支付该阶段的津贴（每份均为“最终要求”），连同以下文件：（1）该阶段的租户改善工程实质上已完成的合理证据；（2）该阶段的占用证明或当地同等证明，或如因租户改善工程的阶段性质而无法获得，然后由欧文市签发授权租户使用该建筑物该部分的该阶段最终批准的证据；（3）租户的建筑师出具的在形式和实质上令业主合理满意的完成证书，证明租户改善已完成，并且据租户的建筑师所知，该完成证书已根据所有适用的法律要求和基本上按照最终计划（包括所有变更令）完成，（4）来自总承包商，根据与租户的直接合同的任何承包商，以及任何分包商或材料供应商在完成正在提出最终请求的租户改进过程中提供服务或材料，就所要求的付款（仅以支付所要求的付款为条件）提供符合法定的有条件最终豁免和进度付款豁免，并在最终请求付款作出后十（10）个工作日内，从总承包商、根据与租户的直接合同的任何承包商处，及任何分包商或材料供应商在完成作出该等最终要求的租户改善工程时提供服务或材料，就该等最终要求作出法定合规的最终无条件豁免及释放，（5）该阶段租户改善工程的详细竣工计划的两套副本，及（6）业主或抵押人可能合理要求的所有该等发票、合同或其他证明资料的副本。如本文所用，“实质性完成”、“实质性完成”及其任何派生是指适用阶段的租户改善已基本完成，并已签发该阶段的占用证明或当地同等证明，或者如果由于租户改善的阶段性质而无法获得， 然后由欧文市颁发最终批准该阶段的证据，授权租户使用该阶段的建筑物。即使施工、装修、机械调整等小细节尚待完成，也应已发生实质性完工。

（c）但承租人须已遵从本条条文，且根据租约并无未治愈的违约事件，则在业主接获津贴请求或最终请求（视属何情况而定）后四十（40）天内，连同本协议所规定的随附文件，业主须向承租人支付该津贴请求或最终请求所显示的款额（减去每项津贴请求的十（10%）保留）。在任何情况下，不得要求业主在该阶段的建筑许可日期前，（ii）每月超过一次，（iii）根据租约存在未治愈的违约事件时，或（iv）超过该阶段的阶段上限时，支付（i）阶段的津贴。

（d）如租户改善成本低于津贴或租户在生效日期后七十二（72）个月内未以其他方式使用全部津贴，则津贴的任何该等未使用部分须适用于根据租约下一次到期的基本租金，直至已支付全部未使用部分为止。

  6.建设改善；改单。

（a）租户的改善须以良好和做工的方式完成，不设留置权，并符合最终计划（包括任何更改令）和所有适用的法律规定。

（b）租户将遵守租约有关与租户改善有关的机械师或建筑留置权的规定。

（c）租户、其承包商、分包商或代理人对房地造成的任何损害必须由租户迅速修复，费用由其承担。

（d）承租人须有能力在建造期间要求及授权更改承租人的改善。如租户要求或希望作出任何偏离最终施工图的更改，在获得业主及租户各自批准后，租户须以书面向业主要求作出该等更改，而该等要求将附有（i）所有必要的图则及规格，以显示及解释经批准的最终施工图的更改，及（ii）一份变更单，列明任何成本（包括相关的建筑及工程费）或节省，以及与处所、基地建筑物、建筑物Structure或建筑物系统的外部不相容或对其产生的任何潜在不相容或影响，在与提议的变更相关的每种情况下。在业主收到租户的建议更改及所有所需的证明资料后五（5）个营业日内，业主根据其合理判断，须根据设计问题批准或不批准该等更改。如果房东不批准此类变更，房东应向租户提供具体的书面意见，详细说明房东拒绝批准的原因。如业主不批准租户的建议更改，租户须撤回建议更改或促使建议更改顺序（及相关图则及规格）作出调整，以回应业主的意见，并须根据本条重新提交予业主审查及批准（包括业主回应的时间期限，即为三（3）个营业日）。除非租户撤回建议的变更，否则应重复此程序，直至建议的变更最终获得业主批准，且书面批准已交付给租户并由租户收到，据此租户应促使租户的建筑师和总承包商通过最终变更单（各自为“变更单”，统称为“变更单”）记录建议的变更，该变更单应包括修订后的建设预算，并成为最终计划的一部分。尽管本条第6（d）条另有相反规定，对于不引起任何设计问题的变更令，无须取得业主的批准，但条件是（i）所有该等变更令导致适用阶段的建筑预算净增加不超过（合计）该阶段租户改善成本的百分之二（2%），及（ii）租户向业主提供每份该等变更令的事先书面通知，表明该变更令是未经业主根据本工作信函批准而准许的变更令，该通知书须包括该更改令的副本。

  7.保险。总承包商和租户的其他承包商必须在其履行适用的租户改进的整个过程中获得并保持以下最低金额的保险并保持有效：（i）商业一般责任保险，在主要基础上，对于总承包商的所有人身伤害、人身伤害、死亡和财产损失索赔的所有人身伤害、人身伤害、死亡和财产损失索赔（可通过总括或超额保险政策实现），不享有业主根据发生基础承保的任何保险的任何分担权，其他承包商为1,000，000.00美元；（ii）按照德克萨斯州法律规定的法定要求金额的工人赔偿和金额不低于1,000，000.00美元的雇主责任保险；（iii）“建筑商风险”保险或根据行业标准的同等形式，涵盖租户改进的全部重置价值，任何此类保单将包含一项规定，要求保险承运人放弃其对房东的代位求偿权；（iv）如果机动车辆将由该承包商在房地内用于其业务运营，综合汽车责任保险承保范围，限额不低于3,000，000.00美元的综合单一限额承保范围，针对因该承包商、其代理人和雇员使用或代表其使用任何自有、非自有或租用的机动车辆而产生的人身伤害责任和财产损失责任；以及（v）房东或其贷款人合理要求的其他保险或承保范围。承租人在进入处所完成任何工作之前，应向房东提供此处要求的保险的所有保险证明，并酌情将房东和抵押权人指定为额外的被保险人或损失受款人。

  8.代表。租户已指定Michael Halbert在电话。# # #和电子邮件：# # #为其关于本工作函所述事项的唯一代表，该代表应按本工作函的要求全权负责代表租户行事，直至向房东发出进一步的书面通知。房东已指定（i）电话公司PKV Investment Management的David Israel # # #和电子邮件：# # #和（ii）电话公司JLL的Steve Jarvis # # #和电子邮件：# # #，作为其就本工作函所述事项的唯一代表，他们应有权并有责任按照本工作函的要求代表房东行事，直至向租户发出进一步的书面通知。

   9.房东的角色和权利。尽管本文中有任何相反的规定，双方承认，房东及其物业经理都不是建筑师或工程师，并且租户改进将由租户聘请的独立建筑师、工程师和租户的承包商设计和执行。业主及其物业经理对与租户改善有关的建造方法、方法或技术或安全预防措施概不负责，亦不保证最终计划或租户改善将不会有错误、遗漏或缺陷，亦不对此承担任何责任。业主对空间图则、最终施工图、更改订单或最终图则的审查和批准，以及业主对租户承建商的指定、清单、建议或批准，并不是对其质量或充分性或最终图则或租户改善，或其设计，或其符合法律要求的保证、契约或保证，或最终施工图足以使租户的承建商获得租户改善的建筑许可。租户将允许进入处所，并由业主和业主的建筑师、工程师、承包商和其他代表检查租户改善，在规划、建造和安装租户改善以及在租户改善基本完成后的期间内，在合理的事先通知和合理的时间进行。如果租户未能遵守本工作信函的规定，除租约中规定的业主的所有其他权利和补救措施外，业主有权在提前二十四（24）小时通知租户（可口头通知并交付给上文第8条指定的租户代表，但该通知也通过电子邮件或其他书面形式发送）后要求租户停止租户改善，直至租户完全遵守本工作信函的规定。业主和租户同意相互合作，并在任何时候使用商业上合理和善意的努力，以促进租户改善的及时规划、履行和完成。

表4（a）

更新选项

1^St更新。但承租人自续期通知书日期或截至续期期限的预定生效日期超过任何适用的补救期后，并无违反租赁的任何条款、契诺及条件，于初始期限届满时，承租人有权及选择权将本租赁期限再延长一（1）个为期六十（60）个月的期限（“续期期限”）。除（i）该等续期期间的基本租金须按续期期间开始时有效的公平市场租金计算外，该等续期期间的延长须按续期期间开始时的公平市场租金计算，适用于同等面积的同等物业，并须适当考虑续期期限的长度、市场升级、租户的信贷，以及一般适用于可比较续期条款的优惠，包括免费租金、改善津贴、佣金（如有）、便利设施，公共区域因素、停车位的可用性及其收费、建筑物标识权，以及建筑物的质量、大小和位置（“公平市场租金”），但尽管本协议另有规定，在任何情况下，续约期内每月应支付的基本租金不得低于首期最后一个月应支付的基本租金），及（ii）业主无须对处所作出任何改善或更改，亦不得有任何改善津贴，尽管在确定公平市场租金时考虑了这些项目，但业主就续租期提供的租金减免或其他租户优惠。

承租人须于首期届满前不超过十八（18）个月或不少于十四（14）个月，向承租人选择行使本协议所授出的续期选择权的业主交付书面通知（“续期通知”）。如承租人未能在上述期限内交付续期通知，承租人延长本合同期限的权利即告失效，不再具有效力和效力。

业主和租客应本着诚意协商，确定自业主收到续租通知之日起三十（30）天的续租期限的基本租金。如业主与租客未能在上述30天期限内就公平市场租金达成书面协议，租客可（在上述30天期限届满后五（5）个营业日内向业主发出书面通知后）放弃续租及撤销续租通知的权利，或租客未能在该五（5）个营业日期限内交付该书面通知，则公平市场租金须按下述评估程序厘定：

■在30天期限届满之日起十（10）日内，各方应通过向对方发出书面通知的方式，指定一名评估师就续租期限的公平市场租金提出书面意见。每名评估师必须是美国评估协会（MAI）的成员至少五年，并且在评估房地所在区域的办公物业的出租率方面至少有十（10）年的经验，否则与房东或租户都没有关联。两位评估师应在第二位评估师聘任后十（10）日内，向业主和租户提出续租期间公平市场租金的书面意见。如果每个评估师的公平市场租金彼此之间在百分之五（5%）以内，则公平市场租金的两个评估的平均值应为续约期的基本租金（以此续约选项中定义的最低费率为准）。如一方未按上述规定指定其评估师，则由指定的一方确定公平市场租金。根据本款如此确定的公平市场租金对房东和租客具有约束力。

■如果评估师确定的公平市场租金相差百分之五（5%）以上，则两位评估师应在两位评估师按上述规定提出公平市场租金意见后十（10）日内选择第三位评估师。如果两位评估师无法在上述十（10）天期限内约定第三位评估师，房东和租客应在其后十（10）天内相互约定第三位评估师。第三名评估人应为此前未以任何身份代理任何一方的人员，必须符合上述资格条件。

■第三名评估师在其受聘后十（10）日内，提出续租期公平市场租金的书面意见（“第三意见”），续租期公平市场租金为房东或租户评估师作出的最接近第三意见中规定的公平市场租金的评估（以本续租选择权界定的最低费率为准）。如果第三意见中规定的公平市场租金与房东或租户评估师作出的公平市场租金等距，则第三意见中包含的公平市场租金为续租期间的基本租金。根据本款如此确定的公平市场租金对房东和租客具有约束力。

■每一方应承担各自评估师的费用，如适用，应承担第三方评估师费用的二分之一（1/2）。

续租期的公平市场租金根据本协议条款确立后，业主和租户应迅速执行对本租约的修订，以反映续租期的基本租金。

第2次更新。但承租人在超过任何适用的补救期后，并无违反租赁的任何条款、契诺及条件，则自第2条的日期起计^nd续期通知书或截至订明的生效日期2^nd续租期及承租人在上述首个租期后续租，承租人有权及选择权在续租期届满后延长一（1）个额外租期六十（60）个月（“2^nd续约期”）。除（i）第2个续约期内的基本租金须按公平市场租金外，该等延期须按续约期内所订定的相同条款、契诺及条件进行，但即使本协议另有相反规定，在任何情况下，在第2个续约期内的每月基本租金均不得^nd续租期低于续租期最后一个月应付的基本租金）及（ii）业主无须对处所或对处所作出任何改善或更改，亦不得有任何改善津贴、租金减免或业主就第2个续租期提供的其他租客优惠，即使在厘定公平市场租金时考虑该等项目。

承租人应交付书面通知（“2^nd续期通知》）向承租人选择在续期期限届满前不超过十八（18）个月或不少于十四（14）个月行使本协议授予的续期选择权的业主发出。如承租人未能在上述期限内交付第2次续期通知，承租人延长第2次续期期限的权利即告届满，不再具有效力和效力。

业主与租客须诚意协商厘定2项基本租金^nd续期期限为自业主接获第2条的日期后三十（30）天^nd续展通知。如业主与租客未能在上述30天期限内就公平市场租金达成书面协议，租客可（于上述30天期限届满后五（5）个营业日内向业主发出书面通知后）放弃续租及撤销续租通知的权利，或租客未能在该五（5）个营业日期限内交付该书面通知，则公平市场租金须按上述评估程序厘定。

公平市场后租金为2^nd续租期已根据本协议条款确定，业主和租户应迅速执行对本租约的修订，以反映基本租金的2^nd续约期。

承租人不得就续租期或2^nd低于租赁项下整个处所的任何数量的空间的续约期。此外，承租人就续租期续租的权利或2^nd续约期对租户及其许可受让人而言是个人的。

展品5

基本租金图表

【页面剩余部分故意空白-基本租金时间表出现在下一页】

展览23

SNDA的形式

[见下一页]

返回：

花旗银行，N.A。

格林威治街388号，6号^第楼层

纽约，NY 10013

Attn：Ana Rosu Marmann

附属、不受干扰及押记协议

美国全国性银行业协会CITIBANK，N.A.作为贷款人（定义见下文）的行政代理人（以该身份，连同其继任者、受让人、指定人员和/或被提名人，以下统称“行政代理人”）、德克萨斯州公司CARIS MPI，INC.（以下简称“租户”）和特拉华州有限责任公司KCP NNN II LEASHLD4，LLC（以下简称“房东”）于2019年7月__ day订立的本次级、不打扰和委托协议（以下简称“协议”）。

简历：

A.承租人是日期为2019年7月__（如同现在或以后可能修改、重述、替换或以其他方式修改，统称为“租赁”）的与租赁中描述的处所（以下简称“处所”）有关的、位于本协议所附的附件 A上更具体描述的不动产（以下简称“房产”）的承租人和承租人。

B.若干放款人（「放款人」）已作出或正在作出一项或多于一项贷款（统称「贷款」），而该等贷款（i）以信托契据、抵押或担保契据（同样可不时修订、重列、延长或以其他方式修改，称为「抵押」）及租赁及租金转让（同样可不时修订、重列、延长或以其他方式修改，称为「租赁转让」）作担保，在每种情况下，由业主向涵盖物业（包括处所）的放款人，及（ii）由贷款人及业主之间的若干其他文件及文书（其中包括）证明（该等文件连同租赁的抵押及转让，统称为「贷款文件」）。

C.承租人已同意，租赁须受贷款及贷款文件规限及从属，但须保证承租人可根据租赁条款继续占用处所。

因此，现在，为了并考虑到本协议所载的共同盟约，10美元（10.00美元）和其他良好和有价值的对价的总和，现确认收到并充足，尽管租约中有任何相反的规定，现同意如下：

1.从属和同意。除下文第2节另有规定外，行政代理人、租户和业主确实在此订立契约并同意，带有由此产生的所有权利、选择权、留置权和押记的租赁（包括但不限于租赁中包含的或以其他方式存在的任何选择权或权利，以获取任何或所有处所，或其中的任何优先租赁权益），在所有方面均受制于和从属于贷款文件的留置权和条款，以及其任何续期、修改、合并、替换和延期以及根据其作出的所有垫款。承租人承认，房东将执行并向行政代理人交付作为贷款担保的租赁转让，承租人在此明确同意此种转让。承租人同意，如业主在履行及遵守该等贷款的任何条款方面出现违约，行政代理人可自行选择要求承租人按以下指明的地址，或按行政代理人另有规定，直接代贷款人向行政代理人支付根据租约到期的全部租金。承租人同意，承租人收到行政代理人的书面请求，代表贷款人直接向行政代理人支付租金，承租人此后将及时将根据租约到期的任何和所有款项直接汇给并按代表贷款人的行政代理人的命令支付。代表贷款人向行政代理人支付的此类款项将构成承租人在租约项下的付款义务的履行，而业主在此同意，承租人应就向行政代理人支付的任何此类款项获得抵减租约项下到期租金的信贷。

2.无干扰。行政代理人在此确实与租户约定，如果行政代理人通过止赎、转易代替止赎或其他方式继承房东在处所中的权益，只要租户遵守并履行其在租赁项下的义务，（a）租赁作为行政代理人与租户之间的直接租赁，在租赁期限的平衡及其任何续期的基础上并受其约束，应继续具有完全的效力和效力，行政代理人将不会打扰租户的占有，（b）行政代理人不得干扰或干扰承租人占用及管有处所及承租人在租赁项下的其他权利及特权，包括但不限于使用及分配租赁项下所载的保险及定罪收益，行政代理人不得（1）行使其在抵押项下的任何止赎或其他权利，（2）以任何转易代替止赎，或（3）在租赁期限内及任何续租期间由行政代理人采取的任何其他行动，除根据租约条款由继承业主准许的每宗个案外，及（c）处所须受租约规限，而行政代理人须根据该等条文承认租客为该等处所余下租期（包括任何续租）的租客；但该行政代理人不得：

（i）受承租人可能对任何先前的业主（包括业主）提出的任何申索、抵销或抗辩的规限，但租约中明文规定的抵销权除外，而行政代理人已收到引起该抵销的事项的书面通知，并按本协议的规定获得补救的机会；

（ii）对任何先前业主（包括业主）的任何作为或不作为承担法律责任，但在行政代理人收到书面通知并按本协议规定获得补救机会的授权时仍在继续的作为或不作为除外；

（iii）受承租人可能已预先支付多于一（1）个月的任何租金或额外租金或任何保证金（其本身并未转移予行政代理人）或已支付予任何先前业主（包括业主）的其他预付费用的约束；

（iv）受租赁的任何修订或修改的约束，（a）租赁期限的任何减少，（b）根据租赁应付的租金的任何减少，或（c）承租人的义务的重大减少或业主在租赁下的义务的重大增加，除非行政代理人已以书面批准或同意该等修订或修改；

（v）须就承租人可能已给予任何先前业主（包括业主）的任何按金而须承担法律责任，而该按金本身并无转移予行政代理人；或

（vi）有义务根据工作函向租户偿还由租户或代表租户建造的任何租户改善工程的费用；但如在行政代理人通过丧失抵押品赎回权、转易代替丧失抵押品赎回权或其他方式继承业主在处所的权益后，如行政代理人未能根据工作函向租户支付任何按到期的津贴分期，则在租户已满足工作函中就该等津贴的支付所列的所有要求的情况下，承租人有权将当时到期的分期付款金额抵销根据租约下下一次到期的租金，直至该金额已全部抵销。

除非在适用法律要求的范围内，或为了让行政代理人利用自己和贷款人并完成止赎或其他补救措施，且此种投诉或诉讼不寻求终止承租人在租约下的权益和财产，行政代理人不得在行政代理人根据贷款文件提起的任何止赎或其他诉讼或程序中指名承租人。承租人承认并同意，其没有任何性质的权利或选择权，无论是根据租约或其他方式，购买处所或财产，或其任何部分或其中的任何权益，并且在承租人已经拥有或以后获得任何此类权利或选择权的范围内，特此承认该权利或选择权受制于贷款文件的留置权和条款，并在此作为行政代理人和贷款人放弃和解除。

3.律师。承租人在此确实与行政代理人约定，如果行政代理人通过法拍、转易代替法拍或其他方式成为财产的所有人，则租赁应继续作为承租人与行政代理人之间根据租赁和本协议中规定的所有条款、契诺、条件和协议的直接租赁，承租人应在租赁下委托并承认行政代理人为房东，并在剩余期限内履行和遵守承租人在此项下的义务。承租人进一步订立契约，并同意应行政代理人的请求签署和交付行政代理人或任何随后的处所所有权人合理接受的授权协议，该协议应包括承租人合理接受的不干扰条款。本协议在完全执行、交付和记录后，满足租赁第23节中有关就抵押贷款授予不受干扰协议的要求。

4.租赁违约。如果业主不履行或不遵守租约中的任何条款、条件或协议，租户应就此向行政代理人发出书面通知，行政代理人有权（但无义务）纠正此种违约。除租赁第36（b）条规定外，租客不得就租赁项下的该等失责采取任何行动，包括但不限于为终止、解除或避免租赁或扣留任何租金或根据租赁项下的其他金钱义务而采取的任何行动，期间相等于（a）租赁项下给予业主以纠正或补救该等失责的期限或（b）行政代理人收到该等书面通知后三十（30）天中较高者；但条件是，在该期限内不能勤勉补强的违约情形下，行政代理人应当迅速着手补强该违约行为并随后勤勉连续追诉该违约行为的补强的，应当将该违约行为可以补强的时间延长至勤勉连续完成该违约行为的补强可能需要的期限，合计不超过一百八十（180）天。

5.行政代理人的义务和责任。行政代理人对任何性质的保证不承担任何义务，也不承担任何责任，不论依据租约或其他方式，包括但不限于关于使用、遵守分区、危险废物或环境法律、业主的所有权、业主的权限、可居住性、适合用途或管有的任何保证。此外，如行政代理人取得业主于物业的权益，则行政代理人除行政代理人当时于物业的股权（如有的话）外，不承担任何义务，亦不承担任何责任，而承租人须专看行政代理人于物业的股权（如有的话），以支付及解除行政代理人根据本协议、租约（或根据与承租人的任何新租约）所施加的任何义务或责任，行政代理人现获解除及解除本协议项下的任何其他义务或责任，根据租约或任何该等新租约。行政代理人不得凭借贷款文件或本协议成为或成为管有的抵押权人，或成为或成为受制于租赁或其他方面的任何责任或义务，直至行政代理人取得业主对该物业的权益，且除本协议具体规定外，行政代理人在租赁（经本协议条款修改）下的该等责任或义务仅延伸至行政代理人取得业主对该物业的权益之日后产生的该等责任或义务。贷款文件或本协议均不得在行政代理人取得业主对物业的权益前，操作将物业的控制、看管、管理或维修责任置于行政代理人或将执行任何租赁条款或条件的责任强加于行政代理人，且行政代理人不得对任何一方在处所或物业上所犯的任何浪费、物业的任何危险或缺陷状况或管理、保养方面的任何疏忽负责或承担责任，修复或控制房地或财产。

6.可分割性。如果本协议的任何部分或部分被认定为无效或不起作用，则剩余的所有部分应保持完全有效，并在合理和可能的范围内，对被认定为无效或不起作用的部分或部分所表明的意图生效。

7.管辖法律。本协议应受德克萨斯州法律管辖并按其解释。

8.通知。在抵押被解除记录并向租户交付此种解除的副本之前，租户将按以下提供的地址和方式向行政代理人邮寄或交付租户根据租约条款和规定须向业主提供的所有通知的副本，但前提是行政代理人同意对此种通知中所载的任何信息保密。根据本条款的规定要求或允许发出的所有通知或其他通信均应以书面形式发出，如果（i）通过头等美国邮件邮寄给收件人、预付邮资、登记或经证明并要求回执，（ii）通过亲自向收件人交付相同的邮件，或（iii）通过交付给第三方商业交付服务，并在当天或次日交付给收件人的办公室并附有交付证明，则应被视为适当发出。如此发出的通知应在（i）该通知存放于美国邮政服务之日后的第三（3）天生效（如适用），（ii）交付给收件人，或（iii）在交付给该第三方交付服务时生效。以任何其他方式发出的通知，只有在收件人收到时才有效。就通知而言，当事人的地址应为：

尽管有上述规定，任何一方均有权通过按照本协议规定的方式向其他各方发出三十（30）天的通知，将其根据本协议发出通知的地址更改为美国大陆内的任何其他地点。如此指定的任何地址应包括一个街道地址，用于快递。

9.继任者和分配人。本协议对本协议各方及其各自的继承人、法定代表人、继承人、所有权继承人和受让人具有约束力，并对其有利。但有一项理解，各方在本协议中的义务和协议应延伸至任何应继承其在贷款文件和租赁下的权益的人。在不受本文所载任何条款限制的情况下，如本文所用，（i）“房东”一词是指房东和根据租约的房东利益的任何继承者，而（ii）“行政代理人”是指作为贷款人的授权代理人行事的行政代理人以及由抵押和行政代理人的贷款的服务人（如有）担保的票据的任何受让人。

10.租客的个人财产TV。在任何情况下，抵押权均不得覆盖或设押（且不得解释为以任何方式受制于其留置权）承租人在任何时间放置于处所或其周围的任何可移动行业固定装置、业务设备、家具、标志或其他个人财产。

11.同行。本协议可在一个或多个对应方签署，每一份协议在如此签署时应被视为正本，但所有这些协议合并在一起应构成一份同一文书。本协议，如果由租户执行，而不是由完全执行该协议所必需的所有各方执行，则自租户执行本协议之日起，有效期仅为三十（30）天。本协议取决于租户在该30天期限内收到一份完整执行的协议正本，未收到该副本将自动导致本协议无效。

12.标题。本协议中使用的标题、标题和安排仅为方便起见，不影响本协议的解释。

[签名页如下]

作为证明，本协议各方已于上述第一个书面日期盖章签署本协议。

承认

在我面前的2019年第___日，下列签署人，即该国境内和为该国提供服务的公证人，亲自出席_________，本人认识或根据满意的证据向我证明是其姓名在内书上签署的个人，并向我承认他以其身份签署了同样的文书，并且通过他在文书上的签字，个人或个人所代表的人签署了文书。

承认

这份文书于2019年7月_____由德克萨斯州公司Caris MPI，Inc.的____________代表该公司在我面前确认。

承认

在我面前的2019年第____日，在我面前的下列签署人，即上述国家的公证人，亲自出现Daniel Ades，担任KCP NNN II Leasehold 4，LLC的首席执行官，他本人认识或根据令人满意的证据向我证明是其姓名被认购内部票据的个人，并向我承认他以其身份签署了该票据，并且通过他在票据上的签名，该个人或该个人所代表的人签署了该票据。

展览A至SNDA

法律说明

展览24-1

ESTOPEL证书

以下签署人，CARIS MPI，INC.，a Texas Corporation（“租户”），是Tenant与作为房东（“房东”）的特拉华州有限责任公司_________________于2019年________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________有一项谅解，即______________________________，（连同其继任者和受让人，“贷款人”），a（n）__________，将依赖于在[选择一个]中作出的契诺、陈述和声明

[---以贷款本金总额中的[承兑票据]（“票据”）为证明，向业主提供金额为______________美元的或多或少的抵押贷款（“贷款”），由业主以贷款人为受益人执行，并以[抵押和担保协议]（“信托契据”）为担保，该协议设定了对房地和业主在租赁中的权益的第一留置权，并通过[租赁和租金转让]（“租赁和租金转让”）将房东的所有权利直接和绝对转让给贷款人，作为租约的业主的所有权和权益以及根据租约到期的所有租金]，[或]

[---收购构成部分处所的土地的所有权，并根据土地租赁将该土地租回给业主。]

承租人理解，贷款人将依赖于[在作出贷款或进行上述地租交易时]在此作出的契诺、陈述和保证，而承租人在此承诺和证明如下（此处使用的术语未在此处另行定义的应具有在租赁中赋予它们的含义）截至本协议日期：

1.承租人是租赁产生的租赁财产的所有权利、所有权和权益的所有人和持有人，并且除上述有利于贷款人的情况外，并不实际知悉业主在租赁中的权益的任何事先转让。

2.承租人及/或其联属公司及分租人拥有该处所，并已接纳该处所的条件。

3.随函附上该租赁及其修订的真实、正确副本：[如无，请注明“无”。]该租赁具有完全的效力和效力，除上述情况外，未在任何方面进行任何修改、补充、取消或修订。

4.租期开始于____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________租户目前有义务按月分期支付基本租金，金额为____________美元，该租金义务仍在继续，在任何方面都没有逾期或拖欠。逾期三十（30）天未预付分期租金的。

5.据租户实际所知，没有发生或正在继续发生任何将构成租户或业主根据租约违约或将构成此种违约的事件，除非要求发出通知或一段时间过去或两者兼而有之。

6.自支付到期的基本租金______开始，租户在此确认并同意遵守业主对租户的授权和指示，将根据租约到期的基本租金的所有款项直接支付给贷款人，直至贷款人根据贷款人不时发出的指示以电汇方式将立即可用的资金以书面形式告知贷款人。

7.只要贷款尚未偿还，租客同意（在下文提供的地址）向贷款人交付租客向业主声称业主根据租约违约的任何书面通知的礼节性副本，而租客授权业主向贷款人提供租客根据租约要求向业主提供的任何财务报表的副本，但贷款人须为该等财务报表保密。贷款人通知地址如下：

8.未经贷款人事先书面同意，租户同意不订立任何从属、终止、修订或修改租约的协议，只要[贷款未获足额偿还]。任何该等企图从属、修改、修正或终止均属无效。经贷款人事先书面同意对租赁进行修改、修改或补充的，经如此修改、修改或补充的租赁继续受本证明规定的约束。

9.本证书不得口头或以任何其他方式修改，除非经协议各方或其各自的利益继承人签署书面协议。本证书对协议各方及其各自的继承人和受让人均有利，并对其具有约束力，不得对任何其他人或实体实施。在此作出的陈述、保证和协议应在贷款人和房东之间的[贷款或地租交易]结束后继续有效。

10.承租人同意，如贷款人成为租赁下的业主，则承租人须根据租赁第23款及承租人与贷款人之间的任何从属、不受干扰及律师协议，成为承租人并承认贷款人为租赁下的业主。

11.倘处所或其任何部分的所有权由承租人取得或归属于承租人，不论根据租约或其他情况，则不得进行产业合并，且除非及直至任何抵押已获解除，否则租约不得因此终止或受影响。

12.只要[贷款尚未偿还或地租继续]，贷款人或其指定人可在合理的事先通知下（并可由租户选择，由租户代表陪同）在正常营业时间进入处所，在贷款人或其指定人要求的合理时间访问或检查处所。承租人收到信托契据的记录解除，应为贷款不再未偿还的表面证据。

13.租赁和本证书已由承租人正式授权、签署和交付，并构成可根据各自条款对承租人强制执行的合法、有效和具有约束力的文书，但受破产、无力偿债或影响一般债权的类似法律和一般权益原则限制的范围除外。

14.由于业主与租客之间的关系，本证明的签立和交付绝不应扩大业主与租客在租约下产生的权利或义务。

15.该担保具有充分的效力和效力，并根据其条款对担保人具有约束力，并可对其强制执行。

本证书受德克萨斯州法律管辖。

承租人亦为业主及其继承人和受让人的利益作出上述证明和陈述，并理解他们将被业主所依赖。

作为证明，本证书已于________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

展览24-2

ESTOPEL证书

以下签署人，CARIS MPI，INC.，a Texas Corporation（“租户”），是Tenant与______________（一家特拉华州有限责任公司）之间日期为2019年________________的租约（“租约”）下的租户，作为位于德克萨斯州达拉斯县（俗称3600 W. Royal Lane，Irving，Texas 75063）的某些不动产的房东（“房东”），并在所附的附件 A（“房地”）上进行了合法描述。在理解_________________（连同其继承人和受让人，“买方”）在购买处所和接受出租人权益转让[或购买出租人的所有权权益]时将依赖于此处作出的陈述和保证的情况下，承租人特此证明如下（此处使用的术语中未另有定义的术语应具有租赁中赋予它们的含义）截至本协议之日：

1.承租人是租赁产生的租赁财产的所有权利、所有权和权益的所有人和持有人，除业主根据[参考抵押和/或租赁和租金转让]转让外，并不实际知悉业主在租赁中的权益的任何先前转让。

2.承租人及/或其联属公司及分租人拥有该处所，并已接纳该处所的条件。

3.随函附上该租赁及其修订的真实、正确副本：[如无，请注明“无”。]该租赁具有完全的效力和效力，除上述情况外，未在任何方面进行任何修改、补充、取消或修订。

4.租赁期限自_________开始，一直持续到_________ [除非按租赁规定延长]。租户目前有义务每月分期支付基本租金，金额为_______美元，该租金义务仍在继续，在任何方面都没有逾期或拖欠。逾期三十（30）天未预付分期租金的。

5.据租户实际所知，没有发生或正在继续发生任何将构成租户或业主根据租约违约或将构成此种违约的事件，除非要求发出通知或一段时间过去或两者兼而有之。

6.租约和本证书已由承租人正式授权、签署和交付，并构成可根据其各自条款对承租人强制执行的合法、有效和具有约束力的文书，但受破产、无力偿债或影响通常产生的债权的类似法律限制的范围除外。

7.该担保具有充分的效力和效力，并根据其条款对担保人具有约束力，并可对其强制执行。

本证书受德克萨斯州法律管辖。

承租人亦为业主及其继承人和受让人的利益作出上述证明，并理解他们将被业主所依赖。

作为证明，本证书已于____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

展览30

由和

当记录发送到：

格林伯格·特劳里格，P.A。

Attn：Michael Larson

333 SE 2nd Ave.，Suite 4400

佛罗里达州迈阿密33131

租赁备忘录

本租赁备忘录（本“备忘录”）由特拉华州有限责任公司（“房东”）与德克萨斯州公司CARIS MPI，INC.（“租户”）于2019年_______（“生效日期”）订立并生效。

一、租赁。在此同时，业主和租户已订立该特定租约（经不时修订，“租约”），据此，业主已向租户出租，而租户已向业主租赁通常称为3600 W. Royal Lane，Irving，Dallas County，Texas 75063的特定处所，更具体地在本合同所附的附件附件 A中描述并成为本合同的一部分（“不动产”），以及位于不动产上的所有建筑物，连同所有权利、特权，属于或以任何方式与该处所有关的地役权和附属物，以及位于该处所上的改善设施和固定装置（统称“处所”）。

2.任期。租约生效日期为2019年______，首期租期于2035年6月30日届满。承租人有权将租期续期两（2）个期限，每个期限为六十（60）个月，这在租约中有更充分的规定。

3.注意。本备忘录的签署是为了记录在德克萨斯州达拉斯县的不动产记录中，以便通知租约的关键条款、规定和条件，并非旨在也不应被解释为定义、限制或修改租约。租赁条款与本备忘录发生冲突时，以租赁条款为准。任何一方在本协议日期或之后取得不动产或处所的任何权益，均须遵守租赁条款和规定以及承租人在本协议项下的权利。

4.同行。本备忘录可以在单独的对应方签署，每一对应方视为正本，所有这些合并在一起构成同一文书。

[签名页关注]

作为证明，本备忘录自以下确认书所列日期起执行，自生效日期起生效。

本文书于2019年___________日在本人面前由美国特拉华州一家有限责任公司____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

本文书于2019年_________日由德克萨斯州公司Caris MPI，Inc.的________________代表该公司在我面前确认。

租赁备忘录附件A

法律说明

展览41

保证

[见下一页]

租赁担保

本租赁担保（本“Guarantv”）由开曼群岛豁免有限公司Caris Life Sciences，Ltd.（一家开曼群岛豁免有限公司）（“担保人”）于2019年7月__日作出，以KCP NNN II LEASHLD4，LLC（一家特拉华州有限责任公司（“房东”）为受益人。

简历

现据此，考虑到上述陈述并为其他良好和有价值的对价，现确认其收到、充分性和充分性，担保人承诺并同意如下：

1.独奏会：定义的术语。上述陈述被纳入本协议，应被视为本协议的条款和规定。所有未在本担保中明确定义的大写术语在此具有与租赁中赋予这些术语相同的含义。

2.担保。出于此处所述的考虑并在受本协议限制的情况下，保证人在此绝对无条件地向房东保证：

（a）在到期时（不论是在加速或其他情况下）及其后的任何时间，足额及迅速支付承租人根据租约为支付款项而产生、产生或证明的任何及所有租金、费用、债务及义务，不论是直接或间接、绝对或或有，现时或其后已存在、到期或将成为到期，在执行本担保时担保人已知或未知，包括但不限于所有基本租金及额外租金、解除机械师和材料师留置权所需的金额及为此而提出的债权，及承租人根据租约现时或日后可能到期的任何其他款项；

（b）所有强制执行费用（以下定义）的支付；及

（c）全面、完整及准时遵守、履行及信纳承租人在租赁项下的所有契诺、条款、条件、义务、职责及协议。

第2（a）和2（b）段中描述的所有到期金额和债务、负债和付款义务在此称为“负债”。第2（c）款所述的所有义务在此称为“义务”。

3.房东的补救办法。

（a）本担保是对付款和履约的绝对、无条件、不可撤销、当前和持续的保证，而不仅仅是收款的保证。如承租人在租赁项下发生任何违约，在适用于该等违约的任何通知及补救期届满后，担保人应房东的要求同意支付当时根据本协议到期的所有责任，而不论租户或担保人可能对房东有任何抗辩、抵消权或索赔。如承租人在适用于该等通知及补救期届满后未能按时履行及遵守该等义务，则在该等情况下，担保人应业主的要求同意：（i）履行该等义务，及（ii）就任何及所有损失、损害、费用、开支向业主及其他获弥偿的当事人（如租约所界定）作出弥偿及使其免受损害，伤害或责任房东或其他受赔方可能因行使其在租约或本担保项下的权利而遭受或招致。如担保人在收到业主要求履行担保人的书面通知后五（5）个营业日内未能开始并勤勉地履行义务，则无论在向担保人或承租人寻求业主的任何其他补救措施之前或之后，且不论业主是否曾经寻求任何该等其他补救措施，业主均有权（但无义务）履行该等义务或要求任何其他有信誉的当事人履行该等义务，并作出业主合理认为必要或适当的变更或修改，并有权支出业主在其合理酌情权下认为适当的款项，以便完成该等义务的履行。在履行业主或任何其他方代表业主承担的任何义务过程中，担保人应按要求支付与此有关的应付第三方的任何款项。根据本条第3款要求支付的所有款项应包括在“负债”一词内，根据本条第3款要求履行的所有义务应包括在“义务”一词内。

（b）尽管本文载有任何相反的规定，在任何强制执行担保人在本担保项下的任何责任或义务的行动中，业主经其选择，可在以下情况下对担保人提起诉讼：（i）与租户一起参与任何该等诉讼；（ii）对租户发起任何诉讼或获得任何判决；或（iii）启动任何程序，以强制执行或变现任何抵押品或其他担保（包括但不限于任何保证金或其他担保），以确保租户在租约项下的义务，或获得与此有关的任何判决、判令或止赎出售。尽管如此，维持业主提出的任何诉讼或法律程序，以追讨根据租约可能或将到期的任何一笔或多于一笔款项，或确保履行租约的任何其他条款、契诺及条件，并不妨碍业主要求及收取该等款项的付款及履行担保人的该等其他条款、契诺及条件，或其后就承租人根据租约的任何后续违约或违约而提起及维持其后的诉讼或法律程序。担保人在此同意，在不影响担保人在本担保项下的法律责任及不通知担保人的情况下，业主可向租户提供时间，以支付基本租金及额外租金及该等其他款项及履行上述其他条款、契诺及条件，或其中任何一项，并不时给予该等时间延展及宽免，或租户可被处分或业主可利用或行使法律规定或租赁所提供的针对租户的任何或所有权利及补救措施，并且可以单独针对租户或联合针对租户和担保人或单独针对担保人进行诉讼，而无需先进行诉讼或用尽针对租户的任何补救措施或索赔。

4.交还款项：保持知情的义务。

（a）保证人同意，如业主在任何时间因任何理由（包括但不限于任何一方的无力偿债、破产、清算或重组）而撤销或退回业主为此向任何负债申请的任何付款的全部或任何部分，则就本保证而言，该等负债须当作在该等付款的范围内继续存在，尽管业主提出该等申请，而本保证须就该等负债继续有效或恢复（视属何情况而定），就好像房东的这种申请没有被提出一样。保证人在此确实进一步同意，就保证人根据本协议作出的任何付款而言，保证人不享有任何基于担保、代位权或以其他方式代替业主以与业主竞争作为承租人的债权人的权利，保证人在此在法律规定允许的最大范围内放弃所有该等权利。

（b）担保人承担责任，随时了解承租人的财务状况以及合理查询将揭示的承租人在租约下违约风险的所有其他情况，并同意房东没有义务将其所知道的关于任何此类条件或情况的信息告知担保人。

5.不放电。担保人同意，担保人在本担保项下的义务、契诺和协议不受房东的任何行为、任何事件或条件的影响或损害，除非全部、最终和不可避免地履行所有义务并支付所有负债和根据本担保项下到期的任何其他款项。担保人同意，担保人在本担保项下的责任不受解除、减少或以其他方式影响，而担保人在此不可撤销地同意：（i）租赁在其任何条款、契诺及条件中，或在基本租金及附加租金或根据其应付的任何其他款项中，或在由此而终止的处所（不论所述处所是否扩大、订约、搬迁、替换或以其他方式变更），以及租赁的任何转让和处所的任何转租中的任何后续变更、变更或修订，及任何延长或续期租赁或其期限；（ii）延长或延长支付租赁项下的负债或履行租赁项下的义务的时间；（iii）承租人在租赁项下的义务的任何转移、放弃、妥协、解决、修改、放弃或解除；（iv）存在任何对强制执行租赁的抗辩；（v）业主在行使任何权利方面的任何失败、遗漏、延迟或不充分，不论是全部或部分，有关租赁的权力或补救措施，或强制执行或变现（或使任何担保人成为强制执行或变现的一方）任何业主就租赁作出的担保，包括但不限于业主对该等担保的任何减值或解除；（vi）存在任何抵销、索赔或反索赔或减少或减少负债，或担保人可能对承租人或承租人或担保人对业主提出的任何种类或性质的抗辩；（vii）将从任何来源收到的付款应用于支付负债以外的任何义务，即使业主可能已合法地选择将该等付款应用于任何部分或全部负债；（viii）增加或解除任何及所有其他担保人、债务人及其他对支付负债和/或履行义务负有责任的人，以及接受或解除任何及所有其他担保以支付负债及/或履行义务；（ix）业主的任何困境或重返或剥夺租户的占有权，或业主在根据租约发生违约事件后根据租约采取的任何行动或补救措施，包括终止租约（在此情况下，担保人的义务和负债不得减少，解除或以其他方式受影响，并应继续累积，犹如租约并未如此终止一样）；或（x）业主未将承租人在租约下的任何违约情况通知担保人；所有无论担保人是否已通知或知悉前述（i）至（x）条（包括本款）中提及的任何作为、不作为或事件。如果根据租赁中授予的选择权或其他方式，业主和租户之间通过协议在任何方面修改、续签或延长租赁，或者如果租户持有超过租赁期限，则担保人在本担保下的义务应延伸至充分和忠实地履行和遵守租赁的所有契诺、条款和条件以及任何此类修改、续签或延长。担保人打算，担保人应继续作为委托人承担本协议项下的责任，直至全部、最终和不可避免地履行所有义务并全额、最终和不可避免地偿付所有责任，尽管任何事实、行为、事件或事件可能在其他情况下作为担保人或担保人的合法或衡平法解除而运作。

6.已收款项的申请。业主因任何负债而从任何来源收取的任何款项，可由业主申请支付该等负债，并按业主不时选择的申请顺序申请。

7.豁免。

（a）保证人明确放弃：（i）业主接受本保证的通知；（ii）有关负债的存在、设定、支付或不支付的通知；（iii）提出、要求、拒付通知、抗诉及所有其他通知；及（iv）业主没有将业主现在或以后可能知悉的有关承租人、租约或处所的任何事实告知保证人，经理解及同意，保证人已并将保持知悉及熟悉承租人的财务状况及业务事务，而业主并无责任如此告知，且该担保人对与租赁和本担保有关的所有情况被且始终被告知、承租人负有全部责任。本担保的任何条款的任何修改或放弃均不对本协议各方具有约束力，除非以代表本协议各方正式签署和交付的书面形式明确规定。任何向担保人发出通知或要求，在任何情况下，其本身均不应使担保人有权在类似或其他情况下获得任何其他或进一步的通知或要求。

（b）在法律要求允许的范围内，本担保应具有效力，作为对担保人根据不时生效的任何担保法或类似法律可能拥有或可能已经有权享有的任何和所有权利、抗辩或补救措施的放弃和担保人放弃，包括但不限于《德州民事实践和补救措施法典》第17.001节、《德州民事诉讼程序规则31》和《民事实践和补救措施法典》第43章，标题为委托人和担保人，包括但不限于通知、解除、征款和代位权。在法律要求允许的范围内，设保人额外放弃影响担保人在本担保项下的责任的任何诉讼时效的好处。

8.执法成本。如果：（i）租赁或本担保交由执行或收取的律师或通过任何法律程序执行或收取，或（ii）聘请律师在涉及租赁或本担保项下的债权的任何程序（包括但不限于任何破产、重组、接管或其他影响债权人权利的程序）中代表房东，则担保人应在要求时向房东支付所有合理的律师费、成本和开支，包括但不限于法庭费用和备案费，以及与此相关的所有其他合理的自付费用和开支（所有这些在本文中被称为“强制执行费用”），以及根据本协议应支付的所有其他金额。

9.转让租约。尽管业主有任何转让或转让租赁或其中的任何权益，为抵押目的或其他目的，每一直接和连续的受让人、受让人或与租赁项下的业主权益有关的其他利益继承人，在所转让或转让的权益范围内，均有权享有本担保的利益，其程度与该受让人或受让人是业主的程度相同。持有租赁担保物转让的任何抵押权人明确享有本担保的利益。

10.次级债。承租人现在或以后存在的对担保人的任何债务（“次级债务”）在此从属于这些负债。担保人同意，在收到租赁项下存在违约事件的书面通知后，且在该违约事件持续期间，担保人将不会为担保人自己的账户寻求、接受或保留承租人因次级债务而支付的任何款项，直至债务得到全额、最终和不可避免的偿付。担保人在租赁项下发生违约事件时因次级债而收到的任何款项，应由担保人以信托方式为房东收取和收取，并应在不损害或解除担保人在本担保项下的义务的情况下向房东支付，但如此支付的款项除外。

11.绑定效果：继任者和受让人。

（a）本担保对担保人及其继承人和受让人具有约束力；但未经房东事先书面同意，担保人无权转让或转授其在本担保项下的义务，房东可自行决定拒绝同意。

（b）同意担保人在本协议项下的赔偿责任独立于在任何时间就负债、义务或其任何部分有效的任何其他担保或其他义务，且无论任何该等其他担保或其他义务的存在、有效性、强制执行或不强制执行，担保人在本协议项下的赔偿责任均可被强制执行。

（c）本担保适用于业主及业主的继承人及根据租约转让人的利益，并可由其强制执行。

12.Guarantv的一次性转让。尽管有第1 l（a）条的规定，就属于许可继承事件的转让而言，担保人在向房东发出不少于三十（30）天的书面通知后，有权一次性转让其在本担保项下的义务，条件是在许可继承事件发生时满足以下要求：

（i）本担保项下并无发生任何重大违约，超出任何有关的适用通知及补救期，且租赁项下并无存在任何违约事件，而该违约事件将不会因准许的继任人事件而得到补救；

（ii）建议受让人并非担保人的附属公司，而该非附属公司建议受让人的有形资产净值须等于或大于50,000，000美元，如该受让人最近的经审核财务报表或业主合理满意的其他证据所证明；

（iii）保证人须就建议受让人向业主提供业主可能合理要求的法人组织文件、权威证明、良好信誉证明及其他类似材料；

（iv）拟受让人须遵守美国财政部AC条例（包括OFAC特别指定和封锁人员名单上所列人员）及任何法规、行政命令（包括2001年9月24日的行政命令、封锁财产和禁止与犯下、威胁犯下或支持恐怖主义的人员进行交易），或其他与此有关的政府行动；

（v）替代担保人须订立与本担保相同格式的替代担保，但删除本第12条及对当事人名称、日期及对本文所指文件的提述的任何更新除外；及

（vi）业主就上述转让而招致的任何及所有合理讼费及开支（包括但不限于业主的合理律师费、讼费及付款），在保证转让完成时或之前向业主支付最多$ 2,000.00。

经房东合理确定上述要求已得到满足（此项日期称为“解除日期”），则担保人不对在解除日期之后首次发生的与租赁或承租人有关的任何情况、条件、作为、不作为或事件所产生的责任或义务承担任何责任；但条件是，担保人仍应根据本担保对在解除日期或之前发生的任何情况、条件、作为、不作为或事件所产生的任何责任或义务承担责任。房东应向保证人提供解除日期的书面确认书。

13.杂项。

（a）本担保构成担保人与房东之间关于本协议标的的全部协议，并取代任何和所有此类事先书面和口头协议和谅解。除经房东和保证人签署书面文书外，不得对本担保进行修改或修正。

（b）本担保应受德克萨斯州法律管辖，而不涉及该州的法律冲突原则。

（c）本担保中各款的标题仅为方便起见，不得以任何方式解释为限制或界定本担保条款的内容、范围或意图。本保证书所用单数应包括复数，男性代词、女性代词和中性代词应在上下文需要时完全可以互换。

（d）如果本担保是由一个以上的人或实体执行的，则此处提及的“担保人”应被视为是指每个此类人或实体，并且每个此类人或实体的责任应是连带的，并且房东对其中任何一个人的解除不应以任何方式解除或影响他们中任何其他人的义务，并且本担保不应因其中任何其他人的死亡或丧失行为能力或无力偿债而被撤销、解除或损害对任何此类人或权利的权利。

（e）如本保证的任何条文，或任何段落、句子、条款、短语或词语，或其适用，在任何情况下，被有管辖权的法院裁定无效，则本保证的其余部分的有效性应解释为该无效部分从未包括在此。

（f）时间是这种保证的本质。

（g）根据本协议支付的所有款项应以美利坚合众国的货币和硬币支付，该货币和硬币在支付时是公共和私人债务的法定货币。

（h）本担保书可在不同时间以任何数目的正本或对应本签立，每份正本或对应本应被视为正本，但所有这些原件加在一起仅构成一份文书。

（i）业主向保证人或保证人根据本协议向业主提出的任何通知、要求或要求，须以书面作出，并须按以下方式向业主或保证人（如适用）发出：

通知应（i）亲自送达（包括以信誉良好的隔夜快递服务送达）上述办事处，在这种情况下，应视为在送达上述办事处之日送达，或（ii）以传真或电子邮件（如适用）方式送达，但对于以传真或电子邮件方式送达的任何通知，也应以亲自送达或隔夜送达服务方式送达副本。在非营业日或者在营业日收件人营业结束后，依照前述规定实际收到或者当作收到的通知，在下一个营业日视为收到。任何一方均可按本协议规定向另一方发出书面通知，将其送达通知的地址更改为美国大陆的任何其他公认营业地址。如此指定的任何地址应包括一个街道地址，用于快递。

（j）担保人在知情的情况下、不可撤销地、自愿地和有意地放弃就房东提起或针对房东提出的任何诉讼、程序或反索赔，或就因本担保、租约、任何行为过程、交易过程、陈述（无论是口头或书面这项规定是房东从担保人那里接受这项担保的重要诱因。房东和担保人同意受德克萨斯州达拉斯县或为德克萨斯州达拉斯县开庭的州或联邦法院的管辖，在德克萨斯州提起的任何诉讼中接受诉讼送达，并接受通过挂号信或个人送达的送达，房东和担保人在任何此类诉讼中放弃对属人管辖权的任何异议。

（k）在收到业主的书面请求后十（10）个营业日内，担保人应签署并向业主交付书面声明，证明：（i）本保证的持续效力和可执行性；（ii）本保证没有任何修改，或（如已有任何该等修改）述明相同内容；及（iii）据签署人所知，业主不存在租约或保证项下的违约情况，或（如有该等违约情况）述明相同情况。每份该等声明须寄发予业主、任何抵押权人、全部或部分处所的任何买方及该买方的贷款人，并可由其依赖（而该证明书须如此背诵）。

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作为证明，下列签署人自上述日期和年份之日起已执行本担保。

保证人：

CARIS生命科学股份有限公司，

a开曼群岛获豁免有限公司

本文书于2019年7月___日由开曼群岛豁免有限公司Caris Life Sciences，Ltd.的________代表上述实体在我面前确认。