附件 10.11

第一节

一项协议使31^St一部份在本协议附表中被描述为业主的一方（以下称“业主”）与另一部份在本协议附表中被命名并被描述为租户的一方（以下称“租户”）之间的2024年12月日。

其中同意如下：-

第一节

解释和协议

在本协议中，本协议附表所列的表述，在上下文如此承认的情况下，应具有其中分别赋予它们的含义。

标题和索引仅供指导，不构成本协议的一部分，也不应通过引用或以任何方式受此影响或限制来解释或解释本协议的任何条款。

除非上下文另有要求，本文中导入男性性别的词语应包括女性和中性，反之亦然，并且本文中单数的词语应包括复数，反之亦然。

业主须出租及租客须将本附图则上以粉红色划定的上述处所，连同与业主及所有其他拥有相同权利的人共同使用：-

2（1）上述建筑物内的入口楼梯平台通道和卫生间及

2（2）上述建筑物内的升降机和自动扶梯须在同一时间运行。

就适当享有上述处所所所需的相同款项而言，但业主可不时限制在整个上述期间内的使用收益及支付的租金空调费及服务费（除文意另有所指外，所有这些均为附表所列的「租金」一词下所包括的款项），但不包括差饷及其他支出的款项须予支付的款项除外并在每个日历月的第一天提前按该等付款到期的月份当时未到期的天数分摊该等付款中的第一笔，以及按该等付款到期的月份所余上述期限的天数分摊该等付款中的最后一笔。

第二节

第二节

租金和其他费用

租客特此与房东约定如下：-

第II/III款

对上述场所内消耗的燃气水、电的全部费用予以缴纳和解除。

第三节

租户的义务

租客特此与房东约定如下：-

遵守及遵守任何政府或其他主管当局的所有条例、规例、细则规则及规定（包括但不限于所有楼宇及消防服务规例及不时适用的所有行为守则或实务守则），有关使用上述处所及进行及承租人的业务或在上述处所进行的任何活动，或承租人或承租人的任何雇员代理承建商或持牌人在其中或其上所遭受或遗漏的任何其他作为契据事宜或所做的事情及将接获任何法定或公共当局就上述处所或向其提供的任何服务发出的任何通知，立即以书面通知业主。

承租人如要按照先呈交业主并以良好及适当的工作方式以书面批准的图则及规格装设上述处所，并在进行根据本协议进行的任何认可工作时，须并须促使其仆人代理承建商及工人与业主及业主的所有仆人代理承建商及工人，以及与楼宇经理及在该建筑物上进行任何工作的其他租户及承建商充分合作，并遵守所有指示及业主的建筑师或其他授权代表或楼宇经理就进行该等工程而可发出的指示，但如未经业主事先书面同意，租客不得在上述期限内的任何时间：-

第三节

竖立安装移除或更改在上述处所或其任何部分或上述建筑物的任何其他部分的任何固定装置隔板或其他竖立或安装，或未经相同同意而作出或准许或容许对电气或燃气装置或空调管道排水消防/探测或保安系统作出更改或增加，或安装或准许或容许安装任何设备设备或机械，而该设备或机械需要任何额外的电气/燃气总线/管道，或消耗的电力/燃气未通过租户的单独计量表计量或对地板的任何部分施加的重量超过其设计的重量，则议定业主有权订明保险柜及其他重型设备的最大重量及准许位置，并规定在业主认为需要的尺寸及材料的支架上的相同支架分配重量，亦无

驱动或插入或允许或遭受被驱动或插入任何钉子螺钉钩子支架或类似物品到门天花板窗户墙壁横梁地板结构构件或上述处所的任何织物部分或其中的任何管道或卫生或空调或消防/检测装置或装置，也不得将致残伤害钻头切割成标记或污损相同或允许或遭受相同的切割致残伤者钻孔成标记或污损，也不得

铺设或使用任何地板覆盖物或做任何可能损坏或穿透现有地板地坪熨平板或平板的事情。

保持上述处所的所有内部，包括地板和内部灰泥或其他饰面或对墙壁地板和天花板的渲染，以及其中的业主固定装置及其所有附加设施，包括所有门窗电气、燃气和管道装置及电线和管道处于良好的清洁和可租用的维修和状态，并妥善保存和油漆，因此在上述期间内保持相同，费用由租户承担，并令业主满意及在符合第III条第24条的规定下，在上述期限届满或更早确定时以相同条件交付予业主。

向业主及/或楼宇经理补偿更换所有破碎及/或损坏的窗户及玻璃的费用，不论是否因租客的疏忽而导致相同的破碎或损坏。

第三节

如承租人的任何电力装置或电线变得危险或不安全，或如业主或有关公用事业公司合理要求并在这样做时，承租人须修理或更换该装置或电线，而在这样做时，承租人只须为此目的而使用由业主以书面指定的承建商。

如承租人的任何气体装置或管道变得危险或不安全，或如业主或有关公用事业公司合理要求并在这样做时，承租人须修理或更换该装置或管道，而在这样做时，承租人须仅使用业主为此目的以书面指定的承建商。

承租人在对电力或燃气装置或对空调管道排水消防/探测楼宇自动化及/或保安系统进行任何工程时，须仅使用业主为此目的书面提名的承建商，而承租人须向业主支付相当于指定承建商为进行该工程所报价格的百分之十（10%）的款项，作为业主的手续费。承租人不得展开任何该等工作，除非及直至承租人已按上述规定向业主缴付业主的手续费。

保持承租人及其仆人代理持牌人和客户专用使用的卫生和水设备保持良好的清洁和可租用的维修和状态，以使房东满意并按照所有人的条例或细则。公共卫生和其他有关政府当局。

按要求向业主支付业主及/或楼宇经理因租户或租户的任何雇员代理持牌人或客户不小心或不当使用或疏忽而在清洁清理维修或更换任何排水管道或卫生或管道设备时所招致的一切费用。

对直接或间接对任何人或任何财产造成的任何损失、损害或伤害负全部责任：-

第三节

就承租人根据第III条第10款所承担的责任向一间信誉良好的保险公司实施及维持上述定期保险的覆盖范围，以令业主满意，并在业主要求时向业主出示该保险的保单连同最后一次缴交保费的收据及有关保险公司提供的证明，证明该保单已全数缴付，并在各方面有效及存续，在违约的情况下，房东有权（但没有义务）由租户承担费用来实施此类保险。该等保险的保单须以租客的名义及背书，以显示业主及大厦经理对该建筑物的兴趣，并须按业主应予支付的金额而定。该保单须不时订明并须载有一项条款，大意为未经业主事先书面同意，不得取消因此而生效的保险范围及其条款及条件的修改或限制。

对上述处所内的任何财产损失或损坏承担全部责任，包括但不限于所有家具固定装置配件货物动产采样个人物品内容和库存，并与信誉良好的保险公司就其全部重置价值的所有风险（包括但不限于那些风险风险）或在本协议明示或暗示排除房东责任的情况下为其提供充分的保险。承租人承诺出示并在业主要求时向业主提供该等保险的保单，连同最后一次缴交保费的收据及相关保险公司提供的证明，证明该保单已全部缴足，并在所有方面有效和存续。

采取一切合理的预防措施，保护上述处所的内部免受风暴台风强降雨或类似的破坏，特别是确保所有外部门窗在这种不利天气条件的威胁下安全固定。

第三节

准许业主及所有获其授权的人在所有合理时间进入及查看上述处所的维修状况，以盘存其中的固定装置，以进行任何需要进行的工程维修或保养，并在上述期限的最后六个月内向准租户或在上述期限内的任何时间向准买家展示上述处所，但如遇紧急情况，业主的仆人或代理人可在没有通知的情况下进入，并在需要时强行进入。

在接获业主或其授权代表发出的任何通知后，指明任何须进行的工程或维修，而根据本协议，承租人有责任立即将该工程或维修交付及执行，并以一切可能的方式发出，不得有任何延误。承租人不这样做，将使房东或其仆人或代理人有权进入上述处所，并在需要时强行进行此类工程或维修，费用由承租人承担。

以保持所有外窗关闭。

向业主或其代理人发出书面通知，告知上述处所或其上的人可能遭受的任何损害，以及业主提供的水管燃气管道电气线路或配件固定装置或其他设施发生任何意外或缺陷。

遵守及遵守业主及/或大厦经理不时为更好地营运及管理该大厦的商业部分作为办公用房及/或为使用该大厦内的停车场及/或其康乐及户外开放区域及户外设施以及使用乘客及服务升降机而可能引入的规例及/或指示。

只聘用业主可能提名的承建商作为上述处所的清洁承建商，但租客可在该等承建商之外或代替该等承建商雇用其自己的直接员工进行清洁。这类清洁承包人的雇用应由承租人承担全部费用，并按房东与承包人商定的费率进行。

第三节

根据要求立即向房东支付在房东提供的名录板上贴上修改款或必要时更换租客姓名的费用。

只在业主及/或楼宇经理不时为此目的指定的时间及经由服务入口及由服务升降机装卸货物。

负责将垃圾及垃圾从上述处所移至业主及/或大厦经理不时指明的地点，并只使用业主及/或大厦经理不时指明的该类型垃圾容器。如业主及/或楼宇经理提供垃圾收集服务而拒绝该服务，则租客须使用该服务，但不包括任何其他类似服务，而使用业主及/或楼宇经理提供的该等服务须由租客承担全部费用。

遵守及履行由香港特别行政区政府持有上述地段所根据的契诺条款条件及限制，或任何共同契诺契据或奉献契据或影响上述建筑物及/或其康乐区域及户外设施的其他契据或文书（不论是否在本协议日期前签立）所提述的条件及限制，只要它们与上述处所或其使用或公共区域的使用有关及上述建筑物的设施及/或其康乐区域及户外设施，但业主根据第IV条有义务遵守及遵守该等规定的情况除外。

在本租约届满或较早时确定向业主交付上述处所的空置管有权，尽管有任何规则、法律或权益相反，连同业主在其绝对酌情决定权下可能愿意保留但无须支付任何补偿的该等配件固定装置的更改或增加，并向业主交付所有可进入上述处所所有部分的钥匙。承租人有权拆除其本身的商业固定装置，但须将因拆除而造成的所有损坏（包括对装饰的损坏）修缮做好，并应在业主要求下，由租户自己承担成本和费用，拆除该处所或其任何部分内或其任何部分的所有承租人的配件固定装置改建或增建，并将该处所恢复到符合本协议附录I规定的业主标准规范的条件。如承租人在本租约开始时已同意接受任何须由上述处所的任何先前占用人安装或作出的任何配件固定装置的更改或增建，业主有权要求承租人移走在本租约开始日期前如此作出的任何或所有该等配件固定装置改动或增建，并要求承租人补足因安装或制作该等配件固定装置改动或增建或拆除而对上述处所造成的任何损害，犹如该等配件固定装置改动或增建是由承租人在本租约期限内作出一样。

第III/IV节

让房东免受所有诉讼索赔损失损害赔偿及因承租人违反或不履行本协议所载的任何协议或契诺或因承租人在上述处所经营其业务或因使用上述处所或其中的电气或气体装置或设备或因在上述期限内任何时间向上述处所进行的任何工程或因现在或在上述期限内附属于或从上述处所投射的任何工程而产生的开支或因承租人的疏忽或行为疏忽而产生的失责或不作为。

第四节

房东的义务

业主特此与租客约定如下：-

承租人按本协议规定的日期和方式支付租金，并遵守和履行本协议所载的协议规定和条件，以及承租人应遵守和履行的约定和条件，应在上述期限内和平地持有和享有上述房地，不受房东或任何根据或以信托方式为死亡房东合法主张的人的任何干扰。

就上述地段缴付须缴交的地租及就上述建筑物须缴交的物业税。

第四节

尽最大努力或安排建筑物管理人尽最大努力保持所述建筑物的屋顶及其主体结构和墙体以及其中的主干排水管道和电缆处于适当的维修状态所提供业主不得根据本条承担任何法律责任，除非及直至承租人已向业主发出任何欠妥之处或缺乏维修的书面通知，而业主在自该通知送达日期起计的合理时间后，或未能采取合理步骤予以维修或补救，或未能就欠妥之处或缺乏维修的适当通知予大厦管理人。

进行或安排业主在其绝对酌情权下认为合适的楼宇管理服务，以期维持该楼宇的商业部分为第一类办公用房。

尽最大努力或安排大厦管理人尽最大努力维持该大厦的自动扶梯升降机及消防/探测及空调厂房等设施正常工作秩序。

在符合本条第IV条第5款及第VI条第1（1）及1（2）款的规定下，于星期一至星期五（包括首尾两天）每日上午8时30分至下午7时，以及在星期六上午8时30分至下午2时，为上述处所提供或安排空调服务。如承租人须在星期日及公众假期或指明时间以外要求提供额外空调服务，业主须在接获有关承租人要求的合理通知后，在符合上述规定的情况下，向承租人提供同样服务，或要求楼宇经理作出同样安排。周日及公众假期及规定时间以外的空调服务收费，由业主及/或楼宇经理厘定，并不时通知租客。

提供名录板，并在其上分配空间，以供承租人的姓名以业主指定的统一字母或文字贴上。

第五节

第五节

限制和禁令

租客特此与房东约定如下：-

不得损坏或污损上述建筑物的织物或墙壁或屋顶或该建筑物的公共区域楼梯和升降机等设施的任何部分。

不得将上述处所的地板或其任何部分装载超过本协议附表第5条所述的设计重量。

未经房东事先书面同意，不得在上述场所安装空调机组。

不得在上述场所的混凝土楼板上挖洞打孔或以其他方式损坏。

未经业主事先书面同意，不得更改上述处所的现有锁具螺栓及配件。上述处所的入口门亦不得在其上安装任何额外的锁具螺栓或配件。

不得在上述建筑物的任何升降机中放置任何重量超过上述升降机内部所示最大重量的物品。

不得在业主及/或大厦经理不时指定为载客升降机的任何升降机内装卸或接收交付或派送任何货品或商品，或准许或容许将该等货品或商品装卸，特别是遵守有关在繁忙时间使用载客升降机的所有规例及指示，包括任何工作人员、雇员为任何特定租户及/或特定楼层或楼层的特定租户使用任何特定载客升降机的指示，持牌人和/或任何特定租户的访客，以便控制和确保客运升降机服务的客运畅通。

第五节

不得在上述处所内外作出或容许或容许作出任何可能或成为滋扰或烦扰的作为或事情，或对上述建筑物内或任何毗邻或邻近建筑物内其他处所的租户或占用人造成损害或危险，亦不得在该建筑物内的升降机大堂或候车区或任何开放公共区域排队等候乘客升降机服务时，因或因任何作为或不作为而造成任何滋扰或烦扰。

不得在上述处所内的任何时间产生、承受或容许产生业主或楼宇经理认为（该意见须为结论性意见）可能构成滋扰或引起上述建筑物内任何其他处所的占用人或使用或探访该处所的人合理投诉的噪音。

未经业主事先书面同意，不得在上述处所内或外贴上或展示或准许或容许贴上或展示任何招牌标志装饰广告事项或其他装置，不论是否有照明，但不得另有规定。

不得将上述处所用于本协议附表第5条所述以外的任何目的，亦不得准许或容许上述处所使用。

第五节

不得使用或允许或容许上述处所用于任何非法或不道德的目的。

不得使用或准许或容许上述处所或其任何部分用作睡眠区或用作任何现行业主及租户法例所指的住宅或住宅处所，亦不得容许任何人在上述处所过夜。

不得使用或准许或容许上述处所用于货物及商品的生产制造或工作，或用于存放与承租人在其中进行的业务有关的合理要求的样品以外的货物及商品。

不得在上述处所内备存或贮存或准许或容许备存或贮存任何武器弹药火药-盐类-石油煤油或其他易爆或可燃物质或危险品或任何危险品（定义见《危险品条例》上章）。295或任何法例取代该等法例或根据该等法例作出的任何命令或规例），但根据不时有效的适当法例及业主为该等目的而指定的区域除外。

不得以任何包装垃圾的盒子或任何种类或性质的其他障碍物阻碍或阻碍或允许或容许被阻碍或阻碍，亦不得导致或容许其任何雇员代理承建商持牌人或客户阻碍或用于除任何入口楼梯平台通道升降机大堂或上述建筑物共同使用的其他部分，而业主及楼宇经理有权无须通知而自行承担风险及费用，以移除或清除其认为合适的任何该等物料或障碍物，而业主或楼宇经理均不得因此而对租户或任何其他人承担任何法律责任，而租户须向业主作出赔偿及大厦经理就所有损失向业主及大厦经理提出损害赔偿或开支，并就此向业主及大厦经理提出索偿。

第五节

不得使用、准许或容许上述建筑物内的厕所设施（不论是否专供承租人使用）作其本意以外的任何用途，亦不得将任何种类的外来物质抛出、准许或容许被抛出其中，而承租人须按要求向业主或建筑物管理人（视属何情况而定）支付因违反本条款而导致的任何破损堵塞或损坏的全部费用。

不得在上述建筑物的任何入口、楼梯平台通道大堂或共同使用的其他部分或其上铺设安装固定或附加任何布线电缆或其他物品或物件。

不得在上述处所内配制或容许或容许被配制任何食物，或导致或容许业主在透过上述处所或从该处所散发时产生任何业主唯一认为令人反感或不寻常的气味。

不得在上述处所内饲养或容许或容许被饲养任何动物或宠物，并须由租客负担费用，以采取业主及/或楼宇经理所规定的一切步骤及预防措施，以防止上述处所或其任何部分受到白蚁、老鼠、蟑螂或任何其他害虫或害虫的侵扰。承租人须按承租人的成本雇用业主或楼宇经理所要求的除虫承办商，并须按业主及/或楼宇经理所指示的间隔雇用，但不包括所有其他人。

不得将承租股份部分与上述处所或其任何部分的管有或转让或其中的任何权益转让，亦不得容许或承受任何安排或交易，使任何非本协议一方的人据此取得上述处所或其任何部分的使用管有占用或享有，而不论是否为此给予任何租金或其他代价。租赁应为本协议中指定的租户的个人性质，且不以任何方式限制前述的一般性，除非业主书面批准，否则以下行为和事件应被视为违反本第21条：-

第五节

不得作出、容许或容许作出任何行为契据事宜或事情，而该等事宜或事情相当于违反香港特别行政区政府持有上述地段所根据的任何条款及条件，或违反任何在当时有效的影响上述建筑物及/或其康乐区域及户外设施的共同契据或奉献契据或其他契据或文书所提述的任何条款及条件（不论是否在本协议日期前签立），并就任何该等违规行为向业主作出赔偿。

不得作出、容许或容许作出任何作为契据事宜或事情，使有关建筑物的火灾损失或损坏及/或其他可保风险及/或当其时有效的第三方提出的索偿可使其作废或可作废，或据此可增加其保费，但如因承租人所作的任何行为契据事项或所作的事情而允许或遭受的任何该等保险单的保费须予增加，则业主有权在不损害本协议项下任何其他补救措施的情况下，向承租人追讨任何该等增加的金额。

不得在上述建筑物的任何部分上或从该建筑物的任何部分或在该处所的任何部分上或在该处所的任何部分上或内部或从该处所的任何部分上架设或容许或容许架设任何空中天线卫星天线或其他装置，以作任何传送点网络或电讯用途或其他用途，亦不得干扰拆除或更改业主及/或建筑物管理人提供的公共天线（如有的话）。

不得在障碍物内停车或以其他方式使用，亦不得容许租客的任何雇员代理人或持牌人在障碍物内停车或以其他方式使用上述建筑物中分配给车辆停放或移动或出入或指定为装卸区域的区域，但并非根据业主及/或建筑物管理人或其代表不时订立的规例。

第V/VI节

未经业主事先书面同意，不得使用或许可使用业主或上述建筑物的名称/标志或名称/标志的任何部分，或该名称/标志的全部或任何部分或上述建筑物或上述处所的任何图片表示或相似性，以与租户的业务或经营有关，或用于除指明租户的地址和营业地点以外的任何目的。

第六节
责任的排除

升降机自动扶梯消防/探测或洒水设备空调厂或上述建筑物的其他设施或其中任何设施的任何缺陷或故障或暂停，或

任何故障故障爆炸或暂停向该建筑物或该处所提供电力燃气或供水，或

火灾或包括雨水、风暴或海水在内的水从上述建筑物内的任何地方溢出或渗漏或包括雨水、风暴或海水在内的水流入上述建筑物或上述处所或白蚁在该建筑物内害鼠或其他害虫的活动，或

使用洒水装置，不论是有意操作或由于机械故障或故障，或

第六/七节

业主及/或大厦经理所提供的任何管理服务（包括保安）是否足够，或未能提供相同服务或因任何理由而暂停或中断，

不论是否因业主或其任何雇员代理承建商或持牌人的疏忽而导致相同情况，亦不得停止向其支付租金或空调费或服务费或其任何部分，但第七条所列情况除外。

第七节

减免租金

如果：-

然后规定，上述建筑物的保险不得因承租人的疏忽不履行或不作为而作废，与所遭受的损害相称的租金或部分租金应停止支付，直至上述处所已恢复或恢复原状。

第八节

第八节
默认

现进一步明确同意并声明如下：-

如租金或其任何部分须在该租金或其任何部分须予支付后十四天内未付（不论是否合法或正式要求），或如承租人未能或疏忽遵守或履行本协议所载的任何协议规定或条件，而承租人方面须予遵守和履行，或如承租人破产或身为法团须进行清盘，或如任何呈请须为承租人清盘或如承租人以其他方式破产或与债权人作出任何组合或安排，或须承受对上述处所征收的任何执行或对承租人的货物征收的任何执行，则在此情况下，业主在其后任何时间以整体名义重新进入上述处所或其任何部分是合法的，而本协议据此绝对终止及裁定但不损害业主就任何尚未执行的违反或不遵守或不履行本协议所载的任何协议规定及条件而提出的任何诉讼的权利，以及租户方面须遵守和履行的权利，以及业主有权从租户根据本协议第九条支付的按金中扣除因此而招致的所有损失及损害，但不损害业主对该等订金的没收权。

送达的书面通知业主以以下所述方式对租客行使本协议所载的再入权，即为充分及充分行使该等权力，而无需业主方面的实际进入。

业主接受租金不应被视为业主放弃就承租人不遵守或不履行本协议所载的任何协议规定和条件以及承租人方面须遵守和履行的任何行为对承租人提起诉讼的任何权利。

第八八/九条

就这些呈现而言，承租人的任何承建商受雇代理持牌人或客户的疏忽或作为疏忽的失责或不作为，应视为承租人的疏忽或作为疏忽的失责或不作为。

就《业主及租客（综合）条例》（第7章）第III部或任何当时有效的法定修改或重新颁布而提出的租金的困境而言，就上述处所须支付的租金，如未按上文规定的时间及方式预先支付，则须并当作拖欠。

业主有权在不损害本协议项下任何其他权利或补救措施的情况下，就根据第二条第1及2条须向业主支付的任何款项不时按最优惠贷款利率的百分之三收取拖欠逾十四天的利息，而该利息须自该等拖欠款项到期之日起支付，而不是其后十四天。业主进一步有权向租户追讨所有律师及/或律师的费用（以律师及自己的客户为基础）及法庭费用，作为债务，由业主向租户追讨任何面积租金及/或其他未付款项或其任何部分，或向租户强制执行本协议的任何条款。承租人及业主须进一步有权向业主委任的有关承租人的资料或个人资料所需的律师大律师查询或催收代理提供上述任何目的所需的资料或个人资料，而无须进一步取得承租人的同意。

第九节
存款

承租人应在签署本协议时向业主存入附表中指明为按金的款项，以确保承租人适当遵守和履行本协议所载的协议规定和条件，并确保承租人方面遵守和履行。上述保证金应在上述整个期限内由房东保留，不计入租客的任何利息。如果租客违反或不遵守或不履行上述任何协议约定或条件，房东有权终止本协议，在这种情况下，上述保证金可能被没收给房东。尽管有上述规定，业主仍可选择不终止本协议，而是从订金中扣除业主因承租人违约不遵守或不履行而招致的任何金钱损失的金额，在这种情况下，承租人须将如此扣除的金额作为继续向业主交付租赁订金的先决条件，并如承租人没有这样做，则业主须随即有权以整体名义重新进入上述处所或其任何部分，并决定本协议，在此情况下，按金可按上述规定没收予业主。

第九节

如在上述期限内，租金及/或差饷及/或空调费及/或服务费因任何理由而有任何增加或增加，则承租人须在该增加成为适用时，以增加上述按金的方式向业主支付一笔与上述租金增加费率成比例的金额，而支付该金额即为继续租赁的先决条件。

在符合上述规定的情况下，业主应在本协议期满并向业主交付空置管有权后三十天内，或在业主就任何违反不遵守或不履行本协议所载的任何协议规定或条件而向租户提出的最后一项未决索偿解决后三十天内，将上述按金无息退还租户，而租户则须遵守和履行，以较晚者为准。

在业主转让其复归权益时，业主可将上述按金转让予业主复归的受让人（“受让人”），但须受业主在转让前从受让人取得有利于承租人的契诺，即受让人须根据并在符合本条第IX条的条款的情况下持有上述按金，据此，业主须因此免除对承租人的任何及所有进一步义务，或就所述按金而承担的其他义务。

第x款/XI

第x节

条例

业主保留为其本身及/或楼宇经理不时及藉向租户发出书面通知而订立及引入并随后于有需要时修订或废除其认为有需要的规例的权利，以更好地营运及管理该楼宇的商业部分作为办公用房及/或使用该楼宇的停车场及/或其康乐区域及户外设施。

此类规定应是对本协议所载条款和条件的补充，且不得以任何方式减损此类条款和条件。如该等规定与本协议的条款和条件发生冲突，则以本协议的条款和条件为准。

XI一节

市场租金

就所述期限的每一段提及市场租金的期间，须按以下方式厘定：-

款XI

第XI/XII款

但无视：-

及仲裁员所厘定的款项，应为应付租金 所涉时期。在仲裁裁定前，应继续支付紧接所涉期间前一期间应支付的租金。仲裁确定后，有关期间的租金应予调整，承租人应予增加的租金或业主应予退还的租金应于二十一天内支付。

第十二节

将军

在承租人可以合法这样做的范围内，承租人在此明确同意剥夺其不时生效并适用于上述处所或本租约的任何现行或未来立法所提供的免于驱逐或驱逐的所有权利（如有），并且承租人同意在尽管有任何相反的法律规则或公平的情况下在特此设定的租约到期或更早终止时将上述处所的空置管有权交付给业主。

第十二节

任何纵容业主原谅或忽视承租人在任何时间或时间违反或不遵守或不履行本协议所载承租人的任何义务，均不得作为放弃业主在本协议项下就任何持续或其后的违约或不遵守或不履行或以任何方式破坏或影响业主在本协议项下就任何该等持续或其后的违约或违约而享有的权利及补救除非以书面表示并经业主签署，否则不得从业主所做或不做的任何事情中推断或暗示业主的放弃。业主所给予的任何同意，仅就其所涉及的特定事项而言，其运作方式不得视为对本协议任何条文的放弃或解除，亦不得解释为免除日后取得业主特定书面同意的必要性，除非有明文规定。

在紧接上述期限届满前的三个月内，业主可自由在上述处所的任何外部部分上不受干扰地贴上和保持一份通知，说明上述处所将被出租，以及业主合理要求的与此有关的其他信息。

根据本协议规定须送达的任何通知，如寄给承租人并以预付邮资寄往或在上述处所或承租人最后为人所知的香港营业或居住地点交付，则须送达足够的通知书；如寄给业主并以预付邮资寄往或在其注册办事处或业主不时通知承租人的任何其他地址，则须送达足够的通知书。

承租人承认，承租人并无就批给本租约而向业主支付任何罚款溢价关键款项或其他代价，亦无承租人为本协议的目的而寻求或向业主的任何职员及/或业主的正式授权代理人的任何职员支付任何金钱或其他利益，并无根据本协议所述条款。

第十二节

业主保留以其全权酌情决定的任何名称或样式命名该建筑物的权利，并有权在任何时间及不时更改替代名称或放弃任何该等名称，且无须向租客作出补偿，但业主须向租客及邮政及其他有关政府当局发出不少于三个月的意向通知。

本协议及其对应方的印花税和登记费（如有）由房东和租客平分承担，各方应自行支付本协议的准备和完成所附带的法律费用（如有）。

本租赁及承租人遵守及履行本租赁所载的契诺及协议的义务，绝不因业主不能履行或延迟履行其在本租赁项下的任何义务，或不能作出或延迟作出任何修缮附加改建或装修，或不能提供或延迟提供本租赁项下的任何设备或服务而受影响或被免除。

本条文所载的任何规定，均不得授予承租人任何权利，使承租人受益或强制执行任何租约或租赁协议或任何其他文书所载的与上述建筑物的任何其他部分或部分或属于业主的任何其他处所有关的任何契诺或协议，或限制或影响业主现在或以后任何时候以业主认为适当的任何方式处理该契诺或协议的权利，而本租约不得当作包括除本协议明文规定的情况外，不得通过或在毗邻或靠近上述处所的任何土地或处所上向承租人转让或出租任何方式的自由特权地役权权利或优势。

第十二节

业主有权在任何时间及不时延长或减少入口、楼梯通道大堂或上述建筑物拟作共同用途的其他部分的面积，或以业主所厘定的任何理由作出或促使作出更改或更改，而无须因任何理由而对租客承担任何法律责任。

保留予业主及所有其他任何时间获业主授权或以其他方式有权在任何时间享有完全权利及自由的人，而无须征得同意及不获补偿：-

第十二节

如果本协议任何条款的任何部分在任何程度上无效或不可执行，则该条款的其余部分和本协议的所有其他条款应在法律允许的最大范围内保持有效和可执行。

承租人在此不可撤销地委任业主为其代理人，以承担承租人风险及费用的方式处理承租人在上述期限结束后超过七天内遗留在上述处所或其周围的任何财物，以达到业主可无须向承租人承担法律责任而处置或销毁或以业主认为合适的其他方式处理的意图。

承租人无权就任何指称的噪音或滋扰或因在上述建筑物的其他部分进行的任何操作而干扰其在上述处所的使用者而向业主提出投诉，亦不得向业主提出任何申索，不论是由业主或任何其他业主或由其各自的承租人持牌人或占用人提出。

如业主在任何时候不再是上述地段及/或上述建筑物的唯一注册拥有人，则业主可酌情就上述建筑物订立任何相互契诺及/或管理协议契据，但该等相互契诺契据或管理协议不得载有任何契诺条款或条件，而该等契诺条款或条件将不合理地限制或限制承租人依据及按照本协议的全部条文正确使用上述处所。

如在特此设立的租赁期间的任何时间，业主须就出售上述处所或上述建筑物或包括上述处所在内的上述建筑物的任何部分订立合约，或如业主须议决重新发展业主拥有的上述建筑物的任何部分，而该部分的上述处所构成该处所的一部分或涵盖该处所的任何部分，不论是全部以拆卸重建或其他方式，或部分以翻新方式，翻新或其他（如此重建的意图须以经其秘书核证为真实及正确副本的其董事的决议案副本为充分证据）或如就出售业主或任何控股公司（定义见《公司条例》（第622章）第13条）的全部已发行股本订立任何协议，直接或间接，然后，在上述任何情况下，业主有权在特此创建的终止本协议的租赁期间的任何日历月结束时发出六个明确的日历月的书面通知，并在该通知到期后立即终止本协议和本协议所载的一切，但不影响任何一方就任何先前索赔或违反本协议所载的任何协议或约定而针对另一方的权利和补救措施而承租人须在本协议根据本条款终止时，根据本协议的条款在所有方面向业主交付上述处所的空置管有权。任何一方均不得就根据本条款终止本协议所引起或附带的任何损失、损害或赔偿向另一方提出任何索赔，也不得向另一方提出任何索赔。为免生疑问，本条款中提及“业主”是指Times Square Limited及其继承人和受让人。

第十二节

就香港法例《合约（第三方权利）条例》第623章而言，本条款及条件的所有条文均平等适用于业主的楼宇经理、服务供应商、其雇员、联属公司、代理供应商、承建商及分包商、伙伴组织，并为其利益，子公司和联营公司，只要它们和它们中的每一个在此被提及或提及，并且它们和它们中的每一个都有权直接或代表自己主张和执行这些规定（但房东和租户可能会在未经这些各方同意的情况下更改或撤销此处的条款和条件）。在不违反前一句的情况下，本文中的条款和条件的任何规定均不得由非其当事人的任何人以其他方式强制执行。这意味着，除上述第一句所述之外，房东和租客是唯一可以强制执行本协议条款和条件规定的实体。

本协议受Hon法律管辖，并应根据Hon法律解释^,孔。

双方不可撤销地同意，香港法院将拥有非专属管辖权，以解决因本协议或与本协议有关而可能产生的任何争议，因此，因本协议或与本协议有关而产生的任何法律诉讼或程序可在该等法院提起，且双方不可撤销地服从该等法院的非专属管辖权。

第十二节

日程安排

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附件

附录一

房东标准规格：-